Мой более чем 10-ти летний опыт работы по сопровождению кредитных операций, обеспеченных залогом недвижимости, судебно-арбитражная практика по спорам, связанным с обращением взыскания на заложенное недвижимое имущество должников, а также большой опыт организации и юридического обеспечения проведения торгов (аукционов) по продаже недвижимого имущества, в том числе при обращении на него взыскания в рамках исполнительного производства, позволяет мне констатировать то, что принудительная реализация недвижимости должников является самой не эффективной мерой. Она приводит к колоссальному росту задолженности должника, к существенным финансовым потерям и, как может показаться странным - к возникновению серьезных убытков не только у заемщиков, но и у банков-кредиторов (взыскателей задолженности).Существует три причины, по которым судебный способ обращения взыскания на недвижимое имущество должников приводит к негативным для всех сторон последствиям. Во-первых, длительность рассмотрения судебными инстанциями соответствующих исков кредиторов. Во-вторых, несоблюдение установленных законом сроков принудительной реализации недвижимости службами судебных приставов и государственным органом, наделенным соответствующими полномочиями. Ранее этими вопросами занимался РФФИ, сейчас - Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).И третья причина, которая в наибольшей степени проявляет себя в настоящее время из-за кризиса - несоответствие размера начальной продажной цены недвижимости, на которую обращается взыскание, новым рыночным ценам и реалиям, складывающимся на рынке недвижимости. Рассмотрение иска об обращении взыскания на залог в арбитражных судах варьируется от 4 месяцев до 1,5 лет, а в судах общей юрисдикции - от полугода до 2-х лет. Средний же срок исполнительного производства, в рамках которого осуществляется реализация недвижимости должника, составляет 8 месяцев. Основываясь на нашей юридической практике, можно констатировать, что судебная процедура обращения взыскания и исполнения решения суда составляет 1,2 года. Остается подсчитать, на сколько возрастет задолженность должника перед кредитором за этот период времени. Ведь согласно ст. 3 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залог обеспечивает требование кредитора к заемщику в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Поэтому очевидно, что за этот период времени просрочки исполнения должником обязанностей по погашению кредита, размер неустойки заметно возрастет. Но и это еще не все. Согласно закону об исполнительном производстве должник обязан дополнительно уплатить 7% исполнительного сбора от суммы взыскания, что тоже немало. А если на должника еще будет возложена обязанность возместить взыскателю судебные издержки, то общая сумма его долга будет еще больше. Относительно процедуры реализации недвижимости по возбужденному судебным приставом производству следует сказать, что гарантий того, что недвижимость будет продана с аукциона с надбавкой против начальной продажной цены заложенного имущества, как по смыслу предписано пунктом 2 части 1 статьи 58 закона об ипотеке, просто не существует. Особенно нет оснований на это надеяться в текущий период, когда рынок недвижимости в нашей стране находиться в состоянии коллапса. Сегодня можно прогнозировать, что торги по принудительной продаже недвижимости окажутся в 99% случаях несостоявшимися. Ведь стартовая цена, по которой недвижимость будет выставлена на торги, окажется существенно выше сегодняшних среднерыночных значений за относительные аналоги. Соответственно, ни первые торги, ни повторные торги (которые должны будут начаты со снижением начальной продажной цены на 15%), будут признаны несостоявшимися. И вот тут у взыскателей появятся юридические основания (и единственный для них вариант поведения), оставить недвижимость должника за собой по цене на 25% ниже ее начальной продажной цены, с которой должны были начаться первые торги и таким способом произвести зачет своих требований к должнику. Но при таких обстоятельствах банк-кредитор рискует сам оказаться в убытках. Потому что таким образом уменьшенная цена недвижимости, оставленная взыскателем за собой, может не покрыть всех финансовых обязательств должника перед кредитором. Такой вариант судебного взыскания заложенного недвижимого имущества дефолтных заемщиков еще больше усугубит и без того ухудшающееся состояние рынка недвижимости. Банки, к которым перейдет недвижимость в собственность, будут стремиться как можно быстрее ее реализовать. Однако продать недвижимость по ценам, по которым она была оставлена банкам, будет невозможно. А если учесть то, что порядка 20% недвижимости, которая сейчас обременена залогами, будет в последующем "выброшена" на рынок, то и без того полумертвому ныне рынку недвижимости придет полнейший крах. Поэтому при развитии такой ситуации резонно прогнозировать существенный ценовой обвал рынка. И он, судя по всему, не за горами. Есть два варианта решения проблемы. Первый из них заключается в проведении реструктуризации кредитных обязательств, а второй вариант (применимый к случаям, когда текущее финансовое состояние заемщиков и их финансово-экономический потенциал не позволяет реструктуризировать кредит), - проведение срочной реализации заложенной недвижимости должников во внесудебном порядке, без обращения в суд. Реализация же заложенного недвижимого имущества в рамках исполнительного производства по исполнению решений судов об обращении взыскания на заложенную недвижимость - это путь к финансовому краху заемщиков и к прямым убыткам банков-кредиторов.Если внесудебный способ обращения взыскания на заложенную недвижимость коммерческого назначения позволяет избежать таких негативных последствий для заемщиков-должников и кредиторов, то граждане, при наступлении неплатежеспособности и возникновении установленных законом оснований для обращения взыскания на заложенную жилую недвижимость, ее лишились.В конце декабря 2008 года законодатели внесли изменения в закон об ипотеке. Отныне закон предусматривает исключительно судебный порядок обращения взыскания на квартиры и жилые дома, принадлежащие гражданам. Теперь заемщики-должники обречены на длительную судебную волокиту по рассмотрению исков и принудительную продажу залогов. А это неминуемо негативно отразится на их и без того неблагоприятном финансовом положении. Мотивация отмены законодательной властью страны внесудебного способа обращения взыскания на жилую недвижимость граждан неизвестна. Ситуация, которая складывается сейчас в секторе жилой ипотеки, где доля проблемных кредитов растет, диктует совершенно иного законодательного решения, которое бы не отменяло, а наоборот совершенствовало механизм внесудебного обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, как наименее затратного и быстрого способа погашения кредитов.