株式会社アズ企画設計
有価証券報告書－第31期(平成31年3月1日－令和2年2月29日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号平成30年２月16日）等を当事業年度の期首から適用しており、財政状態の状況については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値で前事業年度との比較・分析を行っております。①経営成績の状況当社は「空室のない元気な街を創る」という企業理念の下、入居率や賃料水準の低下等により、収益の改善が必要となった中古不動産を取得し、リノベーションやリーシング（賃貸募集活動）を実施し、収益改善による収益不動産としての資産価値を高めた上で不動産投資家へ販売するという不動産販売事業を中心に事業を展開しております。当事業年度におけるわが国経済は、堅調な企業業績を背景に、雇用や所得環境の改善により、引き続き緩やかな経済回復基調で推移いたしました。しかしながら、世界経済は米中貿易摩擦の長期化や英国のＥＵ離脱などにより不安定であり、我が国経済の先行きの不透明感を強めました。さらに、年度末では新型コロナウイルスの全世界的感染拡大により、経済への不安が急速に高まってまいりました。当社の属する不動産業界におきましては、引き続き個人向け不動産融資に対し金融機関の慎重姿勢が続いており懸念材料となっているものの、金融緩和政策による低金利等を背景とした不動産需要そのものは変わらず堅調に推移しております。このような事業環境下におきまして、当社は、主力である不動産販売事業を中心に、不動産賃貸事業、不動産管理事業による安定収益基盤を強化し更なる収益機会の拡大に努めてまいりました。しかしながら、上記金融機関の個人投資家への融資厳格化等への対策として、高価格帯の物件の仕入れに取組み、戦略的に物件の入れ替えを進めてきましたが、販売計画に遅れが生じ、不動産販売事業で当初計画を下回りました。この結果、当事業年度の業績として、売上高は5,509,480千円（前年同期比4.0％増）、営業利益は85,311千円（同70.9％減）、経常利益は48,731千円（同80.3％減）、当期純利益は13,222千円（同93.3％減）となりました。セグメント別の経営成績は次のとおりであります。（不動産販売事業）不動産販売事業におきましては、主に中古物件を購入しリノベーションやリーシング（賃貸募集業務）を行い、付加価値を高めたうえで不動産投資家への販売を手掛けてまいりました。当事業年度は、レジデンス18棟、店舗付きレジデンス７棟、区分店舗・事務所３件、ホテル２棟を売却いたしました。その結果、当事業年度における売上高は4,657,473千円（前年同期比4.5％増）、セグメント利益は252,070千円（同36.3％減）となりました。（不動産賃貸事業）不動産賃貸事業におきましては、従来より安定的に収益を上げている貸しコンテナ、コインパーキング、事業用・居住用サブリース、東北での復興事業者向け宿泊施設としてのビジネスホテルの運営に加え、不動産販売事業において取得した販売用不動産賃料収入等の獲得にも努めてまいりました。その結果、当事業年度における売上高は717,760千円（前年同期比4.0％増）、セグメント利益は58,244千円（同42.0％減）となりました。（不動産管理事業）不動産管理事業におきましては、既存顧客に対する管理サービスの向上に努めるとともに、安定収入を増やすべく、新たに販売した不動産の管理受託にも取り組んでまいりました。その結果、当事業年度における売上高は134,246千円（前年同期比10.5％減）、セグメント利益は43,535千円（同29.8％増）となりました。②財政状態の状況当事業年度末における財政状態は、総資産6,781,679千円（前年同期比5.6％増）、負債5,285,026千円（前年同期比7.1％増）、純資産1,496,652千円（前年同期比0.9％増）となりました。また、自己資本比率は22.1％（前事業年度末は23.1％）となっております。（流動資産）当事業年度末における流動資産の残高は5,477,482千円となり、前事業年度末に比べ535,993千円増加いたしました。これは主に、現金及び預金が359,957千円、販売用不動産が41,833千円増加したことによるものであります。（固定資産）当事業年度末における固定資産の残高は1,304,196千円となり、前事業年度末に比べ173,807千円減少いたしました。これは主に、長期性預金が131,350千円減少したことによるものであります。（流動負債）当事業年度末における流動負債の残高は1,267,701千円となり、前事業年度末に比べ207,050千円減少いたしました。これは主に、短期借入金が383,409千円減少したことによるものであります。（固定負債）当事業年度末における固定負債の残高は4,017,324千円となり、前事業年度末に比べ555,989千円増加いたしました。これは主に、社債が26,000千円、長期借入金が478,574千円増加したことによるものであります。（純資産）当事業年度末における純資産合計は1,496,652千円となり、前事業年度末に比べ13,246千円増加いたしました。これは主に、当期純利益を13,222千円計上したことによるものであります。③キャッシュ・フローの状況当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前事業年度末に比べ227,976千円増加し、1,979,074千円となりました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果得られた資金は9,927千円となりました（前年同期は1,283,981千円の使用）。これは主に、税引前当期純利益42,676千円、減価償却費72,371千円、減損損失6,055千円が生じた一方、たな卸資産の増加額41,209千円、法人税等の支払額80,092千円が生じたこと等によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果使用した資金は39,219千円となりました（前年同期は156,231千円の使用）。これは主に、定期預金の預入による支出181,880千円、長期前払費用の取得による支出22,014千円が生じた一方、定期預金の払戻による収入181,251千円が生じたこと等によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果得られた資金は257,268千円となりました（前年同期は1,209,300千円の獲得）。これは主に、長期借入れによる収入2,645,500千円、社債の発行による収入245,536千円が生じた一方、短期借入金の純減少額383,409千円、長期借入金の返済による支出2,067,989千円、社債の償還による支出178,500千円が生じたこと等によるものであります。④生産、受注及び販売の実績a.生産実績当社は生産活動を行っておりませんので、該当事項はありません。b.受注実績当社は受注生産を行っておりませんので、該当事項はありません。c.販売実績当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度（自2019年３月１日至2020年２月29日）前年同期比（％）不動産販売事業（千円）4,657,473104.5不動産賃貸事業（千円）717,760104.0不動産管理事業（千円）134,24689.5合計（千円）5,509,480104.0（注）１．最近２事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前事業年度（自2018年３月１日至2019年２月28日）当事業年度（自2019年３月１日至2020年２月29日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）株式会社bigones947,30417.9－－株式会社アイミング－－864,65815.7株式会社ＫＲパートナーズ－－602,62210.9２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(2）経営者による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。②経営成績の分析（売上高）当事業年度の売上高は、5,509,480千円（前年同期比4.0％増）となりました。これは不動産販売事業の売上高が200,587千円増加の4,657,473千円（前年同期比4.5％増）、不動産賃貸事業の売上高が27,838千円増加の717,760千円（前年同期比4.0％増）となったものの、不動産管理事業の売上高が15,812千円減少の134,246千円（前年同期比10.5％減）となったことによるものであります。（売上原価、売上総利益）当事業年度の売上原価は、4,727,056千円（前年同期比11.4％増）となりました。これは不動産販売事業の売上原価が413,955千円増加の4,144,713千円（前年同期比11.1％増）、不動産賃貸事業の売上原価が87,620千円増加の518,263千円（前年同期比20.3％増）となったものの、不動産管理事業の売上原価が17,842千円減少の64,079千円（前年同期比21.8％減）となったことによるものであります。その結果、当事業年度の売上総利益は、782,424千円（前年同期比25.7％減）となり、売上高に対する売上総利益の比率は前事業年度から5.7ポイント減少し14.2％となりました。（販売費及び一般管理費、営業利益）当事業年度の販売費及び一般管理費は、697,112千円（前年同期比8.3％減）となりました。これは主として、「消費税課税売上割合に準ずる割合の適用承認申請」の承認による控除対象外消費税額の減少によるものであります。その結果、当事業年度の営業利益は85,311千円（前年同期比70.9％減）となり、売上高に対する営業利益の比率は前事業年度から4.0ポイント減少し1.6％となりました。（営業外損益、経常利益）当事業年度の営業外収益は、18,308千円（前年同期比35.1％増）となりました。これは主として、保険金収入の増加によるものであります。また、営業外費用は54,887千円（前年同期比6.9％減）となりました。これは主として、社債発行費の減少によるものであります。その結果、当事業年度の経常利益は48,731千円（前年同期比80.3％減）となり、売上高に対する経常利益の比率は前事業年度から3.8ポイント減少し、0.9％となっております。（特別損益、当期純利益）前事業年度に特別利益として発生した保険金収入は、当事業年度では発生しておりません。また、当事業年度の特別損失は、6,055千円（前年同期比28.4％減）となりました。これは主として、複数の固定資産に関して減損損失が発生したものの、前期より発生額が少なかったことによるものであります。また、法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額をあわせた税金費用は、29,453千円（前年同期比28.7％減）となりました。その結果、当事業年度の当期純利益は13,222千円（前年同期比93.3％減）となり、売上高に対する当期純利益の比率は前事業年度から3.5ポイント減少し、0.2％となっております。③資本の財源及び資金の流動性についての分析当社の資金需要のうち主なものは、運転資金、販売用不動産購入資金、設備資金であります。運転資金は、原則として手許資金で賄っておりますが、金融機関からの総合的提案があった場合は調達を行い、手元流動性を高め緊急な販売用不動産の取得にも対応できる体制を整えております。販売用不動産購入資金は、主に金融機関からの借入れにより調達しており、物件毎の販売計画に基づいて長期借入金または短期借入金で調達しております。設備資金は、設備投資計画に基づき、案件ごとに手持ち資金で賄えるか、不足するかの検討を行います。不足が生じる場合は、長期借入金にて調達を行っております。なお、当事業年度末における借入金及び社債を含む有利子負債の残高は4,852,360千円となっております。また、当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は1,979,074千円となっております。④経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社は、経営の健全性と収益性を重視し、売上高成長率（20％以上）、営業利益率（7.4％以上）、自己資本比率（25％以上）等の指標の向上に努めてまいります。当期における各経営指標の実績につきましては、売上高成長率が前期の△16.9％に対して当期4.0％、営業利益率が前期の5.5％に対して当期1.6％、自己資本比率が前期の23.1％に対して当期22.1％となっております。今後もこれらの指標の向上に向けて、既存事業のブラッシュアップを進めつつ、新商品の開発、新規事業などにより業容の拡大、成長を目指してまいります。