株式会社ビーロット
有価証券報告書－第13期(令和2年1月1日－令和2年12月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」といいます。)の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況ａ．経営成績当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症（COVID－19）の世界的蔓延の長期化により、厳しい経済環境へと転じてまいりました。政府による各種政策の後押しによって、経済活動再開の動きが見られたにも関わらず、再度の感染拡大を受け、景気の先行きは依然不透明な状況が続いております。当社グループが属する不動産業界におきましては、ホテルや商業施設の一部で慎重な見方が広がっておりますが、一般財団法人日本不動産研究所「第43回不動産投資家調査」(2020年10月現在)においても、今後１年間の投資姿勢として、回答のうち92％が「新規投資を積極的に行う」と回答しており、世界的な金融緩和に支えられ、不動産投資家の積極的な投資姿勢は依然として継続しております。このような状況のもと、当社グループは創業以来、不動産及び不動産金融分野において社会に価値を与えるビジネスを創出し、社会から求められる企業としての利益の追求と長期継続的な成長を目指してまいりました。当連結会計年度においては、新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受け、ホテルを中心とした一部物件において、評価損等を計上するに至ったことから、黒字は確保しながらも、上場来初の減益となりました。一方で、当社をスポンサーとするビーロットリート投資法人に当社創業来最大の物件を売却するとともに、REITの運用を開始することで、将来の成長に向けた布石を打ってまいりました。併せて、アフターコロナ、ウィズコロナを乗り越え、100年、それ以上永続的に成長する企業グループを目指して、新たな成長戦略を含む中期経営計画を公表しております。この結果、当連結会計年度の業績は、売上高は26,481百万円(前年同期比5.4％増)、営業利益は1,719百万円(前年同期比56.8％減)、経常利益は1,033百万円(前年同期比70.7％減)、親会社株主に帰属する当期純利益は344百万円(前年同期比85.8％減)となりました。セグメントごとの経営成績は次のとおりとなりました。(不動産投資開発事業)当連結会計年度における売上高は22,668百万円(前年同期比7.0％増)、セグメント利益は1,465百万円(前年同期比62.4％減)となりました。(不動産コンサルティング事業)当連結会計年度における売上高は1,269百万円(前年同期比12.6％減)、セグメント利益は455百万円(前年同期比21.2％減)となりました。なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。(不動産マネジメント事業)当連結会計年度における売上高は2,639百万円(前年同期比2.1％減)、セグメント利益は916百万円(前年同期比34.9％増)となりました。なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。ｂ．財政状態(資産)当連結会計年度末における総資産は前連結会計年度末に比べ12,406百万円増加し、45,961百万円となりました。増減の主な内訳は、販売用不動産の増加10,506百万円であります。(負債)当連結会計年度末における負債合計は前連結会計年度末に比べ12,521百万円増加し、37,923百万円となりました。増減の主な内訳は、有利子負債の増加12,308百万円であります。(純資産)当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ115百万円減少し、8,038百万円となりました。増減の主な内訳は、利益剰余金の減少152百万円であります。これらの結果、自己資本比率は17.5％となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、前連結会計年度末に比べ5,149百万円増加となり、11,555百万円となりました。(単位：百万円)前連結会計年度当連結会計年度増減営業活動によるキャッシュ・フロー△4,057△7,122△3,065投資活動によるキャッシュ・フロー△2,0734322,506財務活動によるキャッシュ・フロー6,47011,8475,376当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動によるキャッシュ・フローは、不動産投資開発事業における仕入が順調に進んだことで、たな卸資産が7,021百万円増加したことにより、7,122百万円の支出(前年同期は4,057百万円の支出)となりました。(投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動によるキャッシュ・フローは、定期預金の払戻による収入742百万円を主な要因として、432百万円の収入(前年同期は2,073百万円の支出)となりました。(財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入れによる収入28,567百万円を主な要因として、11,847百万円の収入(前年同期は6,470百万円の収入)となりました。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社は、生産活動を行っていないため、該当事項はありません。ｂ．受注実績当社は、受注生産及び受注仕入を行っていないため、該当事項はありません。ｃ．販売実績１)当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度(自2020年１月１日至2020年12月31日)前年同期比(％)不動産投資開発事業(百万円)22,6687.0不動産コンサルティング事業(百万円)1,2570.7不動産マネジメント事業(百万円)2,555△5.2合計(百万円)26,4815.4(注)１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２)当連結会計年度のセグメントの地域別の販売実績は次のとおりであります。セグメントの名称関東圏北海道圏九州圏関西圏中部圏東北圏不動産投資開発事業(百万円)6,5154541,81613,312570－不動産コンサルティング事業(百万円)5471710342614912不動産マネジメント事業(百万円)1,509174946847715合計(百万円)8,5726462,01314,42379628(注)１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３)当連結会計年度のセグメントの物件種類別の販売実績は次のとおりであります。セグメントの名称住居事務所・店舗その他不動産投資開発事業(百万円)6,26315,542862不動産コンサルティング事業(百万円)1,05890108合計(百万円)7,32215,632970(注)１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。４)最近２連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度(自2019年１月１日至2019年12月31日)当連結会計年度(自2020年１月１日至2020年12月31日)金額(百万円)割合(％)金額(百万円)割合(％)芙蓉総合リース株式会社8,00031.8－－合同会社小樽不動産2,72910.9－－ビーロットリート投資法人－－13,00749.1(注)上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．経営成績当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して1,350百万円増加の26,481百万円(前年同期比5.4％増)となりました。これは主として、不動産投資開発事業の売上高が1,482百万円増加したことによるものであります。当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して3,597百万円増加の21,747百万円(前年同期比19.8％増)となり、売上総利益は2,246百万円減少の4,734百万円(同32.2％減)となりました。これは主として、不動産投資開発事業において、販売用不動産評価損を894百万円計上したことによるものであります。当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して19百万円増加の3,014百万円(前年同期比0.6％増)となりました。当連結会計年度の営業利益は2,265百万円減少して1,719百万円(同56.8％減)となりました。セグメントごとの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。(不動産投資開発事業)不動産投資開発事業におきましては、売却件数は25件(前年同期24件)となり、その内訳は、物件種類別では住宅系不動産17件(前年同期14件)、事務所・店舗ビル５件(前年同期５件)、土地(開発用地含む)３件(前年同期２件)、ホテル－件(前年同期２件)、その他－件(前年同期１件)となり、地域別では関東圏13件(前年同期15件)、北海道圏１件(前年同期２件)、九州圏６件(前年同期３件)、関西圏２件(前年同期４件)、中部圏３件(前年同期－件)となりました。当連結会計年度においては、2020年11月に当社創業来最大の物件「ビーロット江坂ビル」を、当社がスポンサーとなるビーロットリート投資法人に売却するとともに、引き続き需要旺盛な中小型物件の売却を進めてまいりました。一方で、新型コロナウイルス感染症拡大による経済活動の停滞によって、想定していた利益率を確保できなかったこと、またアフターコロナを見据えて、販売用不動産として保有していたホテルを中心とした一部物件の評価損を計上したことによって、利益においては、前年同期を下回りました。一方、取得した物件数は30件(前年同期28件)となり、物件種類別では住宅系不動産20件(前年同期13件)、事務所・店舗ビル９件(前年同期４件)、土地－件(前年同期１件)、開発用地１件(前年同期７件)、ホテル－件(前年同期３件)となり、地域別では関東圏14件(前年同期17件)、北海道圏１件(前年同期２件)、九州圏３件(前年同期４件)、関西圏９件(前年同期２件)、中部圏３件(前年同期３件)となりました。多くの金融機関の融資を得ながら、賃料収入のある住宅系不動産や事務所・店舗ビルを中心に仕入れを進め、安定収益を確保しながら、今後の商品化を進めてまいります。なお、上記には株式会社ライフステージ及び株式会社ヴィエント・クリエーションの販売用不動産は含めておりませんが、区分マンション２件、カプセルホテル１件を在庫として保有しております。これらの結果、当連結会計年度における売上高は22,668百万円(前年同期比7.0％増)、セグメント利益は1,465百万円(前年同期比62.4％減)となりました。(不動産コンサルティング事業)不動産コンサルティング事業におきましては、関東を中心に投資用不動産の売買仲介及びコンサルティング受託案件を積み重ね、成約件数は28件(前年同期19件)となりました。内訳は関東圏12件(前年同期14件)、北海道圏２件(前年同期２件)、九州圏５件(前年同期－件)、関西圏７件(前年同期３件)、中部圏１件(前年同期－件)、東北圏１件(前年同期－件)となります。当連結会計年度においては、投資不動産の売買仲介やコンサルティング受託が堅調に推移したものの、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、B-lotSingaporePte.Ltd.の海外顧客向けコンサルティング業務が減少したことによって、売上・利益ともに前年同期を下回りました。これらの結果、当連結会計年度における売上高は1,269百万円(前年同期比12.6％減)、セグメント利益は455百万円(前年同期比21.2％減)となりました。なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。(不動産マネジメント事業)不動産マネジメント事業におきましては、プロパティマネジメントでのクライアントの所有不動産の管理運営受託件数が101件(前年同期82件)に増加しました。管理運営受託のエリアの内訳は、関東圏42件(前年同期35件)、北海道圏30件(前年同期27件)、九州圏21件(前年同期15件)、関西圏５件(前年同期５件)、中部圏３件(前年同期－件)となります。新型コロナウイルス感染症拡大の影響によって、宿泊施設の賃料収入の減少や株式会社ティアンドケイが受託するゴルフ場の休業などが生じたものの、管理運営受託件数の着実な増加やその他の販売用不動産の賃料収入の増加もあり、利益においては前年同期を上回りました。これらの結果、当連結会計年度における売上高は2,639百万円(前年同期比2.1％減)、セグメント利益は916百万円(前年同期比34.9％増)となりました。なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。ｂ．財政状態当連結会計年度における総資産は45,961百万円となり、前連結会計年度と比較して12,406百万円増加しました。このうち、流動資産は前連結会計年度と比較して11,594百万円増加し、残高は41,476百万円となりました。これは主として、販売用不動産が10,506百万円増加したことによるものであります。固定資産は、前連結会計年度と比較して800百万円増加し、残高は4,451百万円となりました。当連結会計年度末における負債は37,923百万円となり、前連結会計年度と比較して12,521百万円増加しました。このうち、流動負債は13,866百万円となり、前連結会計年度と比較して2,773百万円増加しました。これは主として、１年内返済予定の長期借入金が2,886百万円増加したことによるものです。また、固定負債は24,056百万円となり、前連結会計年度と比較して9,748百万円増加しました。これは主として、長期借入金が9,424百万円増加したことによるものであります。当社の借入金等の資金調達の方針として、流動資産である販売用不動産に対し、なるべく長期の借入金とするよう努めております。不動産市況の不測の事態にも対応できるようにするための対策の一つであり、当連結会計年度における資産と負債の流動と固定のバランスに相違があるのは、そのような意図があります。当連結会計年度末における純資産は8,038百万円となり、前連結会計年度と比較して115百万円減少しました。これは主として、親会社株主に帰属する当期純利益344百万円だったものの、剰余金の配当を478百万円実施したことにより、利益剰余金が152百万円減少したことによるものであります。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社の資金状況については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社グループの資金需要の主なものは、不動産投資開発事業における販売用不動産の仕入であります。販売用不動産の仕入は、当該販売用不動産を担保とした金融機関からの借入金等及び営業活動で獲得した資金によって充当しております。当該借入金は、販売用不動産の販売時に一括返済することを基本としているとともに、想定される在庫期間よりも長期性の資金を借入等により調達することで、流動性リスクの軽減を図っております。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社グループが採用している重要な会計方針は、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載のとおりであります。なお、連結財務諸表の作成にあたって、資産・負債や収益・費用に影響を与える見積りは、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。