Квартирный вопросАлександр Привалов, научный редактор журнала «Эксперт»Что стоит за слухами об очередном оживлении российского рынка недвижимости? Каковы его перспективы на ближайшие несколько лет? Об этом в программе «Угол зрения» Александр Привалов беседует сегодня со специалистом, с руководителем аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко.Что принципиально изменилось на рынке недвижимости под влиянием экономического кризиса? Можно ли говорить об оживлении на рынке недвижимости? Какие ценовые колебания ожидаются в Москве и регионах?– Здравствуйте. Ну, что, действительно оживает рынок или это опять ля-ля?– Я сразу бы определился, что надо разделить два понятия «оживление рынка» и «рост цен». За прошлые годы сложился настолько едкий стереотип, что на рынке недвижимости все хорошо, только когда растут цены. На самом деле это не так, потому что для рынка хорошо, когда идет большая оборачиваемость. Это хорошо и для застройщиков, которые хотят строить и продавать.– И для людей, которые хотят где-то жить.– И для покупателей, и для риэлтеров, которым чем больше сделок, тем больше работы. И, в общем-то, таким рынок и был многие годы. Был таким даже в тяжелые девяностые, он был таким после дефолта 1998 года, я имею в виду.– Он тоже тогда просел довольно кардинально.– Да, он просел. Потом подрос. Но, тем не менее, если брать период, допустим, 2000−2005 годов, да, рост цен какой-то был, но умеренный. Рынок постепенно отыграл падение, вызванное тем кризисом, потом начал отыгрывать экономический рост, но, тем не менее, все-таки какая-то прослойка среднего класса была способна покупать, застройщики отстраивали Москву и другие города. То, что случилось после 2005 года по 2008−й, я называю периодом неадекватного развития рынка, когда на самом-то деле для рынка все было плохо. Строить стали меньше, потому что все неадекватно дорожало, продавать не торопились, все придерживали недвижимость, застройщики придерживали объемы, инвесторы пытались больше скупить, начиная от частников и кончая крупными компаниями, землевладельцы придерживали землю, чиновники не торопились давать землеотвод, потому что…– Все очень быстро спрогнозировали продолжение такого идиотского роста на неопределенную перспективу.– На двадцать лет вперед. Да. И то оживление рынка, которое происходит сейчас, на мой взгляд, оно наконец-таки позитивное, потому что оно происходит без роста цен. Это оживление, связанное с постепенным возвращением на рынок спроса, активности, но активности при более-менее умеренных ценах. И я считаю, что в ближайшие несколько лет, в отличие от того, что было раньше, рынок будет расти, но не по ценам, а по объемам. То есть будет увеличиваться количество сделок.– Вот чего-то я не понимаю, а с чего оно будет увеличиваться? У вас есть ощущение, что объемы строительства будут расти?– Да. И объясню, почему. Я бы начал с того, что спрос на жилье никуда не делся. И, по сути дела, дефицит жилья в стране и необходимость улучшать жилищные условия – это тема, актуальная если не для каждого, то для каждого второго, это точно. И если за прошедшие двадцать лет с момента распада Советского Союза все наелись уже и джинсами и даже иномарками…– Это мы все понимаем.– Конечно же.– Мы не понимаем другого. Строительная область сейчас в очень дурном состоянии. Роста объемов на десятый год самые смелые оптимисты не планируют. С чего вы взяли, что дальше пойдет рост?– Я не говорю о том, что рост объемов произойдет уже в этом году. Я думаю, что он произойдет в перспективе два-три-пять лет по очень простой причине. Почему строительная область сейчас находится в очень неприглядном положении? Причина одна, хотя она состоит из многих составляющих. Дело в том, что очень многие застройщики забыли, что они застройщики, что их задача строить, а они увлеклись, по сути дела, в спекулятивные игры, в инвестиционные игры, причем очень часто на заемное финансирование.– Олег Николаевич, рыба ищет, где глубже, человек – где больше рентабельность.– Конечно.– А кто их перевоспитает?– А их рынок перевоспитывает. Он уже их перевоспитал.– Что-то он их не перевоспитает пока.– Смотрите, все застройщики разные, и есть застройщики, которые попали в очень сложную ситуацию по очень простой причине – они пытались накупить побольше активов на заемные деньги до кризиса…– Затонули в кредитах.– Да. Сегодня им надо отдавать кредиты, продавать по прежним ценам – сегодня не продашь. Не та платежеспособность. Казалось бы, скидывай цены, продавай по ценам меньше, а они настолько дорого все понабрали, да еще и дополнительных расходов накрутили за прежние годы, что они дешевле не могут продать, потому что они уйдут в минус.– Эти ребята разорятся, и то, что от них останется, потом будет распродано их наследниками. Это я все понимаю. А есть откуда появиться другим?– Но есть и другие застройщики…– Откуда они появятся?– …которые не только появятся, которые уже сейчас есть. Возьмем даже 2009 год, казалось бы, кризис на дворе…– По числу сделок, конечно, был сильный провал.– Конечно. Но даже в 2009 году были в Москве интересные примеры. Например, микрорайон Марфино, где один из московских застройщиков вышел с ценой 70 тыс. рублей за квадратный метр. Это почти вдвое ниже, чем средний уровень цен на вторичке. И прекрасным образом строил и продавал квартиры эконом-класса. На сегодняшний момент уже около пяти-шести новых таких проектов намечается, которые выходят на рынок.– Объясните чудо. Где они были раньше и откуда они взялись?– Я объясню это чудо. Основная проблема дороговизны московского жилья и себестоимости у застройщиков – это дорогая цена входа, которая была до кризиса…– Бесспорно. Так она и остается.– Это и раздутая цена земли, это и различные бюрократические проволочки…– Ну, короче говоря, чужие здесь не ходят.– Да. Совершенно верно.– Так что изменилось?– Пришел кризис, и кризис убрал с рынка шальные деньги, и всем стало понятно, что, в общем-то, прежних цен, хотим мы этого или нет, их не будет. И на сегодняшний момент очень многие бывшие владельцы земли или квадратных метров, которые так или иначе их придерживали, чтоб хотя бы расплатиться с долгами, вынуждены это продавать или пытаться продать. Я не беру сейчас рынок розницы, то, что видит покупатель. Я говорю о рынке земельных участков.– По этой части статистика более-менее открытая есть? Или нет?– По этой части как раз таки статистики нет практически никакой, здесь больше приходится опираться на экспертное мнение, я опираюсь на свое, на ту информацию, которую я вижу, знаю или по косвенным признакам могу оценить.– Голимый инсайд.– Нет, это не инсайд. Это, скорее, экспертное понимание ситуации. Я вижу, что раньше, даже при желании заинвестировать недвижимость, приходит, например, какой-нибудь крупный инвестор и говорит: вот хочу строить в Москве, например. Хочу купить площадку под застройку. Вряд ли кто-то вообще продаст за любые деньги. Такая ситуация была с 2005 по 2008 год. Сейчас предложений купить довольно много. И, прошу прощения, предложений продать довольно много, и тех, кто хочет купить, да, они есть. Но сегодня рынок покупателей, прежде всего покупателя на рынке участков земли, больших участков земли, площадок под застройку. Уже и город, у которого нарисовались проблемы в бюджете, готов отдавать, не выставлял бы тогда тот же Новинский пассаж, например, на продажу. Реконструируйте вот эту промзону, расселяйте пятиэтажки здесь. Если раньше город нагонял, наоборот, обременения различные, как бы затраты для застройщиков, то сегодня и чиновники готовы отдавать, и те застройщики, которые понахватали впрок, а теперь им надо расплатиться с кредитами, готовы пускать в долю других продавать.– Когда это скажется на той стороне рынка, которую увидит покупатель?– Когда пройдет характерный для строительства цикл. А это около двух-трех лет. То есть это тот срок, который нужен от входа в проект – покупка площадки, разработка согласования проекта, получение другой разрешительной документации, выход на стройку, и, собственно говоря, когда уже можно начинать продажи. Как я уже сказал, первые проекты по новым ценам уже в 2009 году нарисовались. Фактически это был один такой крупный проект от района…– Значит, скорее исключение, чем правило.– Да, скорее исключение, но, тем не менее, первая ласточка. Сейчас уже таких подобных микрорайонов и тем же застройщиком, и другими уже заявлено около пяти-шести, как я сказал. Я думаю, что с каждым годом, с каждым месяцем будут выходить новые и новые объекты, и, в общем-то, с кризиса прошло уже полтора года, я думаю, что пройдет еще полтора, и предложение жилья эконом-класса в новостройках, будет только нарастать.– Насколько я понимаю, поправьте меня немедленно, если я ошибаюсь, пока происходит, в общем, несколько иная картина. Пока как раз доля эконом-классов продаваемых снижается.– Не совсем с вами согласен, потому что если взять ситуацию перед началом кризиса, то вот с того же 2005−2006 года по 2008−й новостроек эконом-класса в Москве не было вообще. Цифра равнялась нулю.– Но есть еще вторичный рынок.– Да, есть вторичный рынок, мы его пока не берем. Вторичка – это отдельная тема. Это то, что выводят на продажу частники. Им, чтобы что-то продать, надо что-то купить, поэтому, так или иначе, вот в этих пятнашках все равно пустая клетка – это новостройка. Так вот новостройка эконом-класса последняя на моей памяти, которые были на рынке, это какой-нибудь 2004−2005 год. С тех пор все, что строилось в Москве, даже если это выше эконома, а по всем понятиям как бы определить нельзя, все равно любой застройщик пытался назвать бизнес-классом. И, так или иначе, если не по свойствам, то хотя бы по цене вытянуть этот объект в бизнес-класс. И, если раньше новостроек эконом-класса в Москве не было вообще, то факт, что они хотя бы появились, это уже большой плюс. То, о чем вы говорите, это вымывание дешевых предложений со вторичного рынка, этот процесс есть, потому что весь прошлый год на вторичке спрос был минимальный, не покупали почти ничего. Еще один из критериев того, что рынок активизируется, это, в общем-то, опять же, увеличение количества сделок в том числе на вторичке. И понятно, что сейчас у людей нет прежних денег, и то, что сейчас можно продать, и то, что покупают, это как раз таки наиболее недорогие предложения: однушки, двушки в панельных домах. И на первичке вымываются действительно наиболее дешевые предложения, так в принципе было всегда. Всегда было легче всего продать однокомнатную квартиру в панельном доме, сложнее всего было такую квартиру найти. Цена за метр даже в таких квартирах всегда была чуть выше, чем в среднем по рынку…– Это все очень понятно.– Это абсолютно нормальная ситуация.– Так оно и будет.– Да. Это не показатель того, что на рынке грядет дефицит.– Тогда давайте разбираться в том, что принципиально изменится по сравнению вот с этим аномальным периодом 2005−2008 годов.– Изменилось еще одно довольно принципиальное обстоятельство. Это политика федеральной власти. Проект «Доступное жилье» был заявлен уже довольно давно. То, что делалось до кризиса, на мой взгляд, делалось несколько не в том направлении.– Мне тоже казалось, что в «Доступном жилье» не все правильно. Вот интересно, правильно ли я понимал со своей дилетантской точки зрения. Я понимал, что вот это стремление все повесить на ипотеку, при существующих процентах, оно несколько странновато. Вы не об этом, наверно?– Да, я именно об этом. Потому что в принципе решение задачи доступного жилья состоит из двух составляющих. Первое – это, собственно, надо создать это дешевое жилье. Ну, относительно недорогое. А второе – это создать инструменты, позволяющие не только людям с доходами выше среднего купить это на свои деньги, но и людям с доходами ниже среднего также каким-то образом – в рассрочку, в ипотеку – это жилье приобрести.– Не обязательно. В принципе можно было, как во многих странах делается, сначала поставить упор на строительство доходных домов. Ну ладно, это отдельная песня.– Есть, и тема доходных домов, и строительных кооперативов, варианты есть разные, в разных странах разная практика, но, так или иначе, любые финансовые схемы, они, на мой взгляд, должны идти вторым шагом после, собственно говоря, создания самого продукта.– После фронта работ.– Что произошло в России? В России стали, в общем-то, делать и то и другое. Разница состоит в том, что построить жилье гораздо дольше и сложнее, чем раздать дешевые заемные деньги.– Насчет дешевых вы все-таки горячитесь сильно.– Да, я имею в виду дешевые деньги в том плане, что до кризиса была у банков возможность привлекать достаточно дешевые кредиты за рубежом под минимальные проценты, которые они здесь конечному потребителю…– Дешево не доставались.– Да, дешево не доставались. Но, тем не менее, банки довольно быстро решили эту задачу, освоили эту тему, и буквально за год кредитование из такого, скажем, экспериментального проекта, из экзотики превратилось в общедоступное.– И, поскольку это обогнало темпы строительства, то это вздуло цены.– Конечно. Произошел перекос.– Я про что и спрашиваю. Что теперь изменится?– На сегодняшний момент на федеральном уровне видно понимание того, что самое главное – это заставить рынок больше строить. Для этого стали предприниматься еще несколько лет назад первые шаги, но они, естественно, уперлись в административные барьеры и не возымели действия. Сейчас видно ужесточение этих шагов, и они начинают давать первые плоды. В частности, недавно появилась программа введения дополнительного налогообложения на неиспользуемые земли государственные…– Об этом давно говорили.– Да, об этом говорили давно, но фактически в дело эта программа пошла последние несколько месяцев. Она заставляет все местные власти, всех чиновников на местах выводить из закромов те неиспользуемые земли.– Ну, и действительно, и в бюджете же трещины. Все логично.– Да, более того, по сути дела последний год начал набирать обороты в своей работе Фонд содействия жилищному строительству. Государственное министерство, задача которого также все неиспользованные федеральные земли, уже не муниципальные, а федеральные, сначала учесть, потом выставить на аукционы и продать застройщикам под строительство. Аукционы фактически только последний год начали происходить.– Значит, от этого момента отсчитывается два-три года и можно рассчитывать на то, что…– Да. Более того, если раньше фонд в основном начал просто продавать площадки в регионах, то последняя информация, буквально вот последних месяцев, что даже в московском регионе уже стали выставляться…– Имеется в виду вне МКАД.– Вне МКАД, да, и внутри МКАД стали выставляться на аукционы.– Так внутри МКАД еще не размежеваны федеральные и городские земли. Как они?– Значит это те аукционы, которые еще не прошли. По Подмосковью уже прошли, по Москве проходила информация, что ряд площадок в работе.– Может быть, какие-то площадки уже оформлены. Но, тем не менее, наряду с тем, что земель не было, чужих строителей не пускали, Вы считаете, что это будет немножко рассосано после кризиса – хорошо, но есть еще одна деталь: в силу того, что люди поверили в поднимающуюся тенденцию, огромная была доля инвестиционного…– В том числе.– Я так полагаю, что для оздоровления рынка инвестиционные закупки должны сокращаться.– Совершенно верно.– Это происходит сейчас?– Да. Это происходит, потому что, когда начался кризис, конечно же, инвестиционных покупок на рынке почти не осталось. Первая причина – просто у людей пропали шальные деньги свободные, которые раньше вкладывались в жилье. Во-вторых, все поняли, что как минимум дорожать жилье уже не будет. Здесь есть такое обстоятельство, что можно было бы ожидать возврата на рынок части квартир, но, как показывает практика последнего года, распродажа инвестиционных квартир в массовом количестве пока не произошла.– Вот вы говорите о массовом. Вы имеете представление, сколько их сейчас, скажем, в Москве?– Вы знаете, есть оценки.– Какого хоть порядка?– Могу привести оценку нашу. Делались разные экспертные оценки, потому что здесь тоже, как говорится, свечку никто не держал.– Да-да-да.– Были оценки, что инвестиционных квартир 10−15% от всего объема, не более. Были и очень оптимистичные, что их 60−70%.– Ого.– А я считаю, что в разных классах жилья были разные доли. Наша оценка лежит где-то посередине, что примерно 30% новостроек покупалось с инвестиционными целями. А теперь давайте учтем, что этот период постоянного роста цен, который начался в 2001 году, когда сначала рост был более-менее умеренным, уже тогда появились инвестиционные покупки, и до 2008 года прошло семь лет. Вот, если за семь лет по 30% всего построенного жилья уходило с инвестиционными целями, то получается…– Но не безвозвратно уходило, что-то продавалось все-таки.– Что-то возвращалось, конечно, на рынок, но, опять же, напомню, что очень немногие были готовы фиксировать прибыль и продавать.– Разве что по каким-то своим обстоятельствам.– Поэтому если мы постараемся посчитать, скажем так, максимальный объем…– Двухлетний объем.– Мы получим двухлетний. Это значит, что два года стройкомплекс может вообще ничего не строить, если все эти квартиры разом вернутся на рынок.– Не так, потому что объемы строительства были явно недостаточны. Так что «может не строить» – это все-таки слишком сильно.– Я имею в виду, чтобы по крайней мере сохранялся…– Чтобы все было, как было.– Как было. Да. Пусть эта оценка завышена, пусть все квартиры никогда на рынок сразу не выйдут, но, тем не менее, мы понимаем, что, даже если какая-то их часть – 10%, 20%, 30% – вернется на рынок в ближайшие год-два, то это как минимум компенсирует снижение на те же 20−30% объемов строительства, которое произошло с приходом кризиса. И это еще одно обстоятельство, которое, в общем-то, о наступлении дефицита жилья говорить, ну, как минимум не позволяет.– Не о наступлении, все-таки, а об обострении дефицита. Потому что он никуда не девался.– Совершенно верно. Мы говорим о глобальном дефиците. О том, что если взять всех нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но здесь понятие дефицита муссируется на рынке в том плане, что жилья не хватит даже при нынешних ценах и поэтому цены пойдут еще выше.– Вы не склонны разделять такую точку зрения?– Да, я не склонен и считаю, что, конечно же, в глобальном плане недостаток жилья, скажем так, он сохраняется, и это не даст ценам провалиться еще глубже, в полтора-два раза, но, с другой стороны, те факторы, о которых мы поговорили, они не позволят обостриться дефициту жилья, и это не толкнет цены вверх. Поэтому я думаю, что в ближайшие год-два-три, скорее всего, средний уровень цен и в Москве, и в других городах будет примерно топтаться на месте.– Вот как сейчас? Да?– Плюс-минус. Если те процессы наращивания объемов строительства и разбюрократизация строительной отрасли, если они будут идти вяло, тормозиться…– Они будут тормозиться.– Скорее всего. Но если совсем все будет пессимистично, то, скорее всего, рост цен может возобновиться примерно на уровне инфляции. То есть не теми темпами, как были до кризиса…– Да, я понимаю.– Ну, а процентов 10, 15, ну, может 20 в год. Умеренными темпами, скажем так.– Вы не ответили еще на один вопрос, который я, правда, задал как-то так в придаточном предложении. Можно рассчитывать на появление в новых условиях новых игроков. Не привязанных к губернаторам, мерам, как оно до сих пор наблюдалось во всей России, а каких-то более или менее свободных в маневре своей?– Думаю, что да.– Это уже наблюдается или это только надежда?– Это начинает наблюдаться, потому что на сегодняшний момент, если есть инвесторы с деньгами, то «вэлком», да.– Ему трудно отказать.– Да, ему трудно отказать, потому что и проблемы в бюджете, и проблемы у тех самых родственных застройщиков нередко бывают, поэтому сейчас, конечно же, войти на рынок легче.– Вы уже можете называть такие примеры или это невозможно?– Пока я от конкретики бы воздержался.– Ну, хорошо, хорошо. На самом деле ведь почему я так осторожно слушаю ваши оптимистичные высказывания, потому что уж больно там все подковерно, уж больно там все скрытое. И не очень понятно, почему за самые кризисные полтора года эти ковры должны стать хотя бы дырявыми. Не очень видно этого пока.– Дело в том, что все-таки любой чиновник – человек подотчетный, и раньше, например, ситуация, которая была три, пять, семь лет назад, да, когда, в общем-то, рынку недвижимости не уделялось внимание на федеральном уровне практически вообще, этот рынок жил своей жизнью. В основном шугали нефтяников, других производителей, а сейчас эта сфера, очевидно, попала в зону контроля федеральных властей, очень виден последовательный четкий вектор на решение квартирного вопроса в России. Звучали разные оценки и, в частности, высказаны премьером цифры, что каждый регион должен строить в среднем по одному квадратному метру на человека в год, и понятно, что если в этой ситуации явно наметятся отстающие регионы, которые хотя бы приличия не соблюдают, то вряд ли на это кто-то пойдет– Мы можем надеяться на то, на что в предыдущие годы надеяться было невозможно. На то, что в области жилищного строительства и связанных отраслей начнут соблюдаться банальные нормы приличия. Это очень оптимистичный взгляд. Мы все будем рады.http://www.expert.ru/articles/2010/03/24/kvartirny_vopros/