Ипотечникам невыгодно Вам задаток давать, потому как  они от банка целиком и полностью зависят. А пункты 2 и 3 да, надо поменять местами. И в авансовом соглашении надо всё-всё предусмотреть, чтобы потом не было сюрпризов при согласовании с банком и/или на сделке.