nyuuzyou/soloby huggingface dataset:
Вопрос: Определить устранимое функциональное устаревание офисного здания, если известно, что современные стандарты требуют установки в зда-нии кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании со-ставляет 150 тыс. руб., а стоимость установки его в этом же здании при строи-тельстве – 110 тыс. руб.
Установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб.
Физический износ существующей электроарматуры – 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры – 100 тыс. руб., стои-мость возврата материала – 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроар-матуры – 210 тыс. руб.
В здании имеется складское помещение, и анализ наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ – 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада – 80 тыс. руб.
Категория: экономические
Ответы:
Решение.
1. Определим величину устранимого функционального устаревания, вы-званного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае – кондиционера):
150 – 110 = 40 тыс. руб.
2. Определим величину устранимого функционального устаревания, вы-званного недостатками, требующими замены или модернизации элементов (в нашем случае электроарматуры):
350 – 200 – 10 + 100 + 210 = 450 тыс. руб.
3. Определим величину устранимого функционального устаревания, вы-званного «сверхулучшениями» (в нашем случае позициями, которые функцио-нально присущи складскому помещению):
800 – 50 + 80 = 830 тыс. руб.
Таким образом, величина устранимого функционального устаревания здания составляет:
40 + 450 + 830 = 1 320 тыс. руб.
Вопрос: Рассмотрим случай трехэтажного офисного здания без лифта. Изучение и анализ данного сегмента рынка объектов недвижимости показал, что если бы лифт был установлен в данном здании, то арендные платы за помещения, рас-положенные на втором и третьем этажах увеличились бы на $10 000 в чистом операционном доходе. Однако в данном здании технически невозможно уста-новить лифт. Поэтому, ежегодная арендная плата за эти помещения останется неизменной, и это продлится неопределенно долго по времени. Валовый рент-ный мультипликатор дохода равен 8,0 и определен из изучения и анализа дан-ного сегмента рынка аналогичных объектов недвижимости
Категория: экономические
Ответы:
Решение.
Таблица 39
1 этап
Стоимость существующего элемента
$ 0,000
2 этап
Физический износ
- $ 0,000
3 этап
Стоимость потери в ценности объекта недвижимости (через капитализацию разницы в арендных платах или через валовый рентный мультипликатор дохода)
+ $ 80 000
4 этап
Стоимость элемента (конструктивного элемента) или здания (сооружения) в целом, как если бы он был ус-тановлен при новом строительстве на дату оценки
- $ 0,000
5 этап
Функциональное устаревание
$ 80 000
Отсутствие лифта рассматривается неустранимым устареванием, потому что не имеется технической возможности установить лифт в данном здании. Неустранимое функциональное устаревание, вызванное отсутствием лифта, может быть оценено через валовый рентный мультипликатор дохода $10 000 х 8,0 = $80 000. Подобная оценка могла бы быть получена, при капитализации разницы в потере чистой арендной платы за здание в год через коэффициент капитализации.
Вопрос: Функциональное устаревание, вызванное «сверхдостаточностью», как правило, является неустранимым, потому что еѐ экономически нецелесообраз-но устранять ввиду значительных неокупаемых (неоправданных) затрат. Одна-ко любой экстраординарный расход, связанный с собственностью (объектом недвижимости) и со «сверхдостаточностью», должен быть определен и учтен при оценке.
Пусть производственное здание имеет высоту в 24 м и его восстанови-тельная стоимость равна $1 200 000. В данном сегменте рынка недвижимости и в соответствии с современными технологическими требованиями необходимо, чтобы аналогичное здание имело высоту 16 м.
Расчеты показали, что затраты на строительство такого здания составят $1 000 000 (стоимость замещения). В остальном здания идентичны, так как со-ответствуют всем необходимым требованиям (для упрощения задачи). Уста-новлено, что эксплуатационные затраты для обогрева воздушного пространст-ва, образованного излишней высотой здания, больше на $5 000 в год, чем тре-буется в сравнении со зданием высотой 16 м.
Физический износ существующего здания равен 10%. Коэффициент ка-питализации для данного сегмента рынка недвижимости равен 12,5%.
Следует понимать, что затраты на изменение высоты здания с 24 м до 16 м будут существенными (демонтаж элементов и новое устройство), и естест-венно они не сопоставимы с дополнительными эксплуатационными затратами в год, поэтому данное функциональное устаревание – неустранимое (экономиче-ская нецелесообразность устранения).
Категория: экономические
Ответы:
Решение.
Таблица 40
1 этап
Стоимость существующего элемента (конст-руктивного элемента или здания в целом) – ($1 200 000 – $1 000 000) =
$ 200 000
2 этап
Физический износ – 10% от $200 000
- $ 20 000
3 этап
Стоимость потери в стоимости объекта не-движимости (через капитализацию разницы в арендных платах или через валовый рентный мультипликатор дохода) – ($5 000 / 0,125) =
+ $ 40 000
4 этап
Стоимость элемента (конструктивного эле-мента) или здания (сооружения) в целом, если бы он был создан при новом строительстве на дату оценки и соответствовал бы всем совре-менным требованиям (стоимость замещения) – ($1 000 000)
- $ 0,000
5 этап
Функциональное устаревание
$ 220 000
Разница в стоимостях зданий отвечает именно функциональному устаре-ванию, вследствие разницы высот зданий. Отсюда, величину физического изно-са надо исчислять только с этой разницы, а не со всей величины восстанови-тельной стоимости существующего здания. Помимо этого, существуют допол-нительные эксплуатационные расходы, которые относятся на имеющееся не-устранимое функциональное устаревание и естественно их надо учитывать че-рез капитализацию потери в стоимости объекта недвижимости, отнесенные на их счет ($5 000 / 0,125) = $40 000.
Корректное обоснование расчета величины функционального устарева-ния зависит от квалификации и опыта оценщика.
Вопрос: Определить неустранимое функциональное устаревание офисного здания, если известно, что при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротуше-ния, так как в существующем здании ее нет. При этом предполагается, что чис-тая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., коэффициент капитализации для зданий – 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания – 150 тыс. руб.
Оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зре-ния рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстанови-тельная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа, равна 172 900 тыс. руб.
Физический износ определен на уровне 40%. Ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т.д.), в размере 500 тыс. руб.; существующий коэффициент капи-тализации для зданий составляет 10%.
Категория: экономические
Ответы:
Решение.
1. Определим величину неустранимого функционального устаревания, вы-званного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вы-званных отсутствием оборудования (в нашем случае системы пожаротушения):
(20 : 0,1) – 150 = 50 тыс. руб.
2. Определим величину неустранимого функционального устаревания за счет «сверхулучшений» (в данном случае – большую высоту этажа):
(174 900 – 172 900) х (1 – 0,4) + (500 : 0,1) = 6 200 тыс. руб.
Таким образом, величина неустранимого функционального устаревания здания составляет:
50 + 6 200 = 6 250 тыс. руб.
Вопрос: Определить внешнее (экономическое) устаревание склада, если известно, что чистый доход без учета внешних факторов после устранения устранимого физического износа и функционального устаревания составляет 25 000 тыс. руб.
Текущий чистый доход после устранения этих видов износа – 21 000 тыс. руб.; стоимость земли – 5 000 тыс. руб., коэффициент капитализации для земли – 10%, для зданий – 15%.
Категория: экономические
Ответы:
1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов:
25 000 – 2 100 = 400 тыс. руб.
2. Определим чистый доход, относящийся к зданию:
2 100 – 5 000 х 0,1 = 1 600 тыс. руб.
3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:
(1 – 500 : 2 100) х 400 = 305 тыс. руб.
Таким образом, величина внешнего устаревания склада составляет
305 : 0,15 = 2 035 тыс. руб.
Вопрос: Определить внешнее устаревание склада, находящегося вдалеке от вещевого рынка, если известно, что цена продажи объекта-аналога, нахо-дящегося вдалеке от вещевого рынка 600 тыс. руб., цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка – 450 тыс. руб.; разница в фи-зических и других различиях объектов-аналогов составляет 60 тыс. руб.
Категория: экономические
Ответы:
Величина внешнего (экономического) устаревания склада составляет:
600 – 450 –60 = 90 тыс. руб.
Вопрос: Аналитик собрал следующие данные по сопоставимым объектам (см. таблицу). Определить:
1) Корректировку на разницу в площади.
2) Корректировку на наличие сада.
3) Корректировку на наличие гаража.
Таблица 43
Объект 1
(ОС1)
Объект 2
(ОС2)
Объект 3
(ОС3)
Объект 4
(ОС4)
Площадь, кв.м
150
150
200
200
Гараж
есть
есть
есть
нет
Сад
есть
нет
есть
нет
Цена продажи, $
32 000
30 000
45 000
40 000
Категория: экономические
Ответы:
Решение. Используем последовательно три раза метод парных продаж для расчета корректировок по различиям в площади, наличию гаража и сада:
                               45 000 – 32 000
1) ОС1 и ОС3: ---------------------- = 260 $/м2;
                                       200 – 150
2) ОС1 и ОС2: 32 000 – 30 000 = 2 000 долл.;
3) ОС3 и ОС4: 45 000 – 40 000 – 2 000 = 3 000 долл.
Вопрос: Оцениваемое складское помещение находится в собственности (и сооружение, и земельный участок). Похожий склад, недавно проданный за 1 млн руб., имеет площадь 4 000 м2 и полностью сдан в долгосрочную аренду на 5 лет (до продажи). Он расположен на арендованном у муниципалитета зе-мельном участке. Анализ данного сегмента рынка недвижимости позволил оп-ределить рыночную арендную плату – 125 руб. за 1 м2 и ставку дисконтирова-ния – 25%.
Категория: экономические
Ответы:
Определить величину корректировки и скорректированную цену продажи складского помещения.
1. Проанализируем цену продажи склада относительно сложившихся в регионе рыночных ставок арендной платы. Для этого вычислим уровень годо-вого арендного дохода в оставшиеся пять лет срока аренды при ставке дискон-тирования 25% исходя из текущей стоимости склада в 1млн руб.
1 000 000 х 0,37185 = 371 850 руб.,
где 0,37185 – взнос на амортизацию денежной единицы (см. таблицы сложных процентов).
2. Определим величину расчетной (контрактной) арендной платы за 1 м2 складского помещения при текущей стоимости склада в 1млн руб.
371 850 : 4 000 = 93 руб.
Таким образом, величина расчетной (контрактной) арендной платы за 1 м2 площади меньше рыночной на 125 – 93 = 32 руб.
3. Определим величину упущенной выгоды от продажи склада в соответ-ствии с заниженной расчетной арендной платой:
32 х 4 000 х 2,68928 = 344 228 руб.,
где 2,68928 – коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета (см. таб-лицы сложных процентов).
4. Определим стоимость земельного участка, сданного в аренду, если ры-ночное значение коэффициента капитализации – 8%, а годовая арендная плата равна 850 руб.
850 : 0,08 = 10 625 руб.
5. Величина корректировки цены продажи склада:
344 228 + 10 625 = 354 853 руб. (округленно, 354 850 руб.).
Следовательно, величина скорректированной цены проданного склада (на арендованном участке) относительно оцениваемого склада (право собственно-сти на сооружение и земельный участок) составит:
1 000 000 + 354 850 = 1 354 850 руб.
Вопрос: Рассмотрим дом, который продается за 125 000 долл. с первым платежом в размере 25 000 долл. (собственные средства), при этом прода-вец финансирует кредит в размере 100 000 долл. по ставке 8% (заемные сред-ства). Кредит погашается в течение 25 лет с шаровым платежом через 8 лет. Чтобы определить размер соответствующей скидки, оценщик проверяет ры-ночную конъюнктуру на предмет продаж, которые финансировались по сход-ной кредитной схеме, и находит, что вексель на 80 000 долл. со ставкой 8% был продан за 65 000 долл.
Категория: экономические
Ответы:
Скидка для такого векселя рассчитывается сле-дующим образом:
(80 000 – 65 000) : 80 000 = 0,1875 или 18,75%.
На эту скидку нужно уменьшить сумму кредита в 100 000 долл., чтобы получить стоимость денежного эквивалента ипотечного кредита:
100 000 – (100 000 х 0,1875) = 81 250 долл.
Плюс первый платеж в 25 000 долл. Отсюда цена продажи с поправкой на финансирование равна:
81 250 + 25 000 = 106 250 долл.
Вопрос: Оценщик должен найти сопоставимую продажу односемейного дома, который был продан за 110 000 долл. с первым платежом в размере 25 000 долл. При этом кредит, предоставленный продавцом, составил 85 000 долл. на срок 20 лет по ставке 10%.
Согласно рыночной конъюнктуре, такие дома обычно находятся в собст-венности в течение 20 лет, а рыночная ставка равняется 13%. Сделку можно скорректировать на условия финансирования следующим образом:
Категория: экономические
Ответы:
Кредит – 85 000 долл., 20 лет, 10%.
Ежемесячные платежи 85 000 х 0,00965 = 820,25 долл.
Текущая стоимость 820,25 х 85,35513 = 70 012 долл. (округленно, 70 000 долл.).
Первый платеж равен 25 000 долл.
Цена продажи с поправкой на финансирование:
70 000 + 25 000 = 95 000 долл.
Вопрос: Функция предложения товара У задана формулой Qs=-100 + 20Р. Нарисуйте кривую предложения
Категория: экономические
Ответы:
Нарисуем систему координат и выберем масштаб, затем поставим точки, соответствующие значениям объёма предложения при определенной цене (например, Р=5, Qs =0; Р=10, Qs=100 и т. д.). Соединив точки, получим кривую предложения.
Вопрос: Рассмотрим те же условия кредитования, что были изложены в предыдущем примере, за исключением того, что заемщик берет кре-дит только на 7 лет. При этом текущая стоимость кредита рассчитывается как сумма двух составляющих: текущей стоимости кредитных платежей по ры-ночной процентной ставке для ожидаемого срока кредита и текущей стоимо-сти будущего кредитного баланса (шарового платежа) по рыночной процент-ной ставке. Чтобы получить последний показатель, необходимо сначала рас-считать стоимость через 7 лет остающихся ежемесячных платежей в течение 13 лет по договорной ставке и затем рассчитать текущую стоимость всей суммы.
Категория: экономические
Ответы:
Ежемесячные платежи – 820,25 долл.
Текущая стоимость для срока 7 лет по ставке 13% равна:
820,25 : 0,01819 = 45 090 долл. (округленно, 45 000 долл.).
Текущая стоимость для срока 13 лет по ставке 10%:
820,25 : 0,01148 = 71 450 долл.
Текущая стоимость кредитного баланса в 71 450 долл. в 7-м году при ставке 13%, округленно, составляет 30 000 долл.
Текущая стоимость кредита равна: 45 000 + 30 000 = 75 000 долл.
Первый платеж – 25 000 долл.
Цена продажи с поправкой на финансирование:
75 000 + 25 000 = 100 000 долл.
Вопрос: Имеются следующие данные рыночных продаж.
Таблица 
Объект 1
ОС1
Объект 2
ОС2
Объект 3
ОС3
Объект 4
ОС4
Площадь, м2
1 000
1 000
1 200
1 200
Гараж
(кол-во машиномест)
2
2
2
1
Камин
есть
нет
есть
нет
Цена продажи, $
78 000
76 500
83 000
80 000
Выполнив анализ рыночных данных, определить корректировку на разницу в площади, а также корректировки на разницу в количестве мест в гараже и на наличие камина.
Категория: экономические
Ответы:
Решение.
1) Определяем корректировку на разницу в площади. Выбираем для срав-нения ОС1 и ОС3 (остальные элементы сравнения у выбранных объектов оди-наковы):
83 000 – 78 000 = 5 000 долл.
2) Определяем корректировку на разницу в количестве машиномест в га-раже. Выбираем для сравнения ОС2 и ОС4: Производим корректировку ОС2 по площади:
76 500 + 5 000 = 81 500 долл. Производим корректировку на разницу между гаражами:
81 500 – 80 000 = 1 500 долл.
3) Определяем корректировку на наличие камина. Выбираем для сравне-ния ОС1 и ОС2:
78 000 – 76 500 = 1 500 долл.
Вопрос: Оценщик должен определить рыночную стоимость объекта недвижимости, генерирующего ежегодно 25 000 ден. ед. потенциального дохо-да. В информационной базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах:
Таблица 47
Аналог
Цена продажи,
ден. ед.
Потенциальный валовой доход, ден. ед.
1
100 000
20 000
2
95 000
21 000
3
120 000
27 000
Рассчитаем средний GRM (валовый рентный мультипликатор) по аналогам:
Категория: экономические
Ответы:
(100 000 : 20 000 + 95 000 : 21 000 + 120 000 : 27 000) : 3 = 4,656.
GRM не корректируют на различия между объектом оценки и сопостави-мыми аналогами, так как в основу расчета GRM положены фактические аренд-ные платежи и цены продаж, в которых уже учтены указанные различия.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта:
25 000 х 4,656 = 116 402 ден. ед. или, округленно, 116 400 ден. ед.
Вопрос: Определить стоимость торгового центра «Атлант», если GRM этого объекта недвижимости составляет 120 000$. Аналитик нашел следующие сопоставимые продажи:
Таблица 48
№
п/п
Цена продажи ($)
ПВД ($)
GRM
1
600 000
100 000
6,00
2
750 000
128 000
5,86
3
450 000
74 000
6,08
Средний GRM: 5,98
Категория: экономические
Ответы:
Решение.
1) Находим средний GRM (= 5,98);
2) Определяем вероятную цену продажи торгового центра «Атлант»:
VO = 5,98 х 120 000 = 717 693,24 долл. или, округленно, 717 700 долл
Вопрос: Величина рыночной арендной платы объекта оценена в 150 долл. в месяц. Используя GRM, определить стоимость объекта, если анали-тик имеет следующие данные по сопоставимым объектам:
№
п/п
Цена продажи ($)
Арендная плата ($/мес)
GRM
1
17 300
130
133,08
2
18 700
140
133,57
3
21 000
150
140,00(выброс)
4
21 000
160
131,25
5
19 300
145
133,1
Средний GRM: 132,75
Категория: экономические
Ответы:
Стоимость оцениваемого объекта составляет:
VO = 150 х 132,75 = 19 912,5 ($) или, округленно, 20 000 долл.
Вопрос: Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости, чистый операционный доход которого в прогнозном году составит 25 000 ден. ед. Информационная база данных о сделках купли-продажи представлена в таблице 50.
Таблица 50
Аналог
Чистый операционный доход, ден. ед.
Рыночная цена,
ден. ед.
1
21 000
115 000
2
24 000
120 000
3
30 000
150 000
Категория: экономические
Ответы:
OAR (общий коэффициент рентабельности/доходности) составит:
(21 000 : 115 000 + 24 000 : 120 000 + 30 000 : 150 000) : 3 = 0,18.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта равна:
25 000 : 0,18 = 138 889 ден. ед. или, округленно, 139 000 ден. ед.
Вопрос: Определить стоимость объекта недвижимости с использовани-ем техник мультипликаторов валового дохода, если известно, что ПВД и ДВД для объекта оценки определены как 1270 тыс. руб. и 1020 тыс. руб., соответс т- венно. На местном рынке зафиксированы следующие сделки с объектами не- движимости, аналогичными оцениваемому: 
Таблица 68 Показатели     Сделка, тыс. руб. 
1     2     3     4 
Цена продажи     3 000     5 700     3 700     5 000 
Потенциальный валовой доход     910     1 750     1 190     1 480 
Действительный валовой доход     740     1410     910     1220 
Весовой коэффициент, Yj     0,3     0,25     0,25     0,2
Категория: экономические
Ответы:
Определим среднерыночные величины мультипликаторов ПВД и ДВД.
= 0,3*3000/910 +0,25*5700/1750+0,25*3700/1190+ 0,2*500/14800=3,256
=0,3*3000/740+ 0,25*5700/1410+0,25*3700/910+0,25*5000/1220= 4,063
Определим стоимость объекта недвижимости, используя найденные значения мультипликаторов:
V0 = 1 270 x 3,256 = 4 135 тыс. руб.
V0 = 1 020 x 4,063 = 4 144 тыс. руб.
Результаты расчетов очень близки, поэтому в качестве окончательного
значения стоимости объекта недвижимости можно использовать среднеариф-
метическую величину (4135 + 4144) : 2 = 4 140 тыс. руб.
Вопрос: Определить стоимость объекта недвижимости с использо ванием техники группы компонентов собственности, если известно следующее.
Анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный
участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости мо ж-
но купить за 500 тыс. руб.; сметная стоимость строительства здания, аналогич-
ного объекту оценки, составляет 1 500 тыс. руб.; рыночная величина коэффициента капитализации для земли – 0,3. Рыночная величина коэффициента капита-
лизации для улучшений (зданий) – 0,20; чистый операционный доход объекта
оценки определен в размере 910 тыс. руб.
Категория: экономические
Ответы:
1. Определим долю стоимости земли в величине рыночной стоимости
всего объекта:
=500/(500+1500)=0,25
2. Определим общий коэффициент капитализации:
R0 = 0,3 х 0,25 + 0,2 (1 – 0,25) = 0,225.
3. Определим стоимость объекта недвижимости:
V0 = 910 : 0,225 = 4 044 тыс. руб.
Вопрос: Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов капитала, если известно, что сумма ипотечного кредита 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга – 250 тыс. руб./год;
сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости –
2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в раз-
мере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход – 650 тыс. руб.; на местном рынке
средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет
4 300 тыс. руб.
Категория: экономические
Ответы:
1. Определим долю стоимости заемного капитала в величине рыночной
стоимости всего объекта:
М = 1 000 : 4 300 = 0,233.
2. Определим общий коэффициент капитализации:
=250/1000*0,233+650/2900*(-0,233)=0,23
3. Определим стоимость объекта недвижимости:
V0 = 910 : 0,23 = 3 956,52 или, округленно, 3 960 тыс. руб.
Вопрос: Дана кривая предложения на товар Х. Покажите изменение предложения, если в производстве будет применяться более дорогое сырье.
Категория: экономические
Ответы:
С начала нарисуем систему координат и изобразим кривую предложения (при этом вид кривой не имеет значения). Возьмём любую цену и отметим на кривой предложения точку а, которая характерна для этой цены, при этом объем предложения будет Q1. Применение более дорогого сырья приведёт к росту издержек производства, объём производства сократиться, а следовательно, и объём предложения товара на рынке. Кривая предложения сдвинется влево (вверх)и при той же цене объём предложения уменьшится до Q2.
Вопрос: Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента покрытия долга, если известно, что сумма ипотечного кредита 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга 250 тыс. руб./год;
сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости 2 900
тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910
тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогич-
ных оцениваемому, составляет 4 300 тыс. руб.
Категория: экономические
Ответы:
1. Определим общий коэффициент капитализации:
=250/1000*0,233*910/250=0,212
2. Определим стоимость объекта недвижимости:
V0 = 910 : 0,212 = 4 290 тыс. руб.
Вопрос: Определить стоимость объекта недвижимости с использовани-ем техники сравнительного анализа, если известно, что чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; на местном рынке з а- фиксированы следующие сделки с объектами недвижимости, аналогичными оцениваемому: 
Таблица 69 Показатели     Сделка, тыс. руб. 
1     2     3     4 
Цена продажи     3 000     5 700     3 700     5 000 
Чистый операционный доход     625     1 090     750     1 050 
Весовой коэффициент, Yj     0,3     0,25     0,25     0,2
Категория: экономические
Ответы:
1. Определим общий коэффициент капитализации:
= 0,3*625/3000+0,25*1090/5700+0,25/3700+0,2*1050/5000=0,203
2. Определим стоимость объекта недвижимости:
V0 = 910 : 0,203 = 4 480 тыс. руб.
Вопрос: Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента операционных расходов, если известно, что мультипликатор ДВД составляет 4,063; ДВД и ОР для объекта оценки определен как 1
020 тыс. руб. и 110 тыс. руб. соответственно.
Категория: экономические
Ответы:
1. Определим общий коэффициент капитализации:
= (1-110/1020)/4,063=0,22
2. Определим стоимость объекта недвижимости:
Vо = 910 : 0,22 == 4 140 тыс. руб.
Вопрос: Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для земли, если известно, что стоимость нового строительства здания, аналогичного объекту оценки, составляет 1500 тыс. руб.; чис-
тый операционный доход объекта оценки определен в р азмере 910 тыс. руб.;
величина рыночного коэффициента капитализации для земли – 0,3; величина
рыночного коэффициента капитализации для зданий – 0,2.
Категория: экономические
Ответы:
Стоимость объекта недвижимости составит
= 1500+(910+1500*0,2)/0,3 = 3530
Вопрос: Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для улучшений, если известно следующее. Анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный уч а-
сток в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно
купить за 500 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки опреде-
лен в размере 910 тыс. руб.; величина рыночного коэффициента капитализ а-
ции для земли – 0,3; величина рыночного коэффициента капитализации для
зданий – 0,2.
Категория: экономические
Ответы:
Стоимость объекта недвижимости составит:
=500+(910-500*0,3)/0,2 = 4300
Вопрос: Стоимость недавно построенных улучшений – $ 450 000;
продолжительность их экономической жизни Тэк – 50 лет; ставка дохода на инвестиции – 12%; ЧОД для первого года – $ 65 000. Определить стоимость объ-
екта, применив метод прямолинейной рекапитализации
Категория: экономические
Ответы:
Решение.
В этом варианте предполагается, что доход от здания ежегодно снижается
на 2% и к концу 50-го года, то есть к концу срока экономической жизни здания,
этот доход будет равен нулю.
1. Коэффициент рекапитализации для здания: 100 : 50 = 2%.
2. Общая требуемая ставка дохода для здания: 12% + 2% = 14%.
3. Улучшения требуют доход: $ 450 000 х 0,14 = $ 63 000.
4. Остаток дохода, относимого к земле: $ 65 000 – $ 63 000 = $ 2 000.
5. Так как считается, что стоимость земли с течением времени не меняет-
ся (то есть земля не обесценивается), то, предполагая возможность получения
дохода от земли без ограничения во времени, капитализируем по ставке дохода
на инвестиции: $ 2 000 : 0,12 = $ 16 666.
6. Общая стоимость объекта: $ 450 000 + $ 16 666 = $ 466 666 или, округ-
ленно, $ 467 000.
Вопрос: Участок земли по МСП оценен в $ 50 000; ставка дохода на инвестиции – 12%; ЧОД от объекта – $ 65 000; срок экономической жизни зда-ния – 50 лет. Определить стоимость объекта.
Категория: экономические
Ответы:
Решение.
Применяем метод прямолинейной рекапитализации:
1. Коэффициент рекапитализации: 100 : 50 = 2%.
2. Коэффициент капитализации для здания: 12% + 2% = 14%.
3. ЧОД, относимый к земле: $ 50 000 х 0,12 = $ 6 000.
4. ЧОД, относимый к зданию: $ 65 000 – $ 6 000 = $ 59 000.
5. Стоимость здания: $ 59 000: 0,14 = $ 421 429.
6. Стоимость объекта: $ 421 429 + $ 50 000 = $ 471 429 или, округленно, $ 471 000

Условия те же. Определить стоимость объекта, применив метод равномерно-аннуитетной рекапитализации

Условия те же. Определить стоимость объекта, применив метод равномерно-аннуитетной рекапитализации
Решение.
1. Коэффициент рекапитализации для здания (FV=1, P/Y=1, N=50, 1/Y=12%, PMT=?) получаем равным 0,000417.
2. Коэффициент капитализации для здания: 12% + 0.0417% = 12.0417%.
3. Стоимость здания: $ 59 000 : 0.120417 = $ 489 965.
4. Стоимость объекта: $ 489 965 + $ 50 000 = $ 539 965 или, округленно, $ 540 000.
Вопрос: Срок экономической жизни объекта – 50 лет; ожидаемый ЧОД в $ 65 000 предполагается постоянным (следовательно, должен быть при-менен метод равномерно-аннуитетной рекапитализации); стоимость земли определена по МСП (является постоянной) – $ 50 000; ставка дохода на инве-стиции – 12%. Определить стоимость объекта.
Категория: экономические
Ответы:
Решение.
1. Определим текущую стоимость дохода от объекта (P/Y = 1, 1/Y=12%, PMT = 65 000, N = 50, PV = ?). Она составляет $ 539 792.
2. Определим текущую стоимость земли при реверсии (P/Y = 1, 1/Y=12%, N = 50, FV = 50 000, PV = ?). Она равна $ 173.
3. Определяем текущую стоимость объекта: $ 539 792 + $ 173 = $ 539 965 или, округленно, $ 540 000.

Условия те же, но ожидается систематическое снижение дохода от зданий. Определить стоимость объекта.

Условия те же, но ожидается систематическое снижение дохода от зданий. Определить стоимость объекта.
1. Доход от земли: $ 50 000 х 0,12 = $ 6 000.
2. Доход от здания: $ 65 000 – $ 6 000 = $ 59 000.
3. Стоимость земельного участка (P/Y = 1, 1/Y = 12%, PMT = 6000,
N=50, PV = ?) равна $ 49 827.
4. Коэффициент рекапитализации для здания: 100 : 50 = 2% в год.
5. Коэффициент капитализации для здания: 12% + 2% = 14%.
6. Стоимость улучшений: $ 59 000 : 0,14 = $ 421 429.
7. Текущая стоимость реверсии для земельного участка (P/Y=1, 1/Y=12,
N = 50, FV = 50 000, PV = ?) равна $ 173.
8. Стоимость объекта: $ 471 429 или, округленно, $ 471 000
Вопрос: Цена товара А выросла. Покажите на графике, что произойдет с предложением этого товара
Категория: экономические
Ответы:
С начала нарисуем систему координат и изобразим кривую предложения (при этом вид кривой не имеет значения). Возьмём любую цену Р1 и отметим на кривой предложения точку а, которая характерна для этой цены, при этом объем предложения будет Q1. Повышение цены приведет к росту дохода, поэтому производитель будет увеличивать производство этого товара, следовательно, и объём предложения товара на рынке увеличится. Кривая предложения при этом не изменяется, так как происходит изменение ценового фактора, что отразится на самой кривой. Точка переместится в положение в, объём предложения увеличится до Q2.
Вопрос: Срок экономической жизни объекта – 50 лет; объект будет
перепродан через 10 лет; ежегодный ЧОД от объекта $ 65 000; стоимость земли
по МСП определена в $ 50 000. Определить стоимость объекта
Категория: экономические
Ответы:
Решение.
1. Определяем текущую стоимость дохода (P/Y = 1, 1/Y = 12%, PMT =
65 000, N = 40, PV = ?), она равна $ 535 845.
2. Определяем стоимость реверсии для земли (P/Y = 1, 1/Y = 12, N = 40,
FV = 50 000, PV = ?), она получается равной $ 537.
3. Определяем стоимость реверсии объекта в целом через 10 лет:
$ 535 845 + $ 537 = $ 536 382.

Условия те же. Продолжим решение – определим текущую
стоимость объекта на начало периода (n = 0):

Условия те же. Продолжим решение – определим текущую
стоимость объекта на начало периода (n = 0):
1. Текущая стоимость потока дохода (за 10 лет) (P/Y = 1, 1/Y = 12%, PMT =
65 000, N = 10, PV = ?) равна $ 367 265.
2. Текущая стоимость реверсии через 10 лет (P/Y = 1, 1/Y = 12, N = 10, FV =
536 382, PV = ?) составляет $ 172 700.
3. Суммарная текущая стоимость: $ 367 265 + $ 172 700 = $ 539 965 или,
округленно, $ 540 000
Вопрос: Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для собственного капитала, если известно, что сумма ипотечного кредита составляет 1 000 тыс. руб.; сто имость обслуживания долга –
250 тыс. руб./год. Сумма собственного капитала, инвестированного в объект не-
движимости, равна 2900 тыс. руб. Чистый операционный доход объекта оценки
определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход – 650 тыс. руб.
Категория: экономические
Ответы:
Стоимость объекта недвижимости равна
=1000+(910-1000*250/1000)/(650/2900)=3940
Вопрос: Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для заемного капитала, если известно, что сумма ипотечного кредита – 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга – 250 тыс.
руб. Сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости,
равна 2 900 тыс. руб. Чистый операционный доход объекта оценки определен в
размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход – 650 тыс. руб.
Категория: экономические
Ответы:
Стоимость объекта недвижимости равна
=2900+(910-2900*650/2900)/(250/1000) = 3940
Вопрос: Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу 21,5 лет, если сегодня внести на счет, приносящий 13% годовых, 3350 руб. Начисление процентов осуществляется ежедневно.
Категория: экономические
Ответы:
Решение:
FV=3350*(1+0,13/365)21,5*365= 3350* 16,35449 = 54787,54 руб.
К концу 21,5 лет на счете будет 54787,54 руб.
Вопрос: Определить текущую стоимость 4200 руб., которые будут получены через 7 лет при 10% ставке дисконта. Начисление процентов осуществляется ежеквартально.
Категория: экономические
Ответы:
PV=4200*(1/(1+0,1/4)7*4)= 2103,69 руб.
Вывод: Чтоб через лет получить 4200 руб. сейчас нужно вложить 2103,69 руб
Вопрос: Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых к концу 27 месяца, если ежемесячно откладывать на счет 4100 руб. Платежи осуществляются в начале и в конце каждого месяца.
Категория: экономические
Ответы:
Решение:
Платежи осуществляются в начале каждого месяца.
FV=4100*((1+0,12/12)27-1)/0,1=4100* 121,0999 = 496509,76 руб.
Платежи осуществляются в конце каждого месяца.
FV=4100*(((1+0,12/12)27+1-1)/0,1-1)=4100* 120,0999 = 546160,74 руб.
Вывод: Если откладывать 4100 руб. в начале каждого месяца на счете будет около 496510 руб. Если откладывать в конце месяца, то сумма на счету будет 546161 руб.
Вопрос: Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 7-го года иметь на счете, приносящем 30% годовых, 56000 руб. Платежи ежегодные и ежеквартальные.
Категория: экономические
Ответы:
Решение:
к=1
РМТ= 56000*(0,3/(1,37-1))= 3184,92 руб.
к=4
РМТ=56000*(0,075/((1,075)7*4-1)) = 638,69 руб.
Вывод: Платежи должны быть соответственно 3184,92 руб. и 638,69 руб.
Вопрос: Кредит в размере 235000 руб. выдан на 7 лет под 16% годовых. Определить размер аннуитетных платежей. Выплаты ежемесячно.
Категория: экономические
Ответы:
Решение:
РМТ=235000* (0,16/7/(1-(1/(1+0,16/7))7*12)) = 6317,92 руб.
Вывод: Размер аннуитетных платежей равен 6317,92 руб.
Вопрос: Инвестор планирует приобрести земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. Планируемый доход 20% годовых. Срок инвестиционного проекта 4 года. Безрисковая процентная ставка на аналогичные инвестиции оценивается в 9%. Ожидаемый доход арендной платы 610000 руб. в год. Определить рыночную стоимость участка по вариантам расчета ставки капитализации (К) методами Ринга, Инвуда, Хоскольда.
Категория: экономические
Ответы:
Решение:
. Метод Ринга (прямолинейный возврат капитала)
=20+25=45% или 0,45
V=610000/0,45=1 355 555,56 руб.
. Метод Инвуда (возврат капитала по фактору фонда возмещения)
=
V=610000/0,39=1 564 102,56 руб.
. Метод Хоскольда (возврат капитала по фактору фонда возмещения, образованного по безрисковой процентной ставке).
Rхоскольда=on+(sffбезриск.)=
V=610000/0,42=1 452 380,95 руб.
Вопрос: Государство ввело налог на товар А. Покажите на графике, какие изменения произойдут в предложении товара
Категория: экономические
Ответы:
С начала нарисуем систему координат и изобразим кривую предложения (при этом вид кривой не имеет значения). Возьмём любую цену Р1 и отметим на кривой предложения s1 точку а, которая характерна для этой цены, при этом объем предложения будет Qa. Введение налога приведет к снижению дохода, поэтому производитель будет уменьшать производство этого товара, следовательно, и объём предложения товара на рынке уменьшатся. Кривая предложения при этом сдвинется влево в положение s2, так как происходит изменение неценового фактора. Точка переместится в положение в, объём предложения уменьшится до Qв.
Вопрос: Оцениваемый объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, доля которых составляет 47%. Стоимость собственных вложенных средств равна 705000 руб., которые приносят 210000 руб. годового дохода. Ставка капитализации для заемных средств определена величиной 15%. Определить общую ставку капитализации.
Категория: экономические
Ответы:
Решение:
)Ставка дохода на собственный капитал. Re=NOIe/Ve=210000/705000=0,298=29,8%
)R0=M*Rk+(1-M)* Re=0,47*0,15+(1-0,47)*0,298=0,23=23%
Вывод: Общая ставка капитализации равна 23%
Вопрос: Свободный земельный участок под магазином оценен в 547000 руб. Ставка дохода для аналогичных объектов торговли определена в 22%. Размер ежегодного чистого операционного дохода бизнеса составляет 843000 руб. Продолжительность экономической жизни здания 50 лет. Определить стоимость здания магазина.
Категория: экономические
Ответы:
решение
=547000*0,22=120340
=843000-120340=722660
=22+100/50=24% или 0,24
= 722660/0,24 = 3011083,33
Стоимость здания магазина при вычисленной ставке капитализации здания 24 % составила 3011083,33 руб.
Вопрос: Определить рыночную стоимость однокомнатной квартиры, если известны цены продаж и уровень арендной платы по трем аналогичным квартирам в данном микрорайоне города. Рыночные данные представлены в таблице. Оцениваемая однокомнатная квартира сдается за 8900 рублей в месяц.
Категория: экономические
Ответы:
Решение:
Таблица. Расчет валового рентного мультипликатора
Объекты-аналоги    Рыночная цена, тыс. руб.    Арендная плата в месяц, тыс. руб.    Расчетный ВРМ
Квартира 1    3500    9,4    372,34
Квартира 2    3300    9,7    340,21
Квартира 3    3650    10,4    350,96
ВРМ (средний)            354,5
ВРМ (средний)=(372,34+340,21+350,96)/3=354,5
,9*354,5= 3155,05 тыс.руб.
Рыночная стоимость квартиры составляет около 3155 тыс.руб.
Вопрос: Восстановительная стоимость здания, построенного 45 лет назад, определена в 18909 тыс. руб. По паспорту типового проекта срок экономической жизни здания составляет 70 лет. Эффективный возраст здания равен фактическому. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб. Определить стоимость объекта недвижимости.
Категория: экономические
Ответы:
Решение:
Величина накопительного износа
= (45*18909)/70=12155,79
=1230+(18909-12155,79)=7983,21
Общая стоимость объекта недвижимости с учетом выше приведенных данных равна 7983,21 тыс.руб.
Вопрос: Определить рыночную стоимость офисного объекта недвижимости. Площадь земельного участка 4000 м2. Кадастровая стоимость земли данного вида функционального использования 216 руб./м2. Полезная площадь здания 2792 м2. Стоимость строительства здания по смете 32329 тыс. руб. Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства. В оцениваемом здании необходимо провести некоторые восстановительные работы (табл.). Ежегодная потеря арендной платы помещений составляет 71 руб./м2. Валовой рентный мультипликатор арендных убытков для аналогичных объектов равен 5,4.

Таблица. Требующиеся восстановительные работы
Вид работ (затрат)    Стоимость, тыс. руб.
Замена кровли Dфиз     150
Отделка интерьеров Dфиз     430
Демонтаж и модернизация отопительной системы Dфункц     195
Категория: экономические
Ответы:
= 4000*216=868
=32329+(32329*0,2)=38794
=580+195+(2792*71*5,4)/1000=1845,45
=864000+(38794800-185450)=37813350
Вывод: Рыночная стоимость объекта равна 37813,35 тыс.руб.
Вопрос: Выявлены три возможные стратегии застройки участка: жилое здание, офисное здание, торговый центр. Стоимость застройки соответственно составляет 49 млн. руб.; 57 млн. руб.; 72,5 млн. руб. Ожидаемая эффективность инвестиций составляет 11%. Срок службы объектов определен соответственно в 85, 55 и 40 лет. Годовой валовый доход соответственно: 12500 тыс.руб.;17410 тыс.руб.; 27690 тыс.руб.
Сопоставление стратегий застройки производится на основе метода остатка для земли. Ставка капитализации для земли определена на уровне 10%.
Категория: экономические
Ответы:
Для определения ставки капитализации используется метод прямолинейного возврата капитала (метод Ринга)
Rжил.=11+100/85=12,18 или 0,122
Rоф.=11+100/55=12,82 или 0,128
Rт.ц.=11+100/40=13,5 или 0,135
Чистый операционный доход зданий
= 49000*0,122=5978
= 72500*0,135=9787,5
3)    Находится чистый операционный доход, относящийся к земельным участкам, который капитализируется в текущую стоимость земли (NOI0 из табл.)
= (9000-5978)/0,1=30220
= (10410-7296)/0,1=31140
Таблица. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, тыс.руб.
Показатели    Жилое здание    Офисное здание    Торговый центр
Годовой валовой доход    12500    17410    27690
Поправки за недоиспользование и потери при сборе платежей (потери платы за аренду площадей)    - 500    - 2000    - 2500
Прочий доход (салон красоты, бар. парикмахерская и т.п.)    + 300    + 500    + 1000
Действительный валовой доход    12300    15910    26190
Операционные расходы (эксплуатация объектов)    - 3000    - 5000    - 12000
Резерв на зам. коро. элементов (коммун-ции, сантехника и т.п.)    - 300    - 500    - 1000
Чистый операционный доход (общий), NOIо    9000    10410    13190
Доход, относимый к зданиям, NOIв    -5978    -7296    -9787,5
Чистый операционный доход от земли, NOIL    3022    3114    3402,5
Стоимость земли, VL    30220    31140    34025
Вопрос: Прогнозная величина чистого операционного дохода, рассчитанная оценщиком, составляет 8400 тыс. руб. Предполагается, что инвестор вложит 17700 тыс. руб. собственных средств и 36300 тыс. руб. заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением. Инвестор рассчитывает получить 15% дохода на вложенный капитал. Определить, обеспечит ли доход, приносимый недвижимостью, требуемую ставку доходности на собственный капитал?
Категория: экономические
Ответы:
=17700*0,15=2655
=36300*0,0132151*12=5756,5
=2655+5756,5=8411,5
Доход, приносимый недвижимостью в размере 8411,5 тыс. руб., обеспечит требуемую ставку доходности на собственный капитал.
Вопрос: Ипотечный банк выдает кредит при условии, что DSR ≥ 2,5. Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости, приносящий ежегодно 630 тыс.руб. чистого операционного дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 2050 тыс. руб. на 24 года под 12% с ежемесячным погашением.
Категория: экономические
Ответы:
Рассчитываем ипотечную постоянную:=(iaof, начисление процентов ежемесячно, 12%, 24 года) *12 = 0,0106038 * 12 = 0,1272456
 2050000*0,1272456= 260853,48 руб.
 630000/ 260853,48 =2,42<2,5
Вывод: Уровень дохода недвижимости не отвечает требованию банка, т.к. расчетный коэффициент покрытия долга не превышает банковский норматив. Кредит не будет предоставлен.
Вопрос: Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 11910 тыс. руб. чистого операционного дохода, можно получить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на 34 лет под 12% с коэффициентом ипотечной задолженности - 46%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал - 12%. Схема погашения кредита предусматривает ежемесячные платежи.
Категория: экономические
Ответы:
Решение:
 0,12*(1-0,46)+ 0,123*0,46=0,12138
 11910/0,12138= 98121,6 тыс.руб.
Недвижимость стоит 98 121 600 руб.
Метод дисконтирования денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов, которые ожидаются от объекта в будущем.
Вопрос: Определить рыночную стоимость недвижимости, чистой операционный доход которой составит следующие величины: в 1-й год-160 тыс. руб., во 2-й - 300 тыс. руб., в 3-й - 500 тыс. руб., в 4-й - 800 тыс. руб., в 5-й - 1000 тыс. руб.
Цена продажи объекта в конце 5-ого года ожидается в размере 2900 тыс. руб. Ставка дохода на собственный капитал инвестора - 15%. Инвестор получает в банке кредит в сумме 825 тыс.руб. на 28 лет под 11%. Долг погашается ежегодно равными частями с начислением процентов на остаток долга.
Категория: экономические
Ответы:
Решение:
Таблица. Расчет доходов по обслуживания долга
№ п/п    Показатель    Периоды (годы)
        1    2    3    4    5
1    Сумма пог. кредита, тыс. руб. (825/28)    29,46    29,46    29,46    29,46    29,46
2    Остаток долга на конец года, тыс. руб.    795,54    766,08    736,62    707,16    677,70
3    Сумма начисленных процентов по сумме остатка предыдущего периода (ставка 11%)    90,75    87,51    84,27    81,03    77,79
4    Расходы по об. долга, тыс. руб. (стр. 1+3)    120,21    116,97    113,73    110,49    107,25
Таблица. Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений
№ п/п    Показатель    Периоды (годы)
        1    2    3    4    5
1    Чистый опер. доход, тыс. руб. (по условию)    160    300    500    800    1000
2    Расходы по обслуживанию долга, тыс. руб.     120,21    116,97    113,73    110,49    107,25
3    Денежные поступления, тыс. руб.     39,79    183,03    386,27    689,51    892,75
4     Фактор текущей стоим. денежной единицы (рvf, нач. проц. ежегодно, 15%, 1-5 лет)    0,8696    0,7561    0,6575    0,5718    0,4972
5    Дискон. денежные поступления, тыс. руб.     34,60    138,39    253,97    394,26    443,88
6    Сумма дискон. поступлений, тыс. руб.    1265,1
Цена продажи = 2900 тыс. руб.
Остаток долга на конец 5 года = 825-147,3 = 677,7 тыс. руб.
Выручка от продажи = 2900-677,7= 2222,3 тыс. руб.
Текущая стоимость выручки от продажи = 2222,3*0,4972 = 1104,9тыс. руб.
Ve = 1265,1+1104,9=2370 тыс. руб.
V = Vm + Ve = 825+2370=3195 тыс. руб.
Итого: Рыночная стоимость недвижимости равна 3195 тыс.руб.
Применение традиционной техники ипотечно - инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных показателей, так и без их участия, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода.
m - ипотечный кредит;
DS - годовые расходы по обслуживанию долга;
pvaf - фактор текущей стоимости аннуитета;
FVB - цена продажи объекта недвижимости в конце анализируемого периода;
Vmn - остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;
pvf - фактор текущей стоимости денежной единицы;
Re - ставка дохода на собственный капитал;
n - анализируемый период.
Вопрос: Государство ввело дотацию на производство товара Х. Как изменится положение кривой предложения этого товара
Категория: экономические
Ответы:
С начала нарисуем систему координат и изобразим кривую предложения s1 (при этом вид кривой не имеет значения). Возьмём любую цену и отметим на кривой предложения точку а, которая характерна для этой цены, при этом объем предложения будет Qa. Получение дотации снизит издержки предприятия, а доход вырастет, поэтому производство продукции увеличится возрастёт и объём предложения товара на рынке. Кривая предложения при этом сдвинется вправо в положение s2. Точка переместится в положение в, объём предложения увеличится до Qв.
Вопрос: Определить стоимость недвижимости, чистой операционный доход которой в течение ближайших 10 лет составит 1380 тыс.руб. В конце 9 года объект продадут за 12520 тыс.руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 8820 тыс.руб. на 30 лет под 12 % с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал - 19%
Категория: экономические
Ответы:
Решение:
1)    Rm=0,1234
2)    DS=8820*0,1234= 1088,4 тыс.руб
3)    RMT= 8820*0.010286=90,7 тыс.руб.
-9=21 год
Vmn=90,7*65,86= 5973,5
4)    PV0=(1380-1088,4)* 4,1669945= 1215,1
5)    PVВО=(12520-5973,5)*0,2096315 = 1372,4
)    Ve=1215,1+1372,4= 2587,5
7)    V=8820+ 2587,5 = 11407,5 тыс.руб.
Вывод: Рыночная стоимость недвижимости равна 11407,5 тыс.руб.
Вопрос: Кредит в размере 360 тыс. руб. выдан на 36 мес. под 18% годовых. Срок действия договора с 20.05.2008 г. по 20.05.2011 г. Определить стоимость кредита при возврате аннуитетными платежами.
Категория: экономические
Ответы:
36000*(0,18/12)/(1-(1/(1+0,15/12)^36=13014,86
=13014,86*12=156178,3
=156178,3*3=468535
Стоимость кредита при возврате аннуитетными платежами равна 468535 руб.
Вопрос: Инвестиционный проект строительства гостиницы требует вложения 21170 тыс. руб., прогнозируемый поток доходов составит величины, представленные в таблице. Ставка дисконта - 10%.
Таблица. Определение срока окупаемости инвестиций
Показатели    Периоды
    0    1    2    3    4    5
Поток доходов, тыс. руб.    21170    3760    7960    10510    14400    16550
Фактор текущей стоимости денежной единицы, pvf(1/(1+i)n)    1,0000    0,9091    0,8264    0,7513    0,6830    0,6209
Дискон. денежный поток (при ставке дисконта 14%), тыс. руб.    21170    3418,2    6578,1    7896,2    9835,2    10275,9
Нак. Дисконт. денежный поток (возмещенная стоимость), тыс. руб.    -21170    -17751,8    -11173,7    -3277,5    +6557,7
Категория: экономические
Ответы:
решение
=3+3277,5/9835,2=3,3
 Срок окупаемости равен 3,3 года.
Вопрос: Рассчитать модифицированную ставку доходности проекта строительства гостиницы (на условиях 26 задачи). Затраты по бизнес-плану в размере 21170 распределены на 2 года - 12950 и 8220 тыс.руб
Категория: экономические
Ответы:
Решение:
PV1=12950 тыс.руб. в основной проект
PV2=8220*0,961538=7903,8
∑PV=20853,8 тыс.руб.
FV4=3760*(fvf,10%,4года) 1,4641=5505,03=7960*1,331=10235,392=10510*1,21=12717,11=14400*1,1=158400=16550
FVn=60847,49
4)    MIRR=6кв60847,49/20853,8-1=0,143 или 14,3%.
Модифицированная ставка доходности проекта строительства равна 14,3%
Вопрос: Договор аренды дачи составлен на 1 год. Платежи осуществляются ежемесячно по 1 тыс.руб. Определить текущую стоимость арендных платежей при 12% ставке дисконтирования. n = 12 (число периодов – месяцев).
Категория: экономические
Ответы:
решение
= 1000*((1-(1/(1+0,12)^12)/0,12=6194 руб