Юль, да продавцу пофиг, испорчены или нет документы на квартиру. Дисконт придётся делать для покупателя в обоих случаях примерно одинаковый: и при "испорченных", по твоему мнению,  документах, и при прохождении опеки, т.к. в последнем случае требуется дополнительное время не только на её прохождение, но и на поиск варианта, который эта опека одобрит (искать такой вариант по-любому сложнее и дольше, чем в случае полной независимости от решения опеки). Покупатели далеко не все с грамотными риэлторами-юристами, многие сами ищут, они не понимают, что документы "испорчены". Очень часто  всем - и продавцу, и покупателю - важнее уйти от опеки, чтобы сэкономить силы и время при проведении сделки, а не копаться в том, кто там раньше был прописан. Не купит такую квартиру твой умный клиент - значит, купит другой покупатель, который сэкономил на своём риэлторе и не понимает риска такой покупки, а таких покупателей на рынке море. Так что если с точки зрения продавца действовать - лучше выписываться с ребёнком до сделки, приватизировать, а потом спокойно продавать, и продавец при этом как правило больше приобретает, чем теряет.