株式会社シー・ヴイ・エス・ベイエリア
有価証券報告書－第44期(2023/03/01－2024/02/29)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】１．経営成績等の概要当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。(1)経営成績当連結会計年度における我が国経済は、2023年５月に新型コロナウイルス感染症が指定感染症５類に移行されたことでコロナ禍からの脱却が進み、行動制限の解除や消費行動を促進する環境変化が顕著となったことに加え、インバウンド需要の急回復や円安等の影響から、経済活動の正常化が加速しました。一方で、世界的な金融引き締めや、中国をはじめとする海外経済の減速、エネルギーコストの高止まりや物価高騰を背景とする節約志向の高まりが個人消費の下押し要因となるなど、景気の先行きは依然として不透明な状況にあります。こうした環境のなか、当社グループにおきましては、マンションフロントサービス事業において安定した収益を確保したほか、ホテル事業においてはインバウンド需要の拡大や団体旅行の復調、企業による出張やイベントの再開、行楽シーズンを中心とした国内旅行の好調を受け、千葉県内ならびに都内の施設はいずれも連日高稼働で推移するなど、売上高は大きく伸長いたしました。また、2023年７月の事業用地取得以降、建築工事に着手し、開業準備を進めているアウトドアリゾート施設（千葉県成田市）については、「記憶に残る非日常の提供」を通じた顧客体験価値の向上を図るとともに、サービス内容の充実や品質レベルの追求、お客様の安心安全に配慮した各種運営オペレーション及び供給体制の確立に充分な準備期間を有したい考えから、その開業時期について、2024年４月から2025年３月に変更したほか、開業準備資金19億22百万円の調達のため、新たに株式会社三井住友銀行をアレンジャー兼エージェントとするコミット型シンジケートローン契約を2023年12月21日に締結し、同28日に11億95百万円の借入を行っておりますが、当連結会計年度における損益に与える影響は軽微であります。以上の結果、当社グループの当連結会計年度における業績は、営業総収入75億19百万円（対前年同期比8.6％増）、営業利益４億86百万円（対前年同期比496.4％増）、経常利益４億20百万円（対前年同期比789.7％増）、親会社株主に帰属する当期純利益６億97百万円（前年同期は13百万円の親会社株主に帰属する当期純損失）となりました。当社のセグメントの業績は次のとおりであります。（ホテル事業）ホテル事業におきましては、東京都心や千葉県市川市、浦安市内において、ビジネスホテル及びユニット型ホテルを運営しております。2023年５月以降、コロナ禍からの回復が急速に進み、行動制限も解除されたことで、行楽シーズンを中心に国内の宿泊需要は拡大傾向が続いたほか、企業による研修や出張の再開、施設近隣の大規模施設を会場とする大型イベントの連日開催等の影響から国内の人流がより活発化したことに加え、同９月以降、円安も背景にインバウンド需要が急速に回復したことも好材料となり、宿泊者数・稼働率・売上高ともに、大きく伸長いたしました。また、１部屋当たりの利用人数の拡大を図るため、修学旅行や企業イベントによる団体宿泊需要のほか、小さなお客様を含むファミリーや国内外のグループ旅行者による連泊需要の獲得に注力し、複数名利用のニーズに即したプラン設計や連泊予約を可能とする販売コントロールの展開、ターゲット層へのアプローチを強化したほか、需要予測に基づく販売価格の調整を行うことで、客室単価の適正値維持を図り、収益性の改善が進みました。ユニット型ホテル２施設におきましては、都心における宿泊需要の回復を受け、高止まりが続くビジネスホテルの客室単価高騰を背景に、リーズナブルで利便性の高い施設としての支持を受け、需要獲得が進みました。また、各種コンテンツとのコラボ企画におきましては、プロバスケットボールクラブ「アルティーリ千葉」とのオフィシャルパートナー契約に基づき、2023年３月より観戦チケット付き宿泊プランの販売を行ったほか、国内外の幅広い年齢層から支持される人気キャラクター「モンチッチ」の生誕50周年を祝した「ルーム・コラボレーション」企画を同６月より段階的に実施するなど、宿泊需要のみならず、グッズ販売やイベント、ファン同士の集いの場としての機能を強化し、宿泊以外の需要の獲得にも努めております。この結果、当連結会計年度における業績は、ホテル事業収入17億９百万円（対前年同期比77.0％増）、セグメント利益４億39百万円（前年同期は21百万円のセグメント損失）となりました。（マンションフロントサービス事業）マンションフロントサービス事業におきましては、マンションコンシェルジュによる高付加価値サービスの提供を通じたワンランク上のマンションライフの実現に努め、独立系の企業として業界トップシェアを有しております。近年は、シェアオフィスや公共施設など、マンションコンシェルジュ業務にて培った高付加価値サービスを、マンション以外の受付業務においても発揮し、事業領域の拡大を図っております。コロナ禍を脱し、マンションフロントが提供する居住者向け生活支援サービスの利用は復調傾向にあり、マンション内のショップ売上及び居住者向けのイベント開催支援などの付帯サービスにも緩やかな回復が見られます。ポストコロナへの移行が進む中、従来から取り組みを強化している、マンション居住者、管理組合、管理会社向け支援ツール「ＯＩＣＯＳ」の機能拡充に加え、100世帯以下の中・小規模マンション向けの「ＯＩＣＯＳＬｉｔｅ」ならびに、同シリーズと連携可能なスマホアプリ「ＯＩＣＯＳＡｐｐ」を通じ、マンション規模が小さく有人フロントサービスの提供が困難な施設への導入提案を推進するなど、有人フロントサービス以外の選択肢の開拓に努め、受託件数の獲得を進めています。2023年11月には、インターホンメーカー大手、アイホン株式会社が提供する、オートロックなどの集合玄関に対応した集合住宅用インターホンシステム「dearis（ディアリス）」とのIoTシステム連携による新機能を追加し、その提供を開始するなど、居住者向けの生活支援サービス、管理組合の運営支援、管理会社のサポート、及びマンション管理のさらなる効率化を図り、スマート且つワンストップな管理の実現にも取り組んでいます。当連結会計年度末時点における総受注件数は747件（対前期末比１件減）、うち「ＯＩＣＯＳ」受注件数は142件（対前期末比11件増）となりました。この結果、当連結会計年度における業績は、マンションフロントサービス事業収入42億87百万円（対前年同期比0.1％増）、セグメント利益３億76百万円（対前年同期比12.1％減）となりました。（クリーニング事業）クリーニング事業におきましては、マンションフロント、コンビニエンス・ストア店舗や社員寮においてクリーニングサービスを提供しているほか、法人向けサービスとして、マンション内のゲストルームやホテルにおけるリネンサプライサービスの提供を行っております。個人向けクリーニングにおいては、取次拠点の減少に加え、在宅勤務の普及によるワイシャツ、スーツのクリーニング需要の減少などにより、取次件数の減少傾向は続くものの、既存顧客へのアプローチを強化し、需要の掘り起こしに向けた施策を展開するほか、マンションフロント事業との親和性も高く今後の需要拡大も見込まれるハウスクリーニングや保管サービス等の新規獲得に加え、新たな試みとして、モバイルコミュニケーションツール「ＬＩＮＥ」を通じ、クリーニング対象品の集荷依頼や各種ご相談を24時間で可能とし、キャッシュレス決済にも対応したトータルクリーニングサービス「オンラインコンシェルジュ」の導入及び展開を2023年10月より開始するなど、マンション居住者のそれぞれのニーズに対応し、フロントや近隣提携工場の有無にかかわらず常時提供できる利便性の高いサービスの開発にも着手しております。また2023年11月末を以てユニフォーム管理センター業務を終了したほか、バックオフィス業務の効率化を並行して進め、管理コストの削減にも努めてまいりました。この結果、当連結会計年度における業績は、クリーニング事業収入１億90百万円（対前年同期比11.6％減）、セグメント利益37百万円（対前年同期比80.8％増）となりました。（コンビニエンス・ストア事業）コンビニエンス・ストア事業におきましては、千葉県及び東京都心において、ローソンブランドでの店舗運営を行っております。当社の強みである独創性を持った店舗作りを目指し、フランチャイズ本部が推進する各種施策に加え、立地特性に対応した独自仕入商品の販売を行うなど積極的な販売施策を進めております。店舗近隣の大型テーマパーク、商業施設、大規模展示場・ホール等における各種イベントは、コロナ禍以前を上回る規模での連日開催により、来場者数が大きく増加した影響に加え、自社ホテルに併設の店舗においても宿泊者数の増加などにより夕夜間の来店客数が拡大したことで、売上高は引き続き伸長いたしました。前連結会計年度に順次導入した店内調理設備『まちかど厨房』による付加価値の高い商品の提供や、品揃えの強化を推進したことに加え、セルフレジの稼働を高めるなど省人化によるコストコントロールにも意欲的に取り組み、収益性の改善にも努めました。なお、2023年３月末に東京都心で運営する１店舗を、借地契約の満了に伴い閉店したため、当連結会計年度末時点の店舗数は４店舗となりました。この結果、当連結会計年度における業績は、コンビニエンス・ストア事業収入12億97百万円（対前年同期比6.5％減）、セグメント利益92百万円（対前年同期比10.5％増）となりました。（その他事業）その他事業といたしましては、事業用不動産の保有や賃貸管理、ヘアカットサービス店舗の運営のほか、千葉県成田市にてキャンプ場の運営を行っております。キャンプ場においては、コロナ禍を脱し、2020年以降、行動制限等により抑止されていた遠方へのレジャー需要が急速に高まった影響などを受け、首都圏近郊にある同施設の利用者は対前年比で減少したほか、2022年９月に都内に保有する賃貸用不動産を譲渡したことから、売上高、セグメント利益ともに減少しております。なお、千葉県船橋市の借地物件について、2023年11月の事業用借地権設定契約の満了を以て当社は以降の契約を更新せずに撤退し、引き続きの賃借を望む転借人に対し、当該借地内に当社が保有する固定資産を贈与するとともに、当社が負う原状回復義務の承継を行うことで合意したため、当社は固定資産の贈与を当該契約の満了日に実施し、同日で当該借地に対する当社の原状回復義務が消滅したことを受け、当連結会計年度に資産除去債務消滅益として21百万円の特別利益を計上しております。この結果、当連結会計年度における業績は、その他事業収入１億円（対前年同期比35.2％減）、セグメント利益21百万円（対前年同期比47.2％減）となりました。(2)財政状態の状況（資産）当連結会計年度末における資産合計は、前連結会計年度末に比べて16億１百万円（18.5％）増加し、102億81百万円となりました。その主な内訳は、現金及び預金が１億13百万円増加したことなどにより、流動資産が１億74百万円増加し、また、アウトドアリゾート施設開業へ向けた土地の取得及び建設仮勘定の増加、繰延税金資産が４億６百万円増加したことなどにより、固定資産が14億27百万円増加したことであります。（負債）当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に比べて９億86百万円（16.6％）増加し、69億22百万円となりました。その主な内訳は、アウトドアリゾート施設開業へ向けた土地の取得及び建物建築、その他付帯する設備資金の調達を目的として借入金が増加したことであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べて６億15百万円（22.4％）増加し、33億59百万円となりました。その主な内訳は、剰余金の配当を行ったほか、親会社株主に帰属する当期純利益を６億97百万円計上したことであります。(3)キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物残高は、前連結会計年度末に比べ１億13百万円（6.4％）増加し、18億85百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、４億81百万円の収入超過（前年同期は１億72百万円の支出超過）となりました。その主な内訳は、税金等調整前当期純利益４億26百万円を計上したことなどによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、10億79百万円の支出超過（前年同期は６億54百万円の収入超過）となりました。その主な内訳は、有形固定資産の取得により11億17百万円の支出があったことなどによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、７億10百万円の収入超過（前年同期は４億42百万円の支出超過）となりました。その主な内訳は、長期借入金の返済により２億90百万円の支出があった一方、長期借入れにより11億48百万円の収入があったことなどによるものであります。(4)生産、受注、販売及び仕入の実績生産、受注の実績当社グループは、サービス業及び小売業が主力事業のため、生産、受注については、該当事項はありません。販売実績当連結会計年度における売上実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2023年３月１日至2024年２月29日）前年同期比(%)金額（千円）ホテル事業1,709,680177.0マンションフロントサービス事業4,287,541100.1クリーニング事業190,61288.4コンビニエンス・ストア事業1,297,72593.5その他事業100,56464.8報告セグメント計7,586,125108.3調整額△66,204－合計7,519,920108.6（注）上記売上実績は、セグメント間の内部振替前の数値によっております。当連結会計年度末現在におけるホテル施設及びコンビニエンス・ストア店舗数の状況地域別ホテル施設コンビニエンス・ストア店舗東京都３施設１店千葉県３施設３店合計６施設４店（注）上記には、連結子会社である株式会社アスク及び株式会社エフ．エイ．二四の店舗は含まれておりません。２．経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容(1)重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。なお、その作成には経営者の判断に基づく会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りが必要となります。この判断及び見積りに関しては過去の実績等を勘案し合理的に判断しております。しかしながら、実際の結果は、見積り特有の不確実性が伴うことから、これら見積りと異なる可能性があります。連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５経理の状況１連結財務諸表等（1）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。(2)当社グループの経営に影響を与える大きな要因の分析経営成績に重要な影響を与える要因についての詳細につきましては、「３事業等のリスク」をご参照ください。(3)経営成績の分析経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容につきましては、「１．経営成績等の概要(1)経営成績」に記載のとおりであります。(4)キャッシュ・フローの分析当連結会計年度末におけるキャッシュ・フローの分析については、「１．経営成績等の概要(3)キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。なお、当社グループのキャッシュ・フロー関連指標のトレンドは下記のとおりであります。2020年２月期2021年２月期2022年２月期2023年２月期2024年２月期自己資本比率（％）43.735.430.131.632.7時価ベースの自己資本比率（％）25.519.120.123.433.8キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）－40.1－－11.0インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）－3.6－－16.3（注）１自己資本比率：自己資本／総資産２時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産３キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／営業キャッシュ・フロー４インタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払い※各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により算出しております。※株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しております。※営業キャッシュ・フロー及び利払いは、連結キャッシュ・フロー計算書に計上されている「営業活動によるキャッシュ・フロー」及び連結損益計算書に計上されている「支払利息」を用いております。※2020年２月期、2022年２月期及び2023年２月期は、営業キャッシュ・フローがマイナスであるため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは記載しておりません。(5)資本の財源及び資金の流動性についての分析資本の財源及び資金の流動性につきましては、事業運営上必要な資金の流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本方針としております。当社グループの主な資金需要のうち、運転資金需要については、人件費のほか、販売費及び一般管理費等の営業活動費であり、投資を目的とした資金需要は、設備投資等によるものです。これらの資金については、原則として営業活動によるキャッシュ・フローによって賄いますが、状況に応じて直接金融ならびに間接金融を利用していく方針であります。