Хорошо известно, что по сути люди не способны учиться на своих ошибках. И уж тем более – не в состоянии учиться на ошибках других. У нас перед глазами есть один глобальный пример – Америка, которая своими ипотечными проблемами чуть не утянула весь мир в глубь Великой Депрессии (пока сошлись на том, что в 2007-2008 был просто кризис). А чуть ближе – печальный опыт Латвии (да и Эстонии с Литвой, по большому-то счёту), где благодаря безрассудной раздаче ипотеки рынок сперва дотянули до 2000 евро/метр (г.Рига), а потом всё грохнулось до 500 евро/метр (данные обзора Century 21 Baltwest). Но нам Америки-Латвии не указ, мы упорно лезем на ипотечные грабли.России (и Москве, в частности) в значительной степени повезло. Ипотечный пузырь у нас толком просто не успел надуться, хотя надували его определённые персоны, надо признать, эдак с года с 2004-го. Но подвело сперва отсутствие ипотечной инфраструктуры, а потом нехватка длинных и дешёвых заёмных денег. Так или иначе, но падение на треть цен в той же Москве вызвано было отнюдь не тем, что на рынок обрушились foreclosure-квартиры заёмщиков, оказавшихся не в состоянии обслуживать свой кредит.Что происходило в 2010г. и происходит с ипотекой теперь? Ниже я помещу график своих расчётов динамики ипотечного роста Москвы в 2010 году. Там использованы данные ЦБ РФ и Росреестра, совмещённые на одной картинке, они немного различны, так как эти структуры имеют разные исходные базы (не буду останавливаться на этом). Главное то, что хорошо видно то, как программы стимулирования ипотечного спроса, о которых я писал в ноябре, привели к значительному ускорению числа выданных кредитов в конце года. Люди, как говорится, работают не покладая рук на раздувания нового полноценного ипотечного пузыря.Текущая ситуация (2011г.) по Москве (данные Росреестра) такая: доля ипотечных сделок в силу закона на вторичном рынке составляет 18,5% по первым двум месяцам 2011 года. Год назад этот показатель составлял 17,7%, два года назад – 10%. Причём, сюда ещё не входят сделки с ипотекой в силу договора и сделки, где часть денег – всё те же жилищные кредиты, только не носящие название «ипотечные».С любезного разрешения компании AHConferences, проводившей недавно конференцию «ИПОТЕКА – РЫЧАГ ПО УВЕЛИЧЕНИЮ СПРОСА: застройщик, банк, агентство, покупатель», я познакомлю читателей с отдельными успехами московских девелоперских компаний, внедряющих ипотеку у себя на объектах.Итак, Galaxy Group рапортует о том, что из 174 проданных в ЖК «Бутово Парк» квартир 78 – это квартиры с ипотекой (49%), причём срок займа достигает 30 лет, что до кризиса было немыслимо. Немыслимыми до кризиса, кстати, были и условия нынешней программы «В десятку» на этом объекте - 10 лет срока, первоначальный взнос 10%, ставка в рублях 10%.«Авгур Эстейт» докладывает о том, что в продажах «Квартала А101» доля ипотеки составляет 50%.«Миэль-новостройки» даёт ту же цифру – до 50% ипотечных сделок по объекту ЖК «Ярославский».«Система Галс» вступает поскромнее: в продажах ЖК «Солнце» доля ипотеки составляла 20-25%. Но здесь понятно - так как этот объект тяготеет к бизнес-классу (предыдущие примеры – это эконом), то ипотека снижается.Теперь, о чём докладывают займодавцы – банки. ВТБ24 за год выдал 19400 ипотечных кредитов (понятно, что в это число входит не только Москва). При этом охвачено ипотечными программами 1600 новостроек. «Сбербанк» рассказывает о перспективах в таком ключе: с марта по июнь запускается программа «888», то бишь ставка 8%, срок кредитования 8%, рассмотрение 8 дней. Здесь самое интересное – это цифра ставки 8%, такого мы ещё не слышали. Та же Латвия грохнулась, набравшись кредитов как раз по 6-8%.Зачем я всё это рассказываю? Просто впереди у нас очень интересный период – этап интенсивного роста цен. Совпадает сразу несколько условий: сокращение строительства жилья на продажу в столице, нарастание волны спроса на квартиры с мая 2011 года, интенсивный рост цен на энергетические носители, подстёгнутый событиями на Ближнем Востоке, накачка агрегата М2 в стране, ну и набравшая ход инфляция. На всё на это наложим раскрутку американской двухуровневой ипотеки (замечу – именно этого самого опасного вида, не стройсберкасс). В итоге просматривается такое развитие событий:Начавшийся естественный рост цен приводит рынок в ажиотажное состояние. То есть, купи сегодня, а то завтра таких цен уже не будет. А тут подсовывают ощутимо подешевевшую ипотеку. Её начинают хватать сперва те, кто чувствует, что поезд отходит прямо вместе вокзалом из-под ног. К ним пристраиваются те, кто захочет сыграть в короткие инвестиции – взял квартиру в кредит, через полгода всё продал на 20% дороже, досрочно погасил кредит, зафиксировал прибыль. Цена входного билета на такие игры невелика – всего 10-20% от цены квартиры своих денег. Наконец, на рынок подтягиваются главные могильщики – те, кто очень хочет квартиру, но не имеет ни возможности тянуть кредит, ни достаточно средств для её покупки. Как раз последние, вкупе с «инвесторами», разгоняют пузырь и гробят рынок в конечном итоге.Это не то что реальный сценарий, это просто классический сценарий ипотечного пузыря, который реализовывался не раз, и не два в мировой истории недвижимости. Ещё раз повторюсь – люди не учатся ни на своих ошибках, ни на чужих. Всё также будут идти на сверхриск, всё также будут ошибаться в оценке перспектив своего дохода, всё также будут совершать элементарные арифметические просчёты. То, зачем власть упорно втаскивает рынок и людей в ипотечную кабалу, мне лично понятно – там давно в головах правят деньги, а не государственные интересы. Но что заставляет туда лезть самих потребителей?Ну, добро бы пострадали только сами заёмщики. Как правило, при лопании пузыря рушится выстроенная система инфраструктуры рынка недвижимости. Страдают рекламщики, инноваторы, айтишники, организаторы встреч и мероприятий, специализированная пресса. На улице оказывается куча бывших сотрудников отрасли. Как показывает опыт 2008-2010 годов сильно страдает стройка: наступает кризис доверия к застройщикам, начинаются рейдерские атаки, деградируют проекты.В итоге констатирую: события для московского квартирного рынка развиваются в самом неприятном ключе. Всё говорит о том, что поимеем мы опыт полноценного ипотечного пузыря...http://ukochetkov.m2.ru/blogs/25998/