я бы  вашем случае риэлтора взяла бы только на сопровождение сделки. То есть вы ищите покупателей на свои квартиры- а потом уже вступает риэлтор и рассказывает и показывает, какие надо документы и все на свете. С опекой все проще- им можно позвонить и спросить, что им надо будет в вашем случае. Ипотека в вашем случае вообще ерунда- берите любой банк и оформляйте, втб 24 есть ипотека "без формальностей"- там вообще ничего не надо- паспорт и второй документ- права, пенс. св-во итп.Платные базы- тоже не обязательный вариант- там практически то же что и в бесплатых, выставляйтесь на Собе, авито, яндексе...