Вы с одним мерилом подходите к разным задачам. На все есть своя цена и рентабельность просчитывается для разных вариантов. Место хорошее, метро 3 минуты. Сдается хорошо там. Квартира сама себя отбивать не должна, если она не товар для перепродажи и с этой целью куплена. Она - вложение, как вклад, и так прирастает, в любом случае отобьется при продаже когда-нибудь, если надо будет.  Отбиться должен ремонт. Вот от этого и плясать, а не от вашего представления о прекрасном и желании делать красиво. 1-1,5 млн это стоимость ремонта в этой квартире, большее не имеет смысла. И я знаю, что это возможно и как. Есть экономика и спрос и целевая группа. Все прокручивается и все может работать и приносить доход, если по уму.