Все очень просто, на минимальном расстоянии от центра есть только один большой зеленый массив - Парк Горького (его так облагородили! там теперь куча площадок, прокат великов, зимой горки и все это своершенно бесплатно) и Нескучный сад. Метро рядом, рыжая ветка одна из немногих недогружена (толкотни почти нету), до центра близко, есть ТЦ Гагринский, 10 м пешком, куча дисконтов, недалеко до РИО, есть большая свободная подземная стоянка, много места для парковки, низкая плотность населения, ибо одна сторона Ленинского застроена старыми НИИ и там вообще нет жилых домов. Уровень школ выше среднего, мало черных, приличный контингент. Минусы - с развивалками в пешей доступности не фонтан, но с машиной или 2-3 остановки на метро уже можно что-то найти. Дома старые с деревянными перекрытиями и как минимум половина окон будет выходить на Ленинский, а это жесть. ТТК рядом тоже сильно подгадило воздух. Следующий вариант - Фрунзенская (подороже) и парк уже не лес, а так... , можно ходить в Нескучный через мост, но каждый день не находишься. Тут лучше в развивалками но хуже с магазинами и числом людей.Университет (это уже от центра подальше), на машине сюда хуже, но перекрытия ж.б. Ветка метро - красная - сильно загружена. Выбирайте!