住友不動産株式会社
有価証券報告書－第88期(令和2年4月1日－令和3年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況当期純利益8期連続最高益更新当連結会計年度の業績は下表の通りで、売上高、営業利益、経常利益は前年に比べ減少しましたが、親会社株主に帰属する当期純利益は10期連続の増益と、8期連続の最高益更新を達成しました。オフィスビル増収増益、分譲マンション2桁増益部門別では、不動産賃貸事業において、ホテルやイベントホールなどの施設営業分野で新型コロナウイルス感染症の影響を大きく受けましたが、主力のオフィスビル事業は低水準の空室率を維持するなど増収増益となり、業績を下支えしました。また、広告費、販売費の減少と粗利益率の改善によって、分譲マンション中心の不動産販売事業が2桁増益となり、業績に寄与しました。その結果、売上高は9,174億円（前期比△9.5％）、営業利益は2,192億円（同△6.4％）となりました。営業外損益改善継続、最終増益に寄与受取配当金の増加と支払利息の減少等により、営業外損益は△92億円と前期に比べ45億円改善しました。また、中国大連市における分譲マンション開発合弁会社への出資持分全部を譲渡し、特別利益118億円を計上しました。その結果、経常利益は2,099億円（前期比△4.8％）、親会社株主に帰属する当期純利益は1,413億円（同＋0.3％）となりました。（百万円）前連結会計年度当連結会計年度増減(2019.4.1～2020.3.31)(2020.4.1～2021.3.31)売上高1,013,512917,472△96,039営業利益234,332219,244△15,087経常利益220,520209,949△10,571親会社株主に帰属する当期純利益140,997141,389+391部門別の営業成績は下表の通りです。なお、第１四半期期首よりセグメント変更を行い、「不動産販売」、「不動産流通」、「調整額」に計上していた住友不動産販売株式会社の業績を「不動産流通」に一括計上しております。前期のセグメント情報は変更後の数値を記載しております。（百万円）売上高前連結会計年度当連結会計年度増減(2019.4.1～2020.3.31)(2020.4.1～2021.3.31)不動産賃貸395,592398,237+2,645不動産販売324,928263,394△61,533完成工事218,930188,707△30,222不動産流通71,19965,792△5,406連結計1,013,512917,472△96,039（百万円）営業利益前連結会計年度当連結会計年度増減(2019.4.1～2020.3.31)(2020.4.1～2021.3.31)不動産賃貸169,416155,245△14,170不動産販売46,49053,931+7,441完成工事20,58315,565△5,017不動産流通14,59211,480△3,112連結計234,332219,244△15,087＜不動産賃貸事業部門＞既存ビルの賃料上昇寄与、オフィスビル増収増益当連結会計年度は、既存ビルの賃料上昇効果に加え、前期に竣工した「住友不動産新宿セントラルパークタワー」、「住友不動産秋葉原ファーストビル」などの通期稼働が業績に寄与した結果、オフィスビル事業は増収増益となりました。一方、ホテルやイベントホールなどの施設営業分野は、二度にわたる緊急事態宣言発出の影響もあり、大幅な売上減（前期比△134億円）となりました。また、2020年3月竣工の大規模複合施設「有明ガーデン」は順次営業を開始しましたが、「羽田エアポートガーデン」は開業を延期しております。その結果、当事業部門は前期比増収を確保しましたが、営業減益となりました。既存ビル空室率低水準、新規ビル満室稼働既存ビルの空室率は2.8％（前期末1.4％）と小幅上昇したものの、依然として歴史的な低水準で推移いたしました。また、「住友不動産麹町ガーデンタワー」や「住友不動産御茶ノ水ビル」など当期竣工ビルはすべて満室稼働となったほか、「住友不動産田町ビル東館」など次期竣工予定ビルのテナント募集も順調に進捗しております。前連結会計年度末当連結会計年度末(2020.3月末)(2021.3月末)既存ビル空室率1.4%2.8%＜不動産販売事業部門＞利益率改善、営業利益過去最高当連結会計年度は、「シティタワー大井町」、「シティテラス町田ステーションコート」などが引き渡しを開始、マンション、戸建、宅地の合計で4,164戸（前期比△1,267戸）を販売計上しました。計上戸数の減少により減収となりましたが、広告費、販売費の減少と粗利益率改善により、営業利益は過去最高を更新しました。マンション契約順調、次期計上分の8割契約済マンションの契約戸数は、緊急事態宣言による営業自粛の影響もあり3,047戸（前期比△1,818戸）と前年に比べ大きく減少しましたが、次期計上予定戸数3,800戸に対し期首時点で約80％（前年約80％）が契約済となり、十分な進捗となりました。前連結会計年度当連結会計年度増減(2019.4.1～2020.3.31)(2020.4.1～2021.3.31)マンション契約戸数4,8653,047△1,818計上戸数5,4314,164△1,267マンション・戸建5,4134,149△1,264宅地1815△3売上高（百万円）324,928263,394△61,533マンション・戸建314,429252,394△62,035宅地・その他10,49811,000+502＜完成工事事業部門＞受注回復基調、前年比プラス当連結会計年度の受注棟数は、緊急事態宣言発出にともなう大規模な集客イベントや対面営業の制限により、第１四半期に大きく落ち込みましたが、第２四半期以降は「新築そっくりさん」事業、注文住宅事業ともに3四半期連続で前年比プラスとなり回復基調で推移しました。当事業部門の業績は、消費税増税が実施された前期に受注が減少した影響もあり、両事業ともに計上棟数が減少した結果、減収減益となりました。前連結会計年度当連結会計年度増減(2019.4.1～2020.3.31)(2020.4.1～2021.3.31)受注棟数9,66610,061+395新築そっくりさん7,5067,534+28注文住宅2,1602,527+367計上棟数11,9279,940△1,987新築そっくりさん9,3017,566△1,735注文住宅2,6262,374△252売上高（百万円）206,584178,522△28,062新築そっくりさん119,80198,160△21,641注文住宅86,78380,361△6,421＜不動産流通事業部門＞仲介件数回復基調、前年比プラス当連結会計年度の仲介件数（契約ベース）は、緊急事態宣言発出にともなう営業自粛の影響により、第１四半期（4-6月）は6,362件（前年同期比△2,771件）と大きく落ち込みましたが、第２四半期以降（7-3月）では29,568件（同＋1,950件）と、中古マンション取引を中心に3四半期連続で前年比プラスとなり回復基調で推移しました。当事業部門の業績は、仲介件数（引渡ベース）が35,122件（前期比△2,593件）と減少した結果、減収減益となりました。なお、直営仲介店舗は、エリアが重複する不採算店を閉鎖し、都心にマンション専業店を開設するなど入替を行った結果、当期末時点で全国計269店舗（前期末比△7店舗）となりました。前連結会計年度当連結会計年度増減(2019.4.1～2020.3.31)(2020.4.1～2021.3.31)仲介件数37,71535,122△2,593取扱高（百万円）1,287,5081,241,023△46,485取扱単価（百万円）34.135.3+1.1＜その他の事業部門＞フィットネスクラブ事業、飲食業などその他の事業は、売上高8,271百万円（前期比△3,825百万円）、営業損失48百万円（同△822百万円）となりました。＜資産、負債、純資産の状況＞当連結会計年度末における総資産は5兆6,736億円（前期末比＋3,560億円）となりました。賃貸ビル投資により有形固定資産が4兆121億円（同＋2,719億円）に増加しました。負債合計額は4兆1,706億円（前期末比＋1,480億円）となりました。連結有利子負債が3兆5,612億円（同＋1,203億円）に増加しました。純資産合計額は1兆5,030億円（前期末比＋2,080億円）となりました。親会社株主に帰属する当期純利益が1,413億円となり利益剰余金が増加したほか、その他有価証券評価差額金が841億円増加しました。その結果、自己資本比率は26.5％（前期末24.4％）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度におけるキャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フロー225,947百万円（前期比△4,511百万円）投資活動によるキャッシュ・フロー△336,682百万円（前期比△46,564百万円）財務活動によるキャッシュ・フロー102,086百万円（前期比＋19,442百万円）となり、現金及び現金同等物は6,167百万円減少して187,281百万円となりました。＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞当期の経常利益を2,099億円計上したことに加え、減価償却費が増加し、たな卸資産が小幅減少した結果、営業キャッシュ・フローは2,259億円の収入となりました。＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞主に賃貸事業の増強を目的として合計3,554億円の有形固定資産投資を行った結果、投資キャッシュ・フローは3,366億円の支出となりました。＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞調達資金の長期安定化を進めるため、期限到来にともなう長期借入金返済合計1,941億円（ノンリコース含む）に対して、3,166億円（ノンリコース含む）の長期借入を実施しました。その結果、財務キャッシュ・フローは1,020億円の収入となりました。③生産、受注及び販売の状況生産、受注及び販売の状況については、前掲「①財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(2021年３月31日)現在において当社グループが判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容(イ)概況当連結会計年度は、売上高9,174億円（前連結会計年度比△960億円）、営業利益2,192億円（同△150億円）、経常利益2,099億円（同△105億円）となりました。売上高、営業利益、経常利益は前年に比べ減少しましたが、親会社株主に帰属する当期純利益は10期連続の増益と、8期連続の最高益更新を達成しました。(ロ)売上高および営業利益当連結会計年度は、不動産賃貸事業において、ホテルやイベントホールなどの施設営業分野で新型コロナウイルス感染症の影響を大きく受けましたが、主力のオフィスビル事業は低水準の空室率を維持するなど増収増益となり、業績を下支えしました。また、広告費、販売費の減少と粗利益率の改善によって、分譲マンション中心の不動産販売事業が2桁増益となり、業績に寄与しました。その結果、売上高は917,472百万円（前連結会計年度比△96,039百万円、同△9.5％）、営業利益は219,244百万円（同△15,087百万円、同△6.4％）となりました。なお、各事業部門の詳細については、前掲「(1)経営成績等の状況の概要」をご参照下さい。(ハ)営業外損益営業外収益は、受取配当金の増加や雇用調整助成金の受領等により、13,877百万円（前連結会計年度比＋1,627百万円）となりました。また、営業外費用は、支払利息の減少等により、23,172百万円（同△2,888百万円）となりました。その結果、営業外損益は△9,294百万円（同4,516百万円の改善）となりました。(ニ)特別損益当連結会計年度は、中国大連市における分譲マンション開発合弁会社への出資持分全部の譲渡を主因に、合計13,652百万円（前連結会計年度比＋7,132百万円）の特別利益を計上した一方、既存ビルの改修に伴う除却損など合計13,242百万円（同△7,988百万円）の特別損失を計上しました。その結果、特別損益は、差引409百万円の利益（同15,120百万円の改善）となりました。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報親会社株主に帰属する当期純利益が141,389百万円となり、株主資本が前連結会計年度末比124,034百万円増加した結果、当連結会計年度末の自己資本は、1,503,021百万円（同＋208,022百万円）、自己資本比率は26.5％となりました。資金調達においては、当連結会計年度中に、調達資金の長期安定化を進めるため、期限到来にともなう長期借入金返済合計1,941億円（ノンリコース含む）に対して、3,166億円（ノンリコース含む）の長期借入を実施しました。その結果、連結有利子負債は、3,561,293百万円（前連結会計年度末比＋120,385百万円）となりました。なお、当連結会計年度末において、連結有利子負債の長期比率は96％（前連結会計年度末96％）、固定金利比率は94％（同95％）となっております。現在推進中の「第八次中期経営計画」では、収益基盤強化のため、東京都心における賃貸ビル投資を継続推進することとしております。必要な資金は、拡大する賃貸キャッシュフローを優先配分して賄う方針です。詳しくは、前掲「１［経営方針、経営環境及び対処すべき課題等］（参考）第八次中期経営計画の内容（ⅱ）賃貸設備投資計画」をご参照下さい。③重要な会計方針および見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債および収益・費用の報告金額および開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、第５［経理の状況］の連結財務諸表の(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)に記載しておりますが、特に次の重要な会計方針等が連結財務諸表作成における重要な見積りの判断に大きな影響を及ぼすものと考えております。(イ)販売用不動産（仕掛含む）及び賃貸資産の評価当社グループは、販売用不動産（仕掛含む）について、連結財務諸表の注記事項に記載のとおり、主として個別法に基づく原価法（収益性の低下による簿価切り下げの方法）により評価しております。また、賃貸資産について、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づき、資産のグルーピング、減損の兆候の識別、減損損失の認識の判定及び測定を行っております。なお、詳細は第５[経理の状況]の連結財務諸表の（重要な会計上の見積り）に記載しております。また、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響に関する会計上の見積りについては、第５［経理の状況］の連結財務諸表の（追加情報）に記載しております。(ロ)繰延税金資産の回収可能性の評価当社グループは、繰延税金資産の回収可能性を評価するに際して、将来の課税所得を合理的に見積っております。