日本商業開発株式会社
有価証券報告書－第21期(令和2年4月1日－令和2年12月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当社は、2020年12月24日開催の臨時株主総会で、「定款一部変更の件」が承認されたことを受けて、決算期を３月31日から12月31日に変更しました。また、国内子会社の決算期も３月31日から12月31日に変更しました。これに伴い、決算期変更の経過期間となる当連結会計年度は、2020年４月１日から2020年12月31日までの９ヶ月間となります。なお、当社及び国内子会社は４月１日から12月31日までの９ヶ月間、12月決算の海外子会社は１月１日から12月31日までの12ヶ月間であります。このため当連結会計年度の経営成績に関する前期比較の記載は省略しております。（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりであります。a.財政状態当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ3,834,331千円減少の71,220,442千円となりました。これは主に保有する販売用不動産の残高が5,105,250千円減少したことによりますが、早期売却等による財務体質の強化に取り組んだ一方で、長期賃貸事業を開始し、不動産投資商品となった販売用不動産の一部を固定資産（土地）に振り替えたこと等によります。負債の部は、前連結会計年度末に比べ4,804,985千円減少の46,379,073千円となりました。これは主に販売用不動産の売却に伴う借入金の返済により、借入金の総額が3,284,440千円減少したこと等によります。純資産は、前連結会計年度末に比べ970,653千円増加の24,841,369千円となりました。これは主に親会社株主に帰属する当期純利益1,644,560千円を計上したこと及び剰余金の配当1,005,711千円を実施したこと等によります。なお、当連結会計年度末の自己資本比率は34.9％となりました。b.経営成績当連結会計年度(2020年４月１日から2020年12月31日まで)におけるわが国経済は、世界的な新型コロナウイルス感染症の感染拡大により、国内では東京オリンピック・パラリンピックの延期、緊急事態宣言の発令など、日本経済への影響が避けられない状況となりました。その後、緊急事態宣言が解除され、感染拡大を防止しつつ社会経済活動を維持していくための政府による取り組みもあり、国内景気は持ち直しの動きもみられましたが、感染拡大の第３波により、日本及び世界経済は企業収益が急速に減少するなど極めて厳しい状況にあります。また、インバウンドの急減に加え、各種イベントの休止や政府等からの外出自粛要請による需要の低迷もあり、コロナ禍が収束するまでは、景気は依然として厳しい状況が継続しております。不動産及び不動産金融業界におきましては、新型コロナウイルス感染症の感染拡大により、一部の商業施設や宿泊施設においては収益が減少し、また、オフィスビルについては今後はリモートワーク等働き方改革が加速することが予想され、オフィス需要の減少、賃料水準の低下や空室率の増加が予測されるものの、不動産投資マーケット全体では、投資家の旺盛な投資マインドが継続していること及び低金利が継続していることから、引き続き安定した市場を形成しております。なお、当社が展開する「JINUSHIビジネス」のテナントは、スーパー、ホームセンター、ドラッグストアをはじめとした生活必需品を取扱う業種（物流を含む）で約８割を構成しており、このようなテナントは、コロナ禍でも巣ごもり消費により、概ね経営成績は好調であります。このような状況のもと、当社グループにおきましては、コロナ禍でもテナントの退店や賃料の減額などが発生していない長期安定収益を生み出す「JINUSHIビジネス」に対する評価が、金融機関や投資家を中心に高まり、大手リース会社等へ販売用不動産の売却が進みました。財務戦略としましては、リーマンショックの教訓を活かし、借入金の返済期間は概ね５〜30年超の長期借入金であり、開発案件にかかる借入金は財務制限条項が付いておらず、途中弁済（約定弁済を除く）も求められません。なお、当社グループにおける当連結会計年度末の現金及び預金残高（連結）は20,897,442千円であり、常に積極的な土地の仕入活動を行うために、手元流動性を高めております。また、2020年12月24日に「JINUSHIビジネス」による不動産投資商品の一部を、自己資金の活用により、売却せずに保有することで、安定的な賃料収入を得る長期賃貸事業を開始することを決定しました。当社は独自の不動産投資手法「JINUSHIビジネス」により、追加投資がかからず、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産投資商品を開発し、売却する、いわゆるフロービジネスによって大半の売上、利益を計上してきました。自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができる当社商品へのニーズは根強く、底地マーケットは更に拡大していくものと考えております。一方、将来の予期せぬマーケット環境の変動に備え、より安定した事業構造への変革を図る必要があると考え、保有する現預金を一部活用することで「JINUSHIビジネス」による不動産投資商品を長期保有し、安定的な収益の拡大により事業構造の安定化を推し進めてまいります。以上の結果、決算期変更の経過期間となる当連結会計年度（９ヶ月間）の売上高は29,886,985千円、営業利益は2,420,379千円、経常利益は2,157,139千円、親会社株主に帰属する当期純利益は1,644,560千円となりました。当社は、地主アセットマネジメント株式会社及び地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」という。）との間でスポンサーサポート契約を締結しており、地主リートのスポンサー会社であります。このスポンサーサポート契約に基づいて、地主リートへ2021年１月８日に「JINUSHIビジネス」による不動産投資商品を11案件売却（売却価格12,585,000千円）しております。地主リートは機関投資家を対象とした新投資口の発行（増資）及び借入金を原資として本11案件を取得し、この第５回目の増資により地主リートの資産規模は設立当初掲げた「運用開始５年目に1,000億円以上の資産規模」を達成しております。セグメント別の経営成績は次のとおりであります。不動産投資事業（セグメント間の内部売上高を含む。）当連結会計年度も優良案件の仕入れを順調に拡大させ、包括売買取引契約に基づいて大手リース会社をはじめとする機関投資家等へ案件を売却し、安全な不動産投資商品を提供してまいりました。不動産投資事業におきましては、売上高は29,455,022千円、セグメント利益は4,606,556千円となりました。サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業におきましては、安定した資産管理フィーが売上に寄与し、売上高は415,554千円、セグメント利益は250,783千円となりました。企画・仲介事業企画・仲介事業におきましては、企画業務が売上に寄与し、売上高は16,409千円、セグメント利益は6,159千円となりました。②キャッシュ・フローの状況当社グループは、常に積極的な土地の仕入活動を行うために、手元流動性を意識した経営をしております。当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、大手リース会社を主な売却先として販売用不動産を売却したこと、優良案件の仕入に伴う金融機関からの資金調達が引き続き順調に行うことができたこと等により、20,897,442千円となりました。各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動の結果、当連結会計年度における営業活動の結果、決算期変更の経過期間となる当連結会計年度は、2020年４月１日から2020年12月31日までの９ヶ月間であることを踏まえ、税金等調整前当期純利益が2,156,881千円となり、たな卸資産が2,578,891千円減少したこと等により、増加した資金は3,569,731千円となりました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動の結果、前連結会計年度に計上した投資有価証券の売却による収入が、当連結会計年度は計上が無かったこと等により、減少した資金は98,813千円となりました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における財務活動の結果、保有する販売用不動産の売却により長期借入金の返済による支出は24,581,728千円となり、一方で新規販売用不動産の仕入に伴う資金調達を順調に行った結果、減少した資金は4,441,893千円となりました。③生産、受注及び販売の実績a.生産実績当社グループは、不動産投資事業、サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業及び企画・仲介事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。b.受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。c.販売実績当連結会計年度における各セグメントの売上高は、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2020年４月１日至2020年12月31日）前期増減比（％）不動産投資事業（千円）29,455,022－サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業（千円）415,554－企画・仲介事業（千円）16,409－合計（千円）29,886,985－(注)１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。３．当連結会計年度は、決算期の変更により2020年４月１日から2020年12月31日までの９ヶ月間となっております。このため、前期増減比について比較できず記載しておりません。相手先前連結会計年度（自2019年４月１日至2020年３月31日）当連結会計年度（自2020年４月１日至2020年12月31日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）エムエル・エステート株式会社9,061,13812.210,023,72033.5芙蓉総合リース株式会社－－7,182,20024.0株式会社九州リースサービス－－4,014,24013.4地主プライベートリート投資法人26,436,94335.6－－ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社18,900,50325.5－－４．上記の金額には、消費税等は含んでおりません。５．当連結会計年度における地主プライベートリート投資法人、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社については、総販売実績に対する割合が100分の10未満のため記載を省略しております。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり、当社グループによる会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。当社グループは、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。また、当社グループが採用する会計方針は、「第５経理の状況１．連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。特に、収益性の低下により、投資額の回収が見込めなくなった資産の帳簿価格については、正味売却価額まで減額する会計処理を適用しております。なお、今般の新型コロナウィルスの感染症の影響につきまして、「１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（４）経営環境及び会社の対処すべき課題」に記載のとおり、当社の業績は順調に推移しているため、その仮定に基づいて見積りをしております。②当連結会計年度の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。財政状態の分析（資産）総資産は、前連結会計年度末に比べ3,834,331千円減少の71,220,442千円となりました。これは主に保有する販売用不動産の残高が5,105,250千円減少したことによりますが、早期売却等による財務体質の強化に取り組んだ一方で、長期賃貸事業を開始し、不動産投資商品となった販売用不動産の一部を固定資産（土地）に振り替えたこと等によります。（負債）負債は、前連結会計年度末に比べ4,804,985千円減少の46,379,073千円となりました。これは主に販売用不動産の売却に伴う借入金の返済により、借入金の総額が3,284,440千円減少したこと等によります。（純資産）純資産は、前連結会計年度末に比べ970,653千円増加の24,841,369千円となりました。これは主に親会社株主に帰属する当期純利益1,644,560千円を計上したこと及び剰余金の配当1,005,711千円を実施したこと等によります。なお、当連結会計年度末の自己資本比率は34.9％となりました。経営成績の分析（売上高）当連結会計年度における売上高は、29,886,985千円となりました。これは主に包括売買取引の契約に基づいて大手リース会社等へ販売用不動産を売却したことによります。セグメント別の売上高については、「（１）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」に記載しております。（売上総利益）当連結会計年度における売上総利益は、5,019,478千円となりました。財務体質の戦略的強化を目的に早期売却を行った販売用不動産は適正な利益を確保しており、売却損は発生しておりません。（営業利益）当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、2,599,029千円となりました。以上の結果、当連結会計年度の営業利益は2,420,379千円となりました。（経常利益）当連結会計年度における営業外収益は、636,609千円となりました。営業外費用は、899,848千円となりました。以上の結果、当連結会計年度の経常利益は2,157,139千円となりました。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度における特別利益及び特別損失はありません。以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は1,644,560千円となりました。キャッシュ・フローの分析当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきましては、次のとおりであります。当社グループは、当連結会計年度におきましても、新規販売用不動産を取得するために自己資金を戦略的に活用するとともに、資金の機動的かつ安定的な調達に向け、金融機関３行との間でコミットメントライン契約5,500,000千円、及び金融機関３行と借入枠設定契約21,800,000千円をそれぞれ締結しております。これにより大口の不動産投資案件にも対応できる為、案件の仕入の幅を広げる事が可能となっております。一方、総資産回転率及び自己資本比率等、財務指標の改善を目的として、三井住友ファイナンス＆リース株式会社の100％子会社である「ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社」、みずほリース株式会社の100％子会社である「エムエル・エステート株式会社」のそれぞれと販売用不動産の包括売買取引に関する売買枠（各30,000,000千円）を設定し、保有する販売用不動産を早期売却、借入金の返済により有利子負債の削減等の財務体質の強化を実現しております。この結果、当連結会計年度においては複数の有力金融機関から総額22,811,600千円の借入を行った一方で、総額26,229,728千円の借入を返済しており、当連結会計年度末における当社グループの借入金総額は43,189,458千円と、前連結会計年度末比3,284,440千円の減少となりました。また、当連結会計年度末における現金及び預金は20,897,442千円となっております。経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、次のとおりであります。当連結会計年度の進捗状況は以下のとおりです。当連結会計年度より決算期を３月31日から12月31日に変更しました。また、国内子会社の決算期も３月31日から12月31日に変更しました。これに伴い、決算期変更の経過期間となる当連結会計年度は、2020年４月１日から2020年12月31日までの９ヶ月間となります。当社及び国内子会社は４月１日から12月31日までの９ヶ月間、12月決算の海外子会社は１月１日から12月31日までの12ヶ月間であります。このため、対前期増減率については記載しておりません。2020年４月１日から2020年12月31日までの９ヶ月間の売上高は2020年11月12日に公表した計画予想と同等程度となりました。売上高総利益率は16.8％、経常利益率は7.2％、ROEは6.8％となりました。2020年12月期（計画）2020年12月期（実績）2020年12月期（計画比）売上高29,800,000千円29,886,985千円86,985千円（0.3％増）経常利益1,900,000千円2,157,139千円257,139千円（13.5％増）親会社株主に帰属する当期純利益1,450,000千円1,644,560千円194,560千円（13.4％増）売上高総利益率16.4％16.8％－売上高経常利益率6.4％7.2％－自己資本利益率(ROE)5.9％6.8％－セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。