Не бывает договора дарения с правом пожизненного проживания. Тут либо ты подарил, либо не подарил, - нельзя подарить наполовину. Вы можете оставить родителей прописанными в подаренной квартире, но институт прописки сам по себе ничего не гарантирует.Вам подходит договор ренты с пожизненным содержанием, квартира при этом переходит в вашу собственность в момент подписания договора, но при этом за квартирой регистрируется обременение в виде вашей обязанности пожизненно выполнять закрепленные в договоре обязанности перед рентодателями.Вопрос налогов при операциях с квартирой тоже требует внимательного изучения, так как проживая постоянно за пределами РФ, вы утрачиваете статус налогового резидента РФ. А в отношении нерезидентов действует особый режим налогообложения, в частности ставка НДФЛ для них 30% и для них не предусмотрены имущественные налоговые вычеты.