株式会社コーセーアールイー
有価証券報告書－第34期(2023/02/01－2024/01/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりであります。①経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症が５類感染症に移行し、インバウンド需要、雇用・所得環境などの国内経済活動の正常化が進んでいるものの、世界的な金融の引き締め、エネルギー価格の高騰、各国における紛争の長期化、物価上昇による個人消費への影響など、依然として先行きは不透明な状況です。当社グループが属する分譲マンション業界においては、建築コストは高止まりしており、住宅ローン金利も含めマンション購入費用の値上がりも懸念されることから、顧客の購入可能価格とのミスマッチが生じないよう、開発・販売に十分な検討が必要となります。このような事業環境のもと、当社グループは、ファミリーマンション及び資産運用型マンションの販売を継続して行うとともに、新規物件の開発に取り組みました。この結果、売上高10,162,858千円（前期比7.6％減）、営業利益1,618,095千円（前期比0.8％減）、経常利益1,829,351千円（前期比0.8％減）、親会社株主に帰属する当期純利益1,262,618千円（前期比0.2％増)となりました。セグメント別の経営成績は次のとおりであります。（ファミリーマンション販売事業）福岡県福岡市で１棟（グランフォーレ箱崎九大前駅レジデンス）、山口県下関市で１棟（グランフォーレ長府侍町）を完成させ、前述のマンションを含む福岡県福岡市の２棟（グランフォーレ大橋駅前レジデンス、グランフォーレ箱崎九大前駅レジデンス）の引渡しを完了し、中古物件を含む78戸（前年同期は181戸）を引渡しました。また、鹿児島県鹿児島市で１棟（グランフォーレ高見馬場）、山口県下関市で１棟（グランフォーレ長府侍町）、栃木県小山市で１棟（グランフォーレ小山城山町）の販売を開始し、順調に契約高を積み上げました。この結果、売上高3,084,258千円（前期比49.9％減）となり、セグメント利益249,901千円（前期比71.9％減）となりました。（資産運用型マンション販売事業）福岡県福岡市の３棟（グランフォーレ博多マークプレイス、グランフォーレ博多ウォーターフロント、グランフォーレ千早マークスクエアイーストウイング）、福岡県北九州市の１棟（グランフォーレ小倉シティタワー）の引渡しを完了し、前期繰越在庫を含む396戸（前年同期は197戸）を引渡しました。この結果、売上高6,373,032千円（前期比52.7％増）、セグメント利益1,584,256千円（前期比74.7％増）となりました。（不動産賃貸管理事業）資産運用型マンション新規物件が完成したものの、物件の売却等に伴う管理会社の変更により、管理戸数は3,572戸（前期は3,643戸）となり、売上高338,317千円（前期比4.6％増）、セグメント利益89,881千円（前期比19.5％減）となりました。（ビルメンテナンス事業）マンション管理業、保守・点検業、工事請負業を継続して行い、売上高319,057千円（前期比19.5％増）、セグメント利益50,049千円（前期比84.5％増）となりました。（その他の事業）不動産売買の仲介業を行い、売上高48,193千円（前期比35.5％減）、セグメント利益30,420千円（前期比49.7％減）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末に比べ461,028千円増加し、4,499,967千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果獲得した資金は1,218,081千円（前期は2,945,916千円の獲得）となりました。これは主として、法人税等の支払額が692,559千円、完成物件の引渡しに伴う手付金等の売上への振替により前受金の減少額が324,411千円となったものの、税金等調整前当期純利益が1,829,351千円となったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果獲得した資金は897,423千円（前期は497,275千円の使用）となりました。これは主として、固定資産の取得による支出88,737千円となったものの、定期預金の払戻による収入1,025,300千円があったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果使用した資金は1,654,476千円（前期は3,281,042千円の使用）となりました。これは主として、プロジェクト開発の進捗に伴い、長期借入れによる収入487,000千円となったものの、短期借入金の純減額1,041,000千円となったことに加え、長期借入金の返済による支出726,886千円となったことによるものであります。③生産、受注及び販売の実績a.生産実績該当事項はありません。b.契約実績当連結会計年度における契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2023年２月１日至2024年１月31日)期中契約高年度末契約残高戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）ファミリーマンション販売事業582,204,17749.1381,581,58464.0資産運用型マンション販売事業1452,400,95328.822341,0537.7合計2034,605,13135.9601,922,63728.0（注）不動産賃貸管理事業、ビルメンテナンス事業及びその他の事業については、事業の性質上、契約実績の表示が馴染まないため記載しておりません。c.販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2023年２月１日至2024年１月31日）戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）ファミリーマンション販売事業783,084,25850.1資産運用型マンション販売事業3966,373,032152.7不動産賃貸管理事業338,317104.6ビルメンテナンス事業319,057119.5報告セグメント計47410,114,66592.6その他の事業48,19364.5合計47410,162,85892.4（注）1．セグメント間の取引については相殺消去しております。2．その他の事業は、仲介業が含まれております。3．最近２連結会計期間の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。前連結会計年度（自2022年２月１日至2023年１月31日）当連結会計年度（自2023年２月１日至2024年１月31日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）今泉プロパティー合同会社1,348,27012.3－－クリスタルレジデンス特定目的会社－－3,999,79339.4（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容a.当連結会計年度の財政状態の分析当連結会計年度末の資産は、前連結会計年度末に比べ799,934千円減少し14,676,241千円となりました。これは主として、開発の進捗に伴い仕掛販売用不動産が1,040,599千円増加したものの、完成物件の引渡しにより販売用不動産が1,230,947千円減少したことに加え、建設用地の取得などにより現金及び預金が536,871千円減少したことによるものであります。当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末に比べ1,696,285千円減少し、4,386,959千円となりました。これは主として、マンションの完成に伴い借入金を返済したため、短期借入金が1,041,000千円、１年内返済予定の長期借入金が247,138千円減少したことによるものであります。当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末に比べ896,350千円増加し10,289,282千円となりました。これは主として、利益剰余金が896,975千円増加したことによるものであります。b.当連結会計年度の経営成績の分析「４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要①経営成績の状況」に記載のとおりであります。c.経営成績に重要な影響を与える要因について「３事業等のリスク」に記載のとおりであります。d.資本の財源及び資金の流動性についての分析「４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。キャッシュ・フロー指標の推移は、次のとおりであります。2022年１月期2023年１月期2024年１月期自己資本比率（％）47.860.369.7時価ベースの自己資本比率（％）36.550.169.1キャッシュ・フロー対有利子負債比率（％）117.6146.2248.4インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）38.826.621.7（注）1．各指標の算出は以下の算式を使用し、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／営業キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払い2．株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。3．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。当社グループは、販売や賃貸による資金回収を着実に実行しておりますが、業容の拡大に伴い、事業用地の取得及び建築の委託等を先行して行うため、その仕入資金及び金融機関からの調達資金が増加する見込みであります。所有している賃貸ビルの収支状況は良好であり、当社グループと金融機関との関係は良好であるものの、今後の有利子負債の増加に対しては、資金調達方法の効率化に取り組み、コスト削減を図るほか、自己資金の効率的な活用も行ってまいります。e.経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等「１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（1）経営方針⑨」の中期経営計画における計画値及び実績値に記載のとおりであります。②重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。