セントラル総合開発株式会社
有価証券報告書－第63期(令和3年4月1日－令和4年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。(1)経営成績等の状況の概況当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症による緊急事態宣言及びまん延防止等重点措置が９月30日をもって一旦解除されたものの、オミクロン株の出現により、２月には１日の新規感染者数が過去最高を更新、３月末時点においても新規感染者数の高止まり状態が続いております。また、２月のウクライナ侵攻による不透明感も加わって、物流の供給面での制約や原材料価格の上昇、金融資本市場の変動等による景気の下振れリスクが強まっている状況にあります。当社グループの属する不動産業界におきましては、2022年１月１日時点の公示地価において、住宅地・商業地・工業地の全用途の全国平均が前年比0.6％増と２年ぶりに上昇に転じました。また、新築分譲マンション市場においても、全国で発売された分譲マンションの平均価格は前年より2.9％上昇の5,115万円と5,000万円を突破し、５年連続で過去最高値を更新しました。こうした価格上昇局面の中にあっても、2021年１月～12月の全国における発売戸数は前年比29.5％増の７万7,552戸と３年ぶりに前年実績を上回る結果となりました(㈱不動産経済研究所調査)。以上のことは、テレワーク(在宅勤務)やリモートワーク等の普及により住宅需要が堅調であったことが主な要因とされております。このような事業環境の下、当社の主力事業である新築分譲マンション事業におきましては、当初の計画どおり14物件(首都圏３物件・地方圏11物件)を竣工・引渡しいたしました。この結果、当連結会計年度の業績におきましては、売上高は前年度より3,284百万円上回る29,314百万円(前期比12.6％増)、営業利益は1,186百万円(同2.5％増)、経常利益は925百万円(同8.6％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は630百万円(同9.6％増)と前期比増収増益となりました。また、年度当初の業績予想対比では、売上高については若干下回ったものの、利益面では予想を上回る結果となりました。(2)経営成績当連結会計年度の売上高は、前期と比べて3,284百万円上回る29,314百万円(前期比12.6％増)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売戸数が増加したことが主な要因であります。売上総利益は、前期と比べて527百万円上回る5,060百万円(前期比11.6％増)となりました。これは売上高にて述べたとおりマンションの販売戸数が増加したことが主な要因であります。経常利益は、前期と比べて73百万円上回る925百万円(前期比8.6％増)となりました。これは第三者割当増資など企業価値向上を目的とする経費の増加や不動産販売事業における販売手数料の増加等による利益圧縮があったものの、売上総利益を計上できたことが主な要因であります。親会社株主に帰属する当期純利益は、前期と比べて55百万円上回る630百万円(前期比9.6％増)となりました。これは税金費用の増加があったものの、前述したとおり経常利益が増加したことが主な要因であります。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。（不動産販売事業）当連結会計年度における竣工物件は下記の14物件(前連結会計年度は12物件)で、予定どおりに竣工・引渡しとなりました。クレアホームズ朝霞本町(埼玉県朝霞市)クレアホームズ鷹匠公園前ザ・プレミアム(高知県高知市)クレアホームズ道後緑台ザ・レジデンス(愛媛県松山市)クレアホームズフラン仙台五橋(宮城県仙台市青葉区)クレアホームズ鴨池一丁目(鹿児島県鹿児島市)クレアホームズフラン東京三ノ輪(東京都台東区)クレアホームズ八尾ザ・グランエア(大阪府八尾市)クレアホームズ徳島末広ザ・リバーレジデンス(徳島県徳島市)クレアホームズ宮の沢ブルーム(北海道札幌市西区)クレアホームズ富山上本町(富山県富山市)クレアホームズ王子神谷ＴＯＫＹＯ(東京都足立区)クレアホームズ平野町ザ・レジデンス(長崎県長崎市)クレアホームズ盛岡中央通(岩手県盛岡市)クレアホームズ下郡中央ザ・レジデンス(大分県大分市)この結果、売上高は25,715百万円(前期比13.5％増)、セグメント利益(営業利益)は1,785百万円(同16.7％増)となりました。今後とも、全国に展開する各営業拠点において、地域特性やお客様ニーズに合致した用地取得や商品企画を行うことにより、当社の「クレア」ブランドの価値を高めてまいります。（不動産賃貸・管理事業）ビル賃貸市場におきましては、首都圏(都心５区)の平均空室率が好不調の目安とされる５％を14ヶ月連続で上回っている中、新型コロナウイルス下でも業績好調なＩＴ企業を中心にオフィスを拡張する動きがあり、３月の平均空室率は6.37％と前月比0.04ポイント改善しました。一方、新築・既存ビルの平均賃料が20ヶ月連続で下落しており(三鬼商事㈱調査)、今後の動向を注視する必要があります。このような環境下、既存テナントの確保と空室の早期解消を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。また、前連結会計年度に新規立ち上げました賃貸コンパクトマンションブランド「クレアグレイス」につきましては、「クレアグレイス船橋(千葉県船橋市)、57戸」及び「クレアグレイス松戸(千葉県松戸市)、36戸」の２物件が2022年２月に竣工し、３月に入居開始となっております。マンション管理事業におきましては、当連結会計年度中に管理戸数583戸を加え、総管理戸数は12,777戸となりました。引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応するべく、専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。具体的には、共用部分及び専有部分の設備に関するリニューアル工事のご提案、災害発生時におけるご入居者様同士のコミュニケーションツールのご提案等を行い、良好な居住空間及び管理組合運営の維持向上に注力しております。ビル管理事業におきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めるとともに、原状復旧・入居工事や空調設備・給排水設備改修等のスポット工事の受注に注力しております。この結果、売上高は3,574百万円(前期比6.8％増)、セグメント利益(営業利益)は486百万円(同5.4％増)となりました。生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。①受注実績当社グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模及び受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。②販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称売上高(千円)前期比(％)不動産販売事業マンション25,629,486113.4その他85,532148.4計25,715,019113.5不動産賃貸・管理事業3,565,920106.8その他33,28588.3合計29,314,225112.6(注)１セグメント間取引については、相殺消去しております。２参考として不動産販売事業におけるマンションの発売実績、契約実績、販売実績を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。戸数(戸)前期比(％)発売実績マンション662.3(665)87.1(87.3)契約実績マンション755.7(758)120.8(119.7)販売実績マンション683.9(684)114.7(107.4)３上記戸数は当社持分戸数であり、()は外書きでＪＶ(共同企業体)を含む100％戸数を記載しております。(3)財政状態当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ1,124百万円増加し29,242百万円となりました。これは、主に不動産賃貸事業で賃貸マンションの事業用地仕入れ等が進捗したことにより有形固定資産が1,158百万円増加したことによるものであります。負債は、前連結会計年度末に比べ64百万円減少し20,892百万円となりました。これは、主に不動産販売事業の契約が順調に進捗したことにより不動産事業受入金が増加したものの、借入金が減少したことによるものであります。純資産は、前連結会計年度末に比べ1,189百万円増加し8,350百万円となりました。これは、主に第三者割当増資により資本金及び資本剰余金がそれぞれ344百万円増加したこと、及び親会社株主に帰属する当期純利益を630百万円計上したことによるものであります。(4)キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高(以下「資金」という。)につきましては、前連結会計年度末に比べ737百万円増加して2,036百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、契約及び引渡しが順調に進捗したため、棚卸資産の減少及び不動産事業受入金の増加による収入があった結果獲得した資金は2,357百万円(前期は2,347百万円の使用)となりました。投資活動によるキャッシュ・フローは、主に賃貸マンションの新規計画により土地等を取得したことによる支出があった結果使用した資金は1,249百万円(前期は606百万円の使用)となりました。財務活動によるキャッシュ・フローは、主に株式の発行による収入があったものの、借入れの返済による支出があった結果使用した資金は370百万円(前期は2,592百万円の獲得)となりました。当連結会計年度における当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、将来の収益源となる来年度以降の土地の仕入れ等(不動産事業支出金)が順調に推移していることから、これらに対応するため資金の源泉として、自己資金及び金融機関からの借入による調達で対応しております。当社グループにおきましては、手許流動性と借入金との適正バランスを考えながら、グループ各社の手許流動性をチェックし、連結ベースでの資金の効率化を図っております。(5)重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。また、新型コロナウイルス感染症の感染拡大による影響については、軽微であると仮定して会計上の見積りを行っております。