株式会社長栄
有価証券報告書－第34期(令和3年4月1日－令和4年3月31日)

３【事業の内容】当社グループは、当社（株式会社長栄）及び子会社３社で構成されており、不動産管理事業及び不動産賃貸事業を営んでおります。当社は京都府、滋賀県、大阪府、兵庫県、愛知県、東京都、神奈川県で事業を展開しており、当事業年度末日現在の管理戸数は以下のとおりです。京都府滋賀県大阪府兵庫県管理物件21,060戸1,129棟1,316戸45棟1,586戸44棟99戸1棟内自社物件1,871戸65棟697戸13棟1,154戸18棟99戸1棟愛知県東京都神奈川県計管理物件892戸33棟134戸5棟70戸2棟25,157戸1,259棟内自社物件788戸24棟－－70戸2棟4,679戸123棟店舗数は管理センター23ヶ所、賃貸仲介センター２ヶ所、マンスリーマンションの受付センター２ヶ所、ホテルが１ヶ所（2022年３月末に営業終了）となっております。当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。〔事業系統図〕事業系統図によって示すと次のとおりであります。（注）１.当社子会社のアリーズ一般社団法人は、当社が信託受益権を保有する不動産物件に関する信託を受託し、同物件の管理処分を行っております。２.ホテル事業（自社運営ホテルの営業）については、2022年３月末に終了しております。当社では、不動産管理事業と不動産賃貸事業を両輪とする事業展開を行っており、両事業は「第５経理の状況１財務諸表等（１）財務諸表注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。各事業の具体的内容は以下のとおりです。（１）不動産管理事業当社は、マンションオーナー様（以下、オーナー様とする）の安定した賃貸経営に資するべく、入居者管理はもとより、ビルメンテナンス、売買仲介、賃貸仲介（リーシング）及びリフォーム工事などの賃貸経営に必要なサービスを提供しております。その中でも、入居者様に長期に渡って住み続けていただくことがオーナー様の収益の最大化に繋がるとの観点から、『入居率120％（空室待ちが発生している状態、家賃が下がらない状態）』の実現を目指し、入居者満足度を上げ、テナントリテンション（入居者保持）を実現するための様々な施策を行っております。具体的には、入居者様のお困りごとに迅速に対応するため、京都府に19ヶ所（京都市18ヶ所、宇治市１ヶ所）、滋賀県（大津市）・大阪府（大阪市）・愛知県（名古屋市）・東京都（港区）に各１ヶ所の管理センターを設けており、休日夜間についても緊急受付の窓口を設けることで24時間365日お部屋のトラブルに対応しております。管理センター（ベルヴィ）については、管理専門のスタッフ（レジデンシャルクリエイター）をマンション毎の担当制で配置しており、入居者様をサポートする体制となっております。また、入居者様を数千名規模で花火大会等に招待するベルヴィ夏祭りや、入居者様を対象とした抽選会「年末チャポン宝゛（だから）くじ」、入居者様向けプレゼント（お食事券等）キャンペーンの「アゲちゃうベルヴィ」をはじめ、各種イベント・キャンペーンを実施しております。一方、オーナー様に対しては、賃貸経営に必要なサービスをワンストップで提供できる企業を目指し、賃貸管理本部、アセットマネジメント本部、入居促進本部、リフォーム事業本部、不動産本部、開発コンサルティング部を設けております。①賃貸管理本部賃料収納、入退去管理、契約更新などの入居者管理、エレベーター点検、消防設備保守点検、貯水槽清掃、共用部清掃などのビルメンテナンス、原状回復工事をはじめ、マンション管理全般を担当する当社の主要部署となります。マンション管理業務についてはレジデンシャルクリエイターが担当し、オーナー様の賃貸経営をサポートしております。②アセットマネジメント本部自社物件について収益の最大化を図るため改修・修繕等の各種業務を担当しております。③入居促進本部賃貸仲介（リーシング）、「BellevieClub」（入居者様向け会員組織）の運営、グローバルデスク（留学生向け入居サービス）など入居率及び入居者満足度を向上させるための各種業務を担当しております。なお「BellevieClub」では、会員優待サービス、エアコンクリーニング割引サービス、家具割引サービス等の入居者様向けサービスを行っております。④リフォーム事業本部外壁塗装、設備入替、貯水槽清掃等、賃貸マンションのリフォーム全般を行っております。⑤不動産本部投資意欲の高いオーナー様からの購入依頼と売却をお考えのオーナー様からの売却依頼に応えるべく、売買仲介を行っております。⑥開発コンサルティング部不動産管理業務を受託するための営業活動を行っております。（２）不動産賃貸事業当社の不動産賃貸事業は、自社物件及びサブリース物件の賃貸、マンスリーマンションの賃貸並びにホテルの運営から構成されております。①自社物件及びサブリース物件の賃貸（アセットマネジメント本部）自社物件については、原則として全額金融機関からの長期借入金により資金調達を行い、家賃収入の範囲内で余裕をもって返済が可能な収益性の高い物件を取得し、入居者様に賃貸しております。当社は、不動産管理事業で得たノウハウにより入居率の改善又は家賃の維持を見込める物件と判断した物件については比較的築年数の古い物件であっても積極的に取得しており、入居率の上昇及び高い家賃水準を維持するため、取得後の改修工事や設備入替等のリフォーム工事についても積極的に行っております。なお、当社はサブリース物件については、２棟を保有するのみで積極的な取得は行っておりません。当社の自社物件については、入居者様からの家賃収入により借入金を返済しているとの考え方に基づき、入居者ファーストを徹底する文化が形成されております。また、自社物件は、不動産管理事業におけるオーナー様向けサービスの試験・テストの場としても活用しております。さらに、当社の不動産管理事業に関する評判が確立していない新しい地域に進出する場合、短期間でオーナー様から管理業務を受託することは難しいため、進出当初に自社物件を購入し管理戸数のボリュームを一定程度確保しながら管理拠点を出店する手法をとっております。②マンスリーマンションの賃貸（宿泊事業本部、マンスリー大阪）当社は、京都府（宿泊事業本部）及び大阪府（マンスリー大阪）において短期滞在者様向けのマンスリーマンションの賃貸を行っております。マンスリーマンションの賃貸は、管理物件（自社物件含む）の空室対策として開始いたしましたが、大規模なマンスリーマンション需要がある場合には、それ以外の物件についても一時的に部屋を賃借し短期滞在者様に部屋を提供しております。また、家具・家電等の貸出を行うレンタル事業も行っております。③ホテルの運営（宿泊事業本部）当社は、ホテル「悠旅（ゆたか）」の運営を行っておりましたが、新型コロナウイルス感染症の断続的な発生に伴い、先行きの不透明性が高くなったことを受けて、経営資源を他の分野に集中するため、2022年３月末に営業を終了いたしました。これに伴い、宿泊事業本部は、2022年４月からマンスリーマンション京都とし、マンスリーマンション大阪とともに不動産管理事業の賃貸管理本部の所管となっております。（３）不動産管理事業と不動産賃貸事業の関係不動産管理事業では自社物件の管理も行っており、不動産賃貸事業での自社物件の増加が管理戸数の増加につながり原価低減に貢献しております。また、自社物件の取得は不動産管理事業における新規進出エリアの管理戸数のボリュームを確保するための手段となっております。さらに、自社物件はオーナー様向けのサービスの試験・テストの場としても活用しており、管理ノウハウの蓄積が管理受託物件の入居率の向上につながっております。以上のように、当社は、不動産管理事業と不動産賃貸事業の相乗効果を活かして事業展開しております。