1. Не подходит. Серьезные вложения в не вашу недвижимость, риск оказаться в коммуналке в любой момент.2. Вариант, но его минусы вы описали.4. Состояние квартиры станет таки хуже, в жилье надо жить. Упускаете время, пока можно договориться с золовкой.Я бы, наверное, предпочла разновидность 3. Четырешку продавать однозначно.Либо полностью выводить свою долю и идти по вашему варианту (опека не проблема, никто же не мешает хоть 90% покупаемой сестрой квартиры оформить на ребенка).Либо договориться со свекровью и купить с ней в пополаме однушку. Однушку либо сдавать, либо переезжать туда самим.