А если они перед сделкой зарегестрируются? Ведь тогда, даже если  невестка берет кредит и погашает его материнским капиталом, в следствии чего квартира делится на четверых( на супругов и детей) , сын имеет право в жить в квартире даже в случаи развода и даже продать без его согласия квартиру нельзя будет. Это будет их общая собственность. Если разведутся- то будет жить или в одной из комнат, или уйдет в ту квартиру которую я  у них выкупила. Но если они не зарегестрируются то получится все точно так как Вы сказали.