Asunto-osakeyhtiölaki

Asunto-osakeyhtiölaki on Suomessa asunto-osakeyhtiöitä, kvasiasunto-osakeyhtiöitä, keskinäisiä kiinteistöosakeyhtiöitä ja eräitä muita osakeyhtiöitä koskeva laki.

Historiaa 
Suomen ensimmäinen asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan vuonna 1926. Tätä lakia edelsi yleinen osakeyhtiölaki, ja lisäksi käytettiin yhtiöjärjestyksiin otettuja erillisiä määräyksiä. Asunto-osakeyhtiölaki oli erityislaki, jonka rinnalla sovellettiin osakeyhtiölakia. Asunto-osakeyhtiölakiin tehtiin pieniä teknisiä muutoksia vuonna 1978.

Seuraava asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan vuonna 1992. Muutoksen syynä olivat kasvaneet peruskorjaustarpeet, joiden toteuttamista helpotettiin uudella lainsäädännöllä. 

Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki astui voimaan 1. heinäkuuta 2010. Nykyinen laki on itsenäinen suhteessa osakeyhtiölakiin.

Lain määräyksiä 
Asunto-osakeyhtiö määritellään laissa osakeyhtiöksi, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita vähintään yhtä rakennusta tai sen osaa, joissa huoneistojen lattiapinta-alasta yli 50 % on osakashallinnassa olevia asuinhuoneistoja. Jos pinta-alaehto ei toteudu, kyseessä on keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö; näin on esimerkiksi silloin, kun yhtiössä on ainoastaan tai enimmäkseen liikehuoneistoja. 

Yhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai toisten osakkeiden kanssa (osakeryhmä) oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä (osakehuoneistoa).

Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että yhtiöllä on yhtiöjärjestys. Yhtiöjärjestyksessä on mainittava muun muassa yhtiön toiminimi, jokaisen huoneiston sijainti kiinteistöllä tai rakennuksessa, osakkeiden järjestysnumerot ja tieto, millä osakeryhmällä hallitaan mitäkin osakehuoneistoa. Yhtiöjärjestyksessä on myös huoneistoselitelmä. 

Asunto-osakeyhtiölailla säädetään lisäksi muun muassa seuraavista asioista: yhtiövastikkeet, kunnossapito, muutostyöt, yhtiökokous, hallitus ja isännöitsijä, osakkeen ottaminen hallintaan, rahoitusasiat ja yhtiön perustaminen.

Lain soveltaminen eri yhtiömuodoissa 
Asunto-osakeyhtiölain nykymuotoa sovelletaan kaikkiin osakeyhtiöihin, jotka on rekisteröity Suomen lain mukaisesti asunto-osakeyhtiöinä. Lisäksi sitä sovelletaan vanhoihin niin sanottuihin kvasiasunto-osakeyhtiöihin.

Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö voi yhtiöjärjestyksessään valita, sovelletaanko siihen asunto-osakeyhtiölakia, osakeyhtiölakia vai näiden yhdistelmää. Jos yhtiöjärjestyksessä ei muuta määrätä, keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia, paitsi jos yhtiö on perustettu ennen 1.1.1992, jolloin siihen sovelletaan osakeyhtiölakia.

Jos tavallisessa osakeyhtiössä on ainakin yksi osakehallinnassa oleva huoneisto tai muu tila, sen yhtiöjärjestyksessä voi määrätä, että siihen sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia tai joitain sen määräyksiä. Siltä osin kun tällaista määräystä ei ole, yhtiöön sovelletaan osakeyhtiölakia. Tällaisessa yhtiössä osa osakkeista saattaa tuottaa vain etuoikeuden osinkoon mutta ei hallintaoikeutta. Näitä osakeyhtiöitä on ainakin Helsingissä, johon niitä on perustettu 1800-luvulla ja 1900-luvun alussa.

Lähteet 

Asunto-osakeyhtiöt
Suomen laki