株式会社ＬＡホールディングス
有価証券報告書－第4期(2023/01/01－2023/12/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要2022年12月30日に行われた株式会社ファンスタイルＨＤとの企業結合について、前連結会計年度において暫定的な会計処理を行っておりましたが、当連結会計年度に確定しております。当該暫定的な会計処理の確定に伴い、当連結会計年度の連結財務諸表に含まれる比較情報において取得原価の配分の見直しが反映されており、前連結会計年度との比較・分析にあたっては、暫定的な会計処理の確定による取得原価の当初配分額の見直しが反映された後の金額を用いております。[財政状態及び経営成績の状況]当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響の緩和に伴い社会経済活動は正常化に向かい、日本銀行総裁交代後も金融緩和を継続していることや円安によるインバウンド需要の回復などにより、景気は緩やかに回復し始めています。また、総務省統計局によると消費者物価指数（総合）の前年同月比は2022年４月から2023年12月まで21カ月連続で2.0％を上回って上昇しており、長らく続いたデフレから本格的に脱却し中長期的な景気拡大が期待されています。一方で、世界的なエネルギー・原材料価格の高騰、金融資本市場の変動等の影響により先行きについては引き続き注視する必要があります。当社グループの主たる事業領域である不動産市場においては、不動産投資市場が、緩和的な金融政策の継続を背景として国内外投資家の投資意欲は依然として堅調に推移しております。中古マンション市場は、首都圏における成約件数が前期比1.6％増となり２年ぶりに前年を上回りました。また、成約価格が１億円を超える中古マンションの成約件数は前期比33.9％増となり年々増加傾向にあります。このような事業環境の中、当社グループは資金調達力の向上を背景に都心部の好立地にて大型案件の仕入れを強化し、更なる収益獲得を目指しております。新築不動産販売部門においては、高付加価値化が奏功し、主力とする収益不動産開発の販売が利益に貢献いたしました。再生不動産販売部門においては、価格上昇を背景に「都心３区」「100㎡」「上質」をキーワードとした１戸当たり１億円以上の「プレミアム・リノベーション」シリーズの販売が好調に推移いたしました。それに加え、インベストメントプロジェクト業務において土地建物などの販売が利益に貢献いたしました。不動産賃貸事業部門においては、ヘルスケア施設の取得により賃貸資産が増加し、賃貸収益に貢献いたしました。これらの結果、当連結会計年度における当社グループの経営成績は、売上高31,499百万円（前年同期比72.6％増）、営業利益5,552百万円（同31.4％増）、経常利益4,941百万円（同32.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益3,293百万円（同2.6％減）となりました。セグメントごとの経営成績は次のとおりです。セグメント別売上高の概況セグメント前連結会計年度(自2022年１月１日至2022年12月31日)当連結会計年度(自2023年１月１日至2023年12月31日)構成比前年同期比千円千円％％不動産販売事業17,227,03730,444,04696.776.7（新築不動産販売部門）(11,159,525)(15,301,430)48.637.1（再生不動産販売部門）(6,067,512)(15,142,615)48.1149.6不動産賃貸事業部門897,0201,014,2133.213.1その他129,05041,0560.1△68.2計18,253,10831,499,316100.072.6（注）セグメント間の内部売上は除いております。①新築不動産販売部門当連結会計年度の新築不動産販売部門は、土地企画販売７件の売却、収益不動産開発のオフィスビル「ＴＨＥＥＤＧＥ」（東京都渋谷区）及び商業ビル「Ａ*Ｇ二子玉川」（東京都世田谷区）、「Ａ*ＧＳＡＫＡＥ」（愛知県名古屋市）、「Ａ*Ｇ西中洲」（福岡県福岡市）の販売、新築分譲マンション「ラ・アトレレジデンス姪浜」（福岡県福岡市）及び「レーヴグランディ八重瀬」（沖縄県）が竣工し、全戸引渡しが完了したことなどにより、売上高15,301百万円（前年同期比37.1％増）、セグメント利益4,408百万円（同11.8％増）となりました。②再生不動産販売部門当連結会計年度の再生不動産販売部門は、主力である戸別リノベーションマンション販売において「プレミアム・リノベーション」シリーズの販売が好調に推移したことに加え、インベストメントプロジェクト業務において土地建物（東京都渋谷区）などの販売が完了したことにより、売上高15,142百万円（前年同期比149.6％増）、セグメント利益1,922百万円（同200.3％増）となりました。③不動産賃貸事業部門当連結会計年度の不動産賃貸事業部門は、ヘルスケア施設の賃貸資産が増加したことなどにより、売上高1,014百万円（前年同期比13.1％増）、セグメント利益458百万円（同29.8％増）となりました。（注）セグメント利益とは、各セグメントの売上総利益から販売費用及び営業外費用を差し引いたものであります。[キャッシュ・フローの状況]現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ3,206百万円の増加となり、12,689百万円となりました。当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益4,832百万円、棚卸資産の増加6,398百万円、法人税等の支払額1,608百万円などにより3,202百万円の資金支出（前連結会計年度は3,061百万円の資金支出）となりました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の取得による支出1,064百万円などにより1,403百万円の資金支出（前連結会計年度は1,479百万円の資金支出）となりました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、短期借入金の純増加額3,452百万円、長期借入れによる収入24,859百万円、長期借入金の返済による支出21,059百万円などにより7,773百万円の資金獲得（前連結会計年度は6,932百万円の資金獲得）となりました。[生産、受注及び販売の実績]①生産実績該当事項はありません。②受注実績当連結会計年度における契約実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。ⅰ．契約高セグメントの名称契約高（千円）前年同期比（％）新築不動産販売部門14,245,511△10.0再生不動産販売部門13,937,63487.1合計28,183,14621.0（注）１．本表におきまして「受注高」は「契約高」と読み替えております。２．契約高については、契約時点での売上計上予定金額であり、契約時から引渡し時の間で、契約内容に変更等が発生した場合、実際の売上計上金額と差異が出る可能性があります。ⅱ．契約残高セグメントの名称契約残高（千円）前年同期比（％）新築不動産販売部門5,416,454△16.3再生不動産販売部門304,380△79.8合計5,720,835△28.3（注）契約残高については、契約時点での売上計上予定金額であり、契約時から引渡し時の間で、契約内容に変更等が発生した場合、実際の売上計上金額と差異が出る可能性があります。③販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売高（千円）前年同期比（％）不動産販売事業30,444,04676.7（新築不動産販売部門）(15,301,430)37.1（再生不動産販売部門）(15,142,615)149.6不動産賃貸事業部門1,014,21313.1その他41,056△68.2合計31,499,31672.6（注）セグメント間の取引については、相殺消去しております。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容等経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりです。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容ⅰ．財政状態[資産、負債及び純資産の状況]ａ．資産当連結会計年度末における総資産は前連結会計年度末に比べ、10,540百万円増加（前年同期比20.8％増）し、61,209百万円となりました。これは、現金及び預金が3,300百万円、事業用の不動産仕入及び開発用地取得などにより販売用不動産が3,197百万円、仕掛販売用不動産が4,120百万円それぞれ増加したことなどによるものです。ｂ．負債当連結会計年度末における負債は前連結会計年度末に比べ、6,745百万円増加（前年同期比17.2％増）し、45,997百万円となりました。これは、事業用の不動産仕入及び開発用地取得などに係る資金調達により短期借入金が3,452百万円、長期借入金が3,886百万円それぞれ増加したことなどによるものです。ｃ．純資産当連結会計年度末における純資産は前連結会計年度末に比べ、3,795百万円増加（前年同期比33.2％増）し、15,212百万円となりました。これは、配当の実施に伴い資本剰余金が1,158百万円減少した一方、新株予約権行使に伴い資本金及び資本剰余金がそれぞれ808百万円増加し、親会社株主に帰属する当期純利益3,293百万円を計上したことなどによるものです。ⅱ．経営成績「(1）経営成績等の状況の概要[財政状態及び経営成績の状況]」に記載のとおりであります。ⅲ．セグメントごとの経営成績及び財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容についてセグメントごとの経営成績は、「(1）経営成績等の状況の概要[財政状態及び経営成績の状況]」に記載のとおりであります。セグメントごとの財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容は、以下のとおりです。①新築不動産販売部門（不動産販売事業）新築不動産販売部門は、当社グループの中核事業である収益不動産開発の都市型商業ビル、賃貸レジデンス及び新築分譲マンションの販売が中心であります。当連結会計年度末の販売用不動産及び仕掛販売用不動産（以下、「棚卸資産」という。）の残高15,693百万円及び20,463百万円の合計36,157百万円のうち、当部門の残高は23,953百万円となっており、前年同期比で15.9％増加いたしました。この増加は、仕入件数の増加及び開発物件の大型化・高収益化が見込める事業用地の取得などによるものであります。新築不動産販売部門については、金融機関からの長期借入を中心に資金調達を行っており、今後においても、収益不動産開発及び新築分譲マンション開発を引き続き成長ドライバーとして積極的に展開していく方針であります。②再生不動産販売部門（不動産販売事業）再生不動産販売部門は、中古マンションの戸別販売が中心であります。当連結会計年度末の棚卸資産合計36,157百万円のうち、当部門の残高は12,203百万円となっており、前年同期比で49.4％増加いたしました。この増加は、１戸当たり１億円以上の「プレミアム・リノベーション」シリーズを中心とした高価格帯の商品仕入などによるものであります。戸別リノベーションマンションについては、金融機関からの当座貸越枠及び長期借入にて資金調達を行っており、今後においても、「プレミアム・リノベーション」シリーズを中心に高価格帯の商品を市場の需要動向を見極めつつも、積極的に展開していく方針であります。③不動産賃貸事業部門不動産賃貸事業部門では、成長分野であるヘルスケア施設及び営業基盤の強化を図る福岡エリアなど、堅調な収益獲得を見込める賃貸不動産の積極的な投資を進め、安定的な収益源としての賃貸ポートフォリオの最適化を図ってまいりました。当連結会計年度末の有形固定資産及び無形固定資産の残高合計10,229百万円のうち、当部門の残高は9,436百万円となっており、前年同期比で4.5％減少しております。当部門では、社会的ニーズの高いヘルスケア施設への積極的な投資を継続し、長期的に安定した収益の獲得を目指します。ⅳ．翌期の見通し2024年度の事業環境は、近年の世界的な経済情勢を起因とする物価高に伴う建設資材の高騰、建築業界における慢性的な人手不足に加え時間外労働の上限規制の適用などにより、建設工期の長期化に伴い建物の竣工時期の遅れが顕在化した場合には、販売時期に影響を及ぼす可能性がございます。このような事業環境の中、当社グループは協力請負事業者との密な連携を図るとともに、持続的成長と中長期的な企業価値向上を目指し、引き続き高付加価値化が図れる事業用地及び再生不動産事業用商品の仕入活動に注力し、魅力ある商品を供給してまいります。新築不動産販売部門においては、成長ドライバーとなる収益不動産開発事業の住居系開発と商業系開発を積極的に展開し、競争優位性のある商品企画により更なる高付加価値化を追求するとともに、ブランド力向上と地方主要都市へのエリア拡大を図ってまいります。また、分譲マンション事業においては、「ラ・アトレレジデンス」ブランドを地方主要都市に展開するとともに、沖縄地区において「レーヴグランディ」ブランドの事業拡大を図り、事業基盤の強化と競争優位性が発揮できる独自のポジションを確立してまいります。再生不動産販売部門においては、主力である戸別リノベーションマンション販売に注力し、１戸当たり１億円以上の「プレミアム・リノベーション」シリーズを中心として、「Ｈi▶Ｌa▶Ｒe」シリーズ、さらに１戸当たり10億円以上のハイグレードな邸宅「ＢＩＬＬＩＯＮ-ＲＥＳＩＤＥＮＣＥ」を展開し、幅広い顧客層のニーズに対応した商品に加え企画・デザイン力により、価格競争に巻き込まれることのない競争優位性の高い高付加価値の商品を提供し独自のポジションを確立してまいります。不動産賃貸事業部門においては、既存オペレーターとのリレーション構築及び優秀な新規オペレーターの発掘に注力するとともに、社会的ニーズの高いヘルスケア施設への積極的な投資を進め、賃貸ポートフォリオの最適化を図り安定的な収益を確保してまいります。また、2023年12月18日付で締結いたしました株式会社アーバンライクとの資本業務提携によって、九州地区における障がい者向けグループホームのほか新たに有料老人ホーム等ヘルスケア施設を含め幅広く福祉関連施設事業の展開も一層進めてまいります。これらの結果、2024年12月期の連結業績につきましては、売上高33,000百万円、営業利益5,700百万円、経常利益5,000百万円、親会社株主に帰属する当期純利益3,500百万円を見込んでおります。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報ⅰ．キャッシュ・フローの分析「(1）経営成績等の状況の概要[キャッシュ・フローの状況]」に記載のとおりであります。ⅱ．資本の財源及び資金の流動性について当社グループの事業活動に必要な資金を安定的に確保するため、内部資金の活用、金融機関からの借入等を中心に資金調達を行っており、自己資本比率等の経営上の目標指標との乖離状況等を勘案しながら、資金調達手段の最適な選択を実施しております。なお、当連結会計年度における有利子負債につきましては、「３事業等のリスク⑪有利子負債への依存について」に記載のとおりであります。これら有利子負債から生じる金融コストの低減に努めつつも、金融機関からの借入は、事業セグメントごとの在庫回転期間により短期借入と長期借入に分けて調達しており、開発期間の長い不動産開発事業は長期調達を行うことで、急激な不動産マーケットの変化に対応できるよう財務体質を強化する方針を掲げております。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案して合理的に判断いたしておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５経理の状況１連結財務諸表等(１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。