株式会社ディア・ライフ
有価証券報告書－第17期(令和2年10月1日－令和3年9月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染拡大に伴う緊急事態宣言が長期にわたり発令され、外出自粛要請による行動制限が余儀なくされるなど、厳しい状況が継続しました。一方で、欧米をはじめとした各国が経済再開を優先し始め、足元ではワクチン接種率の向上など政府の各政策により国内の感染拡大は急速に落ち着き始め、一部で消費が持ち直しつつあります。当社グループが属する不動産業界においては、ホテルや商業用不動産の需要が急減した一方で、新しい生活様式の浸透により、物流施設をはじめ、賃料の安定した住居系不動産、戸建て住宅に対する不動産ニーズは高い水準で推移しており、流動性の高い状態が続いております。世界的にみて新型コロナウイルス感染者数が少ない日本は特に海外投資家からも注目され、厳しい渡航制限が継続しているのにも関わらず、主に外資系ファンドをはじめとした余剰資金が日本の市場に流入してきております。状況が流動的に変化する現況において、金融資本市場の動向を見通すのは困難であり、海外各国の情勢や通商政策に留意するとともに、引き続き新型コロナウイルス感染症の動向、「ウィズコロナ」の浸透による生活様式の変化を捉えながら事業を継続していく必要があります。このような状況の下、当社はこれまで以上に、東京都心エリアに厳選した住居系不動産用地の仕入を積極的に行い、投資案件の大型化を進めてまいりました。人材サービス分野の業容拡大に向けては、保険業界に人材派遣事業を行う株式会社ＤＬＸホールディングスをはじめとした３社の子会社化が完了いたしました。当年度末にかけては品川区・大田区に密着しながら幅広く不動産事業を展開する企業の子会社化に向けた交渉を進めるなど、中期経営計画「GoForTheFuture2022」を着実に推進してまいりました。この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。a.財政状態当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末より2,646百万円増加し、27,738百万円となりました。負債合計は、前連結会計年度末より、818百万円増加し、12,127百万円となりました。純資産合計は、前連結会計年度末より1,827百万円増加し、15,611百万円となりました。b.経営成績当連結会計年度の経営成績は、不動産開発・投資を展開するリアルエステート事業が好調に推移したことを主因に、売上高は26,367百万円（前期比4.6％減）、営業利益は4,016百万円（前期比54.3％増）、経常利益は4,114百万円（前期比51.4％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は2,686百万円（前期比45.1％増）となりました。セグメントの概況は次のとおりであります。（リアルエステート事業）当連結会計年度におきましては、不動産投資会社・デベロッパー・不動産販売会社・海外事業者など幅広い需要に対応いたしました。その結果、「DeLCCS新大塚（東京都豊島区）」「DeLCCS板橋South（東京都北区）」「DeLCCS市谷柳町（東京都新宿区）」などの自社開発の都市型マンションと、「八幡山（東京都杉並区）」「曙橋（東京都新宿区）」などのアセット・デザイン＆リセール（土地の開発適地化）と合わせて、合計29件を売却いたしました。加えて、管理コストの見直しやリノベーションなどにより収益価値を高め、「DeLCCS中野新橋（東京都中野区）」「DeLCCS吾妻橋Ⅲ（東京都墨田区）」「DeLCCS押上（東京都墨田区）」などの東京都心部に立地する収益不動産を７棟売却いたしました。また、仕入に関しましては、より需要の見込めるエリアを中心として、「神楽坂５丁目（東京都新宿区）」「本駒込Ⅱ（東京都文京区）」など21件の都市型マンション開発用地や、「DeLCCS神楽坂矢来町Ⅱ（東京都新宿区）」などの11件の収益不動産の仕入を行いました。以上の結果、売上高24,703百万円（前期比9.9％減）、営業利益4,710百万円（前期比46.2％増）となりました。（セールスプロモーション事業）株式会社ディアライフエージェンシーにおきましては、クライアントである大手不動産会社のモデルルームが徐々に再開されたのに加え、新たにコンシェルジュの営業を獲得する等、質の高い人材を活用した派遣先業態の多様化と拡大に努め、派遣先案件数はコロナ禍以前並みに回復いたしました。一方で、巣籠もりや在宅勤務の需要の高まりを受け、物件が早期に完売したことなどにより、派遣期間が短期化しました。2021年1月に子会社化した株式会社ＤＬＸホールディングスにおきましては、株式会社Ｎ－ＳＴＡＦＦによる非対面での保険営業人材の派遣が、コロナ禍で対面での保険販売を避ける金融・保険業界各社のニーズを捉え、派遣先が大きく拡大いたしました。以上の結果、売上高1,665百万円（前期比639.3％増）、営業損失15百万円（前期は営業利益12百万円）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ1,660百万円増加し、当連結会計年度末には14,717百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果得られた資金は1,752百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が4,015百万円あった一方で、仕入債務の減少額が688百万円、法人税等の支払額が740百万円あったことによるものです。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果得られた資金は278百万円となりました。これは主に、有価証券の売買による収支が601百万円あったのに加え、投資有価証券の取得による支出が５百万円あったことによるものです。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果使用した資金は369百万円となりました。これは主に、長期借入による収入が12,167百万円あった一方で、長期借入金の返済による支出が11,900百万円、配当金の支払いによる支出が737百万円、自己株式取得による支出が499百万円あったことによるものです。③生産、受注及び販売の状況a.生産実績当社グループは、リアルエステート事業、セールスプロモーション事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。b.受注実績当社グループは、受注生産を行っておりませんので、受注実績の記載はしておりません。c.販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメント当連結会計年度（自2020年10月１日至2021年９月30日）前年同期比販売高（百万円）（％）リアルエステート事業24,703△9.9セールスプロモーション事業1,663644.4合計26,367△4.6（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2019年10月１日至2020年９月30日）当連結会計年度（自2020年10月１日至2021年９月30日）金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）住協建設株式会社－－3,20012.1レジデンス・エイト特定目的会社3,34212.12,75610.5(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５経理の状況1.連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しております。また、新型コロナウイルス感染症の影響については「第５経理の状況1.連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（追加情報）」に記載しております。②当連結会計年度の経営成績の分析（売上高）当連結会計年度における売上高は、26,367百万円（前期比4.6％減）となりました。セグメント別の売上高は、リアルエステート事業につきましては、新型コロナウイルス感染症が経済に与える影響はありましたが、比較的好況な不動産市況において、当社開発による都市型マンション、アセットデザイン＆リセール（開発適地化）や収益不動産等の売却により24,703百万円（同9.9％減）、セールスプロモーション事業につきましては、既存の不動産業界向け派遣は一定の回復を見せ、子会社化した金融・保険業界向け人材派遣の売上が寄与し、1,665百万円（同639.3％増）となりました。なお、各セグメントの状況の詳細については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績」をご覧ください。（売上原価）当連結会計年度における売上原価は21,006百万円（前期比11.3％減）となりました。これは主に、リアルエステート事業における販売用不動産の売却によるものであります。（売上総利益）以上の結果、売上総利益は、5,360百万円（前期比34.9％増）となりました。（販売費及び一般管理費）当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、1,344百万円（前期比1.9％減）となりました。主な内訳は、給料手当180百万円、役員報酬151百万円、支払手数料284百万円及び租税公課393百万円であります。（営業利益）以上の結果、営業利益は、4,016百万円（前期比54.3％増）となりました。（営業外損益）当連結会計年度における営業外収益は、215百万円（前期比15.4％減）となりました。これは主に、有価証券運用益147百万円及び持分法適用会社である株式会社パルマの持分法による投資利益33百万円によるものであります。また、営業外費用は、117百万円（前期比16.6％減）となりました。これは主に、支払利息96百万円及び社債利息８百万円によるものであります。（経常利益）以上の結果、経常利益は4,114百万円（前期比51.4％増）となりました。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度における税金等調整前当期純利益は4,015百万円（前期比49.9％増）となりました。これに法人税、住民税及び事業税や法人税等調整額を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は2,686百万円（前期比45.1％増）となりました。③当連結会計年度の財政状態の分析（流動資産）当連結会計年度末における流動資産の残高は、25,706百万円（前連結会計年度末比7.7％増）となりました。これは主に、リアルエステート事業における不動産の売却が進捗したため、仕掛販売用不動産が3,163百万円減少した一方で、保有不動産の早期収益化を推進したことにより現金及び預金が1,576百万円増加、中古収益不動産の仕入が進捗したため販売用不動産が3,035百万円増加したことによるものです。（固定資産）当連結会計年度末における固定資産の残高は、2,031百万円（前連結会計年度末比67.2％増）となりました。これは主に、持分法適用会社である株式会社パルマの持分法投資損益を取り込んだことや中小企業のM&amp;Aに強みを持つジャパンM&amp;Aソリューション㈱へ出資した一方、コインスペース㈱の評価の切下げを行った結果、投資有価証券が81百万円減少したことによるものです。（流動負債）当連結会計年度末における流動負債の残高は、3,942百万円（前連結会計年度末比23.5％増）となりました。これは主に、工事業者への支払いにより支払手形及び買掛金が688百万円減少した一方で、マンション開発用地及び収益不動産取得のための借り入れである短期借入金が220百万円、１年内返済予定の長期借入金が731百万円、それぞれ増加したことによるものです。（固定負債）当連結会計年度末における固定負債の残高は、8,185百万円（前連結会計年度末比0.8％増）となりました。これは主に、社債が500百万円増加した一方で、マンション開発用地及び収益不動産の売却により長期借入金が464百万円減少したことによるものです。（純資産）当連結会計年度末における純資産の残高は、15,611百万円（前連結会計年度末比13.3％増）となりました。剰余金の配当を737百万円、自己株式の取得を499百万円行い、親会社株主に帰属する当期純利益を2,686百万円計上したことによるものです。この結果、自己資本比率は、54.8％となりました。④キャッシュ・フローの状況の分析当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況は、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。⑤資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社グループの資金需要のうち主なものは、主力であるリアルエステート事業における開発用地や収益不動産の仕入や開発に係る建築費や設計等の業務委託料であります。これらの資金需要に対し当社では金融機関等からの長期借入による資金調達を基本としております。⑥経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、「中期経営計画“GoForTheFuture2022”」における2022年９月期の定量目標として、連結経常利益50億円、連結ベースのROE（株主資本利益率）15％以上、ROA（総資産利益率）10％水準、自己資本比率30％以上を目標として掲げております。当連結会計年度においては、主力のリアルエステート事業において当社開発による都市型マンション、アセットデザイン＆リセールや収益不動産の販売が好調に推移したことにより、連結経常利益41億円、ROE18.5％、ROA15.6％、自己資本比率54.8％となりました。中期経営計画の内容及び進捗状況は次のとおりであります。定量目標第16期実績（2020年９月期）第17期実績（2021年９月期）第18期目標（2022年９月期）経常利益27億円41億円50億円ROE13.8％18.5％15％以上ROA10.8％15.6％10％水準自己資本比率54.9％54.8％30％以上