森ビル株式会社
有価証券報告書－第65期(2022/04/01－2023/03/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(１)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用関連会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況a.財政状態当連結会計年度の総資産は前連結会計年度に比べ240,391百万円増加し、2,607,453百万円となりました。流動資産は、「虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー」の住宅分譲などにより、現金及び預金が増加したことから、12,402百万円増加しました。固定資産は、「麻布台ヒルズ」や「虎ノ門ヒルズステーションタワー」への投資等から、227,989百万円増加しました。当連結会計年度の負債は、社債や長期借入金の増加等により、前連結会計年度に比べ182,906百万円増加し、1,922,345百万円となりました。当連結会計年度の純資産は、第三者割当増資により資本金及び資本剰余金が増加したことや親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により、前連結会計年度に比べ57,484百万円増加し、685,107百万円となりました。b.経営成績当連結会計年度の経営成績は、オフィス・住宅ともに高稼働・高単価を維持したほか、「虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー」の分譲・賃貸収益の増加に加えて、ホテル事業の業績回復等が寄与したことにより、当連結会計年度の営業収益は前期比+16.4％の285,582百万円、営業利益は、同+19.1％の62,827百万円、経常利益は、同+11.5％の59,951百万円、親会社株主に帰属する当期純利益は、同+3.6％の43,777百万円となりました。セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。a.賃貸当連結会計年度においては、オフィス・住宅ともに高稼働・高単価を維持したほか、「虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー」の賃貸収入が寄与したことなどから、当事業の営業収益は170,896百万円と前連結会計年度と比べ15,440百万円増収となり、営業利益は、1,214百万円増の33,485百万円となりました。〈営業収益の内訳〉（単位:百万円）摘要前連結会計年度当連結会計年度賃貸管理事業収益(注)１114,378120,892運営受託事業収益22,17024,585請負工事事業収益(注)２7,5848,871地域冷暖房事業・電気供給事業収益(注)３5,8498,148その他事業収益5,4728,398合計155,455170,896（注)１貸付面積及び貸付戸数摘要前連結会計年度当連結会計年度(オフィス・店舗)貸付面積所有面積539,257.10㎡526,987.65㎡転貸面積216,467.01㎡219,030.66㎡計755,724.11㎡746,018.31㎡(住宅)貸付戸数所有戸数1,198戸1,658戸転貸戸数510戸439戸計1,708戸2,097戸（注)２請負工事件数摘要前連結会計年度当連結会計年度受注件数730件703件完成件数705件657件（注)３地域冷暖房・電気供給先摘要前連結会計年度当連結会計年度オフィスビル12棟13棟住宅５棟５棟ホテル２棟２棟地下鉄１駅舎１駅舎その他２棟２棟b.分譲当連結会計年度においては、「虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー」の住宅分譲が好調に推移したことから、当事業の営業収益は67,884百万円と前連結会計年度と比べ17,666百万円増収となり、営業利益は、5,914百万円増の33,776百万円となりました。c.施設営業当連結会計年度においては、新型コロナウイルス感染症の影響が続きましたが、日本国内における行動制限緩和や訪日外国人の入国制限緩和によりホテル事業の稼働率が改善したことなどから、当事業の営業収益は25,928百万円と前連結会計年度と比べ8,776百万円増収となり、営業利益は5,121百万円増の1,064百万円となりました。〈営業収益の内訳〉（単位:百万円）摘要前連結会計年度当連結会計年度ホテル事業収益11,15018,420会員制クラブ事業収益3,9135,295ゴルフ事業収益2,0872,211合計17,15125,928d.海外当連結会計年度においては、「上海環球金融中心」のオフィスが高稼働を維持しましたが、新型コロナウイルス感染症の影響から、当事業の営業収益は26,475百万円と前連結会計年度に比べ1,867百万円減収となり、営業利益は1,162百万円減の8,642百万円となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物は税金等調整前当期純利益、有形及び無形固定資産の取得等により、248,260百万円（前連結会計年度比+23,253百万円）となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益等により、99,677百万円の収入（前連結会計年度比△4,081百万円）となりました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、有形及び無形固定資産の取得等により、248,657百万円の支出（前連結会計年度比△31,728百万円）となりました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、第三者割当増資、社債の発行や長期借入金の増加等により、172,155百万円の収入（前連結会計年度比+178,856百万円）となりました。③生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の実績については「(１)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」におけるセグメントごとの経営成績に関連付けて記載しております。なお、最近２連結会計年度の主要な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、その割合が100分の10以上の相手先がないため、記載を省略しております。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度は、オフィス・住宅ともに高稼働・高単価を維持したほか、「虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー」の住宅分譲や、「虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー」及び「虎ノ門ヒルズビジネスタワー」の賃貸収益が寄与したことにより、営業収益及び営業利益は増収増益となりました。また、同様の理由から経常利益・親会社株主に帰属する当期純利益は増益となりました。進行する再開発プロジェクトに向け資金調達を実行する一方、利益の積み立てにより自己資本比率を維持することで、引き続き安定的な財政状態を維持しております。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因として、不動産市況動向、各種法制・税制等の変更、海外の経済情勢及び政治体制並びに為替変動、有利子負債に係る金利環境、感染症の動向、気象変動等による自然災害や天災による保有資産の毀損等が考えられます。当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、六本木から新橋・虎ノ門にわたる一帯の戦略エリアにおいて、仕掛かり中の都市再開発プロジェクトへの投資がプロジェクトの進行により発生するため、営業キャッシュ・フローの積立、社債の発行及び借入の実行並びにビル売却等の調達手段を用いて、柔軟かつ安定的に資金調達を行っております。経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、国内外の仕掛かり中の都市再開発・都市開発プロジェクトを順調に推進し、また、エリア全体の価値の向上に寄与するタウンマネジメント及びエリアマネジメントの取り組みを推進することにより、快適で豊かな都市をつくり、育むことを継続的に実現し、グループ全体の価値を向上させることを図っております。さらに、中長期的に安定した成長を可能とする堅固な財務基盤を維持するために、利益の積立により自己資本比率を一定の水準に維持しております。セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。国内、海外とも、賃貸事業においては、再開発事業の推進及びエリアマネジメントに取り組み、保有資産の競争力強化及び将来の開発価値向上に努めました。不動産市況動向や財務規律などを勘案し、分譲住宅の売却を実行しています。また、新型コロナウイルス感染症への対応と経済社会活動との両立が進み、行動制限の緩和や訪日外国人の増加により、商業施設やホテルを中心に回復基調で推移しました。賃貸賃貸は、オフィス・住宅が高稼働・高単価を維持したほか、「虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー」の賃貸収益の寄与、また商業施設の収益などが回復したことから増収増益となりました。分譲分譲は、「虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー」の住宅分譲により増収増益となりました。施設営業施設営業は、行動制限の緩和や訪日外国人の増加により、下半期以降、「グランドハイアット東京」や「アンダーズ東京」の稼働率が急速に改善したことから増収増益となりました。海外海外は、「上海環球金融中心」のオフィスは高稼働を維持しましたが、新型コロナウイルス感染症の影響により、ホテル事業の稼働率低下などから減収減益となりました。②重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりであります。