株式会社コスモスイニシア
有価証券報告書－第54期(2022/04/01－2023/03/31)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（１）私たちの目指すもの当社は、1974年に創業し、10万戸を超える供給実績のある新築マンションをはじめ、新築一戸建やリノベーションマンションを供給するほか、収益不動産の開発・再生、不動産賃貸管理、アパートメントホテルの開発・運営などへ業容の拡大を進めてまいりました。新型コロナウイルス感染症の影響により働き方やライフスタイルが変化していく中、ますます不動産の利活用に対するニーズが多様化しています。当社はMission（存在意義）として、『「NextGOOD」お客さまへ。社会へ。一歩先の発想で、一歩先の価値を。』を掲げ、これらの社会の変化とニーズの多様化にこたえる、商品・サービスを提供し、企業価値の向上に努めてまいります。（２）中長期的な会社の経営方針、目標とする経営指標2027年３月期を最終期とする「中期経営計画2026」において定めた重点テーマと、目標とする当社グループの経営指標は、以下の通りです。＜「中期経営計画2026」重点テーマ＞●事業・財務基盤の強化●新たな事業創造●ESG経営の実践＜「中期経営計画2026」最終年度において目標とする経営指標＞●営業利益：100億円●営業利益率：６％●自己資本比率：30％（３）経営環境①全般当連結会計年度の日本経済は、新型コロナウイルス感染症の収束に伴い社会経済活動の正常化が進んだことから、景気は緩やかな持ち直しがみられた一方で、ロシアのウクライナ侵攻長期化に伴うエネルギー・原材料価格の上昇や欧米における金融引き締め等、依然として先行き不透明な状況が継続しました。今後の日本経済は、経済対策をはじめとした各種政策や新型コロナウイルス感染症の各種規制の緩和等により、経済活動の正常化へ向けた動きが続く一方で、国際的な政治情勢の不安定化、金融市場や資材価格の動向など、依然として先行き不透明な状況にあり、内外経済の下振れリスク等を注視していく必要があります。②レジデンシャル事業セグメント2022年においては、首都圏・近畿圏の新築マンション市場は、供給戸数は減少した一方で、平均価格の上昇や初月契約率の高水準維持等、住宅購入に対する需要は堅調に推移しました。首都圏の中古マンション市場についても成約件数は減少した一方で、成約価格が上昇しました。2023年以降においては、金利上昇や景況感の停滞等を背景とした住宅購入需要の減退によるマンション市況の悪化リスクや、資材価格の動向を注視する必要があります。また、長期的には、国内マンション市場は人口減少等により緩やかに縮小する見通しとなっています。その一方で、首都圏への人口集中は継続する見通しとなっていることに加え、単身・シニア世帯の増加、消費・所有に対する意識の変化、また新型コロナウイルス感染症がもたらした働き方やライフスタイルの変化を背景とした住宅に対するニーズの多様化など、新たな商品・サービスの開発を通じたビジネスチャンスが期待できます。③ソリューション事業セグメント2022年においては、不動産投資市場は、国内における緩和的な金融環境の維持を背景に、引き続き積極的な投資姿勢が継続しました。首都圏賃貸市場は、住宅における空室率が低水準で推移いたしました。2023年以降においては、オフィス・店舗区画等における空室率上昇や金利上昇による期待利回りの上昇などの投資用不動産市況の悪化リスクや、資材価格の動向を注視する必要がありますが、収益不動産に対する需要は底堅く、不動産投資市場は引き続き堅調に推移するものと考えられます。また、新型コロナウイルス感染症がもたらした働き方やライフスタイル、消費行動の変化と、それによる不動産の利活用に対するニーズの多様化など、新たな商品・サービスの開発や、周辺事業領域への展開を通じたビジネスチャンスが期待できます。④宿泊事業セグメント2022年においては、観光市場は、訪日外国人旅行者の入国制限の緩和や国内の旅行需要喚起策の推進等により、年度の後半より回復基調に転じました。2023年以降においては、新型コロナウイルス感染症を受けた各種規制の緩和等により観光市場全体で本格的な回復局面を迎えることが期待される一方、感染の再拡大リスクや人手不足、原価の高騰など引き続き注視する必要があります。中長期的には、日本における独自の豊富な観光資源と、東・東南アジア諸国における一人当たりGDPの増加を背景に、家族・グループでの渡航・中長期滞在ニーズの回復と拡大が期待できます。⑤工事事業セグメント2022年においては、働き方の変化やオフィスニーズの多様化等を背景に、企業のファシリティマネジメントに対する需要は回復基調が続きました。2023年以降においても、引き続き需要の高まりを背景に、オフィス移転・内装工事等の受注機会・事業拡大が期待できる一方で、資材価格の動向については注視していく必要があります。（４）会社の対処すべき課題及び中長期的な会社の経営戦略当社は2022年度に「中期経営計画2026」を策定いたしました。重点テーマである「事業・財務基盤の強化」「新たな事業創造」「ESG経営の実践」を通じてさらなる企業価値の向上に努めてまいります。「中期経営計画2026」における主要な取り組みは以下の通りです。①成長と安定を両立する事業ポートフォリオの構築●安定的な経営を支える現在の事業ラインアップを継続強化するとともに、戦略的に拡大を進めてきたリノベーションマンション販売・収益不動産等販売をドライバーとして事業成長を加速させます。●宿泊事業について、稼働向上と着実な施設販売を進めるとともに、インバウンド市場の回復・再拡大に応じて、新規案件への投資再開も検討いたします。●不動産に対するニーズの多様化を念頭においた高付加価値戦略と、その実現に向けたバリューチェーン強化やデジタル活用により収益性の向上をめざします。②セグメント別戦略a.レジデンシャル事業●新築分譲住宅及びリノベーションマンションのブランドを「INITIA」へ統合し、ブランド価値のさらなる向上を追求してまいります。●リノベーションマンション販売をドライバーとした事業成長と、10万戸超の分譲マンション開発で培ったノウハウと製販一貫体制を活かした付加価値の高い商品企画による収益性向上をめざします。●新築マンションにおける全住戸ZEHの採用や地域コミュニティ形成、中古ストック再生等によりESG経営を実践します。b.ソリューション事業●新築・中古を問わない多様なアセットタイプの収益不動産販売と、独自の不動産運営コンテンツとのシナジー効果により、さらなる事業拡大と収益性向上をめざします。●中古ストック再生や、コミュニティ形成に寄与する不動産コンテンツの開発・展開等によりESG経営を実践します。c.宿泊事業●家族・グループでの中長期滞在ニーズにこたえる都市型アパートメントホテル「MIMARU」のブランド力のさらなる向上をめざします。●稼働向上と着実な施設販売を進めるとともに、インバウンド市場の回復・再拡大に応じて、新規案件への投資再開も検討してまいります。●積極的な外国人採用や、公的不動産をアウトドアリゾートとして有効活用した「ETOWA」の展開等により、ESG経営を実践します。d.工事事業●国内・海外のデザインアワード等で多くの受賞実績がある、空間設計・デザイン力のさらなる強化を進めます。●ファシリティ領域（オフィス移転・内装工事等）、建築領域（建築・リノベーション工事・マンションギャラリー設営工事等）における事業拡大・収益性向上をめざします。●環境配慮型商品の活用等、環境負荷の低い事業展開への取り組みによりESG経営を実践します。③新たな事業創造a.海外事業豪州（シドニーエリア）で展開している分譲住宅開発事業の深耕・拡大をめざすとともに、国内で培ったノウハウを活用できる事業について、米国・テキサス州ダラスやベトナム・ホーチミンなど市場の成長性が高い地域への進出・展開も検証します。b.新たな運営コンテンツの開発アパートメントホテル、レンタルオフィス、シェアレジデンス、アウトドアリゾート等に続く新たな運営コンテンツの開発を進め、収益不動産の価値最大化と運営受託による収益基盤の拡充をめざします。c.アセットマネジメント事業ソリューション事業で培ってきた収益不動産の価値向上ノウハウを活用できるアセットマネジメント事業への展開を検証します。また、収益不動産販売における仕入機会や販売チャネルの拡充とともに、不動産賃貸管理・運営の受託機会の拡張もめざします。④DXへの取り組み強化これまで推進してきたビジネス領域・コーポレート領域でのデジタル化に加え、DXへの取り組みを加速して経営・事業の革新と多様な働き方の実現をめざします。⑤ESG経営の実践上記セグメント別戦略に沿った社会的価値の高い事業運営を通じてESG経営を実践し、さらなる企業価値の向上をめざします。ESG取り組み方針は以下の通りです。●Environment：環境負荷の低い建物・都市生活づくり・新築マンション全住戸ZEHの実現・リノベーションマンション販売・収益不動産等販売における中古ストック再生の取り組みのさらなる強化・環境負荷の低い都市生活につながる商品・サービスの創造●Social：人と人との温かなつながりにあふれる豊かな都市生活づくり・コミュニティ形成、子どもの成長や子育てを支援する商品・サービスの創造・当社独自の働き方改革（WSI※）のさらなる推進※WSI：WorkStyleInnovation●Governance：さらなる成長の基礎づくり・多様な事業ラインアップに対応し、継続的な事業成長を支えるリスク管理機能とコーポレートガバナンスの継続強化2024年３月期からは、これまで実施してきた取り組みを継続することに加えて、当期純利益の２％程度をESGへの投資予算に充てるとともに、ボランティア等を含めた人的支援や、当社の強みや商品サービスを活かした効果的な取り組みとなることなどもめざしてまいります。