Если по закону, то 1/3, а если по завещанию, то вполне вероятно, что все (это уже как отец решит). Она вполне может ему помочь решение принять. Да и уговорить переоформить часть или все на нее еще при жизни то же может, если она для него авторитет. Вам нужно с отцом плотно разговаривать и давить на то, что он не имеет морально права так поступать, т.к. это квартира и Вашей матери и Ваша с сестрой то же и она не должна уйти чужому для вас и вашей мамы человеку. И еще зря вы отказались от наследства, т.к. пожилые люди очень уязвимы и представляют большой интерес до всякого рода аферистов, когда у них в собственности есть жилье. Отошьете эту даму, может появиться другая или другой претендент.