株式会社ＪＰＭＣ
有価証券報告書－第22期(2023/01/01－2023/12/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症による行動制限が緩和され、社会活動の正常化が進んだものの、不安定な国際情勢を背景とした資源価格や原材料価格の高騰、大幅な円安の進行、物価上昇による個人消費の停滞など、依然として先行きは不透明な状況が続いております。このような状況のもと当社グループは、2021年からの５ヵ年を対象とする中期経営計画として策定した「ＪＰＭＣ２０２５」のもと、「コロナ禍における運用戸数の拡大」と「Backtonormalにおける収益性改善」を基本戦略として事業を推進してまいりました。当社グループのコア事業であるプロパティマネジメント事業の収益向上に向けては、運用戸数の増加が不可欠となりますが、滞納保証事業や保険事業、リフォーム事業等を併せ持つ当社グループの強みが、１戸当たりの収益性をさらに高め、付加価値向上と成長の加速を実現させていくための原動力となります。そのための基盤作りとして、物件により得られるストック収益を拡大すべく、運用戸数の増加に重点をおいて事業を推進するとともに、オーナーへのサービスラインナップの拡充を目的として、2020年８月に設立した株式会社ＪＰＭＣワークス＆サプライによるリフォーム・リニューアル・リノベーション事業を強化しました。賃貸マンション・アパートの経営代行とリフォームを組み合わせた「スーパーリユース」は、既存物件の躯体を活かし物件を再生することで、オーナーの経済的な負担を少なく、かつ、スクラップ＆ビルドに比べCO2排出を削減できるという持続可能な賃貸経営の提供を企図したサステナブルなビジネスモデルであり、ストック＆フローの事業として今後も成長を見込んでおります。また、経営基盤強化のため、採用の強化など、人的資本への投資を引き続き行いました。運用戸数増加へ向けた体制を整備することは、当社の経営課題である持続的な成長のための事業基盤の強化の実現に寄与するものと考えております。物件運用により得られるストック収益を拡大し、持続的かつ安定した成長を実現させるため、当社グループのパーパスである「住む論理の追求」のもとに全社一丸となって事業を推進しました。この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。ａ．財政状態当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ176百万円増加し18,152百万円となりました。当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べ863百万円減少し9,508百万円となりました。当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,040百万円増加し8,643百万円となりました。ｂ．経営成績当連結会計年度の経営成績は、売上高57,353百万円（前期比2.0％増）、営業利益2,576百万円（同7.9％増）、経常利益2,583百万円（同7.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益1,817百万円（同14.3％増）となりました。売上区分別の経営成績は、次のとおりであります。（プロパティマネジメント収入）プロパティマネジメント収入につきましては、新型コロナウイルス感染症からの社会経済活動の正常化が進みつつある中で、受注・受託の獲得に注力いたしました。また、プロパティマネジメント事業の収益性の改善に取り組んでまいりました。この結果、当連結会計年度におきまして、運用戸数は110,206戸（前期末比3,502戸増）となり、プロパティマネジメント収入は53,031百万円（前期比1.1％増）となりました。（ＰＭ付帯事業収入）ＰＭ付帯事業収入につきましては、当社の運用物件への新規入居者に対する滞納保証及び保険商品の付帯が進んだことから、滞納保証事業及び保険事業が順調に推移しました。この結果、ＰＭ付帯事業収入は2,541百万円（前期比4.7％増）となりました。（その他の収入）その他の収入につきましては、株式会社ＪＰＭＣワークス＆サプライによるリフォーム事業が順調に推移しました。既存物件の躯体を活かしたリフォームと賃貸マンション・アパートの経営代行を組み合わせた「スーパーリユース」は当社が目指す持続可能な賃貸経営の提供を企図するサステナブルなビジネスモデルであります。この結果、その他の収入は1,780百万円（前期比30.8％増）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ524百万円減少し、当連結会計年度末には6,849百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、2,004百万円の収入（前連結会計年度は2,365百万円の収入）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が2,579百万円、営業貸付金の減少額が182百万円、減価償却費が134百万円、法人税等の支払額が985百万円あったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、932百万円の支出（前連結会計年度は467百万円の支出）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出が857百万円、無形固定資産の取得による支出が66百万円あったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、1,596百万円の支出（前連結会計年度は1,752百万円の支出）となりました。これは主に、配当金の支払額が878百万円、長期借入金の返済による支出が670百万円あったことによるものであります。③生産、受注及び販売の実績当社グループの事業は、プロパティマネジメント事業及びその付随業務の単一セグメントであるため、売上区分別に記載しております。ａ．生産実績該当事項はありません。ｂ．仕入実績当連結会計年度における仕入実績を売上原価区分別に示すと、次のとおりであります。売上原価区分当連結会計年度（自2023年１月１日至2023年12月31日）仕入高（百万円）前期比（％）プロパティマネジメント収入原価47,6340.7ＰＭ付帯事業収入原価1,6274.9その他の原価1,02524.2合計50,2871.2ｃ．販売実績当連結会計年度における販売実績を売上区分別に示すと、次のとおりであります。売上区分当連結会計年度（自2023年１月１日至2023年12月31日）販売高（百万円）前期比（％）プロパティマネジメント収入53,0311.1ＰＭ付帯事業収入2,5414.7その他の収入1,78030.8合計57,3532.0(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積に用いた仮定のうち、重要なものについては「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．財政状態及び経営成績の分析当連結会計年度における財政状態及び経営成績の分析につきましては、「４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりです。ｂ．資本の財源及び資金の流動性(1)キャッシュ・フロー当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況については「４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。なお、当社グループのキャッシュ・フロー関連指標の推移は、下記のとおりであります。2019年12月期2020年12月期2021年12月期2022年12月期2023年12月期自己資本比率（％）50.347.838.842.347.6時価ベースの自己資本比率（％）190.6155.7101.298.0109.3キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）0.90.71.61.31.2インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）467.8662.7290.2263.0289.7自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い※各指標はいずれも連結ベースの財務数値により算出しております。※株式時価総額は期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しております。※キャッシュ・フローは営業キャッシュ・フローを使用しております。※有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。(2)資金の需要さらなる企業価値の向上を図るための事業投資、運転資金及び債務の返済、並びに株主還元策の実施の資金需要に備え、資金調達及び流動性の確保に努めています。(3)資金の財源及び資金の流動性運転資金及び債務の返済、株主還元策の実施に関しては基本的に営業活動によるキャッシュ・フローや自己資金を充当することにより対応する方針であります。また、企業価値の向上を図るための事業投資につきましては自己資金や借入金だけでなく、多額の資金が必要となる場合には、財務健全性に配慮しつつ、長期的に安定した資金を得るため証券市場から資金調達を行うことも選択肢としております。なお、当連結会計年度末における有利子負債残高は2,324百万円となっており、また、現金及び現金同等物の残高は6,849百万円となっております。③経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループでは2021年12月期から５年間を対象とする中期経営計画「ＪＰＭＣ２０２５」を策定し、「コロナ禍における運用戸数の拡大」と「Backtonormalにおける収益性改善」を基本戦略として事業を推進してまいりました。中期経営計画「ＪＰＭＣ２０２５」では、最終年度である2025年12月期において、KPIとして「運用戸数16万戸」「新規申込戸数5ヵ年累計110,000戸」「売上高770億円」「ROE(自己資本利益率)目標水準20％以上維持」「配当性向目標水準40％維持」を目標としております。当連結会計年度におきましては、運用戸数110,206戸、新規申込戸数8,744戸、売上高573億円、ROE(自己資本利益率)22.4％、配当性向49.7％となりました。◇経営指標2023年12月期2024年12月期予想2025年12月期目標2030年12月期目標(参考)運用戸数110,206戸114,000戸160,000戸250,000戸新規申込戸数8,744戸10,500戸5ヵ年累計110,000戸5ヵ年累計154,000戸売上高573億円604億円770億円1,110億円ＲＯＥ（自己資本利益率）22.4％20％以上20％以上20％以上配当性向49.7％40％以上40％以上40％以上