株式会社ビーロット
有価証券報告書－第12期(平成31年1月1日－令和1年12月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」といいます。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況ａ．経営成績当連結会計年度におけるわが国経済は、政府の各種政策や日本銀行の金融緩和政策を背景に、企業収益や雇用・所得環境は、引き続き緩やかに回復してまいりました。一方世界経済は、米中貿易摩擦がようやく部分合意されるなど短期的には沈静化が図られてまいりましたが、イラン情勢などの地政学的リスクは高まっており、引き続き各国政策が世界経済に与える影響を注視していく必要があります。当社グループが属する不動産業界におきましては、金融機関の融資厳格化の姿勢を受けて、一部で懸念材料が見受けられますが、不動産投資家の投資姿勢は依然積極的な状態が維持されております。一般財団法人日本不動産研究所「第41回不動産投資家調査」（2019年10月現在）においても、今後１年間の不動産投資に対する考えとして、回答のうち95％が「新規投資を積極的に行う」と回答しており、1999年の本調査開始以来最も高い水準を更新しております。このような状況のもと、当社グループは創業以来、不動産及び不動産金融分野において社会に価値を与えるビジネスを創出し、社会から求められる企業としての利益の追求と長期継続的な成長を目指してまいりました。昨今の不動産市況等によって、金融機関の融資姿勢やお客様の不動産業者選定にも変化が見られたものの、当社グループはこの状況をチャンスとしてとらえ、信頼を強みに金融機関やお客様との取引を積み重ね、９期連続の増収増益を果たすことができました。この結果、当連結会計年度の業績は、売上高は25,130,885千円（前年同期比24.0％増）、営業利益は3,985,818千円（前年同期比20.5％増）、経常利益は3,525,279千円（前年同期比24.4％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は2,428,695千円（前年同期比23.9％増）となりました。セグメントごとの経営成績は次のとおりとなりました。（不動産投資開発事業）当連結会計年度における売上高は21,185,413千円（前年同期比23.1％増）、セグメント利益は3,896,532千円（前年同期比28.2％増）となりました。（不動産コンサルティング事業）当連結会計年度における売上高は1,453,006千円（前年同期比22.1％増）、セグメント利益は577,960千円（前年同期比104.3％増）となりました。尚、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。（不動産マネジメント事業）当連結会計年度における売上高は2,695,900千円（前年同期比33.3％増）、セグメント利益は679,443千円（前年同期比24.7％減）となりました。ｂ．財政状態（資産）当連結会計年度末における総資産は前連結会計年度末に比べ9,287,274千円増加し、33,555,908千円となりました。増減の主な内訳は、仕掛販売用不動産の増加9,663,333千円であります。（負債）当連結会計年度末における負債合計は前連結会計年度末に比べ7,158,626千円増加し、25,401,478千円となりました。増減の主な内訳は、有利子負債の増加6,870,188千円であります。（純資産）当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ2,128,648千円増加し、8,154,429千円となりました。増減の主な内訳は、利益剰余金の増加2,022,726千円であります。これらの結果、自己資本比率は24.3％となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、前連結会計年度末に比べ343,237千円増加となり、6,405,931千円となりました。（単位：千円）前連結会計年度当連結会計年度増減営業活動によるキャッシュ・フロー△1,229,274△4,057,332△2,828,057投資活動によるキャッシュ・フロー△189,541△2,073,680△1,884,138財務活動によるキャッシュ・フロー2,631,1726,470,3703,839,197当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、不動産投資開発事業における仕入が順調に進んだことで、たな卸資産が5,403,115千円増加したことにより、4,057,332千円の支出（前年同期は1,229,274千円の支出）となりました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の取得による支出545,456千円、定期預金の預入による支出755,834千円を主な要因として、2,073,680千円の支出（前年同期は189,541千円の支出）となりました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入れによる収入14,784,620千円を主な要因として、6,470,370千円の収入（前年同期は2,631,172千円の収入）となりました。（資本の財源及び資金の流動性について）当社グループの資金需要の主なものは、不動産投資開発事業における販売用不動産の仕入であります。販売用不動産の仕入は、当該販売用不動産を担保とした金融機関からの借入金等及び営業活動で獲得した資金によって充当しております。当該借入金は、販売用不動産の販売時に一括返済することを基本としているとともに、想定される在庫期間よりも長期性の資金を借入等により調達することで、流動性リスクの軽減を図っております。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社は、生産活動を行っていないため、該当事項はありません。ｂ．受注実績当社は、受注生産及び受注仕入を行っていないため、該当事項はありません。ｃ．販売実績１）当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2019年１月１日至2019年12月31日）前年同期比（％）不動産投資開発事業（千円）21,185,41323.1不動産コンサルティング事業（千円）1,249,57120.4不動産マネジメント事業（千円）2,695,90033.3合計（千円）25,130,88524.0（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２）当連結会計年度のセグメントの地域別の販売実績は次のとおりであります。セグメントの名称関東圏北海道圏九州圏関西圏中部圏その他不動産投資開発事業（千円）9,717,8593,648,318760,3077,058,927－－不動産コンサルティング事業（千円）465,72515,8899,034682,28673,3663,268不動産マネジメント事業（千円）2,424,03788,754110,36435,84428,3998,500合計（千円）12,607,6223,752,962879,7067,777,058101,76611,768（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３）当連結会計年度のセグメントの物件種類別の販売実績は次のとおりであります。セグメントの名称住居事務所・店舗ホテルその他不動産投資開発事業（千円）8,749,9392,481,7817,139,6182,814,074不動産コンサルティング事業（千円）1,139,19230,290－80,088合計（千円）9,889,1312,512,0717,139,6182,894,163（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。４）最近２連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2018年１月１日至2018年12月31日）当連結会計年度（自2019年１月１日至2019年12月31日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）福岡リート投資法人2,835,05214.0－－芙蓉総合リース株式会社－－8,000,43431.8合同会社小樽不動産－－2,729,05610.9（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定の設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．経営成績当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して4,862,906千円増加の25,130,885千円（前年同期比24.0％増）となりました。これは主として、不動産投資開発事業の売上高が3,977,053千円増加して21,185,413千円（同23.1％増）となったことによるものであります。当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して3,679,029千円増加の18,149,965千円（前年同期比25.4％増）となり、売上総利益は1,183,877千円増加の6,980,920千円（同20.4％増）となりました。当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して505,072千円増加の2,995,101千円（前年同期比20.3％増）となりました。これは主として、人件費が325,418千円増加したことによるものであります。当連結会計年度の営業利益は678,804千円増加して3,985,818千円（同20.5％増）となりました。この結果、2019年２月14日に公表いたしました当初予算を達成することが出来ました。セグメントごとの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。（不動産投資開発事業）不動産投資開発事業におきましては、売却件数は24件（前年同期26件）となり、その内訳は、物件種類別では住宅系不動産14件（前年同期14件）、事務所・店舗ビル５件（前年同期７件）、土地（開発用地含む）２件（前年同期２件）、ホテル２件（前年同期３件）、その他１件（前年同期－件）となり、地域別では関東圏15件（前年同期11件）、北海道圏２件（前年同期９件）、九州圏３件（前年同期５件）、関西圏４件（前年同期１件）となりました。販売手法の多様化によって４物件一括での売却を実現し、過去最大の取引額として業績に大きく寄与いたしました。また、2017年にＭ＆Ａによって取得いたしました株式会社ヴィエント・クリエーションが保有するカプセルホテル「ドシー恵比寿」の商品化を完了させ、当連結会計年度において売却し、業績貢献いたしました。一方、取得した物件数は28件（前年同期24件）となり、物件種類別では住宅系不動産13件（前年同期11件）、事務所・店舗ビル４件（前年同期５件）、土地１件（前年同期１件）、開発用地７件（前年同期４件）、ホテル３件（前年同期－件）その他－件（前年同期３件）となり、地域別では関東圏17件（前年同期13件）、北海道圏２件（前年同期２件）、九州圏４件（前年同期５件）、関西圏２件（前年同期４件）、中部圏３件（前年同期－件）となりました。金融機関の融資を得ながら、ホテルや開発用地を含む全国各地の様々なアセットタイプをバランスよく取得することができ、今後の商品化によって、業容拡大を目指しております。なお、上記には株式会社ライフステージ及び株式会社ヴィエント・クリエーションの販売用不動産は含めておりませんが、区分マンション８件、カプセルホテル１件を在庫として保有しております。これらの結果、当連結会計年度における売上高は21,185,413千円（前年同期比23.1％増）、セグメント利益は3,896,532千円（前年同期比28.2％増）となりました。（不動産コンサルティング事業）不動産コンサルティング事業におきましては、関東を中心に投資用不動産の売買仲介及びコンサルティング受託案件を積み重ね、成約件数は19件（前年同期27件）となりました。内訳は関東圏14件（前年同期12件）、北海道圏２件（前年同期５件）、九州圏－件（前年同期４件）、関西圏３件（前年同期６件）となります。当連結会計年度においては、株式会社ライフステージの受託販売における引渡件数が大幅に増加し、売上高及び利益に大きく貢献いたしました。また、投資不動産の売買仲介及びコンサルティング受託に加え、お客様のご依頼によるＭ＆Ａ仲介にも取り組み、業務の幅を拡大してまいりました。これらの結果、当連結会計年度における売上高は1,453,006千円（前年同期比22.1％増）、セグメント利益は577,960千円（前年同期比104.3％増）となりました。なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。（不動産マネジメント事業）不動産マネジメント事業におきましては、プロパティマネジメントでのクライアントの所有不動産の管理運営受託件数が82件（前年同期68件）に増加しました。管理運営受託のエリアの内訳は、関東圏35件（前年同期28件）、北海道圏27件（前年同期23件）、九州圏15件（前年同期14件）、関西圏５件（前年同期３件）となります。管理運営受託の伸長に加え、2018年４月にＭ＆Ａによって取得いたしました株式会社ティアンドケイの通期寄与によって、売上高が大きく伸長いたしました。一方で、販売用不動産の売却が進み、販売用不動産による賃料収入が減少したことによって、セグメント利益については減少いたしました。これらの結果、当連結会計年度における売上高は2,695,900千円（前年同期比33.3％増）、セグメント利益は679,443千円（前年同期比24.7％減）となりました。ｂ．財政状態当連結会計年度における総資産は33,555,908千円となり、前連結会計年度と比較して9,287,274千円増加しました。このうち、流動資産は前連結会計年度と比較して8,221,966千円増加し、残高は29,881,823千円となりました。これは主として、仕掛販売用不動産が9,663,333千円増加したことによるものであります。固定資産は、前連結会計年度と比較して1,076,429千円増加し、残高は3,650,239千円となりました。当連結会計年度末における負債は25,401,478千円となり、前連結会計年度と比較して7,158,626千円増加しました。このうち、流動負債は11,093,319千円となり、前連結会計年度と比較して5,035,617千円増加しました。これは主として、短期借入金及び１年内返済予定の長期借入金が4,635,433千円増加したことによるものです。また、固定負債は14,308,159千円となり、前連結会計年度と比較して2,123,008千円増加しました。これは主として、長期借入金が2,648,654千円増加したことによるものであります。当社の借入金等の資金調達の方針として、流動資産である販売用不動産に対し、なるべく長期の借入金とするよう努めております。不動産市況の不測の事態にも対応できるようにするための対策の一つであり、当連結会計年度における資産と負債の流動と固定のバランスに相違があるのは、そのような意図があります。当連結会計年度末における純資産は8,154,429千円となり、前連結会計年度と比較して2,128,648千円増加しました。これは主として、親会社株主に帰属する当期純利益により利益剰余金が2,428,695千円増加したことによるものであります。