サンフロンティア不動産株式会社
有価証券報告書－第24期(2022/04/01－2023/03/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。(1)経営成績の状況我が国経済は、ウィズコロナの下で、社会経済活動における制限緩和が一層進み、個人消費や設備投資を中心に持ち直しの動きが継続しました。世界経済は、ウクライナ問題の長期化、各国のインフレの高止まり及び利上げによる景気減速が懸念されております。不動産市場においては、東京ビジネス地区（都心５区/千代田・中央・港・新宿・渋谷）の３月の平均賃料は19,991円（坪単価）と32カ月連続の下落（計3,023円/13.1％）、同月の平均空室率は6.41％とほぼ横ばいで推移しており（民間調査機関調べ）、オフィス市況全般において軟調な状態は依然として続いております。一方、不動産投資市場は、機関投資家等による投資意欲は総じて強いものの、世界的な金融引き締め局面によって、先行きは予断を許さない状況が続いております。当期において、当社グループの中核事業である不動産再生事業では、高収益・高品質の物件の販売が今期も順調に推移しました。前期に比較的規模の大きい物件の販売が集中していた影響により、売上高・利益は前期比で減少したものの、前年を上回る高い利益率を継続し、引き続き全社業績を力強く牽引しました。不動産サービス事業においては引き続き好調な業績を示しました。ホテル開発事業では、２軒のホテル売却が完了したため、前期に比べ大幅な増収増益となりました。また、コロナ禍の影響を大きく受けてきたホテル運営事業では、社会経済活動における制限緩和に伴う需要増が継続したことに加え、10月から開始された国内観光を促進する「全国旅行支援」や海外からの個人旅行の解禁もあり、売上が急回復しました。以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高82,777百万円（前期比16.2％増）、営業利益14,905百万円（同22.9％増）、経常利益14,722百万円（同20.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益11,612百万円（同56.6％増）となりました。なお、ホテル・観光事業の業績回復に伴い、同事業の繰越欠損金による課税所得の圧縮、及び繰延税金資産計上による税効果等もあり、親会社株主に帰属する当期純利益が大きく伸長しました。各セグメントの業績は次のとおりであります。（不動産再生事業）①リプランニング事業では、ビルの仕入れから、再生・活用企画、建設工事、テナント誘致、管理、販売、そして、その後のビル経営に至るまで、一貫した不動産サービスをワンストップで提供しております。当期も、投資家の旺盛な購買意欲を背景に販売は順調に進捗しました。一方、仕入についてはマクロ経済の変動による不動産市況や金融政策の影響等を見極めつつ、選別しながらも積極的に物件購入を進めました。商品化においては、街やオフィス、働き方の変化を先取りしながら、ハイブリッドな働き方に対応し、新常態の中でも選ばれるオフィスづくりを目指しています。当期も予め内装工事が施され、テナント様の入居時及び退去時にかかる費用の大幅削減が可能なセットアップオフィスを中心に商品化を進めました。賃貸仲介部門との連携により、テナント様の誘致を進め、高稼働・高付加価値の不動産商品に仕上げることで、国内外の幅広いお客様の期待に応える商品を販売いたしました。例えば、12月には都内で５件のオフィスビルを、賃貸仲介部門と密に連携し、ほぼ満室稼働の状態で投資家様に販売いたしました。販売後も当社が管理を受託しているこれら５物件は、2023年１月に建築物省エネルギー性能表示制度『BELS』認証を取得いたしました。当社グループは、更なる省エネルギー化や脱炭素化に向けた取り組みを推進してまいります。米国ニューヨークでの不動産再生事業においては、お客様の資産ポートフォリオ分散ニーズに応えるべく、商品化を進めた２物件を販売いたしました。加えて、不動産特定共同事業の小口所有商品として、医療・教育モール（新築）の販売（３次及び４次組成）と認可保育園（新築）の販売（１次組成及び２次組成）を行い、完売いたしました。リプランニング事業の当期の販売件数は前期と比べて２件増加し24件となり、顧客層は拡大しました。比較的規模の大きい物件の販売が前期に比べて減少したことにより、前期と比べて売上高と利益は減少しましたが、セグメントの売上高と利益は、それぞれ47,995百万円、14,943百万円となり、全期間を通じ前期に次ぐ過去３番目に高い水準でした。②賃貸ビル事業においては、ストック事業として安定した収益基盤を構築することを目的に、リプランニング事業における賃貸ビル物件数を拡大しつつ、不動産サービス部門で蓄積したオペレーション力を活かしながら、中長期的に賃料収入の増加を図っております。当期の業績は、前期と比べて、棚卸資産として保有する物件からの賃料収入の減少により、売上高と利益は減少しました。以上の結果、不動産再生事業全体の売上高は50,066百万円（前期比10.5％減）となり、セグメント利益は15,343百万円（同5.7％減）となりました。当社グループは、「東京を世界一スタートアップフレンドリーな都市へ」という想いのもと、スタートアップを支援する取り組みを推進しております。その取り組みの一つとして、2023年１月にスタートアップの成長を支援するオフィス「ASHIBUYA（エーシブヤ）」を、東京都渋谷区神南（東急渋谷駅ビル３F）に開業し、同施設内にZホールディングス株式会社のコーポレートベンチャーキャピタルであるZVentureCapital及び東南アジアで最大級のシード期ベンチャーキャピタルであるEastVentures（以下「EV」）と共同運営で、スタートアップ向けシェアオフィス『HiveShibuya（ハイブシブヤ）』をオープンいたしました。また、2023年４月には、スタートアップ経営加速クラウド「StartPass」を提供する株式会社StartPassと業務提携を締結いたしました。この業務提携を通じて、ミッションである“スタートアップ企業の経営を加速させる”を実現するために、相互の強みであるオンラインとオフラインを融合した様々なサービスをご提供してまいります。（不動産サービス事業）不動産サービス事業では、①プロパティマネジメント事業、②ビルメンテナンス事業、③売買仲介事業、④賃貸仲介事業、⑤貸会議室事業、⑥滞納賃料保証事業等を行っております。各事業部門は、都心の中規模オフィスビル分野において、それぞれの専門性を持ち寄り、協働しながら事業を展開しております。また現場における創意工夫を通して養った専門性を連鎖的に掛け合わせることで付加価値を生み出し、リプランニング事業における高い収益性を創出する基盤にもなっております。①プロパティマネジメント事業においては、きめ細やかなビル管理によってテナント様の満足度を高めるとともに、賃貸仲介部門との協働によるテナント様誘致、適正賃料への条件改定等に取り組むことで、高稼働・高収益なビル経営を実現し、オーナー様もサポートさせていただいております。当期の業績は、軟調な市況の中、受託棟数を前期から８％超伸長させ、前期に比べ売上高、利益ともに増加しました。2021年３月末2022年３月末2023年３月末受託棟数397棟421棟457棟稼働率94.4％91.5％89.6％②ビルメンテナンス事業では、「東京を世界一美しい街に」を合言葉に、建物を維持・管理するための点検、美観や快適な空間を保つ清掃、リニューアル工事など、ビルのトータルメンテナンスを行なっております。ブランコによる外窓・外壁等の高所清掃、防水工事、外壁改修工事を強みに、プロパティマネジメント部門との協働を推進しております。当期の業績は、M&amp;Aによる相乗効果と管理棟数の増加等により、前期に比べ売上高、利益ともに増加しました。③売買仲介事業においては、不動産コンサルティングの一環としてプロパティマネジメント事業や賃貸仲介事業をはじめとする他部門のお客様からの相談案件にスピード対応で取り組んでおります。オフィス部門が一体となってビルオーナー様のビル経営に寄り添って顧客層を拡大し、積み重ねてきた信任をベースに売買仲介の成約につなげております。当期の業績は、国内外の投資家への売買仲介が好調に推移し、前期に比べ売上高、利益ともに増加しました。④賃貸仲介事業では、都心を中心に10拠点のサービス網を展開し、地域のビルオーナー様に寄り添う身近な相談窓口として機能しております。また、リーシング現場でいち早く得たテナント様のニーズや変化を、オフィス空間の最適活用の研究や提案に活かすことで、リプランニング事業の商品企画において、お客様視点の新たな価値観の創出につなげております。当期の業績は、成約件数の増加により、前期に比べ、売上高、利益ともに増加しました。⑤貸会議室事業では、時代の変化を捉えたサービスを提供するとともに、データに基づいた集客が奏功し、地域密着でお客様のご要望にフレキシブルかつ機動的な提案営業を通して、継続利用や新規顧客層の需要を掴んでまいりました。当期は、社会経済活動における制限緩和が一層進む中、企業研修、セミナー及び検定試験等の需要回復が継続した上に、新規にオープンした２拠点での大型案件の受注により、前期に比べ売上高が増加し、新拠点オープンや既存拠点の増床に伴う一時的な費用増はあるものの、利益も増加しました。2022年９月と11月に新設した２拠点に加え、2023年の２月から４月にかけて、貸会議室需要増に対応すべく、複数の既存拠点の増床を行い、新たに２拠点を開設しました。⑥滞納賃料保証事業では、テナント様の滞納賃料の保証のみならず明け渡しまでをサポートし、ビル経営における負担感を和らげるなど、ビルオーナー様に寄り添ったサービスを提供しております。２月からサービスを開始した新ブランドである「TRI-WINS(トライウインズ)は、ビル経営者様・テナント様双方が抱えるリスクや課題を解決し、経済成長や社会の安定に貢献していく、「三方良し」=Win-Win-Winのサービスであり、一般的な保証サービスと比較して調査・審査、滞納賃料保証、滞納対応、退去対応等、サービスの範囲を拡大しています。当期の業績は前期に比べ、空室の増加やテナント様の信用懸念等によりビルオーナー様のご相談が増加した結果、新規保証契約の件数が増加し、売上高、利益ともに増加しました。以上の結果、不動産サービス事業全体の売上高は8,843百万円（前期比23.6％増）となり、セグメント利益は4,890百万円（同28.6％増）となりました。（ホテル・観光事業）ホテル・観光事業では、①ホテル開発事業、②ホテル運営事業等を行っております。①ホテル開発事業では、2022年８月に売却契約した３軒のホテルのうち、２軒のホテルの引渡しを10月に行ったため、前期に比べ、売上高、利益ともに増加しました。また、これら２軒のホテルと同時に売却契約した１軒のホテルにつきましては、2023年４月に引き渡しを行いました。この取引に伴う売上高と利益については、2024年３月期第１四半期に計上を予定しております。今回のホテル売却によって回収した資金につきましては、今後、「たびのホテル」ブランドと分譲型ホテルコンドミニアムを中心に、M&amp;Aを含むホテル開発に再投資して事業を拡大してまいります。②ホテル運営事業では、「四条河原町温泉空庭テラス京都」「四条河原町温泉別邸鴨川」を2022年６月に開業しました。現時点で合計21ホテル（2,477室）を運営しております。当期においては、社会経済活動における制限緩和に伴い、国内観光需要の回復が一層進む中、10月の「全国旅行支援」や海外からの個人旅行の解禁の効果を背景に、当社グループの高付加価値戦略に基づき稼働率と客室単価の上昇が継続しました。その結果、前期に比べ、当期の売上高は増加し、利益は黒字となりました。以上の結果、ホテル・観光事業全体の売上高は22,967百万円（前期比232.3％増）となり、セグメント利益は1,720百万円（前期は1,950百万円の損失）となりました。（その他）その他では、①海外開発事業、②建設事業等を行っております。①海外開発事業においては、成長が期待できる東南アジアへ進出し、日本の高度な施工技術によるマンション・住宅等を中心とした不動産開発を行い、アジアの方々に日本品質を体感いただくことに拘って事業を展開しております。当期は、物件売却収入の減少により、前期に比べ売上高が減少しましたが、ストック・ビジネスとして推進しているベトナムでのマンション管理事業の収入は増加しました。当期の利益については、インドネシアでの棚卸資産の評価減があるものの、ベトナムでの物件売却に伴う利益が増加し、増益となりました。尚、インドネシアでの事業につきましては11月の保有物件完売をもって撤退手続きを開始しました。②建設事業においては、事業用ビルのリニューアル企画や修繕・改修工事、内装仕上工事および電気通信工事等を行っております。当期の業績は、グループ子会社において大型工事の売上を計上したため、前期に比べ、売上高、利益ともに増加しました。以上の結果、その他全体の売上高は1,788百万円（前期比5.5％増）となり、セグメント利益は283百万円（同177.8％増）となりました。当社グループは、「全従業員を守り、物心両面の幸福を追求するとともに、共創の心をもって、持続可能で豊かな社会を実現する。」をミッションに掲げており、その理念を推進するために、当期においても様々なプロジェクトに取り組みました。11月には、再生可能エネルギー普及に必要不可欠な蓄電池技術の開発を手掛けるCONNEXXSYSTEMS株式会社と資本業務提携に合意しました。また、３月には、次世代営農型太陽光発電技術を持つノータスソーラージャパン株式会社と資本業務提携に合意しました。引き続き、当社グループでは、事業活動を通して持続可能な社会の実現に貢献いたしてまいります。生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。①生産実績当社グループ(当社及び連結子会社、以下同じ。)は、生産業務を定義することが困難であるため、生産実績の記載は省略しております。②受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載は省略しております。③販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称金額(百万円)前期比(％)不動産再生事業50,066△10.5不動産サービス事業8,84323.6ホテル・観光事業22,967232.3その他1,7885.5調整額△887合計82,77716.2(注)１調整額はセグメント間の取引消去であります。２主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合相手先前連結会計年度当連結会計年度金額(百万円)割合(％)金額(百万円)割合(％)広重特定目的会社17,22024.2－－Neptune特定目的会社－－17,50021.1なごみ特定目的会社－－13,50016.3(2)財政状態の状況当連結会計年度末における総資産は152,519百万円（前連結会計年度末比11.7％増）、負債は68,553百万円（同10.5％増）、純資産は83,965百万円（同12.8％増）となりました。総資産の増加の主な要因は、仕掛販売用不動産の減少2,679百万円及び差入保証金の減少1,515百万円等あったものの、現金及び預金の増加11,962百万円、販売用不動産の増加5,558百万円、有形固定資産の建物（純額）の増加1,651百万円等があったことによるものであります。負債の増加の主な要因は、１年内返済予定の長期借入金の減少1,431百万円及び未払法人税等の減少1,829百万円等があったものの、買掛金の増加760百万円、流動負債その他に含まれる前受金の増加1,104百万円、長期借入金の増加6,000百万円等があったことによるものであります。純資産の増加の主な要因は、期末配当金の支払い1,121百万円及び中間配当金の支払い1,118百万円等があったものの、親会社株主に帰属する当期純利益の計上11,612百万円等があったことによるものであります。なお、自己資本比率は52.9％（同0.7％ポイント増）となりました。(3)キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動による資金が16,544百万円増加、投資活動による資金が6,681百万円減少、財務活動による資金が2,039百万円増加した結果、期首残高に比べ11,962百万円増加し、当連結会計年度末残高は41,914百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フロー及びそれらの要因は、次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動においては、16,544百万円の収入超過（前期は17,443百万円の収入超過）となりました。これは主に、法人税等の支払額5,729百万円、利息の支払額490百万円等があったものの、税金等調整前当期純利益14,745百万円、減価償却費1,968百万円、棚卸資産の減少による収入1,854百万円及び仕入債務の増加による収入1,155百万円等があったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動においては、6,681百万円の支出超過（前期は9,386百万円の支出超過）となりました。これは主に、差入保証金の回収による収入2,337百万円等があったものの、有形固定資産の取得による支出7,531百万円、差入保証金の差入による支出692百万円等があったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動においては、2,039百万円の収入超過（前期は449百万円の収入超過）となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出18,691百万円、配当金の支払額2,239百万円等があったものの、長期借入れによる収入23,261百万円等があったことによるものであります。（資本の財源及び資金の流動性について）当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産再生事業に関する棚卸資産の仕入れであります。棚卸資産の仕入れは、個別の棚卸資産を担保とした金融機関からの長期借入金及び営業活動で獲得した資金によって行っております。当該棚卸資産は一年以内を目途に販売することとし、借入金は、月例約定返済を織り込みつつ、棚卸資産の販売時に一括返済することを基本方針としており、資金の流動性は十分に確保されております。（財務施策について）当社グループにおける財政施策については、有利子負債に占める短期借入金の比率を下げ、長期借入金の比率を上げることによって加重平均借入期間を伸長させる負債構造を目指しております。加えて、現金及び預金を手厚く確保することを基本方針としており、強固な財務基盤の構築に取り組んでおります。(4)重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は、実際の結果と異なる可能性があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。