株式会社ウィル
有価証券報告書－第26期(令和2年1月1日－令和2年12月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大と長期化懸念の影響により、個人消費の低迷や失業者が増加するなど、依然として厳しい状況で推移いたしました。また、各種政策効果などにより、徐々に個人消費や企業の経済活動に持ち直しの動きはみられるものの、感染拡大の収束目処は立たず、国内外の景気の先行きについては依然として不透明な状況が継続いたしました。不動産関連業界におきましては、緊急事態宣言期間の外出自粛要請により住宅取引も一時的に落ち込んだものの、住宅ローン金利は引き続き低位で推移するなど、宣言解除後に実需の住宅取引は持ち直しました。なお、当社グループの営業エリアである兵庫県・大阪府における中古住宅の取扱件数は前期比7.5％減少（近畿レインズ調べ）、名古屋市における中古住宅の取扱件数は同2.6％減少（中部レインズ調べ）いたしました。このような経営環境のなかで当社グループにおきましては、フィービジネスとリフォームの連携強化（収益面）、開発分譲事業の推進（事業規模の拡大）など、ワンストップ体制のシナジー最大化戦略に注力することで、持続的成長と高収益な事業基盤の強化に取り組みました。まず、開発分譲事業において、在宅勤務の増加などによる戸建住宅への関心が高まるなか、地域ごとの特性や顧客ニーズに合わせた自社プロデュースの新築戸建がお客様から支持を集め、多くのエリアで戸建プロジェクトが完売いたしました。次に、流通事業においては、中部圏の営業エリア拡大に注力し、2020年１月に御器所営業所（名古屋市昭和区）を、同年７月に久屋大通営業所（名古屋市東区）をそれぞれ開設いたしました。また、緊急事態宣言が発令された４月においては、流通店舗への来店件数が減少した一方で、2019年末のＨＰリニューアル等の成果により自社運営サイトへのアクセス数が増加し、問い合わせ件数は前期比36.1％増加いたしました。これにより、宣言解除後の来店状況は早期に持ち直し、来店件数も前期比12.0％増加いたしました。また、財務基盤の強化と機動的な分譲用地の仕入を目的に、私募債の発行や長期借入金の調達を実施し、手元流動性を高めました。これらの結果、当連結会計年度における経営成績は、売上高7,957百万円（前期比27.1％増）、営業利益696百万円（同5.8％増）、経常利益670百万円（同6.0％増）、親会社株主に帰属する当期純利益463百万円（同5.5％増）となり、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益の全てにおいて過去最高を更新いたしました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。流通事業におきましては、売却物件の獲得に注力したことによって、売却物件の取扱件数が前期比3.3％増加するとともに手数料単価も同7.1％増加いたしました。また、営業担当者を対象とした各種研修の拡充を実施し、成約率や契約単価の向上に取り組みました。この結果、売上高は1,507百万円（前期比8.8％増）、営業利益は444百万円（同3.5％増）となり、新規出店２店舗に関する開設費用を吸収したうえで、売上高と営業利益の過去最高を更新いたしました。リフォーム事業におきましては、中国で生産される住宅設備のサプライチェーンの停滞や、リフォーム展示場の閉鎖・縮小営業などの影響によって工事期間の遅延が発生し、「中古住宅×リフォーム」の引渡件数が前期比8.9％減少いたしました。一方、流通店舗への来店件数の持ち直しに比例する形で請負契約件数は回復しており、2020年12月末の受注残高は385百万円（同21.0％増）となりました。この結果、売上高は1,570百万円（前期比15.2％減）、営業利益は256百万円（同33.7％減）となりました。開発分譲事業におきましては、用地仕入から物件企画、集客戦略や販売までを一貫したマーケティングで行う製販一体の組織体制で取り組みました。その成果として、ターゲット層への効果的な訴求により早期完売を実現し、自社物件の引渡戸数が前期を大きく上回りました。また、流通店舗に集まる売主様直接の売却情報等を活用し、来期以降の販売物件の仕入も行いました。この結果、売上高は4,643百万円（前期比67.4％増）、営業利益は321百万円（同97.3％増）となり、売上高と営業利益の過去最高を更新いたしました。賃貸事業におきましては、商業施設のテナント誘致やシェアハウスの入居募集に取り組みました。この結果、売上高は171百万円（前期比26.8％増）、営業利益は17百万円（同242.9％増）となりました。不動産取引派生事業におきましては、流通事業と開発分譲事業の取扱件数増加を主な要因として、住宅ローン事務代行の手数料が前期比8.6％増加いたしました。また、火災保険料単価の高い新築戸建の引渡件数増加により、損害保険手数料が同12.7％増加いたしました。この結果、売上高は160百万円（前期比12.3％増）、営業利益は97百万円（同16.3％増）となりました。その他の事業におきましては、不動産業界のミドルマーケットに対してコンサルティング業務受注を目指しました。しかし、全国のクライアントに対する新規開拓の出張等を自粛した結果、コンサルティング業務等の売上高が前期比28.1％減少いたしました。この結果、売上高は124百万円（前期比24.3％減）、営業損失は11百万円（同営業利益26百万円）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ922百万円増加し、2,229百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とその要因は以下のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローにつきましては、税金等調整前当期純利益670百万円に対し、開発分譲物件の仕入が進捗したことによる前渡金の増加71百万円等で資金が減少した一方で、自社物件等の販売が推移したことでたな卸資産の減少827百万円、売上債権の減少61百万円等により資金が増加したことを主な要因として、1,508百万円の資金増加（前年同期は426百万円の資金減少）となりました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローにつきましては、近隣商業施設の取得及び流通店舗の新規出店に伴う有形固定資産の取得による支出478百万円、並びに事業譲受に伴う無形固定資産の取得による支出37百万円を主な要因として、518百万円の資金減少（前年同期は1,406百万円の資金減少）となりました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローにつきましては、長期借入れによる収入1,338百万円、社債の発行による収入440百万円の資金がそれぞれ増加した一方で、開発物件の販売等により短期借入金の純減額907百万円、長期借入金の返済による支出（１年内返済予定の長期借入金を含む）764百万円、配当金の支払額153百万円、社債の償還による支出17百万円の資金がそれぞれ減少したことを主な要因として、66百万円の資金減少（前年同期は1,452百万円の資金増加）となりました。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社グループの事業形態におきましては、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。ｂ．契約実績当社グループが行っている事業のうち、流通事業及び不動産取引派生事業は、契約締結から売上計上までの期間が短く、また賃貸事業は、事業の性質上契約実績の表示がなじまないため、記載を省略しております。当連結会計年度におけるリフォーム事業の契約実績は次のとおりであります。前連結会計年度（自2019年１月１日至2019年12月31日）当連結会計年度（自2020年１月１日至2020年12月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）7241,709753186831,66180385（注）１．上記の金額には消費税等は含まれておりません。２．セグメント間の内部売上高又は振替高を含めております。３．株式会社遊については、2021年１月18日付で全株式を株式会社アートリフォームに譲渡しているため、当連結会計年度における株式会社遊の契約高は、期中契約高には含め、期末契約残高には含めておりません。当連結会計年度における開発分譲事業の契約実績は次のとおりであります。前連結会計年度（自2019年１月１日至2019年12月31日）当連結会計年度（自2020年１月１日至2020年12月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）992,843174761444,48314317（注）１．上記の金額には消費税等は含まれておりません。２．セグメント間の内部売上高又は振替高を含めております。３．上記の数量欄及び金額欄には、建築条件付にて土地の売買契約を締結した場合においては、戸数及び契約金額を含めて記載しておりますが、当該契約に付随する建物の建築請負契約につきましては、契約金額のみ金額欄に含めております。ｃ．販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2020年１月１日至2020年12月31日）構成比（％）前年同期比（％）流通事業（百万円）1,50718.48.8リフォーム事業（百万円）1,57019.2△15.2開発分譲事業（百万円）4,64356.867.4賃貸事業（百万円）1712.126.8不動産取引派生事業（百万円）1602.012.3報告セグメント計（百万円）8,05298.528.1その他（百万円）1241.5△24.3合計（百万円）8,177100.026.7（注）１．上記の金額には消費税等は含まれておりません。２．セグメント間の内部売上高又は振替高を含めております。３．当連結会計年度の開発分譲事業の販売実績の内訳は次のとおりであります。区分当連結会計年度（自2020年１月１日至2020年12月31日）種類物件名戸数（戸）販売高（百万円）戸建分譲プロジェクト宝塚市仁川清風台18926伊丹市池尻24765箕面市桜ケ丘3143茨木市蔵垣内3120宝塚市小浜4112豊中市服部南町3108小計552,177その他922,466合計1474,643（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。この連結財務諸表の作成にあたって、見積りが必要な事項につきましては、過去の実績やその時点において入手可能な情報に基づき、合理的に判断しておりますが、実際の結果は、将来の不確実性があるため、見積りとは異なる場合があります。その他、重要な会計方針は、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しております。②当連結会計年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．財政状態（資産）当連結会計年度における資産合計は、前連結会計年度末より574百万円増加し、9,537百万円となりました。流動資産の残高は、前連結会計年度末より470百万円増加し、5,938百万円となりました。主な要因といたしましては、現金及び預金が922百万円、保有目的変更に伴い固定資産をたな卸資産へ振り替えたこと等により未成工事支出金が556百万円、その他が67百万円それぞれ増加した一方で、新築戸建をはじめとした開発物件の販売が進捗したことにより販売用不動産が1,016百万円、受取手形及び売掛金が61百万円それぞれ減少したことによるものであります。固定資産の残高は、前連結会計年度末より94百万円増加し、3,589百万円となりました。主な要因といたしましては、保有目的変更に伴い固定資産をたな卸資産へ振り替えたこと等により土地が206百万円減少した一方で、2021年１月にオープンいたしました流通店舗を新築したこと等により建物及び構築物が106百万円、近隣商業施設等の取得により信託土地が98百万円と信託建物が94百万円それぞれ増加したことによるものであります。（負債）当連結会計年度における負債合計は、前連結会計年度末より264百万円増加し、6,304百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末より599百万円減少し、3,259百万円となりました。この要因といたしましては、販売用物件の販売が進捗したことにより短期借入金が907百万円減少した一方で、１年内返済予定の長期借入金が52百万円及び１年内償還予定の社債が75百万円、未払法人税等が30百万円、その他が153百万円、それぞれ増加したことによるものであります。固定負債の残高は、前連結会計年度末より864百万円増加し、3,044百万円となりました。主な要因といたしましては、財務基盤の強化と機動的な分譲用地の仕入を目的に、社債が357百万円及び長期借入金が520百万円それぞれ増加したことによるものであります。（純資産）当連結会計年度における純資産合計は、前連結会計年度末より310百万円増加し、3,233百万円となりました。主な要因といたしましては、親会社株主に帰属する当期純利益を463百万円計上した一方で、2019年12月期の期末配当金を153百万円実施したことによるものであります。ｂ．経営成績当連結会計年度における経営成績は、売上高7,957百万円（前期比27.1％増）、営業利益696百万円（同5.8％増）、経常利益670百万円（同6.0％増）、親会社株主に帰属する当期純利益463百万円（同5.5％増）となりました。（売上高）当連結会計年度における売上高は、前期と比べて1,696百万円増加し、7,957百万円（前期比27.1％増）となりました。主な要因といたしましては、自社プロデュースの新築戸建プロジェクトが多くのエリアで完売し、開発分譲事業が増収となったこと、並びに営業エリア拡大や売却物件の獲得に注力をした結果、流通事業の経営成績が堅調に推移した結果であります。なお、詳細につきましては「(１)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。（売上総損益）当連結会計年度における売上総利益は、前期と比べて84百万円増加し、1,298百万円（前期比6.9％増）となりました。主な要因といたしましては、流通事業及び開発分譲事業の売上高が増加した一方で、リフォーム事業の売上高が減少したことに連動したこと等によるものであります。（営業損益）当連結会計年度における営業利益は、前期と比べて37百万円増加し、696百万円（前期比5.8％増）となりました。主な要因といたしましては、更なる活動エリア拡大を見据えた人員の増加を要因として、販売費及び一般管理費が前期と比べて46百万円増加し、601百万円（前期比8.3％増）となったこと等によるものであります。（経常損益）当連結会計年度の営業外収益は、受取保険金及び助成金収入等の計上により26百万円となりました。また、営業外費用は、支払利息等の計上により52百万円となりました。以上の結果、当連結会計年度における経常利益は、前期と比べて37百万円増加し、670百万円（前期比6.0％増）となりました。（親会社株主に帰属する当期純損益）当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は、前期と比べて24百万円増加し、463百万円（前期比5.5％増）となりました。ｃ．キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況につきましては「（１）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社グループの資金需要のうち主なものは、開発分譲事業に係る用地取得費及び土地造成費等のプロジェクト資金、賃貸事業の物件取得資金、並びに流通事業の店舗用地取得資金等であります。これらの財源は、案件ごとの状況に応じて、内部留保資金及び金融機関からの借入金等で補っております。また、当社グループは、収益性の高い事業群「フィービジネスとリフォーム」の強化戦略を推進し、安定的かつ持続的な成長に必要な内部留保資金の充実に努めることを基本方針としております。なお、重要な資本的支出の予定及びその資金の調達源等については、「第３設備の状況３設備の新設、除却等の計画（１）重要な設備の新設等」に記載のとおりであります。