Влияние присоединения России к ВТО на рынок недвижимости

Влияние присоединения России к ВТО на рынок недвижимости

 

Г.И. Коржова, доцент, Юго-Западный государственный университет (Курск)

Г.Р. Арманшина, канд. экон. наук, доцент, Орловский государственный институт экономики и торговли

Ю.П. Соболева, канд.экон.наук, доцент, Орловский государственный институт экономики и торговли

Вступление России в ВТО является предметом активных дискуссий, в которых участвуют как сторонники данного мероприятия, так и открытые противники. Почему же это явление порождает две совершенно противоположные позиции? Ответ на этот вопрос таится в сути самого вступления в ВТО, в его объективных преимуществах и недостатках непосредственно для российской экономики. В данной статье освещаются последствия вступления России в ВТО с точки зрения рынка недвижимости; исследуются проблемы этого рынка, их причины и последствия в долгосрочной и краткосрочной перспективе. Ключевые слова: недвижимость, рынок недвижимости, строительный рынок, Всемирная Торговая

Организация (ВТО), ограничения развития рынка недвижимости.

***Все процессы, происходящие в мировой экономике, оказывают влияние на отдельные страны и их рынки. И российский рынок недвижимости - не исключение. Рынок недвижимости чувствителен к изменениям внешних (мировых) и внутренних (внутригосударственных) факторов. К внешним факторам можно отнести:

международные торговые отношения, глобализацию экономики (например, ВТО);

международные политические отношения;

сырьевой рынок (энергоресурсы, металлы и проч.);

рынок IPO девелоперских компаний;

мировые инвестиции;

валютный рынок и финансовый сектор ведущих стран и т. п.

К внутренним факторам можно отнести:

рынок строительных материалов;

политику строительных компаний;

земельное законодательство;

развитие производственного сектора внутри страны;

выбытие жилищного фонда;

государственные программы («Доступное жилье» и т. д.);

внутреннюю финансовую политику (полтика ЦБ РФ, кредитно-денежные отношения и инфляция);

политическую обстановку;

Олимпиаду 2014 и т. п.

Все эти факторы кажутся абсолютно не взаимосвязанными между собой и относятся к разным экономическим процессам. Но в действительности, они относятся к одной сложной системе экономических отношений.

Важность оценки влияния интеграционных процессов на развитие российского рынка недвижимости обусловлено его значением и ролью в экономике и социальной сфере. Доля секторов строительства и услуг на рынке недвижимости в России составляет 15,5% ВВП, капиталоемкость - 24,1% от общей стоимости основных фондов, площадь вводимых в эксплуатацию жилых зданий - 81,3% от общей площади возводимых объектов, оборот в сфере жилищно-коммунального обслуживания и гостиничного сервиса, ремонта и строительства жилья - 32,3% в общем объеме платных услуг населению.

Общий рост валового накопления основного капитала в России за период 2000-2010 гг. составил 230%. С 2006 г. среднегодовое значение отношения объема инвестиций в основной капитал к ВВП в России составляет 22,5 %, что выше среднемирового уровня, который равен 21,2%. Среднегодовое значение доли капиталовложений в здания и сооружения от общего объема инвестиций в основной капитал в России в 2011 г. достигло 60,8% в сравнении с 52,7% в 2006 г.

Несмотря на высокие темпы прироста инвестиций в основной капитал, доля рынка строительства и управления недвижимостью в ВВП России составляет 23,1%, доля в валовых накоплениях основного капитала в данных отраслях - 19,7%, что ниже значений этих показателей в развитых странах почти вдвое. В секторе жилищного строительства с 2000г. ежегодные темпы ввода объектов удвоились, однако обеспеченность населения жильем возросла лишь на 17,7% с 19,2 кв.м. до 22,6 кв.м. на человека. По данному показателю Намерение вступления России в ВТО является предметом активных дискуссий, в которых участвуют как сторонники данного мероприятия, так и открытые противники. Почему же это явление порождает две совершенно противоположенные позиции? Ответ на этот вопрос таится в сути самого вступления в ВТО, в его объективных преимуществах и недостатках непосредственно для российской экономики.

Ведение переговоров по вступлению в ВТО шло длительное время. Проследить историю переговоров достаточно сложно, а непрозрачность процесса не позволяет сформировать точный прогноз относительно последствий для российской экономики.

Вступление в ВТО - это как назревшая необходимость, так и престиж государства. Важную роль в переговорах по условиям вступления в ВТО играет лоббирование собственных интересов, зачастую в обход правил, учитывая сырьевую ориентацию страны, по крайней мере до тех пор, пока не произойдет глобальная смена приоритетов. Стоит отметить, что помимо развитого сырьевого сектора, существует немало отраслей и предприятий, активно работающих на мировых рынках или способных выйти на эти рынки при изменении торгового режима в рамках ВТО.

Немаловажны те барьеры, которые усложняют процесс вступления в ВТО, а именно:

международные стандарты качества;

административные торговые барьеры;

национальное законодательство;

политические аспекты.

Для того, чтобы предсказать последствия вступления в ВТО на рынок недвижимости, нужно выявить степень влияния данного мероприятия на макроэкономическую ситуацию в стране в целом. Факт участия России во Всемирной Торговой Организации предполагает многие преимущества, такие, как: доступ российской продукции на иностранные рынки, четкую регуляцию торговых отношений, создание благоприятного климата для иностранных инвестиций, приведение законодательной системы в соответствие с нормами ВТО, повышение конкурентоспособности российской продукции и т. д. Все эти изменения требуют времени.

В первую очередь, нужно рассмотреть отрасли, создающие основную долю ВВП страны, т.е. отрасли, экспортирующие значительную часть произведенной продукции. Основными такими отраслями являются: черная металлургия, алюминиевая промышленность, химическая промышленность. На экспорт энергоносителей вступление в ВТО особого влияния оказывать не будет, так как энергоносители являются биржевым товаром (кроме газа), рынок достаточно либеральный и спрос на высоком уровне.

В длительной перспективе намечается разрыв между растущим сырьевым сектором и стагнирующим обрабатывающим сектором. Поэтому необходимо принять меры и провести ряд реформ, направленных на восстановление либо переориентирование экономического потенциала перерабатывающей, а также машиностроительной отраслей. Ряд отраслей народного хозяйства будут вынуждены сократить свои мощности, провести череду слияний, переориентировать или модернизировать бизнес для выживания в условиях острой конкуренции.

Вступление России в ВТО скажется на российском рынке недвижимости не напрямую, а через смежные рынки. Изменения могут коснуться в первую очередь строительного рынка, производства строительных материалов и финансового сектора. Именно посредством этих сфер на российском рынке недвижимости можно ожидать серьезных изменений.

Вступление России в ВТО, в аспекте рынка недвижимости, может привести к сдвигам на строительном и финансовом рынках. Приход зарубежных конкурентоспособных компаний может изменить олигопольный строительный рынок. Новые компании с высокими технологиями и контролем качества, финансируемые иностранным капиталом, будут конкурировать в цене. Жилье на первом этапе станет более доступным. Но есть угроза кризиса рынка труда - спрос будет неплатежеспособным и возникнет перепроизводство. А параллельно с этим возможен кризис отечественной финансовой системы, вызванный приходом иностранных банковских структур.

С потребительской точки зрения, в краткосрочной перспективе вступление России в ВТО принесет немало выгод: увеличение объема предложения, корректировка цен вниз и развитие систем кредитования сделает жилье более доступным. Но в длительной перспективе, по мере истощения сырьевых ресурсов, повышения внутренних тарифов на энергоносители, разорения отечественных производств и неконкурентоспособных компаний, можно ожидать рост безработицы и снижение благосостояния населения.

Разрыв между доходами обеспеченных и малообеспеченных граждан будет расти. Вопрос о доступности жилья останется нерешенным. Кроме того, рынок недвижимости чувствителен к изменениям общей макроэкономической ситуации в стране, которая зависит от состояния рынка энергоносителей и мировой экономики. Высокие мировые цены на энергоносители формируют благополучную конъюнктуру для развития рынка недвижимости. Высокие цены на нефть способствуют развитию девелоперской деятельности и стимулируют спрос на недвижимость (многие инвестиционные вложения в недвижимость были сделаны на средства из нефтегазового сектора).

В перспективе последующих 3 лет будет наблюдаться постепенное замедление темпов роста экспорта нефти. Это связано с увеличением объемов переработки, внутреннего потребления и снижением темпов роста добычи нефти. На основе макроэкономических данных, можно сделать предположение, что рынок недвижимости в перспективе 2-3 лет продолжит расти стабильными невысокими темпами, увеличивая свой объем и качественные характеристики.

Многие отечественные и международные эксперты говорят о наличии инфраструктурных, проектных и производственно-технологических ограничениях, сохранение которых в условиях присоединения к ВТО отрицательно повлияет на международную конкурентоспособность российского рынка недвижимости.

Инфраструктурные ограничения обусловлены отсутствием комплексного подхода к планированию и управлению процессами территориального развития, следствием которого является текущее состояние необходимой для девелопмента и строительства недвижимости инфраструктуры. Показатели ввода инжинерно- коммунальной инфраструктуры ниже среднегодовых темпов роста объемов строительства зданий. Сохранение подобной неблагоприятной для международного бизнеса ситуации не позволит удовлетворить растущие потребности внутреннего рынка недвижимости в дополнительных объемах зарубежных инвестиций, снизить стоимость заемного капитала в условиях облегчения доступа в Россию иностранных инвесторов, как следствия присоединения в ВТО.

Проектные ограничения развития рынка недвижимости связаны с относительно высокой стоимостью капитальных вложений как из-за необходимости решения вышеупомянутых инфраструктурных проблем (подключение к сетям, подготовка и благоустройство территорий), так и из-за неэффективности проектного менеджмента и закупочной деятельности строительных, девелоперских и управляющих компаний. Себестоимость строительства зданий и сооружений в России на 30-40% выше, чем в странах ЕС и Китае, что негативно влияет на конкурентоспособность отечественного рынка недвижимости по относительному уровню цен и ставок аренды, определяющих доступность жилья для населения и издержки бизнеса на приобретение и аренду коммерческой недвижимости.

Основными причинами производственно-технологических ограничений является текущее состояние производственных фондов и низкий уровень производительности труда. Производственные мощности в строительстве характеризуются высокой степенью износа и недогрузкой. Производительность труда на рынке недвижимости России ниже, чем в странах ЕС и США.

В целях усиления международной конкуренции на отечественном рынке недвижимости, упрощения доступа к зарубежным ресурсам при вступлении России в ВТО, роста открытости региональных и отраслевых рынков России следует решить ряд задач.

Для преодоления проблем, связанных с высоким износом и низким качеством производственных мощностей, необходимо привлечение на региональном и отраслевом уровне иностранных инвестиций в строительство необходимой инфраструктуры и объектов недвижимости, потенциальный рост которых в российскую экономику обусловлен высокой емкостью рынка и необходимостью улучшения инвестиционного климата при присоединении к ВТО.

Для решения вопросов низкой производительности труда в России необходимо расширение использования в управлении недвижимостью услуг иностранных высококвалифицированных специалистов.

Для минимизации капитальных и текущих расходов на управление недвижимыми активами необходима оптимизация соотношения «цена-качество» материалов, инженерных систем и оборудования в строительстве и технической эксплуатации объектов недвижимости, жилищно-коммунальном секторе в условиях повышения конкуренции и открытости внутреннего рынка.

Список литературы

Арманшина, Г.Р., Захарова, Т.В. Инновационная политика: системный подход // Вестник ОрелГИЭТ. 2011. №4(18).

С.10-16.

Иванов, В.В., Хан, О.К. Система эффективного управления недвижимостью в условиях присоединения России к ВТО // Российский внешнеэкономический вестник. 2012. №4. С. 94-101.

Россия в цифрах. 2011:Краткий статистический сборник / А.Е.Суринов,

Э.Ф.Баранов, М.И. Гельвановский [и др.]. М.: Росстат, 2011. 581с.

Влияние вступления России в ВТО на рынок недвижимости [Электронный ресурс]. URL: http://www.rway.ru