Почему это вашу маму не возьмут в созаемщики? Сбер очень даже берет) Лучше, если ваша мама отправит деньги в банк со своего счета с назначением платежа "участие в ипотеке", вашу часть (нал) передайте маме, и она тоже пусть оформит как целевой  подарок -на ипотеку у нотариуса. Купленную квартиру оформляйте в долях(после выплаты ипотеки).