サムティ株式会社
有価証券報告書－第39期(令和1年12月1日－令和2年11月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。①経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、年初から新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大により、先行き不透明な状況となりました。一部の国においては、ワクチンの接種が開始され、収束に向けその効果が期待されております。当社グループの属する不動産業界におきましては、賃貸マンションについては、景気動向及び新型コロナウイルス感染症の影響を受けにくく、稼働率や賃料水準ともに堅調であり、物件売買価格、賃貸状況ともに、順調に推移しました。オフィスビルについても、現時点において急速な悪化の傾向はみられません。また当社グループの主な取引形態であるＢtoＢ（企業間取引）の物件売買については、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的であり、金融システムの安定に加え、世界的な低金利を背景に堅調に推移しております。開発用地の仕入価格についても、価格調整の兆候は見受けられません。このような状況のもと当社グループは、当初は、ホテルREITの設立を前提とした計画としておりましたが、外部環境を鑑み、REIT設立及びホテルの売却時期を翌期以降へ見直し、賃貸マンション及びオフィスビルを中心に売却予定物件の入替を行いました。入替による業績予想の修正に関しましては、2020年７月に公表しましたが、新型コロナウイルス感染症の影響を精緻に予測することは困難であったことから、複数のシナリオを想定し、レンジ形式による開示としておりました。この結果、当連結会計年度の業績は、売上高101,120百万円（前連結会計年度比18.2％増）、営業利益17,355百万円（前連結会計年度比12.6％増）、経常利益15,247百万円（前連結会計年度比15.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益10,615百万円（前連結会計年度比9.0％増）となり、当初想定計画を上回る売上高、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。（不動産事業）不動産事業は、自社ブランド「S-RESIDENCE」シリーズ等の企画開発・販売及び収益不動産等の企画開発、再生・販売を行っております。当連結会計年度においては「S-RESIDENCE」シリーズとして「S-RESIDENCE旭ヶ丘（札幌市中央区）」、「S-RESIDENCE蒲田（東京都大田区）」、「S-RESIDENCE赤羽（東京都北区）」、「S-RESIDENCE黒川Ⅱ（名古屋市北区）」、「S-RESIDENCE西天満GrandJour（大阪市北区）」、「S-RESIDENCE西長堀（大阪市西区）」、収益マンションとして「KURAMAE214（東京都台東区）」、「サムティ有隣カマラード（京都市下京区）」、「サムティ若王寺（兵庫県尼崎市）」、「サムティタワーズ愛宕（福岡市西区）」、「S-GLANZ大阪同心（大阪市北区）」等を販売したほか、「ステージファースト新御徒町Ⅱ（東京都台東区）」等を分譲いたしました。オフィスビルとして「S-BUILDING札幌大通（札幌市中央区）」、「S-BUILDING新大阪（大阪市淀川区）」、ホテルアセットとして「イビススタイルズ名古屋(※１)（名古屋市中村区）」、「メルキュール京都ステーション(※２)（京都市下京区）」、その他施設を売却いたしました。この結果、当該事業の売上高は90,026百万円（前連結会計年度比20.4％増）、営業利益は18,938百万円（前連結会計年度比9.5％増）となりました。(※１)「イビススタイルズ名古屋」の売却は、2020年２月26日付信託受益権譲渡契約に基づく土地の引渡しによるものです。なお、2020年７月に建物が竣工し、2020年11月に開業いたしました。(※２)「メルキュール京都ステーション」の売却は、2019年５月31日付信託受益権譲渡契約に基づく建物の引渡し（2020年６月）によるものです。なお、土地については前期に引渡済であります。（不動産賃貸事業）不動産賃貸事業は、マンション、オフィスビル、商業施設、ホテル等の賃貸及び管理を行っております。当連結会計年度におきましては、「サムティ東区役所前（札幌市東区）」、「サムティ円山レジデンス（札幌市中央区）」、「サムティ難波Grace（大阪市浪速区）」、「サムティ夙川レジデンス（兵庫県西宮市）」、「サムティ天神南（福岡市中央区）」、「サムティ諏訪神社前（長崎県長崎市）」、「サムティ呉服レジデンス（熊本市中央区）」、「サムティ南鹿児島（鹿児島県鹿児島市）」、「PALWISHたまプラーザ（川崎市宮前区）」、「レジデンシア名駅南（名古屋市中村区）」ほかを取得するなど営業エリアの拡大並びに収益不動産の仕入の強化に継続して努めております。この結果、当該事業の売上高は8,243百万円（前連結会計年度比23.7％増）、営業利益は3,780百万円（前連結会計年度比53.5％増）となりました。（その他の事業）その他の事業は、「エスペリアホテル京都（京都市下京区）」、「イビススタイルズ名古屋(※１)（名古屋市中村区）」、「ネストホテル広島八丁堀（広島市中区）」、「ネストホテル広島駅前（広島市南区）」、「センターホテル東京（東京都中央区）」の保有・運営及び「エスペリアイン日本橋箱崎（東京都中央区）」、「エスペリアイン大阪本町（大阪市西区）」、「エスペリアホテル博多（福岡県博多区）」、「エスペリアホテル長崎（長崎県長崎市）」、「メルキュール京都ステーション（京都市下京区）」、「ホテルサンシャイン宇都宮（栃木県宇都宮市）」の運営のほか、分譲マンション管理事業及び建設・リフォーム業等を行っております。この結果、当該事業の売上高は2,850百万円（前連結会計年度比30.4％減）、営業損失は460百万円（前連結会計年度は75百万円の営業利益）となりました。(※１)「イビススタイルズ名古屋」の土地は、2020年２月26日付信託受益権譲渡契約に基づき売却引渡しを行っており、建物部分を保有しております。②財政状態の状況（資産）当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末と比べ、32,060百万円増加し、250,864百万円となっております。このうち流動資産は36,179百万円増加し、158,608百万円となっており、固定資産は4,118百万円減少し、92,255百万円となっております。流動資産の主な増加要因は、販売用不動産が29,627百万円増加したことなどによるものであります。固定資産の主な減少要因は、有形固定資産が6,481百万円減少する一方で、投資その他の資産が2,391百万円増加したことなどによるものであります。（負債）当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末と比べ、25,988百万円増加し、173,164百万円となっております。このうち流動負債は16,915百万円増加し、39,497百万円となっており、固定負債は9,072百万円増加し、133,666百万円となっております。流動負債の主な増加要因は、短期借入金が14,568百万円増加したことなどによるものであります。固定負債の主な増加要因は、長期借入金が4,181百万円、社債が5,000百万円それぞれ増加したことなどによるものであります。（純資産）当連結会計年度末の純資産合計は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が10,615百万円増加する一方で、配当金の支払いにより利益剰余金が3,335百万円減少、自己株式の取得などにより自己株式が880百万円増加、保有株式の時価評価に伴いその他有価証券評価差額金が454百万円減少したことなどにより、前連結会計年度末と比べ6,071百万円増加し、77,699百万円となっております。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により11,958百万円増加、投資活動により31,815百万円減少、財務活動により17,488百万円増加した結果、前連結会計年度末と比べ、2,377百万円減少し、当連結会計年度末には41,724百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における営業活動により獲得した資金は、11,958百万円（前連結会計年度は4,425百万円の収入）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益15,342百万円、利息の支払額2,007百万円、法人税等の支払額2,050百万円などによるものであります。このうち、税金等調整前当期純利益の増加は、コロナ禍の中にあって好調なレジデンス及び地方主要都市に開発したオフィスビルの販売が進捗したことによるものであります。(投資活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における投資活動により使用した資金は、31,815百万円（前連結会計年度は53,337百万円の支出）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出28,745百万円、投資有価証券の取得による支出3,340百万円などによるものであります。(財務活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における財務活動により獲得した資金は、17,488百万円（前連結会計年度は48,683百万円の収入）となりました。これは主に、短期借入れによる収入30,023百万円、短期借入金の返済による支出15,455百万円、長期借入れによる収入65,861百万円、長期借入金の返済による支出63,372百万円、社債の発行による収入5,000百万円、配当金の支払額3,334百万円などによるものであります。④生産、受注及び販売の実績a.生産実績当社グループは、不動産事業及び不動産賃貸事業を主要な事業としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。b.受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。c.販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称区分当連結会計年度(自2019年12月１日至2020年11月30日)前年同期比(％)金額(百万円)不動産事業開発流動化(「S-RESIDENCE」シリーズ等の企画開発・販売)53,782＋52.4再生流動化(既存収益不動産等の再生・販売)30,132△18.9アセットマネジメント1,624＋61.9投資分譲(投資用マンションの企画開発・販売)4,487＋233.6小計90,026＋20.4不動産賃貸事業住居(マンション)5,138＋22.4オフィスビル1,036＋149.0その他(商業施設、ホテル、駐車場、物流施設等)2,069＋0.8小計8,243＋23.7その他の事業2,850△30.4合計101,120＋18.2(注)１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合相手先前連結会計年度(自2018年12月１日至2019年11月30日)当連結会計年度(自2019年12月１日至2020年11月30日)金額(百万円)割合(％)金額(百万円)割合(％)ＭＦＪＰＮ特定目的会社――21,18120.9サムティ・レジデンシャル投資法人24,38228.513,94313.8合同会社京都堀川ホテルマネジメント13,00015.2――ＨＳＪＰＮ特定目的会社10,53012.3――(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針及び新型コロナウイルス感染症の影響に関する会計上の見積りの仮定は、「第５経理の状況１連結財務諸表等(１)連結財務諸表注記事項」の（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）及び（追加情報）に記載のとおりです。この連結財務諸表の作成にあたり、資産及び負債や収益及び費用等の額に不確実性がある場合、過去の実績や取引の状況に照らし合理的と考えられる見積り及び判断を行っております。当該見積り及び判断について当社グループは継続的に評価を行っておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループは、特に以下の重要な会計方針が、連結財務諸表の作成において使用される見積り及び判断に大きな影響を及ぼすと考えております。ａ．販売用不動産の評価当社グループは、「棚卸資産の評価に関する会計基準」に従い、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回っている販売用不動産（仕掛販売用不動産を含む）の帳簿価額を、正味売却価額まで切り下げる会計処理を適用しております。会計処理の適用に当たっては、個別物件ごとに販売価格、建築工事原価追加発生額及び販売経費等を見積もって正味売却価額を算定しており、正味売却価額が帳簿価額を下回った場合に、帳簿価額を正味売却価額まで切り下げる評価減を行っております。経済情勢の悪化や不動産市況の悪化等により評価損の認識が必要となった場合、また、見積りの前提条件の変更等により正味売却価額が減少することとなった場合には、追加の評価減の処理が必要となる可能性があります。ｂ．固定資産の減損当社グループは、「固定資産の減損に係る会計基準」に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった固定資産の帳簿価額を、回収可能価額まで減額する会計処理を適用しております。会計処理の適用に当たっては、継続的な営業損失や営業キャッシュ・フローの赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化及び用途変更等によって減損の兆候がある場合に減損損失の認識の要否を検討しております。減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用いており、減損損失の認識が必要と判断された場合は、帳簿価額が回収可能価額を上回る金額を減損損失として計上しております。なお、回収可能価額は正味売却価額又は使用価値のいずれか高い金額によって決定しております。将来の継続的な営業損失や営業キャッシュ・フローの赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化及び用途変更等により減損損失の認識が必要となった場合、また、見積りの前提条件の変更等により将来キャッシュ・フローの見積金額及び正味売却価格が減少することとなった場合には、追加の減損損失の計上が必要となる可能性があります。また、以上の会計上の見積り等に関する新型コロナウイルス感染症の影響につきましては、収束が長引く場合、不動産事業において進行中のホテル開発計画の見直しや、その他の事業において保有中のホテル資産の評価の見直しにより、評価減や減損の処理が必要となる可能性があります。②経営成績の分析（売上高）当連結会計年度における売上高につきましては、前連結会計年度の85,552百万円から15,568百万円増加（前期比18.2％増）し、101,120百万円となりました。これは主に、不動産事業における賃貸マンション及びオフィスビルの売却に伴う売上高の増加によるものであります。当連結会計年度は、不動産事業セグメントにおいてホテルREIT設立を前提としたホテル資産の販売を計画しておりましたが、新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受け当該資産の売却時期の見直しを余儀なくされることとなりました。そのため、販売予定物件の組み替えを行い、コロナ禍の中にあって好調なレジデンス及び地方主要都市に開発したオフィスビルの販売を推進いたしました。この結果、これらの資産の販売がホテル資産販売の減収分を補い、さらに通期予算以上の収益を獲得することができました。また、不動産賃貸事業セグメントにおいては、レジデンスを中心とした保有不動産は高稼働を維持し、新たな収益不動産の取得を積極的に進めたことから売上高は前年同期比23.7％増、営業利益も前年同期比53.5％増と大幅な増収増益となりました。（売上原価）当連結会計年度における売上原価につきましては、前連結会計年度の60,771百万円から12,685百万円増加（前期比20.9％増）し、73,456百万円となりました。これは主に、不動産事業における売上高の増加に伴う売上原価の増加によるものであります。詳細な要因は上記（売上高）に記載のとおりであります。（販売費及び一般管理費）当連結会計年度における販売費及び一般管理費につきましては、前連結会計年度の9,363百万円から944百万円増加（前期比10.1％増）し、10,308百万円となりました。これは主に賃貸マンションの竣工増加に伴う賃貸仲介手数料の増加や、期中に売却したホテル資産のマスターリースに伴う賃借料等が増加したことによるものであります。（営業外損益）当連結会計年度における営業外収益につきましては、前連結会計年度の34百万円から104百万円増加し、139百万円となりました。これは、金利スワップ取引契約に係る評価益と賃貸用不動産の賃借人から収受した賃貸借契約に基づく違約金収入によるものであります。当連結会計年度における営業外費用につきましては、前連結会計年度の2,258百万円から11百万円減少し、2,246百万円となりました。有利子負債が増加した一方、当社の信用力の向上による借入金利の低下や融資手数料の減少から金融費用が全体として減少することとなりました。（特別損益）当連結会計年度における特別利益につきましては、前連結会計年度の1,702百万円から1,498百万円減少し、26百万円となりました。これは主に固定資産売却益の減少によるものであります。上記（売上高）に記載のとおり、販売予定物件を機動的に入れ替えたことにより、期を通じて計画的に保有資産の売却を進めることができたためであります。また、特別利益として過年度消費税等戻入額を計上しておりますが、これは、前連結会計年度において特別損失に計上した過年度消費税等に関し、当連結会計年度の第３四半期に修正申告を行った際の差額であります。税務当局による調査の結果確定した納付額が、当社が保守的に見積もった額より少なかったため、当該差分について戻し入れたものです。当連結会計年度における特別損失につきましては、前連結会計年度の654百万円から545百万円減少し、108百万円となりました。また、特別損失として臨時休業による損失を計上しておりますが、これは、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、政府から発出された緊急事態宣言を受け、当社グループの一部のホテル等で臨時休業を実施した際の臨時休業期間中のホテル等で発生した固定費であります。セグメントごとの概要は以下のとおりです。a.不動産事業世界的な低金利を背景とした旺盛な不動産需要のもと、サムティ・レジデンシャル投資法人への物件供給、オフィスビル等の大型開発案件を売却などにより、売上高は前年比20.4％の増収、営業利益につきましては、前年比9.5％の増益となりました。b.不動産賃貸事業当社グループが保有する賃貸等不動産は、住居（マンション）を中心に稼働率、賃料水準ともに順調に推移し、また収益不動産の取得を積極的に進めたことにより、住居（マンション）は前年比22.4％の増収、オフィスビルは前年比149.0％の増収となりました。また、当該事業全体の営業利益につきましては、前年比53.5％の増益となりました。c.その他の事業新型コロナウイルス感染症拡大による影響から、ホテルの稼働状況が大きく落ち込み、当該事業の売上高、営業利益ともに前年比マイナスとなりました。③経営成績に重要な影響を与える要因について当社グループの主力事業である不動産事業においては、顧客への引渡し時期の変動、天災その他予期し得ない事態による建築工事の遅延、経済情勢の変動による業績への影響、有利子負債への依存による事業展開への影響等、経営成績に重要な影響を与える様々な要因が挙げられます。新型コロナウイルス感染症の影響を含め、詳細につきましては、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。④資本の財源及び資金の流動性についての分析当社グループの資金需要な主なものは、不動産事業における開発用地の取得資金、建築資金及び販売用不動産の取得資金並びに不動産賃貸事業における賃貸用不動産の取得資金であり、その調達手段は主として金融機関からの借入金によっており、また、効率的な調達を行うため取引銀行と当座貸越契約及び貸出コミットメント契約を締結しております。なお、全社費用の運転資金につきましては、原則自己資金を充当しております。⑤経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等2021年１月27日に公表した新中期経営計画「サムティ強靭化計画（アフターコロナ版）」において、本業の稼ぐ力として営業利益を、投資効率を図る指標としてROE及びROAを、財務健全性を図る指標として自己資本比率をそれぞれ重視することとしております。当該計画では2023年11月期のこれら指標について、営業利益20,000百万円以上、ROE12.0～15.0％水準、ROA6.0～7.0％水準、自己資本比率27.0～30.0％以上、2025年11月期においては、営業利益35,000百万円以上、ROE15.0％水準、ROA7.0％水準、自己資本比率30.0％以上という目標を掲げておりますが、当期は営業利益17,355百万円、ROE14.3％、ROA7.4％、自己資本比率が30.7％となりました。今後も投資効率と財務健全性の維持、向上に努めつつ、営業利益目標を達成してまいります。また、各指標の推移は以下のとおりです。2016年11月期2017年11月期2018年11月期2019年11月期2020年11月期営業利益（百万円）8,58610,13114,03315,39517,355ROE（％）15.315.816.914.714.3ROA（％）6.56.68.58.17.4自己資本比率（％）23.123.437.932.530.7（注）各指標はいずれも当社連結ベースの数値を用いて算出しております。・ROE：当期純利益÷期首・期末平均自己資本・ROA：営業利益÷期首・期末平均総資産・自己資本比率：自己資本÷総資産