2 фрагмента книги "Недвижимость inside" по вашим "вопросам":Сказка № 8. Про специальную риелторскую базу данныхИз всех риелторских сказок эта, пожалуй, самая смешная. Причины ее появления я вижу в желании малообразованных риелторов почувствовать себя сопричастными некой тайны, членами эдакого тайного общества, которым доступно нечто, простым смертным не ведомое. Что, кстати, не лишено и практического смысла. Ведь если некая информация, в данном случае о продаваемых квартирах, легкодоступна всем, возникает вопрос: зачем переплачивать за доступ к ней?Посмотрел сам, выбрал, созвонился, а агента нанял собирать бумажки и стоять в очередях за некую фиксированную ставку. Что справедливо. Хочешь хорошо зарабатывать, досконально изучи вопрос, нет — получи тысячу долларов, например, за беготню по очередям. И не морочь людям голову мифами о проверке квартиры «по своим каналам» и специальные «риелторские базы».Риелторы — все (повторю – все, подчеркну — все) — действительно пользуются для поиска квартир специально подготавливаемыми базами данных, но это лишь аккуратная сводка общедоступной информации, которую остальные не могут найти лишь из-за того, что она перед носом. Банально не верится, что это она и есть.Раньше, в «доинтернетную» эпоху, агентства ежедневно получали по подписке специальные журналы; из наиболее массовых, насколько я помню, были «Тригон» и «Мобиле», сейчас им на смену пришли новые. Агентства получали их с курьером ежедневно в печатном виде и с файликом на дискете, который автоматически обновлял базу данных в компьютерах агентства. От своих печатных собратьев, продаваемых на газетных развалах, они отличались лишь наличием оной дискеты.Сейчас все это обновляется, естественно, через Интернет, где также присутствует и в свободном доступе. Кое-что в совсем свободном, а что-то по подписке, оплатить которую не сложнее, чем мобильный телефон. Да и сама стоимость этой подписки также не сильно отличается от ежемесячных расходов на мобильную связь среднестатистического горожанина.Анекдот. Про неуловимого Джо, которого никто не ловит, вот он и неуловимый. Найти эти секретные «риелторские базы данных» легко может любой смертный, просто немножко посидев в любом интернет-поисковике.Сказка № 12. Про ипотечных брокеровПервой же строкой извинюсь перед настоящими кредитными и ипотечными брокерами, уверен, если таковые попадутся среди читателей и найдут силы и время осилить данную часть полностью, они на меня не обидятся, так как им наличие позорящих профессию «коллег» досаждает куда сильнее. А чем кредитный брокер отличается от ипотечного, думаю, понятно из названия: кредитный брокер работает с любыми кредитами, а ипотечный специализируется на займах для покупки недвижимости. Вообще, хоть «ипотечная» направленность и очень узка, обеспечить достаточную для сытой и довольной жизни доходность может, но даже суперпрофессионалам с кучей клиентов и рекомендаций приходится совмещать и функции агентов по недвижимости. Причина в том, что одобрение банком кредита лишь первый шаг, следом за которым банк должен одобрить еще и выбранный покупателем вариант квартиры, что также сопряжено с некоторым количеством бумаг и мытарств. Мораль: грешно на этом не заработать.Деятельность кредитных брокеров в контексте данного повествования неинтересна: они большей частью помогают запутавшимся в кредитах на закупки сырья и оборудования бизнесменам — забываем о них, сосредоточившись на брокерах ипотечных.Сразу же развею первый миф: «Ипотечный брокер — это обязательно фирма, компания, ООО и так далее». Ничего подобного. Хоть индивидуальный предприниматель, хоть просто «Вася», нигде не зарегистрированный, закону без разницы, здесь «Вася» лишь занимается предпринимательской деятельностью без должной регистрации, да и это из-за специфики работы, если что, доказать проблематично.Второй миф гласит, что ипотечный брокер должен иметь лицензию и/или сертификат какого-нибудь учебного центра. Та же ерунда, что и с лицензированием/сертификацией риелторской деятельности. Хочешь — получай, не хочешь — твое право. Отсюда вопрос: а как тогда отличить «настоящего» ипотечного брокера от «ухаря», желающего за что-то получить с вас деньги? Элементарно. Следующие два абзаца уже ответят на этот вопрос.Итак, кто такой ипотечный брокер, что он делает? Ипотечный брокер — это такой/такая дяденька/тетенька, который четко знает и разбирается в условиях предоставления ипотечного кредита большинства банков, их требованиях к заемщикам, специфике работы не только с каждым конкретным банком, но и со страховыми компаниями, навязываемыми банком (страхование всего и вся при ипотечном кредите обязательно). То есть это человек, который поможет подобрать оптимальные для каждого конкретного запроса условия и доходчиво объяснить клиенту различия между разными программами применимо к его индивидуальному случаю. Кроме того он же помогает правильно подготовить пакет документов соискателя кредита и оформить соответствующие анкеты и, естественно, объяснит, что говорить, а о чем лучше умолчать на собеседовании. Так же, и это самое ценное, он может доходчиво объяснить, какая получается реальная процентная ставка в каждом конкретном банке с учетом порядка начисления процентов и всех сопутствующих платежей.Иногда на получении одобрения из банка работа брокера заканчивается, он лишь объяснит, одобрения на покупку каких квартир банк точно не даст, и все, но нередко тот же ипотечный брокер помогает комплектовать и пакет документов для одобрения банком покупки уже конкретной квартиры. Банку же для принятия решения требуется столько же, даже немного больше бумаг и справок, сколько для покупки-продажи квартиры, что приравнивает ипотечного брокера к агенту по недвижимости. Да и как «настроить» приехавшего фотографировать квартиру помощника оценщика, ипотечный брокер обычно знает лучше, что крайне важно (в результате квартира может быть сфотографирована так, что заключение об оценке не будет содержать сведений о незаконной перепланировке — на фото не видно, которую еще и, по мнению оценщика, невозможно узаконить, что есть гарантированное неодобрение покупки такой квартиры банком).Раньше, до кризиса 2008 г., когда банки еще принимали справки о заработной плате в «свободной форме», ипотечные брокеры могли помочь и с этим, чем очень выручали нигде не зарегистрированных и непонятно чем зарабатывающих коммерсантов и предпринимателей, постоянно сдающих «нулевой баланс». Помогали, но очень неохотно и осторожно, ибо репутация брокера в банках куда важнее, чем его же репутация среди клиентов. Сейчас они этого не делают — бесполезно. Даже справки по форме 2НДФЛ банки проверяют, а в «свободной форме» больше нигде не рассматривают вовсе. Проверка элементарная: отчисления в пенсионный фонд есть? Есть — отлично. А какие? Аккуратные и давно — прекрасно, справка настоящая. Нет отчислений или «сто рублей вчера» — в кредите отказать. И хорошо еще, если горе-соискателя в список «мудрильщиков» не внесут — кранты кредитной истории. В существование же некоего супер-пупер крутого ипотечного брокера, чей друг хакер легко ломает базу данных пенсионного фонда или который имеет компромат на все ипотечное подразделение какого-нибудь даже самого занюханного банка, я не верю. В том, что на подкуп всех нужных для одобрения кредита лиц уйдет весь кредит, а не вознаграждение брокера, можете даже не сомневаться, так что — только компромат.Конечно, возможен вариант одобрения кредита по справке в «свободной форме» и сейчас, но далеко не в каждом банке и уж точно не на «обычных» условиях. То есть, например, ваш первоначальный платеж существенно отличается от «стандартного минимального»: не 20–30% от стоимости квартиры, а половина и больше. Или вы предоставляете дополнительное обеспечение: те же квартиры, уже принадлежащие вам по праву собственности. Ну и, в конце концов, у вас вдруг выступает поручителем владелец этого же банка. А может, и все сразу. Но все же здесь наибольшую роль играет первоначальный платеж: если его размер превышает половину стоимости приобретаемой квартиры, банк, кредитуя вас, просто ничем не рискует: даже срочная продажа через аукцион не удешевит квартиру в два раза. В ином случае получить ипотечный кредит просто невозможно, что и подтвердит любой настоящий ипотечный брокер, даже не взяв с вас денег за консультацию.Да, невозможно. Вас уверяют в обратном? При этом рассказывают о возможности «устного подтверждения» платежеспособности и кредитах по «специальным сниженным ставкам»? Прекрасно. Проверьте, рискните деньгами, благо контор, наперебой предлагающих помочь с легким и беспроблемным получением кредита несмотря ни на какие ваши «исходные данные», пруд пруди. Схема их действий точно такая же, как и у «арендного лохотрона», и у «заложничества» в купле-продаже. Внимательно читаем договор: гарантии получения вами кредита и, соответственно, возврата денег в противном случае там нет. Их работа состоит только в подготовке пакета документов, рассылке его по банкам и уведомлении вас о решении. Все? Нет. Есть еще вариант, похитрее… Похитрее и погрязнее.Сама возможность существования такого варианта наличествует из-за действительно длительного времени рассмотрения запроса на получение кредита, поиска квартиры, ее одобрения банком, самой сделки. Обычно весь этот процесс занимает от двух до шести месяцев, иногда растягивается на год, а то и не один, и все это время присутствуют поводы брать деньги за некие оказываемые в процессе услуги. Сбор документов для банка — цена, «левый» штамп в трудовую книжку — цена, справка о зарплате с места работы — цена и так далее. Обобрали, вроде что-то делается, что-то происходит. Один банк отказал, другому нужна справка с места работы по форме банка — снова цена. Третий банк, четвертый, пятый и так далее — сколько, зависит от конкретного обираемого «клиента». Начинает суетиться, как вдруг «Ура! Одобрение получено».Поиск квартиры — цена. Сбор документов для банка, одобрить выбор — цена. Отклонили, отправляемся на второй круг — и снова цена, цена, цена. Пока искали, отклоняли, срок действия подтверждения из банка закончился, снова имеем повод брать деньги за: список чуть выше. И так круг за кругом, пока клиент либо сам не уйдет, либо контора, накопив «критическую массу» недовольных клиентов, не исчезнет.Подобная история произошла с одной моей знакомой: как я ее ни убеждал, что все это ересь и развод, сходила — отнесла деньги. Далее процесс завертелся: справки, бумажки, подписи и так далее. Спустя пять месяцев, когда суммарный расход на получение кредита достиг шестидесяти тысяч рублей, а мое подзуживание она уже воспринимала как неотъемлемую часть общения, случилось чудо, в каком-то банке одобрили кредит! Знакомица моя была сему несказанно рада и счастлива; соответственно, первым делом позвонила мне, так сказать, вернуть обратно все мое многомесячное глумление над ее доверчивостью и, что неожиданно, поблагодарить. Мол, если б ты не гундел, я бы их ежедневно с двенадцати до четырнадцати не прессовала. Короче, кредит одобрен, в конторе ее ждут с распростертыми объятиями для подписания очередной серии договоров, теперь на поиск квартиры и, соответственно, оплаты.— Ню-ню, свет моих очей, давай-давай, езжай-езжай, — неожиданно избыточный сарказм моей реакции на ее радость таки пробил брешь.— А что не так?— А все не так! Ты со своими исходными данными кредит получить не мо-жешь! Какой банк кредит одобрил?— Я н-не знаю, мне не сказали…— То-то! Езжай в контору, такая вся радостная и расфуфыренная, хватай бумаги, типа подписывать, потом попроси посмотреть факс-подтверждение из банка; если не покажут, скажи, что без него ничего подписывать не будешь. Покажут — порадуйся, хорошенько запомни название банка, потом скажи «ой!» — деньги на радостях снять забыла, и вали оттуда. Выйдешь, позвонишь мне, скажешь, что за банк, я проверю, чтобы такой на самом деле был и с ипотекой работал, а тебе дам телефон их справочной.— А что, на факсе телефона не будет?— Будет, только никто не гарантирует, что этот телефон не стоит в соседней комнате той же конторы. Поняла?— Да, — покорно согласилась она, чем меня несказанно порадовала.— Далее, звонишь в этот банк и говоришь, что тебе сегодня ипотечный кредит подтвердили, а факс с подтверждением куда-то запропастился, не могли бы они повторить?— И что?— И все. Потом либо ты будешь сильно удивляться, либо мне придется побриться налысо и посыпать голову пеплом.В конторе ее действительно ждал факс с подтверждением кредита из одного не крупного, но известного банка, а через пятнадцать минут, после того как я ей сообщил номер телефона ипотечного центра данного банка, она, не выбирая выражений, орала в телефон: «Они в этом банке вообще мою фамилию не слышали! Как и про эту контору!..»