Даже с привлечением мат капитала доли детям выделяют ТОЛЬКО  после полной выплаты долга по ипотеке. Никак не раньше. Т.е. выделение долей  возможно только  после снятия обременения. Никакой банк в здравом уме не будет делать собственником лицо,  которое не может являться созаемщиком и плательщиком.