Думаю, что сестра сейчас быстро подыскивает себе квартиру (по-любому же есть уже варианты) и выходит на сделку: продаёт свою комнату, берёт ипотеку и покупает квартиру, где выделяет доли детям.Потом вы продаёте общую квартиру, делите деньги, она закрывает ипотеку и вы расходитесь.