ケイアイスター不動産株式会社
有価証券報告書－第30期(平成31年4月1日－令和2年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、度重なる自然災害や消費税増税等による内需後退により、長らく続いていた景気の回復基調に足踏み感が見られていたところに、本年に入り発生した新型コロナウイルスの世界的な流行拡大に伴う外出自粛等により経済活動が大きく制約され、景気は急速に悪化いたしました。また、中国や米国等多くの国でロックダウンが実施され、経済活動が長く滞る状況となりました。当社グループが所属する住宅業界は、所得環境の改善や継続する住宅取得優遇税制、低金利の住宅ローンなど、引き続き住宅購入に対し追い風が続くも、消費税増税や自然災害の増加により顧客の住宅購入に対する慎重な姿勢が強まっております。また、新型コロナウイルスの影響により、外出自粛による集客の減少や、工場の閉鎖や稼働縮小に伴う住宅設備の納品の遅れによる工期遅延も発生しております。このような経営環境の下、当社グループは、主力事業である分譲住宅事業の成長戦略に注力を行い「豊かで楽しく快適な暮らしの創造」を経営理念に掲げ、「高品質だけど低価格なデザイン住宅」の提供を引き続き行ってまいりました。また、「不動産×ＩＴ」を掲げ、居住者がより快適に過ごせる未来型住宅の実現を目指すためのＩＴ活用の研究及び各業務のシステム化を推進しております。また、財務管理を行う上で、回転期間(土地仕入れから売上までの期間)を重要視しており、財務体質の改善にも注力しております。これらの結果、シェア拡大戦略をグループ全体で積極的に推進したことにより当連結会計年度の損益は売上高、各段階利益ともに次のとおり過去最高となりました。売上高は、販売を強化したことにより前連結会計年度と比較し17,591,973千円(17.1％)増加の120,710,862千円となりました。営業利益は、売上増加に伴う仲介手数料の増加（変動費の増加）を主な要因として販売費及び一般管理費が2,673,970千円増加となったものの、売上高の増加により前連結会計年度と比較し475,036千円(8.0％)増加の過去最高となる6,425,684千円となりました。経常利益は、金融機関からの土地取得資金の調達及び連結子会社の増加により借入金が増加したことに伴い支払利息が106,946千円増加したものの、前連結会計年度と比較し548,179千円(9.5％)増加の6,317,322千円となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は、資本業務提携を行ったKAMARQHOLDINGSPTE.LTD.の投資有価証券について株式価値の低下により352,843千円の評価損を計上したものの、前連結会計年度と比較し123,672千円(3.6％)増加の過去最高となる3,584,748千円となりました。セグメント別の経営成績は、次のとおりであります。ａ．分譲住宅事業分譲住宅事業につきましては、東京都市周辺部を主軸にシェア拡大戦略を行いました。また、「デザインのケイアイ」を標榜し月々の住宅ローン返済額が家賃以下となる販売価格の設定を行い、より「高品質だけど低価格なデザイン住宅」を提供することに引き続き取り組んでまいりました。また、土地の仕入れから売上までの期間を短縮することによる回転期間を重視した経営や、工期短縮や工程改善などによるコスト低減を推進するとともに、地場不動産仲介業者との関係を強化し、土地の仕入れ強化やアウトソースによる販売強化を引き続き行ってまいりました。以上の結果、販売棟数は前連結会計年度と比較し57棟減少の2,700棟(土地販売含む)となったものの、当事業の売上高は、前連結会計年度と比較し4,188,015千円増加の77,411,742千円となりました。セグメント利益は、在庫の早期販売に努めたことによる売上総利益率の低下と、売上増加に伴う仲介手数料の増加（変動費の増加）があったものの、1,099,126千円増加の6,855,045千円となりました。ｂ．注文住宅事業注文住宅事業につきましては、不動産業者向けの注文住宅「フィットプロ」の受注拡大に注力してまいりました。以上の結果、販売棟数は前連結会計年度と比較し1棟増加の109棟となり、当事業の売上高は、前連結会計年度と比較し247,587千円減少の1,218,453千円、セグメント利益は17,371千円減少の254,437千円となりました。ｃ．中古住宅事業中古住宅事業につきましては、市場環境を注視して、不動産業者等を通じた仕入れを厳選の上行ってまいりましたが、翌連結会計年度より縮小する方針であります。以上の結果、販売棟数が前連結会計年度と比較し167棟増加の304棟となり、当事業の売上高は、前連結会計年度と比較し390,625千円増加の4,272,435千円、セグメント利益は33,596千円減少の86,437千円となりました。ｄ．よかタウン事業同社は、福岡県を中心に分譲住宅販売、土地販売及び注文住宅販売を主要な事業として行っております。特に、前連結会計年度より分譲住宅販売事業の強化に注力しております。以上の結果、分譲住宅販売棟数は前連結会計年度と比較し177棟増加の553棟(土地販売含む)、注文住宅販売棟数は前連結会計年度と比較し56棟減少の134棟となり、当事業の売上高は前連結会計年度と比較し3,587,471千円増加の15,818,722千円、セグメント利益は79,003千円減少の1,039,802千円となりました。ｅ．旭ハウジング事業同社は、神奈川県を中心に分譲住宅販売を主要な事業として行っております。また、引き続き分譲住宅については積極的な開発を推進しております。以上の結果、分譲住宅販売棟数は前連結会計年度と比較し36棟増加の175棟(土地販売含む)となり、当事業の売上高は前連結会計年度と比較し1,622,025千円増加の6,533,863千円、セグメント利益は前連結会計年度と比較し137,729千円増加の238,034千円となりました。ｆ．フレスコ事業同社は、千葉県を中心に分譲住宅販売を主要な事業として行っている他、土地販売及び注文住宅販売も行っております。注文住宅は、自由設計型の注文住宅及び規格型注文住宅である「はなまるハウス」を主力に事業展開を行っております。以上の結果、分譲住宅販売棟数は109棟、土地販売区画数は54区画、注文住宅販売棟数は97棟となり、当事業の売上高は前連結会計年度と比較し2,649,271千円増加の6,166,364千円、前連結会計年度では連結時価評価で棚卸資産が評価益となったものが売上計上されたことに伴い売上原価が増加したことなどにより66,067千円の利益に留まっていたセグメント損益は、前連結会計年度と比較し149,025千円増加の215,092千円となりました。なお、2018年７月より連結子会社となったことにより報告セグメントに追加したため、前連結会計年度は７月から３月の９ヶ月間となっております。ｇ．建新事業同社は、神奈川県を中心に分譲住宅販売、注文住宅販売、土地販売及び土木造成工事を主要な事業として行っております。特に造成工事においては、高低差の大きな土地における開発造成実績を多数有しております。また、今後分譲住宅の強化を推進してまいります。以上の結果、注文住宅販売棟数は72棟、土地販売区画数は27区画、分譲住宅販売棟数は123棟となり、当事業の売上高は前連結会計年度と比較し5,298,817千円増加の7,923,215千円、前連結会計年度では株式の取得費用46,214千円を販売費及び一般管理費に計上したこと、連結時価評価で棚卸資産が評価益となったものが売上計上されたことに伴い売上原価が増加したことなどにより1,130千円の損失となっていたセグメント損益は、前連結会計年度と比較し222,449千円増加の221,319千円の利益となりました。なお、2019年１月より連結子会社となったことにより報告セグメントに追加したため、前連結会計年度は１月から３月の３ヶ月間となっております。財政状態の分析については、次のとおりであります。（資産）当連結会計年度末における資産は、前連結会計年度末と比較し8,519,477千円増加し89,936,048千円となりました。増加の主な内容は、販売用不動産と仕掛販売用不動産を合わせたたな卸資産が7,891,852千円増加したことなどによるものであります。（負債）当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末と比較し5,750,636千円増加の70,087,624千円となりました。増加の主な内容は、土地仕入れ資金の調達により借入金が、短期借入金、１年内返済予定長期借入金、長期借入金合わせて4,823,284千円増加したこと、分譲住宅の建設増加に伴い工事未払金が1,700,507千円増加したことなどによるものであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末と比較し2,768,840千円増加し19,848,424千円となりました。増加の主な要因は、利益剰余金が親会社株主に帰属する当期純利益で3,584,748千円増加したこと及び配当により1,195,526千円減少したことなどによるものであります。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、前連結会計年度末と比較し144,540千円増加の13,858,896千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において営業活動により使用した資金は、前連結会計年度と比較し3,121,724千円増加し、2,411,982千円となりました。増加の主な要因は、たな卸資産の増減額で使用した資金が前連結会計年度と比較し3,803,599千円増加したこと、仕入債務の増減額で使用した資金が876,357千円減少したことなどによるものです。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動により使用した資金は、前連結会計年度と比較し370,665千円増加し、680,324千円となりました。使用した資金増加の主な要因は、子会社による新社屋建設を主因として有形固定資産の取得による支出で87,950千円、貸付けによる支出で200,000千円、前連結会計年度と比較しそれぞれ増加したこと、また、連結の範囲の変更を伴う子会社株式取得による収入が831,542千円、投資有価証券の取得による支出が558,465千円、前連結会計年度と比較しそれぞれ減少したことなどによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動により得られた資金は、前連結会計年度と比較し2,006,138千円減少の3,236,846千円となりました。減少の主な要因は、短期借入金での調達額が純額で4,953,130千円減少したこと、長期借入金での調達額が純額で2,930,035千円増加したことなどによるものであります。（参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移2018年３月期2019年３月期2020年３月期自己資本比率22.1％19.2％20.0％時価ベースの自己資本比率63.4％29.1％17.8％キャッシュ・フロー対有利子負債比率－倍71.4倍－倍インタレスト・カバレッジ・レシオ－倍1.5倍－倍（注）１．自己資本比率:自己資本／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債／営業キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ:営業キャッシュ・フロー／利息の支払額２．いずれも連結ベースの財務数値により算定しております。３．有利子負債は、貸借対照表に計上されている債務のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。４．2018年３月期及び2020年３月期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは、営業キャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当連結会計年度における生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称生産高（千円）前年同期比（％）分譲住宅事業76,195,699+8.9注文住宅事業482,045△70.6よかタウン事業17,046,307+30.7旭ハウジング事業7,966,130+58.2フレスコ事業4,842,798+65.3建新事業6,455,402+182.7合計112,988,383+19.1（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．金額は、販売価格によっております。３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。ｂ．受注実績当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称受注高（千円）前年同期比（％）受注残高（千円）前年同期比（％）分譲住宅事業85,835,863+14.57,033,518△1.6注文住宅事業1,748,600+26.0517,096△47.6中古住宅事業4,546,165+28.3156,913△56.8よかタウン事業15,075,209+31.33,701,941+3.1旭ハウジング事業6,601,001+28.6651,289+21.8フレスコ事業4,926,004+51.8872,127△53.2建新事業6,165,979+266.3435,251△67.9合計124,898,824+23.113,368,138△15.6（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。ｃ．販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売高（千円）前年同期比（％）分譲住宅事業77,411,742+5.7注文住宅事業1,218,453△16.9中古住宅事業4,272,435+10.1よかタウン事業15,818,722+29.3旭ハウジング事業6,533,863+33.0フレスコ事業6,166,364+75.3建新事業7,923,215+201.9その他1,366,065+8.2合計120,710,862+17.1（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたり、会計方針の選択、資産・負債及び収益・費用の報告金額に影響を与える見積りを行うことが必要となります。見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に行っておりますが、その不確実性から実際の結果が見積りと異なる場合があります。当社グループが選択する重要な会計方針につきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項」に記載のとおりであります。なお、世界的な新型コロナウイルス感染症の拡大により、世界経済の悪化が懸念されておりますが、新型コロナウイルス感染症の収束時期は不透明であり、当社グループの業績への影響を予測することは困難でありますが、2020年5月末現在において、会計上の見積もりに影響を与えるほどの事象が発生しておりません。従って当連結会計年度末における会計上の見積もりは新型コロナウイルス感染症の影響を考慮しておりません。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、成長戦略に基づき売上高17,591,973千円（17.1％）増、経常利益548,179千円（9.5％）増、親会社株主に帰属する当期純利益123,672千円（3.6％）増となり順調な結果になったと認識しております。成長戦略の骨子は、分譲事業のエリア及びマーケットシェアの拡大、Ｍ＆Ａによる新規エリアへの進出及びシナジー効果による業容拡大であり計画通りに推移しているものと分析しております。なお、新型コロナウイルス感染症の業績に与える影響は、当連結会計年度におきましては限定的であります。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因といたしましては、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。当社グループの資本の財源については、分譲事業が土地の仕入れから開始し建築までの間、資金が先行し支出されることから他人資本での調達が不可欠となります。成長戦略を推進するに当たり他人資本（主として借入金）の増加が発生するものと分析しております。但し、土地仕入れから引渡までの回転期間を短縮することにより他人資本の増加を少なくすること等に注力しております。また、自己資本比率、有利子負債に対するＥＢＩＴＤＡ倍率、翌期の売上計画等を勘案し財務バランスを監視しております。たな卸資産に対する資金であり運転資金の需要であることから他人資本（主として借入金）での調達を基本としておりますが、財務バランス、成長角度等を勘案し、自己資本での調達も考慮してまいります。当社グループの資金の流動性については、固定性の資金は持たないことが基本方針であるため、経常支出、配当、設備投資等により支出した後に余剰した資金はすべて、分譲事業の資金に使用されております。セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。分譲住宅事業当事業は、当社グループにおける主力事業であり、成長戦略の根幹をなしております。成長戦略の骨子は、エリア及びマーケットシェアの拡大であり、当連結会計年度は東京都市周辺部を主軸にシェア拡大戦略を行いました。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し4,188,015千円（5.7％）増、セグメント利益は、1,099,126千円（19.1％）増となりました。成長戦略は順調に推移しているものと分析しております。注文住宅事業当事業は、不動産業者向けの注文住宅「フィットプロ」の営業を中心に行っております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し247,587千円（△16.9％）減、セグメント利益は17,371千円（△6.4％）減となりました。売上高、セグメント利益ともに減少いたしましたが、計画通りであると分析しております。中古住宅事業当事業は、リフォーム後に販売する一般中古住宅事業及び中古戸建住宅の再生事業を行ってまいりましたが、翌連結会計年度より縮小する方針であります。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し390,625千円（10.1％）増、セグメント利益は33,596千円（△28.0％）減となりました。在庫数・販売棟数ともに順調に推移していると分析しております。よかタウン事業当事業は、福岡県にて分譲住宅販売を主力に事業展開を行っております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し3,587,471千円（29.3％）増、セグメント利益は79,003千円（△7.1％）減となりました。成長戦略の骨子である分譲住宅強化の成果が現れてきており、順調に業績を伸ばしていると分析しております。旭ハウジング事業当事業は、神奈川県を中心に分譲住宅販売を主力に事業展開を行っております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し1,622,025千円（33.0％）増、セグメント利益は137,729千円（137.3％）増となりました。成長戦略の骨子である分譲住宅強化の成果が現れてきており、順調に業績を伸ばしていると分析しております。フレスコ事業当事業は、千葉県を中心に分譲住宅販売を主力に事業展開を行っております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し2,649,271千円（75.3％）増、前連結会計年度では連結時価評価で棚卸資産が評価益となったものが売上計上されたことに伴い売上原価が87,934千円増加したことなどにより、66,067千円の利益にとどまっていたセグメント利益は、149,025千円（225.6％）増となりました。なお、2018年７月より連結子会社となったことにより報告セグメントに追加したため、前連結会計年度は７月から３月の９ヶ月間となっております。建新事業当事業は、神奈川県横須賀市を中心に分譲住宅販売、注文住宅販売、土地販売及び土木造成工事を主力に事業展開を行っておりますが、分譲住宅の強化を推進しております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し5,298,817千円（201.9％）増、セグメント利益は222,449千円増となりました。なお、2019年１月より連結子会社となったことにより報告セグメントに追加したため、前連結会計年度は１月から３月の３ヶ月間となっております。③キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社グループは土地の仕入れから販売までの期間に時間を要するため土地仕入れ資金を金融機関から調達しております。分譲事業の成長戦略を推進しているため当該資金調達が増加し借入残高もそれに比例し増加しております。今後も成長戦略推進のための資金ニーズは発生していくものと認識しております。現時点で金融機関からの融資は潤沢でありますが、今後はその時の状況に応じて金融機関からの調達、資本での調達などを考慮する方針であります。