Трёшка лучше.У нас тоже двое разнополых детей и трёшка, и у нас гостинной нет, спим в в ней теперь, как дети подросли, и это и то не очень удобно, охота опять спальню  , а в двушке совсем тесно с подросшими детьми будет. Ну и лучше пешая доступность конечно