株式会社長栄
有価証券報告書－第34期(令和3年4月1日－令和4年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要①財政状態の状況当事業年度末における総資産は53,571,799千円となり、前事業年度末に比べ1,333,300千円増加いたしました。（流動資産）当事業年度末における流動資産は8,910,855千円となり、前事業年度末に比べ1,542,898千円増加いたしました。これは主に、自社物件の売却や新株発行等により、現金及び預金が1,462,331千円増加したことによるものであります。（固定資産）当事業年度末における固定資産は44,660,943千円となり、前事業年度末に比べ209,597千円減少いたしました。これは主に、減損損失の発生などにより繰延税金資産が103,640千円増加した一方、ホテル用途で賃貸していた物件１棟及び２棟のマンションの土地（底地）を売却したこと及び減損損失を計上したことなどにより有形固定資産が371,430千円減少したことによるものです。（流動負債）当事業年度末における流動負債は4,096,942千円となり、前事業年度末に比べ1,048,186千円減少いたしました。これは主に、未払法人税等が422,638千円増加した一方、１年内返済予定の長期借入金が1,432,888千円減少したことによるものであります。（固定負債）当事業年度末における固定負債は40,690,311千円となり、前事業年度末に比べ137,629千円減少いたしました。これは主に、自社物件売却に関連し長期前受収益が1,522,740千円、資産除去債務が337,068千円それぞれ増加した一方、長期借入金が2,050,373千円減少したことによるものであります。（純資産）当事業年度末における純資産合計は8,784,545千円となり、前事業年度末に比べ2,519,116千円増加いたしました。これは主に配当金の支払335,453千円を計上する一方で、株式上場に伴う新株発行及び自己株式の処分により資本金が540,684千円、資本剰余金が550,230千円それぞれ増加したこと及び当期純利益1,562,890千円を計上したことによるものであります。②経営成績の状況当事業年度におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症に係るワクチン接種が進み新型コロナウイルス感染症の拡大が抑制されたことにより、持ち直しの動きがみられました。しかしながら、新たな変異株の出現により新型コロナウイルス感染症の終息時期についてはいまだ見通せず、不透明な状況が継続するものと予測しております。当社の経営環境については、管理業務においてオーナー様の物件売却等により管理解約となるケースが一定件数発生しております。また、留学生が日本に入国できないことにより、学生マンションを中心とする一部エリアの入居率が低迷しております。さらに、ホテルについても、インバウンド需要が見込めない状況が継続しております。他方、前年度に落ち込んだ外壁工事等の大規模リフォーム工事については、先行きの不透明感が緩和されたことにより需要が大幅に回復しております。また、不動産仲介取引についても、商談機会が回復するなど営業活動が正常化しております。当社は、このような環境の中、後述するように不動産管理事業、不動産賃貸事業ともに堅調に業績を伸ばすことができました。その結果、当事業年度の経営成績は、売上高8,475,491千円（前年同期比5.5％増）、営業利益2,015,408千円（同11.2％増）、経常利益1,621,693千円（同13.0％増）となりました。また、当社は、自社運営ホテルの閉鎖による減損損失等を計上した一方、ホテル用途で賃貸していた物件１棟及び２棟のマンションの土地（底地）を売却したことにより固定資産売却益を計上いたしました。その結果、当期純利益は1,562,890千円（同59.1％増）となりました。セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。（不動産管理事業）当社の不動産管理事業は、オーナー様の安定した賃貸経営に資するべく、入居者管理はもとよりビルメンテナンス並びにリフォーム工事・賃貸仲介（リーシング）などの賃貸経営に必要なサービスを提供しております。その中でも入居者様に長期に渡って住み続けて頂くことがオーナー様の収益の最大化に繋がるとの観点から、入居者満足度を上げるための様々な施策を行っております。不動産管理事業においては、当事業年度の管理収入はほぼ前年並みにとどまったものの、周辺業務が大幅に伸長しました。具体的には、外壁改修工事等の大規模リフォーム工事について、需要拡大に伴い受注を増加させることができました。また、商談機会の回復により不動産売買仲介取引が増加しました。これらの結果、売上高は3,441,052千円（前年同期比9.0％増）、営業利益は559,078千円（同7.7％増）となりました。（不動産賃貸事業）当社の不動産賃貸事業は、資産効率が高い優良な物件を購買し、不動産管理事業で得たノウハウを活かして物件の資産価値を高めるように取り組んでおります。物件の購入にあたっては、立地その他の条件を勘案した上で概ね高い入居率が維持できると判断した物件を取得し、地域に密着した店舗展開及び入居者サービスによって入居率を高め、物件の資産価値を高めて効率的な資産運用を行えるように取り組んでおります。不動産賃貸事業においては、当事業年度に賃貸物件を６棟取得しました。当事業年度においては、ホテル事業及びマンスリーマンション事業が減収となる一方で、前事業年度に取得した自社物件が通年稼働したことによる家賃収入の増加がそれを上回ったことから全体として増収となりました。その結果、売上高は5,034,438千円（前年同期比3.3％増）、営業利益は1,658,479千円（同9.7％増）となりました。③キャッシュ・フローの状況当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、営業活動により得られた資金3,700,716千円、投資活動により得られた資金656,517千円、財務活動により使用した資金2,903,706千円の結果、前事業年度末に比べ1,453,527千円増加し、8,123,491千円（前年同期比21.8％増）となりました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果得られた資金は3,700,716千円（前年同期比67.8％増）となりました。営業活動によるキャッシュ・フローは、税引前当期純利益2,372,633千円に必要な調整項目を加減して算定しております。資金増加の主な要因は、固定資産売却益1,126,767千円及び法人税等の支払額511,429千円などの減算調整があった一方、減価償却費1,223,847千円、減損損失366,687千円及び長期前受収益の増加額1,130,621千円などの加算調整があったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果得られた資金は656,517千円（前期は3,133,602千円の使用）となりました。これは有形固定資産の取得による支出により1,600,845千円資金が減少した一方、有形固定資産の売却による収入2,345,127千円などにより資金が増加したことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果使用した資金は2,903,706千円（前期は1,065,026千円の獲得）となりました。これは上場に伴う株式の発行による収入1,081,368千円、自己株式の処分による収入210,312千円及び長期借入れによる収入1,465,000千円により資金が増加した一方、長期借入金の返済による支出4,948,262千円、社債の償還による支出360,000千円及び配当金の支払額335,453千円などにより資金が減少したことによるものであります。④生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社が行う事業は、提供するサービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。ｂ．受注実績当社が行う事業は、提供するサービスの性格上、受注実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。ｃ．販売実績当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。（単位：千円）セグメントの名称当事業年度（自2021年４月１日至2022年３月31日）前年同期比（％）不動産管理事業3,441,052109.0不動産賃貸事業5,034,438103.3合計8,475,491105.5（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成しております。この財務諸表の作成にあたって、損益又は資産の状況に影響を与える見積り、判断は、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社の財務諸表は固定資産の比率が高いことから、当社の財務諸表で採用する重要な会計上の見積りのうち特に影響が大きいものは、固定資産の減損会計であります。詳細については、「第５経理の状況１財務諸表等（１）財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」をご参照ください。②当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当事業年度の経営成績等の状況については、前述の「（１）経営成績等の状況の概要」をご参照ください。当社は、当事業年度においてホテル用途で賃貸していた物件を１棟売却するとともに、自社運営ホテルの「悠旅（ゆたか）」を閉鎖し減損損失を計上いたしました。これらにより、新型コロナウイルス感染症が再拡大した場合にもその影響を受けにくい安定した収益基盤を確立しております。また、当社は、当事業年度において賃貸物件２物件の土地（底地）を売却いたしました。これにより賃借料負担は増加いたしますが、家賃収入の減少や管理戸数の減少を伴うことなく新規物件を取得するための資金を獲得いたしましたので、今後収益性の高い物件取得に努めて参ります。③資本の財源及び資金の流動性に係る情報当事業年度のキャッシュ・フローの状況については、前述の「（１）経営成績等の状況の概要③キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。当事業年度の営業活動によるキャッシュ・フローは前事業年度から1,495,127千円増加しておりますが、このうち長期前受収益の増加額1,130,621千円については、当事業年度の固定資産売却に伴い発生した一時的な要因によるものであります。また、当事業年度の財務活動によるキャッシュ・フローに関して、長期借入金の返済による支出が3,044,638千円増加しておりますが、これは売却した物件（３棟）及び減損した物件（２棟）に関する借入金の一括返済を行ったことによるものであります（５棟計3,483,201千円）。当社の自己資本比率は前事業年度12.0％から当事業年度16.4％に改善しておりますが、これは主として増資等1,291,680千円及び上記の長期借入金の一括返済による一時的な要因に基づくものであります。当社は、家賃収入の範囲内で余裕をもって返済が可能な収益性の高い物件を取得することを不動産賃貸事業の成長戦略の柱としておりますので、今後物件取得が進むに従い自己資本比率については低下する見込みです。④経営成績に重要な影響を与える要因について当社の報告セグメントは、不動産管理事業セグメント及び不動産賃貸事業セグメントから構成されます。不動産管理事業セグメントは、主として管理受託契約に基づく管理収入、管理業務に附随する業務（リフォーム工事、不動産の売買仲介・賃貸仲介）などから得られる収益であり、経営成績に影響を与える要因は管理戸数及び管理物件の入居率であります。また、不動産賃貸事業セグメントは家賃収入から得られる収益であり、経営成績に影響を与える要因は自社物件戸数及び自社物件の入居率であります。なお、自社物件の採算が悪化した場合、固定資産の減損会計が当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。その他、経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであると認識しておりますが、各種対応策を実施することでリスク要因の低減を図ってまいります。⑤経営者の問題意識と今後の方針について当社は、収益拡大及び原価低減を図るため管理戸数（自社物件戸数を含む）の増加を重視する方針です。また、当社は入居者様の満足度を向上させ長期に渡って住み続けていただくことでオーナー様の収益の最大化を図ることを目標としており、具体的な指標として入居率の上昇を目指しております。⑥経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について当社の不動産管理事業における管理受託物件戸数と入居率及び不動産賃貸事業における自社物件戸数と入居率の推移は、下記のとおりです。セグメント2021年３月末2022年３月末増減不動産管理事業管理物件戸数（戸）20,62720,478△149入居率（％）96.395.6△0.7不動産賃貸事業自社物件戸数（戸）4,5854,67994入居率（％）98.598.4△0.1