スターツコーポレーション株式会社
有価証券報告書－第51期(2022/04/01－2023/03/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度の業績は、売上高は2,338億71百万円（前期比19.0％増加）、営業利益は280億95百万円（前期比16.2％増加）、経常利益は300億２百万円（前期比16.3％増加）となり、親会社株主に帰属する当期純利益は202億18百万円（前期比20.5％増加）となりました。事業種類別セグメントごとの業績の概況は次のとおりであります。建設事業建設事業におきましては、資産運用及び資産継承のコンサルティングとして創業から変わらぬ地域密着営業を行っており、賃貸住宅をはじめ商業ビル・ホテル・高齢者支援施設・保育施設・物流倉庫などグループの総合力を活かした豊富なコンテンツによる土地有効活用の提案を行っております。社会インフラとして普及に注力しております『免震構造の建物』におきましては、地域特性を踏まえ『土地・所有者・入居者』すべてに最適な土地活用を提案してまいりました結果、累計受注棟数は2023年３月末現在では607棟となりました。また、28年にわたり培ってきた『免震・長寿命化技術』を活用し、歴史的建造物の改修・保存にも取り組んでおり、当社グループが手掛けた施工実績が一般社団法人日本免震構造協会による協会賞を受賞いたしました。当連結会計年度の業績は、工事が順調に進捗いたしましたが、建築資材価格の高騰等の結果、売上高741億91百万円（前期比14.4％増）、営業利益74億49百万円（前期比8.7％減）、受注残高は1,259億６百万円（前期比0.7％増）となりました。賃貸仲介事業賃貸仲介事業におきましては、不動産管理物件数の増加に伴い、仲介手数料及び更新手数料が堅調に推移いたしました。また、グループの総合力を活かし、地域密着営業による法人取引の拡大にも注力してまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高76億84百万円（前期比7.3％増）、営業利益24億82百万円（前期比3.0％増）となりました。売買仲介事業売買仲介事業におきましては、地域密着営業による事業用資産のコンサルティングや募集管理と合わせた購入・買換えの提案を推進するとともに、不動産売却サポートサービス「マイホームオークション」を積極的に活用し、売主・買主双方に透明性の高い取引を推進し、仲介手数料及び取扱件数は堅調に推移いたしました。また、新規連結会社の業績も寄与いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高67億１百万円（前期比19.0％増）、営業利益18億47百万円（前期比7.0％増）となりました。不動産管理事業不動産管理事業におきましては、管理物件数の増加に伴い、管理手数料売上及びメンテナンス売上が堅調に推移いたしました。また時間貸駐車場「ナビパーク」の利用回復により賃貸事業売上も増加いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高866億68百万円（前期比4.6％増）、営業利益113億３百万円（前期比2.7％増）となりました。分譲不動産事業分譲不動産事業におきましては、2023年２月に新築分譲マンション「アルファグランデ成田八番街」（千葉県成田市：総戸数198戸）の完成引渡、「スターツプロシード投資法人」へ賃貸住宅６棟の譲渡、分譲戸建「クオンガーデン新浦安」（千葉県浦安市）、「クオンガーデン成城」（東京都世田谷区）等の販売により当連結会計年度の業績は、売上高233億73百万円（前期比177.0％増）、営業利益16億15百万円（前期比505.1％増）となりました。なお、新築分譲マンション「アルファグランデ日暮里」（東京都荒川区：総戸数44戸）の完売により当連結会計年度における契約残高は、49戸26億20百万円となりました。出版事業出版事業におきましては、会員数400万人超を有する女性向けウェブサイト「オズモール」の成功報酬型送客サービス「オズのプレミアム予約」では、掲載店舗と連携し少人数プランを充実させたことにより利用者数が復調いたしました。また、「スターツ出版文庫」レーベルでは『鬼の花嫁』シリーズが累計56万部を超える人気コンテンツに成長、新たに創刊した男性向け異世界ファンタジーレーベル「グラストコミックス」と「グラストノベルス」におきましては読者数が着実に増加したことから、書籍・電子書籍及び電子コミックの販売も順調に推移いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高65億72百万円（前期比28.0％増）、営業利益15億34百万円（前期比98.0％増）となりました。ホテル・レジャー事業ホテル・レジャー事業におきましては、度重なる新型コロナウイルス感染症拡大による行政からの外出自粛要請や酒類の提供・イベントの制限により甚大な影響を受け需要の低下が継続してまいりましたが、10月以降の感染者数の落ち着きや各種政策により、国内の需要は着実に回復してまいりました。また、「ホテルエミオンプノンペン」におきましても、カンボジア入国時の規制が緩和されたことに伴い、需要が着実に回復いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高90億76百万円（前期比102.4％増）、営業利益１億95百万円（前期営業損失16億54百万円）となりました。高齢者支援・保育事業高齢者支援・保育事業におきましては、グループホーム「きらら池上」（東京都大田区）、グループホーム「きらら北越谷」（埼玉県越谷市）など新たに５事業所を開設いたしました。既存事業所の稼働は順調に推移いたしましたが、光熱費の高騰や人材採用・育成活動にも積極的に取り組みました結果、当連結会計年度の業績は、売上高111億70百万円（前期比8.0％増）、営業利益５億87百万円（前期比6.1％減）となりました。コンサルティング事業コンサルティング事業におきましては、不動産管理信託報酬、少額短期保険契約件数が堅調に推移しております。また、火災保険の保険期間改定に伴う損害保険代理店手数料、「スターツプロシード投資法人」の物件取得及び譲渡に係る資産運用報酬が増加いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高75億12百万円（前期比13.2％増）、営業利益12億42百万円（前期比6.6％増）となりました。物販・文化事業物販・文化事業におきましては、カードキーシステム「シャーロック」シリーズの製造・販売、美術館の運営を行っております。当連結会計年度の業績は、前連結会計年度にコンビニエンスストアの運営を終了したことに伴い、売上高９億19百万円（前期比13.9％減）、営業利益１億48百万円（前期比5.4％減）となりました。②財政状態及びキャッシュ・フローの状況財政状態の状況当連結会計年度末の総資産は前連結会計年度末と比べて198億13百万円増加し2,931億円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する当期純利益の増加に伴う現金及び預金の増加、有形固定資産の取得による増加であります。総負債におきましては、前連結会計年度末と比べて24億３百万円増加し1,480億13百万円となりました。また、有利子負債残高は前連結会計年度末と比べて91億33百万円減少し、656億49百万円となっております。キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末と比べて108億47百万円の資金を獲得し、784億85百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、法人税等の支払89億83百万円等による資金の使用の一方で、税金等調整前当期純利益302億27百万円、減価償却費54億84百万円、分譲不動産事業の棚卸資産の減少64億５百万円により、341億48百万円の資金を獲得（前連結会計年度は249億51百万円の資金を獲得）いたしました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、賃貸等不動産等の取得、「パティーク新浦安」リノベーション工事や「布袋駅東複合公共施設等整備事業」の建設等により107億１百万円の資金を使用（前連結会計年度は178億19百万円の資金を使用）いたしました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、分譲不動産事業におけるプロジェクト資金等の銀行借入金返済、剰余金の配当41億14百万円により129億49百万円の資金を使用（前連結会計年度は59億63百万円の資金を使用）いたしました。③生産、受注及び販売の実績a.受注高、完成工事高、繰越高及び施工高建設事業の受注高、完成工事高、繰越高及び施工高は、次のとおりであります。種別前連結会計年度（自2021年４月１日至2022年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円）％一般住宅2,7103,4716,1812,7433,4370.382,741賃貸住宅92,10656,733148,84047,146101,6930.18646,363その他18,29416,59834,89214,96419,9288.41,67016,258計113,11176,802189,91464,854125,0591.411,76565,363種別当連結会計年度（自2022年４月１日至2023年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円）％一般住宅3,4372,0115,4493,0922,3560.7153,100賃貸住宅101,69347,742149,43653,52695,9100.762354,063その他19,92825,28445,21217,57227,6403.289016,704計125,05975,038200,09874,191125,9061.221,53073,867（注）１．前期以前に受注したもので、契約の更新等により受注額に変更のあるものについては、当期受注高及び次期繰越高の手持高にその増減を含んでおります。２．次期繰越高の施工高は、未成工事支出金により手持高の施工高を推定したものであります。３．当期施工高には分譲不動産事業の分譲にかかる施工高は含まれておりません。４．「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。b.契約及び販売実績分譲不動産事業の契約及び販売実績は次のとおりであります。種別前連結会計年度（自2021年４月１日至2022年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）戸建住宅151,509182,927293,5424894マンション分譲32421285,949201,7261114,465賃貸住宅－－21,56921,569－－土地11,300328731,571116その他13－014-－その他収入－－－24－24-－合計203,05515110,758558,4381165,375種別当連結会計年度（自2022年４月１日至2023年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）戸建住宅4894362671,520－－マンション分譲1114,4651175,6181797,464492,620賃貸住宅－－614,345614,345－－土地116－－116－－その他-－－－－－－－その他収入-－－27－27－－合計1165,37512620,61819323,373492,620c.セグメント別販売実績セグメント別の販売実績につきましては、次のとおりであります。なお、各事業とも、当社の営業店舗等において最終需要者に対し直接に販売、工事請負契約の締結並びに役務の提供を行っております。セグメントの名称前連結会計年度（自2021年４月１日至2022年３月31日）当連結会計年度（自2022年４月１日至2023年３月31日）金額（百万円）構成比（％）金額（百万円）構成比（％）前年同期比（％）一般住宅2,7431.43,0921.3112.7建設事業賃貸住宅47,14624.053,52622.9113.5その他14,9647.617,5727.5117.4計64,85433.074,19131.7114.4賃貸仲介事業7,1623.67,6843.3107.3売買仲介事業5,6312.96,7012.9119.0不動産管理手数料10,7785.511,3074.8104.9不動産管理事業メンテナンス売上25,39012.926,97011.5106.2賃貸収入46,65423.748,39020.7103.7計82,82342.186,66837.1104.6戸建住宅3,5421.81,5200.742.9マンション分譲1,7260.97,4643.2432.3分譲不動産事業賃貸住宅1,5690.814,3456.1914.3土地1,5710.8160.01.0その他40.0－－－その他収入240.0270.0112.2計8,4384.323,37310.0277.0出版事業5,1322.66,5722.8128.0ホテル・レジャー事業4,4852.39,0763.9202.4高齢者支援・保育事業10,3475.311,1704.8108.0コンサルティング事業6,6363.47,5123.2113.2物販・文化事業1,0670.59190.486.1合計196,578100.0233,871100.0119.0（注）建設事業「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「（1）経営成績等の状況の概要②財政状態及びキャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社グループの資本の財源及び資金の流動について、当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金需要と販売用不動産取得需要であります。運転資金につきましては、内部資金より充当し、不足が生じた場合は金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産取得資金及び設備投資に係る資金につきましては、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５経理の状況１連結財務諸表等（1）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりであります。