Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества

Курсовая работа

на тему «Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества»






Введение



Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Официально Министерством труда и социального обеспечения РФ, профессия «оценщик» (эксперт по оценке) введена в конце ноября 1996 года.

В феврале 1998 года принят Закон «Об оценочной деятельности в городе
Москве», в июне 1998 года, параллельно с работой в согласительной комиссии Государственной думы по доработке и принятию федерального закона об оценочной деятельности, московские специалисты-нормотворцы занимались приведением в соответствие своих нормативных правовых актов в области профессиональной оценочной деятельности с нормами закона.

Проект закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности» более двух лет разрабатывался специалистами и экспертами Государственной думы (комитет по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности) и Совета федерации (комитет по вопросам экономической политики).

Федеральный закон был принят в июле 1998 года. Он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

Целью работы является систематизация знаний о государственном регулировании оценочной деятельности, включая решение практических задач на оценку.

Задачи:

		Изучить теоретические основы государственного регулирования оценочной деятельности;

		Ознакомиться с законом «Об оценочной деятельности» и федеральными стандартами оценки;

		Оценить недвижимое и движимое имущество.






Методы прогнозирования доходов от имущества



Различают два основных метода прогнозирования дохода:

1) поэлементный (косвенный) метод, когда прогнозируется каждая составляющая денежного потока с учетом планов руководства, инвестиционных проектов, выявленных тенденций, для отдельных элементов возможна экстраполяция и т.п.;

2) целостный (прямой) метод, когда рассчитываются величины денежного потока за предшествующие три – пять лет с их дальнейшей экстраполяцией, но и по согласованию с администрацией предприятия прогнозируется темп роста денежного потока в целом.

В сегодняшних условиях многие российские предприятия, заказывающие оценку собственного бизнеса, имеют финансовую отчетность, отличающуюся от реальных данных, которые не раскрывают, ссылаясь на коммерческую тайну. В таких случаях оценщику остается только применять более упрощенные методы прогнозирования:

– метод среднеарифметической,

– метод средневзвешенной,

– экстраполяция.

Метод простой средней. Определяется среднеарифметическое показателя дохода за ретроспективный период. Метод используется при оценке стабильно функционирующего бизнеса.

Метод средневзвешенной основан на предположении, что чем ближе ретроспективный период к дате оценки, тем большее значение следует придавать доходам этого периода при прогнозировании.

Метод экстраполяции основан на предположении о продлении сложившихся тенденций, заключается на предположении о продлении сложившихся тенденций, заключается в построении тренда при наличии ретроспективных данных за пять – семь лет.

В методе экстраполяции в качестве трендовой кривой могут быть использованы самые разнообразные элементарные математические функции: линейная, квадратичная, гипербола и др. Выбор зависит от тенденции, наметившейся для чистого дохода в период предыстории.

Проблема прогнозирования в оценке предприятий очень сложна и требует особого внимания со стороны экспертов оценщиков. Прогнозы, полученные с применением математических методов, могут быть скорректированы оценщиком с учетом реальных перспектив бизнеса и планов руководства предприятия.




2. Оценка недвижимого имущества



2.1 Задание на оценку

прогнозирование имущество движимый недвижимость

	а) объект оценки:

Адрес (идентификация объекта)

Страна

Россия

Город

Новосибирск

Район

Ленинский

Улица

Станционная

Номер дома, …

77

Характеристика местоположения

Местоположение

в районе средней отдаленности от центра города

Удобство подъездных путей

Автомобильная дорога

Окружающая застройка

Гаражи

Характеристика земельного участка

Площадь застройки, кв. м.

500

Площадь земельного участка, приходящегося на Объект оценки, кв. м.

1000

Общая характеристика здания

Функциональное назначение здания

Складское помещение

Общая площадь здания, кв. м

500

Год постройки

1960

Год проведения последнего капитального ремонта (реконструкции)

2005

Конструктивные характеристики здания

Количество этажей в здании

1

Тип дома по материалу / технологии несущих конструкций

Кирпичный

Материал перекрытий

железобетон

Средняя высота потолков, м

3,0

Парковка и транспортное обеспечение

есть

Состояние здания

Охранный статус здания

есть

Строительный статус здания

не требует ремонта

Состояние фасада

хорошее

Состояние главного входа

хорошее

Внутренняя отделка мест общего пользования

хорошая

Архитектурная проработка

рядовая

Лифты

нет

Охрана

Система охранной сигнализации и видеонаблюдения

Тип помещения

Складское помещение

Юридический статус

Право на Объект оценки

собственность

Право на земельный участок

собственность

	

	б) имущественные права на объект оценки: собственность

	в) цель оценки: оценить стоимость складского помещения

	г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения: продажа складского помещения

	д) вид стоимости: рыночная

	е) дата оценки: 10.12.2010

		ж) срок проведения оценки: 2 дня

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка:

Допущения:

Оцениваемые права собственности рассматривались свободными от каких либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

Оцениваемый объект свободен от каких-либо дополнительных сервитутов, кроме указанных в правоустанавливающих документах.

При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет недвижимостью, исходя из своих наилучших интересов.

При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества и на Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

При проведении оценки предполагалось, что объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам, соблюдены все правила и нормы противопожарной безопасности, охраны помещений и ценностей, безопасности проведения работ и иные аналогичные нормы.

Исходные данные, использованные оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.

Отчет по оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:

Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Ни весь отчет, ни какая-либо его часть не могут быть использованы Заказчиком в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без предварительного письменного согласия Оценщика.

Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.

Мнение Оценщиков относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за изменение социальных, экономических, физических факторов и изменения местного или Федерального Законодательства, которые могли произойти после даты оценки и повлиять на рыночную стоимость и доходность оцениваемого объекта.

Работа Оценщика является консультационной услугой, Отчет об оценке содержит личное профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества, но не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом в порядке, установленным законодательством Российской Федерации.

Оценщику не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.



2.2 Характеристика местоположения объекта оценки



Ленинский район города Новосибирска

Ленинский район Новосибирска занимает площадь 70.3 кв. км, что составляет 14% общей площади города Новосибирска. В Ленинском районе проживает 273.2 тысяч человек или 19.2% общего населения города. Таким образом, плотность населения Ленинского района составляет 3.9 человек / квадратный километр.

По территории проходит более 250 улиц и переулков. Общая протяженность улиц – 242 км. Основные улицы: проспект Карла Маркса, Ватутина, Титова, Станиславского, Станционная.

Ленинском районе зарегистрировано 7221 предприятие, в том числе 34 крупных и средних промышленных предприятий (крупнейшие – ПО «Сибсельмаш», металлургический завод им. Кузьмина, НПО «Луч», Завод низковольтной аппаратуры

В районе действуют 5 средних специальных учебных заведений, 5 профессиональных училищ и 2 технических лицея. Система образования района включает в себя 41 муниципальную среднюю школу, гимназию, 47 детских садов.

Спортивная сфера Ленинского района состоит из четырех спорткомплексов и двух стадионов. В районе функционируют 5 спортивных школ, 6 детско-юношеских клубов физической подготовки и 13 муниципальных подростковых

В системе здравоохранения работают 18 муниципальных лечебных учреждений. Здесь расположен один из лучших офтальмологических центров за Уралом – Новосибирский филиал Межотраслевого научно-технического центра «Микрохирургия глаза» имени академика Святослава Фёдорова. Действуют НИИ гигиены и профпатологии, Центр планирования семьи и репродукции. Открыт новый корпус детской клинической больницы №4 и здание стоматологической поликлиники №1.

Население района обслуживают 9 государственных массовых публичных библиотек, 3 Дома и 2 Дворца культуры. В районе действуют музыкальная и художественная школы, 2 школы искусств, 2 кинотеатра и единственный в левобережной части города драматический театр «На левом берегу». В районе находится ипподром с конюшней, единственный ПКиО им. Кирова

Ленинский район соединяют с правобережной частью города железнодорожный мост через Обь и два автодорожных моста: Димитровский и Коммунальный.



2.3 Анализ рынка складской недвижимости города Новосибирск



● Логистическая инфраструктура: С точки зрения логистики, Новосибирск обладает уникальным географическим и экономическим положением. Город расположен на пересечении: Западно-Сибирской железной дороги; автомобильных дорог федерального значения Челябинск-Иркутск («Байкал») и Новосибирск-Ташанта (Чуйский тракт); воздушных трасс международного, федерального и регионального значения и судоходной реки Обь. В городе расположены крупнейшая железнодорожная станция Евразии – «Инская» и крупный контейнерный терминал – станция «Клещиха», обрабатывающий все виды международных контейнеров, есть речной порт, речной вокзал и 8 остановочных пунктов на Оби. Кроме того, Новосибирск является окружным авиационным центром округа. Город вписывается в систему международных транспортных коридоров, как действующих, так и перспективных.

Территориально аналитики делят Новосибирск на четыре области. Наиболее интенсивно развивается западное направление, так как именно западная зона обладает наиболее развитой транспортно-складской инфраструктурой. Здесь расположены склады Толмачево, Машкомплекта, расположена станция Клещиха, есть необходимые транспортные развязки для движения грузопотоков. Поэтому и новые склады игроки рынка стремятся возводить здесь же.

● Прежде чем перейти к анализу рынка складских помещений города Новосибирск, дадим классификацию складским помещениям, что позволит в дальнейшем сделать значимые выводы:

Классификация складов

Склады различаются по местоположению, размерам, инфраструктуре на несколько типов

Класс D Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары, открытые склады.

Класс C Капитальные производственные помещении или утепленные ангары, высота потолков различная (от 3, 5 м), пол – асфальт или бетонная плитка, ворота на нулевой отметке, автомашина заходит внутрь помещения. Не позволяют обрабатывать грузы

Класс B – Одно- или многоэтажное капитальное здание, высота потолков 5–10 м, пол – асфальт или бетон без покрытия, пожарная сигнализация и гидрантная система пожаротушения, пандус для разгрузки, офисные помещения, телефонные линии, охрана, территория для маневрирования автотранспорта. Из-за низких потолков, которые не позволяют поставить современное складское оборудование, даже этот класс складов не позволяет использовать современные складские технологии.

Класс A Одноэтажное здание из высококачественных материалов, потолки от 10 метров, антипылевое покрытие полов, автоматическая система пожаротушения, регулируемый температурный режим, тепловые завесы на воротах, автоматические ворота докового типа, гидравлический пандус, кондиционирование, система охранной сигнализации и видеонаблюдение, офисные площади, оптико-волоконные телефонные линии, большая зона парковки для всех видов автомобилей, удобная транспортная доступность. Это, как правило, новые здания со стеллажным хранением, что позволяет манипулировать товаром.

Итак, в настоящее время в городе Новосибирск сложилась следующая ситуация со складами класса A: услуги коммерческого хранения (аренда или ответственное хранение) возможны только на площади порядка 20 тыс. кв. м. При этом есть еще склады класса A/B+, которые построили крупные производители для собственных нужд, их площади – около 80 тыс. кв. м. Все остальные складские помещения – до 500 тыс. кв. м – это склады класса C/D, оставшиеся с социалистических времен или расположенные в приспособленных помещениях.

Для сравнения: Новосибирск – третий город страны по численности населения, обеспечен складскими помещениями в расчете на 1000 жителей всего на 15 кв. м, а в сопоставимой по численности Праге обеспеченность складами достигает 660 кв. м на 1000 жителей, то есть выше в разы.

Выводы: Из анализа рынка можно сделать следующие выводы. Благоприятное географическое месторасположение города, развитая инфраструктура и существующие возможности переработки грузов позволяют городу играть важную роль транспортного центра Сибирского региона. Тем не менее, существующая транспортная и складская база не отвечают требованиям крупных международных и российских компаний.

Спрос на складские помещения в Новосибирске значительно превышает предложение. Рынок Новосибирска характеризуется почти полным отсутствием свободных складских площадей класса А/В+ и В при постоянно растущем спросе на такие площади как со стороны логистических операторов, так и со стороны прямых арендаторов (производители, торговые сети).

Ограниченность предложения складских помещений класса А, В+ и высокий спрос на расширение объемов хранения и обработки со стороны клиентов приведут к удержанию цен на высоком уровне.

Рост спроса на складские площади напрямую связан с ростом розничного товарооборота в Новосибирске. Тенденции развития торговли говорят о том, что складские услуги будут востребованы и в будущем [www.logistics.ru/index.html]

Наибольшее количество складской недвижимости на продажу было выставлено в Ленинском районе – 22,3%. На втором месте Дзержинский район – 18,2%, немного отстает от него Кировский район -16,9% и Калининский район – 13,7%. 9,8% от общего предложения складских помещений пришлось на долю Железнодорожного района, 7,5% – Заельцовского района, 6,8% – Октябрьского района. Минимальное предложение складской недвижимости в Первомайском районе, в Центральном районе предложение отсутствовало.

Максимальная средняя стоимость 1 кв. м. складских помещений в III квартале 2010 г. была в Октябрьском районе – 18 900 руб. На 225 руб. от него отстал Калининский район, в нем средняя стоимость 1 кв. м. составила 18 675 руб. На третьем месте расположился Дзержинский район – 18 360 руб. Минимальная средняя стоимость в III квартале 2010 г. была в Первомайском районе около 9 400 руб. за 1 кв. м. Выборка на рынке складской недвижимости в III квартале 2010 г. была мала, поэтому при рассмотрении динамики цен в отдельно взятом районе появление и исчезновение вариантов с различной ценой дают большую погрешность результатов.






Район

Изменение за июль%

Изменение за август%

Изменение за сентябрь%

Изменение за III квартал 2010

Джерж

-3,48

-2,57

1,48

-4,56

Железнод

-2,76

-4,46

3,02

-4,29

Заельц.

3,07

3,31

-8,88

-2,98

Калинин.

3,92

0,21

-7,10

-3,26

Киров.

-0,75

-4,50

-2,38

-7,47

Ленин.

-1,35

-4,18

-2,56

-7,88

Октябр

-0,79

-1,64

2,43

-0,04

Первом

-0,36

-5,28

5,12

-0,79

Совет

4,08

2,51

-2,78

3,73

Центр.

Нет данных

Нет данных

Нет данных

Нет данных



Наибольшее снижение средней стоимости 1 кв. м. за III квартал 2010 г. наблюдалось в Ленинском и Кировском районах – на 7,88% и 7,47% соответственно. На 4,56% снизилась средняя стоимость 1 кв. м. складской недвижимости в Дзержинском районе, на 4,29% – в Железнодорожном районе, на 3,26% – в Калининском районе, на 2,98% – в Заельцовском районе. В Советском районе наблюдался рост средней стоимости складской недвижимости на 3,73%. По Центральному району данных нет из-за отсутствия в предложении достаточного количества вариантов, расположенных в этом районе.

Первое место по количеству предложенных вариантов заняли складские объекты площадью более 2000 кв. м. -34,5%. Меньше всего предлагалось помещений площадью менее 100 кв. м. – 3,8 стоимость 1 кв. м. наблюдалась у складских помещений площадью от 100 до 500 кв. м., она составила почти 21 500 руб. Варианты площадью менее 100 кв. м. стоили 19 500 руб. за 1 кв. м. Наименьшая средняя цена была у объектов площадью более 2 000 кв. м. – около 16 500 руб. за 1 кв. м.



Площадь.

кв. м

Изменение за июль%

Изменение за август%

Изменение за сентябрь%

Изменение за III квартал 2010

До 100

Нет данных

1,42

0,45

Нет данных

100–500

-3,38

-3,78

-1,11

-8,06

500–1000

3,79

-4,06

-4,64

-5,04

1000–2000

3,06

-1,48

-4,62

-3,51

Более 2000

-1,67

0,58

1,14

0,03



В III квартале 2010 г. наибольшее снижение средней стоимости 1 кв. м. наблюдалось у складских помещений площадью от 100 до 500 кв. м. – почти на 8%. Минимальное изменение средней стоимости было у объектов площадью более 2 000 кв. м. – рост на 0,03%.

72,5% предложенных вариантов являлись теплыми складами. На долю холодных складов пришлось 27,5% выставленных на продажу объектов складской недвижимости.



Площадь. кв. м

Изменение за июль%

Изменение за август%

Изменение за сентябрь%

Изменение за III квартал 2010

Теплые

-3,05

-2,89

-3,37

-3,31

Холодные

-1,76

-3,54

-0,55

-5,76



Наибольшая цена была у теплых складов 18400 рублей за 1 кв. м. складской недвижимости. У холодных складов средняя стоимость 1 кв. м. в I квартале 2010 г. составила 16078 руб.

На рынке складской недвижимости г. Новосибирска в III квартале 2010 г. снижение средней цены наблюдалось как на холодные помещения – на 5,76%, так и на теплые – на 3,31%.



Динамика средних цен на рынке складской недвижимости, руб./кв. м.

июль август сентябрь








В выделенных точках на графике, демонстрирующем рост цен, указаны средние цены продажи 1 кв. м. складской недвижимости в соответствующем месяце. В каждой точке рассматривается своя выборка, основанная на тех вариантах, которые были выставлены на продажу в соответствующем месяце, поэтому ее объем и структура в каждом месяце различны. Как видно из графика, в течение III квартала 2010 г. январь февраль март наблюдалось равномерное снижение средней стоимости складских площадей.



Средняя цена, руб

Изменение за июль%

Изменение за август%

Изменение за сентябрь%

Изменение за III квартал 2010

17246,17

1,69

-3,88

-1,74

-3,96



Снижение средней цены продажи в III квартале 2010 г. на рынке складской недвижимости составило 3,96%.

Предложение. Аренда



Структура объема предложения складской недвижимости по районам





Больше всего складских помещений в аренду предлагалось в Ленинском районе -28,1%. 19,3% от общего предложения площадей было расположено в Кировском районе. В Дзержинском районе было сосредоточено 13,5% предлагаемых в аренду складских помещений. В Заельцовском районе предложение составило 10,6%, в Октябрьском районе 10%. Минимальным предложение складских площадей было в Первомайском районе.



Средняя арендная ставка складских помещений по районам города, руб./кв. м.





Средняя стоимость аренды 1 кв. м. на рынке складской недвижимости составила в рассматриваемом периоде 183 руб. Лидером является Железнодорожный район, в помещениях на его территории средняя арендная ставка достигла 250 руб. за 1 кв. м. На втором месте Центральный район – 244 руб. за 1 кв. м. За Центральным районом идут: Октябрьский район – 199 руб., Калининский район -196 руб. и Заельцовский район – 195 руб. Минимальная средняя ставка аренды была зафиксирована в Первомайском районе -136 руб. за 1 кв. м.



Район

Изменение за июль%

Изменение за август%

Изменение за сентябрь%

Изменение за III квартал 2010

Джерж

-1,71

-2,85

3,13

-1,52

Железнод

1,50

3,20

-1,25

3,44

Заельц.

3,20

4,64

-3,19

4,55

Калинин.

1,84

4,71

-1,61

4,38

Киров.

3,75

-0,79

0,98

3,94

Ленин.

2,62

1,21

-2,70

1,06

Октябр

-2,21

1,16

-0,45

-1,52

Первом

-2,17

-2,66

3,14

-1,78

Совет

-3,60

5,07

-0,57

0,71

Центр.

-3,96

-0,04

3,21

-0,91



Наибольшее увеличение средней арендной ставки на рынке складской недвижимости наблюдалось в Заельцовском районе – на 4,55%. На 4,38% увеличилась средняя ставка аренды за III квартал в Калининском районе, на 3,94% – в Кировском районе, на 3,44% – в Железнодорожном районе. В Дзержинском, Октябрьском, Первомайском и Центральном районах снижение средней ставки аренды было не более 2%.



Структура объема предложения складской недвижимости по величине площади, кв. м.





33,3% объектов складской недвижимости, предложенных для аренды, имели площадь от 100 до 500 кв. м. Помещения площадью от 500 до 1 000 кв. м. составили 23,1%, от 1 000 до 2 000 кв. м. – 21%. Меньше всего в аренду предлагалось помещений площадью менее 100 кв. м. – 9,2%.




Средняя арендная ставка складской недвижимости по величине площади, руб. кв. м.





Самая высокая средняя ставка аренды в III квартале 2010 г. была на складские помещения площадью от 100 до 500 кв. м. -197 руб. На 3 руб. меньше средняя арендная ставка на варианты площадью менее 100 кв. м. Самая низкая средняя ставка аренды 1 кв. м. складской недвижимости была на помещения площадью от 500 до 1 000 кв. м. (169 руб.).



Площадь.

кв. м

Изменение за июль%

Изменение за август%

Изменение за сентябрь%

Изменение за III квартал 2010

До 100

1.71

3.75

-1.80

3.63

100–500

2.30

3.60

-1.43

4.47

500–1000

1.36

-0.09

5.47

6.81

1000–2000

3.66

1.98

-1.59

4.03

Более 2000

3.13

4.13

-6.50

0.41



В III квартале 2010 г. ставки аренды на помещения площадью от 500 до 1000 кв. м. увеличились в среднем на 6,81%, на 4,47% увеличилась средняя арендная ставка на объекты складской недвижимости площадью от 100 до 500 кв. м., на 4,03% – площадью от 1 000 до 2 000 кв. м., на 3,63% – площадью менее 100 кв. м. На складские помещения площадью более 2 000 кв. м. средняя ставка аренды изменилась незначительно.




Структура объема предложения складских помещений по типам складов





Почти 76% складских помещений, предлагаемых в аренду, являлись теплыми складами. Около 24% от общего предложения сдающихся в аренду складских помещений пришлось на долю холодных складов.



Средняя арендная ставка складской недвижимости по режиму хранения, руб./кв. м.





Средняя ставка аренды 1 кв. м. теплых складов составила 204 руб. холодных -129 руб.



Площадь.

кв. м

Изменение за июль%

Изменение за август%

Изменение за сентябрь%

Изменение за III квартал 2010

Теплые

2.01

3.94

-2.47

3.42

Холодные

1.77

3.15

-2.71

2.13




Средняя ставка аренды теплых складских помещений за III квартал 2010 г. увеличилась наЗ, 42%, холодных на 2,13%.

На протяжении всего III квартала 2010 г. наблюдался стабильный рост средней арендной ставки 1 кв. м. складских помещений.



Средняя арендная ставка, руб

Изменение за июль%

Изменение за август%

Изменение за сентябрь%

Изменение за III квартал 2010

182,88

2,45

2,49

-1,48

3,44



За III квартал 2010 г. увеличение средней ставки аренды складской недвижимости составило 3,44%.

Продажа складских площадей Наибольшее число помещений на продажу было выставлено в Ленинском, Дзержинском, Кировском и Калининском районах. В Центральном районе предложение отсутствовало. В предложении преобладали помещения площадью более 2000 кв. м., меньше всего на продажу было выставлено вариантов площадью менее 100 кв. м. 72,5% выставленных в III квартале 2010 г. на продажу помещений являлись теплыми складами. Средняя цена складских помещений в III квартале 2010 г. составила 17 246 руб. за 1 кв. м. Снижение средней стоимости на рынке складской недвижимости за III квартал 2010 г. составило 3,96%.Максимальное снижение цен наблюдалось у помещений площадью от 100 до 500 кв. м., а при сравнении районов города – в Ленинском и Кировском районах.

Аренда складских площадей Наибольшее число помещений было предложено к сдаче в аренду в Ленинском, Кировском, Дзержинском и Заельцовском районах. Наименьшим предложение было в Первомайском районе. В предложении преобладали помещения площадью от 100 до 500 кв. м., меньше всего предлагалось объектов площадью менее 100 кв.м. Почти 76% предложенных в аренду складских объектов являлись теплыми складами, а около 24% – холодными. Средняя ставка аренды складских помещений в III квартале 2010 г. составила 183 руб. за 1 кв. м. На рынке складской недвижимости средняя ставка аренды 1 кв. м. была наибольшей в Железнодорожном районе – 250 руб., на втором месте – Центральный район (244 руб. за 1 кв. м.), наименьшая арендная ставка в Первомайском районе (136 руб. за 1 кв. м). Увеличение средней арендной ставки на рынке складской недвижимости за III квартал 2010 г. составило 3,44%. Максимальное увеличение наблюдалось в Заельцовском районе, а среди складов разной площади – на помещения площадью от 500 до 1 000 кв. м. [по материалам: Подготовлено аналитическим центром компании \«Доктор Ключ\«www.dkrealty.ru]



2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта



При проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта необходимо руководствоваться следующими ограничениями:

максимальная эффективность;

финансовая обоснованность;

физическая осуществимость;

соответствие законодательству.	

Метод используемый при ННЭИ – логический анализ

●Максимальная эффективность. На сегодняшний день лидирующие позиции на рынке недвижимости города Новосибирск занимают три крупных сегмента – административные здания, торговые и производственно – складские помещения.

Местоположение, площадь, внутреннее оборудование (стеллажи), транспортная развязка, близлежащее окружение оцениваемого объекта, по мнению Оценщика, подходят для использования оцениваемого объекта в качестве складского помещения

●Финансовая обоснованность. Использование оцениваемого объекта в качестве складского помещения принесет большую доходность, нежели использование данного объекта иным образом. Доход может быть получен от продажи или сдачи в аренду оцениваемого помещения. Тем более в настоящее время на рынке складских помещений города Новосибирск отмечается повышенный спрос.

●Физическая осуществимость. Расположение, площадь, техническое состояние объекта, характеристики, имеющееся в наличие дополнительное оборудование (стеллажи) предполагают использование оцениваемого объекта в качестве склада.

●Соответствие законодательству. Согласно п. 1 ст. 49 Закона РСФСР от 19.12.91 №2060–1 (ред. от 02.06.93) «Об охране окружающей природной среды» промышленные, транспортные предприятия, сооружения, транспортные магистрали и другие хозяйственные объекты должны размещаться таким образом, чтобы исключить неблагоприятное влияние вредных факторов на здоровье и санитарно-бытовые условия жизни населения. Близлежащие постройки вокруг оцениваемого объекта представлены лишь в качестве складских помещений и гаражей, жилых, торговых и административных зданий нет

Вывод по анализу ННЭИ. Из анализа необходимых ограничений для проведения ННЭИ, учитывая все рассмотренные характеристики оцениваемого объекта, можно сделать вывод о том, что наиболее оптимальное и рациональное использование оцениваемого объекта достигается при эксплуатации этого объекта в качестве складского помещения.



2.5 Применение подходов к оценке



1. Сравнительный подход – основан на сравнении объекта оценки с аналогами в отношении которых имеется необходимая информация


Таблица 1 – Данные о продажах нежилых помещений

Аналоги

Местоположение

Площадь, м. кв.

Материал стен

Состояние помещения

А1

А2

А3

с/о

о

о

Пнп + 50

Пнп - 10

Пнп

к

к

п

хор

ср

хор



Таблица 2 – Расчет скорректированных цен нежилых помещений

Параметры

Объект

Оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Цена продажи, тыс. р.

-

4700

4200

4050

Площадь, м. кв.

500

550

490

500

Цена продажи 1 м.кв. тыс. р.

-

8,55

8,57

8,1

Условия продажи

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Местоположение

с/о

с/о

о

о

Корректировка

-

0

1.15

1.15

Скорректированная цена, тыс. р/м.кв.

-

8.55

9.85

9.32

Материал стен

к

к

к

п

Корректировка

-

0

0

1,05

Скорректированная цена, тыс. р/м.кв.

-

8.55

9.85

9.79

Состояние помещения

ср

хор

ср

хор

Корректировка

-

0,9

0

0,9

Скорректированная цена, тыс. р/м.кв.

-

7.7

9.85

8.39

Весовой коэффициент

-

0,25

0,5

0,25

Взвешенное значение, тыс. р/м.кв.

-

1,925

4.925

2.0975

Стоимость 1 м. кв., тыс. р.

8.95

Стоимость объекта оценки, тыс. р.

4475



2. Затратный подход к оценке недвижимости основан на суммировании стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа



Таблица 3 – Расчет стоимости складского помещения из анализа ННЭИ затратным подходом

Показатели

Значение

1. Площадь земельного участка

750

2. Рыночная стоимость земельного участка (права аренды земельного участка), руб./м.кв.

1000

3. Итого стоимость земельного участка (или прав аренды), руб.

750000

4. Площадь здания, м.кв.

500

5. Стоимость возведения 1 м.кв., р.

9660

6. Итого стоимость строительства объекта оценки, руб.

4830000

7. Физический износ объекта оценки, %

25

8. Функциональный износ объекта оценки, %

10

9. Внешний износ объекта оценки, %

0

10. Итого накопленный износ, %

35,5%

11. Итого накопленный строением износ, руб.

1714650

12. Итого стоимость, рассчитанная с применением затратного подхода, тыс. р.

3865,35



Расчет выполняется по формулам:



1. Сзп = Сз + Снс - Ин = 750000+4830000 -1714650=3865350



где Сзп – стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р.,

Сз – стоимость земли (прав аренды), тыс. р.,

Снс – стоимость нового строительства улучшений, тыс. р.,

Ин – накопленный строением износ, тыс. р.



2. Снс = ПИ + КИ + ПИ= 7000 +(0,15*7000)+ (0,2*(7000+1050))=9660



ПИ – прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);

КИ – косвенные издержки (оплата за мощности и т.п.);

ПП – прибыль предпринимателя



3. Сз = Пз * Цз,=750 *1000=750000



где Пз – площадь земельного участка, м. кв.,

Цз - цена земли, тыс. р. / м. кв.

Площадь земельного участка рассчитывается по формуле:


 =500/1*1,5=750	,



где: П общ. зд. – общая площадь здания, кв. м;

N эт. – количество этажей;

1,5 – коэффициент плотности застройки.

4. Накопленный строением износ определяется по формуле:



Ин = 1 – (1 – Ифиз) (1 – Ифункц) (1 – Ивнеш)= 1 – (1–0,25)*(1–0,1)*(1–0)=0,325=32,5%



где Ифиз - физический износ в долях;

Ифункц - функциональный износ в долях;

Ивнеш - внешний износ нежилого помещения, доли.

3. Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки

Расчет выполняется по формулам:



Определяем потенциальный валовый доход = ПВД = Пнп * А * n = 500 м.кв.*200 р./м.кв.*12 месяцев = 1200000 рублей за год;

Определяем действительный валовый доход = ДВД = ПВД – У1 – У2=1200000- 0 -0,03*1200000 = 1164000 рублей за год;



Расходы арендодателя за год:

Расходы арендодателя по управлению = 0,1*1164000 =116400 рублей;

Расходы арендодателя на резервы = 0,02*1164000= 23280 рублей;

Расходы арендодателя (прочие операционные расходы) = 0,2*1164000=232800 рублей



ЧОД = ДВД – Р=1164000 – (116400+23280+232800)=791520 рублей;


4. Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. р.,



Сдп = ЧОД / СК, 



Таблица 5 – Определение стоимости нежилого помещения (складского) доходным походом

№ п/п

Показатели

Ед. изм.

Количество

1

Ставка аренды за месяц

р./м.кв.

200

2

Площадь оцениваемого помещения

м.кв.

500

3

ПВД за год

тыс. р.

1164

4

Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы



тыс. р.

36

5

ДВД за год

тыс. р.

1164

6

Расходы арендодателя за 1 год, всего:

в том числе:

– по управлению,

– резервы,

– прочие операционные расходы

тыс. р.



тыс. р.

тыс. р.

тыс. р.





116,4

23,28

232,8

7

ЧОД

тыс. р.

791,52

8

Ставка капитализации

%

20

9

Стоимость объекта оценки

тыс. р.

3957,6



2.6 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта



Объект оценки был оценен при помощи трех подходов:

– сравнительным подходом

– затратным подходом

– доходным подходом.

Исходя из анализа рынка складских помещений города Новосибирска и анализа ННЭИ, весовой коэффициент для данных подходов имеет следующее значение:

1) Доходный подход – 0,5., так как Новосибирск считается ключевым логистическим центром всего Сибирского региона. Аренда и продажа складов в Новосибирске – одна из наиболее востребованных услуг. Новосибирск – город больших торговых возможностей, поэтому удобный склад здесь необходим практически любой оптовой фирме, которая планирует осваивать сибирский регион. Поэтому аренда или продажа данного помещения может принести доход.

2) Исходя из преимуществ затратного подхода: – этот подход не является единственно возможным; – объект оценки не новый и не уникален, то затратному подходу присваивается наименьший весовой коэффициент 0,2

3) Весовой коэффициент для сравнительного подхода имеет значение равное 0,3. Рынок складских помещений города Новосибирск достаточно развит и поэтому информация, которую взяли из маркетинговых исследований и предложений риэлтерских агентств достаточна достоверна.



Таблица 5 – Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта

Подходы к оценке недвижимости

Стоимость нежилого помещения, тыс. р.

Весовой коэффициент

Сравнительный

Затратный

Доходный

4475

3865,35

3957,6

0,3

0,2

0,5

Итого стоимость объекта, тыс. руб.

4094,37

1,00

Рыночная стоимость объекта оценки составит округленно, тыс. руб.

4095

	

	Вывод: Рыночная стоимость складского помещения площадью 500 м.кв. округленно составит 4 миллиона 95 тысяч рублей.




3. Оценка движимого имущества (определение стоимости АТС)



Объект оценки: автомобиль Subaru Forester (2007) пробег: 38 500 км, отличное состояние.

Технические характеристики:

Объем двигателя: 2000 см3, автомат, тип двигателя бензин инжектор, привод полный, цвет серый, ABS, ESP, подушка безопасности водителя, руль правый, кондиционер, климат-контроль, сигнализация, центральный замок, электростеклоподъемники все, электропривод зеркал, обогрев зеркал, подогрев сидений, аудиоподготовка, магнитола cd, бортовой компьютер, литые диски, тонировка, без торга.



Аналог 1:





Машина:

Subaru Forester



Год выпуска:

2006



Цена продажи:

650 000 руб. (~21 063 $, ~15 878 €)



Общий пробег:

50 000 км



Руль:

правый



Объем двиг., см3:

2 000



Тип двигателя:

бензин турбонаддув



Привод:

полный



Торг

нет



Состояние:

отличное



Цвет

серебристый





Тонировка



Сигнализация

есть
















Аналог 2:







Машина:

Subaru Forester



Год выпуска:

2006



Цена продажи:

649 000 руб. (~21 031 $, ~15 853 €)



Общий пробег:

50 000 км



Руль:

правый



Объем двиг., см3:

2 000



Тип двигателя:

бензин инжектор



Привод:

полный



Торг

нет



Состояние:

отличное



Цвет

серебристый





Тонировка



Сигнализация

есть















Аналог 3:







Машина:

Subaru Forester



Год выпуска:

2007



Цена продажи:

715 000 руб. (~23 169 $, ~17 465 €)



Общий пробег:

60 000 км



Руль:

правый



Объем двиг., см3:

2 000



Тип двигателя:

бензин инжектор



Привод:

полный



Торг

нет



Состояние:

отличное



Цвет

черный





Тонировка



Сигнализация

есть





Подогрев дворников, зеркал



	Для определения стоимости АТС выбран сравнительный подход, затратный подход не применим из-за отсутствия информации.

	Сравнительный подход:



Таблица 6 – Расчет скорректированных цен (дата оценки – 2 декабря 2010 г.)

Параметры

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Марка

Subaru Forester

Стоимость объекта, руб.

-

650 000

649 000

715 000

Условия продажи

Рыночные, без торга

Рыночные, без торга

Рыночные, без торга

Рыночные, без торга

Корректировка

-

1,00

1,00

1,00

Скорректир. цена

-

…

…

…

Состояние

отличное

отличное

отличное

отличное

Корректировка

-

1,00

1,00

1,00

Скорректир. цена

-

…

…

…

Год выпуска

2007

2006

2006

2007

Корректировка

-

1,05

1,05

1,00

Скорректир. цена

-

…

…

…

Цвет

Серый

Серый

Серый

Черный

Корректировка

-

1,00

1,00

0,95

Скорректир. цена

-

…

…

…

Сигнализация

есть

есть

есть

есть

Корректировка

-

1,00

1,00

1,00

Скорректир. цена

-

…

…

…

Объем двигателя, л

2

2

2

2

Корректировка

-

1,00

1,00

1,00

Скорректир. цена

-

…

…

…

Привод

полный

полный

полный

полный

Корректировка

-

1,00

1,00

1,00

Скорректир. Цена

-

…

…

…

Кондиционер

есть

есть

есть

есть

Корректировка

-

1.00

1.00

1.00

Скорректир. Цена

-

…

…

…

Бортовой компьютер

есть

нет

есть

есть

Корректировка

-

1,05

1,00

1,00

Скорректир. Цена

-

…

…

…

Пробег, км

38 500

50 000

50 000

60 000

Корректировка

-

1,05

1,05

1,05

Скорректир. Цена

-

…

…

…

Итоговые корректировки (кол-во корректировок)

-

1,1576

(3)

1,1025

(3)

0,9975

(2)

Итоговая скорректированная цена

-

752440

715523

713213

Весовой коэффициент

-

0,3

0,3

0,4

Итоговая скорректированная цена объекта оценки, тыс. руб.

725674,1



Вывод: рыночная стоимость автомобиля марки Subaru Forester (2007 года) на дату оценки 18 декабря 2010 года составляет округленно 725674 руб.






Список используемых источников



		Закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ.

		Российская Федерация. Правительство. Об оценочной деятельности в РФ: Федеральный закон // Рос. Газета. – 2009. – 12 января. – 9–10.

		Российская Федерация. Президент (2006 –; В.В. Путин).О внесении изменений в ФЗ «Об ОД»: Федеральный закон РФ от 27.07.2006 г. №157 // Экон. газета. – 2006. 1 сентября. – с. 20–21.

		Севостьянов, А.В. Экономика недвижимости: Учебники и учеб. пособия для студентов высш. учеб. Заведений/А.В. Севостьянов – М.: КолосС, 2007. – 276 с.

		Федеральные стандарты оценки (ФСО №1–3).

	Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. – Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.

	Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). 3-е изд.: М., 2009. – 299 с.

	www.ngs.ru

	9. http://auto.yandex.ru/search.xml? mark=HONDA&model=ACCORD

		





2