株式会社シーアールイー
有価証券報告書－第14期(令和3年8月1日－令和4年7月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。１．財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の世界的な広がりから厳しい状況にあります。経済活動は徐々に再開され、景気は緩やかに持ち直し始めたものの、ウクライナ情勢による影響等により、依然として先行き不透明な状況にあります。しかしながら、新型コロナウイルス感染症の流行に伴う外出や移動の自粛により、ヒトに比べてモノの動きは相対的に活発化し、物流の存在感や社会インフラとしての重要性が飛躍的に高まりました。巣ごもり消費の拡大等の影響により、EC市場の規模がさらに拡大し、今後もオンライン消費の拡大や在庫拡大による物流施設需要の増加は期待されております。一方、昨今の災害の激甚化・頻発化や新型コロナウイルス感染症の流行により、有事においても機能するサプライチェーンの再構築や物流デジタル化の必要性がこれまで以上に強く認識される状況になっております。このような事業環境のもと、不動産管理事業セグメントでは、従来から開催している「ＣＲＥフォーラム」において、荷主・物流企業・小売業へ物流DX、物流事業の労働生産性の向上、物流施設内の自動化等についてのセミナーを開催いたしました。物流施設利用者への情報提供及び意見交換により、物流施設利用者のニーズを把握することで、グループ会社とともに変化する物流事業の環境に対応し、事業拡大に努めてまいります。物流投資事業セグメントでは、持分法適用関連会社である株式会社エンバイオ・ホールディングスとの共同出資により当社開発物件「ロジスクエア」の屋根を活用したグリーン電力供給を主な事業とする新会社を設立いたしました。「ロジスクエア」の使用電力を100％再生可能エネルギーへの転換を目指すとともに、脱炭素社会への実現に向けた社会的責任を果たしてまいります。海外の物流施設の開発においては、ベトナムで国内電鉄系の不動産会社を迎え入れてから初めて取り組んだ物流施設が竣工いたしました。また、インドネシアでは、世界有数の3PL企業向けBTS型物流施設の開発に着手いたしました。今後も東南アジアでの事業展開を積極的に推進してまいります。アセットマネジメント事業セグメントでは、連結子会社であるＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社が資産運用するＣＲＥロジスティクスファンド投資法人において、2021年９月にESGへの取り組みとして環境問題にコミットした金融であるグリーンファイナンスにより、新投資口の発行及び資産取得を行いました。また、連結子会社であるストラテジック・パートナーズ株式会社においては、中小型倉庫特化型私募ファンドを組成し、不動産管理事業セグメントが保有する中小型倉庫の当該ファンドへの組み入れを行い、不動産管理事業セグメント及びアセットマネジメント事業セグメントにおけるストック収益の積み上げを行いました。加えて、海外投資家を招聘してセルフストレージ特化型ファンドを組成いたしました。さらに、５年後までに、国内物流施設を投資対象とするオープンエンド型コアファンドの組成に向けての準備を始めました。オープンエンド型コアファンドを通じ、国内外の機関投資家に対して新たな投資機会を提供することにより、ＣＲＥグループが運営する不動産ファンドの投資家層の拡大を目論みます。今後も幅広い投資家に対して投資機会を提供してまいります。2021年10月には、昨年に引き続き公募増資等を行い、約41億円を調達いたしました。調達資金は、当社のストックビジネスの成長ドライバーである物流投資事業セグメントにおいて開発する販売用大型物流施設の開発用地取得資金の一部に充当し、持続的な企業成長に努めてまいります。2022年６月には、金融安定理事会が設置した「気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）」による提言への賛同を表明いたしました。また、ＣＲＥグループのサステナビリティに関する取組みについて、ステークホルダーの皆様に広く、詳しく知っていただくため、サステナビリティサイトをリニューアルいたしました。今後は、気候変動が当社グループにもたらすリスクと機会の分析を進め、TCFDの提言に沿った情報の発信に取り組んでまいります。当社グループを取り巻く事業環境は、物流の社会インフラとしての再認識、IoT・AI等によるイノベーションを踏まえたDXの推進、地球環境課題への取り組みやSDGsの対応等、大きく且つ急速に変わり続けております。この事業環境の中で、当社は、事業ビジョンである“世界の人とモノをつなぐ物流インフラプラットフォームとしてNO.１企業グループ”に基づき、アライアンス先企業との協業を中心に、物流不動産のワンストップサービスを提供する企業グループから、物流を支えるすべてのサービスの基盤となる、社会へ貢献し続ける企業グループへの成長を目指してまいります。当連結会計年度の事業活動の結果、売上高62,734百万円（前年同期比31.9％増）、営業利益10,182百万円（前年同期比76.4％増）、経常利益9,187百万円（前年同期比72.9％増）、親会社株主に帰属する当期純利益5,775百万円（前年同期比61.6％増）となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。①不動産管理事業不動産管理事業につきましては、高稼働を維持しつつ収益性の向上を目指した結果、2022年７月末時点での管理面積は約183万坪となりました。マスターリース物件が前期に引き続き高い稼働率を維持したこと、管理面積が堅調に推移したことから、安定的に収益が計上されました。加えて、中小型倉庫特化型私募ファンドに対して当社保有の中小型倉庫を売却した結果、売上高は28,058百万円（前年同期比15.6％増）、営業利益は2,892百万円（前年同期比40.7％増）となりました。②物流投資事業物流投資事業につきましては、当社開発物件である「ロジスクエア大阪交野」及び「ロジスクエア狭山日高（準共有持分の20％）」をＣＲＥロジスティクスファンド投資法人へ売却、「ロジスクエア三芳Ⅱ」をオープンエンド型コアファンド向けのブリッジファンドに売却いたしました。この結果、売上高は33,260百万円（前年同期比49.5％増）、営業利益は7,796百万円（前年同期比78.8％増）となりました。③アセットマネジメント事業アセットマネジメント事業につきましては、ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人が2021年９月の新投資口の発行及び資産取得に加えて2022年７月に資産取得を行ったことにより、2022年７月末時点での受託資産残高は138,297百万円となりました。これにより、アセットマネジメントフィー等が順調に計上されたことに加え、中小型倉庫特化型私募ファンド、セルフストレージ特化型ファンド及びオープンエンド型コアファンド向けのブリッジファンドを組成したことによるアレンジメントフィー等を計上した結果、売上高は1,408百万円（前年同期比37.4％増）、営業利益は847百万円（前年同期比57.4％増）となりました。２．キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、36,788百万円となり、前連結会計年度末と比べ17,331百万円増加となりました。各キャッシュ・フローの状況とその要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果、15,689百万円の資金獲得（前年同期は22,754百万円の資金使用）となりました。これは主に、前渡金の増加3,834百万円により資金が減少し、一方で税金等調整前当期純利益9,155百万円、棚卸資産の減少7,696百万円、仕入債務の増加1,955百万円により資金が増加したことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果、5,881百万円の資金使用（前年同期は285百万円の資金使用）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出4,849百万円、有価証券及び投資有価証券の取得による支出644百万円により資金が減少したことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果、7,507百万円の資金獲得（前年同期比73.2％減）となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出17,297百万円、匿名組合出資金の分配による支出803百万円、配当金の支払額631百万円により資金が減少し、一方で長期借入れによる収入22,170百万円、株式の発行による収入4,151百万円により資金が増加したことによるものであります。３．生産、受注及び販売の実績①生産実績当社グループは、不動産管理事業、物流投資事業、アセットマネジメント事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。②受注実績当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称受注高（百万円）前年同期比（％）受注残高（百万円）前年同期比（％）不動産管理事業3,714262.41,854－（注）不動産管理事業の請負工事についてのみ記載しております。③販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2021年８月１日至2022年７月31日）前年同期比（％）不動産管理事業（百万円）28,05815.6物流投資事業（百万円）33,26049.5アセットマネジメント事業（百万円）1,40837.4その他（百万円）771.4合計（百万円）62,73431.9（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2020年８月１日至2021年７月31日）当連結会計年度（自2021年８月１日至2022年７月31日）金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人21,90646.127,09243.2合同会社ＣＢ１－－6,46310.3３．販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。１．重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりであります。２．当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容①財政状態の分析（資産の部）当連結会計年度末における流動資産は92,273百万円となり、前連結会計年度末に比べ15,483百万円増加いたしました。これは主に販売用不動産が22,364百万円減少した一方、現金及び預金が17,332百万円、仕掛販売用不動産が16,638百万円、前渡金が3,834百万円増加したことによるものであります。固定資産は25,954百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,730百万円増加いたしました。これは主に有形固定資産が2,656百万円、敷金及び保証金が526百万円、投資有価証券が509百万円増加したことによるものであります。繰延資産は19百万円となり、前連結会計年度末に比べ7百万円減少いたしました。これは主に社債発行費が7百万円減少したことによるものであります。この結果、総資産は118,248百万円となり、前連結会計年度末に比べ19,206百万円増加いたしました。（負債の部）当連結会計年度末における流動負債は20,695百万円となり、前連結会計年度末に比べ5,720百万円増加いたしました。これは主に未払法人税等が1,900百万円、未払消費税等が1,748百万円、買掛金が1,515百万円増加したことによるものであります。固定負債は61,394百万円となり、前連結会計年度末に比べ4,075百万円増加いたしました。これは主に匿名組合出資預り金が618百万円減少した一方、長期借入金が4,788百万円増加したことによるものであります。この結果、負債合計は82,090百万円となり、前連結会計年度末に比べ9,795百万円増加いたしました。（純資産の部）当連結会計年度末の純資産は36,157百万円となり、前連結会計年度末に比べ9,410百万円増加いたしました。これは主に新株式の発行に伴い資本金及び資本剰余金がそれぞれ2,146百万円増加したこと、親会社株主に帰属する当期純利益5,775百万円の計上等に伴い利益剰余金が5,144百万円増加したことによるものであります。②経営成績の分析（売上高）当連結会計年度の売上高は、62,734百万円（前年同期比31.9％増）となりました。詳細については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要１．財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。（売上総利益）当連結会計年度の売上原価は、47,017百万円（前年同期比26.2％増）となりました。これは主に物流投資事業における不動産販売原価等を計上したことによるものであります。この結果、当連結会計年度の売上総利益は15,717百万円（前年同期比52.4％増）となりました。（営業利益）当連結会計年度の販売費及び一般管理費は5,534百万円（前年同期比22.0％増）となりました。これは主に事業規模の拡大に伴う人員増加により人件費等が増加したことによるものであります。この結果、当連結会計年度の営業利益は10,182百万円（前年同期比76.4％増）となりました。（経常利益）当連結会計年度の営業外収益は34百万円となりました。主な内訳は、受取保険金20百万円、受取利息6百万円であります。また、当連結会計年度の営業外費用は1,029百万円となりました。主な内訳は、支払手数料529百万円、支払利息316百万円、持分法による投資損失96百万円であります。この結果、当連結会計年度の経常利益は9,187百万円（前年同期比72.9％増）となりました。（税金等調整前当期純利益）当連結会計年度の特別利益は566百万円となりました。主な内訳は、不動産売買契約違約金565百万円であります。また、当連結会計年度の特別損失は586百万円となりました。主な内訳は、減損損失341百万円、のれん償却額184百万円、投資有価証券売却損16百万円であります。さらに、匿名組合損益分配額12百万円を計上した結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は9,155百万円（前年同期比68.0％増）となりました。(親会社株主に帰属する当期純利益)当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は5,775百万円（前年同期比61.6％増）となりました。なお、当社グループは、2022年７月期から2026年７月期までの第２次中期経営計画を策定し、最終年度である2026年７月期において事業利益120億円、ROE15％以上を数値目標としております。当連結会計年度の事業利益は10,991百万円、ROEは18.4％となりました。③キャッシュ・フローの分析当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要２．キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。④経営成績に重要な影響を与える要因当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２事業の状況２事業等のリスク」をご参照ください。⑤資本の財源及び資金の流動性当社グループの主な資金需要は、物流投資事業における物件の取得及び開発の資金と、不動産管理事業における設備投資の資金であります。資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入による資金調達等にて対応しております。当連結会計年度におきましては、総額23,464百万円を借入により調達いたしました。結果、当連結会計年度末における有利子負債は総額55,563百万円（前連結会計年度末比5,606百万円増）となりました。なお、当連結会計年度に、公募及び第三者割当による新株式発行により総額4,171百万円を資金調達いたしましたが、これにつきましては、物流投資事業における開発資金に充当いたしました。今後の資金需要におきましては、長期経営方針に基づき、ネットD/Eレシオを1.5倍から2.5倍を目安にコントロールし、借入期間の最適化と調達資金の多様化を推進してまいります。セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要１．財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。