Рынок недвижимости в условиях мирового финансового кризиса

Введение



Как и велика депрессия начало двадцатого века мировой экономический кризис начавшийся в 2008 году вызвал процессы ,которые способны полностью изменить мировую финансово экономическую систему . В новой системе, как ожидается возрастает роль государства . Возможно в результате мирового финансового кризиса возникнет новая всемирная валюта, пришедшая на смену доллару. 

Мировой финансовый кризис в 2008-2009году звучало чаще другого слова. Он затронул или еще затронет практически все страны мира ,за исключением самых бедных стран, которые и так находятся в перманентном финансово- экономическом кризисе. 

Что же такое финансовый кризис? Глобальный экономический кризис проявляется в росте цен на нефть и продовольствие, в сокращении рабочих мест в коммерческих и государственных организациях, в отсутствии стабильности и потере веры в будующее . Причем причины исходящих перемен различны в разных странах,

Неудивительно, что кризис оказал значительное негативное влияние, прежде всего, на рынок жилой недвижимости. Это объясняется тем, что два главных источника финансирования объектов жилой недвижимости – средства частных инвесторов, непосредственных покупателей квартир, а также банковское кредитование – оказались практически недоступными для застройщиков. Банки ужесточили условия и повысили стоимость как ипотечных займов для населения, так и кредитования для девелоперов. Кроме того, на рынок жилья оказали также негативное влияние высокий уровень инфляции и значительное удорожание себестоимости строительства. А поскольку практически все проекты жилья реализуются за счет двух вышеуказанных источников, и у застройщиков практически нет свободных финансовых средств, закономерно, что девелоперы жилой недвижимости вынуждены предпринимать экстренные меры, включая замораживание строительства и массовые увольнения, лишь бы избежать понижения цен . По сравнению с жилой недвижимостью, коммерческая также подвержена влиянию кризисных явлений, однако все-таки в меньшей степени. Если потребители жилой недвижимости, даже имея собственные финансовые средства, заняли выжидательную позицию в надежде на снижение цен, то в случае с коммерческой недвижимостью спрос на площади всех сегментов рынка не уменьшается и не останавливается, даже при некотором замедлении экономического роста. Необходимо отметить, что даже в европейских государствах, где рынки коммерческой недвижимости являются достаточно насыщенными, в первом полугодии 2008 кризис привел лишь к незначительной корректировке арендных ставок. При этом не всегда в сторону понижения. Ведь приостановка реализации проектов означает недостаток площадей в будущем. Поэтому, учитывая не насыщенность рынка коммерческой недвижимости, а также значительный неудовлетворенный спрос во всех сегментах, можно с уверенностью сказать, что кризисные явления на рынке не приведут к снижению арендных ставок, скорее, наоборот – к их росту, а, значит, не снизится и рентабельность данного рынка. 




1. Влияние кризиса на рынок недвижимости на примере европейских стран



Влияние финансового кризиса на рынок недвижимости понятно не только риелторам, но и простым обывателям: снижение цен на недвижимость, упадок строительства и сильная нехватка нового жилья после кризиса. Однако в каждой стране кризис переживают по-разному. Это отчётливо проявляется на примере европейских стран, недвижимость которых раньше пользовалась огромной популярностью. 

Великобритания

Великобритания последние несколько лет находилась в достаточно привлекательном финансовом положении. Большинство жителей островов могли себе позволить купить не один, а даже несколько объектов недвижимости. Что они с успехом и делали, благо проценты по ипотеке не превышали 4-5% в год. Купленное второе и третье жильё (а это, как правило, были двух- или трёхэтажные дома стандартного типа) сдавалось в аренду, чтобы арендные выплаты позволяли ежемесячно погашать часть ранее полученных банковских кредитов. Такая ситуация полностью устраивала англичан. Однако финансовый кризис нарушил устоявшееся положение вещей. Стоимость жилья начала резко падать и с учётом инфляции стала равна 55% от цен на начало 2008 года. Кредиты оказались непосильной ношей для их владельцев, и предложение на рынке недвижимости резко возросло. Но к этому времени и спрос уже значительно упал Владельцы домов поняли, что продать недвижимость в таких условиях почти невозможно, поэтому стали снижать и арендную плату. А это соответственно привело к снижению цен и в сегменте аренды недвижимости. Элитная недвижимость также оказалась под влиянием финансового кризиса. Падение цен на неё стало следствием обесценивания фунта стерлингов почти вдвое . Примечательно, что большую часть покупателей недвижимости в Лондоне составляли россияне, потому что многие сняли свои деньги со счетов на сырьевых биржах и вложили средства в элитную недвижимость. Ноябрь-декабрь 2008 года был временем успешной покупки недвижимости, что в принципе неудивительно: цены ещё не упали настолько, когда торговаться уже неуместно, но и вместе с тем цена квадратного метра значительно снизилась. Повезло и тем, кто нуждался в ремонте жилья. Ремонтные бригады остались без работы, конкуренция между отделочниками сильно возросла, цены на стройматериалы снизились – всё это создало условия для весьма недорогого ремонта по сравнению с докризисным периодом . Стабильности на рынке недвижимости Великобритании в январе-феврале ждать не приходится: цены всё так же будут падать и достигнут своего "дна" ближе к середине года. Затем наступит период стагнации, прогнозировать длительность которого пока невозможно. 

Испания

В Испании цены на недвижимость снизились ещё до прихода в Европу последствий финансового кризиса в США. Это связано с тем, что предложение здесь и раньше значительно превышало спрос, плюс ко всему часть потенциальных покупателей соблазнялась предложениями из стран-соседей Испании – Черногории и Болгарии . Англичане настолько любили покупать второе жильё в Испании, что образовывали там настоящие английские городки. Населяли их преимущественно пенсионеры, заработавшие за свою жизнь достаточную для подобного времяпрепровождения сумму . Сейчас, вместе с обесцениванием фунта, дела резко ухудшились. Многие владельцы домов в Испании хотят продать своё жильё, однако почти полное отсутствие спроса на дешёвую недвижимость не позволяет им это сделать. Также с большой проблемой столкнулись владельцы домов в Испании и на Канарских островах, которые были построены не совсем законным способом. С совсем недавних пор испанское законодательство предписывает сносить подобные незаконные постройки. А ведь среди них есть и роскошные отели, и сверхдорогие виллы…Примером подобных мероприятий служит следующий факт: на Тенерифе уже собираются сносить около полумиллиона объектов. Зато теперь можно с уверенностью сказать, что покупатели недвижимости в Испании будут более подробно знакомиться с документами застройщика . Элитная недвижимость Испании влияния финансового кризиса почти не почувствовала. Хоть количество сделок с элитными объектами чуть-чуть снизилось, но цены остались на прежнем высоком уровне. 

Франция

Во Франции цены на недвижимость также упали, особенно пострадал сектор не элитного жилья (стоимость до 1 миллиона евро). Французы сейчас не испытывают особого желания купить жильё, даже наоборот, стараются избавиться от недвижимости, которая теперь перестала приносить прибыль. Сегодня на рынке недвижимости Франции активизировали свою деятельность компании, приобретающие жильё с целью его дальнейшего использования в сфере туризма. Поэтому маленькие отели и небольшие кафе сейчас пользуются наибольшим спросом. Элитная недвижимость, как и почти везде, не теряет в цене. Как и раньше, за огромные деньги продаются и покупаются красивейшие замки, плодородные виноградники, виллы на Лазурном Берегу . Центр Парижа также пользуется стабильным интересом со стороны покупателей. Один квадратный метр в доме, построенном в 19 веке, стоит порядка 12 тысяч евро. Для сравнения: на окраине столицы Франции цена квадратного метра составляет около 3-4 тысяч евро . Сегодня во Франции не боятся кризиса только риелторы, связанные с туристической деятельностью, и компании, не бравшие большие кредиты у банков. Люди, которые постоянно ездили отдыхать в Ниццу, Канн и другие подобные места наверняка не откажутся от поездки туда и в этом году, даже несмотря на кризис. Цена жилья на Лазурном Берегу по-прежнему будет расти, хотя и несколько более медленными темпами. Но прогнозировать, что будет во Франции к середине 2009 года пока очень сложно…

Юго-Восточная Европа

Однако есть европейские страны, которые, несмотря на кризис, находятся в достаточно привлекательном положении. Это Турция, Черногория, Болгария и Кипр. Их рынки недвижимости в совсем небольшой степени охвачены кредитами международных и местных банков. Основную роль там играют инвестиционные компании, которые не прекращают строительства уже начатых объектов и надеются с успехом их завершить . Естественно, количество сделок упало, и заморозили своё строительство мелкие компании-застройщики. Но это всё нормально, и по окончании кризиса положение дел стабилизируется. Такой прогноз можно дать для Турции, Черногории и Болгарии . Кипр же, в свою очередь, в скором времени вступает в Евросоюз, и поэтому одновременно с этим событием там должны повыситься цены на недвижимость. 

Россия

Мировой финансовый кризис 2008 года был спровоцирован ипотечным кризисом и кризисом банковской ситемы США, а после перекинулся на финансовые рынки стран Западной и Восточной Европы. Летом 2008года финансовый кризис докатился до России, Украины, Белоруссии, Казахстана и Молдовы. И если в 2008 году негативные последствия мирового финансового кризиса еще не были столь ощутимы для обычного человека, то в 2009 году уже не только представители бизнеса испытывают проблемы с ликвидностью, дефицитом оборотных финансовых средств, сокращают персонал, но и обычные граждане России, Украины и других стран СНГ уже успели в полной мере прочувствовать на себе все прелести последствий мирового финансового кризиса 2008-2009 годов. Вообще неудивительно, что мировой финансовый кризис начался именно в високосный 2008 год-год потрясений и социального шока. Удивительно то ,что западные страны очень сильно испугались мирового финансового кризиса- как будто за свою более чем, двух столетнюю историю капитализма они не переживали куда больших и масштабных кризисных ситуаций. 


2. Кредитование недвижимости



Мировой финансовый кризис вносит коррективы во все сферы бизнеса. Исключением не стал и рынок недвижимости. 

Ипотечный кризис В США заставил многих аналитиков говорить о том, что стоит ожидать подобных событий в России. Судя по всему, прогнозы начинают сбываться. Граждане, купившие жилье по ипотеке, переживают не лучшие времена, Потеря работы и постоянного источника дохода может привести к утрате квартиры, заложенной по кредитному договору, поскольку банки повышают ставки по ипотечным кредитам, а иногда и вовсе требуют от заемщиков досрочного погашения кредита в связи с резким падением рыночной стоимости залога. 

К настояшему времени ипотечным кредитом воспользовались около 800 000 российских семей. В 2007 году общая сумма ипотечных кредитов составила 556млрд рублей. С января по сентябрь 2008 года было выдано кредитов на сумму 537,5 млрд рублей. Для сравнения: в 2002 году, когда банки начали выдавать первые ипотечные кредиты, общая сумма по итогам года была примерно в 1000 раз меньше. По данным Центрального банка РФ, накопленная на балансах банков задолженность по ипотечным кредитам по состоянию на 01. 10. 2008 составила 974,5 млрд рублей

Общий кризис в конце концов способен привести к массовым дефолтам по ипотечным кредитам. Более того, неплатежеспособные заемщики могут не только лишиться заложенной квартиры, но и понести уголовную ответственность. 



3. Государственное регулирование рынка



Следует отметить, что власти неоднократно заявляли о необходимости государственной поддержки ипотечных заемщиков. Так в середине декабря Госдума высказалась о намерении запретить банкам повышать ставки по уже выданным кредитам физическим лицам, даже если это предусмотрено договором с заемщиком. Ранее Министр финансов Кудрин заявил о том, что агенства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) получит дополнительные 200 млрд рублей на выкуп ипотечных кредитов у банков. Важной мерой государственной поддержки является помощь заемщикам ,оставшимся без средств к существованию . Лица, которым предоставят отсрочку, должны будут уплачивать проценты за просроченную задолженность. Поэтому платеж, по которому берется отсрочка, по сути превращается в кредит и на него начисляются проценты так же, как на оставшуюся часть долга. Прогнозировать насколько данная мера поможет выровнять ситуацию на ипотечном рынке и не допустить его обвала, пока рано . Однако можно предположить. Что в первую очередь АИЖК будет помогать выкупать "плохие" ипотечные долги и банки ,близкие к государству. С начало 2009г. Правительство решило дать возможность заемщикам досрочно использовать средства "материнского капитала" на погашение ипотечных кредитов и уплату процентов. Помимо граждан правительство решило поддержать банки, предложив поправки в Закон об ипотеке. 500млрд руб. будет предоставлено банкам через АИЖК для выпуска ими ипотечных облигаций с возможностью их рефинансирования Центральным банком. Благодаря этому у банков появится дополнительная ликвидность, которая должна помочь стабилизировать ситуацию на жилищном рынке. 



4. Падение цен на недвижимость в России



С наступлением финансового кризиса положение на рынке недвижимости кардинально изменилось . Если весной- летом 2008гда покупатели были уверены в том. Что цены на недвижимость будут только расти, и поэтому они стремились принимать решение о покупке квартиры в максимально сжатые сроки, то теперь ситуация совершенно иная. С осени 2008 года началось падение цен на недвижимость в связи с девальвацией рубля и поэтому покупатели стали тратить значительно больше времени на обдумывание предложений риелторов. И здесь можно выделить два важных фактора, которые оказывали влияние на покупателей. Первый- это увеличившийся выбор квартир по доступной цене. И второй- перспектива снижения цен в будущем. Именно поэтому в конце 2008 года и на протяжении 2009 года покупатели стали тратить вплоть до нескольких месяцев на выбор подходящей недвижимости. Однако здесь возникает проблема отложенного спроса. которая в будущем может вылиться новыми сложностями. Например. если клиенты спустя некоторое время вернутся на рынок, то неминуемо возникнет дефицит предложения квартир. Что в свою очередь, вызовет рост цен на недвижимость. 

С начала 2009 года цены на недвижимость продолжают стремительно падать. И уже в мае в крупнейших городах России произошло падение средних цен предложения на 2,4%, а региональных городах на 3%. Подобного рода падение цен вызвано тем. Что в период майских праздников рынок недвижимости был неактивен . Если говорить о том, каков процент падения цен на вторичном рынке жилья с начала года, то для крупных городов, в то числе Москвы и Санкт-Петербурга, в среднем он составил 8,9%, а для городов без учета Москвы и Санкт-Пеетербурга-15,7%. При этом следует отметить, что изменения происходят также и в совокупной стоимости жилого фонда крупнейших городов страны. К маю 2009 года она сократилась на 5,13 трил. рублей. Однако в мае совокупная стоимость жилья несколько выросла за счет падения курса доллара на 2,5 рубля Данное падение повлияло на рост валютных цен на жилье. Если сравнивать цены в валюте на недвижимость в мае 2009 года и летом 2008 года, то окажется, что в прошлом году цены были выше на 13,6%, а стоимость жилого фонда- на 273млрд. долларов. Сначала 2009 года строительная отрасль и производственная сфера находятся в глубоком кризисе. Кризис затронул и сферу ипотечного кредитования. Падение цен на рынке первичной и вторичной недвижимости продолжается вплоть до сегодняшних дней. Хотя и стали появляются некоторые признаки улучшения положения на рынке недвижимости. Например, повышается интерес покупателей к покупке квартир, происходит понижение процентных ставок на ипотечные кредиты, а также увеличивается количество строительных компаний, которые получают новые займы и включаются в программу государственных заказов на жилье . В связи с этим многие специалисты прогнозируют повышение цен на рынке недвижимости уже осенью 2009 года. Для того, чтобы оценить степень падения цен на недвижимость. Рассмотрим ситуацию на рынке недвижимости в разных городах. Начнем с Москвы. Вплоть до апреля 2009 года падение цен на квартиры в Москве было значительным. В мае же положение несколько стабилизировалось. Сегодня цены предложения соответствуют тем ценам, которые были установлены летом прошлого года . Средняя цена квадратного метра в столице составляет 83 тысячи рублей . Однако стабилизация цен на первичном рынке из-за сокращения строительства приводит к тому, что квадратный метр в новых квартирах оценивается в 138 тыс. руб. На вторичном рынке цены также начинают стабилизироваться останавливаются на отметке ниже 145тыс. руб. за кВ. метр . Здесь падение цен с апреля 2009 года составило 2,2%. Прцесс падения стоимости доллара привел к тому, что валютные цены на недвижимость выросли на протяжении мая на 5%. И сегодня квадратный метр стоит от 4600 долларов, что на 11,1% ниже, чем в начале 2009года. 

Рынок жилья в Санкт-Петербурге также претерпевает существенное падение цен. 

Так, начиная с 2009г. цены в рублях снизились на 11%, а в долларах – 17,4%. Сегодня цены на вторичном рынке жилья в Санкт – Петербурге находятся на уровне 2008 г. На протяжение мая происходило падение цен, что в итоге составило по отношению к апрельским ценам 2,3%. В конце мая 12метр на вторичном рынке в среднем оценивался в 90 тыс. руб. На первичном рынке цена 12метр составила к концу мая 71 тыс. руб. , что на 0,8% меньше , чем в апреле. Если говорить о ценах в долларах, то в Санкт-Петербурге в мае цена 12метра составила 2400 долларов, что на 5% выше, чем в апреле. 

Рынок жилья в крупнейших городах России, таких, как Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара и тд. , также ощутил существенное снижение цен. Так, начиная с декабря 2009 г, падение цен составило 18,8%. В мае средняя цена 12 метра на вторичном рынке составила 45 тыс. рублей, это на 3% ниже чем в апреле. Динамика цен на рынке жилья зависит не только от объемов реального строительства, но и от количества квартир, которые стали сдаваться в аренду. А последних достаточно большое количество. Сегодня владельцы квартир стремятся включаться в конкуренцию на рынке недвижимости, т. к. они так и не дождались роста цен, а наоборот, столкнулись с их падением. Города Пермь, Волгоград и Самары претерпели наиболее высокий процент падения цен на недвижимость. Он составил от 7,2% до 5,4%. Волградский рынок жилья отличается максимальным падением цен, что составило 23,7% с января 2009 г. В большинстве крупнейших городов России цены на недвижимость снизились почти на треть по сравнению с осенью 2008 г. Если говорить о том, какой город занимает первенство по уровню цен на недвижимость, то на первое место следует поставить Екатеринбург, где в мае цена квадратного метра составила 55 500 руб. Средняя же цена для остальных крупнейших городов составила до 50 тыс. руб. за 12метр. Причем самое дешевое жилью было в Омске и Казани, где за 12метр в мае просили 36 тыс. и 37500 рублей соответственно. Если говорить о долларовых ценах на рынке недвижимости в крупнейших городах, то здесь падение цен с начала года составило 20%. В мае 12метр в среднем оценивали в 1460 долларах. 

Пожалуй, наиболее падение на недвижимость претерпел рынок жилья Сочи, Краснодара, Нижнего Новгорода, Челябинска и Ростова-на-Дону, где падение цен за первые три месяца 2009 г. Составило около 12%. Наименьшее падение цен произошло в Воронеже, Белгороде, Туле, т. к. здесь цены изначально не были столь уж высоки. Здесь квартиры подешевели в среднем на 5 -7% с начала года. Следует отметить, что цены падают не только не квартиры, но и на коммерческую недвижимость. Причем с начала года предложение качественной офисной недвижимости возросло. Но сегодня цены на такого рода недвижимости упали до уровня 2007 г. , что и обусловило, в частности, Увеличение процента заключенных сделок . Наиболее подробное изменение цен на недвижимость за 2009 г. В крупнейших городах России отражает диаграмма, представленная ниже





Рис . 1. Стоимость жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов в мае 2009г. в рублях




В связи с этим возникает вопрос : как долго будет сохранятся тенденция к снижению стоимости жилья? В СМИ выдвигается масса предложений по данному вопросу. Одни аналитики считали что уже к осенини2009 года наступят первые признаки оживления рынка недвижимости, К ним относятся руководитель аналитического центра корпорации "инком" Д. Таганов ,директор фонда прямых инвестиций Marshall Real Estate Fund П. Бондарчук, а также аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости". 

Другие же, наоборот говорят о том ,что кризис затянется на период от2-х до 4-х лет и раньше 2010 года оживления рынка недвижимости ждать не приходится. Центр экономических исследований Института глобализации и социальных движений в опубликованной на своем сайте статье назвал текущую ситуацию ,,паузой перед большим падением,, . По мнению экспертов в феврале 2009 года наступит переломный момент после которого ухудшение экономической ситуации пойдет быстрее, а спрос на жилищном рынке резко снизится . 




Заключение



Многие специалисты отмечают, что летом 2009 г. Ситуация на рынке недвижимости должна стабилизироваться. Однако не исключено новое падение цен осенью 2009 г. В любом случае существенные изменения и рост цен на рынке недвижимости следует ожидать не раньше начало этого 2010 года. Вот это по-настоящему самое неприятное последствие мирового финансово и экономического кризиса – получается неопределенно длительная по времени кредитная яма ,которой можно выйти только путем объявления себя банкротом а это тоже стоит денег и немалых денег. Аналогично ситуация подстерегает тех бизнесменов которые взяли кредит на развитие бизнеса под ипотеку . Да, мировой финансовый и экономический кризис 2008 и 2009 года в Росси и Украине уже означились безработицей ,высокой инфляцией и сумасшедшими ценами коллапсом рынка недвижимости и массовым банкротством финансовых учреждений невозможностью и дороговизной потребительских, ипотечных и коммерческих кредитов

Однако есть и хорошие последствия мирового финансового кризиса 2008 и 2009 года стало практически невозможно мошенникам получить кредит в по чужим, поддельным или украденным паспортам те люди, которые занимались не своим делом получили еще один шанс изменить свою жизнь к лучшему начала возрождать духовность и наконец то начали ценить семейные ценности . Да мировой финансовый и экономический кризис 2008-2009- это неприятно. Но Украина и Россия уже пережила такие кризисы ,которые текущему кризису в самом страшном сне не снилось . Зато люди наконец-то начали больше думать и ценить духовные ценности, а не гонятся как сумасшедшие за материальными благами и комфортом . Да здравствует мировой финансовый кризис! Да здравствует обновление экономики и культуре!