三井不動産株式会社
有価証券報告書－第111期(2022/04/01－2023/03/31)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(１)会社の経営の基本方針当社グループは、会社の経営の基本方針となるステートメント、ビジョン、ミッションのもと、企業としての成長と社会的な価値の創出に積極的に取り組んでおります。GROUPSTATEMENT都市に豊かさと潤いをGROUPVISION～私たちはどうありたいか～１．「＆」マークの理念私たちは、「＆」マークに象徴される「共生・共存」「多様な価値観の連繋」「持続可能な社会の実現」の理念のもと、社会・経済の発展と地球環境の保全に貢献します。～「＆EARTH」を掲げて、人と地球がともに豊かになる社会をめざします。２．進化と価値創造私たちは、不動産ビジネスを進化させることにより、人々に「新しい時代の夢と感動」をもたらします。～多様な「知」をとりいれ融合させることにより、国内外で新たな価値を創造します。～社会環境・市場構造などの変化と、そのグローバルな潮流を積極的にとらえます。３．成長性と収益性に富んだ三井不動産グループ私たちは、グループ総体の力を公正にいかんなく発揮することによって、「成長性と収益性に富んだ三井不動産グループ」を実現します。GROUPMISSION～私たちに今求められていること～１．ビジネスとくらしに関するソリューションとサービスの提供豊かさと潤いをもたらし、安全・安心で魅力にあふれる空間とソフト、サービスを提供して、街の価値を最大化する。多彩で革新的なソリューションを提供して、不動産投資市場の成長に貢献する。２．グローバルな視野で顧客のパートナーへ顧客をビジネスの創造ならびに進化・発展の基盤と考える。顧客が真に求めているものを多面的に把握し、グループの総力で提案・実現する。顧客のパートナーとして、高い評価を獲得し続け、ブランド価値を高める。３．企業価値の向上持続的な利益成長を図るとともに、不断のイノベーションを行うことにより企業価値を向上させる。経営資源の最適活用ならびに効率経営を追求する。常にリスクに対して適正なマネジメントを行う。４．個の力を高め結集してグループの力へ多彩な人材、多様な価値観を融合し、パイオニア精神に満ちた独創性を育む。個々人がプロフェッショナルな知識・能力を磨き、互いに共有して、付加価値創造力を高める。企業倫理と規律、コンプライアンスについて、常に高い意識を持って行動する。（注）1999年６月に制定し、2018年４月に改訂しております。(２)経営環境、会社の長期経営方針及び対処すべき課題今後の社会経済環境の見通しにつきましては、社会経済活動の正常化に伴い、景気が持ち直していくことが期待されるものの、長期化するロシアのウクライナ侵攻や米中関係の緊張、両岸問題といった地政学的リスク等を背景とした、インフレ・コスト高の進行、主要各国の金融引き締め等により、世界経済の先行きは極めて不透明な状況にあります。わが国においても、エネルギー価格・原材料価格の上昇、金利上昇等のリスクに加えて世界経済の下振れがわが国の経済を下押しするリスクに備える必要があります。このような見通しのもと、新型コロナウイルス感染症によって生じた暮らし方や働き方における不可逆的な変化を的確に捉え、ビジネスモデルの変革をさらに加速してまいります。新型コロナウイルス感染症を契機として、「リモートの有用性」が認識された一方で、「デジタルでは代替できないリアル空間の価値」が再認識されました。人と人がリアルの空間で接触することにより生まれるイノベーション、雑談等の偶然性から生まれる新しい価値、五感で感動体験を得るスポーツ・エンターテインメント等がその代表的な例です。ポストコロナの街づくりには、リアルとデジタルの最適な組み合わせを考えていかなければなりません。デジタルが適している部分については徹底的にデジタル技術と街に蓄積したデータを活用するとともに、リアルが適している部分についてはリアル空間ならではの価値を最大限に高めてまいります。また、わが国における少子高齢化、人口減少の現状を踏まえると、あらゆる分野において「需要を創り出していく」ことが大変重要であると認識しております。それを実現するために、われわれ自らが不動産デベロッパーの枠を超え、企業や社会、それを構成する人々の英知を結集する「場」や「コミュニティ」を創出し、いわば「オープンイノベーションのプラットフォーマー」の役割を果たすことで、新産業の創造に貢献してまいります。住宅や商業施設、ホテル・リゾート、スポーツ・エンターテインメントなどのいわゆるBtoC事業においても、様々なステークホルダーと協働し、より豊かな暮らし方や働き方を提案することで、新たな需要の創出につなげてまいります。さらに、海外では、総合デベロッパーとしての当社グループの強みと、各国のマーケットに精通したパートナーの強みを組み合わせ、欧米・アジアそれぞれのエリア特性を活かし、安定性と成長性に富んだポートフォリオを構築してまいります。ESG・サステナビリティに関する取り組みとしては、「脱炭素社会実現に向けたグループ行動計画」に基づき、国内全ての新築物件におけるZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）・ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準の環境性能実現、国内全施設における電力グリーン化等の再生可能エネルギーの積極活用、メガソーラー事業の拡大、サプライチェーン全体での脱炭素に向けたパートナーシップ強化等に継続して取り組んでまいります。また、「ダイバーシティ＆インクルージョン推進宣言」とその取り組み方針に基づき、社内公募型のワーキングチームを組成し、従業者の声を聞きながら様々な施策に取り組むとともに、当社グループ会社との定期的な推進会議の開催、合同研修をはじめとした共通施策を実施するなど、当社グループ全体でダイバーシティ＆インクルージョンの取り組みを進めてまいります。さらに、当社グループ保有林等における「生物多様性」に配慮した持続的な取り組みや、「ビジネスと人権」に関する取り組みをより一層推進するなど、重要なESG課題についても当社グループ全体で取り組んでまいります。当社グループは、グループ長期経営方針「VISION2025」の達成に向け、「街づくりを通して、持続可能な社会の構築を実現」、「テクノロジーを活用し、不動産業そのものをイノベーション」、「グローバルカンパニーへの進化」をビジョンに掲げ、引き続き「顧客志向の経営」、「ビジネスイノベーション」、「グループ経営の進化」の３つの基本ストラテジーの実践による価値創造に取り組み、社会全体のESG課題の解決やSDGsの達成に貢献いたします。また、グループ長期経営方針「VISION2025」の先を見据え、事業環境変化を踏まえた競争戦略や成長戦略を描き、新たな経営方針を策定してまいります。さらに、内部管理態勢の強化など、引き続きコーポレートガバナンスを充実させ、企業価値の向上に一層努めてまいります。①「VISION2025」における3つのビジョンa.街づくりを通して、持続可能な社会の構築を実現当社グループは創立以来、私たちのDNAであるパイオニア精神を発揮し、各時代のパラダイム転換を捉えて新たな価値を創造しながら、街づくりを通した社会課題の解決に取り組んでまいりました。例えば、「柏の葉スマートシティ」は、当社が2005年から千葉県柏市で開発している課題解決型の街づくり事業です。現在、公・民・学の連携のもと「環境共生」「健康長寿」「新産業創造」の実現を目指した取り組みを進めています。また、「日本橋再生計画」においては、「残しながら、蘇らせながら、創っていく」をコンセプトに掲げて、地域社会や文化の活性化を図るとともに、地域全体の防災力強化に取り組むなど、当社グループの街づくりは持続可能な社会の構築の一翼を担っています。アセットクラス毎の取り組みとしてオフィスビル事業においては、生産性向上や優秀な人材の獲得など、オフィステナントの経営課題の解決に資することを目的として、シェアオフィスサービス「ワークスタイリング」や健康経営支援サービス「＆well」といったサービス等を展開し、オフィスビル事業の競争力を向上させてまいります。住宅事業においては、元気な高齢者の方々に、より自分らしい豊かなくらしを実現していただくための新しいすまいのカタチである「シニアレジデンス事業」の推進、あるいは、環境負荷がより少ない木造大規模施設の受注拡大など、顧客ニーズの多様化や社会的要請に応じた新しい商品やサービスを展開しています。こうした街づくりの一つ一つが、少子化・高齢化、環境問題、くらしの安全・安心、新産業創造など、社会が直面する幅広い課題の解決に寄与するものであり、「社会的な価値の創出」ひいては当社グループの「企業価値の向上」へと繋がっていくものと考えております。b.テクノロジーを活用し、不動産業そのものをイノベーションテクノロジーの進化によって様々な領域でイノベーションの創出やビジネスモデルの転換が進展するなか、デジタル技術の活用促進とリアルな空間の価値向上に同時に取り組んでまいります。既存の商品やサービスへのICTの活用、不動産とICTの融合による新たなビジネスの創出、リアルな空間でのデータの蓄積・活用など、リアルエステートテック活用によるビジネスモデルの革新を行うとともに、デジタル技術では生み出すことができない、人との出会い・ふれあいなどのリアルな空間の価値を高めることで、事業の競争力を一層高めてまいります。例えば、商業施設事業では、リアル店舗における買い物とネットショッピングの双方の良さを同時に享受できる、リアル店舗共生型ECモール「＆mall」の展開を通じて、リアル店舗とECモールが相乗効果で売上を拡大できるオムニチャネル・プラットフォームを構築しています。また、ロジスティクス事業では、人手不足等が深刻な課題となっている物流業界において、フルオートメーション物流モデルを展示する物流ICT体験型ショールーム「MFLPICTLABO」を活用し、倉庫内物流の自動化・省人化ソリューションを提供するとともに、入居企業の課題解決支援に取り組んでいます。さらに、ベンチャー共創事業では、コーポレートベンチャーキャピタルファンドを設立し、ベンチャー企業の積極的なサポートと日本のベンチャーエコシステムの発展に寄与していくとともに、出資先のベンチャー企業から得られた最新の技術やサービスを、当社グループの本業強化や事業領域拡大につなげてまいります。c.グローバルカンパニーへの進化海外事業について、これまでの海外事業経験を通じて確認できた当社グループの強みと、海外パートナー企業の経験やノウハウを掛け合わせながら、海外事業の飛躍的な成長を実現してまいります。例えば、幅広いアセットクラスを手掛け、投資・開発・運営・リーシング／販売まであらゆる機能を備えているという当社グループの総合力は、海外において希少であり、大きな強みとなります。また、近年、海外においても複合型開発のニーズが高まっており、当社が国内事業において長年にわたり培ってきた複合開発のノウハウは海外でも強みとなります。こうした強みを海外のパートナーや顧客にしっかりと訴求し、優良な事業機会の獲得に努めてまいります。また、不動産業はドメスティックな性格が強い産業であるため、用地情報の収集から、許認可の折衝、販売戦略に至るまで、現地のコミュニティに参画していくことが重要となります。現地の優良なパートナー企業と連携して事業に取り組むとともに、事業のローカル化を推進することで、着実に事業を推進させてまいります。②人材戦略、組織・制度・ガバナンス、アセット・財務戦略長期経営方針「VISION2025」において、当社グループが目指す３つのビジョンを着実に実行するためには、人材戦略、組織・制度・ガバナンス、アセット・財務戦略など、その取り組みを支えるインフラを強化していく必要があります。人材戦略では、目まぐるしく変化する社会のニーズに対応し、新たな価値を創造していくために、女性の活躍推進やグローバル人材・DX人材の採用・育成など、ダイバーシティを一層推進するとともに、働き方改革にも継続的に取り組むことで、多様な人材が活躍できる社会の実現を目指してまいります。組織・制度・ガバナンスでは、当社グループの各社が、個社の利益ではなく、グループの利益が最大化するような取り組みを行っていく必要があり、そのため、グループ社員の意識や制度のあり方を変えていきます。また、新しいイノベーションを生み出す文化の醸成や制度創設にも改めて取り組んでいきます。さらに、事業領域が国内、海外を問わず今後も拡大を続けるなかで、企業活動におけるリスクマネジメントは非常に重要な課題と認識しており、当社およびグループ会社における内部管理態勢の強化など、引き続きコーポレート・ガバナンスを充実させ、企業価値の向上に一層努めてまいります。アセット・財務戦略では、金融環境の変化に特に留意しながら、今後も厳選投資を継続してまいります。保有・開発・マネジメントのバランスの適切なコントロール、資産ポートフォリオの最適化に加えて、資産に応じた調達手法の最適化を図ることによって、財務の健全性を確保しながら持続的な利益成長を実現していきます。③持続可能な社会の実現に向けて当社グループは、「持続可能な社会」と「継続的な利益成長」を実現するため、E（環境）・S（社会）・G（ガバナンス）を重要な経営課題と位置づけ、グループ長期経営方針「VISION2025」において、重点的に取り組むべき以下の６つの目標を掲げました。・街づくりを通した超スマート社会の実現・多様な人材が活躍できる社会の実現・健やか・安全・安心なくらしの実現・オープンイノベーションによる新産業の創造・環境負荷の低減とエネルギーの創出・コンプライアンス・ガバナンスの継続的な向上かかる目標の達成に向け、例えば、「日本橋再生計画」においては、「日本橋室町三井タワー」内に、エネルギープラントを構築し、日本で初めて、既存ビルを含む周辺地域にも電気と熱を供給する「日本橋スマートエネルギープロジェクト」を開始し、災害に対して強靭で、環境性能の高いサステナブルな街づくりを推進しております。また、環境改善効果のある事業に充当する資金を調達するため、グリーンボンドの発行を行っております。また、「三井不動産９BOX感染対策基準」等を通じ、引き続きパンデミックに強い安心・安全な施設運営を行ってまいります。中長期的な視野に立ち、様々なステークホルダーとの一層堅固で良好な関係の構築を目指すと共に、当社グループがこれまで以上に社会から必要とされる企業となれるよう努めてまいります。今後も当社グループは、「＆マーク」の理念のもと、ESG課題の解決に取り組むことで街づくりを一層進化させ、地域に根差したコミュニティの創出、良質なタウンマネジメントの推進を行うとともに、新技術を積極的に活用し、超スマート社会の「場」であるスマートシティを実現するよう努め、「持続可能な社会」と「継続的な利益成長」の実現を目指してまいります。(３)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、グループ長期経営方針「VISION2025」において、2025年度前後に向けて、連結営業利益は3,500億円程度、うち海外事業利益（※）は30％程度、ROAは５％程度となることを将来の見通しとしています。※海外事業利益＝海外営業利益＋海外持分法換算営業利益（海外所在持分法適用会社について、各社の営業利益または営業利益相当額（当期純利益から税負担分を考慮して簡便的に算出した利益）に当社持分割合を乗じて算出した金額と海外所在持分法適用会社に係る関係会社株式売却益（不動産分譲を目的とした事業に係るものに限る）の合計額）なお、グループ長期経営方針のもと、2023年３月期の通期業績予想は、売上高は２兆2,000億円、営業利益は3,000億円、経常利益は2,600億円、親会社株主に帰属する当期純利益は1,900億円としておりました。セグメント別には、以下のとおりの業績見通しとしておりました。2023年３月期通期業績予想（2022.4.1～2023.3.31）売上高営業利益賃貸720,000152,000分譲650,000145,000マネジメント420,00062,000その他410,000△7,000消去又は全社－△52,000合計2,200,000300,000（注）2022年11月９日公表時の通期業績予想となります。また、当社グループの経営資源の配分・投入につきましては、有形・無形固定資産について、設備投資4,000億円、減価償却費1,200億円、販売用不動産について、新規投資5,000億円、原価回収4,800億円を見込んでいました。これらの達成状況については、後記「４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析／（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容／c．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」をご参照ください。