Ваш единственный вариант - дарственная вашей матери на вас. А если у вас еще одна квартира есть в долях - то и в ней тоже. Вы сидите на бомбе замедленного действия . Вашу сестру совершенно точно просветят, как надо действовать и она получит доли в двух ваших квартирах и будет ими пользоваться, вы получите две коммуналки с ннаркоманкой. Если даже отчим согласен - почему вы не хотите дарственную?  Сейчас сэкономите на налогах и квартплате - потом потеряете в разы больше.