Кто вам фактически деньги отдаст без переоформления квартиры? Задаток\аванс это небольшая сумма и за нее ответственность личная, а расчет за квартиру это уже после переоформления на нового собственника. Если квартира к этому времени будет под обременением, ее не получится переоформить, значит и денег продавец не увидит.