Я всегда говорю клиентам "не смотрите на ремонт", ремонт дело наживное, площадь и расположение не изменишь никогда. Если только речь идет об аналогичных и по аналогичной цене, то конечно же первой продастся чистенькая квартира.Хотя вы правы есть очень много манипуляций, который влияют  на потенциального покупателя.Есть как минимум 3 психотипа человека, и на каждого воздействовать надо по разному. На показе надо просекать кто какого типа и тогда возможно воздействовать. Может жене показать красивый цветок на балконе, а мужа спровоцировать опереться на косяк, если это визуал и кинестетик. Тогда эти люди не смогут выкинуть вашу квартиру, из ряда аналогов, они ее зафиксируют и большая доля вероятности предпочтения.Помню убитую квартиру, где я клиента стыдливо вывела на балкон и начала рассказывать про популяцию ворон в округе и как на эту крышу подселили сокола, он был аудиал, он купил эту квартиру, а не на этаже выше, не из за сокола, а из за восприятия именно к этой квартире. Кстати, трещать без остановки рассказывая рекламу самое раздражающее клиентов,  причем всех. Дайте смотреть молча, заткните их риэлтора если трещит, просто пройдемте, вы почувствуете что кому надо показать и акцентировать на чем.  Аудиал себя выдаст расспросами (рассказываете), кинестетик захочет все щупать( заставьте щупать), с визуалом вообще просто, покажите то что красиво, даже если это просто цветок или открытка (лежащаая по случаю) на тумбочке.Я могу прочитать курс по искусству продажи и показать мастер класс, но как правило все решают цифры, недоросли мы еще до аналогичное в продаже, просто нет аналогичного, есть разные цифры.