Я бы предложила просто усыновить этого ребенка, без  каких либо  квартир. Как я понимаю,  для сестры третий ребенок - обуза, вы просто предлагаете избавить ее от проблемы,  а ребенку предоставить светлое будущее. единственный момент -  что сестра в будущем вспомнит  про  обеспеченного  сыночка и попробует извлечь  из этого выгоду.  не знаю юридических тонкостей,  то не исключаю такого  сюжета.