דיור שיתופי

דיור שיתופי או דיור משותף (באנגלית: Co-living או common living) הוא מודל של מגורים קהילתיים בעיר בו הדיירים חולקים חללים משותפים מערכת של ערכים ואינטרסים ולעיתים מטרות משותפות. קיימים מודלים רבים של דיור שיתופי אשר נבדלים זה מזה ברמת השיתוף הפיזי, הכלכלי, משך המגורים ומידת המעורבות החברתית בין הדיירים ובינם לבין הסביבה. כל קהילה המתגוררת בדיור שיתופי מייצרת תמהיל ייחודי בין הפרטי למשותף בניהול המרחבי, תוך טשטוש ההבחנה ביניהם.

ניתן להתחקות אחר מקורות הדיור השיתופי החל מן המאה ה-19, אך צורתו המודרנית תפסה תאוצה במאה ה-21, בשל שילוב גורמים הכוללים תהליך של עיור מואץ, היעדר אפשרויות לדיור בר-השגה, צורך ורצון בקהילתיות ועניין גובר באורחות חיים שאינם תלויים בחוזים כלכליים ארוכי-טווח.

המגמה המרכזית המובילה לעלייה בביקוש לחיי הקהילה היא מגפת הבדידות, שזוהתה על ידי חוקרים במדינות שונות בעולם. מחקרים הראו כי "בדידות היא קטלנית בדיוק כמו עישון של 15 סיגריות ליום" ו"אנשים בודדים נוטים למות בטרם עת ב-50% יותר מאלה המקיימים יחסים חברתיים בריאים".

היסטוריה 
המודלים המודרניים של הדיור השיתופי שואבים השראה ממקורות היסטוריים. תומאס מור, הוגה הדעות האנגלי שחי במאה ה-16 תיאר בספרו "אוטופיה" חברה מושלמת. חברה, אשר אין בה קניין פרטי ותושביה חיים ועובדים יחד וחולקים את ארוחותיהם בחדרי אוכל גדולים שיתופיים. במאה ה-19, המשיך את קו המחשבה הזה שארל פורייה, הוגה מזרם הסוציאליזם האוטופי, שהגה את רעיון ה"פאלאנסטר" (Phalanstère) - בתי מגורים ענקיים שאמורים לספק למשפחות החברות בהם את כל הצרכים: מגורים, מזון, חינוך ותרבות, תוך חיסכון בעלויות התפעול הנובעות מהשימוש בטכנולוגיות המתקדמות ביותר. כמו כן, להון המשותף תהיה גישה טובה יותר אליהן מאשר להון הפרטי.

גאורג זימל, סוציולוג ופילוסוף גרמני, עסק בעיר המודרנית ובאופן שבו היא משפיעה על תושביה. לדבריו החיים בעיר הגדולה מאפשרים ליחיד (אינדיבידואל) חירות רבה, אך מצד שני, הוא טוען כי חיי העיר עשויים ליצור בקרב רבים אדישות ותחושת בדידות עמוקה, כל זאת בניגוד לחיים בכפר או בעיר קטנה, אשר חונקים את מי שמחפש חופש, ייחודיות והגשמה עצמית.

דיור שיתופי באירופה במאה ה-20 
השינויים הפוליטיים והחברתיים במשך שתי מלחמות העולם הובילו לניסויים חברתיים בדיור באירופה, ובתוך כך לצורות שונות של דיור שיתופי.

אוסטריה 
בווינה שלאחר מלחמת העולם הראשונה, סבלו אלפי בני אדם ממצוקת דיור חריפה. משפחות רבות נאלצו להסתפק בדירות קטנות, מחירי הדיור זינקו ורבים נותרו ללא קורת גג. בתגובה, אלפי פועלים שנאלצו לעבור לגור בשולי העיר התאגדו לתנועת "עזרה-עצמית" (self-help) והקימו מערך דיור שיתופי באזור מגוריהם - שולי העיר. הם בנו מבני מגורים הכוללים צרכים משותפים: גני ילדים, מכבסה, שטחים פתוחים, חנות שיתופית ועוד. תנועה זו למעשה, הניחה את היסודות הרעיוניים לרפורמת הדיור החברתי שהובילה המפלגה הסוציאל-דמוקרטית באוסטריה בשנות ה-20. במסגרתה נבנו למעלה מ-60,000 דירות בלב העיר בצורת סופר-בלוקים של דיור ציבורי. דוגמה בולטת לבלוקים אלה הוא שיכון קרל-מרקס-הוף בווינה שנבנה בין השנים 1927–1930. השיכון כולל 1,300 יחידות דיור בנויות מסביב לחצר עם מגרשי משחק, מעונות יום, מכבסה, מרפאה, ספרייה, דואר וחנויות.

גרמניה והולנד אימצו גם הן מדיניות זו של "אדריכלות עממית" וקידמו בשנים אלה בנייה להמונים תחת הכוונה ציבורית על־ידי מחקר, חקיקה, מימון וניהול, בהובלת אדריכלים מתקדמים, שהזדהו עם המשימה החברתית.

דנמרק 
בסוף שנות ה-60, גבר ברחבי צפון אירופה שיח שערער על מגבלות יכולת התא המשפחתי לספק לאינדיבידואל מענה חברתי-קהילתי, והעלה את הצורך בצורות מגורים חדשות, אינטגרטיביות יותר. בשנות ה-70 גבר העניין בקרב איגודי דיור בדנמרק ומשרד השיכון הדני השיק תחרות לצורות מגורים אלטרנטיביות. תחרות זו באה בניגוד לתנופת הבנייה של רבי-קומות שתפסה תאוצה במדינה ותוארה על ידי התומכים בצורות הדיור האלטרנטיביות כ"שממה של פרברים משפחתיים". ב-1978 זכה בתחרות הפרויקט Tinggården שהציע מתחמי מגורים של בתים המקובצים סביב חצר משותפת, בנוסף למבנה שיתופי ובו מטבח ופעילויות משותפות נוספות. הפרויקט השפיע רבות על תכנון המגורים השיתופיים בדנמרק אשר רווחים במדינה עד היום.

הולנד 
הולנד היא אחת המדינות המובילות בעולם במודלים של דיור שיתופי. ב-1969 פרסמה ליז ואן-דן Lies van den) Donk-van Dooremaal) מודעה בעיתון הפונה וקוראת לאדריכלים לתכנן פרויקט מגורים, שיכיל מטבח וחדר אוכל מרכזיים, מכבסה, גן ילדים ומרחבים משותפים נוספים, אשר יהיו מוקפים בדירות קטנות. אף אדריכל לא ענה למודעה, אך רבים ברחבי הולנד גילו עניין ופנו אליה. בתקופה זו החלו לעלות בהולנד שאלות לגבי מעמדה של המשפחה הגרעינית, ורעיונות שיתופיים כמו קומונות סִקְרְנוּ רבים. העניין הרב שגילו תושבי הולנד ואנשי מקצוע במודעה הוביל בסופו של דבר ליצירת שלוש קהילות שיתופיות בהילברסום, דלפט ורוטרדם, שהחלו לקום מסוף שנות ה-70. היזמים והמארגנים של פרויקטים אלו ביקרו בפרויקטים דומים בגרמניה ודנמרק, שהיו בבעלות פרטית. המודל ההולנדי שאף להיות בעל אופי דמוקרטי יותר ופתוח גם לבעלי הכנסה נמוכה, ולכן הוקם על ידי איגודי דיור ובתמיכת הרשויות המקומיות והשלטון המרכזי. בשנות ה-80 החלו צורת מגורים זו לשמש גם את בני הגיל השלישי.

הרשויות המקומיות בהולנד לוקחות חלק במימון הקהילות הללו, מתוך הבנה שדרך מגורים זו תורמת לבריאות ורווחת הדיירים, וכתוצאה מכך פוחת העומס על המערכות הציבוריות.

ההיסטוריה של הדיור השיתופי בישראל 
מקובל לראות בקיבוצים את פרויקט הדיור השיתופי הגדול בישראל, שעד היום מהווה דוגמה עולמית לחיי קהילה קואופרטיביים. למעשה, תנועת העבודה קידמה במאה ה-20 מודלים דומים גם בעיר ובמרכזם מעונות העובדים.

מעונות העובדים 
העלייה השלישית (1919–1923) הביאה לארץ את הרעיונות של חברה סוציאליסטית קואופרטיבית. מספר העולים הגדול הוביל בשנות ה-20 למצוקת דיור בתל אביב, ופועלים רבים חיו בתנאי מגורים ירודים וצפופים. למרות המאמצים הרבים שהושקעו בהתיישבות הסוציאליסטית החקלאית ולצידם שלילת חיי העיר הבורגניים, חיפשה תנועת העבודה פתרונות לשיכון הפועלים בעיר. כך החלו לקום ביוזמת ההסתדרות שכונות פועלים ומעונות עובדים בערים – בעיקר בתל אביב (כ-700 יחידות דיור) אך גם בחיפה (כ-500 יחידות דיור) וירושלים (90 יחידות דיור).

מעונות העובדים נבנו כבתים משותפים בהשראת הסופר-בלוקים בווינה, ושולבו בהם חנויות ׳תנובה׳, גני ילדים, מטבחים קואופרטיביים, מכבסות וחדרי תרבות וקריאה. הם הוקמו סביב גינה פנימית רחבת-ידיים, שסימלה את חיי החברה המשותפים כמו גם את חשיבות עבודת הגן והקשר לאדמה. האדריכלית ניצה מצגר-סמוק כתבה על כך: "התיישבות העירונית של הפועל בלטה בקונטקסט העירוני בהתארגנות החברתית של השכונות על־פי רעיון הקואופרציה. רעיון הקואופרציה הובא ארצה עוד בתחילת שנות ה־20 על־ידי העולים מברית־המועצות, ובעקבות בנייה אינטנסיבית של שיכוני פועלים בווינה בשנות ה־20. שיתוף הפעולה לא הסתיים בבנייה. המטרה הייתה לספק לדיירי השכונות שירותים תרבותיים ומסחריים, ולהשאיר את השטחים המשותפים, כגון הגג וגינת החצר, לשימוש כל הדיירים. שיתוף הפעולה היה מלא גם בתכנון השכונה, והוא נעשה בתיאום של המרכז עם נציגי הדיירים והמתכננים."

בית משותף רב בנייני 
דוגמה נוספת למתחם מגורים עירוני הכולל אלמנט דומיננטי של שיתוף הם פרויקטים, שבמסגרתם הוקם ונרשם בית משותף מתוך כוונה עסקית־שיווקית לאגד את כלל הבניינים במתחם מסוים במסגרת חוזה. הרעיון הכלכלי היה ניצול היתרון לגודל כדי לספק לדיירי הפרויקט קניין בעלות סבירה, כמו גם שירותים יוצאי דופן בנוף הבתים המשותפים כגון בריכת שחיה, גינה מרכזית גדולה, חדרי כביסה וגגות פתוחים ומטופחים. ניהול ענייני הבית המשותף טופל על ידי וועד מאורגן.

מודלים לדיור שיתופי בישראל

קיבוץ עירוני 

החל מסוף שנות ה-70 החלו לקום בארץ באופן עצמאי קהילות שמאמינות כי ניתן ליישם את חיי השיתוף הקיבוציים גם במרחב העירוני. הקיבוץ העירוני הוא קהילה (הגדרה משפטית: אגודה שיתופית) המקיימת חיי שיתוף בתוך הסביבה העירונית. הקיבוץ העירוני הראשון שהוקם בישראל הוא "קיבוץ ראשית" (מעורב דתיים וחילונים) בירושלים, אחריו הוקמו "תמוז" בבית שמש ו"מגוון" בשדרות. חברי הקיבוצים ״תמוז״ ו״מגוון״ מקיימים אורח חיים שיתופי ברמת הדיור, ההכנסות וכלל הנכסים.

פילוסופיה: מהות הרעיון היא כינונם של מתחמי מגורים המקיימים מערכת שיתופית משמעותית, אשר מבקשת לנצל יתרונות הגלומים בהתארגנות קבוצתית, תוך הבחנתה של הקבוצה מסביבתה החיצונית. בקבוצות השיתופיות יש ניסיון מודע ליצור זהות ״קהילתית״ ברבדים סמליים ומעשיים.

מאפיינים פיזיים: הקיבוץ מבסס עצמו על עקרונות של עבודה עצמית ושל שיתוף בהכנסות ובנכסים, בצריכה ובחינוך על בסיס עקרונות של שוויון וערבות הדדית בין החברים בו. שני עקרונות בסיסיים עומדים בבסיסן של כלל ההתארגנויות: הראשון, הרצון במסגרת חברתית גדולה יותר מהתא המשפחתי. השני, הרצון להשפיע על הסביבה הסוציאלית הקרובה, לרוב באמצעות פרויקטים של חינוך ועבודה בקהילה. רוב חברי הקיבוץ מוצאים את פרנסתם בתחומי השירותים החברתיים העירוניים או הלאומיים. מיקום הקיבוץ בתוך העיר מאפשר לחבריו מגוון רחב של תחומי תעסוקה וקבלת שירותי חינוך ושירותים מוניציפליים אחרים מהיישוב.

מאפיינים כלכליים: קיימים הבדלים באופנים השיתופיים של קיבוצים עירוניים שונים. יש הדוגלים בחיים סוציאליסטיים־קומונליים, כלומר חיים בשיתוף מלא. עיקרון השיתוף מתממש במלואו כאשר מתקיים שיתוף בהכנסות, בנכסים ובניתוק בין התרומה לתמורה. בקבוצות אחרות, השותפות הכלכלית מוגבלת ומגיעה לידי ביטוי בשותפות ברכוש כללי כגון דיור ותחבורה.

מרבית הקיבוצים העירוניים משתכנים בשכירות במתחמי מגורים משותפים בדירות שיכונים המרוכזות בבניין משותף או לַחֲלוּפִין נפרסים בשכונת מגורים בעיר. ישנם קיבוצים עירוניים המבוססים על קבוצות רכישה מאורגנות (דוגמת תנועת "דרור ישראל" בעכו או קבוצת "מגוון" בשדרות) על ידי לקיחת משכנתאות משותפות, קניית מגרשים בעיירות פיתוח והקמת קיבוץ עירוני ברוח המאפיינת את צורכי השיתוף החברתיים.

מאפיינים אידאולוגיים: חלק מהקיבוצים העירוניים מהווים קהילות משימתיות. קהילות צעירים משימתיות הן קבוצות, אשר בחרו להתיישב התיישבות קבע ביישובים ובשכונות בפריפריה הגאוגרפית והחברתית בישראל ולפעול למען החברה הישראלית. החברים בקהילות הללו חיים חיי קהילה פעילים הכוללים לימוד משותף, אורחות חיים משותפים וחזון חברתי. הם פועלים להובלת שינוי משמעותי וארוך טווח, מתוך מטרה לקדם שוויון הזדמנויות וצמצום פערים בחברה הישראלית.

בישראל פועלות נכון לשנת2021, 255 קהילות משימתיות המתגוררות ביותר מ-89 קיבוצים עירוניים. הקהילות מייצגות קשת רחבה של מגזרים, עמדות ודעות בחברה הישראלית, כאשר "המשימה" מופנית למטרות שונות: בוגרי תנועות נוער, צעירים מהציונות הדתית, עולים מאתיופיה וממדינות ברית המועצות לשעבר וקהילות צעירים בני המקום מהמגזר היהודי, הערבי, הדרוזי והבדואי. בין הקבוצות המשימתיות המתגוררות בדיור שיתופי ניתן למצוא את דרור ישראל, בני עקיבא, החלוץ, תנועת תרבות, השומר הצעיר, גרעינים תורניים ועוד.

אתגרים: בעוד שהקבוצות פועלות על פי סדר כלכלי שיתופי פנימי, הרי שהעולם ש"בחוץ" פועל לפי כללי המשחק הליברליים. בתחום הדיור, המשמעות היא קושי ברכישת דירה בעקבות מחירי הדיור המאמירים. שינויים קבועים אלו מתנים את מעמד הקבע של קיבוץ עירוני בסימן שאלה. שנית, רוב הציבור נרתע מחיי שיתוף. "חיי השיתוף מותגו על ידי החברה הישראלית כחלק מהעבר שלה (קיבוצים), ולכן היא לא רואה בהם משהו שיכול להשתייך להווה ולעתיד שלה."

אתגר נוסף קשור במגבלות הנתונות בתחום השכירות בעיר. נכון ל-2021 אין בישראל מודל מפותח לשכירות ארוכת טווח, ועל כן התלות בחוזה שכירות העשוי שלא להתחדש מהווה אתגר (ביתר שאת מכיוון שמלאי הדירות הזמינות בטווח הקיבוץ הוא מוגבל). דבר זה מניע קיבוצים רבים לשאוף למגורי קבע.

דיור קואופרטיבי 
דיור קואופרטיבי הוא התאגדות עצמאית של אנשים, המתאגדים מרצונם החופשי על מנת לספק את צורכיהם הכלכליים, החברתיים והתרבותיים באמצעות מיזם עסקי שהוא בבעלותם המשותפת ובשליטתם הדמוקרטית (על פי הגדרתם של ica-international cooperative alliance). דוגמאות בישראל: דיור מוגן קואופרטיבי לגיל השלישי, דיור שיתופי לאמהות יחידניות בעיר פרדס חנה, משפחות צעירות בעיר חריש ועוד.

מאפיינים כלכליים: קואופרטיב דיור הוא ישות משפטית המחזיקה בבעלות משותפת על נדל"ן, כאשר כל אחד מחברי הקואופרטיב מחזיק במניה, המקנה לו זכות על יחידת דיור אחת וקול אחד בתהליך קבלת ההחלטות הדמוקרטי של קואופרטיב הדיור. חברי הקואופרטיב יוצרים את הונו, לרוב ההון הראשוני המושקע אינו נושא ריבית. "הבית הוא לא בבעלות החבר ולא רשום בטאבו, אבל גם אין ישות אחרת שהיא הבעלים, אלא האנשים שגרים הם הבעלים. עיקר פעילות הקואופרטיב היא אחרי שנרכש הבניין. ממשיכים לגור ברכוש משותף לכולם ומנהלים אותו בצורה דמוקרטית. אם מישהו מחליט שהוא רוצה לעזוב, הוא יקבל את מה שהוא השקיע, לא בערך נדלני אלא לפי המדד, ובמקומו ייכנס חבר אחר." כך מעידה מרכזת תחום הקואופרציה בתנועה הקיבוצית.

פילוסופיה: בבסיס הדיור הקואופרטיבי עומדת תפיסה חברתית-כלכלית המבססת צורת ארגון לפיה מתבצע שיתוף באמצעי הייצור או בכח הקנייה של החברים המאוגדים בארגון. קואופרטיבים לדיור מרחיבים את שליטת החברים בהם על חיי וסביבות המגורים שלהם ושומרים את ההון בידי הדיירים על ידי התאגדות ובניית מנגנון שיתוף וריכוז המשאבים המשותפים. קואופרציה בדיור עשויה לספק מענה למגוון צרכים בתחום הדיור והקהילה, כגון ייצור מלאי דיור בר-השגה לאורך זמן, העצמת אוכלוסיות הנזקקות לדיור ציבורי, פלטפורמה לקהילתיות, הרחבת הפרקטיקה הדמוקרטית בחיי תושבים ודיירים ועוד.

מודלים כלכליים קיימים:
 ללא בעלות/ללא הון - שיטה הפועלת בדומה לחוזה שכירות או חכירה. החברים רוכשים מניה על דירה ספציפית לפי "הסכם חזקה". החברים משלמים בכל חודש דמי חבר, שערכם נקבע על ידי החברים בהתאם לחובות שיש להחזיר ובהתאם למדיניות הקואופרטיב. במודל זה למעשה הדירה איננה רכוש בו ניתן לסחור.
 כולל בעלות/כולל הון - רכישת מניה שהיא גם שטר המכר של דירה וערכה כמחיר השוק. במקרה זה המבנה הקואופרטיבי מעוגן בהסכמות משפטיות ובחוזה אל מול התאגיד.
 קואופרטיב בהון מוגבל - בו קיימות הגבלות על מחיר הקנייה והמכירה של המניה. ערך המניה לרוב מאפיין שיעור סמלי של ערך הדירה.

מיזמים עסקיים של דיור שיתופי 
במאה ה-21 החלו להתפתח ברחבי העולם מיזמים עסקיים לדיור שיתופי, שמציעים מודל אלטרנטיבי של שכירות לרווקים, זוגות ומשפחות המחפשים לשלב בין החיים בעיר לתחושת קהילתיות. מיזמים אלה משווקים את עצמם כיוזמה קהילתית-עירונית (לרוב בשכונה או מתחמים מסוימים) המציעה הסכמי שכירות ארוכת טווח, מרחבים משותפים וחיי קהילה תוססים.

Venn 
מיזם דיור שיתופי של חברת Venn שהתחיל בשכונת שפירא בתל אביב בשנת 2016, והתרחב לפרויקטים נוספים בשכונת בושוויק בברוקלין ופרידריכסהיין בברלין. מקימי החברה מגדירים את המיזם שלהם כ-NAS — Neighborhood As Service, שכונתיות כשירות.

מאפיינים פיזיים: הדיירים במתחם המגורים של Venn יכולים לבחור בין דירות שכורות בגדלים שונים המתאימים ליחידים, שותפים, זוגות ומשפחות. כמו כן הם נהנים ממרחבים משותפים לעבודה, יצירה, סלון קהילתי, חדר תנועה ומדיטציה ועוד. בנוסף, הפלטפורמה של Venn מספקת לחברי הקהילה גישה לאירועים ופעילויות, חיבור לעסקים מקומיים ומתן הנחה בהם, תמיכה וליווי ביוזמות ועוד. הכל דרך אפליקציה ייעודית שמפעילה החברה.

מאפיינים כלכליים: Venn למעשה מתווכת בין הדיירים לבין בעלי נכסים ברחבי השכונה, כאשר היא מתקשרת איתם בהסכמי ניהול נכסים ארוכי טווח של 10–20 שנה (עם עליות מחירים ידועות מראש), אחראית על שיפוץ וריהוט הדירות והחללים המשותפים ומנהלת את השכירות. במקביל שותפה החברה גם בהפעלת נכסים מסחריים של יזמים מהשכונה — כמו מסעדות ובתי קפה. בנוסף לדמי השכירות, משלמים הדיירים דמי ניהול בעלות של כמה מאות שקלים. דמי הניהול מכסים שירות דיירים הכולל טיפול בתקלות, סיוע בהתנהלות מול בעל הנכס והרשויות, וכן נגישות לכלל המרחבים המשותפים, השירותים והפעילויות המוצעים להם.

ביקורת: כניסת Venn לשכונת שפירא גרמה להשבחת הנדל"ן ועידוד תהליכי ג'נטריפיקציה. תושבי שכונת שפירא מדווחים כי מאז כניסת החברה לשכונה, מחירי השכירות עלו באופן משמעותי, ושהחברה מציעה לבעלי דירות סכומים גבוהים על מנת לשכור מהם את הנכסים שבבעלותם. גורם בשוק ההון מתאר את המודל של Venn כמודל להשבחת נדל"ן: רכישה או שכירת נכסים לטווח ארוך, שיפוצם, הוספת ערך מוסף בדמות שירותים קהילתיים ושיתוף משאבים לדיירים המשלמים דמי מנוי, ויציאה מהשכונה ברווח כעבור מספר שנים. בכך ניתן לראות את המהלך כשכלול ועידוד תהליכי ג'נטריפיקציה שהיו מתרחשים גם ללא Venn, אך זו כנראה מאיצה אותם. תושבים מהשכונה מתארים את התהליך כיצירת מונופול אורבני, מצב בו החברה צוברת כוח רב בשכונה ההופך אותה לגורם ביניים בין התושבים לעירייה, המנהל בפועל את המתרחש בשכונה מבחינת עליית מחירי הדיור, החברה היא זו שמחליטה אלו עסקים ייפתחו או ייסגרו בשכונה וכו'. ביקורת נוספת נוגעת למיסחור יוזמות קהילתיות עצמאיות: Venn שמה תג מחיר על התארגנויות ספונטניות של תושבים. בכך, מצד אחד היא מרוויחה עליהם ומצד שני מבטלת את כוחה הספונטני של הקהילתיות השכונתית. לדוגמה, לפני כניסת החברה לשכונה נהגו תושבים רבים לשתף ביניהם כלי עבודה דרך קבוצות וואטסאפ ופייסבוק. כאשר הגיעה Venn הקימה את החנות "משאלה" כפלטפורמה מתחרה, בתשלום או בחינם לחברי Venn.

ראו גם
 דירת שותפים

הערות שוליים

מגורים
זכויות במקרקעין
פעילות שיתופית