Тогда 3-ка.1. Вы не меняете район. А сколько жить с сыном Вы будете вместе пока не известно. 2. У всех будет по комнате3. На 2 м.р. однушку в МОСКВЕ Вы не купите, а если используете мат.капитал, то ее еще и оперативно не продадите.4. Квартиру в Подмосковье продать труднее, чем разменяться обратно в своем районе на тех же условиях, что и улучшали квартиру.5. Съем с детьми - мягко говоря не очень удобен. Т.к. если Вам хозяева квартиры по среди учеб.года скажут съезжать, то не факт, что рядом со школой будут свободные варианты по аренде.6. В своей квартире - Вы сами себе хозяева, на съеме - Вы в зависимости.p.s. А кто-то из детей сейчас является собственником 2-ки? Т.к. если да, то можно мат.капитал использовать для увеличения квартиры. В этом случае Вы ничего не теряете.И у хозяев 3-ки не уточняли устроят ли их 2 м.р. в качестве доплаты, если они хотят 2-ку + деньги? Т.к. в этом случае упростится задача - сразу готовый покупатель и продавец.  И риэлтора можно взять на сопровождение сделки, что дешевле для Вас будет.