ＳＲＥホールディングス株式会社
有価証券報告書－第9期(2022/04/01－2023/03/31)

３【事業の内容】当社グループは、当社と連結子会社５社（SREAIPartners株式会社、SREアセットマネジメント株式会社、QCCS株式会社（2023年４月１日付で九州シー・アンド・シーシステムズ株式会社より商号変更）、DORIRU株式会社（2023年１月１日付でギグセールス株式会社より商号変更）、その他１社）、非連結子会社１社（グループフォワード株式会社）及び持分法適用関連会社１社（株式会社マネジメント・シェルパ・ソリューション）により構成されております。また、ソニーグループ株式会社はその他の関係会社であります。当社グループは「リアルビジネスを内包したテクノロジー」で今の先鋭を追求し、「10年後の当たり前」を造ることを目指し、大きく２つの事業を展開しております。１つ目の事業は、不動産/金融業界からIT/ヘルスケア領域まで様々な業界のDXに向けて、機械学習等のテクノロジーを活用したモジュールをベースに、パッケージ型クラウドツールやテーラーメイド型アルゴリズムを提供する「AIクラウド＆コンサルティング」事業であります。２つ目の事業は、お客様への確かな価値提供とテクノロジーの積極活用の両立を目指すアセットマネジメント、売買仲介、デベロップメント/インベストメント事業を展開する「ライフ＆プロパティソリューション」事業であります。なお、2023年４月１日より、従来「不動産テック」事業としていた報告セグメントの名称を「ライフ＆プロパティソリューション」事業に変更しております。業務効率化クラウドサービスやソリューションを提供する上で、当社グループ自身が実業（リアルビジネス）を内包することで実務有用性の磨き込みを行うとともに、クラウドサービスの提供を通じて顧客から獲得することのできる良質なビッグデータを活用することで、事業の強みと堅牢性を高めております。この強みに支えられ当社サービスの解約率は低水準に抑えられており、LTV（ライフタイムバリュー）の最大化を図っております。また投資対効果を意識したセールス・マーケティング施策展開による低水準のCAC（カスタマーアクイジションコスト）を両立させることで、同事業の高い収益性を実現しております。さらに、生成AIの活用が社会的に広がる中で、顧客から獲得できるクローズドデータやリアルビジネスの運営により蓄積できるオペレーションデータを保有する当社グループの強みと堅牢性は一段と高まると考えております。これは、大規模な汎用生成AIがAPI（アプリケーションプログラミングインタフェース）を提供しており、API連携により高度なAIサービスの開発障壁が下がることで、AI事業の競争軸がアルゴリズムの優劣から学習データの質・量にシフトするためであります。具体的には、汎用生成AIはインターネット上に存在する膨大な情報を学習することで、自然な対話形式で一般的な回答を行える一方、インターネット上に情報が存在しない、または断片的にしかない特定分野の質問に対して精度高く回答するためには、当該分野の一次データを用意し学習させる必要があります。業界特有のデータを学習したバーティカル生成AIは、汎用生成AIよりも適切な対応ができ、その利便性から利用者を集めデータをさらに集積できるため、バーティカル生成AIの優位性が高まることが考えられます。このように生成AIが学習/引用する一次情報の重要性が増すことから、当社グループは「リアルビジネスを内包した実務有用性の高いテクノロジー」の優位性を横展開し、不動産に加えて金融/IT/ヘルスケア領域におけるリアルビジネスを通じた一次データの蓄積を進め、生成AIを組み込んだ実務有用性の高いソリューションを創出してまいります。当社グループのセグメント別の事業内容は、次のとおりであります。(1）AIクラウド＆コンサルティングセグメント（AICC）当社グループのAIクラウド＆コンサルティングセグメントには大きく分けて２つのビジネスモデルがあります。クラウドソリューション（CS）では、仲介事業者や金融機関、IT業界向けにパッケージ化した業務支援型のAIクラウドツールを外販し、毎月安定した収益を上げるストック型ビジネスとして展開しております。アナリティクス＆トランスフォーム（A&amp;T）では、不動産/金融業界をはじめとする幅広い業界に対して、企業の課題や予算等に応じたテーラーメイドのDXコンサルティングサービスの提供や共同ビジネス開発を行っており、コンサルティングフィーやシステム開発費などのフロー収入及び保守運用等によるストック収入を組み合わせたビジネスとして展開しております。CSにおいて自社プロダクトの企画から開発・運用の内製対応で蓄積した実務知見をA&amp;Tの社外向けのDXパッケージとして提供しており、一方でA&amp;Tにおける先進的テクノロジーのクライアント実装/アライアンス案件で得た知見が新たなCSのプロダクト企画に貢献しております。CSとA&amp;Tが相互に連携することで、顧客提供価値向上や効率的なビジネス開発を推進しております。①クラウドソリューション（CS）リアルビジネスを自ら手掛けることで現場のニーズ・オペレーション課題を丁寧に拾い上げ、AI/IT技術による業務効率化/売上拡大に貢献するクラウドソリューションを同業他社に展開しております。ソリューション例①「SREAI査定CLOUD」AIが自動で不動産の売買価格を査定し、マーケットデータや類似事例などを加えた査定書を簡単につくることができるSaaS型クラウドサービスです。従来人手をかけていた査定業務を自動化でき、作業時間を１件あたり180分から５分程度まで短縮できるとともに、営業担当者による査定以上の精度を実現できます。マンションに加えて、一般的に物件の個別性が強いため自動査定が困難といわれる土地・戸建にも対応し、日当たりの良さや眺望などといったデータにないプラスポイントを反映した査定が可能です。ソリューション例②「SRE契約重説CLOUD」過去データ等の蓄積・引用により、売買契約書・重要事項説明書の作成に必要な調査及びテキスト入力をフォーマットや定型文を用いて半自動化できるクラウドサービスです。過去に取り扱いのある同一マンションや類似物件の過去データを取得することで、それらのデータがプリセットされた状態で書類を作成できるだけでなく、OCRによるデータ読み取り機能を有しているため、煩雑な調査・テキスト入力作業を効率化でき、作業時間を６割削減できるとともに、記載漏れリスクを低減することができます。②アナリティクス＆トランスフォーム（A&amp;T）大企業を中心とした企業の課題とその背景を把握し、目的や予算に応じた最適なAIの活用方法をご提案した上で、テーラーメイドのアルゴリズム開発や共同ビジネスの開発を行っております。その際に、当社に参画したコンサルタント・データサイエンティストの様々な産業の知見と、自社CS事業で磨き込んできたアルゴリズムやビッグデータを活用することで、差異化されたAIコンサルティングを多くの産業に向けて提供しております。IT/ヘルスケア領域においても新たなモジュールを活かしたソリューション提供を継続拡大しております。[獲得案件数の業界構成割合]※2019年４月～2023年３月までの実績値(2）ライフ＆プロパティソリューションセグメント（L&amp;P）アセットマネジメント＆コンサルティングにおいては、当社テクノロジーを活用したアセットマネジメント、売買仲介ビジネス等を提供するとともに、スマートプロパティとして、IoT技術やESG対応を施したマンション/オフィス/介護福祉施設/再生エネルギー施設等の開発・投資及び投資家向けの販売を計画に沿って実施しております。とくに、アセットマネジメント事業を通じた当社グループからオフバランスされた不動産私募ファンドの預かり資産早期拡大に注力し、財務リスクを抑えながら安定収益の拡大を進めております。また、アセット種別の多様化や、暮らしを豊かにするライフスペースの価値創出に取り組んでおります。事業の系統図は、次のとおりであります。（注）１．2022年７月29日付で、持分法適用関連会社であったDORIRU株式会社（2023年１月１日付でギグセールス株式会社より商号変更）の株式の一部を追加取得したことにより、同社を連結子会社としております。２．QCCS株式会社は2023年４月１日付で九州シー・アンド・シーシステムズ株式会社より商号変更しております。