Автор, я думаю, что лучше Вам действительно продать трёшку, как раз хватит денег и на внесение остатка суммы за дом, и на покупку однушки. И получится, что у Вас будет две однушки, как раз для обоих детей. Всё поровну: каждому ребенку по однокомнатной квартире, чтобы потом не было никаких обид на Вас, и взаимной зависти детей. Не повторите ошибок Ваших родителей, сделайте так, чтобы дети Ваши не таили обиды из-за неровно поделенного наследства.  А мама с сестрой - пусть остаётся всё как есть, зато теперь Вы знаете, какова ваша сестра на самом деле. И никаких продать однушку за 2/3 стоимости, подарки ей такие ещё делать.