דירות רפאים

דירות רפאים הוא כינוי לדירות שעומדות ריקות מבלי שימוש במשך תקופה ארוכה. הסיבות לעמידת הדירות ריקות מגוונות, לדוגמה, מצב גרוע של הדירות, ומיקומן באזורים לא מבוקשים, כך שלא משתלם לשפצן; בעיות משפטיות כמו סכסוכי יורשים; בעלי דירות עריריים שנפטרו וזכויות הקניין על הדירות לא הועברו עדיין; דירות שבעליהן תושבי חוץ, שרוכשים אותן לשם שימוש בחופשות בלבד; או דירות שהיזמים לא מצליחים למכור אותן. לפי הגדרה בתקנות ממשלתיות משנת 2013, דירות רפאים הן דירות שאיש לא מתגורר בהן במשך תשעה חודשים. דירות לא מאוכלסות ובכללן דירות המוגדרות כדירות רפאים, משפיעות על שוק הנדל"ן ובדרך כלל גורמות לעליית מחירים בשוק הדירות הכללי.

התפלגות דירות הרפאים בישראל
על פי נתוני הלמ"ס נכון לסוף 2018, 170,300 דירות במדינת ישראל לא היו מאוכלסות. מדובר בכ-6.5% מכלל הדירות בארץ.

דירות רפאים מצויות בעיקר בערים הגדולות. נכון לשנת 2018, כ-11% מכלל הדירות הריקות הן בתל אביב (18,600 במספר); כ-9% מכלל הדירות הריקות בירושלים (15,100); וכ-7% (12,400) בחיפה. במקום הרביעי בדירוג הערים נמצאת נתניה. חולון (5,600 יחידות דיור), באר-שבע (4,400 יחידות דיור) ופתח-תקווה (4,100 יחידות דיור)

ניסיונות להתמודדות עם בעיית דירות הרפאים 
מאז המחאה החברתית של שנת 2011, נושא הדירות הריקות עומד על הפרק כהיצע בלתי מנוצל של דירות. חלק מהדירות הוגדרו בתקנות ממשלתיות משנת 2013, כ"דירות רפאים" על פי הגדרה של דירות שלא התגורר בהן איש דרך קבע במשך תשעה חודשים.
נעשה ניסיון חוקי לאפשר לרשויות מקומיות לפעול על פי נוהל "דירות רפאים" שעל פיו דירות אלה תחויבנה בתשלום ארנונה כפול, וזאת כדי לתמרץ את בעלי הדירות למכור אותן או להשכירן. עקב מחדלים של משרדי הפנים והאוצר והרשויות המקומיות - הנוהל בוטל.

במאי 2019 כתב מבקר המדינה על הנושא כחלק מדוח שבדק את התנהלות משרדי האוצר והפנים והרשויות המקומיות, סביב התוכנית שנועדה להשית כפל ארנונה על דירות רפאים. רק עיריות תל אביב, ירושלים וחיפה ניסו לפעול בנושא, אך לא זכו לסיוע ממשלתי.
לא קיים נוהל ממשלתי שמטרתו לחייב את העיריות לפעול נושא זה
בדוח של ועדת טרכטנברג שבדקה את שוק הדיור הוצג לראשונה רעיון לחייב בתשלום בעלי דירות לא מאוכלסות. במרץ 2012 החליטה הממשלה לנסות ולהילחם בתופעה באמצעות הטלת כפל ארנונה על דירות שיימצאו ריקות, ואולם, הוראות השעה שלפיהן פעל מנגנון כפל הארנונה, לא הוגדרו כהלכה - מה שמנע מהרשויות המקומיות לפעול מול בעלי הנכסים.

על התנהלות משרדי האוצר והפנים נכתב בדו"ח מבקר המדינה: "משרד האוצר ומשרד הפנים לא בדקו כיצד יושמה הוראת השעה וכיצד השפיעה החלתה, כפי שהצהירו שיעשו". המבקר המליץ כי משרדי האוצר והפנים צריכים לקיים תהליך של הסקת מסקנות והפקת לקחים בכל הנוגע להחלת הוראת השעה, וכי עליהם לבדוק את הקשיים והחסמים בהפעלתה ואת תוצאותיה.

פתרון מוצע שלא נוסה עדיין הוא יצירת תמריצים כלכליים לבעלי דירות רפאים שישכירו את דירתם.
ב-2023, הוצע בכנסת "להפנות אותן לנפגעות אלימות"

קשיים בהתמודדות עם בעיית דירות הרפאים
קיים קושי למפות ולאתר דירות אלה.
במקרים רבים גם הכפלת הארנונה לא מביאה תמיד לשינוי במצב הדירה.
קשיים מנהליים וטכניים וחוסר סיוע ממשרדי הממשלה הרלוונטיים.

ראו גם
דיור ציבורי בישראל

לקריאה נוספת
דירות רפאים בישראל – עופר ברקוביץ' – יוני 2022 (עומק)

קישורים חיצוניים
 The Hidden Costs of the World's Ghost Apartments, David Cay Johnston

הערות שוליים

מגורים