明和地所株式会社
有価証券報告書－第34期(平成31年4月1日－令和2年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】経営成績等の概要(1）経営成績当連結会計年度におけるわが国経済は、消費増税や自然災害等の影響を受けたものの、雇用・所得環境の改善を背景に、全体としては緩やかな回復基調が続いておりましたが、年明け以降顕在化した新型コロナウイルス感染症の影響により、国内外の経済活動が停滞しており、先行きが極めて不透明な状況となりました。当社グループの主力市場である首都圏マンション市場におきましては、販売価格の上昇という要因にもかかわらず、金融緩和政策による低金利を下支えに需要は底堅く推移しておりましたが、緊急事態宣言を受けての営業活動の自粛やお客様の外出自粛などにより、販売活動への影響が生じております。当期業績については、台風19号等の影響による一部物件の工事遅延に加え、感染症対策の一環として、新築分譲マンションの売上計上予定物件について一部住戸の引渡しを分散対応したことにより、契約済み住戸の引渡しが翌期にずれこみ、売上高、利益ともに計画を下回りました。この結果、当連結会計年度の業績は、売上高405億31百万円（前期比18.9％減）、営業利益16億38百万円（同45.5％減）、経常利益10億58百万円（同56.4％減）、親会社株主に帰属する当期純利益4億96百万円（同75.6％減）となりました。（連結）区分当期実績（百万円）前期実績（百万円）増減金額（百万円）増減率（％）売上高40,53149,971△9,439△18.9営業利益1,6383,004△1,366△45.5経常利益1,0582,431△1,372△56.4親会社株主に帰属する当期純利益4962,034△1,538△75.6（個別）区分当期実績（百万円）前期実績（百万円）増減金額（百万円）増減率（％）売上高35,35544,899△9,543△21.3営業利益1,1682,424△1,255△51.8経常利益1,0722,178△1,106△50.8当期純利益9001,974△1,074△54.4(2）連結セグメント別の業績各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上を記載しております。①不動産販売事業不動産販売事業におきましては、上述のとおり、契約済み住戸の引渡しが翌期にずれ込み、引渡し戸数は前年から130戸減少しました。この結果、売上高は342億46百万円（前期比21.8％減）、セグメント利益は15億97百万円（同43.8％減）となりました。売上の状況は次のとおりです。区分当期実績構成比分譲マンション（買取再販含む）戸数（戸）797売上高（百万円）30,76589.8％土地売上高（百万円）2,8598.4％手数料等売上高（百万円）6211.8％計戸数（戸）797売上高（百万円）34,246100.0％②不動産賃貸事業不動産賃貸事業におきましては、売上高は10億51百万円（前期比1.6％増）、セグメント利益は3億66百万円（同7.6％減）となりました。③不動産管理事業不動産管理事業におきましては、売上高は48億19百万円（前期比0.1％増）、セグメント利益は4億11百万円（同23.4％減）となりました。④その他事業その他事業におきましては、住設企画販売事業を中心に、売上高は4億13百万円（前期比30.1％増）、セグメント利益は1億15百万円（同30.1％増）となりました。(3）キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」といいます。）の残高は232億94百万円となり、前連結会計年度末比5億67百万円減少いたしました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、2億19百万円の資金の減少（前期は45億91百万円の増加）となりました。これは主として、たな卸資産97億2百万円の増加、仕入債務32億66百万円の増加及びその他の負債60億14百万円の増加によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、93百万円の資金の減少（前期は65百万円の減少）となりました。これは主として、有形固定資産の取得による支出47百万円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは2億54百万円の資金の減少（前期は24億42百万円の増加）となりました。これは、新規プロジェクトの長期借入れによる収入136億17百万円、プロジェクトの終了等に伴う長期借入金の返済による支出128億90百万円及び配当金の支払7億46百万円によるものであります。生産、受注及び販売の実績(1）生産実績該当事項はありません。(2）契約実績当連結会計年度における不動産販売事業の契約状況は次のとおりであります。契約高契約残高数量金額（百万円）前期比（％）数量金額（百万円）前期比（％）分譲マンション(買取再販含む）戸77935,36987.11戸84941,536112.59土地㎡1,940.613,1035,350.00㎡318.58245－計戸779㎡1,940.6138,47294.62戸849㎡318.5841,781113.25（注）１．土地は、実測面積を記載しております。２．金額には消費税等は含まれておりません。(3）販売実績当連結会計年度におけるセグメントごとの販売実績は次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2019年４月１日至2020年３月31日）前期比（％）不動産販売事業（百万円）34,24678.2不動産賃貸事業（百万円）1,051101.6不動産管理事業（百万円）4,819100.1報告セグメント計（百万円）40,11880.8その他事業（百万円）413130.1合計（百万円）40,53181.1（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．金額には消費税等は含まれておりません。財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析当連結会計年度の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末（2020年３月31日）現在において判断したものであります。(1）重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。連結財務諸表の作成にあたり、連結会計年度末日における資産・負債の報告数値及び偶発債権・債務の開示並びに連結会計年度における収入・費用の報告数値に影響を与える見積り、判断及び仮定を使用する必要があります。当社グループは、過去の実績や状況に応じ最も合理的と考えられる様々な要因に基づき、見積り及び判断を行っておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループは、重要な会計方針のうち、判断と見積りに重要な影響を及ぼすものは以下のものであると考えております。①たな卸資産評価当社グループは、通常の販売目的で保有するたな卸資産についての評価を実施し、評価額が簿価を下回った場合には評価損失を計上しております。たな卸資産の評価は、鑑定評価に基づくものの他、近隣売買事例や過去の価格推移等により行っております。②貸倒引当金当社グループは、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を貸倒引当金として計上しております。取引先の財務状況が悪化し、その支払能力が低下した場合、追加引当が必要となる可能性があります。③繰延税金資産当社グループは、企業会計上の資産又は負債の額と課税所得計算上の資産又は負債の額との間に生じる一時的な差異に係る税効果については、当該差異の解消時に適用される法定実効税率に基づいて繰延税金資産又は繰延税金負債を計上しております。当社グループが計上している繰延税金資産は、将来減算される一時差異及び繰越欠損金等によるものであります。繰延税金資産のうち、将来において回収が不確実であると考えられる部分に対しては評価性引当額を計上して繰延税金資産を減額していますが、将来の課税所得の見込み額の変化や法人税率の変動等に基づき繰延税金資産の回収可能性の評価が変更された場合、繰延税金資産の増減により法人税等調整額が増減し、純利益が増減する可能性があります。④退職給付費用当社グループは、従業員の退職給付費用及び債務を数理計算上で設定される前提条件に基づいて算出しております。これらの前提条件となる基礎率には、割引率、昇給率、退職率、死亡率、年金資産の長期期待運用収益率等が含まれ、これまでの実績及び将来の見通しを考慮して設定しておりますが、実際の基礎率との差異については数理計算上の差異額として、発生期の翌連結会計年度において一括費用処理することとしております。前提条件として使用する基礎率は、その算定の基となる統計数値等に重要な変動が生じていない限り見直しを行いません。基礎率を変更した場合、割引率の減少（増加）は、退職給付債務が増加（減少）するため、数理計算上の差異の費用処理を通じて退職給付費用を増加（減少）させる可能性があります。長期期待運用収益率の引き下げ（引き上げ）は、退職給付費用を構成する期待運用収益を減少（増加）させることになり、その結果、退職給付費用は増加（減少）することになります。⑤賞与引当金当社グループは、従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、賞与支給見込額の当連結会計年度負担額を計上しております。⑥役員賞与引当金当社は役員賞与の支出に備えて、当連結会計年度における支給見込額を計上しております。⑦役員退職慰労引当金当社及び一部の連結子会社は役員の退職慰労金の支出に備えて、内規に基づく期末要支給額の全額を計上しております。なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大による経済活動への影響については不確定要素が多く、現時点では収束時期を明確に見通すことはできず、相当期間にわたりその影響が懸念される状況にあります。このような状況の中、当連結会計年度において各販売拠点の活用状況等に関して再検討を実施し、減損処理を行っております。また、当社の主力事業であるマンション分譲事業において、翌連結会計年度に繰り越された契約を含め相応の契約残高があることから、確実と認められる範囲内で繰延税金資産の回収可能性等を検討し会計処理に反映しております。(2）当連結会計年度の経営成績の分析①売上高不動産販売事業におきまして、744戸の引渡しを行いました。また、中古マンションの買取再販については53戸の引渡しを行いました。以上の結果、売上高は405億31百万円（前期比18.9％減）となりました。②売上原価、販売費及び一般管理費売上原価は、不動産販売事業における建築コストの上昇等から、313億94百万円（前期比20.3％減）となりました。販売費及び一般管理費は74億98百万円（前期比0.8％減）となりました。③営業外損益営業外収益は、売買契約の解約に伴う違約金収入が減少したこと等から1億11百万円（前期比28.0％減）となりました。営業外費用は、控除対象外消費税等が減少したこと等から6億91百万円（前期比5.1％減）となりました。④特別損益減損損失204百万円等を特別損失として計上いたしました。以上の結果、当連結会計年度の売上高は405億31百万円（前期比18.9％減）、営業利益は16億38百万円（同45.5％減）、経常利益は10億58百万円（同56.4％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は4億96百万円（同75.6％減）となりました。(3）資本の財源及び資金の流動性についての分析当社グループの資金需要の主なものは不動産販売事業における用地仕入れであり、金融機関からの借入れにより資金調達を行っております。資金の状況につきましては、「経営成績等の概要（3）キャッシュ・フローの状況」をご参照下さい。