トーセイ株式会社
有価証券報告書－第73期(2021/12/01－2022/11/30)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。(1)会社の経営の基本方針当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融の融合を意識した多様な不動産関連事業の推進により社会に貢献し、グループ企業価値を向上することを目指しております。(2)経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題①経営環境不動産投資市場は世界経済の動向や金融政策に左右されやすい市場であり、当社グループの主力市場である首都圏不動産投資市場においても、インフレ進行や欧米の金融引き締めを背景とした景気後退懸念により不透明感が増しています。足元では国内外投資家の旺盛な投資需要継続により不動産の流動性は高く、取引価格も高止まりで推移していますが、2022年12月に実施された日銀による長期金利の変動幅の拡大に伴う不動産投資家の姿勢変化、国内金融政策のさらなる変更、金融機関の融資姿勢の厳格化など、不動産市況に調整局面が訪れる可能性に留意が必要です。また、新型コロナ対策として実施された中小企業向けの実質無利子・無担保融資（ゼロゼロ融資）が終了し、2023年夏に向けて返済期限のピークが到来するため、動向を注視する必要があると認識しています。②中長期的な会社の経営方針、経営戦略当社グループは、企業価値の向上を果たすべく、３ヶ年の中期経営計画を策定し事業を推進しております。中期経営計画「InfinitePotential2023」（2020年12月～2023年11月）では、『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たなステージを目指す。』ことを大方針に掲げ、グループのさらなる成長に向けて既存事業の拡大とDX推進による既存事業拡充、ESG経営の実践に取り組んでおります。なお、最終年度を迎えるにあたり、現時点における事業環境の見通し並びに業績動向、棚卸資産のポートフォリオ状況を鑑み、不動産再生事業・不動産開発事業における販売計画の見直しを行いました。不動産再生事業の想定利益率が上昇しており、従前計画の税引前利益は維持したまま、売上高は計画を下方修正いたします。中期経営計画「InfinitePotential2023」（2020年12月～2023年11月）＜大方針＞『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たなステージを目指す。』＜基本方針＞基本方針１．環境・社会的課題を意識した既存事業の拡大、営業利益増大基本方針２．DXによる既存事業拡充と新たな収益モデルの創出基本方針３．事業規模拡大、保有資産増加、資本効率を意識したバランスシート戦略基本方針４．ガバナンスと効率性の両立を意識したグループ戦略、組織戦略基本方針５．IT活用促進による業務効率・事務効率の改善、生産性向上に資する従業員満足度の向上基本方針６．サステナビリティを意識した事業マネジメント、ESG経営の推進＜定量計画＞※下線部を修正しております。成長性：最終年度連結売上高850億円最終年度連結税引前利益140億円資本効率：最終年度ROE12％以上安定性：安定事業比率(営業利益ベース)42％以上財務健全性：自己資本比率35％程度ネットD/Eレシオ1.3倍程度株主還元：３年間で配当性向25％から30％へ段階的に引き上げを目指す資本効率を意識した自社株買いの実施検討当社グループは、グループの無限大の成長可能性を具現化すべく、さらなる事業成長と、デジタル技術応用によるビジネスの変革及び事業を通じたSDGsへの貢献、ESG経営の推進に取り組んでまいります。具体的には、環境・社会的課題への取組みを各事業の個別施策へ盛り込むことによりグループ一体で取り組みを進めることを目指し、不動産再生事業では既存不動産の再生によりビルの活用年数を延ばし、快適性・安全性を意識したバリューアップによる付加価値創造で商品の差別化と収益向上を追求してまいります。不動産開発事業においては商品企画に環境への配慮や防犯・災害への備えなどを盛り込むなど、顧客に支持される商品企画で各商品ブランド価値の向上を目指し、不動産再生事業・不動産開発事業ともにITを活用した販売活動、投資判断力の強化、グループ連携促進により、事業規模拡大に向けて体制強化を図ります。また、安定収益事業と位置付けるストック・フィービジネスにおいては、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の各事業でESGを意識した高品質なサービスの提供と顧客満足度の向上、ITを活用した業務プロセスの見直し等により、事業規模拡大と収益性向上を目指します。また、DXと不動産の融合を新たな事業機会と認識し、クラウドファンディング事業の運用資産拡大やセキュリティトークンによる投資スキームの事業化など、新たな収益モデルの創出に向けて取り組みを進めます。財務面につきましては、事業規模及び資産残高の拡大を下支えすべく、資金調達力を強化し、健全な財務体質を維持しながら、効果的な投資を図ってまいります。また、事業規模の拡大・多様化に伴うグループ組織戦略として、組織の機能整理と再構成、内部統制のより一層の質的な充実、最適なコーポレート・ガバナンス体制を維持し、グループの連携と総合力増大を目指します。さらに、当社グループの最重要財産である人材を活かすため、グループ全体の従業員満足度の向上を図りながら、全役員・従業員の成長、生産性向上のための人材育成を推進してまいります。③優先的に対処すべき事業上、財務上の課題当社グループの優先的に対処すべき事業上、財務上の課題は下記のとおりであります。１．事業上の課題セグメント優先的に対処すべき課題※以下記載のE分野・S分野とは、ESGにおけるE（環境）分野、S（社会）分野を示しています。不動産再生事業１出口戦略（規模別・エリア別等）ごとの仕入方針の定期的な改訂と投資対象物件の拡大、効率的な情報収集とアクイジションの強化、DXを活用した出口戦略の多様化２付加価値創造に資するバリューアップガイドラインの見直しと、E分野・S分野における課題解決および物件特性・顧客ニーズに即した最適バリューアップの実施３販売ルート・販売手法の拡充および効率性の追求４IT活用による投資判断力の強化、投資判断者の育成５グループの連携強化による区分マンション販売事業の強化６E分野・S分野を意識したバリューアッププランの研究と販売価格向上・ブランド価値向上不動産開発事業１物件タイプ、用途ごとの仕入方針の定期的な改訂、効率的な情報収集とアクイジションの強化２物件タイプ、出口戦略（規模別・エリア別等）に即した販売ルート・販売手法の拡充および効率的な販売の実践３高価格帯戸建の事業拡大に向けた商品化・販売手法の調査・研究４E分野・S分野を意識した商品企画の追求と供給セグメント優先的に対処すべき課題※以下記載のE分野・S分野とは、ESGにおけるE（環境）分野、S（社会）分野を示しています。不動産賃貸事業１固定資産の積み上げおよびE分野・S分野を意識した物件運用、環境認証取得２早期の稼働率引き上げおよび安定稼働の維持３アセットマネジメント専任部署による賃貸運営の高度化、物件マネジメント力の強化、IT利用促進とDX活用による業務プロセスの変革不動産ファンド・コンサルティング事業１受託資産残高の拡大（REIT、私募ファンド、CRE）２IT活用促進による業務品質の向上およびグループの連携強化による投資家リターンの最大化３不動産アセットマネジメント会社に求められるESG、SDGsへの継続的な取組み不動産管理事業１管理物件数拡大に向けた新規案件獲得力の強化および業務品質・CS向上への取組み、プロパティマネジメント（PM）、建物管理（BM）をワンストップで行う管理会社としてのSDGs取組体制の確立２物流施設のプロパティマネジメント（PM）拡大に向けた受託力の強化３IT活用促進による業務効率化と原価削減による利益率の引き上げホテル事業１インバウンド需要の取り込み強化による早期営業利益の黒字化、新規開業ホテルの早期安定化２ホテル事業拡大に向けた管理体制の構築と強化３E分野・S分野を意識した訴求力あるメニュー提供、リピーター顧客の拡大、客室単価引き上げ２．財務上の課題優先的に対処すべき課題財務戦略１事業拡大に伴う資金調達力の強化（与信枠拡大、固定資産向け調達条件の改善、バンクフォーメーション戦略、グリーンローンの活用）２成長投資、財務規律、株主還元のバランスを図ったキャピタルアロケーション（自己資本比率35％程度、ネットD/Eレシオ1.3倍程度、安定事業比率（営業利益ベース）42％以上、配当性向30.2％）３資本コストを上回るROE12％以上の実現（中期経営計画最終年度目標）４グループ全体の効率的な資金管理によるコスト・事務負担の軽減