中央日本土地建物グループ株式会社
有価証券報告書－第1期(令和2年4月1日－令和3年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当社は、共同株式移転の方式により2020年４月１日に日本土地建物株式会社と中央不動産株式会社との完全親会社として設立されました。当有価証券報告書は設立第１期として提出するものであるため、前連結会計年度との対比は行っておりません。(1)経営成績等の状況の概要①経営成績等の状況当連結会計年度のわが国経済は、新型コロナウイルスの感染拡大に収束が見られず、２度にわたる緊急事態宣言の発令により経済・社会活動が大幅に制限される措置が講じられる等、総じて厳しい状況が継続しました。一方で、コロナ禍はテレワークの進展、企業のデジタルトランスフォーメーション（DX）への取り組み強化など、働き方改革、新たな生活様式への対応を加速させました。不動産業界においては、賃貸オフィス市場では東京ビジネス地区の空室率が大幅に上昇し、平均賃料は下落しました。住宅市場では首都圏新築マンションの供給戸数が増加、初月契約率の平均も上昇しました。このような事業環境の下、当社グループでは、2020年３月に策定した「長期ビジョン2030」の基本方針に則し、グループブランド及びカルチャーの確立、収益力の強化と事業ポートフォリオの整備・拡充、経営基盤の強化に向けて、着実な取り組みを行ってまいりました。都市開発事業においては、商業施設の飲食店舗などを中心に、入居テナントからの賃料支払猶予や減額要請などの影響が見られました。一方で、新たな中規模オフィスブランドであるREVZO（レブゾ）シリーズとして「REVZO虎ノ門」、「REVZO日本橋堀留町」の２物件が、大型再開発プロジェクトとして「東京虎ノ門グローバルスクエア」が竣工しました。また、「大宮駅西口再開発事業」において参加組合員予定者に決定したほか、「虎ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発事業」での都市計画手続開始、「内幸町一丁目街区」でのまちづくり方針の合意など、取組中の各プロジェクトで着実な進展がありました。更に「PMO日本橋江戸通」の一部持分の売却と「虎ノ門セントラルビル」の取得、「芝浦ルネサイトタワー」の一部持分の売却と「ホテルグレイスリー田町」の一部持分の取得など、賃貸不動産ポートフォリオの見直しも進めました。そのほか、八王子市の物流施設用地の取得など新たな取組みも進めています。住宅事業においては、分譲マンションでは「バウス西葛西清新町」、「バウス品川戸越」、「バウス瑞江」などの販売、分譲戸建では「バウスガーデン市川国府台」、「バウスガーデン西荻南」、「バウスガーデン大倉山」などの販売が進みました。また、有料老人ホーム「サニーライフ練馬高野台」、賃貸住宅「バウスフラッツ品川大井町」、「バウスステージ高田馬場」、学生マンション「ソアラプラザ西船橋」など、多様なニーズに応えられる賃貸住宅物件が竣工しました。不動産ソリューション事業においては、コロナ禍により対面営業に一部影響がありましたが、オンラインシステム等も活用し引き続き迅速で最適な不動産ソリューションの提供に努めました。例年開催している「CRE戦略セミナー」は、感染予防の観点からオンラインセミナー形式で開催しましたが、800名を超えるお客様に視聴いただきました。また、コンサルティング受託先の本社ビルの建て替え案件や遊休地の有効活用案件などのプロジェクトを完遂させました。資産運用事業においては、中央日土地アセットマネジメント株式会社（本年４月１日に日土地アセットマネジメント株式会社より社名変更）が運用する「日本土地建物プライベートリート投資法人」において、都内及び名古屋市の賃貸住宅４物件、千葉県と宮城県の物流施設２物件、首都圏近郊のヘルスケア施設２物件の計８物件を新たに取得するなど、ポートフォリオの用途分散・地域分散を図るとともに資産規模も拡大し、取得価額ベースで一つの目途としていた1,000億円の大台に到達しました。また、不動産会社・運用機関のサスティナビリティ配慮を計るベンチマーク評価GRESBのリアルエステイト評価において、優れた取り組みに付与される「GreenStar」を取得し、相対比較によるGRESBレーティングでは「２Star」となりました。新型コロナウイルスの感染拡大による影響は、少なくとも一定期間継続するものと仮定して、会計上の見積を行っております。しかしながら、不確定要素が多いことから、今後さらに長期化した場合、賃料の減少、開発プロジェクトの計画スケジュール変更や、住宅分譲における需要面への影響等、当連結会計年度以降の当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼすおそれがあります。以上の結果、当連結会計年度の営業収益は93,796百万円、営業利益は18,804百万円、経常利益は19,711百万円、親会社株主に帰属する当期純利益は100,799百万円となりました。(営業収益・営業利益)セグメント別の業績は次のとおりであります。(a)都市開発事業当セグメントにおきましては、主力であるオフィスビル・商業施設等の賃貸収入を中心に、営業収益は51,507百万円、セグメント利益(営業利益)は19,297百万円となりました。(b)住宅事業当セグメントにおきましては、「バウス西葛西清新町」及び「バウス品川戸越」などの住宅分譲収入並びにマンション賃貸収入などを計上し、営業収益は31,805百万円、セグメント利益(営業利益)は4,659百万円となりました。(c)不動産ソリューション事業当セグメントにおきましては、不動産仲介手数料、鑑定評価・各種コンサルティング手数料に加え、事業用不動産の転売収入などを計上し、営業収益は5,915百万円、セグメント利益(営業利益)は1,060百万円となりました。(d)資産運用事業当セグメントにおきましては、「日本土地建物プライベートリート投資法人」を含むファンドからのアセットマネジメントフィー、アクイジションフィーなどを計上し、営業収益は3,054百万円、セグメント利益(営業利益)は797百万円となりました。(e)その他当連結会計年度においては、ゴルフ事業などで営業収益は2,710百万円となりましたが、新型コロナウィルス感染症拡大の影響等により、来客数が減少したことなどから、セグメント損失(営業損失)は430百万円となりました。(営業外損益・経常損益)営業外収益は、受取配当金、持分法による投資利益等により6,710百万円となりました。また、営業外費用は、支払利息等により5,803百万円となりました。これらにより、経常利益は19,711百万円となりました。(特別損益)特別利益は、固定資産売却益及び経営統合に伴う負ののれん発生益等により93,058百万円となりました。一方、特別損失は、固定資産除却損、建替関連損失等により、5,862百万円となりました。(親会社株主に帰属する当期純利益)税金等調整前当期純利益106,907百万円を計上し、法人税等で5,963百万円を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は100,799百万円となりました。(参考情報)当連結会計年度に対応する前年同一期間との業績比較及び事業セグメント利益の状況は以下の通りです。なお、前年同一期間の数値は、前期の各社通期決算実績を合算の上、会社間取引及び未実現利益を消去して算出した参考数値であり、会計監査は受けておりません。(以下の表の計数は億円単位未満を四捨五入しております。)(単位：億円)区分(参考)前年同一期間(2019年４月～2020年３月)当連結会計年度(2020年４月～2021年３月)増減額増減率(％)営業収益875938+63+7.1営業利益211188△23△10.8経常利益229197△32△13.9親会社株主に帰属する当期純利益2001,008+808+403.7(参考：前年同一期間)(単位：億円)区分都市開発事業住宅事業不動産ソリューション事業資産運用事業その他調整額連結合計営業収益513242593236△6875営業損益19238188△1△45211(当連結会計年度)(単位：億円)区分都市開発事業住宅事業不動産ソリューション事業資産運用事業その他調整額連結合計営業収益515318593127△12938営業損益19347118△4△66188②財政状態の状況(資産)当連結会計年度末の総資産は1,156,070百万円となりました。主な内訳は、現金及び預金が49,076百万円、販売用不動産が50,535百万円、有形固定資産717,103百万円(うち建物が172,903百万円、土地が531,622百万円等）、投資有価証券が287,222百万円であります。流動資産である販売用不動産、及び、賃貸等不動産を中心とした有形固定資産を合わせると総資産の約７割を占めております。(負債)当連結会計年度末の負債は751,460百万円となりました。主な内訳は、有利子負債596,980百万円(うち短期借入金が22,500百万円、１年内返済予定の長期借入金が103,757百万円、社債が45,000百万円、長期借入金が425,343百万円等）、長期預り敷金保証金が42,540百万円、繰延税金負債が87,553百万円であります。長短借入金、社債等の有利子負債は596,980百万円と負債全体の約８割を占めております。また、統合に伴うグループ内の資金調達構造を整備するため、2020年８月に日本土地建物㈱から当社あてに無担保普通社債35,000百万円を会社分割の手法により移管を行っております。(純資産)当連結会計年度末の純資産は404,609百万円となりました。主な内訳は、利益剰余金236,057百万円を含む株主資本が295,239百万円、その他有価証券評価差額金108,768百万円をはじめ、その他の包括利益累計額が108,860百万円であります。結果として純資産額と総資産額との比率は約35％となっております。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度のキャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フロー22,607百万円投資活動によるキャッシュ・フロー△45,004百万円財務活動によるキャッシュ・フロー25,084百万円となり、現金及び現金同等物は2,687百万円増加し、株式移転に伴う現金及び現金同等物の増加額9,425百万円と合わせ、当期末残高は49,076百万円となりました。(営業活動によるキャッシュ・フロー)税金等調整前当期純利益106,907百万円、減価償却費10,454百万円、負ののれん発生益△86,345百万円、有形固定資産売却損益△5,060百万円、固定資産除却損3,360百万円などを計上し、売上債権の増加△1,592百万円、仕入債務の減少△2,503百万円、法人税等の支払額△6,018百万円などによる資金減少の結果、22,607百万円の収入となりました。(投資活動によるキャッシュ・フロー)有形固定資産の売却による収入10,124百万円、投資有価証券の売却による収入5,461百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△47,776百万円、保有不動産に係る建替関連費用の支出△1,343百万円、投資有価証券の取得による支出△10,786百万円などによる資金減少の結果、45,004百万円の支出となりました。(財務活動によるキャッシュ・フロー)借入金の借入・返済によるネット収入23,928百万円、社債の発行による収入10,000百万円、コマーシャル・ペーパーの純増減額△7,000百万円などにより、25,084百万円の収入となりました。④生産、受注及び販売の状況a生産実績該当事項はありません。b受注実績当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称受注金額(百万円)前年同期比(％)受注残高(百万円)前年同期比(％)都市開発事業2,253―498―住宅事業16―1―合計2,270―500―(注)上記金額には、消費税等は含まれておりません。c販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売金額(百万円)前年同期比(％)販売件数(戸・件)前年同期比(％)住宅事業24,450―362―不動産ソリューション事業2,168―8―合計26,619―370―(注)１上記金額には消費税等は含まれておりません。２住宅事業の販売金額、販売戸数には、他社との共同事業によるマンション分譲等が含まれております。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①経営成績等の状況に関する分析等当連結会計年度においては、新型コロナウイルスの感染拡大、政府による緊急事態宣言発令の中、テナントを始めとしたお客さま、お取引先さま、当社グループ社員などステークホルダーの安全を最優先に図りながら、また、飲食業を始めとしたテナントからの賃料猶予・減免などの要請に適正に対応しつつ、収益維持、積み上げに取り組んでまいりました。なお、当社グループの当連結会計年度における経営成績等については、「(1)経営成績等の状況の概要①経営成績等の状況」に記載のとおりであります。a．経営成績の状況に関する分析等当連結会計年度は当社設立初年度であるため、本来対比すべき前連結会計年度に代えて、設立統合母体会社である日本土地建物及び中央不動産の両グループの既往実績に基づき、当社が参考値として算出した前年同一期間値(「(1)経営成績等の状況の概要①経営成績等の状況(参考情報)」の2019年４月～2020年３月の計数）との対比で、億円単位で記載をいたします。当連結会計年度の営業収益は938億円で、前年同一期間対比63億円の増収となりました。このうち、土地建物賃貸収入は530億円で、前年同一期間対比７億円の増収となりました。コロナ禍により商業施設の飲食店舗などを中心に入居テナントからの減額要請などの影響がありましたが、新規取得・稼働物件等もあり増収となったものであります。販売用不動産売上は266億円で、前年同一期間対比71億円の増収となりました。「バウス西葛西清新町」、「バウス品川戸越」、「バウス瑞江」、「バウスガーデン市川国府台」、「バウスガーデン西荻南」、「バウスガーデン大倉山」などのバウスシリーズの住宅分譲の販売が進み増収となったものであります。営業収益のうちのその他は142億円で、前年同一期間対比16億円の減収となりました。コロナ禍によるゴルフ場収入、その他役務等収入の減少により、減収となったものであります。当連結会計年度の営業利益は188億円で、前年同一期間対比23億円の減益となりました。これは営業総利益が14億円の減益となり、また、当年度の統合一時費用等の要因で販管費負担が増加したことが主要因であります。同じく経常利益は197億円で、前年同一期間対比32億円の減益となりました。このうち受取配当金、持分法による投資利益等の営業外収益は微減、営業外費用は９億円増加しております。営業外費用の増加は統合に伴う資金調達構造の見直しや手元流動性の積み増し等に伴う金融費用等が主要因であります。同じく親会社株主に帰属する当期純利益は1,008億円で、前年同一期間対比808億円の増益となりました。これは経営統合による負ののれん発生益863億円の計上が主要因であります。当連結会計年度のセグメント別営業利益の状況等は以下のとおりです。都市開発事業の営業利益は193億円で、前年同一期間対比で微増となりました。これは、主に私募リート向け販売用不動産利益14億円の減益を、主力であるオフィスビル・商業施設等の賃貸利益等の増益でカバーしたものであります。当連結会計年度では新たな中規模オフィスブランドであるREVZO（レブゾ）シリーズとして「REVZO虎ノ門」、「REVZO日本橋堀留町」の２物件が、大型再開発プロジェクトとして「東京虎ノ門グローバルスクエア」が竣工し、「虎ノ門セントラルビル」、「ホテルグレイスリー田町」の一部持分を取得した一方、「PMO日本橋江戸通」、「芝浦ルネサイトタワー」の一部持分を売却する等、賃貸不動産ポートフォリオの見直しに努めております。住宅事業の営業利益は47億円で、前年同一期間対比約８億円の増益となりました。「バウス西葛西清新町」、「バウス品川戸越」、「バウス瑞江」、「バウスガーデン市川国府台」、「バウスガーデン西荻南」、「バウスガーデン大倉山」などのバウスシリーズの住宅分譲の販売が進んだことが主要因です。また、当連結会計年度では賃貸運用物件として、有料老人ホーム「サニーライフ練馬高野台」、賃貸住宅「バウスフラッツ品川大井町」、「バウスステージ高田馬場」、学生マンション「ソアラプラザ西船橋」などが竣工するなど、バウスシリーズを中心としながら、立地とニーズに合わせた各種住宅関連物件の提供に努めてまいります。不動産ソリューション事業の営業利益は11億円で、前年同一期間対比約８億円の減益となりました。同事業の収益は不動産仲介手数料、鑑定評価・各種コンサルティング手数料、事業用不動産の転売収入が中心となりますが、コロナ禍により期中の不動産取引の動きが少なかったこと等が主要因です。このような状況の中、オンラインシステム等を利用した営業活動を展開しているほか、日本土地建物販売の八重洲支店と上野支店を統合し、新たに東京支店を開設する等、効率的かつ効果的な営業体制の構築を図り、お客様の多様な不動産ニーズにお応えするべく努めてまいります。資産運用事業の営業利益は８億円で、前年同一期間対比でほぼ同水準となりました。同事業の収益はファンドからのアセットマネジメントフィー、アクイジションフィーなどが主体であり、中央日土地アセットマネジメント株式会社が運用する私募リート「日本土地建物プライベートリート投資法人」においては、都内及び名古屋市内の賃貸住宅４物件のほか、新たなアセットタイプとして千葉県と宮城県の物流施設２物件、首都圏近郊のヘルスケア施設２物件の計８物件を新規に取得し、ポートフォリオの用途分散・地域分散を図っております。これらにより同社全体の預かり資産も着実に増加しております。その他の営業利益は△４億円で、前年同一期間対比約３億円の減益となりました。これは、コロナ禍によるゴルフ場収益の減少等が主要因であります。b．財政状態の状況に関する分析等当連結会計年度末における財政状態の状況については、「(1)経営成績等の状況の概要②財政状態の状況」に記載のとおりであります。財政状態の状況に関する分析は以下のとおりです。当連結会計年度は当社設立初年度であり、株式移転による経営統合の要因で期初に大きく残高が変動しておりますので、当該経営統合による要因と、それ以外の要因に大きく区分し、経営統合後の実質的な期初比増減の内容を記載しております。なお、以下は当社の内部管理上の計数に基づいており、億円単位で記載をいたします。(資産)当連結会計年度末の総資産は11,561億円で、経営統合による要因2,738億円を除きますと期初比1,373億円増加いたしました。この期初比増減の内訳は、現金及び預金が期初比27億円増加、販売用不動産(含む仕掛及び信託受益権)が期初比14億円増加、有形固定資産が期初比291億円増加、投資有価証券が期初比1,001億円増加、などであります。現金及び預金の期初比27億円増加は、新型コロナウィルスの感染拡大に伴う不確実性に対応するため手元流動性を積上げたことによるものであります。販売用不動産(含む仕掛及び信託受益権)の期初比14億円増加は、購入・造成による増加約238億円、販売による減少約224億円などによるものであります。有形固定資産の期初比291億円増加は、取得・設備投資による増加約464億円、売却・除却による減少約69億円、減価償却による減少約105億円などによるものであります。投資有価証券の期初比1,001億円増加は、上場株式の株価上昇に伴い、時価評価額が増加したことが主要因であります。(負債)当連結会計年度末の負債は7,515億円で、経営統合による要因1,581億円を除きますと期初比600億円増加いたしました。この期初比増減の内訳は、有利子負債が期初比276億円増加、繰延税金負債が期初比286億円増加、などであります。有利子負債の期初比276億円増加は、手元流動性の積上げ及び有形固定資産の増加、すなわち取得・設備投資等への充当が主要因であります。繰延税金負債の期初比286億円増加は、上場株式の株価上昇に伴うその他有価証券評価差額金の増加に対応する税効果分が主要因であります。(純資産)当連結会計年度末の純資産は4,046億円で、経営統合による要因1,157億円を除きますと期初比773億円増加いたしました。この期初比増加の内訳は、親会社株主に帰属する当期純利益1,008億円から負ののれん発生益863億円を控除した145億円の利益剰余金の増加、上場株価の株価上昇に伴うその他有価証券評価差額金650億円の増加、などであります。c.キャッシュ・フローの状況に関する分析等営業活動によるキャッシュ・フローは、22,607百万円の収入となりました。内訳は、税金等調整前当期純利益106,907百万円、減価償却費10,454百万円、負ののれん発生益△86,345百万円などを計上し、差入敷金及び保証金の減少144百万円等による資金増加の一方、売上債権の増加△1,592百万円、仕入債務の減少△2,503百万円、法人税等の支払額△6,018百万円などによる資金減少であります。また、売上債権の増加及び仕入債務の減少により、合わせて短期的なキャッシュ・アウト・フロー要因が約41億円発生しております。この要因を除きますと、長期的な投資等への本源的原資となる税引後のキャッシュ・フローは約267億円でありました。投資活動によるキャッシュ・フローは、45,004百万円の支出となりました。内訳は、有形固定資産の売却による収入10,124百万円、投資有価証券の売却による収入5,461百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△47,776百万円、保有不動産に係る建替関連費用の支出△1,343百万円、投資有価証券の取得による支出△10,786百万円などによる資金減少であります。このように投資活動によるキャッシュ・フローは、主に賃貸等不動産の投資額から売却額を控除したネット投資額であります。当連結会計年度においては、上記の営業活動によるキャッシュ・フローを上回る水準となりましたが、後述の財務活動によるキャッシュ・フローで一部カバーをした形となっております。財務活動によるキャッシュ・フローは、25,084百万円の収入となりました。内訳は、借入金の借入・返済によるネット収入23,928百万円、社債の発行による収入10,000百万円、コマーシャル・ペーパーの純増減額△7,000百万円などであります。このうち2,687百万円は手元流動性の積上げに充当しており、残額の22,397百万円は営業活動によるキャッシュ・イン・フローと合わせて、投資活動のキャッシュ・アウト・フローに充当しております。d.資本の財源及び資金の流動性当連結会計年度末における有利子負債は596,980百万円となりました。引続き長期・固定での資金調達を主とすることにより、安定した財務基盤の構築を図りつつ、調達手段の多様化を目指し、2021年3月、無担保普通社債10,000百万円を発行し、当連結会計年度末での社債残高は45,000百万円となっております。なお、良好な資金調達環境のもと、継続して低金利での資金調達を行っております。e.経営指標の状況経営指標につきましては、ビジネスモデルに合わせて、種々の指標をバランスよく総合的に見ていくべきと考えております。具体的には、持続的な成長、財務基盤の強化の観点から、期間収益力を示す「経常利益」、借入金等の返済力を示す「有利子負債/EBITDA倍率」、資産の効率的な活用を示す「総資産利益率（以下ROA）」に注視してまいります。各指標の当連結会計年度の実績は以下のとおりです。経常利益は197億円と前年同一期間対比32億円の減益となりました。コロナ渦および経営統合に伴う一時コストの発生などを主因とするものであり、今後の環境変化等には十分留意してまいります。有利子負債/EBITDA倍率は約17倍となりました。成長に向けた投資が先行すると同指標が上昇いたしますが、中長期的な不動産市況、将来収益見通し等も踏まえて同指標の動向を注視し、運営してまいります。ＲＯＡは約2.2％となりました。今後の建替え計画等による収益の一時的な落ち込みや投資等に伴う資産の増加に十分留意した運営を目指してまいります。②重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成においては、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果と異なる可能性があります。当社グループが連結財務諸表の作成に際して採用している重要な会計方針、会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち重要なものは、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)及び(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。