Я бы на вашем месте на три года сдала бы эту убитую трешку, а затем продала бы. Деньги со сдачи пускала бы на досрочное погашение ипотеки и в целом бы старалась быстрее ее закрыть. А вот через три года, получив деньги думала бы о смене жилья. Наверняка получится купить квартиру нормальной площади ибо и 36 и 42 метра это мало на троих. 60-70 квадратов это более менее нормально.