Анализ рынка жилья в городе Иркутске

Содержание



Введение

1. Движение рынка жилья до кризиса

2. Рынка жилья в 2009 году

3. Факты и перспективы 2010 года

4. «Доступное жилье» в Иркутске

Заключение

Список использованной литературы






Введение



Через год после начала кризиса только ленивый не прогнозирует, что станет с ценами на жилье в России в ближайшем будущем: продолжат ли они падать, замрут на месте или начнут постепенно расти. Некоторые эксперты в надежде вернуть рынку инвестиционную привлекательность пытаются «играть на повышение», утверждая, что цены уже нащупали «дно». Вместе с тем, профессионалы говорят о том, что о стабилизации рынка можно будет говорить только в том случае, когда цены будут расти, как минимум, в течение двух кварталов подряд.

В общем, можно сказать, что к настоящему моменту рынок однозначно пережил стадию «рынка продавца» и перешел в «рынок покупателя». 

В данной работе мы постараемся проанализировать, используя фактические данные по ценам на недвижимость, тенденции на рынке жилья в г. Иркутске.




1. Движение рынка жилья до кризиса



В течение последних нескольких лет рынок жилья в Иркутске переживал фазу активного роста, в основе которого лежали такие факторы, как дефицит качественного предложения, устойчиво растущий спрос со стороны как бизнеса, так и конечных потребителей, а также растущая доступность кредитных ресурсов. Совокупность данных факторов определяла перманентное превышение объемов спроса над объемами предложения, что выражалось в главенстве продавцов при установлении «правил игры» на рынке. Такое состояние рынка можно было определить термином «рынок продавца». Наиболее ярко это проявилось в 2006 году, когда на фоне изменения правового поля резко сократились объемы предложения. При этом объемы платежеспособного спроса, поддерживаемые ростом доходов населения, а также развитием отрасли кредитования, продолжали активно увеличиваться. Все это спровоцировало возникновение дефицита, следствием которого явились ажиотаж и беспрецедентный рост цен на жилье. Так, за 2006 год цены на первичном рынке элитного жилья выросли более, чем на 30%. Рост цен в свою очередь стал дополнительным катализатором роста спроса, в первую очередь со стороны инвесторов: на пике ажиотажа, пришедшемся на весну 2006 года, доля инвестиционных покупок доходила до 30%. Указанный период, который однозначно являлся нездоровым этапом развития рынка, в целом можно оценить как достаточно «удобный» для продавцов: продавалось практически все, что выставлялось на рынке. Значительная часть квартир в данный период раскупалась на начальной стадии строительства. Кроме того, в условиях постоянной ценовой гонки и ограниченности предложения недостатки качественных характеристик проектов (например, заурядные архитектурные решения, высокая плотность застройки, недостатки окружения, недостаточная обеспеченность машиноместами и пр.) не имели для покупателей критического значения.

В 2007 же году рынок жилья Иркутска вошел в состояние неустойчивого равновесия. Волна ажиотажа спала, спрос в условиях неопределенности дальнейшего развития ценовой ситуации частично перешел в отложенное состояние, темпы роста цен значительно снизились. На фоне замедления ценового роста рынок начал активно пополняться инвестиционными квартирами – если в 2006 году доля подобных квартир, предлагаемых на вторичном рынке, не превышала 10%, то в 2007-м она увеличилась почти до 30%.

В итоге пополнения рынка новыми предложениями, а также исчезновения ажиотажа на рынке наступил период стабильности, баланса спроса и предложения, который многие участники рынка характеризовали как стагнацию. Однако данный период оказался для рынка скорее этапом созидательного развития.

Во второй половине 2008 года, когда мировой финансовый кризис затронул Россию, стереотип «предложение будет формировать спрос», как и многие другие, был достаточно быстро разрушен. Покупательский спрос, ввиду распространения панических настроений на рынке в связи с развитием кризисной ситуации и начавшимся в IV квартале 2008 года снижением цен, резко сократился. В конце 2008 – начале 2009 года сделок на рынке практически не заключалось. Одновременно с падением покупательского спроса, на рынке начался рост вторичного предложения, что характерно для «переломных» периодов. В итоге возникшего дисбаланса предложения и спроса рынок вошел в состояние, противоположное уже привычному для большинства его участников, – в состояние «рынка покупателя».



2. Рынка жилья в 2009 году



Весной 2009 года рынок жилья в Иркутске пережил небольшой ровный рост, очень похожий на постепенный выход из кризиса. В основном покупаются квартиры на вторичном рынке. На первичном интерес есть только к квартирам в новостройках, где строительство уже закончено и есть оформленные документы на право собственности. Точных цифр по величине спроса нет, так как, в отличие от предложения, спрос достаточно сложно измерить. Когда начался кризис, мы увидели, что на рынок было «выброшено» большое количество инвестиционных квартир, так как многие поняли, что скоро цены на недвижимость упадут, и старались быстрее избавиться от нее.

Если говорить о ценах, то средняя стоимость квадратного метра жилья в Иркутске в период 2009 года снизилась в рублях незначительно.

В начале кризиса были публикации о каких-то сумасшедших дисконтах, но это было эхо нескольких отдельных сделок по новостройкам у девелоперов, которые остались без денег на завершение проектов, на вторичном рынке никаких скидок в 50% получить было нельзя.

В такой ситуации интересно посмотреть на поведение риэлтеров. Когда агент профессиональной риелторской компании что-то предлагает, он, безусловно, обязан раскрыть клиенту всю информацию, которую он знает об объекте. Нормальное агентство недвижимости, которое действительно заботится о своей репутации и собирается еще долго работать на рынке, не пойдет на то, чтобы сознательно торговать «долгостроями». Другое дело, что многое риелтор просто не может знать точно, ну разве что догадываться – застройщик не посвящает его в свои проблемы и состояние дел, да часто и сам застройщик не может предсказать судьбу своего проекта.

Тут вопрос состоит еще в том, что наши граждане иногда пытаются сэкономить на услугах профессионалов и часто в поисках более низкой стоимости, обращаются к случайным людям, кто как раз и может торговать непонятно чем.

Также не может не удивлять тот факт, что наши граждане в своем сознании равняют сделки по покупке новостроек и вторичного жилья. Покупка квартир в строящемся доме – это по сути соинвестирование в чужом бизнесе, а не просто приобретение жилья. Соответственно, гражданин как соинвестор получает как плюсы этого участия в бизнесе, например, более низкую стоимость, так и все минусы – риски, существующие в бизнесе создания объектов недвижимости.

По оценкам экспертов, число агентств в Иркутске сократилось примерно на четверть, если считать недействующими те агентства, которые прекратили активную деятельность, уволили сотрудников, перестали давать рекламу. Сложнее всего приходится средним компаниям, так как совсем маленькие с очень небольшим штатом могут работать чуть ли не на дому, окупаясь с нескольких сделок, а крупные игроки могут выживать за счет диверсификации направлений работы, развивая как раз те сегменты, на которые ранее обращали меньше внимания.

По данным управления Федеральной регистрационной службы по Иркутску, в целом число сделок по купле-продаже квартир, заключенных в первом полугодии 2009 года, снизилось на 30% по отношению к аналогичному периоду 2008 года и на 36,6% к показателям 2007 года. 

То есть, согласно официальной статистике, число сделок упало на треть. Но определить, насколько у каждого из агентств, мелкого или крупного, упало количество сделок, очень затруднительно, потому что даже по отдельным агентам очень большой разброс. В каких-то агентствах могут быть риелторы-»звезды», у которых было, к примеру, по шесть-восемь сделок в месяц, а теперь – по три, а у других риелторов, у кого было по две-три сделки, сейчас их совсем нет.

В кризис агентства недвижимости стали с большим вниманием относиться к рынку аренды жилья. Надо понимать, что до кризиса риелторы больше были заинтересованы в сопровождении сделок купли-продажи, так как с них был более выгодный процент. В тоже время комиссия при услугах по аренде – это половина размера одного арендного платежа (по эконом-классу – не более 7 тысячи рублей), а бегать и показывать объекты порой приходилось так же, как при продаже. Так вот, в кризис рынок аренды жилья, конечно, тоже упал, но несравнимо меньше, по сравнению с рынком купли-продажи, поэтому компании частично «выживают» за счет этого сегмента.

Назвать риелторов безработными очень сложно, потому что многие из них, работая даже в крупных компаниях, не имеют привычных для всех графиков «пятидневка плюс два выходных». Как правило, от них самих зависит, какой доход они получат, так что многие на период кризиса могут просто сменить на время профессию, если сделки не идут. Тем более что некоторые агентства недвижимости в кризис не сокращали работников вне штата, а даже увеличивали число тех, кто работает на процент от сделки без зарплаты, рассчитывая, что чем больше агентов работает, тем больше шансов найти клиента и совершить сделку.

Эксперты расходятся в оценках нынешнего кризиса для рынка недвижимости, по сравнению с 1998 годом. Некоторым в 1998 году казалось, что хуже кризиса быть не может. Формально падение цен в нынешний кризис произошло с более высокого уровня. Продолжая тему различия между кризисами, которые мы пережили и сейчас испытываем – тогда все же на рынок кризис пришел ожидаемо для профессионалов, а сейчас – как гром среди ясного неба, ведь еще весной 2008 года думали, что кризис Россию обойдет. Также стоит отметить, что если при кризисе 1998 года цены снижались плавно, в течение полутора лет, то сейчас они «упали» за полгода.

Многие риелторы говорят, что осень 2009 года принесла на российский рынок недвижимости локальное «дно», однако так ли это на самом деле? Профессиональные участники рынка жилья считают, локальное или не локальное, дно это или нет, понять сейчас сложно. Это станет ясно, когда будет стабилизация или небольшой рост на протяжении хотя бы двух кварталов подряд. Хотя, как мы уже заметили, на рынке сегодня есть небольшой, но очевидный рост спроса на покупку квартир. И это обнадеживает.


3. Факты и перспективы 2010 года



Говоря о самом актуальном состоянии рынка жилья в Иркутске, приведем последнюю имеющуюся информацию о ценах. 

В марте вторичное жилье в Иркутске, по данным портала о недвижимости REALTY.IRK.RU, подешевело в среднем на 0,2%. Так, средняя стоимость готовых квартир в Кировском районе в марте подешевела на 0,1% (с 59,5 до 59,4 тыс руб/кв.м). В Октябрьском районе цены на «вторичку» за указанный период снизились в среднем на 0,6% (с 48,4 до 48,1 тыс руб/кв.м). В Свердловском районе готовое жилье подешевело на 0,2% (с 44,5 до 44,4 тыс руб/кв.м), а в Ленинском – на 0,4% (с 38,3 до 38,1 тыс руб/кв.м). Единственный район, в котором динамика цен на вторичное жилье оказалась в марте положительной – Куйбышевский: в этом районе средняя стоимость квартир выросла на 0,2% (с 41,9 до 42,0 тыс руб/кв.м).





Рис.1. – Стоимость вторичного рынка



В Кировском районе сильнее всего упали в цене готовые двухкомнатные квартиры в кирпичных домах: в среднем на 2,4% (с 55,8 до 54,5 тыс руб/кв.м). В Октябрьском районе самое значительное падение цен на вторичном рынке жилья коснулось однокомнатных квартир в панельных домах – в среднем на 2,8% (с 55,3 до 53,8 тыс руб/кв.м), а в Свердловском районе – трехкомнатных квартир в кирпичных домах: в этом сегменте цены упали в среднем на 2,4% (с 45,5 до 44,4 тыс руб/кв.м). В Куйбышевском районе максимальное снижение цен зафиксировано среди двухкомнатных квартир в панельных домах – в среднем на 0,5% (с 42,7 до 42,5 тыс руб/кв.м), а в Ленинском – среди трехкомнатных квартир в кирпичных домах – в среднем на 1,7% (с 36,8 до 36,2 тыс руб/кв.м).





Рис.2. – Динамика строящегося жилья



На рынке строящегося жилья в Иркутске, по данным REALTY.IRK.RU, динамика средних цен в марте оказалась разнонаправленной. В Кировском и Куйбышевском районах средняя стоимость «первички» подорожала на 8,5% и 0,5% соответственно (с 50,7 до 55,0 тыс руб/кв.м и с 35,4 до 35,6 тыс руб/кв.м). В Октябрьском и Свердловском районах цены на строящееся жилье снизились в среднем на 2,1% и 0,8% соответственно (с 40,8 до 39,9 тыс руб/кв.м и с 37,3 до 37,0 тыс руб/кв.м). В Ленинском районе средняя стоимость квартир в новостройках в марте осталась на прежнем уровне – 36,7 тыс руб/кв.м.

Примечательно, что в Кировском районе сильнее всего подешевели уже построенные новостройки – в среднем на 4,2% (с 60,0 до 57,5 тыс руб/кв.м). В Октябрьском районе, напротив, уже достроенные новостройки показали максимальный рост цен – в среднем на 2,1% (с 43,0 до 43,8 тыс руб/кв.м), а вот новостройки со сроком сдачи во втором полугодии 2010 года показали самое значительное снижение цен – в среднем на 3,2% (с 41,1 до 39,8 тыс руб/кв.м). В Свердловском районе максимальное снижение произошло на квартиры в новостройках со сроком сдачи в первом полугодии 2010 года – в среднем на 0,9% (с 36,6 до 36,3 тыс руб/кв.м). В Куйбышевском районе самое значительное снижение средней стоимости строящегося жилья оказалось на таком же уровне – на 0,9%, но коснулось квартир в новостройках со сроком сдачи во втором полугодии 2010 года (с 37,1 до 36,8 тыс руб/кв.м).

За последние две недели весны (с 14 по 28 мая 2010 года) квартиры на вторичном и на первичном рынках в Иркутске подешевели, по данным портала REALTY.IRK.RU, в среднем на 0,1%. Среди готового жилья только квартиры в Кировском районе немного подорожали, но снижение цен в остальных районах перекрыло этот рост. Новостройки в трех районах Иркутска не изменились в цене, зато в Октябрьском подешевели сразу на 0,6%. 

Готовые квартиры в Иркутске, по данным REALTY.IRK.RU, за вторую половину мая (с 14.05 по 28.05 2010г.) подешевели в среднем на 0,1%. Самое существенное снижение цен произошло в Октябрьском районе: средняя стоимость квартир в этом районе снизилась на 0,5% (с 48,6 до 48,3 тыс руб/кв.м). В Свердловском и Ленинском районе квартиры подешевели в среднем на 0,3% (с 44,3 до 44,2 тыс руб/кв.м и с 37,9 до 37,8 тыс руб/кв.м). В Куйбышевском районе стоимость вторичного жилья снизилась за указанный период на 0,2% (с 42,3 до 42,2 тыс руб/кв.м). 

В Кировском районе «вторичка», напротив, сильно выросла в цене – в среднем на 0,6% (с 61,2 до 61,5 тыс руб/кв.м), но несмотря на этот всплеск, общая тенденция остается прежней – жилье дешевеет. 

Сильнее всего в Иркутске дешевели однокомнатные квартиры в панельных домах: в Октябрьском – на 0,4% (с 55,1 до 54,9 тыс руб/кв.м), в Свердловском – на 1,6% (с 49,9 до 49,1 тыс руб/кв.м), в Ленинском – на 3,9% (с 48,1 до 46,3 тыс руб/кв.м). 

В Куйбышевском районе заметнее всего дешевели трехкомнатные квартиры в кирпичных домах – на 2,6% (с 50,3 до 49,0 тыс руб/кв.м). В Кировском районе, где средняя стоимость готового жилья за указанный период росла, сильнее всего подорожали трехкомнатные квартиры в панельных домах – на 1,8% (с 58,2 до 59,2 тыс руб/кв.м). 

Средняя стоимость новостроек в Иркутске во второй половине мая снизилась на 0,1%. Однако стоит отметить, что реально в отмеченном периоде дешевели новостройки только в одном районе – Октябрьском. Здесь средний показатель снизился сразу на 0,6% (с 40,4 до 40,2 тыс руб/кв.м). 

В Кировском, Куйбышевском и Ленинском районах цены на квартиры не менялись – 53,3 тыс руб/кв.м, 36,2 тыс руб/кв.м и 35,8 тыс руб/кв.м соответственно. 

Только в Свердловском районе стоимость строящегося жилья подросла на 0,1% (с 37,28 до 37,33 тыс руб/кв.м).

Как мы видим, в настоящее время наблюдается относительная стабильность цен на жилье в нашем городе (снижение совсем небольшое). При этом цены остаются на относительно высоком уровне после небольшого роста в 2009 году.



4. «Доступное жилье» в Иркутске



«Ставка ипотеки не должна превышать 11 процентов. А первоначальный взнос – 20». Так премьер Владимир Путин на заседании в Тюмени заявил о новой госпрограмме «Доступное жилье». Насколько ее реализация возможна в Иркутске.

Для многих семей в Иркутске возможность накоплений ограничивается только на первоначальным взносом – 30 процентов стоимости жилья. Выход остается один – идти на ипотечное кредитование. Рассчитывать только на свои силы. 

До кризиса ставка по ипотечному кредитованию в городе была 13 с половиной процентов годовых. Сейчас она в среднем – 15. По словам специалистов, к ее уменьшению банки областного центра готовы. Но, если будет, что покупать. Ипотеку под 11 процентов можно будет взять для приобретения жилья только в новостройке. В прошлом году в Иркутске было сдано чуть больше 260 тысяч квадратных метров жилья. В этом ожидается еще меньше – новых стройплощадок нет.

«Недостаточно того, чтобы строили только дешевое жилье, и недостаточно того, чтобы только давали дешевые ипотечные кредиты. Нужно и ставки кредита обозначить, и снять ценовые барьеры строителей, чтобы ввести понятие именно доступного жилья или жилья эконом класса», – говорит директор жилищного агентства Владимир Щербаков.

Жилье эконом-класса – это квартира под ключ в многоэтажном доме по цене 32 тысячи рублей за квадрат. Сейчас же его стоимость в Иркутске – 35-40.

В улучшении жилищных условий нуждаются десятки тысяч жителей областного центра. Новая программа доступного жилья – ипотека с 20-процентным первоначальным взносом под 11 процентов годовых на 15 лет. По словам специалистов, если эта программа заработает, то приобрести жилье сможет каждый третий нуждающийся. Но при условии, что средний доход семьи не меньше 45 тысяч рублей в месяц.




Заключение



	Государство принято ругать по всем поводам. По поводу «квартирного вопроса» – особенно. Конечно, есть за что. Но такой ли уж неэффективной всегда была государственная жилищная политика? Если бы не «хрущевки», не массовое строительство 60–80-х годов прошлого века, неизвестно, в каких условиях жило бы большинство граждан сейчас.

	В современной России все еще сложнее. Старые методы и подходы, которые и раньше не гарантировали даже «малогабаритного» счастья, – вообще не работают. Поэтому нет нужды вспоминать прошлое – надо думать о будущем.

	Стремление людей жить лучше кроется в самой человеческой натуре. Поэтому не надо строить иллюзий – «квартирный вопрос» будет стоять всегда – из поколения в поколение. А значит, надо создавать жизнеспособные и эффективные механизмы его решения. И изобретать «велосипед» вовсе не требуется: во многих успешных странах такой механизм давно работает. Это – рынок доступного жилья.






Список использованной литературы



Анализ рынка недвижимости осень 2009 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.megairk.ru/money_world/new/221

Жилье в Иркутске продолжает дешеветь [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.irn.ru/articles/22705.html

Последние недели весны цены на жилье в Иркутске продолжили снижаться // Газета «Дело». – №11 от 04.06.10.

Реализация программы «Доступное жилье» в Иркутске [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://irk-vesti.ru/teleinform/8763-realizaciya-programmy-dostupnoe-zhile-v-irkutske.html