Дарение двусторонний договор, дар принимается, 2 подписи, так что без мамы ни как. Регистрировать тоже надо двум сторонам (на это можно и доверенность сделать) По третьему вопросу, естественно , у нового собственника будет считаться с момента, как он им стал, а это с момента регистрации дарения. Не занимайтесь фигней, проще дать доверенность на сбор документов к сделке и другие действия(принятие аванса, регистрацию и тд) Мама найдет покупателя, а вы приедете 1 раз на сделку, может даже к вам приедут, посмотреть как вы договор подпишите и все.