ну "не понимал своих действий" - это как раз и есть недееспособность,  либо надо доказывать, что именно в  момент подписания договора и сдачи его на регистрацию он был пьян или в наркотическом опьянении.Если он уже умер как 3 года назад,  а квартиру дарил и того раньше - то это практически недоказуемо, ну либо надо очень в тесные отношения входить с судьей