Из вашего поста  я поняла, что вы планируете одну детскую на двоих детей. Если нет, тогда в идеале сразу - себе 19 м., которую делите на две зоны, спальню и гостинную, и две детских. По поводу, что до трёх лет не нужна отдельная комната, ну не знаю, у всех моих знакомых дети живут "отдельно" максимум с полтора лет. Исключения, только если селить некуда.