ケイアイスター不動産株式会社
有価証券報告書－第33期(2022/04/01－2023/03/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、長く続いたコロナ禍からの社会経済活動の正常化を背景に、ゆるやかな持ち直しが進んだものの、続く円安や物価高、終わらないロシアウクライナ戦争や国外の金融不安等、多くの懸念材料により先行きへの不透明感が続きました。当社グループが所属する住宅業界は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響による持家志向への急激な高まりは落ち着いたものの、住宅税制優遇制度の継続や省エネ住宅への補助金制度等が追い風となり、需要は堅調に推移いたしました。一方、世界的なインフレ等による部資材の価格高騰や調達難により、建築コストの高騰が続いております。このような経営環境の下当社グループは、「豊かで楽しく快適なくらしの創造」を経営理念に掲げ、「すべての人に持ち家を」というビジョンのもと、主力事業である分譲住宅事業の成長戦略に注力を行い「高品質だけど低価格なデザイン住宅」の提供及び、新規エリアへの進出や既存営業エリアの深耕によるシェア拡大並びにコスト削減に努めてまいりました。また、ＤＸ（デジタル・トランスフォーメーション）の活用による経営効率の向上を掲げ、情報技術（ミツカルプロなど）の積極的な活用により、建築コストが高騰する中で業務上のロスや発生コストを削減し、業務効率の向上及び生産性の向上を図ることで、利益の最適化を図ってまいりました。これらの結果、当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較し57,491,351千円(31.2％)増加の241,879,410千円となり過去最高となりましたが、営業利益は、積極的な販売促進を行ったことなどにより前連結会計年度と比較し4,469,944千円(△18.9％)減少の19,189,419千円となりました。経常利益は、営業外費用が368,034千円増加したことなどにより、前連結会計年度と比較し4,736,051千円(△20.4％)減少の18,467,839千円となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度と比較し2,900,237千円(△19.7％)減少の11,845,842千円となりました。セグメント別の経営成績は、以下のとおりであります。なお、従来「東京ビッグハウス事業」として記載していた報告セグメントについては、前連結会計年度に当社の所有する東京ビッグハウス株式会社の株式の一部を売却したことにより、同社を連結の範囲から除外したため、なくなりました。ａ．分譲住宅事業分譲住宅事業につきましては、新規エリアへの進出及び既存営業エリアの深耕によりシェア拡大戦略を行いました。また、「デザインのケイアイ」を標榜し月々の住宅ローン返済額が家賃以下となる販売価格での「高品質だけど低価格なデザイン住宅」の提供及び、土地の仕入れから売上までの期間を短縮することによる回転期間を重視した経営や、工期短縮や工程改善などによるコスト低減を推進するとともに、地場不動産仲介業者との関係を強化し、土地の仕入れ強化やアウトソースによる販売強化を引き続き行ってまいりました。以上の結果、販売棟数は前連結会計年度と比較し1,187棟増加の4,791棟(土地販売含む)となり、当事業の売上高は、前連結会計年度と比較し40,837,180千円増加の165,212,634千円となりました。セグメント利益は、積極的な販売促進を行ったことを主因に前連結会計年度と比較し3,478,966千円減少の17,198,020千円となりました。ｂ．注文住宅事業注文住宅事業につきましては、不動産業者向けの注文住宅「フィットプロ」及び、規格型平屋注文住宅「ＩＫＩ」の受注拡大に注力してまいりました。以上の結果、販売棟数は前連結会計年度と比較し76棟増加の266棟となり、当事業の売上高は、前連結会計年度と比較し1,464,968千円増加の4,770,911千円、セグメント利益は、規格型平屋注文住宅「ＩＫＩ」の受注拡大に伴い販売費及び一般管理費が先行して発生しているものの、45,596千円増加の156,086千円となりました。ｃ．よかタウン事業同社は、福岡県を中心に分譲住宅販売、土地販売及び注文住宅販売を主要な事業として行っており、特に分譲住宅販売事業の強化に注力しております。以上の結果、分譲住宅販売棟数は前連結会計年度と比較し180棟増加の1,078棟(土地販売含む)、注文住宅販売棟数は分譲住宅をメイン事業としているため前連結会計年度と比較し26棟減少の45棟となり、当事業の売上高は前連結会計年度と比較し5,372,538千円増加の30,838,309千円、セグメント利益は1,113,383千円減少の1,563,105千円となりました。ｄ．旭ハウジング事業同社は、神奈川県を中心に分譲住宅販売を主要な事業として行っております。また、引き続き分譲住宅については積極的な開発を推進しております。以上の結果、分譲住宅販売棟数は前連結会計年度と比較し85棟増加の357棟(土地販売含む)となり、当事業の売上高は前連結会計年度と比較し3,560,548千円増加の15,166,402千円、セグメント利益は前連結会計年度と比較し141,374千円減少の1,711,177千円となりました。ｅ．建新事業同社は、神奈川県を中心に分譲住宅販売、注文住宅販売、土地販売及び土木造成工事を主要な事業として行っております。特に造成工事においては、高低差の大きな土地における開発造成実績を多数有しております。また、今後分譲住宅の強化を推進してまいります。以上の結果、分譲住宅販売棟数は前連結会計年度と比較して154棟増加の443棟(土地販売含む)、注文住宅販売棟数は分譲住宅の強化に注力しているため前連結会計年度と比較して11棟減少の98棟となり、当事業の売上高は前連結会計年度と比較し6,654,568千円増加の21,413,647千円、セグメント利益は前連結会計年度と比較し147,151千円増加の1,288,417千円となりました。ｆ．ケイアイプレスト事業同社は、埼玉県を中心に分譲住宅販売を主要な事業として行っております。また、引き続き分譲住宅については積極的な開発を推進しております。以上の結果、分譲住宅販売棟数は前連結会計年度と比較して66棟増加の98棟(土地販売含む)となり、当事業の売上高は前連結会計年度と比較し1,285,945千円増加の2,523,568千円、セグメント利益は前連結会計年度と比較し51,754千円増加の147,590千円となりました。財政状態の分析については、次のとおりであります。（資産）当連結会計年度末における資産は、前連結会計年度末と比較し36,220,522千円増加し199,461,283千円となりました。増加の主な内容は、販売用不動産、仕掛販売用不動産、未成工事支出金の合計である棚卸資産が29,083,777千円増加したこと、現金及び預金が4,812,187千円増加したことなどによるものであります。（負債）当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末と比較し28,730,020千円増加し142,932,958千円となりました。増加の主な内容は、土地仕入資金の調達のため、短期借入金、１年内返済予定の長期借入金、長期借入金が合わせて27,623,431千円増加したことなどによるものであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末と比較し7,490,502千円増加し56,528,325千円となりました。増加の主な要因は、利益剰余金が親会社株主に帰属する当期純利益で11,845,842千円増加したものの、配当により4,599,025千円減少したことなどによるものであります。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、前連結会計年度末と比較し3,517,801千円増加の46,258,156千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において営業活動により使用した資金は、前連結会計年度と比較し4,311,689千円減少の16,394,501千円となりました。使用した資金減少の主な要因は、棚卸資産の増減額で使用した資金が15,527,952千円減少したものの、税金等調整前当期純利益が4,722,903千円減少し、法人税等の支払額が3,590,649千円増加したことなどによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動により使用した資金は、前連結会計年度と比較し633,074千円減少の2,476,235千円となりました。使用した資金減少の主な要因は、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による支出が1,797,181千円減少したこと、定期預金の預け入れによる支出が1,262,694千円増加したことなどによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動により得られた資金は、前連結会計年度と比較し14,167,740千円減少の22,388,536千円となりました。減少の主な要因は、長期借入金での調達額が純額で8,669,569千円減少したこと、株式の発行による収入が7,920,234千円減少したことなどによるものであります。（参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移2021年３月期2022年３月期2023年３月期自己資本比率22.3％27.0％25.6％時価ベースの自己資本比率52.0％51.2％33.0％キャッシュ・フロー対有利子負債比率5.0倍－倍－倍インタレスト・カバレッジ・レシオ15.8倍－倍－倍（注）１．自己資本比率:自己資本／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債／営業キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ:営業キャッシュ・フロー／利息の支払額２．いずれも連結ベースの財務数値により算定しております。３．有利子負債は、貸借対照表に計上されている債務のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。４．2022年３月期及び2023年３月期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは、営業キャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当連結会計年度における生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称生産高（千円）前年同期比（％）分譲住宅事業153,974,613＋32.4注文住宅事業3,017,262＋18.0よかタウン事業33,832,987＋21.9旭ハウジング事業15,826,267＋29.5建新事業21,908,472＋85.4ケイアイプレスト事業3,161,324＋207.0合計231,720,927＋35.0（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．金額は、販売価格によっております。ｂ．受注実績当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称受注高（千円）前年同期比（％）受注残高（千円）前年同期比（％）分譲住宅事業159,909,868＋24.016,090,215△24.8注文住宅事業3,525,969△18.12,840,138△7.4よかタウン事業30,141,257＋18.83,214,833△17.8旭ハウジング事業15,336,388＋31.51,858,113＋10.1建新事業20,488,546＋28.21,813,589△33.8ケイアイプレスト事業2,304,494＋80.285,904△71.8合計231,706,525＋23.625,902,794△21.7（注）セグメント間取引については、相殺消去しております。ｃ．販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売高（千円）前年同期比（％）分譲住宅事業165,212,634＋32.8注文住宅事業3,751,736＋54.4よかタウン事業30,838,309＋21.1旭ハウジング事業15,166,402＋30.7建新事業21,413,647＋45.1ケイアイプレスト事業2,523,568＋103.9その他2,973,112＋6.8合計241,879,410＋31.2（注）セグメント間取引については、相殺消去しております。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたり、会計方針の選択、資産・負債及び収益・費用の報告金額に影響を与える見積りを行うことが必要となります。見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に行っておりますが、その不確実性から実際の結果が見積りと異なる場合があります。当社グループが選択する重要な会計方針につきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項」に記載のとおりであります。なお、世界的な新型コロナウイルス感染症の影響により、世界経済の悪化が懸念されておりますが、新型コロナウイルス感染症の収束時期は不透明であり、当社グループの業績への影響を予測することは困難でありますが、2023年5月末現在において、会計上の見積もりに影響を与えるほどの事象が発生しておりません。従って当連結会計年度末における会計上の見積もりは新型コロナウイルス感染症の影響を考慮しておりません。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、成長戦略に基づき売上高57,491,351千円(31.2％)増、経常利益4,736,051千円(△20.4％)減、親会社株主に帰属する当期純利益2,900,237千円(△19.7％)減となり順調な結果になったと認識しております。成長戦略の骨子は、分譲事業のエリア及びマーケットシェアの拡大、Ｍ＆Ａによる新規エリアへの進出及びシナジー効果による業容拡大であり計画通りに推移しているものと分析しております。なお、新型コロナウイルス感染症の業績に与える影響は、当連結会計年度におきましては限定的であります。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因といたしましては、「第２事業の状況３事業等のリスク」に記載のとおりであります。当社グループの資本の財源については、分譲事業が土地の仕入れから開始し建築までの間、資金が先行し支出されることから他人資本での調達が不可欠となります。成長戦略を推進するに当たり他人資本（主として借入金）の増加が発生するものと分析しております。但し、土地仕入れから引渡までの回転期間を短縮することにより他人資本の増加を少なくすること等に注力しております。また、自己資本比率、有利子負債に対するＥＢＩＴＤＡ倍率、翌期の売上計画等を勘案し財務バランスを監視しております。棚卸資産に対する資金であり運転資金の需要であることから他人資本（主として借入金）での調達を基本としておりますが、財務バランス、成長角度等を勘案し、自己資本での調達も考慮してまいります。当社グループの資金の流動性については、固定性の資金は持たないことが基本方針であるため、経常支出、配当、設備投資等により支出した後に余剰した資金はすべて、分譲事業の資金に使用されております。セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。分譲住宅事業当事業は、当社グループにおける主力事業であり、成長戦略の根幹をなしております。成長戦略の骨子は、エリア及びマーケットシェアの拡大であり、当連結会計年度は東京都市周辺部を主軸にシェア拡大戦略を行いました。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し40,837,180千円（32.8％）増、セグメント利益は、3,478,966千円（△16.8％）減となりました。成長戦略は順調に推移しているものと分析しております。注文住宅事業当事業は、不動産業者向けの注文住宅「フィットプロ」及び規格型ひら屋注文住宅「ＩＫＩ」の営業を中心に行っております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し1,464,968千円（44.3％）増、セグメント利益は45,596千円（41.3％）増となりました。規格型ひら屋注文住宅「ＩＫＩ」の受注拡大に伴い販売費及び一般管理費が先行して発生しているもののセグメント利益は増加しており、計画通りであると分析しております。よかタウン事業当事業は、福岡県にて分譲住宅販売を主力に事業展開を行っております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し5,372,538千円（21.1％）増、セグメント利益は1,113,383千円（△41.6％）減となりました。成長戦略の骨子である分譲住宅強化の成果が現れてきており、順調に業績を伸ばしていると分析しております。旭ハウジング事業当事業は、神奈川県を中心に分譲住宅販売を主力に事業展開を行っております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し3,560,548千円（30.7％）増、セグメント利益は141,374千円（△7.6％）減となりました。成長戦略の骨子である分譲住宅強化の成果が現れてきており、順調に業績を伸ばしていると分析しております。建新事業当事業は、神奈川県横須賀市を中心に分譲住宅販売、注文住宅販売、土地販売及び土木造成工事を主力に事業展開を行っておりますが、分譲住宅の強化を推進しております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し6,654,568千円（45.1％）増、セグメント利益は147,151千円（12.9％）増となりました。成長戦略の骨子である分譲住宅強化の成果が現れてきており、順調に業績を伸ばしていると分析しております。ケイアイプレスト事業当事業は、埼玉県を中心に分譲住宅販売を主力に事業展開を行っております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し1,285,945千円（103.9％）増、セグメント利益は51,754千円（54.0％）増となりました。成長戦略の骨子である分譲住宅強化の成果が現れてきており、順調に業績を伸ばしていると分析しております。③キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社グループは土地の仕入れから販売までの期間に時間を要するため土地仕入れ資金を金融機関から調達しております。分譲事業の成長戦略を推進しているため当該資金調達が増加し借入残高もそれに比例し増加しております。今後も成長戦略推進のための資金ニーズは発生していくものと認識しております。現時点で金融機関からの融資は潤沢でありますが、今後はその時の状況に応じて金融機関からの調達、資本での調達などを考慮する方針であります。