רישום שיכונים ציבוריים

רישום שיכונים ציבוריים - האופן בו נרשמות זכויותיהם של רוכשי הדירות בדיור הציבורי במרשם המקרקעין בישראל.

רקע היסטורי
לאחר קום מדינת ישראל נפתחו שערי הארץ לעלייה חופשית ואוכלוסיית המדינה הוכפלה תוך שלוש שנים והמשיכה לגדול. המדינה שבשנת קיומה הראשונה עמדה במערכה הכבדה של מלחמת העצמאות, ולאחר סיום המלחמה עברה תקופה של מחסור וצנע, צריכה הייתה למצוא פתרון לבעיית הדיור והשיכון ההמוני של מאות אלפי העולים. חלק מן העולים היו ניצולי השואה שבאו מאירופה וחלקם האחר היו עולים ממדינות ערב, שנאלצו להשאיר כל כספם ורכושם בארצות מוצאם. בתנאים אלה לא היה פתרון לבעיית שיכון העולים בדרך של יזמה חופשית. מה גם שמלאי הקרקעות הפנויות הזמין הגדול ביותר היה בידי המדינה.

המדינה החלה ביישוב עולים במסגרת הדיור הציבורי, בראשונה בבתים ודירות בערים כיפו, חיפה, באר שבע, עכו טבריה, בית שאן וצפת, שהיו רכושם של ערביי ארץ ישראל שעזבו את הארץ במלחמת העצמאות, ועברו לניהולו של האפוטרופוס לנכסי נפקדים ולאחר מכן במעברות, מחנות פחונים ואוהלים שקמו בכל רחבי המדינה. בשנת 1950 הוקמה חברת עמידר, שבמהלך שנות החמישים בנתה בבניה זולה ומהירה בכל רחבי המדינה, שיכונים שנועדו חלקם להשכרה בדמי שכירות סוציאליים וחלקם נמכרו למשתכנים בסיבסוד בעזרת משכנתאות לטווח ארוך. במהלך שנות החמישים והשישים הקימה מדינת ישראל ערי הפיתוח כקריית שמונה, חצור הגלילית, מגדל העמק, ירוחם ודימונה, שאף בהן חלק מן הדירות הושכר למשתכנים וחלק מהן נמכר להם. בשלוש הערים הגדולות הוקמו חברות עירוניות לשיכון שקמונה בחיפה, חלמיש בתל אביב וחברת פרזות בירושלים. כמו כן עסקו בהקמת שיכונים ציבוריים לשם מכירת הדירות שבהם (ולא למטרת השכרתן) חברת השיכון ההסתדרותית שיכון עובדים וחברת שיכון ופיתוח לישראל. בשנת 1972 עברו חלק משהשכונות שבשיכון הציבורי מניהולה של עמידר לניהולה של עמיגור חברת הדיור של הסוכנות היהודית.

החברות שמכרו את הדירות למשתכנים, הן במכירה ישירה והן בהעברה משכירות למכר, התחייבו כי בבוא היום, כשהתנאים יאפשרו זאת, הן תרשומנה את זכויותיהם של המשתכנים בלשכת רישום המקרקעין. כל משתכן, בין זה שרכש את הדירה ישירות מן החברה ובין זה שרכש אותה ממשתכן קודם חתם על ייפוי כוח נוטריוני לפקודת החברה המשכנת, שיאפשר לה לרשום את זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין בבוא העת. במשרדי החברות התנהל רישום זמני של זכויות המשתכנים והן הפכו למעין לשכות רישום מקרקעין ("טאבו" בלשון העם, כשמן של הלשכות בימי השלטון העות'מאני). בשנות השישים היה כבר הזמן בשל להתחיל במבצע רישום זכויות המשתכנים בלשכות רישום המקרקעין ולצורך כך חוקקה הכנסת את חוק רישום שיכונים ציבוריים (הוראת שעה), התשכ"ד-1964.

הבעיות ופתרונן בחוק
 היעדר פרצלציה -
השיכונים הציבוריים הוקמו על חלקות מקרקעין היסטוריות, ללא קשר בין הבינוי החדש לבין שטחי וגבולות החלקות הקיימות. החלקות נשארו במצבן בטרם הבניה; חלק מהן, שבבעלות רשות הפיתוח, היו חלקות של יישובים ערביים שננטשו במלחמת העצמאות. חלק מהן היו חלקות חקלאיות גדולות, בבעלות הקרן הקיימת לישראל. חלק מהן היו אדמות בור, לשעבר אדמות הנציב העליון הבריטי שעברו לבעלות מדינת ישראל.
הפתרון שנמצא היה הקמת גוף שנקרא "ועדת התיאום", במסגרת משרד הבינוי והשיכון, אשר לה הוגשו מטעם החברות המשכנות תוכניות לרישום שכונות כשיכונים ציבוריים ולאחר שאושרו על ידה (לאחר מתן הזדמנות למשתכנים להגיש את השגותיהם), הוגשו על ידי החברות מפות לפרצלציה של אותן שכונות, ששיקפו את מצב הבינוי החדש בשטח, שבא במקום המצב ההיסטורי הלא רלוונטי. ליושב ראש ועדת התיאום ניתנה הסמכות לאשר את המפות לרישום ולחתום עליהן ועל המסמכים הדרושים לרישום הפרצלציה, ישירות בלשכת רישום המקרקעין, ללא צורך בהבאתן בפני ועדות התכנון והבניה והמרכז למיפוי ישראל. עם סיום רישום הפרצלציות, הפכו החלקות החדשות שנוצרו בהן ראויות להרשם כבתים משותפים.
 ריבוי הדירות שטרם נרשמו ומציאת הליך מהיר ויעיל לרישום, ללא צורך בזימון משתכנים רבים.
עד לחקיקת החוק הצטברו בחברות המשכנות עשרות אלפי רישומים זמניים של זכויות משתכנים על פי חוק המקרקעין ותקנותיו, רישום זכות במקרקעין, מחייב רישום כל החוליות הקודמות לרישום האחרון וכן המצאת אישורי מיסוי מקרקעין ואישורי הרשות המקומית. זימונם של כל המשתכנים להמציא את אישורי מיסוי המקרקעין ואישורים עדכניים של הרשות המקומית (שקבלתם מהרשות מותנית בסילוק כל חובות המשתכן), היה בגדר משימה בלתי אפשרית.

הפתרון שנמצא היה כי בלשכת רישום המקרקעין תרשמנה זכויותיו של המשתכן האחרון בלבד (אף אם הדירה החליפה במרוצת השנים הרבה ידיים, כפי שאכן המצב בפועל בחלק גדול מן הדירות), על פי שטר חכירה, כחוכר ישירות מבעלות המקרקעין (מדינת ישראל, רשות הפיתוח, הקרן הקיימת לישראל) המיוצגות על ידי מינהל מקרקעי ישראל. על שטר העסקה (וכן על שטר המשכנתא, אם קיבל המשתכן הלוואה אפותיקאית מאחד הבנקים), יחתום בשם המשתכן נציג החברה המשכנת, על פי ייפוי כוח בלתי חוזר שהפקיד כל משתכן במשרדי החברה בעת רכישת הדירה.

כמו כן הוחלט כי זכויות המשתכן תרשמנה ללא צורך להמציא בלשכת רישום המקרקעין אישורי מיסוי מקרקעין (שהומצאו כבר לחברה המשכנת בעת רכישת הדירה) ואף לא אישור עדכני מטעם הרשות המקומית.

המצב הנוכחי
החל מראשית שנות התשעים, עם גל העלייה הגדול מברית המועצות לשעבר ניתן על ידי משרד הבינוי והשיכון מעמד של חברה ציבורית משכנת לחברות בניה פרטיות רבות, שהתחייבו לבנות שיכונים לעולים על אדמות מדינה, והמשרד מקפיד על קיום חובותיהן של החברות הללו לבצע רישום החלקות עליהן נבנו הבתים כבתים משותפים על מנת שיתאפשר רישום זכויות רוכשיהן.

נכון לשנת 2006 נרשמו על פי חוק רישום שיכונים ציבוריים מאות אלפי דירות בישראל על שמות רוכשיהן. הרישום הסיר מעל החברות את הנטל לנהל את הרישומים הנוגעים לדירות; העברת זכויות בהן, מתן התחייבויות לרישום משכנתאות לבנקים, חתימה על תוכניות בניה וכיוצא באלה, ומאידך היקנה למשתכנים זכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין על כל היתרונות שמקנות זכויות רשומות.

בשנות התשעים, בעקבות החלטת ועדה ממשלתית שנקראה "ועדת רונן", מועברת זכות בעלות (העדיפה על זכות חכירה) לשמו של המשתכן, בעת רישום זכויותיו על ידי החברה המשכנת. זאת בהתקיים שלושה תנאים:
 שהדירה היא בבנייה רוויה, דהיינו בבית דירות שיש בו לפחות שתי קומות וארבע דירות.
 שזכויות החכירה של המשתכן הן מהוונות (דהיינו שמלוא דמי החכירה, עבור תקופת החכירה במלואה, שולמו על ידי המשתכן מראש למינהל מקרקעי ישראל).
 שהבניין בו מצויה הדירה לא הוקם על אדמת הקרן הקיימת לישראל, אשר באמנת היסוד שלה משנת 1901 אימצה את האמור בתנ"ך "והארץ לא תמכר לצמיתות". (דהיינו שהבניין הוקם על אדמת מדינת ישראל או אדמת רשות הפיתוח בלבד). באופן זה נרשמו עשרות אלפי דירת בבעלות רוכשיהן והן מהוות מה שנהוג לכנות בציבור בשם "קרקע פרטית".

הרפורמה שנתקבלה
ב-11 בינואר 2006 אישרה מועצת מינהל מקרקעי ישראל דו"ח של ועדה שנקראה בשם "ועדת גדיש", לביצוע רפורמה מקיפה בתפקידי המינהל ובסמכויותיו. בין עקרונות הרפורמה בקשר לקרקע עירונית, נכללו החלטות בעלות חשיבות רבה לעניין רישום זכויות המשתכנים בשיכון הציבורי. אחת ההחלטות אמרה כי כל חוכרי המינהל (שחוזה החכירה שלהם מהוון) יקבלו בעלות מלאה על דירותיהם. בכך הורחבו הזכויות שהוקנו למשתכנים על פי החלטות "ועדת רונן" והן יחולו לא רק על בניה רוויה, אלא גם על בתים צמודי קרקע, וילות וקוטג'ים שהוקמו על גבי חלקות קרקע. יתר על כן, הרפורמה תחול גם על דירות שנרשמו בעבר על שמות רוכשיהן בחכירה. כדי להרחיב ככל היותר את מעגל הזכאים לרישום בעלות בדירותיהם יתחיל המינהל במבצע היוון רחב היקף.

ימים אחדים לאחר מכן אישרה ממשלת ישראל את החלטת המינהל לאימוץ החלטת "ועדת גדיש". הממשלה הסירה את המחסום האחרון שעמד בפני רישום בעלות על שמותיהם של כל רוכשי הדירות, והוא המניעה שהייתה לרישום זכויות בעלות על שמותיהם של המשתכנים שדירותיהם הוקמו על אדמות הקרן הקיימת לישראל. הממשלה בהחלטתה אישרה הסכם בין הנהלת המינהל לבין הקק"ל, לפיו הקק"ל תעביר לבעלות מדינת ישראל את כל הקרקעות שאינן קרקעות חקלאיות (ובכללן: קרקעות לבנייה, תעשייה, מסחר ותיירות). בתמורה תעביר מדינת ישראל לקק"ל מקרקעין בסדר גודל זהה, שאינם מיועדים כיום לפיתוח, רובם בנגב ומיעוטם בגליל. במסגרת זו יוכלו גם בעלי הדירות, השוכנות על אדמה שהיא כיום אדמת קק"ל, ליהנות מן הרפורמה ולקבל זכויות בעלות על דירותיהם.

קישורים חיצוניים
חוק רישום שיכונים ציבוריים

ישראל: מקרקעין