Договор продажи недвижимости 2

3









СОДЕРЖАНИЕ



ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………...………..3

1 ПОНЯТИЕ, ПРАВОВАЯ ПРИРОДА И ИСТОЧНИКИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРАПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ……...5

2 ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ…………..10

2.1 Предмет договора продажи недвижимости………………………………..10 

2.2 Стороны договора продажи недвижимости……………………………….13

2.3 Цена договора продажи недвижимости……………... ……………………15

2.4 Срок и форма договора продажи недвижимости………………………….16

2.5 Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость……………………………………………………………………20

3 СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ……….23

4 ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ…………...…26

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………..……………….33

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………......34































ВВЕДЕНИЕ



Недвижимое имущество занимает особое место в жизнедеятельности человека, которому для проживания необходимы дом или квартира, для осуществления предпринимательской деятельности – складские помещения, цеха, торговые объекты, гаражи. В целом, без объекта недвижимости не обходится ни один человек, ни одна организация.

Собственность – одна из важнейших экономических категорий, поэтому договорам о передаче имущества в собственность уделяется первостепенное внимание: и в законодательстве, и в правоприменительной практике. Существует четыре основных вида договоров о передаче имущества в собственность – договоры купли-продажи, мены, дарения и ренты. Другие договоры, в соответствии с которыми право собственности переходит от одних лиц к другим, как правило, либо являются модификациями названных четырех видов договоров, либо включают в себя их элементы наряду с элементами договоров иного содержания. Главная задача, решаемая при помощи названных договоров, - перенос права собственности с отчуждателя (продавца, дарителя) на приобретателя (покупателя, одаряемого). По общему правилу, право собственности переходит в момент передачи вещи, но стороны вправе предусмотреть в договоре и иной момент переноса собственности, например, обусловив его наступление полной оплатой товара [9, с. 30].

Договор купли-продажи является основной правовой формой экономических отношений по передаче имущества в собственность. Он представляет собой соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. В договоре купли-продажи необходимо оговорить предмет договора, наименование и количество товаров. Цена не всегда требует предварительного согласования, но условие о ней рекомендуется включать в договор во избежание сложностей в исполнении договора и последующих споров между сторонами. В зависимости от вида товара, его назначения и других обстоятельств, сопутствующих установлению договорных отношений, значимыми могут оказаться и иные условия [5, с. 3].

Договор продажи недвижимости является одним из видов договора купли-продажи, что указывает на его принадлежность к договорному типу    «купля-продажа», входящему в группу договоров о передаче имущества. Целью данной работы является рассмотрение наиболее важных аспектов договора продажи недвижимости, его существенных элементов и особенностей. Для более широкого раскрытия темы мы поставили перед собой следующие задачи:

Раскрыть понятие договора купли-продажи недвижимости;

Рассмотреть элементы договора продажи недвижимости;

Осуществить анализ литературы по проблеме договора продажи недвижимости;

Выявить особенности договора купли-продажи жилых помещений;

Раскрыть роль государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним как способа укрепления прав на недвижимое имущество.

Объект исследования: договор продажи недвижимости.

Предмет исследования: элементы, содержание и особенности договора продажи недвижимости.

Актуальность темы данной курсовой работы обусловлена огромным значением недвижимого имущества в жизни человека. В современном мире каждый человек имеет в собственности дом, квартиру, дачу и от умения правильно распоряжаться своей собственностью зависит будущее не только данного конкретного человека, но и его близких. 



    

1 ПОНЯТИЕ, ПРАВОВАЯ ПРИРОДА И ИСТОЧНИКИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ



В соответствии со ст. 520 Гражданского кодекса Республики Беларусь по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, к которому в соответствии со ст.130 ГК относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты и иное имущество, отнесенное к недвижимому законодательством [4, с. 249].

Договор продажи недвижимости является одним из видов договора купли-продажи. Однако некоторые особенности предмета договора позволили выделить указанный договор в самостоятельный договорный вид. Основной особенностью предмета договора продажи недвижимости является то, что передаваемое по договору имущество либо непосредственно связано с земельным участком, что обуславливает необходимость дополнительного согласования его использования, либо представляет повышенную ценность для общества (например, воздушные и морские суда, космические объекты), либо предметом договора выступают непосредственно земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, что также не может быть реализовано без дополнительного государственного контроля. Большинство объектов недвижимости связано с земельными участками, на которых данные объекты расположены. Недвижимое имущество обладает повышенной ценностью, в связи с чем права его продавцов и покупателей подлежат особой государственной защите. Правовыми нормами устанавливается ряд ограничений по оборотоспособности объектов недвижимости в связи с их целевым назначением. Кроме того, на процесс правового регулирования анализируемых общественных отношений оказывают влияние свойства предмета договора, который, как правило, является индивидуально-определенной вещью [13, с. 94].

Предмет анализируемого договора, недвижимое имущество, занимает особое место в жизнедеятельности человека, вследствие чего закон закрепил специальный правовой режим для осуществления договора продажи недвижимости. Статья 525 ГК содержит специальные требования к определению недвижимого имущества. В частности, оно, в силу своих естественных свойств, выступает в гражданском обороте в качестве индивидуально-определенной вещи и не может быть зафиксировано в  договоре указанием на его количество. Недвижимое имущество разнообразно, поэтому в договоре должны содержаться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества [1, с. 49]. 

Процесс отчуждения недвижимого имущества осложнен такими факторами, как высокая стоимость имущества, возможное наличие прав третьих лиц, если предметом договора является жилое помещение, а также связь объекта недвижимости с земельным участком, на котором объект расположен. При этом, земельный участок не во всех случаях принадлежит собственнику объекта недвижимости, в связи с чем возникает вопрос о правах на его использование покупателем. Кроме того, возможны случаи отчуждения земельного участка без отчуждения объекта недвижимости, когда у земельного участка и расположенного на нем объекта разные собственники [2, с. 81-82].

Учитывая особое место объектов недвижимости в системе экономических отношений, государство осуществляет контроль за переходом права собственности на них, что выражается в специальной процедуре его оформления. Указанная процедура, а также сам процесс заключения и исполнения договора продажи недвижимости подлежит детальной правовой регламентации, осуществляемой как нормами параграфа 7 главы 30 ГК, так и иных нормативных правовых актов.  

Нормы параграфа 7 главы 30 ГК согласно норме п. 2 ст. 520 ГК применяются к общественным отношениям, возникающим при продаже предприятия как единого имущественного комплекса, если иное не определено соответствующими правовыми нормами. 

Кроме норм параграфа 7 главы 30 ГК к общественным отношениям, возникающим в процессе заключения или исполнения договора продажи недвижимости, применяются нормы ст. 131 ГК, ст. 250 ГК, ст. 253 ГК, а также нормы главы 18 ГК.

В настоящее время договор продажи недвижимости широко используется как организациями, так и гражданами, в качестве правого средства, опосредующего процесс перехода права собственности на объекты недвижимости. В большей степени указанный договор используется гражданами для осуществления купли-продажи жилых помещений ( квартир, домов), а также организациями , которые осуществляют строительство многоквартирных жилых домов с целью последующей реализации квартир гражданам. Указанный вывод подтверждается тем, что в области регулирования общественных отношений, возникающих в процессе отчуждения жилых помещений, принято наибольшее количество нормативных правовых актов, содержащих соответствующие правовые нормы [14, с. 16].

Кроме того, в настоящее время большое распространение получил такой вид деятельности, как строительство центров осуществления предпринимательской деятельности (бизнес-центров) и продажа расположенных в них отдельных нежилых помещений субъектам хозяйствования для осуществления предпринимательской деятельности. Возникающие при этом общественные отношения также оформляются анализируемым правовым средством.

Определение понятия «договор продажи недвижимости» закреплено в ст. 520 ГК: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Приведенная дефиниция базируется на определении, закрепленном в ст. 424 ГК.

Из приведенного определения, с учетом общей нормы ст. 424 ГК, с логической последовательностью следует правовая природа данного договора, которая содержит стандартный для данного договорного типа набор элементов.

Так, договор продажи недвижимости является:

1) Консенсуальным – договор считается заключенным с момента согласования сторонами всех его существенных условий в требуемой форме (ст. 402 ГК). При этом, исполнение условий договора и, в частности, передача имущества может произойти одновременно с достижением соответствующего соглашения сторонами договора ( в этом случае договор будет считаться исполненным непосредственно при его совершении и согласно норме п. 2 ст. 160 ГК может быть заключен в устной форме) или же в сроки, установленные договором. Кроме того, согласно норме п.2 ст. 225 ГК вещь может находиться в фактическом владении приобретателя до заключения договора. В этом случае вещь будет считаться переданной последнему с момента заключения договора. 

2) Взаимным (двусторонним) – обе стороны имеют как права, так и обязанности. По указанному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя обусловленное договором недвижимое имущество, но имеет право требовать уплаты покупной цены, а покупатель имеет право требовать передачи ему указанного в договоре недвижимого имущества, но обязан уплатить за него покупную цену [15, с. 30].

3) Возмездным – передача имущества осуществляется за установленную плату.

Кроме того, анализируемый договор представляет собой взаимосогласованное и компромиссное правовое средство [8, с. 135-138]. 

Таким образом, выделение договора продажи недвижимости в качестве особого вида договора купли-продажи и закрепление специальных норм, посвященных данному договору, в параграфе 7 главы 30 ГК связаны со спецификой его предмета – недвижимого имущества: физической (связь с землей), экономической (высокая ценность), правовой (необходимость повышенной защиты интересов лиц, участвующих в соответствующих отношениях; ограничение по использованию такого имущества в гражданском обороте; использование его в обороте, как правило, в качестве индивидуально-определенной вещи) [6, с. 85]. 



     

         

       























2 ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ



2.1 Предмет договора продажи недвижимости



В качестве предмета анализируемого договора выступает недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота, к которому нормой ст. 130 ГК отнесены: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания, суда плавания «река-море», космические объекты и иное имущество, отнесенное к недвижимому правовыми нормами [4, с. 89]. Однако предметом договора купли-продажи может быть не любое недвижимое имущество, а лишь такое, которое не изъято из оборота. Не может быть предметом договора продажи недвижимости, например, имущество, составляющее исключительную собственность государства. Так, морские суда могут находиться в государственной собственности, а также в частной собственности юридических и физических лиц. Однако суда с ядерной энергетической установкой могут находиться только в собственности Республики Беларусь  [7,с. 458] 

Условие о предмете договора согласно норме ст. 525 ГК считается согласованным сторонами, если в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующей земельном участке либо в составе движимого имущества. При отсутствии указанных данных договор не считается заключенным.

Особые требования к предмету договора предусмотрены в том случае, когда отчуждается объект недвижимости, расположенный на земельном участке. Так, продавец согласно норме ст. 523 ГК обязан передать покупателю в случае приобретения указанного недвижимого имущества  соответствующие права на земельный участок, необходимый для использования отчуждаемого объекта. В том случае, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, к покупателю по умолчанию переходит право собственности на соответствующую его часть. Если же продавец недвижимости решил передать покупателю право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка, его решение должно быть отражено в договоре. Особенности договора продажи земельного участка определены Кодексом Республики Беларусь о земле и иными актами земельного законодательства. Они выражаются в установлении специальных требований к предмету договора, его субъектному составу, содержанию.

При заключении договора продажи земельного участка продавец и покупатель должны соблюдать такие установленные земельным законодательством ограничения, как запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка, запрет на изменение режима использования земельного участка, возможность купли-продажи земельного участка при отсутствии земельных споров по участку и иных предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки. Земельный участок как предмет договора купли-продажи представляет собой часть поверхности земли, имеющую установленные границы, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации.   

Таким образом, если договор купли-продажи заключается в отношении объекта, расположенного на земельном участке, то предметом договора следует признать и соответствующий земельный участок или его часть.

В качестве особого предмета договора продажи недвижимости, отчуждение которого сопряжено с необходимостью соблюдения дополнительных требований правовых норм, законодатель выделяет жилой дом, квартиру или их часть.

Так, согласно норме ст. 529 ГК при заключении договора продажи указанных объектов, если в них проживают лица, сохраняющие в соответствии с правовыми нормами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, в качестве существенного условия в таком договоре должен быть указан перечень этих лиц с перечислением их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В том случае, когда предметом договора продажи недвижимости является государственное имущество, в процессе его отчуждения и приобретения по договору продажи недвижимости  необходимо, в первую очередь, руководствоваться нормами Указа № 575, которые предусматривают в установленных в Указе случаях необходимость принятия решения Президентом Республики Беларусь, Советом Министров, Национальным банком, Администрацией  Президента Республики Беларусь, Управлением делами Президента Республики Беларусь, другим государственным органом и иной государственной организацией, подчиненных Президенту Республики Беларусь, Национальной академии наук Беларуси на отчуждение и приобретение недвижимого имущества.

Предмет договора продажи недвижимости является его существенным условием.







    







2.2 Стороны договора продажи недвижимости



Согласно норме ст. 520 ГК стороны (субъекты) договора продажи недвижимости именуются продавцом и покупателем, что присуще договорам данного типа. В качестве продавца недвижимости может выступать организация со статусом юридического лица (как коммерческая, так и некоммерческая), включая республиканские и местные органы государственного управления, индивидуальный предприниматель или дееспособное физическое лицо (гражданин Республики Беларусь, иностранный гражданин и лицо без гражданства), не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, которые являются собственниками продаваемого имущества. Кроме того, продавцом имущества по данному договору может выступать лицо, уполномоченное в установленном правовыми нормами порядке собственником имущества. 

Физическое лицо, являющееся собственником недвижимого имущества, не достигшее возраста полной дееспособности и не признанное таковым по основаниям, предусмотренным правовыми нормами, может принимать участие в договоре продажи недвижимости на стороне продавца через своего законного представителя [3, с. 111].

В качестве покупателя недвижимости могут выступать все вышеперечисленные субъекты гражданских прав. Ограничения прав иностранцев на приобретение отдельных объектов недвижимости могут быть установлены правовыми нормами. 

Несмотря на то, что согласно норме ст. 210 ГК собственнику имущества принадлежат права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему имуществом, правовыми нормами право собственника по распоряжению своим имуществом может быть ограничено. 

В частности, определенные ограничения установлены в отношении распоряжения жилыми домами, квартирами и их частями. Так, нормой ст. 272 ГК права собственника жилого помещения ограничены. Он может владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением только в соответствии с его назначением. Кроме того, согласно норме п. 4 ст. 275 ГК отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с разрешения органа опеки и попечительства.

 Определенными правами наделяются члены семьи собственника жилого помещения, которые, по общему правилу, в соответствии с нормой п. 2 ст. 275 сохраняют право пользования жилым помещением в случае смены его собственника.  

Согласно норме ст. 123 Жилищного кодекса отчуждение жилого помещения допускается только с согласия всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением. 

Согласно нормам Кодекса Республики Беларусь о земле  земельные участки не могут находиться в частной собственности иностранных граждан и лиц без гражданства, а также иностранных юридических лиц, что исключает возможность их участия как на стороне продавца, так и на стороне покупателя в договоре продажи недвижимости, предметом которого является земельный участок.

В соответствии с нормой ст. 3 Кодекса Республики Беларусь о земле земли сельскохозяйственного назначения могут находиться только в собственности государства, в связи с чем участие физических лиц и организаций со статусом юридического лица частной формы собственности в договоре продажи недвижимости, предметом которого являются указанные земли, как на стороне покупателя так и на стороне продавца, не допускается. Аналогичное ограничение в отношении граждан и организаций со статусом юридического лица частной формы собственности установлено Законом Республики Беларусь от 5 мая 1998 г. « Об объектах, находящихся только в собственности государства». 

Указанные объекты не могут участвовать в договоре продажи недвижимости как на стороне продавца, так и на стороне покупателя, если в качестве предмета договора выступает имущество, перечень которого закреплен в названном Законе. 





2.3 Цена договора продажи недвижимости



      В соответствии с нормой ст. 526 ГК договор продажи недвижимости должен предусматривать цену предмета договора, что указывает на необходимость ее предварительного согласования сторонами договора.

Из этой нормы следует однозначный вывод о том, что цена предмета договора является его существенным условием. Последствия, которые должны наступить в случае отсутствия согласованного в письменной форме условия о цене недвижимого имущества, предусмотрены нормой ч. 2 п. 1 ст. 526 ГК. Так, согласно названной норме в указанном случае договор продажи недвижимости не считается заключенным. Приведенное требование соответствует норме п. 1 ст. 402 ГК, согласно которой договор признается заключенным с момента согласования его сторонами всех существенных условий договора. 

       К общественным отношениям, возникающим в процессе заключения и исполнения анализируемого договора, правила, закрепленные в п. 3 ст. 394 ГК, не применяются.

Особенность установления цены объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, отражена в норме п. 2 ст. 526 ГК, согласно которой, по общему правилу, согласованная сторонами договора цена недвижимости включает стоимость передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или ограниченного вещного права на нее.

Иной порядок определения цены недвижимого имущества и передаваемого в собственность вместе с ним земельного участка либо права на него может быть установлен соглашением сторон, на что делается обязательное указание в договоре, как юридическом документе.



2.4 Срок и форма договора продажи недвижимости



Срок договора. Специальные указания относительно срока исполнения договора продажи недвижимости в законодательстве отсутствуют, из чего следует, что срок не является существенным условием договора, и в случае отсутствия соглашения сторон о сроке передачи имущества он определяется в соответствии с правовыми нормами о купле-продаже, закрепленными в § 1 главы 30 ГК.

Форма договора. Согласно норме ст. 521 ГК договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Частью 2 указанной нормы установлены специальные последствия несоблюдения предусмотренной правовыми нормами формы договора – в указанном случае договор признается недействительным. Причем в соответствии с нормой ст. 169 ГК договор продажи недвижимости, заключенный с нарушением установленных требований к его форме, признается абсолютно недействительным (ничтожным), как не соответствующий требованиям правовых норм.

В зависимости от того, какой объект недвижимого имущества является предметом договора – жилой дом, квартира или их часть либо иной объект недвижимого имущества, нормы ГК устанавливают различные требования к осуществлению необходимых регистрационных действий.

Так, согласно норме ст. 522 ГК при заключении договора продажи недвижимости вне зависимости от его предмета переход права собственности (иного вещного права) на отчужденный объект недвижимости подлежит государственной регистрации, что соответствует требованиям норм ст. 131 ГК и Закона от 22 июля 2002 г. « О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок  с ним».  

Следовательно право собственности на предмет договора переходит от продавца к покупателю с момента осуществления необходимых регистрационных действий. В этой связи следует отметить, что договор продажи недвижимости, будучи консенсуальным, вступает в силу с момента согласования сторонами всех его существенных условий (за исключением договора продажи жилого дома, квартиры или их частей), так как сам договор в государственной регистрации не нуждается.

 До регистрации перехода права собственности стороны имеют право осуществить фактическую передачу имущества от продавца покупателю, что следует из нормы п. 2 ст. 522 ГК. Согласно указанной норме фактическая передача имущества до государственной регистрации перехода права собственности на него не является основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами, для которых собственником недвижимости до осуществления регистрационных действий остается продавец. Например, неизменными остаются отношения продавца имущества со страховой организацией по договору страхования недвижимости в случае наступления страхового случая - гибели недвижимого имущества; с налоговыми органами по вопросам уплаты налога на недвижимость и тому подобное. 

Фактическая передача недвижимого имущества в соответствии с нормой ст. 527 ГК осуществляется на основании подписанного сторонами передаточного акта или иного документа о передаче имущества. С момента фактической передачи имущества и подписания указанного выше документа продавец считается исполнившим свое обязательство по передаче предмета договора покупателю. Учитывая содержание норм ст. 212 ГК и ст. 429 ГК. можно сделать однозначный вывод о том, что с указанного момента, т.е. с момента, когда продавец считается исполнившим свое обязательство по передаче предмета договора покупателю, вне зависимости от регистрации перехода права собственности, на покупателя переходит риск случайной гибели, порчи или повреждения недвижимого имущества.

  Иной порядок вступления в силу договора продажи недвижимости, предметом которого является жилой дом, квартира или их часть, определен нормами ст. 529 ГК. В соответствии с указанными нормами договор продажи перечисленных выше объектов недвижимости подлежит государственной регистрации и считается заключенным и, следовательно, вступившим в силу с момента осуществления необходимых регистрационных действий. Кроме того, согласно нормам ст. 131 ГК и ст. 522 ГК также как и в иных договорах продажи недвижимости государственной регистрации подлежит и переход права собственности на соответствующее имущество.

Так, согласно п. 2 ст. 529 ГК договор продажи жилого дома (квартиры) или части жилого дома (квартиры) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Фактически государственная регистрация является ничем иным, как юридическим фактом, с которым правовые нормы связывают момент возникновения соответствующих правоотношений, т.е. момент вступления в силу договора продажи жилого дома, квартиры, их частей. В этой связи, а также на основе анализа нормы ст. 165 ГК, можно утверждать, что факт соблюдения установленной правовыми нормами формы сделки не связан с фактом ее государственной регистрации.

Отличие правового положения сторон договоров продажи недвижимости с двумя указанными группами предметов - жилой дом, квартира, их часть либо иной объект недвижимого имущества - заключается в моменте вступления в силу договорных условий и, соответственно, в моменте возникновения прав и обязанностей у сторон договора.

Так, в случае заключения договора продажи недвижимости, предметом которого является иной, кроме жилого дома, квартиры, их части, объект недвижимого имущества, договор вступает в силу с момента согласования его сторонами всех существенных условий договора в предусмотренной нормой ст. 521 ГК форме.

С указанного момента у сторон договора возникают соответствующие права и обязанности и, в частности, право требовать осуществления государственной регистрации перехода права собственности на предмет договора в случае отказа от осуществления регистрационных действий другой стороной, что предусмотрено нормой п. 3 ст. 522 ГК.

Если же предметом договора продажи недвижимости является жилой дом, квартира, их часть, то указанный договор согласно норме п. 2 ст. 529 ГК считается заключенным с момента его государственной регистрации. С указанного момента, соответственно, у его сторон возникают предусмотренные договором правовыми нормами права и обязанности.

Таким образом, в первом случае стороны договора с момента  согласования его существенных условий в установленной форм имеют право требовать друг от друга надлежащего исполнения  условий договора, а во втором случае такое право у сторон возникает только с момента государственной регистрации договора.

Дополнительные по отношению к нормам ГК требования к оформлению договора продажи недвижимости предусмотрены  нормой ст. 67 Закона от 22 июля 2002 г., согласно которой договор продажи недвижимости, одной из сторон которого являет физическое лицо, должен быть нотариально удостоверен83, что  также подтверждается правовой нормой, закрепленной в п. 5 Постановления № 589, согласно которой договор купли-продажи квартиры между гражданами, между гражданами и организациями со статусом юридического лица должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в местном исполнительном распорядительном органе по месту нахождения квартиры, а между организациями – и зарегистрирован в соответствующем местном исполнительном и распорядительном органе.

      В том случае, когда сторонами договора являются организации со статусом юридического лица или индивидуальные предприниматели в любом сочетании, договор должен быть подписан уполномоченным лицом организации либо индивидуальным предпринимателем, подписи которых должны быть скреплены печатью организации или индивидуального предпринимателя.

2.5 Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость



	  Обязанность продавца перенести на покупателя соответствующий правовой титул в отношении недвижимого имущества (право собственности, права хозяйственного ведения, право оперативного управления) исполняется осуществлением государственной регистрации такого перехода
права.

Статьей 522 ГК предусматривается государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Государственную регистрацию перехода права собственности необходимо отличать от государственной регистрации сделки (договора). Государственная регистрация сделок в соответствующих случаях определяет момент, начиная с которого сделка порождает юридические последствия. Государственная регистрация перехода права собственности представляет собой элемент исполнения сторонами уже возникшего обязательства.

В качестве общего требования к договору продажи недвижимости ГК устанавливает условие не о регистрации договора купли-продажи, а о регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Сам договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 165 ГК лишь в случаях и порядке, предусмотренных ГК (ГК предусматривает государственную регистрацию и сделок, и перехода права собственности в отношении договоров продажи предприятий (ст. 531, 535), а также жилых помещений (ст. 529)) и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация перехода правового титула на недвижимость может производиться как после фактической передачи недвижимого имущества покупателю, так и до такой передачи. Однако только наличием или отсутствием факта государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость определяется принадлежность такого права соответственно покупателю или продавцу, возложение на продавца или покупателя связанных с этим обременении и рисков.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами - фактическая передача недвижимого имущества покупателю и подписание документа о передаче, уплата покупателем стоимости недвижимого имущества - до государственной регистрации права собственности в соответствии с п. 2 ст. 522 ГК не является основанием для изменения их отношений также и с третьими лицами.

Гражданское законодательство устанавливает специальные последствия уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. В таких случаях суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 522 ГК). Условия предъявления требования о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество существенно отличаются от условий предъявления требований о государственной регистрации сделки, установленных п. 3 ст. 166 ГК. В последнем случае решение суда о государственной регистрации сделки оформляет возникновение между сторонами такой сделки взаимных прав и обязанностей. В этой связи требование о государственной регистрации сделки суд удовлетворяет при наличии недобросовестного поведения одной из сторон сделки, которая приняла исполнение, предложенное другой стороной, но уклоняется от регистрации сделки и встречного исполнения другой стороне.

В случаях, указанных в п. 3 ст. 522 ГК, речь идет об исполнении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость. Эта обязанность существует на основании договора, заключенного в соответствии со ст. 521 ГК в простой письменной форме. Нарушение данной обязанности дает право другой стороне предъявить в суд требование о такой регистрации независимо от наличия или отсутствия факта передачи недвижимого имущества покупателю или факта уплаты покупателем цены данного имущества.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости.























































3 СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ



Права и обязанности сторон договора продажи недвижимости определены нормами параграфа 1 главы 30 ГК с учетом особенностей, установленных нормами параграфа 7 главы 30 ГК. Так, кроме прав и обязанностей, предусмотренных для сторон любого вида договора купли-продажи, общими положениями о купле-продаже, стороны договора продажи недвижимости наделены следующими специальными правами и обязанностями.

Обязанности продавца. Продавец обязан передать покупателю предмет договора в соответствии с условиями договора продажи недвижимости, подписать передаточный акт и совершить необходимые для перехода права собственности на недвижимое имущество регистрационные действия.

В том случае, когда предметом договора продажи недвижимости является жилой дом, квартира или их часть, продавец обязан совершить необходимые действия для регистрации договора.

Права покупателя. Покупатель имеет право требовать передачи ему в собственность определенного соглашением сторон объекта, а также осуществления необходимых для перехода права собственности на предмет договора регистрационных действий.

Покупатель имеет право требовать передачи ему соответствующего права на земельный участок (его часть), на котором расположено недвижимое имущество.

В случае, кода переданный покупателю объект не соответствует условиям договора о его качестве, покупатель имеет право требовать применения последствий передачи товара ненадлежащего качества, предусмотренных нормами ст. 445 ГК. Исключение составляют требования о замене товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора, которые выполнить невозможно, так как недвижимое имущество относится к индивидуально-определенному и незаменимому.

Покупатель в соответствии с нормой п. 2 ст. 527 ГК имеет право требовать применения к продавцу предусмотренных правовыми нормами или договором мер юридической ответственности в случае передачи покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора. Покупатель не утрачивает данное право и в том случае, когда он принял недвижимость с недостатками, а также когда несоответствие недвижимости условиям договора отражено в передаточном акте или ином документе о передаче недвижимости.

Права продавца. Продавец имеет право требовать от покупателя своевременной и полной уплаты покупной цены недвижимого имущества, а также совершения необходимых действий по приемке предмета договора и регистрации перехода права собственности на него (регистрации договора).

Обязанности покупателя. Покупатель обязан уплатить продавцу определенную договором цену недвижимого имущества, принять его, подписав при этом передаточный акт или иной соответствующий документ, совершить необходимые действия для осуществления регистрации перехода права собственности (регистрации договора) на предмет договора.

Стороны договора продажи недвижимости могут иметь и другие права, предусмотренные правовыми нормами или соглашением [16, с. 33].

	Последствия передачи продавцом недвижимости, не соответствующей условиям договора, предопределяются спецификой предмета договора продажи недвижимости и наличием специальных правил об исполнении такого договора.

Подписание продавцом и покупателем передаточного акта, в котором отражено несоответствие передаваемой покупателю недвижимости условиям заключенного договора по ассортименту, качеству, комплектности и т.д., не свидетельствует об изменении сторонами указанных условий договора о товаре и не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

	В случае передачи продавцом покупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель в соответствии со ст. 445 ГК вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумной срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель также вправе отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Права требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора, покупатель в соответствии со ст. 528 ГК не имеет.

Необходимо отметить, что при формулировании нормы данной статьи законодатель не учел того, что относимые в силу указаний на то в законодательных актах к недвижимости, но движимые по своей природе вещи могут быть как индивидуально-определенными, так и определяться родовыми признаками. В этом состоит их существенное отличие от вещей, недвижимых по своей природе, которые всегда индивидуально определены.

Правило о последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества, устанавливаемое ст. 528 ГК, в полной мере применимо к признаваемым недвижимыми воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам, а также к иным движимым вещам, которые в соответствии с той же нормой, закрепленной в ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК, могут быть отнесены законодательными актами к недвижимым вещам, лишь в том случае, если эти вещи являются индивидуально-определенными. В отношении же родовых и, как следствие, заменимых, вещей (например, в случае заключения договора продажи партии самолетов, производимых серийно) данное условие будет ограничивать право покупателя без достаточных к тому оснований.



















4 ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ



Согласно ст. 529 ГК, как рассматривалось выше,  существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Предметом договора купли-продажи могут быть одноквартирные жилые дома (жилые дома, состоящие из одной квартиры, вход в которую организован с придомовой территории), квартиры (жилые помещения, состоящие из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которые организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома), жилые комнаты.

Указанные объекты имеют специальное целевое назначение - жилые помещения предназначаются для проживания граждан (ст. 8 ЖК). Законодательство устанавливает также особые правила их использования в гражданском обороте. Особенности договоров купли-продажи названных объектов заключаются в специальных требованиях, предъявляемых законодательством к их субъектному составу, предмету, форме и содержанию.

           Нормы ГК применяются к сделкам с земельными участками, в том числе к продаже земельных участков, только в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности [12, с. 244].

Граждане Республики Беларусь, в том числе и постоянно проживающие за ее пределами, вправе приобретать квартиры (дома) по договорам купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь. Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь и занимающиеся на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью, вправе приобретать квартиры (дома) по договорам купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь. Иностранные граждане и лица без гражданства, не проживающие на территории Республики Беларусь, вправе приобретать квартиры (дома) в Республике Беларусь в соответствии с международными договорами. Такое соглашение достигнуто Республикой Беларусь с Российской Федерацией. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10 июля 1998 г. № 1086 «О реализации Решения Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 2 апреля 1997 г. № 3» (Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. 1998. № 20. Ст. 535) предусматривается, что граждане Российской Федерации вправе приобретать квартиры (дома), в том числе по договорам купли-продажи, в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь.

Вместе с тем, в отличие от земельных участков, нахождение которых в собственности физических лиц, не являющихся гражданами Республики Беларусь, исключается, жилые помещения могут находиться в собственности иностранных граждан. В этой связи установленные для купли-продажи жилых помещений ограничения не распространяются на иные способы приобретения жилья такими лицами. Юридические лица имеют право на приобретение квартиры, если они зарегистрированы на территории Республики Беларусь.

Объектами купли-продажи могут быть: незаселенные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду; освобожденные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду (в том числе в домах, подлежащих реконструкции); квартиры, построенные для продажи; жилые дома (квартиры), не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации; квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности; квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности; жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с привлечением льготного кредита, по истечении трех лет со дня погашения этого кредита.

Не подлежат продаже: жилые помещения в общежитиях; служебные жилые помещения (кроме квартир, расположенных в домах колхозов и совхозов, которые могут продаваться лицам, работающим в этих хозяйствах или проживающим в данной местности); жилые помещения, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (зоны эвакуации (отчуждения) и первоочередного отселения); квартиры, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны; жилые помещения социального пользования; жилые помещения в специальных домах; жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с привлечением льготного кредита, до полного его погашения.

Продажа жилых помещений, построенных (реконструированных, приобретенных) с привлечением льготного кредита, в течение трех лет со дня погашения этого кредита может осуществляться соответствующему районному, городскому, районному в городе исполнительному и распорядительному органу.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене. Условие о предмете договора должно содержать такие данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, т.е. данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается несогласованным, а договор - незаключенным.

Предметом договора продажи недвижимости может быть здание, сооружение или другая недвижимость, находящаяся на земельном участке, не являющемся предметом договора продажи и находящемся в собственности продавца. В этом случае одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Права покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок – право собственности, право аренды или иное право - определяются договором продажи недвижимости.

Если договором не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок, применяется правило ст. 523 ГК, в соответствии с которым к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и которая необходима для ее использования.

Если земельный участок не принадлежит продавцу недвижимости на праве собственности, то для продажи недвижимости согласия собственника земельного участка не требуется, если такая продажа недвижимости не противоречит условиям пользования земельным участком, которые установлены законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.

Предметом договора продажи недвижимости может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если в договоре продажи земельного участка такие условия не определены, то действует правило, в соответствии с которым продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

	Передача недвижимого имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акта приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором. 

	Договор купли-продажи жилых домов и квартир совершается в письменной форме, установленной ст. 521 ГК для договоров купли-продажи недвижимого имущества. Однако, в отличие от договора продажи недвижимости, по которому
в соответствии с п. 1 ст. 522 ГК государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю, согласно п. 2 ст. 529 ГК государственной регистрации подлежит сам договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

	Вместе с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о цене. В соответствии со ст. 526 ГК договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается не заключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные в п.3 ст. 394 ГК не применяются. 

Существенным условием договора продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобретения его покупателем, как уже говорилось ранее, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование. 

Такими лицами могут быть: члены семьи продавца, проживающие вместе с ним (его супруг, их дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а также, в исключительных случаях, и другие лица, которые могут быть признаны членами семьи продавца (в соответствии со ст. 29 ЖК граждане, проживающие не менее пяти лет совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство (например, гражданский супруг или супруга), могут быть в судебном порядке признаны членами семьи этого нанимателя); наниматель жилого помещения, постоянно проживающие с ним граждане; наниматель данного жилого помещения, заключивший договор с продавцом (такое лицо независимо от договора купли-продажи имеет право проживания в жилом помещении до окончания срока договора найма) [7, с. 463].

	Практика функционирования рынка жилья показала, что при отчуждении жилых помещений необходима особая защита интересов не только несовершеннолетних детей, но и других социально не защищенных категорий населения. По данным Прокуратуры Республики Беларусь, наиболее распространены нарушения законодательства при отчуждении жилых помещений одиноких граждан, достигших престарелого возраста и по состоянию здоровья нуждающихся в защите. Нередко контрагенты вводят таких собственников жилья в заблуждение, в результате чего, например, вместо договора пожизненного содержания с иждивением заключаются договоры дарения либо купли-продажи.

Необходимость введения дополнительных мер по защите жилищных прав одиноких престарелых граждан и некоторых других социально не защищенных групп граждан назрела. Однако представляется неправомерным установление в г. Минске одной системы такой защиты, а, например, в Брестской области - другой. Соответствующий порядок должен быть предусмотрен законодательным актом единообразно для всей республики.

Изложенный порядок купли-продажи жилых домов и квартир распространяется и на продажу их обособленных частей, которые являются объектами права собственности (жилых комнат). Вместе с тем, договор продажи жилой комнаты имеет некоторые особенности. Так, продажа комнаты может быть произведена только вместе с долей в праве собственности на подсобные помещения. 

Существенные особенности имеет заключение договора купли-продажи жилого помещения в процессе его приватизации. Порядок приватизации жилья регулируется специальными актами законодательства, среди которых основными являются Закон Республики Беларусь от 16 апреля 1992 г. о приватизации жилищного фонда, Положение о приватизации жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, их эксплуатации и ремонте, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21 сентября 2001 г. № 1399 (НРПА. 2001. № 93. 5/9100) [10, с. 464]. 



































ЗАКЛЮЧЕНИЕ



Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический процесс рыночной экономики.        Одним из существенных элементов публично-правового регулирования недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.

Нормы гражданского права определяют понятие недвижимого имущества, условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, устанавливают круг прав, определяют вид сделок.

 Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования должно быть  обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

 От качества законодательства о недвижимости и, в особенности, законодательства о регистрации прав на недвижимость в значительной степени зависит привлекательность инвестиционного климата в стране и, в конечном итоге, - возможности для преодоления экономического кризиса и последующего экономического роста. В связи с этим целесообразно и необходимо обращение к имеющемуся опыту зарубежных стран в сфере регистрации прав на недвижимость и, отчасти, - в области норм гражданского права.  













СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ



1. Волчек, А. В. Павлова, А. А. Договоры в предпринимательской деятельности / А. В. Волчек, А. А. Павлова. – Минск: Регистр, 2008. – 244с. 

2. Гавриленко, В. Г. Договорное право Беларуси. Серия:  «Белорусское законодательство» / В. Г. Гавриленко. – Минск: ИООО «Право и экономика» , 2004. – 422с. 

3. Гавриленко, В. Г. Ядевич, Н. И. Энциклопедия гражданского права, приложение к журналу «Право и экономика» / В. Г. Гавриленко, Н. И. Ядевич. – Минск: « БИП-С», 1999. – 300с. 

4. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998г. // Ведомости Национального собрания Республики Беларусь. 1999. №7-9. Ст.101. с измен. дополн. от 14 июля 2000 г.; 3 мая 2001 г.; 4 января 2002 г.; 25 мая 2002 г.; 24 июня 2002 г.; 17 июля 2002 г.; 11 ноября 2002 г.; 16 декабря 2002 г.; 4 января 2003 г.; 26 июня 2003 г.; 8 января 2004 г.; 18 августа 2004 г.; 4 мая 2005 г.; 19 июля 2005 г.; 22 декабря 2005 г.; 5 января 2006 г.; 6 мая 2006 г.; 29 июня 2006 г.; 29 июня 2006 г.; 19 июля 2006 г.; 20 июля 2006 г.; 29 декабря 2006 г.; 7 мая 2007 г.; 18 мая 2007 г.; 14 августа 2007 г.; 26 декабря 2007 г.; 20 июня 2008 г.; 8 июля 2008 г. // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. №69, 2/190; 2001. № 46, 2/750; 2002. №7, 2/828; №62, 2/853; №75, 2/862; №84, 2/877; №128, 2/897; 2003. № 1, 2/908; № 8, 2/932; № 74, 2/960; 2004. № 4, 2/1016; № 137, 2/1065; 2005. № 73, 2/1106; № 122, 2/1141; 2006. № 6, 2/1173; № 18, 2/1196; № 78, 2/1212; № 106, 2/1234; № 107, 2/1235; № 114, 2/1247; № 122, 2/1257; № 122, 2/1259; 2007. № 4, 2/1290; № 118, 2/1309; № 132, 2/1330; № 199, 2/1375; № 305, 2/1397; № 305, 2/1398; 2008. № 157, 2/1444; № 170, 2/1463.







5.  Гребнева, Н. Е. Договор продажи недвижимости по законодательству российской Федерации / Н. Е. Гребнева. – Москва: 2002.

6.  Колбасин, Д. А. Гражданское право, особенная часть: учеб. пособие / Д. А. Колбасин. – Минск: Амалфея, 2006. – 768с.

7. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с прилож. актов законодательства и суд. практики в 3 книгах, книга 2. Раздел 3 Общая часть обязательственного права, раздел 4 Отдельные виды обязательств. Отв. ред. и руководитель авт. коллектива докт. юр. наук проф. заслуженный юрист БССР В.Ф. Чигир, 2-е изд / В. Ф. Чигир. – Минск: Амалфея,2007. – 1384с. 

8. Маньковский, И.А. Курс гражданского права. Особенная часть. В 3т, т.1 / И. А. Маньковский. – Минск: Молодежное, 2008. – 512с. 

9. Никонова, Е.Г. Сборник кратких форм договоров хозяйственной деятельности / Е. Г. Никонова. – Новосибирск, грамотный договор, 2006. – 304с.

10. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Респ. Беларусь, 22 июля 2002 г. № 133-3: в редакции закона Респ. Беларусь от 21 августа 2008 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2009.

11. Об установлении порядка купли-продажи квартир (домов): Закон Респ. Беларусь, 31 августа 1993 г. N 589: в редакции закона Респ. Беларусь от 21 декабря  2001 г. // // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2009.

12. Подгруша, В. В. Гражданское право: справочник-комментарий / В. В. Подгруша. – Минск: Книжный дом, 2003. – 832с. 

13. Сергеева, А. П. Гражданское право: Учебник. – часть 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – Москва: Проспект, 1999. – 243с. 

14. Сидорчук, И. П. Гражданское право: отдельные виды обязательств, интеллектуальная собственность, наследственное право. Учебно-метод. пособие / И. П. Сидорчук. – Минск: ООО « БИП-С», 2004. – 264с. 

 15. Функ, Я. И. Курс бизнес права: гражданско-правовые основы предпринимательской деятельности. В 3 кн., кн. 3. 100 образцов договоров, используемых в предпринимательской деятельности / Я. И. Функ. – Минск: Амалфея, 2005. – 880с. 

16. Чигир, В. Ф. Гражданское право: в 2 ч. Ч. 2: Учебник / Под общ. ред. проф. В. Ф. Чигира. – Минск: Амалфея, 2002. – 1008с.