Добрый день!Вы правы по всем пунктам. Зачета у вас не  будет,так как у мамы нет доходов и соответственно удержания и уплаты налогов для получения вычета.При расчете налога вы можете воспользоваться льготой в размере 1 млн руб. (ст 220 НК РФ)