фрагмент книги "Недвижимость Inside"Сказка № 9 – Про ипотечных брокеровПервой же строкой извинюсь перед Настоящими кредитными и ипотечными брокерами, уверен, если таковые попадутся среди читателей и найдут силы и время осилить данную часть полностью, они на меня не обидятся, так как им наличие позорящих профессию «коллег» досаждает куда сильнее. А чем кредитный брокер отличается от ипотечного, думаю понятно из «названия»: кредитный брокер работает с любыми кредитами, а «ипотечный» специализируется на займах для покупки недвижимости. Вообще, хоть «ипотечная» направленность и очень узка – обеспечить достаточную для сытой и довольной жизни доходность может, но даже суперпрофессионалам, с кучей клиентов и рекомендаций, приходится совмещать в себе и функции агентов по недвижимости. Причина в том, что одобрение банком кредита лишь первый шаг, следом за которым банк должен одобрить еще и выбранный покупателем вариант квартиры, что также сопряжено с некоторым количеством бумаг и мытарств. Мораль: грешно на этом не заработать.Деятельность кредитных брокеров в контексте данного повествования не интересна – они, большей частью, помогают запутавшимся в кредитах на закупки сырья и оборудования бизнесменам – забываем о них, сосредоточившись на брокерах ипотечных.Сразу же развею первый миф: «Ипотечный брокер – это обязательно фирма, компания, ООО и так далее» – ничего подобного. Хоть индивидуальный предприниматель, хоть просто «Вася», нигде не зарегистрированный – закону без разницы, здесь «Вася» лишь занимается предпринимательской деятельностью без должной регистрации, да и это, из-за специфики работы, если что, доказать проблематично.Второй миф гласит о том, что ипотечный брокер должен иметь лицензию и/или сертификат какого-нибудь учебного центра. Та же ерунда, что и с лицензированием/сертификацией риэлторской деятельности. Хочешь – получай, не хочешь – твое право. Отсюда вопрос: а как тогда отличить «настоящего» ипотечного брокера от «ухаря», тупо желающего за что-то получить с вас деньги? Элементарно. Следующие два абзаца уже ответят на этот вопрос, остальное содержание этой главы можно читать только ради наслаждения моими эпистолярными терзаниями.Итак, кто такой ипотечный брокер, что он делает? Ипотечный брокер – это такой/такая дяденька/тетенька, который четко знает и разбирается в условиях предоставления ипотечного кредита большинства банков, их требований к заемщикам, специфике работы не только с каждым конкретным банком, но и со страховыми компаниями, навязываемыми банком (страхование всего и вся при ипотечном кредите обязательно). То есть, это человек, который поможет подобрать оптимальные для каждого конкретного запроса условия и доходчиво объяснить клиенту различия между разными программами применимо к его индивидуальному случаю. Кроме того, он же помогает правильно подготовить пакет документов соискателя кредита и оформить соответствующие анкеты и, естественно, объяснит, что говорить, а о чем лучше умолчать на собеседовании. Так же, и это самое ценное, он может доходчиво объяснить, какая получается реальная процентная ставка в каждом конкретном банке с учетом порядка начисления процентов и всех сопутствующих платежей. Иногда на получении одобрения из банка его работа заканчивается, он лишь объяснит, одобрения на покупку каких квартир банк точно не даст, и всё, но нередко тот же ипотечный брокер помогает комплектовать и пакет документов для одобрения банком покупки уже конкретной квартиры. Банку же для принятия решения требуется столько же, даже немного больше, бумаг и справок, сколько для покупки-продажи квартиры, что приравнивает ипотечного брокера к агенту по недвижимости. Да и как «почесать за ушком» приехавшего фотографировать квартиру помощника оценщика, ипотечный брокер обычно знает лучше, что крайне важно (в результате «почесывания» квартира может быть сфотографирована так, что заключение об оценке не будет содержать сведений о незаконной перепланировке – на фото не видно, которую еще и, по мнению оценщика, невозможно узаконить, что есть гарантированное неодобрение покупки такой квартиры банком).Раньше, до кризиса 2008 года, когда банки еще принимали справки о заработной плате в «свободной форме», ипотечные брокеры могли помочь и с этим, чем очень выручали нигде не зарегистрированных и непонятно чем зарабатывающих коммерсантов и предпринимателей, постоянно сдающих «нулевой баланс». Помогали, но очень неохотно и осторожно, ибо репутация брокера в банках куда важнее, чем его же репутация среди клиентов. Сейчас они этого не делают – бесполезно. Даже справки по форме 2НДФЛ банки проверяют, а в «свободной форме» больше нигде не рассматривают вовсе. Проверка элементарная: отчисления в пенсионный фонд есть? Есть – отлично. А какие? Аккуратные и давно – прекрасно, справка настоящая. Нет отчислений, или «сто рублей вчера» – в кредите отказать. И хорошо еще, если горе-соискателя в список «мудрильщиков» не внесут – кранты кредитной истории. В существование же некоего супер-пупер крутого ипотечного брокера, чей друг хакер легко ломает базу данных пенсионного фонда или который имеет компромат на всё ипотечное подразделение какого-нибудь даже самого занюханного банка, я не верю. В том, что на подкуп всех нужных для одобрения кредита лиц уйдет весь кредит, а не вознаграждение брокера, можете даже не сомневаться, так что – только компромат.Оно, конечно, возможен вариант одобрения кредита по справке в «свободной форме» и сейчас, но далеко не в каждом банке и уж точно не на «обычных» условиях. То есть, например, ваш первоначальный платеж существенно отличается от «стандартного минимального»: не 20-30% от стоимости квартиры, а половина и больше. Или вы предоставляете дополнительное обеспечение: те же квартиры, уже принадлежащие вам по праву собственности. Ну и, в конце концов, у вас, вдруг, выступает поручителем владелец этого же банка. А может, и все сразу. Но всё же здесь наибольшую роль играет первоначальный платеж: если его размер превышает половину стоимости приобретаемой квартиры, банк, кредитуя вас, просто ничем не рискует: даже срочная продажа через аукцион не удешевит квартиру в два раза. В ином случае получить ипотечный кредит просто невозможно, что и подтвердит любой Настоящий ипотечный брокер, даже не взяв с вас денег за консультацию.Да, невозможно. Вас уверяют в обратном? При этом рассказывают о возможности «устного подтверждения» платежеспособности и кредитах по «специальным сниженным ставкам»? Прекрасно. Проверьте, рискните деньгами, благо контор, наперебой предлагающих помочь с легким и беспроблемным получением кредита, несмотря ни на какие ваши «исходные данные», пруд пруди. Схема их действий точно такая же, как и у «арендного лохотрона» и у «заложничества» в купле-продаже. Внимательно читаем договор: гарантии получения вами кредита и, соответственно, возврата денег в противном случае, там нет. Их работа состоит только в подготовке пакета документов, рассылке его по банкам и уведомлении вас о решении. Всё? – Нет. Есть еще вариант, похитрее… Похитрее и погрязнее.Сама возможность существования такого варианта наличествует из-за действительно длительного времени рассмотрения запроса на получение кредита, поиска квартиры, ее одобрения банком, самой сделки. Обычно весь этот процесс занимает от двух до шести месяцев, иногда растягивается на год, а то и не один, и всё это время присутствуют поводы брать деньги за некие оказываемые в процессе услуги. Сбор документов для банка – цена, «левый» штамп в трудовую книжку – цена, справка о зарплате с места работы – цена, и так далее. Обобрали, вроде что-то делается, что-то происходит. Один банк отказал, другому нужна справка с места работы по форме банка – снова цена. Третий банк, четвертый, пятый и так далее, сколько – зависит от конкретного обираемого «клиента». Начинает суетиться, как вдруг «Ура! – Одобрение получено!».Поиск квартиры – цена. Сбор документов для банка, одобрить выбор – цена. Отклонили – отправляемся на второй круг и снова: цена, цена, цена. Пока искали – отклоняли, срок действия подтверждения из банка закончился – снова имеем повод брать деньги за: список чуть выше. И так круг за кругом, пока клиент либо сам не уйдет, либо контора, накопив «критическую массу» недовольных клиентов, не исчезнет.Подобная история произошла с одной моей знакомой: как я ее ни убеждал, что всё это ересь и развод, сходила – отнесла деньги. Далее процесс завертелся: справки, бумажки, подписи и так далее. Спустя пять месяцев, когда суммарный расход на получение кредита достиг шестидесяти тысяч рублей, а мое подзуживание она уже воспринимала как неотъемлемую часть общения, случилось чудо – в каком-то банке одобрили кредит! Знакомица моя была сему несказанно рада и счастлива; соответственно, первым делом позвонила мне – так сказать, вернуть обратно всё мое многомесячное глумление над ее доверчивостью и, что неожиданно, поблагодарить. Типа: если б ты не гундел, я бы их ежедневно с двенадцати до четырнадцати не прессовала. Короче: кредит одобрен, в конторе ее ждут с распростертыми объятиями для подписания очередной серии договоров, теперь на поиск квартиры и, соответственно, оплаты.– Ню-ню, свет моих очей, давай-давай, езжай-езжай, – неожиданно избыточный сарказм моей реакции на ее «радость» таки пробил брешь в обороне излишней доверчивости.– А что не так?– А всё не так! Ты, со своими исходными данными, кредит получить не-мо-жешь! Какой банк кредит одобрил?– Я н-не знаю, мне не сказали…– То-то! Езжай в контору, такая вся радостная и расфуфыренная, хватай бумаги, типа подписывать, потом попроси посмотреть факс-подтверждение из банка; если не покажут, скажи, что без него ничего подписывать не будешь. Покажут – порадуйся, хорошенько запомни название банка, потом скажи «ой!» – деньги на радостях снять забыла, и вали оттуда. Выйдешь, позвонишь мне, скажешь, что за банк, я проверю, чтоб такой на самом деле был и с ипотекой работал, а тебе дам телефон их справочной.– А что, на факсе телефона не будет?– Будет, только никто не гарантирует, что этот телефон не стоит в соседней комнате той же конторы. Understand?– Да.– Далее, звонишь в этот банк и говоришь, что тебе сегодня ипотечный кредит подтвердили, а факс с подтверждением куда-то запропастился, не могли бы они повторить?– И что?– И всё. Потом либо ты будешь сильно удивляться, либо мне придется побриться налысо и посыпать голову пеплом.В конторе ее действительно ждал факс с подтверждением кредита из одного не крупного, но известного банка, а через пятнадцать минут, после того как я ей сообщил номер телефона ипотечного центра данного банка, она уже орала в телефон: «Суки! «пи-пи-пи», они в этом «пи-пи-пи» банке вообще мою фамилию ни разу не слышали! Как и про эту «пи-пи-пи» контору! «пи-пи-пи», «пи-пи-пи», «пи-пи-пи»….»