住友不動産株式会社
有価証券報告書－第90期(2022/04/01－2023/03/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況２期連続経常最高益、10期連続純利益最高益更新当連結会計年度の業績は下表の通りで、売上高、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて前年を上回り増収増益となりました。経常利益は２期連続、当期純利益は10期連続の最高益更新を達成しました。「グループの総合力」を発揮、主要４部門すべてで営業増益達成部門別では、主力のオフィスビル事業が堅調に推移して業績を下支えしたのに加え、ホテル、イベントホールなどの施設営業分野もコロナ影響による落ち込み幅が縮小、不動産賃貸事業は増収増益となりました。また、「新築そっくりさん」などの完成工事事業や中古住宅の仲介が好調な不動産流通事業はともに最高益を更新して業績に寄与しました。分譲マンションを中心とする不動産販売事業は、計上戸数の減少により減収となりましたが、利益率が改善して増益を確保しました。受取配当金の増加と支払利息の減少により営業外損益は△46億円（前期比＋41億円）に改善、特別損益は前年並みの△63億円（同＋1億円）となりました。その結果、売上高9,399億円（前期比＋0.1％）、営業利益2,412億円（同＋3.2％）、経常利益2,366億円（同＋5.1％）、親会社株主に帰属する当期純利益1,619億円（同＋7.6％）となりました。（百万円）前連結会計年度当連結会計年度増減(2021.4.1～2022.3.31)(2022.4.1～2023.3.31)売上高939,430939,904+473営業利益233,882241,274+7,391経常利益225,115236,651+11,535親会社株主に帰属する当期純利益150,452161,925+11,473部門別の営業成績は下表の通りです。（百万円）売上高前連結会計年度当連結会計年度増減(2021.4.1～2022.3.31)(2022.4.1～2023.3.31)不動産賃貸425,081425,368+286不動産販売233,788222,077△11,711完成工事204,361213,584+9,222不動産流通73,48475,107+1,623連結計939,430939,904+473（百万円）営業利益前連結会計年度当連結会計年度増減(2021.4.1～2022.3.31)(2022.4.1～2023.3.31)不動産賃貸162,649165,693+3,043不動産販売50,48553,928+3,442完成工事18,52321,421+2,898不動産流通18,02520,030+2,005連結計233,882241,274+7,391＜不動産賃貸事業部門＞オフィスビル堅調、増収増益当連結会計年度は、エネルギー価格の高騰により光熱費などの管理費用が増加しましたが、前期に竣工した「住友不動産田町ビル東館」、「住友不動産神田和泉町ビル」などの通期稼働に加え、「ラ・トゥール」シリーズの高級賃貸マンションが好調に推移して業績に寄与しました。ホテルやイベントホールなどの施設営業分野もコロナ影響による落ち込み幅が縮小した結果、当事業部門の業績は増収増益となりました。高稼働維持、増床など前向きな需要増既存ビルの空室率は前期末並の水準で安定的に推移、９割超の高稼働を維持しています。足元では、経済活動の正常化に伴い出社率が回復し、働きやすいオフィス環境を志向する企業の移転や、人材確保のための増床など前向きな需要が増えております。当期竣工の大型再開発ビル「住友不動産東京三田ガーデンタワー」、「住友不動産新宿ファーストタワー」、次期竣工予定の「中野二丁目計画」など、新規大型ビルのテナント募集も着実に進捗しております。前連結会計年度末当連結会計年度末(2022.3月末)(2023.3月末)既存ビル空室率5.8%6.0%＜不動産販売事業部門＞高水準の利益を維持、営業増益当連結会計年度は、「グランドヒルズ南青山」、「シティタワー大阪本町」、「梅田ガーデンレジデンス」、「シティハウス小金井公園」などが引渡しを開始、マンション、戸建、宅地の合計で2,961戸（前期比△643戸）を販売計上しました。前年に比べ計上戸数が減少したため減収となりましたが、都心物件を中心に好採算のマンションが多く計上された結果、利益率が改善して営業増益となりました。マンション契約順調、次期計上分の９割確保済み当連結会計年度のマンション契約戸数は3,702戸（前期比＋655戸）と、前年に比べ２割増となり、順調に推移しました。その結果、次期計上予定戸数3,000戸に対し期首時点で約90％（前年約80％）が契約済みとなりました。前連結会計年度当連結会計年度増減(2021.4.1～2022.3.31)(2022.4.1～2023.3.31)マンション契約戸数3,0473,702+655計上戸数3,6042,961△643マンション・戸建3,5692,886△683宅地3575+40売上高（百万円）233,788222,077△11,711マンション・戸建218,289200,482△17,807宅地・その他15,49821,595+6,096＜完成工事事業部門＞受注減少も、増収増益で最高益更新当連結会計年度の受注棟数は、「新築そっくりさん」事業で7,796棟（前期比△566棟）、注文住宅事業で2,071棟（同△548棟）と前年に比べ減少しました。木材などの資材価格上昇を背景に値上げしましたが、値上げ直前の駆け込みの反動減に加え、注文住宅において戸建用地の価格上昇を背景に、土地を新規取得する顧客からの受注が減少していることが主な要因です。一方、両事業ともに値上げが寄与して増収となったのに加え、国産材の活用などコスト管理を徹底した結果、当事業部門の業績は増収増益となり３期ぶりの最高益更新を達成しました。前連結会計年度当連結会計年度増減(2021.4.1～2022.3.31)(2022.4.1～2023.3.31)受注棟数10,9819,867△1,114新築そっくりさん8,3627,796△566注文住宅2,6192,071△548計上棟数10,58210,658+76新築そっくりさん7,9718,136+165注文住宅2,6112,522△89売上高（百万円）194,178202,701+8,523新築そっくりさん105,746110,749+5,002注文住宅88,43191,952+3,520＜不動産流通事業部門＞増収増益、２期連続最高益更新当連結会計年度は、中古マンション取引を中心とした主力の仲介事業で、仲介件数が34,906件（前期比△3,238件）と前年に比べ減少しましたが、取扱単価の上昇により増収を確保しました。その結果、当事業部門の業績は増収増益となり、売上高と営業利益はともに２期連続で過去最高を更新しました。昨年度、業界に先駆けて開始した公正で透明性の高い仲介システム「ステップオークション」は、多くの売主様から高い評価を得ております。当期は、個人情報保護の観点から登記情報により顧客に送付していたダイレクトメールを１月より全廃し、インターネットを活用した広告戦略にシフトするなど、「お客様ファースト」をさらに深化させる取組みを継続しております。前連結会計年度当連結会計年度増減(2021.4.1～2022.3.31)(2022.4.1～2023.3.31)仲介件数38,14434,906△3,238取扱高（百万円）1,453,3871,396,127△57,260取扱単価（百万円）38.139.9+1.8＜その他の事業部門＞フィットネスクラブ事業、飲食業などその他の事業は、売上高10,063百万円（前期比＋979百万円）、営業利益1,181百万円（同＋563百万円）となりました。＜中期経営計画の達成状況＞当社は、2022年４月より「第九次中期経営計画」に取り組んでおります。計画初年度の当期は、前述の通り、２期連続経常最高益、10期連続当期純利益最高益更新を達成しました。その結果、売上高、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて、下表の通り３ヵ年累計目標の概ね３分の１を達成、中計最高業績連続更新に向けて着実な滑り出しとなりました。（億円）3ヵ年累計目標※当期業績達成率(2022.4.1～2025.3.31)(2022.4.1～2023.3.31)売上高30,0009,39931%営業利益7,7002,41331%経常利益7,5002,36732%当期利益5,0001,61932%※2022年５月12日公表＜資産、負債、純資産の状況＞当連結会計年度における総資産は、６兆3,654億円（前期末比＋5,593億円）となりました。主に賃貸ビル投資により有形固定資産が４兆4,644億円（前期末比＋3,501億円）に増加しました。負債合計額は、４兆5,660億円（前期末比＋3,940億円）となりました。連結有利子負債が３兆9,380億円（同＋3,780億円）に増加しました。純資産合計額は１兆7,993億円（前期末比＋1,653億円）となりました。当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益が1,619億円となり、利益剰余金が増加しました。その結果、自己資本比率は28.3％（前期末28.1％）となりました。なお、当連結会計年度における連結有利子負債の長期比率は95％（前期末98％）、固定金利比率は86％（同96％）となっております。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度におけるキャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フロー165,112百万円（前期比△27,854百万円）投資活動によるキャッシュ・フロー△489,799百万円（前期比△279,814百万円）財務活動によるキャッシュ・フロー355,555百万円（前期比377,472百万円）となり、現金及び現金同等物は33,742百万円増加して184,052百万円となりました。＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞当期の経常利益が2,366億円となりましたが、棚卸資産が554億円増加したほか、法人税等の支払などにより、営業キャッシュ・フローは1,651億円の収入となりました。＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞主に賃貸事業の増強を目的として合計4,493億円の有形固定資産投資を行った結果、投資キャッシュ・フローは4,897億円の支出となりました。＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞期限到来に伴う長期借入金2,445億円（ノンリコース含む）の返済および賃貸事業の増強に伴う有形固定資産投資に対応するため、4,826億円の社債発行および長期借入（ノンリコース含む）を実施しました。また、コマーシャル・ペーパーを差引1,400億円発行した結果、財務キャッシュ・フローは3,555億円の収入となりました。③生産、受注及び販売の状況生産、受注及び販売の状況については、前掲「①財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(2023年3月31日)現在において当社グループが判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容(イ)概況当連結会計年度は、売上高9,399億円（前連結会計年度比＋4億円）、営業利益2,412億円（同＋73億円）、経常利益2,366億円（同＋115億円）となりました。売上高、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて前年を上回り増収増益となりました。経常利益は２期連続、当期純利益は10期連続の最高益更新を達成しました。(ロ)売上高および営業利益当連結会計年度は、主力のオフィスビル事業が堅調に推移して業績を下支えしたのに加え、ホテル、イベントホールなどの施設営業分野もコロナ影響による落ち込み幅が縮小、不動産賃貸事業は増収増益となりました。また、「新築そっくりさん」などの完成工事事業や中古住宅の仲介が好調な不動産流通事業はともに最高益を更新して業績に寄与しました。分譲マンションを中心とする不動産販売事業は、計上戸数の減少により減収となりましたが、利益率が改善して増益を確保しました。その結果、売上高は939,904百万円（前連結会計年度比＋473百万円、同＋0.1％）、営業利益は241,274百万円（同＋7,391百万円、同＋3.2％）となりました。なお、各事業部門の詳細については、前掲「(1)経営成績等の状況の概要」をご参照下さい。(ハ)営業外損益営業外収益は、受取配当金の増加等により、16,645百万円（前連結会計年度比＋2,389百万円）となりました。また、営業外費用は、支払利息の減少等により、21,268百万円（同△1,755百万円）となりました。その結果、営業外損益は△4,622百万円（同4,144百万円の改善）となりました。(ニ)特別損益当連結会計年度は、投資有価証券売却益などにより特別利益は4,727百万円（前連結会計年度比＋2,202百万円）となった一方、減損損失や固定資産除却損など11,042百万円（同＋2,056百万円）の特別損失を計上しました。その結果、特別損益は、差引6,315百万円の損失（同146百万円の改善）となりました。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報親会社株主に帰属する当期純利益が161,925百万円となり、株主資本が前連結会計年度末比139,649百万円増加した結果、当連結会計年度末の自己資本は、1,799,372百万円（同＋165,322百万円）、自己資本比率は28.3％となりました。資金調達においては、当連結会計年度中に、期限到来に伴う長期借入金2,445億円（ノンリコース含む）の返済および賃貸事業の増強に伴う有形固定資産投資に対応するため、4,826億円の社債発行および長期借入（ノンリコース含む）を実施しました。また、コマーシャル・ペーパーを差引1,400億円発行しました。その結果、連結有利子負債は、3,938,021百万円（前連結会計年度末比＋378,028百万円）となりました。なお、当連結会計年度末において、連結有利子負債の長期比率は95％（前連結会計年度末98％）、固定金利比率は86％（同96％）となっております。2022年4月より開始した「第九次中期経営計画」では、更なる収益基盤強化のため、東京都心における賃貸ビル投資を継続推進することとしております。必要な資金は、拡大する賃貸キャッシュフローを優先配分して賄う方針です。詳しくは、前掲「１［経営方針、経営環境及び対処すべき課題等］(3)中期経営計画について3.設備投資計画および4.資金調達計画」をご参照ください。③重要な会計方針および見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債および収益・費用の報告金額および開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、第５［経理の状況］の連結財務諸表の(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)に記載しておりますが、特に次の重要な会計方針等が連結財務諸表作成における重要な見積りの判断に大きな影響を及ぼすものと考えております。販売用不動産（仕掛含む）及び賃貸資産の評価当社グループは、販売用不動産（仕掛含む）について、連結財務諸表の注記事項に記載のとおり、主として個別法に基づく原価法（収益性の低下による簿価切り下げの方法）により評価しております。また、賃貸資産について、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づき、資産のグルーピング、減損の兆候の識別、減損損失の認識の判定及び測定を行っております。なお、詳細は第５[経理の状況]の連結財務諸表の（重要な会計上の見積り）に記載しております。