опека вам не разрешит вместо той доли выделить долю в своей квартире, родственный обмен запрещен, единственный вариант, как мне кажется, продать долю в своей ипотечной квартире не родственнику, погасить ипотеку и только потом делать продажу с выкупом у этого не родственника доли в вашей квартире))) но рисков очень много, "не родственник" получив долю в вашей квартире может не захотеть с ней расстаться...