Ну вообще для продажи , если вы не ипотечник, не нужен ни техпаспорт, вообще ничего, только справка по долгам. Поэтому если вам надо, то и заказывайте техпаспорт по договоренности с собом.А в первом варианте как вы хотите избежать риелтора, если квартиру он продает и ключи у него ?