Если у вас есть страховка - вызываете ЖЭК/УК и составляете Акт. После этого - в страховую. По поводу тетки - в соц.службу - скажите, что живет одинокая, неадекватная, развела бомжатник, к квартире антисанитария, вы опасаетесь за свою и ее безопасность.