Нет, это независимая оценка, это цифра от которой он отталкиваются, что бы не продешевить с залогом. Все эти перепланировки, конечно, могут создать проблем, но на стоимость залога глобально не повлияют. Тут, скорее страховая компания, будет оценивать риски вашей перепланировки, ей платить если стены рухнут. У ВТб больше бюрократии, сложнее договорится. Но ваш риэлтор, наверное знает, что делает?