Залог берите в любом случае. Не отдавайте его до выезда жильца и не принимайте в качестве оплаты за последний месяц.И в пустой квартире жильцы могут так наколбасить, что никакого залога не хватит на устранение.В договор пропишите штраф за раниий выезд в размере залога.Другое дело, что при сдаче без агента Вас могут настойчиво прогибать на сдачу без залога, зачет залога за последний месяц или выплату его частями. Без агентов такие типы хитровзвинченные приходят .