平和不動産株式会社
有価証券報告書－第101期(令和2年4月1日－令和3年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」といいます。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルスの世界的な感染拡大に伴い、依然として厳しい状況で推移いたしました。足許においては、政府による各種政策の効果等もあって、持ち直していくことが期待されているものの、それらの効果は不透明な部分もあり、感染の動向が内外経済に与える影響に十分注意する必要がある状況です。不動産業界におきましては、賃貸オフィス市場については、新型コロナウイルス感染拡大に伴うリモートワークの普及等によって、空室率の上昇等が見られました。不動産投資市場については、良好な資金調達環境と新型コロナウイルスの影響が比較的軽微なわが国の不動産に対する投資家の高い投資意欲を背景に、積極的な物件取得は継続しており、堅調に推移いたしました。一方、新型コロナウイルスの感染拡大が不動産市況に与える影響については、引き続き注視する必要があります。このような事業環境のもと、当社グループでは2020年４月30日に公表した中期経営計画「Challenge&amp;Progress」の事業戦略に沿い、再開発事業の推進、外部成長をはじめとしたビルディング事業、アセットマネジメント事業等に取り組むことにより、企業価値の向上に努めてまいりました。また、在宅勤務の実施、ウェブ会議システム等の活用、社内手続きの電子化等により、新型コロナウイルスの感染拡大防止に努めてまいりました。この結果、当社グループの連結業績につきましては、売上高は350億48百万円（前期比115億90百万円、24.9％減）、営業利益は112億28百万円（同３億24百万円、3.0％増）、経常利益は102億44百万円（同２億38百万円、2.4％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は71億18百万円（同72百万円、1.0％増）となり、過去最高益を更新いたしました。なお、当連結会計年度より、従来「賃貸事業」及び「不動産ソリューション事業」としていた報告セグメントの名称を「ビルディング事業」及び「アセットマネジメント事業」に変更しております。当該変更は報告セグメントの名称変更のみであり、セグメント情報に与える影響はありません。事業別の概況は、次のとおりであります。（単位：百万円）セグメントの名称前連結会計年度当連結会計年度比較売上高営業利益売上高営業利益売上高営業利益ビルディング事業22,5089,08021,7138,573△794△507アセットマネジメント事業22,1363,12811,9693,937△10,166809その他の事業1,9951801,36584△630△95調整額－△1,485－△1,367－118計46,63910,90335,04811,228△11,590324前連結会計年度及び当連結会計年度における主要な顧客ごとの売上高及び売上高に対する当該割合は、次のとおりであります。相手先前連結会計年度当連結会計年度金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）合同会社Asil札幌12,00025.7－－日本オープンエンド不動産投資法人－－8,16023.3（注）当該割合が100分の10未満の金額及び割合については、記載を省略しております。(1)ビルディング事業ビルディング事業のうち、ビル賃貸収益は、新型コロナウイルスの影響に伴う減収があった一方、前期に取得したソララプラザ（宮城県仙台市）、今期に取得した兜町第７平和ビル（東京都中央区）、新橋スクエアビル（東京都港区）及び平和不動産日本橋ビル（東京都中央区）の賃貸収益貢献等により、211億10百万円（前期比５億50百万円、2.7％増）となりました。この内訳は、証券取引所賃貸収益33億17百万円、一般オフィス賃貸収益146億17百万円、商業施設賃貸収益31億75百万円であります。これに賃貸資産売上高等を含めた本事業の売上高は217億13百万円（同７億94百万円、3.5％減）、営業利益は上記に加え、営業資産管理費及び固定資産税等の増加等により、85億73百万円（同５億７百万円、5.6％減）となりました。なお、当連結会計年度末における当社の賃貸用ビルの空室率は、1.96％となりましたが、これは日本橋兜町・茅場町再開発のための貸し止めを含んでおり、これを除くと1.50％であります。＜売上高の内訳＞（単位：百万円）区分前連結会計年度当連結会計年度面積（㎡）金額面積（㎡）金額土地賃貸収益賃貸面積3,380.75111賃貸面積3,380.75107ビル賃貸収益賃貸面積402,575.7020,560賃貸面積413,058.4221,110内、転貸面積163.96内、転貸面積23.74賃貸資産売上高－1,080－－その他－756－495計－22,508－21,713(2)アセットマネジメント事業アセットマネジメント事業のうち、マネジメントフィーは13億43百万円（前期比１億47百万円、12.3％増）、開発不動産売上高はたな卸資産の売却が減少したことから81億60百万円（同98億90百万円、54.8％減）となりました。これに開発不動産賃貸収益等及び仲介手数料を含めた本事業の売上高は、119億69百万円（同101億66百万円、45.9％減）、営業利益はたな卸資産売却益の増加等により39億37百万円（同８億９百万円、25.9％増）となりました。＜売上高の内訳＞（単位：百万円）区分前連結会計年度当連結会計年度比較マネジメントフィー1,1961,343147開発不動産売上高18,0508,160△9,890開発不動産賃貸収益等2,0581,778△280仲介手数料831688△143計22,13611,969△10,166(3)その他の事業その他の事業の売上高は13億65百万円（前期比６億30百万円、31.6％減）、営業利益は84百万円（同95百万円、52.9％減）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ24億19百万円増加し、295億85百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益102億16百万円及び減価償却費50億77百万円等があった一方、法人税等の支払額40億６百万円、利息の支払額13億20百万円、未払消費税等の減少13億20百万円及び営業出資の増加11億99百万円等により、82億92百万円の資金の増加となりました。（前期は286億80百万円の増加）（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の取得による支出268億94百万円、無形固定資産の取得による支出42億31百万円等により、302億円の資金の減少となりました。（前期は114億27百万円の減少）（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、短期借入金の増加30億円、長期借入れによる収入271億50百万円及び社債の発行による収入70億円があった一方、長期借入金の返済による支出63億７百万円、社債の償還による支出20億92百万円、自己株式の取得による支出20億15百万円及び配当金の支払額23億66百万円等により、243億27百万円の資金の増加となりました。（前期は18億29百万円の減少）（参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移項目2017年３月期2018年３月期2019年３月期2020年３月期2021年３月期自己資本比率33.3％34.9％32.5％31.6％31.1％時価ベースの自己資本比率21.4％27.2％24.6％31.2％33.7％債務償還年数7.5年11.6年－年6.5年26.0年インタレスト・カバレッジ・レシオ14.5倍10.4倍－倍22.8倍6.2倍ネットD/Eレシオ1.4倍1.4倍1.6倍1.5倍1.6倍（注）１．各指標はいずれも連結ベースの財務数値を用いて、以下の計算式により算出しております。自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産債務償還年数：有利子負債／営業キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払いネットD/Eレシオ：（有利子負債－現金及び預金・有価証券）／純資産２．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている短期借入金、１年内償還予定の社債、１年内返済予定の長期借入金、社債、長期借入金、長期未払金（一部）であります。また、利払いは、連結損益計算書に計上されている支払利息を使用しております。３．営業キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。４．2019年３月期の債務償還年数及びインタレスト・カバレッジ・レシオは、営業キャッシュ・フローがマイナスであるため記載しておりません。③生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の状況については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループでは2020年４月30日に公表した中期経営計画「Challenge&amp;Progress」の事業戦略に沿い、再開発事業の推進、外部成長をはじめとしたビルディング事業、アセットマネジメント事業等に取り組むことにより、企業価値の向上に努めてまいりました。当連結会計年度においては、兜町第７平和ビル（東京都中央区）、新橋スクエアビル（東京都港区）及び平和不動産日本橋ビル（東京都中央区）の取得等による外部成長及び賃料増額改定による内部成長等を実行いたしました。当社グループの当連結会計年度の業績につきましては、ビルディング事業における物件売却益の減少、新型コロナウイルスの影響等があった一方、アセットマネジメント事業におけるたな卸資産売却益が増加したことから、営業利益は112億28百万円（前期比３億24百万円増）、親会社株主に帰属する当期純利益は71億18百万円（前期比72百万円増）となり、過去最高益を更新いたしました。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因は、「２事業等のリスク」に記載のとおりですが、特に主たる要因としては、国内経済の動向や賃貸オフィス市況及び不動産投資市場等の不動産市況の動向等が挙げられます。また、当連結会計年度末の資産、負債、純資産の状況は次のとおりであります。（単位：百万円）前連結会計年度末当連結会計年度末比較資産339,545381,35341,807負債232,243262,71330,469純資産107,302118,63911,337有利子負債186,977215,72728,749（注）有利子負債は、短期借入金、１年内償還予定の社債、１年内返済予定の長期借入金、社債、長期借入金、長期未払金（一部）であります。（資産）当連結会計年度末における資産合計は3,813億53百万円となり、前連結会計年度末比418億７百万円の増加となりました。これは有価証券129億86百万円の減少等があった一方、兜町第７平和ビル（東京都中央区）、新橋スクエアビル（東京都港区）及び平和不動産日本橋ビル（東京都中央区）の取得、KABUTOONE（東京都中央区）の建築費の支払い等に伴う有形固定資産163億89百万円及び無形固定資産40億90百万円の増加に加え、現金及び預金139億19百万円、投資有価証券125億13百万円及び販売用不動産56億２百万円の増加等によるものです。なお、当連結会計年度末における賃貸等不動産及び賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産に関する連結貸借対照表計上額は2,644億88百万円（期中増額204億39百万円）、時価は3,768億97百万円（期中増額133億52百万円）となっております。（負債）当連結会計年度末における負債合計は2,627億13百万円となり、前連結会計年度末比304億69百万円の増加となりました。これは未払法人税等21億71百万円及び未払消費税等13億20百万円の減少等があった一方、有利子負債287億49百万円及び繰延税金負債51億14百万円の増加等によるものです。なお、当連結会計年度末における有利子負債残高は2,157億27百万円、ネットD/Eレシオ1.6倍となりました。中長期経営計画「Challenge&amp;Progress」の計数目標としてネットD/Eレシオ1.8倍以下を掲げておりますが、当該水準の範囲内となっております。（純資産）当連結会計年度末における純資産合計は1,186億39百万円となり、前連結会計年度末比113億37百万円の増加となりました。これは自己株式の取得等による20億８百万円の減少があった一方、その他有価証券評価差額金86億２百万円及び利益剰余金47億43百万円の増加等によるものです。なお、当連結会計年度において自己株式625,900株の取得を実施し、資本効率の向上に努めるとともに、安定的な株主還元の実現に向けた具体的な対応を実行いたしました。また、セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。（財政状態の分析）当連結会計年度末におけるセグメントごとの資産の状況は、ビルディング事業の資産は兜町第７平和ビル（東京都中央区）、新橋スクエアビル（東京都港区）及び平和不動産日本橋ビル（東京都中央区）の取得、KABUTOONE（東京都中央区）の建築費の支払い等により、前期比で259億10百万円増加し、2,809億19百万円となりました。また、アセットマネジメント事業においては保有する平和不動産リート投資法人投資口の時価評価の増加及びたな卸資産の増加等により、前期比で105億49百万円増加し、530億80百万円となりました。＜セグメントごとの資産の状況＞（単位：百万円）前連結会計年度末当連結会計年度末比較ビルディング事業255,008280,91925,910アセットマネジメント事業42,53153,08010,549その他の事業1,5991,552△46調整額40,40745,8015,394連結財務諸表計上額339,545381,35341,807（経営成績の分析）セグメントごとの経営成績の状況については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社グループの資本の財源については、主に事業活動から生じるキャッシュイン、金融機関からの借入及び社債発行等による資金調達となっており、これら調達した資金を運転資金、再開発事業やビルディング事業等の成長投資、株主還元及び安定的な経営のための内部留保にバランス良く配分いたします。なお、当社グループの運転資金需要のうち主なものは、事業資産の運営費用のほか、販売費及び一般管理費等の営業費用及び支払利息等の営業外費用であります。また、ネットD/Eレシオを財務規律の指標と位置付け、資本政策、財務規律の適切な水準を維持することを基本方針としており、当連結会計年度末における借入金及び社債等の有利子負債残高は2,157億27百万円、有利子負債から現金及び預金・有価証券を減じたネット有利子負債残高は1,860億25百万円、ネットD/Eレシオは1.6倍となっております。なお、当社は、再開発事業やビルディング事業をはじめとする長期的な事業を安定的に展開し、株主価値を向上させるために必要な内部留保の確保を前提とした上で、株主還元を実施しております。資本コスト及び資本効率を意識しつつ、事業投資リターン水準を踏まえ、2020年度から2023年度においては連結総還元性向70％程度を目標に利益還元することを基本方針としております。当該方針に基づき、当連結会計年度の配当金の総額は28億77百万円を見込んでおり、また、当社は、当連結会計年度中総額19億99百万円の自己株式取得を行いました。その結果、当連結会計年度の連結総還元性向は68.5％を見込んでおります。③重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。なお、連結財務諸表の作成にあたり、見積りが必要な事項につきましては、合理的な基準に基づき、会計上の見積りを行っております。詳細につきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載のとおりであります。また、特に、固定資産の減損及び販売用不動産の評価については重要な会計上の見積りが必要となります。当該見積り及び仮定の不確実性の内容やその変動により経営成績等に生じる影響などは、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。なお、新型コロナウイルス感染症の影響につきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（追加情報）」に記載のとおりであります。