Оценка стоимости нежилого помещения тремя подходами

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ



ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДНЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ»

(ГОУ ВПО«СГГА»)







Кафедра экономики землеустройства

и недвижимости













Курсовая работа

На тему:

 «Оценка стоимости нежилого помещения» 





























Выполнила:                                                                                           Проверила:

                                                                                                       Межуева Т. В

.                                                                                .





Новосибирск

2009



СОДЕРЖАНИЕ



Введение……………………………………………………………………………..3

1. Правовые основы оценочной деятельности……………………………...…….4

2. Общая характеристика объекта оценки…………………………………….…..7

3. Анализ наилучшего и наиболее 
эффективного использования объекта недвижимости…………………………...8

4. Оценка стоимости недвижимости тремя подходами…………………………12

4.1. Оценка стоимости недвижимости 
сравнительным (рыночным) подходом…………………………………………..12

4.2. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом…………………..14

4.3. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом……………..…….17

5. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами………....21

Заключение…………………………………………………………………..…….22

Список используемой литературы……………………………………………….23


































ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы работы заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Цель данной курсовой работы заключается в определении рыночной стоимости нежилого помещения тремя подходами к оценки.

В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

	Дать определение недвижимого имущества;

	Изложить правовые основы оценочной деятельности;

	Описать принципы оценочной деятельности;

	Изучить подходы к оценочной деятельности;

	Описать объект оценки;

	Выполнить анализ рынка недвижимости;

	Рассчитать стоимость объекта оценки сравнительным (рыночным), затратным и доходным подходами;

	Согласовать результаты оценки полученные тремя подходами.














1 ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

В сложившейся практике к недвижимости традиционно относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты не завершенного строительства).

Согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» [1].

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» [1].

Под оценочной деятельностью, согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости [2].

К правовым основам оценочной деятельности в РФ относят:

	Конституция РФ 1993 г., ст. 9 п. 2.;

	ГК РФ часть I, II, III 1995 г.;

	Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральный закон от 27.07.2006г. №  157-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ об оценочной деятельности»;

	НК РФ часть I, II 1999г.;

	Федеральные стандарты оценки № 1, 2, 3; приказы МЭРТА № 254, 255, 256 от 20.07.2007г.;

	ГОСТы: Госстандарт РФ 1998г.: ГОСТ Р № 511950.01-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения»;  ГОСТ Р № 511950.02-98 «Единая система оценочного имущества. Термины и определения»;

	Закон «О приватизации государственных и муниципальных предприятий», Закон «О залоге», Закон «Об ипотеки», Закон «О несостоятельности»;

	Жилищный, лесной, земельный, водный, градостроительный кодексы РФ.

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям: 

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя; 

2. Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями; 

3. Принципы связанные с рыночной средой; 

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. 

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. 

Принципы основанные на представлениях пользователя. 

Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание. 

Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность. 

Определение полезности: Полезность - это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени. 

Замещение. Этот принцип гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. 

Ожидание - это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости. 

Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. 

Остаточная продуктивность - это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие - то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий. 

Вклад - сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства. 

Возрастающая и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. 

Если земля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки. 

Принцип сбалансированности - любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. 

Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера - количества земли, пропорционального для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте. 

Если права на недвижимость можно разделить на 2 или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения. 

Принципы, связанные с рыночной средой. 

Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение. 

Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности. 

Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства, т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название - принцип соответствия. 

Как мы замечали выше недвижимость, имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением. Предложение - это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос - это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен. 

Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли. 

Следующий принцип, который используется при оценке недвижимости  - изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров... Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно, стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату. 

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. 

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом: 

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки, или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.













2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В данной курсовой работе объект недвижимости, подлежащий оценки, расположен в центре города, материал стен – кирпич, состояние помещения – плохое. Площадь данного объекта равна 400 кв. м. 

Права на данный объект недвижимости принадлежит на праве собственности ООО «Луч».

Целью оценки данного объекта недвижимости является продажа доли имущества. Дата оценки – 12.11.2009 г.











































3. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. 

Оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.


Таблица1

Рыночные ставки аренды недвижимости за месяц, руб./м2

Наименование объекта

Площадь, м2

Местоположение





отдаленное

средней отдаленности

центр

Склад

До 100

130

140

180



100-500

120

130

180



Больше 500

110

130

160

Офис

До 40

150

200

250



40-80

140

180

230



Больше 80

130

170

230

Магазин

До 50

180

200

250



50-100

160

170

240



Больше 100

150

170

230



По предполагаемой доходности и основным характеристикам объекта оценки, указанных в п.2 курсовой работы, можно сделать вывод, что объект оценки рациональней всего использовать под магазин. Так как его площадь 
400 м2 и он расположен в центре.










4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии со Стандартами оценочной деятельности для определения стоимости недвижимости используют три подхода к оценке: сравнительный (рыночный), затратный, доходный.

В результате применения этих подходов получатся три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости.



4.1. Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) подходом

Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравнительными объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных.

На основе сравнительного подхода необходимо получить скорректированные цены, то есть 9 вариантов стоимости оцениваемого объекта. Так как оцениваемый объект отличается от аналогов, то в цену аналогов должны быть внесены поправки. Поправки вводят так, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта. Результаты проведения расчетов следует записать в табл. 2 с точностью до сотых.


Таблица 2

Расчет скорректированных цен объектов недвижимости

Объекты 

сравнения

Местополо-

жение

Площадь,

м²

Материал стен

Состояние помещения

Ц.,

тыс. руб.

Ц٭.

тыс.руб.

По местопо-ложению

По

материалу стен

По состоянию помещения

Скорректированная цена

тыс. руб.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

Объект

оценки

Ц

400

К

ПЛ

-

-

-

-

-

-

А1

С/О

410

К

СР

6405

6249

1,1

1

0,92

6323,99

А2

С/О

395

К

ПЛ

5677

5749

1,1

1

1

6323,9

А3

С/О

398

П

СР

5907

5937

1,1

1,05

0,92

6308,66

А4

О

395

П

Ср

5044

5108

1,25

1,06

0,93

6394,33

А5

О

405

К

ПЛ

5116

5053

1,25

1

1

6316,25

А6

О

402

К

СР

5461

5434

1,25

1

0,93

6317,03

А7

Ц

404

К

Ср

6942

6843

1

1

0,95

6500,85

А8

Ц

405

К

ПЛ

6612

6530

1

1

1

6530

А9

Ц

395

П

СР

6312

6392

1

1,07

0,95

6497,47

     6390,28

Определение величин поправок

Расчет поправок проводится в относительных показателях (долях), при этом нужно придерживаться следующего правила:

Если оцениваемый объект лучше аналога по какому-либо параметру (местоположение, материал стен, состояние помещения), то поправка по этому параметру, вносимая в цену аналога, будет больше единицы. И на оборот, если объект оценки хуже аналога, то величина поправки будет меньше единицы.

Поправка на местоположение

Поправка на местоположение рассчитывается исходя из того, что различия в ценах аналогичных объектов недвижимости за счет местоположения следующие:

- 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

- 10% между расположенными в центре города и районе средней отдаленности.

2. Поправки на материал стен и состояние помещения

При определении поправок на материал стен и состояние помещения следует учесть:

- поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

- объекты не должны отличаться по местоположению;

- при определении поправок по каждому району города необходимо делить цены объектов с одинаковыми параметрами на цены с отличающимися.

Для получения результата оценки согласование скорректированных цен проводят в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Стоимость оцениваемой недвижимости определяют как средневзвешенное значение. Каждому аналогу присваивается свой вес экспертным путем, при этом учитывается количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования данных.



4.2. Оценка стоимости недвижимости 
затратным подходом

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

Cзп = Сз + ПВС (ПСЗ) - ∑Износа, (1)

где Cзп – стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. руб.;

Сз – цена земли, тыс. руб.;

ПВС (ПСЗ) – полная восстановленная стоимость (полная стоимость замещения) строения, тыс. руб.;

∑Износа – накопленный износ строения, тыс.руб.

Этапы расчета стоимости объекта затратным подходом

	Определение стоимости земельного участка по формуле (2).

Сз = S*Цз 

где S – площадь земельного участка, м²;

      Цз – цена земли, 500 тыс. руб./м².



Площадь земельного участка:



Sзд=400м2

2м

2м

2м

2м

Учитывая, что здание построено в форме прямоугольника, примем его стороны за 10 м и 40 соответственно.  Таким образом, длинна участка будет равна 44м, а его ширина 14м. Следовательно Sз.уч. = 44 * 14 = 616 м2.



Cз = 616 * 500 = 308 тыс.руб.



	Определение полной восстановительной стоимости.

При определении стоимости нового строительства улучшений (восстановительной стоимости или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30%, строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляет: 

- кирпичный 10000 руб./м².

ПВС = 400 * 10000 + 400 * 10000 * 0,3 = 5200 тыс. руб.

	
Определение накопленного износа по следующей формуле:

∑Износа = Иф + Ифункц + Ивн, (3)

где  Иф – физический износ объекта недвижимости, тыс. руб.;

Ифункц – функциональный износ объекта недвижимости, тыс. руб.;

Ивн – внешний износ объекта недвижимости, тыс. руб.

Физический износ – это потеря стоимости объекта за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации.

Функциональный износ – это потеря стоимости из-за несоответствияобъекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.).

Внешний (экономический) износ – потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.).

Оцениваемая недвижимость – достаточно новое здание, поэтому величины внешнего и функционального износов равны нулю.

Физический износ конструктивных элементов здания определен в результате технической экспертизы, проведенной оценщиком.

Для расчета величины физического износа в денежных единицах измерения необходимо заполнить табл. 3.


Таблица 3

Расчет физического износа

№

п/п

Конструктивные 

элементы здания

Удельный вес, %

ПВС элемента, тыс. руб.

Износ, %

Износ, тыс. руб.

1

Фундамент

5

260

8

20,8

2

Стены и перегородки

28

1456

8

116,48

3

Перекрытия

17

884

7

61,88

4

Кровля

5

260

8

20,8

5

Полы

7

364

9

32,76

6

Проемы

10

530

10

53

7

Отделочные работы

7

364

10,5

38,22

8

Инженерное оборудование

13

676

8

54,08

9

Прочие работы

8

416

5

20,8



Итого 

100

5200

Всего 

418,82



	Итак, стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом следует определить, используя рассчитанные величины затрат на приобретение земельного участка и возможное новое строительство имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа по 
формуле (1). 

Cзп = Сз + ПВС (ПСЗ) - ∑Износа = 308 + 5200 – 418,82 = 5089,18 тыс. руб.



4.3. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Определение стоимости оцениваемой недвижимости выполняется по формуле (4).

Сдп = ЧОД / СК, (4)

где Сдп – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. руб.;

ЧОД – чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости за год, тыс. руб.; 

Ск – ставка капитализации.

СКi = ЧОДi / Цi, (5)

где i – сопоставимый объект, i = 1,…,9; 

ЧОДi – чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб.;

Цi – цена продажи i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб.

Этапы расчета ЧОД

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.

1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД).

Потенциальный валовый доход – это сумма ожидаемых поступлений от объекта. 

ПВД = S*А*n 

где А – арендная ставка в месяц за оцениваемое нежимое помещение, руб./м²;

n – количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

ПВД = 400 * 230 * 12 = 1104000 руб.



2. Определение действительного валового дохода (ДВД)

Действительный валовый доход – это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. 

ДВД = ПВД – П1 – П2 

где П1 – потери от недозагруженности помещений, тыс. руб., (равны нулю);

П2 – потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. руб., (5% от ПВД).

ДВД = 1104000 – 0 -  1104000*0,05 = 1048800 руб

3. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)

Чистый операционный доход представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.

ЧОД = ДВД – Р 

где Р- расходы на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб., (28% от ПВД).

Расходы на содержание – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

ЧОД = 1048800 – 1104000*0,28 = 408480 руб.

Расчет чистого операционного дохода представлен в табл. 4

Таблица 4

№ п/п

Показатели

Единицы измерения

Количество

1

Арендная ставка за месяц

руб./м2

230

2

Площадь оцениваемого объекта

м2

400

3

ПВД за год

тыс.руб.

1104

4

Потери от недозагрузки объекта недвижимости, смены арендаторов, недосбора арендной платы

тыс.руб.

55,2

5

ДВД за год

тыс.руб.

1048,8

6

Расходы арендодателя

тыс.руб.

309,12

7

ЧОД

тыс.руб.

408,48



Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации (СК) – это коэффициент, на который нужно умножить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости.


Таблица 5

Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам

Аналоги 

ЧОДi, тыс. руб.

ЦПi, тыс. руб.

СКi, в долях

А1 

640,5

6405

0,1

А2 

624,47

5677

0,11

А3

531,63

5907

0,09

А4

479,18

5044

0,09

А5

511,6

5116

0,1

А6

573,41

5461

0,1

А7

694,2

6942

0,1

А8

727,32

6612

0,11

А9

631,2

6312

0,1

Итоговая СК     





0,1



На основе расчетов ЧОД и средней ставки капитализации определяется стоимость оцениваемого нежилого помещения доходным подходом по формуле (4):

Сдп = ЧОД / СК = 408480 / 0,1 = 4084,8 тыс. руб.

Таблица 6

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

Подходы к оценки

недвижимости

Стоимость нежилого

помещения, тыс. руб.

Весовой коэффициент

Сравнительный

6390,28

0,75

Затратный

5089,18

0,10

Доходный

4084,8

0,15

Средневзвешенная

рыночная стоимость 

5914,4

1,00



Средневзвешенная рыночная стоимость = 6390,3 * 0,75 + 5089,18 * 0,10 + 4084,8 * 0,15 = 4792,7 + 508,92 + 612,8 = 5914,4 тыс. руб.






5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫХ ТРЕМЯ ПОДХОДАМИ

После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов.

Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

При оценке недвижимости может быть сделан вывод:

- анализ проводится на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому, удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75%;

- затратный подход имеет наименьший вес, который принимается равным 10%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;

- оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть неточны, поэтому вес доходного выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 15%. 











ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

Почти все нормативные методики базируются на затратном подходе, т. е. основаны на определении затрат на создание данного вида собственности. Данный подход не отвечает современным условиям хозяйствования, когда основным фактором формирования стоимости товара на рынке является соотношение спроса и предложения данного товара.

В данной курсовой работе мы выступали в роли оценщиков и производили оценку нежилой недвижимости (в данном случае магазин, располагающийся в центре города, так же научились определять рыночную стоимость оцениваемого объекта затратным, доходным и сравнительным подходами). 






















СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс РФ, ст. 130, 132.

2. Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

3. Лобанова Е. И., Межуева Т.В., Экономика недвижимости: Учебное пособие. Новосибирск, СГГА 2007г.

4.  www.yandex.ru 









2