株式会社アンビションＤＸホールディングス
有価証券報告書－第16期(2022/07/01－2023/06/30)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりです。①経営成績の状況当連結会計年度における当社グループを取り巻く環境は、新型コロナウイルス感染防止の行動制限が緩和され、外国人観光客の受入れの再開、個人消費の回復と経済活動の正常化等により、国内の経済活動は緩やかに回復の兆しをみせてまいりました。一方で、ロシア・ウクライナ問題の長期化や金融政策等を背景とした世界的な資源価格の高騰、急激な為替の変動や物価の上昇等により、将来的な見通しは不透明な状態が継続しております。このような事業環境の中、当社グループはDX（デジタルトランスフォーメーション）によって自社の事業変革と自社の属する不動産業界全体の変革を目指し、ビジョンとして「DXによって不動産ビジネスを変革し、デジタルとリアルを融合した唯一の不動産デジタルプラットフォーマーになる」を掲げております。ビジョン達成に導く３大方針を「DX推進による事業変革」「M&amp;A推進など、非連続な業容拡大への取組み」「新たな不動産DXプロダクトの開発・販売による業界変革」としております。こうした取り組みにより、労働集約型業界の変革、業界地位の向上、そして顧客体験への進化へと繋げ、不動産業界をリアルとDXとの融合で変革するリーディングカンパニーを目指しております。当連結会計年度においては、賃貸管理業務における業務効率化と生産性向上を実現する次世代管理システム『AMBITIONCloud』の構築を進めており、『AMBITIONCloud』の中核を担う自社開発の電子サイン『AMBITIONSign』のリリースによりDXプラットフォーム実現に向け大きく進捗しました。『AMBITIONMe』は、鍵受け渡しから日々の生活サービスまで、入居者をサポートするサービスを提供しており、今後も様々なサービスを追加し、入居者の利便性を高めていくとともに、当社グループの新たなビジネスに繋げていきます。また、住宅環境に関する商品の営業代行を運営する株式会社DRAFTを子会社化するなど、積極的なM&amp;Aやアライアンスの推進も行っております。その結果、当連結会計年度の売上高は36,239,291千円(前期比14.7％増、4,631,475千円増）、営業利益は1,603,533千円(前期比7.0％増、104,630千円増)、経常利益は1,482,549千円(前期比9.4％増、127,135千円増)、親会社株主に帰属する当期純利益は961,343千円(前期比16.4％増、135,174千円増)となりました。セグメント別の事業状況につきましては、以下のとおりです。(賃貸DXプロパティマネジメント事業)当事業は、主に住居用不動産の転貸借(サブリース)を行う当社グループ主力の事業で、管理戸数の増加及び高入居率の維持を基本方針としております。前期から構築を行っている次世代管理システム『AMBITIONCloud』により、業務の効率化を促進しております。また、ライフタイムバリュー戦略として入居者アプリ『AMBITIONMe』により、入居手続き時に専用サービスから鍵の受け渡しまで、スマホだけで申込を行うことを実現しました。現在『AMBITIONMe』はさらなるサービスの追加に向けて引き続き開発を行っております。また、顧客の様々なライフステージにおいて、満足度とエンゲージメントの向上、LTV（顧客生涯価値）の最大化を実現する、ロイヤリティプログラムを構築しております。当連結会計年度におきましても、KPI(重要業績評価指標)である管理戸数については24,971戸（前年同期比3.5％増、850戸増）、サブリース管理戸数については13,913戸（前年同期比3.1％増、415戸増）と順調に増加いたしました。当連結会計年度末時点の入居率は98.2％（前年同期末は96.3％）と高水準をキープしております。DX施策に取り組んでおり、売上高・利益率共に大幅に増加しております。その結果、売上高は19,156,654千円(前年同期比11.6％増、1,989,123千円増）、セグメント利益(営業利益)は1,466,011千円(前年同期比41.1％増、426,725千円増）となりました。(賃貸DX賃貸仲介事業)当事業は、当社の管理物件を中心に賃貸物件の仲介事業を行っております。子会社のアンビション・エージェンシー（『ルームピア』を運営）、及び同VALOR（『バロー』を運営）にて、都内９店舗、神奈川県８店舗、埼玉県１店舗の計18店舗を展開しております。当事業のリーシング力の高さが主力のプロパティマネジメント事業における高入居率の維持に貢献しております。当連結会計年度におきましては、AI×RPAツール『ラクテック』の活用により、引き続き入力業務の人員抑制・反響数のアップに取り組んでおります。また、広告戦略の強化によるWEB集客、リモート接客・VR内見・電子契約など非対面サービスの強化などの集客施策を実行しております。当該施策及び繁忙期に向けた営業人員の増加により、売上高は増加いたしました。営業利益におきましては、営業人員及びDX施策のための投資及び、広告宣伝費の増加等により減少しました。その結果、売上高は865,399千円(前年同期比13.5％増、102,605千円増）、セグメント利益(営業利益)は28,831千円(前年同期比71.1％減、70,818千円減）となりました。（売買DXインベスト事業）当事業は、『好立地（都内プレミアムエリア）×好デザイン（お洒落なデザイナーズ）』を強みに、自社開発の新築投資用ワンルームマンション販売を中心に展開する子会社のヴェリタス・インベストメント（以下、ヴェリタス）と、多様なルートからの物件仕入れ力により、立地を重視した分譲マンションのリノベーション販売を中心に展開する当社インベスト部で行っております。当連結会計年度の業績は、計画通りに進捗し、ヴェリタス278戸（前年同期比31戸増）、当社インベスト部105戸（前年同期比１戸減）となっております。その結果、売上高は15,558,287千円(前年同期比23.1％増、2,916,617千円増）、セグメント利益(営業利益)は1,860,135千円(前年同期比18.4％増、289,717千円増）となりました。（インキュベーション事業）当事業は、当社グループと親和性の高い事業を行うベンチャー企業への投資、資本業務提携、投資先企業の支援などを子会社アンビション・ベンチャーズが行っております。当連結会計年度末時点では、29社のベンチャー企業に投資を行っております。前連結会計年度におきましては、新規に上場した投資先株式の売却を実行いたしましたが、当連結会計年度におきましては、一部の投資先の売却を行っておりますが、新規に上場した投資先はなく、投資先の開発に力を入れ、新たに11社への投資を実行いたしました。その結果、売上高は63,437千円（前年同期比88.7％減、496,004千円減）、セグメント利益（営業利益）は12,024千円（前年同期比97.7％減、512,217千円減）となりました。(その他事業)不動産DX事業（システム開発の海外子会社を含む）、少額短期保険事業、ZEH・ライフライン事業、ホテル事業を総じて、その他事業としております。不動産DX事業では、賃貸管理の次世代管理システム『AMBITIONCloud』を海外子会社のアンビションベトナムなどで開発し、社内DXを優先して推進しております。『AMBITIONCloud』により、賃貸DXプロパティマネジメント事業は大幅な業務効率化と生産性向上を実現しております。契約進捗管理、修繕管理、募集管理等、不動産賃貸管理業務に係る様々なシステムを開発しております。また、IT重説とブロックチェーン（分散型台帳）技術を活用した当社独自の電子サイン「AMBITIONSign」との連携による電子契約パッケージを賃貸DX事業に提供しております。さらに、秘密性の高い不動産契約情報について、ブロックチェーン（分散型台帳）技術を活用することで、情報漏えい改ざん防止、なりすましの防止などの堅牢性を高め、ご契約をセキュアな環境で行っていただくことが可能となっております。少額短期保険事業では、順調に新規契約を獲得するとともに、申込みから支払いまでペーパーレスで完結できる当社子会社開発システム「MONOLITH（モノリス）」によって、お客様と代理店との手続きの効率化を実現し、契約件数が増加しております。ZEH・ライフライン事業では、蓄電池、太陽光発電、外壁塗装など電力創出・省エネルギー設備の営業を行うZEH（NetZeroEnergyHouse）事業と電気・ガス提供会社の開設・切替の取り次ぎ、ウォーターサーバーなどの営業を行うライフライン事業を株式会社DRAFTにて行っております。今後、弊社管理物件の入居者や賃貸仲介の顧客に対しサービス提供を行うなど、賃貸DX事業とのシナジー効果も見込んでおります。ホテル事業については、第１四半期連結会計期間においてすべての施設を解約し、事業から撤退いたしました。その結果、売上高は595,512千円(前年同期比25.0％増、119,134千円増）、セグメント損失(営業損失)は93,245千円(前年同期は213,125千円のセグメント損失)となりました。②財政状態の状況(資産の部)当連結会計年度末の総資産は20,516,587千円となり、前連結会計年度末に比べ3,479,816千円増加いたしました。これは主に、土地が1,486,048千円、販売用不動産が602,468千円、建物及び構築物が515,215千円増加し、差入保証金が52,145千円、貸倒引当金が10,645千円、営業未収入金が8,209千円減少したことによるものであります。(負債の部)当連結会計年度末の負債合計は15,915,643千円となり、前連結会計年度末に比べ2,623,189千円増加いたしました。これは主に、短期借入金が1,314,418千円、長期借入金が806,144千円、１年内返済予定の長期借入金が410,410千円増加し、営業未払金が167,860千円、社債が42,100千円、未払法人税等が25,677千円減少したことによるものであります。(純資産の部)当連結会計年度末の純資産合計は、4,600,943千円となり、前連結会計年度末に比べ856,627千円増加いたしました。これは主に、利益剰余金が832,060千円増加し、その他有価証券評価差額金が20,147千円減少したことによるものであります。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、前連結会計年度末に比べて422,690千円増加し、5,571,629千円となりました。各活動区分別のキャッシュ・フローの状況及び主な要因は以下のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、2,282,925千円の収入(前連結会計年度は4,102,249千円の収入)となりました。これは主として税金等調整前当期純利益1,481,542千円計上、販売用不動産の売却による収入1,316,963千円、法人税等の支払いによる支出507,976千円があったこと等によるものであります。(投資活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、4,271,162千円の支出(前連結会計年度は1,064,162千円の支出)となりました。これは主として、出資金の回収による収入118,195千円、有形固定資産の取得による支出3,942,663千円があったこと等によるものであります。(財務活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、2,410,196千円の収入(前連結会計年度は1,589,995千円の支出)となりました。これは主として、長期借入れによる収入6,287,000千円、長期借入金の返済による支出5,074,785千円があったこと等によるものであります。④生産、受注及び販売の実績(生産実績)当社グループが行う事業は、提供するサービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。(受注実績)当社グループが行う事業は、提供するサービスの性格上、受注実績の記載になじまないため、受注実績に関する記載を省略しております。(販売実績)当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度(自2022年７月１日至2023年６月30日)前期比(％)賃貸DXプロパティマネジメント事業(千円)19,156,65411.6賃貸DX賃貸仲介事業(千円)865,39913.5売買DXインベスト事業(千円)15,558,28723.1インキュベーション事業（千円）63,437△88.7報告セグメント計(千円)35,643,77814.5その他(千円)595,51225.0合計(千円)36,239,29114.7(注)１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．前連結会計年度及び当連結会計年度における主な取引先別の販売実績及び当該販売実績に対する割合につきましては、すべての取引先の当該割合が100分の10未満のため記載しておりません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において判断したものであります。①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たりまして、資産・負債及び収益・費用に影響を与える見積りを必要とする箇所があります。これらの見積りにつきましては、経営者が過去の実績や取引状況を勘案し、会計基準の範囲内でかつ合理的に判断しておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果と異なる可能性があることにご留意ください。当社グループの連結財務諸表を作成するに当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりでありますが、特に以下の会計方針は当社グループの連結財務諸表作成においては重要であると考えております。（棚卸資産の評価）当社グループは、棚卸資産の評価に関する会計基準に従い、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回っている販売用不動産及び仕掛販売用不動産の帳簿価額を、正味売却価額まで切り下げる会計処理を適用しております。会計処理の適用に当たっては、個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下による簿価切下げの方法）を採用しております。具体的には、正味売却価額が販売用不動産等の帳簿価額を下回った場合には、正味売却価額をもって連結貸借対照表価額としております。見積りの算出に用いた重要な仮定は、正味売却価額の算定の基礎となる売価、見積追加製造原価及び見積販売直接経費であります。当該主要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。すなわち、経済環境の悪化等に伴う賃料の低下及び空室率の上昇、想定外の追加コストが発生すること等による賃貸費用の悪化、市場金利の変動に伴う割引率の上昇、住宅販売市況の悪化に伴う販売価格の低下等により、正味売却価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。（のれんの評価）当社グループは、戦略的施策の一環として、買収・出資等を実施しており、これらの企業結合取引により生じた対象会社の超過収益力を、のれんとして計上しております。のれんの減損の兆候の把握、減損損失の認識の判定及び測定は、対象会社ごとに行っております。減損の兆候があると識別された対象会社について、残存償却期間に対応した対象会社から得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額とのれんの帳簿価額とを比較し、前者が後者を下回る場合には、のれんの減損損失を認識します。割引前将来キャッシュ・フローの算定は、その性質上、判断を伴うものであり、多くの場合、重要な見積り・仮定を使用します。当該割引前将来キャッシュ・フローの見積りに使用される仮定は、主として、資産グループにおける将来の事業計画に基づいております。見積りの算出に用いた仮定は、経営者の最善の見積りと判断により決定しておりますが、将来の不確実な経済条件及び経営環境の変化等がのれんの評価に不利な影響を与える可能性があります。不利な影響を受けた結果、将来の事業計画を見直し、割引前将来キャッシュ・フローが変動した場合、翌年度の連結財務諸表において、減損損失の認識の判定及び認識が必要な際の減損損失の測定に重要な影響を及ぼす可能性があります。②経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容(売上高)当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度に比べ4,631,475千円増加し36,239,291千円(前期比14.7％増加)となりました。主力事業である賃貸DXプロパティマネジメント事業では、管理戸数が安定して増加したこと及び高入居率をキープしたことにより、売上高は前期と比べ1,989,123千円増加し19,156,654千円となり、想定を上回る業績推移となっております。賃貸DX賃貸仲介事業では、広告戦略の強化によるWEB集客が好調だったことや、リモート接客・VR内見・電子契約など非対面サービスの強化などの集客効果が奏功した等により、売上高は前期と比べ102,605千円増加し865,399千円となり、増収となっております。売買DXインベスト事業では、計画通りに進捗したことにより、売上高は前期と比べ2,916,617千円増加し15,558,287千円となり、引き続き好調をキープしております。インキュベーション事業では、63,437千円の売上を計上しております。その他事業では不動産DX事業の売上高の増加及び少額短期保険の契約件数増加等により、売上高は前期と比べ119,134千円増加し595,512千円となっております。(営業利益)当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度に比べ104,630千円増加し、1,603,533千円(前期比7.0％増加)となり、売上高営業利益率は4.4％（前期は4.7％）となりました。主な要因は、主力事業である賃貸DXプロパティマネジメント事業では、管理戸数の増加、募集コストの減少により、前連結会計年度に比べ426,725千円増加し1,466,011千円となり、大幅増益となりました。賃貸DX賃貸仲介事業では、営業人員及びDX施策のための投資、広告宣伝費の増加等により、前連結会計年度に比べ70,818千円減少し28,831千円となり、減益となりました。売買DXインベスト事業では、内装工事を内製化したことによるコストの減少等により、前連結会計年度に比べ289,717千円増加し1,860,135千円となり、増益となりました。インキュベーション事業では、今期は大口の売却案件がなかったことにより、前連結会計年度に比べ512,217千円減少し12,024千円となり、減益となりました。その他事業では、少額短期保険事業の新規契約数の増加及び不動産DX事業の先行投資の影響等により、前連結会計年度に比べ119,879千円増加の93,245千円の営業損失となっております。(経常利益)当連結会計年度の営業外収益は、補助金収入33,072千円、投資事業組合運用益19,147千円等を計上したことにより、60,137千円となり、営業外費用は、支払利息130,036千円、支払手数料45,240千円等を計上したことにより、181,122千円となりました。以上の結果、営業利益に営業外収益・営業外費用を加減算した経常利益は1,482,549千円(前期比9.4％増加)となり売上高経常利益率は4.1％(前期は4.3％)となりました。(親会社株主に帰属する当期純利益)当連結会計年度の特別利益は、投資有価証券売却益3,738千円等の計上により、3,738千円となり、特別損失は、減損損失4,739千円の計上等により、4,745千円となりました。税金費用は前期と比べ4.5％増加し517,598千円となりました。以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は961,343千円(前期比16.4％増加)となりました。(経営成績に重要な影響を与える要因について)当社グループは、「第２事業の状況３事業等のリスク」に記載のとおり、事業環境に由来するリスク、事業内容に由来するリスク等様々なリスク要因が当社グループの経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。これらの経営成績に重要な影響を与えるリスクに対応するため、組織体制のさらなる強化等を行ってまいります。③キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社グループの主な資金需要は、販売用不動産の開発・購入資金及び運転資金等であります。これらの資金需要につきましては、金融機関からの借入による資金調達のほか、営業活動によるキャッシュ・フロー及び自己資金にて対応していくこととしております。販売用不動産の売却によって得られた資金については、販売用不動産の開発・購入した際の借入の返済へ優先的に充当し、それ以外の資金については、その都度、総合的に勘案して、手許資金や成長投資等へ充当しております。キャッシュ・フローの状況の分析については、「第２事業の状況４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。