Пропишите в Договор пункт о том, что если по инициативе арендаторов  Договор будет расторгнут ранее 12 мес., то 1 месю. залог Вы оставляете у себя. В свою очередь на 12  мес. зафиксируйте стоимость аренды. Этим Вы подстрахуетесь от таких "бегунков", которые снимают на три месяца,  потм бегут ,где на  1000  руб. дешевле.