Принятые европейские стандарты оценки стоимости собственности по заказу

ПРИНЯТЫЕ ЕВРОПЕЙСКИЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ СОБСТВЕННОСТИ 



по заказу

TEGOVA



 



1997

Истейтс Газетт

Член Рид Бизнес Информейшн

151 Уордур Стрит, Лондон, W 1V 4 BN





















































  первое издание  вышло  в 1997 году



ISBN  0728 0279 4



Питер Чампнисс и Истейтс Газетт, 1997

полиграфическое оформление Пейдж Брос (Норвик) Лтд



 Отпечатано в Великобритании Редвуд Букс, Уилтшир




СОДЕРЖАНИЕ



TEGOVA -  Ассоциированные Члены

1. Введение



2.01 Международные стандарты

2.02 Европейские Директивы а также внутригосударственное право и практика 2.03 Частичная отмена Европейских Стандартов



3. Оценщик актива

3.01 Европейская аккредитация, взаимное признание, местные административные положения и лицензирование

3.02 Оценщик актива- определение, компетенция, квалификации и отношения с Клиентом

3.03. Отношения оценщика с Аудитором

304.Условия личного найма



4  Базис оценки

4.01 Принципы Оценки и порядок отчетности 

4.02 Цель оценки и единообразные базисы оценки 

4.03 Рыночная стоимость

4.04 Рыночная стоимость для Потребительного Использования

4.05 Альтернативная потребительная стоимость 

4.06 Отрицательные Стоимости

4.07 Износ начисленный по восстановительной стоимости



5. Оценка специальных видов собственности

5.01 Оценки, основанные на производственных показателях  предприятия-

-Торговая собственность

5.02 Изнашиваемое имущество - активы с уменьшающейся стоимостью

 5.03.Производственное оборудование, машины и  станки

 5.04. Активы государственного сектора экономики



6. Особые факторы, воздействующие на стоимость

6.01 Действие факторов окружающей среды - действие токсичных и ядовитых веществ.

6.02  Поврежденная собственность

6.03 Здания в ходе застройки - незавершенное производство

6.04Непроизводственное оборудование, машины и оборудование, оцениваемые вместе со зданиями                     



7. Специальные оценки 

7.01 Оценки производимые для составления финансовой отчетности

Обеспечение  под займы / заложенные индоссированные ценные бумаги

7.03 Инвестиционно-страховые компании, паевые тресты собственности, пенсионные фонды

7.04  Компании разработчики 

7.05 Оценки для индексов недвижимого имущества

7.06 Оценка предприятий

7.07 Совместные предприятия и ограниченные товарищества

7.08 Международная собственность 





TEGOVA - Редакционная коллегия



Эти Европейские Стандарты Оценки при поддержке Редакционной Коллегии подготовил Питер Чампнисс, который в настоящее время является Председателем TEGOVA. Питер Чампнисс - опытный дипломированный инспектор, который работал во  многих странах Европейского Союза а также во многих  странах Центральной и Восточной Европы. Он осуществил большой ряд  крупных международных проектов по оценке собственности и финансов.



Недавно он завершил  один из проектов  в качестве председателя рабочей группы от имени Королевского  Института  Дипломированных инспекторов, консультируя Европейскую Комиссию по изменениям, введенным в Директиву по коэффициентам платежеспособности для Банков в отношении предоставления коммерческого кредита под обеспечение активов компании и финансовой аренды.



Он выступал на многих  международных конференциях  в Великобритании и за границей, а также  по телевидению и радио, главным образом по проблемам оценки собственности, включая чтение лекций в Сорбонне по сравнительным законодательствам Франции и Великобритании. Он в настоящее время  оказывает помощь Комиссии Организации Объединенных Наций по Экономике в ее работе в  Европе в связи с разработкой стратегического консультирования по проблемам недвижимого имущества для стран Центральной Европы и восточноевропейских стран. Ряд его статей был издан в научных журналах, освещающих проблемы собственности, включая публикацию ОРГАНИЗАЦИИ ЭКОНОМИЧЕСКОГО СОТРУДНИЧЕСТВА И РАЗВИТИЯ в 1995 году по " Либерализации Услуг по встречной продаже ".



После ухода на пенсию из состава дипломированных инспекторов,  Геральд Ив в 1995, он основал Питер Чампнисс Ассошиэйтс  (PCA), Консалтант Чартэрд  Сэвэйрз   совместно с аналитиками Laing & Buisson, LCS Associates Ltd, в качестве оценщиков специалистов и консультантов для Сектора Здравоохранения. Он также является Директором Коустэл Аквакалчур  Лтд, - компании с главным офисом в Найроби, в настоящее время развивающей большой оборот в разведении креветок а также другие виды бизнеса на Кенийском побережье.



В состав Членов Редакционной коллегии  входят следующие лица:



Профессор Эрик Перссон (Швеция) - Председатель 

Гиберт де Кромбругги (Бельгия) 

Филиппе  Малакин (Франция) - Председатель IVSC 

Карл Бикнер (Германия)

Джон Чармэн (Великобритания)

Джин-Дэниэль  Герутти (Франция)

Дональд  Ф.  Болтьи (Нидерланды) 

Питер Чампнисс - Председатель - TEGOVA 

Ребекка Лоув - Исполнительный Секретарь - TEGOVA



TEGOVA -  Состав Членов



TEGOVA - это некоммерческая ассоциация  (ASBL), действующая в соответствии с законодательством Бельгии, включающая европейские профессиональные органы, занимающиеся оценкой  недвижимого имущества. Список членов ассоциации, участвующих  ассоциированных членов и обозревателей приведен ниже:



Албанское Общество Оценщиков Недвижимого имущества 

Белорусское Общество  Оценщиков

Союз Beige des Geometres Experts Immobiliers

CIBEX

Болгарская Ассоциация Коммерческих Оценщиков 

Чешская Палата Оценщиков

Чешский Комитет Оценщиков

Dansk Ejendomsmoeglerforening 

Institute Francais L’Expertise Immobiliere (IFEI)

Chamber  des Experts (FNAIM)

Compagnie Nationale des Эксперты Immobilier (CNEI) 

Аssociation des Evaluation d'Entreprise (AEE)

Эстонская Ассоциация Оценщиков

Bundesverband der Oeffentlich Bestellten Vereinigten und Qualifizierten Sachver-staendigen (BVS)

Bund der Oeffentlich Bestellten Vermessungs-Ingenieure (BVDI)

Deutscher Verein Fuer Vermessungswesen (DVW)

Ring Deutscher Makler (RDM) 

Verband Deutscher Hypotheken Banken (VDH)

Орган приведенных к присяге Оценщиков Греции

Ассоциация Венгерских Оценщиков и Финансовых Аналитиков

Общество Дипломированных инспекторов в Республике Ирландия

Ирландские Аукционисты  и Институт Оценщиков

Consiglio Nazionale Geometri

Huoneistomarkkinointi (Финляндия)

Латвийская Ассоциация Оценщиков

Литовская Ассоциация Оценщиков Собственности

Institut National  de L’Expertise Immobiliere (Люксембург) 

Nederlandse Vereniging van Makclaars в Onroerende Goederen (NVM)

Norges Takseringsforbund (NTF)

Польская Федерация Ассоциаций Оценщиков 

Португальская Ассоциация Оценщиков  основных  фондов

Национальная Ассоциация Оценщиков в Румынии (ANEVAR) 

Российское общество Оценщиков (RSA) 

Asociacion Profesional Sociedades Valoracio de Espana

Samfundet for Fastighetsvardering (SFF)

Украинское общество Оценщиков

Королевский Институт Дипломированных инспекторов (RICS)

Институт Доходов, Рейтинга и Оценки (IRRV)

Инкорпорированное  Общество Оценщиков и Аукционистов (ISVA)



 Авторы или издатель не несут никакой  ответственности за ущерб, нанесенный какому-либо лицу,  действующему или воздержавшемуся от действия в результате публикации какого-либо  материала в этом документе.



Предисловие



Европейская Группа Оценщиков Основных фондов была  создана 20 лет назад, в 1977 году как некоммерческая ассоциация  национальных организаций оценщиков.  После слияния с родственной организацией  EUROVAL, Группа  стала  известна в настоящее время как TEGOVA. Одной из главных задач  при создании  этой организации было установить общие стандарты оценки, представляющие подходы профессиональных органов  во всех странах Европейского Союза.



Это третье издание было подготовлено в ответ на увеличивающийся темп изменений в Союзе и возрастающую важность наднационального законодательства, единого рынка, интернализацию бизнеса, и, таким образом, в связи с  потребностью в Европейских Стандартах Оценки, которые  соответствуют  Международным Стандартам Оценки и отражают инициативу в установлении лучшей практики оценки в доступной форме.



Члены Группы включают в себя профессиональные органы, занимающиеся оценкой от Европейского Союза, с активным и возрастающим участием партнеров из Европейского Экономического Сообщества,  а также из Центральной и Восточной Европы, включая Россию, Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию.

   Группа  работает в тесном сотрудничестве с  Международным Комитетом Стандартов Оценки (IVSC). Общие стандарты и методология позволяют проводить в отчетности состоятельные оценки  для  общественных и частных целей с существенными выгодами  для коммерции и индустрии, также как и для финансового и институционального   инвестиционному сектора, и для более широких слоев населения, которые зависят непосредственно или косвенно от экономической эффективности этих мероприятий.

      Эти Европейские Стандарты Оценки не имеют императивного характера для членов организации, но рекомендуются для применения в качестве лучшей практики, включающей соответствующие законодательные положения  Европейского Союза  и дающие большой толчок к размышлениям в Европе и во всем мире. В тех случаях, когда обнаруживаются отклонения, о чем сообщается Группе, постоянная комиссия пересмотрит  такие обстоятельства и примет меры,  с тем, чтобы повысить соответствие стандартам.

 Является общепризнанным фактом, что методы оценки подразумеваются при  установке стандартов, и  по этой причине впервые  раздел о методологии оценки включен в этот документ.   Как  при  установке  стандартов, так и при опубликовании  лучших используемых методов оценки, TEGOVA поддерживает и продвигает концепцию ясности, экономической действительности и ясно видимой  представляемой ситуации в отчетности. Группа рада оказать помощь национальным профессиональным организациям, правительственным органам или международным агентствам в составлении или в рассмотрении стандартов оценки для  частных задач  или для  задач генеральной политики.



Гюберт де Кромбругге				 Питер Чампнисс

Бывший Председатель, TEGOVOFA 		 Председатель TEGOVA 

Брюссель. Март 1997				  Лондон, март 1997


1. Введение



1. Введение

Пределы действия, применение и цель



1. Стимулом для подготовки первого и второго изданий Guide Bleu или Руководящих Положений по Оценке Основных фондов были первоначальные проекты и последняя публикация Четвертой Директивы Совета от 25 июля 1978 (78/660/EEC).



2. Директива применяется к годовой отчетности компаний, перечисленных в статье 1.1 указанной Директивы, и исключает банки, финансовые учреждения и некоммерческие ассоциации. В частности, Раздел 7 статьи 35, излагающий правила оценки, применимые к  основным фондам, был  принят во внимание при подготовке текста Руководящих Положений.



3. Четвертая Директива Совета, отражающая расхождение в методах оценки между государствами-членами, утвердила правила оценки  основных фондов в форме опционов, предоставленных соответствующим компаниям. Не было дано никакого детального определения рыночной стоимости  основных фондов.



4.Таким образом, Группа сосредоточилась на подготовке состоятельных сертификатов оценки и  отчетов  по основным фондам  для  финансовой отчетности.



5. Только  с изданием Директивы  Европейского Совета в отношении годовой отчетности и сводных счетов Страховых компаний (91/647/EEC),  было утверждено  особое определение  Европейского Союза о  рыночной стоимости, связанной с определенным обязательством сообщать о рыночной или текущей стоимости в счетах(расчетах), даже, когда  в отчетность включены данные за прошлые периоды.



6. Третье издание  ныне известных Утвержденных Европейских Стандартов Оценки Собственности было  полностью пересмотрено и обновлено с учетом  введенных изменений,  а также расширилась их сфера применения, выходящая за пределы оценок  для финансовых отчетов и включающая оценки  для разнообразных коммерческих  целей.



7. Группа  рекомендовала, чтобы ЕСО  были утверждены и применены в Европейском  Союзе, где оценки будут включаться в счета(расчеты) и/или использоваться для любой другой цели в сфере деятельности государства, или там, где имеется существенный государственный интерес, и где это совместимо с существующим национальным законодательством. Требования национального законодательства учитываются в конкретных случаях и там, где  это существенно важно, они  отдельно комментируются в Европейских  Стандартах Оценки 10.



8. Целью   Европейских Стандартов Оценки  является:



( A) помочь оценщикам, предоставив им понятные руководящие положения, в подготовке состоятельных отчетов  для их клиентов;



(Б) обеспечивать состоятельность оценок  используя стандартные определения рыночной стоимости и подходы к оценке;



( В) обеспечить стандарт качества в смысле  утверждения  общепризнанной квалификации  и лучших методов в практике в качестве исходной точки отсчета для пользователей оценок;



( Г) гарантировать точный базис экономического анализа эффективного использования дефицитной земли и строительных ресурсов;



( Д) внедрять среди оценщиков  подход к оценке как подход  ориентированный на клиента и на полученное задание;



 (Е) повысить понимание роли оценщика;





(Ж) вводить процедуры, обеспечивающие ясную, точную, однозначную сертификацию  стоимости в соответствии с национальным и наднациональным законодательством, стандарты оценки и стандарты бухгалтерского учета, а также в инвестиционном секторе, состоятельность в оценках используемых для выведения индексов (статистических показателей), представляющих финансовую деятельность, а также обеспечить последовательность в национальном регулировании или в рекомендациях лучших методов.



9. Европейские Стандарты Оценки  предназначены для применения в ситуациях, связанных с официальными документами учета и государственными интересами, особенно, когда это связано с публикациями. Поскольку  в них отражена хорошая практика,  их также рекомендуется  принимать в тех случаях, где важнейшее значение имеют высокие стандарты и состоятельность в отношении оценок для разнообразных целей, выходящих за рамки государственной собственности. Однако, они не предназначены для применения в этом последнем аспекте, поскольку этот аспект широко охвачен национальным законодательством или юриспруденцией.



10. Таким образом, оценки, производимые в фискальных целях,  а также   для принудительного отчуждения собственности, не являются предметом Европейских Стандартов Оценки. Однако, общие  принципы изложенные в них, могут применяться в тех случаях, когда никакого другого определенного руководства  не существует.



11. Утверждение и практика использования определенных  широко используемых и признанных методов оценки и процедур  отражены во многих Европейских Стандартах Оценки. В европейском законодательстве имеется дополнительное законоположение, требующее принятия последовательных, общепризнанных базисов оценки. Хотя этот документ не представляет собой учебник по оценкам, общее резюме и рекомендации включены в  раздел 11.07 Европейских Стандартов Оценки.



12. Надлежащий кодекс профессиональной этики и поведения существенен для законного  проведения оценок. Аналогичные  вопросы, такие как правильное ведение нужной документации, конфиденциальность и вопросы дисциплины, рассматриваются как в   отдельных  стандартах, где это  необходимо,  так и в приложении.



13. Стандарты, изложенные в этом руководстве, приводятся последовательно в 12 частях, при этом, сначала рассматриваются вопросы регулирования и предварительные данные  по  условиям контракта а затем в разделе 4  рассматриваются основные проблемы определения и базиса оценки, затем дается заключение относительно вариантов, удовлетворяющих  условиям  конкретных обстоятельств. Рекомендации относительно соответствующих методов решения вопросов специалистами по  нетипичным объектам имущества, а также в отношении подхода к внешним детерминантам стоимости типа загрязнения и экологических ограничений  приводятся в Европейских Стандартах Оценки 5 и 6. Оценки,  производимые для специфических целей приводятся в Европейских Стандартах Оценки 7. Расчеты и не-рыночные оценки, требования предъявляемые к отчетности,  а также оформление и необходимое содержание  сертификатов оценки  указаны в Европейских Стандартах Оценки 8 и 9.  В  разделе  10  Европейских Стандартов Оценки рассматриваются некоторые  специфические вопросы  отдельных стран, в то время как раздел 11 Стандартов включает Европейский Процессуальный Кодекс и технические аспекты задания по оценке.



14. Прочие Стандарты,  не указанные во введении, соответствуют практически общепринятой форме. Суть рекомендации Группы дается как формальное заключение  в качестве Европейского Стандарта Оценки в начале каждого  из Стандартов, там, где это необходимо. Затем дается  подробный комментарий и в некоторых случаях  конкретная интерпретация  по конкретной стране.



2.  Проблемы соответствия



2.  Проблемы соответствия



Европейский Стандарт Оценки:



• Там, где это совместимо с Законами и практикой Европейского сообщества  Международные Стандарты Оценки, изданные Международным Комитетом Стандартов Оценки (IVSC) должны поддерживаться, чтобы гарантировать   состоятельность оценки в соответствии с лучшей  имеющейся практикой во всех странах.



• Любое отклонение от рекомендаций в Стандартах может повлечь коммерческие или правовые санкции. Наоборот, соответствие  стандартам может являться частью действенной  правовой защиты при отсутствии  доказательства в пользу противного  в ходе рассмотрения судебного иска  по вмененной  небрежности.



• В некоторых случаях стандарты не применимы или отказ от опциона оправдан ввиду особых обстоятельств. Подобные отклонения  должны быть указаны в официальном письме о  найме для выполнение задания  и в Отчете по произведенной Оценке.



2.01.1 Международные стандарты



2.01.1 TEGOVA, в соответствии со статьей 110 Римского Договора (ЕЭС) от 1957 года,  а также согласно  последующих договоров, обязана  устанавливать стандарты, которые являются совместимыми с интернализацией бизнеса и мировой торговли. ГЕНЕРАЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ ПО ТАРИФАМ И ТОРГОВЛЕ  особо оговаривает необходимость соблюдения международные стандартов  во всех случаях, когда это необходимо, чтобы обеспечить ясность понимания и избежать дискриминации, - две ключевых области либерализации торговли.



2.01.2 Международные стандарты оценки установлены в тесном сотрудничестве между IVSC и TEGOVA, что  соответствует принципу свободной конкуренции и развития мировой торговли.



2.01.3. TEGOVA обязуется лоббировать принятие Европейских Стандартов Оценки, которые будут признаны  в качестве лучшей мировой практики. Является общепризнанным фактом, что стандарты, подобно рынкам, которые они отражают, не высекаются на  каменных плитках, а должны изменяться с тем чтобы отражать динамику быстро изменяющейся ситуации.  Занимать  ведущую роль в инновациях  входит в одну из  задач TEGOVA.



2.01.4   Европейские Стандарты Оценки могут  сильно  отличаться от международных стандартов, но в таких случаях эти различия будут комментироваться в тексте. Европейские Стандарты отличаются большей подробностью в деталях от  международных стандартов и  отличаются  также от международных тем, что в  них уделяется внимание и акцентируются   другие  вопросы,  нежели в международных стандартах, но по своим целям  они сходны.



2.01.5 Определенные отклонения от международных стандартов или Европейских Стандартов, требуемые в соответствии c местным законодательством и практикой, должны быть ясно заявлены оценщиком в его отчете  или в сертификате оценки вместе  с причиной отклонений  в соответствии с  принципом  прозрачности данных.



2.02. Европейские Директивы и внутригосударственное право и практика



2.02.1 Большое число  директив Европейского сообщества и других юридических документов, которые формируют структуру растущего органа наднационального законодательства, оказывают воздействие на принципы и практику оценки в таких разных областях, как банковское дело, окружающая среда, социальная политика, финансовые счета (расчеты), новые выпуски акций и письменные предложения ценных бумаг,  налогообложение и  рыночная конкуренция.



2.02.2 TEGOVA  стремится контролировать ситуацию и обеспечивать информацию и руководящую поддержку для  ассоциированных членов через публикации и распространение материалов, а также  посредством  обсуждений на собраниях.



2.02.3 Действуя как собеседник с Европейской Комиссией и государствами -членами Союза, TEGOVA также представляет и продвигает  точку зрения специалистов Европейского Союза в управлении земельной собственностью   и оценке.



2.02.4 Внутригосударственное  право, нормы и таможенные пошлины  во всем  Европейском Союзе все еще отличаются разнообразием, хотя  имеется тенденция к гармонизации, и все это  требует пристального внимания и понимания со стороны местных оценщиков и международных консультантов.  В качестве вспомогательных органов национальные правительства будут продолжать устанавливать подробные регулирующие  нормы. Сходным образом, ассоциированные члены  подготовили во многих случаях национальные стандарты, основанные на, или идентичные Европейским стандартам, а также измененные в соответствии с  пока еще действующими регулирующими аномалиями. По возможности, специфика националных регулирующих норм охвачена  в общем разделе  Европейских Стандартах Оценки,  а также и в конкретных случаях в разделе 10  Европейских Стандартов Оценки. Ожидается, что национальные или межнациональные пользователи оценок  смогут принять  Европейские Стандарты Оценки без конфликта с национальными стандартами членов  Европейского Союза. Некоторые аспекты оценки в ряде стран Европейского сообщества оговариваются законодательством, регулирующими обязательными постановлениями или профессиональными  нормами.



2.02.5  Во избежание сомнений, в случае если возникают конфликты между положениями какой-либо части Европейских Стандартов Оценки и положениями внутригосударственного права, государственной политики или наднационального законодательства Европейского Союза, то положения последнего будут иметь решающую силу, а соответствующая часть рекомендации будет  недействительна в данной юрисдикции.



2.03   Частичная отмена действия Европейских Стандартов



2.03.1 Непротиворечивость и состоятельность  отчетности, а также установление надлежащих процедур при выполнении оценок, как это требуется в соответствии с этими стандартами, является необходимым для:



• для  принятия выверенного и соответствующего  решения; и

• для того, чтобы правительства, предприятия и общество смогли  оптимизировать экономические доходы и благосостояние.

2.03.2 Для Оценщиков жизненно важно обеспечить соблюдение лучших методов и практики оценки.  Несоблюдение стандартов плохо отражается на профессионализме и  оценщик при этом рискует, в лучшем случае, быть обвиненным в профессиональной небрежности. Стандарты обеспечивают минимальную исходную  точку отсчета  или  мерило качества,   на основании  чего оценщики должны оценивать и свою продукцию. Сходным образом, пользователи оценок получают критерий для взвешивания своих разумных ожиданий в отношении соблюдения этических стандартов и компетентности.



2.03.3 Эти Стандарты,  хотя  и не являются  для ассоциированных членов  или для вступающих в эти ассоциации новых профессиональных членов безусловно обязательными для соблюдения, тем не менее, эти Стандарты приняты в соответствии с полномочиями Группы, подписанными  ассоциированными членами  во всех странах Европейского Союза.



2.03.4  Группа уведомляет о том, что  любое несоблюдение  рекомендаций,  установленных  в Европейских Стандартах Оценки,  может  привести к  коммерческим или правовым санкциям, которые превышают полномочия Группы на установление дисциплины или принудительное исполнение каких-либо предполагаемых обязательных к исполнению положений. Обратным образом, соответствие стандартам может стать частью имеющего силу аргумента защиты, которая будет диспозитивно  значима в ответ против судебного иска о вмененной  небрежности.



2.03.5 Отклонения от  Стандартов Оценки несут  в себе юридические и финансовые риски для оценщиков,  а также для  пользователей услуг оценки. Некоторые из проблем, которые могут возникать  при этом, приводятся ниже:



• соответствующий оценщик не имеет необходимого опыта или уровня квалификации в промышленном секторе;

представлена недостаточная информация или дезинформация в скрытой  или неразборчивой форме или  разбивке счетов;

оценка и консультирование не соответствуют требованиям клиента и/или  допущено несогласование  меморандума о найме для выполнения задания, что в результате  приводит  к вышеуказанным несоответствиям;

неадекватное  исследование;

спорная методология;

долги не исключены, что могло бы  привести к судебному иску об убытках;





2. ВОПРОСЫ СООТВЕТСТВИЯ



• оценщик не имеет какой-либо гарантии или имеет неадекватную гарантию возмещения ущерба ;

• профессиональная этика не соблюдена, что ведет к опасности  скрытых конфликтов интересов;

•публикация ложного или вводящего в заблуждение заключения об оценке  дается без ссылки на оценщика,  приводя в результате к ущербу для  репутации и коммерческих интересов оценщика с потенциальной возможностью впоследствии причинения ущерба клиенту ;

• Несоответствие уровню современных требований в результате  несоблюдения действующих программ непрерывной профессиональной подготовки, действующего законодательства, требований рынков и методологии.



2.03.6 На фундаментальном уровне, неполнота  надлежащих условий формальных обязательств и отсюда, недостаточно пригодный базис  оценки, и впоследствии невозможность сосредоточиться на реальных потребностях клиента в структурированном порядке может  привести к тому, что клиент не получит то,  что он ожидал получить или  то,  в чем он нуждается.



2.03.7 Вопросы, затронутые в  Европейских Стандартах Оценки 2.03.5, говорят сами за себя в смысле преимущества соответствия оценщиками установленному набору стандартов, представляющих собой лучшую принятую практику. Соответствующие  ситуации также ясно  представлены для пользователей оценок. Они должны настоять, чтобы оценщики подтвердили, что они могут и будут соблюдать эти стандарты.



2.03.8 Имеются обстоятельства, когда или стандарты не применимы, или отказ от опциона имеет смысл  ввиду  особых  обстоятельств.  Такое отклонение  должно рассматриваться как  в официальном  письме о формальных обязательствах, так и  в Отчете по  Оценке.



3. ОЦЕНЩИК  СОБСТВЕННОСТИ



3. Оценщик  Собственности



Европейский Стандарт Оценки:



• Оценщики, особенно при составлении отчета о произведенных оценках в секторе государственной собственности, вообще должны соблюдать определенную форму  институциональных, сложившихся в силу обычая или государственных  административных норм и положений.



• Оценщики должен гарантировать, что они отвечают установленным  требованиям в отношении  своих знаний, компетентности и независимости.



• Полноценная связь с  аудиторами до и во время представления финансовых отчетов  по сделанным оценкам, является существенно необходимым, для того, чтобы обеспечить  состоятельность,  постоянность и соответствие принятого  базиса оценки.



• Условия и основание задания оценщика должны быть ясно указаны в письменной форме  до представления отчета по сделанной оценке.



3.01 Европейская аккредитация, взаимное признание, местное регулирование и лицензирование



3.01.1 Настоящие Европейские Стандарты Оценки предназначены для того, чтобы сформировать те пределы и контекст, в которых можно установить репутацию и компетентность оценщика. Европейский Союза не имеет никаких обязательных к исполнению инструкций или установленных процедур аккредитации для оценщиков. Объединенный Европейский Институт Стандартов издал общие критерии для регистрационных учреждений,  осуществляющих аттестацию кадров. TEGOVA имеет возможность предложить Европейскую  Сертификацию по их пересмотру.



3.01.2  Согласно Директиве Европейского Совета по общей системе для признания дипломов о высшем образовании,  выданных после получения профессионального образования и обучения длительностью минимум три года, изданной 21 декабря 1988 года ,специалисты с хорошей профессиональной квалификацией получили возможность, с определенными оговорками в целях предосторожности,  вести практику за пределами своих стран. Таким образом, профессиональная квалификация специалистов, которые соответствуют требованиям Директивы,  может быть признана в других странах Директиве, хотя  некоторые ограничения на профессиональную практику все еще существуют.

3.01.3 В некоторых европейских странах действуют разнообразные юридические или обычные ограничения в силу сложившихся традиций на практику и/или сертификацию либо лицензирование деятельности оценщиков. Некоторые из основных ограничений будут упомянуты в разделе 10 Европейских Стандартов Оценки - особенности национального законодательства и практики.



3.02 Оценщик собственности - определение, компетентность, квалификация и отношения с Клиентом



3.02.1 Основное определение и минимальное  требование для оценщика собственности , ответственного за подготовку и/или  за руководство производством оценок, за которые он несет ответственность по включению их  в финансовые отчеты, -это то, что он должен  иметь хорошую репутацию и может подтвердить, что:



( A) он получил соответствующую степень или квалификацию закончив признанное высшее учебное заведение, имеет по крайней мере двухлетний стаж работы после окончания высшего учебного заведения и может доказать, что он поддерживал и повышал свои профессиональные знания, участвуя в соответствующей программе непрерывного образования;  а  также, что



( B) Он имеет достаточно знаний местных условий и требований, а также опыт в оценке основных фондов в данном местоположении и данной категории собственности; или раскрыв недостаточность своих возможностей клиенту перед принятием своего задания, получил помощь от компетентного и хорошо осведомленного лица (лиц); и



(В) что он соблюдает и выполняет все юридические, регулирующие, этические и договорные требования, связанные с заданием; и



( Г) что он имеет соответствующее профессиональное страховое покрытие в качестве гарантии своей ответственности по каждому из своих заданий.



3.02.2 В особенности в тех случаях, когда  отсутствует возможность для получения соответствующей академической подготовки и квалификации в данном государстве,  Оценщик собственности должен продемонстрировать, что он имеет, по крайней мере, семилетний опыт практики  и



(i) Имеет адекватный уровень подготовки; или



(ii) Является членом признанного, и аккредитованного профессионального органа, занимающегося  оценкой основных фондов; или



(iii) Назначен судами  или другими  властными органами с  равной юрисдикцией   и



(iv)  Что,  он поддерживал и  углубил  свои профессиональные знания в ходе обучения и практического опыта работы,  пройдя соответствующую программу непрерывного  образования.



3.02.3 В некоторых сложных случаях оценщик, в том случае если он признает, что ему недостает навыков специалиста для необходимой экспертизы и для надлежащего выполнения задания, он должен:



(A) уведомить об этом клиента и

(B)обратиться к помощи специалиста, например, к геологу, экологу, горному инженеру, бухгалтеру или юристу для   выполнения  полученного задания.



3.02.4 Имеются различные обстоятельства,  когда в соответствии с требованиями законодательства или профессионального кодекса поведения,  допускающие отклонения от отношений доверительного характера оценщика с клиентом, и при этих обстоятельствах оценщик обязательно должен быть не только компетентным, но и   независимым и не должен иметь каких-либо фактических или предполагаемых либо скрытых  потенциальных конфликтов интересов.



3.02.5 Исходя из вышеизложенного,  оценщик  принимая задание, должен сделать запрос о клиенте в отношении цели и  установления любой другой заинтересованной или имеющей к этому стороны, чтобы установить не имеется ли какого- либо  конфликта интересов для оценщика, его компаньонов, co-директоров или близких родственников.  Если такой конфликт существует, то  жизненно важно, чтобы этот факт был раскрыт для клиента. Клиент  по своему усмотрению в  этом случае может подтвердить назначение оценщика, когда такой конфликт существует, но при  этом  ясно изложить таковые факты и в  любом свидетельстве или отчете о таких обстоятельствах.



3.02.6 Оценщик  собственности может быть Внутренним, Внешним или Независимым Оценщиком.

3.02.7 Внешний Оценщик - это другой оценщик, нежели чем Внутренний Оценщик, который непосредственно не имеет ни прямо ни косвенно через компаньонов, co-директоров или близких родственников существенный финансовый интерес в компании клиента или наоборот. 

3.02.8 Независимый Оценщик - Внешний Оценщик, который в дополнение ко всему прочему не поддерживал никаких отношений, подразумевающих оплату услуг в течение прошедших 24 месяцев или в настоящее время за исключением оплаты  услуг по оценке, и объявил в письменной форме о любой причастности в прошлом или настоящем к предмету собственности, подлежащей оценке или к заинтересованным либо имеющим  к ним отношение сторонам  за  истекшие  24 месяца.

3.02.9 Оценщик собственности может являться Внутренним Оценщиком, либо действовать при этом как администратор, директор или служащий, который имеет соответствующую квалификацию, и не имеет существенного финансового или политического интереса, определяемого как:

(A) владение какой-либо собственностью,  от своего имени, своей семьи либо через доверительные права собственности или  владение  более 5 %  собственности  или   такой суммы акционерного капитала в концерне, или оплаты услуг, аналогичных опционов или бонусов, связанных с результатами оценки, которая с объективной точки зрения  могла бы повлиять на объективность оценщика или



(B) положение в Органе государственной власти,  когда существуют явные конфликты или  если предполагается, что таковые существуют каким-либо  третьим лицом.



3.02.10 В тех случаях, когда  назначаются совместные оценщики, они каждый  в отдельности  и все вместе должны соответствовать тем же самым требованиям  в отношении независимости и объективности, как  изложено выше.



3.02.11 Рекомендуется, чтобы ко всем оценкам прилагался отчет с тем, чтобы обеспечить соблюдение Оценщиком  требований Европейских Стандартов Оценки, и особенно для того, чтобы  определить причины и степень каких-либо отклонений от них.



3.03 Отношения Оценщика  собственности  с Аудитором.



3.03.1  Тесные рабочие отношения, которые могут возникать между оценщиком и ревизором, когда оценки подготавливаются для финансовых отчетов,  затрагивают  важные вопросы и обязанности,  относительно которых ниже приводятся  рекомендации.



3.03.2   Аудитор  финансовых отчетов обычно назначается акционерами, или такими другими сторонами, которые указываются в уставе юридического лица или  в уставе организации. Он независим от директоров и должностных лиц организации и подчиняется регулирующим и установленным законом обязательствам в выполнении своей работы. Он ответственен за то, чтобы годовая отчетность давала истинное и справедливое представление об активах и долгах компании, о ее финансовом положении, а также о прибылях или  убытках.



3.03.3 В частности, от него может потребоваться, чтобы он проверил детальным образом объективность, профессиональную компетентность, способность и квалификацию а также  адекватность работы оценщика и дал по этим аспектам свое  аудиторское заключение. От него также может потребоваться гарантия, что  содержание заключения оценщика должным образом отражено в финансовом отчете и что оно соответствует базису оценки, принятому в предыдущих финансовых годах.



3.03.4 Директора и другие должностные лица компании  обязаны в соответствии с законом выполнять просьбы аудитора о предоставлении информации по его запросу, которая необходима ему для отчета.  На внутреннего оценщика,  таким образом, налагается аналогичное обязательство.



3.03.5  Аудитор может запрашивать информацию, изучать дела и документы и  прочим образом изучать работу оценщика, хотя он сам непосредственно не производит оценку. Внешний или независимый оценщик, назначенный директорами компании и подотчетный им, не обязан по закону отвечать на его запросы, но отказ в предоставлении информации будет являться ограничением  задания аудитора, и  аудитор будет должен  сделать оговорку в своем отчете. Такая оговорка будет сделана о том, что он не  смог получить требуемую информацию или разъяснение.



3.03.6  В соответствии с Европейскими Стандартами Оценки, и хорошей практикой в соблюдении  надлежащих требований по составлению отчетов позволит оценщику ответить на  запросы быстро и точно. В некоторых случаях оценщику было бы целесообразно получив  санкцию директоров компании,  получить предварительную консультацию  у аудитора перед подготовкой и представлением своего отчета по оценке.



3.03.7 Независимо от  того, что закон не предусматривает в достаточной степени  такую обязанность для внешнего или независимого оценщика,  было бы целесообразно, чтобы в инструкциях и согласованных условиях выполнения задания указывались контрактные обязательства сторон. Желательно, чтобы  такие условия включали ясно указанное  обязательство сотрудничать с аудитором  и такое  условие в соответствии  с законом оценщик был бы обязан  выполнить.



3.03.8 Оценщик должен предварительно проконсультироваться с аудитором во время обсуждения условий своего задания. Это особенно важно, так как аудитор имеет законные полномочия  вносить оговорки при проверке счетов(расчетов), если они не представляют справедливую и правдивую картину положения дел компании. Это должно помочь:

( A) избежать несоответствующих базисов принимаемой оценки; (б) избежать двойного подсчета, который может  иметь  место если у компании есть обязательства, связанные с экологией; и

( Б) поддержать позицию оценщика,  если  директора компании клиента настаивают на основании, которое не соответствует этим стандартам или профессиональное мнению  оценщика.



3.03.9 Некоторые типы оценки стоимости, например торговой собственности, обычно основываются на  данных бухгалтерии. В то время как директора и должностные лица компании обеспечивают подготовку и  прогнозы руководства относительно будущих перспектив, аудитор может дать дальнейшее объективное заключение относительно интерпретации результатов прошедших периодов и относительно предполагаемого дохода, который может быть получен от оцениваемой собственности. Оценщик будет должен заявить в своем отчете суть и источник информации или консультанта, на      которого он опирался  в подготовке  своей оценки.  Как таковая, предварительная консультация с аудитором относительно состоятельности, точности и объективности такой консультации является  желательной.



3.04   Условия найма для выполнения задания по оценке



3.04.1 Оценщики безусловно обязаны  гарантировать, что:



( A) они являются компетентными, квалифицированными, и не имеют наложенных ограничений из-за любых фактических, потенциальных или явных конфликтов интересов, или в ином случае заявили об этом и  предприняли меры к устранению таковых,  а также, что  они не имеют реальных или очевидных недостатков в своей квалификации по Европейским Стандартам оценки. раздел 3,  подраздел 3.02 , и т. д., для выполнения своего задания;



(Б) любое требуемое клиентом отклонение от Стандартов  должно быть ясно указано как специальная оговорка в инструктивном письме и в отчете по оценке. В дополнение к вышесказанному, такое  отклонение по причине наложенных ограничений или сделанных предположений, не должно вводить в заблуждение или дезинформировать пользователя  отчета; и



(В) их назначение ясно утверждено в однозначной формулировке, с включением в текст всех положений  об условиях назначения, соответствующему потребностям клиента и положениям законодательства, регулирующих положений и обязательных постановлений, ответственностью доверенного лица или правил профессиональной этики,  а также однозначно и детально согласованных обеими сторонами до принятия новых или возобновления действия  этих инструкций.



3.04.3 Бремя ответственности, лежащее на оценщике  в том, чтобы согласовать письменные условия контракта о назначении, предназначено не только для того, чтобы установить точно потребности клиента и его требования, как это требуется в соответствии с традициями хорошей  практики, но также должно учитывать последующий пересмотр или спор.



3.04.3 Необходимо помнить о том, что такие неожиданные случаи как юридический спор могут  иметь место через много лет  после первоначальных инструкций, когда  трудно уловить контекст и мотивировку  под какими-либо особыми условиями, и когда оценка может  использоваться для иных целей, чем тех, для которых  она была подготовлена.



3.04.4 Кроме льгот для оценщика, ясный и краткий отчет, подготовленный и согласованный перед назначением на задание гарантирует, что клиент и его профессиональные консультанты получат то, что они ожидают.



3.04.5 Использование Образца Условий Договоренности о  выполнении задания оценщиком, как утверждено в Европейских Стандартах  Оценки 11.04, в начале назначения может гарантировать, что все основные вопросы, которые относятся к назначению, включены, или в случаях, где это неприемлемо, образцовые статьи будут служить памятной запиской или основой  письменной договоренности. Если вопросы возникают вслед за назначением оценщика,  то они должны также быть  оформлены в письменной виде, чтобы избежать недоразумений и последующего спора.



3.04.6 Следующие вопросы, которые широко встречаются во многих ситуациях, составляют необходимую основу любого соглашения  об условиях  назначения оценщика: 



( A) цель, или если  это применимо в данной ситуации, цели оценки;

(Б) дата, на которую данная собственность стоимость(значение) подчиненных свойств должна быть установлена, который должен всегда быть тот же самый как, или прежде, окончательная дата сообщения формальной оценки;

( В) предмет оценки (оценок) и согласованные источники информации относительно владения недвижимостью, планирования землепользования и других технических и экономических аспектов собственности,  а также  степень уверенности, которой оценщик должен обладать в отношении их. Подход к оценке  устройств, механизмов, оборудования и машин, обычно оцениваемых вместе с землей и зданиями;



( Г)  базис ( базисы) оценки и методы оценки, которые будут приниматься и обращение с  различными категориями собственности в пределах того же  портфеля;



(Д) соответствие стандартам или любым специальным  исходным положениям, конкретные отношения с клиентом или собственностью подлежащей оценке, ограничивающие факторы, коррективные меры, которые будут приняты, или согласованные, но раскрытые и не вводящие в заблуждение отклонения от стандартов ;



(Е) Обращение с машинами и оборудованием, а также с аналогичными техническими средствами, используемыми в бизнесе, и подлежащими покупке с оплатой в рассрочку, находящимися в собственности по финансовому арендному договору или находящимися в доверительной собственности, иного типа, кроме упомянутых в 3.04.6 (в) выше;



(Ж) валюта / валюты, в которой, которых  будет составлен отчет по оценке, а также  основание для обмена,   если суммы выражены в  других типах валют, чем в валюте страны в который собственность  расположена;



(З) Текст и контекст публикации  должны быть предварительно утверждены оценщиком, в соответствии с действующим требованием о том, что оценка не должна вводить в заблуждение или дезинформировать читателя;



(И) Оценщик несет коррелятивное обязательство конфиденциальности перед клиентом, кто имеет право отказываться или согласиться частично или полностью на любой предложенный пресс рилиз  или другую публикацию, в которой оценщик может представлять одну из сторон;



(К) пределы юридической ответственности оценщика перед третьими лицами должны быть указаны;

( Л) должно быть указано, будет ли оценщик в своем отчете исходить  из допущения, что не имеется никакого ухудшения в состоянии экологии, загрязнения, или должна  проводиться официальная надлежащая оценка состояния окружающей среды, а также оценка состояния сооружений, или нужно проводить другие технические проверки. Далее, должен быть согласован тот масштаб, в котором оценщик будет учитывать материальные факторы, которые представлены клиентом или другими профессиональными консультантами, или будет делать какие-либо запросы на этот счет или в отношении возможного наличия особых сейсмических или климатических условий либо опасных веществ.



За предварительным визуальным и поверхностным пересмотром положения после проверки оценщиком может последовать назначение консультантов-специалистов, способных установить степень ответственности и затрат для ремонтных или работ для устранения недостатков;



(М) степень и согласованное ограничение, если таковое есть, финансовой ответственности перед клиентом для оценки и дополнительной консультации и какие-либо взаимно признанные процедуры правового спора;



( Н) основание, сумма и сроки выплаты вознаграждения, включая понесенные издержки и расходы в период  найма для выполнения оценки,  не включая тот период, в течение оценщик получал вознаграждение за работу в качестве директора или служащего компании, как внутренний оценщик.



3.04.7 В дополнение к вышеупомянутому имеются различные обстоятельства, в которых оценщик должен гарантировать, что существует понимание вопросов, что должно быть письменно подтверждено до того, как оценщик приступит к заданию.



3.04.8 Может возникнуть ситуация, когда ограниченная информация, недостаточно полная проверка и/или ограниченное время не позволяют оценщику подготовить свой доклад. В некоторых случаях доклад может потребоваться для внутренних целей руководства, в других случаях- для приобретения пакета акций или слияния компаний, когда время является важнейшим фактором.



3.04.9  Представляется важным, чтобы оценщик не допустил в таких случаях в соответствии c соглашением  заключенным в начале, риска любой публикации. В некоторых случаях, было бы целесообразно санкционировать публикацию оценок имеющих соответствующие оговорки, при наличии ограниченных обстоятельств приведенных ниже:

( A) оценщик уже осмотрел и ознакомился с собственностью подлежащей оценке, с рынком, и местоположением; и

( B) оценщик получил детальную дополнительную информацию от руководства компании и/или от внутренних оценщиков чтобы восполнить пробелы в своих собственных запросах.

3.04.10 В таких обстоятельствах  необходимо для условий договоренности честно заявить , что отчет по оценке и любая публикация о ней должны сообщить недвусмысленно инструкции, цель и контекст оценки, степень ограничений для запросов, сделанные допущения, зависимость от точности используемой информации, мнение представленное в результате оценки и несоблюдение стандартов.



3.04.11  Далее, во избежание сомнений, что является неотделимым принципом этих стандартов,  когда оценщика просят выполнить оценку используя базис, который является непоследовательным (противоречивым) или в нарушение Стандартов, он должен уведомить клиента в самом начале, что отчет будет сделан с оговорками, чтобы отразить соответствующее отклонение.



3.04.12 Оценщика могут попросить изучить оценку, выполненную руководством, внутренними оценщиками или третьими лицами, или выполнить переоценку собственности, уже известной ему. Подобные трудности, которые указаны выше, имеют место и в этом случае.



3.04.1 Оценщик должен обязательно использовать твердый подход один на один с  клиентом, и утвердить в письменной форме заранее и в соответствии c взаимным соглашением, условия договоренности, ограничения налагаемые на оценщика и конечный  характер оговорок к отчету об оценке. Отчет по оценке может содержать оговорки  типа комментарий относительно соответствия принятого основания оценки или комментарии после типовой оценки, более общий вывод относительно общей точности совокупной оценки.



3.04.14 В случае рассмотрения оценок, выполненных другими оценщиками, должно быть согласованно в самом начале с клиентом, что недопустима никакая публикация  мнений, которая могла бы потенциально причинить ущерб репутации другого оценщика, если вся собственность не была осмотрена, и все обычные запросы  не были сделаны.



3. 04. 15  В тех случаях, когда заключен субподрядный договор с другими оценщиками -специалистами или когда есть поддержка от третьих лиц-профессионалов, необходимо получить предшествующую санкцию, письменно подтвержденную клиентом и объявить об этом факте в  отчете по  оценке.



3.04.16 Имеется риск, что оценки, подготовленные для одной цели, могут быть переданы третьему лицу и использоваться для другой, не связанной с предыдущей цели, несмотря на включение статьи, исключающей ответственность  третьего лица -  Европейские Стандарты Оценки 3.04.6 . Условия договоренности о найме оценщика должны поэтому не только основываться на таком исключении, но также на ясном освещении ограниченного характера оценки.







4. ОСНОВАНИЕ ОЦЕНКИ 



4. Основание Оценки



4.01 Принципы Оценки и практика отчетности

 Европейский Стандарт Оценки:



• Только признанные базы оценки и практика отчетности совместимые с Международной Практикой, Европейским и Внутригосударственным правом, Регулированием, и  потребностями клиента, должен быть приняты к выполнению, в соответствии с  приоритетными  принципами прозрачности, состоятельности и последовательности.



• следующее определение рыночной стоимости с поясняющим его текстом должно использоваться последовательно: Рыночная стоимость  является  суммой, в обмен на  которую собственность может  перейти на  день оценки от желающего ее купить покупателя  к  желающему  ее продать продавцу  посредством  наличной сделки  после надлежащего оформления  при разумном, информированном и добровольном действии каждой из сторон по такой сделке.



4.01.1 Принципы Оценки, как ясно сформулировано в единых основах оценки, и использования установленной ясной методологии оценки формируют  фундамент, на котором формулируются ясно представленные и доступные оценки. Они урегулируют модель,  по которой будет оцениваться работа оценщика.  Использование принятых основ оценки в отношении финансовых отчетов на основе Директив Совета Европейского Союза все  больше становится уставным требованием в Европейском Союзе.



4.01.2 Задача оценки в огромной степени  определяется  выбором основы оценки, которая должна устанавливаться совместно с клиентом и его профессиональными советниками, когда условия договоренности  согласованы в начале назначения оценщика на задание.



4. 02  Цель оценки и  единые базисы оценки



4.02.1  Какова бы ни была цель оценки, фундаментальным критерием является определение и разъяснение Рыночной Стоимости  утвержденный Международным  Комитетом Стандартов Оценки и принятым TEGOVA.



4.02.2 Различные определения  единого рынка  и не-рыночные базы оценки, которые одобрены для использования  в  финансовых отчетах, соответствующие  обстоятельства для их применения и рекомендации относительно способа их применения  приводятся ниже.



4.02.3 Вопросы, охваченные в этом разделе, вместе со связанными с ними концепциями, проблемами и  разъяснениями, включают  следующие определения:



( A) Рыночная стоимость;

(B) Рыночная стоимость для Существующего Использования;

(Г) Альтернативная Потребительная стоимость; 

(Д) Отрицательные Стоимости;

(Е) Обесцениваемая Стоимость возмещения.



Другие термины используются в  разных странах, но рекомендуется  совершенствовать терминологию, чтобы избежать путаницы для не-специалистов  и  оценщика. Другие установленные базисы,  вообще не соответствующие  целям финансовых отчетов, описаны в Европейских Стандартах  Оценки 8.  В определениях подразумеваются процедуры оценки, не все из которых обеспечивают оцениваемую стоимость, совместимую со обменной стоимостью в определении Рыночной стоимости.



4.03 Рыночная стоимость

4.03.1 Предпочтительное определение Рыночной стоимости, утвержденное в Европейских Стандартах Оценки 4.03.5,- это то, которое согласовано и установлено   Международным Комитетом Стандартов Оценки.  Определение дается в  разных словосочетаниях и входит в Закон Европейского сообщества,  в статье 49  Директивы Совета по Ежегодному и Сводному счетов Страховых компаний (91/674/EEC). Европейская Группа Ассоциаций Оценщиков полагает, что применение любого определения из вышеуказанных, как комментируется  ниже, обеспечивает одинаковую оценку.



4.03.2 Определение  в статье 49 (2)  Директивы Европейского Совета, упомянутой здесь как  определение  Европейского Союза,  дается в следующем виде:



Рыночная стоимость должна означать цену, по которой землю и здания можно было бы продать согласно частному контракту между желающим осуществить такую сделку продавцом и покупателем на день оценки,  при том допущении, что собственность публично выставлена на рынок для продажи, что конъюнктура рынка позволяет должным осуществить продажу этой собственности и, что необходимый период времени для продажи такого рода собственности, является приемлемым для заключения контракта о  продаже.



4.03.3  Европейская Группа Ассоциаций Оценщиков рекомендует, чтобы определение, указанное в  разделе 4.03.5 ниже, принятое вместе с детальным комментарием, который следует ниже, должно быть интерпретировано как  расширенное толкование текста Директивы. Определение IVSC соответствует рациональной интерпретации и расширенному толкованию статьи 49 (2) Европейского Союза.



4.03.4 Определение Европейского Совета, которое имеет некоторые определенные детальные требования, касающиеся  бухгалтерской отчетности, все таки требует  некоторого дополнительного комментирования и в частности требуется для оценок, выполняемых для сектора страхования, и/или может быть потребовано клиентами или их профессиональными консультантами, или требуется для  ссылки только в качестве представления  юридического определения Европейского Союза  рыночной стоимости  Комментарий по этому пункту  включен в  Европейские Стандарты оценки 4.03.18 ниже.



4.03.5  Утвержденное определение IVSC/TEGOVA , упомянутое  как “определение” дается в следующем виде:



Рыночная стоимость - это оцененная сумма, за которую  собственность должна быть продана  на день оценки  желающему осуществить такую сделку покупателю желающим продать собственность продавцом по  коммерческой сделке осуществляемой между независимыми участниками после проведения надлежащего маркетинга, причем в такой  сделке обе стороны должны действовать  сознательно, разумно и без принуждения.



Комментарий по определению Рыночной стоимости 



4.03.6 Детальный комментарий по определению Рыночной стоимости приводится  ниже.

4.03.7 Термин "актив" используется, чтобы отразить акцент, сделанный в этих стандартах на финансовых отчетах. Однако, термин  “собственность” может быть использован  в качестве общего определения. Каждое из этих определений используется в определенной ограниченной концептуальной  сфере.



4.03.8 " Оцененная сумма... " относится к цене в денежном выражении (обычно в местной валюте)  которая должна быть уплачена за актив  по коммерческой сделке между независимыми участниками. Рыночная стоимость измеряется как наиболее вероятная цена, разумно доступная на рынке на момент оценки в  соответствии с определением Рыночной стоимости. Это - лучшая цена, разумно доступная для продавца и наиболее выгодная цена, разумно доступная  для покупателя. Эта оценка в данном случае  исключает вздутую или выкачанную цену в силу особых условий или обстоятельств типа нетипичного финансирования,  договоренностей о  продаже собственности с условием получения ее обратно в аренду, особых соображений или уступок предоставленных какой-либо стороной, имеющей отношение к продаже, или любыми элементами имеющими особую стоимость ( как определено в Стандартах 2 IVSC-  другие базисы оценки, в дополнение к Рыночной Стоимости- Специальная (Особая) стоимость. Термин относится к необычному элементу стоимости сверх Рыночной Стоимости. Специальная Стоимость имеет место, например, при физической, функциональной, или экономической связанности данной собственности с некоторой другой собственностью типа смежной собственности. Это  приращение цены, которое может быть применимо к отдельному владельцу или пользователю, или предполагаемому владельцу или пользователю собственности скорее, чем к рынку в целом; то есть к покупателю с особым  интересом. Специальная Стоимость могла бы быть связана с элементами Стоимости Действующего Предприятия. Оценщик должен гарантировать, чтобы такие критерии были бы дифференцированны от Рыночной стоимости  и прояснить  любые сделанные  допущения в отношении особой стоимости .)



4.03.9 "... актив должен обладать обменной стоимостью..." относится  к тому факту, что стоимость актива является оцениваемой суммой скорее чем предопределенная или фактическая продажная цена. Это - цена, по которой, как ожидается на рынке, сделка соответствующая  всем другим элементам определения Рыночной стоимости, должна быть совершена на день оценки.

4.03.10  "... На день оценки... "  предполагает, что оцененная Рыночная стоимость определяется на  данную дату. Поскольку рынки и конъюнктуры рынка могут изменяться, то расчетная стоимость может быть неправильной или несоответствующей   другой дате . Сумма оценки  будет отражать фактическое состояние рынка и финансовое положение на действительную дату оценки,  а не прошлую или будущую дату. Дата оценки и  дата отчета по оценке могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки. Определение также предполагает одновременный   расчет по контракту на продажу без какого-либо изменения цены,  а  в противном случае  расчет  мог бы производится по Рыночной стоимости.



4.03.11 " ... между желающим совершить сделку покупателем ... " относится к тому, кто заинтересован, но не вынужден покупать. Этот покупатель не является ни  очень обеспокоенным, ни стремящимся купить по любой цене. Этот покупатель также тот, который покупает в соответствии с  положением текущего рынка и в соответствии с текущими рыночными прогнозами, скорее чем на мнимом или гипотетическом рынке, который невозможно показать или предсказать.  Предполагаемый покупатель  не  оплатил бы более высокую цену, чем ту, которую требует рынок.  Данный владелец актива включен  в число тех, кто составляет "рынок”. Оценщик не должен делать нереалистичные предположения относительно конъюнктур рынка или делать допущение уровня рыночной стоимости выше того, который является разумно доступным. В последнем издании Руководства TEGOVOFA по Оценке Основных фондов подробная ссылка на желающего осуществить сделку покупателя  исключена  из определения, чтобы подчеркнуть эту ответственность.



4.03.12 “.. Желающий осуществить сделку продавец... " не является ни слишком обеспокоенным, ни  принужденным  к тому, чтобы продать по любой цене, ни  тем, кто подготовился продать по более высокой цене, которая не считается разумной на текущем рынке. Желающий осуществить сделку продавец заинтересован  продать актив на условиях рынка за лучшую цену, доступную на свободном рынке после надлежащего маркетинга, какова бы ни была цена. Фактическая финансовая ситуация   фактического владельца является частью этого соображения, так как " желающий  осуществить  сделку продавец " является гипотетическим владельцем.



4.03.13 "... В  коммерческой операции между независимыми участниками”-  в сделке между сторонами, которые не имеют особых или частных отношений (например, компанией владеющей контрольным пакетом другой компании и ее филиалами, или арендодателя и арендатора), в силу которых  уровень цены могут стать нехарактерными для рынка или раздутыми из-за элемента специальной стоимости. Сделка по Рыночной Стоимости предполагает  участие в ней не связанных сторон, действующих независимо друг от друга.



4.03.14 "... после надлежащего маркетинга..”' означает, что актив был  выставлен на рынок наиболее соответствующим  образом, для того, чтобы осуществить  его продажу по наилучшей разумной цене в соответствии с определением Рыночной Стоимости. Период времени, в течение которого актив выставляется на рынок для продажи  может изменяться  в соответствии с  конъюнктурой рынка, но должны быть достаточным   для потенциальных покупателей. Период  времени для выставления актива на рынок  устанавливается до даты оценки.



4.03.15  “... при этом каждая из сторон  действует будучи хорошо осведомленной и разумно.. “ предполагает, что как желающий  купить актив покупатель, так  и желающий его продать продавец в достаточной степени информированы относительно категории и характеристик актива, фактического и потенциального применения и состояния рынка во время оценки. Каждый, как предполагается,  действует для личного интереса и сознавая это, расчетливо стремится установить наиболее выгодную  цену  как продавец и как покупатель в сделке. Расчетливость здесь  определяется состоянием рынка во время оценки, а не на какую-то  более позднюю дату.  Продавец не обязательно действует неблагоразумно, если решает продать  актив на рынке при падающих  ценах, которые  ниже, чем предыдущие рыночные уровни цен. В таких случаях,  как и в других случаях  покупок активов и в других ситуациях продажи активов на рынках с изменяющимися ценами, благоразумный покупатель или продавец будут действовать в соответствии с наилучшими рыночными котировками, которые доступны  на данный момент.



4.03.16  “... и без принуждения... " означает, что, каждая сторона  заинтересована в том, чтобы заключить сделку, но не вынуждена, и не склонена к такой сделке насильственным незаконным образом.



4.03.17 Рыночная стоимость понимается как стоимость актива, оцененного без  учета  затрат на продажи или покупки, и без погашения  каких-либо имеющих отношение к сделке  налогов. Как указывается в Комментарии к определения Рыночной стоимости  ЕС, Европейских Стандартах Оценки 4.03.2, в  некоторых финансовых ситуациях имеется отклонения от общего положения. В соответствии  с  Четвертой Директивой Совета по Законам о компаниях от 25 июля 1978 (78/660/EEC) и Разделом 7, Статьи 49 Директивы ЕВРОПЕЙСКОГО ЭКОНОМИЧЕСКОГО СООБЩЕСТВА (91/647/EEC) от 1991 года заявлено, что " в тех случаях, когда земля и здания проданы на  день оформления счетов, или будут проданы в течение краткого срока,  их стоимость... будет сокращена путем вычетов фактических или оцененных затрат по реализации. " Консультация относительно этого,  дается ниже.



4.03.18  Комментарий  к Определению Рыночной стоимости ЕС.



Рыночная стоимость должна означать цену, по которой землю и здания можно было бы продавать согласно частному контракту между желающим продать собственность продавцом и покупателем через сделку между ними  как независимыми участниками в день оценки, при этом предполагается что собственность публично выставлена на рынок для продажи, что конъюнктуры рынка позволяют  должным образом ее продать и что имеется достаточно времени для того, чтобы совершить  сделку по продаже, (91/647/EЭC)



4.03.19 Детальный комментарий по определению ЕС Рыночной стоимости  приводится ниже.

4.03.20  "... Цена, по которой землю и здания можно было бы продавать по частному контракту ... " должна подразумевать денежную сумму, если земля и здания будут продаваться  на свободном рынке. Употребление слов " частный контракт” исключает, прежде всего, продажу на аукционе, в том смысле, что в этом случае  собственность была бы продана по более низкой цене, чем после надлежащего маркетинга  между желающим продать ее продавцом и независимым покупателем, и подчеркивают реальный характер калькуляции на дату Оценки. В Статье 49 (5) оговаривается ситуация,  когда земля и здания проданы или  будут проданы в течение короткого периода времени. Вычет фактических или оцененных расходов по реализации должен в этом случае быть произведен как отдельная корректировка после того, как оценщик предоставит свое заключение относительно рыночной стоимости.



4.03.21 Определение "... Желающий продать собственность продавец и  независимый  покупатель в сделке... " подкрепляет приоритет экономической реальности, выражаемый через сделки заключаемые на свободном рынке, как лучшая цена, разумно доступная для продавца и наиболее выгодная цена, разумно доступная покупателю. Желающий продать собственность продавец не является ни чрезмерно озабоченным, ни принужденным к этой сделке не принужденным  продавать по любой цене, он также не стремится поднять цену  выше ой, которая считается разумной на текущем рынке. Использование термина " свободный покупатель в коммерческой сделке " дополнительно исключает предложение со стороны специального покупателя, который  подготовился предложить более выгодную цену, чтобы опередить других предполагаемых покупателей из-за исключительных личных обстоятельств (например материнская компания и ее филиалы, арендодатель и арендатор или  владелец  смежной собственности).

4.03.22 "... В день оценки. .. " относится к определенному характеру оценки, который предполагает, что условия были утверждены заключены и сделка совершена на дату оценки. Конъюнктуры рынка могут изменяться  а также и рыночная стоимость на  другую дату может существенно отличаться. Определение учитывало одновременный расчет при завершении контракта на продажу без  учета какой-либо корректировки цены  по вышеуказанному фактору.



4.03.23 "... Предполагается, что собственность выставлена на рынок для открытой продажи ... " Означает, что актив был выставлен на рынок наиболее соответствующим образом  для продажи по лучшей цене, разумно доступной в соответствии с определением рыночной стоимости. Период времени, в течение которого актив выставлен для продажи,  изменяется в соответствии с финансовой ситуацией, но должен  быть адекватен для того, чтобы привлечь достаточное число потенциальных покупателей  для создания рынка. Выставление  актива на продажу будет иметь место до даты оценки.



4.03.24 " .. что конъюнктуры рынка позволяют  правильно реализовать  актив, и, что имеется обычно достаточный период времени для продажи... " Это предполагает, что участники рыночной сделки находятся в готовности использовать благоприятную возможность, которая может быть представлена на рынке, но не предполагает, что был создан или предполагается гипотетический / нереальный  рынок или рынок на основе ложных представлений, а также  исключена  принудительная продажа или насильственное принуждение к продаже по определению,- напротив, продажа производится  таким образом, который соответствует  действительному состоянию рынка. Нормальный период маркетинга - это такой период времени, который будет изменяться в зависимости от конъюнктур рынка  и  типа или категории собственности, земли и зданий.



Методология



4,03.25 В соответствии с положениями  Директивой ЕВРОПЕЙСКОГО ЭКОНОМИЧЕСКОГО СООБЩЕСТВА (91/647/EEC), метод  оценки каждой отдельной единицы земли и зданий должны быть в соответствии с  общепринятыми методами или признанными Руководящими Страховыми  Органами, и в соответствии с  Директивой ЕВРОПЕЙСКОГО ЭКОНОМИЧЕСКОГО СООБЩЕСТВА (78/660/EEC),  разбивка  на финансовый год для оценки должна быть приведена в примечаниях к счетам. Такие методы обычно не должны  изменяться  в промежутке между  финансовыми годами.



4.03.26   В то время как методология может изменяться через какое-то время, с тем, чтобы отражать лучшую практику в определении стоимости в соответствии с принципиальными изменениями, происходящими на рынках недвижимого имущества, включая современные структуры корпораций и рынка долгосрочного ссудного капитала,  рекомендуется в целях  оценки недвижимого имущества страховых компаний и других аналогичных секторов, где  активы представлены инвестициями или являются обеспечением финансовых документов, чтобы методы были основаны на наиболее соответствующих приемах рыночной практики. Они могут включать капитализацию  прибыли, дисконтированный поток наличности, и/или сравнения стоимости капитала и аренды. Вообще, неуместно производить оценку на основе остаточной стоимости замещения, которая больше уместна для оценки недвижимого имущества других категорий компаний. Более подробный комментарий по методологии включен в  Европейские Стандарты Оценки 11.07.



Самая высокая и лучшая  стоимость использования  или Рыночная Стоимость



 4.03.27 Самая высокая и лучшая стоимость использования -это широко используемый  термин  IVSC, и  его понимают в Северной Америке. Он  синонимичен термину “Рыночная стоимость”. Самое высокая и лучшее использование  определяется IVSC как:



Наиболее вероятное использование актива, которое является физически возможным, соответствующим образом оправданным, юридически допустимым, финансово выполнимым, и  которое обеспечивает самую высокую оцениваемую стоимость актива.

4.03.28 Ясно, что использование  актива, которое  юридически не допустимо или физически невозможно, не может рассматриваться в качестве самого высокого и лучшего использования. Использование, которое является, как юридически допустимым так и физически возможным, может тем нее менее потребовать убедительное объяснения , чтобы найти основание для утверждение такого использования  в качестве разумно возможного или соответствующим образом оправданного. Если анализ показывает, что один или большее количество использований разумно возможно, этот вывод может быть подтвержден технико-экономическим обоснованием. Использование, которое приводит к самой высокой стоимости будет самым высоким и лучшим использованием, и будет аналогично определению Рыночной стоимости.



4.03.29 Концепция самого высокого и лучшего использования актива  присуща определению Рыночной стоимости. Можно упомянуть в этой связи о дискуссии,  связанной с Рыночной стоимостью для Существующего Использования, и Рыночной стоимостью для Альтернативного использования / Стоимости Альтернативного использования,  которые упомянуты ниже.



4.04 Рыночная стоимость для Существующего Использования



4.04.1 Рыночная стоимость для существующего использования актива определяется как Рыночная стоимость, основанная на продолжении существующего использования, учитывая, что актив можно было бы продавать на свободном рынке за существующее использование на основании свободного владения  и с предположениями перечисленными ниже, но в противном случае в соответствии с определением IVSC/TEGOVA .



4.04.2 Одобренное TEGOVA определение Рыночной стоимости для Существующего Использования следующее:



Рыночная стоимость для существующего использования - оцененная сумма,  которая предоставляется взамен актива в день оценки, на  основе продолжения существующего использования, но при этом исходя из того, что актив незанят,  по свободной рыночной сделке между желающим  купить покупателем и желающим продать продавцом  после надлежащего маркетинга,  причем обе стороны при этом должны каждый действовать сознательно, разумно и без принуждения.



Комментарий  к Рыночной стоимости для  определения Существующего Использования



4.04.3. Подробный комментарий по Рыночной стоимости для Существующего  Использования  приводится ниже.



4.04.4 Термин "актив" используется применения Стандартов в контексте финансовой отчетности. Однако, вместо этого термина может употребляться термин  “собственность” в качестве  общего применения этого определения. Каждый элемент определения имеет свою собственную ограниченную понятийную структуру.



4.04.5  " Оцененная сумма... " -это цена в денежном выражении (обычно в местной валюте) подлежащая оплате за актив при  коммерческой сделке между свободными участниками. Рыночная стоимость измеряется как наиболее вероятная цена, разумно доступная на рынке  на дату оценки в соответствии с определением Рыночной стоимости. Это - лучшая цена, разумно доступная продавцу и наиболее выгодная цена, разумно доступная покупателю. Эта оценка в данном случае определенно исключает оцененную цену, раздутую или выкачанную в соответствии с особыми условиями или обстоятельствами типа нетипичного финансирования, продажи в обмен на последующую аренду, особыми соображениями или концессиями, предоставленными любыми сторонами, связанными с продажей, или любыми элементами специальной стоимости (определяемой IVSC  в Стандарте 2 - Оценка  на  иных основаниях, кроме Рыночной Стоимости-

______________________________________________________________________________

 В некоторых юрисдикциях  предполагается гипотетическая аренда  для временного владельца на данный момент.











как Специальная Стоимость. Термин  относится к  экстраординарному элементу стоимости сверх и в превышение Рыночной стоимости, Специальная Стоимость  может иметь место, например, когда собственность имеет  физическую, функциональную, или экономическую  связь с некоторой другой собственностью типа смежной собственности. Это - приращение цены, которое применимо к отдельному владельцу или пользователю, либо предполагаемому владельцу или пользователю собственности скорее, нежели  чем ка рынку в  целом; то есть к покупателю, имеющему специальную долю собственности . Специальная Стоимость могла бы быть связана с элементами Стоимости действующего предприятия. Оценщик должен гарантировать, что такие критерии различаются от Рыночной стоимости, поясняя любые сделанные специальные  допущения.)



4.04.6 "...Актив должен обмениваться..." относится к тому факту, что стоимость актива является скорее оцененной суммой, чем предопределенной или фактической продажной ценой. Это - цена, которая соответствует  всем другим элементам определения Рыночной стоимости  и по которой  сделка совершается на рынке  на дату оценки.



4.04.7 "... В день оценки... " определяет, чтобы оцененная Рыночная стоимость время-от времени устанавливается на определенную дату. Поскольку рынки и конъюнктуры рынка могут изменяться, оцененная стоимость может быть неправильной или может несоответствовать на другую дату. Сумма оценки будет отражать фактическое состояние рынка и  финансовую ситуацию на действующую дату оценки,  а не на  прошлую или будущую дату. Дата оценки и  дата отчета по оценки могут  быть разными, но дата отчета  не может предшествовать дате оценки. Определение также предполагает одновременный обмен и завершение контракта на продажу без какой-либо корректировки   цены, которая могла бы  в ином случае  установлена по Рыночной стоимости для проведения сделки.



4.04.8 "... основанный на продолжении существующего использования... " требует, чтобы допускался только обмен, основанный на рыночных  предложениях по продолжению существующего использование.  Из этого следует, что любая более высокая стоимость, если актив должен продаваться на свободном рынке, или основание самого высокого и лучшего  использования должны игнорироваться.



4.04.9 "... но исходя из того, что актив не занят...”, подчеркивает что, если актив  фактически находится во владении, то это не может рассматриваться как причина утвердить фикцию, что арендная плата оплачивается фактическим владельцем. Нельзя исходить из того, что инвестиция, расширенная в соответствии c обязательством фактического владельца, будет оценена. Следует исходить из того, что Актив должен быть  свободным и доступным для продажи или сдачи внаем на дату оценки. Потенциальное  предложение фактического владельца  не исключается, но  владелец не должен предлагать цену  выше обычного уровня рыночных цен. Это отличается от требований Германского законодательства, где предложение  фактического владельца должно игнорироваться.



4.04.10 "... между желающим купить покупателем... "относится к тому, кто побужден, но не вынужден покупать актив. Этот покупатель не является ни слишком озабоченным, ни тем, кто готов купить по любой цене. Этот покупатель - также тот, кто будет покупать в соответствии с фактической ситуацией на рынке и с текущими рыночными прогнозами, скорее, чем на мнимом или на гипотетическом рынке, которого не существует или для которого нет прогнозов в перспективе. Предполагаемый покупатель не уплатил бы  более высокую цену, чем требует рынок. Настоящий владелец актива включен  в число тех, кто составляют " рынок ". Оценщик не должен делать нереалистичные предположения относительно конъюнктур рынка или  делать допущения относительно уровня рыночной стоимости выше той, которая является разумно доступной. В последнем издании Руководящих Инструкций TEGOVOFA по Оценке Основных Фондов  подробная ссылка на желающего купить актив покупателя изъята из определения, чтобы подчеркнуть эту ответственность.



4.04.11 "... Желающий продать актив продавец...” не является ни чрезмерно озабоченным, ни принужденным к тому, чтобы продать по любой цене, ни тем, кто готов завысить цену , которая не может считаться  разумной на текущем рынке. Желающий  продать актив продавец заинтересован в том, чтобы продать актив  на рыночных условиях, по лучшей цене, по которой можно продать актив  на открытом рынке после надлежащего маркетинга, какова бы ни была при этом цена. Действительное положение фактического владельца  не учитывается  в  этом соображении, потому что " желающий продать актив продавец”   является  гипотетическим владельцем.



4.04.12 "... в коммерческой сделке между независимыми участниками... " подразумевает сделку  между сторонами, которые не имеют специфических или особых отношений (например,  между материнской компанией и филиалами, или между арендодателем и арендатором), способных сделать уровень цен нехарактерным для  рынка или раздутым, из-за элемента специальной стоимости. Сделка по Рыночной стоимости предполагается   между  сторонами, не имеющих  взаимных отношений,  каждая из которых действует независимо.

4.04.13 "... после надлежащего маркетинга.. “ означает, что актив был выставлен для продажи на рынке наиболее соответствующим  образом для продажи его по лучшей цене, разумно доступной в соответствии с определением Рыночной стоимости. Длительность периода времени, в течение которого товар выставлен на продажу может  варьировать  в зависимости от конъюнктур рынка, но должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек внимание адекватного количества числа потенциальных покупателей. Период выставления актива  на продажу  имеет место до даты оценки.



4 .04.14 "... при этом обе стороны  действуют будучи хорошо осведомленными и осмотрительно.. “ предполагает, что и  желающий купить актив покупатель и желающий продать актив продавец в достаточной степени информированы относительно категории и характеристик актива, фактического и потенциального использования и состояния рынка на дату оценки. Каждый, как предполагается,  действует во имя личного интереса, сознавая это и разумно стремится заключить сделку по лучшей цене каждый при этом  занимая свои соответствующие позиции в сделке. Осмотрительность оценивается в соответствии с тем,  каково состояние рынка на дату оценки, но не задним числом для получения выгоды на какую-то несколько более позднюю дату. Для продавца необязательно является неблагоразумным продавать собственность на рынке с падающими ценами, которые является более низкими, чем предыдущие  уровни рыночных  цен. В таких случаях, как и в случаях других покупок и в ситуациях продаж на рынках с изменяющимися ценами,   осмотрительный покупатель или продавец будет действовать в соответствии с лучшей доступной ему информацией о состоянии рынка на  соответствующую дату.



4.04.15 "... и без принуждения... " устанавливает,  что каждая сторона заинтересована в том, чтобы  совершить сделку, но также при этому не вынуждена,  и не принуждена  незаконно заключить ее.



4.04.16 Рыночная стоимость для Существующего Использования понимается как стоимость актива, оцененного без включения затрат по реализации или покупке и без погашения  каких-либо имеющих к ним отношение налогов, - как указано в Комментарии по определению ЕС Рыночной стоимости, Европейские Стандарты оценки 4.03.2, в некоторых ситуациях допускается  частичная отмена общего правила. В соответствии с требованиями Четвертой Директивы Совета по Законодательству о компаниях от 25 июля 1978 (78/660/EEC) и Раздела 7, статьи 49  Директивы ЕВРОПЕЙСКОГО ЭКОНОМИЧЕСКОГО СООБЩЕСТВА  от 1991 (91/647/EEC) постановляется, что "в тех случаях, когда на дату составления счетов, земля и здания проданы или будут проданы в течение краткого периода времени) полученная стоимость сокращается на фактические или оцененные затраты по реализации. “  Комментарии к этому положению приводятся ниже.



4.04.17 Определение используется только для финансовой отчетности. Согласно  Директивам ЕС, положениям внутригосударственного права, международным и национальным стандартам бухгалтерского учета и практике, авуары собственности часто должны указываться по стоимости на их приобретение или по стоимости в текущих ценах , которая является Рыночной стоимостью для Существующего Использования.



4.04.18  Базис в качестве Стоимости Существующего  Использования неприменим к оценкам, требуемым для инвестиционных активов,  к собcтвенности превышающей  требования и к оборотному капиталу, в то время, как Рыночная стоимость  должна  устанавливаться на основании самого высокого и лучшего использования.





Стоимость в Текущих ценах



4.04.19  Стоимость в текущих ценах- это  концепция  бухгалтерского учета, которая принята  в Международных Стандартах Бухгалтерского учета  16  ( IAS  16)   она получила определение как " сумма, на которую актив мог бы быть обменен между хорошо осведомленными, желающими осуществить сделку сторонами в коммерческой сделке между независимыми  участниками. "



4.04.20 Вышеупомянутое краткое определение  при отсутствии доказательств в пользу противного соответствует определению  TEGOVA Рыночной стоимости (для Существующего Использования). Имеются ситуации, в которых Стоимость в текущих ценах в бухгалтерском смысле может отличаться от Рыночной стоимости в  том, что могут быть применены некоторые другие условия, чем установленные по определению Рыночной стоимости. Обстоятельства, разрешающие нормальную реализацию  активов  могут  отсутствовать, или гипотетическая продажа может осуществляться  при физическом принуждении в некоторой форме. Термин также используется в некоторых юрисдикциях, чтобы обеспечить юридическое определение для  урегулирования споров на основе права справедливости между сторонами в судах или в ходе судебного разбирательства.



4.04.21 В статье 31 и в последующих статьях  Международных Стандартов Оценки  16 рассматривается переоценка активов  и  указывается:



Стоимость в текущих ценах земли и зданий - обычно их рыночная стоимость для существующего использования, которая предполагает непрерывное использование актива в том же самом или подобном  бизнесе. Эта стоимость определена оценкой, обычно производимой профессионально подготовленными и имеющими соответствующую квалификацию оценщиками.



Этим определяется тот контекст, в котором возможно провести более детальное рассмотрение и установить состоятельные Европейские Стандарты, определив Рыночную стоимость для Существующего Использования.



4.04.22 То предположение, что данная фирма является постоянно действующим предприятием заставляет принять Рыночную стоимость для существующего использования. Свойственная  концепция "утраченной стоимости” или чистая текущая восстановительная стоимость, то есть для владельца это стоимость входа в рынок для того, чтобы купить актив для замены. Там, где применимы такие гипотетические допущения, оценка на основе Рыночной стоимости для Существующего Использования может дать результаты, которые могли бы ввести в заблуждение если они приводятся в других отчетах в   других контекстах. Таким образом важно, чтобы такие оценки всегда сопровождались подробными комментариями  с указанием конкретных случаев их применимости.



4.03.23 Различные дополнительные предположения и комментарии  приводятся ниже:



• имеется  неявное допущение, которое должно быть разумно во всех ситуациях, что собственность может использоваться предприятием только в течение обозримого будущего для существующего использования.



• что использование должно быть таким, которое соответствует  закону о планировании,  регулирующим  положениям о лицензировании и другим нормам.



• выводимая стоимость может быть какой же или ниже, но не выше, ( за исключением случаев, приведенных ниже), чем стоимость получаемая в результате применения принципов самого высокого и лучшего использования. Примеры  исключения следующие: (a) Персональное планирование и аналогичные предоставляемые уступки по некоторым юрисдикциям могут быть недоступны на общем рынке, что будет учитываться  при оценке существующего использования, потенциально приводя к повышению  добавочной стоимости  сверх и в превышение Рыночной стоимости; (б) сходным образом,  проблемы окружающей среды могут неблагоприятно влиять на  Рыночную стоимость, и за исключение случая, когда корректирующие работы являются обязательством установленным законом, затрагивают постоянно действующий бизнес или рыночную стоимость для существующего использования; (в) ограничения в арендных договорах, которые не имеют никакого последствия для владельца,  не относятся к этому основанию оценки, хотя они затронули бы неограниченную Рыночную стоимость; и (г) оценка на основе Амортизируемой Стоимости Возмещения,  которая относится к стоимости и амортизации  по устареванию в отношении фактических операций на земле, может и часто превышает стоимость  выводимую на основе свободного рынка.



• Любое возможное альтернативное использование таким образом игнорируется, любой элемент предвкушаемой стоимости, любая стоимость, относимая к деловой репутации и наработанной клиентуре компании а также  к возможному увеличению  стоимости   благодаря особой инвестиции или финансовой сделке, типа  продажи собственности с условием получения ее обратно в аренду, которая бы принес  компании другой процент, чем тот, который будет оцениваться.



• оценка может, однако, учитывать  стоимость, относящуюся к положению действующей компании, где существует потенциальная возможность расширять или заменить существующее здание для задач  предприятия, если это может быть выполнено без большого перерыва в работе предприятия.



• Сходным образом, та часть условной  стоимости деловых связей, которая  связана с коммерческой собственности, обычно оцениваемая в соответствии с коммерческим потенциалом, и применимая к операциям  торгового предприятия с обычной компетенцией, будет  включена в оценку  существующего использования.



• Предполагается, что любая часть занятой собственности как для целей, так  и непосредственно компанией, является свободной  на дату  оценки, и, таким образом игнорируется существование фактического владельца. Оценки  на основе существующего   использования в подходе на основе амортизируемой стоимости замещения в оценке косвенно предполагают, что  существующий владелец / владелец продолжает осуществлять  фактически свою деятельность на площадях. Некоторые юрисдикции вводят различные правила в отношении органов госсектора или некоммерческих органов .

• Любая часть актива, которая сдается в поднаем по контракту или иначе используется третьим лицом подлежит оценке с учетом этого факта.

• если собственность избыточна, или станет избыточной  сверх эксплуатационных требований, то  должна использоваться оценка на основе рыночной стоимости или самого высокого и лучшего использования. Исключение будет составлять неиспользованный или устаревший  актив, который не может отделяться от действующего предприятия. В таких случаях оценка должна отражать дополнительную стоимость к бизнесу таких избыточных активов.

4.04.24 Процедура оценки, которая вообще подразумевает отклонения от рыночных величин стоимости, известная как  амортизируемая стоимость возмещения, упомянутая  ранее в Европейских Стандартах оценки 4.07, может применяться в отношении активов, которые редко, если вообще  когда-либо реализуются на рынке по их стоимости существующего использования кроме как при продаже  самого предприятия. Статья 32 Международных Стандартов Бухучета определенно требует применения этого метода в отношении  машин и оборудования, там где  стоимость невозможно определить вследствие  особой категории  актива.

4.04.25  В тех случаях, когда использование методов оценки на основе Рыночной стоимости или Альтернативной Потребительской стоимости  приводит в результате к существенно различным показателям, об этом  должны быть сообщено одновременно с отчетом, сделанным  по активам компании на основе Рыночной стоимости для Существующего Использования.  Чтобы избежать путаницы, оценщик должен гарантировать, что форма и содержание отчетных данных   подробно утверждена им или ею.

4.05 Альтернативная Потребительская стоимость.

4.05.1 Альтернативная Потребительская стоимость может быть определена на основе основных определений TEGOVA,  в качестве самой высокой и лучшей потребительской стоимости,  относящейся к иному использованию, чем фактическое, предназначенное или  планируемое, или к использованию собственности, переделанной предприятием, предполагаемым владельцем или компанией- разработчиком.



4.05.2 Оценки Альтернативного использования часто требуются в случаях оценки стоимости и оценки в целях безопасности или как часть анализа  самого высокого и лучшего использования, при определении экономического размещения активов или реального дохода на капитал вложенный предприятием.



4.05.3 Альтернативные Потребительские стоимости, которые не могут быть реализованы при ликвидации, закрытии или переезде компании в другие офисные помещения,  не могут быть включены в счета (расчеты) согласно Европейскому соглашению о бухгалтерском учете, за исключением случаев, когда заявлено намерение со стороны части директоров  реализовать  актив  и альтернативная потребительская стоимость может войти в часть оценки Рыночной стоимости и отдельно указываться в сертификате оценки.



4.05.4 В случаях, когда Альтернативная Потребительская стоимость отличается существенно от существующей потребительской стоимости, это должно быть сообщено клиенту оценщиком независимо от того, была ли существующая потребительская стоимость установлена в отношении рыночной стоимости  или к амортизируемой стоимости возмещения.



4.05.5 В случае согласия на личное планирование и аналогичных прав или обязательств пользователя в арендном договоре оценщик должен всегда включать в примечание к сертификату оценки, в дополнение к оценке стоимости существующего использования, ссылку на Рыночную стоимость без  учета личных прав  предприятия на льготы.



4.05.6  Стоимость земли и зданий в качестве инвестиций или для развития будет также оцениваться на рыночной основе, с учетом соответствующих существующих владения на правах аренды, и таким образом, будет учитываться любое альтернативное использование если оно имеет место.



4.05.7 Во всех случаях Альтернативная Потребительская стоимость должна быть связана с определенной информацией по установленным законом разрешениям,  например  от вышестоящего  арендодателя в отношении  изменения использования  или прочих вопросов  относящихся  к оценке Альтернативной Потребительской стоимости.



4.05.8 Альтернативная Потребительская стоимость может быть отрицательной. Обычно это может иметь место в случае владения  землей на правах аренды земли или в случаях, когда личные права и/или рассмотрения  статуса постоянно действующего предприятия, а также  ограничений относительно строгих юридических  обязательств, которые однако были бы применимы при продаже на свободном рынке, увеличивают стоимость существующую потребительскую стоимость.



4.06 Отрицательные   Значения Стоимости



4.06.1 Отрицательные значения стоимости  возникают, когда  на недвижимое имущество, налагаются физические, юридические, финансовые или контрактные обязательства, по которым взимается законный процент от стоимости собственности, дают отрицательный реальный или гипотетический поток наличности или требуют существенных коррективных работ. Активы превращаются в долги или в отрицательную стоимость. 



4.06.2 Отрицательные стоимости могут получаться в случае  процентного дохода от аренды, когда арендная плата сохраненная согласно арендному договору превышает рыночную арендную стоимость и/или когда имеются обременяющие обязательства  со стороны  арендатора.



4.06.3 Полная земельная собственность может также быть отнесена в пассив, если юридически обязательные затраты на восстановление или издержки по выполнению юридических или обязательств по контракту, превышают стоимость собственности, свободной от таких обязательств.



4.06.4 Если положительные стоимости показываются в счетах(расчетах), то логика и принципы  ясности в отчетности требуют, чтобы отрицательные значения стоимости тоже были указаны в отчетах. Чтобы указать в отчете значение  процентов, установленных в соответствии с законом, и которые отнесены к пассиву, за  "нулевой" отметкой оценка   не сможет дать истинное и справедливое представление общего положения компании. Любая отрицательная стоимость должна быть указана в отчетности отдельно и не должна вноситься  в зачет требований  против стоимости других  активов или  категорий активов.

4.06.5 В случае если есть право настаивать на приобретении или другой форме возмещения от государства относительно в ином случае имеющей отрицательную  стоимость собственности, например, в случае если  земля  загрязнена, подверглась воздействию прибрежной эрозии,  плохой планировки,  а также в отношении исторических / ценных зданий, это право на  компенсацию не должно учитываться в  оценке,  за исключением случая, когда директора  компании не намереваются осуществить это право. Если отрицательная стоимость  указывается в отчете, то на это должно обратить внимание директоров  в примечаниях к сертификату оценки. Отрицательная стоимость должна быть отдельно  указана и  не должна  приводиться в совокупной стоимости  с другими  стоимостями при оценке.



4.07 Амортизируемая стоимость замещения



4.07.1 Процедуры, использующие замену, или восстановительную стоимость  в качестве  основания для оценки стоимости  для финансовой отчетности компании признаются  соответствующими в ограниченных случаях, как указано ниже в Европейских Стандартах Оценки в разделе 4.07.3.  Валовая Стоимость возмещения  требуется также для  страхования.



4.07.2 Концепция чистой текущей стоимости замещения также используется в смысле утраченной стоимости действующего предприятия, и таким образом формирует  составную часть при рассмотрении существующей потребительской стоимости. Использование этого термина в данном контексте может вызывать путаницу наряду с  более широко употребительной амортизируемой стоимостью замещения и   рекомендуется использовалось с  соответствующим пояснением.



4.07.3  Амортизируемая Стоимость Замещения- процедура оценки  используемая, чтобы установить существующую потребительскую стоимость в случае специализированных видов собственности, которые редко, если вообще когда -либо выставляются на рынок для продажи в ином качестве, чем как часть предприятия. Это не рассматривается как метод основанный на рыночных реалиях, хотя определенный анализ из которого исходят оценки рынка основан на данных, полученных в результате анализа Амортизируемых Стоимости Замещения средств производства. При отсутствии рыночных данных Амортизируемая Стоимость Замещения принимается  для анализа на основе рыночных реалий. Таким образом, она не подходит для активов предназначенных для  инвестиций или рассматриваемых в качестве излишков  производственных требований компании.



4.07.4 Примеры видов собственности, которые будут подходить под эту категорию, оцениваемых  на этом основании , включают следующие:



• нефтеперегонные  заводы и химические  цеха, где большинство зданий - обычно не больше, чем  каркас или наружная обшивка для высоко специализированного оборудования и станков;



• электростанции и сооружения дока, где здания и производственные цеха относятся непосредственно к предприятию владельца и крайне  маловероятно, что они имели бы иную стоимость  для компании, приобретающей предприятие; и



• объекты собственности, расположенной в отдельных географических областях для особых  целей или такого размера, конструкции или расположения, в силу которых было бы невозможно или невыполнимо для оценщика делать заключение относительно существующей потребительской стоимости  на основе  соответствующих  рыночных сделок.



4.07.5 Метод амортизируемой стоимости замещения  основан на оценке текущей рыночной стоимости земли для ее существующего использования плюс текущей валовой стоимости замещения ( или воспроизводства) усовершенствований минус количество покрытие на физический износ и все соответствующие формы устаревания и оптимизации. Как не-рыночная процедура, результат, за исключением случаев упомянутых в Европейских Стандартах Оценки, раздел 4.073 выше, должен всегда предоставляться в отчетах и соответствовать требованиям адекватной потенциальной доходности или долгосрочной жизнеспособности и эксплуатационным показателям  предприятия (или государственного учреждения), в сравнении со стоимостью используемых активов. Такая  оценка также должна быть отдельна детально изложена  в сертификате оценки стоимости.



4.07.6  Далее за вышесказанным следует, что  оценщик должен поставить задачу оценки стоимости земли для существующего использования, или стоимости воображаемого модернизируемого участка в том же самом местоположении,  а также  совокупной ( валовой) стоимости возмещения здания и других инженерных сооружений и конструкций данного участка, из которых  должны быть сделаны соответствующие вычеты, чтобы отразить различие в стоимости по отношению к новому парку оборудования,  учитывая срок службы и состояние, экономическое, экологическое и функциональное устаревание. 





4.07.7 Оценки валовой стоимости возмещения требуют подробной консультации с директорами предприятия и другими профессиональными консультантами и должны принимать во внимание следующее:



( A) стоимость здания и дополнительных работ, которые  как предполагается,  должны быть завершены на дату оценки. Это - не смета гипотетических будущих затрат на реконструкцию.

( B) современное здание используемое  в качестве замены и имеющее ту же самую внутреннюю совокупную закрытую площадь  могло бы стоить значительно меньше, чем модернизация и обновление существующего здания или групп зданий, в результате использования улучшенной технологии и современных материалов. Стоимость замены должна быть принята.

(В) тот же самый принцип применяется к площадям здания (ий): если в результате передовой современной технологии, можно обеспечить такой же объем производства или эксплуатационные характеристики за счет использования современного здания с меньшей площадью, то последняя и более дешевая альтернатива должна быть принята .

(Г)исключением к вышеупомянутому правилу  являются здания, которые подлежат консервации или ставятся на учет как имеющие историческую или архитектурную ценность. В соответствующих случаях стоимость возмещения коснется законодательных требований удержания всего строения или его части .



(Д) стоимость возмещения  совокупной (валовой) стоимости должна  учитывать всю стоимость разработки, необходимую для обеспечения  полностью эксплуатационных потребностей  заменяемого объекта, включая весь участок и инженерные сооружения, включая дренаж, насосную станцию,  канализацию, дренаж, трубопровод и любые дополнительные производственные и инженерные установки и системы  для экологического назначения, которые требуются в соответствии с законодательными актами или административными положениями при проектировании производственных мощностей для   задач предприятия.



( Е) Дополнительные затраты должны включать оплату услуг или труда специалистов  или другие  обычные расходы,  а также все затраты, связанные с получением разрешений, лицензий или экспертиз, включая экологическую экспертизу  и прочие необходимые в соответствии с законодательными актами или административными обязательными постановлениями. Затраты на финансирование должны быть включены на основе текущего процента по займам, или в исключительных случаях,  по внутренней принятой ставке.



( Ж) наличие  региональных  грантов на проектирование и перепланировку,  которые учитываются по-разному в соответствии с  конвенцией бухучета, должно игнорироваться оценщиком. Оценка должна  подробно указывать, что учитывалось и что исключено.



4.07.8 В отношении стоимости земли могут иметься различия между стоимостью существующего использования и стоимостью неразработанного или участка с нулевым циклом. Многие виды собственности, которые подпадают под определение оценки на основании Амортизируемой стоимости Замещения  включают большие участки земли, простирающейся на несколько сотен гектаров, типа нефтеперегонных заводов  и химических производств. Если участок предлагался для продажи на свободном рынке,  то цена будет дисконтирована, чтобы отразить продлеваемый период, в пределах которого участок  будет  застраиваться. Это не относится к участку уже полностью застроенному. Оценщик в таких случаях должен тщательно рассмотреть ту степень, в которой участок был  застроен  до своего полного  потенциала, и отразить это в соответствующих данных. 



4.07.9  Было бы более целесообразно, в тех случаях, когда отсутствуют убедительные данные,  принять концепцию условного участка для замены  в пределах того же района  и с характеристиками, которые соответствуют существующему использованию и строительству замены или современного здания замены для замены. Отсюда, может быть более соответствующе оценить меньший участок чем участок если  принятые технологические и эксплуатационные требования  подтверждают такое  допущение. Наооборот, участок может быть недостаточен для реализации полного потенциала работ на данному участке земли, и как таковая, стоимость должно будет скорректировать, чтобы привести в соответствие   с этим аспектом устаревания.



4.07.10 Может иметься дальнейшее соображение  по поводу  подходов к рассмотрению  излишков  сверх  предположительных требований. Хотя этот гипотетический излишек не соответствует оценке на основе существующей потребительской стоимости исходя из допущений Амортизируемой Стоимости Замещения,  это может стать важным соображением  в управлении собственностью, на что  следует обратить внимание директоров.



4.07. Оценив землю и элементы здания, оценщик должен затем по своему усмотрению дать оценку на основе широких дискуссий с руководством в отношении аспектов качества производственных мощностей  и их эффективного  использования в будущем  в отношении всех аспектов экономического, экологического и функционального или стратегического  устаревания.



4.07.12 Отсюда, должны быть сделаны вычеты из совокупной стоимости замещения, чтобы учесть следующие и любые другие элементы связанные с  продолжением полезного экономического использования:



(i) Экономическое устаревание - возраст,  состояние (или степень физического износа)  , вырождение или истощение ресурсов  в результате истечения большого периода времени и прошлого использования и вероятная сумма будущей стоимости  использования, а также  долги за обслуживание,  в сравнении с современным зданием  для замены;



(ii) Функциональное устаревание - пригодность для текущего использования и перспективы продолжения или использования для некоторой другой цели в бизнесе. Например, здание, построенное или приспособленное для специального назначения, включая отдельные технологические процессы, может иметь очевидно более длинный  полезный срок использования, чем  для  выполнения  текущих задач деятельности компании;

(iii) Стратегическое устаревание - стратегическое решение компании может сделать устаревшим в любое время  определенный  цех и здания  в которых он располагается.   Это может  затронуть часть или весь комплекс, даже если здания могли бы иметь стоимость  для другого предприятия  или  для самого такого предприятия непосредственно, если бы такое стратегическое решение не было принято.



(iv) экологическое устаревание- существующее использование и технология применяемая в настоящее время  должны рассматриваться в контексте фактических и разумно ожидаемых местных, национальных  сверхнаднациональных регулирующих норм и положений,  законодательных и административных требований, директив и / или инструкций экологических служб и органов по контролю  за утилизацией отходов.



4.07.13 Часто трудно если  вообще возможно,  определить точно срок службы  здания или группы зданий, и оценщики могут поэтому обратиться к методу  "связки"  сроков  службы  зданий.  Должна иметься информация  по  зданиям, которые, вряд ли прослужат еще 20 лет и с другой стороны здания со сроком службы  скажем 50 лет должны быть отмечены как имеющие  срок службы  " не менее 50 лет ".



4.07.14 Широкая связка, вероятно,  будет более легким делом для оценщика и достаточно удовлетворительна для компании и аудиторов.  Там, где  офисные помещения  компании включают ряд  отдельных  зданий, например большие фабричные офисные помещения, рекомендуется, чтобы здания  были  группированы и для них был установлен один общий срок службы. Оправдывает этот подход то, что о подхода - то, что срок службы  отдельного здания может обычно   увеличиваться до разумных пределов, путем предоставления более высоких стандартов эксплуатации или за счет реконструкции.  В то же время, обычно неэкономично проводить перепланировку небольшими объемами. 





4.07.15 Стандартная процедура, применяемая  для подсчета  вычитаний от совокупной до чистой стоимости возмещения на прямом основании получается либо (i)  делением возраста здания  на возраст здания плюс оцененный будущий полезный срок эксплуатации, с учетом  факторов выделенных в Европейских Стандартах Оценки в разделе 4.07.12, для  предприятия, или (ii) вычитаним из полезного срока эксплуатации здания если оно новое, оцененный оставшийся полезный срок эксплуатации и делением результата на оцененный полезный срок эксплуатации, если здание было новое. 



Вычисление показывается формулой:

(i) X= (axl00) / (а+ b) 

(ii) x= [(c-b) x 100] /c



a = Возраст здания

в= оцененный оставшийся полезный срок эксплуатации 

c = оцененный полезный срок эксплуатации, если здание было новое

x = вычитание % от  совокупная чистая стоимость возмещения (или  остаточная стоимость)



Не имеется  единого принятого основания, и математическая модель, предполагающая амортизацию выше в ранние годы использования актива, упоминаемой бухгалтерами как метод снижения баланса, может быть предпочтительней.   При этом используется следующая  формула:



( а/b + a2/b2) /2.

Какой бы базис здесь не использовался, он должен стать предметом обсуждения с директорами и аудиторами компании.



5. ОЦЕНКА СПЕЦИАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ 



5. Оценка специальной собственности

5.01 Оценки, основанные на  производственных показателях компании -торговые виды собственности



Европейский Стандарт Оценки:

Оценка   собственности на основе прибыли  зависит от знания производственного сектора,  надлежащего понимания динамики относительных коэффициентов прибыльности  и потенциалом и детального знания обязательных постановлений и норм а также лицензирования.

5.01.1 Всегда признавалось, что  существует большое разнообразия видов собственности, созданной или приспособленной для соответствующего использования, которые неизменно реализуется и меняет владельца на свободном рынке по ценам основанным непосредственно на торговом потенциале, как полностью действующие организационные единицы, для ограниченного использования.

5.01.2 Разные виды собственности обычно оцениваемые как полностью действующие организационные единицы, включают гостиницы, общественные здания и другие   утвержденные служебные помещения, широкий круг частных  здравоохранительных заведений и большинства типов собственности для досуга и развлечения, начиная  с галерей с аттракционами  и заканчивая кортами для сквоша.



5.01.3 Основание оценки в отношении финансовых отчетов - это, как и в отношении других классов собственности, рыночная стоимость для существующего использования.  Офисные помещения оцениваются как полностью действующие организационные единицы, кроме случаев, указанных ниже. Из вышеуказанного следует, что  оценка будет включать всю землю и здания, торговое имущество, приборы, мебель, обстановку и оборудование, условную стоимость деловых связей, относящуюся к  служебным помещениям, но исключая потребительские товары. В случае некоторых из вышеупомянутых  видов собственности, которые  не   принадлежат  организационной единице, они не  включаются в оценку и идентифицируются как таковые в сертификате оценки. Оценки  на основе амортизируемой стоимости замещения несоответствуют этой категории  собственности.



5.01.4 Четвертая Директива Совета по Законодательству о компаниях от 25 июля 1978 определенно исключает  условную стоимость деловых связей и репутации компаний, которая классифицируется как неосязаемый актив, из финансовых отчетов, кроме тех  случаев, когда  она приобретена взамен ценной  компенсации. Имеется, однако, общий принцип оценки в Директиве,  а именно, что " компания должна рассматриваться как постоянно действующее предприятие”, и что все активы используются на постоянной основе. Из этого следует, что могущая быть переуступленной или передаваемая условная стоимость репутации компании, которая прилагается к организационной единице, в качестве противопоставляемой неосязаемой  личной условной стоимости деловой репутации,  включена  в Рыночную стоимость для Существующего Использования земли и  активов.

5.01.5 Оценка будет, как упомянуто выше, включать торговый потенциал. Он должен исключать  условную стоимость личных деловых связей.  Должны включаться  доходы или долги по действующим контрактам о поставке и закупке  товаров и услуг,  а также предполагаемая  способность возобновить существующие лицензии,  разрешения, сертификаты. Оценщик должен заявить, как предположение, что все фактические и/или потенциальные соответствующие и необходимые долги действующего предприятия сохранятся или если они не внесены в счета  программы управления, то они будут включены, такие как  ответственность по трудовому законодательству, по головному офису   и владельцу, накладные расходы менеджеров / жалованье, обслуживание и программы обучения.

5.01.6 Оценка активов   в соответствии с торговым потенциалом таким образом требует, чтобы  оценщик обдумал ситуацию, с тем, чтобы  результаты торговой  деятельности  относились  только  к допустимым данным оценки могущей быть передаваемой условной стоимости деловых связей, прилагаемой к организационной единице независимо от личности и характеристик фактического владельца предприятия. Проблема надлежащего анализа условной стоимости деловых связей часто спорна. Оценщик при оценке будущих торговых потенциальных потребностей должен иметь  навыки и опыт, чтобы быть в состоянии исключать неосязаемую " условную стоимость деловых связей” в строгом смысле бухгалтерского учета, который является любым товарооборотом и прибылью в результате, накапливающейся исключительно вследствие растущих личных навыков, репутации компетентности, и/или торговой марки, которая  связывается с существующим  владельцем  или руководством.  В дополнение к этому, прибавляется любая потенциальная дополнительная прибыль, которая накапливается эффективно действующим владельцем предприятия,   независимо  от того,   вероятно  или нет такое накопление для фактического  владельца предприятия.



5.01.7 Точность оценки в контексте этого класса активов зависит частично от качества определенного бухгалтерского учета и производственных данных, а также ноу-хау и навыка оценщика в интерпретации данных и оценки эффективности действующего управления. По крайней мере торговые счета  за три года, если таковые доступны, обычно должны быть изучены и, для собственности, где торговля имеет более циклический характер,  может потребоваться изучить счета за более длительный период. Источник информации должен быть проверен и также любые сомнения относительно заявленной надежности и результат  проверяются из более надежных источников. Источники информации и основания для всех прогнозов должны быть ясными. Разработанная модель жизнеспособной торговли   средним эффективным  владельцем не должна простираться за пределы того, что рыночные участники  допускали  делая свои  коммерческие предложения.

5.01.8 В случае создания новой компании,  оценщика  было бы необходимо смоделировать вероятный будущий счет прибылей и убытков с соответствующими вычетами с учетом рисков. Он может  получить для рассмотрения собственный бизнес-план  владельца предприятия, но должен проявить значительные критические способности в его оценке.

 

5.01.9 Далее следует, что в соответствии с вышесказанным, оценщик должен идентифицировать, и хорошо понимать движущие силы  рынка, на котором  работает предприятие  а также  данную категорию активов, также как и изменения в культурных обычаях, текущих тенденций бизнеса, наличие долга и финансирования путем выпуска акций, экономики спроса и предложения в данном секторе,  масштаб и распространение действующей фактической и предлагаемой конкуренции, изменения в транспортной инфраструктуре, географическое расположение и социально-экономический профиль  населения в данном регионе. Все эти элементы должны быть включены в отчет оценщика предоставляемый клиенту.



5.01.10 Однако, это опасно и потенциально вводит в заблуждение,  когда  изучение физических характеристик расширяется до сравнения, например, годной к употреблению площади, размер оснований для фундамента, количество укрытий, и т.д., с другими очевидно подобными объектами, которые были предметом соответствующих сделок, не принимая во внимание торговый потенциал подчиненных и сопоставимых единиц. Хотя сравнение физических характеристик может оказаться  полезной проверкой во избежание  ошибки, большая степень доверия к результатам должна подкрепляться проверенными коммерческими данными.



5.01.11 Оценщик должен отказаться от назначений, когда его недостаточный опыт и/или доступ к соответствующим данным лишает его способности действовать.  Поочередно, и с предварительного согласия клиента, он может работать  совместно с опытным компетентным оценщиком или передать свою ответственность за  оценки специальной собственности  кому -либо, кто имеет соответствующий опыт.



5.01.12 Стоимость  переделок и, если необходимо, соответствующая стоимость преобразования помещений по выводу их из текущего состава предприятия  для более  соответствующего и ценного использования должны быть  учтены и  зарегистрированы в сертификате оценки. Такие изменения могли бы быть сделаны в ответ на законодательные, технологические, экологические модификации и изменения требований,   также как вызваны изменениями в моде, или прочими вызванными изменениями состава  конечного продукта, пользующегося спросом у  потребителя. Процесс может требовать рассмотрения физических характеристик, размера и планировки подчиненных помещений. 





Оценки  Предприятия

5.1.13  Предприятие может быть оценено как "Постоянно действующее предприятие". Стоимость постоянно действующего предприятия - это стоимость, созданная в результате деятельности предприятия. Это - выражение стоимости созданного предприятия и выводится путем анализа дисконтированного потока наличности или капитализации прибыли данного предприятия, отражая оборот и условные обязательства. Стоимость, полученная таким образом, включает  здания,  станки и оборудование, условную стоимость деловых связей и другие неосязаемые активы.



5.1.14 Стоимость Постоянно действующего предприятия - скорее оценка стоимости бизнеса, чем оценка собственности индивидуальных  подразделений, даже если в отношении этой категории активов методология может быть очень похожей. Концепция была разработана и принята IVSC, где неосязаемый элемент  условной стоимости деловых связей фирмы может быть включен в оценку стоимости индивидуальной собственности  на основе стоимости, определяемой как " Потребительная стоимость”, посредством которой совокупность потребительных стоимостей всех действующих подразделений в действующем предприятии эквивалентна Стоимости Действующего Предприятия.  Такая оценка относится  только  к особым  ситуациям фирмы, которая владеет производственными подразделениями, а на больших предприятиях будет более похожа на  соразмерное распределение стоимости предприятия, чем рыночная оценка стоимости индивидуальных активов. Представленное издание Одобренных Европейских Стандартов Оценки Собственности не рассматривает детально отдельные проблемы  оценки стоимости  фирм или к их интеллектуальной собственности типа названий торговых марок.



5.1.15 Как в отношении других категорий  активов методология оценки стоимости должна в соответствии с императивными требованиями Директив ЕВРОПЕЙСКОГО ЭКОНОМИЧЕСКОГО СООБЩЕСТВА, отражать всеобщий принятый рынком  подход. Различные методы анализа прибыли и применения факторов капитализации к устойчивой  прибыли, методы Дисконтированного Потока Наличности или сравнение стоимостей капитала, или комбинации  также могут быть  одобрены.



5.1.16 Оценка стоимости активов, формирующих подразделение предприятия с точки зрения финансовой перспективы, вероятно  может быть смоделирована при анализе конфиденциальной, коммерчески уязвимой  информации.  За исключением случаев, когда  такие процедуры не согласованы предварительно с клиентом или с полномочным источником, они должны, включая внутренние положения подлежащие внешней проверке  и  конфиденциальные обязательства, проводиться по предписанию, чтобы  обеспечить  соблюдение конфиденциальности, а также обеспечить чтобы предоставление коммерческих данных и показателей доступных  для третьих лиц в отношении предприятия или других действующих единиц, когда такая информация не является государственной собственностью,    предоставлялась   в достаточно сокращенной и анонимной адекватной форме для сохранения конфиденциальности.



5.02 Изнашиваемое имущество - активы  с уменьшающейся стоимостью

5.02.1 Изнашиваемое имущество - это такие категории активов, типа земля с залежами минералов, отвалы для захоронения отходов, и места погребения, которые имеют определенный срок службы для их существующего использования, при этом, актив эксплуатируется таким способом, при котором,  в процессе работ по  добыче  минералов или руды или захоронений, ресурсы актива постепенно уменьшается стоимость остающейся земли  до такой стадии, когда она не может больше использоваться  экономично для существующей или предложенной цели и переходит к такой стоимости, которая является остаточной по отношению к  текущему самому высокому и лучшему использованию. Ясно, что другие активы, типа арендных прав, лицензий, концессий, земля с имеющимися ограничениями по экологии или  активы  с ограниченным сроком  эксплуатации установленным соответствующим разрешением, имеют подобные характеристики, но могут иметь меньше технических и специализированных характеристик. Последние не рассматриваются в этих Европейских Стандартах Оценки. 



5.02.2  Специальные знания, требуемые для оценки этой категории актива означает, что Оценщик должен отказаться от назначений, где его недостаток опыта и/или доступа к соответствующим данным делает неспособным  к выполнению такой  работы. Поочередно, и с предварительного одобрения клиента, он может работать на совместной основе с соответствующе  подготовленным и имеющим соответствующий опыт компетентным оценщиком или  предать свое задание другому лицу, которое имеет необходимый опыт и квалификацию для проведения оценки.



5.02.3 Когда  производятся оценки полезных ископаемых в целях составления финансовых отчетов, то допущение, что предприятие является постоянно действующим предприятием логически требует принятия Рыночной стоимости для Существующего Использования.



5.02.4 Рыночная стоимость для Существующего Использования актива определяется как Рыночная стоимость, основанная на продолжении его существующего использования, делая допущение, что актив можно было бы продать на свободном рынке за его стоимость существующего использования  и с допущениями, указанными ниже, но  в ином случае в соответствии с определением IVSC/TEGOVA  Рыночной стоимости для Существующего  Использования, указанного в  Европейских Стандартах оценки, в разделе 4.04.3 и далее. Неотъемлемой является  концепция "утраченной стоимости ", или чистая стоимость  замещения, то есть затраты владельца по выходу на рынок  для приобретения актив для замещения. В тех случаях, когда делаются такие гипотетические предположения , оценка на основе Рыночной стоимости для Существующего Использования может давать результаты, которые могли бы вводить в заблуждение если бы  приводились в других контекстах. Таким образом, важно, чтобы такие оценки всегда сопровождались  подробными комментариями, чтобы отразить особые обстоятельства их применимости.



5.02.5 Различные дополнительные предположения, для  которых этот класс актива представляет по крайней мере в одном аспекте   аномальное исключение, приводятся ниже :

• имеется исходное  допущение, которое должно быть разумно во всех  ситуациях, что собственность может  использоваться  только предприятием в течение обозримого будущего для существующего использования.

• что использование должно быть таким, которое согласовывается с законами о планировании, лицензировании и другими обязательными  положениями.

• выведенная стоимость может быть такой же или ниже чем, но не выше чем ( за исключением упомянутого ниже) стоимость вычисляемая на основе принципов самого и лучшего использования. Любое возможное альтернативное использование, таким образом игнорируется, также любой элемент стоимости, на которую есть надежды, любая стоимость, относимая к условной стоимости деловой репутации и к любому возможному увеличению стоимости за счет специальной инвестиционной или финансовой сделки, типа продажи с правом получения обратно в аренду, которое дало бы компании иной процент доходов относительно того, который должен быть оценен.



• Делается допущение, что любая часть  собственности  во владении  как в целях так и предприятия так и  в случае когда предприятие является непосредственным владельцем, является свободной на дату оценки, и таким образом игнорируется существование фактического владельца. Любая часть актива, предоставленная в поднаем по контракту или иначе занятая ( находящаяся во владении) у третьей стороны, будет подлежать оценке с учетом  этого факта.



• если собственность составляет избыток, или будет избыточной в превышение  требований, то должны использоваться оценка на основе рыночной стоимости или самого высокого и лучшего использования. Исключением  здесь был бы неиспользованный или устаревший актив, который не может отделяться от постоянно действующего предприятия. В таких случаях оценка должна отражать предельную дополнительную стоимость таких избыточных  активов.



5.02.6 Аномалия относительно концепции существующего использования, которая возникает с этими  категориями активов объясняется фактом ограниченного срока эксплуатации актива для существующего использования. Из этого следует, что  остаточная стоимость  на конец периода использования учитывается в той степени, что альтернативное будущее использование вероятно будет утверждено и , что соответствующая стоимость не так уж затруднительна для оценки, чтобы ее нельзя было подтвердить рыночными предложениями для такого класса активов.



5.02.7 Точность в начисления процентов на землю и полезные ископаемые под землей может стать предметом подробных обсуждений с клиентом. В некоторых юрисдикциях различные категории полезных ископаемых получают особый статус устанавливаемый национальным  законодательством. Практикуются различные формы  владения недвижимостью или концессии), который могут включать-, а могут и не включать права  на владение собственностью или полезными ископаемыми.



5.02.8 Необходимо обсудить с клиентом норму выхода руда, которая планируется в отношении всех запасов в соответствии с экономикой ожидаемого спроса и затрат на выемку как разрабатываемых пластов полезных ископаемых, так и стратегических запасов. Земля, предназначенная для использования в качестве запасов, может также производить или обладать способностью приносить доход  от временного использования до начала выхода руды. Период  временной эксплуатации  и даты начала выхода руды из последовательно разрабатываемых  участков  земли  должны быть согласованными,  в соответствии с ожидаемым будущим сроком  эксплуатации для выхода руды, с объемом ежегодной выработки и с соответствующими прогнозами, привязкой по времени и применением остаточной стоимости.

5.02.9 Стоимость постоянно действующего горнодобывающего предприятия будет отражать затраты на  отразит затраты на изыскательские работы,   на определение объемов и качества запасов, пробные выемки породы,  запуск опытной  установки и на научно-исследовательские работы. В дополнение к  выверке этих аспектов, чтобы гарантировать, помимо всего прочего, что  сопоставление делается на одном и том же базисе, важно обеспечить отсутствие двойного подсчета предметов, которые могли бы вполне быть включены под отдельным заголовком в счетах(расчетах). Подробно и точно составленная отчетность  в сертификате оценки также будет предохранять от  дезориентирующих счетов составленных небрежно.



5.02.10 Здания, станки и оборудование, используемые предприятием подлежат  амортизации, рассчитываемой в большинстве случаев на максимальный срок эксплуатации изнашиваемого оборудования, что является функцией оцененных ежегодных оптимальных  норм выхода породы. Здания, которые включаются в предприятия этого рода - обычно здания специализированные, которые были бы оценены в соответствии с Европейскими Стандартами оценки, раздел 4.07 на основе Амортизируемой Стоимости  замещения.

5.02.11  Производственное оборудование и станки будут подлежать оценке, как утверждено в Европейских Стандартах Оценки в разделе 5.03. Масштаб горнодобывающих работ означает, что особое внимание  должно быть уделено расстоянию от оборудования до  рабочих поверхностей через определенный период времени, типу и планировке мощностей, а также совместимости, фактическому  и потенциальному  объему добычи, относительному технологическому и экологическому износу сгруппированного оборудования и станков. Такое же внимание необходимо уделить, чтобы обеспечить соответствие капиталовложений будущим эксплуатационным требованиям, и/или оптимизацию производства  за счет новых капиталовложений, хорошее состояние и надежность  оборудования и запланированную программу по ремонтно-восстановительным работам и обслуживанию мощностей.  Часто необходимы большие количества воды  для  промывки и адекватное качество, контроль и стоимость этих  запасов очень важен, как и эффективность отстойно-промывочных бассейнов.

5.02.12 Процедуры оценки обычно  требуют анализа всех сопоставимых сделок, спроса и конкурентоспособных операций. Они могут также требовать анализа и оценки, основанных на тех же самых принципах, что и собственность оцениваемая на основе финансовых  прогнозов. Даже, когда проводится сопоставительная процедура оценки, она потребует экспертизы конъюнктур рынка, тенденций, продажных цен и эксплуатационных затрат. Оценка, основанная на прибылях аккумулированных на дисконтированном потоке денежных средств или на сопоставимом базисе, должна, как и в отношении других  видов собственности исключать личную условную стоимость деловых связей  и  рассматривать только  тот уровень прибыли, который аккумулировался бы у предприятия со средними показателями эффективности. Принятые процедуры должны  быть последовательными на протяжении всех периодов  оценки.

5.02.13  Учет остаточных стоимостей в конце периода выхода руды, или расходования истощимого актива, включает  учет потенциальных затрат и долгов по всем обязательствам, включая планирование, экологию  или контрактные обязательства, либо коммерческие соображения по ремонту,  доработке или перепланировке оцениваемой или другой земли. Это может включать  переменные издержки, относящиеся к производственной деятельности и  обязательства, за которые несет ответственность предприятие.  Нужно предотвратить двойной подсчет в балансовом отчете  или в других счетах по переменным издержкам или по затратам на экологию.

5.02.14 Оценка изнашиваемых активов, основанная на  финансовых прогнозах, вероятно,  будет  сформирована на анализе конфиденциальной, коммерчески уязвимой информации. За исключением случаев, когда это предварительно согласовано с клиентом или с уполномоченным источником, такие процедуры, включая внутренние правила подлежащие проверке со стороны и обязательства по сохранению конфиденциальности,  должны быть выполнены по предписанию для того чтобы обеспечить конфиденциальность а также гарантировать, что любая ссылка на коммерческие  данные, доступные третьим  лицам в отношении данной организационной единицы или прочих  объектов,  была сделана  в анонимной и безотносительной форме, если речь идет об информации, которая не предоставлена официальным государственным органам.



5.03. Производственное оборудование, машины и станки

5.03.1  Производственное оборудование, машины и станки иные чем принадлежности и оборудование, указанные  в  Европейских Стандартах Оценки, в разделе 5.03.5 включают реальные активы, которые формируют производственное оборудование, которое предназначено приносить прибыль действующему предприятию, или которое является вспомогательным  в производственном процессе.  Производственное оборудование, машины и станки  формируют часть и зачастую, очень значительную часть в качестве стоимости осязаемых активов предприятия,  а также оцениваются и учитываются соответственно в отдельной и подробно составленной инвентарной ведомости.

5.03.2 Поскольку финансовые отчеты подготавливаются исходя из допущения, что  предприятие будет продолжать свою деятельность в обозримом будущем,  то производственное оборудование, машины и станки  будут указаны на основе себестоимости или последующей оценки их стоимости. Производственное оборудование и станки  будут оцениваться в соответствии с теми же самыми принципами, которые применимы и к другим категориям осязаемых активов, то есть на основе рыночной Стоимости для существующего использования.

5.03.3 Производственное оборудование, машины и станки  постоянно действующего предприятия будут оцениваться на основе амортизируемой стоимости замещения. Как не-рыночная процедура, результат, за исключением случаев указанных  в Европейских Стандартах  Оценки, в разделе 4.07.3 выше, должен всегда  соответствовать адекватной потенциальной доходности или долгосрочной жизнеспособности и производственный потенциал предприятия (или государственного органа), сопоставляемый со стоимостью используемых активов. Оценка должна также быть отдельно подробно изложена по позициям в  сертификате оценки. В случае, если  производственное оборудование, машины и станки составляют излишки в превышение требований, объекты будут оцениваться по их восстановительной стоимости, которая является рыночной стоимостью или, если это имеет место, соответствующей стоимостью принудительной продажи.

5.03.4  Процедуры на основе Амортизируемой Стоимости Замещения будут исходить из тех же принципиальных положений, указанных в ЕСО в разделе 4.07. Таким образом, отчисления из начальной стоимости замещения до чистой текущей стоимости замещения должны учитывать следующие и любые другие элементы в отношении  продолжения полезного экономического использования:

(i) Экономическое устаревание - возраст, состояние, которое является физическим износом, вырождением или атрофией, которые являются результатом длительной или прошлой эксплуатацией и фактора времени, и вероятной  будущей потребительной стоимости, затрат на обслуживание, в сопоставлении с современными объектами для замены;

(ii) Функциональное устаревание - пригодность для текущего использования и перспективы продолжения, либо какого-то другого использования постоянно действующим предприятием. Например, объект изготовленный или адаптированный для специализированного использования, включая  конкретные производственные  процессы, может иметь очевидный полезный срок использования  несколько более длительный, чем предусмотренный для   фактического  производства;

(iii) Стратегическое устаревание - стратегическое решение принятое предприятием может сделать устаревшим в любое время, определенное производство и оборудование, станки и машины,  используемые в производстве. Это может затрагивать часть или весь интегрированный процесс производства, даже если  оборудование и станки могли бы иметь стоимость для другого производства или для того же производства, если бы такое стратегическое решение не было принято;

(iv) Устаревание окружающей среды - существующее использование и технология применяемая в настоящее время,  должны быть рассмотрены в контексте фактического и разумно предполагаемого местного национального и наднационального и наднационального регулирования,  законодательных, директивных  положений и/или контроля за планированием, экологии и загрязнением окружающей Среды,  а также  с учетом политики по  управлению утилизацией отходов.

5.03.5 Некоторое оборудование, машины и станки обычно включаются при оценке зданий. Последовательный подход к такому включению необходим, и было бы нормально включить ссылку в дополнение или в дополнительное указание к сертификату оценки о применяемых критериях, чтобы избежать  дезориентации в отчетах, приводящей  к занижению или завышению оценки и/или двойному подсчету.

5.03.6 Оценка земли и зданий будет обычно включать те обслуживающие здания сооружения, которые обеспечиваются владельцем, чтобы обеспечить лучшее использование  для предприятия, занимающего здания или будет включать любые открытые участки земли, находящейся в пределах границ собственности. Такие сооружения часто встроены  в здания или ставятся на  открытых участках земли.  Эти сооружения отличаются от производственного оборудования, машин и станков, которые используется исключительно для производственных задач или в коммерческих  целях  предприятия, занимающего здание, и которые следует оценивать отдельно как производственное или технологическое оборудование, машины и станки.  Следует отметить, что существуют различия между разными странами относительно классификации приспособлений по Гражданскому кодексу, законодательному акту  или  юридическому прецеденту.

5.03.7 Такие  объекты, обслуживающие здания включали бы преимущественно:

• электричество - в форме главных питающих кабелей, трансформаторов, щитовых, резервных генераторов и монтажных  кабелей,  монтируемых для непроизводственных нужд;

• газ -  подключение коммуникаций до и в пределах газовых станций и газопроводов в пределах  помещений и монтируемых для непроизводственных нужд;

• вода -  танки, колодцы и скважины, насосы, водоочистка, резервуары, насосы, дренаж сточных и ливневых вод, канализация, оборудование для канализации, и т.д., для воды не-производственного назначения и не имеющие отношения к коммерции;

• отопление и кондиционеры воздуха - котлы и соответствующее оборудование, топливные баки, радиаторы,  нагреватели для вентиляторов оборудование для кондиционеров, вентиляционные каналы, вентиляторы , и т.д., используемые для непроизводственных целей;

•  лифты и платформы - пассажирские и  грузовые лифты, эскалаторы, бегунки, платформы и опоры (стойки), формирующие неотъемлемую часть структуры здания, и используемые для некоммерческих целей;

• структуры, которые формируют часть или являются вспомогательными для производственного  оборудования, машин, и  станков, будет оценено отдельно как таковое.

5.03.8 Обычно  производственное оборудование, машины  и станки  будут оцениваться как индивидуальные единицы. Исключение к вышеупомянутому признанному международной подходу к оценке этого класса актива в счетах(расчетах)  составляют малые  единицы, которые рассматриваются в качестве минимальных и могут  быть объединены и / или внесены как инвентарь и проводиться как расходы. Некоторые единицы типа специализированного программного обеспечения, которое имеет некоторые из признаков интеллектуальных прав собственности, должны быть предметом тщательного рассмотрения  их соответствующей классификации с клиентом, аудитором и другими профессиональными  консультантами.

5.03.9 Оценщик примет во внимание стоимость установки, отгрузки, доставки, ввозные пошлины и другие соответствующие налоги.  Значимость регулирующих положений для этого класса активов может быть огромно,  будь то в случае когда это относится к безопасности или проблемам окружающей среды, и оценщик должен ознакомиться непосредственно с соответствующими  регулирующими регулирующими законодательными положениями, которые необходимо применить там, где возможно постоянно нарушаются  соответствующие положения, или там где необходимы изменения , которые могли бы  увеличить полезный срок эксплуатации или финансовую оптимизацию  производственного процесса.



5.04.  Активы государственного сектора

5.4.1 Имеется тенденция к большей коммерческой  подотчетности в центральном и местном  правительстве и управлении,  а также потребность обеспечить возможность представить ясный отчет о занятости, использовании ресурсов, жизнеспособности и оправдания капиталовложения или  продажи принадлежащих государству и управляемых государством  активов. С оценщиками можно поэтому проконсультироваться относительно проблем оценки местными, центральными правительственными, регулирующими агентствами или наднациональными органами.

5.04.2 последовательный(состоятельный) подход к измерениям, протокольным процедурам, учету и отчетности указывающей номинальную стоимость общественного сектора является  составной частью предоставления надежной и соответствующей финансовой информации.  Как таковая, последовательная регистрация и учет данных оценки относительно активов госсектора сектора позволяет заинтересованным сторонам оценить качество управления и гарантировать отчетность и подотчетность в управлении государственными  активами, которые были доверены государственным  органам власти.

5.043 Общие принципы, разъясняемые в других пунктах ЕСО должны также быть объединены где возможно для обзора положений об активах госсектора.  Соответствующее творческое и постепенное развитие законодательных, регулирующих, административных, бухгалтерских или юридических требований и норм может в настоящее время потребовать отклонений от  ЕСО в некоторых государствах или в соответствии с определенными обстоятельствами. Такое отклонение нужно объяснить в сертификате оценки и там, где нужно соответствующая стоимость, которая имела бы место если бы ЕСО были бы соблюдены, должны быть отдельно указана как примечание к опубликованным счетам.

5.04.4 Активы могут классифицироваться на четыре класса:

( A)  производственные - активы инфраструктуры, включая принадлежащие государству дороги, железные дороги, доки, аэропорты, предприятия коммунального обслуживания и средства обороны;

(B) производственные - не-специализированные принадлежащие государству активы, которые имеют  определяемую рыночную стоимость для существующего использования;

(В) производственные - специализированные  виды собственности, включая недвижимое имущество или внесенные в список исторические архитектурные или культурные экспонаты, где не имеется никакого другого рынка, кроме органа с подобным ассортиментом государственных, установленных  законом, общественных или социальных обязанностей, или где активом владеют согласно определенным условиям предоставления его в дар или в соответствии с законодательно  установленными условиями его принудительного приобретения ;

(Г) не-производственные активы - которыми владеют в целях инвестирования, разработки, продажи, используемые как обеспечение займов, или в некоторых других коммерческих целях, не связанных с обязательствами государственного органа. установленными законодательством.

5.04.5 Рыночная стоимость для Существующего Использования, как утверждено в ЕСО  4.04, является предпочтительным основанием для классов активов (a) и (б). Не-производственные активы (г) будут обычно оцениваться, используя самое высокое и лучшее использование или критерии Рыночной стоимости.  Во многих случаях классы активов (a) и (в)  должны будут оцениваться после консультации относительно допущений, соответствующих производственным требованиям агентства или поставщика услуг на основе амортизируемой стоимости замещения соответствующей оценке срока эксплуатации здания, и достаточного потенциала эксплуатации , которые представлен настоящим уровнем общественного пользования.

5.04.6   При  калькуляции  Амортизируемой Стоимости Замещения, даже в случае собственности  исторического наследия, может быть  было бы целесообразно рассмотреть, была ли бы оценка(смета) стоимости современного здания предназначенного для замены и предоставления общественных  или государственных услуг, более целесообразна чем идентичное восстановление неподходящего, хотя и имеющего историческую ценность здания. Могут иметься случаи, где фактическая стоимость управления и обслуживания исторического здания такова, что  предоставляемые услуги  не оправдывают такие затраты и стоимость актива является нулевой или отрицательной.

5.04.7 Авуары  Государственного сектора требуют особого внимания  со стороны ответственных  государственных должностных лиц при подготовке:

(i) Тщательной оценки  статуса  собственности и их будущей полезности в качестве активов  используемых для оказания государственных услуг;

(ii) Ясное и определенное инструктивное письмо утверждающее цель и основание оценки.



5.04.8   Сходным образом, оценщик несет ответственность,  за ясно сформулированный  и точный  сертификат оценки в соответствии с  ЕСО 9. В некоторых случаях, где  был подход на основе Амортизируемой стоимости замещения, было бы целесообразно  и может потребоваться, чтобы оценщик также обеспечил оценку альтернативной потребительной стоимости для использования в связи аудитом активов, и для рассмотрения будущей стратегии. Если оценщик знает главные альтернативные стоимости, в его или ее ответственность входит уведомить должностных лиц государственного органа о них.

5.04.9 20 ноября 1996 поступила  Информация от Комиссии для Государств -Членов на по “элементам поддержки в продаже земли государственными властями " . Это касается  политики ЕС в конкуренции, и идентификации Комиссией продаж принадлежащей государству земли по субсидированным ставкам в качестве скрытых субсидий в  пользу покупателей, чтобы содействовать развитию местных областей в определенных регионах. В  Информации даются точные рекомендации.

5.04.10 Рекомендация  для Государств -членов:

• описывает простую процедуру, которая позволяет Государствам -членам осуществлять продажи земли таким образом, который по определению исключал бы государственную поддержку;

• указывает точный  перечень случаев продажи земли, в которых о продажах необходимо уведомить Комиссию, чтобы обеспечить оценку в отношении того, включает или нет такая сделка поддержку, и если так, то является или нет эта поддержка сопоставимой  с требованиями  общего рынка;

• позволяет Комиссии обращаться с возможными жалобами или передачами на рассмотрение документов от третьих лиц на предмет предполагаемой поддержки, по продаже земли без детального разбирательства.



Рекомендация  учитывает, что в большинстве Государств -членов  существуют  действующие положения по бюджету, обеспечивающие то, что государственная собственность  в принципе не продается по цене ниже своей стоимости. Поэтому процессуальные положения о мерах предосторожности, рекомендуемые  во избежание противоречий с государственными правилами оказания поддержки, сформулированы таким образом, который  позволил бы Государствам -членам  следовать рекомендации без  изменения местных процессуальных норм.

5.04.11 Принципы, на основе которых даются рекомендации - это то, что рассматриваемые активы нужно либо продавать путем  предложения цены на рынке или активы должны пройти оценку независимого эксперта. Оценка должна иметь место до проведения продажи, с тем, чтобы  установить рыночную стоимость на основе общепринятых рыночных показателей и стандартов оценки. Рыночная цена устанавливает минимальную цену покупки, которая может быть одобрена без того, чтобы предоставлять Государственную поддержку.

5.04.12 Рекомендация далее утверждает определение Рыночной стоимости, и "оценщика актива". Определение Рыночной стоимости -это то, которое утверждено в Директиве ЕВРОПЕЙСКОГО ЭКОНОМИЧЕСКОГО СООБЩЕСТВА по Ежегодным и Сводным счетам Страховых компаний:

Рыночная стоимость должна означить цену, по которой землю и здания можно было бы продавать согласно частному контракту между желающим продать продавцом и независимым покупателем по коммерческой сделке в день оценки,  при том допущении, что собственность публично выставлена на рынок, что конъюнктуры рынка позволяют должным образом осуществить продажу, и , что имеется достаточный обычный период необходимый для продажи  с учетом характера  данной собственности . (91/647/EEC)



Рекомендуется, чтобы при этом была предоставлена консультация в соответствии с ЕСО 4.03 при интерпретации определения и применения  его на практике.

5.04.13 Определение оценщика актива, принятое Европейской Комиссией, следует  более ранним рекомендациями TEGOVOFA, и положениям текста 1988 издания Инструктивного Руководства по Оценке Основных фондов.  Оно дается в следующим виде:



Оценщик актива - лицо с хорошей репутацией, получившее соответствующую степень в признанном учебно-образовательном центре или имеющее  соответствующую академическую подготовку и квалификацию; имеющее  соответствующий опыт и компетентное в оценке стоимости основных фондов в данном местоположении и данной категории  активов.

Если в каком-либо Государстве -члене не имеется никаких соответствующе установленных стандартов академической подготовки,  оценщик актива должен:

Быть членом признанного профессионального органа, занимающегося оценкой основных фондов; и,

либо назначаться судами или  органом с эквивалентным  статусом; или иметь как минимум признанный сертификат о среднем образовании и достаточный уровень подготовки  имея, по крайней мере, три года практического опыта после получения  диплома и соответствующие знания по оценке земли и зданий в  данном  местоположении.

Далее, "оценщик должен быть независимым в выполнении своего задания, то есть государственные  власти не должны иметь право давать ему распоряжения в том, что касается результатов оценки, и что " Государственные учреждения, занимающиеся оценкой, государственные должностные лица или служащие считаются независимыми, если незаконное влияние на  результаты их работы  действительно исключено ".

5.04.14 TEGOVA рекомендует, чтобы применялся здравый подход в принятии принципов и чтобы рекомендации относительно основания оценки и положений относительно независимости оценщика в ЕСО3 и ЕСО4 были проведены в жизнь. В некоторых государствах государственные должностные лица обычно не рассматривались бы как способные  сочетать требования к выполнению своих обязанностей в качестве  государственных служащих с  функциями аудитора,  предпосылкой которых является соблюдение требований объективности и независимости. Они таким образом не получили бы необходимые удостоверяющие их полномочия документы, чтобы принять инструкции по выполнению задания по оценке, требующего независимости.



6. ОСОБЫЕ ФАКТОРЫ, ВОЗДЕЙСТВУЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ

6. Особые Факторы, воздействующие на стоимость

6.01 факторы Окружающей среды - воздействие присутствия ядовитых и опасных веществ

6.01.1 Рынки стали все более и более чувствительными к экономическому воздействию существования или воздействия факторов окружающей среды, опасных веществ, загрязнения земли или фактическим юридическим обязательствам. Хотя часто эти факторы  рассматриваются в качестве местных проблем, они все больше и больше принимают форму глобального согласования и переходят за рамки местных юридических и контрактных обязательств, и могут оказывать воздействие непосредственно на цены, реализуемые на рынках собственности.

6.01.2 Факторы Окружающей среды, как неблагоприятные, так и благоприятные - включаются в набор факторов, обычно объединяемые в подготовке оценок. Некоторые факторы оказывают воздействие на определенный вид собственности, и это будет влиять непосредственно на вычислении оценщика, и они должны быть учтены, в отношении рыночных данных получаемых по сопоставимым видам собственности, не затрагиваемых такими факторами.  Во всех других  случаях, вся собственность в каком-либо регионе  будет   подвержена воздействию этих факторов.

6.01.3 Соответствующие факторы окружающей среды и загрязнение ее включают четыре широких категории:

(i)   природные элементы типа радона или метана или  загрязнение воздуха и шумы; 

(ii) загрязнение химическими веществами  в результате производственной деятельности в прошлом или настоящем на данной земле или в результате просачивания из соседних участков;

(iii)  загрязнения типа электромагнитных полей  и/или:

(iv) Пристрастие инвесторов в отношении специфических структурных компонентов, например  к  возвратной таре.

6.01.4 Все классы собственности восприимчивы к воздействию на стоимость со стороны окружающей среды, но собственность, предлагаемая на продажу или как обеспечение под  займы особенно чувствительна к этим факторам  и зависит от  законодательных требований и ожидаемых изменений в своих юридических  обязательствах. Они - также наиболее потенциально  сложны для оценщика.

6.01.5 Фидуциарные обязанности оценщика предполагают, что оценщик должен сообщать или согласовывать с клиентом заранее следующее:

(i) Его или ее компетентность в соблюдении всех аспектов, потенциально воздействующих на оценку собственности, включая  проблемы окружающей среды;

(ii) Род, степень и результат запросов, сделанных или предстоящих.



и впоследствии,  если требуется:

( A) в ясной  форме дать рекомендации после выполнения  тщательной экспертизы   в пределах компетентности оценщика или после дополнительной квалифицированной помощи в отношении обнаруженных факторов окружающей среды; и

(В) проконсультироваться с клиентом относительно соответствующего согласованного плана действий.

6.01.6 Тщательная экспертиза будет обычно включать разнообразные исследования,  в зависимости от начального поверхностного физического исследования, которое предваряет техническую научную экспертизу. Таким образом, там, где оценщик был бы способен  дать оценку  на основе информации, полученной помимо других источников, от клиента; физического осмотра; местных источников; исследования материальной части или кадастровых планов; земельного реестра; местных регистраторов;  запросов планирования; запросов от предпринимателей; и проверки существующего или предыдущего использования земли или соседней земли, на предмет проверки того, что   здания построены с использованием  вредных материалов и/или, что земля является или может ожидаться что она будет загрязнена,  оценщик должен рекомендовать провести оценку окружающей среды, или составить отчет о качестве земли. Проблема может потребовать переработки первоначальных инструкций, чтобы урегулировать пределы ответственности и любые протесты  по  последующему сертификату оценки.

6.01.7 Ввиду технического и часто спорного рода аудита окружающей среды, и также накопления обязательств  в результате таких отчетов, было бы более целесообразно  для клиента непосредственно инструктировать эксперта (ов). Если доклад оценки должен объединить результаты обследования экспертами состояния окружающей среды, тогда полный  отчет,  имена  экспертов и текст инструкций должен быть также  приложен к сертификату и  отчету оценщика.

6.01.8 Оценщика, который подлежит проверке в отношении  имеющегося страхового возмещения, могут попросить составить список вопросов имеющих отношение к   оценке, и которые должны адресоваться к эксперту  по окружающей среде .

6.01.9 Оценщик будет должен сообщить эксперту по окружающей среде  контекст его исследования, включая текущие и потенциальные будущие виды использования на участке,  после чего дается оценка на основе самого высокого и лучшего использования. Кратко обычно включаемые вопросы  представляют следующие:

(i) Можно ли  эффективно и успешно устранить  источник загрязнения или опасности ;  

(ii) Если загрязнение или опасность не может быть полностью устранен, можно ли его  изолировать или закрыть, чтобы сделать собственность пригодной для данного использования на указанный  или ограниченный  период; и/или

(iii) Является этим возможным смягчить воздействия загрязнения или опасности любым способом;

(iv), что является наиболее действенным(эффективным)средством контроля загрязнения и средством управления;

 (v)   является ли необходимым или желательным  заново спроектировать производственные мощности?



6.01.10 В тех случаях, когда возможно устранить источник или устранить последствия  загрязнения, тогда предоставленная оценка, может быть оценена принимая во внимание соответствующие сметные издержки такого устранения или исправления вместе с другими  факторами  влияющими на стоимость, типа:

(i) Неспособность полностью устранить последствия; 

(ii) пятно;

  (iii) риск повторения;

(iv) Динамика изменения (замен) в стандартах, обязательствах и коррективных мерах, применимых  законодательством по окружающей среде;

(v) Сокращенный диапазон альтернативных использований участка; 

(vi) неуверенность.

6.01.11 В подготовке оценки для любой цели, упрощенный подход оценки путем  вычитания стоимости корректирующих работ из стоимости собственности, предполагая отсутствие загрязнения, может не дать рыночную стоимость, которая устанавливается  на рынке возможного спроса и предложения из-за потери конкурентоспособности и других факторов.

6.01.12 В некоторых случаях, где оценки подготавливаются для финансовой отчетности,  наличие загрязнения или опасного материала не может иметь никакого результата на эксплуатационную способность и экономическую эффективность оборудования для  его продолжительного использования и, таким образом, на Рыночную Стоимость для Существующего Использования. Альтернативная или будущая остаточная стоимость может, однако, быть существенно затронутой, и после соответствующих корректив необходимая сумма должна быть учтена на скрытые  обязательства.

6.01.13 В некоторых случаях существование загрязнения может повлиять на решение органов власти предоставить необходимые разрешения на планировку. Могут быть сделаны исключения вследствие большого спроса и ограниченного предложения,   в виде выплаты  страхового взноса за загрязненную землю. 

6.01.14 Основная необходимость- это ответственность оценщика,  в подготовке ясного и  последовательного отчета, чтобы избежать  путаницы и дезинформации для пользователя. В нормальных обстоятельствах, (a) где нет никаких признаков существования опасных материалов или загрязнения не были идентифицированы в превышение  стандартных требований или (б) где безусловная правовая оговорка об освобождении от ответственности гарантирована, было бы целесообразно  дать согласованный протест в докладе оценки   в отношении экологических вопросов.

6.01.15 Рекомендуемая формулировка  в тех случаях, когда  никакого загрязнения не идентифицировано,  приводится в контексте  ЕСО 6.01.14:

Стандартные запросы не дали подтверждения того, что загрязнение, природного характера или производственного химического происхождения, воздействует на подчиненную собственность или соседнюю собственность,  что могло бы повлиять на  стоимость. Если же это впоследствии установлено, что загрязнение существует в  на территории собственности или на любой соседней земле, или что производственные  помещения были или  используются таким образом, что это может привести к загрязнению, то это может уменьшить стоимость, указанную в отчете.

6.01.16 Если безусловная правовая оговорка об освобождении от ответственности  более целесообразно и согласована с клиентом, как предусмотрено в ЕСО 6.01.14, то  следующее рекомендуется  включить в отчет по оценке:

Мы были проинструктированы сделать допущение с целью этой оценки, что никакого загрязнения  не существуют или что стоимость работ по устранению такового была бы несущественна для оценки.

Мы не извещены о каких-либо замерах или отчетах о наличии загрязняющих веществ или опасных материалов. Мы не проводили никаких исследований по прошлому или настоящему использованию как собственности так и каких-либо прилегающих земель для установления наличия каких-либо загрязнений на рассматриваемой собственности или участке как результат этих использований, а стоимость основывается на том предположении, что никакого загрязнения не существует. Не предполагается никакой ответственности за существование каких-либо загрязняющих веществ, как и за какие-либо экспертизы или научные знания, требуемые для их обнаружения. Если впоследствии установлено, что загрязнение существует на рассматриваемой собственности или на любой соседствующей земле, или то, что собственность находилась или вводится в пользование, которое могло бы привести к загрязнению, это может уменьшить отчетную стоимость.

6.02 Поврежденная собственность

602.1 При оценке собственности может потребоваться ссылка на  дату, на которую здания стоят в поврежденном состоянии в силу воздействия пожара, шторма, наводнения, землетрясения и т.д., или в силу порчи от или наличия опасных и вредных материалов или им подобных. 

6.02.2 Собственность может содержаться как инвестиция или заниматься владельцем, может быть специализированной или не специализированной и может потребовать проведения оценки на разнообразие назначений. Величина повреждения может варьироваться от внешней до полной потери, а на дату оценки ремонтные работы могут начаты или не начаты.



6.02.3 ЕСО изучают виды рассмотрения оценки, которые возникают при различных обстоятельствах на предположении, что повреждение даже в случаях внешнего является достаточно материальным по отношению к стоимости чтобы заслуживать специальное рассмотрение.

6.02.4 Поврежденные здания в некотором роде похожи на здания в стадии развития и на участки, подверженные природным бедствиям или катастрофам. Таким образом было бы приемлемым принять, где это применимо, рекомендации по оценке пункта 6,03 Здания в Стадии Развития ЕСО, а по Факторам Окружающей Среды - ЕСО 6.01 наряду с общим форматом отчетов ЕСО 9.



Инвестируемая Собственность  



6.02.5 Имея в виду предшествующее, при оценке поврежденной собственности, должен приниматься во внимание тот факт, что если продажа имела место на  дату оценки, то собственность была бы продана в существующем поврежденном состоянии на предположении того, что продавец сохранял бы, где это применимо, выгоду по любым прямым искам по отношению к страхованию, так как политика страхования не всегда определенна, хотя сумма иска может быть выплачена третьей стороне. В тех случаях, где лэндлорд имеет право иска или может настаивать на восстановлении арендатором(-ами) условия продажи могут потребовать передачи продавцом выгоды по любым таковым искам покупателю. В таковых случаях оценкой будет зафиксированы реальности контрактного положения. 

6.02.6 Производителю оценки необходимо быть внимательным к факту существования различий между юрисдикциями. Это в настоящее время является предметом отдельного изучения, проводимого TEGOVA. Объем оценки должен отражать любые особые ограничения по планированию, окружающей среде, контрактные и другие ограничения, оказывающие влияние на восстановление и особые условия повреждений. Например:

(а) В случаях внешнего повреждения собственность оценивалась бы w>> восстановленная с соответствующей скидкой для отражения цены и общего влияния на рыночную стоимость необходимости проведения восстановительных работ. 

(b) В случаях общей  утраты, когда аренда не содержит  обязательств по восстановлению, отчетная цифра на основании стоимости участка была бы соответствующей с поправкой на цены и соответствующего влияния на рыночную стоимость того, что необходимо сносить оставшиеся конструкции или фундаменты. Когда участок оценен с незанятыми владениями, стоимость могла бы включать потенциал для развития до более высокого и лучшего использования; другое использование или в другой форме, нежели прежде, подлежат договорным ограничениям и плановым рассмотрениям. Принятие этого подхода будет выражаться в потенциальном воздействии на любой имеющийся или предполагаемый иск по страховке.

(с) В промежуточных случаях ущерба производителю оценки необходимо принять одну из приведенных выше альтернатив, при условии, что нереалистичные и вводящие в заблуждение планы не должны приниматься, а он или она должны учитывать практические проблемы, которые могут возникнуть, такие как специальные правила, применяемые в отношении к наследству или к архитектурно значимым зданиям, или к зонам сохранения.

(d) Если собственность арендуется, должны быть установлены условия всех наймов или поднаймов, а также обязательства сторон. В тех случаях, когда условия аренды не могут быть определены, не существует никаких альтернатив восстановлению первоначального здания вне зависимости от размеров ущерба. В силу того, что практика варьируется между странами-участницами, производителю оценки стоимости будет необходимо обращаться к местному закону и условиям найма и поднайма для установления точных обязанностей владельца и арендатора. 



ОСОБЫЕ ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ 



Собственность, занимаемая владельцем

6.02.7 В тех случаях, когда собственность, оцененная для финансовых деклараций, занята в целях бизнеса, применяются другие виды возмещений, а именно:

(а) Если не существенно для продолжения бизнеса, а восстановление не планируется, собственность становится добавкой к производственным требованиям и держится для передачи. В этом случае как основа для сертификата и оценочного отчета будет применяться рыночная стоимость за высшее и самое лучшее использование. Клиент должен быть информирован, что продажа или намерение продать должны быть декларированы страховому агенту и могут оказать влияние и на сумму, и на основу любого страхового иска. Совет должен быть найден клиентом, соответственно, у специалистов по рыночному страхованию. 

(b) Если существенно для продолжения ведения бизнеса, и планируется восстановление, и позволяется законом, оценка стоимости должна основываться на Рыночной Стоимости для Существующего Использования с учетом физического состояния собственности на дату оценки стоимости. Если собственность полностью застрахована, то разумным предположением является, то, что она будет восстановлена в течение приемлемого и могущего быть проверенным периода времени.

          

 6.02.8 Специализированная собственность в стадии восстановления или усовершенствования должна оцениваться с учетом ее существующего состояния по текущим ценам на дату оценки, на основе DRC, с учетом адекватной потенциальной прибыльности или долговременной жизнеспособности и сервисного потенциала предприятия (или общественного органа), по сравнению с суммой привлеченных активов. Неспециализированная собственность должна оцениваться по одному или другому базисам, приведенным ниже, решение производителя оценки о наиболее информативном финансовом базисе должно применяться при всех обстоятельствах, включая цель оценки:

(а) Рыночная Стоимость земли для предполагаемого использования, плюс увеличенная финансовая стоимость усовершенствования/реконструкции произошедшая на дату проведения оценки; или

(b) текущая рыночная оценка - при предположении, что работа завершена с выгодой по любым существующим контрактным возможностям - менее расчетных затрат в текущих ценах для завершения усовершенствования. Для финансовых деклараций обычное учетное соглашение приведет к применению пункта (а). Могут быть такие обстоятельства, когда более применима  осмотрительная учетная политика, и принимается меньший из результатов двух расчетов. Базис (а) не будет применяться в том случае, когда целью оценки стоимости является обеспечение поддержки для заема, для которого собственность должна быть залогом.  

6.02.9 Необходимо проявлять осторожность в случаях, когда не может быть возможным получить согласия по планированию для восстановления оригинального здания или его прежнего существующего использования.   

Например, когда сокращены участки земли или осуществляется подобный контроль за плотностью застройки. Производителю оценки будет необходимо рассмотреть, может ли увеличиться компенсация в рамках законодательства по планированию, или существуют ли права в рамках страхования специалиста и восстановление до приемлемого альтернативного покрытого зеленью участка, и включить эти компенсации в его отчет и оценку стоимости. 

6.02.10 Проведение оценки оценщиком будет варьироваться в зависимости от реальных обстоятельств, которые могут изменяться в зависимости от оцениваемой собственности, как восстановленного объекта, до скидок по ценам, финансам и времени, относящихся к оценке пустого участка для существующего использования, меньшая цена ремонтных работ и вспомогательных работ, или оценивать потери в стоимости как результат невозможности восстановить в полном объеме объем и/или более экономичное использование. Какой бы не был принят базис и записан в инструктивное письмо после консультаций с клиентом и его профессиональными советниками, сертификат оценки и отчет должны быть составлены ясно, подробно с тем, чтобы не допустить неверного толкования.

6.02.11 В соответствии с общими правилами предоставления последовательного правдивого и ясного вида финансового статуса имущества собственности основа оценки должна быть подробной и быть предметом предварительной консультации с клиентом и их профессиональными и страховыми советниками. Представление и формулировка страховых исков обычно должны быть задачей специалистов по решению вопросов утраты или других страховых советников специалистов .



6.03 Здания в стадии усовершенствования - незавершеное производство    

6.03.1 Термин “работа в процессе производства” при использовании по отношению к земле и зданиям покрывает строительные работы, которые начаты, но еще не завершены на относящуюся к делу дату оценки, или когда получены все согласия по планированию, контракты по зданию были изменены, и начало близко, и не существует нерешенных материальных вопросов, мешающих выполнению предложенного усовершенствования. По отношению к заводу и машинному оборудованию terro может покрывать сбор и работу по установке или улучшению производственного предприятия вплоть до ввода в эксплуатацию завода. Стоимость проведения работ будет обычно включать сопутствующие расходы на жалованья и финансовые выплаты, где это является бухгалтерской политикой для капитализации таковых пунктов.

6.03.2 В целях финансовых деклараций неспециализированная собственность, которая попадает в вышеприведенную выше категорию, должна оцениваться на одном или другом базисе, которые приведены ниже, решение производителя оценки о наиболее информативном финансовом базисе должно применяться при всех обстоятельствах, включая цель оценки:

(а) Рыночная Стоимость земли для предполагаемого использования, плюс увеличенная финансовая стоимость усовершенствования/реконструкции на дату проведения оценки; или      

(b) текущая Рыночная Оценка - при предположении, что работа завершена с выгодой по любым существующим контрактным возможностям - менее расчетных затрат  в текущих ценах для завершения усовершенствования. Для финансовых деклараций обычное учетное соглашение приведет к применению пункта (а). Могут быть такие обстоятельства, когда более применима  осмотрительная учетная политика, и принимается меньший из результатов двух расчетов после консультаций с клиентом и профессиональными советниками. Базис (а) не будет применяться в том случае, когда целью оценки стоимости является обеспечение поддержки для заема, для которого собственность должна быть залогом.

6.03.3 При определении рыночной стоимости для финансовых деклараций является приемлемым предположить, что и существующие финансы, и здание, и связанные с этим контракты будут наличествовать с учетным допущением о продолжении существующего бизнеса. При других обстоятельствах, в таких, когда проект усовершенствования образует в целом или частично пакет залога по заему, является необходимым рассмотрение контрактной ситуации для подтверждения предела, до которого контрактные соглашения определены для третьих сторон. В случае залога по заему заимодавец сделал бы средства по заему ограниченными в правах для назначения всех выгодных контрактных соглашений в случае рефинансирования или невыполнения обязательств. Определенные права вряд ли были бы установлены в отношении финансовых соглашений, поэтому должно быть подготовлено осмотрительное примечание по действию относящихся к делу условий, которые должны быть отражены в оценочном отчете. 

6.03.4 Инвестиционная собственность должна оцениваться по Рыночной Стоимости с учетом каких-либо контрактных возможностей, условия которых должны быть представлены в письменном виде клиентом или его или ее представителем.

6.04 Непроизводственное оборудование, машины и прочие механизмы  оцениваются  вместе со зданиями 

6.04.1 Конкретное оборудование, машины, и иное оборудование обычно включены в оценку зданий. Последовательный подход к таким включениям должен быть принят, и было бы нормальным включить ссылку в приложение или дополнение к сертификату оценки примененного критерия с тем, чтобы избежать неверных отчетов, которые могли бы явиться результатом превышения или занижения оценки и/или повторяющегося расчета.   

6.04.2 Оценка земли и зданий будет обычно включать те сервисные установки здания, которые предоставляются владельцем для возможности самого лучшего использования зданий или открытой земли, находящейся в пределах прилегающего участка собственности, тем предприятием, которое там находится. Такие сервисные установки зданий часто встроены или закреплены в здания или на открытом участке. Эти установки отделены от машин, механизмов и другого оборудования, которые используются исключительно для промышленных или коммерческих процессов, осуществляемых располагающимся здесь предприятием, и что должно оцениваться отдельно как производственное или обрабатывающее оборудование, машины и другое оборудование. Необходимо отметить, что существует разница между странами в классификации механизмов по Гражданскому Кодексу, статуту или обязательному  регулированию. 

6.04.3 Эти позиции сервисных установок зданий в принципе включали бы:

электричество - в форме силовых кабелей, трансформаторов, распредщита, запасной генераторной и проводки, установленных для непроизводственных целей;

газ - включающий газопровод до и внутри измерительных помещений и распределительный трубопровод в границах владений, , установленные для непроизводственных целей; 

вода - резервуары, скважины и стволы, насосы, очистка воды, емкости, распределительный трубопровод, дренаж для поверхностной и загрязненной воды, канализация и т.д., для непроизводственной воды и стока.

обогрев и кондиционирование воздуха - бойлерные и сопутствующие мощности, топливные баки, радиаторы, вентиляторы обогрева, установка кондиционирования воздуха, вентиляционные трубы, вентиляторы и т.д., используемые для непроизводственных целей; 

лифты и подъемное оборудование - пассажирские и грузовые лифты, эскалаторы, бегущие дорожки, подъемное оборудование и опоры, образующие составную часть конструкции здания и используемые для непроизводственных целей; и

структуры, которые образуют часть или являются производственными структурами машин, машинного парка и оборудования будут оцениваться отдельно  как таковые. 




7. Определение стоимости недвижимого имущества для конкретных целей



7.01.	Определение стоимости недвижимого имущества для финансового отчета



Европейский стандарт определения стоимости:



	При оценке стоимости недвижимого имущества для финансового отчета (в процессе консультаций с директорами и аудитором компании-клиента) необходимо принимать во внимание нижеследующее:



*	стратегию данного предприятия; 

*	содержание Директив ЕС и национального законодательства и 	нормативных актов;

*	структуру национальных и международных стандартов 	бухгалтерского учета;

*	предназначение и соответствующую классификацию имущества.



Предпосылки



7.01.1.	Основа для оценки стоимости основных фондов для финансового отчета, а также нормы бухгалтерского учета в Европейском экономическим сообществе разрабатывались в течение довольно длительного времени. Четвертая Директива Совета Европы от 25 июля 1978 года, основанная на Статье 54 (3) (g) Договора о ежегодной бухгалтерской отчетности кампаний определенного типа (78/660/EEC) устанавливает рамки для координации бухгалтерской обработки финансовой информации в бухгалтерских отчетах корпораций.



7.01.2.	В частности, преамбула к данной Директиве устанавливает для имущества, представляющего собой объекты недвижимости:



	Принимая во внимание координацию положений национальных 	законов, касающихся представления и содержания ежегодных 	бухгалтерских отчетов и ежегодных общих отчетов, методы оценки 	стоимости, используемые в них, а также публикация этих данных, 	касающихся определенных компаний с ограниченной 	ответственностью, играют особенно важную роль в защите членов 	этих компаний и третьих лиц; .... различные методы оценки стоимости 	имущества и ответственности должны быть скоординированы так, чтобы 	обеспечить положение, при котором в ежегодных бухгалтерских отчетах 	отражалась сравнимая и эквивалентная информация .....



тем самым способствуя обеспечению стандартизированного подхода во всех странах, входящих в Европейское экономическое сообщество.



7.01.3.	Раздел 7 данной Директивы посвящен правилам оценки. Основное правило заключается в том, что объекты недвижимости следует оценивать по покупной цене или по стоимости их строительства. Основные принципы оценки стоимости включают:



(а)	должно считаться, что компания является действующим 	предприятием;

(б)	одни и те же методы оценки стоимости должны применяться 	последовательно от одного финансового года до следующего ....



7.01.4.	Статья 33 предоставляет возможность временной отмены общего правила оценки стоимости по покупной цене или по стоимости строительства в ожидании последующей координации, и эта статья разрешает или требует :



(а)	проведение оценки методом восстановительной стоимости для 	материальных основных фондов, имеющих ограниченный срок 	полезности, а также для акций; 



(б)	проведение оценки иными методами (в отличие от тех, что 	предусмотрены в разделе (а)), которые разработаны для того, чтобы 	принимать во внимание инфляцию, затрагивающую позиции, 	отражаемые в ежегодных бухгалтерских отчетах, включая капитал и 	резервы;



(в)	переоценку материальных основных фондов и финансовых 	основных фондов . . .  - для того, чтобы, в частности, получить 	возможность учитывать воздействие инфляции.



В международных стандартах бухгалтерского учета основы оценки стоимости  и переоценки фондов называются "Обработка Бенчмарка" (Benchmark Treatment) и "Разрешенная альтернативная обработка", соответственно. Далее данная статья требует, чтобы там, где национальные законы разрешают использование одного из вышеуказанных методов, в этих законах должно быть определено содержание, границы применения, а также правила применения этих методов.



7.01.5.	В дальнейшем в результате плодотворной работы над Директивой-1978 были разработаны директивы, в которых все большее внимание уделялось тому, чтобы в бухгалтерских отчетах через использование текущих рыночных цен, а также благодаря учету  воздействия инфляции отражалась экономическая реальность. В разделе 7.03 Европейских стандартов оценки стоимости рассматривается оценка (инвестиционного) капитала страховых компаний.



7.01.6. Европейская федерация бухгалтеров (ЕФБ), которая представляет все органы профессиональных экспертов по анализу балансов и финансовой отчетности Европейского экономического сообщества, не пошла по пути разработки отдельных европейских стандартов бухгалтерской отчетности, предпочтя поддержку принятию Международных стандартов бухгалтерской отчетности и/или согласованность с ними. Этот подход точно совпадает с подходом Международной торговой организации (МТО) и других международных агентств, которые вслед за GATT, всемерно способствуют созданию согласованного пакета глобальных стандартов. Поэтому в данном Европейском стандарте ссылки даются как на Директивы ЕС, так и на Международные стандарты бухгалтерской отчетности. 



Классификация недвижимого имущества



7.01.7.	Классификация недвижимого имущества влияет как на основу оценки его стоимости, так и на полученные результаты оценки, представляемые в отчете. Для финансовых отчетов землю и здания обычно разделяют на:



А	Занятые владельцем - для ведения своего дела;



В	Помещение капитала - для получения прибыли или дохода от 	прироста капитала;



С	Излишек имущества, предназначенного  для потребностей 	производства; и



D	Торговые фонды, обозначаемые как текущие активы.



7.01.8.	Недвижимое имущество, относящееся к категории А подразделяется на два класса:



(а)	Специализированное недвижимое имущество

	Это недвижимое имущество, являющееся специализированным, 	которое обычно не продается (если вообще когда-либо продается), 	за исключением случаев, когда оно продается как часть самого 	производства:



Примерами могут служить предприятия по переработке нефти, химические заводы, где большинство зданий - это не что иное, как "одежда" для установок, машин и оборудования; это могут быть также здания, которые благодаря своему расположению, размеру или конструкции не продаются или не сдаются в наем третьим лицам на рынке - хотя такое имущество может быть объектом продажи и сдачи внаем или финансовой аренды.



(б)	Неспециализированное недвижимое имущество

	Это недвижимое имущество, не принадлежащее к классу (а), так как 	оно состоит из  зданий обычного типа, таких, например, как 	магазины, хранилища, офисы, фабрики и товарные склады, которые 	обычно покупаются и продаются или сдаются в аренду на рынке.



Категория В - Недвижимое имущество, служащее помещением капитала



7.01.9.	Это недвижимое имущество, которое предназначено для извлечения прибыли, которую можно получить от третьего лица - арендатора, выплачивающего арендную плату.



Категория С - Излишек недвижимого имущества, предназначенного  для потребностей производства



7.01.10. Это земля со зданиями или без зданий, которая является излишком, оставшимся после того, как определилось необходимое недвижимое имущество для использования в производственных целях предприятия в будущем, и которая обычно выставляется на продажу.



Категория D - Торговые фонды



7.01.11. Определенная часть недвижимого имущества могла быть куплена для целей торговли им, и такое имущество в балансовом отчете будет классифицироваться как оборотный капитал, а не как основные фонды.



Выбор согласованной базы для оценки стоимости



7.01.12. Оценщикам в бухгалтерском учете рекомендуется использовать понятия, которые следует применять в отношении материальных основных фондов в тех случаях, когда не используется стандартный подход, основанный на стоимости приобретения. Эти понятия приведены ниже в виде трех постулатов:



(а)	Рыночная стоимость - используется в случае, когда недвижимое 	имущество является вложением капитала или когда оно является 	излишком, оставшимся после использования недвижимого 	имущества для нужд предприятия;



(б)	Существующая в настоящий момент потребительская стоимость - 	используется для недвижимого имущества, занятого в производстве; 	и



(в)	Восстановительная стоимость с поправкой на износ  (ВСПИ), при 	условии, что это недвижимое имущество потенциально прибыльно 	или рентабельно, - это понятие используется там, где невозможно 	провести оценку на основе рыночной стоимости. Эти постулаты 	(основы) детально разработаны и описаны в Европейском стандарте 	определения стоимости.



Определения



Рыночная стоимость



7.01.13. Предпочтительным определением рыночной стоимости (далее - "определение") является определение, согласованное с Международным комитетом по стандартам определения стоимости:



Рыночная стоимость - это установленная сумма, на которую недвижимое имущество может быть обменено в день определения стоимости между покупателем, желающим приобрести это имущество, и продавцом, готовым продать это имущество, в сделке между не связанными между собой 	сторонами после соответствующей маркетинговой проработки, и когда обе стороны сделки действуют сознательно, расчетливо и без принуждения.



7.01.14. В данном определении используются другие слова, чем в определении, приведенном в Законе Европейского экономического сообщества, в частности в Статье 49 Директивы Совета Европы по Ежегодным и сводным бухгалтерским отчетам страховых компаний (91/674/EEC). Европейская Группа оценщиков считает, что применение любого определения (о чем будет сказано ниже) приведет к получению одной и той же цифры оценки стоимости. Европейская Группа оценщиков считает, что определение, приведенное выше в разделе 7.01.13 Европейского стандарта определения стоимости (ЕСОС), взятое вместе с детальным комментарием, приведенным в разделе 4.03. ЕСОС, может рассматриваться в качестве расширения текста Директивы.



7.01.15. Для того, чтобы избежать неправильного применения, это "определение" должно читаться вместе с детальным разъяснением, приведенным в разделах с 4.03.6 по 4.03.16. Определение в Статье 49 (2) Директивы Совета Европы, называемое здесь определением ЕС, звучит следующим образом:



	Рыночная стоимость означает цену, по которой земля и здания могут быть 	проданы по частному соглашению между готовым продать продавцом и  	желающим купить покупателем в сделке между не связанными между собой 	сторонами в день, когда производится определение стоимости, причем 	предполагается, что данное имущество публично выставлено на рынок, что 	условия рынка позволяют надлежащим образом распоряжаться этим 	имуществом, и что имеется достаточный период времени, в зависимости от 	природы собственности, необходимый для обсуждения условий продажи. 

	

7.01.16. Определение и комментарий Международного комитета по стандартам определения стоимости имущества (МКСОС) по мнению TEGOVA согласуются с рациональной интерпретацией и расширением определения Статьи 49 (2) ЕС.



7.01.17. Определение Совета Европы, к которому предъявляются  некоторые особые требования, связанные с его использованием при составлении бухгалтерских отчетов, нуждается в дополнительных комментариях, и это определение в частности необходимо для оценки стоимости, которая проводится в страховом секторе, как это описано в разделе 7.03 ЕСОС, однако оно может рассматриваться клиентами или их профессиональными советниками как определение, представляющее собой единственное законное определение рыночной стоимости, принятое Европейским экономическим сообществом. Детальный комментарий по этому вопросу включен в раздел 4.03.18. и последующий раздел ЕСОС.



Рыночная стоимость имущества, если его использовать в дальнейшем по тому же назначению, по которому оно используется в настоящее время



7.01.18. Рыночная стоимость имущества, используемого в настоящее время по определенному назначению, определяется как рыночная стоимость, основанная на продолжении его использовании в дальнейшем по тому же назначению, при условии, что данное имущество может быть продано на свободном рынке по его существующему назначению, с учетом допущений, перечисленных ниже,  в противном же случае стоимость определяется в соответствии с определением рыночной стоимости МКСОС/TEGOVA, приведенным в разделах 7.01.13 и 4.03. ЕСОС . Эту стоимость (в дальнейшем для краткости она будет называться "Стоимость имущества при существующем использовании") следует различать со Стоимостью действующего предприятия, которая связана с полной стоимостью предприятия, основанной на финансовых характеристиках данного предприятия, и которая включает как материальное имущество, так и нематериальные ценности, репутацию фирмы и иные нематериальные ценности, учитываемые на рынке. Используется также явно подобный термин Стоимость используемого имущества, но этот термин МКСОС определяется как стоимость, которую определенная собственность вносит в предприятие, частью которого она является. Из этого следует, что совокупность всех оценок  стоимости собственности, используемой на предприятии, и будет составлять Стоимость действующего предприятия. Для некоторых европейских юрисдикций Стоимость имущества при существующем использовании или Стоимость действующего предприятия  противоречат тому, как их рекомендуют толковать оценщикам. 



7.01.19. Это определение используется только в связи с представлением информации для финансовой отчетности или подобных целей. В соответствии с Директивой ЕС, национальным законодательством, международными и национальными стандартами бухгалтерской отчетности и существующей практикой часто требуется, чтобы имущество оценивалось по стоимости при приобретении, или по Стоимости в текущих ценах, что близко по значению определению группы TEGOVA Рыночной стоимости имущества при существующем использовании.



7.01.20. Если считается, что какое-то предприятие является действующим, то из этого логически вытекает, что для определения стоимости следует использовать Рыночную стоимость имущества при существующем использовании. Из этого понятия вытекает понятие "стоимость износа", или текущая чистая восстановительная стоимость, то есть можно сказать, что это стоимость, которую заплатит владелец, пришедший на рынок, чтобы приобрести имущество, замещающее выбывающие основные фонды. Там, где можно применить это гипотетическое предположение, оценка стоимости на основе Рыночной стоимости имущества при существующем его использовании может привести к получению вводящих в заблуждение результатов, если их представить в другом контексте. Поэтому важно, чтобы при проведении таких оценок стоимости имущества всегда приводились четкие аннотации, отражающие особые условия применения используемых в этих случаях понятий.



7.01.21. Ниже приведены различные дополнительные допущения.



*	Существует явное условие, которое должно удовлетворяться при 	всех обстоятельствах, и которое заключается в том, что 	собственность должна использоваться предприятием в будущем 	только по тому назначению, по которому она используется в 	настоящем времени.



*	Использование собственности должно соответствовать закону 	планирования, лицензирования и другим нормам.



*	Полученная стоимость собственности может быть таковой же или 	ниже, но ни в коем случае не выше (за исключением случаев, 	оговоренных ниже), чем стоимость, которая может быть получена 	при применении принципов наилучшего использования 	собственности. Примерами исключения могут служить: (а) по 	юрисдикции  некоторых стран личное планирование и подобные понятия могут не допускаться на свободный рынок, но будучи учтенными при определении стоимости имущества, находящегося в использовании по его назначению, они могут привести к тому, что 	определенная стоимость будет выше, чем Рыночная стоимость; (б) подобным же образом, проблемы, связанные с окружающей средой, 	могут неблагоприятно влиять на Рыночную стоимость, но только в 	том случае, если работы по устранению влияния на окружающую среду являются обязательными по закону, они повлияют на действующее предприятие и на рыночную стоимость его имущества 	при его использовании по назначению; (в) ограничения по аренде не 	учитываются при определении стоимости имущества, однако они 	могут 	неблагоприятно сказаться на неограниченной Рыночной цене; 	и (г) оценка на основании Восстановительной стоимости  	недвижимости с поправкой на износ, которая связана со стоимостью 	восстановления устаревших объектов на действующих предприятиях 	на земле, может превышать и часто превышает стоимость на 	свободном рынке.



*	Таким образом, игнорируется любая возможная альтернатива, 	любая желаемая цена, любая цена, которая может быть заплачена за 	репутацию фирмы, или надежда на возможное увеличение стоимости 	благодаря особому капиталовложению или благодаря какой-либо 	финансовой сделке, например, продаже или сдаче в аренду, в 	результате чего компания может остаться с другим имущественным 	правом в отличие от того, которое должно оцениваться.



*	Однако при определении может быть принята во внимание 	стоимость, относящаяся к положению производственной компании, 	когда существует потенциальная возможность расширить или 	заменить существующее здание для целей предприятия, при условии, 	что это можно сделать без длительного прерывания работы 	предприятия.



*	Подобным же образом, репутация фирмы, касающаяся ее торговой 	деятельности, обычно оцениваемая в соответствии с торговым 	потенциалом фирмы и применимая к деятельности компетентной 	торговой организации будет учитываться при оценке стоимости 	действующего предприятия.



*	Делается допущение, что любая часть собственности, занятая для 	целей предприятия и непосредственно предприятием, в день 	определения стоимости не занята, и таким образом владелец не 	принимается во внимание. Определение стоимости, проводящееся на 	основе оценки имущества при его использовании по существующему 	назначению когда определяется 	Восстановительная стоимость с 	поправкой на износ, предполагает, что существующий владелец или 	арендатор продолжает свою деятельности на данной площади. В 	юрисдикциях некоторых стран к предприятиям государственного 	сектора, а также к некоммерческим организациям, не имеющим 	прибыли, применяются другие правила.



*	Та часть недвижимого имущества, которая по контракту или иным 	образом занята третьим лицом оценивается с учетом этого факта.



*	Если недвижимость производственного предприятия является 	излишком, или может стать излишком в будущем, то в качестве 	основы для определения стоимости этой собственности следует 	использовать рыночную стоимость или стоимость при наилучшем ее 	использовании на полную мощность. Исключение составляет 	неиспользуемая или изношенная недвижимость, которую 	невозможно отделить от действующего предприятия. В подобных 	случаях определение стоимости должно отражать предельную 	дополнительную стоимость таких излишков для предприятия.



Определение стоимости недвижимости, которая обычно оценивается на основе финансового планирования, должно проводиться на основе Рыночной стоимости имущества, используемого по его назначению. Детальная процедура описана в разделе 5.01. ЕСОС. Те же принципы применимы к обрабатывающему предприятию, машинам и оборудованию, что оговорено в разделе 5.03 ЕСОС, и к исчерпаемым активам по разделу 5.02 ЕСОС. 



7.01.22. Описанная в разделе 4.07 ЕСОС процедура определения стоимости недвижимости, известная под названием Восстановительная стоимость с поправкой на износ , которая обычно дает отклонение от стоимости, определенной рынком, может использоваться для определения стоимости для финансовых отчетов в отношении недвижимого имущества, которое редко продается (если вообще может быть продано) на рынке с сохранением его использования с той же целью, с которой оно используется в настоящее время, за исключением случаев когда оно продается вместе со всем предприятием. В Статье 32 Международных стандартов бухгалтерского учета 16 (МСБУ 16) особо оговаривает использование этого метода для оценки обрабатывающих предприятий и оборудования, где нет никаких доказательств их стоимости из-за особой природы этого недвижимого имущества.



7.01.23. Там, где применение методик, основанных на использовании Рыночной стоимости при альтернативном использовании, приведет к иным результатам оценки стоимости, эти оценки должны быть даны в отчете одновременно с оценками, полученными на основе использования Рыночной стоимости при использовании имущества компании по его существующему назначению. Для того, чтобы избежать введения в заблуждение тех, кто будет читать отчет, оценщик должен позаботиться о том, чтобы цифры в отчете были им или ей подтверждены.



Стоимость в текущих ценах



7.01.24. Стоимость в текущих ценах - это бухгалтерское понятие, отраженное в Международном стандарте по бухгалтерскому учету 16 (МСБУ 16) и в дальнейшем определенное в Статье 4 МСБУ 25 как:



	. . . .  сумма, за которую недвижимое имущество может быть обменено 	между хорошо осведомленным, желающим купить покупателем и хорошо 	осведомленным, желающим продать продавцом в результате сделки между 	сторонами, которые не  связаны между собой во избежание столкновения 	интересов.



7.01.25. Статья 31 и последующая статья МСБУ 16 посвящена переоценке недвижимого имущества и в ней говорится:



	Стоимость в текущих ценах земли и зданий это обычно их Рыночная 	стоимость за их использование по тому же назначению, по которому они 	используются в настоящее время или в аналогичном деле. Эта стоимость 	обычно определяется профессиональным квалифицированным оценщиком 	путем оценки.

	(см. ЕСОС 3.02 и ЕСОС 5.04.13.)



7.01.26. Часто происходит путаница, когда термин "Рыночная стоимость",  используемый в бухгалтерских отчетах и определенный в МСБУ 25, Статья 4, используется в смысле точечной рыночной цены, получаемой от продажи ценных бумаг на активном фондовом рынке, таких, например, как акции, а не в том смысле, который он имеет при его использовании на рынке недвижимости. В понятие Ценные бумаги не входят понятия Земельная собственность, Установки и Оборудование.



7.01.27. Вышеприведенное определение Стоимости в текущих ценах, хоть и очень сильно напоминает термин Рыночной стоимости имущества при существующем его использовании, вполне может интерпретироваться таким образом, что он с первого взгляда не будет совпадать с определением TEGOVA Рыночной стоимости имущества при существующем его использовании при условиях, отличающихся от тех, которые рассматриваются в определении Рыночной стоимости. Может не существовать условий, позволяющих надлежащим образом распоряжаться имуществом, либо стороны гипотетической сделки по купле-продаже могут делать это под давлением. 



7.01.28. Определение термина "Стоимость в текущих ценах", дает возможность более детально и в соответствии с Европейским стандартом определить термин "Рыночная стоимость недвижимости при ее использовании по тому же назначению". Таким образом, получено более точное определение и детальный комментарий, рекомендованный оценщиками и принятый МСОС и группой TEGOVA.

 





Отрицательная стоимость



7.01.29. Отрицательная стоимость возникает тогда, когда объекты недвижимости, подпадающие под действие физических, юридических, финансовых или контрактных обязательств, касающихся юридических интересов, генерируют реальное или гипотетическое отрицательное движение ликвидности или требуют значительных затрат на их восстановление. Такое имущество становится объектом ответственности или отрицательной стоимости. 



7.01.30. Отрицательная стоимость может возникнуть в случае пользования на правах аренды, когда арендная плата, оговоренная по договору аренды, превышает арендную плату, сложившуюся на рынке и (или) когда со стороны арендатора неожиданно вчиняется иск из нарушения договора.



7.01.31. Недвижимость, находящаяся в свободной собственности, также может стать задолженностью, когда обязательные по закону расходы на ее восстановление, или расходы, связанные с обязательствами, предусмотренными законом, или обязательствами по контракту превышают стоимость этого имущества, если бы таких обязательств не существовало. 



7.01.32. Если в бухгалтерских отчетах показывается положительная стоимость, то логика и принципы прозрачности требуют, чтобы отрицательная стоимость также была показана в отчете. Представление в отчете величины законных процентов, что является обязательным, при "нулевой" оценке приведет к тому, что отчет не будет правдиво отражать положение компании в целом. Отрицательную стоимость, если таковая существует, следует указывать отдельно, и ее нельзя компенсировать стоимостью других объектов недвижимости.



7.01.33. Там, где существует право настаивать на приобретении или на иной форме репарации со стороны государства в отношении собственности, имеющей отрицательную стоимость, например, в случае загрязненных земель, земли, подвергшейся береговой эрозии, земли, которой нанесен вред в результате какой-либо деятельности, а также в случае с историческими (трофейными) зданиями, это право на возмещение не должно приниматься во внимание при определении стоимости имущества, если только директора данной компании не предполагают воспользоваться этим правом. Если в отчете отражается отрицательная стоимость, директор компании должен обратить внимание на примечания, приведенные в справке об определении стоимости.



Восстановительная стоимость с поправкой на износ 



7.01.34. Восстановительная стоимость с поправкой на износ (ВСПИ) детально описана в разделе 4.07. ЕСОС и ниже приведено краткое описание этого понятия. Это методика определения стоимости, которая используется для установления стоимости имущества при существующем использовании в случае, когда эта собственность представляет собой особое имущество, которое очень редко может быть продано на рынке (если вообще может быть когда либо продано) самостоятельно, то есть не в составе всего предприятия. Этот метод не считается "рыночным" методом, хотя некоторые аспекты анализа, которые позволяют получить рыночные оценки стоимости имущества, основаны на данных, получаемых при помощи анализа ВСПИ при продаже производственного оборудования. В отсутствии рыночных данных этот метод принимается в качестве замены методов определения стоимости, основанных на рыночном анализе. Поэтому этот метод неудобен для использования в отношении собственности, которая приобретена с целью вложения капитала, либо которая является оставшимися излишками после определения производственных нужд компании.



7.01.35. Примеры собственности, стоимость которой может определяться данным методом, приведены ниже:



*	предприятия по переработке нефти и химические заводы, где 	большинство зданий - это не что иное, как "одежда" для установок, 	машин и специализированного оборудования;



*	электростанции и оборудование доков, где здания и инженерные 	сооружения самым непосредственным образом связаны с данным 	производством, и вероятность того, что они могут иметь иную 	стоимость, чем та, которую за них заплатит новый хозяин всего 	предприятия, собирающийся использовать эту собственность по 	прямому назначению; и



*	собственность, расположенная в определенных географических 	районах, и предназначенная для специальных целей, либо имеющая 	такие размеры, такую конструкцию или такое расположение, что 	оценщик не сможет или посчитает непрактичным определять 	стоимость этой собственности при существующем ее использовании, 	взяв за основу рыночную сделку.



7.01.36. Метод ВСПИ основан на оценке текущей рыночной стоимости земли при ее использовании по определенному назначению плюс полная текущая восстановительная стоимость  усовершенствований (или воспроизводства) за минусом поправок на физический износ и все соответствующие формы старения и оптимизации. Поскольку это не рыночная методика, результат, за исключением оговоренных выше (раздел 7.01.34. ЕСОС) случаев, приведенный в отчете должен быть всегда таковым, чтобы предприятие (или государственный орган) имел соответствующую потенциальную рентабельность или долгосрочную жизнеспособность и потенциал в оказании услуг, в сравнении со стоимостью имущества, стоимость которого определялась. В справке по определению стоимости эта оценка должна приводиться отдельной строкой.



7.01.37. Отсюда следует, что оценщик, выполняя свою задачу, должен  определять стоимость земли с учетом того, для чего эта земля используется в настоящее время, или определять стоимость умозрительного "заменяющего" участка земли, расположенного в той же местности, и при этом он должен определять полную восстановительную стоимость зданий и иных строений, находящихся на этой земле, из которой следует делать соответствующий вычет, который равняется разнице в стоимости для предприятия, если бы на этой земле были новые сооружения и той стоимости в которой учтен возраст и состояние сооружения, а также экономические, экологические условия и функциональный износ.



7.01.38. Оценка полной восстановительной стоимости требует проведения подробных консультаций с директорами предприятия и другими профессиональными советниками, и при этом следует принимать во внимание следующие моменты:



(а) 	Считается, что стоимость здания и подсобных сооружений является 	полной в день определения стоимости. Это не оценка какой-то 	гипотетической стоимости будущих усовершенствований.



(б) 	Современное здание (взамен старого), имеющее ту же общую 	площадь внутренних помещений, может стоить значительно меньше, 	чем реконструкция существующего здания или группы зданий, 	благодаря использованию усовершенствованной технологии 	строительства и использованию современных материалов. Следует 	принимать стоимость нового здания.



(в)	 Тот же принцип применим и к величине здания (зданий): если в 	результате применения современных технологий можно получить ту 	же производительность и тот же объем услуг, пользуясь меньшим 	по площади более современным зданием, то последнее (более 	дешевое) следует принимать за основу оценки.



(г)	 Исключением из вышеприведенного правила служат здания, 	которые должны быть сохранены в их первоначальном виде, или 	которые находятся в списке исторических или архитектурных 	ценностей. В этих случаях восстановительная стоимость будет 	относиться к требованиям закона по поддержанию в существующем 	состоянии всего сооружения или его части.



(д)	 При определении полной восстановительной стоимости следует 	принимать во внимание все расходы, которые необходимы для того, 	чтобы получить полностью действующее гипотетическое 	предприятие, включая все работы по оборудованию площадки, 	работы по созданию инфраструктуры, включая создание дренажной 	системы, сооружение насосной станции, трубопроводов для сточных 	вод и канализационной системы, а также все дополнительные 	работы по озеленению, которые необходимо проводить по закону 	при строительстве новых сооружений для предприятия.



(е) 	В дополнительные расходы должны быть включены гонорары 	профессиональным советникам и другие расходы, которые обычно 	возникают в связи с оценкой, а также все расходы, которые связаны 	с получением необходимых разрешений, лицензий или оценок 	влияния на условия окружающей среды и иных оценок, которые 	предусмотрены законом или иными нормативными актами.



(ж)	 Наличие региональных дотаций на развитие, которые могут 	интерпретироваться по разному в соответствии с конвенцией по 	бухгалтерскому учету, оценщик должен игнорировать. В 	определении стоимости четко должно быть выражено, что было 	принято во внимание, и что было исключено.



7.01.39. В отношении стоимости земли могут быть расхождения между стоимостью земли при ее существующем использовании и стоимостью неосвоенной земли или площади, представляющей собой зеленое поле. Многие виды земельной собственности, которые должны оцениваться методом ВСПИ, включают в себя большие земельные пространства, простирающиеся на многие сотни гектаров, такие, например, как предприятия по переработке нефти или химические производства. Если такой участок земли был выставлен на продажу на свободном рынке, цена должна быть снижена, чтобы она отражала довольно большой промежуток времени, необходимый для освоения этого пространства. Это не касается участка земли, который полностью освоен. Оценщик в подобном случае должен очень тщательно учитывать степень освоения земельного участка до его полного освоения, и это должно найти свое отражение в полученном результате оценки. 



7.01.40. Там, где нет убедительных доказательств степени освоения, более подходящим будет метод определения стоимости по гипотетическому земельному участку, расположенному в той же местности, и имеющему характеристики, соответствующие существующему использованию современные сооружения, способные заменить существующие. Поэтому может быть полезным оценивать меньший по площади участок, чем тот, который существует, если принятое допущение подтверждается принятыми технологическими требованиями и требованиями производства. И наоборот, земельный участок, в его современном использовании, может оказаться недостаточным  для полной реализации всего потенциала производства на этой земле, и в этом случае при определении стоимости следует учитывать этот аспект износа сооружений, находящихся на нем. 



7.01.41. Далее можно рассматривать вопрос о том, как можно обойтись с землей, чтобы получить ее излишек при удовлетворении предположительных потребностей производства. Хотя такой гипотетический излишек не имеет отношения к оценке земельного участка при его современном использовании методом ВСПИ, оценщик должен обратить внимание директоров на эту возможность. 



7.01.42. После оценки земли и сооружений таким образом оценщик должен строить свое суждение на основе интенсивных переговоров с руководством предприятия, касающихся качественных характеристик этого имущества и эффективного его использования в будущем, принимая во внимание все аспекты экономического, экологического и функционального или стратегического устаревания. 



7.01.43. Поэтому следует делать вычет из полной восстановительной стоимости для того, чтобы можно было учитывать нижеперечисленные факторы и все иные подходящие элементы  для успешного продления экономического использования этого имущества:



(I)	экономическое устаревание - возраст, состояние (или степень 	физического износа), дегенерация или атрофия, происходящие с 	течением времени и в результате предыдущего использования, и 	вероятная величина будущих затрат при использовании, а также 	ответственность за поддержание в рабочем состоянии по сравнению 	с современным сооружением, которое могло бы быть построено 	взамен старого;



(II)	функциональное устаревание - пригодность для текущего 	использования и перспективы продолжения использования, или 	использования в каких-то иных целях на том же самом предприятии. 	Например, Здание, построенное или приспособленное для 	использования с какой-то определенной целью, включая 	определенные промышленные процессы, может иметь более долгий 	срок службы, чем тот, который заложен в него при его современном 	использовании;



(III)	стратегическое устаревание - стратегическое решение на 	предприятии может привести к тому, что какой-то 	производственный процесс станет устаревшим, и вместе с этим, 	устареют и здания, приспособленные для этого процесса. Это может 	повлиять на какую-то часть комплекса сооружений или на весь 	комплекс, даже если эти здания могут представлять ценность для 	другого производства, или для того же производства, если бы не 	было принято это стратегическое решение;

	

(IV)	экологическое устаревание - существующее использование и 	принятая в данное время технология должны быть пересмотрены в 	свете действующих и могущих быть принятыми национальных и 	межгосударственных законов, постановлений, директив и (или) в 	свете изменения политики в области охраны окружающей среды и 	контроля за ее загрязнением.



7.01.44. Часто очень трудно, или практически невозможно, точно определить срок службы здания или группы зданий, и поэтому  оценщикам приходится давать "возможный диапазон" срока службы. В отчете должна быть информация, скажем, о зданиях, которые вероятно не прослужат более 20 лет, и, например, на другом конце этого диапазона должны быть указаны строения, которые могут прослужить "не менее 50 лет". 



7.01.45. В пункте 4.07. ЕСОС приведены стандартные методики получения вычета из общей и чистой восстановительной стоимости.



Стандартное пропорциональное распределение между землей и сооружениями



7.01.46. В некоторой степени настоящий раздел является повтором, поэтому следует сделать ссылку на объяснение, приведенное в разделе 11.06. ЕСОС. Пропорциональное распределение может понадобиться для того, чтобы можно было правильно учесть износ, и, таким образом, надлежащим образом составить финансовый отчет. Эту техническую задачу следует отличать от определения стоимости. Как в Директивах Совета Европы, так и в международных и национальных стандартах по бухгалтерскому учету неизменно требуется проведение пропорционального распределения для определения износа, хотя существующая практика определения износа по установившейся в бухгалтерском учете традиции может быть иной. Стоимость имущества может устанавливаться по первоначальной его стоимости, т. е. по действительной стоимости покупки или стоимости производства в совокупности со стоимостью покупок и стоимостью последующих усовершенствований и модификаций, либо стоимость может определяться на профессиональной оценке текущих цен на свободном рынке.



7.01.47. Износ определяется как мера старения, потребления или другая потеря стоимости основных фондов, которая имеет место в результате их использования, или с течение времени или устаревания из-за изменений в технологиях или рыночных изменений. Износ зданий и, в меньшей степени, земли обычно распределяется так, чтобы на каждый период определения стоимости имущества приходилась разумная доля износа этого имущества за весь ожидаемый срок его службы. Это приводит к необходимости оценки срока службы сооружений для данного вида производства и доли их стоимости, которая вычитается как доля, приходящаяся на этот износ. 



7.01.48. Обычно износ не учитывается при определении стоимости собственности, приобретенной для вложения капитала, а также для свободной земли, за исключением собственности, которая включается в категорию растрачиваемых активов, или случаев, когда планирование или иные меры принуждения сокращают срок службы такой собственности. 



7.01.49. Поэтому такой учет включает оценку доли стоимости, приходящейся на износ, остаточную сумму стоимости земли и оставшийся срок экономической полезности собственности. Ответственность за эту оценку лежит на директорах предприятия, либо на служащих других организаций, которые компетентны решать этот вопрос, которые обычно должны консультироваться с другими советниками и оценщиками. Методика этого учета почти такова же как и методика, описанная в разделе 11.06 ЕСОС.



7.01.50. Неформальное пропорционирование для определения убывающей суммы устанавливается при помощи одной из нижеприведенных методик, причем выбранную методику необходимо применять при каждом последующем определении стоимости:



(I)	путем вычитания из полученной стоимости имущества стоимости 	земли, которая была определена при данном способе ее 	использования в соответствующую дату. Во многих случаях 	существует достаточное количество данных о стоимости земли, по 	которой можно провести пропорциональное разделение. В случаях, 	когда это невозможно, следует применять метод (II);



(II) 	путем оценки чистой текущей восстановительной стоимости зданий 	для того, чтобы отразить стоимость этого имущества для 	предприятия на дату оценки.



7.01.51. Там, где использование установления суммы, вычитаемой из стоимости имущества при его существующем использовании, для получения убывающей суммы основано на предварительной оценке стоимости земли, она (стоимость земли) рассчитывается следующим образом: за какую цену можно продать эту землю при ее использовании по тому же назначению, по которому она используется в настоящее время. Стоимость земли, если ее использовать по иному назначению (если только это возможно), может использоваться только в таком нетипичном случае, когда эта стоимость отражена в отчете, так как существует ограничение по времени использования земли по тому назначению, по которому она используется предприятием в настоящее время. В исключительных случаях  с предприятиями тяжелой промышленности существенной для будущего возобновления производства может быть стоимость сноса предприятия  даже после принятия в расчет его остаточной стоимости и (или) расходов на устранение загрязнения территории. 



7.01.52. Земля считается пустой землей в состоянии, когда на ней можно строить сооружения для данного предприятия, но за исключением всех имеющихся сооружений, таких как дороги, заборы, заасфальтированные участки и все строительные сооружения, которые относятся к элементу "сооружения", и их уценяют. 



7.01.53. Там, где убывающую сумму определяют путем оценки чистой текущей восстановительной стоимости, применим метод, подобным тому, что используется для оценки ВСПИ. Там, где оценка осуществлялась на основе ВСПИ, не возникает никаких проблем с пропорциональным разделением стоимости между землей и сооружениями.



7.01.54. Поэтому оценщик примет во внимание следующие факторы и все иные подходящие элементы  для успешного продления экономического использования этого имущества:



(I)	экономическое устаревание - возраст, состояние (или степень 	физического износа), дегенерация или атрофия, происходящие с 	течением времени и в результате предыдущего использования, и 	вероятная величина будущих затрат при использовании, а также 	ответственность за поддержание в рабочем состоянии по сравнению 	с современным сооружением, которое могло бы быть построено 	взамен старого;



(II)	функциональное устаревание - пригодность для текущего 	использования и перспективы продолжения использования, или 	использования в каких-то иных целях на том же самом предприятии. 	Например, Здание, построенное или приспособленное для 	использования с какой-то определенной целью, включая 	определенные промышленные процессы, может иметь более долгий 	срок службы, чем тот, который заложен в него при его современном 	использовании;



(III)	стратегическое устаревание - стратегическое решение на 	предприятии может привести к тому, что какой-то 	производственный процесс станет устаревшим, и вместе с этим, 	устареют и здания, приспособленные для этого процесса. Это может 	повлиять на какую-то часть комплекса сооружений или на весь 	комплекс, даже если эти здания могут представлять ценность для 	другого производства, или для того же производства, если бы не 	было принято это стратегическое решение;



(IV)	экологическое устаревание - существующее использование и 	принятая в данное время технология должны быть пересмотрены в 	свете действующих и могущих быть принятыми национальных и 	межгосударственных законов, постановлений, директив и (или) в 	свете изменения политики в области охраны окружающей среды и 	контроля за ее загрязнением.



7.01.55. Часто очень трудно, или практически невозможно, точно определить срок службы здания или группы зданий, и поэтому  оценщикам приходится давать "возможный диапазон" срока службы. В отчете должна быть информация, скажем, о зданиях, которые вероятно не прослужат более 20 лет, и, например, на другом конце этого диапазона должны быть указаны строения, которые могут прослужить "не менее 50 лет". 



7.01.56. Широкий диапазон вероятно более удобен для оценщика и он больше удовлетворяет компанию и аудиторов. Когда площади компании представлены некоторым количеством отдельных зданий, например, сооружения большой фабрики, рекомендуется группировать эти сооружения и для всех этих зданий, составляющих собственность компании,  давать один срок службы. Оправданием такого подхода может служить то, что срок службы отдельного здания обычно может быть увеличен до определенных пределов путем поддержания его в хорошем состоянии или надлежащим ремонтом. В то же время обычно экономически не выгодно проводить ремонт по частям.



7.01.57. Исключением из вышеописанного правила присвоения всем сооружениям одного срока службы является случай, когда на предприятии имеются независимые друг от друга производства, в результате чего образуются отдельные функциональные пространства.



7.01.58. Если оценщику необходимо дать консультацию по определению оставшегося срока экономически полезной службы здания, в случае когда это здание сдается в аренду и приносит доход в виде арендной платы, он должен также принимать во внимание продолжительность аренды, договоры, которые нужно подписать или продлить, или дату следующего пересмотра договора аренды, а также касается ли это всей расчетной арендной платы или только ее части. 







Раскрытие информации



7.01.59. Оценки стоимости, проводимые для финансовых отчетов должны представляться в ясной форме и содержать минимум информации. Более детально справка по определению стоимости описана в разделе 9 ЕСОС. Минимальные требования к справке кратко изложены ниже:



(а)	поручение, дата и цель проведения определения стоимости;



(б)	основа определения стоимости, включая тип используемой  	стоимости и определение понятия используемой стоимости;



(в)	владение основными фондами и классификация оцениваемых 	основных фондов;



(г)	определение имущества и его расположения, дата и охват проверок;



(д)	нормативные рамки;



(е)	любые особые допущения и ограничивающие условия:



(ж)	установки, машины и оборудование;



(з)	заявление о соответствии Европейским стандартам определения 	стоимости (ЕСОС);



(и)	используемые методы определения стоимости;



(к)	другие вопросы, относящиеся к данному определению стоимости.



Методология



7.01.60. По условиям Директивы ЕЭС(91/647/EEC), метод определения стоимости каждого отдельного земельного участка и каждого отдельного сооружения должен соответствовать методам, которые являются всеобще признанными или которые признаны Контрольным органом по страхованию, а в соответствии с Директивой ЕЭС (78/660/EEC) в примечаниях к финансовым отчетам должно приводиться распределение по финансовым годам определения стоимости. В периоды между отчетами методы определения обычно не меняются.



7.01.61. Поскольку со временем методология определения может изменяться, отражая лучшие достижения в области определения стоимости имущества, согласующиеся с поведением рынка недвижимости, а также со структурой компаний и рынка капиталов, для определения стоимости объектов недвижимости страховых компаний и других, подобных им компаний, где такое имущество представляет собой  инвестиционный товар или такой финансовый инструмент, как обеспечение, рекомендуется, чтобы методы оценки основывались на наиболее подходящих рыночных методиках. Они могут включать капитализацию доходов, будущие поступления наличными, приведенные к оценке настоящего времени, и (или) сравнение стоимости основного капитала и расчетной арендной платы. В таких случаях обычно не рекомендуется проводить определение стоимости на основе восстановительной стоимости с поправкой на износ , которая больше подходит для определения стоимости объектов недвижимости предприятий, относящихся к другим категориям. 



Особая собственность



7.01.62. Эти же принципы пригодны и для особых видов собственности, таких, например, как собственность, определение стоимости которой проводится на основе финансового прогнозирования, исчерпаемые фонды, включая минеральные ресурсы, установки, машины и оборудование, а также собственность государственного сектора, что оговорено в разделе 5.04 ЕСОС. Детальное рассмотрение методик и особых вопросов, относящихся к каждому классу имущества, приведено в отдельных разделах параграфа 5 ЕСОС.



7.02. Ссуда под залог / обеспечение с помощью закладной



Европейский стандарт определения стоимости:



	При рассмотрении вопросов определения стоимости залога, когда ссуда 	дается под залог собственности, оценщик несет большую фидуциарную 	ответственность, и он должен учитывать цель оценки имущества, 	должен объективно оценить риск, сопряженный с оговариваемыми 	условиями оплаты предлагаемой ссуды, кроме того, представляемые в 	отчете данные по определению стоимости, состояния рынка и  движению 	наличности должны быть прозрачны.



7.02.1. Важность того, чтобы определение стоимости имущества, предлагаемого в качестве залога, во всех странах - членах Европейского экономического сообщества проводилось по одним правилам, подтверждается увеличением финансовых потоков между этими странами, развитием рынка обеспечения ссуд с помощью закладных. Признание этого факта Европейским парламентом и Советом Европы отражено в предложенной Директиве ЕС, которая изменяет Директиву о коэффициенте платежеспособности от декабря 1989 года (89/647/EEC) в части ссуд под залог недвижимости. Что касается последней, которая допускает во всех странах Европейского союза 50% взвешивание для некоторых ссуд, обеспеченных товарной продукцией, то правительства стран-членов союза должны до 31 декабря 1997 года привести в действие законы, правила и административные нормы, необходимые для того, чтобы применялись точные критерии оценки, соответствующие требованиям этой Директивы. Эти нормы также должны быть представлены в Европейскую комиссию. Одним из результатов применения оценки риска только к половине сделок по обеспеченным ссудам должно быть повышенное внимание к качеству стандартов, используемых в отчетах по оценке стоимости. TEGOVA в настоящее время проводит консультации с Европейской федерацией по ипотеке, и есть надежда на то, что в скором времени будет опубликован документ по согласованной основе определения стоимости, принятый Индустрией предоставления ссуд, обеспеченных залогом и Европейской организацией оценщиков стоимости собственности. Существующее законодательство в этой области ограничивает возможности сторон использовать один и тот же метод оценки, который применялся бы по всей Европе. Настоящий Стандарт опубликован как точка зрения TEGOVA в отношении наилучших методов определения стоимости собственности при предоставлении ссуд под залог товарной продукции.



7.02.2. В настоящее время в странах, членах Европейского экономического сообщества существуют совершенно различные подходы к точным критериям оценки при определении стоимости имущества, и в разделе 10 ЕСОС приводятся ссылки на некоторые самые сильные отклонения от Европейских стандартов определения стоимости (ЕСОС). Основная дискуссия касается принятия методики определения стоимости по рынку реального товара или в соответствии с благоразумной банковской концепцией выдержанной долгосрочной стоимости. Наша Группа считает, что приемлемой основой для оценки может служить только Рыночная стоимость, которую можно проверить, и что только сам кредитор может принять решение применять благоразумную банковскую политику к своей ссуде, чтобы определить норму покрытия. Думается, что со стороны агентств по оценке кредитоспособности, связанных с международным рынком предоставления ссуд, обеспечиваемых с помощью закладных, и необеспеченных долгосрочных долгов, будет предпринято давление, чтобы были приняты критерии точной оценки, основанные на текущих рыночных ценах, которые легко можно проверить. Принятие такого подхода также согласуется также с международными стандартами, сослаться можно на Стандарт 4 МСОС.  Понятие долгосрочной стоимости может, однако, использоваться в качестве специального типа определения стоимости какой-либо ценности, то есть это понятие может служить одним из орудий, используемых оценщиком и кредитором, которое может использоваться в контексте программ долгосрочных кредитов. Этот критерий имел практическое применение на устойчивых рынках некоторых стран Европейского экономического сообщества. Что же касается определения будущей стоимости , этот критерий должен использоваться только вместе с критерием определения стоимости по текущей рыночной стоимости. 



7.02.3. Управление портфелем кредитов, и роль оценщика в команде, занимающейся разработкой методов управления при допущении риска, анализом циклов деловой активности и собственности и определением качества работы, требует дальнейшей проработки в соответствии со все увеличивающейся сложностью и сближением собственности как класса инвестиций на глобальном рынке капитала. 



7.02.4. Этот стандарт будет применяться при определении стоимости, которые проводятся до предоставления и при рассмотрении новых ссуд, при выдаче новой ссуды взамен старой и при дополнительных выплатах, а также в иных аналогичных случаях, когда кредитор решает вопрос, в случае невыполнения получателем ссуды его обязательств по ней, договариваться ли с ним или принимать адекватные меры, и (или) когда формулируются правовое предписание об отчуждении имущества. 



7.02.5. Оценщик, дающий свои советы по вопросам, связанным с предоставлением ссуд под залог собственности, имеет особые фидуциарные обязательства, и он не должен браться за такую работу до тех пор, пока, как минимум, он или она не будет соответствовать требованиям, касающимся образования и опыта работы, которые выдвинуты в разделе 3 ЕСОС - "Оценщик имущества". В частности, оценщик должен иметь опыт работы с подобной собственностью и с рисками в подобной области экономики. Обычно кредитор сам должен оценивать риск,  который может быть связан с финансовым положением получателя ссуды, либо с географическим положением, положением в данной отрасли экономики и т. п. Однако у оценщика могут спросить его мнение по этому вопросу, так как он является знатоком рынка. 



7.02.6. Коммерческая и личная независимость оценщика, которая декларирована в разделе 3 ЕСОС, очень важна. Эта независимость устанавливается и определяется в законах некоторых стран. Оценщик может быть либо сторонним, либо он может работать у кредитора. Из этого следует, что если оценщик является внешним оценщиком, то поручение о проведении оценки и информацию он получает только от кредитора, а не от заемщика или посредника по получению ссуды. Таким образом, отчет всегда направляется кредитору, который, однако, может предоставить копию этого отчета другой стороне. Прямая заинтересованность или участие в финансировании, планировании, брокерском обслуживании или управлении собственностью, которая оценивается, являются абсолютным препятствием к тому, чтобы оценщик взялся за это дело. Оценщику следует сообщать о любых конфликтах интересов, как действительно имевших место, так и предположительных, и в отчете по определению стоимости он также должен сообщить об этом, за исключением случаев, когда клиент будет все-таки согласен продолжать это дело, посчитав, что такой конфликт не затрагивает сути дела. 



7.02.7. Могут понадобиться специальные знания и соответствующий уровень компетентности (например, знание других методов оценки), требуемый в соответствии с пунктом 3.02. ЕСОС, прежде, чем оценщик сможет полностью ознакомиться с делом. Это, в частности, может касаться земельных участков или зданий, подверженных воздействию вредных веществ, когда кроме того, что это обстоятельство должно повлиять на стоимость такой собственности, оценщик должен учесть, что в случае, если кредитор станет владельцем этой собственности, от него при определенных обстоятельствах могут потребовать проведения работ по устранению этих загрязняющих веществ. Оценщик должен сообщить своему клиенту о своих пробелах в знаниях или о недостаточном опыте в определенных областях, и, если по согласованию с клиентом будет решено обратиться за дополнительной помощью к необходимым специалистам, поручение на проведение такой работы и информация  должны быть выданы самим клиентом. Рекомендации должны быть выражены четко и ясно, они могут быть изложены в самом отчете по определению стоимости или в приложении к нему.



7.02.8. Поскольку работа оценщика часто может подлежать судебному разбирательству, для него важно, если он является внешним экспертом, позаботиться о соответствующем страховании. При коммерческом определении стоимости наша Группа рекомендует страховое покрытие этой услуги, пропорциональное величине предлагаемой ссуды, или как минимум 1 000 000 ЭКЮ на один иск. Во многих случаях необходима гораздо большая сумма страхования. 



7.02.9. Оценщик всегда должен учитывать продолжительность и условия предлагаемого кредита с точки зрения банковского риска, а также способность или потенциал заемщика в создании движения наличности и накоплении процентов на капитал, чтобы он мог выполнить свои обязательства, включая выплату ссудного процента, а также он должен учитывать затраты при продаже и все другие расходы, включенные в документацию по ссуде. Иными словами, отчет кроме оценки стоимости собственности должен давать качественную оценку этой собственности, то есть подходит ли она в качестве залога. Мы рекомендуем оценщику работать в тесном контакте с кредитором и другими профессиональными советниками для того, чтобы все требования клиента были удовлетворены. Например, от заемщика могут потребовать в соответствии с благоразумными банковскими правилами , чтобы он избегал спекулятивных элементов в отражении "нормальных" рыночных условий, и чтобы он принял в расчет будущую реализуемость собственности, предлагаемой в качестве залога. 



7.02.10. Рекомендуемый строгий критерий оценки основан на Рыночной стоимости, определение которой приведено ниже:



Рыночная стоимость - это установленная сумма, на которую недвижимое имущество может быть обменено в день определения стоимости между покупателем, желающим приобрести это имущество, и продавцом, готовым продать это имущество, в  сделке между не связанными между собой 	сторонами после соответствующей маркетинговой проработки, и когда обе 	стороны сделки действуют сознательно, расчетливо и без принуждения.



Более детальный комментарий приведен в разделе 4.03. ЕСОС. Важно, там, где это необходимо, чтобы оценщик обращал особое внимание на затраты при продаже, которые уменьшают чистую стоимость залога для кредитора. В процессе оценки риска мы также рекомендуем провести оценку стоимости залога при его вынужденной продаже, оценку его стоимости, если оно будет предлагаться к продаже для использования по другому назначению, сделать прогноз стоимости залога в будущем, учитывая реальные допущения, с соответствующей оговоркой  ограниченной ответственности оценщика (в отношении вышесказанного см. разделы 8.04, 8.06 и 4.05 ЕСОС). Комментарий по стоимости вынужденной продажи содержится также в разделе 7.02.22 ЕСОС.



7.02.11. Мы рекомендуем оценщику, который собирается заняться определением стоимости имущества, выдачей рекомендаций кредиторам и сторонам, участвующим в иных финансовых процессах, предварительно детально установить условия его найма, включая определение принимаемых допущений при оценке стоимости, его ответственность и гонорар. Различные категории земельных участков и собственности, под залог которых выдается ссуда, требуют различного подхода к определению их стоимости, и поэтому могут составляться различные меморандумы об ознакомлении с этой землей или иной собственностью, а также о содержании окончательного отчета и рекомендаций оценщика. Существует пять различных категорий:



*	Инвестиционная собственность



*	Собственность, занятая самим владельцем



*	Строящиеся объекты



*	Собственность, обычно оцениваемая на основе финансового 	прогнозирования



*	Исчерпаемые фонды - минеральные ресурсы и т. п.



Особые виды собственности обычно не предлагаются в качестве подходящего обеспечения ссуды, кроме случаев, когда она оценивается по стоимости при ее использовании по иному назначению. 



7.02.12. Если использовать предложенную в разделе 11.04 ЕСОС модель "Условий найма" перед деловой встречей, можно быть уверенным, что все важные моменты, которые необходимо учесть при приеме на эту работу, учтены, или в случае, когда предлагаемая модель по каким-либо причинам не подходит, она может служить aidememoire, либо основой для обсуждения и составления  письменного контракта. Если уже после приема на работу возникнут какие-либо проблемы, их также следует фиксировать в письменном виде для того, чтобы избежать неправильного толкования и последующих споров. 



7.02.13. Ниже приведены вопросы, предлагаемые к обсуждению, которые, в зависимости от конкретных обстоятельств,  могут отличаться от главного ядра соглашения между клиентом и оценщиком, касающегося условий приглашения: 



(а)	цель, или, если это необходимо, цели определения стоимости или 	оценки;



(б)	дата, к которой стоимость собственности должна быть определена, и 	эта дата должна быть той же, или более ранней датой, чем дата 	окончательного отчета о проведении формальной оценки стоимости;

 

(в)	Предмет оценки (оценок) и согласованные источники информации, 	касающейся условий владения, текущий и будущий доход от ренты, 	план использования земли, статус зонирования, стоимость 	постройки зданий, данные бухгалтерского учета, необходимость 	ремонта, и иные технические и экономические аспекты 	собственности, а также степень доверия, которым может 	располагать оценщик;



(г)	основа или основы, используемые для определения стоимости;



(д)	условия  предлагаемой ссуды;



(е)	обслуживание установок и машин, а также аналогичного 	технического оборудования, используемого на данном производстве, 	приобретено ли оно с оплатой в рассрочку, по финансовому лизингу 	или им владеют на началах доверительной собственности;



(ж)	оценщик должен давать предварительное согласие на содержание и 	контекст, в котором появляется открытая публикация, касающаяся 	ссуд под залог и необеспеченных долговых обязательств, чтобы он 	мог убедиться, что его оценка не может никого ввести в 	заблуждение;



(з)	оценщик сохраняет конфиденциальность в пользу своего клиента и 	(или) клиента банка;



(и)	границы юридической ответственности оценщика перед синдикатом 	или членами клуба и не связанными с ними третьими лицами;



(к)	следует сделать заявление в отношении того, будет ли отчет об 	определении стоимости выполняться на основе допущения, что не 	существует никакого загрязнения, или необходимо провести оценку 	экологической обстановки, или провести технический осмотр. Далее, 	следует согласовать  в какой степени оценщик может принимать во 	внимание материалы, предоставляемые клиентом или другими 	профессиональными советниками, или может ли он делать запросы, 	касающиеся этих материалов или касающиеся возможного 	существования особых сейсмических или климатических условий, 	либо каких-либо вредных веществ. Предварительный визуальный 	осмотр и неглубокий анализ, проведенный оценщиком после 	первоначальной проверки, может стать предпосылкой к назначению 	специалиста-консультанта, который может установить степень 	ответственности и стоимость ремонтных работ;



(л)	размер и согласованные рамки финансовой ответственности перед 	клиентом (если это вообще будет оговариваться) за определение 	стоимости и рекомендации, взаимно согласованные процедуры 	разрешения споров и отношение сторон к страхованию 	профессиональной деятельности.



(м)	основа, величина и время выплаты вознаграждения, включая 	возмещение понесенных затрат и расходов, если оценщик 	привлекается к этой работе со стороны.



7.02.14. В дополнение к вышеперечисленному существуют различные обстоятельства, когда оценщик должен позаботиться о том, чтобы взаимные договоренности были оформлены в письменном виде либо до подписания договора, либо в процессе выполнения договора, если возникнут какие-либо вопросы, требующие согласования.



7.02.15. Каждый вид инвестиционной собственности, приносящей доход, оценивается отдельно, но в случае наличия портфеля ценных бумаг,  проводится дополнительная оценка текущей стоимости этой собственности с точки зрения ее продажи как части портфеля ценных бумаг для того, чтобы отразить возможную рыночную скидку или приплату к номинальной стоимости. Различие между этими двумя стоимостями должны быть четко разъяснены.



7.02.16. Что касается определения стоимости собственности, занятой самим владельцем, ее следует оценивать на основе ее рыночной стоимости, как если бы она была не занятой готовой к продаже как свободная собственность.  Главное условие - это определение той стоимости, которую эта собственность будет иметь при наилучшем использовании, включая стоимость при возможном использовании по иному назначению и стоимость при перепланировке.



7.02.17. Если рекомендации должны даваться в отношении участка земли, предназначенного для строительства и земли и зданий, когда ведутся подготовительные работы, определение стоимости будет зависеть от того, предоставит ли кредитор ссуду только после того, как будет получено разрешение на застройку и (или) собирается ли он финансировать строительство. В последнем случае необходимо определить стоимость строительства, как если бы оно уже было завершено. В подобном случае кредитору может потребоваться оценка квалифицированного специалиста. Полученные цифры должны быть предоставлены оценщику для того, чтобы он мог использовать их в своей оценке. 



7.02.18. Строящиеся объекты представляют множество проблем для оценщиков, и оценки всегда должны включать анализ чувствительности. Кредитору следует объяснить в рамках выработки рекомендаций по оценке риска, что строящиеся объекты чувствительны к изменениям в предположениях, берущихся за основу в оценке их стоимости, то есть к изменениям в арендной плате, распределении по срокам работ, доходах и расходах. Рекомендуется, чтобы методы определения стоимости были понятны клиенту, и чтобы оценки дисконтированного движения наличности, ДДН, оценка остаточной стоимости и (или) оценка при помощи сравнения с аналогичными объектами сопровождались соответствующими пояснительными записками.



7.02.19. Собственность, стоимость которой обычно определяется на основе ее продажного потенциала, например, отелей, общественных зданий, частных клиник и большинства сооружений, предназначенных для отдыха, обычно оценивается на основе тщательного анализа уровня доходности, который может быть подтвержден данными бухгалтерского отчета. Здесь исключается денежная оценка предполагаемого будущего превышения прибыльности, которая выводится из анализа деятельности владельца, имеющего среднюю квалификацию управляющего. При оценке стоимости такого рода собственности кредитору следует указать на то, что стоимость работающего предприятия такого типа может сильно отличаться от его стоимости, если:



*	предприятие закрыто



*	оборудование вывезено



* 	лицензии/сертификаты, соглашения о специальных привилегиях или 	какие-либо разрешения не действуют, или есть опасность того, что 	они будут аннулированы;



*	собственность варварски разрушена; или



*	существуют иные обстоятельства, которые могут повлиять на 	будущую работу этого предприятия.



7.02.20. Оценщик должен информировать клиента о возможных в будущем отклонениях в статусе данной собственности, выступающей в качестве обеспечения, об уязвимости владельца с точки зрения изменений, происходящих в моде и (или) культуре, которые могут оказать влияние на прибыльность предприятий такого рода. В некоторых случаях может подойти оценка на основе стоимости такого предприятия, если его использовать по иному назначению, или на основе стоимости при вынужденной продаже. Когда такие предприятия строятся или реконструируются при помощи банковского финансирования, следует оценивать время, необходимое для получения всех необходимых разрешений и лицензий, и время, необходимое для развития устойчивого бизнеса, а также коммерческий риск, кроме того кредитор должен быть информирован о динамике в этой отрасли.



7.02.21. Особые проблемы возникают при оценке исчерпаемых ресурсов. В результате этого минеральные ресурсы и иные исчерпаемые виды собственности (см. раздел 5.02. ЕСОС) не пользуются успехом у кредиторов в качестве обеспечения ссуды. Если ссуда предоставляется под залог такого имущества, следует особое внимание обращать на срок и профиль ссуды, включая даты выплаты процентов по ней и дату погашения основной суммы в их связи с объемом этих исчерпаемых ресурсов и программой их добычи и (или) использовании в производстве.



7.02.22. Иногда необходимо определять стоимость при вынужденной продаже, или остаточная стоимость собственности, предлагаемой в качестве обеспечения ссуды. Понятие стоимости вынужденной продажи идентично понятию Рыночной стоимости , с поправкой на то, что время на маркетинг очень ограничено, и недостаточно времени для представления этой собственности на рынке, ее рекламы, по сравнению со свободной продажей, когда есть время для продвижения товара на рынок, позволяющее получить за него наилучшую цену. Продавец в случае вынужденной продажи может находиться под давлением или принуждением.



7.03.	Инвестиции - страховые компании, общие инвестиционные траст-фонды и пенсионные фонды



Европейский стандарт определения стоимости:



	Только методики определения стоимости, основанные на использовании 	Рыночной стоимости, определенной ранее, должны применяться для 	оценки стоимости там, где в качестве заклада предлагаются текущие и 	будущие проценты держателей страховых  полисов и инвесторов в 	проекты, полностью или частично основанные на имуществе, 	представляющем собой объекты недвижимости, которое на рынке 	долгосрочного ссудного капитала функционирует в качестве инвестиций. 



7.03.1. В большинстве случаев, когда существуют государственные интересы и (или) интересы акционеров, основой для оценки стоимости служит Рыночная стоимость. В данном случае оценки на основе Рыночной стоимости имущества при его использовании по тому же назначению,  что и ранее, и на основе ВСПИ не совместимы с целью определения стоимости. Вся собственность (объекты недвижимости), которой владеют инвестиционные предприятия, используемая ли для собственных нужд, или предназначенная для инвестиций, должна рассматриваться как инвестиционная собственность. В первом случае эти объекты должны считаться не занятыми. В этом случае рекомендуется определение, принятое группой TEGOVA и МСОС:



Рыночная стоимость - это установленная сумма, на которую недвижимое имущество может быть обменено в день определения стоимости между покупателем, желающим приобрести это имущество, и продавцом, готовым продать это имущество, в сделке между не связанными между собой 	сторонами после соответствующей маркетинговой проработки, и когда обе 	стороны сделки действуют сознательно, расчетливо и без принуждения.



Дальнейший детальный комментарий содержится в разделе 4.03. ЕСОС.  Группа считает, что определение TEGOVA-МСОС и определение Европейского экономического сообщества, приведенное в разделе 7.03. ЕСОС, являются синонимами. Оценщики в зависимости от местной практики могут принимать любое их этих определений. Какое бы определение ни было принято, оценщики должны понимать, что результаты использования любого из этих определений должны быть одинаковыми, и они должны соответствовать международным требованиям, предъявляемым к отчетам по определению стоимости.



7.03.2. Оценщик может дополнительно провести работу по определению стоимости для внутренних целей, связанных с потенциальными результатами деятельности ( основанной на параметрах, полученных в результате исследований) фонда, структуры или корпоративного инвестора, там, где более подходит вычисление стоимости различных зданий. Оценщику рекомендуется проводить обсуждения с директорами, лицами, распоряжающимися имуществом на началах доверительной собственности или управляющими фондами для того, чтобы установить природу стоимости необходимой работы, и чтобы получить информацию о политике фонда и его правилах.



7.03.3. Этот сектор и этот класс имущества подпадает под действие различных нормативных актов в странах с различными законами. Кроме того, Директива Совета Европы по ежегодным и сводным бухгалтерским отчетам страховых компаний (94/647/EEC) имеет к этому самое прямое отношение. Группа TEGOVA в марте 1996 года опубликовала официальное "Руководство по определению стоимости имущества страховых компаний для бухгалтерских отчетов". В данном ЕСОС частично воспроизводится содержание этого руководства.



7.03.4. В данном ЕСОС внутренние, внешние и независимые оценщики рассматриваются одинаково, хотя, как будет оговорено ниже, могут существовать определенные особые требования, которые необходимо соблюдать. 



7.03.5. Фонд может иметь инвестиции в компании, трасты или другие предприятия, которые в свою очередь могут иметь собственность. Если оценщику дается задание оценить эту собственность, он должен оценивать ее отдельно и представлять отдельный отчет данному предприятию. 



Директива ЕЭС по ежегодному и сводному бухгалтерскому отчету страховых компаний



7.03.6. Директива для страховых компаний играет большую роль при определении стоимости всей собственности, которая используется с целью инвестиций.



7.03.7. Существует реальная опасность того, что определение Рыночной стоимости, данное в Разделе 49 (2) этой Директивы Совета Европы, будет по разному применяться в разных странах-членах Совета Европы, что может приводить к спорам и судебным разбирательствам, а также не будет соответствовать международной практике. Первое явно не согласуется с концепцией и принципами Директивы, и объявленной ЕЭС и Единым европейским рынком политикой, а последнее не согласуется с глобальной природой страховой индустрии и согласованными рамками Всемирной торговой организации (ВТО). Без авторитетного руководства интерпретация стоимости в различных странах может быть различной и может сильно отличаться от международных стандартов. 



7.03.8. Преамбула Директивы Совета Европы подчеркивает важность совместимости:



*	Как таковая координация крайне необходима, поскольку страховые 	компании действуют через границы; для кредиторов, должников, 	членов фондов, держателей страховых полисов и их советников и для 	общественности более полная совместимость ежегодных и сводных 	бухгалтерских отчетов таких компаний играет огромную роль; в 	интересах большей совместимости также необходимо, чтобы было 	четко определено содержание различных статей балансовых отчетов; 	



*	Совместимость чисел, приводимых в балансовых отчетах и отчетах о 	прибылях и убытках также в основном зависит от того, какая стоимость 	активов и обязательств приведена в балансе; необходимо давать верное 	представление о финансовом положении страховой компании и текущей 	стоимости инвестиций, а также об их стоимости, основанной на принципе 	стоимости покупки или стоимости производства.



7.03.9. В Директиве Совета Европы есть отступление от требований, выражающееся в том, что в странах, где в бухгалтерских отчетах используются цены приобретения собственности, эта Директива должно быть введена в действие не позднее 1 января 1999 года. 



Определение Рыночной стоимости, принятое Европейским экономическим сообществом



7.03.10. Определение Рыночной стоимости в Статье 49 (") Директивы Совета Европы, которое здесь называется определением Европейского экономического сообщества, звучит следующим образом: 



Рыночная стоимость означает такую цену, по которой земля и здания могут быть проданы в день определения стоимости по личному соглашению между готовым продать продавцом и покупателем, не связанным с продавцом, причем подразумевается, что собственность была выставлена на продажу на свободном рынке, и что условия рынка позволяют проводить реализацию надлежащим образом, и что имелось необходимое время для переговоров по сделке, которое зависит от природы собственности.



7.03.11. Когда это определение используется при проведении определения стоимости по ЕСОС рекомендуется понимать слова Статьи 49 (2) следующим образом:



*	". . . такую цену, по которой земля и здания могут быть проданы  . . по  личному соглашению" следует толковать как денежную сумму, за которую земля и здания должны продаваться на свободном рынке. Использование слов "по личному соглашению" исключает, прежде всего, продажу с аукциона, так как в этом случае могут быть более низкая цена, чем цена при продаже, осуществляемой готовым продать продавцом и покупателем, не контактирующим с продавцом во избежание столкновения интересов, и эти слова подчеркивают, что это реалистическая оценка на дату определения стоимости. Статья 49 (5) относится к ситуации, когда земля и здания были проданы или должны быть проданы за короткое время. В этом случае после того, как оценщик представил свое мнение о рыночной стоимости собственности, должно быть проведено отдельное уточнение на скидку к действительной или  рассчитанной цене реализации. 



*	особое упоминание ".... готовым продать продавцом и покупателем, не контактирующим с продавцом во избежание столкновения интересов ..." усиливает превалирование экономической реальности, выраженной через сделки на свободном рынке, когда складывается  наилучшая цена, удовлетворяющая продавца и наиболее подходящая цена для покупателя. Готовый продать продавец - это и не человек, который желает продать во что бы то ни стало,  и не человек, который вынужден продать собственность за любую цену, это также не человек, который готов держаться за цену, которая в данный момент на рынке считается неумеренной. Использование термина "покупатель, не контактирующий с продавцом во избежание столкновения интересов" дополнительно исключает торги, когда специально подготовленный покупатель может предложить более высокую цену, чем  другие покупатели благодаря исключительным обстоятельствам (например, покупателем может быть филиал продающей компании, или это может быть материнская компания, либо это могут быть владелец недвижимости и арендатор, или это может быть владелец соседнего участка земли).



*	" ..... на дату определения стоимости ...." касается специфической природы оценки стоимости, когда предполагается, что условия сделки оговорены и сделка совершена в день определения стоимости. Условия рынка могут измениться и в другой день рыночная стоимость может быть совершенно иной. Это определение предполагает одновременный обмен по заключению соглашения о продаже без какой-либо подгонки цены к изменившимся обстоятельствам. 



*	"..... причем подразумевается, что собственность была выставлена на продажу на свободном рынке ..." означает, что эта собственность выставляется надлежащим образом для того, чтобы она была продана по наилучшей цене, которая складывается в соответствии с определением рыночной стоимости. Длительность времени, когда собственность выставлена на продажу, зависит от обстоятельств, но этого времени должно быть достаточно для того, чтобы появилось некоторое количество потенциальных покупателей и создающих собственно рынок. Выставление на рынке происходит до даты определения стоимости.



*	"..... что условия рынка позволяют проводить реализацию надлежащим образом, и что имелось необходимое время для переговоров по сделке, которое зависит от природы собственности .... "

Это предполагает, что участники рынка стали заинтересованными потенциальными покупателями благодаря вышесказанному выставлению на рынке, и не был создан некий гипотетический/нереальный или фальшивый рынок, а также предполагается, что это определение имеет в виду продажу, произведенную таким образом, как это принято в условиях рынка, а не в случае вынужденной продажи. Обычный период маркетинговой проработки зависит от условий рынка для типа и класса собственности, земли и зданий.



Категории недвижимого имущества



7.03.12. Недвижимая собственность фонда можно разделить на четыре категории:



(а)	собственность, которая держится в качестве помещения капитала и 	которая приносит прибыль и (или) доход от прироста капитала;



(б)	собственность в процессе строительства;



(в)	собственность, приобретенная для строительства или перестройки



(г)	собственность для собственного использования - занятая 	владельцем.



7.03.13. Собственность, которая держится в качестве помещения капитала, обычно включает здания, на которых строительные работы уже завершены, и которые предназначены для сдачи в аренду с целью получения  дохода от ренты, причем сдача в аренду осуществляется третьим лицам, не контактирующим с арендодателем во избежание столкновения интересов.



7.03.14. Собственность в процессе строительства или ремонта включает приобретенные пустующие здания с намерением в скором времени сдать его в аренду третьим лицам, независимо от того, необходимо ли проведение работ по ремонту или реконструкции здания. Кроме зданий, где уже ведутся строительные работы, в эту категорию следует включать здания, ремонтные работы которого начнутся вскорости, так как уже получены необходимые разрешения, уже пройдены соответствующие согласования и подписано соглашение на производство строительных работ.



7.03.15. Собственность, приобретенная для строительства или перестройки включает здания, приобретенные для перестройки в будущем, с необходимостью или без необходимости приобретения дополнительной собственности, и которые не являются частью собственности, принадлежащей к остальным трем категориям. 



7.03.16. Собственность для собственного использования, то есть здания  занятые владельцем, включает любые здания, которые сдаются в аренду внутри самой компании или передаются дочерней компании фонда на основе лицензионного соглашения. При определении стоимости таких зданий лицензионные соглашения в расчет не принимаются. Здания, только частично занятые владельцем, включаются в эту категорию, если компания занимает третью часть здания по его стоимости. 



Практика составления отчетов



7.03.17. Рыночная стоимость всегда является подходящей основой для оценки. Собственность, приобретенная с целью вложения капитала, должна оцениваться на основе Рыночной стоимости, принимая во внимание заключенные договоры аренды, условия которых должны быть представлены оценщику клиентом или его представителем. В некоторых юрисдикциях в качестве исключения разрешается оценивать собственность, используемую самим владельцем по Рыночной цене, которую собственность будет иметь, если ее использовать по тому назначению, по которому она используется в настоящее время, включая допущение существования гипотетической аренды фондом. В таких случаях необходимо также проводить оценку и отражать в отчете стоимость собственности при ее использовании по другому назначению, дающему получить наивысшую цену.



7.03.18. Собственность, предназначенная для строительства или перестройки должна оцениваться на базе одной из основ, описанных ниже, причем оценщик сам выбирает основу для оценки, определяя какая из основ наиболее информативна с финансовой точки зрения с учетов всех обстоятельств, включая цель определения стоимости:



(а)	Рыночная стоимость земли с учетом предлагаемого ее использования 	на дату проведения оценки, плюс накопленные расходы на 	строительство на дату проведения оценки; или



(б)	текущая Рыночная стоимость - делая допущение, что работа уже 	завершена и от уже имеющихся договоров аренды получается 	прибыль - за минусом расчетных расходов по текущим ценам на 	завершение строительства.



Когда определение стоимости проводится для финансового отчета, в обычной бухгалтерской практике предпочтение отдается основе (а). Могут сложиться такие обстоятельства, когда больше подходит осторожная бухгалтерская политика, и в этом случае после консультаций с клиентом и профессиональными советниками используется более низкая стоимость из двух, полученных этими двумя методами. Основа (а) не подходит в случае, когда целью оценки является поддержка ссуды, в качестве обеспечения которой должна использоваться такая собственность.



7.03.19. При оценке текущей Рыночной стоимости целесообразно делать допущение, что существующие финансовые, строительные и иные, связанные с ними, соглашения с третьими лицами остаются. За исключением случая, оговоренного в разделе 7.03.20 ЕСОС, если средства предоставляются фондом, оценщик должен для определения стоимости использовать либо самый высокий доход по альтернативному виду инвестиций либо цену, которая отражала бы существующие пределы LIBOR для данного типа и класса строительства, принимая "одинаковую" силу обязательств для всех получателей ссуды, а не собственную силу обязательств самого фонда. 



7.03.20. В случае с Пенсионными фондами оценщик должен выяснить, будет ли оценка стоимости использоваться для страховых расчетов, и если да, то существуют ли какие-либо особые требования к определению стоимости данной собственности в зависимости от того, проводит ли актуарий текущую оценку стоимости или оценку платежеспособности. Оценщик должен принять политику фонда в области трактовки финансовых издержек. В случае отсутствия такой политика рекомендуется использовать методику, описанную выше в разделе 7.03.19. ЕСОС.



Операционные издержки



7.03.21. Под рыночной стоимостью понимается стоимость имущества, оцененная без учета расходов, связанных с продажей или покупкой и без возмещения связанных с этим налогов. Как указано в Комментарии к определению Рыночной стоимости, принятому ЕЭС (раздел 4.03.18), в определенных случаях существует исключение из общего правила. Как в Четвертой директиве Совета Европы по Закону о компаниях от 25 июля 1978 года (78/660/EEC), так и в Разделе 7, Статьи 49 Директивы ЕЭС от 1991 года (91/647/EEC) записано, что "если в день составления отчета земля и здания были проданы, или должны быть проданы в ближайшее время, стоимость, к которой пришли продавец и покупатель, должна быть уменьшена на действительные или расчетные издержки реализации".



7.03.22. Отсюда следует, что вообще стоимость имущества, определяемая для финансового отчета не должна быть валовой суммой, включающей дополнительные суммы, которые инвестор должен заплатить в виде налога на добавленную стоимость, гербового сбора при передаче права собственности, регистрационного или иного гербового сбора на покупку. Однако признается, что указание в отчета чистой стоимости в некоторых юрисдикциях, где расходы на приобретение значительны,  приводит к возникновению проблем. В таких странах определение чистой стоимости  приведет к немедленному получению более низкой Рыночной стоимости или стоимости реализации. В таких случаях рекомендуется, что в случае  долгосрочных инвестиций  для компании целесообразно к Рыночной стоимости, определенной оценщиком добавлять определенную величину издержек на приобретение с соответствующим упоминанием об этом в приложении к отчету. Если собственность должна быть продана в ближайшем будущем, оценка стоимости также должна проводиться на основе чистой рыночной стоимости, а расходы продавца на продажу этой собственности определяются отдельно.



Оценщик имущества



7.03.23. Основное определение и минимальные требования к Оценщику имущества, осуществляющему проведение и (или) проверку проведенных оценок стоимости имущества (за что он несет ответственность), предназначенных для использования при осуществлении инвестиций, а также для включения в финансовые отчеты, заключается в том, что он должен иметь хорошую репутацию и соответствовать следующим требованиям:



(а)	он должен получить соответствующую степень или пройти 	специальную переподготовку в признанном высшем учебном 	заведении, должен иметь по крайней мере двухгодичный опыт 	работы по этой специальности, и должен иметь удостоверения о том, 	что он прошел курсы повышения квалификации в рамках 	соответствующей программы непрерывного обучения; и



(б)	он должен хорошо знать местные условия и иметь опыт определения 	стоимости объектов недвижимости в данной местности, а также 	опыт определения стоимости именно такой категории 	недвижимости, которую ему предстоит оценивать; либо прежде, чем 	принять предложение клиента, он должен сообщить ему о 	недостаточности своего опыта, чтобы иметь возможность 	пользоваться советами компетентных специалистов; и



(в)	он должен соответствовать всем юридическим, нормативным, 	этическим требованиям, а также требованиям, предъявляемым ему 	по контракту; и



(г)	он должен иметь соответствующий страховой полис, страхующий 	его от ответственности, возникающей в связи с подписанным 	контрактом о проведении определения стоимости.



7.03.24. В тех странах-членах Европейского союза, где не готовят специалистов в такой области знаний, Оценщик имущества должен иметь по крайней мере семилетний опыт работы в этой области; и



(I)	должен иметь соответствующий уровень подготовки; или



(II)	должен быть членом признанной и аккредитованной 	профессиональной организации, связанной с определением 	стоимости недвижимости; или


(III)	должен быть назначен судом или другим органом, имеющим такой 	же статус, что и суд; и



(IV)	должен подтвердить, что он постоянно повышает свою 	квалификацию путем обучения на соответствующих курсах в рамках 	программы непрерывного обучения.



Независимость и столкновение интересов



7.03.25. Существуют различные обстоятельства, либо по закону либо в соответствии с  кодексом профессионального поведения, составленным с учетом фидуциарных отношений оценщика с клиентами, когда крайне необходимо, чтобы оценщик был (и чтобы было видно, что он таковым и является) не только компетентным, но также и независимым, и чтобы не существовало реального, потенциального или скрытого столкновения интересов.



7.03.26. Отсюда следует, что получив предложение заключить соглашение с клиентом на проведение оценки стоимости, оценщик должен выяснить у клиента какое или какие третьи лица и с какой целью заинтересованы или каким-то образом связаны с этим делом для того, чтобы установить, что не существует столкновения интересов между этими лицами и оценщиком, его партнерами, содиректорами и их близкими родственниками. Если такое столкновение интересов имеет место, необходимо об этом обязательно сообщить клиенту. После этого сам клиент должен решать, заключать ли договор с оценщиком, когда он открыто и в письменном виде сообщил о наличии таких обстоятельств.



7.03.27. Оценщик имущества может быть Внутренним, Внешним и Независимым оценщиком.



7.03.28. Внешний оценщик - это  такой оценщик, который, в отличие от внутреннего оценщика, не имеет значительных финансовых интересов в компании клиента, будь то прямые или косвенные интересы через партнеров, содиректоров или родственников, и наоборот, когда компания не имеет ни прямых ни косвенных интересов в деле оценщика.



7.03.29. Независимый оценщик - это Внешний оценщик, который кроме того в течение последних 24 месяцев и в настоящее время не имел и не имеет никаких заработков, кроме заработка от своей прямой деятельности как оценщика, и который в письменном виде сообщил клиенту о каком-либо своем отношении в прошлом или в настоящем к сделкам по собственности, стоимость которой подлежит определению, либо о своих отношениях с заинтересованными сторонами за последние 24 месяца.



7.03.30. Оценщик собственности может быть и Внутренним оценщиком, это может быть либо администратор, директор, либо наемный работник, который имеет соответствующую квалификацию, и который не имеет значительного финансового или политического интереса, определяемого как:



(а)	он сам является владельцем более 5% акционерного капитала этой 	компании, либо владельцами этих более 5% являются его прямые 	родственники, либо он владеет такой долей (более 5%) через 	трастовую компанию, или если величина владения или величина 	получаемого вознаграждения, такова, что по разумному мнению она 	может повлиять на его объективность в отношении определения 	стоимости оцениваемой собственности; или



(б)	он занимает такое положение в органе государственной власти, 	которое по мнению незаинтересованного третьего лица приводит 	или может привести к существованию конфликтов в отношении 	оцениваемой собственности.



7.03.31. Когда для оценки привлекаются совместные предприятия, все положения, касающиеся независимости и объективности, оговоренные выше относятся и к нему, как предприятию в целом, так и к его сотрудникам.



Положение об отклонениях от ЕСОС



7.03.32. Рекомендуется, чтобы во всех отчетах о проведенном определении стоимости был пункт, в котором говорилось бы, что Оценщик имущества, будучи ответственным за проведенную оценку перед клиентом, проводил оценку в соответствии с  требованиями настоящих Европейских стандартов определения стоимости, и особенно должно быть отмечено наличие любых отклонений и их причины.



Справка об определении стоимости



7.03.33. Справка об определении стоимости должна составляться в соответствии с разделом 9 ЕСОС, но кроме того, оценщик должен представлять общую сумму чистого дохода с недвижимости после вычитания всех издержек, включая земельную ренту и подушную арендную плату, но не амортизацию, проходящих на дату проведения оценки. То же самое должно делаться и на ту же дату каждого года за последние 10 лет для того, чтобы отразить прошлые увеличения/снижения по отношению к текущей рыночной стоимостью на дату оценки.









Методология



7.03.34. По условиям Директивы ЕЭС (91/647/EEC) метод оценки каждого отдельного участка земли и каждого здания должен соответствовать общепринятым методам, либо методам, признанным Органами надзора за страховой деятельностью, а в соответствии с Директивой ЕЭС (78/660/EEC) разбивка определения стоимости по финансовым годам должна отражаться в примечаниях в отчету. Обычно методы не меняются от одного отчетного периода к другому.



7.03.35. В то время, как со временем методология может меняться, отражая лучшие достижения в практике определения стоимости имущества, согласующиеся с основными изменениями на рынке недвижимости, включая современную структуру компаний и рынка долгосрочного ссудного капитала, мы рекомендуем для оценки объектов недвижимости страховых компаний и компаний, принадлежащих к аналогичному сектору экономики, где эти объекты используются в качестве вложения капитала или как финансовый инструмент, предлагаемый в качестве обеспечения, использовать методы, основанные на наиболее подходящих технологиях определения стоимости, выведенных на основе рыночных характеристик. Это может быть капитализация дохода, будущие поступления наличными, приведенные к оценке настоящего времени, и (или) сравнение стоимости основного капитала и расчетной арендной платы. Обычно нецелесообразно проводить оценку на основе восстановительной стоимости с поправкой на износ , которая больше подходит для определения стоимости собственности, принадлежащей к предприятиям других категорий. Более детальный комментарий по методологии приведен в разделе 11.07. ЕСОС.



7.04. Строительные компании



7.04.1. Оценка имущества строительных компаний и компаний, занимающихся продажей недвижимости, в принципе не отличается от оценки имущества других компаний. Однако используемые методы определения стоимости будут зависеть от цели проведения оценки. В частности, так как имущество компаний, занимающихся продажей недвижимости, обычно относится к классу имущества, используемого в качестве вложения капитала, и имущества, предназначенного для продажи, определение стоимости этого имущества для финансовых отчетов проводится на основе Рыночной стоимости на основе допущения самого эффективного его использования. Несмотря на это могут существовать причины для принятия специальных допущений, касающихся разрешений на проектирование или будущих контрактов, о чем будет говориться ниже в настоящем стандарте. Определение стоимости для внутренних нужд управления или при рассмотрении вопроса о покупке комплекса зданий (портфеля) или отдельного здания или строительной площадки может быть аналогичным расчету ценности (различие между понятиями "стоимость" и "ценность" см. в разделе 8.01.). 



7.04.2. Оценщик должен четко улавливать изменчивость при интенсивных операциях по купле-продаже недвижимости и строительных площадок, а также должен быть в курсе планов совместного предприятия или товарищества (см. ЕСОС 7.07.). Таким образом, хотя и можно сравнить эти подходы к определению стоимости имущества, предназначенного для вложения капитала, о котором говорилось в разделе 7.03. ЕСОС, в данном случае обычно не все, а иногда и никакое, имущество из этот портфеля будет представлять собой имущество, предназначенное для вложения капитала, и допущения, принимаемые оценщиком в таком случае могут оказывать большое влияние на полученную в результате оценки стоимость. Поэтому всегда важно предварительно установить критерии, берущиеся за основу, а также очень важно находиться в постоянном тесном контакте с директорами компании-клиента.



7.04.3. Для определения стоимости строительных площадок оценщик должен иметь специальные технические знания и умение правильно разбираться в особенностях такой собственности, и браться за это дело он может только в случае полной своей компетентности в этом вопросе. Оценщику не следует полагаться на мнение клиента по поводу рынка этого вида собственности, даже если это мнение может пригодиться при оценке на основе определений ценности.



7.04.4. В отношении применения особых допущений, в исключительных обстоятельствах, включая, например такие как, цена, предложенная покупателем, в связи с предлагаемым слиянием или приобретением, можно сказать, что если оценщику необходимо дать адекватный совет в отношении потенциальной стоимости портфеля объектов или отдельного объекта, он может использовать такие допущения, которые в других обстоятельствах будут совершенно непригодны. Так, оценщиком, имеющим фидуциарные обязательства, могут быть сделаны такие допущения, которые он в условиях рынка на данный момент времени вряд ли может ожидать, за исключением цены, предлагаемой покупателем, имеющим особый интерес, или цены, определение которой дано в разделе "Особая цена" МСОС (см. раздел 4.04.5 ЕСОС).



7.04.5. Особые допущения не предполагают безрассудное пренебрежение реальностью отношений в торговле и они должны отражать данные обстоятельства. Так, могут быть такие обстоятельства, когда оценщик должен будет отказаться от определения стоимости, вместо того, чтобы рисковать ввести клиента в заблуждение своей оценкой. Во всех случаях такая оценка не должна даваться без одновременного представления оценки на базе Рыночной стоимости. Не существует таких обстоятельств, в которых Особая цена может быть приемлемой для балансового отчета компании, хотя можно к бухгалтерскому отчету приложить пояснительную записку в случаях, когда между Особой ценой и Рыночной стоимостью существует большая разница. 



7.04.6. Особые допущения наиболее часто используются в случае с оценкой земельных участков, предназначенных для строительства. Например, разрешение на планировку должно приниматься во внимание только в той степени, в которой оно принимается на рынке. Рынок, и, следовательно оценщик, может в этом случае (разрешение на планировку) делать скидку на:



(а)	риск неполучения разрешения в той форме или в том объеме, 	который предполагался;



(б)	задержку, которая зачастую имеет место при рассмотрении заявки на 	планировку.



В случае, когда имеется действующее разрешение на планировку, целесообразно предположить, что потенциальные покупатели будут предполагать определенный коэффициент использования земельного участка, и что определение стоимости может быть проведено без учета риска прекращения строительства. Если не делалось никаких скидок на риск неполучения разрешения или задержку в его получении, то есть были приняты твердые допущения при отсутствии такого положительного фона, как уже имеющееся разрешение, то такая оценка должна рассматриваться как подпадающая под специальные допущения. 



7.04.7. Особое внимание следует уделать определению таких допущений, как период, необходимый для того, чтобы освободить участок под строительство, или возможность приобретения определенного дополнительного участка земли для того, чтобы можно было завершить строительство. Если такие допущения не пройдут рыночный тест, они могут считаться непригодными для определения стоимости для финансового отчета, их, следовательно следует классифицировать как особые допущения. 



7.04.8. К методам, используемым при определении стоимости строительных площадок, относятся: оценки на основе прямого сравнения, определении остаточной стоимости или будущие поступления наличными, приведенные к оценке настоящего времени. Основные методики описаны в разделе 11.07 ЕСОС. Методы, в которых используется прямое сравнение, являются хорошим индикатором, не позволяющим принимать нереалистических допущений. Однако этот подход скорее всего хорош в простых случаях, когда существует активный рынок похожих земельных участков. Оценка на основе остаточной стоимости включает в себя определение конечной стоимости за вычетом всех расходов, необходимых для завершения строительства и предложения к продаже готового продукта. Как оценка на основе остаточной стоимости, так и более точный расчет на основе МДПИ, основываются на нескольких переменных, от которых результат оценки сильно зависит. Поэтому следует быть очень осторожным, прежде чем предоставлять отчет об определении стоимости на основе этих методов, и в случае представления финансового отчета необходимо очень подробно объяснить принятые допущения и использованные методы определения стоимости. 



7.04.9. Определение "Рыночная стоимость" и включает в себя понятие "Особой стоимости". Однако оценщик должен обращать внимание на ситуацию, когда предполагается, что особый покупатель предложит цену, превышающую Рыночную стоимость, и в таком случае, в виде исключения, определение стоимости может быть сделано на этой основе с одновременным представлением отчета о рыночной стоимости рассматриваемого имущества. 



7.04.10. В зависимости от положения на рынке в данный момент, оценка портфеля в целом или по частям может привести к получению величины, которая будет больше или меньше, чем суммарная стоимость отдельных составляющих этого портфеля. Целесообразно, чтобы оценщик привел свое объяснительное примечание о скидке или премии, используемой на рынке при продаже оптом, хотя определение стоимости на основе Рыночной стоимости предполагает, что каждое имущество оценивается по отдельности. Определение стоимости всего портфеля не должно осуществляться, если не проводилась оценка стоимости отдельных составляющих этого портфеля на основе Рыночной стоимости.



7.04.11.  Следует быть внимательным в отношении контрактов на совместное строительство и совместных предприятий. Такие контракты, которые более полно описаны в разделе 7.07., обычно не оговаривают законное право владения земельным участком, хотя в них может быть включен опцион или лицензия на приобретение такого права. Если в контракте не оговаривается законное право владения, то  стоимость контракта в балансовом отчете не должна проходить под рубрикой "основные фонды". Однако для целей управления может потребоваться оценка , какова может быть ограниченная данными условиями наибольшая денежная прибыль.



7.05. Определение стоимости для индексов объектов недвижимости



7.05.1. Собственность, приобретенная для вложения капитала составляет часть рынка капитала и она является важным компонентом портфелей большинства больших страховых компаний и пенсионных фондов. В странах Европейского союза существуют очень разнообразные схемы особого коллективного вложения капитала, а также частные фонды. 



7.05.2. На фондовом рынке индексы дают оценку результатов использования  портфеля ценных бумаг по некоторым фондам, предназначенным для прослеживания общей степени эффективности функционирования. Недвижимость существенно более трудно анализировать на базе рынка реального товара из-за отсутствия однородности и данных, представленных  в таком виде, чтобы их можно было сравнивать.



7.05.3. На рынке собственности общепризнанным является мнение, что это один из аспектов рынка объектов недвижимости, который, наряду с отсутствием ликвидности, может отпугнуть инвесторов. Для преодоления этого недостатка в разных странах агентствами по продаже недвижимости и фондами разрабатывались и продолжают разрабатываться индексы и другие методы получения исходных данных для сравнительной оценки.



7.05.4. Отсутствие конкурсного рынка реального товара означает, что индексы должны формироваться путем создания моделей или типичных портфелей, полученных из объединения стоимости аренды и стоимости основного капитала существующей собственности инвестиционного уровня, которые (стоимости) определяются  на основе строгих оценочных критериев.



7.05.5. Само собой разумеется, что только методика, позволяющая проводить независимое, точное, последовательное определение стоимости, которое легко можно было бы проверить, может обеспечить достоверную рыночную информацию, необходимую для того, чтобы:



*	фонды могли использовать индексы собственности как для 	управлением портфелем, так и в качестве средства слежения для 	мониторинга результатов деятельности;



*	можно было разработать механизмы управления фондами подобные 	тем, что используются на фондовых рынках и рынках ценных бумаг, 	такие, например, как современная теория портфеля и модель 	ценообразования на рынке основного капитала;



*	оплачивать работу управляющих фондами в соответствии с их 	опытом управления инвестициями; и (что очень важно)



*	разработать производные финансовые рынки по фьючерсным контрактам в рыночных индексах для недвижимости для того, чтобы способствовать хеджированию (страхованию от потерь) и заключению срочных сделок (geared forward positions), а также обеспечению рыночной ликвидности.



7.05.6. Поскольку индексы распространяются за пределы одной страны, все большее внимание будет уделяться сравнимости используемых различными авторами методик их получения, а также сравнимости методов оценки стоимости, которые лежат в основе получения индексов. Настоящие стандарты не адресуются к первому выпуску, но второй находится в сердцевине Европейских стандартов определения стоимости. 



7.05.7. Формулировка индексов этой категории собственности будет создаваться на основе анализа конфиденциальной информации, раскрытие которой может оказать неблагоприятное влияние на коммерческую сторону дела. Следует принять процедуры сохранения конфиденциальности, включая принятие внутренних правил, которые могут быть проверены извне, а также твердые гарантии, для того, чтобы обеспечить сохранение конфиденциальности и чтобы любые ссылки на сделки и цены, которые будут доступны для третьих лиц (когда эта информация не принадлежит государству), делались в анонимной форме.



7.05.8. Группа TEGOVA рекомендует:



(а)	 чтобы для установки единообразных индексов в странах 	Европейского союза, и для работы с ними были приняты методики, 	представленные в разделе 7.03 для недвижимости, приобретенной с 	целью вложения капитала; и



(б) 	чтобы при использовании и интерпретации полученных данных 	оценщик проверял их на предмет точности. 



7.06. Оценка стоимости предприятия



7.06.1. Оценки стоимости предприятия проводятся оценщиками во многих странах, когда предприятие поглощается (путем приобретения ценных бумаг или основного капитала), приобретается или ликвидируется как в странах - членах ЕЭС, так и в странах, являющихся ассоциированными членами. В некоторых странах, принадлежащих к группе ассоциированных членов, в частности, дифференциация между экспертами, проводящими определение стоимости собственности и экспертами, проводящими оценку стоимости предприятия, является искусственной. Оценка объектов недвижимости, проводящаяся как оценка действующих производственных единиц, как это описано в разделе 5.01. ЕСОС, говорит о том, что оценщик, владеющий таким методом, обладает и опытом оценки предприятия в целом за исключением только того, что он не принимает во внимание репутацию фирмы. Комитет по международным стандартам определения стоимости включил в свои стандарты определения стоимости предприятия. 

7.06.2.	Поэтому группа TEGOVA изучает возможность своего участия в опубликовании и распространении согласованных стандартов в этой области при условии, что в этом примут участие и другие профессионалы. В существующей редакции "Утвержденных европейских стандартов определения стоимости имущества" детально не рассматриваются вопросы определения стоимости предприятия. Этот стандарт является руководством, основанном на обширной базе, которое, как и все стандарты должно постоянно меняться и совершенствоваться, чтобы быть приспособленным к постоянно меняющимся условиям рынка.



7.06.3. Важно отметить, что в законодательствах многих стран нормы, устанавливающие, кто имеет право выступать советником в области капиталовложений, включая вопросы, связанные с поглощением, продажей и приобретением предприятий, а также вопросы, связанные с операциями с акциями и ценными бумагами, требуют регистрации таких советников или предоставления им полномочий по действующему законодательству для того, чтобы неквалифицированные, нескрупулезные лица не могли заниматься такого рода деятельностью, и для того, чтобы можно было проверять людей, занимающихся этой деятельностью. Оценщик всегда должен позаботиться о регистрации или получении разрешения на эту деятельность. 



7.06.4. Проведение оценки стоимости требует тесных контактов оценщика с клиентом и другими экспертами, консультирующими клиента, для того, чтобы оценщик мог получить полную информацию по интересующим его вопросам и разобраться в ней наилучшим образом. 



7.06.5. Как и в случае с оценкой стоимости имущества оценщик должен побеспокоиться о ясности своего положения, установив в предварительном соглашении вознаграждение за проведенную работу, и отразив в последующем отчете как минимум следующие моменты:



*	название и описание компании, стоимость которой он оценивает, а 	также описание имущества компании, стоимость которого он 	определяет;



*	цель определения стоимости;



*	описание того, какую именно стоимость необходимо определить;



*	описаний всей рассмотренной информации, какими методиками 	определения стоимости пользовался оценщик, и основания, на 	которых были сделаны выводы и заключения;



* 	дата начала проведения оценки и дата предоставления отчета.



7.06.6. Предприятие  может оцениваться как Действующая компания. Стоимость предприятия  на основе Стоимости действующей компании - это стоимость, созданная его работой. Это есть выражение стоимости существующего предприятия и она выводится из капитализации доходов этого предприятия, отражающей оборот и обязательства, появляющиеся в результате совершенных операций. Выведенная таким образом стоимость включает в себя стоимость земли, зданий и сооружений, установок, машин и оборудования, репутации фирмы и других нематериальных активов.



7.06.7. Стоимость действующего предприятия - это скорее оценка его деятельности, а не имущества отдельных  производственных единиц, даже если методология, используемая для оценки этих классов активов может быть очень похожей. МСОС разработал и принял концепцию, когда такой нематериальный актив, как репутация фирмы, может включаться в оценку отдельной собственности на основе ее стоимости, описываемой как "Стоимость при использовании", и в результате сумма всех стоимостей при использовании всех действующих структурных подразделений в Действующем предприятии равняется Стоимости действующего предприятия. Такое определение стоимости относится только к особым обстоятельствам, когда предприятие владеет действующими структурными подразделениями, и на больших предприятиях это более похоже на пропорциональное распределение стоимости предприятия, чем на определение стоимости имущества на основе рыночной стоимости. 



7.06.8. Как и в случае с другими классами собственности, методология определения стоимости должна, в соответствии с обязательными требованиями Директив ЕС, отражать подход, Который обычно принят на рынке. Оценщик должен знать, понимать и правильно использовать такие признанные методы и методики, которые необходимы для получения результата, заслуживающего доверия. Изменения и продвижения в области экономики, теории инвестиций, на финансовом рынке, в области регулирования обращения ценных бумаг, налогового законодательства и судебной практике могут очень сильно влиять на методы определения стоимости предприятия. Обычно можно использовать различные методы анализа прибыли, применять коэффициент капитализации к устойчивой прибыли, Методы дисконтированных поступлений наличности (МДПН), или сравнение стоимостей  основного капитала, либо можно использовать комбинацию этих методов.



7.06.9. Оценщик обязан оценивать риск, связанный с коммерческим положением предприятия. Особенно важно, чтобы оценщику не предоставляли сбивающей с толку информации и чтобы непосредственно оценивалась зависимость оценки от изменений в материальном положении предприятия, в его торговом потенциале, а также зависимость от любых моментов, связанных с конкуренцией, изменениями законодательства и т.п.



7.06.10. При определении стоимости действующего предприятия или доли в данном предприятии необходимо принимать во внимание все соглашения на куплю-продажу, ограничения, отраженные в документах по инвестиционному фонду, ограничительные статьи устава предприятия или ограничительные пункты соглашения товарищества, также необходимо определить составляет ли оцениваемая доля большую или меньшую часть предприятия, и все другие характеристики и факторы, которые могут повлиять на определяемую стоимость.



7.06.11. Оценивая предприятие как действующий концерн, оценщик должен также принимать во внимание стоимость при ликвидации, которая может быть выше, чем стоимость действующего предприятия, что бывает, когда предприятие низкорентабельно или вообще убыточно, либо когда активы предприятия, как движимое имущество, так и материальная и нематериальная, т. е. интеллектуальная собственность, такая, например,  как торговая марка имеют материальную стоимость при расформировании. 



7.06.12. Оценка предприятия, формулируемая из финансовых планов, обычно моделируется на основе анализа конфиденциальной, коммерчески чувствительной информации. Если клиент или уполномоченные им лица заранее не согласуют вопросы конфиденциальности, то следует принять процедуры сохранения конфиденциальности, включая принятие внутренних правил, которые могут быть проверены извне, а также твердые гарантии, для того, чтобы обеспечить сохранение конфиденциальности и чтобы любые ссылки на сделки и цены, которые будут доступны для третьих лиц (когда эта информация не предназначена для всеобщего ознакомления или не предполагается, что она будет предназначена для всеобщего ознакомления), делались в анонимной форме.



7.07. 	Совместные предприятия и товарищества с ограниченной 	ответственностью



7.07.1. Из особых соображений, вытекающих из стандартов бухгалтерского учета, при оценке основного капитала корпораций из материальных активов исключают финансовый интерес, такой например, как совместно контролируемое экономическое предприятие, в котором законная земельная собственность, составляющая имущество этого предприятия, не вложена с выгодой в предприятие, стоимость которого оценивается. Однако может быть необходимым включение такого финансового интереса в отдельные отчеты субъектов этого совместного предприятия, и в большинстве случаев его оценка требуется для управленческого учета.



7.07.2. В случае с широкомасштабными проектами или планами, когда имеет место довольно высокая степень неопределенности, строительные компании обычно вступают в обязывающий, не подлежащий переуступке договор с владельцами земли и местными или государственными органами власти для того, чтобы осуществить согласованный план строительства. Ответственность и риски делятся пропорционально, и владение законной земельной собственностью может передаваться новому предприятию или третьей стороне. Часто оценщику приходится давать свои рекомендации одной или другой стороне в отношении разработки уравнения для вычисления соответствующей прибыли. Оценщик должен обсудить с директорами и аудиторами клиента подход, который он должен принять в соответствии с его требованиями. 



7.07.3. Контракты о совместном предприятии или товарищества с ограниченной ответственностью обычно не предусматривают владение законной земельной собственностью ни строительной компанией, ни инвестором, но они могут включать опцион или лицензию на приобретение законной земельной собственности и участник предприятия, который не будет владельцем этой собственности может ожидать финансовой прибыли или убытков, возникающих прямо или косвенно из его участия в этом предприятии. Такие контракты часто предусматривают распределение прибыли в соответствии с заранее определенной формулой, а также они дополнительно предусматривают гонорар строительной компании или главному партнеру с неограниченной имущественной ответственностью за управленческие услуги. 



7.07.4. Поэтому оценка контракта о совместном предприятии должна включать определение стоимости права получать неопределенный денежный доход в будущем или в день завершения проекта, на который составлен контракт. Получение будущей финансовой прибыли строительной компании зависит от выполнения всех обязательств, которые предусмотрены условиями контракта. Оценщик, при  оценке возможных вознаграждений для различных участников совместного предприятия,  должен установить и разобраться во всех относящихся к вопросу оценки факторах, таких, например, как политические, финансовые фискальные, законодательные, социальные, экономические, рыночные факторы, а также тенденции развития промышленности и т. п.



7.07.5. С практической точки зрения опыт и способности оценщика в оценке соответствующих факторов, включая правильное понимание контракта, играют очень большую роль для оценки стоимости совместного предприятия. Опытный оценщик делает расчет, в котором учитываются все относящиеся к делу факторы, а также дисконтирование будущих денежных поступлений на дату проведения оценки стоимости. В отчете и справке о проведенном определении стоимости оценщик должен четко описать свое понимание соглашения о совместном строительстве, а также принятые им  допущения материальных изменений, в результате наличия в соглашении тупиковых положений, возможных судебных разбирательств и т. п., кроме того он должен указать, как он оценивает возможности автономного управления со стороны того участника соглашения, доля которого должна быть оценена.



7.07.6. Оценщик должен принимать во внимание значительные различия между:



(I)	контрактом о совместном строительстве, успешное завершение 	которого дает право на получение определенной суммы денег;


(II)	товариществом, товариществом с ограниченной ответственностью 	или совместным предприятием, в котором делятся доходы от 	успешного строительства или прибыль от инвестиций;



(III)	схемой коллективного инвестирования, когда такое объединение 	приспособлено для целей строительства; и


(IV)	непосредственным приобретением законной земельной 	собственности, дающим право реализовать сумму денег, либо в виде 	капитала, либо в виде дохода, в зависимости от характеристик этой 	законной земельной собственности, на которую эти деньги были 	истрачены.



7.07.7. Поскольку известно, что подобные соглашения имеют множество форм, оценщик, которого просят дать свои рекомендации, должен провести четкое различие между соглашениями, в которые входит законное владение земельной собственность и другими формами соглашения. 



7.07.8. Когда строительство успешно завершено и накоплена реальная прибыль строительной организации, она может составлять часть текущих активов компании, которую нужно будет показывать в бухгалтерском отчете компании. Однако такая прибыль должна рассматриваться отдельно от стоимости основного капитала, который не принадлежит компании.



7.07.9 Совместное предприятие может осуществляться компанией, которая владеет землей, и чьи акции в заранее установленном соотношении принадлежат хозяину земли и строительной организации. Такое предприятие может быть товариществом двух или более сторон; сторона может иметь или не иметь ограниченную ответственность. Другим видом является управляемое по доверенности имущество на продажу. Такие совместные предприятия, кроме своего прочего, в договоре обусловливают формулу, определяющую процентную долю сторон в совместном капитале, и возможный выкуп и опционы на продажу.



7.07.10. При определении стоимости совместных предприятий с местными или государственными органами управления могут возникнуть проблемы, если часть прибыли этих государственных или местных органов выражается в нематериальных факторах, или если строятся специальные объекты, такие, например, как библиотеки, плавательные бассейны и т. п., используемые для общественных нужд. В последнем случае стоимость этих общественных сооружений в натуре, построенных в результате успешной работы такого совместного предприятия, может оцениваться на основе восстановительной стоимости с поправкой на износ совместно с определением срока службы такого сооружения и достаточным потенциалом оказания услуг, который может быть представлен существующим уровнем общественного пользования. Там, где это необходимо, в отчете следует указывать и стоимость при использовании сооружения по другому назначению. 



7.07.11. Если оценщик компетентен давать свои рекомендации по стоимости земли и зданий, следует иметь ввиду что во многих странах существуют законы, регламентирующие вопросы, связанные с тем, кто может иметь полномочия давать рекомендации в области инвестиционных предприятий, и эти законы требуют, чтобы оценщик был зарегистрирован, или чтобы ему были предоставлены полномочия в соответствии с законом о предоставлении финансовых услуг, который предназначен для того, чтобы неквалифицированные, нескрупулезные лица не могли заниматься такого рода деятельностью, и для того, чтобы можно было проверять людей, занимающихся этой деятельностью. Если оценщик не имеет таких полномочий, он не может давать рекомендаций по вопросам, связанным с участием в акциях предприятия, поэтому оценщику следует побеспокоиться о том, чтобы он действовал в соответствии с законодательством, регулирующим эти вопросы.



7.07.12. Оценка соглашений о совместном предприятии, формулируемая из финансовых планов, обычно моделируется на основе анализа конфиденциальной, коммерчески чувствительной информации. Если клиент или уполномоченные им лица заранее не согласуют вопросы конфиденциальности, то следует принять процедуры сохранения конфиденциальности, включая принятие внутренних правил, которые могут быть проверены извне, а также твердые гарантии, для того, чтобы обеспечить сохранение конфиденциальности и чтобы любые ссылки на сделки и цены, которые будут доступны для третьих лиц (когда эта информация не предназначена для всеобщего ознакомления или не предполагается, что она будет предназначена для всеобщего ознакомления), делались в анонимной форме.



7.08. Недвижимая собственность, расположенная в разных странах



Европейский стандарт определения стоимости:



	Оценщики, прежде, чем подписывать соглашение об оценке недвижимой 	собственности, расположенной в разных странах, должны иметь 	соответствующий опыт или должны кооперироваться с 	квалифицированными специалистами других стран в области определения 	стоимости собственности, которые имеют необходимый практический 	опыт и знание местных особенностей.



7.08.1. Директива Совета Европы, касающаяся общей системы признания дипломов о высшем образовании, выдаваемых по завершении профессионального обучения и по крайней мере трехлетней практики, принятая 21 декабря 1988 года, является основой, предоставляющей право квалифицированным специалистам практиковать за пределами своей страны при условии соблюдения ими определенных предосторожностей. Поэтому профессиональная квалификация тех, кто уполномочен в соответствии с данной Директивой, признается в других странах, хотя на дату публикации настоящих Европейских стандартов определения стоимости на практике все еще существуют некоторые ограничения.



7.08.2. В некоторых европейских странах существует множество законодательных ограничений и ограничений, вытекающих из существующей практики, а также существуют нормы, требующие сертификации или лицензирования деятельности по определению стоимости имущества. Некоторые основные ограничения будут приведены в разделе 10 ЕСОС, называемом "Особое законодательство и особая практика некоторых стран".



7.08.3. Оценщик, практикующий в стране, входящей в Европейский союз, может получать поручения от транснациональной или интернациональной компании, либо от международного или национального агентства на проведение оценки имущества, которое расположено за пределами страны, где живет оценщик. В таких случаях оценщик, в дополнение к тому, что было оговорено в разделе 3 ЕСОС, должен следовать нижеприведенным руководящим принципам.



7.08.4. Оценщику, который собирается проводить определение стоимости собственности за пределами страны, в которой он обычно практикует, рекомендуется советоваться с директорами компании-клиента, ее аудиторами и другими профессиональными советниками, которые работают в той стране, в которой расположено оцениваемое имущество, кроме того до заключения соглашения на проведение оценки оценщик должен подписать именно с ними обоюдно согласованные условия его найма.



7.08.5. Если оценщик не обладает необходимым опытом и необходимым уровнем компетентности для оценки основных фондов, расположенных в другой стране, он по согласованию с клиентом может восполнить этот недостаток, работая совместно с квалифицированным оценщиком, или, если это необходимо с другими специалистами той страны, где находится оцениваемая собственность. В отчете или справке о проведенном определении стоимости собственности необходимо указать на то, что  оценщику была оказана профессиональная помощь. 



7.08.6. В отчете о проведенном определении стоимости должно быть четко указано на отличия в законодательстве и практике страны, где расположено оцениваемое имущество от таковых в стране, где находится клиент. Там, где существуют различия в законе, регулирующем бухгалтерскую отчетность, или существует иная практика в этой области, и (или) если методы определения стоимости отличаются от таковых в стране, где расположена компания-клиент, для финансового отчета должны использоваться правила, принятые законодательством той страны, где расположен клиент. Эти различия должны отражаться в отчете оценщика. 



7.08.7. В отчете о проведенном определении стоимости имущества должны быть отражены отличия в налогообложении в той стране, где расположено имущество, так как это может повлиять на доход от продажи собственности или на цену ее приобретения. Если сумма-нетто от продажи имущества будет значительно меньше стоимости, которую он получил в результате оценки, то оценщик должен отметить это особо. Оценщик должен иметь ввиду, что издержки при продаже и покупке собственности даже в странах - членах ЕЭС значительно разняться друг от друга. 



7.08.8. В справке о проведенном определении стоимости кроме распределения собственности в соответствии со стандартной классификацией, ее следует распределить по странам, где она расположена. 



7.08.9 Прейскурант на проведение оценки должен составляться либо в валюте той страны, где находится клиент, либо в валюте страны, где расположено оцениваемое имущество. В любом случае оценщик должен провести переговоры с клиентом или с аудиторами клиента по установлению курса конвертации валюты, даты конвертации и источника, из которого будет браться курс валюты.



8. Сметные предположения и нерыночные оценки



8.01. Понятие ценности - подлинной инвестиционной ценности 



8.01.1. Существует риск путаницы между терминами стоимость и ценность. В отчетах по оценке объектов недвижимости принята хорошая практика использования только термина стоимость для выражения объективно установленной меновой стоимости на данную дату, использовать только термин ценность в контексте субъективного понятия ценность при использовании.



8.01.2. Понятие ценности основано на субъективной, нерыночной оценке экономической пригодности для предприятия какого-либо имущества. Иногда это понятие называется Подлинной инвестиционной ценностью. Последний термин может ввести в заблуждение, поскольку в нем применяется рыночная оценка, которую можно спутать с Рыночной стоимостью. Это понятие фундаментально отличается от оценки Рыночной стоимости, но подлинная инвестиционная ценность компонентом , который играет свою роль в активности рынка, которая основана на индивидуальных оценках ценности имущества участниками рынка. 



8.01.3. Вычисление ценности может принимать вид субъективной оценки предполагаемой стоимости и прибыли, накапливаемой инвестором за определенное время, со скидкой, которая делается в соответствии с критериями, которые инвестор выработал сам, основываясь на совокупности различных элементов, включая, например, оценку тенденций экономических изменений, оценку остаточной стоимости, финансовые цели и анализ рисков.



8.01.4. Вычисление ценности, хотя и не являясь в строгом смысле определением стоимости, очень часто является частью важного процесса оценки  проекта или возможностей альтернативных инвестиций. Они требуют таких же интеллектуальных способностей, что и определение стоимости, и качество таких оценок различных элементов влияет на деятельность инвестора в лучшую или худшую сторону. 



8.01.5. Определение стоимости предприятием инвестиционного портфеля при помощи разработанных самим предприятием, но последовательных и согласованных критериев для принятого движения наличности может оказаться более подходящим долгосрочным определением деятельности группы, чем Рыночная стоимость, основанная на реальных рыночных цифрах, которые быстро меняются. Однако объективно судить и оценивать этот метод можно только через определенное время, пошедшее после определения стоимости портфеля.



8.02. Определение стоимости замены



8.02.1. Методики, в которых используется стоимость замены или перестройки в качестве основы для определения стоимости для предприятия, которая идет в финансовый отчет, считаются подходящими только в некоторых случаях, о чем говорится в разделе 4.07. ЕСОС, посвященном Восстановительной стоимости с поправкой на износ. Валовая восстановительная стоимость также необходима для страхования. Иногда одновременно с определением стоимости имущества проводится оценка стоимости для его страхования.



8.02.2. Оценщику необходимо подробно консультироваться с клиентом и его страховым агентом для того, чтобы обеспечить совместимость своих оценок с страховым полисом на здание, и чтобы включить в оценку все моменты, необходимые для целей страхования. Оценка восстановительной стоимости здания может включать предварительный осмотр и обследование, снос, временную защиту от разрушения и сопутствующие работы, установку временного ограждения вокруг здания, работы по подводу оборудования для обеспечения коммунальных услуг, работы на прилегающем к зданию участке, работы по благоустройству и т. д.



8.02.3. Возможно будет необходимо во взаимодействии с клиентом принимать решение о форме контракта на строительство. В контракте на строительство с нефиксированной стоимостью можно использовать планируемую окончательную стоимость, включая инфляцию,  или стоимость на основе расценок одного для, которая будет сравнима с начальной стоимостью контракта. 



8.02.4. В рамки настоящих стандартов не входит рассмотрение детальных методик оценки стоимости зданий для целей страхования. Такая оценка является прерогативой специалистов в области страхования и оценщики не обязательно могут иметь необходимые знания в этой области. В таком случае рекомендуется обратиться к специалисту. 



8.03. Стоимость при использовании 



8.03.1. В понятии бухгалтерской отчетности стоимость при использовании - это максимальная сумма, которую можно получить за действующую собственность при ее продаже. В стандартах по бухгалтерскому отчету, принятых МСОС, было разработано понятие, в которое может включаться нематериальный элемент - репутация фирмы при оценке отдельной собственности на основе ценности, которое было названо Стоимостью при использовании, в соответствии с которой суммарная стоимость при использовании всех действующих составляющих Действующего предприятия  равняется Стоимости действующего предприятия. Стоимость действующего предприятия скорее относится к оценке предприятия, а не к оценке отдельных составляющих предприятия. 



8.03.2. Такое определение стоимости относится только к особым случаям, когда предприятие владеет отдельными действующими производственными единицами, и на больших предприятиях оценка будет больше походить на пропорциональное разделение стоимости предприятия по этим производственным единицам, чем на оценку отдельного имущества на основе рыночной стоимости. 



8.03.3. Стоимость при использовании не следует путать с рыночной стоимостью, которую можно получить, если предприятие использовать по тому же назначению, что и в настоящее время, оценка стоимости этим методом, основанная на Рыночной стоимости имущества при определенных допущениях, более детально описана в разделе 4.04. ЕСОС.



8.04. Стоимость при вынужденной продаже



8.04.1. Стоимость при вынужденной продаже, или ликвидационная стоимость, иногда необходима для определения стоимости имущества, которое предназначено, или предполагается, что оно будет предназначено для обеспечения залога. Определение "Стоимость при вынужденной продаже" идентично определению "Рыночная стоимость" с той только припиской, что времени для проведения маркетинга очень мало, опубликование данных об этом имуществе и выставление на рынке неадекватно по сравнению со временем и мерам для продвижения на рынок, которые необходимы для получения наивысшей цены на рынке. Продавец также может находиться под принуждением или давлением.



8.04.2. Стоимость при вынужденной продаже не следует смешивать со стоимостью, получаемой от сделок, которые заключаются при понижательной рыночной конъюнктуре или на рынке, где мало покупателей. На рынках, подверженных быстрым изменениям, оценка требует проведения тщательной интерпретации данных, интерполирующих тенденцию, для того, чтобы предвидеть условия рынка не сильно полагаясь на предшествующую ситуацию. Необходимо четко установить время для проведения маркетинга, возможность опубликования данных об этом имуществе и его выставления на рынке при определении стоимости при вынужденной продаже, а также установить состояние коммерческой активности, сделать обзор рынка и дать разумное объяснение принятому времени.



8.04.3. Более детальное описание определения стоимости имущества, когда оно предлагается для обеспечения залога, приведено в разделе 7.02. ЕСОС.









8.05. Определение стоимости на основе критерия "Кирпич и раствор"



8.05.1. Определение стоимости на так называемой основе "Кирпич и раствор" концептуально означает представление стоимости  объекта недвижимости на основе потенциала "продаваемости" отбрасывая все остальные элементы, которые увеличивают стоимость, например, лицензии и разрешения, а также репутацию фирмы. Группой TEGOVA этот метод рассматривается как пропорциональное разделение стоимости, а не как определение стоимости.



8.05.2. Это не та основа для определения стоимости, которую можно рекомендовать, в лучшем случае стоимость, вычисленная таким образом  представляет гипотетическое пропорциональное разделение стоимости, полученной на основе Рыночной стоимости.  Поэтому, если оценщику предлагается провести определение стоимости на основе этого критерия, когда он производит определение стоимости недвижимости, предназначаемой в качестве залога, предоставляемого банку, мы рекомендуем провести оценку на основе критерия альтернативного использования в дополнение к оценке на основе критерия "использование по тому же назначению, что и в настоящее время", который связан с производственным потенциалом. 



8.06. Прогнозы



8.06.1. Прогноз или оценка будущей стоимости отличается от текущей или ретроспективной оценки, которую прежде всего можно доказать в суде. Прогнозы, в отличие от краткосрочных оценок, основанных на состоянии рынка и широкой базы предсказания поведения рынка и экономики, должны основываться на анализе всех экономических факторов, имеющих отношение к данному вопросу. Так называемые среднесрочные прогнозы,  проводимые оценщиком, обычно зависят от аналитических способностей специалиста и научной базы. Такие оценки могут быть очень ценными с точки зрения определения добавленной стоимости, которая необходима для определения потенциально возможной стоимости как части технико-экономического обоснования программ строительства, как одной из составляющих определения дисконтированного движения наличности, определения ценности, для проспектов, и т. д.



8.06.2. Оценка возможной будущей стоимости проводится на основе имеющихся знаний, текущих рыночных ожиданий и имеющихся экономических и рыночных данных. Прогнозы следует давать на основе принципа прозрачности, которая заключается в том, что допущения, объяснения, используемые экономические модели и методы анализа должны быть понятны и приемлемы для клиента. 



8.06.3. Оценка возможной будущей стоимости включает:



*	анализ рыночных тенденций в отношении общей суммы дохода, расходов, коэффициента занятости, нормы капитализации и учетной ставки, на дату оценки.



*	анализ экономических тенденций, который влечет за собой 	необходимость проведения обзора изменений в демографической и 	социально-экономической ситуации, коэффициентов занятости и 	будущей конкуренции;



*	изучение циклов деловой активности и характеристик макро- и 	микроэкономического климата.



Полученные выводы и представляемый отчет должны включать ссылку на временные рамки, в которые был подготовлен анализ, для того, чтобы четко обрисовать условия рынка и точки отсчета, от которых отталкивался оценщик в своих оценках.



8.06.4. При получении задания и при последующем представлении отчета оценщик должен согласовать все ограничивающие факторы и утвердить согласованные с клиентом основы прогноза, и он должен исключить свою ответственность перед клиентом и третьими лицами за непредвиденные  события или явления, которые могут повлиять на существующую стоимость еще до даты использования прогнозируемой стоимости. 



8.06.5. Опубликование данных отчета должно также быть оговорено в том смысле, что на их цитирование, ссылку на них , их использование и т. п. необходимо получить письменное разрешение оценщика.



8.07. Ретроспективное определение стоимости



8.07.1. Ретроспективное определение стоимости собственности необходимо в нескольких случаях, включая налог на собственность, обложение налогом прироста капитала и налог на имущество, налог на наследство и оценки стоимости, связанные с выплатой компенсаций и при рассмотрении в суде исков об ущербе, причиненном небрежным обращением, а также такие оценки нужны для проверок оценок, проведенных другими оценщиками.



8.07.2. Для ретроспективного определения стоимости имеются данные за период, предшествующий оценке, данные на день оценки, а также данные после даты, относительно которой проводится ретроспективное определение стоимости. Важно, чтобы слишком большого значения не придавалось данным, которых на дату проведения оценки у оценщика не было, или когда тенденции, возникшие после даты проведения определения стоимости, могут бросить тень на объективность отражения реальной ситуации на дату оценки. 



8.07.3. Особое внимание необходимо уделять оценкам, которые требуются для проверки отчетов других оценщиков, либо используются в исках об ущербе, причиненном небрежным обращением. Хорошими индикаторами реального состояния рынка служат отчеты по рынку, базы данных и одновременные отчеты о проведении определения стоимости. Это подчеркивает важность постоянного ведения записей, отражающих состояние рынка и деловой активности. 







8.08. Проверка проведенных оценок стоимости



8.08.1. Проверка отчетов об определении стоимости проводится по разным причинам. Она может касаться потенциального судебного разбирательства, ее проведения могут потребовать органы государственной власти и т. п. В некоторых случаях проверке подвергаются ретроспективные определения стоимости, о которых говорилось в разделе 8.07. ЕСОС. Поэтому оценщик должен быть очень осторожным прежде, чем согласиться проверять работу, выполненную другим оценщиком. Существуют, однако, такие обстоятельства, когда оценщик наоборот своей проверкой развеет сомнения и подтвердит, что данному отчету можно доверять.



8.08.2. Случаи, когда оценщик может согласиться провести проверку:



*	когда необходимо подтвердить результаты определения стоимости, 	проведенного внутренним оценщиком;



*	когда оценщик необходим для координации работы нескольких 	независимых оценщиков;



*	когда производится определение стоимости представительного 	образца данного вида собственности для проверки или сравнения, 	чтобы убедиться в точности проведенной оценки.



8.08.3. Оценщик, производящий проверку, не должен делать публичных заявлений до тех пор, пока он (или она) не провел проверку и не выяснил все вопросы до конца, особенно, если его выводы подвергают сомнению весь отчет, и в любом случае он должен предварительно обсудить детально результаты своей проверки с первым оценщиком. Исключение составляют его комментарии, касающиеся соблюдения Европейских стандартов в проверяемом отчете. 



8.09. Другие основы, используемые при проведении определения стоимости



8.09.1. В странах-членах ЕЭС используется множество других основ для определения стоимости имущества, а также имеется множество оттенков толкования методов оценки. Используются такие понятия, как внутренняя или действительная ценность, долгосрочная устойчивая стоимость, расчетная цена реализации и расчетная ограниченная цена реализации, а также стоимость действующего предприятия. 



8.09.2. По поводу использования и неправильного использования этих основ для оценки стоимости будет говориться позднее. Понятие "долгосрочная устойчивая стоимость" используется в законе Германии, регулирующем предоставление ссуд под залог, тогда как понятие  расчетная (ограниченная) цена реализации было разработано в Великобритании в ответ на явления на рынке краткосрочного капитала. Понятие "стоимость действующего предприятия" принято во Франции и других странах, зачастую под этим термином подразумевается стоимость, которую можно получить, если использовать предприятие по тому же назначению, по которому оно использовалось ранее. В данной публикации стоимость действующего предприятия рассматривается как метод, который можно использовать для определения стоимости предприятий.



9. Справки о проведенном определении стоимости



Европейский стандарт определения стоимости:



	Справка о проведенном определении стоимости по способу изложения и по 	языку должна представлять ясное, недвусмысленное мнение с 	представлением достаточного количества деталей для того, чтобы были 	отражены все ключевые моменты и чтобы не создавалась основа для 	неправильного понимания реально существующей ситуации с данным 	имуществом.



9.01. Принципы составления отчета



9.01.1. Справки о проведенном определении стоимости часто требуются при составлении финансовых отчетов, а также для других коммерческих целей, когда вполне подходит сокращенная форма полного отчета о проведенном определении стоимости. Тем не менее эта справка должна содержать достаточную информацию, содержащую четкое определение основы, на которой производилось определение стоимости, и все другие относящиеся к делу моменты, чтобы тот, кто пользуется справкой не был введен в заблуждение. 



9.01.2. Отчет должен быть объективным и оценщик должен гарантировать, что не существует никакого столкновения интересов, используя для этого, в частности внутрифирменную ревизию. Ни клиент ни третьи лица не имеют права оказывать давление на оценщика для того, чтобы он представил устраивающий их результат определения стоимости или выдал устраивающую их рекомендацию. В тех случаях, когда репутация оценщика в отношении его объективности подвергается риску он (или она) должен отказаться выполнять эту работу. 



9.01.3. Форма справки, которую будет использовать оценщик, будет зависеть от полученного поручения клиента и целей, для которых эта справка будет использоваться клиентом. В справке рекомендуется отражать как минимум следующие моменты:



(а)	поручение о проведении оценки, дата и цель определения стоимости;



(б)	критерии, принятые за основу определения стоимости, включая тип 	стоимости и определение термина стоимости, используемой в 	качестве основы.



(в)	владелец имущества и классификация оцениваемого имущества;



(г)	идентификация и месторасположение оцениваемого имущества и 	дата и широта проведенного обследования;



(д)	законы и нормативные акты, в рамках которых проводилось 	определение стоимости;



(е)	особые допущения и ограничивающие условия;



(ж)	установки, машины и оборудование;



(з)	заявление о соответствии Европейским стандартам определения 	стоимости (ЕСОС);



(и)	прочие моменты, имеющие отношение к определению стоимости.



9.01.4 Ниже приводится более подробное, но далеко не исчерпывающее, толкование вышеперечисленных моментов. Для того, чтобы более глубоко разобраться в данном вопросе оценщику, в дополнение к разделу 9.02. ЕСОС, рекомендуется внимательно прочесть соответствующие разделы данного руководства, посвященные этим вопросам. 



(а)	Поручение о проведении оценки - имя клиента и имя лица, 	поручившего провести оценку, если поручение было дано не самим 	клиентом, цель, или цели, если их более одной, определения 	стоимости, плюс особые допущения, если таковые имеются, и в 	качестве приложения копия условия договора о проведении данной 	работы.



(б)	Период времени - должна быть указана дата определения стоимости и обследования собственности, стоимость которой необходимо 	определить. Эта дата должна совпадать с датой представления 	отчета о проведенном определении стоимости или приходиться на 	более ранее число. 



(в)	Идентификация - следует указать вид оцениваемой собственности, а 	также источники информации, касающиеся владельца 	собственности, обременения ее залогом, плана использования земли, 	лицензирования и других технических и экономических аспектов 	данной собственности. Должны быть приведены и объяснены все 	принятые допущения, а также должна быть указана информация, 	которая требует проверки. К отчету должен быть преложен 	протокол обследования приспособлений, установок, машин и 	механизмов, проведенного для определения их стоимости, которая 	обычно определяется совместно со стоимостью земли и зданий.



(г)	Адреса и стоимости - если справка о проведенном определении 	стоимости относится нескольким объектами собственности, оценщик 	может посчитать удобным отразить это в приложении к справке. В 	этом случае желательно показать сумму стоимостей имущества в 	самой справке. Следует привести адреса и идентификацию этих 	объектов. Отрицательные стоимости объектов должны быть 	отражены в приложении и оформлены в виде сводки, однако их не 	следует противопоставлять предыдущей стоимости этих объектов 	собственности. Если оценщику было дано задание определить 	стоимость имущества, которое является торговыми фондами, его 	стоимость должна приводиться в отдельном приложении. 	Приложения обычно подразделяются на четыре нижеприведенные 	категории, когда справка предназначена для финансового отчета:

	

А	Занятые владельцем - для своего производства;



В	Помещение капитала - для получения прибыли или дохода от 	прироста капитала;



С	Излишек имущества, предназначенного  для потребностей бизнеса; и



D	Торговые фонды, обозначаемые как текущие активы.



Вышеперечисленные классы имущества могут подразделяться и далее. По этому поводу см. раздел 7.01.7 ЕСОС и следующий за ним раздел. В Приложении А к ЕСОС приведен пример возможных приложений к справке о проведенном определении стоимости имущества.



(д)	Основа, принимаемая для определения стоимости - основой 	(основами) для определения стоимости служат используемые методы 	определения стоимости и методы обследования различных категорий 	собственности, принадлежащих к одному портфелю. Так, 		необходимо указать, основывается ли определение стоимости на базе 	Рыночной стоимости или на базе других критериев, необходимо ли 	проведение расчета Ценности, а также должны быть указаны 	ограничивающие условия и приведены определения (в смысле 	дефиниции) используемых критериев оценки. Кроме того, 	необходимо четко описать используемую методологию и, если это 	необходимо, включить сами расчеты, при проведении которых 	использовался анализ чувствительности, анализ степени риска и 	(или) анализ эксплуатационных показателей. 



(е)	Заявление о соответствии Европейским стандартам определения 	стоимости (ЕСОС) - здесь необходимо указать соответствие 	стандартам, включая статус оценщика имущества, а также статус 	специалистов и консультантов, принимавших участие в данной 	работе, особые допущения, принятые при оценке стоимости, наличие 	каких-либо отношений с клиентом или наличие какого-то отношения 	к оцениваемой собственности, наличие ограничивающих факторов, 	необходимо ли принимать какие-то меры для устранения 	недостатков, а также отклонения от стандартов.



(ж)	Состояние собственности и вопросы, связанные с экологией - следует 	отметить, было ли произведено обследование устойчивости 	конструкций зданий или обследование строительной площадки, или 	иное другое обследование, а также проводилось ли исследование на 	наличие токсических или иных вредных веществ или других 	существующих или скрытых дефектов. Следует отметить, 	проводилось ли определение стоимости при допущении, что нет 	никакого загрязнения, или необходимо провести формальную 	оценку состояния окружающей среды или иное техническое 	обследование, включая обследование зданий. Кроме того, 	необходимо отметить, в какой мере оценщик принимал во внимание 	информацию о таких материальных факторах, представленных 	клиентом или другими специалистами, делал ли он запросы, 	касающиеся вышеописанных факторов, или запросы о возможном 	существовании особых сейсмических или климатических условиях 	или наличии вредных веществ. Отсутствие детальных исследований 	этих факторов должно быть отмечено особо. 



(з)	Оценка риска - в случае определения стоимости имущества, когда 	оно предназначается в качестве залога под ссуду, или в иных 	случаях, когда большую роль играет изменчивость рынка, оценщик 	должен высказать свои соображения по поводу риска, а также по 	поводу того, подходит ли оцениваемое имущество в качестве залога 	с учетом условий предоставления этого залога.



(и)	Приложения к справке о проведенном определении стоимости - 	некоторые типы определения стоимости и оценки ценности требуют 	того, чтобы к справке были приложены документы, в которых бы 	детально раскрывался расчет движения наличности и другие 	расчеты, которые использовались для формирования высказанного 	оценщиком мнения. По условиям Директивы ЕЭС (91/647/ЕЭС) 	методы определения стоимости каждого отдельного земельного 	участка и каждого отдельного здания должны соответствовать 	признанным в практике методам  или методам, признанным 	Органами надзора за страховой деятельностью, а в соответствии с 	Директивой ЕЭС (78/669/ЕЭС) распределение определения стоимости 	по финансовым годам должно раскрываться в приложении к отчету. 	Эти методы обычно не меняются в периоды между отчетами. 	Рекомендуется, чтобы были установлены методы определения 	стоимости, которые не менялись бы в последующем при определении 	стоимости для муниципальных органов и во многих других случаях 	проведения этой работы. 



(к)	Обрабатывающее оборудование и машины - в приложении следует 	привести методы обследования обрабатывающего оборудования и 	машин, а также другого технологического оборудования, 	используемого на предприятии, которое может быть куплено с 	оплатой в рассрочку, передано в лизинг или может находиться в 	доверительном управлении.



(л)	Валюта, в которой проводилось определение стоимости - если в 	отчете фигурирует валюта (или несколько валют) не той страны, в 	которой расположена оценивавшаяся собственность, в приложении к 	отчету указывается эта валюта (или валюты) и курс ее конвертации.

 

(м)	Опубликование данных отчета - оценщик должен давать 	предварительное согласие на содержание и контекст, в котором 	появляется открытая публикация, касающаяся ссуд под залог и 	необеспеченных долговых обязательств, чтобы он мог убедиться, что 	его оценка не может никого ввести в заблуждение.



(н)	Вопрос конфиденциальности - с предыдущим пунктом связан 	вопрос о конфиденциальности, которую оценщик должен сохранять 	в интересах клиента, который имеет право полностью или частично 	отказаться от публикации пресс-релиза или иной другой публикации, 	соавтором которой может быть оценщик.



(о)	Ответственность третьих лиц - следует установить границы 	ответственности оценщика в отношении третьих лиц. 



(п)	Налогообложение - оценщик должен отметить была ли принята в 	расчет ответственность за уплату налога в случае действительной 	или предполагаемой продажи имущества, и отражены ли в данном 	определении стоимости затраты, связанные с  приобретением или 	реализацией имущества. Обычно Рыночная стоимость - это цена 	продажи по контракту, в которой еще не учтены расходы, но при 	определении стоимости методом восстановительной стоимости 	с 	поправкой на износ в стоимость включаются расходы на создание 	собственности. Существуют некоторые исключения, в частности, в 	отношении 	имущества, предназначенного для продажи, торговой 	собственности и текущих активов или активов, которые оцениваются 	в соответствии с договором о специальной финансовой отчетности.

 

(р)	Финансовая ответственность - следует указать степень и 	согласованные рамки, если таковые имеются, финансовой 	ответственности оценщика перед клиентом за определение 	стоимости имущества и связанные с этим рекомендации, а также 	взаимно оговоренных процедуры разрешения споров. Также следует 	указать были ли предъявлены особые требования к страховому 	полису оценщика, страхующему его от профессионального риска.



9.01.5. В дополнению к вышеоговоренному оценщику рекомендуется обратиться к другим Европейским стандартам, в частности к Стандартам 3 ЕСОС, 4 ЕСОС и 7 ЕСОС, а также к нижеследующему разделу 9.02. ЕСОС.



9.01.6. Могут быть обстоятельства, при которых целесообразно представить предварительный вариант оценки или версию старого отчета в сокращенной форме, которая не согласуется с Европейским данным стандартом. В таких случаях следует оговорить, что в будущем будет представлен детальный отчет, или делать ссылку на имеющуюся полную справку о проведенном ранее определении стоимости.

























Примеры приложений к справке о проведенном определении стоимости недвижимого имущества



А	Занятые владельцем - для собственного производства или 	собственного дела

_____________________________________________________________________

Собственность * Описание, возраст и владелец * Стоимость, если после продажи использовать по тому же назначению, что и ранее

_____________________________________________________________________





В	Помещение капитала - для получения прибыли или дохода от 	прироста капитала

_____________________________________________________________________

Собственность * Описание, возраст и владелец * срок аренды * чистый годовой доход с недвижимости * Рыночная стоимость

_____________________________________________________________________







С	Излишек имущества, предназначенного  для потребностей 	производства; и

_____________________________________________________________________

Собственность * Описание, возраст и владелец * срок аренды * чистый годовой доход с недвижимости * Рыночная стоимость

_____________________________________________________________________





D	Торговые фонды, обозначаемые как текущие активы.

_____________________________________________________________________

Собственность * Описание, возраст и владелец * срок аренды * чистый годовой доход с недвижимости * Рыночная стоимость

_____________________________________________________________________



Примечания:

Следуя этому принципу можно в приложениях описывать и другие категории имущества, включая: недвижимость, предназначенная для строительства (земля); недвижимость в процессе строительства; здания, занятые самим владельцем, оценка которых осуществляется на основе восстановительной стоимости с поправкой на износ; исчерпаемые ресурсы; и собственность, находящаяся за рубежом - все это в соответствии со стандартной классификацией. В общем итоговом приложении должна быть отражена эта классификация. 



9.02. Справка о проведенном определении стоимости - типовые оговорки



Фидуциарная ответственность оценщика



9.02.1. Типовые оговорки, касающиеся снятия ответственности с оценщика, должны использоваться не часто, и только тогда, когда это оправдано, так как они могут снизить вес справки или отчета. Они должны прояснять, чего именно имеет право ожидать клиент от оценщика, и эти оговорки должны соответствовать взаимно оговоренным условиям найма, если в последующем не возникнут какие-либо исключительные обстоятельства. Использование таких типовых оговорок, если они необходимы, не снимает и не должно снимать с оценщика обязанности проявлять осторожность и  привлекать внимание клиента к проблемам свойственным установлению Рыночной стоимости, если имеет место подозрение, что эти проблемы существенны.



Экологические факторы



9.02.1. Рекомендуется следующая формулировка оговорки, когда не обнаружено никакого загрязнения в контексте раздела 6.01.4 ЕСОС:



	Стандартные запросы показали, что нет никаких указаний на то, что 	оцениваемaя земельная собственность или соседняя земельная 	собственность загрязнены в результате природных явлений или в 	результате деятельности человека, что могло бы сказаться на стоимости 	этой собственности. Если в последующем будет установлено, что 	загрязнение данной земельной собственности или соседних земель имеет 	место, или что имеющиеся сооружения начали использоваться или будут 	использоваться таким образом, что это приведет к загрязнению, это может 	уменьшить определенную в данном отчете стоимость земельной 	собственности.



9.02.2. Если более подходит абсолютное непризнание ответственности и клиент согласен на такую оговорку (раздел 6.01.14. ЕСОС), в отчете об определении стоимости рекомендуется использовать следующую формулировку:



	Нам дали поручение при определении стоимости сделать допущение, что не существует никакого загрязнения или что стоимость работ по устранению 	загрязнения не скажется на стоимости. Нам не представили никакого 	обзора или отчета, указывающего на наличие загрязнения токсическими 	или вредными веществами. Мы не проводили никаких опросов в 	отношении использования данной земельной собственности или соседних 	земель в прошлом или настоящем времени для установления того, имеет ли 	место 	загрязнение оцениваемой земельной собственности в результате 	такого использования , и стоимость определяется на основе допущения, что загрязнения не существует. Мы не принимаем на себя ответственности за наличие загрязнения, а также мы не обладаем научными знаниями для  выявления загрязнения. Если в последующем будет установлено, что загрязнение оцениваемой земельной собственности или соседних земель 	имеет место, или что имеющиеся сооружения начали использоваться или 	будут использоваться таким образом, что это приведет к загрязнению, это 	может уменьшить определенную в данном отчете стоимость земельной 	собственности.



9.02.3. В отношении загрязнения зданий вредными и (или) токсическими веществами можно использовать следующую формулировку, если не предполагается проводить обследование оцениваемых зданий:



Мы не проводили никаких исследований в отношении наличия токсических или вредных веществ, и поэтому мы не можем гарантировать, что это не скажется на оценке. Поэтому мы для данного определения стоимости сделали допущение, что внутри или снаружи оцениваемых зданий нет никаких токсических или вредных веществ. Любой обнаружение таких веществ в будущем может оказать значительное влияние на их стоимость.



9.02.4. Подобные формальные предупреждения могут использоваться тогда, когда не проводилось обследования зданий,  на предмет их состояния, оседания фундамента или не проводилось обследования грунта участка, предназначенного под строительство. Ниже приводится формулировка, касающаяся данного вопроса:



	Мы не проводили обследования здания, также мы не инспектировали те 	части здания, которые закрыты или недоступны, и мы делаем допущение, 	что такие части находятся в хорошем состоянии. Мы не можем выразить 	свое мнение о состоянии непроверенных частей здания и данный отчет не 	должен пониматься так, что в нем утверждается целостность конструкции 	или материала, из которого здание сделано.



Публикации и исключение ответственности перед третьими лицами


9.02.5. Стандартная рекомендация в отношении опубликования имеет особое значение, когда отчет оценивается, или если в нем были приняты особые допущения, или каким-то иным образом он не соответствует Европейским стандартам определения стоимости, и звучит такая стандартная оговорка следующим образом:



	Ни отчет/справка полностью, ни какая-либо из его/ее частей не могут быть 	опубликованы ни в каком публикуемом документе, циркуляре или отчете, а 	также там не могут делаться на него/нее ссылки, они также не могут быть 	опубликованы никаким иным образом без письменного согласия оценщика 	с формой и содержанием публикации.



9.02.6. Ответственность перед третьими лицами должна безоговорочно исключаться, и обычно эта оговорка приводится вместе с оговоркой о публикации. Стандартная формулировка приведена ниже:



	Настоящий отчет является конфиденциальным документом для вас и 	ваших профессиональных советников и предназначен он исключительно 	для того, о чем оговорено выше. Мы не несем ответственности, если на 	него будет полагаться кто-то еще, независимо от того, будет ли он 	использоваться третьими лицами для целей, оговоренных в отчете или для 	каких-либо иных целей.



10. Законодательство и практика отдельных стран



10.01. Предисловие



10.01.1. В настоящем Европейском стандарте предусмотрено проиллюстрировать только малую часть различий, которые существуют в законодательстве и практике различных стран Европейского союза. Неизбежно это будет краткий обзор законодательства некоторых стран в области определения стоимости. Более важно обратить внимание на необходимость быть очень внимательным при изучении или сравнении оценок, проведенных в странах Европейского союза, имеющих различное законодательство и различную практику.



10.01.2. Одним из ведущих принципов группы TEGOVA является способствование принятию общих стандартов определения стоимости. Тем не менее различия неизбежно появляются частично из-за уже укоренившейся практики, частично из-за различий в законодательстве. Различия в практике постепенно исчезают, в частности в отношении определения стоимости объектов недвижимости, так как бизнес, связанный с недвижимостью становится все более международным. Различия в законодательствах сохраняются и эта область гармонизируется более медленно. 



10.01.3. Можно спорить о том, что гибкость нерегулируемого рынка недвижимости приводит к более динамичному, инновационному развитию практики оценки, и тот факт, что существует очень мало законов, регулирующих вопросы определения стоимости, приводит к тому, что законодательный контроль в этой области ограничен. Однако близость рынка недвижимости к другим рынкам капитала, а также большие деньги, присутствующие на этом рынке, что является почвой для мошенничества, предполагает, что необходимо самое серьезное внимание уделить проблеме создания гармонизированного стандарта определения стоимости.



10.01.4. Ниже для сравнения приводятся некоторые специфические моменты в законодательствах Германии, Испании и Великобритании. Этот раздел не претендует на полное освещение всех различий. Предполагается выпуск приложений с более детальным освещением законодательств различных стран. Группа формирует исследовательскую команду для изучения оставшихся различий в законодательствах различных стан с намерением опубликовать полученные выводы для того, чтобы законодательные органы этих стран обратили внимание на эти различия, которые сдерживают торговлю и неблагоприятно влияют на работу интернациональных корпораций.



10.02. Законы Германии, регулирующие вопросы определения стоимости имущества при получении ссуды под залог недвижимости, кредитовании и инвестициях



10.02.1. Методы определения стоимости в Германии очень хорошо разработаны и систематизированы, так как совершенствовались они в течение многих лет. Они подкреплены детально разработанными законодательными актами. В результате этого подходы к оценке стоимости довольно значительно отличаются от европейских и международных норм.



10.02.2. В отношении ипотечного залога, в соответствии с Разделом 13 Закона Германии об ипотеке (Hypothekenbankgesetz - HBG) каждый Hypothekenbank должен сам разрабатывать свои собственные инструкции для определения стоимости. Эти инструкции должны утверждаться Органами надзора за банковской деятельностью. Важно отметить, что ипотечные банки Германии выпускают большое количество ценных бумаг (Pfandbriefe), обеспеченных недвижимостью, которые продаются на международном рынке, что открывает методы определения стоимости для международной проверки.



10.02.3. В Германии значительную часть сектора инвестиций, связанных с недвижимостью, составляют инвестиционные компании открытого типа. В Законе, регулирующем деятельность инвестиционных компаний (Gesetz uber Kapitalgesellschaften) от 1977 года, содержатся методы определения стоимости собственности, которые, при их использовании на практике позволяют приблизиться к Рыночной стоимости для того, чтобы защитить инвестора от мошенничества.



10.02.4. Федеральный Акт об определении стоимости от 1988 года (Wertermittlungsverordnung) с последующей детализацией в законодательстве (Wertermittlungsrichtlinien) предоставляет детальное руководство для оценщиков, и, кроме всего прочего, требует, чтобы все оценки стоимости проводились путем объединения стоимости земли и зданий. В соответствии с системой Kaufpreisammlung все сделки регистрируются и публикуются в форме объединенной стоимости, в результате чего ежегодно составляются Bodenrichtwerte или карты стоимости земли. Органы оценщиков-экспертов  (Gutachterausschuss) устанавливают цену за 1 квадратный метр пустующей земли для городских районов, в которых продажа участков под строительство происходит редко, и эта цена устанавливается путем вычитания из цены, которую платят за землю, стоимости здания. Актом утверждается три метода определения стоимости:



*	Сравнение выгоды



*	Метод "Доходы от инвестиций"



*	Восстановительная стоимость с поправкой на износ (ВСПИ)



Требуется использовать два метода. Традиционно используется метод ВСПИ. Очевидно, что в Германии чаще всего имеют дело с устареванием зданий. Органы надзора за банковской деятельностью утвердили применение методов оценки стоимости на базе Федерального Акта об определении стоимости..



10.02.5. Закон Германии об ипотеке определяет стоимость залога и устанавливает методологию и процедуры определения стоимости. За этой деятельностью осуществляется строгий контроль. Стоимость залога, в соответствии с Директивой ЕЭС, не должна превышать 60% от надлежащим образом определенной рыночной стоимости. Эта стоимость может быть охарактеризована как устойчивая долгосрочная стоимость при "нормальных" условиях рынка. При определении стоимости цена, которую предлагает действительный владелец недвижимости, во внимание не принимается. Такая цена, по определению настоящего Стандарта,  близка по своему смыслу к субъективной оценке Ценности, чем к Рыночной стоимости. Тем не менее, на относительно устойчивом рынке, к которому можно отнести рыночный сектор недвижимости Германии, этот метод можно считать надежным.



10.03. Методы определения стоимости недвижимости в Испании



10.03.1. В Испании оценкой стоимости недвижимости для определения стоимости залога, для фондов, осуществляющих инвестиции в недвижимость и для страховых компаний могут заниматься зарегистрированные оценщики, или Tasadores, которые должны быть либо архитекторами, либо инженерами, в зависимости от типа объекта недвижимости. Отчеты должны быть составлены по стандартной форме в соответствии с Декретом об определении стоимости от 1994 года.



10.03.2. Определение термина "Рыночная стоимость" отличается от определения Европейских стандартов определения стоимости, так, в него введено понятие приемлемости, и это понятие, как и в немецком законодательстве, используется с той же заботой о соблюдении принципа благоразумия , хотя в некоторых местах ему не хватает точности:



	Рыночная стоимость - это чистая сумма, которую продавец может ожидать 	получить от продажи объекта недвижимости в день определения 	стоимости, если принять, что было достаточно времени для проведения 	маркетинга и что существует по крайней мере один потенциальный 	покупатель, который имеет достоверную информацию о характеристиках 	здания и что оба, покупатель и продавец, действуют свободно и без 	принуждения. 



10.03.3. Оценщикам (Tasadores) запрещается учитывать ту часть выплаченной арендной платы, которая превышает уровень оплаты, сложившийся на рынке. Направлением развития законодательства в области ипотеки является поиск установления среднего благоразумного уровня цен, который еще ограничивается определенными основополагающими принципами по определению стоимости, включающими, например, публикуемыми ежегодно минимальными скоростями капитализации для оценок, проводимых на этой основе.



10.03.4. В отношении методологии можно сказать, что в Испании приняты основные признанные методы определения стоимости, хотя декретом к ним предъявляются определенные требования:



(I)	сравнение выгоды - основанное по крайней мере на цене трех 	последних сделок,  или на шести ценах продавца, которые 	запрашиваются в настоящее время;

 
(II)	восстановительная стоимость или ВСПИ в соответствии с валовыми 	издержками на восстановление и принимая в расчет стандартный 	установленный законом срок службы объекта недвижимости;


(III)	методы, применяющиеся для оценки строительных площадок и 	объектов недвижимости в процессе строительства, которые 	основаны на рыночной стоимости за минусом тех расходов, которые 	необходимы для завершения строительства;



(IV)	капитализация или дисконтированное движение наличности.



10.04. Методы определения стоимости объектов недвижимости, используемые в Великобритании



10.04.1. В Великобритании оценка стоимости для личных целей клиента может проводиться любым человеком. Однако определение стоимости для финансового отчета в соответствии с различными кодексами и законодательными актами может проводиться только квалифицированными оценщиками, которые могут быть оценщиками страхового общества, получившими соответствующие грамоты, членами Корпорации оценщиков и аукционеров, либо членами Института оценки доходов и определения стоимости. Внутренние нормативные акты правительства и других органов могут также ограничивать круг лиц, которым разрешается проводить определение стоимости. 



10.04.2 Существующая практика, которая описана в Руководстве RICS по оценке и определению стоимости, является обязательной для всех вышеуказанных оценщиков. Это Руководство основано на всех законодательных и иных требованиях, и в нем приведены определения термина Рыночной стоимости и других понятий, использующихся в качестве основы для определения стоимости. Хотя, как и в случае с Германией и Испанией, существуют специфические требования закона в этой области, различий с Европейскими стандартами определения стоимости очень мало. В частности, Великобритания переделала определения Рыночной стоимости, принятые TEGOVA  и МСОС. Однако основной упор сделан на реальную рыночную стоимость на бирже, которую можно легко проверить или доказать. Существует только одно исключение, это разработка в сотрудничестве с Британской ассоциацией банкиров специальных определений терминов, использующихся при определении стоимости ипотечного залога.



10.04.3. В ситуации, когда рынок очень неустойчив и быстро меняется, банкиры хотят знать, если им придется в будущем продавать объект недвижимости, представленный в качестве залога, то сколько они смогут получить. В результате этого было принято понятие Ориентировочной цены реализации (ОЦР), которая отличается от рыночной стоимости только тем, что предполагается, что в будущем будет достаточно времени для выставления и продажи на рынке. Еще одним вариантом является Ориентировочная ограниченная цена реализации (ООЦР) или Ориентировочная ограниченная цена реализации при использовании объекта недвижимости по тому же назначению, что и до продажи (ООЦРИОН), когда оценивается действующее предприятие для определения потенциальной возможности его продажи. Эти варианты отличаются от первого тем, что делается допущение, что время для проведения маркетинговых мероприятий недостаточно, и это понятие подобно понятию вынужденной продажи. Таким образом, эти "оценки"  представляют собой краткосрочный прогноз. В любом случае рекомендуется в отчете указывать также и Рыночную стоимость. 











11. Приложения



11.01. Определение ключевых терминов



Настоящее приложение 11.01. ЕСОС посвящено краткому объяснению значения некоторых ключевых терминов, использующихся в тексте Европейских стандартов. Эти объяснения не являются исчерпывающими, и предназначены они для того, чтобы люди, обращающиеся к данным Стандартам могли быстро ознакомиться с используемой в них терминологией.



Стоимость при использовании по другому назначению:



Этот термин означает стоимость объекта недвижимости при наилучшем его использовании по иному назначению, чем он используется в данное время, или чем предполагалось его использовать, либо не по тому назначению, для которого предприятие, предполагаемый владелец или строительная фирма его перестраивает.



Сделка между не связанными между собой сторонами:



Сделка  между не связанными между собой сторонами - это сделка между сторонами, которые не имеют особых отношений (например, материнская и дочерняя компания, или владелец недвижимости и ее арендатор), которые могли бы привести к получению уровня цены, нехарактерного для данного рынка или вздутой цены. Сделка по Рыночной стоимости предполагает сделку между не связанными между собой сторонами, каждая из которых действует независимо.



Оценщик имущества:



Оценщик имущества, это человек, пользующийся хорошей репутацией, которой должен соответствовать следующим требованиям:



(а)	он должен получить соответствующую степень или пройти 	специальную переподготовку в признанном высшем учебном 	заведении, должен иметь по крайней мере двухгодичный опыт 	работы по этой специальности, и должен иметь удостоверения о том, 	что он прошел курсы повышения квалификации в рамках 	соответствующей программы непрерывного обучения; и



(б)	он должен хорошо знать местные условия и иметь опыт определения 	стоимости объектов недвижимости в данной местности, а также 	опыт определения стоимости именно такой категории 	недвижимости, которую ему предстоит оценивать; либо прежде, чем 	принять предложение клиента, он должен сообщить ему о 	недостаточности своего опыта, чтобы иметь возможность 	пользоваться советами компетентных специалистов; и



(в)	он должен соответствовать всем юридическим, нормативным, 	этическим требованиям, а также требованиям, предъявляемым ему 	по контракту; и



(г)	он должен иметь соответствующий страховой полис, страхующий 	его от ответственности, возникающей в связи с подписанным 	контрактом о проведении определения стоимости.



или в тех странах-членах Европейского союза, где не готовят специалистов в такой области знаний, Оценщик имущества должен иметь по крайней мере семилетний опыт работы в этой области; и



(I)	должен иметь соответствующий уровень подготовки; или



(II)	должен быть членом признанной и аккредитованной 	профессиональной организации, связанной с определением 	стоимости недвижимости; или


(III)	должен быть назначен судом или другим органом, имеющим такой 	же статус, что и суд; и



(IV)	должен подтвердить, что он постоянно повышает свою 	квалификацию путем обучения на соответствующих курсах в рамках 	программы непрерывного обучения.



Определение стоимости на основе критерия "Кирпич и раствор"



Определение стоимости на так называемой основе "Кирпич и раствор" концептуально означает представление стоимости  объекта недвижимости на основе потенциала "продаваемости" отбрасывая все остальные элементы, которые увеличивают стоимость, например, лицензии и разрешения, а также репутация фирмы. Группой TEGOVA этот метод рассматривается как пропорциональное разделение, а не как определение стоимости.



Условия найма:



Документ, устанавливающий контрактные соглашения между оценщиком и клиентом, которые, кроме всего прочего до начала определения стоимости, устанавливают условия отношений между клиентом и оценщиком и условия оплаты работы оценщика.



Восстановительная стоимость с поправкой на износ:



Этот метод используется только в редких случаях, когда определение стоимости проводится для финансового отчета, и заключается он в добавлении к стоимости земли суммы, которая получается в результате вычитания из валовой восстановительной стоимости здания поправки на его возраст и экономическое и технологическое старение. Восстановительная стоимость с поправкой на износ (ВСПИ) используется для установления стоимости при использовании по тому же назначению в случае с особыми видами объектов недвижимости, которые редко (если вообще когда-либо) продаются самостоятельно, а продаются как часть производства. Обычно этот метод не считается методом, основанном на рыночных показателях. Однако существует анализ, лежащий в основе рыночных оценок стоимости, который опирается на данные, полученные из ВСПИ анализа продажи производственного оборудования. В отсутствии рыночных данных этот метод используется как замена анализа на основе рынка. Поэтому этот метод неудобен для использования в отношении объектов недвижимости, которые предназначены для вложения капитала или тех объектов, которые оказались ненужными для потребностей производства компании.



Стоимость лишения:



Стоимость лишения - это стоимость имущества для предприятия, которую он теряет, если предприятие лишить этого имущества. Она может быть равна чистой текущей восстановительной стоимости, то есть иными словами тем издержкам, которые понесет собственник, пришедший на рынок для покупки имущества, заменяющего устаревшее.



Дисконтированное движение наличности (ДДН):



Методика "Дисконтированное движение наличности" используется для оценки инвестиций в строительство и во многих других сферах деятельности предприятий. Обычно определение состоит из дисконтирования каждой очередной доли прибыли (и стоимости) за период инвестиций по определенной ставке дисконта для получения чистой стоимости в настоящее время (ЧСНВ), либо это анализ движения наличности для установления внутреннего коэффициента окупаемости капиталовложений (ВКОК) при данной цене покупки и других рыночных допущениях.



Ставка дисконта: 



Ставка или ставки процента, принятые при вычислении текущей стоимости каких-либо будущих затрат или будущей прибыли. Соответствующую ставку можно определить на основе рыночной информации или на основе внутренней стоимости фондов или других доходов, в зависимости от цели, оценивается ли внутренняя ценность или рыночная стоимость.



Оценка экологического состояния объекта:



Это отчет, подготовленный техническими специалистами, рассмотревшими все экологические аспекты объекта недвижимости или предполагаемого строительства (оценка влияния на окружающую среду). Обычно оценка включает забор проб почвы на предмет обнаружения загрязнения, а также рассмотрение вопроса о том, какие необходимы восстановительные работы для устранения загрязнения. Этот отчет также может называться отчетом о качестве земельного участка. Этот отчет прилагается к отчету об определении стоимости в ссответствующих случаях.







Внешний оценщик:



Внешний оценщик, в отличие от Внутреннего оценщика, не имеет значительной финансовой доли в компании клиента или наоборот, клиент не имеет значительной финансовой доли в компании оценщика, причем этот финансовый интерес не должен быть ни прямым, ни косвенным через партнеров, содиректоров или близких родственников.



Стоимость в текущих ценах:



Стоимость в текущих ценах - это бухгалтерское понятие, отраженное в Международном стандарте по бухгалтерскому учету 16 (МСБУ 16). Оно определяется как  "сумма, за которую имущество может быть обменено между хорошо осведомленным, желающим купить покупателем и хорошо осведомленным, желающим продать продавцом в результате сделки между сторонами, не связанными между собой во избежание столкновения интересов".



Стоимость вынужденной продажи:



Стоимость вынужденной продажи, или ликвидационная стоимость, иногда необходима для оценки стоимости объектов недвижимости, предназначенных для обеспечения ссуды. Определение "Стоимость вынужденной продажи" идентично определению "Рыночная стоимость" за тем только исключением, что недостаточно времени на проведение маркетинговых мероприятий, опубликования информации о продаваемом объекте и выставлении его на рынке, по сравнением со временем, необходимым для того, чтобы получить наилучшую стоимость на рынке. Продавец также может находиться под давлением или принуждением.



Оценка стоимости действующего предприятия:

	

	Стоимость действующего предприятия - это стоимость, которую имеет действующее предприятие. Это выражение стоимости существующего предприятия, и она получается из капитализации прибылей этого предприятия, отражающих оборачиваемость товарных запасов и обязательств, появляющихся в результате совершенных операций. Получаемая таким способом стоимость включает стоимость земли, зданий, машин и оборудования, а также репутацию фирмы и других нематериальных факторов. Оценка при помощи Стоимости действующего предприятия, это скорее оценка предприятия в целом, а не оценка отдельных действующих производственных единиц, хотя с имуществом этого класса (недвижимость) эти оценки очень похожи. Это понятие было разработано и принято МСОС, в соответствии с которыми такие нематериальные факторы, как репутация фирмы, могут включаться в оценку стоимости отдельных объектов на основе их ценности, что описывается как Стоимость при использовании, и в этом случае совокупная стоимость при использовании всех действующих производственных единиц на Действующем предприятии равна Стоимости действующего предприятия. Такую оценку стоимости используют только в определенных случаях, когда оцениваются предприятия, имеющие отдельные действующие производственные единицы, а при оценке стоимости больших предприятий это больше похоже на пропорциональное разделение стоимости предприятия по его действующим производственным единицам, чем на рыночную оценку отдельных объектов собственности.

	

	Наилучшее использование:



Стоимость при наилучшем использовании - это термин, принятый в МСОС, и он также широко используется в Северной Америке. Он является синонимом Рыночной стоимости. В стандарте МСОС Наилучшее использование определяется как: "Наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, соответствующим образом оправдано, юридически позволительно, осуществимо в финансовом отношении, которое приводит к получению такой высокой стоимости этого оцениваемого имущества". Ясно, что использование не разрешенное законом или физически невыполнимое не может рассматриваться как наилучшее использование. Использование, разрешенное законом и физические выполнимое тем не менее требует дополнительного объяснения, чтобы оправдать использование по такому назначению как оправданному. Поскольку в случае такого определения стоимости устанавливается, что собственность может использоваться не по одному назначению, этот вывод можно проверить путем проведения технико-экономического исследования. Использование собственности, которое дает наилучшую ее стоимость, и является наилучшим использованием, и термин "стоимость при наилучшем использовании" аналогичен термину "Рыночная стоимость".



Независимый оценщик:



Независимый оценщик - это Внешний оценщик, который кроме того в течение последних 24 месяцев и в настоящее время не имел и не имеет никаких заработков, кроме заработка от своей прямой деятельности как оценщика, и который в письменном виде сообщил клиенту о каком-либо своем отношении в прошлом или в настоящем к сделкам по собственности, стоимость которой подлежит определению, либо о своих отношениях с заинтересованными сторонами за последние 24 месяца.



Международный комитет по Стандартам определения стоимости (МКСОС):



Международный комитет по Стандартам определения стоимости был основан в 1981 году. Основной целью деятельности Комитета является формирование стандартов определения стоимости и опубликование их для всеобщего обозрения, а также создание руководств по определению стоимости имущества для использования этих данных в финансовых отчетах, кроме того задачей Комитета является способствование внедрению этих стандартов по всему миру.



Отчет о качестве земли:



См. Оценка экологического состояния объекта



Ликвидационная стоимость:



См. Стоимость вынужденной продажи.



Рыночная стоимость:



Принятое МКСОС/TEGOVA определение звучит следующим образом: Рыночная стоимость означает цену, по которой земля и здания могут быть проданы по частному соглашению между готовым продать продавцом и  желающим купить покупателем в сделке между не связанными между собой сторонами в день, когда производится определение стоимости, причем предполагается, что данное имущество публично выставлено на рынок, что условия рынка позволяют надлежащим образом распоряжаться этим имуществом, и что имеется достаточный период времени, в зависимости от природы собственности, необходимый для обсуждения условий продажи. Подробный комментарий в отношении этого определения приведен в разделе 4.03. ЕСОС.



Рыночная стоимость имущества, если его использовать в дальнейшем по тому же назначению, по которому оно используется в настоящее время:



Рыночная стоимость объекта недвижимости, если его использовать по тому же назначению, определяется как предполагаемая сумма, на которую меняется объект недвижимости в день определения этой стоимости, на основе предположения, что объект будет использоваться по тому же назначению, что и ранее, но при условии, что он не занят, и сделка осуществляется между готовым продать продавцом и желающим купить покупателем после соответствующих маркетинговых мероприятий, причем каждая из сторон сделки действует разумно, расчетливо и без принуждения и стороны сделки не связаны между собой во избежании столкновения интересов. Подробный комментарий в отношении этого определения приведен в разделе 4.04. ЕСОС.



Отрицательная стоимость:



Отрицательная стоимость - это такая стоимость, которая представляет юридическую, и, следовательно, финансовую ответственность владельца в отношении собственности. Отрицательная стоимость возникает тогда, когда объекты недвижимости, подпадающие под действие физических, юридических, финансовых или контрактных обязательств, касающихся юридических интересов, генерируют реальное или гипотетическое отрицательное движение ликвидности или требуют значительных затрат на их восстановление. Такое имущество становится объектом ответственности или отрицательной стоимости. 



Технологическое оборудование:



Технологические устройства, машины и оборудование - это такое оборудование (в отличие от арматуры, о которой говорится в разделе 5.03.5. ЕСОС), которое образует технологическую установку, предназначенную для генерирования прибыли действующего предприятия, или такое оборудование, которое является вспомогательным для данной технологии. Технологические устройства, машины и оборудование являются частью (и часто очень значительной по стоимости) материальных основных фондов предприятия, и они оцениваются и надлежащим образом вносятся в отдельную инвентарную ведомость. Так как финансовые отчеты готовятся при допущении, что предприятие будет продолжать работать в обозримом будущем, технологические устройства, машины и оборудование отражаются в отчете по стоимости их приобретения или на основе последующей оценки стоимости. Технологические устройства, машины и оборудование оцениваются по тем же принципам, что и другие материальные активы, то есть на основе Рыночной стоимости за собственность при нынешнем ее использовании. 



Восстановительная стоимость:



Восстановительная стоимость обычно используется для целей страхования как оценка совокупной стоимости приведения зданий в порядок. Методы оценки, в которых используются затраты на замену или перестройку зданий в качестве основы для определения стоимости для финансового отчета предприятия, считаются подходящими только в некоторых случаях, о чем говорится в разделе 4.07. ЕСОС, касающемся Восстановительной стоимости с поправкой на износ. Оценка стоимости для страхования иногда проводится одновременно с определением стоимости для других нужд.



Торговый запас:



В случае проведения оценки стоимости для финансового отчета, следует учитывать, сто некоторые объекты недвижимости могут быть куплены для целей перепродажи, и поэтому их следует относить в балансовом отчете не к классу основных фондов, а к классу текущих активов. 



Стоимость при использовании:



В бухгалтерской отчетности стоимость при использовании - это максимальная величина стоимости, которую можно получить от действующего предприятия и при окончательной продаже имущества. Это понятие было разработано в стандартах по бухгалтерскому учету, и принято МКСОС, и здесь такой нематериальный элемент как репутация фирмы может быть включен в оценку отдельного объекта на основе его ценности, и это называется Стоимостью при использовании. Совокупная величина стоимостей при использовании всех производственных единиц действующего предприятия  равна Стоимости действующего предприятия. Оценка на основе Стоимости действующего предприятия, это скорее оценка стоимости предприятия, а не оценка стоимости отдельных производственных единиц.



Исчерпаемые активы:



Исчерпаемые активы - это такой класс имущества, как земли, в которых есть полезные ископаемые, места свалки отходов и земли под кладбища, которые имеют определенный срок службы по назначению, то есть это имущество эксплуатируется таким образом, что деятельность на этой земле по разработке ископаемых или по заполнению свалки отходами или по заполнению кладбища постепенно приводит к уменьшению стоимости оставшейся земли до того момента, когда эта земля уже не может использоваться по этому назначению, и ее стоимость превращается в остаточную стоимость от стоимости при наилучшем использовании. 



Ценность (понятие):



Понятие ценности основано на субъективной нерыночной оценке экономической полезности для предприятия данного имущества. Иногда такая стоимость называется Инвестиционной стоимостью. Последний термин может ввести в заблуждение, так как он подразумевает рыночную оценку, которую можно спутать с Рыночной стоимостью. Она фундаментально отличается от определения на основе Рыночной стоимости, но это составляющая, которая в совокупности движет рыночной активностью, которая основана на индивидуальных оценках участниками рынка ценности того или иного объекта. Определение ценности может принимать вид субъективной оценки предполагаемой стоимости, а также доходов инвестора, накапливающихся со временем, дисконтированных в соответствии с критериями, разработанными самим инвестором, основанными на коктейле из различных элементов, включая, например, оценку тенденций в экономике, анализа остаточной стоимости, финансовых целей и рисков.



Доход в виде процентов на вложенный капитал:



Доход в виде процентов на вложенный капитал представляет собой годовую сумму процентов, которые ожидается получить от определенных инвестиций, имеющих отношение к определенным фактам, например, каковым он будет при определенной конъюнктуре рынка. Таким образом, оценка инвестиций требует выбора подходящей процентной нормы, которая выражается через этот доход, и он используется при капитализации (действительной или предполагаемой) прибыли.



11.02. Европейский кодекс по практике проведения измерений



11.02.1. Валовая площадь поверхности



Области применения:



*	Определение стоимости зданий



*	Определение коэффициента занятости участка земли строительством



*	Планировка



*	Зонирование



Измерение площади зданий, принимая в расчет каждый этаж:



(а)	Каждый этаж должен измеряться на всех уровнях, чтобы включать 	наружные поверхности и проекции ограждающих стен;



(б)	измерение должно включать площади, занятые внутренними 	стенами, перегородками, колоннами, лестничными клетками, 	лифтами, эскалаторами, туалетами, вентиляционными (или иными) 	вертикальными трубами;



(в)	помещения для моторов лифтов, помещения для установок 	центрального отопления или кондиционирования воздуха, 	помещения для хранения топлива, помещения для 	электротрансформатора и (или) низковольтной аппаратуры; и



(г)	площади с крышами и открытыми сторонами, пандусы, закрытые 	автостоянки, склады, помещения для хранения архивов (подвал).



11.02.2. Валовая внутренняя площадь



Области применения:



*	Для определения стоимости зданий



*	Для агентств по продаже промышленных сооружений, магазинов и 	складских помещений



*	Для определения стоимости недвижимости



Измерение площади зданий, принимая в расчет каждый этаж:



(а)	каждый этаж должен измеряться на всех уровнях между внутренними 	поверхностями внешних стен здания или по линии окон, если по 	крайней мере 50% внешних стен здания занимают окна; и



(б)	измерение проводится на высоте 1,5 метра от пола.



11.02.3. Полезная площадь или площадь, которую можно сдать в аренду



Области применения:



*	Для агентств и определения стоимости зданий



*	Для определения арендной платы 



Полезное пространство внутри здания, принимая во внимание каждый этаж:



(а)	каждый этаж должен измеряться на всех уровнях между внутренними 	поверхностями внешних стен здания или по линии окон, если по 	крайней мере 50% внешних стен здания занимают окна; и



(б)	измерение проводится на высоте 1,5 метра от пола.



(в)	из вычисления площади каждого этажа следует исключать 	следующие площади:

	

	- внутренние несущие стены и вертикальные вентиляционные 	трубы, трубы для электропроводки и каналы для трубопроводов, а 	также несущие колонны (но только в случае, если площадь одной 	колонны превышает в сечении 1 квадратный метр); 



	- лестничные клетки и шахты лифтов;



	- помещения для моторов лифтов, помещения для цистерн для 	топлива (за исключением тех, что используются в производстве), 	трансформаторные помещения, помещения для высоковольтного и 	низковольтного оборудования; и



	- пространство, занятое постоянными кондиционерами воздуха, 	обогревателями или охлаждающими установками, а также 	пространство, занятое трубопроводами, что делает это пространство 	непригодным для использования в арендных целях. (Это не 	относится к устройствам, устанавливаемым по указанию или просьбе 	арендатора, или используемым в здании для специальных целей, 	например, компьютеры, или обрабатывающее или производственное 	оборудование).



При вычислении полезной площади для офисных зданий, нижеследующие площади каждого этажа следует исключать:



	- площади, находящиеся на стороне для установки оборудования для 	здания, используемого не только теми, кто занимает это здание;



	- площади, находящиеся в стороне и служащие для общественных 	нужд, например, проезда, и не использующиеся только теми, кто 	занимает это здание (Примечание: дополнительные общие участки в 	результате их разделения на отдельные площади для использования 	более, чем одним нанимателем или владельцем  должны включаться 	в расчет); и



	- такие части, как холлы, лестничные площадки и балконы, когда и 	если они используются совместно с другими нанимателями или 	владельцами. В некоторых странах такие части могут быть 	разделены пропорционально между владельцами или арендаторами.



Следует отметить, что во многих странах существуют особые законодательные требования или требования, сложившиеся на практике, в соответствии с которыми предпочтение оказывается отечественным пользователям. Оценщикам и пользователям проведенных оценок рекомендуется учитывать это.



11.03. Европейский кодекс поведения



В соответствии с Уставом Ассоциации и целями TEGOVA, группа считает, что этот Кодекс является сборником фундаментальных критериев, под которыми должны подписаться все оценщики и их соответствующие профессиональные объединения и технические организации. 



11.03.2. Этот Кодекс не имеет силы закона, он также не должен считаться приложением к нормам, правилам, законам, и он не является основой для деятельности национальных органов, контролирующих деятельность оценщиков стоимости имущества в станах, членах Европейского союза.



Квалификация



11.03.3. Только люди, имеющие высшее специальное образование и соответствующие требованиям, предъявляемым к оценщикам имущества, установленным в разделе 3.02 ЕСОС, могут заниматься этой деятельностью.



Честность



11.03.4. Во все времена первой обязанностью оценщиков является представлять законные и этические интересы своих клиентов в полную силу своих способностей, одновременно выказывая высокий стандарт профессионального поведения в отношении третьих сторон.



11.03.5. Оценщики не должны работать на двух и более лиц в отношении одной и той же собственности, за исключением случаев, если стороны дают на это свое согласие. 



Признание помощи со стороны



11.03.6. Оценщики допускают любую помощь со стороны, которую они могут получить от других оценщиков, и в обычных условиях стремятся к сотрудничеству со своим клиентом и другими заинтересованными лицами.



11.03.7. Оценщики во все времена относятся к делам своих клиентов с должной осторожностью и благоразумием.



Столкновение интересов



11.03.8. Оценщики должны предпринимать все возможные меры для того, чтобы между ними и их клиентами не возникало никаких конфликтов, связанных с их работой, а также конфликтов между их формами, родственниками, друзьями или коллегами. О потенциальных конфликтах должно сообщаться до получения задания на проведение работы по определению стоимости. 

 

11.03.9. Во все времена оценщики должны вести себя и свое дело честно, с достоинством, справедливо, прямо и независимо на благо общества, свих клиентов и своей профессии. Они должны так вести свои дела с клиентами и партнерами по работе, чтобы соответствовать наивысшим стандартам этики, технического мастерства и взаимного расположения. 



Поддержка и распространение стандартов, представленных группой TEGOVA



11.03.10. Оценщики должны поддерживать данные Стандарты, опубликованные группой TEGOVA, и должны предпринимать все усилия для того, чтобы обеспечить их принятие в своих странах-членах Европейского союза и делать все, чтобы определение стоимость проводилось в соответствии с Европейскими стандартами определения стоимости.



Примечания



11.03.11. Оценщики должны предпринимать все необходимые шаги для того, чтобы убедить все руководящие и контролирующие органы, как законодательные, так и общественные, а также объединения других профессий вести свою деятельность в соответствии с данными стандартами, в частности что касается опубликованных документов.



11.03.12. Оценщики имущества не должны участвовать в такой деятельности или быть связаны с таким делом, а также не должны вести свое дело под таким названием или в таком стиле, чтобы это могло повредить их профессиональной репутации.



11.04. Примерные условия найма



Преамбула



11.04.1. По необходимости, приведенная ниже схема является очень общей. Она предназначена для иллюстрации формы и содержания правильно составленного письма с заданием на проведение оценки стоимости. Поскольку она не рассчитана на определенную цель определения стоимости, в нее необходимо вносить изменения, добавив или убрав то, что необходимо в каждом конкретном случае.



Содержание



Имя и адрес оценщика (оценщиков)



*



*



*



*



Дата 



Дорогие господа, 



Задание на определение стоимости XYZ с целью ............



Имущество:



Цель определения стоимости и необходимые рекомендации: [ Данное определение стоимости необходимо для балансового отчета, слияния компаний, предоставления ссуды под залог недвижимости и т. д. ....... ]

Источники информации: Дополнительная информация по вопросам законодательства может быть получена из (у) ....... , а информация, касающаяся бухгалтерской отчетности, .......

Обследование: Организация обследований должна осуществляться через ....

Классификация оцениваемой недвижимости: [ В зависимости от назначения объекты недвижимости распределяются на следующие классы или подклассы: занятые самим владельцем для его предприятия; приобретенная для вложения капитала -  для получения прибыли или дохода от прироста капитала; излишки, оставшиеся после удовлетворения всех потребностей предприятия; торговый запас, обозначаемый как текущие активы; и т. д. .. ]



Дата проведения оценки: [ Датой оценки, датой представления отчета и датой обследования ..... должны быть ...... ]



Дополнительные требования: [ Требования компетентности в соответствии с разделом 3.02. ЕСОС, независимости и наличия страхового полиса, страхующего от профессионального риска, ссылка на соответствие Европейским стандартам определения стоимости, дата завершения отчета и т. д. ]



Содержание отчета: В отчете, пожалуйста, отразите следующие моменты:



*	Описание: месторасположение, состояние (в отношении ремонта), 	транспорт, водосборные площади, социально-экономический 	профиль населения и т. д.



*	Что принималось за основу при определении стоимости, в 	соответствии с Европейским стандартом определения стоимости:



	(I)	рыночная стоимость;
	

	(II)	рыночная стоимость при использовании по тому же 				назначению;

	

	(III)	стоимость при использовании по иному назначению;
		

	(IV)	восстановительная стоимость с поправкой на износ;
	

	(V)	стоимость при вынужденной продаже;
	

	(VI)	определение ценности; и (или)
	

	(VII)	определение будущей стоимости или ретроспективная оценка 		и т. д.



*	Обследование установок, машин и оборудования.



*	Обзор рынка: включая оценку реализуемости, потенциальные 	изменения в параметрах рынка, существующие тенденции, и т. д.



*	Допущения, включая наличие коммерческой информации, 	допущения, относящиеся к вопросам репутации фирмы, состояния 	объекта недвижимости, городского планирования, источников 	информации о владении, лицензирования, экологии 	и т. п.



* 	В отношении вопросов экологии необходимо делать следующее 	заявление: (а) Нам дали поручение при определении стоимости сделать допущение, что не существует никакого загрязнения или что 	стоимость работ по устранению загрязнения не скажется на 	стоимости; (б) нам не представили никакого обзора или отчета, 	указывающего на наличие загрязнения токсическими или вредными 	веществами; (в) мы не проводили никаких опросов в отношении 	использования данной земельной собственности или соседних земель в 	прошлом или настоящем времени для установления того, имеет ли 	место загрязнение оцениваемой земельной собственности в 	результате такого использования , и стоимость определяется на 	основе допущения, что загрязнения не существует; и (г) мы не 	принимаем на себя ответственности за наличие загрязнения, а также 	мы не обладаем научными знаниями для выявления загрязнения. Если в 	последующем будет установлено, что загрязнение оцениваемой 	земельной собственности или соседних земель имеет место, или что 	имеющиеся сооружения начали использоваться или будут 	использоваться таким образом, что это приведет к загрязнению, это 	может уменьшить определенную в данном отчете стоимость 	земельной собственности.



*	В отношении состояния объекта недвижимости следует делать 	следующее заявление: Мы не проводили обследования здания, также 	мы не инспектировали те части здания, которые закрыты или 	недоступны, и мы делаем допущение, что такие части находятся в 	хорошем состоянии. Мы не можем выразить свое мнение о состоянии 	непроверенных частей здания и данный отчет не должен пониматься 	так, что в нем утверждается целостность конструкции или 	материала, из которого здание сделано.



*	Финансовые данные: Пожалуйста представьте доход с 	недвижимости, расходы, движение наличности, ставки 	дисконтирования, используемые методы оценки, включая расчеты, 	анализ риска и чувствительности и т. д.



*	Планы, фотографии и подтверждающие документы: Пожалуйста, 	приложите все необходимые планы местности и участка для 	строительства, планы зданий (если это необходимо), относящиеся к 	данному вопросу отчеты третьих сторон, копии разрешений, 	лицензии и т. п.



*	Публикация результатов, ответственность перед третьими лицами и 	конфиденциальность - здесь оговаривается степень ответственности 	оценщика и условия опубликования. Здесь может быть приведено 	следующее заявление в отношении публикации: Ни отчет/справка 	полностью, ни какая-либо из его/ее частей не могут быть 	опубликованы ни в каком публикуемом документе, циркуляре или 	отчете, а также там не могут делаться на него/нее ссылки, они 	также не могут быть опубликованы никаким иным образом без 	письменного согласия оценщика с формой и содержанием публикации. 	Настоящий отчет является конфиденциальным документом для вас и 	ваших профессиональных советников и предназначен он исключительно 	для того, о чем оговорено выше. Мы не несем ответственности, если 	на него будет полагаться кто-то еще, независимо от того, будет ли 	он использоваться третьими лицами для целей, оговоренных в отчете 	или для каких-либо иных целей.



*	В отношении конфиденциальности мы дополнительно требуем, 	чтобы проведенное определение стоимости, а также все, связанное с 	ним, не публиковалось и на него, и связанные с ним материалы,  не 	делались ссылки  без нашего письменного согласия в отношении 	формы и содержания публикации.



*	Вопросы налогообложения и валюты: Вы должны указать, какие	 	допущения были сделаны в отношении ответственности за выплату 	налога на продажу / вы не принимаете никакой ответственности по 	налогам. .... 



Данные отчета о проведенном определении стоимости будут представлены в валюте той страны, в которой находится оцениваемая недвижимость / данные отчета должны быть представлены в xyz валюте, и вам необходимо принять курс валюты, который был в хххх 199* года.



*	Вознаграждение: За вышеоговоренную работу согласованное 	вознаграждение составляет Х, плюс командировочные и суточные 	расходы, при налоге на добавленную стоимость . . . . 



Если у Вас возникли какие-либо вопросы в связи с вышесказанным, пожалуйста, свяжитесь с составителем. В случае отсутствия вопросов подтвердите, пожалуйста, что вы приняли условия настоящего задания.



Искренне Ваш,



Имя и должность (полностью)



11.05. Список вопросов, которые оценщик должен принимать во внимание при проведении оценки стоимости



11.05.1. В разделе 9 Европейских стандартов, касающемся Справки о проведенном определении стоимости, приведено детальное описание пунктов, которые оценщик должен включать в отчет. Данный стандарт (11.05.1), который  неразрывно связан с "Руководством по определению стоимости основных фондов", следует рассматривать в связи с разделом 9 ЕСОС.



11.05.2. Ниже приведены основные вопросы, на которые должен ответить оценщик при проведении оценки стоимости и формулирования своего мнения о ценности:



(а)	задание, дата проведения оценки и цель ее проведения;



(б)	какая стоимость была принята за основу определения стоимости, 	включая тип 	стоимости и определение этого термина;



(в)	владелец недвижимости и классификация оцениваемой 	недвижимости;



(г)	месторасположение объектов недвижимости и дата и глубина 	обследования;



(д)	законодательные рамки, в которых проводилась оценка стоимости;



(е)	особые допущения и ограничивающие условия;



(ж)	установки, машины и оборудование;



(з)	заявление о соответствии ЕСОС;



(и)	другие вопросы, связанные с данным определением стоимости.



11.06. Стандартное разделение стоимости между землей и зданиями



11.06.1. Разделение стоимости между землей и зданиями может понадобиться для учета износа, приводящего к снижению стоимости зданий, а также в случае, когда определение стоимости осуществляется для финансового отчета. Это отдельная техническая задача. Директивы ЕЭС и международные и национальные стандарты по бухгалтерскому учету требуют разделения стоимости для определения снижения стоимости, хотя существующая практика определения снижения стоимости в результате износа может быть различной в разных странах. В бухгалтерских отчетах может приводится цена приобретения или производства в совокупности с расходами на приобретение и расходами на последующие ремонтные работы и перестройку, либо может даваться стоимость объекта, определенная оценщиком на основе рыночной стоимости.



11.06.2. Снижение стоимости определяется как мера износа, потребления или другая потеря стоимости основных фондов, возникающая в результате использования, с течением времени или в результате старения, в результате появления более новых технологий или в результате рыночных изменений. 

Снижение стоимости зданий и в более ограниченной степени земельных участков обычно распределяется по годам ожидаемого срока службы объекта недвижимости таким образом, чтобы на каждый отчетный период приходилась определенная доля этого снижения стоимости. В этом случае требуется определить срок службы объекта по тому назначению, по которому оно используется на данном предприятии, и определить долю стоимости, которая называется "сумма, на которую уменьшается стоимость".



11.06.3. Обычно снижение стоимости не касается недвижимости, приобретенной для вложения капитала, или свободных земельных участков, не относящихся к категории истощаемых активов, либо тех участков, полезный срок службы которых ограничен со стороны органов местной или государственной власти.



11.06.4. Таким образом, необходимо определять снижение стоимости зданий,  остаток стоимости, приходящийся на земельный участок и оставшийся срок службы. Ответственность за это лежит на директорах предприятий или лиц, соответствующих должности директора в других организациях, которые должны консультироваться с оценщиками и другими профессиональными советниками. Для определения можно использовать методику, описанную в разделе 4.07. ЕСОС. 



11.06.5. Неофициальное распределение стоимости для определения снижения стоимости в результате износа должно проводиться при помощи нижеприведенных методов, которые должны применяться без изменения для всех отчетных периодов:



(I)	вычитание из цены или определенной оценщиком стоимости 	имущества стоимости земельного участка при его использовании по 	тому назначению, по которому он используется в настоящее время. 	Во многих случаях существует достаточное количество данных, на 	основании которых можно провести распределение стоимости между 	землей и зданиями. В случаях, когда это невозможно, следует 	использовать метод (II)ж


(II)	определение чистой текущей восстановительной стоимости зданий 	для того, чтобы отразить стоимость зданий для предприятия на дату 	оценки стоимости.



11.06.6. В случае, когда для получения снижения стоимости сначала определяют стоимость земли, основой для определения стоимости земли должна служить стоимость, которую можно получить, если продавать эту землю для ее использования по тому же назначению, по которому она используется в настоящее время. Определение стоимости земли при ее использовании по другому назначению, если это вообще возможно, является нетипичным для данного случая, и его проводят наряду с предыдущим определением только тогда, когда возможность использовать землю по тому назначению, по которому она используется предприятием в настоящее время, ограничена. В исключительных случаях, с предприятиями тяжелой промышленности, величина расходов на снос может быть довольно большой, даже после налоговых скидок на остаточную стоимость  и (или) на очистку территории от вредных веществ для возможности дальнейшего использования этой земли.



11.06.7. Земельный участок считается пустующим и готовым к застройке объектами, предназначенными для целей предприятия, но исключая все дороги, заборы, заасфальтированные участки и все сооружения, предназначенные для проведения строительства, которые включаются в элемент "сооружения", стоимость которых подвержена снижению. 



11.06.8. В случае, когда для получения снижения стоимости используют чистую текущую восстановительную стоимость, используется такой же метод, что и при определении ВСПИ. В случае определения стоимости на базе ВСПИ не возникает никаких проблем распределения стоимости между землей и зданиями.



11.06.9. Поэтому оценщику необходимо принимать во внимание следующие понятия, а также другие моменты, связанные с определением срока экономической полезности зданий:



(I)	экономическое устаревание - возраст, состояние (или степень 	физического износа), дегенерация или атрофия, происходящие с 	течением времени и в результате предыдущего использования, и 	вероятная величина будущих затрат при использовании, а также 	ответственность за поддержание в рабочем состоянии по сравнению 	с современным сооружением, которое могло бы быть построено 	взамен старого;



(II)	функциональное устаревание - пригодность для текущего 	использования и перспективы продолжения использования, или 	использования в каких-то иных целях на том же самом предприятии. 	Например, Здание, построенное или приспособленное для 	использования с какой-то определенной целью, включая 	определенные промышленные процессы, может иметь более долгий 	срок службы, чем тот, который заложен в него при его современном 	использовании;



(III)	стратегическое устаревание - стратегическое решение на 	предприятии может привести к тому, что какой-то 	производственный процесс станет устаревшим, и вместе с этим, 	устареют и здания, приспособленные для этого процесса. Это может 	повлиять на какую-то часть комплекса сооружений или на весь 	комплекс, даже если эти здания могут представлять ценность для 	другого производства, или для того же производства, если бы не 	было принято это стратегическое решение;



(IV)	экологическое устаревание - существующее использование и 	принятая в данное время технология должны быть пересмотрены в 	свете действующих и могущих быть принятыми национальных и 	межгосударственных законов, постановлений, директив и (или) в 	свете изменения политики в области охраны окружающей среды и 	контроля за ее загрязнением.



11.06.10. Часто очень трудно, или практически невозможно, точно определить срок службы здания или группы зданий, и поэтому  оценщикам приходится давать "возможный диапазон" срока службы. В отчете должна быть информация, скажем, о зданиях, которые вероятно не прослужат более 20 лет, и, например, на другом конце этого диапазона должны быть указаны строения, которые могут прослужить "не менее 50 лет". 



11.06.11. Широкий диапазон вероятно более удобен для оценщика и он больше удовлетворяет компанию и аудиторов. Когда площади компании представлены некоторым количеством отдельных зданий, например, сооружения большой фабрики, рекомендуется группировать эти сооружения и для всех этих зданий, составляющих собственность компании,  давать один срок службы. Оправданием такого подхода может служить то, что срок службы отдельного здания обычно может быть увеличен до определенных пределов путем поддержания его в хорошем состоянии или надлежащим ремонтом. В то же время обычно экономически не выгодно проводить ремонт по частям.



11.0612. Исключением из вышеописанного правила присвоения всем сооружениям одного срока службы является случай, когда на предприятии имеются независимые друг от друга производства, в результате чего образуются отдельные функциональные пространства.



11.06.13. Если оценщику необходимо дать консультацию по определению оставшегося срока экономически полезной службы здания, в случае когда это здание сдается в аренду и приносит доход в виде арендной платы, он должен также принимать во внимание продолжительность аренды, договоры, которые нужно подписать или продлить, или дату следующего пересмотра договора аренды, а также касается ли это всей расчетной арендной платы или только ее части. 



11.06.14. Стандартным методом, идентичным определению ВСПИ, является вычисление суммы, которую вычитают из валовой восстановительной стоимости для получения чистой восстановительной стоимости, либо (I) делением возраста здания на возраст здания плюс предполагаемый будущий экономически полезный срок его службы для предприятия, принимая во внимание факторы, описанные в разделе 11.06.9. ЕСОС, либо (II) вычитанием из экономически полезного срока службы здания, если оно новое, предполагаемого оставшегося экономически полезного срока его службы и делением полученного результата на предполагаемый экономически полезный срок его службы, если бы здание было новым. Этот расчет показан ниже в виде формул:



(I)	x = (ax100))/(a + b)


(II)	x = [(c - b) x 100]/c



где

a = 	возраст здания

b = 	предполагаемый оставшийся экономически полезный срок его 	службы

с = 	предполагаемый оставшийся экономически полезный срок его 	службы, если бы здание было новым

х =	% вычета из валовой восстановительной стоимости для получения 	чистой восстановительной стоимости (или сумма вычета).



Для этого расчета не существует однородной базы, и бухгалтеры могут предпочитать математическую модель, в которой снижение стоимости выше в первые годы службы здания. Такой метод расчета основан на следующей формуле:

(a/b + a2/b2)/2. Вопрос о том, какой из этих методов принимать, должен обсуждаться с директорами компании и аудиторами.



11.07. Стандартные методы определения стоимости, стандартные формы отчетов о проведенных исследованиях, анализе и полученных оценках



Европейской стандарт определения стоимости:



	Должны использоваться только признанные методы определения 	стоимости. Оценщики должны делать различие между оценками стоимости, основанными на объективной рыночной меновой стоимости, и 	нерыночными оценками, или определением ценности. При представлении 	отчета следует неукоснительно соблюдать принцип "прозрачности" и 	принцип использования подробно объясненных допущений.



11.07.1. Группа TEGOVA признает, что методы определения стоимости в Стандарте описаны не детально. Как таковой, этот Стандарт разрабатывался как краткое введение в сложный предмет практики определения стоимости. TEGOVA создала рабочую группу, которая в настоящее время занята разработкой согласующихся между собой методов определения стоимости. 



11.07.2. Основной целью настоящего Европейского стандарта определения стоимости является описание основных признанных методов определения стоимости, а также установление основных правил их использования. Кроме того, Стандарт требует при представлении отчета соблюдения принципа "прозрачности" и принципа использования подробно объясненных допущений, которые принимаются при определении стоимости. Стандарт не является учебником по определению стоимости недвижимости, в нем также не описывается математика, применяемая при определении стоимости.



Определение метода оценки стоимости



11.07.3. По условиям Директивы ЕЭС(91/647/EEC), метод определения стоимости каждого отдельного земельного участка и каждого отдельного сооружения должен соответствовать методам, которые являются всеобщепризнанными или которые признаны Контрольным органом по страхованию, а в соответствии с Директивой ЕЭС (78/660/EEC) в примечаниях к финансовым отчетам должно приводиться распределение по финансовым годам определения стоимости. В периоды между отчетами методы определения обычно не меняются. Рекомендуется следовать этой практике всегда, когда определение стоимости проводится для общественных целей и во многих других случаях. 



11.07.4. Принятая методология отражает цель определения стоимости или оценки и (или) тип собственности. Объекты недвижимости можно разделить на следующие категории в зависимости от типа объекта и цели оценки:



(I)	недвижимость, приобретенная с целью вложения капитала;


(II)	строительные площадки;



(III)	особые основные фонды корпорации;


(IV)	объекты недвижимости, оцениваемые на основе показателей 	деятельности предприятия - оборотный капитал;


(V)	земля и здания, занятые самим владельцем;


(VI)	недвижимость, предлагаемая в качестве обеспечения ссуды.



Стандартная методология



11.07.5. В странах Европейского союза стандартные методы используются по разному в зависимости от особенностей их законодательства, фискальной системы и рыночной ситуации. Хотя и существует тенденция гармонизировать подходы, было бы нереально не принимать во внимание местные условия. 



11.07.6. В настоящее время в основном используются следующие методы:



(I)	сравнение выгоды;



(II)	капитализация дохода от ренты;



(II)	дисконтированное движение наличности (ДДН);



(IV)	определение стоимости с вычетом затрат;



(V)	Восстановительная стоимость с поправкой на износ (ВСПИ).



11.07.7. Метод, основанный на сравнении выгоды, широко используется в отношении объектов недвижимости, занятых самим владельцем, или незанятой жилищной собственности, когда полезное пространство и подсобные помещения часто анализируются на основе коэффициентов, выведенных из данных, полученных от большого количества сделок. Для строительных объектов, торговой собственности и помещений, занятых под производство, этот метод чаще используется в качестве вспомогательного метода для проверки результатов использования других, более сложных и, следовательно, более "изменчивых" методов.



11.07.8. Капитализация дохода от ренты - это традиционный подход к определению стоимости недвижимости, приобретенной с целью вложения капитала. Он более широко используется там, где легко получить информацию об арендной плате и доходе в виде процентов на вложенный капитал. Преимуществом этого метода является его широкая известность для оценщиков и простота, но его часто подвергают критике за то, что определение дохода в виде процентов на вложенный капитал с учетом всех рисков в значительной степени зависит от субъективных оценок и субъективного опыта оценщика, поэтому бывает трудно объяснить клиенту преимущества применения этого метода. Доход в виде процентов на вложенный капитал с учетом всех рисков - это годовая внутренняя норма прибыли (ВНП) при  не увеличивающемся движении наличности, и он не сильно отличается от дисконтированного движения наличности. Доход в виде процентов на вложенный капитал с учетом всех рисков не явным образом отражает рост рентного дохода, устаревание и цену перепродажи, что при вычислении дисконтированного движения наличности выражено в явном виде. 



11.07.9. Метод дисконтированного движения наличности позволяет избежать эти проблемы. В своей основе он состоит либо из дисконтировании каждого транша прибыли (и элемента стоимости) на период инвестиции по выведенной ставке дисконта для получения чистой текущей стоимости (ЧТС), либо из анализа статей движения наличности для установления внутренней нормы прибыли (ВНП) при данной цене покупки и других рыночных допущениях.



11.07.10. Чистая текущая стоимость (ЧТС) может быть установлена на основе ясных допущений, когда принимаются во внимание ожидаемые изменения, рост арендной платы, ставки процента, расходы и т. д., на базе, которая позволяет проводить сложные вычисления, такие, например, как вычисления , используемые для оценки строительных проектов, для определения стоимости объектов недвижимости, оцениваемых на основе степени эффективности функционирования предприятия, а также при оценке предприятия в целом. Этот метод все более широко используется как для рыночных оценок, так и для анализа конкурирующих проектов или анализа инвестиционных возможностей и при определении ценности.



11.07.11. Наличие баз данных, полученных в результате исследований коммерческой информации, а также информации в сетях позволяет использовать методы, основанные на четких неопровержимых допущениях. Таким образом, качество данных очень сильно влияет на ценность полученных оценок стоимости. Разработка компьютерных пакетов программ, включая функции @ВНП и @ЧТС, дает орудие, которое позволяет оценщику проводить определение стоимости на уровне анализа капиталовложений, в результате чего становится более понятно, почему была получена та или иная величина стоимости.



11.07.12. Метод определения стоимости с вычетом затрат, о котором говорится в разделе 7.04. ЕСОС, является широко используемым методом определения стоимости наряду с методом ВСПИ, когда определяют стоимость строящихся объектов. Он лучше всего подходит для оценки простых проектов, когда завершение строительства предполагается в короткие сроки. Этот метод состоит в установлении конечной стоимости проекта по его завершении и сдаче готового объекта в аренду (или его заселении) с вычетом всех расходов, связанных с завершением строительства, сдачей в аренду или продажей с процентом скидки на дату проведения оценки. 



11.07.13. Методы, основанные на восстановительной стоимости с поправкой на износ, несколько более детально описаны в разделе 4.07. ЕСОС. Вкратце этот метод состоит в определении валовых расходов на строительство и внесении в эту сумму поправки (т. е. вычитания из нее определенной величины), отражающей возраст объекта недвижимости, его экономическое, материальное и технологическое устаревание. Этот метод не считается рыночным, чтобы его можно было использовать для установления меновой стоимости. Однако он широко используется при определении стоимости специальных объектов недвижимости (предназначенных для конкретного производства) или недвижимости, расположенной в отдаленных районах, где практически не представляется возможным говорить о рынке, разве что сам владелец такой собственности может предложить свою цену, или в случае, когда собственность может быть продана только как составляющая часть предприятия.



Методы составления отчетов об определении стоимости



11.07.14. В справке об определении стоимости или в отчете всегда необходимо указывать, какими методами определения стоимости пользовался оценщик. Во многих случаях, таких, например, как определение стоимости недвижимости, предлагаемой в качестве обеспечения ссуды, хорошей практикой является включение в отчет расчетов, которые оценщик использовал для определения стоимости. В отчете должны быть перечислены и объяснены все допущения, на основе которых проводилось определение стоимости. 



11.07.15. Чем более сложным является определение стоимости, тем большее внимание следует уделять тому, чтобы клиент правильно понял логику определения, что достигается представлением четкого, ясного, без лишних деталей отчета, соответствующего требованиям Европейских стандартов определения стоимости.



11.07.16. Необходимо быть особенно осторожным при проведения анализа дисконтированного движения наличности и определении стоимости с вычетом затрат, так как в обоих этих методах присутствует большое количество переменных, изменение величины которых может значительно повлиять на конечный результат оценки. 



11.07.17. Оценщик несет ответственность за то, чтобы используемые им данные отражали текущую рыночную ситуацию и тенденции рынка. Рыночная стоимость, вычисленная из модели дисконтированного движения наличности, должна подтверждаться рыночными данными, а допущения должны основываться на рыночных данных в отношении именно этого вида собственности. 



11.07.18. Рыночная стоимость, основанная на дисконтированном движении наличности, должна основываться на объективной оценке ожиданий участников рынка, а также на фактических рыночных  данных. В отчете об определении стоимости должны быть отражены допущения, а также приведены данные, на которых основывался анализ.



11.07.19. Оценщик может использовать программы, созданные им самим, либо воспользоваться готовым программным обеспечением для получения распечаток, в которых отражалось бы движение наличности, внутренняя норма прибыли и чистая текущая стоимость или конечная стоимость. В обоих случаях оценщик несет ответственность за анализ качества, входящие данные, а также принятые допущения, включая те допущения, которые используются в самой программе. Оценщик должен сделать ссылку на использованное программное обеспечение и на методы и допущения, которые лежат в основе этих программ.















































































12. УКАЗАТЕЛЬ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ТЕРМИНОВ



Ссылки даются на номера разделов



I

Аккредитация оценщиков 3.01.1

Адекватная потенциальная прибыльность 4.05.5, 5.03.3, 6.02.8, 7.01.36.

Помощь со стороны государственных органов при продаже земли 5.04.9.

Сумма всех рисков 11.07.8.

Стоимость при ином использовании 4.02.3, 4.03.29, 4.04.23, 4.04.25, 4.05, 5.04.8, 6.01.12, 7.01.21, 7.01.23, 7.01.51, 7.02.10-11, 7.02.16, 7.02.20, 7.03.17, 7.07.10, 8.05.2, 11.01, 11.04.1.

Сделка между не связанными между собой сторонами 4.03.8, 4.03.13, 4.03.21, 4.04.5, 4.04.12, 4.04.19, 7.03.10, 7.03.13, 7.03.21.

Оценщик имущества 3, 5.04.12-13, 7.02.5, 7.03.23-31, 9.01.4, 11.01, 11.03.2, 11.03.12.

Аудиторы 3.03,4.07.14, 4.07.15, 7.01.56, 7.07.2, 7.08.4, 7.08.9, 11.06.11, 11.06.14.



II

Банки 10.02.2.

Основа для определения стоимости 3.03.8., 4.01.1., 4.02., 4.02.3., 4.03.8., 6.02.8, 6.03.2., 7.01.2., 7.03.18., 8.08., 10.04.2., 11.04.1.

Определение стоимости на основе критерия "кирпич и раствор" 8.05.

Подведение коммуникаций к зданию 5.03.6., 6.04.3.

Земли под кладбища 5.02.1., 11.01.

Определение стоимости предприятия 5.01.13., 7.06., 11.01.



III

Справка об определении стоимости 2.01.5., 3.02.5., 4.05.3., 4.06.5., 4.07.5., 5.01.3., 5.01.5., 5.01.12., 5.02.9., 5.03.3., 5.03.5., 5.04.3., 5.04.8., 6.02.7., 6.02.10., 7.01.33., 7.01.36., 7.01.58., 7.03.33., 7.08.5., 7.08.8., 9.01.2., 11.05.1., 11.07.13.

Классификация имущества 7.01.7., 9.01.3., 11.04.

Коммерчески чувствительная информация  5.01.17., 5.02.14., 7.05.7., 7.06.12., 7.07.12., 9.02.

Муниципальное имущество 5.04.4-6., 7.07.10.

Метод сравнения 7.04.8., 7.06.8., 10.03.4., 11.07.7.

Компетенция 2.03.2., 2.03.5., 3.01.1., 3.02., 6.01.5., 7.08.5., 11.04.1.

Соответствие 2., 3.04.10., 7.05.4., 7.07.11., 7.08.3., 11.04.1.

Условия найма 2.03.6., 3.03.7., 3.04.10., 3.04.13., 4.01.2., 7.08.4., 11.04.1.

Конфиденциальность 3.04.6., 5.01.17., 5.02.14., 7.02.13., 7.05.7., 7.06.12., 7.07.12., 9.02., 11.04.1.

Столкновение интересов 3.02.4., 3.02.9., 3.04.1., 7.02.6., 7.03.25., 7.03.30., 11.03.7.

Согласие на публикацию 3.04.6., 3.04.9-10., 3.04.14., 7.02.13., 9.01.4., 9.02.5-6., 10.01.4., 11.04.1.

Загрязнение 3.04.6., 6.01.1., 6.01.9., 6.01.11., 6.01.13., 6.01.15., 6.01.16., 7.01.51., 7.02.13., 9.02.1-2., 11.01., 11.04.1., 11.06.6.

 Валюта 3.04.6., 4.03.8., 4.04.5., 7.08.9., 9.01.4.

Текущие активы 4.04.18., 7.01.7., 7.01.11., 9.01.4., 11.01.



IV

Поврежденная собственность 6.02.5.

Дата представления отчета 3.04.6., 11.04.1., 11.05.2.

Вредные и токсичные вещества 3.04.6., 6.01. и далее, 7.02.7., 7.02.13., 9.02.2-3., 11.04.1.

Отклонения от Стандартов 2.01.5., 2.02.4., 2.03.8., 3.02.11., 3.03., 3.04.1., 3.04.6., 3.04.11., 5.04.3., 7.03.32., 9.01.4.

Восстановительная стоимость с поправкой на износ 4.03.26., 4.04.23-24., 4.05.4., 5.01.3., 5.03.3-4., 7.01.61., 7.03.35., 7.07.10., 11.04.1., 11.07.6.

Директива о признании дипломов о высшем образовании  3.01.2., 7.03.81.

Директива,  вносящая изменения в Директиву "Об отношении акционерного капитала к суммарных активам" от декабря 1989 года 7.02.1.

Директива о бухгалтерских отчетах страховых компаний 4.03.1. и далее, 4.04.16., 5.04.12., 7.01.14., 7.01.60., 7.03.3., 7.06.6. и далее, 9.01.4., 11.06.1., 11.07.3.

Стоимость износа 4.04.22., 4.07.2., 5.02.4., 7.01.20.

Минимальные требования к справке 7.01.59.

Ставка дисконтирования 8.06.3., 11.01., 11.04.1.

Дисконтированное движение наличности 4.01.26., 7.01.61., 7.02.15., 7.03.35., 7.04.8., 8.06.1., 8.06.3., 10.03.4(IV)., 11.01., 11.07.6., 11.07.8-9., 11.07.15-16.



V



Срок экономической полезности 4.07.13-15., 5.02.10., 5.03.9., 7.01.47-49., 7.01.58., 11.06.2-4., 11.06.13-14.

Электромагнитные поля 6.01.3.

Оценка/аудит экологического состояния 3.04.6., 6.01.6., 7.02.13., 9.01.4., 11.01.

Экологические факторы 3.03.8., 4.04.23., 4.07.7., 4.07.11-12., 5.02.1., 5.02.11., 5.02.13., 5.03.4., 6.01.1. и далее, 6.02.6., 7.01.21., 7.01.37-38., 7.01.42-43., 7.01.54., 9.01.4., 11.04.1. 11.06.9.

Предполагаемая сумма 4.03.8-9., 4.04.5., 4.04.6., 7.01.47., 11.01., 11.06.2.

Предполагаемая цена реализации 8.08.

Европейский кодекс поведения 11.03.

Европейский кодекс по практике проведения измерений 11.02.

Европейская федерация бухгалтеров 7.01.6.

Европейская федерация по ипотеке 7.02.

Стоимость при использовании по тому же назначению 4.04 и далее, 11.01.

Внешний оценщик 3.02.5-7., 7.02.6., 7.02.8., 7.03.4., 7.05.3.


VI



Стоимость в текущих ценах 4.04.17., 4.04.19-20., 7.01.19,24 и 27., 11.01.

Финансовый отчет 4.07.1., 4.07.8., 7.01. и далее, 8.02.2., 9.01.1., 11.01.

Вынужденная продажа 4.03.24., 5.03.3., 7.02.10., 7.02.20., 7.02.22., 8.04.1-3., 11.01., 11.04.1.

Прогнозы 7.02.2., 7.02.10., 8.06.4., 10.04.3., 11.04.1.

Четвертая директива Совета 1., 4.03.17., 4.04.16., 7.01.1-4., 7.03.21.






VII



Законодательство Германии 4.04.9., 8.08.2., 10.02 и далее.

Стоимость действующего предприятия 4.03.8., 4.04.5., 5.01.13 и далее, 7.01.18., 7.06.6. и далее, 8.03.1., 11.з1.

Репутация фирмы 4.04.23., 5.01.3-6., 5.02.13-24., 5.02.5., 5.02.12., 7.01.18. и далее, 7.06.1., 7.06.6-7., 8.05.1., 11.01., 11.03.9., 11.04.1.

Валовая площадь поверхности 11.02.1 и далее.

Валовая внутренняя площадь 4.07.7., 7.01.38., 11.02.2.

Валовая восстановительная стоимость 4.07.1 и далее.


VIII

Токсичные вещества - см. Вредные и токсичные вещества

Наилучшее использование 4.03.27., 4.04.8., 4.04.18., 4.04.23., 4.05.1-5., 6.01.9., 6.02.6-7., 7.01.21., 7.02.16-17., 7.04.1., 11.01.


IX



Независимый оценщик 3.02.4., 3.02.6., 3.03.5., 3.03.7., 5.04.11., 5.04.13., 7.03.4., 7.03.25., 7.03.27., 7.03.29. и далее, 8.08.1.,11.01.

Индексы 7.05 и далее.

Информация 2.02.2., 2.03.5., 3.03.4. и далее, 3.04.8-10., 4.03.15., 4.04.14., 4.07.13., 5.01.7., 5.01.16., 5.02.14., 5.04.2., 6.01.6., 7.01.1., 7.01.55., 7.01.59., 7.02.13., 7.05.7., 7.06.5., 7.06.9., 7.06.12., 9.01., 11.07.11.

Имущество страховой компании 7.03.1. и далее

Интеллектуальная собственность 5.03.8., 7.06.11.

Внутренний оценщик 3 02.6. и далее, 3.03.4., 3.04.6., 3.04.9., 3.04.12., 7.02.13., 7.03.4. и далее, 11.01.

Международная практика 2.01. и далее, 7.01. и далее, 7.08. и далее.

Международные стандарты определения стоимости 2.01., 2.02.2., 7.03.7.

Инвестиционная собственность (недвижимость) 4.04.18., 6.02.5. и далее, 6.03.4., 7.01.9., 7.01.48., 7.02.11., 7.02.15., 7.03.2., 7.03.17., 11.06.3., 11.07.8.

МКСОС 2., 4.02.1., 7.01.13.


X



Совместный оценщик 3.02.10., 5.02.2.. 7.03.31., 7.04.2.

Совместное предприятие 7.07. и далее.


XI



Заявление о качестве земли 6.01.6., 11.01.

Кредиторы 7.02. и далее.

Лицензии 4.07.7., 5.01.5.. 5.02.1.. 7.01.38.. 7.02.19., 11.01., 11.04.1.

Обеспечение ссуды 6.01.4..я 6.02.8., 6.03.2-3., 7.02. и далее, 9.01.4., 11.07.4.










XII



Рыночная стоимость 4.03., 7.01.13-17.

Рыночная стоимость, если собственность после продажи использовать по тому же назначению, что и ранее 4.04.

Методология 4.03.25.. 7.01.60-61., 11.07.

Полезные ископаемые 5.02. и далее.

Современные здания 4.07.7.


XIII



Отрицательная стоимость 4.05.8., 4.06., 7.01.29.

Чистая внутренняя площадь 11.02. и далее.

Чистая текущая стоимость 11.01., 11.07.9-10., 11.07.18.

Непроизводственные устройства, машины и оборудование 5.03.7., 6.04. и далее.

Неспециализированная собственность 7.01.8.


XIV



Объективность 3.02.9-10., 3.03.3., 3.03.9., 5.04.14., 7.03.30-31., 8.07.2., 9.01.2.

Устаревание 4.04.23., 4.07.5-6., 4.07.9., 4.07.11-12., 5.02.11., 5.03.4., 7.01.21., 7.01.36-37., 7.01.40., 7.01.42., 7.01.43., 7.01.47., 11.01., 11.04., 11.06.2., 11.06.9., 11.07.8., 11.07.12.

Действующие производственные единицы 5.01. и далее, 7.06.1., 7.06.7., 7.06.11., 8.03.1., 11.01.

Недвижимость, занятая самим владельцем 7.02.11., 11.07.4., 11.07.7.


XV



Товарищества 7.07. и далее.

Личное одобрение планировки 4.04.23., 4.05.5., 7.01.21.

Планировка 3.04.6., 4.04.23., 4.06.5.. 4.07.13., 5.02.1., 5.02.5., 5.02.13., 5.03.4., 6.01.7., 6.01.13., 6.02.6., 6.02.9., 6.03.1., 7.01.21.,  7.01.33., 7.01.43., 7.01.48.. 7.01.54.. 7.02.13.. 7.02.17., 7.04.1., 7.04.6., 9.01.4., 11.04.1., 11.06.3.. 11.06.9.

Устройства и оборудование, образующие часть здания - см. непроизводственные устройства, машины и оборудование

Производственные устройства, машины и оборудование 5.03. и далее, 9.01.4.

Страхование от профессионального риска 2.03.5., 3.02.1., 6.01.8., 7.02.13., 7.03.23., 9.01.4., 11.01.


XVI



Государственная собственность 5.04. и далее.

Публикация 2.03.5., 3.04.6., 3.04.9-10., 3.04.14.. 7.01.4., 7.02.13., 7.08.1., 8.06.5., 9.01.4., 9.02. и далее, 11.04.






XVII



Квалификация оценщика имущества 3.02. и далее, 5.04.13., 7.03.23. и далее, 11.01.


XVIII



Восстановительные работы (по устранению загрязнений ) 3.04.6., 4.04.23., 4.06.1., 6.01.10., 6.02.10., 7.01.21., 7.01.29., 7.02.7., 7.02.13., 9.01.4., 11.01.

Репарация 4.06.5., 7.01.33.

Отчеты 4.01., 7.01.9. и далее

Метод определения стоимости с вычетом затрат 10.03.4., 11.07.5. и далее.

Стоимость за вычетом затрат 5.02.1., 5.02.6.. 5.02.8., 5.02.13., 6.01.12.

Ретроспективное определение стоимости 8.07. и далее.

Риск 5.01.8., 7.02.1. и далее, 7.04.6., 7.06.9., 8.01.3., 9.01.4., 11.01., 11.04.1.


XIX



Продажа и сдача в аренду 4.03.8., 4.04.5., 4.04.23., 5.02.5., 7.01.7., 7.01.21.

Обеспеченный кредит 6.02.8., 6.03.3., 7.02. и далее.

Анализ чувствительности 5.01.16., 7.02.18., 9.01.4.

Особые типы недвижимости 5., 7.01.7а., 7.01.10.

Особая стоимость 4.03.8., 4.03.13., 4.04.5., 4.04.12., 7.04.4-5., 7,04.9., 11.01.

Излишек недвижимости 4.04.18., 4.04.23., 4.07.3., 4.07.10., 5.02.5., 5.03.3., 6.02.7., 7.01.7., 7.01.10., 7.01.21., 7.01.34., 7.01.41., 9.01.4.



ХХ



Поглощение и слияние 3.04.8.

Помощь третьих лиц 3.04.5..

Ответственность перед третьими лицами 3.04.16., 3.04.6.

Определение стоимости, относящееся к торговле 5.01.

Торговый запас 7.01.7., 7.01.11., 7.04.1.. 9.01.4., 11.04.1.

Римский Договор 1.01.1.



XXI



Срок полезной службы 4.07.12., 5.03.4., 7.01.43., 5.01.54.. 11.06.9.


XXII



Незанятые объекты 4.04.1., 6.02.6., 7.03.14., 7.04.7.

Справки об определении стоимости 9. и далее


XXIII



Проверка проведенной оценки стоимости 8.08. и далее.

Определение стоимости или оценка стоимости 4., 5., 6., 7., 8., 11.07. и далее.

Стоимость при использовании 5.01.14.,  7.01.18., 7.06.7., 8.01.1., 8.03. и далее. 11.01.



XXIV



Отвалы отходов 5.02.1. и далее., 11.01.

Истощаемые активы 5.02. и далее, 7.01.21., 7.01.48., 7.01.62., 7.02.11., 7.02.21., 11.01., 11.06.5.

Ведущаяся работа  6.03. и далее.

Ценность 8.01. и далее.


XXV



Доход в виде процентов на вложенный капитал 7.02.18., 11.01., 11.04.1., 11.07.8.