中央日本土地建物グループ株式会社
有価証券報告書－第2期(令和3年4月1日－令和4年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要①経営成績等の状況当連結会計年度のわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大防止に向けた各種施策等の効果もあり、持ち直しの動きがみられました。しかしながら、サプライチェーンの混乱、資材や原材料等の原価高騰、金融資本市場の変動などもあり、不安定な状況が継続しました。一方、コロナ禍により人々の行動・意識・価値観の変容は一層加速しました。また企業活動においては、地球温暖化や格差拡大など深刻化する社会問題に対応するサステナビリティへの取り組み要請も一段と高まりました。不動産業界においては、賃貸オフィス市場ではテレワークの普及等によりオフィスの統合・縮小が進展、空室率上昇と平均賃料下落の傾向が継続しました。住宅市場では住居に対するニーズ多様化や価値観の変化に加えて、低金利環境の継続による後押しもあり、首都圏新築マンションの供給戸数、平均価格、初月契約率はいずれも上昇と堅調に推移しました。このような事業環境の下、都市開発事業においては、長引くコロナ禍により、飲食店舗などを中心に前年度に引き続き退去、賃料減免要請などの影響がみられました。一方で、大型再開発プロジェクトである「淀屋橋駅東地区都市再生事業」では、既存建物の解体が完了し、本年７月には新築工事の着工を迎えます。また、「内幸町１丁目街区」では、中央日本土地建物㈱を含む事業者10社が共同で、当該区の事業構想である「TOKYOCROSSPARK構想」と、構想に基づき掲げる５つのテーマを本年３月に発表しました。中規模オフィスビル「REVZO（レブゾ）」シリーズでは第３号物件として「REVZO一番町」が昨年４月に着工、本年４月に竣工しました。また、2021年２月に竣工した「REVZO日本橋堀留町」のリーシングも順調に進んでいます。オープンイノベーションオフィス「SENQ（センク）」では、「SENQ青山並木通り」、「SENQ目黒」の２拠点を新たに開業し、６拠点体制となりました。そのほか、保有物件の売却によるポートフォリオの改善及び資金効率化も図りました。住宅事業においては、分譲マンションでは「バウス湘南台」、「バウス平塚」、「バウス川口新井宿」など、分譲戸建てでは「バウスガーデン芦花公園」の販売（契約）を開始しました。また、学生レジデンス（学生向けマンション）の新ブランド「BAUSCROSS（バウスクロス）」を立ち上げ、同ブランドとして「バウスクロス北新宿」、「バウスクロス相模大野」の２物件が竣工しました。更に、賃貸マンションでは「バウスフラッツ日本橋浜町」が新たに竣工しました。かかる状況下で、分譲マンション事業において、「製」・「販」・「管」の一貫体制構築を図るべく、中央日土地レジデンシャルサービス㈱によるマンション管理事業を開始しました。不動産ソリューション事業においては、前年度に引き続き「CRE戦略セミナー」をWebセミナー形式で昨年9月に開催しました。本セミナーは2005年から継続開催しており、今回で17回目となりましたが、毎回好評で約750名のお客様に事前登録いただきました。また、中央日土地ソリューションズ㈱では、物件を取得し改修などバリューアップ実施後に売却する、買取再販事業にも注力しております。資産運用事業においては、中央日土地アセットマネジメント㈱が運用する「日本土地建物プライベートリート投資法人（NTPR）」において、オフィス１物件、商業施設１物件、住宅１物件、ヘルスケア施設１物件、物流施設２物件の計６物件を新たに取得しました。このうち４物件がスポンサーサポートに基づく中央日本土地建物㈱からの取得となります。また、NTPR初の資産入替えとして商業施設１物件を売却、ポートフォリオの拡大・改善を図りました。以上の結果、当連結会計年度の営業収益は97,722百万円（前連結会計年度比4.2％増）、営業利益は18,890百万円（同0.5％増）、経常利益は20,693百万円（同5.0％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は25,352百万円（同74.8％減少）となりました。(営業収益・営業利益)セグメント別の業績は次のとおりであります。(a)都市開発事業主力であるオフィスビル・商業施設等の賃貸収入を中心に、営業収益は53,251百万円（前連結会計年度比3.4％増）となりましたが、一部テナントの退去・賃料減免要請等もあり、セグメント利益（営業利益）は16,817百万円（同12.9％減）となりました。(b)住宅事業「バウス津田沼」及び「バウス西葛西清新町」などの住宅分譲収入並びにマンション賃貸収入などを計上し、営業収益は31,297百万円（前連結会計年度比1.6％減）、セグメント利益（営業利益）は4,851百万円（同4.1％増）となりました。(c)不動産ソリューション事業不動産仲介手数料、鑑定評価・各種コンサルティング手数料に加え、事業用不動産の転売収入などを計上し、営業収益は7,699百万円（前連結会計年度比30.2％増）、セグメント利益（営業利益）は1,841百万円（同73.6％増）となりました。(d)資産運用事業私募リート「日本土地建物プライベートリート投資法人」を含むファンドからのアセットマネジメントフィー、アクイジションフィーなどを計上し、営業収益は2,862百万円（前連結会計年度比6.3％減）、セグメント利益（営業利益）は825百万円（同3.5％増）となりました。(e)その他ゴルフ場事業などで、新型コロナウイルス感染症拡大の長期化による低迷から一部回復があり、営業収益は3,763百万円（前連結会計年度比38.9％増）、セグメント利益（営業利益）は359百万円（前期はセグメント損失（営業損失）430百万円）となりました。(営業外損益・経常損益)営業外収益は、受取配当金及び持分法による投資利益等により7,685百万円と前連結会計年度比975百万円の増加となりました。また、営業外費用は、支払利息等により5,882百万円と前連結会計年度比79百万円の増加となりました。これらにより、経常利益は20,693百万円と前連結会計年度に比べ982百万円(5.0％)の増加となりました。(特別損益)特別利益は、固定資産売却益及び投資有価証券売却益等により18,599百万円を計上しましたが、前連結会計年度において多額の負ののれん発生益が生じていたため、74,459百万円の減少となりました。また、特別損失は、投資有価証券売却損及び減損損失等により4,311百万円と前連結会計年度比1,550百万円の減少となりました。(親会社株主に帰属する当期純利益)税金等調整前当期純利益34,980百万円を計上し、法人税等で9,493百万円を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は25,352百万円と前連結会計年度に比べ75,446百万円(74.8％)の減少となりました。なお、前連結会計年度において負ののれん発生益を86,345百万円計上しているため、親会社株主に帰属する当期純利益は実質的には75.4％増加しております。②財政状態の状況(資産)総資産は、前連結会計年度末に比べ9,252百万円増加し1,165,322百万円となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べ79,785百万円増加し201,620百万円となりました。これは主に現金及び預金並びに販売用不動産等の増加によるものであります。固定資産は、前連結会計年度末に比べ70,532百万円減少し963,702百万円となりました。これは主に株式相場の下落に伴う投資有価証券の減少によります。流動資産である販売用不動産、及び、賃貸等不動産を中心とした有形固定資産を合わせると総資産の約７割を占めております。(負債)総負債は、前連結会計年度末に比べ30,140百万円増加し781,601百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ330百万円増加し144,917百万円となりました。これは主に１年内償還予定の社債及びコマーシャル・ペーパーが増加した一方で１年内返済予定の長期借入金が減少したことによるものであります。固定負債は、前連結会計年度末に比べ29,809百万円増加し636,683百万円となりました。これは主に社債の発行及び長期借入金の増加の一方で、繰延税金負債が減少したことによるものであります。(純資産)純資産は、前連結会計年度末に比べ20,887百万円減少し383,721百万円となりました。これは主に利益剰余金が増加した一方で、株式相場の下落に伴うその他有価証券評価差額金の減少によるものであります。結果として純資産額と総資産額との比率は約33％となっております。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度のキャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フロー7,754百万円（前年同期は22,607百万円）投資活動によるキャッシュ・フロー1,904百万円（前年同期は△45,004百万円）財務活動によるキャッシュ・フロー44,602百万円（前年同期は25,084百万円）となり、現金及び現金同等物は、非連結子会社の連結に伴う現金及び現金同等物の増加額２百万円と合わせて54,264百万円増加し、当期末残高は103,340百万円となりました。(営業活動によるキャッシュ・フロー)税金等調整前当期純利益34,980百万円、減価償却費10,834百万円、有形固定資産売却損益△5,822百万円、投資有価証券売却損益△8,360百万円などを計上し、棚卸資産の増加△15,574百万円、法人税等の支払額△8,497百万円などによる資金減少の結果、7,754百万円の収入となりました。(投資活動によるキャッシュ・フロー)有形固定資産の売却による収入22,027百万円、投資有価証券の売却による収入14,296百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△21,436百万円、投資有価証券の取得による支出△8,634百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出△3,135百万円などによる資金減少の結果、1,904百万円の収入となりました。(財務活動によるキャッシュ・フロー)借入金の借入・返済によるネット収入22,324百万円、社債の発行による収入23,000百万円、コマーシャル・ペーパーの純増減額1,000百万円などにより、44,602百万円の収入となりました。④生産、受注及び販売の状況a生産実績該当事項はありません。b受注実績当社グループにおいて連結子会社の中央日土地ファシリティーズ㈱が請負工事サービスを提供する唯一の会社であり、主に賃貸ビル・設備に関する請負工事に従事しております。同社の営業収益の殆どが都市開発事業セグメントによるものであるため、以下の受注実績は、同社における請負工事の実績（連結グループ会社からの受注を除く。）を記載しております。連結子会社の名称受注金額(百万円)前年同期比(％)受注残高(百万円)前年同期比(％)中央日土地ファシリティーズ㈱2,090△8.0585＋17.1c販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売金額(百万円)前年同期比(％)販売件数(戸・件)前年同期比(％)都市開発事業1,150―5―住宅事業23,782△2.7330△8.8不動産ソリューション事業2,890+33.312+50.0合計27,823+4.5347△6.2(注)住宅事業の販売金額・販売戸数には他社との共同事業によるマンション分譲等が含まれております。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①経営成績等の状況に関する分析等当連結会計年度においては、新型コロナウイルスの感染拡大防止を意図した政府による緊急事態宣言発令など、社会経済活動の抑制が断続的に続く中、テナントを始めとしたお客様、お取引先様、株主様、地域社会並びに当社グループ社員などステークホルダーの安全を最優先に図りながら、また、飲食業を始めとしたテナントからの賃料猶予・減免などの要請に適正に対応しつつ、収益維持、積み上げに取り組んでまいりました。なお、当社グループの当連結会計年度における経営成績等については、「(1)経営成績等の状況の概要①経営成績等の状況」に記載のとおりであります。a．経営成績の状況に関する分析等以下は当社の内部管理上の計数に基づいており、億円単位で記載をいたします。当連結会計年度の営業収益は977億円で、前連結会計年度比39億円の増収となりました。このうち、土地建物賃貸収入は544億円で、前連結会計年度比14億円の増収となりました。商業施設の飲食店舗などを中心としたテナントの賃料減額要請や退去による影響を受けましたが、新規取得・稼働物件等により、若干の増収となりました。販売用不動産売上は278億円で、前連結会計年度比12億円の増収となりました。これは主に都市開発事業における私募リートへの物件売却によるものであります。バウスシリーズなどの住宅分譲の売上が微減であったものの、ほぼ同額を不動産ソリューション事業の買取再販による売上で補っております。営業収益のうちのその他は155億円で、前連結会計年度比13億円の増収となりました。これは主にゴルフ場収入などの増加により、増収となったものであります。当連結会計年度の営業利益は189億円で、前連結会計年度比で微増となりました。これは営業総利益が４億円の増益となりましたが、販売費及び一般管理費が３億円増加したためであります。当連結会計年度の経常利益は207億円で、前連結会計年度比10億円の増益となりました。このうち受取配当金、持分法による投資利益等の営業外収益は10億円の増加、営業外費用は１億円増加しております。営業外収益の増加は新規の不動産証券化案件による持分法投資利益の増加が主要因であります。当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は254億円で、前連結会計年度比754億円の減益となりました。なお、前連結会計年度の経営統合による負ののれん発生益863億円の剥落を除けば、実質的に109億円の増益となっております。当連結会計年度のセグメント別営業利益の状況等は以下のとおりです。都市開発事業の営業利益は168億円で、前連結会計年度比で25億円の減益となりました。これは、主に新型コロナウイルス感染症に起因する商業施設の飲食店舗などを中心としたテナントの賃料減額要請や退去等による賃貸利益の減少などにより、営業総利益が11億円減少し、また、ポートフォリオ入替に伴う一時費用などにより販管費が14億円増加したことによるものであります。住宅事業の営業利益は49億円で、前連結会計年度比約２億円の増益となりました。これは主に、住宅賃貸利益の増加や、バウスブランドを中心とした住宅販売利益の増加で営業総利益が９億円増加した一方、広告費及び住宅販売委託費等の販管費が７億円増加したことによるものであります。不動産ソリューション事業の営業利益は18億円で、前連結会計年度比８億円の増益となりました。これは主に、不動産仲介手数料、鑑定評価・各種コンサルティング手数料等の役務収益の増加、買取った物件を改修しバリューアップ後に販売する買取再販事業収入の増加などにより営業収益が18億円増加した一方、営業原価及び販管費が10億円増加したことによるものであります。資産運用事業の営業利益は８億円で、前連結会計年度比でほぼ同水準となりました。同事業の収益はファンドからのアセットマネジメントフィー、アクイジションフィーなどが主体であります。このうちアセットマネジメントフィーは、預り資産に基いており、ステーブルな利益に貢献しております。その他の営業利益は４億円で、前連結会計年度比約８億円の増益となりました。これは、ゴルフ場収益が前連結会計年度に比べて回復したことが主要因であります。b．財政状態の状況に関する分析等当連結会計年度末における財政状態の状況については、「(1)経営成績等の状況の概要②財政状態の状況」に記載のとおりであります。財政状態の状況に関する分析は以下のとおりです。なお、以下は当社の内部管理上の計数に基づいており、億円単位で記載をいたします。(資産)当連結会計年度末の総資産は１兆1,653億円で、前期末比93億円増加いたしました。この前期末比増減の内訳は、増加要因で、現金及び預金が前期末比543億円、販売用不動産(含む仕掛及び信託受益権)が前期末比258億円であり、減少要因で、有形固定資産が前期末比83億円、投資有価証券及び出資金が前期末比620億円であります。現金及び預金の前期末比543億円増加は、新型コロナウィルスの感染拡大に伴う不確実性及び2022年度以降に本格化する複数の大型再開発案件等に対応するため、手元流動性を積上げたことによるものであります。販売用不動産(含む仕掛及び信託受益権)の前期末比258億円増加は、購入・造成による増加382億円、固定資産からの振替による増加102億円、販売による減少227億円などによるものであります。有形固定資産の前期末比83億円減少は、取得・設備投資による増加214億円、新規連結子会社化による増加84億円、売却による減少163億円、販売用不動産への振替による減少102億円、減価償却による減少106億円などによるものであります。投資有価証券及び出資金の前期末比620億円減少は、主に不動産証券化商品への出資による増加87億円、売却・償還による減少41億円であり、その他は上場株式の株価下落に伴う時価評価額の減少が主要因であります。(負債)当連結会計年度末の負債は7,816億円で、前期末比301億円増加いたしました。この前期末比増減の内訳は、有利子負債の増加497億円、繰延税金負債の減少205億円などであります。有利子負債の前期末比497億円の増加は、手元流動性の積上げ及び物件取得や設備投資等への充当が主要因であります。繰延税金負債の前期末比205億円の減少は、上場株式の株価下落に伴うその他有価証券評価差額金の減少に対応する税効果分の減少が主要因であります。(純資産)当連結会計年度末の純資産は3,837億円で、前期末比209億円減少いたしました。この前期末比減少の内訳は、親会社株主に帰属する当期純利益254億円から剰余金の配当16億円を控除した238億円の利益剰余金の増加、並びに上場株式の株価下落に伴うその他有価証券評価差額金449億円の減少などによるものであります。c.キャッシュ・フローの状況に関する分析等営業活動によるキャッシュ・フローは、7,754百万円の収入となりました。内訳は、税金等調整前当期純利益34,980百万円、減価償却費10,834百万円、投資有価証券売却益△8,360百万円、有形固定資産売却益△5,822百万円などを計上し、売上債権の減少1,834百万円等による資金増加の一方、棚卸資産の増加△15,574百万円、法人税等の支払額△8,497百万円などによる資金減少であります。このように販売用不動産等の活発な取得の積上げを行った結果、売上債権の減少及び仕入債務の増加による短期的なキャッシュ・イン・フロー（約19億円）の要因を除いた長期的な投資等への本源的原資となる税引後のキャッシュ・フローは約58億円となっております。投資活動によるキャッシュ・フローは、1,904百万円の収入となりました。内訳は、有形固定資産の売却による収入22,027百万円、投資有価証券の売却による収入14,296百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△21,436百万円、投資有価証券の取得による支出△8,634百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出△3,135百万円などによる資金減少であります。このように投資活動によるキャッシュ・フローは、主に子会社株式を含めた投資有価証券の取得額から売却額を控除したネット売却額によるものであります。財務活動によるキャッシュ・フローは、44,602百万円の収入となりました。内訳は、借入金の借入・返済によるネット収入22,324百万円、社債の発行による収入23,000百万円、コマーシャル・ペーパーの純増減額1,000百万円などであります。この全額を手元流動性の積上げに充当しており、営業活動によるキャッシュ・イン・フロー及び投資活動のキャッシュ・イン・フローと合わせて、2022年度以降に本格化する複数の大型再開発案件等への投資に備えております。d.資本の財源及び資金の流動性当連結会計年度末における有利子負債は646,665百万円となりました。引続き長期・固定での資金調達を主とすることにより、安定した財務基盤の構築を図りつつ、調達手段の多様化を目指し、当連結会計年度中に無担保普通社債を合計23,000百万円（うちグリーンボンド5,000百万円）発行し、当連結会計年度末での社債残高は68,000百万円となっております。なお、良好な資金調達環境のもと、継続して低金利での資金調達を行っております。e.経営指標の状況経営指標につきましては、ビジネスモデルに合わせて、種々の指標をバランスよく総合的に見ていくべきと考えております。具体的には、持続的な成長、財務基盤の強化の観点から、期間収益力を示す「経常利益」、借入金等の返済力を示す「有利子負債/EBITDA倍率」、資産の効率的な活用を示す「総資産利益率（以下ROA）」に注視してまいります。各指標の当連結会計年度の実績は以下のとおりです。経常利益は207億円と前期比10億円の増益となりました。賃貸利益は新型コロナウイルス感染症の影響等で前期比微減となりましたが、住宅事業及び不動産ソリューション事業が好調に推移し、ゴルフ場運営の回復、新規投資による持分法損益の増加等も含め、経常利益は10億円増益となりました。有利子負債/EBITDA倍率は約18倍となりました。成長に向けた投資が先行すると同指標が上昇いたしますが、中長期的な不動産市況、将来収益見通し等も踏まえて同指標の動向を注視し、運営してまいります。ＲＯＡは約2.2％となりました。今後の建替え計画等による収益の一時的な落ち込みや投資等に伴う資産の増加に十分留意した運営を目指してまいります。②重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成においては、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果と異なる可能性があります。当社グループが連結財務諸表の作成に際して採用している重要な会計方針、会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち重要なものは、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)及び(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。