Как выше уже сказали, опекун не может ни наследовать опекаемому, ни купить его недвигу. В вашем случае , если ваш сын умрет раньше вас и будет от него на вас завещание, то его отец может унаследовать только 1/12 долю квартиры. При этом вы сможете признать эту долю несущественной и выкупить ее по цене ипотеки.Отнимать  у сын его законную долю квартиры, КМК, это мерзко.. Но вы можете думать иначе