"когда ипотека выплачена нужно идти в МФЦ и не дарственная, а только соглашение о разделе долей как-то так ... " - позволю заметить, что в этом Вы ошибаетесь.Вначале нужно выделить супружеские доли, если квартира куплена в совместную собственность, и после этого подарить детям любые доли (законом не оговорен размер долей). Если собственность у супругов сразу долевая, то можно подарить детям. Если квартира куплена на одного из супругов - договором дарения наделить остальных членов семьи.