株式会社ＡＭＢＩＴＩＯＮ
有価証券報告書－第13期(令和1年7月1日－令和2年6月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりです。①経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、政府による経済政策や日銀の金融緩和を背景に、企業収益や雇用情勢は緩やかな回復基調にあるものの、為替の変動や海外経済の下振れリスクが懸念される等、依然として先行きの不透明な状況で推移いたしました。さらに、年明け以降の新型コロナウイルスの感染拡大の影響により、内外需要は大きく落ち込み、先行き不透明な厳しい状況となっております。当社グループが属する不動産管理業界におきましては、地価上昇を背景にした個人投資家等の不動産保有ニーズは依然として高く推移しており、当該保有資産の資産維持及び向上を目的としたサブリースの需要も高まりつつあります。また、不動産仲介業界においても、依然として一般消費者の消費マインドは節約志向が根強いものの、企業の人事異動に伴う転居ニーズ等があり、需要状況は改善しつつあります。このような市場環境の中、当社グループはコア事業であるプロパティマネジメント事業における管理戸数の増加を軸に、入居率の向上の維持を支える賃貸仲介事業との連携及び中古不動産市場の活況を背景に、中古マンション再販事業を展開することで収益拡大を図ってまいりました。新型コロナウイルスの感染拡大により、金融機関の稼働減に伴う販売活動の停滞、管理会社の営業停滞に伴う仲介可能物件数減少及び仲介業界の冷え込みによる賃貸仲介戸数の減少等の影響がありましたが、プロパティマネジメント事業の下支えにより、当社グループにおける業績への影響は限定的なものとなっております。その結果、当連結会計年度の売上高は27,414,058千円（前期比7.5％減少）、営業利益は921,532千円（前期比42.2％減少）、経常利益は817,916千円（前期比42.9％減少）、親会社株主に帰属する当期純利益は327,607千円（前期比55.5％減少）となりました。セグメント別の事業状況につきましては、以下のとおりです。（プロパティマネジメント事業）プロパティマネジメント事業は、主に住居用不動産の転貸借（サブリース）を行っております。当該事業については、管理物件数の増大及び高入居率の維持を基本方針として事業展開いたしました。当連結会計年度におきましては、KPI(重要業績評価指標)である管理戸数については20,343戸（前期比1,347戸増）し、サブリース管理戸数については11,117戸（前期比867戸増）となり、入居率は96.6％（期末に新築管理戸数が増えたことにより前期比1.1％低下）となりました。その結果、売上高は14,769,225千円（前期比7.8％増）、セグメント利益（営業利益）は1,283,599千円（前期比45.6％増）となりました。当事業は新型コロナウイルスの悪影響を受けずに、極めて好調な業績推移を続けております。（賃貸仲介事業）賃貸仲介事業は、都内４店舗、神奈川７店舗、埼玉１店舗の計12店舗を運営し、学生向け・法人向けを含む計14拠点を展開しております。当社の管理物件を中心に賃貸物件の仲介事業を行っております。実店舗からWEB中心の集客が主流になりつつある賃貸業界の風潮をふまえ、前期から今期の上期にかけて戦略的な店舗閉鎖を実施しましたが、実店舗のリーシング力の高さが当グループの強みでもあり、主力のプロパティマネジメント事業における高入居率の維持に貢献しております。当連結会計年度におきましては、企業の人事異動等による一般消費者の賃貸住居の仲介ニーズを捉えた営業活動を行いましたが、東京圏内における競争環境は激化しております。下期においては、新型コロナウイルス感染拡大に伴う緊急事態宣言発令の影響で来店数が減少した他、学生需要・法人需要ともに減少したことにより、当初想定を大きく下回る収益状況となりました。その結果、売上高は563,646千円（前期比34.1％減）、セグメント損失（営業損失）は△95,731千円（前期は38,692千円のセグメント利益）となりました。緊急事態宣言解除後は、需要が徐々に回復しつつあります。（インベスト事業）インベスト事業は、居住用不動産物件の売買及び一般顧客の不動産物件の売買仲介を行っております。当連結会計年度におきましては、前期に比べて販売物件数が減少する当初の計画通り、366物件の売却を行いました。第４四半期連結会計期間(４－６月)においては新型コロナウイルス感染拡大に伴う緊急事態宣言発令を受けた金融機関の業務縮小により、契約案件の決済が先延ばしとなる事態が発生いたしました。緊急事態宣言解除後、金融機関の業務体制の復旧により決済が再開となったものの、一部の売上計上が2021年６月期へ期ずれとなりました。その結果、売上高は11,632,575千円（前期比21.5％減）、セグメント利益（営業利益）は1,310,022千円（前期比39.1％減）となりました。緊急事態宣言発令中を除くコロナ禍における当事業への影響は比較的軽微であります。（その他事業）その他の事業としては、不動産テック事業、少額短期保険事業、ホテル事業、海外システム事業を行っております。利益率の高い新規事業として特に注力している不動産テック事業では、第１四半期に新会社株式会社Ｒｅ－ＴｅｃｈＲａａＳを設立いたしました。不動産テック事業では来期以降の成長に向けた積極的な先行投資を前期第４四半期から実施しております。当連結会計年度におきましては、下期に新型コロナウイルス感染拡大によりホテル事業の収益には一部影響があったものの、当連結会計年度としては前期に比べて売上が増加いたしました。少額短期保険事業・海外システム事業においては新型コロナウイルスの悪影響は一切発生しておらず、少額短期保険の契約数は順調に増加しております。不動産テック事業においては、商談やセミナーをオンラインに移行し、不動産RPAサービス導入の先行受注を獲得いたしました。同事業は、来期以降急角度の業績成長に導くための新たな成長ドライバーであると位置づけており、当連結会計年度においても先行投資を実施いたしました。その結果、売上高は448,611千円（前期比79.9％増）、セグメント損失（営業損失）は△183,157千円（前期は△88,422千円のセグメント損失）となりました。②財政状態の状況（資産の部）当連結会計年度末の資産合計は、15,219,081千円となり、前連結会計年度末に比べ1,559,871千円増加いたしました。これは主に、投資有価証券が1,591,792千円増加、土地が190,932千円増加し、営業未収入金が160,925千円減少したことによります。（負債の部）当連結会計年度末の負債合計は、11,321,610千円となり、前連結会計年度末に比べ264,549千円増加いたしました。これは主に、1年内返済予定の長期借入金が1,452,777千円増加、繰延税金負債が427,439千円増加、長期借入金が1,509,197千円減少したことによります。（純資産の部）当連結会計年度末の純資産合計は、3,897,471千円となり、前連結会計年度末に比べ1,295,321千円増加いたしました。これは主に、その他有価証券評価差額金が1,138,557千円増加したことによります。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、前連結会計年度末に比べて254,871千円減少し、3,052,741千円となりました。各活動区分別のキャッシュ・フローの状況及び主な要因は以下のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、1,611,143千円の収入（前連結会計年度は4,255,526千円の収入）となりました。これは主として、販売用不動産の減少による収入996,915千円、仕入債務の増加による収入161,841千円、のれんの償却額による収入140,367千円、税金等調整前当期純利益710,083千円を計上したこと等によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、1,549,594千円の支出（前連結会計年度は2,118,668千円の支出）となりました。これは主として、有形固定資産の取得による支出1,110,173千円、出資金の払込みによる支出294,725千円があったこと等によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、316,541千円の支出（前連結会計年度は2,525,186千円の支出）となりました。これは主として、長期借入金の返済による支出3,567,926千円、長期借入れによる収入3,511,507千円、配当金の支払いによる支出170,060千円、社債の償還による支出121,600千円があったこと等によるものであります。④生産、受注及び販売の実績（生産実績）当社グループが行う事業は、提供するサービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。（受注実績）当社グループが行う事業は、提供するサービスの性格上、受注実績の記載になじまないため、受注実績に関する記載を省略しております。（販売実績）当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2019年７月１日至2020年６月30日）前期比（％）プロパティマネジメント事業（千円）14,769,2257.8賃貸仲介事業（千円）563,646△34.1インベスト事業（千円）11,632,575△21.5報告セグメント計（千円）26,965,447△8.2その他（千円）448,61179.9合計（千円）27,414,058△7.5（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．前連結会計年度及び当連結会計年度における主な取引先別の販売実績及び当該販売実績に対する割合につきましては、すべての取引先の当該割合が100分の10未満のため記載しておりません。３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において判断したものであります。①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たりまして、資産・負債及び収益・費用に影響を与える見積りを必要とする箇所があります。これらの見積りにつきましては、経営者が過去の実績や取引状況を勘案し、会計基準の範囲内でかつ合理的に判断しておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果と異なる可能性があることにご留意ください。当社グループの連結財務諸表を作成するに当たり採用した重要な会計方針については、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載されているとおりであります。なお、会計上の見積りを行う上での新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響については、当該感染症の今後の広がり方や収束時期等を予測することは困難な状況にありますが、徐々に正常化に向かっていくと仮定し、会計上の見積りを行っております。しかしながら、新型コロナウイルス感染症による影響は不確定要素が多く、翌連結会計年度の当社グループの財政状態、経営成績に影響を及ぼす可能性があります。②経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容（売上高）当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度に比べ2,222,648千円減少し27,414,058千円（前期比7.5％減少）となりました。主力事業であるプロパティマネジメント事業では安定した管理戸数の増加及び高入居率をキープしたことにより、売上高は前期と比べ1,062,881千円増加し14,769,225千円となり、想定を上回る業績推移となっております。一方で、インベスト事業では新型コロナウイルス感染症の拡大の影響により、新築投資用デザイナーズマンションの販売が一部2021年６月期へ期ずれしたこと等により、売上高は前期と比べ3,192,806千円減少し11,632,575千円となり、大幅な減収となっております。また、賃貸仲介事業においては戦略的な店舗閉鎖を実施したことや、新型コロナによる緊急事態宣言発令の影響で来客数が減少したこと等により、売上高は前期と比べ291,904千円減少し563,646千円となり、大きく減収となっております。その他事業ではホテル事業の売上高の増加及び少額短期保険の契約件数増加等により、売上高は前期と比べ199,180千円増加し448,611千円となっております。（営業利益）当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度に比べ673,292千円減少し営業利益は921,532千円（前期比42.2％減少）となりました。主な要因は、主力事業であるプロパティマネジメント事業の家賃相場の上昇による一戸あたりの利益幅の拡大、債権回収による引当金減少等により、前連結会計年度に比べ401,794千円増加の1,283,599千円の営業利益となったこと、インベスト事業の新築投資用デザイナーズマンションの販売が一部2021年６月期へ期ずれしたこと等により、営業利益が前連結会計年度に比べ841,277千円減少の1,310,022千円の営業利益となったこと、賃貸仲介事業においては売上減少により、前連結会計年度に比べ134,424千円減少の95,731千円の営業損失となったこと、その他事業ではＲＰＡ事業の先行投資などの影響により、営業利益が前連結会計年度に比べ94,734千円減少の183,157千円の営業損失となったことによるものであります。（経常利益）当連結会計年度の営業外収益は、補助金収入33,252千円、匿名組合分配金9,584千円等を計上したことにより、55,556千円となり、営業外費用は、支払利息106,023千円、支払手数料34,059千円等を計上したことにより、159,172千円となりました。以上の結果、営業利益に営業外収益・営業外費用を加減算した経常利益は817,916千円（前期比42.9％減少）となり売上高経常利益率は3.0％（前期は4.8％）となりました。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度の特別利益は、店舗閉鎖損失引当金戻入額5,074千円等の計上により、8,024千円となり、特別損失は、有価証券評価損91,180千円の計上等により、115,857千円となりました。税金費用は前期と比べ55.9％減少し385,277千円となりました。以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は327,607千円（前期比55.5％減少）となりました。（経営成績に重要な影響を与える要因について）当社グループは、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおり、事業環境に由来するリスク、事業内容に由来するリスク等様々なリスク要因が当社グループの経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。これらの経営成績に重要な影響を与えるリスクに対応するため、組織体制のさらなる強化等を行ってまいります。③キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社グループの主な資金需要は、販売用不動産の開発・購入資金及び運転資金等であります。これらの資金需要につきましては、金融機関からの借入による資金調達のほか、営業活動によるキャッシュ・フロー及び自己資金にて対応していくこととしております。販売用不動産の売却によって得られた資金については、販売用不動産の開発・購入した際の借入の返済へ優先的に充当し、それ以外の資金については、その都度、総合的に勘案して、手許資金や成長投資等へ充当しております。キャッシュ・フローの状況の分析については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。