株式会社オープンハウス
有価証券報告書－第24期(令和1年10月1日－令和2年9月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態及び経営成績の状況の概要は、以下のとおりです。①財政状態および経営成績の状況a.財政状態イ．資産当社グループの当連結会計年度末における総資産は569,038百万円となり、前連結会計年度末と比較して123,133百万円増加いたしました。これは主として、販売用不動産及び仕掛販売用不動産が合わせて12,766百万円減少した一方、現金及び預金が83,872百万円、プレサンスコーポレーションの株式取得等に伴い投資有価証券が40,170百万円増加したこと等によるものであります。ロ．負債負債は335,342百万円となり、前連結会計年度末と比較して27,505百万円増加いたしました。これは主として、短期借入金及び長期借入金（一年内返済予定の長期借入金を含む）が合わせて23,307百万円増加したこと等によるものであります。ハ．純資産純資産は233,695百万円となり、前連結会計年度末と比較して95,628百万円増加いたしました。これは主として、新株の発行及び自己株式の処分による資金調達により資本金及び資本剰余金並びに自己株式が合わせて44,984百万円、利益剰余金が51,417百万円増加したこと等によるものであります。b.経営成績当社グループの当連結会計年度における業績は、売上高は575,951百万円（前連結会計年度比6.6％増）、営業利益は62,129百万円（同7.5％増）、経常利益は77,357百万円（同40.8％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は59,491百万円（同51.0％増）となりました。セグメント別の概況は次のとおりであります。（戸建関連事業）戸建関連事業につきましては、売上高は379,656百万円（前連結会計年度比11.5％増）、営業利益は40,677百万円（同24.7％増）となりました。これは、新型コロナウイルス感染症の拡大による販売機会の減少により、仲介契約件数は一時的に減少したものの、新しい生活様式のもとで戸建に対する関心が高まり、販売が順調に推移したことによるものです。イ．仲介（オープンハウス）2020年７月、当連結会計年度において７店舗目となる六本松営業センターを福岡県福岡市中央区に開設いたしました。これにより、東京都、神奈川県、愛知県、埼玉県、千葉県を含めた６都県において計49店舗の営業センターを通じて、販売力の強化に努めてまいりました。その結果、仲介契約件数は6,940件(前連結会計年度比26.1％増）と好調に推移いたしました。ロ．都心部戸建分譲（オープンハウス・ディベロップメント）販売形態別の状況は次のとおりであります。販売形態棟数売上高（百万円）前連結会計年度比増加率（％）新築一戸建住宅分譲2,804116,69718.2土地分譲2,645108,0618.0建築請負1,59723,6227.8その他－590－合計－248,97112.5ハ．建築請負（オープンハウス・アーキテクト）首都圏の建売住宅を分譲する一般法人向け建築請負が順調に推移したことに加え、当社グループ内においても請負棟数を伸ばしてまいりました。その結果、内部取引を含む売上高は55,508百万円（前連結会計年度比15.2％増）となりました。ニ．準都心部戸建分譲（ホーク・ワン）首都圏の準都心部を中心として、新築一戸建住宅の分譲に注力してまいりました。仕入の基準を見直したことに加え、新型コロナウイルス感染症の流行に対する新しい生活様式の下で、戸建に対する関心が高まったことを受け、販売が順調に推移したことにより、売上総利益率が大幅に改善いたしました。その結果、売上高は87,094百万円（前連結会計年度比5.8％増）、営業利益は6,504百万円（同43.9％増）となりました。（マンション事業）マンション事業につきましては、東京都23区、愛知県、福岡県の都心部において新築分譲マンションを展開しており、引渡戸数は増加させつつ、開発用地の高騰を受け東京都23区より愛知県の構成比を高めるなど、業績は計画通りに推移いたしました。その結果、売上高は58,169百万円（前連結会計年度比4.6％減）、営業利益は9,608百万円（同11.2％減）となりました。なお、販売形態別の状況は次のとおりであります。販売形態戸数売上高（百万円）前連結会計年度比増加率（％）マンション分譲1,22457,932△4.5その他－237－合計－58,169△4.6（収益不動産事業）収益不動産事業につきましては、新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い、当社グループが属する不動産業界においても賃料の低下並びに売買市場の状況悪化が散見されており、金融機関による投資家及び物件の選別が進むことが懸念されました。しかしながら、当社グループが顧客とする事業法人、富裕層が投資対象とする賃貸マンション、オフィスビル等に対する需要は高く、販売は順調に推移いたしました。その結果、売上高は112,154百万円（前連結会計年度比3.5％増)、営業利益は10,485百万円（同8.7％減）となりました。（その他）その他につきましては、海外不動産に関する税制改正により、アメリカ不動産に対する投資意欲が一時的に低下したほか、新型コロナウイルス感染症の拡大防止のため商談の機会が減少したことによる影響はみられたものの、資産分散を目的とする投資需要は堅調に推移いたしました。その結果、売上高は25,970百万円（前連結会計年度比15.0％減)、営業利益は2,314百万円（同38.7％減）となりました。②キャッシュ・フロー当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前連結会計年度末に比べて83,872百万円増加し、219,218百万円となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果獲得した資金は、48,793百万円（前連結会計年度は14,344百万円の獲得）となりました。これは主として、法人税等の支払額が20,593百万円あった一方、税金等調整前当期純利益77,357百万円（うち持分法による投資利益17,786百万円は資金の獲得に影響していません）並びにたな卸資産の減少額が12,516百万円あったこと等によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果使用した資金は、24,054百万円（前連結会計年度は4,800百万円の使用）となりました。これは主として、関係会社株式の取得による支出が22,973百万円あったこと等によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果獲得した資金は、59,430百万円（前連結会計年度は7,186百万円の獲得）となりました。これは主として、配当金の支払額が8,074百万円あった一方、借入金の返済による支出及び借入れによる収入の合算による正の収支が23,310百万円、株式の発行による収入及び自己株式の売却による収入の合計が44,391百万円あったこと等によるものであります。（２）生産、受注及び販売の実績①生産実績当社グループの生産実績は、販売実績とほぼ一致しておりますので、生産実績に関しては販売実績の項をご参照ください。②受注実績当連結会計年度における建築請負の受注状況は次のとおりであります。セグメントの名称受注高（百万円）前連結会計年度比増減率（％）受注残高（百万円）前連結会計年度比増減率（％）戸建関連事業61,7593.542,1453.5（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．上記以外のセグメントについては、提供するサービスの性格上、受注状況の記載になじまないため、記載を省略しております。③販売実績販売実績については、「（１）経営成績等の状況の概要」におけるセグメント別の業績にて示しております。（３）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、以下の通りです。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容a.経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により、厳しい状況が続いております。企業収益は減少が続き、設備投資並びに輸入等は弱含みで推移している一方、個人消費は増加に転じ、生産並びに輸出においても同様の動きがみられるほか、公共投資は堅調に推移するなど、持ち直しの動きがみられております。当社グループが属する不動産業界につきましても、2020年の地価調査における基準地価の全国平均は商業地、住宅地ともに下落に転じております。総じて、新型コロナウイルス感染症の拡大に伴う経済活動の先行不透明感の影響が懸念されたことによるものです。しかしながら、地価に与える影響の程度は土地に対する需要の特性並びに地域の経済構造などにより異なり、地価動向の変化の程度は様々であります。人の移動が制限されたことにより、外国人観光客の影響の大きいホテル、商業用地等に対する需要は低下する一方、宅配の増加に伴う物流施設並びに実需向けの住宅等に対する需要はむしろ高まっております。このような事業環境のもと、新型コロナウイルス感染症の拡大による環境の変化をきっかけとして、家族が揃って自宅で過ごす時間が増えたこと並びにテレワークの機会が増えたことにより、ワークスペースを確保したいなどの住まいに対する新たなニーズに応えることが容易な戸建が注目されることとなり、当社グループにおいては戸建等の仲介契約件数は、前連結会計年度の実績を大きく上回って推移いたしました。また、当連結会計年度よりプレサンスコーポレーションを持分法適用関連会社としたことに伴い、持分法による投資利益を計上いたしました。b.経営成績の分析イ．売上高当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して35,574百万円増加の575,951百万円（前連結会計年度比6.6％増）となりました。これは、戸建関連事業の売上高が39,128百万円増加して379,656百万円（同11.5％増）となったこと等によるものであります。ロ．売上原価、売上総利益当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して30,922百万円増加の481,638百万円（前連結会計年度比6.9％増）となり、売上総利益は4,651百万円増加の94,312百万円（同5.2％増）となりました。売上総利益率は、0.2ポイント低下して16.4％（前連結会計年度は16.6％）となりました。これは、主として収益不動産事業において、新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い、賃料の低下並びに売買市場の状況悪化が散見されており、金融機関による投資家及び物件の選別が進むことが懸念されることから、売上総利益率の低い物件においても引き渡したこと等によるものです。ハ．販売費及び一般管理費、営業利益販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して、304百万円増加の32,183百万円（前連結会計年度比1.0％増）となりましたが、販売費及び一般管理費率は0.3ポイント低下して5.6％（前連結会計年度は5.9％）となりました。これは主として、新型コロナウイルス感染症の拡大予防の観点より、大人数が集まる催しの開催を控えたこと等によるものであります。営業利益は4,347百万円増加して62,129百万円（同7.5％増）となりました。なお、売上高営業利益率は、0.1ポイント上昇して10.8％（前連結会計年度は10.7％）となりました。ニ.営業外損益、経常利益営業外収益は、前連結会計年度と比較して17,944百万円増加の18,356百万円（前連結会計年度比4,352.0％増）となりました。これは主として、プレサンンスコーポレーションを持分法関連会社化したことに伴い持分法による投資利益17,786百万円を計上したこと等によるものであります。営業外費用は、136百万円減少して3,128百万円（同4.2％減）となりました。この結果、経常利益は、22,428百万円増加して77,357百万円（前連結会計年度比40.8％増）となりました。なお、売上高経常利益率は、3.3ポイント上昇して13.4％（前連結会計年度は10.2％）となりました。ホ．特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益親会社株主に帰属する当期純利益は、20,083百万円増加して59,491百万円（前連結会計年度比51.0％増）となりました。なお、売上高当期純利益率は、3.0ポイント上昇して10.3％（前連結会計年度は7.3％）となりました。②経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、2017年11月に中期経営計画「ＨｏｐＳｔｅｐ５０００」を策定し、最終年度である2020年9月期の経営上の目標とする指標として、収益面では売上高500,000百万円、経常利益60,000百万円、親会社株主に帰属する当期純利益40,000百万円のほか、資本政策としてＲＯＥ30.0％、自己資本比率30.0％、配当性向20.0％以上を設定いたしました。本中期経営計画の最終年度となる当連結会計年度の業績及び目標に対する達成状況につきましては、売上高575,951百万円（目標に対する達成率115.2％）、経常利益77,357百万円（同128.9％）、親会社株主に帰属する当期純利益59,491百万円（同148.7％）、ＲＯＥ32.1％（2.1ポイント超過）、自己資本比率41.0％（11.0ポイント超過）、配当性向15.2％（4.8ポイント未達、但しプレサンスコーポレーションに対する持分法による投資利益を除いた場合の配当性向は21.7％）となり、大部分の指標で大幅に超過して達成いたしました。また、当連結会計年度の業績及び業績予想（2020年5月15日発表）に対する達成状況につきましては、売上高575,951百万円（業績予想に対する達成率101.0％）、営業利益62,129百万円（同100.2％）、経常利益77,357百万円（100.5％）、親会社株主に帰属する当期純利益59,491百万円（100.8％）といずれも達成いたしました。加えて、セグメント別の売上高及び目標に対する達成率は、戸建関連事業379,656百万円（目標に対する達成率100.4％）、マンション事業58,169百万円（同100.3％）、収益不動産事業112,154百万円（同102.0％）、その他事業25,970百万円（同108.2％）となり、全てのセグメントで達成いたしました。③資本の財源及び資金の流動性について当社グループの主な資金需要は、各セグメントにおける事業用地、物件取得、建設資金、事業拡大のための投資資金並びに運転資金であります。それらの財源については、自己資本並びに金融機関から調達した有利子負債等を充当することに加え、資金使途に応じた幅広い資金調達手段の確保に努めております。④重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定の設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。