エスリード株式会社
有価証券報告書－第31期(2022/04/01－2023/03/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】文中の将来に関する事項は当連結会計年度末現在において判断したものであります。（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響があるものの、感染抑制と経済活動の両立が進むもとで、持ち直しの基調で推移しました。新たな変異株の出現といった懸念はありますが、足元では、新規感染者数の「全数把握」について見直しが行われるなど、ウィズコロナへ移行しつつあります。一方、ウクライナ情勢を巡る地政学的リスクの長期化や急激な為替変動、欧米の銀行破綻による金融システム不安等、わが国経済の先行きは依然として不透明な状況が続いています。当社グループの属する不動産業界においては、用地代・建築コストの値上がりに伴うマンション販売価格の上昇が長く続いているものの、住宅ローン金利が低水準で推移していること、政府による住宅ローン減税政策が続いていること、在宅勤務の浸透により住宅に対する消費者の意識が高まっていることなどから、住宅需要は底堅いままで推移しました。マンション分譲事業においては、底堅い住宅需要に加え、出口戦略として従来の個人・法人顧客に加えて国内外の機関投資家などの選択肢が増えたことから、マンションの販売・引渡は好調に推移しました。この結果、2023年３月期に完成した新築分譲マンションを完売し、2017年３月期から７期連続で「完成在庫０」（※）という確かな実績を積み上げることができました。※各連結会計年度末において竣工済かつ未契約の住戸がゼロ（日刊不動産経済通信2023年３月31日号）マンション周辺事業においては、良質な維持管理サービスが選ばれるマンションづくりに貢献し、良質なマンションの供給がマンション周辺事業の収益拡大に貢献するという従来からの好循環を、さらに加速させることができました。これらの結果、当社は創業以来最高の売上高・経常利益・親会社株主に帰属する当期純利益を達成しました。連結売上高は799億13百万円（前期比7.1％増）、連結営業利益は94億81百万円（前期比9.5％増）、連結経常利益は93億68百万円（前期比9.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は61億47百万円（前期比13.2％増）となりました。当社グループは、経営目標の達成状況を判断するための客観的な指標として経常利益を採用しています。当連結会計年度における経常利益の実績は93億68百万円となり、期初に公表した業績予想の90億円を上回ることができました。②セグメント別販売実績(1)不動産販売事業不動産販売事業の中でもマンション分譲事業においては、底堅い住宅需要に加え、出口戦略として従来の個人・法人顧客に加えて国内外の機関投資家などの選択肢が増えたことから、マンションの販売・引渡が好調に推移した結果、外部顧客への売上高587億42百万円（前期比1.5％増）、セグメント利益は82億２百万円（前期比3.6％増）となりました。(2)その他事業既存のマンション周辺事業が堅調に推移し、外部顧客への売上高は211億71百万円（前期比26.5％増）、セグメント利益は33億12百万円（前期比15.3％増）となりました。③不動産販売事業における販売実績最近２連結会計年度の不動産販売事業の販売実績は次のとおりであります。区分前連結会計年度（自2021年４月１日至2022年３月31日）当連結会計年度（自2022年４月１日至2023年３月31日）物件名引渡戸数金額（千円）物件名引渡戸数金額（千円）中高層住宅エスリード岸和田駅前1163,987,834エスリード京都梅小路公園934,794,612エスリード大津におの浜セントラル963,259,779エスリード新栄グランラグジェ2514,536,100エスリード鶴見緑地公園フォレスト772,780,989グランドパレス草津1124,389,336エスリード大阪クレストコート1792,773,040エスリード西大寺ザ・レジデンス753,203,498エスリード葵桜通り1362,497,040エスリード大須プレシア1572,851,557エスリード鶴見緑地公園ブリーズ602,126,086エスリードレジデンス大阪本町1382,512,000エスリード新栄プライム1172,094,789エスリード生駒ザ・レジデンス492,284,752エスリード神戸グランドール1301,952,587エスリードレジデンス大阪福島1152,040,850エスリード寝屋川ソレイユ521,875,929エスリード神戸大倉山ヒルズ1181,957,730エスリード新栄マルス1041,855,773エスリードレジデンス弁天町グランデ1201,790,000その他1,80029,520,091その他1,43425,563,275小計2,86754,723,942小計2,66255,923,714中古マンション72742,326中古マンション10135,338学生寮1121,630,000学生寮－－土地建物土地建物－581,000土地建物－1,633,020その他－－627,905－－1,136,957合計－58,305,175合計－58,829,030（注）区分「その他」は一部の棚卸資産から収受した賃貸料収入等であります。④不動産販売事業における契約実績最近２連結会計年度の不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。区分前連結会計年度（自2021年４月１日至2022年３月31日）当連結会計年度（自2022年４月１日至2023年３月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高戸数金額（千円）戸数金額（千円）戸数金額（千円）戸数金額（千円）中高層住宅4,11376,648,1641,36926,931,0263,64271,838,1632,33942,710,136土地建物－581,000－－－1,633,020－－計4,11377,229,1641,36926,931,0263,64273,471,1832,33942,710,136⑤財政状態の状況（資産）当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べて215億51百万円増加して1,358億67百万円となりました。これは主に販売用不動産の増加117億33百万円、仕掛販売用不動産の増加79億58百万円、長期前払費用の増加13億69百万円によるものです。（負債）当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末に比べて162億84百万円増加して749億１百万円となりました。これは主に電子記録債務の減少14億94百万円、１年内返済予定の長期借入金の増加114億89百万円、長期借入金の増加47億２百万円、短期借入金の増加15億78百万円によるものです。（純資産）当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べて52億67百万円増加して609億65百万円となりました。この結果、自己資本比率は44.9％となりました。⑥キャッシュ・フローの状況(1)キャッシュ・フローの状況の分析当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ９億72百万円減少し、当連結会計年度末には260億27百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果減少した資金は128億60百万円（前年同期は93億71百万円の減少）となりました。これは主に税金等調整前当期純利益93億68百万円、棚卸資産の増加208億71百万円、法人税等の支払額33億７百万円によるものです。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果減少した資金は48億19百万円（前年同期は10億60百万円の減少）となりました。これは主に有形固定資産の取得による支出29億53百万円、無形固定資産の取得による支出20億51百万円によるものです。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果増加した資金は167億８百万円（前年同期は64億11百万円の増加）となりました。これは主に長期借入れによる収入334億17百万円、長期借入金の返済による支出172億26百万円によるものです。(2)キャッシュ・フロー指標の推移2021年３月期2022年３月期2023年３月期自己資本比率48.8％48.7％44.9％時価ベースの自己資本比率24.8％22.6％25.0％キャッシュ・フロー対有利子負債比率－－－インタレスト・カバレッジ・レシオ－－－(注)各指標の基準は以下のとおりであります。いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。1)自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／営業キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払い2)株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しております。3)営業キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っているすべての負債を対象としております。また、利払いにつきましては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。4)各期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率とインタレスト・カバレッジ・レシオにつきましては、営業キャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は当連結会計年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容(1)当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績「（１）経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであります。(2)当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因「３事業等のリスク」に記載のとおりであります。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報(1)当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フロー当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要⑥キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。(2)当社グループの資本の財源及び資金の流動性（契約債務）2023年３月31日現在の契約債務の概要は次のとおりであります。年度別要支払額（千円）合計１年以内１年超３年以内３年超５年以内５年超短期借入金2,044,8002,044,800－－－社債500,000500,000－－－長期借入金58,457,30624,315,89723,970,3256,226,0083,945,076リース債務1,350,955137,372242,638219,445751,499合計62,353,06126,998,06924,212,9636,445,4534,696,575上記の表において、連結貸借対照表の１年内返済予定の長期借入金は、長期借入金に含めております。（財務政策）当社グループの運転資金需要のうち主なものは、不動産販売事業における事業用地の取得を目的とした資金であります。事業用地は、その取得から物件の竣工まで約２年程度と比較的長期間にわたる資金回収が前提となっております。このような中でマンションプロジェクトの始まりである開発用地の取得段階においては金融機関からの借入を前提としつつも、迅速な意思決定によって同業他社との競争優位を図るべく手許資金での用地取得が可能となるよう一定以上の資金水準を保っております。当該資金のうち、借入による資金調達に関しましては、主として変動金利の長期借入金で調達しております。また、マンション竣工後の資金回収サイクルを最短化すべく「完成在庫０」を基本とした物件の早期完売体制を構築し、建築コストを含めたマンションプロジェクトの資金回収を当該マンションの販売代金で賄うことを前提とした健全な財務体質の追求を図っております。一方、マンション周辺事業及び当社グループ全体においても、新規事業をはじめさまざまな事業拡大に向けた積極的かつ機動的な意思決定を行うべく一定以上の資金水準を維持することとしており、余剰資金は必要に応じてグループ間融資を行うなど、グループ資金マネジメントにより効率的な活用に努めております。上記の財務政策は当連結会計年度においても継続しており、新型コロナウイルス感染症による影響はありません。加えて、株主還元については安定した配当政策の実施を基本方針とし、成長投資や必要な手許資金を考慮した上で決定しております。なお、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は260億27百万円であります。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりであります。