グランディハウス株式会社
有価証券報告書－第32期(2022/04/01－2023/03/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度の我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響からの正常化が進み、緩やかな持ち直しの動きが続きました。一方で、ロシアのウクライナ侵攻などによる資源価格上昇や前連結会計年度に比べ為替レートが円安で推移したことによる物価水準上昇により国内消費は弱含みで推移したこと等で、当第３四半期（令和４年10月－12月）のＧＤＰ成長率に占める国内需要がマイナス成長を記録するなど、下期にかけて厳しい経済状況が続きました。住宅業界においては、コロナ禍における生活様式の変化に伴う住宅需要の高まりが一服し、国土交通省の公表する建築着工統計では前年比で着工件数が悪化する傾向が見られました。全国新設住宅着工戸数（分譲戸建）は、令和４年10月まで18か月間連続で前年同月を上回り底堅く推移していたものの、同年11月より前年同月を割り込む水準が継続しています。このような状況の中、当社グループにおきましては、第三次中期経営計画（令和４年３月期～令和６年３月期）の下、「新築住宅販売事業の持続的な成長に向けた事業基盤の強化と事業エリアの拡大」、「住宅ストック事業の規模拡大、新築住宅販売事業との相乗効果の最大化」及び「サステナビリティ（ＥＳＧ）課題への対応強化」の基本方針を掲げ、事業基盤の強化と更なる企業価値の向上に取り組んでまいりました。主力の不動産販売事業では、首都圏エリアにおける販売力強化のための新支店開設、全営業エリアにおいて積極的な分譲用地の仕入を推進し、新築住宅販売事業の事業規模拡大施策に取り組みました。しかしながら、前連結会計年度に生じたコロナ禍における生活様式変化に伴う住宅需要の反動減と、建築資材コスト上昇に伴う販売価格の高騰が住宅の取得意欲に影響することとなりました。その結果、前連結会計年度と比較して、建築材料販売事業及び不動産賃貸事業は増収増益となったものの、不動産販売事業では販売が伸び悩み減収減益となりました。以上の結果、当連結会計年度の経営成績は、売上高は552億５百万円（前期比0.6％増）、営業利益は33億29百万円（前期比17.2％減）、経常利益は31億３百万円（前期比18.5％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は21億68百万円（前期比16.1％減）となりました。セグメントごとの経営成績は次のとおりです。不動産販売不動産販売事業では、お客様と社員の安心と安全を第一に、感染防止対策の徹底や非接触型の営業活動を継続しつつ、経済活動の正常化に伴い、イベント開催による集客などコロナ禍以前に実施していた営業手法も徐々に活性化させてまいりました。新築住宅販売では、首都圏（東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県）においては、令和５年１月、千葉エリアにおいて幕張支店（千葉市花見川区）を開設し、神奈川エリアにおいては自社施工体制への移行、埼玉エリアから東京エリアへの進出のため用地取得を行うなどの成長に向けた事業基盤の強化に取り組みました。北関東圏においては、引き続き地域に密着した仕入・販売体制強化に努めるなど地域への深耕を図るなどの継続した取り組みの結果、ホームビルダーランキング（㈱住宅産業研究所）の2021年度地域ビルダー部門で北関東第１位（２年連続）に認定されました。商品面では、太陽光パネルの搭載や断熱性能を向上させたＺＥＨ仕様商品の比率を高めるなど社会課題に配慮したサステナブルな家づくりに注力するなど、品質とサービスの向上に努めたことで、2023年オリコン顧客満足度調査の建売住宅ビルダー北関東部門第１位（４年連続）を獲得しました。一方で、当連結会計年度においては、建築資材の上昇に伴う住宅価格の高騰や一部エリアで販売商品が不足したことが影響し、新築住宅販売棟数は1,432棟と前期比78棟の減少となりました。中古住宅販売では、新築住宅の価格上昇が続いていることで、割安感のある中古住宅のニーズが高まり、首都圏を中心に仕入コストと販売価格の上昇傾向が続きました。このような状況の中、仕入面では優良物件の取得と営業拡大に向けた在庫の積み増しに努めました。一方で、販売面では物件価格の上昇に伴う購買意欲に低下が見られることとなり、当連結会計年度の中古住宅販売棟数は126棟と前期比22棟の減少となりました。以上の結果、当連結会計年度における不動産販売セグメントの売上高は509億25百万円（前期比0.2％減）、セグメント利益は25億26百万円（前期比22.8％減）となりました。建築材料販売建築材料販売では、市場環境を示す指標となる新設住宅（木造）着工戸数は、令和５年３月まで12か月連続で前年同月に対して減少となりました。需要の鈍化に伴い、国内木材価格は今期後半から下落に転じて推移しました。このような状況の中、サプライチェーンの強化による原材料の安定確保と、営業体制の強化による受注価格の適正化と優良顧客の確保に取り組んだことにより、前連結会計年度に比して業績の改善が進み、当連結会計年度における建築材料販売セグメントの売上高は39億46百万円（前期比10.3％増）、セグメント利益は４億81百万円（前期比18.6％増）となりました。不動産賃貸不動産賃貸では、主要な市場である栃木県の賃貸オフィス市場は、ＪＲ宇都宮駅東口の再開発により新たに物件が供給された一方で、駅から遠い物件や築古物件の空室が長期化する傾向が見られました。また、パーキング市場では、社会経済活動の活発化により時間貸駐車場の稼働率の改善が進みました。このような状況の中、賃貸オフィス等では、既存物件の稼働率の向上が進み、第４四半期から新たに千葉グランディハウスが取得したサンビレッジ沼南（千葉県柏市）が稼働を開始しました。また時間貸駐車場では、一部資産の売却で駐車可能台数が減少したものの、コロナ禍によって落ち込んだ稼働率が大きく改善しました。その結果、当連結会計年度における不動産賃貸セグメントの売上高は３億33百万円（前期比18.1％増）、セグメント利益は１億58百万円（前期比33.9％増）と前連結会計年度を上回り増収増益となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、営業活動及び投資活動において減少し、財務活動により増加したことで、前連結会計年度末に比べ２億58百万円減少し、108億25百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの変動要因は、次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動による資金の減少は、88億45百万円（前期は４億44百万円の減少）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益の獲得があったものの、分譲用地の取得等により、棚卸資産が増加したことによる資金減少が生じたことによります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動による資金の減少は、14億88百万円（前期は４億81百万円の減少）となりました。これは主に、賃貸用資産や、支店駐車場用地の取得などが生じたことによるものです。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動による資金の増加は、100億75百万円（前期は13億39百万円の減少）となりました。これは主に、株主配当金の支払があった一方で、棚卸資産の増加等に伴う借入金の増加が生じたことによるものです。③生産、受注及び販売の実績a.生産実績当連結会計年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称項目当連結会計年度（自令和４年４月１日至令和５年３月31日）件数前年同期比(％)金額（千円）前年同期比(％)不動産販売戸建住宅1,44596.246,888,505103.4注文住宅4087.0916,290101.9土地3694.7736,538105.0小計1,52195.948,541,333103.4建築材料販売プレカット製品－－5,391,706112.0合計1,52195.953,933,040104.2（注）１．金額は販売価額によっており、セグメント間の内部振替前の数値によっております。２．完成物件のみを記載しております。３．不動産賃貸については、生産活動を伴わないため記載しておりません。b.受注実績当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称項目当連結会計年度（自令和４年４月１日至令和５年３月31日）受注高受注残高件数前年同期比（％）金額(千円)前年同期比（％）件数前年同期比（％）金額(千円)前年同期比（％）不動産販売戸建住宅1,32889.742,427,92894.16450.02,374,17553.7注文住宅3479.1743,15984.41164.7127,84642.5土地29100.0710,542101.2－－－－他の不動産－－2,287,07494.0－－118,548118.0その他－－2,421,125107.2－－271,596154.3小計1,39189.648,589,83094.67551.02,892,16757.0建築材料販売建築材料－－9,136,797122.8－－929,966155.0合計1,39189.657,726,62798.17551.03,822,13367.4（注）１．金額は販売価格によっており、セグメント間の内部振替前の数値によっております。２．不動産賃貸については、受注を行っていないため記載しておりません。３．不動産販売の他の不動産は、中古住宅等の販売であります。４．不動産販売のその他は、外構工事等の追加工事等であります。c.販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称項目当連結会計年度（自令和４年４月１日至令和５年３月31日）件数前年同期比(％)金額（千円）前年同期比(％)不動産販売戸建住宅1,39295.144,391,456100.3注文住宅4087.0916,290101.9土地3188.6780,25985.8他の不動産－－2,268,95392.0その他－－2,568,245103.1小計1,46394.750,925,20499.8建築材料販売建築材料－－3,946,711110.3不動産賃貸賃貸収入333,491118.1合計55,205,407100.6（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．件数欄については、土地は区画数、注文住宅及び戸建住宅は棟数を表示しております。３．不動産販売の他の不動産は、中古住宅等の販売であります。４．不動産販売のその他は、外構工事等の追加工事等であります。地域別販売実績セグメント地域項目令和４年３月期令和５年３月期件数売上高件数売上高金額（千円）構成比（％）金額（千円）構成比（％）不動産販売栃木県戸建住宅67317,959,78535.263918,033,41835.4その他－2,507,3394.9－2,449,9844.8小計67320,467,12440.163920,483,40340.2茨城県戸建住宅3519,933,81119.537311,135,59821.9その他－1,230,6212.4－1,220,2542.4小計35111,164,43321.937312,355,85324.3群馬県戸建住宅1784,710,6329.21443,975,3967.8その他－301,1750.6－223,6570.4小計1785,011,8089.81444,199,0548.2千葉県戸建住宅1385,608,80611.01234,914,8819.6その他－279,6800.5－472,7440.9小計1385,888,48711.51235,387,62510.6埼玉県戸建住宅1144,556,6428.9893,849,7427.6その他－514,4671.0－419,8520.8小計1145,071,1109.9894,269,5948.4神奈川県戸建住宅532,686,1855.3573,302,2676.5その他－390,5160.8－429,0310.8小計533,076,7026.1573,731,2987.3その他戸建住宅3169,0460.37444,7760.9その他－176,0260.4－53,5970.1小計3345,0730.77498,3741.0不動産販売合計1,51051,024,739100.01,43250,925,204100(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当連結会計年度の経営成績は、売上高は552億５百万円（前期比0.6％増）となりました。不動産販売セグメントにおいては、新たな支店を開設するなど首都圏を中心としたエリア拡大や販売シェアの向上に取り組みましたが、コロナ禍で生じた特需の反動と住宅価格の高騰が購入層のマインド低下を招いたこと、及び一部エリアにおいて販売商品が不足したことにより、販売棟数が伸び悩み、前期比0.2％の減収となりました。当連結会計年度の販売棟数は、新築住宅において前期比78棟減の1,432棟、中古住宅において前期比22棟減の126棟となりました。建築材料販売セグメントにおいては、木材価格は高止まりから年度後半にかけて下落傾向に転じたものの、調達価格上昇局面において価格転嫁を順調に進められたことで増収となりました。また、不動産賃貸セグメントにおいては、社会・経済活動の活発化により時間貸駐車場の稼働率が向上したことや、新たに賃貸住宅を取得し第４四半期より稼働開始したことにより増収となりました。利益面では、不動産販売セグメントにおける減益により、連結業績は前期に対して悪化しました。不動産販売セグメントにおいては、予想を上回る建築資材価格の高騰が生じ、建築コストの上昇について販売価格への転嫁で対応を行いましたが、市場が弱含む中、販売棟数の減少と一部商品において価格改定の実施を余儀なくされたことが利益の押し下げ要因となりました。その結果、営業利益は33億29百万円（前期比17.2％減）、経常利益は31億３百万円（前期比18.5％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は21億68百万円（前期比16.1％減）となりました。当連結会計年度末の財政状態は、総資産は前連結会計年度末に比べ117億43百万円増加し、726億45百万円となりました。主な要因は、不動産販売事業のエリア拡大に伴う分譲用地の取得や将来の分譲用地への転用も視野に入れた賃貸物件の取得により、棚卸資産並びに有形固定資産が増加したことによるものです。負債は、前連結会計年度末に比べ102億７百万円増加し、464億49百万円となりました。主な要因は、分譲用地の取得等に伴い、借入金が増加したことによるものです。純資産は、前連結会計年度末に比べ15億35百万円増加し、261億96百万円となりました。これは、株主配当金の支払いがあった一方で、親会社株主に帰属する当期純利益の獲得があったことによるものです。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因及びその対応策については、「第２事業の状況３事業等のリスク」に記載のとおりであります。セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容につきましては、「第２事業の状況４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況の分析については、「第２事業の状況４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりです。当社グループの運転資金需要のうち主なものは、販売用不動産の用地取得・造成・建築等の製造費用、販売費及び一般管理費等の営業費用の支払であります。投資資金需要のうち主なものは、事業拠点への設備投資、賃貸用不動産の取得資金であります。短期運転資金については、主に自己資金、金融機関からの短期借入金により調達し、長期運転資金及び投資資金については、主に社債及び金融機関からの長期借入金により調達しております。当連結会計年度においては、販売用不動産や賃貸用不動産の取得を積極的に進めました。その結果、当連結会計年度末における有利子負債残高は397億82百万円となり、前連結会計年度に比べ108億73百万円増加しました。当社は、流動性リスクに備えるために金融機関とは十分な融資枠を設定しております。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。なお、また、新型コロナウイルス感染症の影響については、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項（追加情報）」に記載しております。