積水ハウス株式会社
有価証券報告書－第72期(2022/02/01－2023/01/31)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は以下のとおりです。①財政状態及び経営成績の状況当期における世界経済は、新型コロナウイルス感染症との共存により、社会経済活動の正常化が進む中、持ち直しの動きが継続しました。しかしながら、世界的なインフレや各国の金融引き締め政策及び為替変動、ならびに地政学リスクが原材料・資材価格やサプライチェーンに与える影響に、注視が必要な状況が続きました。住宅市場は、国内では、新設住宅着工戸数は底堅い状況が続きました。一方で、昨年３月の行動制限解除に伴う旅行や外食支出等の増加、加えて年後半は高水準の物価上昇による消費マインドの慎重化等を背景に、受注は減少傾向で推移しました。アメリカでは、住宅に対する潜在需要は強いものの、住宅ローン金利の上昇と住宅価格の高止まり等により、住宅着工及び販売戸数は減少傾向で推移しました。このような事業環境の中、当社グループは、グローバルビジョン“「わが家」を世界一幸せな場所にする”の実現に向け、ハード・ソフト・サービスを融合した様々な高付加価値提案等の事業戦略を推進しました。その結果、各ビジネスは順調に進捗し、加えて次年度以降の業績に寄与する受注が堅調に推移しました。第５次中期経営計画（2020年度～2022年度）最終年度である当連結会計年度における業績は、連結受注高は2,809,277百万円(前期比3.2％増)、連結売上高は2,928,835百万円(前期比13.1％増)となりました。利益については、連結営業利益は261,489百万円(前期比13.6％増)、連結経常利益は257,272百万円(前期比11.8％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は184,520百万円(前期比19.9％増)となりました。また、第５次中期経営計画３ヵ年の業績は、策定時の計画を大きく上回る結果となりました。セグメント別の経営成績は次の通りです。(戸建住宅事業)当事業の当期における売上高は352,463百万円(前期比0.1％減)、営業利益は38,309百万円(前期比9.8％減)となりました。ハード・ソフトを融合した高付加価値提案により、中高級商品・高価格商品の拡販に注力しました。大空間リビング「ファミリースイート」による生活提案、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）「グリーンファーストゼロ」や次世代室内環境システム「スマートイクス」に加え、間取り連動スマートホームサービス「PLATFORMHOUSEtouch」が好評で、受注は堅調に推移しました。(賃貸住宅事業)当事業の当期における売上高は426,116百万円(前期比11.0％増)、営業利益は58,407百万円(前期比4.2％増)となり、順調な工事進捗が増収に寄与しました。都市部中心のエリアマーケティング戦略を徹底し、強靭な構造と設計自由度を両立する当社オリジナル構法を用いた３・４階建て賃貸住宅の拡販に注力しました。また、収益性を高めながら、脱炭素に貢献するゼロエネルギーの賃貸住宅「シャーメゾンZEH」の普及に努めました。太陽光発電の電力を各戸に配分することで、入居者が利用し売電もできる等、ZEHのメリットを実感できるエシカルな選択肢として好評で、賃貸住宅受注に占めるZEH住戸割合は65％（15,064戸、累計27,371戸）となりました。これらの高付加価値提案に加え、高い入居率と賃料水準を実現する積水ハウス不動産各社の物件管理が奏功し、法人向け事業も含め受注は好調に推移しました。(建築・土木事業)当事業の当期における売上高は298,777百万円(前期比14.1％増)、営業利益は13,214百万円(前期比12.8％減)となりました。建築事業における複数の大型案件の売上計上等により増収となりました。一方、大型建設工事需要の減少、資材価格高騰の影響、及び前期における複数の大型案件受注の反動減により、受注は減少しました。(リフォーム事業)当事業の当期における売上高は165,910百万円(前期比6.2％増)、営業利益は27,561百万円(前期比7.9％増)となり、前期の好調な受注及び順調な工事進捗が増収に寄与しました。戸建住宅では、「ファミリースイートリノベーション」等の提案型リフォーム、「いどころ暖熱」や創エネリフォーム等の環境型リフォームが好評で、大規模リフォームの受注割合が拡大しました。また、賃貸住宅では、資産価値を向上させ、高入居率と高水準の賃料を実現するリノベーション提案に注力しています。これらの取り組みにより、受注は好調に推移しました。(不動産フィー事業)当事業の当期における売上高は619,271百万円(前期比5.9％増)、営業利益は50,659百万円(前期比0.4％増)となりました。好立地に建築した高品質・高性能な賃貸住宅「シャーメゾン」の供給により管理受託戸数が堅調に増加しました。積水ハウス不動産ホールディングス株式会社が積水ハウス不動産グループの更なる持続的成長と企業価値最大化に向け事業を推進し、長期安定経営をサポートする質の高い建物管理と入居者の生活を充実させるサービスを提供したこと等により、高水準の入居率と賃料を維持し、増収に寄与しました。(分譲住宅事業)当事業の当期における売上高は238,252百万円(前期比24.4％増)、営業利益は20,777百万円(前期比42.8％増)となり、前期の好調な受注及び順調な工事進捗が増収に寄与しました。エリアマーケティングに沿った優良土地の積極仕入れと美しいまちなみづくりにより、土地取得から検討中の顧客への拡販に注力した結果、受注は好調に推移しました。(マンション事業)当事業の当期における売上高は90,883百万円(前期比0.3％増)、営業利益は13,403百万円(前期比7.3％増)となり、「グランドメゾン新梅田タワーTHECLUBRESIDENCE」（大阪市北区）の引渡しを完了し、ZEH基準と快適居住性能を両立した超高層タワーレジデンス「グランドメゾン上町一丁目タワー」（大阪市中央区）の引渡しが順調に進む等、計画通りに進捗しました。また、家庭部門の脱炭素化への貢献を目指し、2023年以降に販売する分譲マンション「グランドメゾン」の全住戸をZEH仕様とすることとしました。東京・名古屋・大阪・福岡を中心とする好立地エリアに集中した高付加価値分譲マンション開発に加え、環境面の取り組みが評価され、「グランドメゾン白金高輪パークフロント」（東京都港区）、「グランドメゾン大濠公園THETOWER」（福岡市中央区）が完売する等、販売が好調に推移しました。(都市再開発事業)当事業の当期における売上高は135,320百万円(前期比31.7％増)、営業利益は15,051百万円(前期比33.5％増)となりました。積水ハウス・リート投資法人に「プライムメゾン江古田の杜」（東京都中野区）、「プライムメゾン早稲田通り」（東京都新宿区）等を売却し、その他、「赤坂ガーデンシティ」（東京都港区）の持分を売却する等、計画に沿い物件売却が順調に進捗しました。また、当社が開発した賃貸住宅「プライムメゾン」等の当社グループ保有物件の入居率は堅調に推移したことにより、増収となりました。また、スパ施設や総合ウェルネスフロア等、お客様の「ウェルビーイング」を促し、「健康になる旅」を可能とする施設を各種取り揃える「ウェスティンホテル横浜」（横浜市西区）を開業しました。(国際事業)当事業の当期における売上高は521,124百万円(前期比34.0％増)、営業利益は73,860百万円(前期比47.3％増)となりました。アメリカでは、住宅販売事業において、当期前半までの好調な受注に伴い引渡しが堅調に進捗しました。また、コミュニティ開発事業が順調に推移し、賃貸住宅開発事業では、「VoltaonPine」（ロングビーチ）、「Bromwell」（デンバー）及び「TheSociety」（サンディエゴ、全４棟のうち２棟）を引渡したことにより、増収となりました。一方、住宅ローン金利の上昇等により住宅販売事業の受注環境は悪化しました。また、積水ハウステクノロジーの海外展開を進めるという方針のもと、テキサス州の住宅販売会社であるChesmarHomes,LLCの持分をすべて取得し、事業規模及び展開エリアの拡大を図りました。オーストラリアでは、第１四半期に、「MelrosePark」（シドニー）のマンションResidences棟の引渡しが完了したことや、「GledswoodHills」（シドニー）の土地売却が進捗したこともあり、増収となりました。中国では、太倉市第２期分譲のマンション引渡しが完了しました。(その他)当事業の当期における売上高は80,715百万円(前期比6.2％増)、営業損失は439百万円となりました。エクステリア事業では、戸建住宅、賃貸住宅等において、住宅と外構との一体提案を強化するとともに、地域の気候風土・鳥や蝶等と相性の良い在来樹種を中心とした植栽を提案する「５本の樹」計画の推進により、生物多様性保全に貢献しました（2023年１月時点累積植栽本数1,900万本）。新規事業・イノベーションの創出に向けて、M&amp;A・アライアンスを積極展開するという第５次中期経営計画の方針のもと、無垢木材のインテリア材を中心とした木質建材の輸入・企画・製造・販売を手掛け、高品質・高付加価値の商品力が強みである内装建材メーカーの株式会社マルホンの普通株式を全株取得しました。また、暮らしに役立つ、幸せが膨らむ生活サービスを当社が厳選し、戸建・賃貸住宅オーナーとそのご家族を対象に紹介するサイト「スイートコンシェル」をオープンしました。ESG経営のリーディングカンパニーを目指す当社は、「全従業員参画」「先進的な取り組み」「社外評価向上」を三位一体のテーマとし、ESG経営を推進しています。環境面では、新築戸建住宅ZEH比率が過去最高の92％（2021年度）となり、賃貸住宅や分譲マンションなどの集合住宅においてもZEHを推進しました。これらの取り組みにより、当社が2021年度に供給した住宅の年間CO2削減実績は2013年比で55％に達しました。また、「5本の樹」計画の成果について琉球大学久保田研究室他との共同検証を行い、世界初の都市の生物多様性の定量評価の仕組みを構築し、「ネイチャー・ポジティブ方法論」として公開しました。これをきっかけとして、様々な企業や団体、行政、学校との新たな連携や取り組みも開始しました。社会性向上に関しては、「自律的なキャリア形成」をサポートするため、キャリアコースの選択やマネジメント機会の早期創出を実現する人事制度改革を行いました。また、男性の育児休業取得推進に賛同する企業・団体と共に「育休を考える」プロジェクトを展開する等、ダイバーシティ＆インクルージョンを推進しました。ガバナンス面では、定時株主総会にて社外取締役比率を50％とし、取締役会の独立性と多様性を向上させ、取締役会の経営監督機能をさらに強化しました。また、中間持株会社体制による権限委譲と責任の明確化を図る積水ハウス不動産グループの再編などグループガバナンスの強化を推進しました。このような取り組みを含むESG経営を推進した結果、環境面では、国際環境非営利団体CDPから「気候変動」「フォレスト」両分野で最高評価「Aリスト」に選定、社会性向上では、UNWomenアジア太平洋地域事務所が主催する「WEPsAWARDS2022」の「CommunityEngagementandPartnerships」部門において１位を受賞、ガバナンス面では、GPIFの国内株式運用機関が選ぶ「優れたコーポレート・ガバナンス報告書」に選定されました。加えて、公益社団法人日本証券アナリスト協会が実施する「証券アナリストによるディスクロージャー優良企業選定」で２年連続第１位を獲得する等、高い社外評価を獲得しました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」といいます。)は、営業活動により125,464百万円増加し、投資活動により165,409百万円、財務活動により155,780百万円それぞれ減少した結果、前連結会計年度末と比較して182,426百万円減少となり、当連結会計年度末の資金残高は332,747百万円となりました。(営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動の結果、得られた資金は125,464百万円(前期比7,429百万円資金増)となりました。税金等調整前当期純利益を267,710百万円計上したこと等により、資金の増加となりました。(投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動の結果、減少した資金は165,409百万円(前期比51,702百万円資金減)となりました。賃貸用不動産等、有形固定資産の取得による支出が92,162百万円(前期比9,211百万円資金減)あったこと等により、資金の減少となりました。(財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動の結果、減少した資金は155,780百万円(前期比44,078百万円資金減)となりました。社債の償還による支出が120,000百万円(前期比90,000百万円資金減）や配当金の支払額が66,400百万円(前期比10,791百万円資金減)あったこと等により、資金の減少となりました。③生産、受注及び販売の実績(イ)生産実績当社グループ(当社及び連結子会社)の展開する事業は多様であり、生産実績を定義することが困難であるため「生産実績」は記載していません。(ロ)受注実績当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりです。セグメントの名称受注高受注残高金額(百万円)前期比(％)金額(百万円)前期比(％)戸建住宅事業344,040△2.6175,442△4.6賃貸住宅事業426,4799.3379,2530.1建築・土木事業301,649△9.6436,9790.7リフォーム事業169,0885.036,5579.5不動産フィー事業619,2715.9－－分譲住宅事業249,64823.769,51019.6マンション事業84,2780.478,386△7.8都市再開発事業112,85914.12,596△89.6国際事業418,510△3.3212,319△18.5報告セグメント計2,725,8273.21,391,046△4.6その他83,4502.856,7405.6合計2,809,2773.21,447,787△4.3(ハ)販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりです。セグメントの名称金額(百万円)前期比(％)戸建住宅事業352,463△0.1賃貸住宅事業426,11611.0建築・土木事業298,77714.1リフォーム事業165,9106.2不動産フィー事業619,2715.9分譲住宅事業238,25224.4マンション事業90,8830.3都市再開発事業135,32031.7国際事業521,12434.0報告セグメント計2,848,12013.3その他80,7156.2合計2,928,83513.1(注)主な相手先別の販売実績は、当該販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10未満であるため記載を省略しました。※１当連結会計年度に連結子会社化したCHESMARHOLDINGS,LLC及びその子会社の数値を、各指標の「国際事業」に含めて表示しています。２当連結会計年度に連結子会社化した株式会社マルホン及びその子会社の数値を、各指標の「その他」に含めて表示しています。(参考)提出会社個別の事業の受注高、売上高、繰越高の状況は次のとおりです。期別事業別の名称前期繰越高(百万円)当期受注高(百万円)計(百万円)当期売上高(百万円)次期繰越高(百万円)手持高第71期自2021年２月１日至2022年１月31日住宅請負事業684,843953,6331,638,476936,384702,092不動産事業125,356206,545331,902213,980117,921合計810,2001,160,1791,970,3791,150,364820,014第72期自2022年２月１日至2023年１月31日住宅請負事業702,092977,2391,679,332968,642710,690不動産事業117,921214,561332,483235,16297,321合計820,0141,191,8012,011,8151,203,804808,011(注)１前事業年度以前に受注した工事で、契約の更改により請負金額に変更のあるものについては、その増減額を「当期受注高」並びに「当期売上高」に含めています。２損益計算書において、住宅請負事業は「完成工事高」、不動産事業は「不動産事業売上高」として表示しています。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりです。①経営成績当連結会計年度の連結売上高は、全てのビジネスモデルにおいて増収となり、前期比339,256百万円増加の2,928,835百万円(前期比13.1％増)となりました。連結営業利益は、M&amp;Aも寄与したアメリカでの住宅販売事業の増収効果による国際ビジネスの増益、物件売却が順調に進捗した開発型ビジネスの増益、ストック型ビジネスの継続的な増収効果が寄与し、前期比31,328百万円増加の261,489百万円(前期比13.6％増)となりました。連結経常利益は、連結営業利益の増加等により、前期比27,178百万円増加の257,272百万円(前期比11.8％増)となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は、中国事業における関係会社清算益等の特別利益の計上により、前期比30,614百万円増加の184,520百万円(前期比19.9％増)となりました。(参考)連結売上高、連結営業利益をビジネスモデル及びセグメントごとに示すと、次のとおりです。売上高営業利益2022年１月期2023年１月期前期比(％)2022年１月期2023年１月期前期比(％)金額(百万円)金額(百万円)金額(百万円)金額(百万円)請負型戸建住宅事業352,732352,463△0.142,47538,309△9.8賃貸住宅事業384,022426,11611.056,04758,4074.2建築・土木事業261,930298,77714.115,14613,214△12.8小計998,6851,077,3577.9113,668109,931△3.3ストック型リフォーム事業156,167165,9106.225,54627,5617.9不動産フィー事業584,969619,2715.950,48050,6590.4小計741,136785,1825.976,02778,2212.9開発型分譲住宅事業191,488238,25224.414,54820,77742.8マンション事業90,61290,8830.312,48613,4037.3都市再開発事業102,736135,32031.711,27615,05133.5小計384,837464,45620.738,31149,23328.5国際事業388,936521,12434.050,14773,86047.3その他75,98480,7156.2△1,208△439－消去又は全社－－－△46,786△49,317－連結2,589,5792,928,83513.1230,160261,48913.6②財政状態資産、負債及び純資産の状況当連結会計年度末における資産総額は、前連結会計年度末と比較して7.4％増の3,007,537百万円となりました。流動資産は、主に販売用不動産の増加等により、2,093,883百万円と増加(前期比7.2％増)しました。固定資産は、のれんの増加等により、913,653百万円と増加(前期比7.7％増)しました。負債総額は、社債の償還等により減少する一方、借入金の増加等により、前連結会計年度末と比較して4.7％増の1,339,990百万円となりました。純資産は、親会社株主に帰属する当期純利益を184,520百万円計上したことによる利益剰余金の増加等により1,667,546百万円と増加(前期比9.6％増)しました。③キャッシュ・フロー当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの分析については、「(1)経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりです。④資本の財源及び資金の流動性当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金及び不動産(棚卸資産を含む)の取得・開発をはじめとする投資資金等であり、運転資金については、自己資金の活用又は借入金、短期社債(コマーシャルペーパー)により調達し、投資資金等については、主に社債、借入金により調達しています。資金調達に際しては、これら多様な調達手段から時機に応じて最適な手段を選択することで、安定的な財源の確保及び調達コストの低減を図るほか、国内信用格付AA格・外国信用格付Ａ格の維持を前提に、D/Eレシオ0.5倍程度及び債務償還年数(NetDebt/EBITDA倍率)1.5年を下回る水準を中期目標として財務健全性の維持に努めています。また、複数の金融機関とコミットメントライン契約及び当座貸越契約を締結することで、十分な資金の流動性を確保しています。⑤経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「第２事業の状況１．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（3）目標とする経営指標」に記載のとおりです。当連結会計年度においては、2022年９月に上方修正した2023年１月期の業績目標（連結売上高29,300億円、連結営業利益2,600億円、連結経常利益2,600億円、親会社株主に帰属する当期純利益1,740億円）に対し、実績は連結売上高29,288億円、連結営業利益2,614億円、連結経常利益2,572億円、親会社株主に帰属する当期純利益1,845億円となり、連結営業利益及び親会社株主に帰属する当期純利益については目標を上回る結果となりました。また、ROAは9.1％（目標10％）、ROEは11.9％（目標10％）となりました。引き続き、目標数値の達成を目指します。⑥重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しています。この連結財務諸表の作成にあたり、資産、負債、収益及び費用の報告額に不確実性がある場合、作成時に入手可能な情報に基づいて、その合理的な金額を算出するために見積り及び仮定を用いていますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。連結財務諸表の作成に用いた会計上の見積り及び仮定のうち、特に重要なものは、「第５経理の状況1．連結財務諸表等」の「（1）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりです。なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大が会計上の見積りに与える影響に関する情報は、「第５経理の状況1．連結財務諸表等」の「（1）連結財務諸表注記事項（追加情報）」に記載のとおりです。