株式会社ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｉｅｓ
有価証券報告書－第4期(2022/12/01－2023/11/30)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。当社グループはKAITRY事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。①経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症が第５類感染症に位置づけられたことで一層社会活動の制限が穏和されてきており、インバウンド需要やサービス消費の回復など社会活動の正常化に向けた動きが見られましたが、一方で依然不安定な海外情勢などから資源・エネルギーや原材料価格の上昇、円安や賃上げなどの影響による全体的な商品・サービスの価格上昇等消費の下押しリスクの側面もあり、依然として景気の先行きは不透明な状況が続いております。このような状況のもとで、当社グループは、「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来を創造するために、「リアル（住まい）×テクノロジー」を通じて、不動産取引をより身近なものにすることを目指しています。具体的にはリアル（実取引）で築き上げてきた実績データベースと仲介会社取引ネットワーク、AI査定等テクノロジーといった経営資源を有機的に結び付けたKAITRYプラットフォームを効率的に運用することで差別化を図り事業展開しております。なお、当社グループの主たる事業である中古住宅再生事業では、主に仲介会社を経由して物件を仕入れてリノベーションを施し、仲介会社を経由して実需購入者へ販売していますが、仲介会社経由のビジネスに加え、ポータルサイト『KAITRY』では一般顧客から直接仕入れに繋げるiBuyer（オンライン買取）機能も提供しています。更に、プラットフォーム内に備わる情報提供機能を外部に有料で提供していくSaaSモデルも展開しています。また、中古住宅再生事業の属する中古住宅流通市場におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、2022年12月から2023年11月における首都圏中古マンションの成約件数が、前年同期比406件（1.1％）の増加となりました。一方で同期間の月末時点平均在庫件数は前年同期比7,358件（19.4％）の増加となっております。このような市場環境の中、中古住宅再生事業を扱う株式会社ホームネットにおいては2023年３月に京都支店、2023年６月に岡山支店を開設し、全国主要都市（15拠点）にて顧客ニーズの強い地域、価格帯、商品内容を分析し、きめ細かな仕入対応と販売供給に努めるとともに、ポータルサイト『KAITRY』の活用促進、仲介会社への情報提供機能の強化を図りました。一方、注文住宅の業績に関係する住宅業界の動向は、日本銀行による長期金利の変動許容幅の引き上げによる住宅ローン金利の上昇懸念や、建設資材価格の高騰、人手不足による人件費高騰など当業界の収益構造に大きく影響を及ぼしております。この結果、当連結会計年度における売上高は36,965,282千円(前年同期比95.3％)、営業利益は1,324,958千円(前年同期比56.2％)、経常利益は1,058,645千円(前年同期比48.1％)、親会社株主に帰属する当期純利益は661,667千円(前年同期比47.5％)となりました。なお、当社グループは住まい・住み替えに関わる全てのプロセス、すなわち住宅購入・売却、建築、住宅リノベーション、不動産賃貸借・開発等を一体として扱うことで、一人ひとりのライフスタイルに合う満足いく住まい・サービスの提供に取り組んでおります。これら事業全体を単一セグメントと捉えておりますので、セグメント別の記載事項はありませんが、参考までに主に中古住宅再生を扱う株式会社ホームネット単体と、主に戸建住宅を扱う株式会社ファーストホーム、株式会社サンコーホームの合算値について記載します。〔株式会社ホームネット(中古住宅再生)〕物件仕入件数は前連結会計年度の1,256件から1,380件(前年同期比109.9％、契約ベースでは1,348件)に増加し、物件販売件数は前連結会計年度の1,076件から1,022件(前年同期比95.0％、契約ベースでは1,089件)に減少しました。この結果、当連結会計年度における株式会社ホームネットの売上高は27,422,745千円(前年同期比98.4％)、営業利益は944,755千円(前年同期比59.6％)となりました。〔株式会社ファーストホーム、株式会社サンコーホーム(戸建住宅)〕主に戸建住宅を扱う２社の合計引渡件数は前連結会計年度の408件から329件(前年同期比80.6％)に減少しました。この結果、当連結会計年度における合算の売上高は9,522,204千円(前年同期比87.5％),営業利益は510,101千円(前年同期比63.2％)となりました。②財政状態の状況(資産)当連結会計年度末における資産合計は38,075,042千円となり、前連結会計年度末に比べ7,149,283千円増加致しました。これは主に、販売用不動産が8,460,705千円増加した一方で、仕掛販売用不動産が838,255千円、未成工事支出金が124,997千円、のれんが176,184千円減少した等によるものであります。(負債)当連結会計年度末における負債合計は30,954,606千円となり、前連結会計年度末に比べ5,295,232千円増加致しました。これは主に、短期借入金が3,609,679千円、長期借入金(１年内返済予定を含む)が2,032,073千円、買掛金が40,570千円増加した一方で、未払法人税等が374,617千円、未成工事受入金が214,744千円、役員退職慰労引当金が165,000千円減少した等によるものであります。(純資産)当連結会計年度末における純資産合計は7,120,436千円となり、前連結会計年度末に比べ1,854,051千円増加致しました。これは主に、株式上場による新株発行及び新株予約権の行使により資本金が595,923千円、資本剰余金が595,923千円、親会社株主に帰属する当期純利益の計上に伴う利益剰余金が661,667千円増加したことによるものであります。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」といいます)の残高は5,125,016千円となり、前連結会計年度末に比べ610,802千円の減少となりました。当連結会計年度末における各活動によるキャッシュ・フローの状況は以下のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動により使用した資金は、6,956,030千円(前年同期は2,553,500千円の支出)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益1,148,952千円、販売用不動産の増減額8,147,118千円の増加、仕掛販売用不動産の増減額838,255千円の減少、未成工事支出金の増減額124,997千円の減少、仕入債務の増減額40,570千円の増加等によるものです。(投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動により使用した資金は、523,688千円(前年同期は563,698千円の支出)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出513,852千円、無形固定資産の取得による支出4,400千円等によるものであります。(財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動により獲得した資金は、6,868,916千円(前年同期は3,934,994千円の獲得)となりました。これは主に、長期借入金の借入による収入4,744,500千円、株式の発行による収入1,191,765千円、短期借入金の純増額3,609,679千円等によるものです。④生産、受注及び販売の実績ａ生産実績当社グループが展開する事業領域においては、「生産」を定義することが困難であるため、生産実績は記載しておりません。ｂ仕入実績(不動産・工事仕入等実績)前連結会計年度及び当連結会計年度における仕入実績(販売用不動産仕入、請負・リフォーム工事に係る仕入等)を商品・サービス別に示すと、次のとおりであります。商品・サービスの名称前連結会計年度(自2021年12月１日至2022年11月30日)当連結会計年度(自2022年12月１日至2023年11月30日)仕入・原価高(千円)前期比(％)仕入・原価高(千円前期比(％)中古住宅再生23,275,624138.223,026,05198.9戸建住宅8,278,586118.27,180,67086.7その他369,813130.2370,998100.3合計31,924,024132.330,577,71995.8(注)上記金額は、販売した商品・サービスに関する、販売用不動産本体価格、請負工事、リフォーム工事資材を含む仕入に係る付随費用等を含んだ原価実績であります。ｃ受注実績前連結会計年度及び当連結会計年度間における受注実績を商品・サービス別に示すと、次のとおりであります。商品・サービスの名称前連結会計年度(自2021年12月１日至2022年11月30日)当連結会計年度(自2022年12月１日至2023年11月30日)受注高(千円)前期比(％)受注残高(千円)前期比(％)受注高(千円)前期比(％)受注残高(千円)前期比(％)戸建住宅7,133,22397.64,267,63793.86,451,90990.42,495,27458.5合計7,133,22397.64,267,63793.86,451,90990.42,495,27458.5(注)戸建住宅のうち、注文住宅の該当金額を記載しております。ｄ販売実績前連結会計年度及び当連結会計年度における販売実績を商品・サービス別に示すと、次のとおりであります。商品・サービスの名称前連結会計年度(自2021年12月１日至2022年11月30日)当連結会計年度(自2022年12月１日至2023年11月30日)販売高(千円)前期比(％)販売高(千円)前期比(％)中古住宅再生27,756,459138.227,199,21698.0戸建住宅10,479,767116.69,168,30787.5その他559,660117.5597,758106.8合計38,795,887131.336,965,28295.3(注)主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、総販売実績に対する割合が10％以上の相手先がいないため記載を省略しております。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、資産、負債、収益及び費用に影響を与える見積りを必要とする箇所がございます。これらの見積りにつきましては、経営者が過去の実績や取引状況を勘案し、会計基準の範囲内でかつ合理的に判断しておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果と異なる可能性があることにご留意下さい。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。②経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．売上高当連結会計年度における売上高は、株式会社ホームネットの中古マンション販売件数が54件減少したこと等により36,965,282千円(前年同期比4.7％減)となりましたｂ．売上原価当連結会計年度における売上原価は、売上の減少により30,577,719千円(前年同期比4.2％減)となりました。ｃ．販売費及び一般管理費、営業利益当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、主に社内体制の強化による人員増加により5,062,603千円(前年同期比12.2％増)、営業利益は1,324,958千円(前年同期比43.8％減)となりました。ｄ．営業外収益、営業外費用、経常利益当連結会計年度における営業外収益は218,369千円となりました。これは主に不動産取得税還付金86,915千円、受取配当金78,898千円によるものであります。一方、営業外費用は484,682千円となりました。これは主に支払利息312,216千円、融資手数料99,012千円によるものであります。この結果、経常利益は1,058,645千円(前年同期比51.9％減)となりました。ｅ．特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益当連結会計年度において、保険解約益97,662千円等の計上があったため、税金等調整前当期純利益は1,148,952千円(前年同期比47.8％減)となりました。法人税等合計487,284千円の計上により、親会社株主に帰属する当期純利益は661,667千円(前年同期比52.5％減)となりました。③キャッシュ・フローの分析各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因については、「４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要③キャッシュ・フローの状況」に記載しております。④資本の財源及び資金の流動性について当社グループにおける主な資金需要は、販売用不動産の仕入や、人件費、仕入・販売にかかる手数料、広告宣伝費、物件管理費等の営業費用であります。当社グループでの販売用不動産の仕入資金については、主に物件毎に短期借入金で調達しており、運転資金の財源については、自己資金及び金融機関からの借入により賄っております。なお、当連結会計年度末における借入金及び社債を含む有利子負債の残高は27,355,780千円となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は5,125,016千円となっております。⑤経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として、売上高、EBITDA(広告宣伝費除く。)、価格査定数、物件仕入数、物件販売数、仲介会社営業員数を重要な指標と位置付けております。各指標の進捗状況については以下のとおりであります。経営指標前連結会計年度(自2021年12月１日至2022年11月30日)当連結会計年度(自2022年12月１日至2023年11月30日)前年同期比売上高38,795百万円36,965百万円95.3％EBITDA(広告宣伝費除く)2,947百万円1,989百万円67.5％価格査定数23,429件33,222件141.8％物件仕入数(契約ベース／中古マンション・中古戸建)1,305件1,348件103.3％物件販売数(契約ベース／中古マンション・中古戸建)989件1,089件110.1％物件販売・引渡数（新築戸建）408件329件80.6％仲介会社営業員数17,241名23,015名133.5％※「EBITDA(広告宣伝費除く)」は税金等調整前当期純利益に特別損益、支払利息、社債利息、減価償却費、のれん償却費、ポイント引当金繰入額、広告宣伝費を加えたものです。先行費用としての広告宣伝費を除く(計算上加算する)ことで利益推移の連続性を確認できる指標としております。⑥経営成績に重要な影響を与える要因について当社グループの将来の財政状態及び経営成績に重要な影響を与えるリスク要因については、「３事業等のリスク」に記載しております。⑦経営者の問題認識と今後の方針について経営者の問題認識と今後の方針については、「１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。