Рыночную цену вам выдаст любой приглашенный оценщик с дипломом (специальная бумажка позвляющая заниматься этим видом деятельности). А упомянутые вами 40% сделок жили себе не тужили многие годы, да вот пришли худые времена и пошли они пополнять государев бюджет. Как говорит народная мудрость: сколь веревочке не виться...