Мы покупали залоговую квартиру, но у банка. У нас банк все и делал, риэлтор продавца даже сетовала, что всю работу за нее сделали. Банк делала договора, сдавал на регистрацию через своего регистратора, он же обременение одновременно с регистрацией снимал. Деньги закладывались в две ячейки - долг банку и остаток продавцу. Оформление стоило 30 тыс. Вам правильно советуют - надо идти к кредитору и все вопросы обговаривать именно с ним, ну и проверка квартиры в обычном порядке тоже не помешает. Аванс мы вообще не давали, сразу на сделку вышли.