住友不動産株式会社
有価証券報告書－第90期(2022/04/01－2023/03/31)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(2023年３月31日)現在において当社グループが判断したものであり、実際の業績等は異なることがあります。(1)会社の経営の基本方針当社は、430年の歴史を刻む住友グループの総合不動産会社であり、「信用を重んじ、浮利を追わず」という住友の事業精神を受け継ぎ、従業員、顧客、取引先、債権者、株主等のステークホルダーに対し、当社の企業姿勢を示すスローガンとして「信用と創造」を掲げております。これには、何よりも「信用」を大切にして「浮利を追わず」に、開拓精神を持って新しい企業価値を創り出す、デベロッパーとしての矜持を込めております。このスローガンのもと、「よりよい社会資産を創造し、それを後世に残していく」ことを基本使命とし、各事業を通じて、環境をはじめとする様々な社会課題の解決に貢献しつつ、企業価値の最大化を目指すことを経営の基本方針としております。(2)中長期的な経営戦略、目標とする経営指標及び対処すべき課題①収益基盤強化のため、東京都心における賃貸ビル投資を継続推進当社のこれまでの成長を支えてきた原動力は、東京都心のオフィスビルを中核とした不動産賃貸事業です。営業利益は当社全体の７割近くを占め、まさに、大黒柱として企業価値の根幹を成しております。当社は、新宿住友ビル（通称三角ビル）が完成した1970年代初頭からおよそ半世紀にわたり、東京都心に特化したオフィスビル開発を推進、事業基盤を拡充してまいりました。これまでにバブル崩壊やリーマンショックなど未曾有の経済危機と、バブル景気やアベノミクス景気といった様々な環境変化を経てきましたが、当社は首尾一貫して、①資産売却による一時的な利益を追わず、②開発用地を自ら創り出して建設したビルを、③保有賃貸して長期安定的な賃貸収益を蓄積するという経営方針を貫き、継続してまいりました。その結果、現在、東京都心で230棟超の多様なポートフォリオを誇るビルオーナーに成長いたしました。オフィスビル賃貸事業は、用地取得から商品企画、テナント募集や入居テナントへのサービス、管理に至るまで、総合的な事業遂行能力を必要とします。その中でも、用地取得は最も重要で、当社は、土地を買いまとめたり、地権者の権利関係を調整する再開発の手法で、言わばメーカーのようにビル用地を創り出してきました。加えて、ビル管理やテナント募集でも、自社で行う直接主義を重視し、顧客や現場の実態を的確に把握した上で、常に商品企画の改善や業務の効率化などに鋭意取り組んでまいりました。その結果、高い収益性を実現し、保有不動産の資産価値を高め、企業価値を増大させてまいりました。コロナ禍を契機として働き方が多様化し、テレワークの活用も広がりましたが、同時に東京都心のオフィスの重要性も再認識されております。当社は引き続き、後述の第九次中期経営計画において目標に掲げている、延床面積70万坪超（2022年３月末時点賃貸延床170万坪の４割強）の東京都心における新規ビル開発計画を着実に推進し、これらを順次完成、稼働させることにより、さらなる収益基盤の拡大、企業価値の向上を目指します。②「持続的成長」のための基本的な経営戦略と中長期見通し当社は、コロナ禍やウクライナ情勢などの不確実性が未だ色濃い昨年５月に、第九次中期経営計画を策定の上、公表しました。今般、金融環境など予断を許さないものの、コロナが漸く収束に向かい、経済活動の正常化が期待される中、更なる企業価値の向上を目指すべく、直近の社会、経済情勢の変化を考慮し、改めてここに当社の基本的経営戦略とそれに伴う中長期見通しについて取り纏め、2023年５月11日に公表いたしました。公表した内容につきましては、以下の通りであります。イ．業績目標・次期中計で経常利益３千億円突破を目指す当社の主力事業である不動産賃貸事業や不動産販売事業では、用地の取得から建物完成、収益計上までに、短くて２～３年、再開発事業など大規模な開発では５年以上を要するものが多々あります。年度計画だけでは、土地の再有効活用を図り収益を最大化するという、不動産業本来のもっとも重要な視点が損なわれるおそれがありますので、当社は、３年毎に策定する中期経営計画の達成を最重要課題とし、これを着実に遂行することにより企業価値を高めてまいりました。これまで８つの経営計画を遂行、リーマンショックやコロナ禍の３期を除く23期で経常増益を達成しました。第九次中計の初年度、2023年３月期は２期連続の経常最高益と10期連続の純利益最高益を達成し、３ヵ年累計の中計目標達成に向け、順調な滑り出しとなりました。2024年３月期も、主力のオフィスビル賃貸（不動産賃貸）をはじめ、分譲マンション（販売）、ハウジング（完工）、仲介（流通）の全事業部門で増益を見込み、最高益の更新を目指します。昨年５月の第九次中計公表時は、コロナ禍やウクライナ情勢など経営環境の先行きが見通せない中、新規稼働ビルの収益貢献により、遅くとも2030年度までの経常利益３千億円実現を長期展望として掲げておりましたが、コロナ禍で影響を受けたホテルやイベントホール事業をはじめ、各事業において、1年前に比べて先行きの業績見通しが改善したため、「経常利益３千億円突破」は次期中計（2026－2028年）に前倒して目指せる見通しとなりました。・部門別の成長戦略コロナ禍でも底堅さを実証した東京のオフィスビル賃貸を確固たる基盤と位置付けることは変えず、新築そっくりさん事業など、脱炭素をはじめとする社会的意義の高い取組みを事業拡大に結びつけ、グループの総合力で「経常利益３千億円突破」を目指してまいります。（不動産賃貸）オフィスビルは、経済活動の正常化に伴う企業の出社率の回復や採用増などを背景に、増床の動きが顕在化しています。このテナントニーズを着実に取り込み、既存ビルの収益力の維持・向上と、順次完成する延70万坪超の新規稼働効果により、長期的な増益路線を継続してまいります。高級賃貸マンション「ラ・トゥール」シリーズは４千戸規模に成長し、ホスピタリティ溢れるサービスで高い評価を得ております。ブランド価値向上を継続し、好調な業績をさらに伸ばしてまいります。ホテルやイベントホール事業は、2024年３月期中にコロナ前の収益力回復に努めるとともに、本年１月に全面開業となった羽田空港直結、約1,700室の旗艦ホテル「羽田エアポートガーデン」の本格稼働による収益貢献と併せ、次期中計以降のさらなる成長を目指してまいります。（不動産販売）分譲マンションは、低金利環境下で底堅い需要に支えられ、次期（2024年３月期）計上予定の３千戸に対する契約はすでに９割以上確保しており、販売活動は2025年３月期以降分を含め計画通り順調に進捗しております。上昇傾向にある建設工事費への対処は引き続き課題ですが、競争激化の用地取得環境が続く中、次期中計までに計上可能な用地は必要量確保済となりました。当社は、引き続き、戸数や売上などの量を追わず利益重視で販売ペースをコントロールする方針を堅持し、これまでの中計で実現してきた高水準の利益規模を維持してまいります。なお、九次中計以降の設計物件は全件、高い環境性能をもつ「ZEH-MOriented」を標準仕様とし、脱炭素に貢献する開発を推進しております。（完成工事）日本の既存住宅は、5,000万戸超のストックのうち９割が最新の省エネ基準を満たさず、脱炭素化に向け大きな社会課題となっております。当社の「新築そっくりさん」は、高い省エネ性能を実現する「高断熱リフォーム」が好評を博し、大規模リフォームの「高断熱リフォーム」受注率は、足元で30％に達しております（九次中計目標20％）。注文住宅でも、初期投資が不要で月額サービス料のみで享受できる太陽光発電サービス「すみふ×エネカリ」と高断熱仕様を組み合わせた最新のZEH（ゼロエネルギーハウス）仕様を標準とした「住友不動産の栖（すみか）」を発売、ZEH比率は80％まで高まっております（九次中計目標60％）。両事業ともに、コストコントロールに注力し、資材価格変動による影響を最小限にとどめつつ、高い防災性能や環境性能を顧客に訴求し、受注拡大による最高益更新を目指してまいります。（不動産流通）中古住宅の売買仲介を中心に、業界トップクラスの業容を誇る住友不動産販売㈱は、すみふの仲介「ステップ」のブランド浸透に注力し、全国でマンション専門仲介店舗「マンションプラザ」の展開や、「お客様ファースト」を意識した、より公正で透明性の高い仲介システム「ステップオークション」を業界に先駆けて開始し、多くの売主様から高い評価を得ております。投げ込みチラシの廃止に続き、登記情報で顧客に送付していたDM（ダイレクトメール）を個人情報保護という観点から１月に全廃、インターネットを活用した広告戦略に軸足を移し、ペーパーレス化とDXによる効率化を推進しております。新築住宅の供給が減少傾向にある中、良質なストックが増加し活性化が進む中古住宅市場は、今後の成長期待が高く、注文住宅やリフォーム、当社が過去に分譲した管理マンションなど、グループの連携強化と、顧客本位のサービスをより一層追求し、シェア拡大を図ってまいります。・金利上昇による業績影響は軽微昨今の世界的なインフレと、それに伴う金利上昇に対する備えは、多額の先行投資を伴う不動産会社である当社にとって重要な経営課題です。当社の資金調達方針は、これまで期間10年の長期借入を中心に、８割以上の固定金利比率を維持し、返済期限の分散を図りながら保守的な財務運営を図ってまいりました（当期末時点の有利子負債は約３兆９千億円、長期比率は95％、固定金利比率は86％）。また、財務の健全性を示す自己資本比率は毎年改善し、10年前の15％からほぼ倍増の28%となり、社債などの信用力を示す債務格付はJCR、R&amp;IともにAAゾーンにまで向上、収益力とともに財務の安定性について高い評価を得ております。今後５年間の返済（償還）予定額を全額借り換えた場合に、金利上昇による業績影響を試算した結果は下表の通りです。毎年の借り換え額は有利子負債全体の１割程度で、仮に市場金利が0.5％上昇した場合の利払い増加額は毎年20億円程度です。これは、現在の賃貸売上４千億円に対して0.5％のインパクトにすぎず、今後の既存ビルの収益改善とこれから完成する新築ビルの収益で十分に吸収できる範囲です。また、一般的に金利が上昇する時は、緩やかなインフレ基調になっていると考えられますので、その場合は景気が上向き、当社の収益環境が改善する蓋然性も高くなります。当社は、長期借入を中心に固定金利比率を高めた保守的な資金調達方針を継続し、今後も金利上昇の影響を最小限にとどめるよう努めてまいります。なお、次期中計での経常利益３千億円達成の前提には、0.5％上昇による影響額を織り込んでおります。ロ．利益分配の考え方・持続的成長の果実はまず従業員に還元する方針、当期は７％の賃上げを実施当社は、コーポレートスローガンに掲げる「信用と創造」を実践し、持続的成長による企業価値を高める源泉は従業員であると考え、持続的成長の果実はまず従業員に還元する、従業員ファーストの経営を目指しております。当社は、従業員の９割をキャリア採用が占めるダイバーシティに富んだ人員構成で、その多岐にわたる職種別に、能力（職責）と成果のみで評価する独自の人事制度のもと、個々の従業員の成長に応じてメリハリのある昇給を実施してきました。当期はこれに加えて、光熱費を中心とした急速な物価上昇に配慮し、臨時の生活支援特別手当としてグループ従業員1万人を対象に一律10万円を支給しました。さらに、最高益更新に伴う期末一時金（一律10万円）を、従来の住友不動産本社のみの対象から、グループ従業員全体に拡大支給し、好業績の歓びをグループ全体で分かち合うこととしました。その結果、二度の一時金総額23億円を含めた当期の賃上げ率は７％となりました。今後も、持続的成長に沿った株主への還元とともに、その原動力となる従業員への人的資本投資を手厚くしてまいります。・配当は「７年以内に倍増、100円配」、利益成長に沿った持続的増配を継続当社の利益配分の基本方針は、長期的な収益基盤強化のため賃貸ビル投資に優先配分し、配当は利益成長に沿った「持続的増配」に努めていくこととしております。この考えに基づき「第九次中計」では、当初「年５円増配」の継続を目標に掲げておりましたが、昨年11月に、業績の順調な進捗に加え、ウィズコロナを踏まえた経済活動の正常化進展により先行きの業績見通しに明るさが増してきたとの認識のもと、「利益成長に沿った持続的増配」ペースを年５円から年７円に引き上げました。次期（2024年３月期）は一株につき年59円と「10期連続の増配」を予定しておりますが、その後も「年７円増配」を継続し、７年以内に現在の52円から倍増となる「年100円配」に引き上げます。持続的成長による企業価値向上を目指す当社を長期的にご支援いただける株主の皆様に報いてまいります。ハ．成長投資・再開発中心の東京都心における延70万坪超の賃貸ビル投資は順調な進捗当社は、これまでの持続的成長を支えてきた東京都心の賃貸ビル投資を継続する方針を掲げ、「第九次中計」以降、延70万坪超の開発計画を推進中です。大型の再開発を中心に、今後中計３期間で収益化を目指しており、追加投資額はおよそ２兆円（うち、九次３年間で７千億円）を予定しています。当期（2023年３月期）は、２棟の大型再開発「住友不動産東京三田ガーデンタワー」、「住友不動産新宿ファーストタワー」が竣工しました。今後も、池袋、八重洲、築地、六本木などで進行中の再開発プロジェクトを着実に推進し、これらを順次完成、稼働させることにより、さらなる収益基盤の拡大、企業価値の向上に努めてまいります。また、新規物件についても「好球必打」の方針を継続し、好物件があれば積極的に取得してまいります（九次３年間で３千億円の新規投資枠）。・インドで５千億円投資、国内経常利益の１割、300億円の利益積み増しを目指す当社は、東京都心における賃貸事業を中心とした収益基盤の拡大に加えて、“当社単独で素地（開発用地）を取得し、開発、リーシング、管理までを自社で行い長期保有する”、「東京における当社のオフィスビル事業」の海外展開をインドで本格化させています。2019年７月にインド最大の経済都市「ムンバイ」の新都心BKC地区にて地区最大級のオフィスビル用地を取得後、2022年11月に同規模の用地を追加取得し、２件併せて延約８万坪、約２千億円弱の投資規模となるオフィスビル開発を推進しております。現在、１物件目の地下工事に着手済みで、２物件ともに次期中計中の竣工を目指しております。BKC地区は、金融センターとして整備が進められ、政府系企業やインド大手財閥、外資系IT企業などが進出しています。今後、高速鉄道やメトロ新線の新駅が建設予定で、オフィス街としてさらなる発展が期待されています。当社は、これらの開発を皮切りに、長期保有オフィス以外の用途、事業手法も視野に入れつつ、国内で延70万坪の開発計画が完成後の賃貸資産５兆円超の１割、５千億円程度をまずインドで投じ、金利や為替など海外リスクプレミアムを踏まえ、東京よりも高い投資効率を目指してまいります。当社は、次期中計で国内経常利益３千億円突破を目指しますが、その先のさらなる成長の源泉として、その１割、300億円を海外事業にて積み増してまいります。ニ．ガバナンス・取締役会の多様性確保取締役の社外比率３分の１、女性取締役１名選任当社は、全取締役の任期満了に伴い、下表の通り、取締役および監査役の異動を決定し、本年６月開催の定時株主総会で承認されました。その結果、社外取締役は現在の２名から３名に増員され、コーポレートガバナンス・コードで推奨する社外取締役比率３分の１の基準を満たしました。また、取締役１名と監査役１名の計２名が女性となりました。前体制下においても、取締役会では闊達な議論がなされ、当社のガバナンスは十分に機能していたと判断しておりますが、引き続き、コーポレート・ガバナンスのより一層の強化・充実を図り、企業価値の向上を目指してまいります。・悪意のある買収提案に対する事前警告型買収防衛策の廃止を検討当社の事前警告型の買収防衛策は、2007年の導入以来、３年毎に総会決議を経て更新され、継続しております。現在の方針は2022年６月に株主総会で決議されましたが、その後、経済産業省に「公正な買収の在り方に関する研究会」が設置され、買収に関する指針の見直しが議論されるようになり、本年３月には、金融庁でも公開買付制度の見直しに向けて議論が開始され、買収手続きの公平性や透明性確保に向けた議論が急速に進んでおります。これらの議論は、市場内で急速に株を買い進める悪意の買収者から不意打ちを受け、十分な検討時間や適切な判断プロセスを経ないまま買収が成立し、結果として企業価値や他の株主の利益を害するなどの損害を否定できないといった、当社が買収防衛策を必要としている「法制度上の問題点」について、解消される可能性が期待できるため、大いに歓迎しております。当社は、これら制度改正の今後の動向を踏まえ、現在具備している事前警告型の買収防衛策の廃止を、今後、取締役会等で検討してまいります。・政策保有株式の縮減進展当社は、テナント企業や金融機関などの取引先等との安定的・長期的な関係の構築および強化等の観点から、企業価値の安定、向上に資すると判断した場合は、当該取引先等の株式を取得し保有できるものとしています。政策保有株式の縮減については、「第九次中計」において、保有する上場株式の簿価（取得原価）の株主資本に対する比率を毎年引き下げ、遅くとも2030年度までに10％以内とする数値目標を掲げ、保有残高に一定の規律を設けることとしました。当期は、保有の意義が低下した６銘柄につき、合計約70億円の売却をしました。その結果、上場株式の簿価は2,690億円（前期比△30億円）に減少し、株主資本に対する比率は16.6％（前期末18.4％）に２％ポイント低下しました。当社は、引き続き、政策保有株式の保有意義を個別に検証し、保有を継続する意義が失われていると判断される株式については、縮減の対象として売却を進めてまいります。ホ．資本効率・資本コストを十分に上回る9.4％のROEを達成当期（2023年３月期）のROE（自己資本利益率）は9.4％と、前年並みの高い資本効率を達成しました。一方、自己資本比率は毎年改善し、財務の安定性も向上、２月にはR＆Iの格付けがAA－に格上げとなりました。当社は、引き続き、財務の安定性と収益力の強化を両立させながら、資本コストを上回るROEを維持してまいります。(3)中期経営計画について第九次中期経営計画の内容（2022年５月12日公表）は、以下の通りです。１．業績目標中計最高益連続更新３ヵ年累計経常利益7,500億円、当期利益5,000億円の達成八次までの成長ペースを維持し、六次から４計画連続の最高益更新を目指す＜３ヵ年の累計業績目標＞売上高３兆円（八次中計比＋1,296億円、＋5%）営業利益7,700億円（同＋825億円、＋12%）経常利益7,500億円（同＋944億円、＋14%）当期利益5,000億円（同＋672億円、＋16%）(参考)各経営計画の業績比較（億円）六次七次八次九次(2014年3月期～2016年3月期)(2017年3月期～2019年3月期)(2020年3月期～2022年3月期)(2023年3月期～2025年3月期)売上高24,421（+2,720）28,858（+4,437）28,704（△153）30,000（+1,296）営業利益5,006（+633）6,132（+1,126）6,875（+743）7,700（+825）経常利益4,180（+888）5,578（+1,398）6,556（+978）7,500（+944）当期利益2,381（+741）3,533（+1,153）4,328（+795）5,000（+672）注）いずれも計画期間中の累計額２．部門別業績目標と事業戦略東京のオフィスビル賃貸を確固たる基盤と位置付けることは変えず、グループの総合力で目標達成を目指す＜部門別業績目標＞（億円）六次七次八次九次賃貸8,86210,73112,18913,000販売7,7319,5728,2217,500完工5,8936,3476,1207,000流通1,7722,0772,1052,500売上高24,42128,85828,70430,000賃貸3,1374,1554,8735,200販売1,2721,4011,5091,500完工470504547750流通406474441680営業利益5,0066,1326,8757,700＜事業戦略＞①不動産賃貸八次までに構築した収益基盤を維持し、４計画連続の増益を目指す・オフィスビルは、既存ビルの収益力維持に努めるとともに、八次竣工ビル(延18万坪)の通期稼働と、九次竣工ビル(延19万坪)の新規稼働による収益を確実に取り込む・ホテル・イベントホール・商業施設などの施設営業分野は、コロナ禍前の収益力を回復し、十次以降の成長回帰を期す②不動産販売八次で実現した高水準の利益規模を維持する・量を追わず利益重視で販売ペースをコントロールする方針を堅持・上昇傾向にある建設工事費への対処は課題だが、九次計上分は全件着工済につき影響は限定的・競争激化の用地取得環境が続く中、着実に確保する方針を継続③完成工事リフォーム(新築そっくりさん)、注文住宅ともに、品質を高めつつ、コストコントロールに注力し、受注拡大による最高益連続更新を目指す・高い環境性能や防災性能をはじめ、顧客のニーズを的確に捉えた商品提案により受注拡大を図る・ウッドショックや資材高に適切に対処し、影響を最小限にとどめる④不動産流通収益力を一段と強化し、中計最高益の大幅更新を目指すグループの連携強化と顧客本位のサービスをより一層追求し、シェア拡大を図る３．設備投資計画（分譲マンションなど販売用の仕入れを除く固定資産投資）収益基盤強化のため、東京都心における賃貸ビル投資を継続推進九次３年間で１兆円の投資を見込む①再開発を中心とした具体化している延床70万坪超の開発計画への投資７千億円現時点の賃貸資産稼働見通しは下表の通り＜開発ペースの推移＞六次七次八次九次十次以降延床面積11万坪21万坪18万坪19万坪52万坪②「好球必打」新規案件投資枠３千億円４．資金調達計画（１）仕掛中物件の追加投資７千億円は、拡大する賃貸ＣＦ※で賄える見通し＜設備投資と賃貸ＣＦの推移＞（億円）六次七次八次九次設備投資△4,223△6,635△8,053△10,000賃貸ＣＦ4,0985,3466,4457,000有利子負債31,58933,42835,60038,000※賃貸ＣＦ（キャッシュフロー）：不動産賃貸事業の営業利益＋減価償却費（２）グリーンファイナンスの導入長期資金総額１兆円のグリーンファイナンスを実施①DBJGreenBuilding認証※で３つ星以上の評価を取得済の当社保有ビル（2023年３月末時点で54物件取得済）のうち、12棟を対象に１兆円をグリーンファイナンスにより調達する②資金調達期間中の制約・CO2排出量、エネルギー使用量等の環境性能開示・対象物件のDBJGreenBuilding認証３つ星以上維持・環境改善等の社会課題に貢献するファイナンスであり、対象物件の売却禁止（性能維持のため保有継続）③JCR・R&amp;I２社からグリーンファイナンス適合評価取得※DBJGreenBuilding認証は、日本政策投資銀行が創設した、不動産の「経済性」にとどまらない「環境・社会への配慮」における性能・取組みを評価する認証制度５．株主還元方針※2022年11月11日修正先行きの見通しが改善したため、「年５円」から「年７円」に増配ペースを引き上げる賃貸ビル投資に優先配分する方針と、利益成長に沿った「持続的増配」の方針は継続＜配当と一株利益の推移＞（円）七次八次2017年３月期2018年３月期2019年３月期2020年３月期2021年３月期2022年３月期配当242730354045一株利益218253275298298317６．政策保有株式に対する数値目標の導入保有株式簿価の株主資本に対する比率を2030年度までに10％以下に抑制当社は、取引先等との安定的・長期的な取引関係の構築および強化等の観点から、持続的な成長と中長期的な企業価値の向上に資すると判断した場合は、当該取引先等の株式を取得し保有することができるものとしております。今般、政策保有株式の保有残高につき数値目標を設定し、一定の規律を設けることといたしました。前期末時点で、保有する上場株式の簿価（取得原価）2,719億円の株主資本１兆4,792億円（純資産から有価証券評価差額金等を控除）に対する比率は18％に相当しますが、これを今後毎年引き下げ、2030年度までに10％以下に抑制してまいります。＜上場株式簿価と株主資本の推移＞（億円）六次七次八次2030年度目標(2016年３月末)(2019年３月末)(2022年３月末)株式簿価1,9032,5552,719株主資本8,21010,99314,792比率23%23%18%10%以下７．CO2排出量（Scope1、2、3）削減目標の設定パリ協定直前の2014年度対比、2030年度までに50％削減2050年カーボンニュートラルに賛同表明済脱炭素への取り組みを事業拡大に結び付け達成を目指す①オフィスビルを中心とする賃貸事業・施設運営事業において省エネを推進・新築・リニューアル時の高効率設備導入を一段と追求し、エネルギー消費等による自社CO2排出を床面積当たり50％削減・テナントへの省エネ啓発活動を継続②主力事業の上流、下流における削減対策推進・ビルテナント専有部へのグリーン電力導入支援・建設時のエネルギー消費抑制を支援・高性能設計を強化（分譲マンションのZEH-MOriented標準仕様化）・戸建住宅の脱炭素に貢献する、太陽光発電の新サービス「すみふ×エネカリ」提供推進・新築そっくりさんで高断熱リフォーム商品の提供推進・自動車充電装置の普及を促進③九次中計は総排出量の10％削減を目指す・総排出量の約６割を占める分譲マンション事業における削減は、設計基準変更後の物件が竣工する十次中計以降に寄与・分譲マンション以外は25％削減を目指す＜九次CO2排出量削減目標＞（参考）2014年度排出量九次削減目標2019年度排出量（千tCO2）構成比分譲マンション3,60561%－3,540注文住宅・新築そっくりさん1,59127%1,565オフィスビル68912%1,366その他（本社、グループ会社）551%66分譲マンション以外2,33639%△25%2,997合計5,940100%△10%6,537九次各事業の主な数値目標①オフィステナント専有部のグリーン電力導入率30％②分譲マンションのZEH-MOriented設計100％③注文住宅でZEH住宅（標準化済）受注比率60％④新築そっくりさんで高断熱リフォーム商品（投入済）受注比率20％⑤「すみふ×エネカリ」の太陽光発電で創出した環境価値を取得し、当社グループの自己使用オフィスの電力を全量グリーン化(4)当社の企業価値を損なう買収提案に対する買収防衛策（当社株式の大規模な買付行為に関する対応方針）①基本方針の内容とその実現に資する取組みイ．次期中計で経常利益３千億円突破を目指す当社は、３年毎に策定する中期経営計画の達成を最重要課題とし、これを着実に遂行することにより企業価値を高めてまいりました。これまで８つの経営計画を遂行、リーマンショックやコロナ禍の３期を除く23期で経常増益を達成しました。第九次中計の初年度、2023年３月期は２期連続の経常最高益と10期連続の純利益最高益を達成し、３ヵ年累計の中計目標達成に向け、順調な滑り出しとなりました。2024年３月期も、主力のオフィスビル賃貸（不動産賃貸）をはじめ、分譲マンション（販売）、ハウジング（完工）、仲介（流通）の全事業部門で増益を見込み、最高益の更新を目指します。昨年５月の第九次中計公表時は、コロナ禍やウクライナ情勢など経営環境の先行きが見通せない中、新規稼働ビルの収益貢献により、遅くとも2030年度までの経常利益３千億円実現を長期展望として掲げておりましたが、コロナ禍で影響を受けたホテルやイベントホール事業をはじめ、各事業において、１年前に比べて先行きの業績見通しが改善したため、「経常利益３千億円突破」は次期中計（2026-2028年）に前倒して目指せる見通しとなりました。ロ．成長を支えてきた東京都心のオフィスビル賃貸事業と企業価値当社のこれまでの成長を支えてきた原動力は、東京都心のオフィスビルを中核とした不動産賃貸事業です。営業利益は当社全体の７割近くを占め、まさに、大黒柱として企業価値の根幹を成しております。当社は、新宿住友ビル（通称三角ビル）が完成した1970年代初頭からおよそ半世紀にわたり、東京都心に特化したオフィスビル開発を推進、事業基盤を拡充してまいりました。これまでにバブル崩壊やリーマンショックなど未曾有の経済危機と、バブル景気やアベノミクス景気といった様々な環境変化を経てきましたが、当社は首尾一貫して、①資産売却による一時的な利益を追わず、②開発用地を自ら創り出して建設したビルを、③保有賃貸して長期安定的な賃貸収益を蓄積するという経営方針を貫き、継続してまいりました。その結果、現在、東京都心で230棟超の多様なポートフォリオを誇るビルオーナーに成長、2023年３月期の賃貸キャッシュフロー（不動産賃貸事業の営業利益＋減価償却費）は２千２百億円に達しております。オフィスビル賃貸事業は、用地取得から商品企画、テナント募集や入居テナントへのサービス、管理に至るまで、総合的な事業遂行能力を必要とします。その中でも、用地取得は最も重要で、当社は、土地を買いまとめたり、地権者の権利関係を調整する再開発の手法で、言わばメーカーのようにビル用地を創り出してきました。加えて、ビル管理やテナント募集でも、自社で行う直接主義を重視し、顧客や現場の実態を的確に把握した上で、常に商品企画の改善や業務の効率化などに鋭意取り組んでまいりました。その結果、高い収益性を実現し、保有不動産の資産価値を高め、企業価値を増大させてきたものと自負しております。「賃貸等不動産」の含み益は年々蓄積され、2023年３月末時点で約３兆７千億円に達しております。ハ．買収防衛策の必要性第九次計画では、東京都心における賃貸ビル投資を継続推進することを第三の目標に掲げており、再開発を中心とした具体化している延床面積70万坪超（2022年３月末時点賃貸延床170万坪の４割超）の開発計画を順次完成、稼働させることにより、さらなる収益基盤の拡大、企業価値の向上、株主利益の増大を目指すこととしております。この大規模な開発計画は、これまで弛まず積み上げてきた多額の先行投資がいよいよ収益化するものです。当社がこれまで長期間に亘り、不動産市況や景気の波にさらされることなく、賃貸ビル開発による事業基盤拡充を継続できたのは、安定収益源である賃貸キャッシュフローが常時下支えとなっていたためであり、この先行投資を有利子負債の際限ない増加に頼らず自信を持って実行するには、２千億円を超える規模に拡大した賃貸キャッシュフローの維持拡大が必要です。また、大型の再開発が中心であるため、全件収益化に目途が立つまでには今後中計２～３期間を要すると見込まれます。一方、大規模な金融緩和を背景に、国内の優良な収益不動産に対する投資意欲は一段と増しており、東京に多数の優良ビルを持つ当社株式について一方的に大量取得行為が強行されるおそれは否定できません。当社が半世紀にわたって継続してきた、賃貸資産を着実に積み上げることにより企業価値の持続的な拡大を目指す経営方針を否定し、将来の企業価値増大に資する開発計画が成就する前に、保有不動産を売却して含み益をはき出し、一過性の利益を求める短期志向の経営方針を採ることは、結果として、安定収益源の賃貸キャッシュフローを減少させ、開発計画を財務リスクにさらし、当社の企業価値基盤を損なうおそれがないとは申せません。中長期的な展望に基づき着実な企業価値の向上を目指す当社の経営方針は、このような短期志向とは相容れません。よって、現稼働面積の４割を超える70万坪超の開発計画の収益化に概ね目途がつき、企業価値に反映されていない開発計画が一定割合に低下するまでは、買収を意図する投資家が現れた場合に、十分な情報と時間を確保して議論を尽くし、株主の皆様に信を問う必要があると考えます。また、我が国の金融商品取引法上、会社支配権に影響を及ぼす株取引について、透明性・公平性を担保するための手続きとして公開買付制度が措置され、株主の皆様に判断していただくための情報と時間が確保されることとなっておりますが、公開買付期間が30営業日と短く検討時間として十分とは言いきれません。また、部分公開買付けを容認するものであることから、強圧的買収などの濫用的な買収を必ずしも排除できないこと、そもそも買収者が市場内取引のみで株を買い進めた場合には、公開買付制度が適用されないことといった、法制度上の問題点も残っていると考えております。以上のことから、今後も当社が持続的に企業価値を向上させるため、引き続き「当社の企業価値を損なう買収提案に対する買収防衛策（当社株式の大規模な買付行為に関する対応方針）」（以下「本対応方針」といいます。）による手続きを予め具備しておくことが、株主共同の利益に合致すると判断しております。本対応方針は、2007年５月17日付取締役会決議に基づき導入され、同年６月の第74期定時株主総会決議に基づき同方針を継続後、第77期、第80期、第83期、第86期および第89期定時株主総会において、それぞれの株主の皆様のご承認を得て、継続または更新され、その有効期間は、2025年６月開催予定の第92期定時株主総会終結時までとなっております。②当社株式の大規模買付行為に関する対応方針の内容と取締役会の判断当社は、当社株式の大規模な買付行為が開始された場合において、これを受け入れるかどうかは、当社株主の皆様の判断に委ねられるべきものであると考えておりますが、当社株主の皆様が企業価値ひいては株主共同の利益への影響を適切に判断するためには、大規模買付者および当社取締役会の双方から、当社株主の皆様に必要かつ十分な情報・意見・代替案などの提供と、それらを検討するための必要かつ十分な時間が確保される必要があると考えます。本対応方針は、当社株式の大規模買付行為に関するルールを設定し、大規模買付者に対して大規模買付ルールの遵守を求めております。大規模買付ルールは、事前に大規模買付者から当社取締役会に対して必要かつ十分な情報が提供され、当社取締役会による一定の評価期間が経過した後に大規模買付行為を開始するというものです。大規模買付者がこの大規模買付ルールを遵守しない場合、あるいは遵守した場合でも、大規模買付行為が当社に回復しがたい損害をもたらすことが明らかであるときや、企業価値ひいては株主共同の利益を著しく損なうときには、当社取締役会として相当と認める措置を講ずることとしております。なお、大規模買付者が大規模買付ルールを遵守したか否か、当該大規模買付行為が当社に回復しがたい損害をもたらすことが明らかである場合や企業価値ひいては株主共同の利益を著しく損なう場合に該当するか否か、および対抗措置をとるべきか否かについて取締役会が判断するにあたっては、社外取締役、社外監査役、経営経験者、弁護士、公認会計士等から選任される特別委員会に対し諮問し、その勧告を最大限尊重するものとしております。以上のとおり、本対応方針は、当社株式の大規模な買付行為に対し株主の皆様が判断するのに必要な情報と時間を確保するためのルールを設定し、大規模買付者がこのルールを遵守しない場合や大規模買付行為が当社に回復しがたい損害をもたらすことが明らかな場合などに対抗措置を講ずることを定めたものでありますので、当社の企業価値ひいては株主共同の利益に資するものであり、当社役員の地位の維持を目的とするものではありません。(注)本対応方針の詳しい内容については、当社ホームページ（https://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/2022.05.12_release2.pdf）をご参照ください。