Банер и расклейка нужны при установлении правильной цены. До этого - все звонки уходят впустую. Резюме: вам нужен риэлтор, который способен оценить исполнимость вашей альтернативы, умеющий собрать спрос. Без этого, само, оно не заживет. Аукцион - не ваш метод.