積水ハウス株式会社
有価証券報告書－第71期(令和3年2月1日－令和4年1月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という」)の状況の概要は以下のとおりです。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度における世界経済は、国・地域や業種により状況は異なるものの、総じて新型コロナウイルス感染症の世界的大流行の影響により厳しい状況が継続しました。わが国経済においては、感染対策と社会経済活動の両立を進める中、所得や雇用環境の改善等の景気持ち直しの動きが見られました。また、国内及びアメリカの住宅市場では、コロナ禍での生活様式の変化を背景に、住宅取得需要は底堅い状況が続きました。そのような中、国内では、新設住宅着工は戸建住宅・賃貸住宅ともに持ち直しの動きが継続し、子育て世代の住宅取得支援制度の創設や環境性能等に応じた住宅ローン減税制度の導入等、住宅取得やリフォーム工事への政策面での追い風もありました。このような事業環境の中、当社グループのグローバルビジョン“「わが家」を世界一幸せな場所にする”の実現に向け、第５次中期経営計画（2020年度～2022年度）の基本方針を「コアビジネスのさらなる深化と新規事業への挑戦」とし、住を基軸に、融合したハード・ソフト・サービスを提供するグローバル企業を目指す取り組みを着実に進めています。また、お客様、お取引先様、関係者の皆様、そして従業員の安全を最優先に、感染拡大の抑制に必要な対策、オンラインを活用した顧客折衝や新商品開発等の取り組みを継続しました。人生100年時代の幸せの提供を目指し、住まいのビッグデータを活用して、「健康」「つながり」「学び」を軸にしたサービスを提供する「プラットフォームハウス構想」の第１弾として、業界初の間取り連動スマートホームサービス「PLATFORMHOUSEtouch」を販売し、外出先から住まいと家族を見守る、「つながり」を軸としたサービスの提供を開始しました。また、地方創生事業「TripBase道の駅プロジェクト」セカンドステージとして、８道県14か所で計1,184室のホテルを2022年春より順次開業する計画が始動しました。当連結会計年度における連結受注高は2,721,734百万円(前期比13.3％増)、連結売上高は2,589,579百万円(前期比5.8％増)となりました。利益については、連結営業利益は230,160百万円(前期比23.4％増)、連結経常利益は230,094百万円(前期比24.6％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は153,905百万円(前期比24.6％増)となりました。セグメント別の経営成績は次の通りです。(戸建住宅事業)当セグメントの売上高は352,732百万円(前期比9.1％増)、営業利益は42,475百万円(前期比31.8％増)となり、前期後半以降の好調な受注に加え、順調な工事進捗により増収となりました。中高級商品・高価格商品の拡販に注力し、住まい手の様々なニーズやコロナ禍における生活様式の変化に対応した最新の生活提案「ファミリースイートおうちプレミアム」、採用率が91％（2020年度）に達したネット・ゼロ・エネルギーハウス（ZEH）「グリーンファーストゼロ」に加え、採用率80％を超える次世代室内環境システム「スマートイクス」が好評で、受注は引き続き好調に推移しました。また、全国５か所で展開する「住まいの夢工場」を「Tomorrow'sLifeMuseum」へとリニューアルし、「共感」をコンセプトにリアルな暮らしが体験できる「ライフスタイル型モデルハウス」や「技術・構造館」「環境館」等をワンストップで体験し、楽しく学び納得することの出来る施設へと発展させ、顧客体験の満足度をさらに高めることとしました。(賃貸住宅事業)当セグメントの売上高は384,022百万円(前期比7.0％増)、営業利益は56,047百万円(前期比19.1％増)となり、順調な工事進捗により増収となりました。徹底した都市部中心のエリアマーケティングとともに、強靭な構造と設計自由度を両立する当社オリジナル構法を用いた３・４階建て賃貸住宅の拡販に注力した結果、３・４階建て比率は79％に達しました。また、ゼロエネルギーの賃貸住宅「シャーメゾンZEH」は脱炭素社会の実現、建築主及び入居者メリットを両立する新しいエシカルな住まいの選択肢として好評で、年間受注戸数は約8,500戸と前年度実績を大きく上回りました。加えて、ホテルライク仕様等の高付加価値提案、ならびに高い入居率と賃料水準を実現する積水ハウス不動産各社の物件管理が奏功し、法人向け事業も含め賃貸住宅の受注は引き続き好調に推移しました。しかしながら、小規模ホテル等の非住宅の受注は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により伸び悩みました。(建築・土木事業)当セグメントの売上高は261,930百万円(前期比13.5％減)、営業利益は15,146百万円(前期比5.6％減)となりました。株式会社鴻池組の建築・土木事業においては、前期における複数の大型物件売上の反動や新型コロナウイルス感染症拡大の影響等により、減収となりました。また、当社建築事業におけるホテルや商業施設等の受注においても、同様に引き続き新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受けました。(リフォーム事業)当セグメントの売上高は156,167百万円(前期比10.7％増)、営業利益は25,546百万円(前期比24.7％増)となり、前期後半以降の好調な受注が増収に寄与しました。より快適な住まいへの関心の高まりや生活様式の変化に対応した「ファミリースイートリノベーション」等の提案型リフォーム、リビングを中心とした生活空間の範囲に絞って断熱改修等を行う「いどころ暖熱」や創エネリフォーム等の環境型リフォームが好評で、大規模リフォームの受注割合が拡大する等、受注は引き続き好調に推移しました。また、新築戸建住宅で好評の次世代室内環境システムを導入する「スマートイクスリノベーション」を12月より販売開始しました。(不動産フィー事業)当セグメントの売上高は584,969百万円(前期比4.9％増)、営業利益は50,480百万円(前期比15.1％増)となりました。好立地に建築した高品質・高性能な賃貸住宅「シャーメゾン」の供給により管理受託戸数が堅調に増加するとともに、長期安定経営をサポートする質の高い建物管理と入居者の生活を充実させるサービス提供等により、高水準の入居率と賃料を維持し、増収に寄与しました。また、積水ハウス不動産グループを統括する中間持株会社積水ハウス不動産ホールディングス株式会社を設立し、事業領域拡大も視野に見据え、事業推進を行うこととしました。(分譲住宅事業)当セグメントの売上高は191,488百万円(前期比37.6％増)、営業利益は14,548百万円(前期比91.8％増)となり、前期後半以降の好調な受注に加え、順調な工事進捗により増収となりました。優良土地の積極仕入れを継続するとともに、高い需要に対応するため営業体制を強化することで、土地取得から検討中の顧客への拡販に注力し、受注は引き続き好調に推移しました。(マンション事業)当セグメントの売上高は90,612百万円(前期比17.5％増)、営業利益は12,486百万円(前期比41.6％増)となりました。徹底したエリア戦略と戸建住宅事業で培った環境性能やライフスタイル提案によって付加価値の高い分譲マンション「グランドメゾン」（以下「GM」）の開発を行い、「GM新梅田タワーTHECLUBRESIDENCE」（大阪市北区）、「GM浄水ガーデンシティセントラルフォレストⅠ」（福岡市中央区）等を中心に引渡しが計画通りに進捗し、増収となりました。また、「GM上町一丁目タワー」（大阪市中央区）、「GM薬院ザ・タワーレジデンス」（福岡市中央区）等の販売が好調に推移しました。(都市再開発事業)当セグメントの売上高は102,736百万円(前期比2.1％減)、営業利益は11,276百万円(前期比31.9％減)となりました。「グランフロント大阪」（大阪市北区）および「WOsaka」（大阪市中央区）の持分を一部売却し、積水ハウス・リート投資法人に「プライムメゾン下北沢」（東京都世田谷区）等賃貸住宅を売却しました。また、当社が開発したオフィスビルや賃貸住宅「プライムメゾン」等の当社グループ保有物件の入居率は堅調に推移しました。しかしながら、ホテル収益は、新型コロナウイルス感染症の影響による旅行者減少等により減少しました。(国際事業)当セグメントの売上高は388,936百万円(前期比4.9％増)、営業利益は50,147百万円(前期比26.3％増)となりました。アメリカでは、過去最低水準の住宅ローン金利の追い風もあり、コミュニティ開発事業及びWoodsideHomes社の住宅販売事業が引き続き好調に推移し、賃貸住宅開発事業において「Zera」（ポートランド）、「NeonLocal」（デンバー）及び「TheMerian」（サンディエゴ）の引渡しが完了し、増収となりました。一方、オーストラリアでは、不動産市場の回復の遅れや新型コロナウイルス感染症の影響に伴い、減収となりました。また、中国では、計画通りに進捗しましたが、前期に蘇州市のマンション引渡しが集中した反動により、減収となりました。(その他)当セグメントの売上高は75,984百万円(前期比6.4％増)、営業損失は1,208百万円となりました。エクステリア事業では、戸建住宅、賃貸住宅等において、住宅と外構との一体提案の強化、在来種の植栽を提案する「５本の樹」計画の推進等を行いました。ESG経営のリーディングカンパニーを目指す当社は、「積水ハウスグループに関わるすべての人が幸せであること」「事業を通じ、よりよい社会づくりに先進的に取り組み、貢献し続けていること」をテーマとし、全従業員の意識向上と理解浸透を図り、持続的な事業成長を目指し、ESG経営を推進します。環境面では、2020年度における新築戸建ZEH比率が91％となり、第５次中期経営計画最終年度までの目標90％を前倒しで達成、累積戸数も６万戸を超えました（2021年３月末時点）。また、戸建住宅および賃貸住宅シャーメゾンでのZEH推進に加え、分譲マンション「グランドメゾン」を2023年度にすべてZEH仕様とし、家庭部門の脱炭素化に貢献することとしました。加えて、サプライチェーンの脱炭素化を推進するため、科学的知見に基づく温室効果ガス削減計画の認定であるSBT認定について、主要サプライヤーの目標設定率を引き上げることを目標として定めました。サプライヤーとの情報共有、取り組み意識の向上を目指し、説明会を開催し、先導的なサプライヤーや当社の取り組み事例を紹介する等、サプライヤーと協力してCO2削減の取り組みを進めています。また、お客様と共に取り組んできた「５本の樹」計画の成果を琉球大学と共同検証し、生物多様性の定量評価の仕組みをネイチャー・ポジティブ方法論として公開しました。社会性向上に関しては、女性管理職登用促進に向けた研修「積水ハウスウィメンズカレッジ」による計画的かつ着実な女性管理職育成に注力し、第５次中期経営計画最終年度の目標である260人を前倒しで達成しました。また、男性従業員の育児休業取得を推進し、「男性育休フォーラム」の開催や「男性育休白書2021」の発行等を行いました。これらの取り組みを含むジェンダーに関する情報開示と男女平等への取り組みが評価され、「ブルームバーグ男女平等指数」に２年連続で選定されました。また、東京大学大学院工学系研究科と当社は、「未来の住まいのあり方」をテーマとした研究および次世代の建築人材を育成する国際建築教育拠点（SEKISUIHOUSE-KUMALAB）の研究施設「T-BOX」を新設し、運用を開始しました。ガバナンス面では、４月の定時株主総会にて社外取締役比率を40％、女性取締役比率を30％とし、取締役会議長を社外取締役より選任することで、取締役会の独立性と多様性を向上させ、取締役会の経営監督機能をさらに強化しました。また、「経営監督機能と業務執行機能の緩やかな分離」を図るため、取締役会から経営会議に一部権限を委任し決議機能を新たに持たせるとともに、取締役会から執行役員等への業務執行に関する権限の委任も進めています。さらに、新市場区分におけるプライム市場への変更に伴い、改訂後のコーポレートガバナンス・コードへの対応を12月時点で完了しています。加えて、１月には、報酬決定プロセスの客観性・独立性の向上のため、取締役及び委任型執行役員の個人別報酬支給額決定権限を、取締役会から人事・報酬諮問委員会に委任しました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」といいます。)は、営業活動により118,034百万円増加し、投資活動により113,706百万円、財務活動により111,701百万円それぞれ減少した結果、前連結会計年度末と比較して85,059百万円減少となり、当連結会計年度末の資金残高は515,174百万円となりました。(営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動の結果、得られた資金は118,034百万円(前期比73,937百万円資金減)となりました。税金等調整前当期純利益を234,334百万円計上したこと等により、資金の増加となりました。(投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動の結果、減少した資金は113,706百万円(前期比18,202百万円資金減)となりました。賃貸用不動産等、有形固定資産の取得による支出が82,951百万円(前期比4,538百万円資金増)あったこと等により、資金の減少となりました。(財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動の結果、減少した資金は111,701百万円(前期比34,086百万円資金減)となりました。配当金の支払額が55,608百万円(前期比3,117百万円資金増)あったこと等により、資金の減少となりました。③生産、受注及び販売の実績(イ)生産実績当社グループ(当社及び連結子会社)の展開する事業は多様であり、生産実績を定義することが困難であるため「生産実績」は記載していません。(ロ)受注実績当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりです。セグメントの名称受注高受注残高金額(百万円)前期比(％)金額(百万円)前期比(％)戸建住宅事業353,2999.6183,8650.3賃貸住宅事業390,1909.9378,8901.7建築・土木事業333,63019.7434,10719.8リフォーム事業160,96213.633,38016.8不動産フィー事業584,9694.9－－分譲住宅事業201,89738.958,11421.8マンション事業83,9523.784,991△7.3都市再開発事業98,891△4.225,057△13.3国際事業432,77324.4260,45530.5報告セグメント計2,640,56613.21,458,86210.9その他81,16717.553,71010.7合計2,721,73413.31,512,57210.9(注)１金額には消費税等を含んでいません。２受注残高には当連結会計年度に連結子会社化したHOLTGROUPHOLDINGS,LLC及びその他子会社の数値を、「国際事業」に含めて表示しています。(ハ)販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりです。セグメントの名称金額(百万円)前期比(％)戸建住宅事業352,7329.1賃貸住宅事業384,0227.0建築・土木事業261,930△13.5リフォーム事業156,16710.7不動産フィー事業584,9694.9分譲住宅事業191,48837.6マンション事業90,61217.5都市再開発事業102,736△2.1国際事業388,9364.9報告セグメント計2,513,5955.8その他75,9846.4合計2,589,5795.8(注)１金額には消費税等を含んでいません。２主な相手先別の販売実績は、当該販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10未満であるため記載を省略しました。(参考)提出会社個別の事業の受注高、売上高、繰越高の状況は次のとおりです。期別事業別の名称前期繰越高(百万円)当期受注高(百万円)計(百万円)当期売上高(百万円)次期繰越高(百万円)手持高第70期自2020年２月１日至2021年１月31日住宅請負事業695,003849,9081,544,911860,068684,843不動産事業130,045190,548320,593195,237125,356合計825,0481,040,4561,865,5051,055,305810,200第71期自2021年２月１日至2022年１月31日住宅請負事業684,843953,6331,638,476936,384702,092不動産事業125,356206,545331,902213,980117,921合計810,2001,160,1791,970,3791,150,364820,014(注)１金額には消費税等を含んでいません。２前事業年度以前に受注した工事で、契約の更改により請負金額に変更のあるものについては、その増減額を「当期受注高」並びに「当期売上高」に含めています。３損益計算書において、住宅請負事業は「完成工事高」、不動産事業は「不動産事業売上高」として表示しています。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりです。①経営成績当連結会計年度の連結売上高は、全てのビジネスモデルにおいて増収となり、前期比142,674百万円増加の2,589,579百万円(前期比5.8％増)となりました。連結営業利益は、アメリカでの住宅販売や物件売却が進捗した国際ビジネスの増益、請負型ビジネス及びストック型ビジネスの増収効果が寄与し、前期比43,641百万円増加の230,160百万円(前期比23.4％増)となりました。連結経常利益は、連結営業利益の増加等により、前期比45,396百万円増加の230,094百万円(前期比24.6％増)となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は、前期比30,363百万円増加の153,905百万円(前期比24.6％増)となりました。(参考)連結売上高、連結営業利益をビジネスモデル及びセグメントごとに示すと、次のとおりです。売上高営業利益2021年１月期2022年１月期前期比(％)2021年１月期2022年１月期前期比(％)金額(百万円)金額(百万円)金額(百万円)金額(百万円)請負型戸建住宅事業323,332352,7329.132,23142,47531.8賃貸住宅事業358,745384,0227.047,05256,04719.1建築・土木事業302,837261,930△13.516,05115,146△5.6小計984,915998,6851.495,335113,66819.2ストック型リフォーム事業141,090156,16710.720,47925,54624.7不動産フィー事業557,632584,9694.943,86950,48015.1小計698,722741,1366.164,34876,02718.1開発型分譲住宅事業139,151191,48837.67,58614,54891.8マンション事業77,09190,61217.58,81712,48641.6都市再開発事業104,953102,736△2.116,56511,276△31.9小計321,195384,83719.832,96938,31116.2国際事業370,686388,9364.939,70850,14726.3その他71,38475,9846.4△2,480△1,208消去又は全社－－－△43,363△46,786連結2,446,9042,589,5795.8186,519230,16023.4②財政状態資産、負債及び純資産の状況当連結会計年度末における資産総額は、前連結会計年度末と比較して6.7％増の2,801,189百万円となりました。流動資産は、主に販売用不動産の増加等により、1,952,729百万円と増加(前期比9.7％増)しました。固定資産は、有形固定資産の増加等により、848,459百万円と増加(前期比0.4％増)しました。負債総額は、社債の償還等により減少する一方、借入金や未払法人税等の増加等により、前連結会計年度末と比較して1.9％増の1,280,229百万円となりました。純資産は、親会社株主に帰属する当期純利益を153,905百万円計上したことによる利益剰余金の増加等により1,520,959百万円と増加(前期比11.1％増)しました。③キャッシュ・フロー当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの分析については、「(1)経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりです。④資本の財源及び資金の流動性当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金及び不動産(たな卸資産を含む)の取得・開発をはじめとする投資資金等であり、運転資金については、自己資金の活用又は借入金、短期社債(コマーシャルペーパー)により調達し、投資資金等については、主に社債、借入金により調達しています。資金調達に際しては、これら多様な調達手段から時機に応じて最適な手段を選択することで、安定的な財源の確保及び調達コストの低減を図るほか、国内信用格付AA格の維持を前提に、D/Eレシオ0.45倍以下及び債務償還年数(NetDebt/EBITDA倍率)１年以下を中期目標として財務健全性の維持に努めています。また、複数の金融機関とコミットメントライン契約及び当座貸越契約を締結することで、十分な資金の流動性を確保しています。⑤経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「第２事業の状況１．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（2）目標とする経営指標」に記載の指標及び2023年１月期の業績目標（連結売上高27,870億円、連結営業利益2,360億円、連結経常利益2,340億円、親会社株主に帰属する当期純利益1,580億円）です。当連結会計年度においては、2021年９月に上方修正した2022年１月期の業績目標（連結売上高25,530億円、連結営業利益2,200億円、連結経常利益2,180億円、親会社株主に帰属する当期純利益1,480億円）に対し、連結売上高は25,895億円、連結営業利益は2,301億円、連結経常利益は2,300億円、親会社株主に帰属する当期純利益は1,539億円と目標を上回る結果となりました。また、ROAは8.6％（目標10％）、ROEは11.0％（目標10％）となりました。引き続き、目標数値の達成を目指します。⑥重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しています。この連結財務諸表の作成にあたり、資産、負債、収益及び費用の報告額に不確実性がある場合、作成時に入手可能な情報に基づいて、その合理的な金額を算出するために見積り及び仮定を用いていますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。連結財務諸表の作成に用いた会計上の見積り及び仮定のうち、特に重要なものは、「第５経理の状況1．連結財務諸表等」の「（1）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりです。なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大が会計上の見積りに与える影響に関する情報は、「第５経理の状況1．連結財務諸表等」の「（1）連結財務諸表注記事項（追加情報）」に記載のとおりです。