株式会社エスポア
有価証券報告書－第51期(2022/03/01－2023/02/28)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響下にあったものの、徐々に回復の動きが見られてきました。しかしながら、原材料価格の高騰や円安の進行により物価が上昇しており、またウクライナ情勢も長期化の様相を呈するなど、依然として、先行き不透明な状況が続いております。当社グループの属する不動産業界は、ここ数年で、特に新型コロナウイルス感染症の影響により、生活様式や働き方に変化が生じたことで、ニーズがさらに多様化しており、またＤＸ化の動きも加速するなど、大きな転換期を迎えていると言っても過言ではありません。このような状況のもと、当社グループは、開発・販売事業として宅地及び建売物件、ならびに中古戸建のリフォームの販売活動を行うとともに、賃貸・管理事業として商業施設５物件の事業活動を展開しながら、新たなビジネスモデルの構築を図ってまいりました。売上高は、主に販売事業における宅地及び建売販売が計画に対し未達であったことから、前連結会計年度に対して減収となりました。営業利益及び経常利益は、急激なエネルギー価格の上昇により、計画を下回る結果にはなったものの、販売管理費等のコストの見直しが功を奏し増益となりました。しかしながら、今期は当社保有物件の一部につき、売却予定価額が帳簿価額を下回ったことにより、2,388,617千円の減損損失を計上することになりました。この結果、当連結会計年度の業績は、売上高1,395,105千円（前連結会計年度比6.0％減）、営業利益72,368千円（同66.5％増）、経常利益25,208千円（前連結会計年度は経常損失22,988千円）、親会社株主に帰属する当期純損失2,359,588千円（前連結会計年度は親会社株主に帰属する当期純損失76,968千円）となりました。また、連結会計年度末における総資産につきましては、前連結会計年度末に対し、2,485,457千円減少の6,274,372千円となりました。当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に対し261,821千円減少の7,635,337千円になりました。当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に対し2,223,636千円減少の△1,360,964千円となりました。セグメント別経営成績は、次のとおりとなります。ａ．開発・販売事業開発・販売事業は、当社において潜在価値を引き出すことが可能な用地を取得し、物件毎に地域特性や立地環境に最適な企画を付加し、分譲マンションや商業施設の開発または宅地開発を行う「デベロップメント事業」と他のデベロッパーが開発した物件を１棟または区分所有で購入し、これを効率的・効果的な販売手法をもって再販、ならびに中古戸建てや中古マンション等を購入し、市場ニーズに合致したリノベーションを施して再販する「リセール事業」があります。「デベロップメント事業」については、引き続き神奈川県横須賀市（１物件）の宅地及び建売販売を行い、1戸を引き渡しました。「リセール事業」については、宮城県仙台市青葉区（１物件）、長野県伊那市（１物件）及び長野県駒ヶ根市（１物件）の宅地及び建売の販売活動を行い、うち宮城県仙台市青葉区（１物件）を引き渡しました。この結果、売上高は60,984千円（前連結会計年度比75.7％減）、セグメント損失は425千円（前連結会計年度はセグメント利益6,123千円）となりました。ｂ．賃貸・管理事業賃貸・管理事業は、当社が所有する土地や建物等を第三者に貸し付ける賃貸事業であります。現在当社は、北海道北斗市（１物件）、北海道札幌市厚別区（１物件）、北海道苫小牧市（１物件）、神奈川県横浜市中区（１物件）、石川県河北郡内灘町（１物件）の５物件の商業施設を所有しており、当該施設の賃貸及び運営管理を行いました。当連結会計年度は、前連結会計年度に比して、新型コロナウイルス感染症の影響は薄れてきたものの、当社商業施設への来客数や滞在時間等、一定の影響を受けており、またエネルギー価格の高騰が想定を大幅に超えるなどのマイナス要因はありましたが、積極的なリーシング活動やコストの見直しを行った結果、売上高、セグメント利益ともに前年度を上回る結果となりました。この結果、売上高は1,322,540千円（前連結会計年度比8.3％増）となり、セグメント利益は232,322千円（同12.1%増）となりました。ｃ．その他「その他」区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、主として店舗運営事業及び不動産仲介事業であります。現在、当社が所有する商業施設のうち神奈川県横浜市中区（１物件）、石川県河北郡内灘町（１物件）、北海道苫小牧市（１物件）の３物件において、連結子会社の株式会社リユニオンが店舗運営事業を行っております。この結果、売上高は17,883千円（前連結会計年度比8.7％増）となり、セグメント利益は4,945千円（前連結会計年度比116.5％増）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は395,447千円となりました。各キャッシュ・フローの状況は以下のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果、獲得した資金は257,830千円（前年同期は308,140千円の獲得）となりました。これは税金等調整前当期純損失△2,363,408千円に加えて、非資金取引である減価償却費184,071千円等によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果、使用した資金は60,512千円（前年同期は196,836千円の使用）となりました。これは有形固定資産の取得35,005千円及び担保提供預金の増加額25,000千円等によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果、使用した資金は179,272千円（前年同期は273,473千円の使用）となりました。これは主に長期借入金の返済278,240千円及び株式の発行による増加122,983千円等によるものであります。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社グループは、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績は記載しておりません。ｂ．受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績は記載しておりません。ｃ．販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりです。セグメントの名称当連結会計年度（自2022年３月１日至2023年２月28日）前年同期比（％）開発・販売事業（千円）60,98424.3賃貸・管理事業（千円）1,322,540108.3その他（千円）17,883108.7調整額（千円）△6,30272.8合計（千円）1,395,10594.0（注）最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2021年３月１日至2022年２月28日）当連結会計年度（自2022年３月１日至2023年２月28日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）株式会社トライアルカンパニー199,74613.5226,16816.2(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額ならびに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計の見積り）に記載しております。なお、新型コロナウイルス感染症が会計上の見積りに与える影響に関しては「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（追加情報）（新型コロナウイルス感染症の感染拡大に伴う会計上の見積りについて）」に記載のとおりであります。②財政状態の分析当連結会計年度末における総資産につきましては、前連結会計年度末に対し2,485,457千円減少の6,274,372千円となりました。これは主に現金及び預金の増加43,045千円及び有形固定資産の減少2,536,505千円によるものであります。当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に対し261,821千円減少の7,635,337千円となりました。これは主に借入金の返済による減少によるものであります。当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に対し2,223,636千円減少の△1,360,964千円となりました。これは主に資本金の増加67,275千円、資本剰余金の増加67,275千円、利益剰余金の減少2,359,588千円によるものであります。(3)経営成績の分析（売上高、売上総利益）当連結会計年度は、開発・販売事業として、神奈川県横須賀市（１物件）の宅地及び建売の販売活動、ならびに仙台市青葉区（１物件）、長野県伊那市（１物件）及び長野県駒ヶ根市（１物件）の宅地及び建売の販売活動を行い、建売１区画及び宅地１区画を引き渡しました。また、賃貸・管理事業として、北海道内（３物件）、神奈川県横浜市（１物件）及び石川県河北郡（１物件）の商業施設合計５物件の賃貸及び運営管理を行いました。この結果、売上高は前連結会計年度に対して88,506千円減少の1,395,105千円となりました。これは主に開発・販売事業の実績が販売計画を下回ったことによる減少であります。売上総利益は、前連結会計年度に対して13,155千円増加の245,272千円となりました。また、売上総利益率は1.9ポイント増加の17.6％となりました。これは主に賃貸・管理事業において、積極的なリーシング活動やコストの見直しを行ったことによる増加であります。（販売費及び一般管理費）販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に対して15,747千円減少の172,904千円となりました。これは主に役員報酬の減少、開発・販売事業の売上減少に伴う販売手数料の減少とガバナンス強化のために増加した従業員給料手当、支払手数料との差額によるものであります。（営業利益）営業利益は、前連結会計年度に対して28,903千円増加の72,368千円となりました。なお、従業員１人当たりの営業利益は、前連結会計年度に対して1,645千円増加の10,338千円であります。（営業外収益・費用及び経常利益）営業外収益は、前連結会計年度に対して20,915千円増加の21,952千円となりました。これは主に受取保険金の増加によるものであります。営業外費用は、前連結会計年度に対して1,620千円増加の69,111千円となりました。これは主に支払利息等の減少と第三者割当増資に関連する株式交付費の増加との差額によるものであります。この結果、経常利益は前連結会計年度に対して48,197千円増加の25,208千円となりました。（税金等調整前当期純損失）主に当連結会計年度の決算におきまして、神奈川県横浜市中区に賃貸目的で所有する商業施設において、売却予定価額と帳簿価額との差額2,383,958千円を特別損失として計上したことから、前連結会計年度の税金等調整前当期純損失66,681千円に対して、税金等調整前当期純損失2,363,408千円となりました。（親会社株主に帰属する当期純損失）税金等調整前当期純損失から法人税等の税負担を加減算した結果、親会社株主に帰属する当期純損失は、2,359,588千円となりました。(4）資本の財源及び資金の流動性についての分析当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「第一部企業情報第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。（資金需要）当社グループの資金需要は、不動産の仕入及び開発工事等に要するものであり、主に金融機関等からの借入等により調達しており、当連結会計年度末現在の借入金の残高は、6,837,993千円であります。（財務政策）当社グループにおいては、2024年２月期において、返済期限の到来する借入金が6,603,762千円存在し、現金及び預金残高495,447千円に比して高い水準にあるとともに、当連結会計年度末において流動負債が流動資産を超過しております。当社グループでは、当該状況を解消すべく、2023年４月11日開催の臨時取締役会において、固定資産を譲渡する方針を決議しており、2023年４月11日に保有物件のうち３物件の売買契約の締結が完了し、また同年４月28日に１物件の売買契約の締結が完了しております。当該固定資産の譲渡により上記借入金額を上回る資金を獲得できる予定であります。(5)経営成績に重要な影響を与える要因について「第一部企業情報第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。