株式会社コーセーアールイー
有価証券報告書－第33期(2022/02/01－2023/01/31)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりであります。当連結会計年度の期首より、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号2020年３月31日。以下「収益認識会計基準」という。）等を適用しており、当連結会計年度に係る各金額については、収益認識会計基準等を適用した後の金額となっております。なお、経営成績の状況については、従来の前連結会計年度と比較した増減額及び前期比（％）を記載しております。詳細につきましては、「第５．経理の状況１連結財務諸表等（1）連結財務諸表注記事項会計方針の変更」に記載しております。①経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響は収まりつつあるものの、ロシアのウクライナ侵攻が続き、エネルギー価格の高騰や物価高など様々な影響が出ており、日米金利差による円安も進行し、依然として先行きは不透明な状況です。当社グループが属する分譲マンション業界においては、これまで住宅購入意欲の下支えとなっていた大規模金融緩和の修正が懸念されます。土地や建築費の上昇に加え、金利が上昇した場合には、顧客のマンション購入可能額へ影響を与えることからも、今後はより慎重に開発・販売を行う必要があります。このような事業環境のもと、当社グループは、ファミリーマンション及び資産運用型マンションの販売を継続して行うとともに、新規物件の開発に取り組みました。この結果、売上高10,995,723千円（前期比2.6％減）、営業利益1,630,870千円（前期比42.8％増）、経常利益1,843,914千円（前期比45.1％増）、親会社株主に帰属する当期純利益1,259,933千円（前期比43.2％増)となりました。セグメント別の経営成績は次のとおりであります。（ファミリーマンション販売事業）福岡県福岡市で１棟（グランフォーレ大橋駅前レジデンス）、福岡県久留米市で１棟（グランフォーレ日吉レジデンス）を完成させ、埼玉県さいたま市で１棟（グランフォーレ南浦和）、福岡県福岡市で１棟（グランフォーレ西新パサージュ）及び前述のグランフォーレ日吉レジデンスの全戸引渡しを完了し、中古物件を含む181戸（前期は81戸）を引渡しました。また、福岡県福岡市で新たに１棟（グランフォーレ箱崎九大前駅レジデンス）の販売を開始し、順調に契約高を積み上げました。この結果、売上高6,158,014千円（前期比145.5％増）となり、セグメント利益889,923千円（前期はセグメント損失32,424千円）となりました。（資産運用型マンション販売事業）福岡県福岡市で１棟（グランフォーレ博多マークプレイス）を完成させ、福岡県福岡市で１棟（グランフォーレ県庁前アネックス）の全戸引渡しを完了し、繰越在庫を含む197戸（前期は468戸）を引渡しました。この結果、売上高4,172,554千円（前期比47.9％減）、セグメント利益906,633千円（前期比30.6％減）となりました。なお、前期比の変動は、2020年12月14日公表の「販売用不動産の売却に関するお知らせ」に記載のとおり、前期に販売用不動産（グランフォーレ千早マークスクエアウエストウイング）を売却したことによるものであります。（不動産賃貸管理事業）前期からの資産運用型マンション新規物件は１棟66戸にとどまり、物件の売却などに伴う管理会社の変更などにより、管理戸数は3,643戸（前期は3,818戸）となり、売上高323,411千円（前期比25.3％減）、セグメント利益111,660千円（前期比14.0％減）となりました。なお、前期において、有形固定資産（1棟1,131,393千円）を保有目的の変更により、流動資産の「販売用不動産」に振替えたことにより、当該家賃収入が当セグメントから営業外収益へ変わったため、売上高及びセグメント利益が減少しております。（ビルメンテナンス事業）マンション管理業、保守・点検業、工事請負業を継続して行い、売上高267,038千円（前期比3.9％増）、セグメント利益27,123千円（前期比3.9％増）となりました。（その他の事業）不動産売買の仲介業及び販売代理業を行い、売上高74,703千円（前期比8.4％減）、セグメント利益60,434千円（前期比2.6％増）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末に比べ832,401千円減少し、4,038,938千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果獲得した資金は2,945,916千円（前期は6,230,428千円の獲得）となりました。これは主として、税金の納付により未払消費税等の減少額が562,746千円となったものの、税金等調整前当期純利益が1,843,914千円、完成物件の引渡しに伴う棚卸資産の減少額が1,841,883千円となったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果使用した資金は497,275千円（前期は2,458千円の使用）となりました。これは主として、定期預金の払戻による収入541,500千円があったものの、定期預金の預入による支出1,028,600千円があったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果使用した資金は3,281,042千円（前期は4,708,985千円の使用）となりました。これは主として、プロジェクト開発の進捗に伴い、長期借入れによる収入が2,327,400千円となったものの、長期借入金の返済による支出が4,369,318千円となったことに加え、短期借入金の純減額が978,500千円となったことによるものであります。③生産、受注及び販売の実績a.生産実績該当事項はありません。b.契約実績当連結会計年度における契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2022年２月１日至2023年１月31日)期中契約高年度末契約残高戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）ファミリーマンション販売事業1234,490,69668.4582,470,26059.4資産運用型マンション販売事業4508,348,518207.72734,404,6421,243.8合計57312,839,214121.33316,874,902152.5（注）不動産賃貸管理事業、ビルメンテナンス事業及びその他の事業については、事業の性質上、契約実績の表示が馴染まないため記載しておりません。c.販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2022年２月１日至2023年１月31日）戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）ファミリーマンション販売事業1816,158,014245.5資産運用型マンション販売事業1974,172,55452.1不動産賃貸管理事業323,41174.7ビルメンテナンス事業267,038103.9報告セグメント計37810,921,01997.4その他の事業74,70391.6合計37810,995,72397.4（注）1．セグメント間の取引については相殺消去しております。2．その他の事業は、仲介業が含まれております。3．最近２連結会計期間の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。前連結会計年度（自2021年２月１日至2022年１月31日）当連結会計年度（自2022年２月１日至2023年１月31日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）ヴィーナスＧＦＣ特定目的会社4,050,00035.9－－今泉プロパティー合同会社－－1,348,27012.3（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容a.当連結会計年度の財政状態の分析当連結会計年度末の資産は、前連結会計年度末に比べ1,941,051千円減少し15,476,175千円となりました。これは主として、マンションの完成により仕掛販売用不動産が548,203千円減少したことに加え、完成物件の引渡しにより販売用不動産が1,293,868千円減少したことによるものであります。当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末に比べ2,947,186千円減少し、6,083,244千円となりました。これは主として、工事の進捗に伴い電子記録債務が398,860千円増加したものの、マンションの完成に伴い借入金を返済したため、長期借入金が1,922,286千円、短期借入金が978,500千円減少したことによるものであります。当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末に比べ1,006,135千円増加し9,392,931千円となりました。これは主として、利益剰余金が1,006,014千円増加したことによるものであります。b.当連結会計年度の経営成績の分析「３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要①経営成績の状況」に記載のとおりであります。c.経営成績に重要な影響を与える要因について「２事業等のリスク」に記載のとおりであります。d.資本の財源及び資金の流動性についての分析「３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。キャッシュ・フロー指標の推移は、次のとおりであります。2021年１月期2022年１月期2023年１月期自己資本比率（％）36.447.860.3時価ベースの自己資本比率（％）29.936.550.1キャッシュ・フロー対有利子負債比率（％）△579.4117.6146.2インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）△13.138.826.6（注）1．各指標の算出は以下の算式を使用し、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／営業キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払い2．株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。3．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。当社グループは、販売や賃貸による資金回収を着実に実行しておりますが、業容の拡大に伴い、事業用地の取得及び建築の委託等を先行して行うため、その仕入資金及び金融機関からの調達資金が増加する見込みであります。所有している賃貸ビルの収支状況は良好であり、当社グループと金融機関との関係は良好であるものの、今後の有利子負債の増加に対しては、資金調達方法の効率化に取り組み、コスト削減を図るほか、自己資金の効率的な活用も行ってまいります。e.経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等「１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（1）経営方針⑨⑩」の中期経営計画における計画値及び実績値に記載のとおりであります。②重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。