株式会社ウィル
有価証券報告書－第29期(2023/01/01－2023/12/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、行動制限の撤廃や入国制限緩和により個人消費の回復や雇用・所得環境の改善がみられ、持ち直しの傾向がみられました。一方で、各国中央銀行の金融引き締め政策や、地政学リスクの顕在化に伴うエネルギー価格や原材料価格の高騰は継続しており、依然として経済全体の先行きは不透明な状況が続いております。不動産関連業界におきましては、日本銀行による金融緩和の縮小懸念等はあるものの、住宅ローンの低金利環境や各住宅取得支援策は継続しており、実需の住宅取引は堅調に推移いたしました。しかし、一部の都市圏において不動産価格の断続的な上昇や建築資材・住宅設備の値上がりによる影響が顕在化しており、消費マインドの低下が懸念されております。なお、営業エリアにおける当期の中古住宅の成約件数について、兵庫県・大阪府では前期比0.2％減少（近畿レインズ調べ）、愛知県では同4.1％減少（中部レインズ調べ）、東京都では同2.1％増加（東日本レインズ調べ）となりました。このような経営環境のなかで当社グループにおきましては、フィービジネスとリフォームの連携強化（収益面）、開発分譲事業の推進（事業規模の拡大）など、ワンストップ体制のシナジー最大化戦略に注力することで、持続的成長と高収益な事業基盤の強化に取り組みました。まず、流通事業においては、営業エリアが拡大するなか、自社サイトをはじめとしたネット集客の強化策が奏功し、住宅を購入されるお客様からのお問い合わせ件数が前期比11.8％、購入の成約件数が同12.5％それぞれ増加いたしました。そのうえで、流通事業での中古住宅の取扱件数も同13.3％増加し、ワンストップサービスの提案機会が増加した結果、収益性の高い「フィービジネスとリフォーム」の業績が堅調に推移いたしました。また、開発分譲事業においては、大阪府池田市や兵庫県伊丹市をはじめとした複数の戸建プロジェクトの販売・引渡しが当初計画を上回り、売上高を牽引いたしました。そのようななか、賃上げ実施や採用予定人数の増加等の人的資源への投資をはじめ、2024年度以降の出店準備や業務効率の向上を目的とした設備投資など、会社の持続的成長を見据えた先行投資を実施しております。これらの結果、当連結会計年度における連結業績は、売上高11,552百万円（前期比22.0％増）、営業利益998百万円（同8.6％増）、経常利益930百万円（同7.3％増）となり、売上高については７期連続、営業利益と経常利益については４期連続で過去最高を更新いたしました。また、取締役会長伊知地俊人の退任に伴う創業者功労金相当額200百万円を特別損失として計上したことから、親会社株主に帰属する当期純利益は521百万円（同12.4％減）となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。流通事業におきましては、売却物件の獲得に注力したことにより、売却の成約件数が前期比13.5％増加いたしました。また、東京圏での店舗展開の影響もあり、購入に関する手数料単価が同4.1％、売却に関する手数料単価が同9.0％それぞれ増加いたしました。この結果、売上高は2,690百万円（前期比21.0％増）、営業利益は674百万円（同13.1％増）となり、売上高と営業利益の過去最高を更新いたしました。リフォーム事業におきましては、流通事業の中古物件の取扱件数が増加したことや、住宅購入の検討段階から積極的にリフォーム担当が同席して提案をする営業戦術が奏功するなど、「中古×リフォーム×ＦＰ」の引渡件数も前期比7.8％増加いたしました。なお、2023年12月末の受注残高は574百万円（同23.9％減）となりました。この結果、売上高は2,223百万円（前期比12.9％増）、営業利益は377百万円（同10.1％増）となり、売上高の過去最高を更新いたしました。開発分譲事業におきましては、用地取得費用や原材料価格の高騰を背景として新築戸建の販売価格が上昇するなか、製販一体の連携強化による付加価値向上に努めた結果、自社分譲物件等の契約件数が前期比17.6％増加いたしました。一方、一部の販売用不動産の販売価格を見直し、在庫回転率の向上に努めました。この結果、売上高は6,355百万円（前期比26.6％増）、営業利益は334百万円（同4.3％減）となり、売上高の過去最高を更新いたしました。賃貸事業におきましては、商業施設（兵庫県宝塚市）のテナント誘致や、シェアハウス（兵庫県西宮市）の入居募集に取り組みました。この結果、売上高は250百万円（前期比8.2％増）、営業利益は７百万円（同29.8%増）となりました。不動産取引派生事業におきましては、流通店舗の増加に伴う取扱件数増加を主な要因とし、住宅ローン事務代行手数料の売上高が前期比12.4％増加いたしました。一方で、2022年10月より火災保険の最長契約期間が10年から５年に短縮されたことに伴い、損害保険代理店手数料は同21.5％減少いたしました。この結果、売上高は171百万円（前期比2.4％増）、営業利益は80百万円（同0.3％減）となりました。その他の事業におきましては、経営コンサルティング業務を行う「ウィルスタジオ」において、新卒採用コンサルティングを中心に受注件数が伸長し、売上高が前期比14.8％増加いたしました。また、人事コンサルティング業務を行う「部活のみかた」においても就活イベントへの参加企業が過去最高数となり、売上高は同25.2％増加いたしました。この結果、売上高は263百万円（前期比16.6％増）、営業利益は78百万円（同36.5％増）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ1,175百万円増加し、2,818百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とその要因は以下のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローにつきましては、税金等調整前当期純利益730百万円に対し、販売用物件の販売等により棚卸資産（販売用不動産及び未成工事支出金等）の減少279百万円、役員退職慰労引当金の増加200百万円、減価償却費127百万円、支払利息及び支払保証料66百万円、未払費用の増加64百万円、前渡金の減少62百万円、未払金の増加15百万円及びその他116百万円によりそれぞれ資金が増加した一方で、法人税等の支払額339百万円、売上債権の増加91百万円、利息及び保証料の支払額74百万円、前受金の減少30百万円及び仕入債務の減少13百万円によりそれぞれ資金が減少したことを主な要因として、1,114百万円の資金増加（前年同期は462百万円の資金減少）となりました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローにつきましては、流通店舗の新規出店に伴う有形固定資産の取得による支出79百万円、無形固定資産の取得による支出17百万円を主な要因として、87百万円の資金減少（前年同期は508百万円の資金減少）となりました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローにつきましては、事業資金の調達とともに寄付型の私募債を複数回発行したこと等による社債1,436百万円、長期借入れによる収入918百万円及びその他15百万円の資金がそれぞれ増加した一方で、短期借入金の減少1,000百万円、長期借入金の返済による支出840百万円、社債の償還による支出205百万円及び配当金の支払額176百万円の資金がそれぞれ減少したことを主な要因として、148百万円の資金増加（前年同期は742百万円の資金増加）となりました。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社グループの事業形態におきましては、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。ｂ．契約実績当社グループが行っている事業のうち、流通事業及び不動産取引派生事業は、契約締結から売上計上までの期間が短く、また賃貸事業は、事業の性質上契約実績の表示がなじまないため、記載を省略しております。当連結会計年度におけるリフォーム事業の契約実績は次のとおりであります。前連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）当連結会計年度（自2023年１月１日至2023年12月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）8512,1491237558562,042104574（注）セグメント間の内部売上高又は振替高を含めております。当連結会計年度における開発分譲事業の契約実績は次のとおりであります。前連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）当連結会計年度（自2023年１月１日至2023年12月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）1424,899197311706,52812905（注）１．セグメント間の内部売上高又は振替高を含めております。２．上記の数量欄及び金額欄には、建築条件付にて土地の売買契約を締結した場合においては、戸数及び契約金額を含めて記載しておりますが、当該契約に付随する建物の建築請負契約につきましては、契約金額のみ金額欄に含めております。ｃ．販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2023年１月１日至2023年12月31日）構成比（％）前年同期比（％）流通事業（百万円）2,69022.5121.0リフォーム事業（百万円）2,22318.6112.9開発分譲事業（百万円）6,35553.2126.6賃貸事業（百万円）2502.1108.2不動産取引派生事業（百万円）1711.4102.4報告セグメント計（百万円）11,69097.8121.7その他（百万円）2632.2116.6合計（百万円）11,953100.0121.5（注）１．セグメント間の内部売上高又は振替高を含めております。２．当連結会計年度の開発分譲事業の販売実績の内訳は次のとおりであります。区分当連結会計年度（自2023年１月１日至2023年12月31日）種類物件名戸数（戸）販売高（百万円）土地・戸建分譲プロジェクト豊中市栗ヶ丘町10557池田市五月丘7368伊丹市大野7291伊丹市西野6249東京都目黒区下目黒1190池田市井口堂4166名古屋市昭和区北山町2121名古屋市天白区土原1112尼崎市武庫之荘2112尼崎市武庫之荘東2109名古屋市名東区香南3106名古屋市瑞穂区洲山町2105小計472,491その他1303,863合計1776,355（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりであります。②当連結会計年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．財政状態（資産）当連結会計年度における資産合計は、前連結会計年度末より963百万円増加し、14,390百万円となりました。流動資産の残高は、前連結会計年度末より950百万円増加し、8,824百万円となりました。主な要因といたしましては、現金及び預金が1,175百万円、売掛金が91百万円それぞれ増加した一方で、販売用物件の販売等により棚卸資産（販売用不動産及び未成工事支出金等）が216百万円、その他が98百万円それぞれ減少したことによるものであります。固定資産の残高は、前連結会計年度末より４百万円減少し、5,530百万円となりました。主な要因といたしましては、賃貸用不動産の売却等により有形固定資産が94百万円、無形固定資産が５百万円減少した一方で、投資その他の資産合計が95百万円増加したことによるものであります。（負債）流動負債の残高は、前連結会計年度末より467百万円減少し、4,110百万円となりました。この要因といたしましては、販売用物件の販売が進捗したことにより短期借入金が1,000百万円、１年内返済予定の長期借入金が84百万円、未払法人税等が59百万円、支払手形及び買掛金が13百万円それぞれ減少した一方で、１年内償還予定の社債が348百万円、役員退職慰労引当金200百万円、その他が141百万円それぞれ増加したことによるものであります。固定負債の残高は、前連結会計年度末より1,068百万円増加し、5,831百万円となりました。主な要因といたしましては強固な財務基盤の構築を目的として社債が906百万円、長期借入金が162百万円それぞれ増加したことによるものであります。（純資産）純資産の残高は、前連結会計年度末より362百万円増加し、4,448百万円となりました。主な要因といたしましては、親会社株主に帰属する当期純利益を521百万円計上した一方で、2022年12月期の期末配当金を176百万円実施したことによるものであります。ｂ．経営成績当連結会計年度における経営成績は、売上高11,552百万円（前期比22.0％増）、営業利益998百万円（同8.6％増）、経常利益930百万円（同7.3％増）、親会社株主に帰属する当期純利益521百万円（同12.4％減）となりました。（売上高）当連結会計年度における売上高は、前期と比べて2,083百万円増加し、11,552百万円（前期比22.0％増）となりました。主な要因といたしましては、複数の自社ブランドの新築戸建プロジェクトの販売が計画戸数以上に進捗し、開発分譲事業が増収となったこと、並びに営業エリア拡大や売却物件の獲得に注力をした結果、流通事業の経営成績が堅調に推移した結果であります。なお、詳細につきましては「(１)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。（売上総損益）当連結会計年度における売上総利益は、前期と比べて205百万円増加し、1,812百万円（前期比12.8％増）となりました。主な要因といたしましては、流通事業及びリフォーム事業の売上高増加に連動したものであります。（営業損益）当連結会計年度における営業利益は、前期と比べて78百万円増加し、998百万円（前期比8.6％増）となりました。主な要因といたしましては、賃上げ実施や採用予定人数の増加等の人的資源の投資等により販売費及び一般管理費が前期と比べて126百万円増加し、814百万円（前期比18.4％増）となったこと等によるものであります。（経常損益）当連結会計年度の営業外収益は、受取家賃及び助成金収入等の計上により22百万円となりました。また、営業外費用は、支払利息等の計上により90百万円となりました。以上の結果、当連結会計年度における経常利益は、前期と比べて62百万円増加し、930百万円（前期比7.3％増）となりました。（親会社株主に帰属する当期純損益）当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は、前期と比べて73百万円減少し、521百万円（前期比12.4％減）となりました。主な要因としましては、創業者である取締役会長の退任に伴う特別損失を200百万円計上したこと等によるものであります。ｃ．キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況につきましては「（１）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社グループの資金需要のうち主なものは、開発分譲事業に係る用地取得費及び土地造成費等のプロジェクト資金、賃貸事業の物件取得資金、並びに流通事業の店舗用地取得資金等であります。これらの財源は、案件ごとの状況に応じて、内部留保資金及び金融機関からの借入金等で補っております。また、当社グループは、収益性の高い事業群「フィービジネスとリフォーム」の強化戦略を推進し、安定的かつ持続的な成長に必要な内部留保資金の充実に努めることを基本方針としております。なお、重要な資本的支出の予定及びその資金の調達源等については、「第３設備の状況３設備の新設、除却等の計画（１）重要な設備の新設等」に記載のとおりであります。