三井不動産株式会社
有価証券報告書－第110期(令和3年4月1日－令和4年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(１)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態及び経営成績の状況の概要は、以下のとおりです。①財政状態および経営成績の状況ａ．財政状態◆資産当期末の総資産は、８兆2,080億円となり、前期末比で4,660億円増加しました。主な増減としては、販売用不動産（仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む）が1,211億円増加、新規投資等により有形・無形固定資産が1,173億円増加し、また、投資有価証券が時価評価等により1,679億円増加しました。なお、当期の設備投資額は2,723億円、減価償却費は1,115億円でした。◆負債当期末の有利子負債（短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、１年内償還予定の社債、ノンリコース１年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額）は、３兆6,672億円となり、前期末比で437億円増加しました。なお、資金調達の流動性補完を目的として、コミットメントラインを複数の金融機関との間で設定しており、4,000億円の未使用枠があります。また、当期末の流動比率（流動資産／流動負債）は、前期末の245％から低下し201％となりました。◆純資産当期末の純資産合計は、２兆9,137億円となり、前期末比で2,577億円の増加となりました。これは、利益剰余金が1,307億円、その他有価証券評価差額金が769億円、為替換算調整勘定が449億円増加したこと等によります。当期末の自己資本比率は34.1％と前期末の33.0％から上昇し、Ｄ／Ｅレシオ（有利子負債／自己資本）は1.31倍と前期末の1.42倍から低下しました。なお、１株当たり純資産額は、2,942.11円（前期末は2,656.42円）となりました。ｂ．経営成績当社グループの連結業績につきましては、売上高は２兆1,008億円（前期比933億円増、4.6％増）、営業利益2,449億円（前期比412億円増、20.2％増）、経常利益2,249億円（前期比560億円増、33.2％増）となりました。これに特別利益として投資有価証券売却益517億円や固定資産売却益68億円を計上し、特別損失として減損損失94億円や固定資産除却損74億円等を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は1,769億円（前期比474億円増、36.6％増）となりました。報告セグメント別の業績は、次のとおりです。各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。①賃貸当期（2021.4.1～2022.3.31）前期（2020.4.1～2021.3.31）増減売上高668,167623,07345,094営業利益129,983120,7779,206新型コロナウイルス感染症の影響が継続する中、既存オフィスの賃貸収益等の増加や前期に竣工した「文京ガーデンゲートタワー」等の通期稼働効果に加え、商業施設の前期比での売上回復等により、セグメント全体では、450億円の増収、92億円の増益となりました。なお、当期末における当社の首都圏オフィス空室率（単体）は3.2％となりました。＜売上高の内訳＞当期（2021.4.1～2022.3.31）前期（2020.4.1～2021.3.31）増減オフィス389,811369,25620,555商業施設226,218208,84117,376その他52,13744,9757,162合計668,167623,07345,094・貸付面積の状況（単位：千㎡）当期前期増減（2022.3.31）（2021.3.31）オフィス所有1,8941,955△61転貸1,5021,43864商業施設所有1,7581,825△67転貸634533101・期末空室率推移（％）2022/32021/32020/32019/32018/32017/32016/32015/3オフィス・商業施設(連結)3.02.92.31.82.43.12.23.2首都圏オフィス(単体)3.23.11.91.72.23.42.63.2地方オフィス(単体)3.73.51.31.82.32.33.14.1＜当期における主要な新規・通期稼働物件＞・新規稼働物件（当期稼働物件）ららぽーと上海金橋中国上海市2021年４月開業商業施設大宮門街SQUARE埼玉県さいたま市2021年10月竣工オフィスイノベーションスクエアPhaseⅡ米国ボストン市2021年11月竣工オフィスららステーション上海蓮花路中国上海市2021年12月開業商業施設・通期稼働物件（前期稼働物件）文京ガーデンゲートタワー東京都文京区2020年４月竣工オフィス三井アウトレットパーク横浜ベイサイド神奈川県横浜市2020年６月開業商業施設RAYARDMIYASHITAPARK東京都渋谷区2020年７月開業商業施設ららぽーと愛知東郷愛知県愛知郡2020年９月開業商業施設RAYARDHisaya-odoriPark愛知県名古屋市2020年９月開業商業施設名古屋三井ビルディング北館愛知県名古屋市2021年１月竣工オフィス＜単体の賃貸事業内訳＞・全体当期前期（2021.4.1～2022.3.31）（2020.4.1～2021.3.31）売上高579,326544,566粗利益76,22767,231粗利益率（％）13.212.3・オフィス・商業施設オフィス商業施設首都圏地方合計首都圏地方合計売上高306,64023,479330,120150,32566,525216,851貸付面積（千㎡）2,6332952,9281,4697412,210棟数（棟）10525130722698空室率（％）3.23.73.32.12.82.3②分譲当期（2021.4.1～2022.3.31）前期（2020.4.1～2021.3.31）増減売上高643,851714,739△70,887営業利益138,343118,21320,129国内住宅分譲は、前期比での計上戸数の減少等により減収減益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等は、Ｊリートをはじめとする投資家への物件売却の伸長等により増収増益となりました。セグメント全体では、708億円の減収、201億円の増益となりました。なお、営業利益は過去最高を更新しました。国内の新築マンション分譲の次期計上予定戸数3,250戸に対する契約達成率は70％となりました。＜売上高・営業利益の内訳＞当期（2021.4.1～2022.3.31）前期（2020.4.1～2021.3.31）増減国内住宅分譲売上高245,155325,364△80,209営業利益24,02840,003△15,975投資家向け・海外住宅分譲等売上高398,696389,3749,322営業利益114,31578,20936,105売上高合計643,851714,739△70,887営業利益合計138,343118,21320,129＜国内住宅分譲内訳＞・売上高等の内訳当期（2021.4.1～2022.3.31）前期（2020.4.1～2021.3.31）増減マンション206,669(3,208戸）290,254(3,775戸）△83,584（△567戸）首都圏180,674(2,539戸）268,854(3,332戸）△88,179（△793戸）その他25,995(669戸）21,399(443戸）4,595（226戸）戸建38,485(507戸）35,110(515戸）3,374（△8戸）首都圏36,149（467戸）33,183（482戸）2,965（△15戸）その他2,335（40戸）1,927（33戸）408（7戸）売上高合計245,155(3,715戸）325,364(4,290戸）△80,209（△575戸）・契約状況マンション戸建合計期首契約済み(戸)(A)3,0431453,188期中契約(戸)(B)4,1675174,684計上戸数(戸)(C)3,2085073,715期末契約済み(戸)(A)＋(B)－(C)4,0021554,157完成在庫(戸)82789新規発売(戸)3,9945004,494（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。・期末完成在庫推移（戸）2022/32021/32020/32019/32018/32017/32016/32015/3マンション821501281411083218883戸建71758304069127100合計89167186171148390215183・当期における主要な計上物件（国内住宅分譲）パークコート渋谷ザタワー東京都渋谷区マンションパークコート文京小石川ザタワー東京都文京区マンションパークコート虎ノ門東京都港区マンションパークホームズ柏タワーレジデンス千葉県柏市マンションファインコート永福四丁目東京都杉並区戸建・当期における主要な計上物件（投資家向け分譲・海外住宅分譲）飯田橋グラン・ブルーム東京都千代田区オフィス中之島三井ビルディング大阪府大阪市オフィス竹下通りスクエア東京都渋谷区商業施設MFLP八千代勝田台千葉県八千代市物流施設MFLP大阪Ⅰ大阪府大阪市物流施設MFLP平塚Ⅱ神奈川県平塚市物流施設パークアクシス木場キャナルウエスト東京都江東区賃貸住宅パークアクシス東陽町・親水公園東京都江東区賃貸住宅8-10ムーアゲート英国ロンドン市オフィス③マネジメント当期（2021.4.1～2022.3.31）前期（2020.4.1～2021.3.31）増減売上高429,350402,92926,421営業利益57,20539,96917,235プロパティマネジメントは、リパーク（貸し駐車場）における継続的なコスト削減の推進や前期比での稼働向上等により増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、リハウス（個人向け仲介）における前期比での仲介件数の増加や取引単価の向上等により増収増益となりました。セグメント全体では、264億円の増収、172億円の増益となり、売上高・営業利益は過去最高を更新しました。＜売上高・営業利益の内訳＞当期（2021.4.1～2022.3.31）前期（2020.4.1～2021.3.31）増減プロパティマネジメント売上高（※）321,572309,09912,473営業利益31,29621,8889,407仲介・アセットマネジメント等売上高107,77793,82913,948営業利益25,90918,0817,828売上高合計429,350402,92926,421営業利益合計57,20539,96917,235※当期末のリパーク（貸し駐車場）管理台数の状況リパーク管理台数：251,506台（前期末：273,704台）・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）当期（2021.4.1～2022.3.31）前期（2020.4.1～2021.3.31）増減取扱高件数取扱高件数取扱高件数仲介1,892,665(41,183件)1,563,891(38,507件)328,774(2,676件)・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）当期（2021.4.1～2022.3.31）前期（2020.4.1～2021.3.31）増減取扱高件数取扱高件数取扱高件数販売受託55,484(765件)95,385(1,149件)△39,900(△384件)④その他当期（2021.4.1～2022.3.31）前期（2020.4.1～2021.3.31）増減売上高359,499266,81292,686営業利益△29,641△27,215△2,425新型コロナウイルス感染症の影響が継続する中、主に施設営業のホテル・リゾート事業が回復途上にあることや、東京ドームの売上高・営業損失の取り込み等により、セグメント全体では、926億円の増収、24億円の減益となりました。＜売上高の内訳＞当期（2021.4.1～2022.3.31）前期（2020.4.1～2021.3.31）増減新築請負158,307147,22211,085施設営業46,80332,73614,066東京ドーム59,388－59,388その他95,00086,8548,146合計359,499266,81292,686・受注工事高内訳当期（2021.4.1～2022.3.31）前期（2020.4.1～2021.3.31）増減新築139,797129,8759,922＜当期における主要な通期稼働物件＞・通期稼働物件（前期稼動物件）三井ガーデンホテル福岡中州福岡県福岡市2020年７月開業ホテルsequenceMIYASHITAPARK東京都渋谷区2020年８月開業ホテルsequenceKYOTOGOJO京都府京都市2020年８月開業ホテル三井ガーデンホテル豊洲ベイサイドクロス東京都江東区2020年８月開業ホテルMGHMitsuiGardenHotel台北忠孝台湾台北市2020年８月開業ホテルフォーシーズンズホテル東京大手町東京都千代田区2020年９月開業ホテル三井ガーデンホテル京都河原町浄教寺京都府京都市2020年９月開業ホテルHOTELTHEMITSUIKYOTO京都府京都市2020年11月開業ホテルsequenceSUIDOBASHI東京都千代田区2020年11月開業ホテル②キャッシュ・フローの状況当期末における現金及び現金同等物の残高は、前期末比で450億円減少し、1,426億円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次の通りです。◆営業活動によるキャッシュ・フロー当期は、営業活動により2,714億円の増加となりました。これは、税金等調整前当期純利益2,624億円や減価償却費1,115億円等によるものです。一方で、法人税等の支払額又は還付額900億円等による減少がありました。◆投資活動によるキャッシュ・フロー当期は、投資活動により2,100億円の減少となりました。これは、有形及び無形固定資産の取得による支出2,415億円、投資有価証券の取得による支出641億円等によるものです。一方で、有形及び無形固定資産の売却による収入571億円、投資有価証券の売却による収入726億円等による増加がありました。◆財務活動によるキャッシュ・フロー当期は、配当金の支払や借入金の返済等により、財務活動によるキャッシュ・フローは1,396億円の減少となりました。③生産、受注および販売の状況生産、受注および販売の状況については、「(１)経営成績等の状況の概要」における報告セグメント別の業績に関連付けて示しています。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、以下の通りです。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．経営成績等当社グループの連結業績につきましては、売上高は２兆1,008億円（前期比933億円増、4.6％増）、営業利益2,449億円（前期比412億円増、20.2％増）、経常利益2,249億円（前期比560億円増、33.2％増）となりました。これに特別利益として投資有価証券売却益517億円や固定資産売却益68億円を計上し、特別損失として減損損失94億円や固定資産除却損74億円等を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は1,769億円（前期比474億円増、36.6％増）となりました。また、当連結会計年度末の総資産は８兆2,080億円となり、有利子負債残高は３兆6,672億円となりました。ｂ．経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当連結会計年度のわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大に伴う経済活動の制限が長期化するなか、９月末の緊急事態宣言等の解除に伴い、企業収益や個人消費に持ち直しの動きがみられましたが、１月以降は、感染力の強い新たな変異ウイルスの急拡大の影響を受けるなど、年度を通して不安定な状況が続きました。また、ロシアによるウクライナ侵攻をはじめとする地政学的リスクの高まりに加え、エネルギー価格や原材料価格の高騰等により、先行き不透明感が高まりました。当不動産業界では、オフィス賃貸事業については、一部では働き方の見直しによるオフィスの集約や縮小の動きもあり、空室率は緩やかな上昇傾向がみられたものの、都心の好立地物件における底堅い需要等の支えもあり、総じて堅調に推移しました。商業施設賃貸事業については、断続的な緊急事態宣言等の影響を受けましたが、郊外型の施設を中心に売上は持ち直しの動きがあり、新型コロナウイルス感染症拡大前の水準には至らないものの、順調な回復傾向がみられました。物流施設賃貸事業については、EC事業拡大等による物流施設への需要の高まりから、新規供給面積が増えるなど、市場規模が拡大しました。ホテル施設運営事業については、宿泊主体型ホテルやリゾートホテルにおいて、ビジネス利用の一時的な回復やアウトバウンドニーズの取り込みなどにより、一部で持ち直しの動きもみられましたが、長期化する行動制限の影響やインバウンドニーズの回復の遅れなどにより、引き続き厳しい状況となりました。住宅分譲事業については、住環境に対する関心の高まりやニーズの多様化、低金利の継続等により、顧客の購入意欲は高い状況が続き、マーケットは堅調に推移しました。また、不動産投資事業については、引き続き投資家の投資意欲は高く、緩和的な金融環境のもとで、Jリート市場の不動産保有額が増加するなど、拡大傾向が続きました。このような事業環境のもと、当社グループにおきましては、感染対策を各施設で徹底し、施設営業の正常化を図ってまいりました。そのための新たな施策として、専門家の監修により医学的・工学的知見に基づき、飛沫感染・エアロゾル感染・接触感染に対する全施設共通の「三井不動産９BOX感染症対策基準」を策定いたしました。また、法人向け多拠点型サテライトオフィス「ワークスタイリング」におけるリモートワーク向けサービスの強化、リアル店舗共生型ECモール「＆mall」事業の拡大、共用部にワークスペースを備えた住宅の開発等、新型コロナウイルス感染症による働き方や暮らし方の不可逆的な変化を捉え、ポストコロナを見据えた施策を推進するなど、グループ長期経営方針「VISION2025」に基づき、新たな価値創造に取り組んでまいりました。当社グループは、「街づくりを通して、持続可能な社会の構築を実現」することに向けて様々な社会課題の解決に寄与することがデベロッパーの社会的使命であると認識しており、「環境負荷低減」と「人材活躍」の分野において新たな行動計画・取り組み方針を策定いたしました。まず、グループ全体の温室効果ガス排出量を2050年度までにネットゼロとする目標を達成すべく、「脱炭素社会実現に向けたグループ行動計画」を策定いたしました。これに基づき、首都圏の当社施設の共用部における電力グリーン化を進めるとともに、テナント企業へのグリーン電力提供サービスを開始いたしました。さらに、同様の取り組みを中部圏・関西圏へ拡大するなど、環境を重視した取り組みを推進してまいりました。あわせて、環境分野への取り組みに特化した事業に発行される債券「グリーンボンド」のニューヨークにおけるオフィスビル開発の調達資金への充当、温室効果ガス排出量削減目標の達成に応じて借入金利が変動するサステナビリティ・リンク・ローンの実行等、サステナブルファイナンスによる資金調達も行ってまいりました。このような取り組みの結果、当社は、国際的な環境調査・情報開示を行う非営利団体であるCDPより、気候変動部門において最高評価にあたる「CDP2021気候変動Aリスト」に選定されました。また、新しい価値を創造し続けるための原動力は人材であるという考えのもと、「ダイバーシティ＆インクルージョン推進宣言」とその取り組み方針を策定いたしました。取り組み方針では、女性活躍を重要なテーマと位置づけ、当社において「女性管理職比率を2025年までに10％、2030年までに20％」や「女性採用比率を40％」等の目標を定めるとともに、グループ各社でも同様の項目で目標を設定し、進捗管理を行うことで、グループ全体の取り組みを加速させております。また、組織・上司の意識改革を目的とした研修をグループ全体で開催するなど、様々な施策を行ってまいりました。このような取り組みの結果、経済産業省と東京証券取引所が女性活躍推進に優れた企業を選定する令和３年度「なでしこ銘柄」に選定されました。新型コロナウイルス感染症の影響が長期化するなか、これらの様々な施策を通じて、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益はともに、期中に公表した連結業績予想を上回る結果となりました。ｃ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループでは、2018年５月にグループ長期経営方針「VISION2025」を策定し、2025年度前後に向けて、連結営業利益は3,500億円程度、うち海外事業利益（※）は30％程度、ROAは５％程度を達成することを目標指標といたしました。当連結会計年度における営業利益は2,449億円、うち海外事業利益は12.4％、ROAは3.3％となりました。グループ長期経営方針公表からの４年間で、目標指標の達成に向けて着実に推移していると判断しておりますが、新型コロナウイルス感染症による経済の急激な落ち込みを受け、当社グループも影響を受けております。新型コロナウイルス感染症の影響も注視しながら、引き続き持続的な利益成長の実現に向けて取り組んでまいります。※海外事業利益＝海外営業利益＋海外持分法換算営業利益（海外所在持分法適用会社について、各社の営業利益または営業利益相当額（当期純利益から税負担分を考慮して簡便的に算出した利益）に当社持分割合を乗じて算出した金額と海外所在持分法適用会社に係る関係会社株式売却益（不動産分譲を目的とした事業に係るものに限る）の合計額）当社グループの連結業績につきましては、売上高は２兆1,008億円となり、通期業績予想２兆1,500億円に比べて491億円下回り（2.3％減）、営業利益は2,449億円となり、通期業績予想2,400億円に比べて49億円上回り（2.1％増）、経常利益は2,249億円となり、通期業績予想2,150億円に比べて99億円上回り（4.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は1,769億円となり、通期業績予想1,750億円に比べて19億円上回り（1.1％増）ました。報告セグメントごとの連結業績に関する通期業績予想比については次のとおりです。賃貸セグメントにおいては、営業利益は1,299億円となり、通期業績予想1,300億と比して概ね想定通りとなりました。分譲セグメントにおいては、国内住宅分譲で営業利益は概ね想定通りとなりました。また、投資家向け・海外住宅分譲等では不動産市況や個別物件の状況を考慮した結果、営業利益は想定を上回りました。セグメント全体では営業利益は1,383億円となり、通期業績予想1,370億円よりも13億円の増益となりました。マネジメントセグメントにおいては、営業利益は572億円となり、通期業績予想570億円よりも２億円の増益となりました。その他セグメントにおいては、営業損失は△296億円となり、通期業績予想△310億円より13億円の損失の改善となりました。＜連結セグメント別業績（通期予想比）＞当期(2021.4.1～2022.3.31)2022年３月期通期業績予想（2021.4.1～2022.3.31）増減売上高営業利益売上高営業利益売上高営業利益賃貸668,167129,983680,000130,000△11,832△16分譲643,851138,343670,000137,000△26,1481,343マネジメント429,35057,205435,00057,000△5,649205その他359,499△29,641365,000△31,000△5,5001,358消去又は全社－△50,912－△53,000－2,087合計2,100,870244,9782,150,000240,000△49,1294,978（注）2022年２月４日公表時の通期業績予想となります。当連結会計年度の当社グループの経営資源の配分・投入につきましては、有形・無形固定資産について、設備投資2,723億円、減価償却費1,115億円となり、販売用不動産について、新規投資5,247億円、原価回収4,659億円となりました。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社グループの主要な資金需要は、国内のビル賃貸事業や商業施設賃貸事業等における新規投資や、販売用不動産の取得、および海外事業の拡大に伴う開発資金等であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債およびコマーシャル・ペーパーの発行による資金調達等にて対応していくこととしております。また、手元の運転資金につきましては、当社及び一部の連結子会社においてキャッシュ・マネジメント・システムを導入することにより、資金効率の向上を図っております。当連結会計年度においては、三井不動産アメリカグループにおける「50ハドソンヤード」等への投資等により、投資活動によるキャッシュ・フローが2,100億円減少しました。また、財務活動によるキャッシュ・フローは、配当金の支払や借入金の返済等によって1,396億円減少しましたが、営業活動によるキャッシュ・フロー2,714億円で充当し、現金及び現金同等物の期末残高が1,426億円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因につきましては、前記「(１)経営成績等の状況の概要／②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。来期においては、三井不動産における「東京ミッドタウン八重洲」や三井不動産アメリカグループにおける「50ハドソンヤード」等への投資に、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、借入金の調達等の財務活動によるキャッシュ・フローで対応していく予定です。なお、当期末においては現金及び現金同等物に加え、コミットメントラインの未使用枠が4,000億円あります。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計上の見積り及び新型コロナウイルス感染症の影響に関する会計上の見積りの仮定は、「第５経理の状況１．連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりです。