счетчики вы не считайте, потому что все обязаны платить по счетчикам. Сейчас новый тренд берут еще обязательный платеж и за отопление, потому что пользуются им  квартиранты, не вы. Также за газ тоже оплату берут. А вообще метры сильно подскачили в цене, за 40 уже двушки никто не сдает. 45 тыщ вполне для ваших 39 метров. Остальное смотрите на ваше усмотрение, только свет-вода по счетчикам, или еще отопление и газ брать.