Договор дарения нужно зарегистрировать в реестре конечно. 3 года при дарении/наследстве, 5 в остальных случаях.Выход из гражданства есть, но судя по тому, что договор она не зарегистрировала, так она и из гражданства вышла 20 лет квартира стоит закрытой ? Она не знает что с ней ? Ну и вам оно тоже не надо, не стоит волнений