株式会社長栄
有価証券報告書－第35期(2022/04/01－2023/03/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要①財政状態の状況（資産）当事業年度末における流動資産は7,966,387千円となり、前事業年度末に比べ944,467千円減少いたしました。これは主に法人税等の支払及び長期借入金の返済などで、現金及び預金が979,102千円減少したことによるものであります。固定資産は48,885,452千円となり、前事業年度末に比べ4,224,509千円増加いたしました。これは主に自社物件を13棟取得したことなどにより、有形固定資産が4,352,552千円増加したことによるものであります。以上の結果、当事業年度末における資産合計は56,851,840千円となり、前事業年度末に比べ3,280,041千円増加いたしました。（負債）当事業年度末における流動負債は3,448,903千円となり、前事業年度末に比べ648,039千円減少いたしました。これは主に１年内償還予定の社債が260,000千円増加した一方、未払法人税等が652,430千円、未払消費税等が183,215千円それぞれ減少したことによるものであります。固定負債は43,920,503千円となり、前事業年度末に比べ3,230,192千円増加いたしました。これは主に社債が260,000千円減少した一方、長期借入金が3,439,786千円増加したことによるものであります。以上の結果、当事業年度末における負債合計は47,369,406千円となり、前事業年度末に比べ2,582,152千円増加いたしました。（純資産）当事業年度末における純資産合計は9,482,433千円となり、前事業年度末に比べ697,888千円増加いたしました。これは主に配当金の支払468,961千円及び自己株式の増加181,369千円により純資産が減少した一方、当期純利益1,370,070千円を計上したことによるものであります。②経営成績の状況当事業年度におけるわが国の経済は、政府のウィズコロナに向けた政策のもと新型コロナウイルス感染症に関する社会生活上の行動制限や経済活動の制限が緩和され、景気の持ち直しの動きがあった一方で、エネルギー、原材料の高騰により物価が上昇するなど今後の動向につき不透明な要素も見られました。当社の経営環境については、留学生の入国制限が解除されるなど、社会経済活動が徐々に正常化に向かう中で、入居率は安定した状況が続いております。また新たに千葉県、福岡県で賃貸物件を取得するとともに、千葉県に管理センターを出店するなど新たな地域へ進出いたしました。当社は、このような取組みの中で、不動産管理事業、不動産賃貸事業ともに堅調に業績を伸ばすことができました。その結果、当事業年度の経営成績は、売上高9,162,387千円（前年同期比8.1％増）、営業利益2,329,318千円（同15.6％増）、経常利益2,003,047千円（同23.5％増）となりました。一方、当期純利益は、前事業年度に計上した特別利益の影響から減益となり、1,370,070千円（同12.3％減）となりました。セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。なお、当事業年度より、報告セグメントの区分及び全社費用の配賦方法を変更しており、以下の前年同期比較については、前事業年度の数値を変更後のセグメント区分及び配賦方法に組み替えた数値で比較分析しております。詳細は「第５経理の状況１財務諸表等（１）財務諸表注記事項（セグメント情報等）」を参照下さい。（不動産管理事業）当社の不動産管理事業は、オーナー様の安定した賃貸経営に資するべく、入居者管理はもとよりビルメンテナンス並びにリフォーム工事・賃貸仲介などの賃貸経営に必要なサービスを提供しております。中でも賃貸マンションについては入居者様に長期にわたって住み続けていただくことがオーナー様の収益の最大化に繋がるとの観点から、入居者満足度向上のための様々な施策を行っております。不動産管理事業においては、管理収入が堅調に推移するとともに、大型の不動産売買仲介案件の成約が大きく収益に貢献しました。また、入国制限解除により留学生に係る賃貸仲介のサポート業務が増加したことなども増収につながりました。これらの結果、売上高は3,914,171千円（前年同期比8.7％増）、営業利益は847,220千円（同59.6％増）となりました。（不動産賃貸事業）当社の不動産賃貸事業は、資産効率が高い優良な物件を取得するとともに、不動産管理事業で得たノウハウを活かして物件の資産価値を高めるように取り組んでおります。物件の購入にあたっては、立地その他の条件を勘案したうえで概ね高い入居率が維持できると判断した物件を取得し、地域に密着した店舗展開及び入居者サービスによって入居率を高め、物件の資産価値を高めて効率的な資産運用を行えるように取り組んでおります。不動産賃貸事業においては、当事業年度に自社物件を13棟取得しました。前事業年度に取得した物件が通年稼働したこと及び当事業年度に取得した物件の影響により増収となりましたが、自社物件の修繕費、租税公課等の経費が増加したこと及び全社費用の負担額の増加などにより減益となりました。その結果、売上高は5,248,215千円（前年同期比7.7％増）、営業利益は1,482,097千円（同0.2％減）となりました。③キャッシュ・フローの状況当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」とする）は、前事業年度末に比べ983,906千円減少し、7,139,585千円（前年同期比12.1％減）となりました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果増加した資金は2,015,688千円（前年同期は3,700,716千円の増加）となりました。これは、法人税等の支払額1,139,318千円などがあった一方、税引前当期純利益2,003,363千円、減価償却費1,314,867千円などを計上したことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果減少した資金は5,657,977千円（前年同期は656,517千円の増加）となりました。これは有形固定資産の取得による支出5,641,997千円などにより資金が減少したことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果増加した資金は2,658,382千円（前年同期は2,903,706千円の減少）となりました。これは長期借入金の返済による支出1,781,461千円、配当金の支払額468,961千円及び自己株式の取得による支出350,500千円などにより資金が減少した一方、長期借入れによる収入5,129,000千円、新株予約権の行使による自己株式の処分による収入137,340千円などにより資金が増加したことによるものであります。④生産、受注及び販売の実績ａ.生産実績当社が行う事業は、提供するサービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。ｂ.受注実績当社が行う事業は、提供するサービスの性格上、受注実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。ｃ.販売実績当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。（単位：千円）セグメントの名称当事業年度（自2022年４月１日至2023年３月31日）前年同期比（％）不動産管理事業3,914,171108.7不動産賃貸事業5,248,215107.7合計9,162,387108.1（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成しております。この財務諸表の作成にあたって、損益又は資産の状況に影響を与える見積り、判断は、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社の財務諸表は固定資産の比率が高いことから、当社の財務諸表で採用する重要な会計上の見積りのうち特に影響が大きいものは、固定資産の減損会計であります。詳細については、「第５経理の状況１財務諸表等（１）財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」をご参照ください。②当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当事業年度の経営成績等の状況については、前述の「（１）経営成績等の状況の概要」をご参照ください。当社は、家賃収入の範囲内で余裕をもって返済が可能な収益性の高い物件を原則として全額借入金により取得することを不動産賃貸事業の成長戦略の柱としておりますので、物件取得が進むに従い自己資本比率は低下しますが、前述の「１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題②財務健全性の確保」に記載のとおり、当社の財務健全性は高いと考えております。なお、自己資本比率が前事業年度16.4％から当事業年度16.7％に上昇している理由は、当期純利益の計上等により株主資本が増加したこと（697,888千円）、及び当事業年度末に取得した賃貸物件（契約金額700,000千円）の借入実行（780,000千円）が翌事業年度となり、固定負債が一時的に低い水準となっていることによるものであります。③資本の財源及び資金の流動性に係る情報当事業年度のキャッシュ・フローの状況については、前述の「（１）経営成績等の状況の概要③キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。有形固定資産の取得による支出5,641,997千円が長期借入れによる収入5,129,000千円を大幅に上回っているのは、前述のとおり当事業年度末に取得した賃貸物件の借入実行が翌事業年度となったことによるものであります。④経営成績に重要な影響を与える要因について当社の報告セグメントは、不動産管理事業セグメント及び不動産賃貸事業セグメントから構成されます。不動産管理事業セグメントの主な収益は、管理受託契約に基づく管理収入、管理業務に附随する業務（リフォーム工事、不動産の売買仲介・賃貸仲介）などから得られる収益であり、経営成績に影響を与える要因は管理物件戸数及び管理物件の入居率であります。また、不動産賃貸事業セグメントの主な収益は、家賃収入から得られる収益であり、経営成績に影響を与える要因は自社物件戸数及び自社物件の入居率であります。なお、自社物件の採算が悪化した場合、固定資産の減損会計が当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。その他、経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２事業の状況３事業等のリスク」に記載のとおりであると認識しておりますが、各種対応策を実施することでリスク要因の低減を図ってまいります。⑤経営者の問題意識と今後の方針について当社は、収益拡大及び原価低減を図るため管理物件戸数及び自社物件戸数の増加を重視する方針です。また、当社は入居者様の満足度を向上させ長期に渡って住み続けていただくことでオーナー様の収益の最大化を図ることを目標としており、具体的な指標として入居率の上昇を目指しております。⑥経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について当社の不動産管理事業における管理物件戸数と入居率及び不動産賃貸事業における自社物件戸数と入居率の推移は、次のとおりであります。セグメント2022年３月末2023年３月末増減不動産管理事業管理物件戸数（戸）20,47820,863385入居率（％）95.696.20.6不動産賃貸事業自社物件戸数（戸）4,6795,141462入居率（％）98.498.0△0.4