За 11 вы загнули. Мы летом искали трешку, как раз в этом районе. Сами продавали двуху на 1-й Гражданской. так что район я знаю хорошо. Квартиры в вашем и соседних домах продавались по 9-9.5 (максимум). Причем те, что с альтернативой и за 9.5 по-моему продаются до сих пор. Вы не забывайте, у вас там контингент своеобразный живет и до метро далеко. Так что за 9.5 выставляйте, продадите.