Помню, у Вас уже была подобная тема.Если не были зарегистрированы в доме на момент смерти родственников, нужно восстанавливатб сроки принятия наследства.Это достаточно сложно, но можно, адвокат прав, в том, что шанс есть, но какой процент, сказать сложно.Никакую оценку не делайте, не тратьте деньги, возьмите справку БТИ (она не очень дорого стоит) об оценочной стоимости квартиры (на это также будет нужен запрос суда), и исходя из нее оплатите госпошлину. По практике- сумма гп обчно невелика бывает, тысячи 3-5 в Москве, не знаю, какой у Вас регион.С родственниками говорить бесполезно,  тем более вы с ними и не общайетесь уже 3 года,подавайте исковое заявление в суд, оплатите 100 рублей госпошлины, и попросите запрос у судьи для получения справки в БТИ.Думаю, побороться стоит, все-таки.