Автор, вы просите оценить - вам оценивают, но вы почему-то не довольны. Можете ставить хоть за 25, только спрос и будет реальная оценка вашей квартиры. Если за 22 нет желающих, тогда выгоднее снизить цену, ну или ждать сентября.