Осмотр и описание объекта недвижимости

Осмотр и описание объекта недвижимости

Курсовой проект выполнил Осокин Евгений

Санкт-Петербургский Технический Университет

1998 год

Раздел 1. Осмотр и описание объекта недвижимости.

Описание участка.

1.1 г. Санкт - Петербург, Выборгский район.

Зона градостроительной ценности № 14.

Квартал ограничен с севера Светлановским проспектом, проспектом Энгельса с востока, Зеленогорской улицей и Железнодорожным переулком с запада и юга соответственно. 

Участок имеет асфальтированный двухрядный подъезд со стороны проспекта Энгельса . Во дворе оборудован асфальтированный паркинг на 25 - 30 машин.

Ближе всего от участка находятся станции метро: Лесная - 2,23 км ( 7 ост ),Площадь Мужества - 2,20 км( 5 ост ),Пионерская- 1,71 км ( 4 ост ), Удельная 1,62 км( 4 ост ). Также хорошо развита инфраструктура городского общественного транспорта: трамваи: 9, 17, 20, 40, 55, 58 ; троллейбусы: 40, 50 ; автобусы 9, 40, 93, 94, 98.

Площадь участка 3600 м2 = 0,36 га.

Форма участка правильная прямоугольная со сторонами 90 м и 40 м.

Рельеф: плоский, без наличия ям и канав.

План не соответствует натуре. Два деревянных двухэтажных дома представленных на плане снесены, деревья вырублены. В глубине участка параллельно пр. Энгельса построен новый 9-ти этажный дом. 

2. Описание окружения

Жилая застройка.

Этажность - 9 эт. Возраст застройки - около 2-х лет. Территория полностью освоена.

Свободных незастроенных площадей нет.

Застройка участка в высшей степени соответствует потребностям окружающих землепользователей.

Инженерное обеспечение соответствует всем правилам ГОСТа и СНиПа для жилой застройки. Дом обеспечен эфирнораспределительной сетью системы спутникового телевидения "Теле Плюс". Район обладает хорошо развитой инфраструкторой городских улиц, магазинов, учебных заведений, объектов бытового обслуживания.

В квартале от рассматриваемого участка находится крупное производственное предприятие « СВЕТЛАНА ». Других предприятий в районе нет. В 500 метрах на юг от рассматриваемого участка проходит железнодорожная линия Выборгского направления. Автотрасс и аэропортов не имеется. 

Неподалёку, в направлении северо - запад, располагается зона отдыха Озерки. Несколько километров на север - лесопарк Сосновка.

Участок прилегает к проспекту Энгельса и Светлановскому проспекту.

Участок имеет асфальтированный двухрядный подъезд со стороны проспекта Энгельса. Также во дворе оборудован асфальтированный паркинг на 25 - 30 машин.

3. Описание зданий и сооружений

Интенсивность застройки - 0,2.

На участке построен один девятиэтажный кирпичный жилой дом на 250 кв ; первый этаж отведен под коммерческие учреждения.

Фундамент здания ленточного типа, дом кирпичный, с лицевой стороны здания стены поштукатурены и покрашены, перекрытия и крыша выполнены из монолитного железобетона, крыша плоская, присутствует чердачное помещение и подвал. Фасад здания очень качественно отделан. 

Здание находится в эксплуатации. Без физических дефектов.

Участок имеет асфальтированный двухрядный подъезд со стороны проспекта Энгельса . Также во дворе оборудован асфальтированный паркинг на 25 - 30 машин. Имеются необходимые тротуары для удобного подхода к зданию.

На данном участке нельзя строить промышленные здания.

4. Внешняя информация

Первый этаж здания находится в собственности коммерческих предприятий. Остальные этажи здания жилые, 25% - собственность муниципалитета, остальные квартиры в собственности жильцов.

Раздел 2. Расчёт стоимости участка

Таблица сметной стоимости строительства.

Таблица №1.

№

Тип

Качество

Коэффициентзастройки

Нормаплощади

Стоимость,$ / м2

1

жилая 

панель

1,4

-

300 - 350



многоэтажная

кирпич

1,4

-

380 - 450



жилая 

с центр отоплен

0,4 - 0,8

-

480



малоэтажная

с автономным

0,4 - 0,8

-

600

2

Офисы

административн

1,5

-

280 - 350





евростандарт

1,5

-

600

3

Торговля

супермаркет

0,5 - 0,8

-

180 - 220

4

Гараж - гост.

тёплый

1,05

30 м2 / ед

200 - 300

5

Гараж индив.

металл

-

33 м2 / ед

1000 $ / ед

6

Автостоянка

открыт., охрана

-

25 м2 / ед

140 $ / ед

7

Склад :











ангар

отапливаемый

0,8 - 0,9

-

40





неотапливаемый



-

80



ж / б

отапливаемый

0,8 - 0,9

-

80





неотапливаемый



-

120

Исходя из пункта 3.6 о строительных ограничениях исключаем из расчёта графы таблицы № 4, 5, 6, 7.

Площадь участка застройки 3600 м2 .

Значения коэффициента застройки и стоимости берём средние.

На основе расчётов получаем таблицу 2. 

Тип застройки

Стоимость строительства, млн $

Цена объекта, млн $

Цена участка, млн $

А

1,638

2,52

0,882

B

2,0916

3,024

0,9324

C

1,0368

1,404

0,3672

D

1,296

1,728

0,432

E

1,701

2,7

0,999

F

3,24

4,32

1,08

G

0,468

0,936

0,468

Принятые обозначения :

Тип застройки



Застройка жилая панельная многоэтажная 

А

Застройка жилая кирпичная многоэтажная 

B

Застройка жилая малоэтажная с центральным отоплением 

C

Застройка жилая малооэтажная с автономным отоплением 

D

Офисы административные

E

Офисы "евростандарт"

F

Торговые супермаркеты

G

На основании расчётов сведённых в таблицу 2 строим диаграмму 1.