ケイアイスター不動産株式会社
有価証券報告書－第31期(令和2年4月1日－令和3年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、長引く新型コロナウイルス及びその変異株の世界的な流行により経済活動が大きく制約される状況が続きました。当社グループが所属する住宅業界は、新型コロナウイルスの流行による外出自粛により、自宅で過ごす時間が大幅に増加し、世界的に持家への志向が高まっております。このような経営環境の下、当社グループは、主力事業である分譲住宅事業の成長戦略に注力を行い「豊かで楽しく快適な暮らしの創造」を経営理念に掲げ、「高品質だけど低価格なデザイン住宅」の提供を引き続き行ってまいりました。また、「不動産×ＩＴ」を掲げ、居住者がより快適に過ごせる未来型住宅の実現を目指すためのＩＴ活用の研究及び各業務のシステム化を推進しております。また、財務管理を行う上で、回転期間(土地仕入れから売上までの期間)を重要視しております。昨今導入した、土地仕入れから販売までを最適化する「ＫＥＩＡＩプラットフォーム」により、回転期間はより短期化を図っております。これらの結果、シェア拡大戦略をグループ全体で積極的に推進したことにより当連結会計年度の損益は売上高、各段階利益ともに次のとおり過去最高となりました。売上高は、販売を強化したことにより前連結会計年度と比較し35,042,448千円(29.0％)増加の155,753,311千円となりました。営業利益は、売上増加に伴う仲介手数料の増加（変動費の増加）を主な要因として販売費及び一般管理費が3,848,637千円増加となったものの、売上高の増加により前連結会計年度と比較し6,136,015千円(95.5％)増加の過去最高となる12,561,699千円となりました。経常利益は、金融機関からの土地取得資金の調達及び連結子会社の増加により借入金が増加したことに伴い支払利息が91,181千円増加したものの、前連結会計年度と比較し6,464,304千円(102.3％)増加の12,781,626千円となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は、資本業務提携を行ったKAMARQHOLDINGSPTE.LTD.の株式について株式価値の低下などにより203,811千円の投資有価証券評価損を計上したものの、前連結会計年度と比較し4,031,504千円(112.5％)増加の過去最高となる7,616,253千円となりました。セグメント別の経営成績は、次のとおりであります。ａ．分譲住宅事業分譲住宅事業につきましては、東京都市周辺部を主軸にシェア拡大戦略を行いました。また、「デザインのケイアイ」を標榜し月々の住宅ローン返済額が家賃以下となる販売価格の設定を行い、より「高品質だけど低価格なデザイン住宅」を提供することに引き続き取り組んでまいりました。また、土地の仕入れから売上までの期間を短縮することによる回転期間を重視した経営や、工期短縮や工程改善などによるコスト低減を推進するとともに、地場不動産仲介業者との関係を強化し、土地の仕入れ強化やアウトソースによる販売強化を引き続き行ってまいりました。以上の結果、販売棟数は前連結会計年度と比較し588棟増加の3,179棟(土地販売含む)となり、当事業の売上高は、前連結会計年度と比較し23,937,105千円増加の101,348,847千円となりました。セグメント利益は、売上増加に伴う仲介手数料の増加（変動費の増加）があったものの、5,394,315千円増加の12,249,360千円となりました。ｂ．注文住宅事業注文住宅事業につきましては、不動産業者向けの注文住宅「フィットプロ」の受注拡大に注力してまいりました。以上の結果、販売棟数は前連結会計年度と比較し67棟増加の176棟となり、当事業の売上高は、前連結会計年度と比較し242,999千円増加の1,461,453千円、セグメント利益は9,243千円減少の245,193千円となりました。ｃ．中古住宅事業中古住宅事業につきましては、分譲事業に集中化を行い仕入れを中止しております。以上の結果、販売棟数が前連結会計年度と比較し213棟減少の91棟となり、当事業の売上高は、前連結会計年度と比較し2,446,932千円減少の1,825,503千円、セグメント利益は56,841千円減少の29,596千円となりました。ｄ．よかタウン事業同社は、福岡県を中心に分譲住宅販売、土地販売及び注文住宅販売を主要な事業として行っており、特に分譲住宅販売事業の強化に注力しております。以上の結果、分譲住宅販売棟数は前連結会計年度と比較し189棟増加の742棟(土地販売含む)、注文住宅販売棟数は分譲住宅をメイン事業としているため前連結会計年度と比較し49棟減少の85棟となりました。当事業の売上高は前連結会計年度と比較し4,430,044千円増加の20,248,766千円、セグメント利益は676,611千円増加の1,716,413千円となりました。ｅ．旭ハウジング事業同社は、神奈川県を中心に分譲住宅販売を主要な事業として行っております。また、引き続き分譲住宅については積極的な開発を推進しております。以上の結果、分譲住宅販売棟数は前連結会計年度と比較し38棟増加の213棟(土地販売含む)となり、当事業の売上高は前連結会計年度と比較し1,946,788千円増加の8,480,651千円、セグメント利益は前連結会計年度と比較し492,344千円増加の730,379千円となりました。ｆ．フレスコ事業同社は、千葉県を中心に分譲住宅販売を主要な事業として行っている他、土地販売及び注文住宅販売も行っております。注文住宅は、自由設計型の注文住宅及び規格型の注文住宅を主力に事業展開を行っております。以上の結果、分譲住宅販売棟数は前連結会計年度と比較し43棟増加の206棟(土地販売含む)、注文住宅販売棟数は前連結会計年度と比較し52棟減少の45棟となり、当事業の売上高は前連結会計年度と比較し1,105,056千円増加の7,271,421千円、セグメント利益は、前連結会計年度と比較し301,603千円増加の516,695千円となりました。ｇ．建新事業同社は、神奈川県を中心に分譲住宅販売、注文住宅販売、土地販売及び土木造成工事を主要な事業として行っております。特に造成工事においては、高低差の大きな土地における開発造成実績を多数有しております。また、分譲住宅については積極的な開発を推進しております。以上の結果、分譲住宅販売棟数は前連結会計年度と比較して80棟増加の230棟(土地販売含む)、注文住宅販売棟数は前連結会計年度と比較して52棟増加の124棟となり、当事業の売上高は前連結会計年度と比較し3,345,565千円増加の11,268,780千円、セグメント利益は、前連結会計年度と比較し197,304千円増加の418,623千円となりました。ｈ．東京ビッグハウス事業同社は、東京都を中心に分譲住宅販売、リノベーションマンション販売、リフォームなどを主要な事業として行っております。また、今後分譲住宅について積極的な開発を推進してまいります。以上の結果、分譲住宅販売及びマンション販売棟数は27棟、注文住宅販売棟数は27棟となり、当事業の売上高は2,096,705千円となりました。セグメント損益は、株式の取得費用3,900千円を販売費及び一般管理費に計上したこと、連結時価評価で棚卸資産が評価益となったものが売上計上されたことに伴い売上原価が46,200千円増加したことなどにより81,607千円の損失となりました。なお、当連結会計年度より連結子会社になったことにより報告セグメントに追加したため、前連結会計年度との比較分析は行っておりません。ｉ．ケイアイプレスト事業同社は、埼玉県を中心に戸建注文住宅の設計・販売事業を主要な事業として行っております。また、今後分譲住宅について積極的な開発を推進してまいります。以上の結果、注文住宅販売及び分譲住宅販売棟数は９棟(土地販売含む)となり、当事業の売上高は198,736千円となりました。セグメント損益は、株式の取得費用20,865千円を販売費及び一般管理費へ計上したこと、連結時価評価で棚卸資産が評価益となったものが売上計上されたことに伴い売上原価が13,138千円増加したことなどにより16,359千円の損失となりました。なお、当連結会計年度より連結子会社になったことにより報告セグメントに追加したため、前連結会計年度との比較分析は行っておりません。財政状態の分析については、次のとおりであります。（資産）当連結会計年度末における資産は、前連結会計年度末と比較し20,191,025千円増加し110,127,073千円となりました。増加の主な内容は、現金及び預金が16,173,000千円増加したこと、仕掛販売用不動産が2,138,440千円増加したことなどによるものであります。（負債）当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末と比較し10,820,619千円増加の80,908,244千円となりました。増加の主な内容は、土地仕入れ資金の調達により長期借入金が3,954,191千円増加したこと、社債が2,865,000千円増加したこと、利益の増加に伴い未払法人税等が2,390,152千円増加したことなどによるものであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末と比較し9,370,405千円増加し29,218,829千円となりました。増加の主な要因は、利益剰余金が親会社株主に帰属する当期純利益で7,616,253千円増加したこと及び配当により1,110,129千円減少したこと、子会社の増資及び利益により非支配株主持分が2,839,539千円増加したことなどによるものであります。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、前連結会計年度と比較し16,140,681千円増加の29,999,578千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において営業活動により得られた資金は、前連結会計年度と比較し14,420,700千円増加し、12,008,718千円となりました。増加の主な要因は、税金等調整前当期純利益が6,604,475千円増加したこと、たな卸資産の増減額で使用した資金が6,299,578千円減少したことなどによるものです。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動により使用した資金は、前連結会計年度と比較し331,408千円減少の348,916千円となりました。使用した資金減少の主な要因は、貸付金の回収による収入が161,318千円増加したこと、貸付けによる支出が185,192千円減少したことなどによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動により得られた資金は、前連結会計年度と比較し1,244,033千円増加の4,480,879千円となりました。増加の主な要因は、社債の発行による収入で2,793,000千円増加したこと、連結子会社の増資による収入で2,000,000千円増加したことなどによるものであります。（参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移2019年３月期2020年３月期2021年３月期自己資本比率19.2％20.0％22.3％時価ベースの自己資本比率29.1％17.8％52.0％キャッシュ・フロー対有利子負債比率71.4倍－倍5.0倍インタレスト・カバレッジ・レシオ1.5倍－倍15.8倍（注）１．自己資本比率:自己資本／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債／営業キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ:営業キャッシュ・フロー／利息の支払額２．いずれも連結ベースの財務数値により算定しております。３．有利子負債は、貸借対照表に計上されている債務のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。４．2020年３月期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは、営業キャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当連結会計年度における生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称生産高（千円）前年同期比（％）分譲住宅事業95,864,030＋25.8注文住宅事業495,458＋2.8よかタウン事業19,133,707＋12.2旭ハウジング事業8,090,280＋1.6フレスコ事業9,044,716＋86.8建新事業11,210,163＋73.7東京ビッグハウス事業1,185,463－ケイアイプレスト事業176,482－合計145,200,302＋28.5（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．金額は、販売価格によっております。３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。４．東京ビッグハウス事業及びケイアイプレスト事業は、東京ビッグハウス株式会社及び株式会社プレスト・ホームが連結子会社になったことに伴い当連結会計年度より報告セグメントに追加したため、前年同期比の記載はしておりません。ｂ．受注実績当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称受注高（千円）前年同期比（％）受注残高（千円）前年同期比（％）分譲住宅事業117,100,929＋36.416,854,513＋139.6注文住宅事業1,360,235△22.21,188,377＋129.8中古住宅事業1,772,715△61.021,357△86.4よかタウン事業20,130,410＋33.54,013,426＋8.4旭ハウジング事業8,945,193＋35.51,633,623＋150.8フレスコ事業7,231,141＋46.81,143,969＋31.2建新事業9,825,564＋59.31,510,366＋247.0東京ビッグハウス事業1,066,200－116,500－ケイアイプレスト事業90,579－263,714－合計167,522,969＋34.126,745,847＋100.1（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３．東京ビッグハウス事業及びケイアイプレスト事業は、東京ビッグハウス株式会社及び株式会社プレスト・ホームが連結子会社になったことに伴い当連結会計年度より報告セグメントに追加したため、前年同期比の記載はしておりません。ｃ．販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売高（千円）前年同期比（％）分譲住宅事業101,348,847＋30.9注文住宅事業1,245,894＋2.3中古住宅事業1,825,503△57.3よかタウン事業20,248,766＋28.0旭ハウジング事業8,480,651＋29.8フレスコ事業7,271,421＋17.9建新事業11,268,780＋42.2東京ビッグハウス事業2,096,705－ケイアイプレスト事業198,736－その他1,768,003＋29.4合計155,753,311＋29.0（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３．東京ビッグハウス事業及びケイアイプレスト事業は、東京ビッグハウス株式会社及び株式会社プレスト・ホームが連結子会社になったことに伴い当連結会計年度より報告セグメントに追加したため、前年同期比の記載はしておりません。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたり、会計方針の選択、資産・負債及び収益・費用の報告金額に影響を与える見積りを行うことが必要となります。見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に行っておりますが、その不確実性から実際の結果が見積りと異なる場合があります。当社グループが選択する重要な会計方針につきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項」に記載のとおりであります。なお、世界的な新型コロナウイルス感染症の拡大により、世界経済の悪化が懸念されておりますが、新型コロナウイルス感染症の収束時期は不透明であり、当社グループの業績への影響を予測することは困難でありますが、2021年5月末現在において、会計上の見積もりに影響を与えるほどの事象が発生しておりません。従って当連結会計年度末における会計上の見積もりは新型コロナウイルス感染症の影響を考慮しておりません。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、成長戦略に基づき売上高35,042,448千円（29.0％）増、経常利益6,464,304千円（102.3％）増、親会社株主に帰属する当期純利益4,031,504千円（112.5％）増となり順調な結果になったと認識しております。成長戦略の骨子は、分譲事業のエリア及びマーケットシェアの拡大、Ｍ＆Ａによる新規エリアへの進出及びシナジー効果による業容拡大であり計画通りに推移しているものと分析しております。なお、新型コロナウイルス感染症の業績に与える影響は、当連結会計年度におきましては限定的であります。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因といたしましては、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。当社グループの資本の財源については、分譲事業が土地の仕入れから開始し建築までの間、資金が先行し支出されることから他人資本での調達が不可欠となります。成長戦略を推進するに当たり他人資本（主として借入金）の増加が発生するものと分析しております。但し、土地仕入れから引渡までの回転期間を短縮することにより他人資本の増加を少なくすること等に注力しております。また、自己資本比率、有利子負債に対するＥＢＩＴＤＡ倍率、翌期の売上計画等を勘案し財務バランスを監視しております。たな卸資産に対する資金であり運転資金の需要であることから他人資本（主として借入金）での調達を基本としておりますが、財務バランス、成長角度等を勘案し、自己資本での調達も考慮してまいります。当社グループの資金の流動性については、固定性の資金は持たないことが基本方針であるため、経常支出、配当、設備投資等により支出した後に余剰した資金はすべて、分譲事業の資金に使用されております。セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。分譲住宅事業当事業は、当社グループにおける主力事業であり、成長戦略の根幹をなしております。成長戦略の骨子は、エリア及びマーケットシェアの拡大であり、当連結会計年度は東京都市周辺部を主軸にシェア拡大戦略を行いました。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し23,937,105千円（30.9％）増、セグメント利益は、5,394,315千円（78.7％）増となりました。成長戦略は順調に推移しているものと分析しております。注文住宅事業当事業は、不動産業者向けの注文住宅「フィットプロ」の営業を中心に行っております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し242,999千円（19.9％）増、セグメント利益は9,243千円（△3.6％）減となりました。セグメント利益は減少いたしましたが、計画通りであると分析しております。中古住宅事業当事業は、分譲事業に集中化を行い仕入を中止しております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し2,446,932千円（△57.3％）減、セグメント利益は56,841千円（△65.8％）減となりました。よかタウン事業当事業は、福岡県にて分譲住宅販売を主力に事業展開を行っております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し4,430,044千円（28.0％）増、セグメント利益は676,611千円（65.1％）増となりました。成長戦略の骨子である分譲住宅強化の成果が現れてきており、順調に業績を伸ばしていると分析しております。旭ハウジング事業当事業は、神奈川県を中心に分譲住宅販売を主力に事業展開を行っております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し1,946,788千円（29.8％）増、セグメント利益は492,344千円（206.8％）増となりました。成長戦略の骨子である分譲住宅強化の成果が現れてきており、順調に業績を伸ばしていると分析しております。フレスコ事業当事業は、千葉県を中心に分譲住宅販売を主力に事業展開を行っております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し1,105,056千円（17.9％）増、セグメント利益は301,603千円（140.2％）増となりました。建新事業当事業は、神奈川県横須賀市を中心に分譲住宅販売、注文住宅販売、土地販売及び土木造成工事を主力に事業展開を行っておりますが、分譲住宅の強化を推進しております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し3,345,565千円（42.2％）増、セグメント利益は197,304千円（89.1％）増となりました。東京ビッグハウス事業当事業は、東京都を中心に分譲住宅販売、リノベーションマンション販売、リフォームなどを主要な事業として行っております。また、今後分譲住宅について積極的な開発を推進してまいります。当連結会計年度は、売上高は2,096,705千円、セグメント損益は81,607千円の損失となりましたが、その損失の要因は株式の取得費用3,900千円を販売費及び一般管理費に計上したこと、連結時価評価で棚卸資産が評価益となったものが売上計上されたことに伴い売上原価が46,200千円増加したことなどによるものであり、単体ベースでは利益となっております。なお、2020年４月より連結子会社となったことにより報告セグメントに追加したため、当連結会計年度は４月から３月の12ヶ月間となっております。ケイアイプレスト事業当事業は、埼玉県を中心に戸建注文住宅の設計・販売事業を主要な事業として行っております。また、今後分譲住宅について積極的な開発を推進してまいります。当連結会計年度は、売上高は198,736千円、セグメント損益は16,359千円の損失となりましたが、その損失の要因は株式の取得費用20,865千円を販売費及び一般管理費へ計上したこと、連結時価評価で棚卸資産が評価益となったものが売上計上されたことに伴い売上原価が13,138千円増加したことなどによるものであり、単体ベースでは利益となっております。なお、2021年１月より連結子会社となったことにより報告セグメントに追加したため、当連結会計年度は１月から３月の３ヶ月間となっております。③キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社グループは土地の仕入れから販売までの期間に時間を要するため土地仕入れ資金を金融機関から調達しております。分譲事業の成長戦略を推進しているため当該資金調達が増加し借入残高もそれに比例し増加しております。今後も成長戦略推進のための資金ニーズは発生していくものと認識しております。現時点で金融機関からの融資は潤沢でありますが、今後はその時の状況に応じて金融機関からの調達、資本での調達などを考慮する方針であります。