1)тут можно оформлять меной с доплатой, не сильно спасает, но  уже не 1м.2)Сыновей бы перед сделкой выписать не мешало, хотя при мене можно и обязательствами обойтись.3)Почему это ничего, а мамина двушка? Вообще дело семейное, никого не касается.Стремного ничего не вижу, ну кроме помощи в сокрытии налога, кстати расписка на неотъемлемые улучшения, в вашем случае, вполне обоснована и ее  можно грамотно связать в случае судебных возвратов.