ウェルス・マネジメント株式会社
有価証券報告書－第21期(平成31年4月1日－令和2年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】業績等の概要(1）業績当連結会計年度（2019年4月１日～2020年３月31日）における我が国経済は、政府による経済・金融政策を背景に企業収益や雇用環境の改善傾向がみられ、当年度前半にかけて景気は緩やかな回復基調で推移いたしました。一方で、2020年２月以降は新型コロナウイルス感染症が内外経済に甚大な影響を与え始め、米中通商問題等の海外経済の動向や金融資本市場の変動の影響、2019年10月の消費税率引上げ後の消費者マインドの動向などにより、当年度後半より景気は急速に減速しております。当社グループの属する不動産市場におきましては、一部で過熱感が見られるものの、日本銀行によるマイナス金利政策を背景とする国内の投資意欲の継続により当年度前半にかけて順調に拡大いたしましたが、コロナウイルス感染症の拡大を受け当年度第４四半期にはＪ－ＲＥＩＴの投資口価格の暴落に端を発しその流動性は大きくシュリンクしました。また、ホテル業界におきましては、昨年夏より日韓関係の悪化に伴い、韓国からの訪日外国人客の著しい減少を受けRevPar（RevenuePerAvailableRoom：販売可能な客室一室あたりの売上）の低下等業界自体の成長率の鈍化が顕著になってきましたが、2019年末までは訪日外国人数は昨年対比で着実に伸びておりマーケット自体は順調に成長しておりました。しかしながら2020年に入ってからは中国武漢に端を発したと考えられる新型コロナウイルス感染症のパンデミック（感染爆発）により世界中で人の移動が制限され、当年度第４四半期の当業界の稼働率、客室平均単価とも過去例を見ない水準まで落ち込みました。2020年4月上旬より我が国は政府の発表した非常事態宣言の影響によりホテル宿泊需要は皆無の状況であり、パンデミックの解消や非常事態宣言の解除の目途がつくまで厳しい状況が続くものと考えられます。このような事業環境の下、中長期的な宿泊需要の取り込みと収益基盤の拡大を目的として当社連結子会社である株式会社ホテルＷマネジメント（以下「HWM社」）がホテル開発用地として取得した神奈川県足柄下郡箱根町に所在する不動産を外部投資家及び当社が匿名組合出資している特別目的会社に2019年11月に売却したこと、当該特別目的会社よりアセットマネジメント契約を受託したこと、更に開発規模の拡大を目的として当該土地の隣地を2019年10月及び2019年12月に追加取得し、前述と同じ特別目的会社に2020年3月に売却したこと、また2019年12月に共同投資家と当社が共同で匿名組合出資している持分法適用会社の投資損益を営業外収益で計上したこと、等が当連結会計年度の収益に大きく寄与いたしました。また、a.2019年６月にマリオット・インターナショナルとの間で再開発完了後の新ホテル「Aloft大阪堂島（仮称）」の運営業務委託契約を締結していた大阪堂島ホテルの再開発の新築工事が2021年春開業に向けて着工したこと、b.2019年７月にHWM社とFAUCHONHOSPITALITY（フォションホスピタリティ）社との間で、京都市下京区所在の「ホテルサンルート京都」を日本で初めてのフォションホテルとしてリニューアルオープンすることについて合意し、ライセンス契約を締結し、2021年春開業に向けて2019年７月に着工したこと、c.2019年７月に当社連結子会社合同会社二条が2018年５月に取得したホテル開発用地について、既に営業中の京都悠洛ホテルＭギャラリーの別邸として開発を進めている「京都悠洛ホテルＭギャラリー別邸（仮称）」（京都市中京区）が2020年秋開業に向けて着工したこと、d.2019年９月に当社35%出資のシンガポール持分法適用会社を通じて匿名組合出資をしていた京都市東山区所在の京都悠洛ホテルＭギャラリーの信託受益権を、共同投資家と新たに設立した連結子会社の匿名組合悠洛が取得したこと、e.2019年12月に当社100％出資のホテル運営会社として株式会社堂島ホテルオペレーションズを設立し、前述のAloft大阪堂島（仮称）の2021年1月の開業に向けた準備に着手したこと、f.2019年12月にプレミアム・リゾート、ホテル、レジデンス、そしてスパ業界をけん引する国際的な運営及び開発会社である、BanyanTreeHotels&amp;ResortsPte.Ltd.と業務提携契約を締結したこと、等により当連結会計年度以降も引き続き堅調な業績で推移すると考えております。これらの結果、当連結会計年度における売上高は13,220,816千円（前期比333.8％増）、営業利益は2,708,359千円（前期比263.3％増）、経常利益は3,732,641千円（前期比290.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は2,426,930千円（前期比9.5％減）となりました。セグメントの業績におきましては、不動産金融事業の売上高は9,159,160千円（前期比456.5％増）、営業利益は3,327,886千円（前期比216.0％増）となり、ホテル運営事業の売上高は4,807,161千円（前期比148.8％増)、営業損失268,078千円（前期は79,018千円の営業損失）となりました。なお、セグメント間取引については相殺消去しておりません。(2）キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前連結会計年度末より1,908,709千円増加し、4,288,074千円となりました。当連結会計年度末における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度末における営業活動による資金の減少は、8,916,529千円（前年同期は1,326,295千円の資金の増加）となりました。これは主に税金等調整前当期純利益3,732,632千円及びその他の負債の増加1,262,840千円等による増加要因及び販売用不動産の増加額10,362,911千円、仕掛販売用不動産の増加額695,844千円、法人税等の支払1,953,706千円等による減少要因によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度末における投資活動による資金の減少は、1,980,898千円（前年同期は4,938,173千円の資金の増加）となりました。これは主に匿名組合メトロの連結範囲の変更を伴うその他の関係会社有価証券の売却による支出1,500,040千円による減少要因によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度末における財務活動による資金の増加は、12,806,137千円（前年同期は5,187,682千円の資金の減少）となりました。これは主に、長期借入金2,109,000千円及びノンリコース借入金11,500,000千円を金融機関から借入れたことによるものであります。生産、受注及び販売の実績(1）生産実績該当事項はありません。(2）受注実績該当事項はありません。(3）販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売高（千円）前年同期比（％）不動産金融事業8,413,654654.1ホテル運営事業4,807,161148.8合計13,220,816333.8（注）１．セグメント間取引を相殺消去しております。２．当連結会計年度において、販売実績に著しい変動がありました。これは、不動産金融事業及びホテル運営事業において、(注)３記載の相手先に販売を行ったことによるものであります。３．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）当連結会計年度（自2019年４月１日至2020年３月31日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）合同会社ＷＨＡ３－－7,303,70055.2合同会社強羅－－2,814,92421.3株式会社リーガル不動産445,00014.6－－４．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析・検討内容は当社グループ（当社及び連結子会社）の財務諸表に基づいて分析した内容です。文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループ（当社及び連結子会社）が判断したものであります。(1）重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。連結財務諸表の作成に際しては、連結決算日における資産・負債及び連結会計年度における収益・費用の報告数値に影響を与える会計上の見積り及び仮定設定を行う必要があり、過去の実績やそれぞれの状況に応じて合理的と考えられる仮定設定に基づいて、継続して判断・評価及び見積りを行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。なお、新型コロナウイルス感染症の影響については、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項追加情報に記載のとおりであります。(2）当連結会計年度の財政状態及び経営成績の分析①経営成績の分析経営成績の分析につきましては３（経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析）業績等の概要(1)業績に記載しております。②財政状態の分析（資産）総資産については、前連結会計年度末に比べ、13,554,192千円増加となりました。これは主に、販売用不動産を匿名組合悠洛が14,284,666千円で取得した一方、匿名組合メトロが4,075,679千円を譲渡したことにより10,362,911千円増加したこと、また合同会社二条が京都悠洛ホテルＭギャラリーの別邸を着工したこと等により仕掛販売用不動産が695,844千円増加したこと、等により流動資産が13,950,972千円増加したことによるものであります。（負債）負債については、前連結会計年度末に比べ、11,121,183千円増加となりました。これは主に、匿名組合悠洛による11,500,000千円の金融機関からのノンリコース借入れによるものであります。（純資産）純資産については、前連結会計年度末に比べ、2,433,008千円増加となりました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益2,426,930千円の計上による利益剰余金の増加によるものであります。(3）経営成績に重要な影響を与える要因について経営成績に重要な影響を与える要因につきましては２（事業等のリスク）に記載しております。(4）経営戦略の現状と見通し経営戦略の現状と見通しにつきましては１（経営方針、経営環境及び対処すべき課題等）に記載しております。(5）資本の財源及び資金の流動性についての分析当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産金融事業におけるプロジェクト向け投融資資金・運転資金、ホテル運営事業における開業・運営に必要な設備資金・運転資金、等であります。不動産金融事業におけるプロジェクト向け投融資資金・運転資金の調達は、自己資金や他の投資家との共同投資に加え、金融機関からの借入による資金調達を行っております。ホテル運営事業における開業・運営に必要な設備資金・運転資金は、自己資金をベースに必要に応じて金融機関からの借入による資金調達を行っております。(6）経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成を判断するための客観的な指標等当社グループは2019年３月期における具体的な経営上の目標を公開しておりませんでしたが、2019年3月20日に2020年3月期から2022年３月の３か年の「中期経営計画2022」を発表いたしました。「中期経営計画2022」では、目標及び事業戦略を設定の上、数値目標を掲げております。目標・Ｊ-REIT創設を目指すことによって資産循環型ビジネスへの転換を図り、国内有数の受託資産を獲得すること・一部上場基準を満たす基盤づくりを進めること事業戦略・循環型ビジネスの実現による不動産金融事業の進化・拡充・新規運営受託獲得活動の本格展開と既存ホテル運営事業の収益力強化数値目標「中期経営計画2022」の初年度である2020年３月期においては、目標数値を達成いたしました。2019年3月期実績2020年3月期計画2021年3月期計画2022年3月期計画売上高（百万円）3,0479,00010,00014,000経常利益（百万円）9563,0003,5004,000EBITDA（百万円）(注)1,0913,5004,0004,500(注)EBITDAは利払い前・税引き前・減価償却前・その他償却前利益であります。