Vuokrasääntely

Vuokrasääntely tarkoittaa useimmiten sitä, että viranomaiset määrittävät asunnolle kattovuokran, jota ei saa ylittää.

Suomi
Suomessa vuokrat ovat olleet ajoittain säänneltyjä. 1990-luvun alussa vuokrasääntelystä luovuttiin yleisellä tasolla, mutta sen jälkeenkin esimerkiksi arava-rahoitteiset vuokra-asunnot ovat olleet vuokrasääntelyn piirissä.

Suomessakin vuokrasääntely on johtanut vuokrasääntelyasuntojen asumisoikeuden pimeään kauppaan ulkopuolisille. Esimerkiksi 500 euron kuukausivuokran asunto vuokrataan eteenpäin yli 800 eurolla kuussa.

Helsingin kaupungin (Heka) vuokra-asunnot (Ara) ovat jopa 40 % alle normaalin vuokratason. Niitä voi siirtää omille sukulaisilleen ja niissä voi asua hyvätuloisiakin niin kauan kuin nämä haluavat. Näin säästää tuhansia euroja joka vuosi. Tulorajoja ei ole ollut kuin 2017-2018.

Uusissa asunnoissa asuu paremmin pärjääviä ihmisiä. Niihin hakeutuvat toimeliaat ihmiset, joilla on aika hyvä elämänhallinta. Hekalla on 50 000 asuntoa, joista vapautuu 3 000 vuodessa. Yksin hakevista joka 10. ja perheistä joka 4. saa asunnon.

Sääntelyn lopettamisen seurauksia 
1990-luvun alussa Suomen vuokrasääntely purettiin. Sen ansiosta vuokra-asuntojen määrä kasvoi paljon. Jopa Helsingissä saa vuokra-asuntoja toisin kuin monissa maailman suurkaupungeissa.

Ruotsi
Ruotsissa asunnonvuokrausoikeuksista on vuosien jonot, ja sellaisten sanotaan olevan "kuin lottovoittoja". Muut asunnontarvitsijat joutuvat ottamaan "toisen käden vuokra-asunnon", josta ehkä joutuu tiheästi muuttamaan. Vuokraoikeuden kauppa on laitonta: vuokrasopimuksia saisi vain vaihtaa, mutta niistä maksetaan tuhansia euroja. Jo vuonna 2015 poliisi yhdisti neljä murhaa vuokrasopimusten mustan pörssin kauppaan, jota organisoi myös järjestäytynyt rikollisuus. "Parempaa kuin myydä huumeita", totesi rikollisuutta torjuvan ryhmän johtaja vuokrasopimusten pimeästä kaupasta. Siksi hallitus haluaa kieltää lailla myös ostamisen ja koventaa rangaistuksia. Sen sijaan asiantuntijat, kuten OECD ja IMF, ovat kehottaneet Ruotsia poistamaan vuokrasääntelyä, jotta asuntomarkkinat asettuisivat tasapainoon.

Ruotsissa suosituilla paikkakunnilla voi olla vuosikymmenten asuntojono. Jonoon voi ilmoittautua 18-vuotiaana, ja suosituilla paikkakunnilla jonossa voi joutua olemaan yli 30 vuotta, ennen kuin saa asunnon. Sillä aikaa voi yrittää päästä alivuokralaiseksi tai vuokrata asunnon kovaan hintaan tällaisen "ensikäden" vuokraoikeuden saaneelta. Pimeillä markkinoilla saa maksaa korkeita kynnysrahoja asunnosta.

Säännellyn asunnon saava maksaa Tukholmassa keskimäärin 6 518 kruunua kuussa (2015). Pitkäaikaisen vuokrasopimuksen saaneet vuokraavat asuntojaan eteenpäin pimeillä markkinoilla, joilla markkinahinta on kaksinkertainen siitä huolimatta, että tätä on yritetty estää monin tavoin. Asunnon saamisen ongelma myös aiheuttaa yrityksille rekrytointiongelmia ja ajaa yrityksiä pois.

Vuokrasääntelyn kritiikkiä

Joidenkin taloustieteilijöiden mielestä vuokrasääntelystä on enemmän haittaa kuin hyötyä. Heidän mukaansa vuokrakatot johtavat vähempään asuntojen tarjontaan, enempään kysyntään ja asuntopulaan, ja ne vähentävät omistajan kannustinta kunnossapitää asuntoja. Mikäli vuokra on määritetty niin alas, ettei asunnon korjaaminen kannata vuokranantajalle, asunnot rappeutuvat. Toisaalta vuokrasääntelyn puute saa aikaan hallitsematonta vuokrien nousua, minkä seurauksena köyhillä on hankaluuksia löytää vuokratasoltaan sopiva asunto. Vuokra-asumisen kallista hintaa yritetään Suomessa kompensoida asumistuella, jota taas puolestaan on kritisoitu siitä, että se toimii tulonsiirtona asuntoja omistaville rikkaille.

Suomessa 94 % ekonomeista vastustaa vuokrakattoa, 2 % kannattaa (ei vahvasti). "vuokrasäännöstely vähentää vuokra-asuntojen tarjontaa. Lisäksi se luo kannustimia kiertää sääntelyä erilaisin pimein, jopa eettisesti kyseenalaisin tavoin." "vaikeuttaa työvoiman hakeutumista sinne mistä työpaikkoja löytyisi." "Säännellyn vuokran oloissa pitää jollakin muulla tavalla kuin hinnan avulla ratkaista, kuka asunnon saa. Tämä voi johtaa erilaisiin uusiin ongelmiin, kuten harmaisiin markkinoihin ja pitkiin jonoihin". "Asuntojen tarjonnan lisääminen on ainoa tuloksekas asuntopoliittinen toimenpide." "Ruotsin esimerkki ei tosiaan houkuttele."

Professori Markus Jäntti: "Hintojen sääntely ei oikein kuulu keinovalikoimaan markkinataloudessa. Asumiskustannusten nousun hillitsemiseen on käytännössä käytettävä muita keinoja kuin vuokrien sääntelyä."

Makrotaloustieteen professori Niku Määttänen ihmettelee, että Ruotsin kaltainen rationaalinen yhteiskunta voi luoda vuokrasääntelyn kaltaisen kummajaisen. Ongelma on siinä, että järjestelmästä hyötyvät lobbaavat sen muuttamista vastaan. Muuttamisesta hyötyvät ovat suuri joukko mutta hajallaan, eivät lobbaamaan järjestäytyneitä.

Vuokrasääntely vähentää asuntojen tarjontaa, kunnossapitoa ja laatua
Useimpien taloustieteilijöiden mielestä vuokrakatto vähentää asuntojen tarjontaa ja laatua. Näkökulma perustuu sekä empiiriseen käytännön todistusaineistoon että teoreettisten mallien tutkimukseen. Liberty Fundin ylläpitämän "Library of Economics and Liberty" -laitoksen mukaan vuonna 1992 taloustieteilijöille tehdyssä kyselyssä 76,3 % vastaajista yhtyi väitteeseen "vuokrakatto vähentää asuntojen tarjontaa ja laatua." Täysin eri mieltä oli 6,5 % vastaajista. Vasemmistolaisena tunnettu taloustieteilijä Paul Krugman pitää vuokrasääntelyä esimerkkinä huonosta taloudenpidosta, joka hyvistä tarkoituksistaan huolimatta johtaa vähempään asuntojen rakentamiseen, korkeampiin vuokriin ja rakennusten kurjistumiseen, kun omistajilla ei ole kunnon taloudellista kannustinta pitää huolta vuokra-asunnoistaan. EconLit-kokoelman artikkeleista tehty katsaus osoittaa, että taloustieteilijät pitävät johdonmukaisesti vuokrasääntelyä enemmän haitallisena kuin hyödyllisenä. Katsaus käsittelee muun muassa asuntojen saatavuutta, laatua, kunnossapitoa, vuokratasoa, poliittisia ja hallinnollisia kuluja ja tuloeroja.

Hintakatot luovat pulia ja vähentävät laatua. Hintakatto määrää alhaisemman vuokratason, mikä lisää asunnolle halukkaita ottajia - niitäkin, joille se sopii huonommin, ja vähentää halukkaita asuntojen vuokralle tarjoajia, mikä tuottaa pulan. Vuokrasääntely vähentää halua investoida asuntojen rakentamiseen ja kunnossapitoon sekä asuntopulaa pahentamalla nostaa markkinavuokraa, ts. niiden asuntojen vuokraa, jotka eivät ole sääntelyn piirissä. Suomessakin oli vaikea saada vuokra-asuntoja ilman suhteita ennen sääntelyn purkamista, ja vuokranantajien väitetään vaatineen pimeitä vuokria tai seksiä vuokrasopimusta vastaan.

Vuonna 1946 sittemmin Nobel-palkitut taloustieteilijät Milton Friedman ja George J. Stigler kritisoivat San Franciscon  vuokrasääntelyä. He näkivät sen johtavan tilojen satunnaiseen kohdentumiseen ja tehottomaan käyttöön sekä uusien tilojen rakentamisen vähenemiseen, ja vertasivat tilannetta kaupungissa vuoden 1906 maanjäristyksen jälkeiseen aikaan, jolloin pystyyn jääneisiin rakennuksiin piti asuttaa keskimäärin 40 prosenttia enemmän ihmisiä. Koska vuokrasääntelyä ei ollut, vuokrat nousivat niin paljon, että ihmiset tyytyivät entistä ahtaampaan asumiseen. Tutkittaessa paikallisen sanomalehden uutisia ja ilmoituksia, oli vuokra-asuntoja  tarjolla, eikä lehti toisaalta uutisoinut asuntopulasta. Kun vuonna 1946 tuli paljon pienempiä tuhoja, se johti median mukaan vakavaan asuntopulaan. Friedmanin ja Stiglerin mukaan eron syynä oli 1946 toteutettu vuokrasääntely.. 

Useimpien taloustieteilijöiden mielestä  joidenkin asuntojen vuokrasääntely nostaa muiden asuntojen vuokria tehottoman kohdentumisen pahentaman asuntopulan vuoksi.

Vuokrasääntelyä kritisoivia muita näkökulmia
 Koska asuntosääntely aiheuttaa asuntopulaa, vuokranantajat voivat kilpailuttaa asunnonhakijoita asettamalla heille tiukkoja ja raskaita ehtoja.
 Eräiden taloustieteilijöiden mukaan on vähemmän haitallista tukea ihmisiä antamalla heille sitomatonta rahaa (sosiaaliturvaa) tai asumistukea.
 Vuokrasääntely rajoittaa sopimusvapautta, kun ihmiset eivät saa tehdä vuokrasopimuksia vapaasti. Se myös rajoittaa asunnonhakijoiden oikeutta vuokrata asunto hinnalla, jolla omistaja suostuisi antamaan sen vuokralle. Lisäksi se asettaa vuokrasääntelyn piirissä olevat asukkaat eri asemaan kuin sen ulkopuolella tai eri hinnan piirissä olevat asukkaat tai vuokra-asunnottomat asunnonhakijat.
 Korkea vuokrataso johtuu asuntojen niukkuudesta, eikä hintasääntely paranna vaan huonontaa asuntojen riittävyyttä halukkaille.

Miksi säännellään, vaikka tieteilijät vastustavat? 
Tutkijat ovat poikkeuksellisen laajasti yksimielisiä siitä, että vuokrasääntely pitäisi lopettaa. Siksi vastustajat keskittyvät väheksymään tieteellisiä perusteluja.

Politiikassa kuitenkin pieni laista hyötyvä joukko usein voittaa hahmottoman yleisen edun. Pariisin ja Lontoon pormestarivaaleissakin vuokrasääntely on tärkeä aihe.

Ehdotettuja vaihtoehtoja

Taloustieteilijät rakennuttaisivat enemmän asuntoja sääntelyn sijaan 
Ekonomistien mielestä paras ratkaisu olisi, että asuntoja rakennettaisiin enemmän. Näin runsas tarjonta pitäisi vuokrien nousun kurissa itsestään.

Taloustieteilijät maksaisivat asumistukea 
Jos jonkun asumista halutaan tukea, tutkimustiedon mukaan asumistuet ovat sekä tehokkaampi että paremmin tarvitseville kohdentuva keino siihen kuin vuokrasääntely. Ne ovat hinta siitä, että jollekulle kustannetaan asuminen alueella, jolle hänellä ei olisi varaa.

Miten tahansa jonkun asumista Helsingissä tuetaan, se syrjäyttää jonkun toisen pois Helsingistä. Siksi parempi olisi kaavoittaa enemmän asuntoja.

Vuokrasääntely 
Vuokrasääntelyn vuoksi ihmiset jäävät asuntoihinsa pidemmäksi aikaa eli asuvat väärässä paikassa elämäntilanteeseensa nähden. Se myös vähentää kannustinta rakentaa lisää asuntoja ja pitää huolta nykyisistä, kun vuokria ei voi korottaa laadun paranemista vastaavasti. Vuokra-asuntoja myydään myös omistusasunnoiksi. Näin vuokra-asuntojen tarjonta heikkenee, mikä nostaa vuokria.

Vuokrankorotusten rajoittaminen 
Jo pelkkä vuokrankorotusten rajoittaminen aiheuttaa vuokrasääntelyn yleisesti myönnetyt ongelmat. Se on silti yleisin vuokrasääntelyn muoto maailmalla.

Julkinen vuokra-asuntotoiminta 
Julkinen vuokra-asuntotoiminta aiheuttaa samoja ongelmia kuin vuokrasääntely.

Asuntojen koon sääntely pahentaa asuntopulaa 
Myös asuntojen kokomääräykset ja muu sääntely pahentavat asuntopulaa.

Vuokrasääntelyn puolustajia 
Markkinatalouteen kriittisesti suhtautuva Parecon Finland on kritisoinut vuokrasääntelyn purkua. Parecon Finlandin mielestä vuokrasääntelyn purku on johtanut vuokrien nousuun etenkin pääkaupunkiseudulla ja kasvattanut valtion asumistukimenoja. Vuokrien nousu puolestaan voi muodostua taloudellisen kasvun esteeksi.

Katso myös
Maksimihinta

Lähteet

Taloustiede