Оцінка земель населеного пункту на прикладі села Дмитровка

Вміст



Вступ

Розділ 1. Загальна характеристика населеного пункту

1.1 Загальні відомості про село Дмитровка

1.2 Аналіз використання земельного фонду

1.3 Характеристика ґрунтового покриву

1.4 Інженерно-інфраструктурне забезпечення території населеного пункту

Розділ 2. Земельно-оціночна структуризація населеного пункту

2.1 Проведення кадастрового зонування та виділення структурних одиниць

2.2 Кодування зон, районів, ділянок

2.3 Проведення природно-сільськогосподарського районування території

2.4 Проведення оціночного зонування та виділення структурних одиниць

Розділ 3 Грошова оцінка земель населеного пункту

3.1 Визначення нормативної грошової оцінки забудованих земель

3.2 Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь

Розділ 4. Використання матеріалів грошової оцінки земель населеного пункту

4.1. Нормативна грошова оцінка окремих земельних ділянок

4.2 Плата за використання земель у межах населених пунктів

4.3 Формування ринку земель в населених пунктах

4.4 Інші напрямки використання показників грошової оцінки

Висновок

	Список використаної літератури

	

	
Вступ



Земельний кодекс України, Закон України «Про плату за землю» передбачають, що «використання землі в Україні є платним, власники землі та землекористувачі щорічно сплачують плату за землю у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від якості та місця положення земельної ділянки, виходячи з кадастрової оцінки земель».

Наявність грошової оцінки землі дозволяє здійснювати економічне регулювання земельних відносин. На підставі грошової оцінки земель, в першу чергу, органи місцевого самоврядування, поряд з нормативно-організаційними методами управління розвитком території, реалізують свої повноваження щодо створення економічних умов раціонального використання земель, забезпечують необхідну основу для формування фінансово-економічної бази місцевого самоврядування за рахунок справляння земельного податку та орендної плати за землю.

Грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється відповідне до чинного законодавства України з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі землі у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу, оренді земельної ділянки, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку.

Законом України "Про внесення змін і доповнень до Закону України «Про плату за землю» від 19 вересня 1996 р. встановлено, що плата за землю справляється у вигляді земельного податку залежно від грошової оцінки землі.

Відповідно до постанови Верховної Ради України від 19 вересня 1996 р. № 379/96-ВР «Про порядок введення в дію Закону України Про внесення змін і доповнень до Закону України «Про плату за землю», грошова оцінка земель населених пунктів має бути виконана до 1 січня 1999 р.

Крім того, постановою Кабінету Міністрів України від 30 січня 1997 р. №99 «Про внесення змін до Положення про порядок ведення державного земельного кадастру» та із визнанням такою, що втратила чинність постанова Кабінету Міністрів від 16 вересня 1992 р. №532, грошова оцінка земель визнана невід'ємною складовою державного земельного кадастру.

Грошова оцінка земель населених пунктів проводиться відповідно до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Держкомзему України. Держкоммістобудування України, Української академії аграрних наук 27 січня 2006 р. № 18/15/21/11. 

Завдання виконання курсового проекту передбачає:

проведення оцінки земель в межах населеного пункту; 

майна, розміщеного на земельних ділянках; 

наявного інженерного облаштування. 




Розділ 1. Загальна характеристика населеного пункту



1.1 Загальні відомості про село Дмитровка



Село Дмитровка розташоване в Богодухівському районі Харківської області (рис.1). Богодухівський район — район на північному заході Харківської області України, на межі із Сумською областю. Адміністративний центр – місто Богодухів. Населення району — майже 40000 осіб. Площа району 1160 км2 Район межує на півдні з Великописарівським і Охтирським районами Сумської області, а також з Белгородською областю Росії, на півдні – з Валківським районом Харківської області, на заході – з Краснокутським районом Харківської області, на сході – з Золочевським і Дергачівським районами Харківської області.Дмитровка являється адміністративним центром Дмитровської сільської ради, в якій крім того ходять села Бабаки, Горбанівка, Матвіїкна, Новософіївка, Новоукраїнка та Щербаки.





Рис. 1 Ситуаційна схема місця розташування с.Дмитровка на території Богодухівського району Харківської області



Основні відомості про населений пункт занесені до таблиці 1. Площа населеного пункту складає 545,2 га, населення - 598 чол.

Населений пункт характеризується добре розвішеною мережею установ та підприємств сфери обслуговування.

Таблиця 1



Основні показники

Значення показника



Код населеного пункту (КОАТУУ)

6320882001

1.

Адміністративний статус

село

2.

Земельно-оціночний район (природно-сільськогосп.)

02

3.

Площа, га

545,2

4.

Чисельність населення, чол.

598

5.

Статус курорту

-

6.

Тип житлової забудови

одноповерхові, садибні

7.

Наявність громадського центру

+

8.

Віддаль від обласного центру, км

65

9.

Віддаль від районного центру, км

11

10.

Віддаль від зупинки зовнішнього транспорту до центру міста, км

0,78

11.

Наявність інженерної інфраструктури





- водопостачання

+



- каналізація

+



- теплопостачання

+



- електропостачання

+



- телефонізація

+



- газопостачання

+



- вулично-дорожня мережа з твердим покриттям

+



- зовнішнє освітлення тощо

-

12.

Рельєф території, стрімкість схилів

рівнинний

13.

Найменша глибина залягання ґрунтових вод, м

більше 10 м

14.

Основні підстилаючи породи

лесовидний суглинок, елювій щільних карбонатних порід

15.

Небезпечні геологічні процеси-зсуви, яри понад 10 м

-

16.

Найближча віддаль від кладовища, м

300

17.

Елементи рельєфу водоохоронних зон

-

18.

Наявність джерел забруднення атмосферного повітря

автомагістраль, завод

19.

Наявність шкідливого рівня електромагнітного поля (військові об'єкти, аеродроми)

-

20.

Наявність джерела перевищення припустимого рівня шуму (аеродроми, залізниці, автомагістралі)

автомагістраль

21.

Наявність історико-культурних факторів (заповідні території, поодинокі пам'ятки історії)

-

22.

Наявність природно-ландшафтних факторів (зоологічні парки, заповідні урочища, заказники, пам'ятки природи)

-

23.

Наявність територій оздоровчого призначення (курорти, округи санітарної охорони)

-

24.

Наявність територій рекреаційного призначення (землі туризму, відпочинку, парків та зелених зон)

сквер

25

Основні об'єкти працевлаштування трудових ресурсів

сільське господарство, виробнича сфера



Основні відомості про населений пункт

Рельєф території являє собою слабо хвилясту понижену рівнину, широкохвилясте плато, з неглибокими балками. Схили балок слабо пологі, ерозійні процеси проявляються слабо.

Територія села відноситься до першого агрогрунтового (природно-сільськогосподарського) району з помірно-континентальним кліматом, з нестійким зволоженням, холодною зимою та жарким літом, а іноді сухим літом.

За багаторічними даними Харківської обласної метеорологічної станції середньорічна температура повітря становить +7° С. Середня швидкість вітрів у вегетаційний період становить 3,2-4,7 м/с. Вітри мають різний напрямок. Взимку над територією переважають східні і південно-східні вітри, що пов'язано з вторгненням холодних мас повітря, навесні північно-східні та східні вітри, влітку та восени - північно-зхідні, північні, північно-східні. На території населеного пункту бувають також хуртовини. Число днів з хуртовинами складає 20-22 дні на рік.

Відносна вологість повітря в літні місяці в окремі дні знижується до 15-17% південно-східними і східними вітрами швидкістю більше 5 м/с і викликає суховії. Це призводить до швидкого пересихання ґрунту і пригнічення розвитку рослин і, як наслідок, до різкого зниження врожаїв сільськогосподарських культур.

Процес вітрової ерозії ґрунтів слабо виражений, хоча в деякій мірі проявляється. Виробнича сфера представлена газорозподільчим пунктом, молокозаводом. Господарська забудова представлена школою, дитячим садком, сільською радою, фельдшерсько-акушерським пунктом, поштою (табл. 2).



1.2 Аналіз використання земельного фонду



Для отримання необхідних відомостей про склад земель, їх розподіляють за видами і різновидами земельних угідь. Необхідно скласти контурну експлікацію по уточненню площ контурів земельних угідь в межах села Дмитровка (таблиця 2).



Таблиця 2 Експлікація земельних угідь

№ п.п.

Назва контуру

Площа, га

Примітки

1

2

3

4

1

Огород

28,52

 

2

Житловий будинок

0,11

 

3

Житловий будинок

0,11

 

4

Житловий будинок

0,11

 

5

Житловий будинок

0,11

 

6

Житловий будинок

0,11

 

7

Житловий будинок

0,11

 

8

Житловий будинок

0,11

 

9

Дорога

1,46

 

10

Житловий будинок

0,11

 

11

Житловий будинок

0,11

 

12

Житловий будинок

0,11

 

13

Житловий будинок

0,11

 

14

Житловий будинок

0,11

 

15

Дорога

0,44

 

16

Житловий будинок

0,11

 

17

Житловий будинок

0,11

 

18

Житловий будинок

0,11

 

19

Вулиця

0,52

 

20

Огород

20,36

 

21

ГРП

0,10

 

22

Водонапірна вежа

0,10

 

23

Автобусна зупинка

0,11

 

24

Житловий будинок

0,11

 

25

Дорога

0,27

 

26

Житловий будинок

0,11

 

27

Житловий будинок

0,11

 

28

Дорога

0,40

 

29

Житловий будинок

0,11

 

30

Житловий будинок

0,11

 

31

Вулиця

0,62

 

32

Вулиця

0,24

 

33

Огород

11,59

 

34

Вулиця

0,47

 

35

Житловий будинок

0,11

 

36

Вулиця

0,31

 

37

Огород

23,86

 

38

Дорога

0,79

 

39

Житловий будинок

0,11

 

40

Житловий будинок

0,11

 

41

Житловий будинок

0,11

 

42

Житловий будинок

0,11

 

43

Вулиця

0,51

 

44

Житловий будинок

0,18

 

45

Житловий будинок

0,19

 

46

Вулиця

0,08

 

47

Огород

23,01

 

48

Житловий будинок

0,18

 

49

Житловий будинок

0,18

 

50

Житловий будинок

0,18

 

51

Вулиця

0,36

 

52

Вулиця

0,16

 

53

Вулиця

0,39

 

54

Житловий будинок

0,18

 

55

Огород

16,41

 

56

Житловий будинок

0,18

 

57

Житловий будинок

0,18

 

58

Житловий будинок

0,18

 

59

Житловий будинок

0,18

 

60

Дорога

0,63

 

61

Житловий будинок

0,18

 

62

Житловий будинок

0,18

 

63

Вулиця

0,51

 

64

Житловий будинок

0,18

 

65

Огород

10,31

 

66

Житловий будинок

0,18

 

67

Житловий будинок

0,18

 

68

Вулиця

0,47



69

Огород

32,67

 

70

Житловий будинок

0,20

 

71

Житловий будинок

0,20

 

72

Житловий будинок

0,20

 

73

Житловий будинок

0,20

 

74

Житловий будинок

0,20

 

75

Житловий будинок

0,20

 

76

Житловий будинок

0,20

 

77

Житловий будинок

0,62

 

78

Житловий будинок

0,20

 

79

Житловий будинок

0,20

 

80

Житловий будинок

0,20

 

81

Дорога

1,75

 

82

Житловий будинок

0,20

 

83

Житловий будинок

0,20

 

84

Дорога

0,37

 

85

Огород

43,63

 

86

Житловий будинок

0,11

 

87

Житловий будинок

0,11

 

88

Житловий будинок

0,11

 

89

Житловий будинок

0,11

 

90

Житловий будинок

0,11

 

91

Житловий будинок

0,11

 

92

Житловий будинок

1,24

 

93

Житловий будинок

0,11

 

94

Житловий будинок

0,11

 

95

Житловий будинок

0,11

 

96

Житловий будинок

0,11

 

97

Житловий будинок

0,11

 

98

Житловий будинок

0,11

 

99

Житловий будинок

0,11

 

100

Житловий будинок

0,11

 

101

Житловий будинок

0,11

 

102

Вулиця

1,26

 

103

Житловий будинок

0,11

 

104

Огород

13,62



105

Дорога

0,65

 

106

Житловий будинок

0,11

 

107

Житловий будинок

0,11

 

108

Житловий будинок

0,11

 

109

Вулиця

0,25

 

110

Вулиця

0,25

 

111

ФАП

0,10

 

112

Вулиця

0,19

 

113

Вулиця

0,33

 

114

Огород

12,98

 

115

Дитячий садок

0,56

 

116

Житловий будинок

0,11

 

117

Житловий будинок

0,11

 

118

Житловий будинок

0,11

 

119

Житловий будинок

0,11

 

120

Житловий будинок

0,11

 

121

Житловий будинок

0,11

 

122

Житловий будинок

0,11

 

123

Житловий будинок

0,11

 

124

Дорога

0,56

 

125

Школа

1,29

 

126

Житловий будинок

0,11

 

127

Вулиця

0,62

 

128

Огород

12,86

 

129

Вулиця

0,22

 

130

Житловий будинок

0,11

 

131

Житловий будинок

0,11

 

132

Житловий будинок

0,11

 

133

Вулиця

0,72

 

134

Житловий будинок

0,11

 

135

Дорога

0,45

 

136

Огород

55,66

 

137

Сільська рада

0,56

 

138

Житловий будинок

0,11

 

139

Житловий будинок

0,11

 

140

Магазин

0,10



141

Житловий будинок

0,11

 

142

Житловий будинок

0,11

 

143

Пошта

0,32

 

144

Житловий будинок

0,11

 

145

Житловий будинок

0,28

 

146

Житловий будинок

0,11

 

147

Житловий будинок

0,11

 

148

Вулиця

0,92

 

149

Житловий будинок

0,11

 

150

Житловий будинок

0,11

 

151

Житловий будинок

0,11

 

152

Житловий будинок

0,11

 

153

Житловий будинок

0,11

 

154

Житловий будинок

0,11

 

155

Рілля

19,15

Для перспективної забудови

156

Рілля

4,07

Для перспективної забудови

157

Рілля

5,56

Для перспективної забудови

158

Сквер

18,03

 

159

Рілля

3,36

Для перспективної забудови

160

Рілля

1,81

Для перспективної забудови

161

Огород

12,08

 

162

Житловий будинок

0,11

 

163

Житловий будинок

0,11

 

164

Житловий будинок

0,11

 

165

Житловий будинок

0,11

 

166

Житловий будинок

0,11

 

167

Житловий будинок

0,11

 

168

Житловий будинок

0,11

 

169

Дорога

0,50

 

170

Житловий будинок

0,11

 

171

Житловий будинок

0,11



172

Житловий будинок

0,11

 

173

Житловий будинок

0,11

 

174

Огород

17,42

 

175

Магазин

0,10

 

176

Житловий будинок

0,11

 

177

Житловий будинок

0,11

 

178

Дорога

0,53

 

179

Житловий будинок

0,11

 

180

Житловий будинок

0,11

 

181

Житловий будинок

0,11

 

182

Житловий будинок

0,11

 

183

Вулиця

0,48

 

184

Вулиця

0,77

 

185

Огород

17,26

 

186

Вулиця

0,52

 

187

Житловий будинок

0,11

 

188

Вулиця

0,24

 

189

Житловий будинок

0,11

 

190

Житловий будинок

0,11

 

191

Житловий будинок

0,11

 

192

Вулиця

0,56

 

193

Житловий будинок

0,11

 

194

Огород

23,24

 

195

Житловий будинок

0,11

 

196

Житловий будинок

0,11

 

197

Житловий будинок

0,11

 

198

Житловий будинок

0,11

 

199

Житловий будинок

0,11

 

200

Дорога

0,53

 

201

Житловий будинок

0,11

 

202

Житловий будинок

0,11

 

203

Житловий будинок

0,11

 

204

Дорога

0,40

 

205

Житловий будинок

0,11

 

206

Огород

39,93

 

207

Дорога

0,86



208

Житловий будинок

0,11

 

209

Житловий будинок

0,11

 

210

Житловий будинок

0,11

 

211

Житловий будинок

0,11

 

212

Очисні споруди

0,10

 

213

Кладовище

1,16

 

214

Житловий будинок

0,11

 

215

Вулиця

0,45

 

216

Житловий будинок

0,11

 

217

Житловий будинок

0,11

 

218

Житловий будинок

0,11

 

219

Житловий будинок

0,11

 

220

Житловий будинок

0,11

 

221

Завод

2,36

 

222

ТЕС

0,75

 

223

Огород

26,42

 

224

Магазин

0,11

 

225

Житловий будинок

0,11

 

226

Житловий будинок

0,11

 

227

Житловий будинок

0,11

 

228

Житловий будинок

0,11

 

229

Житловий будинок

0,11

 

230

Житловий будинок

0,11

 

231

Житловий будинок

0,11



232

Житловий будинок

0,11

 

233

Вулиця

0,32

 

234

Хоз двір

1,52

 

 

Всього 

545,20

 



Контури земельних угідь групують за видами, характером використання земельних угідь та у встановленій послідовності записують у зведену експлікацію, яка зазначена на Кресленні контурів села Дмитровка Богодухівського району Харківської області (додаток 1) На основі отриманих матеріалів, вивченні плану землекористування, визначається склад земель в межах населеного пункту (табл. 3). З цієї таблиці видно, що сільськогосподарські землі складають 475,78 га, з загальної площі населеного пункту. Забудовані землі складають 69,42 га, до них належать: землі житлової забудови (20,34 га), громадської забудови (2,94 га), комерційного використання (0,31 га), землі промисловості (2,36 га), вулиці та проїзди (12,74 га), зелені насадження загального користування (18,03 га), землі транспорту (10,59 га), кладовища (1,16 га). На основі складу земель в межах села Дмитровка, складаємо секторні діаграми: складу земель в межах села Дмитровка Богодухівського району Харківської області (рис. 2), складу забудованих земель (рис. 3) та сільськогосподарських угідь (рис. 4).





Рис. 2 Склад земель в межах села Дмитровка Богодухівського району Харківської області





Рис. 3. Структура забудованих земель в межах села Дмитровка Богодухівського району Харківської області




Рис. 4. Структура сільськогосподарських угідь в межах села Дмитровка Богодухівського району Харківської області



З рисунку 2 видно, що значна територія (84%) земель населеного пункту – сільськогосподарські землі, землі житлової та громадською забудови складають 4%, вулиці - 2%. З земель сільськогосподарського призначення більша частина (95 %) займає рілля. 



1.3 Характеристика ґрунтового покриву



На території села Дмитровка знаходиться три агровиробничі групи ґрунтів – чорноземи типові і чорноземи сильно реградовані середньозмиті важосуглинкові (56е), темно-сірі опідзолені і чорноземи опідзолені поверхнево-глеюваті легкоглинисті (48л), та темно-сірі опідзолені та реградовані і чорноземи опідзолені і слабо реградовані, підстелені на глибині 0,5-1 м ілювієм щільних карбонатних порід, легко глинисті. Агро виробничі групи ґрунтів відображені на схемі агровиробничих груп ґрунтів та грошової оцінки сільськогосподарських угідь села Дмитровка (додаток 2).



Таблиця 4 Експлікація агровиробничих груп ґрунтів у розрізі сільськогосподарських угідь

№ п/п

Землевласники, землекористувачі та угіддя

Загальна площа, га

в т.ч. за агровиробничими групами ґрунтів







56е

48л

42л

1

Землі сільськогосподарських підприємств

33,95

 

33,95

 



 в т.ч. рілля

33,95

 

33,95

 



 багаторічні насадження

 

 

 

 



 сіножаті

 

 

 

 



 пасовища

 

 

 

 

2

Громадяни яким надані землі у власнисть та користування

462,17

131,86

222,05

108,26



 в т.ч. рілля

419,74

121,87

200,37

97,50



 багаторічні насадження

22,09

6,41

10,55

5,13



 сіножаті

 

 

 

 



 пасовища

 

 

 

 

3

Землі які не надані у власність або користування

 

 

 

 



 в т.ч. рілля

 

 

 

 



 багаторічні насадження

 

 

 

 



 сіножаті

 

 

 

 



 пасовища

 

 

 

 

Вього сільськогосподарських угідь

475,78

 

 

 

 в т.ч. рілля

453,69

121,87

234,32

97,50

 багаторічні насадження

22,09

6,41

10,55

5,13

 сіножаті

 

 

 

 

 пасовища

 

 

 

 



За гранулометричним складом чорнозем типовий сильно реградований крупнопилувато-мулуваті. Значних відмін у гранулометричному складі ґрунтів сільськогосподарських угідь та лісу не виявлено. Панівною гранулометричною фракцією є фракція грубого пилу (частинки 0,01-0,05 мм), вміст якої зменшується з глибиною від 55,0-56,8 % до 41,6-41,9 %. Друга за розміром є фракція дрібного піску (20-25 %), вміст її у цілинних ґрунтах на 2-4 % вищий, ніж в орних. Вміст мулистих частинок (<0,001 мм) становить 8,4-8,8 % і поступово зростає з глибиною до 16-19 %. Характерна особливість гранулометричного складу досліджуваних ґрунтів - малий вміст фракції грубого піску (частинки розміром 0,25-1,0 мм): 0,2-0,5 % в орних ґрунтах. Гранулометричний склад - досить стійка характеристика ґрунту, тому потрібен тривалий час окультурення, щоб суттєво змінити вміст чи співвідношення фракцій у ґрунтовому профілі.

Міцна мікроструктура чорнозему типового зумовлена тим, що мул, у гумусових горизонтах збагачений гумусом, в ілювіальних - залізом, здатний до агрегації елементарних ґрунтових частинок. Головним критерієм водостійкості структури є кількість водостійких агрегатів розміром понад 0,25мм. Згідно з оцінною шкалою, гумусо-елювіальні горизонти ґрунтів мають добру водостійкість.

Темно-сірі опідзолені ґрунти формуються у дібровах, де під пологом лісової рослинності є багата трав'яна рослинність і за рахунок цього значний вплив на формування ґрунту має дерновий процес ґрунтоутворення. 

Темно-сірі опідзолені ґрунти за своїми ознаками та властивостями наближаються до чорноземів опідзолених. 

Ознаки опідзолення порівняно слабо помітні, а процеси акумуляції гумусу - інтенсивні. Вони мають добре прогумушений верхній гумусово-елювіальний горизонт потужністю 25 - 35 см, переміщення колоїдів менш помітні, ніж у сірих опідзолених ґрунтах і механічний склад їх середньо - і важко-суглинковий, тому в них краща структура, але слабка водостійкість.

В наслідок того що ґрунти мають різні, притаманні їм, властивості, необхідно скласти експлікацію агровиробничих груп ґрунтів у розрізі сільськогосподарських угідь (табл. 4).

Згідно даної таблиці бачимо, що значна кількість сільськогосподарських угідь припадає на ясно-сірі, сірі опідзолені слабозмиті ґрунти легкоглинисті – 81,03 %. 

Зокрема на дану агровиробничу групу ґрунтів припадає 78,79 % - рілля, 88,96 % - багаторічних насаджень, 100 % - пасовищ. Загальна площа ясно-сірих, сірі опідзолених слабозмитих ґрунтів легкоглинистих складає 25,59га, відповідно ясно-сірі, сірі опідзолені глеюваті ґрунти середньосуглинкові займають 126,37 га.


1.4 Інженерно-інфраструктурне забезпечення території населеного пункту



Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю пропозиції на ринку нерухомості, а також: специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання, які забезпечують власнику землі, землекористувачу економію коштів і часу, і, як наслідок, одержання додаткового доходу, земельної ренти. Саме можливість отримання цього доходу і визначає цінність земельної ділянки, робить її об'єктом ринкових відносин, а також і об'єктом оцінки.

При оцінці земель населених пунктів враховують такі чинники:

		інженерно-будівельні характеристики ділянок; 

		розміщення їх у населених пунктах відносно існуючих і можливих транспортних зв'язків з центральними районами, громадськими, торговими і культурними центрами, промисловими зонами тощо;

		близькість до основних інженерних споруд і комунікацій;

		навколишнє середовище;

		характер попереднього використання території [1]. 

Крім цього, обліку підлягають суспільно необхідні затрати, пов'язані з приведенням землі у стан, придатний для будівельних потреб, економічне обгрунтування наслідків, до яких приводить вилучення землі із попереднього використання, економічний ефект, який досягається при використанні земель під будівництво житлових будинків, адміністративних і громадських будівель, промислових, транспортних і комунальних об'єктів, торговельних підприємств, організацій і видовищних установ. Виходячи з цього, оцінюються землі населених пунктів за двома взаємодоповнювальними групами показників. Перша група - інженерно-економічні показники, інакше кажучи, затрати, які відображають у кошторисах на будівництво й експлуатацію об'єктів, які є народногосподарськими затратами на освоєння і дальше використання окремих територій населеного пункту. Зокрема, капіталовкладення в інженерний благоустрій території (інженерна підготовка, інженерне обладнання, водопостачання, каналізація, теплопостачання, газопостачання, електропостачання, зв'язок, будівництво доріг і організація громадського транспорту); компенсація при знесенні та перенесенні житлових і громадських будівель, інженерних споруд і комунікацій; компенсація при вилученні під забудову сільськогосподарських і лісових угідь, а також земель із заляганням корисних копалин.

До другої групи належать розрахункові соціально-економічні показники, які характеризують споживчу вартість оціночних територій. Вони диференційовані на низку підгруп залежно від можливості їх економічного вираження в даний час. У першій підгрупі показники відображають розміщення підприємств торгівлі, громадського харчування, видовищних установ на плані населеного пункту і прибуток, який отримано від них. Показники соціального характеру виділені у другу підгрупу: функціональна вигідність території для проживання людей і розміщення адміністративно-виробничих служб. Для населення враховуються час і засоби на транспортні поїздки, транспортна втома, час у сфері обслуговування. 



Таблиця 5 Витрати на освоєння та облаштування населеного пункту станом на початок 2010 р.

№ п/п

Назва показників

одиниця виміру

натуральні одиниці

Вартісні показники, тис. грн









Вартість одиниці

загальна вартість

проіндексована вартість

1

2

3

4

5

6

7

1

Водопостачання













Місцеві артезіанські вузли

Насосна станція

Інженерні мережі

тис.м3/доб

тис.м3/доб

км



1

12,13



504,0

63,53



504,00

770,62



2

Каналізація













Насосна станція

Очисні споруди

Інженерні мережі

тис.м3/доб

тис.м3/доб

км



1

5,91



161,0

76,48



161,00

425,00



3

Теплопостачання













Опалювальна котельна

ТЕЦ

Інженерні мережі

Гкал/доб

Гкал/доб

км

1



5,23

161,0



385,35

161,00



2015,38



4

Електропостачання













ТП закритого типу 10/0.4 кВ

КТП

ЛЕП повітряна

ЛЕП кабельна

одиниць

одиниць

км

км





12,52







61,25







766,85



5

Газопостачання













Інженерні мережі

ГНС

ГРП

км

м3/доб

об’єкт 

5,56



1

34,13



76,83

189,76



76,83



6

Вуличне освітлення мережі

км









7

Телекомунікації та зв'язок













Інженерні мережі радіозв’язку

АТС

Телефонні інженерні мережі

км

номер

км



100



0,25



25



8

Дощова каналізація













Інженерні мережі

Насосна станція перекачки

км

тис.м3/доб









9

Санітарна очистка











10

Зелені насадження всього

га

11,65

0,32

3,73



10.1

Кладовища

га

1,26

180,08

208,89



11

Шляхи













Автошляхи 1 техн. категор

Автошляхи 2-3 техн. категор

Автошляхи 4-5 техн. категор

Міський міст

Вулиці

км

км

км

пог. м

км





6,25



10,26





207,73



120,05





1298,31



1231,71



12

Транспорт













Зупинка

АЗС

Автобусні парки

об’єкт

об’єкт

машина

1

12,0

12





Всього







7877,08






Санітарно-гігієнічні умови території - третя підгрупа показників оцінки. Це ліквідація дискомфортності та природний благоустрій - озеленення й обводнення. Ліквідація дискомфортності передбачає різні варіанти розрахунку затрат на боротьбу зі шкідливими умовами на виробництві та створення санітарно-захисних зон для зміни виробничого профілю підприємств, виведення об'єктів, які є джерелом дискомфортності, за межі населених територій. Четверта підгрупа включає показники архітектурно-художньої й естетичної цінності території забудови і ландшафтної архітектури [1].

Вартості інженерно-інфраструктурного забезпечення території населеного пункту наведена у таблиці 5.

Для того, щоб отримати вартісні показники одиниці об’єкту, необхідно звернутися до органів які займаються будівництвом, або обслуговуванням даної інфраструктури. Так для отримання вартісних показників по водопостачанню та каналізації можна звернутися до міського водоканалу, електропостачання – до РЕСу, телекомунікації – до Укртелекому, шляхів – до автодору. Для визначення загальної вартості, необхідно помножити натуральні одиниці на вартість одиниці. В наслідок того, що розрахунки проводилися станом на 2010 рік, загальна вартість не повинна індексуватися. Інженерна інфраструктура зазначена на Схемі функціонального використання земель та інженерно-інфраструктурного облаштування території села Дмитровка (додаток 3).




Розділ 2. Земельно-оціночна структуризація населеного пункту



2.1 Проведення кадастрового зонування та виділення структурних одиниць



Згідно з новим Земельним кодексом України однією із складових частин державного земельного кадастру є кадастрове зонування. Кадастрове зонування це встановлення меж кадастрових округів, територіальних зон, кадастрових зон і кварталів та присвоєння їм кадастрових номерів. Кадастрове зонування включає встановлення місця розташування обмежень щодо використання земель, меж кадастрових зон та кварталів, меж оціночних районів та зон, кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці).

Кадастрове зонування включає встановлення:

		місця розташування обмежень щодо використання земель;

		меж кадастрових зон та кварталів;

		меж. оцінюваних районів та зон;

		кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці) [9].

Обмеження прав власників землі і землекористувачів щодо використання земельних ділянок у господарській діяльності і обтяження їх правами інших осіб виникають, як правило, у зв'язку з тим, що ці землі перебувають всередині або примикають до територій та об'єктів, які особливо охороняються чи розміщені поблизу шкідливих виробництв та в зонах перспективної забудови, розвіданих корисних копалин, торфу і підземних вод, або через них прокладені різні комунікації.

Відповідно до ст.ст. 91,96 Земельного кодексу України (2001 р.) власники земельних ділянок і землекористувачі зобов'язані: 

		використовувати їх за цільовим призначенням; 

		додержуватись вимог законодавства про охорону довкілля; 

		не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; 

		дотримуватись правил добросусідства та обмежень, пов'язаних зі встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; 

		зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних та осушувальних систем [9].

Обмеження прав у використанні земельної ділянки можуть бути встановлені й на інших підставах правового і господарського характеру. Зокрема, з необхідністю регулювання інтенсивності використання земель, підданих процесам деградації при підвищеному рівні забруднення фунтів, допустимих навантажень на ландшафт та з інших причин, а також з метою гарантування безпеки населення або створення необхідних умов для експлуатації інженерних та інших об'єктів, збереження від забруднення, виснаження і знищення особливо цінних природних територій виникає необхідність в установленні особливого правового режиму використання земель. Це охоронні зони, в межах яких встановлюються власники землі чи землекористувачі, для котрих визначено законодавством України обмеження у використанні земель. Водночас юридичним особам чи громадянам, у власності, користуванні яких перебувають режимоутворюючі об'єкти, надається право доступу до цих об'єктів для їх експлуатації або контролю за поточним їх станом.

Наявність обмеження щодо використання земельної ділянки в господарській діяльності спричиняє обмеження прав власника землі або землекористувача. Можливе також надання права обмеженого використання земельної ділянки або її частини іншим громадянам і юридичним особам у порядку встановлення земельного сервітуту. В умовах функціонування різних форм власності на землю, різкого збільшення кількості власників земельних ділянок, складної екологічної системи правове обмеження щодо користування земельною ділянкою необхідно будувати на правовій основі, яку потрібно розвивати і вдосконалювати.

Обмеження прав на земельну ділянку - це встановлення обмеження (обтяження) на використання власником земельної ділянки або її частини в обсязі, передбаченому законом або договором. Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження).

Земельним кодексом України (ст.ст. 90, 91, 95, 96) встановлено права і обов'язки власників земельних ділянок і землекористувачів. Право на земельну ділянку може бути обмежено законом чи договором шляхом встановлення: 

	заборони на продаж: чи інше відчуження ділянки певним особам протягом 

	встановленого строку заборони на передачу в оренду (суборенду);

	права на пільгову купівлю у разі її продажу;

	умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем;

	умови розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених термінів;

	заборони на проведення певних видів діяльності; 

	заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту та зовнішнього виду нерухомого майна; 

	умови здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги; 

	умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт; 

	умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і у встановленому порядку: 

	інших зобов'язань, обмежень чи умов. 

Обмеження використання земельної ділянки підлягають державній реєстрації і діють протягом терміну, встановленого законом чи договором.

Ст.ст. 162, 163, 164 Земельного кодексу України визначають норми охорони земель.

Охоронні зони створюються:

	навколо особливо цінних природних об'єктів, об'єктів культурної спадщини, гідрометеорологічних станцій тощо з метою охорони і захисту їх від несприятливих антропогенних впливів;

	вздовж: ліній зв'язку, електропередачі, земель транспорту, навколо промислових об'єктів для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодженням, а також: зменшення їх негативного впливу на людей та довкілля, суміжні землі та інші природні об'єкти [9].

	Правовий режим земель охоронних зон визначається законодавством України.

Зони санітарної охорони створюються навколо об'єктів, де є підземні та відкриті джерела водопостачання, водозабірні та водоочисні споруди, водопроводи, об'єкти оздоровчого призначення та інші, для їх санітарно-епідеміологічної захищеності.

У межах зон санітарної охорони забороняється діяльність, що може завдати шкоду підземним та відкритим джерелам водопостачання, водозабірним та водоочисним спорудам, водовідводам, об'єктам оздоровчого призначення, навколо яких вони створені.

Санітарно-захисні зони створюються навколо об'єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищеного рівня шуму, вібрації, ультразвукових та електромагнітних хвиль, електронних полів іонізуючих випромінювань тощо з метою відокремлення таких об'єктів від територій житлової забудови.

У межах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об'єктів, об'єктів соціальної інфраструктури та інших об'єктів, пов'язаних з постійним перебуванням людей.

Зони особливого режиму використання земель створюються навколо військових об'єктів Збройних сил України та інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України, для забезпечення функціонування цих об'єктів, збереження озброєння, військової техніки та іншого військового майна, охорони державного кордону України, а також для захисту населення, господарських об'єктів, довкілля від впливу аварійних ситуацій, стихійних лих і пожеж, що можуть виникнути на цих об'єктах [2].

	Уздовж державного кордону України встановлюється прикордонне

	смуга, у межах якої діє особливий режим використання земель.

	У сучасній соціально орієнтованій ринковій економіці мають місце обмеження прав власності на землю з двох причин. 

	По-перше, держава має великий обсяг завдань щодо створення такого економічного і соціального ладу, який дозволить забезпечити людині гідне життя та процвітаючу економіку. Другою причиною обмеження прав власності є принцип соціальної держави.

	До сфери впливу соціальних чинників держави передусім належать:

			економічне життя;

			трудова діяльність;

			довкілля.

Для цих трьох сфер повинні бути розроблені правила, згідно з якими власність на землю (особливо приватна) підпорядковується державі. Закріплена в Конституції України гарантія існування приватної власності, а також правові положення про зміст і межі приватної власності на землю нерозривно пов'язані із соціальним призначенням власності.

Власність на землю піддається різнобічним обмеженням внаслідок поширення права захисту довкілля на земельне право. 

Право в інтересах суспільства захищає природу і багатство видів, але водночас обмежує права розпорядження й користування приватною власністю на землю.

Необхідність ефективної обробки матеріалів та управління інформацією, підтримки зв'язку між земельним та іншими галузевими кадастрами, інформаційними системами вимагає створення єдиної системи кадастрової нумерації земельних ділянок.


2.2 Кодування зон, районів, ділянок



Стаття 79 Земельного кодексу України дає визначення земельної ділянки як об'єкта права власності. Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Документом, який підтверджує право власності на певну земельну ділянку, є державний акт на право власності на земельну ділянку; право користування земельною ділянкою підтверджується або державним актом на право постійного користування, або договором оренди земельної ділянки (тимчасове користування). Державні акти на право власності і на право постійного користування видаються після виготовлення технічної документації. 

Одним з документів в пакеті технічної документації є кадастровий план земельної ділянки. Такий же кадастровий план, як правило, є невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки. Кадастровий план чітко визначає межі земельної ділянки. На підставі цих меж, а також залежно від місця розташування земельної ділянки останньому привласнюється кадастровий номер. Це унікальний номер, який ніколи не повторюється і може бути присвоєний тільки одній земельній ділянці. 

Кадастровий номер унікальний ще і тим, що він зберігається впродовж всього терміну, поки земельна ділянка існує. При цьому, зміна власника земельної ділянки не тягне за собою зміну кадастрового номера. Кадастровий номер земельної ділянки може бути змінений у випадках: 

1. Розділу земельної ділянки; 

2. Об'єднання з іншою земельною ділянкою; 

3. Перепідпорядкування земельної ділянки інший адміністративно - територіальній одиниці. На території України для всіх без винятку об'єктів адміністративно-територіального устрою України земельним ділянкам присвоюється кадастровий номер, який має чотири рівні ієрархії: 

		код адміністративно територіального поділу України;

		номер кадастрової зони;

		номер кадастрового кварталу;

		номер земельної ділянки.

Система забезпечує унікальність кадастрового номера кожної земельної ділянки протягом всього періоду її існування, підтримує механізм обігу земельних ділянок, вона зручна та гнучка з точки зору процедур комп'ютерної реалізації, а також несе в собі додаткову інформацію щодо географічного місцезнаходження земельної ділянки в межах адміністративно-територіального устрою.

Кадастровий номер земельної ділянки складається з чотирьох частин і має вигляд: 



/КОАТУУ/: /НКЗ/ : /НКК/: /НЗД/, де



/КОАТУУ/ - код одиниці адміністративно-територіального устрою України;

/НКЗ/ - номер кадастрової зони;

/НКК/- номер кадастрового кварталу в межах кадастрової зони;

/НЗД/-номер земельної ділянки в межах кадастрового кварталу.

/:/- роздільник між складовими кадастрового номера [1].

Код адміністративно-територіального устрою України (областей, адміністративних районів, міст обласного підпорядкування, сільських (селищних) рад, міст районного підпорядкування, сільських населених пунктів) є першою частиною кадастрового номера земельної ділянки, який складається з десяти чисел (кодів). Він включає:

		двозначний код областей; 

		тризначний код адміністративних районів і міст обласного підпорядкування; 

		тризначний код сільської ради, міст районного підпорядкування або підпорядкованих міськраді; 

		двозначний код сільських населених пунктів.

КОАТУ села Дмитровка Богодухівського району Харківської області – 6320882001.

Друга частина кадастрового номера вказує на номер кадастрової зони у межах території, визначеної КОАТУУ

Кадастрова зона - це сукупність (об'єднання) земельних ділянок, які розташовані за межами населених пунктів на території сільської (селищної) ради, або об'єднання кадастрових кварталів у населених пунктах.

Номер кадастрової зони складається з двох чисел. Отже, максимальна кількість кадастрових зон в межах земель населених пунктів чи земель сільської (селищної) ради становить 99.

Третя частина кадастрового номера - номер кадастрового кварталу у межах кадастрової зони складається з трьох чисел.

Кадастровий квартал - це компактне об'єднання земельних ділянок у населеному пункті, яке обмежене інженерними спорудами або природними межами. Найбільший номер кадастрового кварталу становить 999.

При встановленні меж кадастрових кварталів у населених пунктах може бути використана структуризація території населеного пункту на оціночні райони, яка здійснюється в процесі грошової оцінки земель [1].

За межами населеного пункту таке територіальне об'єднання як кадастровий квартал не виділяється.

Виділення кадастрових кварталів необхідне для забезпечення можливості створення резерву потенційно достатньої кількості кадастрових номерів в умовах виникнення значної кількості (кадастрових номерів) земельних ділянок в результаті виділення земельних часток (паїв) у натурі у вигляді окремих земельних ділянок, які в перспективі можуть бути включені в земельний обіг. Кадастровий квартал - це компактне знімання у часі сукупності земельних ділянок на території кадастрової зони.

Четверта частина кадастрового номера складається з чотирьох чисел і вказує на номер земельної ділянки у межах кадастрового кварталу (зони). Максимальна кількість земельних ділянок у межах кадастрового кварталу (зони) може становити 9999. 

Максимальна кількість земельних ділянок, яким може бути присвоєний кадастровий номер за запропонованою структурою у межах коду об'єктів адміністративно-територіального устрою України, становить 99 : 999 : 9999.

Для міст Києва, Севастополя та інших міст обласного підпорядкування звичайно виділяються кадастрові зони, кадастрові квартали, для міст районного підпорядкування - лише кадастрові квартали. 

На території сільських та селищних рад населені пункти звичайно не поділяються на зони чи квартали, а за межами населених пунктів можуть виділятись кадастрові зони.

Якщо земельна ділянка розташована за межами населеного пункту, то в її кадастровому номері код населеного пункту позначається двома нулями.

Кадастрові номери земельних ділянок відображаються на спеціальних індексних кадастрових картах (ІКК) або планах, які складаються для всіх районів адміністративно-територіальних утворень.

Індексні кадастрові карти створюються для різних рівнів адміністративно-територіальних одиниць: для областей, адміністративних районів, сільських (селищних) рад та населених пунктів. 

На індексній кадастровій карті області наносять межі адміністративних районів та міст обласного підпорядкування. 

На індексній кадастровій карті адміністративного району наносять межі сільських (селищних) рад, населених пунктів районного підпорядкування.

Роботи щодо впровадження єдиної системи кадастрової нумерації земельних ділянок виконуються державними та землевпорядними організаціями.


2.3 Проведення природно-сільськогосподарського районування території

											

											Відповідно до статті 26 Закону України "Про охорону земель" ( 962-15) та постанови Кабінету Міністрів України від 26.05.04 N 681 ( 681-2004-п ) "Про затвердження Порядку здійснення природно-сільськогосподарського, еколого-економічного, протиерозійного та інших видів районування (зонування) земель" Були затверджені методичні рекомендації щодо здійснення природно-сільськогосподарського районування (зонування) земель.

											Відповідно до статті 179 Земельного кодексу України ( 2768-14 ) природно-сільськогосподарське районування є основою для оцінки земель і розробки землевпорядної документації щодо використання та охорони земель.

											Згідно зі статтею 26 Закону України "Про охорону земель" ( 962-15 ) природно-сільськогосподарське районування земель є основою для поділу земель за цільовим призначенням з урахуванням природних умов, агробіологічних вимог сільськогосподарських культур, розвитку господарської діяльності та пріоритету вимог екологічної безпеки, встановлення вимог щодо раціонального використання земель відповідно до району (зони), визначення територій, що потребують особливого захисту від антропогенного впливу, встановлення в межах окремих зон необхідних видів екологічних обмежень у використанні земель з урахуванням їхніх геоморфологічних, природно-кліматичних, ґрунтових, протиерозійних та інших особливостей територій.

											Природно-сільськогосподарське районування є також інформаційною базою державного земельного кадастру й основою для розробки схем землеустрою і техніко-економічного обґрунтування використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень, систем ведення сільського господарства і проектів землеустрою. Необхідність природно-сільськогосподарського районування земель викликана великим розмаїттям природних умов України, що зумовлюють обов'язкову науково обґрунтовану диференціацію земель сільськогосподарського використання, їх охорони та впровадження заходів щодо підвищення їхньої продуктивності [3].

												Природно-сільськогосподарське районування будується за системою, яка являє собою ієрархічні взаємопідпорядковані таксономічні виділи - від природно-сільськогосподарської зони до природно-сільськогосподарського району в межах рівнинної частини України і від гірської природно-сільськогосподарської області до природно-сільськогосподарського району в межах гірських систем України.

											Природно-сільськогосподарська зона – найвища таксономічна одиниця районування території України, яка характеризується відповідним балансом тепла й вологи, що визначає головні особливості ґрунтоутворення, формує зональні типи та підтипи ґрунтів, яким притаманні зональні типи сільськогосподарського виробництва, визначені співвідношенням земельних угідь, у тому числі сільськогосподарських, а також певні системи агротехнічних і меліоративних заходів.

											Природно-сільськогосподарський район - територіальний комплекс у межах адміністративної області, який є частиною природно-сільськогосподарського округу і характеризується відносно однорідними ґрунтово-кліматичними умовами, подібністю розчленованості й дренованості та інших показників, що впливають на продуктивність земель.

											Природно-сільськогосподарське районування виконують у три стадії:

													підготовчі роботи;

													складання схеми природно-сільськогосподарського районування;

													еколого-господарська характеристика одиниць районування.

											На стадії підготовчих робіт проводять:

											а) збір і аналіз необхідної інформації, в тому числі стосовно:

											- принципів, підходів та конкретних результатів існуючих видів природного районування - фізико-географічного, агрокліматичного, агроґрунтового, геоморфологічного, гідрогеологічного, ландшафтного;

											- регіональних особливостей господарського використання земель, у тому числі систем землеробства, структури посівних площ, продуктивності земель (родючості ґрунтів);

											б) підготовку картографічної основи для схеми природно-сільськогосподарського районування.

											На стадії складання схеми природно-сільськогосподарського районування межі природно-сільськогосподарських зон, провінцій та округів встановлюють у два етапи; 

													на першому - виходячи з вимог до змісту відповідного таксона; 

													на другому - уточнюють із таким розрахунком, і щоб вони збігалися з межами природно-сільськогосподарських районів.

											Схему природно-сільськогосподарських зон районування розробляють послідовно - від найвищих таксономічних одиниць (природно-сільськогосподарських зон та гірських областей) до нижчих таксонів (провінцій, округів, районів). Для кожної таксономічної одиниці враховують притаманні їй поєднання природних умов і пов'язані з ними особливості використання земельного фонду, насамперед сільськогосподарського [2].

											Найважливішим етапом природно-сільськогосподарського районування є виділення районів, що відповідають його основному таксономічному рівню. Природно-сільськогосподарський район являє собою частину округу, якому притаманна спільність чинників, що визначають продуктивність земель, рівень їх використання та ефективність сільськогосподарського виробництва. Це, насамперед, кліматичні, геоморфологічні, гідрологічні умови, специфічна структура ґрунтового покриву, властивість ґрунтів, певні співвідношення земельних (у тому числі сільськогосподарських) угідь і питома вага зрошуваних та осушених земель.

											При визначенні меж природно-сільськогосподарських районів необхідно дотримувати таких вимог і правил:

													природно-сільськогосподарські райони виділяють у межах адміністративних областей, чим, з одного боку, підкреслюють господарську пріоритетність областей, а з другого – досягають зручності складання переліку сільськогосподарських районів, їх позначення й відповідно користування матеріалами районування;

													межі природно-сільськогосподарських районів встановлюють в ув'язці з матеріалами (схемами) інших районувань.

											Для кожної зони враховують основні показники, що кардинально впливають на продуктивність земель і, таким чином, є критеріями виокремлення природно-сільськогосподарських районів. Зокрема, для зони полісся значну увагу при виділенні меж природно-сільськогосподарських районів приділяють гідроморфності та гранулометричному складу ґрунтів і ґрунтоутворювальних порід.

											Для лісостепової й степової зон поряд з ґрунтовим фактором в обов'язковому порядку враховують провідний показник районування цих зон - рівень еродованості, а також беруть до уваги дренованість території, з якою пов'язаний гідроморфізм ґрунтів.

											Серед найважливіших показників, які враховують при районуванні, є агрокліматичні. Це пов'язано з необхідністю розподілу природно-сільськогосподарських провінцій та округів на території, однорідні в кліматичному відношенні, що досягається регламентацією допустимих коливань кліматичних показників у межах природно-сільськогосподарських районів. Згадана регламентація стосується, передусім, гідротермічних коефіцієнтів і суми ефективних температур. 

											З метою обґрунтування меж природно-сільськогосподарських районів, у разі необхідності складають спеціальні картосхеми, на яких фіксують питому вагу змитих, дефльованих, засолених і перезволожених ґрунтів.

											Межі природно-сільськогосподарських районів повинні збігатися з межами сільських рад, що забезпечуватиме ув'язку з показниками кількісного обліку земель.

											Оскільки зміна різних природних елементів на місцевості відбувається переважно поступово, встановлення (й зображення на схемі) меж природно-сільськогосподарських районів в узгодженні з межами сільрад дасть змогу наблизити до природних рубежів також межі округів, провінцій і зон.



2.4 Проведення оціночного зонування та виділення структурних одиниць



Оціночне зонування території виконується під час проведення земельно-оціночних робіт для спрощення виконання та підвищення точності оцінки земельних ділянок. При оціночному зонуванні межі земельних ділянок і кварталів, в переважній більшості співпадають. Визначення меж оціночних районів та економіко-планувальних зон здійснюється за наявними функціональними, архітектурними та споживчими властивостями земель, що окреслені чіткими планувальними межами.

Оціночний район – частина території населеного пункту, що має визначені межі, які проходять за лінійними або природними рубежами, включає структурні елементи – квартали, що об’єднані за однорідністю функціонального використання, однотипністю архітектурно-планувальних особливостей і мають відповідний рівень інженерно-інфраструктурного облаштування [3].

Економіко-планувальна зона – частина території населеного пункту з визначеними межами, сформована на основі оціночних районів за однорідністю функціонального використання, близькістю їх місця розташування, та близькістю значення комплексного індексуm [3].

Основною особливістю населених пунктів є територіальна неоднорідність функціоиально-планувальних, адміністративних, соціально-економічних, екологічних, транспортних, інженерних та інших умов функціонування земель будь-яких поселень, які у свою чергу виступають визначальними для якості окремих земельних масивів населених пунктів.

У процесі економічної та грошової оцінки земель населених пунктів основною визначальною одиницею їх території виступає економіко-планувальна зона, як частина території населеного пункту, що має однорідні споживчі якості, переважно однотипний характер використання і обмежується чіткими планувальними межами (магістральні вулиці, залізниця, водні рубежі, категорії земель (угіддя) тощо).

Необхідність економіко-планувального зонування або земельно-оціночної структуризації території населених пунктів обумовлюється складним поєднанням природних і антропогенних ландшафтів, різницею в функціонально-планувальних якостях, а відповідно і різним рівнем прибутковості від використання земель, що призводить до неоднорідності прояву рентоутворюючих факторів. Сам процес рентоутворення в межах населених пунктів виникає завдяки місцю розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природнокліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Економіко-планувальні зони встановлюються з врахуванням економічної цінності окремих масивів або кварталів з урахуванням факторів:

		неоднорідність функціонально-планувальних якостей території;

		доступність до місць прикладання праці, центрів громадського обслуговування, місць масового відпочинку, адміністративного та культурного центрів;

		рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;

		рівень розвитку побутового обслуговування населення;

		екологічна якість території;

		соціально-містобудівна привабливість середовища щодо різноманітності місць прикладання праці, наявності історико-культурних та природних пам'яток, а також естетики архітектурної забудови тощо.

На підставі викладеного, підходи до визначення зон може бути обособлений для кожного населеного пункту. Водночас виділяють кілька підходів до вирішення завдання економіко-планувального зонування, але неодмінною умовою в кожному з них є виділення первинних робочих одиниць - оціночних районів. Межі оціночних районів, як правило, збігаються з межами плапувально-територіальних кварталів населеного пункту лише на початковій стадії земельно-оціночних робіт. Надалі кілька наявних кварталів населеного пункту можуть об'єднуватись в оціночні райони, які характеризуються однорідністю функціонального використання та територіальною цілісністю. Отже, кількість оціночних районів залежить від розміру населеного пункту, його народногосподарського профілю, адміністративного статусу і соціально-культурного потенціалу. їх кількість залежить також від кількості економічних, інженерних, статистичних і екологічних показників, які має можливість авторський колектив проаналізувати, і зокрема, комп'ютерною технікою. Встановлено, чим детальніша земельно-оціночна структуризація території, тим вищий ступінь достовірності кінцевого результату. Оціночні райони виділяються у встановлених межах населених пунктів та розділяються вулицями і магістралями різного рівня, межею смуги відводу залізниці, природними рубежами (річки, струмки, канали, рівчаки, с/г угіддя і т.д.), а в окремих випадках - межами ділянок виробничих підприємств [1].

При цьому площа одного оціночного району має бути порівнюваною з мікрорайоном багатоповерхової забудови, кварталом (групою кварталів) садибної забудови. Сукупність усіх земельно-оціночних одиниць повинна забезпечувати повне охоплення території населеного пункту, а межі оціночних районів не повинні перетинати меж адміністративних районів та порушувати планувальну межу населеного пункту.

Визначальним показником конкретного оціночного району виступає діапазон однорідності окремих індексів, що відображають вплив кожного фактора (або їх групи) на цінність території населеного пункту.

Основні оціночні фактори такі:

		неоднорідність функціонально-планувальних якостей території;

		доступність до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку;

		рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;

		рівень розвитку сфери обслуговування населення;

		екологічна якість території;

		привабливість середовища: різноманітність місць прикладання праці, наявність історико-культурних та природних пам'яток тощо;

	Алгоритм розрахунку окремих індексів має відповідати таким умовам:

		значення кожного індексу мають розраховуватись від середнього значення конкретного фактора для населеного пункту (середнє значення =1);

		механізм зважування окремих факторів та їх груп має чітке наукове обґрунтування (методи багатовимірної статистики, соціологічне обстеження, експертна оцінка;

		екстремальні значення коефіцієнта Км2 мають вкладатись у діапазон, визначений для відповідних груп населених пунктів по чисельності «Порядку грошової оцінки земель населених пунктів».

На основі земельно-оціночної структуризації та виділення земельно-оціночних одиниць, в межах яких здійснюється збір, обробка та розрахунок окремих коефіцієнтів, складена таблиця 6.



Таблиця 6 Земельно-оціночна структура територія населеного пункту

Номер оціночн. району

Квартали та територія оціночного району

Площа, га

Стисла характеристика оціночного району

1

2

3

4

1

1, 9, 14

92,81

Оціночний район розташований у північно-західній частині населеного пункту. До нього входять землі житлової забудови 

2

2

21,74

Оціночний район розташований у північній частині населеного пункту. До нього входять землі житлової забудови, землі транспорту та землі промисловості

3

3, 4, 5, 6, 7, 8

128,25

Оціночний район розташований у північно-західній частині населеного пункту. До нього входять землі житлової забудови

4

10, 11, 12, 13

82,65

Оціночний район розташований у центральній частині населеного пункту. До нього входять землі житлової та громадської забудови, землі комерційного призначення

1

2

3

4

5

сквер

53,73

Оціночний район розташований у південно-східній частині населеного пункту. До нього входять землі сільськогосподарського призначення, сквер

6

15, 16, 17

63,51

Оціночний район розташований у південно-західній частині населеного пункту. До нього входять землі житлової та громадської забудови, землі комерційного призначення

7

18

48,17

Оціночний район розташований у північно-західній частині населеного пункту. До нього входять землі житлової забудови, землі промисловості та землі рекреації

8

19, 13

54,34

Оціночний район розташований у південній частині населеного пункту. До нього входять землі житлової забудови, та землі комерційного призначення

Усього

545,2

 



На території села Дмитровка було виділено вісім оціночних районів які об’єднують квартали з більш менш однаковим типом забудови.




Розділ 3 Грошова оцінка земель населеного пункту



3.1 Визначення нормативної грошової оцінки забудованих земель



В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель [3]. 

Населені пункти включають землі всіх категорій за основним цільовим призначенням, які розташовуються в їх адміністративних межах.

Грошова оцінка земель населених пунктів визначається за формулою:







де Цн - грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки, грн.;

В - норматив витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр, грн.;

Нп - норма прибутку, 6%;

Нк- норма капіталізації, 3%;

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

Коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки (Км), обчислюється за формулою:






де Км1 - коефіцієнт, який характеризує регіональні чинники місцерозташування земельної ділянки, зокрема:

		а)	чисельність населення та адміністративний статус населеного пункту його місце в системі розселення;

		б)	розміщення в межах населених пунктів, розташованих у приміських зонах великих міст;

		в)	розміщення в межах населених пунктів, що мають статус курортів;

	Км2 - коефіцієнт, який характеризує зональні чинники місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, зокрема:

		а)	відстань до загальноміського центру населеного пункту, концентрованих місць праці, масового відпочинку населення;

		б)	розташування в ядрі центру великих і найбільших міст та інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення в приміській смузі населених пунктів; Км3- коефіцієнт, який характеризує локальні чинники місцерозташування земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території [1]. Якщо грошову оцінку земель несільськогосподарського призначення не проведено, вона визначається за формулою:







де Цн - грошова оцінка земельної ділянки, грн.;

Бн - базова вартість одного квадратного метра земельної ділянки, гри.;

Пз- площа земельної ділянки, м2; Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

Базова вартість одного квадратного метра землі населеного пункту (Цнм) визначена за формулою:







де Км1 - коефіцієнт, який враховує значення та статус населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах розселення і 
виробництва [4].

На території села Дмитровка, площа яка підлягає оцінці дорівнює 29,63га. Для того щоб знайти норматив витрат на освоєння та облаштування території необхідно загальні витрат на освоєння та облаштування території (з табл. 5) поділити на площу в м2:

В = 7877080/694200 = 11,35 грн/м2

Так як село знаходиться далеко від крупних населених пунктів, не підпадає під зону радіоактивного забруднення та має малу чисельність населення, коефіцієнти Км1, Км2, Км3, які зазначені у додатках «Методики розрахунку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та земель населених пунктів» будуть дорівнювати, відповідно до зазначених факторів, одиниці. І в свою чергу . За функціональним використанням земельні ділянки належать до земель житлової та громадської забудови, коефіцієнт дорівнює 1.

До забудованих територій населеного пункту віднесено землі житлової, громадської, комерційної та іншої забудови, а також забудовані землі, які надані для особистих підсобних господарств, господарських будівель сільськогосподарських підприємств, ділянками під залізничними станціями. При виконанні грошової оцінки до території, яка оцінюється як забудована, не включаються: сільськогосподарські угіддя (Рс-г), землі лісів та інші лісовкриті площі (Рл); відкриті землі; водні акваторії (Рв); землі магістральної залізниці та аеропорту (Рт); землі зайняті відкритими розробками, природними відвалами, шахтами (Рр); незабудовані ділянки земель оборони (Роб).



Ро = Рн.п. - (Рс.-г) - (Рл) - (Рв) - (Рт) - (Рр)- (Роб)



Таким чином, якщо загальна площа населеного пункту становить – 545,20га,) у тому числі сільськогосподарські угіддя – 475,78 га - оціночна площа буде складати: Ро = 545,20-475,78 = 69,42 га

Базова вартість одного квадратного метра села Дмитріка визначена за формулою:







Норматив витрат на освоєння та облаштування території (В) включає капіталовкладення на її інженерну підготовку, будівництво головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплозабезпечення, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту, об'єктів соціальної інфраструктури загального міського значення, а також витрати на компенсацію збитків, пов'язаних зі зміною характеру використання території [4]. Для об'єднання оціночних районів з метою встановлення економіко-планувальних зон було застосовано експертний метод оцінки, який має відмінності в розрахунках залежно від типу населеного пункту. Для сільських населених пунктів даний метод полягає в наступному:

1. Заповнення анкети експертної оцінки факторів, що впливають на значення комплексного індексу цінності району (табл. 7)

	Оцінка окремого фактора виконується за п'ятибальною шкалою, при цьому "5" балами оцінюється найкраще значення фактора, а балом "1" - його відсутність або найгірше значення.

	Визначення суми балів оцінки факторів.

	Визначення середнього балу по кожному району та середньозваженого балу для населеного пункту в цілому.

	Розрахунок комплексного індексу цінності для окремого оціночного району здійснюється за наступною формулою:

	

	



де Іі – комплексний індекс цінності оціночного району; 

Іс - середній бал оціночного району; 

Іn - середньозважений бал по населеному пункту.



Таблиця 8 Розрахунок комплексного індексу

Оціночні райони

Площа, га

Сума балів по району

Середній бал

Іі

1

92,81

85

4,05

1,00

2

21,74

88,5

4,21

1,04

3

128,25

84

4

0,99

4

82,65

94

4,48

1,11

5

53,73

86

4,1

1,01

6

63,51

85,5

4,07

1,00

7

48,17

72,5

3,45

0,85

8

54,34

81

3,86

0,95

 

545,2

In=4,05

 

 



Значення середньозваженого бала розраховується за формулою:






де Р1 Р2, Рn - площі відповідних оціночних районів.

За наведеною вище схемою проводиться оцінка та визначення комплексного індексу, переважно в сільських населених пунктах, які характеризуються практично рівномірною питомою вагою наявних факторів. Великі населені пункти (міста, селища) за своєю структурою мають диференційовані вагові категорії факторів. Це залежить від основного напрямку розвитку населеного пункту (промисловий, енергетичний, оздоровчо-курортний тощо) [3].

Наступною стадією виконання оцінки земель є формування економіко-планувальних зон на основі об'єднання оціночних районів. Економіко-планувальна зона може формуватися на основі одного або декількох оціночних районів. Мета об'єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони - узагальнення результатів оцінки окремих оціночних районів та відокремлення однотипних зон за споживчими якостями і функціональним використанням. При об'єднанні оціночних районів в економіко-планувальні зони враховуються такі фактори:

	суміжність районів;

	однотипне функціональне використання земель;

	близьке значення комплексного індексу (Іі).

Значення коефіцієнта, який враховує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (Км2) розраховується за формулою:







Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в економіко-планувальних зонах (Ц н) розраховується за формулою:






де Км2 - коефіцієнт, який враховує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони). Основною економічною одиницею для визначення грошової оцінки земель прийнято квартал певної економіко-планувальної зони населеного пункту. В межах кварталу оцінюються всі землі залежно від їх функціонального використання та місцеположення [1].



Таблиця 9 Показники економіко-планувального зонування території

Економыко-планувальні зони

Оціночні райони які входять до зони

Площа, га

Км2

Цнз грн/м

1

1, 6

156,32

1,00

22,70

2

2

21,74

1,04

23,61

3

3

128,25

0,99

22,47

4

4

82,65

1,11

25,20

5

5

53,73

1,01

22,93

6

7

48,17

0,85

19,30

7

8

54,34

0,95

21,57



Вартість одного квадратного метра земельної ділянки визначається за формулою:







де Км3 - коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки, (локальні чинники).  Ситуаційне розташування земельної ділянки, наявність чи відсутність меж інженерної інфраструктури, розташування на певній території тих чи інших об'єктів можуть збільшити або зменшити її цінність. При використанні локальних коефіцієнтів (табл. 10), що застосовуються для кожного фактора, враховуються такі правила:

1) наявність фактора та величина коефіцієнта для кожного населеного пункту визначається та обґрунтовується у грошовій оцінці земель населеного пункту з відображенням па карті розповсюдження локальних факторів;

	значення коефіцієнта для кожного фактора є фіксованим, виключається кілька значень коефіцієнта для одного й того ж населеного пункту;

	загальний сукупний коефіцієнт Км3 визначається шляхом множення всіх локальних коефіцієнтів, які застосовуються на даній земельній ділянці [3].

Усі функціонально-планувальні фактори визначаються на основі існуючої проектно-планувальної документації населеного пункту.

Згідно з «Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарсько призначення та земель населеного пункту» передбачається можливість застосування 30-ти локальних коефіцієнтів, які відображають функціонально-планувальні, інженерно-інфраструктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ландшафтні та санітарно-гігієнічні умови місцерозташування земельної ділянки. При обчисленні грошової оцінки окремих об’єктів добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,50 і вище 1,50.

Грошову оцінку 1м2 у межах великих населених пунктів, де проведення розрахунку в межах кварталу ускладнено через велику кількість земельних ділянок, складність розмежування їх функціонального використання та досить швидкі темпи змін їх функціонального використання, основні зведені розрахунки доцільно відображати в розрізі економіко-планувальних зон за їх функціональним використанням (Цнзф=Цнм*Км2*Кф). Форму відображення показників наведено у табл. 11 [3].



Таблиця 11 Узагальнені показники забудованих земель в розрізі відповідного функціонального використання

Пор. №

Землі комерційного використання

Землі промисловості

Землі житлової забудови

Землі транспорту, зв’язку

Землі громадського призначення

Землі технічної інфраструктури

Землі рекреаційного призначення та ін. землі



Кф=2,5

Кф=1,2

Кф=1,0

Кф=1,0

Кф=0,7

Кф=0,65

Кф=0,5

1

56,75

27,24

22,70

22,70

15,89

14,76

11,35

2

59,03

28,33

23,61

23,61

16,53

15,35

11,81

3

56,18

26,96

22,47

22,47

15,73

14,61

11,24

4

63,00

30,24

25,20

25,20

17,64

16,38

12,60

5

57,33

27,52

22,93

22,93

16,05

14,90

11,47

6

48,25

23,16

19,30

19,30

13,51

12,55

9,65



Таким чином, грошова оцінка земельної ділянки визначається як поточна вартість щорічного прибутку, який можна отримати від й використання. Проте застосування цього методу в економічних умовах, що склалися в Україні, потребує цілої низки припущень стосовно визначення як рентного доходу так і норми капіталізації.

Узагальнені показники вцілому по забудованих землях відображені в таблиці 12, де вказана загальна вартість земель певного функціонального використання, та вартість із розрахунку на 1 м2 для подальшого їх порівняння та співставлення.



Таблиця 12 Узагальнені показники грошової оцінки забудованих земель

Функціональне використання території

Площа

Загальна вартість

Середньозважена грошова оцінка 1м2

Землі житлової забудови

20,34

5521369,00

27,15

Землі комерційного використання

0,31

205097,00

66,16

Землі громадського призначення

20,97

3956131,00

18,87

Землі інженерної інфраструктури

0,95

114430,00

12,05

Землі промисловості

2,36

459020,00

19,45

Землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі

13,58

394696,00

2,91

С/г землі, виробничі будівлі і двори

 

 

 

Землі транспорту та зв’язку

10,91

3238398,00

29,68

Разом забудованих оцінюваних земель

69,42

13889141,00

20,01

Землі які не оцінювались

 

 

 

Усього забудованих земель

69,42

13889141,00

20,01




Так, в основу обчислення рентного доходу покладена щорічна економія, яку отримує власник землі, землекористувач завдяки освоєнню та облаштуванню території, а норма капіталізації має сталий характер, який не враховує економічної ситуації. Особливості місцерозташування та функціонального використання земельної ділянки можна врахувати лише застосовуючи систему коригуючих коефіцієнтів. Крім того, поза увагою грошової оцінки залишаються такі важливі чинники формування ринкової вартості землі, як конкретні обставини майнової угоди, попит та пропозиція на земельні ділянки певної категорії в тому чи іншому регіоні, умови інвестування тощо. Таким чином, за своїм характером грошова оцінка - це нормативна оцінка перехідного періоду, яка побудована на базі, відмінній від ринкової. Тому результати грошової оцінки не завжди будуть співпадати із сумою грошей, за яку земельна ділянка може бути продана в результаті комерційної угоди між компетентними добровільними сторонами. Однак це не заперечує можливості застосування існуючої методики при масовій оцінці вартості для оподаткування та при укладанні цивільно-правових угод. Як своєрідна логічна конструкція, грошова оцінка з самого початку розглядалася як система, де метод капіталізації земельної ренти доповнюється іншими земельно-оціночними методами [1].



3.2 Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь



Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення здійснюється на підставі «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів». Порядок був розроблено у відповідності до Земельного кодексу України, Закону України «Про оцінку земель», Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 27.01.2006 №18/15/21/11. Порядок регламентує механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів [4]. 

Нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, а також під час розроблення показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. 

Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, а земель населених пунктів - їх генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, матеріали економічної оцінки території, матеріали інвентаризації земель населених пунктів проекти забудови та розподілу території населених пунктів, місцеві правила забудови.

В основу визначення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення покладено рентний дохід, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році.

В умовах інфляції рентний дохід обчислюється у натуральних одиницях (у центнерах зерна), який при визначенні грошової оцінки переводиться у вартісний вираз за поточними цінами на дату оцінки. Величина нормативної грошової оцінки є добутком річного рентного доходу і терміну його капіталізації. Термін капіталізації встановлюється 33 роки [2].

Нормативна грошова оцінка здійснюється окремо за орними землями, землями під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами послідовно в Україні, Автономній Республіці Крим і областях, адміністративних районах, сільськогосподарських підприємствах, окремих земельних ділянок. Нормативна грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарських підприємствах, створених на базі реформованих колективних сільськогосподарських підприємств та інших підприємств, обчислюється після уточнення меж і площ земель.

Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь проводиться у такій послядовності:

		розрахунок нормативної грошової оцінки по Україні;

		розрахунок нормативної гршової оцінки сільськогосподарських угідь по області;

		розрахунок нормативної грошової оцінки сіьськогосподарських угідь по підприємству;

		розрахунок нормативної грошової оцінки октемої земельної ділянки.

Нормативна грошова оцінка земель в Україні

Для визначення нормативної грошової оцінки земель в Україні розраховується диференціальний рентний дохід з орних земель за економічною оцінкою виробництва зернових культур (у центнерах зерна) за формулою:







де Рдн - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель (у центнерах);

У - урожайність зернових з гектара (у центнерах);

Ц - ціна реалізації центнера зерна в гривнях;

З - виробничі затрати на гектар;

Кнр - коефіцієнт норми рентабельності.

Крім диференціального рентного доходу (Рдн) у сільському господарстві, за умов використання гірших земель створюється абсолютний рентний дохід (Ран), який додається до диференціального рентного доходу, і таким чином обчислюється загальний рентний дохід (Рздн).

Нормативна грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами визначається як добуток річного рентного доходу за економічною оцінкою виробництва зернових культур, ціни на зерно і терміну його капіталізації за формулою:







де Гоз - нормативна грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в Україні;

Рздн - загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в Україні (у центнерах);

Ц - ціна центнера зерна, на час розрахунку складає – 1,25 млн.карб.;

Тк - термін капіталізації рентного доходу (у роках), який встановлюється на рівні 33 років.

Диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами розраховується на основі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях за економічною оцінкою виробництва зернових культур за формулою:







де Рдн(б)(с)(п) - диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) (у центнерах);

Рдн - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель (у центнерах);

Рд(б)(с)(п) - диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) за економічною оцінкою земель ;

Рд - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель за економічною оцінкою виробництва зернових культур .

Диференціальний рентний дохід з гектара ріллі, земель під багаторічними насадженнями, сінокосами, пасовищами по області та диференціальний рентний дохід з гектара ріллі, земель під багаторічними насадженнями, сінокосами, пасовищами були взяті за економічною оцінкоф земель за 1988р.

У разі відсутності економічної оцінки орних земель під зерновими культурами у розрахунках використовуються показники економічної оцінки ріллі в цілому.У регіонах, де проведено економічну оцінку окремо меліорованих і немеліорованих земель, у розрахунках використовуються зведені показники оцінки земель під зерновими культурами в цілому.

На гірших землях, на яких не створюється диференціальний рентний дохід (з нульовим або від’ємним показником оцінки), нормативна грошова оцінка земель визначається величиною абсолютного рентного доходу - 1,6 ц зерна з гектара. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств обчислюється за попередньою.

Диференціальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарських підприємствах обчислюється за формулою:






де Рдн(п) - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарському підприємстві (п) (у центнерах);

Рдн(р) - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в адміністративному районі (р) (у центнерах);

Рд(п) - диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою виробництва зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями (визначається за шкалами економічної оцінки багаторічних насаджень у цілому в земельно-оцінювальному районі), природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь у сільськогосподарському підприємстві (п);

Рд(р) - диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою виробництва зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою в адміністративному районі (р).

Диференціальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарських підприємствах після уточнення меж і площ земель, переданих у колективну власність, обчислюється на підставі експлікації агровиробничих груп ґрунтів підприємства за допомогою шкал економічної оцінки земель за формулою:







де Рд(п) - диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою виробництва зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь у сільськогосподарському підприємстві (п);

Рдагр - диференціальний рентний дохід за шкалами економічної оцінки виробництва зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за агровиробничими групами ґрунтів;

Пагр - площа агровиробничих груп ґрунтів за відповідними угіддями (у гектарах).

До диференціального рентного доходу з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, обчисленого в сільськогосподарських підприємствах, додається абсолютний рентний дохід (постійна величина, установлена в Україні на гектар угідь - 1,6ц). Загальна нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського підприємства обчислюється, виходячи з грошової оцінки одного гектара відповідних угідь і їх площ у межах його землекористування [4].

Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки

Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що перебувають у власності або користуванні юридичних та фізичних осіб, у тому числі земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби) на основі шкал грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів [4].



Таблиця 13 Бали бонтету агровиробничих груп ґрунтів виділених у межах території населеного пункту

Шифри агровиробничих груп ґрунтів

Бали бонітету відповідних угідь



рілля

багаторічні насадження

42л

52

92

48л

38

46

56е

47

49



Грошова оцінка окремих земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні юридичних і фізичних осіб у межах населеного пункту (Гагр), визначається на основі шкал грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів, які розраховуються за формулою:







де Гз - грошова оцінка одного гектара відповідних сільськогосподарських угідь на територіях базових господарств або природно-сільськогосподарського району;  Бз - середній бал бонітету відповідних сільськогосподарських угідь, на підставі бонітування ґрунтів 1993 р.; Багр - бал бонітету певної агровиробничої групи ґрунтів. 

Середньозважений бал бонітету та нормативна грошова оцінка по природно-сільськогосподарському району у розрізі сільськогосподарських угідь наведений у таблиці 14.



Таблиця 14 Середньозважений бал бонітету та нормативна грошова оцінка по природно-сільськогосподарському району

Назва угідь

Середньозважений бал бонітету

Середньозважена нормативна грошова оцінка

Рілля

51

3753

Багаторічні насадження

47

16428



Грошову оцінку одного гектара сільськогосподарських угідь проводять окремо по орних землях, землях під багаторічними насадженнями, сіножатями та пасовищами за рентним доходом, який формується залежно від якості, місцерозташувания і економічної оцінки земель [3].

Для оцінки сільськогосподарських угідь розташованих у межах населеного пункту використовують складені, так звані, екстраполяційні карти ґрунтів. Різноманітність умов рельєфу, ґрунтоутворювальних порід, умов зволоження обумовили формування різноманітного ґрунтового покриву. Наведені дані агровиробничих груп ґрунтів необхідно відображати не лише за кількісними аспектами, але і за якісними показниками сукупності факторів. Що стосується якісного аналізу наведених даних, то необхідно звернутися до бонітування, яке детермінує якісну характеристику об'єкта за природними ознаками. Відповідно до проведеного природно-сільськогосподарського районування території обираються бали бонітету визначеного району. Грошова оцінка сільськогосподарських угідь у межах окремої земельної ділянки визначається сумою добутків площ агровиробничих груп ґрунтів і результатів отриманих даних їх грошової оцінки за формулою:







де Гзд - грошова оцінка окремої земельної ділянки сільськогосподарських угідь, грн.;  - грошова оцінка гектара j - ї агровиробничої групи грунтів, гри.; Пj – площа j - ї агровиробничої групи грунтів у межах земельної ділянки, га; N - кількість контурів агровиробничих груп грунтів у межах земельної ділянки. 

При цьому повинна виконуватися умова:







де Пзд - площа окремої земельної ділянки, га.



Таблиця 15 Розрахунок нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь у межах населеного пункту за агровиробничими групами ґрунтів

С.-г. угіддя

Агровиробничі групи ґрунтів

Грошова оцінка 1 га, грн

Коефіцієнт індексації

Грошова оцінка 1 га, після індексації

Загальна оцінка, грн



шифр агрогрупи

Площа, га









Рілля

42л

97,5

3826,59

3,2

12245,08

1193895,53



48л

234,32

2796,35

3,2

8948,33

2096772,55



56е

121,87

3458,65

3,2

11067,67

1348817,01

Усього ріллі

 

453,69

6622,941

 

 

3290668,08

Багаторічні насадження

42л

5,13

21670,98

3,2

69347,13

355750,79



48л

10,55

16078,47

3,2

51451,10

542809,08



56е

6,41

17127,06

3,2

54806,60

351310,33

Усього б.н.

 

22,09

54876,51

 

 

1249870,20



Загальну грошову оцінку певної агровиробничої групи ґрунтів сільськогосподарських угідь, розраховану в цінах 1995 р., необхідно привести у відповідність до сучасних цін, використовуючи коефіцієнти індексації згідно з діючими Постановами. Коефіцієнт індексації станом на 2009 рік складає 3,2. Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських земель села Дмитровна наведена у таблиці 15.




Розділ 4. Використання матеріалів грошової оцінки земель населеного пункту



4.1. Нормативна грошова оцінка окремих земельних ділянок



Грошова оцінка окремої земельної ділянки (Ц) визначається як добуток грошової оцінки одного квадратного метра земель і її площ, яка встановлюється за матеріалами земельного кадастру (облікових даних), за формулою:

	

	Цз=Цн*Пз



де Цз- грошова оцінка земельної ділянки, грн.;

Пз— площа земельної ділянки, м2.

Для грошової оцінки земель окремих громадян за земельно-обліковими матеріалами сільської ради визначається площа земель у власності чи користуванні громадян, зокрема, під забудовою, ріллі, багаторічних насаджень, сінокосів. Після цього встановлюється, в якому кварталі проживає громадянин, стан покриття вулиць, розмір грошової оцінки одного квадратного метра житлової забудови [1].

Грошова оцінка земель одного квадратного метра (або гектара) сільськогосподарських угідь встановлюється за шкалою грошової оцінки земель, назва агровиробничих груп ґрунтів визначається на плані ґрунтового покриву населеного пункту.

Розрахунок нормативної грошової оцінки проводиться по землям комерційного призначення (рис. 5) та землям для обслуговування житлового будинку та споруд (рис. 6).

Магазин 6320882001:01:002:0007 (площею 0,1 га) розташований в межах IV-ї економіко-планувальної зони. Базова вартість 1м2 території населеного пункту складає 22,70 грн. Зональний коефіцієнт Км2 для IV економіко-планувальної зони – 1,11.

Відповідно до карти зон прояву локальних факторів видно, що земельна ділянка знаходиться в зоні пішохідної доступності до громадського центру (1,11), у зоні пішохідної доступності до зон магістралей (1,2), у зоні пішохідної доступності до зон відпочинку (1,08). Таким чином Км3 дорівнює 1,11*1,2*1,08=1,44. Коефіцієнт функціонального використання дорівнює 2,5 – землі комерційного використання.

Грошова оцінка 1м2 території магазину становить:

Цн = 22,70*1,11*1,44*2,5 = 90,71 грн

Грошова оцінка всієї земельної ділянки дорівнює:

Цз = 90,71*1000 = 90709,20 грн

Грошова оцінка земельної ділянки для обслуговування житлового будинку та споруд розраховується майже так само, лише грошова оцінка всієї земельної ділянки складається з суми грошової оцінки забудованої частини земельної ділянки, та грошової оцінки частини земельної ділянки під ріллею.

Площа забудованої частини земельної ділянки складає 1000 м2, вартість 1м2 дорівнює 29,51 грн, Грошова оцінка забудованої частини земельної ділянки складає 29510,00 грн. 

Грошова оцінка 1 га агрогрупи складає 8948,33 грн, площа яка знаходиться під ріллею складає 1500 м2. Грошова оцінка частини земельної ділянки яка знаходиться під ріллею складає 1342,25 грн. Грошова оцінка всієї земельної ділянки складає 30852,25 грн.

Матеріали грошової оцінки земель населеного пункту розглядаються та погоджуються органами місцевого самоврядування, районними відділами земельних ресурсів, будівництва і архітектури. За поданням комісії з грошової оцінки земель райдержадміністрація виносить рішення про затвердження даних грошової оцінки земель населених пунктів.

Затверджені дані грошової оцінки земель є базою для справляння податків за володіння та користування землею, в тому числі орендної плати.


4.2 Плата за використання земель у межах населених пунктів



Розміри та порядок плати за використання земельних ресурсів, а також напрями використання коштів, що надійшли від плати за землю, відповідальність платників та контроль за правильністю обчислення і справляння земельного податку визначено Законом України «Про плату за землю» від 19 вересня 1996 р. 

Розмір земельного податку не залежить від результатів господарської діяльності власників землі та землекористувачів. Ставки земельного податку, порядок обчислення і сплати земельного податку не можуть встановлюватись або змінюватись іншими законодавчими актами, крім Законом України «Про плату за землю». Зміни і доповнення до цього Закону вносяться не пізніше ніж за три місяці до початку нового бюджетного року і набирають чинності з початку нового бюджетного року. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка, а також земельна частка (пай), яка перебуває у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди. Суб'єктом плати за землю (платником) є власник земельної ділянки, земельної частки (паю) і землекористувач, у тому числі орендар [7].

Ставки земельного податку з одного гектара сільськогосподарських угідь встановлюються у відсотках від їх грошової оцінки у таких розмірах:

			для ріллі, сіножатей та пасовищ - 0,1;

			для багаторічних насаджень - 0,03.

	Ставки земельного податку з земель населених пунків, грошову оцінку яких встановлено, встановлюються у розмірі одного відсотка від їх грошової оцінки [7]. Ставки податку за земельні ділянки населених пунктів, грошову оцінку яких не проведено, встановлюються у таких розмірах:

	

Групи населених пунктів з чісельністю населення (тис.осіб)

Ставка податку (гривень за 1 кв.метр)

Коефіцієнт що застосовується у містах Києві, Сімфірополі,Севастополі та містах обласного значення

до 0,2

0,075



від 0,2 до 1

0,105



від 1 до 3

0,135



від 3 до 10

0,15



від 10 до 20

0,24



від 20 до 50

0,375

1,2

від 50 до 100

0,45

1,4

від 100 до 250

0,525

1,6

від 250 до 500

0,6

2,0

від 500 до 1000

0,75

2,5

від 1000 і більше

1,05

3,0

	

	У разі придбання земельної ділянки на підставі цивільно-правової угоди розмір податку розраховується від суми, що дорівнює грошовій оцінці землі, але в будь-якому разі сума, від якої розраховується розмір податку, не може бути меншою ціни земельної ділянки, що зазначена в угоді.

Податок за земельні ділянки, зайняті житловим фондом, кооперативними автостоянками для зберігання особистих транспортних засобів громадян, гаражно-будівельними, дачно-будівельними кооперативами, індивідуальними гаражами і дачами громадян, а також за земельні ділянки, надані для потреб сільськогосподарського виробництва, водного та лісового господарства, які зайняті виробничими, культурно-побутовими та господарськими будівлями і спорудами, справляється у розмірі трьох відсотків суми земельного податку. Відповідно до вказаних законодавчих документів та на основі отриманих показників грошової оцінки, за досліджуваним об'єктом були виконані розрахунки щодо визначення потенційного розміру земельного податку в межах відповідного населеного пункту. Результати обчислень були відображені у таблиці 16 за відповідним функціональним використанням земель.

	

	Таблиця 16 Розрахунок земельного податку в межах населеного пункту

Функціональне використання території

Загальна вартість, грн

Середня вартість 1м2

Ставки земельного податку

Розмір земельного податку на 1м2

Загальна сума грн

Землі житлової забудови

5521369,00

27,15

0,03

0,0081

44971,55

Землі комерційного використання

205097,00

66,16

1

0,6616

135692,18

Землі громадського призначення

3956131,00

18,87

1

0,1887

746521,92

Землі інженерної інфраструктури

114430,00

12,05

1

0,1205

13788,82

Землі промисловості

459020,00

19,45

1

0,1945

89279,39

Землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі

394696,00

2,91

1

0,0291

11485,65

С/г землі, виробничі будівлі і двори







0,0000



Землі транспорту та зв’язку

3238398,00

29,68

1

0,2968

961156,53

Сільськогосподарські угіддя







0,0000



- рілля

3290668,08

0,73

0,1

0,0007

2386,76

- пасовища







0,0000



- сіножаті







0,0000



- багаторічні насадження

1249870,20

5,66

0,03

0,0017

2121,56

Разом

18429679,28

182,65

6,16

1,50

2007404,35

	

	Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності [8].

	Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

	Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

	Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою [8]. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України «Про плату за землю») та закону «Про оренду землі»

	Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. 

	Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: 

		для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю";

		для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю" [8].

		Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати.

	

	Таблиця 17 Розрахунок орендної плати у межах населеного пункту

Функціональне використання території

Загальна вартість, грн

Середня вартість 1м2

Ставки земельного податку

Розмір земельного податку на 1м2

Загальна сума грн

Землі житлової забудови

5521369,00

27,15

5

1,3575

7495258,42

Землі комерційного використання

205097,00

66,16

10

6,6160

1356921,75

Землі громадського призначення

3956131,00

18,87

6

1,1322

4479131,52

Землі інженерної інфраструктури

114430,00

12,05

5

0,6025

68944,08

Землі промисловості

459020,00

19,45

8

1,5560

714235,12

Землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі

394696,00

2,91

4

0,1164

45942,61

С/г землі, виробничі будівлі і двори

 

 

 

0,0000

 

Землі транспорту та зв’язку

3238398,00

29,68

5

1,4840

4805782,63

Сільськогосподарські угіддя

 

 

 

0,0000

 

- рілля

3290668,08

0,73

3

0,0218

71602,83

- пасовища

0,00

0,00

3

0,0000

0,00

- сіножаті 

 

 

3

0,0000

 

- багаторічні насадження

1249870,20

5,66

3

0,1697

212156,02

Разом

18429679,28

182,65

55,00

13,06

19249974,99

	

Ставка земельного податку на землі приватної власносі встановлюється не нижче 1,5 % від нормативної грошової оцінки, за потановою кабінету міністрів України, також були прийняті рекомандації президента України про ставку земельного податку на рівні 3,0 % від грошової оцінки землі, кінцева ставка земельного податку встановлюється договором про оренду землі між орендодавцев та орендарем з врахуванням постанови кабміну. Ставки орендної плати на землі села Дмитровка були встановлені відповідно до рішення Дмитровскої сільсьої ради. Розрахунок орендної плати на земельні ділянки села Дмитровка наведена у таблиці 17.



4.3 Формування ринку земель в населених пунктах



Ринок є розгалуженою і багаторівневою структурою, для формування якої потрібна велика кількість різноманітних шляхів і методів. Передусім виділяється функціональна структура ринку, коли кожний ринок виконує певну функцію, забезпечує обіг певних товарів. Це фінансовий ринок, де обертаються кредити та цінні папери, товарні ринки, де здійснюють свої круговороти та обороти засоби виробництва, предмети споживання. Ринок праці виступає як форма руху робочої сили. На ринку капіталу обертаються кошти, які призначені для інновацій. Рух валюти створює валютний ринок. Оскільки в умовах ринку земля стає специфічним товаром, то повинен існувати і ринок землі, де будуть обертатись кошти, які призначені для інновацій, кошти від купівлі-продажу земельних ділянок та цінні папери типу сертифікатів на земельні частки (паї).

Свої функції ринок землі виконує, спираючись на відповідну інфраструктуру: біржі нерухомого майна, в т.ч. і землі, земельні фірми по купівлі продажу землі, земельні банки із їх розгалуженою системою, земельно-інформаційні банки. Поряд із функціональною розрізняють рівневу структуру ринку, оскільки він функціонує на різних ступенях соціально-економічної системи. Це визначає існування місцевого (селищного, міського, районного чи обласного), регіональних та державних ринків. Формування ринку землі в Україні відбувається в унікальних історичних, економічних і психологічних умовах. Адже тривалий час панували теоретичні погляди, начебто соціалізм несумісний з ринком, а тим більше ринком землі. Внаслідок цього економіка була по суті ізольована від світової економіки, насамперед від світового ринку.

В Україні першою ластівкою у створенні ринку був Декрет Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок", яким був визначений механізм здійснення купівлі-продажу земельних ділянок, приватизованих в межах населених пунктів. Таким чином, вперше був легалізований існуючий до цього часу тіньовий ринок землі.

Основою процесу купівлі-продажу землі є визначення її ціни. Ціна на землю буває нормативною (розрахунковою) або ринковою, суть яких буде розглянуто далі.

Світовий досвід переконує, що при нинішньому рівні продуктивних сил виробничі відносини і господарський механізм можуть успішно функціонувати у цілісній системі не лише економічних, а й юридичних норм, певного стану суспільної свідомості, моралі та культури. Без цих передумов надбудовчого характеру ринок землі неможливий, як і за відсутності певних економічних факторів. Жодний ринок не може існувати без правової основи. Без регулювання використання землі з боку державної влади у сучасному житті він є неможливим. Практично, визначення цільового використання землі в установленому законом порядку - це і є регулювання використання землі з боку державних органів. По мірі розширення земель населених пунктів зменшується площа земель сільськогосподарського призначення, лісового або іншого фонду. Разом з тим, із зростаючою продуктивністю сільського господарства, є наявними землі під житлову забудову [1].

На сьогодні окремі дані про ціни земельних ділянок можна отриматі в спеціалізованих періодичних виданнях. Однак ця інформація охоплкх лише обмежений сегмент ринку землі, сформований присадибними дачними та садовими ділянками. Поза його увагою залишається широ кий спектр земельних ділянок, що використовуються для підприємниц тва. Тому певний інтерес може представляти інформація стосовно угод про продаж та ціни на землю в населених пунктах різних регіонів країни яка накопичувалась протягом року.

На підставі значень стандартної вартості землі виводяться також інші статистичні показники, які є вкрай необхідними для оцінки. До них передусім слід віднести ставку капіталізації, яка визначається превалюючим співвідношенням між чистим доходом та цінами продажу для подібних об'єктів земельної власності.

Ринкові дані в різних економ і ко-планувальних зонах міста свідчать, що при наближенні до центру темпи зростання доходу від землі перевищують темпи росту її вартості. Це зумовлює територіальну диференціацію ставки капіталізації, яка в межах м. Києва змінюється майже вдвічі, від 9% на периферії до 19% в ядрі центру. Подібна тенденція, хоча не настільки яскраво виражена, простежується і при наближенні до основних магістралей містоформуючого значення.

Ефективність земельнооціночної діяльності значною мірою залежить від повноти та достовірності показників цінової статистики. Без них фактично стає неможливим застосування методів експертної оцінки, які за своєю суттю усі є порівняльними [1].

Для визначення та наочного представлення цих показників використовуються три способи: статистичний аналіз, графічне відображення даних, картування ринкової інформації.

Статистичний аналіз даних ринкової інформації є корисним з багатьох причин. По-перше, кількість продажів по кожній з економіко-пла-нувальних зон та відповідних груп землекористування не тільки свідчить про активність ринку, а й відображає ступінь достовірності розрахунків, які ґрунтуються на використанні цих даних. По-друге, показники основної тенденції та дисперсії (середнє відхилення) дають добре уявлення не тільки про стандартну вартість землі (типову ціну продажу за одиницю порівняння) та рівень коливання цін, а й про зіставимість даних, а значить, про вірогідність розрахункових показників основної тенденції.

Графічний аналіз дозволяє виявити стійкі взаємозв'язки між даними, що полегшує визначення розміру поправок. Взагалі, ціна продажу в розрахунку на одиницю порівняння є залежною перемінною, а як незалежні можуть бути взяті будь які наявні дані, які впливають на вартість землі. При цьому кожна група факторів підпорядкована своїй логіці розвитку і лише територія, стосовно якої вони розглядаються, може виступати єдиним поєднуючим елементом для їх інтегрування. Тому невід'ємним моментом земельнооціночноїдіяльності стає візуалізація фактологічної та аналітичної інформації, що обумовлює необхідність побудови різноманітних оціночних карт.

Дані про продаж земельних ділянок та інша ринкова інформація відображають характер коливань вартості землі "від місця до місця". Стандартна вартість землі може бути відображена як інформація про загальну суму угоди, про ціни продажу, приведенні на одиницю порівняння, дату продажу, а також коефіцієнти ціни продажу, одержані при поточній оцінці.

В земельнооціночній діяльності завжди існує протиріччя між статичністю оцінки вартості та динамічністю об'єкта оцінки, що вимагає від оцінювача постійної актуалізації даних, і насамперед тих, які відображають стан ринку.

Тому накопичення даних про ціни та іншої ринкової інформації доцільно проводити у розрізі економіко-планувальних зон, які об'єднують частини території міста, однорідні за споживними властивостями та функціональним використанням. Це дозволяє під час оцінки розглядати земельні ділянки з аналогічними варіантами використання чи з такими видами землекористування, які конкурують між собою на одній і тій самій території міста.

Стандартна вартість землі визначається як середня вартість землі за 1 м2 та обчислюється на базі цін, які були дійсно сплачені за нерухомість в районі, який характеризується такими ж умовами щодо розташування, використання та забудови землі [1].

У наш час існують усі можливості для визначення стандартної вартості землі в межах міст. Нарікання на відсутність ринкових даних про ціни на земельні ділянки дивують, бо при продажі будь якої нерухомості в її ціні завжди присутня частка, що припадає на землю. Навіть за часів соціалістичної економіки при обміні рівноцінних квартир завжди доплачувалася різниця за місцерозташування.



4.4 Інші напрямки використання показників грошової оцінки



Об'єктами оцінки земель є: територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин, території оціночних районів та зон, земельні ділянки чи їх частини або сукупність земельних ділянок і прав на них, у тому числі на земельні частки (паї), у межах території України.

Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною. 

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: 

		розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; 

		розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. 

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки. 

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них.




Висновок



У результаті виконання курсового проекту було виконано грошову оцінку земель під забудовою та земель, що використовуються як сільськогосподарські угіддя на території села Дмитровка Богодухівського району Харківської області. Так загальна вартість забудованих земель становить 13889141,00 грн, при цьому середньозважена грошова оцінка 1 м2 складає 20,01 грн. А загальна оцінка сільськогосподарських угідь становить 4540538,28 грн, при цьому оцінка ріллі – 3290668,08 грн., багаторічних насаджень – 1249870,20 грн. 

Зроблено огляд правової та нормативної методичної бази на якій ґрунтується оцінка земель в України. Були складені згідно вимог графічні додатки до технічного звіту з грошової оцінки населених пунктів (Схема функціонального використання та інженерно-інфраструктурного облаштування території населеного пункту, Схема агровиробничих груп ґрунтів та грошової оцінки сільськогосподарських угідь, Проект економіко-планувального зонування та нормативної грошової оцінки території населеного пункту).

Також, була виконана оцінка окремої земельної ділянки комерційного призначення, що становить 90709,20 грн та земельної ділянки житлової забудови 30852,25 грн. Після виконання нормативної грошової оцінки земель населених пунктів складається Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель в межах населеного пункту.

У наш час на території України є велика кількість населених міст де не проведена нормативна грошова оцінка земель в наслідок, браку коштів місцевого бюджету. Це спричиняє не достовірне надходження коштів до бюджету, за рахунок сплати орендної плати та земельного податку.

земля оцінка населений пункт зонування

	
Список використаної літератури

	

	1. Кадастр населених пунктів: М.Г. Ступень, Р.Й Гулько, О.Я. Микула, Н.Р. Шпік. - Л: Новий Світ-2000, 2004р.

	2. Теоретичні основи державного земельного кадастру: Навч.посібник/ М. Г. Ступень, Р. Й. Гулько, О. Я. Микула та ін.; За заг. ред. М. Г. Ступеня. – Львів: «Новй світ 2000», 2003.

	3. Вервейко А.П., Сухомлін Л.В., Анопрієнко Т.В. Методичні вказівки до складання курсового проекту та розробки лабораторно-практичних робіт – Харківський національний аграрний університет ім. В.В.Докучаєва, 2007р. 

	4. Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів: наказ державного комітету України по земельних ресурсах міністерства аграрної політики України, міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, української академії аграрних наук від 27.01.2006 №18/15/21/11.

	5. Порядок ведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення // Землевпорядний вісник. 1999. - № 3

	6. Про експертну грошову оцінку землі: Постанова Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531

	7. Про плату на землю: Закон України від 19.09.1996р

	8. Про оренду землі: Закон України від 02.10.2003р

	9. Земельний кодекс України 2001р

	10. Конституція України

	11. Порядок нормативної грошової оцінки земель не сільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів): наказ державного комітету України по земельних ресурсах міністерства аграрної політики України, господарства України, української академії аграрних наук від 27.01.2006.

	12. Добряк Д. С., Вагін Ю. М., Єршов В. П. Методологічні основи автоматизації процесу реєстрації прав на земельні ділянки // Землевпорядний вісник. – 1998. - № 2. – С. 10-16.

	13. Третяк А. М., Лихогруб М. Г. Деякі питання автоматизації процесу реєстрації земельних ділянок, іншого нерухомого майна та прав власності на них // Землевпорядний вісник. – 1999. - № 1. – С. 16-21.

	14. Про створення центру державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах: Наказ державного комітету України по земельним ресурсам від 4. 11. 1997. - № 110.

	15. Про затвердження форм державної статистичної звітності з земельних ресурсів та інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель: Наказ державного комітету статистики України від 5. 11. 1998. - № 377

	

	

1