мама жива?если да - получить нотариальную доверенность от мамы на подачу заявления о регистрации перехода права по договору дарения и бегом на регистрацию. хотя бы подать заявление, потом донесете остальные документыесли нет - принимать наследство и подавать иск с требованием осуществить  государственную регистрацию перехода права собственности. результат "зависит от"