株式会社エスポア
有価証券報告書－第52期(2023/03/01－2024/02/29)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の５類感染症への移行に伴い、様々な制限が緩和され、経済活動の正常化が進み続けてまいりました。しかしながら、ウクライナ情勢の長期化や中東情勢の緊迫化により、エネルギー価格や原材料価格が高騰するなど、依然として、先行き不透明な状況が続いております。当社グループが属する不動産業界においては、ここ数年で、特に新型コロナウイルス感染症の影響により、生活様式や働き方に変化が生じたことで、ニーズがさらに多様化しており、またＤＸ化の動きも加速するなど、大きな転換期を迎えていると言っても過言ではありません。このような状況のもと、当社グループは、開発・販売事業として宅地及び建売物件の販売活動、ならびに中古戸建のリフォームの販売活動を行うとともに、賃貸・管理事業として商業施設の運営活動をいたしました。また新たなビジネスモデル構築の一環として、不動産コンサルティング事業への取り組みを行ってまいりました。売上高は、当連結会計年度において、保有商業施設５施設のうち４施設を売却したことや、販売事業における宅地及び建売販売が計画に対し未達であったことから、前連結会計年度に対して減収となりました。他方、営業利益及び経常利益は、当連結会計年度より開始したコンサルティング事業にて、大型の契約を含めた３契約を獲得できたことなどに起因し、前連結会計年度に対して増益となりました。また前述の通り、当連結会計年度において、保有商業施設４施設を売却したことにより、固定資産売却益1,410,127千円を計上いたしました。この結果、当連結会計年度の業績は、売上高708,065千円（前連結会計年度比49.2%減）、営業利益139,383千円（同92.6%増）、経常利益123,066千円（同388.2%増）、親会社株主に帰属する当期純利益1,421,256千円（前連結会計年度は親会社株主に帰属する当期純損失2,359,588千円）となりました。また、当連結会計年度末における総資産につきましては、前連結会計年度末に対し5,133,313千円減少の1,141,059千円となりました。当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に対し6,554,570千円減少の1,080,767千円となりました。当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に対し1,421,256千円増加の60,291千円となりました。セグメント別経営成績は、次のとおりとなります。なお、当連結会計年度より、報告セグメント区分の変更を行っております。変更の詳細は、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（セグメント情報等）セグメント情報」の「１．報告セグメントの概要」をご参照ください。ａ．開発・販売事業開発・販売事業は、当社において潜在価値を引き出すことが可能な用地を取得し、物件毎に地域特性や立地環境に最適な企画を付加し、分譲マンションや商業施設の開発または宅地開発を行う「デベロップメント事業」と他のデベロッパーが開発した物件を１棟または区分所有で購入し、これを効率的・効果的な販売手法をもって再販、ならびに中古戸建てや中古マンション等を購入し、市場ニーズに合致したリノベーションを施して再販する「リセール事業」があります。「デベロップメント事業」については、引き続き神奈川県横須賀市（１物件）の宅地及び建売販売を行いましたが、当連結会計年度において、売上高は計上できませんでした。他方、商業施設や宅地の開発といった、これまでの事業モデルに加え、新たな事業モデルの構築を図るべく、土地付き太陽光発電物件の開発・販売に着手し、2023年11月に９区画の土地及び発電設備の契約を締結し、現在販売に向けた準備を進めております。「リセール事業」については、長野県伊那市（１物件）及び長野県駒ヶ根市（１物件）の建売及び栃木県宇都宮市（11区画）の宅地の販売活動を行いましたが、当連結会計年度において、売上高は計上できませんでした。また、2023年８月に仕入れた神奈川県横浜市保土ヶ谷区（９区画）の開発物件については、早期の販売開始を目指し、準備を進めております。この結果、セグメント損失は19,741千円（前連結会計年度はセグメント損失425千円）となりました。ｂ．賃貸・管理事業賃貸・管理事業は、当社が所有する土地や建物等を第三者に貸し付ける賃貸事業であります。当社は、これまで北海道北斗市（１物件）、北海道札幌市厚別区（１物件）、北海道苫小牧市（１物件）、神奈川県横浜市中区（１物件）、石川県河北郡（１物件）の５物件の商業施設を所有しており、当該施設の賃貸及び運営管理を行っておりましたが、2023年６月に北海道苫小牧市の物件を除く４物件を売却いたしました。この結果、売上高は497,199千円（前連結会計年度比62.4%減）となり、セグメント利益は98,987千円（同57.4%減）となりました。また2023年10月、神奈川県川崎市高津区の土地を購入し、駐車場用地として賃貸を開始しております。ｃ．不動産コンサルティング事業当連結会計年度より開始した不動産コンサルティング事業は、デベロップメント事業やリセール事業を長年にわたり展開してきたノウハウを活かし、旧来の相場を基準とした売り手と買い手を繋ぐだけの仲介ではなく、それぞれの不動産が持つエリアや立地特性などを多様な視点で分析し、また専門的な知見・技術や独自のネットワークを有すパートナーとの提携により、それぞれの不動産が有す潜在的な価値を最大限まで引き出し、最良な価格で取引を実現することをコンセプトとしております。当連結会計年度においては、コンサルティング業務委託契約を締結しているアークホールディングス株式会社との間で、計３件のコンサルティング業務を完結いたしました。この結果、当連結会計年度の売上高は193,152千円となり、セグメント利益は193,152千円となりました。なお、不動産コンサルティング事業における原価及び販管費について、現時点では人件費のみを想定しておりましたが、当連結会計年度においては、開発・販売事業及び賃貸・管理事業と兼務であり、不動産コンサルティング事業単独で人件費を計上しなかったため、売上高とセグメント利益は同額となっております。また、不動産コンサルティング事業については、前連結会計年度の実績がないため、比較情報を記載しておりません。ｄ．その他「その他」区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、主として店舗運営事業及び不動産仲介事業であります。店舗運営事業につきましては、現在、神奈川県横浜市中区（１物件）、北海道苫小牧市（１物件）の２物件において、連結子会社の株式会社リユニオンが店舗運営事業を行っております。この結果、売上高は23,440千円（前連結会計年度比31.1％増）となり、セグメント利益は10,423千円（前連結会計年度比110.8％増）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は629,953千円となりました。各キャッシュ・フローの状況は以下のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果、使用した資金は357,522千円（前年同期は257,830千円の獲得）となりました。これは税金等調整前当期純利益1,449,763千円に加えて、非資金取引である減価償却費47,517千円等によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果、獲得した資金は6,699,556千円（前年同期は60,512千円の使用）となりました。これは有形固定資産の売却による収入6,687,312千円及び担保預金の払戻による収入100,000千円等によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果、使用した資金は6,107,528千円（前年同期は179,272千円の使用）となりました。これは主に長期借入金の返済による支出4,790,593千円及び関係会社長期借入金の返済による支出1,305,700千円等によるものであります。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社グループは、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績は記載しておりません。ｂ．受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績は記載しておりません。ｃ．販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりです。セグメントの名称当連結会計年度（自2023年３月１日至2024年２月29日）前年同期比（％）開発・販売事業（千円）－－賃貸・管理事業（千円）497,199△62.4不動産コンサルティング事業（千円）193,152－その他（千円）23,44031.1調整額（千円）△5,7269.1合計（千円）708,065△49.2（注）最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2022年３月１日至2023年２月28日）当連結会計年度（自2023年３月１日至2024年２月29日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）アークホールディングス株式会社－－193,15227.28株式会社トライアルカンパニー226,16816.277,94011.01(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額ならびに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）に記載しております。②財政状態の分析当連結会計年度末における総資産につきましては、前連結会計年度末に対し5,133,313千円減少の1,141,059千円となりました。これは主に保有物件売却等による現金及び預金の増加134,505千円、同じく保有物件売却等による有形固定資産の減少5,339,651千円、また販売用不動産及び仕掛販売用不動産の増加129,489千円、売掛金の減少54,683千円によるものであります。負債合計は、前連結会計年度末に対し6,554,570千円減少の1,080,767千円となりました。これは主に長期借入金の減少4,788,093千円、長期預り保証金の減少473,962千円、関係会社長期借入金の減少1,305,700千円によるものであります。純資産合計は、前連結会計年度末に対し1,421,256千円増加の60,291千円となりました。これは主に利益剰余金の増加1,421,256千円によるものであります。③経営成績の分析（売上高、売上総利益）当連結会計年度は、開発・販売事業として、神奈川県横須賀市（１物件）の宅地及び建売の販売活動ならびに長野県伊那市（１物件）、長野県駒ヶ根市（１物件）の建売及び栃木県宇都宮市（11区画）の宅地の販売活動を行いましたが、当連結会計年度において、売上高は計上できませんでした。また賃貸・管理事業として、2023年3月から同年6月までは北海道北斗市（１物件）、北海道札幌市厚別区（１物件）、北海道苫小牧市（１物件）、神奈川県横浜市中区（１物件）、石川県河北郡（１物件）の商業施設合計５物件の賃貸及び運営管理を行い、北海道苫小牧市（１物件）を除く４物件を売却した同年7月以降は、北海道苫小牧市（１物件）の賃貸及び運営管理を行いました。当連結会計年度より開始した不動産コンサルティング事業は、アークホールディングス株式会社との間で、計３件のコンサルティング業務を完結いたしました。この結果、売上高は前連結会計年度に対して687,039千円減少の708,065千円となりました。これは主に保有商業施設５施設のうち４施設を売却したことや、販売事業における宅地及び建売の販売実績が無かったことよる減少であります。売上総利益は、前連結会計年度に対して64,450千円増加の309,723千円となりました。また、売上総利益率は26.2ポイント増加の43.7％となりました。これは主に売上総利益率の高い不動産コンサルティング事業において、３件のコンサルティング業務を完結したことによる増加であります。（販売費及び一般管理費）販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に対して2,564千円減少の170,340千円となりました。これは主に従業員数の減少に伴う給与手当の減少と、保有商業施設の売却に伴う租税公課や支払手数料の増加との差額によるものであります。（営業利益）営業利益は、前連結会計年度に対して67,015千円増加の139,383千円となりました。なお、従業員１人当たりの営業利益は、前連結会計年度に対して36,122千円増加の46,461千円であります。（営業外収益・費用及び経常利益）営業外収益は、前連結会計年度に対して10,075千円減少の11,876千円となりました。これは主に受取保険金の減少によるものであります。営業外費用は、前連結会計年度に対して40,918千円減少の28,193千円となりました。これは主に借入金の返済による支払利息等の減少によるものであります。この結果、経常利益は前連結会計年度に対して97,857千円増加の123,066千円となりました。（税金等調整前当期純利益）主に保有商業施設４物件の売却に伴い、1,410,127千円を特別利益として計上したことから、前連結会計年度の税金等調整前当期純損失2,363,408千円に対して、税金等調整前当期純利益1,449,763千円となりました。（親会社株主に帰属する当期純利益）税金等調整前当期純利益から法人税等の税負担を加減算した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、1,421,256千円となりました。④資本の財源及び資金の流動性についての分析（キャッシュ・フローの状況の分析）当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「第一部企業情報第２事業の状況４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。（資金需要）当社グループの資金需要の主なものは、保有物件の維持費のほか、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。（財務政策）当社グループの事業活動に必要な資金については、自己資金によることを基本としておりますが、物件の購入や大規模な修繕など、多額の資金需要が見込まれる場合は、必要に応じ、金融機関等からの借入により調達しております。⑤経営成績に重要な影響を与える要因について「第一部企業情報第２事業の状況３事業等のリスク」に記載のとおりであります。