株式会社エストラスト
有価証券報告書－第23期(令和2年3月1日－令和3年2月28日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】1.経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。（1）財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の感染拡大により、経済活動や社会生活全般に大きな影響を受け、景況感が悪化しており、今後も景気動向には依然として不透明感が残る状況にあります。当社グループが属する不動産業界におきましては、引き続き住宅ローン金利が低位で推移するなど、住宅需要は底堅く推移しております。一方で、モデルルーム来場者を完全予約制にするなど、感染予防に努めながら販売活動をおこなっており、また建築コストの高止まりの中、住宅着工戸数は弱含んで推移しているなど、事業環境の厳しさは強まりつつあります。このような市場環境の中、当社の主力事業である不動産分譲事業のうち、収益に大きく寄与する分譲マンションについては、467戸の引渡が完了いたしました。山口県において展開する分譲戸建については、54戸の引渡が完了いたしました。その結果、当連結会計年度において分譲マンション及び分譲戸建の総引渡戸数は521戸（前期比34戸増）となり、売上高は増加いたしました。以上の結果、当連結会計年度における売上高は16,669百万円（前期比9.4％増）、営業利益は979百万円（同35.9％増）、経常利益は813百万円（同44.8％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は548百万円（同42.1％増）となりました。セグメントの業績を示すと次のとおりであります。(不動産分譲事業)不動産分譲事業におきましては、分譲マンション467戸(前期比35戸増)、分譲戸建54戸(同１戸減)の引渡を行いました。以上の結果、売上高は15,736百万円(前期比13.7％増)、セグメント利益は1,426百万円(同16.4％増)となりました。(不動産管理事業)不動産管理事業におきましては、当社グループの管理物件が増加し、マンション管理戸数は4,787戸（前期比390戸増）となりました。以上の結果、売上高は526百万円(前期比11.6％増)、セグメント利益は128百万円(同44.4％増)となりました。(不動産賃貸事業）不動産賃貸事業におきましては、当社グループが保有する賃貸用不動産から安定的に収益を確保いたしました。以上の結果、売上高は215百万円(前期比3.8％増)、セグメント利益は120百万円(同9.4％増)となりました。(その他)その他附帯事業として、不動産の売却等を行った結果、売上高は191百万円(前期比73.0％減)、セグメント利益は62百万円(同11.0％増)となりました。当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べて3,751百万円増加し、28,702百万円となりました。このうち流動資産は、前連結会計年度末に比べて3,790百万円増加し、26,092百万円となり、固定資産は、前連結会計年度末に比べて38百万円減少し、2,609百万円となりました。流動資産の主な増加の要因は、完成在庫の増加に伴い販売用不動産が1,141百万円、再開発プロジェクトや複合プロジェクトの増加などに伴い仕掛販売用不動産が3,429百万円増加したことによるものであります。固定資産の主な減少の要因は、減価償却の進捗によるものであります。当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べて3,287百万円増加し、22,135百万円となりました。このうち流動負債は、前連結会計年度末に比べて467百万円減少し、14,316百万円となり、固定負債は、前連結会計年度末に比べて3,755百万円増加し、7,819百万円となりました。流動負債の主な増加の要因は、マンション契約者様からの手付・売買代金などの入金により前受金が677百万円増加、主な減少の要因は、マンション建設費などの支払等により支払手形及び買掛金が1,857百万円減少したことによるものであります。固定負債の主な増加要因は、再開発プロジェクトや複合プロジェクトの増加に伴い、長期借入金が3,390百万円増加したことによるものです。当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べて463百万円増加し、6,566百万円となりました。主な増加の要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が457百万円増加したことによるものであります。なお、当連結会計年度末において、自己資本比率は22.9％、１株当たり純資産額は1,107円88銭となりました。（2）キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、営業活動により4,920百万円減少、投資活動により13百万円減少、財務活動により3,995百万円増加しております。以上の結果、前連結会計年度に比べて938百万円減少し、6,318百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な原因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動による資金の減少は、4,920百万円（前連結会計年度は2,514百万円の減少）となりました。これは、税金等調整前当期純利益を813百万円計上した一方、たな卸資産が4,570百万円増加、仕入債務が1,857百万円減少したこと等による資金の減少によります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動による資金の減少は、13百万円(前連結会計年度は40百万円の減少)となりました。これは、有形固定資産の取得による支出が3百万円あったこと等によります。（財務活動によるキャッシュフロー）当連結会計年度における財務活動による資金の増加は、3,995百万円（前連結会計年度は2,509百万円の増加）となりました。これは、長期借入れによる収入が11,288百万円、社債の発行による収入が485百万円、長期借入金の返済による支出が7,803百万円あったこと等によります。（3）生産、受注及び販売の実績①生産実績該当事項はありません。②契約実績当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自2019年３月１日至2020年２月29日）当連結会計年度（自2020年３月１日至2021年２月28日）前期比（％）件数契約高（百万円)件数契約高（百万円)不動産分譲事業分譲マンション52315,36048315,4300.5分譲戸建521,455551,5003.1合計57516,81553816,9300.7(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．件数については、戸数を表示しております。３．不動産管理事業、不動産賃貸事業及びその他の事業においては、事業の性質上記載を省略しております。当連結会計年度の契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自2019年３月１日至2020年２月29日）当連結会計年度（自2020年３月１日至2021年２月28日）前期比（％）件数契約高（百万円)件数契約高（百万円)不動産分譲事業分譲マンション2848,6702999,82313.3分譲戸建373411455.5合計2878,7443039,93813.7(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．件数については、戸数を表示しております。３．不動産管理事業、不動産賃貸事業及びその他の事業においては、事業の性質上記載を省略しております。③販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自2019年３月１日至2020年２月29日）当連結会計年度（自2020年３月１日至2021年２月28日）前期比（％）件数販売高（百万円)件数販売高（百万円)不動産分譲事業分譲マンション43212,27146714,27716.3分譲戸建551,572541,459△7.2不動産分譲事業計48713,84352115,73613.7不動産管理事業－471－52611.6不動産賃貸事業－207－2153.8その他－710－191△73.0合計48715,23352116,6699.4(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．件数については、戸数を表示しております。３．セグメント間の取引については、相殺消去しております。2.経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は、これらの見積りとは異なる場合があります。当社グループは、特に以下の重要な会計方針が、連結財務諸表の作成において使用される見積り及び判断に大きな影響を及ぼすと考えております。販売用不動産等の評価当社グループは、棚卸資産の評価に関する会計基準に従い、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回っている販売用不動産等の帳簿価額を、正味売却価額まで切り下げる会計処理を適用しております。会計処理の適用に当たっては、個別物件ごとに売価及び見積追加コストに含まれる開発コストの見積りを行った上で正味売却価額を算定しており、正味売却価額が帳簿価額を下回った場合に、帳簿価額を正味売却価額まで切り下げて評価損を計上しております。市況の悪化による地価等の下落、経営環境の著しい悪化、開発の遅延等により評価損の認識が必要となった場合、また、見積りの前提条件の変更等により正味売却価額が減少することとなった場合には、評価損計上の処理が追加で必要となる可能性があります。（2）当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容①売上高・売上総利益当連結会計年度における売上高は、前連結会計年度に比べて1,436百万円増加し、16,669百万円となりました。当連結会計年度における売上原価は、前連結会計年度に比べて1,043百万円増加し、13,533百万円となりました。事業用地及び建築コスト等の増加に伴う販売価格の見直しなどから、原価率は81.2%と前連結会計年度より0.8%減少いたしました。その結果、売上総利益は、前連結会計年度に比べて392百万円増加し、3,136百万円となりました。②営業利益当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に比べて133百万円増加し、2,156百万円となりました。支払手数料が114百万円増加したことにより、営業利益は、前連結会計年度に比べて258百万円増加し、979百万円となりました。③経常利益当連結会計年度における営業外収益は、前連結会計年度に比べて32百万円増加し、55百万円となりました。また、営業外費用は、前連結会計年度に比べて39百万円増加し、220百万円となりました。支払利息が36百万円増加し、開発事業撤退損40百万円計上したことにより、当連結会計年度における経常利益は、前連結会計年度に比べ251百万円増加し、813百万円となりました。④親会社株主に帰属する当期純利益当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は162百万円増加し、548百万円となりました。（3）資本の財源及び資金の流動性の分析当社グループの資金需要のうち主なものは、用地の取得資金及び建築資金等の事業資金等であります。当社グループは、事業活動に必要な資金を安定的に維持・確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関より借入金や社債によって調達しております。調達においては、金利情勢に注意を払いつつ、適切なコストで安定的に資金を確保するべく、主要取引行等とは調達枠を設けた当座貸越契約を締結する等、資金調達における流動性を補完するとともに、金融機関と良好な関係を維持継続してまいります。当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの概況については、「1.経営成績等の状況の概要（2）キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。（4）当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因について当社グループの財政状態及び経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、２事業等のリスクに記載のとおりであります。