Недавно смотрела 2-ку в своем районе, минут 10-15 пешком от метро, распашонка в П-44, 57 метров там вроде бы, 1-й этаж, неузаконенная перепланировка - 8,2  причем по состоянию в нее въехать можно сразу. Так что можно, можно  хотя перепланировка тоже риск.