У нас не ипотека, а рассрочка, оговоренная с продавцом почти 50/50. Договор имеет силу передаточного акта, ключи сразу (продавец там не живет), часть денег налом после регистрации, расписка в получении этой части суммы после ее получения. Ячейка, конечно, более цивилизованно, но нам было удобнее так, да и продавцу тоже.