זיקת הנאה בישראל

בישראל, זיקת הנאה היא אחת מחמש הזכויות במקרקעין המוזכרות בחוק המקרקעין. חוק המקרקעין מגדיר זיקת הנאה כ; כלומר, זיקת הנאה איננה זכות המקנה חזקה במקרקעין הכפופים. בניגוד לזכויות מקרקעין אחרות, זיקת הנאה מתייחדת בכך שניתן להקנות אותה לטובת מקרקעין ולא רק לטובת אדם אחר, מקרקעין הנהנים מזיקת הנאה מכונים מקרקעין זכאים. זיקת הנאה, כשאר הזכויות במקרקעין, יכולה להירשם במרשם המקרקעין הישראלי.

הפסיקה והחוק מפרטים מתי אדם זכאי ליהנות מזיקת הנאה בנכס שאיננו בבעלותו, וכן מתי הנאה זו מוקנית לא רק לאדם אלא גם לנכס שבבעלותו (באופן שהוא רשאי להעבירה הלאה בעת מכירה).

בעיקרון, זיקה מקנה זכויות בקרקע פרטית של הזולת או בקרקע המוגדרת רכוש משותף בבניין, כשהחוק מפריד בין שני אלו לזיקה שנוצרת ב"מקרקעי ציבור". אמנם החוק מתיר לבטל את הזיקה, אך סעיף 96 (לחוק המקרקעין) קובע כי יש לפצות את מי שנהנה ממנה אם הביטול הסב לו נזק קנייני.

הפסיקה מבהירה את ההבדל בין זכות השמורה לבעל הנכס, וזכות השמורה לנכס עצמו (וניתן להעבירה). ההבדל נקבע כך, שכאשר השימוש "שירת את מקרקעי המשתמש בלא שלאישיותו של המשתמש הייתה השפעה על כך, תהא הזיקה הנרכשת מכח התיישנות זיקת הנאה "לטובת מקרקעין". לעומת זאת כאשר הזיקה משרתת את המשתמש באופן אישי, בלא קשר
לזכויותיו במקרקעין כלשהם, עשויה זיקת ההנאה שתיווצר מכח התיישנות להיות זיקת
הנאה לטובת אדם".

אפיון והגדרה
מבחינים בין זיקת הנאה לזכויות דומות (כגון שכירות והשאלת נכס), הבחנה המתבטאת במאפייני זיקת הנאה:
 חלות: בניגוד לזכויות קנייניות אחרות במקרקעין, זיקת הנאה היא זכות קניינית העשויה לחול רק על חלק מהמקרקעין. זאת על אף סעיף 13 בחוק המקרקעין הקובע שזכות קניינית אינה יכולה לחול על חלק מסוים מהקרקע. דוגמה: במי שיש לו זכות מעבר, שקנויה לו בזיקת הנאה, במקרקעין הכפופים, יכולה זכות המעבר להיות מוגבלת לשביל מסוים בתוך החלקה כולה.
 תוקף: זיקת הנאה היא זכות שאינה מוגבלת בזמן, והיא זכות הניתנת למימוש לעולם, בהיעדר הסכמה חוזית אחרת.
 אינה מקנה חזקה: זיקת הנאה אינה מקנה חזקה במקרקעין הכפופים. בפרשנות שנתנו בתי המשפט בישראל להוראה זו של החוק, אפשר להבחין בכך ששימושים שונים שהביעו תפיסת חזקה בשטח, נתפסו אכן כחזקה, ולא הועילה הטענה שהשימושים הם זיקת הנאה. זיקת הנאה באופייה מוגדרת כזכות מצומצמת הנותנת זכות שימוש מסוים וספציפי, ואינה מקנה חזקה. לפי הגדרת השופט מיכאל בן יאיר "אם ניתנה זכות לשימוש ייחודי לחלק מסוים במקרקעין זה בדרך כלל ייחשב לתפיסת החזקה". ד"ר אביטל מרגלית מבקרת הגדרה זו: .
 הקניה: אפיון ייחודי נוסף לזיקת הנאה הוא היותה זכות שיכולה להיות מוקנית למקרקעין עצמם, ולאו דווקא לאדם.
 עבִירוּת: אי אפשר להעביר זיקת הנאה שהיא לטובת אדם, לאדם אחר; כל עוד לא נקבע אחרת בתנאי הזיקה.
 מתייחדת לחלק מהקרקע: אם הקרקע הזוכה בזיקת הנאה חולקה, הזכות בזיקת ההנאה חלה על אותו חלק קרקע לו היא רלוונטית.

המאפיינים העיקריים של זיקת הנאה 
 זיקת הנאה היא הזכות הקניינית היחידה שבית המשפט יכול לצמצם ולבטל אותה.
 אם מדובר על זיקת הנאה לטובת סוג בני אדם, חובה לקבל אישור מבעל המקרקעין הכפופים, לשם העברתה (פגיעה ביכולת העבירות).
 יש התיישנות מהותית ולא ראייתית – אם אדם משתמש בקרקע 30 שנה, הוא יכול להקנות לעצמו זכות קניינית.
 מדובר על זכות מצומצמת ומסוימת – זכות להשתמש ללא החזקה.
 סעיף 13 לחוק המקרקעין אוסר לעשות עסקה במקרקעין בחלק מסוים מהמקרקעין, מלבד במקרה של שכירות. כעת אנו רואים כי גם זיקת הנאה ניתן לקבל בחלק מסוים במקרקעין.

דרכים ליצירת זיקת הנאה 
זיקת הנאה מכוח הסכם – הצדדים עורכים ביניהם הסכם שחייב להיות מתועד בכתב (סעיף 8 לחוק המקרקעין). האינטרס של בעל הזיקה יהיה שזיקת ההנאה שלו תירשם בטאבו כדי שיהיה לה תוקף קנייני, אחרת יהיה מדובר רק בהתחייבות לביצוע עסקה. מדובר בדרך שנוצרה בפסיקה ולא מופיעה בחקיקה.
זיקת הנאה מכוח הדין – מכוח צוואה, פסק דין, החלטה מנהלית. דוגמה: לפעמים כאשר רשות מנהלית מתכננת אזור מסוים, יוצא מצב שיש חלקה פנימית וחלקה חיצונית. לכן, בתוכנית המתאר הרשויות קובעות זיקת הנאה. זו זיקת הנאה מכוח הדין.
זיקת הנאה מכוח כורח – המשפט המקובל הכיר בזיקת הנאה שנוצרת מכוח כורח הנסיבות. זיקת הנאה זו נוצרת כיוון והסיטואציה מכריחה את בעל זיקת ההנאה להשתמש במקרקעין הכפופים. כדי ליצור זיקת הנאה מסוג זה הכורח חייב להיות מוחלט ושלא תהיה ברירה אחרת (לדוגמה: אם אי-הנאה מהקרקע רק תעכב אדם אחר, זה לא כורח מוחלט). באנגליה היה מקרה של אדם שמכר חלקת אדמה והותיר לעצמו חלקה פנימית, כך שלא היה לו איך לצאת לכביש והוא שכח לעגן את יכולת המעבר שלו בחלקה החיצונית כדי להגיע לכביש. בית המשפט הכיר בזיקת ההנאה מכורח הנסיבות. בית המשפט גם השתמש בפתרון נוסף מדיני החוזים – תנאי מכללא – הדבר משתמע.
זיקת הנאה מכוח השנים – זיקת הנאה שנוצרת עקב שימוש רצוף במקרקעין הכפופים ללא שום התנגדות של בעל הנכס. כאן רלוונטי סעיף 94 לחוק המקרקעין הקובע כי "מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקה הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה". עקרונית, לא ניתן לרכוש זכות קניינית מכוח התיישנות במקרקעין מוסדרים. סעיף 159 לחוק המקרקעין קובע שבמקרקעין מוסדרים (להבדיל ממקרקעין שאינם מוסדרים) אין התיישנות. לפיכך, גם אם אדם יושב 30 שנה במקרקעין מוסדרים – הוא אינו יכול לתבוע זכות קניינית בנכס. כאן, סעיף 94 אינו מגביל עצמו למקרקעין לא מוסדרים ולכן אנחנו מסיקים שהוא חל גם על מקרקעין מוסדרים ואם אדם החזיק במקרקעין של אחר במשך 30 שנה רצופות – הוא זכאי לדרוש רישום זיקה על שמו (בניגוד לזכויות קנייניות אחרות) עם זאת, אין חיוב להירשם, זו זכות קניינית ללא רישום.

זיקת הנאה מכוח שנים
זיקת הנאה מכוח שנים היא למעשה "התיישנות רוכשת", כלומר, ההתיישנות של השימוש הקיימת במקרקעין הכפופים, רוכשת זכות הנאה בהם. זיקת הנאה מכוח שנים היא זיקה הנוצרת עקב שימוש שנעשה במשך השנים ללא התנגדות בעל הנכס, על אף שלא נקבע הסכם המעניק זיקת הנאה זו.

בישראל מי שנהנה ממקרקעין במשך שלושים שנים רצופות, רשאי לדרוש את רישום הזיקה. ברציפות הנדרשת אין הכוונה לשימוש והנאה רצופים, אלא תקופת שימוש והנאה רצופה.

הזיקה מותנית בכך שהשימוש וההנאה הם אכן כאלה הראויים להיות זיקת הנאה (ולא שימוש היוצר תפיסת חזקה, למשל). התנגדות של בעל המקרקעין בתוך התקופה צריכה שתבוא בהודעה בכתב או הודעה לציבור. דוגמה לזיקת הנאה מכוח שנים, אפשר למצוא בפסק הדין במשפט "חוה אסטרחאן נגד זאב בן-חורין", בו נפסק בבית המשפט העליון שחניית רכב במשך למעלה משלושים שנה בחזית בניין שהייתה שייכת לבעלים אחרים, יצרה זיקת הנאה לטובת המקרקעין הזכאים.

ישנן שתי סיבות להחיל זיקת הנאה מכוח שנים. האחת היא ראיית בעל המקרקעין הכפופים, בכך שלא התנגד לשימוש בקרקע שלו, כמי שוויתר על הפסקת שימוש זה והשלים עמו. השנייה היא ששימוש במשך תקופה ארוכה בה לא השתנה מצב קיים יוצרת מטבעה ציפיות בצדדים הנוגעים בדבר, שהמצב הקיים לא ישתנה בעתיד.

זיקת הנאה ברכוש משותף 
הפסיקה מתייחסת גם לזיקת הנאה ברכוש משותף. כך למשל, בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה תביעה של שכנים נגד שכן שהשתמש עשרות שנים בחנייה משותפות, מול המחסן שבבעלותו. השכנים טענו כי "השימוש בשטח נשוא המחלוקת, המהווה רכוש משותף, הוא שימוש שאינו כדין, המהווה הסגת גבול. עוד נטען על ידם כי השימוש מעבר להיותו הסגת גבול, מהווה גם מטרד ומפריע לכניסה ויציאה של רכבים למגרש וממנו". בית המשפט אמנם אישר את העובדות וקבע כי "אין ספק כי פריקה וטעינה של סחורות בשטח המשותף אינם מהווים שימוש רגיל במקרקעין, וכי עסקינן בשימוש חריג שאינו נובע מדיני השיתוף". עם זאת, התביעה נדחתה תוך חיוב בהוצאות, כיוון שחלפו מעל שלושים שנה, ולכן השופטים קבעו כי מדובר בזיקת הנאה אשר מוענקת לא רק לבעל המחסן (שכבר הפסיק את פעולתו המסחרית), אלא למחסן עצמו כנכס באופן ש"כל מי שעושה או יעשה שימוש במחסן הנ"ל זכאי לחסות בצילה של זיקת ההנאה הנ"ל".

מקרקעין מיוחדים 
במקרקעין מסוימים יש הסתייגויות בהוראה על רכישת זיקת הנאה מכוח שנים.

קרקע מוסדרת
יש הרואים בהתיישנות המקנה זכות זיקת הנאה ייחוד משאר סוגי ההתיישנות, בכך שאין הבדל אם היא הייתה בקרקע מוסדרת או בקרקע רגילה; בשני סוגי הקרקעות מוקנית זיקת הנאה אם התקיימו תנאי ההתיישנות. למעשה, סעיף 94 בחוק המקרקעין הדן בזיקת הנאה מכוח שנים אכן אינו מבחין בין קרקע מוסדרת לקרקע רגילה. אך סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין הדן בקרקע מוסדרת שולל את ההתיישנות בקרקע מוסדרת. בפסק דין בבית משפט השלום אכן ראה השופט את סעיף 94 המורה על זיקת הנאה מכוח שנים בכפיפות לסעיף 159, ופסק שאין זיקת הנאה מכוח שנים בקרקע מוסדרת. אך המשפטן יהושע ויסמן, שהיה מעורב בתהליכי החקיקה של חוק המקרקעין, טוען שאפשר לראות את סעיף 94 כהוראה ספציפית לזיקת הנאה, ואילו את סעיף 159 השולל את ההתיישנות בקרקע מוסדרת, כהוראה כללית, כך שאין היא חלה על המשתמע מההוראה הספציפית לזיקת הנאה, שאינה מבדילה בין קרקע מוסדרת לקרקע רגילה. ויסמן תוהה ואומר שאם אכן מקבלים את הגישה שזיקת הנאה מכוח שנים אינה חלה על קרקע מוסדרת הרי שבמדינת ישראל כמעט ולא תתאפשר מציאותית זיקת הנאה מכוח שנים, מאחר שכמעט כל מקרקעי המדינה הן מקרקעין מוסדרים. הוא מוסיף שבתהליך המתמשך להסדיר שכל הקרקעות במדינה תהיינה קרקעות מוסדרות, הרי שבעתיד הקרוב לא תהיה כלל אפשרות של זיקת הנאה מכוח שנים, כך שסעיף זה בחוק יתרוקן מתוכנו כליל. ויסמן מסיק שאכן זיקת הנאה מכוח שנים אפשרית גם במקרקעין מוסדרים.

מקרקעי ציבור
חוק המקרקעין קובע שסעיף 94 המורה על זיקת הנאה מכוח שנים, לא חל על "מקרקעי ציבור". מקרקעי ציבור מוגדרים בחוק זה כמקרקעי ישראל, מקרקעין של רשות מקומית ומקרקעין של תאגיד שהוקם על ידי חיקוק. ויסמן תוהה שוב שלפי הוראה זו, שוב לא תתאפשר זיקת הנאה מכוח שנים במרבית מקרקעי ישראל, מאחר שמרבית הקרקעות במדינה שייכות לקרן קיימת לישראל ורשויות הפיתוח כך שהם מוגדרים "מקרקעי ציבור". הבעלות על קרקעות אלה היא למעשה רק זכות חכירה. על כן, טוען ויסמן כי ייתכן שהוראה זו של החוק שוללת את ההתיישנות רק במקרקעי ציבור הנמצאים בשימוש הציבור, אבל אינה שוללת את זיקת ההנאה מכוח שנים במקרקעי ציבור מוחכרים.

שימוש המקנה זיקת הנאה מכוח שנים
החוק אינו קובע במפורש איזה שימוש יכול להחשב כזיקת הנאה. ומשאיר את ההכרעה בשאלה זו לשיקול הדעת של בית המשפט והגדרות החוק השונות שניתנו לזיקת הנאה.

בהקשר הזה, אפשר לראות את הדעות החלוקות של השופטים בבית המשפט העליון בראיית "זכות מעבר" כזיקת הנאה, כפי שהן מתבטאות בעניין אסטרחאן נגד בן חורין שם לפי דעת השופט מיכאל בן יאיר זכות מעבר היא זכות הראויה להוות זיקת הנאה כי "זכות מעבר היא זכות קניינית במקרקעין כפופים, הגורעת מזכות הבעלות במקרקעין אלו ומרחיבה את זכות הבעלות במקרקעין הזכאים או את זכויותיהם האישיות של המשתמשים". חולק עליו השופט לוין, שדעתו נתקבלה על ידי השופט מלץ, הטוען שגם אם עקרונית אפשר לראות בזכות מעבר זכות הראויה להוות זיקת הנאה, הרי שעדיין יש לבית המשפט סמכות להפעיל שיקול דעת ספציפי למקרה כלשהו, כשבתוך כך הוא תוהה האם בית המשפט יכול שלא להכיר בזכות מעבר כזיקת הנאה כשאין כורח להשתמש בזכות זו, למשל, כשקיים מעבר חלופי.

ביטול זיקת הנאה מכוח שנים ופיצוי
כאמור, זיקת הנאה היא זכות שתוקפה אינו פג למעט כשצוין אחרת במפורש. בזיקת הנאה מכוח שנים, שאינה נוצרת על ידי מערכת הסכמית או רצונית, החוק קובע כי עם זאת, בסעיף 96 לחוק נקבע כי "רשאי בית המשפט לפסוק פיצוי למי שנגרם לו נזק על ידי הביטול או השינוי".

בג"ץ הרחיב בעניין וקבע כי "שינוי מצב המקרקעין, הכפופים והזכאים, המצדיק את ביטולה של זיקת ההנאה, צופן בחובו שינוי של נתון אובייקטיבי במקרקעין, כמו שינוי בתכנון, וכן שינוי סובייקטיבי שמקורו בבעל המקרקעין, לדוגמה, רצונו לבנות מבנים חדשים על הקרקע שבבעלותו (פרשת אסטרחאן הנ"ל, בעמ' 742)... "יש לבחון אם ביטולה של זיקת ההנאה יגרום נזק למשיבים, בגינו יש לפסוק להם פיצויים".

האפשרות לבטל את הזיקה נתן המחוקק בשל בעיות העלולות לצוץ מעצם אופייה של זיקת הנאה. כגון: הנסיבות לזיקת ההנאה אינן תקפות עוד, שיבוש בפעילות הכלכלית כתוצאה ממנה, הפרעתה את תהליכי עִיור וכדומה. גם הקושי הקיים בחיזוי תרחישים עתידיים על ידי הצדדים, הוא שיקול בקביעת אפשרות לביטול זיקת הנאה, לפי שיקול בית המשפט.

מפסק דין שניתן בבית המשפט העליון בערעור של "אירית אורן נגד רן כהן ואח' ", ניתן ללמוד על אופי ביטולה של זיקת הנאה, על אופי "שינוי הנסיבות השימוש" המוזכר בחוק ועל הסיבות שהביאו למתן האפשרות לביטול זכות זיקת הנאה.

המחלוקת בין הצדדים נסובה על זכות זיקת הנאה של המשיבים לערעור בחלקה שבבעלות המערערים (מקרקעין כפופים). החלקה שימשה את המשיבים במשך תקופה ארוכה לצורכי מעבר כלי רכב שנועדו לצרכים חקלאיים בחלקה גובלת שהייתה בבעלות המשיבים, והמחלוקת נתגלעה כשהמשיבים שינו את שימושם בשטח שבבעלותם לצורכי מגורים במקום צרכים חקלאיים, והמשיכו להשתמש בחלקה שבבעלות המערערים לצרכים אחרים, בהתאם לשינוי בשטחם שהפך למקום מגורים. בית משפט השלום והמחוזי פסקו לטובת המשיבים בטיעון שאין כאן שינוי נסיבות; אך בית המשפט העליון בהידרשו לערעור, קיבל את הערעור, בהכירו בכך שהשינוי באופי השימוש מתוקף זיקת ההנאה, מהווה "שינוי נסיבות השימוש". השופט אדמונד לוי, שדעתו נתקבלה על השופטים האחרים בדיון (אליעזר ריבלין ואליקים רובינשטיין) כותב בפסק הדין:

זיקת הנאה מכורח הנסיבות
במשפט המקובל קיימת גם זיקת הנאה "מכורח הנסיבות". זיקת הנאה זו היא זיקת הנאה שנוצרת מכך שהסיטואציה היא כזו שמכריחה את בעל זיקת ההנאה להשתמש במקרקעין הכפופים לצורך מעבר. כדי ליצור זיקת הנאה מסוג זה, על הכורח להיות "מוחלט", כלומר, שלא תהיה אפשרות מעבר אחרת מלבד במקרקעין הכפופים. המועד בו נבחן "האם יש כורח", הוא מועד עשיית העסקה, שגרמה שלמקרקעין הרלוונטיים לא תהיה אפשרות מעבר (כגון, עסקה בה פוצלו קרקעות, באופן שחלקם האחד זקוק למעבר בחלקם השני). בפסקי דין שונים שניתנו עד ל-1969, השנה בה נחקק חוק המקרקעין, הגישה היא שזיקת הנאה מכורח הנסיבות מתקיימת במשפט הישראלי; אולם חוק המקרקעין אינו מכיר בה.

מיסוי זיקת הנאה
בעניין עמ 1044/05 פרנקו ברבון, ראובן גול נ' פקיד שומה גוש דן, פקיד שומה תל אביב, נקבע כי בחינת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963, מלמדת כי לא כל "זכות קניינית" תהא "זכות במקרקעין" לעניין חוק זה וממילא אפשר שזכות קניינית במקרקעין לא תמוסה מכוחו. על כן, עסקה שבה הנמכר היא "זיקת הנאה" יש למסות על פי הכללים החלים במיסוי רווחי הון.

בית המשפט הזכיר בעניין זה את דבריו של פרופ' א. נמדר בספרו מיסוי מקרקעין:

"ישנן זכויות קנייניות אחרות שאינן נכללות בגדר זכות במקרקעין ומכירתן לא תתחייב במס שבח או במס רכישה. בגדר זכויות שכאלה תבואנה: זכות המשכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה. למרות היותן של שלוש הזכויות הנ"ל זכויות קניניות לפי חוק המקרקעין, אין הן עולות כדי זכות במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין ... לכן, חוק מיסוי מקרקעין מותיר אותן מחוץ לתחומו, והן תימוסנה במקום זאת, במס רווחי הון לפי סעיף 88 לפקודת מס הכנסה" (א' נמדר מיסוי מקרקעין, בסיס המס [א] 142 (2009), ההדגשות נוספו).

בית המשפט הסיק אפוא כי משעה שאין המדובר בנכס שממועט מהגדרת "נכס" בסעיף 88 לפקודה, כי הרי שיש למסות את הרכיב כרווח הון.

עוד קבע בית המשפט כי רכיב "המחיר המקורי" של הזכות הנמכרת, הנדרש לצורכי מיסוי, יחושב על-פי הנוסחה הבאה:

"יחס שווי זיקת ההנאה יוכפל בעלות מרכיב הקרקע של המקרקעין במועד רכישתם. התוצאה תהווה את המחיר המקורי של זכות זיקת ההנאה. דהיינו באמצעות יחס שווי זיקת ההנאה במועד המכירה, יחולץ שוויה של זיקת ההנאה, במועד הרכישה, מתוך מרכיב הקרקע של שווי הרכישה של המקרקעין והוא יהווה את המחיר המקורי. היה והמערערים יבקשו להכיר במחיר מקורי כאמור, תנוטרל עלות זו בבוא היום בעת מכירת המקרקעין או חלק מהם ולא תהווה חלק מ 'שווי הרכישה' (מחיר מקורי) לצורך קביעת שבח (רווח) ממכירת המקרקעין כאמור."

בית המשפט נדרש לקביעה זו שכן החלופה הייתה לקבוע כי לזכות הנמכרת אין מחיר מקורי.

הנאה מהזיקה

זיקת הנאה, בניגוד לזכויות קניין אחרות, יכולה להיות לטובת אדם, קבוצת אנשים או הציבור כולו ויכולה שתהא לטובת מקרקעין.
 זיקת הנאה לטובת מקרקעין – "מקום שהזיקה משמשת באופן בלתי נפרד מהזכויות בקרקע, הנטייה לראות בכך זיקת הנאה לטובת מקרקעין". זוהי זיקת הנאה ביחס למקרקעין כאשר אין משמעות לזהות המשתמש. לדוגמה: שביל מעבר לבית – אם בעל מקרקעין זכאים רוצה להגיע לביתו, וצריך לעבור בחלקת אדמה של חלקה בעל המקרקעין הכפופים, הנטייה לראות בכך זיקת הנאה להשתמש במקרקעין האלו. אם אני מוכרים את בעלות המקרקעין לאדם אחר, גם לזכותו תיזקף זיקת ההנאה.
 זיקת הנאה לטובת אדם או סוג של בני אדם – הזיקה היא אישית ומקורה בזהות המשתמש. כאן רלוונטי סעיף 95 לחוק המקרקעין הקובע כי אם מדובר בזיקת הנאה לטובת אדם, בעל הזיקה לא יכול להעביר את הזכות, אלא בהסכמת בעל המקרקעין הכפופים. בעצם, פעם ראשונה מדובר בזכות קניינית שהמחוקק מטיל מגבלה על יכולת העבירות שלה וזאת בשונה מהמצב הרגיל על פיו לזכות קניינית יש יכולת עבירות בלתי מוגבלת.

לטובת אדם
זיקת הנאה לטובת אדם, היא זכות זיקת הנאה שיש לאדם במקרקעין הכפופים.

לטובת מקרקעין
בזכות זיקת הנאה קיימת אפשרות ייחודית שהיא תהיה מוקנית לטובת מקרקעין המכונים "מקרקעין זכאים". הזכות של זיקת הנאה מסוג זה שייכת למקרקעין ולא לבעליהם. הזכות שיש למקרקעין זכאים מתבטאת בכך, שאותם מקרקעין הם בעלי זכות למניעת ביצוע פעולה מסוימת בהם על ידי בעלי המקרקעין הכפופים, מניעת הזכות להימנע מביצוע פעולה כזאת או חיוב אותם בעלים לבצע פעולה מסוימת במקרקעין הכפופים.

דוגמה למקרקעין זכאים: חלקת קרקע א' הנמצאת בעומק השטח שנמצא ליד כביש ואינה בעלת גישה לכביש. יכולה שתהיה בעלת זכות לבעליה לעבור דרך חלקה ב' הסמוכה לה גישה לכביש. זכות מעבר זאת היא זיקת הנאה שאינה לטובת בעלי חלקה א', אלא לטובת חלקה א' עצמה. כך, למשל, אם בעלי חלקה א' ימכרו אותה, הזכות לעבור לכביש דרך חלקה ב' תעבור לקונה מאחר שהיא שייכת לחלקה שקנה ולא למוכר ממנו קנה.

התובנה שזיקת הנאה היא זכות מצומצמת המתאפיינת בהנאה מוגדרת ממקרקעין כפופים, המוקנית בדרך כלל בגלל צורך טבעי, היא זו שמובילה לאפשרות שזיקת הנאה מהווה, לעיתים, זכות של המקרקעין הזכאים, ולא של בעליהם. עם זאת זיקת הנאה היא עדיין זכות קניינית.

סוג זה של זיקת הנאה, יוצר אפשרות שהמרקעין הזכאים והמקרקעין הכפופים יהיו בבעלות אדם אחד, ובכל זאת זיקת ההנאה אינה מתבטלת, כי כאמור, היא שייכת למקרקעין ולא לבעליהם. כך, שאם המקרקעין הזכאים יימכרו, הקונה יקבל גם את זיקת ההנאה.

בזיקה מכוח שנים
בניגוד לזיקת הנאה שנוצרת מכוח הסכם, בו רשום, בדרך כלל, בבירור לטובת מי הזיקה, הרי שבזיקה מכוח שנים, שהיא זיקה הנוצרת מעובדה, אין קביעה חד משמעית לטובת מי הזיקה.

באחד מפסקי הדין שניתנו בהקשר לזיקת הנאה, נדחתה הטענה שזיקת הנאה מכח שנים נוצרת לטובת אדם בלבד, ולא לטובת מקרקעין; טענה שמתבססת על לשון החוק בסעיף 94 לחוק המקרקעין. השקפה אחרת טענה בדיוק ההפך. בפסק הדין מובאת הכרעה מנומקת על ידי השופט בן יאיר היורדת לעמקי הפרטים, הכרעה שאינה מקבלת הגבלה כלשהי על זהות הזכאי בזיקת הנאה מכוח שנים, אם המקרקעין ואם בעליהם:

בן יאיר מסביר שההסתמכות על דיוק לשון החוק אינה תקינה:
.

בכך שבפסק הדין נשללת הקביעה שזיקה מכוח שנים היא תמיד לטובת המקרקעין או לטובת אדם, נוצרה השאלה איך נקבע את זהות הזכאי בזיקה מסוג זה. על כך עונה בן יאיר:

בן יאיר מביא גישות משפט שונות בעניין:

צורות זיקת הנאה 
סעיף 93 למקרקעין:
 מצב שבו בעל המקרקעין הזכאים זכאי לעשות שימוש מסוים במקרקעין הכפופים מבלי להחזיק בהם – מצב שבו ניתן להשתמש במקרקעין מבלי להחזיק בהם. ההנאה במקרקעין היא מעצם השימוש בהם.
דוגמה א – זכות מעבר: קיימות שתי חלקות. אחת צמודה לכביש והשנייה חיצונית. א' מבקש לעבור דרך החלקה של ב'. א' אינו רוצה להחזיק במקרקעין, אלא רק לעשות בהם שימוש בדמות מעבר בהם.
דוגמה ב – זכות חניה: א' לא מבקש להחזיק במקרקעין של ב', אלא רק להחנות את רכבו בהם.
לבעל המקרקעין הכפופים אסור לעשות פעולה מסוימת – לדוגמה: לקבוע עם בעל מקרקעין כפופים שאסור לחפור בורות עמוקים, אסור לנטוע עצים וכו'. זוהי מעין זיקת אי-הנאה.
 בעל המקרקעין הכפופים חייב לבצע בהם פעולה מסוימת או נדרש שלא למנוע פעולה במקרקעין הזכאים – לדוגמה: לפתוח שער, לא לחסום שביל, לא להסיר קיר תומך שעשויים לגרום לכך שהמקרקעין של האחר יינזקו.

ביטול זיקת הנאה 
סעיף 96 לחוק המקרקעין – תקופת הזיקה ותנאיה: "זיקת הנאה היא לתקופה בלתי מוגבלת, זולת אם נקבעה לה תקופה בתנאי הזיקה. אולם בית המשפט רשאי, על פי בקשת צד מעוניין או היועץ המשפטי לממשלה, לבטל את הזיקה או לשנות תנאיה, אם ראה לעשות כן בגלל אי הפעלת הזיקה או בגלל שינוי בנסיבות השימוש בה או במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים. ורשאי בית המשפט לפסוק פיצוי למי שנגרם לו נזק על ידי הביטול או השינוי".

סעיף 96 קובע נסיבות מסוימות שבגינן ניתן לבטל או להגביל את זיקת ההנאה. זיקת ההנאה היא הזכות הקניינית היחידה שבית המשפט יכול להגביל או לבטל אותה. היכולת להגביל או לבטל אותה נובעת מהבעיות שעלולות לצוץ מעצם אופייה של זיקת ההנאה: הנסיבות כבר לא תקפות, שיבושים בפעילות כלכלית וקושי בצפיית תרחישים עתידיים. לכן, יש לבית המשפט אופציה לבטל או להגביל את הזכות הקניינית הזאת.

סעיף 96 קובע שיש שלוש אפשרויות שבגינן ניתן לבטל או להגביל את זיקת ההנאה:
 אי הפעלת הזיקה
 שינוי שחל בנסיבות השימוש בה
 שינוי שחל במצב המקרקעין הזכאים או במצב המקרקעין הכפופים

סעיפים עיקריים לעניין זיקת הנאה 
סיכום הסעיפים הרלוונטיים לעניין זיקת הנאה: סעיף 92 – מפרט את הזכאים לזיקת הנאה – אדם, סוג בני אדם ותאגידים. הוא גם מחלק את הזכאות לזיקת הנאה לטובת מקרקעין (שאין לה קשר לזהות המשתמש) ולטובת בני אדם או סוג בני אדם (כמו במקרה הקורים – תלוי בזהות המשתמש).
 סעיף 93 – מפרט את הצורות הקיימות לזיקת הנאה.
 סעיף 94 – דן בזיקת הנאה מכוח השנים – אם אדם השתמש בזיקה 30 שנה, הוא רשאי לתבוע רישום.
 סעיף 95 – קובע שאם מדובר בזיקת הנאה לטובת אדם או סוג בני אדם, אם הם רוצים להעביר את הזכות שלהם, הם חייבים לקבל את הסכמת בעל המקרקעין הכפופים.
 סעיף 96 – דן בביטול זיקת הנאה.
 סעיף 97 – אם המקרקעין חולקו, לא תבוטל זיקת ההנאה. הזיקה תוצמד לחלק הרלוונטי.
 סעיף 98(א) – בעל שתי חלקות מקרקעין רשאי לשעבד אחת מהן בזיקת הנאה לטובת השנייה. יהיה לו צורך לעשות זאת כשזה יניב לו רווח או שהוא רוצה למכור אחת מהן. לדוגמה: קבלן רוצה למכור וילה אחת דו-משפחתית והוא יודע שאם הוא לא ישעבד חלקה אחת לטובת השנייה, תהיה לו בעיה.
 סעיף 98(ב) – התמזגה הבעלות במקרקעין הזכאים ובמקרקעין הכפופים – לא תתבטל זיקת ההנאה.
 סעיף 98(ג) – אוחדו המקרקעין הזכאים והמקרקעין הכפופים לחלקה אחת – מתבטלת זיקת ההנאה.

 מאבק ציבורי 
בשנת 2017 פורסם כי המבואה לבניין משרדים בשדרות רוטשילד בתל אביב בו שוכנים משרדי פייסבוק ישראל ומלון הוא שטח בו יש זיקת הנאה לציבור אך עובדה זאת לא הייתה ידועה ברבים והמקום עוצב כשטח סגור ומאובטח שנראה כחלק מבניין המשרדים. בעקבות הפרסום החלה קבוצת פעילים חברתיים להתאסף במקום על אף התנגדות החברה המפעילה את המבנה, כחלק מפעילות המחאה אף הוקרן בממקום סרט ביקורתי על חברת פייסבוק.

 לקריאה נוספת 
 חוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, סעיפים 92 – 98
 ע"א 103/87 קו מוצרי דלק בע"מ נ' מנהל מס רכוש - זיקת הנאה מכוח הדין
 ע"א 153/67 שלב נ' הררי מואב - זיקת הנאה מכוח כורח
 ע"א 700/88 אסטרחאן נ' בן חורין - זיקת הנאה מכוח שנים
 ע"א 1769/04 עירית אורן נ' רן כהן ואח' / בג"ץ 6268/00 קיבוץ החותרים אגודה חקלאית שיתופית רשומה נ' מינהל מקרקעי ישראל - ביטול זיקת הנאה
 יהושע ויסמן, שער חמישי: זיקת הנאה, דיני קניין - החזקה ושימוש (תשס"ו) 489
 יהושע ויסמן, שכירות, רישיון, זיקת הנאה ומה שביניהם, המשפט | יד (תשע"א) 205
 אוריאל רייכמן, הערות להגדרת זיקת ההנאה, עיוני משפט | א (תשל"ב) 345
 משה לנדוי, חוק המקרקעין (כללי) וזיקת הנאה לפי חוק המקרקעין, עיוני משפט | כרך ג (תשל"ג-תשל"ד)
 אברהם וינרוט, דיני קניין - פרקי יסוד''', הוצאת נבו, 2020, פרק ח - זיקת הנאה, עמ' 105–116

קישורים חיצוניים
  בוויקיטקסט (וראו גם את סעיף 5 שם)
 רמי אריה, ההבדלים בין זיקת הנאה לשכירות, באתר "מיסים ועסקים", 13 במרץ 2004
 
 
 דורי בן ישראל, לובי מגדל רוטשילד 22 – כל מה שרציתם לדעת על זיקת ההנאה בלובי הציבורי של פייסבוק ישראל, באתר "המזבלה", 9 בספטמבר 2017

הערות שוליים

זכויות במקרקעין
ישראל: מקרקעין