ヒューリック株式会社
有価証券報告書－第92期(令和3年1月1日－令和3年12月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次の通りであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度の業績は、営業収益は447,077百万円(前期比107,431百万円、31.6％増)、営業利益114,507百万円(前期比13,910百万円、13.8％増)、経常利益109,581百万円(前期比13,953百万円、14.5％増)、親会社株主に帰属する当期純利益69,564百万円(前期比5,944百万円、9.3％増)となりました。財政状態については、当連結会計年度末の資産合計は、2,207,325百万円（前期末比187,988百万円、9.3％増）、負債合計は、1,568,993百万円（前期末比38,699百万円、2.5％増）、純資産合計は、638,332百万円（前期末比149,289百万円、30.5％増）となりました。各セグメントの業績は、次の通りであります。（各セグメントの営業収益は、セグメント間の内部営業収益、振替高を含みます。）（不動産事業）当社グループの中核事業は、東京23区を中心に、約260件（販売用不動産除く）の賃貸物件・賃貸可能面積約132万㎡を活用した不動産賃貸事業であります。マーケットニーズに即した用途バランスと競争優位性を有する賃貸ポートフォリオを再構築する観点から、ポートフォリオの組替をおこなうとともに、耐震・省エネに優れた開発・建替の加速による優良アセットの積み上げに取り組んでおります。また、高付加価値を創出して収益化するバリューアッド事業の強化にも取り組んでおります。当連結会計年度の新規物件（固定資産）の取得につきましては、リクルート銀座８丁目ビル（東京都中央区）、プライムタワー築地（東京都中央区）、湘南モールフィル（底地）（神奈川県藤沢市）、イトーヨーカドー四街道店（千葉県四街道市）、ヒューリック御茶ノ水ビル（東京都千代田区）、オンワードベイパークビルディング（底地）（東京都港区）、ヒューリック銀座五丁目並木通（東京都中央区）（追加取得）、パスコ目黒さくらビル（東京都目黒区）及びＧビル新宿０１（東京都新宿区）などを取得いたしました。開発・建替事業（固定資産）につきましては、ふふ京都（京都市左京区）が2021年１月、ＨＵＬＩＣ＆ＮｅｗＵＤＡＧＡＷＡ（東京都渋谷区）が2021年３月、ＨＵＬＩＣ＆ＮｅｗＳＨＩＮＪＵＫＵ（東京都新宿区）が2021年５月、ＨＵＬＩＣ＆ＮｅｗＧＩＮＺＡ８（東京都中央区）が2021年10月、ふふ箱根（神奈川県足柄下郡）が2021年11月に竣工いたしました。また、（仮称）柏市新十余二物流開発計画（千葉県柏市）の開発用地を取得したほか、（仮称）銀座６丁目並木通り開発計画（東京都中央区）、（仮称）札幌建替計画（Ⅰ期工事）（札幌市中央区）、（仮称）銀座５丁目みゆき通りビル開発計画（東京都中央区）、（仮称）ヒューリック銀座一丁目開発計画（東京都中央区）、（仮称）野田市中根物流開発計画（千葉県野田市）、（仮称）虎ノ門開発計画（東京都港区）、（仮称）ヒューリック福岡ビル建替計画（福岡市中央区）、（仮称）千駄ヶ谷センタービル建替計画（東京都渋谷区）及び（仮称）札幌建替計画（Ⅱ期工事）（札幌市中央区）などが順調に進行しております。ＰＰＰ（パブリック・プライベート・パートナーシップ）事業につきましては、（仮称）錦糸町開発計画（東京都墨田区）などが順調に進行しております。販売用不動産につきましては、Ｄプロジェクト新三郷（埼玉県三郷市）及び目黒テクノビル（東京都品川区）などを取得し、相鉄フレッサイン大阪なんば駅前（大阪市浪速区）、ヒューリック渋谷宮下公園ビル（東京都渋谷区）、ヒューリック京橋イーストビル（東京都中央区）、Ｄプロジェクト新三郷（埼玉県三郷市）、日本ヒューレット・パッカード本社ビル（東京都江東区）、ＤＳＢグループ潮見ビル（東京都江東区）、仙台ファーストタワー（仙台市青葉区）（底地・出資の持分）、目黒テクノビル（東京都品川区）、ヒューリック麹町ビル（東京都千代田区）（一部）、アリスタージュ経堂（東京都世田谷区）（一部）、ヒューリック神戸ビル（神戸市中央区）（一部）、麹町一丁目ビル（東京都千代田区）、赤坂スターゲートプラザ（東京都港区）及びヒューリック神保町駅前ビル（東京都千代田区）などを売却しております。このように、当セグメントにおける事業は順調に進行しており、前連結会計年度及び当連結会計年度に竣工、取得した物件によりオフィス等の不動産賃貸収入の増加に加え、販売用不動産の売上も順調に推移したことなどから、当連結会計年度の営業収益は426,711百万円(前期比111,892百万円、35.5％増)、営業利益は131,245百万円(前期比15,870百万円、13.7％増)となりました。（保険事業）保険事業におきましては、連結子会社であるヒューリック保険サービス株式会社が、国内・外資系の保険会社と代理店契約を結んでおり、法人から個人まで多彩な保険商品を販売しております。保険業界の事業環境は引き続き厳しい環境にありますが、既存損保代理店の営業権取得を重点戦略として、法人取引を中心に営業展開をしております。この結果、当セグメントにおける営業収益は3,159百万円(前期比193百万円、6.5％増)、営業利益は792百万円(前期比125百万円、18.7％増)となりました。（ホテル・旅館事業）ホテル・旅館事業におきましては、連結子会社であるヒューリックホテルマネジメント株式会社は「ＴＨＥＧＡＴＥＨＯＴＥＬ」シリーズ、ヒューリックふふ株式会社は「ふふ」シリーズ、日本ビューホテル株式会社は「ビューホテル」シリーズを中心に、ホテル及び旅館の運営をおこなっております。当連結会計年度においては、観光ビジネスにかかる組織再編等を通じてコスト削減をはかったものの、新型コロナウイルスの感染拡大に伴う一部店舗の一時休業、稼働率の低下、レストランや宴会等のキャンセルが生じたことにより売上が伸び悩みました。この結果、当セグメントにおける営業収益は16,665百万円(前期比△1,007百万円、5.7％減)、営業損失は7,995百万円(前期は営業損失7,492百万円)となりました。（その他）その他におきましては、主に連結子会社であるヒューリックビルド株式会社が、当社保有ビル等の営繕工事、テナント退去時の原状回復工事、新規入居時の内装工事を中心に受注実績を積み上げた結果、営業収益は8,496百万円(前期比△1,718百万円、16.8％減)、営業利益は809百万円(前期比△347百万円、30.0％減)となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物は、営業活動により291,736百万円増加し、投資活動により286,943百万円減少し、財務活動において106,588百万円増加し、当連結会計年度末には206,086百万円となりました。(単位：百万円)2020年12月期2021年12月期営業活動によるキャッシュ・フロー202,304291,736投資活動によるキャッシュ・フロー△343,137△286,943財務活動によるキャッシュ・フロー187,388106,588現金及び現金同等物の期末残高94,704206,086当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次の通りであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは291,736百万円の収入(前期比89,431百万円)となりました。これは主に、不動産賃貸収入及び販売用不動産の売却を主因とした税金等調整前当期純利益が105,662百万円、減価償却費が15,939百万円、たな卸資産の減少額が206,353百万円あったためであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは286,943百万円の支出(前期比56,194百万円)となりました。これは主に、賃貸ポートフォリオの再構築と開発事業及びバリューアッド事業の強靭化の観点から、ポートフォリオの組替や開発・建替等をおこなったためであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは106,588百万円の収入(前期比△80,799百万円)となりました。これは主に、開発・建替や新規物件の取得に伴う資金調達をおこなった一方で、配当金の支払いがあったことによるものであります。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績該当事項はありません。ｂ．受注実績該当事項はありません。ｃ．販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次の通りであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2021年１月１日至2021年12月31日）前期比（％）不動産事業（百万円）426,71135.5保険事業（百万円）3,1596.5ホテル・旅館事業（百万円）16,665△5.7その他（百万円）8,496△16.8調整額（百万円）△7,954－合計（百万円）447,07731.6（注）１．各セグメントの営業収益は、セグメント間の内部営業収益、振替高を含みます。２．本表の金額には、消費税等は含まれておりません。３．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合は次の通りであります。相手先前連結会計年度（自2020年１月１日至2020年12月31日）当連結会計年度（自2021年１月１日至2021年12月31日）金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）ヒューリックリート投資法人35,58310.444,72110.0(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次の通りであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルスワクチンの普及により経済活動の持ち直しがみられたものの、外食産業や観光産業等は引き続き苦戦しており、景気回復は緩やかなものとなりました。不動産業界におきましては、一部の商業施設や宿泊施設においては引き続き収益が低迷し、オフィスの空室率も高い水準で推移したものの、不動産投資マーケットは、低金利等を背景に、不動産投資家の旺盛な投資マインドが継続したため、安定的に推移いたしました。こうした環境のもと、当社グループは、2020年度を初年度とする中長期経営計画に基づき、「変革」と「スピード」をベースに、環境変化に柔軟に対応した進化を通じて、持続的な企業価値向上の実現に注力してまいりました。当連結会計年度の達成状況は以下の通りであります。経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「第２事業の状況１．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（３）目標とする経営指標」に記載しております。当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次の通りであります。ａ．経営成績の分析（営業収益）当連結会計年度の営業収益は、447,077百万円となり、対前期比で107,431百万円増加いたしました。これは、前連結会計年度及び当連結会計年度に竣工、取得した物件による不動産賃貸収入の増加に加え、販売用不動産の売上が増加したことによるものであります。（営業利益）当連結会計年度の営業利益は、114,507百万円となり、対前期比で13,910百万円増加いたしました。これは、物件の竣工、取得による不動産賃貸収入の増加及び販売用不動産の売上総利益が増加したことによるものであります。（経常利益）当連結会計年度の経常利益は、109,581百万円となり、対前期比で13,953百万円増加いたしました。これは、上記営業利益の増加があった一方で、支払利息の増加等により営業外費用が増加したことによるものであります。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、69,564百万円となり、対前期比で5,944百万円増加いたしました。これは、上記経常利益の増加があった一方で、税金費用が増加したことによるものであります。ｂ．財政状態の分析（資産）当連結会計年度末の資産合計は、2,207,325百万円となり、対前期末比187,988百万円増加いたしました。当社グループにおきましては、賃貸ポートフォリオの再構築と開発事業及びバリューアッド事業の強靭化の観点から、ポートフォリオの組替や開発・建替及びバリューアッド事業を推進しております。また、ヒューリックリート投資法人及びヒューリックプライベートリート投資法人の中長期的な収益向上と優良アセットの着実な積上げを実現するために、スポンサーとしてのサポートやバックアップにも努めております。主な項目の増減は以下の通りであります。・現金及び預金111,154百万円増加（公募増資による資金増等）・販売用不動産26,192百万円減少（固定資産からの振替、物件の取得及び売却等）・建物及び構築物15,320百万円減少（物件の取得、竣工及び販売用不動産への振替等）・土地24,094百万円増加（物件の取得及び販売用不動産への振替等）・投資有価証券87,504百万円増加（投資有価証券の取得、売却及び有価証券の含み益の増加等）（負債）当連結会計年度末の負債合計は、1,568,993百万円となり、対前期末比38,699百万円増加いたしました。これは主に、設備投資等に伴い、資金調達をおこなったことによるものであります。当社グループの借入金残高は1,049,487百万円となっておりますが、このうち特別目的会社（ＳＰＣ）のノンリコースローンが11,805百万円含まれております。金融機関からの資金調達については、高い収益力を背景として安定的に低コストで調達をおこなっております。（純資産）当連結会計年度末の純資産合計は、638,332百万円となり、対前期末比149,289百万円増加いたしました。このうち株主資本合計は、599,256百万円となり、対前期末比で142,264百万円増加しております。これは主に、公募増資及び第三者割当増資等による資本金及び資本剰余金の増加、親会社株主に帰属する当期純利益による利益剰余金の増加及び配当金の支払による利益剰余金の減少によるものであります。また、その他の包括利益累計額合計は、38,542百万円となり、対前期末比で9,046百万円増加いたしました。これは主に、有価証券の含み益が11,789百万円増加したことによるその他有価証券評価差額金の増加によるものであります。ｃ．経営成績に重要な影響を与える要因当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２事業の状況２．事業等のリスク」に記載の通りであります。ｄ．セグメントごとの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容セグメントごとの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、「第２事業の状況３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」に記載の通りであります。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フローは、「第２事業の状況３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、必要な資金を主に銀行借入、社債や短期社債（コマーシャル・ペーパー）等の発行によって調達する方針としており、当社グループの今後の資金需要は、主に不動産事業に係る設備投資であり、「第３設備の状況３．設備の新設、除却等の計画」に記載しております。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は、実際の結果と異なる可能性があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。