חזקת קרקעות

חזקת קרקעות או חזקת שלוש שנים היא הלכה המעמידה נכס מקרקעין בידי מי שהחזיק בו תקופה ארוכה של שלוש שנים. החזקה מאפשרת להתגונן כנגד תביעה מצד בעלים קודמים, להם עומדת חזקת מרא קמא, ללא הצגת שטר הקנין. המחזיק בנכס נדרש להוכיח את החזקתו על ידי עדים, והמערער על בעלותו, יכול לשבור את החזקה באמצעות מחאה שתיעשה לפני תום שלוש השנים. אין לחזקה כח ללא טענה אודות רכישה, קבלת מתנה או ירושה.

הסבר החזקה 
חזקת קרקעות שאורכת שלוש שנים, הייתה הלכה ידועה בתקופת התנאים, שחכמים נחלקו בטעמה. לדעת חכמים במשנה, שלוש השנים הם דרישה הכרחית, ואילו לדעת רבי יהודה, שלוש השנים נדרשות רק כאשר בעל הקרקע נמצא במקום מרוחק.

התלמוד מציע כמה הסברים לאופן פעולתה של החזקה. לפי ההסבר הראשון המוצע בתלמוד הבבלי, שהוא ההסבר היחיד המובא בירושלמי, חזקת שלוש שנים נלמדת משור המועד; כמו ששור נהיה מועד לאחר שלוש נגיחות, כך קרקע עוברת לרשות המחזיק בה בשלוש שנים. בסוגיית הבבלי הוגבל הלימוד משור המועד לשיטת רבי ישמעאל, שכן לדעתו אין החזקה מחייבת שלוש שנים קלנדריות, אלא אכילת שלושה מחזורי גידול.

ההסבר של החזקה לשיטת חכמים נאמר על ידי רבא, הקושר את משך החזקה לתקופה בה שומר אדם על שטר. לדבריו, אדם שומר על שטרו לכל היותר שנה ושנתיים, כדי שבאמצעותו יוכל להוכיח את רכישת הקרקע, אולם לאחר שלוש שנים אין הוא נזהר לשמור את שטרו. לפי הסבר אחר שהוצע בתלמוד, שתיקהו הממושכת של הבעלים לאורך שלוש שנים מוכיחה שהקרקע כבר אינה שלו. הסבר זה נדחה לכאורה, אולם לפי חלק מהפרשנים הוא לא נדחה לחלוטין, ושיטת רבא מבוסס עליו.

שיטות המפרשים 
המפרשים הציגו הסברים שונים לדברי רבא, שמקובל לחלקם לשתי גישות עיקריות:
 עד שלוש שנים אדם רגיל לשמור על שטרו. לכן בכל עימות בין המחזיק לבעלים, יגברו הבעלים. לאחר שלוש שנים אין חובה של הצגת השטר, ונטל הראיה יושת על כתפי המערער. לפי גישה זו ההסבר האחרון של הגמרא עומד בפני עצמו וההסבר הקודם נדחה.
 שתיקת הבעלים למראה חבירו המחזיק בקרקעו, היא ראיה נגדו. מנגד עומדת ראיה לטובתו - התביעה מהמחזיק להציג שטר. האיזון הזה משאיר את הקרקע בחזקת הבעלים. לאחר שלוש שנים יורדת הטענה של השטר, ושתיקת הבעלים מכריעה את הדין לטובת המחזיק. לפי גישה זו ההסבר האחרון מבוסס על ההסבר הקודם.

בעלי הגישה השנייה חלוקים ביניהם בהסבר המדויק של הדברים. הרמב"ן כותב שהטעם מבוסס על שתיקת המערער היוצרת 'רגלים לדבר', אלא שעד שלוש שנים אומרים למחזיק הראה שטרך. לאחר שלוש שנים כיוון שלא נזהרים בשטר, טענה זו נופלת ואומרים שלא לחינם שתק המערער. במקום אחר מסביר הוא שאי הזהירות בשטר נובעת מהעובדה שהוא מחזיק שלוש שנים בנכס ואין מי שמערער על כך. הריטב"א סבור שהראיה נגד הבעלים אינה מצריכה זמן ארוך. כאשר יודעים הבעלים ושותקים זו ראיה שמכרו. אלא שבמשך שלוש שנים יש ראיה נגדית של הראה שטרך. ואילו הרשב"א סבור שהזהירות בשטר במשך שלוש שנים, היא תוצאה של העובדה שעד שלוש שנים אין מקפידים הבעלים על מי שמחזיק בשלהם. לאחר שרואה המחזיק שעברו שלוש שנים והבעלים לא ערערו, הוא מרגיש ביטחון ואינו שומר על שטרו.

דין תורה או תקנת חכמים 
חלק מהראשונים כתבו במפורש שחזקת קרקעות היא תקנת חכמים. לפי הגישה הראשונה הכוונה לתקנת חכמים שקבעה שאם יוכיח את החזקתו בקרקע שלוש שנים לא יצטרך להציג שטר. לפי הגישה השנייה תקנת חכמים אינה היסוד של החזקה, אלא ההסדרה שלו לפי הכללים. המשמעות לכאורה היא, שלפי הגישה הראשונה כל תוקפה של החזקה אינו אלא של תקנת חכמים. לפי הגישה השנייה נראה שתוקף החזקה הוא מהתורה, ורק ההסדרה של פרטי הדין נעשו על ידי חכמים. מבין האחרונים ידועה שיטתו של בעל 'קצות החושן' שהציג עמדה נחרצת של תקנת חכמים. אולם כבר כתבו כמה מהאחרונים שגם אם מקור הדין הוא בתקנת חכמים, לאחר התקנה יש לחזקה כח של ראיה מהתורה.

חזקת ראיה או מוחזקות 
אחרונים רבים דנים בשאלה, האם המחזיק בקרקע זוכה בה מכח ראיה, או שאין הוא אלא מוחזק בקרקע. לפי הגישה הראשונה, חכמים תקנו את הכללים, ולמחזיק אין ראיה אלא רק הגדרת מוחזק. לפי הגישה השנייה, ייתכן ששתיקת הבעלים היא ראיה. מלשונו של הרמב"ן שהגדיר את השתיקה 'רגלים לדבר', נראה שגם לפי הגישה השנייה, ייתכן שאין כאן אלא מוחזק בלבד.

דיני החזקה

משך זמן החזקה 
לפי המשנה יש הבדל בין נכסים שהשימוש בהם הוא תדיר, שחזקתם שלוש שנים מיום ליום, לעומת שדה הבעל שחזקתה קצרה יותר. כמו כן חזקת שדה האילן אינה נמדדת במשך זמן, ומסתפקת בשלושה קטיפים של פירות. אולם מהגמרא עולה שהמשנה אינה מבטאת את שיטת חכמים. לפי רב לדעת חכמים בכל נכס וגם שדה בעל ואילן משך החזקה הוא שלוש שנים מלאות. לפי שמואל בשדה אילן בלבד, ניתן להסתפק בשלושה קטיפים מאותו סוג של פירות. זה יכול להיות בפחות משלוש שנים מלאות.

להלכה נחלקו הראשונים והפוסקים. הדוגלים בגישה הראשונה בהסבר החזקה, לא יכלו לקבל את האפשרות של חזקה קצרה משלוש שנים (שהרי הכל נקבע בהתאם לזהירות המקובלת בשטר). אולם לפי הגישה השנייה, יש מקום לחזקה קצרה משלוש שנים מלאות. שכן היסוד של החזקה הוא בעובדה שהמחזיק אוכל פירות של שלוש שנים והבעלים שותקים.

איכות החזקה 
החזקה תקפה רק כאשר נעשה שימוש רציף בכל הנכס, באופן מקובל, ונושא רווח.

חזקה של דירה מצריכה מגורים קבועים בדירה בימים ובלילות. חזקה של חנויות מצריכה שימוש בימים בלבד. חזקה בשדה מצריכה אכילת פירות באופן שהרווח יתר על ההוצאה. חזקה של קרקע לא חקלאית מצריכה שימוש שרלוונטי לאופי המקום, כגון שטיחת פירות או העמדת בעלי חיים או חפצים. זריעה בשדה במקום שאינו שמור כגון מחוץ לגדר אינה מועילה.

למרות הדרישה לרציפות, במקומות בהם נוהגים להוביר שדות החזקה תקפה גם אם זרע שנה והוביר שנה. כמו כן נדרשת רציפות של האדם המחזיק. אם החזקה מתבצעת על ידי אנשים שונים, אין הם מצטרפים; אלא אם מדובר ברוכשים שרכשו את הקרקע באמצעות שטר, או באדם שהחזיק ומת, ובנו המשיך להחזיק אחריו.

ישנו דיון בשאלת החזקה של מקום בבית הכנסת.

המחאה 
חזקת קרקעות אינה תקפה, כאשר לפני תום שלוש השנים תובע הבעלים הראשון את המחזיק לדין. הגמרא מלמדת שניתן לשבור את החזקה גם באמצעות מחאה. המחאה היא הודעה של הבעלים בפני שני עדים, שהוא עומד לתבע את המחזיק לדין.

ניתן למחות גם כנגד מי שמחזיק בשדה באופן חוקי, כגון בשדה הממושכנת למלוה, או שמוחזקת בחכירה בידי אריס. שני העדים כותבים את לשון המחאה בשטר, אף על פי שהמוחה לא הורה על כך. המחאה תקפה גם אם לא הגיעה לאוזני המחזיק. אפילו אם העדים נמנעו מלפרסמה, המחאה תקפה. למעט במקרה בו המוחה עצמו דרש מהם לא להוציא הדבר מפיהם. מחאה אחת מספיקה לשלוש שנות חזקה.

היוצאים מן הכלל - אלו שאין להם חזקה 
ישנם אחד עשר יוצאים מן הכלל, שלא יוכלו לזכות בשדה גם אם יוכיחו חזקה בת שלוש שנים: 1. אומן - בעל מלאכה. 2. אריס - המעבד את השדה וזוכה בחלק מהיבול. 3. אפוטרופוס - הממונה על נכסי הבעלים. 4. השותף. 5. אשה בנכסי בעלה. 6. בעל בנכסי אשתו. 7. אב בנכסי בנו הסמוך על שולחנו. 8. בן זה בנכסי אביו. המשותף לכל אלו שנוכחותם בנכס מקובלת, ואינה מעוררת מחאה מצד הבעלים. לכן אין היא מעידה על רכישת הנכס. כמו כן יוצאים מן הכלל: 9. ראשי גלויות בתקופת התלמוד - בעלי שררה שאדם ירא למחות בהם. 10. גזלנים - מי שהוחזק גזלן על הנכס המדובר, וכן מי שמשתייך למשפחת פשע שמסוגלים להרוג על עסקי ממון. 11. עובדי כוכבים - אומות שאינן מקפידות על גזל והטלת אימה.

מלבד זאת לא ניתן לטעון לחזקה בנכסי חרש שוטה וקטן. וכן לא ניתן לטעון לחזקה בנכסי אדם הבורח מחמת סכנת נפשות.

קישורים חיצוניים
 
  (מתוך הספר קובץ יסודות וחקירות)
 מהות חזקת שלש שנים / מסכת בבא בתרא - דף כח' ע"א, הרה"ג זלמן ברוך מלמד, באתר ישיבה
 חזקת שלוש שנים / מסכת בבא בתרא - דף כט' ע"א, מאת הרב חיים כץ, באתר ישיבה
 שיטת רבא בחזקת ג' שנים, מאת אלישע רוזנצוויג, בדף קשר של ישיבת הר עציון

הערות שוליים

בבא בתרא: סוגיות תלמודיות
כללי חזקות
משפט עברי: דיני קרקעות