Если покупалась квартира на мамины деньги, за исключением ваших с сестрой долей в сумме 1 милл. кажется, то она вправе рспоряжаться ей. Почему делить поровну на 3 части? Вам лучше не вести сравнительную политику с сестрой, а прикинуть что вы сможете себе купить в Москве, если продадите квартиры мужа и вашу унаследованную и плюс какая-та сумма доплаты с продажи вашей инвестиионной квартиры, в размере 1/3 допустим. А на оставшиеся деньги купить квартиру для проживания сестры, оформив её 1/2 сестре, 1/2 маме. А смамой вести разговор не о справедливости, а конкретно о недостающей вам сумме, типа, "вот если бы была возможность добавить к получающейся с продажи моих с мужем кватире ещё столько-то, то мы могли бы взять трешку и т.п."