ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社
有価証券報告書－第34期(2022/04/01－2023/03/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態の状況（資産）当連結会計年度末における資産合計は、前連結会計年度末に比べ3,548,615千円増加し、41,439,576千円となりました。これは主に、仕掛販売用不動産が2,608,477千円増加したこと及び有形固定資産が2,657,992千円増加したこと並びにのれんが425,592千円増加した一方で、販売用不動産が2,141,439千円減少したことによるものであります。（負債）当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に比べ757,169千円増加し、30,552,116千円となりました。これは主に、支払手形及び買掛金が2,378,906千円減少した一方で、借入金が3,150,550千円増加したことによるものであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ2,791,445千円増加し、10,887,460千円となりました。その主な要因は、利益剰余金が1,200,866千円増加したことによるもの及び東京証券取引所スタンダード市場への上場に伴う公募増資やストック・オプションの行使により資本金及び資本準備金がそれぞれ791,478千円増加したことによるものであります。②経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国の経済は、新型コロナウイルスの影響による大幅な落ち込みから段階的な社会経済活動の再開に伴う緩やかな回復基調となりました。一方で、世界的な金融引き締めや、地政学的リスクの顕在化により資源価格の高騰と物価上昇が進んでおり、今後の景気の下振れが懸念されております。当社グループの属する不動産市場に関しては、各種経済対策や継続的な低金利環境により、需要は底堅く推移していると認識していますが、昨今の国際金融情勢の変化を踏まえた国内政策金利の動向や、物価高による消費マインドの減退といった要素が不動産市況に与える影響について注視が必要です。また、コロナ禍で急速に広がったリモートワークの影響で、郊外における住居ニーズの高まりや、オフィス需要の縮小などが一部ございましたが、ポストコロナにおいてこうした傾向が継続するのかどうか慎重な見極めが必要であります。当社グループは、不動産開発を通じて、土地の価値が最大限に発揮される可能性を追求する事業に取り組んでおり、特定の建物用途に固執せず、「土地を起点とした発想」で中長期的なキャッシュ・フローの最大化ができるように、時代の変化に応じて柔軟な事業展開を行っております。不動産売却による利益の一部は、賃貸用不動産の獲得に投資し、安定収益の上積みを継続することを基本戦略としております。当社グループは、開発した不動産の用途と収益形態に応じて、①商業施設や共同住宅等の賃貸用不動産の保有により賃料収入を得る「不動産開発・賃貸事業」、②戸建用地や産業用地の分譲販売と住宅建築を行う「不動産開発・販売事業」、③マンションの企画開発及び分譲販売を行う「マンション事業」、④高齢者向けサービス事業等を行う「その他の事業」の４事業に区分して展開しております。このような状況の下、当社グループの当連結会計年度の経営成績は、売上高18,626,327千円（前年同期比2.9％減）、営業利益2,508,766千円（前年同期比12.5％減）、経常利益2,134,492千円（前年同期比16.4％減）、親会社株主に帰属する当期純利益1,307,386千円（前年同期比18.4％減）となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。（不動産開発・賃貸事業）当セグメントにおきましては、共同住宅物件並びに商業用不動産の稼働が堅調に推移しました。新たに、期中においてオフィスビル（和歌山県和歌山市）等の取得に成功したことに加えて、2023年１月に子会社化した株式会社エルアンドビーにおいても、埼玉県下を中心に賃貸用不動産を所有しており、保有不動産の用途やエリアの分散化が進められました。これらの結果、セグメント売上としては2,466,090千円（前年同期比2.2％増）、セグメント利益は824,055千円（前年同期比2.4％増）となりました。（不動産開発・販売事業）当セグメントにおきましては、法人向けの産業用地販売に関して、前期に続き、一定規模の土地売却に成功しました。一般顧客向けの分譲地販売・戸建販売に関して、コロナ禍の影響が残る中で上半期の和歌山エリア展示場での集客が弱く、下半期の引渡しに伸び悩みました。建築コストに関して、資材価格の高騰がありましたが、商品仕様の見直しや広告宣伝・販売促進活動の工夫により資材高騰分の吸収に成功したことで、一定の利益率を維持することができました。西宮エリアでは、「夙川StTerrace秀麗の丘」の在庫販売を中心として予定通りの販売進捗となりました。これらの結果、セグメント売上としては5,609,457千円（前年同期比6.2％減）、セグメント利益は1,318,252千円（前年同期比30.2％減）となりました。（マンション事業）当セグメントにおきましては、一部の物件について、販売開始直後の集客に弱含みがありましたが、次第に客足が回復し、若干計画を上回るペースで進捗しました。当期は前期完成在庫の販売に加えて、新規完成物件であるコンパクトマンションシリーズのアウラ上本町（総戸数39戸）、アウラ京町堀（総戸数48戸）と、主力ブランド商品のユニハイム平野本町（総戸数46戸）、ユニハイム東住吉フォレスト（総戸数54戸）等を中心として、277戸の引渡しがありました。これらの結果、セグメント売上としては10,282,740千円（前年同期比2.2％減）、セグメント利益は1,089,991千円（前年同期比59.2％増）となりました。（その他の事業）当セグメントにおきましては、シニア事業に関しては、高齢者向けマンションの入居率が90％と高稼働を維持し、これに伴い介護関連サービスの利用も堅調となりました。レジャー事業に関しては徐々に回復基調にあるものの、コロナ前の水準に戻るにはもう少し時間を要すると考えています。これらの結果、セグメント売上としては268,038千円（前年同期比0.6％減）、セグメント利益は66,252千円（前年同期比20.9％減）となりました。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は前連結会計年度末に比べ225,380千円減少し、3,667,029千円（前事業年度末比5.8％減）となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果、使用した資金は1,030,985千円（前年同期は4,997,710千円の収入）となりました。主な増加要因は、税金等調整前当期純利益2,110,194千円、減価償却費527,281千円であり、主な減少要因は、仕入債務の減少額2,514,781千円及び法人税等の支払額1,250,992千円であります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果、使用した資金は2,711,263千円（前年同期は1,107,960千円の支出）となりました。主な減少要因は、定期預金の増加額429,394千円及び有形固定資産の取得（主に賃貸用不動産の取得）による支出1,862,214千円並びに連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出411,232千円であります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果、得られた資金は3,516,868千円（前年同期は3,027,818千円の支出）となりました。主な増加要因は、長期借入れによる収入9,579,020千円及び株式の発行による収入1,572,624千円であり、主な減少要因は、短期借入金の純減額1,871,474千円及び長期借入金の返済による支出5,656,782千円であります。④生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社グループが営む事業では、生産実績を定義することが困難であるため「生産実績」は記載しておりません。ｂ．受注実績当社グループでは、受注生産として、注文建築の請負工事が該当しますが、金額の重要性が低いため「受注実績」としての記載は省略しております。ｃ．販売実績当連結会計年度の販売実績は、次のとおりであります。セグメントの名称金額（千円）前年同期比不動産開発・賃貸事業2,466,0902.2％増不動産開発・販売事業5,609,4576.2％減マンション事業10,282,7402.2％減その他の事業268,0380.6％減合計18,626,3272.9％減（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2021年４月１日至2022年３月31日）当連結会計年度（自2022年４月１日至2023年３月31日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）ニデックグローバルサービス株式会社2,190,00011.4－－(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、提出日現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しておりますが、特に下記の会計方針が連結財務諸表作成に係る重要な見積りの判断等に影響を及ぼすと考えております。ａ．賃貸不動産（固定資産）の減損当社グループは、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づき、減損の要否を検討しております。将来の事業計画や市場環境の変化により、減損の兆候が発生した場合、減損損失を計上する可能性があります。なお、当連結会計年度末の賃貸不動産（固定資産）の減損に関する算定は「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。ｂ．繰延税金資産当社グループの繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性を判断し計上しております。市場環境の変化等により課税所得の見積り額が変動した場合や、税制改正により実効税率が変更された場合及び将来の不確実な経済条件の変動等により見直しが必要となった場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において認識する繰延税金資産及び法人税等調整額の金額に重要な影響を与える可能性があります。ｃ．販売用不動産の評価当連結会計年度末の販売用不動産の評価に関する見積りに用いた仮定は「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項」に記載のとおりであり、当連結会計年度末の販売用不動産の評価に関する算定については、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。②経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討（売上高）当連結会計年度における売上高は18,626,327千円（前年同期比2.9％減）となりました。これは主に、マンション事業において、ファミリー向けの分譲マンションを277戸（前期282戸）引き渡したことによる売上高が10,282,740千円（前年同期比2.2％減）、不動産開発・販売事業において、土地販売89区画（前期100区画）・戸建販売69棟（前期81棟）の引渡しをしたことによる売上高5,609,457千円（前年同期比6.2％減）を計上したことによるものであります。（売上原価、売上総利益）当連結会計年度における売上原価は13,462,004千円（前年同期比0.8％減）となりました。これは主に売上高の減少に伴う原価の減少によるものであります。この結果、売上総利益は5,164,322千円（前年同期比7.8％減）となりました。（販売費及び一般管理費、営業利益）当連結会計年度における販売費及び一般管理費は2,655,556千円（前年同期比3.0％減）となりました。これは主に、住宅・マンションの売上戸数に応じた広告宣伝費や販売促進費等の変動費用が減少したことによるものであります。この結果、営業利益は2,508,766千円（前年同期比12.5％減）となりました。（営業外損益、経常利益）当連結会計年度における営業外収益は60,085千円（前年同期比35.1％減）となりました。これは主に受取保険金の減少によるものであります。また、営業外費用は434,359千円（前年同期比7.1％増）となりました。これは主に、支払手数料の増加によるものであります。この結果、経常利益は2,134,492千円（前年同期比16.4％減）となりました。（特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度における特別利益は27千円（前年同期は5,793千円）となりました。これは、固定資産売却益の減少によるものであります。また、特別損失は24,325千円（前年同期比84.3％減）となりました。これは主に、固定資産除却損の減少によるものであります。当連結会計年度における法人税等合計は802,808千円（前年同期比0.2％増）となりました。この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は1,307,386千円（前年同期比18.4％減）となりました。ｂ．当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因「第２事業の状況３事業等のリスク」に記載のとおりであります。ｃ．キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当連結会計年度中におけるキャッシュ・フローの状況につきましては、「第２事業の状況４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1）経営成績等の状況の概要③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社グループの資金需要の主なものは、販売用及び賃貸用不動産の取得資金であります。その所要資金については自己資金、金融機関からの借入及び社債発行等により調達しており、案件ごとに調達条件を検討して決定しております。③財政状態の分析「第２事業の状況４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1）経営成績等の状況の概要①財政状態の状況」に記載のとおりであります。④経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等の進捗状況について当社グループは、不動産開発を基礎として、不動産の仕入から販売に至るまでをフルラインでカバーすることで高い収益性を達成することを目指しております。目標達成状況を判断する材料として、自己資本当期純利益率（ROE）を客観的な指標としております。なお、過去２年間の自己資本当期純利益率（ROE）は以下のとおりであります。決算年月2022年３月期2023年３月期自己資本当期純利益率（ROE）21.9％13.8％