http://www.platesh.ru/annuitetnie-plateshi/Здесь все расписано очень подробно.Упрощенно: при аннуитетных платежах при ежемесячном платеже 50 000 р в первый месяц платите 49 000 р - % по ипотеке и только 1000 р - гасите тело кредите. В последний платеж через 15 лет 49 000 т.р. - тело кредита и 1 000 - % по ипотеке. Постепенно соотношение меняется. Оплатив 3 года, тело кредита практически не погашено из-за структуры платежа. Поэтому растягивать надолго не выгодно.Рефинансирование тоже не выгодно. Потому что платеж начинается заново с % и с минимальным погашением тела кредита.