нет, ничтожным договор не считается. Более того, без всякого договора вы не имели бы права их выгонять. Помню топ в квартирном - купили квартиру,  а бывшие хозяева отказались выезжать, так и жили. Год что ли (!!!!!) эпопея длилась, и НИЧЕГО сделать нельзя, но потом вроде удалось законными путями выпнуть. Законными путями к слову сразу пошли, просто это оооочень долгий путь.