Не так считают окупаемость . За сколько вы сдали бы эту квартиру без ремонта? Если за 20тыр, то ремонт окупится через 4.5 года.  Если за 25 тыр, то за 6,5 лет. Вот и смотрите, что выгоднее- сдавать, как есть, или делать ремонт.