Автор, понятна ваша мотивация помочь детям, но и себя не обидеть. Но в ваших рассуждениях есть серьезный просчет. Вы основываетесь на том, что предсказываете будущее для себя и своих сыновей на 10-15 лет вперед. Но мы не знаем своего будущего, и как будут развиваться события. Возможно, даже вашу пару не минует развод, болезни и т.д. события, потребующие серьезных финансов. Тьфу тьфу, конечно, но все же. А если все активы отданы детям, пусть в и условный кредит, то вы себя этим серьезно ограничите. Что же касается сыновей, то у них в силу возраста сценарии будущего могут быть более разнообразны. Вам старший уже через год может привести беременную невесту с просьбой отложить выплаты до лучших времен, пока они не встанут на ноги. Естественно, через несколько лет речь уже зайдет о расширении. А как расширять вашу однушку, если она в вашей собственности? Есть большие шансы, что выплаты за однушку с перспективой получить ее в собственность через 10-15 лет станут неактуальны. А в свете только устной договоренности, хм считай и нет ее, договорённости. Другой вариант, это ваши дети через пять лет становятся классными специалистами и решают переехать в Москву или заграницу. Такое очень даже бывает. Кстати, в вашем сценарии будущего детей такого нет, вы им какие-то лузерские сценарии рисуете и потолки с зарплатой 20 тысяч на много лет. В случае переезда, опять же, продолжать платить за однушку в регионе будет уже неактуально, а выплаченное с вас не взять.  Вы понимаете к чему я. Проблема в том, что мы не знаем будущего, и закладывать один сценарий развития событий немудро. Я бы предложила действовать по ситуации. А ваша ситуация в том, что старший мальчик вырос и хочет жить отдельно, и вы хотите, чтобы он жил отдельно. В идеале, конечно, вообще не трогать никакие квартиры и предложить детям заработать с нуля, как и вы сделали. Но если так уж хочется помочь, то продать одну однушку и поделить на двоих. Первому на половину однушки, остальное в ипотеку и пусть дальше крутится, платит с зарплаты и т.д. Второму пока на ваш счет, пусть проценты капают, к окончанию им института получит свой первый взнос. Вторая однушка неприкосновенная, ваш пенсионный фонд.