Вопрос: Комбинирование затратного и доходного методов
 Одноэтажное здание находится в долгосрочной аренде. Площадь здания составляет 1000 кв. м; здание построено 15 лет назад и предполагаемый срок его жизни — 50 лет с момента постройки. Из сравнения с аналогичными зданиями следует, что ставка арендной платы может быть установлена на уровне в 25 дол./кв. м. После модернизации и расширения объекта до 2000 кв. м ставка арендной платы может быть доведена до 40 дол./кв. м. Преобразование здания займет порядка одного года, и удельные затраты составят около 250 дол./кв. м.
Для включения в отчетный доклад оценщика рассчитать следующие оценки: рыночную стоимость существующего здания, его остаточную восстановительную стоимость и остаточную стоимость земельного участка, а также стоимости земельного участка и здания соответственно после намечаемого альтернативного развития.
Категория: экономические
Ответы:
Решение
 Этап А. Рыночная стоимость существующего здания вычисляется по доходности объекта.
Доход Д составляет:
 Д= 1000 кв. м х 25 дол./кв. м = 25000 дол.
 Ставка доходности k:
k = 0,1 (при 10%).
Рыночная стоимость, следуя алгоритму капитализации, составит:
РСС = Д/ к
РСС = 25000 дол./0,1 = 250000 дол.
 Некоторые оценщики добавляют к оценке рыночной стоимости РСС затраты на стоимость работы оценщика (как нормативную наценку).
В ряде случаев эту информацию представляют отдельно.
 
Этап Б. Необходимо распределить вычисленную оценку рыночной стоимости РСС между остаточной стоимостью земельного участка (ОСЗ) и амортизируемой стоимостью здания (остаточной восстановительной стоимостью — ОВС).
Поскольку информация о стоимости земельного участка отсутствует, необходимо использовать метод остаточной стоимости.
Последовательность расчетов включает следующие действия:
1) расчет прямых затрат на строительство.
В = [1000 кв. м + 10% (норматив для учета увеличения площади строящегося здания, например за счет сложного профиля)] х х [удельные затраты на 1 кв. м = 250 дол.]:
 В = 1100 кв. м х 250 дол./кв. м. = 275000 дол.;
 2)      предположим, что амортизация начисляется по линейному принципу. Тогда для получения значения остаточной восстановительной стоимости (ОВС) полученное значение стоимости по строительным затратам В = 275000 дол.уменьшается пропорционально доле оставшихся лет жизненного цикла (т.е. в следующей пропорции:
 50 лет — 15 лет/50 лет.
 В результате:
 ОВС = 35 / 50 х 275000 дол. = 192500 дол.;
 3)      Остаточная стоимость земельного участка (ОЗС) равна:
 ОЗС = РСС - ОВС.
 ОЗС = 250000 дол. - 192500 дол. = 57500 дол.
Эти цифры ОВС = 192500 дол.и ОЗС = 57500 дол. должны быть включены в финансовую отчетность по оценке после согласования результатов между клиентом и оценщиком.
 Этап В: Должна также рассчитываться и оценка объекта с учетом возможностей его альтернативного развития.
Последовательность расчетов включает следующие действия: 1) производится оценка рыночной стоимости объекта по данным о доходности альтернативного развития здания Оценка проводится методом капитализации:
 Д = 2000 кв. м х 40 дол./кв. м = 80000 дол.
 При ставке к = 0,1 (доходность 10%) оценка рыночной стоимости после развития составит:
РСР = ДМ,
 РСР = 80000 дол./0,1 = 800000 дол.
 2) вычитаются суммарные затраты на данное развитие (СЗР), включая: затраты на снос (например 10000 дол.)
+ затраты на новое строительство (с учетом 10%-й добавки строительных объемов): 2200 кв. м х 250 дол./кв. м = 550000 дол.
+ оплата услуг оценщика и др. (как правило, до 3% от РСР, т.е. 800000 дол.х 0,03 = 24000 дол.
+ доход застройщика (например 10% от РСР или 800000 дол.х х0,1 = 80000 дол.).
Таким образом:
СЗР = 10000 дол. + 550000 дол. + 24000 дол. + 80000 дол. =  664000 дол.
Тогда остаток (ОСТ) составит:
ОСТ = РСР - СЗР,
800000 дол. - 664000 дол. = 136000 дол.;
3) вычитаются затраты на приобретение (типа нормативных оценок затрат на оформление договоров и т.п., например, в размере 4% от величины ОСТ, а также стоимость оплаты кредита при приобретении участка (например до 12% от величины ОСТ).
Таким образом, в итоге мы получаем оценочную стоимость земли (ОСЗ), определенную методом остатка и учитывающую затраты на приобретение:
ОСЗ = ОСТ х (100% - (4% + 12%)) / 100% = 114240 дол.
Эта оценка стоимости земельного участка, исчисленная с учетом альтернативных путей использования (т.е. ОСЗ = 114240 дол.), и оценка рыночной стоимости завершенного развитием самого объекта (т.е. РСР — 800000 дол.) также должны быть включены в отчетный доклад оценщика.
 Ответ: РСС = 250000 дол., ОВС = 192500 дол., ОЗС = 57500 дол., РСР = 800000 дол., ОСЗ = 114240 дол.