Особенности функционирования рынка земли

РЕФЕРАТ



	Тема курсовой работы: Особенности функционирования рынка земли: 29 стр., 21 источн., 2 рис.,2 форм., 2 прил.

	Ключевые слова: ЗЕМЛЯ, РЫНОК ЗЕМЛИ, РЕНТА, СОБСТВЕННОСТЬ.

Цель работы – отразить особенности функционирования рынка земли в переходный период.

Объект исследования – национальная экономика.

	В результате написания данной курсовой работы был охарактеризован рынок земли, его становление в таких странах, как Россия и Украина, показаны особенности структуры и ценообразования рынка земли, описаны особенности формирования рынка земли в Республике Беларусь.

	Автор работы подтверждает, что приведенный в ней цифровой материал правильно и объективно отражает состояние исследуемой темы.




ВВЕДЕНИЕ



В настоящее время встала острая дилемма о передаче земли в собственность, а также проблема становления и развития различных форм и типов хозяйствования в аграрном секторе.

Такая неопределенность не может и не должна долго сохраняться. Конечно, в условиях становления рыночных отношений наиболее предпочтительной с точки зрения рационального и эффективного использования земли будет её продажа фермерам, частным предпринимателям, т.е. создание слоя собственников и производителей одновременно.

В то же время проглядывает еще не менее острая проблема - как смогут в нынешней нестабильной ситуации, с точки зрения ограниченной деловой активности и предприимчивости, когда растет диспаритет цен на продукцию сельского хозяйства, когда нет отлаженной системы кредитования и льготного финансирования выжить те немногочисленные крестьяне, фермерские хозяйства, ассоциации.

Проблема создания рациональных, сбалансированных пропорций, обеспечивающих нормальное воспроизводство, то есть удовлетворение общественных потребностей, ставилась на рубеже 70-80-х годов.

Но все попытки реформирования экономической системы без создания хозяйственного механизма, который стимулировал бы экономию ресурсных затрат, привели к экономическому и социальному "застою общества".

Экономические противоречия аграрной сферы исследовали Н.Д. Кондратьев, П.А. Столыпин, А.В. Чаянов.

Системный подход к проблемам воспроизводства в условиях социально-рыночного хозяйства и извлечения ренты раскрыт в трудах зарубежных экономистов - Д. Бьюкеннена, Г. Голдсмита, В. Леонтьева, П. Самуэльсона, П. Студентского, К. Эклунд.

Сложность теоретического осмысления данной проблемы очевидна. Тем не менее, практика все настойчивее заставляет искать пути ее решения.

Цель курсовой работы – отразить особенности функционирования рынка земли в переходный период.

Задачи, который следует выполнить:

Отразить понятие рынка земли и его становление в условиях рыночной экономики

Выявить структуру рынка земли

Описать особенности ценообразования на рынке земли

Охарактеризовать особенности формирования рынка земли в Республике Беларусь.




1. Становление рынка земли в условиях переходной рыночной экономики 



Становление рыночных отношений в аграрном секторе экономики - процесс сложный и весьма противоречивый. Противоречивость обусловлена природными факторами, которые дают о себе знать в том смысле, что земля как главный ресурс в сочетании с природно-климатическими условиями оказывается не в состоянии всегда, везде и в нужном количестве производить сельскохозяйственные продукты. В то же время сельскохозяйственное производство призвано стабильно удовлетворять жизненные потребности растущего населения в продуктах питания, да еще и в возрастающих размерах.

Здесь действует вечное противоборство: земля как часть природы при существующих условиях ее возделывания или пользования ею не может создать нужного количества благ, а человек, тоже как часть природы, зависим от производительной силы земли и требует увеличения производства продовольственных товаров.

Разрешается данное противоречие в процессе противоборства природы и общества посредством того, что оно вмешивается в протекание чисто биологического процесса взаимодействия человека и природы.

В условиях рыночных отношений чисто экономической особенностью сельскохозяйственного производства является сезонное получение основной массы денежной выручки от продукции растениеводства и животноводства, а потребности в приобретении материальных ресурсов имеются каждодневно и ежечасно. Финансовая и денежно-кредитная системы государства приходят здесь на помощь и способствуют экономически разрешить противоречие, заложенное в самой природе. Государство предоставляет различного рода субсидии сельскому хозяйству, оно регулирует денежно-кредитные отношения и ценообразование на сельскохозяйственную продукцию, вырабатывает соответствующий механизм мотивации труда занятого в сельском хозяйстве работника.

Под воздействием роли государства возникает противостояние между его регулирующими функциями и интересами хозяйствующих в сельском хозяйстве производственных звеньев. Таким образом, развивается противоречие, которое носит общественный и субъективный характер. Необходимо экономически и социально увязать действия государства и хозяйствующих субъектов, чтобы они были направлены на разрешение противоречия, порождаемого самой природой. Важным моментом здесь выступает самоорганизация и адаптация к природным и общественным условиям субъектов хозяйствования.

Самоорганизация и адаптация характеризуются, с одной стороны, множеством возможных форм организации труда и способов производственной деятельности, а с другой - динамичностью перехода от одних форм хозяйствования к другим. Естественно, самоорганизация и адаптация могут носить эффективную форму только в условиях экономической свободы, позволяющей хозяйствующему субъекту самостоятельно выбирать вид производственной деятельности, способ ее организации, партнеров по бизнесу и по своему усмотрению расходовать полученный доход.

Аграрный сектор экономики, как ни один другой, требует создания экономических и социальных условий для самоорганизации, самофинансирования и самоуправления хозяйствующих субъектов. Здесь важна внешняя среда в лице государства, способная вести отбор и поддерживать экономически и в правовом отношении такие формы хозяйствования, которые наиболее эффективны в данный момент при данных специфических условиях.

Основными направлениями повышения потенциала самоорганизации в сельском хозяйстве выступают: реформирование собственности, обеспечивающее множественность форм управления; совершенствование техники и технологии возделывания культур и выращивания животных; налаживание действенной системы производства, подготовки и переподготовки трудовых ресурсов села; создание и постоянное совершенствование производственной, социальной инфраструктуры; создание системы эффективного микроэкономического регулирования самоорганизованной деятельности сельскохозяйственных производителей. [10, c. 96]

Основой эффективного функционирования самоорганизованной сельскохозяйственной экономической структуры выступает конкуренция. Она должна развиваться на основе складывания различных форм хозяйствования, подтверждая экономическую целесообразность каждой из них, и в направлении расширения горизонтальных хозяйственных связей, формирующихся на основе согласованных, взаимовыгодных экономических связей товаропроизводителей. Таким образом, конкуренция и кооперация оказываются скоординированными и взаимоувязанными друг с другом, они образуют основу рыночной самоорганизации субъектов хозяйствования.

В итоге можно сказать, что становление рыночной структуры имеет два начала - организованное государственное и самоорганизованное, исходящее от хозяйствующих субъектов. И то, и другое должны быть объективно обусловленными и закономерными. В мировой практике нет пока примеров насильственного введения рыночных отношений с помощью декретов или посредством самого демократического голосования, хотя оба эти методы могут способствовать или тормозить развитие данного процесса. Но как бы ни ускорялся или замедлялся данный процесс, он всегда носит исторический характер, а потому для становления системы рыночных отношений необходим определенный, исторически обусловленный промежуток времени.

Социально-ориентированная рыночная экономика предполагает наличие таких компонентов, как собственность (с ее многообразием форм), рынок ресурсов (рынок труда, рынок природных ресурсов и рынок капитала), конкурентно-образующая среда и твердая валютная система. В итоге в качестве основного условия самоорганизации и адаптации сельскохозяйственного производства к рыночным отношениям выступает реформирование отношений собственности. А господствующим здесь типом рыночного хозяйственного развития должно явиться агропромышленное производство.

Что касается собственности, то ее роль в экономической жизни общества должна оцениваться с учетом сфер деятельности. Так, в производстве она выполняет одно функциональное назначение, а в сфере потребления - другое. В производственной сфере владение собственностью является великим благом, хотя и оно проявляется не само собою. Благом собственность выступает тогда, когда она персонифицирована, т.е. является частной (индивидуальной или коллективной). Тогда она связана с результативностью производства, выходит на разум человека, его волю, формирует чувство ответственности за хозяйственные действия.

Но и эти признаки еще не дают характеристики производственной значимости собственности, ибо она может быть в виде денежных средств положена в банк и приносить проценты, вложена в земельные участки и давать ренту, может быть подаренной в наследство и потерять экономический смысл для бывшего владельца.

Для собственности важно то, чтобы она выполняла производственную функцию, выступала в виде производственных фондов и только тогда, будучи соединенной с человеческим трудом, приносила своему владельцу доход. Именно в этом случае она становится не просто благом, сокровищем, но и носителем экономической свободы, побудителем ее владельца к созидательной деятельности, к риску. В этом заключается активный, творческий потенциал собственности, в этих условиях она - источник экономической силы и социальной энергии и отсюда она - естественная основа динамичного развития общества, людей и независимости государства.

Производственная значимость собственности проявляется не только в том, что на ее основе формируются и развиваются факторы производства, но, возможно, в большей степени в том, что от нее зависит такой энергетический потенциал производственной деятельности, как соединение воедино функций собственника и труда. В данном единении заключена сила, именуемая предпринимательством. Есть три способа подобного соединения - юридическая зависимость (принуждение), экономический найм и собственник-работник.

Фактор собственности производителя выступает определяющим мотивом развития предпринимательства. Только собственник может принимать самостоятельные экономические решения и думать об их результативности. Экономической свободой может обладать только собственник и никакая организация или дисциплина труда не в состоянии заменить то чувство свободы, которую дает собственность.

Обратимся к примерам из истории. Несмотря на свою государственную занятость, русский царь Николай II был собственником-предпринимателем. Его годовой доход от предпринимательской деятельности составлял не менее 150 млн. немецких марок. Имущество состояло из принадлежащих ему предприятий, удельных земель и земель, которые по наследству или через покупки стали его собственностью. Они занимали площадь, равную тогдашней Германии. Цивильный лист составлял более 32 млн. марок. Из этой суммы более 4 млн. тратилось на императорские театры и академии; опера, балет, крупнейшие ученые поддерживались царем.

Великие князья и княгини содержались за счет предпринимательской деятельности царской семьи. Что касается членов семьи Николая II, они получали более 2 млн. марок. Вдовствующая императрица и царица получали каждая примерно по 520 тыс. марок на карманные расходы. Каждой своей дочери до их совершеннолетия царь ежегодно откладывал по 80 тыс. марок и 200 тыс. марок для молодого царевича Алексея, своего наследника. Для себя царь оставлял ежегодно 24 млн. марок. Значительная часть этих средств вкладывалась в предприятия. Основной капитал за счет этого возрастал ежегодно на 15-16 млн. марок.

Личные сбережения царя в 1906 г. составляли 192 млн. марок. Надо полагать, что к концу царствования они достигли 240 - 250 млн. марок.

Кроме того, доходы поступали от лесных массивов, мельниц, рыбных промыслов, разработок золота, платины, меди, железа. Это давало еще дополнительно около ПО млн. марок. Из них примерно 24 млн. марок получали великие князья. (См.: Вернее Зомбарт. Современный капитализм. - М., 1930.)

Обратимся к современным персонажам и посмотрим, как они относятся к бизнесу. Известный американский предприниматель-гуманист А. Хаммер пишет по этому поводу следующее: «Для меня бизнес - это не просто средство обогащения: накопление богатства никогда не было для меня самоцелью. Бизнес доставляет мне удовольствие, потому что он постоянно стимулирует, требует ежедневной концентрации всех умственных способностей для решения бесконечного количества разнообразных проблем» (Хаммер А. Мой век двадцатый. Пути и встречи. - М., 1988. - С. 181).

За собственностью стоит не только созидательная экономическая функция и предназначение, но и социальное, чисто человеческое предназначение. К. Маркс в свое время отмечал, что у древних ученых не встречается ни одного исследования о том, какая форма земельной собственности является самой продуктивной, создает нам большее богатство. Исследуется всегда вопрос, какая форма собственности обеспечивает государству наилучших граждан. [3, c. 99]

Древние мыслители сформулировали закон духовной жизни, в соответствии с которым человек, достигнув определенного (исторически и социально обусловленного) уровня удовлетворения своих первичных материальных потребностей, должен (во избежание саморазрушения) переключить свои усмотрения на достижение духовных целей, облагораживающих личность. Нарушение этого закона никогда не проходит без ущерба ни для отдельного человека, ни для народа, ни для всего человечества. Но движение все же должно исходить от собственника-производителя.

Предприниматель стремится умножить свою собственность, ибо она обеспечивает свободу выбора сферы бизнеса, свободу установления цен, распределения дохода, принятия управленческих решений, гарантий риска и т.д. Иное дело, что право собственности обычно отождествляется с частной собственностью. Это не совсем так.

Частная собственность - идеальный вариант определенности отношений собственности, в то же время в современных цивилизованных странах широко используется институт аренды, который также подходит под понятие предпринимателя-собственника. Сюда же входят и члены акционерного общества, они ведь тоже предприниматели-собственники. В таком случае остается только констатировать, что реформированные на арендных или акционерных началах колхозы и совхозы являются предпринимателями-собственниками и выступают субъектами рынка. Остается только обеспечить правовой статус функционирования рыночных отношений и «запустить» производство.

Следует, однако, обратить внимание на возможность использования еще одного вида аренды. Дело в том, что пока об аренде речь возникает лишь в том случае, когда коллектив предприятия принимает решение о переводе своего производства на арендные начала, когда с согласия государства предприятие может быть преобразовано в арендное. Но почему не использовать несколько преобразованную формулу, когда с согласия трудового коллектива в аренду предприятие (колхоз, совхоз, завод, фабрику, рудник, шахту и т.д.) мог бы взять один человек, арендатор? В обществе уже есть лица, накопившие достаточные финансовые средства, одновременно обладающие навыками предпринимательства, и это был бы более доступный путь развития предпринимательского бизнеса, чем открытие новых производственных звеньев и структур. Кроме того, такой путь дал бы возможность сохранить накопленные государственные ресурсы, приспособить их к новым условиям хозяйствования, сохранить не только чисто производственный, но и экономический потенциал общества. Такие меры соответствовали бы интересам крупного производства, но они одновременно не ущемляли бы малый бизнес. Если брать во внимание сельскохозяйственное производство, то в качестве субъектов рынка могут выступать фермерские хозяйства, личные подсобные хозяйства, кооперативы, арендный семейный подряд и т.д. 




2. Особенности структуры и ценообразования рынка земли



2.1 Структура земельного фонда



Земельный фонд каждого государства представляет собой совокупность всех земель, которые находятся на территории данного государства. У каждого государства своя классификация земель. В Республике Беларусь согласно земельному кодексу классификация следующая. 

Земли Республики Беларусь делятся на следующие категории:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов;

земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения;

земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса. [16]

К землям сельскохозяйственного назначения относятся земельные участки, включающие в себя сельскохозяйственные и иные земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.

К землям населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов относятся земли, земельные участки, расположенные в границах городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов, за исключением земель, отнесенных к иным категориям в этих границах.

К землям промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения относятся земельные участки, предоставленные для размещения объектов промышленности, транспорта, связи, энергетики, размещения и постоянной дислокации государственных таможенных органов, воинских частей, военных учебных заведений и организаций Вооруженных Сил Республики Беларусь, других войск и воинских формирований Республики Беларусь, иных объектов.

К землям природоохранного назначения относятся земельные участки, предоставленные для размещения заповедников, национальных парков и заказников. К землям оздоровительного назначения относятся предоставленные земельные участки для размещения объектов санаторно-курортного лечения и оздоровления и иные земельные участки, обладающие природными лечебными факторами. К землям рекреационного назначения относятся земельные участки для размещения объектов, предназначенных для организованного массового отдыха населения и туризма. К землям историко-культурного назначения относятся земельные участки, предоставленные для размещения недвижимых материальных историко-культурных ценностей и археологических объектов.

К землям лесного фонда относятся лесные земли, а также нелесные земли, расположенные в границах лесного фонда, предоставленные для ведения лесного хозяйства.

К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, а также земельные участки, предоставленные для ведения водного хозяйства, в том числе для размещения водохозяйственных сооружений и устройств.

К землям запаса относятся земли, земельные участки, не отнесенные к иным категориям и не предоставленные землепользователям. Земли запаса находятся в ведении соответствующего исполнительного комитета, рассматриваются как резерв и могут использоваться после перевода их в иные категории земель.

Независимо от деления на категории земель земли Республики Беларусь подразделяются на следующие виды:

пахотные земли - сельскохозяйственные земли, систематически обрабатываемые (перепахиваемые) и используемые под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав со сроком пользования, предусмотренным схемой севооборота, а также выводные поля, участки закрытого грунта (парники, теплицы и оранжереи) и чистые пары;

залежные земли - сельскохозяйственные земли, которые ранее использовались как пахотные и более одного года после уборки урожая не используются для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлены под пар;

земли под постоянными культурами - сельскохозяйственные земли, занятые искусственно созданной древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями) или насаждениями травянистых многолетних растений, предназначенными для получения урожая плодов, продовольственного, технического и лекарственного растительного сырья, а также для озеленения;

луговые земли - сельскохозяйственные земли, используемые преимущественно для возделывания луговых многолетних трав, земли, на которых создан искусственный травостой или проведены мероприятия по улучшению естественного травостоя (улучшенные луговые земли), а также земли, покрытые естественными луговыми травостоями (естественные луговые земли);

лесные земли - земли лесного фонда, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но предназначенные для его восстановления (вырубки, гари, редины, пустыри, прогалины, погибшие древостои, площади, занятые питомниками, плантациями и несомкнувшимися лесными культурами, и др.), предоставленные для ведения лесного хозяйства;

земли под древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями) - земли, покрытые древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями), не входящей в лесной фонд;

земли под болотами - избыточно увлажненные земли, покрытые слоем торфа;

земли под водными объектами - земли, занятые сосредоточением природных вод на поверхности суши (реками, ручьями, родниками, озерами, водохранилищами, прудами, прудами-копанями, каналами и иными поверхностными водными объектами);

земли под дорогами и иными транспортными коммуникациями - земли, занятые дорогами, просеками, прогонами, линейными сооружениями;

земли общего пользования - земли, занятые улицами, проспектами, площадями, проездами, набережными, бульварами, скверами, парками и другими общественными местами;

земли под застройкой - земли, занятые капитальными строениями (зданиями, сооружениями), а также земли, прилегающие к этим объектам и используемые для их обслуживания;

нарушенные земли - земли, утратившие свои природно-исторические признаки, состояние и характер использования в результате вредного антропогенного воздействия и находящиеся в состоянии, исключающем их эффективное использование по исходному целевому назначению;

неиспользуемые земли - земли, не используемые в хозяйственной и иной деятельности;

иные земли - земли, не отнесенные к видам земель, указанным в абзацах втором - четырнадцатом настоящей статьи. [16]

Земли, земельные участки распределяются по категориям земель в зависимости от их основного целевого назначения и определенного в соответствии с законодательством правового режима их использования и охраны.

Перевод земель, земельных участков из одной категории в другую производится в случаях изменения основного целевого назначения этих земель, земельных участков при изъятии и предоставлении земельных участков, прекращении права постоянного или временного пользования, пожизненного наследуемого владения, частной собственности и аренды на земельные участки, подаче землепользователями заявлений о переводе земель, земельных участков из одной категории в другую.

Отнесение земель к видам осуществляется в соответствии с их природно-историческими признаками, состоянием и характером использования.

Перевод земель из одного вида в другой осуществляется при:

изъятии и предоставлении земельных участков, внутрихозяйственном строительстве или изменении их целевого назначения;

проведении мероприятий по освоению новых земель, улучшению или иному изменению их состояния и характера использования, требующих материально-денежных затрат;

переводе сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные или менее продуктивные сельскохозяйственные земли;

изменении состояния земель в результате воздействия вредных антропогенных и (или) природных факторов.

Порядок перевода земель из одних категорий и видов в другие и отнесения земель к определенным видам устанавливается Президентом Республики Беларусь.

Таким образом, прежде чем исследовать проблему рынка земли Республики Беларуси, также следует исследовать земельный фонд Республики Беларусь, который на сегодняшний состоит из огромного числа различных видов земель.




2.2 Особенности ценообразования на рынке земли



Реализация стратегического курса земельной политики Беларуси, с использованием платного землепользования, предполагает разработку механизма становления рынка земель сельскохозяйственного назначения. Важной проблемой в решении этой задачи является определение научно обоснованной кадастровой стоимости земельных участков, которая одновременно служит нормативообразующей базой для установления ставок земельного налога, арендной платы, банковских процентов при залоговых операциях и т.д.

С развитием в стране личных подсобных, крестьянских (фермерских) хозяйств, а также крупных товарных сельскохозяйственных организаций рыночного типа возникает необходимость использования реальной стоимости земли на основе оценочных работ с учетом уровня плодородия и поправочных коэффициентов на местоположение земельных участков относительно рынков сбыта продукции и объектов производственной инфраструктуры.

Основными факторами, которые влияют на предложение земли, являются плодородие и географическое положение земли. Ограниченность земли как раз и заключается в том, что имеется в виду земля определенного качества, расположенная в определенном месте. Безусловно, количество земельных участков хорошего качества с удобным местоположением, как правило, ограничено вполне определенным количеством площадей. Это количество может быть несколько увеличено в случае приложения труда и капитала.

Итак, предложение земли не меняется при уменьшении или увеличении цен на землю, собственники данного фактора производства предлагают к продаже постоянное (фиксированное) количество земельных участков. Значит, эластичность предложения земли по цене равняется нулю и кривая предложения земли имеет вид вертикальной прямой (на рисунке 1.1 приложения 1 линия SY) 

 Правда, в долгосрочной перспективе линия предложения может отклониться с отрицательным наклоном (пунктирная линия S'), но на очень короткий промежуток времени, после чего снова примет вертикальное положение. Такое временное изменение наклона кривой предложения может быть связано с предложением труда и участием капитала в улучшении качества земельных участков (то есть, фактически расширении земельных площадей удовлетворительного качества в удобном местоположении).

Спрос на землю не является однородным. Он включает в себя две основных составляющих: спрос сельскохозяйственных и несельскохозяйственных потребителей.

Для сельскохозяйственных потребителей цена земли определяется ее плодородием и в меньшей мере ее местоположением, от которого зависят климатические условия и вопрос доставки ресурсов и готовой продукции. Линия сельскохозяйственного спроса имеет отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли (увеличения сельскохозяйственных площадей) в производство ее пользователи будут постепенно переходить от более плодородных земель к менее, но и за меньшие расценки, соответственно. Это явление называется законом уменьшающегося плодородия, который был сформулирован А. Тюрго (1727-1781) и Дж. Андерсоном (1739-1808), а распространение получил благодаря работам Д.Рикардо (1772-1823).

Несельскохозяйственные потребители - все, \ кому земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или других целей, не I связанных с использованием плодородия почвы. [10, с. 125]

Для несельскохозяйственных потребителей существует два основных фактора формирования цены земли:

подготовленность земельного участка к использованию (наличие электричества, газопровода, телефона и т.п.)

местоположение земельного участка.

Соответственно, несельскохозяйственные потребители согласны приобретать удачно расположенные земельные участки с развитой инфраструктурой за большие деньги, чем удаленные земельные площади без дополнительных достоинств в виде телефонной линии или близкой электростанции. Мы охотнее приобретем квартиру в центре города, чем в деревне без горячей воды, света и т.п.

Линия несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как потребители используют земельные площади не только в центре, но и на окраинах крупных городов и индустриальных центров, но уже по более низким ценам.

Совокупный (общий) спрос на землю определяется суммированием сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса.(приложение 1, рис 1.2)

Равновесие на рынке земли определяется в точке пересечения линий спроса и предложения и равновесная цена на землю зависит, прежде всего, от уровня спроса на землю.

Цена на землю тесно связана с понятием ренты, которая определяет доход собственника данного фактора производства и уровень платы потребителя за его использование.

Стоимостная оценка земли - важнейший экономический инструмент управления использованием земельных ресурсов. Она служит механизмом создания рациональной системы налогообложения и ценообразования, имеет принципиальное значение не только для купли-продажи земель, но и составления договоров на долгосрочную и краткосрочную аренду, а также является элементом рыночного оборота земли.[3, c. 121]

Системы оценки земли практически во всех развитых странах основаны на показателях её рыночной стоимости, капитализации доходов, получаемых в процессе сельскохозяйственного производства.

Наибольшее распространение в международной практике получил метод оценки по рентному доходу от реализации сельскохозяйственной продукции растениеводства. Так, в основу оценки зо Франции положено определение рентного дохода по классам земель (13 классов). В каждом из них выбирается по два типичных хозяйства, одно из которых расположено на худших, другое - на лучших землях. На базе этих хозяйств устанавливаются величины рентного дохода на единицу площади с последующей аранжировкой остальных хозяйств согласно классам. Среднегодовой доход рассчитывается за 15 лет, не считая наиболее и наименее благоприятных лет. В результате составляются специальные таблицы по доходности всех землевладений, куда ежегодно вносятся необходимые изменения и уточнения.

В Англии в основу оценки положено определение стоимости стандартной чистой продукции для каждого класса земель (всего имеется 5 классов). Стандартная чистая продукция рассчитывается как разница между стоимостью произведенной продукции и издержками, полученными при среднем уровне агротехники.

В Канаде оценка земель устанавливается по урожайности основной сельскохозяйственной культуры - пшеницы. Другие культуры переводятся в условные зерновые единицы по их урожайности через коэффициенты. Таким образом определяется 6 классов земель.

В Венгрии и Румынии при оценке земель учитываются почвенные, климатические, экономические условия сельскохозяйственного производства при расчете урожайности сельскохозяйственных культур.

В Болгарии в основу оценки земель положен ожидаемый чистый доход от реализации сельскохозяйственной продукции, для расчёта которого используется 10 эталонных зон.

В Испании при определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения применяется метод капитализации дохода, получаемого с данного участка. Разрабатываются кадастровые стоимости для множества возделываемых сельскохозяйственных культур. При этом сначала рассчитываются доходы с гектара по каждой культуре, принимая во внимание различную интенсивность производства. Расчёты осуществляются дифференцированно для лучших и худших хозяйств региона с целью установления максимального и минимального доходов по каждой культуре. Установив пределы колебаний, определяется количество возможных степеней оценки и присуждается уровень дохода по каждой из этих степеней пропорционально по минимальной и максимальной его величине. Этот доход, капитализированный под 3% (средняя действующая учётная ставка в Испании), даёт в результате кадастровую стоимость каждой культуры в расчёте на 1 га. Эти кадастровые стоимости ежегодно корректируются с учётом инфляции. Помимо этого, периодически (не реже одного раза в 10 лет) проводится плановое обновление кадастровых стоимостей и, соответственно, оценки земельных участков.

В Чехии цена земли также устанавливается на основе капитализации валового рентного эффекта, рассчитанного на бонитировочную почвенную экологическую единицу, учитывающую структурные, продуктовые, ценовые характеристики и необходимые издержки. Валовой годовой рентный эффект соответствует удельному денежному доходу, получаемому владельцем земли в процессе ее хозяйственного использования.

В Швеции существует законодательство, регулирующее условия землевладения и землепользования, которое обеспечивает рациональное их использование и сохранность. В соответствии с этим законодательством вести сельскохозяйственное производство могут лишь лица, имеющие необходимую подготовку. При условии выполнения данного требования купля-продажа земли осуществляется свободно, по договорным ценам. Со своей стороны государство в ценообразование на рынке земли не вмешивается.

Сделки по купле-продаже земли зачастую осуществляются в рамках одной семьи (например, от отца к сыну). Как и все остальные, эти сделки должны быть зарегистрированы. Член семьи, приобретающий ферму, выплачивает другим членам семьи, имеющим право на наследство, соответствующую долю, поэтому все члены семьи принимают участие в определении цены купли-продажи.

По данным Европейской экологической комиссии ООН, в разных странах имеется множество систем оценки земель, основанных на различных методических подходах. В одних странах оценку земли проводят государственные служащие-оценщики, в других - частные оценщики, но под контролем государства. Работы финансируются как за счёт платных услуг, так и за счет государства, а в некоторых из них действует смешанное финансирование.

В целом стоимостная оценка является важнейшим экономическим рычагом регулирования земельных отношений, имеет принципиальное значение не только для приватизации, но и составления имущественных договором

Таким образом, в странах с рыночной экономикой ценообразование на земли сельскохозяйственного назначения сводится не к изначальному установлению исходного (нормативного) уровня цен, как теперь практикуется во многих постсоветских странах, а главным образом к получению прогнозных оценок, обусловленных сочетанием различных рыночных факторов (соотношением спроса и предложения на рынке земли и сельскохозяйственной продукции и др.).

Страны с рыночной экономикой при оценке земли исходят из фактических (исходных) показателей (качество почв, урожайность, издержки производства, стоимость валовой продукции).

В мировой практике известны разные методические подходы к определению денежной оценки земли, которую иногда отождествляют с ценой земли. Оценка земли определяется как стоимость капитала, а цена, вытекающая из денежной оценки, формируется при купле-продаже в соответствии со спросом и предложением.

В Канаде и США используются одинаковые определения типов стоимости земли и одни и те же методы ее исчисления. В этих странах различают следующие типы стоимости земли: продуктивная (текущая), экономическая и рыночная.

Продуктивная (текущая) стоимость земли (ПСЗ) определяется величиной доходов, которые можно получить, используя землю с учетом инвестиционной конъюнктуры. Доя расчета ПСЗ применяются следующие показатели: валовой доход с единицы площади основной культуры; прямые и косвенные рас ходы, связанные с выращиванием основной культуры; чистый доход с единицы площади; уровень капитализации, за который принимают средневзвешенный банковский процент за определенное время (или прогнозируемый процент доходности инвестиций в конкурирующей сфере производства).

Достоинством данного метода определения ПСЗ является использование таких устойчивых интегральных показателей, как урожайность основной культуры, чистый доход от производства этой культуры и уровень капитализации в банковской сфере.

Но в расчете ПСЗ есть и недостаток, который проявляется в том, что будущая прибыль от инвестиций включается в реальную стоимость земли. При этом период предполагаемой окупаемости практически не определяется. Этот изъян нейтрализуется введением прогрессивного снижения возможной чистой прибыли (на период, приемлемый для инвестора).

Земля как средство производства имеет все свойства, присущие коммерческому товару, кроме транспортабельности. В то же время она является и местом производства, и непосредственно объектом инвестирования. Все это придает ей дополнительную значимость и способствует росту цены.

Стоимость земли, рассчитанная с учетом факторов, повышающих величину этой стоимости в перспективе, в США и Канаде называется экономической стоимостью земли (ЭСЗ). Определяется она экономической средой, в которой осуществляется землепользование.[3, c. 142]

При этом в США и Канаде выявляется значительная разница между экономической и продуктивной стоимостью земли. И это позволяет иметь другое определение экономической стоимости земли: ЭСЗ - это продуктивная стоимость плюс величина, продиктованная экономической конъюнктурой землепользования. С учетом этого ЭСЗ близка к пони i ню «рыночная стоимость им ни» (РСЗ).

Рыночная стоимость земли - это такая цена земли, которую запрашивает хорошо информированный продавец и которую готов заплатить не менее информированный покупатель. И тот и другой в США и Канаде могут иметь по-своему объективное представление о продуктивной стоимости земли и возможности ее роста в обозримом будущем. Другими словами, РСЗ - это экономическая стоимость земли, скорректированная спросом и предложением. При этом в ряде случаев спрос может предопределяться в этих странах не свойствами самой земли (физико-химические свойства, влагообеспеченность, плодородие), а местоположением, инфраструктурой и другими неэкономическими показателями. Например, стоимость земельного участка, расположенного вдоль реки или выходящего к озеру, может определяться стоимостью лицензии на число метров берега, пригодного для рыбной ловли.

Достоинством метода расчета ЭСЗ является то, что в каждом случае купли-продажи земли продавец и покупатель могут использовать данные по урожайности и производственным расходам, взятые из их личной практики. В условиях прозрачности экономики, а также открытости статистики по рынку земли в США и Канаде не отмечается большой разницы между расчетной экономической стоимостью земли и ее рыночной стоимостью.

В Беларуси, в связи с переходом к рыночной экономике и необходимости стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий, в 1996-2000 гг. проведена кадастровая оценка земель, включающая и стоимостную их оценку. В основу положен метод определения нормативной цены по видам сельскохозяйственных угодий исходя из капитализации рентного дохода.

Такая оценка сельхозугодий в республике проведена с учётом совокупной характеристики плодородия почв, их технологических свойств и удалённости земельных участков от рынка сбыта продукции. Методикой предусмотрен расчёт таких показателей, как нормативная урожайность сельскохозяйственных культур, то есть урожайность, достигаемая в условиях среднемноголетних агрометеоусловий; 

дифференциальная рента - сверхнормативный доход на землях лучшего качества и местоположения; 

расчётный доход - сумма дифференциальной ренты.

Порядок расчёта предусматривает определение нормативной продуктивности сельскохозяйственных угодий в расчёте на 1 га. Продукция оценивается в средних ценах реализации предыдущего года. Кормовые культуры пересчитываются в кормовые единицы и приравниваются по стоимости к цене 1 т овса. Определяются нормативные затраты на 1 га пастбищ, которые принимаются на уровне 0,20 от затрат на 1 га сенокосов. К нормативным затратам добавляется минимально необходимый норматив уровня рентабельности для обеспечения расширенного воспроизводства.

Вместе с тем в отечественной теории и практике существует несколько подходов к денежной оценке земли - на базе рентного и затратного методов, а также их комбинации. Как уже отмечалось, цена земли является системной экономической категорией, поэтому предполагает вариантность оценок. Это связано с особенностью земли как объекта оценки и прежде всего многоцелевым характером ее использования. Так, основными направлениями применения экономической категории «цена земли» могут быть: аренда земли; экономическая защита земель; оценка уставного капитала сельскохозяйственных предприятий; включение земельного фонда в активы предприятия и экономический оборот; калькуляция цены земли в себестоимости сельскохозяйственной продукции; изъятие земли из сельскохозяйственного оборота; определение стоимости земли как важнейшего составляющего национального богатства страны.

При осуществлении экономических преобразований в сельском хозяйстве, связанных с персонификацией собственности, формированием многоукладной экономики, переходом к рынку, и одновременном решении экологических проблем (защита почв от водной и ветровой эрозии; стабилизация и повышение содержания гумуса в почве; устранение отрицательных последствий антропогенной и техногенной нагрузок на землю вследствие механизации, химизации, мелиорации) денежная оценка земли призвана решать следующие основные вопросы:

	установление паритета цен на продукцию сельского хозяйства и товары промышленного производства, выступающие в качестве основных и оборотных средств в отрасли;

	оптимизация состава и структуры земельных угодий с учетом соотношения пашни, естественных кормовых угодий, леса, водных ресурсов с целью обеспечения экологического равновесия в АПК;

	компенсация сельскохозяйственным предприятиям потерь за продуктивные земли, изымаемые из оборота для несельскохозяйственных нужд (как мера экономической защиты земель).

Стоимостная оценка земли необходима и для совершенствования хозрасчетных отношений, перевода всех предприятий, работающих на земле, на полный хозрасчет. Она нужна как механизм защиты от нерационального использования земли в самих сельскохозяйственных предприятиях, а также для того, чтобы экономическими методами заставить землепользователей и землевладельцев бережно относиться к земле, не допуская снижения ее качества и Продуктивности (доходности).

Стоимостная оценка земли делает ее производственным капиталом, функционирующим в системе рыночных отношений. Это предполагает

такие преимущества:

	-землевладельцы получают возможность оформлять под залог земли банковские кредиты, что необходимо для укрепления материально-технической базы и расширения производства. Так, в странах с развитой рыночной экономикой сельским товаропроизводителям под залог земли и недвижимости выделяется до 40% кредитных ресурсов;

	-создаются устойчивые условия для купли-продажи земли;

- появляется возможность капитализации земли (по принципу обратной связи).

Наряду с этим рынок земли является действенным механизмом отбора эффективных форм хозяйствования и экономически наиболее сильных хозяев. Как уже отмечалось, в экономическом механизме земельных отношений, в зависимости от целевого назначения, могут использоваться различные методы расчета цены земли, которые базируются на оценках земельной ренты и определении совокупного потенциального (нормативного) чистого дохода.

Совершенствование методов стоимостной оценки земли, по нашим исследованиям, может идти по двум направлениям: совершенствования методики определения земельной ренты, а также более полного учета целевого предназначения стоимостных оценок в экономическом механизме земельных отношений.

Одним из наиболее приемлемых вариантов расчета земельной ренты с точки зрения практики является интегральный метод. Суть его в том, что размеры ренты (удельные и общие) исчисляются по всей товарной продукции. Сопоставимость разнородных продуктов обеспечивается через их оценку по издержкам производства, что наиболее достоверно отражает общий объем товарного продукта и сравнимость результатов оценок по товаропроизводителям разной специализации с различиями объективных факторов производства, обусловливающих наличие дифференциальной ренты.

Анализ специальной литературы и наши многовариантные попытки апробации различных методических подходов по определению нормативной цены земли показали, что наиболее простой и практически реализуемой является формула, которая рекомендуется для расчета нормативной цены пашни (сельскохозяйственных угодий):



	Ц = Др*К,					(3.1)



где Др - дифференциальная рента (рентный доход), тыс. руб. (долл. США)/га;

К - срок капитализации рентного дохода, представляющий собой обратную величину учетной ставки банковского процента (к примеру, равный 25 годам при 4%-ном банковском кредите) или срок активной трудовой деятельности человека, приравниваемый к 25 годам.

Приемлемым является определение дифференциального рентного дохода в стоимостном выражении по следующей формуле:

	

	Др = (Ц*У-З-З*К)				(3.2)



где Ц - средняя цена реализации продукции, руб./ц;

У - урожайность с 1 га, ц к.ед./га; 

З - производственные затраты в расчёте на 1 га руб. При установлении базовой нормативной стоимости (цены) земель сельскохозяйственного назначения важно учитывать следующие особенности:

	объектом для определения нормативной цены земли должны быть все земли сельскохозяйственного назначения;

	в расчёт нормативной цены земли нецелесообразно включать стоимость объектов недвижимости;

	нормативная цена земли должна устанавливаться с использованием закупочных или рыночных цен на зерно, действующих в стране (возможно также использование мировых цен);

	исходным материалом для определения нормативной цены земли должна служить земельно-кадастровая документация, где отражается качество земельного участка, его удалённость от центра хозяйства, а также, при необходимости, другие сведения.

Методика расчета нормативной стоимости земли должна учитывать бонитировку, характеризующую потенциальное плодородие земли, многолетнюю урожайность сельскохозяйственных культур, цену реализации продукции (для нетоварных культур за эквивалент можно принимать единицу овса), текущие производственные затраты и чистый доход с 1 га земельной площади.[2, c. 58]

Такая цена земли, формируемая на базе ее производительной способности исходя из дохода (прибыли), получаемого от реализации продукции с учетом ставки его капитализации, является выкупной.

Применение данной методики позволяет учитывать полученные результаты экономической оценки сельскохозяйственных угодий по кадастру, получать относительно достоверные показатели цены земли (нормативные), которые могут быть использованы при обосновании ставок арендной платы и налогообложения.

Таким образом, стратегический курс земельной политики Беларуси, с использованием платного землепользования, предполагает разработку механизма становления рынка земель сельскохозяйственного назначения. Наиболее острой проблемой в данном случае выступает оценка стоимости земельных участков, ведь в условиях отсутствия развитого земельного рынка очень сложно определить реальную стоимость земли.

	


3. Рынок земли в Республике Беларусь: особенности функционирования, принципы формирования



Важнейший вопрос земельных отношений на современном этапе - развитие многообразия форм собственности и хозяйствования. В республике в последние годы сложились различные мнения по этому вопросу. Одни выступают за полное отрицание частной собственности на землю и ее рыночного оборота, кроме участков в личных подсобных хозяйствах, садово-огородных кооперативов, для дачного и жилищного строительства. Другие, наоборот, выступают за законодательное признание купли-продажи земли и соответственно частной собственности на землю. Практически из-за этих крайних позиций сдерживается принятие перспективных правовых механизмов, остается низкой заинтересованность товаропроизводителей и финансово-кредитных структур в налаживании стратегического взаимодействия.

В условиях, когда в предприятиях нет достаточных внутренних резервов для экономического подъема, необходимы внешние кардинальные государственные меры. Формы их осуществления могут быть самыми разными - присоединение к крепкому и жизнеспособному сельхозпредприятию, птицефабрике, комплексу или к сравнительно близко расположенному промышленному предприятию. Может быть применен вариант продажи имущества (включая землю по выкупной цене) состоятельным коммерческим структурам (отечественным и иностранным), способным вкладывать капитал в развитие сельскохозяйственного производства, в том числе в землю, осваивать новые высокоинтенсивные технологии и повышать плодородие почв.[6]

В настоящее время становится актуальной проблема агропромышленной интеграции, которая, с одной стороны, отражает объективную закономерность и требования развития смежных сфер агропромышленного комплекса для достижения более высокого конечного результата в самом сельском хозяйстве (и безусловно, на земле). С другой стороны, ее можно рассматривать как механизм подъема сельскохозяйственных предприятий, прежде всего недостаточно эффективных. Включение этих предприятий в общую интеграционную цепочку позволит им не только сохраниться, но и преобразоваться, как уже отмечалось, на новой технико-технологической основе с адаптацией к рыночным"условиям". Сейчас важно обосновать наиболее рациональные пути становления агропромышленной интеграции применительно к особенностям современного этапа развития АПК, используя для этого научные разработки как недавнего прошлого, так и последнего времени.

Какая форма земельных отношений и рыночного оборота земли наиболее приемлема в конкретных условиях? Если выбор делается в пользу регулируемой государством купли-продажи имущества, то дополнительно надо учитывать, насколько сельские товаропроизводители подготовлены к правовому введению цивилизованного рынка земли. Имеются в виду, в частности, узаконенная кадастровая оценка земли, наличие соответствующей инфраструктуры земельного рынка, кадровое обеспечение земельных преобразований и т.п. В противном случае, без должной подготовки, непродуманные земельные изменения неизбежно приведут к разрушительным последствиям, дискредитирующим сами по себе нужные и востребованные меры.

Следует хорошо осознавать, что абсолютно свободного рынка земли в мире не существует. В различных странах он свободен относительно, поскольку регулируется как системой правовых регуляторов, так и экономических, строго сообразуясь с законами и закономерностями рыночного хозяйства.

Земельное законодательство должно предусматривать действенные механизмы развития многообразия земельных отношений, то есть права и обязанности владельцев и собственников земельных участков, землепользователей (в частности, арендаторов), а также экономический инструментарий регулирования сделок земельного оборота.

Оборот земель - это переход земельных участков от одних лиц к другим посредством заключения договоров и правовых сделок. Формами земельного оборота являются: купля-продажа, аренда, передача земельного участка в уставный фонд организации, залог земли при ипотечном кредитовании, наследование, дарение и другие формы.

Часть сделок земельного оборота имеет преимущественно рыночный характер. Это прежде всего сделки аренды, купли-продажи земельных участков, залога при получении кредита и т.д. А дарение и наследование участков представляют собой сделки внерыночного оборота земель. Своеобразными формами сделок являются операции с земельными долями в сельскохозяйственных предприятиях, которые в нашей стране пока не получили развития.

Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, в основе которой находится механизм согласования интересов землевладельцев и землепользователей с целями государства и общества в целом. Составляющими факторами земельного рынка являются: отношения владения, пользования, распоряжения и формы собственности (государственная, частная), методы передачи права собственности (аренда, продажа, залог и т.д.), условия конкуренции (свободный выбор участника), нормативы денежной оценки и условия действия складывающейся цены на землю, а также законодательно установленная совокупность норм и правил для целевого использования всего инструментария регулирования земельных отношений.

Для становления земельного рынка необходимо как минимум два условия: любой участок земли может перейти к новому собственнику; у каждого земельного участка должна быть своя цена. Такой рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждает к максимально продуктивному использованию, образует механизм ее перехода к тому, кто способен эффективно хозяйствовать. Значит, рынок земли должен быть обязательно встроен в систему государственной политики, что призвано направлять названные условия в интересах общества.

В структуре земельного рынка можно выделить два основных сегмента. Первый - рынок земель, находящихся в государственной собственности (республиканской или местной). Второй - рынок земельных участков, находящихся в собственности юридических лиц и граждан. Одновременно выделяются шесть категорий граждан и типов деятельности в сочетании с вариантами целевого использования земельных участков: граждане для индивидуального жилищного строительства; для ведения личного подсобного хозяйства; кооперативного садоводства и животноводства; граждане и их объединения для предпринимательской деятельности; участки под приватизированными предприятиями; крестьянские (фермерские) хозяйства и другие сельскохозяйственные предприятия.

Как показывает проведенный нами анализ, в странах с развитым рынком наблюдается следующая закономерность в обороте земли. В периоды экономического подъема спрос на земельном рынке растет, увеличиваются цены, повышается заинтересованность потенциальных продавцов земельных участков. В периоды экономического спада или депрессии земельный рынок приобретает сравнительно вялый характер. В течение года от 1,5 до 4% собственников стремятся продать свои участки.[8]

Экстраполируя эти пропорции на возможный белорусский земельный рынок, можно дать вероятные оценки его размеров. Например, сегмент частного земельного рынка, где возможны сделки купли-продажи участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, может включать в среднегодовом исчислении примерно 20 тыс. га (из расчета продажи 2% площади, занятой под личными подсобными хозяйствами, равной сейчас чуть меньше 1,0 млн. га). Площадь земель, продаваемых фермерскими хозяйствами, может составить 3,5 тыс. га в год (из расчета продажи 3% площади земель фермерских хозяйств, составляющей в настоящее время 115 тыс. га). Владельцы садоводческих и огороднических кооперативов могут ежегодно продавать примерно 3,0 тыс. га площади своих участков (из расчета продажи 4% общей площади под этими кооперативами, которая равна в настоящее время 7,3 тыс. га).

Что касается вообще состояния сельскохозяйственных земель, которые на сегодня занимают львиную часть территории, при этом в весьма экономически выгодных для другой деятельности местах, то ситуация следующая. С каждым годом видно уменьшение площадей. (приложение 2, рис 1.2), что наряду с увеличивающимися объема с/х производства говорит об интенсификации сельского хозяйства, увеличении свободных земель, и перспективах продолжения сложившейся тенденции. [17, с. 227]

Таким образом, с высоким уровнем вероятности можно предполагать, что около 30,0 тыс. га земель частного сектора будут ежегодно менять своих владельцев. Этот прогноз можно считать относительно реальным, поскольку он совпадает с динамикой показателей в период становления земельного рынка в смежных странах (России, Украине, Литве и др.). Вместе с тем с развитием рынка и повышением цен на земельные участки площадь оборота купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения в республике в частном секторе может даже превысить названный размер в 2,0-2,5 раза и составить 60,0-75,0 тыс. га.

Если в стране законодательно будет урегулирован оборот земель, находящихся в пользовании коллективных сельскохозяйственных предприятий, то в процесс купли-продажи может быть вовлечено еще не менее 110 тыс. га сельскохозяйственных угодий (из расчета 1,5% площади (7,4 млн. га), находящейся в настоящее время в использовании крупных сельскохозяйственных организаций).[8]

Следовательно, общая сумма в размере 140 тыс. га - это вероятный потенциал рынка земли в Республике Беларусь, представляющий только сделки купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Площадь арендных сделок может быть на порядок больше размера сделок купли-продажи земельных участков и составлять около 1,4 млн.га.

Таким образом, в общий рыночный оборот сельскохозяйственных земель может ежегодно вовлекаться площадь, равная 1,5 млн. га (приложение, рис.3.1.).





Рис 3.1. Прогнозируемое развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения



Приведенные предположительные расчеты показывают на возможность формирования и функционирования в перспективе в республике рыночного земельного оборота.

Важнейшей проблемой на пути становления рынка земли является определение цены и на этой основе реальной величины арендной платы, земельного налога, залоговой стоимости и т.д. Изучение показывает, что, с одной стороны, земля должна быть стимулом для эффективного землепользования и достижения высоких хозяйственных результатов. С другой -она должна позволять землепользователям получать соответствующую прибыль, которая наряду с личными доходами сделает возможным формирование частнособственнического капитала и его приоритетное вложение в развитие производства.

С учетом вышеизложенного и используя величину цены земли и арендной платы, целесообразен вероятностный расчет денежной выручки от возможного рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения, который представлен на рис. 3.2.





Рис.3.2. Расчет денежной выручки от возможного рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Беларусь



Как показывают расчетные данные таблицы, годовая купля-продажа 137 тыс. га сельскохозяйственных земель обеспечит денежную выручку 143 млн. долл. Кроме того, от аренды может быть получено еще 14,3 млн. долл. В итоге годовой рыночный оборот земли может дать сельскохозяйственным товаропроизводителям доход в сумме 157,3 млн. долл., который возможно будет использовать как на улучшение плодородия земли, так и на развитие сельскохозяйственного производства.[6]

Рыночные преобразования в аграрном секторе экономики требуют согласованных действий по следующим основным направлениям:

	сбалансированность земельных преобразований с другими мероприятиями экономической реформы. Прежде всего следует продолжить начатые мероприятия по реорганизации и финансовому оздоровлению неплатежеспособных государственных и кооперативных сельскохозяйственных предприятий и крестьянских фермерских хозяйств;

	совершенствование работы служб земельного кадастра, регистрации сделок с землей; развитие сферы консалтинговых услуг, оказываемых землепользователям;

	постепенное (по мере стабилизации социально-экономического развития страны) формирование регулируемого земельного рынка. Такое государственное регулирование может включать ограничения на размер (дифференцируемый по регионам) земельной площади, находящейся в собственности физического лица; на куплю-продажу земель, полученных из государственного фонда; на изменение целевого назначения сельскохозяйственных земель. Например, приобретение земли в собственность целесообразно лицам, имеющим специальное образование и опыт работы в сельском хозяйстве. Предоставление же сельскохозяйственных земель иностранным фирмам и гражданам необходимо только на выгодных условиях аренды.

Таким образом, главная задача, которую предстоит решить в области земельных отношений в связи с формированием рынка, - создание институциональных и экономических условий для реализации прав собственности на землю, становление развитой рыночной инфраструктуры, что даст возможность увеличить доходы от использования земли, повысить ее концентрацию (консолидацию) у перспективных владельцев и собственников, способных организовывать эффективное землепользование и производство.

Национальную модель земельных преобразований необходимо строить исходя из сочетания принципов социальной справедливости и экономической эффективности. В этой связи концепция формирования новой системы земельных отношений и механизм их регулирования должны включать:

радикальные преобразования отношений собственности на землю, обеспечивающие создание конкурентной среды для эффективной работы многообразных форм землевладения, землепользования и распоряжения;

поэтапное внедрение рыночного оборота земель - вначале широкое использование различных видов аренды, затем введение таких рыночных форм и операций, как залог, передача в виде пая в неделимый фонд предприятия, обмен земельными участками, выкуп пая (возможно льготный) с правом получения кредита на эти цели и др. И только на третьем этапе -подконтрольная государству купля-продажа земель, в том числе и для целей сельскохозяйственного производства;

создание действенного механизма управления земельными ресурсами, обеспечивающего повышение эффективности землевладения и землепользования, последовательную интенсификацию производства.

Таким образом, становление рынка земли в РБ является на сегодняшний день проблемой комплексной и не решаемой в один день. В настоящее время становится актуальной проблема агропромышленной интеграции. Включение этих предприятий в общую интеграционную цепочку позволит им не только сохраниться, но и преобразоваться, как уже отмечалось, на новой технико-технологической основе с адаптацией к рыночным"условиям".




ЗАКЛЮЧЕНИЕ



Главная особенность экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора является существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату – ренту.

Рента, которая возникает вследствие разности плодородия земельных участков (или разности местоположения участков по отношению к рынку), называется дифференциальной рентой.

Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю со стороны определенного класса общества.

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность ренты – монопольная рента: это особая форма земельной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

Земля является предметом не только аренды, но и купли – продажи, и она имеет иррациональную цену, основанную не на стоимости, а на доходе, который приносит использование земли владельцу. Цена земли – это капитализированная рента.

Крестьяне, являющиеся собственниками своего участка, в качестве хозяйствующих субъектов получат дифференциальную ренту, а в качестве собственников земли они ее присваивают. Абсолютной ренты в крестьянском хозяйстве нет.

Повсюду, где силы природы могут быть монополизированы и обеспечивают применяющему их промышленнику добавочную прибыль, - будет ли то водопад, или богатый рудник, или богатая рыбой вода, или хорошо расположенное строительное место, - лицо, признаваемое собственником этих предметов природы, улавливает у функционирующего капитала эту добавочную прибыль в форме ренты.

Что касается РБ, то основной проблемой сегодня является установление адекватной рыночной стоимости земли. Без рынка земли это невозможно в принципе. 






СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ



	Бондарь, А.В., Воробьев В.А., Сухарева Н.Н. /под ред. Бондаря А.В, Воробьева В.А. Микроэкономика. Учебное пособие. -Минск : БГЭУ,2007.-415с. 

	Барановский, С.И. Экономическая теория / С. И. Барановский, А. С. Козлов, В. А. Усевич. - Минск: БГТУ, 2007. - 114 с.

	Булыгина, С.А.,Демина, Н.Ф., Лукьянова, А.А. Организационно-экономические основы развития земельных отношений в современных условиях.-Красноярск: Изд-во Краснояр. гос. аграр. ун-та,2004.-279с.

	 Государственное регулирование сельскохозяйственного производства Беларуси: Предложения / Акад. аграр. наук Респ. Беларусь, Белорус. НИИ экономики и информ. АПК. - Мн.: БелНИИЭИ АПК, 2006. - 67 с.

	Земельные отношения и земельная рента / Министерство сельского хозяйства и продовольствия Республики Беларусь. Главное управление образования, науки и кадров, Учреждение образования «Белорусская государственная сельскохозяйственная академия», Кафедра экономической теории. - Горки: Белорусская государственная сельскохозяйственная академия, 2006. - 52 с.

	О мелиорации земель: Закон Респ. Беларусь от 23 июля 2008г. № 423-3: Принят Палатой представителей Нац. собр. Респ. Беларусь 24 июня 2008г.: Одобр. Советом Респ. Нац. собр. Респ. Беларусь 28 июня 2008г.//Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь.- 2008.-№184.-С. 122-132.

	Капчан Е. Вопросы формирования и предоставления земельных участков. // Юрист.- 2007.-№12.-С. 18-21.

	Капчан Е. Рынок земли в Республике Беларусь: землепользование и Земельные отношения: тонкости и новые возможности. // Юрист.- 2009.-№ 5.-С. 21. 

	Курс экономической теории. Учеб. / М.И. Плотницкий, Э.И. Лобкович, М.Г. Муталимом . - Минск :МиСант ,2003.- 496с.

	Лемешевский И.М. Экономическая теория. Основы. Вводный курс: учебно-методическое пособие для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям / И. М. Лемешевский.- 3-е издание, дополненное и переработанное - Минск: ФУАинформ, 2007. - 407с.

	Лемешевский , И. М. Микроэкономика. Социально-экономический аспект. Учебное пособие для студентов экономических специальностей вузов / И. М. Лемешевский. - 3-е издание, дополненное и переработанное - Минск: ФУАинформ, 2006.-510 с.

	Методические подходы к формированию новых эффективных земельных отношений / Государственное научное учреждение «Институт экономики Национальной академии наук Беларуси», Центр аграрной экономики. - Минск: Институт экономики, 2006. - 79 с.

	Национальная экономическая газета - Рынок земли -http://www.neg.by/news/5383.html. - Дата доступа:27.09.2009

	О мелиорации земель: Закон Респ. Беларусь от 23 июля 2008г. № 423-3: Принят Палатой представителей Нац. собр. Респ. Беларусь 24 июня 2008г.: Одобр. Советом Респ. Нац. собр. Респ. Беларусь 28 июня 2008г.//Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь.- 2008.-№184.-С. 122-132.

	Станкевич Н.Г. Вещные права на землю.- Гродно: Гродненский государственный университет имени Янки Купалы,2003.- 160с.

	Кодекс РБ о земле[Электронный ресурс] – 2009. – Режим доступа: http://pravo.kulichki.com/vip/zeml/index.htm– Дата доступа: 24.11.2009

	Статистический ежегодник [Республики Беларусь] / Национальный статистический комитет Республики Беларусь, Министерство статистики и анализа. - Минск: [б. и.], 2009.

	 Экономика - Ценообразование на факторы производства-http://www.ref.by/refs/101/31383/Lhtml. - Дата доступа:20.09.2009

	Экономика- Рынок земли его специфика. Факторы определяющие цену на землю- http://www.ref.by/refs/98/24110/1 .html. -Дата доступа:20.09.2009

	Экономика : учебник для вузов/ И.В. Липсиц.-М. : Омега-л,2004.-654с.

	Экономика: учебное пособие/ В.Л.Клюни/под ред. В.Л.Клюни, А.С.Тихонович.-Минск,2007.-423с.

	

	
ПРИЛОЖЕНИЕ 1

	

	

	Рис 1.1 Предложение земли

	

	

	Рис 1.2 Спрос на землю

	

	
Приложение 2

	

	

	Рис 1.1 Категории хозяйств

	

	

	Рис 1.2 Земли, используемые в сельскохозяйственном обороте

	


Приложение 3



Вопрос №1



В современной Беларуси земля не является предметом покупки-продажи. Но объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, становятся интересными для инвестиции в первую очередь из-за того, где и как они расположены. Для успешного бизнеса важно также и то, какие возможности предоставляет для развития земельный участок, где расположено производство, склад или магазин, гостиница или фермерское хозяйство. А если вы строите для себя или заказчика? Тогда вопросы землеотвода или землеоформления приобретают первостепенное значение. 

С 1 мая вступили в силу изменения в указ 667 и некоторые иные акты, регулирующие землеотношения. Правовые изменения повлекли за собой не только новые возможности для всех, кто интересуется вопросами землепользования, но рождают новые вопросы в земельных отношениях. 

Вопросы землепользования в каждом конкретном случае имеют свои особенности. 

28 мая крупнейшие землепользователи, застройщики, арендаторы и представители регуляторов рынка соберутся, чтобы разобраться в особенностях правовых новаций земельного рынка, рассмотреть практику применения нового Кодекса о земле, вступившего в силу с 1 января 2009 года, а также тех изменений в земельное законодательство, которые вступили в силу с 1 мая.

По мнению экспертов, действие Кодекса позволит усовершенствовать земельные отношения в Беларуси, обеспечить эффективное использование и охрану земель, защиту прав землепользователей, увеличить потенциал инвестиций за счет возможности заключения договоров аренды земельных участков на аукционах, а также за счет возможности совершения сделок с правом аренды земельных участков.

Мы привлекаем к участию в форуме не только застройщиков и власти, но также те структуры, которые регулируют оборот земли в стране. В диалоге примут участие и риелтеры. Мы также приглашаем к диалогу представителей судебных органов для более пристального изучения вопросв, связанных с изъятием земли, тонкостях долевого строительства.

Принят указ №58 "О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд", которым усиливается защита прав собственников при изъятии земельных участков. А указ №64 вносит дополнения и изменения в некоторые указы по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков. Все эти документы направлены также на дальнейшую либерализацию белорусской экономики и повышение деловой активности субъектов хозяйствования.



Вопрос №2



В целях дальнейшей либерализации экономики страны, защиты интересов населения, повышения деловой активности субъектов хозяйствования, создания благоприятного инвестиционного климата в средних и малых городах, сельских населенных пунктах, включая агрогородки, Главой государства принят ряд нормативных правовых актов в области регулирования земельных отношений.

Из установленных Указом Президента Республики Беларусь №667 ”Об изъятии и предоставлении земельных участков“, вступившим в силу с 1 января 2008 года, с учетом изменений и дополнений, вступающих в силу с 1 мая 2009 года, а также Кодексом Республики Беларусь о земле, вступившим в силу с 1 января 2009 года, новых положений предоставления и использования земельных участков наиболее значимыми являются следующие.

1. Земельный участок предоставляется инвестору без проведения аукциона в случаях, если конкретный инвестор определен решением Президента Республики Беларусь либо программой, утвержденной Президентом Республики Беларусь или Советом Министров Республики Беларусь, а также:

для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества в свободных экономических зонах; 

при приобретении не завершенных строительством, незаконсервированных капитальных строений (кроме не завершенных строительством жилых домов и жилых помещений), решение об отчуждении которых принято Президентом Республики Беларусь; 

для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, предназначенных для производства товаров, выполнения работ, оказания услуг, за исключением строительства и обслуживания объектов в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тыс. человек согласно перечню, утверждаемому Советом Министров Республики Беларусь* по согласованию с Президентом Республики Беларусь в соответствии с Декретом Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. № 1 ”О стимулировании производства и реализации товаров (работ, услуг)“, а также за исключением строительства автозаправочных станций.

С учетом интересов государства, местных условий и экономической эффективности областные исполнительные комитеты вправе определять населенные пункты (части их территорий), иные территории, в пределах которых земельные участки предоставляются юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям только по результатам аукционов.

Земельные участки предоставляются также без проведения аукциона гражданам Республики Беларусь для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов в населенных пунктах, за исключением городов Бреста, Витебска, Гомеля, Гродно, Минска, Могилева. В городах Бресте, Витебске, Гомеле, Гродно, Могилеве – гражданам Республики Беларусь, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а в г.Минске – только многодетным семьям (семьям, имеющим троих и более детей в возрасте до 23 лет, не вступивших в брак и проживающих совместно с родителями, включая обучающихся на дневных отделениях учреждений образования в других населенных пунктах и проходящих срочную военную службу по призыву, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования занимаемыми родителями жилыми помещениями), состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

При этом, гражданам Республики Беларусь, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, по их желанию земельные участки предоставляются в пожизненное наследуемое владение, в частную собственность или в аренду, а не состоящим на учете нуждающихся, – в частную собственность или в аренду.

С учетом интересов государства, местных условий и экономической эффективности областные исполнительные комитеты вправе определять иные населенные пункты, на территории которых земельные участки для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов предоставляются по результатам аукционов либо без их проведения только гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Право на получение земельных участков гражданами Республики Беларусь как состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий может быть реализовано только один раз.

2. Областные, Минский городской, городские (городов областного подчинения), районные исполнительные комитеты могут принимать решение о предоставлении рассрочки внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков или платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность. Рассрочка может быть предоставлена на срок, не превышающий 5 лет со дня приемки в эксплуатацию в установленном порядке законченного строительством объекта, очереди, пускового комплекса.

3. В целях установления дополнительных гарантий защиты прав инвесторов законодательством предусмотрено, что срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока их строительства и (или) эксплуатации. Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок. Общий срок аренды земельного участка не должен превышать девяноста девяти лет.

4. Принцип одновременной продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и права заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества как единого предмета аукциона применяется в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тыс. человек.

В иных населенных пунктах при продаже недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, по результатам аукциона с победителя аукциона дополнительно взимается плата за право заключения договора аренды земельного участка.

5. В целях предупреждения возможных злоупотреблений для исполкомов установлен запрет в части предоставления либо согласования предоставления земельного участка другому лицу после утверждения акта выбора земельного участка и до принятия решения об его изъятии и предоставлении, а также изменения отраженных в акте выбора сведений (условий) при принятии решения об изъятии и предоставлении земельного участка либо отказа в вынесении данного решения на основании таких сведений (условий).

6. В связи с расширением и упорядочением полномочий местных исполкомов по вопросам предоставления земельных участков необходимо:

областным, Минскому городскому исполнительным комитетам установить порядок очередности предоставления земельных участков гражданам Республики Беларусь;

местным исполнительным комитетам определить должностных лиц, ответственных за рассмотрение заявлений об изъятии и предоставлении земельных участков, личный прием и консультирование граждан и юридических лиц по вопросам изъятия и предоставления земельных участков.

Кроме того, на должностных лиц исполкомов возложена дополнительная ответственность (вплоть до уголовной) за нарушения земельного законодательства.

7. Упрощена процедура оформления документов на земельные участки, имеющиеся в пользовании у граждан. Принятие решения о предоставлении земельного участка осуществляется на основании материалов по установлению его границы.

8. Введена норма перехода права на земельный участок без решения местного исполнительного комитета (до 1 января 2008 года требовалось принятие решения об изъятии и предоставлении земельного участка) при переходе права на расположенное на этом земельном участке капитальное строение (здание, сооружение), в том числе не завершенное строительством законсервированное, к другому лицу, если при этом не изменяется целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и границы.

В этом случае государственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляется в установленном законодательством порядке на основании документов, представленных для осуществления государственной регистрации перехода права на такое капитальное строение (здание, сооружение) с уведомлением в течение 5 рабочих дней со дня совершения регистрационного действия областной (Минской городской) землеустроительной и геодезической службы, находящейся в подчинении Государственного комитета по имуществу, соответствующего местного исполнительного комитета и территориальных налоговых органов по месту нахождения земельного участка.

9. Внесены изменения в подпункт 1.8 Указа Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. №72 ”О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры“, в соответствии с которыми предоставление инвесторам, застройщикам земельных участков для строительства одноквартирных, блокированных в районах малоэтажной жилой застройки жилых домов, многоквартирных жилых домов осуществляется при наличии объектов внеквартальной инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимой для их возведения и эксплуатации, либо прошедшей государственную экспертизу и утвержденной в установленном порядке проектной документации на строительство этих объектов инфраструктуры. Ввод в действие таких объектов инфраструктуры должен быть завершен до приемки в эксплуатацию одноквартирных, блокированных жилых домов и не позднее чем за три месяца до приемки в эксплуатацию многоквартирных жилых домов.

По желанию инвестора, застройщика предоставление земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов, одноквартирных, блокированных в районах малоэтажной жилой застройки жилых домов может осуществляться при отсутствии объектов внеквартальной инженерной и транспортной инфраструктуры, проектной документации на строительство таких объектов инфраструктуры. В этом случае ввод в действие объектов внеквартальной инженерной и транспортной инфраструктуры (необходимой для возведения и эксплуатации многоквартирных жилых домов), сооружений и инженерных сетей электроснабжения (необходимых для возведения и эксплуатации одноквартирных, блокированных жилых домов) должен быть завершен в установленные сроки.

При этом, местные исполнительные комитеты обязаны обеспечить своевременную разработку проектной документации (государственную экспертизу и утверждение ее в установленном порядке) на строительство объектов внеквартальной инженерной и транспортной инфраструктуры, а также строительство таких объектов.

10. Дополнительно, до особого решения Президента Республики Беларусь приостановлено действие Указа Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. №87 ”О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач“, которым установлен предельный срок строительства гражданами жилых домов, дач (три года со дня получения разрешения на строительство).

Это позволит гражданам, рассчитав свои финансовые возможности, спокойно завершить начатое строительство.

Некоторые условия предоставления земельных участков конкретному инвестору могут быть определены Главой государства.