Форсмажорные обстоятельства - это такие, по которым никакие компенсации  сторонами вообще не выплачиваются.Это не вопрос возможности или невозможности расторжения договора, договор можно расторгнуть в любом случае. Все дело в цене вопроса, вернее, в размере компенсации. В случае форсмажорных обстоятельств компенсациями обычно занимаются страховые компании, ибо ни один вменяемый хозяин жилья не оставляет свою собственность без соответствующей страховки. У нас, во всяком случае... Ну у нас и сдают обычно через лицензированные конторы, которые сами следят за соблюдением всех пунктов договора, и никаких устных договоров в отношениях/лендлорд/тенант не допустят, ибо всем понятно, что  условия такого договора выяснить обычно невозможно, в спорах есть только слово одной стороны против слова другой. И дело тут даже не в недоверии и недостаточных дружеских чувствах, хозяин квартиры может, например, внезапно умереть, и что тогда делать наследникам? А как жилец будет доказывать, что у него были с умершим другом определенные договоренностим и что он вообще имеет право нaходиться в данной квартире?