Оценка недвижимости 3

Введение



Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.

Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов собственности. 


Определение проблемы



Основные проблемы, которые обычно признаны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет важное значение для покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о «справедливой компенсации». Оценка может проводиться в целях налогообложения. При заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы, последняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Распределение цены покупки на стоимость земли и застройки может иметь значение при обосновании схемы начисления износа в целях налогообложения. Если одна корпорация стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней.

В данной контрольной работе проводится работа по определению оценочной стоимости объекта недвижимости – склада, принадлежащего физическому лицу. 

Датой окончания объекта недвижимости определено 13 июня 2007 г.

Целью данной контрольной работы является определение оценочной стоимости необорудованного нежилого помещения для залога, площадь которого рассчитывается по следующей формуле:

Sннп = 2 * n = 2 * 95 = 190 м2, 

Где Sннп – площадь оцениваемого помещения; n – номер варианта.

Необорудованное нежилое помещение находится в населенном пункте в районе средней отдаленности от центра города, материалом из которого сделано помещение является кирпич, состояние – плохое.   


Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 

объекта недвижимости.



На данном этапе выполнения контрольной работы анализируется наилучшее или наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями (имеющимся нежилым помещением). 

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

- физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.

- правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству.

- рыночные условия: возможность рынка принять данный вариант использования, определяющая степень его интеграции в характер спроса и предложения данного рынка, а также определяющая его конкурентоспособные качества. 

- финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить владельцу участка.

- максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.		

Ожидаемую доходность ННП можно оценить, основываясь на данных об очищенных ставках аренды (когда коммунальные услуги оплачиваются арендатором отдельно) по его аналогам, предоставленных в таблице 1.


Таблица 1 – Очищенные ставки аренды по нежилым помещениям,  тенге



Наименование объекта

Площадь, м2

Местоположение





Отдаленный район

район средней отдаленности

центральный район

СКЛАД

до 60

60-600

больше 600

27

26

25

30

28

26

40

33

28

ОФИС

до 30

30-60

больше 60

24

23

22

31

31

30

50

50

49

МАГАЗИН

до 30

30-100

больше 100

27

26 
24

31

30

30

55

53

52

 

В соответствии с вариантом ННП находится в средней отдаленности от центра города и занимает площадь 190 кв. метров в связи с этим мной выбрано задание склада. Склады по своей сущности занимают не маловажное значение в предпринимательской деятельности любой величины.

  

 Определение стоимости нежилого помещения различными 

подходами к оценке недвижимости



Традиционно для определения оценочной стоимости объекта недвижимости используют три подхода к оценке: сравнительный метод, затратный метод,  доходный метод.

В результате применения этих подходов к оценке недвижимости определяются три различные величины оценочной стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем формируется итоговая величина стоимости недвижимости.

Использование сравнительного подхода в процессе  оценки объекта недвижимости

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, основанный на том, что при наличии на рынке нескольких аналогичных объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости эквивалентной полезности.

Данный метод оценки недвижимости заключается в определении стоимости помещения на основе сравнительного анализа имеющихся рыночных данных о недавних продажах аналогичных (сопоставимых с оцениваемым помещением) объектов. При этом выявляются различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями каждого аналога,  и по всем рассматриваемым элементам сравнения (различиям) качественным и количественным определяются соответствующие корректировки. Поправки применяются с целью определения вероятной цены продажи аналога, обладающего теми же характеристиками, что и оцениваемый объект, т.е. применение корректировок позволяет сгладить различия между оцениваемым объектом недвижимости и сопоставимыми аналогами. 

В таблице 2 приведена информация по рынку о недавно проданных объектах недвижимости, сопоставимых с оцениваемым нежилым помещением.

Таблица 2 – Данные о продажах нежилых помещений



Аналоги

Местоположение

Площадь, м2

Материал стен

Состояние

Помещения

Стоимость оборудования, тыс. тенге

А1

с/о

199

к

Ср

35

А2

с/о

187

к

Пл

22

A3

с/о

185

п

Ср

18

А4

О

194

п

Ср

25

А5

О

188

к

Пл

0

А6

О

198

к

Ср

15

А7

Ц

184

к

Ср

23

А8

Ц

197

к

Пл

0

А9

Ц

185

п

Ср

30



На основе сравнительного анализа сопоставимых объектов получим скорректированные цены продажи, то есть девять вариантов оценочной стоимости рассматриваемого нежилого помещения. 

Результаты проведения корректировочных расчетов отображены в таблице 3.

Таблица 3 - Корректировка цен сопоставимых нежилых помещений 



Объект сравнения

Местоположение

Площадь, м2

Материал стен

Состояние помещения

Стоимость оборудования, тыс.тенге

Цена продажи*, тыс.тенге

Цкх**, тыс. тенге

Поправка в долях

Итоговая скорректированная цена, тыс.тенге

















по местоположению

по материалу стен

по состоянию помещения



1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

ОЦ

с/о

190

к

пл

0

-

-

-

-

-

-

А1

с/о

199

к

Ср

35

615

553,77

0,85

1,09

1,12

574,63

А2

с/о

187

к

Пл

22

520

505,99

0,85

1,09

1,12

525,05

A3

с/о

185

п

Ср

18

545

541,24

0,85

1,09

1,12

561,64

А4

О

194

п

Ср

25

465

430,93

0,72

1,09

1,12

378,78

А5

О

188

к

Пл

0

443

447,71

0,72

1,09

1,12

393,53

А6

О

198

к

Ср

15

530

494,19

0,72

1,09

1,12

434,38

А7

Ц

184

к

Ср

23

655

652,61

0,9

1,09

1,12

717,03

А8

Ц

197

к

Пл

0

580

559,39

0,9

1,09

1,12

614,61

А9

Ц

185

п

Ср

30

605

590,54

0,9

1,09

1,12

648,84



1 *Цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым объектом недвижимости, представлены в Приложении Б в соответствии с номером варианта.

2 **Цкх - цена продажи аналога, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования).

                                            (2)

где Цкхi - пена продажи i-го аналога, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), тыс. тенге;

Pi – цена продажи i-го аналога, тыс. тенге;

Cобi – стоимость оборудования i-го аналога, тыс. тенге;

Sпi – площадь i-го аналога, м2.



Цкх1=

615 - 35

*190

 =

553,77



199

















Цкх2=

520 - 22

*190

 =

505,99



187

















Цкх3=

545 - 18

*190

 =

541,24



185

















Цкх4=

465 - 25

*190

 =

430,93



194

















Цкх5=

443 - 0

*190

 =

447,71



188

















Цкх6=

530 - 15

*190

 =

494,19



198

















Цкх7=

655 - 23

*190

 =

652,61



184

















Цкх8=

580 - 0

*190

 =

559,39



197

















Цкх9=

605 - 30

*190

 =

590,54



185







Практика применения сравнительного метода оценки недвижимости показывает, что различия в ценах сопоставимых нежилых помещений за счет местоположения составляют:

		между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности – 15%;

		между расположенными в центре города и районе средней отдаленности – 10%.

Для определения поправок по другим параметрам (материалу стен и состоянию помещения) в данной контрольной работе применен метод сопоставимых пар. 

Поправка в долях по материалу стен получена следующим образом:



Для района с/о:



553,77

 =

1,02



541,24





Для района о:



494,19

 =

1,15



430,93








Для центра:



652,61

 =

1,11



590,54





Общая поправка по городу определена как средняя арифметическая величина по всем районам:





1,02+1,15+1,11

 =

1,09



3





Поправка в долях по состоянию помещения получена следующим образом:



Для района с/о:



553,77

 =

1,09



505,99





Для района о:



494,19

 =

1,1



447,71





Для центра:



652,61

 =

1,17



559,39







Общая поправка по городу определена как средняя арифметическая величина по всем районам:





1,09+1,1+1,17

 =

1,12



3





В таблицу 3 занесены итоговые величины корректирующих коэффициентов.

Итоговая скорректированная цена i-го аналога (гр.12, табл.3) определяются как произведение величины цены продажи i-го аналога, скорректированной по количественным характеристиками (Цкхi) и общих поправок по местоположению, материалу стен и состоянию помещения. 

 Итоговая скорректированная цена 1-го аналога:

                                553,77*0,85*1,09*1,12=574,63

цена 2-го аналога: 505,99*0,85*1,09*1,12=525,05

цена 3-го аналога: 541,24*0,85*1,09*1,12=561,64

цена 4-го аналога: 430,93*0,72*1,09*1,12=378,78

цена 5-го аналога: 447,71*0,72*1,09*1,12=393,53

цена 6-го аналога: 494,19*0,72*1,09*1,12=434,38

цена 7-го аналога: 652,61*0,9*1,09*1,12=717,03

цена 8-го аналога: 559,39*0,9*1,09*1,12=614,61

цена 9-го аналога: 590,54*0,9*1,09*1,12=648,84    

Теперь проводим согласование полученных итоговых скорректированных цен аналогов с целью исключения случайных величин. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками.

Для получения результата оценки на основе сравнительного метода оценки недвижимости (Ссмо) согласование скорректированных цен аналогов проводим в соответствии с имеющимися отличиями сопоставимых объектов от оцениваемого нежилого помещения. Для согласования данных используваныся статистические методы, экспертные оценки и математические методы в комплексе с мнением оценщика.

Суждение о стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного анализа продаж можно принять в результате анализа четырех показателей:

среднеарифметического значения скорректированных цен сопоставимых продаж; 

модального значения; 

медианного значения; 

скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.

 Чтобы избежать искажения расчетных данных проверим полученный ряд значений (итоговых скорректированных цен) на устойчивость. Для этого используется показатель коэффициента разбросанности ряда (kр):

                                               (3)

где аmax – максимальное значение ряда полученных итоговых скорректированных цен.

аmin – минимальное значение ряда полученных итоговых скорректированных цен;



При проверке ряда полученных итоговых скорректированных цен продаж необходимо ряда проверяемых значений проранжировать и учесть, что:

если kр ≤ 1,3, это означает что все полученные значения достоверны и могут участвовать в определении среднего значения скорректированной цены продажи;

если 1,3 ≤ kр ≤ 2, то проверку и очистку ряда значений стоимости необходимо проводить по методу определения крайних (граничных) значений по формулам:

                        (4)

                        (5)

где аmax – наибольшая величина в ряду значений итоговых скорректированных цен сопоставимых объектов;

аmin – наименьшая величина в ряду значений итоговых скорректированных цен сопоставимых объектов;

lim аmax, lim amin – расчетные предельные максимальное и минимальное значение стоимости сопоставимых объектов недвижимости;

аi – сумма всех значений ряда итоговых скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости;

n – количество значений в ряду полученных цен аналогов;

k – коэффициент, зависящий от количества значений в проверяемом ряду (для числа значений от 7 до 8 принимается равным 1,1);

аn-1 – предпоследнее значение ранжированного ряда полученных итоговых скорректированных цен аналогов;

а2 – второе значение ранжированного ряда полученных итоговых скорректированных цен аналогов.



Kр=

717,03

 =

1,89



378,78







a max ≤ lim a max =

4848.50-717.03

+1.1*(614.61+378.78)

 =

1609.159





9-1







a min ≤ lim a min=

4848.50-378.78

-1.2*(717.03-525.05)

 =

387.537





9-1









Условие выполняется, поэтому все значения полученных итоговых скорректированных цен аналогов могут быть приняты для определения среднего значения оценочной стоимости объекта недвижимости.

Ср.цена=

574,63+525,05+561,64+378,78+393,53+434+717,03+614,61+648,84

 =

538,72



9





 

Местоположение в значительной мере определяет величину эксплутационных затрат, особенно транспортных, часто выступает необходимым элементом технологии, наконец элементом удобства для покупателей. Поэтому местоположение значительно влияет на стоимость недвижимости, так же немаловажное значение имеет состояние объекта.



Определение стоимости объекта недвижимости затратным методом оценки недвижимости



В основе затратного подхода лежит принцип замещения, который гласит: типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. 

Затратный подход основан на определении стоимости объекта недвижимости исходя из стоимости земельного участка, на котором он расположен, и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. При расчете затрат на возможное новое строительство объекта оценки учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. 

Для расчета оценочной стоимости объекта недвижимости использована формула (7): 

                                          (7)

где СЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. тенге;

Сз - стоимость земли, тыс.тенге;

Снс - стоимость нового строительства улучшений, тыс. тенге;

И - накопленный строением износ, тыс. тенге.

Стоимость участка земли определяется по формуле:

                                                 (8)

где Sз - площадь земельного участка, м2;

Pз - цена земли за 1м2, тыс. тенге.

Площадь земельного участка определена схематично с добавлением по 2 метра от кромки здания по периметру. Цена земли в контрольной работе принимается равной 146 тенге за 1м2.

Sз = 12 * 21 =252 м2

Сз = 252 м2 * 0,146 тыс.тг. = 36,792 тыс.тг.

Накопленный оцениваемым объектом износ складывается из величины физического, внешнего и функционального износов и определяется по формуле:

                                          (9)

где Иф- физический износ нежилого помещения, тыс. тенге;

      Ифн - функциональный износ нежилого помещения, тыс. тенге;

      Ив- внешний износ нежилого помещения, тыс. тенге.

При определении стоимости нового строительства улучшений (восстановительной стоимости или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. При этом средняя величина предпринимательской прибыли подрядчика принимается равной 30 %. Строительные затраты на возведение аналогичных оцениваемому объекту нежилых помещений составляют - 3256 тенге/м2

Снс = 190 м2 * 3,256 тыс.тг/м2 = 618,64 тыс.тг

Данные о физическом износе представлены в таблице 4.



Таблица 4 – Информация о физическом износе конструктивных элементов здания



Конструктивные элементы здания

Удельный вес, %

Износ,  %

1

2

3

Фундамент

7

6

Стены и перегородки

26

9

Перекрытия

12

5

Кровля

5

10

Полы

9

12

Проемы

11

10

Отделочные работы

7

8

Инженерное оборудование

15

9

Прочие работы

8

6

ИТОГО:

100

-



Разбивка здания по элементам осуществлена в соответствии со Сборником 32 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий.

Таблица 5 - Расчет физического износа оцениваемого нежилого помещения 



Конструктивные элементы здания

Удельный вес, %

Снс, тыс. тг.   

Износ,  %

износ, тыс.тг

Фундамент

7

43,30

6

2,60

Стены и перегородки

26

160,85

9

14,48

Перекрытия

12

74,24

5

3,71

Кровля

5

30,93

10

3,09

Полы

9

55,68

12

6,68

Проемы

11

68,05

10

6,81

Отделочные работы

7

43,30

8

3,46

Инженерное оборудование

15

92,80

9

8,35

Прочие работы

8

49,49

6

2,97

ИТОГО:

100

618,64

-

52,15



Таким образом, проведя все необходимые предварительные расчеты по определению стоимости земельного участка, стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости и величины накопленного им износа, можно рассчитать оценочную стоимость данного нежилого помещения затратным подходом.

И = Иф + Ифн + Ив



И = 52,15 + 0 + 0 = 52,15 тыс.тг



Сзп = 36,792 тыс.тг. + 618,64 тыс.тг - 52,15 тыс.тг = 603,282 тыс.тг



Затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, т.к. затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.  



Применение доходного метода определения стоимости нежилого 

помещения



Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Таким образом, доходный подход заключается в преобразовании ожидаемых выгод, которые может принести использование и (или) последующая продажа объекта недвижимости с учетом риска, в текущую стоимость недвижимости.

Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости на основе данного подхода считается ее сдача в аренду. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта и представляет собой норму дохода инвестора от использования недвижимости на единицу вложенных им средств в данный объект недвижимости.

Определение стоимости оцениваемого помещения осуществляется по формуле:

                                                (10)

где Сдп - стоимость оцениваемого объекта недвижимости, рассчитанная путем применением доходного подхода, тыс. тенге;

NOIнп - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс. тенге:

TCRнп - общая норма (коэффициент) капитализации.

Для определения NOIнп следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы от оцениваемого объекта недвижимости.

Потенциальный валовой доход (FCFнп) - это сумма всех ожидаемых поступлений от использования оцениваемого объекта недвижимости. В контрольной работе необходимо определить годовой FCFнп по формуле:

                                           (11)

где r - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, тенге/м2;

t - количество месяцев в периоде, за который определяется потенциальный валовой доход.

Эффективный валовой доход (ECFнп) - это потенциальный валовой доход уменьшенный на величину потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств в иде арендной платы. Расчет ECFнп для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:

                                      (12)

где L1 - убытки от недозагруженности помещений, тыс.тенге;

L2 - убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. тенге.

В контрольной работе убытки от недозагруженности помещений (L1) составляют 1% от FCFнп, а убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов (L2) составляют 3% от FCFнп.

Чистый операционный доход (NOIнп) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после покрытия всех эксплуатационных расходов и резервов.  Данный показатель определяется по формуле: 

                                       (13)    

где E - расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией оцениваемого объекта, тыс. тенге.

Расходы арендодателя по содержанию и эксплуатации объекта недвижимости включают:

		расходы по управлению - 12% от ECFнп;

		расходы по налогу на имущество - 1% в год от остаточной стоимости (согласно Налоговому Кодексу РК);

		расходы по страхованию - 0,1 % от стоимости нового строительства;

		расходы по земельному налогу в год:

		а) на земли г. Усть-Каменогорска, занятые нежилыми строениями и сооружениями – 9,65 тенге./м2

		б) на земли г. Усть-Каменогорска, занятые жилищным фондом, включая строения и сооружения при нем - 0,58 тенге/м2.

Студент должен самостоятельно выбрать величину земельного налога в соответствии с выбранным месторасположением оцениваемого объекта недвижимости. Ставки налога на земли других районов (областей) принимаются в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан (см. Кодекс РК "О налогах и других обязательных платежах в бюджет" (Налоговый Кодекс). 

Поэтапный расчет чистого операционного дохода (NOIнп) за год нужно представить в таблице 6.

Для определения общей нормы (коэффициента) капитализации оцениваемого нежилого помещения необходимо рассчитать коэффициенты капитализации для объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым,  по следующей формуле:

                                               (14)

где NOIi – годовой чистый операционный доход i-го нежилого помещения, сопоставимого с оцениваемым объектом (Приложение В, в соответствие с вариантом), тыс. тенге;

Pi - цена продажи i-го нежилого помещения, сопоставимого с оцениваемым объектом (Приложение № Б), тыс. тенге

Расчет коэффициентов капитализации по аналогам оцениваемого объекта недвижимости проводится в таблице 7.

Таблица 6 - Определение годового чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения (пример)



Показатели

Ед. изм.

Количество

1

2

3

Очищенная арендная ставка в месяц за м2 (r)

тенге/м2

27

Площадь оцениваемого помещения (Sнп)

м2

20

Потенциальный валовой доход за год (FCFнп)

тыс.тенге

6,48

Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов и недосбора арендной платы

тыс. тенге

0,26



Эффективный валовой доход за год (EFCнп)

тыс. тенге

6,22

Общие расходы арендодателя (E), 

в том числе:

тыс. тенге

1,63

Расходы по управлению

тыс. тенге

0,75

Расходы по налогу на имущество

тыс. тенге

0,78

Расходы по страхованию имущества

тыс. тенге

0,08

Расходы по земельному налогу 

тыс. тенге

0,02

Чистый операционный доход (NOIнп)

тыс. тенге

4,59



Таблица 7 – Коэффициенты капитализации объектов, сопоставимых с оцениваемым помещением



Аналоги

Чистый операционный доход аналога (NOIi), тыс. тенге

Цена продажи аналога (Pi),        тыс. тенге

Коэффициент капитализации аналога (CRi), %

А1

22,15

250

8,86

А2

24,02

225

10,68

…

…

…

…



Средняя норма (коэффициент) капитализации по рынку недвижимости в целом определяется как среднее арифметическое значение коэффициентов капитализации аналогов, сопоставимых с оцениваемым нежилым помещением.

Таким образом, на основе произведенных расчетов чистого операционного дохода и общей нормы капитализации для оцениваемого нежилого помещения определяется искомая величина стоимости данного объекта недвижимости доходным методом.

В заключении данного раздела необходимо сделать краткие выводы к произведенным расчетам и проанализировать доходы от использования оцениваемого объекта недвижимости и расходы связанные с его эксплуатацией, дать заключение относительно его доходности, а также представить необходимые пояснения к величине оценочной стоимости рассматриваемого помещения, определенной доходным методом.