по Экономике недвижимости 4

Министерство транспорта РФ

НОВОСИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ ВОДНОГО ТРАНСПОРТА















Кафедра: «Экономика водного транспорта»













Контрольная работа

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

Вариант №2









                                                                           Выполнил: студент

                 Еремин В.Ю.

Проверила: преподаватель

       Галкина Л.А.































		Новосибирск 2010

	
Формирование кадастрового дела, кадастровый номер, государственная регистрация

	

В последнее время в наш словарный запас прочно вошел новый термин-«кадастр». Но не все знают, что же означает это красивое слово.

Согласно определению, кадастр (от французского cadastre) — постоянно или периодически обновляемые сведения о состоянии какого-либо объекта, приведенные в единую систему.

	Кадастр может быть лесной, водный, месторождений полезных ископаемых, но для большинства людей важен кадастр объектов недвижимости — квартир, домов, земельных участков.

	Кадастровое дело – это совокупность мероприятий по учету земельных участков, объектов недвижимости и ведению кадастрового реестра

В кадастровое дело помещаются все документы, на основании которых определяются характеристики объекта учета, предусмотренные настоящими Указаниями.

раздел документов - содержит заявления заинтересованного лица или его уполномоченного представителя о формировании объекта и его последующем государственном кадастровом учете, решения органов государственной власти и местного самоуправления, судебных органов, копии постановлений и иных решений органов, осуществляющих государственный контроль за состоянием и использованием земель, выписки из документов технического, государственного, ведомственного и иного учета отдельных видов недвижимого имущества, протокол согласования границ (для земельного участка) и иные документы, подтверждающие количественные, качественные и оценочные (экономические) характеристики объекты учета;

геодезический раздел - содержит каталоги координат точек границ объектов учета, точек  (углов) объектов недвижимости и точек границ, выделяемых на земельном участке зон ограничений (обременений) и иных зон, документы, подтверждающие получение этих координат, а также карту (план) объекта учета.

Кадастровое дело комплектуется на каждый объект учета и идентифицируется  кадастровым номером объекта учета.

Кадастровое дело комплектуется документами, создаваемыми в результате формирования объекта, а так же иными документами, входящими в состав кадастрового дела, по мере их поступления.

Государственная регистрация сделок с объектом недвижимости – акт учета действий субъектов права, направленные на установление, изменение или прекращение его прав на объект недвижимости. 

Акту регистрации сделок с недвижимостью присущ ряд особенностей: 

единственной целью регистрации сделок является придание им статуса заключенных и факт регистрации не несет никаких иных правовых последствий; 

регистрация права собственности и регистрация сделки могут не совпадать по времени, поэтому из факта регистрации сделки еще не следует регистрация права собственности. Возьмем, например, сделку залога недвижимости: при неисполнении залогодателем своих обязательств, по решению суда, право собственности на недвижимость переходит к залогодержателю. Но собственником недвижимости залогодержатель становится только после государственной регистрации перехода права собственности от залогодателя к залогодержателю; 

для регистрации права необходимо прохождение процедур формирования и государственного учета объектов, а при регистрации сделок требуется обеспечить максимальную быстроту регистрации, имея в виду, что переход права будет зарегистрирован позже в установленном порядке. 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. 

Государственная система регистрации прав основана на следующих принципах: 

внесение вещных прав (объекты регистрации - вещные права); 

достоверность записи (государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.); 

гласность (публичность – орган, осуществляющий регистрацию обязан выдать любому лицу информацию об объекте недвижимости, на основании заявления и удостоверения личности (полномочий)); 

старшинство ранее зарегистрированных прав; 

специальность записи (по объектное ведение записей). 

Объектами регистрации являются права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитуты, иные права, предусмотренные действующим законодательством, включая любое прекращение, передачу, подтверждение, ограничение (обременение) или изменение указанных прав. 

Субъектами регистрации являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой. 

Основанием для государственной регистрации прав на объекты недвижимости являются обращения правообладателей, поданные в письменной форме с приложением необходимых документов, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (коротко — учреждение юстиции по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации. 

К компетенции учреждений юстиций по государственной регистрации прав относятся: 

проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; 

проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; 

государственная регистрация прав; 

выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; 

выдача информации о зарегистрированных правах. 

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также данные об ограничениях (обременениях) этих прав и об указанных объектах [1]. 

Рассмотрим структуру Единого государственного реестра прав. 

Во-первых, в структуру Единого государственного реестра прав включены разделы, содержащие записи о каждом объекте недвижимого имущества. 

Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом. 

Каждый раздел Единого государственного реестра открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым, а в случае его отсутствия - условным номером. 

Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером объекта 

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении. 

Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов: 

подраздел I - содержит описание объекта недвижимого имущества: 

адрес (местоположение), 

вид (название) объекта, 

его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), 

назначение, 

иная необходимая информация. 

подраздел II - содержит записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, имени (наименовании) правообладателя: 

о праве собственности и иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, 

имя (наименование) правообладателя, 

данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, 

вид права, 

размер доли в праве, 

наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, 

дата внесения записи, 

имя регистратора и его подпись. 

подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества: 

об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества ( указывается: содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.), 

заявления о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), 

дата внесения записи, 

имя регистратора и его подпись. 

Во-вторых, в структуру Единого государственного реестра прав включены дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество - открываются на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. 

Дело правоустанавливающих документов идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав. 

В-третьих, в структуру Единого государственного реестра прав включены книги учета документов, содержащие данные: 

о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; 

о выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах. 

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях. 

Разрешение возможных разногласий осуществляется следующим образом: 

при несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе. 

при несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоустанавливающий документ. 

В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшим объектам. 

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 

Факт государственной регистрация прав удостоверяется особым способом, в зависимости от вида регистрируемых прав: 

регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, 

регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Как определил законодатель, документами, подтверждающими факт создания объектов недвижимого имущества, являются кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и декларация об объекте недвижимого имущества. 

Необходимо отметить, что государственная регистрация на создаваемые или созданные объекты может быть проведена только на основании обоих указанных документов. В случае отсутствия одного из них в государственной регистрации будет отказано. Кроме того, обязательным приложением к данным документам является кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества. Положениями Закона о регистрации предусмотрены ситуации, когда представление кадастрового паспорта также не требуется.

При ведении кадастрового дела каждому объекту недвижимости  присваивается кадастровый номер, который является характерным только для него. Даже, когда он перестает существовать, например дом сносится, то здание, построенное на его месте, будет иметь уже другой кадастровый номер объекта. В России не может существовать двух одинаковых кадастровых номеров. В кадастровый номер здания или сооружения входит кадастровый номер земельного участка, на котором оно расположено.

Таким образом, основным является кадастровый номер участка. Чтобы идентифицировать каждый земельный участок в масштабах всей России, наша страна поделена на кадастровые округи (регионы), границы которых, как правило, совпадают с границами субъектов РФ. Округи поделены на кадастровые районы, границы которых обычно совпадают с границами территориальных образований, а кадастровые районы в свою очередь делятся на кадастровые кварталы, которые включают отдельные земельные участки и они имеют свой кадастровый номер.

Для того чтобы каждому округу, району, кварталу или участку присвоить кадастровый номер на землю, геодезистам и землеустроителям кадастровых служб требуется выполнить большой объем весьма ответственной работы. Ведь между проведением границы на карте и вынесением ее в реальные условия очень большая разница. Контуры земельного участка, определенные по карте графическим способом, из-за значительной погрешности измерений, оказываются весьма неточными, вследствие чего происходит наложение соседних участков друг на друга, а соответственно возникают земельные споры. Поэтому, для ведения земельного кадастра и возникает необходимость геодезической съемки земельных участков на местности. Используя высокоточные приборы, землеустроители определяют в натуре границы земельных участков в системе координат кадастрового региона (округа). В результате выявляются и устраняются наложения участков, после чего следует введение в кадастр их реальных границ. Теперь у владельца земли появляется возможность вынести зафиксированные в кадастре границы своего участка на местность, оформить землю в собственность и соответственно производить любые сделки с участком: куплю-продажу, дарение, наследование.



	Задача  1.

	Определить инвентаризационную стоимость квартиры, если известно, что инвентаризационная стоимость одного квадратного метра, исчисленная БТИ в целях налогообложения составляет 900 руб./. Квартира двухкомнатная, общая площадь – 52 кв.м.

	Потребительские качества квартиры характеризуются следующими показателями:

	

	мусоропровод;

	этаж – третий;

	ванна;

	горячее водоснабжение;

	все комнаты изолированные;

	площадь кухни – 8 кв.м.;

	площадь подсобных помещений – 15 кв.м.;

	высота потолка – 2,75 м.;

	удаленность от центра – центр;

	лоджия – 1;

	санузел – раздельный;

	ориентация окон жилых помещений – юго – восток.

	Инвентаризационная стоимость квартиры определяется исходя из инвентаризационной стоимости одного квадратного метра строения:

	, тыс. руб.

	где инвентаризационная стоимость квартиры, руб;

	       инвентаризационная стоимость кв.м. строения, руб;

	        коэффициент потребительских качеств квартиры.

	Коэффициент потребительских качеств квартиры определяется из таблицы 1.

	Таблица 1

	Коэффициент потребительских качеств квартиры

Потребительские качества квартиры

Коэффициент

Мусоропровод

0,21

Этаж – третий

0,47

Ванна

0,4

Горячее водоснабжение

0,4

Все комнаты изолированные

2,45

Площадь кухни – 8 кв.м

0,45

Площадь подсобных помещений – 15 кв.м

0,3

Высота потолка – 2,75 м

0,35

Удаленность от центра – центр

0,31

 Лоджия – 1

0,45

Санузел – раздельный

0,4

Ориентация окон жилых помещений – юго – восток

0,09

	Согласно данных, представленных в таблице 1 определяем коэффициент потребительских качеств квартиры:

	0,21+0,47+0,4+0,4+2,45+0,45+0,3+0,35+0,31+0,45+0,4+0,09=6,28

	Зная значение коэффициента потребительских качеств квартиры и все остальные данные, определяем инвентаризационную стоимость квартиры:

	, тыс. руб.

	Задача  2. 

	Определить рыночную стоимость объекта недвижимости исходя из целей оценки с использованием трех подходов, если известны следующие данные:

	объект оценки – административное здание, общей площадью 640 ;

	год ввода в эксплуатацию – 1972г.;

	арендная плата – 700 руб/в месяц;

	убытки от вакансий и неплатежей – 10% от потенциального валового дохода;

	Таблица 2

	Характеристика зданий и сооружений

	

Наименование

Технические харакиеристики

Количество этажей

1

Площадь застройки, м.кв.

640

Год постройки

1972

Средняя высота потолков

3

Фундамент

бетонный

Кровля

шиферная

Полы

бетонные

Перегородки

кирпичные

Перекрытия

железобетонные плиты

Проемы

 

а) оконные

двойные глухие

б) дверные

простые

Отделочные работы

штукатурка, побелка, покраска

Благоустройство

центральное отопление, электроосвещение, канализация, холодная и горячая вода, канализация

	

	

	Оценка затратным подходом

	

	Определяем полную восстановительную стоимость с использованием расчета стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях, если известно, что заработная плата рабочих составляет 40% от стоимости строительных материалов, затраты на эксплуатацию машин и оборудования 25% от той же базы. Накладные расходы взяты в размере 12% от суммы прямых затрат.

	Прибыль составляет 20%. Расходы на отопление и вентиляцию - 3%, водопровод и канализация – 2,5% , электросети - 1%, телефонизация - 2%, считаются по базе стоимости общестроительных работ. Процент прочих работ и затрат составляет 30% и считается от стоимости объекта. Износ, на момент оценки, по данным БТИ составляет 40%. 

	Расчет стоимости основных строительных материалов представлен в таблице 3.

	Таблица 3

	Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию

	

Наименование материалов

Единица измерения

Количество единиц измерения

Стоимость единицы измерения в руб.

Общая стоимость, тыс.руб.

Цемент

т

359

1240

445,2  

Бетон

м3

1089

1600

1 742,4  

Сталь класса  А

т

164

2800

459,2  

Линолеум

м2

540

500

270,0  

Стекло оконное

м2

576

150

86,4  

Лесоматериалы

м3

224

1200

268,8  

Плитка

м2

960

200

192,0  

Оконные блоки

м2

576

1020

587,5  

Дверные блоки

м2

384

1500

576,0  

Раковины

шт

15

1500

22,5  

Унитазы

шт

15

2300

34,5  

Итого затрат на основные строительные материалы

-

-

-

4 684,5  

Прочие материалы

-

-

32%

1 499,0  

Итого затрат по материалам

-

-

-

6 183,5  

	

	Окончательный расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости рассчитываем укрупнено. Все расчеты представлены в таблице 4.

	
Таблица 4

	Расчет восстановительной стоимости здания

Наименование статей затрат

Стоимость, тыс.руб.

Стоимость строительных материалов

6 183,51  

Заработная плата рабочих

2 473,41  

Эксплуатация машин и оборудования

1 545,88  

Итого прямые затраты

10 202,80  

Накладные расходы

1 224,34  

Себестоимость

11 427,13  

Сметная прибыль

2 285,43  

Итого стоимость общестроительных работ

13 712,56  

Отопление и вентиляция

411,38  

Водопровод и канализация

342,81  

Электросеть

137,13  

Телефонизация

274,25  

Итого стоимость объекта

14 878,13  

Прочие работы и затраты

4 463,44  

Итого восстановительная стоимость объекта как нового

19 341,57  

	

	Следующим важным этапом при оценке объекта является оценка износа здания.

	В данном случае, согласно данным БТИ, установлена величина износа, равная 40%.

	Восстановительная стоимость здания с учетом износа определяется следующим образом:

	 тыс. руб.

	Оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только в случае наличия на него правоустанавливающих документов. В настоящем расчете оценка земельного участка не производится.

	

	Оценка доходным подходом

	Подход к оценке с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

	Этот метод позволяет дать достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен. В качестве показателя, описывающего будущие доходы, был выбран валовый доход.

	Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле: 

	

	где ЧОД – чистый операционный доход;

	R – ставка капитализации.

	Расчет произведен из предположения, что количество квадратных метров полезной площади здания, которые реально можно сдать в аренду, составляют  640 кв.м.

	Расчет прибыли за год методом капитализации представлен в таблице 5

	

	Таблица 5

	Расчет текущей стоимости методом капитализации дохода

	

Показатель

Единица измерения

Значение

Потенциальный валовый доход (ПВД)

руб.

5376000

Действительный валовый доход (ДВД)

руб.

4838400

Убытки от вакансий и неплатежей

%

10

Операционные расходы

руб.

3382042

Чистый операционный доход

руб.

1456358

	

	Потенциальный валовой доход в год можно рассчитать следующим образом:

	 

	где величина арендной ставки, тыс. руб.;

	       S – площадь сдаваемых в аренду помещений, м2;

	       12 – количество месяцев в году.

	 руб.

	Стоимость объекта, полученная доходным подходом по методу прямой капитализации, составила:

	руб.

	Оценка с помощью сравнительного подхода

	

	Принцип определения стоимости с использованием подхода сравнительного анализа продаж выражается в том, что покупатель не заплатит за объект больше, чем за аналогичный по качеству объект той же полезности. Критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Анализ основан на цене предложений (оферта) сопоставимых объектов на рынке недвижимости приносящий доход с учетом уторговывания:

	

	где V – цена предложения с учетом уторговывания, тыс. руб.;

	       R – ставка капитализации;

	       ЧОД – чистый операционный доход, тыс. руб.

	На основе цен предложения и доходов зданий, подобных объекту оценки, определяется валовой рентный мультипликатор.

	,

	где М – валовой рентный мультипликатор.

	Аналог 1. Цена предложения – 5250 тыс. руб., ЧОД – 440 тыс. руб.

	

	Аналог 2. Цена предложения – 6120 тыс. руб., ЧОД – 640 тыс. руб.

	

	Аналог 3. Цена предложения – 5900 тыс. руб., ЧОД – 600 тыс. руб.

	

	Определяем среднеарифметическое значение мультипликатора

	

	

	Чистый доход оцениваемого объекта составляет 1456358 руб.

	Стоимость объекта, определенная сравнительным подходом с использованием рентного мультипликатора будет определена следующим образом:

	, тыс. руб.

	где ЧОД – чистый операционный доход, руб.;

	       М – валовой рентный мультипликатор.

	, тыс. руб.

	Определяем средневзвешенную цену с учетом степени доверия к каждому подходу.

	,

	где весовые коэффициенты, присвоенные методам оценки.

	Согласования стоимости приведены в таблице 6

	Таблица 6

	Согласование стоимости оцениваемого объекта

	Название подхода

	Стоимость, тыс.руб.

	Весовой коэффициент

	Стоимость с учетом коэффициента, тыс. руб.

	Затратный

	

	

	

	Доходный

	

	

	

	Сравнительный

	

	

	

	Итоговая стоимость

	-

	1,0

	

	

	
Список используемой литературы

	

	Гражданский кодекс РФ от26 января 1996 г., №14 – ФЗ.

	Галкина Л.А. Сборник заданий и методические указания к практическим занятиям и к контрольной работе. Новосибирск 2009

	Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник для ВУЗов – СПб.: СПб ГАСУ – М., Изд. АВС, 2007.стоимости объекта. сети - %, телефонизация - %, считаются по базе стоимости об





17