株式会社デュアルタップ
有価証券報告書－第16期(令和3年7月1日－令和4年6月30日)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(1）経営方針当社グループは、不動産の販売を通じてお客様の幸福に貢献することを企業理念として掲げております。資産運用型マンションの企画、開発及び販売を主要な事業と位置づけ、当社グループが一体となった事業活動を展開しております。当社グループ全体を通じて社会の発展に貢献し、お客様の資産価値の最大化に努めて参ります。現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案するよう努めておりますが、将来における経営環境の変化は予想の域を超えることができず、正確な長期方針の立案は難しいものとなっております。事業推進にあたっては、経済動向や業界環境の推移等を総合的に判断し、安易な拡大路線を取ることなく採算性を重視する方針をとっております。不動産販売事業を主力事業としつつ、関連事業の拡大を図ることで経営資源を集中させていく方針であります。事業環境の変化に的確に対応し、関連事業の拡大に加え、新規事業への進出も視野に含めてグループの総合力向上を図り、長期安定的な企業価値の創造に努めて参ります。(2）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社は、継続的な安定成長をめざしていくことを基本方針に、社会情勢や業界を取り巻く環境の変化に迅速に対応しながら、売上高経常利益率５％、自己資本比率20％を基準に健全かつ着実な事業の拡大に努めてまいります。(3）経営戦略等当社グループが属する不動産業界は、円安による海外勢の進出もあり開発用地の取得に関して競争がより激化してきております。また、新型コロナウイルス感染症（以下感染症）やウクライナ情勢が影響し、建築資材の高騰や工事費の高止まりが続いております。一方で、東京都の人口は、感染症をきっかけとしたテレワークの普及もあり転出超に転じた時期もありましたが、2022年は6ヵ月連続の転入超となり、シニアも含めた単身世帯の増加を考慮するとワンルームマンションのニーズは維持されると考えております。また、賃料も緩やかではありますが上昇の兆しが見えはじめ、加えて低金利の継続等もあり、首都圏における資産運用型マンションの購入需要は今後も堅調に推移するものと考えております。当社グループといたしましては、これらの状況を踏まえまして、以下のとおり考えております。①不動産販売事業資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」に新たな価値を付与し、認知度を向上させるべく、開発・分譲の両面において活動範囲の拡大を図ってまいります。販売方法としては、既存顧客からの紹介による新規契約及び買増に加え、インターネットやSNSを利用した集客等により、購入需要が高い顧客へのアプローチを図ってまいります。個人投資家だけでなく、上場リート、私募リート、不動産ファンド、企業法人等、様々な顧客層への販売チャネルの拡大に努めてまいります。②不動産管理事業賃貸管理につきましては、自社開発物件に加え他社販売物件の管理獲得に努め管理戸数の増加を図ると共に、賃料収入の拡大及び空室率の低減に注力し、管理物件の資産性向上を図ってまいります。建物管理につきましては、株式会社デュアルタップコミュニティにて、当社が分譲した物件の建物管理を行い、株式会社建物管理サービスにて、首都圏のコンパクト型マンションの新規管理獲得を図ってまいります。③海外不動産事業国内投資家への海外不動産紹介においては、感染症の影響で渡航が難しい状況にはなっておりますが、アジア圏から活動エリアを拡大させ、多様な不動産の紹介に努めてまいります。海外投資家への国内不動産の紹介においては、「XEBEC（ジーベック）」の認知度向上及び投資家層の拡大に努めてまいります。マレーシア国内における建物管理事業につきましては、日本の建物管理事業の文化及び品質に対する認知度向上を図ってまいります。④営業支援事業BtoBの営業支援に特化すると共に、顧客属性を主に製造、技術等に経営資源を集中している企業に絞り、営業戦略の立案、営業人員の採用、ターゲット企業の選定から企業へのアプローチや営業代行等、コンサルティングから現場レベルのBPO（ビジネスプロセスアウトソーシング）まで顧客ニーズに応じて総合的な支援を提案することで新規案件獲得を図ってまいります。(4）経営環境当連結会計年度（2021年7月1日～2022年6月30日）における我が国の経済は、7月から8月にかけて東京オリンピックの開催があったものの、感染症の拡大による緊急事態宣言が発出されるなど、市場環境は不安定な状況でした。しかしながら、2021年終盤から感染者数の減少を受け行動制限の緩和も始まり、経済活動の正常化に向け、徐々に回復の兆しが見えてまいりました。東京都の人口は、感染症をきっかけとしたテレワークの普及もあり、転出超に転じた時期もありましたが、2022年は6ヵ月連続の転入超となりました（総務省住民基本台帳人口移動報告）。都内の賃貸物件、特に当社グループが属する資産運用型マンション（ワンルームタイプ）市場では、人口流入が回復するにつれて、徐々に需要が上がってきています。また、賃料も緩やかではありますが上昇の兆しが見えてきました。今後も、資産運用型マンションの賃料や入居率は急激に変化することはなく、マンションの資産性は維持できていると考えております。経済の先行きは、感染症の影響、海外の地政学的リスク、資源価格の高騰、インフレ率の上昇、欧米における金利上昇、そして急激な円安等、依然として不透明な状況にありますが、当社グループは、今後も資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」のブランド価値向上に努め、開発・分譲を軸に、不動産流動化や販売チャネルの多様化、業務提携等に積極的に取組み、事業の多角化を図ってまいります。自己資本比率の維持向上を意識しつつ、東京23区内を中心に資産価値及び収益の最大化を見込める物件を慎重に見極めて仕入れる方針であります。(5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題上記の経営方針・経営戦略等を実現するために優先的に対処すべき事業及び財務上の課題は以下のとおりです。①開発物件の安定的かつ機動的な仕入体制の構築東京23区、駅近という限られた範囲での開発は、厳しい仕入れ競争の中で用地情報に対してスピーディーな対応ができるか否かが重要であると考えております。当社グループでは、不動産開発において長年の実績をもつスタッフがトレンドを先読みし、その時代に合ったマンションづくりを心掛けております。優良な新規物件を安定的に供給していくために、景況感を踏まえた合理的かつ機動的な仕入に努めてまいります。結果として自社ブランドマンション「XEBEC（ジーベック）」を安定供給させることが当社グループの成長に結びつくものと考えております。②ブランド価値の向上当社の23区、駅近、高機能マンションという『ブランドPR』の強化と、用地仕入れから開発、分譲後の賃貸管理、建物管理まで一貫して手掛ける総合不動産企業としての『コーポレートPR』を強化してまいります。③優秀な人材確保及び従業員教育当社は持続的な成長の実現に向けて、当社グループのミッションに共感し、高い専門性や技術力を有する優秀な人材の確保及び育成が重要であると認識しております。お客様にマンションを提案するためには土地・建物の知識、宅建業法、金融、投資等、多くの知識と経験を必要とするため、社員の業務知識の獲得、専門スキルアップ、マネジメントスキルアップに重点を置き人財への投資を惜しまず、社員の意識向上に努めております。一級建築士、宅地建物取引士、マンション管理士、不動産コンサルティングマスター等の専門資格の取得を奨励し、優秀な従業員の教育と定着に努めてまいります。④投資用のバリュー確保当社グループが提供する「資産運用型マンション」において、入居される方々が一番重視されるのは利便性であると考え、東京23区、駅近の用地仕入れを行っております。また、デザイン性や機能性も求められる時代と考えており、いかにして入居される方々のニーズに合った開発ができるかなど、立地条件や物件のクオリティを意識したマンションづくりを行っております。さらに、当社グループでは、賃貸管理の専門部署を設置し、最新の入居者情報を確保することにより、サブリース契約及び管理業務契約を締結している物件の入居率を高い水準で維持することに努め、投資商品としてのバリューの確保を図ってまいります。⑤財務基盤の維持・拡大優良な新規物件を安定・継続的に供給していくため、また、顧客資産を長期的に安定サポートしていくために、手許流動性の確保や金融機関との良好な取引関係が最重要課題と考えております。このため、一定の内部留保の確保や様々な金融手法への取組み等、財務基盤の拡充を図ってまいります。⑥コンプライアンス経営の強化当社グループは、企業として成長過程であることから、新規事業への取組みやより効率的な業務フローの検討が常に社内でなされており、それに伴い内部統制システム整備・構築上の課題が継続的に発生します。当社グループは、監査等委員会監査や内部監査の過程で常に当社グループ内外の状況変化に応じた内部統制システムの仕組みを変更する必要性を検討し、その結果を経営幹部へ速やかに伝達し、対応策の早期構築を促してまいります。