株式会社プロパスト
有価証券報告書－第35期(令和2年6月1日－令和3年5月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当事業年度のわが国経済は、新型コロナウイルスの影響により、依然として厳しい状況にある中で、持ち直しの動きが続いているものの、一部で弱さが増している状況にあります。個人消費は、消費総合指数が2021年１～３月期が前期比で1.5％減となった他、４月も前月比0.8%減となっております。また、住居を除く実質消費支出も2021年１～３月期が前期比4.3％減となった他、４月も前月比0.6％減となっております。設備投資については、持ち直しています。需要側統計である法人企業統計季報（含むソフトウェア）の2021年１～３月期は前期比0.4％減となり、2020年４～６月期の同6.9％減や2020年７～９月期の同0.5％減からは持ち直しの動きとなっております。一方、供給側統計である資本財出荷指数（除く輸送機器）では、2021年１～３月期が前期比7.8％増となっている他、４月も前月比14.5％増となっております。当社が属する不動産業界においては、底堅い動きとなっております。先行指標となる新設住宅着工戸数は、2021年４月が季節調整済年率換算値で883,000戸となりました。この結果、前月比では0.3％増加し、４ヶ月連続での増加となっております。また、首都圏マンションの初月契約率については、５月が69.3％と前年同月を３ポイント下回ったものの、好不況の分かれ目とされる70％前後を維持しております。このような事業環境の下、当社は新規物件の取得や保有物件の売却を進めてまいりました。この結果、当事業年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。ａ．財政状態当事業年度末の資産合計は、前事業年度末と比較して2,356百万円増加し、24,089百万円となりました。当事業年度末の負債合計は、前事業年度末と比較して525百万円増加し、17,843百万円となりました。当事業年度末の純資産合計は、前事業年度末と比較して1,830百万円増加し、6,245百万円となりました。ｂ．経営成績当事業年度の経営成績は、売上高18,886百万円（前年同期比20.2％減）、営業利益1,714百万円（同11.6％増）、経常利益1,299百万円（同18.6％増）、当期純利益920百万円（同3.3％増）となりました。セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。分譲開発事業は、売上高921百万円（同83.8％減）、セグメント利益42百万円（同77.7％減）となりました。賃貸開発事業は、売上高13,755百万円（同14.7％増）、セグメント利益2,253百万円（同26.2％増）となりました。バリューアップ事業は、売上高4,209百万円（同29.6％減）、セグメント利益471百万円（同27.5％減）となりました。②キャッシュ・フローの状況当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により383百万円増加すると共に、財務活動においても1,114百万円増加しました。一方、投資活動においては386百万円減少いたしました。この結果、資金は前事業年度末に比べて1,116百万円の増加となり、当事業年度末残高は3,665百万円（前事業年度末比43.8％増）となりました。③生産、受注及び販売の実績ａ．販売実績当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度（自2020年６月１日至2021年５月31日）前年同期比（％）金額（百万円）分譲開発事業921△83.8賃貸開発事業13,75514.7バリューアップ事業4,209△29.6合計18,886△20.2（注）１．最近２事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前事業年度（自2019年６月１日至2020年５月31日）当事業年度（自2020年６月１日至2021年５月31日）金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）ピーピーエフエー・ジャパン・スリー特定目的会社2,38110.1－－シノケンリート投資法人－－1,89210.0２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。ｂ．契約実績当事業年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度（自2020年６月１日至2021年５月31日）前年同期比（％）金額（百万円）分譲開発事業930△68.5賃貸開発事業11,727△14.0バリューアップ事業3,783△32.8合計16,440△26.0（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。ｃ．契約残高当事業年度末における契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度末（2021年５月31日）前年同期比（％）金額（百万円）分譲開発事業5123.6賃貸開発事業4,678△40.9バリューアップ事業－－合計4,730△42.7（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定の設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果とは異なる場合があります。なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響に関する会計上の見積り及び判断については、「第５経理の状況１財務諸表等(1)財務諸表注記事項（追加情報）」に記載のとおりであります。②当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．経営成績等１）財政状態（流動資産）当事業年度末における流動資産は、前事業年度末と比較して2,072百万円増加し、23,647百万円（前年同期比9.6％増）となりました。これは主に、保有物件の売却を積極的に進めた一方で業績の原資となる仕入れを推進したことから、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて1,065百万円増加したことによるものであります。また、物件売却を推進したことにより、現金及び預金が1,261百万円増加したことも寄与しております。（固定資産）当事業年度末における固定資産は、前事業年度末と比較して284百万円増加し、442百万円（前年同期比179.6％増）となりました。これは主に、投資有価証券が249百万円増加したことによるものであります。（流動負債）当事業年度末における流動負債は、前事業年度末と比較して872百万円減少し、11,602百万円（前年同期比7.0％減）となりました。これは主に、物件売却を積極的に推進したことにより、短期借入金が930百万円減少したことによるものであります。（固定負債）当事業年度末における固定負債は、前事業年度末と比較して1,397百万円増加し、6,240百万円（前年同期比28.8％増）となりました。これは主に、物件売却を進める一方で物件仕入を推進したことにより、長期借入金が1,387百万円増加したことによるものであります。（純資産）当事業年度末における純資産は、前事業年度末と比較して1,830百万円増加し、6,245百万円（前年同期比41.5％増）となりました。これは主に、当期純利益の計上により繰越利益剰余金が857百万円増加したことによるものであります。また、2020年11月に実施いたしました第三者割当増資を主な要因として、資本金が500百万円増加したこと及び資本準備金が500百万円増加したことが寄与しております。２）経営成績（売上高、売上原価、売上総利益）当事業年度の売上高は、前事業年度と比較して4,787百万円減少し、18,886百万円（前年同期比20.2％減）となりました。分譲開発事業の売上高は、前事業年度と比較して4,780百万円減少し、921百万円（同83.8％減）となりました。賃貸開発事業の売上高は、前事業年度と比較して1,766百万円増加し、13,755百万円（同14.7％増）となりました。バリューアップ事業の売上高は、前事業年度と比較して1,773百万円減少し、4,209百万円（同29.6％減）となりました。売上原価については、売上高の減少の影響から、前事業年度と比較して4,313百万円減少し、15,648百万円（同21.6％減）となりました。この結果、売上総利益は、前事業年度と比較して474百万円減少し、3,237百万円（同12.8％減）となりました。（販売費及び一般管理費、営業利益）販売費及び一般管理費は、前事業年度と比較して652百万円減少し、1,523百万円（前年同期比30.0％減）となりました。主な要因は、分譲開発物件の減少に伴い、モデル設備費用や広告宣伝費が減少したことによるものであります。この結果、営業利益は、前事業年度と比較して178百万円増加し、1,714百万円（同11.6％増）となりました。（営業外損益、経常利益）営業外収益は、前事業年度と比較して６百万円増加し、７百万円（前年同期比571.2％増）となりました。主な要因としては、為替差益が４百万円発生したこと及び受取配当金が１百万円増加したことによるものであります。営業外費用は、前事業年度と比較して18百万円減少し、423百万円（前年同期比4.2％減）となりました。主な要因としては、厳選した上で新規物件の取得を推進したことにより、融資手数料が23百万円増加したものの、保有物件の売却を積極的に推進したことにより、支払利息が46百万円減少したことによるものであります。この結果、経常利益は、前事業年度と比較して203百万円増加し、1,299百万円（同18.6％増）となりました。（特別損益、当期純利益）特別利益は、前事業年度と比較して３百万円増加し、15百万円（前年同期比25.1％増）となりました。当期純利益は、税引前当期純利益が前事業年度と比較して207百万円増加したものの、法人税等合計が177百万円増加したため、前事業年度と比較して29百万円の増加となり、920百万円（同3.3％増）となりました。３）キャッシュ・フロー当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により383百万円増加すると共に、財務活動においても1,114百万円増加しました。一方、投資活動においては386百万円減少いたしました。この結果、資金は前事業年度末に比べて1,116百万円の増加となり、当事業年度末残高は3,665百万円（前事業年度末比43.8％増）となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動により獲得した資金は、383百万円（前年同期は2,007百万円の獲得）となりました。主な要因は、たな卸資産が1,065百万円増加した他、法人税等の支払が276百万円発生したものの、税引前当期純利益として1,314百万円を獲得したことに加えて、前渡金が510百万円減少したことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動により支出した資金は、386百万円（前年同期は29百万円の獲得）となりました。主な要因は、投資有価証券の取得により250百万円の支出が発生したこと、及び定期預金の預入により178百万円の支出が発生したことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動により獲得した資金は、1,114百万円（前年同期は1,422百万円の支出）となりました。主な要因は、第三者割当増資に伴う株式の発行により992百万円を獲得したことによるものであります。ｂ．経営成績に重要な影響を与える要因についての分析当社の経営に影響を与える大きな要因としては、２．事業等のリスクに記載のとおりであります。ｃ．資本の財源及び資金の流動性当社の資金需要の主なものは、運転資金需要と販売用不動産の取得及び建築費に必要な資金等であります。運転資金については、内部資金を充当し、必要に応じて金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産の取得及び建築費等については、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。ｄ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社は、自己資本比率を重要な経営指標として位置づけており、中長期的には30％程度の水準まで向上させてゆく方針です。当事業年度末における自己資本比率は、前事業年度末と比べて5.7ポイント上昇し、25.5％となりました。収益の原資となる販売用不動産の取得については、厳選した上での取得に努めることで総資産の過度な増加を抑制すると共に、着実な利益確保により安定的に自己資本を高めてゆく所存です。ｅ．セグメント毎の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容（分譲開発事業）当事業年度の売上高は、前事業年度と比較して販売物件数が減少したことから、前年同期比4,780百万円減少し、921百万円（前年同期比83.8％減）となりました。セグメント利益は、42百万円（同77.7％減）となりました。セグメント資産については、新規物件を取得したことから、前事業年度と比較して589百万円増加し、1,780百万円（同49.5％増）となりました。（単位：百万円）2021年５月期2020年５月期増減率売上高9215,702△83.8％セグメント利益42190△77.7％セグメント資産1,7801,19049.5％（賃貸開発事業）当事業年度の売上高は、竣工した物件の売却を積極的に推進したことにより、前年同期比1,766百万円増加し、13,755百万円（前年同期比14.7％増）となりました。セグメント利益については、都心部エリアにおける新築物件に対する需要が高いことを背景として利益率が向上したことにより、前年同期比468百万円増加し、2,253百万円（同26.2％増）となりました。セグメント資産については、エリアや駅からの距離等を勘案の上、厳選をしつつ新規物件の取得を進める一方で保有物件の売却を積極的に推進したことから、前事業年度と比較して1,998百万円減少し、12,980百万円（同13.3％減）となりました。（単位：百万円）2021年５月期2020年５月期増減率売上高13,75511,98814.7％セグメント利益2,2531,78526.2％セグメント資産12,98014,979△13.3％（バリューアップ事業）当事業年度の売上高は、新規物件の取得を抑制していたことから販売物件数も限られていたため、前年同期比1,773百万円減少し、4,209百万円（前年同期比29.6％減）となりました。セグメント利益については、利益率は上昇したものの減収効果の影響から前年同期比178百万円減少し、471百万円（同27.5％減）となりました。セグメント資産については、保有物件の売却活動を積極的に推進する一方で賃貸開発事業と同様にエリアや駅からの距離等を勘案の上、厳選したうえで新規物件の取得を進めたことから、前事業年度と比較して1,963百万円増加し、4,572百万円（同75.3％増）となりました。（単位：百万円）2021年５月期2020年５月期増減率売上高4,2095,983△29.6％セグメント利益471649△27.5％セグメント資産4,5722,60975.3％