Использование дисконтирования для оценки вариантов инвестирования

Использование дисконтирования 
для оценки вариантов инвестирования

УСЛОВИЕ

Рассмотрим проект строительства многоквартирного жилого дома с последующей продажей квартир на рынке жилья.

С целью упрощения допустим. Что в реализации этого проекта задействованы два участника:

Компания, имеющая земельный участок и право на его застройку.

Строительная фирма, рассматривающая возможность заключения контракта с компанией на строительство.

Условия контракта предусматривают, что компания предоставит земельный участок, всю необходимую проектную документацию, а также понесет все расходы, связанные с оформлением необходимых документов. Кроме того, компания отвечает за организацию и проведение рекламы. Строительная фирма принимает на себя все расходы, связанные со строительством жилого дома.

Доходы от продажи квартир распределены следующим образом:

20% квартир безвозмездно передаются муниципалитету города;

по 40% получает каждый участник проекта.

Степень устойчивости проекта по отношению к возможным изменениям условий реализации может быть охарактеризована показателями предельного уровня объемов производства, цен производимой продукции и другими параметрами проекта.

Необходимая информация для расчета устойчивости проекта приведена в таблице.

Показатели

Ед. изм.

«базовый» вариант

Наиболее «опасный» вариант

Общая площадь квартир

Кв. м.

3000

3000

Рыночная стоимость 1 кв. метра

 руб.

3000

2600

Оценочная стоимость земельного участка

 руб

400000

400000

Организационные расходы компании

 руб.

26000

38000

Реклама

 руб

30000

50000

Проектная документация

 руб.

65000

65000

Стоимость строительства 1 кв. метра

 руб

500

750



Решение: Приведем расчеты, характеризующие устойчивость проекта.

По базовому варианту:



Чистый дисконтированный доход компании 

(ЧДД)=0,4 х 3000 кв.м. х3000 руб -400000 руб -26000 руб -30000 руб -65000 руб = 3079000 руб

ЧДД строительной фирмы=0,4 х 3000 кв.м. х 3000 руб – 500 руб х 3000 кв.м. = 2100000 руб

По наиболее опасному варианту:

ЧДД (компании)=0,4 х 3000 кв.м. х 2600 – 400000 руб – 38000 руб – 50000 руб – 65000 руб =     =2567000 руб

ЧДД (строительной фирмы)=0,4 х 3000 кв.м. х 2600 – 750 х 3000 кв.м. = 3120000-2250000=        =870000 руб

Проект не является устойчивым, так как он в значительной степени реагирует на происходящие ценовые колебания. Для того чтобы он был реализован, требуется перераспределить риск увеличения стоимости между участниками проекта. Степень устойчивости проекта по отношению к возможным изменениям условий реализации может быть охарактеризована показателями предельного уровня объемов производства, цен производимой продукции и другими параметрами проекта.

Предельное значение параметра проекта для некоторого года его реализации определяется как такое значение этого показателя в данном году, при котором чистая прибыль участника в этом году становится нулевой.



2. Абсолютная и сравнительная эффективность 
капитальных вложений

В отечественной практике бизнес-планирования предприятий при планировании капитальных вложений применяется показатель абсолютной эффективности – рентабельность капитальных вложений. При статистической постановке задачи показатель рентабельности есть отношение годовой прибыли к объему капитальных вложений:



R = ( Ц – С ) / К  >  R n,

где: Ц – годовой выпуск продукции в оптовых ценах по проекту бизнес – плана;

С – себестоимость годового выпуска продукции после полного осуществления строительства и освоения введенных мощностей;

К – полная себестоимость строящегося объекта по проекту.

Полученные в результате расчетов показатели рентабельности (абсолютной эффективности капитальных вложений) сравнивают с нормативом   R n .

Капитальные вложения признаются экономически эффективными, если полученные для них показатели рентабельности не ниже нормативов.

Для оценки абсолютной эффективности капитальных вложений применяется также показатель срока окупаемости полных капитальных вложений Т ок.

Т ок. = К / ( Ц – С) < Т ок. норм.

Расчетный срок окупаемости капитальных вложений сравнивают с нормативной величиной Т ок. норм.

Т ок. норм. = 1 / R n .

УСЛОВИЕ

Предположим, что имеются два варианта завода, показатели по которым представлены в таблице.

Показатели

Варианты



1

2

Объем годовой продукции, млн. Руб.

Ц1 = 25

Ц2 = 24

Капитальные вложения,  млн. руб.

К1 = 20

К2 = 40

Себестоимость годовой продукции, млн. руб.

С1 = 22,2

С2 = 20,4

Приведенные затраты, млн. руб.

З1 = 21,2

З2 = 18,6

Прибыль, млн. руб.

П1 = 2,8

П2 = 16

Рентабельность, %

R1 =  0,13

R 2= 0,78



Необходимо выбрать лучший вариант.

Решение. 

Определим рентабельность по вариантам:

R1=2,8/22,2=0,13;

R 2=16/20,4=0,78.

Если предположить, что в данной фирме норматив рентабельности принят на уровне 0,16, то можно сделать вывод, что второй вариант рентабелен, первый вариант нерентабельный.

Аналогичный вывод можно сделать и по показателям срока окупаемости дополнительных капитальных вложений и сравнительной эффективности капитальных вложений.

При разном по вариантам объеме продукции второй вариант требует больших капитальных вложений на К2 – К1 = 20 млн. руб. Эти дополнительные капитальные вложения обеспечивают снижение себестоимости по сравнению с первым вариантом на С1 – С2 = 1,8 млн. руб.

Рассчитаем срок окупаемости дополнительных капитальных вложений:

Т окупаемости = (К2 – К1) / (С1 – С2) = 20 / 1,8 = 11,11 года.

Нормативный срок окупаемости 

Т ок. норм. = 1 / R n .

Отсюда в данном случае: Т ок. норм. = 1 / 0,16 = 6,25 года.

Так как Т ок. факт. > Т ок. норм. (11,11 >6,25), то второй  вариант эффективнее первого.

Если при выборе варианта пользоваться показателем сравнительной эффективности, то:

Ес  = (С1 – С2) / ( К2 – К1) = 1,8 / 20 = 0,09.

Так как Ес > Е, то эффективнее второй вариант.