大栄不動産株式会社
有価証券報告書－第83期(2022/04/01－2023/03/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績およびキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は、以下のとおりであります。①経営成績の状況当連結会計年度のわが国経済は、コロナ禍における行動制限の緩和により、緩やかな持ち直しが期待されましたが、ロシアによるウクライナ侵攻が長期化するなか、エネルギー価格や原材料等コストの高止まりから国内物価が上昇、また、わが国の特異な金融政策により急速に円安が進行した結果、景気回復の鈍さが浮き彫りとなりました。さらに年度後半から、米中対立の先鋭化に伴うサプライチェーンの混乱、欧米における金融不安が景気を下押しする要因となり、先行きは一層不透明な状況にあります。当不動産業界におきましては、マンション分譲市場については、共働き世帯の増加や低金利、在宅勤務の広がりといった追い風を受けて、都市部やその周辺で底堅い実需が見られましたが、他方、賃貸オフィス市場では、ワークスタイルの多様化が進み、加えて労働参加率の上昇が一服したこともあり、オフィス需要に足踏みが続いています。不動産投資マーケットでも、金融不安との負の連鎖に警戒が強まり、これまで現物不動産の価格を下支えしてきた海外マネーが変調、総じて回復軌道に乗り切れていません。こうした事業環境のもと、当社グループではかかる不安定さに身構えつつも、「受け身になるな、自ら動け」・「やれるまでやろう、妥協に陥るな」・「評論家より行動する人になれ、変化を恐れるな」をスローガンに、2021年度を初年度とする中期経営計画に沿って、当社グループの「耐力（環境変化対応力）と体力（不況抵抗力）の強化」に向けた様々な施策に注力してまいりました。特に、オフィス賃貸事業を中心とする安定した収益構造を有する当社グループは、このビジネスモデルを発展進化させるべく、これまでの「バイアンドホールドでの安定収益基盤（基礎収益力）の拡充」と並行して、「回転型事業（開発型・バリューアッド型）の強化」のため、流動性の高い好立地物件を中心に積極的な仕入活動を展開するとともに、「財務健全性の維持」を目的に、保有する商業施設とオフィス賃貸ビルの２物件を流動化により特別目的会社に譲渡しました。この結果、当連結会計年度の営業収益は、分譲マンション供給が端境期となる住宅事業での減収により、24,050百万円（前期27,315百万円、前期比12.0％減）となりましたが、ビル賃貸事業において賃貸収入が安定的に推移、併せて出資配当も大きく伸長したことから、営業利益5,484百万円（前期4,203百万円、前期比30.5％増）、経常利益5,175百万円（前期3,989百万円、前期比29.7％増）となりました。また、保有する商業施設・オフィス賃貸ビルを特別目的会社に売却したこと等により、特別利益3,145百万円、特別損失3,158百万円を計上したため、親会社株主に帰属する当期純利益は3,488百万円（前期2,476百万円、前期比40.9％増）となりました。なお、詳細は「（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容②経営成績の分析」に後掲しております。セグメントごとの業績は、次のとおりであります。当連結会計年度末における賃貸・管理する建物数は、64棟（前期比１棟増）であります。大型商業施設が閉店した川口再開発ビルの「再運用に向けた調整」が長引き、稼働率は92.3％（前連結会計年度末93.3％）と十分な成果を引き出すことができない状況が続きましたが、その他の賃貸・管理ビルでは、迅速なリーシング活動により引き続き高い稼働（98.5％）を維持、賃貸収入も増加しております。当連結会計年度では、一番町KGビル（東京都千代田区）を取得したほか、特別目的会社から運用期間満了時に、隣地購入により一体開発の準備が整った銀座大栄ビル（東京都中央区）、秋葉原第二大栄ビル（東京都台東区）の買戻しを行い、この資金手当てのため、大宮門街（さいたま市大宮区）、四ツ橋グランスクエア（大阪市西区）を流動化により特別目的会社に譲渡いたしました。また、「脱炭素社会の実現」に向けて、グリーンビルディング（板橋区成増二丁目計画）建設に着手したほか、保有するオフィスビルでは、グリーン電力の導入や照明のLED化、高効率な空調設備への更新、物流施設では太陽光パネルの設置準備、賃貸住戸ではバリアフリー化等を積極的に進めました。この結果、営業収益は12,953百万円（前期比2,565百万円増）、好調な賃貸収入・出資配当が水道光熱費の増加をカバーして、営業利益は5,613百万円（前期比1,435百万円増）となりました。なお、水道光熱費の急激な上昇を踏まえ、当連結会計年度末までに各テナント様と関連契約の見直しを実施しております。当連結会計年度末に管理・運営する駐車場数は832ヶ所（前期比33ヶ所増）、収容台数は17,686台（前期比592台増）であります。当連結会計年度は、コロナ禍の影響は限定的となり、時間貸駐車場の稼働回復と活発な営業活動により、営業収益は3,169百万円（前期比238百万円増）と過去最高を更新、また賃料改定や料金変更、管理・メンテナンスの効率化、不採算駐車場の見直しを着実に進め、営業利益は634百万円（前期比136百万円増）となりました。このほか、「パーク＆ライド」が可能な駐車場の開発、EV充電器・太陽光パネル照明・アイドリングストップ看板の設置等、環境に配慮した事業活動を推進いたしました。前連結会計年度に大型物件（三田・高輪・所沢）を売却した反動減で、分譲マンション供給が端境期となる当連結会計年度は、計上戸数が減少し、営業収益4,568百万円（前期比6,312百万円減）、営業利益355百万円（前期比73百万円減）となりましたが、一方で、翌連結会計年度に引き渡しを予定する各プロジェクト（川越・中浦和他）の契約進捗は好調であり、大きな収益貢献が見込まれております。また、かかる起伏の多い業績を改善・平準化させるため、投資用不動産の企画・仕入を進めており、2022年11月には、2019年から開発を進めてきた池袋アパートメントホテルがオープン、2023年１月に住宅系私募ファンド組成に向けて、札幌中央レジデンス（北海道札幌市）を取得いたしました。当社グループでは、仲介・買取再販・ソリューションの各事業を行っており、ソリューション事業として戦略系（ＣＲＥ）・開発系（地域ビジネス）の二つのラインを設けてきましたが、当連結会計年度より、新たに「回転型事業(開発型・バリューアッド型)の強化に向けた取組」（営業ソリューション）を開始いたしました。営業ソリューション事業は、個人投資家向け不動産商品の企画を担い、当連結会計年度では、流動性の高い好立地物件を中心に積極的な仕入活動を試行、当期末の開発・取得案件数は13件（１件売却済）となっております。翌連結会計年度より、仲介事業での多様な販売ルート（金融機関・税理士・弁護士等の士業・有力資産家）も活用して、社内で機動的に横断チームを作り、お客様への提案を開始していく予定です。また、地域ビジネスソリューション事業では、大規模開発プロジェクトにおいて、引き続き事業化に向けた様々な取り組みを通じ、翌連結会計年度以降の収益化を計画しております。ＣＲＥソリューション事業では、ＣＲＥ戦略サポート先が130社を超え、企業のノンコア不動産の一括買取等、いろいろな相談が寄せられております。当連結会計年度は、営業収益2,199百万円（前期比181百万円増）、前連結会計年度における大口不動産仲介収入の反動減により、営業利益は836百万円（前期比361百万円減）となりましたが、安定的な成長を見据えたこれまでの取り組みに加えて、仲介や開発事業で培ったノウハウをベースに、こうした新たな事業領域へのチャレンジも進めております。新型コロナウィルス感染症の断続的な拡大に伴い、当連結会計年度は、施設見学や体験入居等の営業活動を見合わせ、施設内での集団感染を予防するための対策を優先させたことから、入居者数は253名（前期比6名減）、利用可能居室の稼働率は84.2％（前期比2.6ポイント減）となりましたが、新規入居者の利用料金改定と平均入居者数の増加（前期比5名増）により、営業収益は1,045百万円（前期比62百万円増）と感染禍以前の水準まで回復、営業利益も前期比64百万円改善いたしました。さらに水道光熱費や食材費等の上昇を補うため、2023年4月から既存入居者を含めた料金改定を決定しており、翌連結会計年度は、感染防止策を徹底しつつ営業活動を再開しますが、当施設への入居ニーズは底堅く、業績のさらなる改善が見込まれております。②財政状態の状況（資産）当連結会計年度末における総資産は157,880百万円となり、前期末と比べ2,524百万円の増加となりました。このうち、流動資産は45,176百万円となり、前期末と比べ2,242百万円の増加となりました。これは「現金及び預金」が5,031百万円減少したものの、回転型事業の強化のため、流動性の高い好立地物件を中心に積極的な仕入活動を展開したことで、「販売用不動産」が6,454百万円増加したことが主な要因であります。また、固定資産は112,703百万円となり、前期末と比べ281百万円の増加となりました。当連結会計年度では総額11,233百万円の設備投資を行いましたが、保有する商業施設とオフィス賃貸ビルの２物件を流動化により特別目的会社に譲渡したこと等により「有形固定資産」は224百万円減少した一方で、「投資その他の資産」が524百万円増加したことが主な要因であります。（負債）当連結会計年度末における負債は108,407百万円となり、前期末と比べ1,209百万円の減少となりました。これは借入金や社債が減少したことが主な要因であります。なお、有利子負債残高（利息を支払っているすべての負債）は89,745百万円となり、前期末比1,407百万円の減少となりました。（純資産）当連結会計年度末における純資産は49,472百万円となり、前期末と比べ3,733百万円の増加となりました。これは「利益剰余金」が3,138百万円増加したことが主な要因であります。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における「現金及び現金同等物」（以下「資金」という。）は、営業活動により1,474百万円、投資活動により1,386百万円、財務活動により1,895百万円、それぞれ減少したことから、前期末と比べ4,756百万円の減少となり、25,916百万円となりました。2022年３月期2023年３月期前期比増減営業活動によるキャッシュ・フロー（百万円）7,609△1,474△9,083投資活動によるキャッシュ・フロー（百万円）2,337△1,386△3,723財務活動によるキャッシュ・フロー（百万円）△664△1,895△1,231現金及び現金同等物の期末残高（百万円）30,67225,916△4,756当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況は、以下のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動による資金の減少は1,474百万円（前期比9,083百万円減少）となりました。これは主に、「税金等調整前当期純利益」5,163百万円および「減価償却費」1,904百万円等の資金増加があった一方で、「棚卸資産の増加額」6,505百万円、「法人税等の支払額」2,326百万円等の資金減少があったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動による資金の減少は1,386百万円（前期比3,723百万円減少）となりました。これは主に、「有形及び無形固定資産の売却による収入」9,570百万円等の資金増加があった一方で、「有形及び無形固定資産の取得による支出」11,183百万円、「投資有価証券の取得による支出」1,891百万円等の資金減少があったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における財務活動による資金の減少は1,895百万円（前期比1,231百万円減少）となりました。これは主に、「借入れによる収入」16,650百万円や「社債の発行による収入」2,500百万円等の資金増加があった一方で、「借入金の返済による支出」17,526百万円や「社債の償還による支出」3,000百万円等の資金減少があったことによるものであります。④生産、受注および販売の実績a生産および受注の実績当社グループの事業内容は不動産関連事業のため、生産につきまして該当事項はありません。また、受注につきましては、当社グループの営業収益に対して重要な影響を及ぼしていないため、記載を省略しております。b販売の実績当連結会計年度における営業収益をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称2022年３月期2023年３月期前年同期比（％）ビル賃貸（百万円）10,38712,95324.7駐車場（百万円）2,9303,1698.1住宅（百万円）10,8814,568△58.0不動産営業（百万円）2,0172,1999.0有料老人ホーム（百万円）9821,0456.4報告セグメント計（百万円）27,19923,935△12.0その他（百万円）1731814.6合計（百万円）27,37224,116△11.9（注）金額は、セグメント間取引高相殺消去前の数値によっております。（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識および分析・検討内容は以下のとおりです。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。①経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、内外の経済や市場環境のボラティリティ（変動率）と不確実性に対処するため、環境変化に柔軟に適応できる組織を構築する必要があると認識しています。このため、当社グループは中期経営計画（2021～2023年度）を策定し、サステナビリティ・ビジョンからバックキャストして検討された全社テーマに取り組んでおります。当連結会計年度の取り組み状況は、以下のとおりであります。＜中期経営計画の進捗＞また、定量的な評価指標として重視する、当連結会計年度末の自己資本比率は31.3％（前期末29.4％）、ネットＤＥレシオ（（有利子負債－現金および預金）÷純資産額）は1.3倍（同1.3倍）、ＥＢＩＴＤＡ有利子負債倍率8.6倍（同9.7倍）となりました。引き続き、財務構成に留意しつつ、サステナビリティに軸足を置いた組織改革を進め、当社グループの企業価値向上に取り組んでまいります。②経営成績の分析（営業収益）当連結会計年度の営業収益は24,050百万円となり、分譲マンション供給が端境期となる住宅事業での減収により前期比3,265百万円の減少となりましたが、住宅事業においては、各プロジェクトの契約進捗が好調であり、翌連結会計年度は大幅な営業収益の増加が見込まれています。また、当連結会計年度では、主力のビル賃貸事業は安定した賃料収入に加え、出資配当が大きく伸長、駐車場事業も過去最高を更新するなど、各事業とも順調な伸びを示しています。各セグメントの業績概要については「（１）経営成績等の状況の概要①経営成績の状況」をご参照ください。（営業利益・経常利益）当連結会計年度の営業利益は5,484百万円となり、前期比1,281百万円の増加となりました。不動産営業事業において、前連結会計年度の大口不動産仲介収入の反動があったものの、上記のとおりビル賃貸事業の好調な家賃収入と出資配当が業績を下支えしました。一方、経常利益は5,175百万円となり、社債発行費用等の借入コストが膨らみ、前期比1,186百万円の増加にとどまりました。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は3,488百万円となり、前期比1,012百万円の増加となりました。これは主に、経常利益の増加によるものであります。さらに、特別損益は、財務健全性の維持を目的として保有する商業施設・オフィス賃貸ビルを特別目的会社に売却したこと、営業キャッシュ・フローのマイナスが継続して見込まれる資産について減損損失を計上したこと等により、特別利益・特別損失ともに大きく膨らみましたが、全体では前期比改善となりました。③財政状態およびキャッシュ・フローの状況の分析当社グループの当連結会計年度末における財政状態およびキャッシュ・フローは、「第2事業の状況4経営者による財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況の分析⑴経営成績等の状況の概要②財政状態の状況③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。④資本の財源および資金の流動性当社グループの資金需要のうち主なものは、不動産（棚卸資産を含む）の取得・開発資金等であり、これら資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フロー（自己資金）のほか、金融機関からの借入金や社債（コマーシャルペーパーを含む）の発行により調達しております。さらに、複数の金融機関と当座貸越契約を締結することにより、十分な資金の流動性を確保するとともに、資金調達に際しては、これら多様な調達手段から、時機に応じて最適な手段を選択することで、安定的な財源を確保し、あわせて調達コストの低減を図っております。当連結会計年度では、ビル賃貸事業で10,762百万円、住宅事業で118百万円の設備投資を行ったほか、エクイティ出資を含む投資有価証券1,891百万円を取得しましたが、他方で、保有する商業施設・オフィス賃貸ビル２物件を流動化により特別目的会社に売却し、資金調達負担を軽減しております。今後につきましては、「高円寺北二丁目計画」（杉並区高円寺）に945百万円（2023年9月完了予定）、「成増大栄ビル建替え事業」（板橋区成増）に2,284百万円（2024年6月完了予定）の投資を予定しております。また、当社グループでは、先行き不透明感が強い経済情勢等を鑑みて、当連結会計年度末において「現金及び預金」を積み増す等の対応を行っており、当連結会計年度末の残高は26,121百万円となっております。⑤重要な会計上の見積りおよび当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成にあたり、経営者は、資産、負債、収益および費用の報告額に不確実性がある場合、作成時に入手可能な情報に基づいて、その合理的な金額を算出するために見積りおよび仮定を用いておりますが、これらの見積りおよび仮定に基づく数値は、実際の結果と異なる可能性があります。連結財務諸表の作成に用いた会計上の見積りおよび仮定のうち、特に重要なものは、「第５経理の状況1．連結財務諸表等（1）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）および（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大が会計上の見積りに与える影響に関する情報は、「第５経理の状況1．連結財務諸表等（1）連結財務諸表注記事項（追加情報）」に記載のとおりであります。