Квартирный ответМаксим БИРОВАШ | Корреспондент №29, 29 июля - 4 августа 2011Цены на жилье катятся в далекое прошлое. Уже давно Украина не видела таких дешевых квартир“Киев. Гостинка. Хозяин. $ 25 тыс., торг”. В этих нескольких словах газетного объявления уместилось описание всего посткризисного рынка недвижимости Украины. В результате экономического коллапса цены на жилье достигли дна, на котором находились семь лет назад.“Если до кризиса квадратный метр дорожал на 2 % в месяц, то до сегодняшнего дня он приблизительно такими же темпами уценялся”, — отмечает Андрей Гусельников, глава комитета Ассоциации специалистов по недвижимости Украины по информационным технологиям и аналитике.В условиях нехватки инвестиций на новые проекты у строителей и отсутствия крупных накоплений у населения уже построенные квартиры распродаются со значительным дисконтом. Волна уценки накрыла как новостройки, так и жилье вторичного рынка.Возможно, кризис сделал свое самое доброе дело. Столичная недвижимость становится необычайно доступной для потребителя, который сумел сохранить свои валютные накопления.Еще пять лет назад киевский рекламист Иван Зорин и мечтать не смел о приобретении двухкомнатной квартиры в украинской столице. Сейчас за относительно небольшие средства, $ 42 тыс., ему удалось купить двушку в спальном районе на Позняках.“Я за эту квартиру, конечно, отдал все свои деньги, но еще пару лет назад именно такое жилье стартовало от $ 80 тыс., а сегодня стоит практически вполовину меньше и еще даже с серьезным торгом”, — не нарадуется новосел.Но не поторопился ли Зорин? Президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов уверяет, что рынок будет падать и дальше. “Цены еще как минимум несколько лет будут искать свое дно”, — говорит эксперт.На днеПодешевевшее жилье — хит продаж, уверяет Гусельников. Особым спросом пользуются дефицитные квартиры экономкласса, которые перестали строить на пике кризиса в 2009 году. На втором месте категория социального жилья — квартиры советского периода постройки, цены на которые сейчас падают почти в таком же темпе, как и на новые. В целом, подсчитали в компании Олимп Консалтинг, за два года стоимость жилья в долларах сдулась вдвое.На то, что цены упадут еще больше, очень надеется столичный полиграфист Наталья Крошкова. Предел ее мечты — двухкомнатная квартира в новострое за $ 40-50 тыс. Она уверена, что время для таких цен уже пришло. “Сегодня цены уже близки к тем, что меня могут подвигнуть на покупку и без помощи банка, — рассказывает Крошкова. — Если цены на рынке упадут до $ 1 тыс. за метр, то этого [сбережений] хватит на двухкомнатный новострой или такую же вторичку”.Крошкова готова до последнего ждать самых низких цен на рынке, и пока интуиция ей не изменяла. Например, в Киеве, по данным Олимп Консалтинг, стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке упала с пиковых $ 3,3 тыс. в 2008 году до $ 1,9 тыс.Так же глубоко недвижимость просела в регионах. Во Львове стоимость квадратного метра первички с максимальных $2 тыс. упала до $1,2 тыс. В Днепропетровске до кризиса квадратный метр стоил $2,3 тыс., в 2011-м — $1,1 тыс. В Харькове цены упали с $1,3 тыс. до $800.Правда, за эти три года существенно подешевела гривня. В середине 2008-го доллар стоил около 5 грн., в 2011-м — уже около 8 грн. Тем не менее падение долларовых цен на квартиры обгоняет девальвацию национальной валюты. Кто сумел сохранить сбережения в иностранной валюте, оказался в выигрыше. Те же, кто получает исключительно гривневые доходы, с азартом наблюдают за снижением долларовых цен.По мнению руководителя отдела продаж агентства недвижимости Планета Оболонь Игоря Комара, сегодняшний рынок недвижимости — это рынок покупателя. “Продавцы стали значительно сговорчивее — конкуренция за покупателя реально возросла”, — говорит эксперт.Более того, затяжной кризис изменил саму структуру рынка — из сделок с недвижимостью исчезли посредники. Для них радость покупателей по поводу низких цен — настоящая трагедия. Большинство риелторов не могут заработать на падающем рынке.“Маржи сейчас для спекулянтов практически не осталось, — делится своими наблюдениями Рубанов. — Ведь бывает, что квартиры сейчас продаются хозяевами по супердемпинговым ценам”.Вот почему Валентин Горынь, директор одного из столичных агентств недвижимости, с начала этого года стал сам себе и начальником и подчиненным в одном лице. Когда в кризис цены на рынке жилья упали сначала на 40 % в долларах, а потом еще на 20 %, но уже в гривневом эквиваленте, ему пришлось расстаться со штатом.“Теперь главное себе на зарплату заработать”, — говорит Горынь, не выпуская из рук трубки телефона. Беседуя с Корреспондентом, Горынь параллельно договаривается о новом, более дешевом офисе в спальном районе столицы вместо уютной штаб-квартиры в центре, на Печерске.В итоге, несмотря на существенное падение цен, активность на рынке по-прежнему очень низка: у населения попросту не хватает свободных средств. Застройщики уже плачут крокодильими слезами, утверждая, что скоро их бизнес может стать непривлекательным. Те же, кто сохраняет олимпийское спокойствие, надеются, что цены на квартиры вот-вот прекратят свое затяжное падение.Заместитель генерального директора девелоперской компании ТММ Алексей Говорун приводит для этого, как ему кажется, три железных аргумента: энергоресурсы дорожают, стройматериалы не дешевеют, рабочие руки остаются в цене. “Если будет снижаться спрос, то застройщики будут меньше строить, — уверен Говорун. — Строить себе в убыток рынок не будет. Цены нашли свое дно”.В то же время директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимир Степенко еще видит значительный ресурс для падения цен. Эксперт говорит Корреспонденту, что ранее маржа застройщиков достигала 100 %, теперь она снизилась до 40 %. Это глубокий провал, но все же с большим потенциалом для хорошего дисконта.Впрочем, речь идет не о всех новостроях. “Объекты, что строятся, дешеветь не будут, скорее, будут дорожать, — говорит Степенко. — Но объекты, которые уже построены, будут дешеветь дальше, строители остро нуждаются сейчас в деньгах”. Так или иначе, падают цены или замирают, а жилье по-прежнему продается крайне вяло — количество проданных за месяц в Киеве квартир за последние три года упало в 15 раз, по данным Бюро технической инвентаризации (БТИ). Также весьма сомнительно, добавляют эксперты, что кредитование в ближайшем будущем подешевеет. А значит, спрос вряд ли вырастет.Рубанов настроен оптимистично. По его мнению, как только рынок нащупает дно, потенциальные клиенты бросятся скупать все, что хорошо лежит. “Люди начнут покупать недвижимость гораздо больше”, — резюмирует эксперт. Но для этого цены должны остановиться.Кредит доверияМечтам Рубанова о том, что украинцы начнут скупать недвижимость, не позволяет осуществиться неуклюжая финансовая политика банкиров. В Украине банки вышли из игры еще в начале кризиса, практически полностью свернув кредитование жилья. Сегодня они предлагают новоселам займы под неподъемные для большинства из них 20 % годовых.“Если банковская наценка на кредиты упадет с нынешней ставки хотя бы вдвое, тогда еще можно подумать об ипотеке, но брать кредит сейчас под такие проценты могут только счастливчики с огромными зарплатами”, — уверена Крошкова. И ей есть с чем сравнивать.В качестве примера приемлемой ипотечной политики киевлянка вспоминает опыт своей сестры, которая уже несколько лет живет в Эстонии и тоже следит за рынком недвижимости. “В Эстонии, в стране Евросоюза, где зарплаты гораздо выше наших, ипотеку даже в 3 % считают слишком высокой. Что уж тогда говорить о нашей ипотеке в 20 %?” — задает Крошкова риторический вопрос.Украинские банкиры в своих аппетитах обогнали не только Европу, но и соседнюю Россию, где можно найти ипотечные кредиты под 8 % годовых. “Сейчас рынок первичного жилья в Украине более-менее жив лишь за счет всяких кредитных программ самих застройщиков, но это касается только жилья, которое уже построено”, — говорит Рубанов.Три года назад ипотека действительно была двигателем украинского прогресса. Горынь вспоминает, что тогда 90 % всех сделок на рынке недвижимости проводились через банковские заимствования. Теперь всего 7 %. Финансовый дефицит заморозил рынок, даже несмотря на низкие цены.“У застройщиков дешевый финансовый ресурс тоже не появился, — сетует Говорун. — Никакие госпрограммы не привели к существенному снижению [стоимости] займов”. И вот результат: по словам Рубанова, до кризиса БТИ регистрировало ежемесячно около 15 тыс. сделок купли-продажи жилья в столице, сейчас — до 1 тыс. таких операций.Банкиры люди упрямые, но и они отступают от своей непродуктивной политики. Гусельников приводит в пример относительно доступные ипотечные кредиты, которые появились буквально в последнее время.“Я уже видел предложения по ипотечным кредитам от Пиреус Банка под 12 % годовых, от Укрсоцбанка под 15 % годовых, и это весьма интересные предложения, — отмечает эксперт. — Тем более что сегодня жилье самых востребованных категорий уже нащупало дно, а в некоторых случаях показало небольшой рост”.Несмотря на такие уступки, быстрого удешевления кредитов банкиры не обещают. Председатель Ассоциации украинских банков Александр Сугоняко говорит, что потребителям придется потерпеть еще несколько лет, пока займы вернутся на докризисный уровень.Сергей Костецкий, аналитик компании SV Development, уверен, что нечего ждать милости от банкиров. Эксперт предлагает свой рецепт, способный понизить планку кредита, — разрешение выдавать населению валютные займы. Тогда банкиры смогут привлечь на внешних рынках у своих материнских компаний дешевые деньги и обеспечить рынок финансовыми потоками.“Я лично не вижу рынка без валютных кредитов, — категорично заявляет Костецкий. — Если ипотека останется в гривне, а уровень кредитования — таким же, как и сейчас, то рынок будет восстанавливаться несколько лет и мало кто сможет купить даже то, что сейчас сильно упало в цене”.Однако в самом правительстве высокопоставленные чиновники не раз заявляли, что валютное кредитование подрывает гривню, поэтому вряд ли его разрешат в ближайшее время. значит, процентные ставки будут падать не спеша. Спрос на жилье еще долго будет ниже предложения