ＭＩＲＡＲＴＨホールディングス株式会社
有価証券報告書－第51期(2022/04/01－2023/03/31)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（１）経営方針OurPurpose-存在意義-とOurValues-価値観-を記載します。OurPurpose：存在意義サステナブルな環境をデザインする力で、人と地球の未来を幸せにする。OurValues：価値観情熱・感動環境創造に情熱を注ぎ、人々と感動を分かちあう。持続可能人、自然、社会の共存を目指し、サステナブルな世界をつくる。価値創出スピード感を持って変革を続け、新しい価値を創出する。多様性・共創一人ひとりのアイデアを大切に、地域社会との共創を進める。誠実・信頼誠実な行動で、人と社会の安全・安心を約束する。（２）経営戦略等＜戦略概要＞2021年５月に、2025年３月期までを対象とした新中期経営計画を発表し、『ナショナルブランドの確立～空間・都市・再エネ開発のプロフェッショナルとして「全てのステークホルダーから信頼される企業に」～』を長期ビジョンとして策定し、以下７本の柱を中心施策として掲げております。①コア事業のさらなる拡大②グループシナジーの最大化③事業ポートフォリオの最適化④安定的な財務基盤の確立⑤DX推進による生産性の向上と新たなサービスの創出⑥ESGへの積極対応⑦人材育成とやりがいのある職場環境の構築2022年４月１日付にて事業セグメントの変更を行い、従来５つの事業セグメントだったものを、不動産事業・エネルギー事業・アセットマネジメント事業・その他事業の４つに再構成することで、セグメントの採算性及び事業責任の明確化を実現させ、主力の不動産事業だけに依存しない事業展開をより強固に推進していくことといたしました。また、2023年５月15日付「中期経営計画の修正および中長期エネルギー事業戦略策定に関するお知らせ」にて公表いたしましたとおり、コア事業である不動産事業の安定的な成長に加えて、第２の柱としてエネルギー事業による中長期的な成長基盤の確立を進めてまいります。＜具体的戦略＞a）新築分譲マンション事業コア事業として全国安定供給体制の再構築を基本方針として、首都圏及び地方中心市街地において、レーベンブランド並びにネベルブランドを展開していきます。首都圏においては、ファミリー・シングル・DINKS層を、地方中心市街地においてはアクティブシニア層をメインターゲットとして、中期的に年間2,200戸の売上を目指してまいります。b）流動化事業毎期300～500億円ペースの投資を継続することを基本方針として、賃貸レジデンス及びオフィスビル開発を積極的に推進し、資産ポートフォリオの最適化を図ってまいります。また、タカラレーベン不動産投資法人に資産を売却する場合には、不動産鑑定評価書を取得して合理的な取引価格の範囲について検討を行い、社内での必要な承認を経ております。c）新築戸建分譲事業短期回収事業として新築分譲マンション事業の補完的役割を果たすことを基本方針として、エリアマーケティングの強化により、仕入・供給体制を再構築し、短期間での回収サイクル構築の徹底を行ってまいります。d）リニューアル再販事業安定的なリニューアルビジネスサイクルの確立を基本方針として、近年増加傾向にある中古ニーズに対応すべく、グループ内不動産ネットワークを最大限に活用し、適正在庫の確保を進めてまいります。e）不動産賃貸事業ストック事業として安定収益の確保を基本方針として、レジデンス・オフィスを中心としたポートフォリオの構築を図ってまいります。f）不動産管理事業ストック事業として安定収益の確保を基本方針として、管理戸数のさらなる積み増しを行い、管理から派生するビジネスを取り込み、収益機会の拡大を目指してまいります。g）海外事業国内事業の補完的位置づけとして、東南アジア諸国を当面のターゲットとして、不動産販売事業および派生する管理事業を中心に行ってまいります。h）エネルギー事業今後の成長事業として、2022年９月28日付にて公表し2022年11月11日付で成立しましたタカラレーベン・インフラ投資法人への公開買付により、発電施設の保有による安定収益確保へと方針を変更いたしました。その結果、2023年５月15日付「中期経営計画の修正および中長期エネルギー事業戦略策定に関するお知らせ」にて公表しておりますとおり、本公開買付による親会社株主に帰属する当期純利益の推移といたしましては、一時的な費用発生等の影響はあるものの、2025年３月期以降は安定的に10億円以上の効果が得られることを見込んでおります。また、合わせて、固定価格買取制度に依存しないPPA（電力販売契約）モデルの構築を図っていくことで、エネルギー事業をグループ成長の新原動力とし、第２の柱として成長させてまいります。i）その他事業不動産事業、エネルギー事業、アセットマネジメント事業の３本の柱のノウハウを活かし、新領域への挑戦と新たな価値の創造を図ることで、次期独立セグメントとしての確立を目指してまいります。（３）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社は、自己資本比率、LTV、D/Eレシオ及びROEを意識した経営を行っております。2023年５月15日付「中期経営計画の修正および中長期エネルギー事業戦略策定に関するお知らせ」にて、自己資本比率20％以上（2025年３月期末）、LTV65％未満、D/Eレシオ3.0倍未満、ROE13％以上と目標を変更しております。（４）経営環境当社グループを取り巻く経営環境は、少子高齢化の進行、地方都市の過疎化、建築費の高騰や金利の先行き不透明さなど、様々な要因により急速な変化の中にあります。これらの変化に柔軟かつ早急に対応し、企業価値の最大化を目指すと共に、パーパスである「サステナブルな環境をデザインする力で、人と地球の未来を幸せにする。」を具現化してまいります。具体的な当社グループの対処すべき課題を、「（５）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題」に記載しております。（５）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題①不動産市況に対する対応当社グループのコア事業であります新築分譲マンション事業は、金利・販売価格の動向やマンションの需給バランスといった外的環境により変化が比較的大きい業態ではありますが、そのような中で、当社は投資用ではなく、安定的な需要がある実需に向けた商品開発・供給に一貫して拘ることで、外部環境に左右されにくい体質の構築を継続して進めております。また、首都圏では人口の流入、地方都市では人口の流出といったエリアによる人口動態の変化に伴いニーズも異なっております。その中で、当社は首都圏においては利便性の高い駅近好立地での供給、地方都市では中心市街地におけるコンパクトシティ化の推進を行い、顧客ニーズに合った商品展開と各都市の活性化に貢献しております。流動化事業は、新築分譲マンション事業よりも外的環境の影響に左右されやすい傾向がありますが、全体のポートフォリオバランスを意識しながら需要の底堅いレジデンスの開発・取得に注力することで、安全性の向上を図ってまいります。②ESG対応の積極化当社グループでは、「価値あるライフスタイルの創造」「コミュニティの形成」「高品質で快適な空間の提供」「環境・文化の醸成」の４つをサステナビリティ重要テーマに掲げ、それぞれに対応する重要課題を15個特定し、この課題解決に向けた取り組みを推進してまいります。E：環境については、地球温暖化の影響に伴う気候変動や激甚化する災害への対応として、温室効果ガスの排出量削減、再生可能エネルギーの活用など、脱炭素社会の実現に向けた環境への取り組みが求められております。そのような中、カーボンニュートラル実現に向け、グループ全体の温室効果ガス排出量削減の中長期目標を設定いたしました。当社グループは、マンションのZEH化推進や、かねてより行っている再生可能エネルギー発電所開発のほか、発電事業者と電力の需要家が直接契約を締結するPPA（電力販売契約）モデルを積極的に推進するなど、脱炭素社会の実現に貢献してまいります。S：社会については新築分譲マンションなどの住まいの供給を通じた地域の活性化を推進しております。G：ガバナンスについては指名、報酬、コンプライアンス、リスクマネジメント委員会などの各種委員会を設置し、ガバナンスの強化に取り組んでおります。③財務基盤の強化当社グループは、事業用地や収益不動産の取得について、原則、金融機関等からの借入金により賄っており、事業拡大及びタカラレーベン・インフラ投資法人の公開買付により、有利子負債が増加しましたが、資金調達手法の多様化を推進し、財務基盤の強化を図ってまいります。本公開買付により借入金が増加しておりますが、中長期的にEBITDAの増加とストックビジネスの強化が図れます。財務の安定性は引き続き注視しており、自己資本比率の向上と、有利子負債比率の低減に努めてまいります。④人材確保及び人材育成当社グループは、事業領域や事業エリアの拡大に伴い、必要となる人員が増加してきております。新卒、中途採用を更に積極化させるとともに、ダイバーシティ＆インクルージョンに取り組むことで優秀な人材確保に努めてまいります。また、強固な組織体制構築のため、階層別研修の実施や適正な評価、報酬制度の構築など、人的資本への積極的な投資を引き続き行ってまいります。また、リモートワーク環境の整備や地域限定社員制度の導入など働き方改革を推進することで、従業員の幸福度を高めると共に企業価値を向上させてまいります。⑤DX（デジタルトランスフォーメーション）の推進近年の急激なデジタル化の流れを受けて従来のサービスのみならず、お客様の利便性や企業価値向上に直結するデジタルソリューションの活用拡大が、競争優位性を維持するために必要と考えております。当社グループでは、市場ニーズに適時応えることができるよう、費用対効果を見極めながら、積極的なITへの投資を行い、デジタル技術に対するリテラシー向上と、イノベーションを実現する思考を持った人材育成を図ることにより、デジタル技術を活用したDXの推進と共にバリューチェーンの革新を進めてまいります。