エスリード株式会社
有価証券報告書－第29期(令和2年4月1日－令和3年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】文中の将来に関する事項は当連結会計年度末現在において判断したものであります。（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受け、経済活動が抑制される厳しい状況で推移いたしました。政府による経済政策等で若干の持ち直しが見られるものの、未だ同感染症収束の見通しは立っておらず、依然として先行きの不透明な状況が続いております。当社グループの属する不動産販売事業においては、以前から用地代・建築コストの高止まりに伴うマンション販売価格の高止まりが長く続いている中、同感染症による影響が懸念されましたが、他業種ほどの落ち込みは見られませんでした。このような事業環境のもと、当社グループはお客様から選ばれる良質なマンションづくりに努めてまいりました。販売の面では、従来通りの活動が制限される中においても、お客様に安心してマンション購入をご検討いただくべく、ＷＥＢ商談システムの活用・ＩＴ重説の導入など非対面での販売方法を拡充し、マンションギャラリーを完全予約制で運営してご来場前の検温をお願いするなど、いわゆる「新しい生活様式」に対応した施策を行ってまいりました。建築工事の面では、当社設計室スタッフによる厳格な施工管理を実施し、工期遅延の予防に努めてまいりました。また、同感染症拡大によるインバウンド需要の減少に鑑み、ホテル・民泊として開業予定だった物件については、迅速な意思決定のもとで一時的に賃貸住宅に転用し、業績への影響を最小限に抑制いたしました。事業所内においては、「職場クラスター」発生への防止策を徹底いたしました。換気・マスク着用の徹底、座席間隔の確保、アクリル板の設置といった飛沫感染防止策に加え、全従業員への定期的なＰＣＲ検査実施と健康管理、複数人での会食の自粛、厳格な自宅待機基準の運用、時差出勤の実施、本社オフィス入口に設置したサーモグラフィによる従業員並びに来訪者の体温管理等、さまざまな対策を講じてまいりました。これらの結果、同感染症の当社グループ業績への影響は最小限に抑えることができました。マンションの販売・引渡が好調に推移し、連結売上高は689億99百万円（前期比11.9％増）となりましたが、ホテル・民泊物件の棚卸資産にかかる評価損の計上や従業員数増加に伴う人件費の増加により、連結営業利益は70億18百万円（前期比11.7％減）、連結経常利益は70億１百万円（前期比12.5％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は45億６百万円（前期比11.1％減）となりました。当社は、厳選した用地取得と商品企画を徹底し、お客様から選ばれるマンションづくりに努めた結果、2021年３月期中に完成した新築分譲マンションを完売し、2017年３月期から2021年３月期にかけて、５期連続で「完成在庫０」（※）という確かな実績を積み上げることができました。また、当連結会計年度からは主力の関西圏に加え、東海圏での新築マンションの引渡しを開始し、事業エリアを拡大いたしました。当社グループは、経営目標の達成状況を判断するための客観的な指標として経常利益を採用しております。当連結会計年度における経常利益は、目標額70億円に対し実績70億１百万円となり、目標を達成することができました。※各連結会計年度末において竣工済未契約住戸ゼロ（日刊不動産経済通信2021年３月31日号）②セグメント別販売実績(1)不動産販売事業不動産販売事業の中でもマンション分譲事業においては、当社の強みである用地取得力やマーケティング力を活かし、お客様を第一に考える厳選した用地取得と細部までこだわった商品企画を行ったこと、新型コロナウイルス感染症対策に努めたこと、建築工事の遅延も生じなかったことなどから、マンションの販売・引渡が好調に推移しましたが、ホテル・民泊物件の棚卸資産にかかる評価損の計上等により、外部顧客への売上高571億23百万円（前期比7.6％増）、セグメント利益は59億41百万円（前期比27.0％減）となりました。(2)その他既存のマンション周辺事業である賃貸事業、賃貸関連事業、不動産の仲介・買取再販事業等が堅調に推移し、外部顧客への売上高は118億75百万円（前期比39.2％増）、セグメント利益は26億87百万円（前期比77.5％増）となりました。③不動産販売事業における販売実績最近２連結会計年度の不動産販売事業の販売実績は次のとおりであります。区分前連結会計年度（自2019年４月１日至2020年３月31日）当連結会計年度（自2020年４月１日至2021年３月31日）物件名引渡戸数金額（千円）物件名引渡戸数金額（千円）中高層住宅エスリードOSAKAMIDWEST1223,788,828エスリード守山セントラル1033,696,749エスリード草津本陣邸1043,777,556エスリード南草津グランプレイス833,105,580エスリード神戸ハーバーテラス1953,643,566エスリードザ・ランドマーク神戸1191,935,806エスリード難波ザ・アーク2143,596,091エスリード中之島ザ・コア1201,910,300エスリード難波THEFIRST1402,747,433エスリード大阪NAGAHORIGATE1101,737,987エスリード京橋セントラル1402,411,253エスリード神戸兵庫駅アクアヴィラ1051,650,033エスリード大阪城アクシス1412,248,909エスリード京都梅小路アヴェニテ901,618,873エスリード難波ザ・ゲート1382,239,036エスリード大阪梅田リュクス871,545,188エスリード五位堂駅前692,116,657エスリード守口ミッドゲート411,505,950エスリード神戸レジデンス1001,868,473エスプレイス大阪城サウスコンフォート1121,448,496その他1,25424,558,513その他1,81832,317,858小計2,61752,996,320小計2,78852,472,824中古マンション－－中古マンション23526,303学生寮－－学生寮1161,900,298土地建物土地－350土地建物－1,958,890その他－－110,601－－293,583合計－53,107,272合計－57,151,899（注）区分「その他」は一部のたな卸資産から収受した賃貸料収入等であります。④不動産販売事業における契約実績最近２連結会計年度の不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。区分前連結会計年度（自2019年４月１日至2020年３月31日）当連結会計年度（自2020年４月１日至2021年３月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高戸数金額（千円）戸数金額（千円）戸数金額（千円）戸数金額（千円）中高層住宅2,42145,723,06672915,945,9892,50546,332,5673077,379,131土地建物－204,750－204,400－1,754,490－－計2,42145,927,81672916,150,3892,50548,087,0583077,379,131⑤財政状態の状況（資産）当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べて243億85百万円増加して1,048億79百万円となりました。これは主に現金及び預金の増加121億82百万円、仕掛販売用不動産の増加59億18百万円、販売用不動産の増加40億円によるものです。（負債）当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末に比べて204億46百万円増加して537億42百万円となりました。これは主に借入金の増加132億34百万円、支払手形及び買掛金の増加23億68百万円、電子記録債務の増加32億78百万円、リース債務の増加10億20百万円によるものです。（純資産）当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べて39億38百万円増加して511億37百万円となりました。この結果、自己資本比率は48.8％となりました。⑥キャッシュ・フローの状況(1)キャッシュ・フローの状況の分析当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ121億81百万円増加し、当連結会計年度末には310億19百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果減少した資金は９百万円（前年同期は108億72百万円の減少）となりました。これは主に税金等調整前当期純利益70億１百万円、たな卸資産の増加113億41百万円、法人税等の支払額23億44百万円によるものです。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果減少した資金は７億99百万円（前年同期は12億87百万円の減少）となりました。これは主に有形固定資産の取得による支出７億77百万円によるものです。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果増加した資金は129億90百万円（前年同期は75億２百万円の増加）となりました。これは主にマンションプロジェクト資金等として258億18百万円を借入れ、マンションが竣工したこと等に伴い借入金125億84百万円を返済したことによるものです。(2)キャッシュ・フロー指標の推移2019年３月期2020年３月期2021年３月期自己資本比率63.1％58.6％48.8％時価ベースの自己資本比率34.7％26.8％24.8％キャッシュ・フロー対有利子負債比率－－－インタレスト・カバレッジ・レシオ－－－(注)各指標の基準は以下のとおりであります。いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。1)自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／営業キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払い2)株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しております。3)営業キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っているすべての負債を対象としております。また、利払いにつきましては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。4)各期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率とインタレスト・カバレッジ・レシオにつきましては、営業キャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は当連結会計年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容(1)当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績「（１）経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであります。(2)当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因「２事業等のリスク」に記載のとおりであります。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報(1)当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フロー当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要⑥キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。(2)当社グループの資本の財源及び資金の流動性（契約債務）2021年３月31日現在の契約債務の概要は次のとおりであります。年度別要支払額（千円）合計１年以内１年超３年以内３年超５年以内５年超短期借入金138,100138,100－－－社債500,000－500,000－－長期借入金35,444,05012,394,00018,122,3001,809,4003,118,350リース債務1,364,397132,848228,432182,387820,729合計37,446,54712,664,94818,850,7321,991,7873,939,079上記の表において、連結貸借対照表の１年内返済予定の長期借入金は、長期借入金に含めております。当社グループの第三者に対する保証は、関係会社のリース契約に対し債務保証を行っております。（財務政策）当社グループの運転資金需要のうち主なものは、不動産販売事業における事業用地の取得を目的とした資金であります。事業用地は、その取得から物件の竣工まで約２年程度と比較的長期間にわたる資金回収が前提となっております。このような中でマンションプロジェクトの始まりである開発用地の取得段階においては金融機関からの借入を前提としつつも、迅速な意思決定によって同業他社との競争優位を図るべく手許資金での用地取得が可能となるよう一定以上の資金水準を保っております。当該資金のうち、借入による資金調達に関しましては、主として変動金利の長期借入金で調達しております。また、マンション竣工後の資金回収サイクルを最短化すべく「完成在庫０」を基本とした物件の早期完売体制を構築し、建築コストを含めたマンションプロジェクトの資金回収を当該マンションの販売代金で賄うことを前提とした健全な財務体質の追及を図っております。一方、マンション周辺事業及び当社グループ全体においても、新規事業をはじめさまざまな事業拡大に向けた積極的かつ機動的な意思決定を行うべく一定以上の資金水準を維持することとしており、余剰資金は必要に応じてグループ間融資を行うなど、グループ資金マネジメントにより効率的な活用に努めております。上記の財務政策は当連結会計年度においても継続しており、新型コロナウイルス感染症による影響はありません。加えて、株主還元については安定した配当政策の実施を基本方針とし、成長投資や必要な手許資金を考慮した上で決定しております。なお、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は310億19百万円であります。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）及び（追加情報）に記載のとおりであります。