Документ о праве собственности выдает нотариус, рег. палата регистрирует переход права. Если квартира приобретена в браке, то оставшийся супруг получает супружескую долю (1/2 как правило, но об этом надо заявить нотариусу), а оставшаяся часть делится между остальными наследниками. Всю квартиру с долями детей продать можно, но надо получить разрешение опеки на это и одновременно приобрести новую квартиру, где детям  надо выделить доли не меньшие чем в существующей. Долю в квартире продать можно, не так просто.