Шпаргалка по Экономике недвижимости

1. Основные термины и определения. Понятие недвижимости.

Эк-ка недвиж-ти – наука, кот. Изучает закономерности функционир-я рынка недв., принципы ценообраз-я, процеуру оцнки с-ти объекта, эфф-ть сделок с объектами недв., подходы и методы ведения расчетов.

Недвиж-ть – зем. уч-ки, уч-ки недр, ограничен. Водн. Объекты, а также объекты, перемещ-е кот. без несоразм-го ущерба их назначению невозможно. Н-р: зд., соор., леса и иные зел насажд-я с многолетн. циклом развития.

Ст-ть Н= Ст зем. уч-ка+Ст улучш-й

Рынок недв. – абстакция сделок с недв-ю, прав и интересов и инф-ии.

Недв. имущ-во – вещи = Недв.

Недв. собств-ть – оформлен. должным образом права на недв. имущ-во.

Сервитут – право огранич. польз-я чужой недв.: - частный; - публичный.

Различия м/у «цена» и «рын. ст-ть»

Цена – те конкр. усл-я, о кот. либо договорились, либо предполагают договориться уч-ки сделок.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.

2. Законодательная база расчетов в экономике недвижимости. Источники информации.

Эк-ка недвиж-ти – наука, кот. Изучает закономерности функционир-я рынка недв., принципы ценообраз-я, процеуру оцнки с-ти объекта, эфф-ть сделок с объектами недв., подходы и методы ведения расчетов.

Источники рыночной инф-ии – те ист-ки, из кот. мы м. получить исх. данные д/вып-я расчетов, и эти ист-ки м. классифиц. на группы:

	нормативн. ист-ки;

	источники рын. инф-ии:

	непосредств. уч-ки сделок;

	профессион. уч-ки рынка (банки, страх. компании, риэлторы, девелопер – инвестируют ср-ва в объект, консультанты по рынку недв.);

	органы гос. упр-я;

	СМИ.

* досупность +↓

* надежность -↓

3. Виды цен на рынке недвижимости.

Цена – те конкр. усл-я, о кот. либо договорились, либо предполагают договориться уч-ки сделок.

Цеы на рынке Н. м. классифицировать по 4-м критериям:

	по числу ране совершен. сделок с объектом Н.:

	цены первичн. рынка;

	цены вторичн. рынка.

	по субъекту рыночных отношений:

	цены спроса (пок-ли) <;

	цены предл-я (продавцы) >.

	по стадии инвестицион. цикла:

	сметные цены <;

	рыночн. цены (цены продажи)>.

	по степени регулируемости:

	регулируемые цены (гос.);

	рыночные цены.


4. Балансовая, рыночная и ликвида-ционная стоимости недвижимости.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.

	Балансовая ст-ть – ст-ть Н. по ПБУ (правила бух. учета), явл-ся справочной величиной, привод. в отчете об оценке, принадл. юр. лицу – не соотв. рыночн. ст-ти.



С, руб.

Т, годы

А

А

А

	Рыночная ст-ть – наиб. вероятн. цена продажи объекта на откр. кокурентн. рынке при усл-ии, что пок-ль и продавец действ. с одинак. степ. интереса, не испыт. никакого давления, облад. достат. вр. д/осущ-я сделки и платеж осущ-ют закон. образом в ден. ср-вах.

	Ликвидацион. ст-ть – ст-ь ускорен. продажи объекта. СЛИКВ.=СРЫН.-Скидка. Скидка д.б. назначена д/гарантирован. быстрой продажи объекта на рынке (lim=25%)

5. Инвестиционная, потребительская и налоговая стоимости недвижимости.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.

1. Инвестицион. ст-ть – ст-ть, кот. явл. суммой рын. ст-ти объекта и величины инвестиций, кот. необх. произвести в объект д/довед-я его до сост-я, отвечающ. треб-ям инвестора.

Индивид-на д/кажд. за счет вел-ны инвестиц. СИНВ.=СРЫН.+Инв.

2. Потребит. ст-ть (выкупная цена) – сумма рыночн. ст-ти недв. и компенса-ции теряемых продавцом благ в результате продажи объекта.

СПОТР.=СРЫН.+Компенс.

3. Налоговая ст-ть – ст-ть Н., кот. явл. базой д/исчисления зем. налога или на-лога на имущ-во. База д/налога на им-во: - физ.л. – остат. инвентаризацион. ст-ть – предпр. и орган.; - юр. л. – остат. баланс. ст-ть иму-ва – проектн.-инвент. бюро ПИБ (БТИ).

База д/зем. налога – кадастровая ст-ть (руб./м2 в год).

7. Сметная стоимость недвижимости. Стоимость восстановления и стоимость замещения объекта оценки.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.

1. Сметн. ст-ть (цена строит. продук-ции) – ст-ть затрат инвестора, необх. д/ созд. зд./соор. См. ст. опред. по методич. док-ам стр-ва и по Своду правил по опред-ю ст-ти стр-ва в составе предпроектной и проектно-сметной док-ции (84г.).

ССМ=ССМР+СОБОР,МЕБ,ИНВ+СМОНТ+СПР. РАБ

2. Ст-ть восстан-я и замещения объекта оценки – модификации см. ст-ти, кот. исп-ся в эк. Н.

Ст-ть восстан-я – ст-ть стр-ва точной копии объекта оценки со всеми присущими ему недосатками, эл-ми устаревания и неэфф-ти.

Ст-ть замещения – ст-ть стр-ва похоже-го бъекта на объект оценки без учета эл-ов устаревания и неэфф-ти.


6. Залоговая, инвентаризационная и ка-дастровая стоимости недвижимости.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.

1. Залоговая ст-ть – та ст-ть объекта, по кот. он м.б. принят банком в кач-ве предмета ипотеки. СЗАЛ. c [0,75%*СРЫН]

2. Инвентаризац. ст-ть (инвентарная) – ст-ть Н, опред-ая органами гос. инвент-ции по методике, утвержд. Правит-ом России. Не совпад. с баланс. и рыночн.



дата оценки

01.01.1984

 01.01.1969

I84/69

Iтек/84

И.с. опред. на основе укрупнен. пок-ей восстан. ст-ти (УПВС).

ПИБ – тех. паспорт (проектно-инвент. бюро) – СПб.

БТИ – бюро тех. инвент. – Москва.

УТИ – упр-е тех. инвент. – регионы.

Мощн.*СУД., произвести индексацию.

3. Кадастровая ст-ть – ст-ть недв., опред. органами гос. упр-я (зем. коми-тетом). Кад. ст-ть по своей вел-не < рын. ст-ти зем. уч-ков и м. дифф-ся орг-ми субъекта РФ в завис-ти от цен-ности зем. уч-ка. Кад. ст-ть исп-ся д/след. целей: 1) опред-е ставки зем. налога; 2) оценка ст-ти зем. уч-ка при его внесении в уст. капитал создавае-мого акц. общ-ва путем преобраз-я гос. унитарного предпр-я ГУП; 3) расчет гос. аредной ставки за зем. уч-к.

А=СКАД*СтРЕФИНАНС(8,5%год..)

8. Утилизационная и страховая стои-мости, стоимость специализированного имущества.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.

1. Утилизац. ст-ть – ст., кот. м.б. полу-чена при ликвидации объекта за счет распродажи отд. его эл-ов с учетом затрат на эту распродажу.

СУТИЛ=∑СЭЛ.(БЕЗ НДС) – Затраты на прод.

2. Страховая ст-ть – ст. Н, кот. явл. ба-зой д/уплаты страх. взносов. Вносится в договор страх-я объекта.

ССТР.=(0÷100%)СРЫН

3. Ст-ть специализ. имущ-ва – вид ст-ти, кот. исп-ся вместо рын. ст-ти (наиб. вероятн. цена продажи объекта на откр. кокурентн. рынке при усл-ии, что пок-ль и продавец действ. с одинак. степ. интереса) в отношении тех объектов, кот. отсутствуют в рын. обороте.

9. Классификация подходов к оценке недвижимости.

Под подходом к оценке понимается рассмотр-е какого-либо явл-я с т.з. выбран. критерия оценки.

Подходы к оценке (фед. станд. оценки):

	Сравнительный подход:

	метод рыночных сравнений;

	метод квалиметрии;

	метод аналогий.

	Затратный подход:

	метод балансовой оценки;

	метод сметного ценообр-я;

	затратный метод;

	метод дисконтир-я сметн. ст-ти;

	метод вычитания (выд-я д/Н в целом)

	Доходный подход:

	метод прямой капитализации;

	метод дисконт-я денежн. потока;

	метод ипотечн. инвестиц. анали-за;

	метод остатка.

Сравнит. подход позв-ет оценить ст. Н. на осн. сопостл-я с ценами, сложивш-ся на рынке на аналог. объек-ты.

Затратный подход позволяет оценить ст-ть Н. на осн. затрат инвестора (см. ст-ти) с учетом изношен-ти объекта.

Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях.


10. Виды экспертиз в экономике недви-жимости.

Перед началом вып-я экон. расчетов необх. получить исх. инф., позволяющ.:

	опред. состав прав на объект и воз-можн. их обременения, что вып-ся с пом. юридич. экспертизы;

	опред. степень технич. сост-я объек-та (технич. экспертиза/аттестация):

	степ. износа (%);

	огранич. на подачу инжен. ресур-сов;

	кач-во планир. реш-й и архит. оформл-я;

	транспортн. доступность.

	опред-ся безопасность объекта д\чел-ка и окр. среды (эколог. эксп.)

Первичная экспертиза – юридическая.

11. Принципы оценки недвижимости, связанные с анализом объекта.

Принцип оценки – осн. правила, полож-я, кот руков-ся при осущ-ии оценочн. деят-ти в отнош-ии объектов недвиж. и правна них, а также отд. ценообразующ. пар-ов.

1. Принцип предельн. продуктивн-ти:

	д/кажд. объекта или земельн. уч-ка сущ-ет некий оптимаьн. размер инвес-тиций,ведущий к max ст-ти объекта. До тех пор, пока этот объем инвестиций не достигнут, темп роста рын. ст. объекта соотв. или ало отлич-ся от темпа роста инвестиций. По достиж-ии оптим. объема инвестиций рост рын. ст. при-останавл., а в некот. случ. м. приобрести обр. знак (улучш. стан-ся ухудш-ми);

	уд. рыночн. ст-ть (н-р, 1 м2) на ма-лых объектах всегда выше, чем на больших, при проч. равн. усл-ях. Т.о. данный принцип отражает из-вестн. эффект масш., проявляющ. в эк-ке.

2. Принцип остаточн. ст-ти земли

3. Принцип изменяющ-ся пропорций

4. Принцип изменения.

13. Принцип наиболее эффективного использования объекта на рынке. Этапы его применения.

Принцип оценки – осн. правила, полож-я, кот руков-ся при осущ-ии оценочн. деят-ти в отнош-ии объектов недвиж. и правна них, а также отд. ценообразующ. пар-ов.

Явл-ся ведущим, соедин. в себе все принципы оценки.

Наиб. эфф-е исп-е объекта (НЭИ) – такое, при кот. из всех вар-ов исп-я объекта, явл-ся: 1) законными; 2) физич. возм-ми; 3) финанс. обеспеч.; 4) экон. оправдан. (рентабельн.) приводит в итоге к max ст-ти зем. уч-ка или всей Н в целом. Опред-е наиб. эфф-го вар-та произв-ся по пок-лю ЧДД:

 - сост. схему фин. потока («+» и «-» эл-ты); - эл-ты фин. потока необх. дисконтир-ть путем умнож-я на коэф. α=1/(1+Е)t

Анализ наиб. эфф. исп-я вып. в 2 этапа:

1) опред. НЭИ условно свободного зем. уч-ка. 2) осущ. анализ НЭИ с имеющ. строением/-ями, улучшениями. Кажд. этап начин-ся с метода «мозгового штурма», когда выдвиг-ся как м. > кол-во вар-ов исп-я объекта.Затем на кажд. этапе послед-но отвергаются вар-ты, не соотв. треб-ям законодат-ва,не м.б. реализ. технич. и не позвол. привлечь треб-ый объем финн. ресурсов. По оставш. вар-ам (max 4-5) произв. расч. ЧДД. Экономич. оправдан. вар-т:

ЧДД>0 -> max (наиб. эфф.)


12. Принципы оценки недвижимости, связанные с анализом окружающей среды.

Принцип оценки – осн. правила, полож-я, кот руков-ся при осущ-ии оценочн. деят-ти в отнош-ии объектов недвиж. и правна них, а также отд. ценообразующ. пар-ов.

1)Принцип спроса и предлож-я: рын. ст-ть отражает соотнош-е спроса и предлож-я в конкретн. секторе и на опред. террит. Если спрос растет – рын. ст. увел. При возраст. предл-я – наоб., уменьш-ся. Принцип спроса и предл-я исп-ся при соглас-ии рез-та оценки, а также учит-ся при анализе экон. ситуа-ции и построении прогноза развития рынка и перспектив функционир-я объекта оценки на нем.

2)Принцип конкуренции: рын. ст. как опред. вид. ст-ти м. сложиться толь-ко при достат-но большом числе объектов и их потреб-ей. В противн. сл. м. говорить о юбом др. виде ст-ти, кроме рыночн. О наличии кокур-ции в каком либо сектре Н. м. судить по активн-ти рынка, кот. измер-ся числом сделок в ед-цу вр. На малоактивн. рынке конкур-я практич. отсутств. (вед. д/сравнит. подхода)

3)Принцип соответствия отраж. завис-ть рын. ст-ти Н. от кач-ва окр. ср. Согл. данному принциу оценщик обязан выявить сущ-щие треб-я, станд., предъявл-е суъектами рынка к Н. оценив. типа, а затем учесть их наличие (отсутствие) у объекта оценки.

4)Принцип замещ-я показ-ет, что ур-нь рын. ст. опред-ся наименьшими из цен сделок с аналог. объектами, зфиксирован. в недавнем прошлом, т.е. ст. объекта на рынке опред. наименьш. ценой, по кот. м.б. приобрет. др. аналог. Н., если т. такая замена не связ. с долгосрочн. дорогостоящ. задержкой. (ведущ. д/затратн. подхода)

5)Принцип ожид-я: Н. имеет ст., т.к. способна удовл-ть потр-ти потенц. собствен., быть и полезной, т.е. чем выше ожидания субъектов рынка по поводу буд. доходов, выгод, кот. способен принести им объект в сложивш. рыночн. усл-ях, тем выше его ст-ть. (вед. д/доходн. подхода)

15. Классификация видов оценки.

Критерий классиф.

Вид оценки

1. По ед-це измер-я

1.1. Стоимостн. оценка

1.2. Нестоимостн. оценка

2. По составу оценив-го имущ-ва

2.1. Комплексн. оценка

2.2. Поэлементн. оценка

3. По порядку опрд-я

3.1. От общ. к частн.

3.2. От частн. к общ.

4. По ист-ам использ-ой инф-ии

4.1. Нормативн. оценка

4.2. Рыночн. оценка

5. По степ. унифицир-ти приемов (по степ. охвата)

5.1. Массовая

5.1.1. Групповая оценка

5.2. Индивид-я

5.2.1. Экспресс оценка

6. По виду объекта оценки

6.1. Оценка имущ-ва:

6.1.1. Движимого

6.1.2. Недвиж-го

6.1.3. Немат. акти-вов

6.1.4. Переоценка осн. фондов

6.2. Оценка имущ. прав

6.3. Оценка имущ-х комплексов (предпр)

6.4. Оценка инвес-тиц-х проектов

6.5. Оценка нанесен. ущеба

6.6. Оценка рейтин-гов


14. Основные факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости.

Ценообразущ. ф-ры – различн. рода обстоят-ва, сущ-ным образом влияющ. на пок-ли функционир-я конкр. объекта в сложивш. на дату оценки усл-ях. В завис-ти от рода этих обстоят-в ценообр. ф-ры делятся на:

1) технич. ф-ры: р-ры зем. уч-ка и строений, мат-лы осн. строит. констр. и др. эл-ов зд. и соор., несущ. спос. грунтов, оснащен-ть объекта инжен. сетями, местополож-е Н, ее износ, налич-е источников экологич. загрязн-я и степ. его риска, опасности природн. катаклизмов, особен. климата и соотв-е им конструкт. и планировочн.реш-й зд.

2) фин.-экон. ф-ры: доступность, необх-ть кредитн. ресурсов, условия их исп-я (ст. процента, сроки кредт-я, графики возврата), ур-нь спроса и предл-я на рынке Н, темпы инфляции, налоговый режим, в т.ч. определяющ. косвен. издержки предприним-ей в стр-ве, прод-ть маркет. периода, сложивш-ся ур-нь цен продажи и аренды различн. типов объектов, сост-е альтернат-х рынков, р-р коммунальн. платежей, ст-ть стр-ва аналог-х объктов. Влияние данных ф-ров зачас-тую прямо противоположно. Н-р, пониж-е вел-ны коммун. плат-ей при-ведет к сокращ-ю затрат по сод-ю объектов и сметн. ст-ти при их строит-ве, но одноврем-но вызовет рост цен на рынке Н.

3) соц. ф-ры: образ жизни нас-я, их архит.-планиров-е предпочтения, числ-ть нас-я и ср. ур-нь доходов, ур-нь рожд-ти, приоритеты в удовл-ии потр-тей, людность террит-ии распол-я объекта, престижность ближайш. окруж-я и репутация р-на, усл-я д/миграции, культура и традиции домостр-я и вед-я бизнеса. Н-р, увел-е подвижн-ти насел-я ведет к увел-ю спроса практич. во всех секторах рынка Н. и соотв. способств. росту цен.

4) юрид. ф-ры: общ. хар-р законодат-ва, затраты на регистр-ю права собств-ти, ур-нь полит. рисков, правила зонирования террит-й, имеющ. обреме-нения объекта и возм-ть их отмены или, наоб., устан-я, продолж-ть и ст-ть оформл-я разл. рода разреш-й. Н-р, рост полит. нестаб-ти вдет к уменьш-ю цен на рынке Н.

Влияние многих ценообр-х ф-ров оказ-ет индивид. возд-е на ст-ть Н. В некот. сл. один и тот же ф-р м. оказывать как повыш-щие, так и пониж-е возд-е на ст-ть объектов.

17. Маркетинговая характеристика подходов к оценке рыночной стоимос-ти недвижимости.

М. хар-ка позв. оценить исп-е подходов с 2-х т.з.: - с т.з. времен. состояния рынка (прошл., наст., буд.); - с т.з. субъекта.

№

Субъект сделки

Сост-е рынка в:





пр

наст

буд

1

Прод-ц

З, С

З, Д, С

Д

2

Пок-ль

С

Д, С

Д

З – наст/прошл. с т.з. продавца

Д – наст./буд. с т.з. и пок-ля и прод-ца

С – наст./прошл. с т.з. и пок-ля и прод-ца

Сравнит. подход позв-ет оценить ст. Н. на осн. сопостл-я с ценами, сложивш-ся на рынке на аналог. объек-ты.

Затратный подход позволяет оценить ст-ть Н. на осн. затрат инвестора (см. ст-ти) с учетом изношен-ти объекта.

Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях.


16. Процедура оценки рыночной стои-мости недвижимости.



Сравнит подход

Задание на оценку

Анализ НЭИ

Затратн. подход

Доходн. подход

Соглас-е результ-ов

Задание на оценку предусм.:

1) формир-е цели (цель м. предусм. соверш-е сделки купли-продажи, арен-ды, вклада в уставн. кап. создаваем. предпр., ипотеку объекта в целях обеспеч-я получ-го кредита, застройку зем. уч-ка и т.д.); 2) опред. даты оцен-ки; 3) вид оценив. ст-ти; 4) опред. сос-тав оценив. прав; 5) вып-ть точное опи-сание оценив. имущ-ва (состав, техн. сост-е)

Анализ наиб. эфф. исп-я:

1) условно своб. Н; 2) Н с уже использ. зд. При этом разреш. не ис. какой-либо подход т. в 2-х случ.: 1) если имеется достат. кол-во рын. инф-ии в отнош. объектов аналогов, т.е. исп-е т. срав-нит. подход; 2) отсутствие инф-ии д/прим. какого-либо подхода.

Сравнит. подход позв-ет оценить ст. Н. на осн. сопостл-я с ценами, сложивш-ся на рынке на аналог. объек-ты.

Затратный подход позволяет оценить ст-ть Н. на осн. затрат инвестора (см. ст-ти) с учетом изношен-ти объекта.

Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях.

Согласование результатов

Д.б. т. 1 сумма сделки, разброс ≤30%

М.б. вып-но 2-мя способами:

1) в виде ср-арифметич. в случае, если д/всех примен. методов разброс рез-ов ≤30%; 2) в виде средневзвеен., когда надежн. исп-я разных методов призна-ется различной.



n - % (вес) значимости

18. Доходный подход в оценке недви-жимости. Его суть, достоинства и не-достатки.

Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях.

Суть: позв. оценить рын. ст-ть недв. в завис-ти от вел-ны того подхода, кот. объект способен принести собств-ку в сложившихся рыноч. усл-ях.

Год. арендн. плата – руб./год

Позв. превести в руб.

Рын. ст-ть Н: С=ЧОД/ε

ε – норма дисконт (капитализации)

ЧОД – чист. операц. доход (ар. плата)

Достоинства подхода: 1) позв. оценке объектов, основан. на прошл. и сегодн. сост. рынка доп. оценкой, основан. на будущ. сост. рынка; 2) позв. рын. ст-ть объекта опред. в завис. от доходности объекта.

Недостатки: 1) явл. наиб. субъективн. из всех 3-х подходов, т.к. опирается на прогноз будущ. сост. рынка; 2) слож-ности в опред. вел-ны коэф. капитали-зации из-за недостат. объема инф. на рынке.


19. Учет ценности денег во времени.

20. Амортизационная таблица по кре-диту

21. Виды доходов от недвижимости.

М. классифиц. с 2-х т.з.:

1. По уровню:

1) потенц. валовой доход ПВД=PGI – теор. вел-на год. арендн. платы, кот. м.б. получена при сдаче объекта в аренду при рыночн. усл-ях, когда не учит. никакие виды потерь:

- недозагрузки; - неплатежи.

2) действит. (эффект.) валовой доход ДВД=EGI – уменьш. ПВД на потери от неплатежей и недозагрузки.

3) чистый операцион. доход ЧОД=NOI – ДВД, уменьш. на 5 ст. расходов, связан. с сод-ем Н. а) операц. расх. (эксплуатц.) – связ. с экспл. Н, относи-мые на с/ст П, Р и У за искл-ем: - амор-тизац. расх. по объекту (зд. или соор.); - фин. выплат (дивид. акционерам/ уплата % кред.); б) налоги на Н (год-я): зем. налог, налог. на имущ-во; в) затраты на страх-е недв.; г) затраты на упр-е собств.; д) резерв на замещ-е быстроизнаш. эл-ты строения.

4) доход до налогообл-я

5) доход после налогообл-я

2. По периодичности поступления:

1) единоврем. доход (н-р: ∑ от продаж)

2) периодич. доходы (н-р: ∑ от аренды)

22. Виды затрат, связанных с недвижи-мостью

1. По целевому назнач-ю:

1) инвестиц. затраты (д/чего?) – д/развития Н, т.е. улучш. ее св-в: - на реконстр., - на новое стр-во

2) операц. затраты: - текущ. кап. ре-монт объекта; - экспл. расх. по сод-ю объекта

2. В завис-ти от объема оказываем. ус-луг:

1) пост. затраты – не зависят от объема исп-я, степ. исп-я, загрузки: - налоги (зем., на имущ-во); - часть ком. услуг (связь, свет, охрана, канализ., отопле-ние (<10гр.))

2)перемен. затраты – прямопропорц. объему исп-я: - эл./эн. дежурн. исп-я;

- вода.

23. Метод прямой капитализации

Метод прим-я в усл-ях, когда прогноз-ся: 1) условно бесконечн. дохоы от вла-дения Н (ЧОД->беск.); 2) не планир-ся каких-либо инвестиций в объект;

3) предполаг. равномерн-е получение доходов (ЧОД=равномерно)

Метод пр. кап. м.б. применен также в усл-ях, когда предполаг-ся осущ-е еди-новрем. первонач. инвестиций.



   ЧОД    ЧОД   ЧОД    ЧОД    ЧОД

Инв. (Дата оценки)

Метод пр. кап. м.б. прим. также, если предполаг-ся изм-е доходов в некот. нач-ый период вр. При этом изм-е до-ходов д. носить регул. хар-р: 1) % в год; 2) % за весь нач-ый период вр.;

3) на абсол. вел-ну ежегодно (либо чис-лит., либо знамен. необх. изменить с пом. коэф. коррект-ки) С=ЧОД/ε*kКОР.

kКОР опред. 3-мя разл. спос-ми в завис. от хар-ра прогноза измен-я доходов в будущем.

Условной бесконечн-ю м. считать срок получ-я доходов, кот. примерно в 3-4 раза > по срав-ю с простым сроком окупаем-ти инвестиций в данный объект.


24. Метод дисконтирования денежного потока

Прим. в противопол. усл-ях методу прямой капитал., т.е.: 1) предполаг. конечн. срок извлеч-я доходов; 2) пред-полаг. изменяющ. рыночн. усл-я ε=const или ε≠const; 3) предполаг. неоднократн. инвестиции в объект;

4) предполаг. неравномерн. и неодина-ковость получ-я доходов



    ЧОД    ЧОД    ЧОД

Инв0 Инв1В этом сл. рын. ст-ть Н опред. как вел-на ЧДД



25. Метод ипотечно-инвестиционного анализа – метод оценки р.с.н., кот. поз-воляет учесть удешевляющее влияние невыплачен. кредитов. М. ИИА явл. модификацией метода дисконтир-я ден. потока. Сложн-ю исп-я м. ИИА явл. отсутствие единой станд. ф-лы. При этом запись расчетн. ф-лы зависит от 3-х сроков: 1) ТКР – срок, на кот. б. выдан кредит; 2) ТПРЕДШ – продолжит. вр., кот. прошло от момента выдачи кр. до даты оценки; 3) ТРАСЧ – прод-ть расч. периода

1) ТКР>(ТПРЕДШ+ТРАСЧ)



    ЧОД   ЧОД   ЧОД

BAL1

Дата

выдачи

кредита

Дата

оценки

ТКР

ТРАСЧ

ТПРЕДШ



t – на ск-ко необх. вернуть из буд. к да-те оценки

2) ТКР=(ТПРЕДШ+ТРАСЧ)

3) ТКР<(ТПРЕДШ+ТРАСЧ)

М. ИИА м. прим-ся в 2-х модификац-х:

1. Традицион. ИИА: 

1) ТКР>(ТПРЕДШ+ТРАСЧ);

2) ТКР=(ТПРЕДШ+ТРАСЧ);

3) ТКР<(ТПРЕДШ+ТРАСЧ)

2. Методы: - Аккерсона; - Эллвуда



 - ипотечная пост-я при осн. сроке погаш-я


26. Порядок расчета чистого операци-онного дохода

Наимен. пок-ля

Правила расчета

1. ПВД

Сум. контрактной,

рыночной ар. платы 

и пр. доходов

1.1. Потери от недозагрузки

% от 

(SСОБ +SСВ)*АРЫН

1.2. Прочие дохо-ды

% от суммы 

контрактн. и ры-ночн. ар. платы 

1.3. Потери от неплатежей

% от (п.1 – п.1.1)

2. ДВД

п1–п.1.1+п.1.2–п.1.3

2.1. ОР

% от ДВД или прям-ым счетом

2.2. Затр. на стр-е

% от ДВД

2.3. Затр. на упр-е объектом

% от ДВД или прям-ым счетом

2.4. Налоги на Н.

Прямым счетом

2.5. Резерв на замещ-е

СЗАМ*КФ3 или 

СЗАМ/ТЭК.Ж.

3. ЧОД

п.2-п.2.1-п.2.2-п.2.3-п.2.4-п.2.5

ЧОД – III ур-нь дохода.

ПВД – теорет. вел-на год. ар. платы, кот. опред. без учета каких-либо потерь и затрат собств-ка. ПВД=АСТ*SАР руб/г.

SАР=SСД.АР.+SЗАН.СОБСТВ.+SСВОБ.

27. Методы оценки реверсии

Rev – прогноз. вел-на продажи объекта в конце расч. периода. Сущ. 3 метода прогнозир-я ст-ти реверсии:

1. Метод экспертн. оценки. Традиция: указать имена и телефоны экспертов.

2. В долях от оцениваем. ст-ти.



Этот способ д. прим-ся при условии контроля невозникн-я абсурдн. ситуа-ции.



Δ, %

С руб.

не м.б.

Δ пред.

3. Метод капитализации постпродаж-ных ЧОД.



Rev

ЧОД пост.

Rev

28. Коэффициент капитализации (КК)



29. Аналитические методы оценки КК.



30. Экспертные методы оценки КК.