Присмотреться к покупаемым квартирам можно, но действительно серьезный выбор начнется после внесения аванса за вашу квартиру. Если район поиска ограничен, то мониторить его труда не составит и аванс брать будете, зная что понесете его в определенную квартиру. Ипотеку надо одобрить заранее, до аванса.  С мат капиталом просто, часть ипотеи потом можно им загасить, но только подумайте хорошо, придется детей долями в этой квартире наделять, а оно вам надо?