株式会社プレサンスコーポレーション
有価証券報告書－第27期(2022/10/01－2023/09/30)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、緩やかに回復しています。先行きについては、雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の効果もあって、緩やかな回復が続くことが期待されます。一方で、物価上昇、原材料価格の上昇、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要があります。当社グループが属する不動産業界におきましては、都心部の土地代及び建築費の上昇等に留意する必要があるものの、住宅ローン金利が低い水準で推移していること、住宅ローン減税制度等の住宅取得支援策が継続して実施されていること等から、景況はおおむね横ばいで推移いたしました。また、当社の主要供給エリアである都市中心部では、生活の利便性等を求めて世帯数等が増加するエリアがあり、分譲マンションの需要は底堅く推移いたしました。このような環境の下、当社は、主要販売エリアの近畿圏、東海・中京圏、首都圏及び沖縄を含む地方中核都市において、中心部の選別した場所での分譲マンションの供給に注力してまいりました。これらの結果、当連結会計年度の業績は、売上高161,311百万円（前年同期比11.1％増）、営業利益25,529百万円（同23.6％増）、経常利益25,322百万円（同21.7％増）、親会社株主に帰属する当期純利益17,511百万円（同24.1％増）となりました。セグメントの経営成績は次のとおりであります。ａ．不動産販売事業不動産販売事業におきましては、ファミリーマンション「プレサンスグランシリーズ」のプレサンスグラン福島（総戸数112戸）やワンルームマンション「プレサンスシリーズ」のプレサンス名駅南エディフィス（総戸数140戸）等の販売が順調に推移いたしました。その結果、ワンルームマンション売上高62,561百万円（3,549戸）、ファミリーマンション売上高70,503百万円（1,830戸）、戸建販売売上高8,890百万円（218戸）、中古マンション売上高9,548百万円（615戸）、その他不動産販売売上高381百万円、不動産販売附帯事業売上高1,474百万円となり、不動産販売事業の合計売上高は153,359百万円（前年同期比11.0％増）、セグメント利益は24,764百万円（同24.8％増）となりました。ｂ．その他事業その他事業におきましては、家賃保証に伴う受取家賃収入が増加したこと等から、その他事業の売上高は7,951百万円（前年同期比11.9％増）、セグメント利益は1,958百万円（同7.8％増）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という）は、前連結会計年度末と比べ3,488百万円増加し、106,932百万円（前期末比3.4％増）となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。ａ．営業活動によるキャッシュ・フロー営業活動の結果、増加した資金は11,810百万円（前年同期は19,875百万円の増加）となりました。これは主に、開発用地を取得したこと等から棚卸資産が15,140百万円増加したこと、法人税等を3,555百万円支払ったことにより資金が減少したのに対して、仕入債務が4,025百万円増加したこと、税金等調整前当期純利益が25,322百万円あったこと等により資金が増加したためであります。ｂ．投資活動によるキャッシュ・フロー投資活動の結果、減少した資金は4,605百万円（前年同期は2,658百万円の増加）となりました。これは主に、固定資産の取得により4,782百万円資金が減少したためであります。ｃ．財務活動によるキャッシュ・フロー財務活動の結果、減少した資金は3,715百万円（前年同期は19,014百万円の減少）となりました。これは主に、金融機関からの借入金が純額で1,632百万円減少したこと及び配当金を2,609百万円支払ったことにより資金が減少したためであります。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績該当事項はありません。ｂ．受注実績当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称区分契約高契約残高数量（戸）前年同期比（％）金額（百万円）前年同期比（％）数量（戸）前年同期比（％）金額（百万円）前年同期比（％）不動産販売事業ワンルームマンション3,00984.558,11394.71,95078.334,02787.0ファミリーマンション1,56196.661,60494.394477.938,79879.8戸建販売226124.29,045121.933132.01,287102.6中古マンション586112.59,341125.74862.378766.5その他不動産販売2100.017726.93150.014742.1不動産販売事業計5,38491.6138,28297.32,97878.275,04982.9（注）１．本表におきまして「受注高」は「契約高」と読み替えております。２．上記の金額には、追加工事の金額も含まれております。３．契約高及び契約残高については、計画変更等により数量（戸）が変動する可能性があります。４．その他不動産販売とは、商業用店舗、開発用地等の住宅以外の不動産の販売であります。５．その他不動産販売の契約高及び契約残高は、商業用店舗及び開発用地等に関するものであります。６．その他事業セグメントについては、該当事項はありません。ｃ．販売実績当連結会計年度の販売（引渡）実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称区分数量（戸）前年同期比（％）金額（百万円）前年同期比（％）不動産販売事業ワンルームマンション3,549117.462,561121.0ファミリーマンション1,830123.570,503110.4戸建販売218109.58,890110.8中古マンション615126.39,548138.5その他不動産販売1100.03815.8不動産販売附帯事業－－1,474147.6不動産販売事業計6,213119.7153,359111.0その他事業－－7,951111.9合計6,213119.7161,311111.1（注）１．上記の金額には、追加工事の金額も含まれております。２．その他不動産販売とは、商業用店舗、開発用地等の住宅以外の不動産の販売であります。３．不動産販売附帯事業とは、床コーティング等引渡後オプション工事、及び不動産売買の仲介手数料等であります。４．その他不動産販売の売上高は、商業用店舗及び開発用地等に関するものであります。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、本書の提出日現在において当社グループが判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績は、以下のとおりであります。ａ．財政状態の分析（流動資産）当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べて15,164百万円増加し、248,889百万円（前期末比6.5％増）となりました。その主な要因は、還付金が入金されたことにより未収消費税等が1,876百万円減少したのに対して、棚卸資産が13,803百万円、現金及び預金が3,488百万円増加したことであります。（固定資産）当連結会計年度末における固定資産は、前連結会計年度末に比べて5,785百万円増加し、23,430百万円（前期末比32.8％増）となりました。その主な要因は、自社保有物件の取得等により賃貸不動産が6,421百万円増加したことであります。（負債）当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末に比べて5,451百万円増加し、96,052百万円（前期末比6.0％増）となりました。その主な要因は、金融機関からの借入金が1,632百万円減少したのに対し、未払法人税等が3,527百万円、電子記録債務が2,974百万円増加したことであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べて15,498百万円増加し、176,266百万円（前期末比9.6％増）となりました。その主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等に伴い利益剰余金が14,899百万円増加したことであります。ｂ．経営成績の分析（売上高）当連結会計年度の売上高につきましては、ワンルームマンション及びファミリーマンションの引渡しが多かったため、161,311百万円となりました。（販売費及び一般管理費）販売費及び一般管理費につきましては、人件費が増加したこと等により16,599百万円となりました。（営業外損益）営業外収益につきましては、違約金収入が110百万円、持分法による投資利益が72百万円、受取手数料が54百万円となったこと等により、417百万円となりました。営業外費用につきましては、支払利息が515百万円及び固定資産除却損が82百万円となったこと等から、624百万円となりました。以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、17,511百万円となりました。ｃ．経営成績に重要な影響を与える要因として、以下のものがあります。当社グループの主力事業である不動産販売事業は、各種不動産関連法規の改廃、景気変動、金利動向及び住宅税制やその他の税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、税制の変更、マンション企画開発用地の価格変動等が発生した場合には、購入者の購買意欲の低下につながり、当社グループの経営成績に重要な影響を及ぼす可能性があります。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フローにつきましては、「(1)経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、以下のとおりであります。当社グループの資金需要の主なものは不動産販売事業における用地取得費用であり、その調達手段は主として銀行からの借入金によっております。用地取得費用以外の運転資金につきましては、自己資金で対応することを原則とし、金融費用を低減するよう努めております。銀行借入金による資金調達の実施にあたっては、調達時期、条件について最も有利な手段を選択するべく検討することとしております。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。④経営者の問題意識と今後の方針について当社グループは、投資型ワンルームマンション・ファミリーマンションの分譲を柱として経営基盤を拡充し、安定した収益の向上に努めてまいります。投資型ワンルームマンションの分譲につきましては、不安定な経済情勢等から派生した年金問題、都心部の人口や世帯数が増加する傾向にあるといった社会的側面があること、比較的リスクが少ない資産運用の商品として市場に定着していること等から、堅調に推移するものと考えております。今後も変化する顧客のニーズに的確に対応し、収益性を重視しつつ事業規模の拡大を図ってまいります。ファミリーマンションの分譲につきましては、継続的な住宅取得支援制度の実施により、都心部の顧客ニーズに合致したマンションに対する需要は、堅調に推移しておりますので、今後も三大都市圏を中心にファミリーマンション供給戸数の増加を図ってまいります。また、その他の賃貸管理事業、賃貸事業、及び建物管理事業等につきましては、今後も事業規模を拡大し、継続的かつ安定的な収益の確保を図ってまいります。