הולילנד

הולילנד הוא כינויו של מתחם מגורים שהוקם בדרום ירושלים, בפסגת רכס המתנשא מול שכונת מלחה, ברום של כ-770 מטר מעל פני הים. המתחם גובל בשכונות בית וגן מצפון ורמת שרת ממערב, ובכביש בגין ועמק הצבאים ממזרח. המתחם קרוי בשם המלון שהיה קיים במקום בו נבנה, מלון הולילנד.

היסטוריה

מלון הולילנד 
עד שנת 1948 נקרא הרכס "ראס אל קאראיני", ואדמותיו היו שייכות לכפר אל-מאלחה. אחרי קום המדינה האדמות הוכרזו נכסי נפקדים ועברו לחזקת רשות הפיתוח. בשנת 1952 רכש מרשות הפיתוח איש העסקים הנס קרוך, שטח של 54 דונם במקום, ב-1956 רכש כ-50 דונם נוספים וביוני 1959 כ-13 דונם נוספים. קרוך ביקש להקים רשת של בתי מלון בישראל עבור תיירות צליינית (מכאן השם "הולילנד"- ארץ הקודש באנגלית). בשנת 1953 מימן את סלילת כביש הגישה לאזור. הקמת המלון בפועל החלה ב-1955, והוא נחנך ב-1958 (תחילה הוקם מבנה עם 70 חדרים). ב-1959 תרם מבנה במקום להקמתו של "המוזיאון לבולאות בירושלים".
 
את המתחם תכנן האדריכל זולטן שמשון הרמט ובמשך השנים נוספו לו מבנים ומתקנים נוספים, כולל בריכת שחייה, מסלול מיני גולף שהיה היחיד בירושלים, בית כנסת ומספר מבני-עזר, בכללם ביתם הפרטי של בני משפחת קרוך, מבנה חד-קומתי ריבועי גדול ה"מרחף" מעל המדרון על-גבי כלונסאות-בטון גבוהות. סביב למלון הייתה חורשת עצי אורן גבוהים. שאר השטח היה שטח פתוח נרחב שהשתפל אל עמק הצבאים והיה בית גידול לחי וצומח, אזור טיול בחיק הטבע לתושבי הקטמונים ואזור פעילות תנועות נוער. ב-1970 נבנה במתחם גם מלון דירות בו 50 יחידות דיור, עם זאת רוב השטח נותר ללא בינוי ונמשכה בו נטיעת החורשה ועבודות גינון. את המלון ניהלו באותן שנים חותנו ובתו של קרוך, גרשון ואלזה צ'רני.

לצד המלון הוקמו מספר מוזיאונים. בתחילת 1959 הוחלט על הקמת מוזיאון לבולאות שנפתח ב-20 באוקטובר 1959. ביוני 1960 התקיים במוזיאון תערוכה של בולי גאנה. המוזיאון המשיך לפעול עד שנת 1963. בשנת 1963 הוקם בשטח המלון מוזיאון פסלים וב-1962 יזם קרוך את הקמת דגם ירושלים בסוף ימי בית שני עם מקדש הורדוס, שנבנה תחת הפיקוח הארכאולוגי של פרופסור מיכאל אבי-יונה. המודל היה עד שנת 2006 במתחם מלון הולילנד ולאחר הריסת המלון עבר למשכנו בקמפוס של מוזיאון ישראל בירושלים. בהמשך שנות ה-60 הוקם מוזיאון העתקי עתיקות.

ב-12 בינואר 1981 נרצח, בעת שישב במכוניתו בכניסה למלון, חבר הכנסת חמאד אבו רביעה מהרשימה הערבית המאוחדת.

החל מאמצע שנות ה-80 של המאה ה-20 נבנו לצד המלון חווילות פרטיות בשכונה שנקראת בשם הבלתי-רשמי "מורדות בית וגן".

בשנות ה-90 של המאה ה-20 נחצב חלקו המזרחי של הרכס לצורך הקמת כביש בגין העובר למרגלות הרכס.

בחפירות הצלה שנערכו בשנים 1995 ו-2002 על ידי רשות העתיקות נתגלו במתחם עשרות קברי פיר מתקופת הברונזה הביניימית וכן מספר מערות קבורה מתקופות מאוחרות יותר. במקום נערכו גם חפירות מטעם אתרא קדישא, על מנת לשלול הימצאות קברים במקום המיועד לבנייה.

הולילנד פארק
בשנות התשעים פעל הלל צ'רני (נכדו של הנס קרוך), לחדש את מתחם מלון "הולילנד". צ'רני יזם את הקמתו של פרויקט מלונאות במתחם הכולל שלושה בתי מלון, חלק מהשטח הוקצה גם למגורים. הפרויקט אושר בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ב-1997 ולאחר מכן בוועדה המחוזית. בשנת 1999, אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את תוכנית המתחם, שכללה הקמת 846 דירות בשני מגדלים בני 33 קומות ו-10 בניינים בני 9 קומות, בשטח כולל של 161 אלף מ"ר, וכן שלושה מלונות: שניים בחלקו הצפוני של המתחם, ושלישי בחלקו הדרומי, הכוללים יחד 1,450 חדרי מלון בהיקף כולל של 137 אלף מ"ר. בדצמבר 1999 רכשה חברת "הולילנד פארק", שותפות הכוללת את קבוצת פולאר (60%) קרדן נדל"ן (30%) וחברת לאומי טק השייכת לבנק לאומי (10%), את רוב זכויות הבנייה במתחם מצ'רני. אחר כך הסבה שניים מהמגרשים ממלונאות למגורים. בניית הפרויקט החלה בשנת 2001 ועד שנת 2010 נמכרו ואוכלסו שמונה בניינים, ונותרו בבעלות היזמים, בחלק המערבי של המתחם מגרשים ל-4 בניינים נוספים הכוללים יחד 254 דירות.

לצורך בניית השכונה נהרסו כל מבני המלון, למעט הבית הפרטי של משפחת קרוך שהפך למבנה משרדים. דגם ירושלים הועבר למוזיאון ישראל ונעקרה חורשת האורנים. במתחם נבנתה שכונת מגדלי דירות ששווקה תחת השם "הולילנד פארק". 

שכונה זו מורכבת מפארק רחב ידיים, בתבנית אליפסה, המוקף בכעשרה מגדלי דירות (18-12 קומות), שבבסיסם קוטג'ים מדורגים הנפרסים במורד ההר. בנוסף הוקם מגדל בודד ("הולילנד טאואר") בעל 32 קומות. לשכונה כביש וגשר ייעודיים המחברים אותה ישירות לכביש בגין. על תוכנית הבינוי המקורית חתום האדריכל, חתן פרס ישראל, רם כרמי, אולם לטענתו נעשו בה שינויים מפליגים אחרי שעזב את הפרויקט, שעל תוצאתו הסופית אמר: . את בנייני המגורים תכנן משרד האדריכלים רוזיו-תשבי והמגדלים תוכננו על ידי משה צור. מתכנני השכונה ומשווקיה פרסמו את השכונה במילים:  (מתוך מודעות פרסום ושיווק של היזמים). רחובות השכונה נקראו על-שם האישים: גדעון האוזנר, אברהם פררה ומיכאל אבי-יונה, שבנה את דגם ירושלים בימי בית שני. 

באפריל 2011, בעקבות חשדות למעשים פליליים בבניית פרויקט, החליטה הוועדה המחוזית לבחון מחדש את התוכנית למתחם, שרק חלקה מומש עד אותה נקודת זמן. לפי התוכנית המקורית היו עוד 7 מגרשים נוספים זמינים לבנייה במתחם. 4 היו בבעלות חברת הולילנד פארק, 3 נמכרו לאיש העסקים רמי לוי בפברואר 2010. הוועדה המחוזית החליטה לקדם תוכנית חדשה למתחם, במסגרתה בוטלו באוגוסט 2014 כל זכויות הבנייה שטרם מומשו. באוגוסט 2016 נאלצה הוועדה המחוזית להחזיר את זכויות הבנייה שניסתה לבטל. חברת "הולילנד פארק" הגישה התנגדות ליוזמת הביטול של הוועדה המחוזית, שאישרה בעצמה את התוכנית עוד בשנות ה-90 ושיבחה את התכנון, ואיש מחבריה לא נחשד בקבלת שוחד. הולילנד פארק הוסיפה כי אם התוכנית החדשה תאושר, היא צפויה לתבוע פיצויים המוערכים בכ-500 מיליון שקל נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים. הוועדה נסוגה מהביטול לאחר חוות דעת משפטית שהזהירה כי עיריית ירושלים אכן תידרש לשלם ליזמים פיצויים בסך מאות מיליוני שקלים. עם זאת, ביטלה את הבנייה במגרש אחד מתוך ארבעת המגרשים של חברת הולילנד פארק לטובת זיקה לציבור, מבלי לגרוע מזכויות הבנייה המקוריות שאושרו.

באפריל 2018 רכשה קרדן נדל"ן את מניות לאומי טק, המהוות 10% ממניות הולילנד פארק, ובכך הפכה למחזיקה ב-40% במניות החברה.

במאי 2019, הודיעה חברת הולילנד פארק, שתגיש בקשה להיתר בנייה להוספת ארבעה בניינים לפרויקט. ביולי 2021, אישרה הוועדה המחוזית ירושלים את תוכנית המתאר שהגיש רמי לוי ושותפיו להשלמת הפרויקט. במסגרת התוכנית, ייבנו 3 מגדלים, בהם 268 יחידות דיור, המתנשאים לגובה של 18 קומות מעל מפלס הקרקע המיועד עבור מסחר ושימושים ציבוריים וחנייה תת-קרקעית של 3 מפלסים.

בנובמבר 2021, הודיעה קרדן נדל"ן על התקשרותה בהסכם לרכישת 60% ממניות החברה מקבוצת פולאר השקעות בע"מ. ההסכם, הכפוף לתנאי מתלה שונים, יהפוך את קרדן נדל"ן לבעלים היחיד של חברת הולילנד פארק.

הביקורת

לשכונה קמו מתנגדים רבים, הרואים בה מפגע סביבתי. הביקורת מונה בעיקר את הטענות הבאות:
 על הקמת השכונה הוחלט בחיפזון, בניגוד להתנגדויות רבות שהוגשו על ידי תושבים וגופים כמו החברה להגנת הטבע, שלא נדונו כל צורכן.
 בניית השכונה גרמה להרס מרקם הטבע העירוני הפתוח ולצמצום בית הגידול של בעלי חיים וצמחים, בהם עצים עתיקים.
 בעיקר מלינים המתנגדים על כך שהשכונה מורכבת ממבנים גבוהי-קומה הניצבים ממילא על הר מהגבוהים בדרום העיר ובכך מהווים פצע בקו הרקיע. מתנגדי הפרויקט מכנים אותו "המפלצת על ההר".
 אושרו ליזמים הקלות חריגות באופיין.

אסתר זנדברג קראה לו "אות קלון על מצחה של העיר", וכותבת כך:

אברהם גל תיאר את הפרויקט כך:

פרופ' אדר' צבי אפרת, ראש המחלקה לארכיטקטורה בבצלאל, טען כי:

שחר אילן תיאר את הפרויקט כך:

צבי אלחייני, אדריכל ומרצה בטכניון, הביא את מתחם הולילנד כדוגמה לרדידותה של האדריכלות הישראלית ה"עכשווית":

חשדות ומעשים פליליים בבניית פרויקט הולילנד 

פרויקט הולילנד עורר מתחילת דרכו התנגדות עזה של התושבים ושל הארגונים הירוקים, בשל פגיעתו בקו הנוף של ירושלים. חרף כל ההתנגדויות, הפרויקט אושר במהירות על ידי ראש העיר אהוד אולמרט יחד עם יושב ראש הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אורי לופוליאנסקי. האישור המהיר לפרויקט, אחוזי הבנייה החריגים וההקלות שיזמי הפרויקט עוררו כבר בשנות ה-90 תהיות רבות שנותרו ללא מענה.

פרשת השומה הפיקטיבית ב־1996
בנובמבר 1996 נחשף בתחקיר של העיתונאי יואב יצחק בעיתון "גלובס", כי בעלי הפרויקט, פעלו להשגת שומה מופחתת למתחם, כדי להקטין את הסכומים הנדרשים לתשלום מס שבח מקרקעין ומס רכישה. כחלק מהקנוניה, השמאים מרדכי זייד ורמי סויצקי הוציאו שומה פיקטיבית להערכת מתחם הולילנד בשווי של כ־12 מיליון דולרים, וזאת בניגוד לשווי האמיתי של המתחם שהוערך בכ־80 מיליוני דולרים.

על פי הנחיית היועץ המשפטי לממשלה, אליקים רובינשטיין, נפתחה חקירה פלילית נגד נציב מס הכנסה, דורון לוי, וסגנו אודי ברזילי בחשד לסיוע לצ'רני בקנוניה, בכך שקבלו את השומה המופחתת כאמיתית. החקירה המשטרתית לא הבשילה לכדי העמדה לדין, אך בעקבותיה נאלץ דורון לוי לפרוש מתפקידו, ומסגנו נמנע קידום. ועדת המשמעת שליד מועצת השמאים, הפועלת כבית דין משמעתי, פתחה בהליך כנגד השמאים שהיו מעורבים בקנוניה. בהחלטת הוועדה הורשעו שני השמאים במתן שומה מוטעית על פי הזמנה, והורשעו בעבירות על כללי האתיקה.

פרשת השוחד מ־2010

בקיץ 2008 חשף העיתונאי יואב יצחק חשדות נוספים לפלילים בפרויקט, לפיהם היזמים שיחדו את ראש עיריית ירושלים אהוד אולמרט בתמורה להקלות שונות בבנייה. הפרסום הוביל לפתיחת חקירה משטרתית סמויה, שהבשילה לחקירה גלויה באפריל 2010, אז הותר לפרסום כי עו"ד אורי מסר נעצר בחשד לתיווך בשוחד.

על פי החשד, אורי מסר, מקורבו של אהוד אולמרט, העביר תשלומי שוחד מיזמי הפרויקט אל אהוד אולמרט ואל אורי לופוליאנסקי, בתמורה לקידום פרויקטים נדל"ניים ובראשם פרויקט פארק הולילנד. בנוסף נעצרו בפרשה איש העסקים ויזם הפרויקט הלל צ'רני, היזם הירושלמי מאיר רבין שהועסק בפרויקט, קרוב משפחתו עמרם בניזרי, חשב החברה דאז אליהו חסון, יזם הנדל"ן אביגדור קלנר, מהנדס העיר בעבר אורי שטרית, סגן ראש העיר דאז וראש העיר לשעבר אורי לופוליאנסקי, סגן ראש העיר לשעבר וחבר מועצת העיר בהווה אלי שמחיוף, סגן ראש עיריית ירושלים דאז יהושע פולק, ראש לשכתו של אולמרט שולה זקן וממונה מחוז ירושלים במשרד הפנים, יו"ר הוועדה המחוזית דאז ומנכ"ל עיריית בית שמש בהווה מתי חותה. כמו כן נערכו חיפושים במחלקת ההנדסה של עיריית ירושלים ובמקומות נוספים שלא פורסמו.

העצורים חשודים בעבירות של מתן שוחד ולקיחתו, תיווך בשוחד, מרמה והפרת אמונים ועבירות נוספות הנוגעות לפרויקט הולילנד, פרויקט צוק מנרה ופרויקטים נוספים הקשורים לחברת הזרע. סגן נשיא בית משפט השלום בראשון לציון אברהם הימן אמר בעת דיון במעצרו של אחד החשודים בפרשה, כי מדובר ב.

הפרשה החלה בעקבות "טיוטת כתב תביעה" שהכין שמואל דכנר. דכנר, שהיה עד מדינה בפרשה, היה איש עסקים בתחום הנדל"ן שהועסק כיועץ ומתווך במכירת המגרשים של מתחם הולילנד. לטענתו לא שולמו לו מלוא הוצאותיו ושכר הטרחה המגיע לו, וכיוון שדרישותיו לא נענו הכין "טיוטת כתב תביעה" כנגד המעורבים בפרשה. בטיוטת כתב התביעה פירט את תשלומי השוחד שהועברו כביכול לגורמים שונים, אולם הוסיף השערות ואף זייף פרטים שונים, למשל הטענה כי בשנת 1996 הועברו כ-300 אלף דולר אל קצין משטרה שהיה מצוי בחקירה הקשורה במתחם הולילנד, כדי שזה יסגור את תיק החקירה. לכן בעדותו במשטרה לא התייחס לטענות שהעלה על הכתב בטיוטת כתב התביעה, אלא רק לעובדות להן יש ביסוס.

ביום 5 בינואר 2012 הגישה פרקליטות המדינה לבית המשפט המחוזי בתל אביב כתב אישום נגד 13 נאשמים בפרשה זו בגין מתן או קבלת שוחד, כולל ראש הממשלה וראש העיר לשעבר אהוד אולמרט. עד המדינה בפרשה, שמואל דכנר, שבריאותו הייתה רופפת זה מכבר, נפטר ב-1 במרץ 2013, בגיל 75, שעות מספר לאחר שהעיד בבית המשפט, וב-5 במרץ הותר לפרסום שמו המלא (עד אז נודע בתקשורת בראשי התיבות ש"ד).

ב-31 במרץ 2014 ניתנה הכרעת הדין במשפט על ידי בית המשפט המחוזי, ובה הורשעו עשרה נאשמים, ובהם אהוד אולמרט ואורי לופוליאנסקי, ושלושה נאשמים זוכו מחמת הספק, אך לבסוף זוכה אולמרט מאישומו בפרשה בערעורו בבית המשפט העליון בדצמבר 2015.

הסתעפויות נוספות

במהלך החקירות שנערכו בפרשת הולילנד, התגלו חשדות לפרשת שוחד נוספת הקשורה לחברת תעשיות מלח לישראל. לחברה חוזי חכירה ארוכי שנים עם המדינה, המקנים לה זכויות לשימוש תעשייתי בכ-1300 דונם בעתלית ובכ-700 דונם באילת. על פי החשד, יו"ר החברה דני דנקנר העביר סכומי שוחד גדולים למנהל מינהל מקרקעי ישראל יעקב אפרתי, בתמורה לעזרתו בהפשרת הקרקעות התעשייתיות שהחברה חוכרת מהמדינה, שינוי יעודן לבניית שכונות מגורים יוקרתיות והקצאת קרקעות נוספות לטובת החברה. בפרשה זאת נעצרו דני דנקנר ויעקב אפרתי.

בנוסף, עלו חשדות נוספים כי בכירים בחברת הנדל"ן פולאר השקעות, בעלת השליטה בחברת הזרע, קידמו את ענייניה של חברת הזרע באמצעות מתן שוחד כדי לקדם את יוזמתם להקמת שכונה בשטח החקלאי. חשדות אלו הבשילו לאחרונה להכנת כתב אישום כנגד המעורבים בפרשה. בהתאם לחשדות, ניתן שוחד בהיקף של כ-1.5 מיליון ש"ח, ובתמורה חודשו חוזי חכירה רטרואקטיבית, שונה ייעוד הקרקעות, ובצועו פעולות החזרה ומכירה של הקרקעות. כמו כן, נחשד כי אולמרט ניסה לסייע לקלנר להפשיר את הקרקעות החקלאיות לבנייה.

פרשת הולילנד והרפורמה בתכנון ובבנייה
בתחילת 2010 החל ראש ממשלת ישראל בנימין נתניהו להוציא אל הפועל רפורמה עמוקה בהליכי התכנון במדינת ישראל. לטענתו הליכי התכנון בארץ מסובכים וארוכים: . הרפורמה הוצגה לכנסת ועברה קריאה ראשונה בזמן שיא, על-אף טרוניות שונות בדבר היעדר זמן מספק ללמידת עיקרי הרפורמה הכוללת מאות עמודים.

אבן הבניין המרכזית של הרפורמה היא עקרון "תוכנית אחת ועדה אחת" במסגרתה יבוטלו הוועדות המחוזיות, שעד כה היוו מערכת בקרה על הוועדות המקומיות. כלומר אם בהתאם לחוק הקיים הוועדה המקומית ממליצה על פעולה מסוימת והוועדה המחוזית מאשרת את המלצתה, מעתה והלאה הוועדות המקומיות יוכלו לקבל החלטות בכל נושא המצוי במרחב התכנון שבסמכותן, ולא משנה כמה ההחלטות משמעותיות מבחינת היקפן והשפעתן על הסביבה. הרפורמה כוללת עוד סעיפים רבים המקטינים באופן מהותי את זכות הערעור ואפשרות ההתנגדות של הציבור ושל הארגונים הירוקים.

לטענת מתנגדי הרפורמה, הרפורמה המוצעת תביא ל"הולילנדים נוספים", כיוון שלטענתם היא מחלישה את הבקרה התכנונית ומצמצמת את הגורמים העלולים להעלות שאלות לגבי תוכניות שייזמי נדל"ן מקדמים. בוועדות המקומיות מכהנים ראש העיר וחברי מועצת העיר, ונטען כי מעצם טיב העבודה הצמודה עם ייזמי נדל"ן מקומיים ולעיתים גם עקב חוסר מקצועיות, ניתן בקלות להטות אותם לאישור פרויקטים בעייתיים, ולכן הרפורמה המוצעת תקל על הטיית הוועדות ותגביר את התמריצים לשחיתויות. עוד נטען כי העיקרון "תוכנית אחת ועדה אחת" הוא מתכון בדוק לחיסול האיזונים והבלמים ההכרחיים במוסדות בתכנון, מכיוון שנושאים משמעותיים יוכרעו בידי ועדה אחת בלבד. הרפורמה מקטינה נציגי הציבור בוועדות המשנה, ולכן במקרים רבים זו תהיה ועדה מצומצמת ובלתי מאוזנת בהרכבה, שלממשלה יש בה רוב תמידי.

השר להגנת הסביבה גלעד ארדן הצטרף למתנגדי הרפורמה ואמר כי .

בעקבות הגילויים בפרשת הולילנד, התחדדה ההכרה כי הרפורמה עלולה להביא לשחיתויות דומות בעתיד. ראש הממשלה ביקש ממשרד המשפטים לערוך בחינה נוספת של מנגנוני הבקרה שנכללו ברפורמה, כדי לחזק את מנגנוני הפיקוח הנכללים כבר עתה בהצעת החוק. לעומתו, מתנגדי הרפורמה קראו להקמת ועדה ציבורית מקצועית שתפעל בשקיפות ושיתוף הציבור, האקדמיה וכלל מחזיקי העניין ותציע רפורמה אחראית שתשמור על טוהר המידות.

קישורים חיצוניים

 התב"ע של פרויקט הולילנד, באתר מינהל מקרקעי ישראל
 
 
חפירות ארכאולוגיות במתחם
 
פרשת השומה הפיקטיבית ב-1996
 
 יואב יצחק, שומה תפורה לפי הזמנה, באתר חדשות מחלקה ראשונה, 5 בינואר 2002
 
 

פרשת השוחד מ-2010
 כתב האישום המלא, ינואר 2012, פורמט PDF, בפורמט DOC 
 
 אלעזר לוין, הולילנד - יומן אירועי הפרשה, באתר חדשות מחלקה ראשונה
 
 
 
  
 

הולילנד ככישלון של רשויות התכנון

הערות שוליים 

ירושלים: שכונות
ירושלים: תכנון עירוני
ירושלים: גורדי שחקים
מבנים ואתרים שתכנן רם כרמי
אהוד אולמרט