Оценить можно только собственность, ваше жилье - муниципальное. Если вы сейчас приватизируете, то собственности будет менее трех лет. Не самые лучшие документы. Вряд ли вы укажите полную стоимость в ДКП. Это тоже на цене отразится. Если есть несовершеннолетние дети, то при  приватизации вы обязаны будете наделить их собственностью, соответственно при продаже будете проходить опеку - это тоже все не просто. Большая часть покупателей не станет рассматривать такой вариант. А если станет, то это тоже скажется на стоимости квартиры. Так что нюансов много.