Нет, не так. Вначале вы берете кредит в банке и этими кредитными деньгами расплачиваетесь с мамой, при этом образуется ипотека на квартиру в пользу банка (если так можно сделать  вашем случае). Это первый визит к нотариусу.Затем вы погашаете задолженность банку материнским капиталом, принимая на себя обязательство выделить долю детям.Выделение доли детям - исполнение ваших обязательств пере ПФ. И опять нотариус.