Опять же вопрос про общую площадь. Если это хрущевка, как можно предположить, исходя из этажности и размера кухни, то давно ли они стали иметь такую площадь, как указано у вас? Обычно однушки в хрущевках  более 32кв.м. не бывают. Если вы включили в ОП площадь балкона, то ошибка в оценке легко может быть те же самые 20%, что вы так смело возможно приплюсовали к квартире.