平和不動産株式会社
有価証券報告書－第103期(2022/04/01－2023/03/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」といいます。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあり、緩やかな景気の持ち直しが見られました。一方で、金融資本市場の変動リスクや海外景気の下振れ、ウクライナ情勢の長期化等による原材料価格の上昇の影響等を引き続き注意する必要がある状況です。不動産業界におきましては、賃貸オフィス市場については、テレワーク等の働き方の多様化等によるオフィスの縮小傾向等の影響で、空室率が高い水準で推移しましたが、不動産投資市場については、金利動向による資金調達環境への影響が見込まれたものの、不動産投資家の高い投資意欲が継続し、安定的に推移いたしました。こうした環境のもと、当社グループの連結業績につきましては、売上高は445億22百万円（前期比132億95百万円、23.0％減）、営業利益は107億84百万円（同18億30百万円、14.5％減）、経常利益は96億47百万円（同19億25百万円、16.6％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は91億37百万円（同４億32百万円、5.0％増）となりました。各セグメントの業績は、次のとおりであります。（単位：百万円）セグメントの名称前連結会計年度当連結会計年度比較売上高営業利益売上高営業利益売上高営業利益ビルディング事業54,43312,39940,84810,572△13,585△1,827アセットマネジメント事業3,3841,9773,6742,07128993調整額－△1,762－△1,859－△97計57,81812,61544,52210,784△13,295△1,830前連結会計年度及び当連結会計年度における主要な顧客ごとの売上高及び売上高に対する当該割合は、次のとおりであります。相手先前連結会計年度当連結会計年度金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）銀座プロジェクト特定目的会社18,00031.1－－平和不動産リート投資法人11,43019.813,36530.0（注）当該割合が100分の10未満の金額及び割合については、記載を省略しております。(1)ビルディング事業ビルディング事業のうち、賃貸収益は、前期開業したKABUTOONE（東京都中央区）の賃貸収益貢献等があった一方、テナント解約違約金の反動減及びテナント退去に伴う減収等により、251億30百万円（前期比９億80百万円、3.8％減）となりました。また、物件売却収入は、棚卸資産売却の減少により、140億65百万円（同127億５百万円、47.5％減）となりました。これらにその他を含めた本事業の売上高は408億48百万円（同135億85百万円、25.0％減）、営業利益は105億72百万円（同18億27百万円、14.7％減）となりました。なお、当連結会計年度末における当社グループのビルの空室率は4.53％（再開発関連の貸し止め等を除く）となります。＜売上高の内訳＞（単位：百万円）区分前連結会計年度当連結会計年度面積（㎡）金額面積（㎡）金額賃貸収益土地賃貸面積3,380.7526,111土地賃貸面積3,380.7525,130建物賃貸面積425,431.57建物賃貸面積434,916.94物件売却収入－26,770－14,065その他－1,552－1,652計－54,433－40,848(2)アセットマネジメント事業アセットマネジメント事業のうち、アセットマネジメント収益は24億82百万円（前期比２億90百万円、13.2％増）、仲介手数料は11億91百万円（同０百万円、0.0％減）となり、本事業の売上高は36億74百万円（同２億89百万円、8.6％増）、営業利益は20億71百万円（同93百万円、4.7％増）となりました。＜売上高の内訳＞（単位：百万円）区分前連結会計年度当連結会計年度比較アセットマネジメント収益2,1922,482290仲介手数料1,1911,191△0計3,3843,674289②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ23億３百万円減少し、258億７百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益132億60百万円及び棚卸資産の減少110億12百万円等により、239億52百万円の資金の増加となりました。（前期は341億89百万円の増加）（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の取得による支出382億39百万円、無形固定資産の取得による支出23億74百万円等により、402億50百万円の資金の減少となりました。（前期は207億５百万円の減少）（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入れによる収入298億60百万円及び社債の発行による収入77億90百万円があった一方、長期借入金の返済による支出134億72百万円、社債の償還による支出43億68百万円、自己株式の取得による支出27億４百万円及び配当金の支払額37億61百万円等により、139億94百万円の資金の増加となりました。（前期は154億90百万円の減少）（参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移項目2019年３月期2020年３月期2021年３月期2022年３月期2023年３月期自己資本比率32.5％31.6％31.1％31.7％30.0％時価ベースの自己資本比率24.6％31.2％33.7％38.4％34.0％債務償還年数－年6.5年26.0年6.0年9.5年インタレスト・カバレッジ・レシオ－倍22.8倍6.2倍24.2倍16.2倍ネットD/Eレシオ1.6倍1.5倍1.6倍1.5倍1.7倍（注）１．各指標はいずれも連結ベースの財務数値を用いて、以下の計算式により算出しております。自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産債務償還年数：有利子負債／営業キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払いネットD/Eレシオ：（有利子負債－現金及び預金・有価証券）／純資産２．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている短期借入金、１年内償還予定の社債、１年内返済予定の長期借入金、社債、長期借入金、長期未払金であります。また、利払いは、連結損益計算書に計上されている支払利息を使用しております。３．営業キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。４．2019年３月期の債務償還年数及びインタレスト・カバレッジ・レシオは、営業キャッシュ・フローがマイナスであるため記載しておりません。③生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の状況については、「第２事業の状況４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループでは2020年４月30日に公表した中期経営計画「Challenge&amp;Progress」の事業戦略に沿い、再開発事業の推進、外部成長をはじめとしたビルディング事業、アセットマネジメント事業等に取り組むことにより、企業価値の向上に努めてまいりました。当連結会計年度においては、東八重洲シティービル（東京都中央区）、大永ビルディング（愛知県名古屋市）及びアディット桜通り（愛知県名古屋市）の取得等による外部成長及び賃料増額改定による内部成長等に取り組みました。当社グループの当連結会計年度の業績につきましては、上記に加え、ビルディング事業におけるテナント解約違約金の反動減及びテナント退去に伴う減収等により、営業利益は107億84百万円（前期比18億30百万円減）、政策保有株式の縮減に伴う投資有価証券売却益の計上等により親会社株主に帰属する当期純利益は91億37百万円（前期比４億32百万円増）となりました。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因は、「３事業等のリスク」に記載のとおりですが、特に主たる要因としては、国内経済の動向や賃貸オフィス市況及び不動産投資市場等の不動産市況の動向等が挙げられます。また、当連結会計年度末の資産、負債、純資産の状況は次のとおりであります。（単位：百万円）前連結会計年度末当連結会計年度末比較資産376,210398,33322,123負債256,931279,00922,078純資産119,278119,32445有利子負債206,236226,89520,659（注）有利子負債は、短期借入金、１年内償還予定の社債、１年内返済予定の長期借入金、社債、長期借入金、長期未払金であります。（資産）当連結会計年度末における資産合計は3,983億33百万円となり、前連結会計年度末比221億23百万円の増加となりました。これは販売用不動産54億69百万円及び投資有価証券44億33百万円の減少等があった一方、東八重洲シティービル（東京都中央区）、大永ビルディング（愛知県名古屋市）及びアディット桜通り（愛知県名古屋市）等の取得等に伴う有形固定資産301億47百万円の増加等によるものです。なお、当連結会計年度末における賃貸等不動産及び賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産に関する連結貸借対照表計上額は3,086億50百万円（期中増加319億36百万円）、時価は4,201億85百万円（期中増加312億４百万円）となっております。（負債）当連結会計年度末における負債合計は2,790億９百万円となり、前連結会計年度末比220億78百万円の増加となりました。これは有利子負債206億59百万円の増加等によるものです。なお、当連結会計年度末における有利子負債残高は2,268億95百万円、ネットD/Eレシオ1.7倍となりました。中期経営計画「Challenge&amp;Progress」の計数目標としてネットD/Eレシオ1.8倍以下を掲げておりますが、当該水準の範囲内となっております。（純資産）当連結会計年度末における純資産合計は1,193億24百万円となり、前連結会計年度末比45百万円の増加となりました。これは自己株式の取得等26億91百万円、その他有価証券評価差額金26億24百万円及び土地再評価差額金６億78百万円の減少があった一方、利益剰余金60億40百万円の増加等によるものです。なお、当連結会計年度において自己株式646,100株の取得を実施し、資本効率の向上に努めるとともに、安定的な株主還元の実現に向けた具体的な対応を実行いたしました。また、セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。（財政状態の分析）当連結会計年度末におけるセグメントごとの資産の状況は、ビルディング事業の資産は物件売却に伴う販売用不動産の減少等があった一方、東八重洲シティービル（東京都中央区）、大永ビルディング（愛知県名古屋市）及びアディット桜通り（愛知県名古屋市）等の取得等に伴う有形固定資産の増加等により、前連結会計年度末比で273億50百万円増加し、3,374億39百万円となりました。また、アセットマネジメント事業においては保有する平和不動産リート投資法人投資口の時価評価額の増加等により、前連結会計年度末比で４億９百万円増加し、252億64百万円となりました。＜セグメントごとの資産の状況＞（単位：百万円）前連結会計年度末当連結会計年度末比較ビルディング事業310,089337,43927,350アセットマネジメント事業24,85425,264409調整額41,26535,629△5,636連結財務諸表計上額376,210398,33322,123（経営成績の分析）セグメントごとの経営成績の状況については、「第２事業の状況４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析については、「第２事業の状況４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社グループの資本の財源については、主に事業活動から生じるキャッシュイン、金融機関からの借入及び社債発行等による資金調達となっており、これら調達した資金を運転資金、再開発事業やビルディング事業等の成長投資、株主還元及び安定的な経営のための内部留保にバランス良く配分いたします。なお、当社グループの運転資金需要のうち主なものは、事業資産の運営費用のほか、販売費及び一般管理費等の営業費用及び支払利息等の営業外費用であります。また、ネットD/Eレシオを財務規律の指標と位置付け、資本政策、財務規律の適切な水準を維持することを基本方針としており、当連結会計年度末における借入金及び社債等の有利子負債残高は2,268億95百万円、有利子負債から現金及び預金・有価証券を減じたネット有利子負債残高は1,989億87百万円、ネットD/Eレシオは1.7倍となっております。なお、当社は、再開発事業やビルディング事業をはじめとする長期的な事業を安定的に展開し、株主価値を向上させるために必要な内部留保の確保を前提とした上で、株主還元を実施しております。資本コスト及び資本効率を意識しつつ、事業投資リターン水準を踏まえ、2020年度から2023年度においては連結総還元性向70％程度を目標に利益還元することを基本方針としております。当該方針に基づき、当連結会計年度の配当金の総額は37億40百万円となり、また、当社は、当連結会計年度において総額24億99百万円の自己株式取得を行いました。その結果、当連結会計年度の連結総還元性向は68.3％となっております。③重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。なお、連結財務諸表の作成にあたり、見積りが必要な事項につきましては、合理的な基準に基づき、会計上の見積りを行っております。詳細につきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載のとおりであります。また、特に、固定資産の減損及び販売用不動産の評価については重要な会計上の見積りが必要となります。当該見積り及び仮定の不確実性の内容やその変動により経営成績等に生じる影響などは、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。