アグレ都市デザイン株式会社
有価証券報告書－第14期(2022/04/01－2023/03/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当事業年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の沈静化による行動制限の緩和により経済活動に回復の兆しが見られましたが、ウクライナ問題の激化・長期化による資源・エネルギー価格の高騰、欧米における金融不安など、景気の先行きには依然として不透明感が漂っております。当社の属する不動産業界におきましては、低金利融資の継続や省エネ住宅を対象とした補助金・税制優遇策、在宅勤務の浸透に伴うライフスタイルの多様化による消費者の住宅に対する関心の高まりなどが追い風となり、年度前半における住宅需要は堅調に推移いたしましたが、年度後半におきましては、実質賃金が伸び悩む中、事業用地価格や建材・住設機器価格の上昇による住宅価格の高騰や住宅ローン金利の先高観などにより、いわゆる住宅のコロナ特需が一服するなど、事業環境に変化の兆しが見られました。このような事業環境のもと、コア事業である戸建販売事業におきましては、引き続き良質な事業用地の取得に注力するとともに、自社設計・自社施工管理によるデザイン性・機能性に優れた戸建住宅の供給に努め、お客様に対する商品訴求力の更なる強化を目的に、ＳＮＳを積極的に活用するなど自社販売手法のブラッシュアップに努めてまいりました。また、主に投資家向けの収益マンションの建設・販売及びマンション等の建設を目的とする事業用地の販売を手掛けるアセットソリューション事業におきましては、希少性の高い都心部における用地情報の収集に注力するとともに、戸建販売事業で培ったデザイン性の高い商品企画に注力してまいりました。この結果、当事業年度の経営成績は、売上高25,849,649千円(前年同期比8.8％増)、売上総利益4,250,350千円(同4.5％増)、営業利益2,064,386千円(同8.3％減)、経常利益1,871,106千円(同8.3％減)、当期純利益1,291,498千円(同8.5％減)となりました。セグメント別の業績を示しますと、次のとおりであります(戸建販売事業)戸建販売事業においては、自社ブランドである「アグレシオ・シリーズ」を中心に戸建住宅281棟、戸建用地33区画、その他５棟(注文住宅５棟)の引渡しなどにより、売上高21,302,362千円(前年同期比6.0％減)、経常利益1,904,748千円(同24.9％減)を計上いたしました。なお、内容別の引渡件数・売上高は以下のとおりであります。内容件数(棟・区画)売上高(千円)前年同期比(％)戸建住宅28118,000,893△11.4戸建用地333,171,008＋45.4その他5130,460△16.7合計31921,302,362△6.0(アセットソリューション事業)アセットソリューション事業においては、投資家向け収益マンション６棟、マンション等の建設を目的とする事業用地４区画の引渡しなどにより、売上高4,547,286千円(前年同期比312.8％増)、経常利益583,015千円(同435.6％増)を計上いたしました。なお、内容別の引渡件数・売上高は以下のとおりであります。内容件数(棟・区画)売上高(千円)前年同期比(％)収益マンション62,520,953＋517.4マンション等事業用地42,022,476＋195.2その他－3,857△52.3合計104,547,286＋312.8②キャッシュ・フローの状況当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前事業年度末と比較して44,796千円減少し、5,967,813千円となりました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度末における営業活動によるキャッシュ・フローは2,689,331千円の資金の減少(前年同期は1,645,160千円の資金の減少)となりました。これは主に、税引前当期純利益1,871,106千円を計上した一方、事業用地の仕入れの進捗に伴い棚卸資産が3,653,516千円増加したことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度末における投資活動によるキャッシュ・フローは52,056千円の資金の減少(前年同期は64,490千円の資金の減少)となりました。これは主に、事務所移転に係る敷金保証金の返還に伴う収入が23,509千円あった一方、敷金保証金の差入による支出が44,012千円、有形固定資産の取得による支出が33,154千円あったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度末における財務活動によるキャッシュ・フローは2,696,591千円の資金の増加(前年同期は3,157,609千円の資金の増加)となりました。これは主に、長期借入れによる収入が9,774,600千円あった一方、長期借入金の返済による支出が10,420,253千円あったことによるものであります。当社の運転資金需要のうち、主なものは戸建住宅の分譲用地の取得資金のほか、土地の造成や建築等の製造原価、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要は、設備投資等によるものであります。当社は、事業運営上必要な資金の流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本としております。短期運転資金は自己資金及び金融機関からの短期借入を基本としており、長期運転資金の調達につきましては、金融機関からの長期借入を基本としております。なお、当事業年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は15,235,794千円となっております。また、当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は5,967,813千円となっております。③生産、受注及び販売の実績a生産実績当事業年度(自2022年４月１日至2023年３月31日)の生産実績は次のとおりであります。セグメント区分件数(棟・区画)生産高(千円)前年同期比(％)戸建住宅29119,032,467△7.4戸建用地333,171,008＋45.7その他5130,460△14.9戸建販売事業計32922,333,936△2.4収益マンション62,520,953＋517.6マンション等事業用地42,022,476＋195.5その他－3,857△52.3アセットソリューション事業計104,547,286＋313.1合計33926,881,223＋12.1(注）当事業年度中に完成した物件の販売価格をもって生産高としております。b受注実績当事業年度(自2022年４月１日至2023年３月31日)の受注実績は次のとおりであります。セグメント区分期首受注高期中受注高期末受注高件数(棟・区画)受注高(千円)件数(棟・区画)受注高(千円)件数(棟・区画)受注高(千円)戸建住宅261,817,31226516,919,03810735,457戸建用地2248,800322,956,818134,610その他352,906398,190120,635戸建販売事業計312,119,01830019,974,04712790,703収益マンション－－74,560,95312,040,000マンション等事業用地1381,00042,251,4761610,000その他－－－3,857－－アセットソリューション事業計1381,000116,816,28622,650,000合計322,500,01831126,790,334143,440,703c販売実績当事業年度(自2022年４月１日至2023年３月31日)の販売実績は次のとおりであります。セグメント区分件数(棟・区画)販売高(千円)前年同期比(％)戸建住宅28118,000,893△11.4戸建用地333,171,008＋45.4その他5130,460△16.7戸建販売事業計31921,302,362△6.0収益マンション62,520,953＋517.4マンション等事業用地42,022,476＋195.2その他－3,857△52.3アセットソリューション事業計104,547,286＋312.8合計32925,849,649＋8.8(注）主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。①当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社の当事業年度の事業全体及びセグメントごとの経営成績につきましては、「(１)経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであり、経営者の視点によるこれらの経営成績等に関する知識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。なお、当社のセグメントは、「第５．経理の状況１．財務諸表等（１）財務諸表注記事項セグメント情報」に記載のとおり、「戸建販売事業」「アセットソリューション事業」の２つを報告セグメントとしており、セグメントごとの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりです。(i)戸建販売事業戸建販売事業は、当社の主力事業であり、成長戦略の骨子は東京都心の希少エリアへの供給注力と千葉・埼玉を含む国道16号沿線へのエリア拡大であり、当事業年度は東京23区を中心に分譲棟数を拡大いたしました。2020年９月に開設した新宿本店、吉祥寺支店、自由が丘支店、東京支店の計４拠点にて戸建住宅を供給しておりますが、YouTubeやInstagramといったＳＮＳや、オウンドメディアでの有益な投稿やメルマガ会員への物件情報の優先配信などを積極的に行うことで広告宣伝費を圧縮を図り、また、これまでの以上に拠点内・他拠点間の情報共有を図ってまいりました。以上の結果、売上高は21,302,362千円(前年同期比1,359,820千円減)、引渡し件数は戸建分譲281棟(同62棟減)・土地分譲33区画(同13区画増)、その他５件(同１件減)、セグメント利益は1,904,748千円(同630,983千円減)となりました。なお、戸建販売事業における戸建住宅の平均単価は64,060千円(前年同期比59,254千円)であります。(ⅱ)アセットソリューション事業アセットソリューション事業は、主に都心部において希少エリアでの投資用収益マンションの建設・販売を行う事業であります。当事業は2021年４月に都心部における戸建販売事業以外の不動産ニーズへの対応を企図して新設し、新宿下落合のマンション用地等の販売・引渡し、品川大井のマンションの建設・販売を行い引渡しをしました。以上の結果、売上高は4,547,286千円(前年同期比3,445,683千円増)、引渡し棟数は収益マンション６棟(同５棟増)・マンション等事業用地４区画(前年同)、セグメント利益は583,015千円(同474,173千円増)となりました。(財政状態)当事業年度における総資産は23,099,803千円となり、前事業年度末と比較して3,608,222千円・18.5％増加いたしました。流動資産は22,772,119千円となり、前事業年度末と比較して3,574,534千円・18.6％増加いたしました。これは主に、事業用地の仕入れの進捗に伴い棚卸資産が3,653,516千円増加したことによるものであります。固定資産は327,684千円となり、前事業年度末と比較して33,688千円・11.5％増加いたしました。これは主に、吉祥寺支店と新宿本店の移転に伴い建物が38,578千円増加したことによるものであります。流動負債は13,559,713千円となり、前事業年度末と比較して4,090,456千円・43.2％増加いたしました。これは主に、事業用地の仕入れが順調に推移したことにより短期借入金が3,895,210千円、１年内返済予定の長期借入金が620,983千円それぞれ増加したことによるものであります。固定負債は3,970,917千円となり、前事業年度末と比較して1,345,778千円・25.3％の減少となりました。これは主に、長期借入金が1,266,636千円、社債が100,000千円それぞれ減少したことによるものであります。純資産は5,569,173千円となり、前事業年度末と比較して863,544千円・18.4％増加いたしました。これは主に、前事業年度末日を基準日とする剰余金の配当430,717千円を実施した一方、当期純利益1,291,498千円を計上したことによるものであります。以上の結果、自己資本比率は、前事業年度末と同じく24.1％となりました。なお、今後の見通しにつきましては、「第２事業の状況１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。また、当社の経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。②重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告金額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５経理の状況１財務諸表等(1)財務諸表注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載しております。なお、新型コロナウイルス感染症の影響は「第５経理の状況１財務諸表等（１）財務諸表注記事項(追加情報)」に記載しております。