В следующем году цены на недвижимость в России расти не будут. Рынок вступит в четырехлетний период ценовой стагнации. О прогнозах на ближайшее будущее нам рассказал главный аналитик Российской Гильдии риэлторов Геннадий Стерник.Геннадий Стерник в представлении не нуждается. Полковник в отставке, профессор Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова. Уже двадцать лет он «мониторит» российский рынок недвижимости, готовит региональных аналитиков, обучает их, собирает и обрабатывает данные, рисует на основании их данных графики с динамикой цен квадратного метра жилья, делает прогнозы, с которыми далеко не все и не всегда соглашаются, но к которым прислушиваются.«Началось все в 1993 году, когда после выхода на военную пенсию из «оборонного» НИИ меня пригласили в только что созданную Российскую Гильдию риэлторов на должность аналитика – применять освоенные методы системного анализа бронетанковой техники к юному рынку недвижимости России, – рассказывает Геннадий Стерник. – В тот период мы еще почти ничего не знали, о том, что это за зверь и как поведет себя этот принципиально новый для нас всех объект исследований». И действительно, за 20 лет он пережил два глобальных экономических кризиса и множество локальных, причем на определенных этапах его поведение легко поддавалось прогнозированию, в других ситуациях – прогнозы и предсказания не оправдывались.– Геннадий Моисеевич, расскажите, пожалуйста, о ваших основных удачах и ошибках на ниве прогнозирования.– Первый прогноз динамики цен – о прекращении роста и переходе к стабилизации для Москвы и еще восьми городов – сделал в 1994 году. Это был стопроцентный успех, который удавалось повторять ежегодно до всем памятного 1998 года. После кризиса – снова успешные прогнозы на 1999-2001 годы. Затем – полоса неудач (2002, 2004, 2005). Потом новая методика, и опять удачи на 2006-й – октябрь 2008 года. Кризис, конечно, не предвидел, лишь в сентябре 2008 года смог просчитать сценарий выхода – прогнозы на 2009-2012-й в общем и целом оправдались. Так что в принципе дела шли неплохо, но ошибок не избежал, поэтому продолжаю учиться на них, совершенствовать методы прогнозирования, чтобы была возможность прогнозировать и кризисные ситуации.– Получается, что именно сценарии посткризисного развития в вашем описании оказывались наиболее точными. О них сегодня и поговорим. В докладе на прошедшем в Санкт-Петербурге Всероссийском жилищном конгрессе, вы заявили о том, что российский рынок недвижимости ждет четырехлетний период стагнации. Можно с этого момента чуть подробнее?– Давайте сразу оговоримся, что будем различать прогнозы и предсказания. Начнем с Москвы. В столице восстановление цен после кризиса 2008 года завершилось в 2012 году. Далее, в соответствии с макроэкономической ситуацией, следует ожидать ценовой стагнации, которая продлится два-три года. Это расчетный прогноз.По аналогии, в других регионах, в которых ведется мониторинг, намечается постепенный выход на докризисные цены. Причем в Санкт-Петербурге он произойдет в 2013 году, в большинстве других регионов – в 2014-м. После чего наступит та же стагнация. Но это уже не прогноз, а всего лишь предсказание: для того чтобы более точно прогнозировать – не хватает данных.– Что в данном случае подразумевается под «стагнацией»?– Колебания в пределах 2-5% «годовых» в ту или другую сторону. Возможен незначительный рост, который не перекроет инфляцию (поэтому все-таки – стагнация). Профессионалам нужно научиться жить и работать в этих условиях.– Но потребитель мечтает о доступном жилье, риэлторы и девелоперы – об ажиотажном спросе и высокой доходности. Как это сведется к общему знаменателю?– Ни ажиотажного спроса, ни сверхприбылей не будет. Приходит время рациональных проектов, рутинной работы, развития систем жилищного кредитования и последовательного улучшения жилищных условий. Жилье перестало быть инвестиционным товаром. Мой доклад на Конгрессе был посвящен четырем послекризисным феноменам рынка недвижимости. Так вот, первый феномен заключается в нетипичных для России темпах послекризисного восстановления цен. После 1998 года рынки жилья российских городов бодро вернулись на прежний уровень за полтора-два года, а дальше – начался стремительный рост. После падения цен 2008-2009 годов восстановление идет уже четыре года. При этом лишь Москва вернулась к докризисным ценам, и то – только если считать в рублях. Что касается регионов, то тут, как и в прошлом кризисе, степень падения отличалась разнообразием – от 15-20% до 60-80%.Правда, здесь требуется оговорка: в прошлом кризисе мы все расчеты вели в долларах, ведь если вы помните, в Москве и ряде крупных городов цены на недвижимость тогда номинировались в «зеленой» валюте. Но при этом было немало регионов, где цены считали в рублях. В результате после 1998 года, на фоне обвальной инфляции, долларовые и рублевые цены устремились навстречу друг другу: первые – падали, а вторые – выросли больше чем в два раза. Причем рынок недвижимости здесь оказался не при делах. Он падал и поднимался вместе с ценами на других потребительских рынках, и его структура особо не изменилась.Сейчас картина совсем иная. К этому моменту все города, включая Москву, стали рублевыми, инфляция была незначительной, поэтому – имело место повсеместное падение цен и затем их, прямо скажем, неспешное восстановление.– Вернемся к четырем феноменам послекризисного восстановления. С первым – разобрались. Нам с вами нужно обозначить оставшиеся три.– Второй – отсутствие роста цен при рекордных объемах сделок. В частности, в Москве количество зарегистрированных сделок на вторичном рынке в 2011 году достигло рекордного показателя – 91,22 тыс. Но и это не предел: в первой половине 2012 года оно выросло на 5%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это объясняется увеличением удельного веса ипотечных сделок и ростом объемов ввода жилья.– Надо заметить, что все это – положительные для российских покупателей недвижимости изменения…– Безусловно. Но давайте обратимся к цифрам. Российская ипотека продемонстрировала новый виток развития, обновив исторические максимумы по всем параметрам. К концу 2012 года сумма выданных кредитов должна достигнуть триллиона рублей, что станет абсолютным рекордом. Что же касается объемов нового строительства, то в Москве его снижение закончилось в IV квартале 2011 года. Но Москва в данном случае не самый показательный пример роста: здесь уже негде строить. Удар массового строительства приняла на себя Московская область. Обратите внимание: с 2009 года в Петербурге жилья строят заметно больше, чем в столице, соответственно, и восстановление цен на рынке новостроек идет неспешно.Третий феномен – увеличение количества объектов нового строительства на фоне снижения доходности девелоперского бизнеса. Здесь все происходит именно так, как мы прогнозировали в 2008 году. То есть темпы роста объемов ввода жилья сначала снизились, потом упали и сами объемы, а структура жилищного строительства начала стремительно меняться от объектов бизнес-класса в пользу демократичных домов эконом-класса с небольшими квартирами. Девелоперы повели вполне цивилизованную конкуренцию в борьбе за покупателя со средним достатком, предлагая ему недвижимость если не массового спроса, то по крайней мере ту, что уже приближается к его запросам и возможностям. Здесь следует отметить, что доходность строительного бизнеса в обозримой перспективе не имеет ни малейших шансов вернуться на те, прямо скажем, не слишком цивилизованные уровни, на которых была несколько лет назад.– Исходя из сказанного, получается, что государственная политика сдерживания роста цен на недвижимость все-таки дала свои плоды?– Как раз именно в этом и заключается четвертый феномен. Если вы помните, в прежние годы любые заявления высокопоставленных чиновников о необходимости сдерживать рост цен приводили к обратным результатам – «раздуванию пузыря из инвестиционных квартир». Рынок словно смеялся над политиками и показывал, что именно он здесь принимает решения. Сегодня мы наблюдаем резкое усиление внимания властей к информационному обеспечению, методологии принятия решений, связанных с развитием рынка недвижимости. Эти подходы закладываются и в градостроительной, и в жилищной политике и оставляют все меньше шансов для непродуманных шагов и популизма.– Геннадий Моисеевич, о чем свидетельствуют данные региональных аналитиков: есть ли в России регионы, в которых картина послекризисного восстановления отличается от вышеописанной?– Местные особенности, конечно же, есть. Однако все они – в рамках названных тенденций. Просто те регионы, которые «больнее» падают – быстрее восстанавливаются.15.10.2012 10:55 | Источник БН.ру