Интервью с генеральным директором компании "НДВ-Недвижимость" Александром ХрусталевымОбсуждаемые вопросы:Компания «НДВ-Недвижимость» принадлежит к числу тех немногочисленных игроков рынка недвижимости, кто успешно работал в кризис. Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-Недвижимость», в преддверии очередной рецессии на рынке в интервью РБК рассказал, что общего между Новой Москвой и БАМом, об инфраструктурных победах в столице, а также предупредил о том, что Подмосковье может столкнуться с долгостроем и социальными проблемами.СТЕНОГРАММА ( вопрос )— РБК: Какие основные тренды можно выделить на сегодняшний день на российском рынке недвижимости?Александр Хрусталев: Уникальность России заключается в том, что, согласно действующим инвестиционным контрактам, в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Сочи можно поселить всех жителей нашей страны, и еще свободные площади останутся. Вот такое предложение на рынке жилой недвижимости. Только в Сочи - несколько десятков сотен квадратных метров. Столица зимней Олимпиады 2014г. - это такой халиф на час на рынке недвижимости. В начале был спрос на сочинские проекты, но очень быстро он сошел на нет, и фактически этот город сейчас никому не нужен. Я думаю, застройщики еще будут доплачивать тем, кто купит там квартиру. Как в Китае. Они сейчас ломают построенные к Олимпиаде в Пекине объекты, потому что оказалось проще их разобрать, пропустить через дробильные машины и отсыпать на дороги, чем содержать.Рынок Подмосковья достиг своего пика перенасыщения. Ряд проектов, особенно масштабных, будет реализовываться все медленнее. Такая же проблема может возникнуть и в Санкт-Петербурге: там тоже большое количество предложений от многочисленных застройщиков.При этом другим российским регионам удастся избежать таких проблем, потому что они всегда жили по средствам, особенно в последние годы. В регионах, во-первых, небольшая себестоимость строительства, а во-вторых, достаточно небольшая маржа, которую зарабатывают девелоперы, в отличие от того же Подмосковья.— РБК: Расскажите, пожалуйста, подробнее о ситуации в Московской области.А.Х.: В последнее время на рынке Подмосковья было заявлено огромное количество как масштабных, так и небольших проектов от тех девелоперов, которые на сегодняшний момент начинают ощущать нехватку денежных средств. Самые дешевые деньги для девелоперов - это деньги, полученные от покупателей, минуя кредитные средства. Все привыкли жить с продаж. Банки, если и дают кредиты, то под очень высокие проценты, так что деньги на сегодняшний день стали еще дороже, чем были полгода назад. Это говорит о том, что у банков недостаточно средств для поддержания такого масштабного строительства, особенно в Подмосковье.Москву от Подмосковья отличает то, что в столице в основном реализуются точечные проекты и только два-три масштабных, а в области - наоборот. Соответственно, в ближайшее время спрос будет смещаться в сторону Москвы, произойдет значительный отток покупателей из области. В результате могут пострадать люди, которые уже приобрели строящиеся квартиры. На сегодняшний день жилье в Подмосковье уже продается с достаточно большим дисконтом и в рассрочку. То есть уже сегодня застройщики активно используют различные инструменты, стимулирующие спрос. В то же время покупательская способность населения уже не может переварить весь объем новостроек области. Я думаю, к концу текущего года до 50 строек Подмосковья может просто встать. Если это произойдет, то возникнет вторая волна людей, чье жилье не будет сдано в обозримом будущем. И эти люди не фактически, а по сути будут обманутыми дольщиками. Это приведет к социальному напряжению, проблему которого придется решать команде нового губернатора Московской области.Если до кризиса стройки где-то на 70% финансировались банками, а остальные средства застройщик получал от продаж, то сегодня средства банков - это 30-50% от всех поступлений застройщику. При этом банки дают деньги под очень высокие проценты. Поэтому, если стройка встанет, выплачивать большие кредиты по высоким процентным ставкам - это хлопотно и дорого. Следовательно, застройщики, которые набрали много земли в надежде на то, что рынок будет относительно стабильным, будут разоряться, будут меняться собственники. Одновременно начнут сыпаться банки, которые сильно увлеклись выдачей денежных средств девелоперам. Сегодня объем девелоперских проектов в портфеле некоторых частных банков достигает 50%, то есть близок к критическому.Вся эта ситуация может продлиться в Подмосковье порядка двух-трех лет. И можно предположить, что  в результате госбанки будут вынуждены увеличивать портфели своих девелоперских проектов. То есть вновь будет происходить мягкий переход коммерческих структур под крыло государства.— РБК: Можно ли выделить какие-то регионы Московской области, в которых эта проблема будет стоять особенно остро?А.Х.: В радиусе порядка 10-15 км от МКАД будут возникать большие проблемы. Особенно остро они будут стоять в районе Варшавского шоссе, между Варшавкой и Каширкой: там сильно перегретый рынок. Второе направление - вокруг проекта-утопии под названием "Новая Москва".Конечно, нельзя говорить, что все строительные площадки Подмосковья попадут в такую ситуацию. Будут проекты, которые, несмотря на кризис, будут так называемыми альтернативами Москве. Это площадки, например, в Химках, Реутове, отчасти в Мытищах, в Бутово, Балашихе, в тех местах, которые наиболее близки к столице.— РБК: Существует ли противоядие от такого развития событий?А.Х.: Противоядие такое: удачный концепт, близость к столице, хорошая рекламная цена на старте проекта. Но многие девелоперы сейчас действуют так, будто не было 2008г., будто макроэкономическая ситуация в стране и мире стабильна. Для меня как для бизнесмена это странно. Я хорошо помню события четырехлетней давности, которые спустили на землю многих "космонавтов", и все участники рынка поняли, что для успешного ведения бизнеса нужно стоять двумя ногами на твердой почве. А сегодня, образно говоря, многие вновь примеряют скафандры и заливают в баки ракетное топливо. С моей точки зрения, это может закончиться болезненным крахом в самом недалеком будущем.Девелоперы на сегодняшний день должны абсолютно трезво все оценить и не пытаться строить мегарайоны в надежде, что рынок все это поглотит, а также продолжать захватывать новые площадки. Нужно свои аппетиты немножко поумерить. Главная роль в спасении ситуации отводится именно девелоперам, потому что сейчас все, что строится, - это коммерческое жилье, соответственно оно не поддается прямому регулированию государства.— РБК: Затронут ли проблемы Московской области столицу?А.Х.: В Москве таких проблем в ближайшее время не будет. На сегодняшний день в столице объем строительства еще надо увеличить в два-три раза, так как спрос на жилье стабильно растет. При этом в ближайшие полгода-год в продажу поступят новые предложения.Отмечу, что девелоперы в Москве спокойно могут уронить цены на 10-15%, при этом остаться при своих, а еще и банкам отдать, чего не могут себе позволить их подмосковные коллеги. В принципе, если сейчас посмотреть, то уже 50% застройщиков в Подмосковье дают скидки, о чем нельзя было говорить год назад. Кроме того, к сентябрю-октябрю текущего года начнутся предпродажные скидки, preview перед большими рождественскими скидками, и это ралли будет идти долго.— РБК: А как Вы видите ситуацию с "Новой Москвой"?А.Х.: На сегодняшний день "Новая Москва" интересна потребителю. Утро вечера мудренее. Пока в "Новой Москве" осуществляется строительство объектов с более поздними сроками сдачи, поэтому время "Ч", когда они должны быть предъявлены покупателям, еще не настало.Народ отчасти поверил в "Новую Москву", но только в те проекты, которые находятся в 15-20 км от прежних границ столицы. Дальше, за Троицком, я не вижу ни малейшего спроса. Мне кажется, "Новую Москву" необходимо уменьшить до Троицка.Сама идея "Новой Москвы" - правильная, это хорошая альтернативная площадка для строительства, тем не менее реализована она была неверно. "Новую Москву" необходимо сделать в радиусе 10 км от МКАД, тогда она будет строиться разнонаправленно, а так получается в этот рукав уходит в 2,5 раза больше территорий, чем вся Москва. Причем там нет никаких индустриальных мощностей, никаких инфраструктурных решений - ничего. Это просто в поле сказали: будет город-сад. Это некая альтернатива БАМу. У нас есть какая-то вечная грандиозная идея: БАМ подзабыли, сделали "Новую Москву".— РБК: Какие положительные тенденции можно выделить на московском рынке недвижимости?А.Х.: В отличие от всего остального, вопросы, связанные с транспортными развязками, дорогами, на сегодняшний день действительно эффективно решаются. Абсолютно все дороги расширяются, работа в этом направлении реально видна. Конечно, это повысит привлекательность Москвы и близлежащих городов. Но это не является противоядием. Это не решит всех проблем. Необходимо, чтобы строилась социальная инфраструктура.Можно отметить и то, что стал наводиться порядок в строительном секторе, в котором после жесткого пересмотра инвестиционных контрактов начали появляться правила игры, которых раньше не было. Кроме того, значительно снизились бюрократические барьеры.http://presscentr.rbc.ru/interview/2013/06/17/1078/