А зачем вам дарить свою квартиру сестре?Вы ее сами себе купили?Приватизируйте муниципальную квартиру на 4-х, и заботесь о родителях на здоровье.А сестра если хочет, то пусть покупает свою собственную.А то может получится, сестра откажется от доли, получит вашу квартиру, а потом по наследству от родителей еще половину их доли.И у вас нигде не будет вашей собственной квартиры.Если так хочется жить отдельно вам друг от друга, то пусть она пока живет в вашей, а вы с родителями, не оформляя ничего на сестру.