中央日本土地建物グループ株式会社
有価証券報告書－第3期(2022/04/01－2023/03/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要①経営成績等の状況当連結会計年度のわが国経済は、ロシアによるウクライナ侵攻に起因する世界的な供給制約及び物価高騰、更には欧米の金融引き締めを背景とした国際金融資本市場の変動などにより、不安定な状況が続きました。一方、国内景気は、新型コロナウイルス感染症拡大防止と社会経済活動を両立する生活様式が徐々に浸透し、政府の各種政策の効果もあって、持ち直しの動きがみられるようになりました。不動産業界においては、賃貸オフィス市場で東京ビジネス地区の空室率が高止まりし、平均賃料も下落基調でした。また、コロナ禍を機にテレワークが進展する中で、出社回帰の動きもみられるなど、社会経済活動の変化を見据えたオフィスに求められるニーズは、従来以上に多様化・高度化しました。首都圏の住宅市場に目を転じると、新築マンションの供給戸数は減少しましたが、平均価格は高値圏で推移し、初月契約率も概ね順調でした。このようにマンション市場は底堅く推移しましたが、地価並びに建築費など市場変動リスクへの留意が重要な時期でありました。このような事業環境の下、都市開発事業においては、コロナ禍の落ち着きにより賃貸収入は堅調であった一方、エネルギー価格の高騰や工事費の高止まりなどの影響により、賃貸原価は上昇傾向にあります。新築物件については、当期間中に「東横INN横浜市営地下鉄センター南駅」及び中規模オフィスビル「REVZO（レブゾ）シリーズ第３号の「REVZO一番町」が竣工しました。また、新たなアセットクラスとして取り組んでいる物流施設では、「LOGIWITH（ロジウィズ）厚木」、「（仮称）一宮市物流施設プロジェクト」、「LOGIWITH八王子」の３物件が着工しました。さらに、不動産ポートフォリオの改善と資金効率化を企図して保有物件の売却も進めました。住宅事業においては、分譲マンションの「バウス西大島」、「バウス湘南台」、「バウス上中里」、「パークホームズ日本橋本町」などの引き渡しが進み、販売収益に寄与しました。その他、賃貸マンションの「バウスフラッツ品川キャナルサイド」、「バウスフラッツ高円寺」、「バウスフラッツ日本橋馬喰町」、「バウスステージ中野」、及び学生マンションの「バウスクロス板橋加賀」がそれぞれ竣工しました。不動産ソリューション事業においては、2022年９月に恒例の「CRE戦略セミナー2022」を開催しました。今回は３年ぶりに会場で講演を行うとともに、ライブ配信も行うハイブリッド形式としました。また、物件取得後に改修などのバリューアップ実施のうえ売却する買取再販事業にも注力しました。資産運用事業においては、中央日土地アセットマネジメントが運用する「中央日土地プライベートリート投資法人（CNPR）」で新たにオフィス２物件、商業施設１物件、住宅１物件の計４物件を取得しました。この結果、CNPRの運用資産残高は３月末時点で1,200億円に達しました。また、CNPRは、不動産投資運用における環境・社会・ガバナンス配慮の重要性を認識し、企業の社会的責任として、環境負荷の低減等、サステナブルな社会の実現を目指した取り組みを継続しております。その他の事業（分野）においては、海外事業として、米国における賃貸集合住宅開発プロジェクト並びに複合開発プロジェクトへの参入、再生可能エネルギー分野への取り組みなど、新規事業領域の開拓に取り組んでいます。また、SDGｓへの取り組みの一環として、当社グループのマテリアリティの１つである「自然との共生」に強くコミットした重要評価指標及びサステナビリティ・パフォーマンス・ターゲットを設定した、「サステナビリティ・リンク・ボンド」による資金調達を行いました。以上の結果、当連結会計年度の営業収益は110,626百万円（前連結会計年度比13.2％増）、営業利益は20,612百万円（同9.1％増）、経常利益は26,186百万円（同26.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は20,554百万円（同18.9％減）となりました。(営業収益・営業利益)セグメント別の業績は次のとおりであります。なお、当連結会計年度において報告セグメントを一部変更したことに伴い、前連結会計年度におけるセグメント情報の数値を組替えております。報告セグメントの一部変更については、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（セグメント情報等）セグメント情報１報告セグメントの概要」に記載のとおりであります。(a)都市開発事業主力であるオフィスビル・商業施設等の賃貸収入並びに商業施設の持分譲渡収入などを計上し、営業収益は58,561百万円（前連結会計年度比6.6％増）となりましたが、一部テナント入れ替えに伴う修繕費の増加等により、セグメント利益（営業利益）は14,424百万円（同15.0％減）となりました。(b)住宅事業「バウス西大島」、「バウス湘南台」及び「バウス上中里」などの住宅分譲収入、並びに賃貸住宅の譲渡収入及び賃貸収入などを計上し、営業収益は39,775百万円（前連結会計年度比27.1％増）、セグメント利益（営業利益）は9,274百万円（同91.3％増）となりました。(c)不動産ソリューション事業不動産仲介手数料、鑑定評価・各種コンサルティング手数料に加え、事業用不動産の転売収入などを計上し、営業収益は8,465百万円（前連結会計年度比10.0％増）、セグメント利益（営業利益）は2,662百万円（同44.6％増）となりました。(d)資産運用事業私募リート「中央日土地プライベートリート投資法人」を含むファンドからのアセットマネジメントフィー、アクイジションフィーなどを計上し、営業収益は1,278百万円（前連結会計年度比12.8％増）、セグメント利益（営業利益）は796百万円（同16.4％増）となりました。(e)その他ゴルフ場事業などにより、営業収益は3,909百万円（前連結会計年度比3.9％増）、セグメント利益（営業利益）は348百万円（同3.0％減）となりました。(営業外損益・経常損益)営業外収益は、受取配当金及び持分法による投資利益等により10,718百万円と前連結会計年度比3,033百万円の増加となりました。また、営業外費用は、支払利息等により5,144百万円と前連結会計年度比738百万円の減少となりました。これらにより、経常利益は26,186百万円と前連結会計年度に比べ5,493百万円(26.5％)の増加となりました。(特別損益)特別利益は、固定資産売却益等により5,289百万円を計上しましたが、前連結会計年度において計上した多額の投資有価証券売却益の剥落により13,310百万円の減少となりました。また、特別損失は、減損損失及び固定資産売却損等により2,893百万円と前連結会計年度比1,418百万円の減少となりました。(親会社株主に帰属する当期純利益)税金等調整前当期純利益28,582百万円を計上し、法人税等で7,901百万円を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は20,554百万円と前連結会計年度に比べ4,798百万円(18.9％)の減少となりました。②財政状態の状況(資産)総資産は、前連結会計年度末に比べ13,882百万円増加し1,179,205百万円となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べ14,722百万円増加し216,342百万円となりました。これは主に販売用不動産並びに現金及び預金等の増加によるものであります。固定資産は、前連結会計年度末に比べ839百万円減少し962,862百万円となりました。これは主に有形固定資産が純額で増加した一方で、優先出資の償還に伴い投資有価証券が減少したことによっております。賃貸等不動産を中心とした有形固定資産並びに流動資産である販売用不動産を合わせると総資産の約７割を占めております。(負債)総負債は、前連結会計年度末に比べ1,515百万円減少し780,085百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ29,705百万円増加し174,622百万円となりました。これは主に再開発案件の保留床取得に伴う営業未払金の増加によります。固定負債は、前連結会計年度末に比べ31,220百万円減少し605,463百万円となりました。これは主にサステナビリティ・リンク・ボンドを発行した一方で長期借入金が減少したことによります。(純資産)純資産は、前連結会計年度末に比べ15,398百万円増加し399,119百万円となりました。これは主に利益剰余金の増加によるものであります。結果として純資産額と総資産額との比率は約34％となっております。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度のキャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フロー19,894百万円（前年同期は7,754百万円）投資活動によるキャッシュ・フロー11,368百万円（前年同期は1,904百万円）財務活動によるキャッシュ・フロー△23,537百万円（前年同期は44,602百万円）となり、現金及び現金同等物は、7,700百万円増加し、当期末残高は111,040百万円となりました。(営業活動によるキャッシュ・フロー)税金等調整前当期純利益28,582百万円、減価償却費10,022百万円、有形固定資産売却損益△3,211百万円などを計上し、売上債権の増加△2,558百万円、棚卸資産の増加△4,802百万円、法人税等の支払額△10,900百万円などによる資金減少の結果、19,894百万円の収入となりました。(投資活動によるキャッシュ・フロー)有形固定資産の売却による収入28,680百万円、投資有価証券の売却による収入14,091百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△28,477百万円、投資有価証券の取得による支出△3,748百万円などによる資金減少の結果、11,368百万円の収入となりました。(財務活動によるキャッシュ・フロー)借入金の借入・返済による純支出△31,800百万円、社債の発行・償還による純収入11,000百万円、コマーシャル・ペーパーの純増減額△1,000百万円、配当金の支払額△1,586百万円などにより、23,537百万円の支出となりました。④生産、受注及び販売の状況a生産実績該当事項はありません。b受注実績当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称受注金額(百万円)前年同期比(％)受注残高(百万円)前年同期比(％)都市開発事業2,482+18.81,497+155.7(注)１セグメント間取引については相殺消去しております。２当連結会計年度において報告セグメントを一部変更したことに伴い、中央日土地ファシリティーズ㈱における賃貸ビル・設備等に関する請負工事は、都市開発事業の１セグメントとなっております。これにより、前連結会計年度におけるセグメントごとの受注実績も組替えております。c販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売金額(百万円)前年同期比(％)販売件数(戸・件)前年同期比(％)都市開発事業7,500+551.81△80.0住宅事業32,183+35.3438+32.7不動産ソリューション事業2,402△16.98△33.3合計42,086+51.3447+28.8(注)住宅事業の販売金額・販売戸数には他社との共同事業によるマンション分譲等が含まれております。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①経営成績等の状況に関する分析等当連結会計年度においては、テナントを始めとしたお客様、お取引先様、株主様、地域社会並びに当社グループ社員などステークホルダーの安全を最優先に図りながら、収益維持、積み上げに取り組んでまいりました。なお、当社グループの当連結会計年度における経営成績等については、「(1)経営成績等の状況の概要①経営成績等の状況」に記載のとおりであります。a．経営成績の状況に関する分析等以下は当社の内部管理上の計数に基づいており、億円単位で記載をいたします。当連結会計年度の営業収益は1,106億円で、前連結会計年度比129億円の増収となりました。このうち、土地建物賃貸収入は523億円で、前連結会計年度比21億円の減収となりました。大型建替案件・再開発案件の開発段階であり、また、物件ポートフォリオ入替え等による影響を受けたこともあり、減収となりました。販売用不動産売上は421億円で、前連結会計年度比143億円の増収となりました。これは主に住宅事業におけるバウスブランド・マンション等の分譲収入増、及び賃貸住宅物件の譲渡、都市開発事業における商業施設売却などによるものであります。営業収益のうちのその他は162億円で、前連結会計年度比７億円の増収となりました。これは主に不動産ソリューション事業における仲介手数料収入などの増加によるものであります。当連結会計年度の営業利益は206億円で、前連結会計年度比17億円の増益となりました。これは、営業総利益が21億円の増益となった一方で、販売費及び一般管理費が４億円増加したことによります。当連結会計年度の経常利益は262億円で、前連結会計年度比55億円の増益となりました。このうち受取配当金、持分法による投資利益等の営業外収益は30億円の増加、営業外費用は７億円減少しております。営業外収益の増加は、主に出資ファンド保有物件売却による受取配当金などの増加によるものです。当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は206億円で、前連結会計年度比48億円の減益となりました。これは主に、前連結会計年度において特別利益に計上した多額の投資有価証券売却益が剥落したことによっております。当連結会計年度のセグメント別営業利益の状況等は以下のとおりです。都市開発事業の営業利益は144億円で、前連結会計年度比で25億円の減益となりました。これは、主に物件ポートフォリオ入替え、大口テナント退去等による賃貸利益の減少などにより、営業総利益が29億円減少した一方で、物件売却手数料の減少等により販管費が３億円減少したことによります。住宅事業の営業利益は93億円で、前連結会計年度比約44億円の増益となりました。これは主に、バウスブランドを中心とした住宅分譲利益の増加で営業総利益が44億円増加した一方、広告費・販売経費等の販管費が前連結会計年度とほぼ同水準で推移したことによるものです。不動産ソリューション事業の営業利益は27億円で、前連結会計年度比８億円の増益となりました。これは主に、不動産仲介手数料、鑑定評価・各種コンサルティング手数料等の役務収益の増加によるものであります。資産運用事業の営業利益は８億円で、前連結会計年度比１億円の増益となりました。同事業の収益はファンドからのアセットマネジメントフィー、アクイジションフィーなどが主体であります。このうちアセットマネジメントフィーは、預り資産に基づいており、ステーブルな利益に貢献しております。その他の営業利益は３億円で、前連結会計年度とほぼ同水準となりました。これは、主に安定的なゴルフ場事業の運営によるものであります。b．財政状態の状況に関する分析等当連結会計年度末における財政状態の状況については、「(1)経営成績等の状況の概要②財政状態の状況」に記載のとおりであります。財政状態の状況に関する分析は以下のとおりです。なお、以下は当社の内部管理上の計数に基づいており、億円単位で記載をいたします。(資産)当連結会計年度末の総資産は１兆1,792億円で、前期末比139億円増加しました。この前期末比増減の内訳は、増加要因で、現金及び預金が前期末比77億円、販売用不動産(含む仕掛及び信託受益権)が前期末比54億円、有形固定資産が前期末比163億円であり、減少要因で、投資有価証券及び出資金が前期末比163億円であります。現金及び預金の前期末比77億円増加は、前期末残高比約７％の増加ですが、金利動向を踏まえたうえで、複数の大型再開発案件等への投資に対応するため、手元流動性を若干積上げたことによります。販売用不動産(含む仕掛及び信託受益権)の前期末比54億円増加は、購入・造成による増加369億円、固定資産からの振替による増加７億円、販売による減少322億円などによるものであります。有形固定資産の前期末比163億円増加は、取得・設備投資による増加525億円（含む再開発案件に係る保留床取得）、売却による減少254億円、販売用不動産への振替による減少７億円、減損処理による減少12億円、減価償却による減少100億円などによるものであります。投資有価証券及び出資金の前期末比163億円の減少は、主に不動産証券化商品への出資等による増加31億円、売却・償還による減少158億円であり、その他は上場株式の株価下落に伴う時価評価額の減少が主要因であります。(負債)当連結会計年度末の負債は7,801億円で、前期末比15億円減少しました。この前期末比増減の内訳は、主に再開発案件の保留床取得に伴う営業未払金の増加262億円、有利子負債の減少217億円などであります。有利子負債の前期末比217億円の減少は、社債発行・償還による増加110億円、連結子会社（匿名組合による不動産投資ビークル）における借入金の減少170億円のほか、主に物件売却回収資金などの充当によっております。(純資産)当連結会計年度末の純資産は3,991億円で、前期末比154億円増加しました。この前期末比減少の内訳は、親会社株主に帰属する当期純利益206億円から剰余金の配当16億円及び持分法適用範囲の変動10億円を控除した180億円の利益剰余金の増加、並びに上場株式の株価下落に伴うその他有価証券評価差額金28億円の減少などによっております。c.キャッシュ・フローの状況に関する分析等営業活動によるキャッシュ・フローは、19,894百万円の収入となりました。主な内訳は、税金等調整前当期純利益28,582百万円、減価償却費10,022百万円などの計上、及び仕入債務の増加1,126百万円等による資金増加の一方、売上債権の増加△2,558百万円、棚卸資産の増加△4,802百万円、法人税等の支払額△10,900百万円などによる資金減少であります。出資ファンド保有物件売却による受取配当金の増加などもあり、売上債権の増加及び仕入債務の増加による短期的なキャッシュ・アウト・フロー（約14億円）の要因を除いた長期投資等への原資となる税引後のキャッシュ・イン・フローは約213億円となっております。投資活動によるキャッシュ・フローは、11,368百万円の収入となりました。主な内訳は、有形固定資産の売却による収入28,680百万円、投資有価証券の売却による収入14,091百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△28,477百万円、投資有価証券の取得による支出△3,748百万円などによる資金減少であります。このように投資活動によるキャッシュ・イン・フローは、主に不動産証券化案件等への出資金回収を含めた投資有価証券の売却収入によるものであります。財務活動によるキャッシュ・フローは、23,537百万円の支出となりました。主な内訳は、借入金の借入・返済による純支出△31,800百万円、社債の発行・償還による純収入11,000百万円、コマーシャル・ペーパーの純増減額△1,000百万円、配当金の支払額△1,586百万円などであります。営業活動によるキャッシュ・イン・フロー、並びに連結子会社（匿名組合による不動産投資ビークル）の保有物件を含めた物件売却による回収、不動産証券化案件に係る出資金回収、及び社債発行・償還による純収入等により、当連結会計年度における不動産・出資案件に対する投資を賄ったうえで、借入金返済に充当しております。なお、比較的高水準のキャッシュ残高は、金利動向を踏まえたうえで、複数の大型再開発案件等への投資に備えるものであります。d.資本の財源及び資金の流動性当社グループの主要な資金需要は不動産取得・開発資金であり、これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行による資金調達等にて対応しております。当連結会計年度末における有利子負債は624,984百万円となりました。引続き長期・固定での資金調達を主とすることにより、安定した財務基盤の構築を図りつつ、調達手段の多様化を目指し、グリーンボンドやサステナビリティ・リンク・ボンドなど無担保普通社債を発行し、社債残高は79,000百万円となっております。また、当社及び主要な連結子会社において銀行提供のキャッシュ・マネジメント・システムを導入し、一元管理を行うことで、資金効率の向上を図っております。投資機会及び経済・金融情勢の変動等に備えるべく、一定水準の現預金及びコミットメントライン等の借入枠設定を行う等、円滑かつ安定的な資金確保にも留意しております。e.経営指標の状況経営指標につきましては、ビジネスモデルに合わせて、種々の指標をバランスよく総合的に見ていくべきと考えております。具体的には、持続的な成長、財務基盤の強化の観点から、期間収益力を示す「経常利益」、借入金等の返済力を示す「有利子負債/EBITDA倍率」、資産の効率的な活用を示す「総資産利益率（以下ROA）」に注視してまいります。各指標の当連結会計年度の実績は以下のとおりです。経常利益は262億円と前期比55億円の増益となりました。賃貸利益は物件ポートフォリオ入替え、修繕費の増加等により前期比減となった一方で、住宅分譲利益が増益となり、また、出資ファンド保有物件売却による受取配当金の増加等により、経常利益は増益となりました。有利子負債/EBITDA倍率は約15倍となりました。成長に向けた投資が先行すると同指標が上昇いたしますが、中長期的な不動産市況、将来収益見通し等も踏まえて同指標の動向を注視し、運営してまいります。ＲＯＡは約2.6％となりました。建替え計画等による収益の一時的な落ち込みや投資等に伴う資産の増加に十分留意した運営を目指してまいります。②重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成においては、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果と異なる可能性があります。当社グループが連結財務諸表の作成に際して採用している重要な会計方針、会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち重要なものは、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)及び(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。