エスリード株式会社
有価証券報告書－第28期(平成31年4月1日－令和2年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】文中の将来に関する事項は当連結会計年度末現在において判断したものであります。（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、日本銀行や政府の政策による雇用・所得環境の着実な改善を背景として緩やかな回復基調が続いてきましたが、下半期以降は消費税率引き上げによる個人消費の減少に加えて、新型コロナウイルス感染症の感染拡大により我が国のみならず海外においても経済活動が停滞していることから景気・経済の先行きはいっそう不透明な状況で推移いたしました。当社グループの属する不動産販売事業の中でもマンション分譲業界におきましては、住宅ローン金利が低水準で推移しており、一次取得者層の購入意欲は比較的高い状況にあります。しかし、これまで用地代・建築コストの高止まりが長く続いたことからマンション販売価格は高止まりしております。これにより販売は二極化し顧客の物件の選別が厳しくなり、より良好な立地条件等の希少性の高い物件が選ばれる傾向にあります。今後については新型コロナウイルス感染症拡大により、当社グループをとりまく事業環境は不透明感を増しつつあります。このような事業環境のもと、当社グループは、マンション分譲事業とマンション周辺事業の２本の柱で成長戦略を掲げてまいりました。主な取り組みとしましては、不動産販売事業の一つであるマンション分譲事業は当社の主力事業であるため、これを１本目の柱としてこれまで以上に収益を生み出せるよう、選ばれる良質なマンションづくりに努めてまいりました。また、２本目の柱としてマンション周辺事業を拡大させるため、既存の事業の拡大のみならず新たな収益源の獲得や今後成長が見込まれる分野への進出に努めてまいりました。この２本の柱により、良質なマンションの供給がマンション周辺事業の収益拡大に貢献し、マンション周辺事業による良質な維持管理サービスが選ばれるマンションづくりに貢献するという、新たな好循環を生み出すことができております。これらの結果、マンションの販売・引渡しは好調に推移するとともに、その他の事業も拡大を推し進めたことから連結売上高は616億38百万円（前期比7.8％増）となりました。連結営業利益につきましては、当社グループの知名度向上のためＣＭ等広告費用の増加や、事業拡大に伴う人員の増加があったものの79億48百万円（前期比10.9％増）となり、連結経常利益は80億円（前期比10.5％増）となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は、50億70百万円（前期比13.3％増）となりました。当社は、厳選した用地取得と商品企画を徹底し、お客様から選ばれるマンションづくりに努めた結果、2020年３月期中に完成した新築分譲マンションを全て完売し、2017年３月期から2020年３月期にかけて、４期連続で「完成在庫０」（※）という確かな実績を積み上げることができました。また、売上高、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益いずれも７期連続の増収増益を達成し、３期連続で過去最高の売上・利益を更新することができました。更に、当社グループは、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として経常利益を採用しており、当連結会計年度における経常利益の目標額80億円に対し実績80億円と、目標を達成することができました。※各連結会計年度末において竣工済未契約住戸ゼロ（日刊不動産経済通信2020年３月16日号）②セグメント別販売実績(1)不動産販売事業不動産販売事業の中でもマンション分譲事業におきましては、当社の強みであります用地取得力やマーケティング力を活かし、お客様を第一に考える厳選した用地取得と細部までこだわった商品企画を行うことにより、選ばれるマンションづくりに努めてまいりました。その結果、外部顧客への売上高531億７百万円（前期比8.4％増）、セグメント利益は81億42百万円（前期比11.3％増）となりました。(2)その他既存のマンション周辺事業である賃貸事業、マンション管理事業、賃貸関連事業等に加えて、エスリード建物管理株式会社におけるＡＩ管理員の導入などの生産性向上や、イー・エル建設株式会社における新築工事の自社施工の開始、綜電株式会社における太陽光発電設備取得などの新たな収益基盤の獲得、建物の清掃事業を行うＥクリーンアップ株式会社の設立など、様々な事業拡大を図ってまいりました。その結果、外部顧客への売上高85億30百万円（前期比4.3％増）、セグメント利益は15億14百万円（前期比7.4％増）となりました。③不動産販売事業における販売実績最近２連結会計年度の不動産販売事業の販売実績は次のとおりであります。区分前連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）当連結会計年度（自2019年４月１日至2020年３月31日）物件名引渡戸数金額（千円）物件名引渡戸数金額（千円）中高層住宅エスリード江坂グランアリーナ1293,491,127エスリードOSAKAMIDWEST1223,788,828エスリード伊丹グランプレイス882,726,937エスリード草津本陣邸1043,777,556エスリード本町レジデンス1562,724,033エスリード神戸ハーバーテラス1953,643,566エスリード梅田グレイス1602,689,662エスリード難波ザ・アーク2143,596,091エスリード新大阪グランファースト1231,981,016エスリード難波THEFIRST1402,747,433エスリード江坂アルテリア1021,940,479エスリード京橋セントラル1402,411,253エスリード姫路グラセント621,822,464エスリード大阪城アクシス1412,248,909エスリード大阪城南グランデュクス1061,668,199エスリード難波ザ・ゲート1382,239,036エスリード京都梅小路901,630,213エスリード五位堂駅前692,116,657エスリード阿波座ラグジェ981,582,720エスリード神戸レジデンス1001,868,473その他1,39726,352,652その他1,25424,558,513小計2,51148,609,507小計2,61752,996,320中古マンション13100,026中古マンション－－土地土地－330,000土地－350その他－－73,585－－110,601合計－49,113,119合計－53,107,272（注）区分「その他」は一部のたな卸資産から収受した賃貸料収入等であります。④不動産販売事業における契約実績最近２連結会計年度の不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。区分前連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）当連結会計年度（自2019年４月１日至2020年３月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高戸数金額（千円）戸数金額（千円）戸数金額（千円）戸数金額（千円）中高層住宅2,71952,801,25792523,219,2432,42145,723,06672915,945,989土地－37,000－－－204,750－204,400計2,71952,838,25792523,219,2432,42145,927,81672916,150,389⑤財政状態の状況（資産）当連結会計年度末における資産の残高は、804億94百万円（前連結会計年度末は676億64百万円）となり、128億29百万円増加となりました。現金及び預金の減少（243億21百万円から196億64百万円へ46億56百万円減）、仕掛販売用不動産の増加（332億59百万円から401億19百万円へ68億59百万円増）、販売用不動産の増加（34億20百万円から123億20百万円へ88億99百万円増）が主な要因です。（負債）当連結会計年度末における負債の残高は、332億96百万円（前連結会計年度末は249億37百万円）となり83億58百万円増加しました。借入金の増加（140億82百万円から223億48百万円へ82億65百万円増）、支払手形及び買掛金の増加（53億80百万円から57億88百万円へ４億８百万円増）、前受金の減少（10億86百万円から７億64百万円へ３億21百万円減）が主な要因です。（純資産）当連結会計年度末における純資産の残高は、471億98百万円（前連結会計年度末は427億26百万円）となり44億71百万円増加しました。利益剰余金の増加（378億83百万円から423億74百万円へ44億91百万円増）が主な要因です。⑥キャッシュ・フローの状況(1)キャッシュ・フローの状況の分析当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ46億57百万円減少し、当連結会計年度末には188億37百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果減少した資金は108億72百万円（前年同期は17億77百万円の減少）となりました。これは主に税金等調整前当期純利益79億90百万円、たな卸資産の増加153億49百万円、法人税等の支払額32億38百万円によるものです。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果減少した資金は12億87百万円（前年同期は56百万円の減少）となりました。これは主に有形固定資産の取得による支出12億84百万円によるものです。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果増加した資金は75億２百万円（前年同期は８億99百万円の減少）となりました。これは主にマンションプロジェクト資金等として183億37百万円を借入れ、マンションが竣工したこと等に伴い借入金100億72百万円を返済したことによるものです。(2)キャッシュ・フロー指標の推移2018年３月期2019年３月期2020年３月期自己資本比率61.3％63.1％58.6％時価ベースの自己資本比率53.5％34.7％26.8％キャッシュ・フロー対有利子負債比率21.7年－－インタレスト・カバレッジ・レシオ7.4倍－－(注)各指標の基準は以下のとおりであります。いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。1)自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／営業キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払い2)株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しております。3)営業キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っているすべての負債を対象としております。また、利払いにつきましては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。4)2019年３月期及び2020年３月期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率とインタレスト・カバレッジ・レシオにつきましては、営業キャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は当連結会計年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容(1)当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績「（１）経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであります。(2)当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因「２事業等のリスク」に記載のとおりであります。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報(1)当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フロー当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要⑥キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。(2)当社グループの資本の財源及び資金の流動性（契約債務）2020年３月31日現在の契約債務の概要は次のとおりであります。年度別要支払額（千円）合計１年以内１年超３年以内３年超５年以内５年超長期借入金22,348,1007,780,25013,009,400992,400566,050リース債務343,67077,176130,91975,55160,022合計22,691,7707,857,42613,140,3191,067,951626,072上記の表において、連結貸借対照表の１年内返済予定の長期借入金は、長期借入金に含めております。当社グループの第三者に対する保証は、関係会社のリース契約に対し債務保証を行っております。（財務政策）当社グループの運転資金需要のうち主なものは、不動産販売事業における事業用地の取得を目的とした資金であります。事業用地は、その取得から物件の竣工まで約２年程度と比較的長期間にわたる資金回収が前提となっております。このような中でマンションプロジェクトの始まりである開発用地の取得段階においては金融機関からの借入を前提としつつも、迅速な意思決定によって同業他社との競争優位を図るべく手許資金での用地取得が可能となるよう一定以上の資金水準を保っております。当該資金のうち、借入による資金調達に関しましては、主として変動金利の長期借入金で調達しております。また、マンション竣工後の資金回収サイクルを最短化すべく「完成在庫０」を基本とした物件の早期完売体制を構築し、建築コストを含めたマンションプロジェクトの資金回収を当該マンションの販売代金で賄うことを前提とした健全な財務体質の追及を図っております。一方、マンション周辺事業及び当社グループ全体においても、新規事業をはじめ様々な事業拡大に向けた積極的かつ機動的な意思決定を行うべく一定以上の資金水準を維持することとしており、余剰資金は必要に応じてグループ間融資を行うなど、グループ資金マネジメントにより効率的な活用に努めております。加えて、株主還元については安定した配当政策の実施を基本方針とし、成長投資や必要な手許資金を考慮した上で決定しております。なお、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は188億37百万円であります。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、当連結会計年度における資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて、当連結会計年度末時点において過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果については、見積り特有の不確実性があるため、将来においてこれら見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表作成において基本となる重要な事項は、「第５経理の状況」の連結財務諸表及び財務諸表に係る注記事項における会計方針に関する事項及び追加情報に記載しておりますが、特に以下の重要な会計方針が連結財務諸表における重要な見積りの判断に大きな影響を及ぼすと考えております。(1)たな卸資産当社グループの保有するたな卸資産については、個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下による簿価切下げの方法により算定）を採用しております。連結会計年度末における正味売却価額に基づき収益性が低下した場合に簿価の切下げを行い、当該切下げ額をたな卸資産評価損として計上しております。当社グループの保有するたな卸資産は、主として不動産販売事業における新築マンションプロジェクト及びその他の事業における中古マンションであるため、今後の景気動向や不動産市況の悪化等によりその資産価値が低下し、たな卸資産の簿価切り下げ処理が適用される可能性があります。その場合、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。(2)固定資産当社グループは、固定資産のうち減損の兆候がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。当社グループの保有する固定資産は、共用資産及びマンション賃貸事業における賃貸用マンションや太陽光発電設備などのその他の事業の資産であります。これらの資産は、今後の景気動向や不動産市況の悪化等によりその資産の収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなる場合、回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する可能性があります。その場合、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。(3)繰延税金資産当社グループが計上している繰延税金資産は、将来の収益力に基づく課税所得の十分性、タックスプランニングの存在及び将来加算一時差異の十分性について十分かつ慎重に検討し、連結会計年度末における回収可能性があると判断した将来減算一時差異等について計上しております。中でも将来の収益力に基づく課税所得の見積りによるところが大きく、景気動向、金利動向、新規供給物件動向、不動産販売価格動向、住宅税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、あるいは供給過剰による販売価格の下落の発生等の諸情勢に変化があった場合、その課税所得が十分に見込めなくなる可能性があります。その場合、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。