Использование земли и ее оценка

Содержание



1. Охрана земли и собственность на землю

2. Принципы и функции оценки земли

3. Метод капитализации земельной ренты

4. Аналитическая часть

Список использованной литературы


1. Охрана земли и собственность на землю



Земля в Российской Федерации охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности.

Целями охраны земель являются: предотвращение деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности; обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации, загрязнению, захламлению, нарушению, другим негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

В целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по:

1) сохранению почв и их плодородия;

2) защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель;

3) защите сельскохозяйственных угодий и других земель от заражения бактериально-паразитическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарниками и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель;

4) ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и захламления земель;

5) сохранению достигнутого уровня мелиорации;

6) рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот;

7) сохранению плодородия почв и их использованию при проведении работ, связанных с нарушением земель.

В целях охраны земель разрабатываются федеральные, региональные и местные программы охраны земель, включающие в себя перечень обязательных мероприятий по охране земель с учетом особенностей хозяйственной деятельности, природных и других условий.

Оценка состояния земель и эффективности предусмотренных мероприятий по охране земель проводится с учетом экологической экспертизы, установленных законодательством санитарно-гигиенических и иных норм и требований.

Для оценки состояния почвы в целях охраны здоровья человека и окружающей среды Правительством Российской Федерации устанавливаются нормативы предельно допустимых концентраций вредных веществ, вредных микроорганизмов и других загрязняющих почву биологических веществ.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

В федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В федеральной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю".

В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В собственности субъектов Российской Федерации могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки: занятые недвижимым имуществом, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации; предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации; отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, землям фонда перераспределения земель; занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации.

В муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передаются.

Право муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах Российской Федерации возникает при передаче земельных участков из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Российской Федерации.


2. Принципы и функции оценки земли



Оценка земли подразумевает определение рыночной стоимости земли, либо рыночной стоимости права аренды земельного участка. Рыночная стоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

В теории оценки недвижимости выделяют следующие группы принципов оценки: пользователя; связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся; связанные с рыночной средой; наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.

К принципам пользователя относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Каждый из этих принципов напрямую относится в первую очередь к зданиям, строениям, сооружениям и лишь косвенно затрагивает земельные участки.

Непосредственно "привязаны" к земле принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся. К этой группе оценочных принципов относятся принципы: остаточной продуктивности земли; предельной продуктивности (принцип вклада); возрастающей и уменьшающейся доходности; оптимальной величины; оптимального разделения имущественных прав; сбалансированности.

Согласно принципу остаточной продуктивности в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (или производительность). Теория остаточной продуктивности базируется на четырех составляющих производства (капитал, труд, управление, земля), необходимых для осуществления любого вида деятельности.

В основе принципа предельной продуктивности (принципа вклада) лежит положение об оставшемся после покрытия издержек доходе, полученном в результате инвестиций.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности заключается в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений.

Сущность принципа оптимальной экономической величины заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

Непосредственное отношение к земельным участкам и расположенным на них объектам недвижимости имеет принцип оптимального разделения имущественных прав. Основной постулат данного принципа: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. В отношении земельных участков разделение имущественных прав может осуществляться следующим образом: физическое разделение - разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки; разделение по времени владения и пользования - различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права; разделение совокупности имущественных прав собственности - права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения; разделение по залоговым правам (в перспективе).

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности), заключающийся в том, что составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции, устанавливает экономическую связь земли с капиталом, трудом и управлением. Оптимально сочетание всех четырех составляющих производства приведет к максимальному доходу, а, следовательно, и высокой стоимости объекта недвижимости при его оценке.

Группа принципов, связанных с рыночной средой, представлена принципами зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Согласно принципу зависимости, на стоимость объекта недвижимости (в том числе земли) оказывают влияние различные факторы внешней среды: климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, юридические, демографические и т.д.

Согласно принципу соответствия, объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости (спрос) и ограниченностью его предложения.

О6ычно цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Полезность, замещение и ожидание являются теми основополагающими принципами, которые помогают аналитику понять содержание поставленной задачи.



3. Метод капитализации земельной ренты



В западной практике оценивания собственности, в том числе земельной, сложились определенные подходы или методы, широко используемые и в отечественной теории и практике оценки. Все их условно можно объединить в три класса: сравнительные (аналоговые), доходные и затратные (нормативные). Эти подходы используются для оценки любой недвижимости, в том числе и земельных участков различного назначения.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основан метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид



,



где

VL - стоимость земельного участка,

IL - доход цт владения землей,

RL: - ставка капитализации для земли.



4. Аналитическая часть



В состав Дальневосточного федерального округа входят следующие субъекты РФ: Республика Саха (Якутия), Приморский край, Хабаровский край, Амурская обл., Камчатская обл., Магаданская обл., Сахалинская обл., Еврейская авт. область, Корякский авт. округ, Чукотский авт. округ. Центр федерального округа - г. Хабаровск. Структура земель ДВФО по форме собственности по субъектам РФ представлена на рис.1.





Рис.1. Структура земель ДВФО по форме собственности по субъектам РФ



По назначению земли региона можно разделить на земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности и иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса. Структура земель ДВФО по назначению представлена на рис.2.





Рис.2. Структура земель ДВФО по назначению



Распределение земель по формам собственности представлено на рис.3.





Рис.3. Распределение земель ДВФО по форме собственности



Распределение приватизированных земель по собственникам представлено на рис.4.





Рис.4. Распределение приватизированных земель ДВФО по формам собственности



Показатели кадастровой стоимости земель в столицах некоторых субъектов Российской Федерации, входящих в Дальневосточный федеральный округ, утвержденные органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, руб. /кв. м. по состоянию на 1 января 2005 г. представлены в табл.1.

Устранено 2580 нарушений земельного законодательства на общей площади 80479,21 га, что составляет 3,4% от общего количества устраненных нарушений земельного законодательства в целом по Российской Федерации. Из них 894 нарушения было совершено юридическими лицами, что составляет 34,6% от общего количества устраненных нарушений земельного законодательства в целом по округу, 1461 нарушение было совершено гражданами, что составляет 56,4% от общего количества устраненных нарушений земельного законодательства в целом по округу и 225 нарушений были совершены должностными лицами, что составляет 9% от общего количества устраненных нарушений земельного законодательства в целом по округу.



Таблица 1

Показатели кадастровой стоимости земель в столицах некоторых субъектов Российской Федерации, входящих в Дальневосточный федеральный округ, утвержденные органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, руб. /кв. м. по состоянию на 1 января 2005 г.

Субъект Российской Федерации

Показатель кадастровой стоимости земель поселений

Земли под домами многоэтажной застройки

Земли под домами индивидуальной жилой застройки

Земли дачных и садоводческих объединений граждан

Земли гаражей и автостоянок

Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания

Земли учреждений и организаций народного образования

Земли под промышленными объектами

Земли под административно-управленческими и общественными объектами

Земли под военными объектами

Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения

Земли сельскохозяйственного использования

Земли под лесами в поселениях

Земли под обособленными водными объектами

Прочие земли поселений

































Республика Саха 

минимальное

203,35

16,69

15,49

138,89

134,25

126,38

63,30

133,79

51,50

5,38

9,45

0,68

3, 20

8,21



среднее

855, 20

92,29

79,52

744,04

684,05

696,24

238,07

730,11

206,78

40,36

42,61

37,77

24,87

65,03



максимальное

1777,08

198,97

167,88

1505,78

1667,89

1594,39

519,50

1661,62

442,34

120,36

107,94

107,31

88,62

173,89

Приморский край 

минимальное

104,50

25,79

7,72

209,57

210,15

303,97

10,51

107,96

10,69

46,97

1,37

55,78

57,98

2,80



среднее

3042,59

220,86

35,80

2926,91

3131,57

2235,42

997,83

3230,12

930,75

218,94

140,83

188,55

195,82

220,70



максимальное

4921,06

374,53

63,90

4825,26

5306,14

3934,01

1580,42

5275,52

1491,27

401,25

286,34

358,12

360,78

420,58

Магаданская область 

минимальное

38,14

4,84

3,36

30,63

23,35

52,73

19,80

32,10

6,66

8,64

5,11

8,18

5,99

3,73



среднее

318,65

37,42

32,57

307,53

320,98

313,07

259,56

310,40

78,13

30,29

31,51

28,32

23,27

26,85



максимальное

626,82

69,98

54,70

567,64

598,99

572,54

549,77

581,66

168,25

56,18

59,93

49,85

41,90

53,48

Еврейская АО 

минимальное

0,84

2,83

3,29

4,43

3,02

1,57

0,25

2,05

0,38

0,18

3,30

0,21

0,02

0,35



среднее

249,51

29,31

15,40

451,98

528, 19

321,08

106,77

468,85

71,39

14,31

15,47

17,65

17,57

39,08



максимальное

1024,05

111, 19

73,47

1306,48

1610,54

1095,62

373,99

1467,13

319,32

70, 19

76,88

84,57

83,80

133,07

Сахалинская обл. 

минимальное

3,18

0,39

0,55

8,87

0,33

5,50

0,67

3,97

1,44

0,94

0,68

0,83

0,01

0,34



среднее

460,02

51,65

21,41

434,93

612,55

450,05

170,46

511,03

109,69

24,09

4,49

10,41

11,22

9,81



максимальное

1788,89

203,43

113,96

1577,35

2077,50

1700,03

528,42

1821,51

379,43

134,35

49,27

94,78

96,29

70,84



Список использованной литературы



	Земельный кодекс РФ №136-ФЗ от 25.10.01 (в ред. Федеральных законов от 30.06.2003 №86-ФЗ, от 29.06.2004 №58-ФЗ, от 03.10.2004 №123-ФЗ, от 21.12.2004 №172-ФЗ, от 29.12.2004 №189-ФЗ, от 29.12.2004 №191-ФЗ, от 07.03.2005 №15-ФЗ, от 21.07.2005 №111-ФЗ).

	Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. Распоряжением Минимущества России от 06.03.02 № 568-р.

	Артеменко Т.В., Севастьянов А.В. Экономика недвижимости. - М.: ГУЗ, 2000. - 127 с.

	Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб: Питер, 2001. - 336с.

	Земельный кадастр: Теория, методика, практика / Под ред.А. А. Варламова. - М.: ГУЗ, 2000. - 532 с.

	Комментарий к Земельному кодексу РФ. - М.: Юрист, 2002. - 782 с.

	Оценка земельных ресурсов / Под ред. В.П. Антонова, П.Ф. Лойко. - Институт оценки природных ресурсов, 1999. - 364 с.

	Улюкаев В.Х. Земельное право. - М.: Былина, 2002. - 423 с.

	http://www.kadastr.ru.