株式会社三栄建築設計
有価証券報告書－第28期(令和2年9月1日－令和3年8月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の収束への期待と各種政策の効果により一時的な持ち直しの動きがあったものの、感染再拡大の影響により、2021年１月に二度目の緊急事態宣言が発令され、依然として厳しい経済状況となりました。海外経済につきましても、新型コロナウイルス感染症の影響に加え、米国新政権の発足、米中貿易摩擦、英国のEU離脱の影響など、我が国の景気を更に下押しするリスクに留意が必要な状況にあります。メルディアグループ（以下、当社グループ）が属する不動産業界におきましては、新型コロナウイルス感染症により雇用・所得環境が悪化する中、政府の各種住宅取得支援策や低金利の住宅ローンの継続、テレワーク（在宅勤務）の普及などにより、実需者層の住宅取得意欲は堅調に推移しております。一方で、主に米中での住宅木材の需要増加などを背景とした、いわゆる「ウッドショック」による木材価格の高騰・供給不足の影響により先行き不透明な状況であります。建設業界におきましては、新型コロナウイルス感染症による景気見通しが不透明な中で、公共投資は関連予算の執行により底堅く推移しているものの、民間設備投資は投資計画の見直し、先送りなどが懸念される中、建設技術労働者の不足による人件費の高騰、建設資材価格の高止まりなど、厳しい事業環境が続いております。このような状況のもと、当社グループは、2019年８月期を初年度として策定した、中期経営計画『MELDIAACTIONPLAN2021』について、新型コロナウイルス感染症の影響等により実績及び業績予想に乖離が生じたため、これを見直し、新たに中期経営計画『MELDIAACTIONPLAN2023』を策定し、主力事業である戸建分譲事業の拡大を軸に、周辺事業及び子会社を含めたグループ全体で持続的に成長すべく事業に取り組んでまいりました。2021年８月17日付「戦略見直しに伴う、収益不動産の保有目的の変更に関するお知らせ」で公表の通り、MAP2023の基本方針である「戸建分譲事業の拡大」及びこれを実現するためのアクションとして定めた資本施策である、「事業回転期間の向上、事業ポートフォリオの見直し、資本コストを意識した経営」などに関して、具体性のある施策を実行すべく経営戦略を見直しました。その一環として、収益不動産の保有目的についても、見直しを行い、今後当社グループが、成長性を保ちつつ、収益性・安全性・自己資本比率を高めるために、収益不動産を長期で保有するよりも、より投資効率が高い戸建分譲事業へ経営資源を配分することが求められるとの判断に至りました。今後当社グループは固定資産としてはホテル事業に供する不動産と全社資産等のみを保有する方針とし、収益不動産の保有目的の変更を行っております。主力事業である戸建分譲事業においては、「同じ家は、つくらない。」というコーポレートメッセージのもと、常日頃からお客様のライフスタイルにあわせた商品設計を追求してまいりました。コロナ禍でテレワーク（在宅勤務）が増えたことなどにより、お客様の住まいに対するニーズに変化がありましたが、これに的確に応えた商品の供給を行ってまいりました。前連結会計年度に連結子会社としたマックホーム株式会社においても、埼玉県の朝霞市・志木市・和光市・新座市を中心に分譲戸建住宅の供給拡大を図りました。当社グループにおけるウッドショックの影響につきましては、国産材の利用により、木材市場の混乱による影響を一定程度コントロール出来る体制が整っております。これは、当連結会計年度より、「ＳＤＧｓ」の課題解決を目的として、国産材の利用促進を企画し、将来的に当社グループにおける国産材の利用割合を100％とする取り組みを行っていたため、市場の混乱に先んじて優位性を持った対応が可能となったためであります。また、この取り組みの一環として、2021年４月13日に、株式会社オープンハウス、ケイアイスター不動産株式会社の二社と共同で、一般社団法人日本木造分譲住宅協会を設立しております。連結子会社の株式会社メルディアＤＣ（シード平和株式会社から2021年10月１日付で社名変更）では、総合建設事業の一般建築請負においては、新型コロナウイルス感染症の影響により厳しい受注環境が続いておりますが、既存顧客との関係性の強化・新規顧客の開拓を図りました。マンション事業においては、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で、仕掛物件の施工及び引渡しが計画通りに進捗しました。不動産仲介業務を主とする連結子会社の株式会社メルディアリアルティでは、当社グループの分譲戸建住宅だけでなく、他社物件の仲介を行うなど、販売力の強化に努めてまいりました。不動産投資事業を主たる業務とする連結子会社の株式会社ＭＡＩと共同で設立した、メルディア・アセットマネジメント株式会社では、ＳＤＧｓやＥＳＧ投資が注目を集める中、「木造建築物を投資対象とした金融商品」として、新築木造アパートファンドの組成を軸に、ファンド組成・運用・販売業務への参入のため各種ライセンスの取得に注力いたしました。ホテルの企画・開発・運営業務を主とする連結子会社のメルディアホテルズ・マネジメント株式会社では、首都圏及び関西圏でホテル運営を行っております。新型コロナウイルス感染症の影響で客室稼働率は低い水準が続いておりますが、感染症の収束を見据え、関西圏で新たなホテルの運営を開始しました。また、2020年９月に、当社グループにおけるホテル事業を成長・拡大させることを目的として、ホテル再建などの各種コンサルティング、市場調査、人材派遣、ホテル運営等の運営受託など、ホテル・旅館・レストランの総合サポートを事業として行う、日本ベストサポート株式会社の株式を取得し、メルディアホテルズ・マネジメント株式会社の子会社としております。企業広告、販売促進、マーケティング企画業務及び広告コンサルティング業務を主とする連結子会社の株式会社ＭＭＰ（株式会社メルディア・マーケティング・プロモーションから2021年10月１日付で社名変更）においては、従前は外部委託していた当社グループ商品のプロモーションをグループ内で行い、自社商品に対する深い理解を基に、商品価値をより魅力的に伝える事でグループの販売活動に貢献すると共に、広告宣伝費の削減に寄与しました。これらの結果、当連結会計年度における売上高は134,036百万円（前期比16.6％増加）、売上総利益は21,119百万円（同29.9％増加）、営業利益は11,653百万円（同46.3％増加）、経常利益は11,850百万円（同64.8％増加）、親会社株主に帰属する当期純利益は7,572百万円（同85.8％増加）となりました。なお、新型コロナウィルス感染症に関する政府からの助成金、保険解約返戻金、過年度分の消費税還付などを営業外収益として計上したことも、経常利益及び親会社株主に帰属する当期純利益の大幅な増加に貢献しております。また、当社グループは2014年にロサンゼルス営業所を開設し、米国カリフォルニア州ロサンゼルスを中心として不動産投資・開発事業を行ってまいりましたが、同エリアを中心とした米国事業の拡大を目的として、2021年４月１日に、共同住宅などの建設請負を主たる事業とする建設会社であるAlphaConstructionCo.Inc.の発行済株式の70％を取得し、連結子会社としております。同じく、不動産投資・開発事業を行うことを目的として2017年に米国カリフォルニア州ロサンゼルスに設立したMPDRealty,Inc.について、重要性が増したため当連結会計年度より連結の範囲に含めております。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。(不動産分譲事業)不動産分譲事業におきましては、当社グループの主力事業である戸建分譲販売件数は、1,990件（前期1,696件）となり、前期比で増加しました。分譲マンションの販売件数は、連結子会社の株式会社メルディアＤＣにおいて、ワンルームマンション319件(前期316件)となりました。販売用アパートの販売件数は83件（前期64件）、ロサンゼルス営業所及び在外子会社における不動産販売が３件（前期３件）、土地売りが56件（前期58件）となりました。また、その他附帯事業として不動産販売の仲介等を行いました。これらの結果、売上高は100,762百万円(前期比18.1％増加)、売上総利益は17,373百万円(同43.8％増加)、営業利益は12,530百万円(同60.3％増加)となりました。売上高の内訳は、２階建住宅39,395百万円(875件)、３階建住宅45,377百万円(1,115件)、販売用アパート6,769百万円(83件)、マンション分譲4,950百万円(319件)、ロサンゼルス営業所及び在外子会社における不動産販売419百万円（３件）、土地売り3,191百万円(56件)、不動産販売の仲介等その他付帯事業658百万円となっております。売上総利益率は17.2％(前期比3.1ポイント増)となりました。(不動産販売事業)販売用不動産として所有している物件の売却は25件（前期15件）となりました。これらの結果、売上高は10,042百万円(前期比5.8％減少)、売上総利益は524百万円(同66.7％減少)、営業利益は164百万円(同84.2％減少)となりました。売上総利益率は5.2％(前期比9.6ポイント減)となりました。当期における売上高及び利益額が、前期と比較して大幅に減少している要因は、主に前期の不動産販売事業において売却した販売用不動産のうち２件が、特に高額かつ高利益額であり、前期の不動産販売事業の業績に大きく寄与したためであります。(不動産請負事業)不動産請負事業におきましては、法人及び個人から受注した戸建住宅請負の販売件数は248件(前期178件)となりました。前事業年度より法人からの請負受注から、個人からの注文住宅請負に事業内容をシフトし、住宅展示場における直接受注を強化した結果、当連結会計年度における売上高・利益が増加しました。また、前連結会計年度に連結子会社となった、マックホーム株式会社・株式会社田村工務店の業績が当事業年度より通期で業績に貢献しております。株式会社メルディアＤＣにおいては、総合建設事業につきまして、新型コロナウイルス感染症の影響は特段なく、主に前事業年度までに受注した請負工事の施工が順調に進捗しました。これらの結果、売上高は20,650百万円(前期比26.2％増加)、売上総利益は2,304百万円(同42.1％増加)、営業利益は1,212百万円(同30.8％増加)となりました。売上総利益率は11.2％(前期比1.3ポイント増)となりました。(賃貸収入事業)賃貸収入事業におきましては、テナント誘致、稼働率の向上に努め、賃貸用不動産全体の稼働率は引き続き高水準で推移しました。一方、ホテル事業において、新型コロナウイルス感染症の影響拡大に伴う臨時休館の影響で客室稼働率及び客室単価が低下し、売上高・利益額を引き下げる要因となりました。これらの結果、売上高は2,581百万円(前期比1.3％減少)、売上総利益は916百万円(同6.5％減少)、営業利益は581百万円(同23.4％減少)となりました。売上総利益率は35.5％(前期比2.0ポイント減)となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における「現金及び現金同等物」（以下、「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ7,947百万円増加し、35,702百万円となりました。当連結会計年度末における各キャッシュ・フローの状況は、次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動により獲得した資金は、21,942百万円（前連結会計年度末7,106百万円の獲得）となりました。主な収入要因は、税金等調整前当期純利益11,896百万円（前連結会計年度6,780百万円）を計上したこと、たな卸資産の減少8,460百万円（前連結会計年度2,818百万円）などであります。主な支出要因は、法人税等の支払額1,876百万円（前連結会計年度2,749百万円）を計上したことなどであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動により獲得した資金は、669百万円（前連結会計年度末762百万円の使用）となりました。主な収入要因は、関係会社貸付金の回収による収入929百万円（前連結会計年度53百万円）、連結の範囲に伴う子会社株式の取得による収入428百万円（前連結会計年度―百万円）などであります。主な支出要因は、有形固定資産の取得による支出129百万円（前連結会計年度498百万円）、投資有価証券の取得による支出765百万円（前連結会計年度14百万円）などであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動により使用した資金は、15,420百万円（前連結会計年度末2,444百万円の使用）となりました。主な収入要因は、短期借入れによる収入42,710百万円（前連結会計年度54,303百万円）、長期借入れによる収入13,150百万円（前連結会計年度18,222百万円）などであります。主な支出要因は、短期借入金の返済による支出48,052百万円（前連結会計年度57,046百万円）、長期借入金の返済による支出21,108百万円（前連結会計年度16,399百万円）、社債の償還による支出840百万円（前連結会計年度985百万円）、配当金の支払額1,252百万円（前連結会計年度1,018百万円）などであります。(参考)キャッシュ・フロー関連指標の推移2019年８月期2020年８月期2021年８月期自己資本比率（％）32.432.335.8時価ベースの自己資本比率（％）23.420.328.2キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）―9.12.5インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）―11.241.1自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い（注１）いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。（注２）株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式を除く。）により算出しております。（注３）キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しております。（注４）有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書における利息の支払額を使用しております。（注５）2019年８月期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは営業キャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。③生産、受注及び販売の実績a.生産実績当連結会計年度の生産実績をセグメントごとに示すと、以下のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度(自2019年９月１日至2020年８月31日)当連結会計年度(自2020年９月１日至2021年８月31日)増減件数金額(千円)件数金額(千円)件数金額(千円)不動産分譲事業戸建住宅1,66670,391,1711,89084,783,68022414,392,509不動産分譲事業マンション3184,486,0573205,295,2282809,171不動産分譲事業海外開発――3419,1473419,147不動産請負事業戸建住宅1405,394,89025210,170,0541124,775,163不動産請負事業集合住宅他2012,821,4902110,932,6001△1,888,889合計2,14493,093,6102,486111,600,71134218,507,101(注)１．金額は販売価額にて表示しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３．完成物件のみを記載しております。４．不動産販売事業の海外開発は、ロサンゼルス支店における集合住宅等の開発案件であります。５.不動産請負事業における営繕工事は、件数及び金額には含まれておりません。６．賃貸収入事業については、生産活動を伴わないため、記載しておりません。b.契約状況当連結会計年度の契約状況をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度(自2019年９月１日至2020年８月31日)当連結会計年度(自2020年９月１日至2021年８月31日)増減期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高不動産分譲事業(1)戸建住宅件数1,9492672,17730222835金額(千円)85,250,02311,567,03498,723,77914,589,91613,473,7563,022,882(2)マンション件数3132893172874△2金額(千円)6,260,3435,904,8815,432,2206,386,324△828,123481,442(3)海外開発件数――3―3―金額(千円)――419,147―419,147―不動産販売事業(4)国内短期保有件数1732528△1金額(千円)6,483,581216,70910,960,2231,229,3294,476,64110,012,619(5)海外短期保有件数41―1△4―金額(千円)1,173,437937,163―921,694△1,173,437△15,468不動産請負事業件数262280302285405金額(千円)19,131,19722,849,01923,394,57626,049,6374,263,3783,200,618合計件数2,5458402,82487727937金額(千円)118,298,58441,474,807138,929,94749,176,90220,631,3627,702,094(注)１．金額は契約額にて表示しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３．上記の金額には、追加工事売上等及び設計受託料等が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。４．不動産分譲事業の海外開発は、ロサンゼルス支店における集合住宅等の開発案件であります。５．不動産請負事業においては、営繕工事の受注金額が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。６．「期末契約残高」には、当有価証券報告書提出日現在において、解約となっている契約の件数と金額が含まれております。７．賃貸収入事業については、事業の性質上、契約状況の表示が馴染まないため記載しておりません。c.販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度(自2019年９月１日至2020年８月31日)当連結会計年度(自2020年９月１日至2021年８月31日)増減件数金額(千円)件数金額(千円)件数金額(千円)不動産分譲事業(1)戸建住宅1,81880,122,7872,12994,732,06531114,609,277(2)マンション3164,486,0573194,950,7783464,720(3)海外開発――3419,1473419,147(4)その他不動産売上―689,460―660,725―△28,735不動産販売事業(5)国内短期保有物件1510,417,9892510,042,73810△375,250(6)海外短期保有物件3239,627――△3△239,627不動産請負事業17616,367,95224820,650,120724,282,167賃貸収入事業―2,614,505―2,581,379―△33,125合計―114,938,381―134,036,955―19,098,573(注)１．上記の金額には消費税等は含まれておりません。２．不動産販売事業における「（１）戸建住宅」の件数及び金額は、戸建住宅・販売用アパート・土地の販売件数及び販売価額にて表示しております。３．不動産分譲事業の「（３）海外開発」は、ロサンゼルス支店における集合住宅等の開発案件であります。４．不動産分譲事業の「（４）その他不動産売上」には、不動産販売の仲介手数料の他に、その他付帯事業における金額を含んでいるため、件数は記載しておりません。５．不動産販売事業の「（６）海外短期保有物件」は、ロサンゼルス支店における米国での短期保有物件であります。６．不動産販売事業及び不動産請負事業においては、それぞれ追加工事売上等及び設計受託料等が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。７．不動産請負事業においては、営繕工事の受注金額が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。８．賃貸収入事業における件数は、賃貸等不動産の各連結会計年度末時点での部屋数であります。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、見積りが必要な事項につきましては、合理的な基準に基づき会計上の見積りを行っております。当社は特に以下の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定が重要であると考えております。なお、新型コロナウイルス感染症の影響については、「第５経理の状況１連結財務諸表等注記事項（追加情報）新型コロナウイルス感染症の感染拡大に伴う会計上の見積りについて」に記載のとおりであります。a．販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価販売用不動産及び仕掛販売用不動産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合、たな卸資産の簿価切下げに伴う評価損を計上しております。戸建分譲事業における正味売却価額の見積りについては、当連結会計年度末現在における市場動向や経済環境を考慮して物件ごとに販売見込額を算定しております。また、保有期間が長期となる可能性のある収益不動産については、収益還元法や取引事例比較法等の不動産時価評価方法により、正味売却価額の見積りを行っております。将来の経済情勢や不動産市況の悪化等により、正味売却価額が見込以上に下落した場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において評価損の追加計上が必要となる可能性があります。b．固定資産及びのれんの減損固定資産のうち減損の兆候がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合に、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。固定資産の回収可能価額は、主として正味売却価額により測定しております。回収可能価額を正味売却価額により測定する場合の時価は、主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額及び社外の不動産鑑定業者による鑑定評価に基づいて自社で算定した金額（指標等を用いて調整を行ったものを含む）でありますが、市況の変動や前提条件に変更が生じた場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において減損損失の追加計上が必要となる可能性があります。また、のれんは、その効果の発現する期間を個別に見積り、定額法により償却を行っており、子会社の業績や事業計画等を基に検討を行っておりますが、市況の変動や前提条件に変更が生じた場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において減損損失の追加計上が必要となる可能性があります。c．投資有価証券の評価その他有価証券のうち、時価のある有価証券については時価法を、時価のない有価証券については移動平均法による原価法を採用しております。時価のない有価証券について、その実質価額が取得原価に比べ著しく下落した場合、回復の見込があると認められる場合を除き、減損処理しております。時価のない有価証券の実質価額の見積りについては、当連結会計年度末現在における回収可能見込額を算定しております。将来の市況悪化又は投資先の業績不振により、現在の帳簿価額に反映されていない損失等が発生した場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において評価損の追加計上が必要となる可能性があります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容a．財政状態の分析（資産）当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ4,863百万円増加し、141,791百万円となりました。これは主に、現金及び預金が7,812百万円増加したこと、連結子会社の株式会社メルディアＤＣにおける工事進行基準適用の大型請負工事の施工が順調に進捗したこと、AlphaConstructionCo.Inc.の発行済株式の70％を取得し、連結子会社としたこと及びMPDRealty,Inc.について、重要性が増したため当連結会計年度より連結の範囲に含めたことなどにより、受取手形及び売掛金が3,804百万円、たな卸資産（販売用不動産、仕掛販売用不動産及び未成工事支出金）が5,412百万円それぞれ増加したことなどによります。（負債）負債は、前連結会計年度末に比べ2,114百万円減少し、88,471百万円になりました。これは主に、AlphaConstructionCo.Inc.を連結の範囲に含めたことなどにより支払手形及び買掛金が5,382百万円増加したものの、不動産分譲事業における戸建分譲用地仕入決済資金、不動産販売事業における販売用不動産購入資金及び事業資金として調達した短期借入金及び長期借入金（１年内返済予定の長期借入金含む）が9,711百万円減少したことなどによります。（純資産）純資産は、前連結会計年度末に比べ6,978百万円増加し、53,319百万円となりました。これは主に、配当金の支払いによる利益剰余金の減少1,251百万円があったものの、親会社株主に帰属する当期純利益7,572百万円を計上したことなどにより、利益剰余金が6,314百万円増加したためであります。b．経営成績の分析経営成績の分析については、「第２．事業の状況３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。c．キャッシュ・フローの分析キャッシュ・フローの分析については、「第２．事業の状況３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。③経営成績に重要な影響を与える要因について「第２．事業の状況２．事業等のリスク」をご参照ください。④資本の財源及び資金の流動性についての分析当社グループの資金需要は、主に用地仕入資金、建物建築資金及び賃貸用・販売用不動産取得資金であります。当社グループは、事業活動に必要な資金を確保するため、内部資金を活用するほか、金融機関からの借入及び社債の発行等を行っております。また、資金使途に応じて最適な資金調達手法を検討し、適切なコストで安定的に資金を確保することを基本方針としております。⑤経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「第一部企業情報第２．事業の状況１．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」をご参照ください。2020年10月27日公表の中期経営計画で定めた目標指標に対する当事業年度の結果は次のとおりであります。自己資本比率35.8％（目標40.0％）ＲＯＥ15.9％（目標25.0％）