三井不動産株式会社
有価証券報告書－第109期(令和2年4月1日－令和3年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(１)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態及び経営成績の状況の概要は、以下のとおりです。①財政状態および経営成績の状況ａ．財政状態◆資産当期末の総資産は、７兆7,419億円となり、前期末比で3,466億円増加しました。主な増減としては、販売用不動産（仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む）が226億円増加、新規投資等により有形・無形固定資産が436億円増加し、また、投資有価証券が時価評価等により1,610億円増加しました。なお、当期の設備投資額は5,652億円、減価償却費は981億円でした。◆負債当期末の有利子負債（短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、１年内償還予定の社債、ノンリコース１年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額）は、３兆6,234億円となり、前期末比で1,423億円増加しました。なお、資金調達の流動性補完を目的として、コミットメントラインを複数の金融機関との間で設定しており、4,000億円の未使用枠があります。また、当期末の流動比率（流動資産／流動負債）は、前期末の230％から上昇し245％となりました。◆純資産当期末の純資産合計は、２兆6,559億円となり、前期末比で1,694億円の増加となりました。これは、利益剰余金が1,894億円、その他有価証券評価差額金が748億円増加した一方で、土地再評価差額金が1,276億円減少したこと等によります。当期末の自己資本比率は33.0％と前期末の32.6％から上昇し、Ｄ／Ｅレシオ（有利子負債／自己資本）は1.42倍と前期末の1.45倍から低下しました。なお、１株当たり純資産額は、2,656.42円（前期末は2,480.36円）となりました。ｂ．経営成績当社グループの連結業績につきましては、売上高は２兆75億円（前期比1,019億円増、5.3％増）、営業利益2,037億円（前期比768億円減、27.4％減）、経常利益1,688億円（前期比896億円減、34.7％減）となりました。これに特別利益として投資有価証券売却益459億円や固定資産売却益207億円等を計上し、特別損失として減損損失396億円や新型コロナウイルス感染症による損失147億円を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は1,295億円（前期比543億円減、29.6％減）となりました。報告セグメント別の業績は、次のとおりです。各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。①賃貸当期（2020.4.1～2021.3.31）前期（2019.4.1～2020.3.31）増減売上高623,073636,056△12,982営業利益120,777145,893△25,115オフィス賃貸の収益拡大の一方で、主に商業施設において、緊急事態宣言等を受け、施設休館等により第１四半期の利益が大きく減少したことに加え、第４四半期の営業時間短縮の影響等もあり、セグメント全体では129億円の減収、251億円の減益となりました。なお、当期末における当社の首都圏オフィス空室率（単体）は3.1％となりました。（前四半期末比0.4pt減）＜売上高の内訳＞当期（2020.4.1～2021.3.31）前期（2019.4.1～2020.3.31）増減オフィス369,256360,2608,995商業施設208,841240,407△31,565その他44,97535,3889,587合計623,073636,056△12,982・貸付面積の状況（単位：千㎡）当期前期増減（2021.3.31）（2020.3.31）オフィス所有1,9552,051△96転貸1,4381,207231商業施設所有1,8251,675150転貸5335294・期末空室率推移（％）2021/32020/32019/32018/32017/32016/32015/32014/3オフィス・商業施設(連結)2.92.31.82.43.12.23.23.5首都圏オフィス(単体)3.11.91.72.23.42.63.23.3地方オフィス(単体)3.51.31.82.32.33.14.14.3＜当期における主要な新規・通期稼働物件＞・新規稼働物件（当期稼働物件）文京ガーデンゲートタワー東京都文京区2020年４月竣工オフィス三井アウトレットパーク横浜ベイサイド神奈川県横浜市2020年６月開業商業施設RAYARDMIYASHITAPARK東京都渋谷区2020年７月開業商業施設ららぽーと愛知東郷愛知県愛知郡2020年９月開業商業施設RAYARDHisaya-odoriPark愛知県名古屋市2020年９月開業商業施設名古屋三井ビルディング北館愛知県名古屋市2021年１月竣工オフィス・通期稼働物件（前期稼働物件）ららぽーと沼津静岡県沼津市2019年10月開業商業施設OtemachiOneタワー東京都千代田区2020年２月竣工オフィス豊洲ベイサイドクロスタワー東京都江東区2020年３月竣工オフィス＜単体の賃貸事業内訳＞・全体当期前期（2020.4.1～2021.3.31）（2019.4.1～2020.3.31）売上高544,566577,450粗利益67,23194,276粗利益率（％）12.316.3・オフィス・商業施設オフィス商業施設首都圏地方合計首都圏地方合計売上高295,52622,275317,802136,65663,593200,249貸付面積（千㎡）2,6353322,9661,4687502,218棟数（棟）11128139722698空室率（％）3.13.53.12.71.82.4②分譲当期（2020.4.1～2021.3.31）前期（2019.4.1～2020.3.31）増減売上高714,739524,094190,644営業利益118,213123,745△5,531国内住宅分譲は、好調な販売や「ザ・タワー横浜北仲」等の引渡しの進捗等により増収増益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等は、売上が過去最高となった一方で、前期に高利益率物件を売却した反動等により増収減益となりました。セグメント全体では1,906億円の増収、55億円の減益となりました。なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数3,800戸に対する契約達成率は99％となりました。＜売上高・営業利益の内訳＞当期（2020.4.1～2021.3.31）前期（2019.4.1～2020.3.31）増減国内住宅分譲売上高325,364268,66156,703営業利益40,00329,62410,378投資家向け・海外住宅分譲等売上高389,374255,433133,940営業利益78,20994,120△15,910売上高合計714,739524,094190,644営業利益合計118,213123,745△5,531＜国内住宅分譲内訳＞・売上高等の内訳当期（2020.4.1～2021.3.31）前期（2019.4.1～2020.3.31）増減マンション290,254(3,775戸）236,023(3,194戸）54,230（581戸）首都圏268,854(3,332戸）208,144(2,515戸）60,709（817戸）その他21,399(443戸）27,878(679戸）△6,478（△236戸）戸建35,110(515戸）32,638(481戸）2,472（34戸）首都圏33,183（482戸）31,896（466戸）1,287（16戸）その他1,927（33戸）741（15戸）1,185（18戸）売上高合計325,364(4,290戸）268,661(3,675戸）56,703（615戸）・契約状況マンション戸建合計期首契約済み(戸)(A)3,673643,737期中契約(戸)(B)3,1455963,741計上戸数(戸)(C)3,7755154,290期末契約済み(戸)(A)＋(B)－(C)3,0431453,188完成在庫(戸)15017167新規発売(戸)3,1525493,701（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。・期末完成在庫推移（戸）2021/32020/32019/32018/32017/32016/32015/32014/3マンション1501281411083218883170戸建175830406912710065合計167186171148390215183235・当期における主要な計上物件（国内住宅分譲）ザ・タワー横浜北仲神奈川県横浜市マンションＴＨＥＣＯＵＲＴ神宮外苑東京都渋谷区マンションパークコート渋谷ザタワー東京都渋谷区マンションパークシティ武蔵小山ザタワー東京都品川区マンションファインコート稲毛海岸美浜の杜千葉県千葉市戸建・当期における主要な計上物件（投資家向け分譲・海外住宅分譲）新橋M-SQUAREBright東京都港区オフィス名古屋三井ビルディング（本館・新館）愛知県名古屋市オフィス大崎ブライトタワー東京都品川区オフィスグラントウキョウサウスタワー東京都千代田区オフィスMFLP堺大阪府堺市物流施設MFLP茨木大阪府茨木市物流施設MFLP川口Ⅰ埼玉県川口市物流施設パークアクシス東陽町・親水公園東京都江東区賃貸住宅③マネジメント当期（2020.4.1～2021.3.31）前期（2019.4.1～2020.3.31）増減売上高402,929421,490△18,561営業利益39,96955,670△15,700プロパティマネジメントは、新型コロナウイルス感染症の拡大を受けたリパーク（貸し駐車場）の稼働低下等により減収減益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、下期のリハウス（個人向け仲介）の仲介件数は前年同期を上回る水準まで回復したものの、主に第１四半期の店舗休店の影響等により減収減益となりました。セグメント全体では185億円の減収、157億円の減益となりました。＜売上高・営業利益の内訳＞当期（2020.4.1～2021.3.31）前期（2019.4.1～2020.3.31）増減プロパティマネジメント売上高（※）309,099316,228△7,128営業利益21,88832,776△10,887仲介・アセットマネジメント等売上高93,829105,261△11,432営業利益18,08122,894△4,813売上高合計402,929421,490△18,561営業利益合計39,96955,670△15,700※当期末のリパーク（貸し駐車場）管理台数の状況リパーク管理台数：273,704台（前期末：268,771台）・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）当期（2020.4.1～2021.3.31）前期（2019.4.1～2020.3.31）増減取扱高件数取扱高件数取扱高件数仲介1,563,891(38,507件)1,783,232(42,818件)△219,341(△4,311件)・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）当期（2020.4.1～2021.3.31）前期（2019.4.1～2020.3.31）増減取扱高件数取扱高件数取扱高件数販売受託95,385(1,149件)83,840(1,127件)11,544(22件)④その他当期（2020.4.1～2021.3.31）前期（2019.4.1～2020.3.31）増減売上高266,812324,001△57,188営業利益△27,2152,291△29,506主に施設営業において、新型コロナウイルス感染症の拡大を受けた第１四半期のホテル・リゾート施設の休館影響や、その後も国内外の宿泊需要の大幅な低下等により、セグメント全体では571億円の減収、295億円の減益となりました。＜売上高の内訳＞当期（2020.4.1～2021.3.31）前期（2019.4.1～2020.3.31）増減新築請負147,222165,818△18,596施設営業32,73667,448△34,711その他86,85490,735△3,880合計266,812324,001△57,188・受注工事高内訳当期（2020.4.1～2021.3.31）前期（2019.4.1～2020.3.31）増減新築129,875138,494△8,619＜当期における主要な新規・通期稼働物件＞・新規稼働物件（当期稼動物件）三井ガーデンホテル福岡中洲福岡県福岡市2020年７月開業ホテルsequenceMIYASHITAPARK東京都渋谷区2020年８月開業ホテルsequenceKYOTOGOJO京都府京都市2020年８月開業ホテル三井ガーデンホテル豊洲ベイサイドクロス東京都江東区2020年８月開業ホテルMGHMitsuiGardenHotel台北忠孝台湾台北市2020年８月開業ホテルフォーシーズンズホテル東京大手町東京都千代田区2020年９月開業ホテル三井ガーデンホテル京都河原町浄教寺京都府京都市2020年９月開業ホテルHOTELTHEMITSUIKYOTO京都府京都市2020年11月開業ホテルsequenceSUIDOBASHI東京都千代田区2020年11月開業ホテル・通期稼働物件（前期稼動物件）三井ガーデンホテル福岡祇園福岡県福岡市2019年６月開業ホテルハレクラニ沖縄沖縄県国頭郡2019年７月開業ホテル三井ガーデンホテル京都駅前京都府京都市2019年８月開業ホテル三井ガーデンホテル銀座五丁目東京都中央区2019年９月開業ホテル三井ガーデンホテル神宮外苑の杜プレミア東京都新宿区2019年11月開業ホテル三井ガーデンホテル六本木プレミア東京都港区2020年１月開業ホテル三井ガーデンホテル札幌ウエスト北海道札幌市2020年２月開業ホテル②キャッシュ・フローの状況当期末における現金及び現金同等物の残高は、前期末比で82億円増加し、1,877億円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次の通りです。◆営業活動によるキャッシュ・フロー当期は、営業活動により1,878億円の増加となりました。これは、税金等調整前当期純利益1,918億円や減価償却費981億円等によるものです。一方で、法人税等の支払額797億円等による減少がありました。◆投資活動によるキャッシュ・フロー当期は、投資活動により1,310億円の減少となりました。これは、有形及び無形固定資産の取得による支出2,763億円、投資有価証券の取得による支出657億円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出777億円等によるものです。一方で、有形及び無形固定資産の売却による収入2,459億円、投資有価証券の売却による収入695億円等による増加がありました。◆財務活動によるキャッシュ・フロー当期は、配当金の支払や借入金の返済等により、財務活動によるキャッシュ・フローは665億円の減少となりました。③生産、受注および販売の状況生産、受注および販売の状況については、「(１)経営成績等の状況の概要」における報告セグメント別の業績に関連付けて示しています。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、以下の通りです。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．経営成績等当社グループの連結業績につきましては、売上高は２兆75億円（前期比1,019億円増、5.3％増）、営業利益2,037億円（前期比768億円減、27.4％減）、経常利益1,688億円（前期比896億円減、34.7％減）となりました。これに特別利益として投資有価証券売却益459億円や固定資産売却益207億円等を計上し、特別損失として減損損失396億円や新型コロナウイルス感染症による損失147億円を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は1,295億円（前期比543億円減、29.6％減）となりました。また、当連結会計年度末の総資産は７兆7,419億円となり、有利子負債残高は３兆6,234億円となりました。ｂ．経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当連結会計年度のわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の拡大により、経済活動が大幅に制限され、個人消費が縮小するとともに、インバウンド需要が消失し、観光、外食業界を中心に幅広い産業が打撃を受け、企業収益が悪化するなど、極めて厳しい状況が続きました。当不動産業界では、オフィス賃貸事業については、総じて堅調に推移しましたが、企業業績の不透明感や、テレワークの普及等オフィスワーカーの働き方に変化がみられたことなどにより、空室率の上昇傾向がみられました。商業施設賃貸事業については、期初の緊急事態宣言下で、感染拡大防止のために休業した影響等により売上が下振れしましたが、郊外型の施設を中心として一時的に持ち直しの動きもみられました。ホテル施設運営事業については、訪日外国人数が大幅に減少したことに加え、外出や出張の自粛等により売上が大幅に下振れし、厳しい状況となりました。住宅分譲事業については、期初の販売活動休止の影響もあり供給戸数が減少しましたが、住環境に対する関心の高まりやニーズの多様化、低金利の継続等により、顧客の購入意欲は依然として高い状況にあり、マーケットは堅調に推移いたしました。また、不動産投資事業については、実体経済の不透明感から第１四半期において様子見の傾向がみられたものの、第２四半期以降は緩和的な金融環境のなかで拡大傾向が続きました。このような事業環境のもと、当社グループにおきましては、人命を守るために感染拡大防止に積極的に協力するという観点から、商業施設およびホテルの休館など、企業の社会的使命を果たす取り組みを行うとともに、新型コロナウイルス感染症による人々のくらし方や働き方の構造的な変化に対応すべく、法人向け多拠点型シェアオフィス「ワークスタイリング」の拠点拡大、リアル店舗共生型ECモール「＆mall」事業の加速、ホテル客室のテレワーク利用等に取り組むなど、グループ長期経営方針「VISION2025」に基づき、新たな価値創造に取り組んでまいりました。当社グループは、「街づくりを通して、持続可能な社会の構築を実現」に向けて様々な社会課題の解決に寄与することがデベロッパーの社会的使命であると認識しており、「環境負荷低減」と「人材活躍」の分野において新たに数値目標を設定いたしました。特に、脱炭素社会の実現に向けて、グループ全体の温室効果ガス（GHG）排出量を2050年度までにネットゼロとする目標を定めました。電気と熱を安定供給するスマートエネルギープロジェクトを、日本橋エリアに加え、豊洲エリアにおいても稼働させ、供給エリア全体のCO₂排出量を日本橋エリアで約30％、豊洲エリアで約20％削減するとともに、オフィスビル等の使用電力に再生可能エネルギーを組み入れてグリーン化を図るなど、積極的に省エネルギーや再生可能エネルギーの活用に関する取り組みを進めてまいりました。さらに、八重洲エリアにおけるスマートエネルギープロジェクトや、日本橋における木造17階建ての高層オフィスビル計画など、環境を重視した取り組みを一層推進してまいりました。あわせて、企業等に対して気候変動リスクと機会に関する情報開示を推奨する気候関連財務情報開示タスクフォース「TCFD」の提言に基づく情報開示を行いました。また、社会のニーズの変化に対応し、新たな価値創造を実現するため、女性管理職比率を2025年度までに10％、2030年度までに20％とすることを目標として定め、多様な価値観・才能・ライフスタイルを持った人材が、それぞれの持てる力を最大限に発揮するための取り組みを進めてまいりました。これらの様々な取り組みの結果、当社グループの連結業績につきましては、期中に公表した連結業績予想と比較すると、経常利益は１億円下回りましたが、営業収益は575億円、営業利益は37億円、親会社株主に帰属する当期純利益は95億円業績予想を上回る結果となりました。ｃ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループでは、2018年５月にグループ長期経営方針「VISION2025」を策定し、2025年度前後に向けて、連結営業利益は3,500億円程度、うち海外事業利益（※）は30％程度、ROAは５％程度を達成することを目標指標といたしました。当連結会計年度における営業利益は2,037億円、うち海外事業利益は12.6％、ROAは2.8％となりました。グループ長期経営方針公表からの３年間で、目標指標の達成に向けて着実に推移していると判断しておりますが、新型コロナウイルス感染症による経済の急激な落ち込みを受け、当社グループも影響を受けております。新型コロナウイルス感染症の影響も注視しながら、引き続き持続的な利益成長の実現に向けて取り組んでまいります。※海外事業利益＝海外営業利益＋海外持分法換算営業利益（海外所在持分法適用会社について、各社の営業利益または営業利益相当額（当期純利益から税負担分を考慮して簡便的に算出した利益）に当社持分割合を乗じて算出した金額と海外所在持分法適用会社に係る関係会社株式売却益（不動産分譲を目的とした事業に係るものに限る）の合計額）当社グループの連結業績につきましては、売上高は２兆75億円となり、通期業績予想１兆9,500億円に比べて575億円上回り（3.0％増）、営業利益は2,037億円となり、通期業績予想2,000億円に比べて37億円上回り（1.9％増）、経常利益は1,688億円となり、通期業績予想1,690億円に比べて１億円下回り（0.1％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は1,295億円となり、通期業績予想1,200億円に比べて95億円上回り（8.0％増）ました。報告セグメントごとの連結業績に関する通期業績予想比については次のとおりです。賃貸セグメントにおいては、主に新型コロナウイルス感染症の再拡大を受けた第４四半期の２度目の緊急事態宣言発出等に伴い、商業施設において施設売上低下等の影響を受けたこと等により営業利益は1,207億円となり、通期業績予想1,280億よりも72億円の減益となりました。分譲セグメントにおいては、国内住宅分譲では利益率の改善等により営業利益は想定を上回りました。また、投資家向け・海外住宅分譲等では不動産市況や個別物件の状況を考慮した結果、売上は想定を上回ったものの営業利益は想定を下回り、セグメント全体では営業利益は1,182億円となり、通期業績予想1,140億円よりも42億円の増益となりました。マネジメントセグメントにおいては、主に個人向け仲介成約件数が想定以上の実績となったこと等により、営業利益は399億円となり、通期業績予想330億円よりも69億円の増益となりました。その他セグメントにおいては、国内ホテル事業における新型コロナウイルス感染症拡大による宿泊需要の減少等により営業損失は△272億円となり、通期業績予想△260億円より12億円の減益となりました。（注）本報告書の営業収益等は、消費税等抜きで表示しています。＜連結セグメント別業績（通期予想比）＞当期(2020.4.1～2021.3.31)2021年３月期通期業績予想（2020.4.1～2021.3.31）増減売上高営業利益売上高営業利益売上高営業利益賃貸623,073120,777620,000128,0003,073△7,222分譲714,739118,213660,000114,00054,7394,213マネジメント402,92939,969390,00033,00012,9296,969その他266,812△27,215280,000△26,000△13,187△1,215消去又は全社－△47,974－△49,000－1,025合計2,007,554203,7701,950,000200,00057,5543,770（注）2020年11月５日公表時の通期業績予想となります。当連結会計年度の当社グループの経営資源の配分・投入につきましては、有形・無形固定資産について、設備投資5,652億円、減価償却費981億円となり、販売用不動産について、新規投資5,167億円、原価回収5,441億円となりました。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社グループの主要な資金需要は、国内のビル賃貸事業や商業施設賃貸事業等における新規投資や、販売用不動産の取得、および海外事業の拡大に伴う開発資金等であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債およびコマーシャル・ペーパーの発行による資金調達等にて対応していくこととしております。また、手元の運転資金につきましては、当社及び一部の連結子会社においてキャッシュ・マネジメント・システムを導入することにより、資金効率の向上を図っております。当連結会計年度においては、三井不動産における「新宿三井ビルディング」の売却による回収があった一方、「OtemachiOneタワー」等への投資や株式会社東京ドームの連結子会社化、また、三井不動産アメリカグループにおける「50ハドソンヤード」等への投資等によって、投資活動によるキャッシュ・フローが1,310億円減少しました。また、財務活動によるキャッシュ・フローは、短期借入金の返済等によって665億円減少しましたが、営業活動によるキャッシュ・フロー1,878億円で充当し、現金及び現金同等物の期末残高が1,877億円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因につきましては、前記「(１)経営成績等の状況の概要／②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。来期においては、三井不動産における「MFLP船橋Ⅲ」や三井不動産アメリカグループにおける「50ハドソンヤード」等への投資に、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、借入金の調達等の財務活動によるキャッシュ・フローで対応していく予定です。なお、当期末においては現金及び現金同等物に加え、コミットメントラインの未使用枠が4,000億円あります。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計上の見積り及び新型コロナウイルス感染症の影響に関する会計上の見積りの仮定は、「第５経理の状況１．連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりです。