ヒューリック株式会社
有価証券報告書－第94期(2023/01/01－2023/12/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次の通りであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度の業績は、営業収益は446,383百万円(前期比△77,040百万円、14.7％減)、営業利益146,178百万円(前期比20,031百万円、15.8％増)、経常利益137,437百万円(前期比14,214百万円、11.5％増)、親会社株主に帰属する当期純利益94,625百万円(前期比15,474百万円、19.5％増)となりました。財政状態については、当連結会計年度末の資産合計は、2,480,472百万円（前期末比160,135百万円、6.9％増）、負債合計は、1,711,172百万円（前期末比77,988百万円、4.7％増）、純資産合計は、769,300百万円（前期末比82,146百万円、11.9％増）となりました。各セグメントの業績は、次の通りであります。（各セグメントの営業収益は、セグメント間の内部営業収益、振替高を含みます。）（不動産事業）当社グループの中核事業は、東京23区を中心に、約250件（販売用不動産除く）の賃貸物件・賃貸可能面積約138万㎡を活用した不動産賃貸事業であります。環境変化に対応した競争優位性のある高品質な賃貸ポートフォリオを構築する観点から、継続的な物件の入れ替えや耐震・環境配慮に優れた開発・建替の加速による優良アセットの積み上げに取り組んでおります。また、開発・建替、バリューアッド物件のパイプラインを充実させ、出口戦略の多様化により、安定的・継続的な開発利益と運用報酬の獲得にも取り組んでおります。当連結会計年度の新規物件（固定資産）の取得につきましては、島忠府中店（東京都府中市）、ＲＯＯＭＤＥＣＯ幕張新都心店（千葉県千葉市）、ヒューリック渋谷美竹通りビル（東京都渋谷区）、ユニデン八丁堀ビル（東京都中央区）、ヒューリック銀座７丁目ビル（一部）（東京都中央区）、オリナスモール・オリナスコア（東京都墨田区）及びグランドスケープ池袋（底地）（東京都豊島区）などを取得いたしました。開発・建替事業（固定資産）につきましては、（仮称）南橋本開発計画（相模原市中央区）の開発用地を取得したほか、（仮称）千駄ヶ谷センタービル建替計画（東京都渋谷区）、（仮称）福岡ビル建替計画（福岡市中央区）、（仮称）三郷物流開発計画（Ⅰ期）（埼玉県三郷市）、（仮称）銀座ビル建替計画（東京都中央区）、（仮称）札幌建替計画（２期工事）（札幌市中央区）、（仮称）心斎橋開発計画（大阪市中央区）、（仮称）三郷物流開発計画（Ⅱ期）（埼玉県三郷市）、銀座コア（東京都中央区）及び（仮称）新宿３１８開発計画（東京都新宿区）などが順調に進行しております。ＰＰＰ（パブリック・プライベート・パートナーシップ）事業につきましては、ヒューリック錦糸町コラボツリー（東京都墨田区）が１月に竣工したほか、東京都と渋谷区実施の「都市再生ステップアップ・プロジェクト（渋谷地区）渋谷一丁目地区共同開発事業」などが順調に進行しております。販売用不動産につきましては、ヒューリック秋葉原中央通りビル（東京都千代田区）、相模原底地（一部）（相模原市中央区）及びヒューリック新宿五丁目ビル（東京都新宿区）などを売却しております。このように、当セグメントにおける事業は順調に進行しており、前連結会計年度及び当連結会計年度に竣工、取得した物件によりオフィス等の不動産賃貸収入は安定的に推移したことに加え、販売用不動産の売上も順調に推移したことなどから、当連結会計年度の営業収益は408,599百万円(前期比△84,543百万円、17.1％減)、営業利益は154,432百万円(前期比14,652百万円、10.4％増)となりました。（保険事業）保険事業におきましては、連結子会社であるヒューリック保険サービス株式会社が、国内・外資系の保険会社と代理店契約を結んでおり、法人から個人まで多彩な保険商品を販売しております。保険業界の事業環境は引き続き厳しい環境にありますが、既存損保代理店の営業権取得を重点戦略として、法人取引を中心に営業展開をしております。この結果、当セグメントにおける営業収益は3,646百万円(前期比30百万円、0.8％増)、営業利益は1,087百万円(前期比47百万円、4.5％増)となりました。（ホテル・旅館事業）ホテル・旅館事業におきましては、連結子会社であるヒューリックホテルマネジメント株式会社は「ＴＨＥＧＡＴＥＨＯＴＥＬ」シリーズ及び「ビューホテル」シリーズ、ヒューリックふふ株式会社は「ふふ」シリーズを中心に、ホテル及び旅館の運営をおこなっております。当連結会計年度においては、コロナの５類移行以降、国内・インバウンドとも好調に推移し、稼働・客室単価とも高水準を維持しております。この結果、当セグメントにおける営業収益は37,351百万円(前期比9,716百万円、35.1％増)、営業利益は1,026百万円(前期は営業損失5,099百万円)となりました。（その他）その他におきましては、主に連結子会社であるヒューリックビルド株式会社が、当社保有ビル等の営繕工事、テナント退去時の原状回復工事、新規入居時の内装工事を中心に受注実績を積み上げた結果、営業収益は6,550百万円(前期比△1,076百万円、14.1％減)、営業利益は511百万円(前期比△96百万円、15.8％減)となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物は、営業活動により270,819百万円増加し、投資活動により298,330百万円減少し、財務活動において28,024百万円減少し、当連結会計年度末には82,763百万円となりました。(単位：百万円)2022年12月期2023年12月期営業活動によるキャッシュ・フロー266,108270,819投資活動によるキャッシュ・フロー△345,335△298,330財務活動によるキャッシュ・フロー11,441△28,024現金及び現金同等物の期末残高138,30082,763当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次の通りであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは270,819百万円の収入(前期比4,710百万円)となりました。これは主に、不動産賃貸収入及び販売用不動産の売却を主因とした税金等調整前当期純利益が136,698百万円、減価償却費が16,307百万円、棚卸資産の減少額が145,984百万円あったためであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは298,330百万円の支出(前期比△47,005百万円)となりました。これは主に、環境変化に対応した競争優位性のある高品質な賃貸ポートフォリオを構築する観点から、物件の入れ替えや開発・建替等をおこなったためであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは28,024百万円の支出(前期比△39,465百万円)となりました。これは主に、開発・建替や新規物件の取得に伴う資金調達をおこなった一方で、配当金の支払いがあったことによるものであります。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績該当事項はありません。ｂ．受注実績該当事項はありません。ｃ．販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次の通りであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2023年１月１日至2023年12月31日）前期比（％）不動産事業（百万円）408,599△17.1保険事業（百万円）3,6460.8ホテル・旅館事業（百万円）37,35135.1その他（百万円）6,550△14.1調整額（百万円）△9,765－合計（百万円）446,383△14.7（注）１．各セグメントの営業収益は、セグメント間の内部営業収益、振替高を含みます。２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合は次の通りであります。相手先前連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）当連結会計年度（自2023年１月１日至2023年12月31日）金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）アジア５特定目的会社（注）４（注）４－－芙蓉総合リース－－52,97911.8３．販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。４．同社との間で守秘義務を負っているため、金額の公表は控えさせていただきます。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次の通りであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当連結会計年度における我が国経済は、雇用情勢や、企業収益・設備投資の改善、インバウンド需要の増加などもあり、緩やかな景気回復の動きがみられました。不動産投資マーケットにつきましても、低金利等を背景に不動産投資家の旺盛な投資マインドが継続したため、安定的に推移しました。こうした環境のもと、当社グループは、2020年度を初年度とする中長期経営計画に基づき、「変革」と「スピード」をベースに、環境変化に柔軟に対応した進化を通じて、持続的な企業価値向上の実現に注力してまいりました。当連結会計年度の達成状況は以下の通りであります。経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「第２事業の状況１．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（３）目標とする経営指標」に記載しております。当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次の通りであります。ａ．経営成績の分析（営業収益）当連結会計年度の営業収益は、446,383百万円となり、対前期比で77,040百万円減少いたしました。これは、前連結会計年度及び当連結会計年度に竣工、取得した物件によりオフィス等の不動産賃貸収入が安定的に推移したことに加え、販売用不動産の売上も順調に推移したことによるものであります。（営業利益）当連結会計年度の営業利益は、146,178百万円となり、対前期比で20,031百万円増加いたしました。これは、物件の竣工、取得によりオフィス等の不動産賃貸収入が安定的に推移したことに加え、販売用不動産の売上総利益が増加したことによるものであります。（経常利益）当連結会計年度の経常利益は、137,437百万円となり、対前期比で14,214百万円増加いたしました。これは、上記営業利益の増加があった一方で、賃貸解約関係収入の減少により営業外収益が減少したことによるものであります。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、94,625百万円となり、対前期比で15,474百万円増加いたしました。これは、上記経常利益の増加に加え、受取補償金の増加により特別利益が増加したこと、建替に関連する費用の減少により特別損失が減少したこと及び税金費用が増加したことによるものであります。ｂ．財政状態の分析（資産）当連結会計年度末の資産合計は、2,480,472百万円となり、対前期末比160,135百万円増加いたしました。当社グループにおきましては、環境変化に対応した競争優位性のある高品質な賃貸ポートフォリオを構築する観点から、継続的な物件の入れ替えや耐震・環境配慮に優れた開発・建替の加速による優良アセットの積み上げに取り組んでおります。また、ヒューリックリート投資法人及びヒューリックプライベートリート投資法人の中長期的な収益向上と優良アセットの着実な積上げを実現するために、スポンサーとしてのサポートやバックアップにも努めております。主な項目の増減は以下の通りであります。・現金及び預金55,521百万円減少・販売用不動産172,319百万円増加（固定資産からの振替、物件の取得及び売却等）・土地58,103百万円減少（物件の取得及び販売用不動産への振替等）・投資有価証券43,757百万円増加（投資有価証券の取得、売却及び有価証券の含み益の増加等）（負債）当連結会計年度末の負債合計は、1,711,172百万円となり、対前期末比77,988百万円増加いたしました。これは主に、設備投資等に伴い、資金調達をおこなったことによるものであります。当社グループの借入金残高は1,034,029百万円となっておりますが、このうち特別目的会社（ＳＰＣ）のノンリコースローンが31,144百万円含まれております。金融機関からの資金調達については、高い収益力を背景として安定的に低コストで調達をおこなっております。（純資産）当連結会計年度末の純資産合計は、769,300百万円となり、対前期末比82,146百万円増加いたしました。このうち株主資本合計は、706,794百万円となり、対前期末比で60,324百万円増加しております。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益による利益剰余金の増加及び配当金の支払による利益剰余金の減少によるものであります。また、その他の包括利益累計額合計は、58,862百万円となり、対前期末比で18,603百万円増加いたしました。これは主に、有価証券の含み益が26,742百万円増加したことによるその他有価証券評価差額金の増加によるものであります。ｃ．経営成績に重要な影響を与える要因当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２事業の状況３．事業等のリスク」に記載の通りであります。ｄ．セグメントごとの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容セグメントごとの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、「第２事業の状況４．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」に記載の通りであります。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フローは、「第２事業の状況４．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、必要な資金を主に銀行借入、社債や短期社債（コマーシャル・ペーパー）等の発行によって調達する方針としており、当社グループの今後の資金需要は、主に不動産事業に係る設備投資であり、「第３設備の状況３．設備の新設、除却等の計画」に記載しております。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は、実際の結果と異なる可能性があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。