株式会社エスポア
有価証券報告書－第50期(令和3年3月1日－令和4年2月28日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、依然として新型コロナウイルス感染症の影響下にあり、ワクチン接種の推進などにより、回復の兆しが見えた時期はあったものの、一方で新たな変異株の出現などにより、緊急事態宣言の発出や、まん延防止措置の適用が繰り返された時期もあり、未だ先行き不透明な状況が続いております。当社グループの属する不動産業界におきましては、新型コロナウイルスの影響の長期化により、働き方や生活様式にも変化が生じたことにより、オフィス・テナント・住宅、いずれにおいてもニーズが変化し、それに伴い、業界をとりまく環境にも大きな変化が生じております。このような状況のもと、当社グループは新型コロナウイルスの感染拡大に伴う事業環境への影響を注視しつつ、ステークホルダーの防疫対策に努め、開発・販売事業として宅地・建売住宅の販売及び中古戸建てのリフォーム販売、ならびに賃貸・管理事業として商業施設５物件の事業活動をいたしました。売上高は、開発・販売事業における宅地及び建売販売が比較的順調であったことから前連結会計年度に対して増収となりました。営業利益及び経常利益は賃貸・管理事業における減収および一部ランニングコストの増加のほか、外部に収支管理を委託している物件における賃貸損益の計上方法を変更したこと等により前連結会計年度に対して減益となりました。また、前連結会計年度に比べ当連結会計年度の減損損失は減少したものの、親会社株主に帰属する当期純損失は経常利益の減少により増加しております。この結果、当連結会計年度の業績は、売上高1,483,612千円（前連結会計年度比3.3％増）、営業利益43,464千円（同53.4％減）、経常損失22,988千円（前連結会計年度は経常利益45,093千円）、親会社株主に帰属する当期純損失76,968千円（前連結会計年度は親会社株主に帰属する当期純損失55,777千円）となりました。セグメント別経営成績は、次のとおりとなります。ａ．開発・販売事業開発・販売事業は、当社において潜在価値を引き出すことが可能な用地を取得し、物件毎に地域特性や立地環境に最適な企画を付加し、分譲マンションや商業施設の開発または宅地開発を行う「デベロップメント事業」と他のデベロッパーが開発した物件を１棟または区分所有で購入し、これを効率的・効果的な販売手法をもって再販、ならびに中古戸建てや中古マンション等を購入し、市場ニーズに合致したリノベーションを施して再販する「リセール事業」があります。「デベロップメント事業」については、引き続き神奈川県横須賀市（１物件）の宅地及び建売販売を行い、前連結会計年度と同様の５戸を引き渡しました。当該物件の販売活動は長期に及んでいますが、新型コロナウイルスの感染防止対策としてリモートワークが定着しつつあるなかで住宅需要が首都圏から郊外へ移行してきたことによるものと想定されます。「リセール事業」については、宮城県塩竈市にて宅地整備工事を施していた土地１戸を業者卸として引き渡すとともに、長野県中箕輪にてリノベーション工事を行った中古戸建１戸の引き渡しを行いました。この結果、売上高は250,850千円（前連結会計年度比28.6％増）、セグメント利益は6,123千円（前連結会計年度比26.7％増）となりました。ｂ．賃貸・管理事業賃貸・管理事業は、当社が所有する土地や建物等を第三者に貸し付ける賃貸事業であります。現在当社は、北海道北斗市（１物件）、北海道札幌市厚別区（１物件）、北海道苫小牧市（１物件）、神奈川県横浜市中区（１物件）、石川県河北郡内灘町（１物件）の５物件の商業施設を所有しており、当該施設の賃貸及び運営管理を行いました。当連結会計年度は、前連結会計年度に引き続き、新型コロナウイルス感染症の感染拡大防止に向けた社会生活や経済活動の自粛要請に伴うテナントの休業や営業時間短縮等により、当社商業施設への来客数が前期と比較してさらに減少したことに加え、原油高など電力等供給資源の高止まりなどによる光熱費の高騰などがあったことなどとともに、外部に収支管理を委託している物件における、賃貸損益の計上方法を変更したこと等により、損益に影響が生じております。この結果、売上高は1,221,260千円（前連結会計年度比0.7％減）となり、セグメント利益は207,199千円（同18.5％減）となりました。ｃ．その他「その他」区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、主として店舗運営事業であります。現在、当社が所有する商業施設のうち神奈川県横浜市中区（１物件）、石川県河北郡内灘町（１物件）、北海道苫小牧市（１物件）の３物件において、連結子会社の株式会社ネオフリークが店舗運営事業（レンタル収納、スケートボードパーク、キッズアミューズメント）を行っております。この結果、売上高は16,456千円（前連結会計年度比17.5％増）となり、セグメント利益は2,284千円（前連結会計年度比39.1％減）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は377,401千円となりました。各キャッシュ・フローの状況は以下のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果、獲得した資金は308,140千円（前年同期は302,743千円の獲得）となりました。これは税金等調整前当期純損失であったものの、非資金取引である減価償却費178,416千円及び減損損失43,692千円によるものであります。また、販売用不動産の取引に伴い、たな卸資産が減少したことによる資金の獲得138,604千円によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果、使用した資金は196,836千円（前年同期は48,390千円の使用）となりました。これは有形固定資産の取得121,596千円及び担保提供預金75,000千円の増額によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果、使用した資金は273,473千円（前年同期は52,008千円の獲得）となりました。これは主に長期借入金の返済248,348千円によるものであります。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社グループは、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績は記載しておりません。ｂ．受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績は記載しておりません。ｃ．販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりです。セグメントの名称当連結会計年度（自2021年３月１日至2022年２月28日）前年同期比（％）開発・販売事業（千円）250,85028.6賃貸・管理事業（千円）1,221,260△0.7その他（千円）16,45617.5調整額（千円）△4,955－合計（千円）1,483,6123.3（注）１．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2020年３月１日至2021年２月28日）当連結会計年度（自2021年３月１日至2022年２月28日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）株式会社トライアルカンパニー221,15415.4199,74613.5２．上記の金額には消費税等は含まれておりません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額ならびに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計の見積り）に記載しております。なお、新型コロナウイルス感染症が会計上の見積りに与える影響に関しては「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（追加情報）（新型コロナウイルス感染症の感染拡大に伴う会計上の見積りについて）」に記載のとおりであります。②財政状態の分析（流動資産）当連結会計年度末における流動資産の残高は、前連結会計年度末に対して180,033千円減少の658,815千円となりました。主な要因は、開発・販売事業における横須賀物件の5区画販売等による販売用不動産の減少147,365千円によるものであります。（固定資産）当連結会計年度末における固定資産の残高は、前連結会計年度末に対して110,386千円減少の8,101,014千円となりました。主な要因は、北海道苫小牧市内に所有する商業施設の減損損失計上による有形固定資産の減少40,740千円及び有形固定資産の減価償却による減少178,369千円であります。（流動負債）当連結会計年度末における流動負債の残高は、前連結会計年度末に対して37,841千円増加の420,688千円となりました。主な要因は、外部に収支管理を委託している物件における、賃貸損益の計上方法を変更したこと等による前受金の増加であります。（固定負債）当連結会計年度末における固定負債の残高は、前連結会計年度末に対して251,293千円減少の7,476,470千円となりました。主な要因は、長期借入金の返済による減少262,748千円によるものであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産の合計は、前連結会計年度末に対して76,968千円減少の862,671千円となりました。主な要因は、親会社株主に帰属する当期純損失の計上による減少であります。(3)経営成績の分析（売上高、売上総利益）当連結会計年度は、開発・販売事業として、神奈川県横須賀市（１物件）の宅地及び建売販売、ならびに長野県上伊那郡のリセール住宅（１戸）及び宮城県塩竈市の宅地販売を行い、宅地１区画、建売４区画及びリセール住宅（１戸）ならびに宅地卸１区画を引き渡しました。また、賃貸・管理事業として、北海道内（３物件）、神奈川県横浜市（１物件）及び石川県河北郡（１物件）の商業施設合計５物件の賃貸及び運営管理を行いました。この結果、売上高は前連結会計年度に対して47,875千円増加の1,483,612千円となりました。これは主に開発・販売事業が比較的順調であったことによる増加であります。売上総利益は、前連結会計年度に対して49,203千円減少の232,117千円となりました。また、売上総利益率は4.0ポイント減少の15.6％となりました。これは主に原油高など電力等供給資源の高止まりなどによる光熱費の高騰などがあったことなどとともに、外部に収支管理を委託している物件における、賃貸損益の計上方法を変更したこと等により、損益に影響が生じております。（販売費及び一般管理費）販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に対して619千円増加の188,652千円となりました。これは主に開発・販売事業の売上増加に伴う販売手数料の増加及び広告宣伝費の減少の差額によるものであります。（営業利益）営業利益は、前連結会計年度に対して49,823千円減少の43,464千円となりました。なお、従業員１人当たりの営業利益は、前連結会計年度に対して9,964千円減少の8,692千円であります。（営業外収益・費用及び経常利益）営業外収益は、前連結会計年度に対して10,484千円減少の1,036千円となりました。これは主に違約金収入及び受取保険金の減少によるものであります。営業外費用は、前連結会計年度に対して7,775千円増加の67,490千円となりました。これは主にストック物件のエネルギーチェンジに係る違約金によるものであります。この結果、経常損失は前連結会計年度に対して68,082千円減少の22,988千円となりました。（税金等調整前当期純損失）当連結会計年度の決算におきまして、当社が北海道苫小牧市に賃貸目的で所有する商業施設において前期に発生した主要テナントの退店後のリーシング活動の不調等により、当該物件の経営環境がさらに悪化しております。したがって帳簿価額を回収可能額まで減額し43,692千円を特別損失として計上したことから、前連結会計年度の税金等調整前当期純損失58,746千円に対して、税金等調整前当期純損失66,681千円となりました。（親会社株主に帰属する当期純損失）税金等調整前当期純損失から法人税等の税負担を加減算した結果、親会社株主に帰属する当期純損失は、76,968千円となりました。(4）資本の財源及び資金の流動性についての分析当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「第一部企業情報第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。（資金需要）当社グループの資金需要は、不動産の仕入及び開発工事等に要するものであり、主に金融機関等からの借入等により調達しており、当連結会計年度末現在の借入金の残高は、7,130,634千円であります。（財務政策）当社グループではバランスシートの改善として、①事業期間（短期・中期・長期）のバランスを勘案した事業資金の配分、②必要資金の最小化を図る事業スキームの構築、③特定金融機関に依存することなく個別物件ごとに融資の打診を行い、条件の良い金融機関からの借入実施することで資金調達手段の多様化の取り組むとともに自己資本を充実させ、総資産に対する有利子負債比率を低減し、健全な財務体質確立に注力しております。(5)経営成績に重要な影響を与える要因について「第一部企業情報第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。