завещание можно оспорить. так что если действительно есть желание передать квартиру  - лучше это  делать при жизни. потому как завещание, обещанное вашей маме можно отменить точно так же. не сообщая маме. хоть на следующий день. отменять предыдущее или составлять новое при дарении-ренте-куплепродаже не обязательно, но с точки зрения судебных перспектив оспаривания такого договора - можно и сделать. в договоре дарения можно прописать право дарителя проживать в данном жилом помещении пожизненно.