Применимость методов оценки различных видов имущества в зависимости от достоверности получаемых результатов

Применимость методов оценки различных видов имущества в зависимости от достоверности получаемых результатов.

Стоимость имущества оценивается несколькими методами в рамках стандартных подходов к оценке (затратного, сравнительного, доходного), обосновывающими рыночную цену. При этом оценщик должен использовать все имеющиеся методы, но в отдельных случаях в силу тех или иных причин может ограничиться лишь теми, которые более соответствуют ситуации.

При выводе окончательной рыночной стоимости оценщик должен отразить степень достоверности результатов, полученных тем или иным методом. На достоверность влияют такие факторы как достаточность и полнота исходной информации, степень субъективности применяемых корректировок, объективность и подтверждённость прогнозов. С точки зрения этих и других возможных параметров результаты, полученные в ходе работы, оцениваются экспертом для получения итоговой величины стоимости.

Однако предположить точность, с которой будет проведена оценка тем или иным методом, можно ещё до начала работы над отчетом, так как каждый вид или подвид имущества имеет свои особенности, требующие акцентировать внимание на определённых оценочных методах и отказаться от рассмотрения других. 

Далее приведен анализ применимости методов оценки в зависимости от степени достоверности получаемых результатов с выделением основных групп имущества. Полученные выводы базируются на профессиональном опыте и суждении оценщика.

Оценка бизнеса

Стадия жизненного цикла оцениваемой компании

Особенности

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

Компании, находящиеся на стадии развития

Фондоемкое производство

Метод чистых активов

При наличии развитого рынка в сфере деятельности оцениваемой компании

Желательно выполнение следующих условий:

- относительная стабильность на данном сегменте рынка;

- наличие четкой стратегии развития, подтверждаемой бизнес-планом или инвестиционным проектом;

- профессиональный менеджмент



Наукоемкие проекты

При значительном удельном весе нематериальных активов в структуре актива





Динамично развивающиеся компании

Метод чистых активов

При наличие развитого сегмента рынка

Метод дисконтирования денежных потоков

Компании, занимающие доминирующее положение на рынке

Метод чистых активов

Ценовая информация по аналогам может потребовать внесения значительных корректировок, что повлечет за собой повышение степени субъективности результата

Метод дисконтирования денежных потоков

Неблагополучные предприятия

Убыточные или находящиеся на грани банкротства

Метод чистых активов

-

При наличии четкой стратегии по выводу предприятия из кризиса (реструктуризации) и разработанного бизнес-плана . По сути это граничит с оценкой инвестиционного проекта с учетом погашения уже имеющихся убытков и задолженностей.



Предприятия-банкроты, деятельность которых приостановлена либо находится в стадии конкурсного производства)

Метод ликвидационной стоимости

-

-

Оценка недвижимости

Тип объекта

Особенности

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

Жилая недвижимость

типовая застройка (городская)

Обычно не применяется

+

+



индивидуальная застройка

+

Могут возникнуть трудности с поиском аналогов

Данный вид имущества редко используется для получения дохода

Коммерческая недвижимость

производственные и складские помещения

+

+

+



офисные площади

+

+

+



торговые площади

+

+

+



специализированные объекты недвижимости, в т.ч. целевого назначения, находящиеся на балансе бюджетных организаций

+

Пассивный рынок, случаи перехода от одного владельца к другому по рыночной стоимости крайне редки

Зачастую существуют ограничения использования, препятствующие получению дохода

Оценка оборудования

Тип объекта оценки

Особенности

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

Типовое

 

Метод замещения

+

+

Уникальное

 

Метод восстановительной стоимости

-

+

Оценка автотранспорта

Тип объекта

Особенности

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

Серийный

Грузовой

Метод замещения

+/-

+

 

Легковой

Метод замещения

+/-

-

Коллекционный или модели, выполненные на заказ

Метод восстановительной стоимости

-

-

 

Условные обозначения: 

Степень применимости методов

+

Метод применим и даёт наиболее достоверный результат

+/-

Метод условно применим, в некоторых случаях достоверность может быть сомнительной

-

Метод трудно применим, достоверность крайне низкая