Emphytéose

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L'Emphytéose ou livello est un type de contrat de longue durée très utilisé à Orvieto au Moyen Âge.
==Histoire==
L'origine de ces contrats semblent être rurale.
En 1054, un certain Berizo d'Eris Mugnano se rend avec son petit fils Bernardus auprès de l'évêque Teuzone (évêque). Il lui demande d'accorder à ce dernier les biens de la cathédrale situés dans le lieu-dit qu'il tenait jusqu'alors en livello comme son père avant lui. Il précise que le bien est tenu "in integrum" par livello, ce qui implique le posséder, le tenir, le fructifier, l’améliorer, ne pas le déprécier et, une fois par an, se rendre auprès de l'évêque pour le saluer et lui verser une pension de sept deniers. Si celle-ci n'est pas versée, les tenants s'exposent à une peine de vingt sous d'argent.
En 1072, un certain Dominic concède en livello à Ildibrandino une terre située dans un lieu "que dicitur Muriu", ce qui l'engage à "frugibus earum rerum habere debeant et faciant in ibi quicquid eis fuerint iportunum, sine omini contradictione ejusdem infrascripto Dominico suorumque heredum".  Il ne doit pas déprécier le bien et rendre chaque année à Nöel un cens d'un denier d'argent. 
Lien très fort, contraignant, qui existe entre les modes de gestion immobilière (l'analyse économique de l'habitat) et les formes juridiques de la propriété, elles-mêmes étant le résultat de processus historiques qu'il convient de mettre en évidence. En 1072, l'évêque loue en emphythéose dans un lieu nommé Murlu à un bénéficiaire du nom de Dominico et "suorumque heredum", ce qui suggère peut-être que le contrat était à perpéruité. En échange, il percevait "singulos anno per omnem missam Natalis Domini argenti denariorum bonorum denarium unum".
En 1072, le comte Ildibrando achète à un certain Jhannes filius bone memorie Stefani ses biens sur une maison situé à Aquapendente. Il s'agit sans doute de la vente d'un contrat d'emphythéose.
La propriété ecclésiastiques ne doit pas être envisagée comme un ensemble homogène. Elle est en réalité constituée de patrimoines d'institutions fort différentes les unes des autres (menses épiscopales, chapitres canoniaux, grandes abbayes, églises paroissiales etc.) qu'il convient au contraire d'examiner séparément pour comprendre les logiques spécifiques de leurs gestions patrimoniales, quitte à procéder ensuite aux confrontations et aux regroupements nécessaires. 
C'est ce qu'invitait à faire Giovanni Miccoli dans son importante contribution au deuxième volume de la Storia d'Italia publiée par Einaudi en 1974 (La storia religiosa in Storia d'Italia II : Dalla caduta dell'Impero romano al secolo XVIII, Turin, 1974, t. I, p; 431-1079, p. 899. Même souhaits de M. Berengo, A proposito di proprietà fondiaria, in Rivista storica italiana, 82, 1970, p. 121-147, p. 138-141. G. Chittolini, Un problema aperto : la crisi della proprietà ecclesiastica fra Quattro e Cinquecento. Locazioni novennali, spese di migliorie ed investiture perpetue nella pianura lombarda, in Rivista storica italiana, 85, 1973, p. 353-393, p. 355. Economie de la propriété immobilière : les établissements religieux et leurs patrimoines au XIVe siècle, in Rome aux XIIIe et XIVe siècles, Rome, 1993, p. 177-229. 
Attention à la nature du propriétaire, donc, mais aussi, surtout peut-être, à l'époque et aux modalités de la constitution et de la mise en valeur des patrimoines immobiliers tout autant qu'aux finalités de gestion. 
A partir des Xe-XIe siècles, la reprise de l'urbanisation et la croissance des villes reposent sur une très forte immigration, d'abord spontannée puis souvent orientées par les autorités citadines (G. Pinto, La politica demografica delle città, in Strutture familiari, epidemie, migrazione nell'Italia medievale, 1984 p. 19-43). 
Un roblème primordial, pourtant peu étudié, se posait, celui du longempent d'une population urbaine en rès forte augmentation, multipliée selon les cas par trois, quatre ou cinq, voir davantage entre le XIe et le XIIIe siècle. Pour loger cette population nouvellement immigrée, on ne connaît guère au Moyen Âge de promoteur immobilier qui auraient investi dans la construction pour ensuite vendre ou bailler à des prix élevés. La situation qui prévaut est celle d'une urbanisation promue par des propriétaires fonciers qui se sont efforcés de mettre en valeur leurs terrains, donc d'attirer de nouveaux habitants, en concédant en emphytéose, par contrat livellaire, pour des durées généralement longues, voir très longue ou perpétuelles, des parcelles de terrain vague à bâtir, ce que stipulaient des clauses "ad domum faciendam, "ad edificandum", "ad construendum". Le propriétaire se déchargait de la sorte des frais de la construction et de l'entretient qui étaient ainsi dévolus au preneur. Nous voici arrivés au problème fondamental des améliorations dans le contrat emphytéotique, essentielles ou non au pacte.
Sur la très vaste bibliographie consacrée à l'emphytéose, P. Vaccari, Enfiteusi (storia) in Enciclopedia del diritto, XIV, Milan, 1965 p. 915-920.
C. Cencentti, Il contratto di enfiteusi nella dottrina dei Glossatori e dei Commentatori, Bologne, 1939
R. Feenstra, L'emphytéose et le problème des droits réels, in La formazione storica del diritto moderno in Europa, Florence, 1977, t. 3, p. 1295-1320
Qu'advenait-il des améliorations, la construction dans notre cas de figure, apportées au terrain par le travail et l'argent du concessionaire ? A qui appartenaient-elles ? Le principe du droit romain était que le sol incorporait l'accession : "superficies solo cedit". En théorie intangible, cet adage devait pourtant être atténué dès le bas-Empire. Il y avait dissociation effective, matérielle, de la propriété du sol et de celle de l'édifice.
Un autre ordre de questions, qui découlent des précédentes, réside dans la réalité des liens et des obligations qui s'instauraient entre les propriétaires et les superficiares : au delà des obligations réelles mentionnées dans les actes notariés, il convient en effet de débusquer l'existence éventuelle de dépendances personnelles qui viendraient s'y ajouter. Existe-il des formes de seigneuries urbaines comme celles que l'on connait dans l'Europe du Nord ? Il faut se poser la question de savoir si la dissociation de la propriété résultait toujours des modalités de l'urbanisation ou bien si des démembrements volontaires d'un immeuble de son fond ont pu être effectués dans le but d'asseoir sur des bases contractuelles spécifiques l'existence de fidélités personnelles entre le superficiaire et le maître du sol.  
Enfin, y-a-il remembrement ? Un seul exemple à ma connaissance. 
Particulièrement symboliques, les statuts de Modène déclarent en 1327 l'affranchissement des maisons, des terres et des "casamenta" concédés, situés à Modène et dans sa périphérie, "pour que les citoyens de Modène vivent libre", en précisant les conditions et les tarifs de rachat aux propriétaires éminents. De telles dispositions visant notamment à libérer le sol urbain tendant à prouver que les formes dissociées de propriété pouvaient revêtir effectivement un caractère seigneurial que les gouvernements "populaires" se sont efforcés d'abroger ou, à tout le moins, de contenir. 
==Le contrat==
Le bail emphytéotique hérite de beaucoups d'aspects des contrats agraires, notamment les éléments suivants :
*clause ad méliorandum
*longue durée des contrats et stabilité des obligations
*versement annuel de la redevance
Mais s'en distinguent sur deux points :
*établissement d'un droit d'entrée
*établit une propriété dissociée : si le concedant reste propriétaire du sol, tout édifice qui y sera construit sera la propriété du concessionnaire
===Le droit d'entrée===
Il devient centre au point de devenir constitutif du contrat. Il est dit entrage (entratura) et doit être payé par tous eux qui veulent exploiter une terre ecclésiastique. L'entrage et le cens sont si importants et caractérisent tellement les contrats que la surface concédée peut parfois être passée sous silence.
L'existence de deux catégories de contrat, dont la vocation et les effets sont différents. Le premier est le contrat à fort droit d'entrée en tenure et faible cens.
Il est le moyen privilégié par lequel les opérateurs mobilisent leur capital ofncier tout en en conservant la maitrise ou en s'fforçant de le faire.
Le second contrat est le contrat à faible droit d'entrée et à fort cens. il a pour fonction de constituer une véritable rente au monastère. Les agents économiques peuvent ainsi jouer sur deux paramètres, l'entrage et le cens, afin de définir et de mettre en oeuvre des politiques foncières dont l'efficacité est manifeste.
La reconstruction de tous les grands monastères d'Italie centrale s'est accompagné d'une politique différenciée de cession de terres faites afin de réunir les sommes nécessaires au lancement et à l'achèvement des opérations de remembrement des terres. les contrats agraires permettent de faire circuler des valeurs importantes des laïcs vers les monastères et de libérer une partie des terres que ceux-ci bloquaient -et qui, peut-être, étaient sous-exploitées. Livelli et précaires servent également à mobiliser les énergies en vue de la remise en valeur des terres. L'institution, lorsqu'ellle veut améliorer la mise en valeur de ses terres sous-exploitées et sous-peuplées, concède une série de livelli qui lui permettent d'attirer des paysans venus parfois 'assez loin.
===Durée===
A l'origine, le contrat ne s'accompage pas de clauses de durée, sauf éventuelle expulsion pour non paiement, non plus que d'obligations autres que le maintien du bien en l'état. Pour attirer des hommes sur des terres à cultiver, ou dans de nouveaux immeubles en ville, la pratique s'est dévelopé d'établir des contrats de longue durée. D'ailleurs l'emphytéose antique = implantation d'une durée de 99 ans avec obligation d'améliorer le bien préfaçait de cette pratique. On la rencontre dès le VIIe siècle en Italie moyenne. Il s'agit alors d'un "bail" d'une durée de 29 ans ou à trois générations. En italie du nord, au VIIe s. déjo, l'accord se fait par l'évrit d'un livello en deu xexemplaires, et son extension suivra celle du notariat responsable des garanties réciproques.
La notion de perpétuité, dans le cas d'un cens en argent, est devenue inacceptable pour les propriétaires, au fur et à mesure de la dégradation du pouvoir d'achat de la monnaie, le loyer devenant purement récognitif.
==Description==
Contrat de type livellum
*il est affirmé avec force que l'alleu (allodium), la propriété (proprietas) ou la seigneurie (dominium) du fonds considéré appartient de plein droit (plen iure) à l'évêque/au chapitre/au monastère
*le détenteur du fond a pu le recevoir en héritage ou l'acheter à une tierce personne. A plusieurs reprise, e quelqu'ai été le mode de transmission, il est précisé que le détenteur possède le fond en emphythéose (infiteotico iure)
*en reconnaissance du droit éminent du propritaire est prévu, à titre de pension un versement annuel fixe il est généralement très faible. 
Le bien est accordé le plus souvent à perpétuité. L'emphythéote dispose d'un droit réel sur le bien : ses héritiers peuvent en hériter et il peut le vendre. Lorsqu'un tel bien doit être vendu, l'accord du propriétaire doit être obtenu. Après que les deux parties aient effectué leur achat devant notaire (qui conservait dans ses instruments publics l'acte de vente), le nouvel acquéreur se rendait en compagnie du notaire et de témoins auprès du propriétaire pour y promettre de verser chaque année le canon. 
Il est possible qu'un droit de préemption existe dans ce cas. En effet, de nombreux biens vendus sont achetés par les voisins. Comme c'était la coutume à Orvieto, la pension était versée chaque année le jour de Noël ou le lendemain, à la saint Stéphane. 
==L'histoire du procédé à Orvieto==
===Qui est concerné ?===
Principalement les trois plus anciennes et plus puissantes institutions ecclésiastiques de la ville et de ses environs : l'évêque, la badia et le chapitre. Cependant, ce dernier semble s'y être adonné avec plus de régularité encore que les deux précédents.
====L'évêque====
Les occurences sont nombreuses dans les codex A, B et C de l'archive épiscopale. Plusieurs centaines. 
L'immense majorité des contrats se situent dans la région S. Maria, qui est divisée en deux parties. S. Maria en elle-même et Vignarco, plus à l'est. 
Quelques possessions au dela, toujours dans la même zone (S. Biagio, S. Stefano).
Mais également dans une autre zone :
S. Giovanni et S. Faustino (faubourg)
====Le chapitre====
Les trois quart des documents du codex de S. Costanzo sont des contrats de ce type, ce qui représente près de 1000 documents. 
====La badia====
Nous ne conservons malheureusement qu'une vingtaine de contrats de biens possédés par l'abbaye. Dans le cas de SS. Severo e martirio, le loyer est faible pour les terres et les vignes (de 1/2 à 6 deniers) et plus élevé (plusieurs sous) pour les maisons de ville. 
Dans le cas du chapitre, il semble uniquement recognitif (1 à 2 deniers pour une maison de ville)
Qui, du monastère ou du bénéficiaire du contrat est considéré comme "ayant ces terres" dans le Cadastre ? Notons d'abord que celui-ic ne recence pas les maisons ce qui supprime toute possibilité de contre-épreuve. 
Ugolino di fù Masseo da Ospedale di Peglia qui tient du monastère SS severon une maison à Orvieto dans la région de S. Martino (contrat n°7) est bien allivré pour 42 livres et 12 sous pour trois pièces de terre dans le piviere de Santa Maria de Rasa
Benvenuto di fù Bonaionte de Canale, qui tient du monstère un casalenum à Canale en 1297 (contrat n°10) ne figure pas au cadastre mais ses frères y possèdent bien, à Canale, un tel casalenum (terme rare : sur les 18 462 pièces de terre du contado, on ne compte que 45 casalena) parmi leurs 15 pièces de terre estimées 351 livres 10 sous.
Par ailleurs, trois personnes tiennent du monastère des terres à Collelungo (piviere de Santa Maria in SIlva) "in vocabulo Oczini et in vocabulo Fractalis : 
*un étranger, Guidarello Frise (contrat n°21) du contado de Todi, qui possède effectivement à Collelungo en 1292 cinq pièces de terre valant 69 livres 19 sous dont une, voisine des terres de la famille Orbene "in vocabulo Oczini" (Cat II fol 580v)
*Pinuccio de Pietro Orbene (contrat n°22) qui possège à Collelungo neuf pièces de terres valant 405 livres, dont une "in vocabulo Fractalis" (CAT II fol 571r)
*Simone Orbene (contrat n°23) ne figure pas au Cadastre, mais la famille Orbene (heredes Orbenis) est alors, avec 98 pièces de terre valant 3966 livres 16 sous, le plus gros propriétaire recensé à Collelungo. Plusieurs pièces de terres sont situées "in vocabulo Oczini et in vocabulu Fractalis (Cat II fol 701r)
Ces indices ne sont pas des preuves formelles : ils laissent cependant supposer que, dans le cas des contrats de "pension", c'est vraissemblablement le bénéficiare du contrat qui était enregistré au Cadastre, et non le monastère. Les rédacteurs du Cadastre ne semblent guère s'être penchés sur le problème de l'origine des biens qu'ils voyaient dans la possession durable de tel ou tel. Les mentions qui s'y rapportent sont très rares. La plus significataive est sans doute celle-ci, relevée dans le piviere de Morrano : un tel possède "tenamentum unius petie terre ab Abatia Montisorvetani in impitheotum (sic) vel quocunque modo..." superbe indiférence ! (CAT II, fol 701r.)
Ces derniers déployent de grands efforts pour urbaniser la ville -et particulièrement les abords de la cathédrale- Une grande opération semble être menée par l'évêque Ricardo en 1281 dans la région S. Maria
===Quels sont les biens concernés ?===
Le procédé est un peu différent en ville qu'à la campagne. Là, il porte sur des terrains non construits (jusque là cultivés ou servants de pâturage) que l'on divise en parcelles. La parcelle type issue de ce découpage présente une morphologie "en lanière", d'une dimension 20 pieds de large (façade donnant sur la rue) et 40 pieds de longAVO codice A c. 164v, 1281 novembre 1. Mais nous avons aussi l'exemple d'un bien mesurant 15 pieds de long et 18 pieds de large ACO, Cod. S. Costanzo, c. 82v 1240 29 février. Ce terrain à bâtir appelé "casalina" est transmis en emphythéose à un concessionnaire qui doit réaliser la construction à ses fraisen 1289, l'évêque loue pour 29 ans à Pietro "Falastatis" une casalina dans la région Santa Maria avec pour clause de "super quo idem Petrus edificaveret domum cum vacuo coniuncto cum ipso casalino a duabus partibus" (AVO Cod. C. c 21r 12 avril 1289). Parfois -mais le cas semble très rare à Orvieto- une délais est fixé pour la construction1265 "et edificare in ipso casaleno vel eius parte domum infra spatium duorum annorum proxime futurorum".
La première occurrence du terme "casalina" remonte à 1126 C.D. XVII et la seconde à 1127 C.D. XVIII.
Le terme de casalina est utilisé pour la première fois en 1126 (C.D. XVII)
===A quand remonte ce procédé ?===
Le procédé était utilisé depuis longtemps, principalement pour accorder de vastes biens à la campagne (exemple en 1054C.D. IV,1072C.D. VII "Et persolvere exinde debeant singulos anno per omnem missam Natalis Domini argenti denariorum bonorum denarium unum", 1126C.D. XVII
La première fois que l'on rencontre un bien en ville concédé de cette manière, c'est en 1131. Il s'agit d'un terrain dans la région S. Maria"dedit ipse Episcopus Guglielmus eidem Petrum adfictum censum reddendum causa libellario nomine idest una petia de terra que habuit et retinuit Maialu in regione Sancte Marie. Coeret ei ex duobus partibus via publica, tertio latere terra Luri, quarto latere terra presbiter Homodei et Guilielmulus, ea ratione uti amodo ipse Petrus et sui heredes faciant ici (lacune) quicquid eis fuerint eis oportunum sive ex frugibus earum, licet censum quod exinde annue dominus dederit sine omni contradictione eidem Episcopum Gulielmum suisque successorum in tali vero tenorie, ut ipse Petrus et sui heredes debent persolvere in omne festivitate sancti Stefani unum denarium papiensem ad ipsum episcopum Guglielmum et sui successorum" (C.D. XXIII) ; le terrain est alors concédé à perpétuité au concessionnaire et ses successeurs qui doivent payer à chaque fête de S. Stefano une pension assez faible (un denier) qui semble avoir une fonction essentiellement recognitive.
En 1140, l'évêque concède une grande partie des biens qui se trouvent devant la porta Maggiore selon les mêmes modalités à l'abbaye San Giovanni de Montarale C.D. XXIX. 
===Que peut apporter cette étude ?===
A ce stade, nous avons déjà mis en valeur de nombreuses caractéristique du marché immobilier d'Orvieto au XIIe-XIIIe siècle :
* le chapitre, l'abbé et l'évêque étaient propriétaires de la majorité des terres de la moitié est du plateau
* à la fin du XIIe siècle et tout au début du XIIIe siècle, ils les concèdent en emphytéose, ce qui a pour conséquence une urbanisation rapide de cette moitié du plateau. Il convient d'en préciser les modes (première phase désordonnée avec parcelles irrégulières et initiatives tardives beaucoup plus organisées avec tracé beaucoup plus géométrique).
* certains privés recevaient en emphytéose plusieurs biens. Bien sûr, il n'habitaient que dans une seule maison, ce qui veut dire que certaines personnes sous-louaient (stratégie d'investissement et de rente). En laissant ces personnes réaliser un profit, l'institution ecclésiastique entretenait une relation de clientèle certaine.
* les contrats permettent d'étudier les modes d'habiter : achète-on une maison à côté de ses parents, vit-on à plusieurs familles dans un même foyer, quelle est la proportions d'étranger en ville ?
Logiquement, en cas de procès concernant les immeubles, le droit du seigneur est toujours reconnu le premier. Chaque seigneurie foncière domine un territoire (aux limites soigneusement défendues) ailleurs (par exemple à Paris) nommées censives. Cette géographie seigneuriale recoupe plus ou moins celle des paroisses (les liens entre paroisses et censives ont été étudiées par A. Friedmann, Paris, ses rues, ses paroisses, du Moyen Âge à la Révolution, Paris, 1959). 
Monastères et chapitres, lorsqu'ils défendent leurs prérogatives temporelles n'omettent pas de rappeler que diminuer leurs droits c'est diminuer aussi leurs capacités de bien accomplir leurs fonctions spirituelles, charitables. 
Etant établi que le seigneur est le propriétaire éminent, les détenteurs d'immeubles peuvent les utiliser, les vendre, les partager, les transformer, les donner, les transmettre à leurs héritiers  : toutefois, ces droits, fort étendus, n'en restent pas moins subordonnés. Le propriétaire est toujours un dépendant. Il le reconnaît tous les ans par le versement du fonds de terre, et lorsqu'il vend ou achète un immeuble. 
Au cours de la période, on voit apparaitre des baux qui ne sont plus perpétuels. L'emploi de baux à terme, même très longs, permet, lors du renouvellement, de réajuster la rente et ce type de contrat maintient le preneur ou ses héritiers dans une sorte d'insécurité dès lors que se rapproche le terme prévu (âge avancé du dernier ayant droit par exemple). 
Ces baux ont été souvent employés : ils déchargeaient le bailleur du soin de l'entretient ordinaire et parfois d'une partie des gros travaux, tout en lui apportant un revenu stable et important. Le preneur y trouvait avantag de son côté. Sans mise de fonds au départ, il obtenait une quasi posesssion qu'il payant par la rente et par les frais d'entretien qu'il s'engageait à mettre dans la maison. 
Le bail emphytéotique opértait une translation partielle de propriété. Un bien donné par bail emphytéotique peut être échangé, donné et vvendu par le preneur, auquel cas le droit du nouvel acquéreur sera éteint de plein droit lorsque le temps de la concession faite à son cédant sera expiré.   
Les concessions étant faites à perpétuité, elles n'abordent pas la question, pourtant essentielle de savoir à qui appartenaient les améliorations apportés au fonds. La question est résolue à la lecture d'un autre acte où le chapitre rachète la maison d'une personne à qui il avait concédé le terrain. La maison appartenait donc en propre à celui qui la construisait, ce qui induisait une propriété dissociée. Il en résultat une appropriation effective de l'édifice par le bâtisseur, comme le montre divers actes. 
Les formes dissociées de propriété résultaient habituellement des modalités contractuelles des bas à construction. 
Au quotidien, les habitants ne devaient plus considérer que trois types de cas :
* la propriété pleine et entière
*la propriété grévée de cens et de servitude 
*la location à courte durée
Les notaires établissaient leurs actes dans les libri instrumentorum dont aucun exemplaire n'a été conservé.  
Il ne s'agit jamais que d'obligations réelles et matérielles. Dans les cas de grands propriétaires laics, on parle volontier de clientélisme, de contrôle exercé sur des portions de l'espace urbain et de solidarités de voisinage. 
== Un tissu urbain typique==
Le découpage en parcelles d'espaces jusqu'alors cultivés donna naissance à un tissu urbain plus géométriques, aux rues plus droites et orthogonales. 
===Modes d'habiter===
Les manières d'habiter dépendent étroitement des conditions économiques et juridiques du mode de faire-valoir des patrimoines immobilier. Cette relation s'articule principalement autour de deux points essentiels. Le premier est celui du coût du logement, qui se traduit en termes de ségrégation sociale, soit horizontale, soit verticale. Le second est celui du degré de stabilité des titres d'occupation, dont les conséquences se mesurent en terme de mobilié. A partir de là peuvent s'étudier la mise en oeuvre de différentes stratégies : stratégie de gestion des propriétaires, mais aussi stratégies résidentielles de logés, ce qui renvoie aux valeurs sous-tendant les manières d'habiter. Les enjeux sont ici posés en terme d'identité sociale, de nécessité professionnelle, mais également de rapport au cadre d'existence (v. Y. Grafmeyer, habiter Lyon. Milieux et quartiers du centrecille, Lyon, 1991.)  
==Occurrences==
*1054 (C.D. IV)
*1072 (C.D. VII)
*1126 (C.D. XVII)
*1131 (C.D. XXIII)
*1133 (C.D. XXV)
==Etudes==
*SZNURA F., "L'espansione di Firenze
*FANTI M;, Le lottizzazioni monastiche
*GIASANTE M., L'età comunale
*G. Des Marez, Etude sur la propriété foncière dans les villes du Moyen Âge et spécialement en Flandre, Paris-Gand, 1898
*A. Lattes, Il diritto consuetudinario delle città lombarde con una appendice di testi inediti, Milan, 1899
*Ph. Goding, Le droit foncier à Bruxelle au Moyen Âge, Bruxelles, 1960
*E. Corteste, La proprietà e le proprietà, Milan, 1988
==Notes et références==