株式会社イーグランド
有価証券報告書－第34期(2022/04/01－2023/03/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当事業年度（2022年４月１日～2023年３月31日）におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症に対する各種制限が緩和され始めたことから、国内では人出の増加に伴う消費活動が目立ち、個人消費関連を中心に幅広く景況感が上向きに転じております。一方、海外経済やロシア・ウクライナ情勢は不透明感が強く、原材料価格の高騰や人手不足等の長期化が懸念材料となり、先行きの不透明感は払拭できない状況であります。当社が属する中古住宅流通市場におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、首都圏中古マンションの成約価格は2023年3月までの34ヶ月連続で前年同月を上回り、2023年3月には4,441万円（前年同月比6.8％増）となり最高値を更新しました。成約件数については前年同月を下回って推移しておりましたが、2023年2月に増加に転じ、３月には3,442件（同1.1％増）となりました。また、市場に流通する在庫件数は14ヶ月連続で前年同月を上回っており、コロナ禍前の水準に近付きつつあります。このような市場環境の下、当社の仕入活動につきましては、当事業年度における居住用物件の仕入件数は942件（前事業年度比5.3％減）となりました。販売活動につきましては、給湯器を始めとする建設資材の供給不足による商品化の遅れは解消され始めたものの、コロナ禍に高まった住宅需要は一服し、当事業年度における居住用物件の販売件数は865件（同6.5％減）となりました。一方、平均販売単価は2,245万円から2,425万円（同8.0％増）に上昇しております。また、収益用物件につきましては、一棟マンション５棟を販売しました。利益面につきましては、不動産仕入価格や資材価格の高騰を販売価格の上昇が吸収し、利益率の高い収益用一棟マンションの売却も寄与したことから、売上総利益率は19.6％となりました。以上の結果、当事業年度における売上高は25,785百万円（前事業年度比10.4％増）、営業利益は2,644百万円（同3.0％増）、経常利益は2,455百万円（同4.7％増）、当期純利益は1,744百万円（同7.7％増）となりました。事業別の状況は次のとおりであります。＜中古住宅再生事業＞中古住宅再生事業におきましては、居住用物件の販売による売上が20,980百万円、収益用一棟マンションを含む収益用物件の販売による売上が4,305百万円となり、物件販売による売上高は25,286百万円となりました。また、収益用物件の保有期間中の賃貸収入が175百万円となりました。その結果、当事業年度における中古住宅再生事業の売上高は25,516百万円（前事業年度比10.4％増）となりました。＜その他不動産事業＞その他不動産事業におきましては、賃貸用不動産の取得が進んだことにより賃貸収入が増加した結果、当事業年度におけるその他不動産事業の売上高は269百万円（前事業年度比16.5％増）となりました。②キャッシュ・フローの状況当事業年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前事業年度に比べて679百万円減少し、4,341百万円となりました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度の営業活動の結果、使用した資金は706百万円（前年同期は1,284百万円の使用）となりました。これは主に、税引前当期純利益が2,455百万円、支払利息が172百万円であった一方で、棚卸資産が2,401百万円増加し、利息を184百万円、法人税等を956百万円支出したことによります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度の投資活動の結果、使用した資金は1,548百万円（前年同期は434百万円の使用）となりました。これは主に、有形固定資産の取得により1,637百万円を支出したことによります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度の財務活動の結果、獲得した資金は1,575百万円（前年同期は1,674百万円の獲得）となりました。これは主に、新規の短期借入13,045百万円、長期借入3,273百万円を実行した一方で、短期借入金12,546百万円、長期借入金1,534百万円を返済したことによります。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社は生産活動を行っておりませんので、該当事項はありません。ｂ．仕入実績当事業年度の仕入実績を事業別に示すと、次のとおりであります。事業別当事業年度（自2022年４月１日至2023年３月31日）前年同期比（％）仕入件数仕入高（千円）中古住宅再生事業居住用物件94215,662,50374.3収益用物件82,457,220△4.0小計95018,119,72357.0その他不動産事業－－－合計95018,119,72357.0（注）販売用不動産の仕入実態を明確にするため、上記仕入高には販売用不動産本体価格を記載し、リフォーム資材を含む仕入に係る付随費用等は除いております。ｃ．受注実績当社は受注活動を行っておりませんので、該当事項はありません。ｄ．販売実績当事業年度の販売実績を事業別に示すと、次のとおりであります。事業別当事業年度（自2022年４月１日至2023年３月31日）前年同期比（％）販売件数売上高（千円）中古住宅再生事業居住用物件86520,980,5851.0収益用物件104,305,684106.1その他収入－229,863△11.3小計87525,516,13310.4その他不動産事業－269,61216.5合計87525,785,74510.4（注）１．販売実績を明確に表示するため、中古住宅再生事業の売上高は、居住用物件、収益用物件及びその他収入を区分して表示しております。なお、その他収入は短期賃料収入、固定資産税及び都市計画税精算金による売上であります。２．総販売実績に対する割合が10％以上の相手先はありません。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５経理の状況１財務諸表等(1）財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。②財政状態の分析当事業年度末における総資産は、27,425百万円となり、前事業年度末の24,435百万円から2,990百万円の増加となりました。（流動資産）当事業年度末における流動資産は、24,738百万円となり、前事業年度末の21,653百万円から3,084百万円の増加となりました。これは主に、販売用不動産が2,782百万円増加したことによります。（固定資産）当事業年度末における固定資産は、2,687百万円となり、前事業年度末の2,781百万円から94百万円の減少となりました。これは主に、有形固定資産が104百万円減少したことによります。（流動負債）当事業年度末における流動負債は、9,032百万円となり、前事業年度末の8,847百万円から185百万円の増加となりました。これは主に、短期借入金が499百万円増加した一方で、未払法人税等が203百万円、契約負債が177百万円減少したことによります。（固定負債）当事業年度末における固定負債は、8,088百万円となり、前事業年度末の6,361百万円から1,727百万円の増加となりました。これは主に、長期借入金が1,717百万円増加したことによります。（純資産）当事業年度末における純資産は、10,304百万円となり、前事業年度末の9,226百万円から1,077百万円の増加となりました。これは主に、利益剰余金が1,276百万円増加したことによります。③経営成績の分析（売上高）当事業年度の売上高は、25,785百万円となり、前事業年度の23,352百万円から2,433百万円の増加（前事業年度比10.4％増）となりました。その主な要因は、収益用物件の販売による売上が2,216百万円増加したことによります。（売上原価、売上総利益）当事業年度の売上原価は、20,729百万円となり、前事業年度の18,477百万円から2,252百万円の増加（前事業年度比12.2％増）となりました。その主な要因は、売上高の増加に伴うものであります。以上の結果により、当事業年度の売上総利益は、5,055百万円（前事業年度比3.7％増）となりました。（販売費及び一般管理費、営業利益）当事業年度の販売費及び一般管理費は、2,411百万円となり、前事業年度の2,307百万円から104百万円の増加（前事業年度比4.5％増）となりました。その主な要因は、売上高の増加に伴う仲介手数料の増加や収益用物件取得に伴う控除対象外消費税額等の計上により租税公課が増加したことによります。以上の結果により、当事業年度の営業利益は、2,644百万円（前事業年度比3.0％増）となりました。（営業外損益、経常利益）当事業年度の営業外収益は、受取配当金及び契約収入等の計上により、11百万円となりました。また、当事業年度の営業外費用は、支払利息等の計上により、200百万円となりました。以上の結果により、当事業年度の経常利益は、2,455百万円（前事業年度比4.7％増）となりました。（当期純利益）当事業年度の当期純利益は、1,744百万円となり、前事業年度の1,619百万円から124百万円の増加（前事業年度比7.7％増）となりました。④経営成績に重要な影響を与える要因について「３事業等のリスク」をご参照ください。⑤資本の財源及び資金の流動性についての分析（資金需要）当社の資金需要は、主として販売用不動産の仕入のための仕入資金があります。また、設備資金としては賃貸用不動産の設備投資があります。（財務政策）販売用不動産の仕入資金は、主に物件毎に短期借入金で調達しておりますが、機動的かつ効率的に調達するため、各金融機関と当座貸越やコミットメントラインによる極度額の設定を進めております。設備資金につきましては、融資条件等を慎重に比較検討のうえ、案件毎に借入先金融機関を決定しております。賃貸用不動産購入資金は、原則として長期借入金または社債（私募債）で調達しております。⑥経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等の達成・進捗情報当社は財務健全性と資本効率性を重視し、2021年５月10日に発表した新中期経営計画では、2022年３月期から2024年３月期までの３か年における自己資本比率を30％以上、自己資本利益率（ＲＯＥ）を12％以上とすることを目標にしております。当事業年度におきましては、自己資本比率は37.4％、ＲＯＥは17.9％となり、いずれも目標を達成しております。翌事業年度も引き続き自己資本比率及びＲＯＥの目標達成に努めてまいります。