株式会社日本エスコン
有価証券報告書－第26期(令和2年1月1日－令和2年12月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用関連会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により厳しい環境が続いております。2021年１月において2020年４月以降２度目となる緊急事態宣言が発令され、予断を許さない状況にあります。当社グループが属する不動産業界においても、依然として新型コロナウイルス感染症の収束の見通しが立たないことから、今後どのような影響を不動産市場に及ぼすか、予測が非常に困難な状況にあります。このような難しい事業環境のもと、2020年12月期から2022年12月期までの３ヶ年を期間とする第３次中期経営計画「IDEALtoREAL2022」については見直すことを決定し、2020年７月に取下げをいたしました。予測困難な状況ではありますが、一方で事業展開のチャンスとも捉え、新たな事業領域を拡大し、持続的成長に向けた布石も打ってまいりました。イ．エスコンジャパンリート投資法人の成長戦略実施状況連結子会社である株式会社エスコンアセットマネジメント（以下「ＥＡＭ」といいます。)を資産運用会社とするエスコンジャパンリート投資法人（以下「ＥＪＲ」といいます。)は、成長戦略の一つとして、2019年９月に中電不動産株式会社（以下「中電不動産」といいます。)及びＥＪＲ並びにＥＡＭの３社間においてサポート契約を締結しており、このサポート契約に基づくＥＪＲへの譲渡を前提とした一時的な保有（ウェアハウジング）機能を利用し、2020年２月に当社が保有する販売用不動産（トナリエ大和高田持分50％、トナリエ栂・美木多持分50％、滋賀県近江八幡市商業底地、京都府向日市商業底地、奈良県生駒郡商業底地）を中電不動産に譲渡しました。ＥＪＲについては、2020年２月に上場後初めての増資を実施しており、資産規模は上場時の416億円から増資後519億円に増加し、着実に規模を拡大しております。当社グループはＥＪＲのスポンサーとしてＥＪＲの収益の向上と安定的な成長を全面的に支援し、さらなる成長を目指しております。ロ．中部電力グループとのシナジー効果発揮状況2018年８月に中部電力株式会社と資本業務提携契約を締結し、中部圏を首都圏、関西圏と並ぶ重点事業エリアとして位置付け、2019年３月の名古屋支店開設後、中部圏において６案件の新規事業用地を取得しております。また、中電不動産との共同事業として、名古屋市東区白壁、愛知県一宮市、静岡県掛川市及び大阪府吹田市におけるマンション・商業開発事業についても着手しており、今後も中部電力グループ各社との連携を強化しながら、シナジー効果を発揮し地域の皆様に喜ばれる事業を展開してまいります。ハ．北海道ボールパーク事業への参画及び新球場ネーミングライツの取得2020年１月に、北海道北広島市において2023年の新設及び開業を予定している北海道日本ハムファイターズの新球場に係るネーミングライツ（命名権）について、株式会社北海道日本ハムファイターズ及び北海道ボールパークＦビレッジ全体のマネジメント業務や球場の保有・運営を行う株式会社ファイターズスポーツ＆エンターテイメントと球場ネーミングライツ契約を締結しました。新球場の名称は、「ESCONFIELDHOKKAIDO（エスコンフィールドHOKKAIDO）」となります。当該球場周辺は、北広島市の総合運動公園予定地としての重要な拠点であり、北海道ボールパークＦビレッジ（総開発面積約36.7ha）として新駅の建設も計画された大規模な開発エリアとなっております。当社は今後このエリアにおいて球場に隣接する約9,400㎡の土地にホテル等の様々な不動産開発を手掛け、まちづくりに参画する予定となっております。2020年９月の北海道支店開設以降、2020年12月に北海道北広島市におけるＪＲ北広島駅「駅西口周辺エリア活性化事業」に係るパートナー企業優先交渉権を獲得しております。これを機にスポーツや文化振興等にも協力し、北海道地域の皆様に喜ばれるよう、地域全体の活性化と発展に貢献してまいります。ニ．私募リート組成に向けた取組みＥＡＭを資産運用業務受託者とする不動産私募投資法人（私募リート）を2021年度に組成及び運用開始することを企図し、2020年９月に東京都東大和市及び神奈川県藤沢市における賃貸マンションを運用する私募ファンドの組成を、日神不動産株式会社と協働連携して行い、同年12月には、東京都稲城市における賃貸マンション運用私募ファンドを組成しております。ホ．納骨堂の永代使用権販売及び運営管理事業の開始2020年10月に、高齢化による多死社会での墓地不足や、少子化による小家族での墓を守る人がいなくなる現状、特に都心部でのお墓を手に入れることが相当困難な状況等、現代社会の課題解決を図るべく、東京都港区において都市型の納骨堂の運営管理事業を開始し、2021年３月から納骨堂の永代使用権の販売を開始しております。ヘ．その他新規事業への取組み状況深刻な人手不足を背景に、一部職種で新たな在留資格を認める改正出入国管理法が2019年４月に施行され、外国人労働者の就労環境整備が進められている状況下、この社会問題解決の一助となるべく、ＥＳＧ経営の一環として職業紹介事業を行う連結子会社「株式会社エスコングローバルワークス」を設立し、外食業、宿泊業、ビルクリーニングに特化した外国人の職業紹介サービス及び海外進出コンサルティング事業を2020年３月に開始しました。また、2020年４月にはホテル運営システム開発及びホテル運営事業を行う株式会社SQUEEZEに出資しました。コロナ禍を踏まえ、ホテル開発事業については慎重に取組んでおりますが、将来のインバウンド復調に備え、不動産オペレーション事業の強化並びに同社が保有するシステム開発のノウハウを生かしたＩＴ戦略の構築を目指してまいります。これからも引き続き新たな事業分野に挑戦し、グループ全体で持続的成長を目指してまいります。ト．海外投資事業海外での新規事業として2019年３月にハワイ不動産投資ファンドへ出資し、同年７月にはタイにおいて子会社ESCONJAPAN（THAILAND）CO.,LTD.を設立し、バンコクで分譲マンションの共同開発プロジェクトへ参画しております。2020年３月には新たにカリフォルニア不動産投資ファンドへ出資する等、海外事業を着実に展開してまいります。チ．ＥＳＧ活動の取組み状況当社経営戦略のひとつとして「ＥＳＧ推進による社会課題への対応」を掲げており、その活動の一環として地域活性化への貢献や社会課題解決の一助となる新規事業の取組みに加え、病気や事故で苦しんでいる多くの方々のために、ｉＰＳ細胞による治療を早期にかつ安価で提供実現する活動を支援するため、京都大学「ｉＰＳ細胞研究基金」に寄付を行っております。また、2020年３月及び12月に株式会社三井住友銀行が提供する「ＥＳＧ／ＳＤＧｓ評価融資」による資金調達が実現しました。2020年３月には「良好なＥＳＧ・ＳＤＧｓの取組みと情報開示を実施している」とする７ランク中の上位３番目に相当する総合評価ランク「Ａ＊」を獲得したことにより、2020年３月に用地取得した藤白台５丁目プロジェクト（中電不動産との共同事業）における同行をアレンジャーとするシンジケートローンのプロジェクト資金のうち30億円を、「ＥＳＧ／ＳＤＧｓ評価融資」により調達しました。また同年12月には同じく７ランク中の上位３番目に相当する同評価ランクを獲得したことにより、茨城県つくば市において開発を手掛けている「つくばクレオ（商業施設）プロジェクト」においてシンジケートローンにて35億円を調達しました。2020年５月には、環境省が策定した日本独自の環境マネジメントシステム(ＥＭＳ)である「エコアクション21」の認証を取得しました。「エコアクション21」はＣＯ２排出量削減等の「環境経営」に積極的、効果的に取組むための環境マネジメントシステムであり、その活動は「ＰＤＣＡサイクル」に基づき、継続的に取組むことを目指します。エコアクション21への取組みを通じて、環境に配慮した経営を継続していくことにより、環境負荷を低減するという社会的責任を果たすとともに、経費削減・生産性の向上といった経営面でのメリットや企業価値の向上にも寄与していくことが期待されます。2020年７月には、当社が開発し、ＥＪＲ及び中電不動産が保有する商業施設「トナリエ大和高田」及び「トナリエ栂・美木多」について、株式会社日本政策投資銀行(以下「ＤＢＪ」といいます。)より、DBJGreenBuilding認証（環境・社会への配慮がなされた不動産(GreenBuilding）を支援するために、2011年４月にＤＢＪが創設した認証制度）を取得しました。加えて2020年７月には、当社が保有する商業施設「ソヨカふじみ野」について、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構より認定を受けたCASBEE(※１)評価認証機関より、CASBEE不動産評価認証の最高ランクである「Sランク」を取得しました。※１ComprehensiveAssessmentSystemforBuiltEnvironmentEfficiency/「建築環境総合性能評価システム」は、建築物の環境性能を評価し格付けするもので、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。2020年11月には、連結子会社である株式会社エスコンホーム及び株式会社エスコンクラフトにおいて、ZEHビルダー認証(※２）の登録をしております。※２自社が受注する住宅のうちZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）が占める割合を2020年度までに50％以上とする事業目標を掲げる工務店やハウスメーカー、建築設計事務所等を対象に公募を行い、目標や普及策の策定等一定の要件を満たした事業者をZEHビルダーとして認証する制度です。さらにガバナンス面では、2020年１月に取締役の指名、報酬等にかかる取締役会の機能の独立性・客観性と説明責任を強化することを目的として、「指名・報酬諮問委員会」を設置しました。サクセッションプラン、いわゆる後継者候補制度への取組みも開始しております。ガバナンスの一層の強化策とし、取締役８名のうち、社外取締役を５名（うち独立社外取締役４名）の体制としております。今後もＥＳＧ経営を重要な経営戦略として着実に実行し、当社グループの持続的成長を目指して積極的に取組んでまいります。リ．セグメント別の事業展開a．中核事業である不動産販売事業においては、収益不動産の販売等を行うとともに、分譲マンションの販売が進捗しております。分譲事業においては「レ・ジェイドシティ瓢箪山(大阪府東大阪市、総戸数233戸)」、「レ・ジェイド天王寺勝山(大阪市天王寺区、総戸数39戸)」、「レ・ジェイド寝屋川公園(大阪府寝屋川市、総戸数61戸)」等の新規分譲案件の販売を開始しており、「レ・ジェイド樟葉(大阪府枚方市、総戸数78戸)」、「レ・ジェイド甲東園(兵庫県西宮市、総戸数49戸)」、「レ・ジェイド東住吉今川緑道(大阪市東住吉区、総戸数41戸)」、「レ・ジェイド豊田マスターヒルズ(東京都日野市、総戸数63戸)」、「レ・ジェイド大倉山（横浜市港北区、総戸数25戸）」、「レ・ジェイド池田満寿美町（大阪府池田市、総戸数35戸）」、「レ・ジェイド森ノ宮(大阪市東成区、総戸数45戸)」、「レ・ジェイド高槻宮野町（大阪府高槻市、総戸数99戸）」は竣工完売、来期竣工予定の「レ・ジェイド西明石(兵庫県明石市、総戸数77戸)」は契約完売しております。2020年９月には、今後福岡県だけでなく九州全域においても多面的な事業を展開するべく、福岡支店の名称を「九州支店」に変更しており、九州エリアにおいても初の新規分譲事業用地（福岡市南区）や商業施設「シュロアモール長嶺（熊本県熊本市）」を取得しております。分譲事業以外の事業については、物流開発案件である「LOGITRES東条(兵庫県加東市)」、収益不動産である「北区本庄西」、「世田谷区松原」、「豊島区南大塚」並びに「新宿区大京町」の販売及びＥＪＲと中電不動産への商業施設及び商業底地の譲渡が完了しております。b．不動産賃貸事業においては、当社が保有する商業施設における安定的な賃料収入の確保と資産価値の向上に努めております。c．不動産企画仲介コンサル事業においては、当社が強みとする企画力等を活かし、業務受託、企画仲介コンサル事業等ノンアセットで利益率の高い事業として注力しております。この結果、当連結会計年度の経営成績は売上高77,308百万円（前連結会計年度比7.2％増）、営業利益12,202百万円（前連結会計年度比5.5％減）、経常利益11,164百万円（前連結会計年度比5.5％減）、親会社株主に帰属する当期純利益7,663百万円（前連結会計年度比6.0％減）となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。(1）不動産販売事業不動産販売事業においては、分譲マンション及び収益不動産の販売等を行った結果、売上高71,485百万円（前連結会計年度比7.2％増）、セグメント利益14,257百万円（前連結会計年度比3.3％増）となりました。(2）不動産賃貸事業不動産賃貸事業においては、保有する収益不動産の賃料収入の増加を含めた資産価値の向上を図るべくリーシング活動及びプロパティマネジメント事業に注力しましたが、売上高5,527百万円（前連結会計年度比10.0％増）、セグメント利益2,381百万円（前連結会計年度比20.7％減）となりました。(3）不動産企画仲介コンサル事業不動産企画仲介コンサル事業においては、企画力、多面的な事業構築力を最大限に活かし、企画コンサル等の業務受託等に積極的に取組みましたが、売上高295百万円（前連結会計年度比20.7％減）、セグメント利益152百万円（前連結会計年度比46.9％減）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べて1,385百万円増加し、23,798百万円（前連結会計年度末は22,413百万円）となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの変動要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において営業活動により増加した資金は119百万円（前連結会計年度は122百万円の資金の増加）となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益を11,164百万円計上したものの、たな卸資産の増加額4,370百万円、利息の支払額1,195百万円、法人税等の支払額5,072百万円等があったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動により減少した資金は9,732百万円（前連結会計年度は4,770百万円の資金の減少）となりました。これは主として投資有価証券の取得による支出1,913百万円及び固定資産の取得による支出6,555百万円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動により増加した資金は11,007百万円（前連結会計年度は10,501百万円の資金の増加）となりました。これは主として、長期・短期借入金の借入れ、返済による純収入13,576百万円、配当金の支払額2,488百万円によるものであります。③契約及び販売の実績(1）契約実績最近２連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は、次のとおりであります。区分前連結会計年度（自2019年１月１日至2019年12月31日）当連結会計年度（自2020年１月１日至2020年12月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高物件戸数（戸）金額（百万円）物件戸数（戸）金額(百万円)物件戸数（戸）金額（百万円）物件戸数（戸）金額(百万円)中高層住宅等61827,48141517,53375335,33751622,192その他－33,215－25,792－18,231－3,216計61860,69641543,32575353,56851625,409（注）上記金額には、消費税等は含まれておりません。(2）主な販売実績最近２連結会計年度の主な販売実績は、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自2019年１月１日至2019年12月31日）当連結会計年度（自2020年１月１日至2020年12月31日）物件名物件戸数(戸)金額(百万円)物件名物件戸数(戸)金額(百万円)不動産販売事業分譲マンション64828,529分譲マンション65230,677中央区南船場Ⅰ－6,580トナリエ大和高田－8,175北名古屋パレマルシェ西春－4,610LOGITRES東条－8,120福岡県古賀市玄望園－4,273トナリエ栂・美木多－6,875中央区淡路町Ⅲ－4,000豊島区南大塚－2,900杉並区下高井戸－3,800堺市商業底地－2,733あすみが丘ブランニューモール－3,200新宿区大京町－2,562ケーズデンキおゆみ野店－2,710分譲戸建－2,316長堀橋駅前－2,100世田谷区松原－2,167千代田区三番町－2,034北区本庄西－1,967分譲戸建－1,468近江八幡市商業底地－970神戸市西区水谷－1,430生駒郡商業底地－765堺市大仙西Ⅱ－946向日市商業底地－445西白井駅前－451福岡県古賀市玄望園－392福岡春日－401その他－417その他－175小計64866,710小計65271,485不動産賃貸事業5,0225,527不動産企画仲介コンサル事業372295合計72,106合計77,308（注）１セグメント間の取引はありません。２最近２連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2019年１月１日至2019年12月31日）当連結会計年度（自2020年１月１日至2020年12月31日）金額(百万円)割合（％）金額(百万円)割合（％）エスコンジャパンリート投資法人14,13719.610,79714.0中電不動産株式会社－－9,60512.4兵庫ロジ特定目的会社－－7,74010.0３上記金額には、消費税等は含まれておりません。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたり、重要となる会計方針については「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」をご参照ください。この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮したうえで行っておりますが、結果としてこのような見積りと実績が異なる場合があります。連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。なお、新型コロナウイルス感染症拡大に伴う会計上の見積りについては、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項追加情報」に記載しております。イ．たな卸資産の評価たな卸資産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。正味売却価額は、販売見込額から見積追加工事原価及び見積販売直接経費を控除したものであり、販売計画や市場環境の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損の計上が必要となる可能性があります。ロ．固定資産の減損処理固定資産について、減損の兆候があり、かつ資産の回収可能価額(当該資産又は資産グループから得られる割引後将来キャッシュ・フローの総額もしくは当該資産又は資産グループの正味売却価額のいずれか高い方の金額)が帳簿価額を下回る場合、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。そのため、当該資産又は資産グループが属する事業の経営環境の著しい変化や収益状況の悪化、事業計画の変更等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合には減損損失が発生する可能性があります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容イ．当連結会計年度の経営成績の分析当連結会計年度の経営成績の分析については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。ロ．当連結会計年度の財政状態の分析（資産）資産については、前連結会計年度末比16,726百万円増加し、149,423百万円となりました。これは主に現金及び預金が1,359百万円、たな卸資産が4,724百万円及び固定資産が8,747百万円それぞれ増加したことによるものであります。（負債）負債については、前連結会計年度末比11,645百万円増加し、110,795百万円となりました。これは主に長期・短期の借入金及び社債が13,520百万円増加したことによるものであります。（純資産）純資産については、前連結会計年度末比5,080百万円増加し、38,627百万円となりました。これは配当金の支払2,490百万円があったものの、親会社株主に帰属する当期純利益7,663百万円を計上したことによるものであります。この結果、自己資本比率は25.8％（前連結会計年度末は25.3％）となりました。ハ．経営成績に重要な影響を与える要因について「第２事業の状況２事業等のリスク」をご参照ください。ニ．資本の財源及び資金の流動性についての分析（キャッシュ・フロー）「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。（資金需要）当社グループの資金需要の主なものは、販売用不動産の取得資金であります。資金調達については、物件ごとに金融機関から借入れ、借入条件を勘案し決定しております。また、当社グループが成長を続けるためには、仕入物件の確保及び財務能力の健全性が重要であると認識しており、成長資源である物件の確保、自己資本比率の上昇及び有利子負債依存度の低減により、財務能力の健全性を確保いたします。今後も成長資金として、金融機関からの借入れ等、手許資金とのバランスを考慮し、実行していきます。ホ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等「賃貸利益割合」、「ＲＯＥ（自己資本利益率）」、「ＲＯＩＣ（投下資本利益率）」、「自己資本比率」、「長期収益不動産割合」、「純資産額」を重要な指標と位置付け、現在の施策を推し進めてまいります。なお、当連結会計年度における「賃貸利益割合」は14.2％、「ＲＯＥ（自己資本利益率）」は21.2％、「ＲＯＩＣ（投下資本利益率）」は6.6％、「自己資本比率」は25.8％、「長期収益不動産割合」は9.5％、「純資産額」は386億円となりました。第４次中期経営計画の詳細は弊社ホームページをご参照ください。（https://www.es-conjapan.co.jp/corporate19950418/wp-content/uploads/abdf095626d4a4ab2bcd4167b128c1f1-11.pdf）