Если квартира в муниципальной собственности (по договору соц.найма), то все договора:найма, подънаема, вы будете заключать, если вам разрешит жил.инспекция. А она разрешит, если вы проходите по нормативам жилой площади. В остальных случаях - вы в пролете. Легче сделать регистрацию.