Не надо предусматривать переход всех обязанностей к новому владельцу, это ГК автоматом предусматривает:"Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещениеПереход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма."Вчера тоже думал про "самодельный" договор, только предполагал, что это может быть вообще договор безвозмездного пользования. Постеснялся написать об этом.Как вариант годится договор найма на 5лет, "подписанный" за месяц до смерти хозяина квартиры.