Не трогала бы, тем более хорошие квартиранты очень дорого стоят, их надо беречь. Просто посчитайте сколько вы потратите на ремонт и прибавьте сюда потерю аренды во время ремонта. А сдадите потом в самом лучшем случае за 50, и то я сомневаюсь, всетаки 1 этаж. Овчинка не стоит выделки.Попробуйте просто закинуть удочку на тему небольшого повышения, тысяч до 38 и посмотрите на реакцию квартирантки.