株式会社新日本建物
有価証券報告書－第39期(2022/04/01－2023/03/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況並びに経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。文中における将来に関する事項は、本有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。(1)経営成績当事業年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響から回復基調にあり、全国旅行支援等による対面型サービスを中心とした個人消費の増加が景気の緩やかな持ち直しを後押ししました。また、水際対策緩和や円安効果により、インバウンド需要は回復傾向にあり、今後一層の需要拡大が見込まれ、アフターコロナの環境下での更なる景気の改善が期待されます。一方で、ウクライナ情勢の長期化に起因する資源価格の高騰や物価の上昇、また世界的な金融引き締め、円安の進行は景気の下振れリスクとなっており、家計においても、節約志向の強まりから個人消費の回復が遅れるリスクが潜在している等、今後の動向については留意が必要です。当社が属する不動産業界では、不動産投資市場については、海外投資家による投資意欲は引続き旺盛であったものの、国内投資家による投資は慎重になり、累計投資額は前年を下回りました。物流施設市場におきましては、首都圏において新規供給の拡大により空室率は上昇しているものの、物流企業やe-コマース事業者を中心に需要は底堅く推移しています。賃貸オフィス市場では、都心エリアを中心にオフィスワークとリモートワークの併用を考慮したテナント移転が活発になったものの、新規オフィスビルの大量供給により、空室率はやや高い状況となりました。新築マンション市場については、首都圏において、資材価格の上昇や半導体不足による建設工事費の高騰、また、供給が抑制されたことによるマンション価格の上昇等が要因となり、供給戸数が２年ぶりに減少しました。このような事業環境のもと、当社は中長期的な成長に向けて、強みである仕入企画力や事業提案力を活かし、事業用地の仕入・販売活動に取り組んでまいりました。流動化事業においては、大型案件のプロジェクトを完了させる等、他デベロッパー向けの開発用地の販売を着実に積み上げました。マンション販売事業においては、東京23区にて、当社最上位グレードの「ルネサンスプレミアムコート」シリーズをはじめ、駅近で高品質な資産運用型マンションの一棟販売並びに複数棟一括販売を進捗させました。この結果、当事業年度の業績は、売上高は211億５百万円（前期比8.4％増）、営業利益は20億２百万円（前期比15.5％増）、経常利益は18億15百万円（前期比19.8％増）、当期純利益は18億86百万円（前期比52.6％増）と増収・増益を達成いたしました。経営者の視点による当社の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。（売上高、売上原価、売上総利益）当事業年度における売上高は、前期比16億37百万円増加（前期比8.4％増）の211億５百万円となりました。流動化事業及びアセットホールディング事業については、それぞれ前期比14億33百万円減少（同13.5％減）及び１百万円減少（同1.9％減）となりましたが、マンション販売事業については、都心部の高品質な資産運用型マンションの一棟販売並びに複数棟一括販売が順調に推移した結果、前期比30億50百万円増加（同34.7％増）となりました。売上原価は、前期比13億50百万円増加（同8.5％増）の171億48百万円となりました。流動化事業及びアセットホールディング事業については、それぞれ前期比９億39百万円減少（同10.9％減）及び０百万円減少（同1.5％減）となりましたが、マンション販売事業については、売上高の増加に伴い、前期比22億90百万円増加（同32.1％増）となりました。売上総利益は、前期比２億86百万円増加（同7.8％増）の39億56百万円となりました。（販売費及び一般管理費、営業利益）販売費及び一般管理費は、売上高増加に伴う変動費の増加を、販売手数料等の削減で抑えたことにより、前期比18百万円増加（同0.9％増）の19億54百万円となりました。営業利益は、前期比２億68百万円増加（同15.5％増）の20億２百万円となりました。（営業外損益、経常利益）営業外収益は、受取利息が12百万円減少（同85.9％減）した一方、受取地代家賃24百万円の増加（同802.5％増）及び保険解約返戻金21百万円の発生があったこと等により、前期比25百万円増加（同84.4％増）の55百万円となりました。また、営業外費用は、支払利息の減少等により前期比７百万円減少（同2.8％減）の２億41百万円となりました。経常利益は前期比３億円増加（同19.8％増）の18億15百万円となりました。（特別損益、税引前当期純利益、当期純利益）特別利益は、関係会社株式売却益３億40百万円を計上いたしました。特別損失は、工事補償損失44百万円、関係会社株式評価損５百万円などで合計52百万円を計上、税引前当期純利益は前期比６億96百万円増加（同49.5％増）の21億３百万円となりました。また、法人税、住民税及び事業税は前期比79百万円増加の２億94百万円、法人税等調整額△77百万円（△は利益）を計上したことにより、税金費用は前期比46百万円増加の２億16百万円となり、当期純利益は前期比６億50百万円増加（同52.6％増）の18億86百万円となりました。セグメントごとの経営成績は以下のとおりであります。（流動化事業）当事業年度は、東京23区を中心に他デベロッパー向け開発用地の仕入・販売活動を行ってまいりました。販売面におきましては、都心物件の「六本木プロジェクト」（東京都港区）や、「御茶ノ水プロジェクト」（東京都文京区）、「駒込プロジェクト」（東京都北区）、大型案件である「中河原プロジェクト」（東京都府中市）をはじめとする16件（前期16件）の引渡しを行いました。この結果、売上高は91億73百万円（前期比13.5％減）、営業利益は12億23百万円（前期比9.9％減）となりました。（マンション販売事業）当事業年度は、東京23区にて仕入・開発・販売活動を展開し、資産運用型マンションの一棟販売並びに複数棟一括販売を行ってまいりました。販売面におきましては「ルネサンス松濤プレミアムコート（８戸）」（東京都渋谷区）、「ルネサンスコート築地（28戸）」（東京都中央区）、「ルネサンスコート高田馬場（28戸）」（東京都新宿区）、「ルネサンスコート世田谷若林（38戸）」（東京都世田谷区）など、合計で14棟、販売戸数318戸（前期比97戸増）の引渡しを行いました。この結果、売上高は118億47百万円（前期比34.7％増）、営業利益は16億54百万円（前期比54.3％増）となりました。（アセットホールディング事業）当事業年度は、所有する２棟の賃貸用不動産を継続して運営を行った結果、売上高62百万円（前期比1.9％減）、営業利益20百万円（前期比3.7％増）となりました。（その他）当事業年度の売上高は20百万円となり、営業利益は11百万円を計上いたしました。生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。①生産実績当社は生産活動を行っておりませんので、該当事項はありません。②受注実績当社は受注生産を行っておりませんので、該当事項はありません。③販売実績当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度(自2022年４月１日至2023年３月31日)前期比(％)金額(千円)流動化事業9,173,754△13.5マンション販売事業11,847,97634.7アセットホールディング事業62,709△1.9その他20,932―合計21,105,3718.4(注)１．前事業年度の「その他」の計上額は458千円であります。２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合相手先前事業年度当事業年度販売高(千円)割合(％)販売高(千円)割合(％)ゼータ２合同会社5,212,84626.7――合同会社グローリーシールド3,030,00015.5――ＵＡプロパティーズ特定目的会社2,284,00011.7――ＪＭアンタレス１合同会社1,126,2905.793,967,72718.8ＪＭアンタレス２合同会社――3,230,48015.3名鉄都市開発株式会社――2,532,44212.0(2)財政状態（流動資産）当事業年度末における流動資産は、前期末と比べ54億20百万円増加（前期末比28.3％増）し、245億65百万円となりました。主な増加要因は、都心で好立地の用地仕入や進行中プロジェクトの建築の進捗に伴い、販売用不動産が14億87百万円増加（前期末比86.3％増）、仕掛販売用不動産が36億56百万円増加（前期末比35.7％増）したこと等によるものであります。（固定資産）当事業年度末における固定資産は、前期末と比べ４億73百万円増加（前期末比37.3％増）し、17億44百万円となりました。これは、投資有価証券が４億61百万円増加（前期末比202.3％増）したこと等によるものであります。この結果、資産合計は58億93百万円増加（前期末比28.9％増）し、263億13百万円となりました。（流動負債）当事業年度末における流動負債は、前期末と比べ31億78百万円増加（前期末比60.7％増）し、84億16百万円となりました。主な増加要因は、新規物件の仕入が順調に進捗したことに伴い１年内返済予定の長期借入金が20億51百万円増加（前期末比90.6%増）、また、物件の売却契約進捗に伴う手付金入金により前受金が11億２百万円増加（前期末23百万円）したこと等によるものであります。（固定負債）当事業年度末における固定負債は、前期末と比べ12億31百万円増加（前期末比16.3％増）し、88億円となりました。主な増加要因は、長期借入金が12億98百万円増加（前期末比18.1％増）したこと等によるものであります。この結果、負債合計は44億９百万円増加（前期末比34.4％増）し、172億16百万円となりました。（純資産）当事業年度末における純資産合計は、前期末と比べ14億83百万円増加（前期末比19.5％増）し、90億96百万円となりました。主な増加要因は、当期純利益で18億86百万円増加（前期比52.6％増）したほか、剰余金の配当により４億37百万円減少、その他有価証券評価差額金が35百万円増加したことによるものであります。(3)キャッシュ・フロー当事業年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前期末に比べ１億９百万円減少し、69億20百万円となりました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、29億32百万円の資金の減少（前期は45億40百万円の増加）となりました。これは主に、税引前当期純利益21億３百万円を計上した一方、都心で好立地の用地仕入や進行中プロジェクトの建築の進捗に伴い、前期末に比べ棚卸資産が51億44百万円増加したことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、64百万円の資金の減少（前期は１億68百万円の増加）となりました。これは主に、関係会社株式の売却による収入が３億60百万円ある一方、投資有価証券の取得による支出が４億52百万円あることによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、28億87百万円の資金の増加（前期は26億12百万円の減少）となりました。これは主に、新規物件の仕入が順調に進捗したことに伴い借入金が33億84百万円増加したことや、配当金の支払いが４億37百万円あったことによるものであります。また、キャッシュ・フロー関連指標の推移につきましては、以下のとおりであります。2021年３月期2022年３月期2023年３月期自己資本比率（％）31.737.334.6時価ベースの自己資本比率（％）37.739.335.8キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）6.02.6―インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）9.418.6―(注)各指標の算出方法は以下のとおりであります。なお、算出の結果、数値がマイナスとなる場合には「―」で表示しております。・自己資本比率：自己資本／総資産・時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産・キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー・インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利息の支払額※株式時価総額は、自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。※キャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フローを利用しております。※有利子負債は、貸借対照表に計上されている負債のうち、利息を支払っている全ての負債を対象としております。(4)重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。重要な会計方針については、「第５経理の状況１財務諸表等注記事項」に記載しております。財務諸表の作成にあたっては、会計上の見積りを行う必要があり、特に以下の事項は、経営者の会計上の見積りの判断が財政状態及び経営成績に重要な影響を及ぼすと考えております。（販売用不動産及び仕掛販売用不動産）当社は、販売用不動産及び仕掛販売用不動産について、正味売却額が帳簿価額を下回る場合、棚卸資産の簿価切下げに伴う評価損を計上しております。正味売却価額の算定にあたっては慎重に検討しておりますが、販売計画や市場価格の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、評価損の計上が必要となる可能性があります。（繰延税金資産）当社は、繰延税金資産について、将来の利益計画に基づいた課税所得が十分に確保できることや、回収可能性があると判断した将来減算一時差異について繰延税金資産を計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。