Ничего не делать! Если желающих снять за 28 т.р. не будет, то поклейте самы дешевые светлые обои.У Вас исходные данные не очень -  1 этаж (мало кому подойдет), поэтому очереди из желающих не будет и ремонт в этом случае не будет играть большую роль, а  цена сдачи будет.А по стиралке - это будет момент торга. Хотят снимать, как есть за 28 т.р. - пусть снимают, а не устраивает без стиралки, ну сдайте за 29 т.р., но со стиралкой. Она все равно за год окупится.Удачной сдачи!