מרשם המקרקעין

מרשם המקרקעין הוא מערכת בה מתועדות זכויות או פעולות משפטיות, הנוגעות לזהות בעלי זכויות הקניין במקרקעין באזור מסוים. מקרקעין הם אחד מסוגי הרכוש החשובים ביותר, כאשר מרבית פעולות האדם (מגורים, עסקים, חקלאות וכן הלאה) מתבצעות על גבי מקרקעין כלשהם. נוסף על כך, מקרקעין נוטים להיות יקרים יחסית (פעמים רבות, רכישת מקרקעין היא העסקה הגדולה ביותר שאדם יבצע בחייו) וקיימת נטייה להחזיק בהם למשך פרקי זמן ארוכים יחסית (בהשוואה למיטלטלין ולזכויות מסוימות, כגון ניירות ערך סחירים). לפיכך, ישנה חשיבות מכרעת לרישום הזכויות בהם, באופן כזה שהרישום יהיה מהימן ויבטיח במידה הרבה ביותר את זכויותיהם הקנייניות של בעלי הזכויות במקרקעין. ככלל, זכויות קנייניות במקרקעין הן נצחיות ומעת רישומן, הן ממשיכות להתקיים ללא הגבלת זמן. הזכות אמורה להשתנות או לחדול מלהתקיים רק אם בעליה הסכים להעבירה, לשנותה או לבטלה.

קיימות מגוון שיטות לרישום מקרקעין, ביניהן מרשם פרטי, מרשם שטרות ומרשם זכויות. בשיטת מרשם השטרות, מרשם המקרקעין שואף לתעד את שרשרת הפעולות וההעברות שנעשו לגבי מקרקעין מסוימים. השיטה המודרנית יותר היא שיטת מרשם הזכויות, במסגרתה מרשם המקרקעין מתעד את הזכויות עצמן ומספק הכרעה חותכת בדבר זהות בעלי הזכויות.

בישראל, הגוף המנהל את מרשם המקרקעין הוא הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים, המכונה "טאבו".

רקע היסטורי
דוגמה מוקדמת לפרויקט דמוי מרשם מקרקעין ניתן למצוא בספר יום הדין (Domesday Book), שנערך באנגליה בשנת 1086 בהוראת המלך ויליאם הראשון. אזכור לפרויקט רישום מקרקעין מסוג זה ניתן למצוא גם בתנ"ך כאשר הנביא ירמיהו מדבר על ספר "המקנה", "ספר החתום" ו"ספר הגלוי" שמאגד תחתיו את כל נכסי המדינה. אליהו-משה גנחובסקי התייחס לאזכור זה בעת דיוני הכנסת על חוק נכסי המדינה.

במסגרת המשפט המקובל, בימי הביניים ומספר מאות לאחריהם, לא התקיים רישום מרכזי של בעלות בנכסי מקרקעין. כל בעל מקרקעין נדרש להחזיק את אישורי הרכישה (שטרות) המצביעים על כל שרשרת הבעלות על הקרקע, מאז נקודת הזמן הראשונה בה הקרקע הוקצתה לבעלים הראשונים. אוסף אישורי הרכישה, אם אכן הצביע על כך שהבעלים הנחזה הוא הבעלים החוקי, נקרא "good root of title". במקרה כזה, אדם היה יכול לרכוש את המקרקעין מהבעלים הנוכחי ולהיות בטוח במידה גבוהה יחסית, אך לא בוודאות, שלא יופיע צד שלישי הטוען שהמקרקעין שייכים לו. זו היא שיטה של מרשם פרטי. המרשם הפרטי יכול היה לכלול עשרות מסמכים ואחזקתו הטילה קושי ניכר על בעלים פרטיים. בנוסף, אירעו מקרי רמאות בהם אנשים מכרו קרקעות לשני אנשים שונים. בארצות המשפט הקונטיננטלי התנהלה שיטה דומה.

בעקבות הבעיות האמורות, התפתחה בהדרגה שיטה של רישום מרכזי של הזכויות במקרקעין, במרשם מקרקעין המנוהל על ידי גוף שלטוני. מרשם זה התנהל בשיטה של מרשם שטרות (deeds registration), במסגרתה שטרי הקניין נדרשו להיות מוגשים לרישום במרשם המקרקעין. עם זאת, השיטה לא העניקה ודאות מוחלטת למי שהסתמך על המרשם. ראשית, לא תמיד סיפק המרשם "שורה תחתונה" ברורה באשר לזהות בעלי הזכויות במקרקעין; המרשם היה רק רשימה של פעולות ושטרות, שלעיתים אף לא נוהלה לפי מיקום המקרקעין, אלא בסדר כרונולוגי. שנית, במקרים רבים שטרות לא הוגשו לרישום. שלישית, לא ניתן תיאור מדויק של המקרקעין, במרשם או בשטרות עצמם; במקום זאת, המקרקעין תוארו לפי עצמים פיזיים שבגבולותיהם (עץ, דרך וכדומה) או לפי שמות השכנים – נתונים שנטו להשתנות במרוצת הזמן.

באמצע המאה ה-19 הונהגה בדרום אוסטרליה שיטת מרשם חדשה המכונה שיטת טורנס. זו היא שיטה של מרשם זכויות (title registration). שיטה זו הונהגה בארץ ישראל על ידי שלטונות המנדט הבריטי. בשיטת טורנס, המדינה ממפה את המקרקעין, מחלקת אותם לגושים וחלקות בשיטה הנקראת קדסטר ומנהלת רישום של הזכויות בכל חלקה. רישום הזכויות נעשה לאחר תהליך של הסדר זכויות במקרקעין, במהלכו מופקת "שורה תחתונה" קניינית בדבר זהות בעלי הזכויות, משרשרת ההעברות והשטרות ההיסטורית. בעלי זכויות אלו הם הנרשמים במרשם הזכויות. הרישום הוא של הזכויות עצמן ולא של שטרות או פעולות. מעיון במרשם המקרקעין, ניתן להסיק מסקנה ברורה וחותכת לגבי בעלי הזכויות. רק זכות שנרשמה במרשם המקרקעין היא זכות קניינית תקפה.

שיטה זו הופכת את מרשם המקרקעין לזירה שבה עובר הקניין מיד ליד. רק מועד הרישום במרשם המקרקעין (לא מועד כריתת החוזה או חתימת שטר הקניין) הוא המועד בו מתבצעת העסקה ובו מועברת הזכות במקרקעין. אם לא התבצע רישום, לא הועברה כל זכות. תפיסה זו מייתרת את חקירת ההיסטוריה וממקדת את העברת הזכויות בתוכן הרשום. מידע שאינו מופיע במרשם מאבד את הרלוונטיות שלו. שיטה זו מייעלת מאוד את חיי המסחר השוטפים והופכת אותם לנוחים יותר, במיוחד כאשר היא משולבת עם הסדר משפטי של תקנת השוק. לפי כללי תקנת השוק בישראל, מי שרכש זכות במקרקעין בתמורה ובהסתמכות בתום לב על מרשם הזכויות, יקבל לידיו זכות קניינית תקפה גם אם היה פגם בשרשרת ההעברות הקודמות (לדוגמה, אם מי שמכר לו את המקרקעין נרשם כבעליהם בתרמית).

בישראל
רישום זכויות במקרקעין בישראל נערך בשלושה פנקסים: פנקס הזכויות, פנקס הבתים המשותפים ופנקס השטרות. בפנקס הראשון רשומים מקרקעין שעברו תהליך של הסדר לפי שיטת טורנס. בפנקס השני רשומים המקרקעין, הן מוסדרים והן לא מוסדרים, בהם נרשם בית משותף. בפנקס השלישי רשומים מקרקעין שלא עברו את תהליך ההסדר.

רישומים בפנקסי המקרקעין מתבצעים על בסיס שטר. כל מסמך, שעל יסודו נרשמת פעולה או שינוי אחר בתוכן הפנקס, נרשם כשטר ומקבל מספר שטר. הן שטרות במובנם הקלאסי (שטר מכר, שטר משכנתה וכדומה) והן מסמכים אחרים (כגון צו רישום בית משותף) הם בגדר שטר לעניין זה. בנסח הטאבו ניתן לראות את מספר השטר שעל פיו בוצע הרישום. מידע זה שימושי, בין היתר, במקרה שנדרש להזמין את השטר המקורי מלשכת רישום המקרקעין על מנת לעיין בו.

פנקס הזכויות
פנקס הזכויות הוא הפנקס בו מופיעות החלקות שעברו את תהליך ההסדר ואינן רשומות כבית משותף (פועל יוצא, הן אינן רשומות באחד משני הפנקסים האחרים). מרבית שטח המקרקעין בישראל רשום בפנקס הזכויות. בפנקס הזכויות מתנהל הרישום לפי חלוקה לגוש וחלקה. "חלקה" היא יחידה רצופה של מקרקעין, בתוך גוש, שהיא היחידה הבסיסית לגביה מתקיימות זכויות קניין. לגבי כל חלקה מתקיימת לפחות זכות קניין אחת – זכות הבעלות. הווה אומר, לכל חלקה יש בעלים, לצד זכויות נוספות שעשויות (אך לא חייבות) להתקיים בה, כגון חכירה, משכנתה וזיקת הנאה. אם באופן כלשהו, נוצר מצב בו אין בעלים למקרקעין מסוימים, המדינה נעשית הבעלים של אותם מקרקעין.

הרישום הראשון בפנקס הזכויות מתבצע לאחר השלמת תהליך הסדר הזכויות במקרקעין ונרשמים בו הבעלים הראשונים של היחידה הרישומית החדשה – החלקה.

פנקס הבתים המשותפים
בית משותף הוא "בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים". בפנקס הבתים המשותפים, מתווספת לגוש ולחלקה רמת רישום שלישית – תת-החלקה. כל דירה רשומה כתת-חלקה והיא מהווה יחידה רישומית נפרדת ונושא לזכויות קניין נפרדות מהדירות האחרות. ברוב המקרים, בית משותף רשום על חלקה אחת ואותה חלקה (הכוללת את הרכוש המשותף ואת תתי החלקות שהן דירות) מהווה את הבית המשותף. לעיתים רחוקות יותר, בתים משותפים נרשמים על מספר חלקות בו זמנית. במקרה כזה, הרישום במרשם המקרקעין מתנהל לגבי כל החלקות יחדיו; נסחי הטאבו המרוכזים של כל אחת מהחלקות יהיו זהים האחד למשנהו.

מקרקעין הנרשמים בפנקס הבתים המשותפים יכולים להיות מקרקעין מוסדרים או לא מוסדרים. לרוב, המקרקעין הם מוסדרים והיו רשומים בפנקס הזכויות לפני רישומם כבית משותף.

פנקס השטרות
פנקס השטרות הוא הפנקס בו מתנהל רישומם של מקרקעין לא מוסדרים – מקרקעין רשומים שלא עברו תהליך של הסדר זכויות לפי שיטת טורנס – שאינם רשומים כבית משותף. נכון ל-2015, המקרקעין הלא מוסדרים משתרעים על כ-4% משטח המדינה. בפנקס השטרות מתנהל הרישום לפי חלוקה לגוש שומה וחלקה או לפי חלוקה לספר ודף. הפנקס מבוסס על שיטת מרשם השטרות. למרות אופיו ההיסטורי של מרשם השטרות, נסח טאבו המופק מפנקס השטרות אינו מציג את רשימת השטרות והפעולות שבוצעו במקרקעין, אלא דומה לנסח המופק מפנקס הזכויות, בכך שהוא מציג מעין "מסקנה סופית" בדבר זהות בעלי הזכויות במקרקעין. עם זאת, החוק קובע כי הרישום לגבי מקרקעין לא מוסדרים הוא רק ראיה לכאורה לתוכנו (בניגוד לרישום לגבי מקרקעין מוסדרים, שהוא ראיה חותכת).

נסח טאבו
נסח טאבו או העתק רישום מפנקס המקרקעין הוא מסמך, מאושר על ידי לשכת רישום מקרקעין, הכולל את הנתונים המופיעים במרשם המקרקעין לגבי יחידה רישומית מסוימת. כיום, זו הדרך העיקרית בה המשתמשים במרשם המקרקעין בישראל מעיינים במידע הכלול במרשם. בעקבות מחשוב רישומי המקרקעין בישראל, ניתן כיום להוציא, באמצעות האינטרנט, נסחי טאבו של רוב ככל המקרקעין בישראל. הנגישות הגבוהה של נסחי הטאבו תורמת לקיום חיי מסחר נוחים ותקינים בתחום המקרקעין. הפקת נסח טאבו באמצעות האינטרנט מחייבת תשלום. נסח הטאבו מופק כקובץ PDF וחתום בחתימה דיגיטלית לאימות זהות יוצר הקובץ (אגף רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים). ניתן לחפש נסח טאבו לפי גוש וחלקה (ותת-חלקה   למקרקעין הרשומים כבתים משותפים) או חיפוש לפי ספר ודף למקרקעין לא מוסדרים. 

קיימים שלושה סוגים של נסח טאבו:
נסח טאבו רגיל (מלא) – נסח הטאבו הרגיל, המציג את המידע העדכני בקשר למקרקעין מסוימים.
נסח טאבו היסטורי – נסח טאבו הכולל, נוסף על המידע העדכני בקשר למקרקעין מסוימים, גם רשומות מבוטלות (מידע שנמחק במרוצת הזמן). לדוגמה, כאשר מקרקעין נמכרים מבעלים אחד לאחר, הבעלים הראשון נמחק מנסח הטאבו הרגיל והמידע לגביו אינו מופיע עוד. אולם, בנסח ההיסטורי, ניתן לראות גם את הרישום שהתקיים בעבר, של הבעלים הראשון, לצד נתונים הנוגעים לאופן מחיקת זכותו (תאריך הביטול ומספר השטר המבטל). נסח היסטורי הוא כלי שימושי לבדיקת העברות שבוצעו בעבר במקרקעין.
נסח טאבו מרוכז – נוגע לבתים משותפים בלבד. שליפת נסח (רגיל) של יחידה רישומית בבית משותף דורשת הזנת שלושה נתונים: גוש, חלקה ותת חלקה. אולם, לעיתים קרובות, מבקש הנסח אינו יודע עדיין את מספר תת-החלקה בה הוא מעוניין, או שנדרש מידע הנוגע לכל תתי החלקות בבית המשותף. במקרה כזה, ניתן לעשות שימוש בנסח מרוכז. שליפת נסח מרוכז דורשת רק את מספרי הגוש והחלקה. הנסח המרוכז כולל מידע מקוצר (לא מלא) לגבי כל אחת מתתי החלקות. במידע מקוצר זה נכללים, בין היתר, שמות הבעלים, שמות בעלי זכויות והערות נוספות (כגון משכנתה והערת אזהרה), שטח תת-החלקה והקומה בה היא נמצאת (אם נתון זה נרשם). כמו כן, הנסח המרוכז כולל מידע בדבר הרכוש המשותף בבית המשותף.

כל אחד מסוגי הנסחים, פרט לנסח מרוכז, רלוונטי למקרקעין הרשומים בכל שלושת הפנקסים – הזכויות, הבתים המשותפים והשטרות.

פרטי רישום נפוצים במרשם המקרקעין
בדין הישראלי, מוכרות חמש זכויות במקרקעין: בעלות, שכירות, משכנתה, זיקת הנאה וזכות קדימה. במרשם המקרקעין נרשמות זכויות אלו, לצד רישומים אחרים, בעיקר של הערות שונות.

בעלות
בעלות, שהיא "הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם", היא הזכות החשובה והמרכזית ביותר במקרקעין. לכל יחידה רישומית יש בעלים. לעיתים קרובות, עשויה להידרש הסכמה של הבעלים לעסקאות המבוצעות במקרקעין, גם כאשר העסקאות אינן מערבות את הבעלים עצמם (לדוגמה, עסקה של העברת זכות חכירה מחוכר אחד לאחר).

שכירות וחכירה
שכירות היא "זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות", חכירה היא "שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים" ואילו חכירה לדורות היא "שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים". בישראל, חכירה לדורות היא זכות נפוצה ביותר, שכן למעלה מ-90% משטח המקרקעין במדינה הם בבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל ובדרך כלל, הקניית הזכויות שגופים אלו העניקו במקרקעין שבבעלותם, לאנשים פרטיים, נעשתה על דרך של החכרה לדורות. בנוסף, קיימים מקרים רבים של מקרקעין בבעלות פרטית, שבעליהם שמרו בידיהם את הבעלות ובחרו להחכיר לדורות את המקרקעין, לדיירים או למחזיקים אחרים בהם.

משכנתה
משכנתה היא מישכון של מקרקעין. המשכנתה יכולה להירשם על זכות הבעלות, החכירה או זכות אחרת שבמקרקעין. בישראל, משכנתאות הן נפוצות ביותר, בפרט כאלו הניתנות להבטחת הלוואה שהוענקה לשם רכישת המקרקעין הממושכנים עצמם.

הערות
פועלן העיקרי של הערות הוא יצירת הגבלות או "מעצורים" על רישום זכויות במרשם המקרקעין, מטעמים שונים. עם זאת, מגוון ההערות הוא רחב ויש גם כאלו שתכליתן שונה (למשל, ליידע בדבר עניין מסוים הנוגע למקרקעין ובפרט לאופן השימוש בהם, גם אם אינו משפיע על אופן העברת הזכויות בהם).
הערת אזהרה – הערה הנרשמת במרשם המקרקעין, שתכליתה העיקרית היא מניעת עסקאות נוגדות (התחייבות להעברת אותה זכות, יותר מפעם אחת, לאנשים שונים). רישום הערת אזהרה מצריך קיומה של התחייבות בכתב, מצד בעל זכות במקרקעין, לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשותה. ניתן לרשום הערת אזהרה גם על זכותו של זכאי לפי הערת אזהרה. כל עוד רשומה הערת אזהרה, "לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט". ככלל, הערת אזהרה אמורה להוביל לרישום מלא של זכות הזכאי לפיה (רישום של זכות בעלות, חכירה, משכנתה וכן הלאה). עם זאת, בישראל, זכויותיהם של רוכשי זכויות במקרקעין עשויות להיוותר רשומות במשך תקופה ארוכה (לעיתים אף עשרות שנים) בצורת הערת אזהרה בלבד, בשל קיומו של פער רישום (מרווח הזמן בין יצירת הזכות האובליגטורית של הזכאי לבין רישומה כזכות קניינית במרשם המקרקעין) הנובע מגורמים כגון עיכוב ברישום בית משותף, עיכוב בהעברת בעלות במקרקעי מדינה לידיים פרטיות, אי-ביצוע פעולת הרישום גם כשכבר ניתן לבצעה ועוד.
הערה על צורך בהסכמה – ביצוע עסקה במקרקעין עשוי להיות מותנה בהסכמתו של צד שלישי כלשהו. הצורך בהסכמה יכול לנבוע מחיקוק, מצו של בית משפט או מהתחייבות בכתב של בעל הזכות במקרקעין. במקרה כזה, על פי בקשת הצד השלישי, ניתן לרשום במרשם המקרקעין הערה על הצורך בהסכמה. רשם המקרקעין לא ירשום עסקה שההערה חלה עליה, אלא אם הוצגה לפניו הסכמת הצד השלישי.
הערה על הגבלת כשרות – כשרות משפטית נדרשת על מנת לבצע פעולות משפטיות, בכללן פעולות במקרקעין. כאשר כשרותו המשפטית של בעל זכות במקרקעין נשללה או הוגבלה, הרי לפי בקשת צד מעוניין או היועץ המשפטי לממשלה, רשם המקרקעין נדרש לרשום הערה על כך.
הערה על צו של בית משפט או רשות שיפוטית אחרת – כל בית משפט יכול, "בכל הליך שלפניו בעניין זכות במקרקעין, להורות על רישום הערה כפי שיקבע". גם החלטות של רשויות שיפוטיות אחרות, כגון לשכת ההוצאה לפועל, עשויות להירשם במרשם המקרקעין, למשל במקרה של עיקול.
הערה בדבר אתר עתיקות – מנהל רשות העתיקות רשאי להכריז כי מקום פלוני הוא אתר עתיקות; נדרש כי הכרזה זו תפורסם ברשומות (בילקוט הפרסומים) וכן כי תירשם עליה הערה בפנקסי המקרקעין.
הערה על הסכם שיתוף – כאשר למקרקעין מסוימים יש מספר בעלים, הם יכולים לערוך ביניהם הסכם שיתוף, המסדיר היבטים שונים של היחסים בין השותפים ושל זכויותיהם הקנייניות. כל עוד הסכם השיתוף לא נרשם במרשם המקרקעין, כוחו יפה רק בין הצדדים המקוריים לו. אולם, משנרשם ההסכם במרשם המקרקעין, כוחו יפה גם כלפי כל אדם שנעשה שותף במקרקעין לאחר רישומו וכלפי כל אדם אחר. בנסח הטאבו, ניתן לראות הערה על עצם קיומו של הסכם השיתוף, שלעיתים מלווה בפרטים כלשהם אודות תוכנו. כדי לעיין בהסכם השיתוף במלואו, יש צורך להזמין את תיק הרישום שלו מלשכת רישום המקרקעין.

מגבלות וקשיים במרשם בישראל 
חלק מנתוני המרשם שגוי או מטעה והוא אינו מתיימר לשקף את מלוא הזכויות שבמקרקעין שכן הוא מוגבל, לרשום עסקאות בזכויות קניין מסוימות. להלן מספר מגבלות וקשיים בולטים של המרשם:
 שיטת המדידה של השטח הרשום של יחידות בבית משותף ובכלל זה שטחי דירות השתנה מספר פעמים בעבר, אינו תואם את שיטת המדידה המקובלת ומוטה כלפי מטה. השטח השגוי מביא לבלבול הציבור ולהטיה של מערכת כרמ"ן.
 שינויים בזכויות קניין פרי החוק לא נרשמים - שינויים עקב ירושה, התיישנות, בנייה במקרקעי הזולת, זכות קדימה בין בני זוג או יורשים.
 המרשם לא משקף זכויות שאינן קנייניות כגון דייר מוגן ששווי זכויותיו גבוה. 
 המרשם אינו משקף זכויות קנייניות הפטורות מרישום – לדוגמה: שכירות עד 5 שנים.
 המרשם דו־ממדי - כולל נתונים רק על שטח הקרקע וגבולותיה, ולא מה מצוי עליה (חריג – רישום בתים משותפים).
 המרשם מאפשר רישום של הערות מסוימות מעטות בלבד (כגון הערות בדבר עתיקות) אך אינו מאפשר רישום של הערות חשובות אחרות שלציבור ולרשויות השונות עניין ברישומן (כגון צווי הריסה או קיומו של מבנה הבנוי בשיטת פל קל).
 המרשם אינו מאפשר רישום של קואורדינטות של החלקות על אף היתרונות המעשיים לציבור ולרשויות מרישומן.

ראו גם
רישום זכויות במקרקעין בישראל
קדסטר
שיטת טורנס
שטר קניין
רישום שיכונים ציבוריים

קישורים חיצוניים
 אגף רישום והסדר מקרקעין
 צפייה בעותק ממאגרי רישום מקרקעין (עותק מנסח טאבו)
 המרכז למיפוי ישראל
 אתר govMap - מפות ישראל

הערות שוליים

ערכים שבהם תבנית בריטניקה אינה מתאימה
דיני קניין
ישראל: תכנון ובנייה
מקרקעין
דיני מקרקעין