Отчет об оценки двухкомнатной квартиры

Содержание



Введение   										            2

1 Взаимосвязь цели оценки и виды стоимости				         	   4	

2 Основные положения отчета об оценке					         	   6	

2.1 Сопроводительное письмо							   9

	2.2 Затратный подход	 15

2.3 Сравнительный подход								  19

2.4 Согласование результатов 							  23

Заключение										  25

Перечень затекстовых ссылок							  26

Литература (библиографический список)						  27

Приложение








Введение 



Вместе с развитием рынка в России за последние 18 лет оценочная деятельность прошла с «нуля» вместе с тем, возрастает актуальность и востребованность независимой оценки стоимости объектов недвижимости, путь становления и к настоящему времени сформировалась как самостоятельная сфера деятельности в экономике.

Независимая оценка недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя расчет стоимости объекта, описание прав на объект, описание подходов оценки и др.

  В современном обществе помимо случаев обязательной независимой оценки, увеличивается необходимость оценки недвижимости в целом. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения независимой оценки недвижимости, ее стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

Результатом работ по независимой оценке недвижимости (оценка зданий и сооружений) является отчет о независимой оценке недвижимости.

Отчет об оценке недвижимости является независимым юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы, в банки для получения кредита и другие организации.

Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи имущественных прав. Содержание и основная цель оценки – расчет наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке.

Предметом оценки является определение рыночной стоимости жилой недвижимости.

Объектом исследования является процесс оценки в Российской Федерации.

Основной целью данной курсовой работы является оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу:  г. Курган, ул. Красина, д. 27, кв. 12, для получения ипотечного кредита.

Для достижения необходимой цели нужно выполнить следующие задачи:

- изучить нормативную литературу;

- проанализировать рынок недвижимости;

- изучить информацию об объекте оценке;

- отобрать объекты аналоги;

- определить рыночную стоимость объекта оценки.

 





  



 










1 Взаимосвязь цели оценки и виды стоимости 



Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод 	оценки.
 	Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т. п.

Целью оценки является определение стоимости недвижимости, которая в соответствии с действующими международными и российскими стандартами оценки проявляется в различных видах. Вид стоимости объекта оценки диктуется рядом факторов, к которым относятся связанные с ним оцениваемые имущественные права, сфера применения или назначение результатов оценки, объем оценочного задания. 

В соответствии с действующими приказом об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» [1] можно использовать следующие виды стоимости: 

- рыночная стоимость; 

- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком; 

- стоимость замещения; 

- стоимость воспроизводства; 

- стоимость при существующем использовании; 

- стоимость для целей налогообложения; 

- инвестиционная стоимость; 

- ликвидационная стоимость; 

- утилизационная стоимость. 

Взаимосвязь основных целей оценки и видов стоимости показана в таблице 1.



Таблица 1- Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости

Цель оценки

Виды стоимости

 Помочь потенциальному покупателю (продавцу) определить предполагаемую цену.

Рыночная стоимость.

 Определение целесообразности инвестиций.

Инвестиционная стоимость.

Обеспечение заявки на получение ссуды.

Залоговая стоимость.

Определение налогооблагаемой базы.

Рыночная стоимость или иная стоимость, признаваемая 

налоговым законодательством.

Определение суммы покрытия по страховому договору или обеспечение требований в связи с потерей или повреждением застрахованных активов.

Страховая стоимость.

Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия.

Ликвидационная стоимость.













	




2  Основные положения отчета об оценке.



Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения, утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Основанием возникновения отношений между участниками отношений по оценке недвижимости является договор. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме, хотя и не требует нотариального удостоверения.

Согласно ст. 10 Закона «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», договор должен содержать: [2]

- основания заключения договора;

- вид объекта оценки;

- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Независимость оценки обеспечивается положениями федерального закона о недопущении вмешательства в оценку имущества заинтересованных лиц, в том числе заказчика. 

























Отчет об оценке № 001

Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры.











Адрес Заказчика: г. Курган, ул. Красина, д. 27, кв. 12.

Заказчик: Лушников Василий Васильевич.   

Исполнитель: независимый оценщик Шарова Татьяна Павловна. 















				 

Курган, 2009г.

Содержание отчета

Сопроводительное письмо

Сертификат стоимости

Основные предпосылки, допущения и ограничения

Анализ наилучшего и эффективного использования

Понятие рыночной стоимости

Процедура оценки

Краткая информация о Курганской области

Краткая характеристика района

Краткая характеристика объекта оценки

Затратный подход

Расчет восстановительной стоимости объекта

Определение  физического износа

Сравнительный подход

Доходный подход

Согласование результатов

Заключение



	




















2.1Сопроводительное письмо.



На основании договора № 001 от 28.11.2009года (Приложение А) И.П. является, независимым оценщиком Шарова Т.П. произвел оценку двухкомнатной квартиры расположенной по адресу: г. Курган, ул. Красина, д.27, кв.12. С целью определения рыночной стоимости  для исполнения объекта оценки в качестве залога при ипотечном кредитовании.

Оценка объекта произведена по состоянию на 06.12.2009г. Обследование и анализ, произведенные в отчете были проведены в период с 28.11.2009г. по 06.12.2009г. Объект оценки в настоящее время эксплуатируется.

Развернутая характеристика объекта представлена отчете об оценки. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся в отчете допущения и ограничения.

Проведенная оценка, основанная, на исследованиях и анализе с применением стандартов оценки позволяет сделать следующий вывод: Рыночная стоимость двухкомнатной квартиры на 06.12.2009г с учетом износа составляет 1 250 000 руб.				

Выводы, содержащиеся в представленном отчете основаны на расчетах, заключениях и иной информациях, полученная в результате изучения рынка, а также на знаниях и опыте оценщика на его деловых качествах в ходе которых оценщиком была получена определенная информация.   

Оценщик 					       Т.П. Шарова.

Заказчик 					       В.В.Лушников.

      						Паспорт серия3702№415378,          

 						выдан УВД г. Кургана 29.05.02г.



Исполнитель 				           И.П. Шарова Т.П

						  г. Курган ул. Ленина 5 оф.318

						  конт. тел.89226798788.

						  ИНН450112356657

Основание проведения оценки                 Договор № 001.от 6.11.2009г.



Объект оценки 				          г. Курган 2-х комнатная квартира 

						   Расположенная по

						   Ул. Красина, д.27, кв. 12.

						   Sобщ-39,3 кв.м.



Местоположение объекта оценки		  фото прилагается.



Собственник объекта оценки	                      Лушников В.В.



Цель оценки	                                           определение рыночной стоимости

						   для получения ипотечного

	                                                  кредитования.



Дата осмотра объекта	                               28.11.2009г.



Дата проведения оценки	                      28.112009г.



Дата составления отчета	                      06.12.2009г



Применяемые стандарты оценки утверждены  	постановлением РФ №519 от 6 июля 2001г и является обязательным к применению к субъектам оценочной деятельности	 



Сертификат стоимости

У подписавших данный отчет не было личной заинтересованности или какой- бы то предвзятости в ходе к процессу оценки.

С учетом наилучшего исполнения объекта оценки и опыта оценщика удостоверяется, что изложенные в отчете факты, на основании которых проводился анализ, делались выводы и заключения  достоверны и не содержат ошибок.

Исследованный объект оценки был непосредственно осмотрен. Процесс оценки произведен в соответствии его стандартами профессиональной практике.

Расценки за проведенное исследование не отражаются на величине стоимости объекта оценки, и является обусловленными договором на проведение оценки.

Оценщик, участвовавший, в данной работе имеет сертификат саморегулируемой организации оценщиков «Сибирь» на производство оценки недвижимости.

Основные предпосылки, допущения и ограничения

Настоящие предпосылки, допущения и ограничения являются главной частью.

Настоящие условия подразумевают их полное и однозначное понимание  обеими сторонами.  Все положения, результаты переговоров, заявления, которые не оговариваются в тексте отчета об оценки, теряют силу.

Оценщик Шарова Т.П. допускает использование отчета об оценке для определения рыночной стоимости и получения ипотечного кредита.

Оценщик Шарова Т.П. выдвигает требования конфидициальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от имени заказчика.

Заказчик принимает условия не упоминать имя или отчет Шаровой Т.П. полностью или частично, в каком либо документе передаваемым третьим лицам, без письменного на то согласие оценщика  Шаровой Т.П.

Оценщик Шарова Т.П. аналогично сохраняет конфидициальность в отношении информации полученной от заказчика. Без согласия клиента запрещается использовать факт заключения договора в 			целях.

Оценщик Шарова Т.П. утверждает, что проведенная по договору оценка стоимости полностью соответствует признанным стандартам оценочной деятельности. Настоящий отчет соответствует требованиям  саморегулируемой организацией оценщиков. Стандарты оценки утверждены постановлением РФ №519 от 6 июля 2001г. [3] 

Оценщик Шарова Т.П. не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества.

Права собственности на рассматриваемый объект оценки и имущественные права заказчика предполагаются полностью соответствующим требованиям заказчика.

Оценщик Шарова Т.П. не несет ответственности за оценку состояния объекта оценки, которую невозможно обнаружить иным путем кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения плана и техосмотра.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

 Наиболее эффективное использование имущества – это использование имущества, которое является физически возможным, юридически разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества.  физической возможности. Физически возможными являются те варианты использования объекта, которые осуществимы с точки зрения его физических характеристик и доступности коммуникаций. Законодательно разрешенным является использование, совпадающее с целевым назначением объекта и не противоречащее действующим законодательным нормам.

Понятие рыночной стоимости

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Под отсутствием чрезвычайных обстоятельств понимается наличие следующих условий: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты. 

Процедура оценки

Процедура заключает в себя следующие этапы;

- ознакомление с объектом оценки (осмотр объекта оценки, интервью с владельцем объекта).

- изучение предоставленной информации.

- исследование рынка продаж.

- работа оценщиков по необходимым расчетам.

- составления развернутого письменного отчета об оценки.

В практике оценки используются основные подходы; сравнительный, затратный, доходный подходы.

Краткая информация о курганской области

Курганская область расположена на юге Западно-сибирской равнины (высота до 210 м.). 	
Площадь — 71 500 км². Протяжённость: запад-восток — 430 км, север-юг — 290 км. Расположена на стыке Урала и Сибири в бассейне рек Тобола и Исети.

В настоящее время в области 9 городов, 6 поселков городского типа, 1261 населённых пунктов. Курганская область разделена на 24 административных района, на 422 сельские администрации.

Сегодня Курган - современный город, крупный промышленный и культурный центр Зауралья с населением 361,5 тысяч человек, площадь которого составляет 0,39 тысяч кв.км. 
Промышленность города представлена 80 крупными и средними предприятиями, выпускающими в год продукции на сумму свыше 11 млрд. рублей: ОАО «Курганмашзавод», ОАО «Русич», ОАО «КАВЗ», АКО «Синтез», мостовые конструкции ЗАО «Курганстальмост», ОАО «Корвет».

Всемирно известен Всероссийский научный центр "Восстановительная травматология и ортопедия" им. Академика Г.А Илизарова. В городе три высших учебных заведения: Курганский государственный университет, сельскохозяйственная академия, военный институт Федеральной пограничной службы. 

Краткая характеристика района.

В данном жилом массиве находятся в основном дома 50-х, 60-х, 70-х годов постройки. 

В центре г. Кургана находиться весь спектр социальных услуг, хорошо развита транспортная сеть. На центральной площади им. Ленина находятся здания городской областной думы и администрация г. Кургана, обновленный кинотеатр «Россия», городской сад.

Краткая характеристика объекта  оценки.

При оценке квартиры оценщиком была проведена работа по изучению основных характеристик объекта оценки, общая характеристика здания и самого объекта оценки. В оценке использованы следующие документы (копии), предоставленные Заказчиком устанавливающие характеристики объекта оценки:

а) свидетельство о государственной регистрации права: 45 АБ 079924 от 10.01.2007года. (Приложение Б).

б) план квартиры, составленный Курганским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» (Приложение В). 

в) данные наружного обследования объекта.

г) фотоматериалы (Приложение Г).

д) основные параметры здания и сооружения двухкомнатной квартиры:

1) год постройки – 1964г.

2) число этажей – 5

3) площадь – 39,3/19,8 м2.  

4) описание конструктивных элементов представлены в таблице 2.



Таблица -2 Описание конструктивных элементов

Наименование конструктивных элементов

Описание конструктивных элементов

1 фундамент 

железобетонный 

2 наружные стены

железобетонные

3 внутренние перегородки

железобетонные

4 перекрытие

железобетонные 

5 крыша

волнистый асбошифер

6 полы 

Дощатые крашенные

7 проемы окон

стеклоблоки

8 проемы дверей

деревянные

9 внутренняя отделка

побелка

10 инженерные коммуникации

электричество, холодное и горячее водоснабжение, газоснабжение.



2.2 Затратный подход.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Затратный подход к оценке стоимости наиболее уместен при оценке объектов, не представленных или мало представленных на свободном рынке. На первом этапе расчета с применением затратного подхода определяется полная восстановительная стоимость объекта оценки (или полная стоимость замещения).

Под полной восстановительной стоимостью (далее ВС) оцениваемого объекта понимается стоимость создания в современных условиях и текущих ценах точно такого же объекта (его полной копии). 

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Расчет восстановительной стоимости объекта.

В данном случае объектом оценки является квартира, следовательно, определение стоимости затратным подходом может не учитывать некоторые аспекты: прибыли инвестора и стоимость земельного участка. 

При определении стоимости будем использоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателем может являться расчетная стоимость 1м2 общей площади жилых домов предоставленная аналитическим отделом квартирного агентство «Наш Городок» Курганской области. По состоянию на 30 ноября 2009 года расчетная стоимость 1 м2 общей площади составила- 31 885руб. (Приложение Д ).

 	Оценщиком Шаровой Т.П. был произведен расчет стоимости 1 кв.м. общей площади, применимой для рассматриваемого объекта (Приложение Е). Расчет стоимости 1м2 общей площади, применимой для рассматриваемого объекта показан в таблице 3.

Для того чтобы рассчитать разницу, необходимо из фактического показателя вычесть минимальный справочный показатель.



Таблица 3- Расчет понижающего (повышающего) коэффициента

Наименование коэффициента

Факт

Разница

1

2

3

1

2

3

Характеристика района

1 Патогенная зона

0,95

-

2 Социальная инфраструктура

1,02

0,07

3 Удаленность от центра

1,1

1,120

4 Транспортная доступность

1,1

0,1

5 Расстояние до остановки, м

1

0,016

6 Экологическая обстановка

1

0,05

7 Близость опорного пункта милиции, км

0,95

-

8 Шумовой мешок

1,01

0,06

Характеристика дома



9 Ориентир на стороны света

1,01

0,01

0 Год постройки, лет

0,83

-

11 Материал стен

1,1

0,2

12 Серия дома

0,95

-

13 Отопление 

1

0,05

14 Водоснабжение

1

0,05

15 Горячее водоснабжение

1,06

0,06

16 Канализация

1

0,1

17 Газ

1

0,1

18 Этаж

1

0,1

19 Планировка комнат

1

0,033

20 высота потолка, м

1

0,03

21Площадь кухни, м2

1,03

0,08

22 Сан. Узел

0,98

-

23 Ванная

1

-

24 Балкон или лоджия

1,01

0,04

25 Входные двери

0,95

-

26 Вспомогательные помещения

1,01

0,01

27 Освещенность, %

1

0,1

28 Наличие телефона

1

-

29 Окна выходят 

0,95

-

30 Полы

1,01

0,01

31Состояние квартиры

1

-

32 Престижность

1

0,1

                                                                            Итог



1,489





Для расчета восстановительной стоимости необходимо усредненную стоимость 1 м.2 жилой площади умножить на итоговый показатель разницы.

Рассчитываем восстановительную стоимость двухкомнатной квартиры:



            31 885 * 1,489 = 47 477 руб.

Таким образом, расчетная стоимость квартиры общей площадью-39,3кв.м. составляет: 

               47 477 * 39,3=1 865 846 руб.

Скорректированная стоимость 1м2.общей площади рассматриваемой квартиры составило 47 477 рублей.

Скорректированная стоимость квартиры общей площадью-39,3 м2.составило 1 865 846 рублей.

Определение физического износа.

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:
- нормативный (для жилых зданий)- предполагает использование

различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. 

- стоимостной - определение затрат на воссоздание элементов здания,
- метод срока жизни - эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении.

Для определения физического износа объекта оценки применялся нормативный метод, для этого необходимо воспользоваться таблицей удельных весов (Приложение Ж) и знать срок полезного использования конструктивных элементов

Расчет физического износа объекта оценки показан в таблице 4



Таблица 4 - Расчет физического износа (нормативный метод)

Наименование конструктивных 

элементов.

СПИ

факт

Удельный вес эл-ов



% износа

Удел. вес

СПИ

норма

1

2

3

4

5

6

1 фундамент

45

5%

22,5

112,5

200

2 стены и перегородки

45

21%

36

756

125

3 перекрытия

45

6%

50

300

90

4 крыша

25

8%

83,33

666,64

30

1

2

3

4

5

6

5 полы 

45

17%

90

1530

50

6 проемы

5

8%

10

80

50

7 отделочные работы

2

14%

10

140

20

8 сан.тех. устройства  

3

15%

15

225

20

9 прочие работы

7

6%

35

210

20

итого

-

-

-

4020,14

-



Физический износ объекта составляет:



				4020,14 / 100 = 40,20%

Корректировка восстановительной стоимости на долю физического износа рассчитываем по формуле 1:



   				ВС * (1- % износа / 100%)	                                 (1)

где: ВС - восстановительная стоимость объекта оценки.

       % износа – величина физического износа объекта оценки.



			1 865 846 * (1- 40,20 / 100) = 1 115 776 руб.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, с учетом округления составляет:

1 116 000 руб.

(Один миллион сто шестнадцать тысяч рублей).

2.3 Сравнительный подход

Сравнительный подход – основывается на сравнении объекта оценки с объектами аналогами, с внесением корректировок в цены продаж.  

Этапы оценки при сравнительном подходе:

а) изучение рынка по сегменту объекта оценки, к которому относится объект.

б) сбор информации по объектам аналогам.

в) сопоставление объектов аналогов и внесение корректировок в цены продаж.

г) идет согласование с корректированной цены. 

 Виды поправок:

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках. 

Методы сравнительного подхода.

а) метод парных продаж это один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

б) метод валового рентного мультипликатора предполагает применение валового рентного мультипликатора  – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

При оценке стоимости двухкомнатной квартиры оценщик ШароваТ.П. использует метод парных продаж.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщик Шарова Т.П использовал информацию базы данных, сформированной по объявлениям, опубликованным в прессе и в базах данных агентств по работе с недвижимостью.

Для расчета корректировок оценщиком Шаровой Т.П. были отобраны объекты аналоги для сравнения, результаты оформлены в таблице 5.



Таблица 5 - Сравнение объекта оценки с объектами аналогами

Элементы

сравнения

Объект

оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Местоположение 

Центр 

Центр 

Восточный 

Восточный 

Этаж 

4(средний) 

1(крайний)

3(средний)

5 (крайний)

Цена сделки 

(кв.м)

      ?

32000

28000

27000



Обоснование корректировки:

а) по местоположению:

32 000 – 27 000 = + 5 000 руб.



б) по этажности: 

28 000 – 27 000 = + 1 000 руб. 

Поправки проводились на стоимость 1м2 объекта-аналога.

Поправка на местоположение учитывает расстояние до центра, то есть чем ближе к центру, тем выше стоимость 1м2.

Поправка на этажность учитывает то, что стоимость 1м2 на крайних этажах будет ниже, чем на средних.

Процесс согласования по корректировкам отображен в таблице 6.



Таблица 6 - Внесение корректировок в аналоги

Характеристики сравнения

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Цена продажи 

32000

28000

27000

Корректировки на

местоположение

-

+5000

+5000

Корректировки на этажность

+1000

-

+1000

Итоговая корректировка

+1000

+5000

+6000

Скорректированная, 1м2

33000

33000

33000



Стоимость 	объекта оценки, полученная, в результате сравнительного подхода составляет:

                                       33 000 * 39,3= 1 296 900 руб.  

( один миллион двести девяносто шесть тысяч девятьсот руб.)

Доходный подход

Доходный подход - основан на определении стоимости объекта оценки с учетом потенциального возможного дохода, который может принести объект.

В рамках доходного подхода выделяют 2 метода:

а) метод капитализации доходов;

б) метод дисконтированных денежных потоков.

Доходный подход не применялся, так как объект оценки – жилая квартира, не является объектом приносящим доход.









2.4 Согласование результатов



Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта дали, следующие результаты:

	Затратный подход - 1 116 000 руб.

	Сравнительный подход - 1 296 900 руб. 

На основании делового оборота сложившегося на рынке недвижимости в г. Кургане расчетам дан «коэффициент правдивости»

Затратный подход 27%

Сравнительный подход 73%



Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле 2:

                        V= V1 * Q1 + V2 * Q2    			(2)



где:  V - рыночная стоимость объекта оценки (руб.);

V1, V2 – стоимость объекта оценки, определенная затратным и сравнительным подходами (руб.);

	Q1, Q2 – средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

1 116 000 * 27% + 1 296 900 * 73% = 1 248 057 руб.

Стоимость объекта оценки, полученная, на основе сравнительного подхода с учетом округления составляет:

1 250 000 руб.

(Один миллион двести петьдесять тысяч рублей)











Заключение отчета об оценки

Таким образом, проведя анализ исходной информации, полученных данных в результате проведения данного анализа независимым оценщиком была определена рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Красина, д. 27, кв. 12, которая составляет:

1 250 000 руб.

(Один миллион двести петьдесять тысяч руб.)

Полученная рыночная стоимость в дальнейшем может использоваться в качестве залога при ипотечном кредитовании.







































Заключение



Недвижимость составляет основу национального богатства России. Она выполняет множество различных, в том числе социально и экономически значимых функций. Неудивительно, что в последнее время возрос интерес к процессам, происходящим в сфере недвижимости.

Специалисты, чья профессия тем или иным образом связана с функционированием объектов недвижимости, пользуются повышенным спросом на рынки труда, а знание основ экономики недвижимости является обязательным условием успешной трудовой деятельности.

Данная работа расширила как теоретические знания в области оценочной деятельности, так и практические, которые, несомненно, пригодятся в будущей профессиональной деятельности. 

Выполнены все необходимые расчеты, в результате которых была получена рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Для достижения этой цели были выполнены следующие задачи:

- изучена нормативная литература;

- проанализирован рынок недвижимости;

- изучена информация об объекте оценки;

- отобраны объекты аналоги;

- определена рыночная стоимость объекта оценки.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей. 

Перечень затекстовых ссылок.



1 Приказ. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)».

2 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» № 135, ст. 10.

3 Постановление РФ №519 от 6 июля 2001г. «Об утверждении стандартов оценки».











































Литература (библиографический список)



1 Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации [Текст] : офиц. текст. — М. : Маркетинг, 2001. — 39, [1] с. ; 20 см — 10000 экз. 

	2 Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст]. – / М.: Филинъ, [2003]. – 198 [1] с.

	Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст]. - / М.: Филинъ, [2003]. – 245 [2] с.

	Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 №135-ФЗ. 

	Оценка недвижимости: учебное пособие для студентов высших колледжей /  Грязнова А.Г. .[и др.];  под ред.  - М.:  А.Г. Грязновой. - Гуманитарный издательский центр ВЛАДОС, 2006.- 400с., ил. 

	Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учеб. пособие / А.Н. Асаул.– СПб.: Питер, 2008.- 240 с.

	Волков, Ю.Г. Оценка недвижимости: курс лекций: учеб. пособие / Ю.Г.Волков.- Ростов-на-Дону: Феникс, 2006. - 512с.

	Есипова, В.Е. Теория и методы оценки недвижимости: учеб.пособие /B.E. Есипова. - СПб.: СПб. ГУЭФ, 2004.- 126 с.

	.Джуха, В.М. : Оценка недвижимости учебное пособие для студентов / В.М.Джуха, Л.Н. Усенко. М.: Издательский центр Академия, 2006. - 208с.









1