УК. Если не повезет с правлением ТСЖ, то управы вы не найдете никогда, будут делать, что хотят. Заставить УК выполнять свои обязанности сейчас легко.  И если сменить УК тяжело, но реально, то сменить правление ТСЖ, или вообще его упразднить нереально в принципе.