налог платится независимо от покупки.если свыше трех лет обьект недвижимости был у вас в собственности - не платите вообще.Риски... да какие угодно - валютные, что та валюта в которой у вас лежат деньги обесценится, рыночные, что продадите дешево, а купить на этом уровне цен не сможете, да все что угодно - что у вас эти деньги украдут и т.д.поэтому мало кто делает так, в основном осуществляются "альтернативы" - квартира продается и покупается новая одновременно, в одной цепочке