セントラル総合開発株式会社
有価証券報告書－第62期(令和2年4月1日－令和3年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当連結会計年度における当社企業グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社企業グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。(1)経営成績等の状況の概況当連結会計年度における我が国経済は、設備投資や生産に持ち直しの動きがあるものの、新型コロナウイルス感染症の影響により、個人消費や雇用情勢等に弱さがみられ、依然として予断を許さない厳しい状況にあります。当社企業グループの属する不動産業界におきましては、2021年１月１日時点の公示地価において、商業地・工業地・住宅地の全用途の全国平均が前年比0.5％減と６年ぶりに下落に転じました。これは、新型コロナウイルス感染症の影響が大きく、外出抑制や訪日客減少による飲食店、小売店、宿泊施設等の不振を要因とした店舗、ホテル等の不動産需要減少が響いたとされております。また、新築分譲マンション市場においても2020年１月～12月の全国における発売戸数が前年比15.2％減の５万9,907戸と1976年以来44年ぶりに６万戸を割り込む結果となりました。一方で、全国で発売されたマンションの平均分譲価格は前年より3.8％上昇の4,971万円と４年連続で過去最高値を更新しました。また、１平方メートル当たりの単価も８年連続で上昇しており(㈱不動産経済研究所調査)、分譲価格の高止まり状態が依然として続いております。発売戸数の減少については、４月の緊急事態宣言により各社がモデルルームの営業を自粛したことが響いたうえに、購入者が新型コロナウイルス感染症の影響で慎重姿勢になることを見込み、新規の供給を絞ったことが主な要因とされております。下半期には発売戸数が首都圏を中心に挽回に転じましたが、補いきれなかった形となっております。このような事業環境の下、当社の主力事業である新築分譲マンション事業におきましては、当初の計画どおり12物件(首都圏２物件・地方圏10物件)を竣工・引渡しいたしました。この結果、当連結会計年度の業績におきましては、売上高は前年度より1,918百万円上回る26,029百万円(前期比8.0％増)、営業利益は1,157百万円(同31.1％減)、経常利益は852百万円(同41.9％減)、親会社株主に帰属する当期純利益は574百万円(同41.4％減)と前期比増収減益となりましたが、年度当初の業績予想対比では、売上高については達成し、利益面では予想を上回る結果となりました。(2)経営成績当連結会計年度の売上高は、前期と比べて1,918百万円上回る26,029百万円(前期比8.0％増)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売戸数が増加したことが主な要因であります。売上総利益は、前期と比べて68百万円下回る4,532百万円(前期比1.5％減)となりました。これは売上高の不動産販売事業におけるマンションの販売戸数が増加したものの、販売単価が減少したことが主な要因であります。経常利益は、前期と比べて615百万円下回る852百万円(前期比41.9％減)となりました。これは不動産販売事業においてマンションの販売活動経費が増加したこととマンションの事業用地仕入れが順調に進捗したことによる借入金の増加に伴う費用が増加したことが主な要因であります。親会社株主に帰属する当期純利益は、前期と比べて405百万円下回る574百万円(前年同期比41.4％減)となりました。これは税金費用の減少があったものの、前述したとおり経常利益が減少したことが主な要因であります。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。（不動産販売事業）当連結会計年度における竣工物件は下記の12物件で、予定どおりに竣工・引渡しとなりました。クレアホームズ伏見(北海道札幌市中央区)クレアホームズ宮崎台(神奈川県川崎市宮前区)クレアホームズ南常三島ザ・レジデンス(徳島県徳島市)クレアホームズ喜多見(東京都狛江市)クレアホームズ南仙台駅前(宮城県仙台市太白区)クレアホームズ祇園ザ・レジデンス(広島県広島市安佐南区)クレアホームズ糸島ザ・レジデンス(福岡県糸島市)シーンズ大手前(大阪府大阪市中央区)クレアホームズ大川筋ザ・レジデンス(高知県高知市)クレアホームズ宮の沢アベニュー(北海道札幌市西区)クレアホームズグラン岩崎ザ・プレミアム(愛媛県松山市)クレアホームズグラン岩崎ザ・レジデンス(愛媛県松山市)この結果、売上高は22,653百万円(前期比9.0％増)、セグメント利益(営業利益)は1,530百万円(同25.5％減)となりました。今後とも、全国に展開する各営業拠点において、地域特性やお客様ニーズに合致した用地取得や商品企画を行うことにより、当社の「クレア」ブランドの価値を高めてまいります。（不動産賃貸・管理事業）ビル賃貸市場におきましては、テレワーク等の広がりにより、オフィスの集約や縮小移転の動きが続いており、２月には首都圏(都心５区)の平均空室率が5.24％と好不調の目安とされる５％を５年８ヶ月ぶりに超す水準となりました。３月時点では同5.42％となり、空室率が13ヶ月連続で上昇する状況となっております。また、賃料につきましても既存ビルの平均賃料が８ヶ月連続で下落しており(三鬼商事㈱調査)、今後の動向について引き続き注視が必要であります。このような環境下、既存テナントの確保と空室の早期解消を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。また、オフィス賃貸が中心であった不動産賃貸事業に、コンパクトマンションブランド「クレアグレイス」として新たに賃貸マンション事業を立ち上げました。その第１弾として「クレアグレイス荒田(鹿児島県鹿児島市)、36戸」が2021年２月に竣工し、３月に入居開始となっております(2021年３月末日時点で全室契約済)。マンション管理事業におきましては、当連結会計年度中に管理戸数603戸を加え、総管理戸数は12,194戸となりました。引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応するべく、専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。具体的には、共用部分及び専有部分の設備に関するリニューアル工事のご提案、災害発生時におけるご入居者様同士のコミュニケーションツールのご提案等を行い、良好な居住空間及び管理組合運営の維持向上に注力しております。ビル管理事業におきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めるとともに、原状復旧・入居工事や空調設備・受電設備改修等のスポット工事の受注に注力しております。この結果、売上高は3,347百万円(前期比2.0％増)、セグメント利益(営業利益)は461百万円(同4.0％増)となりました。生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。①受注実績当社企業グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模及び受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。②販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称売上高(千円)前期比(％)不動産販売事業マンション22,595,718109.0その他57,619110.3計22,653,338109.0不動産賃貸・管理事業3,338,630102.0その他37,70382.4合計26,029,672108.0(注)１セグメント間取引については、相殺消去しております。２上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３参考として不動産販売事業におけるマンションの発売実績、契約実績、販売実績を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。戸数(戸)前期比(％)発売実績マンション761(762)122.4(115.6)契約実績マンション626(633)114.8(108.0)販売実績マンション596(637)111.4(115.8)４上記戸数は当社持分戸数であり、()は外書きでＪＶ(共同企業体)を含む100％戸数を記載しております。(3)財政状態当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ3,308百万円増加し28,117百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で分譲マンションの事業用地仕入れが順調に進捗したことによりたな卸資産が3,166百万円増加したことによるものであります。負債は、前連結会計年度末に比べ2,806百万円増加し20,956百万円となりました。これは、主に借入金が2,685百万円増加したことによるものであります。純資産は、前連結会計年度末に比べ502百万円増加し7,160百万円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する当期純利益を574百万円計上したことによるものであります。(4)キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高(以下「資金」という。)につきましては、前連結会計年度末に比べ361百万円減少して1,298百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、たな卸資産が増加したことによる支出があった結果使用した資金は2,347百万円(前期は1,747百万円の使用)となりました。投資活動によるキャッシュ・フローは、主に賃貸マンションの新規計画により土地等を取得したことによる支出があった結果使用した資金は606百万円(前期は420百万円の使用)となりました。財務活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、たな卸資産の増加による支出を借入れによって賄った結果獲得した資金は2,592百万円(前期は1,517百万円の獲得)となりました。当連結会計年度における当社企業グループの資本の財源及び資金の流動性については、将来の収益源となる来年度以降の土地の仕入れ等(不動産事業支出金)が順調に推移していることから、これらに対応するため資金の源泉として、自己資金及び金融機関からの借入による調達で対応しております。当社企業グループにおきましては、手許流動性と借入金との適正バランスを考えながら、グループ各社の手許流動性をチェックし、連結ベースでの資金の効率化を図っております。(5)重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社企業グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。また、新型コロナウイルス感染症の感染拡大による影響については、軽微であると仮定して会計上の見積りを行っております。