Берите ипотеку на трешку, когда детей выпишите-пропишите - старую трешку продаете и делите деньги с мамой. Вы частично гасите кредит досрочно, мама покупает однушку. Тогда с опекой никаких проблем. А пока копите деньги на первый взнос и или терпите маму в одной квартире, или снимайте. Если терпеть нет возможности, то на первый взнос тоже кредит можно взять.  Когда квартиру продадите, долги урегулируете, невыплаченная часть вам будет уже вполне по силам, вам бы несколько месяцев только финансово тяжело было бы.