"не делай добра - не получишь овна"  мама продолжает жить с семьей младшей сестры.вы продаете квартиру и покупаете , где считаете нужным .аренду новой однушки берете в свои руки и отдаете матери 50% .если матушка желает пожить одна - предложите разменять трешку на две однушки , пусть сестра с мужем возьмут ипотеку -если хотят двушку .заселять мать в новую однушку -не надо - вам еще ей помогать деньгами надо будет .