я бы продавал областную квартиру, добавлял бы имеющиеся деньги, и на разницу брал ипотеку, возможно взяв не маленькую двушку а нормальную.имхо жить надо, а  не думать что будет когда дети вырастут. имхо лучше вместо лишних ипотечных платежей им на образование накопить, а там - сами заработают