Можно не выделить долю в натуре, а только определить порядок пользования кваритрой. Но этот порядок пользования при смене собственника(продаже доли) теряет силу. Т.е. продавать именно комнату не получится, НО у Автора кв. трехкомнатная и найти покупателя на ее долю реально, т.к. на этой доле можно жить. Вопрос в цене. Гораздо выгоднее всю кв. продавать целиком. Это и сестре выгоднее, т.к. у нее получится отдельное жилье, а не доля. Это в случае, если она действительно 3-ей комнатой не пользуется. Часто в таких ситуациях, один из собственников пользуется всей кваритрой, а в суде рассказывает, что пользуется только своей долей.