株式会社ストレージ王
有価証券報告書－第12期(令和3年2月1日－令和4年1月31日)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当事業年度末において当社が判断したものであります。トランクルームは、海外では「セルフストレージ」と呼ばれ、最も普及が進んでいるアメリカでは1970年代にその数が一気に増え、現在では市場規模が約380億ドル(約４兆円)で、トランクルームを利用する世帯普及率が10％となっています。(出典：Self-storage：Howwarehousesforpersonaljunkbecomea$38billionindustry-Curbed）一方、日本ではサービスそのものの認知度がまだ低いこともあり、市場規模約770億円で世帯普及率0.7％にとどまっています。（出典：矢野経済研究所）日本におけるサービスの認知度・世帯普及率の低さは、高い潜在市場性を有していることでもあり、今後のさらなる市場拡大を見込むことができると考えています。また過去においては不動産価格が右肩上がりで上昇してきたため、ライフステージの変化に伴う住居（特にマンション）の買い替えを行うことができましたが、昨今不動産価格の大幅な上昇が期待できなくなったため、住居の買い替えが進まず一つの物件に長く住むケースが増えてきています。このため、それぞれのライフステージにおいて必要な荷物・家財等を外部のトランクルームを利用することにより、住まいの限られたスペースを調整することが増えてきています。新型コロナウイルス感染症による在宅勤務の増加に対応して室内を広くすることや、いわゆる巣ごもり消費の増加から家庭内に食品などの在庫が増えたことなどもトランクルーム業界にとって追い風となってきていると考えています。またトランクルームを不動産投資物件として考えても、トランクルームは水回り等がないため、建築費を通常の建物と比べて低く抑えることができるとともに、大規模修繕の頻度も低くなっています。さらにアパート・マンションと比較しても経年による賃料の減少幅が小さいため投資物件としては優位性を持っています。これらのトランクルームの特性を活かして事業を発展、強化させるため、当社では以下の事項を重要な課題と認識し、その対応に引き続き取り組んでまいります。（１）会社の経営の基本方針当社は、「顧客資産の持続的な価値向上を通じて、人々の暮らしや社会の未来を共創する」を経営理念に掲げ、「不動産所有者の資産価値の向上と、トランクルーム利用者の利便性の向上と満足感を通じて、人々の暮らしや社会の未来を豊かにする」を経営理念に基づくビジョンとして、セルフストレージ方式のトランクルームの企画、開発、運営、管理を行う事業を展開しております。上記の経営理念・ビジョンを達成するために下記の戦略を推し進めてまいります。①旺盛な需要があるエリアへ、不動産物件開発力、建築企画力を通じて優良な収益不動産を建設する。また並行して対象地域でのトランクルーム利用者の利便性を高めるサービスを提供する。②オペレーション能力の向上を通じて、管理受託物件の拡大を図る。③セルフストレージ専用ポータルサイト・Ｗｅｂ決済システム等の開発・連携を図り、業務効率向上と販売機会の促進により、当社の認知度を向上させる。④複数の大型案件の投資家に加え、小規模案件の投資家開拓も行い、多様な売却先を確保することにより安定的に投資資金が回収できるようにする。（２）目標とする経営指標当社は、下記の指標を重要な経営指標と考えております。①各物件開業後の稼働率トランクルームは一般的には、開設当初は稼働率が高くありませんが、そのマーケットでの認知度の向上等により時間を経るごとに徐々に稼働率が高まっていく特性があります。当社では、稼働率と経過年数に注目して物件ごとの管理を行っています。経過年数のわりに稼働率が上がっていない物件に対しては、稼働率を向上させる対策をとっています。②管理する物件の物件数と部屋数当社は、当社が管理する物件数とその部屋数を特に意識しております。物件数と部屋数が増加することにより、ユーザー顧客に対する信頼感が獲得できると同時に、トランクルーム業界内での当社の地位向上に役立つものと考えております。③物件への問合せ数と契約の成約率物件に対する問合せがなければトランクルームの新規契約は進まないことから、問合せ数の数と推移に注目しておりますが、それと同時にこれらの問合せが実際の契約に至る成約率も重要な指標と考えております。（注）稼働率は、稼働室数÷総室数で算出しております。経過年数は建築２年以上経過物件を既存稼働率、２年未満を新規稼働率として区別しております。(今後の戦略)既存事業の拡大のためには、不動産物件開発力の強化、建築企画力の向上による建築コストの抑制、トランクルーム利用者の利便性を高めるためのサービスの提供、集客力の強化が必要となります。不動産開発力強化のためには、不動産会社、金融機関などからの情報獲得能力を強化していくとともに、住宅系の新規開発が一部消極的になってきている中で既存の住宅系開発会社との連携を密にしてまいります。同時に物件開発に伴う資金調達力の強化のため、金融機関取引先との関係を強化してまいります。また今後は、トランクルームを不動産流動化の対象として位置づける活動を展開したいと考えています。建築コストの抑制に関しては、設計・施工を工夫することによりコストの抑制を図るとともに、外部ゼネコン、設計事務所との協力関係構築による工事体制を強化してまいります。トランクルーム利用者の利便性を高めていくためには、清潔さ、温度管理、利用者の安全性等といった通常の荷物・家財の保管のための設備・サービスの向上に加え、立地に即したサービスの付加を検討してまいります。当社が取り組んだ事例としては、トランクルームと宅配ボックスを組み合わせることにより利用者の荷物の授受の利便性を図った事例、トランクルームの一部を利用してワインを預かることができるワインセラーの併設、またサーフボード収納専用トランクルームの設置といった事例があります。集客力の強化といたしましては、トランクルーム市場における当社の地位を確立していくことが重要と考えています。ホームページを活用した一般消費者に対する認知度の向上に加え、当社の運営するトランクルームやその近隣での看板等の掲出、さらに今後新規で出店するトランクルームの活用により当社の認知度を高め、集客力の強化を図っていく所存です。（３）中期的な経営戦略と会社の対処すべき課題当社が対処すべき課題と致しましては次の７項目であると認識しており、主なものとしては、新規出店による事業規模の拡大と経営基盤の強化、サービス向上による競争力、収益力の強化が挙げられます。①コーポレート・ガバナンスの整備・強化と人員体制の拡充当社は、コーポレート・ガバナンスの整備・強化を最も重要な経営課題のひとつと位置付けております。ガバナンスを強化するため、社外役員の招聘、各種規程の整備などを行ってまいりましたが、今後の上場に備え、管理実務機能を高めるため管理部の増員、教育を行ってまいります。また新規物件獲得、開発力強化に向けて開発部の人員強化も行う予定であります。②物件開発力の強化既存事業拡大のためには、出店用地の確保、建設コストの抑制、集客力の強化が必要となります。出店用地の確保については、今後の戦略でもふれた通り不動産業界における住宅系の新規開発が一部消極的になる中、既存の住宅系開発会社との連携などを密にしてまいります。建設コスト抑制については、設計・施工を工夫することで抑検討・推進してまいります③既存物件、新規物件の稼働率向上策各物件の集客力の強化については、新規開業時に建設時の現地看板・チラシ等での販促、内覧会の開催等により、物件周辺での認知度を高める策を講じております。開店後期間が経過した案件であっても、稼働率が不十分な案件については、利用料や手数料を割り引くキャンペーンを行い集客を強化、稼働率向上に努めます。また、物件全般にホームページの活用やWEB上の広告掲載もしくは仲介サイト等を活用して認知度を向上させてまいります。④財務体質の改善と資金調達力の強化当社が新規物件を開発する際には、案件毎に金融機関に融資を申し入れ、取得予定の土地を担保に供することに加え、物件完成時の得られる利回り、想定される売却価格、売却先などを金融機関に説明し、融資を受け、売却資金で返済しております。当該融資は原則として1年以内の短期であり、売却時点での返済を求められるため、万一、物件が売却出来なかった場合は返済が困難になるリスクを包含しているとともに、自社物件所有目的の融資は受けておりません。今後は、エクイティファイナンスを含め、資金調達の多様化を図り、収益不動産であるトランクルーム開発に長期的に対応できる資金調達を行うことで企業としての財務体質強化を目指してまいります。⑤新規事業（サービス）の拡大新事業、新サービスとしては、過去の事例としては、南船橋の新規物件内にワインセラーを併設の事例、また梶が谷の新規物件において宅配ボックスを設置し、従来の保管に加え、利用者の荷物授受の利便性を図った事例があります。トランクルームと宅配ボックスの組合せは当業界での初の取組みだと自負しております。さらに一宮トランクルームではサーフボード収納専用トランクルームを併設しました。今後も出店地域の需要を吸い上げたうえで新しいサービス、新規事業に取り組んでまいります。⑥収益用不動産としてのトランクルーム投資市場における当社地位の確立と新規投資家層拡大収益用不動産としてのトランクルーム投資市場におけるその中での当社地位の確立施策としては、前述の新規出店やホームページによる一般消費者に対する認知度の向上策に加え、トランクルーム投資を行う投資家やその投資家に対し融資を行う金融機関へのアプローチも重要となります。経年による商品劣化が少なく、水回り機能が無いため、設備の維持費用も住宅に比べて安価であるトランクルームの特性をご理解いただくことで、投資商品としてのトランクルームの評価向上に向けて活動して参ります。当社物件を購入する新規投資家層については、当社への問い合わせからの商談、トランクルームの取得を検討しているという情報からの投資家へのダイレクトなアプローチ等新規開拓に努めて参ります。また、当社としましても、トランクルームを不動産流動化の対象資産として位置づける活動を展開して、投資家に対し、トランクルーム事業の収益用不動産市場での位置づけを高めていきたいと考えております。⑦新規参入者・同業他社に対する施策当社ビジネスモデルは特許権等により法的に他社を排除できる参入障壁を持っておらず、ビジネスモデル自体もシンプルなものであるため、新規参入者・同業他社による競争激化が起こる可能性があります。これにつきましては、物件開発力の強化、一般消費者等のニーズを反映した新サービスによる差別化などにより対抗して参ります。宅配型の段ボールでの保管サービスや家財の運搬と保管を組み合わせたサービスと単に市場を食い合うのではなく、荷物を保管したいという利用者のニーズに総合的に対応できるサービスの開発を進めて参ります。またトランクルームの運営能力は、新規参入者にとって短期間に構築できるものではないため、当社としては、利用者に選ばれる効率的な運営能力を磨いてまいります。