Характеристика субъектов рыночных отношений с недвижимостью

2





Федеральное агентство по образованию

Российский государственный 

торгово-экономический университет

факультет ресторанно-гостиничного бизнеса и услуг



Кафедра экономики недвижимости



Дисциплина



«Экономика недвижимости»



контрольная работа по теме:



«Характеристика субъектов рыночных отношений с недвижимостью»





























Работу выполнила: студентка 4 курса заочного отделения 42гр.

Факультета РГБ и У

Равина Мария Юрьевна





Проверил: проф. Панкратов Евгений Павлович











Москва 2011



	

	Характеристика субъектов рыночных отношений с недвижимостью.

	

Содержание:



Введение…………………………………………………………………………с 3



Субъекты рыночных операций с недвижимостью (продавцы, покупатели, профессиональные участники и государственные органы), их функции и характеристика. Экономико – правовые условия выступления на рынке недвижимости юридических лиц как покупателя или продавца недвижимости……………………………………………………………………с 4



Роль и задачи государственных органов и организаций на рынке недвижимости, а также профессиональных его участников: риэлтеров, оценщиков, дилеров, брокеров и др. Виды деятельности профессиональных участников, их функционально – правовые обязанности и место в сделках с недвижимостью……………………………………………………………………с 7



Управляющие компании, их характеристика и формы взаимодействия с субъектами рынка недвижимости……………………………………………с  12





Практическое задание №7………………………………………………………с  16



Список литературы……………………………………………………………с  17



































Введение



Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» сегодня прочно вошли в нашу повседневную жизнь, хотя еще пятнадцать лет назад в Советском Союзе их практически не использовали. Годы реформ вызвали существенные изменения в окружающем нас обществе и его устройстве. Становление и развитие рыночных отношений внесло в наш обиход такие слова, как «недвижимость», «недвижимое имущество» и «рынок недвижимости».

Согласно историческим сведениям, понятие «недвижимое имущество», или «недвижимость», впервые было сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов. 

В дореволюционной России это понятие было впервые применено в указе Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. 

Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения (ст. 130). В ст. 131 Гражданского кодекса РФ указано, что «право собственности и другие вещные права… подлежат государственной регистрации…». Следует отметить, что помимо регистрации прав на недвижимое имущество с развитием рыночных отношений продолжала развиваться и система регистрации и учета самих объектов недвижимости. К недвижимым объектам относят также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Поэтому НЕДВИЖИМОСТЬ можно определить как «недвижимое имущество, права собственности на которое зарегистрированы». 

В связи с развитием рыночных отношений в нашей стране все большее значение приобретают сделки с недвижимостью, которые осуществляются на рынке недвижимости. Термин «рынок недвижимости» не является юридически закрепленным, однако это не снижает его важности для экономики страны. 

Недвижимость создается трудом человека и вложением капитала, поэтому в рыночной экономике она является активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости. В настоящее время благодаря развитию законодательной базы РФ созданы объекты и субъекты РН, обеспечено включение рыночных механизмов в сферу недвижимости. 







Субъекты рыночных операций с недвижимостью (продавцы, покупатели, профессиональные участники и государственные органы), их функции и характеристика. Экономико – правовые условия выступления на рынке недвижимости юридических лиц как покупателя или продавца недвижимости



Участниками субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.



Субъекты рыночных операций с недвижимостью делятся на:



1) продавцы (или арендодатели) - собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие.
2) покупатели или арендаторы (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица)
3) профессиональные участники рынка недвижимости;

4) Государственные органы.



В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью. 

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов). 

Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников. 

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля: 

а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование: 

федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода, 

федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство 

органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов 

органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений 

органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений 

проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета 

органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними 

государственные нотариусы. 

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся 

предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях – лицензирование деятельности): 

брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью 

оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов 

финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием 

девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов) 

редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий 

управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта 

проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе 

юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на РН 

страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности 

участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании) 

аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию 

финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов 

маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке 

информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике РН 

специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН 

специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала 

любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости. 



Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.



 









Роль и задачи государственных органов и организаций на рынке недвижимости, а также профессиональных его участников: риэлтеров, оценщиков, дилеров, брокеров и др. Виды деятельности профессиональных участников, их функционально – правовые обязанности и место в сделках с недвижимостью.



Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции. Функционирование рынка недвижимости обеспечивают также профессиональные его участники: риэлторы, оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры и другие посредники.

Риэлтор - это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.

Риэлторской,  считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

В перечень видов риэлторской деятельности, например, в Москве были включены следующие операции:

• продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе;

• деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых и нежи-лых помещений (в том числе и посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей домов, подлежащих реконструкции;

• деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц;

• заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием;

• деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду земельных участков, находя-щихся в собственности юридических и физических лиц.

Риэлторами могут быть физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных товариществ, производственных кооперативов и государственных предприятий.

Гражданин имеет право заниматься риэлторской деятельностью в случае, если он:

• дееспособен, т.е. достиг 18-летнего возраста или признан органом опеки и попечительства полностью дееспособным в 16 лет;

• зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица.

Коммерческие организации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещенными законодательством РФ, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документах. Для совершения сделок на рынке недвижимости теперь они не должны получать лицензию. Это требование распространяется на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости, и на лиц, организующих ее продажу в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов. До 2002 г. для получения лицензии юридическое лицо должно было представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность, знаний и опыта работы в этой области в соответствии с методическими рекомендациями Министерства государственного имущества РФ. Вместе с пакетом документов, удостоверяющих правовой статус лицензиата, необходима была еще гарантия банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенного фирмой клиенту на рынке жилых помещений.

Некоммерческие организации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.

В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения - Российская гильдия риэлторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полутора тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны.

Российская и региональные гильдии риэлторов созданы с целью формирования профессионального рынка недвижимости и самокоординации деятельности его участников на современной правовой основе и деловой этике. Они выполняют следующие основные функции:

• организуют обучение и сертификацию специалистов-риэлторов фирм;

• гарантируют профессионализм своих членов и правовую защиту сторон в сделках;

• дают рекомендации фирмам  членам гильдии по организации сделок и гарантии за счет создаваемого страхового фонда;

• разрабатывают аналитические обзоры различных секторов рынка недвижимости и прогнозы тенденции его развития;

• формируют банки данных и организуют информационное обеспечение риэлторов - членов ассоциации;

• участвуют в экспертизе проектов нормативных актов, регулирующих отношения участников рынка недвижимости;

• взаимодействуют с государственными и муниципальными органами, которые функционально участвуют в оформлении сделок с недвижимыми объектами;

• оказывают консультационные услуги клиентам рынка и осуществляют иные виды деятельности.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы:

а) продавцы - собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);

6) покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;

в) обслуживающие структуры - инфраструктурные организации, обеспечивающие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

Активные участники рынка недвижимости - инвесторы, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные функции.

Субъектами инвестиционной деятельности на рынке недвижимости являются физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства России, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества.

По статусу всех инвесторов можно подразделить па три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные.

Уполномоченные государством органы инвестируют в основном в объекты отраслей материального производства, социально-бытовой, культурной и других сфер. Правительство РФ распоряжается государственной собственностью и бюджетными средствами для инвестирования в развитие народного хозяйства, в том числе в здравоохранение, образование, науку и экологию.

В последние годы органы власти РФ выступают на рынке недвижимости не столько инвесторами, сколько продавцами государственных и муниципальных заводов, фабрик, зданий и сооружений.

Любой инвестор имеет право:

• самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность инвестиций;

• привлекать на договорной основе физических и юридических лиц для реализации инвестиций;

• передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности гражданам, государственным и муниципальным органам, юридическим лицам;

• контролировать целевое назначение инвестиций;

• владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. Государство гарантирует стабильность прав инвесторов: положения вновь принятых законодательных актов, ограничивающих инвестиционную деятельность, вводятся не ранее чем через год с момента опубликования;

• не допускается вмешательство в выбор объектов инвестирования, кроме случаев, предусмотренных законом;

• безвозмездная национализация и реквизиция предприятий и другого недвижимого имущества не допускаются.

Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях:

• признания инвестора банкротом;

• стихийных бедствий, катастроф;

• введения чрезвычайного положения;

• если продолжение инвестирования может привести к нарушению установленных законом экологических, санитарно-гигиенических и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.

Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории России путем:

• долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с субъектами предпринимательства РФ;

• приобретения предприятий;

• создания фирм, полностью принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранных юридических лиц;

• приобретения имущественных комплексов, зданий и сооружений;

• приобретения прав пользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав;

• приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;

• предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав.













































Управляющие компании, их характеристика и формы взаимодействия с субъектами рынка недвижимости.



Управление объектами недвижимости - принятие решений, направленное на более полное и эффективное использование объектов недвижимости и оформление документов в отношении имущественных прав на эти объекты. 



Принципы управления объектами недвижимости:

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлторские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы - муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

- правовом - распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом - управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом - содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью -- это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости,  регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости.

а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

- создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;

- введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;

- контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

- регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

- лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

- налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

- реализация государственных целевых программ;

- установление амортизационных норм;

- реформирование жилищно-коммунального хозяйства;

- комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.

2. Общественное воздействие. 

Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

3. Управление определенными объектами недвижимости:

- операционной недвижимостью -- недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

- инвестиционной недвижимостью -- недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

- управление системами жилой недвижимости;

- управление системами нежилой недвижимости.

Управляющий недвижимостью - это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.





















































































Практическое задание №7



Совет директоров АО рассматривает вопрос о реконструкции офисного здания и решает, стоит ли платить за реконструкцию 7,2 млн. руб., если это позволит обеспечить дополнительный чистый годовой доход в размере 8,2 млн. руб., а рыночная ставка дохода по аналогичным инвестициям составляет 12 % годовых. Каково Ваше решение?



Решение:



Исходя из того, что рыночная ставка дохода по аналогичным инвестициям составляет 12 %, мы можем рассчитать ее в денежном эквиваленте, т.е.

 12%=864 тыс. руб. – это будет годовой чистый доход АО, при инвестировании 7,2 млн.руб.,

а при реконструкции здания годовой чистый доход составит 8,2 млн.руб.



Рассматривая вопрос о реконструкции офисного здания или инвестирования денежных средств по данной ставке, можно сделать вывод, что более прибыльным для АО будет реконструкция офисного здания.





















































Список литературы.



1. Горемыкин В. А., .  Экономика недвижимости. Учебник  Москва, 2008.

2.  Асаул А. Н. Карасев А.В , Экономика недвижимости. Учебное пособие Москва, 2001



3. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: Уч. пособие.- М.: Эксмо, 2007 г.