Именно в вашем случае сделала бы все возможное, чтобы доли у ментального инвалида не было. Т е. до 18 лет ничего не оформлять, сразу после совершеннолетия сделала бы так, чтобы он подписал отказ. Думаю, вы знаете как сделать ребенка вменяемым на полчаса. Жизнь длинная, непредсказуемая, иметь такое пожизненное обременение на квартире нельзя.