株式会社ストレージ王
有価証券報告書－第14期(2023/02/01－2024/01/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況当事業年度（2023年２月１日～2024年１月31日）における事業環境は、新型コロナウイルス感染症が５類感染症へ移行し、人流も徐々に拡大してインバウンド需要増加等により国内景気は緩やかに回復しております。しかし、物価上昇や金融資本市場の変動の動向等、国際情勢に影響を及ぼす事象が依然存在し、景気の先行きは依然として不透明であります。このような環境下において、当社は2023年２月に東京都豊島区に「新大塚」、東京都葛飾区に「西新小岩５丁目第２」、同年４月に千葉県市川市に「南行徳第２」、神奈川県横浜市に「新吉田東」、同年８月に千葉県東金市に「東金第２」、同年９月に千葉県市川市に「行徳」、東京都渋谷区に「笹塚」、同年10月に沖縄県那覇市に「那覇泉崎」、茨城県水戸市に「水戸石川」、同年11月に福岡県中間市に「中間」、滋賀県湖南市に「湖南」、同年12月に栃木県小山市に「犬塚第２」、山口県防府市に「防府仁井令」、2024年１月に東京都目黒区に「下目黒」、東京都品川区に「西大井」、東京都豊島区に「東長崎」の各トランクルームを開店致しました。このうち「那覇泉崎」は沖縄県への初の出店となります。2023年11月には、不動産開発事業を行う株式会社アーバネットコーポレーションと業務提携契約を締結しました。同社とは首都圏を中心とするマンション、セルフストレージ物件開発用地候補に関する不動産情報の交換・共有、両者それぞれ保有する物件情報交換・共有、株式会社アーバネットコーポレーションが開発するマンション等へのセルフストレージ商品の組み込み等、新規プロダクトへの取り込み等において連携してまいります。なお、2024年１月には一級建築士事務所登録も完了しました。トランクルームの開発分譲事業については、沖縄１店舗、首都圏３店舗の開発案件「下目黒」「西大井」「東長崎」各トランクルームは完成、売却売上を計上しております。トランクルーム用コンテナ及び内装部分売却売上、新規出店２物件売却売上、不動産仲介手数料売上を計上しております。その他不動産取引事業については、レジデンス２物件、ホテル１物件、事務所１物件の賃料売上、レジデンス１物件の売却売上を計上しております。以上の結果、当事業年度の売上高は3,325,443千円（前年同期比8.5％増）、営業利益は151,017千円（前年同期比1.5％減）、経常利益は157,401千円（前年同期比5.7％増）となりました。当期純利益は109,846千円（前年同期比6.7％増）となりました。各セグメントの経営成績は以下のとおりであります。当社は前期までトランクルーム事業の単一セグメントでありましたが、事業区分及び事業活動の実態を適切に表すとともに事業内容を明瞭に表現する目的で、第１四半期会計期間より、報告セグメントを「トランクルーム運営管理」「トランクルーム開発分譲」「その他不動産取引」の３区分に変更し、前年同四半期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数字で比較分析しております。なお、「その他不動産取引」は、当期より新たに取り組むトランクルーム以外の不動産を扱うセグメントであります。（トランクルーム運営管理事業）トランクルーム運営管理事業では、トランクルームを利用者に貸し出し、運営・管理を行うことにより利益を得ております。利用者から受領するトランクルーム利用料及びプロパティマネジメント受託収入が売上であり、トランクルームを所有あるいは賃借するコスト及び運営に必要なコストが原価となります。なお、金額的重要性が高まったことにより、トランクルームに併設するオフィスの賃料や住宅の賃料などを「トランクルーム運営管理事業」セグメントから「その他不動産取引事業」セグメントに移動させています。当第３四半期累計期間は、既存店舗の稼働室数維持・拡大、新規契約者の獲得に努め、キャンペーン等も行って参りました。また、コンテナ型トランクルームの新規自社保有物件を増やしたことによるトランクルーム販管費が増加しました。この結果、トランクルーム運営管理事業の売上高は749,018千円（前年同期比15.8％増）、セグメント損失は75,525千円（前年同期はセグメント損失30,746千円）となりました。（トランクルーム開発分譲事業）トランクルーム開発分譲事業では、トランクルームを企画、開発し、不動産投資家に売却することで利益を得ております。売却代金が収入であり、開発に要したコストが原価となります。当事業年度は、開発物件仕入の獲得に努めて参りました。また、トランクルーム内装の仕入、販売、トランクルーム用コンテナの売却、トランクルーム事業に関するコンサルティング収入がありました。この結果、トランクルーム開発分譲事業の売上高は2,430,306千円（前年同期比0.5％増）、セグメント利益は401,387千円（前年同期比12.3％増）となりました。（その他不動産取引事業）その他不動産取引事業では、トランクルーム以外の不動産を不動産投資家へ仲介、再販することで利益を得ます。仲介手数料または売却代金が収入であり、不動産の仲介または仕入に要したコストが原価となります。また、当事業年度よりトランクルームに併設するオフィスの賃料や住宅及びホテルの賃料などをセグメントに含めております。不動産賃料が主な収入であり、該当不動産に要したコストが原価となります。当事業年度は、不動産仕入、不動産投資家の獲得に努めて参りました。また、自社所有レジデンス１物件売却、レジデンス１物件仕入及び賃料収入がありました。以上の結果、その他不動産取引事業の売上高は146,119千円（前年同期の売上高はありません）、セグメント利益は25,843千円（前年同期のセグメント利益はありません）となりました。（資産）流動資産は、前事業年度末に比べて811,797千円増加し2,162,031千円となりました。これは、現金及び預金が947,426千円と前事業年度末に比べて115,918千円増加、開発分譲事業の販売用不動産が1,138,203千円と前事業年度末に比べて683,766千円増加したことなどによるものです。固定資産は、前事業年度末に比べて213,148千円増加し、682,647千円となりました。これは建物（純額）が49,115千円と前事業年度末に比べて28,773千円増加、工具器具備品（純額）が40,924千円と前事業年度末に比べて27,442千円増加、リース資産（純額）が30,407千円増加（前事業年度末はありません。）、また、新規土地取得70,367千円を計上したことなどによるものです。投資その他の資産は、敷金及び保証金が243,484千円と前事業年度末に比べて15,171千円増加しました。この結果、資産合計は前事業年度末に比べて1,024,946千円増加し、2,844,679千円となりました。（負債）流動負債は、前事業年度末に比べて422,336千円増加し、629,232千円となりました。これは、前事業年度末に比べて短期借入金が263,000千円増加、来期開発物件の販売用不動産計上に伴い未払金計上も増加したことなどによるものです。固定負債は、前事業年度末に比べて488,644千円増加し1,183,025千円となりました。これは、長期借入金が1,059,542千円と前事業年度末から446,531千円増加したことなどによるものです。この結果、負債合計は前事業年度末に比べて910,981千円増加し、1,812,258千円となりました。（純資産）純資産合計は、前事業年度末に比べて113,965千円増加し、1,032,421千円となりました。これは、利益剰余金が574,943千円と前事業年度末に比べて109,846千円増加したことなどによるものです。②キャッシュ・フローの状況当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は、前事業年度末に比べ114,917千円増加し、946,425千円となりました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況及びこれらの要因は以下のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度における営業活動の結果、使用した資金は459,479千円（前年同期は268,782千円の収入）となりました。これは主に税引前当期純利益157,401千円、棚卸資産の増加による減少682,903千円、法人税等の支払い86,359千円等によるものです。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度における投資活動の結果、使用した資金は216,044千円（前年同期は102,359千円の支出）となりました。これは主に有形固定資産の取得による支出194,869千円、無形固定資産の取得による支出4,899千円、敷金の差入れによる支出16,664千円等によるものです。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度における財務活動の結果、得た資金は790,441千円（前年同期は275,632千円の収入）となりました。これは長期借入れによる収入910,400千円等によるものです。③生産、受注及び販売の実績ａ生産実績当社は生産を行っていないため、生産実績の記載はしておりません。ｂ受注実績当社は受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。ｃ販売実績当事業年度の販売実績を示すと、以下の通りです。前事業年度当事業年度セグメントの名称販売高（千円）前期比（％）販売高（千円）前期比（％）トランクルーム運営管理事業（千円）646,911116.2749,018115.8トランクルーム開発分譲事業（千円）2,418,81796.32,430,306100.5その他不動産取引事業（千円）－－146,119－（注）１．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、以下のとおりであります。相手先前事業年度当事業年度販売高（千円）割合（％）販売高（千円）割合（％）ルートエス・ジェイ合同会社1,575,00051.41,929,50058.0メットライフ生命保険株式会社655,30721.4－－(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末において当社が判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りと異なる場合があります。財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５経理の状況１財務諸表等(1）財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。②当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・結果内容（売上高、売上原価）当事業年度における売上高は、3,325,443千円となりました。その主な要因は、下目黒トランクルーム、東長崎トランクルーム、西大井トランクルーム及び那覇泉崎トランクルームの完成、売却等によるものです。また、売上原価2,791,374千円となりました。これは、売上高同様開発事業の順調な開発によるものです。その結果、売上総利益は、534,069千円となりました。（販売費及び一般管理費）当事業年度における販売費及び一般管理費は、383,051千円となりました。その主な要因は、開発部、営業部共に従業員増加による人件費の増加によるものです。その結果、営業利益は、151,017千円となりました。（営業外損益）当事業年度における営業外収益は、34,633千円となりました。これは、主に太陽光売電収入による収益28,256千円を計上したことによります。営業外費用は、28,249千円となりました。これは、主に太陽光売電原価による費用21,054千円を計上したことによります。その結果、経常利益は、157,401千円となりました。（特別損益及び当期純利益）当事業年度における特別損益はありません。以上の結果、税引前当期純利益は、157,401千円、当期純利益は、109,846千円となりました。③経営成績に重要な影響を与える要因について経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「３事業等のリスク」に記載のとおりであります。④資金の財源及び資金の流動性ａ．キャッシュ・フローの状況「(1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。ｂ．資金の需要当社における資金需要は、主として売上原価となります販売用不動産の仕入れ資金であります。これらは、短期借入れ資金として銀行等の金融機関から調達を行っております。今後も事業活動を支える資金調達については、低コストかつ安定的、機動的な資金の確保を主眼として多様な資金調達方法に取り組んでまいります。なお、事業拡大に伴う多額の先行投資が見込まれる場合は、これらの資金需要に対応するため自己資金、金融機関からの借入れ及びエクイティファイナンス等で調達することを予定しております。⑤経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的指標ａ．当社の経営目標当社は、個人及び企業がユーザーとなるトランクルームの企画、開発、運営をしております。そのため下記の指標を経営上の管理目標としております。・トランクルーム利用者の成約、解約の状況及び現在稼働している室数、全体室数に対する稼働室数（稼働率）・トランクルーム開発及び売却時の、不動産としての物件の仕入れ高と完成後の売却金額による物件売却利益率ｂ．当社の４つ経営方針イ．トランクルーム開発後の完売による利益率の確保及び向上を図るロ．既存物件及び大型マスターリース案件の稼働率アップによる収益拡大を図るハ．コンプライアンスの徹底による管理・運営体制の強化を図るニ．既存ビルへの出店や商業施設等への出店等への新たな営業戦略を推進する