если у вас ипотека на вас, то еще одну вам не дадут - вторая ипотека даже на семью это малореально. Продать быстро квартиру  с долями детям вы не сможете, хотя это вопрос отдельный, многие просто такие квартиры не хотят в принципе. Сколько вам надо для трешки? Пока я бы вам рекомендовала закрывать ипотеку - чтоб квартира была привлекательнее для покупателя в любом случае, а дальше продавать и продавать. Все равно выше головы не прыгните, увы(