Да, Сбер требует предварительный договор, но если нет задатка 500 тыс., то, конечно, и подписываться под этим не надо. Обычно - аванс (задаток), личные деньги покупателя и кредитные просто прописываются отдельно, но аванс совсем не обязательно должен быть равен взносу покупателя.