если только сдаете ниже рынка. простенький ремонт очень вряд ли даст 7-8. если только ну оооочень повезет и квартира в шикарном месте. ну и подъем на 2-3 тыщи может привести к тому, что жильцы съедут, а какие будут новые - большой вопрос. это чисто практический подход, без уступок.