株式会社ジェイ・エス・ビー
有価証券報告書－第31期(平成30年11月1日－令和1年10月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】経営成績等の状況の概要（1）経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、米中の貿易摩擦による影響を受け、輸出や生産に弱さが見られるものの、雇用・所得環境の改善が続くなか個人消費は持ち直し、企業収益は底堅く推移するなど、全体として緩やかな回復基調で推移いたしました。一方、米中貿易摩擦やそれに連動する世界のサプライチェーンへの影響、英国のＥＵ離脱をめぐる欧州経済の不透明さ、香港の一国二制度に対する混乱など、世界情勢は依然として不透明な状況が続いております。また、今後は消費税10％導入による消費の落込みなどの懸念が残り、国内景気の先行きにおいても不透明感が強まっております。このような経営環境のもと、当社グループの主たる顧客層である学生の動向におきましては、2019年春の大学・短期大学進学率（過年度卒を含む）は58.1％と前年度より0.2ポイント上昇し、前年同様に過去最高となり、また、大学（大学院を含む）の学生数は291.9万人と前年より１万人増加し、前年に引き続き増加いたしました。（文部科学省「令和元年度学校基本調査（速報値）」）ここ数年にわたり上昇傾向にある進学率や学生数の増加は、当社グループの主力事業である学生マンション事業にとって追い風となる市場環境の広がりを受けるものと考えております。こうした事業環境を背景に、不動産賃貸管理事業では、安全性、快適性、プライベート重視といった昨今の学生のひとり暮らしニーズに適応したサービスを追求しております。当連結会計年度では、食事付き学生マンションとしては当社グループの未展開エリア（岡山県、佐賀県、沖縄県）への積極的な物件開発、大手デベロッパーとの連携を通じた新規物件開発等、各種施策を実践したことも奏功し、前年に続き当初計画を上回る物件管理戸数の増加や、高水準の入居率を維持するに至り、学生マンションに関連する売上高は順調に推移いたしました。また、2019年８月には当社グループと同様に学生を対象とした賃貸マンションの管理・運営を展開する株式会社東京学生ライフをはじめ同社グループ会社を当社連結グループに取り込み、主力事業の総合力強化を通じた成長戦略の加速を実践してまいりました。高齢者住宅事業では、福祉用具貸与事業を専門に行う事業会社※を全株式取得により当社連結グループに取り込み、事業規模の拡大や当社グループの運営する高齢者向け施設の潜在的な需要の創出に努めてまいりました。※当該事業会社（株式会社フレンド・ケアシステム及び同社子会社株式会社三方よし）は2019年10月１日を効力発生日として、当社の子会社株式会社グランユニライフケアサービスに吸収合併し、消滅いたしました。2019年10月には当社グループでは初進出となる滋賀県大津市で24時間看護師対応型・サービス付き高齢者向け住宅『グランメゾン迎賓館大津大将軍（オオツタイショウグン）』の運営を開始いたしました。以上の結果、当連結会計年度の連結売上高は42,667百万円（前年同期比9.6％増）、経常利益は3,345百万円（同15.7％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は2,307百万円（同11.0％増）となりました。セグメントごとの経営成績の概況は次のとおりであります。①不動産賃貸管理事業物件管理戸数の増加（前期比3,881戸増66,064戸※４月末現在）や借上・自社所有物件の入居率（前期99.9％当期99.9％※４月末現在）も高水準を維持したことから、学生マンションの家賃収入をはじめ、各種不動産賃貸関連サービス収入は順調に推移いたしました。費用面では、人員数の増加に加え、基幹システム刷新に伴い、新システムへの熟練度の定着過程に係る作業時間の増加により人件費が増加いたしました。また、同新システムの本格稼働に伴う減価償却費の増加、前述の事業会社買収に伴うＭ＆Ａ関連費用の計上がありました。以上の結果、売上高39,848百万円（前期比8.8％増）、セグメント利益4,439百万円（同4.9％増）となりました。②高齢者住宅事業前連結会計年度に実施した事業譲受による拠点数の増加に加え、当連結会計年度に実施した前述の事業会社買収に伴い、売上高が増加するとともに、人員数の増加による人件費等売上原価も増加いたしました。Ｍ＆Ａにより当初見込んでいたシナジー効果顕在化のタイミングが遅れたこと、また、既存施設の入居率がやや減少（前期95.5％当期93.2％※新拠点分除く４月末現在）したことに伴い、前年同期と比較して売上総利益率は減少（前期18.5％当期17.1％）いたしました。一方、Ｍ＆Ａに伴う関連費用等の先行費用の計上はあったものの、固定経費等の縮減に努めたことにより、前年同期と比較して営業利益率は増加（前期5.8％当期6.6％）いたしました。前述のとおり、2019年10月に滋賀県大津市で『グランメゾン迎賓館大津大将軍』の運営を開始しており、拠点数の増加を通じた当セグメントでの総合力強化を図ってまいります。さらに、Ｍ＆Ａにより統合した事業についても早急に対策を講じ、当初計画した収益寄与への遅れを挽回すべく改善に努めてまいります。以上の結果、売上高2,319百万円（前期比25.5％増）、セグメント利益153百万円（同42.5％増）となりました。③その他学生向けの企業説明会や就職セミナー情報の提供を通じた各種支援サービスの提供と、外国人留学生向けの日本語学校の運営による教育事業等を進めるとともに、学生マンションの共用部をシェアリングスペースとして活用する等、独自性のある価値提供へ向けた取り組みを行っております。当事業区分については、当社グループの主力事業に対する後方支援的な位置づけを担うことから、潜在的な効果として主力事業の事業収益へ寄与しているものと考えております。その結果、売上高499百万円（前期比4.5％増）、セグメント損失5百万円（前期はセグメント損失7百万円）となりました。（2）キャッシュ・フロー当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の期末残高は、前連結会計年度末に比べて504百万円増加し、8,604百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動の結果、資金の増加は3,449百万円（前年同期2,187百万円資金の増加）となりました。これは、主に税金等調整前当期純利益3,338百万円、非資金項目である減価償却費777百万円及び法人税等の支払額1,057百万円によるものです。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動の結果、使用した資金は4,295百万円（前年同期2,274百万円資金の使用）となりました。これは、主に有形固定資産の取得による支出3,901百万円及び敷金及び保証金の差入による支出258百万円によるものです。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における財務活動の結果、資金の増加は1,349百万円（前年同期851百万円資金の増加）となりました。これは主に長期借入れによる収入2,780百万円、長期借入金の返済による支出1,107百万円及び自己株式の取得による支出199百万円によるものです。（3）生産、受注及び販売の実績①生産実績該当事項はありません。②受注実績該当事項はありません。③販売実績当連結会計年度の販売実績を報告セグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2018年11月１日至2019年10月31日）前年同期比（％）不動産賃貸管理事業（千円）39,848,653108.8高齢者住宅事業（千円）2,319,940125.5報告セグメント計（千円）42,168,594109.6その他（千円）499,100104.5合計（千円）42,667,695109.6（注）１．セグメント間の取引については、相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。（4）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する分析・検討内容は、原則として連結財務諸表に基づき分析した内容であります。なお、文中における将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであり、実際の業績等は異なることがあります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。また、これらの連結財務諸表の作成にあたって、一部見積り数値を利用しておりますが、これらの見積り数値の妥当性については、継続的に評価を行っております。しかしながら、見積り特有の不確実性のため、実際の結果と異なる場合があります。なお、個々の「重要な会計方針及び見積り」については、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」をご参照ください。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容a.経営成績の分析「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析経営成績等の状況の概要（１）経営成績の状況」をご参照ください。また、2020年を最終年度とする中期経営計画の経営数値目標に対する進捗は以下のとおりとなっており、中期経営計画２年目となる当連結会計年度は、売上高及び各区分利益ともに当初計画を超過達成となり、前連結会計年度に引き続き順調に推移しております。また、主力の不動産賃貸管理事業における重要なKPIである物件管理戸数と年間契約決定件数につきましては、計画達成に向け順調に増加しております。設備投資計画につきましても、現時点においては概ね計画通りに進捗しているものと考えております。（経営数値目標の進捗状況）2018年10月期（当初計画）（千円）2018年10月期（実績）（千円）計画比（％）2019年10月期（当初計画）（千円）2019年10月期（実績）（千円）計画比（％）売上高38,328,87938,940,140101.641,074,92242,667,695103.9営業利益2,868,3172,958,212103.13,070,4443,425,253111.6経常利益2,779,4552,890,833104.02,956,0963,345,341113.2親会社株主に帰属する当期純利益1,702,6682,078,791122.11,846,0622,307,744125.0中期経営計画2018年10月期（実績）進捗率（％）2019年10月期（実績）進捗率（％）管理戸数（戸）70,00062,18388.866,06494.4契約決定件数（件）25,00020,96383.922,21688.9（注）１．管理戸数は４月末現在の不動産賃貸管理事業に係る数値２．契約決定件数は11月～10月決定数値（設備投資計画の進捗状況）中期経営計画（千円）2018年10月期（実績累計）（千円）進捗率（％）2019年10月期（実績累計）（千円）進捗率（％）自社物件11,400,0002,412,51621.25,337,77646.8ソフトウエア500,000230,37146.1292,70358.5（注）自社物件及びソフトウエアの実績累計は連結貸借対照表計上額を集計b.財政状態の分析当連結会計年度末の資産合計は34,578百万円となり、前連結会計年度末の29,933百万円から4,644百万円の増加（前期比15.5％増）となりました。（流動資産）流動資産につきましては、10,074百万円となり、前連結会計年度末の9,434百万円から640百万円の増加（前期比6.8％増）となりました。これは、主として現金及び預金が504百万円増加したことによるものであります。（固定資産）固定資産につきましては、24,503百万円となり、前連結会計年度末の20,499百万円から4,004百万円の増加（前期比19.5％増）となりました。これは、主として有形固定資産が3,293百万円増加したことによるものであります。（流動負債）流動負債につきましては、6,999百万円となり、前連結会計年度末の6,599百万円から399百万円の増加（前期比6.1％増）となりました。これは、主として前受金及び営業預り金が316百万円及び前受収益が86百万円それぞれ増加したことによるものであります。（固定負債）固定負債につきましては、12,785百万円となり、前連結会計年度末の10,712百万円から2,072百万円の増加（前期比19.3％増）となりました。これは、主として長期借入金が1,892百万円増加したことによるものであります。（純資産）純資産につきましては、14,793百万円となり、前連結会計年度末の12,621百万円から2,172百万円の増加（前期比17.2％増）となりました。これは、主として利益剰余金が2,119百万円増加したことによるものであります。なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号平成30年２月16日）等を当連結会計年度の期首から適用しており、財政状態については遡及処理後の前連結会計年度末の数値で比較を行っております。c.キャッシュ・フローの状況の分析「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析経営成績等の状況の概要（２）キャッシュ・フロー」をご参照ください。（5）資本の財源及び資金の流動性健全な財政状態を維持しつつ、事業活動に必要な資金を安定的に確保すべく、営業活動によるキャッシュ・フローの創出に努めるとともに、当社グループの成長戦略推進に不可欠となる新規物件開発等に係る設備投資などの長期的な資金需要については、自己資金及び金融機関からの借入金でまかなうことを基本方針としております。当連結会計年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債残高は10,997百万円となっており、また、現金及び現金同等物の残高は8,604百万円となっております。なお、設備投資の概要及び重要な設備の新設の計画については、「第３設備の状況」をご参照ください。