東京建物株式会社
有価証券報告書－第206期(2023/01/01－2023/12/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下の通りであります。①経営成績の状況当連結会計年度のわが国経済は、コロナ禍の収束に伴い経済社会活動の正常化が進み、雇用・所得環境の改善と各種政策効果等が相まって、景気は緩やかな回復基調で推移しましたが、ウクライナ情勢の長期化、中東情勢の不安定化、世界経済の下振れリスク、為替変動の影響等が懸念されるなど、先行き不透明な状況が続きました。当不動産業界におきましては、賃貸オフィス市場については、空室率は比較的高い水準で推移したものの、オフィスへの出社回帰の動きが広がり、年度後半には一部エリアで空室率が低下に転じました。分譲住宅市場については、新築マンションの供給戸数の減少や分譲価格の上昇が続くなか、低金利の継続や共働き世帯の増加等を背景として、引き続き好調に推移しました。不動産投資市場については、海外投資家の投資需要が、海外における不動産市況悪化や国内の金利の先高観等の影響もあって減退したものの、国内の投資家は依然として投資意欲が旺盛だったことから、総じて堅調に推移しました。このような事業環境のもと、当社グループは、2030年頃を見据えた長期ビジョンで掲げる“「社会課題の解決」と「企業としての成長」のより高い次元での両立”に向けて、2020～2024年度を対象期間とするグループ中期経営計画に基づき、５つの重点戦略を推進するとともに「ESG経営の高度化」に注力してまいりました。重点戦略の一つである「大規模再開発の推進」については、八重洲、京橋、渋谷の各エリアの再開発事業において重要な許認可手続等が着実に進捗いたしました。また、「分譲マンション事業の更なる強化」については、当社独自のノウハウと「Brillia」ブランドを活かし、東京23区内最大級の大型団地の一括建替事業「BrilliaCity石神井公園ATLAS」（東京都練馬区）など、社会と顧客ニーズの変化を的確に捉えた良質な住まいの提供に取り組むとともに、新たな再開発・建替案件等の多様な事業機会の創出に注力いたしました。「ESG経営の高度化」については、脱炭素社会の実現に向けた取り組みを加速するため、当社グループの温室効果ガス排出削減の中長期目標を、世界の平均気温の上昇を産業革命前と比較して1.5℃に抑える水準に引き上げるとともに、人権尊重と環境保全等に配慮した調達をサプライチェーン全体で実現することを目的とする「サステナブル調達基準」について、サプライヤーによる理解・実践を促進するため、新たにガイドラインを策定、開示いたしました。当社グループは、自然との共生を目指した取り組みを継続的に進めており、竣工以来10年にわたり都心での自然環境の再生に取り組んできた「大手町の森」を擁する「大手町タワー」（東京都千代田区）は、環境省により、生物多様性の保全が図られている区域として「自然共生サイト」（注）に認定されました。また、当事業年度に一部開園した東京都初のPark-PFI事業「都立明治公園」（東京都新宿区）では、民間事業者の代表として、都民の皆様とともに時間をかけて育てる杜づくりをコンセプトとする樹林地など、豊かな自然環境とにぎわい機能が融合した、「東京」という都市の“レガシー”となる公園づくりを進めております。当社グループのESG経営に対する外部評価は年々高まっており、当事業年度はESG投資の主要指数である「FTSE4GoodIndexSeries」、「FTSEBlossomJapanIndex」の構成銘柄に選定され、年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）が採用する国内株式を対象とした全てのESG指数の構成銘柄となりました。このほか、「事業ポートフォリオの最適化」の取り組みとして、保育施設関連事業と人材派遣事業をそれぞれ担う２つの子会社の全株式を譲渡するとともに、ファンド事業の強化のため、㈱東京リアルティ・インベストメント・マネジメントを完全子会社化するなど、長期ビジョンの実現とグループ中期経営計画の達成に向けて、様々な取り組みを推進してまいりました。（注）2030年までに陸と海の30％以上を健全な生態系として効果的に保全しようとする目標（30by30目標）の達成に向けた主要施策として、2023年度から環境省が実施するもの当連結会計年度におきましては、ビル賃貸及び駐車場事業が堅調に推移するとともに、ビル事業、住宅事業及びアセットサービス事業における投資家向け物件売却による売上が前年度比で増加いたしました。この結果、営業収益は3,759億４千６百万円（前期3,499億４千万円、前期比7.4％増）、営業利益は705億８百万円（前期644億７千８百万円、前期比9.4％増）となりました。また、海外事業において持分法による投資利益が増加したこと等により、事業利益は744億２千８百万円（前期663億４百万円、前期比12.3％増）、経常利益は694億７千１百万円（前期635億３千１百万円、前期比9.3％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は450億８千４百万円（前期430億６千２百万円、前期比4.7％増）となりました。なお、当社グループは営業利益に持分法による投資損益を加えた「事業利益」を利益指標として設定しております。各セグメントの業績は以下の通りであります。イ．ビル事業大規模再開発プロジェクトについては、「東京駅前八重洲一丁目東地区第一種市街地再開発事業（Ａ地区・Ｂ地区）」（東京都中央区）においてＡ地区の権利変換計画が認可され、「渋谷二丁目西地区第一種市街地再開発事業」（東京都渋谷区）においては市街地再開発組合の設立が認可されるなど、重要な許認可手続等が着実に進捗いたしました。また、投資家向け売却用物件については、物流施設「T-LOGI一宮」（愛知県一宮市）など４物件を竣工させたほか、中規模オフィスビル「T-PLUS」シリーズ、ホテル、商業施設等、多様なアセットの開発を積極的に推進いたしました。当連結会計年度におきましては、投資家向け物件売却として「T-LOGI習志野Ⅱ」（千葉県習志野市）、「T-LOGI本庄児玉」（埼玉県児玉郡）等を収益に計上した一方、ビル賃貸における費用が前年度比で増加いたしました。この結果、営業収益は1,552億５千６百万円（前期1,451億５千５百万円、前期比7.0％増）、営業利益は384億８千３百万円（前期409億１千万円、前期比5.9％減）、事業利益は401億５千３百万円（前期412億４百万円、前期比2.5％減）となりました。区分前連結会計年度当連結会計年度数量等営業収益（百万円）数量等営業収益（百万円）ビル賃貸建物賃貸面積947,514㎡76,735建物賃貸面積1,040,870㎡78,275（うち転貸面積81,095㎡）（うち転貸面積67,227㎡）不動産売上２件29,812８件38,643管理受託等－38,607－38,337営業収益計－145,155－155,256営業利益－40,910－38,483事業利益－41,204－40,153ロ．住宅事業分譲マンションについては、住宅・商業・工場・病院等を配した多彩な都市機能を維持・更新する街づくりである市街地再開発事業「SHIROKANETheSKY」（東京都港区）や東京23区最大級の大型団地の一括建替事業「BrilliaCity石神井公園ATLAS」（東京都練馬区）を収益に計上するとともに、関西初のマンション敷地売却制度活用事例である「みのおサンプラザ１号館敷地売却事業」（大阪府箕面市）など、多様な事業手法で新たなプロジェクトの開発を推進いたしました。また、投資家向け売却用物件については、賃貸マンション「Brilliaist」の開発を積極的に推進し、「Brilliaist蔵前Residence」（東京都台東区）など２物件を竣工させました。当連結会計年度におきましては、分譲マンションとして上記の収益計上物件のほか「Brillia練馬春日町」（東京都練馬区）等を、投資家向け物件売却として「BlanCanvas六甲道」（神戸市灘区）等を収益に計上いたしました。この結果、営業収益は1,341億４千万円（前期1,313億９千万円、前期比2.1％増）、営業利益は271億５千５百万円（前期233億４百万円、前期比16.5％増）、事業利益は271億４千９百万円（前期233億４百万円、前期比16.5％増）となりました。区分前連結会計年度当連結会計年度数量等営業収益（百万円）数量等営業収益（百万円）住宅分譲1,435戸85,9581,058戸84,029不動産売上－17,500－20,664住宅賃貸建物賃貸面積125,085㎡5,309建物賃貸面積117,973㎡5,948マンション管理受託管理戸数98,006戸13,743管理戸数99,083戸14,321その他－8,879－9,176営業収益計－131,390－134,140営業利益－23,304－27,155事業利益－23,304－27,149ハ．アセットサービス事業東京建物不動産販売㈱が展開する仲介事業については、法人のお客様との関係強化や投資家との取引拡大等により、更なる収益力の向上を図りました。また、同社によるアセットソリューション事業については、仲介事業との連携や既存の取引先への営業強化等により、販売用不動産の取得・売却が順調に進捗したほか、新たな取り組みとして、不動産小口化商品の組成・販売を行いました。日本パーキング㈱が展開する駐車場事業については、更なる収益向上のため新規施設の獲得に努めるとともに、顧客サービス向上に向けて駐車場システムの高機能化等に取り組みました。当連結会計年度におきましては、駐車場事業において既存施設の稼働率の回復及び新規開業による車室数の増加が進むとともに、アセットソリューション事業において投資家向け物件売却による売上が前年度比で大幅に増加いたしました。この結果、営業収益は638億円（前期502億４千万円、前期比27.0％増）、営業利益及び事業利益は129億７百万円（前期73億９千９百万円、前期比74.4％増）となりました。区分前連結会計年度当連結会計年度数量等営業収益（百万円）数量等営業収益（百万円）仲介1,086件4,6261,097件5,499アセットソリューション（注）－19,084－29,999賃貸管理等－4,554－4,567駐車場運営車室数80,057室21,975車室数82,542室23,734営業収益計－50,240－63,800営業利益－7,399－12,907事業利益－7,399－12,907（注）取得した不動産の付加価値を向上させて再販する買取再販業務を主に行っております。ニ．その他事業クオリティライフ事業については、東京建物リゾート㈱が展開する愛犬同伴型リゾートホテル「レジーナリゾート」及びゴルフ場において、引き続き、通年で高い稼働率を維持するとともに、コロナ禍による影響が長期化していた温浴施設においても、来館者数、売上ともに回復いたしました。また、事業ポートフォリオの最適化に向けた取り組みとして、保育施設関連事業と人材派遣事業をそれぞれ担う２つの子会社の全株式を譲渡いたしました。海外事業については、タイにおいて中規模オフィスビルの開発事業「スクンヴィット25プロジェクト」（バンコク都）に参画し、米国のワシントンD.C.近郊においては賃貸住宅の開発事業「ハーンドンプロジェクト」（バージニア州）に参画いたしました。当連結会計年度におきましては、クオリティライフ事業において２つの子会社の全株式を譲渡した影響等により収益が前年度比で減少した一方、海外事業において持分法による投資利益が前年度比で増加いたしました。この結果、営業収益は227億４千８百万円（前期231億５千４百万円、前期比1.8％減）、営業利益は22億４百万円（前期25億１千８百万円、前期比12.5％減）、事業利益は44億６千万円（前期40億５千万円、前期比10.1％増）となりました。区分前連結会計年度当連結会計年度営業収益（百万円）営業収益（百万円）クオリティライフ事業18,54118,582その他4,6124,166営業収益計23,15422,748営業利益2,5182,204事業利益4,0504,460②財政状態の状況（資産）当連結会計年度末における資産合計は１兆9,053億９百万円となり、前連結会計年度末比で1,851億７千５百万円の増加となりました。これは、販売用不動産（仕掛販売用、開発用不動産含む）、現金及び預金、有形固定資産及び投資有価証券の増加があったこと等によるものであります。（負債）当連結会計年度末における負債合計は１兆3,972億７千４百万円となり、前連結会計年度末比で1,339億７千７百万円の増加となりました。これは、有利子負債の増加があったこと等によるものであります。なお、有利子負債残高（リース債務除く。）は１兆890億６百万円となり、前連結会計年度末比で992億７百万円の増加となりました。（純資産）当連結会計年度末における純資産合計は5,080億３千５百万円となり、前連結会計年度末比で511億９千７百万円の増加となりました。これは、利益剰余金及びその他有価証券評価差額金の増加があったこと等によるものであります。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、営業活動により205億８千８百万円増加、投資活動により540億６千９百万円減少、財務活動により779億８百万円増加したこと等により、前連結会計年度末比で448億６千４百万円増加し、1,273億３百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は以下の通りであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動による資金の増加は、205億８千８百万円（前期比239億２千１百万円増加）となりました。これは主に、棚卸資産の増加による資金の減少があった一方で、税金等調整前当期純利益及び減価償却費による資金の増加があったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動による資金の減少は、540億６千９百万円（前期比328億６千４百万円減少）となりました。これは主に、固定資産の取得及び貸付けによる資金の減少があったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における財務活動による資金の増加は、779億８百万円（前期比594億８千７百万円増加）となりました。これは主に、長期借入れによる資金の増加があったことによるものであります。④生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の実績については、「①経営成績の状況」における各セグメント業績に関連付けて示しております。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下の通りであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、2020年度に策定したグループ中期経営計画（2020～2024年度）において、最終年度である2024年度の利益目標として、連結事業利益750億円を掲げております。また、D/Eレシオ2.4倍程度、有利子負債/EBITDA倍率12倍程度を目標達成に向けた財務指針として設定しております。なお、当連結会計年度における達成状況は次の通りであります。2023年12月期実績連結事業利益744億円D/Eレシオ2.2倍有利子負債/EBITDA倍率10.9倍②経営成績の分析当連結会計年度における当社グループの連結業績については、ビル賃貸及び駐車場事業が堅調に推移するとともに、ビル事業、住宅事業及びアセットサービス事業における投資家向け物件売却による売上が前年度比で増加いたしました。この結果、営業収益は3,759億４千６百万円（前期3,499億４千万円、前期比7.4％増）、営業利益は705億８百万円（前期644億７千８百万円、前期比9.4％増）となりました。また、海外事業において持分法による投資利益が増加したこと等により、事業利益は744億２千８百万円（前期663億４百万円、前期比12.3％増）、経常利益は694億７千１百万円（前期635億３千１百万円、前期比9.3％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は450億８千４百万円（前期430億６千２百万円、前期比4.7％増）となりました。各セグメントの業績概要については、「（１）経営成績等の状況の概要①経営成績の状況」に記載の通りであります。③資本の財源及び資金の流動性当社グループの資金需要は主に不動産の取得・開発資金であり、これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行等により資金調達を行っております。また、当社及び主要な連結子会社は、キャッシュマネジメントシステム（CMS）を導入することにより、各社の余剰資金を当社へ集約し、一元管理を行うことで、資金の効率化を図っております。なお、資本の財源及び資金の流動性についての分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要③キャッシュ・フローの状況」に、財政状態の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要②財政状態の状況」に記載の通りであります。④重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載の通りであります。