Кто ж вам все 12 выдаст если цена покупки 10, вы не берете кредит, это одобрено 12, а возьмете вы только под конкретный объект, который будет оценен и посчитано сколько на этот объект вам дадут, все учтено и первоначальный взнос и % посчитают, это же ипотека, стоимость залога должна перекрывать стоимость кредита, больше вам просто не дадут.