Контрольная работа по Экономике недвижимости 3

Министерство Российской Федерации по связи и информатизации



Сибирский Государственный Университет Телекоммуникаций и Информатики



Межрегиональный центр переподготовки специалистов









Дисциплина  



Экономика недвижимости





Контрольная работа



Вариант 03













Выполнил: студент 



                                                                         Проверил: 



























2010 

Задача 1

 Затратный метод



Исходные данные

Площадь земельного участка - 4000 м2

Ставка земельного налога за 1 м2 = 28,2 ден. единиц.

Данные для расчета восстановительной стоимости здания затратным методом (прямых затрат)

Наименование работ и затрат
А



Стоимость в базовых ценах (денежных единиц)

Коэффициент В



1. Проектно изыскательные работы

22,0

1800

2. Дополнительные затраты

0

-

3. Земляные работы

8,95

8283

4. Фундаменты

50,3

7452

5. Стены

90,4

9093

6. Перекрытия

30,5

8830

7. Кровля

14,1

9909

8. Полы

28,1

7256

9. Перегородки

15,1

8314

10. Лестничные марши

4,5

64,72

11. Окна

14,5

7641

12. Двери

7,3

7441

13. Отделочные работы

35,3

10949

14. Разные работы

4,2

7958

15. Отопление

8,5

11307

16. Водоснабжение

0,5

11693

17. Канализация

0,51

12768

18. Электромонтажные работы

78,7

10087

19. Водопроводные сети и водоводы

8,9

10121

20. Газовые сети

0

0

21. Канализационные сети

3,9

9951

22. Тепловые сети и горячее водоснабжение

45,3

11931

23. Дороги и тротуары

20,1

8502

24. Озеленение

4,5

8502



Данные для определения физического износа здания

Наименование конструктивных элементов



Процент износа

1. Фундаменты

3,8

2. Стены

6,3



3. Перекрытия

6,1

4. Кровля

13,2

5. Полы

16,5

6. Перегородки

8,3

7. Лестничные марши

3,1

8. Окна

16,5

9. Двери

14,7

10. Отделочные работы

19,8

11. Отопление

16,8

12. Водоснабжение

28,5

13. Канализация

21,5

14. Электрооборудование

9,8

15. Водопроводные сети

16

16. Канализационные сети

12,3

17. Тепловые сети

49,2

18. Дороги

6,3

19. Озеленение

7,9





 Данные для составления сметы расчета стоимости здания

Наименование затрат 

Величина процента 

1. Накладные расходы 

18,4 

2. Плановые накопления 

41,01 

3. Временные здания и сооружения 

13,84 

4. Среднегодовое зимнее удорожание 

4,5 

5. Резерв на непредвиденные расходы 

3 

6. Составление сметной документации 

1,5 

7. Налог на добавленную стоимость 

2,0 



Решение 

1.Определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.

200*28,2*4000*=22560000 ден. единиц



2. Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта.

Для определения восстановительной стоимости здания используется форма 7 (таблица 1).

Таблица 1 - Расчет стоимости главного сооружения

Наименование работ 

Стоимость в базовых ценах 

Коэффициент пересчета 

Стоимость в текущих ценах 

1. Проектно-изыскательные работы 

22,0

1800

39600

2. Дополнительные задания 

0

-

0



3. Земельные работы 

8,95

8283

74132,85

4. Фундаменты 

50,3

7452

374835,56

5. Стены 

90,4

9093

822007,2

6. Перекрытия

30,5

8830

269315

7. Кровля

14,1

9909

139716,9

8. Полы

28,1

7256

203893,6

9. Перегородки

15,1

8314

125541,4

10. Лестничные марши

4,5

64,72

291,24

11. Окна

14,5

7641

110794,5

12. Двери

7,3

7441

54319,3

13. Отделочные работы

35,3

10949

386499,7

14. Разные работы

4,2

7958

33423,6

15. Отопление

8,5

11307

96109,5

16. Водоснабжение

0,5

11693

5846,5

17. Канализация

0,51

12768

6511,68

18. Электромонтажные работы

78,7

10087

793846,9

19. Водопроводные сети и водоводы

8,9

10121

90076,9

20. Газовые сети

0

0

0

21. Канализационные сети

3,9

9951

38808,9

22. Тепловые сети и горячее водоснабжение

45,3

11931

540474,3

23. Дороги и тротуары

20,1

8502

170890,2

24. Озеленение

4,5

8502

38259

Итого прямые затраты 





4415194,77

Накладные расходы 



0,184

812395,84

Итого: 





5227590,61

Плановые накопления 



0,4101

2143834,89

Временные здания и сооружения 



0,1384

723498,53

Итого: 





8094934,06

Среднегодовое зимнее удорожание 



0,45

364271,58

Итого: 





8459195,64

Резерв на непредвиденные расходы 



0,3

253775,87

Итого: 





8712971,51

Составление сметной документации 



0,15

13094,57

Итого: 





8843666,08

Налог на добавленную стоимость 



0,2

176873,32

Итого по смете: 





9020539,4



3. Определяется совокупный износ здания по формуле:



где СИ - совокупный износ здания;

Иd - коэффициент износа отдельного элемента здания;

d - удельный вес стоимости отдельного элемента в общей

стоимости здания.



Для расчета совокупного износа заполняется таблица

Наименование элементов 

Стоимость в текущих ценах 

Удельный вес стоимости, % d 

Коэф. износа И 

И х d 

1. Фундамент 

374835,56

4,16



3,8

59254,01

2. Стены 

822007,2

9,11

6,3

471774,59

3. Перекрытия 

269315

2,99

6,1

49120,36

4. Кровля 

139716,9

1,55

13,2

28586,08

5. Полы  

203893,6

2,26

16,5

76031,92

6.Перегородки

125541,4

1,39

8,3

14483,71

7. Лестничные марши

291,24

0,003

3,1

0.03

8. Окна

110794,5

1,23

16,5

22485,74

9. Двери

54319,3

0,6

14,7

4790,96

10. Отделочные работы

386499,7

4,28

19,8

327535,31

11. Отопление

96109,5

1,07

16,8

17276,64

12. Водоснабжение

5846,5

0,06

28,5

99,98

13. Канализация

6511,68

0,07

21,5

98

14. Электромонтажные работы

793846,9

8,8

9,8

684613,57

15. Водопроводные сети и водоводы

90076,9

1

16

14412,3

16. Канализационные сети

38808,9

0,43

12,3

2052,6

17. Тепловые сети и горячее водоснабжение

540474,3

5,99

49,2

1592821

18. Дороги и тротуары

170890,2

1,89

6,3

20347,9

19. Озеленение

38259

0,42

7,9

1269,43

Итого:

4268038,28

47,303



3387054,13



4. Определяется предпринимательская прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат.



4415194,77х30%=1324558,43

5. Определяется стоимость недвижимости.

Стоимость недвижимости 

=

Стоимость главного сооружения

-

Совокупный износ 

+

Стоимость земельного участка

+

Предпринимательская прибыль

СН=9020539,4-3387054,13+22560000+1324558,43=29518043,7



Задача 2

Метод сравнения продаж (аналоговый метод).

Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.

Исходные данные. Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:

при увеличении площади объекта на 50 м2, стоимость его увеличивается на 1%; 

стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными; 

при удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км; 

стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение); 

стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление. 

Исходные данные для выполнения оценки недвижимости методом сравнения продаж

3 вариант



 

аналоги



№1

№2

№3

№4





400

480

560

380



Стоимость

объекта

(ден. ед.)

350

200

190

380



Площадь

м2

аналогов

210

Площадь

объекта

оцениваемого м2

Бет. блоки

Бет. блоки

Кир-пичн.

Бет. блоки



Тип постройки

рядом

15

3

4



Расстояние от автозаправки, км

рядом

Расстояние от автозаправки объекта, км

нет

нет

есть

нет



Наличие водоснабжения

есть

Наличие водоснабжения у объекта

есть

есть

нет

нет



Наличие отопления

нет

Наличие отопления у объекта

1969

1970

1990

1998



Год постройки

      

Решение

Расчет стоимости гаража методом сравнения продаж

Рассмотрим 2 варианта- оцениваемый объект выполнен из кирпича или из  бетонных блоков 

1. оцениваемый объект выполнен из кирпича

Корректировка стоимости объекта 

Оцениваемый объект 

Сопоставимые объекты 

 

 

№ 1 

№ 2 

№ 3 

№ 4 

Стоимость аналогов 

 

 400

 480

560 

 380

1. Размер м2 

 210

 350

 200

 190

 380

Величина корректировки 

 

 -2,8

 0,2

 0,4

 -3,4

2. Расстояние от автозаправки 

 рядом

 рядом

 15

 3

 4

Величина корректировки 

 

 0

12 

 2,4

 3,2

3. Материал изготовления 

 Кирпич

 Бет блоки

 Бет блоки

Кирпич 

 Бет блоки

Величина корректировки 

 

 -3

 -3

 0

 -3

4. Наличие коммуникаций 

 есть

 нет

 нет

 есть

 нет

Величина корректировки 

 

 20

 20

 0

 20

5. Наличие отопления 

 нет

 Есть 

Есть

 Нет

 Нет

Величина корректировки 

 

 -10

 -10

 0

 0

Итого корректировок 

 

 4,2

 19,2

 2,8

 16,8

Стоимость после корректировки 

 502,1

 416,8

 572,2

 575,7

 443,8

 

Средняя стоимость = (416,8+572,2+575,7+443,8)/4=2008,5/4=502,1





1. оцениваемый объект выполнен из бетонных блоков

Корректировка стоимости объекта 

Оцениваемый объект 

Сопоставимые объекты 

 

 

№ 1 

№ 2 

№ 3 

№ 4 

Стоимость аналогов 

 

 400

 480

560 

 380

1. Размер м2 

 210

 350

 200

 190

 380

Величина корректировки 

 

 -2,8

 0,2

 0,4

 -3,4

2. Расстояние от автозаправки 

 рядом

 рядом

 15

 3

 4

Величина корректировки 

 

 0

12 

 2,4

 3,2

3. Материал изготовления 

 Бет блоки

 Бет блоки

 Бет блоки

Кирпич 

 Бет блоки

Величина корректировки 

 

 0

 0

 3

 0

4. Наличие коммуникаций 

 есть

 нет

 нет

 есть

 нет

Величина корректировки 

 

 20

 20

 0

 20

5. Наличие отопления 

 нет

 Есть 

Есть

 Нет

 Нет

Величина корректировки 

 

 -10

 -10

 0

 0

Итого корректировок 

 

 7,2

 22,2

 5,8

 19,8

Стоимость после корректировки 

 515,8

 428,8

 586,6

 592,5

 455,2

 

Средняя стоимость = (428,8+586,6+592,5+455,2)/4=2063,1/4=515,8



Задача 3

Доходный метод

(капитализация доходов) оценки недвижимости



. Методы капитализации дохода, основанные на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости - это определение: 1) будущих доходов (иначе - чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи); 2) значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы; 3) величины текущей стоимости объектов оценки.



Исходные данные. Определить стоимость офиса на 5 лет. 



Исходные данные для определения стоимости недвижимости доходным методом

Показатели

Варианты № 3



ставка

Годы





1

2

3

4

5

1. Площадь помещений, м2

1700











2. Ставка аренды за год, ден. ед./м2

220











3. % роста арендной платы, %

2,0











4. Степень недогрузки офисного центра,%

 

 

20

18

18

16

9

5. Операционные расходы в % от арендной платы

 

 

35

35

35

30

30

6. Резерв на замещение в % от арендной платы

3,5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. Прочий доход, ден. ед

 

 

1450

1600

1620

1680

1700

8. Коэффициент капитализации, %

35

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 





Решение

а) определяется потенциально-валовый доход (ПВД), он складывается как доход, который будет приносить недвижимость + прочий доход;

ПВД1=1700х220+1450=375450

ПВД2=1700х220+1600=375600

ПВД3=1700х220+1620=375620

ПВД4=1700х220+1680=375680

ПВД5=1700х220+1700=375700

ПВД=1878050

б) определяется эффективный валовый доход (ЭВД) 

ЭВД = ПВД - D 1 ,

где D 1 - степень недогрузки (берется в % от дохода, 

который будет приносить недвижимость);

ЭВД1=375450-374000х20%=300650

ЭВД2=375600-374000х18%=308280

ЭВД3=375620-374000х18%=308300

ЭВД4=375680-374000х16%=315840

ЭВД5=375700-374000х9%=342040

ЭВД=1575110

в) определяется чистый операционный доход (ЧОД)

ЧОД = ЭВД - D 2 - D 3 ,

где D 2 - операционные расходы (берутся в % от дохода, который будет приносить недвижимость;

D 3 - резерв на замещение (берется в % от дохода, приносимого недвижимостью);

ЧОД1=300650-375450х35%-375450х3,5%=156102

ЧОД2=308280-375600 х35%-375600 х3,5%=163674

ЧОД3=308300-375620 х35%-375620 х3,5%=163686

ЧОД4=315840-375680 х30%-375680 х3,5%=189987

ЧОД5=342040-375700 х30%-375700 х3,5%=216181

ЧОД=889630

г) определяется стоимость недвижимости по формуле:

V = J / R ,

где J - чистый операционный доход (ЧОД);

R - коэффициент капитализации.

V1=156102/35%=446006 – 1 год

V2=163674/35%=467640-2 год

V3=163686/35%=467674-3 год

V4=189987/35%=542820-4 год

V5=216181/35%=617660-5 год

V=889630/35%=2541800- всего за 5 лет