株式会社マーキュリーリアルテックイノベーター
有価証券報告書－第32期(2022/03/01－2023/02/28)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、提出日現在において、当社が判断したものであります。（１）経営方針当社は、「報恩」を合言葉に「喜びや成長の糧となる環境を人々から与えられている事に感謝し、不撓不屈の精神で価値ある未来の創造に挑戦し続ける」ことを経営理念として掲げ、「不動産IT革命により不動産取引に関わる全ての人の満足を創造する」ことを事業理念としております。当社は20年以上にわたって三大都市圏における新築マンションに関するパンフレット等の資料を収集し不動産データベースとして蓄積することで、新築マンションデベロッパー、不動産仲介事業者、不動産販売事業者、戸建て業者等の不動産に関わる事業者様に不動産マーケティングシステムを提供しております。一物四価と言われ価値の測定が困難な性質を持つ不動産に対して、顧客が不動産取引を行う上で、正確な不動産価値分析により選択に確信を持っていただけるよう、正確な裏付けのある不動産データベースを整備し長年にわたりご活用いただいております。また、当社は新築マンションのデータベースを日々更新・蓄積しており、保有する不動産データベースは、データ棟数63,383棟、住戸数2,721,490戸、パンフレット数42,120通、間取り数642,530件（2023年２月28日現在）となっております。当社では、この不動産データベースとAI（人工知能）や画像解析等のテクノロジーを活用し、不動産業界に変化を起こすイノベーターを目指し今後も新たな付加価値の創造に向けたチャレンジを続けて参ります。（２）目標とする経営指標等当社は持続的な成長と企業価値向上を目指しており、全社的な主要な指標として売上高及び営業利益を重視しております。また、当社は主力事業と位置付けるプラットフォーム事業において目標とする経営指標を設定しております。主に新築マンション事業者向けに提供している月額課金制サービス（サマリネット及びリアナビ）においては平均顧客単価、平均顧客数、ARR及び解約率を、不動産仲介事業者（中古領域）向けのデータダウンロードサービスにおいては平均顧客数を事業運営上重視する経営指標としております。新築マンション事業者向けの月額課金制サービスは、売上高に連動して増加する変動費が少ない収益構造であることから、ARRを伸長させることが営業利益確保のために重要であると考えております。従ってARRを目標とする経営指標に設定するとともに、ARRの構成要素として平均顧客単価、平均顧客数及び解約率を目標とする経営指標に含めております。平均顧客単価を上げるためには、既存顧客に対して利便性の高いサービスを訴求するアップセルに注力するとともに、SaaS型サービスへ移行していない賃貸サマリ、売買サマリ、統計サマリ等のSaaS型サービスへの移行を推進することで顧客単価向上を図って参ります。不動産仲介事業者向けのデータダウンロードサービスは従量課金制であり、当サービスの売上高と平均顧客数を目標とする経営指標に設定しております。当サービスにおいては、現在はパンフレット画像を中心に提供を行っておりますが、今後は顧客が求めるコンテンツをサービスに追加することで利用頻度を高めて一顧客当たりの売上高を伸ばし、全体として売上高の増加を図って参ります。なお、前事業年度までデータダウンロードサービスの経営指標として平均顧客単価を採用しておりましたが、当サービスの売上高は大手仲介業者の占める比率が高く、大手仲介業者との取引の状況次第で平均顧客単価が大きく変動する性質があることから、当事業年度からは目標とする経営指標から除外しております。なお、前事業年度までは平均顧客単価を目標としている経営指標としておりましたが、売上高が大手不動産仲介会社に偏っている現状を鑑み、当社の事業内容をより適切に測定することができる売上高に変更しております。（注）サマリネット・リアナビ及びデータダウンロードサービスの経営指標の算定方法は以下のとおりです。サービス名経営指標算定方法サマリネット・リアナビ平均顧客単価（サマリネット)各月の顧客単価（売上高÷顧客数）の平均値平均顧客数（サマリネット)各月の顧客数の平均値ARR（サマリネット・リアナビ）月額課金制サービスの契約額の年間合計額解約率（サマリネット・リアナビ）期中解約金額÷前期のARR×100データダウンロードサービス売上高データダウンロードサービスの売上高平均顧客数各月の顧客数の平均値（３）経営環境当社は、不動産マーケティングソリューション事業を行っており、当社の主要な顧客は新築マンションデベロッパー、不動産仲介事業者、不動産販売事業者、戸建て業者等であり、その大半が不動産業に関わっております。不動産業は、国民生活や経済活動の基礎となる住宅・オフィス・商業施設等の開発・流通・管理等を通じ我が国の豊かな国民生活経済成長等を支える重要な基幹産業であり、その産業規模は2017年度では売上高43.4兆円、法人数約33万社、従業者数134万人、国内総生産61.8兆円であります。（出典：不動産業ビジョン2030、国土交通省社会資本整備審議会産業分科会不動産部会）居住用不動産を取り巻く環境として、昨今少子高齢化に伴う人口減少及びそれに伴う空き家問題などが将来的な懸念として社会問題化しておりますが、政府が閣議決定した「住生活基本計画」（2021年３月）において「新たな日常」やDXの進展等に対応した新しい住まい方の実現や脱炭素社会に向けた住宅循環システムの構築と良質な住宅ストックの形成等の目標が掲げられ、住宅の供給の在り方の大きな転換点を迎えております。足元では、雇用・所得環境の改善が見られ、各種政策の効果もあって景気の緩やかな回復が続くことが期待されている中にあって、低金利環境の継続と建築資材や人件費の高騰を受けて新築マンションの平均価格は2018年5,786万円、2019年5,955万円、2020年6,039万円、2021年6,517万円、2022年6,413万円（首都圏の各年に発売された新築マンションが対象、当社調べ）と堅調な推移を見せております。新築マンションの価格高騰により、中古マンション業界も活況を呈しており、首都圏の中古マンションの価格は、2010年を100とする不動産価格指数において2018年136.4、2019年141.6、2020年147.2、2021年159.1、2022年176.0（南関東圏におけるマンションが対象、出典：国土交通省）と値上がりが続いております。また、金融政策においては日銀の物価上昇見通しは緩やかであり金融緩和政策が継続される（日本銀行『経済・物価情勢の展望』）と想定されており、引き続き既存住宅流通の拡大が後押しされる環境にあると認識しております。かかる環境を踏まえ、当社ではプラットフォーム事業において新築マンション事業者（新築マンション領域）向けのサービスと不動産仲介事業者（中古マンション領域）向けの両方において売上高及び営業利益の向上を目指して参ります。（４）経営戦略等上記の経営環境を踏まえたそれぞれの領域における具体的な経営戦略は以下のとおりであります。新築マンション領域においては、不動産マーケティングシステムとしてサマリネット及びリアナビを提供しておりますが、これらのサービスは主に用地仕入れや企画・マーケティング部門においてご活用いただいております。用地仕入れ時の事業計画策定、市場調査レポートの作成、競合物件調査等を短時間で行うことができる利便性の高いシステムであることから、新築マンションの年間供給戸数ランキング（2022年度、当社調べ）における上位50社中49社に導入いただいております。2021年２月期より、従来クライアントサーバ型システムにて提供しておりました不動産マーケティングシステムの主力サービスである「マンションサマリ」のSaaS型サービスへの切り替えを進めて、顧客が場所や端末を選ぶことなく業務を行うことができる環境を整備いたしました。当社の顧客企業においても多様な働き方を推進する観点からリモートワーク等のオフィス以外で業務を行うニーズが急速に高まっており、そうしたニーズへの対応としてSaaS型サービスをご活用いただいております。このSaaS型サービスへのリプレイスにより、月額課金制サービスの年間売上高（ARR）の増加を実現することができております。今後は、「マンションサマリ」以外のサービスについても順次SaaS型サービスへのリプレイスを進めていく予定ですが、SaaS化により当社サービスの利用者（利用アカウント）の増加を図ることによってアップセルの機会として活用し、平均顧客単価の向上を推進して参ります。中古マンション領域においては、当社が長年収集してきた新築マンションの販売時のパンフレットを仲介業者向けにデータとして提供しているものです。当社は新築マンション分譲時のコンセプトブックと図面集を含むパンフレット画像を提供しており、不動産仲介事業者様には物件チラシや重要事項説明書の作成、顧客への営業資料作成、広告出稿用の間取り作成、物件査定等にご活用いただいております。類似サービスを提供している競合企業が１社ございますが、サービスのコンセプトが若干異なること及びそれぞれが従量課金制のサービスを提供していることから、共存可能な状況あると認識しております。また、独自性の高いサービスであることから、競合企業の新規参入は想定しておりません。中古マンション領域における今後の成長戦略としては、①契約社数の増加、②提供コンテンツの増加の二つの軸での成長を見込んでおり、提供コンテンツのラインナップを増やすための新規サービス開発に引き続き注力して参ります。①契約社数の増加について現在2,604社（2023年２月28日現在）のサービス契約社数を引き上げることにより、データダウンロードサービスの売上拡大を図って参ります。当サービスを共同運営している株式会社ワンノブアカインドと協力しながら、三大都市圏でのサービス認知度を高めて利用を促進していく方針です。三大都市圏における宅地建物取引業者数は約73,000業者（注１）ございますが、中古マンションの仲介事業を積極的に行っている約36,000業者（注２）をターゲットとして想定しております。②提供コンテンツの増加についてデータダウンロードサービスの契約社数を増やす活動と並行して、ご利用いただけるコンテンツを追加することにより顧客単価の向上を図って参ります。当社が保有しているデータベースを元に、仲介事業者様が広告作成用の素材として利用可能なコンテンツの追加を計画しており、現時点では顧客の広告用の図面作成業務を不要とする間取り図面や広告・資料等に利用できる新規サービスの追加を予定しております。また、将来的には仲介事業者様の業務効率向上に貢献するコンテンツを提供するためのプラットフォームとして発展させていく方針です。（注）１．一般財団法人不動産適正取引推進機構の公表データから埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、岐阜県、愛知県、京都府、大阪府、兵庫県の宅地建物取引業者数を集計しております。２．三大都市圏にて中古マンションの仲介事業を行っている事業者を、当社独自に抽出・集計しております。（５）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題①安定的な収益基盤の強化当社は長年かけて収集・蓄積してきた不動産データベースを不動産業界に提供するプラットフォーム事業を主な事業としております。今後の持続的な成長実現のためには、顧客のニーズにフィットした新たなサービスの開発・提供を通じて収益基盤を一層強化していくことが必須であると考えております。新築マンション領域においては、引き続き既存サービスにおけるライセンス追加営業を行い、さらに2022年12月にリリースしたマクロサマリの販売促進活動に注力するとともに、システムの継続的なアップデートを実施して付加価値の高いサービスを提供することで、収益の拡大を継続してまいります。また、今後も安定的な市場の成長が期待される中古マンション領域（不動産仲介業界）においては、新サービスの開発・提供を通じて市場シェアを拡大して、安定した収益基盤を構築していく所存です。②優秀な人材の確保によるシステム開発力の強化当社サービスの一層の充実を図るうえでは、システム開発力の強化が欠かせません。システム開発要員の採用を積極的に実施して要員増強を図っておりますが、現状では十分な開発リソースの確保ができておらず開発の大部分を外注により実施している状況にあります。当社は、リモートワーク可の勤務形態への転換、四半期毎の人事評価制度の導入及びフレックス制度の導入等により、従業員が主体的かつ柔軟に勤務できる魅力ある職場づくりを推進してきました。こうした制度上の改善に加えて、福利厚生制度やインセンティブの充実により、引き続き優秀な人材の確保に取り組んでまいります。また、人材確保と並行して、アライアンスを通じた最新テクノロジーの導入、プロジェクトマネジメントスキルの向上及び開発運用手法の改善等の施策を通じてシステム開発力の強化を推進いたします。③内部管理体制の強化当社は、今後より一層の事業拡大を見込む成長段階にあり、事業の拡大・成長に応じた内部管理体制の強化が重要な課題であると認識しております。経営の公正性・透明性確保のためにコーポレート・ガバナンスを強化し、適切な内部統制システムの構築・運用を通じて、企業価値の最大化に努めてまいります。