Не вижу никакого этического тупика. Квартира завещана маме, надо с ней поступать так, как решит мама. Лично я бы пустила под сдачу. Если этот вариант непримелем, то второй - вложить в покупку большого дома для всей семьи. А это дело старших уже - жить с родителями или отдельно, коль скоро место для них в доме будет.