Перед продажей земли и построек продавец показал покупательнице свидетельство, что уже три года как развелся. Участок продали и зарегистрировали за покупательницей, а вскоре продавец умер. Но через некоторое время его бывшая жена решила вернуть себе недвижимость, чтобы получить ее в наследство. Суд установил, что участок все-таки находился в общей совместной собственности супругов, а значит, на его продажу требовалось согласие жены. Таким образом, две инстанции удовлетворили ее иск. Но Верховный суд нашел недостатки в их решениях.Граждане, которые продают друг другу дома или земельные участки, нередко подписывают лишь предварительный договор, но могут медлить с заключением основного соглашения и переоформлением недвижимости на покупателя. Такие расхождения во времени могут вызвать немало вопросов. Например, можно ли признать недействительной сделку купли-продажи, если предварительный договор заключен в период брака с согласия второго супруга, а основной – после расторжения брака и без его согласия? На что нужно обращать внимание в таких спорах, напомнил ВС в одном из недавних дел.История этого спора берет начало в 2008 году, когда Игорь Носов* с нотариального согласия супруги Анастасии* заключил предварительный договор на покупку участка в Краснодарском крае площадью 812 кв. м с двумя жилыми постройками за 4,8 млн руб. В установленный срок основной договор заключен не был. Только после смерти мужа в 2013-м Носова, по ее словам, узнала, что супруг при жизни тайно продал землю с постройками. Оказалось, что в 2010-м он добился заочного расторжения брака, в 2011-м заключил основной договор и оформил участок на себя, а осенью 2013-го, буквально за пару месяцев до смерти, продал его Наталье Поклоновой*.Борьба за участок.После смерти Игоря Носова у него остались наследники: жена и сын, которые решили вернуть участок с постройками и подали иск о признании купли-продажи недействительной, поскольку супруга покойного не одобряла сделку. Они утверждали, что предварительный договор оплачен в 2008-м: через десять дней после его подписания Носов снял со счета сумму, равную цене договора, что истцы подтвердили выписками с банковского счета. Ответчица Поклонова возражала против иска: она указывала, что в последние годы Носовы жили раздельно, а продавец предъявил ей документ о расторжении брака. Кроме того, она заявила о пропуске срока исковой давности. Туапсинский райсуд удовлетворил требования истцов. Он пришел к выводу, что участок с постройками является совместной собственностью супругов, потому что фактически за плату был куплен за общие средства в 2008-м. Как пояснили свидетели, формально Носов не мог заключить тогда основной договор, потому что еще не имел российского гражданства (семья переехала из Казахстана). Раз участок является общим имуществом супругов, муж не мог продать его Поклоновой без одобрения жены, решил районный суд. Он поверил Носовой, что она три года до смерти Носова не знала, что их брак расторгнут. Ведь судебное дело об этом не содержало доказательств, что ее извещали. Кроме того, суд отклонил довод о пропуске срока исковой давности – по его мнению, истца успела предъявить требования вовремя (2-76/16). Судебный акт «засилила» апелляция.Но Верховный суд отменил решения: по его мнению, нижестоящие инстанции разобрались в деле недостаточно тщательно. Он согласился с ними в том, что участок с постройками относится к общему имуществу. Чтобы определить, действительна ли сделка или нет, совершенная одним из участников общей собственности, нужно выяснить, было ли у него полномочие на совершение сделки, то есть давала ли Носова согласие на продажу участка в 2013-м. Этого суды не сделали, отмечается в определении ВС № 18-КГ17-105. В случае, если Носова не была согласна, нужно было установить, знала ли об этом (или должна ли была знать) покупательница Поклонова. Гражданская коллегия ВС также предписала заново разобраться с вопросами исковой давности. Она напомнила, что такой срок по оспоримым сделкам составляет всего один год [о сделке Носова узнала в 2013-м, а иск подала в 2015-м]. Указания ВС предстоит выполнить Туапсинскому райсуду при новом рассмотрении дела (на сайте пока нет информации, когда назначили рассмотрение).В данном деле ВС придерживается уже сложившегося подхода: день перехода права собственности на недвижимость (в период брака или после) не имеет значения, если предварительный договор в период брака оплачен общими доходами супругов. Такая оплата имеет ключевое значение в подобных делах.