"Дарственная отпадает сразу же, т.к. дедушка не приходится близким родственником, а 13% налога платить, это не реально."А Вы с какой суммы 13% считаете? Укажите в договоре дарения балансовую стоимость по свежей справке из БТИ, там небольшая сумма получится - 13% от этой стоимости. Да и платить налог будете не сразу, а через некоторое время, накопите без проблем.  Справку из БТИ храните у себя, можно даже 2 экземпляра заказать, один для Росреестра, второй для налоговой. Зато Вам не придётся человека срывать с насиженного места и трястись-бояться, что он квартиру чужим людям отпишет.