Технический анализ был придуман почти столетие назад для анализа биржевых котировок. Его постулат: «Все заложено в цене». Адепты теханализа считают, что простой участник рынка никогда не обладает всей полнотой информации о той или иной компании однако каждый из них, действуя в соответствии со своей информацией, продает или покупает ее акции. В результате «коллективный разум» игроков фондового рынка двигает цены в том или ином направлении, а теханалитик по динамике цен может судить о происходящих процессах и давать прогнозы. Теханализ имеет как сторонников, так и противников, однако в целом принято использовать фундаментальный анализ при долгосрочном (стратегическом) инвестировании, а теханализ при краткосрочных спекуляциях. Для проведения теханализа был выбран ежемесячный график аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» цен в долларах США на квартиры в Москве с 1999 года и по сей день. Анализировал управляющий директор УК «Финам Менеджмент» Сергей Хестанов. И вот что у него получилось. Как видно из графика, индекс «нарисовал» две горки с пологими вершинами, первая поменьше, вторая побольше, и теперь снова идет вверх. Это почти отрисованная классическая фигура теханализа под названием «голова-плечи»: левое «плечо» - это первая горка, «голова» - вторая, самая большая. На уровне А правое «плечо» только начало рисоваться теханализ учит, что при такой конфигурации графика нынешний рост цен скорее всего закончится их падением (на это указывает красная стрелка). Подтверждающим сигналом будущего падения служит красная линия тренда, проведенная по нижним точкам фигур (так называемой «линии шеи»). Как видно, она наклонена вниз то есть в кризис цены упали больше, чем они «приседали» перед последним рывком. Получается, нас снова ждет падение цен? Если нынешняя тенденция движения индекса сохранится, то это весьма вероятно, говорит Хестанов. «Если будет пробита линия шеи, то вероятен возврат цен туда, откуда начался их энергичный рост», - комментирует он. То есть, как говорят теханалитики, цена снова «ляжет на тренд», превратившись в почти прямую, плавно поднимающуюся линию (цены в исторической перспективе всегда поднимаются при нормальном развитии экономики из-за инфляции). Между нефтью и эмоциями Есть, по словам Хестанова, и фундаментальные причины для такого прогноза это цены на нефть. «Падение цен на нефть, по моему личному мнению, вероятно на 70-80%, - говорит он. Большинство экономистов ждут его давно, но нефть поддерживает мощное вливание ликвидности монетарными властями прежде всего, США. Как только будут свернуты антикризисные программы, так начнется, с некоторым временным лагом, падение цен на сырье, падение российской экономики, а затем и цен на недвижимость». Значимым аналитик считает падение цены нефти ниже $60 за баррель. Однако пока власти США и Европы сворачивать антикризисные программы не собираются, а цены на нефть продолжают расти. А значит, предупреждает Хестанов, будут расти и цены на недвижимость. Но их рост сейчас носит эмоциональный характер, считает он: когда не во что вложить деньги, люди снова начинают вкладывать их в недвижимость. «Коррекция на рынке недвижимости почти предопределена, - заявляет аналитик. Интриг всего две: когда именно она начнется, и до каких высот к тому времени вырастут цены». Неопределенность во времени вызвана не только зависимостью от нефтяных цен которые, в свою очередь, зависят от действий ФРС. Рынок недвижимости гораздо инертнее, например, фондового рынка. Если тот, бывает, опережает события в экономике, то минимума цены на жилье после дефолта 1998 года, например, достигли только в 1999 году. Насколько могут упасть цены? «Линия шеи» находится на уровне $4000 за кв. м и чуть ниже. Резкое ускорение роста началось в районе $2000 за кв. м. Где-то в этом районе и находится равновесная цена спроса, считает Хестанов. «В России рынок недвижимости сильно перегрет, - говорит он. Считается, что дохода семьи из двух работающих взрослых за 2-3 года должно хватить на квартиру соответствующего их социальному статусу качества. А у нас этот срок растянут настолько, что, как говорится, столько не живут». По его мнению, для Москвы минимальная цена «квадрата» при сегодняшнем уровне доходов граждан находится на уровне 1000 евро за метр. Это больше, чем, например, в Германии, говорит аналитик там в западной части цены находятся на уровне 800-900 евро, а на востоке, где выше безработица и ниже доходы и вовсе 300-350 евро. То, что этот уровень более, чем вдвое ниже нынешнего, Хестанова не смущает: в Москве после дефолта цены упали в 2 раза, а в регионах падение доходило до 4-5 раз, говорит он. В Лондоне в 80-е годы цены на недвижимость падали на 80%. А в Японии, где цены так и не вернулись на уровень 80-х, после первого падения цен в 91-м году, произошло второе падение через несколько лет стабильности хотя все были уверены, что «ниже некуда». Не будет такого никогда? Теханализ на нынешнем рынке недвижимости не работает, уверен руководитель аналитического центра «Индикаторы рыночной недвижимости» Олег Репченко: «Он подходит для нормального рынка, а здесь сейчас меняются условия, правила игры, сами игроки». Кроме того, напоминает Репченко, огромный московский спрос, вызванный постоянной миграцией в столицу, никуда не делся. «Факты таковы, что потребности Москвы огромны, а возможности строительства ограничены, - говорит он. Вот если бы Москва была резиновая, то цены бы упали». Прогноз Репченко остается прежним: до конца года цены будут расти на уровне инфляции. А главный аналитик Российской гильдии риэлторов профессор Геннадий Стерник с выводами Хестанова согласен с фундаментальной точки зрения. Но добавляет, что вероятность такого развития событий невелика. «Лично я оцениваю ее в 15%», - говорит профессор. И объясняет, что власти США вряд ли прекратят антикризисную поддержку экономики раньше времени. «Скорее всего, антикризисные программы не будут свернуты до тех пор, пока экономика не заработает нормально, - говорит он. Цены на нефть тоже вряд ли будут существенно падать: за последнее время ОПЕК и другие нефтедобывающие страны научились весьма эффективно регулировать этот рынок, не допуская ни надувания пузырей, ни обвалов». Главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев обращает внимание на то, что цены на недвижимость в России формируют три группы факторов. «Первая это фундаментальные причины: сколько денег могут потратить потенциальные покупатели. Вторая группа спекулятивная: для большинства граждан недвижимость по-прежнему является самым простым и понятным способом вложения денег. Третья группа психологическая: мы все родом из СССР и привыкли, увидев очередь, вначале вставать в нее, а потом уже узнавать, что дают», - говорит он. С тем, что российская недвижимость дороже европейской, Бобашев также не согласен: «У нас есть не только Москва, Санкт-Петербург и Сочи. И если брать не только их во внимание, то цены окажутся не выше». Однако Бобашев также не исключает возможного снижения цен. «В последнее время возросла вероятность развития так называемого японского сценария: там люди просто разочаровались в недвижимости как в способе инвестирования». Такое происходит, когда рынок стабилен долгое время вряд ли кто помнит, но в Москве конца 80-х начала 90-х люди с удовольствием меняли «лишние» квадратные метры на вожделенны «Волги» и «Лады». А до дефолта редко кто покупал квартиру для спекуляций разве что, детям, на будущее. Правда, в России, в отличие от Японии, некуда больше инвестировать, замечает Бобашев. Общее число участников фондового рынка физических лиц в стране едва перевалило за 200 тысяч. Но в Германии, например, также не очень многие спекулируют акциями, предпочитая более консервативные вложения вроде облигаций, а цены на жилье все равно стабильны. Очень важную роль в разогреве российских цен на жилье играет неразвитость рынка аренды, уверен Бобашев. «Нужно законодательно защитить права арендодателя и арендатора, «убить» институт прописки, чтобы человек был свободен в выборе места получения социальных благ вроде школы для ребенка или поликлиники, - говорит он. Тогда у нас появится цивилизованный рынок съемного жилья и я первый продам квартиру, чтобы снимать жилье рядом с работой». Пока ничего подобного даже не намечается. Более того, бесплатная приватизация, одна из причин отсутствия нормальной аренды, по мнению Бобашева, опять продлена теперь до 2013 года. А значит, квартиры будут продолжать покупать может, и без прежнего ажиотажа. И уж точно никто не будет спешить расстаться с лишней жилплощадью: пусть лучше детям достанется.