Маркетинговое исследование рынка новостроек в г. Томске

ОГЛАВЛЕНИЕ 



Введение

1.Характеристика рынка новостроек

1.1 Основные параметры рынка новостроек 

1.2 Форматы новостроек

1.3 Примеры планировок

1.4 География размещения

2.Классификация рынка

2.1 Классификация по типу новостройки

2.2 Классификация по средней цене квартиры

2.3 Классификация по видам оказываемых дополнительных услуг

2.4 Классификация по видам строительных процессов

3.Основные игроки на рынке

3.1 Сравнительная характеристика конкурентов

3.2Су-13

3.3ТДСК

4. Анализ спроса

4.1 Характеристика покупки новостройки

4.2 Факторы влияющие на выбор новостройки (сравнительная характеристика

5.Тенденции и прогноз развития рынка новостроек в Томске

6.Бизнес идея

Заключение

Список используемых источников и литературы




Введение



Бизнес и коммерция в России в настоящее время развиваются стремительнее, чем когда-либо. Решающий фактор успеха в бизнесе – эффективное применение маркетинговых исследований.

Маркетинговые исследования служат основой маркетинга, они включают изучение внешней маркетинговой среды рынка, мотивации потребителей, а так же внутренней маркетинговой среды, т.е. оценку производственно–сбытовых возможностей самой фирмы, строящей свою деятельность на принципах маркетинга. Такие маркетинговые исследования позволяют выбрать оптимальный рынок сбыта, осуществить планирование. 

Анализ маркетинговой среды и оценка рыночных возможностей организации осуществляются в ходе комплексных маркетинговых исследований рынка, цель которых состоит в сборе информации о рынке и ее изучении для совершенствования процесса разработки и сбыта товаров. Маркетинговые исследования рынка являются обязательным условием успеха товаров, предлагаемых на рынке. Они эффективны в том случае, когда рассматриваются не только как процесс получения труднодоступной коммерческой информации, но и как средство, обеспечивающее руководство организации аналитическими выводами об изменениях маркетинговой среды с целью улучшения возможностей системы управления.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, новостройки выступают основой личного существования для граждан. В Томске и России происходит активное формирование и развитие рынка новостроек и всё большее число граждан участвуют в операциях с недвижимостью. Целью маркетингового исследования является анализ рынка новостроек с целью открытия своего бизнеса в этой отрасли, это исследование является актуальным, так как в данное время город Томск активно застраивается, множество людей приобретают квартиру или хотят её приобрести.


1.Характеристика рынка новостроек 



1.1 Основные параметры рынка новостроек

рынок новостройка квартира жилье

Ситуацию на рынке строящегося жилья определяют следующие тенденции - устойчивый рост объемов ввода нового жилья, себестоимости строительства и цен при стабильном спросе.

На Томском рынке недвижимости работает более 10 строительных компаний. Наиболее крупные застройщики Томска: ТДСК, СУ13. СУ 13 специализируется на строительстве кирпичных домов. ТДСК - панельных. ТДСК осуществляет квартальную застройку: микрорайон «Высотный» на Иркутском тракте, «Радужный» на АРЗе. Остальные застройщики строят не с таким "размахом".



1.2 Форматы новостроек



Покупка квартиры является целью многих людей, хотя цена новой квартиры значительно выше старой. Стоимость жилья в новостройке также может быть разной. Свои потребности необходимо совмещать со своими возможностями. Так, цена зависит от высоты потолков, материалов, применяемых при строительстве. Также важным фактором является то, какой именно дом панельный или монолитный. 

Типы новостроек:

Новостройки панельного вида

Данный тип новостроек является довольно-таки популярным благодаря легкости и дешевизны их возведения. Но массой недостатков обладают панельные дома. Звукоизоляция таких помещений минимальная, что доставляет множество неудобств жителям, высота потолков в панельных домах в среднем составляет 2,75 м. Это объясняется тем, что большие панели не изготавливаются, также в панельном доме нельзя сформировать комнаты, как хочется, ведь каждая стена квартиры является несущей. Еще одним немаловажным недостатком считается некачественное выполнение работы строителями. 

Каркасно-блочные новостройки

Отличительной чертой каркасно-блочного дома является то, что несущую функцию выполняет специальный каркас, а кирпичи или блоки встраиваются в него. Основное преимущество такого дома – высота потолков, стены, которые «дышат», отсутствие стандарта планировки. Возможно придумать планировку квартиры, которая будет ограничиваться только её площадью.

Но этот вид новостройки, является одним из самых дорогих, но ещё более дорогим его делает кирпичная кладка стен. В таких домах живут люди определённого социального статуса и материального достатка ввиду того, что квадратные метры жилья стоят не дёшево.

Монолитные новостройки

Возведение монолитного дома производится иначе: изначально делается опалубка, которая впоследствии заливается бетоном. Стены, изготовленные по данной технологии, очень прочны вследствие того, что усадка происходит равномерно и не появляется трещин как в домах из панелей. Очевидными преимуществами таких новостроек являются: просторные помещения свободной планировки, абсолютно ровные полы и потолки, а также отличная тепловая и звуковая изоляция. Обычно монолитные новостройки возводятся не по типовым проектам, вследствие новостройка может быть эксклюзивной. 

Основным недостатком такой жилплощади является высокая цена. И стоит добавить ещё то, что качество постройки прямо связано с добросовестностью и уровнем профессиональной подготовки строительной организации. 




1.3 Примеры планировки



Рис.1 Рис.2 Рис.3 


Рис.1 Типовая планировка жилого дома серии Бекерон. 

Панельный дом. Квартиры: 1-, 2-, 3- и 4-комнатные. Этажность: от 4 до 7 этажей. Наружные стены: керамзитобетонные панели, толщиной от 40 до 55 см. Внутренние стены: железобетонные, толщиной 14 см. Перегородки: 80 см. Перекрытия: железобетонные. В домах с 5-ю и более этажами имеется один грузопассажирский лифт. Вентиляция: естественная, через вентиляционные блоки в санузле и на кухне. Отопление: центральное. Водоснабжение: от городской сети.

Рис.2 Жилой дом серии П-46М

Квартиры: 1-, 2-, 3- и 4-комнатные. Этажность: 4, 5, 7, 9 или 14 этажей. Наружные стены: керамзитобетонные панели, толщиной 34 см. Внутренние стены: железобетонные, толщиной от 14 до 18 см. Перегородки: 8 см. Перекрытия: железобетонные, толщиной 14 см. Лифт: в 4-х этажных секциях - один пассажирский (грузоподъемность 400 кг.); в 5- и 9-этажных секциях - один грузопассажирский (грузоподъемность 630 кг.); в 14-этажных секциях -два (грузоподъемностью 400 и 630 кг.). Вентиляция: естественная, через вентиляционные блоки в санузле. Отопление: центральное. Водоснабжение: от городской сети. Мусоропровод: с загрузочными клапанами на каждом этаже. Высота жилых помещений: 2,64 м.

Рис.3Жилой дом серии И-155

Дома серии И-155 бывают панельные и монолитные. Квартиры: 1-, 2-х, 3-х и 4-комнатные, свободной планировки. Этажность: от10 до 24 этажей. Наружные стены: трехслойные, толщиной 32-40 см. В домах башенного типа стены до 8-го этажа - монолитные. Внутренние стены: железобетонные, толщиной 20 см. Количество лифтов варьируется от двух до четырех; используются лифты двух типов: пассажирский (грузоподъемность 400 кг) и грузопассажирский (грузоподъемность 630 кг). Вентиляция: естественная, через вентиляционные блоки в санузле. Отопление: центральное. Водоснабжение: от городской сети. Мусоропровод: с загрузочным клапаном на каждом этаже. Высота жилых помещений: 2,80 м.


1.4 География размещения



Наибольшей популярностью у застройщиков пользуется Кировский и Советский районы. Здесь строят в основном из кирпича, как жилые дома, так и коммерческую недвижимость. Стоимость земельных участков в центральных районах высока. Часто застройщикам приходится расселять жителей ветхого жилищного фонда, прежде чем начать строительство новостройки. Поэтому себестоимость квартир в центральных районах выше, чем в спальных. Спальные районы Томска, формировавшиеся в советские времена плановыми застройками, тоже прирастают новостройками. Их здесь строят либо на пустырях, либо на окраинах районов. Строят панельные высотные дома единым комплексом, выполненным в едином стиле. Вместе с домами растет и инфраструктура: социальные объекты, дороги, зеленые насаждения.

Цена на новостройки на 10 - 20% выше, чем на вторичное жилье. Жители Томска охотно инвестируют свои деньги в строительство новостроек, даже на самых ранних стадиях. В особо ликвидных местах как, например, на ул. Киевская, томские новостройки, были проданы задолго до того, как начался процесс расселения. И это оправдано, с каждой новой стадией строительства цена квадратного метра увеличивается. После того, как дом сдается госкомиссии, инвестор получает прибыль не менее 100%. 

Особенностью рынка недвижимости Томска является длительный срок строительства - не меньше 2-х лет.(В Сочи длительность строительства существенно короче - 1 год). Интересным местом в центральной части города в Кировском районе являются улицы Киевская, Косарева - в районе Кардиоцентра. В настоящее время там построено несколько новостроек - очень удачные проекты. Распроданы все квартиры и в будущих новостройках по адресу ул. Киевская, хотя строительство еще не начато. Идет процесс расселения. Как только строительство начнется, цены на эти квартиры вырастут на 50%, так как место очень перспективное и качество дома бизнес-класса обещает быть высоким. 

Еще одно перспективное место строительства новостроек в Томске, - исторический центр города в районе Белого озера: пер. Школьный, ул. Ачинская, ул. Октябрьская. Этот район отличается относительной удаленностью от крупных магистралей города. Однако расположен недалеко от центральной площади Ленина, до которой можно дойти пешком за 20 минут. В районе строят и элитные дома с элитными квартирами г. Томска. В настоящее время этот район еще недостаточно оценен и поэтому цены на новостройки здесь еще не так высоки как в Кировском районе. Однако, в ближайшее время ожидается скачок цен.




2.Классификация рынка



2.1 Классификация по типу новостройки



Классификация жилья в Томске.

Согласно классификации, жилье делится на 5 классов: социальное, эконом, бизнес, премиум и де-люкс.

Для определения класса жилья было использовано более 100 параметров, которые были разделены на 7 основных критериев: месторасположение; строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов; обустройство здания и придомовой территории; социальная инфраструктура здания; материалы и оборудование; техническая инфраструктура; организация управления и эксплуатации.



Характеристики жилья класса "Де-люкс"

технология строительства

монолитно-каркасная, кирпичная кладка

основной строительный материал

кирпич керамический

количество квартир в доме

1-30

количество квартир на этаже

1-2, максимум 4

минимальная площадь на 1 жильца

более 40 кв.м.

высота потолков

3 метра и выше

балконы и лоджии

лоджия, балкон, терасса, зимный сад

категория лифта

Элит-уровень

мусоропровод

отсутствует, предусмотрена уборка спецперсоналом

автопаркинг

2 и более машино-места на квартиру

телевидение

спутниковое телевидение

стоимость обслуживания 1 кв.м./ месяц

более 1.5 $



Характеристики жилья "Премиум" класса

технология строительства

монолитно-каркасная, кирпичная кладка

основной строительный материал

кирпич керамический

количество квартир в доме

1-30, максимум 100

количество квартир на этаже

до 4

минимальная площадь на 1 жильца

21 - 40 кв.м.

высота потолков

3 метра и выше

балконы и лоджии

лоджия, балкон, терасса

категория лифта

Бизнес уровень

мусоропровод

автоматический

автопаркинг

2 и более машино-места на квартиру

телевидение

спутниковое телевидение

стоимость обслуживания 1 кв.м./ месяц

от 1 до 1.5 $



Характеристики жилья "Бизнес" класса

технология строительства

монолитно-каркасная, кирпичная кладка

основной строительный материал

кирпич силикатный керамический

количество квартир в доме

более 100

количество квартир на этаже

до 8

минимальная площадь на 1 жильца

более 40 кв.м.

высота потолков

от 2.7 до 3 метров

балконы и лоджии

лоджия и балкон

категория лифта

Бизнес -уровень

мусоропровод

механический

автопаркинг

1 машино-место на квартиру

телевидение

	кабельное

стоимость обслуживания 1 кв.м./ мес.

от 0.5 до 1 $



Характеристики жилья класса "Эконом"

технология строительства

монолитно-каркасная, кирпичная кладка, 

сборная (панельные дома)

основной строительный материал

любой

количество квартир в доме

более 100

количество квартир на этаже

любое

минимальная площадь на 1 жильца

от 20 до 40 кв.м.

высота потолков

от 2.5 до 2.7 метра

балконы и лоджии

лоджия и балкон

категория лифта

Эконом -уровень

мусоропровод

механический

автопаркинг

до 1 машино-места на квартиру

телевидение

кабельное, антенное

стоимость обслуживания 1 кв.м./ месяц

до 0.5 $




Характеристики жилья "Социального" класса

технология строительства

параметр не определяет класс жилья

основной строительный материал

параметр не определяет класс жилья

количество квартир в доме

любое

количество квартир на этаже

любое

минимальная площадь на 1 жильца

до 20 кв.м.

высота потолков

от 2.5 до 2.7

балконы и лоджии

балкон

категория лифта

Эконом - уровень

мусоропровод

механический

автопаркинг

0.5 машино-места на квартиру

телевидение

антенное

стоимость обслуживания 1 кв.м./ месяц

гостариф



2.2 Классификация по средней цене квартиры



Средние цены за 1кв.м. жилой недвижимости в разных районах г.Томска находятся в диапазонах, представленных в таблице 1:



Диапазон цен на жилую недвижимость, руб./кв.м.



Согласно, таблице 1 минимальная цена за 1кв.м. составляет 24 000 руб., максимальная - 60 000руб./кв.м.






Рис. 4 Средняя стоимость1 кв.м. жилой недвижимости по районам, руб./кв.м.



На начало 2010г. средневзвешенные цены предложения на первичном рынке купли-продажи жилой недвижимости г.Томска составили в среднем 30 тыс. руб. за кв. м.

На вторичном рынке купли-продажи жилой недвижимости г.Томска цены предложения составляют 35 тыс. руб. 




Рис.5 Средневзвешенные цены предложений на рынке жилой недвижимости, руб.



Самыми дорогими являются однокомнатные квартиры стоимость которых за 1кв.м достигает 59 500 руб./кв.м. Цены уменьшаются обратно пропорционально площади квартир. Так, самыми дешевыми являются самые большие по площади квартиры.

На стоимость жилой недвижимости в большей степени оказывает влияние ее местоположение, тип материала стен и количество комнат.

Влияние местоположения на стоимость жилой недвижимости





Рис.6 Средние цены предложений в новостройках, руб.




Средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках в г.Томске составляет около 30 000руб./кв.м.



Рис.7 Средние цены предложений 1-комнатных квартир, руб.



Самая высокая стоимость одного квадратного метра однокомнатных квартир наблюдается в Кировском и Советском районах - 46 500300руб./кв.м. - 42 300руб./кв.м., далее по убывающей можно расположить Ленинградский и Октябрьский районы, средневзвешенная стоимость квадратного метра в этих районах колеблется около 35 000руб./кв.м. 

Площадь однокомнатных квартир в г.Томске находится в интервале от 20 до 40 кв.м. Большая часть всего объема предложений жилой недвижимости, приходится на квартиры площадью 35 кв.м. 



Рис.8 Средние цены предложений 2-комнатных квартир, руб.




Самая высокая стоимость одного квадратного метра двухкомнатных квартир наблюдается в Кировском районе 38 100руб./кв.м., далее по убывающей можно расположить Ленинградский, Советский и Октябрьский районы, средневзвешенная стоимость квадратного метра в этих районах колеблется от 35 200руб./кв.м. до 29 800руб./кв.м.

Площадь однокомнатных квартир в г.Томске находится в интервале от 35 до 70 кв.м. Большая часть всего объема предложений жилой недвижимости, приходится на двухкомнатные квартиры площадью 50 кв.м.





Рис.9 Средние цены предложений 3-комнатных квартир, руб.



Самая высокая стоимость одного квадратного метра трехкомнатных квартир наблюдается в Кировском районе - 39 700руб./кв.м., далее по убывающей можно расположить Советский, Ленинградский и Октябрьский районы, средневзвешенная стоимость квадратного метра в этих районах колеблется около 35 000руб./кв.м.

Площадь однокомнатных квартир в г.Томске находится в интервале от 55 до 100 кв.м. Большая часть всего объема предложений жилой недвижимости, приходится на трехкомнатные квартиры площадью 70 кв.м. 




Рис.10 Средние цены предложений 4-комнатных квартир, руб.



Самая высокая стоимость одного квадратного метра однокомнатных квартир наблюдается в Кировском районе - 38 400руб./кв.м., далее по убывающей можно расположить Советский, Ленинградский и Октябрьский районы, средневзвешенная стоимость квадратного метра в этих районах колеблется около 31 000руб./кв.м. 

Площадь однокомнатных квартир в г.Томске находится в интервале от 60 до 130 кв.м. Большая часть всего объема предложений жилой недвижимости, приходится на квартиры площадью 75 кв.м.



Средняя цена за 1 кв.м. жилой недвижимости в зависимости от материала стен, руб./кв.м.






Рис.11 Средние цены предложений жилой недвижимости в зависимости от материала стен



Средневзвешенная цена 1кв.м. жилой недвижимости в кирпичных домах составляет 38 200 руб./кв.м., что превышает значение 1 кв.м. цен в панельных домах - 34 000 руб./кв.м.



2.3 Классификация по видам оказываемых дополнительных услуг



Виды услуг

Обмен квартир -любой вид обмена, в том числе, равноценный обмен, обмен с доплатой большей жилплощади на меньшую или меньшую на большую.

Купля-продажа квартир и комнат — осмотр базы жилья жилья, предлагаемого компанией.

Расселение - расселение коммунальных квартир.

Разъезд -оптимальные варианты разъезда.

Срочный выкуп жилья — иногда жизненные обстоятельства складываются так, что необходимо продать квартиру в кратчайшие сроки.




2.4 Классификация по видам строительных процессов



Под строительной продукцией понимают полностью законченные строительством здания, сооружения, их комплексы, сданные заказчику для эксплуатации. Возведение зданий или сооружений требует выполнения строительных работ, которые разделяются на несколько основных видов по признаку применяемых материалов и полуфабрикатов или по назначению, например каменные, бетонные, штукатурные, малярные, земляные и другие работы.Каждый вид строительных работ складывается из комплекса взаимосвязанных строительных процессов.Технологически однородный и организационно-неделимый элемент строительного процесса называется рабочей операцией. Для операций, выполняемых одним и тем же рабочим или звеном рабочих, исполнителей, средств и орудий труда. Каждая рабочая операция состоит из нескольких тесно связанных между собой рабочих приемов, которые в свою очередь состоят из отдельных движений.

Строительные процессы по сложности их выполнения могут быть простые и комплексные.

Простым процессом называется совокупность технологически связанных между собой рабочих операций, выполняемых одним и тем же рабочим или звеном рабочих согласованно работающих, например, при кладке кирпичной стены, монтаже колонны и т. п. Комплексным процессом называется совокупность одновременно осуществляемых простых процессов, находящихся между собой в непосредственной организационной зависимости и связанных единством конечной продукции, например монтаж колонн, балок и ферм каркаса здания. В исполнении комплексного процесса участвуют рабочие разных специальностей.Строительные процессы, выполняемые вручную с использованием ручного инструмента и простейших приспособлений, называют ручными, выполняемые с помощью электрических ручных машин (электропилы, электрорубанки и др.) - полумеханизированными. Строительно-монтажные процессы, выполняемые с помощью машин и механизмов, где функции рабочего сводятся лишь к управлению данной машиной, называют механизированными. Дальнейшим развитием механизации является автоматизация. Автоматизация- это высшая степень организации производственного процесса: она освобождает человека от непосредственного управления этим процессом, которое в этом случае осуществляется автоматически. Таким образом, автоматическим называют процесс, в котором ручной труд человека по управлению машинами (процессом, операцией) заменен специальными устройствами, обеспечивающими заданную производительность и качество продукции без участия человека.

Все строительные работы можно условно подразделить на общестроительные, специальные и вспомогательные.

1)Общестроительные работы включают комплекс работ, после завершения которых получается незаконченная строительная продукция в виде так называемой коробки здания или сооружения, соответствующая проекту. Сюда входят земляные работы, установка фундаментов, стен, перекрытий, перегородок, крыши, монтажные (монтаж строительных конструкций), отделочные и другие работы. 2)Специальные работы выполняют после завершения отдельных видов общестроительных работ либо параллельно с ними. Сюда входя'і монтаж систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, пароснабжение, электропроводка и т. д. К ним также относится монтаж технологического оборудования в производственных зданиях, котельных, газопроводов, резервуаров и т. п. 

3)Вспомогательные работы сами не создают строительной конструкции, однако правильная и четкая организация их способствует быстрейшему завершению строительства. К ним относят заготовительные, погрузочно-разгрузочные и транспортные работы, обеспечивающие объекты строительства строительными материалами, конструкциями, деталями, изделиями, заготовками и т. д.




3.Основные игроки на рынке 



3.1 Сравнительная характеристика конкурентов



На Томском рынке недвижимости работает более 10 строительных компаний. Наиболее крупные застройщики Томска: ТДСК, СУ13, Строймонтаж. СУ 13 специализируется на строительстве кирпичных домов. ТДСК - панельных. ТДСК осуществляет квартальную застройку: микрорайон «Высотный» на Иркутском тракте, «Радужный» на АРЗе. Остальные застройщики строят не с таким "размахом" и не являются большими конкурентами для ТДСК, СУ13, Строймонтажа.



3.2Су-13



Почти полвека строительному предприятию СУ-13. Основано оно в 1956 году, поначалу было структурным подразделением треста "Томскжилстой".Листая славные страницы истории СУ-13, многое узнаешь об истории Томска.

В 60-х годах СУ-13 занималось строительством стандартных пятиэтажек и прилегающих к ним объектов социального назначения. В те годы надо было в короткий срок переселить сотни семей из бараков военного времени и подвалов в благоустроенные квартиры. И эта важнейшая социальная программа была выполнена в запланированном объеме. Итог только одного 1960 года - 18 тысяч метров жилья и средняя школа.

Памятным для ветеранов управления стало десятилетие с 1960 по 1970 годы. В конце этого периода итоговый результат небывалый: 17 детских садов, 9 школ, учебный корпус пединститута по проспекту Комсомольскому, кинотеатр "Сибиряк", комплекс городской больницы по улице Нахимова, туберкулезный санаторий, прачечная, котельная по Иркутскому тракту, овощехранилище, столовая, аптека, магазин, животноводческие комплексы в Калтае, Семилужках, Поросине, в поселке Мирном и более 200 тысяч квадратных метров жилья. Можно сказать, что в это десятилетие состоялся коллектив СУ-13, сложились, выросли и окрепли замечательные кадры.

В 70-80 годах объемы возведения кирпичного жилья стали падать, на передний план выходит панельное домостроение, а строители СУ -13, продолжая поднимать жилье, занимаются объектами здравоохранения. Ими построены санаторий-профилакторий "Строитель", детский оздоровительный лагерь "Огонек", городская больница, станция переливания крови, роддом им.Семашко, поликлиники на улицах Киевской и Карташова и т.д.

Полтора десятка лет - с конца 70-х и до начала 90-х годов - в программе СУ-13 основными объектами были школы и детские комбинаты в полносборном исполнении. Всего в послужном списке строителей СУ-13 24 школ и 20 детских комбинатов. 

В 90-ых, пережив нелегкий кризис, связанный с отсутствием финансирования заказов, СУ -13 приступает к строительству жилья в качественно новом исполнении - это кирпичные дома с квартирами повышенной комфортности. У томичей они пользуются заслуженной популярностью. На это есть ряд причин: свободная планировка квартир, новые инженерные коммуникации, традиционно престижные районы города, квартальная застройка. Дома от СУ-13 не похожи один на другой, им присущи индивидуальность и выразительность. Вокруг них территория силами строителей озеленяется и благоустраивается. Сегодня строители СУ-13 в год сдают порядка 30 тысяч квадратных метров жилья. 

Но СУ-13 работает и с социально значимыми для города заказами: это часовни, капитальный ремонт трибуны на стадионе "Труд", Белое озеро и другие объекты.

Многое изменилось за полвека: общественное устройство страны, внешний вид Томска, но СУ-13 верно себе - оно по-прежнему, занимается созидательной деятельностью - строит.




3.3 ТДСК



ТОМСКАЯ ДОМОСТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ является крупнейшим производителем жилья в г. Томске и Томской области и имеет 35-летний опыт индустриального домостроения в Сибирском регионе. За прошедшие годы построено почти 3,5 млн. квадратных метров жилья. В домах возведенных ТДСК живет около половины населения г. Томска. Большой вклад домостроители внесли в возведение городов Колпашево, Стрежевой и Кедровый на севере Томской области, а также в строительство жилья в Кемеровской и Новосибирской областях.

Основными направлениями деятельности ТДСК являются:

строительство жилых домов;

производство строительных материалов и конструкций.

Сегодня Томская домостроительная компания представляет собой современный, вертикально интегрированный холдинг, диверсифицированный по направлениям бизнеса. Холдинг состоит из 15 дочерних предприятий, каждое из которых работает в своем бизнес - направлении, и вместе с тем, является частью единого технологического комплекса по созданию жилых домов, включая: проектирование, функции заказчика-застройщика, производство строительных материалов и конструкций, строительство, обеспечение современными телекоммуникационными услугами и последующее обслуживание сданного в эксплуатацию жилья. 

Микрорайон "Высотный"

Среди них ведущими являются проектная организация – ООО «Проектно-конструкторское бюро ТДСК», заказчик – застройщик ЗАО « ТОМ – ДОМ», крупнейший в Сибири производитель комплектов жилых домов и другого сборного железобетона ООО «Завод крупнопанельного домостроения ТДСК», генподрядчики - ЗАО «СУ ТДСК» и ООО «СМУ ТДСК». Более того, дочерние предприятия расширили спектр услуг для жильцов новых домов, так, ООО «Жилсервис ТДСК» осуществляет управление и техническое обслуживание построенных Компанией домов, а ЗАО «Неотелеком» предоставляет современные телекоммуникационные услуги.

Руководит холдингом генеральный директор Александр Карлович Шпетер, кандидат экономических наук, заслуженный строитель РФ, депутат Государственной Думы Томской области.

Основной продукцией Томской домостроительной компании являются крупнопанельные, каркасные, монолитные и кирпичные 5 - 17 этажные жилые дома эконом – класса, полностью готовые к заселению – «под ключ». С 2006 года с целью выполнения программы «Доступное и комфортное жилье» в ТДСК получило развитие новое направление – строительство малоэтажных индивидуальных домов. Коттеджи создаются по разным технологиям: из клееного профилированного бруса, из деревянных каркасно-панельных конструкций, из ячеистого бетона. Первые 20 домов из всех видов выпускаемой Компанией продукции построены в 2007 году в черте города Томска в пос. Заречный.

Коттеджный поселок "Заречный"

Компания в последние годы осуществляет комплексную микрорайонную застройку. Новые микрорайоны снабжаются теплом и горячей водой от автономных газовых котельных, построенных ТДСК. В настоящее время строительство ведется в микрорайонах Высотный и Радужный. В 2008 году началось строительство жилого комплекса "Солнечная долина" на 1 млн. кв. метров жилой площади, проекта, реализуемого в рамках частно - государственного партнерства.

В 2008 году Компанией освоено СМР на 4,978 млрд. рублей. Сдано 269 тыс. кв. м жилья и нежилых помещений, из которых в Томске 126 тыс. кв.м., что составляет 30% от введенного в эксплуатацию в городе. Выпущено 342 тыс. куб. метров сборного железобетона.

В 2005 году в Компании внедрена международная система управления качеством ИСО 9001:2000. Томская домостроительная компания на сегодня является единственной организацией жилищного строительства в Томской области, да и в Сибирском регионе в целом, система управления качеством которой признана на международном уровне. Заключение внешних аудиторов NQA - Russia и проведенный в июне 2006, апреле 2007 гг. надзорный аудит, свидетельствуют, что холдинг ТДСК реально способен обеспечивать стабильный выпуск продукции, отвечающей потребностям людей.

В 2006 и 2007 гг. по итогам Х и ХI Всероссийских конкурсов среди строительных организаций и предприятий стройиндустрии Томская домостроительная компания вошла в Элиту строительного комплекса России, а в рейтинге среди лучших предприятий строительной отрасли занимает 1 место (в 2005 году – 7). За крупнопанельный дом 75 серии Компания награждена Большими золотыми медалями выставок «Стройсиб-2006» и «Сибстройэкспо-2005» в г. Новосибирске, серебряной медали конкурса «100 лучших товаров России», золотой медалью конкурса «Лучшие товары и услуги Сибири – ГЕММА- 2004-2007».

В холдинге ТДСК работает 3123 человек под руководством высококвалифицированного менеджерского персонала. Интеллектуальный потенциал менеджеров Компании достаточно высок: 2 работника имеет ученое звание доцента, 6 - ученую степень кандидата наук, 52 человека - 2 высших образования, получают второе высшее образование еще 43 специалиста. Прошли обучение по Президентской программе подготовки управленческих кадров 7 работников, 2 из них стажировались в Германии.




4. Анализ спроса



4.1 Характеристика покупки новостройки



Покупка новостройки

Покупка новостройки - это выгодно и практично, а для многих купить квартиру в новостройке еще и единственный способ решения жилищной проблемы, например квартира по цене комнаты. Но как выбрать компанию, которая занимается продажей квартир в строящихся домах, с которой можно без опасений заключить договор о покупке новостройки? По каким критериям определить надежность строительных фирм? 

Покупка новостройки без рисков

Принимать решение нужно, обладая полной информацией о доме и компании. Проведенные исследования показали, что большинство тех, кто собирается сделать покупку новостройки руководствуется тремя параметрами. Это, во-первых, продолжительность работы фирмы на строительном рынке (показательным можно считать срок более пяти лет). Второй критерий, который интересует покупателей, - количество построенных домов (более пяти - хороший показатель). Третий критерий - точность исполнения сроков строительства. Помимо этого, значимым фактом является финансовая и информационная прозрачность компании. Когда Вы остановили выбор на конкретной компании, нелишним будет получить и неофициальную информацию. Попросите в компании список построенных домов и поговорите с жильцами. В процессе такого общения можно выяснить, как обслуживают дом, в срок ли сдали, как ввели в эксплуатацию и т.д. Только после этого можно принимать решение о покупке новостройки. 

Квартиры в новых или реконструируемых домах чрезвычайно популярны сегодня. Несмотря на определенные риски и часто длительные сроки, у квартиры в новом доме масса достоинств - хорошие планировки, новые коммуникации, соседи равного социального статуса, возможность выбора отделки, перепланировки и объединения квартир на стадии строительства за сравнительно небольшую доплату, отсутствие череды предыдущих сделок, рассрочка. 

Осознанная покупка новостройки

Покупка квартиры в новостройке, с юридической точки зрения, кардинально отличается от сделки с готовым жильем. Не каждый риэлтер, даже отлично владеющий знаниями о вторичном рынке, возьмется консультировать при приобретении строящегося жилья. Пакет договоров, особенности и нюансы оформления - все здесь совершенно другое. Невозможно купить квартиру в новостройке и не стать юридически партнером фирмы, которая занимается его строительством. Покупатель принимает на себя все риски, связанные со строительством. В случае если строительная компания разоряется, вернуть свои деньги будет крайне тяжело. Покупатель дает фирме деньги на строительство дома. Фирма обязуется организовать это строительство, привлечь других инвесторов, сдать дом государственной комиссии, передать квартиру, предоставить документы для регистрации (зарегистрировать) право собственности. 

Самые распространенные проблемы при покупке новостройки - срыв сроков сдачи жилья и задержки получения прав собственности. Обычно заселение дома начинается в лучшем случае на квартал позднее, чем обещают строители. 

Особенности покупки новостройки

Одна из особенностей покупки квартир в строящемся доме - отсутствие типовых договоров. Условия строительства каждого нового дома, а также и юридическая основа права покупки новостройки у того, кто ее предлагает, - индивидуальны. Если совершается покупка квартиры в новостройке, которая представляет собой огромный жилой комплекс, состоящий из сотен квартир, необходимо смирится с тем, что подобные комплексы сдаются очередями и несколько лет, после того как квартира будет построена, под окнами будет продолжаться стройка.


4.2 Факторы влияющие на выбор новостройки(сравнительная характеристика)



Новостройка: основные преимущества.

Чему отдать свое предпочтение: новостройкам или вторичному жилью? Этим вопросом задаются многие при выборе квартиры. Рассмотрим основные преимущества новостроек, которые выгодно отличают их от вторичного жилья. 

Известно, что при покупке вторичного жилья довольно часто возникают проблемы с документами. Особенно это наблюдается с теми квартирами, которые много раз продавались и покупались. Поэтому при покупке таких квартир необходимо тщательным образом изучать всю историю операций, которые выполнялись с ними, чтобы исключить возможные претензии к их продаже родственников бывших владельцев. 

С этой точки зрения новостройки имеют существенное преимущество перед вторичным жильем. Покупая квартиру в новостройке, можно быть абсолютно увереным в ее «чистоте», поскольку именно покупатель является ее первым владельцем. При этом значительно экономятся средства и время, ведь проводить изучение истории такой квартиры совсем не нужно. 

Во вторичном жилье очень часто могут возникнуть проблемы, связанные с плохой электропроводкой, выходом из строя канализации. Трещина, которая появится на стене квартиры. Такие проблемы еще усложняются тем, что выявить при осмотре квартиры возможность их возникновения в ближайшем будущем очень тяжело. Таким образом, эти проблемы могут возникнуть в самый неподходящий момент. 

Покупая квартиру в новостройке, можно полностью избавить себя от такого рода проблем. В настоящее время для строительства новых домов используются новейшие технологии и материалы. В результате этого, новостройки по сравнению с домами старой постройки имеют более высокие показатели надежности, тепло-, звукоизоляции и т. д. 

На сегодняшний день строительство новостроек выполняется, как правило, в районах, которые имеют достаточно развитую инфраструктуру, особенно, если это элитное строительство. Особенно удобно, когда вблизи жилья расположены магазины, аптеки, поликлиники, школы и т. д. 

Новостройки выгодно отличаются от домов старой постройки своей улучшенной планировкой. На кухне, в ванной и других комнатах, расположенных в новостройке. Балконы в новостройках также отличаются большой площадью и комфортностью. 

Важным преимуществом новостроек является также колебание их цены в течение строительства. На начальном этапе строительства стоимость квадратного метра новостройки может быть существенно меньше стоимости ее квадратного метра после завершения постройки. Таким образом, вложив свои средства на первых этапах строительства новостройки, можно реально сэкономить. Конечно, при этом нужно иметь дело только с солидными компаниями с хорошей репутацией, для которых продажа квартир в новостройках, основной вид деятельности не первый год. 

Купив квартиру в новостройке, имеется прекрасная возможность сделать в ней ремонт в полном соответствии со своими вкусами и пристрастиями. Таким образом, кртиры в новостройках имеют все необходимые составляющие для создания в них новой и успешной жизни.

Покупка квартиры в новостройке

Современные новостройки, предлагаемые для продажи всем желающим, отвечают самым разнообразным требованиям по удобству планировки, высоте потолков в квартирах, общей площади помещений, даже внешнему виду дома. Продажа квартир в новостройках в настоящее время идёт достаточно бойко, что объясняется, в первую очередь, исключительными преимуществами покупки квартиры в новостройках перед приобретением жилья в старых домах. Однако существует ряд важных моментов, пренебрежительное отношение к которым может крайне негативно сказаться на всём результате долгожданного процесса покупки. Необходимо подойти к вопросу приобретения квартиры в новостройках со всей серьезностью и разумной осторожностью. Намереваясь приобрести квартиру в новостройке, нужно убедитесь, что фирма, предлагающая приобрести жилье, имеет на руках все необходимые документы и сертификаты, подтверждающие её права на проведение такого рода операций. Все бумаги, предъявленные по требованию, должны быть изучены вами как можно более пристально. Критерии, на которые стоит обратить внимание при выборе компании-продавца, могут быть такими: репутация фирмы, которая определяется высоким опытом работы, количеством проданных объектов, наличием отзывов клиентов о проделанной работе; соблюдением всех ваших требований при поиске подходящего типа жилья; высоким уровнем профессионализма и компетенции сотрудников. 

В период покупки новостройки необходимо обезопаситься от возможности возникновения такой довольно распространенной ситуации, при которой старая квартира уже продана, а новая, к сожалению, ещё не куплена. Предложения на рынке новостроек сменяют друг друга достаточно быстро, и сделать так, чтобы выбранный вариант жилья «не ушёл», пока потенциальный покупатель занимается продажей старой квартиры, действительно не так просто. Такое нежелательное развитие событий характерно, главным образом, для тех случаев, когда продажа имеющегося старого жилья и покупка квартиры в новостройках осуществляются самостоятельно, без участия компетентных и опытных фирм, специализирующихся на купле-продаже в данной области. 

Продажа квартир в новостройках, производимая компаниями и агентствами недвижимости, происходит одновременно с поиском покупателей старого жилья. Таким образом, при грамотном и профессиональном ведении сделки, получить квартиру в новостройке и продать старую получится практически одновременно, что избавит от проблем, связанных с временной регистрацией, перевозом имеющейся в наличии мебели и решением вопроса о проживании в момент переезда. 


5.Тенденции и прогноз развития рынка новостроек в Томске



Для работы на рынке новостроек необходимо четко представлять себе перспективы его развития. В этом свете наиболее актуальным является вопрос о динамике цен на недвижимость. Будет ли в обозримом будущем стоимость недвижимости расти, и если «да», то какими темпами? Или же напротив: если ожидается снижение цен, то насколько сильным оно может быть?

Основным ожиданием 2010 года эксперты называют возобновление финансирования строительной отрасли и ипотечного кредитования в сопоставимых с докризисными объемах. Несмотря на то, что рынок имеет тенденцию к росту, цены на жилую недвижимость в 2010 году будут находиться в умеренно стабильном состоянии. Резкого роста или падения не предвидится, колебания цен будут происходить в диапазоне 5% от среднемесячной цены конца года – как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Это будет характерно и для первичного, и для вторичного рынка.

По словам экспертов стоимость квадратного метра будет незначительно колебаться в сторону повышения и понижения на протяжении всего года

В целом же 2010 год, по мнению экспертов, не принесет никаких существенных всплесков на рынке новостроек




6.Бизнес идея



Моя бизнес идея заключается в том, что нужно начать с малого бизнеса,т.е постройка частных домов и дач,чтобы ознакомиться с этой отраслью получше. Затем на вырученные деньги купить землю, создать многоэтажное,комфортное и удобное жильё(новостройку).Главной задачей моего проэкта является качество и удобство, я стремлюсь к тому, что это будит жильё высшего класса. Скорее местоположение моей будующей новостройки будит находиться на ул. Киевской, по результатам моего исследования это самый лучший вариант.Это будит новостройка монолитного типа.




Заключение



Чтобы создать конкурентоспособное предприятие, надо не просто модернизировать производство и управление, но и четко знать, для чего это делается, какая цель должна быть достигнута. Главным при этом должно быть одно: умение определить, быстро и все усилия необходимо направить на развитие тех сторон, которые выгодно отличают вас от потенциальных или реальных конкурентов

Четкая ориентация на свои сравнительные преимущества на рынке товаров и услуг, неустанный их поиск как внутри предприятия, так и вне его предопределяют набор функций, выполняемых аппаратом управления ведущих компаний, состав их управленческих и подразделений, подходы к разработке стратегии.

Создать свой бизнес в этой отрасли не очень то и просто,во-первых это большая ответственность, требует больших капиталовложений, высокого уровня как строительных материалов, так и качественно выполненной работы(и.т.п.), если все эти условия соблюдены,это достаточно прибыльный бизнес, так как если застройщик выполнит всё качественно и новостройка будит выполнена в срок и находиться в центре города, за неё можно выручить намного больше,чем себестоимость.




Список используемой литературы



[1].Эволюция Консалтинговой деятельности[электронный ресурс] /Анализ рынка жилой недвижимости Томска (январь-февраль 2010 года. Режим доступа http://www.imperia-a.ru/prognos/id/50 / свободный. - Загл с экрана. –Яз. рус.

[2] Единое Информационное Пространство недвижимости [электронный ресурс] / Аналитика, обзоры. Томск. Режим доступа http://www.eip.ru/articles/analytic/?city=149 / свободный. - Загл с экрана. –Яз. рус.

[3] Инвестиционно-строительная компания Flat & Co [электронный ресурс] /

Какие бывают новостройки Режим доступа http://flatco.ru/?p=23 / свободный. - Загл с экрана. –Яз. рус.

[4] Инвестиционно-строительная компания Flat & Co [электронный ресурс] / Новостройка: основные преимущества. Режим доступа http://flatco.ru/?p=21 / свободный. - Загл с экрана. –Яз. рус.

[5] Агентство недвижимости [электронный ресурс] /Купить квартиру. Режим доступа http://www.mosflat.ru/buy/ свободный. - Загл с экрана. –Яз. рус.

[6]Дизайн интерьера и ремонт [электронный ресурс] / Типовые планировки жилых домов различных серий. Режим доступа http://www.decoplus.ru/plan/

свободный. - Загл с экрана. –Яз. рус.

[7] Строительный портал [электронный ресурс] /Стройматериалы, инструмент, оборудование. Режим доступа http://www.stroysnamy.ru/component/option,com_sobi2/Itemid,109/

свободный. - Загл с экрана. –Яз. рус.

[8] Недвижимость [электронный ресурс] /Классификация жилья. Режим доступа http://www.land-crimea.com/class_build.php / свободный. - Загл с экрана. –Яз. рус.

[9]ТДСК (Томская домостроительная компания) [электронный ресурс] /О компании. Режим доступа http://tdsk-tomsk.net/ свободный. - Загл с экрана. –Яз. рус.

[10]Cy-13 [электронный ресурс]/ О компании. Режим доступа http://www.cy13.ru/index.php?m=9&i=4/свободный. - Загл с экрана. –Яз. рус.

[11] Недвижимость Томска [электронный ресурс]/Недвижимость Томска. Квартиры в Томске. Коммерческая недвижимость Томска. Загородная недвижимость Томска.Режим доступа http://www.dom70.ru/ свободный. - Загл с экрана. –Яз. рус.

[12] Национальная единая риэлторская сеть[электронный ресурс]/ Предложение недвижимости в Томске.Режим доступа http://ners.ru/70/?cid=1178 /свободный. - Загл с экрана. –Яз. рус.

[13] Каменева Н.Г., Поляков В.А. Маркетиговые исследования:

Учеб. пособие.-М.:Вузовский учебник,2010.-3c.





1