Пусть сестра и родители приватизируют квартиру, потом продают - соответственно 2/3 - родителям, 1/3 сестре - покупают себе жилье. Или так родители и сестра приватизируют квартиру. Потом сестра и родители эту квартиру продают Вам, а Вы продаете сесетре свою. Но, вообще много тонкостей, не проще ли послать сестру заработать на квартиру?