Озвучте сыну Ваши условия: все что Вы можете дать сыновьям это трешка на двоих.  У Вас еще обязательства перед бабушкой, которой может понадобиться серьезное лечение и уход. Пока старший живет в терешке. Когда младший подрастет и захочет отселиться, он тоже поселится в этой трешке. Вопрос с продажей квартиры будете решать, когда старший накопит денег на доплату для покупки квартиры с учетом половины трешки. Возможно пусть платит Вам как бы за аренду, а Вы будете эти деньги накапливать для него. Объясните ему хорошенько последствия покупки квартиры в браке. С девушкой, и тем более  с ее родителями, вопрос квартиры не обсуждать совсем, вообще не разговаривать на эту тему. Они ничего давать дочке не намерены, так и этот вопрос для обсуждения с ними закрыт.