Пока не будет решен вопрос наследства маминой доли, вы не договоритесь. У всего есть своя цена. Если сестра считает, что квартира достанется ей, пусть возьмет и элементарно посчитает. Слева на листочке ваше "приданое", справа ее. Даже если убрать из расчетов ее половину квартиры и вашу однушку, у нее остается половина трешки , у вас ничего. Кто должен вложиться в покупку квартиры? Если же мамина доля будет завещана пополам, то пополам и вкладываетесь. Квартиру полностью покупаете на себя, одновременно сестре дарите свою долю  в трешкеПо совести, не знаю, как пожилого человека выселить в другую квартиру, если он не хочет. Единственный приемлемый вариант для мамы -  однушка в том же доме, где и трешка. Но это из области фантастики