Все зависит от того, какую сумму вы берете в банке и какой минимальный первоначальный взнос требует банк. Например, если квартира стоит 7000 000 , при этом она менее 3 лет в собственности, и продавец готов показать в ДКП только 4 000 000 млн, а у вас  сумма ипотеки требуемой -3 млн, а остальное (4 млн)-есть свои ,то Вы без проблем просто выплачиваете продавцу 3 млн.под расписку, не показывая эту сумму банку (ему и дела нет), показываете сумму в Договоре 4 млн, как хотел продавец, берете у банку ипотеку 3 млн, а 1 млн официально вносите своих денег как первоначальный взнос. НО! Если ваша ипотека - это почти вся сумма, которую готов показать продавец в ДКП (или больше)-то тогда такой вариант Вам не подойдет.