делиться поровну между наследниками - то есть вас и сестру. Если мама выйдет замуж - еще и на мужа.То есть вы хотите сама ипотеку взять на квартиру сестре? все реально, но и квартира тогда на вас будет записана, и после выплаты ипотеки уж постарайтесь на сестру ее не перезаписывать))