По первому пункту-может быть, не отказ( т.к. сыновья практически приняли наследство), а дарственая доли сыновей на маман? Если доли не выделены официально, придется то сделать, а уж потом- дарственую.Потом оформление всей квартиры на маман и соответственно аванс и продажа.