имхо признать недееспособным, кв-ру продать деньги- половину или меньше вложить в меньшую квартиру, вторую в банк. В завещании прописать кв-ру- тому кто будет опекуном, деньги завещать реб-ку- на содержание его в хорошем пансионате. После признания недееспособным маме пойти в опеку, все обсказать, объяснить и т.п.