トーセイ株式会社
有価証券報告書－第74期(2022/12/01－2023/11/30)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(1)経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容①事業環境と経営成績等の状況に関する認識当連結会計年度（2022年12月１日～2023年11月30日）における我が国経済は、社会経済活動の正常化が一段と進んだことに加え、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果も相まって景気は緩やかな回復傾向となりました。一方、世界的な金融引締めや中国経済の先行き懸念、地政学的リスクの高まり等が景気の下振れリスクとなっており、引き続き動向に注視が必要です。当社グループが属する不動産業界は、2023年１月～９月の国内不動産投資額が２兆7,483億円（前年同期比40％増）となり、世界都市別投資ランキングでは東京は４位（2022年通年は16位）となりました。昨年末から世界各国では金利上昇を背景に不動産価格の調整と市場停滞が続いているなか、日本では比較的良好な資金調達環境や円安等により優位性が維持されており、国内不動産への投資需要は底堅く推移しています（民間調査機関調べ）。首都圏分譲マンション市場は、2023年１月～11月の新築発売戸数が20,911戸（前年同期比12.2％減）、2023年11月発売のマンション平均価格は8,250万円（前年同月比36.7％増）となりました。引き続き高価格帯物件の供給が平均価格を押し上げており、用地・建築費の高騰や供給抑制なども相まってマンション価格は引き続き高値圏で推移するとみられています。首都圏中古マンション市場においては、2023年１月～10月の成約戸数が30,146戸（前年同期比1.2％増）と前年を若干上回る水準で進捗しており、2023年10月時点の成約平均価格は4,765万円（前年同月比8.4％上昇）となりました。また、分譲戸建市場においては、2023年１月～10月の新設住宅着工戸数は49,042戸（前年同期比0.8％減）となりました（民間調査機関調べ）。2023年１月～10月の建築費は、鉄骨鉄筋コンクリート造の平均坪単価が1,183千円/坪（前年同期比17.6％下落）、木造は平均669千円/坪（同15.5％上昇）となりました。資材価格は鋼材・木材ともにピーク時から緩やかな下落傾向となっていますが、物価上昇や人件費高騰等の影響により、建築費は今後も上昇することが懸念されています（国土交通省調べ）。東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場では、2023年10月時点の平均空室率は6.1％（前年同月比0.3ポイント低下）となりました。オフィス回帰の動きにより2023年に大量供給された新築ビルの空室消化は進んでいるものの、平均賃料は19,741円/坪（同1.9％下落）と緩やかな下落傾向は継続しています。また、2025年には大量供給が予定されていることから引き続き需給動向には注視が必要です（民間調査機関調べ）。賃貸マンション市場は堅調に推移しており、首都圏賃貸マンションにおける2023年10月時点の平均募集賃料は11,705円/坪（前年同月比7.6％上昇）、J-REITが東京圏で保有するマンションにおける2023年８月末時点の平均稼働率は97.5％（前年同月比0.6ポイント上昇）となりました。都心部への人口流入数増加や分譲マンション価格高騰に伴う賃貸マンション選好の高まりなどの影響から、賃料・稼働率ともに堅調に推移しています（民間調査機関調べ）。首都圏物流施設賃貸市場では、2023年10月時点の賃貸ストックは950万坪（前年同月比15.8％増）、空室率は6.4％（同2.4ポイント上昇）と需要を上回る供給は続いており、空室率の上昇傾向は継続しています。また、足元2023年10月時点の募集賃料は4,600円/坪（同2.1％下落）となり、所在エリアや物件特性によっては募集賃料動向に変化がみられています（民間調査機関調べ）。不動産ファンド市場は、引き続き市場規模の拡大が続いています。2023年10月のJ-REITの運用資産総額は22.5兆円（前年同月比0.8兆円増加）、私募ファンドは運用資産総額33.4兆円（2023年６月末時点、前年同月比6.9兆円増加）となり、両者を合わせた証券化市場規模は55.9兆円まで拡大しています（民間調査機関調べ）。東京都のビジネスホテル市場では、2023年１月～９月の平均客室稼働率は78.4％（前年同期は53.9％）、東京都の全施設タイプにおける同期間の延べ宿泊者数は7,054万人（前年同期比82.0％増）となりました。インバウンド需要の堅調な回復を受け、今後コロナ禍前水準以上の需要増加が期待されています（観光庁調べ）。このような事業環境の中、不動産再生事業や不動産開発事業において、物件販売ならびに将来の収益の源泉となる収益不動産や各種開発用地の取得を進めてまいりました。また、不動産ファンド・コンサルティング事業において、アセットマネジメント受託資産残高を伸長させるとともに、ホテル事業の業績回復に努めてまいりました。以上の結果、当連結会計年度は、売上高79,446百万円(前連結会計年度比12.0％増)、営業利益16,254百万円(同20.3％増)、税引前利益15,310百万円(同20.1％増)、親会社の所有者に帰属する当期利益10,507百万円(同22.1％増)となりました。セグメントごとの業績は次のとおりであります。(不動産再生事業)当連結会計年度は、「大塚トーセイビルⅡ」（東京都豊島区）、「柏トーセイビル」（千葉県柏市）、「ステラコート東糀谷」（東京都大田区）等45棟のバリューアップ物件及び中古区分マンション106戸を販売いたしました。仕入につきましては、収益オフィスビル、賃貸マンション等を合わせて53棟、土地26件及び中古区分マンション198戸を取得しております。また、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、棚卸資産評価損42百万円及び棚卸資産評価損の戻入408百万円を計上しております。以上の結果、不動産再生事業の売上高は47,535百万円(前連結会計年度比26.8％増)、セグメント利益は8,877百万円(前連結会計年度比45.5％増)となりました。(不動産開発事業)当連結会計年度は、賃貸マンション「THEPALMS町田」（東京都町田市）、賃貸アパート「T'sCuore西荻窪」（東京都杉並区）を販売いたしました。また、戸建住宅では「THEパームスコート綱島」（神奈川県横浜市）、「THEパームスコート三鷹ヴェール」（東京都三鷹市）等において、52戸を販売いたしました。仕入につきましては、賃貸マンション開発用地６件、賃貸アパート開発用地６件、分譲マンション開発用地２件、220戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。また、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、棚卸資産評価損28百万円及び棚卸資産評価損の戻入33百万円を計上しております。以上の結果、不動産開発事業の売上高は7,246百万円(前連結会計年度比47.5％減)、セグメント利益は1,036百万円(前連結会計年度比65.0％減)となりました。(不動産賃貸事業)当連結会計年度は、保有する賃貸物件のリーシングに注力しました。当連結会計年度末の賃貸物件数は、物件取得50棟及び賃貸開始９棟、物件売却31棟及び賃貸終了５棟に伴い、前連結会計年度末の91棟より、23棟増加し114棟となりました。以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は6,656百万円(前連結会計年度比9.4％増)、セグメント利益は3,232百万円(前連結会計年度比6.3％増)となりました。(不動産ファンド・コンサルティング事業)当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）1,722,896百万円から、ファンドの物件売却等により200,859百万円の残高が減少した一方で、新たにアセットマネジメント契約を受託したことにより、830,417百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は2,352,454百万円となりました。以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は7,377百万円(前連結会計年度比35.5％増)、セグメント利益は4,555百万円(前連結会計年度比41.6％増)となりました。(注)アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。(不動産管理事業)当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努めました。当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で511棟、分譲マンション及び賃貸マンションで347棟、合計858棟（前連結会計年度末比65棟増加）となりました。以上の結果、不動産管理事業の売上高は6,470百万円(前連結会計年度比3.9％増)、セグメント利益は813百万円(前連結会計年度比7.4％減)となりました。(ホテル事業)当連結会計年度は、行動制限の緩和や全国旅行支援の実施による国内需要の回復、入国制限や水際対策の緩和によるインバウンド需要の回復が見られました。これに伴い、客室単価、客室稼働率がほぼコロナ禍前の水準まで改善し、売上高、セグメント損益ともに前年同期を上回りました。以上の結果、ホテル事業の売上高は4,158百万円（前連結会計年度比115.8％増）、セグメント利益は990百万円(前連結会計年度はセグメント損失315百万円)となりました。②経営成績等に関する分析・検討内容当連結会計年度は、世界的なインフレ進行を背景とした欧米の利上げや地政学的リスクの高まり等がありながらも、国内の社会経済活動はコロナ禍からの回復が進み、一段と経済の正常化が進展しました。また、首都圏不動産投資市場では、投資需要が堅調に推移し、人流回復によってオフィスビルやホテル、商業施設の稼働が持ち直し、一部アセットタイプでは投資家の不動産期待利回り圧縮も見られました。また、エンドユーザーによる住宅取得需要は、建築費高騰の影響はありながらも、底堅く推移しています。このような事業環境のなか、当社は引き続き不動産市場の動向を注視しながら各事業を推進し、当連結会計年度の業績は、売上高は794億円（期初計画比6.5％減）、営業利益は162億円（同9.6％増）、税引前利益は153億円（同9.3％増）となりました。不動産再生事業及び不動産開発事業において、一部当期販売予定物件の販売時期を翌期以降に変更したことにより売上高が期初計画比で減収となったものの、これら不動産売買の利益率が計画を上回ったことや、ホテル事業の大幅回復、不動産ファンド・コンサルティング事業の収益拡大などにより営業利益は期初計画を大きく上回り、税引前利益・当期利益ともに過去最高益を達成しました。2020年に策定した中期経営計画「InfinitePotential2023」（2020年12月～2023年11月）は、当連結会計年度をもって３年間の計画期間が終了となります。本計画は、『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たなステージを目指す。』を大方針とし、当社は、環境・社会的課題への取組みを意識した既存事業の拡大とDX推進による既存事業の拡充、サステナビリティ経営の実践等に取り組んでまいりました。中期経営計画「InfinitePotential2023」（2020年12月～2023年11月）＜大方針＞『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たなステージを目指す。』＜基本方針＞基本方針１．環境・社会的課題を意識した既存事業の拡大、営業利益増大基本方針２．DXによる既存事業拡充と新たな収益モデルの創出基本方針３．事業規模拡大、保有資産増加、資本効率を意識したバランスシート戦略基本方針４．ガバナンスと効率性の両立を意識したグループ戦略、組織戦略基本方針５．IT活用促進による業務効率・事務効率の改善、生産性向上に資する従業員満足度の向上基本方針６．サステナビリティを意識した事業マネジメント、ESG経営の推進＜定量計画＞成長性：最終年度連結売上高850億円最終年度連結税引前利益140億円資本効率：最終年度ROE12％以上安定性：安定事業比率（営業利益ベース)42％以上財務健全性：自己資本比率35％程度ネットD/Eレシオ1.3倍程度株主還元：３年間で配当性向25％から30％へ段階的に引き上げを目指す資本効率を意識した自社株買いの実施検討初年度の2021年度は新型コロナウイルス感染症の終息が見えない中でのスタートとなりましたが、業績回復と成長施策の推進に努めた結果、2022年度は過去最高益を達成し、最終年度には再度最高益を更新し、目標としていた最終年度ROE12％を上回るROE13.6％を達成しました。基本方針に掲げる各方針における実績は以下の通りです。基本方針１．環境・社会的課題を意識した既存事業の拡大、営業利益増大既存事業の拡大に向けた取り組みにおいては、Ｍ＆Ａを活用した不動産取得の推進や、環境・社会課題を意識した不動産ソリューションによって不動産売買における競争力を強化したほか、中古区分MS販売を営むプリンセスグループを連結子会社に加え、取り扱いアセットタイプの拡充や機能強化を図りました。また、安定事業と位置付けるストック・フィービジネスにおいては、2021年にトーセイホテルココネ浅草とトーセイホテルココネ鎌倉、2023年にトーセイホテルココネ築地銀座プレミアを開業し、宿泊需要回復への対応とともにホテル事業の規模拡大を推進したほか、不動産賃貸事業においては、大型優良物件の取得や保有不動産の環境性能向上、不動産環境認証取得等の付加価値向上施策に取り組みました。そして不動産ファンド・コンサルティング事業や不動産管理事業では、サービス品質向上と受託拡大に邁進し、なかでも不動産投資家より資産運用管理を受託するトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社は、2.3兆円規模の受託資産残高を抱える業界トップのアセットマネジメント会社に成長しました。基本方針２．DXによる既存事業拡充と新たな収益モデルの創出不動産とDXの融合による新たな収益モデルの創出を目指す取組みを加速し、不動産セキュリティ・トークンの発行や、不動産クラウドファンディング事業としてトーセイ不動産クラウドTRECFUNDING第２号～第７号の組成、不動産投資商品のデジタルマッチング事業「TRESQ」の立ち上げなどを進めました。また、これら３つの事業を当社グループの不動産テック事業と位置づけて集約し、既存事業に縛られることなく戦略的かつ革新的に事業を展開するべく、新会社「トーセイ・プロップテック株式会社」を設立しました。基本方針３．事業規模拡大、保有資産増加、資本効率を意識したバランスシート戦略事業規模拡大を財務面で支えるべく資金調達力の強化に取り組み、グループ調達枠の引き上げや銀行とのリレーション強化、サステナビリティ・リンク・ローンの獲得等を推進しました。そして、資本効率性を意識したキャピタルアロケーション方針に沿って財務健全性を維持しつつ優良不動産の仕入を推進した結果、2023年度末の棚卸資産は1,182億円（３年累計528億円増）、固定資産は708億円（同203億円増）まで積み上がり、総資産は2,453億円(同836億円増)と約1.5倍にまで拡大しました。また、利益剰余金の積み上げ等により資本合計は823億円（同233億円増）に成長、株主還元においては、配当性向を３年間で25％から30％へ段階的に引き上げるとする当初計画通り、中計最終年度30.0％を実現し、３年間累計で総額15億円の自己株式取得も実施しました。基本方針４．ガバナンスと効率性の両立を意識したグループ戦略、組織戦略グループ全体の機能を再整理し、当社及びトーセイ・コミュニティ株式会社の２社で営んでいた賃貸管理業務を不動産管理会社であるトーセイ・コミュニティ株式会社に集約したほか、トーセイ・アーバンホーム株式会社の戸建事業を当社の開発事業を所管する部署と統合し、ノウハウの承継と業務効率化を図りました。また、M&amp;Aで取得した子会社をはじめとしたグループ各社のコンプライアンス体制、ガバナンス体制、グループ経理体制・人事体制を整備するなど、本社サポートにより各社管理部門の機能強化を推進しました。基本方針５．IT活用促進による業務効率・事務効率の改善、生産性向上に資する従業員満足度の向上トーセイグループのIT活用促進として本社ビルにおけるグループ統一ネットワーク環境の構築や情報セキュリティレベルの向上などの環境整備を進めたほか、各部門にDX推進リーダーを設置し、各事業部の業務効率化を推進しました。これらの取り組みにより、DX推進の準備が整っていると認められた企業を国が認定する「DX認定」を2021年10月に取得し、2023年10月に認定更新を行っております。また、多様な働き方の促進や従業員満足度の向上施策として、在宅勤務制度の恒久化や育児休暇の取得支援、人材育成プランの見直し、各種研修制度や福利厚生制度の拡充などに取り組み、2023年３月には健康経営優良法人2023に認定されました。基本方針６．サステナビリティを意識した事業マネジメント、ESG経営の推進ESG経営の推進においては、更なる進化を目指してESG推進規程や人権方針などの諸規程の制定を行い、サステナビリティ推進における当社グループのマテリアリティの特定、人材・組織戦略の推進、非財務情報開示の拡充にも積極的に取り組みました。気候変動課題に対しては、2050年脱炭素目標（Scope１・２）を掲げ、自社グループにおける温室効果ガス排出量（Scope１・２）の算出や自社運営ホテル等への再生可能エネルギーの導入、LED改修工事、テナント啓蒙の実施などの施策を推進し、TCFD提言に基づく情報開示を行いました。＜中期経営計画「InfinitePotential2023」定量計画（連結）＞初年度2021年11月期（2021年１月12日発表）２年目2022年11月期（2022年１月12日発表）３年目（最終年度）2023年11月期（2023年１月12日発表）連結売上高695億円800億円850億円連結税引前利益80億円120億円140億円最終年度ROE--12％以上安定事業比率(営業利益ベース)47.5％43.5％42％以上自己資本比率35.7％33.3％35％程度ネットD/Eレシオ1.01倍1.35倍1.3倍程度配当性向26.2％28.2％30.2％＜当連結会計年度までの実績＞2021年11月期2022年11月期2023年11月期連結売上高617億円709億円794億円連結税引前利益103億円127億円153億円ROE10.8％12.5％13.6％安定事業比率(営業利益ベース)40.7％43.0％49.2％自己資本比率33.8％34.3％33.4％ネットD/Eレシオ1.23倍1.29倍1.31倍配当性向26.7％28.1％30.0％(2)生産、受注及び販売の状況①生産実績当社グループは、不動産再生事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業及びホテル事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。②受注実績当社グループにおいて受注生産を行っておりますが、グループ事業全体における重要性が低いため、受注実績の記載はしておりません。③販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度(自2022年12月１日至2023年11月30日)前連結会計年度比(％)金額(千円)不動産再生事業47,535,44726.8不動産開発事業7,246,876△47.5不動産賃貸事業6,656,6499.4不動産ファンド・コンサルティング事業7,377,91235.5不動産管理事業6,470,6083.9ホテル事業4,158,835115.8合計79,446,32912.0(注)１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度(自2021年12月１日至2022年11月30日)当連結会計年度(自2022年12月１日至2023年11月30日)金額(千円)割合(％)金額(千円)割合(％)トーセイ・リート投資法人6,914,8879.71,059,8691.3(3)財政状態当連結会計年度末における財政状態は、総資産245,329百万円(前連結会計年度末比16.3％増)、負債163,010百万円(同17.6％増)、資本82,319百万円(同13.9％増)となりました。また、親会社所有者帰属持分比率は33.4％(前連結会計年度末は34.3％)となっております。(流動資産)当連結会計年度末における流動資産の残高は、162,831百万円となり、前連結会計年度末に比べ25,699百万円増加しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産再生事業及び不動産開発事業において、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比22,948百万円増)等によるものであります。(非流動資産)当連結会計年度末における非流動資産の残高は、82,498百万円となり、前連結会計年度末に比べ8,674百万円増加しております。これは主に、有形固定資産10,054百万円の増加等によるものであります。(流動負債)当連結会計年度末における流動負債の残高は、24,353百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,916百万円増加しております。これは主に、未払法人所得税等1,333百万円の増加等によるものであります。(非流動負債)当連結会計年度末における非流動負債の残高は、138,656百万円となり、前連結会計年度末に比べ22,428百万円増加しております。これは主に、有利子負債21,696百万円の増加等によるものであります。(資本)当連結会計年度末における資本の残高は、82,319百万円となり、前連結会計年度末に比べ10,028百万円増加しております。これは主に、利益剰余金の積み上げ、配当金の支払等によるものであります。(4)キャッシュ・フロー当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ7,430百万円増加し、39,197百万円となりました。(営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動により獲得した資金は、5,722百万円(前連結会計年度は、197百万円の使用)となりました。これは主に、税引前利益15,310万円、営業債権及びその他の債権の減少5,065百万円、棚卸資産の増加14,496百万円、法人所得税の支払額4,639百万円等によるものであります。(投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動により使用した資金は、16,102百万円(前連結会計年度比77.3％増)となりました。これは主に、子会社の取得による支出2,938百万円、事業譲受による支出10,128百万円等によるものであります。(財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動により獲得した資金は、17,805百万円(前連結会計年度比138.1％増)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出37,621百万円及び配当金の支払額2,408百万円があったものの、長期借入れによる収入59,501百万円があったことによるものであります。キャッシュ・フロー指標のトレンド2021年11月期2022年11月期2023年11月期親会社所有者帰属持分比率(％)33.834.333.4時価ベースの親会社所有者帰属持分比率(％)23.631.435.5キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)118.0－25.6インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)0.8－3.6親会社所有者帰属持分比率：親会社所有者帰属持分／資産合計時価ベースの親会社所有者帰属持分比率：株式時価総額／資産合計キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い(注１)いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。(注２)株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。(注３)キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。(注４)有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。(注５)2022年11月期は、連結キャッシュ・フロー計算書の営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。(5)重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、IFRSに準拠して作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針及び見積りにつきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等(１)連結財務諸表連結財務諸表注記３．重要な会計方針、４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」に記載されているとおりであります。(6)経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について2023年11月期を最終年度とする前中期経営計画「InfinitePotential2023」（2020年12月～2023年11月）の計画数値に対する当連結会計年度の実績及び当連結会計年度の経営成績の分析につきましては前述の「（1）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容」をご参照ください。(7)資本の財源及び資金の流動性に関する事項当社グループの事業活動における資金需要は、主に事業用建物および土地の仕入に関するものであります。当社グループはこれらの需要について、自己資金に加え、銀行借入を中心に機動性と長期安定性を重視した資金調達を実施しております。