Если сестра знает о планируемом усыновлении и поддерживает вас, то я бы заручилась ее помощью и попросила бы ее и детей временно выписаться из квартиры и сделать постоянную регистрацию в квартире, где живет бабушка с дедушкой. У вас окажется квартира, в которой никто кроме вас не прописан и в которой у вас есть собственность. Далее вы берете выписку из фин.-лицевого счета, где вы будете указаны как собственница и единственная прописанная. Просите придти опеку для осмотра жилищных условий в то время, которое удобно вам и когда племянников нет дома (чтобы лишних вопросов не задавали). После того, как получите положительное заключение из опеки, то спокойно сделаете постоянную регистрацию вашей сестре и племянникам в их квартире.