کنترل اجاره در ایالات متحده

کنترل اجاره در ایالات متحده به قوانین یا فرامینی اشاره دارد که مقدار اجاره خانه‌های مسکونی را به عنوان سقف قیمت، کنترل می‌کنند. میان اقتصاددانان مبنی بر این‌که کنترل اجاره باعث کاهش کیفیت و کمیت واحدهای مسکونی اجاره‌ای می‌گردد، اتفاق نظر وجود دارد.

به‌طور ساده‌تر، «کنترل اجاره» چندین نوع کنترل قیمت را توضیح می‌دهد:
 «سقف‌های دقیق قیمت»، که به عنوان سیستم‌های «منجمدسازی اجاره» یا کنترل‌های «مطلق» یا «نسل اول» اجاره نیز شناخته می‌شود، در آن هیچ افزایش اجاره به هیچ صورت مجاز نیست (اجاره معمولاً با نرخی که هنگام تنفیذ قانون وجود داشت، منجمد ساخته می‌شود).
 «کنترل خانه‌های خالی»، که به عنوان کنترل «دقیق» یا «قوی» اجاره نیز شناخته می‌شود، در آن قیمت اجاره می‌تواند افزایش یابد، اما در بین دو اجاره نشین تنظیم می‌شود (اجاره نشین جدید، تقریباً همان اجاره‌ای را می‌پردازد که اجاره نشین قبلی می‌پرداخت)
 «برداشتن کنترل خانه‌های خالی»، که به عنوان کنترل اجاره «اجاره نشین» یا «نسل دوم» نیز شناخته می‌شود، افزایش قیمت را در جریان اجاره محدود می‌سازد، اما میان دو اجاره نشین اجازه می‌دهد. اجاره‌ها به نرخ بازار افزایش یابد (اجاره نشینان جدید، اجاره نرخ بازار را می‌پردازند. اما تا زمانی که آن‌ها در منزل باقی می‌مانند افزایش محدود می‌شود).

از سال ۲۰۱۹ میلادی، پنج ایالت (کالیفرنیا، نیویورک، نیوجرسی، [[مریلند، اورگن) و ناحیه کلمبیا مناطقی دارند، که در آن برخی از انواع کنترل‌های اجاره مسکونی اجرایی می‌شود (برای ساختمان‌های عادی، به استثنای خانه‌های سیار). ۳۷ ایالت یا کنترل اجاره را ممنوع کرده یا از آن جلوگیری می‌کنند و هشت ایالت به شهرهای‌شان اجازه می‌دهند تا کنترل اجاره را اعمال نمایند، اما هیچ شهری ندارند که آن را اجرا کرده باشد. در مناطقی که کنترل اجاره دارند، این کنترل اغلب درصد زیادی از واحدهای اجاره‌ای آن شهر را پوشش می‌دهد: به‌طور مثال، در برخی از بازارهای بزرگ: در شهر نیویورک در سال ۲۰۱۱ میلادی، ۴۵ درصد واحدهای اجاره‌ای یا دارای «اجاره ثابت» یا «اجاره آن کنترل شده بود»، (این‌ها در شهر نیویورک دسته‌های حقوقی مختلفی هستند)، در ناحیه کلمبیا در سال ۲۰۱۴ میلادی، چیزی بیشتر از ۵۰ درصد واحدهای اجاره‌ای دارای کنترل اجاره بودند، در سانفرانسیسکو از سال ۲۰۱۴ میلادی، تقریباً ۷۵ درصد تمام واحدهای اجاره‌ای دارای کنترل اجاره بوند و در لس آنجلس در سال ۲۰۱۴ میلادی، ۸۰ درصد واحدهای چند خانوار کنترل اجاره داشتند.

در سال ۲۰۱۹ میلادی قانون‌گذاران اورگن لایحه‌ای را تصویب کردند، که این ایالت را اولین ایالتی در سطح کشور ساخت که سیاست کنترل اجاره را در سطح ایالت اتخاذ کرده‌است. این قانون جدید افزایش اجاره سالانه را به تورم اضافه ۷ درصد محدود می‌سازد و شامل برداشتن کنترل (نرخ بازار میان دو اجاره نشین) می‌گردد، ساختمان‌های جدید را برای ۱۵ سال معاف می‌کند و ممانعت فعلی ایالتی بر سیاست‌های محلی کنترل اجاره (ممانعت‌های سطح ایالتی) را پابرجا نگه می‌دارد.

تاریخچه 

در جریان جنگ جهانی اول در ایالت متحده، اجاره‌ها از طریق ترکیبی از فشار مردم و تلاش کمیته‌های محلی ضد سودجویانه «کنترل» می‌شدند. میان سال‌های ۱۹۱۹ و ۱۹۲۴، تعدادی از شهرها و ایالت‌ها قوانین کنترل اجاره و تخلیه را تصویب کردند. کنترل‌های مدرن اجاره اولین بار در واکنش به رکود بزرگ و کاستی‌های دوران جنگ جهانی دوم به کار گرفته شد. به‌خاطر همین کاستی‌ها و بحران کلی اقتصادی در سطح ملی، دولت فدرال در سال ۱۹۴۲ میلادی خواستار کنترل اضطراری قیمت کالاهای مصرفی و کنترل اجاره شد. با این حال، تمامی ایالت‌ها تصمیم به تطبیق این قوانین کنترل اجاره نگرفتند.

در دهه ۱۹۷۰، در جریان رکود اقتصادی، ریچارد نیکسون به‌طور موقت کنترل‌های ملی دست‌مزد و قیمت را برای مبارزه با تورم فوق‌العاده به اجرا درآورد، اما این کنترل‌ها به مدت طولانی دوام نیاوردند. در سال ۱۹۷۳ میلادی شروع به حذف تدریجی کردند. با این وجود، اجاره نشینان به‌ویژه در برکلی به سازماندهی ادامه داده و اجاره‌ها را به رای L972 در ۶ ژوئن ۱۹۷۳ به ثبات رسانیدند. آن‌ها پیروز شدند و برکلی اولین شهری در کالیفرنیا شد، که پس از جنگ جهانی دوم دارای کنترل اجاره بودند. سایر شهرها در سراسر کشور از آن پیروی کردند و برخی هنوز پیروی می‌نماید یا در تعدادی از شهرها که جمعیت کثیری اجاره نشینان در آن وجود دارد مانند شهر نیویورک، سانفرانسیسکو، لاس آنجلس، واشینگتن دی سی و اوکلند کالیفرنیا دوباره معرفی شد. بسیاری از جوامع کوچکتر نیز دارای کنترل اجاره هستند. به ویژه شهرهای کالیفرنیا سانتا مونیکا، برکلی و وست هالیوود–به همراه بسیاری از شهرهای کوچک در نیوجرسی. در اوایل دهه ۱۹۹۰، کنترل اجاره در برخی شهرها، مانند بوستون، کمبریج و ماساچوست با همه‌پرسی ایالتی پایان یافت. بر اساس مطالعه‌ای که توسط مرکز املاک MIT انجام شد. وقتی کنترل اجاره در کمبریج به پایان رسید، این شهر افزایش ۲۰ درصدی در توسعه جدید را تجربه کرده و ارزش ملک آن افزایش یافت.

تاریخ بیان می‌دهد، که این مقررها دائماً در حال تغییر و تطبیق با موقعیت‌های مانند بلایای طبیعی، بحران‌های اقتصادی و بیماری‌های همه‌گیر هستند. این تغییرات همیشه یک‌سان به نظر نمی‌رسند و در هر ایالت و شهر متفاوت هستند. به عنوان مثال، به دلیل کووید-۱۹، اوکلند، کالیفرنیا یک تواقف را اجرا کردند تا از اخراج‌ها جلوگیری کنند، که در فوریه ۲۰۲۱ به پایان رسید. در ماساچوست توقف اخراج‌ها در ۱۷ اکتبر ۲۰۲۰ به پایان رسید و یک مهلت قانونی CDC وجود داشت که اخراج فیزیکی را، در مواردی که اجاره نشینان به دلیل بیماری یا از دست دادن شغل تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۰ بدهکار اجاره بودند، متوقف کرد.

نیویورک 
ایالت نیویورک از سال ۱۹۴۳ بدین‌سو طولانی‌ترین تاریخ کنترل اجاره را داشته‌است. شهر نیویورک اکثر واحدهای تحت پوشش کنترل اجاره را دارد. قوانین کنترل اجاره به دلیل عرضه ناکافی «مسکن مناسب و مقرون به صرفه» برای چندین دهه در نیویورک روی کار مانده‌است. بدترشدن بازار اجاره منجر به تصویب قانون تثبیت اجاره در سال ۱۹۶۹ میلادی شد که هدف آن کمک به افزایش تعداد واحدهای اجاره‌ای موجود بود. سیستم فعلی بسیار پیچیده‌است و اکثر اجاره نشینان تحت حمایت سالمندان هستند. ویلیام ای موزس، بنیان‌گذار برنامه بهبود مسکن جامعه، انجمن تجاری که نماینده مالکان بیش از ۴۰۰۰ ساختمان آپارتمان در شهر نیویورک است، در سال ۱۹۸۳ میلادی گفت که کنترل اجاره «دلیل اصلی وخامت محله» است و بدون آن حداقل ۳۰۰۰۰۰ واحد آپارتمان می‌توانست در شهر نیویورک ساخته شود. موزس استدلال می‌کرد که اگر صاحب‌خانه‌ها اجازه دریافت اجاره مناسب را نداشته باشند، ممکن است ملک خود را حفظ نکنند. پژوهشگر برنامه‌ریزی شهری پیتر مارکوزه در سال ۱۹۸۳ میلادی گفت که کنترل اجاره دلیلی نیست که برخی از صاحب‌خانه‌ها املاک خود در نیویورک را در انتهای بازار رها کنند–در عوض، چنین رهاسازی ناشی از ناتوانی اجاره نشینان کم‌درآمد در پرداخت حداکثر اجاره مجاز است. قانون نیویورک کنترل اجاره را در سال ۲۰۱۹ از طریق تصویب قانون ثبات مسکن و حفاظت از اجاره نشینان ۲۰۱۹، گسترش داد. از آن‌زمان، مخالفان استدلال کرده‌اند که این مقررات جدید کنترل اجاره، مانع سرمایه‌گذاری در املاک چندخانواری در شهر نیویورک شده‌است. قوانین کنترل اجاره در نیویورک همچنین به دلیل اعطای سود ناخواسته به اجاره نشینان ثروتمندی که ممکن است در غیر این صورت نیازی به کمک نداشته باشند، مورد انتقاد قرار گرفته‌است. علاوه بر این، یک نظرسنجی از صاحبان املاک در شهر نیویورک که مالک واحدهای با اجاره تثبیت شده هستند یا آن را مدیریت می‌کنند، نشان داد که مقررات اجاره منجر به پیشرفت‌های غیر ضروری کم‌تر و نگهداری پیش‌گیرانه ساختمان‌هایشان می‌شود.

کالیفرنیا 
در کالیفرنیا، به دنبال تورم بالای دهه ۱۹۷۰ (که باعث افزایش پایدار اجاره شد) و پیشنهاد ۱۳ سال ۱۹۷۹ در سطح ایالت که نرخ مالیات بر دارایی را ۱ درصد و افزایش سالانه را ۲ درصد تعیین کرد، کنترل اجاره توسط شهرداری تنفیذ گردید. هاوارد جارویس، سیاست‌مدار کالیفرنیایی که رهبری کمپینی برای تصویب پیشنهاد ۱۳ را بر عهده داشت، با این ادعا که صاحب‌خانه‌ها پس‌اندازهای مالیاتی را به اجاره نشینان منتقل می‌کنند، تلاش کرد، تا اجاره نشینان را به حمایت از پیشنهاد ۱۳ تشویق کند. هنگامی که اکثراً موفق به انجام این کار نشدند، به یک عامل انگیزشی اضافی برای کنترل اجاره تبدیل شد.

در سال ۱۹۸۵ میلادی، کالیفرنیا، پس از حکم دادگاه عالی کالیفرنیا در پرونده ناش علیه شهر سانتا مونیکا، مبنی بر این‌که شهرداری‌ها می‌توانند مانع «خروج از تجارت» صاحب‌خانه‌ها و بیرون کشیدن املاک آن‌ها از بازار اجاره شوند، قانون الیس را تصویب کرد که بر اساس آن توانایی شهرداری‌ها برای ممنوع کردن و بیرون کشیدن املاک از فعالیت‌های اجاره‌ای، لغو گردید. مطالعه جدید خواستار اصلاح قانون الیس است.

قوانین کنترل اجاره «قوی» یا «کنترل خانه‌های خالی» در پنج شهر کالیفرنیا (وست هالیوود، سانتا مونیکا، برکلی، پالو آلتوی شرقی و کوتاتی) در سال ۱۹۹۵ میلادی به اجرا درآمد، زمانی‌که AB 1164 (معروف به قانون مسکن اجاره‌ای کاستا هاوکینز) مانع برخی از عناصر فرامین کنترل اجاره شهرداری شد و کنترل قوی اجاره را در کالیفرنیا حذف کرد (به جز در موارد خاص مانند پارک-خانه‌های سیار).

در سال ۲۰۱۸، یک ابتکار در سطح ایالت (پیشنهاد ۱۰) تلاش کرد، تا قانون کاستا-هاوکینز را لغو کند، که در صورت تصویب، به شهرها و شهرداری‌ها اجازه می‌داد تا سیستم‌های «قوی» یا «کنترل خانه‌های خالی» را اعمال کنند، اجازه می‌داد کنترل اجاره به تعمیرهای ساخته شده پس از سال ۱۹۹۵ میلادی اعمال شده و کنترل اجاره بر خانه‌های تک خانواده را امکان‌پذیر می‌کرد. در حال حاضر همه این موارد توسط کاستا-هاوکینز ممنوع اند. این پیشنهاد با ۵۹ درصد در مقابل ۴۱ درصد شکست خورد. تلاش دیگری برای کنترل بیشتر اجاره، پیشنهاد ۲۱ کالیفرنیا ۲۰۲۰، با اختلاف مشابهی شکست خورد.

جستارهای وابسته 
 مسکن مقرون‌به‌صرفه
 تنظیم اجاره

ارجاعات

منابع 

 Baar, Kenneth K. (1983). "Guidelines for Drafting Rent Control Laws: Lessons of a Decade." Rutgers Law Review, Vol. 35 No. 4 (Summer 1983).
 Baar, Kenneth K. (1992). "The Right to Sell the "Im"mobile Manufactured Home in Its Rent Controlled Space in the "Im"mobile Home Park: Valid Regulation or Unconstitutional Taking?" The Urban Lawyer, Vol. 24 pp. 157–221.
 
 Downs, Anthony (1996). A Reevaluation of Residential Rent Controls. Washington, D.C. : Urban Land Institute, .
 Friedman, Milton, and George J. Stigler (1946). Roofs or Ceilings? The Current Housing Problem. Irvington-on-Hudson, N.Y. : Foundation for Economic Education.
 Gilderbloom, John I., editor (1981). Rent Control: A Source Book. Center for Policy Alternatives; 3rd edition, June 1, 1981. .
 Keating, Dennis, editor (1998). Rent Control: Regulation and the Housing Market. Center for Urban Policy Research, .
 McDonough, Cristina (2007). "Rent Control and Rent Stabilization as Forms of Regulatory and Physical Taking." Boston College Environmental Affairs Law Review, Vol. 34 pp. 361–85.
 Niebanck, Paul L. , editor (1986). The Rent Control Debate. University of North Carolina Press, .
 Tucker, William (1991). Zoning, Rent Control and Affordable Housing. .
 Turner, Margery Austin (1990). Housing Market Impacts of Rent Control. Washington, D.C. : Urban Institute Press, .

پیوند به بیرون 

 Rent Control Around the World: Pros and Cons
 California cities with rent control 
 additional California cities with rent regulation
 New York communities with rent control
 Pro-rent control article from tenant.net
 New York Magazine article on Rent Control including interviews with tenants
 Rent Control in the New Millennium by Dennis Keating
 Almanac of Policy Issues – Rent Controls
 Rent Controls and Housing Investment
 Pro-rent control article from Dollars & Sense magazine
 Four Thousand Years of Price Control – Mises Institute
 Rent Stabilized Apartments Go Up Again! – Best Rents NYC

اسکان در ایالات متحده آمریکا
بضاعت تهیه مسکن
قانون اسکان
قانون تملک حقیقی در ایالات متحده
کنترل قیمت
مقررات تنظیم اجاره
مقررات در ایالات متحده