Ребенка нельзя исключить из приватизации, даже если вы его сейчас выпишите, должно пройти немало времени, что бы его не учитывали. В связи с этим, продать квартиру можно будет, только наделив ребенка не меньшей собственностью. Вас ожидают большие проблемы с опекой, но решаемые, если делать одновременно вывод из залога и выделение доли на ребенка. Еще надо будет обойти ГК ст.37 п.3. По поводу налогов, можно указать в договоре сумму за которую приобретали квартиру (либо 1м), если больше придется платить налог, иного пути нет.