Сделать геодезию обязательно,  у вас участок на кадастровой карте не лежит. Это первым делом. Это отпугивает простых покупателей.Участки знп в окрестностях городов продаются хорошо,  особенно с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой. Возможно,  рекламы мало и не там.Баннер, опять же, для загородки не последнее дело.