ваш пример-старый фонд до которого руки не дошли ещё, попробуйте пробить НОВОСТРОЙКУ-первая линия-отдельный вход в этом же районе-увидите контраст жилое-нежилоетам прикол в том что новостройки проходили по договорам купли продажи и кадастр у них очень близок к рыночной, а рыночная у нежилого с отдельным входом в первой линии ну ооочень выше стоимости квартиры в этом же доме