株式会社ＡＳＩＡＮ　ＳＴＡＲ
有価証券報告書－第45期(2023/01/01－2023/12/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度の末日現在において判断したものであります。(1)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症に伴う行動制限及び水際対策等の緩和によりインバウンド需要が増加し、徐々に経済活動の正常化が進みました。一方、国内では物価上昇による個人消費の落ち込み、国外では各国に頻発する紛争問題、世界的なインフレや金融引き締めによる経済の停滞がリスクとなり、依然として先行きは不透明な状態が続いております。当社グループの主力市場である不動産市況においては、資材価格及び建築費の高騰に伴い販売価格の上昇が続いており、以前と比して利益確保が困難にはなっているものの、需要と供給のバランス均衡は底堅く推移しております。このような事業環境のもと、当社グループは不動産管理事業を事業領域の中心に据え、それに関連する不動産仲介事業、不動産賃貸事業の更なる収益向上及び不動産販売事業の業容拡大を目指してまいりました。その結果、当連結会計年度の業績は、売上高2,125百万円（前連結会計年度比14.6％減）、営業利益53百万円（前連結会計年度比10.8％増）、経常利益47百万円（前連結会計年度比11.8％増）、親会社株主に帰属する当期純利益40百万円（前連結会計年度比26.0％減）となりました。当連結会計年度におけるセグメントごとの経営成績は次のとおりであります。（不動産販売事業）不動産相場並びに建築資材の高騰を背景として開発を慎重に吟味していることなどから、売上高715百万円（前連結会計年度比36.5％減）、営業利益87百万円（前連結会計年度比19.7％増）となりました。（不動産管理事業）建物管理業務を積極的に受注することにより売上高は前年を上回りましたが、新型コロナウイルス感染症の影響緩和に伴い稼働を全面的に復旧させるための営業費用がかさんだことなどから、売上高は589百万円（前連結会計年度比1.7%増）、営業利益は120百万円（前連結会計年度比17.6％減）となりました。（不動産賃貸事業）より高い収益性を実現するため資産の流動化を推進しており、前年から投資物件の売却を一部行い賃料収益が相対的に減少傾向にあることなどから、売上高は387百万円（前連結会計年度比4.4％減）、営業利益は63百万円（前連結会計年度比28.1％減）となりました。（不動産仲介事業）新型コロナウイルス感染症の影響が緩和され、国内・国外共に経済活動の正常化が見られることなどから、売上高は445百万円（前連結会計年度比11.4％増）、営業利益は94百万円（前連結会計年度比7.3％増）となりました。（投資事業）市況を鑑み投資を抑制していることから、売上高、営業利益共に発生はありませんでした（前連結会計年度も同様）。また、財政状態については次のとおりであります。（流動資産）当連結会計年度末の流動資産の残高は、前連結会計年度比25.6％増の2,631百万円となりました。その主な内訳は、現金及び預金1,279百万円、販売用不動産859百万円、仕掛販売用不動産267百万円であります。増加の要因といたしましては、第三者割当増資などにより、現金及び預金が426百万円増加したことによるものであります。（固定資産）当連結会計年度末の固定資産の残高は、前連結会計年度比4.9％減の984百万円となりました。その主な内訳は、投資不動産574百万円であります。減少の要因といたしましては、保有目的の変更により投資不動産から販売用不動産への振替が生じたことなどにより、投資不動産が34百万円減少したことによるものであります。（流動負債）当連結会計年度末の流動負債の残高は、前連結会計年度比10.4％増の947百万円となりました。その主な内訳は、短期借入金139百万円、前受金124百万円、預り金505百万円であります。増加の要因といたしましては、不動産販売に係る預り金が149百万円増加したことによるものであります。（固定負債）当連結会計年度末の固定負債の残高は、前連結会計年度比11.3％減の506百万円となりました。その主な内訳は、長期借入金238百万円、長期預り保証金231百万円であります。減少の要因といたしましては、返済により長期借入金が54百万円減少したことによるものであります。（純資産）当連結会計年度末の純資産の残高は、前連結会計年度比27.1％増の2,162百万円となりました。増加の要因といたしましては、第三者割当増資により資本金及び資本剰余金がそれぞれ200百万円増加したことによるものであります。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、営業活動による収入が145百万円、投資活動による収入が６百万円及び財務活動による収入が272百万円となったことから、前連結会計年度末に比べ426百万円増加し、1,279百万円となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、145百万円の収入（前連結会計年度は455百万円の収入）となりました。これは主として税金等調整前当期純利益の計上47百万円、預り金の増加146百万円等によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、６百万円の収入（前連結会計年度は73百万円の支出）となりました。これは主として関係会社株式の売却による収入12百万円等によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、272百万円の収入（前連結会計年度は89百万円の収入）となりました。これは主として有利子負債の返済による支出488百万円、新株の発行による収入400百万円等によるものであります。③生産、受注及び販売の実績a.生産実績該当事項はありません。b.契約の実績当連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。種別前連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）当連結会計年度（自2023年１月１日至2023年12月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高数量金額（千円）数量金額（千円）数量金額（千円）数量金額（千円）マンション・戸建13戸407,633－－４戸235,713－－1棟マンション－－－－－－－－土地11件697,806－－10件355,318－－その他３件20,390－－８件124,235－－合計－1,125,830－－－715,267－－c.販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）当連結会計年度（自2023年１月１日至2023年12月31日）売上高（千円）売上高（千円）不動産販売事業1,126,858715,792不動産管理事業579,877589,809不動産賃貸事業391,826380,392不動産仲介事業391,501439,973投資事業－－合計2,490,0642,125,968（注）最近２連結会計年度における開示すべき主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）当連結会計年度（自2023年１月１日至2023年12月31日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）マトリックス・キャピタル株式会社278,60611.2－－（不動産販売事業）物件別販売実績前連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）当連結会計年度（自2023年１月１日至2023年12月31日）物件名数量金額（千円）物件名数量金額（千円）（土地）（土地）横浜市７件396,331横浜市９件354,085その他の地域４件302,207その他の地域１件1,609小計11件698,538小計10件355,694（実需用戸建て）（実需用戸建て）横浜市６戸228,062横浜市３戸133,259その他の地域１戸36,863その他の地域－－小計７戸264,926小計３戸133,259（投資用マンション中古等)（投資用マンション中古等)横浜市３戸84,485横浜市－－その他の地域－－その他の地域１戸102,564小計３戸84,485小計１戸102,564（実需用マンション中古等)（実需用マンション中古等)横浜市３戸58,507横浜市－－小計３戸58,507小計－－（収益物件)（収益物件)横浜市３件20,400横浜市８件124,274小計３件20,400小計８件124,274合計－1,126,858合計－715,792（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。地域別販売実績前連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）当連結会計年度（自2023年１月１日至2023年12月31日）地域名金額（千円）地域名金額（千円）横浜市787,787横浜市611,619その他の地域339,070その他の地域104,173合計1,126,858合計715,792（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。（不動産管理事業）販売実績前連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）当連結会計年度（自2023年１月１日至2023年12月31日）579,877千円589,809千円（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。物件形態別管理実績前連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）当連結会計年度（自2023年１月１日至2023年12月31日）物件形態数量（戸）物件形態数量（戸）当社分譲物件2,204当社分譲物件2,050その他1,468その他1,500合計3,672合計3,550（注）物件所有者に代行して入居者募集業務、賃貸契約代行業務、家賃管理業務を行っている物件の各期末における管理戸数を記載しております。（不動産賃貸事業）販売実績前連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）当連結会計年度（自2023年１月１日至2023年12月31日）391,826千円380,392千円（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。（不動産仲介事業）販売実績前連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）当連結会計年度（自2023年１月１日至2023年12月31日）391,501千円439,973千円（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。契約形態別仲介実績前連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）当連結会計年度（自2023年１月１日至2023年12月31日）契約形態数量（戸・件）契約形態数量（戸・件）不動産賃貸1,505不動産賃貸1,606不動産売買271不動産売買125合計1,776合計1,731（注）不動産仲介業における契約形態別の取扱戸数を記載しております。（投資事業）販売実績前連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）当連結会計年度（自2023年１月１日至2023年12月31日）－千円－千円(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容文中における将来に関する事項は、本有価証券報告書提出日（2024年３月29日）現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づいて作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告金額及び偶発資産・負債の開示、並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び予測を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表作成にあたって採用している重要な会計方針は、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりであります。②当連結会計年度の経営成績等の分析a.売上高・売上総利益当連結会計年度における売上高は、前連結会計年度比14.6％減の2,125百万円となりました。減収の主な要因は、需給の兼ね合いで不動産販売事業において戸建物件販売の伸び悩み等によるものです。また、当連結会計年度における売上総利益につきましては、前連結会計年度比0.0％減の820百万円となりました。b.販売費及び一般管理費・営業利益当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、コストの見直しと削減により前連結会計年度比0.7％減の767百万円となりました。この結果、営業利益は前連結会計年度比10.8％増の53百万円となりました。c.営業外損益・経常利益当連結会計年度における営業外収益は、コロナの収束に伴いコロナ対策に係る助成金収入などが減少したことなどにより、前連結会計年度比24.4％減の16百万円となりました。また、営業外費用は、第三者割当にかかる支払手数料の増加がありましたが、借入利息及び為替差損の減少などにより前連結会計年度比18.6％減の21百万円となりました。この結果、経常利益は前連結会計年度比11.8％増の47百万円となりました。d.特別損益・法人税等（法人税等調整額含む）・親会社株主に帰属する当期純利益当連結会計年度における特別利益の計上はありません（前連結会計年度の特別利益は35百万円）。また、特別損失は、前連結会計年度から３百万円減の０百万円となりました。この結果、税金等調整前当期純利益は前連結会計年度比36.2％減の47百万円となりました。また、当連結会計年度の法人税等（法人税等調整額含む）は６百万円となり、親会社株主に帰属する当期純利益は前連結会計年度比26.0％減の40百万円となりました。③経営成績に重要な影響を与える要因について「３事業等のリスク」に記載のとおりであります。④経営戦略の現状と見通し当社グループは、継続的かつ安定的に成長できる事業基盤の構築を目指し、不動産管理事業等の「ストック型フィービジネス」を強化してまいりました。この事業基盤を土台として既存事業である不動産サービス分野の規模拡大、そして、新たな収益の柱となる新規事業への取り組みを強化してまいります。（不動産販売事業）約30年間に渡り横浜で事業展開を行うことで培ったノウハウを活かし、横浜エリアを中心に新築戸建住宅の開発や投資用・居住用マンションの買取再販、また全国に保有する土地の販売を行い、業容を拡大しております。また、都内のマンション買取再販事業を強化し、当社が有する海外富裕層とのネットワークをフルに活用して今後も積極的な事業展開を継続してまいります。（不動産管理事業）当社グループの基幹事業であり、既に安定した収益基盤を形成しております。不動産オーナーと入居者の双方へのサービスをより一層向上させることで、同業他社との差別化を図り、管理受託戸数の増加につなげるとともに、より一層の業務効率化を実現することで収益拡大を図ります。（不動産賃貸事業）当社所有不動産の運用につきましては、国内における投資不動産並びに中国のサブリース事業の稼働率が一時的に低下したものの、賃料水準は概ね現状維持で推移しております。今後につきましても稼働率の維持により一層注視し、賃料水準、稼働状況の向上に努めてまいります。（不動産仲介事業）事業内容は賃貸仲介と売買仲介に大別され、賃貸仲介につきましては、賃貸管理業務の受託物件が集中するエリアにおける取引件数及びシェアの拡大を目指します。売買仲介につきましては、投資用マンションオーナーの資産の現金化や組み換え等のニーズに的確に応えるため、購入希望者への斡旋業務を速やかに行ってまいります。また、インバウンド需要のニーズを捉えて、タワーマンション等の大型物件の斡旋にも努めてまいります。（投資事業）既存事業とのシナジー効果が見込める事業や今後の成長が見込まれる新たな事業への投資事業を行ってまいります。（新規事業）当社グループは、徳威グループなど日中間のクロスボーダービジネスを収益拡大の好機と捉え、様々な事業協力の可能性を追求し、新たな事業の取り組みを進めてまいります。⑤資本の財源及び資金の流動性についての分析a.キャッシュ・フロー当連結会計年度末におけるキャッシュ・フローの概況については、「(1)経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。b.資金需要及び資金調達当社グループの資金需要は、主に土地・中古不動産の取得費用及び戸建新築費用、中古不動産の内装・工事費用等であります。調達手段といたしましては、主に金融機関からの借入及び第三者割当による株式発行によっておりますが、社債発行による調達も検討してまいります。