トーセイ株式会社
有価証券報告書－第71期(令和1年12月1日－令和2年11月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(1)経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容①事業環境と経営成績等の状況に関する認識当連結会計年度（2019年12月１日～2020年11月30日）における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により依然として厳しい状況が続いております。各種政策の効果や海外経済の改善もあり持ち直しの動きが見られていましたが、足元では、国内外で新型コロナウイルス感染症が再拡大しており、動向を注視する必要があります。当社グループが属する不動産業界では、2020年１月～９月の国内不動産投資額は一時落ち込みを見せたものの、物流施設とレジデンスを中心に回復し、累計期間では3.4兆円と前年同期比２％の減少にとどまりました。投資市場の先行きに不透明感はありますが、相対的に新型コロナウイルス感染症の影響が軽微な日本市場は海外投資家から人気が高く、インバウンド投資の増加により、世界の都市別投資額では東京が１位となりました（民間調査機関調べ）。首都圏分譲マンション市場では、2020年１月～10月の新規供給戸数は、１万７千戸と前年同期比20.7%減となりました。緊急事態宣言下での販売自粛の影響で４、５月は大きく落ち込みましたが、９、10月は２カ月連続で前年実績を上回り、また、初月契約率も好不調の目安となる70％を上回って推移するなど、持ち直しの動きが見られます。分譲戸建市場では、2020年１月～９月の住宅着工戸数は４万戸と前年同期比で14.2％減少しました（民間調査機関調べ）。2020年４月～10月の建設工事受注高（大手50社）は、６兆4,449億円となりました（前年同期比7.8％減）。公共工事は１兆7,148億円（前年同期比28.1％増）となり９ヶ月連続で増加していますが、新型コロナウイルス感染症の影響による工事遅延等により、民間工事が４兆3,616億円（前年同期比14.6％減）と前年を大きく下回って推移しています。一方、2020年１月～10月の建築費は、鉄筋コンクリート造の建築費坪単価が908千円/坪と前年同期からは下落しましたが（前年同期935千円、2.9％減）、依然として高い水準で推移しています。木造は569千円/坪（前年同期562千円、1.2％増）と緩やかに上昇を続けています（国土交通省調べ）。東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場では、2020年３月から空室率が上昇に転じ、2020年10月時点の平均空室率は3.93％（前年同期比2.30ポイントの上昇）となりました。平均賃料は、前年同月では424円上回っているものの、2020年８月から３ヶ月連続で下落し22,434円/坪となりました。経済の先行き懸念から、拡張の鈍化と、オフィス集約や縮小の動きによる解約が見られており、今後の需給動向が注視されます（民間調査機関調べ）。首都圏物流施設賃貸市場では、2020年10月の賃貸ストックは632万坪（前年同期比10.8％の増加）となりました。空室率は0.4％と2008年の調査開始以降で最も低い水準を維持しており、需給が逼迫する状況が続いています。今後も、Eコマースの利用拡大継続などにより、空室率は低い水準で推移すると見られています（民間調査機関調べ）。不動産ファンド市場は、緩やかに市場規模が拡大しています。J-REITでは物流施設を中心に取得が進み、2020年10月のJ-REIT運用資産額は20.1兆円（前年同期比1.1兆円の増加）となりました。2020年６月時点の私募ファンドの運用資産額21.1兆円と合わせると、不動産証券化市場の規模は41.2兆円となりました（民間調査機関調べ）。東京都ビジネスホテル市場では、2020年８月の客室稼働率は23.6％（前年同期は84.4％）となりました。2020年７月よりGoToトラベルキャンペーンが開始されましたが、対象地域から東京都が除外されたこと等の影響により回復は限定的となりました。また、2020年１月～８月の東京都の全施設タイプにおける延べ宿泊者数は1,948万人泊（前年比62.3％減）となりました。渡航制限継続による訪日外国人の大幅な減少や感染者数再増加の影響を受け、当面は厳しい状況が続くと予想されます（観光庁調べ）。このような事業環境の中、当社グループは不動産流動化事業で収益オフィスビルや賃貸マンション等の一棟販売を進捗させるとともに、不動産開発事業においては、分譲マンションや戸建住宅、物流施設の販売を推進しました。以上の結果、当連結会計年度は、売上高63,939百万円(前連結会計年度比5.3％増)、営業利益6,427百万円(同49.4％減)、税引前利益5,901百万円(同51.2％減)、当期利益3,602百万円(同57.4％減)となりました。セグメントごとの業績は次のとおりであります。(不動産流動化事業)当連結会計年度は、「神楽坂プラザビル」（東京都新宿区）、「T'sgarden北柏」（千葉県柏市）、「駒込３丁目ビル」（東京都豊島区）等43棟のバリューアップ物件の販売を行ったことに加え、Restyling事業において「エコロジー落合レジデンス」（東京都新宿区）、「ヒルトップ横浜東寺尾」（神奈川県横浜市）等で４戸の販売を行いました。当連結会計年度の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、賃貸マンション合わせて25棟、土地７件を取得しております。また、新型コロナウイルス感染症の影響を受け、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、一部の物件についてIAS第２号「棚卸資産」の規定に基づき正味実現可能価額で評価を行っております。これにより売上原価に1,531百万円の評価損を計上しております。以上の結果、不動産流動化事業の売上高は31,154百万円(前連結会計年度比0.5％増)、セグメント利益は5,596百万円(前連結会計年度比27.8％減)となりました。(不動産開発事業)当連結会計年度は、需要が堅調な新築分譲マンションや戸建住宅の販売に注力いたしました。新築分譲マンションでは、「THEパームス相模原パークブライティア」（神奈川県相模原市）において243戸を販売いたしました。戸建住宅では、「THEパームスコート三ツ池公園Ⅱ」（神奈川県横浜市）、「THEパームスコート国分寺恋ヶ窪」（東京都国分寺市）等において、80戸を販売いたしました。その他、物流施設１件、商業施設１件、土地６件を販売いたしました。当連結会計年度の仕入につきましては、賃貸マンション開発用地１件、商業施設開発用地１件、40戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。また、不動産開発事業においても、新型コロナウイルス感染症の影響を受け、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、一部の物件についてIAS第２号「棚卸資産」の規定に基づき正味実現可能価額で評価を行っております。これにより売上原価に6,252百万円の評価損を計上しております。以上の結果、不動産開発事業の売上高は16,171百万円(前連結会計年度比12.7％増)、セグメント損失は3,743百万円(前連結会計年度は1,528百万円の利益)となりました。(不動産賃貸事業)当連結会計年度は、保有する賃貸用棚卸資産21棟を売却したものの、新たに収益オフィスビル、賃貸マンション等17棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資産のリーシング活動にも注力いたしました。以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は5,810百万円(前連結会計年度比2.2％減)、セグメント利益は2,319百万円(前連結会計年度比2.0％減)となりました。(不動産ファンド・コンサルティング事業)当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）846,478百万円から、ファンドの物件売却等により69,998百万円の残高が減少したものの、新たに大型案件のアセットマネジメント業務を受託したこと等により、346,926百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は1,123,406百万円となりました。以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は5,676百万円(前連結会計年度比51.2％増)、セグメント利益は4,193百万円(前連結会計年度比77.3％増)となりました。(注)アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。(不動産管理事業)当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努め、当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で449棟、分譲マンション及び賃貸マンションで246棟、合計695棟（前連結会計年度末比36棟増加）となりました。以上の結果、不動産管理事業の売上高は4,690百万円(前連結会計年度比2.3％増)、セグメント利益は667百万円(前連結会計年度比32.5％増)となりました。(ホテル事業)当連結会計年度は、「トーセイホテルココネ浅草蔵前」、「トーセイホテルココネ上野御徒町」を開業しました。お客様の安全、安心を第一に考え、営業活動にあたりましたが、新型コロナウイルス感染症拡大の影響は大きく、売上高・セグメント損益とも想定を大きく下回りました。以上の結果、ホテル事業の売上高は437百万円（前連結会計年度比59.8％減）、セグメント損失は673百万円(前連結会計年度は99百万円の利益)となりました。②経営成績等に関する分析、検討内容当連結会計年度は、新型コロナウイルス感染症拡大に伴うパンデミックにより先行き不透明感が増していくなか、不動産市場の動向を慎重に注視しながらの仕入販売活動となりました。成長ドライバーである売買事業のうち、不動産開発事業は、ほぼ計画通りに販売を進捗させましたが、中古再生不動産を取り扱う不動産流動化事業は、流動性の低下と流通価格下落が懸念されたことから、第２四半期以降、戦略的に物件販売時期の見直しを行いつつ商品力の弱いストックを優先して販売いたしました。また、第２四半期末には、両事業の棚卸資産評価においてコロナ禍の影響を大きく受ける開発ホテル施設及び開発商業施設を中心に7,680百万円の評価損を計上いたしました。この評価損の計上は、当社の将来リスク軽減に資するものと判断しておりますが、当連結会計年度においては両事業の利益率低下の要因となりました。一方、当社グループが安定収益事業と位置付けるストック・フィービジネスでは、不動産賃貸事業における当社保有物件の稼働率低下は見られず、賃料軽減要請等も含め感染症の影響は軽微であります。また、不動産ファンド・コンサルティング事業は、不動産取得意欲の強い国内外機関投資家需要を取込み、受託資産残高は過去最高の1.1兆円へと成長しました。さらなる事業拡大に向けて、当連結会計年度はクラウドファンディング事業「トーセイ不動産クラウドTRECFUNDING」を立ち上げたほか、セキュリティトークン市場の将来性を踏まえトーセイ・トークン発行に向けた実証実験を始めるなど、積極的に事業を推進いたしました。ホテル事業は、既存３店舗を一時休業し、７月から新規開業の２店舗を加えた６店舗の営業を開始したものの、インバウンド客の消失により稼働は低迷が続いております。2021年秋頃迄には新型コロナウイルス感染症が収束することを期待し稼働回復に努めています。これらの事業活動の結果、当連結会計年度の業績は、売上高は前連結会計年度比5.3％増の63,939百万円、税引前利益は同51.2％減の5,901百万円、当期利益は同57.4％減の3,602百万円となりました。未だ新型コロナウイルス感染症の終息時期が見通せない事業環境でありますが、当社グループは引き続き、手元流動性・財務健全性を確保しながら、将来の成長に向けた仕入活動を拡大し、売買事業の回復を図ってまいります。(2)生産、受注及び販売の状況①生産実績当社グループは、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業及びホテル事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。②受注実績当社グループのうち連結子会社において受注生産を行っておりますが、グループ事業全体における重要性が低いため、受注実績の記載はしておりません。③販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度(自2019年12月１日至2020年11月30日)前連結会計年度比(％)金額(千円)不動産流動化事業31,154,2230.5不動産開発事業16,171,20012.7不動産賃貸事業5,810,503△2.2不動産ファンド・コンサルティング事業5,676,06751.2不動産管理事業4,690,5992.3ホテル事業437,186△59.8合計63,939,7815.3(注)１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度(自2018年12月１日至2019年11月30日)当連結会計年度(自2019年12月１日至2020年11月30日)金額(千円)割合(％)金額(千円)割合(％)トーセイ・リート投資法人8,969,02814.87,385,12911.6３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(3)財政状態当連結会計年度末における財政状態は、総資産161,684百万円(前連結会計年度末比0.1％減)、負債102,714百万円(同0.8％減)、資本58,969百万円(同1.1％増)となりました。また、親会社所有者帰属持分比率は36.5％(前連結会計年度末は36.0％)となっております。(流動資産)当連結会計年度末における流動資産の残高は、105,664百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,669百万円減少しております。これは主に、現金及び現金同等物5,040百万円の増加、当社グループの主力事業であります不動産流動化事業及び不動産開発事業において、物件の売却が仕入を上回ったこと及び棚卸資産評価損による棚卸資産8,156百万円の減少等によるものであります。(非流動資産)当連結会計年度末における非流動資産の残高は、56,020百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,459百万円増加しております。これは主に、有形固定資産14,823百万円の増加、投資不動産10,880百万円の減少等によるものであります。(流動負債)当連結会計年度末における流動負債の残高は、18,786百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,267百万円減少しております。これは主に、借入金4,496百万円の減少等によるものであります。(非流動負債)当連結会計年度末における非流動負債の残高は、83,928百万円となり、前連結会計年度末に比べ5,394百万円増加しております。これは主に、借入金5,640百万円の増加等によるものであります。(資本)当連結会計年度末における資本の残高は、58,969百万円となり、前連結会計年度末に比べ663百万円増加しております。これは主に、利益剰余金1,602百万円の増加、自己株式500百万円の取得等によるものであります。(4)キャッシュ・フロー当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ5,040百万円増加し、37,039百万円となりました。(営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動により獲得した資金は、12,509百万円(前連結会計年度は、3,799百万円の使用)となりました。これは主に、税引前利益5,901百万円、棚卸資産の減少8,154百万円、法人所得税の支払額3,139百万円等によるものであります。(投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動により使用した資金は、4,054百万円(前連結会計年度比90.1％増)となりました。これは主に、投資不動産の取得による支出3,377百万円、その他の金融資産の取得による支出972百万円等によるものであります。(財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動により使用した資金は、3,414百万円(前連結会計年度は、11,412百万円の獲得)となりました。これは主に、長期借入による収入33,963百万円があったものの、長期借入金の返済による支出31,925百万円及び配当金の支払額1,977百万円、自己株式の取得による支出500百万円等があったことによるものであります。キャッシュ・フロー指標のトレンド2018年11月期2019年11月期2020年11月期親会社所有者帰属持分比率(％)37.536.036.5時価ベースの親会社所有者帰属持分比率(％)36.039.133.9キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)9.9－7.3インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)7.9－12.9親会社所有者帰属持分比率：親会社所有者帰属持分／資産合計時価ベースの親会社所有者帰属持分比率：株式時価総額／資産合計キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い(注１)いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。(注２)株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。(注３)キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。(注４)有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。(注５)2019年11月期は、連結キャッシュ・フロー計算書の営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。(5)重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、IFRSに準拠して作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針及び見積りにつきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等(１)連結財務諸表連結財務諸表注記３．重要な会計方針」及び「４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」に記載されているとおりであります。(6)経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について2020年11月期を最終年度とする前中期経営計画「SeamlessGrowth2020」（2017年12月～2020年11月）の計画数値に対する当連結会計年度の実績については以下のとおりとなっております。当連結会計年度の経営成績の分析につきましては前述の「（1）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容」をご参照ください。（中期経営計画「SeamlessGrowth2020」（2017年12月～2020年11月））＜計画＞2018年11月期（当初計画）2019年11月期（当初計画）2020年11月期（当初計画）2020年11月期（2020年１月９日発表の修正後計画）連結売上高678億円834億円1,000億円803億円連結税引前利益100億円113億円120億円130億円３年平均利益成長率－－10％以上10％以上３年平均ROE－－12％以上12％以上安定事業比率（売買事業：安定事業）－－50：5060：40自己資本比率－－35.0％36.0％（注）「当初計画」は、2017年11月期に策定し、2018年１月に公表した中期経営計画「SeamlessGrowth2020」の数値となります。2018年11月期及び2019年11月期については連結売上高及び連結税引前利益のみ開示しております。＜実績＞2018年11月期2019年11月期2020年11月期連結売上高615億円607億円639億円連結税引前利益101億円120億円59億円利益成長率12.4％18.9％－ROE14.0％15.3％11.8％安定事業比率（売買事業：安定事業）56：4455：4524：76自己資本比率37.5％36.0％36.5％（注）2018年11月期及び2019年11月期の利益成長率及びROEについては、それぞれ、単年度の実績数値で算出しております。2020年11月期のROEについては、３年平均の実績数値で算出しております。（当連結会計年度の計画比）当連結会計年度の計画と実績は次のとおりであります。2020年11月期（当初計画）2020年11月期（修正後）（A）2020年11月期（実績）（B）計画比（B）－（A）連結売上高1,000億円803億円639億円△164億円連結税引前利益120億円130億円59億円△71億円３年平均利益成長率10％以上10％以上－－３年平均ROE12％以上12％以上11.8％－安定事業比率（売買事業：安定事業）50：5060：4024：76－自己資本比率35.0％36.0％36.5％－(注)「2020年11月期（当初計画）」及び「2020年11月期（修正後）」は、それぞれ2018年１月に公表した中期経営計画「SeamlessGrowth2020」及び2020年１月に公表した連結業績予想の数値となります。(7)資本の財源及び資金の流動性に関する事項当社グループの事業活動における資金需要は、主に事業用建物および土地の仕入に関するものであります。当社グループはこれらの需要について、自己資金に加え、銀行借入を中心に機動性と長期安定性を重視した資金調達を実施しております。