Вариант 3.Я бы ужала все расходы и занималась максимальным накоплением.Полгода копить в самом экстремальном режиме, чтобы понять, на какую сумму минимально можно жить. Тогда стало бы понятно, как жить в режиме ипотеки.Параллельно смотрела бы все варианты:Большая однушка в новом доме-вторичке  с хорошим ремонтом(легче потом продать при покупке квартиры мечты).Маленькая двушка во вторичке, даже и с проходными комнатами в жилом состоянии (с хорошим ремонтом)- чтобы переехать уже сейчас и сильно не ухудшать своих условий.Надежный новострой на этапе сдачи.Вобщем, кто ищет, тот всегда найдет. Роста цен не наблюдается на рынке (может на отдельные какие сегменты), можно спокойно выбирать и копить.Заодно оценить перспективы на работе, посмотреть, что будет с зарплатой. К НГ может будут бонусы- их тоже в копилку.К квартире мечты двигалась бы последовательно- через этап чего -то попроще- чтобы снизить риски потерять накопления и остаться без жилья вообще.Я покупала квартиру в ипотеку при первоначальном взносе 40%. Считаю, что примерно 1,1-1,3 млн Вам нужно накопить как минимум.Все - чистое ИМХО.И желаю удачи!