トーセイ株式会社
有価証券報告書－第73期(2021/12/01－2022/11/30)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(1)経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容①事業環境と経営成績等の状況に関する認識当連結会計年度（2021年12月１日～2022年11月30日）における我が国経済は、水際対策の緩和をはじめとしたウィズコロナへの適応により社会経済活動の正常化が進み、持ち直しの動きがみられています。一方、世界的な金融引締めやロシア・ウクライナ情勢による資源の供給難および価格高騰を背景とした海外景気の下振れ、過度な円安による物価上昇が及ぼす影響については留意が必要です。当社グループが属する不動産業界においては、売却案件の減少やJ-REITの物件取得減少の影響により2022年１月～９月の国内不動産投資額は1.9兆円（前年同期比38％減）となりました。しかしながら、安定性・流動性に優れる国内不動産の優位性は変わらないうえに、世界各国の利上げに対して金融緩和の継続かつ円安が進む日本の不動産投資市場はさらに魅力を増しており、海外投資家の投資意欲は堅調です（民間調査機関調べ）。首都圏分譲マンション市場は、2022年１月～10月の新築発売戸数が20,946戸（前年同期比2.7％減）となりました。昨今の資材高の影響で、デベロッパーはなるべく値下げをせず販売に時間をかける傾向が見られますが、販売戸数は概ね底堅く推移しています。また、首都圏中古マンション市場においては、2022年１月～10月の成約戸数が29,797戸と前年同期比で11.1％減少しましたが、成約価格は引き続き上昇傾向にあり活況を呈しています。分譲戸建市場においては、2022年１月～10月の新設住宅着工戸数は49,452戸（前年同期比6.0％増）となりました（民間調査機関調べ）。2022年１月～10月の建築費は、木造の平均坪単価は580千円/坪（前年同期比1.9％上昇）、鉄骨鉄筋コンクリート造の平均坪単価が1,436千円/坪（前年同期比23.8％上昇）となりました。かつてウッドショックを引き起こした木材の供給不足は落ち着きを見せているものの、昨今の円安の影響により木材価格は値下げに至っておらず、木造建築費は高止まりしています。また、鋼材価格の高騰により、鉄骨鉄筋コンクリート造の建築費は急上昇しています（国土交通省調べ）。東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場は、2022年10月時点の平均空室率は6.44％（前年同月比0.03ポイント下落）、平均賃料は20,114円/坪（前年同月比3.3％下落）と下降傾向はゆるやかになっています。2023年には新築オフィスビルの大量供給が予定されており、引き続き需給動向の注視が必要です（民間調査機関調べ）。一方、マンション賃貸市場はおおむね堅調に推移しており、首都圏賃貸マンションにおける2022年10月時点の平均募集賃料は10,879円/坪（前年同月比0.5％下落）、J-REITが東京圏で保有するマンションにおける2022年８月末時点の平均稼働率は97.0％（前年同月比0.5ポイント上昇）となりました。東京23区のシングル向けマンションの賃料は、昨年までの下落基調は一服し、底打ち感が見られます（民間調査機関調べ）。首都圏物流施設賃貸市場では、2022年10月の賃貸ストックは821万坪（前年同月比13.5％増）となりました。空室率は4.0％と前年同月比で2.3ポイント上昇しましたが、賃料は緩やかに上昇を続けています。新規供給増加により短期的にはさらなる空室率の上昇が見込まれますが、中長期的にはEC需要の拡大に支えられ、堅調に推移する見通しです（民間調査機関調べ）。不動産ファンド市場は、引き続き市場規模の拡大が続いています。2022年10月のJ-REITの運用資産額は21.7兆円（前年同月比0.4兆円の増加）、私募ファンドは運用資産額26.5兆円（2022年６月末時点、前年同月比3.1兆円の増加）となり、両者を合わせた証券化市場の規模は48.2兆円まで拡大しました（民間調査機関調べ）。東京都のビジネスホテル市場では、2022年１月～９月の平均客室稼働率は53.9％（前年同期は38.1％）、東京都の全施設タイプにおける同期間の延べ宿泊者数は3,874万人（前年同期比59.1％増）となりました。国内需要の回復に加え入国制限緩和により外国人宿泊者数の増加も見られはじめています（観光庁調べ）。このような事業環境の中、当社グループは不動産ファンド・コンサルティング事業において、アセットマネジメント受託資産残高を伸長させるとともに、不動産再生事業や不動産開発事業において、物件販売ならびに将来の収益の源泉となる収益不動産や各種開発用地の取得を進めてまいりました。以上の結果、当連結会計年度は、売上高70,953百万円(前連結会計年度比14.9％増)、営業利益13,514百万円(同23.2％増)、税引前利益12,753百万円(同23.8％増)、親会社の所有者に帰属する当期利益8,607百万円(同28.1％増)となりました。セグメントごとの業績は次のとおりであります。当連結会計年度より、「不動産流動化事業」から「不動産再生事業」にセグメント名称を変更しております。当該変更はセグメント名称の変更であり、セグメント情報に与える影響はありません。(不動産再生事業)当連結会計年度は、「セントラル南大塚第一ビル」（東京都豊島区）、「NACビルディング」（東京都立川市）、「加須倉庫」（埼玉県加須市）等のバリューアップ物件38棟及び中古区分マンション127戸を販売いたしました。仕入につきましては、収益オフィスビル、賃貸マンション等を合わせて33棟、土地４件及び中古区分マンション125戸を取得しております。また、保有する収益不動産の評価の見直しにより、棚卸資産評価損502百万円及び棚卸資産評価損の戻入を535百万円計上しております。以上の結果、不動産再生事業の売上高は37,477百万円(前連結会計年度比11.6％増)、セグメント利益は6,102百万円(前連結会計年度比15.3％減)となりました。(不動産開発事業)当連結会計年度は、「T'SBRIGHTIA南青山EAST」（東京都港区）を販売いたしました。また、新築分譲マンションでは、「THEパームス戸田マスターグレイス」（埼玉県戸田市）において、93戸を販売いたしました。戸建住宅では、「THEパームスコート世田谷八幡山」（東京都世田谷区）、「THEパームスコート三鷹ヴェール」（東京都三鷹市）等において、105戸を販売いたしました。仕入につきましては、賃貸マンション開発用地４件、賃貸アパート開発用地３件、収益オフィスビル開発用地２件、96戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。また、保有する収益不動産の評価の見直しにより、棚卸資産評価損の戻入544百万円を計上しております。以上の結果、不動産開発事業の売上高は13,792百万円(前連結会計年度比15.3％増)、セグメント利益は2,958百万円(前連結会計年度比178.9％増)となりました。(不動産賃貸事業)当連結会計年度は、保有する賃貸用棚卸資産25棟を売却した一方、新たに収益オフィスビル、賃貸マンション等26棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資産のリーシング活動にも注力いたしました。以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は6,083百万円(前連結会計年度比11.3％)、セグメント利益は3,041百万円(前連結会計年度比12.7％増)となりました。(不動産ファンド・コンサルティング事業)当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）1,420,867百万円から、ファンドの物件売却等により184,413百万円の残高が減少したものの、新たにアセットマネジメント契約を受託したことにより、486,442百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は1,722,896百万円となりました。以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は5,444百万円(前連結会計年度比10.3％増)、セグメント利益は3,218百万円(前連結会計年度比2.6％増)となりました。(注)アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。(不動産管理事業)当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努めました。当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で478棟、分譲マンション及び賃貸マンションで315棟、合計793棟（前連結会計年度末比35棟増加）となりました。以上の結果、不動産管理事業の売上高は6,228百万円(前連結会計年度比19.3％増)、セグメント利益は878百万円(前連結会計年度比30.6％増)となりました。(ホテル事業)当連結会計年度も引き続き新型コロナウイルス感染症の影響は継続しておりますが、既存ホテルの稼働率の改善等に向けて取り組み、売上高・セグメント損益とも前年同期を上回りました。以上の結果、ホテル事業の売上高は1,927百万円（前連結会計年度比247.0％増）、セグメント損失は315百万円(前連結会計年度はセグメント損失838百万円)となりました。②経営成績等に関する分析・検討内容当連結会計年度は、急激な世界のインフレ進行や欧米の金融引き締め等を背景とした世界経済の減速懸念はありながらも、規模と安定性に優れる日本の不動産投資市場は低金利環境の継続や足元の円安進行等もあって堅調に推移し、国内外投資家の不動産投資需要が継続しました。また、国内の経済活動はコロナ抑制と経済活動の両立により回復基調にあり、個人向け住宅市場は底堅く推移しました。このような事業環境のなか、当社は引き続き不動産市場の動向を注視しながら各事業を推進し、当連結会計年度の業績は、売上高は709億円（期初計画比11.3％減）、営業利益は135億円（同5.9％増）、税引前利益は127億円（同6.3％増）となりました。一部販売予定物件の販売時期を翌期以降に変更したことにより期初計画比で減収となったものの、不動産再生事業ならびに不動産開発事業の利益率向上により営業利益が当初計画を上回り、税引前利益・当期利益はともに過去最高益を達成いたしました。主力事業である不動産再生事業は、オフィスビルや物流施設、収益マンションなどの投資用物件の販売が好調であり、2021年度に本格参入した区分マンション販売も含めて順調に推移しました。不動産開発事業は、分譲マンションや戸建については販売を急がない利益重視の戦略であるため分譲の販売実績は計画戸数を若干下回ったものの、上期に売却した商業施設の利益が寄与し、セグメント利益は計画を上回りました。当社が安定収益事業と位置付けるストック・フィービジネスは、ほぼ計画通りの着地となりました。不動産賃貸事業は収益不動産の仕入やリーシングの遅れによりセグメント収益が計画を下回りましたが、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業は順調に受託案件を伸ばして計画を達成いたしました。回復途上にあるホテル事業も客足回復により、GOP（営業総利益）が計画を上回りました。なお、近年成長を続けている不動産ファンド・コンサルティング事業は、期末の受託資産残高を1.7兆円超と大きく残高を伸ばしており、2022年12月には新たに大型案件「大手町プレイス」を受託しました。さらなる事業成長に向けて、組織増強や効率化を推進してまいります。(2)生産、受注及び販売の状況①生産実績当社グループは、不動産再生事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業及びホテル事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。②受注実績当社グループにおいて受注生産を行っておりますが、グループ事業全体における重要性が低いため、受注実績の記載はしておりません。③販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度(自2021年12月１日至2022年11月30日)前連結会計年度比(％)金額(千円)不動産再生事業37,477,06711.6不動産開発事業13,792,75815.3不動産賃貸事業6,083,79111.3不動産ファンド・コンサルティング事業5,444,02210.3不動産管理事業6,228,35419.3ホテル事業1,927,490247.0合計70,953,48614.9(注)１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度(自2020年12月１日至2021年11月30日)当連結会計年度(自2021年12月１日至2022年11月30日)金額(千円)割合(％)金額(千円)割合(％)トーセイ・リート投資法人3,923,9836.46,914,8879.7(3)財政状態当連結会計年度末における財政状態は、総資産210,955百万円(前連結会計年度末比8.2％増)、負債138,665百万円(同7.4％増)、資本72,290百万円(同9.6％増)となりました。また、親会社所有者帰属持分比率は34.3％(前連結会計年度末は33.8％)となっております。(流動資産)当連結会計年度末における流動資産の残高は、137,131百万円となり、前連結会計年度末に比べ14,173百万円増加しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産再生事業及び不動産開発事業において、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比10,092百万円増)等によるものであります。(非流動資産)当連結会計年度末における非流動資産の残高は、73,824百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,771百万円増加しております。これは主に、その他の金融資産2,708百万円の増加等によるものであります。(流動負債)当連結会計年度末における流動負債の残高は、22,436百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,613百万円増加しております。これは主に、有利子負債2,306百万円の増加等によるものであります。(非流動負債)当連結会計年度末における非流動負債の残高は、116,228百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,999百万円増加しております。これは主に、有利子負債7,586百万円の増加等によるものであります。(資本)当連結会計年度末における資本の残高は、72,290百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,331百万円増加しております。これは主に利益剰余金の積み上げ、配当金の支払、自己株式の取得及び処分によるものであります。(4)キャッシュ・フロー当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ1,793百万円減少し、31,767百万円となりました。(営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動により使用した資金は、197百万円(前連結会計年度は、974百万円の獲得)となりました。これは主に、税引前利益12,753百万円、営業債権及びその他の債権の増加5,542百万円、棚卸資産の増加6,365百万円、法人所得税の支払額5,099百万円等によるものであります。(投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動により使用した資金は、9,081百万円(前連結会計年度比41.2％減)となりました。これは主に、投資不動産の取得による支出3,172百万円、その他の金融資産の取得による支出2,921百万円、子会社の取得による支出2,764百万円等によるものであります。(財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動により獲得した資金は、7,477百万円(前連結会計年度比32.0％減)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出29,180百万円及び配当金の支払額1,814百万円があったものの、長期借入れによる収入37,857百万円があったことによるものであります。キャッシュ・フロー指標のトレンド2020年11月期2021年11月期2022年11月期親会社所有者帰属持分比率(％)36.533.834.3時価ベースの親会社所有者帰属持分比率(％)33.923.631.4キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)7.3118.0－インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)12.90.8－親会社所有者帰属持分比率：親会社所有者帰属持分／資産合計時価ベースの親会社所有者帰属持分比率：株式時価総額／資産合計キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い(注１)いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。(注２)株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。(注３)キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。(注４)有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。(注５)2022年11月期は、連結キャッシュ・フロー計算書の営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。(5)重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、IFRSに準拠して作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針及び見積りにつきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等(１)連結財務諸表連結財務諸表注記３．重要な会計方針、４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」に記載されているとおりであります。(6)経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について中期経営計画「InfinitePotential2023」（2020年12月～2023年11月）の計画数値に対する当連結会計年度の実績については以下の通りとなっております。当連結会計年度の経営成績の分析につきましては前述の「（1）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容」をご参照ください。＜中期経営計画「InfinitePotential2023」定量計画（連結）＞※下線部を修正しております。初年度2021年11月期２年目2022年11月期３年目（最終年度）2023年11月期（2022年１月12日発表）修正３年目（最終年度）2023年11月期（2023年１月12日発表）連結売上高695億円800億円1,000億円850億円連結税引前利益80億円120億円140億円140億円最終年度ROE--12％以上12％以上安定事業比率(営業利益ベース)47.5％43.5％50％程度42％以上自己資本比率35.7％33.3％35％程度35％程度ネットD/Eレシオ1.01倍1.35倍1.3倍程度1.3倍程度配当性向26.2％28.2％30％程度30.2％＜当連結会計年度までの実績＞2021年11月期2022年11月期連結売上高617億円709億円連結税引前利益103億円127億円ROE10.8％12.5％安定事業比率(営業利益ベース)40.7％43.0％自己資本比率33.8％34.3％ネットD/Eレシオ1.23倍1.29倍配当性向26.7％28.1％(7)資本の財源及び資金の流動性に関する事項当社グループの事業活動における資金需要は、主に事業用建物および土地の仕入に関するものであります。当社グループはこれらの需要について、自己資金に加え、銀行借入を中心に機動性と長期安定性を重視した資金調達を実施しております。