שטר קניין

שטר, בדיני הקניין, הוא מסמך המעיד על יצירת או העברת זכות בקניין, במיוחד במקרקעין. בישראל, שטר הוא מסמך הכרחי לצורך רישום זכויות במרשם המקרקעין (טאבו) על שם בעליהן. כל הרישומים בטאבו, הן של עסקאות רצוניות והן של פעולות והערות נוספות, נעשים על בסיס מסמך המכונה "שטר". לדוגמה, בקשה לרישום ירושה נרשמת בטאבו בתור שטר ומקבלת מספר שטר, הגם שאין מדובר בעסקה. כך גם לגבי מגוון ההערות שניתן לרשום בטאבו, כגון הערת אזהרה או הערה על צו של בית משפט. דרישת השטר האמורה נקבעה בתקנות.

בדיני המקרקעין של ישראל, מוכרות בסך הכל חמש זכויות במקרקעין: בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה. שטר נדרש ליצירתה ולהעברתה של כל אחת מזכויות אלו.

שטר מכר, שהוא אחד השטרות הנפוצים ביותר, משמש להעברת זכות הבעלות. שטר מכר נחתם על ידי שני הצדדים לעסקה, המוכר והקונה. השטר נערך לפי טופס קבוע, הכולל פרטים בדבר המקרקעין עצמם, הצדדים לעסקה ועוד. נדרש כי השטר יהיה מודפס ולא כתוב או מתוקן בכתב יד. החתימות על השטר מאומתות על ידי עורך דין או על ידי רשם המקרקעין, לאחר שזיהה את החותמים, הסביר להם את מהות העסקה ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה והשתכנע כי הם מבינים אותן וחותמים מרצונם.

סוג אחר של שטר, הנפוץ בישראל, הוא שטר שכירות, המשמש לעיתים קרובות לרישום חכירה של מקרקעין. בעת הגשת שטר כזה לטאבו לשם רישום הזכות, יש לצרף אליו, בין היתר, את הסכם השכירות או החכירה.

משמעותו הקניינית של השטר
שיטת רישום המקרקעין הנהוגה כיום בישראל ובארצות רבות אחרות של המשפט המקובל היא שיטת טורנס (Torrens title). בשיטה זו, החלה לגבי מקרקעין מוסדרים, הרישום במרשם המקרקעין (טאבו) מהווה ראיה חותכת (indefeasible) לזכויות המתועדות בו. לפיכך, השטר עצמו, בפרט אם לא נרשם בטאבו מסיבה כלשהי, אינו מקים זכות קניינית. בכלל זאת, אין משמעות רבה למועד בו נחתם השטר. לכן, הפעולה המעשית החשובה ביותר בקשר לשטר היא הגשתו ללשכת רישום המקרקעין לשם רישומו. זכותו של בעל הזכות לפי השטר נוצרת במועד רישומה במרשם. שיטה זו יוצרת ודאות רבה ומקילה על חיי המסחר, כאשר מי שמשלם עבור זכות במקרקעין, בהסתמכו בתום לב על הרישום בטאבו (ותו לא), יקבל לידיו זכות תקפה. שיטה זו מכונה גם "מרשם זכויות".

לפני הנהגתה של שיטת טורנס, הייתה נהוגה בארץ ישראל (הן בתקופת השלטון העות'מאני והן בחלק מתקופת המנדט הבריטי) שיטה של "מרשם שטרות" (deeds registration). בשיטה זו, השטר עצמו עשוי להקים את זכות הקניין במקרקעין. כלומר, אדם שאחז בשטר (או "קושאן") היה רשאי לטעון שיש לו זכות תקפה במקרקעין ולהעבירה לאחרים. אמנם, במקביל התקיים גם מרשם מקרקעין, אך לא היה ניתן להסתמך על המרשם באופן חותך, שכן פעמים רבות שטרות לא הובאו לרישום, או שנפל פגם כלשהו (כגון תרמית או תיאור שגוי של גבולות המקרקעין) בהעברת הזכויות מאחד הבעלים הקודמים ל"בעלים" הנוכחי. המבקש לרכוש זכות במקרקעין היה נדרש, על מנת להבטיח שזכותו לא תיפגע עקב פגם בשרשרת ההעברות הקודמות, לערוך בדיקה מדוקדקת של השרשרת ולוודא שמתקיים "good root of title". בשל הקשיים הניכרים ששיטה זו יוצרת, הונהג, כאמור, מרשם הזכויות. עם זאת, שיטת מרשם השטרות עדיין קיימת בישראל לגבי מקרקעין שלא עברו תהליך של הסדר. נכון ל-2015, מקרקעין כאלו משתרעים על כ-4% משטח המדינה. ככלל, הם רשומים בפנקס השטרות, שהוא אחד משלושת סוגי הפנקסים המתנהלים בלשכות רישום המקרקעין (לצד פנקס הזכויות ופנקס הבתים המשותפים). חלק מהם רשומים בפנקס הבתים המשותפים, שכן ניתן לרשום בית משותף גם על מקרקעין אלו. תהליך ההסדר ממשיך להתקיים לגבי מקרקעין שטרם הוסדרו.

קישורים חיצוניים

 טופס של שטר מכר, מאתר אגף רישום והסדר מקרקעין.

הערות שוליים

דיני מקרקעין
זכויות במקרקעין
דיני קניין