не дарственная, а договор даренияесли право зарегистрировано, то квартира мамина. если мама умрет первая, то наследовать будут наследники первой очереди - ее родители, супруг и дети в равных долях. или по завещанию, если завещание есть, с учетом обязательной доли. право на обязательную долю имеют нетрудоспособные (несовершеннолетние, пенсионеры, инвалиды) наследники первой очереди.про оговорку про возврат дара дарителю выше уже сказали