в вашем случае первый и второй вариант.можно еще четверки смотреть.новостройка это ужас-ужасный, если жить негде.и 15 лет такую ипотеку тянуть сложновато. у нас тоже была трешка 57квм. купили четверку 70квм. в соседнем почти доме, сад и школа прежние остались.всем по маленькой, но своей комнатке.поживем лет 5-6, потом видно будет.