株式会社ディア・ライフ
有価証券報告書－第19期(2022/10/01－2023/09/30)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の感染法上の分類が「５類」に移行され、海外観光客数の回復と共に、経済活動がコロナ禍前の状態に大きく近づき、日経平均株価も33年ぶりに３万３千円台を回復しました。円安により資材価格の高騰が更に進むなど事業環境は厳しさを増しておりますが、こうしたコスト上昇は人件費にも波及しており、脱デフレによる緩やかな景気回復の兆しが見られています。当社グループが属する不動産業界においては、日本銀行による長期金利の許容変動幅拡大による影響は限定的であり、米中の不動産市況が不透明さを増している一方で、空室率も低く、人口流入が継続している東京の不動産は引き続き魅力的なマーケットとなりました。このような状況の下、当社は中期経営計画「突破2025」の初年度として、東京圏を中心に住居系不動産の開発量および規模の拡大を進めてまいりました。加えて、収益不動産への投資や、他社とのジョイントベンチャー事業も拡大するなど、更なる成長のための基盤を整えてまいりました。人材サービス分野においても、株式会社ＤＬＸホールディングスを成長軌道に乗せるべく、非対面サービスの営業強化、新規事業の開発、派遣人材の採用効率化に向けた投資を積極的に行ってまいりました。この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。a.財政状態当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末より5,257百万円増加し、41,714百万円となりました。負債合計は、前連結会計年度末より、2,353百万円増加し、17,551百万円となりました。純資産合計は、前連結会計年度末より2,903百万円増加し、24,162百万円となりました。b.経営成績当連結会計年度の経営成績は、不動産開発・投資を展開するリアルエステート事業が好調に推移したことを主因に、売上高は43,503百万円（前期比16.2％減）、営業利益は6,087百万円（前期比6.1％増）、経常利益は6,181百万円（前期比9.1％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は4,304百万円（前期比2.5％増）となりました。セグメントの概況は次のとおりであります。（リアルエステート事業）当連結会計年度におきましては、不動産投資会社・デベロッパー・不動産販売会社、海外事業者など幅広い需要に対応いたしました。その結果、「神楽坂5丁目プロジェクト（東京都新宿区）」などの自社開発の商業施設や都市型レジデンスと、「表参道プロジェクト（東京都渋谷区）」「市谷砂土原町プロジェクト（東京都新宿区）」などのアセット・デザイン＆リセール（土地の開発適地化）と合わせて、合計43件を売却いたしました。加えて、管理コストの見直しやリノベーションなどにより収益価値を高め、「DeLCCS四谷荒木町（東京都新宿区）」「DeLCCS永福（東京都杉並区）」「DeLCCS神楽坂Ⅱ（東京都新宿区）」などの東京都心部に立地する収益不動産を27棟売却いたしました。また、仕入に関しましては、より需要の見込めるエリアを中心として、「西荻窪Ⅱ（東京都杉並区）」「押上Ⅱ（東京都墨田区）」など43件の都市型レジデンス開発用地並びに商業店舗開発用地や、「DeLCCS早稲田夏目坂（東京都新宿区）」などの22件の収益不動産の仕入を行いました。以上の結果、売上高39,325百万円（前期比17.4％減）、営業利益6,867百万円（前期比4.5％増）となりました。（セールスプロモーション事業）連結子会社の株式会社ＤＬＸホールディングスが展開するセールスプロモーション事業におきましては、株式会社Ｎ－ＳＴＡＦＦにおいて、非対面営業の推進や、派遣人材の採用強化をはじめとする投資を行ってまいりました。また、堅調な既存事業に加え、更なる事業領域の拡大に向けて、新規事業の拡大、他業界での需要喚起等を行ってまいりました。以上の結果、売上高4,177百万円（前期比2.5％減）、営業損失16百万円（前期は84百万円の営業損失）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ2,242百万円増加し、当連結会計年度末には21,920百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果得られた資金は1,365百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が6,160百万円、あった一方で、棚卸資産の増加が3,462百万円、法人税等の支払額が1,998百万円あったことによるものです。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果得られた資金は346百万円となりました。これは主に、有価証券及び投資有価証券の売買による収入が260百万円あったことによるものです。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果得られた資金は529百万円となりました。これは主に、長期借入れによる収入が19,710百万円あった一方で、長期借入金の返済による支出が18,478百万円、配当金の支払いによる支出が1,893百万円あったことによるものです。③生産、受注及び販売の状況a.生産実績当社グループは、リアルエステート事業、セールスプロモーション事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。b.受注実績当社グループは、受注生産を行っておりませんので、受注実績の記載はしておりません。c.販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメント当連結会計年度（自2022年10月１日至2023年９月30日）前年同期比販売高（百万円）（％）リアルエステート事業39,325△17.4セールスプロモーション事業4,177△2.5合計43,503△16.2（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。前連結会計年度につきましては、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載を省略しております。相手先前連結会計年度（自2021年10月１日至2022年９月30日）当連結会計年度（自2022年10月１日至2023年９月30日）金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）株式会社青山財産ネットワークス－－4,78811.0(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５経理の状況1.連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しております。②当連結会計年度の経営成績の分析（売上高）当連結会計年度における売上高は、43,503百万円（前期比16.2％減）となりました。セグメント別の売上高は、リアルエステート事業につきましては、同業他社や実需等の幅広いニーズに対応し、当社開発による都市型マンション、アセット・デザイン＆リセール（開発適地化）や収益不動産等の売却により39,325百万円（同17.4％減）、セールスプロモーション事業につきましては、堅調な既存事業に加え、更なる事業領域の拡大に向けて、新規事業の拡大、他業界での需要喚起等を行った結果、4,177百万円（同2.5％減）となりました。なお、各セグメントの状況の詳細については、「第２事業の状況４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績」をご覧ください。（売上原価）当連結会計年度における売上原価は34,943百万円（前期比19.1％減）となりました。これは主に、リアルエステート事業における販売用不動産の売却によるものであります。（売上総利益）以上の結果、売上総利益は、8,559百万円（前期比1.8％減）となりました。（販売費及び一般管理費）当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、2,472百万円（前期比17.1％減）となりました。主な内訳は、給料手当488百万円、役員報酬336百万円、支払手数料394百万円及び租税公課431百万円であります。（営業利益）以上の結果、営業利益は、6,087百万円（前期比6.1％増）となりました。（営業外損益）当連結会計年度における営業外収益は、269百万円（前期比19.8％増）となりました。これは主に、有価証券運用益117百万円、持分法適用会社である株式会社パルマの持分法による投資利益44百万円によるものであります。また、営業外費用は、175百万円（前期比40.5％減）となりました。これは主に、支払利息146百万円によるものであります。（経常利益）以上の結果、経常利益は6,181百万円（前期比9.1％増）となりました。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度における税金等調整前当期純利益は6,160百万円（前期比2.5％増）となりました。これに法人税、住民税及び事業税や法人税等調整額を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は4,304百万円（前期比2.5％増）となりました。③当連結会計年度の財政状態の分析（流動資産）当連結会計年度末における流動資産の残高は、39,504百万円（前連結会計年度末比15.9％増）となりました。これは主に、リアルエステート事業における不動産の売却が進捗したため、現金及び預金が2,175百万円増加した一方で、開発した物件の竣工、中古収益不動産の仕入進捗により、販売用不動産が3,395百万円増加したことによるものです。（固定資産）当連結会計年度末における固定資産の残高は、2,209百万円（前連結会計年度末比6.8％減）となりました。（流動負債）当連結会計年度末における流動負債の残高は、4,998百万円（前連結会計年度末比12.9％増）となりました。これは主に支払手形及び買掛金が403百万円、短期借入金が400百万円増加したことによるものです。（固定負債）当連結会計年度末における固定負債の残高は、12,553百万円（前連結会計年度末比16.5％増）となりました。これは主に、不動産の仕入により長期借入金が1,437百万円増加したことと、社債が360百万円増加したことによるものです。（純資産）当連結会計年度末における純資産の残高は、24,162百万円（前連結会計年度末比13.7％増）となりました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益を4,304百万円計上した一方で、剰余金の配当を1,894百万円行ったことによるものです。この結果、自己資本比率は、57.0％となりました。④キャッシュ・フローの状況の分析当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況は、「第２事業の状況４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。⑤資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社グループの資金需要のうち主なものは、主力であるリアルエステート事業における開発用地や収益不動産の仕入や開発に係る建築費や設計等の業務委託料であります。これらの資金需要に対し当社では金融機関等からの長期借入による資金調達を基本としております。⑥経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、「中期経営計画“突破2025”」における2025年９月期の定量目標として、連結経常利益100億円、連結ベースのROE（株主資本利益率）18％以上、ROA（総資産経常利益率）15％水準を目標として掲げております。当連結会計年度においては、主力のリアルエステート事業において当社開発による都市型マンション、アセット・デザイン＆リセールや収益不動産の販売が好調に推移したことにより、連結経常利益61億円、ROE19.3％、ROA15.8％、自己資本比率57.0％となり、全ての指標で達成いたしました。第17期実績（2021年９月期）第18期実績（2022年９月期）第19期実績（2023年９月期）経常利益41億円56億円61億円ROE18.5％23.3％19.3％ROA15.6％17.7％15.8％自己資本比率54.8％57.2％57.0％