ファースト住建株式会社
有価証券報告書－第24期(2021/11/01－2022/10/31)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況ａ．経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症対策に万全を期しながら、徐々に正常化に向かってはいるものの、感染者が不規則にピークを迎える等、依然として予断を許さない状況が続いております。また、ウクライナ情勢が長期化しエネルギー価格や各種原材料が高騰する中、急激な円安進行も相まって、光熱費や食糧品などの生活に不可欠な物価の高騰が続いており、景気の先行きが見通せない状況が続いております。不動産業界におきましては、リモートワークを始めとする各種の感染対策を働き方や日常生活に取り入れた新しい生活様式の広まりにより、戸建住宅に対する需要の拡大など底堅い動きがみられるものの、住宅販売価格の上昇により、住宅需要への影響が懸念される状況が強まっております。また、ウッドショックによる木材価格の上昇は落ち着いてきておりますが、全体的な物価上昇による建築コストや工期などへの影響は払拭されず、事業環境の厳しさは強まる状況となっております。このような環境の中、当社グループでは、企業理念「１．住宅作りにおいて、社会へ貢献する。２．より良いものを、より安く、より早く、より安全に提供することで社会へ貢献する。３．人を育て、健全経営を行い、社会へ貢献する。」の下、お客様のニーズに即した魅力的な住宅を、適切な価格で供給することに注力し、業績の向上を目指して取り組んでおります。戸建事業におきまして、主力の戸建分譲では、主にウッドショックの影響により建築コストが上昇傾向となっておりますが、厳選した分譲用地の仕入や積極的なバリューエンジニアリングの推進により、前連結会計年度に比べて平均販売単価が上昇し、収益性は改善いたしました。一方、販売棟数につきましては、当連結会計年度の期首時点では完成在庫が前連結会計年度に比べて減少しており、販売棟数を拡大するためには販売用不動産在庫の拡充が必要であるため、分譲用地の仕入を厳選しつつ仕入業務の活性化により仕入棟数の増加に取り組むとともに、工程管理を強化し、用地仕入から建物完成までの事業サイクルの短縮に注力して取り組んでまいりました。これらの取組みにより、徐々に仕掛在庫は増加いたしましたが、各種建築資材や住宅設備の価格上昇に対応し適切にコストをコントロールすることにも留意した結果、完成棟数の増加は第４四半期連結会計期間に集中したため、十分に販売に繋げることができず、当連結会計年度の販売棟数は1,198棟（前連結会計年度比10.8％減）と前連結会計年度を下回る実績となりました。請負工事につきましては、多様な顧客ニーズに適切に対応できるプランを取り入れることで顧客への提案力の強化等に取り組んでまいりましたが、急激に建築コストが上昇する状況の中、受注は伸び悩む傾向となり、引渡棟数は53棟（同24.3％減）にとどまる結果となりました。マンション事業では、賃貸による安定的な収益を着実に拡大するべく自社建築を進めていた木造集合住宅１棟（全12戸）が令和４年３月に完成した他、賃貸用不動産建築用地の新規取得も進めております。また、区分所有単位で取得した中古マンションのリノベーション販売にも継続して取り組み、当連結会計年度の販売実績は26戸（同44.4％増）となりました。特建事業につきましては、前連結会計年度に受注した木造集合住宅１棟の請負工事が完成・引渡となった他、新たに３件を受注いたしました。これらの結果、当連結会計年度における経営成績は、売上高399億65百万円（前連結会計年度比6.3％減）、営業利益32億19百万円（同9.1％減）、経常利益31億55百万円（同9.8％減）、親会社株主に帰属する当期純利益20億50百万円（同10.3％減）となりました。なお、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号2020年３月31日。以下、「収益認識会計基準」という。）等を当連結会計年度の期首から適用しており、当連結会計年度の売上高は45百万円減少し、売上原価は50百万円減少し、営業利益、経常利益及び税金等調整前当期純利益はそれぞれ５百万円増加しております。詳細については、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項（会計方針の変更）及び（セグメント情報）」に記載のとおりであります。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。（戸建事業）戸建事業のうち主力の戸建分譲について、当連結会計年度における販売棟数は1,198棟（うち、戸建分譲1,104棟、土地分譲94区画）（前連結会計年度比10.8％減）となり、売上高は374億50百万円（同6.7％減）となりました。前連結会計年度には、主に収益性の回復に向けて完成在庫の販売を積極的に推進していたのに対し、当連結会計年度においては期中の完成在庫棟数は前連結会計年度より減少しており、販売棟数拡大に向けて分譲用地仕入と工程管理の強化に取り組み、供給棟数の増加を目指してまいりました。しかしながら、第４四半期連結会計期間に完成棟数が集中する結果となり、十分に販売に繋げることができず販売棟数は前連結会計年度より減少いたしております。一方、収益性については、ウッドショック等による建築コストの上昇が生じたものの、これまで分譲用地の仕入を厳選しバリューエンジニアリングを推進してきた成果などにより、前連結会計年度に比べて平均販売単価が上昇し、収益性が改善いたしました。請負工事におきましては、引渡棟数は53棟（うち、注文住宅52棟、その他請負工事１件）（同24.3％減）となり、売上高は10億24百万円（同20.8％減）となりました。なお、収益認識会計基準等の適用により、従来の方法に比べて請負工事の売上高は54百万円減少しております。戸建事業に関するその他の売上高は１億51百万円（同14.7％減）となりました。これらの結果、戸建事業全体の売上高は386億26百万円（同7.1％減）となり、セグメント利益は39億57百万円（同7.1％減）となりました。なお、収益認識会計基準等の適用により、従来の方法に比べて戸建事業全体の売上高は54百万円減少、セグメント利益は２百万円増加しております。（その他）その他の事業セグメントのうち、マンション事業について、賃貸収益による売上高は６億34百万円（前連結会計年度比5.4％増）となりました。前連結会計年度中に取得・完成した賃貸マンションや当連結会計年度に完成した木造集合住宅が賃貸収益の増加に寄与いたしております。マンション分譲については、当連結会計年度にはリノベーションマンション26戸（同44.4％増）を販売し、売上高は６億43百万円（同51.6％増）となりました。特建事業では、前連結会計年度には売上高はありませんでしたが、当連結会計年度には木造集合住宅１棟の請負工事が完成・引渡となった他、３件の新規受注を行い、売上高52百万円を計上しております。なお、収益認識会計基準等の適用により、従来の方法に比べて特建事業の売上高は９百万円増加しております。これらにマンション事業に関するその他の売上高２百万円（同40.8％増）を加え、その他の事業セグメント全体の売上高は13億32百万円（同29.7％増）となり、セグメント利益は３億21百万円（同13.1％増）となりました。なお、収益認識会計基準等の適用により、従来の方法に比べてその他の事業セグメント全体の売上高は９百万円増加、セグメント利益は２百万円増加しております。ｂ．財政状態の状況当連結会計年度末における総資産は529億99百万円（前連結会計年度末比4.1％増）となり、前連結会計年度末に比べて20億88百万円増加いたしました。主な増加要因は、棚卸資産の増加77億15百万円及び有形固定資産の増加３億81百万円であり、一方、主な減少要因は、現金及び預金の減少62億77百万円であります。当連結会計年度におきましては、主力である戸建事業において在庫の拡充に向けて分譲用地仕入の強化と完成棟数の増加に取り組み、その結果、前連結会計年度末に比べて、販売用不動産は43億57百万円、仕掛販売用不動産は31億66百万円、未成工事支出金は１億93百万円、それぞれ増加いたしました。また、有形固定資産の増加につきましては、主にマンション事業における賃貸用不動産の建築並びに取得によるものであります。負債合計は151億92百万円（同3.6％増）となり、前連結会計年度末に比べて５億34百万円増加しております。主な増加要因は、支払手形・工事未払金の増加５億73百万円及び短期有利子負債の増加７億86百万円であり、主な減少要因は、未払法人税等の減少２億83百万円及び長期有利子負債の減少３億60百万円であります。支払手形・工事未払金及び短期有利子負債の増加につきましては、主に棚卸資産の増加に伴うものであり、未払法人税等の減少につきましては税金等調整前当期純利益の減少に伴うものであります。また、純資産は378億７百万円（同4.3％増）となり、前連結会計年度末に比べて15億54百万円増加いたしました。主な増減の要因は、当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益20億50百万円に対して配当金の支払５億97百万円を行ったこと等により、利益剰余金が14億58百万円増加したことであります。なお、収益認識会計基準等の適用により、利益剰余金の当期首残高は５百万円増加しております。これらの結果、自己資本比率は69.1％となり、前連結会計年度末も69.1％で同じ比率となっております。当社グループでは、今後も健全な財務体質の維持、向上に努めてまいります。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、175億93百万円（前連結会計年度末比26.3％減）となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは53億73百万円の支出（前連結会計年度は68億24百万円の収入）となりました。主な収入の要因は、税金等調整前当期純利益31億55百万円及び仕入債務の増加額７億30百万円であり、主な支出の要因は、棚卸資産の増加額78億81百万円及び法人税等の支払額12億76百万円であります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは７億28百万円の支出（前連結会計年度比5.9％増）となりました。主な支出の要因は、有形固定資産の取得による支出７億54百万円であります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは１億75百万円の支出（前連結会計年度比9.9％減）となりました。主な収入の要因は、短期借入金の純増加額９億29百万円であり、主な支出の要因は、長期借入金の返済による支出５億円及び配当金の支払額５億97百万円であります。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当連結会計年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自令和３年11月１日至令和４年10月31日）前年同期比（％）件数金額（千円）１．戸建事業(1）戸建分譲1,34042,355,595+25.1(2）請負工事531,024,559△20.8戸建事業計1,39343,380,155+23.4２．その他(1）マンション分譲30796,168△88.9(2）特建事業252,446－その他計32848,615△88.2合計1,42544,228,770+4.5（注）１．金額は販売価格によっております。２．件数欄については、戸建分譲は棟数又は区画数、請負工事は棟数又は契約数、マンション分譲は戸数、特建事業は棟数を表示しております。ｂ．受注実績当社グループは主に見込み生産を行っており、請負工事等、一部には受注生産も行っておりますが、その多くが短期間で販売するものであるため、記載を省略しております。ｃ．販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自令和３年11月１日至令和４年10月31日）前年同期比（％）件数金額（千円）１．戸建事業(1）戸建分譲1,19837,450,541△6.7(2）請負工事531,024,362△20.8(3）その他－151,229△14.7戸建事業計－38,626,133△7.1２．その他(1）マンション分譲26643,420+51.6(2）不動産賃貸－634,605+5.4(3）特建事業152,446－(4）その他－2,368+40.8その他計－1,332,840+29.7セグメント計－39,958,974△6.3事業セグメントに帰属しない売上高－6,307△3.2合計－39,965,281△6.3（注）１．件数欄については、戸建分譲は引渡棟数又は引渡区画数、請負工事は引渡棟数又は完成契約数、マンション分譲は引渡戸数、特建事業は引渡棟数を表示しております。２．戸建分譲における地域別の販売実績は、次のとおりであります。なお、地域別の分類は、物件の属する地域によって分類しております。地域件数金額（千円）前年同期比（％）埼玉県301,162,881△29.9千葉県28963,002+0.8東京都471,858,796△18.6神奈川県1274,209,488+12.5愛知県2106,450,273+1.0滋賀県401,116,493△11.5京都府621,795,624△30.1大阪府2167,125,854△14.7兵庫県2336,931,064△12.1奈良県1102,890,537+42.1広島県571,669,951△0.5福岡県361,228,390△6.4佐賀県248,183－合計1,19837,450,541△6.7(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績につきましては、「(1）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等(4）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題」及び「２事業等のリスク」に記載のとおりであります。経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等(5）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおりであります。これらの指標に関して、当連結会計年度における実績は、売上高経常利益率7.9％（前連結会計年度は8.2％）、賃貸等不動産に関する資産、負債及び利益を除いた自己資本当期純利益率6.3％（同7.4％）、棚卸資産回転率年1.5回転（同年2.5回転）となっております。各利益率につきまして、厳選した分譲用地の仕入に注力してきた成果によって平均販売単価が上昇し、売上総利益率は前連結会計年度より向上いたしましたが、営業利益率、経常利益率、親会社株主に帰属する当期純利益は、売上高の減少に伴い販管費率が上昇したことが主要因となり、前連結会計年度より低下いたしました。翌連結会計年度においては、販売棟数の増加に注力するとともに、コストアップに対しては各種経費の削減やＶＥ等により、収益性の維持・向上に取り組んでまいります。また、棚卸資産回転率につきましては、前連結会計年度より売上原価が6.9％減少した一方、棚卸資産が前連結会計年度に比べて54.0％増加しており、その結果、当連結会計年度における棚卸資産回転率は前連結会計年度より低下いたしました。分譲用地の仕入から販売までの事業サイクルの短縮に向け、工程管理の強化、業務効率の向上及び販売活動の強化を図り、引き続き年３回転を目標として、回転率の向上に努めてまいります。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社グループのキャッシュ・フローの状況の分析・検討内容につきましては、「(1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきまして、当社グループの資金需要のうち主なものは、分譲用地の仕入資金及び収益物件の購入資金等であり、主に内部留保資金又は当座貸越契約を含む金融機関からの借入により調達しております。なお、当連結会計年度末における社債、借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は83億57百万円（前連結会計年度末比5.4％増）となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は175億93百万円（同26.3％減）となっております。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響に関する会計上の見積りについては、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項（追加情報）」に記載のとおりであります。