コロンビア・ワークス株式会社
有価証券報告書－第11期(2023/01/01－2023/12/31)

３【事業の内容】当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社と連結子会社３社から構成されており、不動産開発サービスを主な事業の内容とし、それに付随する後述の不動産賃貸管理サービス、ホテル運営サービス、アセットマネジメントサービスの事業活動を行っております。当社グループでは、「人が輝く舞台を世界につくる」という企業理念のもと、人々の想像する街を具現化し、住む人や訪れる人が多彩な感性で体験することで、創造性を活性化させ、培っていくような場づくりを使命として、街との調和を考慮した集合住宅の開発や、土地の新たな価値を生み出す開発を行っております。具体的な内容は以下のとおりです。・私たちの使命「ユニキュベーション※によって想像と体験のサイクルを生み出し人が輝く舞台を世界につくる」一人ひとりが持つ感性と個性を、自らの努力と発想で育て上げ、心の底から思う「あったらいいな」を実現します。・私たちのめざす姿「誰もが主役」時代と共に進化し、世界中の誰もが人生の主役になれる舞台を提供できる会社をめざします。・私たちが大切にする価値観「好奇心、上昇志向、一体感」当社が創出する都市開発により、利用者、居住者やそこに訪れる人みなさんの人生の質“QualityofLife”を向上させる街づくりを社会に提供し続けます。※ユニキュベーションとは、Uniqueness（面白さ）とIncubation（育成）を組み合わせた造語です。独自の視点で社会及び地域の課題解決に繋げる、唯一無二の建物の創出を目指します。また、これまでに他社が実施していないサービスの提供を心掛けており、「ハード」×「サービス」をモットーとして事業を展開しております。当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、主なサービスの内容について記載致します。(1)不動産開発サービスレジデンス（賃貸マンション）、オフィス、ホテル等を不動産開発サービスの対象とし、レジデンスは「Blancé（ブランセ）」、「LUMIEC（ルミーク）」、オフィスは「BIASTA（ビアスタ）」のブランド名で開発を行っております。ａ．特徴当社では、案件担当者が仕入から開発、販売まで一貫して担当することによりスピード感を持った判断、機動力のある迅速な業務執行が可能であると共に、不動産開発サービスに関するノウハウ及び開発後の運営に関するノウハウを持ち合わせていることから、企画から運営まで一気通貫の不動産開発サービスの提供が可能となっております。また、不動産賃貸管理やホテル運営の各サービスを当社グループにおいて提供することにより、世の中が求めているサービスのニーズをタイムリーに把握し、他社ではあまり手掛けられていない新たなサービスの提案を行うなど、不動産開発サービスに生かすことができる体制となっております。これまでにおいては、定額制のパーソナルトレーニングサービスや朝食提供サービスを導入したレジデンスの案件や、住宅街の駅前にクリニックを集めたメディカルモールの案件を販売するなど、相場賃料や想定利用人数といった建物の需要にとどまらず、周辺地域でどのようなサービスが求められているかに至るまで徹底的なリサーチを行うことにより、その用地に合わせたサービスの付加を企画するといった特徴的な案件開発の実績を重ねております。また、テナントを先に決めた上でその需要に合わせて建設を行うBTS（BuildToSuit）型施設の開発も行っており、PET-CTなど高度な医療機器を備えた人間ドック受診センターや学生マンションの開発も手掛けております。なお、BTS（BuildToSuit）型施設とは、大規模施設の開発の際に、入居するテナントや顧客のニーズに合わせて、施設の用地選定から、テナント仕様で設計・開発などを行ういわゆるオーダーメイド型の施設を意味します。そのほかにも建設期間中の開発案件をＳＰＣ（特別目的会社）へ売却し、販売後も当社のノウハウを活かし、投資家及びＣＭ（コンストラクション・マネジメント）として関与するファンド型のスキームも継続して行っております。なお、ＳＰＣ（特別目的会社）とはSpecialPurposeCompanyの略であり、当社では特定の不動産について当社の信用リスクから切り離し、資金を調達するために設立する場合があります。また、ＣＭ（コンストラクション・マネジメント）とは、プロジェクト全体計画に従い、主にコストやスケジュール管理を行い、計画通りにプロジェクトを完了させるための業務であります。ｂ．顧客層、商圏レジデンスやオフィス等を開発対象として用地を仕入れ、リターンを得られる投資対象として案件を組成した後、１棟販売にて数十億円程度のロットがある案件は不動産投資家に直接販売し、数億円程度のサイズが小さい案件は仲介業者を通して個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人向けに販売をしております。当該不動産開発サービスは、当社が大都市圏を対象に行っております。(2)不動産賃貸管理サービス不動産開発サービスにおいて開発した案件について、販売後も顧客に責任をもってフォローするため、顧客の「良き代理人」であることを当社グループの使命として、不動産賃貸管理サービスを行っております。具体的なサービス内容は以下のとおりです。ａ．商業施設等商業施設、複合施設のエリア特性やトレンド等の市場調査を元に賃貸を支援する業務（リーシング）を行っております。施設運営に欠かせない清掃・各種設備の保守点検等は専門業者を派遣し、日常のスケジュール管理や、行政への報告などを代行しております。ｂ．オフィス物件のコンセプトや特徴をアピールした資料作りや、オフィス専門の仲介業者との協力体制のもと、テナント誘致を行っております。オーナー様のご要望や物件に即したテナントであるか調査した上で、契約の締結、入居後のサポートまで代行しております。ｃ．レジデンス地域に根差した仲介業者との協力体制のもと、年間を通し、時期的・地域的特性を踏まえリーシング条件の提案を行っております。共用部の有効活用や環境維持、設備保守等の建物規模に応じた提案をしております。当該サービスは、連結子会社のコロンビア・コミュニティ株式会社が１都３県(東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県)を対象に行っております。(3)ホテル運営サービス連結子会社のコロンビアホテル＆リゾーツ株式会社が、当社が開発したアートホテルなどの空間演出によるホテル運営サービスを行っております。現在、運営を行っているホテルは以下のとおりです。BnAAlterMuseum京都府京都市下京区BnASTUDIOAkihabara東京都千代田区MIZUKADAIMYO4福岡県福岡市中央区(4)アセットマネジメントサービスアセットマネジメントサービスにおいて投資家の委託を受けて資産形成や資産の運用、保全を行うことで、これまでなかった収益獲得の機会を得るため、2023年４月にコロンビア・アセットマネジメント株式会社を設立しました。同社の委託元や取引先とのリレーションを活用することにより、当社の売却先候補の拡大などのシナジー効果も見込めると考えております。本書提出日現在では宅建業の事業は開始しておりますが、アセットマネジメントサービスの事業は登録前であるため開始しておりません。アセットマネジメント業に必要な各種登録を進めており、宅地建物取引業免許の取得済みであります。今後は、投資助言・代理業、総合不動産投資顧問業、投資運用業、第二種金融商品取引業の各種登録申請を行う予定であり、当該登録完了後には、当社にて開発した不動産や、それにとどまらず他の不動産も含めた不動産の資産管理を行う方針としています。(5)多様な収益ポイント当社グループは、土地に建物を建てて売却を行う通常の不動産開発のみならず自社開発型、ファンド型及びソリューション型の３つの事業スキームを展開しております。ひとつの土地に対して最適なスキームを選択することで利益の最大化及び資産効率の最適化を図ることができます。加えて、どのスキームでも当社グループ内でのシナジー効果が活用できることで多様な収益ポイントを確保することが可能となります。なお、ソリューション型とは、リノベーション等によりバリューアップを実施のうえ、売却を行うスキームを指します。［事業系統図］事業系統図によって示すと次のとおりであります。