битте статейку - авось вся влезет:Кризис это, или просто «так получилось», но последнее время едва ли не каждый день просят оценить перспективы сдачи квартир «в бетоне», «хоть за сколько-нибудь», чтоб люди сами там ремонт сделали и с большой-пребольшой скидкой жили. Казалось бы, логика в этом есть, однако практика убеждает в обратном: ни смысла, ни логики, ни дохода. И даже ремонта в результате не получается. Часть первая: про квартиры. Все квартиры в новостройках, которые, казалось бы, можно сдать «в бетоне», условно можно поделить на три группы: 1-я – «и не думай», 2-я – «посчитай и забудь», 3-я – «посчитай, огорчись, еще раз посчитай и напрягись». После этого каждую из них еще разбить на три подгруппы: 1-шки, 2-шки, 3 и более комнатные квартиры. 1-я группа: «и не думай». Это «замкадье», и просто обычная панель в удаленных от метро районах, типа Кожухово, Северного, Поликарповой и т.п. Считаем, для 2-шки, общую площадь для простоты округлим до 50 м2. Итак, с муниципальным или аналогичного уровня ремонтом, без мебели, такая 2-шка сдастся в среднем за 25тр/мес. (здесь и далее цены октября 2009г.), минусуем коммуналку, примерно 5тр, получаем 20тр/мес. или 240тр/год. Ремонт оной квартиры, без прелестей типа чугунной ванны и включателей Legrand, т.е. просто все покрасить (в том числе и стены в ванной), установить сантехнику и повесить самые дешевые межкомнатные двери, обойдется в 500тр, но при условии, что съемщик будет делать его своими руками, тот же ремонт но силами гастарбайтеров обойдется примерно в миллион. А ведь надо еще и мебель привезти… Итого имеем, что съемщику такой вариант выгоден, и, соответственно есть вероятность такого найти, только в случае если вы отдаете квартиру «забесплатно, только коммуналку плати» лет на пять. Отдадите? Не думаю. Для 1-шек и 2-шек посчитаете сами, при желании, но уверяю плюс-минус 5тр/мес. к аренде при наличии «плюс-минус» к общей площади картины не изменят. 2-я группа: «посчитай и забудь». Это панель в черте Москвы и даже недалеко от метро, но не в пределах ТТК и опять же эконом класса, что-то вроде новостроек на Волжском бульваре, Алтуфьево, Дыбенко и т.п. Снова 2-шка с общей площадью 50 м2. Сдача уже 30тр/мес, что за вычетом коммуналки дает уже 300тр/год. Ремонт – те же деньги, но «забесплатный» период здесь уже ниже: 3-4 года. Не смешно, не правда ли? 3-я группа: «посчитай, огорчись, еще раз посчитай и напрягись». В эту группу входит все, что внутри ТТК и жилье в домах бизнес класса. Пример: новостройки на Новорогожской, ЖК «Елена», Декабрьской и т.п. Исходные – та же 2-шка, но здесь уже в зависимости от класса и расположения дома ее сдача в «муниципальном» состоянии будет варьироваться от 35 до 65тр, т.е. от 360 до 720тр/год, при этом она же, но отремонтированная нормально (умножаем стоимость ремонта на 2) и ежемесячный доход столь же легко удваивает, а в некоторый случаях и утраивает (в 4 раза тоже не «сказки», но уже надо все четко рассчитывать). Итого имеем выбор: сэкономить миллион и пару лет грызть локти, или напрячься и отбить ремонт за несколько месяцев. Вопросов про сдачу в «бетонном» состоянии квартир в таких домах мне не задавали ни разу. Как ремонтировать (стиль, планировка, функционал и т.д.) спрашивают часто, но «сдать в бетоне», не было. Часть вторая: про сдавателей таких квартир. Самое прикольное с чего начинается сдача такой квартиры, это определение ее цены и периода «бесплатного» проживания. Обычно счастливый обладатель новостроечной квартиры прикинув «что-почем в округе» выставляет квартиру на сдачу с указанием, что два месяца проживания бесплатно, в счет ремонта («2 месяца» откуда считают – понятия не имею, но в 99% таких объявлений речь идет именно о 2-х месяцах). Выставляются такие квартиры в 99% случаев на прямую, без агентов т.к. такой вариант сдать только полный галстук возьмется/пообещает, остальные поржут и пожелав удачи повесят трубку. Весь этот членовредительский процесс попыток сдать обычно длится 2-3 месяца, потом квартиру либо ремонтируют, либо забрасывают, либо… сдают, но об этом ниже. У Маяковского есть такие строки: «Если звезды зажигают, значит это кому-нибудь нужно» - возможно. Но если такие квартиры с озвученными условиями в рекламе заявляют, это совсем не значит, что они кому-нибудь нужны. Часть третья: про съемщиков таких квартир. Самый распространенные съемщики таких квартир - гастарбайтеры ремонтирующие квартиры в этом же доме. Найти их не сложно: скажите охране, что сдаете квартиру и повесьте по объявлению на каждый подъезд «Сдаю квартиру в этом доме, без ремонта, дешево», все. Они же, кстати, самые «правильные» ибо ничего не обещают. Поставят стащенную из ближайшей сносимой хрущебы сантехнику и плиту, накидают матрасов и живут, платя мирно и исправно. Хуже от них квартире не будет т.к. хуже не куда, пропасть – не пропадут т.к. снимает обычно «насяльника» у которого в этом доме несколько квартир под ремонтом и из-за залива соседа снизу он их не бросит: проще и дешевле исправить, если что. Второй «тип» съемщиков – «все остальные», причем эти «все остальные» обычно очень самонадеянны и плохо учились в школе т.к. свято верят, что за 20-30тр можно нормально отремонтировать 3-х комнатную квартиру, но когда выделенные на ремонт деньги заканчиваются… - упс, а только стены под электрику проштробили и купили унитаз. После этого «бюджет» резко усекается: стены оклеиваются «чем было» или красятся «чем нашли», на пол стелиться «выбросили со склада, у входа лежало», а вопрос с электрикой решается посредством огромного количества удлинителей - «авось не сгорим». А т.к. и удлинители стоят денег начинаются проблемы с регулярностью внесения платы, из-за чего на квартиру является ее сдаватель. Является и падает на пороге с инфарктом т.к. даже в страшном сне не мог представить такой Ремонтище. Сдаватель кричит: «Какова…. !» Съемщики кричат: «Это ремонт!» Сдаватель: «Проваливайте отсюда на…!»Съемщики: «Хрен тебе! Читай договор!» Сдаватель…Далее, естественно, прибегают вооруженные тетрадями и карандашами портовые грузчики с сапожниками и рассевшись кругом начинают шустро записывать. А вы думали, где они ругаться учатся? Вот здесь и учатся.