מיסוי הכנסה משכר דירה

תקבולי שכר דירה שמקבל נישום הם הכנסה שחלים עליה כללי מיסוי. בחלק מהמדינות הכנסה זו פטורה ממס, באחרות המקבל חייב בדיווח בלבד, מדינות מסוימות ממסות את ההכנסה מס מלא וחלקן אף מחייבות את המשלם לנכות מס במקור ולהעבירו לרשויות המס.

חוקי המס במדינות שונות מסווגים באופן שונה את סוג ההכנסה, ועל פי הסיווג נקבע שיעור המס שיש לשלם. מדינות רבות אינן עושות הבחנה בין הכנסה רגילה להכנסה מדמי שכירות, ועל כן, ההכנסה מתווספת לכל שאר ההכנסות וממוסה בהתאם. מדינות אחרות, כמו ישראל, מפרידות בין סוגי הכנסות וקובעות שיעורי מס שונים להכנסות ממקורות שונים.

מיסוי דמי שכירות בישראל
בישראל, תקבולי דמי שכירות במסגרת עסקו של המשכיר הם הכנסה החייבת במס הכנסה ככל הכנסה עסקית. תקבולי דמי שכירות על ידי יחיד מהשכרת דירה בישראל שלא במסגרת עסקו אף הם בגדר הכנסה חייבת, אך חלים עליהם מסלולי מיסוי מופחת, שנוצרו על מנת לעודד השכרתן של דירות.

בהתאם להוראות סעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה נקבע כי דמי שכירות שהפיק תושב ישראל שמקורם באחוזת בית, בקרקע או בבניין תעשייתי הם הכנסה חייבת.

הכנסות בישראל
שכר דירה המתקבל על ידי יחיד מהשכרת דירה למגורים בישראל שלא במסגרת עסקו, אף הוא בגדר הכנסה חייבת, אך חלים עליו מסלולי מיסוי מופחת, שנוצרו על מנת לעודד השכרתן של דירות. מסלולים אלה הם:
 פטור ממס - פטור מלא או פטור חלקי, בהתאם לתקרת ההכנסה משכר דירה שנקבעה לכך.
 מס מופחת - מס בשיעור של 10% משכר הדירה, ללא זכות לניכוי הוצאות הכרוכות בהחזקת הדירה.
 מס מלא - מס על פי מדרגות המס החלות על היחיד, או מדרגת מס מינימלית שנקבעה לדמי שכירות, על פי הגבוה מביניהם. המס ישולם לאחר ניכוי הוצאות הכרוכות בהחזקת הדירה.

מסלול פטור
הפטור מתשלום מס על הכנסות פסיביות משכר דירה למגורים מונהג משנת 1990. המטרה הראשונית של החוק הייתה לעודד בעלי דירות מגורים שאינן משמשות למגורי בעליהן להשכיר את הדירות וכך לגרום להיצע גדול יותר של דירות מגורים להשכרה ולהקל על מצוקת הדיור שנוצרה בעקבות גלי העלייה בשנות ה־90. אמנם מתן הפטור גורם לאובדן הכנסות למדינה בגובה מאות מיליוני שקלים בשנה, אך הוא מסייע לשכבות החלשות, לעולים חדשים ולזוגות צעירים בהשגת דירות להשכרה. בראשית שנות ה-2000 היה ניסיון לבטל בהדרגה את מסלול הפטור, במסגרת תוכנית חומת מגן כלכלית, אך בסופו של דבר הפטור נותר על כנו תוך הקטנת התקרה הפטורה - בשנת 2005 התקרה ירדה ל-75% מסכומה לשנת 2004 ובשנת 2006 ל-50% מסכום התקרה לשנת 2004.

הפטור ממס ניתן מכוח חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים). חוק זה קובע את גובה הפטור, התנאים לפטור, תחולה, סייגים ועוד. במסגרת חוק ההסדרים משנת 2007, הפכה הוראת השעה, אשר מכוחה ניתן הפטור בעבר, והוארכה בכל פעם שפגה, לעניין של קבע.

המסלול הפטור מורכב משני חלקים:
 פטור מלא - אם סכום ההכנסה החודשית משכר דירה בכל חודש במהלך השנה נמוך מתקרת הפטור, יחול פטור מלא על הכנסה מהשכרת דירה למגורים.
 פטור חלקי - אם סכום ההכנסה החודשית משכר דירה בכל חודש במהלך השנה גבוה מתקרת הפטור אך נמוך מכפל תקרה זו, יחול פטור חלקי על הכנסה מהשכרת דירה למגורים.

עבור דירה אשר נדרש עבורה פטור חלקי, ישולם על היתרה מס לפי המס השולי של המשכיר, ויותרו ניקוי הוצאות בחלק היחסי שלא הופטר ממס.

סכום הפטור צמוד למדד המחירים לצרכן, בהתאם לכללי . בשנים 2005 ו-2006 הוקטן הפטור בחקיקה.

מסלול מס מופחת
בהתאם להוראות , השכרת דירת מגורים, יחיד רשאי לשלם מס מופחת בשיעור של 10% על הכנסות אלו. מסלול זה אינו מאפשר לדרוש הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה או הוצאות פחת. יחד עם זאת במכירת הדירה לצורך חישוב מס שבח ממכירת הדירה, יוקטן מחיר הרכישה המתואם בפחת אשר היה ניתן היה לנכותו, אילולא המגבלה שבסעיף.

יש לשלם את המס המופחת לכל המאוחר תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה. תשלום לאחר המועד לעיל יחייב את המשכיר בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס.

מסלול מס מלא
במסלול זה יחול שיעור המס השולי של המשכיר על פי מדרגות המס. לגבי הכנסות משכר דירה מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס 60 שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.

המסלול החייב במס מלא מאפשר לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה, כולל הוצאות פחת. אולם, בעת מכירת דירת המגורים, בחישוב מס שבח מקרקעין ינוכה משווי הרכישה המקורי רק הפחת שנדרש בעבר כנגד ההכנסה החייבת משכר דירה.

הכנסות מחו"ל
החל משנת 2003, תושב ישראל שהפיק הכנסה מדמי שכירות מחו"ל נישום גם בישראל, בכפוף לאמנות למניעת כפל מס. על הכנסות מדמי שכירות המתקבלות על ידי יחיד מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל (דירות למגורים או מבנים אחרים) חלים שני מסלולי מיסוי:
 מס מופחת - בשיעור של 15% משכר הדירה, ללא זכות לניכוי הוצאות הכרוכות בהחזקת הדירה.
 מס מלא - על פי מדרגות המס החלות על היחיד, לאחר ניכוי הוצאות הכרוכות בהחזקת הנכס.

בגין הכנסה מחו"ל  במסלול מס מלא יותר זיכוי בשל מסי חוץ ששולמו.

מסלול מס מופחת
בהתאם להוראות , יחיד שהייתה לו הכנסה מדמי שכירות מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל רשאי לשלם עליה מס בשיעור של 15%, מסלול זה אינו מאפשר לדרוש הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה, למעט הוצאות פחת, ואינו מאפשר קיזוז, זיכוי או פטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה, ואינו מאפשר קיזוז מס זר.

מסלול מס מלא
במסלול זה יחול שיעור המס השולי של המשכיר על פי מדרגות המס. במסלול זה ניתן לנכות הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה, כולל הוצאות פחת והוצאות מס זר בהתאם לכללי מניעת כפל מס.

תשלומי חובה אחרים
במקרים מסוימים ידרש המשכיר לשלם דמי ביטוח לאומי בגלל ההשכרה. וייתכן שלהשכרה תהיה השלכה גם על המיסים בעת מכירת הדירה.

ראו גם 
 מס דיבידנדים
 מס חברות
 דוח התאמה למס

קישורים חיצוניים
 מדריך לפירוט המסלולים לתשלום ולהקלות במס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים בישראל, באתר רשות המסים בישראל, 18 בינואר 2022
 מיטל דוידוב, מס על שכר דירה, באתר nrg מעריב

הערות שוליים

מיסים
מס הכנסה