アグレ都市デザイン株式会社
有価証券報告書－第12期(令和2年4月1日－令和3年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当事業年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、外出自粛や営業時間の短縮、休業要請といった経済活動の縮小・停滞が見られ、依然として収束の見通しが立たないことから、景気の先行きにはより一層の不透明感が漂っております。当社の属する不動産業界におきましては、良質な戸建用地を巡る競争の激化や建築コストの上昇、職人の高齢化、消費増税や新型コロナウイルス感染症の拡大による消費マインドへの影響などネガティブ要因はあるものの、低金利融資の継続や住宅取得に係る税制優遇策、また、コロナ禍における在宅勤務の浸透などにより、消費者の住宅に対する関心の高まりが追い風となり、住宅需要は堅調に推移いたしました。このような事業環境のもと、当社は引き続き良質な戸建用地の取得に注力するとともに、自社設計・自社施工管理によるデザイン性・機能性に優れた戸建住宅の供給に努め、お客様に対する商品訴求力の更なる強化を目的に、ＳＮＳを積極的に活用するなど自社販売手法のブラッシュアップに努めてまいりました。また、2019年４月新設のアセットソリューション事業部では、主に都心部における様々な不動産情報の収集に努め、新たな事業収益の確立に取り組むとともに、2020年９月の東京都新宿区への本社機能移転を機に、事務所を東京支店から本社へ移転し、併せて人員増強を図ることで、都心部の情報収集能力をより一層強化いたしました。戸建販売事業についても都心部に１拠点増設し、新宿本店(新設)、吉祥寺支店(旧本店)、たまプラーザ支店、東京支店の４拠点体制といたしました。この結果、当事業年度の経営成績は、売上高20,485,383千円(前年同期比12.8％増)、売上総利益3,024,186千円(同32.1％増)、営業利益1,305,901千円(同85.0％増)、経常利益1,137,422千円(同114.7％増)、当期純利益783,521千円(同120.5％増)と、売上高・各段階利益ともに過去最高値を更新いたしました。事業別の業績を示しますと、次のとおりであります。（戸建販売事業)戸建販売事業においては、自社ブランドである「アグレシオ・シリーズ」を中心に322棟、土地分譲25区画(アセットソリューション事業４区画を含む)の引渡しにより、売上高20,217,703千円(前年同期比14.1％増)、売上総利益2,971,397千円(同35.7％増)を計上いたしました。なお、商品ラインナップ別の引渡棟数・売上高は以下のとおりであります。＜商品ラインナップ別引渡棟数・売上高＞ブランド名グレード棟数(棟)売上高(千円)前年同期比(％)アグレシオ・シリーズ標準グレード21910,326,859＋18.7エグゼ・シリーズ中～高級グレード936,364,953＋24.8イルピュアルト・シリーズ最高級グレード10900,755△49.6小計―32217,592,568＋12.9土地分譲―252,625,134＋22.9合計―34720,217,703＋14.1（その他の事業）その他の事業においては、売上高267,680千円(前年同期比37.8％減)、売上総利益52,789千円(同46.9％減)を計上いたしました。ａ注文住宅・戸建建築請負事業、リノベーション・リフォーム事業注文住宅等の建築請負事業においては11棟(注文住宅５棟、法人建築請負６棟)、リノベーション・リフォーム事業においては131件(リノベーション２件、リフォーム129件)の引渡しにより、売上高259,139千円(前年同期比39.6％減)を計上いたしました。ｂ不動産仲介・コンサルティング事業等不動産仲介・コンサルティング事業等においては、売上高8,540千円(前年同期比601.9％増)を計上いたしました。②キャッシュ・フローの状況当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前事業年度末と比較して2,163,132千円増加し、4,564,651千円となりました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度末における営業活動によるキャッシュ・フローは2,013,304千円の資金の増加(前年同期は1,368,341千円の資金の増加)となりました。これは主に、税引前当期純利益1,137,422千円を計上したこと及びたな卸資産が887,148千円減少したことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度末における投資活動によるキャッシュ・フローは9,064千円の資金の増加(前年同期は59,113千円の資金の減少)となりました。これは主に、アグレ・デザインオフィス代官山の閉鎖及び吉祥寺支店の事務所一部解約に伴う敷金保証金の返還による収入17,892千円と、たまプラーザ支店の東京都世田谷区への移転等に伴う敷金保証金の差入による支出9,263千円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度末における財務活動によるキャッシュ・フローは140,762千円の資金の増加(前年同期は1,358,690千円の資金の減少)となりました。これは主に、長期借入れによる収入が7,649,800千円あった一方、長期借入金の返済による支出が6,869,043千円、短期借入金の純減569,100千円によるものであります。当社の運転資金需要のうち、主なものは戸建住宅の分譲用地の取得資金のほか、土地の造成や建築等の製造原価、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要は、設備投資等によるものであります。当社は、事業運営上必要な資金の流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本としております。短期運転資金は自己資金及び金融機関からの短期借入を基本としており、長期運転資金の調達につきましては、金融機関からの長期借入を基本としております。なお、当事業年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は8,724,304千円となっております。また、当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は4,564,651千円となっております。③生産、受注及び販売の実績a生産実績当事業年度(自2020年４月１日至2021年３月31日)の生産実績は次のとおりであります。なお、当社の事業セグメントは単一であるため、業務区分別に記載しております。業務区分件数(棟)生産高(千円)前年同期比(％)戸建住宅28315,154,849△8.0土地分譲242,571,399＋17.7戸建販売事業計30717,726,248△5.0注文住宅5101,607△22.6法人建築請負688,250＋9.6リノベーション244,555△68.4リフォーム13118,196△65.9不動産仲介・コンサルティング事業等－8,540＋601.9その他の事業計144261,149△35.9合計45117,987,397△5.6(注）１．当事業年度中に完成した物件の販売価格を以て生産高としております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。b受注実績当事業年度(自2020年４月１日至2021年３月31日)の受注実績は次のとおりであります。なお、当社の事業セグメントは単一であるため、業務区分別に記載しております。業務区分期首受注高期中受注高期末受注高件数(棟)受注高(千円)件数(棟)受注高(千円)件数(棟)受注高(千円)戸建住宅13659,72332617,973,810171,040,965土地分譲1207,000262,617,9342199,800戸建販売事業計14866,72335220,591,745191,240,765注文住宅371,847498,262264,335法人建築請負574,600343,300229,530リノベーション115,154131,644－－リフォーム－－12918,196－－不動産仲介・コンサルティング事業等－－－8,540－－その他の事業計9161,601137199,943493,865合計231,028,32448920,791,688231,334,630(注)上記の金額には、消費税等は含まれておりません。c販売実績当事業年度(自2020年４月１日至2021年３月31日)の販売実績は次のとおりであります。なお、当社の事業セグメントは単一であるため、業務区分別に記載しております。業務区分件数(棟)販売高(千円)前年同期比(％)戸建住宅32217,592,568＋12.9土地分譲252,625,134＋22.9戸建販売事業計34720,217,703＋14.1注文住宅5105,774△22.6法人建築請負688,370＋5.7リノベーション246,798△69.8リフォーム12918,196△65.9不動産仲介・コンサルティング事業－8,540＋601.9その他の事業計142267,680△37.8合計48920,485,383＋12.8(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。①当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容(売上高)当社の当事業年度における売上高は、前年同期比2,331,581千円・12.8％増の20,485,383千円となりました。これは主に、引渡し件数が前期の戸建分譲278棟・土地分譲24区画・注文住宅６件、法人建築請負５棟、リノベーション13件、リフォーム165件の合計491件から、戸建分譲322棟・土地分譲25区画・注文住宅５件、法人建築請負６棟、リノベーション２件、リフォーム129件の合計489件へと総合の件数はわずかに減少したものの、戸建分譲棟数が増加したことによるものであります。なお、戸建販売事業における戸建住宅の平均単価は54,635千円であります。(売上原価、売上総利益)売上原価は、前年同期比1,596,738千円・10.1％増の17,461,196千円となり、売上総利益は前年同期比734,843千円・32.1％増の3,024,186千円、売上総利益率は前期から2.2ポイント上昇し14.8％となりました。(販売費及び一般管理費、営業利益)販売費及び一般管理費は、前年同期比134,659千円・8.5％増の1,718,285千円となりました。これは主に、人員数(役員13名含む)の増加により、人件費が前年同期比77,222千円・11.9％増の727,952千円、業容拡大に伴う支払手数料が前年同期比41,105千円・64.2％増の105,114千円、控除対象外消費税等の租税公課が前年同期比34,218千円・14.7％増の266,230千円となったことなどによるものであります。以上の結果、営業利益は前年同期比600,183千円・85.0％増の1,305,901千円となり、営業利益率は前年同期比で2.5ポイント上昇し6.4％となりました。(営業外損益、経常利益)営業外収益は、前年同期比3,573千円・16.8％増の24,797千円となりました。営業外費用は、前年同期比3,917千円・2.0％減の193,276千円となりました。これは主に、戸建需要が堅調に推移したことに伴い、借入金の平均残高が前年同期比で227,350千円減少したことにより、支払利息が前年同期比14,769千円・8.9％減の151,271千円となったことによるものであります。以上の結果、経常利益は前年同期比607,674千円・114.7％増の1,137,422千円となり、経常利益率は前年同期比で2.7ポイント上昇し5.6％となりました。(法人税等、当期純利益)法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額を合せた税金費用は、前年同期比189,439千円・115.2％増加し、353,900千円となりました。この結果、当期純利益は前年同期比428,245千円・120.5％増の783,521千円となりました。(財政状態)当事業年度における総資産は13,959,716千円となり、前事業年度末と比較して1,395,638千円・11.1％増加いたしました。流動資産は13,726,735千円となり、前事業年度末と比較して1,388,781千円・11.3％増加いたしました。これは主に、完成在庫の販売が順調に推移したことにより販売用不動産が2,303,038千円減少した一方、現金及び預金が2,167,232千円、戸建用地の仕入れの進捗に伴い仕掛販売用不動産が1,457,689千円それぞれ増加したことによるものであります。固定資産は232,981千円となり、前事業年度末と比較して6,857千円・3.0％増加いたしました。これは主に、東京都新宿区への本社移転等に伴い事務機器のリース資産が12,743千円、同移転等に伴い建物が12,021千円それぞれ増加した一方、アグレ・デザインオフィス代官山の閉鎖及び吉祥寺支店の事務所一部解約に伴い差入敷金保証金が13,832千円減少したことによるものであります。流動負債は5,107,920千円となり、前事業年度末と比較して1,298,742千円・20.3％減少いたしました。これは主に、造成工事や建築工事の進捗により工事未払金が171,064千円、業績の伸長により未払法人税等が161,353千円それぞれ増加した一方、１年内返済予定の長期借入金が1,190,271千円、短期借入金が569,100千円それぞれ減少したことによるものであります。固定負債は5,330,469千円となり、前事業年度末と比較して2,013,475千円・60.7％増加いたしました。これは主に、長期借入金が1,971,028千円、社債が25,000千円それぞれ増加したことによるものであります。純資産は3,521,326千円となり、前事業年度末に比べ680,905千円・24.0％増加いたしました。これは、前事業年度末日を基準日とする剰余金の配当102,616千円を実施した一方、当期純利益783,521千円を計上したことによるものであります。以上の結果、自己資本比率は、前事業年度末の22.6％から25.2％となりました。なお、今後の見通しにつきましては、「第２事業の状況１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。また、当社の経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。②重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たり経営者の判断に基づく会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りが必要となります。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。当社の財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５経理の状況１財務諸表等(1)財務諸表注記事項重要な会計方針」に記載しておりますが、特に下記の会計方針が財務諸表作成における重要な見積りの判断等に影響を及ぼすと考えております。(たな卸資産の評価)当社は、通常の販売目的で保有するたな卸資産についての評価を実施し、評価額が簿価を下回った場合には評価損を計上しております。たな卸資産の評価に使用する正味売却価額は販売予定価格を基礎として、戸建需要などの外部要因に当社における過去の販売価格改定等の内部要因を加味して見積もっております。当該見積りには、将来の戸建需要予測、販売価格改定見込などの仮定が含まれます。そのため、将来の不確実な需要の変動等の状況の変化によって、実際の結果が見積もった仮定から変動した場合、たな卸資産の算定及び評価損の金額に重要な影響を与える可能性があります。なお、新型コロナウイルス感染症の影響は「第５経理の状況１財務諸表等（１）財務諸表注記事項追加情報」に記載しております。