При использовании мат.капитала Вы  обязаны наделить собственностью всех членов семьи,в том числе несовершеннолетнего ребенка. Потом любые действия с квартирой только с разрешения опеки. Покупатели квартиры с детьми-собственниками не любят, стараются их не покупать, только очень дешево. Использовав мат. капитал, Вы делаете квартиру неликвидом.