スターツコーポレーション株式会社
有価証券報告書－第50期(令和3年4月1日－令和4年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度の業績は、売上高は1,965億78百万円（前期比1.2％減少）、営業利益は241億82百万円（前期比9.6％増加）、経常利益は257億89百万円（前期比10.6％増加）となり、親会社株主に帰属する当期純利益は167億72百万円（前期比7.5％増加）となりました。事業種類別セグメントごとの業績の概況は次のとおりであります。なお、当連結会計年度の期首より、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号2020年３月31日）等を適用した結果、売上高は94億88百万円減少し、営業利益、経常利益及び税金等調整前当期純利益はそれぞれ43百万円減少しております。建設事業建設事業におきましては、資産運用及び資産継承のコンサルティングとして創業から変わらぬ地域密着営業を行っており、賃貸住宅をはじめ商業ビル・ホテル・高齢者支援施設・保育施設・物流倉庫などグループの総合力を活かした豊富なコンテンツによる土地有効活用の提案を行っております。社会インフラとして普及に注力しております『免震構造の建物』におきましては、安心して住み続けられるまちづくりを目指し、地域特性を踏まえ『土地・所有者・入居者』すべてに最適な土地活用を提案してまいりました結果、累計受注棟数は2022年３月末現在では580棟となりました。また、ＲＣ造と木造の混構造によりコスト低減、ＣＯ２排出量削減を可能にした高層ハイブリッド木造免震マンション「モクビル」の第１号プロジェクトが2022年３月に東京都江戸川区に竣工いたしました。建設現場での再生可能エネルギー導入とともに、カーボンニュートラル・脱炭素社会の実現に向けて貢献してまいります。新型コロナウイルス感染予防に努めながら営業活動を進めてまいりました結果、当期受注高は768億２百万円、受注残高（手持高）は1,250億59百万円となりました。当連結会計年度の業績は、売上高648億54百万円（前期比1.4％減）、営業利益81億60百万円（前期比4.7％減）となりました。賃貸仲介事業賃貸仲介事業におきましては、不動産管理物件数の増加に伴い、仲介手数料及び更新手数料が堅調に推移いたしました。また、グループの総合力を活かし、地域密着営業による法人取引の拡大にも注力してまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高71億62百万円（前期比7.5％増）、営業利益24億９百万円（前期比7.0％増）となりました。売買仲介事業売買仲介事業におきましては、ウェブでの不動産セミナーを活用するとともに、研修等の人材育成にも注力し、住み替え等の顧客ニーズに合わせた不動産コンサルティングサービスを推進してまいりました結果、仲介手数料及び取扱件数は堅調に推移いたしました。当連結会計年度の業績は、売上高56億31百万円（前期比7.2％増）、営業利益17億26百万円（前期比18.8％増）となりました。不動産管理事業不動産管理事業におきましては、管理物件数の増加に伴い、管理手数料売上及びメンテナンス売上が堅調に推移いたしました。また時間貸駐車場「ナビパーク」の利用につきましては、まん延防止等重点措置の解除に伴い回復基調に転じました結果、当連結会計年度の業績は、売上高828億23百万円（前期比5.2％減）、営業利益110億１百万円（前期比11.4％増）となりました。なお、当連結会計年度の期首より、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号2020年３月31日）等を適用したことにより、賃貸事業売上及びメンテナンス売上は92億６百万円減少しております。分譲不動産事業分譲不動産事業におきましては、分譲戸建「ＱＵＷＯＮＧＡＲＤＥＮ（クオンガーデン）新浦安」（千葉県浦安市）の販売、「スターツプロシード投資法人」へ賃貸住宅２棟の譲渡等により当連結会計年度の業績は、売上高84億38百万円（前期比9.8％減）、営業利益２億66百万円（前期比14.1％増）となりました。なお、新築分譲マンション「アルファグランデ成田八番街」（千葉県成田市：総戸数198戸）の販売開始ならびに「ＱＵＷＯＮＧＡＲＤＥＮ（クオンガーデン）新浦安」の完売により当連結会計年度における契約残高は、116戸53億75百万円となりました。出版事業出版事業におきましては、会員数390万人超を有する女性向けウェブサイト「オズモール」の成功報酬型送客サービス「オズのプレミアム予約」では、掲載施設の営業時間短縮等により送客が低迷しておりましたが、緊急事態宣言の解除により利用者数が復調してまいりました。一方、書籍コンテンツにおきましては新レーベルの立ち上げやＳＮＳ等を活用した販促施策により順調に読者を獲得、「スターツ出版文庫」をはじめとした書籍・電子書籍及び電子コミックの販売数が大きく伸長いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高51億32百万円（前期比27.3％増）、営業利益７億74百万円（前期比483.9％増）となりました。ホテル・レジャー事業ホテル・レジャー事業におきましては、度重なる新型コロナウイルス感染症拡大による行政からの外出自粛要請や酒類の提供・イベントの制限により甚大な影響を受け需要の低下が継続してまいりましたが、10月以降の感染者数の落ち着きに伴い、一部回復の兆しが見られました。「ホテルルミエールグランデ流山おおたかの森」や「ホテルケヤキゲート東京府中」では周辺施設からの宿泊客需要もあり、稼働が順調に推移いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高44億85百万円（前期比25.1％増）、営業損失16億54百万円（前期営業損失20億35百万円）となりました。高齢者支援・保育事業高齢者支援・保育事業におきましては、新たに介護付き有料老人ホーム「うらら練馬」（東京都練馬区）、調剤薬局「きらここ薬局」（東京都江戸川区）など４事業所を開設いたしました。人材採用・育成活動にも積極的に取り組み、既存事業所の稼働が順調に推移いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高103億47百万円（前期比6.8％増）、営業利益６億25百万円（前期比53.6％増）となりました。コンサルティング事業コンサルティング事業におきましては、「ピタットハウス」ネットワーク店舗の経営指導に伴う収入、不動産管理信託報酬、少額短期保険契約件数が堅調に推移いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高66億36百万円（前期比8.7％増）、営業利益11億65百万円（前期比6.2％減）となりました。物販・文化事業物販・文化事業におきましては、カードキーシステム「シャーロック」シリーズの製造・販売、美術館の運営を行っております。各施設におきまして新型コロナウイルス感染症対策を講じながら運営を行ってまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高10億67百万円（前期比9.0％減）、営業利益１億56百万円（前期比10.6％減）となりました。②財政状態及びキャッシュ・フローの状況財政状態の状況当連結会計年度末の総資産は前連結会計年度末と比べて142億46百万円増加し2,732億87百万円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する当期純利益の増加に伴う現金及び預金の増加、有形固定資産の取得による増加であります。総負債におきましては、主に借入金の増加により前連結会計年度末と比べて85億42百万円増加し1,456億10百万円となりました。また、有利子負債残高は747億83百万円となっております。キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末と比べて14億54百万円の資金を獲得し、676億38百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、法人税等の支払76億53百万円等による資金の使用の一方で、税金等調整前当期純利益256億11百万円、減価償却費51億22百万円、分譲不動産事業の棚卸資産の減少29億99百万円により、249億51百万円の資金を獲得（前連結会計年度は272億48百万円の資金を獲得）いたしました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、「札幌駅北口8・1地区第一種市街地再開発事業」及び「ホテルケヤキゲート東京府中」の建設、賃貸不動産等の取得により178億19百万円の資金を使用（前連結会計年度は103億60百万円の資金を使用）いたしました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、分譲不動産事業におけるプロジェクト資金や賃貸不動産の取得に伴う銀行借入により50億19百万円の資金を獲得の一方で、自己株式の取得77億40百万円及び剰余金の配当33億14百万円により、59億63百万円の資金を使用（前連結会計年度は48億65百万円の資金を使用）いたしました。③生産、受注及び販売の実績a.受注高、完成工事高、繰越高及び施工高建設事業の受注高、完成工事高、繰越高及び施工高は、次のとおりであります。種別前連結会計年度（自2020年４月１日至2021年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円）％一般住宅2,6002,6265,2272,5162,7100.4112,509賃貸住宅81,98954,580136,57044,46392,1060.766244,507その他20,56516,50537,07018,77618,2942.953018,748計105,15673,712178,86865,756113,1111.071,20465,765種別当連結会計年度（自2021年４月１日至2022年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円）％一般住宅2,7103,4716,1812,7433,4370.382,741賃貸住宅92,10656,733148,84047,146101,6930.18646,363その他18,29416,59834,89214,96419,9288.41,67016,258計113,11176,802189,91464,854125,0591.411,76565,363（注）１．前期以前に受注したもので、契約の更新等により受注額に変更のあるものについては、当期受注高及び次期繰越高の手持高にその増減を含んでおります。２．次期繰越高の施工高は、未成工事支出金により手持高の施工高を推定したものであります。３．当期施工高には分譲不動産事業の分譲にかかる施工高は含まれておりません。４．「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。b.契約及び販売実績分譲不動産事業の契約及び販売実績は次のとおりであります。種別前連結会計年度（自2020年４月１日至2021年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）戸建住宅7682484,332403,506151,509マンション分譲－－221,604191,3613242賃貸住宅－－33,09333,093－－土地－－41,3083811,300その他21,37021331,37913その他収入－－－6－6－－合計92,0527910,358689,355203,055種別当連結会計年度（自2021年４月１日至2022年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）戸建住宅151,509182,927293,5424894マンション分譲32421285,949201,7261114,465賃貸住宅－－21,56921,569－－土地11,300328731,571116その他13－－14-－その他収入－－－24－24-－合計203,05515110,758558,4381165,375（注）「その他」は再開発事業における施設の引渡しによるものであります。c.セグメント別販売実績セグメント別の販売実績につきましては、次のとおりであります。なお、各事業とも、当社の営業店舗等において最終需要者に対し直接に販売、工事請負契約の締結並びに役務の提供を行っております。セグメントの名称前連結会計年度（自2020年４月１日至2021年３月31日）当連結会計年度（自2021年４月１日至2022年３月31日）金額（百万円）構成比（％）金額（百万円）構成比（％）前年同期比（％）一般住宅2,5161.32,7431.4109.0建設事業賃貸住宅44,46322.347,14624.0106.0その他18,7769.414,9647.679.7計65,75633.064,85433.098.6賃貸仲介事業6,6643.37,1623.6107.5売買仲介事業5,2512.65,6312.9107.2不動産管理手数料10,1865.110,7785.5105.8不動産管理事業メンテナンス売上25,05112.625,39012.9101.4賃貸収入52,10626.246,65423.789.5計87,34443.982,82342.194.8戸建住宅3,5061.83,5421.8101.0マンション分譲1,3610.71,7260.9126.8分譲不動産事業賃貸住宅3,0931.61,5690.850.7土地801,5710.818,016.6その他1,3790.7400.3その他収入60240397.8計9,3554.78,4384.390.2出版事業4,0332.05,1322.6127.3ホテル・レジャー事業3,5841.84,4852.3125.1高齢者支援・保育事業9,6924.910,3475.3106.8コンサルティング事業6,1063.16,6363.4108.7物販・文化事業1,1730.61,0670.591.0合計198,963100.0196,578100.098.8（注）１．建設事業「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。２．分譲不動産事業「その他」は、再開発事業における施設の引渡しによるものであります。（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」に記載の通りであります。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「（1）経営成績等の状況の概要②財政状態及びキャッシュ・フローの状況」に記載の通りであります。当社グループの資本の財源及び資金の流動について、当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金需要と販売用不動産取得需要であります。運転資金につきましては、内部資金より充当し、不足が生じた場合は金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産取得資金及び設備投資に係る資金につきましては、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５経理の状況１連結財務諸表（1）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりであります。