Порівняльно-правовий аналіз регулювання адміністративних проваджень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно в Україні та за кордоном

Порівняльно-правовий аналіз регулювання адміністративних проваджень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Україні та за кордоном


Світові реєстраційні системи речових прав на нерухоме майно залежно від предмета реєстрації можна розділити на дві великі групи: титульні (title registration) та актові (deeds registration). У титульних реєстраційних системах предметом реєстрації є речові права — законне право власності на нерухомість, що має документальну юридичну основу. У системах, які базуються на реєстрації документів (актів), до реєстру вноситься запис про передачу (договір передачі) прав на нерухомість як будь-якої приватної угоди (наприклад, нотаріусом).

В актовій системі реєстрації реєстраційні установи є частинами системи органів юстиції (судів). Цим системам притаманні державні гарантії (система Торренса, юридичний кадастр, поземельна книга тощо). 

Г. Черемшинський зазначає, що така система характерна для аграрних країн, і вважає, що певною мірою аналог такої системи в дуже скороченому і несистематизованому вигляді діє в Україні у питаннях, пов’язаних з квартирами і будівлями [19]. У системах, де основою є реєстрація прав або титулів (title registration), реєструється факт самої угоди, оформлений відповідним чином, права і обмеження, які становили предмет угоди. Реєстраційні системи такого типу Д. В. Виноградов умовно називає «передавально-отримувальні» [3, с. 88].

Крім цього, істотне значення також мають такі два фактори, як обов’язковість реєстрації і її правове значення.

Однак ситуація, яка склалась нині в Україні у галузі реєстраційної діяльності речових прав на нерухомість, дає підстави стверджувати про існування двох автономних систем: актової для земельних ділянок і титульної для неземельних об’єктів нерухомості.

Важливим фактором у системі реєстрації речового права є роль держави та роль інституцій, яким кореспондовано обов’язок або делеговано право здійснювати таку реєстрацію від імені держави. Адже світова практика у цьому питанні є різноманітною. Швейцарський дослідник права М. Мерлотті зазначає, що у всьому світі визнано і вважається природним, що служба земельної книги, тобто реєстрація, поставлена під контроль судів, адміністрацій чи міністерств юстиції [15, с. 98].

Здійснивши короткий огляд систем реєстрації речових прав на нерухомість, які існують у світі, зазначимо наступне.

Реєстраційні системи речових прав прийняті у багатьох країнах як континентального, так і прецедентного права: в Німеччині, Австрії, Швейцарії, Естонії, Російській Федерації, Великобританії тощо. Реєстрація здійснюється шляхом внесення запису в реєстровий документ, яким здебільшого є поземельна книга. Відмінною ознакою цієї системи є те, що внесення запису в поземельну книгу є наслідком виникнення права. Головний принцип цієї реєстрації полягає в наступному: без реєстрації немає права.

Таким самим чином побудована система реєстрації в Російській Федерації, істотним доповненням якої є необхідність реєстрації не тільки виникнення, припинення, обтяження чи обмеження речових прав, але й деяких видів правочинів стосовно об’єктів нерухомості [8, с. 298].

За реєстраційним законодавством Республіки Білорусь спеціально уповноваженим органом управління в галузі державної реєстрації нерухомого майна, прав на нього і операцій з ним є Комітет із земельних ресурсів, геодезії і картографії при Раді Міністрів Республіки Білорусь, а Науково-виробниче державне республіканське унітарне підприємство «Національне кадастрове агентство» даного Комітету є республіканською організацією з ведення державної реєстрації нерухомого майна, прав на нього та правочинів з ним [11].

Реєстраційні системи земельних об’єктів, які називалися земельним кадастром в колишньому СРСР, Г. Ларсон визначає як «економічно або екологічно орієнтовані земельні інформаційні системи, основу яких становить не інформація про ділянки, податки і власників, а дані про довкілля і сільськогосподарські ресурси [20, с. 11].

У країнах з так званою «наполеонівською» адміністративною системою розвиток реєстраційних відносин розпочався у XIX ст. зі створенням кадастру. Наприклад, у Франції кадастр було створено у 1807 р., а в Італії — у 1886 р. Предметом реєстрації у таких країнах є не речові права, як це має місце в Україні, а правовстановлювальні документи. За загальним правилом реєстрація правовстановлювального документа не є обов’язковою. Із цього правила існують винятки: наприклад, у Франції обов’язковою є реєстрація договору оренди земельної ділянки чи іншого об’єкта на строк більш як 12 років. Угода про предмет правочину і його ціна за французьким законом є достатніми для переходу права власності. Виникнення права власності не залежить від внесення запису в реєстр. Система традиції визначає достатнім для переходу права власності відповідно нотаріально засвідченого правочину чи іншого законного заволодіння. Згідно з цими правилами право власності виникає незалежно від внесення записів у реєстр.

У реєстрі нерухомості, котрий є окремим органом, хоча й тісно пов’язаним з кадастровим реєстром, зазначені:

— реальні права власника стосовно нерухомості;

— юридичні акти (купівля — продаж, рішення про трансакції, цензи, право на надра, сервітути);

— інтереси третіх осіб;

— обмеження прав власності;

— іпотека, кредити.

Реєстр нерухомості базується на базі комп’ютерних технологій, котрі дозволяють легко оперувати записами про 40 млн власників та близько 94 млн парцелянтів [13]. Крім того, у автоматизованому режимі користувачі кадастрової системи отримають усю необхідну інформацію та можливість роздрукувати необхідні документи.

Французька система реєстрації речового права не передбачає наявність поземельної книги як такої, тому що основною інформаційною ланкою в цій системі виступає не земельна ділянка, а правонабувач. Реєстрові книги, в яких ведуться реєстраційні записи про права на нерухомість, групуються на аркуші, що є відкритим для правовласника, вони отримали назву «Іпотечні книги». У Франції в кожному судовому окрузі знаходиться особливе бюро, що називається «Conservation des hypotheques» — («Сховище іпотек»), де здійснююються та централізуються усі формальності та дії, направлені на реєстрацію речового права [17, с. 104].

Англо-американська система реєстрації правочинів щодо об’єктів нерухомості полягає у внесенні запису в реєстр за вільним вибором учасників правочину. Цю систему доцільніше було б назвати системою обліку документів, оскільки реєстрація є технічною операцією. Власником за англо-американськими правилами є останній добросовісний набувач нерухомого майна. Перехід права власності відбувається внаслідок укладання правочину та заволодіння об’єктом правонабувачем. У США покупцю необхідно відновити весь ланцюг попередніх документів на придбання нерухомості. Правочин може бути визнаний недійсним, якщо особи, що входять, або не входять у ланцюг правочинів, можуть пред’явити права на об’єкт нерухомості. Недостатність законодавчих засобів компенсують адвокати та страхові компанії, які спеціалізуються на перевірці прав продавця. Наразі у Сполучених Штатах Америки активно розвивається система страхування ризиків втрати власності.

На наш погляд, страхування повинно не замінювати реєстрацію прав, а служити інструментом захисту майнових прав. Зауважимо, що, якою б доскональною не була система реєстрації, перехід права власності завжди буде операцією з різним ступенем ризику. Страхування титулу власника розвиватиметься і в Україні, але не замість системи реєстрації, а разом із цією системою реєстрації прав, створюючи додаткові гарантії прав добросовісних набувачів.

У 1858р. у Південній Австралії Р. Торренс ввів систему реєстрації прав на нерухоме майно, яка отримала його ім’я. Ця система поширилась по всій Австралії, її версії прийняті в Англії, в окремих штатах США та Канади, Новій Зеландії та в деяких африканських країнах. Ця реєстраційна система відноситься до систем реєстрації прав на земельні ділянки, згідно з якою держава гарантує точність титулу, який знаходиться в реєстрі, страхуючи від помилок, і за якою незареєстровані правочини не породжують правових відносин між суб’єктами, які не є учасниками правочину. Ця система близька до вітчизняної системи реєстрації прав: коли реєстрації підлягають права та обтяження. Перехід права власності при застосуванні системи Торренса здійснюється за заявою відчужувача.

Австралійська кадастрова система хоч і була створена під сильним впливом англійського загального законодавства, але основний акцент був перенесений на врахування потреб величезної країни, в якій почали інтенсивно розвиватись майнові відносини. Наслідком цього стала унікальна реєстраційна система [4].

Основною відмінністю цієї системи від європейських систем є те, що система Торренса базується на кадастрових зйомках окремих земельних ділянок для індивідуальних власників з метою юридичної підтримки трансакцій нерухомого майна.

Порівняємо найбільш важливі аспекти реєстраційних проваджень в Україні та деяких інших країнах, де, як і в Україні, реєстрація передбачена цивільним законодавством.

У Болгарії реєстрацію актів, які здійснюються як реєстрація нерухомості, провадить нотаріус. Право власності при цьому виникає з моменту внесення відповідного запису в державний реєстр. Згідно з посадовими повноваженнями нотаріус зобов’язаний здійснити реєстрацію незалежно від наявності заяви від заінтересованої особи. Нотаріус реєструє акти, на підставі яких виникають майнові правовідносини щодо об’єкта нерухомості. Запис про такі акти здійснюється в реєстрових книгах, які являють собою підшивку актів, що визначають правовий режим нерухомого майна. Відомості про здійснений запис носять відкритий характер і можуть надаватись заінтересованим особам як усно, так і письмово у формі відповідних довідок [14].

У російській системі реєстрації інформація також носить відкритий характер, проте вона не може бути надана в усній формі. Федеральний Закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» встановлює тільки письмову форму надання інформації у вигляді виписки з реєстру [11]. Слід було б врахувати досвід надання інформації за зверненням особи, оскільки отримання такої інформації виконувало б функцію превентивного захисту свого майнового права. На думку автора, правові норми українського законодавства, що встановлюють обмежений доступ до інформації про правовий режим об’єктів нерухомості, конфліктують з нормами права Закону України «Про інформацію» [19].

Порівняння українського, болгарського та російського реєстраційного законодавства в частині наявності волевиявлення особи подати заяву для здійснення реєстрації свідчить про те, що усі встановлені реєстраційні системи обумовлюють відкриття провадження уповноваженими особами незалежно від наявності заяви власника майна, тобто у зв’язку з посадовими повноваженнями у випадку реєстрації арештів чи іпотек.

В Угорщині реєстрацію нерухомості здійснює відповідне територіальне земельне управління. Тобто реєстраційна система передбачає здійснення реєстрації органами, уповноваженими управляти земельними ресурсами. У цьому українська реєстраційна система з часу практичного застосування Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» істотно наближена до угорської. 

Умовою переходу права власності є внесення запису про нового власника в реєстр нерухомого майна. Реєстр прав нерухомості складається з розділу власності, поземельної книги, карти території, на якій розміщена нерухомість, та архіву. В розділі про власність фіксуються відомості про нерухоме майно, дані про особу власника, про користування та про наявність обмежень прав. Поземельна книга в Угорщині має дві частини: в одній реєструються земельні ділянки, в іншій — усі інші об’єкти нерухомості.

Досвід Угорщини є надзвичайно цікавим для нашої країни, його вплив спостерігається у частині впровадження в Україні єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно за принципом єдиного об’єкта, який міститиме реєстрову інформацію. Досліджуючи повноваження угорського реєстраційного органу, слід звернути увагу на те, що органи управління землями можуть з власної ініціативи контролювати внесення в реєстр даних про нерухомість та про їх фактичний стан, що є істотним, оскільки дає можливість не допустити або вчасно виявити та припинити самовільне будівництво, проконтролювати цільове використання земель, а також здійснити фіскальне забезпечення.

У Республіці Польща реєстраційні провадження у справах реєстрації прав на нерухоме майно віднесено до компетенції місцевих судів. Покладання обов’язку провадити реєстраційні справи судами є запозиченням німецького досвіду. У Польщі також діє принцип: без реєстрації немає права. Більше того, ухилення або невчасне виконання обов’язку правонабувачем звернутись до суду з реєстрацією набутого речового права передбачає за польським законодавством про проступки (пол. wykroczenie) відповідальність у вигляді штрафу. Провадження у справах притягнення осіб до відповідальності за цей вид протиправної поведінки також здійснюється судами, вони ж виносять у цих справах рішення, застосовуючи до порушника накладення стягнення. Звертає на себе увагу цікаве правило в польському реєстраційному законодавстві: після укладення нотаріально засвідченого правочину, особливості якого полягають в тому, що нотаріус засвідчує не правочин, а підписи, які ставлять на ньому особи, він зобов’язаний у семиденний строк з дня здійснення акту, що стосується нерухомості, відправити виписку з реєстрової нотаріальної книги до суду за місцем знаходження нерухомого майна для внесення судовим реєстратором запису в поземельну книгу [2, с. 105].

Українські правові норми, які регулюють реєстраційні процедури, взагалі не встановлюють строків, у які заявник зобов’язаний подати на реєстрацію заяву та документи для здійснення уповноваженим органом акту державної реєстрації. На наш погляд, такі строки необхідно встановити. Досвід польського законодавства вказує на оптимальність встановлення десятиденного строку з моменту здійснення правочину [5, с. 149].

У Чеській Республіці реєстрація нерухомості та пов’язаних з нею речових прав здійснюється місцевими органами кадастру, які входять до Чеського управління геодезії та картографії. Загальне правило виникнення речового права на нерухоме майно також присутнє у чеському реєстраційному та цивільному законодавстві. Реєстрація речових прав на нерухомість здійснюється в кількох формах: шляхом внесення запису в реєстрову книгу або відмітки чи примітки, для кожної з яких законом передбачено спеціальний порядок здійснення. При цьому право власності та інші речові права на нерухоме майно реєструються тільки у формі внесення запису, накладення обмеження чи обтяження на речове право, а також їх зняття вноситься до реєстрової книги як примітка.

Згідно з чеським законодавством рішення реєстраційного органу про відмову здійснити державну реєстрацію речових прав можна оскаржити до вищестоящого органу — Чеського управління ведення кадастру. Таке право передбачене і українським реєстраційним законодавством, на відміну від російського, згідно з яким оскарження реєстраційних дій чи бездіяльності органів юстиції (відповідно до російського законодавства реєстрацію нерухомого майна та правочинів з ним покладено на органи юстиції) здійснюється виключно в судовому порядку.

Звернемо увагу на встановлення в Чеській Республіці відповідальності за правопорушення в галузі ведення кадастру. Законодавець передбачив відповідальність виключно у вигляді штрафів за порушення строків внесення інформації до кадастрових записів, неповідомлення заявнику інформації на запит щодо реєстрових записів на майно, за надання недостовірної інформації, яка стосується нерухомості.

Головним джерелом інформації про будь-яку нерухомість у Чеській республіці є кадастр (Katastr nemovіtostі’) — комп’ютерна система, де зареєстровані всі земельні ділянки, будинки, квартири, нежилі приміщення (у тому числі й недобудовані), їхні геометричні розміри, площа й місцезнаходження. У кадастрі зазначено права власності й інші майнові права, зафіксовано особисті дані власників і співвласників. В управлінні кадастром будь-яка особа може одержати виписку з інформацією про об’єкт нерухомості, що її цікавить, сплативши при цьому гербовий збір — 100 чеських крон [16].

У Сербії реєстрація прав на нерухомість проводиться в поземельних книгах, які ведуться на основі земельного кадастру. Ведення земельних кадастрів відноситься до компетенції республіканських та общинних органів влади. Поземельні книги ведуть суди, в яких діють спеціалізовані відділи ведення поземельних книг. У поземельну книгу внесено відомості про власників нерухомості і носіїв прав власності. Спеціальний розділ поземельної книги призначений для реєстрації обмежень речових прав: іпотека, сервітут, арешт. Цікавими є особливості провадження реєстраційної справи в частині ведення поземельної книги. Для полегшення роботи з поземельною книгою у ній передбачено два реєстри: речовий та особовий. Перший реєстр передбачено для внесення в нього записів про об’єкти нерухомості, інший — для внесення записів про правовласників. Іншою особливістю ведення поземельної книги є наявність допоміжної книги, де у хронологічному порядку вказані документи правочинів, що стали підставою для внесення реєстраційних записів. Такі реєстри та додаткова книга дозволяють краще орієнтуватися у поземельній книзі та дають можливість пошуку реєстрового запису як за допомогою інформації про об’єкт, так і за допомогою інформації про суб’єкт права чи правовстановлювального документа [5, с. 73].

У Швейцарії записом у реєстрі нерухомості презюмується дійсність правочину та служить (як і в Україні) вагомим доказом правового становища нерухомого об’єкта. Такий запис презюмує наявність у особи прав та добросовісність цієї особи щодо набуття цих прав. Більше того у випадку включення запису в реєстр може бути захищено права і недобросовісного набувача. У реєстраційному законодавстві Швейцарії закріплений принцип публічної відкритості реєстру нерухомості. Проте на практиці отримати доступ до цієї інформації можна лише обґрунтувавши свій інтерес. Проста цікавість не вважається «виправданою цікавістю».

В Італії поземельну книгу веде спеціально уповноважена особа — хранитель поземельної книги. Хранитель веде декілька книг для реєстрації окремих дій, наприклад книгу запису судових рішень, на підставі яких виникає речове право на нерухоме майно. Обов’язковій реєстрації в поземельній книзі підлягають договори про передачу прав власності на нерухоме майно, договори оренди нерухомого майна на строк більш як десять років та деякі інші договори, які набувають чинності стосовно третіх осіб після здійснення певного запису. Інформація, що міститься в поземельній книзі, є доступною для будь-якої особи. За запитом заявника хранитель поземельної книги зобов’язаний надати йому копію запису в поземельну книгу. Крім цього, сама поземельна книга може бути надана будь-якій заінтересованій особі.

Будь-яка нерухомість в Італії має бути зареєстрована в Консерваторії обліку нерухомості (Conservatoria dei Registri Immobiliari). З неї можна отримати інформацію про того, хто є власником нерухомості, яка її кадастрова вартість, точна площа, а також про наявність можливої заборгованості власника. Після підписання завершального акта купівлі-продажу нерухомість реєструється в Консерваторії обліку нерухомості впродовж двох місяців [5].

Для реєстрації будь-яких обмежень на власність, таких як іпотека, арешт чи будь-які інші обмеження в Італії створено спеціальний реєстр (Conservatoria dei registri), в якому зосереджено усю інформацію з приводу накладених уповноваженими органами обмежень права.

В Іспанії реєстраційна система введена в дію Законом про іпотеки 1861 року. Відповідно до його вимог був створений Реєстр прав власності на нерухомість, в якому реєструються права власності на нерухоме майно, інші речові права, їх обмеження і обтяження. Він ведеться за реєстраційними округами, які не стикаються між собою і збігаються з кордонами адміністративних територій Іспанії. Реєстр ведеться в спеціальних книгах, які нумеруються і візуються суддею. Форма і порядок ведення цих книг визначаються Міністерством юстиції Іспанії. Реєстр ведуть особливі державні службовці — реєстратори, які в процесі своєї професійної діяльності підкоряються лише закону і повністю незалежні від держави, у тому числі і в питанні свого фінансування.

Усі записи про права на нерухомість і операції з нею реєструються в Реєстрі прав власності на нерухомість. Права на окремий об'єкт нерухомості реєструються на окремому аркуші запису в хронологічному порядку — таким чином фіксується процес переходу прав на нерухомість. Законним є лише останній правовласник, кожне право на нерухомість належить лише одному законному власникові. Усі незареєстровані права на нерухомість недійсні. На реєстратора покладена відповідальність за законність запису, у тому числі і за можливий збиток, заподіяний неправильним записом. Таким чином, тут також діє принцип: все, що записано в реєстрі, є вірним і законним. Інформація Реєстру прав на нерухомість відносно прав, а також зареєстрованих обмежень і обтяжень на нерухоме майно відкрита для заінтересованих осіб.

Таким чином, в іспанській реєстраційній системі існує принцип повної гласності, тобто реєстрація права на нерухомість публічна і відкрита для ознайомлення [5, с. 62].

Існуючий у Європі порядок здійснення правочинів з нерухомістю та реєстрації речових прав походить із німецького права. 

Звичай укладати угоди щодо нерухомості публічно існував у Німеччині здавна. Такі угоди спочатку укладались на народних зборах, пізніше — перед судом, у церкві, щонайменше при свідках. Із поширенням писемності зазначені угоди почали заносити до протоколів та книг. Рецепція римського права на німецьких землях тимчасово призупинила розвиток реєстраційного порядку.

Реєстрацію речових прав та угод уперше було запроваджено у Прусії (1783 р.). У 1818 році обов’язковість запису за німецьким зразком було встановлено Іпотечним Статутом для Царства Польського. Далі такий порядок прийняли у Баварії (1822 р.), Бельгії (1851 р.), Франції (1855 р.), Саксонії (1863 р.), Австрії (1871 р.). Так, М. Андріанов стверджує, що наприкінці ХІХ ст. у Європі склалися наступні системи реєстрації речових прав:

— система заставних книг (іпотечна система у вузькому значенні). ЇЇ було запроваджено старим німецьким законодавством для розвитку поземельного кредиту. Система передбачає реєстрацію тільки заставних угод; 

— система відміток (інскрипцій) та записів (транскрипцій); 

— система поземельних книг (іпотечна система у широкому розумінні слова). Передбачає існування спеціальних книг (поземельних, вотчинних), у які під загрозою недійсності заносяться усі речові права на маєток. За такої системи треті особи можуть отримати достовірні і точні відомості про юридичний стан нерухомості [8].

У сучасній об’єднаній Німеччині поземельна книга ведеться земельним судом за місцем знаходження об’єкта нерухомості.

При описі земельних ділянок та інших об’єктів нерухомості, розміщених на них, використовуються дані, надані кадастровою службою: межі ділянки, вид використання (забудована площа, вільна земля), місцезнаходження (адреса), розміри.

Реєстрація в поземельній книзі можлива на підставі заяви однієї із сторін правочину (у цьому випадку другу сторону представляє нотаріус) або спільної заяви. До заяви додається нотаріально засвідчений дозвіл на проведення реєстрації від особи, чиї права зачіпає реєстрація, а також додаткова заява від правовідчужувача і правоотримувача про передачу права власності. Окрім перерахованих документів, при передачі земельної ділянки необхідно надати оригінальну довідку фінансової служби, яка підтверджує сплату податку за придбання земельної ділянки і посвідчення територіальної громади про невикористання права переважного придбання.

Перелік документів, необхідних для реєстрації речового права у ФРН, досить короткий. Навіть договір купівлі-продажу особі, яка здійснює реєстрацію речового права на нерухоме майно, надавати не потрібно, оскільки за німецьким законодавством для передачі прав власності він не є істотним. Це пояснюється тим, що при здійсненні правочину значну вагу має нотаріус.

Після перевірки документів уповноважена особа земельного суду проводить реєстрацію речових прав у поземельній книзі. Зауважимо, що кандидат на посаду реєстратора речових прав земельного суду у ФРН не обов’язково повинен мати юридичну освіту. Згідно з фактом реєстрації обом сторонам правочину надсилається повідомлення. У випадку якщо оплата за новопридбаний об’єкт нерухомості покупцем ще не здійснена, то можливий попередній запис про передачу права власності на користь покупця. Це гарантує його права на придбання об’єкта нерухомості [6, с. 107].

Як і в Україні, де доступ до інформації про правовий режим об’єкта нерухомості відкритий для кола осіб, визначених законом, у ФРН доступ до реєстру речових прав відкритий лише для осіб, які мають у зв’язку з цим обґрунтований інтерес. Німецький законодавець такий режим доступу до інформації обґрунтовує міркуваннями безпеки.

У Німеччині поряд з поземельною книгою існує низка інших реєстрових книг, які побудовані за її зразком: книга приватизованого житла, книга для реєстрації часткової власності (в якій реєструються, наприклад, гаражі для особистого транспорту і квартири в багатоквартирних будинках, які перебувають у приватній власності), книга реєстрації будованих об’єктів тощо. У зв’язку з об’єднанням німецьких земель в 1989 р. реєстраційна діяльність на землях колишньої НДР має деякі особливості. Пов’язані ці особливості з поділом об’єктів нерухомості на земельні ділянки та споруди, оскільки реєстраційні провадження здійснювалися за принципами, дуже схожими на ті, що існували в СРСР. На старих федеральних землях, тобто у Західній Німеччині, усі споруди є частиною земельної ділянки і належать власнику цієї ділянки. У перспективі і на нових федеральних землях буде встановлений загальноприйнятий порядок і книга реєстрації споруд та будинків втратить свою значущість.

Таким чином, у Німеччині, як і в Україні, існує декілька реєстрів нерухомості.

Ще одна — основна — відмінність німецької системи полягає у її відомчому підпорядкуванні. Наприклад, у різних федеральних землях організації, які ведуть кадастрові системи, підпорядковані різним міністерствам: Міністерству фінансів, Міністерству юстиції, Міністерству внутрішніх справ тощо [8].

Правові системи, що регулюють питання нерухомого майна у Швеції та Україні, дуже відрізняються, головним чином внаслідок історичних причин. Якщо в Швеції право володіння землею існувало із середніх віків, то Україні була більш притаманна колективна або державна форма власності протягом багатьох років. Перші документи, що підтверджують існування земельної власності у Швеції, датуються ХІІ ст. Декілька локальних законів вже існували у Швеції на той час, але на зміну їм у ХІІІ ст. прийшов один загальний закон, що використовувався в містах, та ще один — для сільської місцевості. Землею володіла держава, церква та приватні особи [9].

Процес реєстрації юридичних прав на нерухомість розпочався наприкінці ХІХ ст., коли з’явився комерційний ринок нерухомості. Законодавчі акти щодо реєстрації нерухомості та реєстрації прав на нерухомість значно змінилися та поліпшили становище. З 1995 р. реєстрація нерухомості проводиться з використанням обчислювальної техніки. Існує Національне землемірне управління — орган, що займається консультаційними питаннями у своїй сфері діяльності. Для вирішення питань, що стосуються безпосередньо землі, у кожному графстві існують земельні суди, пов’язані з обласними. На сьогодні діє також декілька спеціальних судів, але має місце тенденція зменшення їх кількості та об’єднання із загальними судами.

Реєстрацію титулу власника нерухомого об’єкта, в тому числі земельних ділянок, у Королівстві Швеція здійснюють суди. Подавши заяву з проханням про реєстрацію, набувач речового права ще й підтверджує факт трансакції шляхом надання оригіналу і двох копій договору. Суди звіряють заяву із земельним реєстром і, якщо все гаразд, реєструють покупця як нового власника. Копії договору підшиваються в суді, а оригінал документа повертається покупцеві [5].

На сьогодні обов’язком районних судів Швеції є також реєстрація прав власності на нерухоме майно з моменту його виникнення та у випадку його передачі шляхом купівлі-продажу чи в інший спосіб. Реєстраційні процедури щодо нерухомості зібрані в Земельному кодексі, який було введено у дію у 1972 р. і доповнено у 1996 р. Земельний Кодекс пояснює поняття нерухомості: нерухомість — це, в першу чергу, земля, що поділена на ділянки (ділянки нерухомості), а також об’єкти, що невід’ємно зв’язані з нею і не можуть бути видалені з неї без значних втрат у вартості нерухомості. Прикладом таких невід’ємних від нерухомості об’єктів можуть служити будівлі та споруди, огорожа, дерева та інші об’єкти, що розташовані на ній. Причому в самих будинках та спорудах є об’єкти, що є невід’ємними відносно цих споруд. Прикладом таких об’єктів можна назвати сходи, віконні рами, кухонні плити, печі, батареї, вмонтовані побутові прилади тощо. Причому, згідно зі Шведським законодавством, холодильник також є частиною нерухомості (будинку), якщо він був інстальований власником цієї нерухомості. Кожна ділянка нерухомості обмежена в просторі певними межами і має свій особистий унікальний номер, призначенням якого є ідентифікація нерухомості. Фактично, право власності на нерухоме майно є правом володіти, розпоряджатись та користуватись землею та об’єктами, що розташовані на ній у відповідних межах. Межею у такому випадку називають вертикальну площину, що є границею переходу від однієї сукупності прав (на одну нерухомість) до іншої сукупності прав (на іншу нерухомість). Іншими словами, купуючи нерухоме майно, особа купує права на неї [6].

Існують різні права на використання нерухомості: оренда, право на використання, право на ділянку землі. Сервітут створює інший тип права на землю. На сьогодні право власності на квартиру не існує у Швеції. Існує лише право на постійне користування квартирою [13].

На думку О. Є. Малихіної, Швеція досягла найбільших успіхів у створенні реєстру власності, тут створено єдиний банк даних про нерухомість. Уся земля у Швеції поділена на об’єкти нерухомості. Усі вони зареєстровані у декількох базових реєстрах нерухомого майна (реєстр нерухомого майна, земельний реєстр, реєстр будівель, реєстр координат, адресний реєстр та ін.). Реєстр нерухомого майна і земельний реєстр становлять ядро банку даних [9].

У сучасній Японії реєстрацію прав на нерухомість здійснюють реєстраційні палати Міністерства юстиції Японії, структура яких заснована за територіальним принципом, тобто у віданні територіальних підрозділів органів юстиції перебуває ввірена територія. У ході реформи реєстраційної системи в 1950 р. кадастровий облік було переведено з відома фіскальних органів до органів юстиції. Таким чином, територіальні органи юстиції стали органами уніфікованого управління системою реєстрації нерухомості в широкому розумінні. З 1960 р. кадастрові відомості стали заноситися не у земельні книги, а в титульні розділи реєстрів нерухомості, що, фактично, означає об’єднання реєстрів нерухомості та земельних книг.

Спостерігається раціональний підхід японських управлінців до організації системи реєстрації нерухомості. Ми вважаємо, що уніфікація реєстрації нерухомості може бути здійснена шляхом об’єднання функцій обліку об’єктів нерухомості і реєстрації речових прав стосовно нього у рамках єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно.

Реєстрація речових прав на нерухомість здійснюється, як правило, на підставі заяви сторін, обов’язок подання якої покладено на обидві сторони правочину: як правонабувача, так і правовідчужувача. Як виняток здійснюється реєстрація обмежень речового права — арештів, затримань згідно з рішеннями уповноважених на це органів: судових, фіскальних, слідчих.

Перелік матеріалів, які можуть братись до уваги реєстраторами щодо реєстрації речового права чи відмови у такій реєстрації, обмежений. Закон не дозволяє прийняття рішень, що базуються на всіх наявних матеріалах, як це робиться судами під час позовного визнання речового права.

Реєстрація здійснюється шляхом внесення записів у реєстр, який складається з титульного підрозділу, в якому реєструється об’єкт нерухомості, підрозділу, в якому реєструються відомості про осіб, що є суб’єктами права власності чи права користування, а також підрозділу, в який внесено записи про обмеження, наприклад про арешт чи іпотеку.

Інформація про реєстрацію носить відкритий характер. Будь-якій особі, що заплатила збір у розмірі 500 єн, надається інформація з реєстру. Отримати її можна і в реєстраційній палаті безпосередньо, і через фірму посередника, із застосуванням інформаційної системи Інтернет, але заплатити за неї доведеться вдвічі більше. Зазначена новація застосовується в Японії з вересня 2000 р.

Реєстраційні провадження в Японії здійснюють службовці, найняті управліннями юстиції з числа осіб, які успішно здали кваліфікаційний екзамен. Необхідно відзначити, що до здачі екзамену допускаються особи, які не мають вищої освіти. Зауважимо, що в Японії розвиненим є також недержавний сектор з реєстраційної діяльності, але він обмежений наданням послуг з поданням заяв та підготовкою документів для здійснення державної реєстрації речових прав. Надаються такі послуги кадастровими сюрвеєрами (англ. surveyor), яких в Японії близько 18 тисяч. Спеціальність кадастрового сюрвеєра означає професійну діяльність з обстеження та обмірів землі і споруд, речове право на які підлягає державній реєстрації. Вони також можуть здійснювати підготовку відповідних кадастрових документів на запит суду, прокуратури, поліції та органів юстиції.

У японському реєстраційному законі передбачено окреме досить самостійне провадження у справах з реєстрації описів нерухомого майна. Подібна функція виконується в Україні БТІ щодо технічного обліку споруд та приміщень, а також органами земельного кадастру щодо кадастрових описів.

Провадження у реєстраційній справі опису нерухомого майна починається з подання власником заяви, яка може бути подана як самим власником, так і його представником або довіреною особою — кадастровим сюрвеєром. Заяви, які не відповідають вимогам реєстраційного закону, залишаються без руху, при цьому надається можливість привести заяву у відповідність з вимогами закону, внісши доповнення та виправлення [4, с. 320 — 322].

У Японії під час реєстрації стягується плата в розмірі 0,05% від вартості об’єкта нерухомості. Диференційований підхід до оплати має фіскальну функцію і є соціально справедливим, оскільки набувачі дорогих об’єктів сплачують у такому випадку реєстраційний збір більший, ніж ті особи, що придбавають дешеві об’єкти нерухомості. Такий підхід до формування бюджету реєстраційної установи, на думку дисертанта, є більш прогресивним, ніж в Україні, де встановлена фіксована плата за державну реєстрацію, яка не залежить від вартості майна. На наш погляд, слід застосувати досвід Японії, що дасть можливість забезпечити фіскальний інтерес держави від надання адміністративної послуги з реєстрації речових прав на нерухоме майно. Однак при цьому необхідно передбачити механізм запобігання ухиленням від сплати податку, що здебільшого має місце під час нотаріального засвідчення правочинів з нерухомістю, коли сторони з метою заощадити кошти на державному миті вказують суму договору, істотно нижчу порівняно з реальною.

Реєстраційні строки законодавством не передбачено, але на практиці становлять 4 — 5 днів у так званих простих випадках і близько місяця, коли, наприклад, виникає потреба в особистому огляді реєстратором об’єкта нерухомого майна, речове право на яке реєструється.

Реєстраційні системи функціонують практично у всіх країнах світу. Системі кожної країни притаманні власні національні риси. 

Перша відмінність — різниця у назвах. Так, у багатьох державах світу застосовуються поняття «реєстр», «регістр», «єдиний реєстр» тощо. При цьому слід зазначити, що, як правило, реєстр прав власності містить основну інформацію про нерухомість у вигляді реєстру власності й індексних карт, які в українській термінології названо кадастровими. У свою чергу, реєстр прав містить вичерпну інформацію про власників, а також про всі юридичні права на відповідну земельну ділянку чи прив’язаний до неї об’єкт нерухомості (будівлю, споруду тощо).

Друга важлива відмінність — статус реєстрової бази: реєстру, регістру, кадастру, які у різних країнах відрізняються між собою не тільки назвами, але й, що більш суттєво, своїм правовим статусом (обсягом прав, обов’язків і повноважень).

У 1994 — 1995 рр. Королівським реєстром Великобританії було проведено спеціальне опитування в різних країнах з метою аналізу світових реєстраційних систем. Усього було опитано 55 респондентів: з 12-ти країн Західної Європи, 6-ти провінцій Австралії, 5-ти провінцій Канади, 4-х штатів США, а також країн Азії, Африки і Латинської Америки. У 85% опитаних реєстри є повністю відкритими для громадськості, а повністю закритими лише в Саудівській Аравії і на Кіпрі. Реєстри у 38% випадків підпорядковано міністерствам юстиції, у 23% — міністерствам довкілля і земель, у 11% — міністерствам фінансів, решта — іншим міністерствам [9].

Слід зазначити, що, по-перше, у світі не існує єдиної універсальної реєстраційної моделі. Зокрема немає універсальної реєстрової системи в Євросоюзі, до якого Україна проголосила стратегічний намір приєднатися. І це з огляду на процес постійної гармонізації політико-правового поля Об’єднаної Європи. Таким чином, у кожній державі світу та навіть у Європі основу створення реєстраційних систем становлять національні інтереси кожної конкретної країни.

По-друге, реєстрова система (реєстр) у різних країнах є невід’ємною від органу, на який покладено повноваження державного регулювання у сфері земельних (аграрних) відносин. 

По-третє, у деяких країнах світу щодо реєстрової системи існує контроль з боку органів міністерств юстиції, міністерств економіки або міністерств фінансів. Однак, незважаючи на зовнішній контроль, реєстрові системи мають достатньо свободи у здійсненні повноважень для виконання покладених на неї законодавством функцій. До того ж у різних країнах відрізняються межі зовнішнього контролю. Слід зазначити, що у науковій думці немає єдиної точки зору на вирішення проблеми контролю.

Нині в Європі відбуваються реформи національних реєстрових систем з метою приведення кадастрово-реєстраційних систем до єдиних стандартів, якими є, зокрема, такі: ведення системи реєстрації прав на нерухомість на основі записів про земельні ділянки (земельна ділянка та нерухоме майно розглядаються як єдиний об’єкт нерухомості); реєстрація прав на земельні ділянки та нерухоме майно здійснюється в одному реєстрі прав; реєстрація прав та ведення кадастрових карт здійснюється однією установою; реєстрація прав є адміністративною функцією (державна реєстрація прав повинна бути відокремленою від судових та (або) нотаріальних органів); послуги системи орієнтовані, насамперед, на користувача; система реєстрації прав повинна бути самоокупною [9].

Світовий досвід дає підстави вважати, що для ефективного захисту прав на нерухомість як приватних власників, так і держави необхідно створити єдину формальну реєстраційну систему [1, с. 62]. Вона гарантуватиме надійність і гласність цивільного обороту нерухомості.


Література

нерухомий майно реєстрація власник

		Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. Спб., 1893г. — [цит. по: Дмитриев А. В. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России]. // Законодательство. — Июль 2000 г. —№ 7.

		Протасов В. Н. Юридическая процедура / В. Н. Протасов. — М. : Юрид. лит., 1991. — 79 с.

		Пухтецька А. Європейські погляди на принцип верховенства права / А. Пухтецька // Правовий тиждень . — № 19 (92) . — 6 трав. 2008 р.

		Рекомендації «круглого столу» на тему: «Концептуальні засади ведення державного земельного кадастру в Україні», що відбувся 8 вересня 2006 року в Держкомземі України [Електронний ресурс]. — Режим доступу: URL: http://dzk.gov.ua/control/main/uk/publish/ article/157431. — Назва з екрану.

		Рекомендації та роз’яснення по застосуванню в практичній діяльності бюро технічної інвентаризації «Правил державної реєстрації об’єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб». Законодавство України про нотаріат. Організаційно-правові основи діяльності нотаріату: зб. офіц. нормат. актів: за станом законодавства на 1 трав. 1998 р. / голов. ред. В. С. Ковальський. — К. : Юрінком Інтер, 1998. — 464 с. — (Бюлетень законодавства i юридичной практики України. — 5. —1998).

		Рекомендація № R(80)2 щодо здійснення дискреційних повноважень адміністративними органами, прийнята Комітетом Міністрів Ради Європи 11 березня 1980 р. [Електронний ресурс]. — Режим доступу : URL : http://www.coe.kiev.ua/docs/km.htm.

		Румпф Ж.-Д. Истоки установления подлинности. Нотариальные действия и формы. Развитие небюджетного нотариата в России / ред. Б. И. Лившиц. — М. : ОСТ—МЕДИЯ, 2000. — 438 с. (Квалифицированная юридическая помощь и защита прав граждан и юридических лиц).

		Русско-украинский словарь терминов по теории государства и права: учеб. пособие. / рук. авт. кол. Н. И. Панов. — Х., 1993. — 165 с.

		Рыженков А. Я. Компенсационная функция советского гражданского права: автореф. дис. …канд.. юрид. наук: спец. 12.00.01 «Теория и история государства и права / А. Я. Рыженков. — Саратов, 1981. — 23 с.

		Сабо Имре. Основы теории права / Пер. с венг. А. И. Фицере. — М. : Прогресс, 1974. — 271 с.

		Самощенко И. С. О правовых формах осуществления функций Советского государства / И. С. Самощенко // Советское государство и право. 1956. — № 3. — С. 22 — 27.

		Сахаров П. Д. Землеустроительный процесс в СССР / П. Д. Сахаров. — М. : Юрид. лит., 1968. — 158 c.

		Скакун О. Ф. Драгоманов как политический деятель / О. Ф. Скакун. — Х.: Основа, 1993. — 144 с.

		Скакун О. Ф. Теорія держави і права: підручник; пер. з рос. / О. Ф. Скакун. — Х. : Консум, 2001. — 656 с.

		Слинько Д. В. Процесуально—правовий механізм формування і прийняття рішень в органах внутрішніх справ: дис. … канд. юрид. наук : спец. 12.00.07 «Адміністративне право і процес, фінансове право; інформаційне право / Д. В. Слинько. — Х., 2002. — 189 с.

		Словник іноземних слів / За ред. О. С. Мельничука. — К. : Наук. думка, 1974. — 565 с.

		Словник синонімів української мови: в 2 т. / А. А. Бурячок, Г. М. Гнатюк, С. І. Головащук та ін. — К. : Наукова думка, 1999. — 200 с.

		Сморчков А. И. Правоприменительное решение / А. И. Сморчков // Юридическая деятельность: сущность, структура, виды: сб. науч. тр. — Ярославль: Яросл. гос. ун-т, 1989. — 140 с.

		Советский энциклопедический словарь / гл. ред. А. М. Прохоров. — 6-е изд. — М. : Сов. Энцикл., 1987. — 1704 с.

		Советское административное право: учебник / под ред. В. М. Манохина. — М. : Юрид. лит, 1977. — 542 с.

		Советское финансовое право: учебник / Л. К. Воронова, О. Н. Горбунова, Н. И. Химичева и др. — М. : Юрид. лит., 1987. — 464 с.

		Солдатов А. С. Право как инструмент социального управления (информационный аспект): дис. … канд. юрид. наук.: спец. 12.00.01 «Теория и история государства и права» / А. С. Солдатов. — М., 2001. —164 c. 

		Соловьов В. М. Президентський контроль. як спосіб забезпечення законності в державному управлінні України / В. М. Соловьов // Інформаційно-аналітичний, науково-методичний бюлетень Адміністрації Президента України. — 2004. — № 4. — с. 64 — 68.

		Сорокин В. Д. Административный процесс и административно-процессуальное право / В. Д. Сорокин. — СПб. : Изд-во Юрид. ин-та. — 2002. — 474 с.