קדסטר

קָדַסְטֶר הוא מרשם של חלקות קרקע שנמדדו באופן שיטתי ורשמי ושל מידע ביחס אליהן. מקור המילה בצרפתית Cadastre והיא התגלגלה כנראה מהמילה היוונית  katástikhon רישום (מילולית - מאורגן שורה שורה).

בעולם 
לפי בייגנט וקיין מיפוי קדסטרי במקומות שונים בעולם היווה, מתקופת הרנסאנס ועד סוף המאה ה-19, אמצעי שלטוני לפיקוח ושליטה של השלטון על היבטים שונים בניהול משאב הקרקע וביניהם ניהול מידע על מיסוי או על זמינות הקרקע לצרכים שונים כגון חקלאות או התיישבות. בתקופת נפוליאון תורת המדידה וכלי המדידה התקדמו משמעותית ככלים לניהול מערכות צבאיות ונדרשו במיוחד לכיוון הירי הארטילרי. התקדמות זו לצד התפתחויות מדעיות וטכנולוגיות נוספות תמכו במדידה הקדסטרית שהוחל בביצועה לצורכי מיסוי, פרויקטים הנדסיים ועוד

בארץ ישראל בתקופת המנדט 
בתחילת המנדט הבריטי על ארץ ישראל היה בארץ ישראל מיפוי נקודתי שבוצע על-ידי השלטון העות'מאני לצורך רישום זכויות. החלל התמלא בהדרגה על-ידי גופים שבצעו מדידות וניהלו ספרי אחוזה בתחומי השפעתם באופן עצמאי ובלתי רשמי במושבות היהודיות ועל-ידי הטמפלרים . אף שהבריטים שאפו לכונן סקר קדסטרי בארץ ישראל וקבעו בפקודות בשנים 1920–1921 כי כל עסקה חייבת דיווח ומיפוי (מפת מדידה), לא היו בנמצא קריטריונים אחידים למיפוי של תא שטח ופקידי הטאבו, שקיבלו דיווחים על עסקאות עם מפות מדידה, לא הצליחו לאתר את מיקום וגבולות הקרקעות לפי מפות אלה.

חיים ויצמן וההסתדרות הציונית פעלו לקידום סקר קדסטרי בארץ ישראל על-מנת לאתר אדמות מדינה אותן סברו שיוכלו לחכור לצורך התיישבות יהודית ועל-מנת לקבע ברישום רכישות שכבר בוצעו. המדידות שהיוו תשתית לסקר הקדסטרי והמיפוי הקדסטרי של בעלי הזכויות בקרקע עוררו התנגדות בצד הערבי.

הבריטים הניחו תשתית מדידה לסקר קדסטרי באמצעות הכנת מפות טופוקדסטר ועל-ידי פריסת רשת נקודות עם קואורדינטות וגובה מדודים ורשומים שסומנו בשטח, כאשר כל שלוש נקודות היו קשורות אחת לשנייה במדידה ובקרה, כך שנוצרה רשת של משולשים ומכאן שמה רשת טריאנגולציה. בתקופת המנדט נפרסו רשתות טריאנגולציה מפורטות בכל שטח הארץ שמצפון לבאר שבע והושלמה תשתית מיפוי טופוקדסטרית של יותר מ־13 מיליון דונם.

החל מ־1920 ניסיונות לתאם את הסקר הקדסטרי בין מנגנוני הפקידות הבריטית המרכזיים שנדרשו לביצוע המהלך, מחלקת המדידות ומשרדי רישום המקרקעין, לא צלחו, עד לרפורמה שהתבצעה בשנת 1928, אותה תכנן במשך מספר שנים ארנסט דוסון, בהתבסס על שיטת טורנס, אשר יושמה בהצלחה בקולוניות שונות בהן שלטו הבריטים. בהתאם להצעותיו של דוסון הבריטים חוקקו שורת פקודות, המרכזית שבהן פקודת הקרקעות (סידור זכות קנין) 1928, וביצעו שינויים מנהליים, אשר הניחו את התשתית לביצוע הסקר הקדסטרי. הפקודה קבעה כי:

 תתבצע הכרזה על אזור בו מתבצע "הסדר".
 בתא שטח באזור, שגבולותיו נקבעים ואשר מוגדר כ"גוש" (Block) מכין מודד מוסמך מפה שהיא תוכנית לצורכי רישום (תצ"ר) בה יש חלוקה לחלקות (Parcels) המגדירות את גבולות זכות הבעלות בקרקע והמפה עוברת בקרות כנדרש בחוק. הגוש מקבל מספר חד-ערכי והחלקות בגוש מקבלות מספור רץ בגוש.
 בגין כל חלקה נדרש, בתוך זמן קצוב, להגיש ל"פקיד ההסדר" תביעות באשר לזכויות בקרקע הניתנות לרישום, בצירוף מסמכים תומכים. פקיד ההסדר קובע על-פי המסמכים שבידיו מי ירשמו כבעלי הזכויות בקרקע. תביעות נוגדות מועברות להכרעת בית המשפט ונרשמות כקרקעות בסכסוך. קרקעות שלא הוגשה לגביהן תביעה נרשמות בבעלות המדינה.
 פקיד ההסדר מפרסם לוח תביעות המפרט את רשימת החלקות, שטחיהן, את רשימת התביעות שאושרו על-ידו לרישום ואת בעלי הזכויות בכל חלקה.
 מתקיים הליך בו ניתן להשיג על החלטות פקיד ההסדר ובסופו הוא מפרסם לוח זכויות. לוח הזכויות מוגש לטאבו לרישום.
 ממועד ההסדר ואילך כל עסקה במקרקעין, לגבי החלקות שעברו הסקר, טעונה רישום בטאבו.
את המטלה של המדידות ביצעה מחלקת המדידות שפעלה תחת משרד השיכון והצד המשפטי-רישומי בוצע על-ידי משרד המשפטים שסיפק לתהליך את פקידי ההסקר ואת פקידי הטאבו.

בתקופת המנדט עיקר הסקר הקדסטרי בוצע בין השנים 1928–1947 ובמהלכו הושלם ההסדר ביותר מ־9,000 גושי רישום בשטח כ־5.24 מיליון דונם, שהיוו חמישית בלבד משטח ארץ ישראל. שטחים נוספים נמדדו ונרשמו ברמת פירוט משתנה אולם לא הושלם בהם הסדר. מאחר שרצו להשיג פריסה מהירה ככל הניתן של קרקעות מוסדרות הבריטים קידמו את עבודת ההסדר באזורי מישור החוף והשפלה והתרחקו מאזורי ההרים. בערים, אזורים צפופים וקשים יותר לביצוע הסדר הכינו הבריטים מפות גושי שומה (Assessment Blocks) במהירות רבה יותר ובעלות נמוכה יותר, במטרה להגיע במהירות למצב בו ניתן יהיה לגבות מס רכוש בגין המקרקעין ולא בוצע הסדר.

במדינת ישראל

השנים הראשונות 
עם קום המדינה כ־5 מיליון דונם מתוך כ־5.5 מיליון דונם שעברו הסדר בארץ ישראל, היו בתחום מדינת ישראל. שטחי המדינה שלא עברו הסדר היו בעיקר שטחי הנגב, שהיוו 60% משטח המדינה, ואזור הגליל. קרקעות מוסדרות שבעליהן עברו לארץ אויב הולאמו. הן הוכזו על-פי חוק כנכסי נפקדים ובעלות בהן עברה לגוף שהוקם לשם כך - רשות הפיתוח. פעילות ההסדר על-ידי מחלקת המדידות (כיום המרכז למיפוי ישראל) עד 1955 הייתה איטית שכן נדרשה התארגנות מחדש.

מבצעי הסדר 
בשנות ה-50 וה- 60 של המאה ה-20 בוצע מבצע הסדר קרקעות מיוחד באזור הגליל, בו היה ריכוז של אוכלוסייה ערבית וקרקעות רבות שעובדו על-ידי ערבים 10 שנים ומעלה, נרשמו בעקבות ההסדר בבעלות המדינה. עם קום המדינה, לגבי קרקע לא מוסדרת נותר בתוקפו סעיף 78 בחוק הקרקעות העות'מאני משנת 1858 לפיו הייתה התיישנות בת 10 שנים לזכויות המדינה באדמות מסוג "מירי", כך שמי שעיבד קרקע כזו ברציפות 10 שנים ומעלה היה זכאי להירשם כבעליה. מקום המדינה החלה ספירת ההתיישנות מחדש, כך שב־1958 ערבים שכבר עיבדו קרקעות מירי בגליל 10 שנים לפחות, היו רשאים לתבוע בעלות באדמות כאלה והיו אמורים להירשם כבעלים עם ביצוע ההסדר. על-מנת לשנות את המצב ולמקסם את יכולת המדינה להירשם כבעלת הקרקע האריכה הכנסת ב־27.3.1958 את ההתיישנות ל־15 שנה וקבעה תכולה רטרואקטיבית גם לגבי קרקעות שבהן כבר הושגה לכאורה התיישנות בת 10 שנים. כך קרקעות שעובדו על-ידי ערבים בפועל במשך שנים רבות נרשמו בעת מבצע ההסדר בגליל בבעלות מדינת ישראל.

ב־1960 הוחל בביצוע הסדר בנגב הדרומי. מיפוי זה בוצע בשיטה מהירה תוך שימוש במיפוי טופוגרפי בשיטה פוטוגרמטרית - תרגום תצלומי אוויר למפות, בקנה מידה עצום של 1:100,000, תוך חלוקת הגוש לחלקות גדולות לפי תוואי שטח של דרכים וואדיות ותוך צפייה בשטח ממקומות גבוהים. בשיטה זו נרשמו תוך שנים ספורות כ־9 מיליון דונם בבעלות מדינת ישראל.

לאחר 1967 עברה הגדה המערבית לשליטה צבאית ישראלית. במסגרת זו עברו גם 31 גושים שהוסדרו על-ידי ירדן, אולם עיקר השטח שעבר לשליטה צבאית ישראלית לא עבר הסדר. מתוך אלה, שטחים שסופחו לעיר ירושלים (ירושלים המזרחית) טופלו בהליכי הסדר באופן נקודתי, לדוגמה, מתוך העיר העתיקה הוסדר אזור הרובע היהודי.

ב־1971 הוחל בביצוע הסדר בנגב הצפוני אולם קשיים מנעו את סיומו, לרבות ריבוי ופיצול תביעות, קושי במיפוין, תביעות שכללו את כל אגן הניקוז של חלקות העיבוד ועוד, וההסדר באזור זה לא הסתיים.

בתחילת שנות ה-80 של המאה ה-20, בעקבות סיפוח רמת הגולן, הוחלט לבצע בה מבצע הסדר מהיר. המבצע התבסס על מיפוי פוטוגרמטרי תוך חלוקת האזור ל־4 גושים בקנה מידה 1:50,000 אשר נרשמו בשלמותם בבעלות מדינת ישראל, תוך החרגת יישובי הדרוזים בצפון הרמה, שנותרו על קרקע לא מוסדרת.

במאה ה-21 
נתוני הקדסטר בישראל מנוהלים במרכז למפוי ישראל במערכת מידע גאוגרפי המכונה בנק"ל (בסיס נתונים קדסטרי לאומי). כ-97 אחוזים משטח המדינה עברו תהליך של הסדר קרקעות ורשומים בטאבו והמרכז למיפוי ישראל מטפל בהמשך הסדר בשטחים שטרם הוסדרו. פעולה זו מבוצעת לפי הפקודה הבריטית אשר הותאמה לחקיקה הישראלית ונקראת: פקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש) תשכ"ט - 1969. באזורים רבים הרישום בטאבו אינו משקף את כלל בעלי הזכויות במקרקעין, במיוחד כאשר הקרקע היא בבעלות מדינת ישראל או רשות הפיתוח או קק"ל ומנוהלת על-ידי רשות מקרקעי ישראל לפי חוק רשות מקרקעי ישראל 1960, לדוגמה: חכירות שעשויות להיות רשומות ברשות מקרקעי ישראל אך לא בטאבו, חברה משכנת המנהלת את זכויות המשתכנים בבניין, או רישומי משכון ברשם המשכונות.

התאמות בקדסטר 
גם לאחר השלמת קדסטר באזור מסוים, נדרשים תהליכים נוספים להתאמת המיפוי של שכבת הקדסטר ורישום הזכויות אל המגרשים המופיעים במצב התכנוני. לצורך כך מטפל המרכז למיפוי ישראל באיחוד ובחלוקה (פרצלציה) של חלקות. מפה של איחוד או חלוקה של חלקות היא תצ"ר המכונה מפת תמורה.
לצורך האצת הטיפול בנושא הוקמה בשנת 2017 תחת הרשות לרישום והסדר מקרקעין שבמשרד המשפטים לשכה ארצית לרישום תשתיות לאומיות ופרצלציות, אשר מטרתה ליצור תשתית קדסטר ראויה לאזורים בפיתוח ואשר אמורה לטפל בתוכניות בעלות היקפים משמעותיים על-פי תבחינים שנקבעו.

ראו גם
רישום זכויות במקרקעין בישראל

קישורים חיצוניים

 אודות הסדר מקרקעין באתר הרשות לרישום והסדר מקרקעין
מצגת המתארת את רישום המקרקעין בישראל

המרכז למיפוי ישראל

הערות שוליים 

ערכים שבהם תבנית בריטניקה אינה מתאימה
ישראל: מקרקעין
דיני מקרקעין