Цена квартиры почти всегда бывает предметом торга, покупателю она кажется завышенной, продавцу — нормальной или даже заниженной. Аналитики и эксперты рынка недвижимости вспомнили различные примеры из своей практики, когда участники сделки легко договаривались о цене, а когда — наоборот, не могли прийти к общему мнению.По наблюдениям участников рынка недвижимости, практически всегда из-за субъективной оценки продавец недвижимости выставляет завышенную цену на квартиру. Правда, до кризиса 2008 года даже такие квартиры на рынке не задерживались – из-за быстрого роста цен за довольно короткое время цена квартиры становилась «адекватной». Сейчас квартиры с завышенной стоимостью могут искать своего покупателя год или даже больше. Сделки по покупке жилья по цене выше или ниже рыночной происходят довольно редко. Например, если покупателю нужна определенная квартира именно в этом районе, а альтернативных вариантов нет, ему приходится соглашаться и на большую цену.«Существенный (более 5%) процент завышения цены относительно рыночной стоимости бывает менее чем в 10% случаев и обычно в начале продаж.Поскольку откликов на подобные предложения мало, то такие продавцы постепенно снижают цену в объявлениях. Как правило, речь идет о нестандартных, нетиповых квартирах, так как при продаже типового жилья на фоне стабильности цен ориентиры уже устоялись, и риэлтор, если он есть, сразу может убедить продавца выставить адекватную цену, предъявив примеры в этом же районе.При этом сделки по ценам, которые ниже или выше рыночной стоимости, нередки, однако расхождение с рыночной ценой составляет обычно не более 1-2% и обусловлено способностями сторон или их представителей вести переговоры, торговаться. В условиях стабильной ценовой ситуации скидки от изначально выставленных цен в среднем не велики — не более 3%.Некоторые продавцы завышают цену намеренно, учитывая, что в процессе переговоров в любом случае будет торг. «Большинство покупателей при переговорах стараются сбить цену, поэтому и продавцы обычно называют сумму немного выше той, которую рассчитывают получить в реальности – с расчетом на то, что покупатель все равно будет торговаться. При этом размер торга составляет обычно 5 - 10%. Это нормальная практика. Без торга уходят с рынка только самые ликвидные объекты или те, что изначально выставлены по цене ниже рынка, например, при необходимости срочной продажи. А вот если цена, выставленная продавцом, превышает 10% от той стоимости, по которой покупатель готов приобрести квартиру, можно говорить о том, что цена явно завышена.Стоит отметить, что нет четкой формулы, по которой можно определить «справедливую» стоимость квартиры.Но есть достаточно простой способ: жилье массового сегмента по адекватной цене уходит с рынка в течение месяца. Речь идет именно о сроке экспонирования, на согласование всех деталей и заключение сделки, конечно, уходит больше времени. Если же квартира «висит» больше месяца, значит, цена предложения слишком высока.Большая часть сделок на рынке недвижимости относится к альтернативным. Такие сделки довольно сложны — цепочки продавцов-покупателей состоят иногда из множества участников, которые, как правило, ограничены во времени и не имеют «запасной» жилплощади, поэтому совершать куплю-продажу нужно одновременно. Однако,сделки, которые происходят быстро и устраивают обе стороны по большинству пунктов, — случаются не столь часто.Однако бывают случаи, когда стороны не могут договориться о цене квартиры.Также, по словам риэлторов,характерные проблемы при продаже квартиры возникают при колебании курса доллара.