株式会社アズ企画設計
有価証券報告書－第34期(2022/03/01－2023/02/28)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。なお、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号2020年３月31日）等を当事業年度の期首から適用しております。詳細は、「第５経理の状況１財務諸表注記事項（会計方針の変更）」に記載の通りであります。①経営成績の状況当社は「空室のない元気な街を創る」という企業理念の下、入居率や賃料水準の低下等により、収益の改善が必要となった中古不動産を取得し、リノベーションやリーシング（賃貸募集活動）を実施し、収益改善による収益不動産としての資産価値を高めた上で不動産投資家へ販売するという不動産販売事業を中心に事業を展開しております。当事業年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染流行の波が繰り返される中で、ワクチンの普及や行動制限の緩和で経済活動の正常化に向けて持ち直しが見られる状況です。一方で、世界経済の先行きの不透明感は増しており、同時に日本銀行による金融緩和の縮小などに注視する必要が出てきております。当社の属する不動産業界においては、金融緩和が継続していることや記録的な円安が一時進行し、日本不動産の割安感が増したことから需要は底堅く推移いたしました。ただし、前述の金融緩和の縮小などは不動産市場に大きな影響を与える可能性がありますので、引き続き中止が必要な状況です。このような事業環境下におきまして当社は、主力事業である不動産販売事業で24件の販売件数となりました。一方で１棟あたりの販売単価が低下しており、改めて大型物件の取組みを推進していく必要があります。また、販売用不動産在庫は期末としては最大の4,545,724千円となり、2024年２月期以降の販売に寄与する販売在庫を大きく抱えることができています。この結果、当事業年度の業績として、売上高は9,374,746千円（前年同期比2.3％減）、営業利益は495,291千円（同37.8％増）、経常利益は349,065千円（同14.9％増）、当期純利益は493,412千円（前年同期は当期純損失526,674千円）となりました。セグメント別の経営成績は次のとおりであります。なお、居住用販売用不動産に係る控除対象外消費税等が大きく発生することが見込まれ金額的重要性が増したことから、より詳細な配賦基準を策定し配賦することで、各事業の実態を適切に反映させ、セグメントの損益情報をより適正に開示するため、居住用販売用不動産に係る控除対象外消費税等の配賦方法の変更を行っております。前年同期のセグメント情報については、変更後の算定方法により作成したものを使用しております。（不動産販売事業）不動産販売事業におきましては、主に中古物件を購入しリノベーションやリーシング（賃貸募集業務）を行い、付加価値を高めたうえで不動産投資家への販売を手掛けてまいりました。当事業年度は、レジデンス14棟、ビル３棟、店舗付きレジデンス２棟、倉庫２棟、区分マンション２件、保養所１棟を売却いたしました。その結果、当事業年度における売上高は8,620,118千円（同3.4％減）、セグメント利益は592,408千円（同8.5％減）となりました。（不動産賃貸事業）不動産賃貸事業におきましては、従来より安定的に収益を上げていた貸しコンテナ、コインパーキング、事業用・居住用サブリースに加え、不動産販売事業において取得した販売用不動産賃料収入等の獲得にも努めてまいりました。その結果、当事業年度における売上高は537,798千円（同13.4％増）、セグメント利益は43,942千円（前年同期はセグメント損失117,296千円）となりました。（不動産管理事業）不動産管理事業におきましては、既存顧客に対する管理サービスの向上に努めるとともに、安定収入を増やすべく、新たに販売した不動産の管理受託や、不動産オーナーへの訪問営業による管理受託にも取り組んでまいりました。その結果、当事業年度における売上高は216,829千円（同11.6％増）、セグメント利益は61,322千円（同44.4％増）となりました。②財政状態の状況当事業年度末における財政状態は、総資産9,073,767千円（前年同期比127.5％増）、負債7,599,144千円（前年同期比152.7％増）、純資産1,474,623千円（前年同期比50.2％増）となりました。また、自己資本比率は16.3％（前事業年度末は24.6％）となっております。（流動資産）当事業年度末における流動資産の残高は8,294,785千円となり、前事業年度末に比べ4,737,524千円増加いたしました。これは主に、現金及び預金が949,084千円、販売用不動産が2,577,350千円、仕掛販売用不動産が1,209,835千円増加したことによるものであります。（固定資産）当事業年度末における固定資産の残高は778,982千円となり、前事業年度末に比べ347,391千円増加いたしました。これは主に、東北の高校寮に係る投資により200,316千円、繰延税金資産が134,882千円増加したことによるものであります。（流動負債）当事業年度末における流動負債の残高は2,566,362千円となり、前事業年度末に比べ1,383,699千円増加いたしました。これは主に、前受金が516,101千円、１年内返済予定の長期借入金が316,263千円、短期借入金が569,456千円増加したものの、未払法人税等が117,908千円減少したことによるものであります。（固定負債）当事業年度末における固定負債の残高は5,032,782千円となり、前事業年度末に比べ3,208,613千円増加いたしました。これは主に、長期借入金が3,263,573千円増加したことによるものであります。（純資産）当事業年度末における純資産合計は1,474,623千円となり、前事業年度末に比べ492,602千円増加いたしました。これは主に、当期純利益を493,412千円計上したことによるものであります。③キャッシュ・フローの状況当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前事業年度末に比べ895,979千円増加し、3,028,325千円となりました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果使用した資金は3,443,456千円となりました（前年同期は1,275,563千円の獲得）。これは主に、税引前当期純利益436,558千円、棚卸資産の増加額3,787,737千円が生じたこと等によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果得られた資金は286,584千円となりました（前年同期は177,263千円の使用）。これは主に、有形固定資産の売却による収入500,000千円が生じた一方、有形固定資産の取得による支出201,468千円が生じたこと等によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果得られた資金は4,052,850千円となりました（前年同期は1,044,120千円の使用）。これは主に、長期借入れによる収入6,160,930千円、社債の発行による収入98,090千円、短期借入金の純増加額569,456千円が生じた一方、長期借入金の返済による支出2,581,094千円、社債の償還による支出193,000千円が生じたこと等によるものであります。④生産、受注及び販売の実績a.生産実績当社は生産活動を行っておりませんので、該当事項はありません。b.受注実績当社は受注生産を行っておりませんので、該当事項はありません。c.販売実績当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度（自2022年３月１日至2023年２月28日）前年同期比（％）不動産販売事業（千円）8,620,11896.6不動産賃貸事業（千円）537,798113.4不動産管理事業（千円）216,829111.6合計（千円）9,374,74697.7（注）１．最近２事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前事業年度（自2021年３月１日至2022年２月28日）当事業年度（自2022年３月１日至2023年２月28日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）株式会社マルパソ赤坂1,719,12017.9－－有限会社エステート興業995,60210.4－－北己林業有限会社－－1,052,72911.2(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容a.財政状態及び経営成績の状況当社の当事業年度の財政状態に関する認識及び分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要②財政状態の状況」に記載のとおりであります。経営成績の状況（売上高）当事業年度の売上高は、9,374,746千円（前年同期比2.3％減）となりました。これは不動産販売事業の売上高が304,018千円減少の8,620,118千円（同3.4％減）となったものの、不動産賃貸事業の売上高が63,714千円増加の537,798千円（同13.4％増）、不動産管理事業の売上高が22,495千円増加の216,829千円（同11.6％増）となったことによるものであります。（売上原価、売上総利益）当事業年度の売上原価は、8,035,664千円（前年同期比5.3％減）となりました。不動産販売事業の売上原価が362,218千円減少の7,517,829千円（同4.6％減）、不動産賃貸事業の売上原価が93,232千円減少の400,146千円（同18.9％減）となったものの、不動産管理事業の売上原価が7,873千円増加の117,688千円（同7.2％増）となったことによるものであります。その結果、当事業年度の売上総利益は、1,339,081千円（同20.7％増）となり、売上高に対する売上総利益の比率は前事業年度から2.7ポイント増加し14.3％となりました。（販売費及び一般管理費、営業利益）当事業年度の販売費及び一般管理費は、843,789千円（前年同期比12.5％増）となりました。これは主として、居住用販売用不動産に係る控除対象外消費税等の増加によるものであります。その結果、当事業年度の営業利益は495,291千円（同37.8％増）となり、売上高に対する営業利益の比率は前事業年度から1.5ポイント増加し5.3％となりました。（営業外損益、経常利益）当事業年度の営業外収益は、4,461千円（前年同期比5.2％増）となりました。これは主として、投資有価証券の売却による売却益を計上したことによるものであります。また、営業外費用は150,687千円（同151.3％増）となりました。これは主として、販売用不動産購入資金に係る借入の融資手数料の増加によるものであります。その結果、当事業年度の経常利益は349,065千円（同14.9％増）となり、売上高に対する経常利益の比率は前事業年度から0.6ポイント増加し、3.7％となっております。（特別損益、当期純利益）当事業年度の特別利益は87,500千円となりました。これは、主として、南三陸町の高校寮建設に係る補助金の収入を計上したものであります。また、当事業年度の特別損失は、７千円（前年同期は745,578千円）となりました。これは主として、複数の固定資産に関して除却損が発生したことによるものであります。また、法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額をあわせた税金費用は、△56,853千円（前年同期は84,857千円）となりました。その結果、当事業年度の当期純利益は493,412千円（前年同期は当期純損失526,674千円）となっております。b.経営成績に重要な影響を与える要因について経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおり様々なリスク要因が考えられます。当社は、それらのリスクに対しての対応策を講じ、「第２事業の状況１経営方針、経営環境及び課題等」に記載した事項を推進し、主力事業である不動産販売事業を更に成長させるとともに、不動産賃貸事業、不動産管理事業においては安定収益の獲得に努め、成長性を取りつつ安定性も兼ね備えたバランスのよい事業構成を目指してまいります。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報a.キャッシュ・フローの状況当社の当事業年度のキャッシュ・フローの分析とそれらの要因につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。b.資本の財源及び資金の流動性について当社の資金需要のうち主なものは、運転資金、販売用不動産購入資金、設備資金であります。運転資金は、原則として手許資金で賄っておりますが、金融機関からの総合的提案があった場合は調達を行い、手元流動性を高め緊急な販売用不動産の取得にも対応できる体制を整えております。販売用不動産購入資金は、主に金融機関からの借入れにより調達しており、物件毎の販売計画に基づいて長期借入金または短期借入金で調達しております。また、当事業年度末において複数の金融機関との間で合計800,000千円の当座貸越契約及びコミットメントライン契約を締結しております。（借入実行残高230,000千円、借入未実行残高570,000千円）設備資金は、設備投資計画に基づき、案件ごとに手持ち資金で賄えるか、不足するかの検討を行います。不足が生じる場合は、長期借入金にて調達を行っております。なお、当事業年度末における借入金及び社債を含む有利子負債の残高は6,534,521千円となっております。また、当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は3,028,325千円となっております。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５経理の状況１財務諸表等(１)財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。