フジ住宅株式会社
有価証券報告書－第47期(平成31年4月1日－令和2年3月31日)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(1）会社の経営の基本方針当社グループは、「幸せはこぶ住まいづくり」、「買っていただいたお客様に幸せになっていただくこと」を事業の目的とし、「富士山のように日本一愛される会社」にするという想いのもと創業された会社であります。大阪府全域、兵庫県南部及び和歌山県北部を主たる営業地盤として売りっ放し建てっ放しをしないお客様に顔を向けた責任のとれる住まいづくりを経営の基本として事業を展開しております。そのため、一時的な利益や事業拡大を求めるのではなく、長期的な安定経営によるつぶれない会社づくりが重要であると考えております。長期的な安定経営には、人財が必要不可欠であり、見識、胆識、洞察力の優れた立派なリーダーを育成することが重要であることから、人は財産であるという考えのもと、当社グループでは、「人材」ではなく「人財」と表現し、次のような経営理念と社訓を掲げております。「経営理念」・社員のため・社員の家族のため・顧客・取引先のため・株主のため・地域社会のため・ひいては国家のために当社を経営する「社訓」・我々はフジ住宅の社員である・我々は熱意と誠意をもって仕事に接しよう・我々は自己の仕事の責任と重要性を認識しよう・我々は感謝と奉仕の精神をもって仕事をしよう・我々は顧客・取引先に感謝されるような仕事をしよう経営理念は、「社員のため」「社員の家族のため」から始まります。これは、社員と社員の家族が幸せでなければ、お客様に心から喜んでいただける仕事はできないと考えているためです。社員とその家族を大切にし、全社員が感謝の気持ちや仕事に対しての誇り、やりがい、生きがいを持つと、社員のモチベーションが高まり、社員は心からお客様を大切にすることができます。その結果、お客様をはじめ、お取引先様、株主様、地域社会、国家へと全てのステークホルダーの幸せにつながっていくと考えております。上記の経営理念・方針を活かしながら、人財の成長に合わせて事業を拡大するという考えのもと、過去からの営業地域のさらなる深耕を図るとともに、府下最大のマーケットである大阪市内をはじめ大阪府北部地域及び兵庫県南部地域への積極的な地域拡大を図り、収益力の向上及び財務体質の強化を推進することにより、お客様、お取引先様、株主様から常に信頼され、事業を通じて社会のお役に立てる企業となることを目指しております。(2）中長期的な会社の経営戦略不動産業界は好不調の激しい業界であるため、長期的な安定経営を行うことが重要と考え、不動産事業の中での多角化によるバランス経営を図るとともに、大阪府全域、兵庫県南部及び和歌山県北部を主たる営業地盤として地域密着型経営を行っております。当社グループは、地域に根付いた住宅提供事業者として、新築戸建住宅、分譲マンション、改装付中古住宅の販売、土地有効活用提案によるアパート建設、サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設、個人投資家向け一棟売賃貸アパート販売、分譲マンション管理、賃貸管理など住宅・不動産に関するあらゆる住まいのワンストップサービス企業としてお客様に心から喜んでいただける商品及びサービスの提供を目指して参ります。又、当社グループは、つぶれない会社づくりをするため、大きな景気変動下でも揺るがない経営体質を保持し、土地有効活用事業や賃貸及び管理事業の非分譲事業の比率を高めるなど、賃貸収入を生むストック型ビジネスを拡大することで継続的に安定した収益の確保を行い、経営のさらなる安定化を目指して参ります。新型コロナウイルス感染症の拡大により、経済全体の大幅な悪化が懸念されます。当社グループにおいても、行政機関より発令された「緊急事態宣言」を受け、営業活動の縮小による受注減や、サプライチェーンの不安定化による建築物件の設備等の納品遅れに伴う引渡しの延期、また、消費者の所得減少等に伴う一時的な購買意欲の低下が予想され、翌連結会計年度については業績低下が懸念されます。しかしながら、インバウンドの状況に影響を受けるホテル事業や、テレワークの普及に影響を受けるオフィス事業とは異なり、住宅の需要は根強いものがあり、中長期的には住まいに関する需要は続くものと考えております。そのため、新型コロナウイルス感染症による影響が、中長期的に当社グループの経営環境に大きな変化をもたらすとは考えにくく、経営方針、経営戦略等や経営環境への影響については記載しておりません。当社グループにおいては、これまでに培ったお取引先様等の協力関係を基礎として、売りっ放し建てっ放しにしないお客様に顔を向けた責任のとれる住まいづくりを着実に実行し、また、社員に対してはテレワークの推進等の安心・安全に就業できる環境の整備を行うことで、引き続き長期的な安定経営を目指して参ります。なお、新型コロナウイルス感染症の影響については、有価証券報告書提出日現在で入手可能な情報に基づき想定しており、新型コロナウイルス感染症の拡大が想定以上に続き、財務諸表等に重要な影響を及ぼすことが判明した場合には、四半期報告書や臨時報告書、適時開示等において、速やかに情報開示をいたします。(3）目標とする経営指標当社グループは、株主重視の経営という観点から、企業価値の向上と継続的・安定的な成長を図り、企業の経営効率を判断する指標である自己資本当期純利益率（ＲＯＥ）を重要な経営指標として意識し、10％以上を確保できるよう、財務体質の強化及び安定した収益の確保に努めて参ります。新型コロナウイルス感染症の影響による経済状況の悪化に伴う資金需要に備え、金融機関からの借入により手許資金を増加させております。今後、財務体質の安定性を考慮した新たな経営指標の追加を検討して参ります。また、2019年５月８日開催の取締役会で決定しました中期利益計画（2020年３月期～2022年３月期）の最終年度となる2022年３月期の業績目標は、以下のとおりであります。2022年３月期計画連結売上高1,250億円連結営業利益73億円連結経常利益68億円親会社株主に帰属する当期純利益46億円ＲＯＥ10％以上(4）報告セグメントごとの経営環境①分譲住宅事業金融緩和の影響を受けて良質な分譲用地の取得競争の激化や地価の上昇、また、建築コストの高止まり等により依然として厳しい事業環境が続いております。分譲住宅事業では、地域密着型経営の強みを活かし、良質な分譲用地の選別や、お客様のニーズへの対応等を図り、顧客満足日本一を目指しております。また、長期的には、少子高齢化が進むにつれ新築住宅市場は縮小するため、厳しい環境になっていくことが予想されます。しかしながら、住宅業界は特定の大手企業が寡占している状態ではなく、地元の工務店や中小企業など数多くの不動産会社が存在している業界であるため、さらにシェアを増やすことができると考えております。当社グループは、特許取得システム「炭の家」の使用権を当社グループ営業地域内（大阪府・兵庫県の一部・和歌山県の一部）で取得しております。「炭の家」は、炭の自浄作用を活用して外気からの有害物質を除去する独自の換気システムであり、新築戸建住宅ではこの換気システムを採用した「炭の家/ピュアエア」を販売しております。また、分譲マンションにおいても、24時間換気システムに炭を組み合わせて空気を浄化する「カーボンエアクリーンシステム」を採用した「炭のマンション/ピュアエア」を販売しております。新築戸建住宅の建築にあたっては、耐震や耐風性能と同時に、通風と気密性を両立させたフジ住宅独自の「FX-WOOD工法」や地震の揺れを吸収する制震ダンパーを採用しており、さらなる強度や耐震性、耐久性を追求した住まいづくりを行っております。このように、少子高齢化社会により市場が縮小する環境においても、独自の商品による競合他社との差別化や、お客様にとって安心できる住まいづくりを提供しながら、引き続き地域密着型経営を行い営業地域内でのシェアを増やすことで、事業の拡大を図ることが十分できると考えております。②住宅流通事業当社グループは、新築住宅に加えて中古一戸建住宅や中古マンションを取り扱うことによって、住宅販売での多角経営の強みを活かしております。新築住宅に比べ低価格帯である中古住宅の需要は根強く、分譲用地の取得競争の激化や地価の上昇により新築住宅価格が上昇し、分譲住宅事業は厳しい環境となっておりますが、中古住宅の需要は一層高まっております。住宅流通事業では、中古住宅の買い取りを行い、リフォームして販売しております。当社グループの中古住宅には、安心して購入していただけるように独自のアフターサービス保証を付けております。中古住宅販売は、新築住宅に比べ低価格帯である中古住宅を取り扱うため、１物件当たりの利益額は少なくなりますが、取り扱い物件数を増やすことでセグメント利益を確保する事業です。そのため、物件取得から引渡しまでの在庫保有期間が長期化することは、資金効率を低下させ、財務体質の悪化を招く可能性があります。当社グループでは、在庫保有期間は半年を目途に設定し、在庫回転率を意識した効率的な販売を行うことで、収益及び資金の両面からバランスのとれた経営を行って参ります。③土地有効活用事業建築コストの高止まり等により厳しい事業環境が続いておりますが、土地有効活用事業は資産承継や相続税対策を背景とした需要の高い事業であります。また、少子高齢化が進むにつれて、今後もサービス付き高齢者向け賃貸住宅の需要が一層高まっていくことが予想されます。さらに、金融緩和の影響を受け、個人投資家向け一棟売り賃貸アパートについても引き続き需要が見込まれる状況となっております。当社グループの土地有効活用事業では、100％紹介営業を行っており、オーナー様にとって有益とならない、また、アパート等の経営をするには厳しい立地であると当社グループが判断した場合は、オーナー様及び紹介者の信頼を裏切らないよう、建築請負をお断りしております。このような経営姿勢によって、既オーナー様のリピート受注率は競合他社と比べて高くなっており、引き続きリピート率のさらなる向上を目指すとともに、「日本一愛される土地有効活用事業部」を目指した経営を行って参ります。④賃貸及び管理事業今後、人口流入や少子高齢化により、都市部における賃貸住宅及びサービス付き高齢者向け賃貸住宅の需要の拡大が予想されます。良質の賃貸・管理サービスは提案型の建築請負の営業支援となり、引渡し後の賃貸管理の引き受けと併せて、土地有効活用事業と相乗効果が高い事業となっております。サービス付き高齢者向け賃貸住宅「フジパレスシニア」では、「自分の親を安心して預けられる住まい」をコンセプトに、介護業者スタッフが24時間常勤し、巡回や見守りを行い安否確認を万全に整えるなど安心・安全なサービスの確保や、健康面でバランスのとれた食事の提供を行っております。また、全戸個室でありながら家賃は低価格を実現するなど、入居者や入居者のご家族のさまざまなニーズに応えております。経営のさらなる安定化を目指し、非分譲事業である賃貸及び管理事業の比率を高め、継続的に安定した収益の確保を行うため、引き続き顧客満足度の高いサービスの提供に注力して参ります。(5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題当社グループが対処すべき主な課題は以下のとおりです。①優秀な人財の採用及び育成並びに働き甲斐のある環境の整備当社グループの長期的な安定経営を継続するためには、能力と熱意を兼ね備え、当社グループの経営理念・方針や価値観に共感する優秀な人財を採用すること、また、そのような人財が長期にわたってやりがいを感じるとともに明るく元気にイキイキとストレスのない働きやすい就業環境を整備することが、重要であると考えております。業績向上の原動力は、経営理念や方針の理解、実践と同一の価値観を共有する人財の育成にあると考え、パートタイマーを含め役職員全員が全員を評価する人事評価システムを採用し、直属の上司からの評価にとどまらず、他部署を含めた部下や同僚など全方面から評価する360度の公平・公正な人事評価・査定を行うことで、年齢に関係なく実力・実績に応じた役職に登用しております。加えて、いつでも電話相談できる健康相談ダイヤル活用の積極的な推奨、テレワークによる柔軟な働き方の推進、パートタイマーを含め全役職員対象の診断項目の充実した健康診断の実施、部屋型の高気圧酸素ボックスを社内に設置することで打ち合わせや休憩に利用できるようにするなど、社員が働きやすく、健康を維持できる就業環境づくりを行っております。当社グループは、社員の健康管理に積極的に取り組む企業として、経済産業省が東京証券取引所と共同で選定を行う「健康経営銘柄」に2016年、2018年、2019年の３回選定されました。また、2020年３月２日付で経済産業省が日本健康会議と共同で認定を行う「健康経営優良法人2020大規模法人部門（ホワイト500）」にも認定されました。こちらは初年度より４年連続での認定となっております。経営トップが先頭に立ち、全ての社員が健康への意識を高め、心身の健康を維持できるよう、枠にとらわれず柔軟性を活かし様々な環境を整えていることを評価いただいたものと認識しております。さらに、2018年度には総務省が表彰する「テレワーク先駆者百選総務大臣賞」を受賞しております。総務省は、テレワークの導入・活用を進めている企業・団体の中から十分な実績を持つ企業等を「テレワーク先駆者百選」として公表し、特に優れた企業・団体が「テレワーク先駆者百選総務大臣賞」として表彰されております。内勤者以外のモバイルワーク化を進めている点、通勤不可能な遠方に在住の身障者の方を在宅勤務にて採用し、地方にいる優良な人財の雇用を実現している点をご評価いただくとともに、総務大臣賞を受賞した企業の共通項として、「雇ってよし・働いてよし・社会によし」の三方よしを実現していることが選定の理由であると選評いただきました。今後も継続的に優秀な人財を採用し、社員が長く活躍できる環境づくりを進めて参ります。②認知度の向上当社グループは大阪府全域、兵庫県南部及び和歌山県北部を主たる営業地盤として地域密着型経営を行っており、優秀な人財の確保、お客様からの信頼向上、お取引先様との良好な関係の維持及び安定的な株主構造の構築のため、より一層の当社グループの社会的な認知度の向上が必要となります。当連結会計年度においては、土地有効活用事業の大阪府北部、阪神間地域の深耕により、連結子会社であるフジ・アメニティサービス㈱の同地域での認知度も向上し、賃貸及び管理事業においても相乗効果を発揮することができました。当社グループでは、社会貢献の一環として、多くの地域活動を実施しております。地域に愛されるきれいな道路づくりや地域の環境美化のため、本社ビルや各店舗の前面道路を含む周辺道路一帯の道路清掃を行っており、また、建築現場ではごみの分別や整理整頓、週１回の現場一斉清掃などを行っております。さらに、地域防犯活動の一環として、青色回転灯を装備したパトロールカーで地域を巡回する「フジ住宅青色防犯パトロール隊」を発足し、週１回下校時間にパトロールを行うなど、企業として地域防犯にも取り組んでおります。これらの地域活動が、認知度の向上につながっております。これからも、安全で住みよい街づくりへ貢献し、地域に根付いた住宅提供事業者として、認知度の向上に努めて参ります。③既存事業による収益基盤の維持・強化好不調の激しい不動産業界においては、長期的な安定経営を行うことが重要と考えております。大きな景気変動下でも揺るがない経営体質の保持のため、当社グループでは、分譲住宅事業、住宅流通事業、土地有効活用事業、賃貸及び管理事業と不動産事業の中での多角化を図っております。経営の安定化・つぶれない会社づくりを重点にした基本方針を継続し、土地有効活用事業や賃貸及び管理事業の非分譲事業の比率を高めることにより、経営のさらなる安定化を目指して参ります。当連結会計年度においては、土地有効活用事業の需要へのさらなる対応に向けて、鉄骨造や鉄筋コンクリート造等の建築工事で実績のある雄健建設㈱、関西電設工業㈱及び日建設備工業㈱の３社を株式取得の方法により、100％連結子会社化いたしました。今後、土地有効活用事業における木造以外の住宅をより多く提供できるようにして事業のラインアップの充実を図り、業績の安定拡大を目指します。