ダイビル株式会社
有価証券報告書

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(1)経営の基本方針当社グループは、オフィスビルの賃貸を主な事業とし、「ビルを造り、街を創り、時代を拓く」という経営理念のもと、誠実を旨に顧客重視の良質なオフィススペースを提供し、経済社会の発展に貢献するとともに、収益の向上に努め企業価値を高めていくことを目指しております。上記の理念の具現化に向け、「ミッションステートメント」、「グループメッセージ」、「グループ行動規準」を制定し、グループ社員全員が掲げる使命及び行動指針を明確にしています。(2)中長期的な経営戦略当社グループは、2023年度を初年度とする「ダイビルグループ中長期経営計画2035」(2023年度～2035年度）を策定いたしました。本経営計画は、2023年10月に当社創立100周年を迎えるにあたり、当社グループの次なる100年を見据え、2035年をゴールとする経営ビジョン・方向性を示すものです。＜2035年のビジョン・ありたい姿＞・オフィス賃貸事業の安定的な成長に加えて、アセットタイプの多様化や事業の多角化による一層の成長を実現し、人々がもっと愉しさと誇りを感じる“街創り”を推進していきたい。・街創りや新たな価値創造により、顧客やグローバル・ローカル社会とともに社会課題の解決に向けて“時代を拓いて”いきたい。●３つの事業戦略①国内事業戦略（a）新規物件の取得都心・地方大型オフィス、都心型商業ビル、都心中小型オフィス、SPC・エクイティ出資（b）既存物件の建替・リニューアル推進八重洲ダイビル、御堂筋ダイビル（c）アセットタイプ拡充の検討オフィス、都心型商業ビル、ホテルに加え、物流施設、データセンター、レジデンス、シニア施設等（d）再開発・街創り札幌PIVOT再開発、既存物件の建替・周辺地域を巻き込んだ再開発②海外事業戦略(a)既投資国への投資拡大ベトナム、豪州(b)新規投資国への投資東南アジア、インド等成長地域への投資(c)海外新規投資（手法・取組）米国プロジェクト（TheGarren、木造建築）(d)商船三井との協業地域ネットワークの活用、海運ビジネスとの連携③新規事業戦略(a)新規ビジネスシェアオフィス、CVC（㈱MOLPLUS（商船三井100％子会社のCVC）との協業）(b)ノンアセット事業PM・BM等のフィービジネス拡大(c)ビジネスモデルの多角化ファンド・AM事業等●戦略促進のための触媒①商船三井グループとのシナジー②環境・サステナビリティ③DX●５つの事業基盤①テナントリレーション（営業力）②安心・安全の追求③財務戦略④組織・制度・ガバナンス⑤人材開発・育成(3)目標とする経営指標上記戦略を推進する上で不可欠な物件取得機会を逸することがないよう、機動的な資金調達を可能とする一定の財務規律を維持しつつ、中長期的視点に基づくキャッシュ・フロー拡大と資産効率向上を通じ、更なる業績拡大を目指してまいります。経営計画におきましては以下の経営指標を目標に掲げております。2035年度税引前利益250億円総資産目安1兆円（計画期間中の総投資額目安7,000億円）(4)優先的に対処すべき課題●目下の経営環境についての認識わが国経済は、ウィズコロナの下での政府による政策効果等により景況感は改善しつつあるものの、世界的な金融引き締め政策の長期化による海外景気の下振れリスクや、世界的な半導体不足、原材料価格の高騰、ウクライナ情勢の長期化に伴う原油価格や為替相場の急激な変動など、先行きの不透明感の強い状況が続いています。オフィスビル業界におきましては、国内における不動産価格の高騰や少子化によるオフィスワーカーの減少懸念といった予てからの認識に加え、ポストコロナ時代における人々の価値観や行動の変容、DXの進展、テレワークの普及等の働き方の多様化、サステナビリティ課題解決への社会的要請の高まり等を踏まえ、ポストコロナ時代の顧客ニーズを捉えたオフィスを提供していくことが更に重要になってまいります。また、投資においてもこれまで以上に今後の環境変化やニーズの動向を見据えた的確な判断が求められます。かかる環境下にあるものの、当社が今後も成長し企業価値を向上させていくためには、適切な投資を継続することが不可欠であり、現経営計画で掲げる各施策につき、慎重を期しつつ着実に進めてまいります。●優先的に対処すべき課題以上のような経営環境の認識にたち、経営計画において掲げた施策の遂行のため、以下①～④を特に優先的に対処すべき課題ととらえ、取り組みに注力しております。①国内事業戦略の推進当社グループの国内における保有アセットは東京・大阪に集中し、また、大半が大型のオフィス用途となっております。経営計画における国内事業戦略では、新規物件の取得、既存物件の建替・リニューアル、アセットタイプの拡充、再開発・街創りに注力する方針を掲げております。新規物件取得では、2022年度に日本随一のビジネスエリアである大手町・丸の内・有楽町エリアに所在する「大手町ファーストスクエア」、「大手門タワー・ENEOSビル」の一部持分を取得いたしました。引続き、規模・用途・地域について投資対象を広げることにより、投資の実現性を向上させるとともに、取得・開発した物件の収益性を最大限に高めてまいります。既存物件の建替・リニューアルでは、御堂筋ダイビル及び八重洲ダイビルの建替えプロジェクトを推進中です。アセットタイプの拡充では、当社のメインビジネスであるオフィスビルや商業ビル、ホテルに加え、物流施設やデータセンター事業、レジデンス、シニア施設への参入を検討しております。再開発・街創りでは、札幌PIVOTの再開発の他、既存物件の隣地を巻き込んだ再開発に継続的に取組んでおります。②海外事業戦略の推進国内においては上記①のとおり、対象を拡充することで投資実現性を高める戦略を掲げる一方で、海外においては既存投資国への投資拡大に加え、新規投資国への投資による成長戦略を描いております。既存投資国であるベトナムにおいては、2012年にホーチミン市の「サイゴン・タワー」、2014年にハノイ市の「コーナーストーン・ビルディング」と、ベトナム2大都市における好立地Aグレード・オフィスビルを取得し、当社社員を現地のビル保有・運営会社に派遣し日本国内に準じたオフィス賃貸サービスを提供することでテナント及び市場から高い評価を受けております。また、2021年にはハノイ市において、当社海外事業初となる当社主導のオフィスビル開発プロジェクトへの参画を決定するなど、ベトナムにおける日系オフィスビル事業者のパイオニアとして同国で着実に事業基盤を築いております。ベトナムに続く当社海外事業の第二の軸が豪州となります。豪州は先進国でありながら安定した経済成長・人口増加が期待でき、不動産マーケットの透明性・流動性も高いことから当社は同国を投資有望国と位置づけ、2018年にシドニー「275GeorgeStreet」開発プロジェクトを取得いたしました。2019年には現地駐在員を派遣し、「275GeorgeStreet」の運営を行うとともに新規投資案件の開拓を探った結果、2023年5月に豪州大手不動産開発会社MirvacLimitedがメルボルン中心地区で推進しているオフィスビル開発プロジェクトへの参画を決定し、同社との間で共同事業契約を締結いたしました。2025年末のオフィスビル竣工を目指し、同社と共同でAグレード・オフィスビルの開発を進めてまいります。また、新規投資国への投資にも積極的に取組んでおり、2022年度には米国アトランタ近郊におけるESG配慮型オフィス開発プロジェクトへの参画を決定しており、当社グループの海外事業は開発中案件を含め、世界3ヶ国・計6件となります。海外事業の推進は経営計画において主要戦略の一つであり、当社の100％株主である株式会社商船三井の海外ネットワークも活用し、これまで以上に海外投資を加速させてまいります。③新規事業戦略の推進上記の国内・海外事業戦略の推進に加え、将来的に新たな事業の柱となる新規事業戦略にも積極的に取組んでおります。具体的にはファンドやAM事業立ち上げなどビジネスモデルの多角化を検討するほか、テナントリーシングのノウハウを生かしたPM・BMフィービジネスの拡大に注力いたします。また、シェアオフィスやCVCといった新規ビジネスにも積極的に取組んでまいります。④事業基盤の維持・強化経営計画では、上述の3つの事業戦略を促進するための触媒として、商船三井グループとのシナジーの創出、環境・サステナビリティ、DX推進を位置付けております。商船三井グループとのシナジーにおいては、商船三井グループの経営資源を活用することで、当社の強みである国内オフィス賃貸事業の成長投資のみならず、オフィスマーケット拡大が期待される海外地域での事業拡大に取組み、持続的な企業価値向上に努めてまいります。環境・サステナビリティへの取組においては、2021年９月に策定・公表したマテリアリティを踏まえ、国内及びベトナムに保有するすべてのビルにCO2フリー電力(注)を導入するなど、事業を通じて脱炭素社会の実現に寄与し、もって差別化を図る取組を進めております。DX推進においては、オフィス賃貸事業やビル管理事業でのDXツールの導入を検討するほか、当社グループの働き方改革に活用する方針です。また、事業戦略を支える事業基盤として、テナントリレーションの強化、安心・安全の追求、財務戦略、組織・制度・ガバナンスの強化、人材開発・育成を掲げております。（注）非化石証書の使用による実質的に再生可能エネルギー由来の電力。なお、建替予定ビル及び当社が電力需給契約を締結していないビルを除く。