株式会社マーキュリーリアルテックイノベーター
有価証券報告書－第33期(2023/03/01－2024/02/29)

３【事業の内容】当社は、「不動産ビッグデータ×Technology」を事業コンセプトとして「プラットフォーム事業」「デジタルマーケティング事業」の２つの事業とその他サービスを運営しております。当社は、マンションの新築分譲時にしか取得することができない物件コンセプトブック、図面集、価格表を約30年以上にわたり収集しており、これらを情報ソースとし不動産ビッグデータを構築してきました。「プラットフォーム事業」は、保有している不動産ビッグデータをもとに、新築マンション領域、中古マンション領域それぞれの業態に合わせたサービスを開発し提供しております。新築マンション領域においては、主にマンションデベロッパーに向けて、不動産ビッグデータの閲覧や多彩な集計グラフ・帳票を出力できる市場調査・分析システムの「サマリシリーズ」というサブスク型（注１）不動産マーケティングシステムを提供しております。中古マンション領域においては、主にマンションの仲介業者に向けて、不動産ビッグデータを活用し不動産販売における営業支援を行う「データダウンロードサービス」という従量課金型のサービスを提供しております。「デジタルマーケティング事業」はマンション販売における集客をWebマーケティングにより支援しております。新サービスの「CGM広告（注２）」は、マンションの購買意欲の高いユーザーが集まるCGMサイトを活用することから、反響の質の高さと送客力が強みのサービスで、今期の重点サービスと位置付け、営業活動を推進しております。また、周辺マンション相場や当該物件の特徴等を分析し、適切なキーワード選定や広告配信エリアの提案を行い運用するリスティング広告（注３）や、物件公式サイト等のアクセス解析、サイト制作等を行っております。その他サービスでは、不動産データベースよりマンションの間取りや販売価格などから世帯属性を想定し広告配布を行うダイレクトメールの配送サービスシステムの受託開発などを行っております。（注）１．サブスク型とはサブスクリプションの略で月額定額料金の収益モデルを指す。２．ConsumerGeneratedMediaへの広告掲載サービスを指す。３．リスティング広告とはGoogleやYahoo！が提供する検索エンジンの検索結果で、検索エンジン利用者が検索したキーワードに対し、関連した広告を表示させる広告手法を指す。事業の種類具体的なサービスプラットフォーム事業サマリネットリアナビデータダウンロードサービスデータ提供デジタルマーケティング事業CGM広告リスティング広告運用サイト制作その他タウンマンションプラス（DM）システム受託開発マンションバリューの運営(1)プラットフォーム事業「プラットフォーム事業」では、「不動産ビッグデータ×Technology」を事業コンセプトとし、各種のサービスを展開しております。新築マンション領域では「サマリネット」を中心に不動産に関連するデータベースを活用した不動産マーケティングプラットフォームを提供しております。当社の提供する「サマリネット」は継続課金型の収益モデルとなっており、「サマリネット」のARR（注）は全体の55.7%（2024年２月期）となっております。チャーンレート（解約率）は0.5%（2024年２月期）と低水準であり、継続率が高く安定的な収益確保が可能である点が当サービスの強みとなっております。また、当社が保有する新築分譲マンションのデータについては、不動産ポータルサイト運営会社等にデータ提供を行っており、これらは不動産ポータルサイト内で過去販売物件の物件概要の掲載や行政区、駅別などエリアごとのマンション相場情報の掲載等、幅広くご活用頂いております。中古マンション領域では、新築マンション販売当時に配布されたマンションのコンセプトブック、図面集及び新築時価格表や中古販売履歴などをダウンロードできる「データダウンロードサービス」を提供しております。これらのデータは中古マンションの売却査定時や売買商談時に物件の特徴を把握するための情報源としてご活用頂いております。また、新サービス「間取図作成サービス」は自社で保有する新築時の間取図データを活用し、スピーディかつ低コストで広告掲載用間取図の作成を行っております。（注）AnnualRecurringRevenueの略で、継続的な契約により毎年決まって得られる売上高を表します。①サマリネット「プラットフォーム事業」における「サマリネット」は、首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、群馬県、栃木県）・関西圏（大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、滋賀県、和歌山県）・東海圏（愛知県、岐阜県、三重県）の三大都市圏を対象とし、マンションデベロッパーやマンション販売会社等の新築分譲マンション事業に関わるユーザーがマンション市場の調査等を行う際に必要な過去の販売事例のデータ閲覧やマンション相場集計グラフの出力等が行えるマーケティングシステムです。現在最も利用者の多いマンションサマリは従来のクライアントサーバ型システムからのSaaS型システムへの移行が完了しております。収益モデルは以前のクライアントサーバ型システム同様に月額課金制が主な報酬形態となっており、一部集計レポート等の出力に応じて課金する従量課金も行っております。各サービスについての特徴は以下のとおりです。サービス名称特徴利用方法一例マンションサマリ過去に販売された新築分譲マンションの販売データが搭載されており、地図上での物件表示や物件毎の坪単価等の一覧表示、住戸価格の一覧表示、Excelグラフや各種帳票の出力機能等が使用できるサービスマンション用地購入時に行う市場調査のマーケティングツールとしての利用賃貸サマリ賃貸物件の賃料相場を瞬時に集計するシステムで賃貸事例の一覧表示やクロス集計、構成比グラフ等の出力が可能新築マンション販売時に周辺の賃料相場より住宅費に対する支払い能力などを参考にする為に利用売買サマリ中古マンションの相場を瞬時に集計するシステムで販売事例の一覧表示やクロス集計、構成比グラフ等の出力が可能新築販売時に当該エリアにおける競合物件の位置付けとして中古マンションの相場を把握する為に利用サービス名称特徴利用方法一例統計サマリ国勢調査や住宅土地統計などのデータソースをもとに各町丁目単位での人口、世帯などの集計が可能。グラフや帳票の種類も豊富で地図上でのポリゴン（注）表示機能等も搭載借家世帯数や平均世帯年収データなどを活用しターゲットボリュームの算出や折り込みチラシ配布エリアの選定等で利用開発サマリ分譲マンションのみならず中高層建築の計画情報が閲覧できるサービス当該地周辺の中高層建築の計画情報を取得し、競合他社の参入や当該地の将来像などを把握する為に利用用地サマリ土地の仕入れ担当者が候補用地に対する案件のステータス管理ができるシステムで物件のプロット機能や物件一覧の出力が可能土地の仕入れ担当者の商談履歴等を地図上で管理するためのツールとして利用地質サマリマンション用地に限らず過去のボーリング調査に基づき環境リスクレポートの取得が可能過去のボーリング調査の事例により当該地周辺に土壌汚染、液状化リスク等の一次スクリーニングとして利用マクロサマリ当社のマンションデータの大量集計を行うことで、広域かつ長期にわたる不動産マーケットのトレンドを把握対象地域または対象駅のマンション価格や分譲件数の推移を把握するために利用（注）ポリゴンとは多角形の面のことで、ここでは「町」や「丁目」などの行政界エリアデータを指す。なお、賃貸サマリ及び売買サマリはアットホーム株式会社（本店所在地：東京都大田区、代表者名：鶴森康史）、統計サマリはマップマーケティング株式会社（本店所在地：東京都渋谷区、代表者名：新田正則）、地質サマリは応用地質株式会社よりそれぞれデータ提供を受けております。その他は当社顧客より入手したデータであります。②リアナビ「プラットフォーム事業」における「リアナビ」は、SaaS型（リリース当時はASP型と表現）の不動産マーケティングシステムです。新築分譲マンションの営業担当者をターゲットにリアルタイム性を追求したサービスで、相場情報のほか新規販売情報や完売情報、値引き情報等の販売動向などを即時にユーザーに情報配信することで、新築マンションの販売時に近隣の競合分析や販売戦略の立案等に活用いただいております。リアナビはユーザーが必要なサービスを選択し、システム利用ライセンス料として月額課金制による収益モデルとなっており、マンションカタログ等の一部従量課金サービスも行っております。各サービスについての特徴は以下のとおりです。サービス名称特徴利用方法一例マンションカタログ新築分譲時の物件パンフレット（コンセプトブック、図面集、価格表）の画像データを取得できるサービス近隣の競合物件調査や商品企画の参考事例として活用不動産市況新築、中古、賃貸、戸建て全てのデータによるエリア相場の把握ができるサービス。集計レポートも取得可能新築、中古、賃貸、戸建てなどの相場を把握し営業戦略の立案や、物件購入検討者に向けた営業資料作成時に活用サービス名称特徴利用方法一例エリアポテンシャル国勢調査等の民力データを活用し、人口、世帯、平均年収等が把握でき、出力グラフ、レポートも取得可能ターゲット（集客）エリアの選定など広告戦略等の立案時に活用流通価値算定物件の売買価格と賃料により表面利回りが瞬時に算出されるツール過去の販売事例により物件の利回りを算出できるため、営業時に物件の資産性を説明する為に活用ニュース＆トピックス業界に係るニュースやコラム、各種レポートのダウンロードなど業界特化型の会員向け情報提供サイト業界ニュースや業界特化したコラム、価格改定情報など情報収集ツールとして活用リセールプライス新築時点からの物件価格騰落率が分かるサービス中古物件の価格査定等で利用なお、エリアポテンシャルはマップマーケティング株式会社、不動産市況の賃貸データ及びリセールプライスはアットホーム株式会社よりそれぞれデータ提供を受けており、その他は当社顧客より入手したデータとなっております。③データダウンロードサービス「プラットフォーム事業」における「データダウンロードサービス」は不動産仲介業者に向けた営業支援サービスであり、マンション売買仲介業務における物件査定業務時やマンション購入検討者との商談時に必要な情報としてマンションの間取図や物件の特徴を記載しているコンセプトブック等のデータが取得可能となっており、ご活用頂いております。また、データダウンロードサービス内の新サービス「間取図作成サービス」は自社で保有する新築時の間取図データを活用し、スピーディかつ低コストで広告掲載用間取図の作成を行っております。当サービスは、株式会社ワンノブアカインド（本店所在地：東京都港区、代表者名：川島直也）との共同運営事業であります。当社はコンテンツの提供及び既存顧客に対するサービスの利用促進営業や今後予定している新たなサービスの提案を行い、株式会社ワンノブアカインドは新規顧客の開拓営業活動及びデータダウンロードサービスのサービス提供サイトのシステム開発及び保守を行っております。収益モデルはダウンロード数に応じた従量課金となっております。各ダウンロードデータは以下のとおりです。データ項目特徴利用方法一例パンフレット画像検索にて特定された物件の新築当時のパンフレット画像（コンセプトブック、図面集）がダウンロードできるサービス中古マンションの営業において購入検討者に向けた配布資料として新築当時に作成されたパンフレット画像をダウンロードし物件の特徴や間取りの詳細を提示物件写真分譲マンションの外観写真やエントランス写真等がダウンロードできるサービス中古マンションの広告作成や顧客向け資料作成等に利用新築時価格情報中古販売履歴情報新築時の分譲価格や中古販売価格の履歴が一覧表として出力できるサービス売り物件を査定する際に新築時の価格情報と中古の販売履歴情報を取得し、物件オーナーに対し販売価格の提案を行う際の根拠資料として活用なお、パンフレット画像は当社顧客より入手したデータ、物件写真は当社が制作したデータ、中古販売履歴情報は共同運営事業者の株式会社ワンノブアカインドより提供を受けているものであります。④データ提供「プラットフォーム事業」における「データ提供」は主に大手不動産ポータルサイトに対し、物件概要情報や相場情報などをAPI（注）にて提供しております。（注）ApplicationProgrammingInterfacenの略で、具体的には当社のデータを他社が使える仕組みを作ること。以上のプラットフォーム事業の概念図は、次のとおりです。『プラットフォーム事業概念図』（注1）簡易GISとは、Googleマップなどの電子地図とデータ連携して、マンション情報等を地図上にて一覧、集計表示するシステムのこと。（注2）APIとはApplicationProgrammingInterfaceの略で他社サービスへの連携を仕組化したもの。(2)デジタルマーケティング事業新築分譲マンション事業向けのマーケティングノウハウや当社保有の不動産データベースを活用して、マンション販売における集客をWebマーケティングで支援しております。CGM広告を活用した集客サービスの企画販売、インターネット広告の運用、アクセス解析及びバナー（注１）やランディングページ（注２）などクリエイティブ素材の提供、物件サイトの制作等を行っております。①CGM広告マンションの購買意欲の高いユーザーが集まるCGM広告を活用することから、反響の質の高さと送客力が強みのサービスです。不動産ポータルサイトが得意とする、これから物件購入を検討する潜在層の集客と、本サービスを組み合わせて利用することで、Web広告の効果を高めることが期待できます。また、CGM広告はGoogleが定めた良質なWebサイトを作成するうえで最も重要な基準E-E-A-T（注３）に沿ったサイト構成であることから、Googleから高く評価され、検索結果として上位表示されることから効率的な集客が可能となります。当サービスは、顧客から広告掲載料を頂く報酬形態となっております。②リスティング広告運用新築分譲マンション及び分譲戸建て販売の集客に特化したインターネット広告の運用を行っており、広告運用実績やアクセス解析をもとに物件の資料請求やモデルルームへの来場促進を担っております。当社の強みとしては、長きにわたり不動産業界に向けた事業を展開している為マンション販売に関して知識があり、さらに豊富なデータを保有していることから、リスティング広告のキーワード、エリアの選定など適正かつ効率的な運用を得意としています。Yahoo!プロモーション広告におけるスポンサードサーチ、YDA広告（注４）、GoogleAdwordsにおける検索ネットワーク、GDN広告（注５）だけでなく、Facebook広告、YouTube広告などのSNS広告や位置情報広告も扱っており、物件の完売までをサポートする広告運用代行としてサービスを提供しております。③サイト制作新築分譲マンション及び分譲戸建て販売に特化したサイト制作を行っております。広告の対象となる物件の訴求ポイントなどの抽出や販売好調だった物件のクリエイティブ戦略など、当社が長年にわたって蓄積した不動産に関するデータやノウハウを活用し、Webサイト制作やバナー制作などクリエイティブ素材を主に当社のリスティング広告運用の顧客向けに提供しております。（注）１．ウェブページ上で他のウェブサイトを紹介する役割を持つ画像のこと。２．ウェブページ上で検索結果や広告などを経由して訪問者が最初にアクセスするページのこと。３．2022年12月Google品質評価ガイドラインのアップデート情報より。４．Yahoo!ディスプレイアドネットワークの略称で、Yahooで出稿できるディスプレイ広告（注５）のこと。５．Googleディスプレイネットワークの略称で、Googleで出稿できるディスプレイ広告のこと。(3)その他当社保有の不動産データベース及び顧客の社内システムやWebサービスとデータベースとの連携システムの開発経験等に基づき、以下のサービスを展開しております。①タウンマンションプラス（DM）ターゲットを絞り込んでダイレクトメールの配送を行う当社独自のダイレクトメールの配送サービスです。他社のダイレクトメールとの違いは、配布対象のセグメントの方法にあります。タウンマンションプラス(DM)では、当社保有の不動産データベースより築年数や物件価格、間取りなどの物件特性から「世帯属性」や「生活志向」を導き出し、きめ細かく世帯をセグメントすることで、より高い確率で広告主が求めるターゲット顧客に訴求することが可能となり、取り扱う商品やサービスとターゲット顧客とのミスマッチが起こりづらくなる効率的なマーケティングが可能となっております。②システム受託開発サマリネットやリアナビ等の開発・運用実績やデータベース構築ノウハウ等を活かし、システムの受託開発を行っております。③マンションバリューマンションオーナー（注）に向けた情報提供サービスです。現在は当社が所有する不動産データを元にしたマンションの相場情報を軸としながら、マンションオーナーに対し所有物件の間取図、売却時や賃貸時のシミュレーション及びお役立ちコラムなど、マンションオーナーにとって有益な情報を提供しております。（注）マンションバリューにおけるマンションオーナーは、新築分譲マンションの購入者を指します。［事業系統図］以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。(1)プラットフォーム事業(2)デジタルマーケティング事業