דירה מפוצלת

דירה מפוצלת היא דירה שנבנתה כיחידת דיור אחת, ובהמשך החלל הפנימי בה פוצל כך שנוצרו לפחות שתי יחידות עצמאיות בהן מתקיימות כל הפונקציות הנדרשות ביחידת דיור: מטבח, חדר רחצה וחדר מגורים/שינה.

ישראל

רקע 
בעשורים הראשונים של המאה ה-21 בישראל ניכרות מגמות אחדות:
 הצטמצמות התאים המשפחתיים עקב אלמנות, גירושים, רווקים מבוגרים, אל-הורות, הורות יחידנית.
 נסיקת מחירי הדירות
 מחסור בהיצע דירות קטנות.

דרכי ההתמודדות הן מגוונות.
 במגזר הערבי מקובל לבנות בית על עמודים תוך מחשבה שבעתיד הדור הצעיר יוכל לסגור את מעטפת קומת העמודים בעלות נמוכה ולייצר חלל מגורים נפרד.
 רבים מיוצאי ברית המועצות רוכשים דירה גדולה ומתגוררים בה כמה דורות יחד, סבא, סבתא, הורים וילדיהם הקטנים.

עבור הישראלים הוותיקים פתרון זה לא עובד, מבחינה מנטלית, תפיסתית, למרות מחירי הדירות הגבוהים, הישראלים לא מוכנים לחלוק חלל משותף ולוותר על הפרטיות והמרחב האישי. מצב זה בו המחירים גבוהים ומגורים יחד באותו חלל אינם רצויים, מביא את בעלי הדירות וגם את הרשויות להתקדם לפתרון של ניצול יעיל יותר של חלל הדירה.

בישראל של שנות ה-50 וה-60 של המאה ה-20, היה מקובל לשכן דייר משנה בחדר קיים. בתחילת המאה ה-21 תופעת פיצולי הדירות גאתה, היו שפיצלו דירות למטרת רווח והגדלת התשואה מדירתם המושכרת, אך בעקבות מלחמה של הרשויות בתופעת הפיצול, היא נעצרה.

בשל מחירי הדירות הגבוהים הרשויות מתחילות להבין שבמצבים מסוימים ראוי לאפשר לבעלי דירות לנצל ביעילות את חלל דירותיהם ולאפשר פיצול דירות.

האתגרים התכנוניים 
כדי לייצר דירה מפוצלת, יש לאפשר גישה נפרדת אל כל אחת מיחידות הדיור. הגישה תתבצע באמצעות הגדרת מבואה פנימית בדירה מאזור דלת הכניסה הראשית לדירה ועד לדלתות הכניסה ליחידות הדיור. המבואה משמשת כ"לובי פנימי" ומתפקדת כשטח משותף לדיירי היחידות המפוצלות. מבואת הגישה ליחידות הדיור המפוצלות תתוכנן בגודל המינימלי שיאפשר גישה נוחה ופונקציונלית תוך בזבוזו של שטח מינימלי.

במבואת הדירה ימוקמו לוחות החשמל הפנימיים, שעוני המים וברזי המים הראשיים של כל אחת מיחידות הדיור. קיום הפרדה של שעוני חשמל ומים נפרדים הוא הוכחה משמעותית שבוצע פיצול דירות. חדרי הרחצה והמטבח של כל יחידת דיור מפוצלת יתוכננו בהתאמה למיקומו של צינור הניקוז האנכי של הבניין.

החוק 
היסטורית, סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה גורס כי שינוי פנימי בדירה אינו דורש היתר בנייה, אך שינוי מספר יחידות הדיור טעון היתר בנייה.

ביולי 2017, בעקבות מצב שוק הדיור והבנת התמורות בחברה הישראלית, יזם חבר הכנסת אלי כהן את תיקון מס' 117 לחוק התכנון והבנייה, שמתיר פיצול בתים צמודי-קרקע לשתי דירות לצורך השכרה או מגורי קרובים. התיקון הוא הוראת שעה לחמש שנים, ובמסגרתו הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה תחויבנה לאשר לעד 20% מכלל הבתים צמודי הקרקע בשטחן, לפחות הוספת יחידת דיור אחת להשכרה בתוך המבנה הקיים (פיצול יחידת דיור לשתי דירות ללא תוספת בניה) וזאת בתנאי ששטח המבנה הקיים גדול מ-120 מ"ר. זאת בתנאי שגודל היחידה הנוספת יהיה לפחות 45 מ"ר והיא תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדת.

עבירה על חוק התכנון והבניה 
המציאות של הגברת הביקושים לדירות שכורות, הובילה בעלי דירות רבים לייצר דירות מפוצלות. וכך במקום להשכיר דירה אחת בעל הנכס יכול להשכיר שתי דירות ואפילו שלוש דירות.

חוק התכנון והבניה מאפשר ביצוע שינויים פנימיים ללא בקשת היתר. מה שאסור על פי חוק הוא הגדלת מספר הדירות.

האפשרות העומדת בפני בעלי דירה כיום היא יצירת דירת שותפים משודרגת שתכלול חדר שינה עם מקלחת ושירותים צמודים. רצוי לתכנן את הדירה בשימת לב להיתר הבנייה המקורי. אסור שהדירה תכלול יותר מפריט אחד מהבאים: מטבח, פעמון, שעון צריכה (חשמל, מים), לוח חשמל ומערכת חימום מים. במקרה זה מדובר על יצירת מבואה מיד לאחר הכניסה לדירה הקיימת אשר ממנה יש דלתות כניסה ליחידות נפרדות אשר כל אחת מהן מושכרת לדייר נפרד.

כאשר בוצעו בדירה שינויים שנועדו לשמש למגורי דיירים שונים ויצרו יחידות עצמאיות ונפרדות מבחינה פונקציונלית, מדובר בפיצול אסור. המבחן המרכזי לקיומה של יחידה נפרדת ועצמאית הוא קיומו של מטבח בכל חלק. 

הפסיקה קבעה כי גם במקרה שקיים בדירה מטבח אחד בלבד, אך קיימים בכל חדר מכשירי חשמל כגון מיקרוגל, תנור, קומקום חשמלי וכן כיור במקום אחר בחדר - מדובר ביחידה עצמאית. ככל שמספר הדיירים הזרים זה לזה יהיה גדול יותר, כך גישת בית המשפט תהייה מחמירה יותר.

ראו גם 
 מלון כמוסות
 דירת מיטה

קישורים חיצוניים
 
מה מותר ומה אסור בפיצול דירת מגורים
 שכרתם דירה מפוצלת? תתכוננו לטרדות וחוסר נעימות

הערות שוליים

בנייה
ישראל: תכנון ובנייה
בית מגורים
בנייה בלתי חוקית