Рынок жилой недвижимости понятие, классификация и перспективы развития в России и Санкт-Петербу

Министерство образование и науки Российской Федерации

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет













Кафедра  экономики строительства







Дисциплина: Экономика строительства













Реферат



«Рынок жилой недвижимости: понятие, классификация и перспективы развития в России и Санкт-Петербурге»















Работу выполнила:

студентка гр. 1-ЭС-III

Е.П. Барышникова



Работу проверила:

канд. экон. наук, профессор 

Н.И. Барановская













Санкт-Петербург

2010

Оглавление:

Введение

1. Понятие рынка недвижимости

2. Классификация жилой недвижимости

   2.1. Технология использования классификации

   2.2. Элитный класс

   2.3. Бизнес-класс

   2.4. Эконом-класс

3. Основные факторы рынка недвижимости

4. Рынок жилой недвижимости в России

   4.1. Предложение недвижимости

   4.2. Спрос на недвижимость

   4.3. Цена жилой недвижимости

   4.4. прогноз развития 

5. Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга

Заключение

Список использованной литературы































Введение































































1. Понятие рынка недвижимоти.

Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости. 

Из всех видов рынка недвижимости мы будем рассматривать рынок жилой недвижимости.



2. Классификация жилой недвижимости.

Всю жилую недвижимость можно разделить на следующие виды:

а) Элитный класс (подклассы «Элита А» и «Элита В»)

б) Бизнес-класс (подклассы бизнес- и комфорт-)

в) Эконом-класс (подклассы «верхний Э-К» и нижний «Э-К»)



2.1. Технология использования классификации.

Если рассматривать вопрос отнесения объекта к тому или иному классу с позиции застройщика, то все факторы, определяющие классовый уровень новостройки, можно разделить на две категории - неуправляемые и управляемые.

К неуправляемым факторам относятся все характеристики местоположения объекта - престижность района, транспортная доступность, экологические характеристики местности, видовые характеристики и пр. Эти факторы определяют возможность позиционирования объекта в рамках того или иного класса.

Управляемые факторы - это качественные характеристики самого дома, которые задаются девелопером на этапе разработки концепции объекта. Вместе с характеристиками местоположения они и определяют окончательное отнесение дома к тому или иному классу.

Параметров, по которым оценивается качество проекта, достаточно много. Тем не менее, степень важности различных параметров домов с точки зрения классификации разная. При ранжировании объектов обычно разбивают факторы, учитываемые при оценке качества проекта, на три группы – факторы первого, второго и третьего порядка в зависимости от степени их значимости.

К факторам первого порядка, имеющим принципиальное значение при определении класса объекта, относят:

Материал стен дома;

Архитектурный облик;

Площади квартир;

Высоту потолков;

Инженерное оснащение.

Данные факторы определяют возможность отнесения объекта к тому или иному классу, по ним производится первичное распределение объектов: новостройка может быть отнесена к определенному классу только в случае, если все факторы первого порядка соответствуют значению для данного класса.

Дальнейшее ранжирование новостроек производится на основании оценки факторов второго порядка, к которым относят:

Количество этажей;

Количество квартир;

Технологию остекления;

Качество отделки общественных помещений;

Организацию безопасности комплекса;

Вид паркинга, обеспеченность машиноместами;

Организация территории;

Уровень сервиса.

Данные факторы так же, как и факторы первого порядка, имеют высокую значимость при определении класса объекта. Тем не менее, для того чтобы объект был причислен к определенному классу необязательно соблюдение всех требований по факторам второго порядка. Если по отдельным факторам второго порядка класс объекта оказывается ниже, то к базовой категории, определенной на первом этапе ранжирования, может быть добавлен знак «-». 

Тем не менее, если не соблюдаются требования по большинству факторов второго порядка, объект переводится в более низкую классовую категорию. Так, даже если дом по всем факторам первого порядка относится к элитному классу, но в нем отмечается среднее качество отделки мест общего пользования, недообеспеченность машиноместами, невысокий уровень безопасности, то дом по своим качественным характеристикам относится только к бизнес-классу.

В случае, если девелопер выполнил требования по факторам второго порядка с некоторым «запасом», то к базовой категории может быть прибавлен знак «+».

К факторам третьего порядка относятся:

Количество этажей,

Количество квартир на этаже

Инфраструктура.

Эти факторы имеют среднее значение с точки зрения классификации. Они влияют на отнесение объектов к промежуточным категориям, но не влияют на перенос объекта в более низкую классовую категорию.

Рассмотрим теперь отличительные признаки каждого класса.



2.2. Элитный класс.

К элитному классу предъявляется наибольшее количество требований. Элитный класс жилья подразумевает самые лучшие и дорогие предложения в городе, причем это касается не только самого дома, но и характеристик квартир. Класс дома определяется совокупностью критериев, однако основными показателями, позволяющими отнести дом к элитному классу, являются: выгодное местоположение (престижные районы); уникальный архитектурный облик здания; высокое качество материалов и инженерно-технического оснащения дома (отделочные материалы, лифты, системы кондиционирования, системы очистки воды лучших европейских производителей); наличие квартир большой площади (от 60 кв. м); высокий уровень безопасности; наличие подземного паркинга (не менее 2 м/м на квартиру).

Особое внимание при отнесении дома к элитному классу уделяется уровню безопасности. Высокий уровень безопасности в элитных домах достигается за счет целого ряда критериев. Во-первых, за счет собственной огороженной территории, доступ к которой имеют только жильцы дома. При наличии офисных и других помещений на первых этажах здания, доступ в них организовывается без пересечения непосредственно территории дома (входы со стороны улицы или ограждение). Во-вторых, территория дома круглосуточно охраняется с помощью профессиональной охраны на КПП и видеонаблюдения.

В настоящее время наличие и состав внутренней инфраструктуры зависит от концепции дома, но общей тенденцией последних лет стало сведение объектов инфраструктуры к минимуму. Одной из причин стало увеличение эксплуатационных расходов на содержание инфраструктуры, которые ложатся на жильцов. Наличие собственной инфраструктуры в доме в настоящее время не является важным параметром жилых комплексов элитного класса, однако обслуживание жильцов по-прежнему должно быть на высшем уровне, вплоть до room-сервиса (заказ билетов, еды, вызов и т.д.).



2.3. Бизнес-класс.

Бизнес-класс самый распространенный на рынке, его доля составляет примерно 60%. Этот класс занимает серединное положение между элитным и эконом классом. В категорию бизнес-класса попадает очень разное жилье: то, что в силу некоторых характеристик недотягивает до элитного и то, что обладает характеристиками более качественными, чем может предложить эконом-класс.

В целом бизнес-класс – это жилье повышенной комфортности, которому, несмотря на условность, все-таки присущи некоторые общие характеристики, наиболее важными из которых являются:

• расположение в престижных районах;

• высокое качество материалов и инженерно-технического оснащения дома (но проще, чем в элитном классе);

• наличие подземного паркинга (не менее 1 м/м на квартиру);

• квартиры с удачными планировками площадью (от 40 кв.м).

К архитектурному облику здания бизнес-класса предъявляется меньше требований, чем в элитном классе. Однако конкуренция в данном сегменте способствует тому, что зачастую застройщики воплощают в жизнь эффектные с точки зрения архитектуры современные проекты.

Как и в элитном классе, наличие инфраструктуры является необязательным критерием, однако зачастую крупные комплексы бизнес-класса включают в свой состав объекты инфраструктуры спортивного, оздоровительного и развлекательного характера.

Большинство домов бизнес-класса имеет свою огороженную охраняемую территорию, однако это не является критичным, большее значение приобретает благоустройство территории, наличие спортивных площадок, прогулочных зон и т.д. Стоит отметить, что в сегменте бизнес-класса существуют как отдельно стоящие дома, так и целые кварталы высокого качества, объединенные единой концепцией. Возводятся последние большей частью на более крупных участках в районах, где нет такого дефицита земли, как в самом центре города.

 

2.4. Эконом-класс.

Наименьшее количество требований предъявляется к жилью эконом-класса. По жилью эконом-класса нет ограничений с точки зрения местоположения: оно, в основном возводится в отдаленных районах.

По материалу конструкций к этому классу можно отнести как монолитные дома, которые по некоторым характеристикам не попадают в бизнес-класс, так и панельные дома.

В домах эконом-класса допускается наличие небольших квартир площадью от 30 кв. м с межкомнатными перегородками.

Требования к уровню безопасности возрастают вместе с классом дома. Если для элитного класса наличие собственной огороженной территории обязательно, для бизнес-класса – желательно, то для эконом-класса это не имеет значения, большинство из них не имеет собственной территории. Кроме того, в эконом-классе допускается наличие социальных квартир.

Еще одной отличительной чертой этого класса является то, что наличие паркинга также не является обязательным требованием.

 

3. Основные факторы рынка недвижимости.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы и могут приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов:

		 экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

		 социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

		 природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

		 административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

		 окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

		 национальные и культурные условия, традиции населения.

		 политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

		 за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

		 за счет изменения типа использования;

		 за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.

 

4. Рынок жилой недвижимости России. 

4.1. Предложение недвижимости.

Официальные данные за первое полугодие, опубликованные в конце июля Федеральной службой государственной статистики, позволяют сделать вывод о том, что строительный рынок в большинстве регионов России умеет держать удар. Объемы строительства жилья в среднем по стране не сокращаются, а провал некоторых областей компенсируется хорошими темпами развития в других.

По данным Росстата, в I полугодии 2010 г. было введено в эксплуатацию 248,8 тыс. квартир общей площадью 21,6 млн кв.м, что составило 99,9% к соответствующему периоду предыдущего года (в I полугодии 2009 г. было введено 21,6 млн кв.м жилья, 99,7% к I полугодию 2008 г.). В течение первых двух месяцев 3 квартала 2010 г. в России было введено 6,9 млн. кв. м жилья

Таким образом, в целом по России объемы строительства жилья не упали ни в очень тяжелый период кризиса в начале 2009 года, ни в период восстановления после него в этом году по сравнению с еще благополучной первой половиной 2008 года. Нет и прироста, но это вполне объяснимо. 

Среди наиболее отстающих регионов оказалась Москва. Столица ввела только 68,2% от объема соответствующего периода 2009 г. 

Более того, не стоит думать, что показатели объема ввода жилья характеризуют сегодняшнее или завтрашнее состояние рынка. Нет, это свидетельство того, каким рынок был год или два назад. Именно тогда велись продажи вводимого ныне жилья, тогда строители получали от покупателей деньги, а сегодня только отдают им обещанный товар. Тогда, в 2007-2008 гг., запредельная покупательская активность сметала все с рынка, и теперь давно купленные на бумаге здания становятся воплощеными в камне. 

Кроме того, среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Краснодарском крае – 8,4%, Санкт-Петербурге – 4,6%, Республике Татарстан и Тюменской области – по 4,4%, Москве – 3,8%, Республике Башкортостан – 3,5%, Ростовской области – 3,4%, Нижегородской области и Ставропольском крае – по 2,9%, Ленинградской и Свердловской областях – по 2,3%. В этих субъектах Российской Федерации построено чуть больше половины введенной общей площади жилья в России. 

Вместе с тем, при значительных объемах жилищного строительства в этих субъектах Российской Федерации, кроме Краснодарского и Ставропольского краев, Нижегородской, Свердловской и Тюменской областей, Санкт-Петербурга в I полугодии 2010 г. наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с I полугодием 2009 года. В Москве оно составило 31,8%, Республике Татарстан – 16,9%, Ростовской области – 6,4%, Ленинградской области – 5,8%, Республике Башкортостан – 3,0%, Московской области – 2,6%. 

В 2010 г. получила продолжение тенденция выхода на рынок значительного количества новых объектов эконом-класса, наметившаяся еще в начале 2010 г. Однако кардинальных изменений в объеме предложения на рынке новостроек не произошло. Выход существенного объема нового предложения был компенсирован завершением продаж по некоторым объектам, а также приостановкой продажи в ряде новостроек в связи с введением поправок в 214-ФЗ.



4.2. Спрос на недвижимость.

В 3 квартале 2010 г. активность покупателей жилой недвижимости снизилась, что было связано как с наступлением сезона отпусков, так и с аномальной жарой, наблюдавшейся летом текущего года. Летнее падение покупательской активности отразилось в постепенном снижении количества заключаемых сделок, которое наблюдалось на протяжении всего квартала и усилилось к сентябрю 2010 г.

Эксперты отмечают тенденцию роста спроса со стороны покупателей на объекты первичного рынка. При этом в условиях сохранения относительной стабильности на рынке, текущее поведение покупателей жилья отличается от докризисного: квартиры выбираются более тщательно, основным спросом пользуются объекты с наилучшим соотношением цена/качество, а также хорошей динамикой строительства.

На фоне принятия поправок в 214-ФЗ, постепенно увеличивается количество сделок, заключаемых по договорам долевого участия: по Москве в 3 квартале 2010 г. было зарегистрировано порядка 680 ДДУ, для сравнения в 2 квартале 2010 г. было заключено лишь около 100 подобных сделок, тогда как в целом активность рынка в тот период была более высокой.



4.3. Цена жилой недвижимости.

В летние месяцы 3 квартала 2010 г. цены на первичное жилье в России продолжили рост. Тем не менее, темпы роста цен в рассматриваемом периоде снизились относительно 2 квартала 2010 г. В июле средняя долларовая цена на новостройки в Москве выросла на 1,9%, в августе на 0,6% (для сравнения темпы роста цен в апреле находились на уровне около 3%). Рост цен на первичном рынке был связан с прямым повышением цен по ряду объектов.

В сентябре 2010 г. в связи с выводом на рынок значительного объема предложения в сегменте эконом-класса средняя цена на рынке новостроек в целом снизилась на 2,8% относительно августа.



4.4. Прогноз развития.

Согласно прогнозу МЭРТ, реализация национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" и антикризисных мер Правительства Российской Федерации, направленных на поддержание жилищного строительства, в том числе увеличение в 2010 году более чем в 1.5 раза финансирования из средств федерального бюджета мероприятий по обеспечению жильем военнослужащих, будут способствовать росту ввода жилья к 2012 году до уровня не менее 64-65 млн. кв. м.

В период с 2010 по 2012 годы высокие темпы объемов жилищного строительства ожидаются в субъектах Российской Федерации с незначительным объемом наличествующего жилищного фонда.

До 2012 года сохранится положительная динамика темпов жилищного строительства в 19 субъектах Российской Федерации, причем как в экономически развитых (Кемеровская, Нижегородская области), так и в регионах, в которых не наблюдается резких колебаний инвестиционной активности, и величина абсолютного ежегодного прироста ввода жилья остается невысокой, но стабильной.

Отрицательной динамики жилищного строительства в 2010-2012 годах не прогнозируется ни в одном субъекте Российской Федерации во многом благодаря тому, что в прогнозном периоде будет завершена реализация приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" и федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы.

Тем не менее, достичь уровня ввода жилья 2008 года в 2010 году не удастся 39 субъектам Российской Федерации, в 2012 году – 25 субъектам.

Вывод: таким образом, по результатам проведенного исследования российского рынка жилой недвижимости, можно сказать, что строительная отрасль России находится на этапе восстановления от кризиса. Темпы строительства в наиболее крупных регионах имеют положительную динамику. Этому способствуют следующие макроэкономические факторы:

1. государственная политика стимулирования строительства и вообще реального сектора экономики в целом;

2. рост доходов населения и устойчивый спрос на недвижимость, как средство вложения и сбережения денежных средств.

К отрицательным факторам можно отнести:

1. большая задолженность российских компаний иностранным и российским инвестиционным фондам и банкам 

2. трудности при получении кредитов несмотря на большую ликвидность банков, связана с высокой степенью рисков в отрасли;

3. высокий уровень неопределенности в будущем российской экономики, растущий бюджетный дефицит;

4. большие потери строительных компаний из-за консервирования и содержания строек и др.



5. Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга.

Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга можно с большой долей уверенности характеризовать как весьма неоднородный. Это может быть объяснено несколькими наиболее важными факторами: большинство районов Санкт-Петербурга расположены радиально; различное время застройки, как следствие различная типология застройки.

Однако в целом Санкт-Петербург можно разделить на несколько территориально-функциональных и ценовых зон спроса:

		Районы исторического центра с преимущественно дореволюционной застройкой. В этой зоне расположены все традиционно «элитные» места. Вместе с тем, она крайне неоднородна как по застройке и техническому состоянию, так и по социальному составу. Поэтому цены на квартиры даже в пределах одного квартала могут отличаться в разы. К ним относиться Центральный район (здесь находиться так называемый «золотой треугольник» - самая дорогая часть города), Петроградский район (здесь сосредоточено более 50 % объектов, предлагаемых в элитном сегменте рынка), Василеостровский район (в исторической зоне есть несколько локальных элитных  зон).

		Фешенебельные районы сложившийся застройки. Здесь много «сталинок», «немецких коттеджей», кирпичных домов. Традиционно популярны у покупателей, цены существенно выше среднегородских. В настоящее время здесь строится по большей части кирпичные и кирпично-монолитные дома комфорт-класса. К ним относятся Адмиралтейский район, Василеостровский район (Западная часть), Приморский район (Черная речка – Новая Деревня), Выборгский район (район Удельной), Московский район (вдоль Московского проспекта).

		Популярные «спальные» районы. Застроены в основном типовыми проектами 60-80-х годов, хотя есть кварталы «сталинок», по ряду причин не вошедших во 2-ю зону. Как правило, обладают хорошей транспортной, торговой и социальной инфраструктурой. Цены близки к среднегородским показателям. К ним относиться Приморский район (Старая деревня), Выборгский район, Калининский район, Красногвардейский район, Невский район (Проспект Большевиков), Фрунзенский район (Купчино), Московский район, Кировский район

		«Спальные» районы с теми или иными существенными недостаткам, снижающими их привлекательность в глазах покупателей. Застройка – типовые советские проекты. К ним относиться Приморский район (окраинные кварталы), Красногвардейский район, Невский район (метро Елизаровская и Ломоноовская, Рыбацкое), Красносельский район.

		Районы с низким спросом. Застройка – преимущественно панельные дома ранних серий. Недостатки те же, что и у 4-ой зоны, но более ярко выраженные. Кроме того, данные характеризуются неблагополучным социальным составом и неудовлетворительным техническим состоянием. К ним относятся Калининский район, Красногвардейский район, Невский район (Троицкое поле), Красносельский район (Сосновая Поляна).

		Районы исторического центра или прилегающие к ним, которые традиционно воспринимаются как непрестижные. Застройка неоднородная – старый фонд, «кировки», а также более поздние постройки. Дома, как правило, находятся в ветхом состоянии. К ним относятся Центральный район (Часть у Обводного Канала),  Петроградский район, Адмиралтейский район, Василеостровский район (историческая часть), Выборгский район (Выборгская сторона), Калининский район, Красногвардейский район, Фрунзенский район (северная часть района), Московский район (на севере), Кировский район.

В структуре общего жилого фонда эконом-класс занимает значительную долю, однако его доля несколько сокращается. Это связано с тем, что в последнее время выделился еще один сегмент жилой недвижимости – класс комфорт, отличный от эконом-класса более качественными характеристиками и сервисом. 

В отношении действующего многоэтажного жилья в городе наиболее распространена классификация: старый фонд без капремонта, старый фонд с капремонтом, сталинские дома, кирпичные хрущевки, панельные хрущевки и брежневки, корабли, другие панельные дома, современные кирпичные дома. 

Благодаря увеличению объемов нового строительства, в последние годы в Санкт-Петербурге обозначилась тенденция к росту доли жилья, находящегося в хорошем состоянии (степень износа – 0-20%). С другой стороны, за счет уменьшения доли жилья, находящегося в удовлетворительном состоянии (степень износа – 21-40%), растет совокупная доля жилья, находящегося в неудовлетворительном состоянии (степень износа – 41-60%) и ветхого (степень износа – 61% и более). Таким образом, для вторичного рынка характерно усиление поляризации жилья по качеству. 

Территориальная структура рынка. Наибольший объем петербургского жилья концентрируется в периферийных (спальных) районах: Приморский, Калининский, Невский, Выборгский, Фрунзенский. В основном они же плюс Василеостровский и Московский районы являются и лидерами по объему ввода нового жилья. Доля жилого фонда в центре Санкт-Петербурга из года в год сокращается как следствие быстрого сокращения участков под застройку и перепрофилирования жилья под коммерческие функции (торговлю, гостиницы, офисы). 











































































Заключение





























































































Список использованной литературы

Сайт: «Бюллетень недвижимости»: www.bn.ru

Барановская, Панибратов 

Хайбулов М.В., Попов Е.М. «Экономическая теория», М.: Вита-пресс, 2004

Сайт компании Blackwood: www.blackwood.ru