株式会社コーセーアールイー
有価証券報告書－第30期(平成31年2月1日－令和2年1月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりであります。①経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境の改善により、緩やかな回復傾向にありますが、米中の通商問題の動向や新型コロナウイルスの感染拡大によるサプライチェーンの停滞が世界経済に与える影響など懸念事項も多く、依然として先行き不透明な状況です。当社グループが属する分譲マンション業界においては、低金利により市場動向は堅調に推移しているものの、土地仕入における競合激化や、人手不足に伴う建築コストの上昇や工期の長期化により、販売価格の値上がりや仕入・開発の進捗に影響を与えることが懸念されます。このような事業環境のもと、当社グループは、ファミリーマンション及び資産運用型マンションの販売を継続して行うとともに、新規物件の開発に取り組みました。この結果、売上高9,055,069千円（前期比25.5％減）、営業利益624,379千円（前期比59.7％減）、経常利益643,547千円（前期比58.3％減）、親会社株主に帰属する当期純利益425,658千円（前期比58.2％減)となりました。また、当社の連結子会社である株式会社コーセーアセットプランにおいて、顧客にマンションを販売する際、銀行へ提出する源泉徴収票等の収入を証明する書類や、中古物件の入居者から受領する賃料に関する書類を書き換えた行為が発覚いたしました。これらの疑義が生じたことを受け、当社は、独立性・中立性を担保した客観的な調査を実施するため、当社および本件子会社と利害関係を有しない外部の法律事務所に調査を委託し、2020年１月31日、委託法律事務所から本調査結果の報告を受けました。株主の皆様をはじめ関係者各位に多大なるご迷惑をおかけしておりますことを、改めて深くお詫び申し上げます。今後は調査結果を踏まえ、再発防止策を早期に作成・実施するとともに、コンプライアンスを徹底し、当社グループ一丸となって信頼の回復を早期に実現できるように尽力してまいります。セグメント別の経営成績は次のとおりであります。（ファミリーマンション販売事業）東京都に１棟（グランフォーレ立川）、福岡県に２棟（グランフォーレ平尾四丁目レジデンス、グランフォーレ春日宝町）完成させ、４棟（グランフォーレ諏訪野プレミアム、グランフォーレ南福岡レジデンス、グランフォーレ西田エムディア、Ｊワザック押上エクセレント）の全戸引渡しを完了し、中古物件を含み87戸（前年期は171戸）を引渡しました。また、福岡市で１棟（グランフォーレ大橋サウステラス）、長崎県長崎市で１棟（グランフォーレ五島町レジデンス）の販売を開始し、契約高を積み上げました。この結果、売上高2,777,104千円（前期比45.6％減）、セグメント損失29,963千円（前期はセグメント利益712,847千円）となりました。（資産運用型マンション販売事業）福岡市で３棟344戸（グランフォーレ千早プレミア、グランフォーレプライム県庁前、香椎駅前）を完成させ、中古物件38戸を引渡し、合計301戸（前期は322戸）を引渡しました。この結果、売上高4,798,759千円（前期比13.1％減）、セグメント利益581,851千円（前期比19.5％減）となりました。（不動産賃貸管理事業）資産運用型マンション新規物件の完成等に伴い管理戸数は3,443戸（前期は3,197戸）となり、売上高412,394千円（前期比9.7％増）、セグメント利益163,165千円（前期比15.7％増）となりました。（ビルメンテナンス事業）マンション管理業、保守・点検業、工事請負業を継続して行い、売上高200,026千円（前期比6.2％増）、セグメント利益16,714千円（前期比1.9％減）となりました。（その他の事業）不動産売買の仲介業が好調に推移したほか、商業施設用地（熊本市）を売却し、売上高866,784千円（前期比9.3％減）、セグメント利益194,188千円（前期比23.2％減）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末に比べ843,182千円減少し、2,192,934千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果使用した資金は1,756,213千円（前期比288.6％増）となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益643,547千円及び、販売に伴うたな卸資産の減少額516,859千円となったものの、プロジェクトの進捗に伴い前渡金の増加額2,115,492千円となったことに加え、期日の到来により仕入債務の減少額629,207千円となったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果使用した資金は17,873千円（前期は2,465,516千円の獲得）となりました。これは主として、固定資産の取得による支出8,268千円となったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果獲得した資金は930,904千円（前期は741,074千円の使用）となりました。これは主として、完成物件の引渡に伴い長期借入金の返済による支出4,788,360千円となったものの、プロジェクト開発の進捗に伴い、長期借入れによる収入5,652,000千円となったことに加え、短期借入金の純増額430,800千円となったことによるものであります。③生産、受注及び販売の実績a.生産実績該当事項はありません。b.契約実績当連結会計年度における契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2019年２月１日至2020年１月31日)期中契約高年度末契約残高戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）ファミリーマンション販売事業993,245,49183.418656,367349.2資産運用型マンション販売事業3395,346,769107.150776,699339.6合計4388,592,26196.7681,433,067343.9（注）1．上記金額には、消費税等は含まれておりません。2．不動産賃貸管理事業、ビルメンテナンス事業及びその他の事業については、事業の性質上、契約実績の表示が馴染まないため記載しておりません。3．ファミリーマンション販売事業の期中契約高は、当社及び他１社で構成する共同企業体による契約実績があり、当社の出資割合52％にあたる金額が含まれております。4．ファミリーマンション販売事業の期中契約高及び年度末契約残高は、当社及び他１社で構成する共同事業による契約実績があり、当社の事業比率95％にあたる金額が含まれております。c.販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2019年２月１日至2020年１月31日）戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）ファミリーマンション販売事業872,777,10454.4資産運用型マンション販売事業3014,798,75986.9不動産賃貸管理事業412,394109.7ビルメンテナンス事業200,026106.2報告セグメント計3888,188,28473.1その他の事業866,78490.7合計3889,055,06974.5（注）1．上記金額には、消費税等は含まれておりません。2．セグメント間の取引については相殺消去しております。3．その他の事業は、仲介業及び土地売却が含まれております。4．ファミリーマンション販売事業の戸数及び金額には、当社及び他１社で構成する共同企業体による販売実績があり、当社の出資割合52％にあたる金額が含まれております。5．ファミリーマンション販売事業の戸数及び金額には、当社及び他１社で構成する共同事業による販売実績があり、当社の事業比率95％にあたる金額が含まれております。（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たりましては、資産・負債の評価及び費用の認識について重要な会計方針に基づき見積り及び仮定による判断を行っております。これらの見積り数値の妥当性については、継続的に評価を行っておりますが、見積り特有の不確実性のため、実際の結果と異なる場合があります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容a.当連結会計年度の財政状態の分析当連結会計年度末の資産は、前連結会計年度末に比べ606,456千円増加し16,953,889千円となりました。これは主として、マンション完成等により仕掛販売用不動産が2,141,452千円減少し、販売用不動産が1,626,060千円増加した上に、土地建物仕入の進捗により、前渡金が2,115,492千円増加したことによるものであります。当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末に比べ、539,543千円増加し9,728,871千円となりました。これは主として、プロジェクト開発の進捗に伴い、長期借入金が2,336,460千円、電子記録債務が997,218千円減少したものの、短期借入金が430,800千円、１年内返済予定の長期借入金が3,200,100千円増加したことよるものであります。当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末に比べ66,912千円増加し7,225,017千円となりました。これは主として、利益剰余金が90,484千円増加したことによるものであります。b.当連結会計年度の経営成績の分析「３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要①経営成績の状況」に記載のとおりであります。c.経営成績に重要な影響を与える要因について「２事業等のリスク」に記載のとおりであります。d.資本の財源及び資金の流動性についての分析「３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。キャッシュ・フロー指標の推移は、次のとおりであります。2018年１月期2019年１月期2020年１月期自己資本比率（％）43.143.242.2時価ベースの自己資本比率（％）83.848.238.2キャッシュ・フロー対有利子負債比率（％）355.4△1,517.0△464.1インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）13.7△3.1△11.6（注）1．各指標の算出は以下の算式を使用し、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／営業キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払い2．株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。3．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っているすべての負債を対象としております。当社グループは、販売や賃貸による資金回収を着実に実行しておりますが、業容の拡大に伴い、事業用地の取得及び建築の委託等を先行して行うため、その仕入資金及び金融機関からの調達資金が増加する見込みであります。所有している賃貸ビルの収支状況は良好であり、当社グループと金融機関との関係は良好であるものの、今後の有利子負債の増加に対しては、資金調達方法の効率化に取り組み、コスト低減を図るほか、前々期（2018年１月期）に実施した公募増資等による調達資金を含め、自己資金の効率的な活用も行ってまいります。e.経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等「１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（1）経営方針⑨⑩」の中期経営計画における計画値及び実績値に記載のとおりであります。