я бы наверное поступила следующим образом - квартиру оформили как договаривались, маме 1/3, себе 1/3 и сестре 1/3, но сестра сама себе ищет работу и сама себя содержит, мама конечно вы помогаете, но имейте ввиду, что мама будуте во всем себе отказывать и "тянуть" вашу сестру