Надо смотреть документы на квартиру, иначе это голое гадание о том, кто что имел в виду. Если собственность единоличная, то можно обойтись и без предварительного регистрации права в ЕГРН и без нотариуса. Нотариус нужен только там, где встает вопрос о долях.Доверенность тоже хотелось бы посмотреть, чтобы что-то говорить конкретно. Почему зарегистрировать можно только ранее возникшее право? Почему вновь возникшее право (по договору дарения) доверенность не уполномочивает доверенного?