Оценка рыночной стоимости земельного участка с жилым домом по адресу г. Псков ул. Декабристов

2







Министерство образования РФ

ФГОУ Псковский сельскохозяйственный техникум













Курсовая работа

На тему: Оценка рыночной стоимости земельного участка с жилым домом по адресу: г. Псков ул. Декабристов. 46.



                                                                           

                                                                                                                                                                       









Выполнила: студентка 3 курса 

                                                                                                    Группа 52-31   

Иванова М.В.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  Проверила: преподаватель                                                                                                                      Аршинова В.Г.

                   





                                 Псков 2008

Содержание

Введение

Основная часть

2.1.Сведения о земельном участке

2.2.Сведения о жилом доме

Методы, использованные для вычисления оценки объекта недвижимости

Вычисления

Анализ полученных вычислений

Заключение

Список используемой литературы







































Введение

В России при осуществлении  оценочной деятельности обязательным к применению является федеральный стандарт оценки. Он содержит общие понятия оценки, подходы, методы и требования к ее проведению. Понятие оценки – это наука о стоимости, часть экономического анализа, опирающаяся на определенные научные принципы и методологическую базу. Является сочетанием математических методов и субъективных суждений оценщика, основанных на его профессиональном опыте.

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых возможен гражданский оборот. Под объектом недвижимости понимается товар, обращающийся на рынке, прочно связанный с земельным участком, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения, утраты потребительских свойств.

Для реализации дифференцированного подхода к оценке объектов недвижимости они классифицируются в зависимости от их существенных признаков, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи. По происхождению объекты недвижимости подразделяются на естественные (природные) объекты и искусственные объекты (постройки). Постройки в свою очередь классифицируются на: жилые, офисные, торговые, промышленности, общественно-деловой застройки и т.п.

Понятие стоимость объекта недвижимости имеет множество аспектов. Это и рыночная стоимость и стоимость замещения, стоимость воспроизводства, инвестиционная, страховая, ликвидационная, утилизационная, потребительская, кадастровая оценка земли. В рыночной экономике наибольшее практическое значение имеет рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть  продан на открытом конкурентном рынке при всех условиях, удовлетворяющих справедливым торгом, когда продавец и покупатель действуют честно и осознанно и цена не назначается под давлением.

При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки  участниками совершенной или планируемой сделки. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Существует три общепринятых подхода к оценке:

Доходный, сравнительный и затратный. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. В нем могут быть 

использованы следующие методы: метод капитализации земельной ренты и метод дисконтированного  денежного потока, метод остатка и метод предполагаемого вида использования. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами  - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Включает следующие методы оценки:

Метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Который включает в себя: метод остатка и метод выделения. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Процесс оценки – последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости объекта оценки, который обычно включает восемь этапов:

Постановка задачи:

- идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

-устанавливается цель оценки;

-устанавливается вид оценочной стоимости, подлежащей определению в ходе оценки;

-устанавливается дата оценки.

          2) Оценочная методология:

-график работ по оценке;

-источники и способы сбора информации;

-затраты на сбор и обработку информации;

-оценочная методика;

-вознаграждение оценщика.

3) Сбор и обработка данных:

-сбор данных;

-проверка полноты и достоверности данных: отсев излишних и сомнительных данных;

-обработка данных.

 4) Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования:

-соответствие правовым требованиям и ограничениям;

-физическая возможность;

-экономическая осуществимость;

-максимальная продуктивность.

 5) Оценка стоимости земельного участка.

 6) Оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов:

-доходный подход;

-сравнительный;

-затратный.

7) Согласование:

-проверка данных;

-проверка допущений и выводов;

- проверка тематических расчетов.

8) Составление отчета об оценке:

- окончательное заключение об оценочной стоимости.



























2. Основная часть

2.1.Сведения об объекте оценки.

1) Сведения об объекте недвижимости:

Оценивается одноэтажный жилой дом, 1959 года  постройки.

Общеполезная площадь дома составляет 48,9 кв. м., в том числе жилой площади – 25,9 кв. м.

Дом расположен по адресу: г. Псков, ул. Декабристов, д. 46.

Инвентарный номер 1771   

Литера по пла-ну

Наимено-вание

По наружному обмеру

Фунда-мент

Стены

Пере-кры-тия

Кры-ша

По-лы





Дли-на,м.

Шири-на,м.

Пло-щадь, кв. м.











А

Жилой дом





56.6

Буто-вый

Бревенча-тые

Деревянное

Ши-фер

Линолеум

А1

Часть дома

6.14

1.70

10.4

Буто-вый

Шлакобе-тонные

Деревянное

Ши-фер

нет

А2

Часть дома

6.08

6.00

36.5

Буто-вый

Бревенча-тые

Деревянное

Ши-фер

нет

Кадастровый номер 60:27:030405:25:1771-А

Группа капитальности 3.

Описание жилого дома:



Конструктивные решения.

Фундамент – бутовый

Стены – бревенчатые

Перегородки – дощатые

Перекрытия (чердачное) – деревянное, отепленное

Крыша – шиферная

Полы – дощатые, линолеум

Окна – двойные, глухие, створные

Двери – филенчатые

Отделка:

Внутренняя – обои, окраска

Наружная – окраска

Инженерное обеспечение.

Электричество – да

Отопление – да, печное

Водопровод – да

Канализация – нет

Газоснабжение – да

Физический износ жилого дома составляет – 53%. Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации.

Действительная инвентаризационная стоимость жилого дома в ценах 2005г. составляет – 35552руб. В ценах 2008г. – 46826 руб.

Жилой дом имеет двух сособственников, вид права – общая долевая собственность.

Доля в праве 1/2.

Доля в праве 1/2.



2.1 Сведения о земельном участке

Земельный участок, находящийся по адресу: г. Псков,  ул. Декабристов, д.46.

Площадь земельного участка – 0,06 га (600 кв. м.)

По фактическому пользованию – 592,0 кв. м., в том числе:

Застроенная площадь – 186,1 кв. м.

Незастроенная площадь – 405,9 кв. м. Из нее 110,1 – грунт, 295,8 кв.м. – плодовый сад.

Кадастровый номер 60:27:03 04 05:0025

Наименование участка: Землепользование.

Категория земель: Земли поселений.

Разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.

Сведения о правах:

Пожизненное наследуемое владение доля 1/2.

Пожизненное наследуемое владение доля 1/2.

В). Особые условия:

Вид права на жилой дом – общая долевая собственность.

Доля в праве 1/2.

Доля в праве 1/2.

Вид права на земельный участок – пожизненное наследуемое владение. 

Доля в праве 1/2.

Доля в праве 1/2.

Ограничений (обременений) права – не зарегистрировано.

2)Методы, использованные для вычисления оценки объекта недвижимости.

В данной курсовой работе был применен метод улучшений (доходный подход). Улучшения – это все изменения являющиеся результатом деятельности по преобразованию объекта недвижимости для целей его использования.

В связи с тем, что на земельном участке почвенный слой недостаточно плодородный (суглинистая, песчаная почва) были проведены следующие улучшения:

Доставка почвы – 3000 руб.

Органические удобрения (навоз) – 5000руб.

Вспашка грунта и нарезка борозд – 2300руб.

Внесение минеральных удобрений -80руб.

Также произведена высадка плодовых деревьев в саду:

3-х саженцев яблонь – 900руб.

3-х кустов смородины – 450руб.

5-ти саженцев вишен – 1500руб.

Итого сумма улучшений земельного участка составила – 13230руб.

Улучшения, произведенные в отношении жилого дома:

Оклейка стен новыми обоями – 1350руб.

Замена оконных блоков дверей – 29000руб.

Замена линолеума – 4340руб.

Наружная отделка (обшивка сайдингом) – 10000руб.

Итого сумма улучшений жилого дома составила – 44690руб.

Общая сумма улучшений объекта оценки составила – 57920руб.

Но есть и ухудшения, которые понижают стоимость объекта оценки:

Право пожизненного наследуемого владения

Право общей долевой собственности

Удаленность от центра города (завокзальный район)

Плохое автобусное сообщение

Плохая освещенность улиц в темное время суток

Близость крупного промышленного объекта (завод).









































3. Вычисления

1). Определение кадастровой стоимости земельного участка:

Расчет кадастровой стоимости производится по следующей формуле:

Sз/у * УПКС = 600 кв.м. * 130.17 = 78102 руб.

где:

S –площадь з/у

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используем данные по кадастровой оценке.

2007г.(2%)

2008г.(8,5%)

79664 руб.

86435 руб.



Рыночная стоимость земельного участка =  стоимость земельного участка с учетом инфляции на 2008г. + улучшения = 86435руб. + 13230 руб. = 99665 руб.

2). Оценка  жилого дома:

Действительная инвентаризационная стоимость жилого дома на 2005г. составляет -35552руб. Для определения инвентаризационной стоимости на 2008г. необходимо учесть процент инфляции:

2005г.(5%)

2006г.(12%)

2007г.(12%)

2008г.(8,5%)

37330руб.

41810руб.

46827руб.

50800руб.



Действительная инвентаризационная стоимость в ценах 2008г. составляет – 50800 руб. Для определения рыночной стоимости жилого дома необходимо к инвентаризационной стоимости жилого дома на 2008г. прибавить сумму улучшений жилого дома, а также учесть его физический износ за три года, который составляет – 5%. 

Рыночная стоимость жилого дома = инвентаризационная стоимость жилого дома + улучшения – 5% ф.и. = 50800 + 44690 руб. = 90720руб.

По договору купли-продажи от 21.12.2006г. 1/2 дома была продана за 20000 (двадцать тысяч) руб. Действительная стоимость 1/2 дома на тот момент составляла – 78102руб +39818руб. /2 =58960руб.

Рыночная стоимость объекта оценки равна – 95490 руб. + 90720 руб. = 186210 руб.

Для определения конечной рыночной стоимости объекта оценки  к его рыночной стоимости нужно применить два коэффициента корреляции:

Вычесть от стоимости 5% на право долевой собственности и 2% на право пожизненного наследуемого владения, так как это является ухудшением.

1/2,1/2 = 186210руб. – 5% - 2%  = 173000рублей.

Вывод: Рыночная стоимость земельного участка с жилым домом по состоянию на 01.05.08г. составляет:

173000рублей.

(сто семьдесят три тысячи рублей).































4. Анализ полученных вычислений

В результате проведения оценки на 01.05.08г. методом улучшений можно сделать следующие выводы:

1.) При постоянном росте инфляции стоимость недвижимости, даже с учетом ее физического износа – увеличивается.

2.) На рынке недвижимости наблюдается спрос на приобретение индивидуальных жилых домов в связи с повышением коммунальных платежей.

3.) При спросе более 2-х заявок стоимость данной недвижимости может увеличиться до 250-ти тысяч рублей.



 5. Заключение

Без точной рыночной оценки любой собственности невозможно успешное функционирование и дальнейшее развитие современной экономики.

Практика оценочного бизнеса в России постоянно совершенствуется. Проблема оценки стоимости недвижимости для ее владельцев,  потенциальных покупателей, инвесторов, страховых организаций и налоговых органов естественна в условиях рыночной экономики. Без профессиональной оценки невозможно становление рынка недвижимости. Объективная оценка активов особенно необходима в изменяющихся условиях экономики России. 

В основу оценки недвижимости ложится ряд принципов, представляющих собой трактовку общеэкономических законов с позиции участников рынка недвижимости и призванных обобщить факторы, влияющие на стоимость:

Наилучшее использование, или принцип полезности.

Наилучшее использование представляет собой оптимальное сочетание характеристик оцениваемого имущества и сложившихся на текущий момент рыночных условий. 

Замещение

Все объекты недвижимости, несмотря на их разнообразие, являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход. 

Изменение условий

Изменение рыночных условий – неизбежный и постоянный процесс, как бы постепенно и скрыто он не происходил. Чем активнее рынок, тем быстрее протекают изменения. К самым резким сдвигам на рынке недвижимости приводят изменения законодательства, строительство новых объектов, закрытие промышленных предприятий, а также форс-мажорные ситуации в виде военных действий или природных катаклизмов. 

Социальные, экономические, политические, природные и другие факторы постоянно оказывают положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости. Существует четыре основные группы факторов: социальные, экономические, государственное правовое регулирование и экологические факторы. Каждый из факторов воздействует на имущественные стоимости в сторону увеличения или понижения.

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения и свидетельствуют о потенциальном спросе  на недвижимость и о его структуре. Экономические факторы также оказывают существенное влияние на стоимость недвижимого имущества. Они необходимы для анализа соотношения между спросом и предложением и прогноза будущих изменений. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость и доходы населения, степень экономического развития района, уровень цен, доступность и условия предоставления кредита  под покупку жилья и т.д. На предложение влияют свободные участки земли и простаивающие помещения, новые мощности на стадии строительства или его планирования, арендные ставки и цены, сложившиеся на готовые объекты, себестоимость строительства.

Факторы государственного регулирования оказывают наибольшее влияние на стоимость объектов недвижимости.  К сфере государственного регулирования относятся:

		Ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, строительные регламенты.

		Коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт;

		Федеральная и местная налоговая полиция.

А также специальные правовые нормы:

		Нормативное установление арендных ставок

		Ограничение прав собственности

		Закон об охране окружающей среды

		Государственные инвестиции в капитальное строительство.

Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии или сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости.

          Немаловажную роль играет экономика района. Ее стадия развития (стабильное состояние), развитость промышленности, плотность застройки, транспорт и связь, торговля, занятость и доходы населения данного района, наличие тенденций развития.

 На оценочную стоимость данного объекта помимо произведенных улучшений существенное влияние оказывает физический износ объекта, а, следовательно, и действительная инвентаризационная стоимость объекта определенная работниками БТИ (бюро технической инвентаризации). Также большое влияние оказывают имеющиеся ухудшения, которые понижают стоимость, и ограничивают пути развития и перспектив наилучшего использования объекта недвижимости.

 Целью  данной курсовой работы является определение рыночной стоимости земельного участка с расположенным на нем жилым домом. При оценке был использован доходный подход, метод улучшений. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.  Улучшения – изменения, являющиеся результатом деятельности по преобразованию объекта оценки для целей его использования. Оценка была проведена в соответствии с федеральным стандартом оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г.№ 256. И соответствует требованиям и правилам ее проведения.

Оценка – наука о стоимости, часть экономического анализа, опирающаяся на определенные научные принципы и методическую базу. Является сочетанием математических методов и субъективных суждений оценщика, основанных на его профессиональном опыте. Проблема оценки показывает, какие трудности и какая ответственность ложатся на  оценщиков, от уровня квалификации которых во многом зависят достижения в рыночных преобразованиях нашей экономики.

Значение оценки, как одного из важнейших инструментов регулирования рынка недвижимости сложно переоценить.