Потому что возмездные сделки между детьми и родителями запрещены,а дарение  не пройдет потому как дарит родитель никак не связано с продажей трешки. В общем,поверьте и забудьте,купить в обмен на 20 метров в трешке вы должны у постороннего лица день в день. Вы так и делали со своей квартирой. Т.е. продали чужому и купили у чужого.