Ой я вас умоляю. Схема обналичивания таких сертификатов давно   отработана.  Договаривается владелец сертификата с каким-нить владельцем ненужного куска земли, хоть 10 соток в  СНТ (он совершенно не обязан иметь статус  ИЖС). Можно с кем-то из знакомых,  оформляют фиктивную сделку, выручают деньги.  Участок отдаривается обратно. Доля малая денег остается у продавца за неудобства. Сомнительно что сестра автора хочет строиться в долбенях.   Она хочет получить и обналичить сертификат.