Автор я понимаю- сестра родной человек и вы хотите ей помочь.Но что вам мешает вступить в наследство, все оформить как положенно на себя и пустить сестру пользоваться этой квартирой при условии оплаты коммуналки? Чем вас этот вариант не устраивает?Ваша сестра прожженная 40- летняя тетка промотавшая уже одно наследство. Разводит вас тупо на жалость. Но что лично вы будете делать если она через год промотает и эту квартиру? Если вы действительно хотите ей помочь и любите племяшей( и не хотите что б они в ближайшем будущем стали бомжами) - вы оформите кв.на себя и дадите ей пользоваться сестре.