Это должна быть квартира которую сдают в белую и налоги платят и то головняк с регистрацией никому ненужен, это же дает право проживать там на срок регистрации, зачем такой риск, если платить перестанут.  Вот и считайте на 13% выше рынка сразу и за риски надбавьте, сразу найдется квартира в этом ценовом сегменте.