アグレ都市デザイン株式会社
有価証券報告書－第11期(平成31年4月1日－令和2年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当事業年度におけるわが国経済は、大手企業を中心に企業収益や雇用情勢の改善が進むなど、景気は緩やかな回復基調で推移した一方、国内においては実質賃金の伸び悩みや物価の上昇などから個人消費は力強さを欠き、また、海外においては米中間の通商問題や中国経済の減速に加え、直近では新型コロナウイルス感染症の世界的な流行により、景気の先行きにはより一層の不透明感が漂っております。当社の属する不動産業界におきましては、低金利融資の継続や住宅取得に係る税制優遇策などにより、住宅需要は底堅く推移している一方、良質な戸建用地を巡る競争の激化や建築コストの上昇、職人の高齢化、消費増税による消費マインドへの影響、更には、新型コロナウイルス感染症の拡大により、一部の住宅設備に係るサプライチェーンが混乱するなど、事業環境の先行きは楽観視できない状況にあります。このような事業環境のもと、当社は引き続き良質な戸建用地の取得に注力するとともに、自社設計・自社施工管理によるデザイン性・機能性に優れた戸建住宅の供給に努め、お客様に対する商品訴求力の更なる強化を目的に、自社販売手法のブラッシュアップに努めてまいりました。また、2019年４月新設のアセットソリューション事業部においては、主に都心部における様々な不動産情報の収集に努めた結果、設立初年度より収益を獲得することができました。なお、アグレ・デザインオフィス代官山では、2017年４月より主に個人のお客様からの注文住宅やリノベーション・リフォーム工事の受注に取り組んでまいりましたが、今般、当社の祖業でありコア事業である戸建販売事業及び新たな事業の柱と位置付けているアセットソリューション事業への経営資源の集約を目的とし、2020年８月から９月に予定しております東京都新宿区西新宿への本社・本店移転に合わせて、同事業所を閉鎖することといたしました。この事業所閉鎖に伴い、当第４四半期において減損損失10,010千円を計上しております。この結果、当事業年度の経営成績は、売上高18,153,802千円(前年同期比15.5％増)、売上総利益2,289,343千円(同12.7％増)、営業利益705,717千円(同26.2％増)、経常利益529,747千円(同45.7％増)、当期純利益355,275千円(同44.5％増)となりました。事業別の業績を示しますと、次のとおりであります。（戸建販売事業)戸建販売事業においては、自社ブランドである「アグレシオ・シリーズ」278棟、土地分譲24区画(アセットソリューション事業４区画を含む)の引渡しにより、売上高17,723,756千円(前年同期比20.5％増)、売上総利益2,189,917千円(同16.5％増)を計上いたしました。なお、商品ラインナップ別の引渡棟数・売上高は以下のとおりであります。＜商品ラインナップ別引渡棟数・売上高＞ブランド名グレード棟数(棟)売上高(千円)前年同期比(％)アグレシオ・シリーズ標準グレード1808,700,261＋1.6エグゼ・シリーズ中～高級グレード785,099,510＋46.8イルピュアルト・シリーズ最高級グレード201,787,488＋154.6小計－27815,587,260＋22.4土地分譲－242,136,496＋8.6合計－30217,723,756＋20.5(その他の事業)その他の事業においては、売上高430,045千円(前年同期比57.3％減)、売上総利益99,426千円(同34.5％減)を計上いたしました。a注文住宅・戸建建築請負事業、リノベーション・リフォーム事業注文住宅等の建築請負事業においては11棟(注文住宅６棟、法人建築請負５棟)、リノベーション・リフォーム事業においては178件(リノベーション13件、リフォーム165件)の引渡しにより、売上高428,828千円(前年同期比57.3％減)を計上いたしました。b不動産仲介・コンサルティング事業不動産仲介・コンサルティング事業においては、売上高1,216千円(前年同期比74.8％減)を計上いたしました。②キャッシュ・フローの状況当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前事業年度末に比べ49,462千円減少し、2,401,519千円となりました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度末における営業活動によるキャッシュ・フローは1,368,341千円の資金の増加(前年同期は1,533,236千円の資金の減少)となりました。これは主に、仕入債務が995,122千円減少した一方、戸建用地の仕入れを厳選したことにより、たな卸資産が1,683,154千円減少したこと及び税引前当期純利益519,737千円を計上したことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度末における投資活動によるキャッシュ・フローは59,113千円の資金の減少(前年同期は6,622千円の資金の減少)となりました。これは主に、東京支店増床及び本社移転等に伴う敷金保証金の差入による支出49,989千円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度末における財務活動によるキャッシュ・フローは1,358,690千円の資金の減少(前年同期は1,791,598千円の資金の増加)となりました。これは主に、長期借入れによる収入が5,921,100千円あった一方、長期借入金の返済による支出が5,377,518千円、短期借入金の純減1,651,300千円によるものであります。当社の運転資金需要のうち、主なものは戸建住宅の分譲用地の取得資金のほか、土地の造成や建築等の製造原価、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要は、設備投資等によるものであります。当社は、事業運営上必要な資金の流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本としております。短期運転資金は自己資金及び金融機関からの短期借入を基本としており、長期運転資金の調達につきましては、金融機関からの長期借入を基本としております。なお、当事業年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は8,434,615千円となっております。また、当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は2,401,519千円となっております。③生産、受注及び販売の実績a生産実績当事業年度(自2019年４月１日至2020年３月31日)の生産実績は次のとおりであります。なお、当社の事業セグメントは単一であるため、業務区分別に記載しております。業務区分件数(棟)生産高(千円)前年同期比(％)戸建住宅28816,470,445＋27.4土地分譲252,183,951＋11.2戸建販売事業計31318,654,397＋25.2注文住宅6131,348△59.8法人建築請負580,490△86.0リノベーション13140,981＋173.2リフォーム16553,433＋83.3不動産仲介・コンサルティング事業－1,216△74.8その他の事業計189407,471△58.7合計50219,061,869＋20.0(注）１．当事業年度中に完成した物件の販売価格を以て生産高としております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。b受注実績当事業年度(自2019年４月１日至2020年３月31日)の受注実績は次のとおりであります。なお、当社の事業セグメントは単一であるため、業務区分別に記載しております。業務区分期首受注高期中受注高期末受注高件数(棟)受注高(千円)件数(棟)受注高(千円)件数(棟)受注高(千円)戸建住宅8442,17528315,804,80713659,723土地分譲－－252,343,4961207,000戸建販売事業計8442,17530818,148,30314866,723注文住宅6133,506375,001371,847法人建築請負231,4008126,843574,600リノベーション435,75210134,491115,154リフォーム410,67916142,754－－不動産仲介・コンサルティング事業－－－1,216－－その他の事業計16211,339182380,3079161,601合計24653,51549018,528,611231,028,324(注)上記の金額には、消費税等は含まれておりません。c販売実績当事業年度(自2019年４月１日至2020年３月31日)の販売実績は次のとおりであります。なお、当社の事業セグメントは単一であるため、業務区分別に記載しております。業務区分件数(棟)販売高(千円)前年同期比(％)戸建住宅27815,587,260＋22.4土地分譲242,136,496＋8.6戸建販売事業計30217,723,756＋20.5注文住宅6136,661△59.6法人建築請負583,643△85.5リノベーション13155,089＋167.5リフォーム16553,433＋83.3不動産仲介・コンサルティング事業－1,216△74.8その他の事業計189430,045△57.3合計49118,153,802＋15.5(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。①当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容(売上高)当社の当事業年度における売上高は、前年同期比2,440,019千円・15.5％増の18,153,802千円となりました。これは主に、引渡し件数が前期の戸建分譲234棟・土地分譲37区画・注文住宅13件、法人建築請負41棟、リノベーション４件、リフォーム128件の合計457件から、戸建分譲278棟・土地分譲24区画・注文住宅６件、法人建築請負５棟、リノベーション13件、リフォーム165件の合計491件へと増加したことによるものであります。なお、戸建販売事業における戸建住宅の平均単価は56,069千円であります。(売上原価、売上総利益)売上原価は、前年同期比2,182,424千円・16.0％増の15,864,458千円となり、売上総利益は前年同期比257,594千円・12.7％増の2,289,343千円、売上総利益率は前期から0.3ポイント低下し12.6％となりました。(販売費及び一般管理費、営業利益)販売費及び一般管理費は、前年同期比111,225千円・7.6％増の1,583,625千円となりました。これは主に、人員数(役員12名含む)の増加により、人件費が前年同期比40,912千円・6.7％増の650,729千円、業容拡大に伴う固定資産税や都市計画税等の租税公課が前年同期比25,018千円・12.1％増の232,011千円、となったことなどによるものであります。以上の結果、営業利益は前年同期比146,369千円・26.2％増の705,717千円となり、営業利益率は前年同期比で0.3ポイント上昇し3.9％となりました。(営業外損益、経常利益)営業外収益は、前年同期比10,283千円・94.0％増の21,224千円となりました。これは主に、前事業年度以前の不動産取得税の還付金9,886千円によるものであります。営業外費用は、前年同期比9,581千円・4.6％減の197,194千円となりました。これは主に、戸建用地の仕入れを厳選したことにより、支払利息が前年同期比8,931千円・5.1％減の166,040千円となったことによるものであります。以上の結果、経常利益は前年同期比166,234千円・45.7％増の529,747千円となり、経常利益率は前年同期比で0.6ポイント上昇し2.9％となりました。(特別損益)特別損失は、2020年８月から９月に予定しております東京都新宿区西新宿への本社・本店移転に合わせて、アグレ・デザインオフィス代官山を閉鎖することとし、減損損失10,010千円を計上しております。なお、特別利益の計上はありません。(法人税等、当期純利益)法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額を合せた税金費用は、前年同期比46,815千円・39.8％増加し、164,461千円となりました。この結果、当期純利益は前年同期比109,408千円・44.5％増の355,275千円となりました。(財政状態)当事業年度における総資産は12,564,078千円となり、前事業年度末と比較して1,814,546千円・12.6％減少いたした。流動資産は12,337,954千円となり、前事業年度末と比較して1,887,486千円・13.3％減少いたしました。これは主に、戸建用地の仕入れを厳選したことにより、たな卸資産が1,683,154千円減少したことによるものであります。固定資産は226,124千円となり、前事業年度末と比較して72,939千円・47.6％増加いたしました。これは主に、アグレ・デザインオフィス代官山の閉鎖に伴う減損損失10,010千円を計上した一方、東京支店増床及び本社移転等に伴う差入敷金保証金が49,022千円、繰延税金資産が16,966千円、基幹システムの導入に伴うリース資産が15,911千円それぞれ増加したことによるものであります。流動負債は6,406,662千円となり、前事業年度末に比べ2,720,148千円・29.8％減少いたしました。これは主に、短期借入金が1,651,300千円、工事未払金が995,122千円それぞれ減少したことによるものであります。固定負債は3,316,994千円となり、前事業年度末に比べ664,344千円・25.0％増加いたしました。これは主に、長期借入金が771,854千円増加したことによるものであります。純資産は2,840,421千円となり、前事業年度末に比べ241,257千円・9.3％増加いたしました。これは、前事業年度末日を基準日とする剰余金の配当114,018千円を実施した一方、当期純利益355,275千円を計上したことによるものであります。以上の結果、自己資本比率は、前事業年度末の18.1％から22.6％となりました。なお、今後の見通しにつきましては、「第２事業の状況１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。また、当社の経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。②重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たり経営者の判断に基づく会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りが必要となります。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。当社の財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５経理の状況１財務諸表等(1)財務諸表注記事項重要な会計方針」に記載しておりますが、特に下記の会計方針が連結財務諸表作成における重要な見積りの判断等に影響を及ぼすと考えております。(たな卸資産評価)当社は、通常の販売目的で保有するたな卸資産についての評価を実施し、評価額が簿価を下回った場合には評価損を計上しております。たな卸資産の評価に使用する正味売却価額は販売予定価格を基礎として、戸建需要などの外部要因に当社における過去の販売価格改定等の内部要因を加味して見積もっています。当該見積りには、将来の戸建需要予測、販売価格改定見込などの仮定が含まれます。そのため、将来の不確実な需要の変動等の状況の変化によって、実際の結果が見積もった仮定から変動した場合、たな卸資産の金額に重要な影響を与える可能性があります。なお、新型コロナウイルス感染症の影響は「第５経理の状況１財務諸表等（１）財務諸表注記事項追加情報」に記載しております。