А износ квартиры через пару лет , возможные простои , налоги (от 4 до 13% , через пару лет все равно обложат всех) ? Если все посчитать, те же банк %% и получаются , только без гемора . У вас идея хорошая, сама такую просчитываю сейчас, именно 2-ку, там есть вероятность получить больше площадь по реновации, однушку могут такую же дать, с трешкой варианты. Но имея опыт сдачи в аренду,  знаю, что подводных камней там хватает .Еще забыла , вы из своих доходов вычтите кварплату, которую не оплачивают жильцы. Это 3,5-4 тыс минимум скорее всего в месяц.