С сына начните, расскажите, что и как: платит ипотеку, а квартиру потом дарят его жене, это становится её личным имуществом, к брачному имуществу не будет иметь никакого отношения. Пусть ещё раз с банком: социальная ипотека до 3 млн. под 6,5% вроде. И что у него будет 20 % от тещи и 20 % от вас, т.е. 40. Дадут при таких раскладах? А до похода в банк садится и изучает тему.