株式会社グッドライフカンパニー
有価証券報告書－第12期(平成31年1月1日－令和1年12月31日)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。(1)経営方針当社グループは、いい住まいの提供を通じ、人々の暮らしを良くすることが当社グループの存在意義であると考え、お客様、パートナーの皆様、取引先の皆様、そして従業員、当社グループに関わる全ての人々に「GOODLIFE（いい人生）」を送って頂きたいという想いから、「GOODLIFE」を経営理念として定めております。(2)経営環境不動産業界においては、不動産売買市場の期待利回りは横ばいである一方、2019年の基準地価は変動率0.38％増加で推移しており、マンション用地価格の上昇や建築費の高騰等、懸念材料はあるものの金融緩和による低金利等による良好な資金調達環境を背景に不動産投資意欲は引き続き旺盛であり、その市場動向は堅調に推移しております。建築業界においては、建設工事受注高は引き続き高水準で堅調に推移している一方、建築・土木・測量技術者の有効求人倍率も6.45倍と高い水準であり、これに伴い労働人口の減少に伴う建設技能労働者の不足率と建設工事費はさらに上昇する可能性があります。(3)中長期的な経営戦略当社グループの安定的かつ持続的な成長には、入居者様及びオーナー様満足度の向上に努め、賃貸マンションの用地仕入、企画、設計、施工（監理）、売却を行う「アセットマネジメント事業」及び2020年３月より新たに開始する「ハイブリッドアパートメントホテル」（以下、「ＨＡＨ」という。）での宿泊事業の運営によるフロー収益と、賃貸仲介、賃貸管理を行う「プロパティマネジメント事業」による安定的なストック収益を継続的に確保して参ります。また、2020年１月にＭ＆Ａにより不動産及び建築業界の人材に特化した有料職業紹介事業を運営する株式会社プロキャリアエージェント（以下、「ＰＣＡ」という。）の全株式を取得し、同社を完全子会社化しており、今後の業界動向において懸念される人材不足倒産の回避に資するべく、同業界への人材不足解消へ寄与して参ります。これらの事業活動は現在福岡、熊本、沖縄エリアで展開しておりますが、2020年６月に新たに東京エリアへ進出を予定しており、中長期的には主要政令指定都市等を中心に事業エリアと業容をさらに拡充するとともに企業価値を高め、入居者様、オーナー様をはじめとするステークホルダー各位の期待に応えて参ります。アセットマネジメント事業においては、ＰＣＡが不動産及び建築業界の人材不足解消への寄与を目的とする一方、当社グループの事業モデルを加速させるアクセラレータとしての役割も担っており、ＰＣＡが先行して新規エリアへ進出し、そのエリアにおける専門性の高い人材及び有資格者の確保を強化する人材紹介会社先行型スキームの展開により、当社グループのビジネス展開をスピーディーに行う体制を整え、事業基盤の拡大を図って参ります。これに伴い、自社施工の開発棟数を増やし、更なる売上、利益の拡大を図り、企業価値の向上を目指して参ります。プロパティマネジメント事業においては、管理物件の受託強化に伴う管理戸数の増加とビジネス展開の加速化によって増加する開発棟数及び管理戸数に合わせ、ＡＩなどの情報処理技術やＲＰＡに代表される自動化技術等のＩＴ技術を積極的に導入し、生産性を向上させることで、管理物件の適切な運営管理による入居率の維持向上が入居者様及びオーナー様の満足度向上へつながると考えております。また、今後は賃貸マンションを運営管理する上で重要と考える周辺事業においても積極的にＭ＆Ａを行い、ストック収益につながる新規事業を内製化することで、売上と利益の拡大とともに、質の高いサービスを提供して参ります。これに加え、経営理念である「GOODLIFE」を提供するために当社グループが開発する賃貸マンション「LIBTH」シリーズのＩｏＴ化に着手致します。加速するビジネス展開の中でＩｏＴを取り入れた賃貸マンションである「クラウドLIBTH（仮称）」の開発棟数を増やし、時代の変化によって多様化する入居者様のニーズに適応し、より便利な住まいを提供することで、入居者様の満足度向上が入居率の向上につながり、ひいてはオーナー様の満足度向上にもつながると考えております。(4)目標とする経営指標当社グループでは、ＲＯＥ（株主資本利益率）を経営指標として重視しており、その目標値を15％に設定しております。これは、株主様の視点を重視して経営を行っていくことに加え、投資効率を向上させる観点からＲＯＥの要素である総資産回転率を高水準に維持することが重要であると認識していることによります。また、外部環境の変化に柔軟に対応できる強固な財務基盤を確立するため、自己資本比率を高水準に維持することも重視しており、50％超の維持を目標としております。(5)対処すべき課題当社グループでは、安定的かつ持続的な成長へ向けて、以下の経営課題に取り組んで参ります。①ブランド力の強化及び知名度の向上当社グループでは新たに展開する事業や、今後、更なる事業エリアを拡大していく上で、ブランド力の強化と知名度の向上は、仕入、販売活動や人材確保においても成果のための源泉となる部分でもありますので、今後はマーケティング戦略の強化やＰＲ活動の強化を図っていく必要があると考えております。②ＩＴの活用による入居者様及びオーナー様の満足度向上と業務効率化の推進当社グループでは、ＩＴ技術のさらなる導入によるオーナー様、入居者様満足度の向上と業務効率化を進める必要があると考えております。この課題を克服するため、ＡＩなどの情報処理技術やＲＰＡに代表される自動化技術を積極的に導入し、生産性を向上させることでサービスの充実を図りたいと考えております。また、ＩｏＴを取り入れた賃貸マンションを開発し、時代の変化によって多様化する入居者様のニーズに適応し、より便利な住まいを提供することで入居者様の満足度向上が入居率向上につながり、オーナー様の満足度向上にもつながると考えております。③人材の確保と育成強化当社グループでは、今後の事業の発展及び業容拡大のために、賃貸マンションの用地仕入、企画、設計、施工（監理）、賃貸仲介、賃貸管理、売却及び内部管理等のすべての事業組織において、優秀な人材の確保及び定着が必要なものと認識しております。オーナー様に対して、不動産関連知識に加え、不動産経営に関する金融・法務・税務等広範囲に及ぶ高いコンサルティング能力が不可欠となって参ります。また、自社施工での建設棟数を増やすためには、施工管理技士の有資格者を確保することが必要であるため、新たな事業である有料職業紹介事業の発展が不可欠な要素であると考えております。また、有能な社員や有資格者など多様な人材の確保と育成には、業務の高度化、権限委譲による従業員の満足度の向上が必須です。効果的かつ効率的な内部統制の再構築と内部管理部門の強化と併せて取り組んで参ります。④用地情報の入手と査定強化当社グループでは、用地情報の大半を不動産会社等の情報提供者から入手しておりますが、今後の継続的な成長を図るためにも更なる情報ルートの拡充が必要不可欠であります。そのため、既存情報提供者との良好な取引関係を維持するとともに、税理士事務所向けの営業ツールの活用や地主様向けのＤＭ発送等を行い、情報ルートの多様化、強化に努め、優良な情報の確保を進める方針であります。また、エリアと条件を設定することで、そのエリアの基準利回りを算定する用地査定システムを構築し、エリアの明確な仕入基準を設けるとともに、入手した用地情報の周辺マンション情報から適正な賃料を査定するシステムを導入し、よりスピーディな仕入判断を行って参ります。⑤賃貸管理サービスの品質向上当社グループでは、「プロパティマネジメント事業」として、マンション引渡後の賃貸管理サービスを提供しており、入居者様とオーナー様の満足度を重視した高品質のサービスを提供することを基本姿勢としております。そのため、賃貸管理サービスの品質をより一層高めるとともに、周辺サービスの開発・発展に努めることにより、更なる成長を目指して参ります。⑥コンプライアンスの徹底当社グループでは、一級建築士事務所登録、宅地建物取引業免許、特定建設業許可及び有料職業紹介事業許可を取得しており各種法規制等のもとに事業展開しております。法令遵守は企業存続の基本及び前提であることから、関係諸法令を遵守することは当然のことであるとの認識で事業活動を行っております。当社グループでは、今後も、全社的にコンプライアンスを徹底することが必要であると考えており、経営陣のコンプライアンスに対する認識強化に加え、独立役員の牽制機能の強化（独立役員全員が出席する会議体の運営）、全社員を対象にした定期的な研修等を実施して参ります。⑦事業エリアの拡大当社グループは、2020年１月にＭ＆ＡによりＰＣＡの全株式を取得し子会社化しております。当該ＰＣＡが現在の不動産及び建築業界の人材不足解消へ寄与する役割を担う一方、当社グループが同業界の人材を受け入れることにより、当社グループのビジネス展開を加速させるアクセラレータとしての機能も有しており、事業シナジーの最大化を図って参ります。現在福岡、熊本、沖縄エリアで事業を行っておりますが、今後は先行してＰＣＡが新規エリアへ進出し、そのエリアにおける専門性の高い人材及び有資格者の確保を強化するとともに、ビジネスモデルの受入体制を構築することにより、当社グループのビジネス展開をスピーディに行う体制を整える「人材紹介会社先行型スキーム」を確立しております。同スキームにより2020年６月に東京エリアへ進出を予定しており、中長期的にも同スキームにて主要政令指定都市等を中心に事業エリアと業容を拡大し、当社サービスを提供して参ります。⑧商品ラインナップの拡充当社グループは、現在、個人富裕層向けに投資用新築一棟賃貸マンションを主体とした事業を行っております。現状の商品ラインナップは、ＲＣマンションの「ハイクラス」、中規模ＲＣマンションの「ミドルクラス」、木造アパートの「アパートタイプ」の３種類となっており、オーナー様の資産規模、投資ニーズに応じた資産形成提案を行っておりますが、新たに、オーナー様への資産形成提案商品の一つとして、商品ラインナップへ追加した「ＨＡＨ」の販売を行っていくとともに、竣工後においてはアパートメントホテルの運営を行う予定です。このことにより、オーナー様へより最適な資産形成提案を行っていくとともに、当社グループにおいても事業基盤拡大を図り、企業価値の向上を目指して参ります。⑨自社施工体制の強化当社グループは、新たに自社施工体制の強化を目的とした当社100％出資による建設業に特化した子会社の設立とともに、同子会社へ当社の開発事業部における施工機能を移管したことにより、2019年12月期においては、５件の元請工事を受注し、うち２棟が竣工をしております。今後も事業エリアの拡大とともに有資格者の確保を強化し、元請工事の割合を増やし、更なる売上、利益の拡大を図り、企業価値の向上を目指して参ります。