日本駐車場開発株式会社
有価証券報告書－第30期(令和2年8月1日－令和3年7月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(１)経営成績等の状況の概要①経営成績の状況当連結会計年度における我が国の経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により、経済活動の停滞が依然として続く状況にあり、減少に向かった新規感染者数が増加傾向となる等、景気の先行きは不透明な状況が続いております。当社グループが属する業界において、不動産業界は、オフィスの集約や縮小の動きによる解約の影響が見られ、空室率が上昇しました。また、レジャー・観光業界は、新規感染者数の増加及び緊急事態宣言の再発出による影響が続いております。このような事業環境の中、当社グループは「ハッピートライアングル：関わる人全てがハッピーなビジネスを」という企業理念のもと、駐車場事業（国内・海外）、スキー場事業、テーマパーク事業の３つの主力事業において、環境変化や顧客需要変化を捉えた商品・サービスの提供等により、事業の改善に取り組みました。当連結会計年度においては、緊急事態宣言による一部時間貸駐車場への影響があったものの、月極駐車場の順調な新規受託により駐車場事業は前年を超過する売上となりました。テーマパーク事業においては、テーマパーク及び別荘宿泊の集客強化、2020年５月に那須高原りんどう湖ファミリー牧場を運営する那須興業株式会社を取得したことにより来場者が８割増加した一方で、緊急事態宣言の長期化を受け、スキー場事業の来場者は大幅に減少しました。これらの結果、売上高は、23,785百万円(前期比3.5％増)となりました。営業利益は、駐車場事業の従業員評価制度見直しによる生産性向上や外注業務の内製化によるコスト削減、テーマパーク事業の収益部門への人材投下による営業効率の改善、スキー場事業のコスト削減により、3,263百万円(前期比22.1％増)、経常利益は3,460百万円(前期比26.2％増)となりました。また、親会社株主に帰属する当期純利益は、スキー場事業の利益減少に伴う非支配株主に帰属する当期純損失の増加により、2,335百万円(前期比94.3％増)となりました。セグメントの業績は次のとおりです。各セグメントの業績数値にはセグメント間の内部取引高を含んでいます。（駐車場事業）国内駐車場事業においては、ホテルや商業施設に併設された時間貸駐車場利用が前年対比で減少した一方で、ターゲットとしていた物件の情報収集及び新規受託、月極契約の促進に注力し、さらに従業員の評価制度見直しによる生産性向上や外注業務の内製化によるコスト削減に注力しました。また感染症対策や働き方改革への意識が高まる中、直行直帰での営業スタイルに沿った駐車場付きマンスリーレンタカーの導入提案強化や、インターネットサイトを活用した駐車場紹介サービスにおけるSEO対策強化、新機能によるユーザー利便性改善等を進めて参りました。加えて、ビルテナントの退去等による空室率上昇の中で、駐車場の有人運営をいかした＋１（プラスワン）ソリューションの１号案件として、柏高島屋シェアオフィス「Kashiwagrand」の運営を開始いたしました。これらの結果、当連結会計年度における国内駐車場事業の新規契約物件数は123物件、解約物件数は68物件、前連結会計年度末から55物件の純増となり、国内の運営物件数は1,252物件、運営総台数は45,886台となりました。海外駐車場事業においては、新型コロナウイルスの影響が一時回復傾向にあったものの、当社の事業展開地の内、タイ、韓国、インドネシアにおける感染者数が増加し、一部地域においてはロックダウンが長期化しております。オフィスや商業施設の月極及び時間貸駐車場利用が減少し、売上高は前年対比で減少した一方で、物件運営の効率化とコスト削減を図り、営業利益は前年を超過いたしました。このような厳しい状況の中でも今後を見据え、稼働の悪化により駐車場の空きが予測されるホテル、収益低下を懸念するREIT物件へのサブリース提案を強化し、REIT物件の１号案件「ExchangeTower」や、「ザセントレジスバンコク」「メイフェアバンコクマリオットエグゼクティブアパートメント」駐車場等を受託いたしました。また、車通勤需要の積極的な取り込み、非接触型営業の一環として駐車場紹介インターネットサイトを立ち上げ、掲載物件数を増やす等の営業強化に取り組んでおります。これらの結果、海外の運営物件数は前連結会計年度末から７物件純増し74物件、運営総台数は19,868台となりました。以上の結果、駐車場事業の売上高は14,259百万円(前期比2.3％増)、営業利益は3,218百万円(前期比9.2％増)となりました。（スキー場事業）スキー場事業における当ウィンターシーズンは、12月単月ではGoToトラベルの効果等により来場者数は前年比83.7％の来場がありましたが、2021年１月上旬から2021年３月下旬まで緊急事態宣言が継続し、宿泊を伴うスキー場エリアの来場者数の急減や団体旅行の大幅キャンセルにより、同ウィンターシーズンの来場者数合計は955千人（前年同期比34.7％減）となりました。またこのような状況において、来場者数に合わせたリフト運行やレストランのクローズ等により、コストの適正化に取り組みました。グリーンシーズンは、新型コロナウイルス感染症の蔓延に伴う外出自粛や夏休み期間の短縮等により2020年８月の来場者数は前年に比べ減少したものの、紅葉のピークとなる10月は天候に恵まれるとともにGoToトラベルの効果もあり、10月単月の索道を稼働した施設における来場者数は過去最高となりました。2021年４月下旬よりグリーンシーズン後半の営業を開始し、一部地域において緊急事態宣言が発出されている状況でしたが、７月単月の索道を稼働した施設における来場者は58千人と、コロナ前の2019年７月の89.8％まで回復しました。これらの結果、スキー場事業の売上高は4,546百万円(前期比25.0％減)となり、営業損失は428百万円(前期は317百万円の営業利益)となりました。（テーマパーク事業）テーマパーク事業においては、新型コロナウイルス感染症の影響により特に東京近郊からの個人客の来場者数が減少しましたが、2020年５月にグループ化した那須高原りんどう湖ファミリー牧場において、観覧車等の新しい遊具の導入や花火大会の定期開催等、地域住民の集客に注力したこと、当連結会計年度は全期間が寄与(前期は３ヶ月間のみ寄与)したことにより、来場者数は227千人増加いたしました。那須ハイランドパークでは、キャラクターイベントの開催や東北エリアの修学旅行生約60千人の誘致により来場者数が増加し、大きく売上に寄与いたしました。また、遊園地と隣接する「TOWAピュアコテージ」では、「非日常」を楽しめる総合リゾート施設を目指し、従来のコテージタイプやグランピングタイプに加えて、管理運営する別荘地内のリノベーション別荘をバケーションレンタルする「RESORTHOUSE」を運営し、大型ホテルとは異なる一軒家タイプの宿泊施設であることからコロナ禍での需要が高まり、来場者数合計は705千人（前年同期比88.7％増）となりました。これらの結果、テーマパーク事業の売上高は4,396百万円(前期比75.0％増)、営業利益は761百万円（前期は217百万円の営業損失）となりました。そのほか、保護犬の里親探しを行う「SOS活動」では、取組開始以降の譲渡数が66頭、現状の里親募集が35頭となりました。②財政状態の状況当連結会計年度末における資産は、前連結会計年度末と比べて1,897百万円減少し、28,706百万円となりました。主な要因は、積極的な設備投資により有形固定資産が1,052百万円、テーマパークの売上増加に伴い売掛金が317百万円増加したものの、1,488百万円の配当の実施、1,448百万円の銀行借入れの返済等により、現金及び預金が3,020百万円減少したこと等によるものです。当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末と比べて1,570百万円減少し、17,980百万円となりました。主な要因は、1,448百万円の銀行借入れの返済により借入金が減少したこと等によるものです。当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末と比べて327百万円減少し、10,725百万円となりました。主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益を2,335百万円計上したものの、1,488百万円の配当の実施及び自己株式の取得等により自己株式が859百万円増加したこと等によるものです。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前連結会計年度末に比べて2,979百万円減少し、13,434百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果得られた資金は、3,406百万円(前期は2,979百万円の収入)となりました。これは主に法人税等の支払額840百万円があったものの、税金等調整前当期純利益3,358百万円、減価償却費1,137百万円を計上したこと等によるものです。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果支出した資金は、2,195百万円(前期は1,181百万円の支出)となりました。これは主に投資有価証券の売却による収入116百万円があったものの、有形固定資産の取得による支出2,283百万円があったこと等によるものです。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果支出した資金は、4,218百万円(前期は4,106百万円の収入)となりました。これは主に銀行借入れの返済による支出1,638百万円、配当金の支払額1,488百万円、自己株式の取得による支出999百万円があったこと等によるものです。④生産、受注及び販売の実績(１)生産実績該当事項はありません。(２)受注実績当社は一般の不特定多数の顧客を相手とするサービス業であり、該当事項はありません。(３)販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度(自2020年８月１日至2021年７月31日)前期比(％)駐車場事業(百万円)14,235102.3スキー場事業(百万円)4,54675.0テーマパーク事業(百万円)4,387176.0その他事業(百万円)615122.5合計23,785103.5(注)１．当社は一般の不特定多数の顧客を相手とするサービス業であります。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３．上記の金額は、セグメント間取引を相殺消去しております。４．当連結会計年度における駐車場事業の地域別、事業別売上高、地域別物件数、台数及び契約率を主たる地域別に示すと、次のとおりであります。国内・海外駐車場事業の地域別、事業別売上高単位：百万円東日本関東東海近畿西日本国内計2020年７月期直営6743,9976282,3418728,513マネジメント2531,3992806121682,714その他9946236333811,012合計1,0275,8589453,2871,12212,2412021年７月期直営7444,0805992,4088558,689マネジメント2561,4892455341572,684その他117551404151021,227合計1,1176,1228863,3591,11512,600前期比直営110.3％102.1％95.4％102.9％98.1％102.1％マネジメント101.0％106.5％87.6％87.2％93.6％98.9％その他117.6％119.4％112.5％124.7％125.7％121.2％合計108.8％104.5％93.8％102.2％99.4％102.9％タイ中国韓国インドネシア台湾海外計総合計2020年７月期直営7214051811411,3329,846マネジメント881471421－2712,986その他890010921,105合計89818853235421,69613,9382021年７月期直営6325554610501,2949,984マネジメント10212581342552,939その他941010－1071,335合計83019255624551,65814,259前期比直営87.7％137.8％105.4％89.4％121.1％97.2％101.4％マネジメント116.6％85.3％62.7％62.5％－％94.3％98.4％その他106.1％1,384.1％1,116.4％41.1％0.0％115.8％120.8％合計92.4％101.8％104.5％70.2％130.7％97.7％102.3％国内・海外駐車場事業の地域別物件数、台数及び契約率(月極専用直営物件)東日本関東東海近畿西日本国内計2020年７月期物件数(件)6551368229104979借上台数(台)9768,7179593,9771,79516,424貸付台数(台)9568,2289283,7761,68415,572契約率98.0％94.4％96.8％94.9％93.8％94.8％2021年７月期物件数(件)78558612411031,041借上台数(台)1,1819,5088454,2981,79717,629貸付台数(台)1,0148,9917933,7911,59516,184契約率85.9％94.6％93.8％88.2％88.8％91.8％前期比物件数120.0％108.8％89.7％105.2％99.0％106.3％借上台数121.0％109.1％88.1％108.1％100.1％107.3％貸付台数106.1％109.3％85.5％100.4％94.7％103.9％タイ中国韓国インドネシア台湾海外計総合計2020年７月期物件数(件)16－311211,000借上台数(台)870－1232091,02217,446貸付台数(台)847－8714995716,529契約率97.4％－％70.7％70.0％100.0％93.6％94.7％2021年７月期物件数(件)22－211261,067借上台数(台)1,042－10020151,17718,806貸付台数(台)1,009－10014151,13817,322契約率96.8％－％100.0％70.0％100.0％96.7％92.1％前期比物件数137.5％－％66.7％100.0％100.0％123.8％106.7％借上台数119.8％－％81.3％100.0％166.7％115.2％107.8％貸付台数119.1％－％114.9％100.0％166.7％118.9％104.8％(時間貸し併用直営物件)東日本関東東海近畿西日本国内計2020年７月期物件数(件)2029143616115借上台数(台)2,0302,0722,6162,0651,0709,8532021年７月期物件数(件)2232143213113借上台数(台)2,0862,2352,5771,8939159,706前期比物件数110.0％110.3％100.0％88.9％81.3％98.3％借上台数102.8％107.9％98.5％91.7％85.5％98.5％タイ中国韓国インドネシア台湾海外計総合計2020年７月期物件数(件)14217－235150借上台数(台)7,4852423,586－13511,44821,3012021年７月期物件数(件)15217－337150借上台数(台)8,0852423,775－22312,32522,031前期比物件数107.1％100.0％100.0％－％150.0％105.7％100.0％借上台数108.0％100.0％105.3％－％165.2％107.7％103.4％(時間貸しマネジメント物件)東日本関東東海近畿西日本国内計2020年７月期物件数(件)1441122313103管理台数(台)2,4909,2341,7794,7611,46119,7252021年７月期物件数(件)144412171198管理台数(台)2,5469,5201,8003,0491,63618,551前期比物件数100.0％107.3％100.0％73.9％84.6％95.1％管理台数102.2％103.1％101.2％64.0％112.0％94.0％タイ中国韓国インドネシア台湾海外計総合計2020年７月期物件数(件)4312111114管理台数(台)3,3822,320981,385757,26026,9852021年７月期物件数(件)5212111109管理台数(台)3,7081,100981,385756,36624,917前期比物件数125.0％66.7％100.0％100.0％100.0％100.0％95.6％管理台数109.6％47.4％100.0％100.0％100.0％87.7％92.3％(合計)東日本関東東海近畿西日本国内計2020年７月期物件数(件)99583942881331,197総台数(台)5,49620,0235,35410,8034,32646,0022021年７月期物件数(件)114634872901271,252総台数(台)5,81321,2635,2229,2404,34845,886前期比物件数115.2％108.7％92.6％100.7％95.5％104.6％総台数105.8％106.2％97.5％85.5％100.5％99.7％タイ中国韓国インドネシア台湾海外計総合計2020年７月期物件数(件)3452134671,264総台数(台)11,7372,5623,8071,40521919,73065,7322021年７月期物件数(件)4242035741,326総台数(台)12,8351,3423,9731,40531319,86865,754前期比物件数123.5％80.0％95.2％100.0％125.0％110.4％104.9％総台数109.4％52.4％104.4％100.0％142.9％100.7％100.0％※『借上台数』・・・当社グループと駐車場オーナーとの間で賃貸借契約を締結している台数『貸付台数』・・・月極専用直営物件において、当社グループと駐車場ユーザーとの間で賃貸借契約を締結している台数『管理台数』・・・時間貸しマネジメント物件の総収容台数『契約率』・・・月極専用直営物件において『貸付台数』を『借上台数』で除した比率『総台数』・・・『借上台数』＋『管理台数』≪駐車場付マンスリーレンタカー設置台数≫2020年７月末2021年７月末前期比駐車場付マンスリーレンタカー設置台数(台)304326107.2％≪グリーンシーズン≫■索道を稼働した施設における来場者数(単位：千人)施設名2020年７月末累計2021年７月末累計前期比HAKUBAVALLEY国際山岳リゾート白馬八方尾根737197.9％HAKUBAVALLEY白馬岩岳マウンテンリゾート96134139.6％HAKUBAVALLEY栂池高原645890.4％竜王マウンテンパーク746384.9％計308328106.2％■その他の施設における来場者数(単位：千人)会社名2020年７月末累計2021年７月末累計前期比㈱鹿島槍7570.7％川場リゾート㈱3646127.3％めいほう高原開発㈱2132151.2％計6584128.3％(注)１．索道を稼働した施設における来場者数については、主にリフト券の販売数に基づいて記載しております。索道とは、ゴンドラ、ロープウェイ及びリフトを指します。HAKUBAVALLEY栂池高原は、2018年８月にオープンしました「XtremAventuresHAKUBATSUGAIKEWOW!」の来場者数を含めて記載しております。２．その他の施設における来場者数において、㈱鹿島槍は、HAKUBAVALLEY鹿島槍スポーツヴィレッジの来場者及びグリーンシーズンでのスノーボードトレーニング施設の来場者の合計を記載しております。川場リゾート㈱は、主にスケートボードパーク施設の来場者及びおにぎり店の来場者(レジ通過者数。2020年11月オープンの原宿店及び高崎駅店含む)を含めて記載しております。めいほう高原開発㈱は、主におにぎり店の来場者(レジ通過者数)、キャンプ施設及び2020年７月にオープンしました「ASOBOT」の来場者の合計を記載しております。≪ウインターシーズン≫■スキー場別来場者数(単位：千人)運営スキー場名2020年７月末累計2021年７月末累計前期比HAKUBAVALLEY白馬八方尾根スキー場29918461.6％HAKUBAVALLEY白馬岩岳スノーフィールド5266125.6％HAKUBAVALLEY栂池高原スキー場24214158.4％HAKUBAVALLEY鹿島槍スキー場815264.8％竜王スキーパーク20310451.5％川場スキー場18314378.4％めいほうスキー場16916296.0％菅平高原スノーリゾート2319942.9％計1,46395565.3％■その他の施設における来場者数(単位：千人)会社名2020年７月末累計2021年７月末累計前期比川場リゾート㈱1021202.7％めいほう高原開発㈱3392.9％計1324176.9％(注)１．スキー場の来場者数については、リフト券の販売数に基づいて記載しております。HAKUBAVALLEY白馬岩岳スノーフィールドは、2018年10月にオープンしました「HAKUBAMOUNTAINHARBOR」の利用者数を含めて記載しております。HAKUBAVALLEY栂池高原スキー場は、2018年８月にオープンしました「XtremAventuresHAKUBATSUGAIKEWOW!」の利用者数を含めて記載しております。２．菅平高原スノーリゾートの来場者数については、「TAROAREA・DAVOSAREA」の来場者数を表示しております。３．その他の施設における来場者数において、川場リゾート㈱及びめいほう高原開発㈱は、主におにぎり店の来場者（レジ通過者数）の合計を記載しております。≪テーマパーク事業の来場者数≫(単位：千人)施設名2020年７月末累計2021年７月末累計前期比那須ハイランドパーク323422130.8％NOZARU1620129.7％那須高原りんどう湖ファミリー牧場34261760.9％計373705188.7％（注）那須高原りんどう湖ファミリー牧場を運営する那須興業㈱を2020年５月１日に子会社化したため、那須高原りんどう湖ファミリー牧場における2020年７月末累計の来場者数については、2020年５月１日～2020年７月31日の合計を記載しております。(２)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたり、資産及び負債または損益の状況に影響を与える会計上の見積りは、過去の実績等の連結財務諸表作成時に入手可能な情報に基づき合理的に判断しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表作成にあたって採用している重要な会計方針は、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりであります。また、重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定については、「第５経理の状況１連結財務諸表等注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。②経営成績等の分析当連結会計年度における当社グループの売上高は前期比3.5％増の23,785百万円となりました。その要因について、セグメント毎に分析すると以下のとおりとなります。(駐車場事業)駐車場事業の売上高は前期比2.3％増の14,259百万円となりました。主な要因は、国内におけるホテルや商業施設に併設された一部時間貸駐車場利用の減少や海外の都市封鎖により売上が減少した一方で、国内月極運営駐車場はターゲットとしていた物件の情報収集及び新規受託、月極契約の促進に注力し、新規物件の受託が進んだこと等であります。(スキー場事業)スキー場事業の売上高は前期比25.0％減の4,546百万円となりました。主な要因は、GoToトラベルの効果等があったものの、ウィンターシーズンの間、緊急事態宣言が継続したことにより、宿泊を伴うスキー場エリアの来場者数や団体旅行の大幅キャンセルによる来客数が減少したこと等であります。(テーマパーク事業)テーマパーク事業の売上高は前期比75.0％増の4,396百万円となりました。主な要因は、那須エリア活性化に注力するため2020年5月1日に「那須高原りんどう湖ファミリー牧場」を運営する那須興業株式会社を取得し、地域住民の集客に注力したこと、那須ハイランドパークでは遊園地と隣接する「TOWAピュアコテージ」において、大型ホテルとは異なる一軒家タイプの宿泊施設であることからコロナ禍での需要が高まったこと等であります。当連結会計年度において、当社グループの営業利益は前期比22.1％増の3,263百万円となり、営業利益率は11.6％から13.7％へと2.1ポイント改善しました。主な要因は、駐車場事業において、外注業務の内製化によるコスト削減を進めたこと、スキー場事業においては、リフト運行やレストランのクローズ等により、コストの適正化に取り組んだこと、テーマパーク事業においては、管理部機能の統合に伴う効率化を進めたこと等により、販売費及び一般管理費が前期比6.6％減の5,079百万円となり、収益性が改善したこと等であります。③資本の財源及び資金の流動性当社グループにおける運転資金需要の内、主なものは、各セグメントにおける仕入や運営人件費、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要は、主に設備投資やM&amp;Aにおける取得費用等であります。当社グループは、事業運営上必要な流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本方針とし、資金の源泉は、営業活動によるキャッシュ・フロー及び金融機関からの借入による資金調達であります。④経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、高い収益性をもって成長し続けることを目標としており、成長性、収益性、健全性、効率性のバランスを重視し、安定的且つ効率的な高成長を目指すとともに、株主重視の経営を行ってまいります。具体的な指標として、営業利益成長率、売上高営業利益率、売上高経常利益率、自己資本比率、自己資本当期純利益率(ROE)を高水準で維持することを目標としています。当連結会計年度を含む直近３連結会計年度の指標の推移は以下のとおりです。(単位：％)2019年７月期2020年７月期2021年７月期目標値営業利益成長率17.7△35.722.1－売上高営業利益率17.111.613.725.0売上高経常利益率17.011.914.525.0自己資本比率37.027.429.440.0自己資本当期純利益率(ROE)32.113.727.730.0なお、営業利益成長率の過去３年平均は1.4％、過去５年平均は14.9％となっております。営業利益成長率については、当社グループの事業特性上、M&amp;A等により大幅に変動する可能性があり、明確な目標値を定めておりませんが、現在の水準の維持向上に努めてまいります。また、その他の指標についても達成すべく、各セグメントにおける収益性及び資本効率の改善に取り組んでまいります。