株式会社ディア・ライフ
有価証券報告書－第16期(令和1年10月1日－令和2年9月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績当連結会計年度における我が国経済は、消費税増税により消費マインドが悪化した中、新型コロナウイルス感染症が世界的に拡大し、日本政府により緊急事態宣言が発令され、経済活動の急速な停滞の影響から極めて厳しい状況となりました。経済活動の再開が段階的に進められ、政府や自治体による各種施策の効果もあり、足元の景気動向には持ち直しの動きが見られるものの、依然として感染症の内外経済に与える影響には十分に注意する必要があり、先行きの見通せない状況が続いております。当社グループの属する不動産業界におきましては、低水準にある資金調達コストや東京圏への人口流入を背景として国内外の投資家による不動産投資需要は旺盛な状況が続いておりましたが、新型コロナウイルス感染症の拡大による影響により、不動産情報の流通量や不動産取引件数が著しく低下いたしました。また、国内外の移動制限等により、ホテルや商業用不動産の需要が減少する一方、生活様式の変化により住居や物流施設用不動産の需要が高まるなど、用途・エリア・規模などにより不動産の需要は流動的であり、今後の不動産市況については引き続き注視を必要とする状況にあります。このような事業環境におきまして、当社は新型コロナウイルス感染症の拡大による日本経済および不動産業界に与える影響を踏まえ、当社保有不動産の早期収益化を推進する一方、堅調な需要の見込めるエリアを中心とした収益不動産や開発用地の取得を強化し、投資案件の大型化を進めてまいりました。また、人材サービス分野での業容拡大に向け、保険業界に人材派遣事業を行う企業の子会社化に関する基本合意書の締結に向けた交渉を進めるなど、「中期経営計画“GoForTheFuture2022”」を着実に推進してまいりました。この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。a.財政状態当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末より244百万円減少し、25,092百万円となりました。負債合計は、前連結会計年度末より、938百万円減少し、11,309百万円となりました。純資産合計は、前連結会計年度末より693百万円増加し、13,783百万円となりました。b.経営成績当連結会計年度の経営成績は、不動産開発・投資を展開するリアルエステート事業において、早期収益化を推進したことにより、売上高は27,649百万円（前期比39.2％増）、営業利益は2,603百万円（前期比21.9％減）、経常利益は2,717百万円（前期比20.3％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は1,851百万円（前期比21.7％減）となりました。セグメントの概況は次のとおりであります。（リアルエステート事業）当連結会計年度におきましては、不動産投資会社・デベロッパー・不動産販売会社・海外事業者など幅広い需要に対応いたしました。その結果、「DeLCCSTOKYOBAY（東京都港区）」「高円寺Ⅱ（東京都中野区）」「本所吾妻橋（東京都墨田区）」などの自社開発の都市型マンションと、「駒込Ⅲ（東京都文京区）」「東神田（東京都千代田区）」などのアセット・デザイン＆リセール（土地の開発適地化）とで合計34件を売却いたしました。加えて、管理コストの見直やリノベーションなどにより収益価値を高め、「DeLCCS山吹神楽坂（東京都新宿区）」「DeLCCS神楽坂五軒町（東京都新宿区）」「DeLCCS市ヶ谷（東京都新宿区）」などの東京都心部に立地する収益不動産を７棟売却いたしました。また、仕入に関しましては、より需要の見込めるエリアを中心として、「飯田橋Ⅱ（東京都新宿区）」「高円寺Ⅲ（東京都杉並区）」など32件の都市型マンション開発用地や、「DeLCCS中野新橋（東京都中野区）」などの３件の収益不動産の仕入を行いました。以上の結果、売上高27,426百万円（前期比40.5％増）、営業利益3,222百万円（前期比16.8％減）となりました。（セールスプロモーション事業）セールスプロモーション事業におきましては、クライアントである大手不動産会社を中心として緊急事態宣言下に営業を自粛したことから派遣需要が急減したことにより売上高が減少し、加えて派遣スタッフの雇用維持のためにリソースを割いたことから想定外の費用も発生いたしました。緊急事態宣言の解除後は来場者の制限などにより既存クライアントの派遣需要は弱含むものの、新たにコンシェルジュの営業を獲得する等、質の高い人材を活用した派遣先業態の多様化と拡大に努めてまいりました。以上の結果、売上高225百万円（前期比35.7％減）、営業利益12百万円（前期比74.3％減）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ2,914百万円増加し、当連結会計年度末には13,056百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果得られた資金は6,354百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が2,679百万円計上されたことに加え、たな卸資産の減少額が3,533百万円あった一方で、法人税等の支払額が1,090百万円あったことによるものです。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果使用した資金は415百万円となりました。これは主に、有価証券の売買による支出が349百万円あったのに加え、投資有価証券の取得による支出が60百万円あったことによるものです。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果使用した資金は3,024百万円となりました。これは主に、長期借入による収入が10,823百万円あった一方で、長期借入金の返済による支出が13,102百万円、配当金の支払いによる支出が1,052百万円、自己株式取得による支出が129百万円あったことによるものです。③生産、受注及び販売の状況a.生産実績当社グループは、リアルエステート事業、セールスプロモーション事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。b.受注実績当社グループは、受注生産を行っておりませんので、受注実績の記載はしておりません。c.販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメント当連結会計年度（自2019年10月１日至2020年９月30日）前年同期比販売高（百万円）（％）リアルエステート事業27,42640.5セールスプロモーション事業225△35.7合計27,64939.2（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2018年10月１日至2019年９月30日）当連結会計年度（自2019年10月１日至2020年９月30日）金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）レジデンス・エイト特定目的会社－－3,34212.1いちごオーナーズ株式会社3,43317.3－－(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５経理の状況1.連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しております。また、新型コロナウイルス感染症の影響については「第５経理の状況1.連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（追加情報）」に記載しております。②当連結会計年度の経営成績の分析（売上高）当連結会計年度における売上高は、27,649百万円（前期比39.2％増）となりました。セグメント別の売上高は、リアルエステート事業につきましては、新型コロナウイルス感染症により不動産市況の先行きが見通せない状況において、当社保有不動産の早期収益化を推進し、当社開発による都市型マンション、アセットデザイン＆リセール（開発適地化）や収益不動産等の売却により27,426百万円（同40.5％増）、セールスプロモーション事業につきましては、都心部における物件供給が堅調な大手不動産会社を中心に幅広い分野のオーダーに対応した一方、新型コロナウイルス感染症による営業先の営業自粛が影響し225百万円（同35.7％減）となりました。なお、各セグメントの状況の詳細については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析経営成績等の概要(1)財政状態及び経営成績」をご覧ください。（売上原価）当連結会計年度における売上原価は23,676百万円（前期比52.5％増）となりました。これは主に、リアルエステート事業における販売用不動産の売却によるものであります。（売上総利益）以上の結果、売上総利益は、3,973百万円（前期比8.5％減）となりました。（販売費及び一般管理費）当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、1,369百万円（前期比36.1％増）となりました。主な内訳は、給料手当158百万円、役員報酬115百万円、支払手数料536百万円及び租税公課320百万円であります。（営業利益）以上の結果、営業利益は、2,603百万円（前期比21.9％減）となりました。（営業外損益）当連結会計年度における営業外収益は、254百万円（前期比21.4％増）となりました。これは主に、有価証券運用益129百万円及び持分法適用会社である株式会社パルマの持分法による投資利益91百万円によるものであります。また、営業外費用は、140百万円（前期比5.2％増）となりました。これは主に、支払利息118百万円及び長期前払費用償却８百万円によるものであります。（経常利益）以上の結果、経常利益は2,717百万円（前期比20.3％減）となりました。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度における税金等調整前当期純利益は2,679百万円（前期比21.3％減）となりました。これに法人税、住民税及び事業税や法人税等調整額を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は1,851百万円（前期比21.7％減）となりました。③当連結会計年度の財政状態の分析（流動資産）当連結会計年度末における流動資産の残高は、23,877百万円（前連結会計年度末比1.4％減）となりました。これは主に、リアルエステート事業において保有不動産の早期収益化を推進したことにより現金及び預金が3,154百万円増加した一方で、収益不動産の売却により販売用不動産が3,545百万円減少したことによるものです。（固定資産）当連結会計年度末における固定資産の残高は、1,215百万円（前連結会計年度末比7.3％増）となりました。これは主に、持分法適用会社である株式会社パルマの持分法投資損益を取り込んだことや中小企業のM&amp;Aに強みを持つジャパンM&amp;Aソリューション㈱へ出資した一方、コインスペース㈱の評価の切下げを行った結果、投資有価証券が92百万円増加したことによるものです。（流動負債）当連結会計年度末における流動負債の残高は、3,191百万円（前連結会計年度末比10.8％増）となりました。これは主に、工事業者への支払いにより支払手形及び買掛金が649百万円増加した一方で、マンション開発用地及び収益不動産取得のための借り入れである短期借入金が357百万円、一年内返済予定の長期借入金が278百万円、それぞれ減少したことによるものです。（固定負債）当連結会計年度末における固定負債の残高は、8,118百万円（前連結会計年度末比13.3％減）となりました。これは主に、社債が800百万円増加した一方で、マンション開発用地及び収益不動産の売却により長期借入金が1,999百万円減少したことによるものです。（純資産）当連結会計年度末における純資産の残高は、13,783百万円（前連結会計年度末比5.3％増）となりました。剰余金の配当を1,053百万円、自己株式の取得を129百万円行い、親会社株主に帰属する当期純利益を1,851百万円計上したことによるものです。この結果、自己資本比率は、54.9％となりました。④キャッシュ・フローの状況の分析当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況は、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析経営成績等の概要(2）キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。⑤資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社グループの資金需要のうち主なものは、主力であるリアルエステート事業における開発用地や収益不動産の仕入や開発に係る建築費や設計等の業務委託料であります。これらの資金需要に対し当社では金融機関等からの長期借入による資金調達を基本としております。⑥経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、「中期経営計画“GoForTheFuture2022”」における2022年９月期の定量目標として、連結経常利益50億円、連結ベースのROE（株主資本利益率）15％以上、ROA（総資産利益率）10％水準、自己資本比率30％以上を目標として掲げております。当連結会計年度においては、主力のリアルエステート事業において当社開発による都市型マンション、アセットデザイン＆リセールや収益不動産の早期収益化を推進したことにより、連結経常利益27億円、ROE13.8％、ROA10.8％、自己資本比率54.9％となりました。中期経営計画の内容及び進捗状況は次のとおりであります。定量目標第16期実績（2020年９月期）第17期目標（2021年９月期）第18期目標（2022年９月期）経常利益27億円30億円50億円ROE13.8％15％以上15％以上ROA10.8％10％水準10％水準自己資本比率54.9％30％以上30％以上