株式会社ＡＭＢＩＴＩＯＮ
有価証券報告書－第14期(令和2年7月1日－令和3年6月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりです。①経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルスの感染拡大によって世界的に経済活動が停滞するなか、国内においては、緊急事態宣言の発出・解除が繰り返され、収束の見通しが立たない先行きの不透明な状況が続いております。一方で、ワクチンの接種も始まり、社会経済活動の正常化への期待も高まっております。新型コロナウイルス感染症との共存が必要となったニューノーマルの下で、新しい生活様式、働き方が求められております。当社グループが属する不動産業界におきましては、2021年６月の新築住宅着工戸数は76,312戸、前年同月比で7.3％増となり４か月連続の増加となりました。当社グループ事業の主となる分譲マンションにおける2021年６月の新築住宅着工戸数は7,024戸、前年同月比16.6％減となりましたが、４月は前年同月比0.5％増、５月は前年同月比1.6％増と増減を繰り返しており先行きの読めない状況が続いております。また、首都圏マンションの初月契約率については、2021年４月が73.6％、５月が69.3％、６月が72.5％となり、好不況の判断基準となる70％近くを推移しております。回復傾向にはありますが、新型コロナウイルスの感染拡大に歯止めがかからないことを踏まえると、市場回復のペースが本格化するには、今しばらくの時間が必要と考えられます。一方、新型コロナウイルスの感染拡大により、家で過ごす時間が大幅に増えたことで、新築、中古を問わず住宅に対する関心はより深まっております。ニューノーマルの下で住宅への新たな需要を喚起するきっかけとなっており、今後住宅市場の需要が活発になると考えられます。このような市場環境の中、当社グループは当連結会計年度において、2021年２月、ITを活用した重要事項説明（IT重説）の社会実験登録事業者として認定を受けたことにより、これまで推進してきたオンライン説明に加えて重要事項説明書の電子契約を行うことが可能となりました。また、2021年３月、日本マーケティングリサーチ機構によるブランドイメージ調査において、「都内デザイナーズマンション管理No.１」及び「サブリースオーナー信頼度No.１」を獲得いたしました。新型コロナウイルスの感染拡大が続いておりますが、コア事業のプロパティマネジメント事業における管理戸数は順調に増加しております。インベスト事業においては物件販売が好調である他、賃貸仲介事業については黒字転換を達成いたしました。また、2021年６月期方針とした『不動産DX企業としての成長基盤を構築する１年』に沿って全社的なDXを推進した結果、2021年４月、経済産業省が定める「DX認定取得事業者」の選定を受けた他、一般社団法人「DX不動産推進協会」を８社共同で設立し、代表取締役社長清水剛が理事に就任いたしました。その結果、当連結会計年度の売上高は30,529,613千円(前期比11.4％増加)、営業利益は978,053千円(前期比6.1％増加)、経常利益は897,767千円(前期比9.8％増加)、親会社株主に帰属する当期純利益は595,074千円(前期比81.6％増加)となりました。セグメント別の事業状況につきましては、以下のとおりです。(プロパティマネジメント事業)プロパティマネジメント事業は、主に住居用不動産の転貸借（サブリース）を行っており、管理戸数の増大及び高入居率の維持を基本方針として事業展開しております。連結会計年度におきましても、KPI（重要業績評価指標）である管理戸数については21,681戸（前期比1,338戸増）、サブリース管理戸数については11,914戸（前期比797戸増）と順調に拡大いたしました。通常、管理戸数が２万戸を超えると成長率は鈍化する傾向にあるものの、当社は独自のノウハウとネットワークにより業界平均を上回る成長率をキープし続けております。一方、当連結会計年度において、積極的な営業活動を行い、新型コロナウイルス感染症収束後の需要に備え、新規管理物件増加に注力いたしました。当連結会計年度末時点の入居率は95.7％（前期末は96.6％）となっております。入居率低下の理由につきましては、第４四半期で新規受託件数が増加したことに伴う一時要因と緊急事態宣言下での悪影響が重なったことによります。その結果、売上高は15,515,074千円(前期比5.1％増)、セグメント利益(営業利益)は1,120,297千円(前期比12.7％減)となりました。(賃貸仲介事業)賃貸仲介事業は、当社の管理物件を中心に賃貸物件の仲介事業を行っております。子会社の株式会社アンビション・エージェンシー（『ルームピア』を運営）、及び同株式会社VALOR（『バロー』を運営）にて、都内５店舗、神奈川県７店舗、埼玉県１店舗の計13店舗を展開しております。実店舗からWEB中心の集客が主流になりつつある賃貸業界の風潮をふまえ、前々期から前期にかけて戦略的な店舗閉鎖を実施しましたが、実店舗のリーシング力の高さが当社グループの強みでもあり、主力のプロパティマネジメント事業における高入居率の維持に貢献しております。当連結会計年度におきましては、AI×RPAツール『ラクテック』の導入により、入力業務の人員削減・反響数の大幅アップに成功いたしました。また、広告戦略の強化によるWEB集客が好調である他、リモート接客・VR内見・電子契約など非対面サービスの強化などの集客施策が奏功しております。リモート接客の強化によりコロナ禍での来店数減少の悪影響を払拭した他、『ラクテック』導入による業務効率化・販管費の抑制など１店舗あたりの生産性向上によって、繁忙期である第３四半期会計期間で例年以上の営業利益を積み上げ、通期での黒字転換を達成しております。その結果、売上高は741,127千円(前期比31.5％増)、セグメント利益(営業利益)は73,111千円(前期は95,731千円のセグメント損失)となりました。(インベスト事業)インベスト事業は、『好立地（都内プレミアムエリア）×好デザイン（お洒落なデザイナーズ）』を強みに、自社開発の新築投資用ワンルームマンション販売を中心に展開する子会社の株式会社ヴェリタス・インベストメント（以下、ヴェリタス）と、多様なルートからの物件仕入れ力により、立地を重視した分譲マンションのリノベーション販売を中心に展開するAMBITIONインベスト部（以下、当社インベスト部）で行っております。当連結会計年度におきましては、ヴェリタス280戸（前期比15戸減）、当社インベスト部99戸（前期比28戸増）の物件売却を行いました。また、当社インベスト部が手掛けている、オンラインで１口１万円～と少額から始められる不動産投資クラウドファンディング『Afunding（エーファンディング）』は、低リスクかつ業界平均を上回る高利回り・スピーディーな配当実施により人気を集めており、2021年６月期実施の３案件も好評をいただきました。その結果、売上高は13,817,764千円(前期比18.8％増)、セグメント利益(営業利益)は1,473,476千円(前期比12.5％増)となりました。(その他事業)その他事業としては、当連結会計年度から名称変更いたしました不動産DX事業（旧不動産テック事業）、少額短期保険事業、ホテル事業、海外システム事業を行っております。当連結会計年度におきましても、少額短期保険事業・海外システム事業は新型コロナウイルスの感染拡大による悪影響は発生しておらず、不動産DX事業も商談やセミナーのオンライン対応強化により特段デメリットは受けていない一方で、インバウンド需要の低下が大きな痛手となったホテル事業が苦戦する結果となりました。少額短期保険事業では、順調に新規契約を獲得し、当連結会計年度においても増収となりました。2020年９月、申込みから支払いまでペーパーレスで完結できる新システム『MONOLITH（モノリス）』を導入した他、2020年９月に発売開始した新商品『新すまいの安心保険』の補償内容をさらに充実させた『新すまいの安心保険ワイド』を2021年３月にリリースいたしました。新規事業として特に注力している不動産DX事業では、子会社株式会社Re-TechRaaSのAI×RPAツール『ラクテック』の機能拡充に努めた他、当社グループ初のBtoCサービスであるお部屋探しアプリ『ルムコン』を2021年４月にリリースいたしました。また、弁護士ドットコム株式会社の電子契約システム『クラウドサイン』との連携による電子契約パッケージの開発にも注力いたしました。不動産DX事業の成長を促進するための先行投資を継続的に実施している他、グループ全体のDX推進による業務効率化の加速を目的に、当連結会計年度においては約２億円のDX投資を行っております。ホテル事業については引き続き新型コロナウイルスの悪影響が見込まれるため、１施設を３月末で解約いたしました。その結果、売上高は455,646千円(前期比1.6％増)、セグメント損失(営業損失)は259,334千円(前期は183,157千円のセグメント損失)となりました。②財政状態の状況(資産の部)当連結会計年度末の資産合計は、17,648,653千円となり、前連結会計年度末に比べ2,429,572千円増加いたしました。これは主に、仕掛販売用不動産が3,353,939千円増加、現金及び預金が669,137千円増加し、投資有価証券が932,818千円減少し、販売用不動産が291,513千円減少したことによります。(負債の部)当連結会計年度末の負債合計は、13,796,330千円となり、前連結会計年度末に比べ2,474,720千円増加いたしました。これは主に、長期借入金が3,746,626千円増加、前受金が117,762千円増加し、１年内返済予定の長期借入金が686,062千円減少、営業未払金が415,156千円減少したことによります。(純資産の部)当連結会計年度末の純資産合計は、3,852,323千円となり、前連結会計年度末に比べ45,147千円減少いたしました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益を595,074千円計上したこと、その他有価証券評価差額金が589,982千円減少したことによります。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、前連結会計年度末に比べて646,388千円増加し、3,699,130千円となりました。各活動区分別のキャッシュ・フローの状況及び主な要因は以下のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、1,243,130千円の支出(前連結会計年度は1,611,143千円の収入)となりました。これは主として、販売用不動産の減少による収入1,543,591千円、仕掛販売用不動産の増加による支出3,353,939千円を計上したこと等によるものであります。(投資活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、1,187,030千円の支出(前連結会計年度は1,549,594千円の支出)となりました。これは主として、有形固定資産の取得による支出1,247,817千円、投資有価証券の売却による収入216,838千円があったこと等によるものであります。(財務活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、3,076,497千円の収入(前連結会計年度は316,541千円の支出)となりました。これは主として、長期借入れによる収入7,331,300千円、長期借入金の返済による支出4,270,735千円があったこと等によるものであります。④生産、受注及び販売の実績(生産実績)当社グループが行う事業は、提供するサービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。(受注実績)当社グループが行う事業は、提供するサービスの性格上、受注実績の記載になじまないため、受注実績に関する記載を省略しております。(販売実績)当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度(自2020年７月１日至2021年６月30日)前期比(％)プロパティマネジメント事業(千円)15,515,0745.1賃貸仲介事業(千円)741,12731.5インベスト事業(千円)13,817,76418.8報告セグメント計(千円)30,073,96711.5その他(千円)455,6461.6合計(千円)30,529,61311.4(注)１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．前連結会計年度及び当連結会計年度における主な取引先別の販売実績及び当該販売実績に対する割合につきましては、すべての取引先の当該割合が100分の10未満のため記載しておりません。３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において判断したものであります。①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たりまして、資産・負債及び収益・費用に影響を与える見積りを必要とする箇所があります。これらの見積りにつきましては、経営者が過去の実績や取引状況を勘案し、会計基準の範囲内でかつ合理的に判断しておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果と異なる可能性があることにご留意ください。当社グループの連結財務諸表を作成するに当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりでありますが、特に以下の会計方針は当社グループの連結財務諸表作成においては重要であると考えております。なお、会計上の見積りを行う上での新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響については、第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（追加情報）に記載のとおりであります。（たな卸資産の評価）当社グループは、たな卸資産の評価に関する会計基準に従い、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回っている販売用不動産の帳簿価額を、正味売却価額まで切り下げる会計処理を適用しております。見積り金額の算出方法の基礎となるたな卸資産の評価基準及び評価方法は、個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下による簿価切下げの方法）を採用しております。見積りの算出に用いた重要な仮定は、正味売却価額の算定の基礎となる売価並びに見積追加製造原価及び見積販売直接経費でありますが、将来の不確実な経済条件及び経営環境の変化等がたな卸資産の評価に不利な影響を与える可能性があります。当該主要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。すなわち、経済環境の悪化等に伴う賃料の低下及び空室率の上昇、想定外の追加コストが発生すること等による賃貸費用の悪化、開発の遅延、市場金利の変動に伴う割引率の上昇、住宅販売市況の悪化に伴う販売価格の低下等により、正味売却価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。（のれんの評価）当社グループは、戦略的施策の一環として、買収・出資等を実施しており、これらの企業結合取引により生じた対象会社の超過収益力を、のれんとして計上しております。のれんの減損の兆候の把握、減損損失の認識の判定及び測定は、対象会社ごとに行っております。減損の兆候があると識別された対象会社ついて、残存償却期間に対応した対象会社から得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額とのれんの帳簿価額とを比較し、前者が後者を下回る場合には、のれんの減損損失を認識します。割引前将来キャッシュ・フローの算定は、その性質上、判断を伴うものであり、多くの場合、重要な見積り・仮定を使用します。当該割引前将来キャッシュ・フローの見積りに使用される仮定は、主として、資産グループにおける将来の事業計画に基づいております。見積りの算出に用いた仮定は、経営者の最善の見積りと判断により決定しておりますが、将来の不確実な経済条件及び経営環境の変化等がのれんの評価に不利な影響を与える可能性があります。不利な影響を受けた結果、将来の事業計画を見直し、割引前将来キャッシュ・フローが変動した場合、翌年度の連結計算書類において、減損損失の認識の判定及び認識が必要な際の減損損失の測定に重要な影響を及ぼす可能性があります。②経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容(売上高)当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度に比べ3,115,554千円増加し30,529,613千円(前期比11.4％増加)となりました。主力事業であるプロパティマネジメント事業では、管理戸数が安定して増加したこと及び高入居率をキープしたことにより、売上高は前期と比べ745,849千円増加し15,515,074千円となり、想定を上回る業績推移となっております。インベスト事業では、新型コロナウイルス感染症の拡大の影響で鈍化していた金融機関決済の正常化、新規優良物件の取り扱い増による利益率向上等により、売上高は前期と比べ2,185,189千円増加し13,817,764千円となり、大幅な増収となっております。また、賃貸仲介事業では、広告戦略の強化によるWEB集客が好調だったことや、リモート接客・VR内見・電子契約など非対面サービスの強化などの集客効果が奏功した等により、売上高は前期と比べ177,481千円増加し741,127千円となり、増収となっております。その他事業ではDX事業の売上高の増加及び少額短期保険の契約件数増加等により、売上高は前期と比べ7,034千円増加し455,646千円となっております。(営業利益)当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度に比べ56,520千円増加し、978,053千円(前期比6.1％増加)となりました。主な要因は、主力事業であるプロパティマネジメント事業では、募集コストの増加、DX事業への投資等により、前連結会計年度に比べ163,302千円減少し1,120,297千円となり、減益となりましたが、インベスト事業では、高収益の新築投資用デザイナーズマンションの販売が好調だったこと等により、前連結会計年度に比べ163,453千円増加し1,473,476千円となり、増益によりプロパティマネジメント事業の減益を取り戻しました。また、賃貸仲介事業では、大幅な業績回復により、前連結会計年度に比べ168,842千円増加し73,111千円となり、増益となりました。その他事業では、DX事業の先行投資などの影響により、前連結会計年度に比べ76,177千円減少の259,334千円の営業損失となっております。(経常利益)当連結会計年度の営業外収益は、補助金収入88,123千円、投資事業組合運用益16,146千円等を計上したことにより、109,734千円となり、営業外費用は、支払利息107,855千円、支払手数料53,968千円等を計上したことにより、190,020千円となりました。以上の結果、営業利益に営業外収益・営業外費用を加減算した経常利益は897,767千円(前期比9.8％増加)となり売上高経常利益率は2.9％(前期は3.0％)となりました。(親会社株主に帰属する当期純利益)当連結会計年度の特別利益は、投資有価証券売却益195,959千円等の計上により、196,185千円となり、特別損失は、投資有価証券評価損55,899千円、出資金評価損37,499千円の計上等により、127,648千円となりました。税金費用は前期と比べ3.6％減少し371,311千円となりました。以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は595,074千円(前期比81.6％増加)となりました。(経営成績に重要な影響を与える要因について)当社グループは、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおり、事業環境に由来するリスク、事業内容に由来するリスク等様々なリスク要因が当社グループの経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。これらの経営成績に重要な影響を与えるリスクに対応するため、組織体制のさらなる強化等を行ってまいります。③キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社グループの主な資金需要は、販売用不動産の開発・購入資金及び運転資金等であります。これらの資金需要につきましては、金融機関からの借入による資金調達のほか、営業活動によるキャッシュ・フロー及び自己資金にて対応していくこととしております。販売用不動産の売却によって得られた資金については、販売用不動産の開発・購入した際の借入の返済へ優先的に充当し、それ以外の資金については、その都度、総合的に勘案して、手許資金や成長投資等へ充当しております。キャッシュ・フローの状況の分析については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。