Кадастр может отличаться от реальной стоимости,  как в + так и -.  Так что конечно,  опираются на рынок.  Но рынок тоже надо фильтровать,  есть как и блаженные , которые за  свой сарай,  хотят как за дворец,  а есть и заманухи,  дворец по цене сарая.  В принципе,  можно просто открыть циан,  и посмотреть среднюю стоимость квадратного метра в своем районе.