Если затребуют справку - отлично. Сводить сестру на медкомиссию и признать недееспособной. После этого же автор сможет сама распоряжаться квартирой, разменяет эту квартиру на две маленьких, в одну заселит сестрицу, другую будет сдавать. По крайней мере никаких котлованов не будет.