ウェルス・マネジメント株式会社
有価証券報告書－第24期(2022/04/01－2023/03/31)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき主要な課題等は以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（アセットマネジメント事業及び不動産事業におけるビジネスモデルの確立）これまで培った当社グループのノウハウにより、バリューアップが完了した投資物件を、当社が組成するリートへ組み込み、それにより得た資金を次のプロジェクトに充てていくという資産循環型ビジネスのサイクルを実現させることが、引き続き重要な戦略であります。これによりグループの受託資産の積み上げとリートの成長を図りつつ、相応規模の収益を計画的に実現することが可能になると考えております。（ホテルの事業力強化）ホテルというオペレーショナルアセットは、オフィスビルやレジデンスなどに比べて、運用の巧拙が収益力を大きく左右します。当社グループは世界で展開するグローバルなラグジュアリーブランドのホテルオペレーターから運営ノウハウを得て、自前のホテル運営を展開できる強みがあります。また、大きな事業環境の変化へ対応していくため、ホテルのコスト構造を見直していくことを進め、より安定した収益の獲得を可能にすることを目指してまいります。これらの基本戦略を通じて、ホテル運営事業の安定収益をベースに、資産循環型ビジネスの中で得られる利益を計画的に加え、「経営基盤の安定化」を図ってまいります。それらを着実に具体化させていくことにより、プライム市場を目指してまいりたいと考えております。優先的に対応すべき重点施策は以下のとおりです。①事業戦略（a）資産循環型ビジネスの構築によるアセットマネジメント事業及び不動産金融事業の進化・拡充取得した資産をバリューアップし、当社が組成するリートへ組み込むサイクルを実現させることにより、資産循環型のビジネスモデルを確立させてまいります。その戦略の核となるリートについては、2021年５月25日付で資本業務提携を締結したサムティ株式会社と組成に向けた協議を進めており、現在両社併せて持つホテルリートへの拠出物件のパイプライン約3,000億円を基本に、リート上場の時期や規模について、今後の経済環境、市場環境等を勘案して決定してまいります。また、当社グループの事業モデルは、ホテル開発プロジェクトにおいて竣工前の開発過程にも複数の収益機会があり、それらをプロジェクトごとに調整して収益につなげてまいります。現時点で、既に開業中のホテルは6棟、開発中のプロジェクトが７件進行中です。（b）新規運営受託獲得活動の本格展開と既存ホテル運営事業の収益力強化日本の観光都市にはまだまだラグジュアリーホテルが少なく、その成長余地は大きいと考えています。ホテル自体をエクスクルーシブな環境として創造し、五感で満足していただけるサービスやデザインを散りばめた開発を行うことにより、競争力の強化につなげたいと考えております。ホテル運営事業については、インバウンドによるホテル需要の拡大を確実に業績に取り込んでいくほか、2024年春開業を予定しております京都東山シックスセンシズの開業準備を着実に進めてまいります。当連結会計年度には、バンヤンツリー・グループのブランド「ダーワ・悠洛京都」（京都市東山区三条通大橋東入大橋町84）「ギャリア・二条城京都」（京都市中京区市之町180-1）をリブランドオープンしたほか、新たに「長野県白馬新規ホテル開発プロジェクト」及び「三重県伊勢志摩ホテル開発プロジェクト」をスタートさせております。今後新たに具体化をさせていくホテル開発プロジェクトも、それぞれが特徴的で魅力のある立地において、最良のパートナーと最適なプランニングを行ってまいります。（c）ホテル以外のアセットタイプの積極的な取得当社グループはこれまでもオフィスや商業施設を取り扱ってきた実績があり、当連結会計年度においても物流施設やオフィスに投資を行っております。不動産市場においては、コロナ後を見据えた動きが活発になってきており、コロナ終息後を見据えた不動産金融事業のパイプラインの拡充に向けて、積極的に物件取得を進めてまいります。（d）コストの増加への対応物価上昇、円安及び実質金利の引き上げにより、物件取得費用、開発コスト及びホテル運営費用等は急激に増加しており、当面は継続して上昇することが見込まれております。コストの増加につきましては、物件の売却価格及び宿泊価格への適切な反映、徹底したコスト管理及び資金調達の多様化によって対応してまいります。（e）新規事業への取り組み不動産のデジタル証券化による資金調達（STO）やホテル宿泊権のトークン化（NFT）による客室販売の多様化といったブロックチェーンを活用した事業、幹細胞を用いた再生医療を軸とするメディカル事業、ラグジュアリーホテルで取り扱う高級食材や食料品の販売事業等の新規事業への取り組みを検討しております。事業化の可否を慎重に検討し、収益に貢献できる事業への育成に努めてまいります。②財務戦略（a）資金調達力の強化と流動資金の拡充成長に必要な投資資金は、自己資金の充当をベースとしながらも、場合によっては金融機関からの借入及びエクイティファイナンス等も含めた多様な資金調達の検討を行ってまいります。また、コロナ禍における金融機関の慎重な融資姿勢が継続することを想定し、資金の早期回収、費用や投資の柔軟な見直しなどを進めることにより、流動資金の拡充を進めてまいります。（b）財務レバレッジをフル活用した不動産投資の実施今後自己資本が積み上がっていくことにより、金融機関からの資金調達力が向上するものと期待しております。投資効率や採算を高めるため、可能な限りデットでの資金調達によりレバレッジをかけてまいりたいと考えております。③資本戦略（a）戦略的資本提携先の開拓を通じた適正な株主構成の再構築当社グループの事業戦略を早期に具体化し、事業競争力を一層向上させていくため、サムティ株式会社との資本業務提携を行い、その提携によって成しえる戦略や施策の具体化を鋭意進めると同時に、株主構成の再構築を実現させてまいります。（b）株式の流動性向上を目指す施策の検討・実施当社は2022年10月１日付で株式分割を実施しております。当社の株主構成は特定株主の保有比率が高く、安定をしている一方、株式の流動性は必ずしも高いとは言えない状況であると認識しており、特定株主の保有株については、今後、新たな戦略的資本提携先や業務提携先の開拓により、新たな株主構成を考えるとともに、市場の状況等も見つつ、株式の流動性を高めていく対策を講じてまいりたいと考えております。④配当戦略（a）利益水準に応じた安定的な配当の実施（b）トータル・シェアホルダーズリターン（TSR*）等の指標の検討*株主総利回り（一定期間における株価上昇率+配当率）当社グループは、株主の皆様へ安定的な配当を行ってまいりたいと考えておりますが、未だ発展途上にあり、利益は更なる成長のための再投資に利用させて頂くことも必要なため、「TSR」を経営指標に位置づけ、株価上昇につながる施策も含めて検討しております。当連結会計年度は、前連結会計年度比で１株当たり普通配当金を２円増配（注）し、17円00銭とすることとし、2023年６月27日開催予定の当社第24回定時株主総会に付議する予定です。また、特別株主優待を前連結会計年度に引き続き実施し、トータルで株主の皆様に還元させて頂くことを検討してまいります。（注）当社は、2022年10月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。2022年３月期については当該株式分割前に30円00銭、分割後換算で15円00銭を配当しております。⑤人事戦略（a）「働き甲斐があり、働きやすい職場」と「成果に報いる人事制度」の構築（b）人材確保と人事制度の構築当社グループの事業を支えるのは人材です。当社グループは、不動産の開発、不動産金融といった専門性の高い業務、運営ホテルはバジェットからラグジュアリータイプまでと様々であり、多様な人材確保が必要となってまいります。そのためには社員のモチベーション向上が極めて重要と認識しており、それを支える制度の構築、施策の展開を行ってまいりたいと考えております。給与水準については、労働市場を注視しながら、継続した給与水準の引き上げに努めております。また、各種研修の充実や諸手当の拡充を含めた福利厚生制度の充実に向けた取り組みも進めており、バランスの良い就業環境を目指して参ります。（経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等）事業の成長、収益性を重視した経営を行うべく、「取扱高」、「売上高」、「経常利益」、「EBITDA」を重要な経営指標として位置づけております。「中期経営計画2024」における具体的な「取扱高」、「売上高」、「経常利益」、「EBITDA」の数値につきましては、「４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」の「(6）経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成を判断するための客観的な指標等」をご参照下さい。