株式会社ムゲンエステート
有価証券報告書－第30期(平成31年1月1日－令和1年12月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号平成30年２月16日）等を当連結会計年度の期首から適用しており、財政状態の状況については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値で前連結会計年度との比較・分析を行っております。（１）経営成績等の状況の概要①経営成績の状況当連結会計年度（2019年１月１日～2019年12月31日）におけるわが国経済は、堅調な企業業績を背景に雇用環境の改善傾向が続くなど、緩やかな回復基調で推移しました。但し、今後は消費税引き上げ後の消費マインドの動向に加えて、米中通商摩擦の動向や中国経済の先行き、英国ＥＵ離脱等の海外経済や金融資本市場の変動の影響等から、先行きの不透明感に留意する必要があります。当社グループの属する不動産業界におきましては、金融緩和政策による低金利等を背景に不動産需要は、堅調に推移しております。一方で、仕入価格の高止まりや同業他社との仕入における競争激化等により、事業環境については楽観視できない状況にあります。中古住宅市場では、首都圏中古マンションの成約件数は緩やかな増加傾向で推移しており、新築マンション価格の高値が続き相対的に単価の低い中古マンションへの需要が続いております。東京都心部を中心としたオフィス賃貸市場は、大量供給の影響による市況の悪化が懸念されていましたが、引き続きオフィス需要が堅調なことから、依然として空室率は低い水準で推移し、賃料水準も上昇傾向が継続しております。このような事業環境下におきまして、当社グループは主力事業である不動産売買事業において、期初から継続している長期在庫物件を中心に販売価格の見直しや稼働率向上による投資利回りの改善、物件販売を促進するための販売体制強化及び在庫の入れ替えを実施するなど、販売改善に努めてまいりました。しかしながら、郊外物件の需要減少や不動産価格の高止まり等による投資家の物件の選別が厳しくなったこと、金融機関による個人投資家への融資厳格化が継続して影響していること及び仕入・販売における同業他社との競争が激化していること等の影響から、投資用不動産の販売は、大型物件や個人投資家を中心に販売していた投資用区分物件の販売が低迷しました。また、居住用不動産の販売に関しても、仕入・販売ともに同業他社との競合状況が激化した影響により販売が低迷しました。一方、不動産賃貸事業に関しては、保有する投資用不動産や固定資産及び新規に取得した物件の稼働率向上や賃料の見直しに注力した結果、不動産賃貸収入は順調に推移しました。以上の結果、当連結会計年度における売上高は396億77百万円（前期比26.4％減）、営業利益は31億57百万円（同47.2％減）、経常利益は24億93百万円（同52.4％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は16億88百万円（同49.7％減）となりました。セグメントの業績は、次のとおりであります。(不動産売買事業)不動産売買事業におきましては、投資用不動産の販売が252件（前期比50件減）、平均販売単価は122百万円（同10.5％減）となり、売上高は309億86百万円（同25.3％減）となりました。また、居住用不動産の販売は、157件（前期比134件減）、平均販売単価は33百万円（同7.3％増）となり、売上高は52億91百万円（同42.1％減）となりました。以上の結果、売上高は364億１百万円（前期比28.2％減）、セグメント利益（営業利益）は32億96百万円（同47.4％減）となりました。(賃貸その他事業)賃貸その他事業におきましては、不動産賃貸収入が32億15百万円（前期比1.4％増）となりました。以上の結果、売上高は32億75百万円（前期比1.3％増）、セグメント利益（営業利益）は11億83百万円（同1.4％増）となりました。（注）「投資用不動産」は、一棟賃貸マンション及び一棟オフィスビル等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分し、「居住用不動産」は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産として区分しております。②財政状態の状況当連結会計年度末における財政状態は、総資産685億12百万円（前連結会計年度末比2.6％増）、負債456億71百万円（同2.3％増）、純資産228億40百万円（同3.3％増）となりました。また、自己資本比率は33.2％（前連結会計年度末は32.9％）となっております。（流動資産）当連結会計年度末における流動資産の残高は、643億67百万円となり、前連結会計年度末に比べ10億47百万円増加しております。これは主として、営業活動の結果、獲得した利益剰余金等の増加に伴う現金及び預金が31億90百万円増加した一方、販売用不動産が17億47百万円減少したことによるものであります。（固定資産）当連結会計年度末における固定資産の残高は、40億96百万円となり、前連結会計年度末に比べ６億92百万円増加しております。これは主として、長期保有目的不動産購入に伴う土地が４億46百万円増加、建物が２億13百万円増加したことによるものであります。（流動負債）当連結会計年度末における流動負債の残高は、121億85百万円となり、前連結会計年度末に比べ16億53百万円増加しております。これは主として、販売用不動産購入等に伴う１年内返済予定の長期借入金が28億８百万円増加及び社債の発行による１年内償還予定の社債が４億円増加した一方、税金等調整前当期純利益の減少に起因した未払法人税等が９億44百万円減少したことによるものであります。（固定負債）当連結会計年度末における固定負債の残高は、334億86百万円となり、前連結会計年度末に比べ６億35百万円減少しております。これは主として、販売用不動産購入を目的とした社債の発行による社債が15億31百万円増加した一方、販売用不動産の減少に伴う長期借入金が20億68百万円減少したことによるものであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産は、228億40百万円となり、前連結会計年度末に比べ７億34百万円増加しております。これは主として、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が16億88百万円増加した一方、剰余金の配当により７億30百万円減少したことによるものであります。③キャッシュ・フローの状況（資本の財源及び資金の流動性について）当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産買取再販事業に係る販売用不動産の仕入れであります。販売用不動産の仕入れは、個別の販売用不動産を担保とした金融機関からの借入金及び販売活動で獲得した資金によって行っております。当該販売用不動産は一年以内を目途に販売することとし、借入金は、月例約定返済を織り込みつつ、販売用不動産の販売時に一括返済することを基本方針としており、資金の流動性は十分に確保されております。当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ31億16百万円増加し、122億68百万円となりました。各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度の営業活動の結果、獲得した資金は、32億76百万円（前連結会計年度は、72億20百万円の使用）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益25億円、減価償却費９億78百万円及びたな卸資産の減少７億98百万円による収入があった一方、法人税等の支払額17億35百万円があったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度の投資活動の結果、使用した資金は、８億72百万円（前連結会計年度は、１億４百万円の使用）となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入18億92百万円があったものの、定期預金の預入による支出19億66百万円、有形固定資産の取得による支出７億80百万円があったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度の財務活動の結果、獲得した資金は、７億12百万円（前連結会計年度は、45億34百万円の獲得）となりました。これは主に、長期借入れによる収入213億30百万円、社債の発行による収入27億20百万円があったものの、長期借入金の返済による支出205億90百万円、短期借入金の返済による支出９億71百万円及び社債の償還による支出８億19百万円があったことによるものであります。④仕入及び販売の状況（生産実績）当社グループは、中古不動産の売買事業及び賃貸その他事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。（受注実績）当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。（販売実績）当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。区分当連結会計年度(自2019年１月１日至2019年12月31日)セグメントの名称販売件数前年同期比（％）販売高(百万円)前年同期比（％）不動産売買事業40969.036,40171.8賃貸その他事業－－3,275101.3合計40969.039,67773.6(注)１．セグメント間取引については相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針につきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載されているとおりであります。②経営成績の分析（売上高）当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して142億54百万円減少の396億77百万円（前連結会計年度比26.4％減）なりました。これは、不動産売買事業の売上高が142億95百万円減少の364億１百万円（同28.2％減）となったものの、賃貸その他事業が41百万円増加の32億75百万円（同1.3％増）となったことによるものであります。（売上原価、売上総利益）当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して108億82百万円減少の332億２百万円（前連結会計年度比24.7％減）となりました。また、売上総利益は前連結会計年度と比較して33億72百万円減少の64億75百万円（同34.2％減）となりました。なお、売上高売上総利益率は2.0ポイント低下して16.3％（前連結会計年度は18.3％）となりました。これは、在庫の入れ替えを実施したことによるものであります。（販売費及び一般管理費、営業利益）販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して５億44百万円減少の33億17百万円（前連結会計年度比14.1％減）となりました。これは主として、投資用不動産及び居住用不動産の販売件数減少に伴い販売手数料が２億52百万円減少したことによるものであります。営業利益は28億27百万円減少の31億57百万円（同47.2％減）となりました。なお、売上高営業利益率は3.1ポイント低下して8.0％（前連結会計年度は11.1％）となりました。（営業外損益、経常利益）営業外収益は、前連結会計年度と比較して13百万円増加の64百万円（前連結会計年度比27.9％増）となりました。営業外費用は、前連結会計年度と比較して69百万円減少の７億28百万円（同8.7％減）となりました。これは主として、借入金の返済に伴い支払利息が68百万円減少したこと等によるものであります。以上の結果、経常利益は、前連結会計年度と比較して27億43百万円減少の24億93百万円（前連結会計年度比52.4％減）となりました。なお、売上高経常利益率は3.4ポイント低下して6.3％（前連結会計年度は9.7％）となりました。（特別利益、親会社株主に帰属する当期純利益）親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度と比較して16億67百万円減少の16億88百万円（前連結会計年度比49.7％減）となりました。なお、売上高当期純利益率は1.9ポイント低下して4.3％（前連結会計年度は6.2％）となりました。