Мне Ваш путь тоже нравится. При площади 3-ки в 85 кв.м. возможны варианты ее перепланировки: разделении комнаты, как пример.Но переплачивать за лишнюю комнату 5 млн. руб. и лишними 10-ю годами - по-моему, многовато.Сейчас прогнозировать трудно даже на 3 года вперед - а тут 20! Не дай Бог Вы с мужем разведетесь, у Вас доход уменьшиться и остальные планы уже пойдут на погашение задолженностей.Я бы предложила еще один путь: купить 3-ку в замкадье (они дешевле будут, ипотеки придется брать меньше). Расплатиться с ипотекой и купить (на сэкономленные деньги) квартиру в своем районе.