Анализ операций с недвижимостью на предприятии

СОДЕРЖАНИЕ

	1.1. Экономическая сущность и классификация операций с недвижимостью	3

	1.2. Сущность и методы оценки эффективности операций с недвижимостью.	10

	1.3. Нормативно-правовое регулирование операций с недвижимостью в Украине.	13

	2.1. Цель, задачи, методы информационного обеспечение анализа операций с недвижимостью.	18

	2.2. Анализ состояния и тенденции рынка недвижимости Украины	22

	2.3. Анализ эффективности операций с недвижимостью на примере предприятия ООО «Консоль»	25

	Уровень прибыли при различном количестве сделок продажи дачных домов	29

	3.1. Анализ факторов, влияющих на эффективность сделок компании.	30

	3.2.  Рекомендации по повышению эффективности операций с недвижимостью ООО «Консоль».	34





ВВЕДЕНИЕ

	Суть существования недвижимости и функционирования рынка недвижимости — в возможности осуществления различных сделок с недвижимостью. В сущности, сам рынок недвижимости можно рассматривать как определенную совокупность сделок. Данный рынок обладает большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем. Одной из важнейших задач при организации и управлении любым бизнесом является анализ и управление эффективностью сделок между продавцом и покупателем. В связи с этим является актуальным разработка и использование эффективных методов анализа информации, необходимой для оптимизации условий и управления эффективностью операций с недвижимостью, так как недвижимость рассматривается не только как физический объект, но и как товар, либо  капитал в материальной форме, способный приносить доход. 

	Целью курсовой работы является анализ эффективности операций с недвижимостью на примере предприятия ООО «Консоль». Из общей цели вытекают следующие задачи:

	Раскрыть экономическую сущность операций с недвижимостью;

	Рассмотреть основные методы анализа эффективности операций с недвижимостью;

	Проанализировать процедуру нормативно-правового регулирования операций с недвижимостью в Украине;

	Выявить основные цели, задачи и методы информационного обеспечения анализа операций с недвижимостью;

	Рассмотреть состояние и тенденции развития рынка недвижимости Украины;

	Проанализировать эффективность операций с недвижимостью предприятия ООО «Консоль»;

	На основе анализа предложить рекомендации по повышению эффективности операций с недвижимостью ООО «Консоль».

	Объектом исследования курсовой работы является процесс анализа эффективности операций с недвижимостью.

	Предметом исследования – повышение эффективности операций с недвижимостью.

Исходными теоретическими данными к курсовой работе послужили научные труды отечественных и зарубежных авторов, посвященные управлению недвижимостью. 

 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АНАЛИЗА ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

	

1.1. Экономическая сущность и классификация операций с недвижимостью


Определение недвижимости как физического объекта имеет важное значение, но оно явно не достаточно и не исчерпывает всей совокупности признаков недвижимости, поэтому в практике различают понятие недвижимости как физического (материального) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (Приложение 1).

Соответственно принято различать четыре концепции недвижимости: географическую; экономическую; юридическую; социальную. Географическая концепция недвижимости отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, окружающую среду и другие параметры. Экономическая концепция рассматривает недвижимость как предмет потребления и как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. На юридическом уровне недвижимость – совокупность прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

Характеристика объекта недвижимости как физического объекта, а также объекта экономико-правовых и социальных отношений включает в себя анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне – в ближайшем окружении.

Качество местоположения объекта недвижимости, которое определяется соответствием его принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде, получило название ситуса. Ситус – результат взаимодействия конкретного объекта недвижимости и экономической среды по крайней мере на пяти уровнях (рис. 1.1). На схеме они отмечены условными блоками, обозначающими ближайшие окрестности (2), примыкающую территорию (3), торговую зону (4) и весь район (5) для анализа и оценки условий размещения недвижимого имущества. Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта [5].





Рис. 1.1. Ситус объекта недвижимости

		Операция с недвижимостью — процедура, посредством которой права на недвижимость устанавливаются, изменяются, передаются и прекращаются. Сделка с недвижимостью — осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Таким образом, для осуществления сделки с недвижимостью следует провести соответствующую операцию. 

		Рынок недвижимости делает возможным осуществление операций (сделок) с недвижимостью по приемлемой цене, с обусловленным качеством и в нужном месте, создавая условия для мобильности рабочей силы. Рынок недвижимости предоставляет базу для размещения капитала в физической форме, составляя его значительную часть. От обеспеченности недвижимостью как реальным капиталом зависят инструменты фондового рынка. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, наилучшим образом гарантируют стабильность всей денежной системы. 

		Недвижимость выступает в качестве уникального средства, которое обеспечивает снижение рисков и издержек в сфере производства. Недвижимость — важнейший элемент национального богатства страны, благосостояния его граждан, инструмент сохранения и накопления богатства для нынешнего и будущих поколений, обеспечивающий социальную стабильность и развитие общества.

		Рынок недвижимости можно рассматривать как определенную совокупность сделок. Отношения собственности и вещные права субъектов рынка недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок. Участники этих сделок должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

		Сделка — осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сделка считается действительной при соблюдении четырех ситуаций:

		• содержание и правовые основы сделки не противоречат закону и иным нормативным актам;

		•совершена сделка дееспособными и правоспособными лицами;

		•волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

		• форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре.

		В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с объектами недвижимости подразделяются на ряд видов (Приложение 2) [10].

		На рынке недвижимости распространены следующие виды операций с недвижимостью.

		По распоряжению земельными участками: купля-продажа земельного участка, земельного пая; сдача в аренду земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка; дарение земельного участка и земельной доли; обмен земельного участка и земельной доли; залог земельного участка и права на землю; передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив; наследование земельного участка и земельной доли; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование; передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; предоставление сервитута — права ограниченного пользования соседним земельным участком; предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство; выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка. 

		По распоряжению жильем: приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном, ведомственном, общественном) жилом фонде; купля-продажа жилья;  купля-продажа жилья с пожизненным содержанием владельца; купля-продажа жилья в рассрочку; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; обмен, в том числе с доплатой; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача жилого помещения в поднаем; дарение жилья; наследование жилья; кредитование под залог жилья (ипотека); участие в долевом строительстве жилья; уточнение долей в жилой недвижимости; признание прав собственности на жилье по решению суда; расторжение договора (купли-продажи, о приватизации и др.). 

		По распоряжению нежилыми зданиями и помещениями: купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений; сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений; купля-продажа имущественных комплексов; сдача в аренду имущественного комплекса; передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качестве вклада в уставный капитал; кредитование под залог недвижимости (ипотека); признание права собственности или других прав по решению суда; расторжение договора (купли-продажи, аренды и др.), в том числе по решению суда.

		Принципиально важное значение имеет свободный переход прав на недвижимость. Гражданский оборот объектов обеспечивает эффективное использование недвижимости: объект переходит к тому, кто может заплатить за него рыночную цену, а значит, может использовать недвижимость наиболее эффективно.

		Для того чтобы совершить законную сделку, последняя должна быть действительной (Приложение 3), т.е. обеспечивать осуществление желаемых последствий. Сделки с объектами недвижимости могут быть признаны недействительными. В этом случае они могут быть признаны как совершенные с нарушением законов (и тогда это влечет определенные юридические последствия), так не нарушающими законов.

		В любом случае необходимо знание и соблюдение законов, на основании которых заключаются сделки.

При осуществлении сделок с невидимостью стороны вправе распорядится как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую вещь.  

		Недействительные сделками могут быть [7]: 

			оспоримыми – сделки, признанные недействительные по решению суда;

			ничтожными – сделки, недействительные с самого начала ее совершения;

			совершена с целью заранее противной основам правопорядка или нравственности;

			волеизъявление не соответствует подлинной воле;

			нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации.

		Седелки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа-договора [18, c. 57].

		В зависимости от конкретных условий структурное построение договоров может варьировать, однако практически любой контракт имущественного оборота включает 10-12 разделов (рис. 1.2).

		Рынок недвижимости в самом общем виде разделяется на три основных товарных сектора:

		• рынок жилых помещений (зданий);

		• рынок нежилых помещений (зданий);

		• рынок земли.

		Рынок недвижимости функционирует посредством совершения операций, каждая рыночная операция - это гражданско-правовая сделка. Рассмотрим основные виды сделок по секторам рынка недвижимости.

		

Договор: сделка с недвижимостью

Порядок изменения условий и расторжения договора

Реквизиты договора


		 

		

Преамбула (вводная часть)

		

		Реквизиты сторон 

		Подписи сторон и местонахождение сторон, печати

		

Предмет договора

		

Срок и условия передачи объекта

		

		

Приложения справки БТИ, земельного комитета и др.

		

Цена и порядок

		

Права и обязанности сторон

		

		

Ответственность сторон

		

		

Форс-мажорные обстоятельства

		

		

Заключительные положения

		

			Рис. 1.2. Структура договора об отчуждении недвижимости.

		Сделки с жилыми помещениями в государственной (муниципальной) собственности включают:

		• наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Нанимателем по договору жилищного найма всегда является физическое лицо — гражданин или несколько лиц, проживающих с ним в занимаемом жилом помещении. Для найма действуют нормы жилой площади. Плата за помещения и коммунальные услуги устанавливается государственными (муниципальными) органами;

		• коммерческий наем жилья. Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон и фиксируется в договоре коммерческого найма;

		• обмен жилых помещений как на жилье, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, так и на жилье, находящееся в частной собственности, с передачей прав собственности на такое жилье;

		• приватизация жилья, т. е. передача государственного (муниципального) жилья в частную собственность граждан, а также расторжение договора о передаче жилья в частную собственность ранее приватизированного (деприватизация)

		Сделки с жилыми помещениями в частной собственности включают

				куплю-продажу жилых помещений

		• мену жилыми помещениями. Переход нрава собственности и сделка мены должны пройти государственную регистрацию 

		• аренду жилого помещения.

		• дарение жилого помещения. Собственник может подарить жилое помещение любому физическому или юридическому лицу, оформив договор дарения, который, как и переход права собственности, должен пройти государственную регистрацию;
• наследование жилого помещения. Наследование осуществляется по закону или но завещанию после смерти собственника жилья. Вступление наследника в права собственника подлежит государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
• ренту — обременение недвижимого имущества, которое передается получателем ренты вместе с имуществом плательщику ренты.

		 Передача имущества (права собственности) подлежит государственной регистрации.
Сделки с нежилыми помещениями (зданиями и сооружениями) включают:
• куплю-продажу нежилых помещений. Операция, аналогичная купле-продаже жилых помещений. Подлежит государственной регистрации;

		• аренду нежилых помещений. Предметом договора могут быть отдельные помещения, здания, сооружения, земельные участки. Оговаривается использование арендованной недвижимости (например, в качестве офисного, а не торгового здания (помещения)). Договор аренды подлежит государственной регистрации;

		• безвозмездное пользование. Аналогично аренде без уплаты арендной платы.

		Сделки с земельными участками имеют свои особенности. Земельная территория — сложный самостоятельный вид рынка недвижимости. Его принято делить на относительно однородные подвиды или разновидности по целевому назначению земель, которые, в свою очередь, дифференцируются по ряду других признаков, например размерам, местоположению и др [18].

		Операции с недвижимостью в жилищной сфере:

		Предоставление жилого помещения из государственного или муниципального фонда по договорам социального найма или коммерческого найма с соблюдением установленных правил и очередности;

		Вступление в жилищно-строительные и жилищные кооперативы;

		Приобретение жилья в частную собственность различными способами;

		Предоставление служебной жилой площади;

		Предоставление жилых помещений маневренного фонда;

		Предоставление общежитий. 

1.2. Сущность и методы оценки эффективности операций с недвижимостью.




Для оценки эффективности операций с недвижимостью используют большое число общепринятых инструментов. В основном используются следующие показатели.

Техника периода окупаемости позволяет определить время, необходимое для возмещения инвестиционных затрат за счет притока денежных средств. Результат - временной период, а не ставка дохода. Техника периода окупаемости не учитывает денежные поступления от инвестиций после завершения периода окупаемости, а также время поступления денежных средств в течение периода окупаемости. 

Валовой рентный мультипликатор - это отношение цены покупки или продажи к валовому рентному доходу. В соответствии с определением данного показателя при его расчете может быть использован либо потенциальный валовой доход (до вычета поправки на недоиспользование), либо действительный валовой доход (за вычетом данной поправки). Аналитику следует определить, какой показатель дохода использовать, и не отходить от него. 

Данный метод является одним из широко применяемыx. Он прост в расчетах и использует легкодоступные цифры. Однако широта его использования определяется именно простотой расчета и доступностью данных по другим объектам, а не его надежностью как инструмента оценки. 

Хотя он может быть использован в качестве грубого индикатора завышения или занижения цены, он не способен учесть различия в уровнях операционных расходов между различными проектами, а также различия в финансировании, ценах перепродажи и подоходных налогах. Он не принимает в расчет сумму и время получения инвестором в собственный капитал денежных средств за вычетом налогов. Мы можем ожидать, что данная техника будет использоваться в течение еще многих лет, однако в действительности это недостаточно точный, грубый измерительный инструмент. 

Общая ставка дохода рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на цену продажи. Получаемый результат - ставка дохода и возврата для всего выкупленного капитала вне зависимости от характера инвестора (те, инвестора в собственный капитал или ипотечного кредитора). 

Ставка денежных поступлений на собственный капитал также называется методом денежного дохода на денежные средства или денежного дохода на инвестированные денежные средства, а также техникой процентных денежных поступлений. Рассчитывается путем деления денежных поступлений до уплаты налога на сумму первоначальных инвестиций в собственный капитал и перевода полученного десятичного результата в проценты. 

Ставка денежных поступлений на собственный капитал не способна учесть последствий подоходного налогообложения, изменений в стоимости собственности и сокращения основной суммы ипотечного долга. Она также не может описать конечную отдачу. Тем не менее, данная техника обычно используется инвесторами в недвижимость. 

Когда используется техника чистого располагаемого дохода, ставка рассчитывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге либо выплат налога (денежные поступления после уплаты налога) на первоначальные инвестиции в собственный капитал. 

Однако получаемая этой техникой ставка может ввести в заблуждение по тем же причинам, что и ставка денежных поступлений на собственный капитал. Кроме того , поскольку ускоренный износ и высокие процентные выплаты в ранние годы владения приносящей доход собственностью часто приводят к искусственному завышению бухгалтерских убытков в эти (но не в последующие) годы, то процентные ставки NSI могут дезориентировать, они также не учитывают налоги, выплачиваемые при продаже собственности. 

При применении техники общих годовых поступлений на собственный капитал сумма прогнозируемых денежных поступлений, экономии (или выплат) налога, повышения (или снижения) стоимости объекта и сокращения ипотечного долга соотносится либо с первоначальными инвестициями в собственный капитал, либо с рыночной стоимостью собственного капитала, что дает ставку дохода за каждый год. 

Помимо уже описанных минусов, присущих методам денежных поступлений на собственный капитал и чистого располагаемого дохода, у данной техники есть еще один недостаток. Повышение стоимости собственности и сокращение ипотечного кредита не могут быть реализованы вплоть до продажи или в некоторых случаях до рефинансирования объекта. При определении ставки дохода инвестору следует относить цифры, характеризующие повышение стоимости объекта и сокращение ипотечного долга , на тот год или годы, когда ожидается их реализация в денежном выражении. 

Метод среднегодового дохода предполагает нахождение среднегодовой суммы притока средств от инвестиции и ее последующее деление на начальную величину собственного капитала. Хотя данная техника широко применяется инвесторами в недвижимость для определения ставок дохода, она не учитывает времени притока средств от инвестиций. Данный метод не учитывает разницу в стоимости между деньгами, получаемыми немедленно, и теми, поступление которых ожидается в отдаленном будущем. 

Тем не менее, у данного метода есть два больших плюса. Первый - это легкость в расчетах, что, по-видимому, и является причиной применения его многими собственниками, (Для расчета ставки из общего притока денежных средств вычитается сумма инвестиций и результат делится на произведение числа лет, составляющих период владения, и первоначального собственного капитала). Второе большое преимущество состоит в том, что метод среднегодового дохода покажет приблизительную величину внутренней ставки дохода, если будут соблюдены следующие два условия: 

1. В течение всего периода владения величина притока средств от использования объекта остается неизменной. 

2. Выручка от продажи после уплаты налога равна первоначальным инвестициям в собственный капитал. 

Результаты применения метода среднегодового дохода к оцениваемой собственности будут зависеть от избранного периода владения и от того, проводится ли анализ на доналоговой или посленалоговой основе. 

Техника чистой текущей стоимости предусматривает дисконтирование и приведение притока средств от инвестиций к текущей стоимости по заранее определенной ставке дисконта. Затем полученная текущая стоимость сравнивается с текущей стоимостью самих инвестиции (оттока средств). Вели текущая стоимость инвестиций превышает текущую стоимость притока средств, то предложенный вариант инвестиций отвергается, поскольку он не способен обеспечить минимальную приемлемую ставку дохода, В ином случае предложенные инвестиции принимаются к рассмотрению. 

Теоретически заранее определенная ставка дисконта, используемая для расчета чистой текущей стоимости, - это стоимость капитала. Однако на практике довольно трудно выбрать подходящую ставку. 

В технике чистой текущей стоимости применяется дисконтирование, т.е. она принимает в расчет стоимость денег во времени, К сожалению, этот метод требует использования заранее определенной "барьерной" (пороговой) ставки и поэтому не позволяет выявить ставку дохода, которую, как ожидается, принесут предложенные инвестиции (или принесли фактические инвестиции). 

 1.3. Нормативно-правовое регулирование операций с недвижимостью в Украине.

		

		Проведение операций с недвижимостью всегда связаны с высокой степенью ответственности и риска. Основными условиями для развития рынка недвижимости является законодательное обеспечение купли-продажи земельных участков под строительство, определенные и гарантированные права собственности на недвижимость, демонополизация строительного бизнеса. 

		В настоящее время нет определенного закона либо кодекса законов о недвижимом имуществе, поэтому данная сфера регулируется различными законами:

		 Гражданский кодекс Украины (ГКУ), ст. 41-44 определяющие форму и обязательное содержание договора, ст. 45-46, определяющие последствия несоблюдения формы договора, ст. 47 декларирующая обязательность нотариальной формы и последствия ее несоблюдения, ст. 48-60, определяющих недействительность сделок, а также статьи 62-70 регламентирующих деятельность посредников в заключении договоров;

		Закон Украины «Об ипотеке». С принятием закона об ипотеке банки получили возможность рефинансирования ресурсов, вложенных в кредиты под обеспечение недвижимости, посредством выпуска и размещения ценных бумаг (сертификатов, закладных, облигаций), которые являются конкурентными по отношению к сберегательным сертификатам и облигациями предприятий. Преимуществ их  в том, что они надежны, поскольку обеспечены залоговым имуществом;

		Закон Украины «О нотариате» от 24 марта 1998 г. №210/98-ВР, в частности глава 5 регламентирующая процедуру удостоверения соглашений;

		Закон Украины «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их ограничение», который определяет общие принципы, правовые и организационные начала привлечения средств физических и юридических лиц с целью массового строительство жилья, а также учитывает особенности управления этими средствами;

		Закон Украины «О финансово-кредитном механизме и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»;

		Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц».

		Статья 181 Гражданского кодекса Украины дает определение недвижимости, как недвижимые вещи, к которым относятся земельные участки, а также объекты размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их предназначения.

		Вступивший в силу 1 января 2004 закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» дает свое определение недвижимости, которое включает землю, дома и сооружения. С уточнением, что в стоимость земли входят также какие-либо ее капитальные улучшения, в частности, планировка, осушение и дороги. 

		Невыполнение требований Гражданского кодекса Украины касающихся регистрации и засвидетельствования операций с недвижимостью может привести к признанию договоров недействительными. Согласно статье 657 ГК Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) либо другого недвижимого имущества составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Статья 793 и 734 ГК такой же порядок предусматривают для договора найма дома либо другого капитального сооружения сроком более чем на 1 год. 

		Сделки с недвижимостью регистрируются в следующих органах:

			Нотариат – нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, оформление документов сделки;

			Государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество осуществляет Бюро технической инвентаризации (БТИ) в рамках определенных административно-территориальных единиц на основе соответствующих решений исполнительных органов местного самоуправления. 

		Согласно новой редакции «Временного положения о порядке государственно регистрации прав собственности на недвижимое имущество» (Приказ Министерства юстиций от 17.05.2004 N 36/5)  государственной регистрацией прав собственности на недвижимое имущество является внесение записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество в связи с возникновением, существованием либо прекращением права собственности на недвижимое имущество, которая осуществляется БТИ по местонахождению объектов недвижимого имущества на основе правоутврерждающих документов за средства лица, которое обратилось в БТИ. 

			 В соответствии с Законом Украины «О налоге с доходов физических лиц» базой налогообложения операций с недвижимостью является прибыль, т.е. разница между доходом и затратами, и составляет с 2007 года 15%. Доход от наследования и дарения облагается по одной и той же процентной ставке – в соответствии со статьями 13 и 14 Закона. Эти статьи вступили в силу с 01.01.2005 г. Процентная ставка налога зависит от того, какое лицо вступает в право наследства или принимает подаренное имущество, и от того, какой вид имущества. Ст.7 Закона устанавливает, что налоговые ставки могут равняться: 0%, 5%, 15%, 13%, 30% (26%). 

			Другими законами, регулирующими рынок недвижимости Украины являются:

		Земельный Кодекс Украины №2196-XII от 13.03.1992 г. (с изменениями от 27.04.2007), в частности ст. 6, определяющая право частной собственности граждан на землю, ст. 7-8 регламентирующую процедуры пользования и аренды земли, ст. 18 регламентирующая процедуру приобретения земельных участков в собственность; 

		Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», ст. 12 согласно которой собственник приватизированного жилья имеет право распорядиться квартирой (домом) по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, сдать в аренду, обменять, заложить, заключить иные соглашения, не запрещенные законом; 

		Закон «О собственности», в частности ст. 3, 4, 7, 11, 14, определяющие и объекты субъектов прав собственности в Украине, а также их права и ответственность;

		Инструкция о порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, которое состоит в собственности юридических и физических лиц, утвержденная Приказом Государственногого комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 9 июня 1998 г. № 399/2839. 

		Инструкция о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденную приказом № 20/5. В п. 61 данной инструкции отмечается, что при нотариальном удостоверении договоров об отчуждении жилого дома, а также другого недвижимого имущества, которые подлежат регистрации, нотариус требует подачу документов, которые подтверждают право собственности на указанное имущество, такие, как нотариально заверенный договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности на объекты недвижимого имущества, ипотечный договор, решение суда, договор купли-продажи, зарегистрированный на бирже, при наличии на нем отметки о регистрации соответствующих прав.

		26 апреля 2007 года зарегистрирован проект закона «О риэлтерской деятельности» №3499. Данный закон определяет правовые основы осуществления риэлтерской деятельности в Украине и порядок ее правового регулирования с целью защиты законных прав и интересов физических и юридических лиц – потребителей риэлтерских услуг, обеспечение профессиональной деятельности участников рынка операций с недвижимостью.

 Оказание высококачественной услуги потребителю возможно на договорной основе. Объект недвижимости, продажа или аренда его — это всегда целый комплекс параметров, правовых моментов, которые необходимо учесть всем сторонам — продавцу, покупателю, риелтору и другим участникам сделки. Именно поэтому законодатель четко формулирует требования к заключаемому договору. Наиболее существенные из них — определение вида риелторской услуги и действия, которые составляют ее содержание, размер и порядок ее оплаты, ответственность сторон за невыполнение условий договора, необходимость предоставления оригиналов документов риелтора о его статусе. Об этом, в частности, шла речь при обсуждении законопроекта, состоявшемся при активном участии Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины.

Что касается размера и порядка оплаты услуг, то для этого предполагается поступить традиционным образом, определяя его по договоренности сторон. При этом законопроект не предусматривает ни минимальных, ни максимальных уровней оплаты. Таким образом, уровень оплаты может формироваться исключительно рыночным способом, без диктата или государственных ограничений. Воспользовавшись услугами риелтора, клиент обладает рядом прав. К основным из них относятся: право ознакомиться с документами, подтверждающими право риелтора на осуществление своей деятельности, а также со стандартами и правилами риелторской деятельности. Право на получение всей информации и документов, полученных риелтором в ходе оказания услуг. Право на получение компенсации вреда, причиненного субъектом риелторской деятельности. Клиент может также обжаловать действия или бездеятельность риелторов в Риелторской палате Украины или в суде.

Что касается обязанностей, то статей 25-й законопроекта определена только одна обязанность потребителей риелторских услуг: им надлежит предоставлять достоверную информацию и документы о недвижимости, относительно которой заключен договор об оказании услуг.

Самих субъектов риелторской деятельности законодатель обязывает сохранять конфиденциальность информации, полученной ими в процессе осуществления своей деятельности. Им запрещается использовать такую информацию в своих интересах или в интересах третьих лиц. Впрочем, вопрос реальных санкций за соответствующие правонарушения остается открытым. Главным остается вопрос — реальной, а не теоретической ответственности риелтора перед клиентом. Прежде всего реальная финансовая ответственность риелтора перед клиентом в том случае, если фирма, которой он доверился, например, не уберегла его от недобросовестного продавца, должным образом не проверив документы.

		Специалисты утверждают, что создание некоего общего свода правил для риелторов и контроль за его соблюдением будет возложено на Риелторскую палату Украины. Предполагается, что субъекты риелторской деятельности должны быть профессионально подготовлены, добросовестны, не имеют права использовать недостоверную или заведомо ложную информацию, методы недобросовестной конкуренции по отношению к другим организациям и физическим лицам, работающим на рынке недвижимости.

Риелторская палата по представлению своей дисциплинарной комиссии может принять решение о наложении санкций на риелтора (предупреждение, штраф, аннулирование Сертификата и Квалификационного свидетельства риелтора), даже исключить его из Реестра риелторов или Реестра субъектов риелторской деятельности, то есть лишить права заниматься этой деятельностью, сообщает киевский портал недвижимости «Domik.net». С надеждой на то, что если кто-то претендует на звание сертифицированного специалиста-риелтора, то ему необходимо будет принять общие правила игры, нести ответственность за свои действия не только перед законом, но и всеми членами профессионального сообщества.

Проект закона совмещает государственное регулирование отрасли с саморегулированием путем создания профессионального органа — Риелторской палаты Украины.

Государственное регулирование проявится в определении того, кто такой риелтор, кто может осуществлять эту деятельность, основных прав и обязанностей, наконец, ответственности субъектов риелторской деятельности.

Саморегулирование же будет реализовано через полномочия Риелторской палаты, создание которой предусматривается законопроектом. Палата будет определять стандарты и правила риелторской деятельности, проводить сертификацию риелторов, рассматривать споры и жалобы относительно деятельности членов профессионального сообщества. Кроме того, Палата будет утверждать программы подготовки риелторов и порядок сдачи квалификационных экзаменов, вести Реестр риелторов Украины и Реестр субъектов риелторской деятельности. Введение этого закона позволит поднять уровень риелторских услуг. Данный рынок станет более прозрачным и безопасным. Появится возможность привлечь к ответственности недобросовестного риелтора, что сегодня практически невозможно. Риелтор будет, в частности, наделен правом требовать от соответствующих государственных и коммунальных учреждений предоставления информации.

Обязав риелторов работать профессионально, государство сможет обеспечить социальную защиту граждан, оказавшихся на рынке недвижимости.



ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ПРИМЕРЕ ПРЕДПРИЯТИЯ ООО «КОНСОЛЬ»

2.1. Цель, задачи, методы информационного обеспечение анализа операций с недвижимостью.

Недвижимость рассматривается не только как физический объект, но и как товар, либо  капитал в материальной форме, приносящий доход. 

	Первый шаг анализа операций с недвижимостью заключается в установлении цели анализа. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решения следующих задач [23, c. 21]:

	Целесообразность инвестирования в новый объект недвижимости;

	Определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки недвижимости;

	Формирование наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости и поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;

	Поиск наиболее доходных сегментов рынка недвижимости в долгосрочном периоде;

	Оценка стоимости отдельных видов недвижимости.

Таким образом, основной целью анализа эффективности операций с недвижимостью является определение наиболее эффективных путей получения прибыли.  

Рынок недвижимости подразумевает функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем. Определение перспективности операций с недвижимостью невозможно без соответствующего обеспечения информационной базы для их анализа.   Основной задачей информационного обеспечения анализа операций с недвижимостью является формирование необходимого объема и качества информации для профессионального использования методов оценки недвижимости.

Эффективное использование необходимой для оценки недвижимости информации требует ее систематизации и классификации. По отношению к оцениваемому объекту сведения можно разделить на внешние и внутренние. В зависимости от их характера – на общие и конкретные.

Общая информация носит описательный характер и необходима для оценки текущего состояния и перспектив функционирования экономики и рынка недвижимости. Данные сведения не участвуют в конкретных расчетах, а используются для обоснования принимаемых оценочных решений.

Конкретная информация, как правило, предоставлена в цифровом виде (коэффициенты и стоимостные показатели) и используются для расчетов в том или ином методе.

Внешняя информация представляет большой массив сведений, характеризующих государственные, экономические, социальные, общественные и экологические факторы, влияющие на процесс оценки, и в частности, определяющие состояние рынка недвижимости. Данная информация является универсальной, поскольку совокупность накопленных данных может использоваться оценщиками при определении стоимости любых объектов оценки. Однако ее систематизация, анализ и формирование выводов, используемых при проведении конкретных расчетов, определяются не только видом оцениваемого объекта, но и прочими условиями задания на оценку. Сведения общего характера являются внешними по отношению к оцениваемому объекту и узкому сегменту рынка недвижимости и рассматриваются как факторы, формирующие экономический климат, в котором совершаются сделки с недвижимостью [13].

Совокупный массив внешней информации можно условно разделить на следующие блоки:

		Тенденции экономического развития;

		Местные особенности;

		Демографическая ситуация;

		Законодательная и налоговая политика государства;

		Покупательная способность населения;

		Динамика цен;

		Программа капитального строительства;

		Динамика затрат на строительную продукцию;

		Организация кредитования недвижимости.

Тенденции экономического развития анализируются от общего к частному: мировой, национальный, региональный и городской уровень. Значимость экономического развития каждого сектора зависит от размера и уровня сделки и оцениваемой недвижимости.

Изучение ретроспективной динамики является основой для составления прогноза, при этом оценщики должны выявить и учесть наиболее существенные факторы, влияющие на конъюнктуру. Анализ статистических данных, изучение поведения участников рынка и прочих допущений, на которых будет основан прогноз, позволят оценщику выявить и сформулировать экономические тенденции, определяющие стоимость недвижимости. 

Текущее состояние и перспективы развития национальной экономики оказывают существенное влияние на процесс оценки недвижимости. Состояние национальной экономики характеризуется уровнем и динамикой таких показателей, как валовой национальный продукт, валовой внутренний продукт, национальный доход, состояние платежного баланса страны, индексы цен, темпы инфляции, процентные ставки, занятость трудоспособного населения, уровень доходов населения, реализация строительных программ в жилищном и производственном секторе и т.д.

Основными показателями экономического развития региональной экономики являются изменение численности населения, образование новых семей, диверсификация экономической базы района, уровень и стабильность занятости, уровень заработной платы и доходы семей, так как стоимость недвижимости в данном районе находится под влиянием спроса на различные типы недвижимости, включая незастроенные земельные участки. Экономическая активность района, которая позволяет привлекать доходы из других районов, может объяснятся близостью к товарным рынкам, наличием природных ресурсов, квалифицированной рабочей силы, климатическими условиями и другими причинами. Эти характеристики влияют на спрос и стоимость всех типов недвижимости. Район с многоотраслевой экономикой, обеспечивающей диверсификацию занятости населения, является инвестиционно более привлекательным, по сравнению с моноотраслевым, так как в этом случае уменьшается риск инвестирования в недвижимость и растет ее стоимость.

Преобладающие направления экономического развития города существенно влияют на количество, качество и длительность будущих доходов от городской и пригородной недвижимости. 

Рассмотрение конкретных тенденций зависит от задач анализа и типа оцениваемой недвижимости. Например, оценка рыночной стоимости торговых помещений с использованием доходного метода требует информации о рыночных ставках арендной платы, эксплуатационных расходах, коэффициент загрузки. Для этого необходимо составить прогноз численности жителей данного района, доходов на одну семью, а также учесть величину средних расходов на товары и услуги, которые производятся по месту жительства, наличие и возможность появления других магазинов в данном районе [16].

Местные особенности. Общие тенденции развития мировой, национальной и региональной экономики, влияющие на стоимость недвижимости, могут не совпадать с процессом развития района, в котором находится объект оценки. Оценщику следует изучить особенности конкретного региона, связанные с экономической и социальной политикой местных органов власти, возрастным и профессиональным составом населения, экологией, степенью зависимости от соседних территорий, транспорта и т.д.

Параллельный анализ макроэкономических тенденций развития сферы недвижимости с микроэкономическими исследованиями факторов, влияющих на рыночную стоимость конкретного участка земли и объекта недвижимости, позволит оценщику принять наиболее обоснованное решение.

Демографическая ситуация. Анализ демографической ситуации охватывает достаточно обширный круг вопросов. К наиболее значимым можно отнести изменение численности населения, возрастной и профессиональный состав, территориальное распределение и предпосылки для возможной миграции. Необходимо учитывать потенциальные изменения совокупной численности населения и других демографических параметров, влияющих на сегмент рынка оцениваемого объекта сделки. 

Другим важным фактором анализа эффективности операций с недвижимостью является законодательная и налоговая политика государства. Принимаемые государством законодательные акты могут оказывать прямое воздействие на процесс и прибыль сделки.

Покупательная способность населения. Оценка и учет покупательной способности населения требует анализа состава и структуры ходов населения по отдельным категориям. Совокупный доход средней семьи состоит из заработной платы, доходов по банковским депозитам, предпринимательского дохода, пенсий, государственных выплат социального характера, пособий по безработице и т.д. Величина остатка свободного дохода после уплаты подоходного налога и других расходов косвенно определяет спрос как на жилую недвижимость, так и на торговые, промышленные, офисные и складские помещения.

Анализируя динамику цен, прогнозируется уровень покупательского спроса, темпы инфляции, изменение соотношения цен на различные товары и услуги. В оценке могут использоваться как реальные цены, скорректированные с учетом инфляции, так и нормальные цены, отражающие фактически уплачиваемую покупателем денежную сумму. 

Анализ изменения цен необходим не только для оценки инвестиционного спроса, данный процесс учитывается при составлении расчетов промежуточных показателей чистого операционного дохода: ставок арендной платы, тарифов на коммунальные услуги и другие эксплуатационные расходы по недвижимости.

Не менее важным вопросом ценовой информации является изменение цен на объекты недвижимости. Теоретически считается, что инвестиции в недвижимость достаточно хорошо защищены от инфляции. Однако особенности национальной экономики и отдельного региона страны могут оказать влияние на данное утверждение и обязательно должны учитываться в процессе оценки.

В теории анализа приносящей доход недвижимости известно три основных подхода, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости [23, c. 20]:

затратный подход;

доходный подход;

рыночный подход (прямой сравнительный анализ продаж).

Затратный подход – метод оценки стоимости, который основан на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В основе данного метода лежит предположение о том, что информированный покупатель не заплатит за объект больше, чем суммарные затраты на строительство аналогичного объекта той же полезности, т. е. принцип замещения.

Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Метод основан на принципе ожидания, означающем, что покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения дохода от ее использования.

Метод прямого сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта путем анализа фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнения их с оцениваемым объектом и внесения соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. Основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный объект недвижимости больше, чем ему обойдется аналогичный другой объект с подобными полезными свойствами. Этот метод эффективен для активного рынка, на котором можно найти идентичные сделки и необходимую информацию о нем. 

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.



2.2. Анализ состояния и тенденции рынка недвижимости Украины



		Рынок недвижимости Украины формировался и развивался сложным и противоречивым путем, копируя ситуацию в политике и экономике. Анализируя сегодняшнее его состояние, можно отметить несколько узловых пунктов:

		Во-первых, - до сих пор нет стратегического направления развития рынка недвижимости ни среди государственных структур управления, ни среди общественных организаций, действующих в этой области.

		Во-вторых, - операторы рынка недвижимости приобрели громадный опыт приспособления к существующей неустойчивой системе взаимоотношений между всеми участниками рынка.

		В-третьих, - сложились основные закономерности развития рынка недвижимости, позволяющие в определенной степени прогнозировать его поведение в зависимости от ситуации.

В настоящее время рынок недвижимости — один из наиболее динамично развивающихся рынков в Украине. Только за прошлый год в Киеве было построено и введено в эксплуатацию около 1 млн кв.м жилья. А в Украине — более 6 млн кв.м. Количество застройщиков увеличивается из года в год. Сегодня на столичном рынке, по оценкам операторов, работают более 40 строительных и строительно-инвестиционных компаний. По данным Госстроя — 135. Конкуренция становится жестче, и, чтобы не потерять своего клиента, строители вынуждены чутко реагировать на изменения спроса. Наиболее же ярко проявляющиеся сейчас тенденции — рост спроса на квартиры небольшого метража и увеличение объема отделочных работ, проводимых застройщиками.

В конце 90-х годов компании делали ставку на строительство больших квартир площадью 100-300 кв.м. С тех пор в дорогом ценовом сегменте произошло насыщение. Сейчас на рынке наметилась другая тенденция: около года назад стал расти спрос на небольшие квартиры площадью 40-100 кв.м. А наиболее покупаемыми стали 1- и 2-комнатные квартиры в домах улучшенной планировки с просторной кухней и холлом. Их основные покупатели — молодые семьи. Как следствие, многие застройщики начали уменьшать в новых домах метраж квартир. В первую очередь это касается компаний, специализирующихся на возведении массового жилья, и вновь открывающихся малоизвестных небольших фирм. Как утверждают строители, оптимальная площадь 1-комнатной квартиры составляет 40-60 кв.м, а 2-комнатной — в среднем 80-100 "квадратов”. 

Увеличение спроса на небольшие квартиры обусловлено несколькими причинами. Во-первых, стабилизация и улучшение экономической ситуации в стране способствовали росту реальных доходов населения. Во-вторых, подорожал квадратный метр жилой площади, и, по прогнозам строителей, его стоимость будет расти. До конца года удорожание может составить 5%. Чтобы заплатить подешевле за квартиру, покупатели вынуждены довольствоваться меньшими "квадратами". По мнению бизнеса, это также может свидетельствовать о снижении платежеспособного спроса на рынке жилья. Соответственно, прогнозы строительных компаний относительно повышения цен на жилье могут и не оправдаться. Более того, в следующем году возможно даже их снижение

Вследствие этого на данный момент около 70% продаж на первичном рынке обеспечивают квартиры площадью менее 100 кв.м. Конечно, и сейчас строят дома, где площадь квартир составляет 250 кв.м и больше. Но спрос на них невелик (рис. 2.1). Многие компании при планировке дома будут отдавать предпочтение 1-комнатным квартирам, предусматривая возможность объединения таких квартир в "больший метраж".

Комитет по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины обобщил данные о ценах на жилую недвижимость, предоставленные крупными операторами рынка областных центров Украины за 2005-2006 годы. На основании проведенного анализа составлен рейтинг средней стоимости квадратного метра жилья, который приведен в Приложении 4. Города в таблице рейтированы по цене предложения квадратного метра жилья на вторичном рынке на начало 2007 года. Первые пять мест заняли города Киев, Одесса, Днепропетровск, Севастополь и Харьков.



Рис. 2.1. Структура спроса на квартиры различной площади на рынке первичного жилья в Крыму, 2007 г.

Как убеждают показатели, разница цен по предложениям весьма существенна: киевские цены выше харьковских в 2,2 раза. Значительно меньше по ценам отличаются города, расположенные в таблице с 6 по 12 место (Донецк, Симферополь, Львов, Николаев, Ужгород, Черновцы, Хмельницкий). Разница в ценах на квадратный метр жилья между Симферополем (7-е место) и Хмельницким (12-е место) составляет 7%.

Наиболее низкие цены предложений - в Сумах (760 $/кв.м), Херсоне (750 $/кв.м) и Кировограде (645 $/кв.м).

Отметим, что только в двух городах - Киеве и Одессе - стоимость предложений выше средневзвешенного показателя. В остальных городах - цены ниже его.

Как видно, традиционно высокие цены в Одессе, что обусловлено рядом факторов: портовый город с обширными зарубежными связями, развитыми промышленностью и инфраструктурой, курортная зона. Поэтому второе место в этом рейтинге - вполне объяснимо и закономерно.

Не менее оправданной представляется и третья позиция Днепропетровска, где не только развита промышленность, но и высокое сосредоточение денежных потоков.

Ситуация внутри рынка недвижимости на данный момент можно охарактеризовать как динамическое равновесие, готовое мгновенно среагировать на любые колебания спроса и предложения, особенно учитывая стабилизацию цен с ноября прошлого года. 

Большинство аналитиков, анализируя динамику цен на недвижимость, признают три периода их изменения, не равнозначных по величине подъема и падения, но четко выраженных во времени. Первый: с 1992 по 1997 годы - медленный рост, второй: с 1998 по 2001 годы - медленное падение, третий: с 2002 по 2006 годы - резкий и неравномерный рост. В настоящий момент можно говорить о стабилизации цен. Дальнейшее снижение покажет устойчивую цикличность процессов как на самом рынке, так и его зависимость от политических и экономических факторов внутри и вне страны. В случае роста нового витка цен уже можно будет говорить о возникновении экономического явления, так называемого пузыря, известного во многих странах на протяжении 20 - го столетия, поразившего фондовые рынки и рынки недвижимости. Опасность такого явления заключается в том, что после длительного периода подъема цен наступает резкий обвал, т.е. рынок застывает, нарушая не только нормальный ритм функционирования системы операций с недвижимостью, но и поражает банковскую, налоговую системы, строительную индустрию и другие отрасли, снижает деловую активность и создает кризисную ситуацию на финансовом рынке. Опасность этого явления для Украины обусловлено еще и тем, что отсутствие реально действующего фондового рынка спровоцирует усиленный и неконтролируемый взлет цен, а затем и неизбежное резкое падение, влекущее за собой ухудшение общей ситуации в экономике.

Характерной особенностью прошедшего периода является становление всей системы операций с недвижимостью, причем отсутствие опыта, учитывающего последствия принятых решений в области недвижимости, сдерживало, а иногда и мешало нормальному взаимодействию всех участников рынка недвижимости. По-прежнему имеются много проблем, некоторые из которых являются следствием ошибочных решений в прошлые годы либо принятые ранее решения уже устарели и не отвечают изменившимся условиям. В любом случае, богатый опыт преодоления сложностей на пути становления рынка недвижимости позволяет уже риелторам взять на себя ответственность за качество оказываемых услуг и контроль за профессиональным выполнением своих обязательств.



2.3. Анализ эффективности операций с недвижимостью на примере предприятия ООО «Консоль»



Строительная компания «Консоль ЛТД» осуществляет производственную деятельность на рынке недвижимости Крыма и Украины, сохраняя за собой устойчивые позиции, в течение десяти лет, являясь одним из крупнейших представителей строительной индустрии Украины. Она постоянно совершенствует методы работы и добивается рекордных сроков возведения различных зданий и сооружений, не теряя при этом высокого качества. На сегодняшний день строительные работы ведутся во многих городах Украины и Крыма: в Киеве, Харькове, Одессе, Запорожье, Симферополе, Севастополе, Феодосии, Керчи, Евпатории, Ялте, Алуште и др. С компанией постоянно сотрудничают: Министерство обороны Украины, Управление по делам депортированных народов, Фонд инвалидов Чернобыля, Министерство инвестиций и технологий, Управление обслуживания проектов ООН, самые крупные предприятия и частные фирмы Крыма и Украины, зарубежные фирмы из Германии, Голландии, Бельгии, Испании, Италии, Польши, Гвинеи Бисау и других стран.

С момента регистрации - 8 июня 1993 год - фирме удалось многого  достигнуть: в несколько раз увеличить объемы строительства и выйти на новый уровень технологий, организовать большое количество самостоятельных программ, обеспечить работой тысячи крымчан. Начиная с 1993 года, строительная компания «Консоль» сдала в эксплуатацию  около 1 миллиона квадратных метров жилых и офисных помещений.

Общая численность работающих на данный момент составляет -  6000 человек.

За период своей деятельности «Консоль» значительно расширила материально-техническую базу: построена фабрика по производству оконных конструкций из металлопластика и алюминия. В состав фирмы сегодня входят: крымские ДСК, заводы ЖБИ, карьер по производству бутощебенной продукции, собственная фабрика по производству оконных конструкций из металлопластика и  алюминия,  большой  парк автотранспорта, завод по производству гипсокартона, фирменные магазины стройматериалов и осветительного  оборудования  компании  "Голландский дом", сервисно-эксплуатационная компания "Комфорт".

Высокий авторитет, финансовая и производственная  стабильность определяют независимость  фирмы  на  рынке недвижимости Украины и Крыма. 

Свидетельством финансовой стабильности ООО «Консоль» являются результаты финансового анализа, проведенного автором по данным финансовой отчетности предприятия. В ходе анализа финансового состояния предприятия был проведен горизонтальный анализ активов и пассивов баланса (Приложение 5).

По данным Приложения 5 можно сделать следующие выводы:

Необоротные активы предприятия в динамике за период 2005-2006 гг.  повысились на 19,9%. Повысился уровень незавершенного строительства за  2005-2006 гг. на 34 %.

По статье оборотные активы наиболее выделяющимся является рост производственных запасов в 2005 году по сравнению с предыдущим периодом – 2006 год – рост 39,54%, что является отрицательным фактором, так как рост уровня запасов сырья приводит к дополнительным издержкам по их хранению и потерям, связанным с порчей. Связанный с  показателем запасов показатель, характеризующий количество готовой продукции увеличился еще больше на  355%. Данная тенденция является негативной, в связи с тем, что таким образом уменьшается оборачиваемость активов предприятия и тем самым ухудшаются финансовые показатели деятельности предприятия. Позитивным фактором явилось уменьшение уровня дебиторской задолженности в 2006 году сравнительно с 2005 годом на 360%. С одной стороны, это говорит о том, что продукция предприятия пользуется популярностью, и у фирмы нет проблем со сбытом произведенной продукции. С другой стороны, низкий уровень дебиторской задолженности не приводит к «вымыванию» оборотных средств и дает предприятию развиваться.

Вертикальный анализ баланса ООО «Консоль» позволяет сказать, что в структуре активов предприятия доля оборотных активов в среднем составляет 32,7%, а в 2006 году их доля достигла 10% (Приложение 6). Это связано с негативным фактором - износом основных средств и позитивным фактором - увеличением количества производимой продукции.

Анализируя пассив, можно отметить, что основную долю занимает обеспечение будущих расходов – в среднем 75%, доля  текущих обязательств низка, в 2005 и в 2006 гг. менее 1 %. Такое соотношение собственного капитала и прочих статей пассива связано с тем, что предприятие  использует в своей финансово-хозяйственной деятельности привлеченные средства –  в форме заказов и др . Кроме того производственных активов на сегодняшний момент у предприятия достаточно и к аренде имущества предприятие не прибегает.

Многолетний опыт возведения жилых домов позволил фирме сформировать несколько типов жилья, позволяющих удовлетворить потребности разных слоев населения. Это позволяет предложить клиентам многовариантность и в ценах, и в площади, и в дизайне. Стандарт жилья зависит от района, в котором идет строительство, уровня внутренней и внешней отделки и общей комфортности. Фирма строит жилые дома как по индивидуальным проектам, так и по частично переработанным типовым проектам. 

Проведем анализ операций с недвижимостью ООО «Консоль» на примере г. Севастополя по состоянию за период 2003-2007 представлен в табл 2.1-2.3:

Таблица 2.1 

Инвестиции в строительство жилой недвижимости 2003-2007 г.

Тип объекта

Количество квартир

Общая полезная площадь

Цена за кв. м. (экв. долларов США)

Стоимость объекта

Комплекс домов (два 16-ти этажных дома, восемь 9-ти этажных)

528

19615 м2

1 100

21 576 500

Комплекс жилых домов (три 9-ти этажных дома)

192

8406 м2

1 370

11 516 220

Гостиничный комплекс с апартаментами

128

9 400 м2



2 200

20 680 000

16-ти этажный дом

120

3451 м2

1 300

4 486 300

9-этажный дом

24

2315 м2

1 500

3 472 500

3-х секционный жилой дом переменной этажности 

60

5030 м2

2 000

10 060 000

Три 9-ти этажных дома

198

9607 м2

1 500


14 410 500

ИТОГО

1250

57824 м2

10970

86202020



Таблица 2.2

Реализация квартир по состоянию на 21 декабря 2007

 Тип объекта

Количество квартир

Жилая площадь (м2)

Цена за кв. м. (экв. долларов США)

Стоимость объекта

Комплекс домов (два 16-ти этажных дома, восемь 9-ти этажных): 

- 1 комнатные

- 2-х комнатные 

- 3-х комнатные







35

71

179







56 

72 

100 







1 100

1 100

1 100









2 156 000

5 623 200

19 690 000



Комплекс жилых домов (три 9-ти этажных дома)

175

7661

1 370

10 495 570

Гостиничный комплекс с апартаментами

78

5728

2 200

12 601 600

16-ти этажный дом

105

3 019

1 300

3 924 700

9-этажный дом

24

2 315 

1 500

3 472 500

3-х секционный жилой дом переменной этажности 

60

5 030

2 000

10 060 000

Три 9-ти этажных дома

- 2х комнатные 

- 3х комнатные

- 4х комнатные





98

35

14



70

90

142





1 500


10 290 000

4 725 000

2 982 000



ИТОГО

874

24 283

16 170

86 020 570



Таблица 2.3.

Реализация коммерческой недвижимости в данных жилищных комплексах

Тип объекта

Количество квартир

Площадь объекта

Цена объекта недвижимости

Итого

Комплекс домов (два 16-ти этажных дома, восемь 9-ти этажных): 

- гаражи

- офисы







70

6







34

44







25 000

85 000







1750000

510000



Комплекс жилых домов (три 9-ти этажных дома)

 - офисно-торговые помещения

- гаражи









3



9









150



34









130 000



25 000









390000



225000

Гостиничный комплекс с апартаментами

- офисно-торговые помещения

- гаражи







1



20







350



34







300 000



25 000







300 000



500000

16-ти этажный дом

 - паркинг

 - офисы



1

5



207

87



120 000

90 000



120 000

450000

3-х секционный жилой дом переменной этажности 

- паркинг

- офисно-торговые помещения









1



2









315



120









138 000



98 000









138000



196000

Три 9-ти этажных дома

- гаражи





10





32





31700





317000

ИТОГО

128

1407

1067700

4896000



Таким образом, инвестиции в строительство жилых массивов составили $86 202 020 а прибыль после реализации жилой и коммерческой недвижимости составила $ 4896000+$ 86 020 570 =$ 91 098 020

Эффективность операций с недвижимостью ООО «Консоль» можно определить путем расчета ставки денежных поступлений на собственный капитал. Данный метод также называется методом денежного дохода на денежные средства или денежного дохода на инвестированные денежные средства, а также техникой процентных денежных поступлений. Рассчитывается путем деления денежных поступлений до уплаты налога на сумму первоначальных инвестиций в собственный капитал и перевода полученного десятичного результата в проценты [20, c. 32].  

Ставка денежных поступлений = ( 91 098 020 / 86 202 020 ) * 100% = 105,68%

Владея совершенной системой "проектирование - подряд - строительство", т.е. выполняя работы от чертежа до сдачи "под ключ", а также, имея такие производственные направления, как изготовление окон, монтаж и установка современных отопительных систем, весь комплекс по электромонтажным работам, телефонизация и т.д., фирма может себе позволить богатейшую палитру строительства жилья. Квартиры на любой вкус и в любом уголке Крыма, коттеджи, сблокированные дома коттеджного типа.

Проанализируем эффективность купли-продажи производимых ООО «Консоль» конструкций, которые могут быть использованы как гараж, дачные или как домик на побережье моря. Максимально возможный годовой объем их производства и монтажа — 100 ед. Конструкция «под ключ» продается за 15 000 у.е. Для упрощения предполагаем, что не существует временного лага между производством и продажей дачного дома (эта ситуация складывается при предварительной оплате — так называемой «пред-оплате»).

Постоянные затраты для данного объема производства и уровня переменных затрат на единицу продукции составляют 200 000 у.е. Переменные затраты (материалы, заработная плата, транспорт и т.п.) составляют 9000 у.е. на единицу.

Соответственно, величина выручки за минусом переменных затрат (т.е. сумма постоянных затрат и прибыли) в расчете на единицу продукции составляет 6000 у.е.

На графике в Приложении 7 представлено поведение переменных и постоянных затрат предприятия, а также выручки от реализации дачных домов при различных значениях объемов продаж для приведенных исходных данных.

Анализ графика показывает, что точка безубыточности достигается при количестве сделок купли-продажи в размере 33,3 единиц, что при сложившемся спросе на строительном рынке является реальным показателям, и при должном уровне продвижения товара может быть достигнуто.

Исследуем данные о затратах и прибыли  в зависимости от объема реализации и установленного размера переменных затрат на единицу продукции (Приложение 7).

Линия постоянных затрат на рисунке в Приложении 7 показывает, что при изменении объемов реализации с 0 до 100 конструкций общая сумма фиксированных расходов составит 200 тыс. у.е. Прямая линия переменных затрат характеризует изменение общей суммы постоянных и переменных расходов с 200 тыс. у.е. при нулевом объеме реализации (продаже) конструкций до 1100 тыс. у.е. при достижении максимального объема продажи (100 домов). Прямая линия выручки от реализации домов показывает изменение суммы выручки с 0 у.е. при нулевом объеме продаж до 1500 тыс. у.е. при максимальном объеме продаж.

Точка пересечения прямых линий, характеризующих изменение выручки и переменных затрат, является точной безубыточности.

В точке безубыточности для предприятия, равной реализации 33,31 дома (принимаем 33), нет прибыли или убытков; валовая выручка в этой точке, соответствующей сумме 500 тыс. у.е., как раз и достаточна для того, чтобы возместить постоянные затраты в размере 200 тыс. у.е. и переменные затраты в сумме 300 тыс. у.е. (33,3 * 9000). 

Таким образом, при объеме реализации сверх 33,3 единицы продукции предприятие будет получать прибыль; при меньшем объеме производства компания имеет убытки.

Значение показателей прибыли и убытков как функции изменения объемов продаж домов  представлено данными, приведенными в табл. 2.4:

Таблица 2.4

Уровень прибыли при различном количестве сделок продажи дачных домов

Объем продаж домов (дач), ед.

10

20

30

33,3

40

50

60

70

80

90

100

Прибыль (+), убыток (–), тыс. у.е.

–140

–80

–20

0

+40

+100

+160

+220

+280

+340

+400

Источник: Рассчитано автором

Для расчета эффективности рассчитанного количества операций купли-продажи дачных домов используем  технику доходного метода, предусматривающего определение чистого располагаемого дохода, согласно которому ставка доходности рассчитывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге либо выплат налога (денежные поступления после уплаты налога) на первоначальные инвестиции в собственный капитал. 

Так видим, что первоначальные инвестиции в строительство дачных домов необходимого количества будут составлять:

33,3 * (9000+2000) = 366 300 у.е.

Денежные поступления при реализации данного количества дачных домов составит:

33,3 *15000  = 499 500 у.е.

Следовательно, годовая ставка доходности составит:

499500/299700 = 1,36

Таким образом, сделки по продаже дачных домов в количестве 33 дома в год является эффективными и выгодными операциями для данной компании. 



Выводы по второй главе.

Первый шаг анализа операций с недвижимостью заключается в установлении цели анализа. Установлено, что основной целью анализа эффективности операций с недвижимостью является определение наиболее эффективных путей получения прибыли. В теории анализа приносящей доход недвижимости используется три основных подхода, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости, такие как, затратный подход, доходный подход и рыночный подход (прямой сравнительный анализ продаж).  

Для анализа эффективности операций с недвижимостью ООО «Консоль» был использован доходный подход, предусматривающий определение чистого располагаемого дохода, а также расчета ставки денежных поступлений на собственный капитал. В результате проведенного анализа деятельности определено, что предприятие имеет стабильное финансовое состояние, о чем свидетельствуют результаты горизонтального и вертикального анализа баланса, а также эффективно проводит операции с жилой и коммерческой недвижимостью. 

3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ООО «КОНСОЛЬ»



3.1. Анализ факторов, влияющих на эффективность сделок компании.



Существуют три основных составляющих экономического рычага, на которые может повлиять  организация при реализации дачных домов:

а) постоянные затраты,

б) переменные затраты,

в) цена строительной продукции. 

Каждая из этих составляющих в той или иной мере имеет отношение к объему выполняемых строительно-монтажных работ (реализации готовой строительной продукции).     операционного рычага на базе предложенного мероприятия.

1. Эффект снижения постоянных затрат. Если руководители  организации смогут резко снизить постоянные затраты, в частности накладные расходы, то величину минимального безубыточного объема производства строительно-монтажных работ (сдачи готовой строительной продукции) можно значительно уменьшить. 

Вследствие этого эффект ускоренного изменения прибыли начнет срабатывать при более низком масштабе производственной деятельности.

На рисунке в Приложении 8  показано такое изменение, то есть снижение постоянных затрат на 25% (50 тыс. у.е.) привело к ответному снижению безубыточного объема. Теперь для покрытия снизившихся постоянных затрат потребуется на 25% меньшее количество сделок (100 — 25/33,3 ґ 100).

Из табл. 3.1 видно произошедшее изменение показателей прибыли или убытков.

Таблица 3.1.

Уровень прибыли при разных значениях продаж товаров

Объем продаж домов (дач), ед.

10

20

25

30

40

50

60

70

80

90

100

Прибыль (+), убыток (–), тыс. у.е.

–90

–30

0

+30

+90

+150

+210

+270

+330

+390

+450

Источник: Рассчитано автором

Таким образом, снижение постоянных затрат — это прямой и эффективный путь сократить минимальный безубыточный объем, чтобы повысить прибыльность сделок.

2. Эффект снижения переменных затрат. В случае, если руководители  организации смогут снизить переменные затраты на производство строительной продукции и таким образом увеличить контрибуционную маржу, то последствия этих изменений будут аналогичны случаю снижения постоянных затрат: для достижения точки безубыточности потребуется также меньший объем производства и сделок по продаже домов. 

На рисунке в Приложении 9 эффект сокращения переменных затрат показан в виде уменьшения угла наклона прямой, характеризующей их изменение, из-за чего площадь фигуры, соответствующая прибыли, увеличивается. В то же время уменьшаются и убытки.

Сокращение переменных затрат на единицу строительной продукции с 9 до 6,75 тыс. у.е. (т.е. на 25%) привело к увеличению контрибуционной маржи с 6 до 8,25 тыс. у.е. и соответственно к тому, что точка безубыточности достигается при объеме продаж, равном 24,2 дома (200 000 : 8250). В сравнении с аналогичным эффектом и воздействия на смещение точки безубыточности в результате снижения величины постоянных затрат эффект, произведенный сокращением переменных затрат, в нашем случае оказался менее заметным. При одинаковом проценте снижения постоянных и переменных затрат (25%) в первом случае объем продукции, необходимый для достижения точки безубыточности, сократился с 33,3 до 25 единиц (–8,3 единицы), а во втором — необходимый объем уменьшился лишь до 24,2 единицы (–9,1 единицы). Причина некоторой разницы в чувствительности точки безубыточности и соответствующего ей объема реализации домов (25 и 24,2 ед.) заключается в произошедшем изменении доли переменных затрат в структуре ее стоимости (цены).

В табл. 3.2. приводятся значения показателей прибыли и убытков как функция объемов реализации дачных домов (при эффекте уменьшения переменных затрат строительной организации).

Таблица 3.2.

Уровень прибыли при разных значениях продаж товаров

Объем продаж домов (дач), ед.

10

20

24,2

30

40

50

60

70

80

90

100

Прибыль (+), убыток (–), тыс. у.е.

–116,6

–34,2

0

+48,2

+130,6

+213

+295,4

+377,4

+460,2

+542,6

+625



Источник: Рассчитано автором



3. Эффект снижения цены единицы строительной продукции. В отличие от затрат на производство, уровень которых (в нормальных экономических условиях) контролируется руководителями строительной организации, изменение цен на продукцию в большей мере зависит от внешней конкурентной среды. Снижение цен на продаваемую продукцию, как правило, укрепляет позиции компании на рынке и позволяет ей увеличить объем реализуемой продукции. 

Следовательно, при оценке последствий влияния снижения цен на изменение точки безубыточного ведения хозяйственной деятельности необходимо дополнительно оценить эффект снижения цены на увеличение объемов продаж. Иными словами, повышение цен может таким образом повлиять на уровень объема продаж, что дополнительная прибыль на единицу продукции, полученная в результате воздействия ценового фактора, будет перекрыта суммой убытков от снижения объемов продаж. И наоборот: вызываемое снижением цен уменьшение суммы разности между выручкой и переменными затратами на единицу продукции может быть в полной мере компенсировано за счет увеличения прибыли от продажи дополнительного объема продукции по более низким ценам.

График в Приложении 10 демонстрирует последствия снижения цены единицы строительной продукции с 15 до 13 тыс. у.е. В результате объем реализации строительной продукции, необходимый для достижения точки безубыточности, увеличился с 33,3 до 50 единиц продукции (200 000 : 4000). Другими словами, строительной организации необходимо будет продать дополнительно 16,7 дачных домов для того, чтобы компенсировать (по сравнению с исходными условиями) уменьшение суммы разности между выручкой от реализации и переменными затратами на единицу продукции в размере 2000 у.е. 

Таким образом, при падении цен на дачный дом с 15 до 13 тыс. у.е., т.е. на 13,3%, точка безубыточности резко сдвигается вправо и минимальной объем продаж увеличивается по сравнению с исходным вариантом до 50 ед. дачных домов.

В табл. 3.3 представлена зависимость показателей прибыли и убытков при снижении цен домов как функция от объемов их продаж:

 Таблица 3.3.

Уровень прибыли при разных значениях продаж товаров

Объем продаж домов (дач), ед.

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Прибыль (+), убытки (–), тыс. у.е

–160

–120

–80

–40

0

+40

+80

+120

+160

+200

Источник: Рассчитано автором



Изменения цен сказываются не только на внутренних результатах производственно-хозяйственной деятельности строительной организации — они изменения могут оказать еще более сильное влияние на состояние конкурентной среды. Если непропорционально большое преимущество в объеме продаж (при сниженной цене), а следовательно, и возросшая прибыль могут быть получены в течение длительного периода времени после снижения цены, то такое изменение было рациональным. И наоборот: если ожидается, что конкуренты тоже быстро последуют политике снижения цен, конечным результатом может стать падение прибыли для всех строительных организаций, производящих аналогичную (или взаимозаменяемую) продукцию, так как в этом случае на результатах ИХ деятельности скажется каждое малейшее изменение спроса на рынке.



3.2.  Рекомендации по повышению эффективности операций с недвижимостью ООО «Консоль».

Ранее было исследовано влияние затрат (постоянных и переменных), объемов строительной продукции, последствий изменения цен на прибыль строительной организации по отдельности. В действительности же многие обстоятельства и факторы, влияющие на результаты деятельности организации, часто воздействуют на эти переменные одновременно: затраты, объем производства и цена продукции могут изменяться вместе в одно и то же время.

Ситуация еще более усложняется, когда она затрагивает несколько видов продукции. Более того, упрощенное предположение о том, что производство и продажа происходят одновременно, необязательно выполняется на практике, особенно в строительстве.

До сих пор предполагалось, что условия деятельности строительной организации можно описать линейной зависимостью. Это позволило упростить исследование точки безубыточности ее деятельности. Более реалистичная схема представлена на рисунке в Приложении 11, где показано потенциальное изменение как постоянных, так и переменных затрат в процессе производственной деятельности строительных организаций; отражены здесь и возможные изменения цены строительной продукции и выручки  от осуществления сделок. 

Изменения всех факторов, влияющих на экономический рычаг, представлены на данном графике (Приложение 11) одновременно. Анализ графика показывает:

А. Новый скачок постоянных затрат вызывается увеличением объема.

Б. Новое увеличение объема, потребовавшее дополнительных накладных расходов.

В. Последний небольшой прирост накладных расходов происходит из-за того, что результаты некоторых изменений проявляются через определенное время.

Г. Необходимость эффективного ведения производственной деятельности вынуждает снижать переменные затраты на единицу строительной продукции.

Д. Новое повышение объема становится причиной снижения количества выпуска.

Е. Продукция, произведенная при последнем приращении объема производства, продается по более низкой цене.

График в Приложении 11 показывает, что линейные зависимости, приведенные на рисунках в приложениях 7-10, — это всего лишь приблизительное выражение ступенчатых функций, поскольку в реальных обстоятельствах мы сталкиваемся со скачками затрат и цен. Искажения из-за инфляции, возникающие со временем, также должны быть учтены. Некоторые из возможных изменений условий и примерные причины их возникновения и представлены на рисунке в Приложении 11. Таким образом, для наиболее эффективных операций с недвижимостью ООО «Консоль» необходимо учитывать все факторы в комплексе.

Кроме того необходимо рассмотреть возможность участия ООО «Консоль», как девелоперской организации в Фондах операций с недвижимостью (ФОН).

Любое финансовое учреждение по собственной инициативе может создавать ФОН. Он не является юридическим лицом. Управитель разрабатывает Правила фонда, инвестиционную декларацию, проспект эмиссии. ФОН считается созданным, когда подписаны правила, заключен договор между Управителем и Строителем, договор ипотеки.

Управитель ФОН инвестирует средства, привлеченные от продажи сертификатов в операции с недвижимостью, получает прибыль от этих операций и распределяет прибыль среди владельцев сертификатов на условиях Правил ФОН.

ФОН создается на срок, указанный в проспекте эмиссии и до его окончания не берет на себя обязательства по выкупу сертификатов. Управитель ФОН может производить операции с недвижимостью на свое усмотрение с целью получения максимального дохода владельцами сертификатов. Вся недвижимость страхуется на полную стоимость Управителем.

Для девелоперской организации это наиболее простой способ привлечения финансовых средств, а так же возможность снять с себя функции реализации конечного продукта, а так же обязательное страхование предусматриваемое механизмом функционирования ФОН. 

Рассмотрим механизм с использованием ФОН на схеме:

1) Доверитель (владелец сертификатов ФОН), это физическое или юридическое лицо, перечисляет денежные средства в ФОН путем покупки сертификатов ФОН у Управителя с целью получения дохода от операций с недвижимостью в будущем. 

2) Управитель, управляет средствами ФФС, которые находятся на отдельном счете и по которым ведется отдельный баланс и учет. Управитель аккумулирует средства в ФОН и по мере необходимости направляет их на застройщика.

3) Застройщик организует сооружение объекта строительства и направляет средства на Генподрядчика.

4) Генподрядчик производит строительные работы самостоятельно или через подрядчиков и субподрядчиков, в результате которых появляется объект строительства.

5) Застройщик вводит в эксплуатацию объект строительства, т.е. получает на свое имя решение соответствующего исполнительного органа об утверждении акта госкомиссии о вводе объекта строительства в эксплуатацию.

6) Застройщик на основании данных от Управителя осуществляет оформление права доверительной собственности на недвижимость на Управителя.

7) Управитель осуществляет операции с недвижимостью (продажа, аренда и другие, не запрещенные законом). В связи с чем чистые активы ФОНа возрастают.

8) Согласно проспекту эмиссии Управитель реализует имущество ФОНа перед погашением сертификатов ФОН и выплачивает доход владельцам сертификатов вместе с их номинальной стоимостью. 

Механизм ФОН кроме мелких операций с недвижимостью хорошо вписывается в большие многолетние, многоэтапные проекты, что даст возможность ООО «Консоль» повысить эффективность операций с недвижимостью для всех своих проектов. Дает возможность инвесторам проекта направлять прибыть от предыдущего этапа строительства объекта в следующий. Позволяет отсрочить налоговые обязательства на период всего строительства. Это важный аргумент, с учетом того, что законодательство у нас в стране, в среднем, меняется каждые 8 месяцев, ФОН позволяет сосредоточиться на строительных вопросах, а не на скитании от старого налогового поля к новому.

Другими достоинствами механизма ФОН являются:

		ФОН освобождает владельцев сертификатов от возни с построенной недвижимостью, распределяя каждому свое, прибыль – инвесторам, недвижимость - покупателям.

	Достоинством является также тот факт, что построенная недвижимость учитывается на балансе ФОНа, и после оформления прав доверительной собственности исчезает зависимость от застройщика, что значительно снижает риски для инвесторов.

	Механизм ФОН хорошо укладывается в смысл пункта 5.1.20 закона об НДС, где поставка вновь построенной недвижимости на Управителя на праве доверительной собственности и есть первая поставка жилья, и дает возможность пользоваться льготой по НДС при последующей реализации жилья без НДС.

	Достоинством механизма ФОН является его гибкость, возможность перебрасывать сертификаты ФОН между структурами инвестора в свободном обращении, а также возможность хеджирования, за счет закрепления недвижимости по фиксированной цене, что позволяет диверсифицировать риски инвестора между рынком сертификатов ФОН и рынком недвижимости. 

Недостатками ФОН для строительной организации являются белые пятна в законодательстве и его несбалансированность.





Выводы по третьей главе.



В результате проведения анализа факторов, влияющих на эффективность сделок компании ООО «Консоль» выявлено, что наиболее значимыми для компании являются постоянные затраты, переменные затраты, цена строительной продукции. Для  наиболее эффективных операций с недвижимостью ООО «Консоль» необходимо учитывать все факторы в комплексе.

Кроме того рекомендовано рассмотреть возможность участия ООО «Консоль», как девелоперской организации в Фондах операций с недвижимостью (ФОН). Механизм ФОН кроме мелких операций с недвижимостью хорошо вписывается в большие многолетние, многоэтапные проекты, что даст возможность ООО «Консоль» повысить эффективность операций с недвижимостью для всех своих проектов.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В последнее время большой интерес для многих стал представлять украинский рынок недвижимости, как наиболее динамично развивающийся. Большое значение имеют (как для продавцов, так и для покупателей, а также и для других заинтересованных лиц) те операции, которые сегодня можно осуществлять с различными объектами недвижимости. 

		Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости. 

		Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Важным фактором анализа эффективности операций с недвижимостью является законодательная и налоговая политика государства. Для того чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы. В настоящее время в Украине в связи с отсутствием определенного закона либо кодекса законов о недвижимом имуществе, данная сфера регулируется различными законами, и разрабатываются проекты законов, регулирующие новую для Украины сферу риэлтерской деятельности. Принимаемые государством законодательные акты могут оказывать прямое воздействие на процесс и эффективность сделки. 

Для оценки эффективности операций с недвижимостью используют большое число общепринятых инструментов. В основном используются показатели окупаемости, валовой рентный мультипликатор, общая ставка дохода, ставка денежных поступлений на собственный капитал, чистый располагаемый доход, общие годовые поступления на собственный капитал, метод среднегодового дохода и определение чистой текущей стоимость. В теории анализа приносящей доход недвижимости используется три основных подхода, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости, такие как, затратный подход, доходный подход и рыночный подход (прямой сравнительный анализ продаж). Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. 

Для анализа эффективности операций с недвижимостью ООО «Консоль» был использован доходный подход, предусматривающий определение чистого располагаемого дохода, согласно которому ставка доходности рассчитывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге либо выплат налога (денежные поступления после уплаты налога) на первоначальные инвестиции в собственный капитал.  Определено, что при количестве сделок 33 дачных дома в год ставка доходности составит 1,6, что свидетельствует об эффективности операций с недвижимостью в данном годовом объеме реализации. 

Анализ факторов, влияющих на эффективность сделок компании ООО «Консоль» показал, что наиболее значимыми для компании являются постоянные затраты, переменные затраты, цена строительной продукции. Для  наиболее эффективных операций с недвижимостью ООО «Консоль» необходимо учитывать все факторы в комплексе.

Кроме того рекомендовано рассмотреть возможность участия ООО «Консоль», как девелоперской организации в Фондах операций с недвижимостью (ФОН). Механизм ФОН кроме мелких операций с недвижимостью хорошо вписывается в большие многолетние, многоэтапные проекты, что даст возможность ООО «Консоль» повысить эффективность операций с недвижимостью для всех своих проектов.











































СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

			Гражданский кодекс Украины №1111-V от 31.05.2007

			Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» №889-IV от 22.05.03

			Закон Украины «О ипотеке» N 3273-IV от 22.12.2005. 

			А. Гриффит, П. Стивенсон Системы управления в строительстве. – М: Олимп-Бизнес, 2006. – 464с.

				Тарасевич Е.И.	Анализ инвестиций в недвижимость. – СПб: Изд-во «МКС», 2000. – 357 с.

				Озеров Е.С.	Экономика и менеджмент недвижимости. – СПб: Изд-во «МКС», 2003. – 478 с.

				Каленкевич М.В.	Экономика недвижимости. Программа управления объектом смешанного назначения. Учебное пособие. –  СПб: Изд-во СПбГТУ, 1999. – 298 с.

				Кузнецов Д.Д.	Экономика недвижимости в примерах и задачах. Учебное пособие. –  К: Дело, 2001. – 407 с.

	Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: ИНФРА –М, 2005. – 672 с.

	Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Информационно-издательский дом “Филинъ”,  2002. – 592 с.

	Гранова И.В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001. – (Серия “Учебное пособие”).

	Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб: Питер, 2001.- 336 с.: ил. – (Серия “Учебники для вузов”).

	Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: Русская Деловая Литература, 1998. – 224 с.

	Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Серия “Учебники для вузов. Специальная литература” – СПб.: Издательство “Лань”, 2000. – 480 с.

				Пупенцова С.В.	Экономика недвижимости. Учебное пособие. – М: Изд-во Политехн. ун-та, 2006. – 369 с.

				Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Я. В. Паттури; НовГУ им. Ярослава Мудрого. – Великий Новгород, 2002. –  318 с.

				Чампнис П.	Утвержденные Европейские стандарты оценки недвижимости. Перевод и редакция Е. И. Тарасевич. – М.; РОО, 2002. – 269 с.

				Калашников А.А., Кузнецов Д.Д.	Управление проектами развития и обращения объектов недвижимости. Учебное пособие.// Проблемы недвижимости, вып. 1. –  2003. – С. 57-63

				Бирюков В.В.	Принципы рыночно-затратного подхода к оценке недвижимости //Проблемы недвижимости – экономика, управление, инвестиции, оценка, вып. 1. –  2005. – С. 7-15.

				Косарев А.А.	Анализ и сегментирование рынка недвижимости при разработке программы управления объектами // Зеркало недели. –  2001. – С. 31-38. 

				Косарев А.А.	Процесс и программа управления объектом недвижимости // Деловая столица. –  2001. – С. 45-49.

				Озеров Е.С.	Феномен равновесной цены как база аксиомы теории оценки //Проблемы недвижимости, вып. 1. –  2000. – С. 6-17.

			Говоров Е.А. Информационное обеспечение анализа операций с недвижимостью // Коммерческая недвижимость. – 2007. - №7 – С. 19-24.