Все не читала, но у мальчика есть обязательная доля. Пусть он вступит в наследство вместе с вами и вы все правильно оформите по закону. Затем, когда он станет самостоятельным, продадите квартиру и поделите по долям. Иначе потом могут быть проблемы. Вы не знаете, каким он вырастет, а то в 20 лет начнет судиться за свою долю, мало не покажется, и будете вы выглядеть злой мачехлой, обманувшей пасынка.