株式会社　日住サービス
有価証券報告書－第44期(平成31年1月1日－令和1年12月31日)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。(1)経営方針当社グループの経営の基本方針は、法令遵守の精神と長年にわたり地域密着に徹することにより築かれた信頼と信用でお客様第一主義の下、人と不動産の接点に生じるあらゆるニーズに関し、真にお客様の立場に立ったコンサルティングを行うことで、より多くのお客様の満足の実現や住生活の夢の実現に貢献することにあります。お客様により満足していただくために、①新鮮で透明性の高い豊富な物件情報の中から、お客様の希望に適った情報と不動産に関する専門知識の提供②安心・安全・確実な不動産取引とリフォーム・リノベーションによる快適な居住空間の提供③ＩＴを活用した的確でスピーディな対応④不動産仲介から派生する改装・建設・賃貸管理・鑑定・保険、専門知識と豊富な経験に基づくノウハウ等の不動産に関するサービスをワンストップで提供する総合力⑤上記を実行できる社員の育成を継続して実践してまいります。株式会社日住サービスの社名が示すとおり、サービスの提供に努め顧客満足度の向上に日々努力を重ね取り組んでおります。当社は、不動産仲介という社会的使命を担いつつ、創業時の理念に則りお客様第一主義を基本として、今後も地域社会に貢献していきたいと考えております。(2)経営戦略等当社グループは、地域に密着した営業活動を行ない、京阪神エリアの地盤の一層の強化と関連業務の推進、強化を図ってまいります。その施策として、次のことを実施します。①売買・賃貸仲介業務取り扱いの拡大当社グループは、不動産売買・賃貸仲介業務を中心に改装・建設・賃貸管理・鑑定・保険等を行っております。特に、主要な不動産売買・賃貸仲介の取り扱い拡大は、他の業務への相乗効果が生じ売上、利益の増加へとつながっていきます。一人でも多くのお客様に喜んでいただくために、今後も売買・賃貸仲介の拡大に努め、取扱件数の増加に積極的に取り組んでまいります。当社グループでは、マンションを対象とした住宅設備検査保証付仲介に加えて、一定要件の一戸建仲介物件を対象に、当社建築士による建物検査と既存住宅かし保証保険の取り組みを推進しております。中古住宅の売買を検討されるお客様へ、安心・安全かつ快適な住まい造りをお手伝いするために、当社建築士による建物検査結果を踏まえたリフォームの提案等により、中古住宅の資産価値向上にワンストップで取り組んでおります。今後とも新築に比べて利便性や経済的に優れた既存住宅にリフォームの提案をして安心で安全、快適な優良中古住宅を提供していくことに取り組んでまいります。また、有効活用等の長期にわたる案件や大型仲介、事業用仲介案件にも積極的に取り組んでまいります。また、敷地の境界については、従来から取り組んでおります第三者機関の土地家屋調査士による現況境界調査に注力してまいります。賃貸仲介業務につきましては、駅近等の好立地の新築を中心とした賃貸住宅のサブリース（一括借上）、月極め駐車場や空き地を対象に、当社のコインパーキングによる借上げにも積極的に取り組んでまいります。②リフォーム、リノベーションの強化と新築請負お客様へのサービス向上のため、売買では購入時のリフォームの提案による経済的で快適な居住空間の提供、賃貸では入退去時のリフォームや安定した賃貸経営や資産価値向上を目的とした大規模修繕工事等のリノベーションの提案にも取り組み、不動産仲介とリフォーム・リノベーションを組み合わせたコンサルティング営業に取り組んでまいります。また、長期優良住宅の販売によるノウハウを生かし新築住宅の請負にも注力してまいります。③不動産売上の増大快適な住みごこちを重視し、間取り、外観等にこだわった断熱性や耐震性に優れた長期優良住宅を中心とした高品質の新築建売住宅の販売や一次取得者を対象に中古マンションを全面リフォーム工事をして家賃並みの支払いで購入できる価格帯での提供に積極的に取り組んでまいります。④情報化への対応インターネットによる不動産情報の収集が幅広い年代で一般的なものとなっています。多様化するお客様のニーズに素早く対応し、新鮮で透明性の高い情報を発信する目的で、お客様の希望する条件に適う物件を検索するマッチングシステムを活用し、お客様への情報発信の強化を行っております。売物件・貸物件ではなく建物を起点に、売り・買い・貸し・借りの情報提供を目的とした京阪神のマンション約20,000棟を公開しております独立サイト「マンションリブ」により、売物件、貸物件がなくても買いたい、借りたいのリクエストが可能なシステムを構築しております。情報発信チャンネルの増加のために、居住用賃貸物件専門サイト、不動産価格査定の専門サイト、事業用収益物件の専門サイトへの接続も実施しました。今後とも、ＩＴ関連の設備投資を中心にソフト及びハードの両面を充実させてまいります。⑤賃貸管理業務の強化不動産管理収入は、継続した収入が見込めるため、地元に密着した各営業部所の賃貸斡旋業務の中から、賃貸一棟、駐車場、戸建住宅等の管理受託の拡大を図ってまいります。今後とも、35営業部所の利点を活かし、オーナーと入居者にご満足いただけるよう「二元体制サービス」（各営業部所と賃貸管理部の連携）を推進してまいります。また、集金代行付家賃滞納保証サービスの推進を徹底してまいります。社会問題となっている「空き家」につきましては、営業エリア内の空き家を対象とした巡回サービスにも取り組んでおります。また、高齢化が進むわが国の高齢入居者問題に対応するため、‟24時間対応の５つの安心“をプラスしたシニアライフサポートシステムを導入しました。⑥周辺ビジネスの拡大等不動産取引に附随する火災保険を中心とした損害保険、不動産鑑定、エスクロー業務や引越紹介等の周辺ビジネスにも積極的に取り組んでまいります。⑦人材の育成不動産専門知識はもとより、お客様が満足し、信頼をいただけるための人材育成教育にも注力してまいります。(3)目標とする経営指標当社グループでは、目標とする経営指標として、収益性においては「営業利益」を、安全性においては「自己資本比率」を掲げております。「営業利益」については、当社グループを構成するセグメントの性質から事業本来の収益力並びに進捗率を表す指標が「営業利益」であること、安全性においては財務基盤の強化と金利変動リスクを回避する観点から「自己資本比率」を重視しております。(4)経営環境及び対処すべき課題当社グループを取り巻く社会経済環境は、2019年10月に実施された消費税率引き上げによる消費者マインドの動向や、人口減少・少子高齢化等、不透明な経営環境が続くことが見込まれます。当社は、前連結会計年度に生じた不祥事（廃棄物の処理及び清掃に関する法律違反に対する元専務取締役等の書類送検及び元取締役経理部長による経理不正）を受け、コーポレートガバナンスの強化を推進するとともに、組織改編を急速に進めてまいりました。しかしながら、組織改編の副作用として、当社の強みであった「不動産のあらゆるニーズに応えるワンストップサービス」に歪みが生じました。それに伴い2019年11月に代表取締役を交代し、これを契機に今後は、当社の創業精神に立ち返り、人と不動産の接点に生じる、あらゆるニーズに関し、真にお客様の立場に立ったコンサルティングを行うことにより、最大限の顧客満足の実現に貢献できる、総合不動産流通業（コンサルタント企業）を目指してまいります。市場動向を慎重に判断するあまり、過剰に抑制していた不動産売上部門を強化してまいります。当社の各事業部門の要である賃貸仲介部門の再構築を図るとともに、各事業部門間の緊密な連携を行い、ワンストップサービスの品質向上に努めてまいります。持続的な企業成長には、人材が重要な課題であると認識しております。人材の確保、社員教育の拡充、働き方改革の実践及び女性社員の活用等、積極的に取り組んでまいります。当連結会計年度において推進してきたコーポレートガバナンスの強化につきましても、引き続き取り組んでいくことにより、各ステークホルダーの期待に応えてまいります。(5)株式会社の支配に関する基本方針について①基本方針の内容当社取締役会は、上場会社として当社株式の自由な売買を認める以上、当社取締役会の賛同を得ずに行われる、いわゆる「敵対的買収」であっても、当社の企業価値ひいては株主価値に資するものであれば、これを一概に否定するものではありません。また、株式会社の支配権の移転を伴う買付提案に応じるかどうかの判断も、最終的には株主全体の意思に基づき行われるべきものと考えております。しかしながら、株式の大規模買付行為の中には、その目的等から見て企業価値ひいては株主価値に対する明白な侵害をもたらすもの、株主に株式の売却を事実上強要するおそれがあるもの、対象会社の取締役会や株主が株式の大規模買付行為の内容等について検討しあるいは対象会社の取締役会が代替案を提案するための十分な時間や情報を提供しないもの、対象会社が買収者の提示した条件よりも有利な条件をもたらすために買収者との交渉を必要とするもの等、対象会社の企業価値ひいては株主価値に資さない者も少なくありません。また、不動産に関する流通、情報サービスの会社である当社の経営においては、当社グループの有形無形の経営資源、将来を見据えた施策の潜在的効果、当社に与えられた社会的な使命、それら当社の企業価値ひいては株主価値を構成する要素等への理解が不可欠です。法令遵守の精神と長年にわたり地域密着に徹することにより築かれた信頼と信用、地域社会と密接に繋がった従業員が有する専門的知識、豊富な経験とノウハウ、これらを有するに至ったこれまでに培った人材育成・教育の企業風土、不動産の売買及び賃貸借の仲介を中心に不動産の売買・賃貸・建設・賃貸管理・鑑定・住宅ローン取次・保険などの不動産に関すサービスをワンストップで提供する総合力、などの当社の企業価値の源泉を理解し、これらを中長期的に確保し、向上させられるのでなければ、当社の企業価値ひいては株主価値を著しく損なうことになります。当社は、このような当社の企業価値ひいては株主価値に資さない大規模買付行為に対しては相当な対抗をすることにより、当社の企業価値ひいては株主価値を確保する必要があると考えております。②基本方針実現のための取り組みA.基本方針の実現に資する特別な取り組みの概要当社は、1976年１月に住宅流通の近代化の確立という社会的使命を持って創業し、不動産仲介業務のみならず、賃貸管理業務等から発生するリフォーム・建築まで住生活に関するすべてのお客様のニーズに対応できる組織を確立し、業界の先陣を切って1989年11月に上場、2016年１月に創業40周年を迎えました。創業当時の経営理念である「変化に挑む経営、社会的使命を担う経営、個人と会社の目標を一致させる経営」や「社会の必要とする企業は絶対に滅びない」という経営哲学は、創業者から現経営幹部にも脈々と受け継がれております。当社グループの企業価値の源泉は、（１）不動産に関する総合力、（２）仲介業務を中心とした既契約顧客や京阪神間に賃貸住宅等を保有する資産家等との信頼関係に基づく優良な顧客基盤の保有、（３）新規事業に取り組む革新的な企業風土と健全な財務体質であると考えております。当社の事業活動は、従来の不動産仲介サービスに加え、中古住宅のリフォーム提案、賃貸住宅のサブリース、土地の有効活用に関する提案等を展開しており、現在、当社は京阪神地区に所在する35の営業所を顧客サービスの拠点として捉え、人と不動産の接点に生じるあらゆるニーズに関し、真にお客様の立場に立ったコンサルティングを行うことにより、最大限の顧客満足の実現に貢献できる総合不動産流通業（コンサルタント企業）を目指しております。当社は、このような事業活動を通じて地域社会に貢献していくことが、企業価値ひいては株主価値のさらなる向上につながるものと考えております。なお、当社は、当社グループの企業価値ひいては株主価値の確保・向上を図っていくため、コーポレート・ガバナンスの強化・充実に取り組み、企業価値の向上を目指してまいります。コーポレート・ガバナンスの強化につきましては、次の課題の充実に取り組んでまいります。(1)株主の権利・平等性の確保(2)株主以外のステークホルダーとの適切な協働(3)適切な情報開示と透明性の確保(4)取締役会等の責務の遂行(5)株主との対話の充実これらの取り組みにより、当社は、当社の企業価値ひいては株主価値の向上を図ることができるものと考えております。なお、当社は、当社グループの企業価値ひいては株主価値の確保・向上を図っていくため、コーポレート・ガバナンスの強化・充実に取組み、企業価値の向上を目指してまいります。コーポレート・ガバナンスの強化につきましては、「第４提出会社の状況、４コーポレート・ガバナンスの状況等、(1)コーポレート・ガバナンスの概要」に詳細を記載しております。これらの取り組みにより、当社は、当社の企業価値ひいては株主価値の向上を図ることができるものと考えております。B.基本方針に照らして不適切な者が支配を獲得することを防止するための取り組みの概要当社は、当社株式の大規模買付行為をおこなう者に対しては、当該買付行為の是非を株主の皆様が適切に判断するための必要かつ十分な時間と情報の確保を求める等、金融商品取引法、会社法その他関係法令の許容する範囲において適切な措置を講じてまいります。③具体的取り組みに対する当社取締役の判断及びその理由当社の基本方針に照らして不適切な者が支配を獲得することを防止するための取り組みは、当社の取締役等の地位の維持を目的としたものではなく、企業価値・株主共同の利益を確保することを目的とするものであり、当社の基本方針に沿うものであります。