スターツコーポレーション株式会社
有価証券報告書－第49期(令和2年4月1日－令和3年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度の業績は、売上高は1,989億63百万円（前期比4.8％減少）、営業利益は220億68百万円（前期比7.7％減少）、経常利益は233億23百万円（前期比3.3％減少）となり、親会社株主に帰属する当期純利益は155億99百万円（前期比3.6％増加）となりました。事業種類別セグメントごとの業績の概況は次のとおりであります。なお、当連結会計年度より、報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較分析しております。建設事業建設事業におきましては、資産運用及び資産継承のコンサルティングとして創業から変わらぬ地域密着営業を行っており、賃貸住宅をはじめ商業ビル・ホテル・高齢者支援施設・保育施設・物流倉庫などグループ総合力を活かした豊富なコンテンツによる土地有効活用の提案を行っております。社会インフラとして普及に注力しております『免震構造の建物』におきましては、地域特性を踏まえ『土地・所有者・入居者』すべてに最適な土地活用を提案してまいりました結果、累計受注棟数は2021年３月末現在では539棟となりました。また、26年にわたり培ってきた免震技術・耐震技術を活用し、歴史的価値のある貴重な建築物の改修・保存にも取り組んでおります。当連結会計年度の業績は、売上高657億56百万円（前期比16.7％増）、営業利益85億66百万円（前期比15.9％増）、受注残高は1,131億11百万円（前期比7.6％増）となりました。賃貸仲介事業賃貸仲介事業におきましては、不動産管理物件数の増加に伴い、更新手数料が堅調に推移いたしましたが、新型コロナウイルス感染症拡大による外出自粛や各企業の異動も抑制されたため申込件数及び仲介手数料が減少いたしました。物件案内から契約に至るまでリモートによる非対面での営業を推進する一方、広告宣伝費の見直し及び店舗営業時間短縮に伴う運営経費の減少により、当連結会計年度の業績は、売上高66億64百万円（前期比1.0％減）、営業利益22億51百万円（前期比10.4％増）となりました。売買仲介事業売買仲介事業におきましては、新型コロナウイルス感染症拡大により対面営業の制約等の影響を受けてまいりましたが、リモートでの物件紹介やウェブでの不動産セミナーを行ってまいりました。また、主要都市におきましては、物流施設用地や収益物件等の仲介も積極的に行ってまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高52億51百万円（前期比4.8％減）、営業利益14億52百万円（前期比6.7％減）となりました。不動産管理事業不動産管理事業におきましては、住宅を中心とした管理手数料売上は管理物件数の増加に伴い堅調に推移し、メンテナンス売上におきましても第２四半期以降、徐々に回復してまいりました。賃貸事業売上におきましては、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、時間貸駐車場「ナビパーク」の利用が減少いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高873億44百万円（前期比1.8％増）、営業利益98億78百万円（前期比5.7％減）となりました。分譲不動産事業分譲不動産事業におきましては、「スターツプロシード投資法人」へ賃貸住宅３棟を譲渡いたしました。また、総戸数88戸の大規模戸建分譲であります「ＱＵＷＯＮＧＡＲＤＥＮ（クオンガーデン）新浦安」（千葉県浦安市）の販売も堅調に推移いたしましたが、前連結会計年度におきまして「ＱＵＷＯＮ（クオン）流山おおたかの森」（千葉県流山市：販売戸数192戸）の完成引渡しがありましたため、当連結会計年度の業績は、売上高93億55百万円（前期比62.3％減）、営業利益２億33百万円（前期比61.7％減）となりました。なお、当連結会計年度における契約残高は、20戸30億55百万円となりました。出版事業出版事業におきましては、新レーベルの創刊、書籍・コミックの発行点数の増加等により紙・電子媒体ともに販売売上が順調に推移いたしました。一方で、360万人の会員を有する女性向けＷＥＢサイト「オズモール」の成功報酬型送客サービス「オズのプレミアム予約」では掲載店舗・施設の休業や営業時間短縮等により、送客実績が大きく減少いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高40億33百万円（前期比9.7％減）、営業利益１億32百万円（前期比75.0％減）となりました。ホテル・レジャー事業ホテル・レジャー事業におきましては、新型コロナウイルス感染症拡大による甚大な影響を受け、需要が急激に低下いたしました。昨年５月の緊急事態宣言解除以降、GoToトラベルキャンペーン等、各種政策により国内の需要は一時的に回復したものの、今年１月の緊急事態宣言再発出等、観光需要の先行きは不透明な状況が続いております。各施設におきましては、感染予防対策を徹底し運営を行ってまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高35億84百万円（前期比61.8％減）、営業損失20億35百万円（前期営業利益２億82百万円）となりました。高齢者支援・保育事業高齢者支援・保育事業におきましては、新たに「西荻窪きらきら保育園」（東京都杉並区）、グループホーム「きらら神戸兵庫町」（兵庫県神戸市）など７事業所を開設し、稼働が順調に推移いたしました。人材採用・育成活動にも積極的に取り組み、各事業所におきましては新型コロナウイルス感染症対策として衛生資材確保を行いました結果、当連結会計年度の業績は、売上高96億92百万円（前期比9.5％増）、営業利益４億７百万円（前期比8.4％減）となりました。コンサルティング事業コンサルティング事業におきましては、スターツプロシード投資法人の運用委託に係る報酬、不動産管理信託報酬、少額短期保険契約件数が堅調に推移しました。また、ピタットハウスＦＣ事業におきましては、ネットワーク店舗への非対面での経営指導を推進してまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高61億６百万円（前期比3.6％増）、営業利益12億42百万円（前期比16.5％増）となりました。物販・文化事業物販・文化事業におきましては、カードキーシステム「シャーロック」シリーズの製造・販売、コンビニエンスストア及び美術館の運営を行っております。新型コロナウイルス感染症拡大による新規営業活動の制約やコンビニエンスストアの来店客数が減少いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高11億73百万円（前期比9.6％減）、営業利益１億75百万円（前期比17.4％減）となりました。②財政状態及びキャッシュ・フローの状況財政状態の状況当連結会計年度末の総資産は前連結会計年度末と比べて110億11百万円増加し2,590億40百万円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する当期純利益の増加に伴う現金及び預金の増加、有形固定資産の取得による増加であります。総負債におきましては、主に借入金の返済等により前連結会計年度末と比べて45億58百万円減少し1,370億68百万円となりました。また、有利子負債残高は697億64百万円となっております。キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末と比べて120億44百万円の資金を獲得し、661億83百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、法人税等の支払83億20百万円等による資金の使用の一方で、税金等調整前当期純利益230億25百万円、減価償却費47億34百万円、分譲不動産事業のたな卸資産の減少57億71百万円による資金の獲得により、272億48百万円の資金を獲得（前連結会計年度は306億67百万円の資金を獲得）いたしました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、「ホテルエミオン京都」・「ホテルケヤキゲート東京府中」の建設、「札幌駅北口８・１地区第一種市街地再開発事業」におけるホテル用地の取得等により103億60百万円の資金を使用（前連結会計年度は83億15百万円の資金を使用）いたしました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、剰余金の配当、運転資金およびプロジェクト資金等の銀行借入金返済により、48億65百万円の資金を使用（前連結会計年度は93億36百万円の資金を使用）いたしました。③生産、受注及び販売の実績a.受注高、完成工事高、繰越高及び施工高建設事業の受注高、完成工事高、繰越高及び施工高は、次のとおりであります。種別前連結会計年度（自2019年４月１日至2020年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円）％一般住宅2,7082,1824,8912,2902,6000.7182,294賃貸住宅78,75145,069123,82141,83181,9890.861841,747その他15,34417,45132,79512,23020,5652.653712,135計96,80464,703161,50856,352105,1561.121,17456,177種別当連結会計年度（自2020年４月１日至2021年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円）％一般住宅2,6002,6265,2272,5162,7100.4112,509賃貸住宅81,98954,580136,57044,46392,1060.766244,507その他20,56516,50537,07018,77618,2942.953018,748計105,15673,712178,86865,756113,1111.071,20465,765（注）１．前期以前に受注したもので、契約の更新等により受注額に変更のあるものについては、当期受注高及び次期繰越高の手持高にその増減を含んでおります。２．次期繰越高の施工高は、未成工事支出金により手持高の施工高を推定したものであります。３．当期施工高には分譲不動産事業の分譲にかかる施工高は含まれておりません。４．当期受注高、完成工事高、次期繰越高、並びに当期施工高には、消費税等は含まれておりません。５．「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。b.契約及び販売実績分譲不動産事業の契約及び販売実績は次のとおりであります。種別前連結会計年度（自2019年４月１日至2020年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）戸建住宅5374403,052382,7447682マンション分譲1958,672191,2752149,947－－賃貸住宅－－23,81723,817－－土地－－223223－－その他－－59,33437,96421,370その他収入－－－336－336－－合計2009,0476817,83925924,83392,052種別当連結会計年度（自2020年４月１日至2021年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）戸建住宅7682484,332403,506151,509マンション分譲－－221,604191,3613242賃貸住宅－－33,09333,093－－土地－－41,3083811,300その他21,37021331,37913その他収入－－－6－6－－合計92,0527910,358689,355203,055（注）１．「その他」は再開発事業における施設の引渡しによるものであります。（注）２．上記金額には、消費税等は含まれておりません。c.セグメント別販売実績セグメント別の販売実績につきましては、次のとおりであります。なお、各事業とも、当社の営業店舗等において最終需要者に対し直接に販売、工事請負契約の締結並びに役務の提供を行っております。セグメントの名称前連結会計年度（自2019年４月１日至2020年３月31日）当連結会計年度（自2020年４月１日至2021年３月31日）金額（百万円）構成比（％）金額（百万円）構成比（％）前年同期比（％）一般住宅2,2901.12,5161.3109.9建設事業賃貸住宅41,83120.044,46322.3106.3その他12,2305.818,7669.4153.5計56,35227.065,75633.0116.7賃貸仲介事業6,7303.26,6643.399.0売買仲介事業5,5162.65,2512.695.2不動産管理手数料9,7014.610,1865.1105.0不動産管理事業メンテナンス売上25,70612.325,05112.697.5賃貸収入50,35224.152,10626.2103.5計85,76041.087,34443.9101.8戸建住宅2,7441.33,5061.8127.7マンション分譲9,9474.81,3610.713.7分譲不動産事業賃貸住宅3,8171.83,0931.681.0土地2308037.9その他7,9643.81,3790.717.3その他収入3360.2601.8計24,83311.99,3554.737.7出版事業4,4662.14,0332.090.3ホテル・レジャー事業9,3844.53,5841.838.2高齢者支援・保育事業8,8524.29,6924.9109.5コンサルティング事業5,8962.86,1063.1103.6物販・文化事業1,2970.61,1730.690.4合計209,091100198,963100.095.2（注）１．建設事業「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。２．分譲不動産事業「その他」は、再開発事業における施設の引渡しによるものであります。３．販売実績金額には、消費税等は含まれておりません。（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」に記載の通りであります。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「（1）経営成績等の状況の概要②財政状態及びキャッシュ・フローの状況」に記載の通りであります。当社グループの資本の財源及び資金の流動について、当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金需要と販売用不動産取得需要であります。運転資金につきましては、内部資金より充当し、不足が生じた場合は金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産取得資金及び設備投資に係る資金につきましては、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５経理の状況１連結財務諸表（1）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりであります。