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有価証券報告書－第33期(令和3年9月1日－令和4年8月31日)

３【事業の内容】創業来地盤としてきた静岡県を中心とする東海エリア及び関東エリアにおいて戸建分譲事業を展開する当社は、これまで『「家がほしい」すべての人のために。』という企業理念の下、その土地に合わせたデザイン・設計・間取りの家づくりで、周辺相場等を意識したお求めになりやすい価格でありながら、品質・性能・居住性を追求した住み心地の良い一戸建て住宅の提供を行ってまいりました。2020年８月より、デザイン力の更なる向上を目的として社内勉強会を開始するとともに、2021年２月にはデザイン戦略室を新設するなどの取り組みにより、立地や間取りといったセールスポイントに加えて、コストを抑えることで周辺相場等を意識した合理的な価格帯を維持しつつ、デザイン性の高い分譲戸建住宅の提供を強化し差別化を図る戦略を展開しております。このような差別化戦略のもと、当社の新築着工棟数は順調に伸びております。2019年８月期については、値引きを控える戦略をとっていたことによる完成在庫の増加もあり仕入件数を抑えた結果、着工棟数も減少した影響から一時的に落ち込んだものの、翌2020年８月期からは増加に転じ、2022年８月期の新築着工棟数は過去最高の501棟となっております。なお、直近５年間の新築着工棟数推移は以下のとおりであります。（売上高：百万円）2018/８期2019/８期2020/８期2021/８期2022/８期売上高8,92311,6609,98513,42518,441着工棟数414331401480501当社の事業エリアは、創業来の地盤とする静岡県を中心に、大きく東海エリア（静岡県、愛知県、岐阜県）と関東エリア（神奈川県、埼玉県、東京都、千葉県）で事業を展開し、営業拠点は全８拠点となります。東海エリアには、静岡県に静岡本社、静岡支店、浜松支店、愛知県に名古屋支店を配し、関東エリアは、神奈川県に横浜支店、神奈川支店、相模原支店、埼玉県に大宮支店、東京都には城東支店と管理部門を集約した東京オフィスを配しております。エリアごとの販売実績（土地販売・注文住宅除く）は以下のとおりであります。（単位：棟）18/８期19/８期20/８期21/８期22/８期東海エリア300399279350411(内、静岡県)241320214262329(内、愛知県・岐阜県)5979658882関東エリア3751547299当社合計337450333422510上記のとおり、静岡県内においては一定のシェアを確保しておりますが、より市場規模が大きいマーケットへ進出すべく、愛知県・岐阜県を含む東海エリア全体、及び関東エリアのシェア拡大に向けた営業活動を展開しております。2022年８月期における価格帯別販売実績は以下のとおりであります。2,000万円未満2,000～2,500万円未満2,500～3,000万円未満3,000～3,500万円未満3,500～4,000万円未満4,000万円以上棟数12棟116棟151棟87棟48棟96棟比率2.4％22.7％29.6％17.1％9.4％18.8％なお、当社の事業セグメントは戸建分譲事業のみの単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。（１）事業の特徴当社の属する分譲戸建住宅業においては、建築コストの低減、並びに土地の仕入れから販売までの期間の短縮を図る目的から、画一的なデザイン・設計による住宅を提供するケースが多くあります。その結果、物件ごとの差別化が難しく、ややもすると価格競争に陥りがちな側面があります。当社では、「家族が幸せになる家」という理想を追求し、顧客の満足度を高めるため、分譲地のロケーションを考慮に入れ全体をトータル的にデザインしつつ、一棟ごとに異なる外観・間取りを低コストで実現しており、デザイン性だけでなく、安心・安全を含めた品質、性能、居住性を追求した住宅を周辺相場等を意識したお求めになりやすい価格で提供を行っております。その結果、他の分譲戸建住宅メーカーが手掛ける商品との差別化が明確となり、仕入れ競争力の向上にも繋がっております。用地の取得からプランニング・デザインといった商品企画は自社で手掛けております。建築については、全拠点において外部の協力業者に発注しており、価格、品質並びに施工に掛かる時間等を総合的に判断したうえで、適切な協力業者を選定しております。販売活動については、折込チラシといったオフライン媒体や自社ホームページ、SNSツール、不動産ポータルサイト等のオンライン媒体を活用し積極的に物件情報の提供を行い、本店、各支店、支店のショールーム（名古屋支店）、現地見学会等における対面販売を行っております。またエリアや物件によっては販売実績のある適切な仲介事業者を経由した販売も行っております。近年、新築の分譲戸建住宅を購入するお客様のデザインを重視する傾向の高まりもあり、当社ではデザイン専門の部署を設置し、デザインについて徹底的に研究し他社との差別化を追求した結果、コストは従前とほぼ変えずに、「一棟一棟個性のある」デザイン性の高い分譲戸建住宅の提供を可能としております。また「住む方々がその街に愛着を持ち、新たなコミュニティーが創造できれば、当社分譲地とその周囲の資産価値も高まっていくはず」との願いも込めて、街づくりの一翼を担う役割にも挑戦しています。単に商品のデザイン性を高めるだけではなく、複数の区画からなる分譲地を「美しく統一感のある街並み、風景の創造」という観点から捉え、日々の生活や暮らしぶりが今まで以上に豊かになる家づくりを目指して、「家族が幸せになる家」という理想を追求しております。（２）当社の強み①商品企画力＋デザイン力当社では、分譲戸建住宅の用地取得からプランニング・デザインといった商品企画を自社で手掛けております。近年、新築の分譲戸建住宅購入に際し、住宅のデザイン性を重視する傾向が高まっていることから、当社では、デザイン力の向上を目的とした全社員参加可能な形式での勉強会を2020年８月より開始し、デザイン性を徹底的に追求する取り組みをスタートいたしました。更に、2021年２月にはデザイン戦略室を新設し経験豊富なデザイナーを配置、デザイン性を高める戦略にシフトすることで、お客様が住まうイメージを念頭に「一棟一棟個性のある住宅」と複数の区画からなる分譲地は「美しく統一感のある街並み、風景の創造」を重視した商品づくりを進めております。具体的に、当社は「アイコニック(注1)」、「ミニマル(注2)」、「バランス(注3)」、「奥行(注4)」、及び「陰影(注5)」という５つの要素を重視し、人の感性と暮らしに響く魅力的な住まいを追求しており、特にアイコニック（象徴的）で洗練された外観デザインを追求するため、屋根・外壁・構造・内装・外構・植栽等の部材や施工方法を再構築し、細部のディティールにもこだわっております。その結果として「風景に映え、誰もが魅せられる外観デザイン」、「機能性をしっかりと維持しながら、スタイリッシュで流麗な美しさ」、「優れたオリジナリティとコストパフォーマンス」を実現することとができました。さらに、単に商品のデザイン性を高めるだけでなく、日々の生活や暮らしぶりが今まで以上に豊かになる家づくりや、分譲地全体を一つの街並みとしてデザインすることで土地に付加価値を与え「おしゃれ＋良質＋周辺相場等を意識した合理的な価格」を実現しております。なお、当社の設計・施工部門は男女比６：４の人員構成となっており、ニューノーマルな暮らし方、多様性といった世の中のニーズに応えられる体制となっております。（注）１．誰にでもわかりやすく象徴的なデザインという意味。アイコン(特徴を示す小さな図形)から派生した言葉。２．無駄な要素を削ぎ落として必要最小限の機能に絞り、シンプル且つクリアに建物を意匠すること。３．建物の外観デザインにおいて、屋根・外壁・窓等を美しく調和の取れた比率で設計すること。４．建物・塀・植栽等を手前から奥へ、奥行きをつけて配置することで立体感が生まれること。５．外観に陰影をつけることで建物全体が引き締まる。別の角度からも美しく見えること。②仕入れ競争力分譲戸建住宅の購入を希望されるお客様が、デザイン性を求める一方で、物件のロケーションと価格も購入を決定する際の大きな要素であることから、当社では魅力ある土地を適正な価格で仕入れる力（仕入力）を重要視しております。当社では、各地域に密着した数多くの地元仲介業者等と信頼関係を深め強力なネットワークを構築することで多くの物件情報を入手（情報収集力）しております。また、入手した情報に基づき、各支店の仕入担当者が対象エリアにおける様々な法規制、建築基準法や民法などの法律知識、周囲の環境などから住みやすさを分析（目利き力）し、それらの物件情報・分析情報について、プランニング・デザイン（商品企画力）を行ないます。この土地情報の入手からプランニングまでを一貫して社内で行っていることから、仕入判断がスピーディーに展開され、仲介業者等を通じて物件所有者へ適切な不動産価格を迅速に提示することで、好条件の土地を適正価格で仕入れることが可能となっております。また、当社はプランニングを自社で行っておりノウハウの蓄積があることから、競合他社が住宅の開発をするにはハードルの高いと思われるような形状や状態の土地についても、その土地の持つ潜在的価値に着目した柔軟な商品企画を行うことが可能となっております。結果として、仕入れ競争力の向上やコストダウンが図れることから、周辺相場等を意識した合理的な価格で住宅の提供が可能となっております。③販売力当社における販売活動に関しては、知名度があり、かつマーケットシェアも高い静岡県内を中心として、自社のホームページを活用した直販を中心に展開しております。具体的な直販方法としては、支店店舗やショールーム（名古屋支店）に加え、より幅広いお客様が物件情報にアプローチできるよう、誰でも当社のホームページを通じて物件情報等を取得することができます。また、販売用パンフレット、新聞・雑誌広告、ポスティングチラシといった紙媒体（リアル広告）から、WEBサイトをはじめとするデジタル媒体（デジタル広告）など情報公開に関しては様々なツールを活用しておりますが、これらは、撮影を含め全て自社で制作しており、プランニングと一体化することで物件の魅力を十分に伝えることが可能となっております。また、他社ではあまり見られない当社物件を購入されたお客様の最新インタビュー動画が当社ホームページに順次掲載されていることも特徴の１つとなっております。Instagram、Twitter、LINEなどのSNSツールを積極的に活用し、建物施工中の様子や完成物件の写真・動画なども配信しております。一方、関東エリアでは知名度やマーケットシェアが現状低いため、販売実績のある適切な仲介事業者とのタイアップによる販売を展開しており、当社は少人数で仕入れから商品企画に注力することで、早期の収益化を図ることが可能な営業体制となっております。仲介業者では、各業者独自で用意する各種広告媒体に加え、当社が制作する販売用パンフレットも活用し、効率的な販売活動を展開しています。このように、販売エリアにおける認知度や特性に応じて、リアル広告、デジタル広告、仲介業者といった三方の強みを戦略的かつ効率的に組み合わせた販売活動を取り入れることで、柔軟な販売活動が対応可能なことが特徴となっております。［事業系統図］