ミサワホーム中国株式会社
有価証券報告書－第50期(平成31年4月1日－令和2年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要①経営成績の概況当連結会計年度におけるわが国経済は、堅調な企業収益、雇用・所得環境の改善を背景に、緩やかな回復基調で推移いたしました。その一方で、国内における自然災害、2019年10月の消費税率10％への引き上げによる個人消費の停滞に加えて、世界規模での新型コロナウイルス感染症拡大による実体経済悪化が懸念され、景気の先行きは一転して予断を許さない状況に変わってきております。住宅業界におきましては、新型コロナウイルス感染症拡大に伴う影響の不透明感は受注、販売活動のみならず、住宅設備機器等のサプライチェーンにも及んでいることから、前年同月比で減少傾向が続く新設住宅着工戸数の先行きの見通しが困難な状況となっております。こうした状況の中、当社グループは、住宅市場動向の急速な変化に対応し、住まいに関する多種多様なニーズを捉え、継続的な収益に結び付けるべく、将来を見据えた事業ポートフォリオの最適化を目指した取り組みを推進してまいりました。住宅請負事業におきましては、市場におけるZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）への関心の高まりに対応するため、ZEH仕様住宅の普及に向けて積極的な受注活動を継続推進するとともに、大収納空間「蔵」、センチュリーモノコック構法による高い天井・大空間といった豊かな空間デザインの提案、平屋住宅等、子育て世代や共働き世代等への新たなニーズの掘り起こしに注力してまいりました。分譲事業におきましては、自社開発の大規模分譲地を中心とした集客活動に加えて、ミサワホームブランドの分譲マンション「アルビオ・ガーデン」シリーズとして、広島県広島市で新たに１棟の販売を開始したほか、前連結会計年度に完成した岡山県岡山市１棟、広島県広島市１棟の販売を継続するなど、まちづくり事業への取り組みを展開してまいりました。リフォーム事業におきましては、戸建住宅、アパート、戸建貸家等、オーナー様からの大型リフォーム工事に加え、非住宅も含めた商業施設等の全面リフォーム工事にも注力するなど、多面的な受注活動に取り組んでまいりました。これらの活動の結果、当連結会計年度の経営成績は、売上高26,387,579千円（前年同期比10.5％減）、営業利益127,657千円（前年同期比68.5％減）、経常利益175,124千円（前年同期比62.5％減）、親会社株主に帰属する当期純利益93,999千円(前年同期比72.3％増)となりました。各セグメントの経営成績は次のとおりであります。住宅請負事業住宅請負事業部門の売上は、戸建住宅（木質、鉄骨、MJWood）と賃貸用のアパート等の請負によるものであります。当連結会計年度は、前連結会計年度における堅調な受注を受け、引渡棟数が増加したことに加えて、新築付随工事の獲得とコスト削減効果により増収増益となりました。この結果、売上高15,263,164千円（前年同期比9.1％増）、セグメント利益450,409千円（前年同期比80.6％増）となりました。分譲事業分譲事業部門の売上は、建売分譲住宅、住宅用地、分譲マンションの販売及び買取再販事業によるものであります。当連結会計年度は、住宅用地の販売区画数は増加しましたが、新たな分譲マンションの完成がなく、引渡戸数が減少したことに加えて、消費税増税後の販売戦略の一環として、販売用不動産の一部につき販売価格を見直ししたことから減収減益となりました。この結果、売上高5,711,015千円（前年同期比43.5％減）、セグメント利益137,060千円（前年同期比79.3％減）となりました。リフォーム事業リフォーム事業部門の売上は、増改築、インテリア、エクステリアなどの請負によるものであります。当連結会計年度は、前連結会計年度に比べ受注が減少した影響を受け、売上高は横ばいとなったものの、コスト削減に努めたことから増益となりました。この結果、売上高4,051,760千円（前年同期比0.6％減）、セグメント利益412,805千円（前年同期比18.3％増）となりました。その他事業その他事業部門の売上は、借上アパートの転貸による家賃収入や不動産の仲介料収入及び損害保険の代理店収入などによるものであります。当連結会計年度は、手数料収入、メンテナンス工事収入が増加したことにより、増収増益となりました。この結果、売上高1,361,639千円（前年同期比4.2％増）、セグメント利益7,526千円（前年同期は16千円）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、税金等調整前当期純利益が174,996千円となり、前連結会計年度末に比べて618,346千円増加し、当連結会計年度末には5,740,254千円となりました。当連結会計年度は、岡山県内で展示場１棟78,655千円、山口県内で展示場１棟36,874千円、及び広島支店社屋を中心に事業所の改築で26,529千円の設備投資を行っておりますが、この資金調達は自己資金でまかなっております。今後の社屋改築、展示場新設等の設備投資は、自己資金でまかなう予定であります。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動により増加した資金は、1,300,693千円（前年同期は1,274,330千円の増加）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が174,996千円となり、減価償却費が114,981千円、たな卸資産が984,502千円減少したことによるものであります。(投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動により増加した資金は、13,972千円（前年同期は234,492千円の減少）となりました。これは主に、投資有価証券の償還による収入が150,000千円、有形固定資産の取得による支出が137,212千円があったこと等によるものであります。(財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動により減少した資金は、696,320千円（前年同期は497,838千円の増加）となりました。これは主に、長期借入金の純増額596,667千円、短期借入金の純減額1,235,732千円、配当金の支払額57,255千円があったこと等によるものであります。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社グループ（当社及び連結子会社）では、生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載を省略しております。ｂ．受注実績当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2019年４月１日至2020年３月31日）受注高（千円）前年同期比（％）受注残高（千円）前年同期比（％）住宅請負事業12,545,81272.89,277,01377.3分譲事業6,563,66583.62,141,711166.1リフォーム事業3,518,96178.2694,32656.6その他事業1,361,639104.2－－合計23,990,07877.612,113,05183.5（注）１．上記金額には、消費税等は含まれておりません。２．前期以前に受注した工事で契約内容の変更により請負金額が変更したものについては、受注高にその増減を含めております。３．その他事業については、施工期間が短く繰越工事量が少ないため、受注高は販売実績により表示しており、受注残高については表示しておりません。ｃ．販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2019年４月１日至2020年３月31日）前年同期比（％）住宅請負事業（千円）15,263,164109.1分譲事業（千円）5,711,01556.5リフォーム事業（千円）4,051,76099.4その他事業（千円）1,361,639104.2合計（千円）26,387,57989.5（注）１．上記金額には、消費税等は含まれておりません。２．セグメント間の取引については相殺消去しております。(2）経営者の視点による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析・検討経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する記載事項は、当連結会計年度末において判断したものであります。①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討の内容当社グループの2019年度の経営成績は、売上高26,387,579千円、営業利益127,657千円、経常利益175,124千円、親会社株主に帰属する当期純利益93,999千円となりました。当連結会計年度の販売実績は、業績予想の26,450,000千円に対し26,387,579千円の99.8％と概ね達成いたしました。当連結会計年度では、経費削減を継続し、費用対効果の明確化、業務効率化に取り組んでまいりました。利益率改善にも取り組み、コア事業による経営の黒字化に取り組んでまいりました。営業活動で集客基盤の１つとなる展示場においても、老朽展示場の建て替えを促進し、当連結会計年度で２棟の展示場の建て替えを実施し、集客力の向上を図りました。これらの取り組みにより、第１四半期連結会計期間及び第２四半期連結会計期間での受注は前期を上回りましたが、2019年10月1日の消費税増税後からの受注は前期を下回り、受注高は、前年同期22.4％減少となりました。特に、賃貸物件請負で消費税増税前の若干の駆け込みに対して、消費税増税後の落ち込みが大きく、住宅請負事業では、前年同期27.2％減少の受注高となりました。受注残高においても、前年同期16.5％減少、住宅請負事業においては、前年同期22.7％減少の受注残高となりました。分譲事業の分譲マンションで２棟竣工し一部未販売住戸があるものの、引渡しを行った事により、当連結会計年度の売上に大きく貢献しております。そのため、前連結会計年度であったマンション受注残も引渡売上により無くなり、受注高は前年同期16.4％減少、受注残高は前年同期66.1％増加となっております。リフォーム事業では、前連結会計年度では、昨年の「平成30年7月豪雨」による災害復旧に伴う受注が増加しておりましたが、災害に伴う受注も落ち着き、また、消費税増税に伴い受注も落ち込んだこと等から、受注高は前年同期比21.8％減少し、受注残高は前年同期比43.4％減少いたしました。受注残の工程管理の徹底も継続し工期平準化にも取り組みました。工期の波を減らし業績安定化に努めました。また、繁忙期が平準化されることにより、休日の確保など処遇改善にも効果を上げ、経費削減も図れております。建築協力業者への安定発注にもつながり、安定的な業者確保も図れております。この結果、売上高は前期比を10.5％下回る結果となり、これに伴い営業利益は前期比68.5％減少、経常利益は前期比62.5％減少しました。しかしながら、前連結会計年度では、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づき、所有する固定資産につきまして、特別損失に減損損失を計上しておりましたが、当連結会計年度では、親会社株主に帰属する当期純利益は93,999千円となり、計画比84.0％減少となりました。次年度においては、コア事業での経営の安定化で事業計画を達成してまいります。そのためには、売上利益率の更なる改善、販管費の削減、経常利益率の改善を行って参ります。新型コロナウィルス感染症（COVID‐19）の影響により、大型イベント自粛による集客機会の減少が見込まれる中、オーナー様を通じた紹介獲得、不動産業者加盟協力会のＭＲＤ、銀行、提携法人との情報交換による紹介情報等の獲得や、WEB限定商品の開発等に取り組んでまいります。営業集客基盤の更なる構築、利益率の改善、費用対効果の明確化による有効な販売対策の策定、受注残高管理の徹底及びリフォーム事業の販売・施工効率の向上を推進して参ります。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、「第２事業の状況２〔事業等のリスク〕に記載のとおりでありますが、その中でも特に、当社グループは受注の殆どが個人を中心とした民間への依存であることから、企業業績、雇用情勢、住宅ローン利用を前提とした場合の金利変動、住宅取得にかかる諸税制の優遇度合い、建売分譲住宅、住宅建築用土地、分譲マンションの販売価格に影響を及ぼす地価変動など、経済情勢に大きく左右される可能性があります。特に、分譲マンション事業においては、工事完成後引渡と同時に売上計上となりますが、当該案件の規模及び完成時点での受注状況により売上戸数の変動幅が大きくなるため、経営成績に重要な影響を与える可能性が高くなります。また、新型コロナウィルス感染症（COVID‐19）を抑制するため、活動制限を余儀なくされる等の影響により、業績に影響を及ぼす可能性があります。経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、連結会計年度における受注高及び連結会計年度末における受注残高を重要視しております。「(1)経営成績等の状況の概要③生産、受注及び販売の実績ｂ.受注実績」をセグメント別に分析した場合、分譲事業における分譲マンション事業においては、当該案件の規模により受注から売上まで１年を超えるものもありますが、それ以外は受注から１年内に売上計上するものがほとんどであり、また、工事及び受注内容によっては同一年度内で受注・売上が完結する場合もあることから、その動向により目標達成状況を把握し、経営方針・経営戦略に活かすよう努めております。セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。住宅請負事業住宅請負事業では、売上高は9.1％増加となりましたが、受注高及び受注残高は前年同期を下回りました。これは、老朽展示場の建て替えによる営業集客基盤の強化を図りましたが、消費税増税後の消費マインド低下の影響もあり、前連結会計年度を上回ることが出来ませんでした。セグメント利益については、受注業務の効率化や費用対効果を検証した販促費用の支出削減、受注残高の管理徹底による工期平準化及び組織改革による業務効率の向上等でのコスト削減等により、前年同期比80.6％の増加となりました。また、新型コロナウィルス感染症（COVID-19）により、住宅設備等にサプライチェーンの影響がありましたが、売上高・セグメント利益に与える影響は軽微でありました。分譲事業分譲事業では、建売販売において、前年同期並みの販売高を達成しました。現在広島市で建築中の分譲マンションは、全住戸の約半分を自前での販売を行うことにより、受注業務の効率化や費用対効果を検証した販促費用の支出削減等行っており、受注は堅調に推移しております。また、前連結会計年度で竣工し一部未販売でありました分譲マンション住戸の引渡しを行っております。分譲事業においては、新型コロナウィルス感染症（COVID-19）の影響はありませんでしたが、当連結会計年度においては、分譲マンションの竣工が無く、売上高は43.5％の減少となりました。セグメント利益も79.3％減少しております。リフォーム事業リフォーム事業では、売上高は前年同期比0.6％減少となりました。前連結会計年度からの大型受注による売上があったものの、消費税増税後の消費マインド低下の影響により、特に大型受注の件数が減少しました。「次世代住宅ポイント制度」を活用した受注を獲得すべく、各種イベント開催等により集客を図りましたが、消費者の「次世代住宅ポイント制度」に対する反応も低く、受注回復には至りませんでした。工期短縮によるコスト削減のため、工程管理による業者の適時配置や、リフォーム設計等の体制の充実、事務の効率化にも取り組み、セグメント利益は18.3％の増加となりました。次年度においては、新規顧客獲得のため、ホームページの改定により、リフォーム事例集の充実を図っております。リスティング広告も取り入れ、オーナー様に限らず一般顧客からの新規受注獲得を図ります。また、新型コロナウィルス感染症（COVID-19）により、住宅設備等にサプライチェーンの影響がありましたが、売上高・セグメント利益に与える影響は軽微でありました。その他事業その他事業では、賃貸管理件数の増加に伴い売上、利益が増加したことに加え、メンテナンス工事収入も増加したことより、売上高は前年同期を4.2％上回りました。この結果、売上高は計画比0.2％減、営業利益は計画比24.0％減、経常利益は計画比12.4％減、親会社株主に帰属する当期純利益は計画比4.4％増となりました。新型コロナウイルス感染症（COVID-19）については、拡大防止対策等、今後も継続して行ってまいります。今後、第二波、第三波と感染が拡大することで、経済への影響が長期化した場合は、追加的なコスト削減等、計画の見直しを含め、速やかに検討してまいります。資産、負債及び純資産の状況（流動資産）当連結会計年度末における流動資産の残高は、13,258,009千円（前連結会計年度末は13,580,520千円）となり322,510千円減少しました。これは主に現金及び預金が618,347千円、未成工事支出金が365,639千円、未成分譲支出金が32,171千円、その他が113,378千円それぞれ増加し、一方で、分譲土地建物が1,386,763千円、完成工事未収入金及び売掛金が68,929千円それぞれ減少したこと等によるものであります。（固定資産）当連結会計年度末における固定資産の残高は、4,344,720千円（前連結会計年度末は4,476,675千円）となり、131,954千円減少しました。これは主に投資有価証券が198,336千円、退職給付に係る資産が108,597千円、有形固定資産合計が34,270千円それぞれ減少し、一方で、投資その他の資産のその他が147,072千円増加したこと等によるものであります。（流動負債）当連結会計年度末における流動負債の残高は、9,894,472千円（前連結会計年度末は9,932,128千円）となり、37,655千円減少しました。これは主に未成工事受入金及び分譲事業受入金が668,373千円増加し、買掛金・工事未払金及び分譲事業未払金が196,359千円、短期借入金が276,288千円、未払法人税等が85,069千円、完成工事補償引当金が35,130千円、その他が88,181千円それぞれ減少したこと等によるものであります。（固定負債）当連結会計年度末における固定負債の残高は、1,978,293千円（前連結会計年度末は2,325,153千円）となり、346,859千円減少しました。これは主に長期借入金が362,777千円が減少し、その他が14,596千円それぞれ増加したこと等によるものであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産の残高は、5,729,964千円（前連結会計年度末は5,799,913千円）となり、69,949千円減少しました。これは主に利益剰余金が36,470千円増加し、その他有価証券評価差額金が33,444千円、退職給付に係る調整累計額が72,976千円がそれぞれ減少したこと等によるものであります。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況につきましては、当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、税金等調整前当期純利益が174,996千円となり、前連結会計年度末に比べて618,346千円増加し、当連結会計年度末には5,740,254千円となりました。当社グループの資金は、売上代金回収からの自己資金によりまかなっておりますが、自社分譲用地の取得や分譲マンション建築資金等の調達は、金融機関からの借入金を運転資金として調達しております。当連結会計年度におきましては、新たに建築中の分譲マンションについてマンションプロジェクト資金として金融機関と融資契約を取り交わしております。この分譲マンションの着工に伴い、着工金の資金として金融機関から借入を行っております。営業活動によるキャッシュ・フローで増加した資金は、1,300,693千円（前年同期は1,274,330千円の増加）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が174,996千円、展示場等の取得に伴い減価償却費が114,981千円となり、たな卸資産が984,502千円減少したことによるものであります。また、前連結会計年度において竣工した分譲マンションが２棟ありましたが、そのうちの未販売住戸を当連結会計年度において受注・販売したことによる減少であります。投資活動によるキャッシュ・フローで増加した資金は、13,972千円（前年同期は234,492千円の減少）となりました。これは主に、投資有価証券に計上しておりました利付国債が償還期限を迎え、その償還による収入が150,000千円、また、老朽化しておりました展示場を営業集客力向上を図るため、岡山支店で１棟、山口支店で１棟を新たに建築したこと等による有形固定資産の取得による支出が137,212千円があったことによるものであります。財務活動によるキャッシュ・フローで減少した資金は、696,320千円（前年同期は497,838千円の増加）となりました。これは主に、長期の安定的な運転資金確保のため新規に600,000千円の融資を取り組んだことにより、長期借入金の純増額が596,667千円、余剰資金による短期運転資金の積極的な返済を行ったことにより、短期借入金の純減額が1,235,732千円あったことと、配当金の支払額57,255千円があったこと等によるものであります。資本の財源及び資金流動性については、当社グループは、事業運営上必要な流動性と資金の源泉を安定的に確保する事を基本方針としております。短期運転資金及び少額の設備投資については、自己資金及び金融機関からの短期借入を資金調達の基本としております。マンション事業等のプロジェクト資金、多額の設備投資及び長期運転資金の調達につきましては金融機関からの長期借入金を資金調達の基本としております。なお、当連結会計年度末における有利子負債の残高は5,929,125千円となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は5,740,254千円と前連結会計年度末と比べ618,346千円増加しております。当社のキャッシュ・フローの状況において、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の影響は限定的と認識しております。今後必要とされる主な資金として、分譲マンション工事代金がありますが、すでにプロジェクト資金として金融機関との融資契約を完了しております。また、通常の運転資金につきましても、金融機関との当座貸越契約により極度額を設定しており、その範囲で当面の資金は確保しております。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたり、見積りが必要な事項につきましては、合理的な基準に基づき会計上の見積りを行っております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社経営者は、決算基準日における資産・負債の数値、偶発債務の開示、各連結会計年度における収入・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。経営者は、貸倒債権、住宅等の品質保証、従業員の退職給付費用に関する見積り及び判断に対して、継続して評価を行っております。・貸倒引当金貸倒債権については、一般債権は貸倒実績率により、貸倒懸念債権等の特定債権は、個別に回収可能性を勘案し回収不能見込額を引当計上しております。・完成工事補償引当金住宅等の品質保証については、過去の保証実績率を基礎に各連結会計年度に対応する発生見込額を引当計上しております。重大な保証案件が発生した場合には、その発生見込額を引当計上しております。・退職給付引当金従業員の退職給付費用については、各連結会計年度末における退職給付債務及び年金資産の見込額に基づき引当計上しております。これらは、割引率、昇給率、退職率、死亡率、年金資産の長期期待運用収益率等の重要な見積りを加味して引当計上を行っております。・繰延税金資産繰延税金資産については、将来の事業計画における利益計画に基づいて課税所得を見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異について計上しております。なお、当該課税所得を見積りにあたって、前提とした条件や仮定に変更が生じ、これが減少した場合は、繰延税金資産が減額され、税金費用が計上される可能性があります。新型コロナウィルス感染症（COVID-19）について、上記利益計画に与える影響は軽微であると仮定しておりますが、今後の拡大状況によっては、課税所得の見積りに影響を及ぼす可能性があります。・固定資産の減損処理固定資産のうち、減損の兆候がある資産または資産グループについて、当該資産または資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価格を下回る場合には、帳簿価格を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。減損の兆候の把握、減損損失の認識及び測定にあたっては慎重に検討しておりますが、事業計画や市場環境の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ帳簿価格を下回った場合、減損処理が必要となる可能性があります。新型コロナウィルス感染症（COVID-19）について、割引前将来キャッシュ・フローに与える影響は軽微であると仮定しておりますが、今後の拡大状況によっては、減損損失の認識及び測定の見積りに影響を及ぼす可能性があります。