Виды договоров. Жилищные споры.

1.ВВЕДЕНИЕ

В отличие от других социальных идей и политических ориентаций демократическое правовое государство при верховенстве правового закона и приоритете прав человека и гражданина практически воспринято обществом как будущее государственного строя Украины. Решение этой задачи связано не только с созданием современного законодательства,  обеспечением законности деятельности государства и его органов,  муниципальной системы и общественных формирований,  надежной,  быстрой и справедливой юстиции,  независимого правосудия,  но с преодолением достигшего опасных пределов правового нигилизма,  находящегося ныне на грани беспредела во всех сферах государственной и общественной жизни,  и,  главное,  формирование высокого уровня правовой культуры общества и каждого человека.

Необходимым условием развития этих процессов является их правовое сопровождение и обеспечение государством - единственной на территории страны политической организации,  осуществляющей суверенитет, источник которого - народ Украины. Но государство и право имеют не только инструментальное значение и " самостоятельную ценность. Одновременно это право жить цивилизованной жизнью и средство обеспечить человеку соответствующие свободы". К этой цели общество придет только через повышение ответственности,  возложенной " на институты государственной власти",  решительные действия по экономическому,  политическому и социальному реформированию,  созданию качественной " правовой базы для таких действий".

Это потребует высокопрофессионального состава юристов и достаточной правовой грамотности государственных служащих и других лиц,  занятых юридической деятельностью. Общественная полезность и престижность этой деятельности значительно возрастает в период революционных преобразований,  социальной конструкции общества,  его новых экономических и политических ориентаций.

Профессионализм юриста заключается в его знании и умении ориентироваться в различных отраслях права. Жилищное право занимает ведущее место среди остальных отраслей права, так как в повседневной жизни между физическими и юридическими лицами часто возникают гражданско-правовые отношения связанные с жилищами и любой юрист обязан знать как по закону разрешать споры возникающие при этих отношениях.

Предложенная ниже тема - ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ СПОРОВ - наиболее интересна в связи с переходом нашего общества от социалистических к капиталистическим отношениям и как следствие этого интересна глубокая правовая реформа вокруг отношений связанных с жилищами. 



2. КОНСТИТУЦИОННЫЕ ПРАВА ГРАЖДАНИНА НА ЖИЛИЩЕ 

28 июня 1996 года на пятой сессии Верховной Рады Украины была принята Конституция (Основной Закон) Украины.

Во втором разделе указанного закона ст.47 закрепляются права граждан на жилище, так - "Каждый имеет право на жилище. Государство создает условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилище, приобрести его в собственность или взять в аренду.

гражданам , нуждающимся в социальной защите, жилище предоставляется государством и органами местного самоуправления бесплатно или за доступную для них плату в соответствии с законом.

Никто не может быть принудительно лишен жилища иначе как на основании закона по решению суда. (1)

В ст.30 конституции Украины - "Каждому гарантируется неприкосновенность жилища.Не допускается проникновение в жилище или в иное владельце лица, проведение в них осмотра или обыска иначе как по мотивированному решению суда.

В неотложных случаях, связанных со спасением жизни людей и имущества либо с непосредственным преследованием лиц, подозреваемых в совершении преступления, возможен иной, установленный законом порядок проникновения в жилище или иное владение лица, проведение в них осмотра и обыска.

Также Право граждан Украины на жилище закрепляется в ст.1 ЖК УК- раины, где сказано, что это право обеспечивается развитием и государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади , предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги.(2)

Право граждан на жилище, как и право на труд, отдых, охрану здоровья, материальное обеспечение в старости и т.д. характеризует высокую степень социальной защищенности человека в новом демократическом обществе, построением которого задался народ Украины. 



3.ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ СПОРОВ

1.В ст.191 ЖК Украины (1) сказано, что "Жилищные споры разрешаются в соответствии законодательством Украины судом,  арбитражем,  третейским судами,  а также другими уполномоченными на то органами.

В данной статье закреплены самые общие правила о подведомственности жилищных споров и порядке их разрешения. В ней дан только примерный перечень тех органов,  которые согласно закону имеют право разрешать жилищные споры. Такими органами являются суд,  арбитраж,  третейские суды,  а также другие уполномоченные на то органы. Более детально отношения подведомственности жилищных споров,  в частности,  вопрос о том,  какие из них относятся к компетенции каждого из указанных органов,  определяется на основании ст.24 ГПК Украины,  ряда статей Основ жилищного законодательства и ЖК Украины,  регулирующих конкретные виды жилищных отношений,  а также других актов законодательства,  определяющих компетенцию этих органов. Большое значение в толковании правил закона,  регулирующих подведомственность жилищных споров,  имеют Постановления Пленума Верховного Суда Украины.

Указывая на подведомственность жилищных дел суду,  арбитражу,  третейским и товарищеским судам,  а также другим уполномоченным на то органам,  закон тем самым определяет и процессуальный порядок их рассмотрения,  так как каждый из этих органов разрешает относящиеся к его компетенции споры в определенном порядке. Например,  суды рассматривают жилищные дела в исковом порядке,  установленном Гражданским процессуальным Кодексом Украины.

Следует иметь в виду,  что употребляемое в данной статье понятие "порядок разрешения жилищных споров" включает в себя не только необходимость соблюдения вышеуказанными органами установленного прцессуального порядка их рассмотрения,  но и их обязанность строго соблюдать другие законодательные нормы,  регулирующие жилищные отношения. Ведь в законе сказано, что жилищные споры разрешаются в соответствии с законодательством Украины. Здесь имеются в виду не только нормы процессуального,  но и нормы материального права.

Большинство жилищных споров по своей юридической природе являются гражданско-правовыми и разрешаются судами. Общие правила о судебной юрисдикции в отношении гражданских,  в том числе и жилищных споров,  содержатся в ст.4 Основ гражданского судопроизводства и ст.24 ГПК Украины ,  согласно которым судам подведомственны дела по спорам,  возникающим из гражданских правоотношений,  если хотя бы одной из сторон в споре является гражданин,  колхоз,  межколхозное, государственно-колхозное предприятие,  организация или их объединение за исключением случаев,  когда разрешение таких споров отнесено законом к ведению администра- 

тивных или иных органов.

Подведомственность суду конкретных видов жилищных споров определяется правилами тех же статей ЖК Украины,  которые регулируют данный вид жилищных отношений. Например,  в ст.108 и 109 Кодекса (1) предусмотрен,  как правило,  судебный порядок рассмотрения споров о расторжении договора найма жилого помещения и выселения нанимателей,  проживающих в домах государственного и общественного жилищного фонда.

Следует отметить,  что в ходе применения судами правил законодательства о подведомственности жилищных споров возникало немало вопросов,  в связи с чем Пленум Верховного Суда Украины,  обобщив богатую судебную практику,  дали по этому поводу дали целый ряд руководящих разъяснений.

Одновременно Пленум разъяснил,  что суды не вправе рассматривать требования граждан,  разрешение которых отнесено к компетенции иных органов: о предоставлении жилого помещения лицам,  нуждающимся в улучшении жилищных условий; о предоставлении жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (ст.32 Основ жилищного законодательства,  ст.90 ЖК Украины).

Вместе с тем Пленум дал разъяснения о подведомственности и порядке разрешения споров о выселении из помещений,  не входящих в состав жилищного фонда (производственных помещений,  сборно-разборных сооружений,  вагончиков и т.п.). Требования об освобождении таких помещений подлежат разрешению судами с применением норм гражданского законодательства,  регулирующих имущественный наем.

В связи с тем, что в законе нет прямого ответа на вопрос,  кто и как по существу должен разрешать спор,  возникший в связи с вселением и проживанием гражданина на договорных началах в доме государственного и общественного и жилищного фонда,  но без ордера,  Пленум разъяснил,  что "если вопреки закону вселение в жилое помещение произведено без выдачи ордера,  договор найма жилого помещения может быть признан судом недействительным".

В вышеназванном постановлении Пленум Верховного Суда Украины дал разъяснения и по другим вопросам,  возникшим в ходе применения правил закона о порядке разрешения жилищных споров,  например,  о подведомственности суду споров между членами семьи нанимателя жилого помещения,  а также между нанимателем и наймодателем о переустройстве и перепланировке жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда,  если на это имеется разрешение исполкома местного Совета

Ряд разъяснений о подведомственности жилищных споров судам содержится в постановлении Пленума Верховного Суда Украины от 12 апреля 1985г. Так,  в п.2 названного постановления Пленум разъяснил,  что в соответствии со ст.24 ГПК Украины (1) судебному рассмотрению подлежат споры,  связанные с договорами найма жилого помещения,  в частности: споры о предоставлении нанимателю освободившегося жилого помещения в квартире,  в которой он проживает,  если ему отказано в предоставлении этого помещения,  или на него выдан ордер другому лицу,  либо оно передано другому нанимателю,  проживающему в этой квартире; об отказе в выдаче охранного свидетельства; о принудительном обмене занимаемого жилого помещения; об отказе предприятий,  учреждений и организаций (кроме совхозов) и согласии на обмен или исполкома - в выдаче обменного ордера; о переселении на время капитального ремонта жилого дома; об отказе в предоставлении сохранившегося после капитального ремонта жилого помещения; о признании и утрате права на жилое помещение; о выдаче ордера на жилое помещение,  предоставляемое в соответствии со статьями 52, 53 ЖК Украины в доме ведомственного и жилищного фонда по совместному решению администрации и профсоюзного комитета либо в доме общественного жилищного фонда по совместному решению органа общественной организации и профсоюзного комитета с последующим сообщением исполкому местного Совета о предоставлении жилого помещения для заселения в случае отказа исполкома в выдаче ордера и др.

Согласно разъяснению Пленума Верховного Суда Украины судам не подведомственны споры: по вопросам учета граждан,  нуждающихся в улучшении жилищных условий,  и предоставлении им жилищных помещений: об отказе нанимателя или членов его семьи в согласии на вселение в жилое помещение других лиц или сдачи его в поднаем; требования нанимателя к нанимателю другого жилого помещения в той же квартире о принудительном обмене жилого помещения на основании ст.80 ЖК Украины или признания его утратившим право пользования жилым помещением на основании ст.ст.71 и 107 ЖК Украины; о переселении в пределах одного и того же общежития; иные споры,  для разрешения которых установлен несудебный порядок.

В практике могут встречаться и жилищные споры,  не урегулированные жилищным законодательством.  Они тоже подведомственны судам. При рассмотрении таких споров,   как разъяснил Пленум Верховного Суда  Украины,  суд применяет нормы гражданского законодательства,   например,   правила ГК Украины о сроках давности по искам о признании недействительным договора найма  жилого  помещения  и  выселении  в  связи с этим; правила ст.150 этого Кодекса - при рассмотрении требований нанимателя об  устранении препятствий в пользовании жилыми помещениями. 

Касаясь порядка рассмотрения жилищных споров,  Пленум Верховного Суда Украины разъяснил также,  что в целях обеспечения правильного и своевременного разрешения жилищных дел суды должны проводить их надлежащую подготовку к судебному разбирательству,  принимать меры для всестороннего,  полного и объективного выяснения действительных обстоятельств каждого дела,  прав и обязанностей сторон. Если судебное решение может затронуть интересы местных Советов народных депутатов,  государственных и общественных органов,  предприятий,  учреждений и организаций или колхозов,  суд обязан привлечь их к участию в деле.

По делам о выселении,  разделе,  обмене и утрате права пользования жилым помещением суды должны привлекать к участию в деле всех совершеннолетних лиц,  проживающих с нанимателем,  а в предусмотренных законом случаях - и представителей несовершеннолетних. При рассмотрении жилищных дел суды должны всемерно содействовать примирению сторон,  выясняя возможность такого окончания дела и в процессе его подготовки к судебному разбирательству.

Руководящие разъяснения по поводу применения правил закона о подведомственности споров,  возникающих между гражданами и жилищно-строительными кооперативами,  даны Пленумом Верховного Суда Украины.

Так Пленум разъяснил,  что в соответствии со ст.4 Основ гражданского судопроизводства Союза ССР ( который действует до настоящего времени) гражданин вправе обратиться в суд с иском о защите нарушенного или оспариваемого права на пользование жилым помещением,  выделены ему как члену кооператива по решению общего собрания членов кооператива. Такой иск подведомствен суду и в случаях: отказа члену кооператива в выдаче ордера на жилое помещение; отмены исполкомом местного Совета народных депутатов решения общего собрания членов кооператива о приеме гражданина в члены кооператива; отмены решения общего собрания о предоставлении члену кооператива освободившегося жилого помещения в доме того же кооператива в порядке улучшения жилищных условий.

Суду подведомственны также дела по спорам о праве на получение членом ЖСК,  в порядке улучшения его жилищных условий,  свободной квартиры в доме того же кооператива либо о передаче ему освободившейся комнаты в квартире,  в которой он проживает,  если ему в этом отказано (в частности,  в связи с предоставлением квартиры или комнаты лицу,  вновь принятому в члены данного кооператива).

Суд вправе рассматривать и дела по искам членов кооператива об обмене занимаемого жилого помещения на другое,  в частности, в случаях: отказа общим собранием членов кооператива в приеме в челны кооператива лица,  пользующегося жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда и обменивающего его на жилое помещение в доме кооператива: отказа исполкома местного Совета народных депутатов в выдаче ордера на обмен при наличии согласия общего  собрания  членов кооператива на принятие в члены кооператива лица,   обменивающего жилое помещение; отмены исполкомом местного Совета народных депутатов решения общего собрания членов кооператива по вопросу о приеме в кооператив лица,  выразившего желание обменять занимаемую им жилую площадь на жилое помещение а доме кооператива.

Судебному рассмотрению подлежит также спор об обмене жилых помещений,  возникший между членами одного и того же кооператива ЖСК,  возражающим против такого обмена.

В том случае, когда между членом кооператива и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене,  то член кооператива,  а также его бывший супруг и член семьи,  за которым признано право на часть паенакопления,  вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на другое,  в том числе и находящееся в доме государственного или общественного жилищного фонда. Но не может обратиться в суд с иском о принудительном обмене кооперативной квартиры член семьи,  не имеющий права на часть паенакопления.

Судам подведомственны и другие споры между ЖСК и членами кооператива,  вытекающие из гражданско-правовых отношений. В частности судом могут быть рассмотрены: иски лиц, исключенных из кооператива,  о признании их исключения необоснованным и о праве на дальнейшнее пользование жилым помещением; требования граждан,  имеющих преимущественное право на вступление в кооператив,  о признании неправильным отказа в приеме их в члены данного кооператива и о праве пользования жилым помещением; иски членов кооператива о взыскании с кооператива сумм,  излишне выплаченных в счет паенакопления;споры между членами кооператива и членами их семей ( в том числе и бывшими членами семьи) ими квартире; иски кооперативов о взыскании с членов кооператива задолженности по очередным паевым взносам,  взносам на содержание и эксплуатацию дома,  взносам в специальные фонды,  если кооператив не может получить в нотариальном органе исполнительную надпись о взыскании с члена кооператива суммы задолженности; иски кооперативов о выселении исключенных из кооператива и проживающих с ними лиц.

В судебном порядке разрешаются также споры между несколькими проживающими в одной кооперативной квартире наследниками умершего члена кооператива по вопросу о праве на членство в кооперативе и праве на жилое помещение, которым пользовался умерший, если наследник не согласен с решением,  принятым по данному вопросу кооперативом.

В соответствии с действующими нормативными актами судам не подведомствены споры между членами кооператива и кооперативом, рассмотрение которых законом отнесено к исключительной компетенции кооперативов и их органов. Суд не вправе, в частности, рассматривать вопросы о распределении жилых помещений между членами кооператива, об установлении размера вступительного и паевого взносов, взносов членов кооператива на содержание и эксплуатацию дома, а также о приеме в члены кооператива, за исключением случаев, когда названные в Примерных уставах ЖСК лица имеют преимущественное право на вступление в члены кооператива  и  сохраняют право дальнейшего пользования жилым помещением в кооперативном доме. 

Суду не подведомствен спор между членами кооператива, нуждающимися в улучшении жилищных условий, о том, кто из них имеет преимущественное право на получение освободившейся квартиры либо кому из проживающих в общей квартире членов кооператива должна быть передана освободившаяся комната (если иное не предусмотрено Примерным уставом ЖСК(1)). Этот вопрос разрешается общим собранием членов кооператива (собранием уполномоченных).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Украины судебному рассмотрению также не подлежат иски проживающих с членом кооператива членов его семьи о предоставлении им освободившейся в кооперативе квартиры и о признании за ними преимущественного права на вступление в кооператив в случае отказа общим собранием членов кооператива о приеме их в кооператив.

Судам подведомствены не только споры между ЖСК и членами кооператива, между последними и членами их семей. Пленум Верховного Суда Украины считает, что суды могут рассматривать и некоторые исковые требования местных Советов народных депутатов к членам ЖСК.

Пленум Верховного Суда Украины в постановлении от 18.09.1987г.N9 дал ряд разъяснений о подведомственности жилищных споров судам.

Следует иметь в виду, что вышеуказанные постановления содержат руководящие разъяснения о применении значительной части правил закона о подведомственности жилищных споров , но они не дают исчерпывающего перечня всех случаев судебного разрешения этих споров, предусмотренных законодательством Украины.

2. Арбитражными судами разрешают жилищные споры между государственными, коллективными, частными, общественными предприятиями, учреждениями и другими юридическими лицами, кроме споров, которые действующим законодательством отнесены к компетенции других органов. В частности, арбитражи могут рассматривать споры о передачи застройщиками районным госадминистрациям и другим организациям для заселения части жилой площади во вновь построенных домах , споры о распределении между участниками строительства жилой площади в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций. Согласно инструктивным указаниям Государственного арбитража СССР от29.06.1963 г.N И-1-29 (действующим в настоящее время) органам государственного арбитража подведомственны иски предприятий, учреждений и организаций об освобождении помещений, в частности, в связи с истечением срока найма. Такие иски рассматриваются арбитражами в тех случаях, когда вопрос об освобождении решен местными органами госадминистраций, но ответчик помещение не освобождает.

Если же в помещении, в отношении которого заявлен иск, проживают граждане, арбитраж рассматривает только вопрос о принадлежности помещения или о праве пользования им. Требование о выселении граждан из занимаемого помещения арбитраж решать не вправе. Выселение же граждан в этих случаях может производиться в судебном порядке.

Порядок рассмотрения споров арбитражем установлен Законом Украины "Об арбитражном суде". 

3. Жилищные споры могут разрешаться третейским судом, который создается каждый раз по соглашению всех участников данного спора. Порядок организации и деятельности третейских судов регулируется "Положением о третейском суде" . Согласно ст.1 названного Положения граждане имеют право передать на рассмотрение третейского суда любой возникший между ними спор, кроме споров, вытекающих из трудовых и семейных отношений. Договор о передаче спора на рассмотрение третейского суда (третейская запись) должен заключаться в письменной форме.

Решение третейского суда, не исполненное добровольно, может быть исполнено принудительно на основании исполнительного листа, выданного районным (городским ) судом, в районе которого состоялся третейский суд.

Жилищные споры между государственными, частными, кооперативными и общественными предприятиями, учреждениями и организациями, отнесенные к компетенции органов арбитража, могут разрешаться третейскими судами, избираемыми участниками данного спора. Организация таких судов и порядок рассмотрения ими споров регулируется Положением о третейском суде для разрешения хозяйственных споров между объединениями, предприятиями, организациями и учреждениями.

4.Среди других органов, уполномоченных разрешать жилищные споры, прежде всего следует назвать назвать районные госадминистрации, профсоюзные органы, прокуратуру. Порядок рассмотрения жилищных споров этими органами называется административным. Однако ныне действующее жилищное законодательство развивается в сторону сужения круга административного и расширения круга судебного рассмотрения жилищных споров, что наглядно видно на примере соотношения оснований выселения граждан из жилых помещений в административном и судебном порядке по ранее и ныне действующему законодательству. Такая тенденция объясняет- 

ся тем, что по сравнению с административным судебный порядок рассмотрения жилищных споров является более демократичным и содержит больше гарантий объективного и всестороннего разрешения спора.

По действующим правилам в административном порядке разрешаются споры, связанные с учетом граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставлением им жилых помещений, в частности, об отказе в принятии на квартирный учет, о снятии с учета, о перенесении очередности на получении жилого помещения и др. Например, жалобы на решения местных госадминистраций по вопросам учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении им жилых помещений, рассматривает вышестоящий орган госадминистрации, а жалобы на совместные решения администрации предприятия, учреждения, организации либо органа кооперативной или другой общественной организации - соответствующий районный орган госадминистрации. Споры по указанным вопросам между администрацией (органом общественной организации) и профсоюзным комитетом рассматриваются их вышестоящими органами. (1)

В таком же порядке рассматриваются жалобы и споры, связанные с кооперативным учетом и направлением граждан в ЖСК.

Административный порядок предусмотрен и для рассмотрения жалоб граждан на отказ районных госадминистраций , предприятия, учреждения, организации в предоставлении жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого.

В порядке исключения из общих правил закона о возможности выселения граждан из жилых помещений только в судебном порядке, в соответствии ст.109 ЖК Украины допускается выселение в административном порядке с санкции прокурора лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом. Следует иметь в виду, что это исключение касается только выселения из домов государственного и общественного фонда.

Если гражданин отказывается добровольно выполнить постановление прокурора об административном выселении, оно исполняется судебным исполнителем принудительно в порядке, установленном для исполнения судебных решений.

В случае отмены постановления об административном выселении вышестоящим прокурором после его исполнения нарушенные жилищные права граждан подлежат восстановлению, а возникающие в связи с этим споры разрешаются в судебном порядке.



4.  ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

Конечно, в объеме 1-й контрольной работы трудно полностью осветить такую глубокую и обширную тему как РАЗРЕШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ СПОРОВ,  однако фундаментальные понятия и базовые положения в указанной работе приведены. Несмотря на то, что разрешение жилищных споров по-российскому и по-украинскому законодательству несколько отличаются друг от друга, но эти отличия не столь существенные и к тому же по ряду объективных и субъективных причин российская правотворческая мысль немного опережает украинскую, что дает нашим законодателям использовать положительный опыт накопленный российскими юристами после принятия тех или иных нормативных актов,  и избегать ошибок, обязательно встречающихся на таком тернистом пути как правотворчество.

Используя положительный опыт не только России , но и других развитых государств, учитывая национальные и исторические особенности нашего народа Украина станет демократическим и правовым государством. 



5. ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА

1.Гражданское право.Часть 1.Учебник/ Под ред.Ю.К.Толстого, А.П. Сергеева.- М.:Издательство ТЕИС, 1996. - 292-300с.

2.Гражданский кодекс Украинской ССР: Нучн.-практ.коммент. Пер. с укр. /И.Г.Агапов, М.И.Бару, И.А.Беленчук и др. -К: Политиздат Украины, 1981.- 639 с.

3.Жилищный кодекс Украины./Утвержден Законом от 30 июня 1983 г. //Ведромости Верховной Рады Украины.-Приложение к N51.-ст.1122.

4.Примерный устав жилищно-строительного кооператива, утвержденный постановлением Совета Министров Украины от 30 апреля 1985 г. N186

( СП Украины. 1985. N6. Ст.46)

5.Конституция (Основной Закон) Украины - Принятая Верховным Советом Украины 28.06.1996г.

6.Политологический словарь. - К.: ИнноЦентр. - 1991.

7.Юридический энциклопедический словарь. - М.: СЭ. - 1984.