Заявленный ремонт Вы не окупите без повышения цены. Я бы согласилась на 100 % оплату того, с чем уже нельзя жить- допустим,окна не герметичны, ими опасно пользоваться, разрушаются. И на 50% оплату "хотелок" жильца.  Но с проживающим сейчас жильцом, при сохранении такой же суммы аренды нет гарантий что жилец через год не превратит квартиру в сарай.Риск велик.