"Обязанности покупателя наступают лишь после передачи ему товара. До этого момента покупатель ничего не должен."Вы не правы. И статью 549 Вы просто притянули "за уши" к ситуации, обсуждаемой в данном топе.  Причём тут вообще ДКП? Он ещё не подписан. Подписано соглашение о намерениях.  Обязанности покупателя, как и обязанности продавца чётко прописываются в соглашении о намерениях сторон ещё до подписания ДКП. Там же расписывается подробно  назначение внесённой покупателем денежной суммы. И покупатель по этому соглашению добровольно заявляет, что в случае отказа от сделки готов к тому, что внесённая им сумма будет зачтена как неустойка в пользу продавца. Т.е. покупатель сам подписывает законный документ о том, что фактически является должником.   Иначе фигу он получит с маслом, а не квартиру, которую  так жаждет  приобрести.