Автор,  Вы вообще допускаете ,что в жизни люди ведут себя не так как Вам хочется, в том числе и непорядочно? И что эти люди могут быть Вам довольно близкиИли если это Ваша сестра- то она априори "Ум, честь и совесть"?)))Вы затяли какие то "подковерные игры" с достаточно непорядочным, неответственным и т.д. человеком.Что сделать в данной ситуации? Думаю,что Вам предстоит обмен с доплатой: Вам придется поменять квартиру на две (маме и сестре). При чем в Москве. После этого "умыть руки", заботиться о маме, а сестре предоставить идти своим путем в жизни.Иначе Вы просто потеряете эту квартиру, т.к. наверняка сестра пуговорит маму переписать её долю на себя.И в следующий раз надо думать о последствиях своих благодеяний.