Propriété ecclésiastique et lotissement

Tout un ensemble d'études s'est attaché depuis une trentaine d'années à retrouver les règles, les acteurs et les modalités de l'extension des villes. On a particulièrement mis en relief trois aspects fondamentaux : l'origine que trouvent des quartiers entiers dans des lotissements de terrains appartenant à des églises ; la traduction dans le tissu urbain de l'influence et des pratiques sociales des lignages aristocratiques ; et l'impulsion donnée par les communes, qui font de l'amnéagement de la ville une illustration majeure de la notion de bien public.
L’extension de la superficie du bâti était essentiellement la manifestation d'une augmentation de la population urbaine qu'il serait aventureux de tenter de quantifier, mais que tous les éléments suggèrent rapide et forte. La population passe des mille citadins « de maioritate et popularibus » qui jurent « pro tota civitate et comunitate Urbevetana » les termes du pacte avec Sienne en 1202 aux deux mille personnes qui, enflammées par la prédication d'Innocent III prennent le premier mai 1216 la croix pour libérer la Terre Sainte, puis enfin aux 17 000 indiqués par le cadastre de 1292. Ce n'est pas le croît naturel des populations urbaines qui explique ce formidable essor urbain, commun à toute l'Italie, mais la migration de populations des campagnes vers la ville. Un examen onomastique des documents du XIIe et XIIIe siècle révèle que ces contadini installés en villes viennent en grande majorité de localités situées dans un rayon d'une quarantaine de kilomètres d'Orvieto. À mesure que la Commune étendait son territoire et, au besoin, y détruisait les habitats fortifiés qui lui semblait menacer son emprise territoriale, de nouvelles populations affluaient en ville. Les temps de troubles sont aussi vecteurs de déplacements vers la ville, spécialement bien protégée par les rupi. Mais il ne s'agit là que d'événements ponctuels venant conforter un phénomène plus général qui puise ses racines plusieurs siècles auparavant. En somme, la croissance urbaine fut avant tout nourrie par la manne continue et multi-séculaire de l'immigration rurale, qui atteint aux XIIe et XIIIe siècle son intensité maximum. 
Les répercussions spatiales de cette croissance se lisent d'abord et avant tout à l'échelle de la ville, transformée dans sa morphologie comme dans ses relations avec l'espace rural environnant par l'installation massive de populations nouvelles.
Des études récentes sur Rome, Venise, Gênes, Pise, Bologne, Florence, Milan et des villes de moindre importance Brescia, Assise, Ferrare, Novare...) ont révélé que la construction des nouveaux quartiers avait été pour l'essentiel l'oeuvre des établissements ecclésiastiques qui possédaient la majeure partie du sol (synthèses Hubert "Propriété ecclésiastique et croissance urbaine" dans Gli spazi economici della chiesa, 125-155, 1999, Maire Vigueur "l'essor urbain dans l'Italie communale : aspects et modalités de la croissance" dans Europ en los umbrales de la crisis, p. 171-204, 1995; Caby "les implantations urbaines des ordres religieux dans l'Italie médiévale. Bilan et proposition de recherche" in Rivista di Storia e Letteratura Religiosa, 1999, p. 151-179) ; les plus riches sont les vieux monastères bénédictins et les chapitres cathédraux. Moines et chanoines tracent des lotissements et distrubuent la terre aux futurs habitants moyennant des contrats emphythéotiques de longue durée ou perpétuels, qui imposent un droit d'entrée élevé et un cens annuel souvent léger, et obligent le preneur à construire une maison. Le chapitre cathédral de Pérouse lotit ainsi le quarier de la Conca de S. Lorenzo à la fin du XIIIe siècle. On a bien étudié l'activité déployée dans ce domaine par les monastères S. Procolo de Bologne, S. Michele in Borgo de Pise, et par des églises florentines. Les lotissements romains ont étés analysés de façon particulièrement approfondie par Etienne Hubert (Hubert espaces urbains et habitat à Rome du Xe siècle à la fin du XIIIe siècle, Rome, 1990, part. p. 298-330, Id, "Patrimoines immobiliers et habitat à Rome au Moyen Age : la Regio Columnae du Xie au XIVe siècle" MEFRM, 101/1,1989 p. 133-175, Id, "Economie de la propriété immobiliére : les établissements religieux et leurs patrimoines au XIVe sièccle", dans Rome aux XIIIe et XIVe siècles, 1993) ; les mieux connus sont ceux des monastères SS. Ciriaco e Nicola in Via Lata, S. Maria in Campo Marzio et S. Silvestro in Capite qui, entre XIIe et XIIIe siècle (dès le XIe pour le premier) transforment radicalement les rioni (quartiers) Trevi, Colonna et Campo Marzio, c'est-à-dire toute la partie Nord de la ville. En Lombardie, ce sont les braide, domaines suburbains de culture intensive, qui sont loties par leurs propriétaires ecclésiastiques : celle que possède le monastère S. Ambrogio à la sortie Est de Milan est divisée au début du XIIIe siècle entre une cinquantaine d'exploitations agricoles, entre lesquelles commençaient à se construire des maisons. En 1293, une liste des loyers révèle qu'elle est presque entièrement bâtie. Un autre monastère milanais, tout à fait obscur celui-ci, S. Croce, lotit aussi en 1271-72 une braida hors-les-mures : cinq hectares sont découpés en 51 parcelles régulières, louées pour 29 ans à des personnes (dont une dizaine de ruraux) qui doivent y construire une maison avant un an ; le renouvellement des baus en 1301 montre que la densité des maison a déjà augmenté de moitié (Grillo "Il richiamo della metropoli : immigrazione e crescita demografica a Milano nel XIII secolo", in Demografia e società, 1994 p. 445-446)
A l'issu de ces opérations, monastères et chapitres possèdent des centaines de parcelles habitées : à la fin du XIIIe siècle le monastère S. Procolo de Bologne en a 500, réparties dans ses environs, celui de S. Maria in Campo Marzio de Rome 154, le chapitre Saint-Jean de Latran 220 ; celui de Saint-Pierre du Vatican en a 190 en 1350, le monastère S. Zaccaria de Venise a un patrimoine comparable, celui de S. Giulia de Brescia possède la maeure partie du quartier du Marché Neuf loti au XIIe siècle. A venise encore les Bénédictins de S. Gregorio lotissent et font assécher à partir de 1200 un vaste espace proche de leur église, au Sud du Grand Canal.
Les transformations de la géographie du peuplement et des structures de l'habitat qui se manifestèrent à partir des IXe-Xe siècles par l'essor des villes entrainèrent une formidable augmentation des besoins en logements nouveaux. Dans les villes et les villages d'Ombrie, la construction de nouvelles unités d'habitation, pour autant qu'on puisse le savoir, ne s'est pas effectuée de manière désordonnée ou spontannée, en dehors de tout cadre juridique. D'une façon générale en effet, les propriétaires du sol concédèrent souvent, vendirent beaucoup plus rarement, des parcelles de terrain à charge pour le preneur ou l'acquéreur de bâtir à ses frais. Les sources du Latium livrent ainsi quantité de contrats "ad domum faciendam" à partir de la fin du IXe siècle, mais les archives orviétane sont plus avares, et il faut attendre la fin du XIIe siècle ou le début du XIIIe siècle pour qu'apparaissent enfin nos premières sources. 
Mais le mouvement fut général en ville comme à la campagne. Les baux de construction, dont les modalités et les clauses ont variés à l'évidence de façon importante selon les lieux et les époques, selon les propriétaires aussi, s'imposèrent au rythme de la croissance dans les villes grandes ou petites, dans les villages ouverts et les villages fortifiés, dans leurs faubourgs ensuite, voire en rase campagne. 
D'abord désignés par des périphrases sur type "terra vacans ad domum faciendam", les lots commencèrent progressivement à être appelés "casalinum". 
Orvieto présente une particularité : on y trouve pas des établissements entourés d'un quartier qui leur appartenait et à la création duquel ils ont participé. En raison du nombre réduit d'institutions ecclésiastiques suffisamment anciennes pour posséder un patrimoine foncier susceptible d'être lotis, ceux-ci commendèrent souvent la construction de quartier au sein desquels ils n'étaient pas inclus.
Certes, nous ne disposons pas de documents permettant une vue globale de la ville, mais l'objectif d'un tel travail doit être de parvenir à recomposer un schéma d'ensemble en additionnant des vues locales. Notre étude devient ainsi comparative à l'échelle de la cité grâce à ces patrimoines, qui s'identifient avec des quarters, choisis comme échantillons.
==Sources==
Les censiers
Les documents qui par excellence nous aident à identifier la taille et la localisation des patrimoines ecclésiastiques et à les étudier sont les censiers, outils privés d'administration, registre de recensement des propriétés louées. 
A Orvieto, quelques exemplaires de ce genre existent et ont constitué le point de départ de cette recherche. Ils se présentent comme une liste plus ou moins détaillée, ordonnée généralement par paroisse, décrivant les biens concédés ou loués qui ce succèdent avec la mention des preneurs du bail et éventuellement de leurs voisins, qui sont presque toujours les autres preneurs, ainsi que le montant et les échéances de la rente. 
Le censier de l'évêque est réalisé en 1248. Le mérite d'avoir établi cette liste est décerné à l'évêqe lorsque Rustico, qui la fait réaliser dès son arrivée à la tête du diocèse. 
Le chapitre cathédral fit également réaliser un censier, mais celui-ci n'est pas consultable aux archives d'Orvieto. 
Les autres institutions ecclésiastiques ont pour l'essentiel perdues leurs archives -certaines sont même tombées dans l'oublie à tel point que leur existence même fut parfois oubliée-. 
Une caractérisqique importante des censiers est que leurs informations font état de la situation générale du patrimoine à un moment bien défini. Tous sont rédigés au cours du XIIIe siècle, moment le plus éminent de l'histoire de la gestion des patrimoines immobiliers ecclésiastique en ville.
==La propriété foncière à Orvieto==
Les modes de gestion des patrimoines immobiliers appartenant à des établissements religieux sont au centre de cette étude. Si ces derniers seront surtout envisagés comme le point de départ pour une lecture de la formation et du développement de la ville aux XIIe et XIIIe siècles, commencer par leur présentation s'impose.
À cette fin, il convient d'aborder la manière dont ces patrimoines se sont constitués et les tendances auxquelles ils sont soumis au cours de la période envisagée, avant d'en présenter une vue d'ensemble à l'échelle de la ville et de préciser leur importance relative.
===Origines et formation de la propriété ecclésiastique (10 p.)===
====Un patrimoine ancien (2 p.)====
Les plus grands propriétaires de biens fonciers urbains et suburbains sont avant tout les institutions ecclésiastiques les plus anciennes. À leur tête figure l'évêque, installé à Orvieto depuis le Ve siècle. Avant cette date, le prélat était installé à Bolsena, ville où les romains avaient déportés les habitants du plateau d'Orvieto vaincus au IIIe siècle avant J.C. Mais ravagée et pillée par Alaric en 410-11, la ville est abandonnée par une partie de ses habitants et l'évêque, retournant à la « vieille ville » (Urbs Vetus, qui donnera Orvieto), dont les falaises offraient de bien meilleures protections en ces temps de troubles.
Pour lointains qu'ils soient, ces évènements affectaient encore grandement la constitution de la mense épiscopale. Au XIIIe siècle, l'évêque possédait presque autant des biens à Bolsena qu'à Orvieto alors que son influence dans l'ancien siège épiscopal n'était plus qu'un lointain souvenir. La quasi totalité des églises de la ville étaient entre temps passées au mains de laïcs et même Santa Cristina de Bolsena, l'antique cathédral était dorénavant sous le patronage d'une famille comtale.
Au VIe siècle, le monachisme était florissant à Orvieto. Les établissements cénobitiques étaient de riches propriétaires fonciers que l'évêque aurait voulu voir palier les carences du clergé séculier. Le monastère de San Giorgio, situé à quelques centaines de mètres en contrebas de la Porta Maggiore était si puissant qu'il obtint que Grégoire le Grand prenne sa défense au cours d'un litige qui l'opposait à l'évêque ; il possédait de nombreuses terres situées sur les deux rives du rio Chiaro. San Severo, établissement suburbain au sud de la ville dont la fondation remonte au VIe ou VIIe siècle était l'un des plus ancien et riche des environs d'Orvieto. Fondé par une éminente aristocrate lombarde du nom de Rotruda qui le dota généreusement, il ne manqua pas d'attirer à lui de nombreuses donations au cours de siècles de par son statut tout particulier.
Ainsi, dès les premiers siècles du Moyen Âge, les institutions ecclésiastiques urbains et suburbaines les plus anciennes se constituèrent de solides patrimoines.
====Donations et achats : modalités de l'accroissement patrimonial des XIe-XIIe siècles (4 p.)====
Ces patrimoines ecclésiastiques avaient subi au cours des VIIIe-Xe siècle des aliénations diverses qui se devinent par exemple aux appropriations des revenus d'églises pievales en faveur de certains lignagnes aristocratiques.
Lorsque le patronage d'une pieve elle-même n'avait pas été revendiquée par un laïc, la fondation de nombreuses églises « privées » dans les différents villages d'un piviere -qui reçurent souvent des droits paroissiaux- contribuaient à affaiblir les revenus de l'évêque ou de l'institutions ecclésiastique dont la circonscription dépendait. Il n'était jusqu'aux domaines ecclésiastiques suburbain qui ne fut victime de détournements divers, bien que les établissements urbains étaient bien plus attentif à ce patrimoine. À la moindre faiblesse, ou dès que faiblissait l'attention de l'établissement, son patrimoine pouvait être l'objet de déprédations.
Au cours du XIIe siècle encore, c'est à la faveur d'une vacance épiscopale de quelques années que divers lignages aristocratiques s'arrogèrent les terres épiscopales de la localité suburbaine de Caio avec la complicité du chapitre cathédral. 
Pourtant, la conjoncture était devenue pour les patrimoines ecclésiastiques des établissements urbains bien plus favorable au cours du XIe siècle. La perte progressive de pouvoir de l'influente famille Farolfingi fut a cette période amplifiée par sa division en de nombreux lignages indépendants et parfois clairement rivaux. La puissance du mythique comte Farolfo n'était alors plus qu'un vague souvenir.
Personnage historique ou chimère généalogique, sa figure n'incarnait pas moins le glorieux passé d'une dynastie unifiée et puissante qui régnait sur le comté d'Orvieto. Alors que la branche principale n'exerçait plus que ses droits en tant que comtes de Chiusi, les branches cadettes dont faisaient probablement parti les Bulgarelli étaient rentrés dans des rapports de type vassaliques avec les évêques d'Orvieto. Car le déclin progressif des Farolfingi avait pour pendant l'ascension des évêques d'Orvieto en tant que seigneurs féodaux.
La mense épiscopale bénéficie alors largement de l'entrée en clientèle de grandes familles aristocratiques et de la restitution de biens -principalement d'églises- au prélat. Les exemples en sont nombreux. Le plus souvent, un éminent laïc fait don de ses domaines à l'évêque qui les lui concède à titre de fief ou au moyen d'un livello. Ainsi, le changement de propriétaire n'était que nominal et marquait l'entrée en clientèle de la personne concernée. (exemples à chercher :1066 (V) donation comtale à l'église ; 1103 (XI) donation comtale d'une église ; 1107 (XII) donation comtale pour une église ; 1115 (XIV) donation comtale de santa cristina de bolsena à l'évêque ; 1118 (XV) donation comtale de Porrano à l'évêque ; 1137 (XXVII) donation comtale de biens dans le contado ;1139 (XXVIII) restitution de biens à l'abbaye S. Pietro aqualta par les comtes ).
L'évêque est loin d'être le seul bénéficiaire de telles donations et le comte Farolfo passe pour avoir été un donateur généreux pour les établissements religieux. Séduit par saint Romuald, il lui aurait concédé à de nombreuses terres où il aurait fondé plusieurs établissements cénobitiques.
Un exemple témoigne de l'importance de ce mouvement de donation pour le patrimoine des différentes institutions ecclésiastiques d'Orvieto. L'un des descendants du comte Faroldo, dit Farolfo Calvo sera au XIIIe siècle représenté sur une fresque du palais épiscopal commémorant la généreuse donation de cent écus qu'il fit vers 1055 à l'évêque Albertinus. L'oeuvre est à comprendre dans le cadre d'une vaste entreprise de construction de la mémoire et de l'identitée épiscopale. Tandis que l'évêque faisait édifier une chapelle dédiée à San Silvestro qui commémorait l'antique église dédiée à ce saint qui avait été détruite lors de l'édification de San Severo où il s'installa plus tard, il commandait cette fresque symbolisant la passassion du pouvoir politique de la famille Farolfingi en faveur du prélat au travers de l'acte plus matériel d'une donation pécuniaire. La fesque dit beaucoup du rôle des comtes dans la constitution du pouvoir politique et temporel des évêques d'Orvieto aux XIe et XIIe siècles, et le patrimoine foncier de la cathédrale ne manqua pas d'en bénéficier.
La richesse du comte Farolfo était proverbiale, à tel point qu'il était coutume de dire qu'il avait cent milles maisons. Cette réputation était si forte qu'elle arriva jusqu'aux oreilles de Pierre Damien, qui n'avait pas de relation particulière avec Orvieto, mais qui relate pourtant le fait dans une de ces lettres. Qu'ils soient situés à Bolsena, Chiusi ou Orvieto, une partie de ce patrimoine foncier urbain ne manqua certainement pas de passer des différents lignages comtaux aux mains de divers établissements religieux, et les plus proches de ces villes en premier lieu.
Les établissements ecclésiastiques achètent rarement des biens, même si on peut en relever quelques exemples. Ainsi, en 1118 (C.D. XVI), l'abbé XXX achète au comte XXX le monastère de San Pietro Aquatorta ainsi que toutes les terres, villages et possessions qui lui étaient attachées. Mais, si les achats sont rares, les ventes le sont d'avantage encore, à tel point qu'il est quasiment impossible de trouver trace de telles aliénations dans la documentation.
Parallèlement, l'église est bénéficiaire d'un flot constant de petites donations pro anima de la part de modestes laïcs dont l'origine devait remonter aux premiers siècles de l'Eglise et qui, si elles avaient peu en commun avec la prodigalité des dons des grandes familles n'en finissaient pas moins par constituer à terme une masse importante. Il est ainsi tout à fait significatif que le plus ancien document de l'histoire d'Orvieto, qui remonte à 1024 ait trait à ce type de transaction. (Exemples : 1024 (I) donation d'un laïc à l'évêque ; 1066 (VI) donation d'un laïc à une église).
Ainsi, au cours du XIe siècle, divers phénomènes se cumulent et s'intensifient, contribuant à l'accroissement des patrimoines ecclésiastiques :
*donations de laïcs aux établissements religieux pro anima
*entrée en clientèle de grandes familles aristocratiques qui transfèrent nominalement leurs biens aux établissements religieux
*achats rares mais continus
Progressivement devenues de puissants seigneurs féodaux, les principales institutions ecclésiastiques -souvent anciennes- recouvrent également la pleine possession de parties de leur patrimoines qui avaient étées accapparées au profit de laïcs au cours des siècles précédent. À l'intérieur comme autour de la ville, leur patrimoine ne cesse ainsi de s'accroître au cours des XIe et XIIe siècles, tandis qu'elles mènent une politique de gestion patrimoniale stricte excluant de manière quasi doctrinale toute vente.
====Les échanges fonciers entre établissements religieux (4 p.)====
Si les institutions ecclésiastiques semblent s'être scrupuleusement interdites de vendre leurs biens, leur patrimoine ne connaissait pas pour autant un accroissement constant.
Faire passer une terre laïque dans le giron ecclésiastique était difficile, et l'Eglise avait mis des siècles à se constituer le giganteste patrimoine à la tête duquel elle se trouvait au milieu du Moyen Âge. Si l'idée de restituer tout bien à un laïc semble avoir rebutté les clercs, ils envisageaient en revanche avec une certaine aisance celle de les voir passer d'une institution religieuse à l'autre. L'opération devait certainement alors être moins perçue comme la perte du patrimoine que le changement nominal de l'institution qui en avait la jouissance.
Si les ventes de terres à des laïcs sont pour ainsi dire inexistentes, très nombreuses en revanche sont les opérations ayant pour objectif de transférer la possession d'un bien d'une institution ecclésiastique à l'autre. Achat, don gratuit ou concession en livello sont quelques-unes des formes variées qu'elles pouvaient revêtir.
De manière générale, elles tendent à rétablir la balance entre les différentes entités religieuses, tout particulièrement en ce qui concerne les biens urbains et suburbains. Tandis que les institutions les plus anciennes -l'évêque et l'abbaye S. Severo- y étaient de loin les plus grands propriétaires fonciers, les établissements et les institutions les plus récemments arrivées en ville comme celles qui, plus rurales, souhaitaient s'investir dans la vie urbaine n'avaient qu'à espérer qu'elles acceptent de leur céder une partie de leur patrimoine.
L'évêque fut le donateur le plus généreux. En 1029, il réforme le clergé cathédral et lui impose la vie en commun autour d'un cloître. Afin de lui assurer les moyens de subvenir à ses besoins, il lui concède une part importante de son patrimoine -majoritairement urbain- qui pourrait s'apparenter à une division de la mense épiscopale et de la mense capitulaire. En 1119, donne une part importante des terrains qu'il possède au nord-est du plateau à Santa Croce de Sassovivo, tandis qu'en 1140, il concède en livello les terres suburbains qui avaient autrefois appartenues au monastère San Giorgio à celui de San Giovanni de Montarale. Les exemples nombreux de donations de ce type nous intéresseront particulièrement car elles sont intimement liées au phénomène de lotissement. Ainsi ne nous y atterderons nous pas ici d'avantage, il convient de noter que nombre des établissements religieux dont il sera question au cours de ce travail devaient beaucoup -quand ce n'est tout- aux concessions de l'évêque quant à leur patrimoine urbain.
*1029 (II) donation de l'évêque au chapitre cathédral
*1140 (XXIX) livello de l'évêque des "res S Giorgio"
*1140 (XXX) donation épiscopale d'une église à une autre(CSC 126, donation d'une maison à S. Maria)
===Les patrimoines immobiliers d'Orvieto (10 p.)===
À présent que sont éclaircies les origines et la formation des patrimoines fonciers ecclésiastiques, il convient d'examiner leur importance relative en ville et leur répartition entre les différents établissements religieux. Cette étude concernant un grand nombre de fondations religieuses, un bref rappel historique des principaux événements qui ont présidé à la création de chacune d'elle m'a également semblé préalable à l'approfondissement de la connaissance de leurs biens.
====Le clergé de la cathédrale (4 p.)====
=====L'évêque=====
L'évêque était l'un des plus ancien et des principaux propriétaire foncier sur et aux environs du plateau.
Sur le plateau, ses possessions recouvrent au XIe siècle pratiquement toute la moitié est du plateau à l'exception d'un bandeau de terre courant le long de la voie principale est-ouest (la Via Mercanzia qui reliait la Porta Maggiore à la Porta Postierla). Ce patrimoine sera l'objet de donations nombreuses dont il sera question ci-dessous au terme desquelles il ne conserve plus que le quart sud-est du plateau, vaste triangle qui était délimité au nord par la Via Mercanzia, au sud par les falaises et à l'ouest par la cathédrale Santa Maria Prisca.
Tout autour du plateau, l'évêque possédait également un patrimoine considérable, mais majoritairement composé de champs, des potagers et de pâturages. Ces possessions étaient majoritairement situées au nord et au nord-ouest du plateau, sur le versant de la plaine de la Paglia qui s'étendait de la rive droite du fleuve aux falaises septentrionales de la ville. À l'ouest, en contrebas de la Porta Maggiore, elles mordaient largement sur le piviere de San Pietro in Vetere et s'étendaient jusqu'à Rocca Ripesena avant d'être ramenée plus au nord à la rive droite du Rio Chiaro, zone alors appellée « Corsule ». À l'est, en contrebas de la Porta Postierla, l'évêque possédait tous les terrains situés sur la rive gauche du Rio Marino jusqu'aux falaises méridionales de la ville. S'y étendaient, autour de la fontaine « del Leone » de nombreuses Vignes. Plus en aval, au point de confluence entre le Rio Marino et la Paglia, où se tenait le pont et l'église de Santa Illuminata s'étendaient sur les deux rives du fleuve les terres appelées « Caio » sur lesquelles l'évêque avait des droits éminents. Au terme d'une concession livellaire réalisée au milieu du XIIe siècle, l'évêque ne possédait plus entièrement les terres immédiatement situées en contrebas de la Porta Maggiore, mais conservait la grande majorité de son patrimoine suburbain.
L'évêque était ainsi, et de loin, le plus grand propriétaire foncier sur le plateau et l'un des principaux de l'aire suburbaine. Il possédait en outre de nombreux biens un peu partout dans le contado et le diocèse -et notamment un important patrimoine urbain dans la ville de Bolsena- qui ne nous intéressent cependant pas ici directement.
*1126 (XVII) S. Martino
*1131 (XXIII) S. Maria
*1140 (XXIX) faubourgs
=====Le chapitre cathédral=====
Le chapitre cathédral ne possédait aucun bien en propre avant 1029. À cette date, l'évêque Sigifredo réforme en profondeur le clergé de la cathédrale pour l'inviter à vivre, à en croire la chronique de l'évêque Ranerio, selon la règle de Saint Augustin. 
En dehors de nombreux biens ruraux, il concède alors aux chanoine un important patrimoine urbain comprenant :
*San Costanzo (l'église et le cloître où résidait le chapitre ainsi que toutes ses dépendances)
*La moitié de San Giovanni Battista (seule pieve urbaine et ancien baptistère de la ville)
*San Salvatore "et quicquid habent in eis parrochia et locis circumstantibus"
*San Giovenale
*San Lorenzo de Arari
*Les terrains où s’élèvera San Nicola ("vineam bonam que fuit circa ecclesiam Sancti Nicolai infra civitatem")
*Des terres en contrebas de la Porta Pertusa ("vineam magnam de Clivo sub porta posterula")
Bien évidemment, la donation d'une église ne signifie pas que terrains ou maisons à proximité sont également données. Dans le cas des églises San Giovenale et San Salvatore, par exemple, aucun document ne trahira jamais l'existence de telles dépendances. Mais San Lorenzo de Arari était peut-être accompagné de quelques terrains, sur lesquelles s'éléveront sans doute plus tard les quelques maisons dont le chapitre possédait encore au XIIIe siècle la nue-propriété. Le cas des vignes au nord du plateau « que fuit circa ecclesiam Sancti Nicolai infra civitatem » est, nous le verrons, autrement plus intéressant.
En 1156, le chapitre parvient à faire reconnaître ses biens par le Pape au travers d'une bulle religieusement conservée dans les archives capitulaires.
Ce patrimoine se compose alors en ville de :
*l'église San Costanzo (désormais ainsi que la place attenante)
*l'église San Lorenzo de Arari
*l'église San Salvatore
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*l'église San Leonardo
*l'église San Stefano
*l'église San Bartolomeo
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*l'église San Matto subripa et son hôpital
*l'église San Giulielmo et son hôpital
*l'église Santa Anastasia
On remarque que par rapport à la liste de 1029, deux églises ont disparues. D'une part San Giovenale, qui a entre temps été confiée à son propre chapitre, lui-même dépendant de celui de la cathédrale. L'autre église manquant à l'appel et le baptistère San Giovanni Battista que, selon les mots de Ranerio les chanoines "in Episcopatus preiudicium dextruxerunt". Non content d'avoir fait table rase de cet édifice qui se tenait à proximité immédiate de leur cloître, c'est l'intégralité de la place qui s'ouvrait devant San Costanzo que les chanoines parviennent alors à faire reconnaître leur appartenir.
De plus, c'est tout un ensemble de nouvelles églises urbaines de plus ou moins grande importance qui sont entrés dans l'orbite de la mense canoniale. Certaines sont promises à un bel avenir (San Matteo, San Leonardo, San Stefano), d'autres ne sont que de modestes oratoires amenés à disparaitre où à fusionner avec une église proche (San Bartolomeo, San Giulielmo, Santa Anastasia). Outre un accroissement considérable des biens du chapitre liés aux évènements de la discorde avec l'évêque qui se produisit au cours du XIIe siècle, trois tendances peuvent être identifiées :
*la densification du noyau de peuplement situé dans le corridor nord-sud déjà signalé (où apparaissent San Leonardo et San Bartolomeo ; en 1171 s'y ajoute San Cristoforo)
*l'étalement du noyau de peuplement à l'ouest en correspondance de la Porta Maggiore (San Matteo) et à l'est, ce dernier dépassant désormais San Angelo de Postierla (San Stefano)
*le développement de l'activité hôspitalière, particulièrement attaché au chapitre et notamment lié à un augmentation des flux de voyageurs (hôpitaux de San Matteo et San Giuliemo)
Il était rare pour une institution ecclésiastique de gagner plus de ses possessions urbaines que des suburbaines et le diocèse comme le chapitre cathédral en gardent un fond d'archive très important.
Le Codex de San Costanzo, qui contient exactement 600 contrats de concession urbaine concernant environ un demi-millier de biens, parcelles ou maison permet d'étudier la répartition du patrimoine foncier du chapitre au sein de la ville. Le tableau qui peut en être tiré accuse des inégalités de répartition qui n'ont rien d'innocent, comme nous le verrons par la suite : les biens sont massivement concentrés sur de petites superficie, ce qui trahis des entreprises de lotissement de la part de l'institution.
Région 	Nombre de contrats	Pourcentage
San Costanzo (rione) 	198 	33%
San Cristoforo (rione) 	152 	25,33%
San Salvatore (rione) 	50 	8,33%
San Andrea (rione) 	41 	6,83%
San Matteo subripa (rione) 	38 	6,33%
San Stefano (rione) 	30 	5%
Santa Pace (rione) 	19 	3,17%
San Lorenzo (rione) 	17 	2,83%
San Giovenale (rione) 	10 	1,66%
San Nicola 	9 	1,5%
Santa Maria (rione) 	5 	0,83%
San Biagio (rione) 	5 	0,83%
San Leonardo (rione) 	4 	0,66%
San Martino (rione) 	4 	0,66%
San Angelo de postierla (rione)	2 	0,33%
San Faustino subripa (rione) 	1 	0,16%
Région non spécifiée 	16 	2,66%
Total 	600 	100%
Le chapitre cathédral possédait en oûtre de nombreux biens dans le contado, bien qu'ils ne nous intéressent pas directement. Mais, dans tous les cas, son patrimoine restait essentiellement urbain.
====Monastères et abbayes (4 p.)====
Les propriétés urbaines des monastères et des abbayes ne pouvaient certainement pas rivaliser ave les patrimoines de l'évêque ou du chapitre cathédral, mais pouvaient être relativement importants à l'échelle de la ville. On distingue deux cas de figure : des établisements monastiques urbains de récente fondation n'ayant qu'un maigre patrimoine situé dans ou à proximité de la ville et des fondations érémitiques rurales, riches de grands domaines agricoles et parfois anciens qui tentaient de mettre un pied en ville en s'y constituant un patrimoine.
=====Monastères urbains et suburbains=====
L'abbaye San Severo :
San Severo et Martirio est une abbaye située à moins d'un kilomètre au sud d'Orvieto.
L'abbaye San Severo, située à moins d'un kilomètre au sud de la ville, est l'une des plus ancienne des environs d'Orvieto. Au VIe siècle, la dépouille de San Severo y est déposée par une noble lombarde du nom de Rotruda. Elle fut l'un des monastère les plus ancien et les plus important des environs d'Orvieto et apparaît avoir été très liée aux évêques d'Orvieto. Les sépultures de saint Severo et de saint Maritio qu'elle abritait en faisaientt une institution vénérable qui ne manqua pas de susciter la dévotion des habitants comme de pélerins venus de loin. En 1221, le monastère bénédictin passe aux mains des prémontrés, très actifs dans la région tout au long des XIIIe et XIVe siècles.
Cependant, la documentation éparse ne permet qu'imparfaitement de saisir l'étendue du patrimoine de l'abbaye. La quasi totalité des archives de l'abbaye a été perdue, mais l'Archivio Comunale d'Orvieto conserve sous le nom de "Sexternus libellarirum Monasterii Sancti Severi (1256-1297)" un codex de sept folio non numérotés. Il contient en tout vingt-quatre contrat de location de biens de l'abbaye, quasiment tous rédigés en 1296 et répartis comme suit :
Numéro de contrat	Localisation du bien 	Référence
1 	Canale (localité) 	f. 1 v
2 	Canale (localité) 	f. 1 v
3 	San Martino (rione) 	f. 2 r
4 	San Angelo subripa (rione)	f. 2 r
5 	Corgneto (localité) 	f. 2 v
6 	San Martino (rione) 	f. 2 v
7 	Porano (localité) 	f. 3 r
8 	Corgneto (localité) 	f. 3 r
9 	San Martino (rione) 	f. 3 v
10 	San Martino (rione) 	f. 3 v
11 	Iectone (localité) 	f.  3 v
12 	Canale (localité) 	f. 4 r
13 	Iectone (localité) 	f. 4 r
14 	Ancaiano (localité) 	f. 4 v
15 	San Martino (rione) 	f. 5 r
16 	San Giacomo subripa 	f. 5 v
17 	San Johis (?) 	f. 5 v
18 	Serani (?) 	f. 5 v
19 	San Giovenale (rione) 	f. 6 r
20 	Corsule 	f. 6 v
21 	Macereti (?) 	f. 6 v
22 	Collelungo (localité) 	f. 6 v
23 	Collelungo (localité) 	f. 7 r
24 	Collelungo (localité) 	f. 7 r
La lecture du Cadastre de 1292 permet de compléter le premier aperçu fourni par les constrats du Libellarium. Les biens ecclésiastiques n'y sont pas référencés, mais l'abbaye San Severo e Martirio apparaît 107 fois comme limite de propriété (contre 76 mentions pour les biens épiscopaux et 71 pour ceux du chapitre de San Costanzo).
Le patrimoine de l'abbaye apparaît très homogène et forme trois ensembles :
*La majorité des terres situées dans la vallée qui sépare le plateau d'Orvieto de l'Alfina, où se trouve l'abbaye lui appartiennent. La totalité de ces biens sont situés dans la Tenuta Civitatis ou dans le piviere de San Pietro in Vetere (piviere). Par extensions, ses biens s'étalent sur le plateau de l'Alfina, le long des routes qui conduisent à Bagnoregio (localité), Montefiascone (localité) ou Bolsena (localité), dans les pivieres de San Fortunato (piviere), Sugano (piviere) et Vaiano (piviere).
*Un second ensemble, excentré au nord-est du Contado d'Orvieto est constitué de biens situés dans les piviere de San Fele (piviere) et surtout à Santa Maria in Silva (piviere), principalement autour de Collelungo (localité) et Ciciano (localité) où l'abbaye possédait l'église de San Severo de Ciciano (église rurale).
*Enfin, l'abbaye dispose de biens dans les pivieres voisins de Morrano (piviere) et Stenanno (piviere), sur la rive gauche de la Paglia (cours d'eau).
Un tiers des vingt-quatre biens mentionnés dans le Libellarium se situent en ville, ce qui permet d'avoir un ordre de grandeur quant à la proportion des biens urbains au sein du patrimoine de l'abbaye. Cinq de ces vingt-quatre contrats (20%) concernent le seul rione de San Martino (rione), église paroissiale dont l'abbayé possédait la moitié des droits. Aussi l'abbé était-il prompt à défendre ses droits paroissiaux, notamment contre l'installation des servites. Lotis, les terrains de la paroisses furent loués par emphytéose par l'abbaye qui y vendait encore des parcelles constructibles -des casalina- au XIVe siècleASO not., 34, Giovanni di Pietro di Giovanni, c. 40v-41v, 1364 30 oct..
Jusqu'en 1260, l'abbaye possédait l'église de Santa Lucia, à proximité de San Giovenale et autour de laquelle elle possédait quelques biensAu moins un des vingt-quatre contrat du Libellarium concerne une maison dans le rione de San Giovenale (rione).
Enfin, l'abbaye détenait-il de longue date des droits sur l'église urbaine de San Angelo de postierla, qui existait depuis au moins le début du XIe siècle. Aux XIIe et XIIIe siècle, elle était déjà densément urbanisée et de nombreux lignages aristocraitques y avaient leur tènement, il est donc exclu que des lotissement y aient étés menés à cette époque. 
Une partie du faubourg de San Angelo de subripa et de Camolli venaient peut-être en revanche mordre sur les biens de l'abbaye. 
Le monastère Santa Croce :
L'abbaye de Santa Croce de Sassovivo fut fondée en 1070 à proximité de Foligno, environ 60km au nord-est d'Orvieto par des ermites bénédictins dont au moins l'un, Mainardo était issu du monastère de Sitria, sur les pentes du mont Catria. Très fervent, il gagne rapidement une grande notoriété et attire à lui de nombreux dons.
En 1119, l'évêque d'Orvieto décide de donner à l'abbaye trois établissements de son diocèse : sur le plateau, les églises de Santa Croce et San Egidio et au sud-est de la ville, sur la rive droite de la Paglia et non loin de la Rocca Sberna, l'ermitage de San Nicola « degli eremi Iuniani ».
Les moines de Sassovivo ne tardent pas à installer une communauté-fille à Santa Croce, au nord-est du plateau. La première attestation de la présence d'une communauté religieuse dans cette église remonte à 1154, date à laquelle est mentionné un certain «Vy. prior Sancte Crucis ».
Mais la généreuse donation de l'évêque Gugliemo contenait également un certain nombre de terres qui entouraient les deux églises urbaines de Santa Croce et San Egidio. Le monastère de Santa Croce possédait les vignes qui s'étendaient à ses abords et courraient jusqu'aux falaises, où des carrières dépendaient d'elle. Sur le vaste Campo de Santa Croce se tenait également chaque années la grande foire d'Orvieto, qui durait un mois.
Lieu de vie des moines, Santa Croce s'impose rapidement à la tête du patrimoine de l'abbaye-mère à Orvieto. C'est donc indirectement d'elle que dépendaient les possessions de San Egidio, autour de laquelle les moines possèdent un certain nombre de terrains. La domination de Santa Croce sur cet espace urbain est pourtant remise en cause à la fin du XIIIe siècle lorsque une communauté de bénédictine soutenue par l'évêque Leonardo Mancini (24 avril 1296 - 9 fevrier 1302) réussit malgré la vive opposition des moines à construire leur couvent dédié à San Pietro (monastère) sur des terrains leurs appartenant et situés à proximité immédiate de San Egidio.
Autres monastères urbains et couvents mendiants :
Nombreux, fondés au cours du XIIIe siècle, monastères « traditionnels » urbains et couvents mendiants ne disposent que de maigres patrimoines fonciers. Si l'installation de certains d'entre eux est bien vu par les différents propriétaires fonciers qui peuvent aller jusqu'à leur concéder des terrains, d'autres bravent leur hostilité pour pouvoir ne serais-ce qu'obtenir un terrain où édifier leur cloître.
Lorsqu'en 1221 les moines noirs de Saint Paul hors-les-Murs entreprennent la construction de San Paolo au sud du plateau, ils voient s'élever contre eux l'évêque, propriétaire des terrains et les officiers de la Commune. Il faudra que le Pape en personne soutienne les bénédictins pour qu'ils puissent faire achever les travaux et y installer une communauté de moniales. Mais coincé au bord des falaises méridionales, San Paolo ne possèdera jamais de terrains en dehors des quelques jardins qui bordaient le cloître. Coincées entre la Via Soliana et les falaises, trois autres couvents de moniales s'élèvent progressivement au XIIIe siècle : San Pancrazio, Santa Caterina Martire et Santa Cecilia. À l'étroit, leur entassement ne sera pas sans poser problème : le monastère de Santa Cecilia était si proche de San Paolo que des litiges naquirent entre les deux établissements ; les moniales de Santa Cecilia furent ainsi condamnées à déplacer leur cloches et à construire un mur de séparation.
Les Servites de Marie, qui tentent de s'installer dans les années 1260 dans la paroisse de San Martino provoquent la colère de l'abbé de San Severo, qui y possédait des droits en plus d'être propriétaire d'une bonne partie de son emprise foncière. Là encore, seule une intervention du pape permettra aux mendiants de pouvoir finir les travaux entrepris, mais non sans avoir promis de respecter les droits paroissiaux et de limiter au maximum l'étendue de leur complex conventuel. Les nombreuses difficultées qu'ils éprouvent à étendre leur cloître en 1270 prouvent qu'ils ne possédaient aucun terrain à proximité de leur établissement.
Les bénédictines de San Pietro éprouvent les mêmes difficultés à s'implanter au début du XIVe siècle dans l'abbaye de San Egidio, sur des terres appartenant au monastère urbain de Santa Croce. Pourtant, les moniales reussirent par la suite à faire l'acquisition d'ue vigne qui s'étendait au nord du plateau jusqu'aux falaises (ser Tommaso di Silvestro 1495).
La situation est similaire pour les principaux ordres mendiants qui s'installent sur le plateau à compter du second tiers du XIIIe siècle. Les Franciscains se voient offrir par le chapitre cathédral de vastes terrains où élever leur cloître, mais guère plus. Les ermites de Saint Augustin font en 1255 l'acquisition auprès de l'abbaye San Severo de la petite église de Santa Lucia, située à proximité de San Giovenale et coincée entre un tissu urbain dense et les falaises nord-est. Les dominicains, qui reçoivent de la famille Monaldeschi des terrains au nord du plateau où s'implanter s'installent en lisière de la ville, et ne se constituront jamais de patrimoine foncier urbain important ; ils seront même amenés à louer au chapitre cathédral un certain nombre de maisons pour loger différents membres de l'ordre.
Bienvenus ou ayant arraché par la lutte le droit de s'implanter sur le plateau, toutes ces institutions sont largement dépendantes des principaux propriétaires fonciers de la ville : l'évêque, le chapitre, l'abbé de San Severo et ne posséderont rien de plus en ville que les terres où elles avaient construit leur établissement.
=====Les monastères ruraux=====
San Nicola del Monte Orvietano :
San Giovanni de Montarale :
Conclusion :
Importance du patrimoine Les patrimoines les plus importants sont sans conteste ceux de l'évêque et du chapitre cathédral. Mais ils ne sont dans l'absolu pas foncièrement plus riches que les autres grands établissements religieux ruraux : leur patrimoine est concentré en ville et dans ses environs, tandis que les établissement cénobitiques sont plutôt à la tête de grands domaines agricoles. San Severo fait cependant exception : très ancienne et très proche d'Orvieto, l'abbaye possède un patrimoine essentiellement suburbain qui la place dans une position d'entre-deux. 
Les autres fondations religieuses étudiées ne possèdent pas de patrimoines urbains de cette importance. De fondation plus récente, leurs biens sont par conséquent très limités. Nouveaux établissements urbains et grands établissements ruraux doivent compter sur la générosité de l'une de ces trois institutions pour espérer se composer un patrimoine -souvent modeste- en ville. Parmi eux, l'évêque est de loin le donateur -ou le concessionnaire- le plus généreux et n'hésites pas à déléguer le lotissement d'un espace à un autre établissement religieux, lorsqu'il ne lui offre pas tout simplement des terres pour l'inviter à s'établir en ville. 
Emplacement des patrimoines par rapport au siège de l'établissement Ces éléments posent la question de la situation du patrimoine ecclésiastique par rapport au siège de l'établissement.
Une des principales raisons d'intérêt de ces patrimoines est la dispositio de ces ensembles fonciers et immobiliers en groupes compacts, en véritables quartiers, corresponant à la totalité ou à une partie conséquente des différentes paroisses. A petite échelle, c'est aussi valable pour les petits propriétaires religieux. D'après les noms de paroisse et les confronts donnés dans les actes, leurs biens sont le plus souvent localisés à proximité immédiate des établissement et circonscrits dans un périmètre restreint autour de l'institution, à l'exception de quelques donations ponctuelles de biens situés ailleurs dans la ville. Pour ces établissements, ce constat est confirmé par la vue d'ensemble sur leurs biens. 
Les indications topographiques relativement précises permettent de restituer les ensembles sur une carte, même si c'est parfois de façon approximative. Les terrains et les maisons contigus, dont la description est plus ou moins détaillée se succèdent dans les fonds d'archives, souvent classés par unité urbanistiques ou décrites par rapport à leur entourage. De toute manière, il nn'a jamais été question d'une reconstitution du parcellaire de la ville, absolument impossible dans l'état actuel des sources, mais il ne faut pas pour autant rater l'occasion de reconstituer le tissu urbain ancien lorsqu'elle se présente. 
Excepté l'mplacement de l'essentiel du patrimoin urbain ans l'immédiate proximité des établissements ecclésiastiques, les biens dispersés dans d'autres paroisses sont le plus souvent le fuit de donations de bienfaiteurs et n'engagent pas la responsabilité des religieux en matière de stratégie d'acquisition. Parmi ces biens, qui sont disséminés dans un grand nombre de paroisse figurent les maisons situées dans les quartiers les plus anciens : le chapitre dispose d'une poignée de maisons à S. Giovenale ou S. Giovanni, par exemple. Etant le fruit de donations ou d'héritages, la présence de telles possessions aux mains des ecclésiastiques reflète essentiellement la réalité de l'investissement laic dont les ecclésiastiques ont pris le relais.
====La propriété laique sur le plateau (2 p.)====
Cette étude est centrée sur les patrimoines immobiliers ecclésiastiques. Néanmoins pour mieux les comprendre, il est indispensable d'avoir un regarde sur le patrimoine des laïcs en ville, d'autant qu'ils entretiennent entre eux des rapports nombreux.
Cependant, les laïcs n'ayant quasiment pas de fonds propres, la documenation les concernant est très sporadique et lacunaire. Même le cadastre de 1292 ne nous est d'aucun recours ; puisque les terrains bâtis étant exemptés de la Lira, celui-ci ne recense que des parcelles agricoles au mieux suburbaines.
Au terme de l'étude des patrimoines ecclésiastiques menés, quelques caractéristiques de la propriété laïque peuvent être avancés. D'une part, les divers établissements religieux possédaient un peu plus de la moitié des terres sur le plateau, proportion qui augmentait substantiellement pour les espaces suburbains. Une situation tout à fait classique dans l'Italie du temps. Les quelques études précises dont on dispose sur le poids de la propriété d’Église das les villes italiennes prouvent qu'elle représentait dans biens des cas autour de 50% des superficies urbaines (grossi bianchi et poleggi).
Leur présence est cependant largement limitée à la moitié est du plateau. Est-ce à dire que les biens des quartiers occidentaux, les plus anciens, étaient aux mains des laïcs ? Plusieurs éléments tendraient à le prouver.
C'est en tout cas dans ces espaces que les grands lignages aristocratiques étaient implantés. À en croire Cipriano Manente et Monado Moladeshi, nombre des églises occidentales sont restaurées ou fondées au tout début du XIe grâce aux bienfaits de familles importantes de ces quartiers: ainsi S. Giovenale, SS. Apostoli et S. Giovanni Evangelista. Que ces dernières aient ainsi tenté d'accaparer ces églises ou, plus simplement, de marquer de leur intervention édilitaire le quartier, ainsi empreint de leur influence, ces mentions nous renseignent avant tout de la présence de familles puissantes dans cette zone particulière du plateau.
La répartition des maisons-tours contribue à conforter la vision d'une ville coupée en deux, où les grands lignages aristocratiques était largement implantées dans les plus vieux quartiers occidentaux ; quartiers qui brillent par leur absence des cartes de la propriété ecclésiastiques jusqu'ici dressées. Grands tènements tenus par d'éminentes familles ou petite propriété dispersés, les espaces situés à l'ouest du plateau étaient dans l'immense majorité aux mains de laïcs.
Mais les laïcs pouvaient également disposer de certains biens à l'ouest du plateau. On peut ainsi remarquer que la frange nord-est, qui resta très longtemps complantée de vignes ou cultivée était aux mains de grands lignages aristocratiques. Les Homodei y possédaient un champ, dit « prato degli Homodei ». Son existence nous est connue grâce à une annotation de l'évêque Ricardo dans une bible du chapitre cathédral aujourd'hui conservée à la Morgan Library de New York relative à la visite d'Innocent III venu prêcher la troisième croisade à Orvieto en 1216. La place de la Commune était trop petite pour accueil l'assistance venue l'écouter, il se déplaça dans le vaste pré complanté d'arbres qui appartenait à la riche famille des Omodei ou Homodei (qui avait au temps de Barberousse donné l'évêque Schismatique Pietro) proche de l'église San Egidio. Il s'étendait jusqu'aux falaises et était certainement utilisé pour d'autres occasions (foires et fêtes). On construisit pour l'occasion une scène certainement située dans le caractéristique portique (en usage dans la région) d'une maison bordant au sud pré. Selon le chroniqueur, la foule s'étendait jusqu'aux falaises et les plus jeunes étaient montés dans les arbres pour mieux voir et écouter le pape. La chronique nous fournit ainsi de précieux indices sur les cultures à la surface du plateau et la multiplicité des usages que pouvait avoir un même lieu : le premier niveau était arboré et fournissait fruits ou olives, tandis que des céréales ou des légumes pouvaient être plantés au niveau inférieur. Lorsque la récolte était faite, l'endroit pouvait servir de pâturage pour les animaux, de lieu de foire ou de rassemblement. 
Mais les Homodei n'étaient pas les seuls à disposer de tels espaces agricoles. Les Monaldeschi étaient propriétaire de parcelles similaires et immédiatement voisines qu'ils concédèrent au début du XIIIe siècle aux dominicains pour que ceux-ci y fondent leur monastère.
La propriété laïque était ainsi importante en ville et représentait un peu moins de la moité de la superficie urbaine. La Commune y était en ville maîtresse de certaines emprises foncières. Les principales étaient les routes et places. Dès 1137, la densification croissante du vieux centre
avait poussé le jeune organisme communal à maladroitement vendre aux particuliers une partie des
routes, seuls espaces alors sous sa juridiction, pour y construire des maisons :
« In quest'anno [1137] la Rep. Di Orvieto havendo raunato molti danari delli benni stabili delli sbanditi, fece fare molte opere publiche, si di dentro come di fuora della città, e fu venduto dal publico molte strade e piazze publiche a particolar persone per far case, accio se impisse la chittà di habitatori, benche molti principali della Balia comprassero tai luochi per ampliare li palazzi, & case alla loro commodità, & incommodo d'altri particolari. », C. Manente, Historie, Vinegia, 1561
Découper une emprise foncière non construite en parcelles et les vendre afin que des privés puissent y construire leur maison, l'initiative de la Commune évoque immédiatement un lotissement. Les laïcs se livraient-ils également à de telles entreprises ? Un certain nombre d’éléments le laissent penser.
En 1127, un certain XXX donne ses biens à XXX, qui sont énumérés. En ville, il possède à la fois des casalina (terrains à construire) et des maisons (C.D. XVIII). 1133 (XXV) donation de biens à Orvieto entre laïcs (mention de livelli) ; 1133 (XXVI) suite de la donation. 
Selon toutes vraissemblances, des laïcs lotirent des terrains leur appartenant à Orvieto. Nous savons par ailleurs que l'évêque chargera la famille Homodei, dont il a déjà été question, afin qu'elle mène à bien pour lui certains lotissements comme nous le verrons plus tard.
C'est seulement à partir des années 1300 que la commune commence à prendre en charge la construction de lotissements et, encore, pas à Orvieto même. La Commune entrerpend au début du l'édification d'un nouveau castrum dans le contado, le long de la route qui reliait la ville à la via Francigena et assurait ainsi sa protection. Les autorités se lancent dans un chat massif de terrains ; la superficie ainsi acquise est divisée en parcelles qui sont concédées à des habitants du contado ; les bénéficies dégagés sont certainement utilisés pour mettre en place des équipements collectifs (fontaines, puits; murailles...) Elle s'occupe de l'achat des terrains, conduit à bien une opération de lotissement et y décide la construction d'une muraille, de manière à assurer la protection du bourg. Cet exemple d'urbanisation prise en charge par la commune est particulièrement représentatif mais n'est pas unique.
La prise en charge partielle du lotissement permet à la commune de controler et diriger une croissance démographique et spatiale jusqu'alors laissée à l'initiative privée des propriétaires fonciers tout en constituant de nouveaux objectifs stratégiques et militaires.  
Mais globalement, faute de documentation conservée, la politique menée par les laïcs est mal connue. L’Église joue un rôle majeur dans le processus de lotissement des espaces urbains, et cette prépondérance n'est pas simplement imputable à une meilleure conservation de la documentation ecclésiastique
==Les lotissements : modalités et contrats==
===Les espaces, les temps===
====Les temps du lotissement====
Croissance urbaine
L'état de la documentation rend délicat l'identification des espace lotis. Contrairement à d'autres villes, aucun document ayant directement trait à ces entreprises n'ont étés conservés pour Orvieto. Cependant, les traces maigres traces qu'elles laissent indirectement permettent à l'historien de restituer les grandes étapes de la croissance urbaine qu'elles engendrèrent.
=====La ville en 1050=====
Les documents les plus anciens de l'histoire de la ville furent certainement détruits en 1154 lorsque l'un des commensaux de l'évêque brûla ses instruments. Aussi les archives d'Orvieto commencent-elles un siècle plus tard que celles de la majorité des villes d'Italie. Si l'acte le plus ancien remonte à 1024, seule une poignée de textes du XIe siècle sont encore conservés.
L'identification de l'espace urbanisé au début de la période qui nous intéresse n'en est que plus malaisé et rend nécessaire de mener le raisonnement à l'envers. La meilleure méthode consiste en effet à identifier toutes les églises existantes au XIVe siècle et comme la documentation nous permet par chance de situer la date de construction de la quasi totalité d'entre-elle, de remonter dans le temps jusqu'au milieu du XIe siècle.
Celles dont la date de fondation ne peut être identifié peuvent raisonnablement être identifiées comme celles déjà existantes à cette date, d'autant que la plupart d'entre elles sont citées directement par les sources les plus anciennes lorsque des fouilles archéologiques ne prouvent pas leur origine paléochrétienne ou lombarde.
La liste ainsi constituée étonne par son importance : dix des dix-neuf églises paroissiales que comptera la ville au XIIIe siècle -où son étendue fut certainement la plus grande de son histoire- étaient déjà construite. Elle invite à reconsidérer l'importance de la ville dans l'Italie d'alors et contribue à nous sensibiliser sur la longue durée du phénomène de croissance urbaine, qui devait alors être entamée de longue date. 
L'espace bâti s'étalait entre les églises de San Andrea, San Giovenale, San Giovanni Evangelista, San Lorenzo de Arari, Santi Apostoli, San Salvatore, San Costanzo, Santa Maria Prisca, San Angelo de Postierla et Santa Pace.
Le centre de la vie urbaine se situait alors le long de la voie est-ouest qui entrait par la Porta Maggiore et sortait par la Porta Postierla. L'espace bâti ne s'étendait pas jusqu'aux falaises, ces espaces étant réservés à la culture comme en témoignent la subsistance aux XIIe et XIIIe siècles de toponymes tels que Ripa dell'Olmo, Valle Piatta ou de grands ensembles agricoles tels que les prés des Monaldeshi et des Homodei, la Vigna Grande, les vignes de l’évêque ou encore le Campus Bovarium.
Si les abords de San Andrea, site de l'antique forum et de la basilique paléochrétienne étaient le centre de la vie urbaine, la persistance des lieux de culte est particulièrement visible. Quatres grands temples, situés à l'emplacement des églises S. Andrea, S. Giovanni evangelista, S. Maria prisca et S. Pace donnèrent naissance à quatre des plus grandes églises de la ville. Il est à remarquer les cas très spéciaux de S. Maria della Pace et S. Maria prisca, toutes deux églises dédiées à la vierges, toutes deux en périphérie de la ville du XIe siècle mais ayant donné naissance à deux des riones les plus peuplés et les plus riches de la ville du XIIe et XIIIe siècle.
Si le centre historique de la ville est situé à l'ouest, autour de l'église San Andrea, son véritable cœur politique et religieux est au XIe siècle localisé plus à l'est. Bien qu'excentré en position périphérique, l'ensemble cathédral, qui regroupe Santa Maria Prisca, le premier palais épiscopal, San Costanzo et le cloître des chanoines attenant était le véritable épicentre temporel et spirituel de la ville. Entre les deux églises s’élevait San Giovanni Battista, unique pieve et sans doute seul baptistère de la ville que les chanoines détruiront dans la première moitié du XIIe siècle. Il convient également de noter que San Salvatore était alors la seule paroisse urbaine, fait venant encore souligner l'importance toute particulière de cette zone de la ville de l'époque.
Cet étalement urbain, qui frappe par son ampleur et sa précocité était nourri par un flux constant de migrants venus des campagnes. Les premiers bourgeonnements se font autour des églises S. Pace et S. Angelo de Postierla mais il reste impossible de savoir plus de choses sur les modalités de cette extensions. La ville continue à subir une pression foncière importante dont les évêques d'Orvieto se préoccupent dans la première moitié du XIIe siècle.
=====Les premières entreprises=====
Dans un contexte d'immigration vers la ville et d'augmentation de la demande de logement, l'évêque Gugliemo entend donner une impulsion nouvelle à l'urbanisation de la frange nord du plateau, dont les abords de Santa Pace étaient déjà construits et qui s'étendait en direction de Santa Croce. 
Au tout début du XIIe siècle et sur des terres appartenant certainement à l'évêque apparaissent alors trois églises, construites pour desservir les maisons qui commençaient à se construire entre les parcelles agricoles : S. Martino, S. Croce et S. Egidio. L'église de Santa Croce existait depuis 1107 au moins, date à laquelle un certain Pagano lui donne des terres situées "in Valle, in regione S. Martini". Selon moi, il faut donc comprendre que la partie nord-est du plateau était anciennement appelée "Valle", toponyme qui donnera son nom au futur rione de Valle Piata (rione) et où se trouvait en 1107 la jeune église de San Martino (BCO, Donazione Tordi, Pergamene, n. 210). 
Cette toute première entreprise fut certainement menée conjointement par l'évêque et l'abbé de San Severo e Martirio. L'abbaye, qui possédait un certain nombre droits -qu'elle défendra jalousement au XIVe siècle- sur l'église S. Martino possédait également la nue-propriété d'un nombre notable de maisons de cette paroisse.
L'évêque Guglielmo décide en 1119 de répondre à l'appel que lui avait fait plusieurs fois l'abbé de Santa Croce de Sassovivo pour s'implanter en ville et lui concède sur le plateau les églises de Santa Croce et San Egidio (Le carte dell'Abbazia, vol. II, pp. 40-43). Fondée aux alentours de 1070, Santa Croce de Sassovivo s'était imposée comme l'une des abbaye les plus vigoureuse et les plus respectée de la région : en 1138, elle disposait des biens à Rome (église des SS. Quattro Coronati), à Pérouse, à Spolète et à Camerino. 
Rapidement, une communauté de moines s'installe dans l'église de Santa Croce, dans une situation relativement isolée au nord-est du plateau. Outre la charge de desservir l'église de S. Egidio leur revient également la charge de mener à terme le lotissement entrepris par l'évêque sur cette partie du plateau. Car en plus des églises, les moines reçoivent également de nombreuses terres : les grandes parcelles de vignes entourant Santa Croce et courant jusqu'aux falaises ainsi que de nombreux terrains à proximité de San Egidio, sur lequel se construira non sans provoquer de litiges le monastère de S. Pietro au début du XIVe siècle. 
La présence des moines ne tarde pas à cristalliser l'installation de nombreuses familles dans cette zone du plateau. L'attachement rapide des habitants à la communauté, considérée comme très pieuse par l'évêque, se manifeste par les nombreux dons qu'ils lui font. 
Mais les entreprises de l'évêque Gugliemo pour l'urbanisation du nord-est du plateau ne s'arrêtent pas là. Dans le même objectif, il confie en 1126 à des membres de la famille Homodei, proche du prélat et particulièrement bien implantée dans ce secteur de la ville "mediate de ecclesia Sancti Martini cum suis pertinentiis, casis, casalinis, urtis, vineis, campis […]". Un terme retient l'attention : celui de casalina. Il désigne dans tous les documents ultérieurs une parcelle faisant partie d'un lotissement, de taille réduite et de forme souvent rectangulaire, découpée dans un terrain à l'origine plus vaste et cultivée et confiée à un tiers pour qu'il y construise une maison. La proximité du terme « casa » trahit quant à elle un phénomène d'urbanisation en marche où les parcelles se construisent peu à peu. 
Ainsi, l'évêque qui était certainement propriétaire des terres au nord-est du plateau et qui avait lancé l'impulsion d'un lotissement à la toute fin du XIe siècle ou au début du XIIe siècle confie à des tiers l'achèvement de l'entreprise. Est-ce à dire que trop nombreuses, les parcelles du lotissement peinaient à trouver preneur dans des délais raisonnables ou simplement que l'évêque voulait en déléguer la tâche trop pénible de la gestion à des tiers ? Dans tous les cas, Guglielmo appelle dans un premier temps sur le plateau une institution ecclésiastiques dont la renommée assure à la fois l'afflux de nouveaux habitant et une cura animarum de qualité. Dans un second temps, il confie une partie des terrains à lotir à des laïcs, qui font également partie des Boni Homines de sa cours, certainement pour les récompenser de leur fidélité.
=====La seconde phase occidentale=====
Une vingtaine d'années plus tard, les espaces dédiés à l'extension urbains au nord-est du plateau semblaient tout du moins ne plus suffire à son épanouissement. Les parcelles constructibles venaient-elles à y manquer ou était-ce plutôt sa position excentrée qui posait problème ? En effet, si les noms donnés à la Porta Maggiore et à la Porta Postierla signalaient bien quel avait toujours été pour la ville l'horizon le plus important, la croissance des échanges et des flux de voyageurs que connaissait le XIIe siècle renforçait d'autant l'attractivité de l'ouest pour la ville. 
En 1140, l'évêque Ildebrando poursuit l'effort de son prédécesseur et confie en emphytéose au monastère de San Giovanni de Montarale les biens situés en contrebas de la Porta Maggiore en contrepartie du payement d'un canon annuel récognitif. Celles-ci avaient appartenu au très ancien monastère suburbain de San Giorgio, dont l'existence est attestée au VIe siècle mais qui étaient certainement tombé dans une décadence telle que ses possessions elle-même avaient intégré la mense épiscopale. 
Il convient de noter que le monastère de Monatarale était très intimement lié au chapitre cathédral de San Costanzo. A titre d'exemple, l'un des chanoines de la cathédrale est également moine et prieur de S. Giovanni de Montarale en 1157. Au terme de la donation de 1140, la majeure partie des terres situées en contrebas des falaises occidentales dépendaient directement ou indirectement du chapitre cathédral. Celui-ci possédait en propre toutes les parcelles directement située sous les falaises et qui s'étendaient jusqu'à la proche route les longeant en direction du nord avant de se diriger vers le piviere de Bardano, tandis que S. Giovanni de Montarale possédait les terres plus lointaines entourant le podium S. Giorgio et allant jusqu'au Rio Chiaro. 
Le lotissement, certainement mené peu après la donation contribua au développement du plus important faubourg de la ville. En 1156, sont apparus les églises suburbaines de San Matteo subripa qui restera jusqu'à la fin du XIIe siècle le principal hôpital de la ville et de San Giuliano l'ospitaliere, preuve de l'essor rapide des faubourgs. Le développement des faubourg est le résultat de l'attractivité nouvelle de l'ouest de la ville qui se lit également à la surface du plateau, où apparaissent les églises de Santa Anastasia et San Bartolomeo corroborant ce basculement occidental du phénomène de densification urbaine.
Le phénomène correspond à une nouvelle importance des routes et une croissance constante des flux de voyageurs en ville. Longtemps tenue à l'écart -relatif eut égard à sa proximité- de la via Francigena, Orvieto bénéficie de son alliance avec Florence et des tensions grandissantes des deux cités vis-à-vis de Sienne. Le tracé de l'ancienne via Cassia ressuscite alors peu à peu comme une alternative à la via Francigena permettant de contourner le contado Siennois et devient progressivement la route normale entre Florence et Rome. 
On comprend mieux pourquoi les faubourgs, né des fonctions d’accueil, de soin et de commerce se développèrent si rapidement en contrebas de la Porta Maggiore. Mais ces entreprises de lotissement ne redynamisèrent pas que cet espace suburbains, mais également le monastère de S. Giorgio qui était certainement en déclin. Existant depuis le VIe siècle, tout du moins était-il passé au XIe siècle dans la mense épiscopale. Par la suite, les mentions relatives à la communauté qui l'habite, passée sous dépendance du monastère de Montarale sont nombreuses.
=====Le lotissement des espaces temps des lotissement interstitiel=====
La seconde moitié du XIIe siècle est consacrée à des entreprises de lotissement plus modestes qui, situées dans des espaces interstitiels vinrent compléter le schéma urbain. Ainsi, une entreprise de lotissement tout à fait singulière est débutée entre 1156 et 1171 autour de l'église San Cristoforo par le chapitre de San Costanzo. Concernant en réalité l'intégralité de la paroisse San Cristoforo mais venant mordre sur celles de Santa Pace, San Nicola et San Andrea, elle participa à recoudre les plus vieux quartiers aux espaces nés de l'urbanisation du nord-est du plateau au début XIIe siècle. Particulièrement représentative et bien documentée, elle fera l'objet d'une étude de cas dans la partie suivante. De manière similaire, une partie du rione de San Costanzo est lotie à la même période.
=====Le sud-est du plateau et l'achèvement du schéma urbain=====
Il faut attendre la fin du XIIe-début du XIIIe siècle pour voir l'évêque consentir à ce que les terres situées à l'arrière de la cathédrale et au sur de la Via Mercanzia soient progressivement loties. En réalité, une partie de la paroisse de Santa Maria, qui jouxtait celle de San Costanzo avait été bâtie depuis le début du XIIe siècle, mais l'essentiel des terres situées au sud-est du plateau restaient encore cultivées. La moitié est du rione continua au cours des XIIIe et XIVe siècles d'être appelée « Vignarco », toponyme attestant de la prépondérance que gardèrent longtemps les vignes dans cet espace -et la vigne de l'évêque en faisait partie-.
Une grande partie des contrats datant de 1220, il semblerait qu'une grande entreprise de lotissement soit menée à cette date, mais une seconde phase du projet pourrait bien avoir été menée en 1248, date à laquelle l'évêque Rustico fraîchement élu fait ré-organiser les archives épiscopales et fait réaliser un censier des biens de la cathédrale. C'est aux alentours de cette date que sortent de terre deux nouvelles paroisses, dans la continuité du quartier de Vignarco : San Stefano et San Biagio. 
Dès lors, le schéma urbain de la ville est achevé et celle-ci ne connaîtra plus d'extension notable de sa superficie même si, tout au long du XIIIe siècle les faubourgs en contrebas de la Porta Maggiore s'étendront jusqu'à atteindre les limites de l'église San Pietro in Vetere et absorberont même celle de San Manno.
Ainsi donc, l'extension urbaine doit beaucoup aux entreprises de lotissement menées par différentes institutions ecclésiastiques de la ville : l'abbé, le chapitre cathédral mais surtout l'évêque.
Quel est le processus suivi par l'institution qui lotit ? Comme pour les créations urbaines ex nihilo, le propriétaire peut ou non avoirs recours à des intermédiaires. L'évêque fait dans un premier temps le choix de confier le lotissement à des intermédiaires ecclésiastiques ou privés, familles de vassaux qui prennent part à l'administration courante des biens ecclésiastiques pour lotir un quartier oriental de la ville. 
Mais passé ces premières expériences, dans la plupart des cas, c'est le propriétaire qui sépare le terrain en lots et qui les concède individuellement. Malgré la diversité des cas pratiques, un certain nombre de traits caractéristiques apparaissent donc clairement. La période 1150-1350 se subdivise, du point de vue de l'évolution démographique, en deux périodes successives : 
- une première, caractérisée par un accroissement naturel élevé, qui débute dès le XIe siècle et se poursuit jusqu'à la fin du XIIIe siècle. 
- lui succède un demi-siècle (1300-1350) durant lequel l'accroissement démographique se ralentit, dans un contexte de dégradation de la conjoncture économique. 
Un formidable mouvement d'urbnisation accompagne cette croissance. En Italie, la croissance touche l'ensemble du réseau urbain, des petites villes jusqu'aux grandes métropoles.Cette croissance urbaine s'accompagne d'une croissance spatiale de la ville, qui se fait à la fois par le comblement des espaces centraux en déprise et par l'édificationd e bourgs. 
Ainsi, la croissance urbaine résulte-elle moins de l'expansion continue et homogène d'un noyau primitif de peuplement que de coalescence de plusieurs noyaux séparés, qui peu à peu se rejoignent, se densifient, et finissent par saturer l'espace. Orvieto est à bien des points de vue une cité fractionnée, ou chaque espace a son identité propre, sanctionnée par une segmentation de la vie sociale et des attaches clientélaires. Car ce fractionnement spatial et cette segmentation sociale s'expliquent d'abord par la grande diversité des acteurs de l'urbanisation. 
Les ordres religieux sont les premiers acteurs du lotissement urbain, et ce d_ès les XI e et XIIe siècle. Il est possible que le monople de l'enregistrement documentaire que détient encore l'Eglise à ce moment là pousse les historiens à en exagérer le rôle, en minorant notamment celui des propriétaires laïcs, dont on saisit moins bien le mouvement des patrimoines. Il n'empèche qu'à Orvieto, les grands établissements ecclésiastiques détiennent la grande majorité du sol urbain et que l'Eglise dans son ensemble est le principal propriétaire foncier. L'instrument juridique de cette politique ecclésiale de lotissement est le contrat emphythéotique ad domum faciendam associant le propriétaire du sol à un concessionaire qui y construit l'édifice, moyennant un droit d'entrée et un cens récognitif. Puisque les concessions sont à Orvieto perpétuelles, la ville ne dût certainement pas connaitre le phénomène des "maisons démontables" en bois, attestées à Rome au XIIe siècle. La généralisaitond es baux perpétuels y fait au contraire des concessionnaire des quasi propriétaire qui peuvent, à leur tour, louer tout ou partie de leurs maisons : cette pratique contribue à accentuer la complexité de la propriété dissociée entre le sol et l'immeuble. Si l'on est mal renseigné sur les pratiques de location et sous-location par contrats séparés ou conventions orales, nul doute que la condition de locataire caractérise la vie fragile des plus démunis. 
====Un exemple de lotissement : la paroisse de San Cristoforo et ses abords====
L'histoire de la paroisse de San Cristoforo est particulièrement intéressante. Elle est certainement l'exemple le mieux documenté et le plus parlant du processus qui amena Orvieto à plus que doubler de surface en tout juste plus d'un siècle.
=====Du champ de vigne au quartier grouillant=====
En 1029, l'évêque Sigifredus (evêque d'Orvieto) donna au Chapitre de San Costanzo "la bonne vigne qui fut autour de l'église San Nicola à l'intérieur de la ville" ("vineam bonam que fuit circa ecclesiam Sancti Nicolai infra civitatem", Cronaca di Ranerio). Il s'agissait en réalité d'une vigne qui s'étendait sur la totalité des futurs paroisses de San Nicola et San Costanzo, ainsi que sur une partie des paroisses de S. Pace et S. Andrea. 
Sur cette vigne, l'église San Nicola est édifiée en 1088 pour accueillir, à en croire Cipriano Manente, des sœurs bénédictines. Cette affirmation à première vue étonnante concernant cette petite église méconnue et peu étudie peut cependant être corroborée par d'autres éléments. En effet, il semblerait que la petite église urbaine de San Nicola ait été une sorte d'antenne en ville de l'abbaye la plus riche du contado d'Orvieto : San Nicola del Monte Orvietano.
S'il est difficile de pouvoir affirmer qu'une communauté régulière vivait à proximité de l'église urbaine, un nombre notable de ses oblats vivaient dans sa proximité immédiate. Le lien entre les deux lieux de culte, qui portent la même dédicace, est renforcée par le fait que l'église de San Nicola se trouvait à proximité immédiate de la Porta Vivaria, qui conduisait directement vers Ficulle, à proximité de laquelle se trouvait l'abbaye. De plus, le prêtre de l'église urbaine paye souvent dans les rationes decimarum la dîme pour l'abbé du Monte Orvietano.
Il convient donc de considérer que l'abbaye était notablement implantée dans ce quartier, sans doute avec l'accord si ce n'est le soutient du chapitre de San Costanzo.
Mais le défrichage des vignes n'allais pas s'arrêter à la construction de l'église et du complexe de San Nicola, puisqu'une véritable église paroissiale, dédiée à San Cristoforo fut construite sur ce terrain, marquant le début d'un processus de lotissement. Celle-ci n’apparaît pas encore dans la reconnaissance papale des biens du chapitre de 1156, mais c'est chose faite dans celle de 1171. Le lotissement du rione de San Cristoforo débuta donc entre ces deux dates.
Il faut imaginer qu'à cette période, la vigne est ainsi arrachée et des lots tracés par des géomètres. De tels individus, appelés spécialement de Milan, apparaissent avoir participé à la réalisation du cadastre de 1298. Les lots, dénommés « Casalina » sont alors concédés en emphytéose perpétuelles à des particuliers qui y édifièrent des maisons et qui devaient payer un cens annuel dont la faible valeur souligne le rôle récognitif. Le lotissement est mené à son terme en quelques années seulement. Au début du XIIIe siècle, la quasi totalité des parcelles sont construites et lorsque l'évêque Ranerio, qui écrit entre 1228 et 1240 évoque la Vigne qui se trouvait ici, elle n'est pour lui plus qu'un lointain souvenir. La documentation contenue dans le Codex de San Costanzo, qui commence au début des années 1220 nous montre ainsi un quartier déjà quasiment achevé, et dont la construction avait commencé depuis environ un demi-siècle.
De la même manière qu'elles documentent la concession de terrains à bâtir, les sources attestent la construction effective des nouvelles unités d'habitation sur des parcelles précédemment loties en milieu urbain. On relève ainsi la présence de nombreux contrats de renouvellement de bail de "casalina cum casa ibi edificata", démontrant le succès quasi général des entreprises de peuplement. 
=====Un quartier loti=====
Comme les astronomes, incapables d'observer directement un astre et réduits à deviner son existence via l'étude de son champ électromagnétique, l'historien tentant d’étudier les lotissements ecclésiastiques à Orvieto ne peut que deviner l'existence de ces grandes opérations foncières. 
Certes, les archives ecclésiastiques regorgent d'actes par lesquels des laïcs reconnaissent à l'institution la propriété éminente d'un bien qu'ils ont acheté à un tiers. Mais la documentation du chapitre est conservé à partir de la fin des années 1210, date à laquelle la grande majorité des parcelles sont déjà construites et les actes traitent de ventes d'un précédent bénéficiaire à un nouveau. 
Comment prouver dans ce cas qu'il y eut bien lotissement ? Le patrimoine de l'institution ecclésiastique pourrait en effet tout autant être composé d'achats épars ou de donations pieuses nombreuses que le chapitre se contenterait de concéder. Pour prouver le lotissement, c'est-à-dire que le terrain appartenait à l'institution alors qu'il n'était qu'une parcelle agricole et que ce dernier le découpa en parcelle dans le but d'y voir se constituer un quartier, il convient de démontrer qu'un grand nombre de maisons lui appartenant sont contiguës. 
Or, les actes par lesquels un bénéficiaire reconnaît la nue-popriété d'une institution ecclésiastique mentionnent la paroisse dans laquelle le bien se trouve ainsi que les propriétés faisant office de limite de parcelle. Comme dans un jeu de domino, il « suffit » donc de choisir une limite de propriété d'une maison donnée et de chercher dans l'intégralité du corpus une autre occurrence de celle-ci et de répéter l'opération des dizaine de fois jusqu'à obtenir un schéma de répartition satisfaisant des parcelles.
L'entreprise est longue, fastidieuse et complexe. D'une part l’orthographe des noms n'est pas totalement fixé et une même famille peut-être dite Amadei, Omodei ou Homodei ; d'autre part, le propriétaire du terrain mentionné peut changer au cours du temps : il faut alors parvenir à identifier l'héritier du défunt ou la personne lui ayant entre temps acheté le bien. L'entreprise, appliquée à l'ensemble de la ville, demanderait des années de travail. Mais convaincu des vertus de l'étude par "carottage", j'ai décidé de sélectionner le rione de San Cristoforo comme exemple. Les contrats étant trop nombreux, j'ai décidé de couper en deux chronologiquement le corpus pour ne conserver que les documents concernant la période 1218-1259, soit 83 contrats.
Le schéma de répartition résultant de cette étude constitue un document à part entière fournissant à l'historien de nouvelles données exploitables. Celui présenté ci-contre n'est que provisoire et pourrait être repris et très largement étendu. Le choix du figuré circulaire permet de se dédouaner de la contrainte que représente la forme des parcelles, tandis que les segments représentent un contact explicitement mentionné dans un document. 
Ce document permet de voir que la majeure partie des possessions du chapitre cathédral dans le rione de San Cristoforo étaient contiguës, ce qui permet de confirmer ce que d'autres documents laissaient deviner : le quartier est bien né d'une entreprise de lotissement. 
Mais ce schéma peut être exploité d'avantage en arrivant à déterminer des points précis encore localisables. L'église San Cristoforo, aujourd'hui disparue est difficile à identifier et certaines études proposèrent des localisations fort variées. C'est seulement en remontant le fil de la documentation contemporaine et moderne que sa position se laisse identifier. L'église paroissiale médiévale est abandonnée en 1601 et fut ensuite cédée au Capitolo de l'Università dei Mercanti le 26 août 1619 avec l'accord du Cardinal Giacomo Sannerio, évêque d'Orvieto. Reconsacrée en l’honneur de Santa Maria de Loreto, elle est clairement identifiable dans les différentes cartes modernes et n'est en réalité détruite que récemment pour être remplacée par un immeuble et un garage.
Or, la majeure partie des biens appartenant au chapitre de San Costanzo semble être située au nord de ce point et s'étendre jusqu'aux falaises septentrionales de la ville, qui apparaissent à plusieurs reprises comme limite de propriété.
Il serait certainement possible bien que difficile, en passant par l'intermédiaire d'un S.I.G. de faire correspondre une carte actuelle -un cadastre, par exemple- et les informations schématisées ci-dessus pour localiser encore plus précisément l'emplacement des parcelles ainsi que la morphologie du réseau de rue de ce quartier.
Une étude systématique du fond grâce à des outils informatique permettrait, avec certaines limites, d'aller plus loin. La quasi totalité des maisons du rione appartenant au chapitre de San Costanzo et la documentation étant ininterrompue pendant près d'un siècle, il est presque possible de reconstituer maison par maison ce quartier du XIIIe siècle en identifiant les personnes habitant dans une même maison, en réalisant des arbres généalogiques familiaux, en mettant en lumière les stratégies de constitutions patrimoniales etc.
Surtout, cet ensemble d'informations et cet index d'habitants pourrait être comparé avec les 66 personnes du rione recensées dans le cadastre de 1292. Or, la comparaison avec le nombre de personnes identifiées via les contrats et le nombre de personnes apparaissant dans le cadastre pourrait fournir une clef aux démographes pour qui ce ratio est le principal obstacle à l'exploitation chiffrée d'un cadastre pour l'estimation d'une population urbaine. Sans vouloir trop m'avancer, je pense que dans le cas d'Orvieto, un tel chiffre conduirait à une ré-évaluation à la hausse de l'estimation réalisée par E. Carpentier en 1986. Le cadastre, qui ne mentionne que les terrains non construits -et donc très rarement des biens urbains- nous permettrait également de connaître le patrimoine de chaque habitant en dehors de sa maison que nous avons déjà identifié. Croiser les documents permettrait ainsi de réaliser une base de donnée d'une rare richesse concernant un quartier de la ville qui pourrait être utilisé comme exemple pour toute une série d'études.
Quartier né d'un lotissement, le cas du rione de San Cristoforo pourrait être un sujet de monographie susceptible d'éclairer des points importants relatifs à la démographie, l'économie, le cadre matériel et le contexte social d'un quartier médiéval.
===Les contrats===
====Les contrats ruraux, prototypes des concessions urbaine====
=====Les concessions à longue durée avant les lotissements=====
Lorsque les institutions ecclésiastiques commencèrent à réaliser leurs premiers lotissements en ville, elles s’interrogèrent sur la forme que devaient adopter les contrats de concession. Or, elles ne faisaient pas face à une situation totalement inédite, puisqu'elles géraient déjà depuis des siècles leur patrimoine rural -il faudrait plutôt dire agricole, considérant qu'une partie importante de celui-ci pouvait se trouver à proximité de la ville- d'une manière analogue. 
Avant les transformations des XIIe et XIIIe siècle, les possessions rurales étaient le fondement essentiel de la puissance patrimoniales des institutions ecclésiastiques d'Orvieto. Elles s'étendaient largement dans les villas rurales, réparties parfois sur de longues distances et établies dans des terroirs dispersés aux vocations agricoles multiples (vignes, champs mais aussi pâturages ou forêts). Incapables de mettre elle-même en valeur ces énormes patrimoines fonciers qu'elles s'étaient constituées au cours des premiers siècles du Moyen Âge, elles les concédaient contre paiement à des tiers à qui revenait cette charge. Des contrats de concession, rédigés devant notaires et qui pouvaient prendre des formes variées venaient sceller ce type d'accord dont le terme était généralement long. Les institutions ecclésiastiques disposaient donc des outils intellectuels et législatifs pour faire face à la nouveauté que représentaient les lotissements urbains. Par de nombreux aspects, les contrats de concession de longue durée utilisés dans la gestion du patrimoine rural des institutions ecclésiastiques préfigurèrent les baux emphytéotiques auxquels elles recoururent plus tard en ville.
Ils constituaient un outil de mise en valeur efficient de leur patrimoine foncier. Sans eux, les terrains que l'institution ne pouvait mettre directement en valeur auraient vite étaient réduits à l'état de jachère lorsque -et c'est le cas de la vigne notamment- le manque d’entretien n'aurait pas conduit à une dépréciation de sa valeur. Tout en conservant la propriété du bien, l'institution ecclésiastique en percevait un revenu tout en s'assurant de son entretient. Dans un contexte de croissance démographique, c'était aussi un moyen de maintenir à un niveau élevé la production agricole en permettant une exploitation plus systématique des terres cultivables.
Ces concessions n'étaient pas des baux à proprement parler, puisqu'ils ne consistaient pas en un cession de la part du propriétaire de l'usage d'un bien au bénéficiaire, mais son usufruit. Le contrat, qui pouvait adopter différentes variations formelles avait pour objet de transférer les droits réels du bien et de créer des obligations entre le propriétaire et l'usufruitier. 
La différence avec un bail classique consiste dans le fait que l'usufruitier pouvait à son tour louer le bien à un tiers. Cependant, le propriétaire éminent conservait la nue-propriété dans son intégralité, ce qui le distingue de la propriété dissociée qu'implique le bail emphytéotique.
Le droit permet toujours que la propriété d'un bien soit démembrée, mais le cas est aujourd'hui rare et souvent limité à plusieurs institutions se partageant un même bâtiment. Au Moyen Âge, il était courant de détacher certains droits du propriétaire pour les transférer à d'autres. Il convient ainsi de bien faire la distinction entre :
*la nue-propriété ou propriété "éminente", c'est-à-dire les prérogatives conservées par le propriétaire pendant la période où le bien qui lui appartient fait l'objet d'un démembrement de propriété au profit d'un tiers.
*l'usufruit, c'est-à-dire le droit réel par essence temporaire dont dispose un tiers sur le bien. À condition d'en conserver la substance, il peut en disposer librement, en faire usage ou le louer.
*l'usage, c'est-à-dire un droit réel temporaire, incessible et insaisissable qui donne à son titulaire la faculté de se servir d'un bien appartenant à autrui ainsi que d'en percevoir les fruits.
La spécificité de ces contrats par rapport à un bail locatif -le bénéficiaire (usufruitier) pouvait à son tour louer le bien à un usager- n'était pas anodine. Ceux qui avaient reçu en concession une maison ou un domaine ne travaillent pas la terre ou n'habitaient pas toujours la maison reçue. Ils n'étaient pas non plus systématiquement directeurs d'entreprises et ne dirigeaient pas le travail de paysans, n'agissaient pas eux même sur la production. Le plus souvent, ces spéculateurs sous-louaient le bien à court terme, gagnant sur la différence entre le loyer reçu et celui qu'ils avaient à payer, sans pour autant s'immiscer dans l'activité de leur sous-locataire à qui revenait l'entière charge d'organiser la mise en valeur. 
Concrètement, un monastère (propriétaire) pouvait céder via un contrat agraire de longue durée un domaine à un individu éminent (usufruitier) qui ne l'exploitait pas directement, mais concédait à son exploitation à des paysans (usagers) par le biais de contrats de location à courte échéance. Ceci représente le cas le plus complexe, le propriétaire ou l'usufruiter pouvant naturellement être l'usager effectif du bien.
Dans tous les cas, le bénéficiaire du contrat devait réaliser en faveur du propriétaire divers versements. Aux époques que nous permettent d'étudier la documentation, le système carolingien avait déjà été remplacé par un système de tenure à cens. Nulle corvée ne semble peser alors sur les bénéficiaires et l'irruption du monétaires avait transformé en espèce des redevance qui auparavant étaient certainement versées en nature. 
Il convient de distinguer deux types de versement : l'entratura et le cens. L'entratura était le versement initial, dont la valeur était forte, par lequel le bénéficiaire « achetait » l'usufruit du bien sur la période -généralement longue- spécifiée par le contrat. Elle semble avoir représenté une bonne partie de la valeur du bien foncier, mais les éléments nous manquent pour mener une étude réellement solide sur cette question. Le prix de l'entratura variait pour chaque bien, mais également selon la durée du contrat, la conjoncture et les rapports que le bénéficiaire entretenait avec le propriétaire éminent. Si l'entratura était le véritable prix par lequel la concession était achetée, le bénéficiaire était astreint à payer chaque année, à date fixe, une somme établie à celui-ci. Dans la quasi totalité des cas et quelque soit l'importance du bien, le canon est d'un denier, une somme très faible qui souligne son caractère essentiellement récognitif. 
Le contrat pouvaient contenir une clause ad meliorandum : le bénéficiaire devait s'engager à mettre en valeur voir à améliorer le bien qu'il tenait. Lorsque ce n'est pas le cas, les contrats contiennent tout du moins le plus souvent une interdiction de dégrader ou de porter atteinte à l'intégrité du bien. 
En retour, le propriétaire éminent était également soumis par le contrat à certains impératifs : il devait laisser le bien à disposition du preneur pour le temps et au prix fixé, à condition que celui-ci honore ses obligations.
*des clauses pénales pouvaient prévoir les sanctions alors encourues
Ainsi, les contrats agraires auxquels avaient recours les institutions ecclésiastiques d'Orvieto dans la gestion de leur patrimoine rural étaient caractérisés par :
* le transfert de l'usufruit et non de l'usage, ce qui permet au bénéficiaire de louer à son tour le bien
* la longue durée (en décennies, en générations ou à perpétuité, la durée est toujours importante)
* la présence d'obligations (principalement la mise en valeur du bien ainsi que l'interdiction de le dégrader)
* le versement d'un cens annuel fixe au propriétaire
* des clauses pénales garantissent l'exécution du contrat (généralement une amende dont le montant est spécifié)
=====Precaria et libellum : une différence sociale=====
Si les contemporains semblaient désigner indifféremment toutes les formes de concessions à long terme répondant aux critères énoncés ci-dessus comme livelli, force est de constater à la lecture des sources que deux formes de contrats se distinguent clairement : le livello et la précaire. Identique sur les droits qu'ils conféraient et les obligations qu'ils entraînaient, ils se différenciaient par des aspects formels et sociaux dont il convient de souligner l'importance pour la compréhension des contrats plus tard utilisés en ville. 
D'un point de vue formel :
le livello (ou libellum) est rédigé sur un seul support, coupé en deux et dont chaque partie contractante conservait une moitié.
la précaire induisait la rédaction de deux documents, sur deux supports différents : la pétition par laquelle la concession est demandée au propriétaire et que ce dernier conserve (c'est la précaire à proprement parler) et un autre document, établi pour le concessionnaire et dans lequel le bailleur reconnaît avoir concédé les biens pour exaucer la prière qui lui a été faite (c'est le prestaire)
D'un point de vue symbolique et social, la différence est grande. Si le livello est le signe d'une certaine égalité entre les deux parties, la précaire place clairement le bénéficiaire dans une situation d'infériorité, voir de dépendance. Ainsi, les personnages importants ou dont l'institution ecclésiastique voulait obtenir la bienveillance bénéficiaient d'un livello, tandis que les plus modestes recouraient plutôt à la précaire.
L'étymologie révèle bien ce qu'était la précaire (precaria) : il s'agissait de prier, de supplier le propriétaire pour obtenir de lui une concession foncière. Le recours à la précaire permettait de marquer la distance entre les deux parties dont l'une, recevant quelque chose reconnaissait explicitement son infériorité à l'égard de la partie concédante. Au cours du cérémoniel qui accompagnait la rédaction du contrat, le concédant était placé dans une position de supériorité à l'égard du concessionnaire, ce qui faisait de la précaire un instrument très utile pour établir ou renforcer des hiérarchies de type clientélaire. Ce type de contrat induit donc un rapport de dépendance dont le texte écrit constate l'existence autant qu'il en permet l'accomplissement. Pour le appliquant, il s'agissait de présenter a propriétaires les gages de sa bonne volonté et réputation. Aussi précaire et recommandation étaient liésBonizio, venu de la campagne pour porter sa supplique à l'évêque ne se fait-il pas accompagner d'un certain "Teuzo filius Bonizo abitator subtus ripa civitatis Urbeveto" ? (C.D. IV). Si le contrat est demandé par supplique, c'est que le bien était accordé comme une largesse. Chaque année, en plus du cens, le bénéficiaire doivait au propriétaire un "salut", qui évoque la reconnaissance d'une forme de seigneurie personnelle ou tout du moins foncière. Bien sûr, aucune obligation ou service personnel -en dehors du versement d'un cens et de l'interdiction de dégrader le bien- n'est rendu obligatoire par le contrat. Mais celui-ci étant temporaire, le concédant conserve un lien avec le bénéficiaire, qui espérait généralement que le contrat soit reconduit en sa faveur une fois arrivé à terme.
Par leur nature, les biens accordés par précaires l'étaient plutôt à des cultivateurs directs et concernaient alors de très petites surfaces. Des domaines entiers -qu'ils n'exploitaient pas directement- étaient aussi parfois concédés à d'éminents personnages qui les recevaient selon les mêmes obligations, mais par livello. Là encore, ce type de concession supposait l'établissement de rapports de clientèles éminents. Le livello était conçu comme une largesse du propriétaire à l'égard d'un tiers qui, en retour, lui devait fidélité. On peut ainsi le comparer au bénéfice du système vassalique.
Il arrivait que l'institution ecclésiastique concède à une personne une terre que celle-ci venait de lui donner par le biais d'un livello. L'évêque d'Orvieto est, au début du XIIe siècle, un habitué du fait.Dans ce cas, il s'agit d'une donation différée, qui place le concessionnaire sous la protection du nouveau propriétaire et l'insère de façon formelle dans sa clientèle, dans une logique teintée de vassalité. La donation d'un bien et sa rétrocession par le biais d'un contrat de reprise étaient caractéristique de l'établissement d'un lien de dépendance et faisaient du preneur un client. Mais contrairement à un bénéfice, le précaire n'est pas révocable ad nutum, puisque son détenteur est protégé par les clauses pénales, comme le concédant est obligé par le dispositif de l'acte : il ne peut modifier ni la durée de la concession ni le montant du prélèvement. 
Aussi, la position d'infériorité dans laquelle pouvait se trouver le preneur dépendait de la forme donnée aux contrats qui étaient pourtant sur le fond identiques. La précaire comme le livello laissent deviner les contours d'une forme de seigneurie personnelle venant se surimposer à la seigneurie foncière, les deux contractants étant liés par des liens d'homme à homme. C'est que ces contrats, qui peuvent être assimilés à une forme de tenure pouvait constituer un outil efficient pour formaliser des liens de clientèle.
1054 (IV) précaire pour une vigne épiscopale ; 1072 (VII) contrat agraire pour une terre épiscopale
====Les contrats urbains====
=====L'emphytéose urbaine=====
Lorsque le nouvel arrivant acquiert une terre pour y édifier sa maison, un contrat est rédigé. Dans tous les cas, le preneur acquitte un droit d'entrée et paye annuellement un cens au propriétaire de la terre. L'aliénation du bien donne lieu au paiement de droits de mutation (lods et ventes). Le preneur peut donc vendre son bien, avec ou sans le consentement du propriétaire du fonds, selon la coutume locale. On assiste aux XIIe et XIIIe siècle à une quasi généralisation des baux de très longue durée qui font du concessionaire un quasi-propriétaire. Mais, peu à peu, le recuel se fait au profit de la location de courte durée, qui ovéit à une logique croissante de rentabilité économique. L'Eglise elle-même délaisse l'acensement pour louer des maisons dont elle est propriétaire. 
Partie I) Les droits
Lorsque les institutions ecclésiastiques ont menés leur 1er lotissement en ville ils eurent recours aux mêmes types de contrats que ceux utilisés depuis des siècles à la campagne.
Il s'agissait pour eux de conserver la propriété éminente sur les terrains tout en les concédants a des tiers dans des conditions qui permettraient leur implantation stable ainsi que l'édification de nouveaux quartiers sur ces emprises foncières.
Les contrats urbains sont d'ailleurs indifféremment appelés « livello » ou emphytéose et ont pour objet de transférer l'usufruit du bien. Cependant les contrats peuvent être transmis dans la limite de leur terme. Il n'est pas rare de voir le bénéficiaire d'un contrat le revendre à un autre ou un fils héritait de son père. Le contrat peut même être transmis par dote mais il semblerait que toute ces actions soient soumises à approbation du propriétaire éminent (institution ecclésiastique) que le bénéficiaire du contrat devait impérativement consulter.
Partie II) Les obligations
Cependant comme dans le cas des concessions de biens ruraux le bénéficiaire est soumis à un certain nombre d'obligations. Le cens ou canon doit être impérativement versée annuellement à une date fixée par le contrat. L'acte de paiement assez ritualisé est dans l'immense majorité des cas effectué le jour de noël ce qui semble être une coutume propre à orvieto. Pour des raisons d'ordre p-t pratique les paiements sont plus tard étalés sur deux jours, certains contrats spécifiant que le cens doit être versé à la san stefano, c'est-à-dire la veille de noël.
Tous les contrats spécifient l'interdiction de détériorer le bien ou de porter atteinte à son intégrité par des formules qui précisaient par exemple qu'il était interdit de retirer des tuiles du toit, ce qui laisse imaginé que certains bénéficiaires peu scrupuleux soumettaient le bien à certaines déprédations.
Nombreux sont les contrats à contenir l’obligation d'entretenir le bien, voir de le mettre en valeur ou de l'améliorer. 
Malheureusement la majorité des contrats dont nous disposons portent sur des parcelles qui avaient été loties 50 voir 100 ans auparavant. Des maisons étaient déjà construites sur ces parcelles et les contrats contenant une close « ad edificandum ». Cependant il est possible d'en trouver quelques exemples. Ainsi, l’évêque lotis aux alentours de 1220 une nouvelle partie du rione de santa maria et certains de ces contrats comportent l'obligation de construire dans le délai d'un an une maison sur le terrain.
Obligation d'entretient : "Et dampnas et expensas que et quas faciet dictum capitulum vel alius pro eo in curia vel extra predictis omnibus et singulis actendis promisit integre reficere sub pena dupli que in intrumento emptionis continetur" (1265 CSC 587)
Obligation d'obtenir l'accord du propriétaire pour vendre : "Quam domum promisit non vendet nec vendi faciet nisi de capusoldo sibi debito sactisfecerit dicto capitulu, dans licentiam nuntio dicti capituli elevare tegulas de domo sine pena si predictum denarium non sactisfecerit. Et hec promisit actendere et observare sub obligatione omnium suorum bonorum" (1267 CSC 566)
"Quare per se suosque heredes et successores promisit et convenit domino Bathoni canonico Urbevetano vicario, camerario, yconomo et procuratori capituli supradicti stipulanti pro dicto capitulo tenere ipsam domum et ortum pro dicto capitul et dare et solvere singulis annis nuntiis dicti capituli nomine pensionis duos denarios bonos cortonensium et ipsam non vendere nec alienare sine licentia et consensu dicti capituli et si cum dicta licentia ipsam alienaret promisit de toto pretio vel extimatione ipsius solvere capusoldum et in ipsa domo malas mulieres vel mala personas non tenere. Et si contra presdicta vel aliquod predictorum faceret vel venire per se vel per alium voluit quod dictam domum ad dictum capitulu devolvatur et deveniat pleno iure" (1286 CSC 711)
"Et ipsam domum predictus magister Iohannes promisit non vendere nec alienare sine licentia archipresbiteri et capituli. Et si contrarium fecit voluit ex tunc ipso facto a iure suo et dicta domus pleno iure deveniat ad dictum capitulum. Dans licentiam nuntiis dicti capituli si dictam pensionem non solverit in termino supradicto accipere pingnus quod eis placuerit sine pena. Que omnia et singula sollempni stipulatione promissa promisit predictus magister Iohannes actendere et observare et non contra facere vel venire sub pena dupli extimationis dicte domus sollempni stipulatione promissa qua pena soluta vel non predicta omnia rata sint et firma et sub obligatione sui et omnium suorum bonorum precario iure." (1278, CSC 685)
Partie III) La durée des contrats
La charge que représentait l'obligation de construire une maison sur la parcelle était importante. Pour réussir à trouver un nombre important de preneur, les institutions ecclésiastiques durent jouer sur certaines caractéristique des contrats qu'elle utilisait à la gestion de leur patrimoine. En plus de la possibilité de transmettre ou revendre le contrat leur terme fit parti des modalités modifiées. Ainsi semble t-il des les 1ers lotissements et pendant longtemps les concessions de parcelles urbaines furent perpétuelles. On pourrait s'interroger sur la valeur relative ou absolue du terme. Le contrat était il nominatif et accordé à perpétuité au bénéficiaire, auquel cas le main retournait au propriétaire éminent à la mort du preneur ou le contrat était-il réellement perpétuel et survivait à son bénéficiaire. La 2ème hypothèse semble être la bonne et permet seule d'expliquer comment des enfants se retrouvent être usufruitiers d'un bien concédé à leur défunt parent sans qu'un nouveau contrat de concession doit présent dans les archives (le cas est très fréquent).
En revanche la transmission à un tiers (autre famille) faisait elle objet de l'établissement d'un nouveau contrat on peut donc parler d'un contrat multi-générationnel qui pouvait se transmettre par héritage sans que l'autorisation du proprio soit nécessaire. Cependant ces contrats représentaient une forme d’aliénation important du bien pour le propriétaire éminent et les institutions ecclésiastique eurent tendance avec le temps à revenir sur la durée de ces contrats. A l'origine la concession a perpétuité était peut-être considérée comme un sacrifice nécessaire en compensation de la construction que s'engageait à réaliser le bénéficiaire mais une fois le bien construit lorsque l'institution ecclésiastique parvenait plusieurs décennies ou génération plus tard a récupérer l'usufruit du bien, elle était moins enclin a répéter la même action. Cet état de fait n'est peut être pas étranger par exemple au fait qu'au cours du 13eme siècle la division de la mense capitulaire est était divisée en prébendes géré nominalement attribuées aux chanoines.
Ainsi voit on apparaître des contrats dont la durée n'est plus que de 25 ans (et le cens dû bien plus élevé), signe d'une transition progressive vers une forme de gestion plus proche des concessions à courte durée et au prix du marché qui s'opère principalement à la fin du 13eme siècle.
Partie IV) Usufruit ou propriétés dissociées ?
Quel était alors la différence entre les contrats de concessions utilisés à la campagne et les contrats ruraux (par ailleurs tout deux indifféremment appelés « livelli » par les contemporains) ?
Ces derniers étaient également appelés emphytéose, terme dont je n'ai trouvé aucune occurrence dans des concessions rurales. On peut parfois lire que l'emphytéose induisait une propriété dissociée du bien, le sol appartenant à l'institution ecclésiastique tandis que l'immeuble appartenait aux bénéficiaires qui l'avaient construit. Or, juridiquement rien de tel n'est attesté par la doc d'orvieto. Au contraire, il semble bien que le bénéficiaire du contrat emphytéotique n'est était qu'usufruitier du sol et de l'immeuble. En revanche, deux des spécificités de ces contrats urbains conduisaient certainement les contemporains a considérer qu'ils étaient dans les faits quasi propriétaire de ce bien : leur usufruit était perpétuel et il pouvait le transmettre ou le vendre. 
Dans les faits l'emphytéose mettait en place une quasi dissociation de la propriété dans les faits qui n'étaient juridiquement qu'une concession d’usufruit perpétuel et transmissible.
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Les opérations immobilières des églises se font donc à grande échelle, et transforment les conditions du logement urbain. La coutume considère généralement que les maisons appartiennent à ceux qui les ont construites, qui peuvent à leur tour les céder à des locataires. Ainsi s'instaure la "propriété dissociée" : le sol appartient à un établissement ecclésiastique qui perçoit un cens fixé une fois pour toutes, l'immeuble à un locataire perpétuel qui en jouit presque gratuitement ; très souvent ce dernier le concède à son tour à un sous-locataire, mais cette fois à court terme et moyennant un loyer adapté au marché et réévalué périodiquement.
Le contrat est appelé par les contemporains semble-il de manière indifférente livello ou emphytéose. Il s'agit de la concession à perpétuité de l'usufruit d'un bien contre le paiement d'un somme donnée lors de l'établissement du contrat et d'un canon annuel aussi appelé cens. 
Le bénéficiaire est lié au propriétaire par plusieurs obligations dont le non-respect entraînent des pénalités prévues par le contrat ou conventionnelles. La principale obligation est le paiement annuel du canon aussi dit cens, mais d'autres peuvent s'y adjoindre : ne pas dégrader le bien, entretenir une terre, y construire une maison dans un terme donné, ne pas l'aliéner ou le vendre sans l'autorisation du propriétaire. 
Car le contrat est perpétuel, il peut se transmettre à des héritier, être reçu en dote ou même être vendu. Le vente de la totalité ou d'une partie du bien à un tiers est soumise à l'approbation du propriétaire. L'acheteur paie alors au bénéficiaire précédent non pas le prix du bien mais pourrait-on dire le prix que vaut le contrat en cela qu'il confère la jouissance du bien. Dans les faits, un bien acheté en pleine propriété ne coûtait pas beaucoup plus cher que l'achat de l'usufruit perpétuel d'un bien, tant les différences concrètes étaient maigres.
Ces transactions n'étaient pourtant pas formellement des ventes, mais des concessions, puisqu'elles n'entrainaient pas un transfert de la propriété mais de la jouissance du bien-fonds.
Droits, devoirs, clauses
1131 (XXXIII) premières modalités ; 1140 (XXIX) autres modalités ; limité à 25 ans (671)
peut être reçu en dote (275, 394)
=====La rédaction=====
Partie I) La rédaction
a) L’acte de vente
La concession commence par un acte de vente rédigé devant notaire. Il précise la somme versée par le preneur du bien soit au propriétaire éminent lors de la première concession soit versé au précédent bénéficiaire d’une concession pour que lui soit cédé le contrat. Il ne reste malheureusement aucun de ces documents.
b) Les documents originaux
Après avoir versé la somme qui lui permet d’obtenir l’usufruit du bien, le bénéficiaire du contrat se rend auprès du propriétaire éminent pour reconnaitre ses droits et promettre de respecter les obligations qui pèsent sur lui. Cette reconnaissance au cours de laquelle le bénéficiaire promet de tenir ses engagements et mise par écrit par le notaire qui réalise deux copies. L’une qu’il conservait lui-même et l’autre qu’il remettait sans doute au bénéficiaire du contrat. Les étaient rédigés sur parchemin et certainement en deux exemplaires : l'un étant conservé par le propriétaire et l'autre étant donné au bénéficiaire du contrat.
c) La copie d’archives
Au cours du XIIIe siècle les institutions ecclésiastiques (l’évêque et le chapitre en tête) constituent de manière plus systématique des archives. Il constitue alors des livrets en parchemin dans lesquels les notaires de la ville viennent ponctuellement copier les originaux dont il est question ci-dessus. Ainsi les codex des archives épiscopales et canoniales contiennent des séries de copies réalisées par un même notaire, ce qui explique que le fond ne soit pas chronologique. Ceci pouvant réaliser la copie du document plusieurs mois voire plusieurs années après leur établissement.
Mais les chanoines tenaient également des cahiers, dans lesquels les notaires étaient chargés de réaliser une copie, ou plutôt un double original du contrat. Ceux-ci pouvaient être fait quelques années après la signature, si l'on en juge la chronologie des actes contenus dans les cahiers. On ne conserve malheureusement qu'un seul des parchemins originaux, dont la copie se trouve effectivement dans les cahiers du chapitre.
Le tournant date de 1211, lorsque l'évêque Giovanni IV dit « magister Iohannes vir litteratus » est élu à la tête de l’évêché. Il promeut l'usage de l'écrit dans la gestion des affaire du diocèse, apportant plusieurs nouveautés fondamentales dans l'administration et plus exactement dans la production et la conservation documentaire. Jusqu'alors, les documents étaient rédigés sur des parchemins volants, et l'évêque Giovanni présida à la rédaction des cinq premiers quaderni des archives épiscopales, reprenant dans l'administration du chapitre une technique propre aux notaires, organisant les documents et réalisant des recueils de documents en forme de registres. Ces cahiers étaient « acarnati », au moins à l'origine, c'est-à-dire formés de feuilles de parchemin seulement écrites sur les deux faces internes opposés, le côté charnu (carnarie), tandis que la face externe, côté peau (acarnarie), restaient normalement privées d'écritures. La technique est adoptée par le chapitre cathédral en 1215 et la commune en 1220. L'abbaye de San Severo y avait recours à la fin du XIIIe siècle, preuve de sa large diffusion.
La finalité de l'opération était claire : rassembler toute la documentation favorable à l'institution ecclésiastique à l'époque. L'adoption de l'écriture sur cahiers et du à la nécessité de mieux dominer la complexité du contrôle du territoire et de répondre aux nouvelles exigences administratives par des techniques empruntées au monde notarial.  
http://www.histoire.ens.fr/IMG/file/Menant/Menant%20Notaire%20producteur%20de%20texte%20(2009).pdf
Mais venons-en aux composantes du texte notarié. La principale étape dans leur 
constitution est l’apparition des registres : les plus anciens conservés, ceux des 
notaires génois, sont du milieu du XIIe siècle. Auparavant, les actes étaient 
directement rédigés sous forme d’originaux, sur des morceaux de parchemin, 
normalement en deux exemplaires, un pour chaque contractant (appendice, n° 
2). Le registre introduit une grande simplification. Le notaire y couche un résumé 
de l’acte, dépourvu de toutes les formules juridiques ; deux ou trois lignes 
peuvent suffire pour une transaction courante (appendice, n° 3, 4, 5, 6 A) ; c’est 
la minute ou brève (imbreviatura) ; le registre est appelé minutier, ou registre de 
brèves, ou cartulaire ; la généralisation du minutier est facilitée par la diffusion 
au cours du XIIIe siècle du papier, meilleur marché que le parchemin. En cas de 
besoin, le notaire rédigera une copie authentique sur parchemin, l’instrumentum 
[publicum] (« expédition » ou « grosse »), qui pourra être montrée au juge 
(appendice, n° 6 C ; le n° 4 mentionne qu’un instrumentum a été réalisé, 
extractum, on ne sait à quelle date : peut-être parce qu’il s’agit de marchands 
étrangers). Le coût de l’acte est ainsi très réduit, et la sécurité est augmentée, 
puisque le notaire conserve le minutier qui fait foi, et qu’il transmet à ses 
descendants. Plusieurs dizaines d’années après, on peut retrouver l’acte dans le 
minutier et en faire une copie pour prouver ses droits sur un bien (c’est 
probablement le cas du n° 6 D de l’appendice).
La rédaction de l’acte comporte trois ou quatre étapes16 : 
-le notaire commence par noter sur une feuille volante les éléments du contrat ; 
ces feuilles, simples brouillons sans valeur officielle, n’étaient pas conservées et 
elles ont presque toutes disparu aujourd’hui. 
-Il rédige ensuite l’acte dans son minutier, dans les formes mais en version 
abrégée17. Dans certaines régions l’acte est aussi copié en détail dans un autre 
registre, que l’on appelle extensoire, mais l’outil fondamental de la mémoire des 
transactions est le minutier. 
-Enfin, en cas de besoin, et parfois très longtemps après la rédaction de la 
minute, le notaire ou son successeur peut rédiger une copie authentique, qu’il 
remet au client ou à ses ayants-droit : je viens d’en citer des exemples. Certains 
clients préfèrent en faire dresser une sur-le-champ et la conserver dans leurs
Partie II) Le contenu
Les contrats adoptent une forme très stéréotypée qui ne varie que peu au cours du temps. 
Après avoir précisé la date, le document identifie le bénéficiaire qui promet en son nom et celui de ses héritiers qui promet au représentant de l’institution ecclésiastique de payer annuellement et à perpétuité un cens dont le montant est fixé. Le bien est ensuite identifié : type de bien la paroisse dans laquelle il se trouve, bien limitrov et parfois nom du précédent usufruitier. Sont ensuite précisés le lieu de rédaction ainsi que les témoins de la scène avant que le notaire notentifie le document de son signum.
La finalité de ce document, qui est le seul concernant le processus de lotissement qui nous soit parvenu, était donc uniquement de constituer une trace écrite de la reconnaissance par le bénéficiaire de l’usufruit, de la nue-propriété, de l’institution ecclésiastique sur le bien. 
Il constituait une assurance contre l’usurpation par le bénéficiaire, ce qui était également le motif principal du cens annuel. Il ne constituait nullement un acte de vente ou de propriété, mais gardait le propriétaire d’un non-paiement du canon ou d’une tentative d’appropriation complète du bien au cours du temps.
Conclusion : 
Les actes notariés donnent un aperçu de l'évolution des patrimoines, de la dynamique des concessions. Plus particulièrement, ceux qui concernent les baux de location ou de concession permettent de comprendre cette "pratique" dont les censiers peuvent nous offrir des vues d'ensemble. Vue d'ensemble des patrimoines ecclésiastiques composés de parcelles et de maisons concédées ou louées composant des ensembles compacts, de vrais quartiers autour de l'établissement ecclésiastique propriétaire.
==Des jeux d'acteurs complexes==
===Les intervenants et leurs rapports===
====Acheteurs et vendeurs====
La situation initiale, la plus simple, est que le propriétaire éminent, c'est à dire dans le cas qui nous intéresse une institution ecclésiastique contracte directement la concession auprès du bénéficiaire qui lui remet en contrepartie une certaine somme d'argent dite "entratura".
Ce cas se produit essentiellement au moment où l'institution ecclésiastique décide de lotir son terrain, mais ces entreprises ont le plus souvent étés menées avant que notre documentation ne débute réellement. Les documents dont nous disposons, qui s'étalent sur une période chronologique allant de 1220 à 1280 concernent plutôt la phase suivante, où les premiers bénéficiaires cèdent leur contrat à de nouveaux bénéficiaires contre un montant qui doit être voisin de celui de l'entratura.
Le bénéficiaire qui veut céder son contrat en parle tout d'abord à ses voisins directs, qui sont assez souvent acheteurs. Un cas fréquent est que le bien soit acheté par une famille ou un habitant du même rione ou d'un rione voisin. Mais il arrive aussi souvent que le bénéficiaire du contrat revende celui-ci à sa propre famille ou à quelqu'un provenant du même village que lui.
Dans tous les cas, le bouche à oreille et le voisinage jouent un grand rôle dans la relation entre le vendeur et l'acheteur du contrat.
Il arrive fréquemment que acheteurs et vendeurs ne réalisent pas de versement mais échangent leurs biens : Tancredo Ranerio obtient en 1267 "unius domus quam habuit in cambio a Manecto Ranerii" -qui était certainement un membre de sa famille- (1267 CSC 566)
====La nécessaire intercession notariale====
=====Les notaires à Orvieto=====
(P. Torelli, Studi e ricerche di diplmatica comunale, Rome, 1980 -Studi storici cul notariato, 5). 
Les notaires à Orvieto
Rôle collectif :
Pays de droit écrit, l'Italie a vu fleurir une institution qui n'a pas manqué d'envahir l'ensemble des activités humaines, de la naissance à la mort : le notariat. Héritage romain largement ressuscité dès l'époque lombarde, actes de la vie privée et actes de la vie publique y donnent très tôt lieu à un enregistrement écrit. Dès le début du XIIe siècle, progressivement, le recours à l’écrit se fait plus important, phénomène lié en particulier à un accroissement des échanges monétarisés et à un besoin plus large de la société de recours à l’écrit pour les problèmes de dévolution et de partage de patrimoine. La caste des notaire constitue alors un corps privilégié, nombreux et influent dont les différents acteurs, propriétaires comme bénéficiaires des contrats ne pouvaient se passer. 
Le notaire est en effet celui qui donne valeur probatoire à un acte, quel qu'il soit. Aux XIIe et XIIIe siècles, le rôle du notaire au service de la communauté se confirme, d'abord au service de l'évêque puis, de plus en plus, auprès de l'institution communale. C'est au cours du XIIIe siècle que son rédigés les statuts de ce corps de métier. Membre d'un art propre à tous ceux qui exercent la profession, il est soumis à des règles strictes d'admission au sein du corps ; il promet également de ne pas rédiger de faux. Qui n'est pas inscrit dans le matricule de l'art ne saurait conférer la moindre légitimité à un document.
La fonction première du notaire est de transformer en écrit, rédigé selon des formes précises qui leur donneront valeur légale, les affaires que lui soumettent verbalement ses clients. Il s’agit le plus souvent de transactions économiques : achat ou location d’un bien, prêt, contrat de travail, constitution de dot, inventaire après décès et partage d’héritage…
Enfin l’acte notarié a valeur légale : rédigé selon un formulaire précis (cf. les extraits de deux des plus célèbres manuels de notariat, appendice n° 1), et muni du seing du notaire qui permet de l’identifier, il sert de preuve en justice5. Le notaire est en effet nommé par une autorité publique, l’empereur d’abord (ou son représentant), puis la commune ; c’est cette nomination, précédée d’un examen de compétence, qui lui confère la fides publica. Ce caractère public donne aux écrits notariés une valeur intemporelle, qu’ils conservent indéfiniment après le décès de leur auteur.
Même un clerc lettré ne saurait réaliser une copie de contrat, fut-elle destinée à un usage interne à l'institution ecclésiastique. De fait, la quasi totalité des documents d'archives sont rédigés de la main d'un notaire, à la seule exception des œuvres littéraires : chroniques, œuvres hagiographiques ou religieuses. 
Si nous les rencontrons essentiellement dans le cadre de leur exercice libéral, les notaires peuvent aussi exercer des activités officielles. Ils détiennent même la majorité des offices salariés ou affermés de la ville : postes de notaires proprement dits (notaire de la Cour majeure, du trésorier de la commune, des dotations, de la Cour de justice, des Riformagioni...), mais aussi des postes de trésoriers, chanceliers, officiers de la Collecte, de la justice, des poids et mesures ; fonctions politiques enfin, puisqu'ils figurent en bonne place dans les délibérations des conseils.
Le notaire rédige plusieurs versions successives d’un même acte sur des supports différents (feuilles volantes ou registres, de parchemin ou de papier), chacune ayant sa valeur et sa fonction propres. Il doit faire passer dans cette formulation écrite, rédigée selon des règles précises, les explications verbales que lui fournissent ses clients ; il doit aussi les traduire : la langue de communication courante est l’italien (qui sert aussi pour les écritures ordinaires, comme dans le livre de comptes donné en appendice, n° 7), alors que celle de l’acte juridique est le latin.
Formation et statut social :
Beaucoup sont formés à Rome et sont eux-même fils de notaire.
les notaires étaient des hommes de métier, dotés d’une formation technique très précise
A titre personnel, ils exerçaient un métier lucratif. Toute transaction commerciale, tout contrat d'achat, de vente, de location, de mariage, tout testament doit être fait devant notaire. Celui-ci est ensuite tenu de communiquer ses registres à l'office de la Collecte qui établit les taxes correspondantes. La preuve écrite des transactions est indispensable aux contractants, et le recours au notaire -qui sait écrire et qui appose sur l'acte le signum attestant son authenticité- s'impose dans tous les cas. La profession est donc d'un bon rapport. Mais aux honoraires officiels s’ajoutent de considérables revenus occultes reposant sur la fraude fiscale, les intéressés faisant le nécessaire pour que leurs contrats ne soient pas communiqués à la Collecte -efforts apparemment couronnés de succès si l'on en juge par la fréquence des interventions de la commune auprès des notaires pour obtenir communication de tous les actes enregistrés. Elle use tour à tour de l’intimidation (fortes amendes, dénonciations) et de la douceur (pourcentage sur les contrats déclarés). Tout ceci représente le côté prive de l'action des notaires, qui se succèdent généralement de père en fils et défendent jalousement les droits de la corporation.
Son statut est ambigu au sein de la société médiévale, clerc et laïc. Clerc, il a étudié d'abord dans les écoles de Bologne. (G. Orlandelli, « La scuola di notariato », in Sedi della cultura nell'Emilia omagna. L'Età comunale, 1984, p. 131-147). Il lui a fallu se familiariser sinon avec le droit, à tout le moins avec les formules juridiqus propres aux divers actes, et apprendre la langue savante dans laquelle ils sont intrumentés, le latin. Par sa culture, le notaire est poche des juges et jurisques et nombre de notaires d'Orvieto sont tout à la fois l'un et l'autre. Mais il est aussi un laïc, qui vit au cœur de la société et participe à la vie économique et politique de sa petite patrie communale. Il reçoit son office de l'empereur, car c'est un droit régalien que l'investiture des notaires de leur profession (ce droit figure parmi ceux revendiqués par Frédéric Barberousse et proclamés par les docteurs de Bologne à Roncaglia en 1158). En Italie, l'empereur a délégué ce pouvoir au compte de Lomello (C. Pecorella, Studi sul notariato a Piacenza nel secolo XIII, Milan, p. 13-29), et les notaires, qu'ils rédigent des actes publics u privés, se disent tous notarius sacri palatii dans la souscription des actes qu'ils instrumentent. Le notaire devient dès lors un officier public, qui donne valeur probatoire à ses actes.
Nombre :
Ils sont nombreux et le nombre des notaires en exercice dans les communes italiennes est allé en se multipliant au cours du XIIIe siècle. Le chiffre avancé par Bonvesin della Riva pour Milan laisse rêveur, si l'on songe que pour une population d'environ 150 000 habitants, 1500 notaires étaient en étant d'officier (Bonvesin della Riva, De Magnatibus Mediolanis, Le meraviglie de Milano, testo a fronte G. Pontiffia trad. A Cordi intr. Et n., Milan, 1974, t. 3, p. 17-18. Sur le chiffre de population de Milan à la fin du XIIIe siècle, cf P. Racine « Milan à la fin du XIIIe siècle : 60 000 ou 200 000 habitants ? », Aevum, 58, (1984), p. 246-263)
L'essor du notariat public doit certes être compris "culturellement " comme le fruit de la diffusion du droit romain mais il doit aussi être lu à la lumière de telles données chiffrées sur la pratique de l'écrit. Cette institution répond à un besoin profond d'une partie de la population qui désire accéder plus facilement à un écrit juridiquement sûr. Le notariat constitue la réponse directe des sociétés méridionales à cette demande, ainsi qu'en témoigne son développement fulgurant dans toutes les régions de droit écrit.
Les notaires sont extrêmement nombreux dans les villes italiennes du XIIIe siècle : un homme adulte sur 20 est notaire, a calculé Odile Redon (O. Redon, « Quatre notaires… » ; Ead., « Le notaire au village… »). À Bologne il y en a 1300 pour 50 000 habitants (Liber sive matricula notariorum comunis Bononie (1219-1299), éd. R. Ferrara et V. Valentini, Rome, 1980 (Fonti e strumenti per la storia del notariato italiano, III) ; cf. J.-L. Gaulin, « Affaires privées et certification publique. La documentation notariale relative au crédit à Bologne au XIIIe siècle », dans Notaires et crédit …, p. 55-95, qui récapitule le nombre de notaires conu pour différentes villes. Les matricules (listes de membres) des collèges de notaires, tenues à jour pendant de longues périodes, permettent des analyses démographiques et sociologiques de la profession)
Les notaires sont très nombreux à Orvieto. Les différents documents d'archives seraient susceptibles de nourrir une base de donnée utile à l'étude de la profession notariale au XIIIe siècle. Un rapide inventaire permet de dénombre entre 1220 et 1260 plus de soixante-dix notaires ayant exercé en ville. Un compte qu'une étude approfondie amènerait encore à grossir. Leur nombre s'explique par leur omniprésence dans la société. Tout un chacun a besoin du notaire, qui sait lire et écrire et appose son signum, attestant de l'authenticité d'un acte pour tous les gestes de la vie quotidienne.
=====Le choix du notaire=====
Généralement, le notaire qui rédige l'acte vit dans ou à proximité du rione dans lequel se déroule la transaction.
Le choix du notaire semble être laissé à l'acheteur. Il est clair que l'acheteur doit alors connaître directement le notaire lorsque celui-ci ne lui a pas été vivement recommandé par ses voisins.
Leur implantation est très locale. On se rend vite compte que les actes rédigés par un notaire donnés se limitent souvent à un ou deux rioni. De plus, une fracture est/ouest est clairement sensible.
Plusieurs exemples peuvent être pris. Giovanni Ildebrandus exerçait principalement dans la partie ouest de la ville et, plus particulièrement, l'intégralité des contrats dont il s'est occupé se situent dans les riones de S. Andrea (1242 (CSC 253), 1243 (CSC 184), 1243 (CSC 294), 1251 (CSC 367)) ou de S. Matteo (1223 (CSC 83), 1259 (CSC 444), 1260 (CSC 454)). Le notaire Bartolomeo n'exerça lui que dans les riones de S. Andrea (1232 (CSC 168), 1251 (CSC 368), 1252 (CSC 369)) et S. Stefano, à l'est du plateau (1234 (CSC 262), 1250 (CSC 360), 1251 (CSC 393), 1253 (CSC 386).
Dans un premier temps, le notaire rédige l'acte de vente, dont une copie est conservé parmi ses "instrumentum" et ouvert à la consultation publique.
La situation évolue clairement à compter de 1266, date à laquelle Petro Monete semble devenir une sorte de notaire officiel du chapitre et rédige la quasi intégralité des documents contenus dans le Codex San Costanzo postérieurs à cette date.
L'Eglise italienne était une église notariale. Les évêques, les chapitres, les abbayes avaient recours aux notaires de la cité. Et, périoditiquement, certains notaires devenaient notaires ou scribes attitrés de telle ou telle institution ecclésiastique.
Avec le temps, la bureaucratie ecclésiastique se consolide et nait autur de la gestion du patrimoine urbain une véritable bureaucratie où les notaires deviennent désormais de véritables fonctionnaires. Il est particulièrement intéressant de suivre une telle évolution à travers les cahiers du codex de San Costanzo. Jusqu'en 12XX, aucun notaire n'appatait comme travaillant au service exclusif du chapitre. Le plus souvent, il délègue le soin de faire établir l'acte de vente à d'autres notaires, mais se charge toujours de la reconnaissance de la propriété éminente du bénéficiaire en faveur du chapitre. La figure de XXXX correspond ainsi à un temps d'organisation bureaucratique du chapitre cathédal d'Orvieto. Peut-être est-ce que les notaires vvont se spécialisant en se mettant au service de l'une ou l'autre des institutions de la ville ; car c'est aussi la période où la commune emploie de plus en plus de notaire, à des postes qui tendent progressivmeent à devenir fixe. Une étude approfondie pourrait déterminer si XXXX finir par travailler exclusivement sous les ordres du chapitre ou si il continue à maintenir ue activité libérale.
====Le propriétaire éminent====
Qui gère ?
Les institutions ecclésiastiques semblent accorder une importance particulière à la gestion du patrimoine et celle-ci n'est nullement reléguée au camérier ou à un quelconque subordonné. La plupart des transactions ont été effecitées au nom de l'établissement par la personne qui à ce moment là en était à la tête, l'évêque, le prieur, l'abbé etc. Le vicaire de l'abbé ou le procureur du mnastère les ont parfois substitué dans l'exercicte de cette fonction. Cependant, l'intégralité de la décision ne dépendait pas que de ces gens. A plusieurs reprises, le chapitre est convoqué pour enterriner un choix, frères et soeurs peuvent être associées à la délibération et la liste de leurs noms et prénoms est donnée dans le détail dans l'acte. La lecture des actes suggère le poids de l'action exercée par certains administrateurs, les modalités de l'alternance aux commandes entres abbés/prieurs/évêques et procureurs et la nécessité éventuelle de la participation du chapitre à côté des administrateurs attitrés pour certaines transactions. 
Les personnalités importante qui reviennent dans de nombreux actes grâce à la durée de leur mandat et/ou à leur dynamisme concernant le patrimoine immobilier en phase avec la conjoncture sont surtout les cherfs des établissements religieux. Le procureur est plutôt l'homme de l'ombre, qui aparait régulièrement en représentant de l'abbé pour des actes mineurs comme des plaintes en justice. Le recours au chapitre pour la prise de décision intervient dans des circonstances tellement variées -solution de conflit, vente, achat- qu'il est difficile de déterminer les raisons de sa convocation. Néanmoins, on peut constater qe des actes plus courants et moins contraignants comme les concessions ou les locaations ne nécessitent pas une réunion pleinière des religieu. 
Dans l'immense majorité des cas, la plus haute autorité de l'institution est toujours présente lors de la reconnaissance de la propriété éminente par les bénéficiaires d'un contrats : l'abbé dans le cas de S. Severo, le prieur du chapitre S. Costanzo ou encore l'évêque lui-même.
Il arrive que, cette personne étant absente ou indisponible, elle se fasse représenter par quelqu'un d'autre : le camérier du chapitre pour le prieur de S. Costanzo, l'achidiacre pour l'évêque etc., mais ces cas demeurent rares.
Les litiges
Les propriétaires se trouvent parfois en conflit avec les héritiers des donateurs et des veeurs. Les locataires portent atteinte à leurs droits dans de nombreux cas. Quand ils sont insolvables et ils s'enfuient ou finissent pas signer des reconnaissances de dettes, ou encore quand ils vendent des terres que le monastère leur a cédées en emphythéose, sans payser le pourcentage dû aupropriétaire du fonds. 
Toutefois, l'ojet le plus fréquent concerne les travaux, mais aussi les empiétement de terrain. C'est une cause de litige fréquente qui oppose les religieux à des voisins. 
Lorsqu'un litige a lieu, l'institution ecclésiastique ne se produit pas en justice -les juges sont pourtant nombreux en ville-. A la place, elle préfère nommer, certainement en accord avec l'autre partie un ou plusieurs arbitres, généralement des clercs. 
Ainsi en 1235 (CSC 242), le chapitre cathédral d'une part et les tuteurs de Barthuctii, Christophanus Scriptor et sa mère Bertha Gualfredecti choissisent-ils de faire arbitrer leur différent par le prêtre Novellus de San Costanzo et Iohannes Ioanni Annesis. 
La conflicualité n'est pas très élevée, mais elle peut surgir à diverses occasions : non respect des contrats, dettes, tentative d'usurpation, travaux...
*qui gère ?
*les litiges
(CSC 242 ; 494
===Stratégies autour de l'obtention des biens===
====Logiques de localisation====
L'étude des contrats de concession urbain permet de mettre en valeur certaines logiques de localisation. En effet, même si il serait poussif de vouloir faire obéir la majorité de ceux-ci à des logiques géographiques strictes, force est de constater que l'on n’acquiert pas un bien n'importe où.
=====L'achat proche=====
Le fait le plus immédiatement repérable est l'achat proche. Il est très fréquent en effet qu'un bien soit racheté par l'un de ses voisins immédiats.
Lorsqu'on le pouvait, on achetait la maison mitoyenne lorsque son voisin s'en défaisait.
Ainsi en 1234, (SCS 178), Gualfreductius Ianni Verardi de regione Sancti Martini achète un bien qui touchait par deux côtés ses possessions. L'objectif est clairement de constituer un tènement contigu de plusieurs biens.
En 1267 (CSC 565), un certain Iacobus Barthonis Curtese achète à Ranutio Ioseppi une maison touchant ses propre biens (ab alio est res predicti emptoris).
En 1222 (CSC 58), Bartolomeo Antochie achète dans le rione de San Biagio une maison boisine de la sienne (tertio ego Bartholomeus).
En 1278, (CSC 689), Maître Giovanni de l'ordre dominicain achète une maison à côté d'une autre dont il était déjà propriétaire depuis quelques mois (CSC 685)
Ainsi, un certain Angaialis possédait-il une maison de quinze pieds de long et huit pieds de large à côté du « pontice » dans lequel il vivait. Celle-ci est vendue en 1240 par le tuteur de sa pupille Guidocte. Mais, fait intéressant, c'est un autre voisin qui rachète le bien : Petrus Ranerii Adilasce qui possédait un bien avec son frère Ildribandino. Le cas est donc doublement représentatif : c'est un voisin qui détenait deux maisons mitoyenne et qui la vend à un autre voisin.
=====Le regroupement familial=====
Le regroupement à motif familial est le plus fréquent. Il n'est pas rare de voir un individu acheter un bien à côté de celui de son frère, un fils vivre à côté de la maison de son père etc.
On achète souvent en indivision avec un frère. C'est par exemple le cas de Giovanni et Benvenuto Bonapressi qui achètent ensemble en 1289 un bien dans le rione de San Biagio (CSC 739).
====La constitution de patrimoines locatifs====
L'importance du patrimoine est bien évidemment étroitement liée à la fonction, à l'usage dont fait l'objet ce même patrimoine. Dans les sources est clairement attesté que les ecclésiastiques possèdent des biens fonciers qu'ils rentabilisent grâce à la location et à la concession et que les reveneus qu'ils en tirent de façon directe ou indirecte constituent l'essentiel de leurs gains. En revanche, les exemples ou les références à des locations ou à des concessions occtroyées par des popriétaires laïcs sont extremement rares. Cette absene est due en partie au type de source .
=====Un exemple de concession à grande échelle : les Homodei=====
La famille Homodei, Omodei ou Amadei figurait au Moyen Âge parmi les grands lignages d'Orvieto. Elle semble avoir été très proche des évêques d'Orvieto au début du XIIe siècle et pris par la suite, comme bon nombre de "boni homines", une part active dans la vie politique de la Commune d'Orvieto.
En ville, la famille semble essentiellement implantée au nord-est du plateau : c'est là qu'ils possèdent un pré où le Pape Innocent III prêcha en 1216 la cinquième croisadeCet épisode fut consigné par l'évêque Ranerio entre les pages d'un Bible appartenant au chapitre cathédral et aujourd'hui conservé à la Morgan Library de New York, tandis que ses membres les plus éminents apparaissent avoir résidé à la fin du XIIIe siècle dans le rione de San Angelo de PostierlaCadastre de 1292, II, ACO.
La famille constitue surtout un des meilleurs exemple de concession à grande échelle de biens immobiliers ecclésiastiques en ville. En 1126, l'évêque leur concède la moitié de l'église San Martino et se ses biens, qui semblent étendus. Ce sont donc la moitié des maisons et des casalina du rione que la famille se voit concédée contre le paiement d'un cens très faible avec à charge pour eux de leur trouver preneur et d'assurer leur bonne gestion.
La concession de dizaines de maisons qui pouvaient par la suite être sous-louées au prix fort représentait une somme d'argent qu'il serait hasardeux d'évaluer mais qui était considérable et montre bien comment certains lignages purent, profitant de leurs bonnes relations avec une institution ecclésiastique donnée, considérablement s'enrichir au moyen de concessions à grande échelle.
Ce documnt évoque un cas d'utilisation d'un bien immobilier à but lucratif géré par un laic dont l'illustre famille est implantée dans la zone depuis longtemps.
=====Un exemple de patrimoine moyen : Bernardino Monachus=====
Bernardino Monachus était un habitant du rione de San Cristoforo dont la documentation nous permet de suivre le parcours entre 1223 et 1244, date à laquelle il venait de décéder. Marié à Domina Doilpna et père de Rollandino Monachus, Bernardino semble avoir dédiée une partie notable de son argent à la constitution d'un patrimoine locatif constitué de maisons dont la nue-propriété appartenait à divers établissements ecclésiastiques de la ville. Témoin d'un acte en 1223, cité dans un affaire judiciaire en 1226, il commence en 1238 le premier de ses nombreux achats. 
A cette date, il achète à Homodei Constantii la moitié d'une maison située à côté de la sienne et pour laquelle il doit un denier au chapitre. En 1239, il achète une moitié de maison à Gualterio Benecase de Sicano pour laquelle il doit annuellement un denier de véronne (283). En Décembre de la même année, il achète la moitié d'une maison pour laquelle il doit annuellement un denier de Lucques ou de Pise. Cette maison touche San Cristoforo d'un côté, des biens de Bernardinus de l'autre ainsi qu'un chemin vicinal (285). En 1240, il achète à Domina Asmisa fille d'un certain Iohannis une maison délimitée par ses propres biens, ceux de Petrus fils de Iohannis, ceux de Petrus Asosi et une voie publique pour laquelle il doit un denier de lucques ou de pise.
Ainsi, Bernardino Monachus tenait du chapitre San Costanzo au moins quatre maisons dans le quartier de San Cristoforo, où il résidait certainement dans une autre maison. Son cas est assez exemplaire de la volonté de se constituer un patrimoine locatif au moyens des concessions emphytéotiques d'institutions ecclésiastiques et sa méthode appelle certaines remarques. D'une part, tous ces biens sont situés à proximité les uns des autres et constituent un ensemble cohérent. D'autre part, lorsqu'un bien est en vente, plutôt que de l'acheter seul, Bernardino préfère l'indivision et fait plusieurs fois l'acquisition de demi-maisons. Liquidités insuffisantes pour réaliser un achat complet ? Volonté de multiplier les biens pour réduire les risques ? Ré-investissement progressif des petites sommes accumulées jusqu'alors ? Une chose semble sure : par leur nature et leur nombre, ces achats sont destinés à être loués au prix fort.
Son effort sera poursuivi après sa mort par sa femme puis ses héritiersEn 1257 les héritiers de Bernardinus Monachus apparaissent comme limite de propriété d'une vente (427). C'est encre le cas en 1258 (431). Il avait un fils du nom de Rollandino, qui apparait en 1251 (C.D. CCLXXXIX), qui contribuèrent encore à étendre le patrimoine familial.
En 1244, date à laquelle sa veuve, "Domina Doilpna" dite nourricière de ses enfants achète à Vivenio Martini Petri Martini la moitié d'une maison délimitée par une voie publique, les biens de Maringnagni et des biens de l'église San Costanzo pour laquelle elle doit un denier de cens (307). Un exemple très significatif de biens d'autres cas où la femme, active gestionnaire de patrimoine, n’apparaît dans la documentation qu'après la mort de son mari.
=====Un exemple de patrimoine modeste :=====
Les laics se composent des patrimoines locatifs sur les possessions ecclésiastiques. Ils peuvent par ailleurs posséder des maisons en propre et considérer les livello comme un moyen d'élargir leur patrimoine ou bien n'acheter que des biens ecclésiastiques. Les lactunes doncumentaires sont cependant un phénomène diffus qui ne touche pas exclusivement Orvieto. lus particulièrement à propos de la location de courte durée, le caractère éphémère du contrat dispense les contractants, qu'ils soient laics ou ecclésiastiques à la rédaction d'un acte ou, à défaut, de prendre des dispositions pour assurer leur conservation à long terme.
==Motifs de l'entreprise==
===Les revenus===
Parmi les motivations susceptibles de pousser une institution religieuse à lotir ses terres, les mobiles financiers sont évidemment ceux qui viennent d'abord à l'esprit. Scrupuleusement consignées par écrit à titre d'enregistrement ou de comptabilité, les transactions financières transparaissent également immédiatement dans la documentation. 
Or, aussi visibles qu'ils soient, les revenus du patrimoine foncier urbain étaient-ils proportionnellement important pour les institutions ecclésiastiques qui avaient loti ? Constituaient-ils un apport essentielles en l'absence duquel leur comptabilité aurait été déficiente ou ne représentaient-ils qu'un apport supplémentaire, non vital ? Répondre à de si fondamentales questions nécessiterait une étude approfondie des revenus de chacune d'entre elle, étude que la documentation conservée ne permettrait d'ailleurs pas forcément de mener à bien. 
Pourtant, certains éléments peuvent y apporter des éléments de réponse. Au milieu du XIIe siècle, les chanoines se plaignent que leur table n'est pas suffisamment approvisionnée en viande et accusent même l'évêque de manquer ses obligations en n'y remédiant pas ; les tensions déborderont rapidement et de très loin ce cadre alimentaire, mais l'évêque était-il alors en mesure d'assurer cette charge financière ? A en juger par l'état de la cathédrale, il semblerait que sa situation financière était alors également précaire. Alors qu'il jure en 1154 de faire rénover son toit, rien ne devait être fait en à la fin du XIIe siècle lorsque deux femmes gagnées au catharisme proposèrent d'en financer les réparations. Les travaux ne furent jamais menés ; son toit béant laisser encore pousser de l'herbe sur la tombe du martyr Pietro Parenzo inhumé en 1199, faisant ressembler le sol de l'ecclesia matrix « à un grand pré ». 
En quelques décennies, la situation changea pourtant du tout au tout : tout au long du XIIIe siècle, les évêques ne cessent de mener à grand frais de nombreux agrandissement de l'episcopato, tandis que le chapitre ne semble montrer aucune difficulté à acheter pour plusieurs centaines de livres reliques et images saintes destinée à la cathédrale entre-temps rénovée. Or, c'est très justement dans l'intervalle que ces deux institutions menèrent, sans intermédiaires, le plus gros du lotissements des terres qui leur appartenaient...
Les lotissement étaient en effet pourvoyeurs de nombreuses sources de revenu. Le plus visibles sont les versement directs consignés par écrit : cens dus annuellement et entratura versées au moment de la prise de possession du bien. Quasi invisibles sont en revanches les revenus moins directs mais qui ne bénéficiaient pas moins à l'auteur d'un lotissement, pour lequel les nouveaux urbains étaient autant de nouveaux paroissiens ou consommateurs captifs d'un marché très local.
====Les revenus directs====
=====Le Cens=====
Le bénéficiaire d'un contrat de concession foncière était tenu de verser chaque année un cens ou canon au propriétaire dit « éminent » d'une terre ou d'une maison pour en avoir le simple usage. 
C'est avant tout du sens dont il est question dans les sources aujourd'hui à notre disposition. Chaque contrat par lequel le bénéficiaire reconnaissait la nue-propriété prend en effet le temps de spécifier la date à laquelle il devait être rendu ainsi que son montant, fixe et toujours en monnaie. 
Dans le cas d'Orvieto, le cens annuel ou canon était dans l'immense majorité des cas d'un denier. Ainsi, le plus souvent, lorsqu'un contractant s'engage à payer trois, quatre ou cinq deniers par an, c'est qu'il tenait de l'institution ecclésiastique autant de maison ou de casalina. 
Mais il semble que celui-ci était proportionnel à la taille de la parcelle. Ainsi quelques rares contractants payent-ils un dernier et demi, deux deniers ou dans de très rares cas jusqu'à sept deniers pour un seul bien. Aussi le montant du cens était-il sans doute calculé en fonction des dimensions de la façade sur rue ou de sa superficie.
Mais ces variations de valeur semble être strictement formelles tant la somme paraît dans tous les cas être faible. Si le cens dû pour une maison était donc généralement d'un denier, il convient de considérer qu'en 1199 un bouclier coûtait 120 deniers, une caisse de bougie 240 deniers et une couverture de lin 480 deniers. De plus, fixe, sa valeur ne cessa de devenir plus négligeable à mesure que progressait l'inflation aux XIIe et XIIIe siècle galopante. Au XIVe siècle, il nous est même possible de comparer le cens à des produits de consommations plus courante : en 1334, un kilogramme de poisson valait 12 deniers et un poulet 18 deniers. Le cens appliqué exigé aux bénéficiaires de concessions foncières par les institutions ecclésiastiques d'Orvieto avait donc une valeur symbolique, puisque sa signification n'était nullement à chercher dans sa valeur intrinsèque.
Son rôle était essentiellement récognitif et permettait d'éviter que l'usufruitier -ou ses héritiers- puisse prétendre être pleinement propriétaire du bien. Chaque année, le cérémoniel de la remise du denier au propriétaire contribuer à publiquement remémorer ses droits éminents, tout en pouvant prendre au passage une coloration sociale ou seigneuriale. 
Pourtant, si le cens ne représentait pas pour les propriétaires une rentrée d'argent consistante, il ne permettait pas moins de faire entrer dans sa trésorerie un masse de petites devises utiles à un usage quotidien. Un examen des contrats révèle en effet quelques spécificités quant aux pièces en circulation à Orvieto aux XIe, XIIe et XIIIe siècle.
La question des monnaies qui y étaient alors en circulation est particulièrement problématique. Orvieto n'a pas frappé de pièces monnaie avant la fin des années 1260, et même après cette date, l'émission semblant avoir été quantitativement faible, irrégulière et l'usage des deniers orviétans sporadique. Quatre devises principales y circulent au cours du XIIIe siècle : les deniers de Lucques, les deniers de Pise, les derniers de Sienne et surtout les derniers de Veronne. Dans l'absolu, tous ne contiennent pas la même quantité intrinsèque d'argent et la même valeur mais, dans les faits, les acteurs économiques semblent par pragmatisme et commodité considérer que tous les deniers, quelque soit leur atelier d'émission, bénéficient d'une même valeur d'usage.
Les historiens d'Orvieto ont souvent relevé le fait que la ville n'avait jamais connu d'art du change et certain on même cru y voir la preuve que la ville n'avait jamais été une place de commerce notable. Pourtant, Orvieto était bien une place d'échange importante. Bien qu'elle relevant davantage du gros marché agricole, une partie de la production de l'Ombrie et de la Maremme ne venaient pas moins s'y échanger. Si elle n'avait rien à voir avec les places de commerce internationales que pouvaient être Florence, Pise ou Milan, mais la foire de San Severo, qui durait un mois n'en était pas moins criée dans toutes la Tuscie, les Marches d'Ancône, la Romagne, le duché de Spolète, la Campanie, la campagne romaine et même dans le royaume de Naples. 
En réalité, la ville semble s'être imposé comme un importante place de négociation des bêtes d'élevage et plus spécifiquement des bovins, la Commune agrandissant à grand frais le « campus bovarius », près de la Porta Vivaria où étaient vendus les bêtes en 1290 et la Carta del Popolo instaurant à compter du début du XIVe siècle un dédoublement de la foire de San Severo, dès lors divisée en deux lieux dont l'un d'eux, sur le campo de Santa Croce au nord du plateau, était spécifiquement dédié à la vente de bestiaux.
Aussi Orvieto fut-elle loin d'avoir ignoré le change. Certes, aucun art du change n'y fut jamais constitué, mais en 1200, le camérier déclarait changer des devises dans la « domum Civitatis ». De plus, la communauté Juive installée à Orvieto et autorisée à pratiquer l'usure devait pratiquer le change, de même que les marchands. En effet, un texte des Riformagioni de 1349 assimile changeurs et membres de l'Art des marchands, ce qui laisse supposer que ces derniers pratiquaient bel et bien l'art du change.
Les institutions ecclésiastiques étaient loin de se désintéresser de ces questions. A la lecture des différents contrats disponibles, on ne peut manquer d'être frappé par le fait que le même propriétaire demande aux bénéficiaires de différents contrats rédigés simultanément de payer la même somme d'un dernier tantôt en devises de Véronne, de Lucques, de Pise ou de Sienne. Dans tous les cas, elles voyaient un intérêt certain à disposer de grandes quantités de pièces de petite valeur dans des devises différentes. On peut grossièrement estimer la quantité de devises ainsi brassées annuellement. Pour le chapitre cathédral, qui disposait d'environ cinq cent maisons en ville et moitié moins dans le contado, soit un peu plus de trois livre -une somme dérisoire pour une institution comprenant entre sept et neuf membre dont le train de vie se rapprochait chaque jour davantage au XIIIe siècle de la grande aristocratie urbaine-.
Canons et cens ne constituaient donc pas pour les institutions ecclésiastiques une rentrée d'argent substantielle, mais certainement permettait-ils de disposer de liquidités suffisantes à subvenir aux petites dépenses quotidiennes ou a pouvoir payer dans différentes devises selon ses besoins immédiats.
=====L'entratura=====
Si le montant fixé du cens était dérisoire et que celui-ci avait une fonction essentiellement récognitive, les bénéficiaires des contrats ne recevaient pour autant pas l'usufruit du bien foncier à titre gracieux. 
L'entratura était le versement initial versée par le bénéficiaire au propriétaire du contrat en compensation du transfert de l'usufruit de celui-ci. Puisque l'institution ecclésiastique cédait à perpéruité l'usufruit du bien, la valeur de l'entratura était forte. Elle semble avoir représenté une bonne partie de la valeur réelle du bien foncier, mais les éléments nous manquent pour mener une étude réellement solide sur cette question. Le prix de l'entratura variait pour chaque bien, mais également selon la durée du contrat, la conjoncture économique et les rapports que le bénéficiaire entretenait avec le propriétaire éminent.
Cependant, aucun document aujourd'hui conservé ne mentionne l'existence ou le montant de l'entratura. En effet, considéré comme un acte d'achat, le paiement de l'entratura entrainait la rédaction d'un acte de vente dissocié de la reconnaissance qui, jamais copiés dans des cahiers par les institutions ecclésiastiques, ont tous étés perdus. 
Mais on voit en de très rares occasions une institutions ecclésiastique « racheter » au bénéficiaire d'une concession l'usufruit de celui-ci. Comment interpréter un tel versement, si ce n'est comme un remboursement de l'entratura versée à la conclusion du contrat ? Il est vrai que, dans le cas où le terrain a été entre cas construit, cette somme devait se voit accrue par le montant des améliorations apportées au bien -en l’occurrence de la valeur de la maison-.
Est-il alors possible d'estimer le montant de l'entratura que les premiers bénéficiaires versèrent pour des terrains nus mais constructibles ? Certains actes par lesquels les usufruitiers d'un bien reconnaissent de la nue propriété de l'institution ecclésiastique mentionnent le propriétaire précédent et le montant qui lui a été versé lors de la transmission du contrat. Ces montants, qui représentaient le prix de l'usufruit perpétuel ou le prix du bien -ce qui est à peu de choses près la même chose- devaient être très voisins du prix de l'entratura pour les terrains qui n'avaient jamais étés construits. Par chance, ce cas de figure se produit quelques fois. 
Une casalina de cinq pieds et acheté dans le quartier de San Giovenale en 1221 pour quinze livres (CSC 35, 1221). Un terrain en dessous de l'église S. Angelo est acheté en 1216 pour quatorze livres (C.D. CIV 1216). Un terrain près de S. Matteo est acheté en 1221 pour le même prix, tandis qu'un jardin à proximité de San Manno (en périphérie des faubourgs suburbains) est acquis en 1222 pou huit livres (C.D. CLIV 1222). La Vigne à proximité de la Fonte del Leone acquise en 1217 pour ving livres nous donne quant à elle une idée du prix des terrains agricoles suburbains (C.D. CXII 1217). Dans tous les cas, la vente de l'usufruit, si elle était ponctuelle n'en représentait pas moins une transaction importante. 
Ainsi, on peut avancer que l'entratura pour une casalina d'environ trente mètre carrés (ce qui est la superficie moyenne relevée) coûtait un peu moins qu'une quinzaine de livres au début du XIIIe siècle. Pour le chapitre cathédral comme pour l'évêque, qui concédaient chaque années plusieurs de dizaines de casalina en ville, ces revenus s'élevaient donc à plusieurs centaines de livres chaque années -et plus encore lorsqu'une entreprise de lotissement ambitieuse entreprenait de diviser en lot un nouveau terrain agricole-. Des sommes à la fois élevées et qu'il convient de relativiser : un cheval de guerre coûtait au même moment 140 livres, et une belle demeure en ville -qui devait tout avoir d'un petit palais selon les critères de l'époque- entre 150 et 250 livres.
La comparaison entre le cens du demi-millier de maisons possédées par le chapitre (soit environ deux livres de revenus annuel) et le prix de « vente » d'un seul terrain d'une trentaine de mètre carrés (soit environ quinze livres) contribue ainsi à souligner la valeur dérisoire du premier.
====Les revenus indirects====
D'autres revenus que l'entratura et le cens intéressaient les auteurs de lotissements. Les revenus indirects étaient au moins aussi importants que ceux directes s'ils ne les dépassaient pas. Cependant, et par leur nature même ils sont largement occultés par la documentation et ne peuvent se deviner qu'indirectement.
=====Les revenus paroissiaux=====
Dans les mentalités des XIe, XIIe et XIIIe siècles, les revenus issus du service religieux n'étaient guère différents des autres éléments du patrimoine. Les paroisses en patronage représentaient une perspective de revenus substantiels. En effet, nombre d'églises paroissiales bénéficiaient de ressources importantes ; Le droit de patronage exercé sur les paroisses était une source de revenus appréciables, inscrites en tête des recettes dans les registres de comptabilité.
Les paroisses disposaient de toutes sortes de revenus pour subvenir a leurs besoins. Tout d'abord elles avaient droit a une portion de la dîme mais complété largement ces revenus fiscaux par divers sources de revenus. Chaque sacrements célébrés (mariages; baptêmes …) donnaient lieu à des versements au prêtre de même que les revenus de la quête ou des dons déposés dans le tronc. La mort était une source de revenue particulière pour les paroisses. Non seulement l'office funèbre donnait lieu à des versements mais le défunt pouvait également laisser une certaine somme pro-anima afin que des messes soient célébrées après sa mort.
Dans la réalité, ils reposaient sur des biens et des droits de nature très différents. Les uns provenaient de biens fonciers et de revenus d'offices dont disposaient, pour leur service, les paroisses sur lesquelles l'institution ecclésiastique exerçaient leur droit de patronage. 
Les autres étaient constitués des dîmes que les paroissiens remettaient régulièrement au clergé de leur paroisse. La dîme était l'impôt levé sur les fidèles de chaque paroisse, destiné en principe aux dépenses du culte, au soulagement des pauvres, à l'entretien du clergé local et des communautés religieuses. Il n'était pas rare que l'institution bénéficiant d'un droit de patronnage sur une paroisse se l'approprie ou le rachète. 
Aux revenus des rentes foncières qui leur étaient attachées, s'ajoutait le produit des oblations et des legs, des sépultures et des bénédictions, des baptêmes et des communions. Au final, les cures collectaient des ressources conséquentes sur lesquelles l'autorité qui exerçait le droit de patronage prétendait prélever une part.
D'autres enfin étaient issus des rentes dont l'église avait bénéficié pour assurer son oeuvre de prière et de commémoration des défunts. Enfin, la paroisse bénéficiait d'une autre ressource qui émanait direectement des liturgies et des pratiques de commémoration établies à la demande des fidèles. En effet, à compter des XIe et XIIe siècles, à l'ombre des monastères étaient apparues de nouvelles exigences de salut, d'un salut plus individuel qui toutefois sollicitait l'intercession de la prière collective. Ce mouvement, né au coeur des communautés monastiques, gagna peu à peu l'ensemble des couches élevées de la société. Cela eut pour conséquence de donner naissance à de nouveaux rituels de commémoration des défunts, soutenus d'abord par les donations pro remedio animae puis par l'essor de la pratique testamentaire.
Or, les institutions ecclésiastiques auteurs de lotissements ne manquaient pas de construire au centre du quartier nouvellement constitué une église sur laquelle elle gardait un droit de patronage. Grâce aux documents, nous sommes dans la possibilité de recomposer une liste incomplète mais déjà longue des églises sur lesquelles chaque institution ecclésiastique importante d'Orvieto exerçaient leur tutelle. Ainsi San Cristoforo dépendait directement du chapitre cathédrale tandis que l’abbaye San severo conservait des droits sur la paroisse de San Martino. Le cas du chapitre cathédral est encore une fois particulièrement intéressant, puisqu'il possède plusieurs églises en ville. La plupart de ces paroisses, parties intégrantes des domaines ruraux, avaient rejoint le patrimoine canonial lors de la grande donation de 1029 ou gagnées sur la mense épiscopale à la faveur des troubles et des vacances du milieu du XIIe siècle. Mais un certain nombre d'entre elles furent de toute pièce constituées par des lotissements.
Franek Sznura a relevé dans son étude des lotissements florentins qu'il n'était pas rare que l'institution ecclésiastique ayant réalisé le lotissement faisait mentionné dans les contrats de concession l’obligation pur le bénéficiaire d'assister aux célébrations de l'église patronnée et de ne fréquenter que celle-ci. E.Hubert a pu relever de telles mentions à Rome au XIIIe siècle. Or à Orvieto rien de tel ne peut être relevé. Est-ce à dire que les habitants des quartiers lotis ne fréquentaient pas l'église paroissiale qui avait été construite pour elle ? Bien des indices laissent voir le contraire, et c'est peut-être la taille moindre d'Orvieto qui dispensa les institutions ecclésiastiques de faire figurer cette obligation dans les contrats.
Non seulement les habitants de ces quartiers lotis étaient très attachés à la paroisse dont ils dépendaient mais aussi étaient-ils très généreux en donation. Compter du second tiers du XIIIe siècle la Commune met en place l'instituto delle insinuazion, ou tout testament de plus de vingt cinq livres (et donc soumis à l'impôt) devait être enregistré. De ce corpus ne subsiste pour le XIIIe siècle que quatre-vingt quatre testament recopiés dans les cahiers aujourd'hui conservés à l'ACO sous le nom de Liber Donationum I. Quarante-trois, soit un peu plus de la moitié des testament sont destinés à des entités religieuses contre quarante et un seulement bénéficiant à la famille ou à des proches. La paroisse est, et de très loin la première bénéficiaire de ces legs. Par ailleurs jusqu'en 1251, date à compter de laquelle les dons se font également à destination des couvents mendiants et des hôpitaux, l'unique bénéficiaire.
Il est difficile de connaître avec précision ce que le droit de patronage rapportait aux différentes institutions ecclésiastiques d'Orvieto. Nous disposont de quelques informations locales qu'il est difficile de comparer avec des données générales. Seule une étude systématique permettrait d'obtenir un aperçu satisfaisant, mais elle ne permettrait sans doute pas, en l'absence de comptabilité, de déterminer quel part des revenus de chaque institution il représentait. Ainsi les institutions ecclésiastiques avaient-elles tout intérêt que la paroisse qu'elle lotissaient accueillent autant d’âmes que possible qui étaient autant de fidèles et généreux donateurs des églises dont elles avaient le patronage. Ces comme, très difficiles à estimer mais que l'on devine importante étaient encore augmentés par les revenus propres du patrimoine dont pouvait disposer ces églises (San Martin possédait terre, champs et forêts en dehors de la ville).
=====Les boutiques=====
Toutes ces nouvelles âmes étaient également autant de consommateurs captifs du marché urbain. Les boutiques étaient donc une source de revenu non négligeable pour leurs propriétaires. Les institutions ecclésiastiques pouvaient en posséder un certain nombre qu'elles pouvaient soit confier directement à des fidèles ou des dépendants ou faire fructifier indirectement en les louant au prix fort à des marchands.
Pour les propriétaires fonciers, les boutiques représentaient de loin la source de revenu la plus profitable. Les boutiques qui se trouvaient sur les principaux axes et places de commerce valaient très cher et se louaient à un prix élevé. Une boutique sur la place de la commune, détruite lors de l'agrandissement du Palais de la Commune en 1218 est estimé à 150 livres (C.D. CXV). La boutique qui se trouve sous les escaliers du palais de la Commune est louée en 1219 pour deux livres, mais il semble difficile de déterminer s'il s'agissait d'un payement annuel ou plus fréquent (C.D. CXXI).
Le cas du chapitre cathédral est à ce propos particulièrement intéressant. Celui-ci disposait d'un grand nombre de boutiques en ville. Tout d'abord quatre qui se situaient au rez-de chassé du cloître, en dessous des cellules des chanoines et ouvertes sur la très passante piazza San Constanzo. Celles-ci étaient tenues par des familiers du chapitre et devaient être d'un bon apport. Sur cette même place il disposait de cinq autres boutiques qu'il loue au prix annuel de dix livres chacune, preuve que le commerce était florissant à Orvieto au XIIIe siècle ce loyer, était doublé chaque fois que venait le pape et qu'il résidait en ville. 
Elles se louaient très cher. Le Chapitre de San Costanzo dipose de plusieurs boutiques situées sur la Place San Costanzo qu'elle loue chacune entre 6 et 10 livres par an. [Cod. S. Costanzo 569 ; 90]. Ailleurs en ville il disposait également et plusieurs autre boutiques qu'il concédait d'une façon analogue. Ces revenus étaient au moins équivalents à ceux de la « vente de casalina » et les dépassaient largement durant les périodes ou le pape séjournait en ville.
Au cœur des espaces lotis, sur les places aménagées autour des parvis des églises, les institutions ecclésiastiques propriétaires ne manquaient pas de se réserver quelques emplacements ou édifier plusieurs de ces fructueux locaux commerciaux.
On le comprend donc, le commerce était florissant et le canon annuel d'une seul boutique équivalait à celui de près de 1500 maisons, soit trois fois plus que ce que possédait vraisemblablement le chapitre en ville, preuve s'il en faut que le rôle du canon annuel des maisons n'avait pas vocation à remplir les caisses des chanoines. En outre, les contrats de locations pouvaient stipuler que le loyer était doublé les années ou le pape résidait à Orvieto. A compter de 1260 en effet, les papes font des séjours de plus en plus prolongés en ville.
===De nombreux motifs non financiers===
Ainsi, sans être une source d'enrichissement fulgurant, les lotissements étaient-ils une opération financièrement fructueuse. Mais subvenir à leurs dépenses, lorsqu'il ne s'agissait pas simplement de s'enrichir n'étaient pas les seuls motivations des ces hommes d’Église, qui étaient aussi des hommes de leur temps. Répondant à une demande effective, pourvoyant à la pénurie de biens immobiliers qui ne manquait pas de faire flamber les prix, les institutions ecclésiastiques, transformées en seigneuries urbaines se constituaient de la sorte une nouvelle et nombreuse clientèle urbaine tout en menant une action paternaliste au travers du soin des corps comme des âmes.
Ces opérations sont le plupart du temps financièrement peu avantageuses, car le loyer est modéré et perd encore beaucoup de sa valeur avec le temps. Mais il semble bien que ce qui a importé aux abbés et aux chanoines, c'est de mettre en valeur leur patrimoine en y installant des fidèles qui vont fréquenter leurs églises, et sur lesquels ils percevront le casuel (taxes versées par les sacrements et pour la sépulture). Les créateurs de lotissements semblent également animés de préoccupations clientélaires -s'entourer d'une population qui leur est redevable, à la façon des lignages aristocratiques- et sociales : les lotissements facilitent en effet l'inurbamento d'une population modeste, qui éprouve des difficultés à se loger correctement à son arrivée en ville. Ce souci social prend parfois une coloration spirituelle, des communautés de convers ou d'autres formes de laïcat consacré se constituant parmi les habitants. Cette tendance a été particulièrement étudiée en Vénérite (Padoue, Trévise Caby 1999b).
====Une nouvelle clientèle urbaine====
L'Eglise était de loin le plus grand propriétaire du sol, et elle constituait par conséquent un acteur fondamental de l'urbanisation. Les nouveaux urbains installés dans les lotissements contrôlés par les institutions eccléssiastiques venaient grossir le nombre de fidèles, dont elle assurait la cura animarum. Cette dimension pastorale semble d'ailleurs constituer le motif principal de l'implication de l'Eglise dans le processus d'urbanisation, davantage que la rentabilité économique (hubert in Cherubini
Comme le montre bien l'exemple orviétan, les établissement ecclésiastiques ont longtemps privilégié ce mode de gestion immobilière. Leur part fléchit dans la seconde moitié du XIIIe siècle, mais dans des proportion encore faibles.  Est-ce à dire que la gestion du patrimoine foncier des églises dédaignaient jusqu'alors le concept de rentabilité, pourtant bien connu des propriétaires laics qui savent depuis fort longtemps qu'on fait aisément fortune en logeant les plus pauvres ? Cela revient à poser l'une des questions les plus débattues de l'histoire urbaine aujourd'hui, concernant le fonctionnement du marché immobilier : la maison n'est pas une marchandise comme une autre, mais le devient progressivement au fur et à mesure qu'elle intègre le circuit économique de l'échange. Même lorsqu'elles n'exigent de leurs preneurs que des rentes minimes, les opérations de lotissement des établissements ecclésiastiques obéissent à une logique spécifique de rentabilité : celle d'augmenter le nombre de leurs fidèles et donc de leurs offrandes, dans le périmètre immédiat de leurs églises- dont les contrats de lotissement exigent parfois implicitement qu'on vienne y accomplir ses devoirs religieux.  Une telle logique -qui consiste au fond à produire de la fidélité plus qu'à fournir du numéraire- anime également les stratégies foncières des propriétaires laics. Comme l'a montré Jean-Claude Maire Vigueur, toujours pour le cas romain, ces stratégies articulaient subtilement  au XIVe siècle "marchés de profits" et "marchés d'investissements symboliques". Les classes dominantes semblent avoir eu à coeur de se constituer un parc immobilier -que l'on nomme "tènement" à Rome- souvent réduit à une dizaine de maisons, destinées non pas à leur fournir une rente foncière, mais à leur permettre d'installer, dans le voisinnage immédiat, une clientèle logée à des prix modiques.  Autour de ce groupe compact d'habitations, dont le développement obéissait à une logique de puissance sociale par la matrise de l'espace, pouvait se déployer une auréole extérieur d'immeubles à loyers élevés, servant à l'occasion de "réserve immobilière" (Maire Vigueur "Capital économique et capital symbolique. Les contradictions de la société romaine à la fin du Moyen Âge" in Paolo Brezzi et Egmont LEE, Private acts of the late Middle Ages : sources of social history, Toronto, 1983, p. 312-33)
=====La constitution de seigneuries foncières urbaines=====
Propriétaires de vastes patrimoines urbains, parfois de quartiers entiers dont ils avaient la propriété éminente, les institutions ecclésiastiques devinrent à Orvieto, au terme des entreprises de lotissement, de véritables seigneurs fonciers.
=====Seigneurie personnelle ou clientèle urbaine ?=====
Seigneurs fonciers, les institutions ecclésiastique exerçaient dès lors une forme de domination directe sur les habitants d'un quartiers qui dépassaient de loin celui que pourrait conférer le statut de propriétaire.
Ce lien, diffus, peut-être saisis au travers de l'acte de symbolique de soumission que réalisait le bénéficiaire du contrat chaque années en se rendant verser son canon. Rituellement, il se rendait comme en procession devant le propriétaire éminent et lui remettait le denier qui lui était dû, signifiant par là son statut inférieur et le fait qu'il lui était redevable. Aussi les plus anciennes formulations de contrat précisent-elles que le bénéficiaire devait saluer -très certainement en ployant le genoux, ou en se courbant- le propriétaire avant le paiement.
Symboliquement, de manière diffuse, c'est bien là une forme de seigneurie personnelle que les lotissements avaient mis en place au sein de la société urbaine -forme qui ne devait que faire échos à celle que les institutions ecclésiastiques avaient mise en place de longue date à la campagne et que la noblesse s'était attelé à constituer en ville, à proximité immédiate de leur tènement familial-.
Mais ces liens ne suffisaient pas ou, tout du moins, étaient voisins d'autres, plus solides. En concédant des biens, les institutions ecclésiastique savaient récompenser ceux qui lui étaient acquis et fonder de nouvelles fidélités. Nombreuses étaient les familles dont l'enrichissement et l'ascension sociale devaient beaucoup aux concessions nombreuses de biens d’Église en ville et tout aussi nombreux étaient les lignages déjà puissants dont la proximité au chapitre ou à l'évêque était récompensée de la même manière.
En fait la majorité des ventes d'immeubles, et plus encore des concessions à terme, semblent obéir à des considérations sociales et familiales bien plus qu'économiques : le prix tient compte de relations de parenté, de clientèle, d'échange de services, voir de bienfaisance, dont nous ne savons rien. Pour les monastères, il s'agit surtout, nous l'avons dit, de se procurer des fidèles, dans une optique qui inclut sans doute le service rendu à des familles modestes, mais nullement la rentabilité. Les familles aristocratiques désirent disposer d'un volant d'habitations pour loger les cadets ens urnombre et les clients de toutes sortes, en maintenant la cohésion du groupe par la proximité ; ce n'est qu'une fois ces priorités assurées qu'elles louent -du moins peut-on l'imaginer sur d'infimes indices documentaires- les logmeents en surplus à des étranger au groupe : c'est ce que Maire Vigueur définit comme une "réserve immobilière".
Nous nous trouvons là dans une situation dominée par des motivations extra-économiques, qui est bien connue pour le marché de la terre en campagne et pour le crédit : encore au milieu du XIVe siècle, on ne peut pas dire qu'il y a un marché immobilier, pas plus qu'un marché de la terre ou un marché du crédit.
Le religieux est-il un propriétaire différent ? Grâce au matériel documentaire conservé par les institutions ecclésiastiqus, il est possible d'essayer de voir si les monastères sont des propriétaires différents des autres et en particuliers, quelles sont leurs relations avec les laics, qu'ils soient donateurs de bien fonciers et immobiliers, locataires des propriétés du monastère ou simplement voisins de ces simples propriétés. Les patrimoines fonciers et immobiliers des institutions ecclésiastiques se constiuèrent principalement grâce aux donations et aux acquisitions. L'examen des actes de dnation des laïcs révèle l'existence de quelques conditions posées par les donateurs qui soulignent le caractère religieux des bénéficiaires, etde cefait d'éventuels liens particuliers entre laïcs et institutions ecclésiastiques. Notamment, la demande de prière etc. De même, l'éventuelle "entrée" au couvent du donateur et/ou d'un memebre de sa famille indique aussi l'attachement de la famille à l'institution religieuse bénéficiaire. Plusieurs exemples en ont été évoqués. 
Lien avec la création de confréries aussi.
=====Les quartiers lotis, contrepoids politique aux espaces centraux=====
Pour les institutions ecclésiastiques, ces nouvelles clientèles constituaient un contrepoids à celles dépendant des familles aristocratiques, très implantées dans les vieux quartiers, et dont l'action au sein de la première commune avait largement contribué à dessaisir l'Eglise de ses prérogatives temporelles.
Il serait évidemment tentant d'imaginer que les institutions ecclésiastiques voyaient d'un oeil bienveillant la montée croissante du popolo comme un contrepoids à la puissance nobiliaire qui s'était attribué à son détriment l'exercice politique. Mais cette vision doit être largement tempérée par le fait qu'une bonne partie des chanoines étaient issues de ces mêmes lignages et que bon nombre d'évêques furent issus des rangs du chapitre. 
Pourtant, divers éléments tendent à le confirmer. Maestro Giovanni, qui fut chanoine du chapitre Cathédral avant d'assurer la charge d'évêque d'Orvieto entre 1211 et 1212 expose une vision des évênements sans appel dans sa Passio Sancti Petri Parentii martiris : la mort de Pietro Parenzo, recteur papal tué par les hérétiques en 1199 signe pour lui le véritable début de l'histoire communaule d'Orvieto, désormais libérée du contrôle des familles les plus anciennes et nobles du contado, marquant le passage d'une gestion du pouvoir par un cercle nobiliaire à celle des premiers représentants du popolo.
Le phénomène est complexe et nécessiterait à lui seul une étude approfondie, tant est délicate son interprétation. Au cours du XIIIe siècle, les solidarités de voisinage constituent le principal vecteur -avec les organisations de métiers- de la structuration politique du popolo. La Vicinia est en effet le cadre dans lequel le groupe de voisins acquitte des taxes, finance des travaux et choisit des représentants. Ces liens du quotidien s'instutionalisent progressivement. Des confréries religieuses se développent à partir du XIIIe siècle, dans le cadre des quartiers. C'est dans un cadre topographique qu'émergent également des sociétés d'armes regroupant des pedites, dont le but est de protéger les populaires du pouvoir des nobles. Il ne fait aucun doute que les habitants d'un quartier lotis devaient être également très attachés à l'institutions ecclésiastique dont ils dépendaient à bien des points de vue (seigneurie foncière, rapports personnels, cura animarum, assistance aux pauvres et aux malades...), présentent bien des similitudes avec le paternalisme capitalise de la fin du XIXe siècle. Dans tous les cas, les lotissements et les efforts ultérieurs des institutions ecclésiastiques permirent d’introduire entre elles et les habitants d'un quartier lottis un rapport de type affectif nouveau entre propriétaire et habitants. Dans ces quartiers lotis, la domination par une maisonnée aristocratique se substituait généralement à l'attachement à une institution ecclésiastique particulière, propriétaire éminent de l'espace et défenseur de ses habitants.
Dans la ville, les conditions de vie difficile, marquée par la promiscuité, la présence d'animaux et d'activités polluantes, par la surpopulation du fait de la croissance urbaine et par les difficultés de ravitaillement ont rendu progressivement nécessaire la mise en oeuvre de mesures visant à améliorer le quotidien des populations et à satisfaire leurs besoins matériels essentiels. L'Eglise a très tôt tenté de venir en aide aux plus démunies (Maire Vigueur in Biget et Hervé 1995). L'hopital médiéval, lieu de manifestation concrète et publique de l'obligation de charité, reste longtemps un espace d'ssistance qui acceuille toute personne en situation précaire, soit, sans distinction, pauvres, pèlerins et malades. Institution ecclésiastique par excellente, gérée par un ordre religieux ou une confraternité de laiques, l'hôpital dépend généralement du chapitre cathédral. 
====Une action paternaliste ?====
Même si ils n'en ont pas le monopole, le chapitre cathédral s'impose comme un acteur majeur du soin des corps. La grande majorité des hôpitaux dans et aux abords de la ville dépendent en effet de lui : en ville, tout d'abord San Matteo et San Giuliano subripa puis, à compter de la fin du XIIe siècle le grand hôpital de Santa Maria della Stella. Ils sont propriétaires des locaux urbains dans lesquels s'installent au XIIIe siècle l'hôpital des moines arméniens de Santo Spirito. Dans le contado, on pourra citer l'hôpital de Patrignone qui, dépendant du chapitre de San Pietro de Sugano relevait indirectement du celui de San Costanzo. 
Pour les institutions ecclésiastiques, l'assistance aux plus nécessiteux passait-elle aussi par le fait de permettre à la majorité de se loger ? Dans tous les cas, une extension du bâti régulier et une accessibilité au logement suffisante était dans l'intérêt de tous, faute de quoi le nombre de sans-abris, vagabonds et voleurs aurait explosé en ville.
Ces loctions étaient principalement destinées, à Florence en tout cas, aux fractions les moins fortunées du peuple des villes (Sznura). Sur les 2000 locataires recensés en 1305 et répartis sur treinze paroisses, un quart sont des femmes isolées. Durant notre période, le marché immobilier est orienté à la hausse comme l'a montré E. Hubert pour la ville de Rome, qui seule a bénéficié d'une étude sur la longue durée (du Xe au XIVe siècle). Le prix des maisons a été multiplié par quatre entre 1130 et le XIVe siècle ; le prix d'une maison ordinaire passe ainsi de 15 à 20 livres à60 à 80 livres. La hausse du prix de l'immobilier entraîne quasi mécaniquement un renchérissement des prix des loyers.
La création de ces lotissements a répondu à la très forte demande suscitée par la croissance de la population et à l'absence presque complète d'offre pour y répondre : le patrimoine bâti disponible ne correspondait évidemment pas à l'afflux de milliers de nouveaux habitatns. Les opérations immobilières des églises se font donc à grande échelle, et transforment les conditions du logement urbain.
==De nouveaux espaces urbains==
===Une morphologie urbaine caractéristique===
====Un paysage plus orthogonal et rationnel====
=====Forme des parcelles=====
Les lotissements ecclésiastiques touchent, nous l'avons vu, des terres qui étaient jusqu'alors cultivées ou tout du moins très faiblement urbanisées. Par conséquent, la forme des parcelles étaient bien plus géométriques que dans le vieux centre. La complexité du parcellaire des vieux quartiers se laisse entrevoir au travers grâce aux achats que fait la commune au début du XIIIe siècle pour l'agrandissement du Palais de la Commune. En 1216, elle achète à Ranuccio Petri Martini un terrain délimité par non moins de cinq autres biensC.D. CVIII. Le terrain que vend Aldobrandino Folgalasie l'année suivante à la Commune touchait autant de parcellesC.D. CXI.
Le parcellaire des espaces lotis semble quant à lui être beaucoup plus simple, et l'on peut s'en rendre compte en étudiant par exemple les 37 contrats du codex de San Costanzo mentionnant des limites de terrains pour le le rione de San Matteo subripa (rione) :
Nombre de limites de parcelle	2 	3 	4 	5 	Total
Nombre de biens 	3 	6 	23 	4 	37
Pourcentage 	8,11%	16,22%	62,16%	10,81%	100%
Le même tableau pourrait être réalisé pour les autres espaces lotis avec le même résà:
ultat : la tendance des parcelles à quatre limites est très nettement majoritaire. L'une d'entre elle est toujours une vois d'accès, et les trois autres des voisins, ce qui permet d'imaginer un découpage de parcelles rectangulaire ou au mieux carrées de tailles approximativement régulière qui évite de ne toucher plus de trois parcelles de taille et de forme semblable. 
Cette première intuition semble être corroborée par quelques éléments. A de très rares occasionsJe n'en ai relevé que quatre exemples au terme de la lecture de plus d'un millier de contrats, les notaires mentionnent les dimensions de la parcelle achetée. Le plus souvent, elles ont une forme rectangulaire de 20 pieds de largeur sur 40 pieds de longueur (Soit environ 6,66m sur 13,33 mètres). Cette mesure exacte et absolue se retrouve à plusieurs reprisesPar exemple dans le Codex A de l'archive épiscopale, notamment à c. 164v, 1281), mais le plus souvent elle n'est qu'approximative, les géomètres tentant d'adapter le plan absolu aux contraintes matérielles du terrains. Ainsi l'évêque loue-il également des parcelles rectangulaires de taille très proche (18 pieds sur 38 pieds, soit 6m sur  12, 66m par exemple comme c'est le cas en 2018). Le plus petit côté donne toujours sur la rue, ce qui laisse deviner l'existence d'un parcellaire "en lanière", où un îlot est découpé en deux rangées de parcelles rectangulaires alignées sur la rue. Ce parcellaire est par ailleurs typique de tous nombreuses entreprises de lotissements ou d'extensions urbaines planifiées dans tout l'occident chrétien de l'époque.
Mais il arrive également que les parcelles adoptent une forme vaguement carrée, comme c'est le cas d'une parcelle louée par le chapitre cathédral et mesurant 15 pieds sur 18 pieds (soit environ 5m sur 6m)CSC 284. Les parcelles étant généralement des rectangle dont la longueur était le double de la largeur, on peut faire la supposition que la première moitié de la parcelle était destinée à être construite, tandis qu'un carré était laissé libre à l'arrière pour servir de potager, jardin ou arrière-cour, formant au centre des îlot un vaste espace non-construit. Dans ce cas, les parcelles carrées seraient en réalité des demi-parcelles initiales. On trouve d'ailleurs fréquemment mention de "moitié de casalina", et celles-ci étant extrêmement étroites, on verrait mal comment elles auraient pu être divisées sur la logueur (ce qui aurait donné des parcelles d'environ 3m sur plus de 13 de long), comme l'existence de nombreux chemins viscinaux permettant d'accèder à l'arrière de ces parcelles désormais construites. 
=====Un réseau viaire plus orthogonal=====
Les voies tracées étaient, elles aussi, plus rectilignes et leur croisement était bien plus facilement que dans les vieux quartiers orthgonal. En réalité, c'est tout un réseau au tracé complexe que les lotissements font naître. L'ossature de ce réseau est appelé "via publica", ce sont les routes principales auxquelles chacun à accès et placées sous la juridiction de la Commune à qui revient la charge de les entretenir et d'y mener les travaux nécessaires. 
Comme les Ripa Civitatis, toute Via Publica était placé sous la juridiction de la Commune d'Orvieto. Leur existence, attestée pour la première fois en 1131 remonte bien avant cette date, à laquelle le réseau est déjà complet en 1131 (C.D. XXIII), un terrain est délimité "duobus partibus via publica". En 1222, elle achète un terrain en contrebas de l'église San Manno pour y agrandir la route qui y passait1222 (C.D. CLIV) "via publica". Par la suite, les Riformagioni montrent l'intérêt constant de la Commune pour les routes. 
A ce réseau structurant de Via Publica s'ajoutent les nombreux chemins vicinaux, les "reitum vicinalis", plus rarement dits "via vicinalis", qui ne desservaient qu'une ou une poignée de maison et auxquels seuls les riverains, qui avaient à charge de les entretenir, avaient accès. Nombre d'entre elles, qui terminaient en cul-de-sac devaient être fermés par des chaînes ou de petits portillons.
Si l'on considère les trente-sept biens du rione San Matteo dont le contrat mentionne les limites de terrains, on se rend compte que vingt-six (70.27%) sont desservies par une via publica, six (16.22%) ne sont accessibles que par un chemin vicinal et cinq (13.51%) sont enclavés. Le même étude révèle des chiffres semblables dans tous les autres riones mis en lumière par la documentation. Ainsi, contrairement à ce qui a pu être écris, les via publica ne désignaient pas que les plus grandes artères de la villes ; c'est au contraire la quasi totalité des rues de l'aire urbaines, même les plus modestes, dont la Commune assurait l'entretient.
Les chemins vicinaux, peu nombreux, résultèrent certainement pour la plupart de divisions de parcelles loties initialement rectangulaire en deux parcelles carrées dont l'une n'avait pas accès à la route et nécessitait l'aménagement d'une servitude. Quant aux terrains enclavés, ils ne se rencontrent qu'en bordure de falaise et ne sont accessibles que via des parcelles, le plus souvent construites et qui elles ont accès à une route.
Dès la fin du XIIIe siècle, les censiers des établissement ecclésiastiques et les contrats enregistrés par les notaires évoquent un tissu urbain continu. En centre-ville, les rues sont bordées d'édifices à deux ou trois niveaux ; dans les quartiers périphériques, les maisons restent de plain-pieds et sont souvent séparées par des jardins : ainsi les ilots de logement construits sur les terrains de S. Procolo s'organisent autour d'un vaste espace central laiss élibre. La densité peut cenpendant être forte dès le début : dans les quartiers récuents de Florence à la fin du XIIIe siècle -donc dans un lieu et à l'époque où l'accroissement de la pression démographique est probablement le plus fort de toute l'Italie- les parcelles ne dépassent pas 4 à 6 mètres de façade sur rue, 10 à 15 de profondeur, et les maisons qu'on y édifie ont couramment deux égaes. On construit vite, en matériaux léger et bon marché : bois, torchis, brique ; la fabrication des briques, qui pour être rentable doit se faire à grande échelle, est un facteur technique important dans l'urbanisation, en particulier dans la plaine du pô où la pierre est rare ; quand à la tuine, fabriquée dans les mêmes conditions, elle est imposée par les règlements communaux pour réduire les risques incendie.
La croissace urbaine est absorbé par l'urbanisation d'espaces en déprise par rapport à la ville antique et, d'autre part, par des extensions extra muros qui prennent la forme de bourgs périphériques. 
Les bourgs hors de l'enceinte également lotis nécessitent la reconstruction successive d'enceintes, qui incorporent progressivement les nouveaux quartiers sortis de terre et unifient du point de vue juridictionnel des espaces jusqu'alors hétérogènes. 
====La diversité comme caractéristique====
L'initiative de la construction de nouvelles maisons incombe, dans l'immense majorité des cas, au preneur de la parcelle à lotir. 
Biens très différents, vocation des terrains diverses
Matériaux
Quelle était la place du bois et de la pierre dans ces constructions ? Tout laisse à penser que la pierre -plus exactement le tuf de couleur ocre extrait du plateau où à dans son voisinage immédiat- constituait le matériau de construction de base des maisons d'Orvieto. Trois éléments le laissent penser :
*D'une part, absolument tous les bâtiments médiévaux conservés -même de modestes maisons- sont construits dans ce matériau, mais le temps a pu être plus clément envers ces constructions jugées plus belles et objectivement plus résistantes.
*Les fresques de la chapelle du corporal (XIVe siècle) nous montrent les faubourgs et les environs de la cathédrale et aucune construction n'est en bois, mais soit en appareil de bloc de tuf apparent, soit en maçonnerie recouverte d'un enduit.
*Le grand nombre de sources citant des carrières réalisées sur où à proximité immédiate du plateau, ainsi que les nombreuses caves (plus de 1 200, mais le chiffre est amené à augmenter) retrouvées.
Cependant, le bois n'était pas totalement absent de la ville. Certainement était-il considéré comme une solution temporaire ou destiné à des édifices de moindre importance (remises, granges etc.), et aucun doute qu'il était bien plus présent dans des espaces périphériques comme le rione de San Martino et complètement absent d'espace centraux comme les abords de la place de la Commune. Un document des archives capitulaires montrent une maison qui, donnant sur le grand campo de San Costanzo était contiguë à l'église et dont l'étage était en bois.
L'augmentationd es prix confirme, au moins dans le cas romain, à la fois la pression constante de la demande et sans dout aussi l'amélioration de la qualité du parc immobilier : une maison ordinaire vaut à Rome 15 à 20l. au milieu du XIIe siècle, 60 à 80l 150 ans plus tard. Si l'on compare cette évolution à celle des salaires, elle équivaut à un douvblement du prix réel : pour acquérir son logement, un maitre artisan doit économiser un an de salaire à la première date, deux ans à la seconde (Hubert Espace urbain et habitat à Rome du Xe siècle à la fin du XIIIe siècle 1990, p. 331-357). La hausse des prix réels entraîne à la fois le développement du secteur locatif à court terme et la réduction de la taille des logements. Bien des citadins de la fin du XIIIe siècle ne disposent pour loger leur famille que d'une appartement découpé dans une maison, voire d'une seule pièce. L'immobilier locatif ne semble cependant pas encore constituer un véritable marché : on ne connait pas d'hommes d'affaires qui y investit systèmatiquement, à la différence des terres et exploitations agricoles, qui sont l'objet de toutes leur convoitise. Les locations à court terme restent d'ailleurs mal connues, à la différence des transactions emphythéotiques (Mare Vigueur 1995b p. 186-87 "L'essor urbain dans l'Italie communale : aspects et modalités de la croissance" dans Europa en los umbrales de la crisis, p. 171-204).
Il faut cependant nuancer les remarques d'E. Hubert en signalant que hors de Rome on n'a pu se livrer à aucune observation vraiment suivie de la hausse des prix immobiliers, et moins encore de celle des loyers : l'impression de croissance des prix que laisse la documentation est à peu près générale, mais les descriptions des édifices sont généralement si laconiques et hétéroclites ("une maison", "une maison à étage avec sa cour et ses dépendances" et au mieux "une maison en pierre, à étage, avec toit en tuiles") (Un modèle d'analyse détaillé de ce vocabulaire, confronté aux observations archéologiques : Redi, 1991, p. 177-313 Pisa com'era : archeologia, urbanistica e strutture materiali (secoli V-XIV), Naples, 1991) et les échantillons de prix -on n'ose pas parler de séries- si lacunaires qu'il est difficile d'en tirer des conclusions précises. 
Il en va ainsi de la trentaine de ventes de maisons relevées par P. Racine à Plaisance entre 1203 et 1256 (Racine, 1979, p. 441-444 Plaisance du Xe à la fin du XIIIe siècle, 3 vol, Lille-Paris, 1979), dont la dispositiond es prix et des types d'édifices est trop forte pour donner davantage qu'une esquisse de tendance à la hausse ; tendance d'ailleurs contredit par l'étude de L. Grossi Bianchi et E. Poleggi, qui perçoivent plutôt une atonie des prix à Gênes à la même époque (1980, Una città portuale del Medioevo, Genova nei secoli X-XVI, Gênes, 1980). A Florence, Sznura donne des exemples pleins d'intérêts mais renonce à esquisser des courbes de prix et de loyers, car les séries ne commencent qu'à l'extrême fin du XIIIe siècle ; il évoque cenpendant un mouvement intense d'affaire immobilières, mas qui ne se résument pas à des ventes et des locations au "prix du marché", répondant à la très forte demande suscitée par l'inurbamento : le prêt sur gage immobilier et l'emphythéose sont également très importants. La mention d'un certain nombre de prix dans des transactions ne veut nullement dire qu'il y a un marché immobilier. En fait la majorité des ventes d'immeubles, et plus encore des concessions à terme, semblent obéir à des considérations sociales et familiales bien plus qu'économiques : le prix tient compte de relations de parenté, de clientèle, d'échange de services, voir de bienfaisance, dont nous ne savons rien.
De plus, avec le temps et pour des raisons de moyens ou parce que l'offre ne suffisait à répondre à la demande, les maisons loties furent par la suite fréquemment divisées en plusieurs parcelles. On vivait ainsi dans des demi, des tiers ou des quart de maison. Ainsi, en 1235, "Iacobo filius quondam Fortis Pepuli Orvanelli" et "Petrum Villane" vivaient, dans le rione de San Angelo de postierla dans une "petiola domus et particulari dicti casalini". Deux hommes, auxuqels il convient certainement d'ajouter femmes et enfants vivaient dans une demi-maison. 
Dans le cas de créations planifiées, la morphologie urbaine est en grande partie déterminée par le plan initial conçu lors de la création. Ces espaces urbains adoptent donc des plans en damier ou axiaux. Le développement de ces créations ex nihilo laisse cependant la part belle à des formes d'urbanisation empiriques, dont témoignent de fréquentes "irrégularités" spatiales. La morphologie de ces extensions varient cependant au cas par cas selon les rythmes de la croissance, les contraintes de site, la forme des voies de communication et les choix politiques des propriétaires fonciers. 
L'acte n'envsageait pas la restitution du bien-fonds à son propriétaire éminent e encore moins, à fortiori, la question de la propriété des "meliorationes" apportées au terrain, la maison en l'occurence. La construction qui réultait du bail "ad construendum" appartenait ainsi au preneur selon la voit de fait mais juridiquement  au propriétaire. Pourvu qu'il fût habité, ce qui se construisait sur le terrain n'était pas l'affaire du propriétaire. Les vaux à très long terme non renouveles assuraient la calorisation des patrimoines immobiliers dans une perspective de très long terme. Les concessionnaire s'installaient de façon durable et étaient en mesure d'investir dans la construction d'une maison solide. 
âtie pour durere, la maison en pierre maçonnée au mortier de chaux, couverte de tuiles était la demeure stable d'une population désormais fixée. Traduction matérielle de l'enracinement des personnes et des familles dans le paysage construit de la ville, la pierre et la chaux donne son visage particulier à Orvieto, ou le bois est plus que minoritaire.
===Particularités socio-économiques===
====Spécificités sociales====
Trois pistes essentielles peuvent être empruntées pour examiner les phénomènes de migration des populations : l'anthroponymie et l'usage des surnoms géographiques, , la durée et le poids des contrats agraires et le poids de la domination seigneuriale sur les populatons paysannes que symbolisaient notamment l'obligation de résitance attachant le tenancier à la glèbe, et son affranchissement, la conquête de la liberté de mouvement. 
*L'artisanat
Le cadastre de 1292 ne mentionne que le métier de 235 artisans (sur XXXX personnes référencées dans la ville). C'est très peu et, le plus souvent, le métier n'est mentionné que lorsque la personne semble ne pas porter de nom de famille ou de surnom. 
Région 	Mentions de métier	Total personne recensées	Pourcentage
San Salvatore (rione) 	14 	53 	26,42%
Santa Maria (rione) 	50 	235 	21,28%
San Costanzo (rione) 	22 	147 	14,97%
San Lorenzo (rione) 	13 	91 	14,29%
San Biagio (rione) 	17 	122 	13,93%
San Leonardo (rione) 	13 	97 	13,4%
San Cristoforo (rione) 	8 	66 	12,12%
San Egidio (rione) 	5 	42 	11,9%
San Angelo postierla (rione)	40 	363 	11,02%
Valle Piatta (rione) 	6 	65 	9,23%
San Matteo subripa (rione) 	5 	74 	6,76%
Ripa dell'Olmo (rione) 	10 	187 	5,35%
San Stefano (rione) 	7 	138 	5,07%
San Faustino subripa (rione)	4 	96 	4,17%
Serancia (rione) 	5 	148 	3,38%
San Angelo subripa (rione) 	2 	63 	3,17%
Santi Apostoli (rione) 	4 	130 	3,08%
San Giovanni (rione) 	4 	141 	2,84%
Santa Pace (rione) 	4 	146 	2,74%
San Giovenale (rione) 	8 	348 	2,3%
 	 	 	
Un tel tableau est à prendre avec beaucoup de précautions. D'une part, la mention de l'artisanat pratiqué ne reflète nullement le nombre d'artisan. La mention du métier n'apparaît visiblement que lorsque le personnage est notoirement connu au travers de son métier ou, au contraire, qu'il ne porte pas de nom ou de surnom et que le métier est un moyen de l'identifier plus clairement. Ensuite, le recensement des quatre quartiers furent réalisés par des notaires différents, qui ont pu être plus ou moins sensibles à de tels éléments. Mais cela n'explique pas les variations au sein des différents riones d'un même quartier, puisqu'au sein du même quartier de Postierla, les variations vont de 26% à San Salvatore (rione) à 5% à San Stefano alors que le recensement était effectué par la même personne.
Ces considérations faites et conscient des précautions avec lesquelles cette source doit être exploitée, on peut remarquer qu'elle vient confirmer ce que d'autres séries documentaires laissaient deviner. Il existe une véritable fracture sociale est-ouest au sein de la ville, particulièrement visible lorsque l'on constitue une carte représentant le tableau ci-dessus :
Cette répartition ne correspond que partiellement à la carte des lotissements réalisés, mais on peut cependant relever un certain chevauchement :
*L'absence de la noblesse
Si l'on étudie la répartition des plus riches, c'est-à-dire ceux dont le patrimoine foncier dépasse 2000 livres, on se rend compte qu'il sont très nettement concentrés en-dehors des espaces lottis, mais également que leur répartition est approximativement l'inverse de celles des artisans : 
Les espaces lotis étaient-ils plus « pauvres » que les autres ? L'étude du castre montre bien que les personnes qui habitaient ces espaces souvent périphériques et d'urbanisation relativement récente. En réalité ils étaient surtout marqué par l'absence de grands lignages qui font grimper la moyenne de manière importante. On y retrouve aussi des personnages relativement aisés tant sur le plan du patrimoine matériel que culturel et social (des notaires, des médecins etc.). Il ne faut nullement imaginer des espaces totalement où le profil social était totalement à part. C'est plutôt dans les espaces centraux que la concentration de familles aristocratiques, de notaires, de juges, de Juifs était anormale. Les artisans y étaient-ils plus nombreux qu'ailleurs ? On peut le penser, mais les sources mentionnent très rarement le métier d'un individu, le plus souvent lorsqu'il n'est pas mieux connu par un sobriquet, un nom de famille ou comme le fils de quelqu'un de notable. Les mentions de métier exercés sont donc un indice précieux, mais ils sont loin d'être satisfaisant et dans tous les cas très difficile à interpréter quantitativement.
Si nombre de migrants ont quitté les campagnes, fuyant la pauvreté et des situations de dépendance, leur installation en ville, dont la subsistance doit être assurée, ne les éloigne pas des activités agricoles. Ainsi la grande majorité des habitants possèdent une parcelle agricole à proximité immédiate de la ville.
====Des espaces peuplés de néo-urbains ?====
===Encadrement spirituel===
Les espaces périphériques sont aussi ceux où s'expérimentent une bonne partie des nouveautés de la vie spirituelle. Les espaces périphériques, lotis, sont aussi les plus marqués par les nouveautés de la vie spirituelle.
====L'encadrement séculier====
=====Nouveaux espaces, nouveaux cultes=====
L'encadrement séculier, nous l'avons vu, suit de près l'étalement urbain. Tout lotissement d'envergure ne se fait pas sans construction d'une église paroissiale dédiée. Tour à tour, S. Martino, S. Egidio, S. Matteo, S. Cristoforo, S. Stefano ou S. Biagio sortent de terre à l'occasion de telles entreprises.
L'évolution de leur dédicace montre certaines évolutions du culte chrétien. Alors que les plus anciennes églises de la ville étaient dédiées à la Vierge, aux apôtres André, Jacques et Philippe ou à S. Laurent, les nouvelles églises sont dédiées à des figures plus liées à la hiérarchie ecclésiastiques, évêques ou diacres : S. Martin, S. Blaise, S. Étienne (Stefano), S. Nicolas. La dédicace des églises alors construite soulignent aussi la dimension nouvelle du voyage, de la figure de l'étranger et du soin apporté aux malades ou aux pèlerins : S. Julien l'hospitalier, S. Blaise, S. Christophe, S. Jacques. Mais ces quartiers périphériques, édifiés par les autorités ecclésiastiques sur des terres leur appartenant n'étaient-ils pas habités en grande partie par de nouveaux arrivants en ville, fréquentés par les voyageurs et les marchands et remplis d'hôpitaux ?
En se gardant de toute conclusion hâtive, il convient également de souligner que la dédicace de ces nouvelles églises paroissiales n'est pas sans lien avec des cultes régionaux lorsqu'ils ne trahissent pas un lien certain avec des châteaux, villages ou abbayes de la campagne. Les exemples les plus marquants sont les églises S. Nicola, sorte d'antenne urbaine de l'abbaye de S. Nicola del Monte Orvietano ou S. Croce, dépendant de l'abbaye de Santa Croce de Sassovivo.
Avant d'être vénéré en ville, S. Christophe l'était déjà dans les montagnes au nord d'Orvieto : à Frattaguida où une église lui était dédiée et dans le petit village de S. Cristoforo, où une chapelle était vouée au saint des Voyageurs. Est-ce à dire que les chanoines voulurent offrir en ville un culte à ce saint particulièrement honoré dans le contado ou qu'une bonne partie des nouveaux habitants de ce quartier lotis venaient des montagnes ? De même, Saint Blaise semble avoir été particulièrement honoré dans les environs d'Orvieto. Lui étaient dédiées des églises à Porano, ville dont il était et est toujours le patron, Morrano, Allerona, Montenibbio et Grotte. Les exemples pourraient être multipliés à loisir : des églises dédiées à S. Egidio se trouvaient à Casteglunghi et Morrano, des églises dédiées à S. Martino à Fabro et Rotanselva... Globalement, si le culte de personnages bibliques ou des saints des premiers temps de l’Église (vierge exclue) étaient exclusivement honorés en ville, nombre des églises construites aux XIIe et XIIIe siècle empruntent leur dédicace à des cultes fortement implantés dans la campagne. Seul saint Julien l'hospitalier et saint Jacques de Compostelle font figure d'exception et apparaissent en ville alors que leur culte était absent des campagnes, mais pour des raisons évidentes. Orvieto, ses quartiers périphériques en premier lieu, est bien le centre d'attraction de l'immigration rurale et marqués par les fonctions d'accueil et de soin.
Le contrôle des paroisses octroyait à l'institution ecclésiastique un droit de regard sur la pastorale locale et lui garantissait d'indéniables revenus. Selon la législation canonique, il revenait à celui qui détenait le patronage de présenter les candidats à la cure.
=====Un réseau dense et adapté=====
Mais ces nouvelles paroisses forment également un maillage serré et dense. Même dans les espaces périphériques de récente urbanisation, il est rare que l'on puisse mesurer entre deux églises paroissiales une distance supérieure à deux cent mètres. En cela, ils n'ont rien à envier aux quartiers centraux, où la répartition est sensiblement identique, mais cette distance se réduit drastiquement si l'on considère le réseau dense de chapelles et de monastères dont la périphérie est émaillée.
Bien dotés d'édifices religieux, les quartiers périphériques étaient également bien desservis. Les rationes decimarum permettent de recomposer un tableau quasi exhaustif des prêtres qui desservaient les églises de la ville entre 1275 et 1280. Ils permettent de savoir que toutes les églises de la ville étaient desservies par plusieurs prêtres et que certaines s'étaient même vu adjoindre les services d'un chapelain. Mais ces informations peuvent être croisées avec la répartition de population que suggère le cadastre de 1292 : San Egidio, qui n'est desservi que par un seul prêtre en 1275-80 est aussi l'un des rione les moins peuplé. En 1292, 42 propriétaires y sont recensés. San Cristoforo, où sont recensés 66 propriétaires et desservie par deux prêtres. San Matteo, où 74 personnes sont recensées est desservie par trois prêtres, tandis que le très peuplé rione de S. Biagio, où 122 personnes apparaissent dans le Cadastre est desservi par quatre clercs. Le ration est grossièrement d'un clerc pour une trentaine de propriétaires (mais pour chaque propriétaires recensés, combien de non propriétaires?).
Ainsi, non seulement les espaces périphériques lotis sont-ils dotés d'un réseau dense et maillé d'églises paroissiales, mais encore celle-ci sont elle convenablement desservie et le nombre de clercs y est-il proportionnel à la population du quartier.
====Un nouvel encadrement régulier====
L'encadrement paroissial lui-même peut être influencé par ces programmes immobiliers, qui rendent aigus les litiges soulevés par l'activité pastorale des moines aux dépens du clergé séculier.
=====Les monastères urbains=====
Les XIIe et XIIIe siècle marquent pour les établissements cénobitiques un tournant important : de répulsive, la ville devient un pôle d'attraction majeur. Il n'y avait au début du XIIe siècle aucun monastère sur le plateau d'Orvieto ; il en comptera une quinzaine à la fin du XIVe siècle. La période étudiée est donc celle d'un fleurissement des monastères urbains. Pour une raison certainement plus pratique qu'idéologique, les monastères qui veulent s'installer en ville le font dans sa périphérie : là où les terrains sont plus facilement disponibles et là où une retraite peut être plus aisément ménagée par d'épais murs et l’acquisition de quelques jardins.
Si l'on exclue S. Costanzo, dont le cloître accueillait le chapitre cathédral dont le statut est particulier, la première communauté régulière à avoir élu domicile sur le plateau est celle de S. Croce en 1119. Elle est aussi la seule communauté d'homme a y résider aux XIIe et XIIIe siècle : par la suite sont en effet fondés les monastères de San Paolo, Santa Cecilia, Santa Caterina martire, Santa Maria Maddelena et San Pancrazio, toutes habitées par des communautés féminines.
Les espaces périphériques et, en particulier les espace lotis sont marqués par la présence de communautés régulières et en particulier de communautés féminines. Le XIIIe siècle est en effet marqué par un développement des expériences régulières féminines et la ville semble être un endroit sûr où localiser leurs cloître dans un espace protégé. 
Au cours du XIVe siècle, ce schéma sera poursuivi et complété avec l'apparition du monastère féminin de S. Pietro à proximité de S. Egidio.
Les populations semblent liées à ces établissements. Le cas le plus documenté est celui du monastère de Santa Croce, mais la lecture des
*Santa Croce (monastère)
*San Paolo (monastère)
*Santa Cecilia (monastère)
*Santa Caterina martire (monastère)
*San Pancrazio (abbaye)
*Santa Maria Maddalena (abbaye)
*San Pietro (monastère)
=====Les couvents mendiants=====
Desservis par un réseau de paroisse efficace, lieu d'implantation de communautés cénobitiques, les espaces périphériques voient aussi apparaître un nouveau type d'encadrement spirituel, fourni par les Mendiants. 
Ces derniers ne s'y installent pas uniquement par hasard ou parce que les terrains y étaient plus accessibles qu'ailleurs. Les Mendiants fondent leurs couvents là où ils sentent que l'on a le plus besoin d'eux : près des néo urbains déstabilisés, dans les quartiers nouveaux où l'hérésie se répand plus rapidement qu'ailleurs.
*San Domenico (monastère)
*San Francesco (monastère)
*Santa Maria des Servites (monastère)
*San Agostino (monastère)
==Conclusion==
Les situations financières parfois difficiles vécues par certaines institutions religieuses sont parfois très pénibles : l'évêque peina longtemps à entretenir la cathédrale, tandis que le chapitre se plaignit au cours du XIIe siècle que sa table n'était pas suffisemment fournie. Cependant, un certain manque de liquidité semble assez généralisé. La situation change assez largement au cours du XIIIe siècle : le chapitre cathédral ne semble alors pas mis en difficulté par les achats qu'il effectue. Cette facilité de paiement peut s'expliquer par le montant considérable de ses rentes immobiliaires et de nature locative et par conséquent élevées, en espèce, pas en nature. Le cens, d'abord récognitif, vise également à disposer du numéraire nécessaire aux achats monétarisés. Cependant, les institutions ecclésiastiques ne vendent jamais leurs biens : même si elles peuvent pousser leur aliénation très loin, elles répugnent généralement à en abandonner la nue-propriété. 
Pas de propriété éparpillées, mais plusieurs parcelles limitrophes constituant de véritables ensembles, la totalité d'un îlot et parfois même la totalité d'un rione.
Cette emprise foncière de l'Eglise provient principalement du transfert des terres fiscales urbains et suburbains qui s'est produit au cours du Haut-Moyen Age des familles aristogratiques vers les grands monastères et chapitres cathédraux. Le chapitre d'Orvieto lotit ainsi au cours des XIIe-XIIIe siècles pas moins de 500 parcelles à la périphérie de la ville. Les mendiants, qui s'installent dans les villes au XIIIe siècle, à une période où l'acquisition de vastes terrains n'est plus de mise, jouent un rôle secondaire.
Mais des documents relatent le devenir des biens donnés en concession emphythéotique par les ecclésiastiques à des preneurs à bail laïcs. 
L'une des manières dont les propriétés des laïcs apparaissent dans ces fonds est en fonction des relations directs de leurs propriétaires avec les religieux détenteurs des archives : les laïcs y figurent à plusieurs titres, en tant que voisins, donateurs, vendeurs, locataires/preneurs à bail.
L'importance de ces patrimoines est très variable. Les auteurs de donations et ventes importantes sont les familles artistocratiques les plus en vue de la ville avec des patrimoines conséquents et bien situés. Par contre, au plus bas de l'échelle les concessionnaires eux-mêmes ne sont possèdent que l'usufruit de biens ecclésiastiques. En raison du grand nombre de contrats emphytéotique, une certaine diffusion de la petite propriété partielle est ainsie attestée. Orvieto rejoint sur ce point les autres villes italiennes telles que Rome, Florence, Pise, Bologne ou Gênes où est constatée la ême diffusion liée à l'expansion de l'habitat (Hubert, espaces... p. 269-70, Snuza, p. 24, F. Leverotti "Il quartiere medievale d'Oltrano p. 47-48, Fanti "Le lottizzazioni monastiche p. 123-5, Poleggi, Grossi, Una città portuale p. 73-6).
==Notes et références==
==A trier==
Il convient tout d'abord de distinguer trois niveaux de droit sur un bien immobilier ; une répartition par ailleurs toujours effective : la propriété, l'usufruit et l'usage.
Il existe quatre cas. Les deux premiers sont les plus courants aujourd'hui :
La propriété 
L'usufruit est un droit de jouissance sans terme qui donne des droits réels sur le bien. 
L'usage est un droit de jouissance à terme.
Or, les entités ecclésiastiques qui signent des contrats ne louent pas à terme, mais vendent l'usufruit du bien, dont ils garde la propriété nominative ou nue propriété en vertu de laquelle un cens annuel leur est versé. A Orvieto, il semble avoir été de coutume que le sens soit symbolique et avant tout récognitif (en général un denier), mais le propriétaire éminent gardait aussi d'autres prérogatives. Si l'usufruitier avait le droit de vendre, céder ou léguer son droit, celui-ci était soumis à l'accord du propriétaire.
Un tel usufruit était cher et représentait un véritable capital. Il est rare que les documents qui nous sont parvenus mentionnent leur prix, mais une maison sur le plateau vaut 25 livres, tandis qu'une maison dans les faubourgs suburbain vaut 15 livres.
Combien coûtait un bien immobilier à Orvieto au XIIIe siècle ? La réponse est difficile, et il convient de différencier le prix du terrain (mais là encore, la question de la superficie intervient) et de la construction.
On voit certains prix : un tel achète pour 25 livres une maison et un terrain à San Cristoforo ; tel autre achète une maison et un terrain pour 15 livres dans les faubourgs.
Combien coûtait la construction ? Là encore, tout est relatif. Entre une maison très simple en bois et un pavillon en pierre taillée, les prix pouvaient être incroyablement variables, et certaines demeures nobles pouvaient coûter jusqu'à 500 livres.
Quoi qu'il en soit, si une maison et un terrain sont vendus 25 livres dans le rione de San Cristoforo, la construction d'une maison simple ne devait se situer entre 20 livres (hypothèse très haute) et 10 livres (hypothèse très basse). Une somme très relative lorsqu'on pense qu'un « ronziono », c'est-à-dire un mauvais cheval valait 15 livres et qu'un cheval de guerre valait 140 livres.
Si le comte de XXX achète une maison en ville pour 25 livres, c'est qu'on peut immagier avec une maison tout à fait convenable, même si de petite dimension à ce prix.
De nombreuses personnes tenaient du chapitre cathédral plusieurs maisons -à ce nombre il convient d'ajouter d'éventuels autres biens qu'ils pouvaient posséder en propre ou tenir en usufruit d'un autre établissement ecclésiastique-. Il n'est pas à exclure que certaines de ces maisons aient servies à loger leurs enfants ou de la famille proche, mais dans la grande majorité des cas, ces maisons devaient être louées et à un prix qui devait allégrement dépasser le denier de cens qu'ils devaient aux institutions ecclésiastique. Ces contrats de location devaient être nombreux et leur terme court ; nous n'en avons conservé aucun.