日本土地建物株式会社
有価証券報告書－第79期(平成31年4月1日－令和2年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当社は2019年１月30日開催の第77期定時株主総会の決議により、事業年度を10月31日から３月31日に変更いたしました。これにより、前事業年度が2018年11月１日から2019年３月31日までの変則決算となっており、当連結会計年度の経営成績等の概況における業績に関する前期比増減については記載をしておりません。①経営成績等の状況当連結会計年度のわが国経済は、米中貿易摩擦や英国のEU離脱問題、あるいは日本国内での相次ぐ自然災害などの不安定要因はあったものの、雇用・所得環境の改善や企業収益の高水準での推移を背景に概ね堅調に推移していました。しかしながら、年明け以降、新型コロナウイルスの世界的な感染拡大により、景気に対する先行き不透明感が急速に広がりました。不動産業界においては、賃貸オフィス市場では引き続き過去最低水準での空室率や賃料の緩やかな上昇が継続しています。一方、住宅市場においては、新築分譲マンションの販売価格は高水準で安定しているものの、契約率に陰りがみられる傾向が継続しています。新型コロナウイルスの感染拡大による影響は、少なくとも一定期間継続するものと仮定して、会計上の見積を行っております。しかしながら、不確定要素が多いことから、今後さらに長期化した場合、賃料の減少、開発プロジェクトの計画スケジュール変更や、住宅分譲における需要面への影響等、翌連結会計年度の当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼすおそれがあります。このような事業環境の下、当社グループでは、2016年11月に策定した「中期経営計画2019」の最終年度として、収益力・財務基盤の強化、新規事業領域及び建替え戦略の推進等を通じた成長戦略の実現に取り組んでまいりました。以上の結果、当連結会計年度の営業収益は72,132百万円、営業利益は15,731百万円、経常利益は17,937百万円、親会社株主に帰属する当期純利益は16,015百万円となりました。（売上高・営業利益）当連結会計年度におけるセグメント別の業績は次のとおりであります。(a)都市開発事業稼働中のオフィスビル「赤坂日ノ樹ビル」（東京都港区）、「エフスペース八丁堀ビル」（広島市中区）の２物件の取得や、新たな取り組みとして米国コアファンドへの出資、物流施設用地の取得などを行いました。また、2019年７月に当社「日土地淀屋橋ビル」（大阪市中央区）の建替えを含む「淀屋橋駅東地区都市再生事業」に係る都市計画案が承認されました（2025年竣工予定地下４階地上28階建）。また、新たな中規模オフィスブランドとして「REVZO（レブゾ）」を展開し、その１号物件として「REVZO虎ノ門」（東京都港区）を本年６月に竣工する予定です。当連結会計年度においては、主力である不動産賃貸収入を中心に、営業収益は44,310百万円、セグメント利益（営業利益）は17,162百万円となりました。(b)住宅事業住宅ブランド「バウス」の分譲マンション「バウス品川戸越」、「バウス西葛西清新町」、「バウス武蔵境」、「バウス世田谷上町」、「バウス目白御留山」、「バウス津田沼」の６物件と共同事業として「ブリリア上野ガーデン」の計7物件、分譲戸建て「バウスガーデン新百合ヶ丘ケーニッヒヴィラ」、「バウスガーデン西荻南」の２物件の販売を開始しました。また、新たに立ち上げた単身者・DINKS世帯向け賃貸マンションブランド「バウスフラッツ」では、「バウスフラッツ住吉」、「バウスフラッツ中野坂上」の２物件が新たに竣工致しました。当連結会計年度においては、「バウス横須賀中央」、「バウス朝霞根岸台」及び「バウス世田谷上町」などの住宅分譲収入を計上し、営業収益は17,447百万円、セグメント利益（営業利益）は441百万円となりました。(c)不動産ソリューション事業顧客基盤の拡大に向け、アライアンス先の拡充を図るとともに、お客様ニーズの実現へ向け総合不動産業としての当社グループのノウハウを結集し、迅速で最適なソリューションの提供に努めました。当連結会計年度においては、不動産仲介手数料、鑑定評価・各種コンサルティング手数料に加え、事業用不動産の転売収入などを計上し、営業収益は4,905百万円、セグメント利益（営業利益）は1,505百万円となりました。(d)資産運用事業日土地アセットマネジメントが運用する私募リート「日本土地建物プライベートリート投資法人」（以下「NTPR」という）で当社所有物件１物件を含む７物件（投資額約100億円）を取得しました。この結果、NTPRの運用資産残高は取得価格ベースで約953億円に成長いたしました。また、投資家向けに4,650口（約52億円）の新規投資口を発行し、発行済投資口総数は55,009口となりました。当連結会計年度においては、NTPRを含むファンドからのアセットマネジメントフィー、アクイジションフィーなどを計上し、営業収益は2,533百万円、セグメント利益（営業利益）は809百万円となりました。(e)その他当連結会計年度においては、営業収益は3,645百万円となりましたが、設備投資などにより、セグメント損失（営業損失）は89百万円となりました。（営業外損益・経常損益）営業外収益は、受取配当金、持分法による投資利益等により6,073百万円となりました。また、営業外費用は、支払利息等により3,868百万円となりました。これらにより、経常利益は17,937百万円となりました。（特別損益）特別利益は、固定資産売却益、投資有価証券売却益により2,099百万円となりました。一方、特別損失は、固定資産売却損、投資有価証券評価損、及び本社統合費用などを計上し、1,615百万円となりました。（親会社株主に帰属する当期純利益）税金等調整前当期純利益18,422百万円を計上し、法人税、住民税及び事業税3,500百万円、法人税等調整額△1,035百万円などを計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は16,015百万円となりました。(参考情報)当連結会計年度に対応する前年同一期間との業績比較及び事業セグメント利益の状況は以下の通りです。なお、前年同一期間の数値は、前期の決算実績を基礎として算出した参考数値であり、会計監査は受けておりません。（以下の表の計数は億円単位未満を四捨五入しております。）(単位：億円)区分(参考)前年同一期間(2018年４月～2019年３月)当連結会計年度(2019年４月～2020年３月)増減額増減率(％)営業収益62972193+14.8営業利益14215716+11.0経常利益16317916+9.8親会社株主に帰属する当期純利益161160△1△0.6(参考：前年同一期間)(単位：億円)区分都市開発事業住宅事業不動産ソリューション事業資産運用事業その他調整額連結合計営業収益43587492240△5629営業損益162△2106△0△34142(当連結会計年度)(単位：億円)区分都市開発事業住宅事業不動産ソリューション事業資産運用事業その他調整額連結合計営業収益443174492536△7721営業損益1724158△1△41157②財政状態の状況(資産)総資産は、前連結会計年度末に比べ25,332百万円増加し745,000百万円となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べ17,101百万円増加し104,989百万円となりましたが、これは主として、販売用不動産、仕掛販売用不動産、現金及び預金が増加したことによるものであります。また、固定資産は、前連結会計年度末に比べ8,230百万円増加し640,010百万円となりましたが、これは主として、事業用地の取得などにより、土地が増加したことによるものであります。(負債)負債は、前連結会計年度末に比べ29,658百万円増加し533,447百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ7,218百万円減少し122,370百万円となりましたが、これは主として、短期借入金の減少によるものであります。固定負債は、前連結会計年度末に比べ36,877百万円増加し411,077百万円となりましたが、これは主として、社債、長期借入金が増加した一方で、繰延税金負債が減少したことによるものであります。(純資産)純資産は、前連結会計年度末に比べ4,326百万円減少し211,552百万円となりました。これは主として、利益剰余金が増加した一方で、株価の下落により、その他有価証券評価差額金が減少したことによるものであります。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度のキャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フロー14,123百万円投資活動によるキャッシュ・フロー△39,175百万円財務活動によるキャッシュ・フロー33,724百万円となり、現金及び現金同等物は7,395百万円増加し、期末残高は36,963百万円となりました。(営業活動によるキャッシュ・フロー)税金等調整前当期純利益18,422百万円、減価償却費7,593百万円、仕入債務の増加による収入3,740百万円を計上する一方、たな卸資産の増加△11,322百万円、法人税等の支払額△4,536百万円などにより、14,123百万円の収入となりました。(投資活動によるキャッシュ・フロー)有形固定資産の取得による支出△23,759百万円、有形固定資産の売却による収入1,129百万円、投資有価証券の取得による支出△18,559百万円、投資有価証券の売却による収入806百万円などにより、39,175百万円の支出となりました。(財務活動によるキャッシュ・フロー)借入金の借入・返済によるネット収入23,439百万円、社債の発行による収入15,000百万円、コマーシャル・ペーパーの純増減額△1,000百万円などにより、33,724百万円の収入となりました。④生産、受注及び販売の状況a.生産実績該当事項はありません。b.受注実績当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称受注金額(百万円)前年同期比(％)受注残高(百万円)前年同期比(％)都市開発事業1,340―1,411―住宅事業269―52―合計1,610―1,463―(注)上記金額には消費税等は含まれておりません。c.販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売金額(百万円)前年同期比(％)販売件数(戸・件)前年同期比(％)都市開発事業1,610―1―住宅事業17,166―259―不動産ソリューション事業736―4―合計19,513―264―(注)１上記金額には消費税等は含まれておりません。２住宅事業の販売金額、販売戸数には、他社との共同事業によるマンション分譲等が含まれております。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。当社グループの当連結会計年度における経営成績等については、「(1)経営成績等の状況の概要①経営成績等の状況」に記載のとおりであります。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「２事業等のリスク」に記載しております。当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、次のとおりであります。当連結会計年度末における有利子負債は457,877百万円（前連結会計年度末比37,429百万円増）となりました。引続き長期・固定での資金調達を主とすることにより、安定した財務基盤の構築を図りつつ、調達手段の多様化を目指し、無担保普通社債にて当連結会計年度末までに35,000百万円の資金調達を行っております。なお、良好な資金調達環境のもと、継続して低金利での資金調達を行っており、支払利息は低下傾向にあります。なお、当連結会計年度末における財政状態については、「(1)経営成績等の状況の概要②財政状態の状況」に記載のとおりであります。(3)重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成においては、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果と異なる可能性があります。当社グループが連結財務諸表の作成に際して採用している重要な会計方針、会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち重要なものは、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）及び（追加情報）」に記載のとおりであります。