平和不動産株式会社
有価証券報告書－第100期(平成31年4月1日－令和2年3月31日)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。経営方針、経営環境及び対処すべき課題等当社グループは2014年に中長期経営計画overthe“NEXTDECADE”を策定し、日本橋兜町・茅場町の再活性化に取り組むことにより、街づくりに貢献する会社へ成長することに挑戦してまいりました。その結果、日本橋兜町・茅場町再活性化プロジェクトの第１弾プロジェクトとなるKABUTOONEの事業化に成功するとともに外部成長・内部成長等における高い成果を実現いたしました。さらには、計数目標として掲げた2023年度の連結営業利益100億円台を2019年度に４年間前倒しで達成するとともに過去最高益を更新いたしました。一方、自然災害リスク対応の必要性、コーポレート・ガバナンスの進展、ESG・SDGsに対する意識の高まり等、当社グループを取り巻く経営環境は大きく変化しております。また、わが国経済の先行きについては、新型コロナウイルス感染拡大の影響により、厳しい状況が継続すると見込まれ、国内外経済をさらに下振れさせるリスクや金融資本市場の変動等の影響を注視する必要があります。例えば、ビルディング事業が属する賃貸オフィス市場については、ワークスタイル及びライフスタイルの多様化等の様々な変化や新型コロナウイルス感染拡大による企業業績の下振れ等が賃貸オフィスの需要へ与える影響について注意する必要があります。また、アセットマネジメント事業が属する不動産投資市場については、新型コロナウイルス感染拡大の影響による不動産価格や不動産投資意欲等の動向を注視する必要があります。このような外部環境の変化への対応に加え、順調に推移した前中長期経営計画overthe“NEXTDECADE”の事業戦略を継承しつつ、さらに進展させるため、2020年度から2023年度までを計画期間とした新中期経営計画「Challenge&amp;Progress」を策定いたしました。なお、当社は、2021年３月期よりセグメントの名称を変更しており、従来の「賃貸事業」及び「不動産ソリューション事業」は、それぞれ「ビルディング事業」及び「アセットマネジメント事業」となります。◇平和不動産グループが目指す姿「街づくりに貢献する会社」として、環境・社会課題の解決や各ステークホルダーとの双方向のコミュニケーションを通じて満足度を高めることにより、サステナブルな社会の実現に貢献するとともに企業価値の向上を図ります。「街づくりに貢献する会社としてサステナブルな社会の実現への貢献」日本橋兜町・茅場町の再活性化、札幌再開発事業、アセットマネジメント等に取り組み、環境・防災力に配慮した安心・安全な街づくりを推進し、サステナブルな社会の実現に貢献いたします。「上場不動産会社としての株主価値の向上」当社グループが持つ企業価値の源泉を最大限に活用し、不動産の付加価値を創出・実現することにより、資本効率を高め、株主へ還元することにより株主価値を向上いたします。◇新中期経営計画「Challenge&amp;Progress」（2020年度〜2023年度）の位置付け日本橋兜町・茅場町再活性化、札幌再開発の事業化、外部成長・内部成長を通じた付加価値創出のビジネスモデルに転換するとともに、サステナビリティ施策の推進による社会課題の解決に貢献することにより、「街づくりに貢献する会社」として挑戦・飛躍をしていく期間と位置付けます。◇事業戦略（2020年度〜2023年度）(1)再開発事業①日本橋兜町・茅場町の再活性化KABUTOONEに加え、新たなプロジェクトを始動させることにより、街づくりをカタチにするとともに、街づくり対象エリア全体の賑わい創出や「国際金融都市・東京」構想への貢献等に取り組むことによりサステナブルかつ多様性のある街づくりを推進いたします。②札幌再開発事業化の推進道銀ビルディング再開発を事業化するとともに、札幌駅南口北4西3地区（札幌駅前合同ビル所在街区）市街地再開発事業に参画することにより、札幌再開発事業を本格的に推進いたします。(2)ビルディング事業①外部成長・内部成長等の推進新規賃貸資産の取得によりポートフォリオを積み上げるとともに、ポートフォリオ入替えの過程において物件売却益を獲得いたします。また、賃貸オフィス市場の動向に基づいた賃料増額改定を実行することによりポートフォリオの収益性向上を図ります。②環境性能・防災力の向上を目的としたサステナブルなビル運営等の推進環境配慮、防災力向上等の社会課題解決に対応したビル運営・設備投資を実施することにより、長期的な目線においてCO2の削減等に取り組みます。(3)アセットマネジメント事業①アセットマネジメント収益等の拡大平和不動産リート投資法人の成長サポート等により、アセットマネジメントフィー等の当社グループ収益の拡大を図ります。②たな卸資産の売却等による収益獲得開発、リースアップ、リニューアル工事等を行い、価値を最大化した上での収益物件売却やHFレジデンスシリーズの開発等により、収益の獲得を目指します。(4)コーポレート①資本コスト及び資本効率を意識した資本政策の推進資本コスト及び資本効率を意識した資本政策を推進するため、KPIとして2020年度から2023年度の期間において、ROE6％以上、連結総還元性向70％程度（2023年までに連結配当性向50％程度）の目標を設定いたします。※新型コロナウイルス感染拡大の影響を考慮し、2020年度はROE5％以上を目標とします。また、上記に記載した各KPIは、いずれも現時点における目標値又は計画値であって、その実現を保証するものではなく、実績値はこれらと大きく乖離する可能性があります。なお、これらのKPIについては経営環境の変化等に伴い、随時見直されることがあります。これらのKPIの達成を困難にする可能性がある主要なリスク要因については、後記「２事業等のリスク」をご参照下さい。②コーポレート・ガバナンスの強化買収防衛策期限に向けた対応、政策保有株式の縮減、役員報酬体系の継続検討等により、コーポレート・ガバナンスの更なる強化を図ります。また、役職員のコンプライアンス意識の向上をはじめとしたコンプライアンス強化を推進いたします。③サステナビリティ経営の実践サステナブルな社会及び成長を実現するため、企業活動を通じて社会課題の解決、SDGsへの貢献に取り組むため、（仮称）サステナビリティ委員会を設置し、経営陣及び幹部社員がPDCAをモニタリングすることにより実効性を高めます。また、従業員の健康増進、社内コミュニケーションの強化を図り、組織の活力を高めることにより企業価値向上を目指します。◇計数計画(1)KPI資本コストを意識し、ROE目標を設定したうえで、現在の不動産市況の投資リターン水準を踏まえた内部留保（株主還元）の水準を設定いたします。利益目標EPS200円以上（2023年度）連結営業利益120億円以上（※1）（2023年度）資本効率ROE6％以上（※2）（2020年度～2023年度）株主還元連結総還元性向70％程度（2020年度～2023年度）＜2023年度までに配当性向50％程度＞（参考）財務健全性：ネットD/Eレシオ1.8倍以下（※１）連結営業利益内訳・ビルディング事業：118億円・アセットマネジメント事業：18億円・全社消去・その他：△16億円（※２）新型コロナウイルス感染拡大の影響を考慮し、2020年度はROE5％以上を目標とします。(2)投資計画（2020年度〜2023年度）事業投資額再開発事業約320億円（内訳）日本橋兜町・茅場町：約220億円札幌：約100億円ビルディング事業取得：約600億円入替えによる回収：約200億円既存たな卸資産の売却による回収：約340億円上記に記載した各KPI及び投資計画は、いずれも現時点における目標値又は計画値であって、その実現を保証するものではなく、実績値はこれらと大きく乖離する可能性があります。また、これらのKPI及び投資計画については経営環境の変化等に伴い、随時見直されることがあります。これらのKPI及び投資計画の達成を困難にする可能性がある主要なリスク要因については、後記「２事業等のリスク」をご参照下さい。なお、当連結会計年度においては、当社の元従業員の不正行為が発覚いたしました。株主の皆様をはじめ取引先及び関係者の皆様には多大なるご迷惑とご心配をお掛けしましたことを深くお詫び申し上げます。当社におきましては、役職員の意識改革、管理体制の強化・充実等、内部通報制度の充実等の再発防止策を着実に実行しており、さらなるコンプライアンスの強化を徹底してまいります。