О том, что банки, возможно, будут вынуждены распродавать недвижимость, и это приведет к обвалу цен на рынке, эксперты предупреждали давно. Ожидания распродажи активов были связаны с возможным ухудшением макроэкономической ситуации и ускорением роста просроченной задолженности. Летом прошлого года за такой прогноз директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин даже поплатился должностью, но теперь за это вряд ли уволят. Последние месяцы ЦБ уже неоднократно давал понять, что может прогнозировать реальный объем кредитных проблем, и, поскольку пессимистический сценарий не реализовался, решил и сам подтолкнуть банки к продажам. Для ЦБ ускоренная амортизация – достаточно жесткий хирургический метод, направленный на расчистку банковских балансов. «Таким образом ЦБ говорит: продавайте и продавайте, расчищайте свои активы, мы хотим видеть реальные балансы, банки должны заниматься реальным кредитованием, а не поддержанием неработающих активов», – поясняет вице-президент «Ассоциации региональных банков» Олег Иванов. По его оценке, банкам могут перейти залоги в виде недвижимости на 1–2 трлн руб., в основном это коммерческая недвижимость, на жилую приходится около 5% или 100 млрд руб. По расчетам Slon.ru, сделанным на основе отчетности банков, заложенная в банках недвижимость стоит 12 трлн руб. Объем проблемных и безнадежных ссуд, публикуемый ЦБ, – 9,7%, следовательно, в собственность банков может перейти недвижимость на 1,2 трлн руб. Кроме того, три крупнейших банка – Сбербанк, ВТБ и «Газпромбанк» – за время кризиса уже получили в свою собственность недвижимости не менее чем 2 млн кв м. Главная цель ЦБ при расчистке балансов – получение адекватного контроля над рисками и запуск кредитования реального сектора. Что при этом будет с рынком недвижимости при росте вынужденных продаж кредитными организациями, для него вопрос второстепенный. Между тем, объем рынка столичной коммерческой недвижимости составляет $15 млрд, и для того, чтобы цены, уже упавшие с начала кризиса на 40%, снова пошли вниз, достаточно $3 млрд   Прямая речь  «Объем московского рынка коммерческой недвижимости – $15 млрд»  Гендиректор Russian Research Group Денис Колокольников о планах ЦБ по переоценке недвижимости банков: Банки должны переоценивать недвижимость, которую получают за долги, но судя по тому, что для их баланса практически ничего не меняется, оценщики достаточно лояльны к своим заказчикам. Заставить их переоценить в сторону понижения будет непросто. Мы достаточно активно работаем с залоговыми активами и анализировали 20 крупнейших банков, у них есть обеспечение по просроченной задолженности в виде недвижимости примерно на $16 млрд. У кого-то недвижимость составляет 30% в общем объеме обеспечения, у кого-то – 70%. В принципе, у всех банков по проблемным долгам может быть недвижимости на сумму свыше 1 трлн руб. На сегодняшний момент залоговых активов на рынок выставлено было очень немного. Продавал и продолжает продавать «Альфа-Банк», но это не массовое явление. Причем, если «Альфа-банк» продает по ценам, приближенным к рыночным, другие банки просят докризисную, и что-либо продать им сложно. У банков очень много неликвидных активов и, кроме того, у них скопилось очень много недостроя, продать их по цене, равной размеру кредита, невозможно. Если регулятор не примет сверхрадикальных мер, продавать что-либо в ближайшие два–три года в больших объемах банки не будут. Московская недвижимость тут стоит особняком и те объекты, которые приносят хороший доход, в принципе, можно продать. Всей коммерческой недвижимости на московском рынке сейчас выставлено порядка $15 млрд. Можно предположить, что в случае принуждения к распродаже, например на московском рынке, появится недвижимости на $3 млрд. Это, безусловно, повлияет на цены, но, скорее всего, не радикально, все зависит от того, как это будет продаваться: если продавать по ликвидационным ценам, то конечно, скажется. Не думаю, что на рынке появится недвижимость на $30 млрд сразу. Интерес к залоговым объектам есть, но к интересным объектам. Если речь идет о хороших объектах, использование которых приносит рыночный доход, они будут востребованы рынком. Какие-то сегменты чувствуют себя лучше, например, тот же стрит-ритейл: и сейчас его можно продать за неплохую цену. С офисной недвижимостью ситуация неоднозначна: если объект не заполнен, то продать его сложнее. Стоимость коммерческой недвижимости в долларах упала в среднем процентов на 40%, недостроенная недвижимость упала сильнее. Цены на объекты, требующие дополнительных инвестиций, снизились по сравнению с докризисным уровнем в два раза и более. У одних банков размер кредита превышает текущую рыночную стоимость заложенного объекта, у других, выдавших кредит очень давно давно, – нет.  Но неликвидных активов очень много и предлагать просто бесполезно, поэтому крупные банки создают свои банковские подразделения, которые занимаются управлением девелоперскими проектами. По большому счету, залоговые активы – это не бизнес банков и все мечтают от них избавиться, но сделать это без убытка сейчас невозможно.  0    http://www.slon.ru/articles/324145/  закрыть  . Это менее десятой части того объема, который могли бы выставить на продажу банки, взяв у должников в свою собственность залоги. http://slon.ru/articles/324020/