Определении рыночной и ликвидационной стоимостей объекта оценки

1



ООО «СИБИРСКАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ»



























Курсовая работа

об определении рыночной и ликвидационной стоимостей объекта оценки























г. Новосибирск, 2010г.


СОДЕРЖАНИЕ



1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1 Основные факты и выводы

1.2 Основание для проведения оценки 

1.3 Задание на оценку

1.4 Заявление о соответствии 

1.4.1 Общие сведения 

1.4.2 Анализ достаточности и достоверности использованной информации

1.4.3 Пределы применения полученного результата 

1.5 Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки

1.6 Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные)

1.6.1 Допущения

1.6.2 Ограничительные условия

1.6.3 Специальные допущения и ограничительные условия 

1.7 Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

1.8 Применяемые стандарты оценочной деятельности. Обоснование их использования 

1.9 База оценки. Обоснование применения

1.10 Основные понятия и термины

1.11 Методика оценки рыночной стоимости недвижимого имущества

1.12 Методика оценки рыночной стоимости земельных участков 

2. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА

2.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки 

2.1.1 Сведения об имущественных правах 

2.1.2 Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки

2.1.3 Сведения о физических свойствах объекта оценки 

3. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

4. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАТРАТНОГО МЕТОДА

5. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

6. ОЦЕНКА В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

7. СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ



оценщик стоимость стандарт допущение


1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ



1.1 Основные факты и выводы



Основные факты и выводы, включающие в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, итоговую величину стоимости объекта оценки, приведены в таб. 1



Таблица 1

1.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Наименование

Характеристика

Тип оцениваемого имущества

недвижимое имущество

Объект оценки (наименование, принятое в отчете)

объект недвижимости (1 ед.)

Местоположение объекта

Новосибирск, Центральный район, ул. Красный проспект, д.42

1.1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Наименование

Характеристика

Рыночная стоимость объекта оценки по затратному подходу, руб.

15222,1тыс. руб.

Рыночная стоимость объекта оценки по сравнительному подходу, руб.

15564 тыс.руб.

Рыночная стоимость объекта оценки по доходному подходу, руб.

27270,78тыс.руб.

1.1.3. Итоговая величина стоимости объекта оценки

Наименование

Характеристика

Итоговая рыночная стоимость

объекта оценки, руб.

16717,58 тыс.руб.



1.2 Основание для проведения оценки



Основанием для проведения оценки является Договор на проведение оценки №1791-02 от 11.11.2010г., заключенный между ООО «Сибирская академия оценки», и ООО «СибИНКОМ».


1.3 Задание на оценку



Задание на оценку объекта оценки приведено в таб. 2.



Таблица 2

1.3.1. Задание на оценку

Наименование

Характеристика

Объект оценки 

объект недвижимости (1 ед.)

Имущественные права на объект оценки 

право собственности на улучшения, право аренды на земельный участок

Цель оценки 

определение рыночной стоимости объекта оценки

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения (цели и задачи проведения

оценки)

результаты оценки могут быть использованы для внесения имущества в качестве залога; отчет не может быть документом доказательственного значения для совершения иных сделок с объектом оценки

Вид стоимости

рыночная 

Дата оценки

10.11.2010г

Дата проведения осмотра 

10.11.2010г

Срок проведения оценки 

10.11.2010г.-15.11.2010г

Допущения и ограничения, на которых

должна основываться оценка

результаты оценки действительны в течение 6 месяцев от даты составления отчета и не могут быть использованы другими лицами или в других целях; в рамках отчета об оценке проведен расчет рыночной стоимости строений и земельного участка по отдельности



1.4 Заявление о соответствии



1.4.1 Общие сведения

Подписавший данный отчет Оценщик в своей работе следовал этическим принципам и профессиональным требованиям, изложенным в Кодексе поведения МСО. Настоящим заявлением Оценщик удостоверяет нижеследующее:

· факты, представленные в отчете, правильны и основываются на знаниях Оценщика;

· анализ и заключения ограничены принятыми в отчете допущениями и ограничениями;

· Оценщик не имеет ни текущего, ни будущего интереса в оцениваемом имуществе;

· вознаграждение за проведение оценки никак не связано с результатом оценки;

· образование Оценщика соответствует необходимым требованиям;

· Оценщик имеет опыт оценки аналогичного имущества и знает район его нахождения;

· Оценщик лично произвел инспекцию объекта оценки;

· никто, кроме лиц, указанных в отчете, не обеспечивал профессиональной помощи в подготовке отчета;

· в ходе проведения оценки Оценщиком использованы стандартные подходы. 

Методы, применяемые в рамках стандартных подходов, выбраны Оценщиком самостоятельно, что соответствует ст. 14 закона «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ и п. 20 Федерального стандарта оценки ФСО №1. Величины корректировок, проводимых в ходе расчетов, определены Оценщиком либо расчетным путем, либо путем логических рассуждений, что не противоречит положениям закона «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ, закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №157-ФЗ, Федеральных стандартов оценки ФСО №№ 1,2,3.



1.4.2 Анализ достаточности и достоверности использованной 

информации

В ходе описания объекта оценки использованы данные, полученные Оценщиком в ходе изучения объекта путем визуального осмотра, технические документы, предоставленные Заказчиком оценки.

Расчет стоимости объекта оценки проведен на основании информации Заказчика, соотнесенной с собственными исследованиями рынка, действующих нормативных документов, информации, предоставленной специализированными аналитическими агентствами, информации агентств недвижимости, опубликованной в периодической печати, и открытых данных сети Интернет.

Оценщик считает использованную информацию достаточной, так как использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Оценщик считает использованную информацию достоверной, так как данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся Оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.



1.4.3 Пределы применения полученного результата

Определенные в настоящем отчете рыночная и ликвидационные стоимости объекта оценки могут быть использованы при внесении имущества в качестве залога, и действенны в течение 6 месяцев от даты составления отчета.

Итоговые величины рыночной и ликвидационной стоимостей приведены округленно, с учетом НДС. Округление промежуточных результатов проведено до целых рублей, результаты расчетов по каждому из подходов округлены до тысяч рублей, итоговая величина рыночной стоимости округлены до десятков тысяч рублей.




1.5 Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки



Для проведения оценки выполнена стандартная процедура оценки имущества, включающая в себя совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведение расчетов стоимости объекта и оформления результатов оценки.

Объем выполненных работ включал в себя:

1. идентификацию объекта оценки; установление прав собственности, даты оценки и

ограничительных условий;

2. инспекцию объекта оценки с визуальным осмотром;

3. сбор и анализ общих и специальных данных, в том числе данных о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, а также информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки, указанную в п. 18 ФСО №1;

4. анализ наиболее эффективного использования объекта оценки;

5. выбор подходов и методов оценки;

6. проведение расчетов с последующим обобщением и выведением итоговой стоимости объекта оценки;

7. оформление результатов работ в виде отчета об оценке объекта оценки.



1.6 Допущения и ограничительные условия, использованные 

Оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные)



1.6.1 Допущения

Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, касающихся объекта оценки и его составляющих, способных повлиять на его стоимость. На Оценщике не лежит ответственность ни по обнаружению подобных факторов, ни в случае их обнаружения. Оценщик не несет ответственность за дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации и информации.

Оценщик не принимает на себя какой-либо ответственности за вопросы юридического характера, оказывающие влияние на оцениваемое имущество или права собственности на него. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, если иное не указано в данном отчете.

Исходные данные, информация, мнения и точки зрения, собранные и использованные в процессе анализа, по мнению Оценщика, получены из надежных источников и являются верными. Оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения, кроме тех случаев, когда Оценщик в соответствии со своим профессиональным уровнем был способен выявить недостоверность сведений. Юридическая экспертиза предоставленных Заказчиком документов не проводилась.

В связи с тем, что каждый объект недвижимости имеет самостоятельные юридические и технические документы, стоимость каждого объекта рассчитана отдельно, при этом в отчете указана суммарная стоимость объектов в предположении, что имущество будет реализовано единым лотом.

Для получения сопоставимых величин в ходе расчетов приняты следующие допущения: в рамках затратного подхода определяются рыночные стоимости улучшений без учета стоимости права аренды земельного участка; в сравнительном и доходном подходах после определения рыночной стоимости объектов из полученной величины вычитаются стоимости права аренды земельных участков, относящихся к каждому объекту. При согласовании результатов оценки каждый объект рассматривается без учета стоимости земельного участка, стоимость которого приведена отдельно.

Приведенные в рамках настоящего отчета ссылки на пункты и таблицы относятся к данному отчету, если иное не оговорено дополнительно.



1.6.2 Ограничительные условия

Настоящий отчет, равно как и любая часть его (включая данные о величине стоимости) может использоваться только Заказчиком, чье имя указано в отчете, а также не может использоваться иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Невозможность разглашения результатов настоящего отчета определяется Правилами деловой и профессиональной этики Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», к которой принадлежит оценщик. Оценщик обязуется сохранить конфиденциальность в отношении результатов оценки и информации, полученной от Заказчика.

Оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному отчету и не отвечает в суде по вопросам, связанным с объектом оценки, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами.

Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменения социальных, экономических, природных или иных факторов, которые могут произойти впоследствии и повлиять на стоимость объекта оценки. Отчет об оценке носит рекомендательный характер, содержит профессиональное мнение Оценщика относительно определяемой стоимости объекта и не является гарантией того, что сделка произойдет по цене, равной стоимости, указанной в Отчете.

Настоящий отчет, равно как и любая его часть не могут копироваться и распространяться без письменного согласия на то со стороны Оценщика.



1.6.3. Специальные допущения и ограничительные условия

Специальные допущения и ограничительные условия отсутствуют.


1.7 Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки 

данных с указанием источников их получения



При оценке объекта оценки использованы данные, полученные из различных источников, в том числе:

· данные, полученные Оценщиком в ходе изучения объекта оценки путем визуального осмотра;

· данные по объекту оценки, предоставленные Заказчиком;

· исследования рынка, проведенные специализированными организациями;

· собственные исследования рынка.



1.8 Применяемые стандарты оценочной деятельности. Обоснование их 

использования



При проведении оценки объекта оценки использованы следующие стандарты оценки:

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №256;

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №255;

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №254;

Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков – Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков»;

Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога», рекомендованных к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности (Протокол №5 от 18.09.2008). 

Федеральные стандарты оценки ФСО №№ 1, 2, 3 использованы, поскольку они являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности. Так как оценщики, выполнившие настоящий отчет, являются членами саморегулируемой Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» и Сертифицированными РОО оценщиками, отчет выполнен с использованием Стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005) в части, не противоречащей действующему законодательству, поскольку указанные стандарты являются рекомендуемыми для членов РОО. Методические рекомендации Комитета АРБ по оценочной деятельности применяются в связи с тем, что данные рекомендации согласованы с РОО, членами которого являются оценщики, выполнившие настоящий отчет.



1.9 База оценки. Обоснование применения



Базой оценки является рыночная стоимость.

Рыночная стоимость определяется в случаях, когда объект может быть выставлен на открытый рынок для продажи в течение разумно необходимого времени, в условиях конкуренции.

Согласно ФСО №2, при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Так как оцениваемый объект может быть реализован на открытом рынке как самостоятельный, без каких-либо дополнительных условий, за базу оценки принимается рыночная стоимость.



1.10 Основные понятия и термины



Основные понятия, термины и определения приведены из следующих источников:

· Гражданский кодекс Российской Федерации;

· Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г.;

· Федеральный закон №157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27 июля 2006г.;

· Федеральные стандарты оценки ФСО №№ 1, 2, 3, утвержденные Приказами МЭРТ РФ от 20.07.2007г. №№ 256, 255, 254;

· Справочная и учебная литература.

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Недвижимое имущество – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке, то есть, объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценщик – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества; физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости).

Земельный участок – часть земной поверхности, включая почвенный слой, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение и правовой статус.

Улучшения – здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Помещение – единица комплекса недвижимого имущества (часть здания), выделенная в натуре, предназначенная для целей самостоятельного использования.

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки – последовательность процедур, позволяющих на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Затраты на воспроизводство объекта оценки – затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий, с учетом износа и устареваний.

Затраты на замещение объекта оценки – затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки, с учетом износа и устареваний.

Балансовая стоимость – стоимость объекта, отраженная в бухгалтерском учете, которая равна либо первоначальной балансовой стоимости, либо восстановительной стоимости объекта.

Восстановительная стоимость объекта – стоимость воспроизводства новой копии имущества в ценах на дату оценки.

Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом износа.

Цена – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки или его аналог участниками совершенной или планируемой сделки.

Износ – снижение стоимости имущества под действием различных причин. Различают износ физический, функциональный и внешний. При этом, функциональный и внешний износы могут рассматриваться как устаревания.

Аналог объекта оценки – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки, до даты совершения сделки с ним.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Итоговая стоимость объекта оценки – стоимость, определенная путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Отчет об оценке имущества – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для Заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.




1.11 Методика оценки рыночной стоимости недвижимого имущества



Последовательность определения стоимости объекта оценки (этапы оценки)

Процедура оценки имущества включает в себя совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведение расчетов стоимости объекта и оформления результатов оценки.

В соответствии с Федеральным стандартом ФСО №1, проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление

необходимых расчетов;

4. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение

итоговой величины стоимости объекта оценки;

5. составление отчета об оценке.

Методика определения рыночной стоимости объекта оценки

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Процедура оценки включает в себя расчет стоимости нового строительства и расчет суммарного износа. Определение стоимости нового строительства возможно четырьмя основными методами:

· метод количественного обследования;

· метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы);

· метод разбивки по компонентам:

Метод количественного обследования является наиболее точным, но в то же время и наиболее трудоемким. Суть его заключается в абсолютно точном количественном определении всех затрат, относящихся к строительству объекта. Зная количество всех материалов и трудозатрат определяют прямые издержки. Затем определяют косвенные издержки и прибыль предпринимателя.

Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости или метод сравнительной единицы подразумевает, что единицей измерения стоимости является унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого здания (1 куб. м общей площади жилых зданий, 1 куб. м емкости складских помещений, 1 койко-место больниц и т.п.). Общая стоимость здания по этому методу определяется произведением стоимости нормативных или сравнительных затрат, приведенных к данной единице, и числа таких единиц в оцениваемом здании.

Метод разбивки по компонентам основан на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов могут выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда и пр. Укрупненные показатели могут быть рассчитаны на 1 м3, 1 м2, 1 погонный метр,1 норма-час и т.д. Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

- субподряд;

- разбивка по профилю работ;

- выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

Одним из важных моментов при оценке любого имущества является определение его износа. С понятием износа напрямую связано фактическое состояние объекта на момент оценки. Различают износ физический, функциональный и внешний. 

Методы определения износа:

· сравнения продаж;

· эффективного возраста;

· разбиения.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении стоимости накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

Метод эффективного возраста основан на экспертизе оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Метод разбиения состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

· устранимый физический износ;

· неустранимый физический износ;

· устранимый функциональный износ;

· неустранимый функциональный износ;

· внешний износ.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Сравнительный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что при наличии на рынке нескольких аналогичных объектов с одинаковой полезностью, спросом будет пользоваться объект с минимальной стоимостью. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов- аналогов. 

Основными методами сравнительного подхода являются:

· прямой сравнительный анализ продаж;

· сравнение на основе анализа показателей дохода и цены продажи.

Метод прямого сравнительного анализа продаж – способ оценки стоимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после внесения корректировок, учитывающих различия между объектами. Принято выделять следующие типичные элементы сравнения: права собственности на недвижимость; условия финансирования; условия продажи; состояние рынка; месторасположение; физические характеристики; экономические характеристики; использование; компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. 

При сравнении на основе анализа показателей дохода и цены продажи используются следующие показатели:

· валовой рентный мультипликатор;

· общий коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор равен отношению цены продажи либо к потенциальному валовому доходу, либо действительному валовому доходу. Справедливая стоимость объекта оценки рассчитывается путем умножения величины арендной платы для объекта оценки на валовой рентный мультипликатор для данного типа собственности. Общий коэффициент капитализации равен отношению чистого операционного дохода к цене продажи. Стоимость объекта оценки получают делением прогнозируемой величины его чистого операционного дохода на найденное значение общего коэффициента капитализации.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использовании объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. 

Доходный подход предполагает два основных метода:

· метод прямой капитализации;

· метод капитализации по норме отдачи.

Метод прямой капитализации – оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. Метод капитализации по норме отдачи устанавливает (с использованием нормы дохода на капитал в качестве нормы дисконта) связь величин чистого операционного дохода, вычисленных для каждого года всего прогнозного периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозного периода со стоимостью объекта. Данный метод может быть реализован непосредственно методом капитализации по норме отдачи или методом дисконтированных денежных потоков.



1.12 Методика оценки рыночной стоимости земельных участков



Земельный участок – базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за интегральными ценами каждого имущественного комплекса, необходимость самостоятельной оценки этих участков возникает в следующих случаях:

· оценка земельного участка, как один из этапов затратного подхода оценки объектов недвижимости, без которого невозможно просчитать экономические интересы владельца имущества и ожидания предполагаемого инвестора;

· для целей страхования, когда земельный участок страхуется от подтопления, экологического загрязнения, возможности землетрясений и т.д.;

· при определении стартовых цен на аукционах, при конкурсных продажах, акционировании предприятий, разделе паев, ипотечном кредитовании, определении размера арендной платы;

· обоснование наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса;

· при внесении земельных участков в уставный капитал юридических лиц;

· при разрешении имущественных споров;

· при постановке земельных участков на баланс юридического лица.

Появление частных собственников земли, возможности передачи прав на владение этой собственностью, создало предпосылки для формирования земельного рынка. Любой земельный участок уникален по местоположению, геометрическим характеристикам, состоянию почв, ландшафту, окружению, транспортной доступности, инженерному обустройству и т.п. Рынок земли, в сущности, есть часть рынка недвижимости, но он обладает определенной спецификой, обусловленной особенностью земли как товара.

Методы оценки земельных участков основаны на трех базисных подходах к оценке стоимости – затратном, сравнительном и доходном.

Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за вновь создаваемый объект той же полезности. С помощью затратного подхода стоимость участка земли определяется как сумма расходов по приобретению земельного участка, либо права аренды на него.

Сравнительный подход основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о сделках купли - продажи и предложениях, что в сегодняшних условиях затруднительно применить для оценки земельных участков, информация по продажам которых весьма ограничена.

Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется способность объекта генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи объекта в конце срока владения. На сегодняшнем историческом этапе развития рынка земли данный подход позволяет провести корректную оценку земельного участка с получением наиболее достоверного результата.

Основные методы оценки земельных участков определены в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002г. №568-р и в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003г. №1102-р.






2. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ 

ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ 

КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ 

ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ



2.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки



2.1.1 Сведения об имущественных правах

Проанализировав имеющиеся сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с объектом оценки, Оценщик пришел к выводу, что на дату оценки на объект оценки зарегистрированы следующие права:

· улучшения – право собственности, принадлежащее ООО «СибИНКОМ» (Свидетельства о государственной регистрации права);

· земельный участок – право аренды (Договор №22/78 аренды земельного участка на территории г.Новосибирска, от 08.10.2007г.).

В настоящем отчете оцениваются следующие права:

· улучшения – право собственности;

· земельный участок – право аренды.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), право собственности включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право аренды может пониматься как право вступления в арендные отношения с собственником имущества. Это основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование недвижимым имуществом, необходимым арендатору для самостоятельной хозяйственной или иной деятельности (Гражданский Кодекс РФ, ч. 2, глава 34).



2.1.2 Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки

Указанные выше права собственности на объекты оценки действуют с момента государственной регистрации права без каких-либо ограничений. По данным, предоставленным Заказчиком, на дату оценки имущество не обременено, ареста и залога не зарегистрировано.



2.1.3 Сведения о физических свойствах объекта оценки

Объект оценки представляет собой объект недвижимости. 



Таблица 3

Анализ местоположения объекта оценки

Характеристика

Значение

Адрес объекта оценки (согласно

Свидетельствам о государственной

регистрации права)

г.Новосибирск, Центральный район, ул. Красный проспект, д. 42

Местоположение по отношению к центру населенного пункта

находится в центре



Ближайшее окружение

жилые дома, общественно-бытовые и административные здания

Этажность застройки

двухэтажное здание

Благоустройство территории

территория спланирована, благоустроена

Наличие инженерной инфраструктуры

теплоснабжение, водоснабжение, канализация, электроснабжение, связь

Транспортная доступность

хорошая (ближайшая остановка общественного транспорта в 3-6-ти минутах ходьбы)

Ближайшая крупная магистраль

в ближайшем окружении крупные магистрали есть

Вид подъездных путей

асфальтовая автодорога, состояние покрытия

хорошее

Наличие парковки

достаточное количество мест на реорганизованной парковке около зданий

	Затопляемость

риск затопления территории отсутствует

Грунты, почвы грунтовые условия

соответствуют капитальному строительству

Интенсивность движения транспорта

высокая

Деловая активность района, в котором

расположен объект оценки (в рамках

населенного пункта)

высокая

Уровень активности сектора рынка

объекта оценки

активные рынок продаж и рынок аренды коммерческой недвижимости; рынок специализированной недвижимости не развит, объекты реализуются только в составе имущественного комплекса

Уровень активности сектора рынка в

масштабах населенного пункта

формирующийся рынок аренды и продажи коммерческой недвижимости



Описание земельного участка

Оцениваемый объект недвижимости расположен на земельном участке, общей площадью 3200 кв. м.

На дату оценки право собственности на земельный участок находится в аренде. Проходы и проезды по территории покрыты железобетонными дорожными плитами, имеют асфальтобетонное покрытие. Инженерные коммуникации проложены подземно. Количественные и качественные характеристики объекта приняты на основании Кадастровых планов и данных визуального осмотра. 



Пз = КС * НС * П, где:



Пз – плата за землю (налог), руб.;

КС – кадастровая стоимость 1 кв. м земли (согласно Постановлению Администрации Новосибирской области от 27 июля 2005г. №56 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель Новосибирской области» (земли под объектами торговли), руб./кв. м;

НС – налоговая ставка (принята согласно «Налогового кодекса РФ (Часть вторая)» №117-ФЗ от 05.08.2000г. ст. 394, п. 1, п/п. 2, и составляет 1,5%);

П – площадь земельного участка, кв. м.


3. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО 

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ



В самом общем виде ЛНЭИ – это вероятное и наиболее выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выбор производится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны.

Анализ ЛНЭИ может проводиться по двум направлениям: либо участок анализируется как незастроенный (вакантный), либо - как улучшенный.

В первом случае рассматриваются те варианты использования земли, которые принципиально отличаются от существующего использования (например, новое строительство, замена существующих зданий на новые с другим назначением и т.д.). Этот случай характерен для вариантов, когда оцениваемый участок мало застроен или имеющиеся здания большой ценности не представляют. 

Во втором случае берутся варианты реконструкции или модернизации существующих зданий и сооружений на участке. Выбор того или иного направления зависит еще от тех мотивов, которыми будет руководствоваться инвестор при покупке данного земельного участка.

Вариант ЛНЭИ должен отвечать следующим условиям:

1) соответствует действующим юридическим нормам;

2) реализация практически возможна;

3) обеспечивается получение дохода;

4) достигается наибольшая цена.

Оценка собственности (например, недвижимости) как система теоретических и практических знаний основывается на ряде фундаментальных суждений, называемых принципами оценки. В их числе принципы: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада возрастающего и уменьшающего дохода, сбалансированности, зависимости, соответствия, предложения, спроса, конкуренции, изменения, которые синтезируются в принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ).

Принцип ЛНЭИ принимает во внимание факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования.

				Здание состоит из нескольких помещений, одно из которых площадью 40-60 % от общей площади, здание имеет высокие потолки, несущими конструкциями являются стены, что позволяет использовать объект как здание магазина или супермаркет;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства

			Оцениваем возможную доходность для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.

			

			Таблица 4. Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./ м2

Тип здания

Назначение

Площадь

Цена 1 м2

Административное

Офис, банк

950

950

1000

Складское

Склад, автогараж

950

580

Производственное

Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, дерево- и металлообработка

950

550

Общественного питания

Столовая, ресторан, кафе

950

1600

Торговое

Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека

950

1500

			

			Наиболее высокие ставки при данной площади и в центральном районе будут у зданий общественного питания и зданий торгового назначения;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доход недвижимости. 

Учитывая конструктивные особенности здания, выбираем его использование в качестве здания общественного питания – кафе. Это обуславливается так же тем, что находится объект на улице города с легкой доступностью с соответствующими подъездными путями.




4. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАТРАТНОГО МЕТОДА



	Основная расчетная формула:

	

			СЗП = С3 + СНС – ИН,(1)



где СЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного  подхода, тыс. р.; 

СЗ - стоимость земельного участка, тыс. р.;

СЗ=5597,8 тыс. руб.

СНС - стоимость нового строительства здания, тыс. р.; 



СНС=950*13,33=12663,5 тыс. руб.



ИН - накопленный зданием износ, тыс. р.



ИН=12663,5 *0,24=3039,24 тыс. руб.



Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:

1) определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов);

2) определение стоимости замещения;

3) расчет всех видов износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и внешнего и определение стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение);

4) расчет общей стоимости объекта недвижимости путем добавления к чистой стоимости замещения недвижимости стоимости рыночную стоимость участка земли.

Данные об аналогах, проданных на рынке, приведены в таблице 5.



Таблица 5. Данные о продажах земельных участков

Характеристики

А1

А2

А3

А4

А5

А6

Цена продажи, тыс. руб.

2500

3500

4500

3500

3000

2500

Размер, м2

1000

5000

4300

2800

3500

1500

Права собственности

Частная

Сервитут

Государственная

Сервитут

Государственная

Частная

Условия финансирования

Типичные

Кредит

Типичные

Типичные

Типичные

Кредит

Условия продажи

Срочная продажа

Срочная продажа

Типичные

Особые*

Типичные

Особые**

Дата продажи

3 мес. назад

9 мес. назад

Наст. время

6 мес. назад

3 мес. назад

6 мес. назад

Местоположение

цен.

отд.

с/о

цен.

отд.

с/о

Асф-бет. покр.

До 10 %

До 30 %

До 50 %

До 30 %

До 50 %

До 10 %

Несущая способность грунтов

низк.

выс.

сред.

сред.

низк.

выс.

* Сделка между партнерами по бизнесу

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего



Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка [1]:

		наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования, государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

		кредиты предоставляются под 15 %;

		условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

		 за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. - на 4 %, за 9 мес. - на 8 %;

		 разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20 %, с/о и отд. - 10%, цен. и отд.-30%; 

		разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % - 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до   50 % -5%;

		разница в ценах между низк. и сред, несущей способностью грунтов - 3 %, сред. и выс. - 4 %, низк. и выс. - 7 %.

	Расчет скорректированных цен земельных участков приведены в таблице 6.

	

	Таблица 6. Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения

Объект оценки

А1

А2

А3

А4

А5

А6

Цена продажи объекта, тыс. руб.



2500

3500

4500

3500

3000

2500

Размер, м2

3200

1000

5000

4300

2800

3500

1500

Цена ед. сравнения, тыс. руб./м2



2,500

0,700

1,050

1,250

0,860

1,67

Оцениваемые права собственности:

Частная

Частная

Сервит

Государ

Сервит

Государ

Частн

 - процент отличия



0

+12

+10

+12

+10

0

 - корректировка, тыс. руб.



-

+0,084

+0,105

+0,15

+0,086

-

 - скорректированная   цена, тыс. руб.



2,500

0,784

1,155

1,400

0,946

1,670

Условия финансирования:

Типичн.

Типичн.

Кредит

Типичн.

Типичн.

Типичн.

Кредит

 - процент отличия



0

-15

0

0

0

-15

 - корректировка, тыс. руб.



-

-0,118

-

-

-

-0,250

 - скорректированная   цена, тыс. руб.



2,550

0,666

1,155

1,400

0,946

1,420

Условия продажи:

Типич.

Срочная продажа

Срочная продажа

Типичн.

Особ *

Типичн.

Особ**

 - процент отличия



+10

+10

0

+ 8

0

-7

 - корректировка, тыс. руб.



+0,255

+0,067

-

+0,112

-

-0,099

 - скорректированная   цена, тыс. руб..



2,805

0,733

1,155

1,512

0,946

1,321

Дата продажи

Наст. время

3 мес. назад

9 мес. назад

Наст. время

6 мес. назад

3 мес. назад

6 мес. назад

 - процент отличия



+2

+8

0

+4

+2

+4

 - корректировка, тыс. руб.



+0,056

+0,059

-

+0,060

+0,019

+0,053

 - скорректированная   цена, тыс. руб.



2,861

0,792

1,155

1,572

0,965

1,374

Местоположение

Цен

Цен.

Отд.

с/о

Цен.

Отд.

с/о

 - процент отличия



0

+30

+20

0

+30

+20

 - корректировка, тыс. руб.



-

+0,238

+0,231

-

+0,289

+0,275

-скорректированная цена, тыс.руб.



2,861

1,03

1,386

1,572

1,254

1,649

Асфальтобетонное покрытие:

До 10 %

До 10 %

До 30 %

До 50 %

До 30 %

До 50 %

До 10%

 - процент отличия



0

-2

-5

-2

-5

0

 - корректировка, тыс. руб.



-

-0,020

-0,069

-0,031

-0,063

-

-скорректированная цена, тыс.руб.



2,861

1,01

1,317

1,541

1,191

1,649

Несущая способность грунтов:

Низк.

Низк.

Выс.

Сред.

Сред.

Низк.

Выс.

 - процент отличия



0

-7

-3

-3

0

-7

 - корректировка, тыс. руб.



-

-0,071

-0,040

-0,046

-

-0,115

 - скорректированная   цена, тыс. руб.



2,861

0,939

1,277

1,495

1,191

1,534




Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

среднего арифметического значения скорректированных цен



(2,861+0,939+1,277+1,495+1,191+1,534)/6=1,550 тыс.руб.;



модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие по значению часто встречающиеся цены

1,200 тыс.руб.;

медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя – при четном количестве значений



(1,277+1,495)/2=1,386 тыс.руб.;



скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки – 2,861 тыс.руб.

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей,



(1,550+1,200+1,386+2,861)/4=1,7493тыс.руб. 

Стоимость земельного участка 1749,3*3200=5597,8 тыс. руб.

В качестве единицы сравнения в данном проекте принимается 1 м2. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м2. 

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

	заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;

	накладные расходы - 25 % от прямых затрат;

	прибыль  подрядчика  -  12  %  от  суммы  прямых  и накладных затрат

	оплата услуг проектно-сметных организаций - 5 % от прямых затрат;

	маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6 % от цены подрядчика;

	затраты на покупку энергетических мощностей - 10 % от цены подрядчика;

	-налоги (НДС) - 18 % от суммы всех предыдущих затрат;

	-  прибыль инвестора - 30 % от понесенных расходов.

	Расчет укрупненных показателей приведен в таблице 7.

	

Таблица 7. Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. руб./ м2.

№

Наименование

Затраты, тыс. руб. на 1 м2, здание общепита

1

Прямые затраты



1.1

СМР:





- материалы

3,40



- заработная плата

1,19



- эксплуатационные расходы

0,40



- прочие

0,20



Итого прямые затраты

5,19

1.2

Накладные расходы

1,30

1.3

Прибыль подрядчика

0,77



Итого цена подрядчика

7,26

2

Косвенные затраты:





- оплата услуг проектно-сметной организации

0,26



- маркетинговые, рекламные, страховые расходы

0,44



- затраты на покупку энергетических мощностей

0,73



- налоги

1,56



Итого затраты инвестора

2,99

3

Прибыль инвестора

3,03



Итого укрупненные обобщенные показатели стоимости

13,33



Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.

Как известно, существуют три виды износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

Функциональное устаревание (или функциональный износ) объекта заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д.) обусловлен, в основном, влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ может быть устранимым и неустранимым.

Экономический износ или износ внешнего воздействия – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа могут являться как общий упадок района в котором находится объект, так и действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.

При определении общего износа методом разбивки используют формулу: 



ИН = 1 - (1 – ИФИЗ/100) *(1 – ИФУНК/100) *(1 – ИВН/100)   (2)



Где ИФИЗ - физический износ здания, %; 

ИФУНК - функциональный износ здания, %;   

ИВН - внешний износ здания, %.

Для определения физического износа здания, которое является объектом оценки в проекте необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания. Количественная оценка физического износа приводится по данным только по фундаментам, стенам и перекрытиям в приложении 3. Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производим интерполяцию процентных значений физического износа. Расчет проводится с использованием Правил оценки физического износа жилых зданий. Для остальных элементов износ определяем самостоятельно, исходя из уровня износа, оцененного по первым трем элементам. Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием.

Делается вывод о состоянии здания:

	хорошее - если физический износ определен в размере до 20%;

		удовлетворительное - если физический износ определен от 20 до 40 %.

		

		Таблица 8. Расчет физического износа здания 

№

Конструктивные элементы здания

Удельный вес, %

Количественная оценка износа

Износ конструктивного элемента, %

Итого износ,

%

1

Фундаменты

4

Ширина раскрытия трещин до 1,5 мм.

30

1

2

Стены

23

Трещины в кладке 2 мм.

25

6

3

Перекрытия

18

Ширина раскрытия трещин до 1,5 мм.

30

5

4

Кровля

12

-

15

2

5

Полы

7

-

10

1

6

Проемы

10

-

15

2

7

Отделочные работы

8

-

20

2

8

Инж.оборудование





16

-

15

2

9

Прочие работы

2

-

10

0



ИТОГО

100

-



21

	

	Расчет физического износа здания: используем ВСН 53-86.

	Вывод о состоянии здания: здание находится в удовлетворительном состоянии, так как износ составил 21%.

Так как необходимы затраты на модернизацию системы противопожарного оборудования функциональный износ здания оценен в 2%.

Так как зданий торгового назначения достаточно много в городе, то это сказывается на снижение коммерческой привлекательности объекта со стороны инвесторов. Кроме того, в данном районе вблизи имеются помещения аналогичного типа и назначения, таким образом, внешний износ оценен в 2 %.

Процентное значение накопленного износа определяется по формуле, суммированием всех видов износа.

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяется к величине стоимости нового строительства здания.



ИН=1-(1-21/100)*(1-2/100)*(1-2/100)=0,24 или 24%



В завершение данного подраздела выводим результат стоимости объекта, оцененный в рамках затратного подхода. Для этого используется формула (1).



СЗП=5597,8 +12663,5 -12663,5 *0,24=15222,1 тыс. руб.






5. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА



Сравнительный подход основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта. 

Процесс использования этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость.

Технология применения сравнительного метода при оценке стоимости недвижимости, включает в себя пять операций:

сбор сравнительных данных. 

изучение сделок. 

временные корректировки. 

вынесение решения о стоимости недвижимости. 

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по форме таблицы, при этом следует учитывать, что в сравнительном подходе учитывается общая площадь здания по внутреннему обмеру.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

		15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

	10 % между центром и районом средней отдаленности.

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов. Для этого используется метод парных продаж.

При определении поправок необходимо учесть:

		1)поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

	2)подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3) при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Расчеты ведем по форме таблицы 9.



Таблица 9. Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Объекты сравнения

Площадь, м2

Местоположение

Состояние

Транспортная доступность

Стоимость оборудования,тыс.р.

Цена продажи, тыс.р

Цкх, тыс.р 

Поправки в долях

Скорректированная цена, тыс.р

















По местоположен

По состоянию

По трансп. доступности 

















Оборудование

Площадь









Объект оценки

950

Цен

Удв

Гл

















 Аl

1093

с/о

хор

гл.

8

18638

18630

16193

1,1

0,85

1

15140

 А2

713

с/о

удв

гл.

18

11186

11168

14880

1,1

1

1

16368

 А3

1710

с/о

хор

втp.

15

27183

27168

15093

1,1

0,85

1,06

14959

 А4

618

отд.

хор

втp.

-

8603

8603

13225

1,25

0,85

1,06

14895

 А5

1330

отд.

удв

гл.

-

17157

17157

12255

1,25

1

1

15319

 А6

1235

отд.

хор

гл.

-

18021

18021

13862

1,25

0,85

1

14728

 А7

1900

цен

хор

гл.

23

35870

35847

17924

1

0,85

1

15235

 А8

475

цен

удв

гл.

38

8208

8170

16340

1

1

1

16340

 А9

855

цен

хор

втp.

12

15453

15441

17157

1

0,85

1,06

15458



Цкх – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

Поправки по состоянию объекта и условиям транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов. Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра, наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1. поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2. Подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие;

3. при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Рассмотрим поправки по состоянию:



А1-2=А2/А1=14880/16193=0,91

А5-6=А5/А6=12255/13862=0,73

А8-7=А8/А7=16340/17924=0,91



Найдем среднее: (0,91+0,73+0,91)/3=0,85 

Рассмотрим поправки по транспортной доступности:



А1-3=А1/А3=16193/15093=1,07

А6-4=А6/А4=13862/13225=1,05

А7-8=А7/А8=17924/16340=1,04



Найдем среднее: (1,07+1,05+1,04)/3=1,06 

Для согласования цен используется метод четырех показателей:

1) Определим среднее арифметическое значение скорректированных цен:



(15140+16368+14959+14895+15319+14728+15235+16340+15458)/9=15382 т. руб



2) Модальное значение. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду.

Возьмем число: 15300 тыс. руб

3) Медианного значения. Медианна – середина ранжированного числового ряда.

Получаем:   15235  тыс. руб

4) Скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Самый похожий на оцениваемый нами объект – аналог А8, цена = 16340тыс. руб

Стоимость объекта в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:



(15382+15300+15235+16340)/4=15564 тыс. руб.


6. ОЦЕНКА В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА



Суть его заключается в том, что он связан с определением стоимости будущих доходов от использования объекта недвижимости. Технология использования доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций:

определение будущего валового дохода вычитание операционных издержек;

определение и корректировка чистого (операционного) дохода; 

оценка и мультипликатор гудвилл;

определение окончательной стоимости недвижимости. 

При этом могут использоваться следующие методы: 1. Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации); 2. Метод дисконтированных денежных потоков; 3. Техника остатка.

Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль, получаемую от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на приобретение этого объекта.

В общем случае ставка капитализации определяется как:







Существуют и другие методы расчета ставки капитализации:

1.  Метод прямого сопоставления заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом аналогом. В этом случае предполагается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

2.  Метод связанных инвестиций применяется в случае применения для покупки объекта недвижимости как заемного, так и собственного капитала.

а) ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита;

б) ставка капитализации на собственные средства (ставка капитализации собственного капитала) определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта недвижимости, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала

Метод дисконтированных денежных потоков применяется в случае произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта недвижимости.

Использование данного метода предполагает:

1. Установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости.

В международной оценочной практике принято принимать среднюю продолжительность, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равной 5 – 10 годам. Среди российских оценщиков сложилась практика оценивать этот период диапазоне 3 – 5 лет.

2. Прогнозирование величины денежных потоков:

- построение трендов денежных потоков доходов и расходов;

- периодичность получения дохода.

Если предусматриваются расходы на реконструкцию, модернизацию объекта недвижимости, то их величина вычитается из чистого дохода в те периоды в которые они имеют место.

3. Определение ставки дисконтирования. 

Ставка дисконтирования обозначает сложный процент, используемый при расчете текущей стоимости будущих платежей.

Техника остатка предполагает капитализацию дохода, который относится только к одной из составляющих вложенных в объект недвижимости средств, тогда как стоимость других составляющих известна. Т.е. такая оценка производится с учетом влияния отдельных факторов образования дохода.

Расчет стоимости объекта недвижимости выполняется в следующей последовательности:

1. Определяется часть дохода за определенный период, который необходим для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью путем умножения ставки капитализации на величину стоимости.

2. Определяется величина дохода, который приходится на вторую составляющую (неизвестную) путем вычитания дохода, приходящегося на первую составляющую из общей величины дохода.

3.Определяется стоимость второй составляющей путем деления приходящегося на нее дохода на соответствующую ставку капитализации.

4. Определяется стоимость объекта недвижимости путем сложения стоимости известной составляющей и рассчитанной стоимости неизвестной составляющей.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле



Сдп=ЧОД/Ккап,



где Сдп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

Ккап - коэффициент капитализации.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл.10


Таблица 10. Отчет о доходах и расходах

Показатели

Сумма,тыс. р.

Порядок рачета

пвд

12768,0



Убытки

893,8

7% от ПВД

эвд

11874,2



ОР:

4511,09



- налог на землю

153,6

12 р. м2 площади земли в квартал

- налог на имущество

192,5

2% в год от Снс с учетом износа

- коммунальные расходы

456,0

40р./м2/мес.

- расходы на управление

1781,13

15% от ЭВД

- страхование

12,66

0,1% от Снс в год

- обеспечение безопасности

1915,2

15% от ПВД

Резервы

253,27

2% в год от Снс

ЧОД

7363,11





Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду при его стопроцентном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды и общей площади по внутреннему обмеру здания, при этом для зданий, находящимся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30%.

Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки дохода на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода на капитал используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Безрисковая ставка доходности - это ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата.

Значение безрисковой ставки принимается равным сложившемуся на момент выполнения проекта уровню доходности по банковским депозитам, как альтернативного варианта для вложения капитала инвестором.

Расчет различных составляющих премий за риск учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в недвижимость инвестиций (ликвидность), возможность случайной потери потребительской стоимости и сложности управления объектом для получения дохода.

Премии за риски определяются исходя из сложившегося уровня, рекомендованного.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни.

Остающийся срок полезной жизни объекта определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь заканчивается, когда эксплуатация объекта не может приносить доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.

Остающийся срок полезной жизни принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Для данного объекта он составляет 25 лет, здание находится в привлекательном месте для кафе, так как по близости нет зданий общепита аналогичного масштаба. Принимаем 100/25=4%

Безрисковая ставка составляет 10% на 2009г. в Центральном Банке РФ.

Процент риска низкой ликвидности средний, так как объект оценки находится в хорошем состоянии, может эксплуатироваться ещё продолжительное время; находится в центральном районе, где нет аналогичного кафе, а так же расположен на улице города, по которой движется большой поток автомобилей, транспортная доступность-главная. Принимаем 3%.

Ставка риска вложения в недвижимость составляет 5%

Так как объект является зданием общепита, где роль инвестиционного менеджмента не играет решающую роль, потому что арендаторы помещений самостоятельно решают вопросы управления, рисковую ставку назначаем 4%. Расчет ведем по форме таблицы 11.



Таблица 11. Расчет коэффициента капитализации

Составляющие Ккап

Значение, %

Безрисковая ставка

10

Риск низкой ликвидности

3

Риск вложения в недвижимость

5

Риск инвестиционного менеджмента

4

Норма возврата капитала

4

Итого Ккап

27



Результат стоимости объекта с использованием доходного подхода, используя формулу 3:



Сдох = ЧОД / Ккал. =7363,11/ 0,27=27270,78 тыс. руб.

			

			

			
7. СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ 

			ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ



Согласование – это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта с использованием метода средневзвешенного значения в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных подходов к оценке, присваивается весовой коэффициент. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Для определения весового коэффициента необходимо знать положительные и отрицательные стороны каждого из методов.

Достоинство затратного метода заключается в возможности оценки на малоактивных рынках и оценке специализированной недвижимости. Недостаток: существует принципиальное отличие между затратами и рыночной стоимостью, можно потратить большое количество средств на создание объекта, но в последствие не получить прибыли из-за нерационального его расположения, управления или других факторов.

Достоинство доходного метода: он отражает представление инвестора о недвижимости, то есть качество недвижимости определяется как основной ценообразующий фактор. Недостатки следующие: не для всех объектов можно применить; подход основан на прогнозах.

У сравнительного метода положительной стороной является то, что он отражает отношение рынка к объекту оценки. 

Отрицательной – данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.



Таблица 12 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Подходы к оценке недвижимости

Стоимость, тыс.руб.

Весовой коэффициент

1.Затратный

15222,10

0,05

2.Сравнительный

15564,00

0,85

3.Доходный

27270,78

0,10

Рыночная стоимость

16717,58

1



Определяем рыночную стоимость, используя весовые коэффициенты:



15222,10*0,05+15564,00*0,85+27270,78*0,10=16717,58 тыс. руб.






СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ



1. Методические указания к курсовому проекту “Обоснование заемного   финансирования под обеспечение недвижимостью”.

2. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. - Новосибирск: НГАСУ, 2002. - 56 с.

3. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости /Е.С. Озеров.-СПб.: Изд-во «МКС», 2003.-422 с. 

4. Оценка недвижимости: Учеб. /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с. 

5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учеб. / А.Н. Асаул. - СПб.: Гуманистика, 2003. - 406 с.

6. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. / В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. - М.: Информ.-издат. дом «Филинъ», 1999.-592 с.

7. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учеб. пособие /СП. Коростелев. — М.: Рус. деловая лит., 1998.-222 с. 

8. Мосин В.Г.  Основы внешней оценки производственно-хозяйственной деятельности предприятий: Учеб. пособие / В.Г. Мосин, В.А. Щербаков. - Новосибирск:  НГАСУ, НГАВТ,1998.-70с.

9. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. и практ. пособие / Под ред. В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. - М.: Дело, 1998. -384 с,.

10. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий / Гос. ком. по гражд. стр-ву и архитектуре при Госстрое СССР. -М., 1988. -70 с.

11. СТП НИСИ 07.01.90. Проект курсовой. Правила оформления текстового материала пояснительной записки. - Новосибирск: НИСИ, 1990. - 12 с.

12. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / Е.И. Тарасевич. - СПб.: СПбГТУ, 1997. - 422 с.

13. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. В.Е. Есипова. - СПб.: СПбГУЭФ, 1998. - 159 с.

14. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Л.Н. Тэпман; Под ред. проф. В.А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 303 с.

15. Фридмйн Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй. - М.: Дело, 1997.-480 с.

16. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие: Пер. с англ. /Г.С. Харрисон. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.-231 с.

17. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости / А.В. Черняк. - М.: Рус. деловая лит., 1996. - 272 с.

18. Щербаков А.И. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие / А.И. Щербаков, И.И. Золотарев, Н.А. Щербакова. - Новосибирск: НГАС, 1997. - 124 с.

19. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Н.А. Щербакова. - Ростов н/Д: Феникс, 2002. - 320 с. 

20. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. д-ра экон. наук, проф. В.И. Ресина; Акад. нар. хоз-ва при Правительстве РФ. - М.: Дело, 1999. - 328 с.