香陵住販株式会社
有価証券報告書－第40期(令和2年10月1日－令和3年9月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により厳しい状況が続いているものの、基調としては持ち直しており、企業収益や業況感は全体として回復傾向となりました。しかしながら、ワクチン接種の進展や新薬の提供といった光明がある一方、変異ウイルスによる感染拡大という新たな問題の発生もあり、その収束時期はいまだ見通せないことから、景気の先行きについて依然として不透明な状況が長期化しております。当社グループが属する不動産業界におきましては、賃貸市場は、新型コロナウイルス感染症の影響により企業の人事異動や雇用に一時的な停滞があったものの、その後は回復基調にあり需要は安定化へと推移しております。販売市場は、政府による住宅取得支援策や低金利の住宅ローンなどにより住宅取得環境は依然として良好であり、新設住宅着工戸数は、2021年初め頃までは横ばい圏内の動きが続いているものの３月以降、増加傾向となっております。また、テレワーク需要の高まりによって郊外立地の戸建住宅が好調に推移する一方で、東京都心のオフィス需要は減少し空室率が高くなるなどの動きも出ております。そのような中、当社の自社企画投資用不動産においては、鉄筋コンクリート造の物件に加え、小型の木造賃貸住宅の用地取得、建設にも注力してまいりました。当社グループにおいては、全体の賃貸管理戸数が20,444戸、駐車場台数が8,505台となったことで安定収益基盤が強化され、グループ化した株式会社ＫＡＳＵＭＩＣとのシナジー効果により、物件情報の収集、仲介件数の拡大、管理物件の入居率向上及び管理戸数の更なる拡大が可能となっております。この結果、売上高7,799,150千円(前期比3.5％増)、営業利益622,576千円(同10.9％増)、経常利益652,010千円(同13.8％増)、親会社株主に帰属する当期純利益406,790千円(同5.6％増)となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。不動産流通事業不動産売上高においては、自社企画投資用不動産であるレーガベーネ泉町（茨城県水戸市）、レーガベーネ土浦川口(茨城県土浦市)を中心に、中型投資用物件、土地、戸建、区分所有建物の仕入れ、販売が好調に推移し、前期を上回る結果となりました。また、仲介事業収益について賃貸は、新型コロナウイルス感染症により、企業の人事異動への影響はあったものの、前期売上を上回る結果となりました。販売においては、戸建を中心に販売が好調に推移し、前期売上を大きく上回る結果となっております。これらの結果、不動産流通事業の売上高は5,444,406千円(前年同期比3.4％増)、セグメント利益は547,458千円(同2.2％増)となりました。不動産管理事業不動産管理事業については、当社の安定的な収益基盤でありますが、賃貸事業収益においては、前期売上を下回っております。要因として自社不動産の新規取得の遅れがあげられますが、コインパーキングは、新型コロナウイルス感染症の影響により一時的に稼働率が低下したものの運営台数が1,192台となったことから、前期売上を上回り回復傾向となっております。一方、コインランドリーについては、空きテナントを所有するオーナーへの提案商品として、自社において運営を行ってまいりましたが、魅力ある商品として今後、収益性の改善を図ることは難しいと判断し、当該事業からの撤退をいたしました。また、賃貸管理戸数が20,444戸、駐車場台数8,505台となったことから、管理事業収益については前期売上を大きく上回る結果となりました。その他、太陽光売電収益については順調に推移しております。これらの結果、不動産管理事業の売上高は2,354,743千円(前年同期比3.7％増)、セグメント利益は751,412千円(同16.5％増)となりました。当連結会計年度末における総資産は9,548,049千円となり、仕掛販売用不動産の増加等によって前連結会計年度末に比べて479,994千円増加致しました。当連結会計年度末における負債合計は5,914,298千円となり、短期借入金の増加等によって前連結会計年度末に比べて123,044千円増加致しました。当連結会計年度末における純資産合計額は3,633,751千円となり、前連結会計年度末に比べて356,950千円増加致しました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の期末残高は、前連結会計年度末に比べて343,068千円増加し、1,222,438千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況及び増減の要因は、次のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動により獲得した資金は606,709千円(前期は2,137,305千円の収入)となりました。これは主に、法人税等の支払221,119千円及びたな卸資産の増加159,198千円があったものの、税金等調整前当期純利益604,958千円及び減価償却費238,834千円の計上によるものであります。(投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動により使用した資金は182,588千円(前期は1,184,684千円の支出)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出150,209千円及び無形固定資産の取得による支出44,277千円によるものであります。(財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動により支出した資金は81,052千円(前期は695,226千円の支出)となりました。これは主に、短期借入れによる収入969,400千円及び長期借入れによる収入487,100千円があったものの、長期借入金の返済による支出1,480,904千円及び配当金の支払額75,168千円によるものであります。③生産、受注及び販売の実績a.生産実績該当事項はありません。b.仕入実績当連結会計年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称仕入高(千円)前年同期比(％)不動産流通事業1,006,746△0.6合計1,006,746△0.6(注)１.不動産管理事業の仕入実績については金額的重要性が乏しいため記載を省略しております。２．金額は、仕入価格によっております。３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。c.受注実績不動産流通事業においては、受注販売を行っておりませんので、受注実績は記載しておりません。不動産管理事業の修繕及びリフォームについて受注を行っておりますが、いずれも受注から売上高計上まで期間が短期であるため、受注実績は省略しております。d.販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売高(千円)前年同期比(％)不動産流通事業5,444,406+3.4不動産管理事業2,354,743+3.7合計7,799,150+3.5(注)１．セグメント間取引については相殺消去しております。２.主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合相手先前連結会計年度当連結会計年度金額(千円）割合(％)金額(千円)割合(％)合同会社レジデンス・ファイブ1,541,56520.5－－３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりましては、財政状態及び経営成績に影響を与える会計上の見積りを行う必要があります。当社グループはこの見積りを行うにあたり、過去の実績等を勘案して合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。当社グループが連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。ａ.販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価正味売却価額は、見積売却価格から見積追加投資額及び見積直接経費を控除して算出しております。正味売却価額のうち、見積売却価格については、不動産市況のほか近隣物件及び同種物件の実際の成約価格及び現時点における販売状況等を勘案して見積りを行っております。また、見積追加投資額及び見積直接経費については、契約書又は見積書等の金額を基礎に見積りを行っております。正味売却価額の見積りに用いた仮定は、実際の売却価格、追加投資額及び直接経費とは異なる可能性があり、その実現には不確実性があります。また、正味売却価額の見積りに用いた仮定について見直しが必要となった場合、翌連結会計年度の連結財務諸表において、たな卸資産評価損を計上する可能性があります。b.固定資産の減損処理減損の兆候があると認められた固定資産については、当該固定資産から得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額と帳簿価額とを比較し、割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には減損損失の認識が必要と判断し、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。減損の兆候の把握や減損損失の認識の判断において用いた仮定は、実際のキャッシュ・フローとは異なる可能性があり,その実現には不確実性があります。また、減損損失の認識の判断に用いた仮定について見直しが必要となった場合、翌連結会計年度の連結財務諸表において、減損損失を計上する可能性があります。c.繰延税金資産繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異を計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ.売上高の分析当連結会計年度における売上高は、7,799,150千円（前期比3.5％増）の増収となりました。これは不動産流通事業における販売の仲介事業収益が成約件数の増加により前年を大きく上回っていること、及び管理戸数が積みあがっていることにより不動産管理事業における管理事業収益が前年を上回っていることによるものであります。以上の結果、事業セグメント別の売上高は、不動産流通事業5,444,406千円（同3.4％増）、不動産管理事業2,354,743千円（同3.7％増）となりました。ｂ.売上原価、売上総利益の分析当連結会計年度における売上原価は、4,541,370千円（前期比2.4％増）となりました。これは不動産売上原価が増加したことにより不動産流通事業の売上原価が124,657千円増加の3,397,689千円（同3.8％増）、家賃収入を生じる賃貸用不動産の取得が少なかったことにより不動産管理事業の売上原価が18,021千円減少の1,143,681千円（同1.6％減）となったことによるものであります。その結果、当連結会計年度における売上総利益は、3,257,779千円（同5.1％増）となりました。ｃ.販売費及び一般管理費、営業利益の分析当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、2,635,202千円（前期比3.8％増）となりました。これは主として人件費の増加及び販売用不動産の修繕費の増加によるものであります。その結果、当連結会計年度における営業利益は、622,576千円（同10.9％増）となりました。ｄ.営業外損益、経常利益の分析当連結会計年度における営業外収益は、54,533千円（前期比18.0％減）となりました。これは主として受取保険金の減少によるものであります。また、営業外費用は25,100千円（同54.5％減）となりました。これは主として支払利息の減少及び設備復旧費用の減少によるものであります。その結果、当連結会計年度における経常利益は、652,010千円（同13.8％増）となりました。ｅ.特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益の分析当連結会計年度における特別利益は、8,064千円(前期比100.0％増)となりました。これは主として有価証券売却益の増加によるものであります。また、特別損失は55,116千円（前期比8,980.1％増)となりました。これは主としてコインランドリー設備等の固定資産売却損及び減損損失が発生したことによるものであります。また、法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額をあわせた税金費用は、198,168千円（同6.1％増）となりました。その結果、当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は、406,790千円（前年同期比5.6％増）となりました。③資本の財源及び資金の流動性についての分析当社の資金需要のうち主なものは、運転資金、販売用不動産購入資金、自社企画投資用不動産プロジェクト資金、設備資金であります。運転資金は、基本的に手許資金で賄っております。販売用不動産購入資金は、小型物件については手許資金、大型物件については、物件毎の販売計画に基づいて金融機関からの長期借入金または短期借入金で調達しております。自社企画投資用不動産プロジェクト資金は、物件毎の企画書に基づいて金融機関からの長期借入金または短期借入金で調達しております。設備資金は、設備投資計画に基づき手許資金で賄っております。なお、当連結会計年度末における有利子負債の残高は、3,246,143千円となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、1,222,438千円となりました。④経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、2021年３月16日に資本政策を制定し、自己資本比率は30％台を維持し40％を目指す、ROEは10％以上を維持する、配当性向は30％以上を当面の目標とするとし、また、年間管理戸数増加目標は1,000戸としております。当期における実績につきましては、自己資本比率38.1％、ROE11.8％、配当性向20.8％、年間管理戸数1,440戸増加となっております。また、2027年９月期に売上高100億超えを目標とする中期計画「ＫＯＲＹＯ2027」を公表しております。上記の達成に向け、ストックビジネスの強化を進め、安定収益をより強固なものにしつつ、新規事業等により業容の拡大、成長を目指してまいります。