Вы сами себе ответили уже - "Но цену я смогу поднять максимум тысяч на пять, а согласование и допработы/материалы - это солидные затраты... Да и мебели для двушки надо гораздо больше, та же спальня (а в однушке только диван)". Посчитайте доп. затраты и разделите на те 5 тыс, на которые будете дороже сдавать. Получите количество месяцев, которое это будет отбиваться) уж не говоря про затраты на ремонт остальной части.