株式会社デュアルタップ
有価証券報告書－第15期(令和2年7月1日－令和3年6月30日)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(1）経営方針当社グループは、不動産の販売を通じてお客様の幸福に貢献することを企業理念として掲げております。資産運用型マンションの企画、開発及び販売を主要な事業と位置づけ、当社グループが一体となった事業活動を展開しております。当社グループ全体を通じて社会の発展に貢献し、お客様の資産価値の最大化に努めて参ります。現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案するよう努めておりますが、将来における経営環境の変化は予想の域を超えることができず、正確な長期方針の立案は難しいものとなっております。事業推進にあたっては、経済動向や業界環境の推移等を総合的に判断し、安易な拡大路線を取ることなく採算性を重視する方針をとっております。不動産販売事業を主力事業としつつ、関連事業の拡大を図ることで経営資源を集中させていく方針であります。事業環境の変化に的確に対応し、関連事業の拡大に加え、新規事業への進出も視野に含めてグループの総合力向上を図り、長期安定的な企業価値の創造に努めて参ります。(2）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社は、継続的な安定成長をめざしていくことを基本方針に、社会情勢や業界を取り巻く環境の変化に迅速に対応しながら、売上高経常利益率５％、自己資本比率20％を基準に健全かつ着実な事業の拡大に努めてまいります。(3）経営戦略等当社グループが属する不動産業界は、開発用地の取得費や建築工事費が高止まりの状況が続いております。一方で、首都圏への人口流入、単身世帯増加や低金利の状況も継続すると予想され、首都圏における資産運用型マンションの購入需要は堅調に推移するものと考えております。当社グループといたしましては、これらの状況を踏まえまして、以下のとおり考えております。①不動産販売事業資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」に新たな価値を付与し、認知度を向上させるべく、開発・分譲の両面において活動範囲の拡大を図ってまいります。販売方法としては、既存顧客からの紹介による新規契約及び買増に加え、インターネットを利用した集客や自社セミナーの開催により、購入需要が高い顧客へのアプローチを図ってまいります。②不動産管理事業賃貸管理につきましては、自社開発物件に加え他社販売物件の管理獲得に努め管理戸数の増加を図ると共に、賃料収入の拡大及び空室率の低減を図ってまいります。建物管理につきましては、株式会社デュアルタップコミュニティにて、当社が分譲した物件の建物管理を行い、株式会社建物管理サービスにて、首都圏のコンパクト型マンションの新規管理獲得を図ってまいります。③海外不動産事業国内投資家への海外不動産紹介においては、アジア圏から活動エリアを拡大させ、多様な不動産の紹介に努めてまいります。海外投資家への国内不動産の紹介においては、「XEBEC（ジーベック）」の認知度向上及び投資家層の拡大に努めてまいります。マレーシア国内における建物管理事業につきましては、日本の建物管理事業の文化及び品質に対する認知度向上を図ってまいります。④営業支援事業BtoBの営業支援に特化すると共に、顧客属性を主に製造、技術等に経営資源を集中している企業に絞り、営業戦略の立案、営業人員の採用、ターゲット企業の選定から企業へのアプローチや営業代行等、コンサティングから現場レベルのBPO（ビジネスプロセスアウトソーシング）まで顧客ニーズに応じて総合的な支援を提案することで新規案件獲得を図ってまいります。(4）経営環境新型コロナウイルス感染症(以下「感染症」という)の感染拡大に伴う影響により、対面営業を中心に営業活動の縮小を余儀なくされました。また、国内外での経済活動の制限が強いられており、ホテル、飲食、航空業界を中心に景気は急速に悪化し賃貸需要が落ち込む展開となりました。今後につきましては、このままの経済状況で推移することが予想されます。不動産業界も金融資本市場の変動、金融機関の融資姿勢の変化等も予想され、仕入資金の借入や販売時の提携ローン等に関して最新の注意と十分な備えを行うとともに、安定した財務内容を武器に機動的な仕入れを行ってまいります。感染症の収束については合理的に判断が難しい状態にありますが、未だ収束の目途が立たっておらず、当面は現在の経済環境が続くものと考えております。感染症の収束となれば、営業活動の拡大が期待できますが、感染症の再拡大となれば、営業自粛や外出自粛により、さらなる経済の悪化や消費意欲の低迷が懸念されます。資産運用型マンション市場における現状は、東京都への移動は制限され転居も少なくなっているものの、賃料や入居率の大幅な変化はなく、マンションの資産性は維持できていると考えております。賃貸のマーケットは崩れておらず、日本の感染者数は、世界各国と比較すると低水準に抑えられており、中長期的には投資先として安全性があるとの認識が高まったと感じております。経済の先行きは不透明であり、さらに経済抑制を受け、営業活動を制限される可能性がありますが、当社グループは、今後も資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」のブランド価値向上に努め、開発・分譲を軸に、不動産流動化や販売チャネルの多様化、業務提携等に積極的に取組み、事業の多角化を図ってまいります。自己資本比率の維持向上を意識しつつ、東京23区内を中心に資産価値及び収益の最大化を見込める物件を慎重に見極めて仕入れる方針であります。(5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題①リスクマネジメント体制の強化世界的な新型コロナウイルス感染症の感染拡大によるサプライチェーンの混乱、半導体不足の深刻化は、主要産業に大きな経済的ダメージを与えております。緊急事態宣言の再々延長・拡大により、日本経済、政治への影響を予測することが困難になっており、劇的に変化する経営環境への対応をこれまで以上にスピーディーに実行する必要性に駆られています。また、感染症対策以外にも、自然災害、情報セキュリティの不備等による事業に関するリスクは多岐にわたっております。当社グループが事業を成長させるには、これらのリスクの分析とリスクへの迅速かつ適切な対応及び再発防止が重要な課題と認識しており、リスクが財務状況及び経営成績に与える影響を最小限に抑える体制の強化を図ってまいります。②ブランド価値の向上当社の23区、駅近、高機能マンションという『ブランドPR』の強化と、用地仕入れから分譲後の賃貸管理、建物管理まで一貫して手掛ける総合不動産企業としての『コーポレートPR』を強化してまいります。③開発物件の安定的かつ機動的な仕入体制の構築東京23区、駅近という限られた範囲での開発は、厳しい仕入れ競争の中で用地情報に対してスピーディーな対応ができるか否かが重要であると考えております。当社グループでは、不動産開発において長年の実績をもつスタッフがトレンドを先読みし、その時代に合ったマンションづくりを心掛けております。優良な新規物件を安定的に供給していくために、景況感を踏まえた合理的かつ機動的な仕入に努めてまいります。結果として自社ブランドマンション「XEBEC（ジーベック）」を安定供給させることが当社グループの成長に結びつくものと考えております。④優秀な人材確保及び従業員教育当社は企業の繁栄を従業員の成長に依存しておりますが、近年の好況により採用環境も厳しくなっております。お客様にマンションを提案するためには土地・建物の知識、宅建業法、金融、投資等、多くの知識と経験を必要とするため、社員の業務知識の獲得、専門スキルアップ、マネジメントスキルアップに重点を置き人財への投資を惜しまず、社員の意識向上に努めております。一級建築士、宅地建物取引士、マンション管理士、不動産コンサルティングマスター等の専門資格の取得を奨励し、優秀な従業員の教育と定着に努めてまいります。⑤投資用のバリュー確保当社グループが提供する「資産運用型マンション」において、入居される方々が一番重視されるのは利便性であると考え、東京23区、駅近の用地仕入れを行っております。また、デザイン性や機能性も求められる時代と考えており、いかにして入居される方々のニーズに合った開発ができるかなど、立地条件や物件のクオリティを意識したマンションづくりを行っております。さらに、当社グループでは、賃貸管理の専門部署を設置し、最新の入居者情報を確保することにより、サブリース契約及び管理業務契約を締結している物件の入居率を高い水準で維持することに努め、投資商品としてのバリューの確保を図ってまいります。⑥財務基盤の維持・拡大優良な新規物件を安定・継続的に供給していくため、また、顧客資産を長期的に安定サポートしていくために、手許流動性の確保や金融機関との良好な取引関係が最重要課題と考えております。このため、一定の内部留保の確保や様々な金融手法への取組み等、財務基盤の拡充を図ってまいります。⑦コンプライアンス経営の強化当社グループは、企業として成長過程であることから、新規事業への取組みやより効率的な業務フローの検討が常に社内でなされており、それに伴い内部統制システム整備・構築上の課題が継続的に発生します。当社グループは、監査等委員会監査や内部監査の過程で常に当社グループ内外の状況変化に応じた内部統制システムの仕組みを変更する必要性を検討し、その結果を経営幹部へ速やかに伝達し、対応策の早期構築を促してまいります。