Загородная недвижимость Санкт-Петербурга. Влияние кризиса на развитие рынка загородной недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

		Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

		«Санкт-Петербургский государственный электротехнический университет «ЛЭТИ» им. В. И. Ульянова (Ленина)»

(СПбГЭТУ)



Факультет экономики и менеджмента

Кафедра инновационного менеджмента





РЕФЕРАТ

По дисциплине: Экономика недвижимости

На тему:

Загородная недвижимости Санкт-Петербурга.

Влияние кризиса на развитие рынка загородной недвижимости







Выполнил								Проверил

студент гр. 6621							К. э. н., доцент 

Корнеева Н. В.							Мошнов А.Н.













Санкт-Петербург

2009 г.


Содержание



Введение

Глава 1 Влияние кризиса на развитие рынка загородной недвижимости

1.1 История развития рынка загородной недвижимости

1.2 Рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга и кризис

1.3 Итоги кризиса для рынка загородной недвижимости эконом-класса

1.4 Общие итоги

Глава 2 Особенности рынка загородной недвижимости

2.1 Как избежать ошибок при покупке загородной недвижимости?

2.2 Способы получения и прекращения частной собственности на землю.

Заключение

Список использованной литературы


Введение



Загородная недвижимость - это один из основных и активно развивающихся сегментов рынка. С каждым днем загородная недвижимость становится более востребованной и популярной. Покупка загородного дома рассматривается не только как оптимальное решение жилищного вопроса, но и как выгодное вложение средств: загородная недвижимость дорожает с каждым годом. Загородная недвижимость сегодня – это наиболее обширная ниша на рынке недвижимости, так как жизнь на лоне природы приобретает все большую популярность.

Загородная недвижимость — один из самых популярных и перспективных сегментов рынка недвижимости в России. Наиболее сильно рынок загородной недвижимости развит в Подмосковье, Ленинградской области, Екатеринбурге, Сочи. Основные типы жилья — загородные дома и коттеджные поселки (более 75% всех предложений на рынке), таунхаусы, многоквартирные и малоэтажные комплексы. Появляются новые вид загородных поселений — усадьбы, ранчо, лейнхаусы. Более 20% всех операций на загородном рынке занимают сделки с земельными участками.

Активное развитие рынка загородной недвижимости и бурное строительство новых коттеджных поселков вызвано такими объективными факторами как перенаселенность городов, плохая экология, отсутствие комфорта проживания и стремлением большинства горожан иметь свой отдельный загородный дом или коттедж с участком на природе.


1. Влияние кризиса на развитие рынка загородной недвижимости



1.1 История развития рынка загородной недвижимости



Начальным этапом активного строительства коттеджной недвижимости, в частности индивидуальных коттеджных строений, является период 1995-1997 гг. В это время коттеджи премиум– и бизнес–класса строятся частными лицами «под себя» и неорганизованно совместно с другими застройщиками и владельцами домов. Понятие коттеджа на этот период ассоциируется с дорогой элитной недвижимостью. При этом современных новых коттеджных строений эконом–класса не существовало по определению. При этом уже к 1996-1997 гг. на вторичный рынок выходят и реализуются коттеджи, по материалам, архитектуре вышедшие из моды, по стоимости ниже домов на первичном рынке, которые формируют рынок индивидуальных коттеджей эконом–класса. В период 1996-2001 гг. происходит активное строительство и рост спроса на индивидуальные коттеджи премиум– и бизнес–класса. 2001-2004 гг. характеризуются высокими темпами строительства и ростом спроса на коттеджи в организованных коттеджных поселках премиум– и бизнес–класса за счет увеличения числа потребителей с высоким уровнем дохода, изменением потребительских предпочтений. 2004-2006 гг. замедляется объем продаж коттеджей в организованных коттеджных поселках премиум– и бизнес–класса и в тоже время увеличивается объем продаж и растет спрос на жилье эконом–класса. 

В это же время начинают формироваться небольшие единичные проекты по строительству коттеджных поселков эконом–класса на недорогих направлениях, по характеристиками уступающим бизнес– и премиум–классу.

Основной причиной неравномерного развития сегментов рынка загородной недвижимости и отставания предложения жилья эконом–класса была не только проблемная общеэкономическая ситуация в России, но и большой разрыв между категориями потребителей, имеющих возможность приобрести загородное жилье премиального класса, и потребителями, не имеющими возможность приобрести какое-либо загородное жилье. Существенное влияние на замедленное развитие сегмента жилья эконом–класса оказывало отсутствие на тот период экономичных материалов и технологий строительства такого жилья, к примеру из каркасно-модульных конструкций, а также предубеждения и отрицательные установки потребителей к материалам, отличным, от традиционных.

Далее наблюдались активные продажи домовладений в коттеджных поселках эконом–класса. Это обоснованно ростом спроса на такое жилье со стороны потребителей, не имеющих возможность приобрести дорогое жилье в Санкт-Петербурге, увеличением числа потребителей, предпочитающих постоянное или временное проживание загородом, а также окончательным формированием и доступностью услуг в системе рынка ипотечного кредитования.



1.2 Рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга и кризис



Загородная недвижимость Петербурга активно развивается и спешит за московским рынком, повторяя его путь развития. Число организованных коттеджных поселков Санкт-Петербурга составляет порядка 220, и по данным независимых аналитиков, из этого количества 45 поселков — в стадии проектирования, а в более чем 170 ведутся активные продажи коттеджей в ленобласти. Коттеджи Петербурга и Ленобласти классифицируются на такие же сегменты, как и в Подмосковье — эконом, бизнес и элит-класс. Также, загородная недвижимость Санкт-Петербурга насчитывает коттеджей примерно в 2 раза меньше, чем в Подмосковье. Насыщенность рынка коттеджей Санкт-Петербурга довольно сложно определять по количественным данным, для этого можно обратиться к соотношению спроса и предложения загородной недвижимости в Ленобласти. Согласно результатам опроса, проведенного в начале 2008 года, около половины жителей Санкт-Петербурга хотели бы иметь загородный дом, в то время как загородная недвижимость Петербурга составляет всего 20% от общего количества жилья в данном регионе. Данные опроса учитывают как дома в коттеджных поселках Петербурга, так и обычные дачи и коттеджи, которые составляют большинство — более 500 тысяч объектов, против 10 тысяч объектов коттеджных поселков Петербурга.

Кризисные явления экономики повлекли за собой переориентацию спроса на более дешевые объекты загородной недвижимости. На изменение спроса реагируют и застройщики. «Доля элитных поселков постепенно начала снижаться, – рассказывает руководитель загородного отдела консалтингового центра “Петербургской недвижимости” Ольга Трошева. – Если в 2007 году среди вышедших на рынок поселков элитными являлись 14 %, то в 2008 году их было уже 7 %. При этом выросла доля новых проектов эконом- и среднего классов, причем и для постоянного, и для временного проживания».

Ту же тенденцию повторяет и рынок загородной недвижимости. Рынки загородной, городской недвижимости, рынок аренды жилья – все они демонстрируют примерно одинаковые тенденции. Да, сделки не прекращаются, идут они преимущественно в ценовом диапазоне до 6 млн. рублей. Но на уровне 8-20 млн. рублей сделок практически нет. Этот диапазон, в котором раньше искал себе предложения средний класс, теперь не востребован. Сниженные зарплаты, увеличившиеся проценты по ипотеке и общий регресс возможностей менеджеров высокого и среднего уровня серьезно повлиял на рынок жилья. В сегменте бизнес-класса замерли по продажам и квартиры, и домовладения в коттеджных поселках. На фоне стагнации спроса по объектам бизнес-класса проходят сделки по элитным объектам. Примечательно: загородная недвижимость пользуется спросом в аренду. Кризисные явления экономики повлекли за собой переориентацию спроса на более дешевые объекты загородной недвижимости. На изменение спроса реагируют и застройщики. «Доля элитных поселков постепенно начала снижаться, – рассказывает руководитель загородного отдела консалтингового центра “Петербургской недвижимости” Ольга Трошева. – Если в 2007 году среди вышедших на рынок поселков элитными являлись 14 %, то в 2008 году их было уже 7 %. При этом выросла доля новых проектов эконом- и среднего классов, причем и для постоянного, и для временного проживания».

В компании «Адвекс – Загородная недвижимость» выделяют три ценовых сегмента, объекты в которых востребованы: недорогие дома стоимостью 3–5 миллионов рублей, домовладения от 6 до 30 миллионов рублей, а также дорогие объекты по цене выше 30 миллионов рублей. В соответствии с изменившимися требованиями рынка некоторые застройщики меняют концепции уже реализующихся крупных объектов. Например, компания «НеваИнвестПроект» внесла изменения в план застройки малоэтажного жилого комплекса «Кивеннапа», ориентируясь на наиболее ликвидные объекты: теперь в первую очередь будут реализовываться индивидуальные коттеджи небольших площадей (до 100 кв. метров), и лишь потом таунхаусы и многоквартирные малоэтажные дома, количество которых в проекте сократится. 

Изменилась и концепция некоторых других крупных проектов. Ряд компаний стал выставлять на продажу участки, первоначально предполагавшиеся под застройку. В таком случае покупатель выступает как бы соинвестором проекта. Средства, вырученные с продаж таких участков (как инженерно подготовленных, так и нет), предполагается направить на окончание строительства других объектов. Подобным образом изменилась концепция проекта 180 жилых домов «Северный эдем» компании Nord Union: участки, на которых планировалось построить коттеджи, теперь продаются с подрядом. 

На продажу участки, которые предполагалось занять под проекты, выставила и компания «Гарант Девелопмент». Расстаться с частью земли под строительство решили и застройщики проекта «Муромец» Волосовского района, которые оставят за собой только ту часть земли, на которой будет построена первая очередь объектов. Продает свободные участки и компания «Фаэтон Девелопмент Групп».

А вот компания «Петербург-Истейт» предпочитает не продавать имеющиеся незастроенные участки, а дарить их покупателям домов в своем коттеджном поселке «Сан Репино».

На планы некоторых застройщиков кризис повлиял более существенно. Например, управляющая компания «Теорема» остановила работы над масштабным проектом жилой застройки «Красные зори». Однако таких примеров на данный момент сравнительно мало.

В 2010 году планирует сдать поселок «Сан Репино» компания «Петербург-Истейт», окончание строительства первых домов представители компании анонсировали в марте. В следующем же году в компании «Объединенные ресурсы» предполагают завершить строительство 72 домов проекта «Парк Лемболово».

Активно строится «Сторожевая гора» от Rodex Group, в которой предполагается 360 объектов. Чтобы активизировать продажи, компания предлагает компактные дуплексы площадью 95 квадратных метров по цене от 5,5 миллиона рублей. Заманчивые варианты представляют и другие компании. В одном из крупнейших проектов, выведенных на рынок в 2008 году, – «Павловграде» – в феврале на 6 % были снижены цены на земельные участки (с 350 до 330 тысяч рублей за сотку), и на 30 % – на домовладения. 

Компании, проекты которых находятся на стадии проектирования, также пока массово не отказываются от своих масштабных планов. В стадии разработки документации – проект «Мистолово» компании RBI, реализующей объект в содружестве с «ПетроСтилем». На план застройки кризис, по словам представителя RBI, не повлиял, строительство на 33 гектарах земли начнется в следующем году.

В общем, говорить о том, что кризис оказал пагубное влияние на реализацию крупных проектов загородной недвижимости, не приходится. До 70 % затрат на реализацию крупного проекта загородной недвижимости приходится на подготовку земли к строительству. Большинство реализуемых сегодня крупных проектов загородного рынка были заложены еще до кризиса, а значит, самый сложный и затратный этап в их реализации уже пройден. Поэтому следствием финансового кризиса стала не стагнация рынка, а обострившаяся конкуренция на нем, которая, в свою очередь, станет толчком для развития рынка загородной недвижимости в направлении от количества объектов к их качеству.

Этот год, первый после того, как волна кризиса захлестнула рынок строительства и недвижимости, был богат на различного рода прогнозы и ожидания. Картина, действительно, сложилась не радостная, но и не настолько удручающая, чтобы не увидеть перспективы развития рынка. Напротив, взгляды многих инвесторов и девелоперов с городского рынка недвижимости устремились на рынок малоэтажного домостроения.

По словам Ольги Трошевой, заместителя директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в настоящее время из 170 объектов на загородном рынке, в 26% предлагаются дома в коттеджных поселках, в 37% - земельные участки с подрядами и в 37% - земельные участки без подряда. Безусловно, что в этом году количество сделок значительно снизилось, половина объектов «стояла». Во многом спрос зависит не только от общей ситуации на рынке, но и от качества проекта, его инженерной подготовленности, репутации компании, которая его реализует. На 40 объектах продажи остановлены, но в основном там, где проекты находились на начальной стадии.

Сегодня идет неторопливый покупатель, в то время как начало года характеризовалось быстрыми сделками, инвестициями покупателей в недвижимость. Она также отметила снижение продаж в реализуемом проекте компании, хотя данный проект можно отнести к разряду успешных. Все эксперты рынка согласны с тем, что количество сделок по земле увеличивается.

Юрий Петров, начальник сектора реализации крупных инвестиционных жилищных проектов Комитета по строительству Ленинградской области, рассказал о реализации закона Ленинградской области «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области», который открыл для многих жителей возможность бесплатного получения в собственность участка для строительства дома. В рамках целевых федеральных программ для жителей села, молодежи и т.д., у местных жителей появилась реальная возможность обзавестись домом, тем более, что из федерального и областного бюджета будут выделены средства на инженерную подготовку территорий. В настоящее время в области отдают приоритет малоэтажному домостроению, особенно экономичным каркасным технологиям.

Ситуация на вторичном рынке загородной недвижимости отличается от рынка строящегося жилья.

За 2009 год зарегистрировано более 1,5 тыс. сделок. Произошло смещение спроса в сторону снижения стоимости объекта, покупатель стал более разборчивым, но желание жить за городом не умирает. При сделках торг возможен до 15-20%. Помимо традиционного спроса в пригородах Петербурга у покупателей появился интерес к более дальним районам Ленинградской области: Лужскому, Кингисеппскому, Тихвинскому.

Татьяна Ильина, директор выставки «Альтернатива городу. Коттеджи и загородное строительство», которая проходит в рамках Ярмарки недвижимости, отметила, что, несмотря на сложную ситуацию, в настоящее две трети экспозиции весенней выставки 2010 года уже заняты участниками загородного рынка недвижимости.


1.3 Итоги кризиса для рынка загородной недвижимости 

эконом-класса



Поскольку рынок загородной недвижимости менее ликвидный, чем другие рынки, его реакция на кризисные ситуации всегда довольна вялая. На покупку объекта загородной недвижимости тратиться значительное время. Переговоры, просмотр и выбор объекта, да и сама сделка занимают значительное время. Поэтому, как правило, небольшие кризисы, которые длятся до полугода, на рынке загородной недвижимости не сказываются.

Но в условиях существующего кризиса рынок загородной недвижимости пострадал особенно сильно. Дело в том, что загородный дом не является товаром первой необходимости, как, например, квартира, и приобретается зачастую в качестве второго жилья.

Загородная недвижимость - это чаще всего второй дом, поэтому в сложившейся экономической ситуации потенциальные покупатели могут откладывать на неопределенный срок приобретение загородного жилья. К тому же средняя стоимость объектов загородной жилой недвижимости выше, чем объектов городской. С наступлением финансового кризиса в России многие покупатели отложили покупку загородного жилья, либо отказались от нее вообще. Рынок отреагировал на падение потребительского спроса резким снижением уровня цен.

Что касается цены сделок, то средний бюджет сместился в сторону самых дешевых объектов диапазона 4-5 млн. руб. за дом. Предпочтения покупателей сместились в сторону высокой готовности объектов, а также высокой надежности застройщика и низкорисковых сделок. В целом, подводя итоги кризиса на рынке загородной недвижимости эконом-класса, можно сказать, что покупатель остался в выигрыше. Конечно, строительство многих объектов было заморожено, но за год кризиса на рынке загородной недвижимости произошел так называемый естественный отбор среди застройщиков.

Большая часть оставшихся в игре девелоперов уже не откажется от планов по завершению начатых проектов. Существенным плюсом для покупателя является также то, что застройщики, пусть и вынужденно, отказались от чрезмерных наценок. Сегодня многие девелоперы предлагают домовладения по цене, близкой к себестоимости, а иногда и вовсе без какой-либо прибыли, дабы привлечь финансирование для поддержания строительных процессов.

Если говорить об очевидных выгодах потребителя, которые стали возможны в кризис, то можно отметить, что до кризиса готовых объектов почти не было, все ликвидные поселки раскупались на стадии строительства. Сейчас же есть интересные объекты высоких стадий готовности, которые можно выгодно приобрести.

Будут ли цены на загородные дома эконом-класса снижаться дальше? Сегодня большинство застройщиков в этом сегменте предлагают объекты фактически уже по минимально возможным ценам: даже если, не снижая их формально, то делая большие скидки. В этой ситуации, по словам эксперта, дальнейшее снижение цен просто не имеет смысла - все выжившие участники рынка недвижимости прекрасно понимают, что как только начнется рост цен, на рынке возникнет неминуемый дефицит объектов недвижимости, особенно загородной.

А так как по всем показателям развития экономики это произойдет в ближайшем же времени, то многие просто предпочитают сейчас не распродавать себе в убыток интересные поселки. На пользующиеся спросом же объекты застройщики даже не боятся немного поднимать цены, сообразно активности застройки поселка.

Таким образом, несмотря на то, что рынок загородной недвижимости эконом-класса пережил серьезное потрясение во время кризиса, и выжить смогли далеко не все девелоперы, покупатель, в конечном итоге, остался в выигрыше. Те клиенты, что отложили покупку загородного жилья до сегодняшнего времени, имеют возможность выбирать дом высокой степени готовности по максимально привлекательной цене. А застройщики, которые предлагали изначально ликвидные проекты, смогли не только выстоять во время финансовых потрясений, но и укрепить свое положение за счет ухода с рынка неконкурентоспособных проектов.



1.4 Общие итоги



Подводя общие итоги кризиса для рынка загородной недвижимоти в Санкт-Петербурге, приведем статью АСН-инфо (Агентство Строительных Новостей) «Рынок вторичной загородной недвижимости Петербурга: покупатель меняет предпочтения» 

от 16.12.2009:

«Если в I полугодии 2009 г. реальная цена самого ходового товара на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга – коттеджа с участком – составляла примерно 5 млн. рублей, то к концу года она выросла до 7 млн., сообщила на круглом столе руководитель направления загородной недвижимости АН «Прогаль» Людмила Юшина. По ее словам, в начале 2009 г. покупатель мог добиться дисконта в 30-40% от докризисного уровня, то сейчас цены отстают от него лишь на 15-20%. 

Всплеск интереса к загородной «вторичке» и рост объема продаж в этом секторе, как отмечают в АН «Прогаль», начался летом. При этом к проявившемуся в начале 2009 г. смещению покупательского спроса на более низкий ценовой сегмент, во II полугодии добавилась еще одна тенденция. «Если раньше наибольшим спросом пользовались деревянные и кирпичные дома, то теперь покупателя не смущают и другие строительные материалы и технологии. Он стал больше ориентироваться не столько на материалы, сколько на качество строительства», - рассказала Л.Юшина.

На второе место выходит критерий отсутствия рисков в правовом оформлении сделки. «Сегодняшний покупатель склонен «копаться в документах», поскольку на многие предложения загородной «вторички» не имеется даже технических паспортов", - отмечает она. 

Кроме того, из менилось свое отношение к районам Ленобоасти. «Все большим спросом пользуется элитное жилье в Приозерском районе, а также наиболее дешевое в Волховском, Тихвинском и даже Сланцевском районах, - отмечает эксперт. – Едва ли не элитными стали отдаленные от Петербурга Кингисеппский и Лужский районы, и цены в них не падают».

Еще одна заметная тенденция II полугодия 2009 г., которая, по словам Л.Юшиной, отмечается всеми, но не находит объяснения – это уход с рынка иногороднего покупателя.»


2. Особенности рынка загородной недвижимости



2.1 Как избежать ошибок при покупке загородной недвижимости?



Специалисты отмечают, что приобретение загородных объектов связано с более высокими рисками по сравнению с приобретением квартиры. Это объясняется как спецификой рынка, так и нюансами законодательства. Чтобы избежать неприятностей, необходимо тщательно проверять документы, историю дома и участка, иметь представление о планирующейся застройке близлежащей территории и т.д.

Особенности рынка и покупательского спроса

Прежде чем говорить о возможных ошибках при покупке загородной недвижимости, нужно отметить, что рынок этот очень неоднородный и каждый объект на нем, можно сказать, штучный. Бывает, что два земельных участка равной площади находятся на одном направлении, а цена у них разная. «Дело в том, что, в отличие от структурированного квартирного рынка, здесь гораздо больше разнообразных критериев, влияющих на ценообразование, – поясняет Павел Панкратов, эксперт по недвижимости АН «Загородное». – Это площадь участка, особенности ландшафта (равнина, низина), близость леса или водоема, наличие коммуникаций или возможности подключения к ним, подъездные пути (асфальт или грунтовка), близость к транспортным развязкам, освоенность местности, тип застройки (организованная или точечная), экология района. При выборе дома этот список еще больше».

Эксперты отмечают, что при покупке загородной недвижимости ярко проявляется «человеческий фактор». Бывает, что какую-нибудь особенность объекта один человек воспринимает как недостаток, а другой – как достоинство.

Теперь попробуем разобраться, какие риски могут ожидать покупателей на загородном рынке.

Нюансы покупки земельного участка

Эксперты говорят о том, что прежде чем заняться поиском земельного участка, нужно четко представлять, с какой целью он покупается. Дело в том, что использование участка должно соответствовать его целевому назначению. Покупатель должен убедиться, что земля как минимум предназначена для использования в качестве садового или дачного участка с правом возведения жилого строения. Существуют определенные ограничения по видам использования, например на участках, целевое назначение которых – огородничество, нельзя возводить капитальные постройки. На участке для садоводства строительство жилья разрешено, но зарегистрироваться в нем нельзя.

А вот владельцу дачного участка уже предоставляется возможность возведения полноценного жилого дома. Участки земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) бывают двух видов – приусадебные и полевые. Приусадебный участок находится в границах поселений, на нем строить можно. На полевом участке по закону строить нельзя. Оптимальный статус земли, предназначенной под застройку, – это индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Бывают случаи, когда продавец утверждает, что купленный участок можно будет быстро и без проблем перевести в другую категорию земель, например из участка сельхозназначения в земли населенных пунктов. «Я бы не советовала доверять таким словам, и вот почему. Для проведения процедуры перевода земель из одной категории в другую существует множество требований, но даже если все они соблюдены, дело это не быстрое и требует значительных вложений», – поясняет Анна Перепелкина, исполнительный директор «Уральской земельной компании».

Понятно стремление людей купить участок поближе к водоему или к лесу, но здесь можно столкнуться с рядом ограничений по его использованию. В случае малейших сомнений нужно проверять, не относился ли участок к категориям земель, ограниченным в обороте, прежде чем он приобрел одно из существующих назначений. Использование земли в водоохранной зоне связано с определенными сложностями. Например, при строительстве дома в такой зоне без согласования проекта с бассейновыми или территориальными органами Федерального агентства водных ресурсов не обойтись. Это отражено в документе, удостоверяющем право на земельный участок. Правда, многое зависит от того, находится ли участок в границах поселения, для которого разработан и утвержден генплан, или нет. Конкретные размеры водоохранных зон определены по каждому водному объекту отдельно и варьируются от 100 до 500 м. На этих территориях действует специальный режим застройки, здесь не разрешено мыть автомобили, складировать удобрения. Возводить коттеджи и садовые домики в большинстве случаев можно, но при условии строгого выполнения требований закона.

При покупке земельного участка необходимо убедиться в том, что его границы совпадают с указанными в землеотводных документах. Желательно, чтобы они были обозначены на местности межевыми знаками. На практике бывает, что владельцы участков самовольно расширяют границы своих владений. Но нужно знать, что продаваться такой участок будет исходя из размеров, указанных в документах. «Поэтому, когда продавец звонит в агентство и говорит, что у него участок площадью 10 соток, но фактически пятнадцать, продаваться будут только 10 соток, которые зафиксированы в документах», – поясняет Павел Панкратов.

Земельный участок с домом: два в одном

В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса РФ при продаже здания или сооружения к его приобретателю переходят права и на земельный участок, на котором расположен объект. Таким образом, договор купли-продажи охватывает два объекта недвижимости: здание (сооружение) и земельный участок. Эти два объекта при купле-продаже неразрывны.

Если человек приобретает дом на земельном участке, находящемся в аренде, то право аренды переходит к нему как к новому собственнику дома. В этом случае нужно будет оформить дополнительное соглашение в Земельном комитете.

Также необходимо убедиться в отсутствии обременений, таких как арест или залог коттеджа. Следует выяснить и его «историю»: как проводились и оформлялись все предшествующие сделки с этой недвижимостью.

Общие риски

Особенно осторожным нужно быть в случае, если объект продается по генеральной доверенности. Во-первых, следует обратить внимание на срок доверенности. Во-вторых, нужно иметь в виду, что доверенность можно отозвать и что она теряет свою силу в случае смерти доверителя. В-третьих, недобросовестные лица могут использовать дубликаты документов и продать один объект нескольким людям.

Ну и, разумеется, при покупке загородной недвижимости, как и при покупке квартиры, остаются риски, связанные с личностью продавца. Это и его дееспособность, и согласие супруга на продажу, и разрешение органов опеки и попечительства (если совладельцами участка являются несовершеннолетние).

Цивилизованный процесс покупки могут обеспечить хорошо зарекомендовавшие себя на рынке агентства, специализирующиеся на сделках с загородными объектами. Компании с многолетней репутацией имеют гораздо больше возможностей для грамотного поиска и оформления купли-продажи недвижимости, чем рядовой покупатель. Агентство располагает собственной базой объектов, на этапе сбора документов имеет возможность подключить административные ресурсы, штатные юристы берут на себя оформление сделки и обеспечивают ее чистоту. Поэтому для проведения сделки с загородной недвижимостью лучше обращаться к специалистам.


2.2 Способы получения и прекращения частной собственности на землю



В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ отчуждение строения (в Вашем случае – жилого дома), расположенного на земельном участке, принадлежащем одному лицу, производится вместе с земельным участком. Чтобы продать земельный участок и дом, Вам необходимо оформить дом в собственность. Для совершения сделки необходимо собрать пакет документов:

-правоустанавливающий документ на землевладение (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, постановление администрации, Свидетельство о государственной регистрации права собственности)

-кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), изготовленный в установленном порядке и удостоверенный соответствующим территориальным органом, на который возложены функции по ведению государственного земельного кадастра, после чего выдается кадастровый номер.1

-Свидетельство о праве собственности на жилой дом и иной документ, подтверждающий право собственности

-Технический паспорт из Бюро Технической инвентаризации на дом

-справка о размере земельного налога и налога на домовладение из ИМНС соответствующего города (района) по состоянию на текущий год

_____________________________________________________________

 Кадастровый номер.

Уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
ст. 1 федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Список документов следует уточнить в Управлении Федеральной регистрационной службы по месту нахождения Вашего земельного участка.

Если земельный участок находится в собственности юридического лица, кроме общепринятых документов, подтверждающих право собственности, необходимых справок, выписок из кадастрового реестра, плана земельного участка, потребуются и дополнительные документы, подтверждающие полномочия юридического лица:

-Устав, Учредительный договор и др. (нотариально заверенные копии)

-Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (нотариально заверенная копия)

Свидетельство МНС РФ о внесении записи о регистрации юридического лица в ЕГРЮ (нотариально заверенная копия)

-Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (нотариально заверенная копия)

-Выписка из протокола заседаний уполномоченного в соответствии с учредительными документами органа юридического лица о приобретении в собственность земельного участка, заверенная печатью юридического лица.

-Выписка из протокола заседания уполномоченного органа юридического лица о назначении руководителя, заверенная печатью юридического лица

-документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица, который от имени юридического лица совершает действия по продаже земельного участка (доверенность, приказ и т.п.), заверенный оригинальной печатью юридического лица или нотариусом

Если на земельном участке, который Вы хотите приобрести нет строений, помимо кадастрового плана необходим

-ситуационный план земельного участка для оценки рыночной стоимости земельного участка, отображающий наличие инфраструктуры, подъездных дорог и т.д.

В конкретной ситуации перечень документов может изменяться. Уточнить его можно в Управлении Федеральной регистрационной службы по месту нахождения земельного участка.

В остальном к Договору купли-продажи земельного участка применяются положения действующего законодательства РФ (Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ).


Заключение



Обобщая все вышесказанное, можно сказать, что загородный рынок имеет шансы выйти из кризиса раньше других сегментов: обстоятельства заставляют потенциальных покупателей более внимательно присматриваться к предложениям в пригородах. Скидки, разнообразие проектов, гибкость девелоперов по отношению к клиентам – в сумме эти факторы могут дать ощутимый позитивный эффект уже в ближайшие полгода.


Список использованной литературы:



1. http://gorod.spb.ru/articles/1106/ 

2. http://restate.ru/

3. http://www.nedv.info/main/homes_cottages/2009/

4. http://www.triumfgrad.ru/useful/articles/3/zagorodnaja-nedvizhimost-oformlenie-zemelnyh-uchastkov

5. http://www.cottage.ru/

6. http://www.fivedays.ru/3908/

7. http://asninfo.ru/asn/57/27129

8. Земельный кодекс РФ

9. Гражданский кодекс РФ





1