При каких обстоятельствах покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком в случае, когда тот слишком задержал сдачу квартиры, разобралась коллегия по гражданским спорам Верховного суда. Судьи определили, на какие выплаты помимо уплаченного по договору вправе претендовать покупатель квартиры, которого не устроило затягивание сроков передачи жилья.Квартира задержалась.В январе 2013 года Иван Санин* заключил с ООО "Некрасовка Девелопмент" договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Квартиру, за которую он заплатил 1,7 млн руб., должны были передать не позже 30 сентября, но фактически она была готова только 14 февраля следующего, 2014 года. Уведомление о необходимости получить квартиру было направлено Санину еще позже, 17 марта.Покупателя это не устроило, и он отказался от договора в одностороннем порядке, возвратив акт приема-передачи квартиры без подписи. Однако компания не вернула ему деньги. Санин обратился в суд. В иске он просил взыскать с ООО «Некрасовка Девелопмент» деньги за квартиру и в двойном размере проценты за пользование денежными средствами по день возврата денежных средств. Компания, в свою очередь, подала встречный иск, пытаясь признать недействительным отказ Санина от исполнения договора.В суде Санин указал, что передача квартиры задержалась больше, чем на 2 месяца, а значит, он имеет право отказаться от соглашения. Застройщик, в свою очередь, обращал внимание, что задержка произошла не по его вине: проблема появилась из-за того, что органы местного самоуправления незаконно отменили уже принятое ранее решение на ввод дома в эксплуатацию.Решение вопроса с незаконным запретом заняло некоторое время, потому дом и сдали позже, объясняли в компании.Спорные проценты.Первая инстанция, Ленинский районный суд Саратова, частично удовлетворила требования Санина, взыскав с застройщика помимо уплаченного по договору судрасходы, штраф и проценты за пользование чужими денежными средствами. Последние, правда, оказались меньше, чем просил заявитель. Снижая размер процентов, суд сослался на ст. 333 ГК, позволяющую суду уменьшить неустойку в случае ее несоразмерности последствиям от нарушенных обязательств. Именно такой и была ситуация Санина, решили в первой инстанции и отметили, что причиной просрочки была отмена постановления о вводе дома в эксплуатацию. В удовлетворении встречного иска суд отказал.Добиться взыскания процентов в установленном размере не удалось и в апелляции. Хотя при этом Саратовский областной суд подчеркнул: обстоятельства, из-за которых дом сдали позже, не мешают истцу отказаться от договора, если квартиру сдали позже, чем должны были.Верховный суд призвал к ответственности.Тогда заявитель пожаловался в Верховный суд. Коллегия под председательством судьи Сергея Асташова отменила постановление апелляции в полном объеме, указав на ошибки при рассмотрении дела. В частности, члены коллегии обратили внимание, что ст. 333 ГК, на которую сослались в апелляции при снижении процентных выплат, по делам о защите прав потребителей применяется только в исключительных случаях и по заявлению ответчика. При этом суд обязан указать мотивы, по которым считает уменьшение размера неустойки допустимым.- Полное или частичное освобождение исполнителя от ответственности за нарушение прав потребителя может иметь место в случае непреодолимой силы или иных оснований, которые предусмотрены законом. Основанием для уменьшения размера неустойки, подлежащей взысканию с исполнителя в пользу потребителя, являются лишь исключительные случаи несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств,– из определения Верховного суда.Обстоятельств непреодолимой силы суды не устанавливали, а других оснований для освобождения компании от ответственности не указали, так что неясно, почему суды сочли требования Санина несоразмерными. Сама компания не просила уменьшить неустойку, на что ссылался истец, однако этот довод суды оставили без внимания. В итоге дело снова рассмотрит апелляция – на этот раз уже с учетом позиции ВС (дело пока не рассмотрено).Договор может быть расторгнут участником долевого строительства в случае:– неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта строительства в срок, превышающий установленный договором срок его передачи на два месяца;– передачи объекта строительства ненадлежащего качества с недостатками, которые делают его непригодным для использования;– в иных случаях, если они предусмотрены законом или договором.Также договор можно расторгнуть в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства, если просрочка передачи объекта недвижимости очевидна, при существенном изменении проектной документации или изменении назначения общего имущества.