Ответы на ваши вопросы:1. Да, три года ждать вам придется для получения права на налоговый вычет в размере полной суммы. Неполная сумма не спасет вас от неуплаты НДФЛ (70% от кадастровой цены)2. Налога с продаж нет, есть НДФЛ.3. Если подарят квартиру и вам и детям, то опеку проходить надо будет обязательно. Причем у вас это будет разъезд, т.е. сложная альтернатива. И все операции с детьми и с долями придется делать через нотариуса, а это дополнительные финансовые траты.4. Не понял, к чему вы материнский капитал вспомнили. МК можно использовать для погашения долга по заложенной квартире и только.Если квартира не продается сейчас (свободная продажа), то после всех запланированных вами мероприятий она по запланированной вами цене при прочих равных условиях не продастся тем более. Вы не видите смысла продавать ее сейчас дешевле, чем купили когда-то, а потенциальные покупатели не видят смысла покупать ее дороже аналогичных квартир в округе.