いちご株式会社
有価証券報告書－第22期(令和3年3月1日－令和4年2月28日)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】(１）経営方針当社は、「日本を世界一豊かに。その未来へ心を尽くす一期一会の『いちご』」という理念の実現を最大の目標とし、不動産の保有期間の賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術、ノウハウを最大限に活かすことで心築（しんちく）による資産価値の向上を図ります。オフィス、ホテル、商業施設等不動産以外にも、遊休地の有効活用策として地球に優しく安全性に優れた太陽光発電所の開発と運営を北海道から沖縄まで全国で行っております。不動産の価値向上が完了後、売却益の獲得等による高い収益を実現しております。＜心築（しんちく）＞いちごでは、「心で築く、心を築く」を信条に、私たちの創造する新たな不動産価値に「心築」という言葉を使用しております。いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造するとともに、日本における「100年不動産」の実現を目指しております。私たちの行動指針・プロフェッショナル私たちは、どんな場面においても、お客様との永続的な信頼関係を築き、高品質なサービスを提供することに集中します。そのために、私たちは、誠実かつフェアな精神、高潔で謙虚な態度、高度かつ柔軟な専門知識を備えるための自己研鑽を惜しみません。・ベンチャー・スピリット＆ダイバーシティ私たちは、創造性と多様性を大切にし、積極的な姿勢で、革新的な経営を目指します。・チームワーク私たちは、チームワークを通じ、お客様へ貢献します。経営幹部は、この行動指針を常に実践し範を示すとともに、最適なチームワークを形成します。(２）経営環境及び対処すべき課題等新型コロナウイルス感染症拡大（以下「コロナ」という。）の影響が長期化し、国内外において経済活動や生活に一定の制限が生じております。当社が属する不動産業界においても、最も大きな影響を受けたホテルでは、売上が大きく落ち込んでいるほか、オフィスにおいても働き方改革が加速し、今後のオフィス需要に変化が生じる可能性があります。一方で、不動産の売買マーケットでは、概ね価格水準に変化がなく、高止まりが継続していることから、利回りは低下傾向にあります。こうしたなかで、当社では、「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長に向け、既存事業のさらなる進化と新規事業の創出を進めております。また、ITの推進を重要な課題と認識しており、すでにITベンチャー企業との協業を進めております。さらに、当社のDX化をグループ横断的に強力に推進するため、2022年４月１日付で代表執行役社長直轄の組織として「DX推進部」を設置いたしました。事業とITの融合およびデジタル化による業務改善にも注力しております。そして、当社では、「企業の存在意義は社会貢献である」と考えており、事業活動を通じて社会的責任を果たすことを最大の目標としております。この目標に沿い、当社では環境課題に対しても、事業活動を通じて積極的に取り組んでおります。具体的には、当社のコアコンピタンスである心築は、現存する建物を「壊す」から「活かす」省資源かつサステナブルに寄与する社会的意義の大きな事業です。当社では、この心築をさらに進化させ、「100年不動産」へチャレンジしております。加えて、事業で消費する電力を100％再生可能エネルギーとすることを目指す国際的なイニシアティブである「RE100」に加盟し、「脱炭素宣言」をいたしました。当社では、当社のみならず、当社が運用するいちごオフィスリート投資法人（証券コード8975、以下「いちごオフィス」という。）、いちごホテルリート投資法人（証券コード3463、以下「いちごホテル」という。）が保有する不動産にて消費する電力を含めて、2025年までに100％再生可能エネルギーとする目標を掲げており、目標達成年限を2040年から2025年へ15年前倒しいたしました。この目標達成に向け、代表執行役社長直轄の「Reジェネレーション推進部」も設置しており、今後も事業を通じて再生可能エネルギーの創出を推進するとともに、消費電力の削減を通じて「クライメイト（気候）・ポジティブ」を目指してまいります。なお、当社では、より中長期的な価値創造に向けたビジネスモデルの進化を推進すべく、長期VISION「いちご2030」を策定しております。「いちご2030」サステナブルインフラの「いちご」従来の心築を軸とした事業モデルをさらに進化させ、既存事業の継続的な成長に加え、不動産市況に左右されにくい、持続性と安定性の高い新たな収益基盤を構築いたします。サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を目指してまいります。①サステナブルサステナブルとは、「持続可能な」という意味であり、人類最大の課題である「人間・社会・地球環境の持続可能な発展」を目指すうえで、重要な命題となります。当社の心築は、現存不動産に新たな価値を創造する事業であり、高効率で省資源の持続性の高い、サステナブルな事業モデルです。「いちご2030」を通じて当社の事業活動をさらに進化させ、サステナブル経営、環境保全、100年不動産等、この重要な命題の解決に真摯に向き合ってまいります。②インフラ当社が取組んでいる不動産事業、また不動産事業から発展したクリーンエネルギー事業は人々の暮らしに密接に関わっており、人々の生活を支える社会インフラであり、生活インフラでもあります。当社は、経営理念である「日本を世界一豊かに」するとともに、サステナブルな社会を実現するため、「不動産」と「クリーンエネルギー」の事業領域においてさらなる進展を図り、その他の生活基盤となる新たなインフラへの参入を通し、豊かな生活や経済活動を支えることを目指してまいります。また、不動産は従来、「ハード」として捉えられますが、当社は、入居されるテナント、利用する人々の生活に目を向け、人々の健康や快適性を向上させ、暮らしをより豊かなものにするためのインフラとして捉えてまいります。徹底した心築とITの融合により、「ハード・インフラ」と「ソフト・インフラ」のさらなる融合を図り、「ハード」だけでは対応できない顧客ニーズを発掘し、それらのニーズにオンリーワンとして的確に対応することで、顧客価値・社会価値を飛躍的に向上していけるものと考えております。■取組み期間2020年２月期～2030年２月期（11年間）■資本生産性の目標①ROE（自己資本利益率）期間平均15%以上積極的なITや事業への先行投資により、初期はROEの低下が見込まれますが、資本生産性の向上や安定収益基盤の創出により当社の将来ROEを向上させ、長期にわたるROE15%以上の収益構造の確立を図るとともに、株主価値の根幹である１株利益（EPS）の成長を図ってまいります。②「JPX日経インデックス400」11年間継続の組み入れROE、営業利益、時価総額を選定基準とする、資本生産性と価値向上が高い企業により構成される株価指数である「JPX日経インデックス400」に2030年８月の定期入替時まで11年間継続して組み入れられることを目指します。■キャッシュ創出力の目標エコノミック営業キャッシュフロー※11年間継続の当期純利益超過当社の高いキャッシュフロー創出力は成長投資と株主還元の源泉であり、その創出力の維持とさらなる強化に注力してまいります。※エコノミック営業キャッシュフローとは、当社の決算短信の表紙に記載されている「販売用不動産および販売用発電設備の増減額（仕入・売却）の影響を除く営業活動によるキャッシュ・フロー（税引後）」を指します。■安定収益の目標ストック収益比率（2030年２月期）60%以上2019年２月期のストック収益比率53%から60%以上へと向上を図ります。同時に、フロー収益に関しても心築売却益中心の収益構造を分散化します。それにより不動産市況の景気循環に左右されにくく、安定性の高い収益構造の構築を実現してまいります。■株主還元策当社は、配当の安定性と透明性、そして成長性に注力し、「安心安定配当」により株主の皆さまからのご支援に報いると同時に、機動的な自社株買いを通じて中長期的な株主価値向上を図ります。①「安心安定配当」の累進的配当政策（ProgressiveDividendPolicy）当社は、2017年２月期より導入した「累進的配当政策」を本期間においても継続いたします。各年度の１株あたり配当金（DPS）を原則として前期比「維持か増配」のみとさせていただき、「減配しない」ことにより、当社の盤石な安定収益基盤が可能にする「安心安定配当」を実現いたします。[累進的配当政策について]累進的配当政策とは、株主に対する長期的なコミットメントを示す株主還元策です。株主還元の基準としては「配当性向」が一般的ですが、短期的な利益変動に左右されてしまうため、将来の配当水準は必ずしも明確ではありません。原則として「減配なし、配当維持もしくは増配のみ」を明確な方針とする累進的配当政策は、持続的な価値向上に対する企業から株主へのコミットメントといえます。②DOE（株主資本配当率）３%以上安定性が高い株主資本を基準とした「DOE配当政策」も引き続き採用することで、長期にわたり株主資本の成長と連動する、安定的な配当成長を図ります。③機動的な自社株買い上述の配当政策とともに、株主価値向上に資する最適資本構成を目指し、機動的な自社株買いを実施いたします。