Выселяйте. Приведите квартиру в порядок, почините сантехнику и смело выставляйте ее с нормальным договором минимум за 50 тысяч. Если район хороший, и дом с лифтом, то от 55 тысяч. В зависимости от состояния и удаленности от метро. Может и дороже получится.И по опыту, проживание более 2х лет = у людей бошку отбивает. Отношение меняется, и уже начинают наглеть и считать, что это их квартира, а вы - обслуживающий персонал. Это по личному опыту.