明和地所株式会社
有価証券報告書－第35期(令和2年4月1日－令和3年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】経営成績等の概要(1）経営成績当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況にあります。当社グループの主力市場である首都圏マンション市場におきましては、販売価格の高止まりという状況ではあるものの、お客様の住まいに対する考え方やライフスタイルにも変化が見られ、発売戸数・契約率ともに改善の動きが見られます。このような環境下、当社グループにおきましては、いわゆるウィズコロナ社会やお客様のニーズの変化に対応すべく、先進機能の設備やシステムを導入した「アタラシエ」の展開や「リモートクリオ」を用いたオンライン接客体制の確立など様々な取組みを行ってまいりました。この結果、営業活動の自粛期間はあったものの、前期を上回る契約高・期末契約残高を確保しております。当連結会計年度における業績については、契約済住戸の引渡しを計画通りに行い、売上高501億9百万円（前期比23.6％増）、営業利益36億26百万円（同121.3％増）、経常利益30億7百万円（同184.0％増）、親会社株主に帰属する当期純利益27億21百万円（同448.3％増）となりました。（連結）区分当期実績（百万円）前期実績（百万円）増減金額（百万円）増減率（％）売上高50,10940,5319,57723.6営業利益3,6261,6381,988121.3経常利益3,0071,0581,948184.0親会社株主に帰属する当期純利益2,7214962,225448.3（個別）区分当期実績（百万円）前期実績（百万円）増減金額（百万円）増減率（％）売上高44,86935,3559,51326.9営業利益3,1691,1682,000171.2経常利益2,8861,0721,813169.1当期純利益2,7269001,826202.7(2）連結セグメント別の業績各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上を記載しております。①不動産販売事業不動産販売事業におきましては、新築分譲マンション830戸（前期比86戸増）、中古マンション69戸（前期比16戸増）の引渡しを行ったこと等から、売上高は436億66百万円（前期比27.5％増）、セグメント利益は36億21百万円（同126.7％増）となりました。売上の状況は次のとおりです。区分当期実績構成比分譲マンション（買取再販含む）戸数（戸）899売上高（百万円）42,31996.9％土地売上高（百万円）7381.7％手数料等売上高（百万円）6091.4％計戸数（戸）899売上高（百万円）43,666100.0％②不動産賃貸事業不動産賃貸事業におきましては、売上高は10億82百万円（前期比3.0％増）、セグメント利益は3億38百万円（同7.8％減）となりました。③不動産管理事業不動産管理事業におきましては、売上高は49億10百万円（前期比1.9％増）、セグメント利益は3億50百万円（同14.9％減）となりました。④その他事業その他事業におきましては、住設企画販売事業を中心に、売上高は4億49百万円（前期比8.5％増）、セグメント利益は92百万円（同19.3％減）となりました。(3）キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」といいます。）の残高は223億11百万円となり、前連結会計年度末比9億82百万円減少いたしました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、55億51百万円の資金の減少（前期は2億19百万円の減少）となりました。これは税金等調整前当期純利益30億52百万円の計上、仕入債務60億6百万円の減少、その他の負債56億55百万円の減少等によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、13億80百万円の資金の増加（前期は93百万円の減少）となりました。これは有形固定資産の売却による収入15億7百万円等によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは31億88百万円の資金の増加（前期は2億54百万円の減少）となりました。これは、新規プロジェクトにかかる長期借入れによる収入141億31百万円、プロジェクトの終了等に伴う長期借入金の返済による支出122億24百万円及び配当金の支払3億73百万円等によるものであります。生産、受注及び販売の実績(1）生産実績該当事項はありません。(2）契約実績当連結会計年度における不動産販売事業の契約状況は次のとおりであります。契約高契約残高数量金額（百万円）前期比（％）数量金額（百万円）前期比（％）分譲マンション(買取再販含む）866戸43,432122.79816戸42,691102.78土地1,562.89㎡76224.59640.60㎡270110.20計866戸1,562.89㎡44,195114.87816戸640.60㎡42,961102.82（注）１．土地は、実測面積を記載しております。２．金額には消費税等は含まれておりません。(3）販売実績当連結会計年度におけるセグメントごとの販売実績は次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2020年４月１日至2021年３月31日）前期比（％）不動産販売事業（百万円）43,666127.5不動産賃貸事業（百万円）1,082103.0不動産管理事業（百万円）4,910101.9報告セグメント計（百万円）49,660123.8その他事業（百万円）449108.5合計（百万円）50,109123.6（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．金額には消費税等は含まれておりません。財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析当連結会計年度の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末（2021年３月31日）現在において判断したものであります。(1）重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。連結財務諸表の作成にあたり、連結会計年度末日における資産・負債の報告数値及び偶発債権・債務の開示並びに連結会計年度における収入・費用の報告数値に影響を与える見積り、判断及び仮定を使用する必要があります。当社グループは、過去の実績や状況に応じ最も合理的と考えられる様々な要因に基づき、見積り及び判断を行っておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループは、重要な会計方針のうち、判断と見積りに重要な影響を及ぼすものは以下のものであると考えております。なお、新型コロナウイルス感染症の影響について、今後の感染状況や収束時期等を予測することは困難でありますが、当連結会計年度における当社グループの事業活動へ与える影響は軽微であり、重要な影響が見られていないことから、当連結会計年度においては、翌連結会計年度においても新型コロナウイルス感染症による重要な影響はないものと仮定して会計上の見積りを行っております。ただし、その収束時期の変動等によっては、今後の財政状態及び経営成績の状況に影響を及ぼす可能性があります。①たな卸資産評価当社グループは、通常の販売目的で保有するたな卸資産についての評価を実施し、評価額が簿価を下回った場合には評価損失を計上しております。たな卸資産の評価は、鑑定評価に基づくものの他、近隣売買事例や過去の価格推移等により行っております。②貸倒引当金当社グループは、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を貸倒引当金として計上しております。取引先の財務状況が悪化し、その支払能力が低下した場合、追加引当が必要となる可能性があります。③繰延税金資産当社グループは、企業会計上の資産又は負債の額と課税所得計算上の資産又は負債の額との間に生じる一時的な差異に係る税効果については、当該差異の解消時に適用される法定実効税率に基づいて繰延税金資産又は繰延税金負債を計上しております。当社グループが計上している繰延税金資産は、将来減算される一時差異及び繰越欠損金等によるものであります。繰延税金資産のうち、将来において回収が不確実であると考えられる部分に対しては評価性引当額を計上して繰延税金資産を減額していますが、将来の課税所得の見込み額の変化や法人税率の変動等に基づき繰延税金資産の回収可能性の評価が変更された場合、繰延税金資産の増減により法人税等調整額が増減し、純利益が増減する可能性があります。④退職給付費用当社グループは、従業員の退職給付費用及び債務を数理計算上で設定される前提条件に基づいて算出しております。これらの前提条件となる基礎率には、割引率、昇給率、退職率、死亡率、年金資産の長期期待運用収益率等が含まれ、これまでの実績及び将来の見通しを考慮して設定しておりますが、実際の基礎率との差異については数理計算上の差異額として、発生期の翌連結会計年度において一括費用処理することとしております。前提条件として使用する基礎率は、その算定の基となる統計数値等に重要な変動が生じていない限り見直しを行いません。基礎率を変更した場合、割引率の減少（増加）は、退職給付債務が増加（減少）するため、数理計算上の差異の費用処理を通じて退職給付費用を増加（減少）させる可能性があります。長期期待運用収益率の引き下げ（引き上げ）は、退職給付費用を構成する期待運用収益を減少（増加）させることになり、その結果、退職給付費用は増加（減少）することになります。⑤賞与引当金当社グループは、従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、賞与支給見込額の当連結会計年度負担額を計上しております。⑥役員賞与引当金当社は役員賞与の支出に備えて、当連結会計年度における支給見込額を計上しております。⑦役員退職慰労引当金当社及び一部の連結子会社は役員の退職慰労金の支出に備えて、内規に基づく期末要支給額の全額を計上しております。(2）当連結会計年度の経営成績の分析①売上高不動産販売事業におきまして、新築分譲マンション830戸の引渡しを行いました。また、中古マンションの買取再販については69戸の引渡しを行いました。以上の結果、売上高は501億9百万円（前期比23.6％増）となりました。②売上原価、販売費及び一般管理費売上原価は、不動産販売事業における用地費の上昇等から、387億94百万円（前期比23.6％増）となりました。販売費及び一般管理費は76億88百万円（前期比2.5％増）となりました。③営業外損益営業外収益は、助成金収入が増加したこと等から2億9百万円（前期比87.1％増）となりました。営業外費用は、控除対象外消費税等が増加したこと等から8億28百万円（前期比19.8％増）となりました。④特別損益固定資産売却益45百万円を特別利益として計上いたしました。以上の結果、当連結会計年度の売上高は501億9百万円（前期比23.6％増）、営業利益は36億26百万円（同121.3％増）、経常利益は30億7百万円（同184.0％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は27億21百万円（同448.3％増）となりました。(3）資本の財源及び資金の流動性についての分析当社グループの資金需要の主なものは不動産販売事業における用地仕入れであり、金融機関からの借入れにより資金調達を行っております。資金の状況につきましては、「経営成績等の概要（3）キャッシュ・フローの状況」をご参照下さい。