Риски Ваши заключаются в затягивании сроков продажи банком покупателя по разным причинам, иногда по уважительным, иногда наоборот, а также в том, что неопытному продавцу легко повесить любую "лапшу" на уши, если нет рядом специалиста с большим опытом продаж.    Риск подготовки сделки  без залога: покупатель может передумать и не купить Ваши квартиру, а найти более выгодный и интересный вариант даже после того, как Вы потратите кучу времени, денег, сил, нервов на сбор кучи документов и на подготовку сделки. Покупателя можно "держать" только залоговой денежной суммой, которая не возвращается ему (остаётся у продавца) в том случае, если покупатель передумал покупать. Грамотно составить такой невозвратный денежный договор для удержания покупателя в Вашей конкретной ситуации далеко не каждый юрист сумеет. Здесь без опытного риэлтора не обойтись.    Риск выйти на сделку, предварительно оформив вышеуказанный договор (соглашение): до сделки, на сделке и перед сделкой Вам сторона покупателя легко  может, что называется,  "выворачивать руки" в свою пользу, т.е. диктовать выгодные только той стороне, а не Вам, условия, если такой договор (соглашение) не составлялся и не сопровождался опытным риэлтором.  Типовой предварительный ДКП, навязываемый продавцам  юристами Сбербанка, составлен однозначно в пользу того же Сбера и в пользу покупателя, но никак не в пользу продавца. К этому предварительному ДКП надо параллельно составлять другой договор в пользу продавца, который покупатель тоже подпишет и по-которому передаст залоговую денежную сумму.      Например, некоторые продавцы не знают, какие документы нужны на сделку, а какие банку, и документы для банка зачем-то за свой счёт собирают, хотя всё, что требует банк дополнительно - это проблема ипотечника, обратившегося в этот банк. Продавец здесь, конечно, содействие оказать должен, но платить из своего кармана за капризы банковских менеджеров совсем не обязан.      Впрочем, если у Вас есть большой опыт проведения ипотечных сделок с недвижимостью, уверена, что Вы со всеми вышеуказанными проблемами справитесь самостоятельно.     Желаю удачи.