Девелопмент как основной вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ













Реферат по предмету «Инновационный менеджмент»

 «Девелопмент  как основной вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости».



		

	

	

	

	

Выполнил:

ст. 43(1) гр.                                                                                     Д.С. Антимонов

Проверила:                                                                                     Н.А. Иванова









Москва 2010

Содержание



Введение…………………………………………………………………………………………………………………3

1. Девелопмент и инвестиционный проект. Общие сведения…………………………….4

2. Виды девелопмента……………………………………………………………………………………………6

3. Стадии и методы управления девелоперским проектом………………………………...7

4. Проблемы рынка……………………………………………………………………………………………….12

5. Перспективы………………………………………………………………………………………………………13

Заключение……………………………………………………………………………………………………………14

Список использованной литературы……………………………………………………………………15



































Введение

Совершенствование механизмов инвестиций является важной задачей для любого государства. Причем особенно важным является совершенствование механизмов инвестиций в недвижимость, ввиду их специфики и огромной роли, которую они играют в развитии экономики страны. 

В России этому вопросу нужно уделять повышенное внимание, так как ввиду того, что рыночные отношения в стране начали формироваться и развиваться относительно недавно, финансовые институты и инвестиционные рынки, впрочем, как и законодательная база, обеспечивающая и регулирующая их деятельность, еще не сформированы в соответствии с потребностями сегодняшнего бизнеса. Специфический характер реального инвестирования и его форм предопределяют определенные особенности управления ими на предприятии.

Управление реальными инвестициями на предприятии представляет собой систему принципов и методов подготовки, оценки и реализации наиболее эффективных реальных инвестиционных проектов, направленную на обеспечение достижения его инвестиционных целей.

Управление реальными инвестициями предприятия в современных условиях базируется на методологии системы «управления проектами» (Project Management) — новом научном направлении, получившем широкое распространение в западных странах с развитой рыночной экономикой.

Управление проектами — это современная системная методология осуществления всех процессов разработки и реализации инвестиционного проекта любого вида на протяжении всего его жизненного цикла, обеспечивающая эффективное достижение его целей.

	Девелопмент  играет  важную роль на рынке современной недвижимости, но поскольку это сравнительно новая деятельность, сам нуждается в развитии и особом внимании в нашей стране.


1. Девелопмент и инвестиционный проект. Общие сведения.

Девелопмент — это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. Также существует второе значение слова девелопмент, взаимосвязанное с первым, — профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента

Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде вопроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам. 

Девелопмент является экономически важным процессом современной жизни. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране. Так, исследования, проведенные в Германии в конце ХХ в., показали, что величина мультипликатора, связывающего инвестиции в жилищное строительство с объемом валового внутреннего продукта (ВВП) страны, составляла около 2,5, т. е. каждая марка, вложенная в жилищное строительство, давала 2,5 марки прироста ВВП. 

      Бюджетная эффективность девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном.

      Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов. 

      Косвенный бюджетный эффект — это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п. 

      Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости. 

      Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.). 

      С учетом многообразия аспектов влияния девелопмента на социальные и экономические процессы общество объективно заинтересовано как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу, контролировать и направлять процессы девелопмента таким образом, чтобы минимизировать негативные «внешние эффекты», которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости.

      Создание каждого объекта недвижимости — особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту. 

      Понятие «проект» широко используется в современной экономической литературе и хозяйственной практике и все же относится к числу терминов, толкование которых не стало еще однозначным. Так, довольно часто под проектом понимается совокупность документации, описывающей порядок создания и требования к какому-либо сооружению. Другое понимание этого же термина сводится к тому, что проект — это план какого-либо мероприятия, имеющего важное значение для его инициаторов и организаторов. Наконец, есть определения, где под проектом понимается система действий, направленная на достижение ясно сформулированной цели с использованием определенного набора ресурсов. 

      Наиболее удачным определением понятия «проект» представляется следующее: «Под проектом понимается система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению». 

      Под инвестициями же, как известно, понимаются долгосрочные вложения средств с целью их последующего возврата и получения дохода. Следует заметить, что по российскому законодательству в качестве инвестиций могут выступать «денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта». 

      Исходя из приведенных определений можно сформулировать следующее определение инвестиционного проекта: «Инвестиционный проект — сознательно реализуемая взаимосвязанная система мероприятий и используемых в них ресурсов, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода». В качестве конкретных вариантов инвестиционных проектов может выступать создание нового предприятия, расширение производства, создание новой бизнес-линии и пр. и пр. Проекты развития недвижимости, целью которых является создание новых объектов недвижимости, обладающих стоимостью большей, чем издержки по их созданию, вполне могут рассматриваться как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся, однако, определенными особенностями. В числе этих особенностей высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, неделимость (как правило) создаваемого объекта, инновационный характер и др., делающие проекты развития недвижимости весьма сложными для реализации.



2. Виды девелопмента

Существует два вида девелопмента:

Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар. девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает ради получения гонорара. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы тот на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.

Speculative-девелопмент: В такой проект девелопер обычно не вкладывает свои деньги. Он только проводит проектирование, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей за счёт денег заказчика. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на самом девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.Вторая разновидность - speculative development - гораздо более сложна. Девелопер выступает как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом он вкладывает в проект собственные средства, которые и являются основанием будущей финансовой схемы.

Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

Девелопмент жилой недвижимости

Девелопмент коммерческой недвижимости

Девелопмент загородной недвижимости

Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девеломент земельных участков).



Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.).



3. Стадии и методы управления девелоперским проектом

Управление девелоперским проектом включает в себя следующие стадии: 

«ПП» - предпроектная стадия;

«П» - проектная стадия;

«С» - строительство;

«Р» - реализация.



  С точки зрения изложения последовательности реализации проектов развития недвижимости более приемлемой представляется схема, согласно которой в целом процесс девелопмента может быть представлен следующими этапами :







Прединвестиционные исследования:

Проверка правоустанавливающих документов;

Проверка разрешенного использования земли; Проверка индексов градостроительного регулирования;

Консультации с УГР округа;

Перспективы развития, маркетинг

Предварительнаяконцепция;

Расчет эффективности;

Схема приобретения;

SWOT-анализ.



Бизнес-план:

Краткое описание проекта;

Макроанализ развития страны и экономики региона;

Микроанализ перспектив развития участка и района;

Титул, схема приобретения, риски, пути решения;

Описание концепции;

Схема переоформления земли;

Основные риски и ограничения;

SWOT-анализ; 

График проекта; 

Команда проекта; 

Бюджет, экономическая эффективность .



Правоустанавливающиедокументы:

Разработка плана мероприятий по выпуску распорядительных документов на изменение разрешенного использования земли и на строительство;

Подготовка проектов распорядительных документов и писем в соответствующие департаменты;

Сопровождение подготовки и подписания инвестконтракта с Правительством Москвы;

Оформление земельных отношений;

Сопровождение подписания документов.



Предпроектное предложение:

Подготовка технического описания комплекса;

Подготовка и проведение конкурса на лучшую концепцию и выбор архитектурного бюро;

Заключение договора с арх.бюро; Сбор исходных данных для проектирования;

Предварительные переговоры с потенциальными арендаторами; Предварительные консультации с УГР; 

Предварительные расчеты по экологии;

Согласование альбома АГР;

Предварительное рассмотрение в МКА.



Градобоснование и выпуск АРИ (ГПЗУ): 

Заказ разделов градобоснования;

Заключение по дендрологии;

Снятие вопросов с ГО;

Согласование Предпроектного предложения и Градобоснования; 

Подготовка и выпуск АРИ (ГПЗУ);

Утверждение изменения градостроительных индексов ППМ.



Технические условия на присоединение; 

Получение предварительных ТУ;

Проведение консультаций по возможности оптимизации; 

Заключение договоров со специализированными компаниями;

Получение:

ТУ постоянных;

ТУ на технологическое подключение на период строительства;

ТУ на вынос сетей;

Проектирование наружных сетей;

Тендер и заключение договоров на выполнение наружных сетей;

Ввод в эксплуатацию, балансовые разграничения.



Проектирование:

Сбор исходных данных для проектирования, изыскания, заключения;

Тендер, заключение договора стадия П; 

Подготовка ТЗ на проектирование;

Согласование схемы функционального зонирования комплекса;

Согласование раздела АР;

Координация разработки проектной документации по всем разделам;

Согласование проекта стадии П;

Разработка и согласование сводного плана инженерных сетей и стройгенплана;

Получение положительного заключения экспертизы.



Разрешение на строительство:

Проведение тендера по выбору генподрядной организации;

Подписание договора с техническим Заказчиком на период строительства;

Внесение изменений в договор аренды земли;

Подготовка документации и заявки в МГСН;

Сопровождение выпуска разрешения на строительство.



Управление строительством:

Координация и контроль исполнения обязательств по проектированию и строительству;

Контроль выполнения календарного плана строительства;

Контроль бюджета строительства;

Тендеры и договоры на поставку строительных материалов и оборудования;

Координация работ по рабочему проектированию и строительству наружных сетей;

Организация технического и авторского надзора;

Проведение комплексных испытаний;

Тендер по выбору эксплуатирующей компании, подготовка договора.



Ввод в эксплуатацию, права собственности:

Формирование папки Приемочной комиссии и комплекта исполнительной документации;

Организация рабочей и приемочной комиссий;

Организация устранения замечаний комиссий;

Организация сдачи объекта в эксплуатацию; 

Организация подписания договоров с энергоснабжающими организациями;

Получение Акта ввода объекта в эксплуатацию;

Организация обмеров БТИ;

Сопровождение закрытия инвестконракта;

Получение свидетельства о собственности.



Аренда, продажа:

Проведение тендера по выбору брокера, подготовка договора;

Маркетинговые мероприятия, PR;

Подготовка проекта договора аренды;

Проведение переговоров и подписание договоров с арендаторами;

Помощь в обустройстве помещений;

Организация работы с арендаторами;

Сопровождение сделки по инвестиционной продаже объекта;

Закрытие проекта, отчет.



Выделенные выше этапы вовсе не обязательно последовательно сменяют друг друга. Подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например то, что относится к маркетингу и управлению денежными потоками. По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимости следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента. 

      Цикл девелопмента отличается от строительного цикла: стадия внедрения проекта (строительство, реконструкция и т. п.) составляет лишь один (и далеко не самый сложный) из этапов процесса девелопмента. Цель девелопмента — не просто создание объекта недвижимости, это может быть достаточно для подрядчика. Цель девелопмента — получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости.

В настоящее время отечественные девелоперы, чаще всего, триедины в одном лице, так как выступают еще и в роли инвесторов, и подрядчиков. Это классическая система XIX века, когда строители искали пятно земли, на свои деньги, накопленные от подрядной работы, строили дом и распродавали. При массовом строительстве жилья она, наверное, имеет смысл и сейчас. На этом рынке схема финансирования не так сложна – проекты, в основном, реализуются за счет средств покупателей. 

Те девелоперские компании, которые не являются инвесторами и подрядчиками, начинали свою деятельность с предоставления отдельных услуг – консалтинга (проведение маркетинговых исследований, разработка концепций объектов), брокериджа (сдача в аренду, продажи площадей объектов коммерческой недвижимости). Лишь немногие «входили» в проект собственными средствами. Сегодня ситуация меняется: девелоперские компании, благодаря наработанному опыту, расширяют спектр предоставляемых услуг, все чаще входят в проект в качестве со-инвесторов.

 

4. Проблемы рынка

Одна из основных проблем, с которой сталкиваются отечественные девелоперы, – обращение к ним уже в ходе реализации проекта. В результате специалистам девелоперских компаний достаточно часто приходится констатировать, что строящееся здание нельзя приспособить к требованиям конечных потребителей, а, значит, получить ожидаемую прибыль. 

Еще одна проблема – непрозрачность и низкая предсказуемость рынка недвижимости. Например, могут неоднократно меняться сроки ввода в эксплуатацию тех или иных объектов. В конце отчетного периода оказывается, что объем новых площадей вышедших на рынок, значительно отличается от задекларированного. 

Жизнь отечественного девелопера осложняет и процесс получения различных разрешений, в частности, оформление разрешительной документации и получение прав собственности на земельные участки. Только для того, чтобы получить разрешение на строительство, нужно собрать около 300 подписей.



Отличия от Запада:

Классическая отечественная схема девелопмента, как правило, отличается от классической западной схемы:

В основе западной схемы лежит идея создания того или иного типа недвижимости, возникшая в результате маркетинговых исследований.

В основе отечественной схемы девелопмента лежит наличие земельного участка, под который разрабатывается идея, концепция проекта, и с учетом всех недостатков земельного участка возникает объект коммерческой недвижимости, который будет наиболее эффективен в данном месте.

Одна из модных на Западе теорий девелопмента гласит, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точки активности, но уже появились первые симптомы оживления – тогда к окончанию цикла строительства объекта, через 2-2,5 года можно ожидать максимальной отдачи. Делать такие прогнозы в условиях низкой предсказуемости отечественного рынка достаточно сложно. 

5. Перспективы

Ни для кого не секрет, что ранее часть проектов недвижимости создавалась с целью получения «быстрых денег», они не имели профессиональной концепции. К тому же, рынок недвижимости был перенасыщен денежной массой.

Кризис внес серьезные корректировки в распределении сил на рынке недвижимости, оптимизировал затраты, избавил рынок от «мнимых» девелоперов. Кризис стал неким индикатором профессионализма и открыл новые возможности удержавшимся на рынке.

В ближайшем будущем в связи с усилением борьбы за конечного покупателя инвесторы будут более серьезно и профессионально подходить к созданию объектов недвижимости. А, значит, роль девелоперов значительно возрастет. В качестве долгосрочной перспективы специалисты называют редевелопмент части существующих объектов. Эти процессы будут вызваны ростом конкуренции и выходом на рынок новых профессиональных объектов.































Заключение

С каждым годом,  Россия приближается по своему экономическому развитию к более развитым странам, создавая, впрочем, собственную модель экономики.  Так, к девелопингу прибегают все больше и больше инвесторов, стремящихся не просто ухватить побольше выгоды, но и  создать действительно привлекательную недвижимость для будущих покупателей. 

На сегодняшний день девелоперы имеют конкретные представления о своем деле а управление девелоперскими проектами можно выделить в обособленную группу. С каждым днем  развития рынка недвижимости происходит и развитие самого девелопмента. Появляются новые термины, виды девелопмента, такие как сетевой девелопмент, активно развивающийся в нашей стране.


Список использованной литературы

Колтынюк Б.А. Инвестиционное проектирование объектов социально-культурной сферы: Учебник. – СПб.: Изд-во Михайлова В.А., 2000. – 432 с.

Основы инвестиционного менеджмента: В 2-х томах. – Т.1/ И.А. Бланк. – 3-е изд., стер. – М.: Издательство «Омега-Л», 2008. – 660 с.

www.wikipedia.org/development

www.bn.ru  недвижимость в интернете



2