Думаю, для 3 полноценных комнат 36-40 квадратов маловато будет, еще же проходы-переходы нужны. А проблемы с отделением не связаны с отсутствием отдельной комнаты. Сейчас есть отдельная комната, и даже в слониках- не хочет( Пс.мы сейчас в съемном доме живем, тут площади немеренные, а новостройка будет своя, и площадь ограничена 150 метрами.