Автор, дарить ту студию не надо.Просто отдайте ее в распоряжение сестры. Она захочет, сдаст в аренду, или сама уйдет жить, или сына поселит. Вот придите и скажите, что навсегда, пока живы она и ее сын, квартира в их распоряжении, вы даже касаться не будете.Дарить смысла нет, т.у. племянник через полгода опять попадется и сестра сразу продаст студию, чтобы помочь ему. Это ее инстинкты, она и не задумается, а вы потеряете квартиру.