香陵住販株式会社
有価証券報告書－第39期(令和1年10月1日－令和2年9月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、2019年10月の消費税率引き上げにより個人消費の回復基調が停滞しておりました。さらに新型コロナウイルス感染症の拡大による緊急事態宣言の発令により、経済活動の混乱あるいはイベントや移動の自粛、消費者の購入意欲の低下等、国内の景気が足下で大幅に下押しされ減速傾向を増しております。2020年６月以降は徐々に社会経済活動のレベルが引き上げられたものの先行きについては厳しい状況が続くと見込まれております。当社グループが属する不動産業界におきましては、賃貸市場は、新型コロナウイルス感染症の影響により企業の人事異動や雇用に一時的な停滞があったもののその後は回復基調にあり需要は安定化へと推移しております。販売市場は、政府による住宅取得支援策や低金利の住宅ローンなどにより住宅取得環境は依然として良好である一方で、住宅着工戸数は前年から減少を続けております。そのような中、当社の自社企画投資用不動産においては、用地取得、建設ともに商品化が再開されつつあり、鉄筋コンクリート造の物件に加え、建築費の安定した小型の木造賃貸住宅の用地取得にも注力してまいりました。当社グループにおいては、全体の賃貸管理戸数が19,004戸、駐車場台数が8,413台となったことで安定収益基盤が強化され、グループ化した株式会社ＫＡＳＵＭＩＣとのシナジー効果により、物件情報の収集、仲介件数の拡大、管理物件の入居率向上及び管理戸数のさらなる拡大が可能となっております。この結果、売上高7,535,873千円(前期比20.6％増)、営業利益561,371千円(同2.9％減)、経常利益572,779千円(同1.7％増)、親会社株主に帰属する当期純利益385,340千円(同3.9％増)となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。不動産流通事業不動産売上高においては、自社企画投資用不動産であるレーガベーネ八丁堀(東京都中央区)、中型投資用物件のペアガーデン４棟（茨城県水戸市）、龍ヶ崎第１グリーンコーポ(茨城県龍ヶ崎市)等の販売に加え、土地を中心に戸建て、区分所有建物の仕入れ、販売が好調に推移し前期売上を大きく上回りました。また、仲介事業収益の賃貸においては、新型コロナウイルス感染症の影響により、一時的に反響数が落ち込んだもののその後は回復傾向へと推移し、前期売上を上回る結果となりました。販売においては、土地を中心とした社有物件（不動産売上高）の販売好調の反動から手数料収入が前期売上を下回る形となっております。これらの結果、不動産流通事業の売上高は5,265,270千円(前期比25.7％増)、セグメント利益は535,716千円(同10.7％増)となりました。不動産管理事業不動産管理事業については、当社の安定的な収益基盤であり、自社不動産及び借上げの賃料収入は、入居率の向上と新規獲得により、前期売上を上回っております。コインパーキングは、新型コロナウイルス感染症の影響により一時的に稼働率が低下したものの運営台数が1,064台となり年間の新規オープン計画台数に到達したことから、前期売上を上回る結果となりました。また、賃貸管理戸数が19,004戸、駐車場台数が8,413台となったことから、管理事業収益については前期売上を大きく上回る結果となりました。その他、太陽光売電収益については順調に推移しております。これらの結果、不動産管理事業の売上高は2,270,603千円(前期比10.3％増)、セグメント利益は644,882千円(同1.6％増)となりました。当連結会計年度末における総資産は9,068,055千円となり、仕掛販売用不動産の減少等によって前連結会計年度末に比べて141,151千円減少致しました。当連結会計年度末における負債合計は5,791,254千円となり、借入金の減少等によって前連結会計年度末に比べて492,796千円減少致しました。当連結会計年度末における純資産合計額は3,276,801千円となり、前連結会計年度末に比べて351,645千円増加致しました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の期末残高は、前連結会計年度末に比べて257,394千円増加し、879,370千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況及び増減の要因は、次のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動により獲得した資金は2,137,305千円(前期は325,968千円の収入)となりました。これは主に、法人税等の支払230,941千円があったものの、たな卸資産の減少1,329,696千円、税金等調整前当期純利益572,171千円及び減価償却費255,409千円の計上によるものであります。(投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動により使用した資金は1,184,684千円(前期は532,731千円の支出)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出1,213,481千円及び無形固定資産の取得による支出23,326千円によるものであります。(財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動により支出した資金は695,226千円(前期は45,072千円の支出)となりました。これは主に、長期借入金による収入1,140,000千円があったものの、長期借入金の返済による支出1,873,004千円及び配当金の支払額57,311千円によるものであります。③生産、受注及び販売の実績a.生産実績該当事項はありません。b.仕入実績当連結会計年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称仕入高(千円)前年同期比(％)不動産流通事業1,012,685△11.5合計1,012,685△11.5(注)１.不動産管理事業の仕入実績については金額的重要性が乏しいため記載を省略しております。２．金額は、仕入価格によっております。３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。c.受注実績不動産流通事業においては、受注販売を行っておりませんので、受注実績は記載しておりません。不動産管理事業の修繕及びリフォームについて受注を行っておりますが、いずれも受注から売上高計上まで期間が短期であるため、受注実績は省略しております。d.販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売高(千円)前年同期比(％)不動産流通事業5,265,270+25.7不動産管理事業2,270,603+10.3合計7,535,873+20.6(注)１．セグメント間取引については相殺消去しております。２.主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合相手先前連結会計年度当連結会計年度金額(千円）割合(％)金額(千円)割合(％)スターツデベロップメント株式会社771,91412.4－－合同会社レジデンス・ファイブ－－1,541,56520.5３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりましては、財政状態及び経営成績に影響を与える会計上の見積りを行う必要があります。当社グループはこの見積りを行うにあたり、過去の実績等を勘案して合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。当社グループが連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。なお、会計上の見積りを行ううえでの新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響については、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（追加情報）」をご参照ください。ａ.販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価販売用不動産及び仕掛販売用不動産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。そのため、販売計画や市場環境の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損が必要となる可能性があります。b.固定資産の減損処理固定資産について、減損の兆候があり、かつ資産の回収可能価額が帳簿価額を下回る場合は、回収可能価額まで減損処理を行うこととしております。減損損失の認識の要否判定及び回収可能価額の算定に用いる将来キャッシュ・フローの見積り及び当該見積りに用いた仮定は、過年度の実績を基礎としております。当該資産又は資産グループが属する事業経営環境の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、減損損失が発生する可能性があります。c.繰延税金資産繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異を計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ.売上高の分析当連結会計年度における売上高は、7,535,873千円（前期比20.6％増）と大幅な増収となりました。これは不動産流通事業における不動産売上高が、大型自社企画投資用不動産の売却及び売却件数の増加により前年を大きく上回ったことが要因であります。以上の結果、事業セグメント別の売上高は、不動産流通事業5,265,270千円（同25.7％増）、不動産管理事業2,270,603千円（同10.3％増）となりました。ｂ.売上原価、売上総利益の分析当連結会計年度における売上原価は、4,434,735千円（前期比28.7％増）となりました。これは不動産流通事業の売上原価が850,065千円増加の3,273,032千円（同35.1％増）、不動産管理事業の売上原価が138,346千円増加の1,161,702千円（同13.5％増）となったことによるものであります。その結果、当連結会計年度における売上総利益は、3,101,138千円（同10.7％増）となりました。ｃ.販売費及び一般管理費、営業利益の分析当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、2,539,767千円（前期比14.2％増）となりました。これは主として当社及び株式会社ＫＡＳＵＭＩＣの連結子会社化による人件費の増加、販売用不動産の修繕費の増加及び控除対象外消費税の増加によるものであります。その結果、当連結会計年度における営業利益は、561,371千円（同2.9％減）となりました。ｄ.営業外損益、経常利益の分析当連結会計年度における営業外収益は、66,538千円（前期比229.8％増）となりました。これは主として受取保険金の増加によるものであります。また、営業外費用は55,130千円（同56.6％増）となりました。これは主として太陽光発電設備の盗難による復旧費用が発生したことによるものであります。その結果、当連結会計年度における経常利益は、572,779千円（同1.7％増）となりました。ｅ.特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益の分析当連結会計年度において、特別利益の発生はありませんでした。また、特別損失は607千円（前期比95.2％減)となりました。これは主としてパーテーション等の固定資産除却損が発生したことによるものであります。また、法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額をあわせた税金費用は、186,831千円（同4.1％増）となりました。その結果、当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は、385,340千円（前年同期比3.9％増）となりました。③資本の財源及び資金の流動性についての分析当社の資金需要のうち主なものは、運転資金、販売用不動産購入資金、自社企画投資用不動産プロジェクト資金、設備資金であります。運転資金は、基本的に手許資金で賄っております。販売用不動産購入資金は、小型物件については手許資金、大型物件については、物件毎の販売計画に基づいて金融機関からの長期借入金または短期借入金で調達しております。自社企画投資用不動産プロジェクト資金は、物件毎の企画書に基づいて金融機関からの長期借入金または短期借入金で調達しております。設備資金は、設備投資計画に基づき手許資金で賄っております。なお、当連結会計年度末における有利子負債の残高は、3,277,426千円となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、879,370千円となりました。④経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、安定的かつ継続的な成長を重視し、経常利益率９％以上、自己資本利益率10％以上、自己資本比率30％以上、年間管理戸数増加目標1,000戸としております。当期における実績につきましては、経常利益率7.6％、自己資本利益率12.4％、自己資本比率36.1％、年間管理戸数944戸増加となっております。今後も、ストックビジネスの強化を進め、安定収益をより強固なものにしつつ、新規事業等により業容の拡大、成長を目指してまいります。