プロパティエージェント株式会社
有価証券報告書－第20期(2022/04/01－2023/03/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要及び経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。(1）経営成績等の状況の概要①経営成績の状況当連結会計年度（2022年４月１日～2023年３月31日）においては、新型コロナウイルスの収束によるインバウンドや個人消費の回復といった好材料があった一方、米国の利上げ影響や歴史的かつ急速な円安進行、海外の地政学リスク継続、物価高など、経営判断が難しい経済環境となり、株式市場、為替市場等金融市場も不安定な動きを見せる状況となりました。このような経済環境の中、当社は売上・利益を着実に伸ばし、創業以来の20期連続増収増益を達成いたしました。特に当連結会計年度は、前連結会計年度に体制構築したDX推進事業の成長加速に注力し、人材採用及びM&amp;Aを積極的に実行し、３社を買収、うち２社を当連結会計年度において子会社化を完了いたしました。一方、DX不動産事業も、引き続き不動産投資会員の拡大を図り、これに自社DXの推進による高い生産性をもった営業活動により、確実な成長を実現してまいりました。これらの結果、当連結会計年度の売上高は37,259,570千円と前連結会計年度と比べ2,073,392千円（5.9%）の増収、営業利益は2,919,994千円と前連結会計年度と比べ711,278千円（32.2%）の増益、経常利益は2,518,586千円と前連結会計年度と比べ599,973千円（31.3％）の増益、親会社株主に帰属する当期純利益は1,576,600千円と前連結会計年度と比べ359,547千円（29.5％）の増益となりました。セグメントの業績を示すと、次のとおりであります。（DX不動産事業）DX不動産事業は、デジタルマーケティングによる集客やSFAによるマーケティング・オートメーション、AIを活用した不動産買取査定のシステムによる自動化など、業務コアをDXし、他社よりも優れた生産性を実現する不動産事業となっており、不動産投資型クラウドファンディング事業「Rimple」などが含まれております。当連結会計年度においても引き続きデジタルマーケティングによる会員集客に注力し、不動産投資会員数は16万人程度の水準となっております。この会員のニーズにこたえる形で商品提供も拡大した結果、当連結会計年度は中古マンションのマッチング数が成長率30％以上の大幅成長となっており、セグメント売上高の増加に大きく寄与いたしました。一方で、新築マンションにつきましては、昨今のマンション価格高騰の影響により、想定より高い粗利を計上する物件が多く、セグメント利益の増加に大きく貢献いたしました。当連結会計年度における商品別の提供数は下記の通りとなっております。・新築マンションブランド「クレイシア」シリーズ等：415戸・中古マンション：535戸・新築コンパクトマンションブランド「ヴァースクレイシア」シリーズ等：117戸・都市型アパートブランド「ソルナクレイシア」シリーズ：４棟また、ストック収入のベースとなる管理戸数も着実に拡大し、下記の通りとなっております。・賃貸管理戸数：4,101戸・建物管理戸数：4,744戸これにより、ストック収入も着実に増加しております。これらの結果、売上高は35,639,684千円（前連結会計年度比3.4％増）、営業利益は4,302,599千円（前連結会計年度比19.5％増）となりました。（DX推進事業）DX推進事業は、DX領域をビジネスとして成長していく、いわば他社DX事業となっており、顔認証プラットフォームサービス（FreeiD）を展開するDXYZ株式会社やDX関連システムの受託開発を展開するアヴァント株式会社・株式会社シービーラボ、クラウドインテグレーションサービスを展開するバーナーズ株式会社・株式会社CloudTechPlusなどが含まれます。当連結会計年度においては、注力領域である当事業の成長を加速させるべく、人員の採用及びM&amp;Aを積極的に実行し、2022年９月に株式会社シービーラボを、2023年１月に株式会社CloudTechPlusを、それぞれ子会社化いたしました。サービス拡大２期目となったDXYZ株式会社のFreeiD（顔認証プラットフォームサービス）やサービス展開１期目のバーナーズ株式会社、順調に陣容を拡大しているアヴァント株式会社、各社とも順調に受注件数が増えており、これに新規の子会社の売上高も加わり、当事業セグメントは大幅に成長している状況となっております。これらの結果、売上高は1,799,354千円（前連結会計年度比115.9％増）、営業利益は51,837千円（前連結会計年度は営業損失9,759千円）となりました。生産、受注及び販売の状況ａ．生産実績該当事項はありません。ｂ．受注実績該当事項はありません。ｃ．販売実績販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）前年同期比（％）DX不動産事業1,067102.935,639,684103.4DX推進事業――1,799,354215.9セグメント間取引消去――△179,467―合計1,067102.937,259,570105.9（注）１．DX不動産事業において都市型アパート４棟を販売しておりますが、上記「販売戸数（戸）」には含まれておりません。２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2021年４月１日至2022年３月31日）当連結会計年度（自2022年４月１日至2023年３月31日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）ジーテン・ジャパン・ツー特定目的会社5,439,11315.5――株式会社JR東日本ビルディング――4,401,16511.8ピーピーエフエー・ジャパン・スリー特定目的会社――4,200,00011.3②財政状態の状況当連結会計年度末における財政状態は、次のとおりであります。（資産）当連結会計年度末における資産合計は、43,441,800千円となり、前連結会計年度末に比べ11,459,480千円増加しております。これは主に翌連結会計年度の販売拡大に向け、新築マンション、中古マンションともに在庫量を増やしたことにより販売用不動産が前連結会計年度末に比べ11,340,661千円増加したことによるものであります。（負債）当連結会計年度末における負債合計は、33,869,650千円となり、前連結会計年度末に比べ10,107,766千円増加しております。これは主に中古マンションや開発用地の取得にかかる資金調達により短期借入金が前連結会計年度に比べ5,561,257千円、１年内返済予定を含む長期借入金が前連結会計年度末に比べ3,553,711千円それぞれ増加したことに加え、当連結会計年度末に物件の竣工が集中したことにより買掛金が1,006,947千円増加したことによるものであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産は、9,572,150千円となり、前連結会計年度末に比べ1,351,713千円増加しております。これは主に期末配当を実施したことにより利益剰余金が197,286千円減少した一方、親会社株主に帰属する当期純利益1,576,600千円を計上したことにより利益剰余金が増加したことによるものであります。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物は6,809,005千円と前連結会計年度末と比べ1,089,008千円（13.8％）の減少となりました。営業活動によるキャッシュ・フローは、主に販売による資金回収があったものの、用地仕入や中古収益不動産の取得による棚卸資産の増加、法人税等の支払があったこと等により、9,307,351千円の支出となりました。投資活動によるキャッシュ・フローは、主に投資有価証券の取得や子会社株式の取得に伴う支出に加えて、システム投資等にかかる固定資産の取得があったこと等により、285,833千円の支出となりました。財務活動によるキャッシュ・フローは、主に長期借入金の返済による支出があったものの、それを上回る用地仕入及び物件開発にかかる資金の確保、機動的な資金の確保にかかる短期借入金の増加及び長期借入れによる収入があったこと等により、8,504,176千円の収入となりました。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表を作成するために重要となる当社グループの会計方針は、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載のとおりであります。この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としており、経営者は、これらの見積りについて、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りと異なる場合があります。なお、当社グループの資産の多くを占める販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価が当社グループの連結財務諸表に重要な影響を及ぼす事項となりますが、この評価は、対象不動産ごとの賃料の実勢、長期金利の動向、路線価の変動及び個別発生事象等に依っており、必要に応じて鑑定レポートを取るなど、より客観的に評価できるよう努めておりますが、これらの要素が予期せぬ変動をした場合には、連結会計年度末時点の評価と異なる結果となる場合があります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、欧米諸国の利上げや海外の地政学リスクの顕在化、新型コロナウイルスの影響など、様々な要因により予測が難しい、先行き不透明な経営環境となったものの、あらゆる事象を保守的に捉えリスク感応度を高くして事業活動を行ってきたことや2018年という早期からのDX推進により生産性が向上していること、強い経営体質を目指すため、主にDXによってコスト・工数の適切な削減を図ってきたことなどの効果が現れ、前連結会計年度から30％を超える営業利益の増益となり、創業以来の20期連続増収増益を達成する結果となりました。当連結会計年度においては、DX推進事業の加速度的成長という方針のもと、DX領域におけるM&amp;Aによる成長及び積極的な人材採用を行い、株式会社シービーラボ、株式会社CloudTechPlusの子会社化、株式会社リゾルバの買収実行など、着実に成果を残し、DX推進事業においては、前連結会計年度比２倍超の売上高とするに至りました。今後も、DX不動産事業においては、長期金利の動向や建築費の動向、不動産市況の動向、金融機関の融資姿勢等に注視しつつ、当社グループの収益の柱として、引き続き売上高1,000億円を目指して成長させていく方針であり、DX推進事業においては、国内のDXマーケットの拡大という機会を的確に捉え、当社グループの成長の柱となるべく、引き続き積極的なM&amp;Aや優秀な人材の採用、新規受注の拡大を図り、生産性の向上にも注視して利益向上を図っていく方針であります。当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、適切なバランスシートの維持という方針のもと、キャッシュポジションと自己資本比率、DERを注視指標として置き、中古物件の買取再販や他社開発物件の仕入などにおいて在庫・資金水準のコントロールを図ってまいりました。また、内部留保による資本の増強やクラウドファンディングによる資金の確保などにより自己資本と有利子負債のバランスのコントロールを図るなど、あらゆる方面から財務体質の強化と資金の流動性確保に努めてまいりました。不確実性が増している昨今においては、資金の流動性が重要であると考えているため、比較的高い資金水準を維持しているものの、過度に有利子負債が増大しないよう有利子負債による資金調達を適切にコントロールする財務戦略をとっております。今後につきましても、扱う物件数が増加していることや物件の竣工に偏重があることなどから、資金の流動性をさらに確保することが必要であるため、適切な資金計画のもと、いつでも販売可能な中古物件の確保と、その物件から得られるストック収益の確保、金融機関からの機動的な運転資金の調達に向けた取引金融機関数の増加や主要取引銀行とのコミットメントラインの維持などを行っていくこととしております。セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、上記と同様の内容となるため、記載を省略しております。