я за третий вариант- ищите квартиру со свободной продажей и чтобы денег у Вас на ремонт  ( на двушку  около 400-600тыс.) и переезд осталось. Может в другом районе. У Вас сильная срочность в переезде? Есть время ещё на поиски и ожидание? тоже ищем двушку, но я не готовы  уменьшить площадь, просто не куда будет вещи расставить.  Но мы из МО, у нас здесь сделки ( документы) с квартирами по месяцу оформляются((( ,в  отличии от Москвы.