За 4,5 или  5 млн. ничего хорошего не купить. Ну, может где-нибудь   в Звенигороде или на самой окраине   Новой Москвы  студию и сдавать ее за 20.    Все продать и купить  новостройку в Москве -  тоже так себе  вариант,  пока  достроят, а сдают с задержками обычно, пока  ключи получите, пока доведете до ума (а какие цены будут на ремонт и мебель  через 2-3 года?) - выгода очень сомнительна, замораживаете свои  средства, а  на летний отдых деньги будете тратить.     Плюс покупка-продажа - всегда накладные расходы и хлопоты.  Я бы оставила как есть, если коммуналка не напрягает и срочных расходов нет.