森ビル株式会社
有価証券報告書－第63期(令和2年4月1日－令和3年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(１)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用関連会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況a.財政状態当連結会計年度の総資産は前連結会計年度に比べ80,616百万円増加し、2,280,994百万円となりました。流動資産は、再開発プロジェクトへの投資などに伴い現預金が減少したことから、6,592百万円減少しました。固定資産は、青海T特定目的会社や青海S1特定目的会社の新規連結等から、87,208百万円増加しました。当連結会計年度の負債は、社債の増加等により、前連結会計年度に比べ45,757百万円増加し、1,711,551百万円となりました。当連結会計年度の純資産は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により、前連結会計年度に比べ34,859百万円増加し、569,443百万円となりました。b.経営成績当連結会計年度の経営成績は、「虎ノ門ヒルズビジネスタワー」が通期稼働したことに加えて、オフィス・住宅ともに高稼働・高単価を維持しましたが、新型コロナウイルス感染症による施設休館等の影響により、当連結会計年度の営業収益は前期比△8.0％の230,082百万円、営業利益は、同△22.6％の50,920百万円、経常利益は、同△20.0％の48,558百万円となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は前連結会計年度に計上した一過性の費用がなくなったことから、同+0.2％の31,417百万円となりました。セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。a.賃貸当連結会計年度においては、オフィス・住宅ともに高稼働・高単価を維持したほか、「虎ノ門ヒルズビジネスタワー」が通期稼働しましたが、新型コロナウイルス感染症による一部施設の休館が影響し、当事業の営業収益は157,179百万円と前連結会計年度と比べ4,618百万円減収となり、営業利益は6,585百万円減の32,195百万円となりました。〈営業収益の内訳〉（単位:百万円）摘要前連結会計年度当連結会計年度賃貸管理事業収益(注)１111,203108,011運営受託事業収益22,88227,620請負工事事業収益(注)２9,83211,322地域冷暖房事業・電気供給事業収益(注)３5,3925,316その他事業収益12,4854,908合計161,797157,179（注)１貸付面積及び貸付戸数摘要前連結会計年度当連結会計年度(オフィス・店舗)貸付面積所有面積566,275.21㎡558,337.24㎡転貸面積210,490.67㎡218,422.89㎡計776,765.88㎡776,760.13㎡(住宅)貸付戸数所有戸数1,342戸1,173戸転貸戸数534戸470戸計1,876戸1,643戸（注)２請負工事件数摘要前連結会計年度当連結会計年度受注件数982件794件完成件数1,016件799件（注)３地域冷暖房・電気供給先摘要前連結会計年度当連結会計年度オフィスビル11棟12棟住宅５棟５棟ホテル２棟２棟地下鉄１駅舎１駅舎その他２棟２棟b.分譲当連結会計年度においては、前連結会計年度に比べてビル売却の増加から、当事業の営業収益は41,968百万円と前連結会計年度と比べ1,358百万円増収となりましたが、前連結会計年度に比べ住宅分譲を抑えたことから営業利益は831百万円減の28,106百万円となりました。c.施設営業当連結会計年度においては、新型コロナウイルス感染症拡大の影響から、「グランドハイアット東京」や「アンダーズ東京」の稼働率が低下したことにより、当事業の営業収益は12,976百万円と前連結会計年度と比べ16,370百万円減収となり、営業利益は7,888百万円減の5,763百万円の営業損失となりました。〈営業収益の内訳〉（単位:百万円）摘要前連結会計年度当連結会計年度ホテル事業収益21,6827,457会員制クラブ事業収益5,5453,788ゴルフ事業収益2,1191,729合計29,34612,976d.海外当連結会計年度においては、新型コロナウイルス感染症の影響はありましたが、「上海環球金融中心」のオフィスが高稼働で推移したことや、円安元高による為替の影響から、当事業の営業収益は24,142百万円と前連結会計年度に比べ436百万円増収となり、営業利益は110百万円増の8,456百万円となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物は税金等調整前当期純利益、有形及び無形固定資産の取得、社債の発行等により、342,199百万円（前連結会計年度比△23,591百万円）となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益等により、87,256百万円の収入（前連結会計年度比△21,056百万円）となりました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、有形及び無形固定資産の取得等により、122,169百万円の支出（前連結会計年度比+66,102百万円）となりました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、社債の発行等により、8,024百万円の収入（前連結会計年度比△65,994百万円）となりました。③生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の実績については「(１)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」におけるセグメントごとの経営成績に関連付けて記載しております。なお、最近２連結会計年度の主要な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、その割合が100分の10以上の相手先がないため、記載を省略しております。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度は、オフィス・住宅ともに高稼働・高単価を維持したほか、「虎ノ門ヒルズビジネスタワー」が通期稼働した一方で、新型コロナウイルス感染症による一部施設の休館等の影響を受けたことにより営業収益は前期と比較して減収となりました。また、同様の理由から営業利益・経常利益は減益となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は、前期の減損損失計上等の一過性の費用がなくなったことから増益となりました。進行する再開発プロジェクトに向け資金調達を実行する一方、利益の積み立てにより自己資本比率を維持することで、引き続き安定的な財政状態を維持しております。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因として、新型コロナウイルス感染症の動向、不動産市況動向、各種法制・税制等の変更、海外の経済情勢及び政治体制並びに為替変動、有利子負債に係る金利環境、自然災害や天災による保有資産の毀損等が考えられます。当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、六本木から新橋・虎ノ門にわたる一帯の戦略エリアにおいて、仕掛かり中の都市再開発プロジェクトへの投資がプロジェクトの進行により発生するため、営業キャッシュ・フローの積立、社債の発行及び借入の実行並びにビル売却等の調達手段を用いて、柔軟かつ安定的に資金調達を行っております。経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、国内外の仕掛かり中の都市再開発・都市開発プロジェクトを順調に推進し、また、エリア全体の価値の向上に寄与するタウンマネジメント及びエリアマネジメントの取り組みを推進することにより、快適で豊かな都市をつくり、育むことを継続的に実現し、グループ全体の価値を向上させることを図っております。さらに、中長期的に安定した成長を可能とする堅固な財務基盤を維持するために、利益の積立により自己資本比率を一定の水準に維持しております。セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。国内、海外とも、賃貸事業においては、再開発事業の推進およびエリアマネジメントに取り組み、保有資産の競争力強化及び将来の開発価値向上に努めました。不動産市況動向や財務規律などを勘案し、オフィスビル・住宅等の売却を実行しています。しかしながら、新型コロナウイルス感染症拡大により、商業施設やホテルを中心に業績に一定の影響が生じており、今後の状況は引き続き注視する必要があります。賃貸賃貸は、オフィス・住宅が高稼働・高単価を維持したほか、「虎ノ門ヒルズビジネスタワー」が通期稼働したこと、再開発プロジェクトの進捗に伴う受託収入が増加した一方、新型コロナウイルス感染症による一部施設の休館等の影響により減収減益となりました。分譲分譲は、ビル売却の増加により増収となりましたが、住宅分譲の減少により減益となりました。施設営業施設営業は、「グランドハイアット東京」や「アンダーズ東京」などの施設が新型コロナウイルス感染症の影響を受けたことなどから減収減益となりました。海外海外は、ホテルおよび展望台等の施設が新型コロナウイルス感染症による一部施設の休館等の影響を受けた一方、「上海環球金融中心」のオフィスは高稼働を維持したほか、円安人民元高の為替の影響などからほぼ横ばいとなりました。②重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、資産・負債や収益・費用の数値に影響を与える見積りを必要とする項目があり、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づき見積り及び判断を行っておりますが、市況の変化等により将来の結果が異なる場合があります。なお、新型コロナウイルス感染症の影響については、ワクチン接種の進行により、徐々に収束することを前提として、固定資産の評価等において会計上の見積りを行っております。連結財務諸表の作成に用いた会計上の見積り及び仮定のうち、特に重要なものは以下の通りです。固定資産の減損当社グループは、他の資産又は資産グループのキャッシュ・フローから概ね独立したキャッシュ・フローを生み出す最小の単位で減損の兆候を判定しております。減損の兆候とは、営業活動から生ずる損益等が２期連続で赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等が該当しますが、判定の結果、減損の兆候があると認められた物件については、当該資産又は当該資産グループから得られる将来キャッシュ・フローの総額がこれらの帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。なお、回収可能価額は正味売却価額又は使用価値のいずれか高い金額によって決定しております。固定資産の評価については、これまでの運営実績、将来の賃貸市場を考慮した事業計画に基づき見積りを行っております。当該見積りには、市場の賃料水準、空室率、割引率などの仮定を用いております。なお、不動産賃貸の市況変化等により、前提条件や事業環境などに変化が見られた場合には、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。