Ну наймите юриста какого-нибудь, придите к нему один раз вместе, чтобы говорил только юрист, четко, по делу, без этих эмоций и страхов. Лучше, если в письменном виде будут изложены и предоставлены ему все  возможные варинаты, на случай, если он соглашается на размен, если не соглашается, значит будет "продан" вместе с пропиской посторонним владельцам квартиры, с описанием дальнейшей перспективы. Ваша задача проинформировать его. И заканчивайте травить себе душу его дальнейшей судьбой, он дееспособный человек, переложите эту ответственность за его дальнейшую жизнь на его плечи. Пока он чувствует, что вы колеблетесь,  будет кочевряжиться