Asuntolaina

Asuntolaina on laina, joka myönnetään pääasiassa asunnon ostoa tai peruskorjausta varten. Velan vakuutena on yleensä kyseinen asunto, millä on vaikutusta lainasta perittävään korkoon.

Kun asuntolainan ottaja on kuluttaja ja sen myöntäjä on elinkeinonharjoittaja, laina katsotaan Suomessa kuluttajaluotoksi, jota koskevat omat erityiset säädöksensä.

Asuntolainat Suomessa 
Asuntolainaa oli vuonna 2014 yhteensä 32 prosentilla suomalaisista. Kotitalouden keskimääräinen asuntolaina on 90 000 euroa. Jos asunnon ostaja ottaa asuntolainaa, hän rahoittaa ostoaan lainalla keskimäärin 71 % asunnon ostohinnasta. Yhdeksän kymmenestä lainanottajasta ottaa asuntolainaa vakituisen asunnon ostamiseen. Remonttiin, sijoitus- tai kakkosasuntoon otettavat asuntolainat ovat selvästi harvinaisempia.

Asuntolainan keskimääräinen takaisinmaksuaika on uusissa lainoissa 17 vuotta. Lainan takaisinmaksuaika on pidentynyt 20 vuodessa kuudella vuodella. Asuntolainaajista 82 prosenttia maksaa lainansa takaisin alkuperäisen maksusuunnitelman mukaan tai sitä nopeammin.

Asuntolainan keskimääräinen korkomarginaali oli 1,37 % helmikuussa 2015.

Asuntolainojen lukumäärä ja niiden keskikoko ovat kasvaneet 2000-luvulla. Kasvuun on vaikuttanut asuntojen hintojen nousu, alhainen korkotaso ja maksuaikojen piteneminen. Suurimmat asuntolainat on nuorilla kotitalouksilla. Asuntolainan saatavuus ja kotitalouksien velkaantuminen vaikuttavat merkittävästi asuntojen hintoihin. Erityisesti nuorten kotitalouksien kyky saada lainaa vaikuttaa asuntohintoihin.

Korot ja muut kulut
Asuntolainasta maksetaan lainan myöntäjälle korkoa. Korkotaso tarkistetaan yleensä vuoden välein, mutta laina voidaan sitoa myös 1 kuukauden, 3 kuukauden tai 6 kuukauden euriboriin, jolloin korkotasoa tarkistetaan useammin. Moni pankki tarjoaa myös prime-korkoon sidottuja asuntolainoja. Prime-korko on pankin oma viitekorko, jonka muutokset perustuvat odotettavissa olevaan markkinakorkojen kehitykseen, inflaatio-odotuksiin sekä talouden yleisiin kehitysnäkymiin.

Asuntolainojen kustannukset vaihtelevat pankeittain. Asuntolainasta pankki perii viitekoron lisäksi omia palvelumaksujaan ja omaa marginaalikorkoa. Tämä vaihtelee pankin arvioiman riskin ja kilpailutilanteen perusteella.

Vuonna 2014 tehdyn tutkimuksen mukaan pankkien asuntolainojen todelliset kokonaiskorot vaihtelivat pääkaupunkiseudulla 1,73 prosentista 1,94 prosenttiin, kun esimerkkinä oli 85 000 euron laina 15 vuoden laina-ajalla. Eroa lainan kokonaissummalla oli enimmillään noin 1 500 euroa.

Suomessa on asunnon ostajalla oman perheensä vakituiseen käyttöön osittainen korkovähennysoikeus verotuksessa.. Ensiasunnon ostaja saa vähennykseen kahden prosenttiyksikön korotuksen.

ASP-laina
Suomessa nuorten 15–39-vuotiaiden ensiasunnon ostoa tuetaan ASP-asuntosäästö- ja tukijärjestelmän kautta. Siinä asunnon ostaja säästää ASP-tilille vähintään kahden vuoden ajan, ja laina voidaan myöntää, kun säästössä on 10 % asunnon arvosta. Sekä talletuksen että asuntolainan korot ovat lainanottajalle suotuisampia kuin tavalliset korkoehdot, ja asuntolainalle voi myös saada valtion korkotukea. Alaikäisen kohdalla ehtona on se, että säästöt on ansaittu omalla työllä. Pankilla ei ole velvollisuutta myöntää ASP-lainaa jokaiselle ASP-säästäjälle.

Lainatyypit
Asuntolainaa voidaan lyhentää tasaerälainana eli annuiteettilainana, tasalyhennyslainana tai kiinteänä tasaerälainana, joskus myös kertalyhenteisenä ns. bullet-lainana. Yksi bullet-lainan muoto on käänteinen asuntolaina.

Lainakatto 
Lainakatto rajaa asuntolainan Suomessa enimmillään 90 prosenttiin vakuuksien käyvästä arvosta. Ensiasuntoa hankittaessa lainakatto on Suomessa 95 prosenttia vakuuksien käyvästä arvosta. Pääsääntöisesti lainan vakuutena on ostettava asunto. Lisävakuudeksi kelpaa muu oma tai läheisen varallisuus: asunnot, vapaa-ajan asunnot, talletukset tai arvopaperit. Koska lainakatto lasketaan vakuuksien käyvästä arvosta eikä asunnon hinnasta, on lainalla mahdollista kattaa koko asunnon kauppahinta.

Lainakatto on aiemmin ollut alempana. Yhdyspankista sai 1970-luvun lopulla ensiasuntoon lainaa 70 % asunnon hinnasta. Asuntosäästäjän täytyi ensin säästää 30 % asunnon hinnasta itse.

Tilanne eri maissa 
Asuntolainojen laina-aika vaihtelee Euroopan maissa 10:stä ja 30:een vuoteen ja tavallisimpia ovat 15 vuodeksi myönnettävät asuntolainat. Asuntolainaa annetaan jopa 30 vuodeksi esimerkiks Itävallassa, Saksassa, Tanskassa, Alankomaissa ja Ruotsissa. Myös lähestymistavat ja korot vaihtelevat maasta riippuen. Isossa-Britanniassa käytetään pääasiassa vaihtuvakorkoista lainaa. Saksassa ja Espanjassa on korjattu; sekä kiinteä että muuttuva Tanskassa ja Ranskassa. Vaihtuvakorkoisen asuntolainan kuoletusaikataulu on joustavampi niissä maissa, joissa asuntolainaa rahoitetaan talletusten kautta. Portugalissa, Espanjassa, Kreikassa ja Kyproksessa asuntolainan vähimmäismäärä on 100 000 euroa.

Myös Yhdysvalloissa on useampi tapaus ennakkohyväksyntä. Talon ostamisesta kiinnostuneet ihmiset usein voivat asuntolainan ottamista varten kääntyä lainanantajan puoleen, joka tarkastaa heidän luottohistoriansa ja todentaa heidän tulonsa, minkä jälkeen tarkastaja voi antaa takuun, että he voivat saada lainaa tiettyyn summaan asti. Asuntolainat Yhdysvalloissa on annettu yleisimmin 15 tai 30 vuodeksi kiinteällä 3-5 %:n korolla.

Lähteet

Aiheesta muualla
 Asuntolainat ja lainakatto. Finanssivalvonta.
 Finanssivalvonta: Asuntolainat. Toimintakertomus 2021.

Asuminen
Pankkitoimi
Seulonnan keskeiset artikkelit