ダイビル株式会社
有価証券報告書－第148期(平成31年4月1日－令和2年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度のわが国経済は、雇用・所得環境が改善し緩やかな回復基調で推移してまいりましたが、通商問題を巡る海外経済の不確実性に加え、期末にかけては新型コロナウイルス感染症の世界的拡大により、先行きの不透明感が急速に高まりました。一方、オフィスビル業界におきましては、東京・大阪各ビジネス地区の空室率は引き続き低水準で推移し、賃料水準も緩やかな上昇傾向が継続するなど、堅調な状況が続きました。こうした状況の下で、当社グループは競合ビルとの差別化を目指し、ビル管理品質向上活動を推進するなど顧客目線に立った木目の細かいテナントサービスを提供し、高水準の入居状況を維持するとともに、賃料水準の引き上げも行い、営業収益の拡大に努めてまいりました。2018年４月に策定いたしました中期経営計画「“Design100”プロジェクトPhase-Ⅱ」では、５つの重点施策として、「都心大型オフィスビルの取得」、「投資対象の拡充」、「海外事業の推進」、「既存アセットの競争力維持・強化」及び「ビル管理事業の強化・拡大」を掲げ、５年計画の２年目として着実に成果を上げてきております。重点施策のうち「投資対象の拡充」では、５棟の商業ビルに投資いたしました。まず、2019年４月に、JR東京駅から徒歩圏の好立地に位置する「日本橋三丁目ビル」（東京都中央区、地上７階、地下２階、延床面積2,305㎡）を取得いたしました。次に、2019年11月には、当社初となる地方中核都市への投資として、札幌市中央区において、同一街区に立地する「ダイビルPIVOT（ピヴォ）」（地上９階、地下３階、延床面積20,814㎡）等計３物件を取得いたしました。また、開発物件といたしましては、「（仮称）秋葉原プロジェクト」（東京都千代田区、地上11階、地下２階、延床面積4,948㎡）が2019年７月に竣工し、正式名称を「BiTOAKIBA（ビトアキバ）」として、11月にグランドオープンいたしました。「BiTO」は、＜美しい都＝BiTO＞と＜ビルに集う人々＝BiTO＞を表す、商業ビルシリーズの新ブランドであります。当連結会計年度の経営成績につきましては、営業収益は42,817百万円と前連結会計年度に比べ2,179百万円（5.4％）の増収、営業利益は11,561百万円と前連結会計年度に比べ1,231百万円（11.9％）の増益となりました。営業外損益では、持分法による投資利益の計上はなく、社債発行費の増加がありましたが、営業利益の増益を受け、経常利益は10,858百万円と前連結会計年度に比べ905百万円（9.1％）の増益となりました。特別損益につきましては、当連結会計年度は特別利益として投資有価証券売却益842百万円、特別損失として建替関連損失204百万円、固定資産除却損27百万円を計上いたしました。一方、前連結会計年度は特別利益として投資有価証券売却益297百万円、特別損失として建替関連損失、固定資産除却損等計150百万円を計上いたしました。この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は7,932百万円と前連結会計年度に比べ939百万円（13.4％）の増益となりました。セグメントごとの業績は次のとおりであります。a土地建物賃貸事業連結売上高の76.7％を占める当セグメントでは、既存ビルの稼働状況の向上、新規取得ビル「日本橋三丁目ビル」、「ダイビルPIVOT」等計３物件、新規稼働ビル「BiTOAKIBA」の収益寄与等により、営業収益は32,828百万円と前連結会計年度に比べ1,911百万円（6.2％）の増収となりました。費用面では、これらの新規ビルにかかる不動産取得税等の一時費用の発生及び固定資産税の増加がありましたが、減価償却費の減少等により、営業利益は12,629百万円と前連結会計年度に比べ1,222百万円（10.7％）の増益となりました。bビル管理事業連結売上高の21.3％を占める当セグメントでは、一部受託契約の解約等の影響により、営業収益は9,146百万円と前連結会計年度に比べ39百万円（0.4％）の減収となり、営業利益は531百万円と前連結会計年度に比べ１百万円（0.2％）の減益となりました。cその他連結売上高の2.0％を占める当セグメントでは、工事請負高の増加等により、営業収益は842百万円と前連結会計年度に比べ307百万円（57.6％）の増収となりましたが、営業利益は186百万円と前連結会計年度に比べ20百万円（9.7％）の減益となりました。(注)１セグメントごとの業績の営業収益については、セグメント間の内部取引を含んでおりません。２「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工事請負、工事管理、不動産仲介等を含んでおります。当連結会計年度末の財政状態につきましては、資産合計は前連結会計年度末に比べ18,671百万円増加し、383,426百万円となりました。負債合計は前連結会計年度末に比べ16,572百万円増加し、225,598百万円となりました。純資産合計は前連結会計年度末に比べ2,098百万円増加し、157,827百万円となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は16,336百万円となり、前連結会計年度末に比べて933百万円増加いたしました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において営業活動により得られた資金は14,570百万円となりました。未払消費税等が減少しましたが、税金等調整前当期純利益及び預り敷金及び保証金の増加等により、得られた資金は前連結会計年度に比べて469百万円増加いたしました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動により使用した資金は27,303百万円となりました。有形固定資産の取得による支出等により、使用した資金は前連結会計年度に比べて14,738百万円増加いたしました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動により得られた資金は13,685百万円となりました。社債の償還による支出がありましたが、新たに発行した社債の収入等により、得られた資金は前連結会計年度に比べて4,231百万円増加いたしました。③営業収益の状況ａセグメントごとの営業収益当連結会計年度における営業収益をセグメントごとに示すと次のとおりであります。区分金額(百万円)前年同期比(％)土地建物賃貸事業32,9476.2ビル管理事業11,5470.5その他84257.6小計45,3365.3消去又は全社（2,519）－合計42,8175.4(注)上記金額には、消費税等は含まれておりません。ｂ土地建物賃貸事業による営業収益営業用の建物及び土地の利用状況は、次のとおりであります。（a）建物区分面積又は金額(百万円)前年同期比(％)所有総面積739,544㎡5.5内訳共用面積183,697㎡2.4自用面積18,912㎡0.3貸付可能面積536,935㎡6.7内貸付面積貸室面積478,545㎡6.8駐車場面積51,779㎡0.8小計530,324㎡6.2転貸面積10,226㎡△7.2貸付面積合計540,550㎡5.9貸室収益(総額)32,3816.3消去又は全社(118)－計32,2636.3(注)１貸室収益(総額)は、当連結会計年度中に発生した室料のほか、貸室附帯収益として借室者の負担に属する電気料、冷暖房料、清掃料等を含んでおります。２上記金額には、消費税等は含まれておりません。（b）土地区分面積又は金額(百万円)前年同期比(％)所有総面積98,833㎡5.1内訳貸付面積89㎡－営業用建物敷地98,744㎡5.1土地使用権6,872㎡－面積合計105,705㎡4.8貸地収益(総額)100.5消去又は全社－－計100.5(注)上記金額には、消費税等は含まれておりません。（c）貸駐車場収益区分金額(百万円)前年同期比(％)駐車場賃貸収益5552.0消去又は全社－－計5552.0(注)上記金額には、消費税等は含まれておりません。ｃビル管理事業による営業収益区分金額(百万円)前年同期比(％)ビル管理8,3391.7マンション管理3,012△2.8その他1950.2小計11,5470.5消去又は全社（2,400）－計9,146△0.4(注)上記金額には、消費税等は含まれておりません。ｄその他による営業収益区分金額(百万円)前年同期比(％)工事請負高674103.7工事管理料36△49.8不動産仲介収入3△72.7その他1277.9小計84257.6消去又は全社－－計84257.6(注)上記金額には、消費税等は含まれておりません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ経営成績等（a）財政状態当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べて18,671百万円増加し、383,426百万円となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べて3,077百万円増加し、21,035百万円になりました。これは主として、現金及び預金が増加したこと等によるものであります。固定資産は、前連結会計年度末に比べ15,593百万円増加し、362,390百万円になりました。これは主として、株式市場の下落に伴い投資有価証券は減少しましたが、「日本橋三丁目ビル」及び「ダイビルPIVOT」等計３物件の取得、並びに「BiTOAKIBA」の竣工に伴い有形固定資産が増加したこと等によるものであります。当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末に比べて16,572百万円増加し、225,598百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ10,586百万円増加し、31,669百万円になりました。これは主として、１年内返済予定の長期借入金及び１年内償還予定の社債が増加したこと等によるものであります。固定負債は、前連結会計年度末に比べて5,986百万円増加し、193,928百万円になりました。これは主として、長期借入金は減少しましたが、社債が増加したこと等によるものであります。なお、有利子負債の合計額は、前連結会計年度末に比べ16,320百万円増加し169,732百万円となりました。当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末に比べ2,098百万円増加し157,827百万円となりました。これは主として、その他有価証券評価差額金は減少しましたが、利益剰余金は増加したこと等によるものであります。（b）経営成績（営業収益）当連結会計年度の営業収益は42,817百万円と前連結会計年度に比べ2,179百万円（5.4％）の増収となりました。営業収益の76.7％を占める土地建物賃貸事業セグメントは、32,828百万円と1,911百万円（6.2％）の増収となりました。2020年３月末の当社の空室率（建替え予定のビルの御堂筋ダイビル・八重洲ダイビルを除く）は、大阪0.0％、東京2.1％、大阪・東京合計0.8％であります。営業収益の21.3％を占めるビル管理事業セグメントは、一部受託契約の解約等の影響により、9,146百万円と前連結会計年度に比べ39百万円（0.4％）の減収となりました。営業収益の2.0％を占めるその他セグメントは、工事請負高の増加等により、842百万円と前連結会計年度に比べ307百万円（57.6％）の増収となりました。（営業原価、販売費及び一般管理費）当連結会計年度の営業原価は、減価償却費が減少しましたが、新規ビルにかかる不動産取得税等の一時費用の発生及び固定資産税の増加等により、27,258百万円と前連結会計年度に比べ948百万円（3.6％）増加しました。また、営業収益に対する営業原価の比率は63.7％と前連結会計年度に比べ1.1％減少しました。当社グループの販売費及び一般管理費は、大部分が一般管理費に属する費用でありますが、当連結会計年度は3,997百万円と前連結会計年度に比べ０百万円（0.0％）減少しました。また、営業収益に対する販売費及び一般管理費の比率は9.3％と前連結会計年度に比べ0.5％減少しました。（営業利益）当連結会計年度の営業利益は11,561百万円と前連結会計年度に比べ1,231百万円（11.9％）の増益となりました。また、営業収益に対する営業利益の比率は27.0％と前連結会計年度に比べ1.6％増加しました。なお、土地建物賃貸事業セグメントの営業利益は、12,629百万円と1,222百万円（10.7％）の増益となりました。ビル管理事業セグメントの営業利益は531百万円と前連結会計年度に比べ１百万円（0.2％）の減益、その他セグメントの営業利益は186百万円と前連結会計年度に比べ20百万円（9.7％）の減益となりました。（営業外損益）営業外損益は、前連結会計年度の376百万円の費用（純額）から、当連結会計年度は702百万円の費用（純額）となり、費用（純額）が326百万円増加しました。このうち、金融収支は、前連結会計年度の493百万円の費用（純額）に対し、492百万円の費用（純額）と１百万円減少しました。また、金融収支以外の営業外損益は、持分法による投資利益は前連結会計年度においては229百万円に対し、当連結会計年度において計上はありませんでした。他の営業外損益は、前連結会計年度の112百万円の費用（純額）に対し、210百万円の費用（純額）と98百万円増加しました。（経常利益）当連結会計年度の経常利益は10,858百万円と前連結会計年度に比べ905百万円（9.1％）の増益となりました。また、営業収益に対する経常利益の比率は25.4％と前連結会計年度に比べ0.9％増加しました。（税金等調整前当期純利益）前連結会計年度は、特別利益として投資有価証券売却益297百万円、特別損失として建替関連損失、固定資産除却損等150百万円を計上しましたが、当連結会計年度においては、特別利益として投資有価証券売却益842百万円、特別損失として建替関連損失204百万円、固定資産除却損27百万円を計上しました。この結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は、11,469百万円と1,369百万円（13.6％）の増益となりました。（法人税等）当連結会計年度の法人税等調整額を含めた税効果計算後の法人税等合計は、3,464百万円と前連結会計年度に比べ455百万円（15.1％）増加しました。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は7,932百万円と前連結会計年度に比べ939百万円（13.4％）の増益となりました。また、１株当たり当期純利益は、前連結会計年度の59円96銭に対し、当連結会計年度は68円02銭となりました。（c）キャッシュ・フローの状況当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。ｂ経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの中期経営計画「“Design100”プロジェクトPhase-Ⅱ」（2018年度～2022年度）の２年目である当連結会計年度は、オフィスビル業界におきましては、底堅い需要に支えられ、東京・大阪各ビジネス地区の空室率は引き続き低水準で推移し、賃料水準も緩やかな上昇傾向が継続するなど、堅調な状況が続きました。この中で当社グループは既存ビルの稼働状況の向上、新規ビルの収益寄与等により、営業収益約428億円、営業利益約115億円、親会社株主に帰属する当期純利益約79億円といずれも過去最高を更新し、総資産営業利益率は3.1％、自己資本利益率は5.1％となりました。当社グループは、中期経営計画においては、重点施策として「都心大型オフィスビルの取得」「投資対象の拡充」「海外事業の推進」「既存アセットの競争力維持・強化」「ビル管理事業の強化・拡大（ノンアセット型事業）」の５つを掲げております。当連結会計年度においては、「投資対象の拡充」としては当社初の全館商業ビル開発案件である「BiTOAKIBA」が竣工したのに加え、投資対象を拡げ情報収集を進めてきた成果として「日本橋三丁目ビル」、「ダイビルPIVOT」等３物件などの投資を行うことができました。他にも「海外事業の推進」としては、豪州シドニー中心地区に位置するオフィスビル開発プロジェクト「275GeorgeStreet」の新築工事が進行中であり、「既存アセットの競争力維持・強化」としては、建替を決定した御堂筋ダイビル・八重洲ダイビルの新ビルのコンセプト検討やテナントとの移転交渉を進めるなど着実に取り進めることができました。しかし、今後のわが国経済においては、既存の経済的課題が解決されない中、新たな景気減速要因として現れた新型コロナウイルス感染症の影響を避けて通れない状況となっております。同感染症については、それによる内外経済の下振れリスクが急速に顕在化してきており、当面、波乱含みの状況が続くものと予想されます。オフィスビル業界におきましても、その影響の及ぶところは未だ全貌が見えておりませんが、当社グループといたしましては、冷静に状況を見極めながら、前述の中期経営計画の５つの重点施策を着実に推し進め、業容の拡大に努めてまいります。重点施策のうち「投資対象の拡充」では、札幌市の「ダイビルPIVOT」等について、2020年１月に新設いたしました札幌事業室を中心に、将来の再開発を計画してまいります。「海外事業の推進」では、2019年12月に開設した豪州現地法人事務所を拠点として、シドニー中心地区におけるオフィスビル開発プロジェクト「275GeorgeStreet」の建設工事を、2020年度下期の竣工に向け着実に進めてまいります。豪州とともに、オフィスビル２棟を運営するベトナムにおきましても、併せて次なる投資を計画してまいります。また、この他にもESGへの取り組み、働き方改革、ICT戦略による生産性向上と成果創出、資金調達力を堅持する財務戦略などに引き続き取り組んでまいります。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報aキャッシュ・フロー関連指標の推移2016年３月期2017年３月期2018年３月期2019年３月期2020年３月期自己資本比率（％）40.642.544.442.240.7時価ベースの自己資本比率（％）31.532.440.933.627.1キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）10.89.910.110.911.6インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）9.712.111.811.911.5(注)自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い（補足）１各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。２株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式総数（自己株式控除後）により算出しております。３キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。４有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。また、利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。b財務政策当社グループの資金需要の主なものは、新規ビルの取得、開発費及び既存ビルの改修工事代等の設備資金であります。これらの資金は、自己資金または借入により調達することとしております。このうち、借入による資金については、2020年３月31日現在長期の借入金等（１年以内返済含む）の残高は169,732百万円で、金融機関からの借入金59,732百万円、社債110,000百万円で構成されており、この大半は固定金利であります。また、当社の事業は資金回収に長期間を要するため、返済・償還期限を比較的長めに設定しております。上記以外の運転資金は、コマーシャル・ペーパー及び金融機関からの短期借入金で調達しておりますが、コマーシャル・ペーパーについては、20,000百万円の発行枠を設定し、その範囲内で運用しております。当社グループは、健全な財政状態を維持しながらキャッシュ・フローの拡大を目指すため、有利子負債営業キャッシュ・フロー倍率及びデット・エクイティ・レシオの中長期的見通しを重視して資金調達を考えております。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の金額及び開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。なお、新型コロナウイルス感染症の影響については、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項追加情報」に記載のとおりであります。