Контрольная рабоат по Экономике недвижимости

2





















Контрольная работа по экономике недвижимости











	

















































Задание первое.

На основе функций денег решите 2 задачи.

Рассчитайте текущую стоимость коммерческой недвижимости при заданных потоках доходов от сдачи её в аренду и перепродажи в конце прогнозного периода. Выберите соответствующие решению задачи функции денег и постройте потоки доходов по заданным годам.



Исходные данные

Цифровые показатели

Доход от сдачи в аренду, млн. руб.

0,45

Цена перепродажи, млн. руб.

7,78

Ставка дисконта для аренды, %

14

Ежегодное повышение цены недвижимости, %

18

Прогнозный период (лет) / аренда – перепродажа/ количество начислений

5 - аренда/ 6 - перепродажа / ежегодное



Рассчитайте, какую отдачу на вложенный капитал получит инвестиционная компания при покупке права аренды земельного участка под автостоянку в текущий момент за определенную сумму и перепродажи её через заданный промежуток времени. Выберите соответствующую решению задачи функцию денег.



Исходные данные

Цифровые показатели

Цена покупки права аренды, млн. руб.

1,75

Цена перепродажи, млн. руб.

3,8

Прогнозный период (лет) / количество начислений

4 года / ежегодное



Выполнение первого задания.

Решение первой задачи.

Рассчитаем текущую стоимость недвижимости (PV) 

             FV          7 780 000            7 780 000

PV = ---------- = ------------------- = ------------------- = 3 400 709 (руб.)

                    N                                     5

          (1 + i )         (1+0,18)              2,287758

 



Pvf = 7 780 000 * 0,4371092 = 3 400 709 (руб.) или 3,4 млн. руб.



Построим потоки доходов по годам:



Год

Расчет потока доходов

Накопленная сумма (будущая стоимость)

1 

3,4 * 1,18

4,012

2 

3,4 * 1,3924

4,73416

3

3,4 * 1,643032

5,5863088

4

3,4 * 1,938778

6,5918452

5

3,4 * 2,287758

7,7783772







Решение второй задачи.

Рассчитаем, какую отдачу на вложенный капитал получит инвестиционная компания при покупке права аренды земельного участка под автостоянку в текущий момент за 1,65 млн.руб. и перепродажи её за 4,95 млн.руб. через 4 года.

Определение ставки дохода на капитал (норму отдачи) выводится из основной формулы шести функций денег, а именно из первой функции.

Формула расчета ставки дохода на капитал:

         FV    ¹∕n            3,8     ¼            ¼

i = ( -------)   - 1 = ( ---------)     - 1 = 2     - 1 = 0,2.

         PV                  1,75



Норма отдачи на вложенный капитал равна 0,2.



Задание второе.

С учетом факторов риска необходимо оценить предполагаемый доход по трем альтернативным инвестициям в недвижимость, используя теорию вероятностей. Альтернативные инвестиции представляют собой:

	1. вложение капитала в покупку ценной бумаги на строительство жилья, обеспеченную гарантиями субъекта федерации (муниципальный жилищный сертификат) – Вариант А;

	2. вложение капитала в строительство жилого дома, типовой проект – Вариант Б;

	3. вложение капитала в строительство жилого дома, индивидуальный проект – Вариант В.

	Исходные данные представлены в таблице 2.

Таблица 2



Вариант

Состояние экономики

Норма дохода по инвестициям в зависимости от состояния экономики, в %

Вероятность событий в зависимости от состояния экономики



А

Ценная бумага (жилищный сертификат):







- глубокий спад

11

0,05



- небольшой спад

8

0,15



- средний рост

6

0,45



- подъём

5

0,2



- мощный подъём

5

0,15



Б

Строительство жилого дома типовой проект







- глубокий спад

-1

0,05



- небольшой спад

9

0,15



- средний рост

12

0,45



- подъём

15

0,2



- мощный подъём

18

0,15



В

Строительство жилого дома индивидуальный проект







- глубокий спад

0

0,05



- небольшой спад

9

0,15



- средний рост

15

0,45



- подъём

18

0,2



- мощный подъём

22

0,15













Выполнение второго задания.

С учетом факторов риска оценим предполагаемый доход по трем альтернативным инвестициям в недвижимость, используя теорию вероятностей. Альтернативные инвестиции представляют собой:

	1. вложение капитала в покупку ценной бумаги на строительство жилья, обеспеченную гарантиями субъекта федерации (муниципальный жилищный сертификат) – Вариант А:

	Е = 0,05 * 11 + 0,15 * 8 + 0,45 * 6 + 0,2 * 5 + 0,15 * 5 = 

                0,55 + 1,2 + 2,7 + 1 + 0,75 = 6,2.

	2. вложение капитала в строительство жилого дома, типовой проект – Вариант Б:

	Е = 0,05 * (-1) + 0,15 * 9 + 0,45 * 12 + 0,2 * 15 + 0,15 * 18 =

                -0,05 + 1,35 + 5,4 + 3 + 2,7 = 12,4.

	3. вложение капитала в строительство жилого дома, индивидуальный проект – Вариант В:

	Е = 0,05 *0 + 0,15 * 9 + 0,45 * 15 + 0,2 * 18 + 0,15 * 22 = 

                0 + 1,35 + 6,75 + 3,6 + 3,3 = 15.

Определяем величину общего риска.

Вариант А: 

	SΔ = (11 - 6,2)² * 0,05 + (8 - 6,2)² * 0,15 + (6 - 6,2)² * 0,45 +  (5 - 6,2)²      * 0,2 + (5 - 6,2)² * 0,15 = 1,152 + 0,486 + 0,018 + 0,288 + 0,216 = 2,16.

Вариант Б:

SΔ = (-1 - 12,4)² * 0,05 + (9 - 12,4)² * 0,15 + (12 - 12,4)² * 0,45 + (15 -12,4)² * 0,2 + (18 - 12,4)² * 0,15 = 8,978 + 1,734 + 0,072 + 1,352 + 4,704 = 16,84.

	Вариант В:

SΔ = (0 - 15)² * 0,05 + (9 - 15)² * 0,15 + (15 - 15)² * 0,45 + (18 - 15)² * 0,2 + (22 - 15)² * 0,15 = 11,25 + 5,4 + 1,8 + 7,35 = 25,8.





	Определяем абсолютную величину риска по инвестициям.

Вариант А: SΔ = √2,16 = 1,47.

Вариант Б: SΔ = √16,84 = 4,1.

Вариант В: SΔ = √25,8 = 5,08.

	Определяем величину относительных рисков

	Вариант А: = 1,47 / 2,16 = 0,68.

	Вариант Б: = 4,1 / 16,84 = 0,24.

	Вариант В: = 5,08 / 25,8 = 0,2.

На основании произведенных вычислений можно сделать вывод, что наиболее рисковым проектом является проект А.

Задание третье.

Укажите 10 факторов, существенно влияющих на стоимость объектов недвижимости. Исследуемый объект недвижимости – квартира в многоквартирном доме.

Выполнение третьего задания.

Указываем 10 факторов, существенно влияющих на стоимость квартиры в многоквартирном доме:

количество комнат в квартире;

площадь квартиры;

этаж;

планировка квартиры;

состояние квартиры;

наличие балкона или лоджии;

район, в котором расположен дом (приближенность к центру или отдаленность от центра, «спальный»);

наличие инфраструктуры в данном районе, где расположен дом;

материал (кирпич, железобетонные панели, монолитный железобетон);

год постройки дома.

Список использованной литературы



1. «Экономика и управление недвижимостью». Учебник для ВУЗов. Под ред. П.Г. Грабового. Москва, 1999г.

2. «Экономика и управление недвижимостью». Учебное пособие. Примеры, задачи, упражнения. Часть 1. Под  ред. П.Г. Грабового. Москва, 2001г.

3. «Анализ инвестиций в недвижимость». Под ред. Тарасевича Е.И.,                           Санкт Петербург, 2000г. (Серия «Энциклопедия оценки).

4. Стандарты, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности в РФ. Постановление Правительства № 519 от 06.07.2001 г.

5. «Экономика недвижимости». Учебное пособие. Под ред. Ресина В.И., Москва, 2000г.