Что будет с ценами на жилье?Мнения независимых экспертов и профессионалов рынка расходятсяСергей УТКИНС «минным полем» сравнил рынок недвижимости вице-премьер Алексей Кудрин. «Цены, которые были до кризиса, больше не вернутся, – заявил высокопоставленный чиновник. – Между тем многие СМИ просто переполнены оптимистичными прогнозами. По самым скромным из них, рынок недвижимости в большинстве регионов России уже достиг своего «дна», а в ближайшие месяцы ожидается осторожный рост».Финансовое оружие Если верить наиболее агрессивным прогнозам, то подъем уже начался. Подобной точки зрения (по крайней мере официально) придерживаются многие профессионалы рынка недвижимости. Подоплека их высказываний очевидна – новые покупатели (вернее, их деньги) нужны им как воздух, иначе рухнет бизнес. Поэтому и идет «накачка» СМИ позитивными прогнозами. Между тем цены на жилье, несмотря на все эти «уговоры», не растут.Аналитики в приватных беседах более честны: по их словам, реальный прогноз сейчас дать вообще невозможно. И дело тут вовсе не в профессиональных качествах или ангажированности, а в мировой экономической ситуации. Похоже, что кризис на этот раз необычный. «До его «дна» еще далеко, – говорит знаменитый американский эксперт профессор бизнес-школы Стерна (Нью-Йоркский университет) Нуриэль Рубини, – глобальная экономика находится лишь на полпути в своем падении». Кстати, именно он в свое время предсказал нынешний кризис.Высказывания Рубини и других «альтернативных» экономистов основаны на глубоком анализе происходящего. Мировая экономика как никогда перенасыщена «лишними» деньгами. Причем вливание этих финансов началось уже давно – с 1990-х годов. Запустил машину «надувания пузырей» бывший глава ФРС (федеральной резервной системы) США Алан Гринспен, который в 1997 году создал институт новых биржевых инструментов, так называемых деривативов, страховавших... от возможного лопания финансовых пузырей.«Научную базу» под эту бомбу замедленного действия заложили лауреаты Нобелевской премии по экономике 1997 года Роберт Мертон и Майрон Шоулз. Они убедительно доказали, что использующиеся при создании деривативов компьютерные математические модели – суть «инструменты саморегуляции рынка» и могут «распылять» риск бесконечно и безопасно.С этого «бесконечно и безопасно» все и началось. Теперь же глава одной из крупнейших в мире компаний по управлению активами – Pacific Investment Management Company (PIMCO) Билл Гросс предупреждает: «Мировой рынок различных производных инструментов просто печатает новые деньги, объем которых уже составляет 516 трлн долларов. И ни один центральный банк мира не сможет их обеспечить».Да и как обеспечить такую сумму в принципе, если годовой совокупный доход всей Земли – 50 трлн долларов? Ситуацию поняли даже сами изобретатели «безопасного» регулирования. Майрон Шоулз, заявил: «Деривативы столь опасно вышли из-под контроля, что решение состоит в том, чтобы действительно взорвать или сжечь внебиржевой рынок и начать все снова».Но как можно «взорвать» 500 трлн призрачных долларов, лежащих в крупнейших мировых банках, и не взорвать при этом сами банки, а заодно и всю мировую финансовую систему? Ответа на этот вопрос нет. Видимо, поэтому миллиардер Уоррен Баффет и назвал деривативы «финансовым оружием массового поражения».Точка отсчета для РФ Российские СМИ в последнее время переполнены бравурными прогнозами о прохождении «дна» кризиса. На самом же деле причин для подобного оптимизма нет и в помине. Так, по мнению профессора кафедры финансов и отраслевой экономики Академии государственной службы при президенте РФ Елены Румянцевой, «дно» кризиса Россией вовсе не пройдено: «У нас произошло наслоение мирового финансового кризиса на общеэкономический системный кризис».Директор департамента стратегического анализа аудиторской группы ФБК Игорь Николаев делает из статистики последних месяцев еще более пессимистичный прогноз: «Никакого экономического роста в 2010 году не будет. Какие там 1,6% прироста ВВП (предусмотренные федеральным бюджетом на 2010 год. – С. У.)... Увы, более реалистично ожидать падения ВВП на 4%».Статистика тоже не подтверждает мифы о конце кризиса. И хотя «Росстат» докладывает о продолжении экономического роста, Центр макроэкономических исследований Сбербанка, исходя из собственной практики, считает, что на самом деле произошло «сокращение промышленного производства, инвестиций, строительства, грузооборота, реальной зарплаты, за последние месяцы резко ухудшилась ситуация на рынке труда».Очевидно, что при таких «стартовых» позициях нам сладко не придется. Ведь уже известно, что любой чих на Западе отзывается у нас жестокой простудой. Не спасет нас тогда и наша газово-нефтяная палочка-выручалочка. Вернее, уже не спасает: даже при довольно высокой мировой цене на нефть собственное производство находится у нас в плачевном состоянии. Ведь структурной перестройки экономики, несмотря на все разговоры, так и не произошло, и все наши средства мы по-прежнему получаем в основном за счет продажи сырья.Какое-то время мы продержимся на тех резервах, которые пока не растащили. Но, как сказал тот же Кудрин в своем недавнем выступлении в Академии народного хозяйства при правительстве РФ, «резервный фонд будет потрачен в 2010 году даже при цене нефти 70 долларов за баррель. Останется Фонд национального благосостояния, но его тоже начнем тратить – сильно повышены пенсии». А на конференции «Банковская система России-2010: стратегии устойчивости и роста» Алексей Кудрин предостерег инвесторов от поспешных вложений в этот сектор экономики как самый рискованный.Петербургский сценарийПростейшая логика подсказывает, что при любом сценарии продолжения кризиса недвижимость будет дешеветь и стремиться к уровню реальных доходов в том или ином регионе. Не будет исключением из общих правил и Петербург. Мы стали меньше зарабатывать и гораздо меньше тратить. По данным Петростата, в 2009-м мы потратили на покупки на 10% меньше, чем в 2008 году. При этом резко увеличилась доля продовольственных товаров. Расходы на них (включая спиртное и табак) уже в январе 2010 года составили 46% от всех наших трат. Хотя год назад было всего 39%. То есть на остальные расходы у горожан денег остается все меньше и меньше.С безработицей дела тоже обстоят не слишком благополучно. Только по официальной статистике, к концу января 2010 года на одну вакансию у нас претендуют 1,6 человека против 1,1 человека в конце января 2009 года. Причем эти данные учитывают только тех безработных, которые состоят на учете в государственной службе занятости населения.Очень неплохой индикатор реальных доходов – стоимость аренды жилья. Кстати, по законам мировой экономики, жилье должно стоить примерно столько же, сколько составляет плата за него в течение ста месяцев. У нас этот показатель пока превышен в разы. Так, в Петербурге аренда однокомнатной квартиры обойдется в среднем в 15 тыс. рублей в месяц. Это значит, что такая квартира должна стоить около 1,5 млн рублей, а в реальности – минимум 2 – 2,5 млн. Но если доходы населения будут падать и дальше (а этого, увы, не избежать), то нас ждет и более серьезное падение цен на жилье.Кстати, по данным опроса, проведенного интернет-порталом по недвижимости restate.ru, наиболее подготовленные читатели (те, кто регулярно интересуется новостями экономики и, в частности, недвижимости), несмотря на оптимизм официальных прогнозов, в большинстве своем (46%) полагают, что цены на жилье будут снижаться.Как долго будет продолжаться падение? Перелом тенденций рассчитывается довольно просто по формуле «год за три». То есть год падения, а затем – три года восстановления. Мы падаем уже 1,5 года, и падение пока не прекратилось. И даже при «оптимистичном» сценарии и окончании мирового кризиса к концу 2011 года нас ждет очень медленное восстановление экономики, по крайней мере в течение 6 – 9 лет.В этом случае цены на недвижимость (и доходы) будут падать еще полтора – два года, затем последует трех-четырехлетнее «болото» с незначительными колебаниями цен около «дна». И лишь после этого можно ожидать постепенный рост доходов и, соответственно, цен на недвижимость.Что касается сегодняшней ситуации, то пока колебания цен находятся в пределах статистической погрешности, иначе говоря, они замерли. Но рынок явно перегрет, и цены на недвижимость не соответствуют уровню доходов населения. Достаточно небольшого толчка, и стоимость жилья может начать стремительно снижаться. В течение года цены, по прогнозам независимых экспертов, могут упасть на 20 – 25%.http://www.spbvedomosti.ru/article.htm?id=10265439@SV_Articles