セントラル総合開発株式会社
有価証券報告書－第64期(2022/04/01－2023/03/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。(1)経営成績等の状況の概況当連結会計年度における我が国経済は、ポストコロナ時代への新たな段階に進む中、一部に弱さがみられるものの、個人消費や設備投資、雇用情勢が改善し景気は緩やかに持ち直す動きがみられました。しかし一方では、ウクライナ情勢等の地政学的リスクや世界的な金融引き締めによる海外の景気下振れが我が国へ与える影響、国内の物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等、景気の下振れリスクが強まっている状況にあります。当社グループの属する不動産業界では、2023年１月１日時点の公示地価について、住宅地や商業地といった全用途の全国平均が前年比1.6％増と２年連続で上昇しております。新築分譲マンション市場においては、2022年１月～12月の全国で発売された分譲マンションの平均価格は前年より0.1％上昇の5,121万円と5,000万円を２年連続で突破し、６年連続で過去最高値を更新しました。一方、全国における発売戸数は前年比5.9％減の７万2,967戸と前年実績を下回りました。これは、北海道、東北、四国、九州等は増加したものの、三大都市圏が落ち込んだ結果によるものであります(㈱不動産経済研究所調査)。このような事業環境の下、当社の主力事業である新築分譲マンション事業におきましては、当初の計画どおり12物件(首都圏２物件・地方圏10物件)を竣工・引渡しいたしました。この結果、当連結会計年度の業績におきましては、売上高は前年度より1,077百万円上回る30,391百万円(前期比3.7％増)、営業利益は1,538百万円(同29.7％増)、経常利益は1,260百万円(同36.1％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は845百万円(同34.2％増)と前期比増収増益となりました。また、年度当初の業績予想対比でも予想を上回る結果となりました。(2)経営成績当連結会計年度の売上高は、前期と比べて1,077百万円上回る30,391百万円(前期比3.7％増)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売戸数は減少したものの平均販売単価が増加したこと及び不動産賃貸事業で前期に賃貸を開始した賃貸マンション２棟の売上が増加したことが主な要因であります。売上総利益は、前期と比べて124百万円上回る5,184百万円(前期比2.5％増)となりました。これは売上高にて述べたとおり売上高が増加したことが主な要因であります。経常利益は、前期と比べて334百万円上回る1,260百万円(前期比36.1％増)となりました。これは前期に行った第三者割当増資など企業価値向上を目的とする経費支出の反動減及び売上総利益を計上できたことが主な要因であります。親会社株主に帰属する当期純利益は、前期と比べて215百万円上回る845百万円(前期比34.2％増)となりました。これは税金費用の増加があったものの、前述したとおり経常利益が増加したことが主な要因であります。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。（不動産販売事業）当連結会計年度における竣工物件は下記の12物件で、予定どおりに竣工・引渡しとなりました。12物件中10物件が地方圏で、このうち３物件が初進出の都市であります。クレアホームズ高知本町ザ・パークフロント（高知県高知市）クレアホームズ上田中央（長野県上田市）※初進出クレアホームズ牛田中ザ・プレミアム（広島県広島市東区）クレアホームズフラン北持田（愛媛県松山市）クレアホームズ赤迫ザ・タワー（長崎県長崎市）クレアホームズ戸田公園（埼玉県戸田市）クレアホームズ府中西府スカイビュー（東京都府中市）クレアホームズ道後南ザ・レジデンス（愛媛県松山市）クレアホームズフラン本町橋（大阪府大阪市中央区）クレアホームズ番町ザ・パークフロントタワー（香川県高松市）※初進出クレアホームズ上荒田ザ・ガーデン（鹿児島県鹿児島市）クレアホームズ宇都宮城址公園（栃木県宇都宮市）※初進出この結果、売上高は26,669百万円(前期比3.7％増)、セグメント利益(営業利益)は2,009百万円(同12.5％増)となりました。今後とも、全国に展開する各営業拠点において、地域特性やお客様ニーズに合致した用地取得や商品企画を行うことにより、当社の「クレア」ブランドの価値を高めてまいります。（不動産賃貸・管理事業）都心５区のビル賃貸市場におきましては、３月に大規模ビルの竣工が続き供給が増えたことにより、平均空室率が6.41％と前月比0.26ポイント上昇しました。また、賃料につきましても新築・既存ビルの平均賃料が32ヶ月連続で下落し、３月は１坪当たり２万円を割り込む状況となりました(三鬼商事㈱調査)。引き続き今後の市場動向について注視する必要があります。このような環境下、既存テナントの継続確保と空室の早期解消を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。また、賃貸コンパクトマンションブランド「クレアグレイス」につきましては、「クレアグレイス新森古市(大阪府大阪市城東区)、40戸」及び「クレアグレイス荒田Ⅱ(鹿児島県鹿児島市)、36戸」の２物件が当連結会計年度に竣工・賃貸開始となりました。マンション管理事業におきましては、当連結会計年度中の新規管理戸数588戸を加え、総管理戸数は13,365戸となりました。引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応するべく、専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。具体的には、共用部分及び専有部分の設備に関するリニューアル工事のご提案、災害発生時におけるご入居者様同士のコミュニケーションツールのご提案等を行い、良好な居住空間・管理組合運営の維持向上など、お客様にとって価値あるサービスをご提供できるよう注力しております。ビル管理事業におきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めるとともに、原状復旧・入居工事や空調・電気設備の更新工事及び給排水設備改修等のスポット工事の受注に注力しております。この結果、売上高は3,694百万円(前期比3.4％増)、セグメント利益(営業利益)は528百万円(同8.7％増)となりました。生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。①受注実績当社グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模及び受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。②販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称売上高(千円)前期比(％)不動産販売事業マンション26,616,321103.9その他53,61062.7計26,669,931103.7不動産賃貸・管理事業3,685,028103.3その他36,759110.4合計30,391,720103.7(注)１セグメント間取引については、相殺消去しております。２参考として不動産販売事業におけるマンションの発売実績、契約実績、販売実績を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。戸数(戸)前期比(％)発売実績マンション466.4(485)70.4(72.9)契約実績マンション534.0(545)70.7(71.9)販売実績マンション652.3(655)95.4(95.8)３上記戸数は当社持分戸数であり、()は外書きでＪＶ(共同企業体)を含む100％戸数を記載しております。(3)財政状態当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ279百万円減少し28,963百万円となりました。これは、主に不動産賃貸事業で賃貸マンションの建設状況等が進捗したことにより有形固定資産が増加したものの、棚卸資産が減少したことによるものであります。負債は、前連結会計年度末に比べ1,015百万円減少し19,876百万円となりました。これは、主に借入金が1,239百万円が減少したことによるものであります。純資産は、前連結会計年度末に比べ736百万円増加し9,086百万円となりました。これは、親会社株主に帰属する当期純利益を845百万円計上したことによるものであります。(4)キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高(以下「資金」という。)につきましては、前連結会計年度末に比べ494百万円増加して2,530百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、契約及び引渡しが順調に進捗したため、棚卸資産の減少による収入があった結果獲得した資金は2,664百万円(前期は2,357百万円の獲得)となりました。投資活動によるキャッシュ・フローは、主に賃貸マンションの建設状況等が進捗したことによる支出があった結果使用した資金は789百万円(前期は1,249百万円の使用)となりました。財務活動によるキャッシュ・フローは、主に借入れの返済による支出があった結果使用した資金は1,380百万円(前期は370百万円の使用)となりました。当連結会計年度における当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、将来の収益源となる来年度以降の土地の仕入れ等(不動産事業支出金)が順調に推移していることから、これらに対応するため資金の源泉として、自己資金及び金融機関からの借入による調達で対応しております。当社グループにおきましては、手許流動性と借入金との適正バランスを考えながら、グループ各社の手許流動性をチェックし、連結ベースでの資金の効率化を図っております。(5)重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。