копите деньги на лучший вариант. Сейчас ни один ваш вариант ничем не выигрышнее, чем 65м. Плюс 10м это ни о чем. А у МКАДа я жила - гул, копоть, но я ближе километра жила и оживленная улица под окнами самыми, которая на МКАД ведет. Окна мыть бесполезно, на 2 день они прежний вид приобретают. На крайний случай снимите сейчас кладовку, уносите туда сезонные объемные вещи и те, которыми редко пользуетесь.