Пишите завещание : асе ваше имущество оставляете ребенку.  Конечно, ваша мать , если пенсионерка, то получит свою обязательную долю  -   1/4 квартиры, но 3/4  получит ваш ребенок.  Отжать эти 3/4  у ребенка ооочень трудно будет. Ну, или подарите всю квартиру прямо сейчас ребенку. Но тут у вас могут быть проблемы, когда ребенок вырастет, а с вами так ничего и не случится  И  еще можете сами найти ребенку опекуна, такого  кому будете доверять.