«Вкладывать деньги в жилье Благовещенска сейчас невыгодно»Виталий Злочевский о причинах падения рынка недвижимости в Приамурье«Цены на жилье в Благовещенске начали падать в январе и продолжают снижаться до сих пор. Некоторые продавцы снимают свои квартиры с продажи, так как надеются на восстановление рынка. Летом цена на квадрат в лучшем случае останется на том же уровне, а к осени квартиры в амурской столице, скорее всего, еще подешевеют», — такой прогноз озвучил президент гильдии риелторов Приамурья Виталий Злочевский на встрече с редакцией АП. Без подъема — Виталий Васильевич, еще год назад в это время квартиры в Благовещенске расхватывали как горячие пирожки: застройщики записывали желающих в очередь, владельцы вторичного жилья задирали цены выше, чем в городах-миллионниках, и все равно находили покупателей. Когда ситуация начала меняться? — Рынок начал затихать в октябре прошлого года. До декабря он по инерции еще немного шевелился, а к январю встал. Многие надеялись на весну: традиционно после зимы начинается некоторое оживление среди покупателей. Оно было, но менее активное, чем обычно в это время года. Лето же традиционно считается застойным периодом, поэтому надежды на то, что объем сделок с недвижимостью в это время поднимется, практически нет. — Стоимость жилья поползла вниз сразу после сокращения объемов сделок купли-продаж? — Немного позже. Пика стоимости благовещенские квартиры достигли осенью прошлого года, снижать цены продавцы начали с января 2013-го. В целом, если сравнивать с осенью прошлого года, стоимость жилья снизилась примерно на 10%. — В ближайшее время цены на квадратные метры продолжат падать? — Поскольку, как я уже говорил,  лето — планово убыточный сезон, в это время года цены всегда фиксировались на одном уровне, за исключением, разве что, прошлого года. Так что этим летом подъема стоимости не ожидается. Призрак кризиса — В чем причина падения рынка недвижимости? — Их несколько. Первая и основная — перегрев рынка в течении 2011-2012 годов из-за большого количества ценных бумаг. Раньше в год их выдавали примерно одинаковое количество военным, северянам и так далее, причем, как правило, в ноябре-декабре. Тогда же происходил и наибольший рост стоимости квадратных метров. А в прошлом и позапрошлом году на рынке появилось больше тысячи дольщиков «России» с сертификатами. Для Благовещенска это была просто запредельная цифра. Соответственно и цены очень сильно пошли в гору. Кроме того, у нас появилось много программ по строительству жилья. Началась застройка 800-го квартала, Чигиринских полей, микрорайона. Ну а чем больше предложение при одинаковом спросе, тем меньше рынок растет, а затем, если ситуация не меняется, он останавливается и даже падает. Таковы законы рынка. Кроме того, постепенно зажимаются рамки ипотеки, по итогам прошлого года жилищные кредиты подорожали примерно на процент, в этом году прогнозируется дальнейший рост  на 0,7 %. Выдача ипотечных кредитов постепенно будет сужаться, они начнут дорожать. Соответственно, меньшее количество людей будут иметь возможность взять ипотеку. А последние пять лет около 70-80 процентом покупателей приобретают жилье именно с помощью кредитов. Соответственно, сжимание этого рынка автоматически влечет снижение объема продаж. — Некоторые эксперты считают нынешний застой на рынке недвижимости следствием надвигающего кризиса. — Возможно. Ведь на снижение уровня продаж жалуются не только риелторы. Взять тот же автомобильный рынок — еще в позапрошлом году скидки на машины в дилерских центрах действовали около месяца перед новым годом, а сейчас — по полгода. И тем не менее, ежедневное количество сделок с автовладельцами значительно упало. Многие мои знакомые, работающие в сфере продаж других товаров, также жалуются на падение спроса. — Тогда можно ли сравнить сегодняшнюю ситуацию с кризисом 2008 годом? — Можно провести некоторые аналогии. Тогда кризис начался в сентябре, в этом они похожи, но, по мнению многих экспертов,  этот кризис будет более затяжным— от трех до десяти лет. Соответственно, больше времени уйдет на восстановление рынка. Прежний кризис пришел осенью, а минимальные цены обозначились примерно через полтора года, ближе к лету 2010-го. За это время стоимость жилья в Приамурье упала в среднем на 25 процентов, затем начался подъем. Пока развитие событий идет по тому же сценарию. — При таком раскладе благовещенским квартирам еще дешеветь и дешеветь. А какова, на ваш взгляд, минимальная стоимость, до которой может опуститься цена на квадратный метр? — Точную цифру назвать не может никто. Я думаю, это себестоимость плюс минимальная наценка. Конечно, застройщики никогда не назовут покупателю реальную себестоимость жилья. Но здесь можно отталкиваться от цены, которую устанавливает государство для строительства жилья в Благовещенске. Сейчас это около 34 тысяч рублей за квадратный метр. Многое, конечно, зависит и от района, где располагается квартира, и от других факторов ,например стоимости сноса и т.п. Но в среднем по моим размышлениям — 40 тысяч.Невыгодные инвестиции — Недвижимость всегда считалась самым надежным способом вложения средств. Но стоит ли в нынешней ситуации покупать на накопленные средства квартиру в столице Приамурья? — Я бы сказал, что в долгосрочной перспективе эти инвестиции окупятся. Недвижимость — один из лучших видов инвестиций. Вопрос в сроке окупаемости. Покупать выгодно на так называемом «дне», то есть при минимальной стоимости жилья. Не исключено, что в ближайшем будущем квартиры еще подешевеют. Здесь нужно отлеживать динамику, ведь недвижимость — не тот товар, который может резко подскочить в цене за несколько дней. Если вы увидите, что ценник пополз вверх, вы успеете среагировать и приобрести квартиру. Так что если у вас сейчас есть возможность придержать деньги в кубышке месяц, два, три, то сейчас целесообразнее поразмышлять, поискать более выгодные варианты. Исключение составляют те покупатели, у кого есть положительное решение кредитного комитета и близок срок окончания поиска жилья. В этом случае целесообразнее принимать решение о покупке. Правила предоставления кредита постепенно ужесточаются, поэтому если вы твердо решили приобретать квартиру с помощью кредита, надо брать его сейчас — осенью наверняка будет сложнее получить деньги от банка. Цены растут только в Краснодаре, Белгороде и Санкт-Петербурге — Цены на недвижимость падают только в Приамурье? — Нет. В конце апреля я был на Дальневосточном съезде риелторов, где присутствовали московские риелторы. У них количество реальных сделок на жилье по сравнению с осенью 2012 года  «упало» где-то на порядок. Примерно те же цифры называют хабаровчане. Правда, в этих регионах все началось немного позже — в начале этого года. Не исключаю, что подобная ситуация складывается и в других регионах. — А есть области, где рынок жилья на подъеме? — Да, но это в основном касается тех городов, где предпочитают селиться дальневосточники — Краснодар, Белгород, Санкт-Петербург. Кстати, это еще одна проблема, почему спрос у нас превышает предложение — люди продают недвижимость здесь и покупают там. Если в прошлые годы ко мне с просьбой подобрать квартиру в Краснодаре обращались раз в квартал, то теперь — каждый месяц. Я заинтересовался этой проблемой и нашел статистику, согласно которой Приамурье ежегодно покидают около 12 тысяч амурчан. В СМИ чаще звучит другая цифра — пять тысяч. Но это скорее всего разница между приезжающими и отъезжающими. А ведь в область к нам прибывают в основном временные люди, которые строят космодром, нефтепровод и так далее. Вряд ли они останутся в области. А на ПМЖ в Приамурье приезжают в лучшем случае несколько сотен жителей, в основном из стран СНГ. Застройщикам придется потесниться — От нехватки покупателей страдает не только вторичный, но и первичный рынок. Застройщики проводят акции, делают значительные скидки клиентам. Но учитывая, сколько новых домов возводится в городе, новоселов на всех явно не хватит. Не получим ли мы вскоре еще несколько «Россий»? — С одной стороны высокая конкуренция выгодна для потребителей — она снижает цену. Однако если рынок не начнет подниматься в ближайшее время, через год-полтора часть фирм, которые слабо стоят на ногах, будут сворачивать свою деятельность и может быть даже банкротиться. Для нашего города на сегодняшний день действительно ощущается переизбыток строительных площадок. Поэтому если вы все же решили вкладывать средства в строящееся жилье, лучше обратиться к проверенным, известным и давно работающим на рынке фирмам, чем к новичкам, обещающим квартиры по невероятно низкой цене.http://www.ampravda.ru/2013/06/11/038716.html