Что-то количество банков да ипотек у вас зашкаливает за разумный уровень. Первый вариант, самый простой, если продавец и покупатель доверяют друг другу - продавец выписывает на покупателя доверенность с правом продажи на оформление участка. Покупатель получает за продавца документы и продает участок своей теще (брату). Тот его дарит или еще раз продает кому надо. Возможный кидок - продавец не дурак и получает документы раньше чем покупатель со своей доверкой и выставляет за него двойную цену, так как участочек то нужен.Второй вариант - заключить ДКП на покупку основного участка, при этом разбить стоимость в соотношении 2:1  или 3:1 - то есть 25-30 процентов денег зажать до оформления в собственность второго участка. На второй участок заключить договор аванса и передать в качестве аванса часть его стоимости. Не много, процентов 10. Оставшееся положить в ячейку на два месяца - пока доки оформятся, пока сделку зарегистрируют. Главное, чтоб у продавца не возникло желания с документами начать вымогать денег - в ячейку положить раза в два больше рыночной цены маленького участка. Но тут могут возникнуть подводные камни с вашими непонятными ипотеками. А так да, я бы оценил (на бумаге) маленький участок в 2.5 раза дороже его реальной цены, 20% от этой суммы передал бы продавцу под договор аванса, 80% (две цены участка) оставил бы до момента оформления нормального ДКП.