ＭＩＲＡＲＴＨホールディングス株式会社
有価証券報告書－第51期(2022/04/01－2023/03/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要①経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染防止のための行動制限が緩和され、個人消費の回復と経済活動正常化により、緩やかな景気の回復が見られました。一方で長期化するロシア・ウクライナ情勢等による原材料・エネルギー価格及び急激な為替変動による物価の高騰等により先行きの不透明感が継続しております。当社グループが属する不動産業界における事業環境は、コロナ禍における自宅でのリモートワークが普及したこともあり、住宅へ求める要件に一定の変化があったものの、依然として高い購買意欲は健在です。引き続き単身世帯や共働き世帯の増加、価値観の変化等によりエンドユーザーのライフスタイルが多様化しており、立地や生活利便性に対するニーズに加えコンパクトマンション需要が増加傾向にあります。一方、地方中核都市においては、コンパクトシティ化の流れもあり、引き続きアクティブシニア層を中心に高い需要があり、分譲マンション販売は堅調に推移しております。不動産経済研究所の調べによりますと、2022年の首都圏におけるマンション供給戸数は29,569戸と前年比で12.1％減少となりました。２年ぶりの３万戸割れとなりましたが、供給戸数は近年３万戸程度で推移していることから、比較的良好な需給バランスの状態が続いております。全国のマンション供給戸数も前年から5.9％減の72,967戸となっており、全国の平均販売価格は６年連続で増加しております。そのような中、当社グループは2022年売主グループ別供給戸数ランキングで全国６位となり、不動産分譲市場において安定的に供給を行う役割を担っております。そのような状況の下、当社グループは2022年10月１日付で持株会社体制へ移行し、商号を株式会社タカラレーベンから「ＭＩＲＡＲＴＨホールディングス株式会社」と改め、パーパスを策定いたしました。持続的な成長モデルの実現に向け、海外事業のさらなる進展や、再開発事業の推進に加えてエネルギー事業の拡大等、収益構造の見直しを進めております。中期経営計画で掲げている「ＥＳＧ（環境・社会・ガバナンス）への積極対応」の一環で2050年のカーボンニュートラル実現に向け、ＭＩＲＡＲＴＨホールディングスグループの事業活動に伴う温室効果ガス排出量を2030年度までに50％削減（2020年度比）、2050年度までにネットゼロとする目標を2023年３月に設定いたしました。引き続き、太陽光発電施設の開発やオペレーションを通して、環境改善・エネルギー自給率向上・遊休地の活用をはじめとした地域活性化に貢献していくとともに、風力発電やバイオマス発電事業への取り組み等、カーボンニュートラルの実現に向けて更なる再生可能エネルギーの供給に取り組んでまいります。なお、当社は、2022年10月31日に「宅地建物取引業の自主廃業および再申請について」において、当社の元役員が2022年９月15日に道路交通法違反（スピード違反）で執行猶予付き有罪判決を受けていたものの、当社に対して報告を怠っていたことが発覚したことを公表しておりましたが、当社は宅地建物取引業の欠格事由に該当していることを認識したため、経緯を監督官庁へ報告を行いました。その後、当社において検討した結果、本件の重大性に鑑み、宅地建物取引業を自主的に廃業するのが妥当と判断するに至り、2022年10月31日付で監督官庁に対して当該免許の廃業の届出を行いました。その後、2022年12月２日付で、宅地建物取引業に係る東京都知事免許を改めて取得し、営業活動を再開しております。本件に伴いお客様をはじめ、関係者の皆様には多大なるご迷惑とご心配をおかけしましたことを、心から深くお詫び申し上げると共に引き続き、信頼回復に努めてまいります。OurPurpose（存在意義）「サステナブルな環境をデザインする力で、人と地球の未来を幸せにする。」パーパス経営浸透に向けて経営基盤の強化と体制整備を行っており、利益成長と資本効率の向上を両立し、企業価値の向上を実現してまいります。当連結会計年度の経営成績は、売上高153,472百万円（前年同期比5.7％減）、営業利益7,030百万円（前年同期比40.8％減）、経常利益5,033百万円（前年同期比50.9％減）、親会社株主に帰属する当期純利益4,584百万円（前年同期比26.2％減）となっております。なお、当社グループは、2022年３月14日に発表した「事業セグメント変更に関するお知らせ」に伴い、当連結会計年度より、セグメントの区分を従来の５事業セグメントから４事業セグメントに変更しております。また、以下各セグメントの説明における前連結会計年度の実績値については、新セグメントで組み替えた値を使用しております。詳細は、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。（売上高）不動産事業においては、新築分譲マンション1,861戸（JV持分含む）、収益不動産の売却、新築戸建分譲、中古マンションの販売、アパート、マンション、オフィス等の賃貸収入及び管理戸数72,603戸からの管理収入等により、139,110百万円となっております。エネルギー事業においては、発電施設の売電収入等により、9,045百万円となっております。アセットマネジメント事業においては、運用報酬等により、1,096百万円となっております。その他事業においては、建設事業やホテル運営事業等により、4,219百万円となっております。以上の結果、当連結会計年度の売上高は153,472百万円と前年同期比5.7％の減少となっております。（売上原価）売上原価は121,763百万円と前年同期比6.1％の減少となっております。売上高に対する売上原価の比率は前年同期比0.3ポイント減少し、79.3％となっております。（販売費及び一般管理費）販売費及び一般管理費は、人的資本やDX基盤の構築への積極的な投資等により、24,677百万円と前年同期比16.2％の増加となっております。（営業外損益）営業外収益は、タカラレーベン・インフラ投資法人の金利スワップの解約精算金等により、1,008百万円と前年同期比47.3％の増加となっております。営業外費用は、連結子会社の取得に伴う支払利息の増加等により、3,005百万円と前年同期比30.5％の増加となっております。（特別損益）特別利益は、段階取得に係る差益を計上したこと等により、698百万円と前年同期比661百万円の増加となっております。特別損失は、固定資産売却損を計上したこと等により、206百万円と前年同期比638百万円の減少となっております。セグメントごとの経営成績は次のとおりとなっております。（不動産事業）新築分譲マンション、流動化、新築戸建分譲、リニューアル再販、不動産賃貸、不動産管理、不動産その他等により、当事業売上高は139,110百万円（前年同期比11.9％増）となっております。（エネルギー事業）エネルギー事業では、今後の成長のため、タカラレーベン・インフラ投資法人に対して公開買付を実施し、発電施設の保有による安定収益確保の方針へと変更いたしました。そのため、前連結会計年度は大型発電施設の売却売上がありましたが、当連結会計年度は当初想定していた発電施設の売却を行いませんでした。その結果、当事業売上高は発電施設の売電収入による9,045百万円（前年同期比73.6％減）となっております。（アセットマネジメント事業）前連結会計年度はタカラレーベン・インフラ投資法人の発電施設取得に伴う取得報酬がありましたが、当連結会計年度はタカラレーベン・インフラ投資法人に関連する取得報酬がなかったこと等により、当事業売上高は1,096百万円（前年同期比16.6％減）となっております。（その他事業）建設事業やホテル運営事業等により、当事業売上高は4,219百万円（前年同期比45.7％増）となっております。②財政状態の状況当社グループの当連結会計年度の資産、負債及び純資産の状況は、事業用資産の順調な仕入及びタカラレーベン・インフラ投資法人に対しての公開買付による総資産の増加74,178百万円等により、総資産は341,669百万円と前連結会計年度末に比べ118,196百万円増加しております。（流動資産）事業用資産が順調に仕入られたこと等により、流動資産は188,728百万円と前連結会計年度末に比べ46,103百万円増加（不動産事業セグメントは19,577百万円の増加）しております。（固定資産）事業用資産が連結の範囲の変更によって増加したこと等により、固定資産は152,884百万円と前連結会計年度末に比べ72,091百万円増加（不動産事業セグメントは2,188百万円の減少）しております。（流動負債）借入金が連結の範囲の変更によって増加したこと等により、流動負債は162,157百万円と前連結会計年度末に比べ87,146百万円増加（不動産事業セグメントは7,890百万円の増加）しております。（固定負債）借入金が増加したこと等により、固定負債は114,369百万円と前連結会計年度末に比べ25,508百万円増加（不動産事業セグメントは23,850百万円の増加）しております。（純資産）連結の範囲の変更によって非支配株主持分が増加したこと等により、純資産の合計は65,142百万円と前連結会計年度末に比べ5,540百万円増加しております。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ、14,454百万円増加し、47,148百万円となっております。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動による資金の減少は722百万円（前連結会計年度は23,189百万円の増加）となっております。これは主に棚卸資産の増加によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動による資金の減少は46,354百万円（前連結会計年度は27,871百万円の減少）となっております。これは主に連結範囲の変更を伴う子会社株式等の取得によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動による資金の増加は61,531百万円（前連結会計年度は1,132百万円の減少）となっております。これは主に借入金の増加によるものであります。④生産、受注及び販売の実績a）売上高の実績セグメントの名称当連結会計年度（自2022年４月１日至2023年３月31日）前年同期比（％)不動産事業（百万円）139,110111.9エネルギー事業（百万円）9,04526.4アセットマネジメント事業（百万円）1,09683.4報告セグメント計（百万円）149,25393.4その他（百万円）4,219145.7合計（百万円）153,47294.3（注）セグメント間の取引については、相殺消去しております。b）期中契約戸数セグメントの名称前連結会計年度（自2021年４月１日至2022年３月31日）当連結会計年度（自2022年４月１日至2023年３月31日）前年同期比（％)戸数金額（百万円)戸数金額（百万円)不動産事業2,753133,0022,666144,942109.0合計2,753133,0022,666144,942109.0c）契約残高セグメントの名称前連結会計年度末（2022年３月31日現在）当連結会計年度末（2023年３月31日現在）前年同期比（％)戸数金額（百万円)戸数金額（百万円)不動産事業1,40361,1221,75683,122136.0合計1,40361,1221,75683,122136.0(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、コア事業であります不動産事業における新築分譲マンション事業において、長期化するコロナ禍の中、お客さまの住宅に求める価値観の変化もあり、都心部の駅至近物件やリモートワーク対応型の物件に引き続き高い購買意欲が見られ、販売進捗は好調に推移し、1,861戸（JV持分含む）の引渡しを行いました。またエネルギー事業において、タカラレーベン・インフラ投資法人の投資口を公開買付することにより、これまでの発電施設を開発し売却するフロー収益中心のビジネスモデルから、発電施設を保有し継続的な売電収入を得るストック収益中心のビジネスモデルへと方針を転換しました。2030年３月期には、EBITDAにおいて、不動産事業とエネルギー事業が１：１の割合となるよう成長させていく所存です。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、外部環境では主にはマーケット環境等が挙げられますが、内部環境面では特に借入金の依存度について注視しております。コア事業である不動産事業においては、借入金を前提とした事業となっておりますので、適切な自己資本を確保しつつ、安定的な事業成長のため、借入金の依存度について重要経営指標の１つとし数値目標を設定しております。本目標につきましてはタカラレーベン・インフラ投資法人の投資口への公開買付により借入金が増加したことも鑑み、2023年５月15日付にてLTV目標の修正を公表しており、原則65％未満としております。なお、当連結会計年度末におけるLTVは66.6％となっております。当社グループの資本の財源及び資金の流動性について、当社グループでは、コア事業であります不動産事業において、用地取得及び建設資金の一部を金融機関等からの借入により調達しております。また、主要取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しており、迅速な資金手当てが可能となっております。なお、近年の事業領域の拡大、投資事業の伸展により、借入金が増加傾向にありますが、投資回収サイクルの確立を図ると共に、自己資本比率を向上させ、適切なポートフォリオを構築することで、安定した資金を確保出来るものと考えております。②重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５経理の状況１連結財務諸表等(１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。(3）経営成績に重要な影響を与える要因について当社グループの主力であります不動産事業は、購入者マインド及び供給者の供給動向に左右される傾向があります。購入者マインドは、景気動向、金利動向、住宅税制、消費税、地価動向等の影響を受け、また、供給者の供給動向は、土地の仕入代、ゼネコン等外注業者の外注価格の変動、外注業者の破綻、金融動向の影響を受けやすいことから、これらの動向が変動した場合には、経営成績に重要な影響を与える可能性があります。