границы определяются не канавами, а кадастровыми точками. Перед покупкой желательно вызвать геодезистов, заказав услугу "вынос в натуру межевых знаков", стоит в Питере 2 тыс.р., вам вобьют колья в огород,-укажут местоположение границ с соседями.Сделка без тех паспорта на дом не пройдет регистрацию, ждите.Без кадастрового паспорта можно пробывать, все зависит от рег. палаты, могут зарегить, но его лучше иметь.