Если квартиру покупаешь в ипотеку, то долю детям не выделяешь сразу, а берёшь на себя нотариально заверенное обязательство выделить её в течение полугода после погашения кредита. С учётом уже имеющегося обременения в виде ипотеки, ситуация не сильно осложняется...