Один из персонажей булгаковского романа «Мастер и Маргарита» обладал поразительной способностью к сделкам с недвижимостью. Получив трехкомнатную квартиру на Земляном валу, он превратил ее в четырехкомнатную, всего лишь разделив один зал перегородкой. Затем он обменял свое жилье на две квартиры в разных районах Москвы - одну в три и другую в две комнаты. Комнат уже стало пять. Трехкомнатная квартира была с успехом разменяна на две двухкомнатные - и делец стал владельцем шести комнат по всему городу. И только он собрался обменять эти разбросанные комнаты на одну большую квартиру в центре, как его деятельностью заинтересовались власти.В реальной жизни обмен недвижимости в нашей стране является распространенной практикой. Чаще всего люди решаются на изменение жилищных условий из-за семейных обстоятельств, например из-за рождения ребенка или развода. Мы побеседовали с экспертами и выяснили, как правильно и наиболее выгодно провести сделку по обмену квартиры.Многогранный обменЕсли вы приняли твердое решение разменять квартиру, нужно знать несколько важных вещей. Сейчас в практике агентств недвижимости практически не встречаются сделки прямого обмена одной жилплощади на другую. Поэтому термин «размен» необходимо разъяснить.По словам исполнительного директора компании «МИЭЛЬ - Сеть офисов недвижимости» Алексея Шленова, нужно разграничить несколько видов похожих сделок. Во-первых, существует альтернативная сделка, или непрямой обмен, когда человек продает свою квартиру и одновременно покупает другую. Во-вторых есть сам обмен, во время которого неприватизированная квартира меняется на неприватизированную. И еще один вид — мена, когда в сделке участвуют приватизированные объекты.На сегодняшний день самым удобным и актуальным инструментом для изменения жилищных условий является альтернативная сделка. Посудите сами: при прямом обмене ваша квартира должна понравиться новым жильцам, а их недвижимость должна прийтись по душе вам. А такие счастливые случаи встречаются редко. Альтернативная сделка предполагает отсутствие такой жесткой обратной связи. Вы продаете квартиру, получаете деньги и на них приобретаете любое понравившееся жилье.  «Поэтому большая часть людей улучшает свои жилищные условия путем продажи старой квартиры и покупки новой. В альтернативной сделке человек одновременно является и продавцом, и покупателем», - поясняет А. Шленов.Размен с выгодойС недвижимостью шутки плохи, поэтому для безопасной и качественной сделки лучше всего обратиться за помощью к профессионалам. Надежное агентство поможет вам подготовить все необходимые документы, а также предложит массу интересных вариантов.«В принципе, человек может провести размен и сам, но для этого потребуется временное пристанище, где он смог бы пожить, пока не купит квартиру. И поскольку размен - это, по сути, обычная купля-продажа квартиры, то и документы для него нужны соответствующие -  паспорт гражданина РФ, правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт, справка об отсутствии задолженностей и так далее», - говорит гендиректор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.С ней соглашается управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. Он отмечает, что обмен квартиры - очень сложная работа, которая требует массу времени и денег. Можно, конечно, набить шишки и решить эту проблему самостоятельно. Но лучше все-таки найти серьезную риэлторскую компанию, предварительно ознакомившись с ее успехами. «Дальнейшие действия, от сбора справок до подготовки итоговых документов, вполне можно поручить профессионалу и наслаждаться привычным жизненным графиком», - советует специалист.При этом обмен недвижимости может принести вам реальную выгоду и позволит серьезно улучшить условия жизни. «Я лично знаю человека, который путем хитрых комбинаций сумел разменять две однокомнатные квартиры, расположенные на окраинах Москвы, на одну двухкомнатную в центре города, - рассказывает Мария Литинецкая. - Конечно, для этого ему потребовалось достаточное количество времени и денег (хотя доплата в итоге была и небольшая), но факт остается фактом:  свои жилищные условия он однозначно улучшил».Но самый распространенный вариант - размен одной большой квартиры на несколько маленьких. И это обусловлено семейными обстоятельствами. Допустим, у вас уже выросли дети, а купить отдельную квартиру для них проблематично. В этом случае можно разменять свое жилье и отправить детей во взрослую жизнь. Развод  - еще один повод для размена.«Простая математика на рынке недвижимости обычно не действует – двушка плюс однушка необязательно равно трехкомнатная квартира. А вот если речь идет об ухудшении жилищных условий, например о переезде из двухкомнатной квартиры в однокомнатную, то определенную прибыль от операции размена выгадать можно. Вообще, подобные размены как раз и проводятся для того, чтобы получить свободные средства. Например, если срочно требуются деньги», - заключает гендиректор компании «Метриум Групп»