Земельная рента 3

Содержание:



Введение………………………………………………………………………….......2 1. Земельная рента и арендная плата…………………………………………….4                1.2.Виды	земельной	ренты…………………………………………………….....7                                      2.1. Состояние российского рынка земельных ресурсов………………………..13 2.2.Структура земель в Российской Федерации по формам собственности………………………………………………………………………..13 2.3.Действие законов спроса и предложения на рынке земли…………………………………………………………………………………12       2.4.Цена земли…………………………………………………………………….20                                                  Заключение………………………………………………………………………….23



































Введение



Наряду с трудом и капиталом важнейшим фактором производства является земля. Термин "земля" охватывает все полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые. Земля является для человека средой его обитания, источником минеральных и органических ресурсов, сферой приложения труда, капитала и предпринимательского умения. Как отрасль материального производства сельское хозяйство органически связано со всеми другими видами хозяйственной деятельности. От промышленности оно получает машины, оборудование, минеральные удобрения, ядохимикаты, а для легкой и пищевой промышленности служит источником поступления сырьевых ресурсов. До перестройки сельское хозяйство нашей страны являлось самым высококонцентрированным в мире. Оно было представлено примерно 20 тыс. совхозов и 26 тыс. колхозов. По размерам закрепленной за ними площади им не было равных. Но органического вхождения колхозов и совхозов в единый агропромышленный комплекс не произошло. 							В условиях формирования и развития рыночных отношений в агропромышленном комплексе Российской Федерации важное значение имеет повышение эффективности использования земельных ресурсов. 			Острота проблемы заключается в том, что земля является незаменимым средством, без которого само ведение сельскохозяйственного производства, да и существование человечества в целом, представляется невозможным. Специфическим свойством земли является то, что в результате деятельности человека она может, с одной стороны, повышать своё естественное плодородие, с другой, при нерациональном ведении сельско-хозяйственного производства, наоборот, происходит истощение гумусового слоя. Возникает острая необходимость информационного отражения этих процессов, в том числе и  анализа количественных и качественных изменений наличия и использования земель. 													При выборе контрольной работы я остановилась на данной тематике, так как считаю, что в настоящее время она является достаточно актуальной и обсуждаемой в обществе.										На сегодняшний день актуальным вопросом в области  рынка земельных ресурсов  является появление нового Земельного кодекса, так как проведение реформы на основе подзаконных актов не обеспечивает гарантий собственникам, пользователям земли, инвесторам и иным участникам рынка земли.  Реформа должна проводиться, опираясь на широкую законодательную базу, в первую очередь на Земельный Кодекс Российской Федерации, без принятия которого не может быть сформирована полноценная система земельного законодательства.								Целью контрольной  работы является: рассмотрение основных этапов становления рынка земельных ресурсов и земельной ренты в России, рассмотрение новых поправок в земельном законодательстве Российской Федерации,  анализ состояния земельных ресурсов, анализ перспектив земельного рынка.













1. Земельная рента и арендная плата.

Термин «земля» употребляется в широком смысле слова, т.е. охватывает все полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые.

Определенные участки земной поверхности способствуют какой-то определенной производственной деятельности человека: например, моря и реки – рыболовству; участки, богатые полезными ископаемыми – добывающей промышленности; определенная часть суши – строительству. Говоря о земле, часто имеют в виду ее использование в сельском хозяйстве.

Земля как фактор производства имеет некоторые особенности. Во-первых, земля в отличие от других факторов производства имеет неограниченный срок службы и не воспроизводится по желанию. Во-вторых, по своему происхождению она природный фактор, а не продукт человеческого труда. В-третьих, земля не поддается перемещению, свободному переводу из одной отрасли производства в другую, с одного предприятия на другое, т.е. она недвижима. В-четвертых, земля, используемая в сельском хозяйстве, при рациональной эксплуатации не только не изнашивается, но и улучшает свою продуктивность.

Выделение земли как особого фактора производства – есть научная заслуга физиократов, т.к. именно они считали землю единственным производственным ресурсом. Но для того чтобы перейти к определению факторного дохода необходимо дать раскрыть два понятия: землевладение и землепользование.

Землевладение  -  признание  права  данного  физического (или юридического) лица на какой-либо участок земли на исторически   определившихся   основаниях.   Это   право собственности  на  землю.  Землевладение  осуществляют собственники земли.			Землепользование - пользование землей в определенном законом  порядке.  Пользователь  земли  не  обязательно является ее собственником.									Землевладелец  может  экономически  реализовать  свою собственность,   продав   участок   земли   и   выручив   его продажную цену. С другой стороны, ведение хозяйства на земле  может  давать  регулярный  доход.  Можно  сдавать землю  в  аренду  и  получать  регулярный  доход  в  виде ренты.					Рента - это регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской деятельности. Экономисты используют термин "Рента" в более узком значении: экономическая рента - это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество (запасы) которых строго ограничено.						Рентные отношения складываются между собственниками земли и арендатором по распределению дохода. Одна его часть – в виде обычной прибыли присваивается предпринимателем, а другая передается земельному собственнику. Рента – это излишек (сверхприбыль) над обычной средней прибылью арендатора. 

В сельском хозяйстве собственники земли подразделяются на два основных вида:

а) собственники сами ведут хозяйства, используя труд членов семьи или наемных работников;

б) землевладельцы не занимаются хозяйственной деятельностью, а сдают землю в аренду.

Нередко бывает и так, что собственник земли занимается сельским хозяйством, а часть своей земли сдает в аренду.

Аренда земли – вид землепользования, при котором собственник передает свой земельный участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается вознаграждение собственнику земли – арендная плата.

Арендная плата и в настоящее время является основной формой крестьянского землепользования в развивающихся странах.				Арендная плата принимает различные формы. Она выплачивается деньгами, продуктами земледелия или же арендатор земли вынужден своим трудом на чужом участке земли расплачиваться с его собственником., она учитывает, кроме того, процент на капитал, вложенный в имущество землевладельцами. Это могут быть жилые и хозяйственные постройки, ирригационные сооружения, средства связи и т.д. Величина арендной платы - это продукт конкурентных торгов двух сторон: земельного собственника и арендатора. 					

Арендная плата за землю, как правило, бывает больше ренты , она учитывает доход на капитал (основные фонды), вложенный в имущество землевладельцем. В силу этого плата за землепользование может включать амортизацию за постройки, находящиеся на земле, процент на вложенный в землю капитал. Но основную часть арендной платы составляет рента. Именно благодаря этой части при аренде земли возникают рентные отношения между землевладельцем и предпринимателем – арендатором. 



Валовая прибыль

Сверхприбыль

Сверхприбыль



Рис. 1. Источники дохода предпринимателя и собственника земли



А. Смит раскрыл существо рентных отношений: «Устанавливая условия договора, землевладелец стремится оставить арендатору лишь такую долю продукта, которая достаточна для возмещения капитала, затрачиваемого им на семена, на оплату труда и покупку и содержание скота, а также остального сельскохозяйственного инвентаря, и для получения обычной в данной местности прибыли на вложенный в сельское хозяйство капитал... Всю ту часть продукта или, что-то же самое, всю ту часть его цены, которая остается сверх этой доли, землевладелец, естественно, стремится удержать для себя в качестве земельной ренты...».

Сказанное означает, что земельная рента – это форма экономической реализации собственности на землю.		

					

3. Виды земельной ренты.

Особой формой ренты является земельная рента, связанная с аграрными отношениями. Земельная рента выступает как часть прибавочного продукта, создаваемого производителями, хозяйствующими на земле. Сущность земельной ренты в том, что она является экономической формой реализации прав собственности на землю. Различным ступеням общественной жизни соответствуют различные формы земельной ренты: выплата ренты в виде части продуктов – продуктовая рента, отработочная рента (барщина). Последней и высшей формой земельной ренты является денежная земельная рента – продуктовая рента, обращённая в денежную форму.

Земельная рента образуется не только в связи с арендой земли для сельскохозяйственного производства, рента имеет место и в тех случаях, когда земля арендуется предпринимателями для постройки зданий и сооружений, разработки её недр. Земельная рента выступает в двух основных формах – абсолютной и дифференциальной, что обусловлено существованием двух видов монополий на землю: монополии частной собственности на землю и монополии на землю как объект хозяйствования. Размер земельной ренты определяется в результате борьбы между арендатором и земельным собственником.

Естественно, что различные участки земли различаются по плодородности, климатическим особенностям, местоположению, и далеко не все из них пригодны к универсальному использованию. По этой причине не все земельные угодья приносят равные доходы в виде земельной ренты.

Наиболее распространенной формой земельной ренты является дифференциальная рента. Если учесть неоднородность качества и местоположения земли, то избыток ренты над рентой с худшего из всех используемых участков называют дифференциальной рентой. Образование дифференциальной земельной ренты вызвано различием в плодородии и местоположении земли и эффективности добавочных затрат труда и средств на землю, она возникает как экономическая категория в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными. Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между возможными сферами их использования.

Дифференциальная рента может выступать в двух формах. Арендатор может получить только часть дифференциальной ренты в случае, когда ее прирост обусловлен произведенным им улучшением земельного участка – повышение экономического плодородия почвы – в период действия арендного договора. Такую дифференциальную ренту, связанную исключительно с осуществляемыми людьми улучшениями земель (вложения труда и личного капитала), выделяют как дифференциальную ренту II рода, в отличие от дифференциальной ренты I рода, появление которой объясняется в свою очередь природными, «естественными», различиями земельных участков. Дифференциальная рента I рода может быть получена только с лучших и средних по своему естественному плодородию земельных участков. В дальнейшем, при заключении нового договора, собственник земли постарается учесть прирост ренты и включить его в состав арендной платы, так как усилиями арендатора земельный участок по своей продуктивности может перейти из разряда худших земель в средние, а то и лучшие. В этой связи арендатор земли заинтересован в максимально длительных сроках действия арендного договора, с целью присвоения добавочной прибыли от монополии на землю как объекта хозяйствования. Земельные собственники прекрасно осведомлены о качестве принадлежащих им земель, и их интерес состоит в обратном: заключении договоров на краткосрочные периоды с целью присвоения дифференциальной ренты II рода. Дифференциальные ренты обоих родов составляют часть издержек сельскохозяйственного предпринимателя. «Наличие дифференциальной ренты II рода указывает на то, что в сельском хозяйстве происходят технико-экономические сдвиги, вызываемые ростом производительной силы труда и капитала, которые проявляются в возрастании продуктивности сельскохозяйственных угодий». Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между различными возможными сферами их использования

Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю. Собственник земли, зная, что земля необходима всем для сельскохозяйственного или промышленного производства, заставит желающего пользоваться землей, платить за неё стабильную арендную плату. Образование абсолютной ренты связано с тем фактом, что в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество.

Объяснение возникновения абсолютной ренты, по К.Марксу, следует из факта более низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. В сельском хозяйстве больше задействован труд рабочего, чем средств производства. Именно прибавочный труд наёмных сельскохозяйственных рабочих является источником образования абсолютной ренты. Такой вид ренты получается абсолютно со всех земель: с лучших и средних участков, и без сомнений с худших земельных участков.

Однако под воздействием технического прогресса происходит постепенное сближение органического состава капитала в промышленности и в сельском хозяйстве. Ведь в интенсивном сельском хозяйстве развитых стран выполнение того же объёма работ, что и в промышленности, требует большей массы средств производства, более высокой технологической вооружённости труда. 

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность земельной ренты – монопольная рента. Исключительные природные условия порой создают возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов – особых сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и прочих сельскохозяйственных продуктов. Такие товары продаются по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем платежеспособного спроса. В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов. Это и позволяет землевладельцам получать монопольную земельную ренту.

Таким образом, в сельском хозяйстве, как и в других отраслях, капиталисты-предприниматели получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с ним. Однако поскольку конкуренции не удается преодолеть барьер частной собственности на землю, землевладельцы «перехватывают» у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной стоимости в виде ренты.

Земли, предназначаемые для строительных целей, регулируются этим видом земельной ренты. Она характеризуется преобладающим влиянием местоположения, что очень важно, например, для строительных участков в больших городах, преобладанием монопольной цены во многих случаях. Строительную ренту повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней: промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и другие хозяйственные сооружения. 

Лесные земли как объект лесопользования в экономическом смысле ценны не сами по себе, а ресурсами – древесиной, рекреацией. Платежи за лесопользование зависят от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой. Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда.

При государственной собственности на лесной фонд лесная рента, как правило, облагается налогом. Любые платежи за лесопользование есть рентный налог. Рентный налог может быть меньше, равен или больше ренты. Рентный налог устанавливается меньше ренты или не берется совсем в случаях, когда на арендатора возлагаются расходы по восстановлению и воспроизводству лесных ресурсов, или помимо воспроизводства лесных ресурсов арендатору доверяется инвестировать рентный доход как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства. Рентный налог устанавливается равным ренте, если: воспроизводство лесных ресурсов осуществляется государственными органами управления лесами за счет бюджетных средств; или часть лесной ренты, превышающая расходы на ведение лесного хозяйства, используется на социальные и иные общегосударственные цели. Лесной налог превышает ренту, когда он устанавливается без обоснований и расчетов. Превышение лесного налога над рентой может иметь только негативные последствия: снижение рентабельности лесозаготовок и заработной платы рабочих.



































2.Рынок земельных ресурсов РФ. Общая характеристика

2.1.Состояние российского рынка земельных ресурсов

Земельный рынок Российской Федерации сформирован и существует. Таков несомненный логический финал процесса правовых эволюций и законотворчества, начавшегося в стране в 1990 году. С принятием поправок к Гражданскому кодексу, Земельному кодексу РФ и целому ряду нормативных документов была создана основа для установления права собственности на землю как юридических, так и физических лиц и совершения с ней различных процедур. Но об окончании процесса говорить пока рано. Российский земельный рынок еще не прошел до конца фазу своего становления. 			На данный момент здесь можно видеть своего рода дуализм: с одной стороны, земельные ресурсы не бесконечны, и не создаются заново, а с другой процессом распоряжения землей по-прежнему руководит государство. И все так же государственная земля вовлекается в коммерческий оборот только лишь путем сдачи ее в аренду. При этом совокупная площадь таких арендуемых наделов, составляет, по разным оценкам, не более 5% от	общего земельного фонда	страны.										Хочу заметить, что Российский рынок земельных ресурсов в последние годы становится всё привлекательнее для инвесторов. Причин этому явлению множество: от практического неконтролируемого разрастания денежной массы на руках у населения, до вполне успешных преобразований в области земельного законодательства в Российской Федерации. Сделки с земельными ресурсами регистрируются всё чаще, но, по оценкам специалистов, рынок земли в России всё ещё имеет более чем значительный потенциал, который до сих пор инвесторами не раскрыт. 										В 2010 году рынок земли в Российской Федерации отпраздновал своё восьмилетие. В 2002 году был принят закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». До этого времени, безусловно, рынок существовал, но в зачаточных формах, не имея под собой никакой правовой основы. Истоки этого в земельной реформе 1995-1998 гг. Она реализовывалась на базе указов Президента, которые «насадили» институт частной собственности на землю и распределили земельные доли между акционерными обществами, товариществами собственников, кооперативами и отдельным гражданами. Именно эта реформа заложила основы стихийного рынка земли и той неразберихи на рынке, которую мы имеем сегодня. 					Закон «Об обороте земель сельхоз назначения», принятый с ожесточёнными дебатами и необоснованными претензиями со стороны отдельных депутатских объединений к власти, сделал ситуацию на рынке земли РФ более предсказуемой. 										На 1 января 2008 года в частную собственность граждан и юридических лиц было передано 129,2 млн. га земли, при этом около 97% из них относились к категории земель сельхоз назначения: можно констатировать, что закон сработал. 	Уже с 2005 года в России ежегодно регистрируются примерно 5 млн. сделок с земельными участками. По формальным критериям рынок можно считать состоявшимся. 										Несмотря на впечатляющие успехи 8 лет формального существования рынка земли не решены его фундаментальные проблемы. Первая и главная из них – рынок фактически не управляется как государством, так и другими игроками. Прогрессирующая кадастровая оценка земель на территории России так и не упорядочила процесс перехода прав и наблюдения за ним со стороны государства. Причина этого – избирательный подход к кадастровой оценке. Она осуществлялась не в направлении создания подробных кадастровых планов, а была спланирована в направлении оценки земель наиболее перспективных с точки зрения налогообложения. Для бюджета это логично, но для системной государственной политики - нет. Положение усугубилось тем, что даже такой «усечённый» вариант кадастровой оценки не доведён до конца. На 2008 год было описано только 96% территории, подлежащей запланированной оценке. В итоге государство не знает полных характеристик собственных земельных ресурсов и не может ими управлять по причине физического отсутствия органа, ответственного за этот процесс. 								Возможно,  переход Роснедвижимости в сферу ответственности Минюста и непрекращающаяся череда проблем с резервированием и изъятием земельных участков для государственных нужд побудят государство к активным действиям, как в правовой сфере земельной политики, так и в финансовом сопровождении сделок с землей.  									8 лет земельной реформы всё же принесли свои плоды - ситуация с оценкой земель стала	более	определённой. Согласно данным доклада Роснедвижимости «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2006 году», в ходе 2006 года прогресс кадастровой оценки шёл в направлении уточнения границ поселений и земель сельскохозяйственного назначения. Приращение земельного фонда по категориям, по большей части прошло за счёт земель запаса. 

Тенденции перемещения земель из одной категории в другую, по сравнению с динамикой предыдущих лет, носили довольно оживлённый характер. Фонд перераспределения земель сельхоз назначения, за счёт ликвидации сельхозпредприятий в отдельных регионах Российской Федерации вырос на 3 647 тыс.га. (примерно на 1% от общей площади земель сельхоз назначения РФ по состоянию на начало 2009 года). При этом преобладала тенденция добровольного отказа сельхозпредприятий от земельных ресурсов в связи с тяжёлым экономическим положением. Также за счёт земель сельскохозяйственного назначения в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жильё» для расширения и строительства населённых пунктов в 2008 году было предоставлено около 13,7 тыс. га земель, причём большая их часть (10,7 тыс. га) была выведена из категории пахотных земель сельхоз назначения. 

Изменение объёмов земель поселений на начало 2009  года происходило, в основном, за счёт межевания участков в существующих границах населённых пунктов, а также приведения в соответствие с законодательством структуры земель населённых пунктов. Последнее, в основном, вело к изъятию земель различных категорий, переданных в ведение городских и сельских администраций, в соответствии с прежним, ведомственным, подходом к распределению земельных ресурсов. Общая площадь городских поселений на 1 января 2009 года составила 7,8 млн. га, при совокупной площади сельских поселений – 11,3 млн. га. По-прежнему в составе земель поселений преобладают земли сельскохозяйственных угодий в пределах городов, посёлков и сельских поселений; их площадь 9,1 млн. га или 47,6% от всего объёма земель, входящих в рассматриваемую категорию. Земли под застройкой составляют всего 3,4 млн. га или 17,7%. 

Уже на основании данных о динамике земель выделенных категорий можно сделать вывод о значительном потенциале земельных отношений в Российской Федерации. Ещё одним фактором высокого потенциала может быть сохраняющаяся преобладающая государственная и муниципальная собственность на земельные ресурсы. Состав структуры собственности, так же как и структура по категориям динамичен, но основная причина здесь другая – возвращение земель в государственную, муниципальную или частную собственность по решению судов. В дальнейшем, с развитием судебной практики и совершенствованием законодательства, динамика изменения структуры земель по формам собственности	будет	 только	увеличиваться.

2.2.Структура земель в Российской Федерации по формам собственности.



Учитывая эти предпосылки, обратимся к проблемам земельного рынка РФ, то есть, с государственной точки зрения, к землям – находящимся в деловом обороте. По факту их довольно много, но общий процент земель в обороте от общего земельного фонда РФ остаётся минимальным. 



Характеристика оборота земель РФ на 1 января 2009  года (в тыс. га) 

Федеральные округа 

Общая площадь земель 

Земли государственной и муниципальной собственности 

Из них: переданные в аренду 

Земли в собственности граждан и юр.лиц 

Из них: продано, унаследовано, заложено 







тыс. га 

% 



тыс. га 

% 

Российская Федерация 

1 709 824,2 

1 580 032,0 

104 827,0 

6,6 

129 729,2 

1 231,8 

1,0 

Центральный 

65 020,5 

40 630,5 

2 404,3 

5,9 

24 390,0 

404,0 

1,7 

Северо-Западный 

168 696,8 

163 696,9 

4 030,8 

2,5 

4 999,9 

62,2 

1,2 

Южный 

59 131,5 

36 244,6 

7 104,6 

19,6 

22 866,9 

251,4 

1,1 

Приволжский 

103 697,5 

70 573,7 

5 738,8 

8,1 

33 123,8 

294,6 

0,9 

Уральский 

181 849,7 

171 979,8 

37 077,5 

21,6 

9 869,9 

111,6 

1,1 

Сибирский 

514 495,3 

482 320,8 

12 716,2 

2,6 

32 174,5 

90,7 

0,3 

Дальневосточный 

616 932,9 

614 585,7 

35 754,9 

5,8 

2 347,2 

17,3 

0.7 



Если рассматривать количество сделок с земельными участками, то с 2004 года 5 миллионный рубеж количества сделок в год сохраняется, хотя наблюдается тенденция	к	росту. Если в 2008 году было зарегистрировано 4 385 тыс. сделок, то по итогам 2009 – 4 545 тыс. В общем объёме преобладает аренда – 3 730 тыс. сделок. Продажа государственных и муниципальных земель – 176,7 тыс., из них на торгах – 10,7 тыс. (и это при условии, что по закону сделки по продаже государственной и муниципальной земли предписано производить путём аукциона). 

Площадь продаваемых участков ещё более незначительна. За весь 2009 год было продано всего 262,7 тыс. га государственных и муниципальных земель, при этом рост был почти стопроцентным – на 171,3 тыс.га. по сравнению с 2006-м годом. Активнее всего государственная и муниципальная земля продавалась в Приволжском и Южном федеральном округах – 60,5% и 18,7% от общей площади сделок соответственно. 

Подводя итоги анализа, отметим сохраняющийся огромный потенциал российского земельного рынка. Для его развития необходимо комплексно решить вопрос о формировании государственной земельной политики и формирования органа управления таковой.  Пока на местах будет продолжаться неопределённость в уполномоченными органами в осуществлении земельной политики картина будет продолжать оставаться подобной сегодняшнему дню: преобладающие отношения аренды земель, неохотная продажа в собственность, недовведенный до конца земельный кадастр. 						Будем надеется, что новые законодательные акты, принятые в этом году, скорректируют российских чиновников в пользу большей «рыночности» и «прозрачности». Хотя одними законами не обойтись. Инфраструктуру рынка также		необходимо	создавать.



2.3.  Действие законов спроса и предложения на рынке земли



Рента как экономическая категория означает не просто доход от фактора производства. Это доход от какого-либо фактора производства, предложение которого неэластично. Исходя из этого определения, рентой называется доход не только от сельскохозяйственной земли, а доход от любого ресурса, предложение которого неэластично.

Принцип установления ренты, или арендной платы как уравновешивающей цены таков же, как и в случае других факторов производства. 											Земля используется как в сельскохозяйственных, так и в несельскохозяйственных целях, что обусловливает существование двух видов спроса на землю: Dнсх – сельскохозяйственный спрос, Dсх – несельскохозяйственный спрос. Совокупный спрос на землю DL будет представлять собой сумму двух указанных видов спроса: 



DL = Dнсх + Dсх



В условиях рыночной экономики земля приобретает товарную форму: она покупается и продается. На землю предъявляется спрос, так же, как и на другие факторы производства – труд и капитал. В связи с этим важно выяснить, чем же определяется цена земли. Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин:

		размеров земельной ренты, которую можно получать, став собственником данного участка;

		ставки ссудного процента.

Покупатель земельного участка стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного ежегодного дохода, который приносит земля. То есть здесь покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенного периода времени.

В связи с этим становится понятным привлечение размера ссудного процента для определения цены земли. Ведь в экономической теории все, что приносит доход, рассматривается как капитал. Владелец денег, имея определенную сумму, может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может и потратить эти деньги на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли должна рассчитываться как дисконтированная стоимость, по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход. Формула текущей дисконтированной стоимости земли будет равна:







Из этой формулы видно, что цена земли будет расти, если увеличивается размер ренты и падать, если повышается норма процента.

Данное определение цены земли является теоретическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Например, рост цена на землю может объясняться растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к росту цены земли.









2.4. Цена земли

Земля как фактор производства имеет товарный характер, она продается и покупается, и ее цена на рынке зависит от спроса на нее. Но до появления на рынке средств производства она имеет исходную «стартовую» экономическую оценку в виде земельного кадастра Под земельным кадастром понимается свод данных о земле. Качественная оценка земли есть определение в относительных цифрах степени пригодности почв для сельскохозяйственного производства.
Укрупненная оценка завершается определением класса пригодности, а детализированная оценка производится в баллах бонитета (обычно по 100- балльной системе). В качестве критерия при оценке балла бонитета используют многолетнюю урожайность основных сельскохозяйственных культур.	Земля как таковая не есть продукт процесса труда. Наоборот, она является предметом труда в сельском хозяйстве, но отнюдь не продуктом труда, следовательно, не имеет стоимости. Поэтому оценка земли предполагает: оценку потребительских свойств земли, оценку полезности ее свойств. Для этого существует несколько методик. Показатели относительного плодородия обеспечивают дифференциальный земельный доход, величина которого зависит не только от уровня плодородия, созданного природой, но и от дополнительных вложений капитала и труда для совершенствования земли. Но, продавая земельный участок, его владелец продает не почву как таковую, а право на получение с него ежегодного дохода (ренты). Поэтому он рассчитывает получить за землю такую сумму, которая, будучи помещена в банк, принесет ему доход в форме процента, равного ренте.

Цена земли = Размер ренты /Величина ссудного капитала *100

Стоимость сельскохозяйственных земель обычно выражается в виде помноженной на определенное количество раз текущей денежной арендной платы или, иными словами, в виде «покупки на ряд лет» этой ренты. Неоклассическая теория выводит стоимость земли, как и других факторов производства, из стоимости конечного продукта, для изготовления которого понадобились те или иные производственные ресурсы. 					Известно, что на цену строительных участков наибольшее влияние оказывает дифференциальная рента по местоположению. Однако совокупную стоимость участка под застройку образует такая стоимость, какой он обладал бы, если бы его освободили от строений и продавали на свободном рынке.
Годовая стоимость строительного участка это доход, который обеспечит его рыночная цена по текущей процентной ставке. Она значительно превышает стоимость по местоположению. К тому же предложение земли совершенно неэластично в экономической системе в целом. Любая отрасль может увеличить занимаемую ею территорию за счет конкурентов. Таким образом, предложение земли по конкретному пользователю будет обладать определенной эластичностью. Поэтому в целом капитализированная стоимость всякого земельного участка- это статистическая «дисконтированная» стоимость всех чистых доходов, которые он может принести с поправкой, с одной стороны, на все побочные издержки, включая сюда и издержки по сбору ренты, а с другой стороны на его полезные ископаемые, его потенциальные возможности для создания на нем всякого рода предприятии, а также материальные, социальные и эстетические преимущества в обеспечении людям возможности для проживания. 											Денежный эквивалент того общественного статуса и тех других форм личного удовлетворения, которые приносят владения землей, не находит отражения в поступлении извлекаемого из земельной собственности дохода, но входит в состав ее капитальной денежной стоимости. При прочих равных условиях стоимость земли тем выше, чем значительнее эти виды удовлетворения, а также чем больше шансы на то, что они и доставляемый землей денежный доход увеличатся. Число лет, на какое совершается эта покупка, как и аренда, может возрасти также вследствие ожидаемого снижения либо нормальной процентной ставки, либо покупательской силы денег. Здесь много и других факторов. Так, неплодородные пустоши могут внезапно приобрести большую ценность вследствие того, что там будут найдены ценные полезные ископаемые или будет создан индустриальный центр около них. Поэтому А. Маршалл ввел понятие «общественной стоимости» (public value) земли в таких случаях. Ту же часть годовой стоимости, которую можно отнести на счет труда и издержек индивидуальных землевладельцев, стоит назвать «частной стоимостью».	. 									Годовую стоимость земли, которая определяется ее местоположением в районах с наиболее благоприятным климатом и лучшими природными свойствами, называют «первоначальной стоимостью». Именно она непосредственно связана с рентой. Налог на общественную и индивидуальную стоимость по-разному оказывает влияние на рыночную цену продукции, производимую на земле, и в качестве обратного действия на цену земли. Так. фермер, владеющий землей, старается перекладывать часть налога на потребителя, увеличивая цепы на производимую продукцию. Однако это может привести к ограничению спроса, а значит, и сокращению дохода. Для того чтобы решить, какую часть этого налога следует переложить на потребителя, необходимо выяснить предел выгодности затрат, будь  то  предел для небольших затрат, производимых на скудных и далеко удаленных от рынка землях, или предел выгодности крупных затрат, производимых на природных землях, расположенных вблизи густонаселенных, промышленных районов. Это зависит от удельного веса продукции, производимой на участках. Если значительная часть продукции производится в условиях, близких к пределу обработки, налог способен вызвать крупное сокращение производства продукции. Это сократит предложение продукции на рынке и увеличит цены на нем, и земля будет обрабатываться. Налог будет в большей степени переложен на потребителя. Если большая часть продукции производится в условиях лучших, то значительная часть налога ляжет на фермера. В этих условиях фермер, если он не собственник, а арендатор земли, должен потребовать снижения арендной платы. Поэтому цена земли жестко связана не только с рентой, но и с налогом на нее. На цену земли влияют и друг не факторы.
Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах с рыночной экономики Запада за весь период с начала XX в. имела устойчивую тенденцию к росту.							Анализ цены земли помогает более глубоко понять сущность рынка земли как специфического фактора производства.


Заключение



Земля рассматривается как естественный фактор. Она не является результатом человеческой деятельности. К этой группе элементов (факторов) производства относят и природные богатства, залежи ископаемых, которые применимы в производственном процессе. В эту категорию включаются пахотные земли, леса и т.д. 

	Земля наряду с трудом и капиталом является важнейшим фактором производства. Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Необходимо также отметить, что нигде в мире не существует абсолютно свободного рынка земли. 					        Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю. 										Так как земля предоставлена человеку природой, то зависимость характеристик земли от природно-климатических условий является главным свойством земельных ресурсов. Эти условия влияют на плодородие почвы и её продуктивность, что лежит в основе разделения земельных участков на: лучшие, средние и худшие. Продуктивность земли может быть улучшена на любых участках в результате дополнительных вложений труда и капитала, но рано или поздно интенсивное освоение обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу. Рентные отношения складываются между собственниками земли и арендатором по распределению дохода. Рента – это излишек (сверхприбыль) над обычной средней прибылью арендатора. Арендная плата за землю, как правило, бывает больше ренты, она учитывает процент на капитал, вложенный в имущество землевладельцами. Это могут быть жилые и хозяйственные постройки, ирригационные сооружения, средства связи и другие средства. Величина арендной платы – это продукт конкурентных торгов двух сторон: земельного собственника и арендатора. 								В развитом рыночном хозяйстве земля является предметом купли и продажи. Однако невозделанная земля не имеет стоимости, но имеет цену. Земля продается благодаря её способности приносить ренту своему владельцу.	Определение ренты неразрывно связано с понятием земли. Внешне рента представляет собой плату за пользование землей, которую ее собственник получает от арендатора, если собственник и хозяйственный субъект не являются одним и тем же лицом. Очевидно, что она – часть стоимости продукта, полученного предпринимателем. Среди причин появления рентных отношений можно выделить следующие особенности, присущие природному фактору производства: земля и многие другие природные ресурсы не являются свободно воспроизводимыми условиями труда; ограниченность земель сельскохозяйственного назначения вообще, а земель лучшего и среднего качества тем более, обусловливают мизерную эластичность предложения земель. 	Усиление значимости рентных отраслей современной экономики России, включая их роль в экспортных поставках сырья, требует от экономической теории более системно понять природу рентных отношений и рентного института в общем аспекте воспроизводственного процесса в стране, определить значение ренты в механизме распределения национального дохода, обосновать ее роль в современных условиях реализации земельной собственности, показать процессы перераспределения рентных доходов между сельским хозяйством и другими отраслями агропромышленного комплекса. Важно также обосновать принципы образования земельного налога как налога на земельную ренту в связи с общими задачами стимулирования роста эффективности сельскохозяйственного производства и обеспечения стабильной налогооблагаемой базы в этой сфере экономики.



27



1



16