大英産業株式会社
有価証券報告書－第55期(2022/10/01－2023/09/30)

３【事業の内容】当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社及び連結子会社４社（大英リビングサポート株式会社・株式会社大英工務店・株式会社大英エステート・株式会社大英不動産販売）で構成されており、新築マンションの分譲を中心とした「マンション事業」と、新築一戸建ての分譲を中心とした「住宅事業」を主な事業としております。なお、当社グループの事業内容及び当社グループの当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。また、次の３事業（マンション事業、住宅事業、その他）は「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項」に掲げるセグメント情報の区分と同一であります。各セグメント別に行っている業務を整理すると以下のようになります。(1）マンション事業セグメント当社マンション事業セグメントは３つの事業で構成されております。①分譲マンション事業分譲マンション事業は、３LDK～４LDKの間取りを中心とした「サンパーク」シリーズ、１LDK～３LDKの間取りを中心としたコンパクトマンション「サンレリウス」シリーズの２つのブランドから構成する事業であります。沖縄県を除く九州全域と山口県を展開エリアとし、1986年の事業開始からの供給戸数は10,500戸を超えております。「サンパークマンション」の主な商品群は資産価値を有する立地に癒しの空間を提供する「レジデンス」シリーズ、生活利便性が整った立地と家事効率性を重視した「グラッセ」シリーズ、地域との共生や調和をテーマとし、多彩な間取りや共用施設が魅力的な「シティ」シリーズ、子育て世帯に嬉しい立地と設備を採用した「ブリオ」シリーズ、再開発エリアやIOT設備導入等先進をテーマにした「イクシア」シリーズ等、取得した立地条件から求められるライフスタイルに合わせた商品を展開しております。全てのサンパークマンションにおいて「Forthefirstplace」を共通コンセプトとし、“心が一番帰りたいと思える存在”を目指し、「+Value(価値）」「おもてなし」「オーダーメイド」「品質」「生涯サポート」の５つのことを約束事として提供しております。これは、生涯にわたって安心してお過ごしいただくための建物の品質は勿論、日々変化するお客様の様々な価値観やライフスタイルの変化に対応し、住まいとしての価値を高め、都市の暮らしに新しい価値を生み出すこと、マンションエントランスホールにおける自動ドア、ソファセット、無料Wi-Fiやエアコンの設置等によるおもてなし、お客様のライフスタイルに合わせた商品設計、そしてお住まいになられた後も安心して生活を送っていただくためのアフターサービスであり、過去にご購入いただいたお客様から要望としていただいた内容を生かしたものとなっております。また、分譲マンションに求められる最大のメリットは立地条件の良さと言われております。土地情報の収集と厳選は、デベロッパーにとって生命線ともいえるプロセスです。他社競合や入札案件の増加、土地仕入価格の高騰など、土地の仕入れにおける厳しさは増しておりますが、当社グループでは50年の経験と豊富な販売実績の積み重ねにより、九州・山口県の地主様をはじめ、不動産業者や他業種からの信頼をいただけており、数多くの土地情報をいただけております。その中から厳選に厳選を重ね、土地の仕入れを行うことができております。次に、１LDK～２LDKを中心とした間取り構成の「サンレリウス」シリーズであります。このコンパクトマンションの開発における背景には、近年の核家族化、未婚率の増加などによる市場の変化、また価値観の多様化がございます。当社がエリア展開する九州・山口においては、人口が増加する福岡市でのみコンパクトマンションの販売がなされておりました。しかしながら、家族構成や価値観の変化は地方でも進行しており、当社が販売する北九州市でも販売は好調に進んでおります。このように時代背景、市場の変化を常に捉え、お客様に必要とされる分譲マンションを建築することこそ、当社が理念として掲げる「元気な街、心豊かな暮らし」の体現に繋がると考えております。②マンション管理事業当社の連結子会社である大英リビングサポート株式会社は、当社が供給した分譲マンション、タウンハウスの管理業務を行っており、マンションやタウンハウスの管理組合から業務委託を受け、清掃や修繕、管理組合の決算業務等、住まう方々の「入居後満足度向上」を至上命題に掲げております。当社の子会社であるため、マンション事業との連携が行え、建物の状況、お客様の状況を適宜共有しながら管理が行えております。また、近年では地震や豪雨といった災害の頻度が高まっており、これら災害に備えた訓練の実施やコミュニティの形成などの取り組みも開始いたしました。建物管理のみならず、ソフト面にて管理組合のサポートを行い、更には管理データのクラウド化やIT化、建物を長く健全な状態で維持するための修繕計画の提案などを行い、お客様の満足度を高めていくと同時に、大英グループにおけるストック事業の柱として、事業の成長を図っていきたいと考えております。③マンション販売事業2021年10月１日（2022年９月期）に、分譲マンションの販売を専門に行う会社として、株式会社大英エステートを設立いたしました。SNS等の普及からお客様自身で入手できる情報は年々増加しており、お客様自身で判断される内容も多くなり、無人の集客、無人の販売が可能な世の中になりつつあります。しかしながら、情報が多く錯綜するが故に、情報の整理や判断に悩まれるお客様も多く、そのようなお客様への提案力やサポートする力が必要となっております。また、同業他社において既に人材不足が起こっております。今後更に人口減少や市場規模の縮小といった環境の変化が起こる中、この先10年を見据え、自社内での営業人材の育成強化は業界内で勝ち残るためには必須であると考えております。当会社は、親会社である大英産業のマンション事業部における営業人員の育成も担っており、大英グループ全体として知識、スキルの向上に励み、お客様に必要とされる営業人材を強みにしたいと考えております。(2）住宅事業セグメント当社住宅事業セグメントは７つの事業で構成されております。①分譲住宅事業分譲住宅事業では、自社ブランド「サンコート」を中心とした新築一戸建ての分譲を行っております。当社の分譲住宅は、お客様のニーズに合った土地で、充実の設備・優れた施工品質を保ちながらも低価格を実現することを特徴としております。2009年の当社グループにおける分譲住宅事業再編からの供給実績は4,200戸を超え、創業時からの実績を合わせると4,700戸超となりました。「サンコートシリーズ」は暮らしやすさを考え、「家事ラク動線＆設備」「適材適所の収納」「居心地の良いリビング」を特徴とし、長く安心してお住まいいただくための「地域密着のアフターサービス」や安心の構造面である「２×４（ツーバイフォー）工法」や「省令準耐火構造」などハード面においても強化している商品です。同シリーズは、分譲住宅の販売を開始して以降、お客様座談会等にてお客様の声をお聞きし、間取りや設備などに反映させ、商品改善を繰り返してきました。このようにお客様の声を商品に反映させていることが、最も選ばれている要因だと考えております。また、お客様の価値観や住まい方の変化が多様化してきたことから、より様々なニーズに向けた商品を提供するため、「建売は進化する」というコンセプトの元、EVOLVEシリーズとして、遊び心をくすぐる要素を企画化した「thepark」、女性設計士による女性ならではの発想から生まれた「Sakuhana」、当社初となる平屋の分譲住宅「hidamari」の販売を行っております。これら新しいコンセプトの分譲住宅の販売が好調であることから、建築の割合を増やしており、当期は55周年目を迎え、当社のこだわりの詰まった「サンコート」と、住宅デザイン会社の株式会社クラフトアールとのコラボ商品として、新しい「サンコート」の販売を行いました。さらに分譲住宅でありながら、外観や内装を選べるという注文住宅とは異なるオーダー感覚を実現できる「ONEHOUSE」においても、新しい分譲事業の形としてお客様より好評を得ております。②土地分譲事業前述のとおり、当社は地主様や不動産業者、その他関係業者等より信頼をいただき、年間約7,000件の土地情報を取得できております。その土地情報においては、分譲住宅用地からマンション用地、さらには大型の開発用地など広さは様々であります。土地分譲事業では、その土地情報の中で当社にて商品化することが難しい広さの土地を、競合しない価格帯の大手ハウスメーカーや、工務店にて注文住宅を予定しているお客様、事業用地として取得されるお取引先様へ販売しております。土地の需要は高く、特に利便性や住環境の良い場所のニーズは非常に高まっております。さらに、全国的にも土地の公示価格は上昇しており、実際の取引価格においては、公示価格の何倍もの価格へと高騰しております。このような土地の需要増加や土地価格の高騰により、年々売上を伸ばしております。③不動産流通事業当社「不動産流通事業」は仕入れた中古住宅や中古マンションにリフォームを施し、付加価値を付けた上で売却する「買取再販」を中心に行っております。リフォームを行う上では、既にご購入いただいたお客様の声を反映し、世帯数や住まい方などの変化に合わせ、顧客のニーズに合った現代の住まい方に合わせたプラン変更を行っております。また、瑕疵担保保険の付与や防蟻工事施工など安全への配慮も欠かしておりません。新築マンションや一戸建ての土地代や建築費が著しく高騰する中、新築住宅よりも住宅購入費用を抑えたいというニーズが台頭し、中古住宅需要は非常に高まっております。買取再販、リフォームにおいては、今後も市場が拡大することが予測されており、既存の住宅を利活用すること、空き地や空き家の再生など、世の中の課題を解決できる事業でもあるため、今後当社が注力していく事業の一つであります。④街づくり事業「街づくり事業」は大きく３つに分類されます。１点目は土地の有効活用を目的とした土地活用事業、２点目は投資家を顧客とした事業、３点目は広大な土地を自社のみならず異業種や行政などとプランニングを行う街づくり事業です。まず、１点目の土地活用事業においては、当社の強みである土地の情報量を活かし、その土地をできるだけ多く商品化するため、分譲マンションや分譲住宅では商品化が難しい土地において、タウンハウスや賃貸マンションなど、既存の事業において商品化されていない商材を新たに商品化しております。２点目の投資家向け商品としましては、１棟売りの賃貸マンションの販売、賃貸用の一戸建て住宅の販売を行ってまいりました。近年では、コロナ禍における戸建需要の高まり、副業への関心の高まりを受けスタートさせた「投資用戸建賃貸」において、アパートやマンションといった高額投資物件と比較し、投資しやすい面からもニーズが高く、販売棟数を年々伸ばしている状況です。３点目の街づくり事業におきましては、広大な土地の入札に参加し、分譲マンションや分譲住宅、タウンハウスといった既存の商品の組み合わせ、また異業種とのＪＶ（ジョイントベンチャー）、更には当社がテナントビル等を建築し、テナントを募集するなどその街の活性化を図るため、必要とされる商品のプランニングを行っております。当期におきましては、山口県防府市防府駅北公有地にて分譲マンションやタウンハウス、商業ビルを行う街のプランニングを行っており、街びらきのイベントを行いました。当社だけでなく、民間企業、行政などを巻き込み、地域の活性化を図る事業として今後は更に様々な企業様との連携を図りたいと考えております。なお、当期は「不動産特定共同事業」の認可を取得いたしました。不動産特定共同事業とは、不動産を小口化し、投資家から出資を募り運用を行い、運用益を分配するという事業です。当事業のこれまでの顧客と全く異なる顧客を対象とした、金融商品となるため、これまで以上に当社への信頼・信用を得ることが必要となります。当社の強みである不動産の開発に加え、金融商品を扱う会社として、その事業を行うに値するスキル等を確保し事業を行ってまいります。⑤リフォーム事業リフォーム事業では、分譲住宅におけるオプション工事、入居済みのお客様や一般のお客様へのリフォーム工事を行っております。新型コロナウイルス感染症以降、家時間の過ごし方に変化がでており、そのニーズから、施工期間１ヶ月で建築可能な、プライベート空間「FREEDOMSERIES」の販売も始めました。また、SDGsの観点から、電力の自給自足を検討されるお客様も増加しており、太陽光発電や蓄電池などの受注も増加しております。リフォーム事業は、社会課題でもある空家問題を解決できる事業であり、今後はさらに事業を拡大していきたいと考えております。⑥住宅販売事業2021年10月１日（2022年９月期）より、分譲住宅の販売を専門に行う「株式会社大英不動産販売」を設立いたしました。昨今、分譲住宅市場は右肩上がりに成長しており、寡占化が進行しております。そのような中、分譲住宅でも販売を外部に委託するビルダーが増加し、新築仲介という新しい販売手法が確立されてまいりました。この先10年を見据え、営業人材の育成は業界内で勝ち残るためには必須であると捉えております。当期におきましては、当社が販売する分譲住宅の販売が８割程度であり、２割を他社販売の分譲住宅を販売しましたが、中長期的には他社の分譲住宅販売の割合を増加させていきたいと考えております。⑦分譲住宅建築業当社のグループ会社であります、株式会社大英工務店は分譲住宅の工事を行っております。近年建築における職人の高齢化や人員の不足が起こっており、住宅会社にとって建築人員の引き合いが強く、人員を確保することが非常に厳しい状況となっております。当社が採用した若手人材が、長年の取引実績がある工事業者との連携により、ベテラン職人による指導を受けながら、当社の分譲住宅や注文住宅の建築を行うことで、技術が継承できる体制を構築しております。また、当グループ会社では厚生労働省が推奨する外国人技能実習制度の取り組みに賛同し、住宅の開発途上地域の経済発展に伴うモノづくりのための「人づくり」に寄与することを目的として、ベトナム国籍の外国人技能実習生の受け入れを行っております。当グループ会社の従業員とOJTを行い、建築技術の習得を行うとともに、コミュニケーションの重要性を学んでおります。更に大英工務店では、北九州みらいキッズプロジェクト「出張こども大工」を定期的に行っております。これは、SDGsの観点から、当社が建築する現場の廃材を減少させること、また地域の子供たちの学習機会の創出、シニア大工・障がい者の雇用や働きがいの創出を目的として、幼稚園や地域イベントにて建築端材を活用した遊具や椅子、写真立てを子供たちと一緒に制作するものです。当イベントにおいては、当社従業員のみならず、地域の企業様、さらには地域の大学生を巻き込み、地域一体となってイベントを盛り上げております。今後は端材商品の幅の拡大、また当社のイベントに賛同いただける企業様や行政をさらに巻込み、活動の幅を広げていきたいと考えております。住宅事業セグメントにおける分譲住宅事業では、サテライト店舗「DAIEICODATE」においてお客様への営業活動を行っております。「DAIEICODATE」へご来場頂いたお客様に営業担当が立地や価格、間取りや入居の時期などの条件をヒアリングした上で、そのお客様に合った住まいを提案するという販売手法をとっており、販売の拠点を設けることで、物件個別に現地見学会（オープンハウス）をするよりもコストダウンが図れております。また、豊富な物件情報があり、対面でお客様のご要望をお聞きすることによって、お客様が本当に望まれている住まいの姿を営業担当と共有しやすくなります。2023年９月末現在、「DAIEICODATE」は福岡県北九州市を中心に、イオンタウン黒崎店、下曽根駅前店、下関店、飯塚店、宇部店、行橋みやこ店、久留米店、佐賀店の８店舗を営業しており、入居後のお客様向けのイベントの場としても活用しております。販売時のみならず、住み始めてからのお悩み等にも、お客様との生涯にわたる関係性を構築し、ご入居後も長く快適にお住まいいただけるよう、ご入居後３ヶ月、１年、２年、５年、以後５年毎に30年目まで無償アフターサービスを行う体制を整えております。販売手法としてはインターネットでの販売強化も促進しております。集客手段においてもお客様の価値観に合わせ、DXを活用していきたいと考えております。(3）その他上記２事業のほか、以前分譲した大型団地等に上水や下水道などの供給を行う「水道供給事業」と当社グループの所有する居住用物件と駐車場を賃貸する「不動産賃貸事業」を行っております。福岡県中間市の土手ノ内団地の下水道管理事業におきましては、2023年９月30日をもって、中間市に譲渡、移管いたしました。尚、鹿児島県鹿児島市郡山団地におきましては、上下水道管理事業を継続いたしております。[事業系統図]以上述べました事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。（マンション事業新築マンション分譲事業）（マンション事業マンション管理事業）（マンション事業マンション販売事業）（住宅事業分譲住宅事業）（住宅事業土地分譲事業）（住宅事業不動産流通事業）（住宅事業投資用戸建賃貸事業）（住宅事業タウンハウス事業）（住宅事業住宅販売事業）（その他水道供給事業)（その他不動産賃貸事業)