Только дарение. Вам здесь мену посоветовали. Во-первых, опекунский совет мену не пропустит однозначно, если квартира в Москве. Во-вторых, после мены Вам действительно придётся решать вопросы с налогообложением.     И ещё. Дарение заранее, до продажи, не советую делать. Решение органов опеки о продаже с одновременным дарением детям долей заранее взять можно и нужно. А вот проводить все эти операции (продажу, дарение, покупку однокомнатной) лучше всего одновременно, чтоб в засаду не попасть со слишком  большим количеством детской собственности, если вдруг по объективным или субъективным причинам продажа с покупкой сильно  затянутся или не состоятся.