חוק המקרקעין

חוק המקרקעין הוא חוק המסדיר במדינת ישראל את ענייני המשפט האזרחי הנוגעים למקרקעין. החוק נועד להחליף את חוקי הקרקעות העות'מאניים מ-1858 והעבודה עליו נמשכה מ-1949 עד חקיקתו ב-1969. מאז ועד פברואר 2021 תוקן החוק 34 פעמים.

היסטוריה חקיקתית

חקיקת החוק
טיוטה ראשונה לחוק הוכנה על ידי ועדה בראשות השופט משה לנדוי שכללה מומחים מתחום משפט המקרקעין, בהם ד"ר משה דוכן שחיבר ספרים חשובים בדיני מקרקעין בישראל, השופט יצחק רווה שהתמחה בדיני קרקעות, היה מנהל הטאבו ופקיד הסדר הקרקעות באזור תל אביב וד"ר יעקב טרטקובר שהיה החל משנת 1955 ראש אגף רישום והסדר קרקעות במשרד המשפטים. הוועדה מונתה בסוף שנת 1949 והגישה את המלצותיה בשנת 1959. הוועדה המליצה שלא לתקן עוד את חוקי המקרקעין בדרך של תוספות חקיקה, אלא יש לחוקק חוק חדש מהיסוד והכינה טיוטה לחוק זה.

הצעת החוק הוגשה לכנסת על ידי שר המשפטים, דב יוסף, ביוני 1964 ואושרה בקריאה ראשונה ביולי 1964. החוק נדון במשך חמש שנים בוועדת חוקה חוק ומשפט בראשות משה אונא, אושר ביולי 1969 ונכנס לתוקף בתחילת ינואר 1970.

הצעת החוק מנתה שלושה עקרונות בחוק החדש:
(א) ביטול סוגי המקרקעין הקיימים כיום לפי חוק הקרקעות העות'מאני וקביעת סוג אחיד של מקרקעין המושתת על בעלות מלאה;
(ב) שיטת רישום כוללת לכל המקרקעין ולכל הזכויות בהם שתושתת על בסיס של פומביות גמורה;
(ג) הרחבת המושג יחידת מקרקעין, שתכלול לא רק את הקרקע אלא גם כל הבנוי או הנטוע או המחובר אליה חיבור של קבע, וקביעת הכלל שכל עסקה במקרקעין,­ חוץ מחריגים מעטים,­ תחול גם על המחוברים אליה ואין לבצע עסקאות במחוברים בנפרד מן הקרקע.

 ביטל שלל חוקים קודמים שעסקו במקרקעין, בהם חוקים עות'מאניים (חוק הקרקעות העות'מאני, סעיפים במג'לה), חוקים מנדטוריים (פקודת תיקון ספרי האחוזה, פקודת פנקסי קרקעות ועוד) וחוקים ישראליים (חוק לתיקון דיני הקרקעות (המרת "מתרוכה"), חוק בתים משותפים).

תיקונים עיקריים

עיקרי החוק

בעלות והחזקה במקרקעין – , ,  - מקרקעין הם "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע", כאשר בעלים של קרקע הוא גם הבעלים לעומקה של הקרקע וגם של האוויר שמעליה. בנוסף, הבעלות היא גם על הבנוי וגם על הנטוע על הקרקע.

עסקאות במקרקעין –  מגדיר כי עסקה במקרקעין היא "הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה".

דרישת הרישום –  קובע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום, ועסקה שאינה מסתיימת ברישום מקנה רק זכות חוזית. על הרישום להתבצע בפנקסי המקרקעין (טאבו) (על ידי הרוכש). לפי פרופ' יהושע ויסמן, הוראה זו בחוק מהווה תמריץ לרישום. עסקאות במקרקעין שאינן מצריכות רישום – ירושה, שכירות קצרה, זיקת הנאה מכוח השנים ושעבוד צף של חברה על מקרקעין ().

דרישת הכתב – לפי , עסקה של קניית מקרקעין, לקיחת משכנתה על מקרקעין, נאמנות במקרקעין, שכירת מקרקעין מ-5 שנים ומעלה הופכות לבעלות תוקף רק כאשר הן נעשות בכתב.

עסקאות נוגדות – במקרים שבהם ישנן עסקאות סותרות בנוגע למקרקעין, קובע  כי זכותו של בעל העסקה הראשונה (שטרם נרשמה) עדיפה, אלא אם בעל העסקה השנייה עומד במספר תנאים: תום לב, מתן תמורה ורישום בפנקסי המקרקעין בעודו תם לב.

תקנת השוק – לפי , מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון. תקנת השוק במקרקעין קובעת כי כאשר מתקיימים התנאים, יהא כוחה של זכות קונה המקרקעין יפה אף אם הרישום בפנקס הזכויות לא היה נכון.

הגנת הבעלות וההחזקה –  עוסקים בהגנה על הבעלות וההחזקה. עד לחקיקת חוק המקרקעין, ההגנה על המקרקעין הייתה באמצעות עוולות נזיקיות, כמו במשפט האנגלי.

שיתוף במקרקעין –  (סעיפים 27–51) מגדיר איך נוצרת שותפות במקרקעין, את זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים וכן את אופן פירוק השיתוף.

בתים משותפים –  עוסק בדירות וברכוש משותף. לחוק מצורף כתוספת התקנון המצוי, אשר חל כברירת מחדל על כל בית משותף בישראל.

זכויות במקרקעי הזולת – פרק ז' לחוק מגדיר ומפרט לגבי שכירות, משכנתה, זיקת הנאה וזכות קדימה.

מקרקעי ציבור – פרק ח' לחוק עוסק במקרקעי ציבור, שם המקרקעין בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקיימת לישראל, וכן מקרקעין של רשות מקומית או של תאגיד סטטוטורי.

מרשם המקרקעין – פרק ט' לחוק מסדיר את פעולת מרשם המקרקעין.

לכל אחד מחלקי החוק האלה ישנה סוגיה מקבילה במקורות המשפט העברי, והיחס ביניהם נידון בהרחבה בדיוני הכנסת בנוגע לחקיקת החוק.

לקריאה נוספת
 פ' נרקיס, מ' זנטי, חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 הלכה למעשה, אוצר המשפט, 2015.
 אריה אייזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין, הוצאת בורסי.
 פליאה אלבק, רן פליישר, דיני מקרקעין בישראל, הוצאת בורסי.

קישורים חיצוניים

 
 מרדכי קויפמן (פרופ' נחום רקובר עורך), שיתוף נכסים (השוואת סעיפי 'חוק המקרקעין' 'ופקודת השותפויות' במשפט הישראלי, למשפט העברי), בתוך סדרת חוק לישראל. הוצאת ספרית המשפט העברי; משרד המשפטים ומורשת המשפט בישראל, תשס"ט-2009.

הערות שוליים

ישראל: חוקי מקרקעין
הכנסת השישית: חקיקה
המקרקעין