בית משותף

בית משותף או בניין משותף או בניין דירות הוא מבנה אדריכלי המשמש למגורי אדם שכולל יותר מדירה אחת וכן חלקים המשותפים לכל הדירות או לחלקן. הדירות יכולות להיות בבעלות נפרדת לכל דירה, לחלקן או אף בבעלות אחת לכל הדירות.

דיני בית משותף בישראל

בישראל, בית משותף הוא על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, בית מגורים שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים.

רכוש משותף 
בכל בית משותף יש רכוש משותף המורכב מהרכוש שלא שויך באופן בלעדי לבעליה של אחת הדירות. בסעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר המחוקק בדרך של אלימינציה מהו רכוש משותף, דהיינו כל מה שאינו רשום כדירות לרבות: הקרקע עליה עומד הבניין, גגות הבניין, קירותיו החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, מתקני הסקה ומים וכיוצ"ב וכן מתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. יש לציין שהרשימה מהווה רשימה פתוחה בלבד והעובדה שהמחוקק טרח ומנה כמה מחלקי הרכוש המשותף באופן ספציפי, אינה גורעת מן ההגדרה הכללית "השיורית".
על הרכוש המשותף בבית משותף לא חלים דיני השיתוף הרגילים. במקומם יצר המחוקק שורת הסדרים, אשר תכליתם לאפשר רכישת בעלות במקרקעין, ולכוון את התנהגות הדיירים ובעלי הדירות במסגרת תפקודו השוטף של הבית המשותף.
לשם ניהול הרכוש המשותף, רשאים בעלי הדירות לערוך תקנון ולבחור נציגות בת חבר אחד עד חמישה חברים. נציגות זאת מכונה בישראל בשם ועד בית. במקומות שונים בעולם יש נציג שכיר לבעלי הדירות שקרוי קונסיירז'.

רישום בתים משותפים 
בכל אחת מתשע לשכות המקרקעין המתנהלות ברחבי המדינה מתנהל פנקס רישום בתים משותפים. חשיבות הרישום בפנקס הבתים המשותפים נעוצה בטיבה של הזכות הנתונה בידי הדיירים. בעוד שבבית משותף קיימת חלוקה ליחידות רישום-הדירות, המצויות בבעלותם הנפרדת של הדיירים, הרי שחלוקה כאמור אינה קיימת בבית שאינו רשום כבית משותף.
התנאים לרישום בית משותף: 1. הוגשה בקשה לרישום הבית כבית משותף וצורפו לבקשה - תשריט הבית, תקנון הבית, המלצה למינוי נציגות זמנית לבית המשותף. 2. הבית ראוי להירשם כבית משותף. 3. מתן צו רישום מאת המפקח על רישום המקרקעין.

הצמדת רכוש משותף 
בית משותף הוא משטר שיתוף ייחודי במסגרתו מצומצם באופן מקסימלי הנכס המשותף וניתן ביטוי מרבי לעצמאותו של כל אחד מן השותפים-בעלי הדירות. בעלי הדירות זוכים לבעלות עצמאית ונפרדת בדירותיהם ואף רשאים להצמיד חלקים מן השטח המשותף הנותר לדירות, ובאופן זה להחיל אף לגבי החלקים המוצמדים את דין בעלותם הנפרדת.
הצמדת הרכוש/הוצאת הרכוש מתחום הרכוש המשותף יכולה שתעשה בתחילה על ידי קבלן המקים בית משותף או על ידי כלל בעלי הדירות בבית המשותף. חלקים אשר הוצאו מן הרכוש המשותף בדרך של הצמדה, לא יחשבו עוד "רכוש משותף" וזכות השימוש בהם תופקע מידי כלל בעלי הדירות ותיוחד לבעל ההצמדה.

תקנון הבית המשותף 
על פי סעיף 61 בחוק המוזכר לעיל:

סעיף 62 קובע שבעלי הדירות חופשיים לתת לתקנון את התוכן המתאים להם וסעיף 64 קובע שאם בעלי הדירות לא ניסחו תקנון משלהם, התקנון המחייב יהיה התקנון המופיע בתוספת של החוק. את התקנון צריך לרשום והוא יחייב גם את מי שהפך לבעל דירה בבית המשותף לאחר שהתקנון כבר חובר. אם התקנון לא נרשם, הוא מחייב רק את בעלי הדירות שחיברו אותו. בעלי הדירות יכולים לשנות את התקנון, אך דרוש לכך רוב של שני שלישים של בעלות על הרכוש המשותף. כדי להמחיש זאת, בעל דירה שגודלה כפול מדירת שכנו מחזיק בזכויות הצבעה כפולות משל שכנו.

ועד הבית - נציגות הבית המשותף 
פרק ו' בחוק המקרקעין עוסק בנציגות הבית המשותף ובזכויות ובחובות של בעלי הדירות כפי שהן באות לידי ביטוי ביחסיהן עם הנציגות.

סעיף 65 של החוק מחייב שכל בית משותף תהיה לו נציגות שתנהל את ענייני הבית המשותף ותפעל לפי תקנון הבית המשותף ("תקנון מוסכם") ואם אין תקנון, לפי התקנון המצוי בתוספת לחוק. נציגות הבית המשותף אמורה לשמש כמורשה של בעלי הדירות בכל הנוגע לניהול והחזקת הבית המשותף, כולל התקשרות בחוזים והתדיינות משפטית בשם הבית המשותף.

האספה הכללית של בעלי הדירות היא המוסמכת לבחור את נציגות הבית המשותף. בהיעדר קביעה אחרת בתקנון מוסכם, יש לקיים אספה כללית אחת לחצי שנה. אספה כללית תקבל תוקף חוקי אם השתתפו בה לפחות חצי מבעלי הדירות ואם נמסרה עליה הודעה אישית או שהוצגה הודעה במיקום בולט (למשל, על לוח מודעות) לפחות ארבעה ימים לפני המועד. החלטות אספה מקבלות תוקף מרגע שהן נרשמות בפנקס ההחלטות. חלק מההחלטות מותנות ברוב רגיל ואחרות ברוב מיוחס של שני שלישים או שלושה רבעים מבעלי הדירות או בעלי הרכוש המשותף (שחלוקתו היא יחסית, לפי שטח הרצפה של כל דירה מתוך השטח הכולל של הדירות).

השתתפות בהוצאות 

על פי החוק המוזכר לעיל, חייב בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי נוהג. דהיינו, הפעולות הנדרשות כדי לשמור על הבית המשותף במצב בו היה עם גמר הבנייה. ההשתתפות בהוצאות תיעשה על פי חלקו של בעל הדירה ברכוש המשותף או לפי חלוקה אחרת שנקבעה בתקנון הבית המשותף. באופן מעשי, בחלק מהבתים המשותפים בישראל מקובל שיעור השתתפות דומה מצד כל בעלי הדירות, ובחלקם לפי גודל הדירות.

בין ההוצאות השכיחות המוטלות על דיירי בית משותף:
 תחזוקת הגג המשותף (חייבים בהחזקה גם בעלי הדירות של הקומות התחתונות).
 תחזוקת החצר המשותפת
 תחזוקת המעלית, אך לא משתפים בתחזוקת המעלית דיירים שאין להם גישה אליה.
 ניקיון גרמי המדרגות והחצר.
 הוצאות ביטוח צד ג' וניהול שוטף.
 תשלומי מים וחשמל עבור הצריכה המשותפת.
 תיקוני תחזוקה לצנרת המים והביוב.

יש לציין כי ליקויים מסוימים אשר נגרמים מכוח התבלות ושימוש סביר כמו תחזוקה של מים וביוב, תחזוקת מעלית וחצר משותפת או בשל פגעי מזג אוויר כמו תחזוק גג במקרה של דליפת גשמים תיעשה על ידי ועד הבית, אך ליקוי אשר שנגרם בשל אחד הדיירים והסב נזק לרכוש המשותף או לרכוש של דייר אחר, יישפט (לרוב בהליך משפטי מסוג תביעות קטנות או בהליך גישור אזרחי) בין הדיירים ולא יהיה באחריות ועד הבית של הבניין המשותף.

ועד הבית מחויב למנות גזבר, שיכול להיות אחד החברים בו, ועל הגזבר לנהל רישום של הכנסות והוצאות, להפיק דו"חות תקופתיים ולהציג אותם באסיפות הכלליות.
ככלל בעל דירה רשאי לבצע בקניינו שינויים ותיקונים כרצונו. אולם שינויים ותיקונים הפוגעים בדירה אחרת או ברכוש המשותף יבוצעו בהסכמת הנפגע (מראש או בדיעבד) – לפי התוספת השנייה לחוק המקרקעין.

ראו גם
ועד בית
מושע (שותפות במקרקעין)

לקריאה נוספת 
 פנחס נרקיס, הבית המשותף, הוצאת תמר, 1988.
 עפר שחל, המדריך השלם לבית המשותף, הוצאת "אופיר ביכורים", 2013.
 אריה סאמרלי, בתים משותפים, הוצאת "אוצר המשפט".
 אברהם וינרוט, דיני קניין - פרקי יסוד, הוצאת נבו, 2020, פרק כ - הבית המשותף, עמ' 301–330.

קישורים חיצוניים

 

"שכנים" - אתר אינטרנט בנושא
פורטל בית משותף - האתר לקהילות הדיירים בישראל - פורומים קהילתיים, כתבות ומאמרים ולוח בעלי מקצוע לדיירים
 התקנון המצוי של בעלי הדירות בבית משותף , הטקסט המלא באתר משרד המשפטים

 
 דברים שוועד הבית לא מספר לכם, זכויות וחובות מול נציגות בית משותף
הרב עמוס ראבילו והרב עדו רכניץ, תקנון בית משותף מותאם לציבור שומר מצוות, אתר דין תורה

הערות שוליים

מגורים
ישראל: מקרקעין
טיפוסי מבנים