Недвижимость не отрывается от днаИлья Ступин, специальный корреспондент журнала «Эксперт».После кризиса зарубежные рынки недвижимости затоварены доступным жильем. Однако покупать его никто не спешитМногие инвесторы, скупавшие зарубежную недвижимость, сегодня кусают локти. Вопреки обещаниям риэлтеров и собственным расчетам, основанным на спекулятивных ожиданиях, заработать на перепродаже не удалось. Рентный доход в большинстве стран смехотворен либо вообще отсутствует. Собственникам заморских домов и квартир остается утешать себя мыслью, что рано или поздно спад на рынке недвижимости завершится и цены вернутся на докризисный уровень. Однако пока в большинстве европейских стран нет убедительных предпосылок для реализации такого сценария.К морю за скидкамиПопулярная среди российских инвесторов Болгария входит в число стран, рынки недвижимости которых сильнее всего пострадали от кризиса. Не будет преувеличением сказать, что болгарский рынок жилья пребывает в полуобморочном состоянии. Многие риэлтеры вздрагивают при упоминании этой страны.«В Болгарии цены упали на 40–70 процентов. В Банско можно купить недвижимость за копейки. Там всего понастроено, мне известны случаи, когда сделки заключались по цене 350–500 евро за квадратный метр. На ближайшую пятилетку у Болгарии нет никаких инвестиционных перспектив», — говорит один из риэлтеров.Относительно стабильным спросом пользуются лишь самые дешевые малогабаритные квартиры-студии. По экспертным оценкам, в начале 2010 года на такой формат пришлось около трети сделок. Иностранцы (в том числе покупатели из России) приобретают такие апартаменты без каких-то определенных инвестиционных целей, скорее для летнего отдыха. По оценкам гендиректора «Миэль-DPM» Натальи Завалишиной, средний бюджет на покупку недвижимости в Болгарии составляет 45–50 тыс. евро за объект (до кризиса — 100–150 тыс. евро).Коррекция цен на болгарском рынке продолжается. Впрочем, темпы падения замедлились, а продавцы стали скупы на скидки. Этому, в частности, способствует сокращение объемов строительства: строительная активность стремится к нулю. В первом квартале 2010 года количество разрешений, выданных на строительство, снизилось на 26,5% по сравнению с предыдущим кварталом.А вот в Черногории падение цен на недвижимость было не таким драматичным, как в Болгарии. «На черногорском рынке не было обвального снижения цен девелоперами, хотя при обсуждении конкретных сделок предлагались и предлагаются скидки от 10 до 20 процентов. Наиболее востребованы готовые апартаменты, в среднем площадью около 70–80 квадратных метров с бюджетом 170–180 тысяч евро», — говорит руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество» Елена Некрытова.Устойчивость Черногории к конъюнктурному спаду отчасти объясняется тем, что в этой стране узкий рынок нового строительства (в отличие, например, от Болгарии) из-за более сложных административных процедур. «В Черногории мало готовых комплексов. Там раскупались объекты преимущественно на стадии строительства, а сейчас домов не так много строится. На готовые ликвидные объекты цены снизились не очень существенно, в среднем на 7–10 процентов», — рассказывает Завалишина.Кстати, среди покупателей черногорского жилья много русских. По данным черногорского минфина, в общем количестве иностранных собственников земли и недвижимости преобладают граждане России (327 человек). Конкуренцию россиянам составляют англичане и сербы. Больше всего иностранцев привлекают общины Бар и Херцег Нови. Впрочем, риэлтеры рекомендуют не переоценивать инвестиционную привлекательность черногорской недвижимости: в этой стране весьма слабый рынок аренды. Проблема заключается в том, что Черногория, в отличие от Хорватии и Болгарии, изначально сделала ставку на привлечение состоятельных туристов, однако пока не добилась заметных успехов на этом поприще.Испанский неликвидВ глубокой депрессии пребывает испанский рынок недвижимости. В кризис цены на жилье в стране снизились в среднем на 20–30% (в некоторых регионах на 45–60%). Сегодня на испанских курортах можно купить дом за 100–200 тыс. евро (до кризиса — 150–250 тыс. евро) либо апартаменты за 50–120 тыс. евро. «Продолжает дешеветь даже недвижимость, расположенная в самых, казалось бы, ликвидных местах — на Средиземноморском побережье. Сейчас здесь сконцентрирован самый большой объем непроданных квартир», — отмечает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Delta Estate Анастасия Дудерова. По экспертным оценкам, на испанских курортах пустует около 1,5 млн нераспроданных домов.«Недвижимость в Испании неликвидна. Там с 70−х годов побережье хаотично застраивалось. Много русских покупали в этой стране дома. Теперь они приходят и спрашивают: что делать? Я советую бросать объекты, потому что нет смысла их содержать. Невозможно сдать их в аренду или перепродать», — говорит директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании Intermark Savills Игорь Индриксонс.Эксперты отмечают, что рынок пока никак не реагирует даже на резкое схлопывание объемов нового строительства. В 2009 году количество разрешений на строительство жилья сократилось на 58%, а в первом квартале 2010 года — еще на 24,4%. По оценкам экспертов, за 2010 год будет выдано меньше 100 тыс. разрешений на строительство домов, тогда как в период докризисного строительного бума их выдавалось до 900 тыс. в год.«В Испании мы рекомендуем покупать недвижимость людям, которые давно присматривались к этой стране, но считали, что цены там завышены. Сейчас можно выбрать объекты с существенными скидками, особенно в менее раскрученных регионах. Например, в Мурсии. Недвижимость там можно найти очень высокого качества, правда, инфраструктура менее развита, чем, например, в районе Барселоны», — говорит один из наших собеседников.Где не пузыритсяВ десятку наиболее популярных среди россиян стран для покупки недвижимости, по версии портала о зарубежной недвижимости Prian.ru, входят Италия и Германия. В кризис квартиры и дома здесь подешевели незначительно. Отчасти это объясняется тем, что итальянский и немецкий рынки до кризиса не привлекали спекулянтов, потому ценовые пузыри здесь если и встречаются, то носят локальный характер.В качестве примера локальных пузырей некоторые риэлтеры приводят Калабрию — регион, расположенный на юге Италии. «Некоторое время назад местный рынок поделили два застройщика и принялись преподносить Калабрию как будущий туристический центр. Но пока за этим ничего не стоит. Вторичный рынок в этом регионе слаб. Поэтому динамика роста цен, которую демонстрируют риэлтеры, выглядит неубедительно. Это какая-то виртуальная история», — полагает один из наших собеседников. Разброс цен на недвижимость в Калабрии сегодня составляет 100–150 тыс. евро за объект, что сопоставимо со стоимостью жилья в некоторых более развитых в инфраструктурном отношении регионах страны.По данным земельного департамента, в 2009 году в Италии было зарегистрировано 1,35 млн сделок с недвижимостью — на 11,3% меньше, чем в 2008−м. Впрочем, темпы падения замедляются. Если в первом квартале прошлого года продажи упали на 18,6%, то к концу года падение уже не превышало 4%. Оживает ипотечный рынок. Если в 2008 году объемы заимствований сократились на треть, то в 2009−м снижение не превысило 11%.В Германии цены на недвижимость оставались стабильными как до кризиса, так и после него. В первом квартале 2010 года вторичное жилье в Германии упало на 1,5% в годовом исчислении. Средняя стоимость квадратного метра в Дюссельдорфе составляет 2,3 тыс. евро, в Мюнхене — 3,4 тыс., в Берлине — 2,2 тыс. Стоит заметить, что ценовая стабильность на немецком рынке сохраняется вопреки резкому снижению объемов строительства. Например, если в 1997 году было возведено 700 тыс. квартир, то в 2007−м всего 230 тыс.Слабый фунт стимулирует спросНа фоне остальных стран островком благополучия выглядит рынок недвижимости Великобритании. Кстати, в этом есть заслуга и наших соотечественников. По оценкам главы отдела продаж недвижимости агентства Sloane Street for Savills Ноэла де Кайзера, больше половины от продаж на сумму свыше 20 млн фунтов в этом году пришлось на долю российских покупателей, в то время как в прошлом году покупателей из России практически не было. «Слабый фунт стимулирует спрос со стороны иностранцев. Номинированные в долларах США цены все еще на 34 процента ниже пиковых значений 2008 года», — поясняет директор по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева.По словам гендиректора компании Pleiada International LLC Вадима Оришака, среди частных инвесторов популярна схема лизбэк — покупка недвижимости с гарантированным доходом. «Взять, к примеру, сделку по приобретению апартаментов в доходном доме в Великобритании стоимостью 250 тысяч фунтов. Собственные средства покупателя составят 82,5 тысячи фунтов, из них 7,5 тысячи фунтов — гербовый сбор. Инвестиционный кредит, при котором выплачивается только процентная ставка, — 175 тысяч на 25 лет с правом досрочного погашения. Процентная ставка 3 процента. Застройщик предоставляет гарантию минимального рентного дохода — 6 процентов в год сроком на десять лет. Чистый доход от аренды — минимум 15 тысяч фунтов в год. Выплаты по кредиту составят 5 тысяч фунтов в год. Остается около 10 тысяч фунтов в год — то есть более 12 процентов годовых на вложенные средства. Это хорошая альтернатива банковскому депозиту. А если рынок будет расти на 5 процентов в год, то прирост капитала составит 12,5 тысячи фунтов ежегодно. То есть совокупная доходность составит 22,5 тысячи фунтов — порядка 27 процентов годовых», — приводит пример инвестирования в английскую недвижимость г-н Индриксонс из Intermark Savills. Вадим Оришак рекомендует покупать недвижимость в районах Клапхэм, Гринвич, Кенери Уорф, Айлингтон, где выше ликвидность и оптимальное соотношение цены покупки и арендных ставок.«Сейчас невыгодно приобретать объекты в новостройках на развивающихся рынках, как было распространено до кризиса. Большинство инвесторов устремилось на стабильные рынки в поисках наиболее качественных и ликвидных объектов в престижных районах с максимальными скидками», — замечает директор департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерина Тейн. В последнее время все больше инвесторов осознает, что стабильно высокую доходность можно получать даже при минимальном росте рынка — около 5%. Если же рынок растет взрывообразно, то от недвижимости лучше избавляться, поскольку пропорционально цене возрастают и инвестиционные риски.              http://www.expert.ru/printissues/expert/2010/25/nedvizhimost_ne_otryvaetsya_ot_dna/