Постарайтесь аванс взять на максимальный срок. Придумайте какую-нибудь причину уважительную, почему не можете быстро выйти на сделку. Время протянете - цепочку на сделку подтянет Ваш риэлтор и поставит даму перед фактом, если другого покупателя не найдёте. Дама к тому времени уже настроится на сделку и вряд ли пойдёт на попятную, если ей Ваш риэлтор предложит за пару дней до сделки либо аванс вернуть, либо с готовой цепочкой покупать Вашу квартиру.