В реновацию 2й волны я верю. Только вы что-то с цифрами перепутали. Ваша блочная малогабаритка 44 кв.м. будет стоить (реально) около 9,6-10 млн рублей (не дороже 220-225к/кв.м.). А вот квартиры в вашем районе по реновации (во второй волне, 25-28гг) - там да, цены около 13,5-14-14,5  млн в более-менее хорошем состоянии (куда зайти не страшно). Ваш бизнес-план не состоятелен. Поэтому, если есть силы и деньги, чтобы заниматься куплей-продажей - дерзайте. Это более, чем реальный способ улучшить жилищные условия и получить новую квартиру хорошей площади в пределах своего района. А если денег нет, то и дергаться не стоит. 1 к 1 без доплат обменять свою малогабаритку на перспективную хрущевку под снос у вас точно не выйдет. И кстати, проверяйте документы. В домах 60-х годов все документы "с нюансами". Наймите хорошего юриста для проверки документов.