株式会社デュアルタップ
有価証券報告書－第15期(令和2年7月1日－令和3年6月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、上期は政府の各種政策を背景に企業収益が高い水準を維持し、着実に持ち直してきており、自律的回復への基盤が整いつつあるが、失業率が高水準にあるなど依然として厳しい状況にあります。新型コロナウイルス感染症（以下「感染症」という）の拡大防止策として、緊急事態宣言が出されたことにより、世界的なサプライチェーンの乱れや世界的な需要減少により製造業を中心に経済活動が抑制され、経済状況は国内・海外ともに非常に厳しい状況となりました。特に、緊急事態宣言、まん延防止策に基づく飲食業に対する自粛要請により駅前の繁華街を中心に経済活動が抑制されるとともに、羽田空港関連の借上げ寮、社宅等の利用の衰退により著しく下落しました。オリンピックの開催と共に感染再拡大しており、さらなる経済の下振れや金融資本市場への影響に留意が必要となります。首都圏のマンション市場は、リモートワークの普及により住環境が重視され、2021年１月～６月の供給戸数が13,277戸と前年同期比77.3％の増加となりました（株式会社不動産経済研究所調べ）。当社グループの属する、資産運用型マンション市場では、感染症の拡大防止策等により、東京への人口流入や給与所得の悪化による賃料の伸び悩み傾向にあり、繁華街の賃料下落が懸念されます。しかしながら、羽田空港関連の需要はエアラインの再開により復活の兆しも見え始めました。中長期的には、東京23区では、継続する人口流入により、賃料が緩やかに上昇し、入居率は高水準を維持しております。今後も、賃貸マンションの需給バランスが急激に変化することは想定されず、賃料や入居率の大幅な変化はなく、マンションの資産性は維持されるものと考えられます。このような事業環境の中、当社グループは、「23区・駅近・高機能マンション」をコンセプトに、資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」の開発・分譲を行ってまいりました。分譲後も賃貸管理及び建物管理を行うことにより、長期間にわたりマンションの資産性及び収益性を向上させ、安定収入が見込めるマンションとして、ブランド価値の向上に努めております。以上の結果、当連結会計年度は、売上高61億47百万円（前期比15.2％減）、営業利益１億73百万円（同59.4％減）、経常利益60百万円（同83.6％減）、親会社株主に帰属する当期純利益11百万円（同95.2％減）となりました。（※当社では「駅近」とは駅徒歩10分以内の距離としております。）セグメントの業績は次のとおりであります。なお、当連結会計年度より「第５経理の状況１．連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおり、報告セグメント「営業支援事業」を新たに追加しております。そのため、「営業支援事業」については前期比較を行っておりません。（不動産販売事業）不動産販売事業においては、資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」に加え、中古マンションを取り扱ってまいりました。個人投資家だけでなく、私募ＲＥＩＴへ販売する等、販売チャネル及び顧客層の拡大に努めてまいりました。以上の結果、売上高48億17百万円（前期比16.1％減）、セグメント利益64百万円（同79.2％減）となりました。（不動産管理事業）不動産管理事業は、賃貸管理事業及び建物管理事業より構成されております。賃貸管理においては、募集賃料の見直し及び空室率の低減に注力し、管理物件の資産性向上を図ってまいりました。建物管理においては、当社が分譲した物件以外の新規契約獲得を推進してまいりました。以上の結果、売上高11億87百万円（前期比6.8％減）、セグメント利益１億40百万円（同10.2％減）となりました。（海外不動産事業）海外不動産事業においては、感染症により、渡航できなかったこともあり、インバウンド、アウトバウンドともに取引が減少しました。マレーシアで展開する建物管理業は、住宅や商業施設等の建物管理事業を推進し、順調に推移いたしました。また、当連結会計年度より新たに開始した海外進出支援事業は渡航禁止で苦戦しておりましたが、飲料メーカー（KIIVA社）とのマレーシア合弁事業を成功させ、初支援となりました。以上の結果、売上高１億15百万円（前期比51.9％減）、セグメント損失27百万円（前期はセグメント損失45百万円）となりました。（営業支援事業）営業支援事業においては、当連結会計年度に株式会社デュアルタップグロウスを新規設立し、法人向けに営業活動全体のコンサルティング事業を開始いたしました。主に製造、技術等に経営資源を集中している企業に対して、営業戦略の立案、営業人員の採用、ターゲット企業の選定から企業へのアプローチや営業代行等、コンサルティングから現場レベルのBPO（ビジネスプロセスアウトソーシング）まで総合的な支援を行っております。以上の結果、売上高27百万円、セグメント損失11百万円となりました。当期の財政状態は、次のとおりであります。（資産）当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末から31億85百万円増加し73億87百万円となりました。総資産の増加の主な要因は、新規物件の土地仕入及び建築費の支払等により、仕掛販売用不動産が19億96百万円増加、たな卸資産の売却が順調に進まず販売用不動産が21億22百万円増加した一方で、現金及び預金が10億73百万円減少したことによるものであります。（負債）当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末から32億９百万円増加し53億52百万円となりました。負債の増加の主な要因は、新規物件の仕入資金のため、長期借入金（１年内返済予定の長期借入金を含む。）が34億８百万円増加したことによるものであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末から24百万円減少し20億34百万円となりました。純資産の減少の主な要因は、期末配当金の支払いにより利益剰余金が37百万円減少した一方で、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が11百万円増加したことによるものであります。以上の結果、自己資本比率は27.5％となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、たな卸資産の取得を増やし、有利子負債が増加したことにより、前連結会計年度末に比べ10億17百万円減少し、５億23百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動により支出した資金は42億49百万円（前期は16億31百万円の収入）となりました。主な支出は、販売用不動産の増加によるもので、たな卸資産の増加額41億21百万円であります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動により支出した資金は42百万円（前期は44百万円の支出）となりました。主な支出は、差入保証金の差入による支出63百万円であります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動により増加した資金は32億72百万円（前期は11億５百万円の支出）となりました。主な収入は、開発用地及び竣工物件取得のための長期借入れによる収入56億45百万円であり、主な支出は、販売用不動産の分譲に伴う、長期借入金の返済による支出22億92百万円であります。③生産、受注及び販売の実績a．生産実績該当事項はありません。b．契約実績当連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。区分当連結会計年度（自2020年７月１日至2021年６月30日）期中契約高年度末契約残高戸数（戸）金額（千円）戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）前年同期比（％）資産運用型マンション1353,667,58671.4248,91117.7コンパクト型マンション7297,98539.5141,419－その他不動産－664,985298.3－－－合計1424,630,55775.7390,33032.6（注）１．上記金額には、消費税等は含まれておりません。２．概ね専有面積30㎡未満の１Ｋタイプの部屋を資産運用型マンションと定義し、専有面積30㎡から50㎡程度のタイプの部屋をコンパクト型マンションと定義しております。c．販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称区分当連結会計年度（自2020年７月１日至2021年６月30日）戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）不動産販売事業資産運用型マンション1443,895,53881.8コンパクト型マンション6256,56634.0その他不動産－664,985298.3小計1504,817,09083.9不動産管理事業不動産賃貸管理－1,026,99190.4不動産仲介－3,39994.6建物管理－157,494116.3小計－1,187,88593.2海外不動産事業資産運用型マンション－－－コンパクト型マンション－－－建物管理－112,004106.3その他－3,846372.4小計－115,85148.1営業支援事業営業活動支援－27,145－小計－27,145－合計1506,147,97184.8（注）１．上記金額には、消費税等は含まれておりません。２．セグメント間の取引を相殺消去した後の金額を記載しております。３．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2019年７月１日至2020年６月30日）当連結会計年度（自2020年７月１日至2021年６月30日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）合同会社ナバテア－－1,410,00022.9ブローディア・プライベート投資法人1,543,00021.3－－東急不動産株式会社1,306,69218.0900,00014.6株式会社青山財団ネットワークス－－730,00011.9(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響に関する会計上の見積りについては、「第５経理の状況１．連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項（追加情報）」に記載しております。②当連結会計年度の経営成績等分析当連結会計年度の経営環境は、引続き金融機関の低金利、貸出競争や賃貸マンションの高い稼働率により、東京の地価や建築費が高止まりの状況にありました。しかしながら、新型コロナウイルス感染症（以下「感染症」という）の拡大防止策に伴う緊急事態宣言の影響により、国内外で経済活動が抑制されることとなりました。当社グループとしても、在宅勤務による営業活動の一部制限、経済不安による消費マインドの低迷、賃貸マーケットの変動等、関連した影響が懸念される状況となりました。不動産販売事業においては、感染症の影響により、オフィス市場やホテル市場等が影響を受けている一方で、資産運用型マンション市場においては、賃料相場の大きな変動や提携金融機関の諸条件の変化はなく、今のところ、資産運用としての商品性に維持されていると考えております。このような環境のなか、私募ＲＥＩＴ等への１棟売却に注力してまいりました。2021年6月期末に予定した決済が遅れ、2022年6月期にずれ込んだことで、2021年6月期は減収減益となりました。不動産管理事業において、賃貸管理では、感染症対策により、一時的に東京への移動が抑制されたものの、賃料の下落や入居率の低下は見られず高水準を維持しております。建物管理では、感染症対策の影響は少なく、管理戸数、収益ともに堅調に推移しております。海外不動産事業においては、米中貿易摩擦や香港問題に始まり、感染症対策による渡航制限等、年間を通じて販売活動が抑制されておりました。マレーシア国内における建物管理については、一部営業の制限等あったものの影響は少なく、管理戸数、収益ともに堅調に推移いたしました。財務面においては、開発用地及び竣工物件の仕入が増加したことにより、たな卸資産の増加額41億21百万円を計上し、営業活動によるキャッシュ・フローが42億49百万円の支出（前期は16億31百万円の収入）となりました。また、物件仕入に伴う資金借入により、長期借入れによる収入56億45百万円を計上し、一方で販売用不動産の分譲に伴う長期借入金の返済により22億92百万円を支出したことで、財務活動によるキャッシュ・フローは32億72百万円の収入（前期は11億５百万円の支出）となりました。期末時点の自己資本比率は27.5％となり前期比21.4pt減少しておりますが、当社が財務健全性の基準としている自己資本比率20％を上回っております。当社グループは、用地取得費用および建築代金の着工時金を、金融機関からの借入金によって調達しております。感染症の影響が今後も続き、金融資本市場の変動や金融機関の融資姿勢が変化した場合は、資金調達面で仕入が厳しくなることが想定されます。そのような場合にも柔軟に対応できるよう、安定した財務体質の維持を図ってまいります。また、仕入費用以外の運転資金につきましては、不動産管理事業のキャッシュ・フローと自己資金で対応しております。③経営成績に重要な影響を与える要因について当社グループの事業に重要な影響を与える要因として、法的規制、景気や金利の変動などの経済状況の影響、有利子負債への依存、物件の引渡し時期による業績の偏重、建築工事外注先の経営状態、訴訟の発生など様々な要因が挙げられます。詳細につきましては、「第２事業の状況２事業等のリスク」をご参照ください。