Автор , а счетчиков что нет у вас? Что значит  ваша фраза "повысить за электричество и воду?"- обычно их и так квартиранты платят, сколько израсходовали( и , кстати , очень легко отслеживается количество проживающих сравнительным анализом). А вы можете повысить аренду помимо коммунальных платежей, конечно она больше 22 тыс. , тем более если живет 4 чел. и кот. У нас соседи сдали однушку на площадке, приходила квартирантка с риелтором знакомится и налаживать контакт, сказала что будет жить эта девушка с мамой( корейцы). По факту, естественно, у  девушки и муж оказался и ребенок маленький + куча каких-то гостей -родственников.