株式会社プロスペクト
有価証券報告書－第120期(令和2年4月1日－令和3年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況が続いております。今後の先行きについては、感染拡大の防止策を講じるなかで、各種政策の効果や海外経済の改善もあって、持ち直しの動きが続くことが期待されますが、国内外の感染拡大による下振れリスクの高まりにも十分注意する必要があります。当社においては、第１回目の緊急事態宣言の発出期間中は外出自粛要請によるマンションギャラリー見学者数が減少するなど、当社グループにおいて多大な影響を受けましたが、第１回目の宣言が解除となった５月末以降は徐々に人の流れも戻り、見学者数の回復や住宅購入マインドの上昇も重なったこともあり、首都圏分譲マンション市場においても回復の兆しが見えてきました。しかしながら、第２回目の緊急事態宣言発出以降、再度人流の抑制が促され、当社グループを取り巻く市場は先行き不透明な状況が続いております。また、依然として新型コロナウイルス感染症の終息時期が不明なこともあり、当面の間は厳しい状況も想定され、来期事業計画にも影響を与えかねない状況であります。そのような環境の中、当社グループにおきましては「Challenge＆Ambition」（挑戦と志し）を経営理念に掲げ、長期的な視点から将来の可能性を展望し、新たな価値の創造と極大化に挑戦して、全てのステークホルダーにベネフィットをもたらす戦略を追求してきました。その理念のもと不動産事業につきましては、当社による新築分譲マンションの開発・販売、株式会社ササキハウスによる戸建住宅の建築請負やリフォーム工事のほか、2020年９月に連結子会社化した株式会社グローベルスによる戸建住宅の販売や商業用施設の設計・施工が加わったことで、総合不動産企業グループへと変貌を遂げました。また再生可能エネルギー事業における太陽光発電につきましては、2019年12月から運転を開始したプロスペクト成田神崎発電所をはじめ、全国７ヵ所の発電所（合計33.84MW（当社持分））で安定した発電が続いた結果、電力会社への電力の販売が堅調に推移し、キャッシュ・フローに大幅に寄与しました。一方、バイオマス発電関連につきましては、ロシア国内の新型コロナウイルス感染症の影響により、2020年３月に締結した長期供給契約の供給開始時期が2020年11月から2021年４月に変更となったため、その間はロシアや韓国などの企業へ木質ペレットのスポット販売を行うことで売上を確保いたしました。加えて、2021年２月に新たに設立した株式会社オータスによる有価証券の売買取引も当社グループの収益に貢献しており、当社グループ全体の売上高は前連結会計年度と比較し約56％増となりました。なお、株式会社オータスの設立並びに取引の開始に伴い、従前の「不動産事業」及び「再生可能エネルギー事業」に加え、「投資事業」を新たな報告セグメントとして加えております。その他、持分法による投資損失を営業外費用に計上するとともに、当社が保有していた投資有価証券の評価損を特別損失に、同有価証券の売却益や株式会社グローベルスの取得に伴う負ののれん発生益を特別利益に計上しました。この結果、当連結会計年度の財政状況及び経営成績は以下のとおりとなりました。ａ．財政状態当連結会計年度末における資産の合計は、前連結会計年度末に比べ52億66百万円増加して350億30百万円となりました。当連結会計年度末における負債の合計は、前連結会計年度末に比べ20億94百万円増加して164億88百万円となりました。当連結会計年度末における純資産の合計は、前連結会計年度末に比べ31億71百万円増加して185億41百万円となりました。ｂ．経営成績当連結会計年度における売上高は105億10百万円（前連結会計年度は67億31百万円）、営業損失は３億95百万円（前連結会計年度は12億81百万円の営業損失）、経常損失は５億86百万円（前連結会計年度は４億35百万円の経常損失）、親会社株主に帰属する当期純利益は55百万円（前連結会計年度は２億37百万円の親会社株主に帰属する当期純利益）となりました。なお当社グループでは、マンション分譲等の国内での不動産事業の他、再生可能エネルギー事業及び海外における不動産関連事業への取組みも主要な事業ポートフォリオとしておりますが、これら事業への取組形態から、その損益は売上高ではなく営業外収益又は営業外費用あるいは特別利益又は特別損失として計上されるものがあります。セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度2019年４月１日から2020年３月31日まで当連結会計年度2020年４月１日から2021年３月31日まで金額構成比金額構成比千円％千円％不動産事業6,634,21098.68,758,54283.3再生可能エネルギー事業1,099,47516.31,367,03213.0アセットマネジメント事業△1,010,646△15.0－－投資事業－－384,7233.7計6,723,03999.910,510,298100.0セグメント間取引消去8,3730.1－－合計6,731,412100.010,510,298100.0不動産事業（マンション分譲）首都圏を主な事業エリアとして、自社ブランド「グローベルマンション」の開発・分譲を行っております。当連結会計年度においては、「グローベル青葉台」（全29戸）をはじめ、「グローベルマンション」３棟、96戸を竣工いたしました（前連結会計年度は３棟、70戸の竣工）。販売状況につきましては、当連結会計年度において99戸、36億85百万円の新規契約（前連結会計年度は45戸、20億16百万円）を行うとともに、前期契約分を含め100戸を引渡し、売上高は37億30百万円を計上しております（前連結会計年度は56戸、26億２百万円）。（注文住宅）山形県を主な事業エリアとして、戸建住宅の建築請負やリフォーム工事等を行っております。販売状況につきましては、当連結会計年度において59棟、15億78百万円の新規契約（前連結会計年度は47棟、12億76百万円）を行うとともに、前期契約分を含め54棟を引渡し、売上高は18億72百万円を計上しております（前連結会計年度は65棟、20億44百万円）。（売上高にはリフォーム工事等を含む。）（戸建分譲）首都圏及び近畿圏を主な事業エリアとして、戸建分譲住宅の企画・販売等を行っております。販売状況につきましては、当連結会計年度において13棟、14億86百万円の新規契約を行うとともに、18棟を引渡し、売上高は８億64百万円を計上しております。（売上高には戸建分譲に附帯する手数料収入等を含む。）（商業用施設建築）飲食店やアミューズメント施設等を中心とした、商業用施設の設計・施工を行っております。販売状況につきましては、当連結会計年度において７件、１億56百万円の新規受注を行うとともに、売上高は３億76百万円を計上しております。（その他）建物の一棟販売やマンション・戸建用地等の宅地の販売、自社所有不動産の賃貸等を行っております。販売状況につきましては、当連結会計年度において19億14百万円の売上高を計上しております（前連結会計年度は19億87百万円の売上高）。以上により、不動産事業合計の売上高は87億58百万円、セグメント損失は３億13百万円を計上しております（前連結会計年度は66億34百万円の売上高、４億69百万円のセグメント利益）。再生可能エネルギー事業（太陽光発電）日本国内において、太陽光発電による電気の販売及び発電所の開発を行っております。当連結会計年度においては、７ヵ所（合計パネル出力33.84ＭＷ）の発電所が稼働しております。（バイオマス発電）ロシアにおける木質ペレットの製造等、バイオマス発電関連事業を行っております。当連結会計年度より、木質ペレットのスポット販売を開始いたしました。以上により、再生可能エネルギー事業合計の売上高は13億67百万円、セグメント利益は４億66百万円を計上しております（前連結会計年度は10億99百万円の売上高、２億91百万円のセグメント利益）。投資事業主に日本の上場株式を対象とした有価証券等の売買取引を行っております。当連結会計年度においては３億84百万円の売上高、セグメント利益は１億97百万円を計上しております。（当連結会計年度において新設したセグメントのため、前連結会計年度の実績はありません。）②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における連結ベースの「現金及び現金同等物」（以下「資金」という。）は、94億10百万円と前連結会計年度末に比べ44億10百万円（88.2％）の増加となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動による資金は、18億71百万円の増加となりました（前連結会計年度は12億18百万円の減少）。これは、不動産事業において分譲マンションや収益不動産、また戸建注文住宅等の販売用不動産の契約、引渡が順調に推移するとともに、安定稼働を続けている太陽光発電を中心とした再生可能エネルギー事業や、当連結会計年度において新たに加わった投資事業がグループ収益に貢献した結果、当社グループ全体の売上高が増加したこと等によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動による資金は、65億75百万円の増加となりました（前連結会計年度は14億43百万円の減少）。これは、事業ポートフォリオの見直しに伴い保有する投資有価証券の売却や出資金の回収を進めるとともに、子会社を取得し新たに連結の範囲に加えたこと等によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動による資金は、40億86百万円の減少となりました（前連結会計年度は26億59百万円の増加）。これは主に、不動産事業におけるプロジェクト資金等に係る借入金の返済によるものであります。③契約及び販売の実績契約及び販売の実績については、「経営成績等の状況の概要」におけるセグメントの業績に関連付けて示しております。最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績は次のとおりであります。相手先前連結会計年度(自2019年４月１日至2020年３月31日)当連結会計年度(自2020年４月１日至2021年３月31日)金額（千円）構成比（％）金額（千円）構成比（％）相互住宅株式会社1,755,00026.0－－東京電力エナジーパートナー株式会社848,23312.61,169,12811.12（注）上記金額には、消費税等は含まれておりません。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において判断したものであります。当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容①経営成績等１）財政状態（資産合計）当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ52億66百万円増加して350億30百万円となりました。これは、株式会社グローベルスの連結子会社化による販売用不動産及び開発用不動産の増加等によるものであります。（負債合計）当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末に比べ20億94百万円増加して164億88百万円となりました。これは、株式会社グローベルスの連結子会社化による借入金や社債等の増加によるものであります。（純資産合計）当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べ31億71百万円増加して185億41百万円となりました。これは、株式会社グローベルスの連結子会社化による新株の発行に伴う資本剰余金の増加、及びその他有価証券評価差額金の増加等によるものであります。２）経営成績（売上高）当連結会計年度の売上高は、不動産事業において87億58百万円、再生可能エネルギー事業において13億67百万円、投資事業において３億84百万円を計上し、全体では105億10百万円を計上いたしました（前連結会計年度は67億31百万円の売上高）。（営業損益）当連結会計年度の営業損益は、不動産事業において３億13百万円の営業損失、再生可能エネルギー事業において４億66百万円の営業利益、投資事業において１億97百万円の営業利益を計上したものの、報告セグメントに帰属しない一般管理費等の費用７億46百万円があり、全体では３億95百万円の営業損失となりました（前連結会計年度は12億81百万円の営業損失）。（経常損益）当連結会計年度の経常損益は、営業外収益における、貸付金等に係る受取利息や株式の受取配当金２億35百万円の計上、匿名組合投資における利益87百万円及び為替差益60百万円の計上等、営業外費用における、金融機関からの借入金に係る支払利息２億３百万円及び持分法による投資損失３億73百万円の計上等により、５億86百万円の経常損失となりました（前連結会計年度は４億35百万円の経常損失）。（親会社株主に帰属する当期純損益）当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純損益は、特別利益における、太陽光発電所の売却に伴う出資金売却益４億26百万円の計上、保有株式の売却に伴う投資有価証券売却益23億９百万円及び負ののれん発生益２億80百万円の計上等、特別損失における、匿名組合出資における評価損４億91百万円及び投資有価証券評価損19億52百万円の計上等により、55百万円の親会社株主に帰属する当期純利益となりました（前連結会計年度は２億37百万円の親会社株主に帰属する当期純利益）。３）キャッシュ・フローの状況の分析キャッシュ・フローの状況の分析につきましては、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。４）重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、当連結会計年度における財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与えるような見積り、予測を必要としております。当社グループは、過去の実績値や状況を踏まえ合理的と判断される前提に基づき、継続的に見積り、予測を行っておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５経理の状況１．連結財務諸表等(１)連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しております。当社グループは、販売用不動産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。正味売却価額の算定に当たっては慎重に検討しておりますが、販売計画や市場価格の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、評価損の計上が必要となる可能性があります。また、当社グループは、繰延税金資産について、将来の利益計画に基づいた課税所得が十分に確保出来ることや、回収可能性があると判断した将来減算一時差異について繰延税金資産を計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、繰延税金資産の取崩しまたは追加の計上が発生する可能性があります。②経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社は、従来のマンション分譲単独事業から、M&amp;Aによりハウスビルダー、建設業、投資顧問業、投資ファンドを子会社化することによるグループ経営に大きく舵を切ってまいりましたが、併せて本体においても海外不動産事業及び再生可能エネルギー事業を展開する多角化戦略を実行してまいりました。当連結会計年度においても戸建分譲及び商業用施設の設計・施工を行う株式会社グローベルスの子会社化を皮切りに、株式会社プロスペクト・エネジー・マネジメントの株式譲渡、株式会社オータス設立のほか、当社で行っていた不動産事業及び再生可能エネルギー事業の主要業務を各事業子会社へ移管する等、グループ全体における組織再編を実行しました。まず不動産事業につきましては、当社のもともとの本業であり、良質な住まいを提供するという社会的意義の大きい事業であるとともに、経済環境によっては十分な利潤を得ることのできる事業であると考えております。しかしながら、本事業は土地などの原価を計上したまま開発に２年内外の期間を要することから、資産減少リスクを負うビジネスモデルでもあります。また、昨今の市場環境においては原価となる土地及び建物関連コストが高騰しているほか、新型コロナウイルス感染症の拡大の影響による販売活動の自粛など、相応の市場リスクが潜在しております。従いまして、引続き当面の間は採算確保に注視しつつ慎重に対応していく方針に加え、マンションにおいては分譲ではなく一棟売却による事業手法の多様化も推進しております。また各子会社においては注文住宅のほか、戸建分譲住宅、及び商業用施設の設計・施工の推進のほか、不動産投資型クラウドファンディングなど新たなサービスの開発も加速させ、総合不動産企業グループとして一新してまいります。次に、再生可能エネルギー事業における太陽光発電につきましては、当連結会計年度中において全国７ヵ所の発電所（当社出資持分ベース約33.84ＭＷ）で安定した発電が続いた結果、キャッシュ・フローに大幅に寄与しました。2021年７月には新たな発電所の売電が開始する予定です。各発電所においては訪問による設備点検や敷地管理など現場管理を徹底し、想定した発電量がショートしないよう注意してまいります。またセカンダリー案件も含めた新規プロジェクトの発掘に合わせて、将来キャッシュ・フローを見据えた発電所の売却等、事業全体のポートフォリオについて適宜検討してまいります。再生可能エネルギー事業におけるバイオマス発電関連につきましては、2020年３月にENGIEENERGYMANAGEMENTSCRLと締結した長期供給契約の供給開始時期が、2020年11月から2021年４月へ延期となりました。今後は安定製造及び品質コントロールを徹底したうえで、増産に向けて具体的な計画作成にも着手してまいります。また、ロシア以外においてもバイオマス燃料の新たな供給源を求めて、引き続き再生可能エネルギー事業の拡大を検討しております。ただし、これらの事業は新規の海外事業であるため相応のリスクを包含しております。このため、各事業内容に応じて専門家の知見を得ながら慎重かつ積極的に推進する所存であります。なお、これらの事業は大規模かつ長期的プロジェクトであるため、その成果を財務諸表に反映するためにはある程度の時間を要するものと考えております。投資事業につきましては、当社グループの新たな収益柱として2021年２月に子会社の設立を通して参入しました。当連結会計年度においては、早速実績をあげ当社グループの利益に多大な貢献をしました。引続き主に国内の有価証券の動向に注力し、グループ利益への貢献を模索してまいりますが、企業業績のみならず、新型コロナウイルス感染症の影響や国内外の政治・経済動向によって大きく変動する銘柄もあるので、取得・売却に当たっては十分に吟味してまいります。③資本の財源及び資金の流動性当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産事業における土地・建物の仕入れ資金、及び再生可能エネルギー事業における太陽光発電所の敷地及び設備取得資金などがあります。これらの資金はLTV（総資産有利子負債比率）に幅がありますが、大部分を金融機関からの借り入れにより調達しております。一方で、海外での再生可能エネルギー事業については、当面の間は自己資金で事業化を推進することを想定しております。当社グループの純資産は2021年３月期には、前連結会計年度比で31億71百万円増加し185億41百万円に、また自己資本比率は前連結会計年度比49.9％から51.3％と改善いたしました。自己資本の投資については資本効率を求めつつも、投資先及び投資事業内容の決議には知見のある専門家の意見も踏まえ、より一層投資判断を吟味してまいります。このように、当社グループの自己資本を適時適切に投資することによりリターンの最大化を目指し、資本効率を追求することが当社の責務であると考えております。以上のとおり、借入による調達と自己資金により事業を遂行してまいりますが、借入につきましては、現状は比較的低コストで調達できているものの、将来の金融環境によっては、コストを含む調達環境が大きく変わるリスクがあります。そのため株式会社グローベルスにおいては、クラウドファンディングなど新たな資金調達方法を確立し、実行しております。なお、エクイティ調達は引き続き最も重要な経営課題と捉えており、当社グループは更なる自己資本の充実に努めつつ、有益な運用を進めることが資本政策の要諦と考えております。④経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、資本効率の向上及び有効利用が大きな使命であると考えて、「株主資本利益率（ROE）」と「総資産経常利益率（ROA）」を重要な指標として位置付けております。当連結会計年度における「株主資本利益率（ROE）」は0.34％（前連結会計年度は1.53％）と目標数値からは大幅な未達でした。同様に、「総資産経常利益率（ROA）」も△1.81％（前連結会計年度は△1.46％）と前連結会計年度を下回る結果でした。まずは最終利益及び経常利益の増加を最優先課題として各事業の収益力を高めるとともに、不採算事業の見直しを図り、資本効率の向上につなげてまいります。なお当社では、太陽光発電についてはSPCを活用した開発スタイルを取っており、発電所の売却による開発利益については会計処理上特別利益として計上することになります。こうした要因から今後もROEとROAの間にギャップが生じる可能性は大いにありますが、トータルで考えてこれら両指標の改善に取り組んでまいります。