株式会社ＬＡホールディングス
有価証券報告書－第1期(令和2年1月1日－令和2年12月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当社は、2020年７月１日に単独株式移転の方法により株式会社ラ・アトレの完全親会社として設立されましたが、株式会社ラ・アトレの連結財務諸表を引継いで作成しておりますので、当連結会計年度は2020年１月１日から2020年12月31日となります。また、連結の範囲に実質的な変更はないため、前年同期と比較を行っている項目については株式会社ラ・アトレの2019年12月期の連結業績と比較しております。(1）経営成績等の状況の概要[財政状態及び経営成績の状況]当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染拡大の影響により依然として厳しい状況にあります。段階的な経済活動の再開や各種政策の効果等による持ち直しの動きが期待されましたが、新型コロナウイルスの再拡大に伴う２度目の緊急事態宣言により、先行きは不透明な状況が続いております。不動産業界においては、不動産投資市場が、Ｊ－ＲＥＩＴなどの投資事業者の需要動向の中で堅調に推移いたしました。また、首都圏における中古マンション市場は、新型コロナウイルス感染拡大による緊急事態宣言などにより、成約件数は一時的に大幅に減少いたしましたが、緊急事態宣言解除後の成約件数は不安定な動向であるものの回復基調で推移いたしました。首都圏の賃貸市場は、マンション賃料が底堅く推移し、オフィス賃料は新築オフィスビルは上昇するも既存オフィスビルは下落基調となりました。一方、福岡エリアのオフィス賃料は底堅く推移いたしました。このような事業環境の中、当社グループは新型コロナウイルス感染防止対策を徹底するとともに、新築不動産販売部門においては、収益用不動産の堅調な需要動向の中で中核事業である収益不動産開発及び販売活動に注力してまいりました。また、再生不動産販売部門においては、新型コロナウイルス感染拡大の影響により、経済活動の停滞に伴う販売活動の正常化が遅れる中で、仕入物件を「都心一等地」「100㎡の広さ」をより厳選するとともに、プレミアムリノベーション「100Million-Renovation」、「200Million-Renovation」シリーズを中心とした販売活動を行ってまいりました。不動産賃貸事業部門においては、成長分野であるヘルスケア施設及び営業基盤の強化を図る福岡エリアなど、堅調な収益獲得の見込める賃貸不動産の積極的な開発を進め、安定的な収益源として賃貸ポートフォリオの投資規模を拡大し、賃貸不動産の増強及び質的向上を図ってまいりました。これらの結果、当連結会計年度における当社グループの経営成績は、売上高13,757百万円（前年同期比17.9％増）、営業利益1,124百万円（同50.7％減）、経常利益978百万円（同51.9％減）、親会社株主に帰属する当期純利益650百万円（同52.9％減）となりました。また、当社グループの経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標等に対する達成状況は、売上高総利益率18％以上目標に対し19％、売上高経常利益率５～６％目標に対し７％、自己資本比率15％以上目標に対し18％、ROE（株主資本利益率）15％以上目標に対し15％と、目標としていた指標等を達成いたしました。新型コロナウイルス感染症の拡大の影響については、販売物件の引渡し時期、建築工事の完了時期等の遅れに伴う売上計上時期に多少の影響は生じてるものの、プロジェクト件数や規模等に減少は見られず、現時点で同感染症による当社グループ事業に与える影響は限定的であると認識しております。当社グループは、同感染症の拡大による影響が懸念されるなかで、事務所においては、お客様及び従業員に対しマスクの着用、サーマルカメラの設置による体温検知及びアルコール消毒などにより感染防止対策を徹底しております。セグメントごとの経営成績は次のとおりです。なお、当連結会計年度より、従来「不動産管理事業部門」としていた報告セグメントの名称を「不動産賃貸事業部門」に変更しております。当該変更は名称のみの変更であり、セグメント情報に与える影響はありません。セグメント別売上高の概況セグメント前連結会計年度(自2019年１月１日至2019年12月31日)当連結会計年度(自2020年１月１日至2020年12月31日)構成比前年同期比千円千円％％不動産販売事業11,156,80812,992,23494.416.5（新築不動産販売部門）(5,032,352)(10,121,018)73.5101.1（再生不動産販売部門）(6,124,455)(2,871,216)20.9△53.1不動産賃貸事業部門496,136688,4535.038.8その他16,69876,7510.6359.6計11,669,64213,757,440100.017.9（注）セグメント間の内部売上は除いております。①新築不動産販売部門当連結会計年度の新築不動産販売部門は、住居系開発の高級賃貸レジデンス「ＴＨＥＤＯＯＲＳ」（広尾）及びテレワーク需要に対応した賃貸レジデンス「Pair」（新大久保）、商業系開発の都心型商業ビル開発「Ａ＊Ｇ神宮前２」及び「Ａ＊Ｇ六本木」、工業団地開発「ラ・アトレ古賀インダストリー」（福岡）の全４区画などの引渡しが完了したことなどにより、売上高10,121百万円（前年同期比101.1％増）、セグメント利益1,424百万円（同3.1％減）となりました。②再生不動産販売部門当連結会計年度の再生不動産販売部門は、新型コロナウイルス感染拡大の影響に伴い、販売活動の正常化が遅れたことなどにより、販売戸数36戸、売上高2,871百万円（前年同期比53.1％減）、セグメント利益60百万円（同95.0％減）となりました。③不動産賃貸事業部門当連結会計年度の不動産賃貸事業部門は、ホスピス住宅「ナーシングホームＯＡＳＩＳ藤が丘」（名古屋）、オフィスビル「ＬＡＨＡＫＡＴＡ」及び「ＬＡＨＡＫＡＴＡ２」、レジデンシャルホテル「ＬＡホテル福岡２」及び「ＬＡホテル福岡３」が竣工し、賃貸資産が増加したことなどにより、売上高688百万円（前年同期比38.8％増）、セグメント利益252百万円（同3.4％減）となりました。（注）セグメント利益とは、各セグメントの売上総利益から販売費用及び営業外費用を差し引いたものであります。[キャッシュ・フローの状況]当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ194百万円の減少となり、2,594百万円となりました。当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益978百万円、たな卸資産の減少2,095百万円による資金獲得、法人税等の支払による659百万円の資金支出などにより1,733百万円の資金獲得（前連結会計年度は584百万円の資金支出）となりました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の取得による支出877百万円などにより637百万円の資金支出（前連結会計年度は3,792百万円の資金支出）となりました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、短期借入金の純減少額2,346百万円、長期借入れによる収入9,751百万円、長期借入金の返済による支出7,874百万円、自己株式の取得による支出607百万円などにより1,292百万円の資金支出（前連結会計年度は5,254百万円の資金獲得）となりました。[生産、受注及び販売の実績]①生産実績該当事項はありません。②受注実績当連結会計年度における契約実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。ⅰ．契約高セグメントの名称契約高（千円）前年同期比（％）新築不動産販売部門7,475,06615.4再生不動産販売部門3,858,485△20.6合計11,333,5510.0（注）１．本表におきまして「受注高」は「契約高」と読み替えております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３．契約高については、契約時点での売上計上予定金額であり、契約時から引渡し時の間で、契約内容に変更等が発生した場合、実際の売上計上金額と差異が出る可能性があります。ⅱ．契約残高セグメントの名称契約残高（千円）前年同期比（％）新築不動産販売部門2,086,160△56.6再生不動産販売部門1,312,712303.4合計3,398,873△33.8（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．契約残高については、契約時点での売上計上予定金額であり、契約時から引渡し時の間で、契約内容に変更等が発生した場合、実際の売上計上金額と差異が出る可能性があります。③販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売高（千円）前年同期比（％）不動産販売事業12,992,23416.5（新築不動産販売部門）（10,121,018）（101.1）（再生不動産販売部門）（2,871,216）（△53.1）不動産賃貸事業部門688,45338.8その他76,751359.6合計13,757,44017.9（注）１．セグメント間の取引については、相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容等経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりです。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容ⅰ．財政状態[資産、負債及び純資産の状況]ａ．資産当連結会計年度末における総資産はコロナ禍に対応して一時的に圧縮したことなどにより前連結会計年度末に比べ、1,266百万円減少（前年同期比5.1％減）し、23,630百万円となりました。これは販売用不動産から有形固定資産へ保有目的を変更したことなどにより、建物及び構築物が1,329百万円、土地が1,047百万円それぞれ増加した一方、新築不動産販売部門の竣工及び引渡しにより販売用不動産が551百万円、仕掛販売用不動産が3,503百万円それぞれ減少したことなどによるものです。ｂ．負債当連結会計年度末における負債は前連結会計年度末に比べ、1,075百万円減少（前年同期比5.3％減）し、19,280百万円となりました。これは有形固定資産の増加及び開発物件の取得などに伴い長期借入金が2,097百万円増加した一方、売上に伴う事業資金の返済などにより短期借入金が2,346百万円、１年内返済予定の長期借入金が220百万円それぞれ減少し、また、未払法人税等が363百万円減少したことによるものです。ｃ．純資産当連結会計年度末における純資産は前連結会計年度末に比べ、190百万円減少（前年同期比4.2％減）し、4,349百万円となりました。これは親会社株主に帰属する当期純利益650百万円を計上した一方、自己株式の取得により自己株式が607百万円増加し、配当の実施に伴い利益剰余金が263百万円減少したことによるものです。ⅱ．経営成績「(1）経営成績等の状況の概要[財政状態及び経営成績の状況]」に記載のとおりであります。ⅲ．セグメントごとの経営成績及び財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容についてセグメントごとの経営成績は、「(1）経営成績等の状況の概要[財政状態及び経営成績の状況]」に記載のとおりであります。セグメントごとの財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容は、以下のとおりです。①新築不動産販売部門（不動産販売事業）新築不動産販売部門は、当社グループの中核事業である収益不動産開発の「都市型商業ビル」、「高級賃貸レジデンス」及び新築分譲マンション販売が中心であります。当連結会計年度末の販売用不動産及び仕掛販売用不動産（以下、「たな卸資産」という。）の残高5,941百万円及び3,833百万円の合計9,775百万円うち、当部門の残高は6,310百万円となっており、前年同期比で42.0％減少いたしました。これは、販売の進捗に伴う減少、コロナ禍に対応して一時的に圧縮しキャッシュ・フローの改善を図ったこと及び安定的な収益獲得が見込めるインカムゲイン型の不動産賃貸事業の更なる拡充による収益基盤の強化を目的として販売用不動産から固定資産へ振替えたことなどによる減少であり、一時的なものであります。新築不動産販売部門については、金融機関からの長期借入を中心に資金調達を行っており、今後においても、収益不動産開発及び新築分譲マンション販売を引き続き成長ドライバーとして積極的に展開していく方針であります。②再生不動産販売部門（不動産販売事業）再生不動産販売部門は、中古マンションの戸別販売が中心でありますが、当連結会計年度末のたな卸資産合計9,775百万円のうち、当部門の残高は3,464百万円となっており、前年同期比で17.5％増加いたしました。この増加は当連結会計年度において、新型コロナウイルス感染拡大の影響に伴い、販売活動の正常化が遅れたことなどによるものであります。戸別リノベーションマンションについては、金融機関からの短期借入を中心に資金調達を行っており、今後においても、「100Million-Renovation」を中心とした「プレミアムリノベーションマンション」を、市場の需要動向を見極めつつも、積極的に展開していく方針であります。③不動産賃貸事業部門不動産賃貸事業部門では、成長分野であるヘルスケア施設及び営業基盤の強化を図る福岡エリアなど、堅調な収益獲得を見込める賃貸不動産の積極的な開発を進め、安定的な収益源としての賃貸ポートフォリオの投資規模を拡大してまいりました。当連結会計年度末の有形固定資産及び無形固定資産の残高合計8,962百万円のうち、当部門の建設中を除く残高は8,691百万円となっており、先述の保有目的の見直しによる増加を含め前年同期比で42.6％増加しております。当部門では、収益基盤の強化を目的として保有する資産の用途や地域でポートフォリオを組んでおります。当部門の展開方針は、堅調な収益が見込める賃貸不動産の開発及び取得をよりいっそう進め長期的に安定した収益の獲得を目指します。具体的には、毎年10億円を上積みし、資産残高100億円超を目標に積極的に進め、収益の拡大を図る計画であります。ⅳ．翌期の見通し2021年12月期の取り組みとして、新築不動産販売部門においては、中核事業である収益不動産開発に積極的な経営資源の投入を行い、都市型商業ビル開発「Ａ＊Ｇ」シリーズ、高級賃貸レジデンス「ＴＨＥＤＯＯＲＳ」シリーズ、賃貸レジデンスの開発及びテレワーク対応型の新築分譲マンション開発など、事業チャネルの多様化を施策として、パートナー企業との協業・提携による新たなシナジー効果を活かした更なる商品企画力の向上や事業機会の創出を図ってまいります。再生不動産販売部門においては、「都心一等地」「100㎡の広さ」をキーワードに厳選した仕入活動を行うとともに、コロナ禍においても底堅く推移している１億円台のプレミアムリノベーションシリーズの「100Million-Renovation」を中心とした商品に注力し、価格競争に巻き込まれることのない競争優位性のある高付加価値の商品を提供してまいります。不動産賃貸事業部門においては、ヘルスケアなどの成長分野へ投資規模を拡大、既存オペレーターとのリレーション構築及び優秀な新規オペレーターの発掘に注力することにより、保有する管理不動産のポートフォリオの増強及び質的向上を図ってまいります。これらの結果、2021年12月期の連結業績につきましては、売上高17,700百万円、営業利益2,100百万円、経常利益1,900百万円、親会社株主に帰属する当期純利益1,300百万円を見込んでおります。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報ⅰ．キャッシュ・フローの分析「(1）経営成績等の状況の概要[キャッシュ・フローの状況]」に記載のとおりであります。ⅱ．資本の財源及び資金の流動性について当社グループの事業活動に必要な資金を安定的に確保するため、内部資金の活用、金融機関からの借入等を中心に資金調達を行っており、自己資本比率等の経営上の目標指標との乖離状況等を勘案しながら、資金調達手段の最適な選択を実施しております。なお、当連結会計年度における有利子負債につきましては、「２事業等のリスク⑫有利子負債への依存について」に記載のとおりであります。これら有利子負債から生じる金融コストの低減に努めつつも、金融機関からの借入は、事業セグメントごとの在庫回転期間により短期借入と長期借入に分けて調達しており、開発期間の長い不動産開発事業は長期調達を行うことで、急激な不動産マーケットの変化に対応できるよう財務体質を強化する方針を掲げております。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案して合理的に判断いたしておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。連結財務諸表の作成にあたって採用した重要な会計方針につきましては「第５経理の状況１連結財務諸表等(１）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載のとおりであります。なお、会計上の見積りを行う上での新型コロナウイルス感染症の影響につきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等(１）連結財務諸表注記事項（追加情報）」に記載しております。