株式会社ムゲンエステート
有価証券報告書－第31期(令和2年1月1日－令和2年12月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（１）経営成績等の状況の概要①経営成績の状況当連結会計年度（2020年１月１日～2020年12月31日）におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により４月に緊急事態宣言が発出されて以降、企業収益の大幅な減少や個人消費の大幅な落ち込みがみられるなど、急速に悪化しました。各種政策の効果等により持ち直しの動きが後半に見られたものの、10月以降感染者数が急速に拡大しており、社会経済活動への影響や金融資本市場の変動等への影響を注視する必要があります。当社グループの属する不動産業界におきましては、新型コロナウイルス感染症の影響により、不動産売買に係る活動が制約され、工事部材の一部に供給遅延・停止が発生し、不動産投資家の様子見姿勢が高まるなどの動きが前半見られましたが、後半は社会経済活動が徐々に正常化し、不動産価格も大きく値崩れしなかったため、一棟賃貸マンションについては需要の回復がみられました。首都圏の中古マンション市場では、新たな生活様式に対応する働き方が定着し始めていることから、都心以外の中古マンションの需要も増加しております。しかし、新型コロナウイルス感染症が再拡大しており、社会経済活動が再び停滞した場合、雇用・所得環境に対する先行き懸念が高まる等、不動産業界に与える影響に注視する必要があります。このような事業環境下におきまして、当社グループは主力事業である不動産売買事業において、期初から継続している長期在庫物件を中心に販売価格の見直しや稼働率向上による投資利回りの改善、物件販売を促進するための販売体制強化及び在庫の入れ替えを実施するなど、販売改善に努めてまいりました。これらの活動により、第４四半期連結会計期間における投資用不動産の売上高は前年同期間以上に回復したものの、第２四半期における販売減少分を補うには至らず、売上高及び利益とも前年を下回る結果となりました。居住用不動産に関しましては、５月の緊急事態宣言解除以降、順調に販売が推移しており売上高及び利益は前年を上回る水準となりました。不動産賃貸事業に関しましては、保有する販売用不動産の売却が進んだこと及び新型コロナウイルス感染症の影響が不透明だったことから仕入れを厳格化し、手元資金の拡充や自己資本比率を高め、財務健全性を改善する取り組みを行ったことから販売用不動産の残高が減少したため、不動産賃貸収入は前年を下回る結果となりました。また、第３四半期連結会計期間において「繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針」に基づき、新型コロナウイルス感染症の拡大による業績への影響などを総合的に勘案し、繰延税金資産の回収可能性を慎重に検討した結果、繰延税金資産の一部を取崩したため、法人税等調整額５億35百万円を計上いたしました。以上の結果、当連結会計年度における売上高は348億58百万円（前期比12.1％減）、営業利益は24億65百万円（同21.9％減）、経常利益は17億85百万円（同28.4％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は５億99百万円（同64.5％減）となりました。セグメントの業績は、次のとおりであります。(不動産売買事業)不動産売買事業におきましては、投資用不動産の販売が184件（前期比68件減）、平均販売単価は140百万円（同14.5％増）となり、売上高は259億１百万円（同16.4％減）となりました。また、居住用不動産の販売は、148件（前期比９件減）、平均販売単価は39百万円（同16.5％増）となり、売上高は58億10百万円（同9.8％増）となりました。以上の結果、売上高は318億66百万円（前期比12.5％減）、セグメント利益（営業利益）は28億12百万円（同14.7％減）となりました。(賃貸その他事業)賃貸その他事業におきましては、不動産賃貸収入が29億10百万円（前期比9.5％減）となりました。以上の結果、売上高は29億92百万円（前期比8.6％減）、セグメント利益（営業利益）は11億３百万円（同6.8％減）となりました。（注）「投資用不動産」は、一棟賃貸マンション及び一棟オフィスビル等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分し、「居住用不動産」は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産として区分しております。②財政状態の状況当連結会計年度末における財政状態は、総資産624億87百万円（前連結会計年度末比8.8％減）、負債398億82百万円（同12.7％減）、純資産226億５百万円（同1.0％減）となりました。また、自己資本比率は36.0％（前連結会計年度末は33.2％）となっております。（資産）当連結会計年度末における資産は、新たに不動産特定共同事業の運営及びクラウドファンディングを活用したファンドの組成等を行ったことにより、現金及び預金が23億57百万円増加しております。また、安定した賃貸家賃収入の獲得のため、長期保有目的不動産の購入により、有形固定資産が７億69百万円増加しております。一方、長期在庫物件の販売強化等の活動の結果、販売用不動産が85億49百万円減少しております。（負債）当連結会計年度末における負債は、販売用不動産が減少したことにより、各金融機関への返済が増加したため、借入金（短期借入金、１年内返済予定の長期借入金、長期借入金）が56億24百万円減少しております。また、社債（１年内償還予定の社債、社債）も償還期限の到来により２億11百万円減少しております。（純資産）当連結会計年度末における純資産は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が５億99百万円増加した一方、剰余金の配当により７億22百万円減少したことによるものであります。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ23億80百万円増加し、146億49百万円となりました。各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度の営業活動の結果、獲得した資金は、109億81百万円（前連結会計年度は、32億76百万円の獲得）となりました。これは主に、たな卸資産の減少85億24百万円、税金等調整前当期純利益18億８百万円及び減価償却費８億90百万円の収入があった一方、利息支払額６億62百万円があったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度の投資活動の結果、使用した資金は、19億44百万円（前連結会計年度は、８億72百万円の使用）となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入19億76百万円があった一方、有形固定資産の取得による支出17億78百万円、定期預金の預入による支出19億53百万円があったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度の財務活動の結果、使用した資金は、66億56百万円（前連結会計年度は、７億12百万円の獲得）となりました。これは主に、長期借入れによる収入139億23百万円、社債の発行による収入９億81百万円があった一方、長期借入金の返済による支出193億61百万円、社債の償還による支出12億11百万円があったことによるものであります。（資金調達の方法及び資金使途）当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産買取再販事業に係る販売用不動産の仕入れであります。販売用不動産の仕入れは、個別の販売用不動産を担保とした金融機関からの借入金及び販売活動で獲得した資金によって行っております。当該販売用不動産は一年以内を目途に販売することとし、借入金は、月例約定返済を織り込みつつ、販売用不動産の販売時に一括返済することを基本方針としており、資金の流動性は十分に確保されております。また、上記のほか資金調達の手段として、社債の発行、不動産特定共同事業の運営及びクラウドファンディングを活用したファンドの組成等を行い、資金調達の補助的な役割を担っております。これらで得た資金については、安定した賃貸家賃収入を獲得するための長期保有目的不動産の購入等に充てられております。④仕入及び販売の状況（生産実績）当社グループは、中古不動産の売買事業及び賃貸その他事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、該当事項はありません。（受注実績）当社グループは、受注生産を行っていないため、該当事項はありません。（販売実績）当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。区分当連結会計年度(自2020年１月１日至2020年12月31日)セグメントの名称販売件数前年同期比（％）販売高(百万円)前年同期比（％）不動産売買事業33281.231,86687.5賃貸その他事業－－2,99291.4合計33281.234,85887.9(注)１．セグメント間取引については相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。①経営成績の分析（売上高）当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して48億18百万円減少の348億58百万円（前連結会計年度比12.1％減）となりました。これは、不動産売買事業の売上高が45億35百万円減少の318億66百万円（同12.5％減）となり、賃貸その他事業が２億82百万円減少の29億92百万円（同8.6％減）となったことによるものであります。これは、主力事業である不動産売買事業において、新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受け、第２四半期、第３四半期連結会計期間における販売低迷が主な要因であります。詳しくは「（１）経営成績等の状況の概要①経営成績の状況」をご参照ください。（売上原価、売上総利益）当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して42億７百万円減少の289億94百万円（前連結会計年度比12.7％減）となりました。また、売上総利益は前連結会計年度と比較して６億10百万円減少の58億64百万円（同9.4％減）となりました。なお、売上高売上総利益率は0.5ポイント上昇して16.8％（前連結会計年度は16.3％）となりました。これは、不動産売買事業における主力価格帯である１億円から３億円の物件販売で比較的高い利益が獲得できたことと、工事原価を含めた売上原価の削減に努めた結果、売上原価率が0.5ポイント低下して83.2％（前連結会計年度83.7％）になったことが主な要因であります。（販売費及び一般管理費、営業利益）販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して81百万円増加の33億98百万円（前連結会計年度比2.5％増）となりました。これは主に、本社移転に係る地代家賃が１億60百万円増加し、仕入に係る消費税を含めた租税公課が73百万円増加したことによるものであります。営業利益は６億92百万円減少の24億65百万円（同21.9％減）となりました。なお、売上高営業利益率は0.9ポイント低下して7.1％（前連結会計年度は8.0％）となりました。（営業外損益、経常利益）営業外収益は、前連結会計年度と比較して12百万円増加の76百万円（前連結会計年度比20.0％増）となりました。これは主に雇用調整助成金が23百万円増加したことによるものであります。営業外費用は、前連結会計年度と比較して29百万円増加の７億57百万円（同4.0％増）となりました。これは主に、年間を通じた借入金の平均残高が増加したことにより、支払利息が34百万円増加したこと等によるものであります。以上の結果、経常利益は、前連結会計年度と比較して７億８百万円減少の17億85百万円（前連結会計年度比28.4％減）となりました。なお、売上高経常利益率は1.2ポイント低下して5.1％（前連結会計年度は6.3％）となりました。（特別利益、親会社株主に帰属する当期純利益）親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度と比較して10億89百万円減少の５億99百万円（前連結会計年度比64.5％減）となりました。これは主に、新型コロナウイルス感染症の拡大による業績への影響などを総合的に勘案し、繰延税金資産の回収可能性を慎重に検討した結果、繰延税金資産の一部を取り崩したことから、法人税等調整額を５億35百万円計上したことによるものであります。なお、売上高当期純利益率は2.6ポイント低下して1.7％（前連結会計年度は4.3％）となりました。②重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針につきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載されているとおりであります。また、新型コロナウイルス感染症による影響につきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（追加情報）」に記載しております。なお、連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、特に重要と考えるものは以下のとおりであります。（販売用不動産の評価）当社グループは、販売用不動産について、収益性の低下等により期末における正味売却価額が取得原価よりも下落している場合には、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額としております。正味売却価額の算定に当たっては慎重に検討しておりますが、販売計画や市場環境の変化により、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ、正味売却価額が減少することとなった場合には、評価損を追加で計上する処理が必要となる可能性があります。（繰延税金資産の回収可能性の評価）当社グループは、繰延税金資産の回収可能性を評価するに際し、将来の課税所得を合理的に見積もっております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りや一定の仮定のもとに行っているため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ、減少した場合には繰延税金資産が減額され、税金費用が計上される可能性があります。