Не понимаю, почему нельзя сказать все, как есть - "мама, ты подарила сестре квартиру в центре, она продала твой дом. Я с этих сделок не видела ни копейки, и не претендую, но помочь, увы, не смогу, да и не хочу. А на дачу летом у меня свои планы, поэтому в гости на денек добро пожаловать, постоянно проживать - нет.". Если Вашу маму разорвет на клочки после этого, ее проблемы. Иногда проблему надо озвучить, чтобы все разрешилось.