Предоставление гражданам земельных участков

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист





КП 0605121





	

	Содержание

Введение…………………………………………………………………………...……2

1. Общие положения о предоставлении земельного участка в собственность для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства………..…….3



2.Право граждан на предоставление земли для жилищного индивидуального строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства…5



3. Особенности регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства…………………………………………………...13



4. Определение потребности в земельных участках для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений………………………………………………………………………….19

 

5.Ограничения предоставления садовых, огородных и дачных земельных участков…………………………………………………………….....20



6.Расчет стоимости сделки сравнительным подходом…………………34



7 .Определение суммы налога по сделке………………………………..45



Заключение…………………………………………………………………………..47



Список использованных источников………………………………………………48



Приложение 1: Пакет документов для предоставления и регистрации права собственности на земельный участок………….………………………………………….



Приложение 2: Документы на оцениваемый земельный участок………………..



			

	

	

	

	

Введение

Земельные отношения в жизни современного российского общества занимают особо заметное место. За короткий срок благодаря земельной реформе большое количество граждан стали собственниками земельных участков. Правовое регулирование ведения гражданами личного подсобного хозяйства осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом "О личном подсобном хозяйстве", другими федеральными законами, иными правовыми актами Российской Федерации, а также принимаемыми в соответствии с ними законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Граждане вправе осуществлять ведение личного подсобного хозяйства с момента государственной регистрации прав на земельный участок, полученный или приобретенный ими для этих целей. Дополнительной регистрации личного подсобного хозяйства не требуется. 

На приусадебном земельном участке разрешается возводить жилые, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Закон предписывает органам местного самоуправления установить максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых из государственных и муниципальных земель в собственность гражданам для ведения личного подсобного хозяйства.

         Целью данной работы является изучение сделки предоставления земельных участков в собственность для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, составить схему проведения сделки, рассчитать стоимость сделки и сумму налога по сделке.







1 Общие положения о предоставлении земельного участка в собственность для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства.

	

Предоставление земельных участков - отношения по отчуждению (распоряжению) земельных участков из государственной и муниципальной собственности в собственность (аренду) физических и юридических лиц (узкий смысл), при котором право собственности (аренды) указанных лиц возникает в рамках административно-правовой процедуры. С некоторой долей условности к синониму указанной категории следует отнести понятие «приватизация земельных участков». В данном значении особенностью отношений по предоставлению земельных участков является их публично-правовой характер.
В широком смысле понятие «предоставление земельных участков» используется для характеристики правоотношений по распоряжению земельными участками любыми правообладателями независимо от формы их собственности. 

Субъектами правоотношений собственности являются собственники земли, пожизненного наследуемого владения – владельцы, пользования – землепользователи, аренды – арендаторы и арендодатели. Все субъекты земельных правоотношений делятся на две группы: физические и юридические лица. По отношению к физическим лицам в российском законодательстве в целом и в земельном в частности используется понятие «гражданин», которое в большинстве, но не во всех случаях выступает в качестве синонима понятия «физическое лицо». Юридическое лицо – коллективное образование или организация, которая обладает обособленным имуществом, может от своего имени приобретать имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

 Под индивидуальным землепользованием понимается использование гражданами предоставленных им земельных участков собственными силами для ведения садоводства, огородничества, дачного и подсобного хозяйства, индивидуального жилищного и гаражного строительства, использования земельного участка в качестве служебного земельного надела.

Для целей индивидуального землепользования земельные участки предоставляются по желанию заинтересованных граждан на праве частной собственности либо аренды, в том числе с правом последующего выкупа. Допускается приватизация земель, предоставленных ранее гражданам на праве постоянного пользования либо пожизненного наследуемого владения. Такая приватизация производится бесплатно только один раз.

Большинство видов индивидуального землепользования связано с ведением сельского хозяйства, поэтому для индивидуальных целей выделяются земельные участки преимущественно из категории земель сельскохозяйственного назначения. Для индивидуального жилищного строительства соответственно могут предоставляться земельные участки из категории земель поселений.

Индивидуальное землепользование предполагает право граждан возводить на предоставленных земельных участках жилые строения и хозяйственные объекты, необходимые для обслуживания земельного участка и личных целей, использование земельного Участка для отдыха, выращивания сельскохозяйственной продукции, содержания скота. Строительство ведется в соответствии с установленными техническими стандартами и нормами застройки. В соответствии с нормами гражданского права пользователь земельного участка приобретает право собственности на возведенные строения и выращенные сельскохозяйственные культуры2.

Для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства земельные участки выделяются гражданам в соответствии со схемами зонирования и среднерайонными нормами. Наличие у гражданина земельного участка, используемого для этих же целей, является основанием для отказа в предоставлении другого земельного участка, если это ведет к превышению предельных норм. Отказ может следовать и в случае, если гражданин совершил сделку по отчуждению предоставленного ранее бесплатно земельного участка.

Ведение подсобного хозяйства означает использование земельного участка для выращивания сельскохозяйственных культур и содержания скота. Основную категорию пользователей составляют сельские жители, которым выделяются земельные участки вблизи дома. Не исключается возможность получения земельного участка и жителями городов, при условии, что для этого имеются свободные площади.

Индивидуальное жилищное строительство предполагает использование выделенного земельного участка преимущественно в качестве пространственного базиса, хотя занятие сельским хозяйством не запрещается. Возведенные жилые дома предназначены для постоянного проживания. Земельные участки выделяются как в пределах поселений, так и на других землях. Земельные участки предоставляются по запросам граждан и организаций в порядке предоставления земельных участков для строительства и за плату.



2. Право граждан на предоставление земли для жилищного индивидуального строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства



Каждый гражданин Российской Федерации имеет равные возможности получить (приобрести) земельный участок для строительства жилого дома, ведения личного подсобного или дачного хозяйства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (помимо хозяйства при доме), для садоводства или огородничества. Но право у гражданина на конкретный участок, его размеры и место расположения возникает не произвольно, а при соблюдении определенных условий и в порядке, установленном законодательством РФ или субъектов Федерации для каждого вида пользования землей. 

Граждане вправе осуществлять ведение личного подсобного хозяйства с момента государственной регистрации прав на земельный участок.

Содержание конкретных прав и обязанностей тех или иных пользователей земельных участков (в том числе и домовладельцев) зависит не только от того, для какой цели они предоставляются данному гражданину, но и от юридических оснований получения (приобретения). Эти основания называются титулом пользования. По закону  их может быть несколько: получение земли на праве частной собственности, праве пожизненного наследуемого землевладения, постоянного (бессрочного) землепользования, аренды, безвозмездного временного пользования, не являющегося арендой. Законодательство предоставляет возможность гражданину выбрать любой из названных титулов, хотя предпочтительнее для себя каждый обычно считает право собственности1.

Решение о предоставлении земельного участка данному гражданину выносит местная администрация в соответствии с ее компетенцией, установленной федеральным законом или законом субъекта РФ.

Это решение служит основанием для последующей выдачи земельных документов гражданину, свидетельствующих о его правах на земельный участок, отвода участка в натуре (на местности), государственной регистрации права пользования землей на определенном титуле. Без этих документов (или при несвоевременном их оформлении) право гражданина может оказаться сомнительным и оспариваемым.

Не исключено одновременное обладание земельными участками на нескольких титулах. Так, например, гражданин имеет право получить бесплатно или приобрести по нормативной (или по договорной) цене участок в частную собственность и, кроме того, арендовать (например, для расширения своего хозяйства за пределами дома) или получить в кратковременное пользование (под строительство временного склада, для сезонного огорода, сенокошения и т. п.) дополнительные участки в пределах норм, установленных законодательством субъектов РФ.

  Регулирование земельных отношений, в том числе по вопросам земельных прав граждан, относится к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Федерации2. Это означает, что, например, республика в составе РФ, область, край или другой субъект РФ может, не ожидая издания федерального закона, издавать свой собственный земельный закон. Следовательно, законодательство субъектов РФ о правах граждан на землю может быть различным. Но если в дальнейшем будет издан по этим же вопросам федеральный закон, то закон субъекта Федерации приводится в соответствие с федеральным законом. Иными словами, в случае противоречия между федеральным законом и другим нормативным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон2. Условия и порядок пользования гражданами землей на территории каждого субъекта Федерации определяются на основе федерального законодательства.

Частная собственность граждан на землю при доме или за его пределами может быть нескольких видов: индивидуальная собственность граждан; общая совместная, т. е. без определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собственности; долевая собственность, образуемая при выделении в натуре (на местности) конкретных долей земельных участков, принадлежащих каждому владельцу.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» установлено: «Граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями».

Отныне владение, пользование и распоряжение земельными участками их собственниками осуществляется свободно. Предусматривается два существенных условия, ограничивающих  деятельность: пользователи не должны наносить ущерба окружающей среде и нарушать прав и законных интересов иных лиц. Если собственник земли не соблюдает эти условия закона, для него наступают юридические последствия, предусмотренные экологическим и гражданским законодательством об ответственности за правонарушения3.

 Гражданам,  проживающие в городах и поселках, имеют право на получение в собственность или аренду земельных участков для индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства. Предельная норма предоставления таких участков устанавливается местной администрацией, а конкретные размеры предоставляемых участков зависят как от размеров возводимых строений, так и от количества членов семьи заявителя и условий данной местности2.

Граждане, получившие земельные участки для индивидуального жилищного строительства, обязаны оформить договор застройщика с местными органами жилищного хозяйства. В договоре указываются сроки и условия строительства, основные права и обязанности застройщика, а также ответственность за нарушение принятых на себя обязательств. Договор застройщика регламентирует условия строительства на участке и размещения на нем строений. Обязательной частью договора является проект строительства дома и план размещения строений на участке, которые утверждаются и выдаются органами по делам строительства и архитектуры. В случаях отступления от утвержденного проекта застройщик обязан произвести необходимые изменения за свой счет. Договором застройщика могут быть установлены обязанности, вытекающие из утвержденного администрацией порядка благоустройства городской территории. Например, использовать часть участка для озеленения территории, в том числе — посадку плодово-ягодных насаждений и обеспечить их сохранность. Содержать мелкий домашний скот и птицу на указанных участках разрешается лишь в тех случаях и на тех условиях, которые установлены местной администрацией. В крупных городах (особенно в столичных) возможен полный запрет указанной деятельности.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления на срок не более чем три года на основании заявления заказчика. Подготовку документов для выдачи разрешения на строительство осуществляют органы архитектуры и градостроительства. 

Орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство в случаях: 

1) несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка; 

2) несоответствия проектной документации строительным нормам и правилам. 

Если строительство жилого дома, другого здания, строения, сооружения будет осуществлено без получения разрешения на строительство или с существенными нарушениями градостроительных норм и правил, то  такое строительство является самовольной постройкой3. 

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не сможет зарегистрировать на нее право собственности, а также не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д.). Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за его счет, кроме случаев, когда право собственности на самовольную постройку признается судом. Такое решение суд может принять при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Участок может быть отведен сразу нескольким гражданам в случае совместного строительства жилого дома на праве общей совместной собственности. Раздел участка может быть в последующем произведен пропорционально долям собственности на жилой дом. Привлечение к участию компаньона-застройщика может иметь место только с разрешения местной администрации. В случаях, когда компаньон-застройщик подключается после заключения договора, договор подлежит переоформлению.

Индивидуальное дачное строительство осуществляется, как правило, за пределами городской (поселковой) черты, чаще всего в пригородной зоне. Однако в малых городах и поселках возможно предоставление участков для указанных целей. Земельные участки предоставляются в собственность или аренду по нормам, которые устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

В тех случаях, когда ранее (т. е. до 1 января 1991 г.) предоставленные под дачи гражданам земельные участки превышают установленную предельную норму, они переоформляются в собственность бесплатно и независимо от площади (включая ее превышающую часть). Предоставленные для этих целей земельные участки используются для возведения жилого дома и необходимых хозяйственных построек, а свободная от застройки часть — для организации отдыха. По усмотрению граждан — субъектов права на указанные земельные участки они могут использоваться для производства сельскохозяйственной продукции.  В частности, они вправе совершать все гражданско-правовые сделки с землей: куплю-продажу, дарение, наследование и др., в том числе отчуждение участков по договору ренты, включая пожизненную. Однако площадь отчуждаемой части участка не может превышать установленную предельную норму его предоставления, а целевое назначение должно сохраняться. Эти же положения относятся и к участкам, предоставленным для индивидуального жилищного строительства.

Во владении граждан (на разных титулах) могут находиться участки, используемые для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального или коллективного садоводства и огородничества (соответственно как при жилом доме, так и за его пределами). Правовой режим этих земель, предоставляемых гражданам в городах, по сравнению с режимом в сельской местности имеет следующие особенности:

— перспективное целевое назначение участков, выделяемых для личного подсобного хозяйства, определяется генеральным планом или проектом планировки и застройки города, поселка; по мере необходимости они могут изыматься (выкупаться) местной администрацией для использования в соответствии с этим целевым назначением;

— возведение на указанных участках капитальных строений и сооружений должно согласовываться с органами городского жилищного хозяйства и архитектуры;

— предельные размеры предоставления участков устанавливаются городской, поселковой администрацией с учетом требований и условий генплана (проекта планировки и застройки).

Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства в сельской местности и в городах (поселках) граждане имеют право использовать для возведения жилых и хозяйственных построек и сооружений и для производства сельскохозяйственной продукции. Однако эта деятельность должна быть согласована с требованиями проектов планировки и застройки (генплана) и проекта земельно-хозяйственного устройства города.

Земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства и садоводства, могут быть изъяты (выкуплены) для использования в соответствии с генпланом или проектом планировки и застройки города (поселка).

Индивидуальные земельные участки под огороды могут предоставляться органом местного самоуправления из свободных городских земель, а также и предприятиями, организациями и учреждениями города (поселка) из предоставленных им, но временно не используемых земель в срочное пользование.

 Нормы предоставления земельных участков: 

1. предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов российской федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. 

2. Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для целей, предусмотренных правилами пункта 1, устанавливаются:
федеральными законами - из земель, находящихся в федеральной собственности;
законами субъектов Российской Федерации - из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;
нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.
3. Для целей, не указанных в пункте 1 , предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.



3. Особенности регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства



  Регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 25.2 Закона о регистрации. 

 Для государственной регистрации прав граждан на земельные участки представляются следующие документы: 

заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок; 

документы, удостоверяющие личность заявителя или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности; 

документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на земельный участок; 

в качестве правоустанавливающего документа для государственной регистрации прав на земельные участки может быть представлен один из указанных документов: 

акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент издания. Акт о предоставлении земельного участка представляется на государственную регистрацию в двух экземплярах - копиях. 

При этом архивные копии актов о предоставлении земельных участков должны быть заверены подписью заведующего архивом и гербовой печатью организации , а иные копии подписью руководителя или уполномоченного на то лица и печатью организации. На копии указывается дата ее выдачи и делается отметка о том, что подлинный документ находится в данной организации;

акт (свидетельство) о праве на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания. Акты (свидетельства) о праве на землю представляются на государственную регистрацию в двух экземплярах - подлиннике и копии; 

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (в случае, если этот участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства). Выписка из похозяйственной книги представляется на государственную регистрацию в двух экземплярах - подлиннике и копии; 

иные документы, устанавливающие или удостоверяющие право такого гражданина на данный земельный участок представляются на государственную регистрацию в двух экземплярах, один из которых подлинник. 
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению ГЗК, и оформленный с учетом Правил оформления кадастрового плана земельного участка, утвержденных Росземкадастром 10.04.2001. Кадастровый план земельного участка представляется на государственную регистрацию в двух экземплярах - подлиннике и копии. 

Регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, осуществляется также в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в документе о праве на земельный участок, не соответствуют данным кадастрового плана такого участка (пункт 4 статьи 25.2 Закона о регистрации). 
В этом случае при регистрации права на земельный участок, площадь которого уточнена в результате межевания, графа "Площадь" подраздела I-1 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна быть заполнена на основании сведений, указанных в строке "11" "Площадь" кадастрового плана, а не на основании данных о площади земельного участка, указанных в документе о праве на землю (пункт 31 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219).

 В соответствии с пунктом 5 статьи 25.2 Закона о регистрации в регистрации прав должно быть отказано в случае, если земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность (например, земельные участки, изъятые из оборота - пункт 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки из состава земель лесного фонда, которые находятся в федеральной собственности - статья 19 Лесного кодекса Российской Федерации и т.д.). 

 В связи с действием Закона не применяется техническое условие проведения землеустройства, предусматривающее приостановление межевания в случае, если разница между площадью земельного участка, указанной в документе о праве на землю и определенной при его межевании, превышает допустимое расхождение площадей. 
Указанное техническое условие проведения землеустройства неприменимо при межевании земельных участков, предоставленных гражданам до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.
Отсутствие нормативных правовых актов, устанавливающих предельные минимальные размеры земельных участков (например, градостроительного регламента, содержащего требование к минимальным размерам земельных участков, предназначенных для индивидуального гаражного строительства), само по себе не исключает применение предусмотренных Законом особенностей кадастрового учета и регистрации прав граждан на земельные участки при соблюдении иных, определенных Законом, условий. 

Если площадь земельного участка, определенная в результате межевания, меньше площади, указанной в правоустанавливающем документе, для государственной регистрации прав заинтересованным лицом может быть дополнительно представлена копия акта согласования границ земельного участка, заверенная в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 4 августа 1983 г. № 9779-Х "О порядке выдачи и свидетельствования предприятиями, учреждениями и организациями копий документов, касающихся прав граждан" органом Роснедвижимости, утвердившим материалы межевания данного земельного участка. 

Согласно закону РФ  О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйств, садоводства и индивидуального жилищного строительства передача земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности осуществляется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации и настоящим Законом. Предоставить право гражданам, получившим земельные участки в частную собственность, продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков. Использование собственником приобретенного земельного участка не по целевому назначению, если иное не установлено законом, не допускается. Граждане, имеющие на момент вступления в силу настоящего Закона земельные участки, размеры которых превышают предельные нормы, во всех случаях сохраняют право пожизненного пользования частью земельного участка, превышающей установленные предельные нормы. При этом предоставить право гражданам приобретать данную часть земельного участка в частную собственность по договорной цене у местного Совета народных депутатов. Продажа земельного участка, производится его собственником самостоятельно путем договора с покупателем либо с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству путем проведения в установленном порядке конкурса или аукциона. Договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Форма типового договора купли-продажи (купчей) земельного участка утверждается Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству.

Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

4.Определение потребности в земельных участках для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений

 

 Обеспечение граждан садовыми, огородными и дачными земельными участками является обязанностью органов местного самоуправления по месту жительства граждан.

 Регистрация и учет заявлений граждан, нуждающихся в получении садовых, огородных или дачных земельных участков, ведутся органами местного самоуправления отдельно. Очередность предоставления садовых, огородных или дачных земельных участков определяется на основании регистрации соответствующих заявлений.

Граждане, имеющие в соответствии с законодательством Российской Федерации или законодательством субъектов Российской Федерации преимущественное право на получение садовых, огородных или дачных земельных участков, включаются в отдельный список.

Списки граждан, подавших заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка, и изменения в указанных списках утверждаются органом местного самоуправления и доводятся до сведения заинтересованных граждан.

Орган местного самоуправления на основании утвержденного списка граждан, подавших заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка, определяет потребности в садовых, огородных или дачных земельных участках. Расчет производится исходя из установленных норм предоставления земельных участков с учетом необходимости размещения имущества общего пользования.

Орган местного самоуправления по месту жительства заявителей в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан ходатайствует перед органом местного самоуправления, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, о выборе (предварительном согласовании) соответствующих земельных участков. Орган, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, с учетом схем зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений предлагает варианты предоставления земельных участков или дает заключение о невозможности предоставить земельные участки.

На основании выбранного варианта размещения земельных участков и их размеров орган местного самоуправления с учетом пожеланий граждан и с их согласия формирует персональный состав членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

5.Ограничения предоставления садовых, огородных и дачных земельных участков

На территории муниципального образования в соответствии с законодательством могут быть выделены зоны, в которых не предоставляются садовые, огородные и дачные земельные участки или ограничиваются права на их использование (особо охраняемые природные территории, территории с зарегистрированными залежами полезных ископаемых, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития городских и других поселений, территории с развитыми карстовыми, оползневыми, селевыми и другими природными процессами, представляющими угрозу жизни или здоровью граждан, угрозу сохранности их имущества)

Упрощенный порядок для регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, распространяется на две категории граждан.

     К первой категории относятся граждане, имеющие документы о том, что земельный участок принадлежит им на праве пожизненного наследуемого владения либо на праве постоянного (бессрочного) пользования, или документ, в котором право на участок конкретно не названо или невозможно определить вид этого права ("неопределенное" право). Наличие перечисленных документов автоматически наделяет граждан правом собственности на земельный участок. Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется.

    Земельные участки предоставлялись гражданам на праве пожизненного владения и постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. В то время решениями органов государственной власти и местного самоуправления на праве пожизненного наследуемого владения бесплатно могли предоставляться:

земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства;

земельные участки членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения4;

земельные участки при переходе права собственности на здание, сооружение, расположенное на земельном участке, находящемся в пожизненном наследуемом владении1;

земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;

земельные участки для военнослужащих со сроком службы более 10 лет, но менее 15 лет .

     Государственная регистрация прав собственности на указанные земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок является следующий документ:

акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из хозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок;

акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из хозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

     Таким образом, Закон о дачной амнистии признает любые документы - решения, справки, выписки, подтверждающие факт предоставления гражданину земельного участка. Эти бумаги теперь считаются достаточными для регистрации права собственности.

     Обязательным приложением к представляемому документу является кадастровый план соответствующего земельного участка, который воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке. Необходимо отметить, что большинству граждан, которые приобрели земельные участки до 1999 года, для его получения необходимо будет провести межевание земельного участка. Это связано с тем, что до 1999 года земельные участки предоставлялись в ускоренном порядке, и в государственную базу данных не вносились полноценные сведения о них, в частности не указывались точные сведения о местоположении границ участков. В результате сейчас органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости не могут указать все необходимые сведения о земельном участке в кадастровом плане - документе, необходимом для регистрации права собственности на участок.

     Согласно п. 6.1 ст. 19 Закона о государственном земельном кадастре в случае, если для проведения государственного кадастрового учета земельного участка представлен правоустанавливающий документ, в котором сведения о площади земельного участка не соответствуют сведениям об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о его межевании, государственный кадастровый учет такого земельного участка проводится на основании сведений об уточненной площади такого земельного участка, содержащихся в документах о его межевании.

     После подготовки перечисленных выше документов начинается процесс государственной регистрации права собственности на земельный участок. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины.   Физическое лицо предъявляет также документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.

     К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. В целях сокращения и упрощения административных процедур Законом о дачной амнистии введено положение о запрете требования у граждан каких-либо дополнительных документов, не обозначенных в тексте Закона.

     Требования к документам, которые представляются на государственную регистрацию, сформулированы в ст. 18 Закона о государственной регистрации. Важным является требование о том, что тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

     Регистрационные действия начинаются с момента приема документов. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях (ст. 12 Закона о государственной регистрации).

     Ко второй категории граждан, на которых распространяется упрощенный порядок для регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, относятся граждане, которые владеют участком в садоводческом, огородническом, дачном товариществе или кооперативе, имеют документы, подтверждающие членство в данном товариществе (кооперативе), но не имеют каких бы то ни было документов о правах на землю.

     Такие граждане имеют право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя. К данному заявлению прилагаются следующие документы:

описание местоположения границ такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;

заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения границ такого земельного участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином.

     В случае если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган вправе запросить дополнительно следующие документы:

удостоверенная правлением данного некоммерческого объединения копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения;

выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о данном некоммерческом объединении.

     В течение двух недель после подачи необходимых документов исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления такого земельного участка, должен принять решение о предоставлении участка в собственность. С этим решением нужно затем обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию, для регистрации права собственности на земельный участок.

Действующим законодательством предусматриваются три варианта предоставления земельных участков в собственность граждан: 

1) путем продажи на торгах (аукционах, конкурсах) по договору купли - продажи в соответствии с постановлением Правительства РФ от 05.01.98 N 2 (ред. от 21.08.2000) "Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды"; 

2) путем продажи по нормативной цене гражданам, имеющим право приобретения земельных участков по нормативной цене без выставления их на торги; 

3) путем бесплатного предоставления земельных участков гражданам, имеющим право на данную льготу в соответствии с действующими нормами. Кроме того, правом бесплатного получения в собственность земельных участков наделены: 

1) дети - сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, если ранее земельный участок был предоставлен родителям на праве постоянного (бессрочного) пользования; 

2) лица для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и использования в иных целях в соответствии с законодательством Российской Федерации за счет свободных земельных паев хозяйств и фонда перераспределения земель на условиях, предусмотренных для бесплатной передачи земельных участков или земельных долей гражданам Российской Федерации - сельским товаропроизводителям: 

а) руководители и специалисты сельскохозяйственных органов, специалисты сельскохозяйственного профиля органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов Российской Федерации, а также руководители и специалисты, проработавшие в колхозах, совхозах и других сельскохозяйственных организациях не менее пяти лет; 

б) дееспособные граждане Российской Федерации, достигшие 18-летнего возраста, имеющие опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию либо прошедшие специальную подготовку. В случае наличия нескольких претендентов преимущественное право на получение земельного участка имеют граждане, проживающие в данной местности; 

3) переселяющиеся семьи граждан Российской Федерации для приусадебного хозяйства на условиях, предусмотренных договором (в том числе бесплатно), который заключается между этими лицами и хозяйством вселения или органом местного самоуправления; 

4) семьи, заключившие договоры о переселении в сельскую местность для постоянной работы; 

5) граждане РФ по спискам реорганизованных сельскохозяйственных организаций (в общую совместную либо в общую долевую собственность); 

6) граждане РФ, в том числе в составе учрежденных ими юридических лиц, вышедшие из производственных сельскохозяйственных кооперативов или иных сельскохозяйственных коммерческих организаций и получившие объекты недвижимости в сельской местности в счет имущественных паев; 

7) граждане РФ, которым земельные участки для садоводства и животноводства выделены из состава малопродуктивных сельскохозяйственных угодий и нарушенных земель; 

8) граждане РФ при передаче им сельскохозяйственных угодий в общую собственность - из состава земель, занятых кустарником, мелколесьем и другими несельскохозяйственными угодьями и расположенных между участками продуктивных земель в границах отводимого земельного массива; 

9) граждане РФ, получающие земельные участки впервые или дополнительно к имеющимся, - из состава земель, выбывших из сельскохозяйственного оборота, для производства сельскохозяйственной продукции при условии финансирования ими не менее 50 процентов работ по освоению земель. 

Продажа земельного участка для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности производится его собственником самостоятельно путем заключения договора с покупателем либо с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству путем проведения в установленном порядке конкурса или аукциона. 

Завершением регулированного платного предоставления земельных участков в собственность стал Указ Президента РФ от 26.11.97 N 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды", который нормативно определил, что предоставление свободных земельных участков под застройку гражданам и юридическим лицам на территории населенных пунктов как сельских, так и городских возможно только по конкурсу (аукциону). 

Принятое во исполнение Указа N 1263 от 26.11.97 постановление Правительства РФ от 05.01.98 N 2 (ред. от 21.08.2000) "Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" установило право субъекта РФ предоставлять льготы определенным категориям граждан по приобретению земли по договору купли - продажи без проведения торгов. 

При этом в качестве продавца земельного участка от имени государства или муниципального образования выступает соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления. 

Если в решении о бесплатном предоставлении земельного участка в собственность заявителю (правообладателю) отсутствует указание на норму о льготном предоставлении, в принявший решение орган направляется соответствующий запрос. Кроме того, заявитель вправе представить документ, подтверждающий наличие у него права на льготу. 

 Классификация земель по категориям в зависимости от их целевого назначения, что позволяет обеспечить дифференцированный подход к правовому регулированию земельных отношений в рамках общего правового режима. Правовой режим земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории.

Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок), который имеет правовой режим категории земель поселений, и земельный участок за черной поселений (полевой земельный участок), который имеет правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. 

На приусадебном земельном участке разрешается возводить жилые, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. 

Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений. Сооружения, например, закон для скота, оборудованное место дойки, водопоя или мелиоративные сооружения, навесы для защиты от дождя и другие подобные сооружения возводить на нем можно. 

При ведении личного подсобного хозяйства разрешается выращивать все виды сельскохозяйственных культур, включая использование теплиц без ограничения их площади, содержать все виды сельскохозяйственных животных, пчел и птицы без ограничения их поголовья и количества, но с соблюдением экологических и санитарно-гигиенических требований. 
Индивидуальное дачное строительство осуществляется, как правило, за пределами городской (поселковой) черты, чаще всего в пригородной зоне. Однако в малых городах и поселках возможно предоставление участков для указанных целей. Земельные участки предоставляются в собственность или аренду по нормам, которые устанавливаются органами государственной власти субъектов Федерации. Предоставленные для этих целей земельные участки используются для возведения жилого дома и необходимых хозяйственных построек, а свободная от застройки часть - для организации отдыха. По усмотрению граждан - субъектов права на указанные земельные участки они могут использоваться для производства сельскохозяйственной продукции. Граждане вправе совершать сделки с землей: куплю-продажу, дарение, залог, наследование и др., в том числе отчуждение участков по договору ренты, включая пожизненную. Однако площадь отчуждаемой части участка не может превышать установленную предельную норму его предоставления, а целевое назначение должно сохраняться. Эти же положения относятся и к участкам, предоставленным для индивидуального жилищного строительства.
На территории муниципального образования в соответствии с законодательством могут быть выделены зоны, в которых не предоставляются садовые, огородные и дачные земельные участки или ограничиваются права на их использование (особо охраняемые природные территории, территории с зарегистрированными залежами полезных ископаемых, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития городских и других поселений, территории с развитыми карстовыми, оползневыми, селевыми и другими природными процессами, представляющими угрозу жизни или здоровью граждан, угрозу сохранности их имущества).
Садоводам, огородникам, дачникам, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность.
Приватизация садовых, огородных и дачных земельных участков может осуществляться за плату или бесплатно в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами и иными нормативными правовыми актами ее субъектов.
Граждане вправе в индивидуальном порядке приватизировать закрепленные за ними садовые, огородные и дачные земельные участки. При наличии встречных требований к границам земельных участков спор рассматривается органом местного самоуправления или в суде.
В случае несоответствия фактической площади садовых, огородных и дачных земельных участков площади таких участков, указанной в ранее принятых решениях, орган местного самоуправления вправе закрепить садовые, огородные и дачные земельные участки в новых границах или потребовать восстановления прежних границ.
При совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками изменение их целевого назначения и разрешенного использования не допускается.
Не допускаются сделки с садовыми, огородными и дачными земельными участками, если они приводят к нарушениям градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможности соблюдать целевое назначение указанных земельных участков и условия их разрешенного использования.
Отчуждение, залог, сдача в аренду садового, огородного или дачного земельного участка, находящегося в общей собственности, осуществляются при согласии всех участников общей собственности.
Собственники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков. Земельные участки, находящиеся в собственности граждан, наследуются по закону или по завещанию.
Земельные участки общего пользования разделу не подлежат.
Садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, можно передать в аренду, срочное пользование, обменять, приватизировать, а также добровольно отказаться от них. Эти земельные участки наследуются по закону.
Садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, можно с согласия органа местного самоуправления передать в аренду, срочное пользование, обменять, приватизировать, а также добровольно отказаться от них.
Садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные органом местного самоуправления на праве аренды или срочного пользования, можно с согласия органа местного самоуправления обменять, приватизировать, а также добровольно отказаться от них.
За наследниками строений и сооружений, расположенных на садовых, огородных и дачных земельных участках и находящихся в собственности, указанные участки закрепляются на праве аренды или срочного пользования на оставшийся неистекший срок с правом их приватизации.
Раздел садового, огородного или дачного земельного участка возможен только с согласия члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения или в судебном порядке. При этом образующиеся при разделе садовые, огородные или дачные земельные участки не могут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Федерации.
Возведение строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории.
Контроль за соблюдением требований к возведению строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении проводит правление такого объединения, а также инспекторы государственных органов, осуществляющих контроль за соблюдением законодательства, в порядке авторского надзора организация, разработавшая проект организации и застройки территории такого объединения, органы местного самоуправления.
Возведение гражданами на садовых, огородных или дачных земельных участках строений и сооружений, превышающих размеры, установленные проектом организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения для данных строений и сооружений, допускается после утверждения органом местного самоуправления проектов строительства данных строений и сооружений в порядке, установленном градостроительным законодательством.
В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности.

6.Расчет стоимости сделки сравнительным подходом.

Анализ объекта оценки:

   Социально-экономическая характеристика Приморского края.
       Численность субъекта Приморский край составляет более 2 млн. 050 тыс чел. С преобладанием городского населения. Общая площадь территории составляет 165,9 тыс. кв. км. Большая часть населения проживает в городе, крупнейшим из которых является Владивосток. Годовой прирост валового продукта составляет 4,9%. Основные производственные мощности приходятся на лесозаготовку, рыбную отрасль, химическую промышленность.
Наибольший рост ввода жилья и квартир демонстрируют Находка, Артем, Лесозаводск и Дальнереченск. В 2009 году в Приморском крае сдано 391,9 тысячи кв. м жилья. По сравнению с 2008 годом прирост составил 4,4%.
Годовой объем инвестиций в жилищное строительство составил 8,2 миллиарда рублей.
Специалисты отмечают рост объемов индивидуального жилищного строительства. Если в 2008 году он составлял 54,8% от общего объема сданного жилья, то в 2009 году за счет средств населения построено 231,51 тысячи кв. м, что составило 59,1% от общего объема ввода жилья по краю.
Дачи, коттеджи Приморского края начинают пользоваться повышенным спросом. Это связано с общим выгодным климатическим положением региона. Земля под Арсеньевым, поселки Горные Ключи - доступны для выгодного приобретения. Продажа данных объектов Приморского края является существенной статьей дохода. 

Приморский край - государственно-территориальное образование и в соответствии со статьями 5 и 65 Конституции Российской Федерации является равноправным субъектом Российской Федерации. Столица Приморского края город Владивосток. Правовой статус округа определяется Конституцией Российской Федерации 1993 и Уставом Приморского края, принятым Законодательным собранием края 6 октября 1995 г. Приморский край на севере граничит с Хабаровским краем, на западе и юго-западе - с КНР, с востока и юго-востока омывается Японским морем, протяженность границ 3тыс.км., из них - 1350 км - морская. Минимальное расстояние до Японии около 300 км. Рельеф края преимущественно гористый. Две трети Приморья занимает горная система Сихотэ-Алинь и отроги Восточно-Маньчжурской горной системы, и лишь одна треть территории равнинная, включающая Западно-Приморскую равнину и узкую равнинную полосу вдоль побережья. Климат муссонный: в зимнее время ветер дует с материка (Северное, северо-западное направление), преобладает ясная погода с сильным выхолаживанием местности; летом – на материк (Южное, юго-восточное), что обуславливает большую влажность и сильные туманы на побережье. Около 70% территории края покрыты лесами, преимущественно широколиственными и хвойными породами. Общий земельный фонд составляет 16.5млн.га., из них сельскохозяйственные угодья - 1,64 млн.га. Площадь пахотных земель, вовлеченных в сельхозоборот составляют – 751,5тыс.га. Речная сеть на территории Приморья развита хорошо. Средний коэффициент густоты речной сети составляет 0,73км. на кв.км. территории. Основным водоразделом является хребет Сихотэ-Алинь. С восточного, более крутого склона реки текут в Японское море, с западного склона – в реку Уссури. 

Край - крупный транспортный центр, где сходятся железнодорожные, автомобильные, морские и воздушные пути. Здесь расположен мощный железнодорожный узел, включающий в себя крупнейший в регионе пассажирский вокзал, вагонное и локомотивное депо.

Через Владивосток проходят главные автомагистрали региона федерального значения. Город состоит из районов - Ленинский район, Первомайский район, Первореченский район, Советский район, Фрунзенский район

Анализ состояния рынка земли в Приморском крае

Ситуация на рынке участков во Владивостоке достаточно сложная.  

С вступившей в силу чуть более двух лет назад «дачной амнистией» цена стала мало зависеть от того, находится ли участок в аренде или личном владении продавца. Помимо этого, в последнее время на цену начал накладываться ещё один фактор – саммит АТЭС 2012 года. В основном он повлиял на цены участков, находящихся в районах застройки под объекты саммита и дополнительной инфраструктуры. Так, например, достаточно сильно выросли цены на земельные участки на островной части Владивостока, а так же на полуострове Де-Фриз и в Надежденском районе. Для того, что бы лучше проследить, как примерно изменились цены с весны, рассмотрим участки, предложенные на рынке, по районам месторасположения:

Район фабрики «Заря», как самый близкорасположенный к городской черте, имеет достаточно высокий ценовой уровень и самый низкий объём предложений. Поэтому средняя цена здесь очень сильно колеблется. В марте месяце 2010 года не наблюдалось предложений, а сейчас представлен всего лишь один участок по цене в 560 тыс.руб. за сотку.

Район станции «Седанка» также встречается в списке предложений нечасто, а цены несколько выше чем на «Заре». С начала весны средний индекс цен вырос на 21% и составил 642 тыс.руб. за сотку земли.

Станции Океанская и Садгорода в общей структуре предложения составляет около трети всего объёма предложений. Этот район несильно отдалён от города и в то же время здесь хороший экологический фон. Цена за рассматриваемый период практически не изменилась и осталась примерно на уровне 400-410 тыс.руб./сот.

Зона станции Весенней наиболее часто предлагается из всех зон пригорода Владивостока и при этом является самое недорогой из всех, из-за чего на неё резко возрос спрос в этом году: за 7 месяцев средняя цена фактически удвоилась. Если в марте месяце показатель был около 138 тыс.руб. за сотку, то в ноябре уже 279 тыс.руб./сот.

Кроме этого определённым спросом пользуются участки в районе Артёма. С весны средняя цена выросла на 40% до 101 тыс. рублей за одну сотку. В Надежденском районе средние сто квадратных метров земли стоят порядка 68 тысяч рублей.

Рынок  и земельных участков в частности довольно быстро развивается в последнее время. Постоянно увеличивается спрос на загородную недвижимость, подогреваемый высокими ценами на квартиры, однако, если сейчас цены на квартиры несколько снижаются, то на загородную недвижимость и земельные участки пока только растут. Тем более, всегда будет оставаться перспективным направление по покупке земли с последующим строительством дома и развития территории в целом. Стабильно высокими всегда будут оставаться цены в районах застройки коттеджных посёлков, поскольку они имеют достаточно развитую инфраструктуру и определённый социальный статус жителей. Такие объекты практически вне зависимости от района будут в высокой ценовой категории. К ним по стоимости, по мере застройки, будут постепенно приближаться остальные участки имеющие выгодное месторасположение. В ближайшее время ожидается небольшое снижение спроса, носящее сезонный характер. Однако, в отличие от квартир в городе цены не снизятся, ведь даже сейчас на рынке можно найти как участки с очень низкой, так и по крайне высокой цене.

Характеристика объекта оценки:

Объектом оценки является земельный участок, площадью 1500,00 м 2 под строительство индивидуального жилого дома и ведение личного подсобного хозяйства, который расположен по адресу: в 65 м по направлению на север от ориентира дом 15, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Шкотовский район, с. Анисимовка, ул. Смольная.  Кадастровый номер земельного участка: 25:24:23 01 001:0037.

Согласно выписки из государственного земельного кадастра земельный участок выделен для строительства индивидуального жилого дома и  ведения личного - подсобного хозяйства.

Земельный участок находится в индивидуальной собственности на основании  договора купли-продажи земельного участка от 20.09.2006 г.

Оценочная зона - зона индивидуальной жилой застройки усадебного типа выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых районов низкой плотности застройки, -   жилых домов усадебного типа и блокированных жилых домов этажностью не выше 3-х этажей с земельными участкам.Рядом располагается  туристическая зона, горнолыжная база.

Описание характеристик объекта оценки

Характеристика земель

Описание

Категория земель

Земли населенных пунктов

Вид использования

Под строительство индивидуального жилого дома и  ведение личного - подсобного хозяйства.



Местоположение

Приморский край, с. Анисимовка

Площадь земельного участка

1500,00 м2

Вид права

Собственность

Правоустанавливающие документы

Свидетельство о государственной регистрации права собственности 25-АА №788458 от 10 октября 2006 г.

Ограничения в праве

Не выявлены

Обременение правами других лиц

Не выявлены

Кадастровый номер

25:24:23 01 001:0037

Рельеф

Ровный

Форма

Многоугольник

Улучшения

отсутствуют









Сводная таблица описания земельного участка и его внешнего окружения



Местоположение

Приморский край, с. Анисимовка

Тип застройки окружения

 Малоэтажные здания  

Характеристика окружающей застройки

Здания  индивидуальной жилой застройки усадебного типа, коттеджи, здания торгового назначения, дачные участки

Качество застройки и состояния

Среднее

Полнота застройки территории

Средняя

Перспектива развития

Имеются

Состояние окружающей среды

Запыленность и загазованность воздуха

Низкая

Близость источников загрязнения среды

Подъездные автомобильные дороги

Уровень шума

В пределах нормы

Интенсивность движения транспорта

Средняя

Благоустройство территории: Озеленение 

Уличное освещение 

Подъездные пути 

Естественное озеленение

Хорошее

Хорошие

к участку хороший подъезд, подъездные дороги заасфальтированы.

Транспортная доступность

до участка можно добраться на личном автомобильном транспорте или на электричке, расположен рядом с дорогой на поселок Тигровый, 130 км от  города Владивосток (1 час)

Природные и климатические условия

зоны затопляемости и уровень грунтовых вод - не выявлены. Рядом лесной и горный массив. Зимы холодные, лето засушливое. 





Сравнительный подход

На сравнительном подходе основаны следующие методы: метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. Объем информации по продаже или предложению застроенных и незастроенных земельных участков позволяет применить в рамках сравнительного подхода, метод сравнения продаж. При оценке использован  метод сравнения продаж.

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. Метод предполагает следующую последовательность действий:

	определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами;

	определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

	определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

	корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

	расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

	местоположение и окружение;

	целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

	физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

	транспортная доступность;

	инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

	

Проведенный анализ проданных или выставленных на продажу земельных участков в Приморье, позволил выбрать объекты близкие по назначению, местоположению, проданные и выставленные на продажу, в относительно близкие периоды.



Характеристика объектов аналогов



Характеристика объекта сравнения

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Источник информации о продажах



Компания Прайм Актив Групп

Компания Прайм Актив Групп

Компания Прайм Актив Групп

Адрес объекта

Приморский край , с. Анисимовка

Приморский край, с. Анисимовка

Приморский край, с. Анисимовка

Приморский край, с. Лукьяновка

Район

Шкотовский

Шкотовский

Шкотовский

Шкотовский

Площадь земельного участка, м.кв.

1500,00

1500,00

1000,00

1500,00

Категория земель

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Предполагаемое использование земельного участка

Под строительство индивидуального жилого дома и ведения личного подсрбного хозяйства

Под строительство индивидуального жилого дома и ведения личного подсрбного хозяйства

Под строительство индивидуального жилого дома и ведения личного подсрбного хозяйства

Под строительство индивидуального жилого дома и ведения личного подсрбного хозяйства

Наличие подведенных

инженерных

коммуникаций

отсутствуют

Отсутствуют.

Основные

инженерные

коммуникации

находятся вблизи

от объекта,

имеется часть

согласованных

документов

Отсутствуют.

Основные

инженерные

коммуникации

находятся вблизи

от объекта,

имеется часть

согласованных

документов

Отсутствуют.

Основные

инженерные

коммуникации

находятся вблизи

от объекта,

имеется часть

согласованных

документов

Улучшения земельного участка

нет

нет

нет

нет

Форма и право на земельный участок

частная, право - полное

частная, право - полное

частная, право - полное

частная, право - полное

Дата

продажи/предложения к продаже

17.04.10.

07.04.10

07.04.10

07.04.10

Условия

продажи/предложения к продаже



рыночные

рыночные

рыночные

Стоимость

продажи/предложения к продаже, руб.



351 000

233000

352500

Стоимость

продажи/предложения к продаже, руб./м2



234

233

235



Корректировка стоимости  объектов аналогов

Показатели

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Стоимость продажи /предложения к продаже, руб./м2



234

233

235

1. Корректировка на уторговывание



0,90

0,90

0,90

Корректированная цена, руб./м2



210,6

209,7

211,5

2. Корректировка на дату продажи



	1,00

	1,00

1,00

Корректированная цена, руб./м2



210,6

209,7

211,5

3. Корректировка на условия продажи



1,00

1,00

1,00

Корректированная цена, руб./м2



210,6

209,7

211,5

4. Корректировка на право на земельный участок



1,00

1,00

1,00

Корректированная цена, руб./м2



210,6

209,7

211,5

5. Корректировка на местоположение



1,00

1,00

1,00

Корректированная цена, руб./м2



210,6

209,7

211,5

6. Корректировка на размер объекта



1,00

1,00

1,00

Корректированная цена, руб./м2



210,6

209,7

211,5

7. Корректировка на характер использования



1,00

1,00

1,00

Корректированная цена, руб./м2



210,6

209,7

211,5

8. Корректировка на наличие коммуникаций





0,85



0,85



0,85

Корректированная цена, руб./м2



179,01

178,25

179,78

Взвешенная стоимость, руб./м2

179,01







Взвешенная стоимость всего участка, руб.

268515









Описание принятых корректировок

	Корректировка на уторговывание

Данная поправка основывалась на сведениях продавцов относительно возможности торга по данным объектам. С учетом назначения земельного участка, текущего состояния рынка купли-продажи земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, максимальная величина скидки, на которую может согласиться продавец, составляет 10% от стоимости цены предложения. Размер корректировки составил (1-0,10)=0,90 по всем объектам аналогам.

		2.Корректировка на дату продажи

Дата продажи/предложения по всем объектам аналогам совпадает с датой оценки. Корректировка не проводилась.

3. Корректировка на условия продажи

Условия продажи/предложения объектов аналогов и объекта оценки - рыночные. Корректировка не проводилась.

4. Корректировка на право собственности на земельный участок

На все объекты аналоги, так же, как и на объект оценки оформлены права собственности, поэтому корректировка не проводилась.

5. Корректировка на местоположение

Все земельные участки относятся к одной категории - земли населенных пунктов. Они расположены в одном районе Приморского края. Корректировка не проводилась.

6. Корректировка на размер

Объект оценки и объекты аналоги имеют разную площадь, однако в ходе проведенного анализа рынка недвижимости было выявлено, что существенное влияние размера на стоимость объекта оценки не оказывает. Поэтому корректировка не проводилась.

7. Корректировка на характер использования

Все объекты аналоги так же, как и объект оценки выделены для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Поэтому корректировка на характер использования ни по одному из объектов аналогов не проводилась. 

8. Корректировка на наличие инженерных коммуникаций

По всем объектам аналогам имеются часть документов на согласование, подведение и подключение основных инженерных коммуникаций, по объекту оценки данное согласование отсутствует. В непосредственной близости с объектом оценки расположены жилые дома с подведенными к ним коммуникациями. Как показывает практика строительства жилых домов, при строительстве идет подключение к ближайшим точкам подключения, однако это требует дополнительных затрат как на разрешение, так и на само подключение. Поэтому по всем объектам аналогам была проведена понижающая корректировка в размере 0,85.

Результат метода сравнения продаж:

Определение стоимости объекта оценки определялось путем взвешивания скорректированных стоимостей сопоставимых объектов:

Взвешенная стоимость = (179,01+178,25+179,78)/3= 179,01 руб./м2

Взвешенная стоимость всего участка = 179,01 * 1500 = 268 515 руб. 

Стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Приморский край, Шкотовский район, с. Анисимовка, ул. Смольная с кадастровым номером 25:24:23 01 001:0037, по сравнительному подходу составляет 268 515 рублей.                    



7 .Определение суммы налога по сделке

Собственник имущества, получая права владения, пользования и распоряжения им, приобретает и некоторые обязанности. Одной из них является обязанность платить налоги. 

Земельный налог установлен Налоговым кодексом РФ. Налогом облагаются находящиеся у граждан земельные участки и их части, земельные доли (при общей долевой собственности на земельный участок). Назначение земли не имеет принципиального значения. Платить земельный налог должны организации и физические лица, являющиеся собственниками земли, землевладельцами либо землепользователями. Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования. Землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Они, например, могут возводить на участке здания и сооружения. Однако ни землевладельцы, ни землепользователи распоряжаться землей не могут. Собственники земли - лица, которые имеют право и пользоваться, и распоряжаться землей: продавать, дарить ее либо оставлять в качестве наследства.

По общему правилу землевладелец уплачивает налог на землю самостоятельно, причем после того, как налоговая инспекция присылает уведомление, где указаны сумма налога и срок оплаты. 

Сумму земельного налога рассчитывают, исходя из площади земельного участка (налоговой базы). 

Сумма налога = площадь земельного участка в м2 • кадастровая стоимость 1 м2 земли •  ставка налога (площадь участка в сотках надо разделить на 100).

Ставки земельного налога устанавливают в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. Предельные ставки, закрепленные в ст. 394 НК РФ, составляют:

•  0,3 % от кадастровой стоимости - для участка сельскохозяйственного назначения; занятого жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленного для жилищного строительства; а также выделенного для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

•  1,5 % от кадастровой стоимости - для прочих земельных участков. 

 На территории Шкотовского муниципального района Приморского края ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельных участков установлены  в размере 0,3 процент в отношении земельных участков отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения, используемых для сельскохозяйственного производства; предоставленных для жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. При расчете налога стоимость 1 га = 8,46 руб.

Следовательно, сумма налога для участка, расположенного по адресу: Приморский край, Шкотовский район, с. Анисимовка, ул. Смольная с кадастровым номером 25:24:23 01 001:0037, составляет: 

15 *2822 *0,003 =127 руб.





























Заключение



Поставленные в работе цели достигнуты. Рассмотрена процедура предоставления земельных участков в собственность для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, выявлена схема проведения сделки.

Была рассчитана стоимость земельного участка сравнительным подходом. Стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Приморский край, Шкотовский район, с. Анисимовка, ул. Смольная с кадастровым номером 25:24:23 01 001:0037, по сравнительному подходу составляет 268 515 рублей.

Сумма налога для участка составила 127 руб.

Граждане вправе осуществлять ведение личного подсобного хозяйства с момента государственной регистрации прав на земельный участок, полученный или приобретенный ими для этих целей. Дополнительной регистрации личного подсобного хозяйства не требуется. 

Каждый гражданин Российской Федерации имеет равные возможности получить (приобрести) земельный участок для строительства жилого дома, ведения личного подсобного или дачного хозяйства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (помимо хозяйства при доме), для садоводства или огородничества. Но право у гражданина на конкретный участок, его размеры и место расположения возникает не произвольно, а при соблюдении определенных условий и в порядке, установленном законодательством РФ или субъектов Федерации для каждого вида пользования землей. 

Граждане вправе осуществлять ведение личного подсобного хозяйства и строительство с момента государственной регистрации прав на земельный участок, полученный или приобретенный ими для этих целей.





	Список использованных источников



Гражданский кодекс Российской Федерации. М.: Дашков и Ко, 2009.

Земельный кодекс Российской Федерации. СПб.: Герда, 2008.

Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. N 237. 1993

НК РФ. М.: Проспект, 2008.

ФЗ « О садоводческих, огородных или дачных не коммерческих объединениях граждан».

Викторова Н.Г., Харченко Г.П. Налоговое право. СПб.: Питер, 2007.

Гражданское право. Учебник. Часть 1 и 2./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2008.

Земля и право.Под ред. Боголюбова С.А. М.: ИНФРА-НОРМА, 2007. 

 Земля и право: Сборник нормативных актов./Под ред. Улюкаева И.А. М.: Былина, 2007. 

 Крассов И.О. Право частной собственности на землю. М.: Юрист, 2008.  















1