株式会社エリッツホールディングス
有価証券報告書－第12期(2022/10/01－2023/09/30)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要①財政状態の状況（資産）当連結会計年度末における資産合計は8,459,511千円となり、前連結会計年度末に比べ665,751千円の増加となりました。主な増加要因は、現金及び預金の増加692,380千円及び未成工事支出金の増加78,273千円により流動資産が788,011千円増加したこと、主な減少要因は、土地の減少などで有形固定資産が130,271千円減少したことで、投資その他の資産が9,821千円増加したものの固定資産が122,259千円減少したことによるものであります。（負債）当連結会計年度末における負債合計は4,215,654千円となり、前連結会計年度末に比べ146,927千円の減少となりました。主な増加要因は、前受収益の減少が40,022千円あったものの、未払費用の増加48,669千円、未払法人税等の増加42,739千円、未払消費税等の増加37,587千円、預り金の増加32,236千円などにより流動負債が100,626千円増加したこと、主な減少要因は長期借入金の減少240,229千円などにより固定負債が247,553千円減少したことによるものであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産合計は4,243,856千円となり、前連結会計年度末に比べ812,679千円の増加となりました。これは主として、株式上場時の一般公募増資により資本金145,360千円、資本剰余金145,360千円の合計で290,720千円増加したこと、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益の計上654,717千円及び配当金の支払額138,256千円により、利益剰余金が差引516,461千円増加したことによるものであります。項目第11期連結会計年度末（2022年９月30日）第12期連結会計年度末（2023年９月30日）増減額資産合計（千円）7,793,7598,459,511665,751負債合計（千円）4,362,5814,215,654△146,927純資産合計（千円）3,431,1774,243,856812,679②経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、長期化するウクライナ情勢等の影響によるエネルギー価格の高騰や大幅な物価上昇などの不安要素もありましたが、新型コロナウイルス感染症に対する社会環境の変化に伴い、経済活動は全般的に回復基調で推移してまいりました。当社の属する不動産業界におきましては、原材料価格、物流価格、人件費等の高騰による建築コストの上昇や、金利上昇の懸念はあるものの、当社グループが主力とする賃貸不動産業界は引き続き回復傾向にある中で推移してまいりました。このような事業環境の下で当社グループにおきましてはコア事業である不動産賃貸仲介事業のエリア拡大や不動産管理物件の新規獲得が順調に推移すると共に、新たな収益基盤である居住者サポート事業などの成長強化に努めてまいりました。この結果、当連結会計年度の売上高は、コア業務である賃貸仲介事業や売買仲介事業、建物管理事業が順調に伸長したことに加え、スポット取引である不動産売上が255,783千円（当連結会計年度の売上高の4.6％を占め、前連結会計年度比で7.9倍）生じたことなどにより5,562,617千円（前連結会計年度比14.3％増）となりました。このため、不動産売上原価、改装工事等の外注費、人件費及び地代家賃等の増加がありましたが、営業利益は1,013,232千円（同65.4％増）となりました。営業外収益はコロナ禍による助成金収入や保険解約返戻金が減少し、消費税免税益がなくなったため大きく減少しました。他方、営業外費用は東京証券取引所スタンダード市場への上場に伴い株式上場費用や株式交付費が生じたことなどにより増加したため、経常利益は984,904千円（同43.7％増）となりました。特別損益では投資有価証券評価損を計上しましたが、減損損失は減少したため、税金等調整前当期純利益は961,875千円（同45.2％増）となり、法人税等の税負担額の増加により親会社株主に帰属する当期純利益は654,717千円（同51.3％増）となりました。事業セグメントごとの業績は、次のとおりであります。（不動産仲介事業）賃貸住宅の仲介手数料は900,208千円（前連結会計年度比8.7％増）、賃貸物件オーナーからの入居後サポートに係る業務委託料収入が926,974千円（同10.9％増）と順調に伸長しました。また、販売用不動産の売却収入が223,375千円増加したことなどが寄与し売上高は2,923,689千円と前連結会計年度比21.1％の大幅増収となりました。このため、販売用不動産の売却原価や人件費の増加、新規出店に伴う家賃の増加などがあったもののセグメント利益(営業利益)は594,005千円と前連結会計年度比368,079千円、162.9％の増益となりました。（不動産管理事業）管理物件数の増加に伴い管理料収入が779,027千円（前連結会計年度比6.0％増）、改装収入が891,146千円（同6.8％増）と安定的に伸長したことなどが寄与し、売上高は1,964,483千円と前連結会計年度比8.2％の増収となりました。また、セグメント利益(営業利益)は285,531千円と前連結会計年度比40,209千円、16.4％の増益となりました。（居住者サポート事業）保険代理店手数料とシェアサイクル売上は順調に伸長しましたが、新電力やインターネット接続等の取次業務収入、家賃滞納保証業務収入及び引越事業売上は前連結会計年度比微増にとどまり、入居後サービス売上は前連結会計年度比微減と振るわなかったため、売上高は674,444千円と前連結会計年度比6.2％の増収となりました。他方、取次業務収入に係る他セグメントへの内部紹介料の増加やシェアサイクル事業の減価償却費の先行増加もあり、セグメント利益(営業利益)は422,926千円と前連結会計年度比5,021千円、1.2％の減益となりました。セグメント名称第11期連結会計年度（自2021年10月１日至2022年９月30日）売上高（千円）第12期連結会計年度（自2022年10月１日至2023年９月30日）売上高（千円）増減額（千円）増減率（％）不動産仲介事業2,414,6372,923,689509,05221.1不動産管理事業1,814,8861,964,483149,5968.2居住者サポート事業635,262674,44439,1826.2合計4,864,7865,562,617697,83014.3③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前連結会計年度末に比べて693,879千円増加し4,013,035千円となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果獲得した資金は890,978千円となりました。資金の主な増加要因は、税金等調整前当期純利益961,875千円、減価償却費118,648千円、棚卸資産の増減額52,028千円、預り金の増減額31,974千円及び法人税等の還付額46,624千円であります。他方、資金の主な減少要因は前受収益の増減額△56,042千円及び法人税等の支払額△322,903千円であります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果使用した資金は128,701千円となりました。資金の主な減少要因は、有形固定資産の取得による支出△102,431千円であります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果使用した資金は68,494千円となりました。資金の主な増加要因は、株式上場に際し実施した一般公募増資による株式の発行による収入290,720千円であり、資金の主な減少要因は、長期借入金の返済による支出△220,958千円及び配当金の支払額△138,256千円であります。④生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社グループにおけるセグメントには製造関連事業はありませんので、該当事項はありません。ｂ．受注実績当社グループにおけるセグメントには製造関連事業はありませんので、該当事項はありません。ｃ．販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメント別に示すと次のとおりであります。セグメント名称第12期連結会計年度（自2022年10月１日至2023年９月30日）金額（千円）前連結会計年度比（％）不動産仲介事業2,923,689121.1不動産管理事業1,964,483108.2居住者サポート事業674,444106.2合計5,562,617114.3（注）主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、総販売実績に対する割合が10％以上の相手先が存在しないため、記載を省略しております。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりましては、財政状態及び経営成績に影響を与える会計上の見積りを行う必要があります。当社グループはこの見積りを行うにあたり、過去の実績等を勘案して合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。当社グループは、当社における不動産売買事業、不動産賃貸事業のほか、株式会社エリッツにおいて賃貸仲介事業を多店舗展開していることから、店舗網の定期的な見直しが必要となることがあり、連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは販売用不動産の評価と固定資産の減損であります。詳細については、「第５経理の状況１連結財務諸表等注記事項（重要な会計上の見積り）」をご参照下さい。なお、「第５経理の状況１連結財務諸表等注記事項（連結損益計算書関係）※４減損損失」に記載のとおり、当連結会計年度において減損損失6,016千円を計上いたしました。また、会計上の見積りを行ううえでの新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響については、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（追加情報）」をご参照下さい。②経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容財政状態及び経営成績の状況につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであります。③キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであります。当社グループでは、運転資金及び設備資金は基本的に手許資金で賄っております。当社グループの主たる資金需要は、販売用不動産取得資金、賃貸用不動産取得資金であります。販売用不動産取得資金は、小型物件については手許資金、大型物件については物件毎の販売計画に基づいて金融機関からの長期借入金で調達しております。また、賃貸用不動産取得資金は、プロジェクト毎の企画書に基づいて金融機関からの長期借入金で調達しております。以上のとおり、当社グループの事業運営を円滑に遂行するための資金の調達方法及び資金の流動性は十分に維持・確保できているものと認識しております。④経営成績に重要な影響を与える要因について当社グループの報告セグメントは不動産仲介事業、不動産管理事業、居住者サポート事業から構成されております。不動産仲介事業の主たる収益は、賃貸物件入居者からの借主仲介手数料と賃貸物件オーナーからの貸主仲介手数料及び業務委託手数料であり、仲介件数が減少すれば借主仲介手数料、貸主仲介手数料及び業務委託手数料のすべてが減少し、当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。また、自社保有賃貸用不動産の家賃収入については、経営成績に影響を与える要因は自社保有物件の戸数及び入居率であります。なお、自社保有物件の採算が悪化した場合、固定資産の減損会計が当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。不動産管理事業の主たる収益は、管理委託契約に基づく管理収入、管理業務に付随する改装工事等から得られる収益であり、経営成績に影響を与える要因は管理戸数及び管理物件の入居率であります。居住者サポート事業の主たる収益は、ＲＥサポート（24時間駆けつけサービス）、保険代理店手数料、家賃滞納保証手数料、各種サービスの取次手数料及び引越サービスであり、経営成績に影響を与える要因は各サービスの取扱件数であります。これらはいずれも小口多数の契約の集積であり、不動産仲介事業での取扱件数や不動産管理事業での管理戸数の影響を受けております。居住者サポート事業は不動産仲介事業や不動産管理事業で蓄積された顧客情報等の情報資産の活用により低コストで運営できている事業でありますが、不動産仲介事業での取扱件数や不動産管理事業での管理戸数が大幅に減少すると、当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。その他、経営成績に与える要因については、「第２事業の状況事業等のリスク」に記載のとおり認識しておりますが、各種対応策を実施することでリスク要因の低減を図っております。⑤経営者の問題意識と今後の方針について当社グループは、毎年売上高の前年比７％成長を掲げ、既に８年が経過しました。新型コロナウイルス感染症の発生以降、前年対比プラス成長はクリアしておりますが、売上高の前年比７％成長については達成できなかった年度もありました。しかしながら、管理物件数は着実に成長しており、入居者アンケートにおいても、約85％以上のお客様に当社対応に関して満足の旨の回答をいただいております。また、賃貸物件オーナーにおいても当社グループ管理物件の入居率に満足いただき、賃貸経営の収益安定に寄与することで当社グループが今後さらなる成長を遂げられることを目標としております。⑥経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について当社グループの中期経営計画における戦略テーマは、「管理拡大」、「仲介拡大」、「財務体質の強化」としており、経営戦略及び経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として、ａ．不動産管理事業においては管理物件数、ｂ．不動産仲介事業においては仲介件数、並びにｃ．財務指標においては資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率を重視しております。管理物件数は不動産管理事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、仲介件数は不動産仲介事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、また、資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率は当社グループが経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として活用しております。当社グループの管理物件数、仲介件数及び財務指標の推移は以下のとおりであります。ａ．不動産管理事業2022年９月期2023年９月期増減管理物件数（戸）24,45126,0561,605（参考）入居件数（戸）23,20024,8871,687（参考）入居率（％）94.995.50.6ポイントｂ．不動産仲介事業2022年９月期2023年９月期増減賃貸仲介件数（件）17,10118,014913ｃ．財務指標2022年９月期2023年９月期増減資産合計（百万円）7,7938,459665自己資本比率（％）44.050.26.2ポイント総資本経常利益率（％）9.712.12.4ポイント