Бирюлево очень своеобразный район, там русских нет почти совсем, скорее это уже не Москва, а Нахичевань Очень осторожно оценил бы квартиру в 25тыс., если квартира не просто "без ремонта 20 лет", а убита совсем, то еще меньше. Если сдавать азербайджанцам, коих там подавляющее большинство, то цены тясячи на 2-3 выше.