Чтобы купить квартиру с минимальным первоначальным взносом за 10 лет, нужен ОЧЕНЬ хороший и стабильный доход. Если вы при очень хорошем доходе не можете накопить 1 млн, это говорит о том, что с деньгами вы привыкли обращаться неаккуратно, а значит риск вляпаться в невыгодные условия и возможные проблемы в данном конкретном случае велик. Вот вы так наивно пишите "квартира должна окупать сама себя", а в вашем случае это по определению невозможно. Квартиру, купленную за 5млн, не получится при ваших исходных данных сдать за ту сумму, которая будет равна ежемесячному платежу. Вот если накопить первоначальный взнос побольше, тогда да, всё реально.Рисков не так и много по сути.1.Что-то неожиданно случится с вашими доходами и они сильно упадут. Вот была зарплата ХХХ тысяч, а завтра вам говорят -- вынуждены с вами расстаться, ищите другую работу. Вы её раньше или позже найдёте, но по счетам платить надо регулярно, ипотеку гасить тоже надо регулярно.2.Что-то произойдёт с кем-то из членов вашей семьи (к примеру, понадобится длительное и дорогостоящее лечение). Если нет накоплений, а напротив, есть ипотека, будет сложно проблему решить.3.По неким не зависящим от вас причинам вы не сможете сдавать квартиру за ту сумму, на которую изначально рассчитываете и/или возникнут проблемы с конкретными квартирантами. То есть вы рассчитываете, что вам энного числа платят по ХХ тысяч, а квартиранты -- бац и оказались проблемными, и пока вы их выгоните, пока новых найдёте, пока новые что-то заплатят, в итоге вы теряете время и деньги, а платить % банку нужно каждый месяц регулярно.