Если вы потрудитесь прочитать статью 40 НК РФ то там написано "отклонение от рыночной цены более чем на 20%". В вашем примере средняя цена по рынку 12.8 миллиона, квартира за 10 отклоняется от среднерыночной цена чуть более чем на 20% (на 20% будет 10.24 миллиона), поэтому вряд ли налоговая будет что-то иметь против этой сделки. Другой вопрос, если квартира будет стоить не десять единичек, а одну... вы чувствуете разницу, все продают по 10-15, а вы купили за 1?