株式会社リアルゲイト
有価証券報告書－第15期(2022/10/01－2023/09/30)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態の状況（資産）当事業年度末における流動資産は4,007,328千円となり、前事業年度末に比べ1,964,011千円増加いたしました。これは主に固定資産からの保有目的変更により販売用不動産が421,078千円、新規上場に伴う公募増資等により現金及び預金が1,319,814千円増加したこと等によるものです。固定資産は7,399,641千円となり、前事業年度末に比べ1,682,848千円増加いたしました。これは主に「ランディック原宿ビル」の取得等による土地の増加1,184,032千円、建物の増加582,867千円等によるものです。この結果、資産合計は11,406,970千円となり、前事業年度末に比べて3,646,860千円増加いたしました。（負債）当事業年度末における流動負債は4,327,304千円となり、前事業年度末に比べ2,353,584千円増加いたしました。これは主に物件取得等に伴い短期借入金が1,842,000千円増加したこと等によるものです。固定負債は4,798,113千円となり、前事業年度末に比べ251,361千円減少いたしました。これは主に「ARCHESKAMIYAMACHO」の売却に伴い長期借入金を繰上返済したこと等に伴い、長期借入金が426,471千円減少した一方で、テナントの増加に伴い、預り保証金が112,962千円増加したこと等によるものです。この結果、負債合計は9,125,418千円となり、前事業年度末に比べて2,102,223千円増加いたしました。（純資産）当事業年度末における純資産合計は2,281,552千円となり前事業年度末に比べて1,544,636千円増加いたしました。新規上場に伴う公募増資等による資本金635,697千円及び資本準備金635,697千円の増加、当期純利益278,593千円の計上によるものであります。②経営成績の状況当事業年度におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和され、インバウンド需要やサービス消費の回復をはじめとして、社会経済活動の正常化に向けた動きがみられました。しかしながら、不安定な海外情勢などを背景に資源・エネルギーや原材料価格の高騰や、円安などの影響により過度にインフレを恒常化させる可能性がある等、依然として景気の先行きは不透明な状況が続いております。当社の主たる事業である不動産賃貸業界におきましては、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和されたことにより、穏やかにではありますが長らく低迷していたオフィス市況も回復傾向にあります。その中でもスタートアップ企業やIT企業が多く拠点を構えている渋谷区オフィス市況は回復が早く、当社の主な展開エリアであることからも業績の堅調な推移につながっています。また、オフィスの在り方は多様化を見せており、とりわけ大型オフィスビルの分散化や低稼働率に悩むホテルや商業施設からオフィスへの用途変更やサテライトオフィスの需要拡大など、働き方や働く場所の多様化が進むことによって、新たなオフィス需要が生まれております。このような状況の中、当社は技術力・企画力・運営力を柱に、時代のニーズを敏感に捉えながら、競争力の低下した不動産をフレキシブルなワークプレイスへと再生させ、新たな価値を生み出してまいりました。実績により蓄積されたソリューション力は、築古ビルのみに留まらず、新築・築浅物件や競争力の低下したホテルや商業施設につきましても需要が高まり、順調に事業を拡大しております。また、当事業年度においては設計・施工請負の増加や、販売用不動産の売却などが収益に貢献しております。その結果、当事業年度の業績につきましては、売上高は6,972,224千円(前年同期比19.3％増)、営業利益は548,902千円(前年同期比27.9％増)、経常利益は484,642千円(前年同期比25.0％増)、当期純利益は278,593千円(前年同期比671.7％増)となりました。当社の事業セグメントは、フレキシブルワークプレイス事業のみの単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。③キャッシュ・フローの状況当事業年度における現金及び現金同等物の期末残高は1,962,754千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とその主な要因は以下のとおりです。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果得られた資金は、1,505,901千円（前事業年度は410,604千円の獲得）となりました。これは主に、税引前当期純利益425,872千円（前事業年度は40,180千円）、減価償却費367,464千円（前事業年度は372,773千円）、販売用不動産の増減額458,368千円（前事業年度は△589,914千円）や減損損失46,858千円（前事業年度は329,526千円）等が計上されたことによるものです。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果使用した資金は、3,051,036千円（前事業年度は2,528,670千円の支出）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出2,911,956千円（前事業年度は2,255,840千円）等が計上されたことによるものです。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果得られた資金は、2,864,949千円（2,376,795千円の獲得）となりました。これは主に、短期借入金の純増減額1,842,000千円（前事業年度は△157,000千円）や、長期借入れによる収入922,042千円（前事業年度は3,181,000千円）等が計上されたことによるものです。④生産、受注及び販売の実績ａ生産実績及び受注実績当社が提供するサービスの性格上、生産実績及び受注実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。ｂ販売実績販売実績は、次のとおりであります。なお当社はフレキシブルワークプレイス事業の単一セグメントであるため、サービス別に記載しております。サービス区分の名称売上高（千円）前期比ML・保有（賃貸）4,523,28112.4%PM449,39814.3%設計・施工1,287,513△8.9%保有（販売）701,015-その他11,015△11.8%合計6,972,22419.3%(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。①経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容（売上高）ストック型収入についてはマスターリース物件の賃貸におけるテナントからの賃料収受売上は4,298,493千円、自社保有物件の賃貸におけるテナントからの賃料収受売上は224,787千円、プロパティマネジメント売上は449,398千円、リーシング報酬といったその他売上は11,015千円となっております。またフロー型収入として、設計・施工請負契約売上1,287,513千円、販売用不動産の売却による売上701,015千円が計上されております。その結果として、売上高は6,972,224千円(前年同期比19.3％増)となりました。当社は、ストック型収入の安定的な積み上げをベースとしつつも、特定建設業許可の取得以降、マスターリース物件やプロパティマネジメント契約の受託に付随する形で継続的に設計・施工請負を受託しており、ストック型収入に連動し、設計・施工請負契約売上が安定的に発生しております。また資産の効率的運用の観点から固定資産の保有目的の変更を行い、販売用不動産の売却を行っております。（売上原価、販売費及び一般管理費、営業利益）運営物件数の増加、建設請負案件にかかる請負原価及び事業部門の人員増加等により売上原価は5,988,986千円(前年同期比18.4％増)、上場関連費用の発生等に伴い販管費は434,334千円(前年同期比20.9％増)となりました。結果として、営業利益は548,902千円(前年同期比27.9％増)となりました。（営業外収益、営業外費用及び経常利益）営業外収益は1,503千円(前年同期比126.3％増)と大きな発生はありません。営業外費用は主に不動産購入及び設備投資にかかる借入に伴う支払利息の発生、上場関連費用の発生等により、65,763千円(前年同期比55.1％増)となりました。その結果、経常利益は484,642千円(前年同期比25.0％増)となりました。（特別損益、当期純利益）特別利益は5,338千円(前年同期比974.0％増)と大きな発生はありません。特別損失は主に固定資産の減損損失46,858千円の発生等により64,108千円(前年同期比81.6％減)、税引前当期純利益は425,872千円(前年同期比959.9％増)、当期純利益は278,593千円(前年同期比671.7％増)となりました。②資本の財源及び資金の流動性についての分析当社の資本の財源及び資金の流動性について、当社の事業活動における運転資金需要の主なものは、運営物件にかかる支払賃料、管理経費及び人件費等の販売費及び一般管理費となります。投資資金需要のうち主なものは、新規物件契約に伴う保証金及びリノベーション設備投資によるものであります。また、投資資金は金融機関からの長期借入を基本としております。当事業年度末における借入金残高は5,711,181千円(前年同期比39.4％)となっております。なお、財政状態の分析については、「第２事業の状況４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1）経営成績等の状況の概要①財政状態の状況」に、キャッシュ・フローの状況については、「第２事業の状況４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1）経営成績等の状況の概要③キャッシュ・フローの状況」に記載しております。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、必要と思われる見積りは、合理的な基準に基づいて実施しております。詳細は、「第５経理の状況１財務諸表等(１)財務諸表注記事項」に記載のとおりであります。④経営成績に重要な影響を与える要因について経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「３事業等のリスク」に記載のとおりであります。⑤経営者の問題認識と今後の方針について「第２事業の状況１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりとなります。⑥経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「第２事業の状況１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等(3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおり、売上高及び営業利益を最重要の経営指標としつつも、売上高及び営業利益を向上させるための客観的な指標として運営面積、運営プロジェクト数、平均坪単価、物件稼働率を重要な経営指標と位置付けています。当重要な経営指標について個別に目標値は設定しておりません。運営面積、運営物件数については2023年９月末時点においても「ランディック原宿ビル」の物件取得をはじめ、安定的に新規案件が獲得できている一方で、運営終了物件があったことから、2023年９月末時点の運営面積85,437㎡は2022年９月期末の運営面積84,565㎡と比べて増加は限定的となっております。また平均坪単価、稼働率については、2023年９月末時点（平均坪単価25,200円、稼働率98.3％）と2022年９月期末時点（平均坪単価24,332円、稼働率95.8％）と比較して指標の改善がみられ、期間を通じて安定的な推移となっております。