Прежде чем ссылаться на условия договора, нужно найти желающих его подписать на невыгодных для себя условиях. Автор вот не нашла. Дураков мало.И все равно я не понимаю: вы в любом случае по вашим же словам рискуете простоем квартиры, независимо от того съедут жильцы через год или или через полгода. В любом случае показывать начнете после их выезда. Простой при неблагоприятном раскладе будет и если они съедут ровно через год.  Так за что здесь удерживать залог-то? Искать других жильцов рано или поздно все равно придется. Вы сами себе этот гемор выбрали.