Определение рыночной стоимости здания

Министерство образования Российской Федерации

Красноярская Архитектурно-Строительная Академия



Кафедра экономики и финансов













	Расчетно-графическое задание

	По предмету: «Экономика недвижимости»

По теме: «Определение различными подходами

рыночной стоимости здания»



	Вариант - 4





	Выполнил:

Студент 4 курса

	Группа Э-13-Н

	Глазков Андрей



	Проверила:

	Бузина Н.В.







	Назарово, 2008

	
Задание к расчетно-графической работе

	

	Определить затратным подходом рыночную стоимость здания магазина смешанной торговли.

	

	Характеристика здания:

	

	Здание с подвалом, фундаменты – сборные, железобетонные. Стены и перегородки – кирпичные. Перекрытия и покрытия – железобетонные. Кровля - рулонная. Полы - цементные, плиточные, паркетные. Отделка – повышенного качества. Отопление – центральное. Имеется водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности – 1. В таблице №1 приведены данные, необходимые для дальнейших расчетов.



	Таблица №1

	Задание для расчетно-практической работы

Вариант

Год ввода в эксплуатацию

Этажность

Площадь здания, м2

Высота, м

Климатический район

 Износ конструктивных элементов здания, %













Фундаменты

Стены, перегородки

Перекрытия

Крыши

Полы

Проемы

Отделочные работы

Сан.техн. и электротехн. работы

Прочие работы



4



1976



2



1000



6,8



IV



40



30



20



30



40



20



20



40



30



	Решение:

	Для определения стоимости здания используем метод сравнительной единицы, при этом рыночную стоимость определяем путем реализации этапов оценки:

	Оценка восстановительной стоимости оцениваемого объекта (магазина)

	Определение поправочных коэффициентов.

	Расчет выявленных видов износа (накопление износа)

	Расчет итоговой стоимости объекта оценки (магазина).

	1.) Определяем восстановительную стоимость по сборнику УПВС № 33 и приложению № 1 коэффициент зависимости от района строительства (IV = 1,25).

	Территориальный пояс – Красноярский край = 2.

	Vзд = 1000 * 6,8 = 6800 м3

	Определяем восстановительную стоимость 1м3 здания с объемом 6800 м3 по сборнику № 33 на уровне цен на 1 января 1969 года. (по таблице для объема 6800 м3 стоимость 1м3 равна 25,6 )

Свосст = V * B = 6800 * 25,6 = 174080 руб.

Сср = B * V * Ki * Ii = 174080 * 1,25 * 1,18 * 33,2 = 8524698 рублей.

Согласно данных бюллетеня индексы цен в строительстве определяют по сборнику I1 = 1,18

I2 = 33,2

	2.) Определяем величину коэффициентов косвенных издержек (Кки), прибыли предприятия (Кпп), и полной восстановительной стоимости с учетом налога на добавленную стоимость (Кндс).

	Определяем по результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов схожих с оцениваемым. Для расчета полной восстановительной стоимости здание магазина принимаем Ки – коэффициент косвенных издержек.

	Ки = 1,03

	Кпп = 1,25

	Кндс = 1,2 , отсюда следует полная стоимость будет равна

Свосст = 8524698 * 1,03 * 1,25 *1,2 = 13170659 рублей.

3.) Для определения физического износа используем нормативный метод, удельные веса каждого конструктивного элемента восстановительной стоимости принимаем по сборнику УПВС №33

Величина износа в процентах определена для каждого элемента экспертным путем при обследовании магазина. Полученные данные сводим в таблицу №1.

	

	Таблица №2

	Определение накопленного физического износа нормативным методом

	Наименование элементов здания.

	Удельный вес конструктивного элемента здания.

	Износ конструктивного элемента здания.

	

	1.) Фундаменты

	4

	40

	1,6

	2.) Стены, перегородки

	12

	30

	3,6

	3.) Перекрытия.

	13

	20

	2,6

	4.) Крыши

	23

	30

	6,9

	5.) Полы

	9

	40

	3,6

	6.) Проемы

	6

	20

	1,2

	7.) Отделочные работы

	4

	20

	1,2

	Сан. Тех и электротех. работы

	23

	40

	9,2

	Прочие работы

	6

	30

	1,8

	Итого

	

	

	31,7

	

	Определяем функциональный износ.

	Здание (магазин) введено в эксплуатацию в 1976 году, на данный момент не отвечает сантехническим и эстетическим требованиям, предъявляемым к объектам розничной торговли.

	Необходимы затраты на модернизацию системы кондиционирования.

	Необходимы затраты на дополнение отсутствующих элементов – установка охранной системы видеонаблюдения.

	Необходимы затраты на наружную рекламу.

	

	Таблица №3 Расчет функционального износа

№ /п

Наименование затрат на модернизацию и дополнение

Сумма, рублей.

 1

Модернизация системы кондиционирования

100000

 2

Установка охранной системы видеонаблюдения

1800000

 3

Установка наружной рекламы

100000

 4

Восстановительная стоимость

13170659



		Итого:

2000000 / 13170659 * 100 = 15%



Общий накопленный физический и функциональный износ равен Иобщ = И физ + Ифункц = 31,7 + 15 = 46,7 %

4.) Определяем рыночную стоимость магазина затратным подходом

Сзат = Свосст * (1 – Иобщ / 100) = 13170659 * 0,533 = 7019961 рублей.



Вывод:

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости (магазина) по затратному подходу равна 7019961 рублей.



Задача № 2



Определить рыночным подходом стоимость объекта недвижимости. При этом подходе стоимость определяется на основании рыночных данных, недавно завершенных сделок купли – продажи объектов., схожих с оцениваемым.

При оценке вносятся поправки, учитывающие различия между объектами оценки и аналогами. Полученная таким методом скорректированная цена объектов аналогов дает возможность судить о наиболее вероятной цене объектов оценки.

Этапы оценки:

Изучаем рынок недвижимости, выявляем наиболее сопоставимые объекты и собираем исходную информацию об объектах сравнения.

Определяем существенные различия между объектами аналогами и объектами оценки, и вносим соответствующие поправки в цены аналогов на эти различия.

Согласовываем скорректированные цены объектов аналогов и определяем рыночную стоимость объекта оценки, полученные данные вносим в таблицу.

	

	Таблица №4. Определение рыночной стоимости здания

		Элементы сравнения

		Величина вводимых поправок

		Стоимостное выражение поправок

		Цена продажи аналога

		---

		1560000

		Поправка на передаваемое право собственности

		

-1

		

1558440

		Поправка на условия финансирования

		-1

		1556882

		Поправка на изменение экономических условий

		6

		1650295

		Поправка на местоположение

		10

		1815325

		Поправка на износ

		4

		2541457

		Поправка на наличие дополнительных улучшений

		

420000

		

2961457

		Поправка на масштаб

		---

		2961457

		Итого:

		          ---

		2961457

		

Итого: 

Стоимость оцениваемого объекта, с учетом поправок, составляет 2961457 рублей.


Задача № 3

	

	Дано:

	Рассчитать стоимость объекта недвижимости с помощью метода прямой капитализации дохода по данным:

	

	Таблица №5 ЧОД по годам

	1 год

	2 год

	3 год

	4 год

	5 год

	57000

	61000

	61500

	63000

	62000

	

	Таблица № 6 Показатели по объектам аналогам

	Объекты - аналоги

	ЧОД

	Продажные цены

	Ставка капитализации

	Среднее значение ставки капитализации

	1

	72000

	600000

	0,12

	

	2

	82500

	   750000

	0,11

	

	3

	47250

	450000

	    0,105

	

	

	R = ЧОД / V, отсюда следует V = ЧОД / R

	ЧОД = ( 57000 + 61000 + 61500 + 63000 +62000 ) / 5 = 60900 рублей

		Rср = ( 0,12 + 0,11 + 0,105 ) / 3 = 0,11

		V = 60900 / 0,11 = 553636 рублей.

		

	Итого: Цена оцениваемого объекта 553636 рублей

	

	Задача № 4

	

	Оценить стоимость складского комплекса методом ДДП. Для этого предварительно рассчитать денежные потоки по годам прогнозного и постпрогнозного периодов, определить ставку дисконтирования.

	
Таблица №7 Исходные данные:

	Площадь склада. м2

	Аренда,

	р/м2

	Капитальные вложения в долях от ЧОД

	

	 УПР,

	  %

	

 УПЛ,

   %

	

УПИМ,

     %

	

 СДбр,

    %

	105000

	18

	15

	    7

	   2

	   5

	   6

	

	Ставка дисконтирования = 7 + 2 + 5 + 6 = 20%

	

	Таблица №8

Денежные потоки

Прогнозный период

Постпрогнозный

 период



1

2

3



ПВД

22680000

21092400

19615932

18242817

Поправка на недозагрузку

5670000 (0,25)

4218488 (0,2)

1961593 (0,1)

1276997 (0,07)

Поправка на недосбор

3402000 (0,15)

2109240 (0,1)

980797 (0,05)

912141 (0,0 )

Прочие доходы

---

---

---

---

ДВД (ПВД – недозагрузка – недосбор)



13608000



14764672



16673542



16053679



	Таблица №9

	Динамика недозагрузки и недосбора арендных платежей, %

Недозагрузка

Недосбор арендных платежей

 1 год 

 2 год

 3 год

 4 год

 1 год

 2 год

 3 год

 4 год

25

 20

  10

  7

  15

  10

 5

5






















  Денежные  

    потоки

Прогнозный период – годы

Постпрогнозный  

    период



1 год

2 год

3 год



 ДВД



13608000



14764672



16673542



16053679

Операционные расходы, в том числе:

1. Налоги:

а.)Налог на землю

б.)Налог на имущество







52500

272160







52500

295293







52500

333471







52500

321074

2.Коммунальные платежи:

а.) электр –ия

б.) водопровод

в.) уборка помещения





630000

21000

26250





667800

22260

27825





707700

23100

29495





749700

25011

31264

3. Оплата труда работников:

а.) зарплата

б.) отчисления от зарплаты



26250

9581



27300

9965



29295

10766



31264

11411

4. Охрана (3р)

315000

333900

353850

375170

5. Резервный фонд на восстановление (7% ДВД)



952560



1033527



1167148



1123756

6. Управление (8% ДВД)

1088640

1181174

1333883

1284294

7. Реклама услуг

50000

50000

50000

50000

8. Обязательное страхование (10500/1000*60)



6300



6300



6300



6300

9. Оплата услуг сторонних организаций

 (5 % ДВД)





680400





738234





833677





802684

10. Прочие расходы:



   544320



590587



666942



642147

ЧОД

8933039

  9728007

 11075465

 10544104

Кап-вложения

1339956

1459201

1661320

1581616

Обслуж –ие кредита.)

---

---

---

---

денежный поток до уплаты налогов



7503083



8268806



9414145



8962488


Таблица №11

Удельные значения платежей за коммунальные услуги

Электроэнергия

6

Водопровод, канализация

0,2

Уборка помещений

2,5



	Ставка дисконтирования = 7 + 2 + 5 + 6 = 20%

Остаточная стоимость = 8962488 * 0,25 = 2240622

Стоимость общая = 7503083 / (1 + 0,2)1 +8268806 / (1 + 0,2)2 + 9414145 / (1 +0,2)3 + 8962488 / (1+0,2)4 +2240622 * 1 / (1 +0,2)4 = 6252569 + 5742226 + 5448000 + 4322604 + 106406 = 21871805 рублей.



	Ответ: Общая стоимость здания равна 21871805 рублей.