Автор, вот моё мнение ( не юридическое), что вы ничего не потеряете. Ваша 1/3 при вас останется. Остальное - проблемы сестры. Наверное, она не хочет сейчас регистрировать договор дарения, потому что у мамы льготы по коммуналке. Это её ( сестры) риски. А вы можете спокойно дать разрешение на регистрацию .