Komplement

Normalstadgar för bostadsrättsföreningar inom HSB innehåller till stor del bestämmelser ur bostadsrättslagen (Brl) och lagen om ekonomiska föreningar (FL). Detta för att ge en praktisk regelsamling. Vid ändring av lagtexten medför detta i många fall att stadgarna måste revideras.
I KORTSTADGAR för HSB bostadsrättsförening finns bara sådan text som krävs enligt lag och sådan som är HSB-specifik. Däremot är så långt möjligt paragrafer som endast återger bestämmelser i Brl och FL borttagna. Dessa bestämmelser återges i detta KOMPLEMENT till korta normalstadgar. Behovet av stadgeändringar kommer därmed att minska.
KOMPLEMENTET återger hela eller delar av paragrafer i Brl och FL som finns i normalstadgarna men inte i kortstadgarna. I komplementet återges något mer ur BrI och FL än vad som finns i de "långa" normalstadgarna. Tillsammans utgör kortstadgar och komplement således en något fylligare regelsamling än normalstadgarna. I återgivna lagtexter har ändringar beaktats t o m 1998.
KOMPLEMENT TILL HSBs KORTA NORMALSTADGAR FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENING
Allmänna bestämmelser om medlemskap i föreningen
1
Den som en bostadsrätt har övergått till får inte vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare.
2
En juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet. som inte är avsedd för fritidsändamål, far vägras inträde i föreningen.
En kommun eller ett landsting som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet far inte vägras inträde i föreningen.
Om en bostadsrätt har överlåtits till en ny innehavare, får denna utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i bostadsrättsföreningen.
Rätt till medlemskap vid övergäng av bostadsrätt m m
3
Juridisk person med panträtt
En juridisk person får utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller vid tvångsförsäljning enligt 8 kap. bostadsrättslagen och då hade panträtt i bostadsrätten. Tre år efter förvärvet får föreningen uppmana den juridiska personen att inom sex månader från uppmaningen visa att någon som inte får vägras inträde i föreningen har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap, Om uppmaningen inte följs, får bostadsrätten tvångsförsäljas enligt 8 kap. bostadsrättslagen för den juridiska personens räknting. En juridisk person kan i föreningens stadgar medges en mer vidsträckt rätt än som angetts här.
4
Dödsbo
Ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare far utöva bostadsrätten trots att dödsboet inte är medlem i föreningen. Tre är efter dödsfallet far förestingen dock uppmana dödsboet att inom sex månader från uppmaningen visa att bostadsrätten har ingått i bodelning eller arvskifte med anledning av bostadsrättshavarens död eller att någon som inte far vägras inträde i föreningen har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, far bostadsrätten tvångsförsäljas enligt 8 kap. bostadsrättslagen för dödsboets räkning. Ett dödsbo kan i föreningens stadgar medges en mer vidsträckt rätt än som angetts här.
5
Bodelning mm
Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv och förvärvaren inte antagits till medlem, får föreningen uppmana förvärvaren att inom sex månader från uppmaningen eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa att någon som inte får vägras inträde i föreningen har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bostadsrätten tvångsförsäljas enligt 8 kap. bostadsrättslagen för förvärvarens räkning.
6
Juridisk person som är medlem
En juridisk person som är medlem i en bostadsrättsförening får inte utan samtycke av föreningens styrelse genom överlåtelse förvärva bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål.
Samtycke behövs dock inte vid:
-
förvärv vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap, bostadsrättslagen, om den juridiska personen hade panträtt i bostadsrätten, eller
-
förvärv som görs av en kommun eller ett landsting.
Överlåtelse
7
Formkrav .
Ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Köpehandlingen skall innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser samt om ett pris. Motsvarande skall gälla vid byte eller gåva.
8
Formbrist
Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har kommit överens om ett annat pris än det som anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Mellan säljaren och köparen gäller i stället det pris som anges i köpehandlingen. Priset får dock jämkas, om det är oskäligt att det skall vara bindande. Vid denna bedömning skall hänsyn tas till köpehandlingens innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.
9
Ogiltig överlåtelse
En överlåtelse är ogiltig om den som en bostadsrätt övergått till vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen. Detta gäller inte vid exekutiv försäljning eller vid tvångsförsäljning enligt 8 kap. bostadsrättslagen. Om förvärvaren i ett sådant fall inte antagits till medlem, skall föreningen lösa bostadsrätten mot skälig ersättning, utom i fall då en juridisk person med panträtt får utöva bostadsrätten utan att vara medlem.
En överlåtelse av bostadslägenhet till juridisk person som är medlem är ogiltig om föreskrivet samtycke inte erhålls. En överlåtelse som inte uppfyller formföreskrifterna i bostadsrättslagen är också ogiltig. Väcks inte talan om överlåtelsens ogiltighet inom två år från den dag då överlåtelsen skedde, är rätten till sådan talan förlorad.
Föreningsstämma
10
Ordinarie stämma
Ordinarie föreningsstämma skall hållas inom sex månader efter utgången av varje räkenskapsår. Vid sådan ordinarie stämma skall styrelsen lägga fram årsredovisningen och revisionsberättelsen.
Extra stämma
Extra föreningsstämma skall hållas när styrelsen finner skäl till det. Sådan stämma skall även hållas när det för uppgivet ändamål skriftligen begärs av en revisor eller av minst en tiondel av samtliga röstberättigade eller det mindre antal som kan vara bestämt i stadgarna. Kallelse skall utfärdas inom fjorton dagar från den dag då sådan begäran kom in till föreningen.
11
Röstning
Bestämmelserna om föreningsstämman i 7 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar för bostadsrättsföreningar medföljande undantag:
-
Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt har de endast en röst, om inte något annat bestämts i stadgarna.
-
Föreningsstämmans befogenheter får inte överlämnas åt särskilt valda fullmäktige
-
Bestämmelserna i 9 kap. 23-25 §§ bostadsrättslagen gäller i stället för 7 kap. 14 och 15 i lagen om ekonomiska föreningar.
Anmärkning: 9 kap. 23-25 §§ bostadsrättslagen återges i p 14.
Beslut vid stämma mm
12
Huvudregel
Föreningsstämmans beslut utgörs av den mening som har fått mer än hälften av de avgivna
rösterna eller, vid lika röstetal, den mening som ordföranden biträder. Vid val anses den vald som har fått de flesta rösterna. Vid lika röstetal avgörs valet genom lottning, om inte annat beslutas av stämman innan valet förrättas.
13
Särskilda krav enligt bostadsrättslagen
För att ett beslut i en fråga som anges nedan skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits.
-
Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna, skall samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.
-
Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.
-
Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet. skall minst två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet.
-
Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen, i vilket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt. skall beslutet ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Minst två tredjedelar av bostadsrättshavarna i det hus som skall överlåtas skall dock alltid ha gått med på beslutet.
-
Om det i stadgarna finns ytterligare något villkor för att ett beslut enligt 1-4 skall vara giltigt, gäller även det.
Föreningen skall genast underrätta den som har pant i bostadsrätten och som är känd för föreningen om ett beslut enligt första mycket 2 eller 4.
14
Ändring av stadgar mm
Ett beslut om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar är giltigt om samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det. Beslutet är även giltigt, om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om beslutet avser ändring av de grunder enligt vilka årsavgifter skall beräknas, fordras dock att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om beslutet innebär att en medlems rätt till föreningens behållna tillgångar vid dess upplösning inskränks, fordras att samtliga röstande på den senare stämman gått med på beslutet.
Ett beslut som innebär att en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt inskränks eller att förbehåll enligt 6 kap. 9 § bostadsrättslagen införs. är giltigt endast om samtliga bostadsrättshavare vars rätt berörs av ändringen gått med på beslutet.
Om det i stadgarna har tagits in något villkor utöver vad som följer av 9 kap. 23 §
bostadsrättslagen för ändring av stadgarna, gäller även det.
Om det finns en föreskrift i stadgarna om att en viss bestämmelse inte får ändras utan regeringens tillstånd, får inte heller föreskriften ändras utan regeringens tillstånd, om den har tagits in i stadgarna på grund av lag eller annan författning eller efter regeringens medgivande.
Ett beslut om ändring av stadgarna skall genast anmälas för registrering. Beslutet får inte verkställas förrän registreringen har skett.
Protokoll föreningsstämma
Ordföranden skall sörja för att det förs protokoll vid stämman. I fråga om protokollets innehåll gäller:
-
att röstlängden skall tas in i eller fogas som bilaga till protokollet.
-
att stämmans beslut skall föras in i protokollet, samt
-
om röstning har skett, att resultatet skall anges i protokollet.
Protokollet skall undertecknas av ordföranden och minst en justeringsman som utses av stämman. Senast tre veckor efter stämman skall det justerade protokollet hållas tillgängligt hos föreningen för medlemmarna. Protokollen skall förvaras på betryggande sätt.
Protokoll stvrelsesammanträde
16
Vid styrelsens sammanträden skall det föras protokoll som undertecknas eller justeras av ordföranden och den ledamot som styrelsen utser till det. Styrelseledamöterna har rätt att fa avvikande mening antecknad till protokollet. Protokollen skall föras i nummerföljd och förvaras på betryggande sätt.
Lägenhetsförteckningen samt utdrag ur denna
17
Lägenhetsförteckningen skall för varje lägenhet ange:
-
lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen,
-
dagen för Patent- och registreringsverkets registrering av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen,
-
bostadsrättshavarens namn, samt
-
insatsen för bostadsrätten.
Uppgifterna skall genast föras in i förteckningen när en lägenhet upplåts med bostadsrätt.
Underrättas föreningen om att en bostadsrätt pantsatts eller ändras någon uppgift i förteckningen, skall detta genast antecknas. Vid överlåtelse av bostadsrätt skall en kopia av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen på lämpligt sätt.
Dagen för anteckningen skall anges.
Bostadsrättshavaren har rätt att på begäran få utdrag ur lägenhetsförteckningen beträffande
lägenhet som han innehar med bostadsrätt. Utdraget skall avse uppgifter som enligt 9 kap. 10 § i bostadsrättslagen skall anges i förteckningen. Dagen för utfärdandet skall anges i utdraget.
Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter
18
Lägenhetens användning
Bostadsrättshavaren far inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av avsevärd betydelse för föreningen eller någon annan medlem i föreningen.
Om en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål innehas med bostadsrätt av en
juridisk person, får lägenheten endast användas för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad, om inte något annat har avtalats.
19
Utomstående personer
Bostadsrättshavaren får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen.
20
Sundhet, ordning och skick
Bostadsrättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt som fordras för att
bevara sundhet, ordning och skick inom eller utanför huset. Han skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som han svarar för enligt 7 kap. 12 § andra stycket bostadsrättslagen.
21
Andrahandsupplåtelse
En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke.
Samtycke behövs dock inte:
-
om en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. bostadsrättslagen av en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten och som inte antagits till medlem i föreningen eller
-
om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller ett landsting
Styrelsen skall dock genast underrättas om en upplåtelse enligt andra stycket.
Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta hela sin lägenhet i andra hand om han under viss tid inte har tillfälle att använda lägenheten och hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.
I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.
Ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan begränsas till en viss tid och förenas med villkor.
22
Tillträde till lägenheten
Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. När bostadsrätten skall tvångsförsäljas enligt 8 kap. bostadsrättslagen är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid. Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt.
Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i huset eller på marken, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall tillämpas 7 kap. 5 § bostadsrättslagen.
Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, får kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.
23
Avsägelse av bostadsrätt
En bostadsrättshavare far avsäga sig bostadsrätten tidigast efter två år från upplåtelsen och därigenom bli fri frän sina förpliktelser som bostadsrättshavare. Avsägelsen skall göras skriftligen hos styrelsen.
Vid en avsägelse övergår bostadsrätten till föreningen vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från avsägelsen eller vid det månadsskifte som angivits i denna.
24
Förverkandegrunder
Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är, med de begränsningar som följer av 7 kap. 19 och 20 §§ bostadsrättslagen, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning:
-
om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att fullgöra sin betalningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen,
-
om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand,
-
om lägenheten används i strid med 7 kap. 6 eller 7 §§ bostadsrättslagen.
-
om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i huset,
-
om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 7 kap 9 § bostadsrättslagen vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare.
-
om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta,
-
om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det han skall göra enligt denna låg, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt
-
om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande. eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.
-
25
Inte förverkad
Nyttjanderätten är inte förverkad om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse. Inte heller är nyttjanderätten till en bostadslägenhet förverkad på grund av att en skyldighet som avses i 7 kap 18 § 7 p bostadsrättslagen inte fullgörs, om bostadsrättshavaren är en kommun eller ett landsting och skyldigheten inte kan fullgöras av en kommun eller ett landsting
Anmärkning: 7 kap. 18 § bostadsrättslagen återges i p 24.
26
Uppsägning och skadestånd
En uppsägning skall vara skriftlig, om inte skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas. Om det är bostadsrättshavaren som gör uppsägningen, får den ske hos den som är behörig att ta emot årsavgiften på föreningens vägnar.
Om föreningen säger upp bostadsrättshavaren till avflyttning, har föreningen rätt till ersättning för skada.
27
Rättelseanmaning mm
Uppsägning på grund av förhållande som avses i 7 kap. 18 § 2, 3 eller 5-7 p bostadsrättslagen får ske endast om bostadsrättshavaren låter bli att efter tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. I fråga om en bostadslägenhet får uppsägning på grund av förhållande som avses i 7 kap 18 § 2 p bostadsrättslagen inte heller ske om bostadsrättshavaren efter tillsägelse utan dröjsmål ansöker om tllstånd till upplåtelsen och får ansökan beviljad.
Anmärkning: 7 kap. 18 § bostadsrättslagen återges i p 24.
28
Rättelse före uppsägning mm
Är nyttjanderätten förverkad på grund av förhållande, som avses i 7 kap. 18 § 1-3 eller 5-7 p bostadsrättslagen men sker rättelse innan föreningen gjort bruk av sin rätt till uppsägning, kan bostadsrättshavaren inte därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om föreningen inte har sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning inom tre månader från den dag då föreningen fick reda på förhållande som avses i 7 kap. 18 § 4 eller 7 p eller inte inom två månader från den dag då föreningen fick reda på förhållande som avses i 7 kap. 18 § 2 p sagt till bostadsrättshavaren att vidta rättelse.
Anmärkning: 7 kap. 18 § bostadsrättslagen återges i p 24.
29
Uppsägning på grund av brottslig verksamhet
En bostadsrättshavare kan skiljas från lägenheten på grund av förhållande som avses i 7 kap. 18 § 8 p bostadsrättslagen endast om föreningen har sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning inom två månader från det att föreningen fick reda på förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller om förundersökning har inletts inom samma tid, har föreningen dock kvar sin rätt till uppsägning intill dess att två månader har gått från det att domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslutats på något annat sätt.
Anmärkning: 7 kap. 18 § bostadsrättslagen återges i p 24.
30
Återvinning vid betalning av årsavgiften
Är nyttjanderätten enligt 7 kap. 18 § 1 p bostadsrättslagen förverkad på grund av dröjsmål med betalning av årsavgift. och har föreningen med anledning av detta sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning, får denne på grund av dröjsmålet inte skiljas från lägenheten om avgiften betalas senast tolfte vardagen från uppsägningen.
I väntan på att bostadsrättshavaren visar sig ha fullgjort vad som fordras för att få tillbaka nyttjanderätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän efter fjorton vardagar från den dag då bostadsrättshavaren sades upp.
Anmärkning: 7 kap. 18 § bostadsrättslagen återges i p 24.
31
Avflyttning
Sägs bostadsrättshavaren upp till avflyttning av någon orsak som anges i 7 kap 18 § 1, 4-6 eller 8 p bostadsrättslagen, är han skyldig att flytta genast om inte annat följer av 7 kap. 23 § bostadsrättslagen. Sägs bostadsrättshavaren upp av någon annan i 7 kap. 18 § bostadsrättslagen angiven orsak, far han bo kvar till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen om inte rätten ålägger honom att flytta tidigare.
Anmärkning: 7 kap. 18 § bostadsrättslagen återges i p 24.
32
Vissa meddelanden
Har föreningen avsänt rättelseanmaning i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den.
33
Tvångsförsäljning
Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av förverkandeuppsägning, skall bostadsrätten tvångsförsäljas enligt 8 kap. bostadsrättslagen så snart som möjligt, om inte föreningen, bostadsrättshavaren och de kända borgenärer vars rätt berörs av försäljningen kommer överens om något annat. Försäljningen får dock skjutas upp till dess att brister som bostadsrättshavaren svarar för blivit åtgärdade.