三菱地所株式会社
有価証券報告書－第118期(令和3年4月1日－令和4年3月31日)

3【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号2020年3月31日）等を当連結会計年度の期首から適用しております。詳細は、「第5経理の状況1連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（会計方針の変更）及び（収益認識関係）」に記載のとおりであります。(1)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況当年度の業績は、営業収益が1,349,489百万円で前年度に比べ141,894百万円の増収（＋11.8%）、営業利益は278,977百万円で54,583百万円の増益（＋24.3%）、経常利益は253,710百万円で42,744百万円の増益（＋20.3%）となりました。特別損益につきましては、前年度において固定資産売却益13,582百万円、投資有価証券売却益3,021百万円の計16,603百万円を特別利益に、固定資産除却関連損2,099百万円、減損損失4,679百万円、子会社清算損13,826百万円、新型感染症対応による損失5,698百万円の計26,304百万円を特別損失に計上したのに対して、当年度においては、固定資産売却益6,781百万円、投資有価証券売却益7,987百万円、関係会社株式売却益1,843百万円、環境対策引当金戻入益3,576百万円の計20,189百万円を特別利益に、固定資産除却関連損16,254百万円、減損損失3,866百万円の計20,120百万円を特別損失に計上しております。この結果、税金等調整前当期純利益は253,779百万円となり、親会社株主に帰属する当期純利益は前年度に比べ19,516百万円増益（＋14.4%）の155,171百万円となりました。当年度の業績及び各セグメントの業績は次のとおりであります。（単位：百万円）区分前年度当年度増減営業収益1,207,5941,349,489141,894営業利益224,394278,97754,583経常利益210,965253,71042,744親会社株主に帰属する当期純利益135,655155,17119,516（単位：百万円）前年度当年度営業収益営業利益又は営業損失（△）営業収益営業利益又は営業損失（△）コマーシャル不動産事業672,441180,775760,658189,909住宅事業362,75524,068380,95930,173海外事業114,45737,932121,23455,816投資マネジメント事業22,1995,96646,70226,537設計監理・不動産サービス事業56,06495957,7802,802その他の事業9,055△1,08910,134△1,683調整額△29,378△24,219△27,979△24,578合計1,207,594224,3941,349,489278,977（注）当連結会計年度の期首から「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号2020年3月31日）等を適用しておりますが、影響は軽微であります。（a）コマーシャル不動産事業・当年度において、オフィスビルは、新規ビル（常盤橋タワー（TOKYOTORCH東京駅前常盤橋プロジェクトA棟）、みずほ丸の内タワー・銀行会館・丸の内テラス等）の稼働や既存ビルでの賃料増額改定等により、増収となりました。なお、当社の2022年3月末の空室率は3.29%となっております。・商業施設やホテルは、2020年春からの新型コロナウイルス感染症拡大による利用客数の減少により、店舗売上や稼働率への影響が続いている一方で、前年度4月から5月にかけての緊急事態宣言中の休館対応等による収益減少の反動増により、増収となりました。・その他、オフィスビル等の売却により、不動産販売が大幅な増収となりました。・この結果、当セグメントの営業収益は88,216百万円増収の760,658百万円となり、営業利益は9,133百万円増益の189,909百万円となりました。（単位：百万円）摘要前年度当年度貸付面積営業収益貸付面積営業収益不動産賃貸丸の内オフィス（所有）1,349,034㎡248,249（所有）1,360,974㎡256,967（転貸）397,171㎡（転貸）404,672㎡東京オフィス（丸の内以外）（所有）584,645㎡140,514（所有）602,738㎡149,361（転貸）929,890㎡（転貸）897,046㎡オフィス（東京以外）（所有）609,128㎡59,457（所有）595,315㎡60,450（転貸）277,194㎡（転貸）289,964㎡アウトレットモール（店舗）334,539㎡40,027（店舗）334,488㎡44,164その他－36,175－35,242不動産販売－52,878－126,878その他（注2）－95,139－87,593合計－672,441－760,658（注）1.営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。2.その他には、建物運営管理受託収入、営繕請負工事収入、ホテル事業収入等が含まれております。（b）住宅事業・マンション事業の主な売上計上物件「ザ・パークハウス高輪タワー」（東京都港区）「ザ・パークハウス駒沢レジデンス」（東京都世田谷区）「ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ」（千葉県浦安市）「ザ・パークハウス横浜新子安フロント」（神奈川県横浜市）「ザ・パークハウス名古屋」（愛知県名古屋市）・当年度において、国内マンション事業は、売上計上戸数が減少したものの、一戸当たりの販売単価が増加したこと等により、増収となりました。・注文住宅事業は、売上棟数及び平均単価が増加したこと等により、増収となりました。・この結果、当セグメントの営業収益は18,204百万円増収の380,959百万円となり、営業利益は6,104百万円増益の30,173百万円となりました。（単位：百万円）摘要前年度当年度販売数量等営業収益販売数量等営業収益マンション売上計上戸数3,476戸203,513売上計上戸数3,046戸212,335住宅管理業務受託受託件数350,682件55,102受託件数345,327件56,664注文住宅－32,045－38,910その他－72,094－73,049合計－362,755－380,959（注）1.営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。2.他社との共同事業物件の売上計上戸数及び金額は当社持分によっております。（c）海外事業・当年度においては、英国はファンドの持分売却により減収となりましたが、米国はオフィスビルの稼働率上昇及び物件の売却収入の増加等により増収となり、アジアは貸付面積並びに分譲マンション事業による売上計上戸数が減少したものの、オフィスビルの売却等により増収となりました。・この結果、当セグメントの営業収益は6,776百万円増収の121,234百万円となり、営業利益は17,884百万円増益の55,816百万円となりました。（単位：百万円）摘要前年度当年度貸付面積等営業収益貸付面積等営業収益不動産開発・賃貸米国貸付面積424,009㎡75,582貸付面積443,817㎡90,169管理受託面積97,527㎡管理受託面積97,527㎡欧州貸付面積246,763㎡22,131貸付面積62,321㎡3,828アジア貸付面積61,555㎡15,504貸付面積58,757㎡26,722売上計上戸数2,552戸売上計上戸数1,634戸その他－1,238－513合計－114,457－121,234（注）営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。（d）投資マネジメント事業・当年度においては、米国で当社グループがアセットマネジメントを行うファンドが保有する資産の時価評価額の増加に伴う一過性のフィーが増加したこと等により、増収となりました。・この結果、当セグメントの営業収益は24,503百万円増収の46,702百万円となり、営業利益は20,570百万円増益の26,537百万円となりました。（単位：百万円）摘要営業収益前年度当年度投資マネジメント22,19946,702合計22,19946,702（注）営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。（e）設計監理・不動産サービス事業・㈱三菱地所設計において、2023年度着工予定の、「TorchTower（TOKYOTORCH東京駅前常盤橋プロジェクトB棟）」等の設計監理業務他の収益を計上しました。・当年度においては、設計監理収益は売上件数並びに1件当たりの金額が増加したこと等により増収となり、不動産仲介・駐車場運営管理は、新型コロナウイルス感染症拡大による前年度4月から5月にかけての緊急事態宣言中の休業等の反動増により、増収となりました。・この結果、当セグメントの営業収益は1,715百万円増収の57,780百万円となり、営業利益は1,843百万円増益の2,802百万円となりました。（単位：百万円）摘要前年度当年度売上件数等営業収益売上件数等営業収益設計監理受注件数1,200件20,472受注件数1,245件20,615売上件数1,279件売上件数1,284件不動産仲介取扱件数931件7,368取扱件数1,118件8,961駐車場運営管理管理台数56,596台10,447管理台数58,418台10,472その他－17,775－17,730合計－56,064－57,780（注）営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。②キャッシュ・フローの状況当年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下、「資金」）は、税金等調整前当期純利益、長期借入れ等による収入、有形固定資産の取得等による支出により、前年度末に比べ61,937百万円増加し、234,244百万円となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、280,090百万円の資金の増加（前年度比＋72,676百万円）となりました。これは、税金等調整前当期純利益253,779百万円に非資金損益項目である減価償却費91,581百万円等を調整した資金の増加に、法人税等の支払又は還付、棚卸資産の減少等による資金の増減を加えたものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、313,778百万円の資金の減少（前年度比△16,474百万円）となりました。これは有形固定資産の取得等によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、90,973百万円の資金の増加（前年度比＋40,548百万円）となりました。これは長期借入れ、社債の発行等によるものであります。③生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の実績については、「①財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりです。なお、本項における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。2022年3月期の業績は営業利益が2,789億円で、直近の対外公表予想値に比べて10億円の減益（△0.4%）となりました。2021年度は新型コロナウイルス感染症の影響が残るなか、オフィス賃貸事業や販売利益を中心に確実に利益を実現したほか、分譲住宅市場の活況を着実に捉えた販売進捗や、海外における販売利益の獲得、米国バリューアッドファンドの不動産時価評価増加に伴う将来フィーの計上等により、計画を上回る利益を実現できました。2020年度よりスタートした「長期経営計画2030」では国内アセット事業・海外アセット事業・ノンアセット事業で、それぞれ500億円程度の成長を目指しております。2021年度においては「TOKYOTORCH」の第一弾プロジェクト「常盤橋タワー」の竣工、丸の内NEXTステージにおける有楽町エリア再構築の第一弾新築ビルとなる「有楽町ビル」「新有楽町ビル」の建替計画の対外発表、オーストラリアでのシニア向け借地権付き建売住宅コミュニティ開発・運営事業への参画、米国TAリアルティ社が運用するコアオープンエンドファンドの運用総資産が50億ドルを突破するなど、長期経営計画の戦略に合致する将来の収益機会の獲得を実現しております。更に、回転型投資の展開を通じた売却益の獲得及びフィービジネスの拡大を図るべく、当社グループで運営するファンドやREITへの売却を推進し、バリューチェーンを強化しています。これらの成果を着実に利益として結実させ、長期経営計画で掲げた計数目標の達成を目指します。セグメントごとの経営成績に関しては次のとおりです。コマーシャル不動産事業においては、新型コロナウイルス感染症の影響が残り、商業施設・ホテルを中心に減益となった一方で、新規に竣工したビルや既存ビルの賃貸利益の増加及び物件売却益の増加により営業利益は1,899億円となり、直近の予想値よりも9億円の増益となりました。住宅事業においては、分譲マンションの利益の増加などにより、営業利益は301億円となり、直近の予想値よりも1億円の増益となりました。海外事業においては、米国事業の物件売却益の増加などにより営業利益は558億円となり、直近の予想値よりも8億円の増益となりました。投資マネジメント事業においては、米国バリューアッドファンドの不動産時価評価増加に伴う将来フィーの計上などにより、営業利益は265億円となり、直近の予想値よりも14億円の減益となりました。その他のセグメントについても、概ね計画通りに利益を計上することができました。≪セグメント別営業利益≫（単位：百万円）2021年度直近予想値*1決算値増減コマーシャル不動産事業189,000189,909909住宅事業30,00030,173173海外事業55,00055,816816投資マネジメント事業28,00026,537△1,463設計監理・不動産サービス事業4,0002,802△1,198その他の事業△1,000△1,683△683調整額△25,000△24,578422合計280,000278,977△1,023（注）*1.2022年2月10日公表時の通期業績予想となります。当社グループは、中期的な視点から強みを活かした投資により得られる利益の拡大を通じた企業価値の向上を図るため、成長投資を推進する一方で、財務健全性の維持も重要な経営目標としており、成長に向けた事業投資を行うにあたっては、高格付けの維持を前提とした最適な資本構成を図っています。当社グループの財源については、ビル賃貸事業が主力事業であることから、引き続き長期・固定資金を主体に調達しております。今後も期間中の金利状況や、調達済有利子負債の償還期間等とのバランスも考慮しながら、調達手段に柔軟性を持たせつつ運営を行って参る所存であります。事業等のリスクに対しては、当社グループでは「三菱地所グループリスクマネジメント規程」を制定し、すべての事業活動を対象にリスクマネジメントを整備、運用しています。当社グループのリスクマネジメントを統括する機関として「リスク・コンプライアンス委員会」を、またリスクマネジメントに関する情報の集約など、実務的な合議体として「リスク・コンプライアンス協議会」をそれぞれ位置付けるほか、取締役会の決議により任命されたリスクマネジメント担当役員を統括責任者として、ラインスタッフ部署、コーポレート部署、DX推進部並びにグループ各社に責任者を置き、それを推進事務局である法務・コンプライアンス部が支援する形でリスクマネジメント活動を推進しています。更に、重要な投資案件の意思決定にあたっては「経営会議」での審議の前に「投資委員会」で審議を行い、リスクの内容や対応等をチェックしています。また、緊急事態発生時の行動指針や連絡・初動体制、事業継続計画等についても整備、運用しています。(3)資本の財源及び資金の流動性1）財務戦略の基本的な考え方当社グループは、業界最上位の格付に裏打ちされた強固な財務基盤は、重要な経営資源の一つであると位置づけ、財務健全性の維持と高格付を活かした適時最適な調達の実現を財務戦略の基本方針としております。2020年4月から開始した「長期経営計画2030」においても、ROAの向上を通じたROEの向上に主眼を置き、レバレッジについては現状の格付水準が維持可能な範囲で適切にコントロールすることを基本方針としており、不動産市況に応じた、成長投資・資産売却・株主還元・資金調達の最適な組み合わせによる企業価値向上を実現して参ります。長期経営計画初年度である2021年度は、ネット有利子負債/EBITDA倍率についてはハイブリッドファイナンス考慮前で6.6倍(考慮後で6.2倍)にて着地いたしました。世界経済の先行きは依然として不透明な状況が継続することが想定されますが、10年という長期にわたる経営計画においては、事業環境が変動する可能性を織り込んでいるため、環境の変化を見極めつつ、柔軟な資本政策を組み合わせながら、事業機会獲得の機会を的確に捉え、2030年の目標実現に向け、着実に各種施策を推進して参ります。2）経営資源の配分と資金需要の主な内容当社グループは、事業により獲得した営業キャッシュ・フローと資金調達余力に応じたキャッシュインを、株主還元、事業投資・回収（ネット投資額＝投資決定済案件への投資－物件売却による回収）、不動産市況に応じて柔軟に行う戦略的アロケーションの3点に配分します。戦略的アロケーションは、株主価値向上に資する案件への厳選投資、追加の株主還元、負債抑制等のうち、その時々の状況に応じて柔軟に判断して参ります。今後の主な資金需要としては「長期経営計画2030」に基づき、有楽町エリア及び常盤橋エリアを重点更新エリアとし、2030年までに総額6,000～7,000億円程度を投じ、再開発やリノベーションを推進して参ります。また、2023年3月期のキャッシュ・フローでは、約7,200億円のベース投資と約4,500億円の物件売却による回収を見込んでおります。3）資金調達手段当社グループは、事業展開に伴う資金需要を安定的に確保するため、内部資金及び外部資金を有効に活用しております。内部資金については、主要グループ会社では原則として金融機関など外部からの資金調達を行わず、キャッシュ・マネジメント・サービスの活用により、資金調達の一元化と資金効率化、流動性の確保を図っています。外部資金については、財務健全性の維持が可能な範囲において金融機関からの借入や社債発行等を活用しており、資金需要・金融市況・調達コスト・償還バランスなどを総合的に勘案した上で、適切なファイナンスを実施しているほか、近年ではグリーンボンドやサステナビリティ・リンク・ローン等のサステナビリティファイナンスにも取り組んでおります。なお、当社グループは長期の開発期間を伴う事業が中心であるため、いずれの調達手段であっても10年以上の長期資金を中心とした資金調達を行うと共に、負債の年度別償還額の集中を避けることでリファイナンスリスクの低減を図っています。主要な取引先金融機関とは、良好な取引関係を維持構築することで、円滑な資金調達を可能としております。また、国内金融機関においてコミットメントライン枠やスポット借入枠を設定しており、緊急時の流動性を確保しております。社債発行については、国内外3社の格付機関から取得している信用格付（※1）をもとに、近年は劣後特約付社債（ハイブリッド社債）に加え、国内の公募債市場で最長かつ初となる50年債の発行を行う等、投資家需要や起債環境を見極めたうえで最適な起債に努めており、今後も資金調達手段の多様化を図って参ります。尚、当社は劣後特約付公募社債を含む、全ての社債を無担保で発行していること、金融機関からの借入金についても財務制限条項は付されていないことから、安定した資金調達が可能と考えております。※1本報告書提出時点において、格付投資情報センターの格付はAAマイナス（安定的）、スタンダード＆プアーズの格付はAプラス（安定的）、ムーディーズの格付はA2（安定的）となっております。(4)重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第5経理の状況1連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりであります。