Продать трешку, купить однушку, остальное в банк , сколько-то там накапает, ну с 3 млн предположим. + Ваш доход 40. Не лезьте в ипотеку на старости лет, тем более оформляя квартиру на другого человека. Платить вы будете, я так понимаю? Сын у вас там тоже не особо в шоколаде, раз подкидывать приходится , а то и без квартиры можно остаться, ипотечной