Последняя 1к.кв. похожих габаритов в тех краях была на ул.Михайлова, почти в самом ее начале, т.е. у Карачаровской эстакады (зона пешеходной недоступности), состояние "советский ремонт", тоже первый этаж. Сдали ее в конце августа за 26тыс. на первом же показе. Посему ваша квартира за 28тыс. сдастся наверняка и без проблем, начал бы пробовать ее сдавать за 30тыс.для пробы.