Hitas

Hitas on Helsingin kaupungin kehittämä asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä. Järjestelmän tarkoituksena on tarjota kaupunkilaisille kohtuuhintaisia omistusasuntoja. Asunnoille määritetään jo tontinluovutusvaiheessa korkein mahdollinen myyntihinta, jota asuntoa myöhemminkään myytäessä ei saa ylittää. Hitas-asuntoja on joidenkin arvioiden mukaan 18 000, kaikki Helsingissä. Suurin hitas-asuntojen rakennuttaja on Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimisto (ATT).

Hitas-säännöstellyt asunnot ovat yleisesti ottaen jonkin verran vapaasti hinnoiteltavia asuntoja edullisempia, alueesta ja kohteen rakennusajankohdasta riippuen. Hitas-kohteet sijaitsevat aina kaupungin vuokratontilla.

Hitaksesta luopuminen 
Kaupunki on 2020 ilmoittanut että järjestelmästä luovutaan 2023 mennessä, mutta on erimielisyyttä, tehdäänkö jonkinlainen seuraaja. Kaupungin aiheesta Aalto-yliopistolta tilaama selvitys tyrmäsi hitaksen kesällä 2022.

"Ongelmiin on tehokkaampia ratkaisuja" 
Selvityksen mukaan kaupungilta ei edes löytynyt käsitystä siitä, mikä ongelma hitaksen pitäisi ratkaista, vaan eri tahoilla oli eri kantoja. Jotkut esittivät ongelmaksi omistusasumisen kalleutta, toiset esimerkiksi segregaatiota. Ongelmiin on todennäköisesti parempia ratkaisuja kuin hitas. Useimmat esitetyt ongelmat eivät edes kytkeydy hitaksen tukielementtiin.

Melkein kaikkia tavoitteita toteutettaisiin paremmin antamalla tontit hitas-asuntojen sijaan normaaliin rakentamiseen. Hitas-järjestelmän arpomalla valituille ihmisille annettu alempi hinta on muilta pois.

Läpinäkymättömyys 
Selvityksen  mukaan päättäjien ja äänestäjien on vaikea arvioida, kuinka paljon hitas maksaa. Olisi tärkeää, että tuki olisi läpinäkyvää. Professori Marko Terviön mukaan kalliiden alueiden hitaksiin sisältyy hintatukea ostajille, vaikka jotkut poliitikot yrittävät tämän kieltää. Kustannuksille pitäisi myös määritellä yläraja, ja on epärationaalista, että ne eivät edes näy budjetissa.

Enimmäismyyntihinnan määräytyminen

Nykyinen markkinahintaindeksi otettiin käyttöön 1.3.2004. Tätä ennen Hitas-enimmäishinta laskettiin erityisen Hitas-luovutushintaindeksin perusteella. Markkinahintaindeksiin siirtyminen nosti useimpien hitas-asuntojen enimmäismyyntihintaa. Kuitenkin vuosina 1988–1990 rakennettujen asuntojen hintaan indeksimuutos vaikutti hintaa laskevasti, ja tästä syystä muutoksesta valitettiin kaupunginvaltuustolle ja eduskunnan oikeusasiamiehelle. Helsingin kaupunginhallitus päättikin 29.3.2005 jatkaa vanhan hitas-luovutushintaindeksin käyttöä markkinahintaindeksin rinnalla suunniteltua pidempään ja tehdä muutoksia laskutapoihin esiin tulleiden epäkohtien korjaamiseksi.

Asunnolle määritellyn enimmäishinnan ylittämisestä seurauksena voi olla asunnon pakkolunastus ostajan tappioksi. Tällaisiin pakkolunastuksiin päädytään joitakin kertoja vuodessa. Hitas-asunnon mukana on kuitenkin lupa myydä kohtuullisesti hinnoiteltua irtaimistoa, mutta irtaimiston myyntihinta ei saa olla niiden todellista arvoa suurempi. Samoin asuntokohtaiset hankinnat, parannukset ja remontit, kuten esimerkiksi parvekelasitukset, nostavat mahdollisesti ns. hitas-hintaa. Hankinnoista on myyjän esitettävä kirjallinen todistus.

Hitas-asunnon enimmäismyyntihintaan voivat vaikuttaa nostavasti myös mahdolliset tehdyt korjaukset. Uuden markkinahintaindeksin sääntöjen mukaan tehtyjen korjausten arvon tulee kuitenkin olla vähintään 100 €/m², jotta niillä olisi vaikutusta. Enimmäismyyntihinnasta vähennetään mahdolliset yhtiölainaosuudet, mikäli niitä ei ole kyseisestä Hitas-asunnosta maksettu.

Asunnon myyjän on pyydettäessä esitettävä ostajalle vahvistettu Hitas-enimmäismyyntihintalaskelma.

HS-vertailussa Hitas-asuntojen neliöhinta oli paljon halvempi kuin muiden. Niiden tonttivuokrat ovat halvempia kuin muilla.

Hitas-asuntojen jonottaminen

Hitas-asuntojen myyntitapaa on arvosteltu vanhanaikaiseksi. Huhtikuussa 2010 Helsingin kaupunki myi Hermanniin rakennettavien kolmen hitas-yhtiön yhteensä sata uutta asuntoa keskimäärin 3 000 euroa neliöltä, 400 euroa alle alueen vanhojen asuntojen keskihinnan. Asuntoja myytiin ainoastaan Asuntotuotantotoimiston Pasilan toimipisteeltä, paikalle saapuneille ostajille jonojärjestyksessä. Jotkut henkilöt jonottivat asuntoja toimiston edustalla useita vuorokausia. .

Tämä olikin viimeinen uusi Hitas-kohde jossa jonotettiin paikan päällä Pasilassa. Tämän jälkeen huoneistot jaetaan arvalla.

Hitas-järjestelmän purkautuminen

Helsingin kaupungin vuoden 2009 päätöksen perusteella asunto-osakeyhtiö voi luopua hitas-järjestelmästä, kun asunto-osakeyhtiö on täyttänyt 30 vuotta. Hitas-järjestelmästä luopuminen edellytti asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajien yksimielistä päätöstä. Helsingin kaupungin vuoden 2013 päätöksen mukaan osakkeenomistajien yksimielistä päätöstä ei enää tarvita, vaan yksinkertainen enemmistö on riittävä.

Hitas-järjestelmästä luopuminen johtaa siihen, että asunto-osakeyhtiöltä veloitetaan tontinvuokraa alueen keskiarvon mukaan. Tontinvuokran korotus voi olla enintään 30 prosenttia. Hitas-järjestelmästä luopuminen vaikuttaa asunnon hintaan vain puolessa tapauksista. Asunto-osakeyhtiö otetaan hitas-järjestelmästä pois automaattisesti 30 vuoden täyttyessä, jos alueen markkinahinta on talon säänneltyä hintaa matalampi.

Omistajat
Hitas-ostajien vuositulot olivat keskimäärin 48 000 euroa, puolet enemmän kuin aikuisten helsinkiläisten (32 000 euroa). Artikkelissa ei kuitenkaan verrattu keskimääräisen helsinkiläisen asunnonomistajan vuosituloihin. 5 % tienasi yli 100 000 euroa vuodessa. Ostajia olivat etenkin keskiluokan nelikymppiset. Parissa Hitas-taloyhtiössä keskitulot olivat 70 000 euroa vuodessa.

120 000 euroa vuodessa tienaava toimitusjohtaja omistaa 10 hitas-asuntoa, 300 000 euroa ansainnut 62-vuotias sijoittaja 9. Hitas-asuntoja on rakennettu yli 24 000.

Hitas-säänneltyjä asuntoja oli 14 615 vuonna 2019. Niistä joka 5. oli muun kuin omistajan asuma. Osa näistä on vuokralla.

Professori Niku Määttäsen mukaan mahdollisimman monen hitas-asunnon tulisi päätyä niitä edelleen vuokraaville, koska hitas asunnosta ei kannata muuttaa pois asumistarpeiden muuttuessa esimerkiksi työpaikan vuoksi, mutta markkinavuokraa hitas-asunnosta maksavalla asukkaalla ei ole tällaista muuton estettä. Lisäksi vuokra tuottaa verotuloja.

Arvostelua

Professori Ari Hyytisen mukaan on selvää, että keinotekoisen halpa hinta luo ylikysyntää ongelmineen.

Hyvätuloiset ihmiset ovat ostaneet hitas-asuntoja. Hitas-asunnon saa panna vuokralle. Uusia hitas-asuntoja laitetaan vuokralle välittömästi. Hitas-asunnon vuokratuotto on korkeampi kuin normaalin asunnon, sillä hitas-asunnon hankintahinta on halvempi, mutta sen vuokra on markkinavuokra.

Asuntoja saadaan vähemmän
Ara-järjestelmä näyttää vähentävän asuntojen rakentamista Helsinkiin. Esimerkiksi 2017 rakennusoikeutta saatiin luovutettua kolmannes tavoitetta vähemmän, koska Helsinki halusi tuottaa Ara-asuntojakin mutta olosuhteet estivät.

Tuki kohdentuu epätasa-arvoisesti
Muutkin taloustieteilijät ja Osmo Soininvaara ovat arvostelleet epätasa-arvoiseksi Ara-järjestelmää, jolla Hitas-asunnot on rakennettu. Soininvaaran mukaan Hitas pitäisi lakkauttaa, koska se on kallis ja epätasa-arvoinen ja nostaa niiden vuokria, joille tuettua asuntoa ei riitä. Säästöillä hän tukisi pienituloisia suoraan rahalla ja lisäisi asuntotuotantoa. Asuntojen tarjonnan kasvu laskisi vuokria.

Asunnot kohdentuvat tehottomasti
Professori Niku Määttäsen mukaan Hitas-järjestelmässä ei ole järkeä muun muassa seuraavista syistä: 
Jonotusta suurempi ongelma on se, että järjestelmän vuoksi erilaiset asunnot kohdentuvat huonosti erilaisille ihmisille. Normaalia alhaisemman hinnan vuoksi asunnot päätyvät niille, jotka ne sattuvat saamaan, eivätkä niille, joille juuri kyseiset asunnot sopisivat. Lisäksi ihmisten ei kannata muuttaa pois halvasta asunnosta silloinkaan, kun asumistarpeet muuttuvat.

Muiden asuntojen hinnat nousevat
Asuntojen tehoton kohdentuminen todennäköisesti pahentaa asuntopulaa ja siten nostaa normaalien asuntojen hintoja entisestään.

Järjestelmä on kallis
Kaupunki menettää rahaa vuokratessaan tai myydessään tontteja markkinahintaa halvemmalla. Tämä tuki kohdentuu yksittäisille, usein keskiluokkaisille ihmisille sen sijaan että se kohdentuisi kaupunkilaisille tasapuolisemmin, mitä Määttänen pitää epäoikeudenmukaisena.

Määttäsen mukaan mahdollista vaikutusta segregaatioon heikentää se, että hyvällä paikalla olevia Hitas-asuntoja todennäköisesti vuokrataan eteenpäin hyvätuloisille.

Katso myös
Asuntojen hintasääntely
Maksimihinta

Lähteet

Aiheesta muualla 
 Tietoa Hitasista Helsingin kaupungin sivuilta
 Taloussanomat 9.4.2010: Helsinkiläiset jonottavat myyntiin tulevia Hermannin hitas-asuntoja
 Helsingin kaupingin Kiinteistövirasto: Helsingin valmiit Hitas-yhtiöt kartalla 

Helsingin hallinto‎
Asuntopolitiikka
Rakennustuotanto
Rakentamisen normit ja määräykset
Asuminen Suomessa