Проблемы и перспективы кадастровой оценки ООПТ

Проблемы и перспективы кадастровой оценки ООПТ

Казьменков Д.А.

Актуальность исследования заключается в изучении процесса определения кадастровой стоимости земель особо охраняемых природных территорий (ООПТ), в выявлении основных проблем и перспектив оценки охраняемых территорий. Исследование проведено на примере Белгородской области, в частности государственного природного заповедника «Белогорье».

Оценка земель ООПТ является необходимым компонентом как системы ГЗК, так и системы функционирования охраняемых территорий. Этот процесс нуждается в оптимизации и поддержке региональных организаций и властей для формирования единого экологического каркаса местности и сохранения уникальных экосистем.

Система ООПТ Белгородской области насчитывает 353 объекта всех категорий, среди которых федеральный заповедник «Белогорье», состоящий из пяти участков общей площадью 2132 га, 210 заказников, большое количество памятников природы, среди которых особенно выделяются родники - 114 объектов, деревья долгожители и геологические объекты, а также природные парки и территории [4].

Особенностью ООПТ области является сочетание нетронутых степных и лесных ландшафтов, что создаёт дополнительные предпосылки для сохранения даже минимальных участков нетронутых экосистем. Актуальной проблемой сегодня является проведение инвентаризации существующих объектов сети ООПТ для выявления их точного местонахождения и состояния, полного описания и каталогизации с применением компьютерного мониторинга над объектами, а также определение кадастровой стоимости объектов ООПТ, что является неотъемлемой частью ведения государственного земельного кадастра и важной характеристикой охраняемой территории [2].

Особый интерес представляет собой определение кадастровой стоимости заповедников, результаты которой предназначены для налогообложения, исчисления исков, предъявляемых при нарушении природоохранного законодательства на территории заповедников и других целей, определяющих функционирование заповедника.

В качестве объекта исследования был выбран государственный природный заповедник «Белогорье», так как заповедники являются самыми крупными и наиболее охраняемыми и ценными природными объектами: их кадастровая оценка представляет наибольший интерес. ГПЗ «Белогорье» включает в себя пять заповедных участков: «Лес на Ворскле», «Острасьевы Яры», «Ямская степь», «Лысые горы», «Стенки Изгорья».

Определение кадастровой стоимости каждого из участков заповедника проведено на основании существующей методики государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых природных территорий и объектов, утвержденной 17 февраля 2004 года [1]. Исходя из данной методики, удельный показатель кадастровой стоимости земель ООПТ определялся как произведение удельного показателя кадастровой стоимости вида использования земель (сельскохозяйственные угодья, лесные земли), занимающего наибольший удельный вес в структуре земель, коэффициента уникальности биоразнообразия (Ку) и коэффициента ценности экосистем (Кц).

Заповедные территории ГПЗ «Белогорье» по преобладающему типу земель можно разделить на две группы [3]:

степные («Ямская степь», «Острасьевы яры»),

лесные («Лес на Ворскле», «Лысые Горы», «Стенки Изгорья»).

Как показало исследование (таблица 1), для степных участков в методике были установлены повышающие коэффициенты Ку и Кц - 6,29 и 1,07, для лесных - 8,71 и 1,30 соответственно. Эти коэффициенты были введены для отражения ценности природных экосистем с целью повышения кадастровой стоимости заповедных территорий. Так как кадастровая земель ООПТ должна быть всегда больше стоимости обычных угодий.

В ходе исследования выяснилось, что хотя и лесные территории заповедника «Белогорье» имели более высокие повышающие коэффициенты, их кадастровая стоимость (не более 7,81 руб. /кв. м) оказалась ниже, чем у степных участков (более 14 руб. /кв. м). Это обусловлено низкой кадастровой стоимостью лесных участков, на которых располагаются заповедные участки «Лес на Ворскле», «Стенки Изгорья», «Лысые горы» - 0,69 руб./кв.м. При кадастровой оценке лесных угодий лесные участки, расположенные на территории заповедников оценивали по категории - непригодные в хозяйственном отношении, так как заповедники навсегда исключены из хозяйственной деятельности человека. Кадастровая стоимость сельскохозяйственных земель степных участков (в особенности «Ямская степь») - одна из самых высоких по области, причина этого - высокий балл бонитета почв этой территории.

Таблица 1. Кадастровая стоимость заповедных участков ГПЗ «Белогорье»

 

№

Наимено

вание

ООПТ

Удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка, руб./кв.м. (УПКСЗу)

Тип экосист емы 10б - широк олиств енные леса, 11д -

степи

Коэффицие

нт

ценности

экосистем

(Кц)

Коэффи

циент

уникаль

ности

биоразно

образия

(Ку)

Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особоохраняе мых природных территорий (УПКСЗоопт) руб./кв.м.

Кадастров

ая

стоимость земельных участков в составе земель ООПТ (руб.)

1

2

3

 

5

6

7

8

1

"Лес на Ворскле"

0,69

10б

8,71

1,30

7,81

81 067 800

2

"Отрасье вы Яры"

2,07

11д

6,29

1,07

13,93

12 537 000

3

"Лысые

Горы"

0,56

10б

8,71

1,30

6,34

10 841 400

4

"Ямская

степь"

2,40

11д

6,29

1,07

16,15

91 409 000

5

"Стенки

Изгорья"

0,42

10б

8,71

1,30

4,76

12 709 200

В результате исследования методики оказалось, что кадастровая стоимость как показатель ценности нетронутых экосистем и степени экологической и научной ценности охраняемых заповедных участков показывает, что хотя по площади заповедных территорий доминируют лесные сообщества, особое внимание должно быть уделено сохранению даже минимальных участков с сохранившейся степной растительностью.

Результаты показали, что в методику оценки земель ООПТ и объектов Белгородской области должен быть обязательно включен региональный компонент, повышающий коэффициент уникальности биоразнообразия и ценности степных экосистем, а также оптимизирующий кадастровую оценку земель лесного фонда, с включением в данную категорию охраняемых лесов, что приведет к некоторому увеличению кадастровой стоимости ООПТ. Актуальным считается создание коэффициента, учитывающего значимость почвенных ресурсов территории, которыми особенно богата территория Белгородской области, а также коэффициента, характеризующего масштаб редкости экосистем (редкие в мировом масштабе, в национальном масштабе и регионально редкие экосистемы) [5].

Рассматривать методику расчетов ценности участков заповедника только по «преобладающему» типу экосистем невозможно, так как ООПТ зачастую ценно именно представленностью различных типов экосистем.

Выяснилось, что более оправдано по каждому участку заповедника определять кадастровую оценку, суммируя данные по всем экосистемам (широколиственные леса луговые степи + болота; и т.д.) с учетом занимаемой ими площади. Так, близкие по большинству показателей участки «Лес на Ворскле» и «Острасьевы Яры» заповедника «Белогорье» из-за того, что на первом леса несколько превосходят по площади степи, а на втором - степи несколько превосходят по площади леса, получают разительно разнящуюся кадастровую оценку. Расчет по средневзвешенной будет более правильным и более объективным.

Подводя итоги исследования, можно сделать следующие выводы. К основным проблемам оценки земель ООПТ Белгородской области следует отнести:

Кадастровая стоимость отдельной территории заповедника рассчитывается по угодьям, занимающим наибольшую площадь в структуре площадей, что не отражает существующей структуры земельного фонда охраняемой территории.

- Оценка земель лесного фонда в составе охраняемой территории осуществлена при несовершенстве методики оценки лесных угодий.

- При определении кадастровой стоимости земель ООПТ Белгородской области недостаточно учтены уникальность экосистем и ландшафтов области.

Для проведения более качественной оценки охраняемых земель должны быть учтены вышеперечисленные недостатки.

Положение методики о расчете УПКСЗ «по преобладающему типу угодий» предложено нами исправить, проведя расчеты не по одному значению УПКСЗ для преобладающего типа угодий, а по средней взвешенной, определенной исходя из реального соотношения на оцениваемой территории разных типов угодий.

Мы предлагаем оценивать лесные угодья, в составе ООПТ, как особая категория леса, имеющую высокую кадастровую оценку. Данное положение будет основано на методики оценки земель лесного фонда, и не противоречить ему.

При определении кадастровой стоимости земель ООПТ Белгородской области необходимо учитывать уникальность экосистем и ландшафтов области, путем широкого применении Красной Книги и Красной Книги почв Белгородской области, введения коэффициентов на уникальность экосистем и почвенных особенностей области.

Итак, определение кадастровой стоимости земель ООПТ Белгородской области нуждается в дальнейшем совершенствовании, путем учета региональных особенностей и принципов использования методики оценки земель.

Список литературы

Российская Федерация. Временная методика государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов - М.: Росземкадастр, 2004. - 17 февр.

Белгородская область. Доклад о состоянии и использовании земель Белгородской области. Под редакцией и формированием заместителя руководителя - начальника территориального отдела управления Роснедвижимости по Белгородской области Якушева Н.Ф. - Белгород: Управление Роснедвижимости по Белгородской области, Белгородская обл. типография, 2005. - 113 с.

Белгородская область. Отчет по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых объектов и территорий Белгородской области - Белгород, ОАО «Белгородземпроект», 2005.

Петин А. Н. Основы экологии и природопользования / А. Н. Петин, Л.Л. Новых, В.И. Петина - М.: Изд-во МГУ, 2004. - 288 с.

Мартынов А. С. О методах и методике кадастровой оценки земель особо охраняемых природных территорий / А. С. Мартынов / Biodat // Центр эколого-экономических исследований и информации при МПР России - Режим доступа: http://www.biodat.ru/doc/lib/agro03.htm