Оценка рыночной стоимости кафе и бара

Министерство образования Республики Беларусь

Белорусский Национальный Технический Университет



Строительный факультет                         

Кафедра «Экономика строительства»

                                                                                                ДОПУЩЕН К ЗАЩИТЕ

                                                                                              Зав. кафедрой  

                                                                                              ___________________                                  

                                                                       «___»   июня   2006 г.



Пояснительная записка

 дипломного проекта

«Оценка рыночной стоимости кафе и бара по ул. Красной , 23»



   Специальность Э.01.03  «Экономика и управление на предприятии»



Студент-дипломник                                                                                               

группы                                                                                                 

Руководитель:                                                                                                         

Консультанты :

По разделу «Экономика строительства»

По разделу «Технология строительного производства»                                    

По разделу «Охрана труда и техника безопасности»                                                                                            

Ответственный за нормоконтроль                                                                                                 



Объем проекта :

пояснительная записка                   _____ страниц

графическая часть                           _____ листов

Минск - 2006

Министерство образования Республики Беларусь

Белорусский Национальный Технический Университет



Строительный факультет

Кафедра «Экономика строительства»



УТВЕРЖДАЮ

Заведующий кафедрой 

___________      ___________________

«___» ________ 2006 г.





Задание по дипломному проектированию

                     студенту – дипломнику группы  

Специальность Э.01.03 «Экономика и управление на предприятии»



1. Тема проекта «Оценка рыночной стоимости кафе и бара по ул. Красной , 23»

Утверждена приказом ректора БНТУ от «___» ___________2006 г. №___

2. Дата выдачи задания : «___» ____________2006 г.

3. Срок сдачи законченного проекта «___» __________ 2006 г.

4. Исходные данные к проекту :

     4.1. _____________________________________________________________________

     4.2. _____________________________________________________________________

     4.3. _____________________________________________________________________

     4.4. _____________________________________________________________________

     4.5._____________________________________________________________________

5. Перечень подлежащих разработке вопросов :

     5.1. _____________________________________________________________________

     5.2 ______________________________________________________________________

     5.3.______________________________________________________________________     

     5.4. _____________________________________________________________________

     5.5. _____________________________________________________________________

     5.6.______________________________________________________________________

6. Перечень графического материала 

     6.1. _____________________________________________________________________

     6.2. _____________________________________________________________________

     6.3 ______________________________________________________________________

     6.4.______________________________________________________________________

     6.5. _____________________________________________________________________

     6.6. _____________________________________________________________________

     6.7.______________________________________________________________________

     6.8.______________________________________________________________________





7. Консультанты по разделам проекта :

7.1. «Экономика строительства»___________________               ______________________

7.2. «Технология и организация производства работ»_              _______________________

7.3. «Охрана труда и оружающей среды»__________________________________________

7.4. «Организационно-методическое обеспечение и нормоконтроль»_________________

_____________________________________________________________________________ 





8 Календарный график работы над проектом на весь период проектирования с указанием

сроков выполнения отдельных этапов :

Этапы и содержание работ

Объем,%

Срок сдачи

1. Преддипломная практика : получение заданий от консультантов , сбор исходных материалов , изучение технической литературы по теме , составление пояснительной записки, составление отчета по практике



20

2.03.06г.

2. Подготовка 3 листов чертежей и 40 страниц пояснительной записки для проверки рабочей комиссией

50

17.04.06г.

3. Подготовка 6 листов чертежей и 80 страниц пояснительной записки для проверки рабочей комиссией

75

15.05.06г.

4. Подготовка дипломного проекта в полном объеме для проверки комиссией по допуску к защите

100

12.06.06г.





Руководитель                                 _______________                     ___________________



Студент-дипломник                      _______________                     _____________.______

принял задание к исполнению

























































Ведомость объема дипломного проекта .



Формат

Обозначе-ние

Наименование

Количество

листов

Примеча-ние

А4



Задание по дипломному проектированию

1



А4



Пояснительная записка

96



А1

1

Описание участка земли и улучшений

1



А1

2

Оценка рыночной стоимости объектов затратным подходом

1



А1

3

Составление реконструированного отчета о доходах . Расчет ставки дисконтирования 

1



А1

4

Дисконтирование денежных потоков . Оценка рыночной стоимости объектов доходным подходом 

1



А1

5

Характеристики объектов оценки

1



А1

6

Оценка рыночной стоимости кафе методом сравнения продаж

1



А1

7

Оценка рыночной стоимости бара методом сравнения продаж

1



А1

8

Согласование результатов оценки методом иерархий

1















Реферат.



              Дипломный проект содержит 96 листов основного текста , 67 таблиц , 

5 иллюстраций , список литературы из  6 наименований .



                Ключевые слова : ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ , РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ , 

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД , ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ , ИЗНОС , ДОХОДНЫЙ ПОДХОД , СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ , СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД , ОБЪЕКТЫ-АНАЛОГИ .

        

                В дипломном проекте была проведена оценка рыночной стоимости кафе и бара  , расположенных по адресу ул. Красная , 23 .

                Оценка рыночной стоимости производилась с использованием затратного , доходного и сравнительного подходов , с последующим согласованием результатов по методу иерархий .

                В дипломном проекте проведен анализ экономической ситуации в Республике Беларусь , макро- и микроэкономических параметров , анализ рынка недвижимости, анализ местоположения объектов оценки , их конструктивных особенностей , коммуникаций , а также анализу характеристик земельного участка объектов оценки .

                Оценка рыночной стоимости объекта с использованием затратного метода предусматривает расчет стоимости земельного участка , с учетом корректировки на функциональное назначение объекта оценки .

                Оценка рыночной стоимости объекта доходным методом выполнялась по методу капитализации по норме отдачи по четырем вариантам прогноза . Расчет ставки дисконтирования  выполнен по методу выделения внутренней нормы рентабельности .

                В дипломном проекте разработана методика расчета корректировок на время продажи , местоположение, соотношение рабочих и подсобных помещений при оценке рыночной стоимости объектов сравнительным подходом.

                Согласование результатов оценки вполнялось с использованием метода иерархий , который позволяет повысить объективность результатов оценки рыночной стоимости .

           В дипломном проекте разработана технологическая карта на производство малярных работ в подъездах жилого 9-этажного дома . Также разработаны мероприятия , связанные с охраной труда и пожарной безопасностью при малярных работах .

           



             Методика расчета по методу сравнения продаж имеет практическое значение для практикующих оценщиков .



             Дипломный проект выполнен с использованием програмных продуктов 

Microsoft Word , Microsoft Exsel и OpenOffice Draw .

























































































Оглавление .





Введение                                                                                                                                        9    

Раздел 1. Характеристика объектов оценки.                                                                             11  

          1.1 Анализ экономической ситуации в Республике Беларусь.                                      11 

          1.2 Анализ столичного рынка недвижимости ( торговля , общественное питание ). 12

          1.3 Анализ местоположения объекта оценки.                                                                 13

          1.4 Описание объекта.                                                                                                       14                                                                                                 

           Вывод.                                                                                                                                16

Раздел 2. Оценка объектов недвижимости затратным подходом.                                          17

           2.1 Понятие рыночной стоимости .                                                                                 17 

           2.2 Методологические основы оценки затратным подходом .                                     17

           2.3 Оценка земельного участка.                                                                                      17

           2.4. Определение стоимости нового строительства.                                                     19 

           2.5 Определение стоимости улучшений.                                                                        23

           2.6. Оценка величины накопленного износа.                                                                 29

           2.7. Определение рыночной стоимости объекта затратным методом .                       33          

           Вывод.                                                                                                                                35 

Раздел 3. Оценка методом капитализации дохода.                                                                  36 

           3.1 Методологические основы оценки методом капитализации дохода.                    36

           3.2. Последовательность составления реконструированного отчета о доходах.        37

           3.3 Определение потенциального валового дохода (PGI).                                           38

           3.4 Определение действительного валового  дохода.                                                   39 

           3.5 Определение операционных расходов (OE).                                                            39 

           3.6 Составление реконструированного отчета о доходах.                                            40

           3.7  Прогнозирование срока проекта.                                                                             44

           3.8  Методы определения нормы дисконтирования .                                                   44  

           3.9 Дисконтирование денежных потоков .                                                                     47

	           Вывод.                                                                   	53

	Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж .	54

	           4.1. Методологические основы оценки сравнительным подходом.	54

	           4.2. Исходная информация по объектам – аналогам .	55

	           4.3. Оценка объектов недвижимости методом корректировок .	56

	           Вывод.	68

	Раздел 5. Согласование результатов оценки.	69

	           Вывод.	74

	Раздел 6. Технология строительного производства.	75

	           6.1. Область применения.	75

	           6.2. Характеристики применяемых материалов и изделий .	75

	           6.3. Потребность в материально – технических ресурсах .	78

	           6.4. Организация и технология строительного процесса.	80

	           6.5  Контроль качества и приемка работ .                                                                      88

	           6.6  Технико-экономические параметры .                                                                      89

	Раздел 7. Охрана труда и техника безопасности.	90

	           7.1 Указания по технике безопасности.	90

	           7.2 Пожарная безопасность.                                                                                             92    

	Заключение .	94

	Список использованных источников .	96































































          Введение.



       Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

       Опыт становления отечественного рынка недвижимости стал подтверждением тенденций, характенрных для всех стран с развитой экономикой , а именно:

  

       - недвижимость составляет основу национального богатства.Именно в объектах недвижимости – зданиях , сооружениях , обустроенных территориях, - последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений , обеспечивая надлежащий уровень жизни как в настоящем , так и в будущем. По различным оценкам , недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства ;



      - рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств , что , в конечном итоге , приводит к качественным преобразованиям спроса и предложения и обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития .



     Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости . С одной стороны , нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект , - прежде всего за счет такого вида недвижимости , как жилье , которое имеет первостепенный потребительский приоритет. С другой стороны , отсутствие эффективной государственной системы , включающей нормативно-правовые , финансово – экономические и управленческие механизмы , способны резко снизить рыночный потенциал недвижимости , привести к нежелательным социальным последствиям.

       Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

         Оценка необходима и при вторичной эмиссии акции предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

         Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

         

          Таким образом , оценка недвижимости является актуальным и востребованным видом деятельности.Анализ стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

         На практике , в процессе оценки могут возникнуть проблемы , вызванные пробелами в самой методологии оценки (ограниченной применимостью основных методов оценки : затратного , доходного и сравнения продаж). В данной работе будут применены все три метода оценки с последующим согласованием результатов.



       



        





          

   





         



         Раздел 1. Характеристика объектов оценки.



          1.1 Анализ экономической ситуации в Республике Беларусь.



            Некоторые основные экономические показатели по Республике Беларусь на конец 2005 года представлены в таблице 1.1.



                                                                                                                            Таблица 1.1

Номинальный ВВП , млрд. USD

Рост реального ВВП , %

Сальдо госбюджета,

%

Внутренний государственный долг, в % к ВВП

Внешний долг

(совокупный),в % к ВВП



Обменный курс,

BYR/USD

29,5

9,2

-0,6

5,8

17,9

2152





      Рост реального промышленного производства на конец декабря 2005 / начало 2006 гг. составил 10,4 % по сравнению с предыдущим периодом, при этом наибольший вклад в прирост внесли топливная промышленность(3,2%) и машиностроение(2,1%) , связанные с экспортом за рубеж.Что касается легкой и пищевой промышленности , то их вклад не столь значителен -  0,4% и 1,8% соответственно.

    Уровень безработицы по республике составил в среднем 1,4% , при этом наибольший прирост занятости отмечен в строительной сфере ; это можно связать прежде всего с высокими темпами роста жилищного строительства . В целом количество безработных сокращается и составляет 71,8 тыс. чел. в декабре 2005 г. по сравнению с 84,0 тыс. чел. в начале того же года.

    Темпы прироста заработной платы на конец 2005 г. составили 16,7 % , при этом индекс потребительских цен составил 2,4( в % к предыдущему периоду) .

Обменный курс белорусского рубля в течение года оставался относительно стабильным 

(благодаря жесткому контролю со стороны Нацбанка ) , что положительно влияло н доверие населения к национальной валюте и обеспечивало стабильный спрос на белорусские рубли.

     Вывод: экономическую ситуацию в Республике Беларусь можно охарактеризовать как стабильную и благоприятную для инвестиций. Рост личных доходов населения привел к росту спроса на продукцию отечественной легкой и пищевой промышленностей на внутреннем рынке , а также к  возрастанию роли сектора услуг , прежде всего торговли и общественного питания.



       



         1.2 Анализ столичного рынка недвижимости ( торговля , общественное питание ). 

       

        На сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости г. Минска основное количество предложений помещений социально-общественного назначения не соответствует современному уровню. При этом спрос в несколько раз превышает уровень предложения. Катастрофически не хватает торговых площадей в оживленных, "проходных" местах. Как отмечают специалисты, спрос на такие объекты за прошлый год вырос практически вдвое, а предложение- почти нет, оно остается стабильно мизерным. Отсюда - рост цен на них в среднем на 25-30% в год , при этом специалисты не видят в ближайшей перспективе возможности изменить сложившийся дисбаланс спроса и предложения. Подавляющее большинство объектов социально-общественного  назначения принадлежит государству, а оно по разным причинам, в т. ч. из-за медленной приватизации физически не успевает оценивать эти объекты, готовить правоустанавливающие документы, чтобы их реализовать. Кроме того, цены на гособъекты нередко завышаются, бывает также, что будущих собственников обременяют дополнительными обязательствами, которые не устраивают потенциальных покупателей.

    Рынок торговой недвижимости практически не развит. Сегодня - это отдельно стоящие или встроенные в жилые дома магазины, принадлежащие государству, либо частные торгово-выставочные центры, в которых помещения сдаются в аренду. Маленьких магазинов, а спрос на них большой, в частной собственности очень мало, и они не влияют на рынок. Большинство их владельцев предпочитают сдавать свои торговые точки в аренду, а не продавать. А если и выставляют на продажу, то цены здесь трудно и систематизировать, и прогнозировать.

     Практически такая же ситуация в секторе аренды. Четко сформировавшегося рынка аренды в республике еще нет.Разбежка в плате за аренду частной недвижимости тоже может достигать 25-30% в зависимости от места расположения объекта, его состояния, транспортного обеспечения, приспособленности под те или иные цели, других факторов и даже от финансового положения и планов арендодателя. Если ему очень и быстро нужны деньги, он может сдать свое имущество внаем и подешевле.

     Правда, в республике постепенно разворачивается долевое строительство крупных торговых и торгово-развлекательных центров, с помощью которых ситуация через 2-3 года, как ожидается, начнет меняться. Пока же остается констатировать: спрос на рынке недвижимости в ближайшие годы будет превышать предложение по всем позициям, хотя и в разной степени.

            1.3 Анализ местоположения объекта оценки.



        Объект оценки представляет собой встроенные помещения, находящиеся

на 1-ом этаже здания промышленного корпуса, принадлежащего ОАО

«Полиграфкомбинат им. Я.Коласа».

        Здание промышленного корпуса ОАО «Полиграфкомбинат им. Я.Коласа»

находится в Советском районе г. Минска, в квартале, ограниченном ул. В.Хоружей, 

ул. Якуба Коласа и ул. Варвашени (см. рис 1).

        В непосредственной близости от объекта оценки находится оживленная

часть города с обилием объектов недвижимости торгового и общественно-

культурного назначения. На незначительном удалении от объекта оценки

находится крупнейший торговый узел города – Комаровский рынок.

                                                                                                                               Рис.1

        

       

        Объект обладает развитой инженерной инфраструктурой , имеются сети

водоснабжения, канализации, тепловые сети, электроснабжения, радио, телефонизации.

       Такие важные факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта, как

расположение его в части города, характеризующейся высокой деловой

активностью, отличная транспортная доступность(в 500-ах метрах находится

станция метро. Общественный транспорт представлен движением автобусов,

троллейбусов и трамваев по ул. Красная. В 50-ти метрах от объекта оценки

находится стоянка для автотранспорта), окружение объекта оценки крупными        торговыми и общественно-культурными центрами, развитая инфраструктура, наличие автомобильной стоянки вблизи здания, делают оцениваемый объект достаточно привлекательным с точки зрения потенциальных инвесторов для приобретения его в собственность.



          1.4 Описание объекта.



            Оценке подлежат:помещения кафе и помещения бара .

            Здание построено в 1953 г. и представляет собой «сталинское» добротное

кирпичное строение с помещениями высотой до 4м. Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на праве постоянного пользования ОАО

«Полиграфический комбинат имени Я.Коласа».

              Арендаторами в оцениваемых помещениях выполнен евроремонт. Все

помещения находятся в хорошем состоянии и удовлетворяют требованиям

рынка, предъявляемым к помещениям такого типа.

      Описание участка земли представлено в таблице 1.2 



                                                                                                Таблица 1.2

Описание участка земли.

Местоположение

г. Минск,  ул. Красная, 23

Целевое назначение земельного участка

Эксплуатация промышленных зданий и сооружений

Ценовая зона

2

Рельеф земельного участка

Ровный

Кадастровый номер земельного участка

500000000008000520

Юридические права на земельный участок

Принадлежит на праве постоянного   пользования ОАО «Полиграфический комбинат имени Я.Коласа» 

Государственный акт на земельный участок

№ 2801  от30.09.2001 г.

окончание таблицы 1.2

Номер оценочной зоны  основного здания

642 П1111

Стоимость 1 м2 участка земли в промышленной зоне, долл.



95,99

Коэффициент функционального зонирования  для  промышленной зоны



0,48

Функциональная зона  для объектов оценки

О1111

Коэффициент функционального зонирования  для  прочих зон в центре города

0,9







Описание конструктивных решений здания , сетей и улучшений представлены в таблице 1.3.



                                                                                                                               Таблица 1.3

                     Описание конструктивных решений здания и улучшений.



Дата ввода здания в эксплуатацию, год

1953

Общая площадь оцениваемых  помещений, м2 в т.ч.

523,52



помещений кафе, м2

458,22

помещения бара, м2

65,3

Характеристика конструктивных элементов:



Фундамент

Сборный железобетон

Стены наружные и внутренние

Кирпич

Перегородки

Кирпичные

Перекрытия

Железобетонные плиты.

Крыша

Двускатная металлическая

Оконные проемы

Двойные деревянные, решетка, ПВХ

Дверные проемы

ПВХ, щитовые, металлические

Наружная отделка

Оштукатурено

Внутренняя отделка

Подвесные потолки, декоративная штукатурка, плитка, обои, пластиковые панели, искусственный камень

Полы

Плитка, мозаика, паркет, бетон

Водопровод

Стальные трубы от городской сети.

Канализация

Чугунные трубы, сток в городскую сеть.

Электроснабжение

Скрытая электропроводка.         

Телефон

Каблирован.

Отопление

Собственная котельная

Вентиляция 

Приточно - вытяжная

Прочее

Крыльца бетонные



    

 Вывод : 

                      проанализировав местоположение объекта оценки , а также его конструктивные решения , сети и улучшения можно заключить , что данный объект привлекателен с точки зрения потенциального инвестора или покупателя .





            















































































    

Раздел 2. Оценка объектов недвижимости затратным подходом.



       2.1 Понятие рыночной стоимости .

        Рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.



      2.2 Методологические основы оценки затратным подходом .

        Затратный метод является одним из стандартных методов оценки рыночной стоимости, основанных на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемому зданию. Стоимость недвижимости, определяемая затратным методом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли (как свободного в его наилучшем и наиболее эффективном использовании), стоимости улучшений (в виде восстановительной или заменяющей стоимости в зависимости от типа объекта оценки), предпринимательской прибыли, косвенных затрат, минус накопленный износ.



        2.3 Оценка земельного участка.

        Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на правах постоянного пользования ОАО «Полиграфический комбинат имени Я.Коласа». Заключение от 2 сентября 2004г. №К – 148/04 «О кадастровой стоимости земельного  участка»  составлено для основного здания, которое является промышленным объектом. Поэтому земельный участок оценивался как находящийся в  промышленной зоне. Стоимость  земельного  участка  площадью  2,8812 га составляет  2 765 663, 88 доллара США  или  95,99 доллара США за 1 кв.м.

       Объекты оценки по договору  аренды сдаются как объекты общественного питания и по назначению не являются промышленными объектами. Главный  выход расположен  на ул. Красная, примыкающую в данном месте к площади Я. Коласа. Расположение объектов оценки попадает во вторую ценовую зону  г. Минска. Объекты оценки располагаются фактически в центре г. Минска. По инструкции  кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Беларусь при таком назначении и расположении объекты попадают   в прочие зоны делового центра.  Поэтому, стоимость земельного участка для объектов оценки  определялась  с учетом изменения функционального назначения оцениваемых помещений.

           Размер земельного участка под объект оценки принимаем с учетом поправочного коэффициента, учитывающего дополнительную площадь, необходимую для обслуживания зданий. Размер поправочного коэффициента определяется исходя из нормативов минимальной плотности застройки площадок промышленных предприятий по отраслям производств, согласно приложению №1 СНиП 2-89-80* «Генеральные планы промышленных предприятий». Поскольку земельный участок выделен для полиграфкомбината, то коэффициент плотности застройки принят  по  газетно-книжножурнальным и книжным производствам в размере 50%. Таким образом, коэффициент пересчета от площади застройки к общей площади для обслуживания оцениваемых помещений составит: 100/50=2. 

          Площадь застройки приходящаяся на оцениваемые помещения определяем исходя из сведений об общей площади застройки, общей площади здания и общей площади оцениваемых помещений:

Sзастр. = 523,52*6468/22198 = 152,54 м.кв.,

 где 523,52–общая площадь оцениваемых помещений, м2

       6468 – площадь застройки  всего здания, м2

       22198 –общая площадь помещений всего здания, м2

В расчете стоимости земельного участка учитываем площадь застройки в размере:

152,54 м.кв. * 2 = 305 м.кв.

Стоимость земельного участка  составляет:  

V L=  95,99/0,48*0,9*305= 54 909 долл. США,                                    

где: 

0,48 – коэффициент  функционального назначения для промышленной застройки

0,9 - коэффициент функционального назначения для объектов, расположенных в прочих зонах  делового центра.

Расчет стоимости земельного участка приведен в табл. 2.1



                                                                                                                               























Таблица 2.1

Определение стоимости земельного участка объекта оценки

в ценах на 1.01.2006г.

№п/п

Показатели

Всего

1

Стоимость 1м.кв. участка земли, долл.США

95,99

2

оценочная зона

П1111

3

Оценочная зона объекта оценки

О1111

4

Коэффициент функционального зонировании для пром.зоны

0,48

5

Коэффициент функционального зонировании для  общественных центров

0,90

6

Корректировка на функцию земельного участка объекта оценки

179,98

 7

Общая площадь здания,м2

22 198,00

 8

Площадь застройки всего здания,м2

6 468,00

 9

Площадь объектов оценки,м2

523,52

10

Размер земельного участка, приходящейся на объекты оценки, м2

305

 

в т.ч. кафе 

269

 

бар 

39

11

Стоимость земельного участка, дол.США

54 909

 

в т.ч. кафе 

48 060,1

 

бар 

6 848,9

12

Стоимость земельного участка, руб.

118 164 168



в т.ч. кафе 

103 425 335



бар 

14 738 833



Таким образом стоимость земельного участка на 1.01.2006 составляет 118 164 168 руб., в т.ч.: кафе – 103 425 335 руб., бар – 14 738 833 руб.



          2.4. Определение стоимости нового строительства.

При определении стоимости нового строительства можно рассматривать либо стоимость строительства точной копии объекта оценки, либо стоимость строительства современного здания, обеспечивающего аналогичную полезность. Выбор типа стоимости нового строительства, а также характеристики современного объекта замещения должны быть обоснованы в соответствии с конкретной ситуацией. Таким образом, стоимость нового строительства улучшений может выступать в виде восстановительной либо заменяющей стоимости. В данном случае стоимость нового строительства выступает в виде заменяющей  стоимости.

Восстановительная стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.

Заменяющая стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.п.

Заменяющая стоимость была рассчитана по «Сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений полиграфической и кинематографической промышленности для переоценки основных фондов № 15», таблица 5 в ценах 1970 г. исходя из общего объема здания и оцениваемых помещений. 

Восстановительная (заменяющая) стоимость объектов оценки в ценах на дату оценки с применением сборников УПВС, рассчитывается по формуле:



                                       С = С69* V * И84 * И91 * 0, 99  *Иофi ,                                   (2.1.)

           где

           С69 -  стоимость единицы  измерения укрупненного показателя  стоимости по сборникам УПВС в ценах 1969 г.  

          V - строительный объем  здания.

                   И84  - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен  1969 г. к уровню цен 1984 г. Принимается  согласно Постановлению  Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94 в размере 1,2 (для Республики Беларусь).

         И91  - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен 1984 г. к ценам 1991г. (отраслевой коэффициент). Принимается согласно Постановлению Совмина БССР от 17.01.1991г. № 18. Для полиграфической промышленности этот коэффициент 1,94.

         0, 99 – территориальный понижающий коэффициент;

         Иофi – индексы изменения стоимости основных фондов.

Поскольку в техническом паспорте отсутствовали сведения по объемам кафе и бара , произведем расчет строительных объемов по рабочим чертежам оцениваемых объектов. Результаты расчетов приведены в таблице 2.2 .Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в ценах 1969 г. представлен в таблице 2.3. Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в текущих ценах представлен в таблице 2.4.   





Таблица 2.2

Определение строительного объема кафе и бара .









Основное

Формула подсчета

Значение

Един. изм



Кафе 





Ширина

0,58+10,39+0,16+1,41+3,52+,58

16,64

м

ШиринаН

6,25+0,58

6,83

м

Шир-ШирН

16,64-6,83

9,81

м

ДлинаВ

0,4+27,93-0,58-2,85-0,26

24,64

м

Длина Н

0,29+2,71+0,16+8,84+0,16+17,78+0,29

30,23

м

длН-длВ

30,23-24,64

5,59

м

Площадь1

16,64*24,64+6,83*5,59+5,59*9,81/2

475,61

м2

Площади пилястр

 

 

 

Пилястр1

0,68*0,37*9

2,26

м2

Пилястр2

2,49*0,37*7

6,45

м2

ПилЛевВН

1,3*0,37*2

0,96

м2

ПилПрВ

1,8*0,37

0,67

м2

ПилПрН

(1,3+0,29)*0,37

0,59

м2

 

Итого пилястры

10,93

м2

 

Итого площадь основная

486,54

м2

Правая часть

 

 

 

Ширина

4,12+0,58

4,70

м

Длина

0,08+2,42+0,16+4,51+0,16+4,08+0,95

12,36

м

Умывальник

(2,33+0,16)*(2,24+2,2-2,42+0,16/2)

5,23

м2

Корректировка
на изменение толщины стены

3,4*0,08-3,4*0,29

-0,71

м2

Корректировка на скос

0,9*1,8/2

-0,81

м2

Итого площадь дополнительная

4,7*12,36+5,23-0,71-0,81

61,80

м2

 

Итого кафе 

548,34

м2

 

высота

3,80

м

 

Объем Кафе 

2083,67

м3

 

 Бар 

 

 

Ширина

0,28+4,10+0,16+3,34-0,08

7,8

м

Длина

0,08+2,04+0,16+6,53+0,58

9,39

м

Корректировка на умывальник

(2,33+0,16)*(2,24+2,2-2,42+0,16)

-5,43

м2

Корректировка на смешение перегородки

6,53*0,17

-1,11

м2

Туалет

(1,46+0,16)*(1,1+0,08+0,95)

3,45

м2

Пилястры

3*0,37+0,68*0,37+1,16*0,37

1,79

м2

 

 

 

 

Треугольная часть

3,7*(6,25+0,95)/2

13,32

м2

Корректировка на дверной проем

0,37*1,38

-0,51

м2

Общая площадь

7,8*9,39-5,43-1,11+3,45+1,79+13,32-0,51

84,75

м2

 

Итого бар 

84,75

м2

 

Высота

3,80

м

 

Объем бара 

322,067

м3





Таблица 2.3

Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 г.

Наименование объекта

Год ввода в эксплуатацию

Единица измерения

Общая площадь, объем, длина, кол-во.

№ сборн.УПВС и табл.

Стоим. един. измер.по УПВС в ц. 1969г., руб.

Поправочный коэф-нт к сборникам УПВС

Стоим. един. измер.по УПВС  с попр. коэф-том в ц. 1969г., руб.

Восстановительная стоимость в ценах 1969г.





































Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул.Красной, 23

1953

м.куб.

2387,4

Сб.15 таб.5в

15

1

15

36 056, 0565

в т.ч.

Кафе 

1953

м.куб.

2083.67

Сб.15 таб.5в

15

1

15

        31 225, 05

Бар 

1953

м.куб.

322.0671

Сб.15 таб.5в

15

1

15

4 831, 0065



Таблица 2.4

        Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах .



Наименование объекта

Востановительная ст-ть в ценах 1969г.,руб

Коэф. для пересчета 

1,2*0,99*1,94*14,5

Коэф.изменения ст-ти на 01.01.93

Коэф.изменения ст-те на 01.01.94

Коэф. изменения ст-ти на 01.01.95

Коэф. изменения ст-ти на  01.01.96

Коэф. изменения ст-ти на 01.01.97

Коэф. изменения ст-ти на 01.01.98

Коэф. изменения ст-ти  на 01.01.00

Коэф. изменения ст-ти  на  01.01.01

Коэф. изменения ст-ти  на  01.01 02

Коэф. изменения ст-ти на 01.01.03

Коэф. изменения ст-ти  на 01.01.04

Коэф изменения ст-ти на 01.01.05

Коэф. изменения ст-ти на 01.01.06

Восстановительная  стоимость в текущих ценах,руб

Встроенные помещения  1-го этажа здания по ул.Красной, 23

36056,0565

33,41844

19,8414

4,9

11,9

2,7889

1,32

1,7872

12,0617

3,3404

1,3057

1,3232

1,3123

1,2461

1,1326

118352967

в т.ч. 

Кафе

31 225,05

33,41844

19,8414

4,9

11,9

2,7889

1,32

1,7872

12,0617

3,3404

1,3057

1,3232

1,3123

1,2461

1,1326

102508531

Бар

4831,0065

33,41844

19,8414

4,9

11,9

2,7889

1,32

1,7872

12,0617

3,3404

1,3057

1,3232

1,3123

1,2461

1,1326

15844436



          Таким образом  восстановительная стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2006 составляет 118 352 967 рублей , в том числе кафе – 102 508 531 рублей , бар – 15 844 436 рублей.



             2.5 Определение стоимости улучшений.

            На дату проведения оценки арендатором выполнены улучшения, стоимость которых увеличивает  рыночную стоимость объектов оценки. 

С целью приведения арендуемых площадей  в соответствие с рыночными и санитарно-техническими требованиями, арендаторами были выполнены ремонтно-строительные работы, в том числе  частичная перепланировка помещений, качественная отделка стен, пола, потолков, замена и ремонт заполнений  дверных и оконных проемов, полная замена электрики, вентиляции, сантехники, отопительных приборов. Расчет стоимости выполненных работ в ценах 1991 года приведен в таблицах. 2.5 и 2.6.

 Перевод в цены на 1.01.2006 года проводился  по элементам затрат на ремонтно-строительные работы согласно действующего законодательства .Расчет стоимости вышеназванных работ в текущих ценах приведен в таблицах 2.7 и 2.8.

 Кроме того, в арендуемых помещениях были выполнены работы по установке охранно-пожарной сигнализации. Распределение выполненных объемов работ по установке охранно-пожарной сигнализации между кафе  и баром выполнено пропорционально их площадям  . Расчет стоимости охранно-пожарной сигнализации в текущих ценах представлен в таблице 2.9.

 Для обеспечения бесперебойного функционирования кафе в период отключения горячей воды, в систему водоснабжения были врезаны 3 проточных водонагревателя   Ariston SG 10 OR  и 2 бойлерных водонагревателя Ariston SG НР 100 VE .

Для поддержания комфортных температурных условий в кафе были установлены кондиционеры (сплит-системы ): настенный LG S07LHG и потолочный MсQuay. Указанные улучшения являются условно отделимыми. Расчет стоимости этих улучшений на дату оценки представлен в таблице 2.10.

		



		Таблица 2.5

Расчет стоимости ремонтно-строительных работ по кафе в ценах 1991 года.





Наименование разделов и работ

зарплата рабочих

Эксплуатация машин

Материальные ресурсы

прямые затраты

накладные расходы

Плановые накопления

Итого по ПТМ





Всего

в т.ч. з/п

Всего

в т.ч. транспорт









1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Строительные работы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ремонтные работы по разборке в подсобных помещениях

590

149

5

8

2

747

996

766

2 509

ремонтные и отделочныеработы в подсобных помещениях

9 343

436

170

25 641

1 402

35 420

13 146

10 156

58 722

Работы по разборке в зале кафе

203

7

5

 

 

210

264

231

705

ремонтные и отделочные работы по залу кафе

11 208

703

287

30 836

2 033

42 747

15 937

12 437

71 121

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вентиляция

1 094

86

37

2 763

133

3 943

1 649

1 064

6 656

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Электромонтажные работы

14 269

3 842

743

5 440

483

23 551

19 636

14 545

57 732

демонтаж

88

28

16

 

 

116

125

93

334

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Водоснабжение  и канализация

1 384

68

18

2 855

181

4 307

2 167

1 398

7 872

Работы по разборке и демонтажу в подсобных помещениях

794

8

4

8

5

810

1 196

772

2 778

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ИТОГО

38 973

5 327

1 285

67 551

4 239

111 851

55 116

41 462

208 429





         Таблица 2.6



Расчет стоимости ремонтно-строительных работ по бару в ценах 1991 года.



№

п/п



Наименование работ



зарплата рабочих

Эксплуатация машин

Материальные ресурсы

прямые затраты

накладные расходы

Плановые накопления

Итого по ПТМ







Всего

в т.ч. з/п

Всего

в т.ч. транспорт









 1

Разборка,  ремонт и отделка

4846

329

137

11013

587

16 188

6 684

5 586

28 458

 2

снять подвесной потолок из ткани

158

3

2

 

 

161

218

182

561

 3

снять стоимость ткани

 

 

 

1 440

14

1 440

 

 

1 440

 

Итого

4 688

326

135

9 573

573

14 587

6 466

5 404

26 457







Таблица 2.7



Расчет фактической стоимости выполненных работ по кафе в текущих ценах.



Наименование затрат



Базисная стоимость в ценах 1991 г., руб.

Индекс изменения стоимости

Фактическая стоимость, руб

Основная ЗП

 

38 973

992,765

38 691 030

Машины механизмы

 

5 327

1880,027

10 014 904

Материалы

 

63 312

1920,035

121 561 256

Транспорт

 

4 239

1547,519

6 559 933

Накладные расходы

 

55 116

969,348

53 426 584

Плановые накопления

 

41 462

560,283

23 230 454

ИТОГО

 

208 429

1216,165

253 484 161

Непредвиденные 3%

3%

6 253

1216,165

7 604 680

Итого СМР

 

214 682

 

261 088 841

ПРОЧИЕ

 

 

 

 

Премиальная оплата труда 30%

30%

11692



11 607 309

Премиальная оплата труда 6, 5%

6,50%

3583



3 472 728

ВСЕГО в текущих ценах

 

229956



276 168 878

ФЗП  Осн. З/П    

1

38973

 

38 691 030

З/п ММ               

0,35

1864

 

3 505 216

З/п НАКЛ.          

0,357

19676

 

19 073 290

З/п ПЛАН           

0,2308

9569

 

5 361 589

Прочие                

1

15274

992,765

15 163 492

Итого ФЗП

 

85358

992,765

84 740 435

Непредвиденные от ФЗП 3%

3%

2102

992,765

2 086 792

Всего ФЗП

 

 

 

86 827 227

НАЛОГИ

 

 

 

 

Единый платеж

5%

 

 

4 341 361

Итого

 

 

 

280 510 239

ПМЦФ

2,5

 

 

6 904 222

ИТОГО

 

 

 

287 414 461

ПРФ

2

 

 

5 748 289

Итого стоимость без НДС

 

 

 

293 162 750

НДС 

18%

 

 

52 769 295

Итого Стоимость с НДС

 

 

 

340 183 756

ВСЕГО НАЛОГОВ

 

 

 

69 763 167

ВСЕГО ПО СМЕТЕ

 Руб

 

 

340 183 756

 Курс доллара по НБ РБ

 

 

 

2 152

 Всего 

 Долл

 

 

158 078



























Таблица 2.8



Расчет фактической стоимости выполненных работ по бару в текущих ценах .

Наименование затрат



Базисная стоимость в ценах 1991 г., руб.

Индекс изменения стоимости

Фактическая стоимость, руб.

Основная ЗП

 

4 688

992,765

4 654 082

Машины механизмы

 

326

1880,027

612 889

Материалы

 

9 000

1920,035

17 280 315

Транспорт

 

573

1547,519

886 728

Накладные расходы

 

6 466

969,348

6 267 804

Плановые накопления

 

5 404

560,283

3 027 769

ИТОГО

 

26 457

1216,165

32 176 077

Непредвиденные 3%

3%

794

1216,165

965 635

Итого СМР

 

27 251

 

33 141 712

ПРОЧИЕ

 

 

 

 

Премиальная оплата труда 

30%

1406



1 396 224

Премиальная оплата труда 

6,50%

420



407 407

ВСЕГО в текущих ценах

 

29077



34 945 343

ФЗП  Осн. З/П     

1

4688

 

4 654 082

З/п ММ                 

0,35

114

 

214 511

З/п НАКЛ.            

0,357

2308

 

2 237 606

З/п ПЛАН            

0,2308

1247

 

698 809

Прочие               

1

1827

992,765

1 813 781

Итого ФЗП

 

10184

992,765

10 110 318

Непредвиденные от ФЗП 

3%

251

992,765

249 184

Всего ФЗП

 

 

 

10 359 502

НАЛОГИ

 

 

 

 

Единый платеж

5%

 

 

517 975

Итого

 

 

 

35 463 318

ПМЦФ

2,5

 

 

 873 633

ИТОГО

 

 

 

36 336 951

ПРФ

2

 

 

 698 907

Итого стоимость без НДС

 

 

 

37 035 858

НДС 

18%

 

 

6 666 454

Итого Стоимость с НДС

 

 

 

43 003 405

ВСЕГО НАЛОГОВ

 

 

 

8 756 969

ВСЕГО ПО СМЕТЕ

 Руб.

 

 

43 003 405

 Курс доллара по НБ РБ

 

 

 

2 152

 Всего по смете 

 Долл.

 

 

19 983



















Таблица 2.9

Расчет стоимости пожарной сигнализации и неотделимых улучшений.

Показатели

Всего

в т.ч. кафе

бар

Стоимость улучшений по смете

383 487 725

340 183 756

43 003 969

общая площадь помещений, м2

523,52

458,22

65,3

 Стоимость пожарной сигнализации

 

 

 

Акт на пожарную сигнализацию от 30.07.2003

4 800 000

4 201 284

598 716

Курс НБ РБ на дату акта

2 070

2 070

2 070

Стоимость пожарной сигнализации на 30.07.2003 г., долл

2 319

2 030

289

  Стоимость пожарной сигнализации на 1.01.2006 г., долл.

2 319

2 030

289

Курс доллара на 1.01.2006г.

2 152

2 152 

2 152

Стоимость пожарной сигнализации на 1.01.2006г., руб.

4 990 488

4 368 560

621 928



 

 

 

Всего стоимость неотделимых улучшений, руб.

388 478 213

344 552 316

43 625 897



Таблица 2.10

Расчет стоимости условно-отделимых улучшений.



Наименование

марка

аналог

Стоимость

,дол

Коррек-тировка,

дол

Рыночная 

стоимость,

 долл

Примечание

Проточный водонагреватель

Ariston SG 10 OR

Ariston TiTech Tl-15 OREE

155

10

145

Прайс лист Интернет-магазин 

Водонагреватели

Проточный водонагреватель

Ariston SG 10 OR

Ariston TiTech Tl-15 OREE

155

10

145



Проточный водонагреватель

Ariston SG 10 OR

Ariston TiTech Tl-15 OREE

155

10

145



Бойлерный нагреватель

Ariston SG НР 

100 VE 1,5

Ariston TiTech Tl-120/L

265

5

260



Бойлерный нагреватель

Ariston SG НР 100

 VE 1,5

Ariston TiTech Tl-120/L

265

5

260



Кондиционер настенный

LG S07LHG

LG S07LHG

645



645

Прайс Интернет

 магазина 

Shop.Ni.by

Кондиционер потолочный

MC Quay

MC Quay

1859



1859

«Северная звезда»

Прайс на

 кондиционеры 

ИТОГО ,                       долл.

 







3459



        Сводный расчет восстановительной стоимости по объектам недвижимости представлен в таблице 2.11.



  Таблица 2.11

Сводный расчет восстановительной стоимости по объектам оценки.

Наименование зданий и сооружений

Восстановительная стоимость, руб.

Выполненные неотделимые улучшения, руб.

Восстановительная стоимость с улучшениями, руб.

Условно отделимые улучшения

1

2

3

4

5

Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул.Красная, 23 , в т.ч.

118 352 967

388 478 213

506 831 180



Кафе 

102 508 531

344 552 316

447 060 847

7 443 768

Бар  

15 844 436

43 625 897

59 470 333





		

		

Таким образом, восстановительная стоимость оцениваемых встроенных помещений с неотделимыми улучшениями на дату оценки в ценах на 1.01.2006 г. составляет 506 831 180 руб., в т.ч.:  кафе  - 447 060 847 руб., бар  - 59 470 333 руб.



           2.6. Оценка величины накопленного износа. 

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих источников. 

Накопленный износ для объекта оценки определялся методом разбивки. При этом в общем случае рассматриваются все виды износа, к которым относят:

	физический износ (исправимый и неисправимый);

	функциональный износ (исправимый и неисправимый);

	внешний или экономический износ.



Физический износ  вызывается  разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения  или неправильной эксплуатации зданий.



Функциональный износ вызывается несоответствием  устройства  здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т.п.) современным рыночным требованиям.



Внешний износ вызывается изменениями ситуации на рынке,  изменением финансовых, законодательных условий и т.п.



Считается, что  износ относится к исправимому,  если затраты на его исправление меньше,  чем добавляемая при этом стоимость.  И, наоборот, износ  относится к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость здания.



Исправимый физический износ (отложенный ремонт)



Под исправимым физическим износом понимается потеря  стоимости недвижимости из-за  потенциальных затрат   типичного  покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. При этом предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или  полностью заменяются.



Неисправимый физический износ



Неисправимый физический износ здания  вызван естественным   процессом старения строительных материалов, конструкций  и  инженерного оборудования. Данный вид износа  рассчитывается  от   остаточной восстановительной  стоимости (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических  и  нормативных  сроков  службы конструкций и элементов.



Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструктивных элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим   элементам   относятся   строительные  конструкции, образующие несущий остов здания:  фундаменты, каркас, наружные стены, железобетонные  перекрытия,  металлоконструкции.  Нормативный срок их эксплуатации  совпадает  со  сроком  эксплуатации  здания  в   целом, устанавливаемым,  исходя  из  группы  капитальности  в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов,  стен  и  перекрытий).

Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим элементам, которые  за  срок  общей  эксплуатации  здания  должны   неоднократно заменяться. 

Визуальное обследование объекта показало, что ремонтно-строительные работы по оцениваемым помещениям проведены 2.5 года назад и в настоящее время  проведения дополнительных работ не требуется. Поэтому  исправимый физический износ (отложенный ремонт) по оцениваемым помещениям можно принять равным 0.

В то же время продолжается процесс естественного старения элементов конструкций. Основные несущие конструкции прослужили более 50 лет. При этом накапливается неисправимый физический износ, зачастую не оцениваемый визуально.

Процент износа начислялся отдельно по каждому конструктивному элементу пропорционально фактическому и нормативному сроку службы отдельных конструктивных элементов. 

В денежном выражении физический износ рассчитывался в процентном отношении от восстановительной стоимости с неотделимыми улучшениями. 

Общий процент физического износа по объекту оценки после проведенного ремонта составляет 28%. Стоимостная величина физического износа объекта оценки рассчитывалась  от восстановительной стоимости с учетом неотделимых улучшений. Расчет величины физического износа представлен в таблицах 2.12. и 2.13







Таблица 2.12

Определение физического износа

встроенных помещений 1-го этажа здания по ул.Красной,23

№№ п/п

Наименование конструктив-ных элементов

Описание конструктивных элементов

Удель-ный вес в %

фактический срок службы

Норматив-ный срок службы

Износ по сроку службы

Удельный износ

1

2

3

4

5

6

7

8

1

Фундамент

Сборные ж/бетонный 

10,0

51

125

40,80

4,08

2

Каркас и перекрытия

Железобетон

31,0

51

125

40,80

12,65

3

Стены и перегородки

Кирпичные

15,0

51

125

40,80

6,12

4

Кровля

Двускатная металлическая

2,0

2

20

10,00

0,20

5

Полы

ковровое, плитка,  бетон

10,0

2

30

6,67

0,67

6

Проемы дверные

ПВХ, деревянные

1,0

2

30

6,67

0,07

7

Проемы оконные

ПВХ, Двойные деревянные

6,0

2

30

6,67

0,40





окончание таблицы 2.12

1

2

3

4

5

6

7

8

8

Отделочные работы

Гипсокартон, , обои, плитка, камень, окраска, подвесной потолок  

7,0

2

6

33,33

2,33

9

Внутренние сантехничес-кие и электротехнические устройства

Горячее водоснабжение -металлические трубы, электроосвещение -срытая проводка, канализация -чугунные трубы, вентиляция -приточно-вытяжная.

16,0

2

30

6,67

1,07

10

Прочие работы

Бетонные крыльца 

2,0

2

30

6,67

0,13

 

ИТОГО:

 

100,0







 

Средний процент износа составляет:

 

 

 

 

28%







 Таблица 2.13

Расчет величины физического износа

Наименование зданий и сооружений

Восстановительная стоимость с улучшениями, рублей.

Износ помещений здания по акту, %.

Износ, руб.

1

2

3

4

Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул.Красная, 23

506 831 180

28%

141 912 730

В т.ч.







Кафе 

447 060 847

28%

125 177 037

Бар  

59 470 333

28%

16 651 693





Функциональный износ



Функциональный износ здания вызывается несоответствием характеристик здания современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках рассматриваемого типа недвижимости (чрезмерностью размеров здания, компоновкой оборудования, улучшениями, наличие которых в настоящее время и в настоящих условиях неадекватно требованиям современных рыночных стандартов). 

	

        Функционального износа по объекту оценки не выявлено. 



Внешний (экономический) износ

Внешний износ вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д. Отсутствие исходной рыночной информации не позволяет провести какие-либо расчеты и определить величину данного типа износа по объекту оценки.



Накопленный износ, определенный как сумма физического, функционального и внешнего износа по объекту оценки, представлен в таблице 2.14.



Таблица 2.14              

Расчет величины накопленного износа

Показатели

Всего

В т.ч. кафе 

Бар 

Физический износ, руб.

141 912 730

125 177 037

16 651 693

		Функциональный износ, руб.







Внешний износ, руб.







НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС, руб.

141 912 730

125 177 037

16 651 693



Таким образом, общая сумма накопленного износа объекта оценки на дату оценки составляет 141 912 730 руб., в т.ч. кафе  - 125 177 037 руб., бар - 16 651 693 руб.





   2.7. Определение рыночной стоимости объекта затратным методом .

Рыночная стоимость недвижимости затратным методом определялась как сумма восстановительной стоимости с улучшениями, стоимости земельного участка плюс косвенные затраты и прибыль предпринимателя за минусом накопленного износа. 



Косвенные затраты - это расходы или затраты, возникающие после завершения строительства или в процессе строительства и необходимые для продажи или нормального функционирования недвижимости.  К косвенным расходам можно отнести:

	расходы на маркетинговые услуги для продажи недвижимости или отдельных ее частей, в том числе затраты на рекламу;

	затраты на  оформление  и  регистрацию  прав  собственности;

	затраты на содержание недвижимости при ее экспозиции на открытом  рынке;

	стоимость инвестиций в землю и др.

Косвенные затраты для недвижимости подобной оцениваемой, на данный период по экспертным оценкам могут составить 3 % от суммы прямых затрат на новое строительство. 



Прибыль предпринимателя - это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Она представляет степень риска, связанную с реализацией проекта.

Прибыль предпринимателя в общем случае должна определяться по рыночным данным. Учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости, характеризующуюся отсутствием сложившихся отношений в области девелоперской деятельности, величину прибыли предпринимателя при инвестировании в строительство объектов недвижимости следует сопоставить с прибыльностью вложения в финансовые проекты. Учитывая риски, связанные с финансированием строительства, величина прибыли предпринимателя по экспертным оценкам в настоящее время может достигать 10-25%.

         Учитывая выгодное месторасположение оцениваемого объекта а также тот факт, что оцениваемый объект относится к числу высокодоходных объектов недвижимости, принимаем величину прибыли в размере 20% от суммы прямых затрат на новое строительство.Расчетрыночной стоимости объектов оценки представлен в таблице 2.15.



Таблица 2.15

                                          Расчет рыночной стоимости объектов

Наименование

Кафе 

Бар 

Всего

Стоимость  земельного участка, руб.

103 425 335

14 738 833

118 164 168

Площадь общая ,м2

458,22

65,3

523,52

Восстановительная стоимость, руб.

102 508 531

15 844 436

118 352 967

Улучшения неотделимые, руб 

344 552 316

43 625 897

388 478 213

Улучшения условно отделимые, руб

7 443 768



7 443 768

Всего восстановительная стоимость с улучшениями

447 060 847

59 470 335

506 831 180

Накопленный износ, руб.

125 177 037

16 651 695

141 912 730

Косвенные затраты (3%), руб.

13 411 825

1 784 110

15 195 935

Предпринимательская прибыль, (20%)

89 412 169

11 894 067

101 306 236

Рыночная стоимость, руб.

528 133 139

71 235 650

599 368 789

Рыночная стоимость, долл. США

245 415

33 102

278 517



Таким образом, рыночная стоимость объектов оценки, определенная затратным подходом  по состоянию на 1.01.2006 г. составляет 599 368 тыс.руб. или 278 517 долл. США в том числе по кафе – 528 133 тыс.руб. или 245 415 долл. и по бару 71 235 тыс.руб. или 33 102 долл.



ВЫВОД:

Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: 

г. Минск, ул. Красная, 23, определенная затратным методом по состоянию на 1.01.2006г. составляет:    599 368 тыс.руб. или 278 517 долл. США

в т.ч.:

-помещений кафе 528 133 тыс. рублей или 245 415 долл. США ;

      -помещений бара  71 235 тыс. рублей или 33 102 долларов США .



































































        Раздел 3. Оценка методом капитализации дохода.



3.1 Методологические основы оценки методом капитализации дохода.

Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания, который утверждает, что стоимость собственности определяется стоимостью будущих выгод, которые данная собственность будет генерировать. 

Для конвертации будущих доходов в настоящую стоимость применяются следующие методы:

метод прямой капитализации;

метод капитализации по норме отдачи (прибыли).



Метод 

прямой капитализации

предполагает, что будущий доход будет поступать в виде 

регулярных одинаковых платежей, а стоимость собственности 

за период владения не изменится. Техника метода заключается в 

делении чистого операционного дохода на общий 

коэффициент капитализации. При этом величина общего 

коэффициента капитализации - определяется либо по 

результатам статистической обработки рыночной информации 

о сделках купли-продажи аналогичных объектов, 

либо по соответствующим расчетным формулам.

Капитализация 

по норме 

отдачи

Метод капитализации по норме отдачи (прибыли) учитывает

 любые изменения и дохода и стоимости собственности  

за период владения. В общем случае метод формализуется

 путем дисконтирования каждого будущего денежного 

потока с соответствующей нормой дисконтирования 

(анализ дисконтированных денежных потоков).

Метод капитализации по норме отдачи (прибыли) переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путем капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность поступления доходов, изменение стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи. Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенные инвестиции. Метод позволяет также ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли или отдачи.

Метод капитализации по норме отдачи называют также анализом дисконтированного денежного потока, потому что для расчета настоящей стоимости будущих денежных потоков используется норма дисконта. Дисконтирование может выполняться по формулам с помощью финансовых таблиц или с помощью специализированных вычислительных средств. Расчет будущих доходов по норме отдачи производится по формуле:

               CF1          CF2                  CFn

   PV = ---------- + ---------- + … + -----------,   где                                                         (3.1)                                                  

              (1+i1)1        (1+i2)2               (1+in)n

PV – стоимость недвижимости, определенная методом капитализации по норме отдачи;

СF1,CF2,…, СFn – денежные потоки по интересам или всей собственности в 1-й, 2-й,... n-й период;

i1, i2, …, in – периоды расчета денежных потоков.



Ключевыми моментами для достоверности определения стоимости методом анализа дисконтированного денежного потока являются качественный прогноз ожидаемых денежных потоков и выбор подходящей нормы дисконтирования.

3.2. Последовательность составления реконструированного отчета о доходах.

Реконструированный отчет о доходах – сводный расчет прогнозируемого чистого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости. Составление реконструированного отчета о доходах является важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости методом капитализации дохода.

Определение NOI, применяемого для целей оценки, отличается от определения чистой операционной прибыли, применяемой для целей бухучета, реконструированный отчет о доходах будет отличаться от бухгалтерских и финансовых отчетов.

Реконструированный отчет о доходах составляется в следующей последовательности:

определяются рыночные ставки арендной платы по объекту недвижимости;

определение потенциального валового дохода  от сдачи в аренду помещений;

рассчитываются операционные расходы  по содержанию объекта;

составляется реконструированный отчет о доходах.

   3.3 Определение потенциального валового дохода (PGI).

Потенциальный валовый доход (PGI) – есть общий доход,  который можно получить от недвижимости при 100 % занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей,  увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. Потенциальный валовый доход в данном случае рассчитывается следующим образом:

PGI = Плановая аренда + Скользящий доход + Рыночная аренда + Прочие доходы   



Рыночная арендная плата – это арендный доход,  который с наибольшей вероятностью будет получен на открытом рынке.  

По договору аренды, представленному заказчиком, арендная плата  за 1 м2  по объектам оценки составляет 5 евро с учетом понижающего коэффициента на местоположение- 0,9.  По составленному реконструированному отчету о доходах  на условиях заключенного договора аренды ( табл. 3.1) видно, что  потенциальный валовый  доход по объектам  оценки составляет по кафе 24743,9 долл., а по бару  -  3526,2 долл.  

При таком уровне потенциального валового дохода и среднерыночном сроке окупаемости инвестиций (валовый мультипликатор) 5 лет, стоимость 1 м2 объектов оценки  должна составлять  270  долл. за 1 м2. Однако, результаты оценки сравнительным подходом  показывают, что  стоимость 1 м2 объектов-аналогов значительно больше.  

Анализ информации ведущих риэлтерских агентств показывает, что в центре г. Минска  рыночная арендная плата  может составлять от 10 до 20 дол за 1м2. Например,  арендная плата по кафе на проспекте Независимости,  Машерова составляет 20-25  дол за 1 м2, на других  объектах-аналогах арендная плата может составлять 15 долл за 1м2 и 10 долл. за 1м2. Величина арендной платы зависит как от потока посетителей, так и места положения  объекта-аналога. Учитывая то обстоятельство, что район города, в котором расположен объект оценки, характеризуется с одной стороны недостатком недвижимости данного типа (общественное питание), а с другой стороны - довольно высокой деловой активностью,  а также то, что объекты оценки отличаются хорошей транспортной доступностью,  хорошей отделкой помещений, и в целом представляет собой весьма привлекательный объект с точки зрения потенциальных арендаторов, потенциальный валовый доход определялся  и для условий рыночной арендной платы от 10 до 20 долл. за 1 м2. По результатам расчета потенциальный годовой валовый доход при рыночной арендной плате в 20 долл. может составить по кафе -91101 долл., а по бару - 12 982,6 долл. 



     3.4 Определение действительного валового  дохода.

Действительный валовый доход (EGI) – есть предполагаемый доход при полном функционировании  собственности  с учетом  потерь от незанятости.

EGI = PGI – Потери дохода                                                                                 (3.2)                                          

Потери дохода имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов,  неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. В данном случае примем потери от неуплаты арендной платы в размере 5% от величины потенциального валового дохода.



      3.5 Определение операционных расходов (OE).

Операционные расходы (расходы на содержание) – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

Все операционные расходы могут быть разделены на три группы:

1. Постоянные расходы – расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания.

2. Переменные расходы – расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

3. Расходы на замещение – расходы, которые предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. 

В настоящее время на рынке недвижимости распространена смешанная аренда, когда все расходы по содержанию помещения, сдаваемого в аренду, перекладываются на арендаторов, Арендатор выполняет все текущие ремонты, несет все расходы по поддержанию арендуемого помещения в надлежащем состоянии, самостоятельно (как правило, сверх арендной платы) оплачивает коммунальные услуги, расходы на уборку и обеспечение безопасности. В то же время арендодатель оплачивает косвенные налоги с арендной платы,а также налог на недвижимость и земельный налог, расходы на страховку.К такому типу арендной платы относится и договор аренды по объектам оценки. 



3.6 Составление реконструированного отчета о доходах.

Чистый операционный доход в реконструированном отчете рассчитывается по формуле:

NOI = EGI – OE                                                                                                  (3.3)                                                                                           

На основании собранной и проанализированной информации составляем реконструированный отчет о доходах на условиях договора аренды (табл.3.2). Результаты составления реконструированного отчета о доходах представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Результаты составления реконструированного отчета о доходах  

при  плановой арендной плате (первый вариант)

по объектам оценки, долл.

№п.п.

Показатели

Кафе 

(вар. 1)

Бар 

(вар. 1)

1.

Потенциальный валовый доход

24 743,9

3 526,2

2.

Потери от  недобора арендной платы

1237,2

176,3

3.

Действительный валовый доход

23 506,7

3 349,9

4.

Операционные расходы

15665,4

2056,4

5.

Чистый операционный доход

7841,3

1293,5



По первому варианту прогноза (при существующей арендной плате) налог на недвижимость рассчитывался при рыночной стоимости объектов оценки, полученной по затратному подходу.

Анализ рынка недвижимости  показал, что при изменении арендной платы изменяется и стоимость объектов недвижимости. Средний период окупаемости инвестиций по г. Минску за счет получения доходов от арендной платы составляет 5 лет. При расчете прогнозируемого реконструированного отчета о доходах при рыночной арендной плате рассчитывалась прогнозируемая стоимость объектов недвижимости исходя из среднего валового мультипликатора и варианта рыночной арендной платы. Результаты расчета годовой арендной платы и рыночной стоимости недвижимости  по вариантам прогноза (арендная плата – 20 , 15 , 10 $  за м2) представлены в таблице 3.6. Реконструированные отчеты о доходах по вариантам прогноза представлены в табл.3.3-3.5



Таблица 3.2.



Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки в ценах на 1.01. 2006г.,долл

Наименование здания

Общая площадь помещений, м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.

Потенциальный валовый доход PGI, $

Потери арендной платы, %

Действит. Валовый доход, долл.

Постоянные

Итого операционные доходы

Чистый операционный доход, NOI, $















НДС, 18%

Республиканский бюджет, (3,9%)

Налог на недвижимость

Налог на землю





1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

Помещения кафе 

458,22

4,5

5,432185

24 743,9

5%

23 506,7

3 586

776,9

2 366

8 936

15 665,4

7 841,3

Помещение бара 

65,3

4,5

5,432185

3 526,2

5%

3 349,9

511

110,7

320

1114,67

2 056,4

1 293,5







Таблица 3.3.



Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате  за 1м2 -20 дол. ,долл

Наименование здания

Общая площадь помещений, м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.

Потенциальный валовый доход PGI, $

Потери арендной платы, %

Действит. Валовый доход, дол.

Постоянные

Итого операционные доходы

Чистый операционный доход, NOI, $















НДС, 18%

Республиканский бюджет, (3,9%)

Налог на недвижимость

Налог на землю





1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

14

15

Помещения кафе 

458,22

16,57

20

91 101,0

5%

86 546,0

13 202

2 860,4

9 898

8 936

34 896,9

51 649,1

Помещение бара 

65,3

16,57

20

12 982,6

5%

12 333,5

1 881

407,6

1 410

1114,67

4 813,3

7 520,2

Таблица 3.4.



Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1 м2 – 15 долл.

Наименование здания

Общая площадь помещений, м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.

Потенциальный валовый доход PGI, $

Потери арендной платы, %

Действит. Валовый доход, долл.

Постоянные

Итого операционные доходы

Чистый операционный доход, NOI, $















НДС, 18%

Республиканский бюджет, (3,9%)

Налог на недвижимость

Налог на землю





1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

Помещения кафе 

458,22

12,43

15

68 325,8

5%

64 909,5

9 901

2 145,3

7 423

8 936

28 406

36 503,5

Помещение бара 

65,3

12,43

15

9 737,0

5%

9 250,1

1 411

305,7

1 058

1114,67

3889,26

5 360,9







Таблица 3.5.



Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате  за 1м2 -10 долл. 

Наименование здания

Общая площадь помещений, м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.

Потенциальный валовый доход PGI, $

Потери арендной платы, %

Действит. Валовый доход, дол.

Постоянные

Итого операционные доходы

Чистый операционный доход, NOI, $















НДС, 18%

Республиканский бюджет, (3,9%)

Налог на недвижимость

Налог на землю





1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

14

15

Помещения кафе 

458,22

8,28

10

45 550,5

5%

43 273,0

6 601

1 430,2

4 949

8 936

21 916

21 356,5

Помещение бара 

65,3

8,28

10

6 491,3

5%

6 166,7

941

203,8

705

1114,67

2964,71

3 202,0



Таблица 3.6

Прогноз изменения рыночной арендной платы и 

стоимости объектов оценки, долл.

Показатели

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

Арендная плата за 1м2 

20

15

10

Арендная плата за 1м2 в год 

240

180

120

Стоимость 1 м2

1200

900

600

Валовый мультипликатор (Мpgi)

5

5

5





        Результаты составления реконструированных отчетов о доходах представлены в таблицах 3.7 , 3.8 .

Таблица 3.7

Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате  по вариантам прогноза  для  кафе.

№

Показатели

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

1.

Потенциальный валовый доход

91 101

68 325,8

45 550,5

2

Действительный валовый доход

86 546,0

64 909,5

43 273,0

3

Операционные расходы

34 896,9

28 406

21 916

4

Чистый операционный доход

51 649,1

36 503,58

21 356,5



     Таблица 3.8

Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате  по вариантам прогноза  для бара.

№ 

Показатели

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

1.

Потенциальный валовый доход

12 982,6

9 737,0

6 491,3

2

Действительный валовый доход

12 333,5

9 250,1

6 166,7

3.

Операционные расходы

4 813,3

3889,26

2964,71

4.

Чистый операционный доход

7 520,2

5 360,9

3 202,0



           3.7  Прогнозирование срока проекта.

Выбор срока проекта при анализе дисконтированного денежного потока зависит 

от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер изменения денежных потоков. С другой стороны, чем больше срок проекта, тем меньшее влияние имеет точность определения денежных потоков отдаленных периодов на качество получаемого результата.

В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 5-10 годам. Для  условий Республики Беларусь типичным сроком проекта будет период 5 лет, то есть срок, на который можно сделать обоснованные прогнозы.

           3.8  Методы определения нормы дисконтирования .

Норма дисконтирования -  это норма сложного процента, используемую при расчете настоящей стоимости будущих платежей.

Денежные потоки, поступающие на различные интересы в собственности, могут иметь различную степень риска, поэтому для расчета стоимости каждого оцениваемого интереса может применяться своя норма дисконтирования. Норма дисконтирования для каждого потока своя. Чем больше риск, тем больше норма дисконтирования.  При отрицательных потоках норма дисконтирования меньше. Если известно, что мы получим прибыль  по рыночной стоимости, то и норма дисконта должна быть рыночной. Если же инвестор знает, что он может получить больше  отдачу  на  капитал, то за основу должна быть взята желаемая норма отдачи на капитал.

Расчет нормы дисконтирования в зависимости от объема имеющейся информации может производиться  следующими методами:

построения;

сравнения альтернативных инвестиций;

выделения;

мониторинга.

	В нашем случае норма дисконтирования  рассчитывалась по методу выделения с использованием внутренней нормы прибыли проекта по трем вариантам развития событий (арендная плата 20 , 10 , 15 $ за м2). Расчеты представлены в таблицах 3.9 – 3.11, результаты расчетов – в таблице 3.12 (для кафе) .

	

Таблица 3.9

Расчет ставки дисконтирования  методом  выделения  внутренней  нормы  

прибыли  по кафе ( вариант 1) .

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

Ставка%

14,88%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год, %

 

 6,0%

6,0%

6,0%

6,0%

6,0%

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

30,0%

 

 

 

 

 

 

NOI

-549864

51649

54748

58033

61515

65206

714 823

 

 

0,87

0,76

0,66

0,57

0,50

0,50

РV(NOI)

 

44958,83

41483,30

38276,45

35317,50

32587,29

357 241

РV

0

 

 

 

 

 

 





Таблица 3.10 

Расчет ставки дисконтирования  методом  выделения  внутренней  нормы  

прибыли  по кафе ( вариант 2 ) .

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

Ставка%

19,05%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год,%

 

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

15%

 

 

 

 

 

 

NOI

-225771

36504

37599

38727

39888

41085

259 637

 

 

0,84

0,71

0,59

0,50

0,42

0,42

РV(NOI)



30663,02

26529,72

22953,57

19859,48

17182,47

108 585

РV

0

 

 

 

 

 

 





Таблица 3.11

Расчет ставки дисконтирования  методом  выделения  внутренней нормы прибыли  по кафе ( вариант 3) .

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

Ставка%

11,66%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год,%

 

5%

5%

5%

5%

5%

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

20,00%

 

 

 

 

 

 

NOI

-274932

21357

22424

23546

24723

25959

329918

 

 

0,90

0,80

0,72

0,64

0,58

0,58

РV(NOI)

 

19125,97

17984,83

16911,77

15902,73

14953,90

190 053

РV

0

 

 

 

 

 

 



Таблица 3.12

Согласование результатов расчета ставки дисконтирования  для кафе .

Показатели

Вариант 1

Вариант 2

Вариант 3

Внутренняя норма прибыли  ,%

14,88%

19,05%

11,66%

весомость

50,00%

21%

29%

Средневзвешенная величина 

7,44%

4,00%

3,38%

Расчетная ставка дисконтирования

14,82%



 

	

            Таким образом, ставка дисконтирования для оценки кафе составляет 14,82 % .

            

            Расчет внутренней нормы прибыли  по трем вариантам прогноза для бара представлены в таблицах 3.13-3.15 , а результаты в таблице 3.16 .

Таблица 3.13

Расчет ставки дисконтирования  методом  выделения  внутренней нормы прибыли  по бару ( вариант 1) .

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

Ставка%

7,12%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год,%

 

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

15%

 

 

 

 

 

 

NOI

-30276

1294

1332

1372

1413

1456

34816,96

 

 

0,93

0,87

0,81

0,76

0,71

0,71

РV(NOI)

 

1207,52

1161,08

1116,42

1073,47

1032,18

24684,97

РV

0

 

 

 

 

 

 





Таблица 3.14 

Расчет ставки дисконтирования  методом  выделения  внутренней  нормы  

прибыли  по бару ( вариант 2) .

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

Ставка%

15,09%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год,%

 

 

6,0%

6,0%

6,0%

6,0%

REV

Рост стоимости объекта оценки,%

30,0%

 

 

 

 

 

 

NOI

-78360

7520

7971

8450

8957

9494

101868,00

 

 

0,87

0,76

0,66

0,57

0,50

0,50

РV(NOI)

 

6534,38

6018,45

5543,26

5105,59

4702,48

50455,85

РV

0

 

 

 

 

 

 



Таблица 3.15

Расчет ставки дисконтирования  методом  выделения  внутренней нормы прибыли  по бару ( вариант 3) .

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

Ставка%

13,05%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год,%

 

5%

5%

5%

5%

5%

REV

Рост стоимости объекта оценки,%

20,00%

 

 

 

 

 

 

NOI

-58770

5361

5629

5910

6206

6516

70524

 

 

0,88

0,78

0,69

0,61

0,54

0,54

РV(NOI)

 

4742,27

4404,78

4091,31

3800,15

3529,70

38201,48

РV

0

 

 

 

 

 

 







Таблица 3.16

Согласование результатов расчета ставки дисконтирования  для бара .

Показатели

Вариант 1

Вариант 2

Вариант 3

Внутренняя норма прибыли  ,%

7,12%

15,09%

13,05%

весомость

10%

50%

40%

Средневзвешенная величина 

0,71%

7,54%

5,22%

Расчетная ставка дисконтирования

13,47%

 

 





Таким образом. ставка дисконтирования для бара составляет 13.47% .





             3.9 Дисконтирование денежных потоков .

При прогнозировании будущих денежных потоков в качестве отправной точки будем использовать выполненный выше реконструированный отчет о доходах и рассчитанную внутреннюю норму прибыли. Текущая стоимость всех будущих выгод будет определяться из выражения:

NPV=PVNOI +  PVREV,                                                               (3.4)                                                            

где

PVNOI – настоящая стоимость денежного потока платежей от аренды

PVREV – настоящая стоимость денежного потока от реверсии в конце предполагаемого периода владения.



Денежные потоки от деятельности прогнозируются на основе реконструированного отчета о доходах. При этом могут прогнозироваться тенденции изменения как доходной, так и расходной части отчета. Конкретные величины изменения каждой позиции реконструированного отчета в течение срока проекта прогнозируются на основе тщательного изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик. Если проект предусматривает расходы на реконструкцию и модернизацию, то их величина вычитается из чистого операционного дохода в периоды, когда они имеют место.

Денежный поток от реверсии можно спрогнозировать тремя способами:

непосредственным назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка и предположений относительно его будущего состояния;

принятием допущений относительно изменения стоимости собственности за период владения;

		прямой капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания периода владения, с использованием терминального коэффициента капитализации. Такой подход предполагает, что после окончания проекта доход, генерируемый собственностью, будет  постоянен и бесконечен, а стоимость собственности на дату окончания проекта будет равна настоящей стоимости будущих доходов.

Следует заметить, что на реверсию может приходиться разная часть возврата капитала. Некоторые инвестиции возвращаются частично за счет потока дохода, а частично за счет реверсии. В других случаях весь инвестированный капитал возвращается за счет реверсии. Для собственности, у которой чистая настоящая стоимость реверсии превышает чистую настоящую стоимость потока доходов, для компенсации более высокого риска необходимо применять более высокую норму дисконтирования будущих доходов.

В расчетах по прогнозированию денежных потоков было принято 4  варианта развития событий , приведенные в таблице 3.17 (для кафе) и 3.23 ( для бара) .  

















Таблица 3.17

Прогнозируемое изменение дохода и стоимости  кафе за пятилетний период по вариантам прогноза .

Показатели

варианты



1

2

3

4

Чистый операционный доход

7841

51649

36504



21357



Рост дохода в год,%

3,0%

6,0%

5,0%

5,0%

Рост стоимости объекта оценки,%

15%

30,0%

25,0%

20,0%



   Расчеты стоимости кафе методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.18 – 3.21 .



Таблица 3.18

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования  денежных  потоков, долл.

ВАРИАНТ 1

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

ставка дисконтирования

14,82%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год,%

 

 

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

15%

 

 

 

 

 

 

NOI

0

7841

8077

8319

8568

8825

1,15

 

 

0,87

0,76

0,66

0,58

0,50

0,50

РV(NOI)

 

6829,07

6125,93

5495,19

4929,39

4421,85

0,58

РV

65783

 

 

 

 

 

 





Таблица 3.19

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ  2

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

ставка дисконтирования

14,82%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год, %

 

 

6,0%

6,0%

6,0%

6,0%

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

30%

 

 

 

 

 

 

NOI

0

51649

54748

58033

61515

65206

1,30

 

 

0,87

0,76

0,66

0,58

0,50

0,50

РV(NOI)

 

44981,71

41525,52

38334,90

35389,42

32 670

0,65

РV

552947

 

 

 

 

 

 







Таблица 3.20

Расчет стоимости помещений кафе  методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ  3

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

	5

ставка дисконтирования

14,82%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год, %

 

5%

 

 

 

 

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

25,00%

 

 

 

 

 

 

NOI

0

36504

38329

40245

42257

44370

1,25

 

 

0,87

0,76

0,66

0,58

0,50

0,50

РV(NOI)

 

31791,27

29071,70

26584,78

24310,60

22230,97

0,63

РV

358540

 

 

 

 

 

 







Таблица 3.21

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ  4

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

ставка дисконтирования

14,82%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год,%



5% 

 

 

 

 

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

20%

 

 

 

 

 

 

NOI

0

21357

22424

23546

24723

25959

1,20

 

 

0,87

0,76

0,66

0,58

0,50

0,50

РV(NOI)

196782

18599,59

17008,50

15553,52

14223,00

13006,30

0,60

РV

 

 

 

 

 

 

 



Согласование результатов результатов оценки кафе методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.22 ..                    

  Таблица 3.22

Согласование рыночной стоимости кафе определенной методом  дисконтирования денежных потоков  с использованием моделей расчета.

Наименование

Вариант 1

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

Всего

Рыночная стоимость, долл.

65783

552947

358540

196782

1174053

Вероятность

0,06

0,47

0,31

0,17

1,00

Средневзвешенная  стоимость, долл. 

3686

260423

109493

32983

406 585





Таким образом, рыночная стоимость кафе , рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составила на дату оценки :

406 585 долл., или 874 970 920 руб.



 Таблица 3.23

Прогнозируемое изменение дохода и стоимости  бара  за пятилетний период по вариантам прогноза .

Показатели

варианты



1

2

3

4

Чистый операционный доход

1294

7520

5361

3202

Рост дохода в год,%

3% 

6,0% 

5%

5,00%

Рост стоимости объекта оценки,%

15%

30,00% 

 25,00%

20% 



Расчеты стоимости бара методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.24 – 3.27 .

Таблица 3.24

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ  1

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

ставка дисконтирования

13,47%

 

 

 

 

 

 

Рост дохода в год,%

 

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

15%

 

 

 

 

 

 

NOI

 

1294

1332

1372

1413

1456

1,15

 

 

0,88

0,78

0,68

0,60

0,53

0,53

РV(NOI)

 

1139,95

1034,76

939,29

852,62

773,94

0,61

РV

12198

 

 

 

 

 

 























Таблица 3.25

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ  2

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

Рост дохода в год,%

6,0%

 

6,0%

6,0%

6,0%

6,0%

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

30%

 

 

 

 

 

 

NOI

0

7520

7971

8450

8957

9494

1,30

 

 

0,88

0,78

0,68

0,60

0,53

0,53

РV(NOI)

 

6627,48

6191,18

5783,60

5402,85

5047,17

0,69

РV

94049,35

 

 

 

 

 

 





Таблица 3.26

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 3

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

Рост дохода в год,%

5%

 

 

 

 

 

REV

Рост стоимости объекта оценки, %

25%

 

 

 

 

 

 

NOI

0

5361

5629

5910

6206

6516

1,25

 

 

0,88

0,78

0,68

0,60

0,53

0,53

РV(NOI)

 

4724,51

4371,85

4045,51

3743,53

3464,09

0,66

РV

60656,91

 

 

 

 

 

 





Таблица 3.27

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ  4

Прогнозный период, года

0

1

2

3

4

5

5

Рост дохода в год,%

5%

 

 

 

 

 

REV

Рост стоимости объекта оценки,%

20%

 

 

 

 

 

 

NOI

0

3202

3362

3530

3707

3892

1,20

 

 

0,88

0,78

0,68

0,60

0,53

0,53

РV(NOI)

 

2821,89

2611,25

2416,33

2235,97

2069,06

0,64

РV

33569,88

 

 

 

 

 

 





Согласование результатов результатов оценки бара методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.28 .                    



Таблица 3.28

Согласование рыночной стоимости бара определенной методом  дисконтирования денежных потоков  с использованием моделей расчета.

Наименование

Вариант 1

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

Всего

Рыночная стоимость, долл.

12197,62

94049,35

60656,91

33569,88

200473,76

Вероятность

0,06

0,47

0,30

0,17

1,00

Средневзвешенная  стоимость, долл. 

742,15

44121,88

18352,83

5621,37

68 838



Таким образом, рыночная стоимость бара «Друкар», рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков  составляет   68 838 долл.,  или 148 139 376 руб.



 ВЫВОД:

Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная доходным подходом, по состоянию на 1.01.2006г  составляет:

Кафе  - 874 970 920 рублей  или 406 585 долларов США ;

Бар   - 148 139 176 рублей  или 68 838 долларов США .











































             Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж .



             4.1. Методологические основы оценки сравнительным подходом .



	Метод сравнительного анализа продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости. 

При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж может только определить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости. 

Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность получаемой информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами недвижимости. При корректировке цены продажи объектов-аналогов все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Последовательность применения метода сравнения продаж:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление оцениваемого объекта с типовыми объектами оценки с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

На первом этапе осуществляется подбор объектов-аналогов, которые по своему назначению, техническим параметрам, конструктивным решениям одинаковы или близки к оцениваемому.

На втором этапе определяются единицы сравнения, приняв за основу стоимость 1.кв.м. площади. 

На третьем этапе из списка объектов аналогов выбирались только те, по которым можно было выполнить корректировки для их приведения в сопоставимый вид с объектом оценки.

На четвертом этапе объекты аналоги приводятся в сопоставимый вид с объектом оценки с использованием методов корректировок.

Проведенный анализ рынка недвижимости позволил сделать следующие выводы:

Для столичного рынка помещений торговли и общественного питания характерен все более увеличивающийся спрос при достаточно низком предложении. Эта тенденция сохраняется в течение последних двух лет. Как следствие – увеличение цен на коммерческую недвижимость. Необходимо отметить, что высокие арендные ставки, существующие на рынке нежилой недвижимости, а также нестабильность арендных отношений, приводит к тому, что наиболее выгодным становится приобретение недвижимости в собственность, что и вызывает увеличение спроса на нее.

Цены на нежилую  коммерческую недвижимость сегодня имеют широкий диапазон. Для оцениваемого типа недвижимости (предприятия общественного питания) наиболее важными факторами, влияющими на стоимость недвижимости, являются местоположение объекта, удобство подъезда на личном и общественном транспорте, наличие автостоянки, высокий уровень и качество отделки. Кроме того, большое влияние на стоимость этого типа недвижимости оказывают размеры помещений. Маленькие площади помещений, предназначенных для общественного питания, имеют большую ценность  и гораздо более привлекательны для потенциальных инвесторов, чем большие.



4.2. Исходная информация по объектам – аналогам .



Реальных сделок на рынке продаж нежилой недвижимости с подобной встроенной площадью и назначением  очень мало. Поэтому в расчетах будем опираться на информацию, взятую в справочнике  рыночных цен на объекты недвижимости  Республики Беларусь и  предоставленную ведущими риэлтерскими агентствами.

Отобранные объекты аналоги  представлены в таблице 4.1.

 











Таблица 4.1.

Информация об  объекте оценке и объектах аналогах.

Показатели

Объект  оценки

Объекты аналоги





№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

Цена



549000

683800

57292

185417

46560

Местоположение

Ул. Красная, 23

пр-т Скорины, 56

Ул. Притыцкого 56/2

Ул. Революци-онная, 9

пр-т Скорины

 19

Ул. Карла Маркса, 21

Дата оценки

01.01.2006

1.08.2004

1.08.2004

27.12.2002

30.12.2002

31.10.2003

Площадь помещений, м.кв.

461

300

1050

126,6

422,2

120,3

в том числе рабочей

212,06

270

379

50,64

194,212

48,12

Год постройки

1953

1960

1979

1945

1951

1948

Функциональное назначение оценочной зоны

О1111

О1111

ЖМ1111

О1111

ЖМ1111

ЖМ1111

Общественное питание

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Стоимость 1 м2 оценочной зоны 

179,98

167,61

115,46

192,69

127,95

127,95

Расположение в здании

первый этаж

первый этаж

цокольный

первый этаж

подвал

подвал

Материал стен

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Состояние

Евро-ремонт

Евро-ремонт

Евро-ремонт

ремонт из отчеств.

 мат.

Евро-ремонт

требуется кап.ремонт







4.3. Оценка объектов недвижимости методом корректировок .

Объекты – аналоги №№3-5 были проданы в 2002 и 2003 г., а объекты аналоги №1-2 выставлены на продажу. Информация о цене листинга продаж в  июне 2005 г получена от ООО «Центр торговли недвижимости». Поэтому по всем объектам аналогам проводилась корректировка на время продажи. Для определения  корректировки  был проанализирован рост стоимости строительно-монтажных работ на первичном рынке.Результаты представлены  в таблице 4.2.







Таблица 4.2.

Результаты анализа роста цен на строительно-монтажные работы  на дату оценки .

Показатели

Объект  оценки

Объекты аналоги





№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

Местоположение

Ул. Красная, 23

пр-т Скорины, 56

Ул. Притыцкого, 56/2

Революци-

онная,

 9

пр-т Скорины, 

19

Ул.Карла Маркса, 21

Дата оценки

01.01.2006

1.07.2005

1.07.2005

27.12.2002

30.12.2002

31.10.2003

Индекс СМР

1428,495

1200,845

1200,845

670,59

670,59

847,03

Рост цен  ,%



6,58%

6,58%

79,07%

79,07%

41,77%





Объекты-аналоги  находятся в разных функциональных зонах и  их местоположение отличается от местоположения  объекта оценки. 

Корректировка  на местоположение  выполнялась путем анализа стоимости 1 м2 земли в оценочных зонах объектов-аналогов и их приведения  к стоимости 1 м2 оценочной зоны объекта оценки. Следует отметить, что объект аналог № 1 и объект оценки, расположены в зданиях, которые по своему назначению относятся к  промышленным объектам и по кадастровой оценке земельных участков попадают в промышленную зону. Однако сами встроенные помещения и объекта оценки и объекта –аналога № 1 попадают во вторую оценочную зону г.Минска, выходят на центральные улицы города и по инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов относятся  к прочим зонам  в деловом центре.  Поэтому  стоимость 1 м2  земли в оценочной зоне по этим объектам пересчитана с учетом  назначения объекта оценки и объекта аналога Корректировка на функциональное зонирование (С 1м2 ОФ) в %   рассчитывалась по формуле:

С1м2 ОФ % = ((1/Кф1*Кф2)-1) ,                                                                      (4.1)                                   



Где 

 Кф1 – коэффициент зонирования для объекта –аналога ;

  Кф2– коэффициент зонирования для объекта оценки .



Коэффициенты принимались из инструкции по кадастровой оценке земель населенных пунктов РБ. Результаты корректировок на функциональное местоположение  представлены в таблице 4.3.

Таблица 4.3.

Результаты относительной  корректировки на функциональное зонирование  объекта оценки .

Показатели

Объект  оценки

Объекты аналоги





№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

Местоположение

Ул. Красная, 23

пр-т Скорины, 56

Ул. Притыцкого 56/2

Ул. Революци-онная, 9

пр-т Скорины 19

Ул. Карла Маркса, 21

Номер оценочной зоны 

О1111

О1111

ЖМ1111

О1111

ЖМ1111

ЖМ1111

Стоимость 1м2 оценочной зоны

179,98

167,61

115,46

192,69

127,95

127,95

Корректировка на оценочную зону



0,00%

50,00%

-10,00%

50,00%

50,00%



Корректировка на транспортную доступность проводилась только по объекту  аналогу №2, так как этот объект расположен в зоне 30 мин. доступности до центра города. Коэффициент корректировки принят по инструкции кадастровой оценки земель, а процент корректировки рассчитан по формуле :

                                       С1м2 тр.д%. = (1/Км1 -1) ,                                               (4.3)                                          

где  

Км1 – коэффициент зонирования для объекта –аналога (26,58%.)

После проведения двух вышеназванных корректировок проводилась корректировка на местоположение по формуле:

               С1м2 МО% = (С1м2ОФО-С1м2ОФ ОА)/ С1м2ОФ ОА ,                                 (4.4)                              

Где:

С1м2ОФО- стоимость 1 м2 земельного участка объекта оценки

С1м2ОФ ОА- стоимость 1 м2 земельного участка объекта –аналога с учетом корректировки на функциональное зонирование объекта оценки. 

Результаты корректировок на местоположение приведены в таблице 4.4.

Таблица 4.4

Результаты проведения относительных корректировок на местоположение

Показатели

Объект  оценки

Объекты аналоги





№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

Местоположение

Ул. Красная, 23

пр-т Скорины, 56

Ул. Притыцкого 56/2

Ул. Революци-онная, 9

пр-т Скорины 19

Ул. Карла Маркса, 21

Функциональное назначение оценочной зоны

О1111

О1111

ЖМ1111

О1111

ЖМ1111

ЖМ1111

Стоимость  1м2  оценочной зоны при корректировке на функцию

179,98

167,60625

173,19

173,421

191,925

191,925

Корректировка на местоположение



7,38%

3,92%

3,78%

-6,22%

-6,22%





Поскольку объекты  аналоги №3 и №4  располагаются в подвальном помещении, а объект №1 в цокольном помещении, проводилась корректировка  их  стоимости на отсутствие подвальных (цокольных) помещений. Относительная корректировка на   отсутствие   подвальных помещений проводилась по формуле:

                                 C1м2 п. п.%= (Ка  - Ка п ) / Ка п  ,                                   (4.5)                         

где

Ка – коэффициент к арендной плате при расположении помещений на первом этаже

Ка п - – коэффициент к арендной плате при расположении помещений в подвальном или цокольном этаже.

Результаты корректировки на отсутствие цокольного или подвального этажа представлены в таблице 4.5.

Таблица 4.5.

Результаты корректировки на отсутствие цокольного или подвального этажа

Показатели

Объект  оценки

Объекты аналоги





№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

Местоположение

Ул. Красная, 23

пр-т Скорины, 56

Ул. Притыцкого 56/2

Ул. Революци-онная, 9

пр-т Скорины 19

Ул. Карла Маркса,

 21

Расположение в здании

первый этаж

цокольный и первый этаж

первый этаж

первый этаж

подвал

подвал

Коэффициенты к арендной плате

1

0,9

1

1

0.75

0.75

Относительная корректировка 1м2 общей площади на подвал, %



11,11%

0,00%

0,00%

33,33%

33,33%



Объекты оценки  отличаются от объектов аналогов соотношением рабочей и общей площади. При увеличении подсобных площадей стоимость 1 м2 общей площади снижается. 

Поэтому проведена корректировка на соответствие соотношения рабочей и общей площади  на объекте оценки и объектам аналогам.Результаты корректировки представлены в таблицах 4.6 и 4.7.

                                                                                                           Таблица 4.6.

Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по кафе .

Показатели

Объект  оценки

Объекты аналоги





№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

Местоположение

Ул. Красная, 23

пр-т Скорины, 56

Ул. Притыцкого 56/2

Ул. Революци-онная, 9

пр-т Скорины 19

Ул. Карла Маркса, 21

Площадь помещений, м.кв.

461

366

1052

126,6

422,2

120,3

в том числе рабочей

212,06

270

379

50,64

194,212

48,12

Коэффициент рабочих площадей

0,46

0,74

0,36

0,40

0,46

0,40

Относительная корректировка ,%



-37,64%

27,68%

15,00%

-0,00%

15,00%



Таблица 4.7.

Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по бару.

Показатели

Объект  оценки

Объекты аналоги





№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

Местоположение

Ул. Красная, 23

пр-т Скорины, 56

Ул. Притыцкого 56/2

Ул. Революци-онная, 9

пр-т Скорины 19

Ул. Карла Маркса, 21

Площадь помещений, м.кв.

66,34

366

1052

126,6

422,2

120,3

в том числе рабочей

49,4

270

379

50,64

194,212

48,12

Коэффициент рабочих площадей

0,75

0,74

0,36

0,40

0,46

0,40

Относительная корректировка ,%



1,35%

109,99%

89,13%

64,46%

89,13%



Объекты аналоги №№3, 5 отличаются состоянием помещений. В третьем объекте выполнен обычный ремонт несколько лет назад с применением отечественных материалов, а в пятом объекте на момент продажи требовался  капитальный ремонт. В остальных объектах аналогах и объекте оценки выполнен евроремонт. Стоимость евроремонта  в объекте оценки  с учетом износа  на 1 м2 общей площади составляет в среднем 238  дол. По объекту №3 корректировка  принята по экспертным оценкам в размере 40% от относительной стоимости евроремонта по  объекту оценки.

Поскольку 1 и 2-й объекты –аналоги  только выставлены на продажу.  Полученная  стоимость после всех вышеназванных корректировок  корректировалась на листинг продаж. В практике оценочной деятельности  корректировка на листинг принимается  в размере от 5-10  % от скорректированной стоимости. По результатам анализа продаж по другим объектам  на дату оценки  листинг продаж принят в размере - 5%.

Все объекты  выставляются на продажу  с учетом НДС. Поскольку  в затратном и доходном подходе  рыночная стоимость определяется без НДС, проводилась корректировка на НДС. Расчеты рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблицах 4.8 и 4.9 .





Таблица 4.8.

Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж (по кафе) .

Показатели

Объект  оценки

Объекты аналоги





№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

 

 

549000

683800

57292

185417

46560

Местоположение

Ул. Красная, 23

пр-т Скорины 56

Ул. Притыцкого 56/2

Ул. Революци-онная 9

пр-т Скорины 19

Ул. Карла Маркса 21

Рост цен  ,%

 

6,58%

6,58%

79,07%

79,07%

41,77%

Стоимость 1 м2 базовой оценочной зоны 

179,98

167,61

115,46

192,69

127,95

127,95

Площадь помещений, м.кв.

458

366

1052

126,6

422,2

120,3

в том числе рабочей

210,7812

270

379

50,64

194,212

48,12

Коэффициент рабочих площадей

0,46

0,74

0,36

0,40

0,46

0,40

Стоимость 

1 м2,долл.

 

1500

650

453

439

387

Корректировка на время продажи

 

98,70

42,77

357,84

347,26

161,67

Скорректированная стоимость на время продажи

 

1599

693

810

786

549

Стоимость  1м2  оценочной зоны при корректировке на функцию

179,98

167,60625

173,19

173,421

191,925

191,925

Относительная корректировка 1м2 общей площади на функцию земельного участка объекта оценки ,%

 

0,00%

50,00%

-10,00%

50,00%

50,00%

Корректировка  на 1м2 общей площади на функцию земельного участка

 

0

346

-81

393

274

Скорректированная стоимость на функцию земельного участка

 

1599

1039

729

1180

823

Относительная корректировка 1м2 общей площади на по транспортную доступность к центру,%

 

0,00%

26,58%

0,00%

0,00%

0,00%







продолжение таблицы 4.8

1

2

3

4

5

6

7

Корректировка  на 1м2 общей площади на на транспортную доступность

 

0

173

0

0

0

Скорректированная стоимость 1м2 на транспортную доступность

 

1599

1212

729

1180

823

Относительная корректировка 1м2 общей площади на местоположение

 

7,38%

3,92%

3,78%

-6,22%

-6,22%

Корректировка стоимости 1м2 на местоположение

 

110,73

25,48

30,65

-48,95

-34,15

Cкорректированная стоимость 1 м2 на местоположение

 

1710

1237

760

1131

789

Относительная корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей

 

-37,64%

27,68%

15,00%

0,00%

15,00%

Корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей

 

-565

180

122

0

82

Скорректированная стоимость на разницу рабочих площадей

 

1145

1417

882

1131

871

Относительная корректировка 1м2 общей площади на подвал,%

 

11,11%

0,00%

0,00%

33,33%

33,33%

Корректировка на подвал

 

167

0

0

262

183

Cкорректированная стоимость 1 м2 на подвал

 

1312

1417

882

1393

1054

Корректировка на евроремонт

 

0,00%

0,00%

17,32%

0,00%

43,30%



окончание таблицы 4.8

1

2

3

4

5

6

7

Относительная корректировка 1м2 общей площади на евроремонт

 

0

0

140

0

238

Cорректированная стоимость

 

1312

1417

1022

1393

1292

Относительная корректировка 1м2 общей площади на листинг продаж,%

 

5,00%

5,00%

0,00%

0,00%

0,00%

Корректировка 1м2 на листинг продаж 

 

61

68

0

0

0

Cкорректированная стоимость 1 м2 общей площади с учетом листинга продаж, долл.

 

1251

1349

1022

1393

1292

Корректировка на НДС

 

176

196

156

212

197

Cкорректированная стоимость 1 м2, долл.без учета НДС

 

1075

1153

866

1180

1095

Cумма корректировок

 

1177

1010

644

1264

1005

Относительная корректировка,%

911%

78,47%

155,38%

142,36%

287,83%

259,78%

Рассчитанный вес аналога в стоимости  объекта оценки,%

100%

8,61%

17,06%

15,63%

31,61%

28,53%

Стоимостная величина весового соотношения аналога в стоимости объекта оценки

 

92,56

172,31

135,39

373,09

312,29











Таблица 4.9

Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж ( по бару ) .

Показатели

Объект  оценки

Объекты аналоги





№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

 

 

549000

683800

57292

185417

46560

Местоположение

Красная, 23

пр-т  Скорины 56

Ул. Притыцкого 56/2

Ул. Революци-онная,  9

пр-т  Скорины 19

Ул. Карла Маркса 21

Рост цен  ,%

 

6,58%

6,58%

79,07%

79,07%

41,77%

Стоимость 1 м2 базовой оценочной зоны 

179,98

167,61

115,46

192,69

127,95

127,95

Площадь помещений, м.кв.

65,30

366

1 052

126,60

422,20

120,30

в том числе рабочей

49,40

270

379

50,64

194,21

48,12

Коэффициент рабочих площадей

0,76

0,74

0,36

0,40

0,46

0,40

Стоимость 1 м2, долл.

 

1500

650

453

439

387

Корректировка на время продажи

 

98,70

42,77

357,837

347,263

161,672

Скорректированная стоимость на время продажи

 

1599

693

810

786

549

Стоимость  1м2  оценочной зоны при корректировке на функцию

179,98

167,61

173,19

173,42

191,93

191,93

Относительная корректировка 1м2 общей площади на функцию земельного участка объекта оценки ,%

 

0,00%

50,00%

-10,00%

50,00%

50,00%

Корректировка  на 1м2 общей площади на функцию земельного участка

 

0

346

-81

393

274

Скорректированная стоимость на функцию земельного участка

 

1599

1039

729

1180

823

Относительная корректировка 1м2 общей площади на по транспортную доступность к центру,%

 

0,00%

26,58%

0,00%

0,00%

0,00%

Корректировка  на 1м2 общей площади на на транспортную доступность

 

0

173

0

0

0





продолжение таблицы 4.9

1

2

3

4

5

6

7

Скорректированная стоимость 1м2 на транспортную доступность

 

1500

1212

729

1180

823

Относительная корректировка 1м2 общей площади на местоположение

 

7,38%

3,92%

3,78%

-6,22%

-6,22%

Корректировка стоимости 1м2 на местоположение

 

110,73

25,48

30,65

-48,95

-34,15

Cкорректированная стоимость 1 м2 на местоположение

 

1710

1237

760

1131

789

Относительная корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей

 

1,35%

109,99%

89,13%

64,46%

89,13%

Корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей

 

20

715

722

507

489

Скорректированная стоимость на разницу рабочих площадей

 

1730

1952

1482

1638

1278

Относительная корректировка 1м2 общей площади на подвал,%

 

11,11%

0,00%

0,00%

33,33%

33,33%

Корректировка на подвал

 

167

0

0

262

183

Cкорректированная стоимость 1 м2 на подвал

 

1897

1952

1482

1900

1461

Корректировка на евроремонт

 

0,00%

0,00%

17,32%

 

43,30%

Относительная корректировка 1м2 общей площади на евроремонт

 

0

0

140

0

238

Cкорректированная стоимость

 

1897

1952

1623

1900

1698

Относительная корректировка 1м2 общей площади на листинг продаж,%

 

5,00%

5,00%

0,00%

0,00%

0,00%

Корректировка 1м2 на листинг продаж 

 

91

94

0

0

0

Cкорректированная стоимость 1 м2 с учетом листинга

 

1806

1858

1623

1900

1698



окончание таблицы 4.9

1

2

3

4

5

6

7

Корректировка на НДС

 

263

274

248

290

259

Cкорректированная стоимость 1 м2, долл.без учета НДС

 

1543

1584

1375

1610

1439

Cумма корректировок

 

750

1670

135

834

661

Относительная корректировка, %

677%

50,00%

256,92%

29,86%

190,01%

170,72%

Рассчитанный вес аналога в стоимости  объекта оценки,%

100%

7,38%

37,95%

4,41%

28,06%

25,21%

Стоимостная величина весового соотношения аналога в стоимости объекта оценки

 

90,11

601,13

60,64

451,69

362,84







         Результаты расчетов рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблице 4.10.



Таблица 4.10

Результаты расчета рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж.

Объект оценки

Согласованная величина стоимости

1 м2 , долл.

Курс доллара

Площаль помещения  , м2

Стоимость помещения, долл.

Стоимость помещения  , тыс. руб.

Кафе

1086

2152

458,22

497 627

1 070 893 304

Бар

1566

2152

65,30

102 260

220 063 520



         Таким образом рыночная стоимость общей площади помещений кафе , определенная сравнительным подходом , составляет 497 627 долл. (1 070 893 тыс.руб.) , а бара – 102 260 долл. ( 220 063 тыс руб.) 







ВЫВОД:

Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная сравнительным  подходом  на 1.01.2006 г. составляет: 1 290 957 тыс.руб. или 599 887 долл. США .

в т. ч.:

           -помещений кафе -1 070 893 тыс.руб. или 497 627 долларов США ;

           -помещений бара – 220 063 тыс.руб. или  102 260  долларов США .



















































































Раздел 5. Согласование результатов оценки.



Применение для оценки рыночной стоимости стандартных методов оценки дало следующие результаты (табл.5.1) :



Таблица 5.1

Результаты определения рыночной стоимости объекта различными методами 

Методы

Кафе 

Бар 



долл. США

Тыс. руб.

долл. США

Тыс. руб.

затратный

246 327

527 633 253

33 223 

71 164 415

доходный

406 585

870 905 070

68 838

147 450 996

сравнительный

492 965

1 055 931 030

98 941

211 931 622



     Экономической основной теории оценки недвижимости является положение о том,  что  в условиях совершенного конкурентного рынка рыночная стоимость, полученная  стандартными методами должна иметь близкие по величине значения.  Анализ результатов оценки свидетельствует о том, что полученные результаты затратным, доходным и сравнительным методом  отличаются друг от друга.

   Стоимость, полученная затратным подходом,  не отражает в полной мере рыночной стоимости оцениваемых объектов, поскольку в основе определения стоимости лежат затраты на строительство, которые перераспределяются пропорционально объему и площади оцениваемых помещений. Затратный метод дает заниженную  оценку рыночной стоимости. 

  Доходный подход базируется на доходах от аренды по заключенным договорам аренды и  прогнозах его изменения  Доходный подход выполнен в четырех моделях по видам оцениваемой недвижимости и учитывает развитие по наиболее вероятным вариантам развития событий. Хотя, договор аренды представленный заказчиком не отражает рыночной арендной платы, рассмотрение 4-х вариантов прогноза изменения дохода за 5-летний период повышает достоверность результатов расчета рыночной стоимости. Поэтому  методу дисконтирования денежных потоков придана большая весомость, чем   затратному.

  Оценка стоимости  в сравнительном подходе выполнена с использованием стоимости продажи объектов аналогов по видам объектов недвижимости, с учетом проведения корректировок на отличия объектов оценки от  объектов аналогов. Открытая информация по продаже аналогов ограничена. Однако средняя стоимость 1м2 аналогичных помещений выставленных на продажу на дату оценки и проданных два три года назад свидетельствует о достоверности полученной информации. Поэтому, рыночная стоимость, полученная  в методе сравнения продаж, является наиболее достоверной. Сравнительный метод в большей степени отражает уровень покупательной способности потенциальных инвесторов на сегодняшний день, чем потенциальные возможности объекта. 

Анализ  результатов оценки,  их достоверность, надежность полученной информации, учет перспектив развития, влияние внешних факторов, проверены с использованием  метода анализа иерархий, c  помощью которого определена весомость каждого результата в согласованной стоимости оцениваемых объектов.

При определении весомости полученных результатов по методу иерархий выделено три фактора:

полноценность представленной информации

достоверность расчета рыночной стоимости

влияние внешних факторов

Поскольку полноценность исходной информации, достоверность результата расчета рыночной стоимости и влияние внешних факторов на результаты оценки по типам оцениваемых объектов , одинакова, весомость ценообразующих факторов принята равной для обоих оцениваемых объектов.

Карта весов ценообразующих факторов представлена в таблице 5.2.



Таблица 5.2.

Карта весов ценообразующих факторов при согласовании рыночной стоимости .

№ п/п

Наименование ценообразующих факторов

Полноцен-ность предс-тавленной информации

Достоверность расчета рыночной стоимости

Влияние внешних факторов

Среднее значение

Вес фактора

1

Полноценность представленной информации

1

0,2

0,50

0,46

19,70%

2

Достоверность расчета рыночной стоимости

5

1

0,40

1,26

53,50%

3

Влияние внешних факторов

2

0,4

1,00

0,63

26,80%

Сумма

6,00

1,60

1,90

2,36

100,00%

Li

2,55

2,55

2,55

2,55

Индекс согласованности экспертных оценок

-0,23

Индекс случайной согласованности 

0,58

Отношение согласованности

-0,39



Таким образом, при оценке кафе и бара весомость трех  факторов, влияющих на результаты оценки, распределилась следующим образом:

полноценность представленной информации -  19,7%, достоверность расчета рыночной стоимости - 53,5%, влияние внешних факторов на результаты оценки - 26,80%.

Оценка весомости каждого из факторов  в методах оценки  по оцениваемым объектам представлена в таблицах 5.3 -5.5.



Таблица 5.1

Расчет весомости фактора 

«Достоверность и полнота представленной информации» 


№ п/п

Варианты

затратный

доходный

сравнительный

Среднее

Вес объекта

1

затратный

1    

 1/3

 1/5

0,41

11%

2

доходный

3    

1    

1 2/3

1,71

48%

3

сравнительный

5    

 3/5

1    

1,44

41%

Сумма

9,00

1,93

2,87

3,56

100%

L i

0,99

0,928

1,175333

3,09



Индекс согласованности экспертных оценок

0,05

Индекс случайной согласованности 

0,58

Отношение согласованности

0,08







Таким образом,  весомость влияния  достоверности и полноты представленной информации на результаты оценки  в затратном подходе -11%, доходном подходе-48%, а в  сравнительном подходе-41% .


Таблица 5.2

Расчет весомости фактора «Вероятность отражения рыночной стоимости»



№ п/п

Варианты

затратный

доходный

сравнительный

Среднее

Вес объекта

1

затратный

1    

 1/4

 1/5

0,368403

10,10%

2

доходный

4    

1    

1,25

1,71

46,60%

3

сравнительный

5    

 4/5

1    

1,59

43,30%

Сумма

10,00

2,05

2,45

3,67

100%

L i

1,01

0,9553

1,06085

3,03





Индекс согласованности экспертных оценок

0,01

Индекс случайной согласованности 

0,58

Отношение согласованности

0,02



Таким образом ,  весомость влияния  вероятности отражения рыночной стоимости на результаты оценки объектов в затратном подходе -10,1%, доходном подходе-46,6%, а в  сравнительном подходе-43,3% 



Таблица 5.3

Расчет весомости фактора «Влияние внешних факторов» 



№ п/п

Варианты

затратный

доходный

сравнительный

Среднее

Вес

 объекта

1

затратный

1    

 1/2

 1/6

0,44

11,00%

2

доходный

2    

1    

 1/3

0,87

22,00%

3

сравнительный

6    

3    

1    

2,62

67,00%

Сумма

9,00

4,50

1,50

3,93

100,00%

L i

0,99

0,99

1,005

2,99



Индекс согласованности экспертных оценок

-0,01

Индекс случайной согласованности 

0,58

Отношение согласованности

-0,01



Таким образом ,  весомость влияния  внешних факторов на результаты оценки в затратном подходе -11%, доходном подходе-22 %, а в  сравнительном подходе-67%. Результаты расчета весомостей по подходам представлены в таблице 5.4



Таблица 5.4

Сводная таблица весомости по методам расчета 

Наименование ценообразующих факторов

Вес фактора

Вес объекта по данному фактору





затратный

доходный

сравнительный

Достоверность и полнота представленной информации

19,70%

11,00%

48,00%

41,00%

Вероятность отражения рыночной стоимости

53,50%

10,10%

46,60%

43,30%

Влияние внешних факторов

26,80%

11,00%

22,00%

67,00%

Итого вес вариантов

100,00%

11,00%

40,00%

49,00%





Таким образом, использование метода иерархий для определения весомости результатов, полученных различными методами оценки, показало, что результатам, полученным затратным методом необходимо придать весомость 11%, доходному подходу – 40%; сравнительному подходу 49%.



         Расчеты согласованной рыночной стоимости кафе и бара представлены в таблицах 5.5 и 5.6 .



Таблица 5.5

Расчет согласованной рыночной стоимости по кафе .

Наименование ценообразующих факторов

Единица измерения

Вес объекта по данному фактору





затратный

доходный

сравнительный

Результаты расчета стоимости по методам

 долл. США

245 415

406 585

497 627

Вес вариантов расчета

%

11,00%

40,00%

49,00%

Весовая стоимость

 долл. США

26 996

162 634

243 837

Согласованная рыночная стоимость, 

 долл. США

433 467



Таким образом, согласованная стоимость кафе  составляет 433 467 долл.США  или 932 821 тыс. руб .



Таблица 5.6

Расчет согласованной рыночной стоимости по бару .

Наименование ценообразующих факторов

Единица измерения

Вес объекта по данному фактору





затратный

доходный

сравнительный

Результаты расчета стоимости по методам

 долл. США

33 102

68 838

102 260

Вес вариантов расчета

%

11,00%

40,00%

49,00%

Весовая стоимость

 долл. США

3641

27 535

50 107

Согласованная рыночная стоимость 

 долл. США

81 283



Таким образом, согласованная стоимость по бару составляет 81 283 долл. США или  174 210 тыс. руб . 





ВЫВОД :

                  согласованная рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: 

г. Минск, ул. Красная, 23, определенная методом иерархий по состоянию на 1.01.2006г. составляет : 1 098 031 тыс.руб. или 514 750 долл. США

в т.ч.:

-помещений кафе 923 821 тыс. рублей или 433 467 долларов США ;

      -помещений бара  174 210 тыс. рублей или 81 283 долларов США .























       Раздел 6. Технология строительного производства.

         Технологическая карта на выполнение малярных работ .

          6.1. Область применения .

        Технологическая карта разработана на выполнение малярных работ с применением ЗДПС ( защитно – декоративного полимерного состава )  в подъездах 9-этажного жилого дома (см рис. 6.1 , 6.2). Окраске подлежат стены , общей площадью – 242 м2.

В состав малярных работ с применением ЗДПС входят :

        -    подготовка поверхности ;

        -    нанесение ЗДПС.



          6.2. Характеристики применяемых материалов и изделий .

           ЗДПС представляет  собой смесь полимерного связующего и минерального наполнителя на основе жидкого каучука . Для нефактурного (гладкого) покрытия  внутренних поверхностей используется состав ЗДПС-«Д» ; толщина слоя , наносимого кистью , валиком или распылителем – менее 1 мм. Нанесение состава производится при температуре не ниже  +50 C .

           Готовое покрытие из защитно-декоративных полимерных составов должно соответствовать требованиям ТУ 223 БССР 102-90 , приведенным в таблице 6.1.



 Таблица 6.1

Наименование показателей

Требуемое значение

Прочность сцепления с основанием не менее , КПа

0,65-0,7

Водопроницаемость , не более , кг/м2

1,0

Морозостойкость ,не менее , цикл

50

Внешний вид

Эталон



     Составы изготавливаются централизовано и поставляются на объект готовыми к применению в полиэтиленовых бочках емостью 120л. согласно ОСТ 6-19-500-78.

Составы транспортируются всеми видами закрытого транспорта в соответствии с правилами перевозки грузов , действующими на данном виде транспорта .При транспортировании составов должно быть исключено попадание атмосферных осадков

 и нарушение однородности. 

        

        















Рис.6.1





                    Рис 6.2 



6.3. Потребность в материально – технических ресурсах .

   Потребность в материально-технических ресурсах приведена в таблице 6.2.

Таблица 6.2.

Ведомость потребности в материалах и изделиях .    

№ 

п/п

Наименование материала , изделия 

Единица измерения

Расход на 

1 м2

Количество 

1

ЗДПС – «Д»

Кг/м2

1,5

363

2

Грунтовка

Кг/м2

0,02

4,84

3

Вода

Л/м2

0,31

75,02

4

Шлифовальная шкурка

м2

0,001

0,242

5

Универсальный шпалевочный состав «Астра»

Кг/м2

0,2

48,4





Перечень необходимых машин,механизмов,оборудования,технологической оснастки и т.п. приведен в таблице 6.3.

Таблица 6.3.

Перечень машин , механизмов , оборудования , технологической оснастки , инструмента , инвентаря и приспособлений .

№ п/п

Наименование .

Марка .

Назначение 

Кол-во 

на звено .

1

2

3

4

5

1

Компрессор

СО-7А

Подача сжатого воздуха для нанесения составов

1

2

Электромиксер (дрель и специальные насадки)

ИЭ-1023А

Приготовление составов

1

3

Пистолет - краскораспылитель

СО-72(71)

Нанесение декоративно-защитного покрытия 

1

4

Краскопульт с удочкой

СО-20А

Грунтовка поверхностей

1

5

Валик малярный меховой ВМ-100

ГОСТ 10831-87

Для нанесения составов

2

6

Валик малярный угловой ВУМ-80

ГОСТ 10831-87

Для нанесения составов

2

7

Кельма

ГОСТ 9533-81

Нанесение составов вручную и их разравнивание

2



окончание таблицы 6.3

1

2

3

4

5

8

Шпатель малярный стальной 

ГОСТ 10778-81

Для нанесения шпаклевки и ее разравнивания

2

9

Шпатель малярный резиновый

ГОСТ 10778-81

Для нанесения шпаклевки и ее разравнивания

2

10

Кисть маховая

ГОСТ 10597-87

Для промывки и грунтовки поверхности 

2

11

Кисть малярная

ГОСТ 10597-87

Для грунтовки и окраски поверхности 

2

12

Зубило слесарное

ГОСТ 7211-86

Срубка наплывов

2

13

Скарпель

ТУ 22-278-73

Срубка наплывов

2

14

Щетка стальная



Очистка поверхности

2

15

Терка

ГОСТ 25782-83

Затирка поверхности

2

16

Полутерок

ГОСТ 25782-83

Затирка поверхности

2

17

Полутерок пенопластовый



Затирка поверхности

2

18

Лопата подборочная 

ЛП-1 ГОСТ 19596-87

Уборка мусора

3

19

Ведро жестяное

ГОСТ 29558-82

Подноска воды , раствора

3

20

Метр складной 



Измерение линейных величин

2

21

Уровень строительный

ГОСТ 4916-83

Определение уклонов

2

22

Ящик для инструментов



Складирование инструментов

3

23

Ящик для раствора

ПО «Строймаш»

Для приготовления составов

2

24

Респиратор

ГОСТ 12.4.004-74

Защита органов дыхания

3

25

Каска строительная

ГОСТ 12.4.087-87

Защита головы

3

26

Рукавицы

ГОСТ 12.4.020-82

Защита рук

3

27

Костюм х/б



Защита тела

3

28

Столик-стремянка

СО-1 ЦНИИОМПТ

Для отделки малогабаритных помещений

1



   

          





6.4. Организация и технология строительного процесса.

            6.4.1. Подготовительные работы.

            6.4.1.1. Подготовка строительной площадки.

            До начала работ по отделке внтренних поверхностей необходмо :

            - закончить все строительно-монтажные работы по обеспечению фронта работ ;

            - организовать освещение рабочих мест ;

            - завести на объект и подготовить к эксплуатации механизм , приспособления , инструменты , инвентарь ;

            - доставить в требуемом количестве необходимые составы ;

            - установить средства подмащивания согласно проекта производства работ ;

            - очистить помещения от мусора и остатков строительных материалов ;

            - рабочих – отделочников обучить способам отделки поверхностей защитно – декоративными полимерными составами ;

            - произвести инструктаж и ознакомление рабочих со способами и приемами безопасного ведения работ и правилами содержания рабочего места ;

            - проверить механизмы на холостом ходу , тщательно осмотреть шланги , устранить изломы и перегибы .



            6.4.1.2. Подготовительные работы внутри здания .

            До начала производства отделочных работ в здании должны быть выполнены следующие работы :

            - устройство кровли ;

            - установка перегородок , дверных и оконных блоков , подоконных досок , фрамужных коробок ;

            - установка встроенных шкафов ;

            - законопачены и изолированы места примыканий оконных , дверных и балконных блоков ;

            - устройство гидроизоляции , теплозвукоизоляции и выравнивающих стяжек перекрытий ;

            - остекление или зашивка оконных проемов в зимнее время ;

            - монтаж и испытание систем отопления канализации , водопровода , газопровода ;

            - оштукатуривание ниш под радиаторы , места прохождения стояков ;

            - прокладка и обесточивание на время работ скрытой электро проводки , прокладка проводки слаботочных линий ;

            - очистка вентиляционных каналов , заделка временных отверстий ;

            - очистка помещений от мусора ;

            - установка лестничных ограждений ;

            - установка мусоропровода .

             

            6.4.1.3. Средства подмащивания .

            - передвижные подмости ;

            - столики отделочника.



           6.4.2. Технология выполнения работ .

           6.4.2.1. Технологическая последовательность выполнения работ .

           Отделка наружных и внутренних поверхностей защтино – декоративными полимерными составами выполняется в следующей технологической последовательности:

           - подготовка поверхности в зависимости от ее качества ;

           - нанесение ЗДПС последовательно в два слоя .

            6.4.2.2. Подготовка поверхности .

            Поверхность перед отделкой предварительно очищают от пыли , загрязнений , жировых пятен , солевого налета и других веществ , способных оказать отрицательное воздействие на адгезию . Очистка производится при помощи стальных щеток и шпателей .

Жировые пятна удаляют с помощью различнх растворителей и специальных составов (5% раствор каустической соды ) . После удаления загрязнений поверхность обеспыливают сжатым воздухом.

          Срубку наплывов производят вручную с помощью зубил , молотков с двойным заострением , скарпелей . На больших площадях применяются электро- и пневмомолотки ,

электрические щетки пескоструйные аппараты .

           Размеры раковин , местных наплывов и впадин на бетонных поверхностях не должны превышать установленных требованиями  ГОСТ 13015.0-81*. На поверхности не допускается наличие трещин , отслоений от основания , механических повреждений .

           Устранение трещин и раковин  рекомендуется производить шпатлевочным составлм на основе сухой растворной смеси  № 604 ( ОАО «Забудова») , универсальным шпатлевочным составом (УШС) фирмы «Арсен» или составом «Полимикс –РШ» и подмазывать эти места вручную с помощью шпателя .

          Окрашенную поверхность стен необходимо промыть мыльоной водой и дать хорошо просохнуть .

         Перед нанесением ЗДПС необходимо приготовить грунтовочный состав и предварительно процедив , нанести его на поверхность краскопультом , валиком или кистью. 







Таблица 6.4

        Рецептура грунтовочного состава :

Наименование состава

Компоненты





Грунтовочная вода , г

Вода , л

Грунтовочный состав

300

5



        Подготовка основания сдается заказчику с составлением акта на скрытые работы .



        6.4.2.3. Нанесение защитно – декоративного полимерного состава .

        Для одного здания следует использовать составы из одной партии . При нанесении составов разных цветов на стыке наклеивается малярная лента .

        Перед употреблением состав необходимо размешать .

        Состав наносится на сухую поверхность последовательно в 2 слоя путем воздушного распыления при помощи пистолета – краскораспылителя с диаметром выходного отверстия 3-5 мм для мелких фракций и 5-7 мм для крупных фракций . Второй слой наносится не менее чем через 4 часа . Компрессор должен обеспечивать давление 5-8 атмосфер .

          Нанесение состава производится при температуре не ниже  +50 C .

          Продолжительность сушки состава при температуре + 150 C и влажности окружающей среды 70% составляет 1 час ( для состава ЗДПС – «Д») .



         6.4.3. Численно-квалификационный состав и организация труда в бригаде .

 

        Внутренние и наружные отделочные работы по нанесению ЗДПС выполняются звеном маляров в количестве 3 человек , в том числе :

         маляр 5-го разряда                   - 1

         маляр 3-го разряда                   - 2



         Состав работ , выполняемых малярами при подгтовке поверхности и нанесению ЗДПС приведен в таблице 6.5. Работу в звеньях организуют так , чтобы обеспечить производительность агрегата при помощи которого производится нанесение ЗДПС .

      Количество звеньев или рабочих , выполняющих отдельные операции , подбираются с таким расчетом , чтобы время выполнения этих операций было примерно одинаковым с учетом технических перерывов.

      Схема производства работ по нанесению состава ЗДПС на захватке приведена на рисунке 6.4. 

      Схема производства работ по подготовке поверхности и ее огрунтовке валиком приведена на рисунке 6.5.











Таблица 6.5.

Виды работ

Профессия

Раз ряд

Кол. чел

Выполняемые операции

Подготовка поверхности

Маляр

3

2

Очистка поверхности и обеспыливание. Приготовление грунтовочногораствора вручную. Расшивка трещин с подмазыванием. 

Шлифование подмазанных мест. Нанесение грунтовочного слоя валиком.

Нанесение состава ЗДПС

Маляр

5







3

1







2

Нанесение отделочного слоя защитно-декоративным полимерного составом пистолетом-распылителем.



Разметка поверхности и установка малярной ленты. Защита проемов от брызг полиэтиленовой пленкой с закреплением клеящей лентой.

Подготовка , передвижение и регулировка пистолета , заправка его красящим составом.

Промывка шланга и пистолета.













Условные обозначения :

М1,М2–рабочие места маляров ;

1-ведро;

2-ящик с инструментами;

3-валик малярный;

4-шпатель;

5-полутерок;

6-ящик с раствором;



 Рис 6.4.











                                                                     



Условные обозначения :

М1 –рабочее место маляра;

1 – компрессор СО-7А

2 – шланг

3 – пистолет-краскораспылитель

Рис 6.5

                 











Выполнение внутренних отделочных работ начинается с верхнего этажа здания .

 Каждый этаж является захваткой , разбитой на делянки . После окончания работ на этаже  звенья переходят на нижележащий этаж и выполняют последовательно весь комплекс отделочных работ , отделку лестничных клеток производят после завершения работ на всех этажах . Закончив все работы , отделочники приводят в порядок инструмент и инвентарь , шланги промывают водой .





6.4.5. Калькуляция трудовых затрат на выполнение внутренних работ составом ЗДПС . 

          

                 Калькуляция трудовых затрат расчитана в таблице 6.6.



Для очистки поверхности используется компрессор , для приготовления грунтовочного состава – электромиксер , для окраски поверхности – пистолет-распылитель.

           

            График выполнения строительного процесса представлен в таблице 6.7.

           

            





Калькуляция трудовых затрат .                                                                                                                  Таблица 6.6

№ 



Обоснование

Наименование работ 

Един.

измер.

Объем

Норма времени на един.,

ч.-час/м.-час

              Состав звена



Норма времени 

на весь объем,

 ч.-час/м.-час













Профессия

Разряд

Кол.чел.



1

8-1-15 т.4 п.7б

Очистка поверхности и обеспыливание

100 м2

2,42

0,31 /0,15

Маляр

2

1

0,75 

0,36

2

8-1-15 т.4 п.6б

Заполнение трещин и раковин

100 м2

0,242

0,32

Маляр

2

1

0,077

3

8-1-15 т.4 п.11а

Частичное подмазывание неровностей поверхности

100 м2

0,242

2,4

Маляр

2

1

0,581

4

8-1-15 т.4 п.12а

Шлифование подмазанных поверхностей

100 м2

0,242

0,72

Маляр

3

1

0,174

5

Нормирова-ние т.Г.2

Приготовление грунтовочного раствора вручную

100 м2

0,7986

0,8 / 0,51

Маляр

3

1

0,64  

0,41

6



Нанесение грунтовочного слоя кистью

100 м2

2,42

7,6

Маляр

3

1

18,39

7

8-1-15 т.7 п.28б

Окрашивание поверхности составом ЗДПС пистолетом-распылителем в два слоя

100 м2

2,42

9,2 / 9,2

Маляр

5

1

22,26  

22,26

8



Переноска составов со склада к месту производства работ

т.

0,44

2,62 / -

Подсобный рабочий

1

1

1,15 

   -

9



Перестановка подмостей

м2 настила под-мостей

14,52

0,12 / -

Подсобный рабочий

1

2

1,74 

   -





Всего:













45,76 

0,36 / 0,41 / 22,26

Таблица 6.7

График производства строительных работ .

             

№

Наименование строительных  процессов

Ед.

изм

Объем работ

Трудо-емкость

 на весь объем

 работ , 

чел-дн

1

2

3

4

1

Очистка поверхностей

 и обеспыливание

100 м2

2,42

0,0937









2

Заполнение трещин и раковин

100 м2

0,242

0,0096









3

Частичное подмазывание неровностей поверхности

100 м2

0,242

0,0726









4

Шлифование подма-занных поверхностей

100 м2

0,242

0,0218









5

Нанесение грунтовочного слоя кистью

100 м2

2,42

2,2988









6

Окрашивание поверхности составом ЗДПС пистолетом- распылителем в два слоя

100 м2

2,42

2,7825









                                                                                                                                                                         Рабочие дни .











  6.5. Контроль качества и приемка работ .

            

             Операционный контроль качества работ по отделке поверхностей защитно – декоративным полимерным составом представлен в таблице 6.8.



Таблица 6.8.

Операции, подлежащие контролю

Состав контроля 

(что проверяется)

Способ контроля (как проверяется)

Кто проверяет , сроки контроля

Приемка отделочных составов 

Наличие паспортов и сертификатов качества, Проверка срока годоности.

Визуально .

Мастер (прораб) в процессе приемки.

Приемка поверхностей

Ровность , вертикальность и горизонтальность поверхностей.

Визуально и при помощи рейки , отвеса и уровня.

Мастер (прораб) при приемке поверхностей под штукатурку.

Подготовка поверхностей

очистка поверхности от пыли , грязи , жировых пятен. Установка маяков.

Визуально и при помощи рейки , отвеса и уровня.

Мастер (прораб) в процессе работы.

Грунтовка

Равномерность грунтовки

Визуально .

Мастер (прораб) при приемке выполненных работ.

Приемка выполненного отделочного слоя

Равномерность и однородность окраски, отсутствие потеков , морщин и т.п. Цвет , соответствие его образцу-эталону

Визуально .

Мастер (прораб) при приемке выполненных работ.



              6.6 Технико – экономические показатели .



                Основные технико – экономические показатели приведены в таблице 6.9.



Таблица 6.9.      

Технико – экономические показатели .

№

Показатели

Ед. изм.

Значение

1

Объем работ

100 м2

2,42

2

Продолжительность выполнения работ

дни

3,78

3

Общая трудоемкость производства работ

чел.-дн.

5,28

4

Трудоемкость на единицу измерения объема работ

чел.-ч.

17,45



Затраты машинного времени на весь объем 





5

- для компрессора

маш.-см.

0,045

6

- для электромиксера

маш.-см.

0,05

7

- для пистолета - распылителя

маш.-см.

2,78



































           Раздел 7. Охрана труда .



           7.1. Указания по технике безопасности.



При производстве работ по отделке зданий следует руководствоваться указаниями СниП III-4.



До начала работ необходимо ознакомить рабочих-отделочников с проектом производства работ и правилами техники безопасности.



Учаски работ , рабочие места  в темное время суток должны быть освещены в соответствии с ГОСТ12.1.046 , СНБ 2.04.05-98 .



Складирование составов производится в закрытых складах расположенных на строй -площадке или внутри отделываемого здания.



При производстве работ по приготовлению смеси следует руководствоваться указагиями “Правил техники безопасности и производственной санитарии на предприятиях цементной промышленности”.



К работе с окрасочными составами допускаются рабочие , достигшие 18-летнего возраста, прошедшие медицинское освидетельствование.



Все работающие перед началом производства работ должны быть ознакомлены с безопасными приемами производства работ , пройти вводный инструктаж и инструктаж непосредственно на рабочем месте.



К управлению механизмами для нанесения окрасочного состава допускаются лица , имеющие право управлять ими.



Оператору необходимо знать : устройство мехагизма , правила и инструкцию по его эксплуатации и техничеому обслуживанию , способы производства работ , техничекие требования к качеству , виды и свойства основных растворов , применяемых при производстве работ.



При работе с пневматическим инструментом необходимо убедиться в исправности рабочих частей инструмента (удочки , форсунки , пистолета краскораспылителя) проверить наличие и исправность манометра , клейма , включать инструмент толь ко после установки его в рабочее в рабочее положение.



Во время работы категорически запрещается сгибать или переламывать шланг.





Подключение (отключение) электроинструмента производится по указанию производителя работ дежурным электромонтером с квалификационной группой  не ниже III . Электроинструмент , имеющий дефекты , подключать для работы запрещается.



Все электрооборудование ти электроинструменты должны быть надежно заземлены . Лица , обслуживающие машину , должны быть обучены приемам освобождения пострадавшего от электрического тока и правилам оказания первой помощи.



Лица , допускаемые к управлению машинами и оборудованием с электроприводом , должны иметь квалификационную группу не ниже II . Подтверждение квалификационной группы следует проводить ежегодно с записью в журнал проверки знаний по технике безопасности .



Применяемые при работе машины ,приспообления и инструменты должны быть испытаны в соответствии с нормами и сроками , предусмотренными правилами Госгортехнадзора и Госэнергонадзора.



        Запрещается:

-работать при неисправном оборудовании;



-допускать к работам посторонних ;



-отсоединять воздушные шланги и рукава под давлением;



-производить разборку , ремонт , регулировку , смазку и крепление узлов и деталей во время работы машины (механизма);



-оставлять без надзора инструмент , подключе6нный к сети;



-работать с электроинструментом без заземления.



Запрещается эксплуатация бригадной кладовой при отстутствии защитного отключающего или заземляющего устройства.



Маляры , наносящие окрасочные составы , должны работать в спецодежде , респираторах , защитных очках и резиновых перчатках.



Рабочие места маляров должны быть обеспечены инвентарными средствами подмащивания (подмостями).



Ответственность за обеспечение здоровых и безопасных условий возлагается на руководителей работ – мастера или прораба.





Погрузочно-разгрузочные работы следует осуществлять в соответствии с требованиями ГОСТ 12.3.009.



При применении составов следует применять индивидуальные средства защиты по ГОСТ 12.4.020.



При применении и хранении защитно-декоративных полимерных составов следует руководствоваться требованиями ППБ РБ 1.01-94 и ППБ-05-86. 





            7.2.Пожарная безопасность .



При производстве работ на захватках пользование открытым огнем не допускается , так же должно быть категорически запрещено курение .



Не разрешается накапливать на захватках лакокрасочные вещества , их следует хранить в  закрытых металлических контейнерах в безопасном месте . На рабочем месте разрешается хранить количество не превышающее сменной потребности .



Противопожарное оборудование  должно содержаться в исправном , работоспособном состоянии .



Рабочие места маляров должны проветриваться .



Электроустановки должны быть во взрывобезопасном исполнении . Кроме того должны быть приняты меры , предотвращающие возникновение и накопление зарядов  статического электричества .



        







































































Заключение.



                В дипломном проекте была проведена оценка рыночной стоимости кафе и бара  , расположенных по адресу ул. Красная , 23 .

                Оценка рыночной стоимости производилась с использованием затратного , доходного и сравнительного подходов , с последующим согласованием результатов по методу иерархий .

                В дипломном проекте проведен анализ экономической ситуации в Республике Беларусь , макро- и микроэкономических параметров , анализ рынка недвижимости, анализ местоположения объектов оценки , их конструктивных особенностей , коммуникаций , а также анализу характеристик земельного участка объектов оценки . Сделан вывод о привлекательности объектов оценки для потенциальных инвесторов .

                Оценка рыночной стоимости объекта с использованием затратного метода предусматривает расчет стоимости земельного участка , с учетом корректировки на функциональное назначение объекта оценки . Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: 

г. Минск, ул. Красная, 23, определенная затратным подходом по состоянию на 1.01.2006г. составила:    599 368 тыс.руб. или 278 517 долл. США

в т.ч.:

       -помещений кафе 528 133 тыс. рублей или 245 415 долл. США ;

       -помещений бара  71 235 тыс. рублей или 33 102 долларов США .



                Оценка рыночной стоимости объекта доходным методом выполнялась по методу капитализации по норме отдачи по четырем варинтам прогноза . Расчет ставки дисконтирования  выполнен по методу выделения внутренней нормы рентабельности . Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная доходным подходом, по состоянию на 1.01.2006г  составляет:

             Кафе  - 874 970 920 рублей  или 406 585 долларов США ;

             Бар   - 148 139 176 рублей  или 68 838 долларов США .

                





         В дипломном проекте разработана методика расчета корректировок на время продажи , местоположение, соотношение рабочих и подсобных помещений при оценке рыночной стоимости объектов сравнительным подходом. Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная сравнительным  подходом  на 1.01.2006 г. составляет: 1 290 957 тыс.руб. или 599 887 долл. США .

в т. ч.:

           -помещений кафе -1 070 893 тыс.руб. или 497 627 долларов США ;

           -помещений бара – 220 063 тыс.руб. или  102 260  долларов США .



                Согласование результатов оценки вполнялось с использованием метода иерархий , который позволяет повысить объективность результатов оценки рыночной стоимости . Согласованная рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: 

г. Минск, ул. Красная, 23, определенная методом иерархий по состоянию на 1.01.2006г. составляет : 1 098 031 тыс.руб. или 514 750 долл. США

в т.ч.:

       -помещений кафе 923 821 тыс. рублей или 433 467 долларов США ;

       -помещений бара  174 210 тыс. рублей или 81 283 долларов США

           В дипломном проекте разработана технологическая карта на производство малярных работ в подъездах жилого 9-этажного дома . Также разработаны мероприятия , связанные с охраной труда и пожарной безопасностью при малярных работах .

           

           Методика расчета по методу сравнения продаж имеет практическое значение для практикующих оценщиков .



             Дипломный проект выполнен с использованием програмных продуктов 

Microsoft Word , Microsoft Exsel и OpenOffice Draw .

  

 











Список использованных источников .



1 . Грабовый П.Г. «Экономика недвижимости» ,

      Москва – 1994 г.



2 . Новиков Б.Д. «Рынок и оценка недвижимости в России.» 

      Москва – 2000 г.  



3 . Грязнов В.Н. «Оценка бизнеса» 

     Москва – 2003 г.



4 . Атаев С.С «Технология строительного производства»

     Москва -1984 г.



5. Типовая технологическая карта на выполнение малярных работ с использованием защитно – декоративного олимерного состава .



6. «Охрана труда : безопасность при строительных работах» . Выпуск 4 .

    Минск – 2003 г.





2





96



25





42