Попробую ответить по пунктам:1. 2к. квартира с одной закрытой комнатой - это все же не комната, а, чаще всего, улучшенный вариант 1к.квартиры (холл больше).2. Договор, считаю, нужен. Так как некоторые человеческие особи имеют неприятную особенность уже через пару часов забывать о данных обещаниях. Договор коммерческого найма в соответствии с ГК имеет полную юридическую силу и нужен он как при досудебных разбирательствах, так и на суде.3. Без агента вы можете попробовать найти квартиросъемщика, кто ж вам это запретить может!? Имейте только в виду, что этот рынок имеет свои специфические особенности, о которых вы вряд ли знаете (главным образом это риски, связанные с неуплатой налогов), в частности поведение агентов может быть самым разным, вплоть до полностью партизанских методов работы. Во всяком случае большая часть объявлений "Ишу любую квартиру в любом районе по любой цене. Семья врачей из Подольска" в газетах, на форумах и подъездах домов принадлежит именно агентам, причем агентам не самого высокого разбора.Многие из тех, кто пытался сдать квартиры самостоятельно, хлебнув почти неизбежного на этом рынке лиха, потом обращались к агентам. Могу дать (если разрешит) ссылку на паспорт ЕВАрушницы, которой сильно досталось в начале этой весны при сдаче собственной квартиры.4. В Москве по умолчанию принято, что квартплату за квартиру платит хозяин (при этом одинаковые квартиры, в которых прописан 1чел. и 6чел., стоят для квартиросъемщика одинаково), а вот потребляемые ресурсы, которые измеряются счетчиками (электричество, межгород, возможно вода) оплачиваются квартиросъемщиком, т.е. тем, кто их потребляет, и это справедливо.5. В Москве принято брать залог в качестве страховки рисков порчи квартиры и имущества. Квартиросъемщики будут предлагать зачесть залог в счет последнего месяца проживания - не поступайте так, этот зачет выхолащивает суть залога.6. Присутствует также определенная сегрегация людей по их месту рождения и воспитания. Обычно азиатам квартиры сдаются дороже, чем европейцам.7. Есть еще много-много мелких нюансов, которые узнаются со временем, в процессе наработки опыта.6. Навскидку отличить агента более-менее знающего от агента просто с надутыми щеками можно с помощью вопроса "почему договора найма оформляются на срок менее года?". Популярные у второй категории агентов ответы "чтобы не платить налоги" и "чтобы не регистрировать договор" являются не просто неправильными, а исключительно вредными.