株式会社ＬＡホールディングス
有価証券報告書－第1期(令和2年1月1日－令和2年12月31日)

３【事業の内容】当社は、持株会社としてグループ会社の経営管理及びこれに附帯又は関連する業務を行っております。また、当社の子会社である株式会社ラ・アトレ、株式会社ＬＡアセット、株式会社ラ・アトレレジデンシャル及びL'ATTRAITPROPERTYDEVELOPMENTINC.の事業系統図は、次のとおりです。なお、当社は、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第49条第２項に規定する特定上場会社等に該当しており、これにより、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準については連結ベースの数値に基づいて判断することとなります。それぞれの事業の内容は以下のとおりであります。(1）新築不動産販売事業本事業において行う業務は、ａデベロップメント業務、ｂ土地企画販売業務、ｃ新築マンション買取再販業務が中心になります。ａデベロップメント業務本業務の主な内容は、株式会社ラ・アトレが収益不動産開発及び新築分譲マンション開発を行い販売するものです。収益不動産開発は、居住用マンション、タウンハウス（※１）などの賃貸レジデンス及び店舗ビル、オフィスビルなどの都市型商業ビルの開発業務を行い、法人又は個人投資家等へ販売するものです。また、新築分譲マンションは開発業務を行い、一般顧客等へ販売するものです。本業務の特徴は、同社が土地の仕入れ及び商品開発に関与することにより、建物のトータルデザインからディテールに至るまでの意匠にこだわり、また、構造、耐震、耐火、省エネ、エコ（低ホルムアルデヒド等）、空気環境、遮音などの面にも配慮することなどができます。これらの仕入れ及び企画の立案を含めた商品開発から販売までの業務を行うことで、社会のニーズを先取りした"魅力ある商品・サービス"を創作しております。賃貸レジデンスでは、既存と異なる価値観や非日常のエモーショナルな体験価値を提供する高級賃貸レジデンス「ＴＨＥＤＯＯＲＳ」などのブランド創出・確立を行っております。都市型商業ビルでは、未来の１等地というポテンシャルの高いエリアに注力し"小粒ながらキラリと輝く"をコンセプトにした「Ａ＊Ｇ（エ－ジ－）」シリーズの継続的なブランド力の向上を図っております。新築分譲マンションは、「ラ・アトレレジデンス」としてシリーズ化し、ライフスタイル重視のターゲットに対し、"先鋭的なデザイン","独自の世界観","エッジのきいた"をキーワードに新しい価値を提供しております。また、これらの商品開発で土地情報を有効に活用して仕入れ機会を増大できるという点が強みであるものと認識しております。ｂ土地企画販売業務本業務の主な内容は、株式会社ラ・アトレがデベロップメント業務において用地として検討している土地の中で、最終的に商品開発の基準に達しなかったものの、比較的優良なものについて、同業他社に開発企画プランや一定の手続きを行ったうえで、土地と事業企画とをセットとして売却するプロジェクトです。買手にとっては、開発に要する時間を短縮することができるというメリットがあります。ｃ新築マンション買取再販業務本業務の内容は、株式会社ラ・アトレが他のデベロッパーが開発した物件について、立地、開発コンセプト、安全性、デザイン性、居住性、収益性などを検討したうえで、新築のまま買い取り販売するものです。他社では、買い取った物件をそのまま転売するのが一般的ですが、同社は本業務を2002年頃から手掛けており、今までに培ってきたノウハウを生かして、物件に合わせたライフグッズ、ファニチャー、インテリア等をコーディネートし、住宅ローンのアドバイス及び紹介等も行うことによって付加価値をつけて販売します。(2）再生不動産販売事業本事業における業務は、ａ戸別リノベーションマンション販売業務、ｂ１棟リノベーション分譲業務、ｃインベストメントプロジェクト業務があります。ａ戸別リノベーションマンション販売業務本業務の主な内容は、株式会社ラ・アトレが中古マンションを戸別に仕入れ、リニューアル（戸別リノベーション（※２））内容の企画・立案などりより洗練された住居として再生を図り、株式会社ラ・アトレレジデンシャルが販売活動をして一般顧客等へ販売するものです。物件の仕入れは、立地、価格、規模等を吟味・厳選して、仲介・流通不動産業者、サービサー、金融機関を通じた債権処理の情報等を活用して戸別に買い取ります。本業務の特徴としては、中古マンションに対して新築同様のインフィル（※３）を施し、機能性の高い戸別リノベーションマンションを顧客に対して、同じ条件の新築物件よりもリーズナブルな価格で販売することが可能となっているものと認識しております。また、「都心一等地」「100㎡の広さ」をキーワードとした１戸当たり１億円以上の「プレミアムリノベーションマンション」としてシリーズ化し、他にはない立地の希少性と洗練された居住空間を施し、時代の流行の変化を先取りする洗練された魅力的な商品提供に注力しております。ｂ１棟リノベーション分譲業務本業務の主な内容は、株式会社ラ・アトレが企業所有の社員寮・社宅、首都圏の賃貸マンション等を対象として、建物１棟を取得後、全面的にリノベーションし、株式会社ラ・アトレレジデンシャルが販売活動をして一般顧客等へ戸別に販売するものです。本業務の特徴は、株式会社ラ・アトレの再生ノウハウを活用して建物全体に対してデューデリジェンスを施します。それに基づき専有部分だけでなく共用部分も含めて全面的に改装（１棟リノベーション（※４）・コンバージョン（※５））することによって、建物の機能を大幅に刷新し、魅力的な分譲物件に仕立て上げております。また、建物の管理計画、修繕計画、資金予算等を作成し、管理組合の組成、管理専門業者の選定など、ご入居後も安心して暮らせるように住環境の整備にも力を入れております。ｃインベストメントプロジェクト業務本業務の主な内容は、株式会社ラ・アトレが、首都圏のレンタルオフィスビル、企業所有の社宅、賃貸レジデンス等を対象として、建物１棟を購入し、その後同社の再生ノウハウを活用して、建物全体に対して、より収益性を高めるための詳細なデューデリジェンスを施すものです。それに基づき建物管理等に関するコストマネジメントを行い、同時にコンバージョンや建物をリノベーションすることによって建物を刷新し、テナント・入居者の誘致能力を高めて収益力のアップ及びキャッシュ・フローの改善を図り、その後に売却（法人・個人投資家等）することを目的としております。(3）不動産賃貸事業本事業の主な内容は、株式会社ＬＡアセット及び株式会社ラ・アトレが固定資産として保有する不動産の賃貸管理、販売用不動産として所有する転売前物件のテナント等の賃貸管理を行うものです。自社で保有する不動産の賃貸については、ヘルスケア施設、レジデンシャルホテル、商業施設等を建設又は取得し、運用事業者等へ１棟ごと賃貸するものと、オフィスビル、賃貸レジデンスを建設又は取得し、個別に賃貸をするものなどがあります。(4）その他事業上記以外の事業として、不動産売買仲介業務、リフォーム業務等、他の事業から派生する事業等を行っております。（※１）タウンハウスタウンハウスとは、ひとつの建物の中に複数の住戸が並列的に並んだ連棟式（長屋式）の低層の集合住宅をいいます。各住戸の住空間は完全に独立しており、マンションと戸建住宅を融合したような住宅です。（※２）戸別リノベーション戸別リノベーションとは、建築後一定の時間が経過した中古マンションに対して、内装・間取り・住設機器等を見直すことによって機能性を高め、また新築同様のインフィルを施すことによって洗練された住居として再生することをいいます。（※３）インフィルインフィルとは、部屋の内装・設備・間取り等を指し、「新築同様のインフィルを施す」とは中古マンションをリノベーションする際に、現在の新築物件が採り入れているような内装・間取りに変更し、また最新の住宅設備機器を導入することなどを表します。（※４）１棟リノベーション１棟リノベーションとは、価値の低下した建物を、建物の修繕履歴（トラックレコード）を含めて全面的に精査し、老朽化した設備を刷新したり建物に新たな機能を追加したりすることによって建物全体の価値を向上（バリューアップ）させることをいいます。（※５）コンバージョンコンバージョンとは、オフィスビルをマンションに変更したり、寮や社宅を商業系施設に変更したりするなどの、建物の用途変更を伴う改修をいいます。