во первых на котлован ипотеку не дадут, котлован обычно оформляется по жск и мало какие банки даютРиски при покупке даже построенного, но не сданного дома есть всегда, даже если стройка закончится, то могут не провести коммуникации, дом вроде как есть, а жить в нем нельзя