Мы как-то брали залог в такой ситуации 10 тысяч. Дали расписку в получении предоплаты, с условиями: при заключении договора аренды сумма предоплаты учитывается в первом платеже, если арендатор отказывается от аренды - предоплата не возвращается, если арендодатель отказывается - предоплата возвращается в полуторном размере.