株式会社グッドライフカンパニー
有価証券報告書－第12期(平成31年1月1日－令和1年12月31日)

３【事業の内容】当社グループは、いい住まいの提供を通じ、人々の暮らしを良くすることが当社グループの存在意義であると考え、「GOODLIFE」という経営理念のもと、「いい住まいは、いい暮らしをつくる。いい暮らしは、いい人をつくる。」を事業スローガンとして、不動産投資家（以下、「オーナー様」という。）に対し、主に投資用新築一棟賃貸マンション（以下、「賃貸マンション」という。）の用地仕入、企画、設計、施工（監理）、賃貸仲介、賃貸管理、売却までのワンストップサービスを提供する不動産投資マネジメント事業を行っております。当社グループは、不動産投資マネジメント事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は行っておりませんが、主たる事業の特徴を整理すると以下のとおりであります。(1)アセットマネジメント事業アセットマネジメント事業では、賃貸マンションの取得までをサポートする①資産形成コンサルティングサービスと、賃貸マンション取得後の不動産売却をサポートする②売買コンサルティングサービスを提供しております。①資産形成コンサルティングサービス当社グループは、資産形成・運用をお考えのオーナー様に対し、賃貸マンションの取得までをトータルでサポートする資産形成コンサルティングサービスを行っております。主に福岡市内、熊本市内を中心に用地仕入、企画、設計を行い、自社賃貸マンションブランド「LIBTH」として販売しております。当社グループでは、賃貸マンションの入居者様をお客様、賃貸マンションのオーナー様を共に事業を行うパートナーと位置づけており、入居者様の満足度向上が、オーナー様の満足度向上にも繋がると考え、一貫して入居者様目線での賃貸マンションの開発を行っております。そのため、入居者様の住みやすさと利便性を追求し、長期的に資産価値が維持される賃貸マンションを開発、販売しております。「LIBTH」はＲＣマンション（以下、「ハイクラス」という。）、中規模ＲＣマンション（以下、「ミドルクラス」という。）、木造アパート（以下、「アパートタイプ」という。）の３つの商品ラインナップがあります。ハイクラスは、１棟あたり16～60戸、総事業費で２億～10億円規模のＲＣマンションであり、当社の主力商品となっております。ミドルクラスは、１棟あたり12～16戸、総事業費で１億円～２億円規模の中規模ＲＣマンションであり、１階部分をラーメン構造（注１）、２階以上をカベ式構造（注２）の混構造としていることが特徴となります。カベ式構造は柱を使用しないため、材料費が低く抑えられるほか、間取設計の自由度が高く、居住空間も広く確保することができます。しかしながら構造上５階までしか建てることができませんので、用途制限等により、ハイクラス企画の賃貸マンションが建てられない用地で活用しております。アパートタイプは、１棟あたり８～10戸、総事業費で１億円以下の木造アパートであり、これまでのＲＣマンション開発で培った仕様・設備を取り入れ、スキップフロアを採用していることが特徴となります。また、当連結会計年度より新たに商品ラインナップへ追加した「ハイブリッドアパートメントホテル」（以下、ＨＡＨという。）の販売を行っていくとともに、竣工後においてはアパートメントホテルの運営を行う予定です。このことにより、オーナー様へより最適な資産形成提案を行って参ります。ＨＡＨは、賃貸マンション建築ノウハウをベースとしたアパートメントホテルであり、法改正等の影響により、万が一ホテル運営が困難となった場合、通常の賃貸マンションに容易に戻すことが可能な仕様としているため、アパートメントホテルと賃貸マンションのハイブリッドな機能を備えていることが特徴です。なお、賃貸マンション及びＨＡＨの販売方法は、用地を保有されていないオーナー様に対しては当社が仕入れた用地を先行して販売し、当社が企画、設計、施工（元請の場合のみ）、監理を行い、オーナー様が建主として建築する場合と、当社が建主として賃貸マンションを建築し、完成後に販売（建売）する場合があります。自社賃貸マンションブランド「LIBTH」には、Lifeisbeautifulwith（いい暮らしをともに）という意味を込めております。（注）１．ラーメン構造とは、ラーメンはドイツ語で「枠」の意味であり、柱と梁の一体化した構造のこと。２．カベ式構造とは、柱や梁を使わないで、壁で躯体にかかる力を支える構造のこと。②売買コンサルティングサービス当社グループは、オーナー様の資産ポートフォリオを把握し、保有されている物件の運営状況や不動産市況に応じて、保有不動産の売却アドバイスを行っております。(2)プロパティマネジメント事業プロパティマネジメント事業では、①賃貸仲介サービスと②賃貸管理サービスを提供しております。①賃貸仲介サービス当社グループは、自社ブランドの賃貸仲介店舗「LIBSTORE」を通じて、主にアセットマネジメント事業にて開発した物件の入居者募集等の賃貸仲介業務を行っております。②賃貸管理サービス当社グループは、賃貸マンションを取得されたオーナー様に代わり、入居者との賃貸借契約の締結、家賃の収納代行、マンションの清掃、修繕等の賃貸管理業務を行っております。また、子会社である安心入居サービス株式会社では、家賃滞納保証業務を行っております。（事業の特徴）一般的に不動産投資家が賃貸マンション経営を行う場合には、不動産会社が土地を仕入れ、設計事務所が設計を行い、建設会社が建物を施工し、不動産会社が入居者を募集し、物件管理を行います。そのため不動産投資家自身で各業者の選定、事業計画の精査等を行う必要があることから、物件の取得自体が難しい場合があります。当社グループでは、企画、開発及び運営の全てを自社にて行えることにより、オーナー様は当社のみへの相談にてスムーズな物件取得が可能です。また、当社グループにおいては、各工程で収益を確保できるビジネスモデルであることが特徴です。①用地仕入用地仕入は、賃貸マンション経営において最も重要な要素となります。用地情報の収集については、不動産会社等の情報提供者より多数の土地情報並びに市場の賃貸情報を収集し、これまでのマンション用地取得実績に基づく当社独自の仕入基準により、オーナー様の収益性を確保できる可能性の高い土地を厳選し、仕入れております。当社グループでは、設計及び施工を自社で行えることから、用地情報の取得から最短半日でプランニング、建築費の算出が可能であるため、用地取得の判断を迅速に行うことができます。また、これまでの開発実績により用地特性に応じたプランニングが可能であるため、情報提供者である不動産業者から情報が集まりやすくなります。②企画、設計当社グループの最大の強みは、売買、賃貸仲介及び賃貸管理等の「不動産会社」の機能と、設計及び建築等の「建設会社」の機能を併せ持つことによる賃貸マンションの企画力です。賃貸マンションの企画においては、「入居率」と「収益性」の双方を充足させることが重要となります。当社グループは、自社で賃貸仲介店舗を有しているため、人気の立地、間取り、設備、適正家賃など入居者ニーズを恒常的に吸収し商品開発に反映することが可能です。この様に入居者ニーズを随時反映していく体制を整えていることが、自社開発物件について97.5％（2019年12月31日現在）という高入居率の実現につながっております。また、当社グループは、特定建設業許可を取得した一級建築士事務所を登録しており、一級建築士４名のうち３名（2019年12月31日現在）が当事務所に在籍しております。そのため容積率や建蔽率等の用地特性を最大限活かした上で、建築コストを抑えるプランの作成が可能となり、結果として用地の収益性を最大化させるプランの作成が可能となっております。③施工（監理）当社グループは、新たに2019年４月に自社施工体制の強化を目的とした当社100％出資による建設業に特化した子会社を設立し、特定建設業許可を取得した同子会社へ当社の開発事業部における施工機能を移管し、１級建築施工管理技士５名(2019年12月31日現在)が在籍することにより、建築工事を元請として行うことができます。また、一級建築士事務所登録を行っていることから、工事を他社に外注する場合においても、当社の監理者がその進捗管理を行っており、適正な建築原価と品質を担保することができます。④賃貸仲介当社グループは、自社ブランドの賃貸仲介店舗「LIBSTORE」を通じて、主にアセットマネジメント事業にて開発した物件の入居者募集等を行っております。自社で賃貸仲介機能を持つことにより、自社で企画・開発した賃貸マンションへの円滑なリーシングが可能になるとともに、入居者ニーズや賃料等の賃貸情報のマーケティング機能としての役割も併せ持っております。⑤賃貸管理入居者様に対し「いい住まい」を提供していくことが、高入居率の維持につながり、結果的にオーナー様利益の最大化を実現するという考えのもと、収入増加策の提案、マンション設備のメンテナンス計画、コスト削減やバリューアップなど、オーナー様の収益を最大化するためのソリューション提案を行っております。⑥売却賃貸マンション経営について、基本的には物件の長期保有を推奨しておりますが、オーナー様が保有されている物件の運営状況や不動産市況に応じて、保有不動産の売却アドバイスを行っております。なお、売却されたオーナー様の中には、キャピタルゲインをもとに、より規模の大きい賃貸マンションへの再投資を行われる場合もあります。当社グループの事業系統図は、以下のとおりであります。