ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社
有価証券報告書－第33期(令和3年4月1日－令和4年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態の状況（資産）当連結会計年度末における資産合計は、前連結会計年度末に比べ453,112千円減少し、37,890,960千円となりました。これは主に、現金及び預金が1,045,860千円、有形固定資産が598,854千円増加した一方、棚卸資産が2,082,912千円減少したことによるものであります。（負債）当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に比べ2,034,512千円減少し、29,794,946千円となりました。これは主に、支払手形及び買掛金が96,355千円、社債が300,000千円、未払法人税等が862,925千円増加した一方、短期借入金が770,946千円、長期借入金が2,505,962千円減少したことによるものであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,581,400千円増加し、8,096,014千円となりました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上に伴い、利益剰余金が増加したことによるものであります。②経営成績の状況当連結会計年度における我が国の経済は、新型コロナウイルス感染症の拡大を受けて緊急事態宣言やまん延防止等重点措置等による経済活動の制限があり、回復の動きに停滞感が見られました。規制が徐々に緩和されるにつれ、景気回復の持ち直しが進むことが期待されますが、米国の利上げ、資源高を受けた生産・物流コストの増加に加えて、2022年２月以降のウクライナを巡る地政学上の問題が世界経済に様々な影響を及ぼしており、先行きの見えない状態が続いております。不動産市況としては、コロナ禍における人流抑制やインバウンド需要の消失により一部の商業施設やホテルの稼働率低下、オフィスの空室率の上昇などが見られましたが、在宅勤務の拡がりや低金利環境の継続などを背景に、居住用不動産の市況は比較的堅調でありました。営業活動等について、イベント開催等による集客活動が制約された一方で、オンライン商談等のツールが充実し、また住宅の購買層の間でもウェブサービス等の利用が増えており、ポストコロナ社会への適応が進んできたと認識しております。このような状況の下、当社グループの当連結会計年度の経営成績は、売上高19,177,743千円（前年同期比27.6％増）、営業利益2,865,992千円（前年同期比51.6％増）、経常利益2,552,853千円（前年同期比68.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益1,602,507千円（前年同期比99.4％増）となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。（不動産開発・賃貸事業）当セグメントにおきましては、共同住宅物件の稼働率が堅調に推移したことに加え、商業施設の新規テナント獲得が収益獲得に寄与しましたが、一部賃貸用物件を販売用不動産に振替えた影響により、セグメント売上としては前期をやや下回る結果となりました。ただし、修繕コスト等が想定を下回ったことがセグメントの増益に寄与しました。これらの結果、当該セグメントの売上高は、2,412,308千円（前連結会計年度比2.8％減）、営業利益804,894千円（同9.6％増）となりました。（不動産開発・販売事業）当セグメントにおきましては、分譲地販売・戸建販売に関して、コロナ禍において従来のイベント開催等による集客活動などに制約がありましたが、無人モデルの導入やオンライン商談ツールを充実させるなどの施策により、集客数の減少を契約率の改善でカバーできた結果、和歌山エリアの土地販売が89区画（前期77区画）、戸建販売が77棟（前期71棟）となりました。西宮支店では、高価格帯の土地販売が堅調に推移し、土地11区画（前期11区画）、建物４棟（前期１棟）の販売となりました。また、法人向けの産業用地販売に関して、和歌山市吐前の土地販売１区画、京都市南区久世殿城町の土地販売１区画などが収益獲得に大きく寄与しました。これらの結果、当該セグメントの売上高は、5,982,440千円（前連結会計年度比5.4％増）、営業利益1,888,029千円（同66.2％増）となりました。（マンション事業）当セグメントにおきましては、今期282戸の引渡しがありました。内訳について、完成在庫としてユニハイム高田本郷18戸、ユニハイム鳳ソレイユ26戸の引渡しがありました。新規完成物件として、ユニハイム住之江公園67戸、ユニハイム枚方牧野37戸、ユニハイム阿倍野晴明丘73戸、ユニハイム大津におの浜15戸、ユニハイムキセラ川西46戸、の引渡しがありました。これらの結果、当該セグメントの売上高は、10,513,232千円（前連結会計年度比59.1％増）、営業利益684,621千円（同42.3％増）となりました。（その他の事業）当セグメントにおきましては、シニア事業、レジャー事業、損害保険代理店業等から構成されており、シニア事業に関しては、コロナの業績に与える影響が限定的で、高齢者向けマンションの入居率については通期で90％を維持することが出来ました。一方で、レジャー事業に関してはコロナ禍初期の大幅な落ち込みから徐々に回復基調にあるものの、まん延防止重点措置等の影響もあり、以前の集客には戻りませんでした。これらの結果、当該セグメントの売上高は、269,761千円（前連結会計年度比3.3％増）、営業利益83,714千円（同16.1％増）となりました。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は前連結会計年度末に比べ、861,931千円増加し、3,892,410千円（前事業年度末比28.4％増）となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果、得られた資金は4,997,710千円（前年同期は781,014千円の収入）となりました。主な増加要因は、税金等調整前当期純利益2,403,829千円、減価償却費513,676千円、仕入債務の増加額123,159千円及び棚卸資産の減少額1,807,026千円であります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果、使用した資金は1,107,960千円（前年同期は880,193千円の支出）となりました。主な減少要因は、有形固定資産の取得（主に賃貸用不動産の取得）による支出853,196千円であります。（財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動の結果、使用した資金は3,027,818千円（前年同期は594,929千円の収入）となりました。主な増加要因は、長期借入れによる収入3,798,396千円であり、主な減少要因は、短期借入金の純減額770,946千円及び長期借入金の返済による支出6,304,358千円であります。④生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社グループが営む事業では、生産実績を定義することが困難であるため「生産実績」は記載しておりません。ｂ．受注実績当社グループでは、受注生産として、注文建築の請負工事が該当しますが、金額の重要性が低いため「受注実績」としての記載は省略しております。ｃ．販売実績当連結会計年度の販売実績は、次のとおりであります。セグメントの名称金額(千円)前年同期比(％)不動産開発・賃貸事業2,412,30897.2不動産開発・販売事業5,982,440105.4マンション事業10,513,232159.1その他の事業269,761103.3合計19,177,743127.6（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2020年４月１日至2021年３月31日)当連結会計年度（自2021年４月１日至2022年３月31日)金額(千円)割合(％)金額(千円)割合(％)株式会社プレジオ2,599,59017.3――日本電産グローバルサービス株式会社――2,190,00011.4(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、提出日現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しておりますが、特に下記の会計方針が連結財務諸表作成に係る重要な見積りの判断等に影響を及ぼすと考えております。ａ．賃貸不動産（固定資産）の減損当社グループは、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づき、減損の要否を検討しております。将来の事業計画や市場環境の変化により、減損の兆候が発生した場合、減損損失を計上する可能性があります。なお、当連結会計年度末の賃貸不動産（固定資産）の減損に関する算定は「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。ｂ．繰延税金資産当社グループの繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性を判断し計上しております。市場環境の変化等により課税所得の見積り額が変動した場合や、税制改正により実効税率が変更された場合及び将来の不確実な経済条件の変動等により見直しが必要となった場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において認識する繰延税金資産及び法人税等調整額の金額に重要な影響を与える可能性があります。ｃ．販売用不動産の評価当連結会計年度末の販売用不動産の評価に関する見積りに用いた仮定は「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項」に記載のとおりであり、当連結会計年度末の販売用不動産の評価に関する算定については、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。なお、新型コロナウイルス感染症の会計上の見積りに対する影響につきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（追加情報）」に記載のとおりであります。②経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容a.経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討(売上高)当連結会計年度における売上高は19,177,743千円(前年同期比27.6％増)となりました。これは主に、マンション事業において、ファミリー向けの分譲マンションを282戸(前期206戸)引き渡したことによる売上高が10,513,232千円(前年同期比59.1％増)、不動産開発・販売事業において、土地販売100区画(前期88区画)・戸建販売81棟(前期72棟)・法人向け産業用地２区画(前期１区画)の引渡しをしたことによる売上高が5,982,440千円(前年同期比5.4％増)、不動産開発・賃貸事業において、一部賃貸物件を販売用不動産に振替えたことにより売上高が2,412,308千円(前年同期比2.8％減)へと減少したことによるものであります。(売上原価、売上総利益)当連結会計年度における売上原価は13,574,451千円(前年同期比25.2％増)となりました。これは主に売上高の増加に伴う原価の増加によるものであります。この結果、売上総利益は、5,603,292千円(前年同期比34.0％増)となりました。(販売費及び一般管理費、営業利益)当連結会計年度における販売費及び一般管理費は2,737,299千円(前年同期比19.5％増)となりました。これは主に、住宅・マンションの売上戸数に応じた広告宣伝費や販売促進費等の変動費用が増加したことによるものであります。この結果、営業利益は、2,865,992千円(前年同期比51.6％増)となりました。(営業外損益、経常利益)当連結会計年度における営業外収益は92,575千円(前年同期比36.7％増)となりました。これは主に受取保険金の増加によるものであります。また、営業外費用は405,714千円(前年同期比8.5％減)となりました。これは主に、支払手数料の減少によるものであります。この結果、経常利益は、2,552,853千円(前年同期比68.5％増)となりました。(特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益)当連結会計年度における特別利益は5,793千円(前年同期は171千円)となりました。これは、固定資産売却益の増加によるものであります。また、特別損失は154,818千円(前年同期比55.2％減)となりました。これは主に、減損損失の減少によるものであります。当連結会計年度における法人税等合計は801,321千円(前年同期比118.6％増)となりました。この結果、親会社株主に帰属する当期純利益については、1,602,507千円(前年同期比99.4％増)となりました。b.当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。c.キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当連結会計年度中におけるキャッシュ・フローの状況につきましては、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社グループの資金需要の主なものは、販売用及び賃貸用不動産の取得資金であります。その所用資金については自己資金、金融機関からの借入及び社債発行等により調達しており、案件ごとに調達条件を検討して決定しております。③財政状態の分析「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(１)経営成績等の状況の概要①財政状態の状況」に記載のとおりであります。④経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等の進捗状況について当社グループは、不動産開発を基礎として、不動産の仕入から販売に至るまでをフルラインでカバーすることで高い収益性を達成することを目指しております。目標達成状況を判断する材料として、自己資本当期純利益率(ROE)を客観的な指標としております。2020年３月期については、高収益案件である夙川PJの宅地造成工事完成に伴い、顧客への宅地販売が短期間に集中した結果、一過的にROEが上昇しています。なお、過去２年間の自己資本当期純利益率(ROE)は以下のとおりであります。決算年月2021年３月期2022年３月期自己資本当期純利益率(ROE)13.1％21.9％