Автор, давайте подведём итог. На данном этапе отдать полностью квартиру старшему Вы не можете. Сами вы как-то жильё приобрели и не умерли. Поэтому сажаете сына и говорите, отдать квартиру тебе мы не можем - можем помочь так и так, дальше сам.