Я б взяла 4-ку, пока дети маленькие в ней есть смысл, как старшие разъедутся, можно будет разменять 4-ку. И вам будет где жить и у младшего квартира. Ну или сразу влезть в ипотеку для младшего. По поводу зависшей квартиры, 4-ки обычно немного дольше продаются, поговорите с владельцем, может он будет согласен придержать для вас при условии аванса.