Общая характеристика правового регулирования использования земель юридическими лицами в Республики Беларусь

1



ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

	

Правовое регулирование использования земель юридическими лицами имеет важное значение в связи со значительным увеличением числа субъектов хозяйственной деятельности. В действующем законодательстве сложилась новая структура юридических лиц. Постоянно растущей областью экономики Республики Беларусь становится предпринимательство. Частный бизнес связан не только с использованием механизмов гражданского законодательства. Проводимые в Республике Беларусь процессы настоятельно ставят задачу дальнейшего развития правовых форм использования земли для предпринимательства и развития законодательства в этой сфере.

Если раньше использование юридическими лицами недвижимости осуществлялось, главным образом, на основе договоров аренды, то в настоящее время наметилась тенденция использовать заработанные средства для постройки собственных зданий и сооружений, объектов производственного и иного назначения. Для успешного ведения бизнеса юридические лица должны активно обустраивать старые здания под офисы, проектировать и строить торговые и другие объекты. Все это увеличивает потребность в земельных участках, используемых для предпринимательских и иных целей юридическими лицами, что и обусловливает необходимость развития земельного законодательства в отношении данных субъектов.

Юридические лица нередко создают филиалы и представительства, что усложняет их деятельность, внутреннюю организацию, создает новые права на земельные участки. Вместе с тем реформирование земельно-правовой системы в отношении юридических лиц осуществляется крайне медленно. Земельный правопорядок по-прежнему базируется в основном на государственной собственности на землю, усложненном порядке отвода земель юридическим и физическим лицам. Отсутствие земельного оборота, неблагоприятные условия для инвестиций приводят к значительному сдерживанию перехода к новой земельно-правовой системе.

Предпринимательство крайне нуждается в материальной основе в виде земельного участка, а также в земельно-правовых актах. В то же время в Республике Беларусь отсутствует целостная система законодательного регулирования отношений, возникающих в связи с использованием земель для предпринимательской деятельности юридическими лицами.

Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, несет самостоятельную ответственность по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридическое лицо должно иметь самостоятельный баланс и смету (ст. 44 ГК).

Правовое регулирование земельных отношений с участием юридических лиц осуществляется на основе Конституции Республики Беларусь, Кодекса Республики Беларусь о земле 1999 г., Положения о порядке передачи земельных участков в собственность юридических лиц (их собственников), которое утверждено Указом Президента Республики Беларусь от 22 февраля 2000 г. № 81, постановления Верховного Совета Республики Беларусь от 5 июня 1991 г. «О порядке изъятия и предоставления земельных участков», изданных в соответствии с ними иных нормативных актов. При разрешении споров, связанных с предоставлением и использованием земель юридическими лицами, следует руководствоваться постановлением Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 25 сентября 1997 г. № 11 «О некоторых вопросах применения земельного законодательства».

Действующее гражданское законодательство перечисляет основные виды юридических лиц:

	♦	акционерные общества;

	общества с ограниченной и дополнительной ответственностью;

	производственные и потребительские кооперативы;

	государственные предприятия;

	♦	иные юридические лица и их объединения. Новый Гражданский кодекс регулирует деятельность

также хозяйственных товариществ:

	полного,

	коммандитного,

	простого.

Основные их отличия в правовом положении заключаются в объеме прав участников и учредителей юридического лица на имущество, их имущественной ответственности по долгам юридического лица, участии в производственной деятельности и ряде иных. Важное значение для гражданского законодательства и практики имеет деление юридических лиц на коммерческие и некоммерческие организации. Основной целью коммерческой организации является получение прибыли и (или) распределение полученной прибыли между участниками.

Некоммерческие организации такой цели в качестве основной не имеют и не распределяют эту прибыль между своими членами.

Юридические лица обладают наряду с гражданской земельной правоспособностью. Для характеристики юридического лица как субъекта земельных отношений имеет значение сфера его деятельности. Существенно разнится статус сельскохозяйственных и несельскохозяйственных юридических лиц.

Аграрное предпринимательство непосредственно связано с использованием земли как основного средства производства. Оно немыслимо без свободы выбора форм собственности и форм хозяйствования на земле как в уже действующих колхозах, совхозах, других сельскохозяйственных предприятиях, так и при их реорганизации и учреждении иных форм хозяйствования.

Юридическое лицо обладает гражданской правоспособностью в соответствии с установленными целями его деятельности.

Действующее законодательство Республики Беларусь закрепляет следующие формы использования земель юридическими лицами:

	а)	право частной собственности;

	б)	право постоянного пользования;

	в)	право временного пользования;

	г)	аренда земли;

	д)	земельные сервитуты.

Юридические лица могут быть собственниками и пользователями земель самого разного назначения. Так, юридическим лицам Республики Беларусь, в том числе предприятиям с иностранными инвестициями, земельные участки могут передаваться в собственность при приватизации объектов государственной собственности.

Перечень государственных объектов, при приватизации которых вместе с объектами в собственность может быть передан земельный участок, утверждается Президентом Республики Беларусь.

Земельные участки также могут передаваться в собственность юридическим лицам Республики Беларусь при осуществлении инвестиционных проектов. Решение о передаче земельных участков в собственность юридическим лицам Республики Беларусь в данных случаях принимается Президентом Республики Беларусь. Причем передача данных земельных участков в собственность осуществляется за плату.

В собственность юридических лиц (их собственников) не передаются земли сельскохозяйственного назначения, земельные участки, передача которых в собственность законодательством не предусмотрена, а также земельные участки, являющиеся объектами земельного спора. Статьей 38 Кодекса о земле 1999 г. установлен перечень земель, не подлежащих передаче в частную собственность. Среди них -земли общего пользования; земли транспорта и связи; земли, предоставленные для нужд обороны; земли заповедников, национальных парков, мемориальных и дендрологических парков, ботанических садов, заказников, памятников природы и архитектуры; земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; земли лесного и водного фонда и некоторые другие земельные участки.

Право собственности на землю юридического лица и право постоянного пользования землей удостоверяются соответствующим исполнительным и распорядительным органом с последующей выдачей государственного акта на земельный участок.

Право пользования и право частной собственности на земельный участок возникает с момента получения государственного акта. В отдельных случаях по ходатайству землепользователя соответствующий исполнительный и распорядительный орган может разрешить использование этих земель до выдачи указанного документа при условии определения границ земельного участка в натуре (на местности).

Право временного пользования землей (в том числе на условиях аренды) удостоверяется свидетельством на право временного пользования землей.

Принципиальным вопросом, требующим пристального внимания, является приобретение прав на земельные участки при приватизации объектов государственной собственности. В соответствии с законом Республики Беларусь «О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь» и рядом других законодательных актов существует особый порядок приватизации следующих объектов республиканской собственности:

	предприятий, цехов, производств, иных подразделений предприятий, выделяемых в самостоятельные предприятия;

	зданий, сооружений, объектов незавершенного производства и строительства.

Порядок оформления сделок и права собственности при приватизации этих объектов установлен специальными нормативными актами. Право собственности на объекты при их приватизации оформляется специальным свидетельством.

Юридическое лицо, приватизировавшее объект производственного назначения или объект по оказанию услуг, может приобретать земельный участок для его эксплуатации в собственность. В этих случаях юридические лица подают ходатайство в районные (городские) исполнительные и распорядительные органы по месту нахождения земельного участка. К ходатайству прилагаются: копия решения о предоставлении земельного участка в постоянное или временное пользование (по земельному участку, переданному в аренду, - договор аренды); копия устава юридического лица (его собственника); свидетельство о праве собственности на приватизированный объект; документы, подтверждающие источники финансирования юридического лица (его собственника) на момент подачи ходатайства; план размещения зданий и сооружений на земельном участке; иные документы, необходимые для решения вопроса о передаче земельного участка в собственность.

Районный исполнительный и распорядительный орган' регистрирует поданное юридическим лицом (его собственником) ходатайство и создает комиссию для подготовки материалов по передаче земельного участка в собственность. После обследования земельного участка и составления комиссией акта, оформления других материалов районный (городской) исполнительный и распорядительный орган в месячный срок рассматривает эти документы и вместе с обзорной схемой расположения земельного участка и своим заключением представляет их соответствующему облисполкому, а Минский горисполком - Комзему. Заключение облисполкома по передаче земельного участка в собственность юридического лица (его собственника) направляется Комзему, а последний готовит предложения Совету Министров Республики Беларусь, который затем в установленном порядке выносит их на рассмотрение Президента Республики Беларусь.

Цена земельного участка, в отношении которого подано ходатайство, определяется исходя из качества земли, местоположения участка и должна быть не ниже нормативной цены на землю, установленной законодательством Республики Беларусь.

Плата за земельный участок, передаваемый в собственность юридического лица (его собственника), должна быть внесена не позднее месячного срока со дня вступления в силу решения Президента Республики Беларусь о передаче участка в собственность.

Юридические лица, которые приобрели землю в собственность, в соответствии с целевым назначением земли имеют право:

	♦	самостоятельно хозяйствовать на этой земле;

	♦	использовать земельные участки в соответствии с целями, для которых они предоставлены;

	собственности на посевы, посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, произведенную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;

	использовать в установленном порядке для своих нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, а также эксплуатировать другие полезные свойства земли;

	возводить в установленном порядке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения;

	в установленном порядке проводить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды, другие водоемы;

	в случае изъятия земельного участка или добровольного отказа от него получить полную компенсацию затрат на повышение плодородия земли;

	передавать во временное пользование земельный участок или его часть в случаях и порядке, предусмотренных законодательством Республики Беларусь;

	добровольно отказаться от земельного участка;

	сдавать земельный участок в залог, аренду, передавать его в порядке правопреемства, а также во временное пользование в соответствии с земельным законодательством Республики Беларусь.

Юридические лица Республики Беларусь, в том числе и предприятия с иностранными инвестициями, которые приобрели землю в собственность, обязаны:

	обеспечить использование земельных участков в соответствии с целевым назначением и условиями их предоставления;

	эффективно использовать предоставленные им земельные участки, повышать их плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности;

	осуществлять предусмотренные законодательством мероприятия по охране земель;

	своевременно вносить плату за земельные участки;

	не нарушать права других земельных землепользователей, землевладельцев и собственников земельных участков, а также арендаторов земельных участков;

	♦	в установленном порядке обеспечивать предостав ление земельного сервитута.

Одной из особенностей земельного законодательства Республики Беларусь, как и Российской Федерации, является то, что совокупность прав и обязанностей на землю юридических лиц зависит от их правового статуса и цели, для которой предоставлены земельные участки. Поэтому организация или предприятие как юридическое лицо должны четко представлять свое правовое положение в земельных отношениях, в первую очередь свою организационно-правовую форму и цели, для которых отведен земельный участок.

Право собственности юридических лиц на земельный участок (его часть) прекращается путем передачи земельного участка (его части) в собственность Республики Беларусь в случаях добровольного отчуждения земельного участка сельскому (поселковому), городскому (городов областного подчинения и города Минска), районному исполнительному и распорядительному органу, ликвидации в установленном порядке юридического лица Республики Беларусь, которому был передан земельный участок в собственность, принудительного изъятия земельного участка, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь. Кроме того, в случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодержателя реализовать земельный участок (при условии сохранения его целевого назначения) как исполнительному и распорядительному органу, так и физическому или иному юридическому лицу, которое может быть собственником такого участка.

Основания и порядок прекращения права пользования земельным участком названы ст. 49 и 50 Кодекса о земле. Среди них:

	истечение срока, на который был предоставлен земельный участок;

	прекращение деятельности юридического лица;

	использование земельного участка не по целевому назначению;

	систематическое невыполнение мероприятий по охране и защите земель, сохранению плодородия и других полезных свойств земли;

	♦	систематическое невнесение земельного налога в течение сроков, установленных законодательством Республики Беларусь, и ряд других.

Среди проблем, связанных с правовым регулированием использования земель для юридических лиц, одной из основных является проблема об упрощении порядка предоставления земельных участков и ускорении предоставления земель для этих целей. Если фирма или частный инвестор хотят построить для предпринимательских целей тот или иной объект, они должны обеспечить надежное финансирование. Вопросы же отвода земель для предпринимательских целей юридическим лицам могут быть разрешены на локальном уровне - в соответствующих земельных распорядках городов, положениях о предоставлении и изъятии земельных участков, разработанных органами местного управления на соответствующей территории.

В настоящее время видится ряд правовых проблем, влияющих на развитие земельно-правового статуса юридических лиц. Одна из них состоит в необходимости юридического закрепления стабильности земельных отношений с участием юридических лиц. Пока предприятия и предприниматели не будут уверены в устойчивости своего положения, они не будут заинтересованы и в организации рационального использования земли. Вместе с тем в Республике Беларусь до сего времени нет Закона о кооперации, а тем более о сельскохозяйственной кооперации, что приводит к несовершенству правового статуса предприятий в сельском хозяйстве. Принятие этого закона упорядочило бы организационно-правовые формы хозяйствования в сфере сельскохозяйственного предпринимательства. В Земельном кодексе Республики Беларусь должна быть предусмотрена такая цель использования земель, как предпринимательство, следует закрепить и земельно-правовой статус предпринимателей.

Вторая проблема связана с исполнением действующего законодательства и осуществлением государственного контроля за использованием земель юридическими лицами. Главное - в выполнении принятых законов и подзаконных актов в отношении юридических лиц, обеспечении режима законности в области земельных отношений.


СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ



Конституция Республики Беларусь 1994 года. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 года (с изменениями и дополнениями, принятыми на республиканских референдумах 24 ноября 1996г. и 17 октября 2004г.) Минск «Беларусь» 2004г.

Гражданский кодекс Республики Беларусь: с комментариями к разделам / Комментарии В. Ф. Чигира. - 3-е изд. - Мн.: Амалфея, 2000.-704с.

Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008г. № 425. Принят Палатой представителей 17 июня 2008 года. Одобрен Советом Республики 28 июня 2008 года. Юридическая база «ЮСИАС».

Колбасин Д.А. Гражданское право. Общая часть. - Мн.: ПолиБиг. По заказу общественного объединения «Молодежное научное общество». 1999. - 360с.

Станкевич Н.Г. Земельное право Республики Беларусь. Учебное пособие. – Мн.: Амалфея, 2000. – 480с.