имхо каждая сторона должна делать уступки.  Если покупатель столь принципиален, что играет только в свою пользу - ищите другого покупателя, продавайте через агентство. На таких условиях (без аванса, без агента)не каждый согласится иметь дело с таким покупателем. А если Ваша квартира интересна на рынке (документы готовы и в порядке, цена не завышена), то Вы быстро найдете другого более адекватного.