株式会社コスモスイニシア
有価証券報告書－第51期(平成31年4月1日－令和2年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりです。なお、経営環境につきましては、「第２事業の状況１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等(3)経営環境」をご参照ください。①財政状態及び経営成績の状況当社は中長期経営方針及び「中期経営計画2021」（2019年度～2021年度）の方針に則り、社会の変化とニーズの多様化に応える一歩先の商品やサービスの提供を通じて、各事業領域における拡大・発展に取り組んでまいりました。この結果、当連結会計年度の経営成績等は以下のとおりであります。財政状態当連結会計年度末の総資産は1,460億23百万円となり、前連結会計年度末比178億39百万円増加いたしました。当連結会計年度末の負債合計は1,131億98百万円となり、前連結会計年度末比148億53百万円増加いたしました。当連結会計年度末の純資産は328億25百万円となり、前連結会計年度末比29億86百万円増加いたしました。(単位：百万円)2019年３月期2020年３月期前連結会計年度末比総資産128,183146,02317,839総負債98,344113,19814,853純資産29,83932,8252,986自己資本比率（％）23.2722.34△0.92経営成績当連結会計年度の経営成績は、前連結会計年度と比較して、レジデンシャル事業において新築マンション及び新築一戸建の販売数が減少となった一方で、ソリューション事業において増収増益となったこと等により、売上高1,105億59百万円（前連結会計年度比5.7％増）、営業利益60億10百万円（同11.7％増）、経常利益52億50百万円（同3.9％増）、親会社株主に帰属する当期純利益34億15百万円（同25.1％減）を計上いたしました。(単位：百万円)2019年３月期2020年３月期前連結会計年度比連結業績予想連結業績予想比売上高104,606110,5595,953110,000559売上総利益19,13418,658△47619,570△911販売費及び一般管理費13,75412,647△1,10613,770△1,122営業利益5,3806,0106305,800210経常利益5,0505,2501995,20050親会社株主に帰属する当期純利益4,5623,415△1,1464,300△884報告セグメントの業績は以下のとおりであります。なお、各セグメントの売上高はセグメント間の内部売上高又は振替高を含んでおり、セグメント損益は営業損益ベースの数値であります。a.レジデンシャル事業レジデンシャル事業におきましては、新築マンション及び新築一戸建の引渡数が減少した一方で、リノベーションマンションの引渡数が増加したこと、セグメント利益率が改善したこと等により、売上高373億69百万円（前連結会計年度比3.9％減）、セグメント利益15億45百万円（同30.5％増）を計上いたしました。＜レジデンシャル事業の業績＞（単位：百万円）2019年３月期2020年３月期前連結会計年度比増減率(％)売上高38,87537,369△1,506△3.9セグメント利益1,1831,54536130.5＜売上高の内訳＞（単位：百万円）2019年３月期2020年３月期前連結会計年度比販売数量売上高販売数量売上高販売数量売上高新築マンション（戸）41420,33632518,185△89△2,151新築一戸建（区画）1096,981705,224△39△1,757リノベーションマンション等―10,634―13,179―2,545(うちリノベーションマンション)（戸）(234)(9,986)(317)(12,333)(83)(2,347)不動産仲介その他―922―779―△143合計―38,875―37,369―△1,506※新築マンションにはタウンハウス、新築一戸建には宅地分譲を含んでおります。※共同事業物件における戸数及び区画数については、事業比率に基づき計算しております。＜契約の状況＞（単位：百万円）2019年３月期2020年３月期前連結会計年度比契約数量売上高契約数量売上高契約数量売上高増減率(％)新築マンション（戸）41019,37536719,552△431760.9新築一戸建（区画）1076,738705,238△37△1,500△22.3リノベーションマンション（戸）23810,21031112,037731,82617.9＜売上総利益率＞2019年３月期（％）2020年３月期（％）前連結会計年度比新築マンション19.118.5△0.6新築一戸建10.110.80.6リノベーションマンション13.314.10.8※売上総利益率の算出に際し、たな卸資産評価損は含めておりません。＜完成在庫＞（2020年３月31日現在）2019年３月期2020年３月期前連結会計年度比新築マンション（戸）完成在庫809212（うち未契約完成在庫）(72)(83)(11)新築一戸建（区画）完成在庫335320（うち未契約完成在庫）(30)(50)(20)b.ソリューション事業ソリューション事業におきましては、投資用不動産等の販売が好調に推移したこと、不動産賃貸管理等において転貸戸数が増加したこと、不動産仲介その他の売上高が増加したこと等により、売上高474億40百万円（前連結会計年度比8.4％増）、セグメント利益48億87百万円（同41.4％増）を計上いたしました。＜ソリューション事業の業績＞（単位：百万円）2019年３月期2020年３月期前連結会計年度比増減率(％)売上高43,74447,4403,6958.4セグメント利益3,4574,8871,43041.4＜売上高の内訳＞（単位：百万円）2019年３月期2020年３月期前連結会計年度比転貸／販売数量売上高転貸／販売数量売上高転貸／販売数量売上高投資用不動産等―28,160―31,067―2,906（うち一棟物件）（棟）(23)(20,249)(19)(20,615)(△4)(366)不動産賃貸管理等（戸）10,15815,03210,63315,466475433不動産仲介その他―551―906―355合計―43,744―47,440―3,695※投資用不動産等には、賃料収入及び土地売却を含んでおります。＜売上総利益率＞2019年３月期（％）2020年３月期（％）前連結会計年度比投資用不動産等11.912.60.7※投資用不動産等のうち、一棟物件の売上総利益率となります。※売上総利益率の算出に際し、たな卸資産評価損は含めておりません。c.宿泊事業宿泊事業におきましては、運営物件の稼働施設数が増加した一方で、前連結会計年度において高収益物件の販売があったこと、及び新型コロナウイルス感染症の影響等による客室稼働の低下により、売上高127億30百万円（前連結会計年度比25.8％増）、セグメント利益11億62百万円（同37.9％減）を計上いたしました。＜宿泊事業の業績＞（単位：百万円）2019年３月期2020年３月期前連結会計年度比増減率(％)売上高10,12012,7302,61025.8セグメント利益1,8711,162△709△37.9d.工事事業工事事業におきましては、建設工事の受注が増加した一方で、販売費及び一般管理費が増加したこと等により、売上高137億６百万円（前連結会計年度比17.5％増）、セグメント利益３億49百万円（同4.6％減）を計上いたしました。＜工事事業の業績＞（単位：百万円）2019年３月期2020年３月期前連結会計年度比増減率(％)売上高11,66513,7062,04017.5セグメント利益366349△16△4.6②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は216億30百万円となりました。［前連結会計年度末は202億79百万円］（営業活動によるキャッシュ・フロー）主に税金等調整前当期純利益を52億26百万円計上したことや、仕入債務が22億88百万円増加した一方で、投資用不動産及び事業用地の取得が順調に進んだことにより、たな卸資産が141億56百万円増加したことから、80億20百万円の資金の減少となりました。［前連結会計年度は150億68百万円の減少］（投資活動によるキャッシュ・フロー）主に有形固定資産の取得による支出が４億51百万円あったことから、３億84百万円の資金の減少となりました。［前連結会計年度は31億45百万円の増加］（財務活動によるキャッシュ・フロー）主に短期借入金が40億12百万円減少したことや、長期借入金の返済による支出が184億79百万円あった一方で、長期借入れによる収入が326億66百万円あったことから、97億89百万円の資金の増加となりました。[前連結会計年度は169億円の増加]（参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移項目2017年３月期2018年３月期2019年３月期2020年３月期自己資本比率(％)20.222.423.322.3時価ベースの自己資本比率(％)12.821.814.89.5債務償還年数(年)50.7―――インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)2.7―――※自己資本比率：自己資本÷総資産※時価ベースの自己資本比率：普通株式時価総額÷総資産※債務償還年数：有利子負債÷キャッシュ・フロー※インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー÷利払い（注）１．いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。２．普通株式時価総額は、期末株価終値及び自己株式を除く期末発行済株式数より計算しております。３．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。４．キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。５．利払いは、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。※2018年３月期、2019年３月期及び2020年３月期の債務償還年数及びインタレスト・カバレッジ・レシオにつきましては、営業活動によるキャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。なお、当社グループにおける不動産販売事業の特性として、営業活動によるキャッシュ・フローが毎期大きく変動する可能性があります。③生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の実績については、「①財政状態及び経営成績の状況」における報告セグメントの業績に関連付けて記載しております。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中に関する記載は、当連結会計年度末時点において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。a.財政状態の分析（資産）当連結会計年度末の総資産は1,460億23百万円となり、前連結会計年度末比178億39百万円増加いたしました。主な増減及びその要因は以下のとおりであります。当連結会計年度末の流動資産は1,363億26百万円となり、同184億67百万円増加いたしました。これは、投資用不動産及び事業用地の取得が順調に進んだことにより、販売用不動産が同16億93百万円増加したことや、仕掛販売用不動産が同122億84百万円増加したことによるものです。また、当連結会計年度末の固定資産は96億97百万円となり、同６億27百万円減少いたしました。これは、有形固定資産が同５億48百万円増加した一方で、繰延税金資産を同８億53百万円取り崩したことによるものです。（負債）当連結会計年度末の負債合計は1,131億98百万円となり、前連結会計年度末比148億53百万円増加いたしました。主な増減及びその要因は以下のとおりであります。当連結会計年度末の流動負債は684億37百万円となり、同98億75百万円増加いたしました。これは、短期借入金が同40億18百万円減少した一方で、１年内返済予定の長期借入金が同90億74百万円増加したことによるものです。また、当連結会計年度末の固定負債は447億60百万円となり、同49億78百万円増加いたしました。これは、長期借入金が同51億13百万円増加したことによるものです。（純資産）当連結会計年度末の純資産は328億25百万円となり、前連結会計年度末比29億86百万円増加いたしました。これは、前連結会計年度及び当連結会計年度に係る株主配当金を支払った一方で、親会社株主に帰属する当期純利益34億15百万円を計上したこと等によるものです。また、当連結会計年度末の自己資本比率は、22.34％となりました。b.経営成績の分析（売上高）当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度比59億53百万円増収の1,105億59百万円となりました。主な要因は、新築マンション及び新築一戸建の引渡数が減少したこと等によりレジデンシャル事業において同15億６百万円の減収となった一方で、投資用不動産等の販売が好調に推移したこと、不動産賃貸管理等において転貸戸数が増加したこと等によりソリューション事業において同36億95百万円の増収、宿泊事業において同26億10百万円の増収、工事事業において同20億40百万円の増収となったことによるものです。（営業利益）当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度比６億30百万円増益の60億10百万円となりました。主な要因は、宿泊事業において新型コロナウイルス感染症の影響による客室稼働率の低下等により同７億９百万円減益となったこと、工事事業において販売費及び一般管理費が増加したこと等により同16百万円減益となった一方で、レジデンシャル事業においてリノベーションマンションの引渡数が増加したこと及びセグメント利益率が改善したこと等により同３億61百万円増益となったこと、ソリューション事業において増収及び投資用不動産等の売上総利益率が同0.7ポイント改善したことにより14億30百万円増益となったことによるものです。（経常利益）当連結会計年度の経常利益は、前連結会計年度比１億99百万円増益の52億50百万円となりました。主な要因は、海外不動産投資利益が同１億59百万円減少したこと、借入金の増加に伴い支払利息が同１億３百万円、資金調達費用が同１億33百万円増加した一方で、営業利益が同６億30百万円増益となったことによるものです。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度11億46百万円減益の34億15百万円となりました。主な要因は、経常利益が同１億99百万円増益となった一方で、新型コロナウイルス感染症の影響による次期業績の見通しの悪化を見込み、繰延税金資産を８億53百万円取崩したことによるものです。c.経営上の目標の達成状況「中期経営計画2021」の初年度である2020年３月期の達成・進捗状況は以下のとおりです。売上高・営業利益については期初計画を上回ったものの、事業成長に向けた投資が先行したことにより自己資本比率、ネット有利子負債、ネットD/Eレシオは前連結会計年度比悪化となりました。2019年３月期2020年３月期実績期初計画実績期初計画比売上高1,046億円1,100億円1,106億円6億円営業利益53.8億円58.0億円60.1億円2.1億円自己資本比率23.3％―22.3％―ネット有利子負債508億円―608億円―ネットＤ／Ｅレシオ1.7倍―1.9倍―2021年３月期の業績につきましては、新型コロナウイルス感染症による影響は2020年９月までは本格的な収束には至らず、10月以降に収束へのステップが進展し、2021年３月期末には感染症影響以前の事業環境に近づくという仮定に基づき、売上高1,050億円、営業利益０億円を見通しております。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載しております。なお、当社グループは、これらのリスクを十分認識した上で、発生の回避、または発生した場合には、その影響を最小限にとどめるように対応する方針であります。②キャッシュ・フローの分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に関わる情報a.キャッシュ・フローの分析キャッシュ・フローの分析については、「（１）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。b.資本の財源及び資金の流動性(1)財務戦略の基本的な考え方当社グループは、財務体質の強化と事業成長に向けた投資を両立し、企業価値向上のために戦略的に経営資源を配分することを、財務戦略の基本方針としております。財務体質の強化に関しては、「中期経営計画2021」最終年度において自己資本比率を30％の水準へ改善させ、リスク耐性の強化を図ります。同時に、適切な情報開示・IR活動を通じて株主資本コストの低減に努めるとともに、営業キャッシュ・フローによる十分な債務償還能力を前提に、厳格な財務規律のもとで負債の活用も進めることにより、資本コストの低減及び資本効率の向上にも努めてまいります。投資に関しては、前述の自己資本比率の目標水準への改善を前提に、企業価値の向上に資する成長のための投資を積極的に推進してまいります。なお、当面の間、新型コロナウイルス感染症の影響を勘案し、システム・R&amp;Dなどの新規投資の抑制、実施時期の見直しを行い、影響の長期化に備えた手元流動性の維持・向上に努めてまいります。(2)経営資源の配分に関する考え方当社グループは、適正な手元現預金の水準について検証を実施しております。「中期経営計画2021」期間においては、イベントリスク耐性も考慮し、当社グループの資金支出の多くを占める提出会社の月商約２か月分を、安定的な経営に必要な手元現預金水準とし、それを超える分については、「追加的に配分可能な経営資源」と認識し、企業価値向上に資する経営資源の配分に努めます。(3)資金需要の主な内容当社グループの資金需要においては、営業活動における資金支出の中で、不動産販売に関わる事業用地・事業用不動産の取得が最も重要かつ大きな資金支出となっております。(4)資金調達当社グループの事業活動の維持拡大に必要な資金を安定的に確保するため、内部資金、外部資金を有効に活用しております。内部資金については、「中期経営計画2021」に定める自己資本比率も念頭に内部留保の拡充を図ってまいります。また、安定的な外部調達能力の維持向上は重要な課題と考えており、親会社である大和ハウス工業株式会社から融資保証枠400億円の供与を受けるほか、当社独自での金融機関からの借入による資金調達を実施しております。また、資金の流動性確保のために金融機関との当座貸越契約の締結や長期運転資金借入を進めるほか、グループ資金の効率化のためのグループ会社とのキャッシュ・マネジメント・サービス（ＣＭＳ）契約の締結を行っております。③重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて作成されています。この連結財務諸表の作成にあたっては、当連結会計年度における財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与えるような見積り、予測を必要としております。当社グループは、過去の実績値や状況を踏まえ合理的と判断される前提に基づき、継続的に見積り、予測を行っております。そのため実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります