Никак не делить. Квартира матери - ее финансовая гарантия, что она не будет брошена в старости и немощи. За квартиру и пожизненное содержание можно подписать законным и гарантированным способом, и в нормальный дом престарелых оформиться, где медицинский уход, если что. И не будет необходимости решать скользких моральных вопросов и чувствовать себя обузой в старости. И еще решать вопросы "справедливо-несправедливо", "заслужила-не заслужила", "напрягает-не напрягает". Дети еще молодые, заработают. А делить "шкуру неубитого медведя" и самим детям будет неловко.П.С. Другое дело, если квартира в общей или долевой собственности, где есть собственники ее дети, тогда - только по закону.