Юридическая характеристика видов договоров ренты

75





Содержание



Введение…………………………………………………………………………………….3

Глава 1. Общая  характеристика рентных обязательств…………………………………7

1.1. История становления и законодательного регулирования договора ренты……….7

1.2. Понятие и признаки договора ренты…………………………………………………14

1.3. Элементы, содержание и ответственность сторон по договору ренты…………….18



Глава 2. Юридическая характеристика видов договоров ренты………………………..29

2.1. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды………………29

2.2. Понятие и элементы договора постоянной ренты…………………………………..39

2.3. Особенности договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением…………………………………………………………………………………48



Заключение…………………………………………………………………………………67

Список использованных источников……………………………………………………..71

































Введение



В настоящее время приобретение квартиры под выплату ренты или пожизненного содержания с иждивением распространяется все шире. Более десяти лет сохраняют свое неизменное действие положения специальных параграфов 3 и 4 главы 33 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), в которых соответствующие подвиды договоров были впервые детально урегулированы законодателем. Но именно в последние годы возрос общественный и профессиональный интерес к данным видам сделок. Тому есть несколько причин. Во-первых, мы являемся свидетелями уникальной по своим масштабам кампании по продвижению профессиональных посреднических услуг, ориентирующихся, с одной стороны, на удовлетворение жизненных потребностей потенциальных получателей ренты, а с другой - на предоставление возможности гражданам условно приобрести постоянно дорожающее жилье на условиях долгосрочных регулярных платежей. Во-вторых, все больше заключенных договоров проходят свой "жизненный цикл", что приводит не только к появлению новых полноценных собственников жилья, но и к увеличению количества споров, которые подлежат разрешению в судах по основаниям, связанным с исполнением указанных договоров. Обобщение адвокатской и судебной практики по данным делам позволяет обратить внимание на ряд практических проблем при применении и толковании норм закона.

Данный институт представляет собой новеллу российского гражданского права, имеющую ряд принципиальных отличий от смежных правовых явлений.

Большая часть норм о ренте и пожизненном содержании с иждивением вступила в силу с 1 марта 1996 г. (исключение составляют лишь правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Первое десятилетие "работы" данного института выявило достоинства и недостатки законодательных конструкций. Несмотря на некую искусственность предложенной в ГК РФ структуры рентного обязательства, следует отметить, что в целом она оказалась весьма жизнеспособной. Серьезным пороком практического характера следует назвать лишь уязвимость в плане возможности признания договора недействительным. Большинство споров, касающихся ренты и пожизненного содержания с иждивением, возникает именно с целью возврата имущества, переданного под выплату ренты в процессе заключения договора. Но эту проблему нельзя назвать лишь "рентной" - она относима к любому гражданско-правовому договору. Более того, причинами чаще являются недобросовестность субъектов, низкий уровень правовой культуры вообще и договорной в частности.

В таких условиях грамотная реализация норм, обращение к квалифицированным специалистам позволят избежать ряда ошибок, избрать подходящий вариант условий договора, обрести уверенность в стабильности возникших в силу заключенного договора правоотношений.

Как представляется, рентное обязательство является одной из самых сложных гражданско-правовых конструкций.

Для получателя ренты отчуждение недвижимого имущества является способом обмена принадлежащего ему дорогостоящего имущества на иные значимые для него ценности: в договоре пожизненной ренты это периодические денежные платежи; а в договоре пожизненного содержания - обеспечение достойного имущественного содержания при жизни, а иногда и достойного погребения (п. 1 ст. 602 ГК). Если в первом случае получатель ренты выступает, скорее, как инвестор, который размещает свой капитал под получение регулярных доходов (предположительно, не менее ценных и значимых для него, чем отчуждаемое имущество); то получатель пожизненного содержания, по замыслу законодателя, - это, скорее, лицо, нуждающееся в добросовестной финансовой поддержке и заботе со стороны плательщика ренты. Из указанного различия вытекают характерные обязанности плательщика ренты: реальное предоставление (обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход в связи с состоянием здоровья), оплата ритуальных услуг, применение принципов добросовестности и разумности (ст. ст. 601 - 603 ГК РФ).

Для плательщика ренты заключение соответствующих договоров является способом приобретения дорогостоящего имущества за счет периодических денежных платежей или иного регулярного предоставления. Рисковый характер рассматриваемых договоров для плательщика очевиден: приобретая имущество определенной стоимости, плательщик ренты не может оценить в момент заключения договора общий объем и стоимость своего встречного предоставления ввиду невозможности точного определения продолжительности принимаемых на себя обязательств, а в случае пожизненного содержания, как правило, лишен и возможности пользоваться приобретаемым недвижимым имуществом в течение неизвестного заранее срока. Основной охраняемый интерес плательщика ренты - приобретение имущества без обязанности немедленной оплаты его полной стоимости. Экономический интерес плательщика ренты состоит в том, что, в отличие от кредита, он приобретает право на жилое помещение предположительно за меньшую совокупную стоимость. В самом деле, минимальный размер ренты или денежной оценки содержания, предложенный законодателем в п. 2 ст. 597 и п. 2 ст. 602 ГК РФ, может показаться анахронизмом, принимая во внимание неуклонно снижающуюся среднюю продолжительность жизни россиян и также неуклонно увеличивающуюся стоимость жилья.

Несмотря на достаточно детальное законодательное регулирование прав и обязанностей сторон по рассматриваемым договорам, представляется, что суды и стороны в спорах не всегда дают правильную оценку экономическому основанию заключаемых договоров. Комментаторы соответствующей главы ГК справедливо отмечают отличительные признаки подвидов ренты, однако их оценка не всегда приводит к значимым для рассмотрения дела выводам.

Отметим, что актуальность выбранной темы подтверждена складывающимися договорными отношениями и практическими примерами, а также взглядами на данный вопрос некоторых специалистов. Теоретические положения работы проиллюстрированы примерами отдельных договорных обязательств.

Необходимо рассмотреть содержание договора с учетом норм современного действующего законодательства, а также проанализировать действующую правовую базу, выявить недостатки и достоинства договора ренты.

Поэтому, целью данной дипломной работы является правовой анализ договора ренты в гражданском праве, с использованием различных точек зрения цивилистов, которая, на наш взгляд, достигнута. 

В работе рассмотрены спорные моменты в действующей системе договоров ренты, способы разграничения и объединения договоров ренты внутри системы. В соответствии с поставленной целью можно выделить следующие задачи:

- охарактеризовать возникновение и законодательное закрепление договора ренты;

дать понятие и признаки договора ренты;

раскрыть элементы, содержание и ответственность сторон по договору ренты;

рассмотреть сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды;

изучить понятие и элементы договора постоянной ренты;

проанализировать особенности договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.

К изучению договора ренты в своих работах обращались как советские, так и российские ученые-цивилисты. Среди них можно назвать Брауде И.Л., Ем В.С., Ерошенко А.А., Завидов Б.Д., Иоффе О. С., Новопашина У. М. и другие. Работы этих, а также других авторов были использованы при написании работы.

Структура дипломной работы последовательно отражает поставленные автором цели и задачи.



































Глава 1. Общая  характеристика рентных обязательств



1.1. История становления и законодательного регулирования договора ренты



Рента имела всегда весьма различные формы. Обязательные рентные платежи, в частности, лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. При этом выкуп ренты не допускался, вследствие чего владелец имения не мог освободиться от указанной обязанности, кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу.

К этому следует добавить бессрочную ренту с капитала, вытесненную договором займа. В течение определенного времени использовалась как особый вид "вечной ренты" та, при которой плательщиком было само государство.

Определенное развитие получило пожизненное содержание. Оно возникло, отчасти, как результат существовавшего обычая отправлять в монастыри и церкви движимое и недвижимое имущество, в том числе денежные средства в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты.

В России существовала наравне с другими особая форма ренты. Она возникала в виде платежей, обязанность уплаты которых принимал на себя тот, кто получал соответственно большую долю при разделе имения.

Суть ренты состояла в том, что она порождала право требовать от конкретного лица определенных денежных выплат, как правило, ежемесячно. При этом, хотя и не с самого начала возникновения этого института, рента выступала в двух разновидностях в зависимости от ее источника. Соответственно различалась рента с капитала и рента с недвижимого имущества. Последняя представляла собой обременение, лежащее на имении, и переходила к любому вместе с самим имением. И создавалась эта рента главным образом продажей имения. Как отмечал К.П. Победоносцев, "рента второго вида совершалась отчуждением имущества, взамен чего приобреталось право получения ежегодного дохода или взноса от всякого лица, кто будет владельцем того имения; итак, право на ренту этого рода было вещное, соединявшееся с записью акта в поземельную книгу, и повинность платежа лежала не на лице, а на имении".

Непосредственным поводом к использованию соответствующих отношений и их регулированию послужило главным образом недостаточное развитие кредита. Рассматриваемый институт возник как одно из средств обеспечения получения дохода и сразу же разделился на два в зависимости от продолжительности действия соответствующего источника средства. Так, в рамках конструкции договора о непременном доходе появились относительно самостоятельные договорные конструкции: о ренте "вечной" (непрерывной и бессрочной) и ренте "пожизненной". При этом, в свою очередь, в зависимости от источника "вечная рента" разделилась на ренту "с земли" и ренту "с капиталов".

Одним из первых законодательных источников регулирования соответствующих отношений стал Французский ГК (ФГК). Он включил главу, посвященную договору пожизненной ренты. В ней основное внимание уделено условиям признания соответствующего договора действительным, а также тому, что названо в Кодексе "последствиями договора для договаривающихся сторон". Речь идет о содержании прав и обязанностей сторон в этом договоре и порядке реализации соответствующих прав (ст. 1968 - 1983 ФГК).

В Германском гражданском уложении (ГГУ) особая глава (гл. 16) посвящена пожизненной ренте. В этой главе, небольшой по объему, прежде всего обращено внимание на необходимость выплачивать пожизненную ренту авансом. Имеется в виду, что если рента носит денежный характер, ее выплата должна производиться не позднее чем за три месяца до наступления срока. К этому добавляется норма об обязательной письменной форме сделки.

Значительно более емким является регулирование аналогичного договора в Швейцарском обязательственном законе. Здесь выделены (титул ХХII) договоры о пожизненной ренте и о натуральной пенсии.

В Своде законов Российской империи соответствующему договору не нашлось места. Это, однако, не помешало К.Н. Анненкову обратить внимание на то, что "не может быть, кажется, никакого сомнения в том, что и у нас, подобно тому, как и по праву римскому, основанием возникновения обязательства доставлять содержание одними лицами другим может служить не только закон, но также договор как соглашение о таком предмете, который никак не может считаться предметом, законом запрещенным". Подобно многим другим случаям, и в отношении существовавшего в действовавшем в то время законодательстве указанного пробела можно было ожидать, что его удачно восполнит книга пятая ("Обязательства") проекта Гражданского уложения. Одна из ее глав именовалась "Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание". Соответственно глава была разделена на два "отделения". Первое - "Пожизненный доход" - в своей основе строилось на идее меновой. Соответственно речь шла о выплате лицу пожизненного дохода (ренты) взамен уплаченной суммы денег или уступленного движимого либо недвижимого имущества. Доход (рента) должен был принимать форму определенной денежной суммы или определенного количества жизненных припасов (иных заменимых вещей).

Договор, которому было посвящено второе отделение в той же главе проекта Гражданского уложения, носил явно выраженный социальный характер. Имеются в виду предоставление контрагенту в продолжении всей его жизни помещения, забота о его пропитании, одежде, а в случае болезни - осуществление попечения, уход за ним и вообще доставление содержания, соответствующих личным потребностям и общественному положению лица. При этом допускался вариант, при котором, вследствие того, что договор "стал невыносимым для той или другой стороны" (термин, чей смысл явно выходит за пределы обычных для гражданского права категорий), любая из сторон могла требовать замены содержания определенными ежегодными денежными выдачами либо прекращения договора.

Сходный в известной мере путь, от более узкого до широкого понимания ренты, прошло и гражданское законодательство послереволюционной России.

ГК 1922 г. не упоминал ни о ренте как таковой, ни о какой-либо из ее разновидностей. Между тем в период действия этого Кодекса договоры, связанные с принятием на себя обязанностей по содержанию в обмен на переданное имущество, прежде всего жилой дом, совершались. И по данному поводу в судах неоднократно возникали споры. Судебная практика, сталкиваясь с подобными случаями, по-разному оценивала правовую силу соответствующего договора. Как отмечала и Р.О. Халфина, "по вопросу о договорах с условием пожизненного содержания до сих пор нет устойчивой и единообразной судебной практики". В конечном счете это объяснялось неодинаковым отношением к непоименованным договорам. Отказывая в удовлетворении основанных на таком договоре исков, суды ссылались на то, что законодательство подобных договоров не знает. И это обстоятельство считалось достаточным для отклонения исковых требований по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения стороной принятых на себя обязанностей по содержанию контрагента. Так, в одном из решений Верховного Суда СССР отказ в иске был обоснован тем, что заключенный сторонами договор не обладает признаками ни одного из опосредствующих переход имущества в собственность договоров, выделенных в Гражданском кодексе РСФСР (купли - продажи или дарения). Вместе с тем вслед за И.Л. Брауде В.С. Ем отмечал, что 14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. 130 и 180 ГК РСФСР 1922 г., признал договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительными как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом.

Однако в ряде случаев суды занимали иную позицию. Они исходили из признания действительным договора, построенного по любой, не противоречащей закону модели. В этой связи в качестве мотива для приведенного вывода применительно к ренте суды ссылались на ст. 106 ГК 1922 г., согласно которой одним из возможных оснований возникновения обязательства был договор как таковой. При этом названная статья не содержала указаний на ограничение ее действия договорами, предусмотренными в ГК или ином законе. В поддержку этой практики с позиций прежде всего необходимости защиты инноминативных (непоименованных) договоров приводили аргументы М.И. Бару и Р.О. Халфина.

Договоры, о которых идет речь, получили по понятным причинам особое распространение в период Великой Отечественной войны и после ее завершения. В тех условиях предоставление содержания в виде ренты в самых различных формах могло стать дополнительным или даже основным источником существования прежде всего для инвалидов, пенсионеров, лиц, утративших кормильца, и др.

Появление в то время в практике подобных договоров не прошло незамеченным в науке. Так, уже в последние месяцы войны были опубликованы в порядке обсуждения в  работах М.И. Бару, А.А. Ерошенко, В.Ф. Маслова. Указанные авторы выступали в основном за включение соответствующего договора в новый Гражданский кодекс, который предстояло принять. Были, правда, у них противники, которые отрицали необходимость признания законодателем соответствующих договоров. Наиболее распространенными аргументами оппонентов приведенных взглядов служили ссылки на то, что в подобных договорах соотношение стоимости самого содержания и передаваемого имущества невозможно заранее определить, да и вообще сопоставить. А это, как полагали, открывало широкие возможности для кабальных сделок, которые заключала сторона, воспользовавшись тяжелым материальным положением ее контрагента, готового передать свой дом в обмен на весьма неопределенное обязательство по содержанию гражданина. Примером таких взглядов могла служить позиция И.Л. Брауде, избравшего едва ли не наиболее убедительный для того времени аргумент: он сослался на то, что такого рода сделки противоречат правилам социалистического общежития.

Все же законодатель счел недостаточно обоснованными подобные сомнения, и в результате ГК 1964 г. признал существование таких договоров. Речь, как уже отмечалось, шла о помещении в главу Кодекса "Купля - продажа" двух статей, посвященных "купле - продаже жилого дома с условием пожизненного содержания продавца".

Подобно РСФСР договоры о содержании признали и все другие союзные республики, принявшие в эти годы новые гражданские кодексы. Однако интересно отметить, что ни одна из республик не пошла по тому пути, который избрала РСФСР. Все принятые ими тогда кодексы содержали самостоятельную главу, получившую название либо "Договоры отчуждения жилого дома с условием пожизненного содержания" (Литва, Белоруссия, Латвия, Армения, Эстония, Туркменистан, Молдавия), либо "Договор отчуждения дома с условием пожизненного содержания" (Киргизия, Казахстан, Таджикистан, Узбекистан, Азербайджан), либо "Договор пожизненного содержания" (Грузия, Украина). Но при любом из этих вариантов регулирование соответствующих отношений оказывалось за пределами договора купли - продажи.

Вариант, избранный ГК РСФСР 1964 г., в котором соответствующий договор был урегулирован в рамках купли - продажи, имел в литературе своих сторонников. Отнесение рассматриваемых договоров к купле - продаже не вызвало возражения, в частности, В.А. Тархова, В.Ф. Яковлевой, Е.В. Кулагиной. И все же господствовавшей там и до и после принятия ГК РСФСР 1964 г. была точка зрения, согласно которой в данном случае речь должна идти о самостоятельном типе договоров.

При этом отмечались действительно присущие такому договору особенности, позволявшие отделить его от купли - продажи, а в их числе то, что имущество передавалось плательщику ренты исключительно в собственность, что был ограничен круг участников (получателем содержания мог быть только гражданин) и что отношения носили длящийся характер. Такую позицию занял Ю.К. Толстой уже в вышедшей вслед за принятием ГК 1964 г. работе. Он признал, что в данном случае имеется в виду "совершенно самостоятельное обязательство". Аналогичные взгляды высказывал А.Ю. Кабалкин.

С полным основанием С.А. Хохлов усматривал самостоятельность соответствующего договора в том, что в отличие от купли - продажи он предполагал иное встречное удовлетворение. Развивая эту мысль, В.С. Ем справедливо подчеркивает, что "по договору купли - продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента)". Весьма точно выразил особенность этого договора М.И. Бару. Он усматривал различие между договорами купли - продажи и пожизненного содержания с иждивением в том, на что был направлен каждый из указанных договоров. Для одного из них это было получение имущества в собственность, а для другого - материальная помощь стороне ее контрагентом. Именно по указанной причине можно было обратить внимание на то, что договор купли - продажи завершается переходом права собственности, а договор пожизненного содержания этим только начинается.

Немаловажное значение для признания самостоятельными соответствующих договоров имеет то, что в отличие от купли - продажи, предмет которой вещь или право на вещь, т.е. объекты материальные, в рассматриваемом договоре предметом могут служить материальное и нематериальное блага.

По этому поводу следует отметить и то, что по ГК предметом договора признавалась лишь недвижимость. Однако в настоящее время при всех видах ренты, кроме пожизненного содержания с иждивением, указанное ограничение снято. К тому же, поскольку п. 2 ст. 585 ГК содержит отсылки к договорам купли - продажи и дарения как таковым, есть основания допустить подобно обоим этим договорам в качестве предмета ренты наряду с вещами и права.

Соображения в пользу отнесения договоров пожизненного содержания к разновидностям купли - продажи высказываются иногда и в настоящее время.

Оригинальную позицию занял А. Пахомов. Он пришел к выводу, что существуют два вида договоров пожизненного содержания: один - поименованный в ГК и представляющий собой разновидность ренты, а другой, отличный от него, - договор купли - продажи квартиры с условием пожизненного содержания. И именно для второго целью является не "получение ренты", а удовлетворение потребности в натуре: "в жилище, питании, одежде, уходе и т.п.". В то же время для первого цель - это "выплата денежной суммы, определенной в договоре".



1.2. Понятие и признаки договора ренты



Еще в ГК РСФСР 1964 г. в главе о купле - продаже появились статьи, представлявшие разновидность того, что стало впоследствии пожизненной рентой. Речь идет о ст. 253 "Купля - продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца" и ст. 254 "Прекращение договора купли - продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца". И только в действующем Кодексе приобрел самостоятельное значение особый правовой институт ренты. Первая же статья, посвященная этому институту в одноименной главе, устанавливает, что по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК).

"Рента" имеет в русском языке по крайней мере три значения. Во-первых, рента представляет собой отдачу того, что передано. Соответственно имеется в виду, что получению ренты предшествует передача плательщику определенного имущества: в средние века это была земля и некоторая другая недвижимость; позднее - различные виды движимости, в том числе деньги (благодаря ренте в таких случаях удавалось обойти осуждавшееся моралью и (или) правом получение процентов). Во-вторых, рента носит в принципе непрерывный характер; в этой связи она по общему правилу не ограничивается каким-либо предельным сроком или во всяком случае никогда не бывает разовой. Наконец, в-третьих, рента не связана с предпринимательской деятельностью и соответственно она не представляет собой прибыли. Рента вообще не является доходом, полученным от любой другой деятельности, в том числе и не подпадающей под признаки предпринимательской. Указанные признаки ренты как раз и составляют основу ее особого правового режима.

ГК РФ содержит гл. 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением". Ее наименование, казалось бы, позволяет сделать вывод о признании законодателем каждого из указанных в названии главы договоров самостоятельным. Между тем в данном случае проводится наиболее распространенный для ГК принцип: независимо от своего наименования соответствующая глава разд. IV Кодекса в виде общего правила посвящается определенному договорному типу. Применительно к гл. 33 таковым является договор ренты, а значит, договор пожизненного содержания с иждивением - это только его разновидность.

Подтверждением может служить наличие в рассматриваемой главе помимо трех специальных параграфов одного общего для выделенных в ней договоров. И хотя указанный параграф носит название "Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением", каждая из его статей включает указание на то, что она регулирует именно договор ренты. И притом ни в одной из статей указанного параграфа договор пожизненного содержания с иждивением особо не упоминается.

Выводу о признании пожизненного содержания с иждивением разновидностью ренты не противоречит и то, что наряду с ее общим определением (п. 1 ст. 583 ГК) также и параграф, посвященный пожизненному содержанию с иждивением (§ 4), включает определение этого последнего договора (п. 1 ст. 601 ГК). Такая конструкция главы, при которой сосуществуют определения договорного типа и особо его видов, весьма широко используется в Кодексе. Примером может служить рассмотренная ранее гл. 30. В нее включены определения и самой купли - продажи как договорного типа (п. 1 ст. 454 ГК), и общепризнанных разновидностей этого договора, в том числе таких, в названии которых указание на принадлежность к купле - продаже вообще не фигурирует. Имеются в виду определения договоров поставки товаров (ст. 506), государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд (ст. 526), контрактации (п. 1 ст. 535), энергоснабжения (п. 1 ст. 539).

Наряду с договором пожизненного содержания с иждивением в гл. 33 ГК выделены договоры постоянной и пожизненной ренты. По поводу соотношения между этими двумя договорами, с одной стороны, и договором пожизненного содержания с иждивением, с другой, в литературе высказаны прямо противоположные взгляды. Ряд авторов признают все три договора самостоятельными видами договора ренты. Справедливо отмечая, что все названные в гл. 33 ГК договоры являются договорами ренты, А.П. Сергеев вместе с тем полагает, что в данном случае имеются в виду три вида ренты. В то же время другие рассматривают возмездное содержание с иждивением лишь как подвид пожизненной ренты. Пожизненное содержание с иждивением, отмечал С.А. Хохлов, как разновидность пожизненной ренты выделяется из нее рядом своих особенностей. Полагаем, что более правильной является последняя точка зрения. Такой вывод следует прежде всего из п. 2 ст. 583 ГК. Он допускает установление конституирующей соответствующий договор обязанности выплачивать ренту только либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). При этом прямо предусмотрено, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК). При этом можно установить обязанность по выплате ренты бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (п. 2 ст. 583 ГК).

Следует отметить, что договоры постоянной ренты и денежной пожизненной ренты являются новыми для российского гражданского законодательства. Хотя такая разновидность пожизненной ренты, как договор пожизненного содержания с иждивением, был ему известен и предусмотрен ст. ст. 253 - 254 ГК РСФСР 1964 года. В новом ГК РФ он сформулирован значительно шире, и прежде всего относительно получателя ренты и видов отчуждаемого имущества, о чем будет подробнее сказано дальше.

Договор ренты - реальный и возмездный. Сущность его заключается в передаче одной стороной имущества в собственность другой стороны и получении в обмен на него периодически определенных денежных сумм от плательщика либо пожизненного содержания с иждивением.

Реальным договор ренты является в силу того, что получатель ренты в соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ передает (а не обязуется передать) плательщику ренты в собственность имущество. Без передачи получателем ренты в собственность плательщика ренты имущества договор не будет считаться заключенным (подробнее см. комментарий к ст. 584 ГК РФ). Соответственно, права и обязанности по любому договору ренты могут возникнуть лишь при сложном юридическом составе, во всяком случае включающем следующие элементы: согласование сторонами существенных условий в едином документе, нотариальное удостоверение договора, передачу получателем ренты имущества в собственность плательщика ренты. Если под выплату ренты при заключении договора передается недвижимое имущество, то дополнительно требуется также государственная регистрация договора (см. комментарий к ст. 584 ГК РФ). Лишь одновременное наличие перечисленных условий приводит к признанию договора ренты заключенным и возникновению прав и обязанностей сторон. Сами же перечисленные действия, совершаемые в процессе заключения договора, подчиняются принципу свободы договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ), и их совершение зависит лишь от воли каждой стороны.

Примечательно, что имущество при заключении договора ренты передается именно в собственность плательщика ренты. Последний приобретает право собственности на основании общей нормы п. 2 ст. 218 ГК РФ и специальной нормы, закрепленной в п. 1 комментируемой статьи. При этом момент перехода права собственности определяется по правилам ст. 223 ГК РФ. В частности, право собственности на движимое имущество возникает у плательщика ренты, по общему правилу с момента передачи имущества (п. 1 ст. 223). На недвижимое имущество такое право возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551).

Односторонне обязывающий характер состоит в том, что после заключения договора ренты обязанной стороной будет лишь плательщик ренты. Содержанием его обязанности является периодическая выплата получателю ренты определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме. У получателя ренты обязанности по договору ренты отсутствуют. Его действия по передаче имущества в собственность плательщика ренты основаны на принципе свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и совершаются в процессе заключения реального договора ренты (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

С.А. Хохлов обратил внимание на то, что договор ренты относится к "алеаторным (рисковым) сделкам". При этом он ссылался на соответствующие выводы О.С. Иоффе. Правда, С.А. Хохлов все же, как нам кажется, не учел, что в данном случае сам О.С. Иоффе подразумевал не договор ренты как таковой, а только тот его вид, который был единственно урегулированным тогда в ГК, т.е. договор пожизненного содержания с иждивением. Этому договору, равно как и договору пожизненной ренты, действительно присуща алеаторность. Имеется в виду, что признаком этих, как и любых иных пожизненных договоров, служит то, что их последствие (результат) для одной или обеих сторон зависит от неизвестного события. Применительно именно к пожизненным сделкам речь идет о неизвестности не самого события (смерти), а времени его наступления. При этом, как отмечал в свое время Г. Дернбург, алеаторность не влияет на эквивалентность отношений сторон. По этой причине рисковые и меновые договоры.

В правовом регулировании ренты ГК последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя. Тем более что рента может оказаться для последнего основным или по крайней мере одним из основных источников средств к существованию.



1.3. Элементы, содержание и ответственность сторон по договору ренты



Статья 584 ГК РФ устанавливает требования к форме любого договора ренты: он подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В настоящее время в редчайших случаях законодательством закрепляется необходимость нотариального удостоверения договора. Следует помнить, что такое требование может быть предусмотрено исключительно федеральным законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение договоров ренты осуществляется в соответствии с нормами главы Х Основ законодательства РФ о нотариате (ст. ст. 53 - 56). При этом имеется ряд особенностей.

Нотариальные действия в России вправе совершать не только нотариусы, но и должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий при отсутствии в соответствующем населенном пункте нотариуса (ч. 4 ст. 1 Основ). Статья 37 Основ содержит перечень нотариальных действий, на совершение которых уполномочены такие должностные лица. Из категории нотариальных действий "удостоверение сделок" они вправе совершать лишь удостоверение односторонних сделок (завещаний и доверенностей). Потому следует сделать однозначный вывод о том, что на территории Российской Федерации удостоверять договоры ренты вправе лишь нотариусы.

Проект договора может быть составлен как сторонами сделки, так и самим нотариусом. В первом случае нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 54 Основ). Как правило, действуя в соответствии со ст. 15 Основ, нотариус сам составляет проекты договоров ренты.

Договоры ренты имущества, подлежащие регистрации, могут быть удостоверены лишь при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество (ст. 55 Основ).

Важное значение для действительности договора имеет место совершения нотариального действия. Договоры ренты, в которых под выплату ренты отчуждается движимое имущество, могут быть удостоверены любым нотариусом. Удостоверение договоров ренты, при заключении которых под выплату ренты передается недвижимое имущество, напротив, производится лишь по месту нахождения такого имущества (ст. 56 Основ). Кроме того, нотариус должен проверить при этом документы, необходимые для совершения сделок в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

С момента удостоверения нотариусом договор ренты, не предусматривающий отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты, считается заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Соответственно, отсутствие нотариального удостоверения должно влечь признание договора незаключенным. Но пункт 1 ст. 165 ГК РФ называет такие договоры недействительными (ничтожными).

Если же договор предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то он подлежит также обязательной государственной регистрации. Таким образом, должен быть соблюден алгоритм: нотариальное удостоверение договора, а затем его государственная регистрация. Такой договор будет считаться заключенным именно с момента его регистрации в органах Федеральной регистрационной службы.

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Законодатель при формулировании ст. 584 ГК РФ допустил логическую ошибку: содержание статьи оказалось шире, чем ее название. В статье говорится о форме договора и о его государственной регистрации. В заглавии статьи упомянута лишь форма договора. Требование государственной регистрации не является элементом формы договора. Потому правильнее было бы назвать ст. 584 ГК РФ "Форма и государственная регистрация договора ренты".

Осуществляется государственная регистрация в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 586 Кодекса) и Методическими рекомендациями по регистрации (см. комментарий к ст. 604 Кодекса).

Договор ренты является реальным и возмездным - в процессе его заключения в силу требования п. 1 ст. 583 ГК РФ получателем ренты в собственность плательщика ренты передается определенное имущество (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату или бесплатно. Последний вариант не порочит правила о том, что договор ренты всегда является возмездным, поскольку, получив в собственность имущество, плательщик ренты обязуется выплачивать ренту. Естественно, при передаче имущества за плату подлежащая оплате сумма будет меньше (как правило, существенно) рыночной цены имущества. Иначе теряется смысл использования договора ренты - достаточно будет заключения договора купли-продажи. Каких-либо ограничений Кодекс не содержит, потому размер платы за отчуждаемое имущество определяется исключительно по соглашению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 585 Кодекса говорит о правовом регулировании отношений, возникающих при отчуждении имущества под выплату ренты. Эта норма позволяет правильно квалифицировать такие отношения. Так, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ); при бесплатной передаче - правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ). Это сделано лишь во избежание дублирования норм, соблюдая принцип нормативной экономии. Договор ренты от этого не становится разновидностью двух названных традиционных договоров и не приобретает смешанного характера. Свидетельством тому служит специальное указание: нормы гл. гл. 30 и 32 Кодекса применяются к соответствующим отношениям сторон в процессе заключения договора ренты постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты.

Под выплату ренты может быть передано любое имущество. Исключение составляет лишь пожизненное содержание с иждивением, под которое отчуждается исключительно недвижимое имущество. Практика свидетельствует, что в большинстве случаев именно недвижимое имущество отчуждается под выплату ренты во всех видах данного договора.

Рента обременяет только недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. В отношении движимого имущества такой переход обязательств плательщика ренты не предусмотрен.

Не случайно законодатель выделил в ст. 586 ГК РФ лишь недвижимое имущество. Во-первых, оно всегда является дорогостоящим и нередко служит удовлетворению одной из важнейших потребностей человека - потребности в жилье. Во-вторых, все вещные права на недвижимое имущество подлежат учету и регистрации - в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него (п. 1 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Пункт 1 ст. 1 названного Закона определяет обременения как установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Пункт 6 ст. 12 Закона определяет содержание Реестра и устанавливает, что в подраздел III Реестра вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество. В записях об ограничениях (обременениях) права указываются содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

В процессе заключения договора ренты плательщик ренты получает в собственность имущество от получателя ренты, которое обременяется рентой. Плательщик ренты, будучи собственником этого имущества, вправе распорядиться им по своему усмотрению (п. п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ), в том числе передать в собственность другого лица.

Поверхностный взгляд может привести к ошибочному мнению о том, что, по общему правилу, согласия получателя ренты на отчуждение недвижимого имущества не требуется, т.к. он в любом случае станет кредитором в рентном обязательстве по отношению к приобретателю имущества. Исключением может выглядеть распоряжение недвижимым имуществом, полученным плательщиком ренты в собственность в процессе заключения договора пожизненного содержания с иждивением (см. ст. 604 ГК РФ). В последнем случае законодатель прямо указал, что распоряжение или обременение этого имущества по любому правовому основанию может быть совершено плательщиком ренты исключительно после получения согласия получателя ренты.

Системное толкование общих и специальных норм приводит к обратному выводу: законодатель лишь в силу особой социальной ценности отношений, возникающих из договора пожизненного содержания с иждивением, "напомнил" в ст. 604 Кодекса об общем правиле, которое при неизменности нормы общего характера не может быть изменено никакой специальной нормой и тем более условиями договора. Такое общее правило закреплено в императивной норме п. 1 ст. 391 ГК РФ: перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Соответственно, если отчуждение недвижимого имущества, полученного при заключении договора ренты, влечет перевод рентного долга (и лишь его в силу односторонне обязывающего характера договора) на приобретателя имущества, то должны быть соблюдены правила о переводе долга.

Рассматриваемые правила позволяют квалифицировать право плательщика ренты на полученное недвижимое имущество как ограниченное вещное право. Налицо явная идентичность его по содержанию, в частности, с правом хозяйственного ведения. Но это сходство ограничивается лишь содержанием. Не исключено, что наукой, а в дальнейшем и законодательством, будет выработан новый вид ограниченного вещного права на недвижимость, возникающего в процессе заключения договора ренты и прекращающегося в момент "положительного" прекращения рентного обязательства. Сегодня плательщик ренты приобретает именно право собственности, но существенно ограниченное в силу характера длящегося рентного обязательства.

Независимо от разновидности договора ренты в результате передачи плательщиком ренты имущества в собственность другого лица возникают единые правовые последствия: во-первых, переход права собственности на имущество влечет переход обязательств по договору ренты к приобретателю имущества; во-вторых, первоначальный плательщик ренты несет субсидиарную с новым плательщиком ответственность (ст. 399 Кодекса) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Последнее правило действует, если Гражданским кодексом РФ, другим федеральным законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Следует отметить, что первоначальный плательщик ренты ни при каких условиях не освобождается от ответственности за исполнение обязательства новым должником, неся либо субсидиарную, либо солидарную с ним ответственность.

Кредитору (получателю ренты) всегда выгоднее наличие солидарных должников при отчуждении имущества, переданного плательщику ренты при заключении договора. Потому можно рекомендовать включение в договор ренты при первоначальном согласовании его условий правила о возникновении солидарной ответственности в рассматриваемом случае. Если стороны включили в договор такое условие, то у получателя ренты возникает право требовать исполнения обязательства как одновременно от первоначального и нового плательщиков ренты, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (п. 1 ст. 323 ГК РФ). Не получив полного удовлетворения своих требований от одного из таких должников, получатель ренты вправе требовать недополученное от другого должника. При этом солидарный долг существует до момента полного исполнения обязательства перед кредитором - получателем ренты (п. 2 ст. 323 ГК РФ).

При отсутствии в договоре рассмотренного в предыдущем абзаце условия ответственность первоначального плательщика ренты будет субсидиарной. Соответственно, при нарушении условий договора новым плательщиком получатель ренты вправе предъявить требование именно к этому нарушителю обязательства. Право обращения с требованием к первоначальному плательщику ренты возникает лишь при условии отказа основного должника (нового плательщика ренты) удовлетворить заявленное требование или неполучения в разумный срок ответа от него (п. 1 ст. 399 ГК РФ). Порядок предварительного обращения к основному должнику считается соблюденным, что дает возможность предъявления требования к субсидиарному должнику, в частности при доказанности предъявления получателем ренты письменного требования и получения на него отказа или неполучения ответа в разумный срок (п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ").

При этом первоначальный плательщик ренты (субсидиарный должник) до удовлетворения требования получателя ренты обязан предупредить об этом нового плательщика ренты (основного должника). Если к субсидиарному должнику предъявлен иск, то основной должник должен быть привлечен к участию в деле. Такая обязанность также возлагается на первоначального плательщика ренты (п. 3 ст. 399 ГК РФ). Это требование оправдано тем, что, выбыв из рентного обязательства, первоначальный плательщик ренты может не знать об обстоятельствах спора. В частности, невнесение рентных платежей может быть обусловлено и недобросовестным поведением получателя ренты, например, отказывающегося от принятия платежей, умышленно создавая ситуацию существенного нарушения условий договора с целью возврата имущества на основании ст. 599 ГК РФ. В этом случае участие сторон договора в споре будет способствовать лишь всестороннему исследованию материалов дела и принятию правильного решения судом.

Кроме того, у субсидиарного должника, исполнившего требование кредитора, возникает право регресса к основному должнику. Если последний не был предварительно извещен первоначальным плательщиком ренты, то налицо невозможность выдвижения им возражений, которые он имел против требований получателя ренты. В таком случае плательщик ренты приобретает право использовать возражения, имевшиеся против требований получателя ренты, в ответ на регрессное требование первоначального плательщика ренты (п. 3 ст. 399 ГК РФ).

С другой стороны, плательщик ренты может уклоняться от получения письменного требования получателя ренты. Последнему в этом случае можно рекомендовать использование передачи соответствующего заявления нотариусом под расписку или по почте с обратным уведомлением. В этом случае кредитору по его просьбе нотариус выдает свидетельство о передаче заявления (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).

Нормы статьи 587 ГК РФ направлены на защиту интересов получателя ренты и закрепляют правила об обеспечении выплаты ренты. В частности, при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Статья 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" называет залог видом ограничения (обременения) регистрируемого права собственности на имущество. Пункты 2 и 3 ст. 334 ГК РФ устанавливают, что залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке (см. главу II).

Залог может возникнуть в силу договора или на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. При заключении договора ренты в отношении недвижимого имущества ипотека возникает на основании закона (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Пункт 2 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" говорит, что к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании Федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Пункт 1 ст. 11 данного Закона разъясняет, что государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона (в данном случае - договора ренты), является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. В отношении жилых помещений, которые чаще всего передаются под выплату ренты, дополнительно действует Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденная Приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290 с изменениями от 7 февраля 2003 г. // БНА ФОИВ. 2000. N 48; 2003. N 17.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (п. 2 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Сложнее осуществлять контроль за имуществом, не относимым к недвижимому. Оно выбывает из собственности плательщика ренты без перехода рентных обязательств к приобретателю, т.к. обратное правило установлено лишь в отношении отчуждения недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Это обусловлено невозможностью реального контроля за соблюдением подобного правила в отношении движимого имущества - в связи с отсутствием государственной регистрации прав на такое имущество. Потому получатель ренты рискует в таких случаях необеспеченностью своих прав.

Законодатель предложил наиболее действенный механизм обеспечения интересов получателя ренты. В частности, предусмотрено, что при передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества существенным условием договора ренты является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств одним из предусмотренных законодательством способов, либо не поименованным правовыми актами способом (ст. 329 ГК РФ), либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (подп. 2 п. 2 ст. 929, ст. 932 ГК РФ). Таким образом, в целях обеспечения выплаты ренты может быть использован любой способ обеспечения исполнения обязательств или страхование риска гражданско-правовой ответственности. Стороны вправе одновременно использовать оба средства.

Если стороны включили в договор ренты последнее условие, правовым последствием добровольного принятия на себя плательщиком ренты обязательства заключить договор страхования (п. 1 ст. 421 ГК РФ) будет возникновение у него соответствующей обязанности и возникновение у получателя ренты права требовать понуждения плательщика ренты к заключению такого договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ). По договору страхования плательщик ренты будет страхователем, а получатель ренты - выгодоприобретателем (п. 3 ст. 932 ГК РФ). При этом может быть застрахован лишь риск ответственности самого страхователя (плательщика ренты). При несоблюдении данного правила соответствующий договор страхования считается ничтожным (п. 2 ст. 932 ГК РФ).

Пункт 3 комментируемой статьи закрепляет дополнительные средства защиты прав и интересов получателя ренты в случае невыполнения плательщиком ренты обязанностей по обеспечению выплаты ренты при передаче ему движимого имущества. В этих случаях, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

При заключении договора постоянной ренты и невыполнении обязанностей, предусмотренных комментируемой статьей, независимо от вида переданного под выплату ренты имущества у получателя ренты возникает право требования выкупа ренты (ст. 593 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ рента может состоять из периодических выплат получателю ренты определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Нельзя признать ответственность, названную комментируемой статьей, универсальной, т.е. применимой к любым видам договора ренты. Статья 395 ГК РФ устанавливает ответственность за нарушение сугубо денежных обязательств. К иным обязательствам она не может быть применена. Поэтому ст. 588 подлежит применению лишь в случае просрочки выплаты ренты, предусмотренной в виде денежного обязательства.

Соответственно, учитывая сферу действия комментируемой статьи, ограниченную лишь денежными обязательствами, получателю ренты при предоставлении ренты в иной форме целесообразно позаботиться о включении в договор условий об ответственности плательщика ренты в случае просрочки выплаты. В противном случае кредитор сможет потребовать лишь применения санкции общего характера - возмещения убытков (ст. 15, 393 ГК РФ), что представляется весьма проблематичным в данном случае.







Глава 2. Юридическая характеристика видов договоров ренты



2.1. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды



Распространенная классификация гражданско-правовых договоров по направленности результата позволяет нам отнести и ренту, и аренду к группе договоров, направленных на передачу имущества.

Безусловно, что и рентные, и арендные отношения формируются по поводу какого-либо конкретного имущества и помимо этого имеют по крайней мере еще один признак, позволяющий говорить обывателям о близости, вплоть до смешения, двух абсолютно разных договорных институтов. В качестве такого признака называется встречное удовлетворение, характеризующееся периодичностью его представления.

На самом деле договоры аренды и ренты - разные договорные институты. Единственное, что объединяет эти два института, так это сложность их предмета, который включает "в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество".

Общность предмета, одним из объектов которого выступает имущество, периодичность представления имущественных благ, которые формируют рентные платежи и арендную плату, часто совпадающая форма их предоставления (натуральная или денежная), а также предусмотренный законодателем как в отношении рентного, так и в отношении арендного договора такой инструмент, как "выкуп", требуют, на мой взгляд, пристального изучения данных договоров в сравнительном аспекте.

Если говорить о субъектном составе участников арендных отношений, то единственное ограничение, установленное законодателем, касается лишь арендодателя и состоит в необходимости наличия правомочия распоряжения имуществом у данного субъекта. Таким образом, арендодателем имущества может выступать либо собственник имущества, либо уполномоченное им в силу закона либо договора лицо.

Требования, предъявляемые законодателем к субъектному составу участников рентных отношений, также касаются лишь одной стороны - получателя ренты. Это связано с тем, что, в отличие от арендных отношений, которые используются как в сфере имущественного оборота, связанной с осуществлением предпринимательской деятельности, так и вне ее, договор ренты является по своей природе "некоммерческим".

Социальный характер рентного договора диктует необходимость того, чтобы получателем ренты выступал субъект, далекий от предпринимательской деятельности. Таковыми являются граждане и некоммерческие организации.

Прежде всего, необходимо отметить, что категорией "существенные условия" необходимо оперировать не только в отношении условий, прямо включенных в текст договора. В п. 1 статьи 432 ГК РФ законодатель дает понятие категории "существенные условия договора" как условие о предмете и иные условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, при отсутствии в тексте договора условия, признаваемого законодателем в качестве существенного для договора данного вида, его содержание может быть определено на основе соответствующей императивной или диспозитивной нормы.

Если тот факт, что в арендные отношения стороны вступают по поводу имущества, причем такого, которое не теряет своих натуральных свойств, ни у кого не вызывает сомнений, то при обращении к предмету рентного договора наблюдается отсутствие привычной однозначности в определении его предмета.

Для плательщика ренты элементом предмета договора является, бесспорно, имущество (рентный капитал), и это положение традиционно для договоров о передаче имущества. Для получателя ренты аналогичным элементом предмета договора выступают рентные платежи: их форма, объем, периодичность выплаты и т.п., - что тоже вполне обоснованно. Исполнением обязанности по выплате рентных платежей и достигается тот правовой эффект, на достижение которого была направлена воля сторон в момент заключения такого договора. Рассматривая рентный капитал в качестве предмета договора, рентные платежи следует рассматривать в качестве своеобразного "эквивалента" - категории, близкой к цене. И если рентные платежи рассматриваются в качестве предмета договора, то его "ценой", "эквивалентом" будет имущество - рентный капитал.

Распространенный прием логического деления сложных договоров, охватывающих большой спектр разнообразных правоотношений, на простые, как в смысле рентного договора на два: на договор на передачу имущества и собственно рентный договор, может быть применен и для определения предмета рентного договора. Таковым является и имущество (рентный капитал), и рентные платежи.

Аналогичная точка зрения высказана М.И. Брагинским: "К числу существенных условий в данном договоре, как и в любом другом, относится прежде всего предмет договора. В этой роли выступает как рента - в денежной и натуральной форме, - так и имущество, которое должно быть передано под выплату ренты".

Учитывая реальный характер рентного договора, тот факт, что договор заключается в момент передачи вещи плательщику ренты, а исполнение договора фактически представляет собой исполнение обязательства по выплате рентных платежей, последние, выступая в качестве предмета договора, являются, на мой взгляд, основной частью предмета договора.

Однако последнее положение порождает вопрос: что же препятствует распространить данный прием и на арендные отношения и говорить о сложности предмета договора аренды, который, по аналогии, будет представлен как имуществом, передаваемым в аренду, так и арендными платежами? Заманчивость данной конструкции нивелируется допущенной законодателем возможностью определения размера арендной платы в порядке, предусмотренном ст. 424 ГК РФ (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ): законодатель рассматривает арендную плату как "цену" договора. Последняя, являясь существенным условием договора, все же не является его предметом. Таким образом, в арендном договоре (в отличие от рентного) предмет един, и им является имущество.

Законодательное регулирование данных положений предусматривает многообразие форм представления рентных и арендных платежей.

В отношении рентных платежей законодателем установлено две возможных формы их представления:

- денежная;

- натуральная.

Если в отношении денежной формы рентных платежей все относительно ясно, то с натуральными рентными платежами не все так просто.

М.И. Брагинский считает, что натуральная рента не относится к числу существенных условий.

На наш взгляд, специфика правового регулирования, определяемая формой рентных платежей, является кажущейся, если принять во внимание тот факт, что одна форма рентных платежей легко может быть заменена другой как в момент заключения договора, так и в ходе его исполнения. Пунктом 1 статьи 590 ГК РФ предусмотрена возможность выплаты ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Статьей 603 ГК РФ предусмотрена возможность замены натуральной формы денежной. Пунктом 2 статьи 602 ГК РФ предусмотрено, что договором пожизненного содержания должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Совершенно очевидно, что при замене натурального содержания периодическими денежными выплатами последние будут производиться в соответствии с указанной в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимостью натурального содержания.

В любом случае плательщик ренты берет на себя определенный объем обязанностей, представляющий собой комплекс мер по обеспечению и поддержанию уровня благосостояния получателя ренты, определяемого согласованным сторонами денежным эквивалентом.

Относительно формы внесения арендной платы - законодатель оставляет решение данного вопроса на усмотрение сторон, приводя в п. 2 статьи 614 ГК РФ лишь открытый перечень возможных форм:

- денежной (твердая сумма платежей, доля доходов, возложение на арендатора затрат на улучшение имущества);

- натуральной (доля полученной продукции, плодов, передача арендатором в собственность или аренду определенной вещи, предоставление определенных услуг).

Таким образом, в момент исполнения договора аренды и договора ренты путем периодического предоставления имущественных благ (арендной платы и рентных платежей), с учетом вероятности совпадения их формы, найти их отличие друг от друга простому обывателю достаточно сложно.

Как уже отмечалось выше, арендный договор является классическим договором о передаче имущества. Определяя категорию "объект аренды" (терминология в соответствии со статьей 607 ГК РФ), законодатель использует понятие "имущество", сознательно сужая его до категории "вещь", исключив, таким образом, из данной категории имущественные права.

Предметом договора аренды "не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении".

Сомнение вызывает также и возможность передачи в аренду объектов незавершенного строительства, рассматриваемых в правовом смысле в качестве объектов недвижимости (прошедших государственную регистрацию в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним), поскольку извлечение полезных свойств из незавершенной вещи (использование объекта незавершенного строительства по назначению) не представляется возможным.

Таким образом, в смысле указания на предмет аренды, термин "имущество" используется законодателем в узком его значении - "вещь", причем не любая, а находящаяся в свободном или ограниченном обороте (в случае если арендатор является субъектом, управомоченным законом или иными правовыми актами на его использование), возможность использования которой по назначению арендатором не вызывает сомнений в момент заключения договора.

Рентный капитал представляет собой имущество, передаваемое под выплату ренты. Совершенно очевидно, что по смыслу договора имущество должно представлять особую ценность для плательщика ренты, коль скоро он соглашается на приобретение имущества в собственность на, прямо скажем, не всегда выгодных для него условиях. Как правило, речь идет о недвижимом имуществе или о движимости, которую можно отнести к предметам роскоши, - когда у плательщика ренты нет возможности выплатить капитальную денежную сумму за приобретение в собственность названного имущества. Главная качественная характеристика рентного капитала - то, что он является средством капитализации денежных средств, требующихся для исполнения обязательства по выплате рентных платежей.

Определяя категорию рентного капитала, законодатель также использует понятие "имущество". При этом предусмотренная законодателем формула "передача имущества в собственность" порождает сомнения относительно того, что категория "имущество" употребляется законодателем в широком ее смысле, а не является тождественной категории "вещь".

"Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи. Вследствие сказанного предметом договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги".

И если с возможностью передачи ценных бумаг под выплату ренты можно согласиться, причем ценных бумаг как документарных, так и бездокументарных, поскольку форма фиксации прав не меняет их правовой природы, то возможность передачи денежных средств под выплату ренты остается под сомнением. Договор по передаче капитальной суммы взамен на представление рентных платежей будет "перерождаться" либо в договор займа (при денежной форме рентных платежей), либо в договор возмездного оказания услуг или подряда (при натуральной форме их выплаты). Кроме того, учитывая алеаторность первоначального договора ренты, "перерожденные" договоры будут носить черты кабальности, поскольку принцип эквивалентности, присущий указанным видам договоров, будет отсутствовать в "перерожденных".

Срок рентного договора является неопределимым в момент заключения, поскольку определяется наступлением события, не зависящего от воли сторон (смерть получателя ренты), либо бессрочным. Поскольку общий объем подлежащих уплате рентных платежей напрямую зависит от срока действия договора, таким образом, и общая сумма рентных платежей является неопределимой в момент заключения договора.

Именно эта особенность рентного договора стала главным аргументом ученых-правоведов для его отнесения к группе договоров о неверном - алеаторных договоров.

"Алеаторными называются договоры, которые, будучи возмездными, конструируются так, что объем встречного удовлетворения, причитающегося одной из сторон, остается неизвестным, пока не наступит обстоятельство, призванное его окончательно определить... Если к алеаторным договорам подходить с чисто коммерческой точки зрения, то на первый план в них выступает определенный элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, так как вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное ...".

В юридической литературе развернулась целая дискуссия относительно алеаторности постоянной ренты, в то время как другая разновидность рентного договора - пожизненная рента (в том числе пожизненное содержание) единодушно признается алеаторной сделкой.

К числу рискованных тот или иной договор относят при наличии какого-либо фактора неопределенности. В рентном договоре (в любом его виде) фактором неопределенности выступает срок договора. При пожизненной ренте срок действии договора связан со сроком жизни получателя ренты. При постоянной - договор заключается на неопределенный срок. Действительно, как утверждает К. Победоносцев, в договоре постоянной ренты огромное значение имеет усмотрение должника, обладающего правом в любой момент выкупить ренту. Однако выкуп ренты возможен и при пожизненной ренте. Законодательством предусмотрены случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя (ст. 593 ГК РФ). Среди таковых, например, есть право получателя требовать выкуп ренты в связи с признанием плательщика неплатежеспособным. Факт признания должника банкротом, исходя из принципов добросовестности и разумности, нельзя отнести к обстоятельствам, способным быть спрогнозированными плательщиком ренты.

Таким образом, на наш взгляд, именно неопределенность срока действия договора как фактор, препятствующий оценке суммы рентных платежей, подлежащих уплате в течение срока действия договора, является основанием отнесения абсолютно всех разновидностей договора ренты к рисковым.

В отличие от рентного договора, срок которого является категорией неопределяемой, арендный договор является классическим срочным договором. Кроме того, законодатель относит срок договора аренды к существенным условиям договора данного вида.

Законодатель относит срок к существенным условиям договора аренды. В тех случаях, когда договор аренды заключен без указания срока, речь идет не о неверном договоре, а только о том, что срок действия договора будет обусловлен моментом направления одной из сторон уведомления о своем отказе от договора, при этом принцип эквивалентности обмена в рамках такого договора будет соблюдаться в любое время.

Содержание рентного и арендного договора, как и любого возмездного договора о передаче имущества, сводится к распределению между сторонами обязанностей относительно:

- передачи имущества (и его возврата - в арендном договоре);

- бремени содержания имущества;

- предоставления встречного удовлетворения взамен предоставленного имущества;

- порожденных заключением договора ограничений и обременений имущества.

Следует отметить, что характер распределения обязанностей между сторонами целиком зависит от природы договора данного вида.

Так, в рентном договоре, который по своей природе является реальным, обязанность рентополучателя по передаче имущества совпадает с моментом заключения договора. Становясь собственником рентного капитала, плательщик ренты несет бремя его содержания в полном объеме. Обязательство же по уплате рентных платежей является единственным действительным обязательством в течение всего срока действия рентного договора. Таким образом, исполнение именно этого обязательства формирует исполнение договора в целом. Из сложной конструкции рентных отношений могут быть вычленены не только договор на передачу имущества и собственно рентный договор, но и безвозмездный договор найма, что имеет место в случае, если рентополучатель, передавая рентный капитал в собственность плательщика ренты, оставляет за собой право владения и пользования имуществом. Данное обстоятельство будет налагать на имущество, составляющее рентный капитал, дополнительные обременения. В любом случае приобретаемое плательщиком ренты в собственность имущество будет обременено обязательством по уплате рентных платежей. Именно последнее обстоятельство трансформирует абсолютное право собственности на вещь в "относительное", накладывая на плательщика соответствующие ограничения в правомочии распоряжения имуществом, составляющим рентный капитал.

Формирование двух титулов относительно одного и того же имущества ставит перед собственником имущества вопрос о порядке реализации оставшегося у него правомочия распоряжения имуществом. Отчуждение находящегося в аренде имущества возможно, однако право аренды обладает правом следования за имуществом; таким образом, для сделок по отчуждению третьим лицам имущество, находящееся в аренде, является обремененным и в данном контексте близко к рентному капиталу.

Вопрос о возможности сдачи арендуемого имущества в субаренду остается для арендатора закрытым, поскольку данное правомочие вытекает из правомочия распоряжения имуществом, которое принадлежит арендодателю.

Последнее, на чем хотелось бы остановиться, проводя сравнение между рентным и арендным договором, - это выкуп имущества.

Первое, на что необходимо обратить внимание: что и в отношении рентного, и в отношении арендного договора законодатель использует одно и то же понятие - "выкуп". Попытаемся определить, случайное ли это совпадение или в этом есть определенный смысл.

О выкупе арендованного имущества говорит статья 624 ГК РФ, предусматривая две ситуации, при которой выкуп возможен:

1) по истечении срока аренды;

2) до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены.

Таким образом, в момент достижения сторонами соглашения о выкупе находящегося в аренде имущества (в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему - п. п. 1, 2 статьи 624 ГК РФ) стороны должны согласовать размер выкупной цены. Вполне вероятно, что размер выкупной цены имущества будет адекватен его реальной рыночной стоимости.

Однако дальнейшее развитие взаимоотношений сторон возможно в двух направлениях.

1. Все вносимые арендатором платежи в счет арендной платы засчитываются в счет оплаты выкупной цены. Классическая ситуация, предусмотренная статьей 501 ГК РФ, - договор найма-продажи в общем виде (с потребительским элементом или без него).

2. Статья 624 ГК РФ не обязывает арендодателя производить зачет платежей, поступающих от арендатора в качестве арендной платы. Да и порядок определения суммы выкупной цены также оставлен на усмотрение сторон. Таким образом, формирование размера выкупной цены и процедура выкупа находятся в компетенции арендодателя как собственника (уполномоченного им лица). Нет никакого законодательного запрета для установления в договоре аренды условия о том, что вне зависимости от суммы, внесенной арендатором в счет арендной платы, право собственности на имущество в аренде переходит к арендатору только после внесения полной капитальной суммы выкупной цены. И если такая капитальная сумма вносится арендатором по истечении срока арендного договора, то по своей правовой природе данная сделка будет обычным договором купли-продажи. В случае же когда капитальная сумма выкупной цены вносится арендатором до истечения срока действия арендного договора, то данную ситуацию, на мой взгляд, следует квалифицировать как предусмотренное договором аренды прекращение обязательств по требованию одной из сторон (п. 2 статьи 407 ГК РФ). Основанием прекращения обязательств, вытекающих из арендного договора, будет его новация (статья 414) в договор купли-продажи имущества.

Если пытаться проводить параллель между выкупом арендованного имущества и выкупом ренты, следует обратить внимание на следующее. Выкуп арендованного имущества - правовой инструмент, опосредующий переход права собственности на имущество от арендодателя к арендатору. В то время как выкуп ренты - правовой инструмент, прекращающий обязательство плательщика ренты (собственника имущества, составляющего рентный капитал) по уплате рентных платежей. Кроме того, выкуп ренты - одна из гарантий участников рентного договора, который является "некоммерческим", о чем уже говорилось выше.

Законодателем предусмотрено два способа выкупа ренты: по инициативе плательщика ренты и по требованию ее получателя.

Причем выкуп ренты по инициативе плательщика ренты выступает условием нормального гражданского оборота, формируя тот баланс интересов участников, который является необходимой составляющей длительных договорных связей. По своей природе выкуп, инициированный плательщиком постоянной ренты, представляя собой предоставление отступного (статья 409 ГК РФ), является основанием прекращения обязательства по выплате рентных платежей и одновременно рентного договора в целом (пункт 2 статьи 407 ГК РФ).

Выкуп ренты, инициированный рентополучателем, не является составляющей нормального гражданского оборота, а так или иначе связан с ненадлежащим исполнением плательщиком ренты своих обязательств либо неблагоприятным для получателя ренты (слабой стороны) изменением фактических обстоятельств. В этой связи выкуп, инициированный рентополучателем, может рассматриваться как одностороннее изменение договора, как мера оперативного воздействия или как мера ответственности (в договоре постоянной ренты), либо в качестве альтернативной неустойки (в договоре пожизненной ренты), либо штрафной неустойки (в договоре пожизненного содержания).

Подводя итог нашему сравнительному анализу, хочется отметить, что, несмотря на кажущуюся похожесть двух договорных институтов как в их названии, так и в их внешнем проявлении, рентный и арендный договоры являются абсолютно разными правовыми конструкциями, учитывающими различные намерения сторон в момент заключения соответствующих договоров.



2.2. Понятие и элементы договора постоянной ренты



ГК РФ предъявляет особые требования лишь к личности получателя постоянной ренты, в качестве которого могут выступать лишь граждане или некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. При этом непротиворечие закону является универсальным требованием, применимым как к гражданам, так и к некоммерческим организациям. Соответствие целям деятельности - специфическое требование, применимое в данном случае лишь к некоммерческим организациям. Оно вытекает из присущей всем без исключения некоммерческим организациям специальной правоспособности (абз. 1 п. 1 ст. 49 ГК РФ): такие юридические лица могут иметь гражданские права, лишь соответствующие целям деятельности, предусмотренным в их учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Каких-либо условий, ограничивающих круг потенциальных плательщиков постоянной ренты, действующее законодательство не содержит. Потому им может стать любой субъект гражданско-правовых отношений.

По любому договору ренты возникает обязательственное правоотношение одностороннего характера, управомоченной стороной которого является получатель ренты, а обязанной - плательщик ренты.

Особенностью постоянной ренты является отсутствие связи прав получателя ренты с его личностью. Поэтому именно в рассматриваемой разновидности ренты в отношении прав требования, принадлежащих получателям ренты, возможно правопреемство.

Такие права могут передаваться гражданам или некоммерческим организациям путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, право требования, принадлежащее получателю ренты, может быть передано или перейти к другому лицу на основании как универсального (общего), так и сингулярного (частного) правопреемства. При этом закреплены ограничения двоякого рода.

Во-первых, ограничен круг юридических фактов, служащих основанием перехода прав получателя ренты к третьему лицу: цессия, наследование и реорганизация юридического лица.

В частности, передача такого права самим получателем ренты может осуществляться лишь посредством уступки требования (цессии). Последняя практически всегда облекается в форму договора купли-продажи - при возмездном приобретении права требования (см. п. 4 ст. 454 ГК РФ) - или дарения - при безвозмездной передаче права (п. 1 ст. 572 ГК РФ), где в роли цедента выступает продавец или даритель, а цессионария - покупатель или одаряемый.

Согласие плательщика ренты на совершение цессии не требуется (п. 2 ст. 382 ГК РФ), но в силу указанной диспозитивной нормы следует признать, что в договоре постоянной ренты может быть предусмотрено условие о необходимости получения предварительного согласия плательщика ренты на уступку требования получателем ренты. При отсутствии такого условия должника следует лишь известить о состоявшейся уступке (п. 3 ст. 382 ГК РФ).

Универсальное правопреемство в отношении прав получателя ренты возможно лишь в результате наследования или реорганизации некоммерческой организации.

Наследование служит основанием перехода прав получателя ренты - гражданина. При наследовании в состав наследства входят имущественные права, не имеющие неразрывной связи с личностью наследодателя (ст. 1112 ГК РФ). В целом же наследование имущественных прав подчиняется общему режиму наследования имущества.

Реорганизация может служить основанием перехода прав получателя ренты - юридического лица, в данном случае - некоммерческой организации. Реорганизация может осуществляться в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования юридического лица (п. 1 ст. 57 ГК РФ). Переход прав получателя ренты при слиянии, присоединении, преобразовании (п. п. 1, 2, 5 ст. 58 ГК РФ) отражается в передаточном акте, а при выделении и разделении (п. п. 3 и 4 ст. 58 ГК РФ) - в разделительном балансе.

Во-вторых, ограничен круг потенциальных получателей ренты: в любом случае он должен соответствовать требованиям, закрепленным в п. 1 комментируемой статьи. Соответственно, новым может стать лишь также гражданин либо некоммерческая организация, если это не противоречит закону и соответствует целям ее деятельности.

Правовые последствия такого ограничения проявляются в том, что сделка по уступке прав получателя ренты лицу, не входящему в названный перечень (например, коммерческой организации), является ничтожной как противоречащая федеральному закону - в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Не исключена ситуация, когда обязательственные права, вытекающие из договора постоянной ренты, получит некоммерческая организация, но это будет противоречить целям деятельности этой организации, ограниченным в уставе. В последнем случае налицо состав оспоримой сделки, которая может быть признана недействительной лишь судом и лишь по иску этой организации, ее учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица; при доказанности факта, что первоначальный получатель ренты знал или заведомо должен был знать о незаконности сделки (ст. 173 ГК РФ).

В договоре постоянной ренты должен быть указан размер такой ренты в виде денежной суммы. Исходя из положений п. 2 ст. 432 ГК РФ, данное условие следует признать существенным для договора постоянной ренты. Конкретное содержание ренты, предоставляемое в пределах указанной в договоре суммы, может быть различным: по общему правилу, постоянная рента должна выплачиваться в деньгах, но договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг.

Каких-либо минимальных или максимальных размеров постоянной ренты, в отличие от пожизненной, законодатель не закрепляет. Поэтому стороны вправе установить любой размер, не допуская, конечно, исключения рентных платежей вообще.

Пункт 2 ст. 590 ГК РФ закрепляет диспозитивную норму об индексации размера постоянной ренты, который увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Эта норма направлена на реализацию компенсационной функции гражданского права. Поэтому данное средство индексации должно служить способом компенсации инфляционных потерь получателя постоянной ренты. Но назвать его эффективным сегодня нельзя. Дело в том, что в соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 января 2001 г. по настоящее время исходя из базовой суммы, равной 100 рублям. При этом минимальный размер оплаты труда, предусмотренный ст. 1 названного Закона, применяется с ноября 2002 г. исключительно для регулирования оплаты труда, а также для определения размеров пособий по временной нетрудоспособности. Он увеличился за это время в 5,5 раз: с 1 января 2001 г. - 200 руб., с 1 июля 2001 г. - 300 руб., с 1 мая 2002 г. - 450 руб., с 1 октября 2003 г. - 600 руб.; 1 января 2005 г. - 720 руб.; с 1 сентября 2005 г. - 800 руб.; с 1 мая 2006 г. - 1100 руб. В то же время базовая сумма минимального размера оплаты труда, как говорилось выше, за последние 5 лет не изменялась вообще и составляет 100 руб. Соответственно, ни о какой компенсации инфляционных потерь при таком методе индексации не может идти речи.

Из изложенной проблемы видится, как минимум, два выхода. Во-первых, сам собой напрашивается вывод о необходимости внесения изменений в нормы действующего законодательства. Необходимо уравнение категории "минимальный размер оплаты труда" для трудовых и гражданских правоотношений. Тем более, что данная тенденция наблюдается, в частности, в отношении административных штрафов, сумма которых предположительно будет исчисляться исходя из МРОТ. В Государственную Думу Федерального Собрания РФ внесен и включен в программу законопроектной деятельности на апрель 2006 г. проект Федерального закона N 2294734, согласно которому для исчисления административных штрафов предполагается использовать половинный МРОТ. Во-вторых, стороны сами вправе воспользоваться диспозитивным характером комментируемой нормы и предусмотреть в договоре более эффективное средство компенсации инфляционных потерь. Естественно, инициатива при этом должна исходить от получателя ренты, в конечном счете заинтересованного в закреплении такого условия.

В настоящее время осуществляется переход к новой системе исчисления минимального размера оплаты труда. В частности, в соответствии со ст. 133 Трудового кодекса РФ минимальный размер оплаты труда устанавливается одновременно на всей территории Российской Федерации федеральным законом и не может быть ниже размера прожиточного минимума трудоспособного человека. Но статья 421 Трудового кодекса РФ установила, что порядок и сроки введения размера минимальной заработной платы, предусмотренной ч. 1 ст. 133 ТК РФ, устанавливаются федеральным законом. В настоящее время такой закон не принят и можно признать лишь декларацией объявленный поэтапный переход к данной системе. Потому не вызывают сомнений выводы Верховного Суда РФ о том, что, во-первых, действующий Федеральный закон "О минимальном размере оплаты труда" никоим образом не связывает минимальный размер оплаты труда с прожиточным минимумом и, во-вторых, ст. 133 ТК РФ не вступила в силу в связи с отсутствием предусмотренного ст. 421 ТК РФ Федерального закона.

Очевидная неэффективность такого способа индексации говорит о необходимости закрепления в договоре иных способов. Контрагенты вправе как изменить такой порядок, так и вообще исключить возможность какой-либо индексации по договору постоянной ренты. При этом можно, в частности, избрать в качестве справедливого критерия увеличения размера ренты повышение прожиточного минимума, коэффициент-дефлятор (ст. 597) и др.

Статья 591 ГК РФ закрепляет периодичность выплаты постоянной ренты, которая, по общему правилу, осуществляется по окончании каждого календарного квартала. В этом случае подлежит применению п. 2 ст. 192 Кодекса, в соответствии с которым к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. Следовательно, в соответствии с общим правилом, если договор постоянной ренты будет заключен, например, 15 февраля, то сроком исполнения обязанности по первой выплате ренты будет 1 апреля того же года.

Сторонам договора постоянной ренты, в силу диспозитивности комментируемой нормы, предоставлена возможность изменить названную периодичность. При этом отсутствуют какие-либо ограничения, т.е. сроки выплаты можно как сократить (предусмотрев, например, ежемесячную выплату ренты), так и увеличить (например, закрепив обязанность выплаты ренты каждые полгода).

Договор постоянной ренты является бессрочным. Конечно, бесконечно длящихся обязательств быть не может, поэтому законодатель справедливо закрепил основания досрочного одностороннего отказа от исполнения договора постоянной ренты.

Правовым последствием выкупа ренты является прекращение соответствующего обязательства. Соответственно, невозможна квалификация выкупа ренты в качестве отступного или новации, т.к. в силу императивных норм, закрепленных в ст. 409 и в п. 1 ст. 414 ГК РФ, эти явления по правовой природе относятся к договорам.

Выкуп ренты по инициативе плательщика ренты является односторонней сделкой, в результате которой осуществляется исполнение альтернативного обязательства (ст. 320 ГК РФ).

Право выкупа постоянной ренты, безусловно, предоставлено законом ее плательщику. Поэтому условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно, не влияет на действительность оставшейся части договора (ст. 180, п. 3 ст. 592 ГК РФ).

По общему правилу, право на выкуп постоянной ренты не ограничивается сроком, с которого оно может быть использовано плательщиком ренты. Это возможно в любой момент после заключения договора. В интересах получателя ренты целесообразно воспользоваться предоставленным п. 3 статьи 591 ГК РФ правомочием сторон предусмотреть в договоре, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Отказ от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. Такой отказ должен быть совершен в простой письменной форме.

При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Законодателем употреблен термин "иной порядок выкупа", а не "иные сроки", "иной момент прекращения обязательства"; это приводит к выводу о возможности выкупа, осуществляемого по соглашению сторон в форме отступного или новации. В этом случае правовым последствием выкупа также будет прекращение рентного обязательства, но нормы ст. 592 ГК РФ на него не будут распространяться.

Плательщик постоянной ренты обладает безусловным правом выкупа ренты (ст. 592 ГК РФ). Получателю такой ренты также предоставлено право требования выкупа ренты. Но использование такого права поставлено в зависимость от наступления обстоятельств, прямо указанных в абз. 2 - 5 ст. 593 ГК РФ, а также в других случаях, предусмотренных договором ренты. Другие источники не могут устанавливать основания возникновения права требования получателем ренты ее выкупа.

К закрепленным законом обстоятельствам, влекущим возникновение права требования получателем постоянной ренты выкупа такой ренты, относятся следующие обстоятельства.

Во-первых, допущенное плательщиком ренты нарушение договора в виде просрочки ее выплаты более чем на один год. Это правило диспозитивно, потому в договоре может быть предусмотрено любое отличное правило (указан больший или меньший период просрочки). Кроме того, диспозитивность предоставляет сторонам возможность прямо указать в договоре о неприменении данного основания к конкретному договору ренты, что вытекает из права контрагентов исключить применение диспозитивной нормы к своим отношениям (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Во-вторых, нарушение плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК РФ). Это правило императивно и подлежит применению к любому договору постоянной ренты - стороны не имеют права изменять или отменять его.

В-третьих, признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором. Неплатежеспособностью признается состояние, при котором стоимость активов субъекта становится меньше его кредиторской задолженности. Не случайно законодатель употребил в данном случае термин "неплатежеспособность". Для заявления получателем ренты требования о выкупе ренты ее плательщиком не требуется признания последнего несостоятельным (банкротом) - достаточно лишь достижения им состояния неплатежеспособности или возникновения иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором. Например, получатель ренты может узнать о крупном денежном долге плательщика ренты, наличие которого очевидно будет свидетельствовать о невозможности надлежащего исполнения договора ренты. Изменить или отменить рассмотренное правило стороны не имеют права.

В-четвертых, поступление в общую собственность или раздел между несколькими лицами недвижимого имущества, переданного под выплату ренты. Это императивное правило касается лишь переданного под выплату ренты недвижимого имущества. Пункт 1 ст. 586 устанавливает, что обязательства по договору ренты возлагаются на собственника (прежнего) имущества, переданного под ее выплату. Положение получателя ренты существенно ухудшается в результате возникновения множественности лиц на стороне плательщика ренты. Например, это может затруднить использование им некоторых прав. В силу того, что рентные обязательства не имеют предпринимательского характера, в данном случае возникнет долевая обязанность содолжников - плательщиков ренты (ст. 321 ГК РФ). Получатель ренты при этом фактически утратит право заявлять названные выше требования, если хотя бы один из должников будет надлежаще исполнять свои обязательства.

Перечень предусмотренных законом обстоятельств, предоставляющих получателю ренты право требования ее выкупа, является исчерпывающим.

Договором ренты могут предусматриваться также иные обстоятельства, служащие основанием заявления получателем ренты требования о ее выкупе. В качестве таковых могут быть названы, например, продажа плательщиком ренты имущества, переданного под ее выплату; переезд плательщика ренты в другую местность и прочие.

Для случаев передачи имущества под выплату постоянной ренты бесплатно в п. 1 ст. 595 ГК РФ закреплена норма, соответствующая общему правилу, закрепленному в ст. 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник. В договоре постоянной ренты таковым является плательщик ренты. Изложенное правило не может быть изменено сторонами в силу императивности закрепившей его нормы.

Риск плательщика ренты при этом заключается в следующем. Правовым последствием случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно в собственность плательщика постоянной ренты, будет сохранение рентного обязательства в неизменном виде. В числе прочих незыблемым окажется и условие о минимальном сроке выплаты ренты без права осуществления выкупа ренты (см. п. 3 ст. 592 ГК РФ).

Если же имущество получено за плату, то плательщику постоянной ренты предоставлено право требования соответственно прекращения обязательства по выплате ренты (при случайной гибели имущества) либо изменения условий ее выплаты (при случайном повреждении имущества). В отличие от комментируемой нормы, в договоре пожизненной ренты обязательство по выплате ренты сохраняется во всех случаях (ср. со ст. 600 ГК РФ).



2.3. Особенности договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением



Следует отметить, что договоры постоянной ренты и денежной пожизненной ренты являются новыми для российского гражданского законодательства, хотя такая разновидность пожизненной ренты, как договор пожизненного содержания с иждивением, была предусмотрена ст. 253, 254 ГК РСФСР 1964 г. в виде договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. В ГК он сформулирован значительно шире, изменен и расширен предмет договора, качественный состав сторон, введен ряд новых понятий, о чем будет подробнее сказано далее. Для риелторского бизнеса наиболее интересна пожизненная рента, предметом которой являются объекты недвижимости и пожизненное содержание с иждивением.

Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества, которая обеспечивает регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества, сопряженный с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности рентных платежей. 

Срок договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Получателями пожизненной ренты могут быть граждане, при этом в отличие от норм ГК РСФСР 1964 г. не имеет значения возраст, трудоспособность, состояние здоровья получателя ренты. Обязанностью получателя ренты по договору является передача принадлежащего ему объекта недвижимого имущества в собственность плательщику ренты. В связи с тем, что право на получение пожизненной ренты связано с личностью ее получателя, последний, в отличие от получателя постоянной ренты, не вправе передать право на ее получение путем уступки права требования. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на ее получение признаются равными, если иное не установлено договором. Если один из получателей ренты умрет, его доля должна переходить к пережившим его получателям ренты, если иное не установлено договором.

Плательщиками ренты могут быть граждане, юридические лица, у которых имеется заинтересованность и необходимость в приобретении имущества у получателя ренты и имеющие экономические возможности выполнять обязанности по договору. Обязанностью плательщика ренты является оплата полученного имущества (в случае, если имущество передается за плату) и выплата ренты, размер которой по договору пожизненной ренты не может быть менее 1 МРОТ (п. 2 ст. 597 ГК РФ). По договору пожизненного содержания с иждивением в обязанности плательщика ренты входит обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если того требует состояние здоровья гражданина - также и уход за ним; в договор может быть включено условие об оплате ритуальных услуг. Данный список не является исчерпывающим. Стоимость общего объема пожизненного содержания с иждивением определяется договором и не может быть менее 2-х МРОТ.

Форма договора ренты определена ст. 584 ГК РФ. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Предметом договора пожизненной ренты может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество.

Так как договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, то по этому признаку сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения. Однако это самостоятельный тип договора. От дарения его резко отличает возмездность отчуждения. Основное же отличие от купли-продажи и мены заключается в характере встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты в обмен на отчуждаемое имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар определенную денежную сумму (цену), равно как и по договору мены взаимное отчуждение товаров осуществляется за определенное, заранее оцененное сторонами возмещение. По договору же ренты общий объем причитающихся получателю ренты платежей является неопределенным, поскольку обязательство выплачивать ренту действует на срок жизни получателя ренты. С этой точки зрения договоры ренты являются рисковыми, т.к. вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.

В соответствии с п. 2 ст. 585, "в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты". В связи с изложенным следует отметить необходимость соблюдения требований ст. 556 ГК РФ о передаче имущества при заключении договора ренты с оплатой передаваемого имущества. Нормами, регулирующими договор дарения, составления документа о передаче имущества не предусмотрено.

В риелторском бизнесе нередко встречаются случаи, когда анализ п. 2 ст. 585 ГК РФ имеет важное практическое значение. Так, например, возникает вопрос: возможно ли применение к договору пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, если имущество передано под выплату ренты бесплатно, положения п. 4 ст. 578 ГК РФ о том, что даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого? По мнению Методического совета Московской областной нотариальной палаты, бесплатная передача имущества под выплату ренты не подразумевает дарения, ведь договор ренты порождает у плательщика ренты обязательства перед получателем ренты. В случае смерти плательщика ренты его обязательства должны по принципу правопреемства перейти к его наследникам. Пункт 2 ст. 578 ГК РФ применяет правила договора дарения в отношениях между сторонами лишь по передаче и оплате предмета договора, но не отмены самого договора. Поэтому получатель ренты не может отменить договор ренты, применив правила, предусмотренные для договора дарения.

Соглашаясь с изложенной позицией, хочу отметить, что по тем же основаниям ст. 578 ГК РФ ("Отмена дарения") в целом неприменима к договорам ренты.

В связи с анализом ст. 578 ГК РФ возникает интересная проблема. Так, п. 1 указанной статьи закрепляет право дарителя отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требования отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Вопрос о применении данной нормы представляется спорным по изложенным ранее основаниям, т.к. нормами, регулирующими договор пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, прямо не предусмотрены основания для расторжения договора, аналогичные п. 1 ст. 578 ГК РФ, хотя совершение действий против получателя ренты противоречит самой природе договора ренты. Ведь целью получателя ренты по договору является получение материальной выгоды, а по договору содержания с иждивением - еще и ухода, что предусматривает создание таких условий жизни получателю ренты, при которых он будет чувствовать себя комфортно, ему будет оказываться как материальная поддержка, так и необходимый уход и лечение, необходимые для поддержания жизненных функций получателя ренты. Думаю, что совершение противоправных действий в отношении получателя ренты, не связанных с лишением последнего жизни, может рассматриваться как существенное нарушение договора и являться основанием для расторжения договора. Так как ГК РФ не содержит специальных норм, регулирующих рассмотренную ситуацию, то, по моему мнению, возможно обращение к основам и принципам гражданского права, а именно - применение ст. 599 ГК РФ ("Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты") или п. 2 ст. 605 ГК РФ ("Прекращение пожизненного содержания с иждивением") в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, устанавливающим, что "в случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)".

Еще более проблематичным является вопрос о последствиях умышленного лишения жизни получателя ренты плательщиком ренты. Действующим законодательством этот казус не урегулирован, в связи с чем возможно поставить вопрос о применении п. 2 ст. 6 ГК РФ, согласно которому "при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости". Выскажу точку зрения, что право требования возврата имущества может возникнуть у наследников в порядке правопреемства, хотя это требование и не может быть заявлено самим получателем в связи со смертью по вине плательщика, т.е. по причине, не зависящей от воли получателя ренты.

Как уже ранее указывалось, форма договора ренты регламентируется ст. 584 ГК РФ. Договор ренты требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Исходя из перечисленных норм, ВС РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за третий квартал 2005 г. делает следующий вывод: так как договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения. Таким образом, данный вопрос законодательством урегулирован, но тем не менее он нередко становится предметом обсуждения и споров.

В статье У. Новопашиной рассматривается один из самых спорных, но в то же время важных вопросов - момент возникновения права собственности - и рассматривается конкретный пример.

Между гражданами был заключен договор пожизненного содержания с иждивением. В порядке, установленном законодательством, 3 февраля 2000 г. ими были сданы документы для государственной регистрации сделки и права собственности на квартиру. 6 февраля 2000 г. государственная регистрация была приостановлена на один месяц для получения разрешения на оформление сделки от общественной жилищной комиссии.

Сам факт приостановления является нарушением законодательства, так как ограничивает дееспособность граждан. В рассматриваемом случае рентополучатель не смог присутствовать на сделке лично, поскольку находился в больнице, но при этом просьбу о регистрации документов направил письменно с соблюдением всех необходимых формальностей (удостоверение подлинности подписи). 9 февраля 2000 г. рентополучатель скончался. В регистрации договора отказано в связи со смертью одной из сторон сделки.

Заключив договор пожизненного содержания с иждивением, собственник распорядился своим имуществом по своему усмотрению. Подав документы на государственную регистрацию и направив заявление с просьбой зарегистрировать сделку, собственник выполнил все требования законодательства для обеспечения действительности сделки.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность. В данном случае стороны выразили свое намерение на регистрацию сделки. Датой государственной регистрации, согласно п. 3 ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации.

Нельзя не согласиться с автором статьи, что данное положение Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничивает права граждан по распоряжению своим имуществом, поскольку обусловливает возникновение прав и обязанностей по сделке действиями государственного органа, а не волеизъявлением сторон.

По мнению У. Новопашиной, решение этой проблемы возможно либо путем внесения изменения в законодательство, либо путем обращения в Конституционный Суд с предложением о признании неконституционной данной нормы закона. Кроме того, автор считает разумным вспомнить судебную практику, возникшую в период приватизации, когда суды признавали право на включение в наследственное имущество квартиры заявление о приватизации, которое было подано при жизни наследодателя, но решение о приватизации было вынесено после его смерти.

С точки зрения справедливости высказанное мнение правильно, но существует и оборотная сторона медали. В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним... - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права". Таким образом, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты. Если требование Закона об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью не будет неукоснительно соблюдаться, то есть риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости. И какой из договоров следует признавать заключенным? Смею высказать мнение, что наиболее разумным решением проблемы мне видится внесение сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в день обращения сторон с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, что исключит возможность возникновения споров о моменте возникновения права собственности.

К коллизионным вопросам, касающимся предмета обсуждения, можно отнести вопрос о возможности дарения недвижимого имущества, принадлежащего дарителю на основании договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В соответствии со ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе с предварительного согласия получателя ренты отчуждать недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания. Согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя имущества. В соответствии с ГК РФ договор дарения является безвозмездным и не допускает встречного удовлетворения от одаряемого. Обязательство по предоставлению содержания с иждивением можно рассматривать как встречное. Согласно же п. 1 ст. 572 ГК РФ в этом случае договор не может признаваться дарением.

Одной из отличительных особенностей договора пожизненной ренты является порядок его расторжения, предусмотренный ст. 599 ГК РФ. П. 1 указанной статьи устанавливает, что "в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ, либо расторжения договора ренты и возмещения убытков". В соответствии с п. 2 этой же статьи, "если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены". Под убытками, в соответствии со ст. ст. 15, 393 ГК РФ, понимается прямой ущерб и упущенная выгода. Выкупная цена пожизненной ренты регулируется ст. 594 ГК РФ ("Выкупная цена постоянной ренты"). Пункт 2 указанной статьи определяет, что в случае отсутствия условия о выкупной цене в договоре ренты, по которому имущество передано за плату под выплату ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Практическое применение в спорных отношениях данной нормы представляется с трудом, т.к. в подавляющем большинстве договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением сумма рентных платежей составляет 2 - 3 МРОТ (200 - 300 руб.) в месяц. Годовая сумма, таким образом, составляет от 2400 руб. до 3600 руб., что несопоставимо с суммой, на которую получатель ренты может рассчитывать в течение жизни.

В связи с анализом норм о расторжении договора пожизненной ренты следует отметить, что ст. 599 ГК РФ является специальной нормой, устанавливающей особый способ расторжения договора - выкуп. А п. 2 ст. 599 ГК РФ предусматривает и право получателя ренты требовать возврата имущества, переданного по договору бесплатно. Общей же нормой, устанавливающей последствия расторжения договора, является, в частности, п. 4 ст. 453 ГК РФ, в соответствии с которым "стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон".

Таким образом, в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по договору получатель пожизненной ренты, передавший имущество бесплатно, вправе требовать расторжения договора с возвратом этого имущества. Каковы же последствия расторжения договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением, если таковое производится по соглашению сторон? Пункт 1 ст. 450 ГК РФ устанавливает, что "изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором". Как ранее указывалось, возврат исполненного по договору возможен, если это установлено соглашением сторон. Таким образом, практика расторжения указанных договоров по соглашению сторон с возвратом имущества в собственность получателя ренты законна, что имеет большое практическое значение. Следует отметить, что нередки случаи, когда нотариусы при удостоверении соглашений о расторжении договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением ссылаются не на общие нормы о расторжении договоров, а на ст. 599 ГК РФ, что ошибочно.

Спорным является вопрос о выкупе пожизненной ренты по соглашению сторон. В отличие от ситуации с расторжением договора, выкуп пожизненной ренты регулируется только специальной нормой, которая предусматривает возможность выкупа по требованию получателя ренты и вследствие существенного нарушения плательщиком ренты условий договора. В практике подобные соглашения встречаются все чаще. По моему мнению, расторжение договора пожизненной ренты путем ее выкупа по соглашению сторон законодательству не противоречит и соответствует основополагающему принципу российского гражданского законодательства о свободе договора (п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ), тем более что права получателя ренты не нарушаются вследствие согласования сторонами условий выкупа.

Статья 596 ГК РФ, п. 2, устанавливает, что договор пожизненной ренты прекращается в случае смерти последнего получателя ренты. Статья 605 ГК РФ, регулирующая прекращение пожизненного содержания с иждивением, кроме аналогичного основания прекращения договора (п. 1), п. 2 предусматривает, что "при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты". Содержание приведенной нормы сходно с содержанием п. 2 ст. 599 ГК РФ, но, в отличие от последнего, является основанием для прекращения договора, а не расторжения. Возможно ли расторжение договора пожизненного содержания с иждивением или соглашение о выкупе ренты по этому договору по соглашению сторон? Думаю, что да, если исходить из ранее изложенного и положения п. 2 ст. 601 ГК РФ о том, что к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами § 4 гл. 33 ГК РФ.

Интересны примеры судебной практики, когда получатель ренты обращается в суд с иском о расторжении договора и возврате переданного плательщику ренты имущества и умирает до вынесения решения. Таковым является Постановление Президиума ВС РФ от 10.01.2001 по делу Рихтер М.Н. и Долгополовой О.В.

В июне 1996 г. Рихтер М.Н. обратилась в Преображенский межмуниципальный суд г. Москвы с иском к Долгополовой О.В. о признании данного договора недействительным, ссылаясь на то, что ко времени заключения договора находилась в тяжелом болезненном состоянии.

В апреле 1997 г. Рихтер М.Н. обратилась в тот же суд с заявлением об изменении предмета иска и просила расторгнуть вышеназванный договор, указав, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет.

11 июля 1997 г. Рихтер М.Н. умерла.

Определением Преображенского межмуниципального суда г. Москвы от 15 сентября 1997 г. производство по делу по иску Рихтер М.Н. к Долгополовой О.В. было приостановлено до вступления в дело правопреемника истицы. Определением того же суда от 28 декабря 1997 г. в дело в качестве правопреемника была допущена ее наследница по завещанию Рукавишникова Н.В., в связи с чем производство по делу было возобновлено.

Решением Преображенского межмуниципального суда г. Москвы от 27 января 1999 г., оставленным без изменения Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 апреля 1999 г., договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием, заключенный 29 января 1996 г. между Рихтер М.Н. и Долгополовой О.В., расторгнут.

Решение суда обжаловалось в кассационном и надзорном порядке.

Президиум ВС РФ, рассмотрев протест заместителя Генерального прокурора РФ, не нашел оснований для его удовлетворения. В протесте утверждалось, что судебные инстанции исходили из ошибочного суждения о том, что спорные правоотношения допускают правопреемство. Поскольку обязательства покупателя квартиры Долгополовой О.В. по обеспечению ухода и содержанию продавца Рихтер М.Н. подлежали исполнению непосредственно в пользу последней, т.е. неразрывно были связаны с личностью Рихтер М.Н., они прекратились вследствие ее смерти. Следовательно, к наследнице Рихтер М.Н. не могло перейти ее право требования к Долгополовой О.В. по предоставлению содержания и ухода, вытекающее из договора от 29 января 1996 г., и соответственно право требовать расторжения данного договора ввиду существенного нарушения его условий.

С доводами протеста Президиум ВС РФ не согласился, указав следующее.

Действительно, в соответствии с частью 1 статьи 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания.

Однако защита указанного права не являлась предметом спора по настоящему делу. Предметом спора являлось требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества (квартиры) ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, т.е. требование о расторжении договора купли-продажи квартиры (часть 2 статьи 605 ГК РФ).

Указанное требование было заявлено первоначально самой Рихтер М.Н. и затем поддержано после ее смерти наследницей по завещанию Рукавишниковой Н.В.

В правоотношениях по возврату квартиры правопреемство являлось допустимым, поэтому суд правомерно допустил к участию в деле правопреемника истицы и разрешил спор по существу с вынесением решения о расторжении договора купли-продажи квартиры. Обстоятельства, послужившие основанием к расторжению указанного договора, в протесте не оспаривались.

Постановлением Президиума ВС РФ от 10.01.2001 решение Преображенского межмуниципального суда г. Москвы от 27.01.99 и последующие судебные решения оставлены без изменения, а протест заместителя Генерального прокурора РФ - без удовлетворения.

Приведем еще один пример судебной практики по тому же вопросу. 30.01.96 между гр. Ф. и гр. Ю. заключен договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания. Квартира принадлежала Ф. 04.12.97 Ф. обратился в суд с иском "о расторжении договора ренты", в котором просил суд расторгнуть заключенный договор в связи с существенным нарушением Ю. условий договора.

01.04.99 Ф. умер. По завещанию от 12.11.97 Ф. завещал все свое имущество своей сестре - гр. М., которая приняла наследство и вступила в процесс в порядке правопреемства. М. поддержала ранее заявленные исковые требования, просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания продавца и, кроме того, просила включить квартиру в состав наследственного имущества. Решением Н-ского межмуниципального суда г. Москвы от 23.10.2001 исковые требования истицы удовлетворены.

Как видно, М., вступив в процесс, просила суд включить квартиру в состав наследственного имущества, хотя сам Ф. при жизни не заявлял требования о возврате квартиры. В соответствии с ч. 2 ст. 40 ГПК РСФСР, действовавшего на момент вынесения решения, "для правопреемника все действия, совершенные в процессе до его вступления, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое он заменил". Удовлетворяя исковые требования М., суд исходил из того, что, по мнению суда, расторжение указанного договора автоматически влекло возврат квартиры.

По нашему мнению, решение суда по сути справедливо, хотя и не бесспорно с точки зрения процессуального законодательства. Так как возникает вопрос о возможности изменения и дополнения первоначальных исковых требований истцом, вступившим в процесс в порядке правопреемства. Из содержания п. 2 ст. 44 ГПК РФ следует, что для правопреемника обязательны все действия, совершенные до его вступления в процесс, но статья не устанавливает ограничений для истца в осуществлении последним своих процессуальных прав, предусмотренных как ст. 35 ГПК РФ ("Права и обязанности лиц, участвующих в деле"), так и ст. 39 ГПК РФ ("Изменение иска, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение"). Таким образом, следует сделать вывод о возможности изменения, уточнения и дополнения исковых требований истцом, вступившим в процесс в порядке правопреемства.

Из приведенных примеров следует сделать вывод, что иск о расторжении договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением может быть предъявлен лишь самим получателем ренты при жизни. Наследники получателя ренты после смерти последнего могут выступать лишь как правопреемники и самостоятельного права на предъявление такого иска не имеют.

В практике иногда встречаются случаи применения к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением общих норм о прекращении обязательств, в частности прекращение обязательства новацией (ст. 414 ГК РФ). Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация). Таким образом, место прекратившего обязательства занимает новое. Непременное требование к новации - сохранение субъектного состава обязательства (в первоначальном и вновь возникшем обязательстве выступают тот же кредитор и тот же должник). Применительно к договору пожизненной ренты или к договору пожизненного содержания с иждивением, по которым передаваемым по договору было недвижимое имущество, это выглядит как договор между покупателем квартиры, принадлежащей плательщику ренты, плательщиком ренты, приобретающим другую квартиру, продавцом этой квартиры и получателем ренты. Плательщик ренты продает свою квартиру, одновременно приобретая другую. Обременение в виде залога снимается с продаваемой квартиры и возлагается на приобретаемую квартиру. Обязательства плательщика ренты в части предоставления первоначально приобретенной квартиры для проживания получателя ренты прекращаются, заменяясь на такие же обязательства, но в отношении приобретаемой квартиры. Договор заключается с согласия получателя ренты.

Интересна точка зрения о возможности прекращения обязательства плательщика ренты путем прощения долга получателем ренты (ст. 415 ГК РФ). Прощение долга не предполагает встречного удовлетворения. Прощение долга выражается в форме освобождения кредитором должника от имущественной обязанности. В результате прощение долга становится одним из видов дарения. В этой связи оно должно быть основано на соглашении сторон и подчиняться ограничениям и запретам, установленным для договора дарения. В практике этот вид прекращения обязательства по договорам пожизненной ренты или пожизненного проживания с иждивением применения еще не нашел.

Ст. 413 ГК РФ устанавливает прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице. Такая ситуация реальна, когда умирает плательщик ренты и его наследником является получатель ренты.

Особо следует осветить вопрос, касающийся договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца и его прекращения. Этот институт права был предусмотрен ст. 253, 254 ГК РСФСР 1964 г. и существенно отличался от современного известного нам института ренты.

Одним из основных отличий по субъектному составу было то, что продавцом мог являться только гражданин, нетрудоспособный по возрасту или по состоянию здоровья.

В качестве имущества, передаваемого покупателю, передавался жилой дом или его часть. После введения в действие Закона "О собственности в СССР" норма по аналогии закона стала применяться и к сделкам с квартирами.

В соответствии со ст. 254 ГК РСФСР договор мог быть расторгнут:

- по требованию продавца, если покупатель не исполняет обязанностей, принятых по договору;

- по требованию покупателя, если по не зависящим от него обстоятельствам его материальное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставлять продавцу обусловленное содержание, либо продавец полностью восстановил свою трудоспособность.

В случае смерти покупателя при жизни продавца договор прекращался.

Если договор прекращался по указанным выше основаниям, дом должен был быть возвращен продавцу. Расходы по содержанию продавца не возмещались. Однако, если расторжение договора вызвано восстановлением трудоспособности продавца, последний не вправе был требовать возврата дома и сохранял лишь право пожизненного безвозмездного пользования помещением, предоставленным ему по договору.

Практический интерес к данному договору связан с тем, что в настоящее время ряд объектов недвижимости принадлежит гражданам на основании этого договора. В связи с чем, возникают вопросы о порядке прекращения договора.

Как уже отмечалось, в действующем гражданском законодательстве ранее известный институт сильно изменен. Часть 2 ст. 5 ФЗ "О введении в действие части второй ГК РФ" устанавливает, что "по обязательственным отношениям, возникшим до 1 марта 1996 года, часть вторая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие", из чего следует, что к договору купли-продажи жилого дома (квартиры) с условием пожизненного содержания продавца, заключенному до 01.03.96 и действующему после введения в действие второй части ГК РФ, применяются нормы, регулирующие отношения по договору пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.

В качестве комментария приведем пример судебной практики.

27.06.95 между гр. Н. и его сыновьями Б. и В. был заключен договор купли-продажи квартиры, принадлежавшей Н., с условием пожизненного содержания Н.

27.10.96 умер один из покупателей - Б., а 14.04.97 умер сам продавец - Н.

Жена и дочь умершего Б. обратились в Н-ский межмуниципальный суд г. Москвы с иском к В. об определении долей в общей собственности, разделе наследственного имущества, признании за ними права собственности в долях 1/8 и 1/3 соответственно и об определении порядка пользования спорной квартирой. В. предъявил встречный иск об определении доли в праве общей собственности на квартиру и о признании права собственности на 1/4 доли квартиры. Свои требования истцы мотивировали тем, что являются наследниками умершего Б. Поскольку при его жизни доли в общем имуществе с братом (ответчиком В.) определены не были, доли должны быть равными - по 1/2 доли квартиры. Истица - жена Б., как супруга, полагала, что ей принадлежит 1/2 доли в имуществе супруга, как супружеская доля, поскольку квартира приобретена в период брака, т.е. ей принадлежит 1/4 доли квартиры. Истцы считали, что после смерти Б. открылось наследство в виде 1/4 доли спорной квартиры, которое должно быть разделено между наследниками по закону - женой, дочерью и отцом (бывшим собственником квартиры). Доля каждого из наследников составила 1/12 доли квартиры. Истцы утверждали, что после смерти Б. они как наследники последнего выполняли все обязанности по содержанию продавца. После смерти Н. открылось наследство на 1/12 доли квартиры. Таким образом истица - жена умершего Б. - просила признать за ней право собственности всего на 1/3 долю квартиры, дочь просила признать за ней право собственности всего на 1/8 долю спорной квартиры.

Ответчик исковые требования признал частично, исковые требования супруги умершего Б. не признал. В обоснование своей позиции ответчик указал, что после смерти его брата - Б. право собственности последнего в праве общей совместной собственности на спорную квартиру прекратилось и автоматически вернулось к продавцу - Н. согласно ст. 254 ГК РСФСР (1964 г.). Договор исполнялся им единолично. Ответчик считал, что после смерти продавца 14.04.97 часть квартиры, вернувшаяся к продавцу, является наследственным имуществом, которое он принял. В. считал, что обязательство Б. прекратилось его смертью в силу п. 1 ст. 418 ГК РФ, поскольку исполнение данных обязательств не может быть произведено без личного участия покупателя. В ходе судебного разбирательства В. частично признал исковые требования истицы - дочери Б. и признал за ней право на 1/2 доли в наследственном имуществе деда Н., т.е. на 1/4 долю квартиры.

Суд, удовлетворяя требования истцов, в решении от 22.09.99 указал, что считает необоснованными доводы ответчика со ссылкой на ст. 254 ГК РСФСР о том, что право общей долевой собственности Б. на спорную квартиру прекратилось смертью Б., поскольку ст. 254 ГК РСФСР, предусматривающая прекращение договора купли-продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца, в случае смерти покупателя при жизни продавца не должна применяться к отношениям, возникшим в октябре 1996 года в связи со смертью покупателя Б., т.к. согласно ФЗ "О введении в действие части второй ГК РФ", ст. 5, она применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после 01.03.96, то есть после введения в действие части второй ГК РФ.

Прекращение пожизненного содержания с иждивением предусмотрено лишь в случае смерти получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).

Согласно ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника, а по договору пожизненного содержания с иждивением обязательства по содержанию, основанные на договоре купли-продажи квартиры, не связаны неразрывно с личностью покупателя.

Решение суда вступило в законную силу 04.10.99 и в кассационном порядке не обжаловалось.

В заключение следует отметить, что институты пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением имеют важное гражданско-правовое значение и способствуют полной реализации гражданами своего права собственности.

В практике нередко встречаются случаи, когда основанием для отчуждения недвижимости выступает договор пожизненной ренты, который заключается с целью прикрыть другой договор - пожизненного содержания с иждивением. Существо договора (сделки), который стороны действительно имели в виду (п. 2 ст. 170 ГК РФ), проявляется в том, что в договор ренты включаются условия, характерные для пожизненного содержания. Основываясь на п. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд может выйти при принятии решения за пределы заявленных требований и применить последствия ничтожной сделки (п. 2 ст. 166, п. 2 ст. 170 ГК РФ. В споре о расторжении договора пожизненной ренты применение оснований и последствий расторжения договора пожизненного содержания может иметь решающее значение для правильного разрешения дела. При установлении оснований для переквалификации договорных прав и обязанностей в данном случае существенное значение будут иметь исследованные в судебном заседании доказательства, позволяющие оценить, какой именно охраняемый правовой интерес побуждал получателя ренты к заключению договора на отчуждение имущества (получение денежных средств или пожизненного содержания), а также содержание обязанностей сторон по договору и характер их исполнения.

Другим важным материально-правовым последствием правильной оценки экономического существа рассматриваемых договоров может являться необходимость применения общих принципов и внедоговорных положений гражданского законодательства.

В частности, в рассматриваемом случае, когда получатель ренты отсутствует, а требование о признании права собственности на недвижимое имущество заявлено его наследниками, при решении вопроса о сохранении права собственности плательщика ренты должны применяться принципы пределов осуществления гражданских прав. Ведь если право собственности плательщика ренты, возникающее уже при заключении договора, обусловлено в силу прямого указания закона надлежащим исполнением длящихся обязательств (подлежащих оценке судом на основе принципов добросовестности и разумности (п. 3 ст. 602 ГК)), то характер, полнота и способ исполнения этих обязательств являются не чем иным, как обстоятельствами, на основе которых суд может и должен делать вывод о том, как осуществляется это оспариваемое в суде право собственности. И если действия (бездействие) плательщика ренты в порядке исполнения договора обоснованно квалифицируются как осуществляемые с намерением причинить вред другим лицам (получателю ренты, его наследникам), т.е. если суд установит существенные нарушения договора со стороны плательщика ренты, а доводом в защиту права собственности выступает соответствующий договор как основание возникновения права собственности, то суд может и должен отказать плательщику ренты в защите права собственности на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ. Недопустимо злоупотребление правом, при котором сторона в его защиту приводит доводы и обоснования, вытекающие исключительно из договора, который был грубо нарушен этой стороной.

Аналогичный вывод и соответствующие правовые последствия могут быть также основаны и на применении положений гражданского законодательства о неосновательном обогащении. Действительно, в случае расторжения договора пожизненной ренты или пожизненного содержания по иску лица, не являющегося собственником переданного по договору недвижимого имущества (например, наследника), истец, имеющий материальный интерес в данном имуществе, фактически заявляет требование о возврате имущества, неосновательно приобретенного и сбереженного плательщиком ренты. Основание приобретения ответчиком оспариваемого имущества отпадает в силу расторжения договора. Кроме того, законодатель прямо указывает в ст. 1103 ГК РФ, что правила, предусмотренные главой о неосновательном обогащении, могут подлежать применению к требованиям "о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица". Следовательно, возвращение неосновательного обогащения в натуре (ст. 1103 ГК РФ) в пользу истца будет являться также обоснованным решением. "Обогащение" в буквальном смысле может проявляться здесь и с учетом несоразмерного соотношения стоимости оспариваемого имущества и совокупной денежной оценки предоставленного встречного исполнения. Представляется справедливым удовлетворение встречного требования плательщика ренты к наследникам о возмещении доказанных расходов, понесенных в связи с исполнением договора ренты.





















Заключение



В гл. 33 ГК РФ договор ренты сконструирован как реальный: "По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме" (п. 1 ст. 583 ГК РФ). В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Однако, как и любой реальный договор, договор ренты считается заключенным с момента передачи вещи. Даже если стороны составили письменный документ и заверили его у нотариуса, до момента передачи вещи плательщику ренты этот договор не считается заключенным, вследствие чего права и обязанности по данному договору не могут возникнуть.

Следующее юридическое свойство договора ренты заключается в том, что этот договор является односторонним, т.е. порождающим у одной стороны только права, а у другой - только обязанности. К такому выводу приводит анализ гл. 33 ГК РФ, в соответствии с которой после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Обязанность получателя ренты передать имущество реализуется в момент заключения договора, ибо данный договор сконструирован в ГК РФ как реальный договор. Поскольку получатель ренты не несет никаких обязанностей по договору, ответственность на него по данному договору Гражданским кодексом РФ также не возлагается.

Казалось бы, указанные выше положения являются очевидными. Однако подробный анализ гл. 33 ГК РФ приводит к другим выводам.

Согласно п. 2 ст. 585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле - продаже (гл. 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (гл. 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 и не противоречит существу договора ренты. И здесь возникает непростая ситуация.

С одной стороны, отношения сторон по передаче имущества напрямую не урегулированы в гл. 33 ГК РФ, и ст. 585 ГК РФ отсылает регламентацию данных отношений к главам, регулирующим отношения купли - продажи и дарения. В этом случае к отношениям сторон по договору ренты будут применяться, в частности, ст. 456 ГК РФ "Обязанности продавца по передаче товара", ст. 460 "Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц", ст. 463 "Последствия неисполнения обязанности передать товар" и т.д. Таким образом, на получателя ренты возлагаются обязанности передать имущество плательщику ренты в обусловленный срок в обусловленном количестве и качестве, свободным от прав третьих лиц, а также передать принадлежности и документы, относящиеся к имуществу. За неисполнение этих обязанностей получатель ренты несет ответственность, предусмотренную соответственно правилами о купле - продаже и дарении.

Однако возложение этих обязанностей и ответственности на получателя ренты делает договор ренты, во-первых, двусторонне - обязывающим, или взаимным, а во-вторых, консенсуальным, ибо здесь речь идет уже не о передаче имущества как моменте заключения договора, а об обязанности передать имущество. В этой ситуации договор ренты будет заключенным с момента нотариального удостоверения либо государственной регистрации данного договора. На получателя ренты будет возложена обязанность передать имущество контрагенту, сама передача имущества произойдет уже во исполнение действующего договора, а за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по передаче имущества получатель ренты будет нести ответственность. По-другому произойти и не могло, ибо ст. 585 ГК РФ отсылает регулирование отношений сторон по передаче имущества к правилам о купле - продаже и дарении, а указанные договоры являются консенсуальными и взаимными.

Однако в гл. 33 ГК РФ договор ренты сконструирован именно как реальный и односторонний. Он не возлагает на получателя ренты никаких обязанностей, в том числе обязанности по передаче имущества, поскольку считается заключенным лишь с момента этой передачи. Исходя из этого, ответственность по данному договору получатель ренты тоже не несет. Возникает вопрос: каким же является по юридической природе договор ренты - консенсуальным и взаимным или же реальным и односторонним?

Данная проблема имеет не только теоретическое, но и важное практическое значение. Представим следующую ситуацию: гражданин обязуется передать на возмездной основе юридическому лицу в собственность некое имущество, а юридическое лицо обязуется взамен этого имущества выплачивать гражданину ренту. Договор составлен в письменной форме и заверен у нотариуса. Однако гражданин отказывается передать имущество юридическому лицу. В силу указанного выше законодательного противоречия из этой ситуации возможны два выхода. Во-первых, если в соответствии со ст. 585 ГК РФ к отношениям сторон по передаче имущества применить правила о купле - продаже, то на основании ст. 463 ГК РФ юридическое лицо вправе требовать отобрания этого имущества у получателя ренты либо возмещения убытков. 

Однако против этого можно привести следующие аргументы. В соответствии с той же ст. 585 ГК РФ, правила о купле - продаже применяются к отношениям сторон по передаче имущества постольку, поскольку это не противоречит существу договора ренты. Договор же ренты согласно ст. 583 ГК РФ является реальным, не порождающим для получателя ренты никаких обязанностей. Если же применять ст. 463 ГК РФ, то договор становится консенсуальным, изменяется момент заключения договора, у получателя ренты возникает обязанность передать имущество и ряд других обязанностей, за неисполнение или ненадлежащее исполнение которых он несет ответственность. Думается, что это противоречит существу договора ренты в том виде, в каком он сконструирован в ст. 583 ГК РФ, и, следовательно, нормы об ответственности, в том числе за отказ от передачи имущества, не могут быть применены к отношениям между получателем и плательщиком ренты.

Возможен второй выход из указанной в качестве примера ситуации: поскольку договор реальный, а имущество юридическому лицу не передано, этот договор считается незаключенным, а следовательно, не порождающим прав и обязанностей у сторон. Поэтому гражданин не будет нести ответственность за отказ от передачи имущества юридическому лицу.

Против этого тоже можно привести аргументы. Думается, что, устанавливая возможность применения к отношениям сторон по передаче имущества правил о купле - продаже, законодатель подразумевал прежде всего возложение на получателя ренты обязанностей по передаче имущества и ответственности за их неисполнение, иначе ссылка на нормы, регулирующие куплю - продажу, просто теряет смысл. Следовательно, в силу ст. 585 получатель ренты является носителем не только прав, но и обязанностей, прежде всего обязанности передать плательщику ренты имущество, указанное в договоре. За неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязанностей получатель ренты несет ответственность, предусмотренную нормами о купле - продаже и дарении. Такая точка зрения была высказана, в частности, С. Хохловым.

Но в этом случае договор ренты становится консенсуальным и взаимным, что, как указывалось выше, противоречит ст. 583 и гл. 33 ГК РФ в целом. Таким образом, получается своеобразный замкнутый круг. С одной стороны, к отношениям между получателем и плательщиком ренты по передаче имущества следует применять в силу п. 2 ст. 585 ГК РФ правила о договорах купли - продажи и дарения, с другой стороны, в силу этой же статьи данные правила нельзя применять, поскольку они противоречат юридической природе и, следовательно, существу договора ренты.

Каков же выход из сложившейся ситуации? Логичнее всего было бы внести изменения в Гражданский кодекс РФ, отдельно предусмотрев последствия отказа от передачи имущества плательщику ренты. Можно было бы изменить конструкцию договора ренты и сделать его консенсуальным и взаимным: "По договору ренты одна сторона (получатель ренты) обязуется передать другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме". В этом случае отсылка к договорам купли - продажи и дарения будет правомерной.

Возможно, выход из сложившейся ситуации даст правоприменительная практика. Но предпочтительнее все же устранить данное противоречие на законодательном уровне. Это представляется особенно важным в связи с тем, что данная проблема, как указывалось выше, имеет не только теоретическое, но и практическое значение. Договор ренты является новым институтом в российском гражданском праве и для успешного становления данного института необходимо освободить его от пробелов и противоречий.



Список использованных источников



Нормативно-правовые акты



		Конституция Российской Федерации от 12.12.1993.(статья 65 приводится с учетом Указов Президента РФ от 09.01.1996 № 173, 0т 09.06.2001 № 679, от 25.07.2003 № 841, Федеральных конституционных законов от 25.03.2004 № 1-ФКЗ, от 14.10.2005 №6-ФКЗ) // Российская газета. – 1993. – 25 декабря, Собрание законодательства РФ. 17.10.2005. - №42. – Ст. 4212.

		Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 20.02.1996 N 18-ФЗ, от 12.08.1996 N 111-ФЗ, от 08.07.1999 N 138-ФЗ, от 16.04.2001 N 45-ФЗ, от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 161-ФЗ, от 26.11.2002 N 152-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 23.12.2003 N 182-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 29.07.2004 N 97-ФЗ, от 29.12.2004 N 192-ФЗ, от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 30.12.2004 N 217-ФЗ, от 02.07.2005 N 83-ФЗ, от 21.07.2005 N 109-ФЗ, от 03.01.2006 N 6-ФЗ, от 10.01.2006 N 18-ФЗ)//Собрание законодательства РФ. 05.12.1994.- №32.-Ст.3301;Собрание законодательства РФ. 16.01.2006.- №3.-Ст.282.

		Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996г. №15-ФЗ (с изменениями от 12.08.1996 N 110 от 24.10.1997 N 13 ФЗ, от 17.12.1999 N 213-ФЗ, от 26.11.2002 N 152-ФЗ, от 10.01.2003 N 8-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 26.03.2003 N 37-ФЗ, от 11.11.2003 N 138-ФЗ, от 23.12.2003 N 182-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ, от 30.12.2004 N 219-ФЗ, от 21.03.2005 N 22-ФЗ, от 09.05.2005 N 45-ФЗ, от 18.07.2005 N 89-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 26.01.1996 N 15-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 N 21-П // Собрание законодательства РФ. 29.01.2006.-№5.-Ст.410; Собрание законодательства РФ. 06.02.2006.- №6.- Ст.636.

		Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. №138-ФЗ. (в ред. Федеральных законов от 30.06.2003 N 86-ФЗ, от 07.06.2004 N 46-ФЗ, от 28.07.2004 N 94-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 29.12.2004 N 194-ФЗ, от 21.07.2005 N 93-ФЗ, от 27.12.2005 N 197-ФЗ, с изм., внесенными Постановлениями Конституционного Суда РФ от 18.07.2003 N 13-П, от 27.01.2004 N 1-П, от 25.02.2004 N 4-П // Собрание законодательства РФ. - 02.12.2002. - №31. - Ст.2901, Собрание законодательства РФ. - 25.07.2005. - N 30 (ч. 1). - Ст. 3104.

		Кодекс об административных правонарушениях от 30 декабря 2001г. №195-ФЗ (с изменениями от 25.04.2002 N41-ФЗ, от 25.07.2002 N112-ФЗ, от 30.10.2002 N130-ФЗ, от 31.10.2002 N133-ФЗ, от 31.12.2002 N187-ФЗ, от 30.06.2003 N86-ФЗ, от 04.07.2003 N94-ФЗ, от 04.07.2003 N103-ФЗ, от 11.11.2003 N138-ФЗ, от 11.11.2003 N144-ФЗ, от 08.12.2003 N161-ФЗ, от 08.12.2003 N169-ФЗ, от 23.12.2003 N185-ФЗ, от 09.05.2004 N37-ФЗ, от 26.07.2004 N77-ФЗ, от 28.07.2004 N93-ФЗ, от 20.08.2004 N114-ФЗ, от 20.08.2004 N118-ФЗ, от 25.10.2004 N126-ФЗ, от 28.12.2004 N183-ФЗ, от 28.12.2004 N187-ФЗ, от 30.12.2004 N211-ФЗ, от 30.12.2004 N214-ФЗ, от 30.12.2004 N219-ФЗ (ред. 21.03.2005),от 07.03.2005 N14-ФЗ, от 07.03.2005 N15-ФЗ, от 21.03.2005 N19-ФЗ, от 21.03.2005 N21-ФЗ, от 22.04.2005 N38-ФЗ, от 09.05.2005 N45-ФЗ, от 18.06.2005 N66-ФЗ, от 02.07.2005 №80-ФЗ, от 02.07.2005 N82-ФЗ, от 21.07.2005 N93-ФЗ, от 21.07.2005 N113-ФЗ, от 22.07.2005 N120-ФЗ, от 27.09.2005 N124-ФЗ, от 05.12.2005 N156-ФЗ, от 19.12.2005 N161-ФЗ, от 26.12.2005 N183-ФЗ, от 27.12.2005 N193-ФЗ, от 31.12.2005 N199-ФЗ,от 05.01.2006 N10-ФЗ, от 02.02.2006 N19-ФЗ,от 03.03.2006 N30-ФЗ, от 16.03.2006 N41-ФЗ,с изменениями, внесенными Федеральным законом от 05.01.2006 N 7-ФЗ)//Российская газета.-2001.-31 декабря; Российская газета. - 2006. - 21 апреля.

		Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ. (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 199-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 14, Собрание законодательства РФ. – 2006. - N 2. - Ст. 128.

		Земельный кодекс РФ от 28.09.2001 (в ред. Федеральных законов от 30.06.2003 N 86-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 03.10.2004 N 123-ФЗ, от 21.12.2004 N 172-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ, от 29.12.2004 N 191-ФЗ, от 07.03.2005 N 15-ФЗ, от 21.07.2005 N 111-ФЗ, от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 31.12.2005 N 206-ФЗ)  // Российская газета от 30.10.2001. -№211-212, Собрание законодательства РФ. - 25.07.2005. - N 30 (ч. II). - Ст. 3122.

		Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 28.07.2004 N 80-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 31.03.2005 N 25-ФЗ, от 27.12.2005 N 197-ФЗ, с изм., внесенными Постановлениями Конституционного Суда РФ от 16.07.2004 N 15-П, от 17.11.2005 N 11-П, Определением Конституционного Суда РФ от 02.03.2006 N 22-О) // Собрание законодательства РФ", 29.07.2002, N 30, ст. 3012; Собрание законодательства РФ". – 2006. - N 1. - ст. 8.

		Федеральный Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. (в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 N 20-ФЗ, от 12.04.2001 N 36-ФЗ, от 11.04.2002 N 36-ФЗ, от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 11.05.2004 N 39-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ (ред. 29.12.2004), от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ, от 29.12.2004 N 196-ФЗ, от 30.12.2004 N 214-ФЗ, от 30.12.2004 N 217-ФЗ, от 05.12.2005 N 153-ФЗ, от 31.12.2005 N 206-ФЗ) // Собрание законодательства РФ.  – 1997. - №30, Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - N 1. - Ст. 40.

		Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.12.1993 г. (в ред. Федеральных законов от 08.12.2003 N 169-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ,от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ,с изм., внесенными Федеральными законами от 30.12.2001 N 194-ФЗ,от 24.12.2002 N 176-ФЗ, от 23.12.2003 N 186-ФЗ) // Ведомости РФ. – 1993. - №10, Собрание законодательства РФ. - 29.12.2003. - N 52 (часть I). - Ст. 5038.

		Закон РФ от 7 февраля 1992 г. 2300-1 «О защите прав потребителей» (с изменениями от 9 января 1996г. №2-ФЗ, от 17 декабря 1999г. №212-ФЗ, от 30 декабря 2001г. №196-ФЗ, от 22 августа 2004г. №122-ФЗ, от 2 декабря 2004г. №127-ФЗ, от 21 декабря 2004г. №171-ФЗ)//Ведомости СНД И ВС РФ. 09.04.1992.-№15.-Ст.766; Российская газета.-1996.- 29 декабря.

	

	Книги

	

		Агафонова Н.Н. Гражданское право: учеб. пос. / Н.Н.Агафонова, Т.В. Богачева, Л.И.Глушкова; под общ. ред. А.Г. Калпина.- 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Юристъ, 2002. – 542 с.

		Баринова М.А., Максименко С.Т. Римское частное право: Учебное пособие для ВУЗов. -  М.: Юстицинформ, 2006.

				Беляев И.В. История русского законодательства. - СПб: Лань, 2001. – 490 с.

		Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передачи имущества. - М.: Приор, 2004. – 548 с.

				Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. М., 1954.

				Брызгалов В.В. Сборник типовых договоров. – М., 2003. – 321 с.

		Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М.: Статут, 2003. – 288 с.

			Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2003. – 490 с.

			Гражданское право. Часть 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. -М.: Проспект, 2004. – 561 с.

				Гражданское право. Часть 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. -М.: Проспект, 2006. – 561 с.

				Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. А. Г. Калпина, А. П. Масляева. - М.: Юристъ, 2004. – 478 с.

				Гражданское право. Учебник для вузов. Часть вторая / Под ред. Т. И. Илларионовой, Б. М. Гонгало, В. А. Плетнева. - М.: НОРМА - ИНФРА-М, 2004. – 588 с.

				Гражданское право: В 2 т. Том II. / Под ред. Е. А. Суханов. - М.: Бек, 2004. – 490 с.

				Гражданское право России. Курс лекций. Часть вторая / Под ред. О. Н. Садиков. - М.: Юридическая литература, 2004. – 581 с.

				Гражданское право России. Учебник. Часть вторая / Под ред. 3. И. Цыбуленко. - М.: Юристъ, 2004. – 409 с.

				Завидов Б.Д. Договор: подготовка, заключение, изменение. - М.: Инфра – М., 2003. – 283 с.

				Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. - М.: Статут, 2000. – 388 с.

			Иоффе О.С. Советское гражданское право (курс лекций). - ЛГУ, 1958. – 451 с.

		Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Отв. ред. О. Н. Садиков. - М.: Юринформцентр, 1997. - 448 с.

		Парций Я.Е. Комментарий к закону РФ «О защите прав потребителей». - М.: Юрайт, 2006. - 327с.

		Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Третья часть: Договор и обязательства. СПб., 1988.

				Тихомирова М. Ю. Юридические документы в гражданско-правовых отношениях. – М., 2007. – 304 с.

		Халфина Р.О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. М., 1954.

		Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). - М.: СПАРК, 2002. – 452 с.

		Эрделевский А.М. Комментарий к актам высших судебных органов Российской Федерации. – М., 2002. – С.8.

	

	Статьи

	

		Агафонова Н.Н. Рента и аренда: проблемы взаимодействия / Н.Н. Агафонова // Закон. – 2007. - № 3. – С. 68-73.

		Грачева Е.В. Новые особенности практики реализации рентных обязательств / Е.В. Грачева // Домашний адвокат. - 2006. - №5. - С. 2-3.

		Денисов С. Д. Существенные условия договора ренты / Денисов С. Д. // Бизнес адвокат. – 2007. - №2. – С. 49-50.

		Егоров Е.И. Договор ренты: комментарий отдельных норм Гражданского кодекса РФ // Юрист. - 2007. - №3. - С.46-49.

		Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. - 1999. - N 5. - С. 7-10.

		Ермакова М. Была ли бабушка. С квартирой. Старики снова в ловушке мошенников // Российская газета. 2006. 15 марта. N 51. С. 6.

		Ерошенко А.А. О договоре содержания // Советское государство и право. - 1955. - N 11. - С.26-29.

		Ерошенко А.А. Правовое регулирование отношений пожизненного содержания // Советская юстиция. - 1990. N 6. - С. 7.

		Завидов Б.Д. Особенности договоров аренды / Б.Д. Завидов, О.Б. Гусев // Право и экономика.-2006. - №7. - С.15-17.

		Кабалкин А.Ю. Передача имущества в собственность по договору ренты / А.Ю. Кабалкин // Юридический мир. - 2004. - №12. – С. 13-15.

		Кораблев Э.Г. Вопросы совершенствования законодательства, регулирующего договор ренты / Э.Г. Корнилов // Хозяйство и право - 2006. - №12. - С. 68-70.

		Латинцев А.Ю. Подводные камни договора ренты / А.Ю. Латинцев // Юрист. - 2006. - №11. - С. 20-22.

		Леонова А.Г. Договор ренты // Юрист. - 2007. - №12. - С. 34-38.

		Маслов В.Ф. Договоры с условием пожизненного содержания // Советское государство и право. - 1954. - N 6. - С. 112 - 116.

		Мясин Е.А. О законодательном обеспечении договора ренты / Журнал российского права. - 2006. - № 10. - С.41-46.

		Новопашиной У. М. Нотариус в роли посредника // Бизнес-адвокат. - 2000. - N 12. – С. 36-39.

		Пахомов А. Купля - продажа с правом пожизненного содержания // Закон. - 1998. - N 7. - С. 118-120.

		Петрова О. Приговор пожизненного содержания // Московская правда, 2006. 3 марта.

		Разумова И.Б. Поставка или розничная купля-продажа / И.Б. Разумова // Эж-ЮРИСТ. – 2006.- №10. – С. 80-83.

		Чистякова О. Нотариальное удостоверение сделок / О. Чистякова // Домашний адвокат. - 2004. - №6. - С. 14-15.

		Яковлев В.П. О договоре ренты // Юрист. – 2007. - № 1. – С. 12-14.



	Материалы судебной практики



		Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 февраля 1995 г. №2/1 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой ГК РФ» // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 1995. - №5.

		Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2001 года. Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 4 июля 2001 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2001, N 10.

		Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2001 года. Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2001 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2002, N 4.

		Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2004 года. Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 и 30 июня 2004 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2004, N 11.

		Определение Военной коллегии Верховного Суда РФ от 10 августа 2004 г. по делу N 5064/97 // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - N 1.

		Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 «О судебном решении» // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2004. - N 2.

		Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10 января 2001 г. N 237пв-2000пр. // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2001, N 7.