В вашем случае комнату он сможет сдать только официально, предварительно запросив на это разрешение домовладельца, хех. И будет платить налог. Проще, имхо, разменять квартиру либо на равные, либо на поменьше плюс побольше тому, у кого будет жить ребенок постоянно. Если есть возможность, что сыначка решит жить с папой, а потом перебежит к маме, то лучше сразу на равнозначные и оформлять опеку 50 на 50. Тогда все платы пополам. Если бм не платит, то каждый год уведомлять соцслужбу, и далее в суд. Не зная в какой вы стране сложно советовать как именно эту квартиру менять. В нашей Европе расходятся и меняются как написала выше. Часто квартиры находятся в том же районе. Удачи.