Да не мучайтесь вы. Обратитесь к риэлторам, которые вам отвечают, в личку. Они и квартиру сдадут, и найдут подходящих вам квартирантов, и заключат договор, который будет максимально вас защищать, и расскажут, как избежать оплаты 13% и вообще никогда не встречаться с налоговой. За это ваши квартиранты "отсыплют" им комиссию, вас это не касается. Т.е. для вас все бесплатно. Зачем напрягаться, если есть спец. люди?