Квартплату и  телефон оплачиваете Вы, электричество, воду арендаторы. По поводу официальной регистрации договора не заморачивайтесь-на моей практике никто этого никогда не делал) Факт передачи денег никто не докажет, если у кого возникнут вопросы-говорите-это мои друзья, живут бесплатно. Зключайте договор на 11 мес, который по законодательству не подлежит регистрации. Самое главное-подберите нормальных квартирантов)