по-моему вам нужно обратиться к опытному маклеру чтобы связать сделки по продаже обеих ваших недвижимостей и покупки одной.Вы же хотите продавать,потому что по обе недвижимости плохие,так зачем опять плохое покупать,уж заведете процесс,так чтобы самое хорошее что можете себе позволить купить.А комнаты в коммуналке при вашем раскладе я не покупала бы-даже если сегодня там чудесные соседи,то неизвестно что будет завтра.Может быть вы там просто не сможете жить и уже сам район не будет вас радовать.Это самый худший вариант-покупать комнаты в коммуналке.