日本商業開発株式会社
有価証券報告書－第20期(平成31年4月1日－令和2年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりであります。a.財政状態当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ24,542,614千円減少し、75,054,774千円となりました。これは主に保有する販売用不動産の早期売却等による財務体質の強化に取り組んだ結果、販売用不動産の残高が26,023,096千円減少したこと等によります。当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べ26,801,470千円減少し、51,184,058千円となりました。これは主に販売用不動産の売却に伴う借入金の返済により、借入金の総額が27,219,945千円減少したこと等によります。当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べ2,258,855千円増加し、23,870,716千円となりました。これは主に親会社株主に帰属する当期純利益3,177,475千円を計上したこと及び剰余金の配当992,148千円を実施したことによります。なお、当連結会計年度末の自己資本比率は31.8％となりました。b.経営成績当連結会計年度におけるわが国経済は、企業収益や雇用・所得環境の向上を背景とした個人消費の持ち直し等により、緩やかな回復基調から始まったものの、米中貿易摩擦の長期化や中国経済の減速等の影響に加え、2019年10月の消費税率引上げに伴う個人消費マインドの変化など、先行きは不透明な状況で推移いたしました。足下では新型コロナウイルスの世界的な感染拡大による需要の減少により、景況感は悪化しております。さらに、インバウンドの急減に加え、各種イベントの休止や政府等からの外出自粛要請による需要の低迷もあり、コロナ禍が収束するまでは、景気は厳しい状況が続くものと予測されます。なお、不動産及び不動産金融業界におきましては、引き続き主要都市部を中心としてオフィスビルの空室率は低水準を維持しました。また、商業地の需要につきましても好調なインバウンド市場を背景に、堅調に推移しておりましたが、年度末に差しかかって一転し、新型コロナウイルスの世界的な感染拡大により、景況感は悪化しております。このような状況のもと、当社グループにおきましては、「JINUSHIビジネス」のさらなるマーケット拡大と機関投資家からの不動産運用ニーズに応えるべく、案件の仕入を計画どおり推し進める中、昨夏に不動産市況の変化を予測し、「財務体質の強化に関するお知らせ」（2019年10月11日発表）に記載のとおり、①総資産回転率（不動産の仕入から売却までの期間の短縮）、自己資本比率や総資産利益率など財務指標の改善②有利子負債の削減による新規の資金調達力の拡大③開発利益の早期獲得を目的として、当初計画に加えて保有する販売用不動産のうち約220億円分を早期売却し、有利子負債の大幅な削減等の財務体質の強化に取り組んでまいりました。この結果、総資産回転率は0.85回（前期0.48回）、自己資本比率は31.8％（前期21.7％）、営業キャッシュフローは29,681,305千円（前期△28,020,748千円）と大幅な財務指標の改善が実現しております。財務戦略としましては、リーマンショックの教訓を活かし、開発案件の借入金は財務制限条項が付いておらず、借入金の返済期間は５〜30年超の長期借入金であり、途中弁済（約定弁済を除く）も求められないことを実現しております。なお、当社グループにおける当連結会計年度末の現金及び預金残高（連結）は21,850,515千円であり、常に積極的な土地の仕入活動を行うために、手元流動性を高めております。また、当社がスポンサー会社となり、当社100％子会社の地主ＡＭが運用する、底地特化型リート「地主リートへ2020年１月10日に17案件を売却（売却価格26,075,000千円）し、当連結会計年度末の「地主リート」の資産規模は約820億円となり、2021年３月期に1,000億円以上という規模に向けて順調に成長しております。以上の結果、当連結会計年度の売上高は74,187,219千円（前期比86.2％増）、営業利益は5,244,670千円（同17.9％増）、経常利益は4,599,463千円（同6.3％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は3,177,475千円（同18.3％増）となりました。セグメント別の経営成績は次のとおりであります。不動産投資事業（セグメント間の内部売上高を含む。）当連結会計年度も優良案件の仕入れを順調に拡大させ、「地主リート」をはじめとする投資家へ案件を売却し、安全な不動産投資商品を提供してまいりました。また、一層の「JINUSHIビジネス」の名古屋圏仕入拡大に伴う人員増加に対応するため、名古屋支店を移転しました。この結果、不動産投資事業におきましては、売上高は73,533,039千円（前期比90.1％増）、セグメント利益は8,399,529千円（同15.7％増）となりました。サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業「地主リート」の資産規模拡大により、資産管理フィーが増加し、固定収益の拡大に貢献しました。この結果、サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業におきましては、売上高は647,543千円（同16.5％増）、セグメント利益は419,816千円（同38.2％増）となりました。企画・仲介事業企画・仲介事業におきましては、前期に大型の仲介業務があったことから、売上高は6,635千円（同96.6％減）、セグメント利益は6,376千円（同96.7％減）となりました。従来「その他事業」として記載しておりました報告セグメントにつきましては、重要性が乏しいことからセグメントの区分方法を見直し、「その他」（＊）の区分にしております。（＊）その他では、海外ＰＦＩ事業等を行っております。②キャッシュ・フローの状況当社グループは、常に積極的な土地の仕入活動を行うために、手元流動性を意識した経営をしております。当連結会計年度におきましては、有利子負債の大幅な削減等の財務体質の強化に取り組んだことから、現金及び預金は、前連結会計年度末に比べ2,993,695千円増加し21,850,515千円となりました。各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動の結果、税金等調整前当期純利益が4,627,976千円となり、たな卸資産が25,947,787千円減少したこと等により増加した資金が29,681,305千円（前期は28,020,748千円減少）となりました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動の結果、有形固定資産の取得ならびに敷金及び保証金の差入による支出と、投資有価証券の売却による収入等により、増加した資金は1,160,565千円（前期は7,143千円減少）となりました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における財務活動の結果、保有する販売用不動産の早期売却により長期借入金の返済による支出は59,720,215千円となり、一方で新規販売用不動産の仕入に伴う資金調達を順調に行った結果、減少した資金が27,820,465千円（前期は32,511,541千円増加）となりました。③生産、受注及び販売の実績a.生産実績当社グループは、不動産投資事業、サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業及び企画・仲介事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。b.受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。c.販売実績当連結会計年度における各セグメントの売上高は、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2019年４月１日至2020年３月31日）前期増減比（％）不動産投資事業（千円）73,533,03990.1サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業（千円）647,54316.5企画・仲介事業（千円）6,635△96.6合計（千円）74,187,21988.2(注)１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）当連結会計年度（自2019年４月１日至2020年３月31日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）地主プライベートリート投資法人15,585,48239.126,436,94335.6ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社－－18,900,50325.5エムエル・エステート株式会社－－9,061,13812.2合同会社つくしインベストメント6,250,00015.7－－３．上記の金額には、消費税等は含んでおりません。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり、当社グループによる会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。当社グループは、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。また、当社グループが採用する会計方針は、「第５経理の状況１．連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。なお、今般の新型コロナウィルスの感染症の影響につきまして、「第２事業の状況１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（４）経営環境及び会社の対処すべき課題」に記載のとおり、当社の業績は順調に推移しているため、その仮定に基づいて見積りをしております。②当連結会計年度の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。財政状態の分析（資産）総資産は、前連結会計年度末に比べ24,542,614千円減少し、75,054,774千円となりました。これは主に保有する販売用不動産の早期売却等による財務体質の強化に取り組んだ結果、販売用不動産の残高が26,023,096千円減少したこと等によります。（負債）負債は、前連結会計年度末に比べ26,801,470千円減少し、51,184,058千円となりました。これは主に販売用不動産の売却に伴う借入金の返済により、借入金の総額が27,219,945千円減少したこと等によります。（純資産）純資産は、前連結会計年度末に比べ2,258,855千円増加し、23,870,716千円となりました。これは主に親会社株主に帰属する当期純利益3,177,475千円を計上したこと及び剰余金の配当992,148千円を実施したことによります。なお、当連結会計年度末の自己資本比率は31.8％となりました。経営成績の分析（売上高）当連結会計年度における売上高は、74,187,219千円（前期比86.2％増）となりました。これは主に「地主リート」及び財務体質の戦略的強化を目的に、「ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社」「エムエル・エステート株式会社」と合意した包括的な売買取引に係る枠を活用し、販売用不動産を売却したことによります。セグメント別の売上高については、「（１）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」に記載しております。（売上総利益）当連結会計年度における売上総利益は、9,100,476千円（同11.4％増）となりました。地価の高騰とともに、既にテナントが付き投資商品となっている既存案件は、自社開発案件と比べ、利益率が低いことから、売上高に対する総利益は低下しております。なお、財務体質の戦略的強化を目的に早期売却を行った販売用不動産は適正な利益を確保しており、売却損は発生しておりません。（営業利益）当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、3,855,806千円（同3.5％増）となりました。これは主に「JINUSHIビジネス」拡大に伴い、人員を増加したことによる人件費の増加及び名古屋支店移転に係る費用の発生等によります。以上の結果、当連結会計年度の営業利益は5,244,670千円（同17.9％増）となりました。（経常利益）当連結会計年度における営業外収益は、403,442千円（同42.6％減）となりました。これは主に子会社において持分法による投資利益が減少したこと等によります。営業外費用は、1,048,649千円（同27.6％増）となりました。これは主に支払利息、資金調達費用等が増加したことによります。以上の結果、当連結会計年度の経常利益は4,599,463千円（同6.3％増）となりました。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度における特別利益は、130,204千円（同60.9％減）となりました。特別損失は、101,691千円（同87.7％減）となりました。以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、3,177,475千円（同18.3％増）となりました。キャッシュ・フローの分析当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきましては、次のとおりであります。当社グループは、当連結会計年度におきましても、新規販売用不動産を取得するために自己資金を戦略的に活用するとともに、資金の機動的かつ安定的な調達に向け、金融機関３行との間でコミットメントライン契約6,700,000千円、及び金融機関４行と借入枠設定契約22,300,000千円をそれぞれ締結しております。これにより大口の不動産投資案件にも対応できる為、案件の仕入の幅を広げる事が可能となっております。一方、総資産回転率及び自己資本比率等、財務指標の改善を目的として、三井住友ファイナンス＆リース株式会社の100％子会社である「ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社」、みずほリース株式会社の100％子会社である「エムエル・エステート株式会社」のそれぞれと販売用不動産の包括売買取引に関する売買枠（各30,000,000千円）を設定し、期初計画に加えて保有する販売用不動産約22,000,000千円分を早期売却、借入金の返済により有利子負債の削減等の財務体質の強化を実現いたしました。この結果、当連結会計年度においては複数の有力金融機関から総額41,538,870千円の借入を行った一方で、総額68,639,515千円の借入を返済しており、当期末における借入金総額は46,473,898千円と、前期末比27,219,945千円の大幅な減少となりました。また、当連結会計年度末における現金及び預金は21,850,515千円となっております。経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、次のとおりであります。当連結会計年度の達成・進捗状況は以下のとおりです。売上高は計画比24,187,219千円増（48.4％増）となりました。これは主に、販売用不動産の仕入が順調に拡大し、「地主リート」及び「地主リート」以外の事業会社等へ、当初計画に加えて保有する販売用不動産のうち約220億円分を早期売却し、有利子負債の大幅な削減等の財務体質の強化に取り組んだことによるものです。この結果、総資産回転率は0.85回（前期0.48回）、自己資本比率は31.8％（前期21.7％）、営業キャッシュフローは29,681,305千円（前期△28,020,748千円）と大幅な財務指標の改善が実現しております。同様の理由から、経常利益は計画比599,463千円増（15.0％増）親会社株主に帰属する当期純利益は計画比477,475千円増（17.7％増）となりました。売上高総利益率は計画比4.9ポイント減の12.3％、経常利益率は計画比1.8ポイント減の6.2％、ROEは計画比2.0ポイント増の14.0％となりました。指標2020年３月期（計画）2020年３月期（実績）2020年３月期（計画比）売上高50,000,000千円74,187,219千円24,187,219千円（48.4％増）経常利益4,000,000千円4,599,463千円599,463千円（15.0％増）親会社株主に帰属する当期純利益2,700,000千円3,177,475千円477,475千円（17.7％増）売上高総利益率17.2％12.3％－経常利益率8.0％6.2％－ＲＯＥ（自己資本利益率）12.0％14.0％－セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。