株式会社ハウスドゥ
有価証券報告書－第13期(令和2年7月1日－令和3年6月30日)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）会社の経営の基本方針当社グループは、「日本の住宅市場をオープンにし、お客様のライフステージに即した理想の住宅を積極的に住み替えたりできる住まいの新しい流通システムを築きます。」というハウスドゥ！のブランド理念を掲げ、不動産売買仲介事業を基盤とし、リフォーム（建築）、買取に加え、住宅ローン、保険にいたるまで、住まいのワンストップサービスを提供しております。「売買仲介ショップ」をはじめ、「住宅情報モール」、「家・不動産買取専門店」や「ＲＥＮＴＤｏ」などお客様のニーズに対応する４つの店舗形態で直営店と不動産売買仲介・賃貸のフランチャイズチェーンを全国展開し、お客様のより近くに安心、便利な窓口を創ります。そして、店舗ネットワークとＩＴ・ＷＥＢを融合することで不動産情報のオープン化を実現いたします。国内フランチャイズ店舗ネットワーク1,000店舗を目指し、すでにご好評頂いております、住みながら家を売却できるサービス「ハウス・リースバック」事業のように、店舗ネットワークを通じてお客様が抱える課題や問題点に耳を傾け、住宅・不動産業界での問題解決をサービス商品として創造し、全国の店舗ネットワークを通じて提供していくことで社会に貢献してまいります。そして、今後ますます多様化が進む不動産業界をレベルアップするためには、多くの優れた人材が不可欠です。当社グループやフランチャイズ事業で実施している教育・研修システムを更に充実したものにし、人材教育を強化し、業界全体のサービスレベルの向上に貢献してまいります。（2）目標とする経営指標当社グループは、売上高経常利益率10％、自己資本比率30％を目標にしております。足元においては、下記の２点の経営指標を注視しながらバランスを保ち、持続的な業容の拡大を図ってまいります。目標数値2020年６月期2021年６月期売上高経常利益率（％）10％以上5.26.4自己資本比率（％）30％以上21.322.4（3）中長期的な会社の経営戦略当社グループにおきましては、激変する外部環境においても安定的な収益確保と持続的な成長を可能とするため、フランチャイズ事業、ハウス・リースバック事業、金融事業を中心とする成長強化事業の伸長に経営資源を集中してまいります。事業効率及び収益性の向上を追求しつつ、成長性と安定性のバランスに配慮して取り組んでまいります。具体的な経営戦略につきましては、１．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等の(1)会社の経営の基本方針、(4)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題、(5)経営戦略の現状と見通しに記載のとおりであります。（4）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題当社グループの事業を取り巻く環境は、当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により厳しい状況が続いているものの、基調としては持ち直しており、企業収益や業況感は全体として改善傾向となりました。当社グループの属する不動産業界におきましては、他業種では対面型サービスを中心に経済活動が低めで推移する中、日銀の金融緩和政策継続や住宅取得支援政策を背景に、住宅需要は引き続き堅調に推移しました。しかしながら、依然として感染収束時期が見通せない中、先行き不透明な状況が長期化しており、外部環境の変化には引き続き十分留意する必要があります。このような環境の下、当社グループの優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題は以下のとおりと認識しております。①主要事業の強化と事業シナジーの強化当社グループは、「全てのエリアにハウスドゥお客様のより近くに安心、便利な窓口を創り出す。」をビジョンに、その窓口たる直営店及びフランチャイズチェーンを全国に張り巡らせることを目指しています。そして、住宅・不動産業界における社会的な問題やお客様の不便さを解決することを事業化し、全国の店舗ネットワークを通じてサービス提供してまいります。顧客接点である不動産流通事業の営業店舗を事業活動の拠点となる地域に出店することにより、地域ごとの顧客ニーズ、不動産情報、市場動向、顧客嗜好等の把握を行うとともに、営業地域全体の情報を蓄積し、フランチャイズ事業、ハウス・リースバック事業、金融事業、不動産売買事業、不動産流通事業、リフォーム事業、小山建設グループ事業等の各事業間の連携を密にし、事業シナジーを強化することで事業基盤の拡大を図ってまいります。また、人口の減少や少子高齢化により、中長期的には住宅の新築着工戸数は減少することが予想されるものの、一方で中古住宅流通市場は、政府政策においても中古住宅とリフォーム市場を2018年時点の12兆円から20兆円に増加させることを長期的目標に掲げております（出所：国土交通省、2021年３月「住生活基本計画（全国計画）」）。このことから、同業他社や、他業界からもリフォーム事業参入の動きがあり、当社グループは、各事業の連携（事業シナジー）を高めるとともに、不動産流通事業を基盤として、集客を増やし、取引件数を増やすことで、関連事業のサービス（受注）の機会を増やし、お客様満足度の向上を図ってまいります。②ブランド戦略と首都圏への展開当社グループは、タレントで元プロ野球選手の古田敦也氏をイメージキャラクターに起用し、全国的にテレビＣＭを実施しており、お客様に安心・信頼のイメージを打ち出すとともに、とりわけ首都圏での認知度アップ・ブランド力向上を図り、フランチャイズ加盟店の増加に繋げております。広告宣伝効果に加え、店舗数増加に伴うブランド価値や信用力向上効果もあり、フランチャイズ加盟検討企業の増加や、従来買い手の仲介契約が多かったところをフランチャイズチェーン全体において、売り手の相談増に繋がっております。更なる仲介契約の増大を図り、取引の機会増加を図ってまいります。③フランチャイズ加盟店開発強化不動産業界は情報サービス化の方向で業界再編が進んでいます。大手はより規模を拡大し、住宅業界や建設資材関係大手も不動産業ネットワークを構築しようとする動きがあります。公益財団法人不動産流通近代化センター発行の2021不動産業統計集（３月期改訂）によると、不動産業界はその95％超が従業員10名未満の中小零細企業であり、顧客の信頼を得るため、ネットワークに属する動きが加速するものと考えます。そのような中、当社グループは、新規地域進出を含め、更なる加盟店ネットワーク規模の拡大のために積極的な募集活動を進めてまいります。グループのテレビ・ラジオＣＭ等のメディア・ブランド戦略の実施と合わせて、加盟店募集活動に注力いたします。また、加盟店の業務支援サービス（特に教育・研修）の拡充とサービスレベルの向上を行い、加盟店の業績向上をアシストし、増店を推進してまいります。一方で、フランチャイズネットワークのサービスレベルに達しない、あるいは達する見込みがない加盟店については、入れ替え等の施策を実施することでフランチャイズチェーン全体のサービスレベルの向上を図ってまいります。④販売用不動産の取得当社グループは、直営店エリアでお客様のニーズのある仕入をより強化し、販売、リフォーム、建築に繋げること、フランチャイズ加盟店情報を通じた仕入に加え、不動産業者ネットワークの構築と、「家・不動産買取専門店」のチャンネルで直営店を出店し、売主からの直接仕入情報の収集や、地域不動産業者からの仕入のルート構築を図り、多岐にわたる仕入情報のチャンネルを構築することで安定した販売用不動産の取得を可能にしてまいります。⑤ハウス・リースバック事業強化当社グループにおいて2013年10月からスタートした、住みながらその家を売却できる「ハウス・リースバック」事業が好調で、事業規模拡大に向け、反響対応、コンサルティングセールスの人員の増強が必要であります。個人住宅のセールアンドリースバック商品であり、売買、賃貸の両スキームで対応を要し、また、お客様それぞれのニーズも異なるため、販売員のセールススキルが求められます。安定した賃料収益と売却によるキャピタルゲインを得ることが可能な収益性の高い事業であり、当社グループにおいての中核事業に位置付けて経営資源を投下し、不動産売買事業や不動産流通事業からの人員シフトでの対応と新たな人材の採用及び、更なる集客のための広告宣伝に投資をしてまいります。顧客反響の中にはリバースモーゲージや不動産担保ローンの顧客層からのニーズも多く、当該ニーズを汲み取りビジネスチャンスに繋げるべく、金融機関との提携やグループ会社の株式会社フィナンシャルドゥにおいて、金融事業も推進してまいります。⑥内部管理体制の強化当社グループは、企業価値の最大化を図るためには、経営の健全性、透明性及び客観性を高めることが必要と考えており、最も重要な経営課題の一つとして、2020年９月制定のコーポレートガバナンス・コードに沿って、積極的強化に取り組んでおります。また、コーポレート・ガバナンス強化の一環として内部統制システムに係る基本方針を制定しており、同基本方針の着実な運用に加えて、経営トップからのメッセージ発信やコンプライアンス教育の強化、内部通報制度の拡充等によりコーポレート・ガバナンスの更なる強化に努めてまいります。⑦コンプライアンス体制の強化当社グループは、法令、定款及び社内規程等の遵守は勿論のこと、日々の業務を適正かつ確実に遂行し、クリーンで誠実な姿勢を企業行動の基本として、お客様の信頼を得ると同時に事故やトラブルを未然に防止する取り組みを強化してまいります。ＣＣＯ（チーフコンプライアンスオフィサー）職を中心とし、日常業務における関連法令遵守の監督を徹底するとともに、リスク管理委員会及びコンプライアンス委員会の定期的開催、各種取引の健全性の確保、情報の共有化、再発防止策の策定等を行ってまいります。また、社内啓蒙活動を実施し、厳正な管理による企業の社会的責任（ＣＳＲ）を重視した透明性のある管理体制の構築を図ってまいります。⑧成長事業への経営資源の配分当社グループは、各事業において人材採用ニーズがありますが、景気回復と実需の底堅さから各企業の採用ニーズは高く、有効求人倍率は年々上昇傾向にあります。そのような環境下で、当社グループは、成長過程にありますが、より収益性を高めるため、グループ内の成長性と安定性の高いフランチャイズ事業とハウス・リースバック事業、金融事業に優先して経営資源を注いでまいります。直営店の出店については、先の生産性の高いフランチャイズ事業やハウス・リースバック事業への人員シフトと直営店への人員採用と、マネジメントを担う店長の教育とその成長を確認し、フランチャイズ加盟店の加盟進捗を見極めながら進めてまいります。⑨財務管理の強化当社グループは、販売用不動産、事業用地並びに資産の取得資金を主として金融機関からの借り入れによって賄い、負債における有利子負債の占める割合が高く金利動向に影響を受けやすい財務構造となっております。「ハウス・リースバック資産の流動化」によるリファイナンス、内部留保の充実により、金利情勢、金利動向に影響を受けやすい財務構造の課題改善に努め、成長強化事業を中心とした事業拡大への投下資本拡大を図っております。今後も、投下資本の拡大、早期回収による安定的な収益の確保を行い、強靭な財務基盤の構築を図り、競争力の強化に取り組んでまいります。また、取引金融機関との良好な関係維持により、取引関係の強化を図り、相互理解を深めつつ、円滑な資金調達並びに調達コストの低減に努めてまいります。⑩人材採用育成の強化当社グループが手掛ける各事業を拡大する上で、人的サービスの占める割合は高く、当社グループは人材を最も重要な経営資源として位置付け、他社との差別化を図っていく考えであります。当社グループは、将来の中核を担う人材としての新卒社員の採用を強化し、今後についても当社グループの事業及び経営理念に共感する新卒社員を積極的に採用することで事業基盤の安定並びに拡大を図ってまいります。こうした観点から、潜在能力の高い新卒の採用と、早期に戦力化を図るために効果的な教育研修を実施してまいります。さらに、当社グループの成長速度を促進するために、新卒だけではなく、能力が高く即戦力となる中途採用も積極的に増やしていく考えであります。また、営業部門、管理部門に限らず全ての職種において、結婚・出産・育児等を経てもキャリアを継続することができるようにワークライフバランス制度を取り入れております。今後さらに、社員一人ひとりの成長をサポートできる仕組みを強化してまいります。（5）経営戦略の現状と見通し今後のわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大の収束には不確定要素があるものの、ワクチン接種の普及拡大とともに影響が和らぎ、経済活動は次第に回復していくものとみられます。しかしながら、変異型ウイルスによる再拡大やウッドショックの影響など、依然として先行きの見通しは不透明感が強い状況にあります。このような経営環境のもと、当社グループにおきましては、2022年６月期を最終年度とする中期経営計画に基づき、一層の業績拡大に努めております。成長強化事業としてストック型収益の基盤となるフランチャイズ事業に加え、仕入契約件数の増加と資産流動化スキームの構築により飛躍的に収益が拡大したハウス・リースバック事業を中心に、次なるストック型収益の柱として今後の拡大を見込むリバースモーゲージ保証事業に注力し、人材・広告宣伝等への投資は継続しつつ、これまでに培った基盤を活かした持続的成長モデルの構築と業績の拡大に努めてまいりました。一方で、底堅い住宅需要により足元の事業環境は堅調に推移しているものの、2021年2月10日時点で「中期経営計画の修正に関するお知らせ」にて公表しましたとおり、コロナ禍の各事業への影響の余波や外部環境の変化、強固な基盤を確立するための先行投資等を勘案し、中期経営計画の最終年度となる2022年６月期の業績見通しの見直しを行っております。次期の業績見通しは、新型コロナウイルス感染症拡大の当社グループ業績に与える影響は限定的と考えておりますが、引き続き警戒を要する状況が続くとみられることから、レンジ形式による開示としております。足元の状況に鑑みた保守的な下限値をベースラインとして、経済活動の回復状況及び各種取り組みの効果を想定し、上限値を設定しております。