Нет, не соображаете и не разбираетесь. Выделить долю в натуре (то бишь комнату) в квартире невозможно, иначе бы уже давно из половины квартир понаделали коммуналки. Покупатель будет  покупать долю. Она не является конкретной комнатой, кто в какой комнате будет жить, собственники решают сами. Если они не договорятся - велкам в суд, определять право пользования. БЖ ничего выделять не надо, она может продать эту долю после отказа сына, а подарить - хоть сегодня.