Вначале гасите ипотеку, наделяете долями детей, поскольку был использован мат.капитал, и только потом берете новую ипотеку. Дальше с опекой и ипотекой, одновременно с продажей двушки, покупаете трешку.Другого законного пути у Вас нет. Естественно, новая ипотека будет под сегодняшний процент.Новое обязательство сделать нельзя.