株式会社エストラスト
有価証券報告書－第25期(2022/03/01－2023/02/28)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】1.経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。（1）財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、資源高の影響を受けつつも、新型コロナウイルス感染症抑制と経済活動の両立が進む中で、徐々に消費活動の正常化が進み、緩やかな景気の持ち直しが見られました。一方で、先行きについては、世界的な金融引き締め等を背景とした海外景気の下振れ懸念に加え、長期化するウクライナ情勢および資源価格の動向等、依然として不透明な状態が続いております。当社グループが属する不動産業界におきましては、引き続き住宅ローン金利が低位であったことや政府の各種住宅支援策が継続されたことにより、景況は底堅く推移しました。しかしながら、建築コストの上昇や建設労働者不足、今後の住宅ローン金利水準の動向等には、予断を許さない状況が続いております。このような環境下ではありましたが、当社の主要供給エリアである山口県及び九州の主要都市を中心に不動産事業を展開した結果、需要は底堅く推移しました。当社の主力事業である不動産分譲事業のうち、収益に大きく寄与する分譲マンションについては、378戸の引渡が完了いたしました。山口県において展開する分譲戸建については、37戸の引渡が完了いたしました。その結果、当連結会計年度において分譲マンション及び分譲戸建の総引渡戸数は415戸（前期比50戸減）となり、売上高は減少いたしました。しかし、当連結会計年度に引渡の分譲マンションの契約進捗が好調に推移したことから、販売促進に関するコストが減少いたしました。以上の結果、当連結会計年度における売上高は15,619百万円（前期比2.6％減）、営業利益は1,358百万円（同73.9％増）、経常利益は1,223百万円（同86.9％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は838百万円（同90.1％増）となりました。セグメントの業績を示すと次のとおりであります。(不動産分譲事業)不動産分譲事業におきましては、分譲マンション378戸(前期比47戸減)、分譲戸建37戸(同３戸減)の引渡を行いました。また、販売が好調に推移したことにより、売上値引が減少いたしました。以上の結果、売上高は13,563百万円(前期比9.9%減）、セグメント利益は1,693百万円(同18.0％増)となりました。(不動産管理事業)不動産管理事業におきましては、当社グループの管理物件が増加し、マンション管理戸数は5,443戸（前期比376戸増）となりました。以上の結果、売上高は614百万円(前期比4.9%増)、セグメント利益は113百万円(同0.4％増)となりました。(不動産賃貸事業）不動産賃貸事業におきましては、当社グループが保有する賃貸用不動産から安定的に収益を確保いたしました。以上の結果、売上高は254百万円(前期比19.1%増)、セグメント利益は131百万円(同10.8％増)となりました。(その他)その他附帯事業として、社宅や宅地造成開発による販売を行った結果、売上高は1,187百万円(前期比551.6％増)、セグメント利益は184百万円(同137.0％増)となりました。当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べて5,310百万円増加し、30,848百万円となりました。このうち流動資産は、前連結会計年度末に比べて3,968百万円増加し、26,973百万円となり、固定資産は、前連結会計年度末に比べて1,341百万円増加し、3,875百万円となりました。流動資産の主な増加の要因は、現預金の増加765百万円、新たな分譲マンションの用地仕入に伴う仕掛販売用不動産の増加2,087百万円、完成在庫の増加に伴う販売用不動産の増加706百万円であります。また、固定資産の主な増加の要因は、棚卸資産から固定資産への振替え及び賃貸不動産の購入に伴う土地の増加807百万円、同一の理由による建物及び構築物の増加491百万円であります。当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べて4,561百万円増加し、23,157百万円となりました。このうち流動負債は、前連結会計年度末に比べて3,557百万円増加し、14,511百万円となり、固定負債は、前連結会計年度末に比べて1,003百万円増加し、8,646百万円となりました。流動負債の主な増加の要因は、マンション建設費等に伴う支払手形及び買掛金の増加530百万円、用地仕入及びマンションの進捗に伴う短期借入金の増加2,557百万円であります。また、固定負債の主な増加の要因は、用地仕入及びマンションの進捗に伴う長期借入金の増加1,114百万円であり、主な減少の要因は、社債の減少140百万円であります。当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べて749百万円増加し、7,691百万円となりました。主な増加の要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が724百万円増加したことであります。なお、当連結会計年度末において、自己資本比率は24.9％、１株当たり純資産額は1,286円53銭となりました。（2）キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、営業活動により1,821百万円減少、投資活動により832百万円減少、財務活動により3,420百万円増加しております。以上の結果、前連結会計年度に比べて765百万円増加し、6,210百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な原因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動による資金の減少は、1,821百万円（前連結会計年度は1,020百万円の増加）となりました。これは、仕入債務が530百万円増加、税金等調整前当期純利益を1,223百万円計上した一方、棚卸資産が3,329百万円増加したこと等によります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動による資金の減少は、832百万円(前連結会計年度は73百万円の増加)となりました。これは、有形固定資産の取得により819百万円を支出したこと等によります。（財務活動によるキャッシュフロー）当連結会計年度における財務活動による資金の増加は、3,420百万円（前連結会計年度は1,968百万円の減少）となりました。これは、長期借入金の返済による支出が8,434百万円あった一方、長期借入れによる収入が10,336百万円、短期借入金の純増額が1,770百万円あったこと等によります。（3）生産、受注及び販売の実績①生産実績該当事項はありません。②契約実績当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自2021年３月１日至2022年２月28日）当連結会計年度（自2022年３月１日至2023年２月28日）前期比（％）件数契約高（百万円)件数契約高（百万円)不動産分譲事業分譲マンション41113,13540814,1537.8分譲戸建461,275411,206△5.4合計45714,41044915,3596.6(注)１．件数については、戸数を表示しております。２．不動産管理事業、不動産賃貸事業及びその他の事業においては、事業の性質上記載を省略しております。当連結会計年度の契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自2021年３月１日至2022年２月28日）当連結会計年度（自2022年３月１日至2023年２月28日）前期比（％）件数契約高（百万円)件数契約高（百万円)不動産分譲事業分譲マンション2868,96731610,65418.8分譲戸建103261443633.6合計2969,29433011,09019.3(注)１．件数については、戸数を表示しております。２．不動産管理事業、不動産賃貸事業及びその他の事業においては、事業の性質上記載を省略しております。③販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自2021年３月１日至2022年２月28日）当連結会計年度（自2022年３月１日至2023年２月28日）前期比（％）件数販売高（百万円)件数販売高（百万円)不動産分譲事業分譲マンション42513,99037812,466△10.9分譲戸建401,063371,0963.1不動産分譲事業計46515,05441513,563△9.9不動産管理事業－585－6144.9不動産賃貸事業－213－25419.1その他－182－1,187551.6合計46516,03541515,619△2.6(注)１．件数については、戸数を表示しております。２．セグメント間の取引については、相殺消去しております。2.経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は、これらの見積りとは異なる場合があります。当社グループは、特に以下の重要な会計方針が、連結財務諸表の作成において使用される見積り及び判断に大きな影響を及ぼすと考えております。連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。（2）当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容①売上高・売上総利益当連結会計年度における売上高は15,619百万円(前期比415百万円減)、売上原価は12,382百万円(前期比825百万円減)となりました。主な減少の要因は販売戸数の減少によるものですが、マンションの販売が好調に推移したことによる販売促進に関するコストの減少などにより、原価率は79.2%と前連結会計年度より3.1%減少いたしました。その結果、売上総利益は3,236百万円(前期比409百万円増)となりました。②営業利益当連結会計年度における営業利益は1,358百万円(前期比577百万円増)となりました。主な増加の要因は、役員退職慰労金300百万円の減少に伴う、販売費及び一般管理費の減少によるものであります。③経常利益当連結会計年度における経常利益は1,223百万円(前期比568百万円増)となりました。営業外収益は33百万円(前期比7百万円減)、営業外費用は168百万円(前期比0百万円増)となりました。④親会社株主に帰属する当期純利益当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は838百万円(前期比397百万円増)となりました。（3）資本の財源及び資金の流動性の分析当社グループの資金需要のうち主なものは、用地の取得資金及び建築資金等の事業資金等であります。当社グループは、事業活動に必要な資金を安定的に維持・確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関より借入金や社債によって調達しております。調達においては、金利情勢に注意を払いつつ、適切なコストで安定的に資金を確保するべく、主要取引行等とは調達枠を設けた当座貸越契約を締結する等、資金調達における流動性を補完するとともに、金融機関と良好な関係を維持継続してまいります。当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの概況については、「1.経営成績等の状況の概要（2）キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。（4）当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因について当社グループの財政状態及び経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、２事業等のリスクに記載のとおりであります。