Разделите стенкой из стеклоблоков или стеллажом до потолка сквозным, японскими шторами. Стеклоблоки чуть лучше в плане свето- и звукоизоляции, стеллаж и шторы мобильнее и проще. Но это чистое зонирование, полноценной комнаты без окна не получится, я при таких же вводных предпочла маленькую двушку (тоже в ипотеку, совершенно убитую, одобрили без проблем, а сейчас продали ее тоже ипотечникам). Родители же выбрали однушку в новом доме с большой кухней, живут с младшей сестрой, ну очень неудобно кому-то спать на кухне, просто очень.