Организация и технология проведения оценки рыночной стоимости имущества предприятия

Содержание



Введение

1. Теоретическая глава. Теоретические аспекты методологии оценки рыночной стоимости предприятия (организации, фирмы)

1.1 История развития оценочной деятельности в России и в мире

1.2 Понятие и правовые основы оценочной деятельности в России

1.3 Характеристика методов оценки рыночной стоимости предприятии (организаций и фирм)

2. Практическая глава. Направления совершенствования оценочной деятельности в России

2.1 Расчет рыночной стоимости ОАО "Светлый путь" затратным методом

2.2 Сравнительный анализ результатов применения существующих методик оценки рыночной стоимости на примере ОАО "Светлый путь"

2.3 Основные направления совершенствования оценки рыночной стоимости предприятий (организаций и фирм) в России

Заключение

Глоссарий

Список использованных источников

Список сокращений

Приложение




Введение



В после кризисной экономике России определение рыночной стоимости действующего предприятия, собственности, вклада в акционерный уставный капитал приобретает первоочередное значение.

Действующее законодательство предусматривает ряд случаев обязательного определения рыночной стоимости предприятий (организаций и фирм). По мере развития рыночных отношений потребность в оценке рыночной стоимости юридических лиц будет только возрастать, так как эта процедура предусмотрена при дополнительной эмиссии ценных бумаг, выкупе и конвертации акций, реорганизации, реструктуризации предприятия. Возрастает потребность в оценке акций при инвестировании, кредитовании, страховании, залоге.

В то же время, методология оценки стоимости предприятий, применяемая в настоящее время, например, в процессе приватизации еще оставшихся государственных и муниципальных предприятий, базируется на скорректированной балансовой стоимости активов и поэтому не в полной мере отвечает требованиям, предъявляемым субъектами рынка.

Имеющиеся практика оценки рыночной стоимости предприятий (организаций и фирм) иностранных представителей оценочной деятельности в российских условиях практически не применима.

Поэтому актуальной является разработка проблемы совершенствования и. оценки предприятий – как наиболее перспективного направления развития финансового менеджмента предприятий и повышения на этой основе эффективности их деятельности.

В связи с этим проблема совершенствования оценки практически любого по масштабам и сфере деятельности предприятия в российских условиях требует разработки ряда научно-методологических и практических аспектов, не нашедших отражения в применяемых методических рекомендациях. Актуальность, востребованность решения проблемы, необходимость ее соответствия потребностям современному этапу становления рыночного хозяйства России явились основанием для выбора темы настоящей бакалаврской работы.

Значительный вклад в развитие теории оценки имущества внесли следующие российские и зарубежные ученые: Андрианов Ю.В., Белых Л.П., Бугулов Э.Р., Вылкова Е.С., Габбасов Р.Г., Голубева Н.В., Горемыкин В.А., Грабовский П.Г., Григорьев В.В., Десмонд Г.М., Зайцев В.Ю., Иванова Е.Н., Игнатьева М.Н., Келли Р.Э., Коптев-Дворников В.Е., Красовский А.П., Маклин Э.Д., Михайлец В.Б., Мокрышев В.В., Ордуэй Н., Прорвич В.А., Рассел Л., Рутгайзер В.М., Сойер К., Стерник Г.М., Ткаченко И.Н., Ткачук А.Ю., Федотова М.А., Фридман Д., Шеннон П. и др.

Вместе с тем, вопросы практической организации оценки имущества и проблемы использования методов оценки рыночной стоимости акций, не имеющих биржевых котировок, применительно к отечественной практике, недостаточно изучены российскими учеными и экономистами.

Все это и определяет актуальность выбранной темы бакалаврской работы.

В соответствии с названием темы цель данной бакалаврской работы может быть сформулирована следующим образом: изучение сущности методик оценки рыночной стоимости хозяйствующих субъектов (предприятий, организаций и фирм).

Поставленная цель предполагает реализацию ряда задач:

– изучение истории развития оценочной деятельности в России и в мире;

– рассмотрение понятия и правовых основ оценочной деятельности в России;

– характеристика сущности методов оценки рыночной стоимости предприятии (организаций и фирм);

– проведение технико-экономической характеристики ОАО "Светлый путь";

– сравнение результатов применения существующих методик оценки рыночной стоимости на примере ОАО "Светлый путь";

– выявление основных направлений совершенствования оценки рыночной стоимости предприятий (организаций и фирм) в России.

Указанные цель и задачи бакалаврской работы определили предмет исследования бакалаврской работы — совокупность методических и методологических основ проведения оценки имущества и применения полученных результатов на практике.

Объект исследования бакалаврской работы — организация и технология проведения оценки рыночной стоимости имущества ОАО "Светлый путь".

Методологическую базу проведенных в бакалаврской работе исследований составляют абстрактно-теоретический, конкретно-исторический и социально-экономический анализы. Степень достоверности и обоснованности результатов определяется степенью достоверности данных официальной статистики, а также высокой степенью корреляции полученных результатов с объективными условиями хозяйственной деятельности в стране.

Структура бакалаврской работы. Бакалаврская работа состоит из введения, двух глав (каждая включает три подраздела), заключения, глоссария, списка использованных источников, списка сокращений и приложения.




1. Теоретическая глава. Теоретические аспекты методологии оценки рыночной стоимости предприятия (организации, фирмы)



1.1 История развития оценочной деятельности в России и в мире



Оценочная деятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (от англ. Surveyor – землемер) в Великобритании в середине XIX столетия, когда в 1861 г. королем Великобритании была дарована хартия профессиональным сюрвейерам на право саморегулирования профессии и соответственно был создан Королевский институт чартерных сюрвейеров. В настоящее время данная организация является крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединяющей специалистов, связанных с недвижимостью (архитекторов, агентов по операциям с недвижимостью, оценщиков и т.д.) и насчитывает в своих рядах более 70 тыс. членов в 100 странах мира. Для того чтобы получить звание члена Королевского института чартерных сюрвейеров (The Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS), необходимо получить университетское образование в области недвижимости в одном из аккредитованных RICS университетов и пройти не менее чем двухлетнюю стажировку на фирме под руководством члена RICS.

Развитая система профессионального саморегулирования оценочной деятельности существует также в США, где с середины 30-х годов действует Институт оценки, в настоящее время объединяющий в своих рядах более 15 тыс. членов. Институт ведет собственную систему подготовки оценщиков. Для получения профессионального звания "Член института оценки" необходим стаж практической работы не менее 5 лет. Говоря о развитии профессиональной инфраструктуры рынка оценки в США, необходимо отметить, что помимо Института оценки, который, несомненно, является самой престижной профессиональной организацией, действует порядка семи других профессиональных структур. Особо следует отметить Американское общество оценщиков – много дисциплинарную профессиональную организацию, объединяющую в своих рядах более 6 тыс. членов, в том числе оценщиков бизнеса, машин и оборудования, ювелирных изделий.

Кроме того, развитие рынка оценочных услуг повлекло за собой увеличение числа оценщиков. Эта тенденция заставила обратить пристальное внимание на деятельность участников рынка оценочных услуг, в первую очередь это повлекло за собой создание в ряде стран определенного механизма контроля над оценочной деятельностью. И в первую очередь – лицензирование.

Лицензирование оценочной деятельности — составная часть процесса государственного регулирования оценочной деятельности, в систему которого, помимо лицензирования, входит также разработка и принятие методических рекомендаций, нормативных правовых актов, в том числе стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, проведение экспертизы отчетов об оценке, обеспечение взаимодействия уполномоченного государственного органа по регулированию оценочной деятельности с территориальными органами.

В России проблема собственности на землю и земельные отношения всегда находились в центре социально-экономического и политического развития, а земельная оценочная деятельность была специальным направлением государственной политики. Оценка земли начинает формироваться в России с конца XV века, когда появляется поместье как специфическая разновидность часто - феодальной условной земельной собственности. Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности вплоть до середины XIX века была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянином. Описание и оценка земель были возложены на специально созданный в XVI веке поместный приказ — центральное государственное учреждение. Основными вехами развития земельной оценочной деятельности можно считать следующие даты:

28 февраля 1752 года — Елизаветинским манифестом было положено начало общегосударственным межевым оценочным работам. В инструкции 1754 года определялись правила и порядок проведения оценочных работ.

19 сентября 1765 года — манифест Екатерины II — началось проведение генерального межевания, целью которого было размежевание земельных дач (населенных и ненаселенных единиц владения) и урочищ по всей территории Российской империи. Одновременно проводились изучение, описание и оценка дворянских имений.

1779 год — для улучшения качества проводимых по генеральному межеванию к созданию профессиональных кадров землемеров-оценщиков в Москве была основана Константиновская землемерная школа, преобразованная в 1835 году в Межевой институт.

Начало XIX века — изменения в земельном законодательстве. Указ от 12 декабря 1801 года предоставляет право лицам всех свободных состояний (купцам, мещанам, казенным крестьянам) приобретать вне городов в собственность земельные владения без крестьян.

1864 год — оценочная деятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений. Под руководством земств в 1860-1880 гг. были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи. С началом земской оценочной деятельности было связано зарождение оценочной статистики, включавшей работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения.

8 июня 1893 года — издан закон об оценке недвижимого имущества, возложивший организацию, финансирование и проведение оценочных работ по земельной собственности на специальные губернские и уездные оценочные комиссии.

18 января 1899 года — принятие закона об оценке.

В 1870 году право оценивать недвижимость было предоставлено городской управе, по правилам, разработанным городской думой. В них определялся состав комиссии по оценке, ее права, обязанности, определялись цель и порядок проведения оценочных работ, было установлено, что основанием для оценки городской недвижимости является ее доходность.

В 1883 году были приняты Правила оценки недвижимого имущества. Согласно этим правилам, основанием для оценок городских строений была не материальная ценность, а ценность, определенная на основании доходности. По этим правилам земские учреждения рассматривали имущества города как одну единицу и стремились найти правильное соотношение между стоимостью, или доходностью, такой коллективной единицы и стоимостью, или доходностью, остального имущества земского обложения.

Таким образом, в XIX веке в России преобладал метод оценки по доходности, и современный доходный подход к оценке предприятия можно назвать традиционно российским подходом.

Следующий заметный шаг российской оценки был связан с развитием кредитно-денежных отношений. Во второй половине XIX века образовалось два вида кредитных институтов: коммерческие банки, специализировавшиеся на выдаче под движимые ценности, и земельные банки, в которых выдавали ссуды под залог недвижимости, при этом залог оставался во владении собственника.

Таким образом, банк получал возможность всегда иметь сведения о действительном состоянии залога и определять его экономическую ценность, производить оценку недвижимости. Стоимость заложенного имущества определялась по нормальной или специальной цене. Нормальная цена определялась умножением количества десятин удобной земли на нормальную цену десятины в данной местности. При специальной оценке определялась доходность покупаемой земли или закладываемого имения, после чего рассчитывалась оценочная стоимость путем капитализации суммы доходов.

Помимо страхования, брокерских услуг и услуг страховых агентов, в 90-ые годы в России начал образовываться новый финансовый институт - независимые оценщики. Их появление напрямую связано с инфляцией. В результате постоянного изменения результатов инфляции, требовалось ежегодно переоценивать суммы ущерба предприятий, чем в большинстве своем занимались отделения Федеральной службы государственной статистики или независимые оценщики, привлекаемые именно на период отчетности. После того, как необходимость в них исчезала, оценщики снова превращались в независимых юристов.

Однако толчок рынку был дан, и оценщики стали необходимым звеном всех сделок. Их услугами пользовались теперь не только в случаях, когда оценка нужна по закону, но и для разрешения финансовых споров физических лиц. Особенно часто названной услугой стали пользоваться банки, выдающие кредиты населению.

Пионером оценочной деятельности в России стало Российское Общество Оценщиков. В настоящее время функционируют такие общественные организации, как Национальная Лига субъектов оценочной деятельности, Российская Коллегия Оценщиков, Московское общество оценщиков.

В условиях рыночной экономики оценочная деятельность является важнейшим элементом инфраструктуры общественных отношений. Рынок предполагает свободное обращение имущества, что влечет за собой потребность в объективной и адекватной оценке того или иного объекта имущества (так называемые "ресурсы промышленного назначения").

Процесс формирования рынков ресурсов предприятий (материальных и нематериальных), то есть ввод их в рыночный оборот, напрямую сопряжен был сопряжен с этапом реструктуризации собственности в России (после принятия федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества в Российской Федерации"), перераспределением имущественных и неимущественных прав в реальном секторе экономики. Этот процесс все еще существенно тормозится отсутствием обоснованной стоимостной оценки ресурсов при операциях с ними.

Результаты имущественных преобразований в России свидетельствуют о преобладании на сегодняшний момент негосударственной промышленной собственности.

С этой позиции можно говорить, во-первых, о сформировавшейся к настоящему времени потенциальной товарной массе различных ресурсов промышленного назначения, которая может существенно способствовать развитию рынков имущественных и неимущественных ресурсов предприятий и связанную с ними оценочную деятельность.

Во-вторых, можно констатировать, что информационная неразвитость последней, а также отсутствие постприватизационной поддержки приватизированных предприятий, "холодный" инвестиционный климат, низкая инвестиционная активность и привлекательность многих приватизированных и частных предприятий, привели не только к существенному снижению результатов их деятельности, но и к относительной невостребованности рыночной оценки, т.е. образовался как бы "замкнутый круг", из которого не видно выхода. Эти обстоятельства, с одной стороны, свидетельствуют о низкой конкурентоспособности отечественной промышленности (за исключением отдельных сырьевых отраслей), а с другой стороны, о неэффективно используемых производственных ресурсах — реальном потенциале нарождающегося вторичного рынка ресурсов промышленных предприятий, формирование которого будет проходить, с учетом названных обстоятельств, по следующему сценарию:

Инфраструктуру рынков ресурсов предприятий формирует целый ряд направлений предпринимательской деятельности, в первую очередь оценочной, которые обеспечивают оборот ресурсов, т.е. совершение сделок между покупателями и продавцами.

Создание инфраструктуры рынков ресурсов предприятий в целях формирования адекватной современным условиям хозяйствования системы управления ресурсами предприятий, в первую очередь посредством совершенствования оценочной деятельности, требует учета следующих основных обстоятельств. Основное среди них - привлечение инвестиционных и инновационных ресурсов для реструктуризации промышленности, повышения эффективности и конкурентоспособности предприятий, возможно, тем не менее, не столько путем смены собственника, сколько, прежде всего, путем проведения операций с имуществом вне зависимости от формы собственности.

Названные, на первый взгляд противоречивые тенденции, имеют свои основания, плюсы и минусы.

Так, в мировой практике имеются свидетельства высоких результатов хозяйственной деятельности, эффективно использующем для этих целей вторичные рынки ресурсов предприятий вне зависимости от формы собственности.

Однако, российское законодательство и нормативная база регулирования отношений с имущественными комплексами, как обычно, устанавливает отечественную "специфику", связанную с надуманным и искусственным разделением рынков ресурсов промышленного назначения на первичный, с преимущественным государственным участием, и вторичный, с практически отсутствующим вторичным рынком ресурсов предприятий.

Соответственно, отсутствует инфраструктура, как первого, так и последнего. Система государственного правового регулирования операций с ресурсами предприятий находится все еще на этапе становления, в том числе в отношении оценочной деятельности. А ведь именно операции с ресурсами предприятий, в том числе с имуществом, являются механизмом, способным "оживить" инвестиционную активность, при условии создания соответствующей инфраструктуры рынков, в первую очередь, ее центрального звена — оценочной деятельности.

Операции с ресурсами предприятий связаны не столько с вопросами оценки стоимости ресурсов в процессе создания, развития и ликвидации организаций (юридических лиц), а, в первую очередь, именно с вопросами оценки стоимости сделок, в том числе при проведении приватизации и банкротства предприятий, конкурсов, аукционов, аренды, доверительного управления, залога, ипотеки и других операций.



1.2 Понятие и правовые основы оценочной деятельности в России



Для осуществления своей деятельности предприятие должно располагать определенным набором экономических ресурсов (или факторов производства) — элементов, используемых для производства экономических благ. Обычно в экономической литературе все, что предприятие имеет и использует в производственной деятельности, называется имуществом предприятия.

Состав применяемых предприятием экономических ресурсов различен. Особое значение для успеха производственной деятельности имеет наличие определенного запаса ресурсов длительного пользования, или капитала.

В современной экономической литературе нередко различаются две основные формы капитала: физический (материально-вещественный) капитал (машины, здания, сооружения, сырье и т.п.) и человеческий капитал (общие и специальные знания, трудовые навыки, производственный опыт).

Имущество предприятия — материальные и нематериальные цементы, используемые предприятием в производственной деятельности. Имущество предприятия первоначально создается за счет имущества, переданного ему учредителями в виде вкладов (взносов, паев). Имущество предприятия увеличивается в процессе производственной и хозяйственной деятельности. Оно может являться объектом сделок, отчуждаться, закладываться и т.п.

Имущество предприятия включает все виды имущества, которые необходимы для осуществления хозяйственной деятельности.

Обычно в составе имущества выделяют материально-вещественные и нематериальные элементы.

К числу материально-вещественных элементов относятся земельныё участки, здания, сооружения, машины, оборудование, сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, денежные средства.

Нематериальные элементы создаются в процессе жизнедеятельности предприятия.

В экономике предприятия имущество рассматривается как хозяйственный, экономический ресурс, использование которого обеспечивает успешную дальность предприятия.

Функционально-видовая классификация и структура имущества предприятия позволяет получить информацию о важнейших качественных изменениях, происходящий экономическом потенциале хозяйствующего субъекта. Динамика видовой структуры отражает изменения в технической оснащенности производства, темпах внедрения инноваций, развитии специализации, концентрации и комбинирования и др.

Действующая классификация объединяет все имущество предприятия в основные группы : здания (из них выделяются жилые здания); сооружения; передаточные устройства; машины и оборудование; транспортные средства; инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь (в том числе мебель); рабочий скот; продуктивный скот; многолетние насаждения; другие, не перечисленные выше виды имущества.

Понимая важность значения имущества в характеристике экономических процессов, происходящих на предприятии, мы неизбежно приходим к выводу о непреходящем значении понятия "оценка" как комплексного показателя меры значимости имущества, его выгодности, целесообразности и эффективности использования.

Оценка — это: 1) научно обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта и 2) процесс определения стоимости объекта.

Оценка стоимости действующего предприятия — это процесс оценки стоимости предприятия как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль; включает обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени.

Для того чтобы оценка была достоверной и точной, необходимо соблюдать технологию оценки.

Технология оценки — это определенная Едиными профессиональными стандартами оценки последовательность процесса оценки стоимости предприятия. Стандарты необходимы для поддержания высокого уровня профессиональной практики оценки.

Планирование, учет и оценка имущества предприятия осуществляются в натуральных и стоимостных показателях. Натуральные измерители применяются при расчетах производственной мощности предприятий, организации производственной процесса, определении технического состояния средств труда и их качественной характеристики, а также при разработке межотраслевых и плановых балансов основных фондов и оборудования.

В экономике более широкое использование имеет система стоимостных показателей, получившая особое развитие в условиях рынка. В денежном выражении осуществляется сводный учет и планирование на всех уровнях управления воспроизводственным процессом основного капитала, а также начисление и использование амортизационного фонда, включение износа средств труда в себестоимость продукции, планирование объемов и источников финансирования капитальных вложений и др. В связи с приватизацией предприятий, включением средств труда в товарный оборот, развитием коммерческого расчета и рыночных хозяйственных связей роль стоимостной оценки имущества существенно возросла, повысились требования к ее реальности и динамичности.

По международным стандартам рыночная стоимость определяется как цена, на которой на определенный момент времени должны сойтись покупатель и продавец, при условии, что у каждого из них было достаточно времени для исследования других рыночных возможностей и альтернативных вариантов.

Понятие рыночной стоимости предполагает, что уровень цены определяется путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Рыночная оценка лежит в основе определения восстановительной стоимости основных фондов. Вместе с тем в стандартах предусматривается использование оценок, основанных на нерыночных методах расчета, таких, как стоимости при существующем использовании, оценки собственности специального назначения, собственности с ограниченным рынком и др. Определяется содержание и порядок применения рекомендуемой системы оценок (стоимости): инвестиционная, страховочная, налогооблагаемая, утилизационная, ликвидационная, амортизационная, специальная, эффективная, справедливая и т.д.

Теоретической базой процесса оценки предприятия является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта отечественных и зарубежных экспертов-оценщиков. Принципы оценки предприятия можно дифференцировать на четыре категории: [13]

1) принципы пользователя предприятием;

2) принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия;

3) принципы, связанные с внешней рыночной средой;

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.

Как показывает практика, эти принципы взаимосвязаны. При анализе финансово-хозяйственной деятельности и оценке предприятия должны быть задействованы все принципы оценки, однако они могут быть использованы с разной степенью значимости. Степень значимости каждого принципа оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного предприятия.

В государственном регулировании оценочной практики можно выделить две часто встречающиеся ситуации:

1) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами публичного права;

2) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами частного права.

Нормы публичного права: налогообложение недвижимости; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд; приватизация недвижимости.

Нормы частного права: сделки купли-продажи недвижимости; кредитование под залог недвижимости; страхование недвижимости.

Имущество - как юридическое понятие - это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо. Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, в свою очередь достаточно часто называют имущественными отношениями.

Понятие об имуществе как совокупности юридических отношений не должно быть сравнимо с совокупностью вещей, физически не связанных, но объединенных общим именем и выступающих как целое (музей, магазин, библиотека и т.п.), поскольку рассматриваемое нами понятие - не набор вещей вообще, а система юридических и экономических отношений, возникающих в отношении прав на определенное лидерство, набор вещей или отдельную вещь.

Отношения, возникающие по поводу недвижимости, регулируются:

- гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения Российской Федерации;

- законодательством, относящимся к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (например, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах - все эти виды законодательства входят в число предметов совместного ведения (пункт "к" статьи 72 Конституции) и устанавливают нормы для регулирования отношений применительно к соответствующим видам недвижимых вещей);

- градостроительным законодательством, не отнесенным Конституцией ни к предметам ведения Российской Федерации, ни к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Целевое назначение и разрешенное использование являются важными характеристиками недвижимости. В настоящее время точные определения закреплены в действующем законодательстве. Они содержатся в законопроектах (например, в Земельном кодексе Российской Федерации, принятом Государственной Думой 28 сентября 2001г.).

В странах общего права различают полное и частичное право собственности. Собственнику принадлежит полное право собственности. Частичное право собственности подразумевает обладание только частью "набора прав", например, арендатор обладает правомочиями по владению и пользованию арендуемой вещью, но может не иметь права распоряжаться ею.

Действующий Гражданский кодекс РФ определяет юридическое содержание права собственности в статье 209, согласно которой собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Субъектами права собственности могут быть: частные лица (физические или юридические); государство (Российская Федерация или субъекты Российской Федерации); органы местного самоуправления (муниципальные образования).

Права всех собственников равным образом защищаются государством.

Статьей 213 Гражданского кодекса РФ установлены некоторые особенности осуществления права собственности юридических лиц. Юридические лица, кроме учреждений, финансируемых собственником, а также государственных и муниципальных предприятий, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями участниками, членами) или приобретенного ими по иным основаниям.

В соответствии со статьей 214 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной собственности, может быть закреплено за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, или имущество составляет казну государства (Российской Федерации или субъекта Российской Федерации).

Особым случаем является передача имущества, находящегося в государственной собственности, частным лицам, т.е. приватизация, порядок проведения которой в соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса, определяется законами о приватизации государственного и муниципального имущества. В последнее время весьма актуальным становится вопрос об оценке приватизируемого имущества. Таким образом, возникает новый и весьма обширный сегмент рынка оценочных услуг. Основания приобретения права собственности, порядок его приобретения и момент возникновения права собственности определяются положениями главы 14 Гражданского кодекса (статьи 218 - 234). Основные положения правового института общей собственности определяются нормами главы 16 Гражданского кодекса (статьи 244 - 259).

Объектом оценки может быть как право собственности, так и иные вещные права. Величина оцениваемой стоимости будет зависеть от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным правом на недвижимость. В зависимости от субъекта права собственности собственность может быть публичной и частной.

Публичная собственность может быть государственной (в России двух видов: собственность Российской Федерации и собственность субъекта Российской Федерации) или муниципальной, т.е. собственностью местного самоуправления.

Субъектом права государственной собственности является население как коллективный собственник государственной собственности.

Частная собственность - имущество частных лиц, т.е. физических лиц (граждан России, лиц без гражданства, граждан иностранных государств) или юридических лиц.

Необходимо различать два похожих по форме и совершенно различных по содержанию термина: "собственность" и "право собственности".

Часто встречающимся в практике видом общей собственности является собственность крестьянского (фермерского) хозяйства, которая принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. Доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.

Регулирование земельных отношений осуществляется гражданским и специальным земельным законодательством и имеет существенные особенности.

Земля и иная недвижимость - это товар, гражданский оборот которого происходит в соответствии с законодательством государства, поскольку земельный оборот не может регулироваться нормами только частного права, так как при совершении сделок с землей должен обязательно учитываться публичный интерес.

В 2001г. Земельный кодекс РФ продекларировал равенство всех форм собственности, как государственной, так и частной. Однако в связи с отсутствием необходимых нормативных разработок, неготовностью законодательных, исполнительных и судебных структур власти институт частной собственности на землю в настоящее время во многом остается декларативным.

Определенную часть и вопросы регулирования прав собственности внес Федеральный закон "О разграничении государственной собственности на землю" от 17.07. 2001 г., в котором в целом ряде статей установлены основания возникновения прав собственности на землю у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, порядок разграничения государственной собственности на землю, разрешение споров о разграничении и государственной собственности на землю.

Вопросам права на собственность немало уделено также в Законе РФ "О недрах".

В текущих условиях наиболее важным элементом, влияющим на развитие оценочной деятельности, является ее государственное регулирование.

Основная стратегическая цель государственного регулирования оценочной деятельности заключается в создании в Российской Федерации саморазвивающейся и адаптивной к внешним условиям системы оценочной деятельности, обеспечивающей качественные услуги по оценке стоимости.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Основным документом, регулирующим оценочную деятельность, является Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". [5] Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. Таким образом, данный закон регулирует сделки по оценке собственности независимо от ее вида (частная, государственная). Закон распространяется на любой вид собственности, определяет основные термины в области оценки, в том числе понятия "оценочная деятельность", "субъекты оценочной деятельности", "объекты оценки", "рыночная стоимость". В Законе определен круг сделок, для которых необходимо проведение оценки объектов оценки. Закон содержит определение основания для проведения оценки объектов оценки, требования к отчету, оговаривает права и обязанности оценщика, требования к независимости оценщика и страхованию гражданской ответственности оценщиков, а также регулирует саму оценочную деятельность. Для обеспечения единого правового и методологического пространства на всей территории Российской Федерации нормативные акты органов управления субъектов Российской Федерации, затрагивающие оценочную деятельность, должны проходить согласование в Мингосимуществе России.

Одним из направлений государственного регулирования оценочной деятельности является проведение лицензирования оценщиков. Задачей лицензирования является упорядочение оценочной деятельности в России и повышение качества предоставляемых независимыми оценщиками услуг. Оценочная деятельность может осуществляться только получившим соответствующую лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Выполненная оценка имущества без наличия лицензии у лица или фирмы, ее осуществляющей, считается недействительной.

Нормативно-правовыми актами, регулирующими оценочную деятельность, являются Федеральный закон № 128-ФЗ от 08.08.01 г. "О лицензировании отдельных видов деятельности" и Постановление Правительства Российской Федерации от 07.06.02 г. № 395 "Об утверждении положения о лицензировании оценочной деятельности".

Начиная с сентября 1999 г. в соответствии с поручением Правительства РФ от 20.09.99 г. № 932 Министерством государственного имущества России совместно с другими заинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями оценщиков велась разработка проектов стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Результатом этой работы стали "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", которые были утверждены 06.07.01г. Постановлением Правительства РФ № 519. [3] Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке было возложено на Министерство имущественных отношений РФ.

Наиболее известными и часто используемыми в практической деятельности стандартами оценки саморегулируемых организаций оценщиков в России являются стандарты Российского общества оценщиков (РОО). [6]

Российское общество оценщиков — член Международного комитета по стандартам оценки (МКСО) — занимается стандартизацией оценочной деятельности.

Главная направленность разрабатываемых нормативных документов РОО — защита прав и охраняемых законом интересов потребителей, общества и государства при развитии самостоятельности и инициативы организаций, предприятий и специалистов оценщиков.

Одним из основных средств решения этой задачи является использование методологических принципов, которые находят все большее распространение в международной и отечественной практике стандартизации.

Новое издание Международных стандартов оценки 2001 (МСО-2001) развивает и углубляет положения существующих стандартов и отражает актуальные изменения на рынке и новые потребности.

Международный комитет по стандартам оценки (IVSC) занимается развитием стандартов оценки, которые поддерживают стандарты, разрабатываемые другими международными организациями. IVSC тесно работает с аналогичной организацией — Международной комиссией по стандартам финансовой отчетности (IASB) — и, соответственно, в МСО-2001 включены доработанные Рекомендации по оценке для целей финансовой отчетности, которые были разработаны с помощью IASB. В международной практике утверждается правило, по которому компании, которые переоценивают свои инвестиции и другие объекты собственности в соответствии с требованиями Международных стандартов финансовой отчетности, должны гарантировать, что такие оценки проведены в соответствии с Международными стандартами оценки. Другими новыми материалами, включенными в МСО-2001 являются: Комментарий, исследующий возможное воздействие стандартов и инструкций, выпущенных Базельским комитетом по банковском надзору; Комментарий по вопросам составления отчета оценки; Комментарий о применении метода дисконтирования. Чтобы обеспечить оценщиков и их пользователей более доступным и менее формальным средством для получения ответа на вопросы относительно стандартов оценки и их применения, МКСО издает также пояснительные комментарии к стандартам оценки. Указанные комментарии, как правило, не утверждаются МКСО, однако могут служить в качестве важных толкований в широком плане, либо для раскрытия общих положений и их трактовки, либо в качестве промежуточного материала, предшествующего выпуску Комитетом, либо руководства по исполнению, либо стандартов. Отметим, что, несмотря на то, что сегодня нельзя говорить о полном согласии национальных стандартов оценки, работа в данном направлении ведется. Наиболее ярким примером этого может служить работа по созданию единых стандартов оценки в рамках Европейского Союза, которую ведет Европейская группа ассоциаций оценщиков (TEGoVA). Одной из главных целей при создании этой организации была разработка общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского Союза. В 1997 г. эта группа опубликовала утвержденные Европейские стандарты оценки (ЕСО), согласующиеся со стандартами бухгалтерского учета. Директивой Совета Европы применение данных стандартов рекомендовано для всех стран Европейского Союза. Европейские стандарты оценки ЕСО-2000 включают и рассматривают самые общие принципы и методы, использующиеся в оценочных процедурах, в руководствах даются указания по интерпретации и практическому использованию этих принципов и методов. В настоящее время опубликованы все Международные стандарты оценки, Европейские стандарты оценки недвижимости, известны полные тексты Стандартов американского общества оценщиков, выполнены научно-исследовательские работы по разработке структуры и принципов создания Единой системы стандартов оценки. Все это создает новые условия для совершенствования и разработки национальных стандартов оценки, которые бы способствовали повышению качества услуг по оценке собственности в России. Российское законодательство в области стандартов оценки ставит своей целью решение следующих задач:

— обеспечить эффективный государственно-общественный контроль качества оценочных работ;

— создать условия для становления и развития саморегулируемых организаций оценщиков;

— максимально унифицировать понятийный аппарат и терминологию, применяемую в оценочной деятельности, с понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского и первичного учета, налогообложения, регистрации объектов оценки в Российской Федерации, а также с понятийным аппаратом и терминологией международных стандартов оценки;

— создать систему подготовки и переподготовки кадров в области оценки;

— организовать комплексные научные исследования в области оценочной деятельности;

— устранить на законодательном уровне пробелы, связанные с оборотом результатов интеллектуальной деятельности, земельных ресурсов;

— создать систему информационного обеспечения оценочной деятельности.

Совершенствование законодательства в области оценочной деятельности направлено прежде всего на создание предпосылок для саморегулирования рынка оценочных услуг путем максимальной унификации понятийного аппарата и терминологии, применяемой в оценочной деятельности, его унификации с понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского учета, налогообложения, юриспруденции и международных стандартов оценки, развитием системы подготовки, переподготовки, повышения квалификации кадров в области оценки, совершенствования системы информационного обеспечения оценочной деятельности.



1.3 Характеристика методов оценки рыночной стоимости предприятии (организаций и фирм)



К основным методам оценки рыночной стоимости предприятия можно отнести: затратный; сравнительный и доходный.

Рассмотрим их особенности более подробно.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

Основные этапы при применении данного подхода к определению рыночной стоимости объекта оценки:

- расчет рыночной стоимости права пользования земельного участка, относящегося к оцениваемым объектам недвижимости;

- расчет затрат на возведение новых объектов, аналогичных объектам оценки, в рыночных ценах;

- расчет накопленного износа объекта оценки;

- расчет рыночной стоимости оборудования;

- итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом.

В начале рассмотрим оценку не изъятых из оборота земельных участков (объектов оценки), которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с законодательством.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение оделенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, рока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

В соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (утверждены распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р) оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыбной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В данном случае в соответствии с целями оценки стоимость права пользователя земельного участка оценщиками произведена с позиции сравнительного и годного подходов, используя: метод сравнения продаж, метод капитализации земельной ренты.

Подход сравнительного анализа продаж основывается на предпосылке, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах сопоставимых объектов, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Для данной оценки подход сравнительных продаж имеет следующий алгоритм.

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже земельных участков аналогичных оцениваемому.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов-аналогов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цен объектов-аналогов.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

К характеристикам типичного для данного сегмента рынка земельного участка относятся: права собственности; условия финансирования; условия продажи; дата продажи; местоположение; площадь участка; подведенные сети инженерного снабжения.

После определения элементов сравнения по ним применяются корректировки для нахождения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. К количественным методикам относятся: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ и др. К качественным методикам относятся: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы. В ряду вышеприведенных методик наиболее широкое распространение получил сравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.

Подход прямого сравнительного анализа продаж основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения.

Другими словами, данный подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах сопоставимых объектов, подход сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

На момент проведения физической проверки, оцениваемый объект находился в удовлетворительном техническом состоянии.

Для данного отчета подход сравнительного анализа продаж имеет следующий алгоритм:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости аналогичных объектам оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться: права собственности на недвижимость; условия финансирования; условия продажи; состояние рынка; местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; использование; компоненты собственности не связанные с недвижимостью.

После определения элементов сравнения по ним применяются корректировки для нахождения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. К количественным методикам относятся: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ и др. К качественным методикам относятся: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы.

В основе доходного подхода для целей оценки коммерческой недвижимости лежит прогнозирование дохода и риска, связанного с получением данного дохода. Чем выше риск, тем большую отдачу в праве ожидать инвестор. То есть, при прочих равных условиях, если два предприятия приносят одинаковый доход, предпочтение будет отдано компании с менее рискованным бизнесом. Анализ "риск-доходность" является на сегодняшний день самым современным и наиболее эффективным при выборе объекта инвестирования. В качестве дохода могут выступать: денежный поток; прибыль от основной деятельности; внереализационные доходы; дивиденды.

В российской практике наиболее обоснованным выглядит использование в качестве показателя дохода денежного потока. Связано это с тем, что прибыль является, во-первых, показателем сильно меняющимся, и, во-вторых, возможно сильно заниженным. Добавление же постоянной компоненты (амортизационных отчислений) в денежный поток способствует сглаживанию тенденции.

При использовании доходного подхода могут быть использованы два метода: метод капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков. Каждый из методов имеет особенности применения.

Метод капитализации базируется на прогнозировании величины дохода на один год вперед. После чего, определяется уровень риска, связанный с получением данной величины потока, который находит свое отражение в коэффициенте капитализации. Делением дохода на данный коэффициент определяется рыночная стоимость предприятия. На первый взгляд, данный метод может быть легко использован в России, поскольку долгосрочное прогнозирование затруднено постоянными изменениями в законодательной базе, сложной экономической обстановкой в стране, нестабильностью политической ситуации и т.д. Однако метод капитализации может быть использован только в случае, если доход предприятия является относительно стабильной значительной положительной величиной, что в условиях экономической нестабильности встречается крайне редко. Кроме того, составление прогноза по методу капитализации базируется на динамике денежного потока в предыдущие годы. В развитых странах анализируются тренды за 7-10 лет. В нашей стране это невозможно, хотя бы потому, что инфляция девяностых, сильно исказила финансовую информацию.

Метод дисконтированных денежных потоков основывается на более сложном подходе к прогнозированию. Прогноз охватывает период от трех до пяти лет. В зарубежной практике на ближайшие пять лет рассчитываются конкретные величины дохода, на последующие пять лет определяются темпы развития предприятия (в случае их отличия от среднеотраслевой тенденции) и, наконец, на весь последующий срок существования предприятия закладываются среднеотраслевые темпы роста. В России и этот метод неприменим в таком классическом варианте. В связи с изменчивостью деловой среды, в большинстве своем отсутствием бизнес-планов развития на предприятиях, а также отсутствием долгосрочных отраслевых прогнозов основанных на серьезных маркетинговых исследованиях, приходится сокращать период конкретного планирования, а в качестве темпов роста предприятия в постпрогнозном периоде брать прогнозируемые темпы роста экономики в целом и накладывать на них ограничения, связанные с конкретным предприятием. Несмотря на это, метод дисконтированных денежных потоков позволяет в большей степени, чем метод капитализации, учесть особенности развития предприятия и тем самым более точно спрогнозировать будущее компании.

В связи с этим, стоимость объекта оценки, будет определена с помощью метода дисконтированного денежного потока.

Метод дисконтирования денежных потоков переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи.

Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений доходов и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенный капитал.

В основе метода дисконтирования будущих доходов лежит принцип ожидания. Исходя из этого принципа, рыночная стоимость определяется, как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения на данный объект.

Таким образом, стоимость объекта есть стоимость будущих денежных средств, приведенных к текущей стоимости с учетом требований инвестора относительно капитала и отдачи на капитал.

Был произведен расчет чистой текущей стоимости доходов за пять будущих лет (горизонт расчета) с учетом дохода, полученного от эксплуатации собственности в постпрогнозный период (стоимость реверсии).

В данной работе стоимость реверсии рассчитана с использованием модели Гордона (метод детально описан ниже по тексту), с использованием терминального коэффициента капитализации (Рт). Такой подход предполагает, что после окончания проекта доход, генерируемый собственностью, будет постоянным и бесконечным, что вполне вероятно, учитывая выгодную специализацию объекта и капитальный характер оцениваемой собственности.

Приступая к оценке объекта методом дисконтирования денежных потоков, необходимо сделать ряд допущений, суть которых состоит в следующем:

1) Из-за относительно высокой инфляции в России прогнозы расходов, прибыли и дискреционного потока денежных средств производились на "реальной базе". Поэтому эффекты воздействия инфляции и/или девальвации национальной валюты были устранены. Соответственно любые прогнозы роста прибыли или расходов являются результатом реального (качественного) повышения цен и/или сокращения хозяйственных расходов.

2) В соответствии с предыдущим допущением рассчитана реальная ставка дисконтирования, в которой присутствует инфляционная составляющая), основание приводится ниже по тексту).

3) Текущее правительственное регулирование и деловое законодательство остаются неизменными на весь период горизонта планирования.

При учете влияния инфляции можно делать корректировку на индекс инфляции либо корректировку будущих поступлений, либо коэффициента дисконтирования.

Наиболее корректной; но и более трудоемкой является методика, предусматривающая корректировку всех факторов (объем выручки, переменные расходы), влияющих на денежные потоки. При этом корректировка может осуществляться с использованием различных индексов, поскольку индексы цен на продукцию предприятия и потребляемое им сырье могут существенно отличаться от индекса инфляции. С помощью таких пересчетов исчисляются новые денежные потоки, которые и сравниваются между собой по критерию NPV (для альтернативных инвестиционных проектов).

Более простой является методика корректировки коэффициента дисконтирования на индекс инфляции.

В условиях инфляции различают номинальную и реальную ставку процента, которые связаны следующим соотношением:



1 + rnom = (1 + ггeal) х (1 + λ), (1)



где г nom - номинальная ставка процента; гrеа1 - реальная ставка процента; λ - общий уровень инфляции.

Уровень инфляции чаще всего измеряется индексом потребительских цен или ВНП-дефлятором. Раскрыв скобки в уравнении (1), получим:



1 + rnom = 1 + rreal + λ + rreal х λ , (2)



При небольших значениях r и λ их произведение - малая величина, поэтому можно записать:



rnom ≈ rreal + λ, (3)

лицензирование затратный капитализация дисконтированный

В качестве ставки дисконтирования может использоваться как номинальная, так и реальная ставка процента. Выбор зависит от того, как измеряется денежный поток проекта.

Таким образом, для отражения инфляции можно использовать один из двух вариантов расчета:

1) дисконтировать номинальный денежный поток по номинальной ставке процента;

2) дисконтировать реальный денежный поток по реальной ставке процента.

Какой из этих двух вариантов точнее отражает результат инвестиционного проекта, зависит от специфики самого проекта.

Использование реальных ставок процента и расчет денежного потока в постоянных ценах не позволяют учесть структурную инфляцию, т.е. ситуацию, при которой рост цен на продукции то рост затрат (цен на материалы) происходят разными темпами. В таких проектах следует осуществлять расчет денежного потока в текущих ценах.

В то же время расчет в текущих ценах требует умения прогнозировать рост цен, что не всегда возможно сделать с желаемым уровнем достоверности. В конечном счете, выбор формулы расчета (в постоянных или текущих ценах) осуществляется аналитиком (оценщиком) и учитывает конкретные условия инвестирования и особенности каждого проекта.

В настоящей оценке мы пришли к выводу: произвести расчет по номинальной нормы дисконтирования.

Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности осуществляется в пределах расчетного периода (горизонт расчета), продолжительность которого выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации (продажи) объекта.

Учитывая условность всех планов развития бизнеса в силу естественной неопределенности развития экономической и политической ситуации в глобальном и локальном масштабах в России на современном этапе, горизонт расчета в настоящее время обычно выбирается не более 3-5 лет.

Горизонт расчета измеряется количеством шагов расчета. Шаг расчета может изменяться в течение расчетного периода (обычно увеличивается к концу).

В связи с позитивным характером развития рынка собственности и всего социально-политического положения страны по состоянию на дату проведения оценки, считается целесообразным выбрать горизонт расчета в пределах пяти лет. При этом шаг расчета принимается равным одному году.

Для определения размера денежного потока составляют прогноз валовых доходов и расходов собственника объекта оценки за каждый временной промежуток прогнозного периода, с предположительным ростом 10% в год ставок арендной платы. Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости Краснодарского края, Кореновского района, ст. Платнировская показал что средняя ставка аренды за капитальные здания составляет - 10 руб./м в мес, за навесы без стен и легкие некапитальные конструкции - 5 руб./м в мес. Расчет операционных расходов производился на основании исследования показателя покрытия действительного валового дохода от сдачи в аренду коммерческой недвижимости на рынке аналогичной коммерческой недвижимости.

Норма дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Таким образом, норма дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

В случае оценки собственности норма дисконта представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижения которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.

Риск является существенным в определении нормы дисконта.

Под риском понимается степень оправданности ожидания получения будущих доходов. Для прогнозирования потоков денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозируемых оценок.

Выбор нормы дисконта является одним из ключевых моментов оценки. При оценке объектов недвижимости норма дисконта рассчитывается, как правило, методом кумулятивного построения.

Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и риски, связанные с функционированием объекта недвижимости (несистематические).

На сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные инструменты, относимые к условно безрисковым — нормы по депозитам Сбербанка РФ и прочих российских банков высшей категории надежности, доходность по государственным облигациям, выраженным в национальной валюте РФ (ГКО и ОФЗ), доходность по государственным облигациям, выраженным в иностранной валюте (ОВВЗ и еврооблигации).

Наибольшим суверенным рейтингом из перечисленных инструментов обладают государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации. Котировки данных ценных бумаг поступательно растут. В настоящее время именно еврооблигации России являются наиболее разумным финансовым инструментом для определения безрисковой нормы.




2. Практическая глава. Направления совершенствования оценочной деятельности в России



2.1 Расчет рыночной стоимости ОАО "Светлый путь" затратным методом



Поскольку оценщики обладают достаточным количеством достоверной информации о продажах меньших по размеру земельных участков, расчет стоимости права пользования земельным участком производился методом разбивки на участки. В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения ее достоверности были выделены для сравнительного анализа ряд объектов (таблица 1 Приложения А). В данной работе объекты-аналоги условно обозначены под номерами №1, №2, №3.

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов сначала учтем поправки на состав имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, цену предложения и состояние рынка.

Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Таким образом, стоимость права пользования земельного участка по состоянию на 21.10.07 составит: 844,4 х 100 = 84 440 руб.

Для определения рыночной стоимости земельного участка с применением элементов доходного подхода оценщики использовали метод капитализации земельной ренты.

Данный метод применяется для оценки как застроенных, так и незастроенных земельных участков.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет земельной ренты;

-определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

-расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

В рамках данного метода величина земельной ренты рассчитывается как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Величина арендной платы за земли соответствующего назначения принимается равной в соответствии с Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18 мая 2002 № 529 составляет на 2002 год - 0,062 руб/м2.

В соответствии со статьей 19 Краснодарского края от 5 ноября 2002 № 530-КЗ, действовавшие в 2002г размер арендной платы и ставки земельного налога применяется в 2007г с коэффициентом 1,8.

Таким образом величина арендной платы принимается равной: 0,062 х 1,8 = 0,1116 руб./м2

Площадь земельного участка относящегося к оцениваемой собственности составляет приблизительно 10 000 м2.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

1) депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;

2) западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран);

3) ставки по межбанковским кредитам РФ;

5) государственные облигации РФ.

Таким образом, на сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные инструменты, относимые к условно безрисковым — ставки по депозитам Сбербанка РФ и прочих российских банков высшей категории надежности, доходность по государственным облигациям, выраженным в национальной валюте РФ (ГКО), доходность по государственным облигациям, выраженным в иностранной валюте.

Наибольшим суверенным рейтингом из перечисленных инструментов обладают государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации. Котировки данных ценных бумаг поступательно растут. В настоящее время именно еврооблигации России являются наиболее разумным финансовым инструментом для определения безрисковой ставки. Среди всех отечественных аналогов они обладают максимальным объемом выпуска (36,4 млрд дол. США), наличием большого количества разнообразных траншей и легкостью получения необходимой информации об их доходности. Даже в связи с августовским кризисом 1998г. по данному виду ценных бумаг дефолт не объявлялся.

Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним (еврооблигации).

Для расчетов в настоящей работе выбраны Еврооблигации со сроком погашения в 2030г. и имеющих наибольший объем выпуска — 18 336 млн.дол. США (ставка дохода, % в год - 5%).

Площадь земельного участка относящегося к оцениваемой собственности составляет приблизительно 20 000 м2. Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации арендной платы составляет:



0,1116 х 10 000/ 0,05 - 22 320 руб.



Два традиционных в оценочной деятельности метода дали следующие результаты:

Метод сравнения продаж 84 440 руб.

Метод капитализации земельной ренты 22 320 руб. 

Целью сведения результатов всех используемых методов оценки является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущество каждого метода рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:

- возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

- тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ, и делаются выводы.

- способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.

- способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как место расположения, размер, потенциальная доходность.

На протяжении всего процесса оценки доминирует (является решающим) рынок. По опыту стран, где достаточно развита инфраструктура оценки, можно утверждать, что отклонение от фактической продажной цены должно составлять 5-10%, если дата сделки купли-продажи близка к дате оценки. Если бы оценщикам были известны все факты, то этот диапазон можно было бы уменьшить. Для того, чтобы свести к минимуму влияние необъективного мнения на окончательные результаты, работу по оценке следует разделить на строго ограниченные части и провести самостоятельно.

Поскольку есть несколько видов оценки, каждый из которых имеет законное место как конечный результат оценки определенного класса, оценщиком применяются те из них, которые наиболее пригодны в данном конкретном случае с учетом максимального приближения к реальным результатам.

Рыночная стоимость при оценке объекта недвижимости предполагает деятельность рынка как такового при наличии достаточного товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены оцениваемого имущества.

Используя опыт стран с развитой инфраструктурой оценки, можно утверждать, что метод сравнения продаж является одним из самых надежных в условиях активного рынка по оцениваемому имуществу, поэтому оценщики сочли возможным присвоить данному методу больший удельный вес в итоговой рыночной стоимости равный 80%.

Учитывая, что в настоящее время рынок аренды земельных участков не развит, можно утверждать, что рыночная стоимость условно свободного земельного участка, полученная доходным подходом несколько занижена и не отражает реальной рыночной ситуации. Поэтому оценщики сочли возможным присвоить методу капитализации земельной ренты удельный вес в итоговой стоимости, равный 20%.

Результаты согласования используемых методов оценки сведены в таблицу 2 Приложения А.

Таким образом, используя соображения о достоинствах и недостатках примененных методов к оценке, в данном конкретном случае, определив вес каждого из методов в итоговой стоимости, оцениваемый земельный участок по состоянию на 21 октября 2007 года имеет следующую итоговую рыночную стоимость: семьдесят две тысячи шестнадцать рублей.

Под стоимостью воспроизводства нового аналогичного объекта понимается сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, а также стоимость активов продаваемого объекта (рисунок 1 Приложения А).

Для расчета стоимости строительства в данном отчете выбраны метод сравнительной единицы.

Метод укрупненных обобщенных показателей сметной стоимости /метод сравнительной единицы обеспечивает приемлемую точность порядка 15-20%.

Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1м строительного объема здания) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется выражением:



СС= Сin х N, (4)



где СС - стоимость строительства; Сin - стоимость единицы потребительских средств; N - количество единиц потребительских свойств на объекте.

В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости.

В данном случае при применении метода сравнительной единицы для определения Cin используются показатели единичных стоимостей, взятые из Сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Оценка стоимости воспроизводства определена, исходя из базовой стоимости цен введенных с 01.01.84.

Для пересчета с базовой цены в цены, действующие на момент оценки, применяется индекс рыночного удорожания, который представляет собой отношение стоимости продукции, работ и ресурсов" в текущем уровне цен к их же стоимости в базисном уровне:



Итек/баз = Стек/Сбаз (5)



Индекс рыночного удорожания для пересчета с базовой цены в уровень цен на 21.10.07 разработан Краснодарским краевым центром ценообразования в строительстве "Кубаньстройцена" и утвержден Заместителем Главы администрации Краснодарского края, письмо №07.6.04/502 от 03.03.07, равен К = 30,69.

Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкций, их теплозащитными качествами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т.д. Далее приведены обобщенные группы параметров (I и II) и факторов (III и IV), определяющих эксплуатационную пригодность зданий.

I группа. Параметры, характеризующие конструктивную надежность, физическую долговечность: прочность и устойчивость конструкций; влаго- и морозостойкость конструкций; водонепроницаемость конструкций и др.

II группа. Параметры, характеризующие функциональное соответствие назначению, моральную долговечность, условия жизнедеятельности: удельные площади и кубатура; температурно-влажностный режим в помещениях; герметичность, звукоизоляция и др.

III группа. Архитектурно-художественное соответствие назначению.

IV группа. Экономичность возведения и эксплуатации.

Построенные здания и сооружения под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого на рыночную стоимость сооружений и зданий оказывается внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно- техническим прогрессом) и внешний износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью улучшений и текущей рыночной стоимостью.

Определение накопленного износа методом разбивки осуществляется посредством деления износа на три различных компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ.

Под физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), сооружения или здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Для расчета физического износа применимы методы наблюдения.

Методы наблюдения основаны на процедуре визуального сопоставления оцениваемых, с аналогичными новыми объектами оценки. Они включают в себя идентификацию визуального определяемых элементов эксплуатационного износа в шкалу процентных отношений. К процедурам наблюдения относятся также консультации с квалифицированным персоналом предприятия относительно таких аспектов физического состояния объектов оценки, которые не являются очевидными. На основе полученных фактических данных подготовит заключение в виде процентной поправки, вычитаемой из стоимости воспроизводства или замещения оцениваемого объекта. Для этого в качестве ориентира оценщик может воспользоваться таблицей для оценки физического износа.

Существует способ расчета износа исходя из срока экономической жизни объекта по нормам амортизационных отчислений.

Взаимосвязь между износом и сроком экономической жизни выражается следующим соотношением:



И/ВС = ЭВ/ТС (6)



где И - износ; ВС - восстановительная стоимость; ЭВ - эффективный возраст; ТС - типичный срок экономической жизни.

Определение физического износа методом срока экономической жизни представлено в таблице 3 Приложения А.

Итоговый физический износ объекта оценки рассчитанный методом срока экономической жизни по состоянию на 21.10.07 составляет 310819 рублей.

Итоговый физический износ объекта оценки рассчитанный методом натурного обследования по состоянию 21.10.07 составляет 1926072 рубля.

Накопленный физический износ рассчитан в таблице 4 Приложения А.

Накопленный физический износ объекта оценки по состоянию 21.10.07 составляет 2236891 рубль.

Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, компановки или устареванием механического оборудования. О функциональном устаревании говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям.

Для решения задач оценки функциональный износ определяется как "потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а так же качественными недостатками использованных материалов". Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.

Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Устранимый функциональный износ вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов;

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

- сверхулучшениями.

Стоимость воспроизводства оцениваемых объектов представлено в таблице 5 Приложения А. На момент проведения физической инспекции все оборудование и инвентарь находились в отличном состоянии и эксплуатировалось по назначению с марта 2007г. В данном случае физический износ отсутствует. В последнее время для приносящих доход объектов недвижимости стал типичным внешний износ в форме экономического износа, возникающего вследствие общего экономического спада в этом районе. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то, наряду с указанными частными его видами, учитывается также и совокупный износ или обесценение (S) по формуле:



S= I -(I -F)x(l -V)x(l -E), (7)



где F, V и Е - выраженная в долях степень соответствующего частного износа или обесценения - физического, функционального и экономического.

В данном случае внешнеэкономический износ отсутствует. Рыночная стоимость оцениваемого оборудования по состоянию на 21 октября. 2007 года составляет 1208163 рубля. На основании проведенного анализа заполняется итоговая таблица расчета рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, таблица 6 Приложения А. Таким образом, по результатам оценки затратным подходом рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 21.10.07 округленно составляет 940000 рублей. Из полученных результатов следует, что по результатам оценки затратным подходом рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 21.10.07 округленно составляет 2 148 000 рублей.



2.2 Сравнительный анализ результатов применения существующих методик оценки рыночной стоимости на примере ОАО "Светлый путь"



В ряду вышеприведенных методик наиболее широкое распространение получил сравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.

В качестве объекта оценки в данной работе принято недвижимое имущество: мастерские для хранения техники, общей площадью 655,4 м2, навесы, общей площадью 5368,6 м2, мастерские для ремонта техники, общей площадью 296,3 м2, склад, общей площадью 152,5 м2, столовая, общей площадью 81,9 м2, общежитие 118 м , весовая, общей площадью 73,6 м, зернохранилище, общей площадью 143,9 м и сельскохозяйственная техника.

На момент проведения физической проверки было выявлено следующее - оцениваемое имущество находилось в удовлетворительном техническом и санитарном состоянии и требовало проведения ремонтных работ.

В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения ее достоверности были выделены для сравнительного анализа ряд объектов. В данной работе объекты-аналоги условно обозначены под номерами №1,№2 и №3.

В таблице 7 Приложения А представлены исходные данные для расчета стоимости объекта оценки подходом сравнительного анализа продаж.

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов сначала учтем поправки на состав имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка.

Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Результаты сравнительного анализа продаж приведены в таблице 8 Приложения А.

Для вычисления окончательной рыночной стоимости применим методику, основанную на известном в алгебре методе попарных сравнений, в качестве элементов сравнения примем местоположение и физические характеристики оцениваемого объекта и сравниваемого с ним объектов. Расчет по данной методике производится в следующем порядке:

1. Составляется таблица параметров для попарных сравнений для последующего преобразования в матрицы индексов важности. Из практического опыта известно, что оптимальное количество параметров 5-10.

Выбирается шкала качественных оценок для матриц индексов важности. Этих шкал более 10, но из практики известно, что наименьшее среднее отклонение достигается применением шкал 1-9 и 2п/2. Выглядят они следующим образом (таблица 9 Приложения А).

2. Наиболее проста в использовании шкала 1-9, поэтому в расчетах используем именно её.

Для каждого параметра строится обратносимметричная матрица индексов важности. Каждому параметру всех объектов присваивается важность в соответствии с выбранной шкалой. Параметры сравниваются, естественно попарно.

3. Для каждого индекса важности определяется вес по формуле:



W'j = n√II a'ijn, (8)



где a'ij-важность приоритета (индекса).

4. После этого необходимо полученные веса пронормировать:







т.е. получаем нормированное отклонение каждого объекта.

5. Определим приведенное нормированное отклонение каждого объекта:




 



где К - количество параметров.

6. Искомая стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:







где: Wo - приведенное нормированное отклонение оцениваемого объекта; п - число объектов; CAi - стоимость объекта-аналога.

7. Определим индекс согласованности. Индекс согласованности матрицы определяется по формуле:



ИС = (λ - п)/(п - 1), где λ = (2 Zi,) / п. (12)



Для нахождения вектора согласованности Z<n> необходимо матрицу индексов важности умножить на её вектор приоритетов A<n,n> x W<n>. Таким образом находим Адамаров вектор Y<n>.

Разделим Адамаров вектор Y<n> на вектор приоритетов W<n>, получим вектор согласованности Z<n>. Далее, находим Х-разброс согласованности, т.е. среднее арифметическое элементов вектора согласованности. Затем вычисляем индекс согласованности, его значение не должно превышать 1. В противном случае необходимо изменить индексы важности в данной матрице.

5) Искомая стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:






Искомая стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 21.10.2007г., полученная сравнительным подходом составляет:



C'j = 1,444/3 x (540 000/0,824 + 945 000/1,385 + 1 350 000/2,347) = 920 308 руб.



Округленно составит 920 000 рублей.



2.3 Основные направления совершенствования оценки рыночной стоимости предприятий (организаций и фирм) в России



Учитывая необходимость и важность использования инновационных достижений и инновационной собственности (ИС), необходимо осуществить ряд организационно-методических мероприятий, в том числе и в сфере оценочной деятельности.

В связи с ускорением научно-технического прогресса и его коммерциализацией серьёзной проблемой становится выявление (распознавание) новизны и значимости результатов исследовательской деятельности. В условиях бурного развития всех отраслей знаний специалистам все труднее отличать подлинные открытия от псевдооткрытий. По этим причинам, а также в связи со становлением и развитием отечественного рынка объектов ИС возник ряд новых научно-практических прикладных направлений, одним из важнейших среди которых может считаться оценочная деятельность. Многие трудности, с которыми специалисты сталкиваются в работе с ИС, обусловлены многообразием объектов ИС (изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, ноу-хау, программы для ЭВМ, базы данных и др.), несовершенством правовой базы и отсутствием качественного методического обеспечения процедур оценки.

При характеристике оценочной деятельности в области объектов ИС можно выделить два основных самостоятельных направления, различающихся по целям, методам оценки и используемым нормативно-правовым документам.

Первое направление можно идентифицировать с оценкой объектов ИС, используемых в предпринимательской деятельности в качестве товаров в условиях рынка. Цель такой оценки состоит в определение рыночной или иной стоимости объектов ИС при продаже (покупке) патентов или лицензий, использовании в инновационных проектах, вкладах в уставный капитал предприятий, использовании объектов ИС в собственном производстве, расчетах с авторами по служебным изобретениям, продаже, приватизации или слиянии предприятий, владеющих ИС, и т.д.

Говоря о методической и правовой обеспеченности этого направления, следует отметить, что многие специалисты, занимающиеся проблемами использования ИС, считают возможным разработку универсальной методики стоимостной оценки объектов ИС и законодательного оформления порядка их обязательного применения. Делаются попытки разработать официальный стандарт таких оценок, регламентирующих порядок и процедуру выполнения стоимостной оценки в соответствии с таким стандартом.

Второе направление оценочной деятельности заключается в расчёте стоимости объектов ИС в качестве нематериальных активов с целью их инвентаризации, постановки на баланс предприятия, исчисления налогов, учета в себестоимости продукции, амортизации и т.д.

В отличие от первого направления единый и обязательный порядок оценки объектов ИС уже определен. Он основан на применении затратного метода, при котором стоимость определяется как сумма затрат, связанных с разработкой, правовой охраной и внедрением объекта ИС. Оценщик не вправе отказаться от применения регламентированного законом затратного подхода. Вместе с тем в практике оценки затратным методом не до конца урегулированы отдельные вопросы, такие, как, например, дисконтирование денежных потоков или амортизация объектов ИС. Решение этих вопросов должно быть единым для всех организаций, предприятий, контролироваться государством и не может быть оставлено на усмотрение хозяйствующих субъектов.

Процессы регулирования оценочной деятельности должны отвечать ряду требований, основными среди которых следует считать следующие:

оценку объектов ИС должны проводить оценщики-профессионалы высокой квалификации с достаточным практическим опытом работы и обязательно являющиеся членами соответствующих общественных или профессиональных организаций;

осуществлять контрольные функции и регулирование деятельности специалистов-оценщиков должны такие же профессионалы;

должен быть создан единый порядок лицензирования оценщиков ИС с обязательным участием в работе лицензирующего органа наиболее авторитетных экспертов-оценщиков, представителей общественных и профессиональных организаций;

ныне разрозненные и состоящие в различных общественных и иных некоммерческих организациях специалисты-оценщики ИС должны быть объединены в одно национальное объединение, способное защищать интересы её членов;

должны быть созданы необходимые научно-инновационные инфраструктуры;

разработка и применение единых методик оценки в области ИС должны координироваться и стимулироваться федеральными органами власти;

контроль над оценкой ИС, передаваемой на договорной основе российскими организациями и физическими лицами зарубежным фирмам, должен осуществляться федеральными органами.

Начало решения проблемы методологии оценки ИС относится к 60-м годам ушедшего столетия. Именно тогда появились первые отечественные методические наработки в этой области. Кстати, многие из них могут быть довольно эффективно использованы и сейчас. Правда, ранее эта проблема рассматривалась в контексте оценки использования объектов правовой охраны, причем, как правило, лишь одной категории объектов ИС — изобретений, а не прав на эти объекты, то есть собственно ИС. Тем не менее, их накопленный научный задел может быть адаптирован и к решению последней проблемы. Как уже отмечалось выше, улучшению работы с ИС способствует дальнейшее развитие методологии оценочной деятельности, к основным направлениям совершенствования которой можно отнести:

применение в отечественных стандартах и методиках оценки международных принципов, критериев, методов и нормативов определения стоимости патентных прав и расчетов платежей по лицензии на использование объектов промышленной собственности;

модернизация экономико-математических моделей и уточнение нормативов учета в стоимости патентного права расчетно-аналитических результатов прогнозирования потоков продукции, ресурсов, денежных средств с учетом конъюнктуры и сегментации товарных рынков и рынков лицензий;

учет и математическая формализация таких рыночных показателей, как неопределенность, технический, страновой, коммерческий риск, моделирование рисковых ситуаций, связанных с использованием объектов ИС.

Основной идеей совершенствования методологии оценки ИС должно стать всё более широкое применение экономико-математических методов, которые позволят перейти от прямого счета к модельному анализу, в полном объёме использующему вычислительную технику и новейшие пакеты программ. Современные методы оценки при этом органически впишутся в новую действительность.




Заключение



Таким образом, подводя итог нашему исследованию, необходимо еще раз подчеркнуть, что в условиях формирования рыночных отношений оценка рыночной стоимости имущества предприятия является настоятельной потребностью в оценке стоимости всего хозяйствующего субъекта. Данные, полученные в процессе имущественного подхода к оценке предприятий являются исходным материалом для принятия дальнейших управленческих и экономических решений и обусловлены качеством оценочных исследований.

Роль оценки рыночной стоимости имущества предприятия возрастает вследствие того, что в условиях рыночной экономики и свободных цен меняются экономические механизмы хозяйствования, принципы и методы управления. Они заставляют руководителей постоянно проводить исследования в области рыночной стоимости недвижимости, зданий, сооружений и оборудования предприятия, применяя различные методики таковой оценки.

Проанализировав все аспекты оценочной деятельности по определению рыночной стоимости имущества предприятия, мы решили в исследовании ряд поставленных задач, а именно:

- раскрыты сущность и содержание оценки имущества предприятия;

- определены основные принципы проведения оценки рыночной стоимости;

- изучены нормативно-правовая и организационная основы осуществления процессов оценки имущества;

- проведен анализ оценки рыночной стоимости предприятия с применением различных методов оценочной деятельности.

Исследование показало, что в экономике предприятия имущество рассматривается как хозяйственный, экономический ресурс, использование которого обеспечивает успешную дальность предприятия.

Понимая важность значения имущества в характеристике экономических процессов, происходящих на предприятии, мы неизбежно приходим к выводу о непреходящем значении понятия "оценка" как комплексного показателя меры значимости имущества, его выгодности, целесообразности и эффективности использования.

Теоретической базой процесса оценки предприятия является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта отечественных и зарубежных экспертов-оценщиков.

В текущих условиях наиболее важным элементом, влияющим на развитие оценочной деятельности, является ее государственное регулирование.

Основная стратегическая цель государственного регулирования оценочной деятельности заключается в создании в Российской Федерации саморазвивающейся и адаптивной к внешним условиям системы оценочной деятельности, обеспечивающей качественные услуги по оценке стоимости.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Оценка стоимости недвижимости осуществляется на основе трех традиционных подходов к оценке собственности: затратного, доходного и сравнительного.

На основе исследования можно сделать следующие обобщающие выводы.

Для осуществления своей деятельности предприятие должно располагать определенным набором экономических ресурсов (или факторов производства), используемых для производства экономических благ. Обычно в экономической литературе все, что предприятие имеет и использует в производственной деятельности, называется имуществом предприятия.

Имущество предприятия включает все виды имущества, которые необходимы для осуществления хозяйственной деятельности.

В экономике более широкое использование имеет система стоимостных показателей, получившая особое развитие в условиях рынка. В денежном выражении осуществляется сводный учет и планирование на всех уровнях управления воспроизводственным процессом основного капитала, а также начисление и использование амортизационного фонда, включение износа средств труда в себестоимость продукции, планирование объемов и источников финансирования капитальных вложений и др. В связи с приватизацией предприятий, включением средств труда в товарный оборот, развитием коммерческого расчета и рыночных хозяйственных связей роль стоимостной оценки имущества существенно возросла, повысились требования к ее реальности и динамичности.

Для осуществления достоверной и наиболее полной оценки стоимости имущества немалую роль играет информационная база, на которой основывается проведение оценки.

Поскольку есть несколько видов оценки, каждый из которых имеет законное место как конечный результат оценки определенного класса, оценщиком применяются те из них, которые наиболее пригодны в данном конкретном случае с учетом максимального приближения к реальным результатам.

Таким образом, применение рыночной оценки стоимости имущества объекта далеко не всегда оправдано. Оно предполагает деятельность рынка как такового при наличии достаточного товара для удовлетворения спроса и предложения. 

Проанализировав стоимость имущества ОАО "Светлый путь", выяснили, что результаты подобной оценки являются верными и могут использоваться в практической деятельности на уровне отдельных экономических служб хозяйствующего субъекта.

Учитывая необходимость и важность использования инновационных достижений и инновационной собственности (ИС), необходимо осуществить ряд организационно-методических мероприятий, в том числе и в сфере оценочной деятельности.




Глоссарий



Понятие

Содержание

Активы (asset, assets)

совокупность имущественных средств хозяйствующего субъекта. В МСФО активы трактуются как ресурсы, контролируемые организацией в результате событий прошлых периодов, от которых она ожидает экономические выгоды в будущем

Бухгалтерский баланс

система показателей, сгруппированных в сводную таблицу, характеризующих в денежном выражении состав, размещение, источник и назначение средств фирмы на отчетную дату

Денежные средства (англ. cash)

важнейший вид финансовых активов, представляющих собой средства в российской и иностранной валютах, легко реализуемые ценные бумаги, платежные и денежные документы.

Материальная база предприятия

совокупность вещественных элементов производственного процесса (средства и предметы труда)

Оборотные средства

денежные средства, выделяемые для формирования оборотных производственных фондов и фондов обращения

Обязательства

существующая на отчетную дату задолженность организации, которая является следствием хозяйственной деятельности и расчеты по которой должны привести к оттоку активов

Основные средства

часть имущества, используемая в качестве средств труда при производстве продукции, выполнении работ или оказании услуг либо для управления организацией в течение периода, превышающего 12 месяцев, или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев

Оценка

способ выражения экономических событий в денежном измерителе

Переоценка имущества

способ приведения фактической (первоначальной) стоимости имущества в соответствие с рыночными ценами на определенную дату в целях создания экономических условий для обновления имущества. 

Предпринимательство

деятельность граждан, направленная на получение прибыли или личного дохода, осуществляемая от своего имени, на свой страх и риск и под свою имущественную ответственность

Предприятие

самостоятельный, организационно обособленный хозяйствующий субъект производственной сферы народного хозяйства, который производит и реализует продукцию, выполняет работы промышленного характера или предоставляет платные услуги

Прибыль

денежное выражение основной части денежных накоплений, создаваемых предприятиями любой формы собственности

Средневзвешенная стоимость капитала

показатель, характеризующий относительный уровень обшей суммы расходов на поддержание оптимальной структуры капитала

Стоимость действующего предприятия

стоимость предприятия, рассматриваемого как действующее, а не просто сумма его активов

Стоимость залоговая

стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств

Стоимость замещения

затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов

Стоимость инвестиционная

стоимость недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), учитывающая его индивидуальные требования и предпочтения, определяемая результатами инвестиционного проектирования при оценке недвижимости как объекта инвестиций

Стоимость ликвидационная 

стоимость объекта недвижимости при его вынужденной продаже

Стоимость остаточная

стоимость объекта недвижимости с учетом всех видов износа

Стоимость первоначальная 

фактические затраты на приобретение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации

Стоимость полная восстановительная (пвс)

восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансе

Стоимость потребительная

выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования

Стоимость рыночная

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции

Стоимость страховая

денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования

Стоимость утилизационная

стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с учетом затрат на продажу совокупности элементов объекта недвижимости без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже

Страхование титула (title insurance)

защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременении, связанных с объектом недвижимости, существующих, но неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса

Фирма

определенная организация, экономический и правовой субъект, занимающийся производственной деятельностью и обладающий хозяйственной самостоятельностью в решении коммерческо-производственных вопросов




Список использованных источников

	

	Нормативные правовые акты

			Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. – М.: Юрид. Лит., 1993. — 39с.

			Гражданский кодекс РФ [Текст]: офиц. текст. — М.: Проспект, 2005. — 116 с. — ISBN 5-89123-600-1

			Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. — М.: НОРМА — ИНФРА-М, 2002. — 96с. — ISBN 5-16-000791-1

			Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001г. № 519 "Об утверждении стандартов оценки" [Текст] // http://www.garant.ru

			Постановление Правительства Российской Федерации от 07.06.2002г. № 395 "О лицензировании оценочной деятельности" [Текст] // http://www.garant.ru

			Федеральный закон РФ от 29.07. 1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" [Текст] // http://www.garant.ru

			Оценка стоимости недвижимого имущества. Методические рекомендации. Комитет по оценочной деятельности [Текст]: // http://www.garant.ru

			Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р. "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков" [Текст]: // http://www.garant.ru

			Послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации от 12.11.2009 / Администрация Президента РФ. — Москва, 2009. — Режим доступа: www.Kremlin.ru/appears

			Федерального закона РФ № 129-ФЗ от 21 ноября 1996г. "О бухгалтерском учёте"

			Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации. Утвержден приказом Министерства Финансов Российской Федерации № 34н от 29 июля 1998 года.

			ПБУ 1/98 "Учетная политика предприятия" Утв. Приказом Минфина РФ № 60н от 09 декабря 1998 года.

	Научная литература

			Авраменко, С.В. Особенности определения ставки дисконтирования в оценке предприятий [Текст] / С.В. Авраменко //Финансы. — 2007. — № 1. — С. 81. — ISSN — 0869—446Х

			Аврашков Л.Я., Горфинкель В.Я., Швандар В.А. Экономика предприятия [Текст]: учебник / Л.Я. Аврашков, В.Я Горфинкель,  В.А. Швандар. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007 – 670с. – ISBN 5-238-00758-2/978-5-238-01201-8.

			Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятии [Текст]: учебник /Под ред. проф. В.Я. Позднякова. — М.: ИНФРА-М, 2008. — 617 с. — ISBN 5-85971-424-6.

			Бабичева Н.Э., Любушин Н.П. Финансовый анализ [Текст]: учебник / Н.Э. Бабичева,  Н.П. Любушин. – М.: Эксмо, 2010. – 336с. – ISBN 978-5-699-35355-2

			Баканов, А.С. Теория экономического анализа [Текст]: учебник /А.С. Баканов, А.Д. Шеремет. ─ М.: Финансы и статистика, 2002. ─ 416 с. ─ ISBN 5279020427

			Башарина А.В., Черненко А.Ф. Анализ финансовой отчетности [Текст]: учебник / А.В. Башарина,  А.Ф. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2010. – 286с. – ISBN 978-5-222-16756-4

			Бурмистрова Л.М. Финансы организаций (предприятий) [Текст]: учебное пособие / Л.М. Бурмистрова. – М.:  Инфра-М, 2007. – 240с. – ISBN 978-5-16-002541-4

			Валдайцев, С. В. Оценка бизнеса. [Текст]: учебник / С. В. Валдайцев. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. - 360 с. — ISBN 5-98032-640-5

			Вечканов, Г.С. Экономическая теория [Текст]: учебник /Г.С. Вечканов, Г.Р. Вечканова. — СПб.: Питер, 2007. — 256с. — ISBN 5-675-341-23-6.

							Грибов, В. Д. Экономика организации (предприятия) [Текст]: учеб. пособие / В.Д. Грибов, В.П. Грузинов, В.А. Кузьменко. - М. : Кнорус, 2008. - 407с. - ISBN 978-5-85971-835-1.

							Дыбаль С.В. Финансовый анализ: Теория и практика [Текст]: учебное пособие / С.В. Дыбаль. – М.: Бизнес-Пресса, 2009. – 336с

							Иванов, А.П. Стоимостные критерии оценки эффективности управления [Текст] / А.П. Иванов //Финансы. — 2008 — № 2. — С. 78

							Ионова А.Ф., Селезнева Н.Н. Финансовый анализ [Текст]: учебник / А.Ф. Ионова, Н.Н. Селезнева. – М.: Велби Проспект, 2007. – 624с. – ISBN 5-482-00559-3/5-482-01270-0/978

							Каспина Р.Г. Финансовый учет и отчетность в условиях инфляции [Текст]: учебное пособие / Р.Г. Каспина. – М.: Омега-Л, 2008. – 350с. – ISBN 978-5-370-00618-0

							О новой концепции долгосрочной стратегии [Текст] / Л.И. Абалкин // Вопросы экономики. — 2008. — № 3. — С.37-39.

			Оценка недвижимости. [Текст]: учебник. / Под ред.А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496с.— ISBN 9-871-324-7

			Оценочная деятельность в экономике. [Текст]: учебное пособие. – М.: ИКЦ "МарТ"; Ростов-на-Дону: Издательский центр "МарТ", 2003. – 304с. — ISBN 7-0456-23734-0

			Прусакова М. Ю.Оценка финансового состояния предприятия. Методики и приемы. [Текст]: учебно-методическое пособие/  М. Ю. Прусакова. – М.: Вершина, 2008. – 80 с. – ISBN 978-5-9626-0518-0

							Райзберг, Б.А. Современный экономический словарь [Текст]: словарь /Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева.— М.: ИНФРА-М, 2007

							Савицкая Г. В. Анализ финансового состояния предприятия [Текст]: учебник / Г. В. Савицкая – М.: Издательство Гревцова, 2008. – 200 с.

							Сергеева С. А. Теория бухгалтерского учета в таблицах и схемах [Текст]: учебное пособие /С. А. Сергеева. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2010

							Скляренко, В.К. Экономика предприятия [Текст]: учебник /В.К. Скляренко, В.М. Прудников. 

							Станиславчик Е. Н. Анализ финансового состояния неплатежеспособных предприятий. [Текст]: учебник / Е. Н. Станиславчик. – М.: Ось-89, 2009. – 176 с. – ISBN 978-5-9957-0085-2

							Стоянова Е.С., Быкова Е.В., Бланк И.А. Управление оборотным капиталом [Текст]: учебник / Е.С. Стоянова, Е.В. Быкова, И.А Бланк. – М: Перспектива, 2008. – 128 с. ─ ISBN: 5– 88045– 031– 7

							Черняк В.З. Финансовый анализ [Текст]: учебник / В.З. Черняк. – М.: Экзамен, 2007. – 416с. – ISBN 5-472-01090-X/5-472-02577-X

							Чуева, Л.Н. Анализ финансово-хозяйственной деятельности [Текст]: учебник / Л.Н. Чуева, И.Н. Чуев. - М.: Дашков и К, 2008. - 350с. - ISBN 978-5-91131-578-8.

							Шеремет, А.Д. Комплексный анализ хозяйственной деятельности [Текст]: учебник /А.Д. Шеремет. — М.: Инфра-М, 2008. — 416 с. — ISBN 5-16-002687-8.

							Хиггинс Р. Финансовый анализ: Инструменты для принятия бизнес-решений [Текст]: учебник / Р. Хиггинс; пер. с англ. Свирид А.Н. – М.: Вильямс, 2007. – 464 с. – ISBN 978-0-07-304180-3/978-5-8459-1207

							Яндиев, М.И. Оценка бренда компании на базе инструментария финансовых рынков [Текст] / М.И. Яндиев //Финансы. — 2007. — № 7. — С. 65. — ISSN — 0869—446Х

	


Список сокращений



РФ – Российская Федерация

ЗАО ─ закрытое акционерное общество

РОО — Российского общества оценщиков;

МКСО — Международного комитета по стандартам оценки;

МСО-2001 — Международных стандартов оценки 2001;

IVSC — Международный комитет по стандартам оценки;

IASB — Международной комиссией по стандартам финансовой отчетности;

TEGoVA — Европейская группа ассоциаций оценщиков;

ЕСО — Европейские стандарты оценки;

ГКО — государственные казначейские обязательства;

ОФЗ — облигации федерального займа;

США — Соединенные штаты Америки;

ОВВЗ — внутренние валютные облигации России;

НТП — научно-технический прогресс;

ТПП – торгово-промышленная палата







Приложение



Результаты расчетов рыночной стоимости имущества ОАО "Светлый путь"



Таблица 1 — Исходные данные для расчета стоимости

Номера объектов

Объект оценки

Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Цена предложения, р.

Определяется

280 000

510 000

300 000

Площадь земельного участка, м2

10 000

21 800

30 000

35 800

Стоимость 100м2, р.

Определяется

1 284

1 700

938

Местоположение

Краснодарский край, Кореновский район, ст.Платнировская

Краснодарский край, Кореновский район, Бабиче-Кореновский

Краснодарский край, Апшеронский район, Хадыжснск

Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Старонижестеблиевская

Права собственности

Право пользования

Полная собственность

Полная собственность

Полная собственность

Условия финансирования

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Дата предложения

октябрь 2007 года

октябрь 2007 года

октябрь 2007 года

октябрь 2007 года

Инженерные коммуникации

Электроснабжение

Отсутствует

Электроснабжение, водоснабжение

Отсутствует



Таблица 2 — Результаты согласования используемых методов оценки

Наименование подхода (метода) к оценке

Полученный результат при испол данного метода к оценке, руб.

Удельный вес метода в итоговой величине рын стоим, %

Стоимость каждого испол подхода при определении итоговой рыноч стоим, руб.

Метод сравнения продаж Метод капитализации земельной ренты

84440

22320

80

20

67552

4464

Итоговая средневзвешенная величина рыночной стоимости, руб.

100

72016


Таблица 3 — Определение физического износа

№ п/п

Наименование

Стоимость нового объекта

Дата ввода в эксплуатацию

Эффективный возраст

Типичный срок жизни

Физический износ, %

Физический износ, руб.

1

Мастерская для хранения техники литер А

376 938

1989

14

40

35

131 928

2

Мастерская для ремонта техники литер Б

360 856

1989

14

40

35

126 300

3

Пристройка литер Б1

137 995

1989

14

40

35

48 298

4

Пристройка литер б

12 266

1989

14

40

35

4 293



Итого: 310 819

	



Рисунок 1 ─ Анализ финансового состояния и платежеспособности организации


Таблица 4 — Расчет физического износа

№ п/ п

Метод расчета физического износа

Физический износ, руб.

1

Физического износа рассчитанный методом срока экономической жизни

310 819

2

Физического износа рассчитанный методом натурного обследования

1 926 072



Итого:

2 236 891



Таблица 5 — Стоимость воспроизводства оцениваемых объектов 

№ п/н

Наименование

Стоимость воспроизводства, по состоянию на 21.10.07г., руб.

1

Трактор К-701

1 660 000

2

Трактор МТЗ-82

260 000

3

Трактор МТЗ-80

250 000

4

Корнеуборочная машина МКК-6

515 000

5

Свеклопогрузчик СПС-4-2

520 000

6

Ботвоуборочная машина БМ-6

264 000

7

Прицеп 2 ПТС-6

60 000

8

Машина МЖТ-1,6

105 000

9

Кертитокс

150 000

10

Погрузчик ПФ-8,5Б

93 000

11

Жатка ЖВП-6А

105 000

12

Приспособление Змиевского

16 000

13

Приспособление Змиевского

21 000

14

Комбайн ДОН 1500

1 250 000

15

Зернопогрузчик ЗПС-100

103 000

16

Зернопогрузчик ППЗ-30

77 000

17

Зсрнометатель ЗМС-60

84 000

18

Плуг ПЛН-5-35

33 000

19

Борона БДТ-7

109 000

20

Борона ШБ-2,5

20 550

21

Культиватор КФ-5

122 000

22

Сцепка С-11У

26 000

23

Сцепка СП-ПА

26 000

24

Каток

38 000

25

Каток ЗККШ-6

49 000

26

Каток ЗКВГ-1,4

36 000

27

Каток ЗКВГ-1,4

36 000

28

Станок токарный

122 000

29

Тельфер

35 000

30

Электрическая сварка ТДМ-317

11 000

31

Компрессор гаражный

17 000

32

Камера КХН-2,6 холодильная

13 500

33

Водонагреватель

10 400



Таблица 6 — Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

Элемент затрат

Стоимость, руб.

Стоимость земельного участка

84 440

Стоимость воспроизводства нового аналогичного объекта

3 839 750

Физический износ

2 236 891

Функциональный износ

747 222

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости затратным подходом на 21.10.07

940 077

Рыночная стоимость оборудования

1 208 163

Оценка рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом на 21.10.07

2 152 240



Таблица 7 — Исходные данные для расчета рыночной стоимости сравнительным подходом

Номера объектов

Объект оценки

Объект № 1

Объект №2

Объект №3

Цена предложения, р.

определяется

600 000

1 050 000

1 500 000

Источник информации



По данным фирмы "Идеал плюс"

Справочная по недвижимости "Народная линия" № папки 010064431

Справочная по недвижимости "Народная линия" № папки 010052986

Права собственности

Полная собственность

Полная собственность

Полная собственность

Полная собственность

Условия финансирован.

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Дата предложения/ продажи

Октябрь 2007 год

Октябрь 2007 год

Октябрь 2007 год

Октябрь 2007 год

Местоположение

Краснодарский край, Кореновский район, ст. Платнировская

Краснодарский край, Белореченский р-н, ст. Рязанская

Краснодарский край, Брюховецкий район, ст. Переяславская

Краснодарский край, Тимашевский район, г. Тимашевск

Площадь помещений, м2 Капитальные здания Навесы

1347,4

5368,6

700

600

1500

Площадь земельного участка, га

0,67

0,07

0,06

0,15

Состояние объекта

Неудовлетворительное, требует ремонтных работ

Неудовлетворительное, требует ремонтных работ

Удовлетворительное, требует ремонтных работ

Хорошее

Инженерные коммуникации

Электроснабжение, водоснабжение, отопление печное.

Электроснабжение, водоснабжение, отопление котел.

Электроснабжение, водоснабжение, канализация, газ рядом, отопление центральное.

Электроснабжение, водоснабжение, канализация, газ рядом, телефон,.

Капитальность

1-111

I

I

I


Таблица 8 — Сравнительный анализ продаж

Номера объектов

Объект оценки

Объект № 1

Объект №2

Объект №3

Цена предложения, руб.



600 000

1 050 000

1 500 000

Корректировка



- 10%

- 10%

- 10%

Скорректированная цена продажи, руб.

Определяется

540 000

945 000

1 350 000

Права собственности

Полная собственность

Полная собственность

Полная собственность

Полная собственность

Корректировка



0

0

0

Скорректирован-ная цена продажи, руб.

Определяется

540 000

945 000

1 350 000

Условия финансирования

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка



0

0

0

Скорректированная цена продажи, руб.

Определяется

540 000

945 000

1 350 000

Дата предложения/дата продажи

Октябрь 2007 год

Октябрь 2007 год

Октябрь 2007 год

Октябрь 2007 год

Корректировка



0

0

0

Скорректирован-ная цена продажи, руб. м2

Определяется

540 000

945 000

1 350 000



Таблица 9 — Среднее отклонение шкал 1-9 и 2п/2

Важность параметров оценки

1-9

2п/2

Одинаковая важность

1

1

Незначительное

2/3

1,414/2

Значительное преимущество

4/5

2,828/4

Явное преимущество

6/7

5,657/8

Абсолютное преимущество

8/9

11,31/16