Ну при общей 45 вряд ли комнаты 20 и 10 Это риэлторы,когда квартиру выставляют в объявлениях, всегда приписывают метраж.У меня 2-ка в 12-ти этажке 51 кв.м и то комнаты 17 и 13 ,а вы загнули.Максимум у вас 17 и 9 .А на 38 кв. метрах комнаты 14 и 9 ,так что разница только в раздельном с/у и метраже большой комнаты. Не фантазируйте Если на 45-ти вдвоем можно плясать,то на 38-ми запросто можно разместиться....еще и с ребенком.