דיור בר-השגה

לדיור בר-השגה מקובלות בעולם שתי הגדרות: הגדרה מבוססת מחיר שוק - מתמקדת בצד ההיצע מנקודת המבט של השלטון ובה מחירו של דיור בר השגה נמוך ממחיר השוק כתוצאה מהתערבות ציבורית מכוונת. הגדרה מבוססת הכנסה - מתמקדת בצד הביקוש מנקודת מבטו של משק הבית ובה דיור בר-השגה הוא דיור אשר עלותו אינה באה על חשבון צרכים חיוניים אחרים. מקובל לקבוע כי כאשר הוצאות הדיור של משק הבית עולות על שלושים אחוז מהכנסתו הפנויה, הדיור אינו נחשב "בר-השגה" (affordable), שכן הוא בא על חשבון צרכים אחרים, כמו טיפול רפואי או תזונה.

כנגזרת מהזכות לדיור עולה הזכות לדיור בר-השגה ולכן פועלות מדינות רבות, בכפוף למשאביהן, להבטיח זכות זו בדרכים שונות למשקי בית בעלי הכנסה בינונית ונמוכה. בעוד שבעבר נהוג היה לשכן משפחות מעוטות הכנסה בדיור ציבורי שהושכר בעלות מסובסדת, כיום נוקטות מדינות רבות בדרכים נוספות, כגון סיוע בשכר דירה, פיקוח על מחירי שכירות, ומדיניות תכנונית הקובעת כי חלק מהבנייה החדשה יימכר או יושכר למשקי בית זכאים במחיר מסובסד.

בישראל
בתוכנית המתאר הארצית 35 (תמ"א 35) שפורסמה בשנת 2005, קבעה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, כי על מוסדות התכנון לבחון את הצורך בדיור בר-השגה בתוכנית מקומית להרחבה ניכרת ובתוכניות לחידוש ושימור עירוני. במסמכי המדיניות של תמ"א 35 נכתב כי "תוכניות לפיתוח אזורי מגורים חדשים, יחייבו הגשה של נספח פרוגרמתי מפורט המציג לאישור מוסדות התכנון את תמהיל הדיור ואת מערך השירותים החברתיים המוצע בתוכניות. בדרך זו יוכלו מוסדות התכנון להבטיח קיומן של דירות לזוגות צעירים, למשפחות חד-הוריות ואף לקשישים לצד מגורים למשפחות מבוססות יותר של "אמצע הדרך", ואף לאפשר את אספקת מלוא השירותים החברתיים הדרושים לפיתוחם ולקידומם. בהוראות התוכנית נקבע כי יש לבחון את הצורך ב"דיור בהישג יד" בכל תוכנית להרחבה ניכרת ולקבוע את כמות יחידות הדיור הנדרשות ואת תמהיל גודלי הדירות המוצעות...". כמו כן נכתב כי "יש לפעול בכל מקום שהדבר אפשרי לעירוב חברתי בין הקבוצות בתחומי הדיור והשירותים. מטרה זו עלולה להתנגש בשאיפה של קבוצות סטטוס גבוה לבידול על רקע חברתי-כלכלי. לפיכך, יש למצוא את התמהיל הדמוגרפי אשר יאפשר שילוב במרחב של קבוצות סוציו-אקונומיות שונות".

בשנת 2009 תוקן חוק מינהל מקרקעי ישראל ונקבע כי בין תפקידיו של המינהל להקצות קרקע לטובת דיור בר-השגה ודיור ציבורי.

ב-14 ביולי 2011 החלה מחאת הנדל"ן שהציתה דיון ציבורי במצוקת הדיור ובמחסור בדיור בר-השגה. בעקבות המחאה מינתה הממשלה ועדה לשינוי חברתי כלכלי, ועדת טרכטנברג, כדי שזו תגיש המלצות לממשלה, לרבות בתחום מצוקת הדיור.

ב-3 באוגוסט 2011 אישרה הכנסת את חוק הליכי תכנון ובניה להאצת הבניה למגורים (הוראת שעה), המאפשר הקמת ועדות לדיור לאומי (וד"לים) לצורך דיון מהיר בתוכניות בנייה למגורים. בסעיף 3 נקבע כי בסמכות ועדה לדיור לאומי לקבוע כי קרקע בתוכנית תיועד לדיור בר-השגה בהשכרה, ולקבוע את מחירו, ואת הזכאים לו.

בשנים שלאחר המחאות של 2011, ניסו שרי אוצר בישראל לקדם רפורמות בתחום הדיור. שר האוצר יאיר לפיד הציע פטור ממע"מ לרוכשי דירות בתנאים מסוימים - שלא התקבל, ושר האוצר משה כחלון הפעיל את מיזם מחיר למשתכן, לצד מהלכים למיסוי דירות להשקעה. על אף התוכניות השונות, נכון לתחילת 2020 מחירי הדיור נמצאים בעלייה קבועה, אם כי עליה זו התמתנה במידה מסוימת בתקופת כחלון.

ב- 5 בפברואר 2018 אישרה הכנסת את 'חוק דיור בהשג יד' אותו יזם חבר הכנסת ממפלגת כולנו רועי פולקמן החוק מאפשר לוועדות תכנון מקומיות ועצמאיות להקצות ליזמים תוספות בניה, מעבר לשטחים המאושרים במגרש. זאת, בתנאי שהדירות שיבנו בתוספת הבניה יוקצו לשכירות בטווח ארוך ורבע מהן במחיר מוזל ממחיר השוק.

המלצות ועדת טרכטנברג
ב-26 בספטמבר 2011 מסרה הוועדה לשינוי חברתי כלכלי, ועדת טרכטנברג, את מסקנותיה, לרבות בתחום הדיור. הוועדה קבעה כי "לכל אדם צורך בסיסי בקיומו של דיור נאות בהישג ידו לו ולמשפחתו הקרובה, כחלק מתנאי מחיה הכרחיים". הוועדה ציינה כי "לעליית מחירים חדה, ולהיעדרו של תמהיל דיור התואם את צורכי האוכלוסייה השונים, השלכות קשות מבחינה חברתית וכלכלית. המציאות שבה זוג צעיר בישראל העובד למחייתו ונאלץ להקצות נתח נכבד מהכנסתו השוטפת להבטחת מגוריו עומדת בשורשה של המחאה החברתית ובבסיס התחושה הקשה של מצוקה כלכלית ואי צדק". הוועדה קבעה כי "צורך זה מעמיד בפני הממשלה את האתגר המרכזי של הבטחת היצע דיור בהישג יד (שכירות או בעלות) בהיקף ובמגוון מספק לצורכי האוכלוסייה הגדלים והשונים". הוועדה קבעה יעדי מדיניות ובהם: "הבטחת התנאים לקיומו של תמהיל דירות מגוון ובהישג יד, בין היתר, באמצעות הבטחת היצע נרחב של דירות בגדלים שונים ובמגוון סוגים (דירות למכירה ודירות להשכרה בטווחי זמן שונים), באופן שייתן מענה לצורכי האוכלוסייה המגוונים ולקבוצות ההכנסה השונות, ויפחית את נטל הוצאות הדיור מסך ההוצאות של משקי הבית".

הוועדה המליצה כי רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון ישווקו מדי שנה 40 אלף יחידות דיור כאשר לפחות 20% מהן לדיור בר-השגה, תוך מתן עדיפות למסלול של שכירות על פני בעלות. כמו כן המליצה הוועדה כי רשות מקרקעי ישראל תשלים שיווקן של 5,000 יח"ד לשכירות ארוכת טווח במחיר מפוקח ושל
5,000 יח"ד נוספות למכירה במתכונת של מכרז בשיטת 'מחיר למשתכן' תוך מתן הנחה של עד 50% משיעור שומת הקרקע ומודל מכרזי שבו מתחרה הקבלן על המחיר הנמוך ביותר לרוכש הדירה וזאת עד לסוף שנת 2012.

בנוסף, המליצה הוועדה לתקן את חוק התכנון והבנייה החדש שנדון בכנסת במסגרת הרפורמה בתכנון, ולהוסיף בו חיוב לכלול בתוכניות מתאר יעוד קרקע של דיור בר-השגה שיכלול דיור להשכרה ארוכת טווח (הוועדה לא ציינה במפורש מה צריך להיות מחיר ההשכרה) וכן הוראות לחיוב בניית דירות קטנות, עד 85 מ"ר. הוועדה אף המליצה לחוקק חוק נוסף שבו יכללו כל ההיבטים הקניינים ואמצעי הפיקוח והבקרה על יחידות הדיור בר-השגה, כדי שאלו יישארו כדיור בר-השגה לאורך זמן.

לבסוף, המליצה הוועדה להגדיל את תקציב הסיוע בשכר דירה לזכאים כאשר היקף הגידול יעמוד על סך של 160 מלש"ח, מתוכו 40 לטובת סיוע בשכר דירה
לקשישים הזכאים לדיור ציבורי.

ב-9 באוקטובר 2011 אישרה הממשלה את דוח ועדת טרכטנברג.

דיור בר-השגה במדינות OECD אחרות

במדינות שונות מתערבת המדינה בדרכים מגוונות להבטחת דיור בר-השגה. באנגליה ובאירלנד המדיניות הממשלתית ממליצה כי 20% מהדירות החדשות בכל האזורים יהיו דיור בר-השגה. בצרפת קובע חוק משנת 2000, כי בכל מקום במדינה לפחות 20% מהדירות יהיו דיור בר-השגה. רשות מקומית שאינה עומדת ביעד נדרשת לשלם פיצויים. באזורים שונים של ניו-יורק מחייבים כי פרויקטים גדולים יכללו לפחות 30% דיור בר-השגה. בלונדון הדרישה עומדת על 35%-50% דיור בר-השגה בכל בנייה חדשה. בחבל הבסקים בספרד נקבע כי באזורים העוברים הליכי עיור יכללו דיור בר-השגה בהיקף של 75%. בהולנד 30% מהדירות הן מאגר של דיור ציבורי מוזל.

ראו גם
 דיור ציבורי
 דיור ציבורי בישראל
 הזכות לדיור
 חוק הדיור הציבורי
 מדיניות דיור
 שיכון

לקריאה נוספת
 הגר, מחקר ופיתוח מדיניות דיור הוגן, הפקולטה למשפטים, אוניברסיטת תל אביב, לקראת מערך כולל של דיור בהישג יד בישראל, נייר מדיניות, טל רוזנפלד, סבסטיאן ולרשטיין, נתנאל רייכר, 2014
גיל גן-מור, דיור בר-השגה בישראל, מקרקעין ט(5) ,99 (ספטמבר 2010)
סטיבן זכר וגלן יאגו, לקראת דיור בר-השגה בישראל, המעבדה לחידושים פיננסים - מכון מילקן, 2015

קישורים חיצוניים 

 סבסוד משכנתאות כסיוע ממשלתי בדיור - מגמות ועדכונים
 בלוג הקואליציה לדיור בר-השגה
 סקירה על שוק הדיור בישראל בפודקאסט "ערך מוסף", 13/5/2016

 תמיר אגמון, מרכז המחקר והמידע בכנסת, מודלים שונים של דיור בר-השגה במדינות המפותחות ובישראל, נובמבר 2010
 דותן לוי, דיור בר השגה: ישראל מפגרת אחרי המדינות המערביות, באתר כלכליסט, 26 בפברואר 2015

הערות שוליים

מגורים