Формирование и учет операционных расходов для объекта недвижимости

Экономика недвижимости



Реферат

Тема: Формирование и учет операционных расходов для объекта недвижимости





























Санкт - Петербург

2008 год


Всем известно, что иметь квартиру, жилой дом или другую недвижимость - это не только благо, но и определенные затраты. Из чего же они складываются? 

Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

- условно-постоянные расходы или издержки;

- условно-переменные или эксплуатационные расходы;

- расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т.п.

Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление: коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.); расходы на уборку, содержание территории и т.д.

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.

Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности их не резервируют. Следует отметить, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.


1. Налоговые платежи



Налог на имущество

Всем известно, что с недвижимого имущества берутся налоги. C кого, в каких размерах, и при каких сделках с недвижимостью это происходит – отвечают специалисты Управления Федеральной налоговой службы. 

Какой налог существует на недвижимое имущество физических лиц? 

Налог на имущество физических лиц уплачивается с 1 января 1992 года собственниками имущества – жилых домов, гаражей и других строений, помещений и сооружений – в соответствии с законом РФ «О налогах на имущество физических лиц» № 2003-1 от 09.12.91. Обязанность по уплате налога на имущество физических лиц возникает с момента регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в соответствии с гражданским законодательством. 

Налог на имущество физических лиц взыскивается независимо от того, эксплуатируется это имущество или нет, и зачисляется в местный бюджет по месту нахождения имущества. Дети, в том числе несовершеннолетние, и недееспособные граждане – собственники имущества – также являются плательщиками налога. В этом случае налог уплачивают их законные представители – родители, попечители или опекуны. 

Размер налога на имущество физических лиц зависит от инвентаризационной стоимости строения и ставки налога, которую установили представительные органы местного самоуправления на своей территории. Ставка налога не должна превышать двух процентов от суммарной инвентаризационной стоимости. 

Налоговые органы ежегодно, до 1 августа текущего года, направляют гражданам уведомления на уплату налога. Налог уплачивается в местный бюджет по месту нахождения недвижимого имущества равными долями в два срока до 15 сентября и до 15 ноября. При желании плательщик может внести всю сумму налога за один раз. 

Налог на доходы с физических лиц

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) уплачивают в случае продажи жилого помещения, а также в других случаях, которые не имеют отношения к жилым помещениям. Ставка налога на доход от продажи составляет 13 процентов. Но при продаже или покупке жилья можно воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, что позволит вернуть НДФЛ, удержанный с вашей заработной платы за определенное время. 

При продаже дома, квартиры, дачи, садового дома, земельного участка, находившихся в собственности менее трех лет, вычет не может превышать 1 млн. рублей. Если данные объекты недвижимости находились в собственности более трех лет, то вычет предоставляется в сумме полученной при продаже имущества (п. 1 ст. 220 НК РФ). 

Кроме того, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета и при покупке жилья. Общий размер имущественного налогового вычета - не более 1 млн. руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам).



Земельный налог

В соответствии с Налоговым кодексом плательщиками земельного налога являются организации и физические лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, на праве постоянного бессрочного пользования, а также на праве пожизненного наследуемого владения. Конкретные налоговые ставки устанавливаются представительными органами муниципальных образований. Налоговым кодексом РФ предусмотрены ставки налога, которые не должны быть превышены. 

Так, для земель сельскохозяйственного назначения, земель в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства налоговая ставка не должна превышать 0,3 процента. Это также касается земель, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, а также земель предоставленных для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства.



2. Страхование недвижимости



В настоящее время, в России застраховать можно практически все. Но страхование имущества является самым известным и наиболее популярным видом страхования. На сегодняшний день физическим лицам, можно застраховать как городскую квартиру (ее конструктивные элементы, внутреннюю и внешнюю отделку), так и загородное жилье (гараж, коттедж, дом в деревне, сарай, баню и т. д.), а также и все то, что в них находится, от гвоздя в стене до телевизионной антенны. По желанию, можно застраховать и те сооружения, которые находятся рядом с вашим домом, например: ограды, бассейны, теплицы.

Список вариантов имущественного страхования велик. Застраховать собственность можно, от:

пожара;

повреждения водой из отопительных, водопроводных, канализационных систем;

стихийных бедствий: урагана, наводнения, просадки грунта, селя,

бури, града, ливня и т.д.;

взрыва, в том числе взрыва бытового газа;

кражи, грабежа, разбоя, хулиганства.

При этом, можно застраховать имущество "по полной программе" (несущие конструкции, отделку, имущество, находящееся в квартире, типа мебели, одежды и т.д.), а можно по частям: только отделку или только гражданскую ответственность (если был причинен ущерб соседям по дому из-за залива или пожара в вашей собственной квартире). Также есть возможность выбора количества рисков, от которых вы хотите обезопасить себя: полный пакет или отдельные риски, к примеру, пожар. Сроки страхования вы выбираете сами - от 1-го до 12-ти месяцев.

Кроме имущественного страхования существует страхование недвижимости от риска утраты права собственности, т.е. титульное страхование. Этот вид страховки обеспечивает возмещение убытков в размере действительной (рыночной) стоимости недвижимости в случае утраты права собственности на нее. Например, после приобретения квартиры оказывается, что ее "история" связана с ранее совершенными недействительными сделками или попросту объявляются наследники на нее. И тогда, новый владелец, скорее всего, потеряет право собственности на приобретенное им имущество. Защитить приобретателя и вернуть ему стоимость недвижимости и призвано титульное страхование.



Основные положения страхования недвижимости

Спецификой недвижимого имущества является возможность его использования только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования — это водное, воздушное или космическое пространство.

В настоящее время понятие недвижимости приводится в ст. 130 Гражданского кодекса РФ[3]. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в частности, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т. д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Следует отметить, что Гражданский кодекс РФ, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. Это подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т. д.).

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Страхование недвижимости осуществляется при помощи договора имущественного страхования. Согласно п. 1 ст. 929 ГК РФ по этому договору одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события и убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

В частности, объектом страхования в данном случае является риск утраты (гибели), недостачи или повреждения недвижимого имущества.

Договор страхования недвижимости должен заключаться в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность. Он может быть заключен путем составления одного документа либо вручения страховщиком страхователю. На основании его письменного или устного заявления страхового полиса (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком.

Если заявление страхователя было письменным, налицо заключение договора в письменной форме путем обмена документами. При устном заявлении согласие страхователя заключить договор на предложенных страховщиком условиях подтверждается принятием от страховщика страхового полиса (свидетельства, сертификата и др.). Наличие у страхователя соответствующих документов подтверждает факт заключения договора страхования.

При заключении договора страховщик вправе применять разработанные им или объединением страховщиков стандартные формы договора (страхового полиса) по отдельным видам страхования (п. 3 ст. 940 ПС РФ).

Страховой полис (свидетельство, сертификат, квитанция) — выдаваемый страховщиком документ, подтверждающий факт заключения договора страхования.

Реквизиты полиса включают наименование документа - "страховой полис" наименование, юридический адрес и банковские реквизиты страховщика; фамилию, имя, отчество или наименование страхователя и его адрес и, кроме того, данные о застрахованном лице (выгодоприобретателе), если они есть, указание страхового риска, размер страховой премии (взноса), а также сроки и порядок их внесения, срок действия договора и т. д. Условия, на которых заключается договор страхования, могут содержаться не только в едином документе, подписанном сторонами, или в страховом полисе, выдаваемом страховщиком и одобренном страхователем, но и в стандартных правилах страхования соответствующего вида.

Правила страхования представляют собой документ, принятый, одобренный или утвержденный страховщиком либо объединением страховщиков. Условия, содержащиеся в правилах страхования и не включенные в текст договора страхования (страхового полиса), обязательны для страхователя (выгодоприобретателя), если в договоре (страховом полисе) прямо указывается на применение таких правил и сами правила изложены в одном документе с договором (страховым полисом) или на его обратной стороне либо приложены к нему. В последнем случае вручение страхователю при заключении договора правил страхования должно быть удостоверено записью в договоре. При заключении договора страхования стороны могут договориться об изменении или исключении отдельных положений правил страхования и о дополнении правил (ст. 943 ГК РФ).



3. Тарифы на коммунальные услуги



У собственника обязанность по оплате возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение, т. е. с момента государственной регистрации права собственности на жилье. Структура платы за жилье состоит из: 

платы за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе и капитальный ремонт общего имущества; 

платы за коммунальные услуги. 

В свою очередь, плата за коммунальные услуги включает плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. 

Оплачивать необходимо ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.


1. Плата за коммунальные услуги для граждан, проживающих в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду, независимо от форм собственности.



№ п/п

Наименование платы

Единица измерения

Расход на единицу измерения в месяц

Плата с учетом НДС, в руб.

1.

Плата за услуги водоснабжения и водоотведения:







1.1.

в жилых домах, оборудованных водопроводом, канализацией, ваннами, с централизованным горячим водоснабжением

чел.

9 куб. м

164,72

1.2.

в жилых домах, оборудованных водопроводом, канализацией, ваннами, с газовым водонагревателем

чел.

6,9 куб. м

126,28

1.3.

в жилых домах, оборудованных водопроводом, канализацией, без ванны, с газопроводом

чел.

4,4 куб. м

80,53

2.

Плата за услуги по централизованному отоплению

кв. м общей площади

0,015 Гкал

9,91

3.

Плата за услуги по горячему водоснабжению (подогрев воды)

чел.

0,2185 Гкал

144,31



Примечание:

Плата за услуги по централизованному отоплению для коммунальных квартир принимаются на 1 кв. м общей площади пропорционально занимаемой жилой площади.



2. Нормативы потребления, цены на услуги по содержанию и ремонту жилого помещения и тарифы на коммунальные услуги для определения единого стоимостного эквивалента социальной нормы площади жилого помещения и коммунальных услуг.





4. Расходы на эксплуатацию



Собственники коммерческой недвижимости сегодня озадачены тем, как бы снизить затраты на эксплуатацию своих объектов и при этом уберечь их в «целости и сохранности». Но для того чтобы меньше тратить, собственнику необходимо представлять, как вообще формируются расходы на эксплуатацию. 



Доходный метод расчета затрат

«Часто цифры, которые преподносятся некомпетентными специалистами, берутся с потолка, – рассказывает Евгений Якушин, директор по эксплуатации Управляющей компании «Бекар». – Такие цифры не отражают реальной картины и вводят собственников в заблуждение. Для того чтобы обосновать стоимость эксплуатации, необходимо представлять, какими подходами руководствуются профессиональные эксплуатирующие компании в планировании расходов».

Чтобы обеспечить планируемую доходность объекта, надо прежде всего уточнить, какую сумму готов тратить собственник на эксплуатацию офисного или торгового центра. В этом случае при расчете расходов на эксплуатацию (исходя из объема валового дохода) используется доходный метод. Сумма валового дохода принимается за 100%, и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент. По мнению Алексея Самсонова, директора по развитию компании ITF Development, в среднем расходы на эксплуатацию объекта коммерческой недвижимости составляют 10–12% от валового дохода собственника. В зимний период эта сумма увеличивается за счет роста объема затрат на электроэнергию и тепло.



Затратный метод

Как утверждают эксперты «Бекара», не всегда целесообразно использовать доходный метод для расчета стоимости эксплуатации. Помимо него существует также затратный метод расчета эксплуатационных расходов. Этот метод основан на применении укрупненных показателей расходов ресурсов – в расчете на единицу объема или площади для различных объектов коммерческой недвижимости. Независимо от объема валового дохода офисного или торгового центра, та или иная статья расходов всегда будет составлять одинаковую величину, принятую для БЦ или ТЦ данного класса.

Например:

Как правило, затратным методом удобно пользоваться собственникам коммерческой недвижимости, которые планируют использовать свой объект до окончания срока эксплуатации. Для таких собственников важен не только фиксированный доход от объекта, но и само состояние здания и его инженерии. Главное в этом случае, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше. При этом собственник также не намерен платить за эксплуатацию своего объекта больше, чем другие владельцы коммерческой недвижимости. Желание не переплачивать вполне естественно. Поэтому чтобы разумно использовать свои ресурсы и выделить необходимую часть от валового дохода на эксплуатацию, можно применить еще один метод расчета стоимости эксплуатации – сравнительный. 



Сравнительный метод: не дороже, чем «соседи»

Сравнительный анализ объектов-аналогов заключается в использовании открытых и доступных укрупненных показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости. По мнению Евгения Якушина, если первые два способа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требуют определенного количества специфической информации и времени на расчеты, то сравнительный способ полезен в качестве экспресс-оценки. С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всего затруднительно. Такие сведения редко находятся в свободном доступе, но тем они и важнее, потому что позволяют собственнику мгновенно оценить свой финансовый потенциал на эксплуатационные затраты в сравнении с затратами на эксплуатацию, которые позволяют себе «коллеги». Например, если планируются расходы на эксплуатацию для бизнес-центра класса В, то можно в качестве примера взять аналогичный объект (допустим, БЦ «Нобель», который находится в собственности ГК «Бекар»).



5. Расходы на обеспечение безопасности



В безопасном устойчивом функционировании недвижимости заинтересованы и общество, и государство, и, в первую очередь, сами владельцы.

Техногенные катастрофы и аварии, природные катаклизмы, экономические кризисы и финансовые крахи стали постоянными спутниками жизни общества в ХХ веке. Человек всегда существовал в окружении различных опасностей. На заре человеческой цивилизации эти опасности были связаны с причинами природного характера: в первую очередь, это недостаточный уровень питания и существенная зависимость от климатических факторов. В процессе развития человечество существенно изменило окружающий мир, создало новую техногенную среду обитания — техносферу. События последних десятилетий ХХ века показали, что развитие цивилизации по агрессивной парадигме общества потребления способно не только улучшать качество жизни и повышать благосостояние людей, но и таит в себе немало опасностей.

В процессе рассмотрения проблемы обеспечения безопасности имущества авторы статьи опираются на следующие предположения. Во-первых, одной из целей имущества является получение максимальной прибыли в процессе предпринимательской деятельности, оказания услуг, во-вторых, владелец имущества стремится производить только те затраты, которые позволяют получить доход, либо уменьшить возможные расходы в будущем. Например, расходы на исследование рынка, расходы на рекламу, расходы на закупку нового оборудования и т.д. традиционно считаются продуктивными, т.е. способными принести прибыль; а расходы на уплату штрафов, ликвидацию аварий и катастроф — непродуктивными, которых следует избегать.

Тогда, если дополнительно предположить, что затраты на обеспечение безопасности являются продуктивными, т.е. они создают дополнительный доход в настоящем или будущем, то владелец имущества будет стремиться повысить уровень безопасности, в следствие чего буде совершать расходы на повышение безопасности.


Принцип минимизации общих издержек на обеспечение безопасности

Разработка и реализация превентивных мероприятий позволяет снизить частоту наступления негативных событий и тяжесть последствий и сократить общие издержки на обеспечение безопасности.

Превентивные меры призваны повысить уровень безопасности. Практика показывает, что соотношение затрат, произведенных до момента наступления негативного события и различного рода потерь при использовании имущества, и затрат на ликвидацию последствий опасности и восстановление имущества и ресурсов равно 1/15. Очевидна необходимость проведения превентивных мероприятий, но какой должна быть емкость этих мероприятий с материальной, трудовой, финансовой точки зрения оценить сложно. Проблема заключается в следующем: превентивные затраты относятся к текущему периоду и легко поддаются оценке; ликвидационные затраты — это затраты будущих периодов, носящие вероятностный характер и зависящие от частоты возникновения и реализации негативных событий, а также масштаба понесенных убытков. Таким образом, эти два вида затрат трудно сопоставить. Негативные события редки и непредсказуемы. С уверенностью можно лишь сказать, что снизить до «0» число негативных событий невозможно.



6. Расходы на маркетинговые исследования и рекламу



Исследование рынка не самоцель, а источник информации для предприятия эффективного управленческого решения. Это решение может относиться к любому аспекту внешнеторговой и маркетинговой деятельности, поэтому нерационально ограничивать расходы на такие исследования по причине «экономии средств»: потери, вызванные неверным решением, бывают обычно в 10 – 100 раз большими.

Использование маркетинговых исследований широко варьируется в зависимости от компании и типа требуемой информации. Несмотря на то, что большинство фирм проводит их в той или иной форме, исследовательские отделы создаются скорее в крупных, чем в небольших фирмах.

Компании, производящие потребительские товары, расходуют на маркетинговые исследования больше средств, чем фирмы, выпускающие продукцию производственного назначения.

Бюджет маркетинга – это расходы на исследования рынков (конъюнктурные, средне- и долгосрочные), на обеспечение конкурентоспособности товара, на информационную связь с покупателями (реклама, стимулирование сбыта, участие в выставках и ярмарках и т. д.) на организацию товародвижения и сбытовой сети. Финансовые средства черпаются из прибыли, которая без таких расходов была бы по своей массе значительно большей, однако без расходов на маркетинг вряд ли можно в современных условиях продать достаточное количество товара, чтобы окупить затраты на исследовательские работы и производство и получить необходимую прибыль. Поэтому выделение средств на маркетинг – это решение оптимизационной задачи с большим количеством переменных, влияние которых обычно не поддается точному учету, то есть задачи типично прогностической. Влияние переменных к тому же, как правило, не линейно и должно и само должно определяться эмпирическим путем.

Следовательно, в определении бюджета маркетинга большую роль играют традиции, опыт высших руководителей фирмы и анализ маркетинговых расходов фирм-конкурентов.

Чтобы оценить порядок величины расходов на маркетинг, можно воспользоваться уравнением прибыли:



P = SW - ( S ( O + A ) + F + ( R + D ),



где:

P – прибыль;

S – объем продаж в штуках;

W – прейскурантная цена;

O - транспортные, комиссионные и иные расходы на продажу 1 ед. товара;

A – затраты на производство 1 ед. товара, не связанные с маркетингом, но зависящие от объема производства;

F – постоянные затраты на производство, не связанные с маркетингом и не зависящие от объема производства и продажи;

R – затраты на рекламу;

D – затраты на продвижение товара (стимулирование сбыта).





2