У Вас доход позволяет взять ипотечный кредит? Если позволяет, то необходимо получить одобрение банка, выставлять Вашу квартиру на продажу (она пойдет в качестве первоначального взноса) и проводить альтернативную сделку с продажей Вашей квартиры и одновременно приобретением новой. Материнский капитал использовать вполне возможно.