1. Очень и очень редко риэлторы, работающие индивидуально, регистрируются как ИП. Какая-то сумма вносится как аванс за услугу. Риэлтор как-то должен оплату своего труда страховать. Ругают риэлторов, но и клиенты далеко не ангелы.2. Вы быстро определите компетентность риэлтора и без спец.вопросов.3. Очень часто - никак.4. Постоянно с ним общаться, о всех результатах работы по проверке чистоты квартиры должен риэлтор докладывать Вам. Компетентный и порядочный риэлтор, которому нечего скрывать-утаивать, будет Вам рассказывать о проделанной работе.5. Квартира проверяется в ходе подготовки к сделке, аванс за работу вносится сразу, как подписываете договор (возможно, договор устный, но получение аванса подтверждается письменно).