フジ住宅株式会社
有価証券報告書－第50期(2022/04/01－2023/03/31)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(1）会社の経営の基本方針当社グループは、「幸せはこぶ住まいづくり」、「買っていただいたお客様に幸せになっていただくこと」を事業の目的とし、「富士山のように日本一愛される会社」にするという想いのもと創業された会社であります。大阪府全域、兵庫県南部及び和歌山県北部を主たる営業地盤として売りっ放し建てっ放しにしないお客様に顔を向けた責任のとれる住まいづくりを経営の基本として事業を展開しております。そのため、一時的な利益や事業拡大を求めるのではなく、長期的な安定経営によるつぶれない会社づくりが重要であると考えております。長期的な安定経営には、人財が必要不可欠であり、見識、胆識、洞察力の優れた立派なリーダーを育成することが重要であることから、人は財産であるという考えのもと、当社グループでは、「人材」ではなく「人財」と表現し、次のような経営理念と社訓を掲げております。「経営理念」・社員のため・社員の家族のため・顧客・取引先のため・株主のため・地域社会のため・ひいては国家のために当社を経営する「社訓」・我々はフジ住宅の社員である・我々は熱意と誠意をもって仕事に接しよう・我々は自己の仕事の責任と重要性を認識しよう・我々は感謝と奉仕の精神をもって仕事をしよう・我々は顧客・取引先に感謝されるような仕事をしよう経営理念は、「社員のため」「社員の家族のため」から始まります。これは、社員と社員の家族が幸せでなければ、お客様に心から喜んでいただける仕事はできないと考えているためです。社員とその家族を大切にし、全社員が感謝の気持ちや仕事に対しての誇り、やりがい、生きがいを持つと、社員のモチベーションが高まり、社員は心からお客様を大切にすることができます。その結果、お客様をはじめ、お取引先様、株主様、地域社会、国家へと全てのステークホルダーの幸せにつながっていくと考えております。上記の経営理念・方針を活かしながら、人財の成長に合わせて事業を拡大するという考えのもと、過去からの営業地域のさらなる深耕を図るとともに、府下最大のマーケットである大阪市内をはじめ大阪府北部地域及び兵庫県南部地域への積極的な地域拡大を図り、収益力の向上及び財務体質の強化を推進することにより、お客様、お取引先様、株主様から常に信頼され、事業を通じて社会のお役に立てる企業となることを目指しております。(2）中長期的な会社の経営戦略（安定した収益の確保）不動産業界は好不調の激しい業界であるため、長期的な安定経営を行うことが重要と考え、不動産事業の中での多角化によるバランス経営を図るとともに、大阪府全域、兵庫県南部及び和歌山県北部を主たる営業地盤として地域密着型経営を行っております。当社グループは、地域に根付いた住宅提供事業者として、新築戸建住宅、分譲マンション、改装付中古住宅の販売、土地有効活用提案によるアパート建設、サービス付き高齢者向け住宅建設、個人投資家向け一棟売賃貸アパート販売、分譲マンション管理、賃貸管理、建設関連など住宅・不動産に関するあらゆる住まいのワンストップサービス企業としてお客様に心から喜んでいただける商品及びサービスの提供を目指して参ります。また、当社グループは、つぶれない会社づくりをするため、大きな景気変動下でも揺るがない経営体質を保持し、土地有効活用事業や賃貸及び管理事業の非分譲事業の比率を高めるなど、賃貸収入を生むストック型ビジネスを拡大することで継続的に安定した収益の確保を行い、経営のさらなる安定化を目指して参ります。新型コロナウイルス感染症による影響におきまして、景気の先行きは今後も不透明な状況が続くことを想定しておりますが、不動産業界においてはテレワークの普及などによる住環境の見直しが進んだことや低金利の環境による後押しが好影響となり、当社グループでは足元の業績は堅調に推移しております。引き続き、これまでに培ったお取引先様等との協力関係を基礎として、売りっ放し建てっ放しにしないお客様に顔を向けた責任のとれる住まいづくりを着実に実行し、長期的な安定経営を目指して参ります。（ＥＳＧに関する取組み）当社グループでは、2021年12月14日の取締役会にて、以下の通りサステナビリティ基本方針を決議いたしました。「当社グループは『社員のため、社員の家族のため、顧客・取引先のため、株主のため、地域社会のため、ひいては国家のために当社を経営する』という経営理念のもと、創業以来、事業活動を通じて社会貢献活動に取り組んで参りました。国連で採択された『ＳＤＧｓ』（持続可能な開発目標）など、社会課題に対する企業が果たす役割の重要性が増しております。ＥＳＧ（環境・社会・企業統治）及びＳＤＧｓと地域密着型経営である当社の事業活動との関連を意識し、社会貢献に取り組むことにより、今後も社会とともに持続的に成長し、信頼される企業グループを目指して参ります。」サステナビリティ基本方針に基づき、以下の取り組みを実施しております。(3）目標とする経営指標当社グループは、企業価値の向上と継続的な成長を図り、企業の経営効率を判断する指標である自己資本当期純利益率（ＲＯＥ）を重要な経営指標として意識し、10％以上を目標としております。また、財政状態の安全性及び健全性の確保のため、自己資本比率25％以上を目標としております。当社グループは不動産事業の多角化によるバランス経営を行っていることから、事業形態が異なる事業部門ごとに、定期的に事業部門別貸借対照表を作成することや、事業形態ごとに売上高に対する在庫の金額をコントロールする目標比率を設定し、事業部門ごとに在庫の回転状況を検証しております。また、全社的な安全性の指標として、在庫に対する有利子負債の額をコントロールする目標比率や、急激な土地の時価下落に備えるため純資産額に対する在庫の金額をコントロールする目標比率を設定しており、これらの指標についても定期的にモニタリングを行うことで、経営のさらなる安定化と収益力の向上を目指しております。2022年５月10日に公表しました中期経営計画（2023年３月期～2025年３月期）の最終年度となる2025年３月期の業績目標は、以下のとおりであります。2025年３月期計画連結売上高1,218億円連結営業利益70億円連結経常利益66億円親会社株主に帰属する当期純利益44億円(4）報告セグメントごとの経営環境①分譲住宅事業分譲住宅事業では、地域密着型経営の強みを活かし、良質な分譲用地の選別や、お客様のニーズへの対応等を図り、顧客満足日本一を目指しております。また、長期的には少子高齢化が進むにつれ新築住宅市場は縮小するため、厳しい環境になっていくことが予想されます。しかしながら、住宅業界は特定の大手企業が寡占している状態ではなく、地元の工務店や中小企業など数多くの不動産会社が存在している業界であるため、さらにシェアを増やすことができると考えております。また、新型コロナウイルス感染症の影響により自宅で過ごす時間が増えるなど新しい生活様式や、テレワークの定着といった新しいワークスタイルの変化に合わせて快適な住空間を求める世帯が増加し、住宅の購入意欲や住宅性能への関心も高まっております。当社グループは、特許取得システム「炭の家」の使用権を当社グループ営業地域内（大阪府・兵庫県の一部・和歌山県の一部）で取得しております。「炭の家」は、炭の自浄作用を活用して外気からの有害物質を除去する独自の換気システムであり、新築戸建住宅ではこの換気システムを採用した「炭の家/ピュアエア」を販売しております。新築戸建住宅の建築にあたっては、耐震や耐風性能と同時に、通風と気密性を両立させたフジ住宅独自の「FX-WOOD工法」を採用する等により、国土交通省で定められた住宅性能表示制度で最も高い耐震性を表す耐震等級３を実現し、また、地震の揺れを大幅に低減する制震ダンパーを採用するなど、強度や耐震性、耐久性を追求した住まいづくりを行っております。さらに当連結会計年度におきましては、従来のクオリティを維持しながらシンプルなデザインで低価格帯を実現した「Ｓ・Ｏ・Ｕ」、生活動線がコンパクトで、デザイン性、耐震性に優れた平屋のメリットを活かした「ＨＩＲＡＮＡＧＩ」の販売を開始し、時代に即したユーザーニーズに応えられるよう、「炭の家/ピュアエア」、「Ｓ・Ｏ・Ｕ」、「ＨＩＲＡＮＡＧＩ」のスリーブランド戦略を展開しました。分譲マンションにおいては、従来の「シャルマンフジ」シリーズに加え、これまでに培った住まいづくりの知恵と技術を集結し、都市生活にふさわしいマンションの在り方を追求した新ブランドの都市邸宅型マンション「ブランニード」を販売し、幅広いエリア及び顧客のニーズに対応できるマンションの供給を行っております。このように、独自の商品による競合他社との差別化やお客様にとって安心できる住まいづくりを提供しながら、引き続き地域密着型経営を行い営業地域内でのシェアを増やすことで、事業の拡大を図って参ります。②住宅流通事業当社グループは、新築住宅に加えて中古一戸建住宅や中古マンションを取り扱うことによって、住宅販売での多角経営の強みを活かしております。新築住宅に比べ低価格帯である中古住宅の需要は根強く、中古住宅の需要は一層高まっております。また、既存住宅を活かし再生させる住宅流通事業では、人口減少にともなう空家増加問題を解決し、新築住宅の建築と比較して二酸化炭素の排出量や木材の使用量等を大幅に抑えられることから、新たな建設にかかるエネルギー消費を抑え、持続可能な社会へ貢献することができる事業となっております。当社グループの住宅流通事業では、中古住宅の買い取りを行い、リフォームし、安心して購入していただけるように独自のアフターサービス保証を付けて販売しております。中古住宅販売は、新築住宅に比べ低価格帯である中古住宅を取り扱うため、１物件当たりの利益額は少なくなりますが、取り扱い物件数を増やすことでセグメント利益を確保する事業です。そのため、物件取得から引渡しまでの在庫保有期間が長期化することは、資金効率を低下させ、財務体質の悪化を招く可能性があります。当社グループでは、良質な中古住宅を仕入れて、在庫保有期間は半年を目途に設定し、在庫回転率を意識した効率的な販売を行うことで、収益及び資金の両面からバランスのとれた経営を行って参ります。③土地有効活用事業建築コストの上昇等により厳しい事業環境が続いておりますが、土地有効活用事業は資産承継や相続税対策を背景とした需要の高い事業であります。また、少子高齢化が進むにつれて、今後もサービス付き高齢者向け住宅の需要が一層高まっていくことが予想されます。さらに、金融緩和の影響を受け、個人投資家向け一棟売賃貸アパートについても引き続き需要が見込まれる状況となっております。当社グループの土地有効活用事業では、100％紹介営業を行っており、専門スタッフによる賃貸業者へのヒアリングや周辺物件の稼働状況確認等の綿密な市場調査をもとに、オーナー様にとって有益とならない、また、アパート等の経営をするには厳しい立地であると当社グループが判断した場合は、オーナー様及び紹介者の信頼を裏切らないよう建築請負をお断りしております。さらに、当社グループでは土地有効活用事業で建設した建物を一括して借上げし、入居者に転貸する一括借上システムを取り入れ、完成後の運用管理についてもサポートを行っております。このような経営姿勢によって、既オーナー様のリピート受注率は競合他社と比べて高くなっており、引き続きリピート率のさらなる向上を目指すとともに、「日本一愛される土地有効活用事業部」を目指した経営を行って参ります。④賃貸及び管理事業今後、人口流入や少子高齢化により、都市部における賃貸住宅及びサービス付き高齢者向け住宅の需要の拡大が予想されます。良質の賃貸・管理サービスは提案型の建築請負の営業支援となり、引渡し後の賃貸管理の引き受けと併せて、土地有効活用事業と相乗効果が高い事業となっております。土地有効活用事業で建設して一括借上を行った建物の管理については、原則として週２回の共用部分の清掃を実施し、入居者からのお問い合わせや設備のトラブルに24時間365日対応可能な専属チームを設置するなど、入居者に安心して長くお住まいいただくための住環境の整備を行っております。サービス付き高齢者向け住宅「フジパレスシニア」では、「自分の親を安心して預けられる住まい」をコンセプトに、介護業者スタッフが24時間常勤し、巡回や見守りを行い安否確認を万全に整えるなど安心・安全なサービスの確保や、健康面でバランスのとれた食事の提供を行っております。また、全戸個室でありながら家賃は低価格を実現するなど、入居者や入居者のご家族のさまざまなニーズに応えております。経営のさらなる安定化を目指し、非分譲事業である賃貸及び管理事業の比率を高め、継続的に安定した収益の確保を行うため、引き続き顧客満足度の高いサービスの提供に注力して参ります。⑤建設関連事業建設関連事業では、土地有効活用事業の需要へのさらなる対応に向けてサービス付き高齢者向け住宅「フジパレスシニア」において木造以外の住宅提供を行うほか、民間工事や公共工事などさまざまな建築工事を行っており、建築物においても給排水工事、外構工事、リフォーム、リニューアル、解体工事など多種多様な施工実績を誇っております。着工から竣工まで一貫して同じ担当者が現場を管理するため、高い技術を有する複数の協力会社ともスムーズな連携が可能です。高い品質はもちろん、適切な工期を実現しながら、引き続き安全に最善を尽くした施工を行って参ります。(5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題当社グループが対処すべき主な課題は以下のとおりです。①優秀な人財の採用及び育成並びに働き甲斐のある環境の整備当社グループの長期的な安定経営を継続するためには、能力と熱意を兼ね備え、当社グループの経営理念・方針や価値観に共感する優秀な人財を採用すること、また、そのような人財が長期にわたってやりがいを感じるとともに明るく元気にイキイキとストレスのない働きやすい就業環境を整備することが、重要であると考えており、役職員が会長または社長と直接対話できる「会長・社長への質問会」を定期的に開催しております。会長または社長自らが質問者一人ひとりと電話ミーティングを行い、仕事のみならず、プライベートの悩み・問題まで解決に努める取り組みを行っております。業績向上の原動力は、経営理念や方針の理解、実践と同一の価値観を共有する人財の育成にあると考え、役員を含め社員、パート社員全員が全員を評価する人事評価システムを採用し、直属の上司からの評価にとどまらず、他部署を含めた部下や同僚など全方面から評価する360度の公平・公正な人事評価・査定を行うことで、年齢・性別による区別や職務範囲を限定することなく実力・実績に応じた役職に登用しております。加えて、社員の専門的かつ高度な知識獲得のために資格取得支援制度を充実させることで、各種業務資格の取得を促進しております。働きやすい環境の整備としましては、いつでも電話相談できる健康相談ダイヤル活用の積極的な推奨、テレワークによる柔軟な働き方の推進、パートタイマーを含め全役職員対象の診断項目の充実した健康診断の実施、部屋型の高気圧酸素ボックスを社内に設置することで打ち合わせや休憩に利用できるようにするなど、多様性を尊重し、社員が働きやすく、健康を維持できる就業環境づくりを行っております。当社グループは、社員の健康管理に積極的に取り組む企業として、経済産業省が東京証券取引所と共同で選定を行う「健康経営銘柄」に2016年、2018年、2019年の３回選定されました。また、2023年３月８日付で経済産業省が日本健康会議と共同で認定を行う「健康経営優良法人2023大規模法人部門（ホワイト500）」にも認定されました。こちらは初年度より７年連続での認定となっております。経営トップが先頭に立ち、全ての社員が健康への意識を高め、心身の健康を維持できるよう、枠にとらわれず柔軟性を活かし様々な環境を整えていることを評価いただいたものと認識しております。さらに、2023年２月21日には当社グループの「ＩＣＴ(情報通信技術)を活用した場所や時間にとらわれない柔軟な働き方」が認められ、一般社団法人日本テレワーク協会主催の「第23回テレワーク推進賞」において２回目となる「優秀賞」を受賞いたしました。当社グループのこのような取組みは、優秀な人財の採用につながり、採用活動において、実際に優位性を保てております。今後も引き続き、社員の健康保持・増進に向けた取組みを全社一丸で行い、社員の健康管理を経営的な視点で考え、戦略的な取組みによる企業価値の向上を通じてお客様をはじめ、お取引先様、株主様、地域社会、国家と全てのステークホルダーへの社会的責任を果たすべくこれからも邁進して参ります。②気候変動リスクへの対応当社グループは「ＯＳＡＫＡゼロカーボン・スマートシティ・ファウンデーション」の活動に参加しており、同会の設立目的である『「持続可能な開発目標（ＳＤＧｓ）」に関する一層野心的で先進的な取組みを大阪から具体化し、これを全国へと波及させることによって、我が国が目指す2050年の脱炭素化社会実現における先導的な役割を果たしていく』に賛同しており、今後活動領域を広げて参ります。中でも、当社グループでの脱炭素の取組みとして、和歌山県の「企業の森」事業による、森林保全・管理活動に係る協定を締結し、和歌山県日高郡日高川町の2.16ヘクタールの森林を「フジ住宅の森」と名付けて、当社及びフジ住宅グループ社員・家族のボランティアによる植林並びに育林活動を行っております。また、当社の「フジ住宅炭の家/ピュアエア」では、換気にともなう熱エネルギーの喪失を防ぐ「全熱交換システム」を採用し、省エネに配慮した住宅をお客様にご提供しております。今後におきましても、ステークホルダーの皆様との対話や積極的な情報開示を行いながら、社会と企業の持続的成長を目指して参ります。③既存事業による収益基盤の維持・強化好不調の激しい不動産業界においては、長期的な安定経営を行うことが重要と考えております。大きな景気変動下でも揺るがない経営体質の保持のため、当社グループでは、分譲住宅事業、住宅流通事業、土地有効活用事業、賃貸及び管理事業、建設関連事業と不動産事業の中での多角化を図っております。経営の安定化・つぶれない会社づくりを重点にした基本方針を継続し、ストック型ビジネスでの賃貸収入を安定して確保するために、個人投資家向け一棟売賃貸アパート及びサービス付き高齢者向け住宅の一括借り上げ事業や中古住宅アセット事業、自社保有のサービス付き高齢者向け住宅事業といった非分譲事業の比率を高めることにより、経営のさらなる安定化を目指して参ります。④ＤＸ(デジタルトランスフォーメーション)の推進経済状況や社会情勢の変化が急速に進む現代社会において、時代の変化に即した商品・サービスの提供、加えて働き方改革等の労働環境の変化に対応するためには、変化に強い基盤システムを構築しＤＸ（デジタルトランスフォーメーション）を進めることは重要事項であると考えております。当社グループでは、より変化に強いシステム基盤の構築を目指す上で次世代基幹情報システム構築プロジェクトを推進しております。これにより、豊富な用地情報の全社的な活用、複数部署でのデータ連携強化、生産性向上等、全体を最適化することにより業務効率を向上させ、急速な社会の変化への対応を目指します。次世代基幹情報システム構築プロジェクトを推進することで、ＤＸ時代への転換に対応し、継続的かつ長期的に企業価値を高め、迅速かつ丁寧な顧客対応やサービスの提供を行い、顧客満足度の向上を目指して参ります。