Вообще-то залог должен возникать автоматически, если в договоре прописано, что оплата купленной квартиры происходит позже перехода права на нее. И покупатель получает свидетельство с отметкой "ипотека", т.е. он не может распоряжаться квартирой, в частности перепродать ее до тех пор, пока это обременение не будет снято. Обременение же снимается при следующем визите в Россреестр, когда покупатель представит туда документы, подтверждающие оплату квартиры. В Москве, да ив области сейчас, чтобы обойти эту особенность, в договор вставляют фразу "стороны договорились, что залог на квартиру не возникает". В вашем случае такой фразы в договоре не должно было быть ни в коем разе.Что касается фразы о том, что договор считается не исполненным, если не произведена оплата объекта продажи, то это фраза-пустышка, любой договор может быть расторгнут по суду, если одна из сторон не исполнила свои обязательства по нему. Но возвратить стороны в исходное состояние гораздо легче, если на действия с квартирой был заложен запрет, что и обеспечивается его залогом в пользу продавца.