При продаже по ипотеке всегда есть некоторый риск, что банк потребует от Вас какой-нибудь немыслимый документ, а также банк может не одобрить именно Ваш объект недвижимости для покупки, и Вы потеряете время, которое могли бы потратить на поиск другого покупателя, потратив его на беготню и бесполезный сбор справок для банка. Но эти риски не велики, как правило.   Риск того, что деньги будут передаваться не через ячейку, а на счёт продавца, причём после регистрации, под письменные гарантии банка, тоже есть: некоторые банки, новички на рынке ипотеки, ведут  такую политику. Одна моя знакомая (продавец квартиры) сидела в  ипотечном банке "Восточный экспресс" с 9 утра до 22 часов вечера со своим риэлтором: уже без квартиры (сделка зарегистрирована), но ещё без денег (банк отказывал под разными предлогами в разблокировке счёта в этот день), но зато у неё на руках были все гарантии банка на разблокировку счёта, и все условия со своей стороны согласно этим гарантиям она к тому моменту полностью выполнила. Вечером, после неоднократных бесед с руководством банка, находясь под угрозой судебных разбирательств и лишения лицензии в 22.00 банк выдал ей дополнительные письменные гарантии того, что деньги свои она через 2 (два) дня получит (дело было в пятницу). Деньги за свою квартиру, как и обещал банк, она всё-таки получила, но ведь не сразу, и осадок неприятный  остался.   Да и покупательница квартиры при этом 100 раз пожалела, что именно в "Восточный экспресс" обратилась за ипотекой. Участники сделки из-за неправомерных действий банка были на грани нервного срыва.