Выделяется отдельное помещение под лестницу, так что бы были плотные двери отделяющие первый и второй этаж, желательно небольшое помещение для создания тепла. При таком варианте утепляется первый этаж, второй остаётся летним. Вы строителей берите - и везите в дом на просмотр, пусть посмотрят и прикинут смету утепления, заодно и стоимость. Если уж так приперло.