株式会社コーセーアールイー
有価証券報告書－第31期(令和2年2月1日－令和3年1月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりであります。①経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症に対してのワクチン接種が始まり、景気の持ち直しが期待されるものの、感染拡大の影響は大きく、依然として企業活動や消費行動が抑制されており、先行き不透明な状況です。当社グループが属する分譲マンション業界においては、新型コロナウイルス感染症の感染拡大により、モデルルームの来場者の制限や出張の抑制、ローン締結の際の面談の制限など様々な制約が生じ、感染拡大の動向によっては消費マインドや建築資材の調達に大きな影響を受けることからも、引き続き予断を許さない状況にあります。一方、土地や建築コストは依然として高止まりの傾向にあります。このような事業環境のもと、当社グループは、ファミリーマンション及び資産運用型マンションの販売を継続して行うとともに、新規物件の開発に取り組みました。この結果、売上高9,375,168千円（前期比3.5％増）、営業利益754,281千円（前期比20.8％増）、経常利益839,738千円（前期比30.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益580,720千円（前期比36.4％増)となりました。セグメント別の経営成績は次のとおりであります。（ファミリーマンション販売事業）福岡市に２棟（グランフォーレ大橋サウステラス、グランフォーレ百道アクアフロント）、長崎県長崎市で１棟（グランフォーレ五島町レジデンス）を完成させ、東京都立川市で１棟（グランフォーレ立川）、福岡県春日市で１棟（グランフォーレ春日宝町）を全戸引渡しを完了したほか、前期繰越在庫の引渡しを進め、中古物件を含む110戸（前期は87戸）を引渡しました。また、新たに福岡市で１棟（グランフォーレ西新パサージュ）の販売を開始したほか、在庫物件の販売を継続し、順調に契約高を積み上げました。この結果売上高4,152,586千円（前期比49.5％増）となり、セグメント利益234,772千円（前期はセグメント損失29,963千円）となりました。（資産運用型マンション販売事業）福岡市で４棟（グランフォーレ博多駅プレミア、グランフォーレ千早マークスクエアウエストウイング、グランフォーレ千早マークスクエアイーストウイング、グランフォーレ小倉シティタワー）を完成させ、繰越在庫を含む238戸を引渡したほか、中古物件30戸を引渡し、合計268戸（前期は301戸）を引渡しました。この結果、売上高4,328,226千円（前期比9.8％減）、セグメント利益611,071千円（前期比5.0％増）となりました。（不動産賃貸管理事業）資産運用型マンション新規物件の完成等に伴い管理戸数は3,980戸（前期は3,443戸）となり、売上高418,233千円（前期比1.4％増）、セグメント利益148,593千円（前期比8.9％減）となりました。（ビルメンテナンス事業）マンション管理業、保守・点検業、工事請負業を継続して行い、売上高221,137千円（前期比10.6％増）、セグメント利益21,428千円（前期比28.2％増）となりました。（その他の事業）不動産売買の仲介業に加え、販売用土地（熊本市）を売却しました。この結果、売上高254,984千円（前期比70.6％減）、セグメント利益76,878千円（前期比60.4％減）となりました。なお、前期比の変動は、前期に商業用施設用地売却があったためであります。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末に比べ1,159,420千円増加し、3,352,355千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果使用した資金は2,049,975千円（前期比16.7％増）となりました。これは主として、プロジェクトの進捗に伴い前渡金の減少額2,115,492千円となったものの、たな卸資産の増加額4,453,164千円となったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果使用した資金は373,868千円（前期は17,873千円の使用）となりました。これは主として、定期預金の払戻による収入が141,616千円あったものの、定期預金の預入による支出523,157千円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果獲得した資金は3,583,264千円（前期比284.9％増）となりました。これは主として、プロジェクト開発の進捗に伴い、長期借入金の返済による支出4,779,400千円となったものの、短期借入金の純増額5,766,200千円となったことに加え、長期借入れによる収入2,739,200千円となったことによるものであります。③生産、受注及び販売の実績a.生産実績該当事項はありません。b.契約実績当連結会計年度における契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2020年２月１日至2021年１月31日)期中契約高年度末契約残高戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）ファミリーマンション販売事業953,597,988110.93101,77015.5資産運用型マンション販売事業4877,898,200147.72694,343,455559.2合計58211,496,188133.82724,445,225310.2（注）1．上記金額には、消費税等は含まれておりません。2．不動産賃貸管理事業、ビルメンテナンス事業及びその他の事業については、事業の性質上、契約実績の表示が馴染まないため記載しておりません。3．ファミリーマンション販売事業の期中契約高は、当社及び他１社で構成する共同事業による契約実績があり、当社の事業比率95％にあたる金額が含まれております。c.販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2020年２月１日至2021年１月31日）戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）ファミリーマンション販売事業1104,152,586149.5資産運用型マンション販売事業2684,328,22690.2不動産賃貸管理事業418,233101.4ビルメンテナンス事業221,137110.6報告セグメント計3789,120,184111.4その他の事業254,98429.4合計3789,375,168103.5（注）1．上記金額には、消費税等は含まれておりません。2．セグメント間の取引については相殺消去しております。3．その他の事業は、仲介業及び土地売却が含まれております。4．ファミリーマンション販売事業の戸数及び金額には、当社及び他１社で構成する共同事業による販売実績があり、当社の事業比率95％にあたる金額が含まれております。（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容a.当連結会計年度の財政状態の分析当連結会計年度末の資産は、前連結会計年度末に比べ3,905,488千円増加し20,859,378千円となりました。これは主として、工事、土地建物仕入の進捗により、前渡金が2,115,492千円減少したものの、販売用不動産が4,797,214千円増加したことに加え、完成物件の引渡しなどにより現金及び預金が1,540,962千円増加したことによるものであります。当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末に比べ3,468,793千円増加し、13,197,664千円となりました。これは主として、開発の進捗に伴い、１年内返済予定の長期借入金が2,874,656千円減少したものの、短期借入金が5,766,200千円、長期借入金が834,456千円増加したことによるものであります。当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末に比べ436,695千円増加し7,661,713千円となりました。これは主として、利益剰余金が448,681千円増加したことによるものであります。b.当連結会計年度の経営成績の分析「３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要①経営成績の状況」に記載のとおりであります。c.経営成績に重要な影響を与える要因について「２事業等のリスク」に記載のとおりであります。d.資本の財源及び資金の流動性についての分析「３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。キャッシュ・フロー指標の推移は、次のとおりであります。2019年１月期2020年１月期2021年１月期自己資本比率（％）43.242.236.4時価ベースの自己資本比率（％）48.238.229.9キャッシュ・フロー対有利子負債比率（％）△1,517.0△464.1△579.4インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）△3.1△11.6△13.1（注）1．各指標の算出は以下の算式を使用し、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／営業キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払い2．株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。3．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っているすべての負債を対象としております。当社グループは、販売や賃貸による資金回収を着実に実行しておりますが、業容の拡大に伴い、事業用地の取得及び建築の委託等を先行して行うため、その仕入資金及び金融機関からの調達資金が増加する見込みであります。所有している賃貸ビルの収支状況は良好であり、当社グループと金融機関との関係は良好であるものの、今後の有利子負債の増加に対しては、資金調達方法の効率化に取り組み、コスト低減を図るほか、自己資金の効率的な活用も行ってまいります。e.経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等「１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（1）経営方針⑨」の中期経営計画における計画値及び実績値に記載のとおりであります。②重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たりましては、資産・負債の評価及び費用の認識について重要な会計方針に基づき見積り及び仮定による判断を行っております。これらの見積り数値の妥当性については、継続的に評価を行っておりますが、見積り特有の不確実性のため、実際の結果と異なる場合があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、特に重要と考えるものは以下のとおりであります。（たな卸資産の評価）当社グループは、棚卸資産の評価に関する会計基準に従い、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回っているたな卸資産の帳簿価額を、正味売却価額まで切り下げる会計処理を適用しております。会計処理の適用に当たっては、個別物件ごとに売価及び見積追加コストに含まれる開発コストの見積りを行った上で正味売却価額を算定しております。不動産市況などの事業環境の変化により正味売却価額が減少することとなった場合には、評価損計上の処理が追加で必要となる可能性があります。