Kredit pemilikan rumah

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) atau hipotek adalah pinjaman yang diberikan kepada pembeli rumah dengan skema pembiayaan berjangka (leasing) sampai dengan persentase tertentu dari harga sebuah rumah atau properti. KPR di Indonesia difasilitasi oleh perbankan dan lembaga sekunder.

KPR termasuk ke dalam kategori kredit konsumtif atau kredit yang pada dasarnya digunakan untuk keperluan atau kebutuhan yang sifatnya pribadi. Sebagai kebutuhan primer, pembelian rumah menggunakan KPR menjadi salah satu metode paling populer yang diandalkan masyarakat di Indoneisa untuk memenuhi kebutuhan papan tersebut. Berdasarkan data BI (Bank Indonesia), sebanyak 76.42% masyarakat Indonesia menggunakan sistem KPR sebagai fasilitas pembiayaan untuk memiliki rumah.

Jenis KPR 
KPR memiliki beberapa jenis, yaitu:
 KPR adalah kredit pemilikan rumah yang diberikan kepada perorangan untuk keperluan pembelian rumah tinggal, apartemen, ruko (rumah toko), rukan (rumah kantor), atau tanah. Tujuan KPR bisa untuk pembelian rumah baru atau pembelian rumah bekas.
 KPR multiguna adalah fasilitas pinjaman yang diberikan kepada perorangan untuk menggunakan dana kredit tersebut untuk tujuan konsumtif properti (rumah, apartemen, ruko, rukan, atau tanah kosong untuk dibangun) dan menggunakan properti tersebut sebagai agunan.
Dalam mengambil KPR terdapat sejumlah hal yang harus diperhatikan oleh calon debitur, yaitu:
 Jenis suku bunga. Suku bunga fixed selama periode tertentu setelah pencairan, selanjutnya floating atau suku bunga floating sejak pencairan hingga kredit lunas.
 Plafond kredit, yaitu berapa maksimum jumlah pinjaman KPR yang diperbolehkan oleh pihak bank.
 Persentase pembayaran (Loan to Value / LTV) Loan to Value/LTV adalah maksimum fasilitas plafond kredit adalah 85% - 90% dari nilai agunan berdasarkan penilaian bank.
 Jangka waktu kredit. Saat ini biasanya bank memberikan maksimum jangka waktu kredit adalah 20 tahun.
 Perlindungan, yaitu perlindungan asuransi jiwa dan kebakaran jika terjadi musibah, baik kepada debitur maupun terhadap properti yang menjadi agunan KPR.

Syarat KPR 
Berikut adalah ketetapan syarat dalam pengajuan KPR di bank, yaitu

Syarat Pengajuan KPR

Jenis Suku Bunga KPR 
Dalam perhitungan bunga KPR, bank biasanya menetapkan dua jenis suku bunga KPR, yaitu:
 Bunga Tetap (Fixed Rate). Bunga tetap adalah tingkat bunga yang sama selama periode tertentu atau dalam kondisi ini cicilan KPR akan flat atau sama selama periode bunga tetap. Meskipun bunga kredit di pasaran mengalami perubahan, jika KPR masih dalam periode bunga tetap, maka tingkat suku bunga yang dibebankan ke nasabah akan sama. Bagi nasabah, bunga tetap ini menguntungkan karena umumnya tingkat bunga di diskon selama bunga tetap sehingga cicilan KPR menjadi relatif rendah.
 Bunga Mengambang (Floating Rate). Bunga mengambang adalah tingkat bunga yang berubah sesuai dengan kondisi tingkat bunga kredit pasar. Jika sudah menggunakan bunga mengambang, maka cicilan KPR bisa berubah mengikuti kondisi bunga di pasaran. Saat bunga di pasaran naik, maka bunga mengambang KPR ikut naik dan implikasinya cicilan KPR akan naik pula, begitu juga sebaliknya.
Dalam praktik di lapangan, bank biasanya menerapkan bunga tetap dalam beberapa tahun pertama saja dalam masa kredit KPR, misalnya 2 tahun pertama atau maksimum 5 tahun pertama. Setelah itu, bank menerapkan floating rate dalam KPR. Hal itu yang menyebabkan nasabah KPR mengalami kenaikan cicilan KPR yang cukup tinggi karena bunga yang digunakan bank bukan lagi bunga tetap, melainkan mengikuti suku bunga bank.

Simulasi KPR (Kredit Pemilikan Rumah) 
Simulasi KPR adalah sebuah gambaran proses mengenai kredit sebuah rumah yang wajib dilakukan oleh setiap nasabah yang hendak membeli rumah melalui sistem KPR. Proses simulasi kredit tersebut akan dilakukan oleh pihak kreditur atau pemberi kredit (biasanya dari pihak Bank), dengan pihak nasabah yang hendak mengajukan permohonan pembelian rumah secara kredit KPR.

Pihak developer rumah atau pemilik rumah tidak akan terlibat dalam simulasi ini. Hal ini disebabkan oleh pihak tersebut nantinya merupakan pihak yang akan mendapatkan atau menerima pembayaran dari pihak kreditur. Selanjutnya, sesuai dengan perjanjian yang sudah dibuat, maka pihak nasabah harus membayar kredit.

Simulasi kredit rumah akan dibuat oleh pihak bank. Biasanya simulasi dibuat berbeda-beda, tergantung bank apa dipilih sebagai penyedia layanan kredit. Sehingga bukan hal yang mengherankan apabila kebijakan dan jangka waktu kredit akan berbeda antara bank yang satu dengan yang lain. Tidak hanya itu, beberapa yang akan membedakan di antaranya adalah uang muka yang harus dibayarkan dan berapa bunga (lebih tepat metode penerapan bunga macam apa yang akan ditetapkan). Hal tersebut merupakan informasi penting yang akan dijelaskan dalam simulasi kredit dan bisa menjadi sebuah gambaran untuk setiap nasabah yang hendak melakukan kredit rumah.

Nasabah berhak untuk meminta simulasi kredit rumah dari setiap bank yang hendak dijadikan penyedia kredit KPR. Walaupun pada umumnya apabila pembeli rumah menggunakan jasa developer, pihak nasabah akan langsung mendapatkan beberapa pilihan bank, pilihan jangka waktu yang hendak diambil, dan berapa besar cicilan kredit. Hal itu terjadi karena pihak developer sudah melakukan hubungan kerja sama dengan beberapa bank yang dijadikan pilihan oleh nasabah.

KPR Syariah 
KPR Syariah adalah pinjaman KPR yang diberikan sesuai prinsip syariah. Salah satu keuntungan KPR Syariah adalah jumlah cicilan KPR tetap hingga akhir masa pinjaman. Berbeda dengan KPR konvensional yang jumlah cicilannya bisa naik atau turun seiring dengan perubahan bunga kredit, KPR Syariah tidak menggunakan prinsip bunga maka jumlah cicilan KPR Syariah tetap sampai dengan akhir masa kredit. Kondisi ini menguntungkan peminjam karena peminjam tidak perlu khawatir bahwa jumlah cicilan bulanan akan tiba-tiba naik.

Di bank syariah, tersedia beragam KPR iB yang bisa dipilih sesuai kebutuhan, misalnya KPR iB jual beli, KPR iB sewa, KPR iB sewa beli, dan KPR iB kepemilikan bertahap. Akan tetapi, yang banyak ditawarkan oleh bank syariah adalah skema jual beli dan skema sewa beli.
 KPR iB dengan skema jual beli memberi kepastian jumlah angsuran yang harus dibayar oleh nasabah setiap bulan. Nasabah tidak akan dipusingkan dengan masalah naiknya angsuran apabila terjadi kenaikan suku bunga pasar karena besarnya nilai angsuran tetap sampai masa angsuran selesai. Harga jual rumah ditetapkan di awal ketika nasabah menandatangani perjanjian pembiayaan jual beli rumah. Misalnya harga beli rumah sebesar Rp100 juta, untuk jangka waktu 5 tahun, bank syariah misalnya akan mengambil keuntungan/margin sebesar Rp50 juta. Maka harga jual rumah kepada nasabah untuk masa angsuran 5 tahun yaitu sebesar Rp150 juta. Angsuran yang harus dibayar nasabah setiap bulan adalah Rp150 juta dibagi 60 bulan, yang berarti Rp2,5 juta per bulan.
 KPR iB dengan skema sewa beli memberi opsi kepada nasabah untuk menyewa rumah yang diinginkannya dan akhirnya dapat ia miliki di akhir masa sewa. Dalam skema ini, harga sewa ditentukan secara berkala berdasarkan kesepakatan antara bank dengan nasabah. Umumnya digunakan untuk pembiayaan KPR iB berjangka waktu panjang, misalnya 15 tahun. Dalam 2 tahun pertama biaya sewa rumah misalnya ditetapkan sebesar Rp1,5 juta per bulan. Dalam waktu 2 tahun disepakati sebesar Rp2 juta per bulan, begitu juga untuk tahun-tahun selanjutnya, harga akan di-review dan ditetapkan biaya sewa per bulannya. Pada akhir tahun ke-15 nasabah dapat membeli rumah yang disewa, misalnya dengan harga Rp20 juta.
Untuk kedua jenis KPR iB tersebut maupun jenis lainnya, nasabah juga diuntungkan ketika ingin melunasi angsuran sebelum masa kontrak berakhir karena bank syariah yang tidak akan mengenakan pinalti. Di sisi lain, saat ini dikenal juga KPR Syariah yang tidak melibatkan pembiayaan bank sama sekali. Pembiayaan perumahan syariah ini biasanya bersumber dari pengembangnya atau dari pihak investor yang tertarik untuk melakukan kerja sama. Sistem ini biasa disebut dengan skema inhouse. Setiap developer memiliki kebijakan yang berbeda mengenai skema kredit inhouse terutama di jangka waktu angsuran.

Take-Over Kredit 
Dalam KPR, nasabah umumnya bisa melakukan take-over kredit, yaitu memindahkan kredit dari satu bank ke bank lainnya. Ada beberapa tujuan dari melakukan take-over KPR, yaitu:
 Mendapatkan suku bunga kredit yang lebih rendah di bank lain. Banyak bank melakukan diskon suku bunga dengan maksud menarik peminjam baru.
 Mendapatkan tambahan dana dari kenaikan nilai kredit. Saat pindah ke bank yang baru, bank tersebut akan melakukan penilaian ulang (appraisal) terhadap nilai tanah dan bangunan yang akan dijakan jaminan. Jika nilai jaminan meningkat, peminjam bisa mengajukan tambahan kredit ke bank.
Meskipun take-over memiliki sejumlah keuntungan, peminjam perlu mempertimbangkan biaya dari take-over tersebut karena prosesnya akan memerlukan biaya administrasi yang tidak kecil.

KPR Subsidi 
KPR Subsidi adalah kredit pemilikan rumah program kerja sama dengan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat dengan suku bunga rendah dan cicilan ringan dan tetap sepanjang jangka waktu kredit, terdiri atas KPR untuk pembelian rumah tapak dan rumah susun. Terdapat dua jenis KPR Subsidi yang disediakan oleh pemerintah yaitu KPR Sejahtera dan KPR Subsidi Selisih Bunga/Marjin (KPR SSB/SSM) dan dapat diselenggarakan secara umum (konvensional) atau menggunakan prinsip syariah. Menurut data Kementerian PUPR, total penyaluran KPR Subsidi sudah mencapai 516.292 unit dengan nilai Rp 30 T hingga akhir 2017.

Hal yang menguntungkan dari KPR Subsidi dibandingkan KPR pada umumnya adalah,
 suku bunga 5% fixed sepanjang jangka waktu kredit;
 uang muka mulai dari 1%;
 jangka waktu maksimal s.d. 20 tahun;
 suku bunga/marjin pembiayaan sudah termasuk premi asuransi jiwa, asuransi kebakaran, dan asuransi kredit/pembiayaan; dan
 harga jual rumah subsidi bebas PPN
Akan tetapi, calon debitur KPR subsidi juga harus memperhatikan persyaratan berikut untuk dapat mengajukan KPR Subsidi, yaitu,
 WNI dan berdomisili di Indonesia
 telah berusia 21 tahun atau telah menikah
 pemohon maupun pasangan (suami/istri) belum memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi pemerintah untuk pemilikan rumah, terkecuali bagi ASN atau anggota TNI dan/atau Polri yang pindah domisili karena kepentingan dinas yang dibuktikan dengan surat penempatan berakhir.
 penghasilan bersih per bulan tidak melebihi Rp8.000.000,00
 memiliki masa kerja atau usaha minimal 1 tahun
 memiliki NPWP dan SPT Tahunan PPh orang pribadi sesuai perundang-undangan yang berlaku
 menandatangani Surat Pernyataan di atas materai
 ketentuan Penghunian: Penggunaan sebagai tempat tinggal atau hunian oleh pemilik; Jika Pemilik meninggalkan rumah/hunian secara terus menerus selama 1 (satu) tahun tanpa memenuhi kewajiban berdasarkan perjanjian, Pemerintah berwenang mengambil alih kepemilikan rumah tersebut
 harga jual Rumah wajib mengikuti ketentuan "Batasan Harga Jual Rumah yang dapat diperoleh melalui Kredit/Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera" yang ditetapkan Kepmen PUPR.
Bank Pelaksana KPR Subsidi:

Agar dapat mengajukan KPR subsidi, calon debitur harus mengajukan ke Bank Pelaksana yang sudah ditunjuk. Semua bank BUMN memiliki fasilitas KPR. daftar bank per 2017.

Dokumen yang disiapkan Untuk Pengajuan KPR : 
Karyawan
 Form aplikasi KPR dilengkapi dengan pasfoto terbaru pemohon ( dan pasangan jika sudah menikah )
 Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) Pemohon ( dan pasangan jika sudah menikah )
 Fotokopi Kartu Keluarga 
 Fotokopi Surat Nikah / Cerai
 Slip Gaji 3 bulan terakhir dan Surat Keterangan Penghasilan
 Fotokopi Surat Keputusan (SK) Pengangkatan Pegawai Tetap atau Surat Keterangan Kerja 
 Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dan SPT terbaru
 Fotokopi rekening koran atau tabungan 3 bulan terakhir
 Fotokopi Kartu BPJS
 Fotokopi Akte Kelahiran 

Wirausaha

 Form aplikasi KPR dilengkapi dengan pasfoto terbaru pemohon ( dan pasangan jika sudah menikah )
 Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) Pemohon ( dan pasangan jika sudah menikah )
 Fotokopi Kartu Keluarga 
 Fotokopi Surat Nikah / Cerai
 Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dan SPT terbaru
 Fotokopi Rekening Tabungan Pribadi ( 3 Bulan Terakhir )
 Fotokopi Rekening Tabungan Usaha ( 3 Bulan Terakhir )
 Fotokopi Laporan Keuangan ( 2 Tahun Terakhir )
 Fotokopi TDP ( Tanda Daftar Perusahaan ), SIUP (Surat izin Usaha Perdagangan ) dan NPWP Perusahaan
 Fotokopi Surat Keterangan Domisili Usaha
 Fotokopi Akta Pendirian Usaha
 Fotokopi Akta Pengesahan Menkumham ( Untuk PT )
 Fotokopi Kartu BPJS
 Fotokopi Akte Kelahiran 

Profesional

 Form aplikasi KPR dilengkapi dengan pasfoto terbaru pemohon ( dan pasangan jika sudah menikah )
 Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) Pemohon ( dan pasangan jika sudah menikah )
 Fotokopi Kartu Keluarga 
 Fotokopi Surat Nikah / Cerai
 Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dan SPT terbaru
 Fotokopi Rekening Tabungan Pribadi ( 3 Bulan Terakhir )
 Fotokopi Rekening Tabungan Perusahaan ( 3 Bulan Terakhir )
 Fotokopi Laporan Keuangan Usaha ( 2 Tahun Terakhir )
 Surat Ijin Praktek
 NPWP Badan
 Daftar SPK / PO / Client ( 6 Bulan Terakhir )
 Fotokopi Kartu BPJS
 Fotokopi Akte Kelahiran 

Dokumen dikirimkan ke bank tempat pengajuan KPR untuk diproses melalui analis kredit. Proses analis kredit membutuhkan waktu antara 7 - 14 hari kerja. Jika pengajuan KPR diterima, maka akan berlanjut ke proses realisasi yang membutuhkan biaya tambahan seperti provisi, asuransi dan administrasi. Tanyakan lebih lengkap mengenai biaya realisasi KPR sehingga bisa dipersiapkan terlebih dahulu.

Lihat pula 
 Kredit Pemilikan Apartemen (KPA)
 Kredit angsuran
Kredit (keuangan)

Referensi 

Keuangan
Kredit