Как по мне,это всяко рентабельней квартиры в регионе.Не знаю как насчёт утеплённой лоджии,это всё таки дорогое удовольствие,но комнату вполне можно зонировать.К тому же говорите гости к вам не ходят.Можно трансформируемую мебель купить,и вообще прекрасно будет.Из варианта однушка в Москве или двушка в МО,я бы выбрала Москву.Будет возможность,потом расширитесь.