Смотреть надо не только на площадь комнат, но и их расположение имеет значение.  В П-44 трешка: 11м рядом с кухней - под общую комнату (гостиную), 14 - спальня, 18 с лоджией - детская. Тем более, что стена  между 11м и коридором м.б. снесена совсем или сильно сильно увеличен проем.