Слушайте, вы сдавать хотите или 13% сэкономить. Вы уж определитесь. Да, денег от такой комнаты в любом случае будет мало, что с уплатой налога, что без. На качественного арендатора рассчитавать вам не приходится, нормальный арендатор постарается найти хоть и комнату, но беспроблемную. Ваша задача сделать так, чтобы комната не пустовала. Чем больше пустует, тем хуже для вас. В дальнейшем ни продать нормально, ни сдать вообще не сможете. Цель вашей сдачи - трепать нервы соседям, чтобы они согласились на разъезд. Целое, как известно, можно продать по рыночной цене.