1. Ипотека и есть залог квартиры в пользу некоего третьего лица. Без разрешения залогодержателя  владелец не вправе совершать какие-либо действия по отчуждению квартиры. Т.е. ваш ДКП просто не зарегистрируют.2. Убедиться в наличии обременения вы можете по выписке из ЕГРП.