株式会社明豊エンタープライズ
有価証券報告書－第52期(令和1年8月1日－令和2年7月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、企業の設備投資や雇用環境等の改善が堅調に推移し、景気は総じて緩やかな回復基調が続きました。しかしながら、新型コロナウィルス感染症の世界的な拡大等により、景気の先行きに対する不透明な度合いが急速に強まり、国内外の経済活動に与える影響が計り知れないものとなってまいりました。当社グループが属する不動産業界におきましては、日本銀行や各国中央銀行による緊急金融緩和策により、十分な資金供給がされているものの、金融機関および投資家の慎重な姿勢が強まっており、その投資動向は注視すべき状況にあります。このような事業環境下、当社グループは各事業セグメントにおいて、以下のような取り組みを行いました。不動産分譲事業においては、主要ブランド『MIJAS(ミハス)』『ELFARO（エルファーロ）』事業の仕入・販売活動を積極的に行い、都心近郊におきまして14棟の引渡しを完了いたしました。また、不動産再生事業として『MEBLD.（エムイービルド）』シリーズの開発など、多種多様な商品の提供、不動産投資家様向けセミナーなどにより潜在的な賃貸不動産検討顧客の掘り起こしを行い、顧客との直接の販売網を確立するなどし、更なる収益拡大に努めました。不動産賃貸事業においては、既存オーナー様向けに賃貸トラブルや相続税対策などの各種セミナーを開催するなど、積極的にコミュニケーションを図り、また賃貸管理サービスの品質向上に努め、高稼働率の維持・管理戸数の増加につなげることができました。また、当社グループの賃貸管理サービスに対する高い信頼により、既存オーナー様の『MIJAS（ミハス）』『ELFARO（エルファーロ）』シリーズのリピート購入に繋がるなど、相乗効果を発揮しております。不動産仲介事業においては、不動産分譲事業など他事業を含めた独自の情報網を活用し、顧客ニーズに合わせた物件紹介を行い、収益獲得に努めました。請負事業においては、当社グループによる『MIJAS(ミハス)』シリーズの設計・施工、その他管理物件の特性に合わせたリフォーム・リノベーションを行い収益拡大に努めました。以上の結果、当社グループの当連結会計年度における売上高は、緊急事態宣言発令以降、販売活動が停滞、縮小したことで、販売予定案件が次期にずれ込むなどの影響により、99億７百万円（前連結会計年度比6.9％減）となりました。一方で、販売案件はいずれも安定した利益率・利益額を確保できたこと、販売費・管理費の削減に積極的に取り組んだことなどにより、営業利益は５億51百万円（前連結会計年度比23.1％増）、経常利益は４億44百万円（前連結会計年度比52.8％増）となりました。また、当期実績及び今後の業績動向を踏まえ、繰延税金資産の回収可能性を慎重に検討した結果、2020年７月期第４四半期において、繰延税金資産を追加計上したことにより、親会社株主に帰属する当期純利益は３億５百万円（前連結会計年度比121.5％増）となりました。セグメント別の業績は、次のとおりであります。[不動産分譲事業]不動産分譲事業においては、アパート開発事業である「MIJAS(ミハス)」シリーズを９棟、プレミアム賃貸マンションシリーズ「ELFARO（エルファーロ）」を５棟売却いたしました。また不動産再生事業により都内各所３棟を売却、その他開発事業用地などの売却を行いました。その結果、売上高は74億87百万円（前連結会計年度比7.9％減）、セグメント利益は３億77百万円（前連結会計年度比9.9％増）となりました。[不動産賃貸事業]不動産賃貸事業においては、グループ会社である不動産管理会社の管理事業において順調に管理戸数が増加し、プロパティーマネージメント報酬等により、売上高は21億43百万円（前連結会計年度比4.1％減）、セグメント利益は３億31百万円（前連結会計年度比43.0％増）となりました。[不動産仲介事業]不動産仲介事業においては、関西地区での不動産媒介報酬等により、売上高は１百万円（前連結会計年度比94.4％減）、セグメント利益は１百万円（前連結会計年度比92.8％減）となりました。[請負事業]請負事業につきましては、工事請負の施工及びリフォーム工事等により、売上高は２億63百万円（前連結会計年度比3.5％増）、セグメント利益は18百万円（前連結会計年度比38.9％減）となりました。[その他]その他につきましては、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、主に保険代理業等により、売上高は35百万円（前連結会計年度比13.6％減）、セグメント利益は34百万円（前連結会計年度比13.3％減）となりました。②財政状態の状況当連結会計年度末の総資産残高は、前連結会計年度末と比較して72百万円減少し、114億48百万円となりました。主たる変動要因としては、関係会社に対する貸付未収利息の76百万円の回収などによるものです。負債の残高は前連結会計年度末と比較して２億55百万円減少し、70億75百万円となりました。主たる変動要因としては、開発事業用地等の取得資金として長期借入金(１年内返済予定の長期借入金を含む。以下同様。)が７億82百万円増加しましたが、物件売却等に伴う返済によって、短期借入金が10億63百万円減少したこと等によるものです。純資産は、前連結会計年度末に比べ１億82百万円増加し、43億72百万円となり、自己資本比率においては1.8ポイント増加し、38.1％となりました。主たる要因としては、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により３億５百万円増加したこと、配当金として１億18百万円支出したこと等によるものです。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）の残高は、前連結会計年度末に比べ６億59百万円増加し、22億77百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。[営業活動によるキャッシュ・フロー]営業活動により得られた資金は10億99百万円（前連結会計年度は15億38百万円の支出）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益により２億85百万円増加したこと、たな卸資産の売却により６億４百万円増加したこと等によるものであります。[投資活動によるキャッシュ・フロー]投資活動により支出した資金は、０百万円（前連結会計年度は３億71百万円の収入）となりました。これは主に、有形固定資産の購入等により１百万円減少したことによるものであります。[財務活動によるキャッシュ・フロー]財務活動により支出した資金は４億38百万円（前連結会計年度は12億８百万円の収入）となりました。これは主に、開発事業用地等取得のための資金として、短期借入金及び長期借入金の返済により合計で２億81百万円減少、配当金支払いにより１億18百万円減少したこと等によるものであります。④生産、受注及び販売の状況a.生産実績当社グループは、主として不動産分譲事業、不動産賃貸事業、不動産仲介事業及び請負事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。b.受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。c.販売実績当連結会計年度に販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。[連結セグメント別業績]セグメントの名称当連結会計年度（自2019年８月１日至2020年７月31日）金額(千円)前期比増減率(%)不動産分譲事業共同事業物件195,115100自社単独物件7,292,613△10.3小計7,487,728△7.9不動産賃貸事業2,143,133△4.1不動産仲介事業1,503△94.4請負事業239,68918.0その他35,338△13.6合計9,907,392△6.9(注)1.セグメント間取引については、相殺消去しております。2.不動産分譲事業における共同事業物件の売上高は各物件の総売上高に対し、当社グループ事業シェアに応じた当社グループの売上高であります。（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用ならびに過去の実績や合理的な方法に基づく見積りが行われ、資産・負債や収益・費用の数値に反映されております。なお、これらの見積りについては継続して評価し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積り特有の不確実性が伴うため、実際の結果と異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５経理の状況１．連結財務諸表等連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する分析・検討内容1）財政状態の分析（資産合計）当連結会計年度末の総資産残高は前連結会計年度末と比較して72百万円減少し、114億48百万円となりました。主たる変動要因としては、関係会社に対する貸付未収利息の76百万円の回収などによるものです。（流動資産）当連結会計年度末における流動資産の残高は、104億12百万円となり、前連結会計年度末に比べ１億円減少いたしました。これは、現金及び預金が６億59百万円増加した一方、賃貸アパートメントブランド事業（MIJAS）及び賃貸マンションブランド（ELFARO）の売却等により、たな卸資産等が合計で６億５百万円減少したこと等によるものです。（固定資産）当連結会計年度末における固定資産の残高は、10億36百万円となり、前連結会計年度末に比べ27百万円増加いたしました。これは、減価償却により有形固定資産が７百万円減少したものの、追加計上による繰延税金資産が52百万円増加したこと等によるものです。（負債合計）負債の残高は前連結会計年度末に比べ２億55百万円減少し、70億75百万円となりました。主たる変動要因としては、開発事業用地等の取得資金として長期借入金(１年内返済予定の長期借入金を含む。以下同様。)が７億82百万円増加しましたが、物件売却等に伴う返済によって、短期借入金が10億63百万円減少したこと等によるものです。（流動負債）当連結会計年度末における流動負債の残高は、40億80百万円となり、前連結会計年度末に比べ6億39百万円減少いたしました。これは、新規事業用地取得のための資金として新たに借入を行ったため、一年内返済予定の長期借入金が３億41百万円増加したものの、物件売却等に伴い短期借入金が10億63百万円減少したこと等によるものです。（固定負債）当連結会計年度末における固定負債の残高は、29億94百万円となり、前連結会計年度末に比べ３億84百万円増加いたしました。これは、新規事業用地購入のための資金として長期借入金が４億40百万円増加したこと等によるものです。（純資産合計）純資産は、前連結会計年度末に比べ１億82百万円増加し、43億72百万円となり、自己資本比率においては1.8ポイント増加し、38.1％となりました。主たる要因としては、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により３億５百万円増加したこと、配当金として１億18百万円支出したこと等によるものです。2）経営成績の分析（売上高）詳細につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要、①経営成績の状況」及び「（1）経営成績等の状況の概要、④生産、受注及び販売の状況」をご参照ください。なお、当連結会計年度におきましては売上高が99億７百万円と前連結会計年度と比較して6.9％の減少となり、売上原価83億58百万円（前連結会計年度比8.2％減）を差し引き、売上総利益は、15億48百万円（前連結会計年度比1.3％増）となり減収・増益となりました。これは、当社グループ全体の売上高の約８割を占める不動産分譲事業セグメントにおきまして、緊急事態宣言発令以降、販売活動が停滞、縮小したことで、販売予定案件が次期にずれ込むなどの影響により売上高が減少したものの、販売案件はいずれも安定した利益率・利益額を確保できたこと、販売費・管理費の削減に積極的に取り組んだことが減収・増益の要因となりました。主力の賃貸用アパートメントブランド『MIJAS（ミハス）』シリーズについては、前連結会計年度は22棟の引渡し、当連結会計年度は９棟の引渡しとなりましたが、新たな展開として、プレミアム賃貸マンション事業『ELFARO（エルファーロ）』シリーズ５棟の引渡し、『MEBLD.（エムイービルド）』シリーズを中心とする不動産再生事業として３棟の引渡しなど、多様な顧客ニーズに対応した商品開発に取り組み、主力事業の基盤は変わらず堅調に推移しております。（売上総利益）当連結会計年度の売上原価は、83億58百万円（前連結会計年度比8.2％減）となりました。この結果、売上総利益は、15億48百万円（前連結会計年度比1.3％増）となりました。（営業利益）当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、９億97百万円（前連結会計年度比7.7％減）となりました。主な減少要因は、新規事業用地の仕入及び販売活動に係る広告費用など営業活動費用等の削減等によるものであります。この結果、売上総利益から販売費及び一般管理費を減算した営業利益は、５億51百万円（前連結会計年度比23.1％増）となりました。（経常利益）当連結会計年度の営業外損益について、営業外収益が74百万円（前連結会計年度比5.6％増）、営業外費用が１億81百万円（前連結会計年度比20.3％減）となりました。当連結会計年度の主な内容は、営業外収益が受取利息、営業外費用が支払利息であります。この結果、営業利益に営業外損益を加減算した経常利益は、４億44百万円（前連結会計年度比52.8％増）、売上高経常利益率は、1.8ポイント増加し、4.5％となりました。（税金等調整前当期純利益）税金等調整前当期純利益は、2億85百万円（前連結会計年度比2.0％減）となりました。（親会社株主に帰属する当期純利益）法人税、住民税及び事業税、法人税等調整額等を計上したことにより、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、３億５百万円（前連結会計年度比121.5％増）となりました。3）キャッシュ・フローの状況の分析キャッシュ・フローの状況の分析につきましては、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。4）資本の財源および資金の流動性当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産分譲事業における事業用地等の購入費用であり、その調達手段は主として金融機関からの借入れによっております。事業用地等の購入費用以外の運転資金につきましては、自己資金で対応することを原則とし、借入れに係る費用を低減するよう努めております。金融機関による借入れにつきましては、現状は比較的低コストで調達できているものの、将来の金融環境によっては、コストを含む調達環境が大きく変動するリスクがあります。5）経営成績に重要な影響を与える要因について当社グループの経営成績等に重要な影響を与える要因につきましては、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。6）経営者の問題意識と今後の方針について新型コロナウィルス感染症が、世界的な経済に与える影響は多岐にわたり、景気の先行きは依然として不透明な状況にあります。当社グループの属する不動産業界においては、日本銀行や各国中央銀行による緊急金融緩和策により、十分な資金供給がされているものの、金融機関および投資家の慎重な姿勢が強まって、その投資動向は注視すべき状況にあります。わが国の賃貸不動産市場においては、地方都市を中心として空家数の増加が続いており、全国的な需要回復が難しい中で安定した入居率を確保するには、将来的にも高い入居率が見込める都心エリアへの重点的な物件供給、また付加価値サービスの提供による差別化戦略が求められております。当社は、企業理念である、一生涯のお付き合いをいただける様、「モノ創りにこだわった、総合デベロッパー」として、不動産分譲事業におきまして、好調な賃貸アパートメントブランド『MIJAS（ミハス）』事業（2020年７月期９棟供給済）、プレミアム賃貸マンション『ELFARO（エルファーロ）』事業（2020年７月期５棟供給済）を主力事業とし、年間約25棟前後の供給を計画目標として、事業の用地仕入れ活動および販売活動を積極的に展開してまいります。次期は2014年の供給開始より、累計100棟目（ミハス池袋）を迎え、新たな展開を目指す、主力の『MIJAS（ミハス）』事業に加え、多様な顧客ニーズに対応した商品開発に取り組み、プレミアム賃貸マンション事業『ELFARO（エルファーロ）』シリーズをはじめとし、不動産再生事業『MEBLD.（エムイービルド）』、不動産小口化事業など、安定した収益の更なる確保を目指し事業活動を展開してまいります。また、その他の不動産賃貸事業、請負事業につきましては、今後も事業規模を拡大し、継続的かつ安定的な収益の確保を図ってまいります。