Покупка под сдачу неликвидна. Мы купили 1ку за 3 млн. С арендаторами  сразу. В 2011, в 2016 продали за 3 млн. Коммуналка, проценты по кредиту, оформление, время на просмотры, таскания в другой район... положив под % и пополняя ее, получилось бы не хуже и без геморроя.