Попытаюсь объяснить логику банка - банкиры, выдавая кредит на покупку жилья, объект покупки принимают в залог, собственно сам залог и называется ипотекой.Объект залога всегда принимается в залог с дисконтом от его рыночной стоимости, делается это для того, чтобы в какой-то мере подстраховаться от колебания рыночной цены и иметь возможность реализовать объект залога достаточно быстро, что без дисконта просто невозможно. Нормальным размером залога является цифра примерно в 30% от стоимости объекта залога. Поэтому банки рискуют, кредитуя покупку объектов с размером первоначального взноса менее 30%, что обычно компенсируется несколько увеличенной процентной ставкой. Певоначальный взнос в 0% выводит риск банка-кредитора на недопустимо высокий для банка уровень (залог покрывает риск без запаса вообще и при малейшем снижении цены перестает покрывать полностью).Это вообще-то азы банковской арифметики.