хм, какая маленькая у вас однушка всего 42кв.м... например, в панельных  домах постройки 2006\07 на ул. Индустриальная ( до станции Мытищи в 15 минут  47 кв.м.+ 12 метров кухня+темн.комната, с\у раздельный), школа, сады рядом, гаражи, выезд удобен на МКАД , через  Волковское ш.- Осташковское ш... Легче продать вашу квартирку около 4 ляма  ,чем менять ..   и покупать далее двушку  в Мытищах от 67 кв.метров в монолите от 8лямов.  Например, на Воровского д.1, 74 кв.м( напротив станции прямо дом, тоже постройки 2007) двушку с ремонтом продают за 8,2 лямя.( винер гляньте). Но за такие деньги в Москве  двушку вторичку  в панельки можно купить  квадратов 60-65.и ещё останется  немного на ремонт