Вариант 2 не рассматривала бы вообще. Это - предложить стороне, имеющей практически прямо противоположные интересы, защищать Ваши интересы. Теоретически возможно, практически гораздо сложнее. Вот Вы говорите, что готовы купить эту квартиру. Но ведь для этого Вам надо продать свою, на это уйдет время... А у риэлтора той квартиры задача не дождаться Вас (или искать покупателя на Вашу), а побыстрее и за максимальную цену продать. Всё. Интересы стали противоположными. Придет покупатель, готовый выложить деньги завтра, и квартира уйдет.Вариант 3 выгоден по деньгам (30-50-100 тыс.руб), но найти риэлтора, который бы смог качественно (за эти деньги) вести юр.сопровождение альтернативной сделки, будет очень и очень сложно. При подборе (еще на этапе прозвона)  альтернативной квартиры, риэлтор отсекает массу неподходящих вариантов. А так Вы говорите - я квартиру нашла. Риэлтор начинает работать, "сращивать сделку", а оно - оп! - и не подходит... по массе причин. Так 2й раз...3ий... Вы думаете, кто-то согласится работать вхолостую? Только неопытный агент, который не представляет себе всего объема этой работы. Может, конечно и повезёт. А, может, и нет... Но надеяться на "повезёт" при решении квартирного вопроса не стоит - слишком велика цена потери.Остается вариант №1. У частника цена вопроса - 2-3% от суммы сделки (часто эта цена фиксируется), в агентствах - 5-6%.Удачи.