лучше узаконить - легче будет продать. С неузаконенной перепланировкой вы отсекаете потенциальных покупателей - ипотечников, т.к. банки обычно не одобряют квартиры с красными линиями. Узаконить несложно - получаете техпаспорт (для сделки он вам в любом случае нужен) и топаете в Жилинспекцию (они и по суббтам кстати работают).