3 лет ребенка ждать не надо для ипотеки(это где ж такие спецы в пенсионном?) Можете и на первоначальный взнос(не все банки работают) и потом погасить. (нам в течении 2 месяцев деньги перевели). Насчет долей вопрос спорный-нигде не прописано, какую долю вы обязаны выделить детям (может через 5-20 или через сколько лет вы собираетесь ипотеку погасить выйдет какой -нибудь закон где будет прописано про долю).