Отец-то что говорит? Просил вас оценить? Если нет то просто предлагайте договор мены без всяких доплат. Если его (отца) это не устраивает, пусть сам оценивает. Если, как вы говорите, комната в коммуналке стоит 1.1-1.2 мил., то доля в подобной квартире будет стоить на 30-40% дешевле.