いちご株式会社
有価証券報告書－第23期(2022/03/01－2023/02/28)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】(１）経営方針当社は、「日本を世界一豊かに。その未来へ心を尽くす一期一会の『いちご』」という理念の実現を最大の目標とし、不動産の保有期間の賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術、ノウハウを最大限に活かすことで心築（しんちく）による資産価値の向上を図ります。オフィス、ホテル、商業施設等不動産以外にも、遊休地の有効活用策として地球に優しく安全性に優れた太陽光発電所および風力発電所の開発と運営を北海道から沖縄まで全国で行っております。不動産の価値向上が完了後、売却益の獲得等による高い収益を実現しております。＜心築（しんちく）＞いちごでは、「心で築く、心を築く」を信条に、私たちの創造する新たな不動産価値に「心築」という言葉を使用しております。いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造するとともに、日本における「100年不動産」の実現を目指しております。私たちの行動指針・プロフェッショナル私たちは、どんな場面においても、お客様との永続的な信頼関係を築き、高品質なサービスを提供することに集中します。そのために、私たちは、誠実かつフェアな精神、高潔で謙虚な態度、高度かつ柔軟な専門知識を備えるための自己研鑽を惜しみません。・ベンチャー・スピリット＆ダイバーシティ私たちは、創造性と多様性を大切にし、積極的な姿勢で、革新的な経営を目指します。・チームワーク私たちは、チームワークを通じ、お客様へ貢献します。経営幹部は、この行動指針を常に実践し範を示すとともに、最適なチームワークを形成します。(２）経営環境及び対処すべき課題等当社のコアコンピタンスである心築は、現存する建物を「壊す」ではなく「活かす」省資源かつサステナビリティに寄与する社会的意義の大きな事業であるとともに、徹底した現場主義により、テナント様のニーズに耳を傾け、満足度の向上を図ることを目指しております。新型コロナウイルス（以下「コロナ」という。）感染拡大の影響により働き方改革が加速し、今後のオフィス需要に変化が生じる可能性があります。こうしたなかで、選ばれるオフィスに向け、ニーズの変化に柔軟に対応し、テナント様やオフィスが所在する街の方々への付加価値の提供を目指しております。そして、当社では、「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長に向け、既存事業のさらなる深化と新規事業の創出を進めております。また、「企業の存在意義は社会貢献である」と考えており、事業活動を通じて社会的責任を果たすことを最大の目標としており、当社では、より中長期的な価値創造に向けたビジネスモデルの進化を推進すべく、長期VISION「いちご2030」を策定しております。「いちご2030」サステナブルインフラの「いちご」従来の心築を軸とした事業モデルをさらに進化させ、既存事業の継続的な成長に加え、不動産市況に左右されにくい、持続性と安定性の高い新たな収益基盤を構築いたします。サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を目指してまいります。①サステナブルサステナブルとは、「持続可能な」という意味であり、人類最大の課題である「人間・社会・地球環境の持続可能な発展」を目指すうえで、重要な命題となります。当社の心築は、現存不動産に新たな価値を創造する事業であり、高効率で省資源の持続性の高い、サステナブルな事業モデルです。「いちご2030」を通じて当社の事業活動をさらに進化させ、サステナブル経営、環境保全、100年不動産等、この重要な命題の解決に真摯に向き合ってまいります。②インフラ当社が取組んでいる不動産事業、また不動産事業から発展したクリーンエネルギー事業は人々の暮らしに密接に関わっており、人々の生活を支える社会インフラであり、生活インフラでもあります。当社は、経営理念である「日本を世界一豊かに」するとともに、サステナブルな社会を実現するため、「不動産」と「クリーンエネルギー」の事業領域においてさらなる進展を図り、その他の生活基盤となる新たなインフラへの参入を通し、豊かな生活や経済活動を支えることを目指してまいります。また、不動産は従来、「ハード」として捉えられますが、当社は、入居されるテナント様、利用する人々の生活に目を向け、人々の健康や快適性を向上させ、暮らしをより豊かなものにするためのインフラとして捉えてまいります。徹底した心築とITの融合により、「ハード・インフラ」と「ソフト・インフラ」のさらなる融合を図り、「ハード」だけでは対応できない顧客ニーズを発掘し、それらのニーズにオンリーワンとして的確に対応することで、顧客価値・社会価値を飛躍的に向上していけるものと考えております。■取組み期間2020年２月期～2030年２月期（11年間）■資本生産性の目標①ROE（自己資本利益率）期間平均15%以上積極的なITや事業への先行投資により、初期はROEの低下が見込まれますが、資本生産性の向上や安定収益基盤の創出により当社の将来ROEを向上させ、長期にわたるROE15%以上の収益構造の確立を図るとともに、株主価値の根幹である１株利益（EPS）の成長を図ってまいります。②「JPX日経インデックス400」11年間継続の組み入れROE、営業利益、時価総額を選定基準とする、資本生産性と価値向上が高い企業により構成される株価指数である「JPX日経インデックス400」に2030年８月の定期入替時まで11年間継続して組み入れられることを目指します。■キャッシュ創出力の目標エコノミック営業キャッシュフロー※11年間継続の当期純利益超過当社の高いキャッシュフロー創出力は成長投資と株主還元の源泉であり、その創出力の維持とさらなる強化に注力してまいります。※エコノミック営業キャッシュフローとは、当社の決算短信の表紙に記載されている「販売用不動産および販売用発電設備の増減額（仕入・売却）の影響を除く営業活動によるキャッシュ・フロー（税引後）」を指します。■安定収益の目標ストック収益比率（2030年２月期）60%以上2019年２月期のストック収益比率53%から60%以上へと向上を図ります。同時に、フロー収益に関しても心築売却益中心の収益構造を分散化します。それにより不動産市況の景気循環に左右されにくく、安定性の高い収益構造の構築を実現してまいります。■株主還元策当社は、配当の安定性と透明性、そして成長性に注力し、「安心安定配当」により株主の皆さまからのご支援に報いると同時に、機動的な自社株買いを通じて中長期的な株主価値向上を図ります。①「安心安定配当」の累進的配当政策（ProgressiveDividendPolicy）当社は、2017年２月期より導入した「累進的配当政策」を本期間においても継続いたします。各年度の１株あたり配当金（DPS）を原則として前期比「維持か増配」のみとさせていただき、「減配しない」ことにより、当社の盤石な安定収益基盤が可能にする「安心安定配当」を実現いたします。[累進的配当政策について]累進的配当政策とは、株主に対する長期的なコミットメントを示す株主還元策です。株主還元の基準としては「配当性向」が一般的ですが、短期的な利益変動に左右されてしまうため、将来の配当水準は必ずしも明確ではありません。原則として「減配なし、配当維持もしくは増配のみ」を明確な方針とする累進的配当政策は、持続的な価値向上に対する企業から株主へのコミットメントといえます。②DOE（株主資本配当率）３%以上安定性が高い株主資本を基準とした「DOE配当政策」も引き続き採用することで、長期にわたり株主資本の成長と連動する、安定的な配当成長を図ります。③機動的な自社株買い上述の配当政策とともに、株主価値向上に資する最適資本構成を目指し、機動的な自社株買いを実施いたします。(３）サステナビリティに関する考え方および取り組み当社は、“日本を世界一豊かに。その未来へ心を尽くす一期一会の「いちご」”を掲げ、あらゆる事業活動を社会貢献と捉えて、心築を軸とした事業モデルをさらに進化させ、「100年不動産」へチャレンジするとともに、地域および地球に優しいクリーンエネルギー事業を積極的に推進しており、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を目指しております。当社は、2022年11月に「TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）」の提言へ賛同することを表明しました。気候変動は全世界における課題であり、その課題に取り組むことは、企業の責任であると考えております。人類、社会そして地球の一員として「サステナブル経営」の実現を重要な経営課題とし、気候変動におけるリスクの認識とそのリスクの適切な管理を行うとともに、事業機会と捉え、豊かさと環境が共存する未来のために取り組んでまいります。また、TCFD提言に基づき、「ガバナンス」・「戦略」・「リスク管理」・「指標と目標」の４項目に分類した開示を実施しております。①ガバナンス当社は、気候関連課題への取り組みを重要な経営課題と捉え、代表執行役社長を最高責任者として、執行役副社長兼COO補佐のもと、代表執行役社長直轄部署としてReジェネレーション推進部を設置しております。Reジェネレーション推進部が主管となり、当社の主要会社で年に4回サステナビリティ会議を開催し、気候関連のリスクと機会の特定•評価、エネルギー使用量やその他水や廃棄物等の排出状況のモニタリング、方針や目標の設定、および具体的な施策の検討を実施しております。なお、その活動状況は、内部統制システム構築基本方針で定める気候変動対策取組体制に則り、執行役副社長兼COO、Reジェネレーション推進部を通じて、代表執行役社長が監督機関である取締役会へ報告する体制としております。②戦略当社では、2030年を想定し、２℃未満シナリオと４℃シナリオにおける財務影響度および事業インパクトを評価するとともに、気候関連リスク・機会に対する当社戦略のレジリエンスを評価することを目的として、シナリオ分析を実施しております。２℃未満シナリオ脱炭素社会の実現へ向けた政策・規制が実施され、世界全体の気温上昇が産業革命前から２℃未満に抑えられるシナリオ。脱炭素社会への移行リスクは高いが、気候変動の物理的影響に関連したリスクは４℃シナリオと比較すると低く抑えられる。４℃シナリオパリ協定における国別目標など、公表済み目標が達成されることを前提としたシナリオ。新たな政策・規制は導入されず、世界のエネルギー起源CO2排出量は継続的に増加する。移行リスクは低いが、物理リスクは高くなる。なお、気候変動に関するリスクと機会を抽出するにあたり、当社のコア事業である「心築事業」・「アセットマネジメント事業」・「クリーンエネルギー事業」の３つの事業を対象とし、事業内容から「心築事業」と「クリーンエネルギー事業」の２つの観点からリスクと機会を分析しました。「アセットマネジメント事業」については、アセットの属性に応じて、それぞれ「心築事業」と「クリーンエネルギー事業」に包含して分析を行っております。リスクと機会の抽出にあたっては、担当部署と協議し、各事業ごとの特性や外部環境を考慮することで、より具体的なリスクと機会を抽出しており、それらを自社とステークホルダーにとっての重要性を定量的、定性的に評価し、当社にとってのリスクと機会を特定しました。（１）特定したリスク・機会区分タイプ心築事業クリーンエネルギー事業内容移行リスク政策規制●●炭素税等の新規制導入による対応コスト、運用コスト、建設資材コストの増加、再エネ関連法制度変更や開発規制の強化に伴う新規建設コスト、運用コスト（既存発電所の増強費）、燃料コスト（バイオマス）の増加技術●省エネ機器が未導入の物件の価値の相対的低下物理リスク急性●●風水害の激甚化と頻発化による建物損害の増加、事業停止リスクの増大、自然災害の激甚化による施設の破損等による収益の悪化、発電設備の改修コスト増慢性●●海面上昇による浸水被害想定エリアの賃料下落•資産価値の低下機会資源効率●高効率•環境認証ビル•テナントニーズの変化に柔軟に対応する耐用年数の長い不動産の資産価値の上昇資源効率●太陽光パネル等の発電設備、蓄電池、送電設備の技術革新による発電効率向上によるコストの削減、収益増加エネルギー源●再エネ•省エネ技術導入による運用コストの減少(前提：再エネ価格の減少、使用エネルギー減)製品およびサービス●再エネ需要の増加によるサービスの多様化（制度変更、需要増）による収益の増加市場●●ステークホルダーから高いESG評価の獲得による資金調達機会、収益機会、公的機関のインセンティブの使用機会の増加市場●海面上昇の影響を受ける都市の代替都市および地方不動産投資市場の活発化に伴う不動産価値の向上※エネルギー管理権限のない一棟貸し、販売用不動産、私募運用案件については除外しております。（２）リスク・機会に対する財務影響度と当社の対応/レジリエンス区分タイプ内容財務影響度心築事業クリーンエネルギー事業当社の対応/レジリエンス移行リスク政策規制炭素税等の新規制導入による対応コスト、運用コスト、建設資材コストの増加小●●・2025年までにRE100達成や省エネ施策による温室効果ガス排出量削減により対応コストを抑制・政策動向に沿った新規開発計画の策定（クリーンエネルギー事業）技術省エネ機器が未導入の物件の価値の相対的低下小●2030年までに照明機器の100％LED化や省エネ機器の導入を推進し、物件の価値を維持物理リスク急性風水害の激甚化と頻発化による建物損害の増加、事業停止リスクの増大中●●（小）全運用物件を対象とした中長期修繕計画を作成し、修繕費用を年間予算計画に反映させ、適切な予防保全を実施慢性海面上昇による浸水被害想定エリアの賃料下落•資産価値の低下小●●浸水被害時対策計画の作成、アニュアルインスペクションの実施による対策と、新規物件購入時に浸水リスクを織り込んだ検討機会資源効率高効率•環境認証ビル•テナントニーズの変化に柔軟に対応する耐用年数の長い不動産の資産価値の上昇小●運用物件全般に原則として環境認証を取得する計画を立案、すべての運用物件において環境認証を取得（2040年）資源効率太陽光パネル等の発電設備、蓄電、送電設備の技術革新による発電効率向上によるコストの削減、収益増加小●新技術導入による収益性の向上エネルギー源再エネ•省エネ技術導入による運用コストの減少（前提：再エネ価格の減少、使用エネルギー減）小●2025年までのRE100達成に向けて、再生可能エネルギーを計画的に導入製品およびサービス再エネ需要の増加によるサービスの多様化（制度変更、需要増）による収益の増加小●追加性のある自家消費の太陽光発電所の新規開発、卒FIT後の再エネの活用市場ステークホルダーからの高いESG評価の獲得による資金調達機会、収益機会、公的機関のインセンティブの使用機会の増加中●●・国連グローバルコンパクトへの署名、RE100に加盟し脱炭素宣言、2025年をRE100の達成年度に設定・継続的な事業成長機会の獲得とグループ運用物件への電力供給による付加価値向上施策の立案（クリーンエネルギー事業）市場海面上昇の影響を受ける都市の代替都市および地方不動産投資市場の活発化に伴う不動産価値の向上小●代替都市・代替エリアを想定し、新規取得物件の対象エリアと対象エリア内の既存物件の投資運用方針の見直しを実施※各シナリオにおける財務的影響（小・中・大）は、定性的・定量的な観点を踏まえて当社にて議論を行ったうえで決定しております。なお、本検討については今後も継続的に行い、新たに生じた外部・内部要因や定量的な影響の精査等を踏まえて適宜更新を行ってまいります。③リスク管理当社では、予想外の損失または不利益を生じさせる全ての可能性を「ISO31000リスクマネジメント指針」を参考に管理しております。リスク管理体制の整備を全社として組織的に行うため、リスク管理規程を制定し、リスクマネジメントの管理体制を整備、運用しております。リスク管理を管掌する役員を執行役コーポレート本部長とし、各部門長が新規事業およびプロジェクトを含むグループ各社が管理すべき主要なリスクについて特定し、リスク管理部が半年に1回の頻度でリスク評価および分析を取りまとめ、管掌執行役コーポレート本部長が、監査委員会および監督権を有する取締役会へ報告しております。管理対象リスクには「気候変動関連に起因するリスク」も含まれ、グループ各社の事業における気候変動の影響によるリスクについてはリスク管理部とReジェネレーション推進部が連携し管理する体制を整備しております。このリスク管理体制をサイクル化することで、気候変動に起因するリスクを把握し、年に一回見直しを行い、当社の事業に影響があるリスクについては対策を講じてまいります。④指標及び目標当社は、目標を達成するための取り組みの一環として、事業活動で消費する電力を100％再生可能エネルギーとすることを目指す国際的なイニシアティブである「RE100」に加盟し、「脱炭素宣言」をいたしました。当社では、当社のみならず、当社が運用するいちごオフィスリート投資法人（証券コード8975、以下「いちごオフィス」という。）、いちごホテルリート投資法人（証券コード3463、以下「いちごホテル」という。）が保有する不動産にて消費する電力を含めて、2025年までに100％再生可能エネルギーとする「RE100」の達成を目標に掲げております。また、今後も事業を通じて再生可能エネルギーの創出を推進するとともに、消費電力の削減を通じて2050年までに、電力に限らず、温室効果ガスにおける当社の削減量が排出量を上回る状態である「クライメイト（気候）・ポジティブ」の達成を目指してまいります。