"Боюсь, что если определились с новостроем, то только соглашаться придется. Застройщики никакие Ваши пункты вносить в договор не будут, а штрафные санкции за проссочки будут мизерные для них."  Такое довольно часто случается при покупке новостройки, но далеко не всегда, смею Вас уверить. Предположу, что Вам, видимо, не повезло когда-то, или другое предположу: возможно,  Вы работаете в компании-застройщике и продаёте новостройки именно так, как Вы здесь пишете.   В чём-то Вы отчасти правы.Но, во-первых, не у всех застройщиков драконовские правила и "серые" схемы. Сроки очень часто они не выдерживают, но это не всегда так. "Земельный договор", как Вы выразились,  тоже надо смотреть знающему человеку, а не тому, кто в этом ничего не понимает или когда-то пару раз подобные документы видел. Да и все остальные документы тоже изучить необходимо. Это важно, особенно если у человека это будет единственным жильём, или если человек свои последние деньги тратит на эту покупку.  На рискованные покупки по "серым" схемам к недобросовестным застройщикам обычно идут или совсем несведущие, ничего не понимающие люди с "лапшой" на ушах,  или сознательно идут те инвесторы, у кого деньги на такую покупку не единственные и не последние. Шансов выиграть при покупке такой квартиры примерно столько же, сколько шансов проиграть (потерять квартиру и/или вложенные деньги).