株式会社ビーロット
有価証券報告書－第16期(2023/01/01－2023/12/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」といいます。)の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況ａ．経営成績当連結会計年度におけるわが国の経済は、日本銀行総裁交代後も金融緩和を継続している事や円安によるインバウンド需要の回復をはじめ、個人消費や企業収益などを中心に回復の動きがみられました。一方では世界的なインフレーションの進行や金利上昇、急激な為替の変動など先行き不透明な状況が続いております。当社グループの主たる事業領域である不動産市場においては、不動産価格高騰の影響や建築資材の供給制約に伴う建築コスト増加、金利上昇等の懸念材料がより顕在化しております。一方で、インバウンド観光客数の回復や国内の移動が増加したことにより宿泊施設の稼働改善・収入増加に伴う不動産の資産価値向上が進んでおります。日本国内の富裕層マーケットは順調に拡大しており、また潤沢な投資マネーを保持する海外投資家からの不動産取得ニーズも旺盛であり、当社グループにおいては、事業用不動産分野における高い専門性と広範なネットワーク、また富裕層サービスのラインナップを強みに、ビジネス機会の拡大が継続しております。このような状況のもと、当社グループは創業以来の経営理念である「不動産及び不動産金融分野において社会に価値を与えるビジネスを創出し、社会から求められる企業として、利益の追求と長期的な成長を目指す」を実現させるべく、中期経営計画の最終年度として「次世代リーダーの育成」「パートナー企業の増加」等のアクションプラン遂行に加え、DX（デジタルトランスフォーメーション）の推進と加速の取り組みに努めて参りました。当連結会計年度は、全社一丸となり、近年の市況を「良いものが、より高く評価される時代」と捉え、取り扱う不動産と自社サービスのクオリティ向上に取り組んでまいりました。不動産投資開発事業では、厳選した仕入れと事業観をもったハイスペックな商品化に取り組み、計画を上回る利益での売却を複数件において実現しました。また為替の変動も好機として、海外投資家への宿泊施設や土地の売却も発生し、新型コロナウイルス感染症の影響で停滞していた宿泊施設の商品化および売却に手ごたえを得ております。なお、販売用不動産において一部保守的に再評価をした結果、163百万円の評価損を計上することとなりました。不動産コンサルティング事業では、仲介分野においてリピーター顧客の囲い込み・深耕営業において成果を発揮し、限られた人員においても大型案件の仲介を効率的に行うことができました。新築マンションの販売においても堅調な住宅購入ニーズを背景に引渡し戸数が順調に伸長いたしました。不動産マネジメント事業では、宿泊系不動産における稼働率の改善や管理物件の増加に伴う管理受託手数料の積み上げが顕著にみられ、業績に大きく寄与いたしました。また、当連結会計年度には長期保有を目的とし販売用不動産から固定資産へ「沖縄県那覇市泉崎オフィスビル」「ホテル・トリフィート博多祇園」「ホテル・トリフィート金沢」「常総市太陽光設備」「笠間市太陽光設備」５件の振替を行い固定資産が増加いたしました。これらの結果、当連結会計年度の業績は、売上高は23,510百万円(前年同期比18.1％増)、営業利益は5,498百万円(前年同期比88.7％増)、経常利益は4,945百万円(前年同期比104.8％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は3,297百万円(前年同期比101.3％増)となりました。セグメントごとの経営成績は次のとおりとなりました。(不動産投資開発事業)当連結会計年度における売上高は17,735百万円(前年同期比21.2％増)、セグメント利益は4,021百万円(前年同期比173.3％増)となりました。なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。(不動産コンサルティング事業)当連結会計年度における売上高は1,924百万円(前年同期比22.3％減)、セグメント利益は840百万円(前年同期比38.4％減)となりました。なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。(不動産マネジメント事業)当連結会計年度における売上高は4,028百万円(前年同期比41.5％増)、セグメント利益は1,906百万円(前年同期比73.8％増)となりました。ｂ．財政状態(資産)当連結会計年度末における総資産は前連結会計年度末に比べ1,235百万円増加し、57,240百万円となりました。増減の主な内訳は、販売用不動産（仕掛販売用不動産を含む）1,513百万円増加（固定資産への振替を除く）であります。(負債)当連結会計年度末における負債合計は前連結会計年度末に比べ1,761百万円減少し、42,200百万円となりました。増減の主な内訳は、短期借入金4,907百万円減少及び1年内返済予定の長期借入金3,637百万円増加であります。(純資産)当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ2,997百万円増加し、15,040百万円となりました。増減の主な内訳は、利益剰余金2,907百万円増加であります。これらの結果、自己資本比率は25.6％となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、前連結会計年度末に比べ422百万円増加となり、10,342百万円となりました。(単位：百万円)前連結会計年度当連結会計年度増減営業活動によるキャッシュ・フロー△4,0505,0149,064投資活動によるキャッシュ・フロー△1,980△781,902財務活動によるキャッシュ・フロー3,762△4,684△8,447当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益4,775百万円、非資金項目である減価償却費276百万円を計上したことを主な要因として、5,014百万円の収入(前年同期は4,050百万円の支出)となりました。(投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の取得による支出123百万円を主な要因として、78百万円の支出(前年同期は1,980百万円の支出)となりました。(財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入れによる収入11,139百万円と長期借入金の返済による支出10,234百万円を主な要因として、4,684百万円の支出(前年同期は3,762百万円の収入)となりました。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社は、生産活動を行っていないため、該当事項はありません。ｂ．受注実績当社は、受注生産及び受注仕入を行っていないため、該当事項はありません。ｃ．販売実績１)当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度(自2023年１月１日至2023年12月31日)前年同期比(％)不動産投資開発事業(百万円)17,55720.3不動産コンサルティング事業(百万円)1,924△22.0不動産マネジメント事業(百万円)4,02841.5合計(百万円)23,51018.1(注)セグメント間の取引については相殺消去しております。２)当連結会計年度のセグメントの地域別の販売実績は次のとおりであります。セグメントの名称関東圏北海道圏九州圏関西圏中部圏不動産投資開発事業(百万円)10,3839303,5921,6461,004不動産コンサルティング事業(百万円)8472466622202不動産マネジメント事業(百万円)2,494448690264130合計(百万円)13,7251,6254,2892,5341,336(注)セグメント間の取引については相殺消去しております。３)当連結会計年度のセグメントの物件種類別の販売実績は次のとおりであります。セグメントの名称住居事務所・店舗その他不動産投資開発事業(百万円)6,1405,7215,694不動産コンサルティング事業(百万円)1,75111855合計(百万円)7,8915,8405,750(注)セグメント間の取引については相殺消去しております。４)最近２連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度(自2022年１月１日至2022年12月31日)当連結会計年度(自2023年１月１日至2023年12月31日)金額(百万円)割合(％)金額(百万円)割合(％)株式会社サンケイビル－－2,72411.6トミネ株式会社－－2,35210.0(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．経営成績当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して3,598百万円増加の23,510百万円(前年同期比18.1％増)となりました。これは主として、不動産投資開発事業において保有する販売用不動産の販売が堅調に推移したこと、また不動産コンサルティング事業において案件の大型化、取引件数増加によるもの、不動産マネジメント事業でも保有不動産からの賃料収入増加に伴うものであります。当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して877百万円増加の14,859百万円(前年同期比6.3％増)となり、売上総利益は2,721百万円増加の8,651百万円(同45.9％増)となりました。これは主として、不動産投資開発事業において、販売用不動産の件数と単価の増加に伴うものです。また販売用不動産のホテルにおける稼働率の改善が顕著にみられますが、インバウンド観光客をターゲットとした簡易宿所等のアセットタイプでは、その収益性をさらに保守的に見積り、販売用不動産評価損を163百万円計上したことによるものであります。当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して136百万円増加の3,152百万円(前年同期比4.5％増)となりました。当連結会計年度の営業利益は2,585百万円増加して5,498百万円(同88.7％増)となりました。セグメントごとの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。(不動産投資開発事業)不動産投資開発事業におきましては、売却件数は39件(前年同期31件)となり、その内訳は、物件種類別では住宅系不動産29件(前年同期19件)、事務所・店舗ビル６件(前年同期８件)、土地(開発用地含む)３件(前年同期４件)、その他１件(前年同期－件)となり、地域別では関東圏17件(前年同期18件)、北海道圏３件(前年同期１件)、九州圏２件(前年同期３件)、関西圏16件(前年同期８件)、中部圏1件(前年同期１件)となりました。当連結会計年度においては、富裕層の多様化する不動産投資ニーズを的確に捉え、希少性の高い一棟空オフィスビルのバリューアップなど新たな領域への積極的な投資をはじめ、着実に成果を感じております。取得した物件数は39件(前年同期51件)となり、物件種類別では住宅系不動産27件(前年同期36件)、事務所・店舗ビル９件(前年同期10件)、開発用地２件(前年同期５件)、その他１件(前年同期－件)となり、地域別では関東圏21件(前年同期27件)、北海道圏１件(前年同期８件)、九州圏１件(前年同期５件)、関西圏15件(前年同期10件)、中部圏１件(前年同期１件)となりました。多くの金融機関から融資を得ながら、賃料収入のある住宅系不動産や事務所・店舗ビルを中心にインフレーションの時代背景を享受できる、厳選した仕入れと商品化に取り組み、住宅系不動産を中心に当初利益計画を上回る価格での売却を順調に進め、利益を積み上げました。ヘルスケア関連施設の保有や今後更なるハイスペックな商品の取り扱いを進めてまいります。当連結会計年度は販売用不動産から固定資産への振替として4,900百万円を実施し、当連結会計年度の期末販売用不動産残高（仕掛販売用不動産含む）は35,478百万円となりました。なお、上記物件数には連結子会社が保有する販売用不動産を含めておりませんが、事務所・店舗４件、カプセルホテル１件、開発用地１件を在庫として保有しております。これらの結果、当連結会計年度における売上高は17,735百万円(前年同期比21.2％増)、セグメント利益は4,021百万円(前年同期比173.3％増)となりました。なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。(不動産コンサルティング事業)不動産コンサルティング事業では、関東圏及び関西圏を中心に投資用不動産の売買仲介及びコンサルティング受託案件を積み重ね、成約件数は81件(前年同期79件)となりました。内訳は関東圏36件(前年同期29件)、北海道圏10件(前年同期16件)、九州圏２件(前年同期６件)、関西圏33件(前年同期28件)となりました。富裕層の資産承継対策や既存顧客のリピーター化によるビジネス機会の創出やファンドやリート、不動産会社等のプロを取引先とした深耕営業による案件を進め、M&amp;A仲介、不動産コンサルティング取引件数の積み上げを図りました。新築分譲マンションの販売受託も、若手人材の採用と育成を強化し、新規デベロッパーからの販売を積極的に受託することにより合計1,071戸の引渡が完了し好調に推移致しました。これらの結果、当連結会計年度における売上高は1,924百万円(前年同期比22.3％減)、セグメント利益は840百万円(前年同期比38.4％減)となりました。なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。(不動産マネジメント事業)不動産マネジメント事業では、不動産保有において、社会経済活動の回復に伴い宿泊系不動産を中心に賃料収入が大きく改善しました。プロパティマネジメントにおける管理運営受託では、グループ内の不動産再生ノウハウを活かした収益改善施策が評価され、プロの不動産オーナーからの受託件数が着実に伸長いたしました。クライアントからの不動産管理運営受託件数は155件(前年同期135件)に増加しました。管理運営受託のエリアの内訳は、関東圏73件(前年同期63件)、北海道圏44件(前年同期35件)、九州圏28件(前年同期28件)、関西圏５件(前年同期５件)、中部圏５件(前年同期４件)となります。アセットマネジメントを専門とするビーロット・アセットマネジメント株式会社では、グループ内のネットワークを活かしたヘルスケア領域での業務受託や関連業務を獲得致しました。その他の主要連結子会社である株式会社ティアンドケイ（ゴルフ場運営受託）なども堅調に業績が推移いたしました。これらの結果、当連結会計年度における売上高は4,028百万円(前年同期比41.5％増)、セグメント利益は1,906百万円(前年同期比73.8％増)となりました。ｂ．財政状態当連結会計年度における総資産は57,240百万円となり、前連結会計年度と比較して1,235百万円増加しました。このうち、流動資産は前連結会計年度と比較して3,517百万円減少し、残高は48,263百万円となりました。これは主として、流動資産の販売用不動産4,025百万円及び仕掛販売用不動産875百万円を固定資産へ振り替えたことによるものであります。固定資産は、前連結会計年度と比較して4,756百万円増加し、残高は8,967百万円となりました。当連結会計年度末における負債は42,200百万円となり、前連結会計年度と比較して1,761百万円減少しました。このうち、流動負債は16,747百万円となり、前連結会計年度と比較して270百万円減少しました。これは主として、契約負債が100百万円及び未払法人税等が345百万円増加したことによるものです。また、固定負債は25,452百万円となり、前連結会計年度と比較して1,490百万円減少しました。これは主として、長期有利子負債が1,736百万円減少したことによるものであります。当連結会計年度末における純資産は15,040百万円となり、前連結会計年度と比較して2,997百万円増加しました。これは主として、剰余金の配当を389百万円実施したものの、親会社株主に帰属する当期純利益が3,297百万円だったことにより、利益剰余金が2,907百万円増加したことによるものであります。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社の資金状況については、「第２事業の状況４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社グループの資金需要の主なものは、不動産投資開発事業における販売用不動産の仕入であります。販売用不動産の仕入は、当該販売用不動産を担保とした金融機関からの借入金等及び営業活動で獲得した資金によって充当しております。当該借入金は、販売用不動産の販売時に一括返済することを基本としているとともに、想定される在庫期間よりも長期性の資金を借入等により調達することで、流動性リスクの軽減を図っております。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社グループが採用している重要な会計方針は、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。なお、連結財務諸表の作成にあたって、資産・負債や収益・費用に影響を与える見積りは、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。