Экономика недвижимости 10

4





1. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖЕМОСТИ ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Задание 1

Определить рыночную стоимость здания кирпичного склада для купли-продажи с применением затратного подхода (Сзатр), используя следующую информацию:

Местоположение объекта

Объект оценки расположен по адресу г. Дальнегорск, Приморского края, ул. Пионерская, 50

Район характеризуется плотной застройкой, преимущественно промышленные и производственные здания и сооружения. 

Транспортная доступность – удовлетворительная.

Коммерческая привлекательность объекта – не привлекательный.

Описание объекта оценки

Объект представляет собой одноэтажное здание прямоугольного типа, разделенное перегородками на прямоугольное помещение примерно одинаковой площадью.

Таблица 1

Основные конструктивные элементы здания.

Конструктивный элемент

Описание 

Фундаменты

Стены 

Перегородки 

Перекрытия 

Кровля 

Полы 

Дверные проемы 

Оконные проемы

Электротехнические устройства 

Внутренняя отделка

Кирпичные ленточные

Силикатные блоки

Силикатные блоки

Железобетонные 

Совмещенная 

Бетонные 

Металлические ворота

Отсутствуют 

Электроснабжение есть

отсутствует

Техническое состояние объекта оценки

Фундамент – трещины в цоколе, следы увлажнения стен.

Стены – местное отслоение и отпадение штукатурки, разрушение отдельных кирпичей.

Перегородки – трещины в местах сопряжения с перекрытиями, многочисленные сколы.

Перекрытия – небольшие волосяные трещины, местные следы протечек на потолке.

Количественные данные:   

Стоимость земельного участка (Сзем.уч.) – 10000 руб.

НДС – 18%.

Физические параметры здания приведены а таблице 2.

Таблица 2

Физические параметры здания.

Показатель

Параметры

Площадь застройки, м2

155

Площадь помещений, м2

133,3

Высота здания, м

2,58

Строительный объем, м3

399,9



Строительный объем = Площадь застройки * Высота здания

155 * 2,58 = 399,9 м3 

Решение

Произвести расчет полной восстановительной стоимости объекта









Таблица 3

Восстановительная стоимость объекта

V м3

Сед.

Ккл

К1

К1терр

К2

Полная восстановительная стоимость на дату оценки

399,9

21

0,95

1,16

1,04

22,61

217613,68

ПВС = V* Сед.* Ккл * К1* К1терр * К2

399,9*21*0,95*1,16*1,04*22,61=217613,68 руб.

Где: V – строительный объем, м3;

Сед. – стоимость строительства 1м3 здания в ценах 1969 года (по сборнику УПВС);

Ккл – поправочный коэффициент для данного климатического района;

К1 – коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984г.;

К1терр – поправочный территориальный коэффициент к коэфф. К1;

К2 – индекс удорожания строительно-монтажных работ по сравнению с уровнем цен 1984г., разработанный Региональным центром по ценообразованию в строительстве, по состоянию на дату оценки.

Произвести расчет физического износа здания.

Таблица 4

Физический износ здания.

Здание склада

Доля в общей стоимости, коэффициент

Фактический физический износ элемента, %

Удельный вес физического износа элемента в общем физическом износе здания, %

Фундаменты 

0,15

30

4,5

Стены и перегородки

0,38

35

13,3

Перекрытия 

0,13

30

3,9

Кровля 

0,06

50

3







Продолжение табл. 4

Здание склада

Доля в общей стоимости, коэффициент

Фактический физический износ элемента, %

Удельный вес физического износа элемента в общем физическом износе здания, %

Полы 

0,08

35

2,8

Окна и двери

0,07

30

2,1

Отделка внутренняя

0,03

50

1,5

Прочие элементы

0,08

50

4

Санитарно-технические и электротехнические устройства.

0,02

100

2

Итого

1,0

Х

37,1

Расчет физического износа объекта недвижимости производится по формуле:Изki*di  

где: Изki – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы,  %;

di – доля отдельной конструкции или элемента в общей стоимости (коэффициент);

n – количество отдельных конструкций, элементов или систем объекта. 

Остальные виды износа устанавливаются экспертным путем: функциональный – в зависимости от неудачного месторасположения, плохой внутренней планировки и т.п. (30%), внешний – от воздействия общеэкономических и отраслевых изменений (40%).

Стоимость здания с учетом износа определяется по формуле:

Сзд.= ПВС**

217613,68* = 57489,18 руб.

Прибыль инвестора обычно устанавливается в размере 20% от стоимости, определенной затратным способом.

Пинв.= (Сзем. уч.+ ПВС)*20%

         (10000+217613,68)*20% = 45522,74 руб.

НДС = (Сзем. уч.+ ПВС + Пинв.)*18% 

(10000 + 217613,68 + 45522,74)*18% = 49164,56 руб.

Определить рыночную стоимость с применением затратного подхода. Сделать письменное заключение о полученной стоимости.

Затратный подход рассчитывается по формуле : 

Сзатр.= Сзем. уч + ПВС – Из + Пинв. + НДС

10000 + 57489,18 + 45522,74 + 49164,56 = 162176,48 руб.

где:  Сзем. уч – стоимость земельного участка;

ПВС – стоимость нового строительства (прямые и косвенные расходы, связанные со строительством);

Из – сумма износа;

Пинв – прибыль инвестора.

Заключение: Затратный подход может быть полезен для оценки объектов уникальных по своему виду, и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство очень велика доля экспертных мнений, на которые не стоит слишком полагаться.



















2. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖЕМОСТИ ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Задание 2

Определить рыночную стоимость здания кирпичного склада для купли-продажи с применением доходного подхода ( Сдох.). Имеется в виду, что здание может сдаваться в аренду под склад или автостоянку.

Исходные данные: 

Площадь помещения и размер арендной платы приведены в таблице 5.

Таблица 5

Показатель 

Данные

Площадь помещений, м2

133,3

Арендная плата за 1м2 в месяц

60

Расчетный период – 5 лет;

Прогноз увеличения арендной платы – 5% ежегодно;

Ставка дисконтирования определяется кумулятивным методом по данным таблицы 6;

Текущая стоимость реверсии – 17000 руб.

Операционные расходы по годам приведены в таблице 7.



Решение.



Определить ставку дисконтирования.

Таблица 6

Расчет ставки дисконтирования.

Составляющий элемент

%

Безрисковая ставка.

21,0

Риск, связанный с недостатками управления.

1,5

Риск, связанный с не ликвидностью проектов.  

1,0

Риск, связанный с правовой нестабильностью в стране.

1,5

Продолжение табл. 6

Составляющий элемент

%

Финансовый риск, связанный с возможностью изменения политики банков и финансовой сферы.

1,5

Итого

26,5



Рассчитать чистый операционный доход и стоимость объекта, заполнить недостающие показатели в таблице 7. Формулы и метод расчета привести под таблицей.

Таблица 7

Поток денежных платежей.



Показатели

Год



0

1

2

3

4

Реальный доход от аренды в месяц.

7998

Х

Х

Х

Х

Индекс роста арендной платы в год.

1,0

1,05

1,05

1,05

1,05

Номинальный доход от аренды в месяц.

7998

8397,9

8817,8

9258,7

9721,6

Число месяцев.

12

12

12

12

12

Потенциальный валовой доход за год.

95976

100774,8

105813,6

111104,4

116659,2

Коэффициент загрузки.

0,75

0,75

0,75

0,75

0,75

Действительный валовой доход.

71982

75581,1

79360,2

83328,3

87494,4

Операционные расходы, руб. в год.

3000

3000

3000

3000

3000

Капитальные затраты на ремонт, руб. в год.

5000

5000

5000

5000

5000

Продолжение табл. 7



Показатели

Год



0

1

2

3

4

Чистый операционный доход.

63982

67581,1

71360,2

75328,3

79494,4

Ставка дисконтирования, %

Х

26,5

26,5

26,5

26,5

Коэффициент дисконтирования.

1,0

0,8

0,6

0,63

0,61

Текущая стоимость денежного потока.

63982

54064,88

42816,12

47456,83

48491,58

Текущая стоимость реверсии

Х

Х

Х

Х

17000

Стоимость объекта, рассчитанная доходным подходом.

Х

Х

Х

Х

273811,41



Реальный доход = Аренда * Площадь помещения.

60 * 133,3 = 7998 руб.

Номинальный доход = Реальный доход * Индекс роста.

	7998 * 1,0 = 7998 руб.                      8817,8 * 1,05 = 9258,7 руб.

7998 * 1,05 = 8397,9 руб.                 9258,7 * 1,05 = 9721,6 руб.

8397 * 1,05 = 8817,8 руб.

Потенциальный валовой доход (ПВД) = Номинальный доход * число месяцев.

	7998 * 12 = 95976 руб.                    9258,7 * 12 = 111104,4 руб.

8397,9 * 12 = 100774,8 руб.            9721,6 * 12 = 116659,2 руб.

8817,8 * 12 = 105813,6 руб.

Действительный валовой доход (ДВД) = ПВД – потери от незанятости помещений и недоимок арендной платы.

95976 * 0,75 = 71982 руб.                  111104,4 * 0,75 = 83328,3 руб.

	100774,8 * 0,75 = 75581,1 руб.          116659,2 * 0,75 = 87494,4 руб.

	105813,6 * 0,75 = 79360,2 руб.

Чистый операционный доход (ЧОД) = ДВД – (Операционные расходы + капитальные затраты на ремонт).

71982 – (3000 + 5000) = 63982 руб.

75581,1 – (3000 +5000) = 67581,1 руб.

79360,2 – (3000 + 5000) = 71360,2 руб.

83328,3 – (3000 + 5000) = 75328,3 руб.

87494,4 – (3000 + 5000) = 79494,4 руб.

Текущая стоимость денежного потока= ЧОД *Ставка дисконтирования

63982 * 1,0 = 63982 руб.                          75328,3 * 0,63 = 47456,83 руб.

67581,1 * 0,8 = 54064,88 руб.                  79494,4 * 0,61 = 48491,58 руб.

71360,2 * 0,6 = 42816,12 руб.

Стоимость объекта Сдох. = Сумма текущей  стоимости + Текущая стоимость реверсии.

63982+54064,88+42816,12+47456,83+48491,58+17000=273811,41 руб.

Заключение: Доходный подход отражает предельную стоимость объекта, больше которой не будет платить инвестор, рассчитывающий на использование объекта и на принятие ставки доходности.  Из этого, следует, что решение инвестора для данного типа объекта будет опираться в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность имеет больший вес при решении об окончательной стоимости объекта.













ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖЕМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Задание 3

Определить рыночную стоимость здания кирпичного склада для купли-продажи с применением сравнительного подхода (Ссравн.).

Исходные данные:

Физические параметры здания представлены в таблице 8.

Таблица 8

Физические параметры здания.

Показатели

Параметры 

Площадь застройки, м2

155

Площадь помещений м2

133,3

Высота здания, м

2,58

Строительный объем, м3

399,9

Решение.

Выбор элементов сравнения. Элементы сравнения представлены в таблице 9.



Таблица 9

Характеристика объектов-аналогов продаж по элементам.

Элемент сравнения

Оцениваемый объект

Сравниваемые аналоги 





Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Дата продажи

10.05.2007

10.04.2007

06.02.2007

11.03.2007

Адрес 

ул. Пионерская 50

ул. Коржеского 2

ул. Черняховского 15 

ул. Геологическая 5 

Площадь застройки, м2

155

758,3

258,1

1102,7

Продолжение табл. 9

Элемент сравнения

Оцениваемый объект

Сравниваемые аналоги 





Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Площадь помещений, м3

133,3

687,8

231,3

916,2

Высота, м

2,58

6,15

3,6

6,8

Объем, м3

399,9

4664

929

7498

Год постройки

1982

1980

1976

1969

Время продаж

Май 

Апрель 

Февраль 

Март 

Подъездной автопуть

есть

есть

есть

есть

Техническое состояние

Удовлетворит. 

Удовлетворит.

Удовлетворит.

Удовлетворит.

Удаленность от центра

Частично удален

Частично удален

Удален 

Удален 

Возможность использования

Склад, гараж

Склад 

Склад 

Склад, цех

Цена продажи

Объект оценки

100000

24800

256000



2. Корректировка цен сопоставимых объектов для определения стоимости оцениваемого объекта может применяться к одной из единиц сравнения, перечисленных в таблице 10. Рекомендуемая единица для расчетов – цена за 1м2 полезной площади. Расчеты произвести с точностью до 1 рубля.











Таблица 10

Расчет стоимости единиц сравнения



Элемент сравнения

Сравниваемые аналоги



Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Цена продажи, руб.

100 000

24 800

256 000

Площадь застройки, м2

758,3

258,1

1 102,7

Площадь помещений, м3 

687,8

231,3

916,2

Высота, м

6,15

3,6

6,8

Объем, м3

4 664

929

7 498

Единицы сравнения







1. Цена продажи, руб.

100 000

24 800

256 000

2. Цена за единицу общей площади, руб./м2

132

96

232

3. Цена за единицу полезной площади, руб./м2

145

107

279

4. Цена за единицу объема сооружения, руб/м

21

27

34



Решение

1. Цена за единицу общей площади: 

100 000 / 758,3 = 132 (руб./м2)

24 800 / 258,1 = 96 (руб./м2)

256 000 / 1 102,7 = 232 (руб./м2)

2. Цена за единицу полезной площади:

100 000 / 687,8 = 145 (руб./м2)

24 800 / 231,3 = 107 (руб./м2)

256 000 / 916,2 = 279 (руб./м2)

3. Цена за единицу объема сооружения:

100 000 / 4 664 = 21 (руб./м3)

24 800 / 929 = 27 (руб./м3)

256 000 / 7 498 = 34 (руб./м3)

3. Расчет рыночной стоимости объекта методом сравнительных продаж.

Таблица 11

Внесение поправок и корректировка цен объектов аналогов относительно объекта оценки



Элемент сравнения

Оцениваемый объект

Сравниваемые аналоги





Объект №1

Объект №2

Объект №3

Цена за единицу полезной площади, руб./м2

Х

145

107 

279

1. Время продаж (условия рынка)

Май 

Апрель 

Февраль 

Март

Поправка, %

Х

1

3

2

Коэффициент поправки (а)

Х

1,01

1,03

1,02

Скорректированная цена (а)

Х

147

110

285

2. Местоположение

ул. Пионерская, 50

ул. Коржевского, 15

ул. Черняховского, 15

ул. Геологическая 5

Поправка, %

Х

30

-10

-20

Коэффициент поправки (б)

Х

1,3

0,9

0,8

Скорректированная цена (б)

Х

191

99

228

3. Подъездной автопуть 

Есть

Есть

Есть

Есть

Поправка, %

Х

0

0

0

Коэффициент поправки (в)

Х

1,0

1,0

1,0

Скорректированная цена (в)

Х

191

99

228

4. Удаленность от центра

Частично удален

Частично удален

Удален

Удален

Поправка, %

Х

0

-5

-10

Коэффициент поправки (г)

Х

1,0

0,95

0,9

Скорректированная цена (г)

Х

191

94

205

5. Возможность использования

Склад 

гараж

Склад

Склад

Склад гараж

Поправка, %

Х

-10

-10

0

Коэффициент поправки (д)

Х

0,9

0,9

1,0

Продолжение табл. 11



Элемент сравнения

Оцениваемый объект

Сравниваемые аналоги





Объект №1

Объект №2

Объект №3

Скорректированная цена (д)

Х

172

85

205

6. Физические характеристики









6.1 Размер (общая площадь), м2



758,3

258,1

1102,7

Поправка, %

Х

-10

0

-15

Коэффициент поправки (е)

Х

0,9

1,0

0,85

Скорректированная цена (е)

Х

155

85

174

6.2 Техническое состояние

Удов. 

Плохое

Неудов.

Удов.

Поправка, %

Х

25

15

0

Коэффициент поправки (ж)

Х

1,25

1,15

1,0

Итого скорректированная цена единицы сравнения (Сi)

Х

194

98

174

Общая корректировка от цены продаж, %

Х

36

-7

-43

Весовой коэффициент (Кi)

Х

0,4

0,35

0,25



Решение

1. Цена за единицу полезной площади *  Коэффициент поправки (а)

а) 145 * 1,01 = 147       б) 107 * 1,03 = 110       в) 279 * 1,02 = 285

2. Скорректированная цена (а) * Коэффициент поправки (б)

а) 147 * 1,3 = 191         б) 110 * 0,9 = 99           в) 285 * 0,8 = 228

3. Скорректированная цена (б) * Коэффициент поправки (в)

а) 191 * 1,0 = 191         б) 99 * 1,0 = 99             в) 228 * 1,0 = 228

4. Скорректированная цена (в) * Коэффициент поправки (г)

а) 191 * 1,0 = 191          б) 99 * 0,95 = 94          в) 228 * 0,9 = 205

5. Скорректированная цена (г) * Коэффициент поправки (д)

а) 191 * 0,9 = 172          б) 94 * 0,9 = 85            в) 205 * 1,0 = 205

6. Скорректированная цена (д) * Коэффициент поправки (е)

а) 172 * 0,9 = 155          б) 85 * 1,0 = 85            в) 205 * 0,85 = 174

7.  Скорректированная цена (е) * Коэффициент поправки (ж)

а) 155 * 1,25 = 194         б) 85 * 1,15 = 98         в) 174 * 1,0 = 174

4. Согласование скорректированных стоимостей аналогов.

Согласование скорректированных цен аналогов производится с помощью весовых коэффициентов по формуле Седср = Сi * Кi  где:

Седср – средняя стоимость единицы сравнения объектов аналогов;

Сi – скорректированная индивидуальная стоимость единицы сравнения каждого объекта – аналога;

Кi – индивидуальный коэффициент поправки аналога, зависящий от достоверности и полноты информации, установленный экспертным путем.

1. 194 * 0,4 =78

2. 98 * 0,35 = 34

3. 174 * 0,25 = 44

5. Определение рыночной стоимости объекта. Cср.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется произведением Седср на объем (V) или площадь (S) здания, в зависимости от выбранной единицы сравнения.  Сср = Седср * S

1. 78 * 145 = 11 310

2. 34 * 107 = 3 638

3. 44 * 279 = 9 486

Заключение : Сравнительный подход отражает цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций и предпочтений покупателей.















4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости (Кi): 

Затратный подход (Кзатр.)              0,26

Доходный подход (Кдох.)               0,37

Сравнительный подход (Ксравн.)   0,37

Итого                                                1,0

Решение

1. Окончательная стоимость склада, предназначенного для сдачи в аренду, определяется по формуле:

Срын.=Сзатр.*Кзатр+Сдох.*Кдох.+Ссравн.*Ксравн.

162 176,48 * 0,26 + 273 811,41 * 0,37 + 24 434 * 0,37 = 152 517 руб.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость объекта оценки здания склада, расположенного по адресу г. Дальнегорск, Приморского края, ул. Пионерская, 50 составляет 152 517 руб.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, страхования, сдачи в аренду, и т.п.

















СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб: Питер, 2004. – 512с. (Серия «Учебник для вузов»).

2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб: Питер, 2000.

3. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996.

4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002.

5. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Артеменко И.Л. Оценка недвижимости. Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2005.