А разве сдача не будет перекрывать платежи? Я бы купила и пустила  прибыль на погашение кредов. Вы сказали, что чистыми 12-13 тыс будет от сдачи, сдавайте и гасите кредиты, потом сына отселите и вдвоем в двушке останитесь.