ロードスターキャピタル株式会社
有価証券報告書－第9期(令和2年1月1日－令和2年12月31日)

3【事業の内容】当社グループの企業集団は、当社及び連結子会社(ロードスターファンディング㈱及びロードスターインベストメンツ㈱)の計3社で構成されており、オフィスビル等への不動産自己投資を中心に、不動産賃貸事業(以下、不動産投資事業及び不動産賃貸事業を合わせて「コーポレートファンディング事業」という。)、不動産特化型のクラウドファンディング事業、不動産アセットマネジメント事業、及び不動産仲介・コンサルティング事業を展開しております。当社グループは不動産関連事業の単一セグメントであるため、各サービス別に記載をしております。(1)コーポレートファンディング事業①不動産投資事業当社のコーポレートファンディング事業では、物件本来の価値よりも割安となっている中規模オフィスビル等を取得し、適正なマネジメントを行うことで付加価値を高めるサービスを行っております。当社の主な投資対象は、東京23区内の数億円から50億円程度の中規模オフィスビル等のうち、テナント不在で稼働率が低い物件、管理が適切に行われていない物件や借地権付建物や区分所有権者・共有者が多数のため権利関係が複雑な物件としております。理由としては、当該物件はこれらの要因により本来の適正価格よりも割安となって市場に出回っているものが多くあるにもかかわらず、中規模オフィスビルは購入希望者が限定的であるため、当社の強みである不動産業界の経験とネットワークが活きるからです。購入希望者が限定的である理由としては、不動産の取得から賃貸、売却に至る一連の管理コストが必ずしも不動産の規模に比例するわけではないため、大手不動産会社等は収益性の高い大規模オフィスビルを投資対象とすることが比較的多く、また、中規模以上のオフィスビルを投資対象に出来る資金力を持つ個人投資家は限定的であることによります。情報を入手した物件については、過去に数十から数百の物件の取得・管理・売却の経験を有する不動産鑑定士や宅地建物取引士により構成される当社メンバーがデューデリジェンスを行い、遵法性、投資対象の物件状況、流動性を把握するほか、購入の可能性が高い物件については外部の不動産鑑定評価業者より不動産鑑定評価を取得した上で、物件本来の価値より割安となっているものを峻別し、迅速な意思決定により物件を取得しております。物件の取得後においては、物件そのものの価値を高めるための改修工事、適切なリーシング(空室のある物件に対してテナントを誘致することや周辺賃料に比した適正賃料への契約改定を含む)を行うことによる稼働率及び収益率の向上、及び、管理コストの低減等に努めることで、付加価値を高めてまいります。付加価値を高めた物件については保有を継続していくものの、物件の状況やマーケットの状況を鑑みて売却も選択肢の1つとしております。不動産価格は必ずしも1つではなく、購入者の状況判断やタイミングによって変化することがあり、例えば不動産投資ファンド等の予算消化、事業会社の自社利用、相続に絡む買い替え需要等においては高めの価格での交渉が可能な傾向にあります。このように日々刻々と変化するマーケット情報を、経験豊富な当社メンバーのネットワークを駆使することで収集・把握し、物件の運用効果が最大限になるように努めております。②不動産賃貸事業当社が取得したオフィスビル等は賃貸により運用しております。不動産のマーケット価格が下落傾向にある時期であっても保有を継続しながら長期賃貸運用を行うことにより物件の運用効果の最大化、経営の安定化を図ってまいります。賃貸運用中は、単なる保有者としてではなく、テナントのニーズをくみ取り、管理運用に必要な追加投資(適切な修繕等)を行うことでテナント及び管理会社等との信頼関係を構築し、高稼働率の維持と毎期の安定利益の確保に努めております。(2)クラウドファンディング事業当社グループは不動産特化型クラウドファンディング事業のプラットフォームである『OwnersBook(オーナーズブック)』を運営しております。OwnersBookは、インターネット上で一口1万円からの資金で不動産投資をはじめることを可能にした新しい資産運用サービスであり、貸付型とエクイティ型の２つの商品があります。貸付型商品では、当社連結子会社のロードスターファンディング株式会社が個人を主とする投資家会員との間で匿名組合契約を締結し、投資家会員から集めた匿名組合出資金を原資として法人向け不動産担保融資を行っております。貸付先からは手数料を受領する他、返済や利息の支払を受け、投資家会員に対しては元本の返還と利息の配当を行っております。一方、エクイティ型商品では投資家会員から集めた匿名組合出資金を特別目的会社(SPC)のエクイティ部分に出資し、当該SPCが不動産信託受益権等を取得・運用し、不動産の賃貸収益や売却収益等を配当として投資家会員に還元いたします。当社は当該出資金の募集に際して手数料を受領するほか、当社がアセットマネージャーとして関与する場合はアセットマネジメント報酬を得ることになります。2019年12月期からは海外展開も開始いたしております。OwnersBookの投資家会員の特徴としては、償還後の自己資金を別案件に再投資するリピーターが多いため、多様な投資機会を提供することで更なる再投資を促し、投資家会員と継続的かつ安定的な関係を構築し、事業拡大に努めて参ります。なお、投資家会員数と累積投資金額の推移は以下のとおりです。2016年2017年2018年2019年2020年12月12月12月3月6月9月12月3月6月9月12月投資家会員数(人)1,7587,63516,81219,21620,68121,90322,89523,70223,87323,97024,047累積投資金額(百万円)1,0313,6528,42611,33411,89713,64315,73417,09517,25518,09520,111(3)アセットマネジメント事業当社は、投資効率とリスクに見合ったリターンの最大化を図り、投資用不動産の取得・保有時の管理・売却に至るまでの戦略策定に関するアドバイス及び投資用不動産を運用実行するアセットマネジメント事業を営んでおります。(4)その他当社は、宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業者としての現物不動産売買及び賃貸の仲介(注1)、金融商品取引法に基づく第二種金融商品取引業としての不動産信託受益権売買に係る仲介(注2)、不動産に関する固定費削減やキャッシュフローマネジメント等のアドバイスを主な内容とした不動産コンサルティング事業を営んでおります。(注1)宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業者としての現物不動産売買及び賃貸の仲介業として土地建物等の現物不動産の売買を行う場合、及び、現物不動産の売買や貸借をするときの仲介を行う場合には、宅地建物取引業法により規制を受け、宅地建物取引業免許が必要となります。(注2)金融商品取引法に基づく第二種金融商品取引業としての不動産信託受益権売買に係る仲介信託とは、財産権を移転する法形式をとって、財産の管理・運用・処分を他人に任せることをいいますが、土地建物の所有権が信託財産とされる場合には、①委託者(所有者)と受託者(信託銀行等)の間で信託契約が締結され、②委託者が受託者(信託銀行等)に土地建物の所有権を移転し、③委託者が信託受益権を取得し、④受託者(信託銀行等)が土地建物の管理・運用・処分を行って土地建物から生ずる収益が、受託者から受益者に分配されます。信託財産から生み出される収益を受け取ることのできる権利を信託受益権といいますが、不動産の信託受益権は金融商品取引法により有価証券とみなされるため、不動産信託受益権の売買の仲介には金融商品取引法の規制により、第二種金融商品取引業の事前登録が必要となります。[事業系統図]