для всех потенциальных покупателей ваша ситуация именно однозначна,  а не двоякая.Вы намеренно лишили детей собственности, и по достижению совершенолетия они могут такую сделку оспорить, поэтому вам сложно будет найти покупателей на такую квартиру.Лучше приватизировать на вас и детей и маму, а потом продавая эту покупая большую уже выделять доли вам и детям ( без мамы + больше метров в новой кв-ре) опека должна разрешить.