トーセイ株式会社
有価証券報告書－第71期(令和1年12月1日－令和2年11月30日)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。(1)会社の経営の基本方針当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融の融合を意識した多様な不動産関連事業の推進により社会に貢献し、グループ企業価値を向上することを目指しております。(2)経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題①経営環境未だ新型コロナウイルス感染症の終息が見通せない環境下でありますが、当社グループの主力市場である首都圏不動産投資市場は一時的に停滞を見せたものの、各国の金融緩和政策による世界的な低金利環境と金融機関による融資下支えを背景に、足元の不動産取引量は概ね前期並み水準に回復しています。特に、コロナ禍においても安定稼働している物流施設や投資用マンションに海外投資家の投資資金が流入しており、引き続き需要の増加が期待されます。また、取引価格においては、稼働率回復に時間を要するホテルを除き、投資家の不動産期待利回りに大きな変化は無く、流通価格の下落は軽微であります。ただし、低水準で推移していた首都圏オフィスで空室率上昇と賃料反落が観測されており、今後、コロナ禍を背景とした企業の業績不振や一部企業による大規模なテレワーク移行などがもたらすオフィス需要動向への影響、金融機関の融資姿勢の変化を慎重に注視する必要があります。②中長期的な会社の経営方針、経営戦略当社グループは2021年11月期を初年度とする新中期経営計画「InfinitePotential2023」（2020年12月～2023年11月）を策定致しました。不動産業界を取り巻く環境変化として、地球温暖化や企業の社会的責任対する意識の高まり、少子高齢化社会の進行、DXやITを含むテクノロジーの急速な進展による新しい働き方やライフスタイルの多様化が挙げられます。不動産は暮らしを支える社会的インフラであることを認識し、当社グループは、不動産にかかわる社会的課題に真摯に取り組むとともに、グループの無限大の成長可能性を追求し、邁進してまいります。＜大方針＞『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たなステージを目指す。』＜基本方針＞基本方針１．環境・社会的課題を意識した既存事業の拡大、営業利益増大基本方針２．DXによる既存事業拡充と新たな収益モデルの創出基本方針３．事業規模拡大、保有資産増加、資本効率を意識したバランスシート戦略基本方針４．ガバナンスと効率性の両立を意識したグループ戦略、組織戦略基本方針５．IT活用促進による業務効率・事務効率の改善、生産性向上に資する従業員満足度の向上基本方針６．サステナビリティを意識した事業、マネジメント、ESG経営の推進＜定量計画＞資本効率：最終年度ROE12％以上財務健全性：自己資本比率35％程度ネットDEレシオ1.0倍程度売買事業：安定事業比率（営業利益ベース）50：50株主還元：３年間で配当性向25％から30％へ段階的に引き上げを目指す資本効率を意識した自社株買いの実施検討当社グループは、グループの無限大の成長可能性を具現化すべく、さらなる事業成長と、デジタル技術活用によるビジネスの変革および事業を通じたSDGsへの貢献、ESG経営の推進に取り組んでまいります。具体的には、環境・社会的課題への取組みを各事業の個別施策へ盛り込むことによりグループ一体で取り組みを進めることを目指し、不動産流動化事業では既存不動産の再生によりビルの活用年数を延ばし、快適性・安全性を意識したバリューアップによる付加価値創造で商品の差別化と収益向上を追求してまいります。不動産開発事業においては商品企画に環境への配慮や、防犯・災害への備えなどを盛り込むなど、顧客に支持される商品企画で各商品ブランド価値の向上を目指し、不動産流動化事業・不動産開発事業ともにITを活用した販売活動、投資判断力の強化、グループ連携促進により、事業規模拡大に向けて体制強化を図ります。また、安定収益事業と位置付けるストック・フィービジネスにおいては、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の各事業でESGを意識した高品質なサービスの提供と顧客満足度の向上、ITを活用した業務プロセスの見直し等により、事業規模拡大と収益性向上を目指します。また、DXと不動産の融合を新たな事業機会と認識し、クラウドファンディング事業の運用資産拡大やセキュリティトークンによる投資スキームの事業化など、新たな収益モデルの創出に向けて取り組みを進めます。財務面につきましては、事業規模および資産残高の拡大を下支えすべく、資金調達力を強化し、健全な財務体質を維持しながら、効果的な投資を図ってまいります。また、事業規模の拡大・多様化に伴うグループ組織戦略として、組織の機能整理と再構成、内部統制のより一層の質的な充実、最適なコーポレート・ガバナンス体制を維持し、グループの連携と総合力増大を目指します。さらに、当社グループの最重要財産である人材を活かすため、グループ全体の従業員満足度の向上を図りながら、全役員・従業員の成長、生産性向上のための人材育成を推進してまいります。③優先的に対処すべき事業上、財務上の課題当社グループの優先的に対処すべき事業上、財務上の課題は下記のとおりであります。１．事業上の課題セグメント優先的に対処すべき課題※以下記載のE分野・S分野とは、ESGにおけるE（環境）分野、S（社会）分野を示しています。不動産流動化事業１物件規模、エリアごとの仕入方針の明確化と投資対象物件の拡大、主要取引先とのネットワークを活用した効率的な情報収集とアクイジションの強化２バリューアップガイドラインの見直しと、物件特性・顧客ニーズに即した最適バリューアップの実施３販売ルート・販売手法の拡充および効率性の追求４IT活用による投資判断力の強化（T-Map価格可視化システムの構築）、投資判断者の育成５E分野・S分野を意識したバリューアッププランの研究と販売価格向上・ブランド価値向上不動産開発事業１物件タイプ、用途ごとの仕入方針の明確化、主要取引先とのネットワークを活用した効率的な情報収集とアクイジションの強化２物件タイプ、出口戦略（規模別・エリア別、顧客別等）に即した販売ルート・販売手法の拡充および効率的な販売の実践３開発収益物件における優良テナントの誘致、早期稼働率向上４E分野・S分野およびIoT、5Gを意識した商品企画の追求と供給不動産賃貸事業１固定資産の積み上げおよび、E分野・S分野を意識した物件運用、環境認証取得２早期の稼働率引き上げおよび安定稼働の維持３建物オーナーとしての物件マネジメント力の強化、IT利用促進とDX活用による業務プロセスの変革セグメント優先的に対処すべき課題※以下記載のE分野・S分野とは、ESGにおけるE（環境）分野、S（社会）分野を示しています。不動産ファンド・コンサルティング事業１受託資産残高の拡大（REIT、私募ファンド、CRE）２高品質サービスの提供による顧客（投資家）利益の最大化３不動産アセットマネジメント会社に求められるESG、SDGsへの取組体制構築不動産管理事業１管理物件数拡大に向けた新規案件獲得力の強化および業務品質・CS向上への取組み、プロパティマネジメント（PM）、建物管理（BM）をワンストップで行う管理会社としてのSDGs取組体制の確立２物流施設のプロパティマネジメント（PM）拡大に向けた受託力の強化３IT促進による業務効率化と原価削減による利益率の引き上げホテル事業１早期稼働回復及び営業利益の黒字化、価格以外での訴求力向上による稼働率引き上げ（販売チャネル拡大、ブランド認知向上、コト消費やエモーショナル・バリューの提供による競合との差別化）２ホテル事業拡大に向けた管理体制の構築と強化３E分野・S分野を意識した訴求力あるメニュー提供、リピーター顧客の拡大、客室単価引き上げ２．財務上の課題優先的に対処すべき課題財務戦略１事業拡大に伴う資金調達力の強化（与信枠拡大、固定資産向け調達条件の改善、バンクフォーメーション戦略）２成長投資、財務規律、株主還元のバランスを図ったキャピタルアロケーションによる自己資本比率35％維持、ネットDEレシオ1.0倍程度、安定事業比率（営業利益ベース）50％以上３資本コストを上回るROE12％超の実現（中期経営計画最終年度目標）４グループ全体の効率的な資金管理によるコスト・事務負担の軽減