株式会社ムゲンエステート
有価証券報告書－第30期(平成31年1月1日－令和1年12月31日)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において、当社グループが判断したものであります。（１）経営方針当社グループは、“夢現（ムゲン）”「夢を現実にし、理想を追求する」を社是とし、「住宅取得というお客様の夢を実現することをお手伝いしたい」という想いが込められております。新築マンションと比較して割安感の強い「再生した中古マンション」の販売から発展してきた当社グループは、より多くのお客様の夢を現実にするために、一棟賃貸マンションや一棟オフィスビル等の中古の投資用不動産を中心に取扱商品の拡大を図っております。今後におきましても、社是及び企業理念を経営の基本方針として事業に取り組み、中古不動産の再生・流通を通して住宅ストック型市場の発展に貢献し、企業価値の更なる向上を目指してまいります。（企業理念）・社会の繁栄に貢献し、成長し続けていきます。・コンプライアンス経営に徹します。・ステークホルダー満足度の充実につとめます。（ＶＩＳＩＯＮ）不動産ビジネスを通して、夢のある社会の実現をはかる。（ＭＩＳＳＩＯＮ）お客様の夢の実現をお手伝いし、お客様とともに成長する。（当社の目指すべき姿）首都圏の中古不動産を国内外の様々なお客様に様々な形で提供し、お客様に最も信頼され、選び続けられる会社を目指します。（経営基本戦略）「３つのＳ」をキーワードに持続的成長を担保する強固な収益基盤の確立を目指す。・Ｓｐｅｅｄ：経営のＳｐｅｅｄ向上・Ｓａｔｉｓｆａｃｔｉｏｎ：顧客のＳａｔｉｓｆａｃｔｉｏｎ（満足）を追求・Ｓｋｉｌｌ：社員のＳｋｉｌｌ向上（２）経営指標当社グループは、経営の健全性を重視し、連結自己資本比率30％以上を経営指標としております。当連結会計年度における経営指標の実績につきましては、連結自己資本比率が前連結会計年度32.9％に対して、当連結会計年度33.2％となりました。今後も、経営指標の向上に向けて、財務体質の強化に努めてまいります。また、2019年12月期を初年度とする３ヵ年の中期経営計画において、2021年12月期の連結売上高630億円、連結経常利益55億円を目指してまいります。（３）経営環境及び中長期的な会社の経営戦略経営環境につきましては、継続する低金利環境を背景に国内外の投資家の投資意欲は依然旺盛であります。中古住宅市場の動向につきましては、2020年の新築マンションの供給戸数が前年に対して微増に留まると予想されるなど、中古マンションの需要ニーズは、引き続き増加すると予想されます。オフィス市場は、企業マインドの回復を受け、オフィス環境の改善を積極的に進める企業が引き続き多くみられていることから首都圏を中心にオフィス市場の需給は当面タイトな状況が続くと予想されます。一方で、海外経済の不確実性や東京オリンピック終了後における国内需要の動向など不透明な経営環境が続くとも予想されます。このような環境の中、当社の2020年12月期につきましては、中期経営計画（2019年12月期～2021年12月期）の２年目として、不動産買取再販事業の業績回復と新規事業の基盤確保を図ってまいります。不動産買取再販事業においては、投資用不動産の稼働率向上や居住用不動産のバリューアップ工事のスピードを高め、早期の商品化を進めることにより在庫回転率の向上を図ります。また、競合他社との差別化を図るため及び売上総利益率の改善を図る目的で、従来の物件よりも大規模な修繕を行い、付加価値を高めることが可能な首都圏エリアの物件の仕入れを行ってまいります。さらに、2020年12月期より開発事業本部を新たに設置し、これまで当社グループが長年培ってきたノウハウを活かした賃貸マンションやオフィスビルなどを中心に開発してまいります。その他、不動産特定共同事業、クラウドファンディング事業並びに外部向けの内外装工事の受注を拡大していくことで、収益の多様化を図ってまいります。（４）対処すべき課題①首都圏ドミナント戦略の推進東京圏への人口集中が想定される中、地方都市への支店展開は行わず、首都圏ドミナント戦略の推進を継続してまいります。本店、新宿支店及び横浜支店の３つの営業拠点から、首都圏１都３県の深耕・拡大を図り、首都圏の中古不動産市場における競争力を強化してまいります。②投資用不動産販売における取扱平均販売単価の上昇一棟賃貸マンションや一棟オフィスビル等の投資用不動産販売において、更なる売上高の拡大を図るため、10億円を超える物件を含め、取扱物件の大型化を推進し、平均販売単価の上昇を進めてまいります。③事業期間の維持・短縮仕入決済（売主から買主である当社への所有権移転）から売上決済（売主である当社から買主への所有権移転）までの事業期間の維持・短縮を図り、たな卸資産回転率の向上に努めてまいります。併せて、在庫滞留期間の長期化による商品評価損の計上等の在庫リスクを低減してまいります。ただし、投資用不動産における高利回り物件や長期借入で対応済みの物件に関しては、保有期間中の不動産賃料収入も考慮しながら、保有・売却の判断を適切に行ってまいります。④商品ラインナップの充実数百万円規模から10億円を超える販売価格帯の中で、一棟賃貸マンション、一棟オフィスビル等の投資用不動産から区分所有マンション、戸建等の居住用不動産まで多種多様な商品ラインナップの充実を図り、お客様の幅広い不動産購入ニーズにお応えしてまいります。⑤経営資源の最適化当社グループでは、業務拡大に伴う社内システム投資や人員増強等の経営資源の最適化を継続して実施していくことの重要性を認識しております。そのため、業務の制度・運用面からの見直しや社内管理データの共通化・一元化を推進し、効率的な業務運営の確立に努めてまいります。⑥人材の育成と確保当社グループでは、様々な経営課題克服のため、優秀な人材を確保・育成していくことが最重要課題であると認識しております。人員計画に基づく定期採用や中途採用の実施に当たっては、当社グループの企業理念に賛同し、共に成長しようという意欲があり、行動力のある人材の確保に努めてまいります。また、社内教育・研修制度の充実を図り、社員一人ひとりの成長をサポートできる仕組みを強化してまいります。⑦コンプライアンス経営体制の強化当社グループは、コンプライアンス経営に徹することの重要性を認識し、企業理念の１つに掲げております。コンプライアンス最優先の企業経営を行うために、企業倫理を確立するとともに、法令及び社内諸規程を遵守するコンプライアンス経営の推進を強化していくことが必要であると考えております。そのため、役員及び社員等は、倫理・コンプライアンスに関する行動規範を共有するとともに、常に倫理観と社会的良識をもって行動し、社会から信頼される会社として評価され、持続的に発展するように努めてまいります。また、必要に応じた社内教育を継続して実施するとともに、監査機能の充実を図るために、内部監査部門、監査役会及び会計監査人との連携を強化してまいります。⑧リスク管理体制の強化当社グループは、リスクを事前に回避すること及び万一リスクが顕在化した場合の当社グループの被害の最小化を図ることが重要であると考えております。そのため、リスク管理規程を定め、取締役会が適切かつ迅速なリスクマネジメントを実施するとともに、総務部が平時のリスクマネジメント活動を推進しております。リスク管理体制を強化するために、リスク毎に想定される動機、原因及び背景を踏まえて、毎年リスクの洗い直しを実施してまいります。また、今後におきましても、必要に応じた社内教育を継続して実施するとともに、内部監査計画に基づく定期監査を実施してまいります。⑨財務体質及び資金調達力の強化従来の銀行借入による間接金融中心の資金調達のみならず、引き続き、直接金融を含む多様な資金調達手段を検討し、財務基盤の更なる強化及び安定化に向け、尽力してまいります。そのためにも、常に様々な角度より当社グループのおかれている状況をデータ分析したうえで、定期的に金融機関等への業況説明を行い、相互理解の促進に努めてまいります。