Как-то вы прямолинейно смотрите на ситуацию. Вы упускаете, два момента. Что квартира дорожает ежегодно, на 5% минимум. Вспомним 20 год, однушка в девятиэтажке 5.5мл, и в 22 году 8.5 мл, в 24 10.И, что вам дают халявные деньги  по 8%. Зачем вы берете их на 5 лет? Берите на 20, платите 40 +10% досрочки на сокращение срока, а 100 кладите на вклад под %. Во первых 40 тыс в 24 году, и 40 тысяч в условном 30 году, это разные деньги, их сожрёт инфляция. А во вторых, когда ставка ЦБ упадёт а за ним и % по вкладам, закроете ипотеку свою.