トーセイ株式会社
有価証券報告書－第72期(令和2年12月1日－令和3年11月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(1)経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容①事業環境と経営成績等の状況に関する認識当連結会計年度（2020年12月１日～2021年11月30日）における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和されつつあるものの、持ち直しの動きは弱い状況にあります。昨年、新たに発足した岸田政権による大型経済政策の効果も今後期待されますが、世界的な各種資源の原材料価格動向や世界金融市場の変動等に注視する必要があります。当社グループが属する不動産業界においては、2021年１月～９月の国内不動産投資額は3.1兆円（前年同期比９％減）となりました。市場への物件の供給不足により投資額は減少したものの、東京都心５区の大型ビル取引をはじめとしてオフィスビルへの投資も回復傾向であり、依然として投資家の積極的な投資姿勢が見られています。2021年１月～９月の世界の都市別ランキングで東京は４位（前年同期では１位）に後退しましたが、不動産投資市場は引き続き活発であると予測されています（民間調査機関調べ）。首都圏分譲マンション市場は2019年並みに回復しており、2021年１月～10月の新築発売戸数は21,535戸と、前年同期比26.1％増となりました。その背景は、前期の緊急事態宣言下での大幅な販売減からの反動とみられます。初月契約率も、好不調の目安となる70％前後で推移しており、好調な市況が見られています。また、中古マンションにおいても、2021年１月～10月の成約戸数は33,515戸と前年同期比で13.0％増となっています。一方、分譲戸建市場においては、分譲マンションのような大幅な販売減が2020年には見られなかったことから、2021年１月～９月の新設住宅着工戸数は4.1万戸（前年同期比1.8％増）と前年同期並みとなりました（民間調査機関調べ）。2021年１月～10月の建築費は、鉄筋コンクリート造の建築費平均坪単価が963千円/坪（前年同期比6.0％増）、木造は平均569千円/坪（前年同期と変わらず）となりました。足元では米国、中国の需要拡大をはじめとした世界経済の復調による鋼材系資材や木材の価格高騰が見られ、一部建築費への影響も出てきております（国土交通省調べ）。東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場では、オフィスの拡張鈍化やテレワーク文化の一部浸透によるオフィス縮小の動きを背景に、2021年10月時点の平均空室率は6.4％（前年同月比2.5ポイントの上昇）となりました。平均賃料は、20,804円/坪（前年同月比1,630円の減少）と都心部オフィス賃貸マーケットは下降局面に入っており、引き続き需給動向の注視が必要です。一方、マンション賃貸市場は堅調に推移しており、首都圏マンションにおける2021年10月時点の平均募集賃料は10,935円/坪（前年同月比4.6％の上昇）、J-REITが東京圏で保有するマンションにおける2021年8月末時点の平均稼働率は96.6％（前年同月比0.1ポイントの減少）となりました（民間調査機関調べ）。首都圏物流施設賃貸市場では、2021年10月の賃貸ストックは723万坪（前年同期比14.4％増）となりました。空室率は1.7％と2021年7月の1.3％から僅かに上昇しましたが、賃料は緩やかに上昇を続けており、依然としてひっ迫した需給環境が続いています。コロナ禍による特需は一旦落ち着いたものの、賃貸需要は当面堅調であると見られています（民間調査機関調べ）。不動産ファンド市場は、引き続き市場規模の拡大が続いています。2021年10月のJ-REITの運用資産額は21.2兆円（前年同月比1.1兆円の増加）となり、私募ファンドは運用資産額23.4兆円（2021年６月時点、前年同月比2.3兆円の増加）となりました。両者を合わせた証券化市場の規模は44.6兆円まで拡大しました（民間調査機関調べ）。東京都のビジネスホテル市場では、2021年１月～９月の平均客室稼働率は38.2％（コロナ禍前の2019年同期は83.6％）となりました。また、東京都の全施設タイプにおける2021年１月～９月の延べ宿泊者数は2,434万人（2019年同期は5,832万人）となりました。2021年10月から緊急事態宣言が解除されるなど、国内の新型コロナウイルス感染状況が収束に向かう中で、インバウンドを含めた今後のホテル市場復調が期待されます（観光庁調べ）。このような事業環境の中、当社グループは不動産流動化事業において収益オフィスビルや賃貸マンション等の一棟販売を進捗させるとともに、不動産開発事業においては、戸建住宅や物流施設の販売を推進しました。また、仕入活動においては、将来の収益の源泉となる収益不動産や各種開発用地の取得を進めてまいりました。以上の結果、当連結会計年度は、売上高61,726百万円(前連結会計年度比3.5％減)、営業利益10,965百万円(同70.6％増)、税引前利益10,302百万円(同74.6％増)、親会社の所有者に帰属する当期利益6,721百万円(同86.6％増)となりました。セグメントごとの業績は次のとおりであります。(不動産流動化事業)当連結会計年度は、「関内トーセイビルⅢ」（神奈川県横浜市）、「T'sgarden清瀬」（東京都清瀬市）、「市川島村ビル」（千葉県市川市）等46棟のバリューアップ物件の販売を行ったことに加え、Restyling事業において「伊皿子プレース」（東京都港区）、「ルネ鎌倉植木」（神奈川県鎌倉市）等で４戸の販売を行いました。また、当連結会計年度より連結の範囲に含めております㈱アイ・カンパニー並びにその子会社４社（以下「プリンセスグループ」という。）において、中古区分マンション19戸を販売いたしました。当連結会計年度の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、賃貸マンション等31棟、土地２件を取得いたしました。加えて、プリンセスグループを連結子会社化したことに伴い、当連結会計年度末において、収益オフィスビル、賃貸マンション等25棟、中古区分マンション127戸等の棚卸資産が増加しております。また、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、棚卸資産評価損の戻入を1,408百万円計上しております。以上の結果、不動産流動化事業の売上高は33,587百万円(前連結会計年度比7.8％増)、セグメント利益は7,203百万円(前連結会計年度比28.7％増)となりました。（注）2022年11月期より不動産流動化事業の名称を「不動産再生事業」に改めております。当社グループの不動産再生事業は、資産価値の劣化した不動産を取得し、デザイン性向上・利便性向上・セキュリティの向上・環境配慮仕様導入などの「バリューアッププラン」についてエリアの特性やテナントニーズを取り込んで検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施し、「再生不動産」として様々な投資家の皆様に販売する事業です。様々な不動産再生を通じ建物の長期活用に繋げ、環境負荷軽減を推進してまいります。(不動産開発事業)当連結会計年度は、新設物流施設「T'sLogi蓮田」（埼玉県蓮田市）、新設商業施設「THEパームス相模原パークブライティア(店舗部分)」（神奈川県相模原市）を販売いたしました。また、需要が堅調な戸建住宅の販売にも注力し、「THEパームスコート鎌倉城廻」（神奈川県鎌倉市）、「THEパームスコートひばりヶ丘」（東京都西東京市）等において、84戸を販売いたしました。当連結会計年度の仕入につきましては、賃貸マンション開発用地３件、商業施設開発用地１件、収益オフィスビル開発用地３件、物流施設開発用地２件及び67戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。また、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、棚卸資産評価損156百万円及び棚卸資産評価損の戻入283百万円を計上しております。以上の結果、不動産開発事業の売上高は11,962百万円(前連結会計年度比26.0％減)、セグメント利益は1,060百万円(前連結会計年度はセグメント損失3,743百万円)となりました。(不動産賃貸事業)当連結会計年度は、保有する賃貸用棚卸資産24棟を売却したものの、新たに収益オフィスビル、賃貸マンション等40棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資産のリーシング活動にも注力いたしました。以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は5,466百万円(前連結会計年度比5.9％減)、セグメント利益は2,700百万円(前連結会計年度比16.4％増)となりました。(不動産ファンド・コンサルティング事業)当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）1,123,406百万円から、ファンドの物件売却等により121,111百万円の残高が減少したものの、新たに大型案件のアセットマネジメント業務を受託したこと等により、418,571百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は1,420,867百万円となりました。以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は4,934百万円(前連結会計年度比13.1％減)、セグメント利益は3,137百万円(前連結会計年度比25.2％減)となりました。前連結会計年度と比較して減収減益となった主な要因は、前連結会計年度に大型案件の売買に係る仲介手数料収入等が当セグメントに計上されていたためであります。(注)アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。(不動産管理事業)当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努め、当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で470棟、分譲マンション及び賃貸マンションで288棟、合計758棟（前連結会計年度末比63棟増加）となりました。以上の結果、不動産管理事業の売上高は5,219百万円(前連結会計年度比11.3％増)、セグメント利益は672百万円(前連結会計年度比0.8％増)となりました。(ホテル事業)当連結会計年度は、2021年７月に「トーセイホテルココネ浅草」、2021年10月に「トーセイホテルココネ鎌倉」を開業しました。また、既存ホテルの稼働率の改善等に向けて取り組みましたが、新型コロナウイルス感染症の再拡大に伴い、一部のホテルを休館する等、厳しい状況が続きました。以上の結果、ホテル事業の売上高は555百万円（前連結会計年度比27.1％増）、セグメント損失は838百万円(前連結会計年度はセグメント損失673百万円)となりました。②経営成績等に関する分析・検討内容当連結会計年度は、コロナ禍の影響が続いているホテル事業を除いて、各事業は順調に推移しました。投資家の不動産に対する旺盛な需要を取り込んだ不動産流動化事業の利益率上振れがグループ全体の利益を牽引したほか、不動産ファンド・コンサルティング事業の受託資産残高1.4兆円への伸長による、アセットマネジメント報酬等の増加が利益に貢献しました。不動産流動化事業の一部販売予定物件の販売時期を翌期以降に変更したことから、売上高は617億円（期初計画比11.2％減）となったものの、利益率向上により税引前利益は103億円（期初計画比28.8％増）となり、期初計画を大幅に上回る利益を達成いたしました。当社グループの中期経営計画「InfinitePotential2023」の初年度として、順調なスタートとなりました。中期経営計画に掲げる「既存事業の拡大」の施策においては、賃貸収益拡大に向けた大型優良不動産の取得や、不動産流動化事業における事業領域拡大を目途として、中古区分マンション買取リノベ再販事業を営むプリンセスグループを連結子会社に加えるなどの取り組みを進めました。また、中期経営計画の「新たな収益モデルの創出」の施策においては、さらなる競争力強化に向けて、多様な不動産ファンドスキームの構築ならびに、不動産流動化事業、不動産ファンド・コンサルティング事業とデジタルトランスフォーメーション(DX)を融合させる施策を推進しました。前連結会計年度にクラウドファンディング事業「トーセイ不動産クラウドTRECFUNDING」を立ちあげ、当連結会計年度は、国内不動産を裏付けとしたセキュリティ・トークンをシンガポールのデジタル証券プラットフォームである「ADDX※」に上場いたしました。これらはまだ小さな取り組みながら、当社グループのDX推進ならびに、日本の不動産に対する投資機会の多様化やグローバル化への寄与も将来期待されることから、当社グループの企業価値を高める取り組みとして今後も推進してまいる所存です。※ADDXは、シンガポール金融管理局が認可したセキュリティ・トークンのプラットフォームです。(2)生産、受注及び販売の状況①生産実績当社グループは、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業及びホテル事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。②受注実績当社グループのうち連結子会社において受注生産を行っておりますが、グループ事業全体における重要性が低いため、受注実績の記載はしておりません。③販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度(自2020年12月１日至2021年11月30日)前連結会計年度比(％)金額(千円)不動産流動化事業33,587,0817.8不動産開発事業11,962,680△26.0不動産賃貸事業5,466,444△5.9不動産ファンド・コンサルティング事業4,934,862△13.1不動産管理事業5,219,86411.3ホテル事業555,51527.1合計61,726,449△3.5(注)１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度(自2019年12月１日至2020年11月30日)当連結会計年度(自2020年12月１日至2021年11月30日)金額(千円)割合(％)金額(千円)割合(％)トーセイ・リート投資法人7,385,12911.63,923,9836.4３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(3)財政状態当連結会計年度末における財政状態は、総資産195,010百万円(前連結会計年度末比20.6％増)、負債129,052百万円(同25.6％増)、資本65,958百万円(同11.9％増)となりました。また、親会社所有者帰属持分比率は33.8％(前連結会計年度末は36.5％)となっております。(流動資産)当連結会計年度末における流動資産の残高は、122,839百万円となり、前連結会計年度末に比べ17,175百万円増加しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産流動化事業及び不動産開発事業において、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比19,793百万円増)等によるものであります。(非流動資産)当連結会計年度末における非流動資産の残高は、72,171百万円となり、前連結会計年度末に比べ16,150百万円増加しております。これは主に、投資不動産12,824百万円の増加等によるものであります。(流動負債)当連結会計年度末における流動負債の残高は、19,822百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,036百万円増加しております。これは主に、未払法人所得税等1,699百万円の増加等によるものであります。(非流動負債)当連結会計年度末における非流動負債の残高は、109,229百万円となり、前連結会計年度末に比べ25,301百万円増加しております。これは主に、有利子負債24,329百万円の増加等によるものであります。(資本)当連結会計年度末における資本の残高は、65,958百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,989百万円増加しております。これは主に、利益剰余金5,807百万円の増加等によるものであります。(4)キャッシュ・フロー当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ3,478百万円減少し、33,560百万円となりました。(営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動により獲得した資金は、974百万円(前連結会計年度比92.2％減)となりました。これは主に、税引前利益10,302百万円、棚卸資産の増加7,118百万円、法人所得税の支払額2,532百万円等によるものであります。(投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動により使用した資金は、15,448百万円(前連結会計年度比281.1％増)となりました。これは主に、投資不動産の取得による支出12,251百万円、子会社の取得による支出1,610百万円等によるものであります。(財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動により獲得した資金は、10,994百万円(前連結会計年度は、3,414百万円の使用)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出37,419百万円及び配当金の支払額896百万円があったものの、長期借入れによる収入49,831百万円があったことによるものであります。キャッシュ・フロー指標のトレンド2019年11月期2020年11月期2021年11月期親会社所有者帰属持分比率(％)36.036.533.8時価ベースの親会社所有者帰属持分比率(％)39.133.923.6キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)－7.3118.0インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)－12.90.8親会社所有者帰属持分比率：親会社所有者帰属持分／資産合計時価ベースの親会社所有者帰属持分比率：株式時価総額／資産合計キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い(注１)いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。(注２)株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。(注３)キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。(注４)有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。(注５)2019年11月期は、連結キャッシュ・フロー計算書の営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。(5)重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、IFRSに準拠して作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針及び見積りにつきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等(１)連結財務諸表連結財務諸表注記３．重要な会計方針、４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」に記載されているとおりであります。(6)経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について中期経営計画「InfinitePotential2023」（2020年12月～2023年11月）の計画数値に対する当連結会計年度の実績については以下の通りとなっております。当連結会計年度の経営成績の分析につきましては前述の「（1）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容」をご参照ください。＜中期経営計画「InfinitePotential2023」定量計画（連結）＞※下線部を追加記載もしくは修正しております。初年度2021年11月期（2021年１月12日発表）２年目2022年11月期（2022年１月12日発表）３年目（最終年度）2023年11月期（2022年１月12日発表）連結売上高695億円800億円1,000億円連結税引前利益80億円120億円140億円最終年度ROE--12％以上安定事業比率(営業利益ベース)47.5％43.5％50％程度自己資本比率35.7％33.3％35％程度ネットD/Eレシオ1.01倍1.35倍1.3倍程度配当性向26.2％28.2％30％程度＜当連結会計年度までの実績＞2021年11月期連結売上高617億円連結税引前利益103億円ROE10.8％安定事業比率(営業利益ベース)40.7％自己資本比率33.8％ネットD/Eレシオ1.23倍配当性向26.7％(7)資本の財源及び資金の流動性に関する事項当社グループの事業活動における資金需要は、主に事業用建物および土地の仕入に関するものであります。当社グループはこれらの需要について、自己資金に加え、銀行借入を中心に機動性と長期安定性を重視した資金調達を実施しております。