Поговорите с мамой о покупке ее квартиры. Той, в которой вы сейчас живете.На условиях банка или чуть комфортнее.В этой ситуации деньги будут в семье оставаться (а не банку уходить). И вы "потренируетесь" на ипотеку работать и у мамы будет возможность потом, когда решите расширяться, помочь вам деньгами.Основная идея - не "кормить" банк своими деньгами, но при этом решать проблемы с жильем.