株式会社コスモスイニシア
有価証券報告書－第52期(令和2年4月1日－令和3年3月31日)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（１）私たちの目指すもの当社は、1974年に創業し、10万戸を超える供給実績のある新築マンションをはじめ、新築一戸建やリノベーションマンションを供給するほか、投資用不動産の開発・再生、不動産賃貸管理、アパートメントホテルの開発・運営などへ業容の拡大を進めてまいりました。新型コロナウイルス感染症の影響により働き方やライフスタイルの変化がさらに加速する中、ますます不動産の利活用に対するニーズが多様化しています。当社はMission（存在意義）として、『「NextGOOD」お客さまへ。社会へ。一歩先の発想で、一歩先の価値を。』を掲げ、これらの変化と多様化にこたえる、一歩先の都市環境のプロデュースを進めてまいります。（２）中長期的な会社の経営方針、目標とする経営指標当社グループの中長期経営方針と、2022年３月期を最終期とする「中期経営計画2021」において目標とした当社グループの経営指標は、以下のとおりです。＜中長期経営方針＞～さらなる飛躍をめざし、新たなステージへ～●社会的価値創出への挑戦すべての経営活動におけるCSVの実践～SDGs／ESGを意識した経営～●事業創造・革新への挑戦社会の変化とニーズの多様化に応える都市環境のプロデュース●株主価値の向上財務基盤のさらなる強化とともに、株主還元向上を追求＜「中期経営計画2021」の目標とする経営指標＞2019年５月10日公表の中期経営計画2021において、最終年度（2022年３月期）の連結売上高1,350億円、連結営業利益81億円を目指しておりましたが、中期経営計画策定時には想定していなかった新型コロナウイルス感染症の影響により、2022年３月期の業績予想を連結売上高1,150億円、連結営業利益30億円に修正いたしました。また、損益目標の大幅な変更により、財務目標につきましては取り下げといたしました。（３）経営環境①全般当連結会計年度の日本経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により、各種の社会経済活動が抑制され、個人消費の大幅な落ち込みがみられるなど、急速に悪化しました。後半にかけて、感染拡大の防止策を講じながら段階的に社会経済活動のレベルが引き上げられ、各種政策等も背景とした持ち直しがみられたものの、いまだ新型コロナウイルス感染症の収束には至らず、外食産業や観光産業をはじめとした幅広い産業で厳しい状況が続きました。今後の日本経済は、経済対策をはじめとした各種政策の実施やワクチン接種の進展等により、段階的な回復基調へと移行することが期待される一方で、治療薬の開発・普及や変異株への対応等の不確実性を背景に、依然として先行き不透明な状況にあり、内外経済の下振れリスク等を注視していく必要があります。②レジデンシャル事業セグメント2020年においては、首都圏・近畿圏の新築マンション市場は、緊急事態宣言下における各社の販売活動自粛の影響もあり供給戸数は低調であった一方、住宅購入に対する需要は堅調で、販売価格・成約率ともに高い水準で推移いたしました。マンション流通市場は、中古マンションの成約件数は緊急事態宣言の影響等により2020年４月～６月において一時的な減少がみられたものの以降は回復し、成約価格が上昇しました。2021年以降においては、雇用をはじめとした経済環境に対する新型コロナウイルス感染症の影響が長期化した場合、住宅購入に対する意欲の減退など、マンション市況の悪化リスクを注視する必要があります。また、長期的には、国内マンション市場は人口減少などにより緩やかに縮小する見通しとなっています。その一方で、首都圏への人口集中は継続する見通しとなっていることに加え、単身・シニア世帯の増加、消費・所有に対する意識の変化、また新型コロナウイルス感染症がもたらした働き方やライフスタイルの変化を背景とした住宅に対するニーズの多様化など、新たな商品・サービスの開発を通じたビジネスチャンスが期待できます。③ソリューション事業セグメント2020年においては、首都圏不動産投資市場は、世界的な金融緩和を背景に積極的な投資姿勢が継続し、投資用不動産の取引利回りは低水準で推移しました。首都圏賃貸市場は、新型コロナウイルス感染症による在宅勤務の広がりを背景に、オフィス空室率の上昇がみられました。2021年以降においては、新型コロナウイルス感染症の影響により、オフィス・店舗区画等における空室率上昇や賃貸条件悪化など、投資用不動産市況の悪化リスクを注視する必要があります。一方、新型コロナウイルス感染症がもたらした働き方やライフスタイル、消費行動の変化と、それによる不動産の利活用に対するニーズの多様化など、新たな商品・サービスの開発や、周辺事業領域への展開を通じたビジネスチャンスが期待できます。④宿泊事業セグメント2020年においては、新型コロナウイルス感染症の影響による渡航制限に伴う訪日外国人旅行者数の大幅な減少のほか、緊急事態宣言の発令等により国内観光需要も抑制されたことから、観光市場は厳しい事業環境となりました。2021年以降においては、経済対策をはじめとした各種政策の実施やワクチン接種の進展等により、観光市場全体で段階的な回復基調へと移行することが期待される一方、稼働低迷の長期化リスクや不動産投資市場におけるホテル投資の動向を引き続き注視する必要があります。中長期的には、日本における独自の豊富な観光資源と、東・東南アジア諸国における一人当たりGDPの増加を背景に、ファミリーでの渡航・中長期滞在ニーズの回復と拡大が期待できます。⑤工事事業セグメント2020年においては、首都圏新築マンションの供給量減少に伴い、マンションギャラリー設営やインテリア販売等は縮小傾向であった一方、新型コロナウイルス感染症の影響による働き方の更なる変化等を背景にオフィスファシリティ工事の需要拡大が続きました。2021年以降においては、引き続き、働き方の変化によるオフィスに対するニーズの多様化、消費行動の変化による店舗等に対するニーズの多様化などを背景に、企画・デザイン監修・施工管理を含む総合コンストラクションマネジメントの提供を通じたビジネスチャンスの拡大が期待できます。（４）会社の対処すべき課題および中長期的な会社の経営戦略前述の経営環境を踏まえ、当社は社会の変化へ柔軟に対応する企業活動の実践と、ミッション・中長期経営方針に則った社会的価値創出と事業創造・革新への挑戦を通じて、株主価値の向上に努めてまいります。「中期経営計画2021」の中間年度となる2021年３月期の中長期経営方針の進捗は次のとおりです。①社会的価値創出への挑戦：すべての経営活動におけるCSVの実践②事業創造・革新への挑戦：社会の変化とニーズの多様化に応える都市環境のプロデュースa.事業展開を通じた進捗レジデンシャル事業セグメントでは、多様化する住まいの選択肢の中で、いつも“コスモスイニシアの住まい”＝INITIAがある状態を目指し、新築・中古を含めた商品・サービスを「INITIA」を基幹としたブランドに統一しました。アクティブシニア向け分譲マンション『イニシアグラン札幌苗穂』・『イニシアグラン札幌イースト』の販売を開始した他、リノベーションマンションシリーズ『INITIA＆Renovation』シリーズにおいて、働き方やライフスタイルの変化に対応した商品の展開を行うなど、多様なニーズに対応した商品・サービスの展開を進めてまいりました。ソリューション事業セグメントでは、「職住近接」を実現するレンタルオフィス「MIDPOINT」シリーズの展開のほか、ワークスペースを屋外に拡張することで密を避け、働き方の柔軟性と生産性の向上をサポートする空間デザインを取り入れた『リードシー恵比寿ビル』を販売するなど、働き方の多様化やニューノーマル時代に対応した商品の開発を進めてまいりました。宿泊事業セグメントでは、ファミリーでの中長期滞在ニーズを想定した「APARTMENTHOTELMIMARU」において、コラボレーションによる付加価値創出・認知拡大を進めたほか、トリップアドバイザー社による「2021トラベラーズチョイスベスト・オブ・ザ・ベスト」日本のベストホテル８位に『MIMARU東京上野EAST』が選出されるなど、高い評価を獲得しております。また、公共施設等を活用したアウトドアリゾート新ブランドの第１弾として、茨城県笠間市が所有する公共宿泊施設(旧あたご天狗の森スカイロッジ)を活用した『ETOWAKASAMA（エトワ笠間）』」をオープンしました。工事事業セグメントでは、全ての方がストレスなくスポーツを楽しめるインクルーシブデザインを取り入れた屋外型スポーツ施設の設計協力・施工や、株式会社コスモスモア初の常設展示となる美術館『アートアクアリウム美術館』の設計・施工を行うなど幅広い建築ニーズへの対応を進めました。b.更なる挑戦に向けた経営基盤の強化の進捗創造性と生産性の向上を目的とした当社独自の働き方改革施策（WorkStyleInnovation）の展開を継続してまいりました。取組みを開始した2015年３月期と比較して、2021年３月期の当社営業利益は52％増、従業員の月平均残業時間は33％減、有給取得率は20ポイント向上し65％となりました。このほか、多様な働き方を促進するためリモートワークの全社利用促進や育児・介護と仕事の両立支援、副業制度の導入等を進め、女性従業員比率は58％、育児休職を取得したほぼ全ての従業員が復職しており、育児・介護による時短勤務者の比率は８％となっています。また、日本健康会議が認定する、優良な健康経営を行う企業「健康経営優良法人2021」にも認定されました。今後も従業員にとって働きがいのある職場環境を醸成し、持続的な企業成長の実現を目指してまいります。③株主価値の向上：財務基盤の更なる強化とともに株主還元向上を追求2021年３月期においては、業績予想比で増収・増益となったことや今後の経営環境等を総合的に勘案し、無配としておりました2020年５月公表の配当予想から変更し、期末配当金として１株あたり７円の配当といたしました。今後においては、引き続き、株主に対する利益還元と継続的な成長に必要となる内部留保の充実を図りながら、企業価値の向上・株主価値の最大化に努めてまいります。