Если допустить, что сделка притворная то кто должен доказывать эту притворность? Налоговики? Не их компетенция. Они разве что налоги с этой "платы за неотделимые улучшения" стяфкают. Да и были бы у них такие полномочия - расторгать сделку им не выгодно, ибо тогда пропадает объект налогообложения