Автор во-первых, дарственная дейстивительна только при жизни дарителя, так что оформляйте квартиру на себя целиком, иначе сестра сможет претендовать на половину. По факту Ваша сестра ведет себя гадко,т.к. фактически Вы платите ей по рыночной стоимости за то, чтобы мама смогла жить так как привыкла, сестре стоит об этом задуматься и Вам тоже. Мама, вообще, на это как смотрит?