Думаю о повышении только при пролонгации договора. Начинаю за пару месяцев до окончания договора смотреть аналоги. За месяц говорю арендаторам, что договор заканчивается, цена на следующие 11 месяцев такая-то - по рынку. Поторгуемся немного и по результату продлеваем или расстаемся.Рост коммуналки не высчитываю, жильцы платят только счетчики.