Вы пишите странные вещи. Если банк не одобряет квартиры с неузаконенной перепланировкой, то он их и не одобряет. Но ни на процентную ставку, ни на первоначальный взнос наличие неузаконенной перепланировки не влияет. И я Вам очень не советую именно это говорить продавцу.