Если мама была зарегистрирована в одной квартире с дедушкой или оформляла иное его имущество в срок, то она может сейчас все оформить через нотариуса при условии, что действиетльно принадлежали дедушке и дом и земля (вы пишите. что умер более 20 лет назад, ниже, что на землю собсвтенность 95 года...). Если не была мать зарегистрирована, не оформляла иное имущество, то можно в судебном порядке установить факт принятия наследства. Если выдано свидетелсьтво как на выморочное имущество, то можно его оспорить в зависимости от сроков. Вы можете просить маму дать на ваше имя доверенность и заниматься всем самостоятельно - но оформлять именно на нее. ПОтом при желании она вам передаст по сделке