Если Вы уверены, что ваши потенциальные покупатели полные идиоты, то поговорить с опекой на тему дарения можно и имеет смысл. И Ольга, и Светлана Вам уже объяснили, что дарить можно только без условий, т.е. дарение никак не может быть привязано к продаже квартиры с собственником-ребенком.В Вашем случае возможны были варианты и не один, как можно было решить задачу, не нарушая ГК. Но Вы же решили все сделать сами, вот и делайте до конца.