株式会社東武住販
有価証券報告書－第38期(令和2年6月1日－令和3年5月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況ア）財政状態について当事業年度末における総資産は5,164,511千円となり、たな卸資産の減少等によって前事業年度末に比べ272,991千円減少しました。当事業年度末における負債合計は1,704,834千円となり、短期借入金の減少等によって前事業年度末に比べ611,891千円減少しました。当事業年度末における純資産合計は3,459,677千円となり、当期純利益の計上によって前事業年度末に比べ338,900千円増加しました。イ）経営成績について当事業年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の世界的な拡大により経済活動が停滞し、個人消費の回復も足踏みが続いておりました。しかし、ワクチンの接種率の上昇等により感染拡大防止に効果が見込まれる状況になるにつれ、需要の増加から一部の商品市況が上昇する等、景気回復の兆しがみえ始めております。当社が属する不動産業界におきましては、国土交通省の調査「主要都市の高度利用地地価動向報告」（2021年６月公表）によれば、2021年第１四半期（2021年１月１日～2021年４月１日）の主要都市・高度利用地100地区の地価動向は、2020年第４四半期（2020年10月１日～2021年１月１日）に比べ、28地区が上昇し、27地区が下落しました（2020年第４四半期は15地区が上昇し、38地区が下落）。また、当社の主力事業である中古住宅の売買の状況については、公益社団法人西日本不動産流通機構（西日本レインズ）に登録されている物件情報の集計結果である「市況動向データ」の直近の調査（2021年６月公表）によると、中国地方では、2020年６月から2021年５月までの中古戸建住宅の成約件数は、前年同期間に比べて3.7％増となりました。九州地方では、2020年６月から2021年５月までの中古戸建住宅の成約件数は、前年同期間に比べて10.7％増となりました。このような環境の中、当社は、主力の不動産売買事業を中心に売上高の拡大を図りました。自社不動産売買事業では居住用不動産の安定した需要が続く一方で、競合相手の増加等により中古住宅の仕入れ競争に厳しさが増しているため、仕入れ情報の新たなルートを開拓する等して中古住宅等の在庫の拡充に努めました。また、利益面では、新社屋への移転、旧本社の解体及び退職給付費用の計上等があったものの、広告宣伝費を削減する等、販売費及び一般管理費の抑制に努めました。この結果、当事業年度の売上高は7,754,089千円（前事業年度比13.2％増）となり、売上高の増加に加えて販売費及び一般管理費の減少により営業利益は575,498千円（同39.5％増）、経常利益は572,803千円（同40.7％増）、当期純利益は391,561千円（同41.8％増）となりました。なお、事業別の業績は、次のとおりであります。（a）不動産売買事業自社不動産売買事業については、期初から中古住宅等の在庫を豊富に抱えて顧客から多くの反響を集めたことに加え、リモートワークの普及により郊外の戸建て住宅を志向する動きもあり、自社不動産の販売件数は477件と、前事業年度を57件上回りました。また、平均販売単価は14,792千円と前事業年度に比べて88千円上回りました。不動産売買仲介事業については、営業員のインセンティブを一部見直して、不動産売買仲介件数の底上げを図り、仲介件数が前事業年度を上回ったものの、平均単価の低下により、仲介手数料は前事業年度を下回りました。これらの結果、不動産売買事業の売上高は、7,430,268千円（前事業年度比13.4％増）となりました。また、営業利益は、売上高の増加に加えて、広告宣伝費の減少等により、979,069千円（同26.6％増）となりました。（b）不動産賃貸事業不動産賃貸仲介事業については、賃貸仲介件数が増加して、賃貸仲介手数料が前事業年度を上回ったものの、仲介物件の請負工事高が減少したこと等から、売上高は前事業年度を下回りました。不動産管理受託事業については、不動産管理の受託件数増加により管理料が前事業年度を上回ったことに加え、請負工事件数の増加により請負工事高が前事業年度を上回ったことから、売上高は前事業年度を上回りました。自社不動産賃貸事業については、売上高はわずかながら前事業年度を下回りました。これらの結果、不動産賃貸事業の売上高は、192,023千円（前事業年度比17.7％増）となりました。また、営業利益は、売上高の増加により、47,046千円（同44.3％増）となりました。（c）不動産関連事業保険代理店事業については、不動産売買事業において付保率が低下したものの、自社不動産の販売件数が増加したことに加え、2021年１月の保険料の引き上げ及び満期を迎えた保険契約の更新需要の取り込みによって、売上高は前事業年度を上回りました。これらの結果、不動産関連事業の売上高は、46,751千円（前事業年度比0.9％増）となりました。また、営業利益は、売上高の増加により、30,288千円（同1.8％増）となりました。（d）その他事業介護福祉事業については、取扱商品の拡充等により介護用品のレンタル売上高が増加したものの、コロナ禍で営業活動の制限を受け、物品販売が減少したことに加え、請負工事高も減少したことから、売上高は前事業年度を下回りました。これらの結果、その他事業の売上高は、85,046千円（前事業年度比4.6％減）となりました。また、売上高が減少したものの、利益面では人件費及び賃貸料の減少により、539千円の営業損失（前事業年度は営業損失3,373千円）と改善いたしました。②キャッシュ・フローの状況当事業年度における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、短期借入金及び長期借入金が減少し、新本社の建設等、有形固定資産を取得したたものの、税引前当期純利益572,803千円(前期比40.7％増)を計上したことに加え、積極的に自社不動産を販売して、棚卸資産が減少したことにより、前事業年度末に比べ433,186千円増加し、当事業年度末には1,024,456千円となりました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況及び増減の要因は、次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動により獲得した資金は1,472,678千円(前事業年度は871,083千円の使用)となりました。これは主に、法人税等の支払額103,233千円があったものの、税引前当期純利益572,803千円を計上したことに加え、たな卸資産の減少額894,015千円によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動により使用した資金は192,011千円(前事業年度は100,461千円の使用)となりました。これは主に、新本社屋の建設等、有形固定資産の取得による支出185,653千円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動により使用した資金は847,480千円(前事業年度は678,888千円の獲得)となりました。これは主に、配当金の支払額79,818千円及び長期借入金の返済による減少額258,389千円に加え、短期借入金の減少額778,300千円によるものであります。③生産、受注及び販売の状況ア）生産実績当社が営む不動産売買事業、不動産賃貸事業、不動産関連事業及びその他事業では生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載しておりません。イ）仕入実績当事業年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度(自2020年６月１日至2021年５月31日)仕入高(千円)前事業年度比(％)不動産売買事業3,051,709△23.3不動産賃貸事業－－不動産関連事業－－その他事業42,654△3.8合計3,094,363△23.1(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．仕入が発生する不動産売買事業の自社不動産売買事業、その他事業の介護福祉事業について、仕入高を記載しております。３．不動産売買事業の仕入高は、中古住宅等の仕入れが主な項目となります。当事業年度は中古住宅等の仕入れ件数が減少したことにより減少いたしました。４．その他事業の仕入高は、介護福祉事業の物品販売及びリフォーム工事の仕入れが主な項目となります。当事業年度は請負工事が減少したことにより減少しました。ウ）受注実績不動産売買事業のリフォーム事業、不動産賃貸事業の不動産管理受託事業及びその他事業の介護福祉事業において受注販売を行っておりますが、いずれも受注から売上高計上まで期間が短期であるため、「受注実績」は記載しておりません。エ）販売実績当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度(自2020年６月１日至2021年５月31日)売上高(千円)前事業年度比(％)不動産売買事業7,430,26813.4不動産賃貸事業192,02317.7不動産関連事業46,7510.9その他事業85,046△4.6合計7,754,08913.2(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。３．不動産売買事業の販売高は、中古住宅等の販売が主な項目となります。当事業年度は、自社不動産販売件数が477件と前事業年度の420件を上回ったため、販売高が増加しました。４．不動産賃貸事業の販売高は、不動産賃貸仲介手数料、不動産賃貸物件の管理料、賃貸物件の賃貸収入及びリフォーム工事等が主な項目となります。当事業年度は、管理料、請負工事高及び賃貸仲介手数料の増加により、販売高が増加しました。５．不動産関連事業の販売高は、不動産の火災保険料の代理店手数料が主な項目となります。当事業年度は、自社不動産の販売件数の増加に加え、保険料の改定により平均単価が上昇したこと等から、販売高が増加しました。６．その他事業の販売高は、介護福祉事業の物品のレンタル収入及び販売並びにリフォーム工事が主な項目となります。当事業年度は、請負工事及び物品販売の減少により、販売高が減少しました。オ）不動産売買事業の地域別販売実績当事業年度における不動産売買事業の地域別の販売実績を自社不動産売買事業と不動産売買仲介事業に分けて示すと、次のとおりであります。当事業年度(自2020年６月１日至2021年５月31日)売上高(千円)構成比(％)前事業年度比(％)山口県自社不動産売買事業1,442,04419.48.6中不動産売買仲介事業142,3991.9△14.1５店舗計1,584,44421.36.1国その他自社不動産売買事業444,0296.049.6不動産売買仲介事業5,1610.1△49.6地１店舗計449,1916.146.3合計自社不動産売買事業1,886,07425.416.1方不動産売買仲介事業147,5602.0△16.2６店舗計2,033,63527.412.9福岡県自社不動産売買事業4,293,72857.813.5九不動産売買仲介事業149,8592.018.210店舗計4,443,58859.813.6州その他自社不動産売買事業923,73712.413.4不動産売買仲介事業29,3070.416.5地３店舗計953,04412.813.5合計自社不動産売買事業5,217,46570.213.5方不動産売買仲介事業179,1662.417.913店舗計5,396,63272.613.6全店自社不動産売買事業7,103,54095.614.1不動産売買仲介事業326,7274.4△0.4全19店舗計7,430,268100.013.4(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．自社不動産売買事業の販売高は、中古住宅等の販売が主な項目となります。３．不動産売買仲介事業の販売高は、不動産売買仲介手数料が主な項目となります。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、経営者の判断に基づく会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りが必要となります。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。詳細につきましては、「第５経理の状況１財務諸表等(1)財務諸表注記事項重要な会計方針」に記載しております。②財政状態に関する分析ア）資産当事業年度末における総資産は5,164,511千円となり、前事業年度末に比べ272,991千円減少しました。流動資産は4,320,701千円となり、前事業年度末に比べ423,699千円減少しました。これは主として、積極的に自社不動産を販売したことにより、現金及び預金が429,191千円増加したものの、販売用不動産が287,661千円減少し、仕掛販売用不動産等の減少額605,930千円によるものであります。固定資産は843,810千円となり、前事業年度末に比べ150,708千円増加しました。これは主として、新本社屋建設による建物の増加額174,996千円によるものであります。イ）負債流動負債は1,097,134千円となり、前事業年度末に比べ646,569千円減少しました。これは主として、短期借入金の減少額778,300千円によるものであります。固定負債は607,699千円となり、前事業年度末に比べ34,677千円増加しました。これは主として、退職給付引当金の計上22,492千円及び長期借入金の増加額21,737千円によるものであります。ウ）純資産純資産は3,459,677千円となり、前事業年度末に比べ338,900千円増加しました。これは主として、剰余金の配当79,856千円があったものの、当期純利益の計上額391,561千円に加え、自己株式の処分25,848千円によるものであります。以上の結果、自己資本比率は、前事業年度末の57.4％から67.0％となりました。③経営成績に関する分析ア）売上高及び営業利益売上高は、自社不動産売買事業における販売件数が477件と前事業年度の420件を上回ったことから、7,754,089千円(前事業年度比13.2％増)となりました。増加の要因としては、期初に品ぞろえを豊富に抱えていたことに加え、リモートワークの普及により郊外の戸建て住宅に対する需要が増加したことが挙げられます。また、不動産売買仲介事業においては、売買仲介件数が増加したものの、平均単価が低下したことにより、仲介手数料は前期を下回りました。また、不動産賃貸仲介事業及び不動産関連事業も売上高が前事業年度を上回りました。売上総利益は、自社不動産売買事業における原価率が低下したことにより、売上原価が5,574,672千円（同15.6％増）となったものの、売上高の増加によって、2,179,416千円(同7.5％増)となりました。販売費及び一般管理費は、退職給付引当金の計上、譲渡制限付株式の付与及び売上高の増加に伴う歩合給の増加により人件費が4.2％増加し、広告宣伝費の大幅な減少に加え、中古住宅の仕入れの減少により不動産取得税が減少したことから、1,603,918千円(同0.7％減)となりました。以上の結果、営業利益は575,498千円（同39.5％増）となりました。イ）営業外損益及び経常利益営業外損益(純額)は、2,694千円の損失(前事業年度は5,405千円の損失)となりました。これは、営業外収益が顧客の事情による違約金収入が計上されなかった（前事業年度は871千円計上）ことに加え、前期に計上されたおのだサンパーク店の退店に伴う除却損がなかったことに加え、金融機関からの借り入れが大幅に減少して、支払利息が減少したためであります。以上の結果、経常利益は572,803千円(前事業年度比40.7％増)となりました。ウ）特別損益及び税引前当期純利益特別利益及び特別損失は、計上しておりません。以上の結果、税引前当期純利益は572,803千円(前事業年度比40.7％増)となりました。エ）法人税等(法人税等調整額を含む)法人税等は、法人税等調整額が△13,602千円と前事業年度に比べ17,707千円減少したものの、売上高の増加等による税引前当期純利益の増加で、法人税、住民税及び事業税が194,843千円と前事業年度に比べ67,905千円増加したことから、181,241千円(前事業年度比38.3％増)となりました。オ）当期純利益以上の結果、当期純利益は391,561千円(前事業年度比41.8％増)となり、１株当たり当期純利益金額は145.93円(同43.0％増)となりました。④経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な達成・進捗状況当社は、2021年４月12日に『2025年５月期に売上高100億円、経常利益率10％達成』を目指して、この長期ビジョン実現のために前段階として、３つの力（商品提供力・人材力・資金調達力）を差別化戦略のべースとする第２次中期経営計画を策定いたしました。当社は、従来より“エコモデルの創造を通して人と環境に優しい暮らしづくりに貢献します”という経営理念のもと、中古住宅のリフォームによる住宅再生および流通促進に地道に取り組んでまいりました。その経営理念に基づき、引き続き堅実な歩みに努め、中国地方と九州地方の中古住宅再生No.1企業を目指してまいります。2019年末から世界的な感染拡大を引き起こした新型コロナウイルス感染症は、各国でワクチン開発に取り組み、わが国においても医療従事者からワクチン接種が進む一方で変異株のさらなる拡大が懸念される状況にあります。満員の通勤電車に揺られて出勤する、遠距離の出張をする、あるいは本社で一同に会して重要会議を開くといった従来の働き方が、コロナ禍で一変しました。政府の推奨する働き方改革も相まって、感染症拡大防止のために、３密の回避、マスク着用、ソーシャルディスタンスの確保を前提にリモートワークの推奨、非接触型の営業スタイルの確立等につながり、生活様式そのものを見直すこととなりました。在宅時間の長時間化は、リモートワークに伴うワークスぺースの確保、Wi-Fi等の通信環境整備、通気環境などの新たな住宅ニーズが発生しております。当社は、深刻さを増しつつある空き家問題に取り組むとともに、第２次中期経営計画に沿って安全で安心できる、人に優しい住宅サービス等の提供により、株主様、地域社会の皆様はじめステークホルダーの方々に貢献してまいりたいと考えております。上記を基に2023年５月期を最終年度として売上高・利益計画及び指標目標値を以下のとおり設定いたしました。当事業年度はその初年度でしたが、おおむね順調に推移し、目標値に対して売上高、経常利益ともに９割を超える進捗をみせました。その最大の要因は、主力事業である自社不動産事業の販売件数が477件と好調だったことが挙げられます。売上高・利益計画2023年５月期目標値（a）当事業年度実績（b）進捗率（b）÷（a）売上高（百万円）8,0007,75496.9％経常利益（百万円）62057292.4％税引後当期純利益（百万円）41539194.4％自社不動産販売件数（件）50047795.4％指標目標値自己資本比率60％以上67.0％－ＤＯＥ（株主資本配当率）2.5％以上2.5％－(3)キャッシュ・フローの状況の分析現金及び現金同等物は、前事業年度末に比べて433,186千円増加（前事業年度比73.3％増）し、1,024,456千円となりました。当事業年度のキャッシュ・フローの状況及び増減要因につきましては、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社は期初から豊富に揃えていた自社不動産を積極的に販売したことにより、税引前当期純利益が増加したことに加え、自社不動産の仕入れが前事業年度に比べて減少したことから、営業キャッシュ・フローがプラスとなりました。一方、新本社屋の建設や収益物件の取得等により投資活動によるキャッシュ・フローがマイナスとなり、短期借入金の減少等により、財務活動によるキャッシュ・フローがマイナスとなりました。今後は中古住宅等の積極的な仕入れにより、営業キャッシュ・フローがマイナスとなる可能性がありますが、当社は、自社所有の中古住宅等の売買回転率の向上を図ることにより、営業キャッシュ・フローの改善に努めてまいります。(4)資本の財源及び資金の流動性についての分析①資金需要当社は、中古住宅等の仕入れ及びリフォーム工事の費用の支払等の資金需要に加え、収益性及び将来の転売等を視野に入れて収益物件を取得する必要があると認識しております。また、営業員を積極的に採用する方針であり、そうして採用した従業員の研修にも注力していくことから、費用が今後、増える見通しであります。営業員の充実により当社の営業力が向上すると期待され、その後に、不動産売買事業の店舗の出店や移転に伴う費用の支出も予想されます。これらの資金の必要額は個別には大きくないものの、まとまると流動性の面で無視できないと考えます。②財源上記の資金需要に対する財源としては、利益剰余金に加え、長期・短期の借入金を活用してまいります。当社は、資金需要の金額あるいは時期に応じて機動的な借り入れができるよう、金融情勢に注意を払いつつ、金融機関と良好な関係を継続してまいります。