株式会社ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｉｅｓ
有価証券報告書－第3期(2021/12/01－2022/11/30)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。当社グループはKAITRY事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。①経営成績の状況当連結会計年度(2021年12月１日～2022年11月30日)におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大防止に対する、政府による各種政策や蔓延措置防止等重点措置が解除されるなど、緩やかに収束していくことが期待されるものの、新たな変異株の発生やウクライナ情勢の影響による資源価格の高騰など、依然として先行き不透明な状況が続いております。当社グループの主たる事業である中古住宅再生事業の属する中古住宅流通市場におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、2021年12月から2022年11月における首都圏中古マンションの成約件数が、前年同期比3,989件(10.1％)の減少となりました。一方で同期間の月末時点平均在庫件数は前年同期比5,769件(16.3％)の増加となっております。このような市場環境の中、株式会社ホームネットにおいては2021年12月に埼玉支店、2022年８月に神戸支店、2022年９月に千葉支店及び熊本オフィスを開設し、同支店を含む全国主要都市(13拠点)にて顧客ニーズの強い地域、価格帯、商品内容を分析し、きめ細かな仕入対応と販売供給に努めました。一方、注文住宅の業績に関係する住宅業界の動向は、住宅ローン金利が低水準で推移していることや、新型コロナウイルス感染症の経済的な悪影響への対策として政府を中心とした住宅取得支援策が打ち出されておりますが、建設資材や物流コストの上昇はますます深刻化しており、人手不足による人件費高騰と相俟って当業界の収益構造に大きく影響を及ぼしております。また翌期以降は、日本銀行による長期金利の変動許容幅の引き上げにより住宅ローン金利への影響も懸念されております。このような市場環境の中、各社ともに顧客ニーズに合致する土地の仕入強化、新商品の開発投入を進めることで売上・利益の確保に努めました。以上の結果、当連結会計年度における売上高は38,795,887千円(前年同期比31.3％増)、営業利益は2,359,019千円(前年同期比39.7％増)、経常利益は2,201,897千円(前年同期比38.2％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は1,392,912千円(前年同期比34.6％増)となりました。なお、当社グループは住まい・住み替えに関わる全てのプロセス、すなわち住宅購入・売却、建築、住宅リノベーション、不動産賃貸借・開発等を一体として扱うことで、一人ひとりのライフスタイルに合う満足いく住まい・サービスの提供に取り組んでおります。これら事業全体を単一セグメントと捉えておりますので、セグメント別の記載事項はありませんが、参考までに主に中古住宅再生を扱う株式会社ホームネット単体と、主に戸建住宅を扱う株式会社ファーストホーム、株式会社サンコーホームの合算値について記載します。〔株式会社ホームネット(中古住宅再生)〕物件仕入件数は前連結会計年度の1,012件から1,256件(前年同期比24.1％増、契約ベースでは1,305件)に増加し、物件販売件数は前連結会計年度の818件から1,076件(前年同期比31.5％増、契約ベースでは989件)に増加しました。また、市況が堅調に推移したことに加え、リノベーションコストの徹底的な見直し、社内DＸ推進による業務効率化を進めました。この結果、当連結会計年度における株式会社ホームネットの売上高は27,873,446千円(前年同期比38.3％増)、営業利益は1,586,180千円(前年同期比39.7％増)となりました。〔株式会社ファーストホーム、株式会社サンコーホーム(戸建住宅)〕主に戸建住宅を扱う２社の合計引渡件数は前連結会計年度の374件から408件(前年同期比9.1％増)に増加しました。この結果、当連結会計年度における合算の売上高は10,887,016千円(前年同期比16.9％増),営業利益は806,886千円(前年同期比21.5％増)となりました。②財政状態の状況(資産)当連結会計年度末における資産合計は30,925,758千円となり、前連結会計年度末に比べ5,009,249千円増加致しました。これは主に、販売用不動産が2,926,004千円、仕掛販売用不動産が1,313,349千円増加した一方で、未成工事支出金が522,853千円、のれんが176,184千円減少した等によるものであります。(負債)当連結会計年度末における負債合計は25,659,374千円となり、前連結会計年度末に比べ4,116,126千円増加致しました。これは主に、短期借入金が5,007,810千円、買掛金が241,823千円増加した一方で、長期借入金(１年内返済予定を含む)が614,115千円、未成工事受入金が565,603千円減少した等によるものであります。(純資産)当連結会計年度末における純資産合計は5,266,384千円となり、前連結会計年度末に比べ893,122千円増加致しました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上に伴う利益剰余金が1,392,912千円増加した一方で、自己株式の消却に伴い資本剰余金が500,004千円減少したことによるものであります。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」といいます)の残高は5,735,819千円と、前連結会計年度末に比べて817,795千円の増加となりました。当連結会計年度末における各活動によるキャッシュ・フローの状況は以下のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動により使用した資金は、2,553,500千円(前年同期は2,769,888千円の支出)の支出となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益2,200,220千円を計上したこと、未成工事支出金の増減額522,853千円、仕入債務の増減額241,823千円などによるものです。(投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動により使用した資金は、563,698千円(前年同期は371,654千円の支出)の支出となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出314,481千円、無形固定資産の取得による支出20,563千円などによるものであります。(財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動により獲得した資金は、3,934,994千円(前年同期は2,521,332千円の獲得)の獲得となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出1,414,115千円、自己株式の取得による支出500,004千円、短期借入金の純増額5,007,810千円などによるものです。④生産、受注及び販売の実績ａ生産実績当社グループが展開する事業領域においては、「生産」を定義することが困難であるため、生産実績は記載しておりません。ｂ仕入実績(不動産・工事仕入等実績)前連結会計年度及び当連結会計年度における仕入実績(販売用不動産仕入、請負・リフォーム工事に係る仕入等)を商品・サービス別に示すと、次のとおりであります。商品・サービスの名称前連結会計年度(自2020年12月１日至2021年11月30日)当連結会計年度(自2021年12月１日至2022年11月30日)仕入・原価高(千円)前期比(％)仕入・原価高(千円前期比(％)中古住宅再生16,846,453114.323,275,624138.2戸建住宅7,006,631101.28,278,586118.2その他284,14460.4369,813130.2合計24,137,229109.131,924,024132.3(注)上記金額は、販売した商品・サービスに関する、販売用不動産本体価格、請負工事、リフォーム工事資材を含む仕入に係る付随費用等を含んだ原価実績であります。ｃ受注実績前連結会計年度及び当連結会計年度間における受注実績を商品・サービス別に示すと、次のとおりであります。商品・サービスの名称前連結会計年度(自2020年12月１日至2021年11月30日)当連結会計年度(自2021年12月１日至2022年11月30日)受注高(千円)前期比(％)受注残高(千円)前期比(％)受注高(千円)前期比(％)受注残高(千円)前期比(％)戸建住宅7,311,64195.34,549,16894.47,133,22397.64,267,63793.8合計7,311,64195.34,549,16894.47,133,22397.64,267,63793.8(注)戸建住宅のうち、注文住宅の該当金額を記載しております。ｄ販売実績前連結会計年度及び当連結会計年度における販売実績を商品・サービス別に示すと、次のとおりであります。商品・サービスの名称前連結会計年度(自2020年12月１日至2021年11月30日)当連結会計年度(自2021年12月１日至2022年11月30日)販売高(千円)前期比(％)販売高(千円)前期比(％)中古住宅再生20,081,835118.527,756,459138.2戸建住宅8,985,970101.410,479,767116.6その他476,10772.6559,660117.5合計29,543,914111.638,795,887131.3(注)主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、総販売実績に対する割合が10％以上の相手先がいないため記載を省略しております。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、資産、負債、収益及び費用に影響を与える見積りを必要とする箇所がございます。これらの見積りにつきましては、経営者が過去の実績や取引状況を勘案し、会計基準の範囲内でかつ合理的に判断しておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果と異なる可能性があることにご留意下さい。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。②経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．売上高当連結会計年度における売上高は、株式会社ホームネットの中古マンション販売件数が258件増加したこと等により38,795,887千円(前年同期比31.3％増)となりましたｂ．売上原価当連結会計年度における売上原価は、売上の増加により31,924,024千円(前年同期比32.3％増)となりました。ｃ．販売費及び一般管理費、営業利益当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、売上増に伴う費用増加(人件費、販売手数料、広告宣伝費等)により4,512,843千円(前年同期比21.4％増)、営業利益は2,359,019千円(前年同期比39.7％増)となりました。ｄ．営業外収益、営業外費用、経常利益当連結会計年度における営業外収益は117,475千円となりました。これは主に不動産取得税還付金63,691千円によるものであります。一方、営業外費用は274,597千円となりました。これは主に支払利息222,020千円によるものであります。この結果、経常利益は2,201,897千円(前年同期比38.2％増)となりました。ｅ．特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益当連結会計年度において、固定資産除却損1,704千円等の計上があったため、税金等調整前当期純利益は2,200,220千円(前年同期比33.2％増)となりました。法人税等合計807,308千円の計上により、親会社株主に帰属する当期純利益は1,392,912千円(前年同期比34.6％増)となりました。③キャッシュ・フローの分析各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因については、「３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要③キャッシュ・フローの状況」に記載しております。④資本の財源及び資金の流動性について当社グループにおける主な資金需要は、販売用不動産の仕入や、人件費、仕入・販売にかかる手数料、広告宣伝費、物件管理費等の営業費用であります。当社グループでの販売用不動産の仕入資金については、主に物件毎に短期借入金で調達しており、運転資金の財源については、自己資金及び金融機関からの借入により賄っております。なお、当連結会計年度末における借入金及び社債を含む有利子負債の残高は21,512,800千円となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は5,735,819千円となっております。⑤経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として、売上高、EBITDA(広告宣伝費除く。)、価格査定数、物件仕入数、物件販売数、仲介会社営業員数を重要な指標と位置付けております。各指標の進捗状況については以下のとおりであります。経営指標前連結会計年度(自2020年12月１日至2021年11月30日)当連結会計年度(自2021年12月１日至2022年11月30日)前年同期比売上高29,543百万円38,795百万円131.3％EBITDA(広告宣伝費除く)2,243百万円2,947百万円131.4％価格査定数17,891件23,429件131.0％物件仕入数(契約ベース／中古マンション・中古戸建)1,031件1,305件126.6％物件販売数(契約ベース／中古マンション・中古戸建)862件989件114.7％物件販売・引渡数（新築戸建）374件408件109.1％仲介会社営業員数9,823名17,241名175.5％※「EBITDA(広告宣伝費除く)」は税金等調整前当期純利益に特別損益、支払利息、社債利息、減価償却費、のれん償却費、ポイント引当金繰入額、広告宣伝費を加えたものです。先行費用としての広告宣伝費を除く(計算上加算する)ことで利益推移の連続性を確認できる指標としております。⑥経営成績に重要な影響を与える要因について当社グループの将来の財政状態及び経営成績に重要な影響を与えるリスク要因については、「２事業等のリスク」に記載しております。⑦経営者の問題認識と今後の方針について経営者の問題認識と今後の方針については、「１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。