Если по полной будете продавать менее чем через три года после дарения или после смерти мамы и вступления в наследство, тогда попадёте на налог 13% с суммы свыше 1 млн. руб.  Неважно, когда написано завещание. Вашей квартира в случае смерти мамы станет только с момента вступления в наследство, а не с момента написания завещания. Соответственно, время нахождения квартиры в Вашей, а не в маминой собственности налоговая будет вполне законно считать тоже именно с момента Вашего вступления наследство, а не с момента написания завещания. Продажа наследственной квартиры - не риск. Риск - покупка наследственной квартиры. Покупатели рискуют.