"заключать договор АРЕНДЫ, а не найма и прописывать, что положения о найме на отношения сторон не распространяются. и все"Вы пишете полную ерунду с точки зрения юриспруденции)) Что не пиши, как не прописывай - любой суд квалифицирует  этот договор как договор жилищного найма  и будет применять к нему именно те нормы, которые подлежат применению; Вы можете хоть как обозвать его, хоть договор проката крокодилов. Это раз. Во-вторых, договор найма - это разновидность аренды (Вам для общего развития), и там тоже есть правила...