Ну так и посчитайте средняя доходность от аренды 6-8% , в Москве эксперты вообще указывают меньше 5%, статистики много вот например https://realty.rbc.ru/news/577d07eb9a7947e548ea4178. То есть  от недвижимости стоимостью 5 млн  вы будете получать 25-30 тыс в месяц. А теперь ипотечный калькулятор покрутите, 3млн в ипотеку на 10 лет это минимум 25, на 15 лет 30, а вам надо минимум 4.5 млн при вашем  первоначальном взносе.