Примерно 14 млн. без спешки. На быструю, соответственно, надо выставлять 13,5 и думать. Про перепланировку. ИМХО - лучше узаконить, но ждать своего покупателя Вам все равно придется - Ваша планировка подойдет далеко не всем - по факту у Вас получилась квартира с одной изолированной комнатой.