Значит участники (стороны) договора все-таки указаны. А все остальные сторонами договора не являются. Ст.558 говорит о том, что указание имеющих право пользования квартирой (предметом договора) является существенными условиями. Общие положения ГК говорят о том, что договор считается заключенным, если соблюдены все существенные условия. Т.е. теоретически, такой договор можно пытаться признавать именно не заключенным (а не недействительным). Но судебная практика по указанному направлению плохая.