株式会社シーアールイー
有価証券報告書－第13期(令和2年8月1日－令和3年7月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。１．財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の世界的な広がりから厳しい状況にあります。経済活動は徐々に再開され、景気は緩やかに持ち直し始めたものの、度重なる緊急事態宣言の発令により、経済活動は再び停滞し、依然として先行き不透明な状況にあります。しかしながら、新型コロナウイルス感染症の流行に伴う外出や移動の自粛により、ヒトに比べてモノの動きは相対的に活発化し、物流は重要な社会インフラとしての役割を果たしました。巣ごもり消費の拡大等の影響により、EC市場の規模がさらに拡大し、今後もオンライン消費の拡大や在庫拡大による物流施設需要の増加は期待されております。このような事業環境のもと、不動産管理事業セグメントでは、2020年７月に完全子会社化した株式会社ブレインウェーブ（2020年11月１日に株式会社はぴロジに社名変更）の提携倉庫会社向けにオーダーメード型物流センターを開発し、当社のマスターリース事業を通じて当該提携倉庫会社と協業することを決定いたしました。また、物流インフラプラットフォームの新たなサービスラインアップとして、自動倉庫による自動化・省人化事業を開始いたしました。物流投資事業セグメントでは、当社の持分法適用関連会社である株式会社エンバイオ・ホールディングスとの共同出資により設立した土壌汚染地の流動化事業を手掛ける株式会社土地再生投資におきまして、土地再生事業１号物件（神奈川県横浜市所在）が完了いたしました。さらに、同社を通じて物流施設開発用地（神奈川県厚木市所在、千葉県白井市所在）を取得いたしました。今後も同社の土壌汚染対応力の強みを活かして、優良エリアの開発用地取得を進めてまいります。また、2018年からシンガポールの政府系企業との共同出資により、ベトナムでの物流施設の賃貸及び開発事業へ進出しておりましたが、当社共同出資後初めての物流施設が竣工いたしました。加えて、当該事業に国内電鉄系の不動産会社を迎え入れ、同社及びシンガポールの政府系企業の三社共同で本事業を推進することになりました。今後も東南アジアでの事業展開を推進してまいります。アセットマネジメント事業セグメントでは、不動産管理事業セグメントが保有する物流不動産を投資対象としたクラウドファンディング事業の拡大を進めました。また、中小型倉庫特化型私募ファンドを組成し、不動産管理事業セグメントが保有する中小型倉庫の当該ファンドへの組み入れを行い、不動産管理事業セグメント及びアセットマネジメント事業セグメントにおけるストック収益の積み上げを行いました。2020年８月には、2015年４月に東京証券取引所に上場して以降、初めての公募増資を行い、自己株式の処分等と併せて約30億円を調達いたしました。調達資金は、当社のストックビジネスの成長ドライバーである物流投資事業セグメントにおいて開発する販売用物流施設の建設費用等の一部に充当し、持続的な企業成長に努めてまいります。2021年３月には、当社及び100％子会社のストラテジック・パートナーズ株式会社は、大手総合物流会社の山九株式会社と物流事業におけるパートナーシップ協定書を締結いたしました。当該パートナーシップを通じて不動産ファンド事業の拡大並びに物流サービスすべての基盤となる仕組みである物流インフラプラットフォームの提供により事業領域の拡大を推進してまいります。新型コロナウイルス感染症の流行により、法人・個人の行動様式が変化している中、「非接触・非対面」が重視され、物流サービスの形態にも変化が生じつつあります。そして、ポストコロナ時代におけるデジタル化等に対応した物流インフラの整備の必要性が高まっております。当社の事業ビジョン“世界の人とモノをつなぐ物流インフラプラットフォームとしてNO.１企業グループ”に基づき、アライアンス先企業との協業を中心に、従来の物流不動産に関わるトータルサービスの提供のみならず、物流に関する様々なサービスを提供し、今後もこれらの変化に対応してまいります。当連結会計年度の事業活動の結果、売上高47,556,175千円（前年同期比15.4％増）、営業利益5,772,721千円（前年同期比36.5％増）、経常利益5,313,869千円（前年同期比31.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益3,574,762千円（前年同期比36.9％増）となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。①不動産管理事業不動産管理事業につきましては、高稼働を維持しつつ収益性の向上を目指した結果、2021年７月末時点での管理面積は約173万坪となりました。マスターリース物件が前期に引き続き高い稼働率を維持したこと、管理面積が堅調に推移したことから、安定的に収益が計上されました。加えて、中小型倉庫特化型私募ファンドに対して当社保有の中小型倉庫を売却した結果、売上高は24,556,867千円（前年同期比6.5％増）、営業利益は2,055,338千円（前年同期比5.0％減）となりました。②物流投資事業物流投資事業につきましては、当社開発物件である「ロジスクエア川越Ⅱ」、「ロジスクエア神戸西」及び「ロジスクエア狭山日高（準共有持分の80％）」をＣＲＥロジスティクスファンド投資法人へ３物件合計20,862,872千円で売却いたしました。また、中小型倉庫特化型私募ファンドに対してリノベーション物件を売却した結果、売上高は22,254,935千円（前年同期比26.1％増）、営業利益は4,359,584千円（前年同期比72.9％増）となりました。③アセットマネジメント事業アセットマネジメント事業につきましては、ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人が2021年１月に2020年７月に続いて公募増資及び資産取得を行ったことにより、2021年７月末時点での受託資産残高は112,316百万円となりました。これにより、アセットマネジメントフィー等が順調に計上されたことに加え、中小型倉庫特化型私募ファンドを組成したことによるアレンジメントフィー等を計上した結果、売上高は1,045,374千円（前年同期比7.6％増）、営業利益は538,264千円（前年同期比6.8％増）となりました。２．キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、19,457,527千円となり、前連結会計年度末と比べ4,991,401千円増加となりました。各キャッシュ・フローの状況とその要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果、22,754,267千円の資金使用（前年同期は7,725,107千円の資金獲得）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益5,451,264千円の計上により資金が増加し、一方でたな卸資産の増加23,143,956千円、仕入債務の減少5,191,756千円により資金が減少したことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果、285,910千円の資金使用（前年同期比39.4％減）となりました。これは主に、有価証券及び投資有価証券の売却及び償還による収入709,614千円により資金が増加し、一方で有価証券及び投資有価証券の取得による支出782,102千円、無形固定資産の取得による支出213,110千円により資金が減少したことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果、28,040,972千円の資金獲得（前年同期は1,820,073千円の資金使用）となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出14,717,331千円により資金が減少し、一方で長期借入れによる収入36,824,351千円、社債の発行による収入2,967,941千円、自己株式の処分による収入1,552,945千円、株式の発行による収入1,548,363千円により資金が増加したことによるものであります。３．生産、受注及び販売の実績①生産実績当社グループは、不動産管理事業、物流投資事業、アセットマネジメント事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。②受注実績当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称受注高（千円）前年同期比（％）受注残高（千円）前年同期比（％）不動産管理事業1,415,603117.3104,62565.7（注）１．不動産管理事業の請負工事についてのみ記載しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。③販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2020年８月１日至2021年７月31日）前年同期比（％）不動産管理事業（千円）24,274,4627.6物流投資事業（千円）22,252,40726.1アセットマネジメント事業（千円）1,024,8076.0その他（千円）4,496△76.4合計（千円）47,556,17515.4（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．セグメント間の取引については相殺消去しております。３．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2019年８月１日至2020年７月31日）当連結会計年度（自2020年８月１日至2021年７月31日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人18,520,89545.021,906,64746.1４．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。５．販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。１．重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりであります。２．当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容①財政状態の分析（資産の部）当連結会計年度末における流動資産は76,790,140千円となり、前連結会計年度末に比べ27,466,074千円増加いたしました。これは主に仕掛販売用不動産が18,626,876千円、現金及び預金が5,007,412千円、販売用不動産が4,524,954千円増加したことによるものであります。固定資産は22,224,844千円となり、前連結会計年度末に比べ1,405,967千円増加いたしました。これは主に敷金及び保証金が803,401千円、投資有価証券が674,255千円増加したことによるものであります。繰延資産は26,765千円となり、前連結会計年度末に比べ26,765千円増加いたしました。これは主に社債発行費が26,765千円増加したことによるものであります。この結果、総資産は99,041,749千円となり、前連結会計年度末に比べ28,898,806千円増加いたしました。（負債の部）当連結会計年度末における流動負債は14,975,835千円となり、前連結会計年度末に比べ13,063,093千円減少いたしました。これは主に１年内返済予定の長期借入金が7,701,539千円、買掛金が4,975,741千円、短期借入金が400,000千円減少したことによるものであります。固定負債は57,319,500千円となり、前連結会計年度末に比べ35,219,569千円増加いたしました。これは主に長期借入金が30,298,773千円、社債が3,000,000千円、匿名組合出資預り金が863,185千円増加したことによるものであります。この結果、負債合計は72,295,336千円となり、前連結会計年度末に比べ22,156,476千円増加いたしました。（純資産の部）当連結会計年度末の純資産は26,746,413千円となり、前連結会計年度末に比べ6,742,330千円増加いたしました。これは主に新株式の発行及び自己株式の処分並びに株式の売出し等に伴い資本金が831,312千円、資本剰余金が1,419,021千円増加し、自己株式が954,882千円減少したこと、親会社株主に帰属する当期純利益3,574,762千円の計上に伴い利益剰余金が2,987,394千円増加したことによるものであります。②経営成績の分析（売上高）当連結会計年度の売上高は、47,556,175千円（前年同期比15.4％増）となりました。詳細については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要１．財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。（売上総利益）当連結会計年度の売上原価は、37,245,502千円（前年同期比13.8％増）となりました。これは主に物流投資事業における不動産販売原価等を計上したことによるものであります。この結果、当連結会計年度の売上総利益は10,310,673千円（前年同期比21.7％増）となりました。（営業利益）当連結会計年度の販売費及び一般管理費は4,537,951千円（前年同期比6.9％増）となりました。これは主に事業規模の拡大に伴う人員増加により人件費等が増加したことによるものであります。この結果、当連結会計年度の営業利益は5,772,721千円（前年同期比36.5％増）となりました。（経常利益）当連結会計年度の営業外収益は110,473千円となりました。主な内訳は、持分法による投資利益87,050千円、受取利息3,464千円、違約金収入359千円であります。また、当連結会計年度の営業外費用は569,325千円となりました。主な内訳は、支払手数料316,627千円、支払利息215,670千円であります。この結果、当連結会計年度の経常利益は5,313,869千円（前年同期比31.2％増）となりました。（税金等調整前当期純利益）当連結会計年度の特別利益は278,523千円となりました。主な内訳は、投資有価証券売却益148,988千円、段階取得に係る差益119,856千円であります。また、当連結会計年度の特別損失は124,928千円となりました。主な内訳は、減損損失105,491千円、関係会社株式評価損13,734千円であります。さらに、匿名組合損益分配額16,199千円を計上した結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は5,451,264千円（前年同期比35.1％増）となりました。なお、当社グループは、2019年７月期から2021年７月期までの中期経営計画に基づく数値目標として、ROE10％以上（３年平均）を掲げております。当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は3,574,762千円（前年同期比36.9％増）、ROEは15.3％となりました。③キャッシュ・フローの分析当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要２．キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。④経営成績に重要な影響を与える要因当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２事業の状況２事業等のリスク」をご参照ください。⑤資本の財源及び資金の流動性当社グループの主な資金需要は、物流投資事業における物件の取得及び開発の資金と、不動産管理事業における設備投資の資金であります。資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入による資金調達等にて対応しております。当連結会計年度におきましては、総額37,645,000千円を借入により調達いたしました。結果、当連結会計年度末における有利子負債は総額49,957,599千円（前連結会計年度末比25,186,208千円増）となりました。なお、当連結会計年度に、公募及び第三者割当による新株式発行、自己株式の処分並びに当社株式の売り出しにより総額3,110,694千円を資金調達いたしましたが、これにつきましては、物流投資事業における開発資金に充当いたしました。また、第１回無担保社債を発行し、総額3,000,000千円の資金調達を行いました。今後の資金需要におきましては、長期経営方針に基づき、ネットD/Eレシオを1.5倍から2.5倍を目安にコントロールし、借入期間の最適化と調達資金の多様化を推進してまいります。セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要１．財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。