С однушкой правильно, дарение, что бы квартира стала целой.  А вот из 3шки не надо делать долевую квартиру не в коем случае, лучше  заключите договор ренты, вы станете собственником и мама останется там проживать пожизненно по этому же  договору, ну или дарение целиком. Коммунальные льготы не исчезнут. Все это надо сделать не из за мошенников, а что бы избежать  в истории квартиры наследования. Квартиры с наследством неликвидны их боятся покупать соответственно и цена проседает, вы в будущем при продаже потеряете значительно больше чем заплатите налогов