Договор нужен обязательно! Другое дело можно договор и самим составить, не платя не за что риелторам. Если что пойдет не так, как будете доказывать что в квартире вашей жили? Они могут вынести к примеру телевизор или ремонт покоцать? Вы с кого тогда будете деньги спрашивать за ущерб? Нет договора, нет и жильцов ,