На первый взнос есть 15-30% наличными? И 40 тыс - это весь доход? весь доход, в т.ч. и черный, какой? Банк не примет во внимание вымышленный доход от будущей сдачи. И дохода от сдачи даже двушки однозначно не хватит на погашение кредита.