ケイアイスター不動産株式会社
有価証券報告書－第32期(令和3年4月1日－令和4年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症により長期化している経済活動の制約や原油価格の高騰、ロシアによるウクライナ侵攻等が重荷となり、景気の低迷が続きました。当社グループが所属する住宅業界は、新型コロナウイルス感染症拡大による外出自粛に伴う世界的な巣ごもり需要の広がりや、テレワークや自宅学習など新しい生活様式の定着により、持家志向への高まりが持続しております。このような経営環境の下当社グループは、主力事業である分譲住宅事業の成長戦略に注力を行い「豊かで楽しく快適なくらしの創造」を経営理念に掲げ、「高品質だけど低価格なデザイン住宅」の提供及び、「不動産×ＩＴ」を掲げ、居住者がより快適に過ごせる未来型住宅の実現を目指すためのＩＴ活用の研究及び各業務のシステム化を引き続き行ってまいりました。財務管理を行う上では、回転期間（土地仕入れから売上までの期間）を重要視しており、土地仕入れから売上までを最適化する「ＫＥＩＡＩプラットフォーム」の導入により、回転期間はより短期化を図っております。また、「すべての人に持ち家を」というミッションのもと、国内外のあらゆる社会課題に積極的に取り組み、人々が幸せに暮らせる住環境の創造を通じて持続可能で豊かな社会づくりに貢献すべく、2021年４月に日本木造分譲住宅協会の立ち上げに参画し、国産材の活用を促すことで国内の森林など自然環境の保全に取り組むほか、初期費用ゼロで太陽光発電システムを搭載するプランの販売等、脱炭素社会に向けた再生可能エネルギーの活用の促進なども行い、カーボンニュートラルの実現とＳＤＧｓの達成を促進してまいりました。これらの結果、当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較し28,634,748千円(18.4％)増加の184,388,059千円となり、過去最高となりました。営業利益は、戸建て住宅の需要拡大を背景として売上総利益率が上昇し、売上総利益率が21.7％（対前年同期＋3.9％)となったことなどにより前連結会計年度と比較し11,097,663千円(88.3％)増加の23,659,363千円となりました。経常利益は、当社グループの成長資金を機動的に確保することを目的としたシンジケートローン組成に伴う支払手数料及び増資による株式交付費を主因に営業外費用が512,079千円増加したものの、前連結会計年度と比較し10,422,264千円(81.5％)増加の23,203,891千円となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度と比較し7,129,826千円(93.6％)増加の14,746,079千円となりました。セグメント別の業績は、以下のとおりであります。なお、当連結会計年度より、従来「中古住宅事業」として記載していた報告セグメントについては、分譲住宅事業に集中化を行い仕入れを中止していたことにより重要性が乏しくなったため、「その他」の区分に含めております。これに合わせて前連結会計年度のセグメント情報については変更後のセグメント区分に組み替えた数値により作成しております。また、従来「フレスコ事業」として記載していた報告セグメントについては、当社の所有する株式会社フレスコの全株式を売却したことにより、同社を連結の範囲から除外したため、なくなりました。「東京ビッグハウス事業」については、当社の所有する東京ビッグハウス株式会社の株式の一部を売却したことにより、同社を連結の範囲から除外しております。ａ．分譲住宅事業分譲住宅事業につきましては、東京都市周辺部を主軸にシェア拡大戦略を行いました。また、「デザインのケイアイ」を標榜し月々の住宅ローン返済額が家賃以下となる販売価格の設定を行い、より「高品質だけど低価格なデザイン住宅」を提供することに引き続き取り組んでまいりました。また、土地仕入れから売上までの期間を短縮することによる回転期間を重視した経営や、工期短縮や工程改善などによるコスト低減を推進するとともに、地場不動産仲介業者との関係を強化し、土地仕入れの強化やアウトソースによる販売強化を引き続き行ってまいりました。以上の結果、販売棟数は前連結会計年度と比較し425棟増加の3,604棟(土地販売含む)となり、当事業の売上高は、前連結会計年度と比較し23,026,606千円増加の124,375,453千円となりました。セグメント利益は、売上増加に伴う仲介手数料の増加（変動費の増加）があったものの、前連結会計年度と比較し8,427,626千円増加の20,676,987千円となりました。ｂ．注文住宅事業注文住宅事業につきましては、不動産業者向けの注文住宅「フィットプロ」の受注拡大に注力してまいりました。また、規格型ひら屋注文住宅「ＩＫＩ」の受注拡大にも力を入れております。以上の結果、販売棟数は前連結会計年度と比較し14棟増加の190棟となり、当事業の売上高は、前連結会計年度と比較し1,844,489千円増加の3,305,943千円、セグメント利益は、規格型ひら屋注文住宅「ＩＫＩ」の受注拡大に伴い販売費及び一般管理費が先行して発生していることを要因に、134,703千円減少の110,490千円となりました。ｃ．よかタウン事業同社は、福岡県を中心に分譲住宅販売、土地販売及び注文住宅販売を主要な事業として行っており、特に分譲住宅販売事業の強化に注力しております。以上の結果、分譲住宅販売棟数は前連結会計年度と比較し156棟増加の898棟(土地販売含む)、注文住宅販売棟数は分譲住宅をメイン事業としているため前連結会計年度と比較し14棟減少の71棟となりました。当事業の売上高は前連結会計年度と比較し5,217,004千円増加の25,465,770千円、セグメント利益は960,075千円増加の2,676,489千円となりました。ｄ．旭ハウジング事業同社は、神奈川県を中心に分譲住宅販売を主要な事業として行っております。また、引き続き分譲住宅については積極的な開発を推進しております。以上の結果、分譲住宅販売棟数は前連結会計年度と比較し59棟増加の272棟(土地販売含む)となり、当事業の売上高は前連結会計年度と比較し3,125,202千円増加の11,605,853千円、セグメント利益は前連結会計年度と比較し1,122,172千円増加の1,852,551千円となりました。ｅ．建新事業同社は、神奈川県を中心に分譲住宅販売、注文住宅販売、土地販売及び土木造成工事を主要な事業として行っております。特に造成工事においては、高低差の大きな土地における開発造成実績を多数有しております。また、今後分譲住宅販売事業の強化を推進してまいります。以上の結果、分譲住宅販売棟数は前連結会計年度と比較して59棟増加の289棟(土地販売含む)、注文住宅販売棟数は前連結会計年度と比較して15棟減少の109棟となり、当事業の売上高は前連結会計年度と比較し3,490,298千円増加の14,759,079千円、セグメント利益は前連結会計年度と比較し722,642千円増加の1,141,265千円となりました。ｆ．ケイアイプレスト事業同社は、埼玉県を中心に分譲住宅販売を主要な事業として行っております。また、今後分譲住宅販売事業の強化を推進してまいります。以上の結果、注文住宅販売及び分譲住宅販売棟数は48棟(土地販売含む)となり、当事業の売上高は1,237,622千円、セグメント利益は95,835千円となりました。なお、2021年１月より連結子会社となったことにより報告セグメントに追加したため、前連結会計年度との比較分析は行っておりません。財政状態の分析については、次のとおりであります。（資産）当連結会計年度末における資産は、前連結会計年度末と比較し53,113,687千円増加し163,240,761千円となりました。増加の主な内容は、販売用不動産、仕掛販売用不動産、未成工事支出金の合計である棚卸資産が39,510,183千円増加したこと、増資等により現金及び預金が12,743,786千円増加したことなどによるものであります。（負債）当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末と比較し33,294,694千円増加し114,202,938千円となりました。増加の主な内容は、成長資金の確保及び土地仕入資金の調達により、借入金が短期借入金、１年内返済予定の長期借入金、長期借入金合わせて23,238,759千円増加、社債が1年内償還予定の社債、社債合わせて2,207,000千円増加したこと、分譲住宅の建設増加に伴い工事未払金が4,500,892千円増加したなどによるものであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末と比較し19,818,992千円増加し49,037,822千円となりました。増加の主な要因は、利益剰余金が親会社株主に帰属する当期純利益で14,746,079千円増加したこと、増資を主因に資本金及び資本剰余金が7,960,921千円増加したことなどによるものであります。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、前連結会計年度末と比較し12,740,777千円増加の42,740,355千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において営業活動により使用した資金は、前連結会計年度と比較し32,714,908千円増加し、20,706,190千円となりました。使用した資金増加の主な要因は、棚卸資産の増減額で使用した資金が42,982,924千円増加したことなどによるものです。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動により使用した資金は、前連結会計年度と比較し2,760,393千円増加の3,109,309千円となりました。使用した資金増加の主な要因は、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による支出が1,797,181千円増加したことなどによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動により得られた資金は、前連結会計年度と比較し32,075,397千円増加の36,556,276千円となりました。増加の主な要因は、短期借入金での調達額が純額で14,773,528千円増加したこと、長期借入金での調達額が純額で14,022,754千円増加したことなどによるものであります。（参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移2020年３月期2021年３月期2022年３月期自己資本比率20.0％22.3％27.0％時価ベースの自己資本比率17.8％52.0％51.2％キャッシュ・フロー対有利子負債比率－倍5.0倍－倍インタレスト・カバレッジ・レシオ－倍15.8倍－倍（注）１．自己資本比率:自己資本／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債／営業キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ:営業キャッシュ・フロー／利息の支払額２．いずれも連結ベースの財務数値により算定しております。３．有利子負債は、貸借対照表に計上されている債務のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。４．2020年３月期及び2022年３月期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは、営業キャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当連結会計年度における生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称生産高（千円）前年同期比（％）分譲住宅事業116,282,306＋21.3注文住宅事業2,557,061＋416.1よかタウン事業27,764,890＋45.1旭ハウジング事業12,217,440＋51.0建新事業11,813,702＋5.4ケイアイプレスト事業1,029,899＋483.6合計171,665,299＋27.2（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．金額は、販売価格によっております。３．東京ビッグハウス事業については、東京ビッグハウス株式会社を連結の範囲から除外したため、記載を省略しております。ｂ．受注実績当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称受注高（千円）前年同期比（％）受注残高（千円）前年同期比（％）分譲住宅事業128,913,921＋10.121,392,981＋26.9注文住宅事業4,307,003＋216.63,065,905＋158.0よかタウン事業25,364,229＋26.03,911,885△2.5旭ハウジング事業11,660,358＋30.41,688,127＋3.3建新事業15,987,402＋62.72,738,690＋81.3ケイアイプレスト事業1,278,886－304,977＋15.6合計187,511,801＋19.133,102,568＋30.0（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．東京ビッグハウス事業については、東京ビッグハウス株式会社を連結の範囲から除外したため、記載を省略しております。ｃ．販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売高（千円）前年同期比（％）分譲住宅事業124,375,453＋22.7注文住宅事業2,429,474＋95.0よかタウン事業25,465,770＋25.8旭ハウジング事業11,605,853＋36.9建新事業14,759,079＋31.0東京ビッグハウス事業1,730,991△17.4ケイアイプレスト事業1,237,622＋522.7その他2,783,812△22.5合計184,388,059＋18.4（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．東京ビッグハウス事業については、東京ビッグハウス株式会社を連結の範囲から除外しております。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたり、会計方針の選択、資産・負債及び収益・費用の報告金額に影響を与える見積りを行うことが必要となります。見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に行っておりますが、その不確実性から実際の結果が見積りと異なる場合があります。当社グループが選択する重要な会計方針につきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項」に記載のとおりであります。なお、世界的な新型コロナウイルス感染症の拡大により、世界経済の悪化が懸念されておりますが、新型コロナウイルス感染症の収束時期は不透明であり、当社グループの業績への影響を予測することは困難でありますが、2022年5月末現在において、会計上の見積もりに影響を与えるほどの事象が発生しておりません。従って当連結会計年度末における会計上の見積もりは新型コロナウイルス感染症の影響を考慮しておりません。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、成長戦略に基づき売上高28,634,748千円（18.4％）増、経常利益10,422,264千円（81.5％）増、親会社株主に帰属する当期純利益7,129,826千円（93.6％）増となり順調な結果になったと認識しております。成長戦略の骨子は、分譲事業のエリア及びマーケットシェアの拡大、Ｍ＆Ａによる新規エリアへの進出及びシナジー効果による業容拡大であり計画通りに推移しているものと分析しております。なお、新型コロナウイルス感染症の業績に与える影響は、当連結会計年度におきましては限定的であります。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因といたしましては、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。当社グループの資本の財源については、分譲事業が土地の仕入れから開始し建築までの間、資金が先行し支出されることから他人資本での調達が不可欠となります。成長戦略を推進するに当たり他人資本（主として借入金）の増加が発生するものと分析しております。但し、土地仕入れから引渡までの回転期間を短縮することにより他人資本の増加を少なくすること等に注力しております。また、自己資本比率、有利子負債に対するＥＢＩＴＤＡ倍率、翌期の売上計画等を勘案し財務バランスを監視しております。棚卸資産に対する資金であり運転資金の需要であることから他人資本（主として借入金）での調達を基本としておりますが、財務バランス、成長角度等を勘案し、自己資本での調達も考慮してまいります。当社グループの資金の流動性については、固定性の資金は持たないことが基本方針であるため、経常支出、配当、設備投資等により支出した後に余剰した資金はすべて、分譲事業の資金に使用されております。セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。分譲住宅事業当事業は、当社グループにおける主力事業であり、成長戦略の根幹をなしております。成長戦略の骨子は、エリア及びマーケットシェアの拡大であり、当連結会計年度は東京都市周辺部を主軸にシェア拡大戦略を行いました。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し23,026,606千円（22.7％）増、セグメント利益は、8,427,626千円（68.8％）増となりました。成長戦略は順調に推移しているものと分析しております。注文住宅事業当事業は、不動産業者向けの注文住宅「フィットプロ」及び規格型ひら屋注文住宅「ＩＫＩ」の営業を中心に行っております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し1,844,489千円（126.2％）増、セグメント利益は134,703千円（△54.9％）減となりました。規格型ひら屋注文住宅「ＩＫＩ」の受注拡大に伴い販売費及び一般管理費が先行して発生しているためセグメント利益は減少いたしましたが、計画通りであると分析しております。よかタウン事業当事業は、福岡県にて分譲住宅販売を主力に事業展開を行っております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し5,217,004千円（25.8％）増、セグメント利益は960,075千円（55.9％）増となりました。成長戦略の骨子である分譲住宅強化の成果が現れてきており、順調に業績を伸ばしていると分析しております。旭ハウジング事業当事業は、神奈川県を中心に分譲住宅販売を主力に事業展開を行っております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し3,125,202千円（36.9％）増、セグメント利益は1,122,172千円（153.6％）増となりました。成長戦略の骨子である分譲住宅強化の成果が現れてきており、順調に業績を伸ばしていると分析しております。建新事業当事業は、神奈川県横須賀市を中心に分譲住宅販売、注文住宅販売、土地販売及び土木造成工事を主力に事業展開を行っておりますが、分譲住宅の強化を推進しております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し3,490,298千円（31.0％）増、セグメント利益は722,642千円（172.6％）増となりました。ケイアイプレスト事業当事業は、埼玉県を中心に分譲住宅販売を主力に事業展開を行っております。その結果、売上高は1,237,622千円、セグメント利益は95,835千円となりました。なお、2021年１月より連結子会社となったことにより報告セグメントに追加したため、前連結会計年度との比較分析は行っておりません。③キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社グループは土地の仕入れから販売までの期間に時間を要するため土地仕入れ資金を金融機関から調達しております。分譲事業の成長戦略を推進しているため当該資金調達が増加し借入残高もそれに比例し増加しております。今後も成長戦略推進のための資金ニーズは発生していくものと認識しております。現時点で金融機関からの融資は潤沢でありますが、今後はその時の状況に応じて金融機関からの調達、資本での調達などを考慮する方針であります。