А куда  спешить с  ипотекой-то?  По сегодняшним ставкам берут только самоубийцы или  от крайней безысходности.  Вашему сыну есть где жить.  Деньги, если уж ляжку жгут, можно вложить в недвигу попроще (за 10 млн можно купить в области или в  любом городе-миллионнике). И пусть  женятся-живут-рожают, если захотят.  Там глядишь что-то изменится (всегда все  течет, все меняется, на  моей  памяти еще были ипотеки под 20%, а я брала спустя каких-то 8 лет под 7%),  будут льготы для молодых семей и т.п.  Отделите мух от  котлет.   А то с вашим подходом без внуков останетесь (если для вас это важно).