Если квартира куплена по ипотеке, то собственник-купивший, но при этом на квартиру наложено обременение в виде ипотеки. Если человек захочет ее продать, то может это сделать с разрешения банка, при этом должен вернуть остаток долга. Банк собственником ипотечной квартиры не является, он-залогодержатель. А что вы считаете фактически/не фактически-только ваши умозаключения.