サンフロンティア不動産株式会社
有価証券報告書－第21期(平成31年4月1日－令和2年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。(1)経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、政府による各種政策と日本銀行による金融緩和政策の継続もあって景気は緩やかな回復基調で推移したものの、2020年２月頃より新型コロナウイルス（COVID－19）感染拡大の影響によって経済活動が抑制され、足元では急速に悪化しております。同様に世界経済においても、グローバルなヒトやモノの流れが急速に収縮し、先行きの見通せない極めて不透明な状況となっております。こうした経済全般への悪影響が長期化・深刻化する可能性もあり、今後の動向を注視する必要があります。不動産業界においては、都心オフィスビル市場（都心5区：千代田・中央・港・新宿・渋谷区）の平均空室率が、バブル期の1991年以来の２％を下回り、３月時点では1.50％と、歴史的な低水準で推移しております。また３月時点の平均賃料は22,594円（坪単価）となり、75カ月連続で上昇しました（民間調査機関調べ）。足元のオフィス市況については、既に悪影響が色濃く出ているホテルや商業施設ほどには明確に影響は出ていないものの、新型コロナウイルス感染拡大による経済活動の縮小・停滞はオフィス賃貸需要の先行きに減少懸念を生じさせています。不動産投資市場においては、低金利環境の継続から、国内機関投資家やJ-REIT等の投資意欲は継続しているものの、足元では慎重な姿勢に転じています。このような環境下、当社グループでは、東京都心部における中小型オフィスビルに特化し、不動産再生と活用を軸としたオフィスビル事業を展開しております。「お客様に一番近い不動産会社」を目指し、現場でいち早く市場の動向を感じ、掴み、変化に挑戦することで、お客様視点で真のお困りごと解決力を日々磨き、柔軟でしなやかに事業を伸ばしてまいります。中核事業である不動産再生事業では、不動産サービス部門が現場で培った知見や経験を商品化に反映し、ビルの魅力を最大化させる当社独自の部門連鎖型事業モデルが深化してきております。再生商品をお客様から高くご評価いただいた結果、販売棟数が43棟と大幅に伸長（前年度比＋12棟）したことで売上高は過去最高、また利益率の向上により利益額も過去最高を更新し、グループ全体の業績を牽引しました。不動産サービス事業では、ビルオーナー様に寄り添い、お客様視点での豊富かつ高度なサービスを提供しています。お客様からの信頼を積み上げ、ビルオーナー様や資産家・富裕層といった顧客基盤を伸ばすとともに、リプランニング事業における仕入・商品化・販売の各プロセスにおいて高い付加価値創出の原動力になることで、グループ全体の収益に貢献しました。一方で、オフィスビル事業に続く事業の柱とすべく、ホテルの開発・再生・運営事業を積極的に展開しております。「心温かいホテル」をテーマに、当期は４ホテルを開業しましたが、開業費用（４月に開業した「たびのホテル鹿島」を含む）の増大等により損失となりました。貸会議室事業では順調に拠点を拡大、合計21拠点となり、売上・利益ともに堅調に拡大しました。以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高73,218百万円（前期比37.4％増）、営業利益16,571百万円（同24.6％増）、経常利益16,127百万円（同25.9％増）、親会社株主に帰属する当期純利益10,666百万円（同21.4％増）となりました。各セグメントの業績は次のとおりであります。（不動産再生事業）不動産再生事業では、①リプランニング事業、②賃貸ビル事業、③ホテル開発事業等を行っております。①リプランニング事業では、仕入・商品化・販売という全てのプロセスにおいて、ビル管理や賃貸仲介、売買仲介等の不動産サービス部門や建設部門の現場で培った知見やノウハウを持ち寄り、付加価値を連鎖的に作り上げ、ビルの魅力を最大化する事業モデルを深化させています。仕入れでは、不動産サービスにおいてビルオーナー様と築いてきた信頼関係をベースに、相続や資産の買い替えの際、優先的に当社へご相談いただき直接お譲りいただける等、他社を介さないルートからの物件仕入が増加しております。また、商品化では、オフィスや街、働き方の進化をしっかり捉え、少し先の未来における働き方のスタイルやシーンをデザインする「ものづくり＆サービス」を志向し、テナント様の潜在的なニーズを先取りした、オフィスに対する新たな価値を感じられる商品を提供しております。不動産サービスにおいて蓄積している市場やお客様の声を反映し、建設部門の力で競争力のある仕様にリノベーションし、高稼働かつ高収益なビルに生まれ変わらせています。そして販売においては、地域に根ざし、資産家や富裕層に寄り添う不動産サービス部門との連携により多様な販売ルートを開拓するとともに、街やビル周辺エリアの地歴や社会性も含めて語り、ビルや街が潜在的に持っている価値や目には見えない魅力、将来性をお伝えしながら、資産家・富裕層や事業会社、機関投資家等へ販売しております。また、販売先拡充を図るべく、不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品の販売を始めています。本商品はビルを所有する際に課題となるビル経営面の煩わしさを省くとともに、相続等の際に分割や譲渡を行いやすいという特長があります。そして、数億円単位の東京都心不動産を一口100万円（最低購入単位５口）からご購入いただけることにより、販売先の拡充に繋がっており、リプランニング物件の販売における強みのひとつとなっております。お陰様でお客様よりご好評いただき、2019年９月には第１号案件（800口、８億円）が完売となり、現在第２号案件の組成を進めております。このように、今後もお客様の多様化するニーズにお応えする差別化した商品づくりと仕入れ・販売面における工夫を図ってまいります。業績は、販売棟数が大幅に伸長したことで売上高が過去最高となったことに加えて、利益率が向上し利益も過去最高を更新しました。②賃貸ビル事業においては、ストック事業として安定した収益基盤を構築することを目的に、不動産再生、不動産サービス部門で培った不動産オペレーション力を活かしながら、戦略的に賃料収入の増加を図っております。業績は、リプランニング事業の仕入の進捗に伴う保有ビル数の増加等により売上高、利益ともに増加いたしました。③ホテル開発事業においては、沖縄県恩納村にて進めている当社初の分譲型コンドミニアムホテル「日和オーシャンリゾート沖縄（204区画）」の開発プロジェクトが順調に進捗しており、第一期販売から第四期販売（合計140区画）までいずれも登録完売いたしました。以上の結果、不動産再生事業全体の売上高は60,061百万円（前年同期比32.0％増）となり、セグメント利益は18,855百万円（同26.0％増）となりました。（不動産サービス事業）不動産サービス事業では、①プロパティマネジメント事業、②ビルメンテナンス事業、③売買仲介事業、④賃貸仲介事業を行っております。そして、これら各事業部門がそれぞれ現場で培った専門性を持ち寄り協力し、創意工夫を重ねることにより付加価値を連鎖的に生み出し、リプランニング事業における高い収益性を創出する基盤となっております。①プロパティマネジメント事業においては、きめ細やかなビル管理・メンテナンスによってテナント満足度を高めるとともに、土地勘を強みとしたテナント誘致、適正賃料への条件改定や電力需給契約の見直し等によって収益改善等に取り組むことで、高収益・高稼働なビル経営を実現させております。足元の環境下では、新型コロナウイルスの影響を受けているテナント様や不安を抱えているビルオーナー様に誠実に寄り添い、正確な情報提供と現場を熟知した対応力で、調和の取れたビル経営を推進し、世の中の安定にも資することでお客様からの信頼を積み重ねてまいります。また、ビルオーナー様の資産内容やビル経営の潜在的なお困りごとに対してもご提案を行い、設備改修や省電力化等の工事受注や売買仲介、リプランニング物件の販売機会を創出することで、長期的で安定的な当社グループの顧客基盤と収益基盤の拡充に貢献しております。業績は、これらお客様視点で付加価値の高いサービスを提供してきたことにより、受託棟数、稼働率ともに伸長し、前年同期に比べ売上高、利益ともに増加いたしました。2018年３月末2019年３月末2020年３月末受託棟数372棟373棟392棟稼働率95.7％97.5％98.6％②ビルメンテナンス事業においては、外窓・外壁等のブランコによる高所清掃、補修作業を強みに、プロパティマネジメント部門との協働を推進しております。業績は、防水工事、外壁改修工事が伸長したことにより、前年同期に比べ売上高は横ばいだったものの、利益は増加いたしました。③売買仲介事業においては、不動産コンサルティングの一環としてプロパティマネジメントや賃貸仲介をはじめとする他部門からの紹介案件にスピード対応で取り組むと共に、リプランニング物件の仕入、販売等に貢献することでグループ全体の業績に貢献しております。業績は、社内からご紹介いただいたビルオーナー様の案件で成約実績を積み上げたこと等により、前年同期に比べ売上高、利益ともに増加いたしました。④賃貸仲介事業においては、2019年７月に浜松町店を開設し、都心５区を中心とした12拠点のサービス網を展開しております。地域のビルオーナー様に寄り添う身近な相談窓口として機能し、ビルオーナー様のお困りごとを空室という一面のみではなく、高齢化で苦慮する管理や相続、建物の老朽化といった多面的で長期的な視点で捉え、ご提案を行なっております。このようなお客様との日々の細やかなコミュニケーションが、リプランニング事業における仕入や販売、改修工事受注や売買仲介等、お客様視点に立った高い付加価値創出の原動力となり、当社グループの収益に貢献しております。業績は、前年同期に比べ売上高、利益ともに増加いたしました。以上の結果、不動産サービス事業全体の売上高は3,476百万円（前年同期比9.3％増）となり、セグメント利益は2,253百万円（同18.7％増）となりました。（オペレーション事業）オペレーション事業では、①ホテル運営事業、②貸会議室事業を行なっております。①ホテル運営事業においては、2020年２月に「たびのホテル倉敷水島」（155室）が開業し、３月末時点で国内16ホテル（2,108室）を運営しております（2020年４月には「たびのホテル鹿島」（194室）が開業し、17ホテル（2,302室）となりました）。今後については、当社グループが自ら開発、所有、運営する方式、外部のオーナー様が所有するホテルを当社グループがオペレーターとして長期賃借する方式、加えてＭ＆Ａ等、多様な方法を活用して運営ホテル数の拡大を図ってまいります。業績は、当連結会計年度で４ホテルを新規開業したことに伴い、売上高は堅調に推移したものの、開業準備費用等の増大および新型コロナウイルス感染拡大による一部ホテルにおける稼働率の著しい低下により、前年同期に比べ売上高は増加しましたが、損失を計上いたしました。②貸会議室事業においては、2020年３月にビジョンルーム銀座一丁目別館（198席）、ビジョンルーム四ツ谷（45席）をオープンし、３月末時点で貸会議室「ビジョンセンター」11拠点・「ビジョンルーム」６拠点、レンタルオフィス「ビジョンオフィス」３拠点、コワーキングスペース「ビジョンワークス」１拠点の合計21拠点（約7,300席）を運営しております。このように拠点網を拡大し、ご利用者様視点でサービス品質を磨いてきたことで、リピーターや紹介によるご利用が着実に増加し、また、大型案件等を中心に稼働率向上に貢献しました。業績は、2020年２月以降、新型コロナウイルス感染拡大による影響によりキャンセルが相次いだものの、感染症対策（換気、消毒、間隔等）を施した会議室やＢＣＰ対策によるサテライトオフィス利用という新しいニーズを取り込めたことによりその影響は限定的に留まり、前年同期に比べ売上高、利益ともに増加いたしました。以上の結果、オペレーション事業全体の売上高は5,405百万円（前年同期比38.7％増）となり、セグメント損失は192百万円となりました。（その他）その他では、①滞納賃料保証事業、②海外事業、③建設事業等を行っております。①滞納賃料保証事業においては、2020年４月施行の民法改正による機関保証へのニーズの高まりを好機と捉え、ビルオーナー様、協力会社様向けのセミナーを精力的に開催する等、保証システムの浸透と認知度向上に努め、多くの反響とご好評をいただいております。業績は、テナントの保証審査における実態調査を徹底、厳格化し、賃料滞納時には賃料保証のみならず、明け渡しまでを誠実にサポートすることで、ビルオーナー様に寄り添った実績を積み上げた結果、新規保証、再保証ともに取り扱い件数が堅調に推移し、前年同期に比べ売上高、利益ともに増加いたしました。②海外事業においては、成長が期待できる東南アジアへ進出し、日本の高度な施工技術によるマンション・住宅等を中心とした不動産開発を行い、アジアの方々に日本品質を体感いただくことに拘って事業を展開しております。業績は、ベトナム・ダナンにおいて高層分譲マンション「HIYORIGardenTower（28階建、306戸）」が2019年12月に竣工、順次引渡しを開始したことと、同じくダナンにおいて全ての許認可を取得した段階の開発用地を売却したことにより前年同期に比べ売上高、利益ともに大幅に増加しました。③建設事業においては、事業用ビルのリニューアル企画や修繕・改修工事、および2019年１月にＭ＆Ａによりグループ会社化した株式会社光和工業（2020年４月１日にSFエンジニアリング株式会社に商号を変更）が内装仕上工事業等を行っております。業績は、受注した工事が順調に進捗し引き渡しとなったこと等により、前年同期に比べ売上高、利益ともに大幅に増加いたしました。以上の結果、その他全体の売上高は5,659百万円（前年同期比275.2％増）となり、セグメント利益は1,419百万円（同80.9％増）となりました。（新型コロナウイルス感染症拡大に伴う影響について）当連結会計年度における感染症拡大に伴う当社グループ事業の影響は、オペレーション事業（ホテル運営事業、貸会議室事業）において予約キャンセルが相次いだことによる稼働率の著しい低下等の影響があったものの、不動産再生事業、不動産サービス事業ともにほとんど影響が無く、当社グループ全体の経営成績に与える影響は軽微であります。生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。①生産実績当社グループ(当社及び連結子会社、以下同じ。)は、生産業務を定義することが困難であるため、生産実績の記載は省略しております。②受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載は省略しております。③販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称金額(千円)前期比(％)不動産再生事業60,061,28532.0不動産サービス事業3,476,3799.3オペレーション事業5,405,53738.7その他5,659,313275.2調整額△1,384,253―合計73,218,26137.4(注)１調整額はセグメント間の取引消去であります。２主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合相手先前連結会計年度当連結会計年度金額(千円)割合(％)金額(千円)割合(％)合同会社パシフィックファイブ――9,800,00013.4合同会社パシフィックスリー7,200,00013.5――３前連結会計年度の合同会社パシフィックファイブ及び当連結会計年度の合同会社パシフィックスリーに対する販売実績は、当該販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10未満のため、記載を省略しております。４上記の金額には消費税等は含まれておりません。(2)財政状態の状況当連結会計年度末における総資産は130,293百万円（前期比17.5％増）、負債は65,483百万円（同19.0％増）、純資産は64,809百万円（同16.0％増）となりました。総資産の増加の主な要因は、流動資産の仕掛販売用不動産の増加18,122百万円、その他に含まれる未収消費税等の増加839百万円、有形固定資産の増加1,074百万円、投資その他の資産に含まれる長期差入保証金の増加1,513百万円等があったものの、一方で現金及び預金の減少1,629百万円、販売用不動産の減少839百万円等があったことによるものであります。負債の増加の主な要因は、買掛金の増加1,455百万円、１年以内返済予定の長期借入金の増加1,736百万円、未払法人税等の増加904百万円、長期借入金の増加5,155百万円等があったことによるものであります。純資産の増加の主な要因は、親会社株主に帰属する純利益の計上10,666百万円等の増加があったものの、期末配当金の支払い1,877百万円等があったことによるものであります。なお、自己資本比率は49.6％（同0.7ポイント減）となりました。(3)キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動による資金が2,697百万円減少、投資活動による資金が4,441百万円減少、財務活動による資金が5,535百万円増加した結果、期首残高に比べ1,539百万円減少し、当連結会計年度末残高は17,394百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フロー及びそれらの要因は、次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動においては、2,697百万円（前期は5,988百万円の支出超過）の支出超過となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益16,086百万円及び減価償却1,301百万円、仕入債務の増加による収入1,644百万円等があったものの、一方でたな卸資産の増加による支出16,962百万円及び法人税等の支払額4,735百万円等があったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動においては、4,441百万円（前期は4,258百万円の支出超過）の支出超過となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出2,859百万円、差入保証金の差入による支出1,614百万円等があったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動においては、5,535百万円（前期は6,599百万円の収入超過）の収入超過となりました。これは主に、長期借入れによる収入27,800百万円等があったものの、一方で長期借入金の返済による支出20,895百万円及び配当金の支払額1,875百万円等があったことによるものであります。（資本の財源及び資金の流動性について）当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産再生事業に関するたな卸資産の仕入れであります。たな卸資産の仕入れは、個別のたな卸資産を担保とした金融機関からの長期借入金及び営業活動で獲得した資金によって行っております。当該たな卸資産は一年以内を目途に販売することとし、借入金は、月例約定返済を織り込みつつ、たな卸資産の販売時に一括返済することを基本方針としており、資金の流動性は十分に確保されております。（財務施策について）当社グループにおける財政施策については、有利子負債に占める短期借入金の比率を下げ、長期借入金の比率を上げることによって加重平均借入期間を伸長させる負債構造としております。加えて、現金及び預金を手厚く確保することを基本方針としており、強固な財務基盤の構築に取り組んでおります。(4)重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は、実際の結果と異なる可能性があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（追加情報）」に記載しております。