Права на квартиру не передавать, а дать ключи сестре, пусть пользуется. Время все расставит по местам. Главное, чтобы сестра на улице не оказалась.  Если у них две квартиры будет, то одну наркоман профукает, а так какая-то гарантия. И на вашу совесть положиться надо.