Первый этаж, невыскоий. Неузаконенная перепланировка. Весь ремонт и обстановка к стоимости ничего не прибавляют в данном случае. Первый этаж это всегда низколиквидный актив. Эти квартиры рассматривают немногие в принципе. Цену это понижает значительно. Автор сравнивает цену продажи с какими-то общагами. Ну так цена в объявлении это не та цена, по которой реально продают. Написать можно  что угодно. Надо смотреть по какой цене продаются аналогичные квартиры. Реально продаются, а не висят годами в объявлениях. Т.е. цену по нижней планке надо смотреть, обычно такие квартиры долго не висят. И вот от этой цены отнять 10% минимум. Это примерно ваша цена. Перепланировка это минус в вашем случае, если неузаконенна, а не преимущество. Про ремонт вообще не заикаться.