איחוד וחלוקה מחדש

במסגרת דיני התכנון ובנייה בישראל, איחוד וחלוקה מחדש הוא הליך של שינוי חלקות הרישום וקביעת חלוקה חדשה לחלקות שתתאים לצורכי התכנון המשתנים כפי שנקבעו בתוכנית מפורטת, תוכנית מתאר מקומית או כל תוכנית אחרת לפי חוק התכנון והבניה. הליך של איחוד וחלוקה נקבע בתוכנית כאמור, שבמסגרתה מותווים מגרשים חדשים לייעודי הקרקע השונים שבשלב רישום התכנית (רישום פרצלציה) יהפכו לחלקות רישום. מלבד יצירת חלקות הרישום, תוכנית איחוד וחלוקה מביאה עימה שינוי במערך הזכויות בקרקע שבתחום התכנית והבעלויות מוקצות מחדש במגרשים החדשים שנוצרו. בדין הישראלי קיים הליך ייחודי שאינו שכיח בעולם, של קביעת החלוקה והקצאת הזכויות מחדש בין הבעלים באופן כופה וללא הסכמת הבעלים.

הסיבות לאיחוד וחלוקה מחדש
חלוקה קדסטרית לחלקות רישום מתאימה לתכנון מסוים. שינויים ברגולציה של שימושי הקרקע מחייבים גם יצירת קדסטר חדש. דהיינו, יצירת חלקות רישום חדשות המתאימות לתכנון החדש.
שוויון בחלוקת ההטבות והעלויות בתחום התכנית. על כך כתב משה רז כהן: "אחד מן הקשיים המרכזיים של התכנון הוא האפליה הבלתי נמנעת כמעט בין בעלי הזכויות בתחום התכנית. מגוון הייעודים השונים והצורך בהקצאה לצורכי ציבור יביאו בהכרח לפערים עצומים במידת ההטבה או במידת הפגיעה בבעלים בתחום התכנית. בתוכנית איחוד וחלוקה ייחלקו הבעלים כולם בתועלות התכנית ובעלויותיה" .
חלוקה חדשה שהיא הכרחית לתכנון מחדש טעונה הסכמה בין כל בעלי הזכויות הנגעים בדבר. שימוש בסמכות לאשר תוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה תחלץ את המיזם מקיפאון ותביא ליעילות בשימושי הקרקע.
הפרשת קרקע לצורכי ציבור בתוכנית איחוד וחלוקה היא יעילה, מצמצמת בעלויות הציבוריות ותורמת להגינות לעומת הליכי הפקעה: "נטילה לצורכי ציבור בהליכי חלוקה מחדש מקדמת באופן האופטימאלי את כלל השוויון במימון. היינו, נטל ההפרשה של קרקע פרטית לטובת הכלל מתפזר באופן פרופורציונלי בין פרטים רבים. כמן כן, מתקיימת זיקה ברורה בין מטרת ההפקעה לבין התועלת שהפרט מפיק ממנה. כלל זה מפחית למינימום את תחושת השרירותיות שמלווה בעל זכויות שרכושו הופקע, ומביא להגברת האמון בין השלטון לפרט, משום שהוא מאיין את החשש מפני גחמה שלטונית".

שלבי האיחוד והחלוקה
יצירת איחוד כפוי בין כל בעלי הקרקע.
תכנון חדש של השטח.
פרוק האיחוד הכפוי שנעשה בשלב הראשון.

כללי ההקצאה בחלוקה מחדש
המגרש החדש יהיה קרוב ככל האפשר למקומו הקודם לפני האיחוד.
השווי היחסי של המגרש החדש יהיה זהה לזה של המגרש הישן.
תשלומי איזון בין הבעלים של המקרקעין, בעל חלקה ששוויו היחסי גבוה משאר החלקות לעומת המצב שלפני האיחוד וחלוקה ישלם תשלומי איזון לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כאשר היא רק מתווכת בין בעלי המקרקעין והיא לא מרוויחה או מפסידה.

ראו גם
 פרצלציה

קישורים חיצוניים
 משה רז כהן, איחוד וחלוקה - מהדורה שנייה (הוצאת בורסי) התשפ"א-2021
 חוק התכנון והבנייה, סעיפים נבחרים בלבד.
 שטח ההפקר, התגוננות מפני רשלנות באיחוד וחלוקה

הערות שוליים 

ישראל: תכנון ובנייה