ケイアイスター不動産株式会社
有価証券報告書－第32期(令和3年4月1日－令和4年3月31日)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。経営理念及び方針当社グループは、「豊かで楽しく快適なくらしの創造」を経営理念としております。常に“本当に豊かな住まいとは何か？”を自らに問いかけ住まいづくりに取り組むことで、お客様に、より「高品質だけど低価格なデザイン住宅」を提供し続けることを会社の経営の基本方針とし、デザインによる住まいの進化、住みやすい街づくり、資産価値の向上をテーマに事業展開しております。当社グループは、私たちに関わるすべての方々を「豊・楽・快（ゆ・た・か）」にするという理念の下、社会的な責任として地域社会への貢献を果たすとともに、多様化する価値観にも迅速に適応し、持続的な成長を目指します。経営戦略等当社グループは、企業構造として、戸建住宅に特化し経営を行っていく方針であります。主要製品である分譲住宅は、「デザイン性の高さ・高品質だけど低価格」にこだわり、月々の住宅ローン返済額が家賃以下となるような価格設定を行い購買動機の醸成を行っております。販売方法は、当社グループによる販売（自社販売）と不動産業者による販売（仲介販売）を行っており、事業規模の拡大にも対応できる体制としております。拡大戦略の骨子は、営業エリアの拡大及びＭ＆Ａによる事業基盤の拡大であります。経営環境分譲住宅における市場の状況は、地場不動産から大手住宅メーカーまで多くの企業が参入しております。当社グループは、「デザイン性の高さ・高品質だけど低価格」にこだわることにより最も購買層がある低価格帯に参入しております。低価格帯住宅は、事業規模を生かした購買（ボリュームディスカウント）等を行うことにより実現できるため、他社と比較し優位性を有しているものと考えております。また、低金利の住宅ローンや住宅取得優遇税制等に恵まれておりますが、消費税増税や自然災害の増加による顧客の住宅購入に対する慎重な姿勢の強まりや、新型コロナウイルス感染症の影響等、先行きの見通しが難しい状況でもあります。なお、新型コロナウイルス感染症の影響は、2022年５月末現在限定的であります。当社グループは、居住用の戸建住宅に特化しております。投資用の不動産と比較し居住用については不況時にも底堅い需要があるものと考えております。経営上の目標及び指標の達成状況当社グループは、経営上の目標として分譲住宅のシェア拡大を主軸にしております。具体的には分譲事業における新規エリアへの進出、既存営業エリアの深耕を図ってまいります。またＤＸ（デジタル・トランスフォーメーション）の活用による経営効率の向上を掲げております。情報技術（ミツカルプロなど）の活用により業務効率の向上を行い生産性の向上を図ることで、住宅マーケットが沈滞する状態にあっても柔軟に対応し利益の最適化を図ってまいります。当該目標達成の指標は、売上高の対前年比での増加としております。なお指標については、上場以来７期連続で達成しております。優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題今後の日本経済は、新型コロナウイルスの影響により先行き不透明な状況が続くものと予想されます。不動産業界にもその影響があるものと予測されます。早期終息を願い、当社グループ一丸となり対応に尽力してまいります。なお、当社グループは、今後の企業の成長を推進する上で以下の項目を重要な経営課題として認識しており、これらの課題に対処して収益基盤の拡大を図ってまいります。(1）事業エリアと領域の拡充当社グループは、多くの都府県で、主として分譲住宅事業、注文住宅事業を行っております。今後さらなる業容の拡大を推進するためには、未出店地域への事業エリアの拡大と総合不動産事業会社として事業領域を充実する必要があると考えております。事業エリアの拡大については、当社のビジネスモデルがフィットする地域を選定し、営業拠点の出店を図ってまいります。また、経営理念の共有やシナジー効果を期待できる企業に対しては、Ｍ＆Ａやフランチャイズ等を軸にグループ化を推進する予定であります。注文住宅事業については、不動産業者向けの注文住宅及び規格型ひら屋注文住宅の受注拡大を推進してまいります。事業エリアと領域の拡充に合わせ、自社販売だけでなく当社グループと友好な協力関係にある地場不動産業者と広範囲な事業ネットワークを構築し、更なる販売力の強化にも取り組んでまいります。(2）分譲用地取得の強化当社グループの主要な事業である分譲住宅事業を推進していく上で、優良な住宅用地の取得が必要不可欠であります。用地取得にあたっては、専任部署を設置して不動産情報を有する業者と親密な関係を強化することで、必要な住宅用地仕入れルートの拡充と安定化を促進しております。今後とも、好立地の土地を適正価格で取得できるよう、不動産情報を有する業者との一層の関係強化に努め、仕入力の拡充を図ってまいります。(3）新商品の開発当社は、多様化するお客様のニーズや同業他社との差別化を図るため「デザインのケイアイ」を標榜し、デザイン性（建物、間取り、暮らしの動線、街づくり等）を重視するとともに、価格帯の異なる商品開発にも注力しております。また、環境に配慮した機能と設備の充実にも取組んでおります。分譲住宅事業においては「ケイアイフィット」、「Ｒｉｃｃａ」、「ＺｕｔＰＬＵＳ」、「ＫＥＩＡＩＴＥＲＲＡＣＥ」等、注文住宅については「はなまるハウス」、「フィットプロ」等様々なタイプの住宅を開発してまいりました。また、需要の広がりから平屋住宅の開発に力を入れており、分譲平屋住宅「ＱＵＡＤＲＩＦＯＧＬＩＯ」、規格型注文ひら屋住宅「ＩＫＩ」を開発し、販売及び受注を開始しております。今後とも、安心と安全、環境への配慮、機能性とコストパフォーマンスを追求し、新商品の開発とともに非接触型営業の推進にも積極的に取り組んでまいります。(4）財務管理の強化当社グループは、分譲用土地の取得資金等を主として金融機関からの借入れにより行ってきたため、有利子負債の占める割合が高く、金利動向に大きな影響を受ける財務体質となっております。今後の事業拡大においては、より精緻な棚卸資産の管理と財務バランスの管理を行っていく必要があると認識しております。在庫回転期間を重視し、事業の成長と財務バランスの安定性を考慮した財務管理を行ってまいります。(5）内部管理体制の充実当社グループは、内部管理体制の充実を図り、将来にわたって経営の健全性および透明性を確保してまいります。内部統制システム等に関する基本方針について適時見直しを行いながら、その確実な運用の徹底に努めておりますが、今後とも、コンプライアンス体制、リスク管理体制ならびに情報管理体制が有効に機能するように、コーポレート・ガバナンス体制の強化に取り組んでまいります。(6）人材の確保及び育成当社グループは、事業を拡大し持続的な成長を達成するために、人材の確保と育成を重要な経営課題と位置付けて、他社との差別化を図ってまいります。新卒者採用については早期の戦力化を図るための教育研修を実施するほか、職種別、階層別に教育計画を作成し、知識とスキルを高めるとともに、経営理念および行動指針を実践する社員の育成を行ってまいります。また、有能で即戦力となる中途採用についても、新卒採用と同様に社内教育を実施し積極的に対応してまいります。なお、住宅建築における職人については、職人不足が懸念されることから当社では、当該職人の不足に対応し、内製化比率を高めるための「クラフトマン制度」を設け当該職人の養成を行っております。不足への対応策として今後とも、より多くの「クラフトマン」の養成に注力してまいります。（注）クラフトマン制度とは、当社の特徴である自社責任一貫体制をより強固なものにするため、外注施工主体で行っている施工業務について、当社の子会社であるケイアイクラフト株式会社の人員により行えるよう教育を実施しているものであります。具体的には、クラフトマンの研修施設を群馬県伊勢崎市に設置し、大工工事・基礎工事・内装工事・設備工事の各工程の若手職人を育成しております。