Арендную плату не возможно не учитывать. Квартира с хорошими данными будет одинаково дорого стоить и при долгосрочной, и при краткосрочной аренде. Так что считайте именно через аренду. Например, от 70 до 150 % от арендной платы. Т.е. Сняли квартиру за 20000, сможете получить 34000 минус аренда 20000 минус расходники. Итого тысяч 10000 и то, через некоторое время, не сразу же выйдете на полное заселение. Снимите за 50000, сможете получить и 100000 минус аренда минус расходники. И учтите, что чем дешевле, а, следовательно,  неудобней квартира, тем тяжелее её сдать, вплоть до невозможности