Раз уже разругались на этой почве, вы тормоз назад не девайте, выселяйте. Если не планируете продавать, сразу сдайте. Маме можно сказать, что очень трудные времена на работе, очень нужны деньги, или если мама вменяемая, прямо объяснить ситуацию. С сестрой, пока не решите вопрос с квартирой, лучше не меритесь, иначе она у вас там навеки вечные останется.