Вы не забывайте, что две трети квартиры и так были ее и еще одну треть от стоимости этой трешки она вложила в ремонт этой квартиры. Так что по совести там доля мамы четверть, остальное автора. Почему вы считаете что это мамина квартира и автор должна ее делить поэтому с сестрой?