Если вы готовы на ремонт под сдачу убитой однушки за 10 млн, то имеет смысл поднять бюджет на сумму то же самого ремонта и искать однушку за 12-13 с ремонтом.  Под сдачу такие можно постараться найти, не все идеально, с компромиссами, но все-таки..