מחיר למשתכן

מחיר למשתכן היא שיטת מכירה של קרקעות המיועדות לבנייה של דירות בישראל, ואשר על פיה מתחרים יזמים המעוניינים לזכות במכרז לפיתוח ובנייה במתחם הקרקע שעליו יבנו הדירות למגורים, על המחיר הסופי של הדירה שאותה ישלם הקונה הסופי - המשתכן. הזוכה במכרז הוא זה המציע את המחיר הסופי הנמוך ביותר לדירה על פי תנאים שנקבעו במכרז. לצורך פרסום המכרז, ניהול התהליך ובחירת הזוכה, הוקמה מִנְהֶלֶת פרויקט ייעודית, שמפקחת על עמידת הקבלן בהתחייבויותיו מול משרד השיכון ומול רוכשי הדירות, לרבות מחירי הדירות.

היסטוריה
בסוף שנות ה-90 של המאה העשרים יועד מחיר למשתכן לשווק 10-15% מהדירות בפרויקטים גדולים לזכאים. בשנת 2001 דובר על ייעוד כ-15,000 דירות למחיר למשתכן.
בשנים 2000–2007 נמכרו במסגרת התוכנית כ-3,500 דירות, מתוכן 1,957 דירות בעיר החרדית ביתר עילית. עסקנים חרדים ארגנו משפחות חרדיות שרכשו את הדירות כהשקעה ומספר שנים לאחר מכן מכרו אותן ברווח גבוה.

בשנים הראשונות הקריטריונים לזכאות למחיר למשתכן היו על פי מספר ילדים וותק בנישואין. בתקופת כהונתו של השר אריאל אטיאס ניתנה עדיפות ליוצאי צבא ובוטלה ההעדפה על פי מספר ילדים. בעקבות ביקורת הוספה דרישה למיצוי כושר השתכרות בחלק מהמכרזים. בשנים 2008–2012 נמכרו כ-4,000 דירות במסגרת מחיר למשתכן. בחלק מהמכרזים הגיעו מחירי הדירות לרמה גבוהה יותר ממחיר השוק ועלה קושי למכור את הדירות.

בשנת 2015 עם מינויו של משה כחלון לתפקיד שר האוצר, החליטה ממשלת ישראל להרחיב את התוכנית ולבנות במסגרתה אלפי יחידות דיור שיוצעו לזוגות נשואים או רווקים מעל גיל 35, שלא הייתה בבעלותם דירה ב-5 השנים האחרונות. אחת המטרות הייתה להוריד את מחירי הדיור בישראל.

עקב ביקוש שעולה במידה ניכרת על ההיצע, בחירת הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן" נעשית באמצעות הגרלה. בשנת 2016 הוחלט ליצור שתי סדרות של זכאים, על מנת להגדיל את סיכויי הזכייה של המקדימים להירשם. כך, הוחלט לשייך את הנרשמים עד אוגוסט 2016 לסדרה א', ואת כל הנרשמים לאחר מכן לסדרה ב'. רוב ההגרלות נכון למרץ 2017 מיועדות לזכאי סדרה א' בלבד, למעט הגרלות במסגרת מחיר מטרה המיועדות גם לזכאי סדרה ב', והגרלות שבאופן מיוחד פתוחות גם לזכאי סדרה ב'.

בשנת 2016 הסתכמה ההנחה במחיר הקרקע, שניתנה ליזמים המשתתפים ב"מחיר למשתכן", ב-1.1 מיליארד ש"ח.

ביוני 2017 החלה ההרשמה להגרלה גדולה של כ-15 אלף דירות. להגרלה זו נרשמו כ-42,000 זכאים.

בספטמבר 2017 פורסם כי בסוף חודש זה תיסגר ההרשמה לסדרה ב', כך שכל הנרשמים עד לסיום הרישום ייכללו בסדרה ב', והנרשמים לאחר מכן לא יוכנסו לסדרה זו. בחודש זה פורסם כי מועצת מקרקעי ישראל החליטה להאריך את התוכנית עד לשנת 2019. כמו כן בסוף חודש ספטמבר נפתחו הגרלות ב-3 ערים, המיועדות גם למשפרי דיור ובהן מוצעות דירות שנותרו ללא דורש בהגרלות קודמות.

בשנת 2018 הוחלט כי גם רווקים מעל גיל 26 והורים גרושים מתחת לגיל 35 יוכלו להצטרף למעגל הזכאים.

כחלק מן המאמץ להאיץ את מסירת הדירות לזכאי התוכנית, פרסמה מועצת מקרקעי ישראל הזמנה לקבלנים הבונים דירות בשוק החופשי לשווק את דירותיהם כחלק מן התוכנית.

משרד הבינוי הקים אתר ייעודי שבמסגרתו מוצגים פרויקטים במסגרת מחיר למשתכן. באתר מוצגים פרויקטים של מחיר למשתכן ביישובים שונים בישראל שאליהם ניתן להירשם להגרלה כאשר היא נפתחת. לאחר מכן מוצגות באתר תוצאותיה.

עד אוגוסט 2018 נרשמו לתוכנית יותר מ-128 אלף משקי בית, עלות התוכנית לקופת המדינה עד לספטמבר 2018 הייתה כ-5.9 מיליארד ש"ח. נכון לסוף 2018, 3,500 דירות אוכלסו, ו-25 אלף דירות קיבלו היתר בנייה מלא, כשרובן מצויות בשלבי בנייה שונים. עד סוף שנת 2018, נקבע מחיר הדירות יוצמדו למדד תשומות הבנייה.

בספטמבר 2019 קבע היועץ המשפטי לממשלה, אביחי מנדלבליט, שהגרלת "מחיר למשתכן", ככל הגרלה, חייבת בהיתר ממשרד האוצר, אך העובדה שלא ניתן היתר כזה, אינה פוגעת בתוקפן של ההגרלות שהתקיימו.

בסוף 2020, הוחלפה בתוכנית "דיור במחיר מופחת" של יעקב ליצמן.

ביקורת
התוכנית ספגה ביקורת לגבי מספר נושאים הכלולים בה. בחלק מהפרויקטים שהוצעו לזכאים, תמהיל הדירות שהוצע הוא של דירות גדולות, שאינן מתאימות למשפחות קטנות ולרווקים, ומחירן גבוה בהתאם. על פי דוח מבקר המדינה, כמעט 50% מהדירות הן של 5 חדרים ומעלה. ביקורת נוספות עסקה בעיקרון העדפת "בן המקום" היוצרת אפליה פסולה. על פי הערכות, חלק מהזוכים בהגרלות לא התכוונו לגור בדירות בהן זכו, הם מתכוונים להשכירן ולגור במקום אחר, ובכך לפי הטענות הם למעשה הופכים למשקיעים בנדל"ן.

עוד נמצא כי בחלק מהפרויקטים ויתרו רבים מהזוכים על רכישת דירה בשל אי התאמה בין צורכיהם לדירות המוצעות.

באופן כללי, ההנחות שהתקבלו על דירות במחיר למשתכן הגיעו ל-26-40% ממחירי דירות דומות שנמכרו בשוק החופשי, ואולם כשתרגמו את ההנחות הללו לכסף, השונות בין ההנחות הייתה גדולה מאוד, בהתאם לאזור הגאוגרפי שבו נמכרו הדירות המוזלות. התקיימה ביקורת על פערים גדולים בהנחות שבין אזורי הביקוש לאלה שאינם.

קישורים חיצוניים
 
 פודקאסט חלומות גדרה, 5 בספטמבר 2017
 סקירה כללית של תוכנית מחיר למשתכן
 
  
 
 
 
 
 תיאור וניתוח יישום תוכניות סבסוד דירות

הערות שוליים

ישראל: תכנון ובנייה
ישראל: דיור
מצוקת הדיור בישראל