Сегменты рынка недвижимости и их характеристика

Министерство Образования и Науки РФ

Казанский Государственный Технологический Университет

Кафедра Экономики

















Контрольная работа

по курсу: «Экономика недвижимости»

на тему:

«Сегменты рынка недвижимости и их характеристика»

























Казань 2008


Содержание:



Введение

1. Сегментация рынка недвижимости

2. Характеристика сегментов рынка недвижимости

2.1 Общая характеристика рынка жилой недвижимости Поволжья

2.2 Характеристика рынка коммерческой недвижимости Поволжья

2.3 Характеристика рынка земельных участков

Заключение

Список литературы


Введение



Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.


1. Сегментация рынка недвижимости



Сегментация рынка недвижимости — это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.

Различают следующие сегменты рынка недвижимости:

— рынок жилья;

— рынок коммерческой недвижимости;

— рынок земельных участков.

Рынок жилья. Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников — владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Действовавшая ранее распределительная система жилья привела к невысокой дифференциации групп населения и социальных слоев по обеспеченности жильем. Острый дефицит жилья — хроническое явление для России. В настоящее время жилищную проблему усугубляет постоянный приток беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство.

Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.

Основную группу покупателей, формирующих в настоящее время спрос на жилье, составляет 4-6% населения, в которую входят семьи с высокими доходами. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики, станет повышаться благосостояние россиян, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье.

Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране рост достаточно зажиточной прослойки населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи. Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения (предпочтение отдается ближайшему пригороду, направлению от города (например, северное направление в окрестностях Санкт-Петербурга), наличию современных коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (водоемы, лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.

Основные составляющие на рынке загородного жилья: новое строительство (застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск деловой активности на этом рынке влияет время года (осень — затухание рынка, весна-лето — период подъема).

Рынок коммерческой недвижимости. Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно. Приобретая права на аренду нежилых помещений у муниципального фонда, арендаторы обязаны проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и т. д. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей, количества телефонных линий, близости к основным городским магистралям, удобства подъезда.

Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

Рынок офисных помещений. На рынке офисов сформировалось три основных сектора:

Первый сектор — престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.

Рынок торговых помещений. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещении в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами центра — аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине отличаются в несколько раз. Как показывает практика, в Москве, например, ставки арендной платы становятся недоступными для российских торговых фирм, продающих дешевые товары для населения. Их место занимают фешенебельные магазины. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его. Получает развитие практика, когда арендуется земельный участок, на котором осуществляется торговля с автомашин или из контейнеров.

Рынок складских помещений. Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.

В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием.

Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени автоматизации склада и наличия специального оборудования, месторасположения склада, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Затраты на складское хозяйство значительно ниже затрат на жилье, офисные помещения. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения.

Рынок промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности. В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятий как имущественных комплексов не получила широкого распространения. Из-за несовершенства методической базы и опасений социального характера пока не распространяется процедура банкротств.

Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики.

Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий.

Общее число сделок по купле-продаже земельных участков, обмену, дарению и др. увеличивается. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками.

Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города.


2. Характеристика сегментов рынка недвижимости



2.1 Общая характеристика рынка жилой недвижимости Поволжья



В течение 2007 г. рынок жилья в городах Приволжского федерального округа характеризовался устойчивым ростом цен на недвижимость в среднем не более чем на 5% в месяц. Такая динамика была обусловлена, в первую очередь, постепенной активизацией спроса, которая особенно проявилась в наиболее ликвидных сегментах жилой недвижимости Поволжья. Однако, в ряде городов (например, в Казани) наблюдалось снижение средней стоимости переоцененных (с точки зрения участников рынка) типов жилой недвижимости – в среднем не более чем на 1,5% в месяц. 

В первом полугодии 2008 г. во всех городах Поволжья наблюдалось сохранение положительной динамики цен на качественное вторичное жилье и новостройки. В регионе продолжается постепенное увеличение покупательской активности. В настоящее время рынок недвижимости городов Приволжского федерального округа можно охарактеризовать как стабильный (почти для всех городов характерен небольшой рост цен на качественное вторичное жилье и новостройки), наблюдается постепенное увеличение покупательской активности. В июле 2008 г. средняя цена на рынке вторичной недвижимости в городах Приволжского федерального округа составила более 58,000 руб./кв. м, на рынке первичной недвижимости около 50,000 руб./кв. м.





В последнее время, с ростом уровня благосостояния населения и качества риелторских услуг в городах Поволжья, увеличивается число сделок, проводимых с привлечением агентств недвижимости. 

Кроме того, наблюдается переориентация покупательского спроса на более качественное жилье (как городское, так и загородное), соответствующее современным требованиям по планировочным решениям, площадям, оснащению придомовых территорий и т.д. 

Рынок недвижимости Казани

В течение 2007 г. рынок городского жилья Казани характеризовался колебанием цен на недвижимость: в первой половине 2007 г. наблюдался рост в среднем не менее чем на 1% в месяц, как на квартиры в новостройках, так и на рынке готового жилья города. Однако, уже начиная с марта, рост цен прекратился. Так же как и во многих других городах России, во второй половине 2007 г. в Казани наблюдалась корректировка стоимости переоцененных (с точки зрения участников рынка) типов жилой недвижимости – в среднем не более чем на 3,5%. С середины августа 2007 г. была отмечена постепенная активизация спроса на новостройки города. 
С марта 2008 г. рынок вторичного жилья Казани начал демонстрировать рост цен в среднем на 1,5% - 2% в месяц. На рынке новостроек наблюдалась обратная ситуация: в апреле 2008 г. было зафиксировано падение цен на первичном рынке (более чем на 2%), с дальнейшей стабилизацией средней стоимости 1 кв. м.

Изменение средних цен предложения 

1. Средняя стоимость 1 кв. м готового жилья Казани в июле 2008 г. составила около 44,000 руб. По отношению к декабрю 2007 г. цены выросли почти на 10%. Больше всего выросла средняя стоимость 1 кв. м качественного жилья (квартиры улучшенной планировки, элитные или в многоквартирных домах, возведенных по оригинальным проектам) - на 20% и более за истекший период.

2. Максимальными темпами росла средняя стоимость квартир в Ново-Савиновском и Кировском районах (темпы роста цен составили около 20% и 13% соответственно), минимальными – в Авиастроительном, Приволжском и Московском (цены выросли менее чем на 2% и 7% соответственно). 

3. Средняя стоимость объектов первичного рынка на текущий период составляет около 40,000 руб./кв. м, что почти на 2% выше средних цен в новостройках города в декабре 2007 г.







4. В целом, стоимость квартир в Казани в большинстве случаев колеблется от 900 тыс. руб. до 12,000 тыс. руб. Около 85% объектов находится в ценовом диапазоне от 1,000 тыс. руб. до 3,200 тыс. руб. Средняя стоимость объекта жилой городской недвижимости на середину июля 2008 г. составляла около 2,400 тыс. руб.

5. Минимальная стоимость предложения домостроения в Казани и пригородах составляет 1,400 тыс. руб. (частные дома в пригородах Казани). Максимальная стоимость – 20,500 тыс. руб. Основное число коттеджей, предлагаемых в черте города, сосредоточено в ценовом диапазоне от 3,500 до 10,500 тыс. рублей. В большинстве случаев это домостроения, находящиеся как в черте города, так и за его пределами, но не дальше, чем в 10 км от Казани. 

6. Средняя цена предложения домовладения в организованных коттеджных поселках (не дальше 30 км от города) в июле 2008 г. составила около 35,000 руб./кв. м.

Перспективы рынка недвижимости Казани в 2008 году

Рост объемов жилищного строительства: в 2008 г. в Казани планируется возвести около 870 тыс. кв. м жилья. Для сравнения, в 2007 году ввод жилья составил около 740 тыс. кв. м. 

Планируется, что к 2015 г. в Республике Татарстан будет вводиться не менее 3,8 млн. кв. м жилья (для сравнения, в 2007 г. было введено около 2 млн. кв. м). Казань, Набережные Челны и Альметьевск станут основными городами, в которых должны быть значительно увеличены темпы ввода строящегося жилья. 

Увеличение предложения в сегменте первичной недвижимости в III - IV кварталах. Сохранение преобладания объема предложения квартир в новостройках города над спросом. 

Стабилизация общей ситуации на рынке жилой недвижимости: рост цен по итогам года не превысит отметку в 15-20%. 



2.2 Характеристика рынка коммерческой недвижимости Поволжья



Приволжский федеральный округ (ПФО) является перспективным с точки зрения развития коммерческой недвижимости. В Самаре и Казани уже построено большое количество торговых центров, в Нижнем Новгороде формируется складская недвижимость. Данная ситуация обусловлена улучшением экономического состояния округа, ростом промышленного производства и доходов населения.

Основные инвестиции в ПФО поступают в нефтеперерабатывающий, автомобильный и пищевой секторы. В округе расположены заводы крупнейших иностранных компаний и российских автогигантов.

Характеристика рынка офисной недвижимости. Большая часть офисных площадей в ПФО принадлежит к классу С: это реконструированные конторы советских времен и первые этажи жилых зданий. 

Крупнейшие бизнес-центры округа расположены в Нижнем Новгороде, Казани, Уфе, Самаре, Тольятти. Самые высокие ставки аренды на офисные помещения отмечены в Нижнем Новгороде и достигают 400 долл. за кв. м в год. 

Бизнес-центры, соответствующие современным требованиям к офисной недвижимости, появились в Казани 5-6 лет назад. До этого главным действующим лицом на рынке было государство в лице Министерства земельных и имущественных отношений Татарстана. Помещения оно предлагало однотипные, не слишком хорошего качества, но низкие арендные ставки приводили к тому, что спрос значительно превышал предложение. Кроме того, дефицит площадей сформировал «серый» рынок аренды, где всем желающим предлагались помещения, не имеющие зарегистрированных прав собственности. Оплата проводилась наличными, а доходы нигде не декларировались. По подсчетам специалистов Гильдии сюрвейеров, объединяющей более 20 компаний, профессионально работающих на рынке недвижимости, в 2002 г. в Казани насчитывалось более 30 объектов «серой» аренды, в то время как легально работали 34 бизнес-центра.

В конце 2001 г. на рынке офисной недвижимости Казани начался период бурного роста. В эксплуатацию в основном вводились небольшие офисные и офисно-торговые объекты общей площадью 2000-3000 кв. м. Они заняли востребованную нишу офисных помещений класса В- и С. 
Примерно в это же время прекратился рост арендных ставок, а в некоторых офисных центрах снизились и номинальные ставки. Это позволило экспертам Гильдии сюрвейеров сделать вывод о возросшей конкуренции и первичном насыщении рынка. Бурное развитие офисного рынка привело к тому, что быть собственником недвижимости стало выгоднее, чем арендовать ее. Конкурентная борьба переместилась в область ценовой политики.
Положение на рынке не изменилось даже в середине 2006 г., когда в Казани начали действовать сразу несколько офисных объектов класса А - «Сувар-Плаза», «Корстон Парк Отель»,  Международный бизнес-центр и офисно-деловой центр «Булак». Правда, это вызвало некоторый всплеск конкурентной борьбы между офисами классов А и В. Но, поскольку все офисы класса А предлагают примерно одинаковый набор услуг, а офисы класса В мало от них отличаются, главным фактором, влияющим на выбор арендатора, опятьтаки оказывается цена.

Казанский рынок офисной недвижимости сейчас довольно разнообразен. По данным Penny Lane Realty, сейчас в городе действуют более 50 офисных центров, а емкость рынка офисной недвижимости приближается к 300 000 кв. м. Около половины из них принадлежит государству. Помимо бизнес-центров и торгово-административных комплексов на рынке представлены встроенно-пристроенные помещения, неположенные в жилых домах. В основном это адаптированные под офис квартиры на первых этажах многоэтажек.

Если раньше бизнес-центры строились в историческом и деловом центре города, то сейчас - в спальных районах. Из четырех действующих и строящихся офисных комплекте класса А лишь «Сувар-Плаза» и «Корстон Парк Отель» находятся в деловом центре столицы. Разнообразие предложения привело к невероятному Разбросу цен - от $92 до $550 за 1 кв.м.год. Это «голые» арендные ставки, без учета коммунальных платежей и эксплуатационных расходов.

Однако объекты класса А особым cпросом не пользуются. Последние исследования показали, что наиболее популярны офисные помещения класса В площадью от 20 до 60 кв. м. Здесь Казань мало чем отличается от большинства крупных российских юродов. Причем основная причина не  отсутствии средств у арендаторов, а в присущей частным компаниям экономии. Даже крупные транснациональные корпорации предпочитают экономить на арендной плате.

Увеличившееся предложение привело к снижению доходности. Срок окупаемости вводимых сейчас в эксплуатацию офисных центров составляет 5-8 лет, но может и увеличиться.

В целом же за последние 5-6 лет казанский рынок офисной недвижимости прошел путь от организационного и финансового хаоса к цивилизованному бизнесу с понятными правилами игры. В городе сформировался целый слой собственников, предпочитающих профессиональный подход к управлению недвижимостью и прибегающих к услугам квалифицированных управляющих компаний.

Характеристика рынка торговой недвижимости. Торговая недвижимость — наиболее интенсивно формирующийся сектор коммерческой недвижимости в ПФО, особенно в Самаре. В структуре предложения торговых объектов превалируют открытые рынки и ярмарки, а также встроенные площади на первых этажах жилых домов. В ближайшие два года ситуация может измениться за счет введения в эксплуатацию современных торговых центров общей площадью порядка 500 000 кв. м.

Отправной точкой развития рынка торговой недвижимости Казани стало решение о праздновании 1000-летия города, которое местные власти и бизнес использовали как PR-ход для привлечения российских и иностранных инвестиций. В конце 1990-х гг. Казань была городом рынков и небольшого числа дорогих бутиков для элиты, практически отсутствовали крупные ТЦ, рассчитанные на средний класс. В 2000-2001 г. ситуация начала меняться. На сегодняшний день здесь действуют 28 ТРЦ общей площадью более 600 000 кв. м. Наиболее крупные и известные - «Мега», «Тандем», «Южный», «Ривьера», «Кольцо», Park House, «Грани», «Савиново». На каждый район приходится 4-5 ТРК. Среди арендаторов много популярных зарубежных и российских компаний. Однако в реальности торговых площадей в Казани значительно больше. Аналитики называют цифру 900 000 кв. м с учетом небольших магазинов в центре города, в то время как крупные комплексы разместились в спальных районах. Настоящий «рай» для покупателя - пешеходная ул. Баумана, «казанский Арбат», почти вся состоящая из магазинов известных торговых марок.

Арендные ставки - от $90 до $400 за 1 кв. м в год. В ТК площади не продаются, а на первичном рынке средняя стоимость 1 кв. м на торговых улицах колеблется от 25 000 до 60 000 руб.

Конкуренция между торговыми компаниями усиливается с каждым днем. По мнению экспертов «Сувар-Недвижимости», окупаемость торговых объектов Казани, которая сейчас составляет 6-8 лет, может увеличиться до 10. При этом они отмечают, что ужесточившаяся конкуренция заставляет девелоперов уделять все больше внимания разработке концепции крупноформатной торговли. Ставка делается уже не на якорных арендаторов и сетевых операторов, как это было вначале, а на увеличение доли развлекательной составляющей.

Характеристика рынка складской и гостинничной недвижимости. Активное развитие ритейла стимулирует формирование рынка складской недвижимости. В ПФО представлено значительное количество складских площадей различной инфраструктуры, начиная от ангаров и открытых площадок и заканчивая технически оснащенными складами категории В. 

 Большинство объектов являются преемниками старых производственных корпусов и оптовых баз либо построены производственными компаниями под собственные нужды. Нижний Новгород благодаря своему местоположению быстро превращается в грузоперерабатывающий центр. Здесь отмечен самый высокий в ПФО уровень арендных ставок, сопоставимый с московским: 110 долл. за кв. м в год. Несколько крупных проектов по созданию логистических центров в Нижнем Новгороде, Самаре и Казани находятся на стадии строительства.

Большинство специализированных складов в Казани построены в 70-х - начале 80-х гг. В 1990-е гг. большое количество производственных сооружений продавали или сдавали в аренду столкнувшиеся с экономическими трудностями предприятия. Сегодня более 80% существующих в Казани складских помещений - холодные. И это при том, что спрос в основном - на отапливаемые помещения со всеми коммуникациями. Разброс цен составляет от $23 до $230 за 1 кв. м в год. Это зависит от степени соответствия требованиям и приближенности к центру города.
Однако уже сейчас на окраине Казани начато строительство крупного логистического центра площадью свыше 100 000 кв. м., с удобным местоположением - неподалеку от автомобильного моста через Волгу и федеральной трассы.

Сейчас в Казани более 30 гостиниц самого разного уровня. По словам заместителя руководителя Городского комитета по туризму и внешним связям, в прошлом году загрузка казанских гостиниц составляла 47%, а в этом уже 55%. Разброс цен на номера составляет от 900 до 30 000 руб. за сутки проживания. Наиболее престижные и соответственно дорогостоящие на данный момент отели - «Корстон», «Мираж» («5 звезд»), «Шаляпин Палас Отель», «Сулейман Палас Отель» («4 звезды»). Наиболее экзотический проект из них - это «Сулейман Палас Отель», открывшийся одним из последних - в октябре 2006 г. - и выдержанный в восточном стиле. Это касается не только декора и кухни, но и вполне бытовых вещей. Например, в нем имеются номера для мусульман. 



2.3 Характеристика рынка земельных участков



Как известно, земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации права на землю.

Свободной  земли в Казани, да и за ее пределами в радиусе 30 км уже практически нет. Значительная часть земель выкуплена еще при зарождении земельного рынка, после вступления в силу Земельного кодекса РФ 2001 года. После принятия в 2003 году федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” скуплены уже и сельхозземли. 

Количество выделяемых на рынке участков из числа государственных и муниципальных земель регулируется муниципальными органами, а это означает, что массового предложения земель на первичном рынке не будет. Случаи приобретения земельных участков на первичном рынке, когда продавцом земли выступает муниципалитет, практически единичны. Поэтому девелоперы все чаще обращаются ко вторичному земельному рынку. 

Вторичный рынок земельных участков отличается небольшим количеством ликвидных предложений и несформированными, местами необоснованно высокими ценами. Освоение земли на вторичном рынке из-за ее высокой стоимости не всегда оказывается экономически выгодным проектом. Инвестору приобретение земельного участка на вторичном рынке, да еще и переведенного в нужную категорию или разрешенное использование, обходится намного дороже. Однако покупка земли на вторичном рынке выгодна с точки зрения экономии времени, а также тем, что земельный участок уже имеет необходимую категорию и целевое назначение. Фактически приобретается готовый объект с возможностью последующего строительства в короткие сроки. 

Сделки купли-продажи больших земельных участков в Казани (от 4 га) крайне редки. Но особенно острый дефицит в Казани на площадки под многоэтажную жилищную застройку (зона Ж4, Ж5). Пока незначительную, но быстрорастущую часть спроса составляют заявки от компаний среднего уровня, заинтересованных в приобретении, возможно, более дорогих, но меньших по размеру и расположенных ближе к Казани участков для коттеджной застройки.

Само собой разумеется, удачных, отвечающих всем требованиям участков сравнительно немного. Основные критерии, на которые ориентируется потребитель перед тем как заключить договор купли-продажиземельного участка, это относительная близость к Казани, хорошая подъездная дорога, наличие коммуникаций и благоприятное окружение. Поэтому основная активность спроса сосредоточена в пределах 30 км от Казани. 

Не последнюю роль здесь играет и направление, и природные условия. При этом земельные участки, расположенные в садовых товариществах, на рынке не котируются. Причина - малая площадь (4-6 соток), неоднородность окружения, отсутствие охраны, неразвитость инфраструктуры и коммуникаций. 

Разумеется, речь идет об общих тенденциях, и тридцатикилометровая граница довольно условна, да и исключения есть всегда. Например, в Лаишевском районе, весьма популярном, есть спрос на земельные участки в районе д. Ташкирмень или д. Шураны, несмотря на их отдаленность от города на целых 60 км.

Вторичная продажа земли наиболее активно ведется на самых “популярных” направлениях, в первую очередь, по Зеленодольской трассе и в сторону Борового Матюшино, затем по Казанской объездной дороге. Именно здесь девелопмент демонстрирует самые быстрые темпы развития, а сами участки наиболее подготовлены для продажи на вторичном рынке (проведены коммуникации, подготовлены документы для оформления собственности). 

Что же касается такого вопроса, как стоимость земельных участков, то в качестве основной тенденции в начале 2008 года можно отметить следующее: цены на земельные участки растут, а количество предлагаемых к продаже земельных участков - практически нет. Предложение за 1 квартал возросло в целом всего на 5-7%, а средняя цена - на 30-40%. И чем ближе к центру города, тем больше разрыв между этими двумя показателями. В отношении цен на земельные участки Казань существенно опережает районы республики, и это неудивительно, учитывая крайний дефицит земли в городе.

Говоря о принципах ценообразования, надо отметить, что цена каждого конкретного участка земли определяется индивидуально в зависимости от множества характеристик: местоположения, удаленности от города, ландшафта и рельефа местности, наличия коммуникаций, категории земельного участка и перспективности его использования, загруженности трассы и т.д.

К примеру, земли, примыкающие к федеральным трассам в пределах 25-километровой зоны от Казани, могут в перспективе использоваться под логистические (складские) центры, объекты дорожного сервиса, торговые объекты и т. п. Поэтому цена на такие земли даже в категории земель сельхозназначения достигает 4000 - 6000 руб. за сотку, а в 10 км от города - до 20000 руб. за сотку. Эта же земля, уже переведенная в категорию “земли населенных пунктов” или “земли промышленности”, продается по 30000 - 50000 руб. за сотку. 

Цены земельного участка определяют не только очевидные показатели. Стоимость земельного участка может зависеть еще и от таких особенностей, как, например, наличие выхода к водоему, к лесу или даже соседство с земельным участком известного человека. Порой за это покупатели готовы платить двойную цену. 

Так, цена на земли сельхозназначения, расположенные в живописных местах (вблизи водоемов, лесных массивов и т. д.) с хорошей экологией и на небольшом расстоянии от Казани, которые в перспективе могут использоваться для строительства на них коттеджных поселков, колеблется в пределах 5000-10000 руб. за сотку, а после изменения категории земли - до 25000 - 50000 руб. за сотку. Земли сельхозназначения на большем удалении от Казани (от 50 км) с неудобным подъездом, отсутствием коммуникаций обычно стоят намного дешевле - 500 - 1000 руб. за сотку. 

Наличие коммуникаций повышает первоначальную стоимость незастроенного земельного участка на 50%, а близость к водоемам, лесным массивам или заповедникам повышает стоимость земель на 60-70%. Иными словами, высок спрос на территории, подготовленные под коттеджную застройку. 

Безусловно, покупка земли на вторичном рынке обходится потребителю дороже, за исключением редких случаев. Земля с назначением “под индивидуальное жилищное строительство” на одном направлении и на одинаковом удалении от Казани стоит в десятки раз дороже, чем не выведенная из земель сельхозназначения. Например, поле продается по 2000 руб. за сотку, а земля под индивидуальное жилищное строительство рядом, да еще у леса - по 35000 руб. за сотку. Правда, разница в цене в данном случае определяется не только категорией земельного участка, а еще и ландшафтно-экологическими условиями. 

Сейчас наибольший интерес вызывают участки, пригодные для жилищного строительства, либо строительства логистических центров, складов. И сейчас на рынке наблюдается нехватка участков, уже переведенных в категорию земель промышленности или земель населенных пунктов. Цены на них, конечно же, выше, чем на сельхозземли. Однако из-за сроков, связанных с приобретением земель сельхозназначения, и рисков при переводе категории земель вариант приобретения земли в уже нужной категории, несмотря на дороговизну, более целесообразен для большинства покупателей. Однако спрос на сельхозземлю также достаточно высок.

Сейчас наиболее активны покупатели, которые приобретают землю под коттеджную застройку. Больше всего участков под коттеджное и дачное строительство на вторичном рынке продается в Лаишевском и Зеленодольском районах, чуть меньшая активность наблюдается в Верхнеуслонском районе, менее всего популярны участки в Высокогорском и Пестречинском районах.

Но не вся земля даже на востребованных покупателями загородной недвижимости участках подходит для жилищного строительства. Например, участок, находящийся в 20 км от Казани в п. Васильево площадью 5 га, на берегу Волги, недалеко от леса неудобен для застройки его жилыми коттеджами, поскольку находится рядом с железной дорогой и промышленными объектами. 

Профессиональных операторов на вторичном земельном рынке практически нет. Зато существует множество частных посредников. Дело в том, что сам рынок вторичных продаж земельных участков не сформирован в той степени, как рынок городского жилья и даже рынок индивидуальных загородных домов. Земельный рынок совершенно непрозрачный и неструктурированный. Операторы-риэлторы продают, как правило, чужие землеотводы, причем зачастую даже не проверив документы на участок. Реальные же продавцы часто себя не афишируют, впрочем, как и многие покупатели. В большинстве случаев известна лишь цена предложения, настоящая же цена реализации участка остается “в тени”. 


Заключение



Сегментация рынка недвижимости — это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.

Различают следующие сегменты рынка недвижимости:  рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков.

Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

Основные составляющие на рынке загородного жилья: новое строительство (застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск деловой активности на этом рынке влияет время года (осень — затухание рынка, весна-лето — период подъема).

Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.

Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

На рынке офисов сформировалось три основных сектора:

Первый сектор — престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. 

Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. 

Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий.

Что касается рынка торговых помещений, то здесь главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения.

Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.

Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики.

Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий.


Список литературы:



1. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008.

2. Кириллович Галина «Недвижимость Казань. Конкуренция качества» //«Время и деньги», №156-157(2857-2858) от 20 августа 2008 года 

3. Общая характеристика рынка недвижимости // «Время и деньги», №158-159(2859-2860) от 22 августа 2008 года

4. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2006.

5. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов - н/Д: Феникс, 2006.

6. Электронный справочник «Бизнес-основы недвижимости».

7. http://www.e-vid.ru

8. http://www.ners.ru

9. http://www.CRE. ru 

10. http://www.arendator.kirov.ru

11. http://www.consalting.ru

12. http://www.dometra.ru

2