По п.3. Самое лучшее, но из области фантастики - пусть продаваны возьмут потребительский кредит (займут у друзей) и погасят долг по ЖКХ сами до сделки. Сделав квартиру идеально беспроблемной. Деньгами от продажи погасят кредит. Расходы по процентам составят 2-3 процента от суммы долга, т.е. несколько тысяч. Но зато все сильно упростится.