Думаю, что Ваша квартира должна стоить дороже 20 млн. Но так как квартира не типовая, более или менее точно определить её цену сравнительным методом не представляется возможным. Надо обязательно увидеть квартиру и дать правильную пробную рекламу в данном случае, чтобы не ошибиться с ценой.