大東建託株式会社
有価証券報告書－第49期(2022/04/01－2023/03/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりです。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものです。(1)経営成績当連結会計年度における国内経済は、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の影響による行動制限等の緩和に伴い、社会活動の正常化が進み、緩やかな景気回復の兆しが見られました。しかしながら、住宅業界においては、資材やエネルギー価格の高騰、円安の進行等の影響から、依然として先行き不透明な状況が続いており、世界的なインフレ継続に伴うサプライチェーンへの影響について引き続き注視していく必要があります。新設住宅着工戸数は、2022年４月～2023年３月累計で前年同期比0.5％の減少と、ほぼ横ばいとなりました。当社グループが主力とする賃貸住宅分野においては、貸家着工戸数が前年同月比25ヶ月連続して増加し、2022年４月～2023年３月累計では前年同期比5.0％の増加となりました。こうした状況の中、今後も利便性の高い、安心・快適な賃貸建物の需要は引き続き底堅く推移するものと見込まれます。賃貸住宅分野は、入居需要に基づく健全な賃貸建物経営のノウハウに加え、入居者様の多様化するニーズに応え、環境に配慮した賃貸住宅、災害に強い防災賃貸住宅、ライフスタイルに合わせた賃貸住宅など、サステナブルな付加価値を生み出していく必要があります。今後も、120万戸超の管理戸数を活かしたストックビジネス等、賃貸住宅事業及び周辺事業の更なる強化を図っていくとともに、賃貸住宅事業以外の新しい取り組みも着実に促進させ、賃貸住宅事業を基盤とした生活総合支援企業を目指し、収益の最大化を図ってまいります。以上の結果、当社グループの連結業績は、売上高１兆6,576億26百万円（前期比4.7％増）、利益面では、営業利益1,000億円（前期比0.4％増）、経常利益1,038億98百万円（前期比0.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益703億61百万円（前期比1.1％増）となりました。売上高は、前連結会計年度に比べ746億23百万円（4.7％）増加し、１兆6,576億26百万円となりました。これは主に、工事が順調に進捗したこと等により完成工事高が267億41百万円（6.2％）増加し、一括借上物件の増加等に伴い不動産事業売上高が387億71百万円（3.6％）増加したことによるものです。売上総利益は、前連結会計年度に比べ16億94百万円（0.7％）減少し、2,584億48百万円となりました。これは主に、一括借上物件の増加及び入居者斡旋件数の増加等により不動産事業総利益が44億62百万円（3.6％）増加した一方で、完成工事原価の増加等により、工事総利益が89億41百万円（8.4％）減少したことによるものです。販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に比べ21億１百万円（1.3％）減少し、1,584億47百万円となりました。これは主に人件費が37億３百万円減少したこと等によるものです。この結果、営業利益は、前連結会計年度に比べ４億６百万円（0.4％）増加し、1,000億円となり、経常利益は、前連結会計年度に比べ２億27百万円（0.2％）増加し、1,038億98百万円となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりです。①建設事業建設事業は、工事が順調に進捗したこと等により、完成工事高が4,595億72百万円（前期比6.2％増）となりました。また、完成工事総利益率は、輸入木材をはじめとする資材価格の高騰等の影響により、前期比3.4ポイント減少の21.3％となりました。その結果、営業利益は、213億23百万円（前期比39.6％減）となりました。建物種別の完成工事高及び次期繰越工事高は、次のとおりです。建物種別完成工事高次期繰越工事高前連結会計年度(自2021年４月１日至2022年３月31日)当連結会計年度(自2022年４月１日至2023年３月31日)当連結会計年度末（2023年３月31日）金額（百万円)構成比（％）金額（百万円)構成比（％）金額（百万円)構成比（％）建設事業居住用412,87795.4436,91895.1687,01296.4賃貸住宅410,09794.8434,62594.6683,43195.9戸建住宅2,7800.62,2920.53,5300.5事業用10,0882.312,0622.613,4991.9その他9,8652.310,5912.312,4471.7小計432,831100.0459,572100.0712,960100.0不動産事業営繕工事33,271－36,862－8,910－合計466,102－496,434－721,871－（注）前事業年度及び当事業年度において完成工事高総額に対する割合が100分の10以上の相手先はありません。受注工事高は、新型コロナの収束に伴う営業活動の制限緩和等により、5,037億70百万円（前期比19.7％増）となり、2023年３月末の受注工事残高は、7,218億71百万円（前期比1.5％増）となりました。受注実績は、次のとおりです。建物種別前連結会計年度（自2021年４月１日至2022年３月31日）（百万円）当連結会計年度（自2022年４月１日至2023年３月31日）（百万円）前期比（％）建設事業居住用366,883449,96622.6賃貸住宅365,252447,31922.5戸建住宅1,6312,64762.3事業用10,9387,518△31.3その他9,66914,06545.5小計387,491471,55121.7不動産事業営繕工事33,26332,219△3.1合計420,754503,77019.7（注）当社グループでは、建設事業及び不動産事業の一部以外は受注生産を行っていません。生産実績を定義することが困難であるため、「生産の状況」は記載していません。②不動産事業不動産事業は、「賃貸経営受託システム」による一括借上物件の増加や過去最高水準の入居率を背景に、借上会社である大東建託パートナーズ株式会社の家賃収入が増加したことや「連帯保証人不要サービス」を提供しているハウスリーブ株式会社の収入拡大等により、不動産事業売上高が１兆1,030億２百万円（前期比3.6％増）となり、営業利益は815億65百万円（前期比4.6％増）となりました。不動産事業の売上実績の内訳は、次のとおりです。区分前連結会計年度(自2021年４月１日至2022年３月31日)当連結会計年度(自2022年４月１日至2023年３月31日)前期比金額（百万円)構成比（％）金額（百万円)構成比（％）金額（百万円)増減率（％）一括借上962,66290.5991,02989.828,3662.9営繕工事33,2713.136,8623.33,59010.8不動産仲介23,6332.223,3372.2△295△1.3家賃保証事業18,3121.719,1621.88544.7電力事業7,4660.78,6720.81,20616.2賃貸事業6,5900.66,9300.63395.2その他12,2941.217,0021.54,70738.3計1,064,230100.01,103,002100.038,7703.6管理戸数は、前期比2.2％増の1,259,468戸となりました。入居者斡旋件数（注１）は、前期比同水準の341,304件となりました。2023年３月の家賃ベース入居率（注２）は、居住用で前年同月比0.1ポイント低下の98.0％、事業用で前年同月比0.2ポイント上昇の99.5％となりました。(注)１．大東建託リーシング㈱、大東建託パートナーズ㈱の合計件数（他社管理物件含む）２．家賃ベース入居率＝１－(空室物件の借上家賃支払額／家賃総額)③金融事業金融事業は、土地オーナー様、入居者様へ家賃や家財を補償する少額短期保険ハウスガード株式会社の契約数の増加、大東ファイナンス株式会社の利息収入の増加等により、売上高が前期比7.3％増の107億77百万円、営業利益は前期比2.9％減の44億45百万円となりました。④その他その他の事業は、新型コロナの収束に伴うマレーシアホテルの稼働率の改善及びガス供給事業における延べ稼働メーター数が増加したこと等により、その他の事業売上高は842億74百万円（前期比11.0％増）、営業利益は106億43百万円（前期比7.8％増）となりました。(2)財政状態当連結会計年度末の総資産は、前期末比560億30百万円増加の１兆619億９百万円となりました。これは主に、販売用不動産206億59百万円、有形固定資産137億54百万円、現金預金79億99百万円及び投資その他の資産のその他68億35百万円が増加したことによるものです。セグメントごとの資産は、次のとおりです。①建設事業建設事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ60億95百万円増加し、1,250億14百万円となりました。これは主に、販売用不動産の増加によるものです。②不動産事業不動産事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ251億93百万円増加し、3,800億30百万円となりました。これは主に、一括借上修繕引当金の増加に伴う繰延税金資産の増加、太陽光発電設備の新規設置による増加及び一括借上物件の増加に伴う前払家賃の増加によるものです。③金融事業金融事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ21億71百万円減少し、1,332億３百万円となりました。これは主に、大東ファイナンス株式会社による営業貸付金の減少によるものです。④その他その他事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ185億76百万円増加し、1,806億38百万円となりました。これは主に、ガス供給事業におけるＬＰガス設備の増加、大東建託株式会社及び株式会社インヴァランスの販売用不動産の増加によるものです。当連結会計年度末の負債は、前期末比168億85百万円増加の6,569億76百万円となりました。これは主に、一括借上修繕引当金197億16百万円及び工事未払金136億61百万円が増加した一方、賞与引当金が93億12百万円減少したことによるものです。当連結会計年度末の純資産は、前期末比391億45百万円増加の4,049億33百万円となりました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により703億61百万円及び為替換算調整勘定60億36百万円増加した一方、配当金の支払いにより366億38百万円減少したことによるものです。この結果、自己資本比率は前期末比1.7ポイント増加して38.2％となりました。(3)キャッシュ・フロー当連結会計年度において現金及び現金同等物は、前連結会計年度末比125億12百万円減少し、当連結会計年度末の残高は2,463億12百万円となりました。営業活動によるキャッシュ・フローは、821億2百万円の獲得（前連結会計年度は1,124億83百万円の獲得）となりました。主な獲得要因は、税金等調整前当期純利益の計上1,018億36百万円、一括借上修繕引当金の増加額197億16百万円、減価償却費166億49百万円及び仕入債務の増加額136億48百万円です。一方、主な使用要因は、法人税等の支払額437億96百万円及び販売用不動産の増加額204億26百万円です。投資活動によるキャッシュ・フローは、570億93百万円の使用（前連結会計年度は195億11百万円の使用）となりました。主な獲得要因は、定期預金の払戻による収入153億７百万円及び有価証券の売却及び償還による収入31億円です。一方、主な使用要因は、定期預金の預入による支出357億76百万円、有形固定資産の取得による支出227億16百万円、投資有価証券の取得による支出71億61百万円及び無形固定資産の取得による支出52億３百万円です。財務活動によるキャッシュ・フローは、400億63百万円の使用（前連結会計年度は340億89百万円の使用）となりました。主な獲得要因は、長期借入による収入93億16百万円です。一方、主な使用要因は、配当金の支払額366億38百万円及び長期借入金の返済による支出145億84百万円です。当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、営業活動によるキャッシュ・フローにより獲得した資金及び金融機関からの借入れ及び社債発行により調達した資金を運転資金、投資資金並びに配当金の支払等に投入しています。（キャッシュ・フロー関連指標の推移）2019年３月期2020年３月期2021年３月期2022年３月期2023年３月期自己資本比率（％）35.332.533.736.538.2時価ベースの自己資本比率（％）130.178.295.088.184.8キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）1.30.81.00.81.1インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）315.0482.3339.8277.8194.4（注）１．自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い２．いずれも連結ベースの財務数値により算出しています。３．株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しています。４．キャッシュ・フローは連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しています。５．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っているすべての負債を対象としています。また利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しています。(4)重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しています。この連結財務諸表の作成にあたり、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いていますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しています。