Ну что вы сразу "мечты уплывают"? Помечтайте по-другому  13 м кухня - это много, там поместится большой стол, где можно будет принимать гостей. Балкон утеплить и на нем поставить диван. А телевизор смотреть в спальне. Или в будущей детской (ребенок все равно там еще пару лет спать не будет).