Точно не 2 вариант - дорога мешает, и это величина постоянная.Соседи, состояние подъезда, наличие консьержа - это переменные величины. Причем меняются они внезапно как в сторону улучшения, так и в сторону ухудшения. За 15 лет многие квартиры, вероятно, продали (то есть подъезд 1 варианта, считай, уже коммерческий наполовину). В обоих подъездах, вероятно, многие квартиры сдаются в аренду (особенно во 2 - инвестиционные однушки ). Трудно определить, кто уже там проживает. Почему Вы так уверены в жильцах коммерческого подъезда?Окна на теневую сторону, ИМХО, отлично. Мне все больше на юг попадались .Ремонт в обоих случаях потребуется, так что на цену он не влияет.ИМХО, либо искать 3 вариант (если хочется именно коммерческий подъезд), либо выбирать 1.