Я уже продолжительное время мониторю цены на Фрунзенской и с вашими выводами не соглашусь. Двушка за 10-11-12 млн - это будет метров 45-50, на первой-втором этаже, окнами скорее всего на шумную улицу, с плохой планировкой или без балкона, вместо балкона может быть выносной козырек магазинов первого этажа. Я за 10 млн и на Пушкинской видела квартиры, но это одно название, а не жилье.