А почему в Росреесте должно быть зарегистрировано обременение недееспособностью владельца? Никогда о таком не слышал... Ипотека (залог) - да, регистрируется; рента регистрируется; запись о судебном аресте может быть, даже договор найма сроком болше года должен сопровождаться сответствующей записью в ЕРГН.В первую очередь вас должно смущать, где вы возьмете такого идиота, который с подобными вводными данными купит квартиру. И какой дисконт вам придется сделать, чтобы выявить того идиота в толпе потенциальных покупателей.Может проще дождаться наследства? - Наследство по закону спишет все сомнения в дееспособности, все в этом мире смертны. А пока квартиру можно сдавать, сдаче недееспособность владельца практически не мешает.