Нет, свидетельство не обязательно должно быть, да и более 3-х лет тоже. Я вам могу перечислить сотню проблем, которые могут быть, а вам попадется 101-я и что? И даже при идеальных с виду документах можно попасть, не проверив квартиру как следует, думаю, что сами проверку вы не сделаете. Поэтому уж извините, абстрактных советов дать не могу.