היטל השבחה

בישראל, היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית בניה והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. החובה לתשלום ההיטל חלה על הבעלים או החוכר לדורות, ולמרות חוזה המכר שבו לרוב נקבע כי הקונה משלם את היטל זה - עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים אשר אינו מחייב את הוועדה המקומית.

לדוגמה: הוועדה המקומית אישרה תוכנית בניין עיר אשר מאפשרת לבתי מגורים באזור מסוים להוסיף חדר נוסף בגג המבנה. עצם העובדה שעתה ניתן להוסיף חדר נוסף, מעלה את שווי המקרקעין (גם המבנה עצמו נכלל בהגדרת 'מקרקעין'), ובכך הנכס בעצם מושבח. מכאן השם "היטל השבחה", ותשלום ההיטל הוא עבור ההשבחה שנעשתה.

המקרים בהם יש לשלם היטל השבחה
היטל ההשבחה לוועדה המקומית מותנה בעליית ערך המקרקעין בעקבות מתן אחד מהאישורים הבאים:
 אישור תוכנית בניין עיר
 אישור הקלה
 אישור שימוש חורג

החייב בתשלום ההיטל הוא אותו אדם שהיה בעל המקרקעין ביום מתן האישור.

היטל השבחה לא ייגבה בגין פעולה לא חוקית של בעל הזכויות בקרקע כגון בנייה ללא היתר, אלא אם כן הוא נתבע על העבירה ובמסגרת ההליך הפלילי ניתן לתבוע גם היטל השבחה.

היטל בעקבות אישור תוכנית בניין עיר יכול לחול גם על מקרקעין שנמצאים בתחום התוכנית וגם על מקרקעין שגובלים בתחום התוכנית.

היטל ההשבחה לא יחול על תוכניות שאושרו לפני 1 ביולי 1975.

גובה ההיטל ומועד תשלומו
גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין עקב האישור של תוכנית הבניה. מועד התשלום של ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין - כאשר "מימוש הזכויות" הוא יום מכירת הזכויות במקרקעין, למעט העברה מכוח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרובו, קבלת היתר בניה - היתר שלא ניתן היה לתת אותו אלמלא אישור התוכנית, ויום תחילת השימוש בפועל כפי שהותר לראשונה על ידי התוכנית המשביחה.

המועד לצורך חישוב שווי ההשבחה הוא היום שבו אושרה התוכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג. כך, אם אושרה תוכנית משביחה בתקופה של שגשוג בשוק הנדל"ן, אך הנכס עצמו נמכר בתקופה של שפל, יכול גובה ההיטל לעלות אף על השווי הנוכחי של ההשבחה.

מטרת ההיטל
מטרת ההיטל הוא כיסוי הוצאות הוועדה המקומית שעוסקת בתכנון ופיתוח, ברכישת מקרקעין לצורכי ציבור לרבות הוצאות שימור אתר, בתשלום פיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. בנוסף, מדי שנת כספים, רשאית הרשות המקומית להשתמש ביתרת הכספים לטובת השקעה בחינוך בהגבלות מסוימות הקבועות בחוק (לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, סעיף 13(ב))

פטור מהיטל השבחה
פטור מתשלום היטל השבחה יינתן במקרים הבאים:
 השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף.
השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, וכן ביישובים על מקרקעין באזור יהודה ושומרון (מעבר לקו הירוק) פטורים מתשלום היטל השבחה.
השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965.
 השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות.
השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתוכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תוכנית הסיוע לה הוא זכאי; (ע"פ פסק דין של בית המשפט העליון, פס"ד חמאיסי, אין תחולה לסעיף זה).
 הרחבה של דירת מגורים בתנאי שהשטח הכולל של הדירה לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים או קרובו יגור בדירה לפחות 4 שנים מגמר הבניה.
השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש.
השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה, והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני י"ב בטבת התש"י (1 בינואר 1950).
השבחה בבנית ממ"ד. הפטור יינתן לשטח המינימלי הנדרש בלבד (9 מ"ר נטו + קירות).

תולדות ההיטל
היטל השבחה הוטל ביולי 1981 בתיקון 18 לחוק התכנון והבניה. בחוק נקבע כי שומת היטל ההשבחה תיערך על ידי שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, כאשר לבעלים יש את הזכות לערער על עצם החיוב בפנייה לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה של משרד הפנים, או על גובה החיוב, בפנייה ליו"ר מועצת השמאים למינוי שמאי מכריע. ערעור על גובה החיוב ייעשה בדרך כלל באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעמו של הבעלים.

במהלך השנים התגבשה פרקטיקה של ניהול משא ומתן בין הנשום לבין הוועדה המקומית, בדרך כלל באמצעות שמאיהם או לחלופין בהיעדר הסכמה באמצעות השמאי שלישי. כן אירעו מקרים בהם הגיעו רשויות מקומיות להסכמות עם נישומים על הסכמה לתשלום היטל השבחה במועד שלא היו חייבים בה כלל, למשל עוד לפני אישור התוכנית. בעקבות טענות על התנהלות לא ראויה, ביולי 2008 בתיקון 84 לחוק התכנון והבנייה קבעה הכנסת איסור על הגעה להסכמות כאלו. התיקון ספג ביקורת ועורר חשש מצד גורמים שונים בטענה שהוא עלול לסרבל את ההליכים לבירור גובה ההיטל אך לבסוף נמצא כי התיקון מאפשר ניהול בירור יעיל בטווח זמן סבירים והביא לשיפור בשקיפות ובמקצועיות של ההכרעות.

ראו גם
 היטל פיתוח
 מס רכישה
 מס קנייה
 מס שבח מקרקעין

לקריאה נוספת
 משה אלפסי, היטל השבחה - דין, הלכה ומעשה, הוצאת "אוצר המשפט".

קישורים חיצוניים
 הנריק רוסטוביץ, היטל השבחה, הנוסח המלא של הספר בקובצי HTML, הוצאת אוריאן
 הנריק רוסטוביץ, הספר היטל השבחה, בוויקיטקסט
 פסקי דין בהיטל השבחה, מתוך כתב העת ARNONA
היטל השבחה בפרויקט פינוי בינוי: שיטת החישוב החדשה, באתר מעריב, מאי 2020.
היטל השבחה 2022 – מדריך מפורט, יצחק גולדשטיין
 היטל השבחה - כמה זה? ומתי משלמים?, אתר "הון מדריכים פיננסיים", מרץ 2019

הערות שוליים

ישראל: מקרקעין
ישראל: מיסוי
ישראל: תכנון ובנייה