Какие гаранты? Вашу квартиру с детскими долями покупает ипотечник, а вы покупаете другую квартиру, так? Какие проблемы? Берете аванс у ипотечника переносите в покупаемую квартиру, проходите опеку, ваши покупатели параллельно одобряются в банке. Дальше сделка в банке ипотечника, одновременно продаете и покупаете. Типовая альтернатива, ну может по времени подготовки чуть дольше на прохождение опеки.