Мы покупали по первому варианту в похожей ситуации.Т.е. Вы покупаете квартиру по цене, которую банк «рекомендовал» и согласовал своему клиенту (собственнику). Подписываете договор.Закладываете деньги в ячейку. Договор купли-продажи с указанной стоимостью направляют на регистрацию. Получаете Свидетельство о собственности на ваше имя с обременением - ипотека (т.е. ипотеку вы типа берете на себя). Тут же (в тот же день) продавец и сотрудник банка вместе с вами забирают деньги из ячейки и передают в банк в счет погашения ипотеки.Банк закрывает ипотеку. Сразу же документы вновь передаются в рег. палату на снятие обременения.Вы получаете Свидетельство о собственности без обременения. Все, квартира ваша.Все эти схемы хоть и пугают, но они неплохо отработаны в банках.Ничего страшного нет.А ипотечных квартир, думаю, в ближайшее время будет все больше и больше.