株式会社コスモスイニシア
有価証券報告書－第54期(2022/04/01－2023/03/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりです。なお、経営環境につきましては、「第２事業の状況１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（３）経営環境」をご参照ください。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度の日本経済は、新型コロナウイルス感染症を受けた各種規制の緩和等により、景気は緩やかな持ち直しがみられた一方で、ロシア・ウクライナ侵攻長期化に伴うエネルギー・原材料価格の上昇や欧米における金融引き締め等、依然として先行き不透明な状況が継続しました。2022年度の不動産業界は、首都圏・近畿圏の新築マンション市場におきまして、供給戸数は減少した一方で、平均価格の上昇や初月契約率の高水準維持等、住宅購入に対する需要は堅調に推移しました。首都圏の中古マンション市場についても成約件数は減少した一方で、成約価格は上昇しました。不動産投資市場については、国内において緩和的な金融環境の維持を背景に、引き続き積極的な投資姿勢が継続しました。観光市場については、入国制限の緩和や国内の旅行需要喚起策の推進等により、年度の後半より回復基調に転じました。このような事業環境におきまして、当社は今年度より「中期経営計画2026」（2022年度～2026年度）をスタートさせ、重点テーマである「事業・財務基盤の強化」「新たな事業創造」「ESG経営の実践」を通して、業績の回復と企業価値の向上に取り組んでまいりました。この結果、当連結会計年度の経営成績等は以下のとおりであります。財政状態当連結会計年度末の総資産は1,573億84百万円となり、前連結会計年度末比121億73百万円増加いたしました。当連結会計年度末の負債合計は1,158億71百万円となり、前連結会計年度末比72億68百万円増加いたしました。当連結会計年度末の純資産は415億12百万円となり、前連結会計年度末比49億５百万円増加いたしました。(単位：百万円)2022年３月期2023年３月期前連結会計年度末比総資産145,210157,38412,173総負債108,603115,8717,268純資産36,60741,5124,905自己資本比率（％）24.8125.961.15経営成績当連結会計年度の経営成績は、前連結会計年度と比較して、レジデンシャル事業において減収減益となった一方で、ソリューション事業において増収減益、宿泊事業及び工事事業において増収増益となったこと等から、売上高1,233億74百万円（前連結会計年度比14.9％増）、営業利益49億24百万円（同46.9％増）、経常利益44億69百万円（同71.2％増）を計上いたしました。また、当社の連結子会社であるCosmosAustraliaPtyLtdの清算に伴い、同社への投資に係る為替換算調整勘定を取り崩すことによる損失（子会社清算損）12億80百万円を計上いたしましたが、同社の清算に伴う将来減算一時差異の認容等による法人税額の減少及び繰越欠損金から生じる繰延税金資産の積み増し等による法人税等調整額（益）６億58百万円の計上があったことから、税金費用が大幅に減少いたしました。その結果、親会社株主に帰属する当期純利益35億24百万円（同106.9％増）を計上いたしました。(単位：百万円)2022年３月期2023年３月期前連結会計年度比連結業績予想連結業績予想比売上高107,349123,37416,024125,000△1,625営業利益3,3514,9241,5723,5001,424経常利益2,6104,4691,8583,0001,469親会社株主に帰属する当期純利益1,7033,5241,8202,2001,324報告セグメントの業績は以下のとおりであります。なお、各セグメントの売上高はセグメント間の内部売上高又は振替高を含んでおり、セグメント損益は営業損益ベースの数値であります。a.レジデンシャル事業レジデンシャル事業におきましては、豪州での分譲住宅の引渡があった一方で、新築マンションの引渡戸数が減少したこと等により、売上高410億52百万円（前連結会計年度比1.9％減）、セグメント利益17億62百万円（同3.3％減）を計上いたしました。＜レジデンシャル事業の業績＞（単位：百万円）2022年３月期2023年３月期前連結会計年度比増減率(％)売上高41,84441,052△791△1.9新築マンション・一戸建販売25,35621,979△3,376△13.3リノベーションマンション販売15,77916,4676874.4その他（不動産仲介・海外事業等）7072,6051,897268.2セグメント利益1,8221,762△59△3.3※新築マンション・一戸建販売には、新築タウンハウス及び宅地分譲を含んでおります。※リノベーションマンション販売には、物件保有期間中の賃貸収入を含んでおります。※その他（不動産仲介・海外事業等）には、豪州での分譲住宅開発事業を含んでおります。＜契約の状況＞2022年３月期2023年３月期前連結会計年度比契約数量（戸）売上高（百万円）契約数量（戸）売上高（百万円）契約数量（戸）売上高（百万円）増減率(％)新築マンション41220,76353825,2781264,51421.7リノベーションマンション34814,83231616,141△321,3098.8＜引渡数・売上高・売上総利益率＞2022年３月期2023年３月期引渡数（戸）売上高（百万円）売上総利益率（％）引渡数（戸）売上高（百万円）売上総利益率（％）新築マンション45323,08818.942720,06122.5リノベーションマンション35515,19513.131316,07113.4※新築マンションには、新築タウンハウスを含んでおります。※共同事業物件における戸数については、事業比率に基づき計算しております。※売上総利益率の算出に際し、棚卸資産評価損は含めておりません。＜完成在庫＞（2023年３月31日現在）2022年３月期2023年３月期前連結会計年度比新築マンション（戸）完成在庫345321△24（うち未契約完成在庫）(332)(293)(△39)b.ソリューション事業ソリューション事業におきましては、収益不動産等販売において増収となった一方で、一棟物件の売上総利益率が前連結会計年度比1.1ポイント低下の15.6％となったこと等により、売上高559億80百万円（前連結会計年度比10.9％増）、セグメント利益53億86百万円（同3.5％減）を計上いたしました。＜ソリューション事業の業績＞（単位：百万円）2022年３月期2023年３月期前連結会計年度比増減率(％)売上高50,47755,9805,50310.9収益不動産等販売34,20439,7885,58316.3不動産賃貸管理・運営15,81815,784△33△0.2その他（不動産仲介等）454407△47△10.4セグメント利益5,5805,386△194△3.5※収益不動産等販売には、共同出資型不動産、賃料収入及び土地売却を含んでおります。＜引渡数・売上高・売上総利益率＞2022年３月期2023年３月期引渡数（棟）売上高（百万円）売上総利益率（％）引渡数（棟）売上高（百万円）売上総利益率（％）収益不動産等販売（うち一棟物件）1324,89616.82535,56415.6※共同事業物件における棟数については、事業比率に基づき計算しております。※売上総利益率の算出に際し、棚卸資産評価損は含めておりません。c.宿泊事業宿泊事業におきましては、第２四半期連結累計期間までは新型コロナウイルス感染症の影響による厳しい事業環境が継続しましたが、10月以降の入国制限の緩和や国内の旅行需要喚起策の推進等により、ホテル施設運営において稼働が改善したこと及びホテル施設販売において増収となったこと等から、売上高115億36百万円（前連結会計年度比81.5％増）、セグメント損失９億９百万円（前連結会計年度はセグメント損失20億61百万円）を計上いたしました。＜宿泊事業の業績＞（単位：百万円）2022年３月期2023年３月期前連結会計年度比増減率(％)売上高6,35611,5365,17981.5ホテル施設販売5,3006,01571513.5ホテル施設運営1,0565,5204,464422.5セグメント損失（△）△2,061△9091,152―d.工事事業工事事業におきましては、オフィス移転・内装工事の受注が増加したこと等により、売上高153億43百万円（前連結会計年度比62.2％増）、セグメント利益６億95百万円（同841.4％増）を計上いたしました。＜工事事業の業績＞（単位：百万円）2022年３月期2023年３月期前連結会計年度比増減率（％）売上高9,45915,3435,88362.2セグメント利益73695621841.4②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は335億40百万円となりました。［前連結会計年度末は330億49百万円］（営業活動によるキャッシュ・フロー）主に税金等調整前当期純利益を30億４百万円計上したこと及び仕入債務が22億２百万円増加した一方で、棚卸資産が88億34百万円増加したことから、27億48百万円の資金の減少となりました。[前連結会計年度は105億47百万円の減少]（投資活動によるキャッシュ・フロー）主に有形固定資産の取得による支出が３億67百万円あったこと及び無形固定資産の取得による支出が３億22百万円あったことから、６億34百万円の資金の減少となりました。[前連結会計年度は７億45百万円の減少]（財務活動によるキャッシュ・フロー）主に長期借入金の返済による支出が297億８百万円あった一方で、長期借入れによる収入が354億77百万円あったことから、38億85百万円の資金の増加となりました。[前連結会計年度は130億93百万円の増加]（参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移項目2020年３月期2021年３月期2022年３月期2023年３月期自己資本比率(％)22.324.024.826.0時価ベースの自己資本比率(％)9.510.510.010.6債務償還年数(年)―3.7――インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)―39.7――※自己資本比率：自己資本÷総資産※時価ベースの自己資本比率：普通株式時価総額÷総資産※債務償還年数：有利子負債÷キャッシュ・フロー※インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー÷利払い（注）１．いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。２．普通株式時価総額は、期末株価終値及び自己株式を除く期末発行済株式数より計算しております。３．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。４．キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。５．利払いは、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。※2020年３月期、2022年３月期及び2023年３月期の債務償還年数及びインタレスト・カバレッジ・レシオにつきましては、営業活動によるキャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。なお、当社グループにおける不動産販売事業の特性として、営業活動によるキャッシュ・フローが毎期大きく変動する可能性があります。③生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の実績については、「①財政状態及び経営成績の状況」における報告セグメントの業績に関連付けて記載しております。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する記載は、当連結会計年度末時点において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。a.財政状態の分析（資産）当連結会計年度末の資産合計は1,573億84百万円となり、前連結会計年度末比121億73百万円増加いたしました。主な増減及びその要因は以下のとおりであります。当連結会計年度末の流動資産は1,462億53百万円となり、同112億１百万円増加いたしました。これは、受取手形、売掛金及び契約資産が同16億85百万円増加したことや、仕掛販売用不動産が同99億81百万円増加したことによるものです。また、当連結会計年度末の固定資産は111億31百万円となり、同９億72百万円増加いたしました。これは、繰延税金資産を同６億67百万円積み増したことや、無形固定資産が同２億52百万円増加したことによるものです。（負債）当連結会計年度末の負債合計は1,158億71百万円となり、前連結会計年度末比72億68百万円増加いたしました。主な増減及びその要因は以下のとおりであります。当連結会計年度末の流動負債は673億11百万円となり、同34億50百万円減少いたしました。これは、支払手形及び買掛金が同22億２百万円増加した一方で、１年内返済予定の長期借入金が同48億35百万円減少したことによるものです。また、当連結会計年度末の固定負債は485億60百万円となり、同107億19百万円増加いたしました。これは、長期借入金が同107億89百万円増加したことによるものです。（純資産）当連結会計年度末の純資産合計は415億12百万円となり、前連結会計年度末比49億５百万円増加いたしました。これは、前連結会計年度に係る株主配当金を支払った一方で、親会社株主に帰属する当期純利益35億24百万円を計上したことや、為替換算調整勘定が同14億41百万円増加したことによるものです。また、当連結会計年度末の自己資本比率は、25.96％となりました。b.経営成績の分析（売上高）当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度比160億24百万円増収の1,233億74百万円となりました。主な要因は、新築マンションの引渡戸数が減少したこと等によりレジデンシャル事業において同７億91百万円の減収となった一方で、収益不動産等販売において増収となったこと等によりソリューション事業において同55億３百万円の増収、ホテル施設運営において稼働が改善したこと及びホテル施設販売において増収となったこと等により宿泊事業において同51億79百万円の増収、工事事業において同58億83百万円の増収となったことによるものです。（営業利益）当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度比15億72百万円増益の49億24百万円となりました。主な要因は、レジデンシャル事業において減収となったこと等により同59百万円減益、ソリューション事業において収益不動産等販売の売上総利益率が1.1ポイント低下したこと等により同１億94百万円減益となった一方で、宿泊事業において増収となったこと等により同11億52百万円増益、工事事業において増収となったこと等により同６億21百万円増益となったことによるものです。（経常利益）当連結会計年度の経常利益は、前連結会計年度比18億58百万円増益の44億69百万円となりました。主な要因は、資金調達費用が同１億６百万円増加したことや、投資有価証券評価損を99百万円計上した一方で、受取配当金が同５億１百万円増加したことや、営業利益が同15億72百万円増益となったことによるものです。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度比18億20百万円増益の35億24百万円となりました。主な要因は、子会社清算損を12億80百万円計上した一方で、経常利益が同18億58百万円増益となったことや、税金費用が同14億58百万円減少したことによるものです。c.経営上の目標の達成状況「中期経営計画2026」の初年度である2023年３月期の達成状況は以下のとおり、業績予想比で減収となった一方、売上総利益の増加、販売費及び一般管理費の減少により営業増益となりました。また、親会社株主に帰属する当期純利益の計上や棚卸資産に対するプロジェクト借入が進捗したこと等により、前連結会計年度比で自己資本比率は改善、ネット有利子負債は増加、ネットＤ／Ｅレシオは維持となりました。2021年３月期2022年３月期2023年３月期実績実績連結業績予想実績連結業績予想比売上高1,073億円1,073億円1,250億円1,234億円△16億円営業利益23.8億円33.5億円35.0億円49.2億円14.2億円自己資本比率24.0％24.8％―26.0％―ネット有利子負債425億円514億円―574億円―ネットＤ／Ｅレシオ1.2倍1.4倍―1.4倍―「中期経営計画2026」の２年目となる2024年３月期の業績につきましては、観光市場の本格的な回復が見込まれることを背景に宿泊事業の飛躍的な業績向上をめざし、売上高1,250億円、営業利益55億円を見通しております。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、「第２事業の状況３事業等のリスク」に記載しております。なお、当社グループは、これらのリスクを十分認識した上で、発生の回避、又は発生した場合には、その影響を最小限にとどめるように対応する方針であります。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報a.キャッシュ・フローの状況の分析キャッシュ・フローの状況の分析については、「（１）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。b.資本の財源及び資金の流動性(1)財務戦略の基本的な考え方当社グループは、財務体質の強化と事業成長に向けた投資を両立し、企業価値向上のために戦略的に経営資源を配分することを、財務戦略の基本方針としております。財務体質の強化に関しては、「中期経営計画2026」最終年度において自己資本比率を30％の水準へ改善させ、投資能力の拡張と、リスク耐性の強化を図ります。同時に、適切な情報開示・IR活動を通じて株主資本コストの低減に努めるとともに、営業キャッシュ・フローによる十分な債務償還能力を前提に、厳格な財務規律のもとで負債の活用も進めることにより、資本コストの低減及び資本効率の向上にも努めてまいります。投資に関しては、前述の自己資本比率の目標水準への改善を前提に、企業価値の向上に資する成長のための投資を積極的に推進してまいります。なお、「中期経営計画2026」においては、企業価値の向上に資する成長に向けて、システム・R&amp;Dなどを含む新規投資を進めてまいります。(2)経営資源の配分に関する考え方当社グループは、適正な手元現預金の水準について検証を実施しております。「中期経営計画2026」期間においては、イベントリスク耐性も考慮し、当社グループの資金支出の多くを占める提出会社の月商約２か月分を、安定的な経営に必要な手元現預金水準とし、それを超える分については、「追加的に配分可能な経営資源」と認識し、企業価値向上に資する経営資源の配分に努めます。(3)資金需要の主な内容当社グループの資金需要においては、営業活動における資金支出の中で、不動産販売に関わる事業用地・事業用不動産の取得が最も重要かつ大きな資金支出となっております。(4)資金調達当社グループの事業活動の維持拡大に必要な資金を安定的に確保するため、内部資金、外部資金を有効に活用しております。内部資金については、「中期経営計画2026」に定める自己資本比率も念頭に内部留保の拡充を図ってまいります。また、安定的な外部調達能力の維持向上は重要な課題と考えており、親会社である大和ハウス工業株式会社から融資保証枠400億円の供与を受けるほか、当社独自での金融機関からの借入による資金調達を実施しております。また、資金の流動性確保のために金融機関との当座貸越契約の締結や長期運転資金借入を進めるほか、当社グループ資金の効率化のためのグループ会社とのキャッシュ・マネジメント・サービス（CMS）契約の締結を行っております。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて作成されています。この連結財務諸表の作成にあたっては、当連結会計年度における財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与えるような見積り、予測を必要としております。当社グループは、過去の実績値や状況を踏まえ合理的と判断される前提に基づき、継続的に見積り、予測を行っております。そのため実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。重要な会計方針は、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載のとおりであります。なお、連結財務諸表に与える影響が大きいと考えられる会計上の見積りは以下のとおりであり、当該見積りに用いた仮定については「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。（販売用不動産等の評価）当社グループは、販売用不動産等（販売用不動産及び仕掛販売用不動産）の評価について、個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）によっており、収益性の低下した販売用不動産等については、正味売却価額をもって貸借対照表価額としております。国内経済の変化及び新型コロナウイルス感染症の再拡大等により、不動産市場が悪化したこと等により正味売却価額が下落した場合、評価損の計上が必要となる可能性があります。（繰延税金資産の回収可能性）当社グループは、繰延税金資産の回収可能性について、将来の利益計画に基づいた課税所得が十分に確保できることや、回収可能性があると慎重に判断した将来減算一時差異について繰延税金資産を計上しておりますが、繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、国内経済の変化及び新型コロナウイルス感染症の再拡大等の見積り額の前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。