По второму вопросу будет проблема. При получении кадастрового паспорта в области выход техника обязателен. Засечет перепланировку и нарисует красных линий. Можно "теоретически" выхода техника избежать, но покупателю все равно не понравится перспектива узаконивания, тем более сложная перепланировка, перенос мокрой зоны все таки.