株式会社エストラスト
有価証券報告書－第24期(令和3年3月1日－令和4年2月28日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】1.経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。なお、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号2020年３月31日）等を当連結会計年度の期首から適用しており、当該会計基準等を遡って適用した後の数値で前連結会計年度との比較・分析を行っております。（1）財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響の長期化による経済活動の抑制に加え、ロシアのウクライナ侵攻による地政学的リスク、半導体不足や原材料価格動向などの下振れリスクもあり、景気の先行きは依然として不透明な状態が続いております。当社グループが属する不動産業界におきましては、建築コストの上昇や建設労働者不足、コロナ禍における住宅取得マインドの低下の懸念などもあり、予断を許さない状況が続いております。しかし、住宅ローンが低金利環境であることや政府の各種住宅支援策の継続、生活様式や働き方の変化による住宅需要の高まりなどにより、景況は底堅く推移いたしました。このような市場環境の中、当社は山口県及び九州の主要都市を中心に不動産事業に注力してまいりました。当社の主力事業である不動産分譲事業のうち、収益に大きく寄与する分譲マンションについては、425戸の引渡が完了いたしました。山口県において展開する分譲戸建については、40戸の引渡が完了いたしました。その結果、当連結会計年度において分譲マンション及び分譲戸建の総引渡戸数は465戸（前期比56戸減）となり、売上高は減少いたしました。以上の結果、当連結会計年度における売上高は16,035百万円（前期比2.8％減）、営業利益は781百万円（同20.2％減）、経常利益は654百万円（同19.5％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は441百万円（同19.5％減）となりました。セグメントの業績を示すと次のとおりであります。(不動産分譲事業)不動産分譲事業におきましては、分譲マンション425戸(前期比42戸減)、分譲戸建40戸(同14戸減)の引渡を行いました。以上の結果、売上高は15,054百万円(前期比3.3％減)、セグメント利益は1,434百万円(同0.6％増)となりました。(不動産管理事業)不動産管理事業におきましては、当社グループの管理物件が増加し、マンション管理戸数は5,067戸（前期比280戸増）となりました。以上の結果、売上高は585百万円(前期比11.1％増)、セグメント利益は113百万円(同11.8％減)となりました。(不動産賃貸事業）不動産賃貸事業におきましては、当社グループが保有する賃貸用不動産から安定的に収益を確保いたしました。以上の結果、売上高は213百万円(前期比0.6％減)、セグメント利益は119百万円(同0.9％減)となりました。(その他)その他附帯事業として、不動産の売却等を行った結果、売上高は182百万円(前期比5.0％減)、セグメント利益は77百万円(同23.9％増)となりました。当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べて3,163百万円減少し、25,538百万円となりました。このうち流動資産は、前連結会計年度末に比べて3,087百万円減少し、23,005百万円となり、固定資産は、前連結会計年度末に比べて75百万円減少し、2,533百万円となりました。流動資産の主な増加の要因は、新たな分譲マンションの用地仕入に伴う仕掛販売用不動産の増加2,130百万円であり、主な減少の要因は、完成在庫の減少に伴う販売用不動産の減少4,510百万円であります。また、固定資産の主な増加の要因は、棚卸資産から固定資産への振替えに伴う土地の増加129百万円であり、主な減少の要因は、保険積立金の解約などに伴う投資その他の資産の減少181百万円、減価償却の進捗によるものであります。当連結会計期間末の負債合計は、前連結会計年度末に比べて3,539百万円減少し、18,596百万円となりました。このうち流動負債は、前連結会計年度末に比べて3,362百万円減少し、10,953百万円となり、固定負債は、前連結会計年度末に比べて176百万円減少し、7,642百万円となりました。流動負債の主な減少の要因は、マンションの販売の進捗に伴う短期借入金の減少1,679百万円、マンション建設費などの支払いに伴う支払手形及び買掛金の減少919百万円であります。また、固定負債の主な増加の要因は、社債の増加360百万円であり、主な減少の要因は、マンションの販売の進捗に伴う長期借入金の減少536百万円であります。当連結会計期間末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べて375百万円増加し、6,942百万円となりました。主な増加の要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が356百万円増加したことであります。なお、当連結会計年度末において、自己資本比率は27.2％、１株当たり純資産額は1,167円13銭となりました。（2）キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、営業活動により1,020百万円増加、投資活動により73百万円増加、財務活動により1,968百万円減少しております。以上の結果、前連結会計年度に比べて874百万円減少し、5,444百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な原因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動による資金の増加は、1,020百万円（前連結会計年度は4,920百万円の減少）となりました。これは、仕入債務が919百万円減少した一方、税金等調整前当期純利益を650百万円計上、たな卸資産が2,263百万円減少したこと等による資金の増加によります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動による資金の増加は、73百万円(前連結会計年度は13百万円の減少)となりました。これは、保険積立金の払戻による収入が132百万円あったこと等によります。（財務活動によるキャッシュフロー）当連結会計年度における財務活動による資金の減少は、1,968百万円（前連結会計年度は3,995百万円の増加）となりました。これは、長期借入れによる収入が5,236百万円、社債の発行による収入が477百万円あった一方、長期借入金の返済による支出が6,351百万円、短期借入金の純減額が1,100百万円あったこと等による資金の減少によります。（3）生産、受注及び販売の実績①生産実績該当事項はありません。②契約実績当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自2020年３月１日至2021年２月28日）当連結会計年度（自2021年３月１日至2022年２月28日）前期比（％）件数契約高（百万円)件数契約高（百万円)不動産分譲事業分譲マンション48315,43041113,135△14.9分譲戸建551,500461,275△15.0合計53816,93045714,410△14.9(注)１．件数については、戸数を表示しております。２．不動産管理事業、不動産賃貸事業及びその他の事業においては、事業の性質上記載を省略しております。当連結会計年度の契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自2020年３月１日至2021年２月28日）当連結会計年度（自2021年３月１日至2022年２月28日）前期比（％）件数契約高（百万円)件数契約高（百万円)不動産分譲事業分譲マンション2999,8232868,967△8.7分譲戸建411410326183.9合計3039,9382969,294△6.5(注)１．件数については、戸数を表示しております。２．不動産管理事業、不動産賃貸事業及びその他の事業においては、事業の性質上記載を省略しております。③販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自2020年３月１日至2021年２月28日）当連結会計年度（自2021年３月１日至2022年２月28日）前期比（％）件数販売高（百万円)件数販売高（百万円)不動産分譲事業分譲マンション46714,14042513,990△1.1分譲戸建541,424401,063△25.3不動産分譲事業計52115,56446515,054△3.3不動産管理事業－526－58511.1不動産賃貸事業－215－213△0.6その他－191－182△5.0合計52116,49846516,035△2.8(注)１．件数については、戸数を表示しております。２．セグメント間の取引については、相殺消去しております。2.経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は、これらの見積りとは異なる場合があります。当社グループは、特に以下の重要な会計方針が、連結財務諸表の作成において使用される見積り及び判断に大きな影響を及ぼすと考えております。連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。（2）当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容①売上高・売上総利益当連結会計年度における売上高は16,035百万円(前期比463百万円減)、売上原価は13,208百万円(前期比325百万円減)となりました。主な減少の要因は販売戸数の減少によるものであり、値引及び建築コスト等の増加などから、原価率は82.3%と前連結会計年度より0.3%増加いたしました。その結果、売上総利益は2,827百万円(前期比137百万円減)となりました。②営業利益当連結会計年度における営業利益は781百万円(前期比197百万円減)となりました。主な減少の要因は、役員退職慰労金300百万円計上したことに伴う、販売費及び一般管理費の増加によるものであります。③経常利益当連結会計年度における経常利益は654百万円(前期比158百万円減)となりました。営業外収益は41百万円(前期比13百万円減)となりましたが、営業外費用は借入の減少に伴う支払利息の減少などにより168百万円(前期比52百万円減)となりました。④親会社株主に帰属する当期純利益当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は441百万円(前期比107百万円減)となりました。（3）資本の財源及び資金の流動性の分析当社グループの資金需要のうち主なものは、用地の取得資金及び建築資金等の事業資金等であります。当社グループは、事業活動に必要な資金を安定的に維持・確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関より借入金や社債によって調達しております。調達においては、金利情勢に注意を払いつつ、適切なコストで安定的に資金を確保するべく、主要取引行等とは調達枠を設けた当座貸越契約を締結する等、資金調達における流動性を補完するとともに、金融機関と良好な関係を維持継続してまいります。当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの概況については、「1.経営成績等の状況の概要（2）キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。（4）当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因について当社グループの財政状態及び経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、２事業等のリスクに記載のとおりであります。