я бы тоже колебалась между 1 и 3.тут надо смотреть насколько критично для вас это самое "далековато от приличных школ, пара остановок на трамвае."если не очень, смело берите этот вариант.доп.комната никогда не бывает лишней!да и потом, снесут или нет, ещё не факт.