דמי מפתח

"דמי מפתח" הוא כינוי למחיר שמשולם לבעל נכס, לרוב על ידי הדייר, עבור הזכות לשכור את הנכס לתקופה בלתי מוגבלת.

הרוכש זכויות בנכס בדמי מפתח משלם לבעל הנכס מחיר השווה בדרך כלל ל-60% משווי הבעלות בו ומקבל את המפתח לנכס, ומכאן כינוי העסקה.

הנכס יכול לשמש לדיור או לצורך עסקי. בנוסף, ממשיך הדייר לשלם בכל חודש דמי שכירות חודשיים. בתמורה לתשלומים אלו מקבל הדייר הגנה לזכויות השימוש שלו בנכס עד סוף ימיו, ואף יכול להוריש זכות זו, בתנאים מסוימים, לקרוב משפחה מדרגה ראשונה - למשל אם אותו קרוב התגורר עמו סמוך לפטירתו. השיטה מעוגנת בחוק הגנת הדייר שעבר מספר שינויים.

העסקה משתלמת לקונים שאינם יכולים להשקיע ממון רב ברכישת הנכס (משפחות חד-הוריות, אנשים מבוגרים או זוגות צעירים חסרי אמצעים) או לכאלה המעוניינים לגור בדירה מרווחת אך לא לשלם בעבורה מחיר מלא. בעלי הנכסים מרוויחים גם מן הצד השני מהחלק המועבר אליהם בעת העברת הזכויות ומשכר הדירה החודשי שאמנם נמוך מהרגיל אך משולם באופן קבוע, לרוב לאורך שנים רבות.

במסורת המשפט העברי הדבר היה נפוץ בעת התגוררו היהודים בגטאות, וביקשו להגן האחד על השני מפני מרותו של בעל הבית שהיה מגרש דייר אחד אם הצעה טובה יותר הייתה מגיעה לפתחו. על כן, הקהילה החליטה בינה לבין עצמה שאף אחד לא יציע הצעה לשכירות לדירה שמתגורר בה חברו. הקונסטרוקציה המשפטית הזו קיבלה התייחסות בדיוני הכנסת בנוגע לחקיקת חוק זה.

היסטוריה 
עוד בימי השלטון הצבאי הבריטי בשנת 1919 נחקקו חוקים שהגבילו את העלאת שכר הדירה. בשנת 1921 חוקקה פקודה שאסרה על העלאת דמי שכירות ופינוי דיירים ללא אישור המושל. על מנת שלא לפגוע בבניית דירות חדשות, לא חלה הפקודה על בתים שבנייתם הושלמה לאחר יוני 1920. בשנת 1924 בוטל הפיקוח על השכירות של דירות יקרות ובשנת 1925 בוטל הפיקוח לגמרי. בשנת 1926, הוקמה ועדת חקירה לבירור תוצאות ביטול הפיקוח.

בשנת 1933 חוקקה מועצת עיריית תל אביב חוק דירות המגביל את שכר הדירה, אולם שלטונות המנדט הבריטי השתהו באישור החוק. החוק אושר באפריל 1934. בעקבות ההגבלות על שכר הדירה התפתחה פרקטיקה של דרישת "דמי מפתח" משוכרים פוטנציאליים. בפברואר 1935, הוארך תוקף החוק לשנה נוספת והוחל גם על חנויות. בירושלים הוחל החוק רק על חלק מהאזורים המסחריים. בעיתון דבר נטען שבפועל כמעט ולא יושם החוק, מפני שהדיירים נאלצו להסכים לכל התנאים של המשכירים ברצותם קורת גג. בפברואר 1938 החליטה עירית תל אביב לחדש את החוק רק לגבי חנויות ועסקים, בתקווה לעודד בניית דירות חדשות. בתחילת 1939 החליטה עירית תל אביב לחדש את תחולת החוק על דירות.

באוקטובר 1940 הושב הפיקוח על שכר הדירה בעקבות עליית המחירים שנבעה ממלחמת העולם השנייה, כאשר מצד אחד אסרו שלטונות המנדט הבריטי על בנייה בגלל הצורך בחומרי הגלם למאמץ המלחמתי, ומצד שני, הייתה דרישה לדירות רבות בשל הגעת פליטים רבים. בעקבות זאת התרחבה מאוד הפרקטיקה של גביית דמי מפתח. כמו כן, התרבו המקרים של התאנות לשוכרים כדי לגרום להם לעזוב.

בשנות ה-50, לאחר קום המדינה, עודדו הרשויות שיטה זו כאשר רצו לספק קורת גג למאות אלפי עולים שהגיעו זה מכבר ולא היה ביכולתם לרכוש נכס במחיר מלא. בדרך זו היו יכולים גם בעלי הכנסות מועטות לרכוש לעצמם נכס ולהבטיח לעצמם קורת גג לכל חייהם.

לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון היו בישראל בשנת 1993 23,000 דירות מגורים ועוד כ-15,000 עסקים בשכר דירה מוגן. מעריכים שב-2014 נותרו כ-15,000 נכסים כאלו, מחציתן דירות מגורים. דיירי הנכסים הללו הם דיירים מוגנים ואי אפשר לפנותם אלא במקרים מסוימים שנקבעו בחוק. עם זאת, על פי אתר השמאי לוי יצחק נותרו בישראל ב-2015 למעלה מ-35,000 דירות המושכרות בשכירות מוגנת בעיקר בתל אביב, ירושלים, וחיפה. חלק מדיירי דירות אלה הם אותם דיירים שחתמו על החוזים בשנות ה-60 וה70 של המאה ה-20, או יורשיהם. מדי שנה מתבצעות 200 עד 250 עסקאות חדשות בדמי מפתח.

חוק הגנת הדייר 
ההגדרה למונח "דמי מפתח" מצויה בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר: "כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר לפי חוק זה-ואין נפקא מינה מתי שולמו". החוק מסדיר את התנהלות העסקאות הייחודיות הללו, ומעגן חובות וזכויות שונות לבעלי הנכס ולדיירים. כגון: הגבלת השימוש בנכס, חלוקת הוצאות שוטפות של הבניין, שיפורים בנכס וגובה דמי השכירות החודשיים.

אחד מעקרונות החוק, קובע כי דייר מוגן יכול להעביר את זכויותיו לאחר, עם זכות סירוב ראשונית לבעל הנכס, היינו: במחיר המוצע ניתנת זכות הרכישה קודם לבעלים, ואם הם ויתרו - נמכרת הזכות לאחר, ובתמורה מתחלקים הדייר ובעל הנכס לפי חלוקה הקבועה בחוק. מאחר שכיום יש מיעוט נכסים המוצעים על ידי בעליהם בעסקה כזו, עיקר השוק מתנהל על הסחר בזכויות דמי המפתח שקיימות בנכסים ישנים. שוק זה פעיל בעיקר במרכזי הערים הגדולות בשכונות ותיקות.

בישראל דמי השכירות אינם צמודים ליוקר הדיור או למדד אחר, ונוצר מצב שבו בעלי הבתים מקבלים סכום נמוך מאוד לעומת מה שהיו מקבלים בשכירות רגילה. כך שנוצר מצב בו בעלי הבתים "הפסידו" את הדירות שלהם. העיוות הזה במנגנון דמי המפתח, יוצר עימות בין בעל הנכס לבין הדייר המוגן. הדייר רוצה להאריך עד כמה שניתן את זכות השימוש בנכס ולשלם מעט, ובעל הנכס מעוניין להיפטר מהדייר המוגן ולהשכיר את הנכס שלו במחיר ריאלי. העיוות נידון להתדיינויות רבות בבתי משפט, ואף למספר דיונים בכנסת, עד לחקיקתו הסופית ב-1972 של חוק הגנת הדייר.

בהתאם לתכלית של צמצום היקף הדיור המוגן, קיימת "מגמה הנוהגת בפסיקה להעדיף מתן פרשנות מצמצמת להוראות חוק הגנת הדייר בשל פגיעתו הקשה בזכות הקניין של בעל הבית ועל רקע השינויים המהותיים שחלו במציאות הישראלית בתחום זה".

דמי מפתח לעומת דמי שכירות מוגנים 
לעיתים נוטים להתבלבל בין דמי מפתח ובין דמי שכירות מוגנים, אך קיימים הבדלים מהותיים בין השניים. ההבדל העיקרי נעוץ בכך שדמי מפתח אינם משולמים באופן שוטף - זאת לעומת דמי שכירות של דייר מוגן או עסק מוגן, המחויבים להיות משולמים באופן סדיר ותקופתי, תחת סל זכויות מסוים של אותו דייר. כך, בעוד שדמי השכירות המוגנת משולמים בצורה קבועה, דמי המפתח משולמים לרוב פעם אחת בעת כניסת הדייר המוגן לנכס.

נכסים מסחריים
בשנות ה-50 וה-60 של המאה ה-20, הושכרו גם נכסים מסחריים ב"דמי מפתח" בעיקר חנויות. במרכז ירושלים כ-30% מהנכסים המסחריים היו מושכרים ב"דמי מפתח".

ראו גם 
דיור ציבורי בישראל
דמי פינוי
סדר דין מיוחד בתובענה לפינוי מושכר בלתי מוגן

קישורים חיצוניים 

 חוק הגנת הדייר, אתר משרד הבינוי
 אהוד מנירב, חוק הגנת הדייר בישראל, אפריל 1999, המכון ללימודים אסטרטגיים ופוליטיים מתקדמים, מחקרי מדיניות 39. באתר המסלול האקדמי המכללה למינהל.
 
 דמי מפתח - הערות והארות, אדריכלות ובניה בישראל
 
 , , , 
 
רועי צ'יקי ארד, "כשדמי מפתח הופכים למפתח לגיהנום", הארץ, 1 ביוני 2016

הערות שוליים

ישראל: דיור
מגורים
שכירות