что значит оформить или дарственную? как еще вы хотите оформить квартиру? сделку по договору дарения нельзя отыграть назад, в случае вашей смерти все что у вас есть достанется вашему сыну и не будет делиться на других наследников, но в вашем случае есть подводные камни, есть второй ребенок, получается что у него не будет жилплощади когда вырастет, и не понятно как поведет себя сын, когда вырастет, не выселит ли он вас из "своей" квартиры...