トーセイ株式会社
有価証券報告書－第70期(平成30年12月1日－令和1年11月30日)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】「企業内容の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」（平成31年１月31日内閣府令第３号）による改正後の「企業内容等の開示に関する内閣府令」第二号様式記載上の注意(30)の規定を当事業年度に係る有価証券報告書から適用しております。文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。(1)会社の経営の基本方針当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融の融合を意識した多様な不動産関連事業の推進により社会に貢献し、グループ企業価値を向上することを目指しております。(2)経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題①経営環境当社の主要ターゲット市場である首都圏不動産投資市場は、良好な資金調達環境が継続しており、Ｊリートや海外投資家、一般企業等によって活発に不動産取引が行われています。物件価格は高値圏で推移しているものの、eコマースの成長で益々需要が拡大している物流施設や、堅調な賃貸ニーズに支えられたオフィス、マンションをはじめとした首都圏収益不動産は世界的な低金利を背景に魅力が高まっており、今後も不動産投資市場は活況が継続するとの見通しをしております。一方、個人投資家向け収益不動産に対する融資厳格化の影響が一部アセットタイプに見られており、木造アパート及び郊外の小規模投資用住宅は調整局面に入りました。また、インバウンド需要拡大を見込んで各地で開業が相次ぐホテル市場では供給過多が懸念されており、現状では高い客室稼働率を維持している首都圏においても市況悪化への警戒が必要です。不動産市況は経済・金融情勢の影響を受けやすいことから、世界経済の減速懸念や金融政策の転換がもたらす変動期への留意も必要であり、将来のリスクと事業機会を見据えた経営戦略の立案・推進が重要課題であると認識しております。②中長期的な会社の経営方針、経営戦略当社グループは2018年11月期を初年度とする中期経営計画「SeamlessGrowth2020」（2017年12月～2020年11月）を推進しております。本計画では、「独自性のある総合不動産企業としての確固たるポジションの実現に向けて、グループの成長を継続する」ことを大方針として掲げています。最終年度となる2020年11月期も本計画に基づき成長戦略を推進してまいります。なお、中期経営計画の進捗及び計画対比については、「３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（6）経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について」に記載しております。＜中期経営計画「SeamlessGrowth2020」基本方針＞１．既存５事業（※１）のさらなる成長、営業利益増大、売買事業・安定事業（※２）の売上総利益50：50の実現２．既存５事業（※１）に次ぐ新たな収益事業の確立３．事業規模拡大を支える財務体質の向上４．事業規模拡大を可能とする効率的な組織体制の実現に向けたリスクマネジメントとグループ・ガバナンスの一層の強化５．グループ従業員満足度のさらなる向上、人材育成による組織力強化・生産性向上６．CSR・ESGを強く意識したトーセイブランドの強化※１既存５事業とは、中期経営計画策定時点（2017年12月）における報告セグメント「不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業」のことをいいます。なお、当社においてホテル関連事業の重要性が増したことから、2019年11月期よりホテル事業を新たな報告セグメントとして新設しています。※２報告セグメントのうち、不動産流動化事業および不動産開発事業を“売買事業”、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の４事業を“安定事業”と定義しています。本計画における売買事業の売上総利益は、物件販売に掛かる経費（広告費、仲介手数料等）を控除したものをいいます。＜中期経営計画「SeamlessGrowth2020」定量計画（連結）＞当初計画数値（2018年１月10日発表）修正後計画数値（2020年１月９日発表）最終年度（2020年11月期）の連結売上高1,000億円803億円最終年度（2020年11月期）の連結税引前利益120億円130億円３年平均利益成長10％以上変更なし３年平均ROE12％以上変更なし安定事業比率の拡大最終年度において、売買事業と安定事業の売上総利益比率を50：50にする安定事業比率は売買60：安定40に留まる見込み自己資本比率ガイドライン35％変更なし＜修正理由＞１．連結売上高不動産流動化事業において当初計画策定時の想定よりも高い利益率での物件販売が継続しており、また、2020年11月期も同水準での販売が継続できる見通しであることから、販売計画の見直しを実施し、下方修正を致しました。２．連結税引前利益2019年11月期において最終年度目標数値を1年前倒しで達成したことから、引き続き増益を企図し、上方修正を致しました。３．安定事業比率の拡大前中期経営計画終了時の売買57：安定43から、2018年11月期は売買56：安定44、2019年11月期は売買55：安定45と順調に引き上げてまいりました。この２期においては、不動産ファンド・コンサルティング事業と不動産管理事業は好調に推移しましたが、不動産賃貸事業において固定資産（有形固定資産および投資用不動産）の保有の積み増しが当初計画に比して遅れたことにより、2020年11月期は売買60：安定40に留まる見込みであります。③優先的に対処すべき事業上、財務上の課題当社グループの優先的に対処すべき事業上、財務上の課題は下記のとおりであります。１．事業上の課題セグメント優先的に対処すべき課題不動産流動化事業１物件種別・規模に応じたアクイジションの強化（固定資産物件、REIT向け物件、大手投資家向け物件、個人投資家向け物件、不動産Ｍ＆Ａ含む）２物件特性に応じたバリューアップ・ガイドラインの拡充、利益率向上を意識したバリューアップの実施３販売ルート・手法の多様化による効率性の追求４エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力の強化、投資判断者の育成不動産開発事業１物件種別（投資家向け収益不動産等開発用地、分譲マンション用地、戸建用地、ホテル開発用地、物流施設開発用地）・規模・エリアに応じたアクイジションの強化２投資家向け収益不動産開発（オフィスビル、商業ビル、賃貸マンション、ホテル、物流施設等）の利益率向上３戸建開発における商品力引上げ、開発～販売期間の短縮、内製化の推進、企画・販売担当者の生産性向上４エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力の強化、投資判断者の育成、エンド向け（分譲マンション、戸建住宅）供給量増加のためのエリア戦略（事業会社Ｍ＆Ａ、支店開設等）不動産賃貸事業１固定資産大幅増加、流動化取扱い物件増加に対応できるリーシング力強化（安定稼動、空室早期リースアップ、賃料引上げ等）２安定稼動のための適切な物件管理（長期修繕、管理コスト削減含む）、テナント管理の効率化３エリア・規模・用途・物件特性に応じた賃貸マーケット観の醸成・強化不動産ファンド・コンサルティング事業１受託資産残高の拡大（REIT、私募ファンド、CRE）２ファンドのオリジネーション力の強化、エグゼキューション力の強化３大手機関投資家(公的ファンド含む)との直接ルート構築・拡大、新ファンドの組成不動産管理事業１管理物件数大幅増加に対応できるプロパティマネジメント・建物管理・マンション管理の適正性向上と効率的な業務運営２オフィス・商業・マンション・学校施設・ホテルに次ぐ、新たな施設・建物への対応力の確立３エリア・規模・用途・物件特性に応じた賃貸マーケット観の醸成・強化ホテル事業１既存ホテル（トーセイホテルココネ神田・トーセイホテルココネ上野）の収益力の拡大２新規ホテル（トーセイホテルココネ浅草蔵前・トーセイホテルココネ上野御徒町・トーセイホテル＆セミナー幕張）の開業と安定稼働、新規物件の獲得２．財務上の課題優先的に対処すべき課題財務戦略１不動産市況・金融市場の急激な変動への備え資本構成（負債・資本比率）・手元流動性等の財務健全性の確保不動産価格・流動性・金利等の急変を想定したストレステストの継続２資本・資金の有効活用資本コストを上回る事業投資によるROE12％超の実現成長投資・手元流動性・株主還元のバランスをはかったキャピタルアロケーション３持続的な事業拡大を可能とする資金調達力の強化十分な資金量の確保、借入期間の長期化、金利固定化等による低利安定資金の調達金融機関・資本市場への開示・対話の推進による資本コストの低減