株式会社プロパスト
有価証券報告書－第34期(令和1年6月1日－令和2年5月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当事業年度のわが国経済は、2020年２月以降においては新型コロナウイルスの影響により、急速な悪化が続いたため、極めて厳しい状況にありました。個人消費は、緊急事態宣言の発令を受けた外出自粛や休業の影響により急速に減少しております。また、新型コロナウイルスの影響で雇用環境が急速に悪化していることも消費マインドの悪化に繋がっています。設備投資については、弱含みとなっています。日銀短観（６月調査）によると、全産業の2020年度設備投資計画は前年度比0.8％減少となっております。また、法人企業景気予測調査（４－６月期調査）においても、2020年度の設備投資計画は前年度比4.4％の減少が見込まれております。当社が属する不動産業界においては、新型コロナウイルスの影響による外出自粛や住宅展示場やモデルルームの閉鎖等に加えて、雇用所得環境の悪化を背景に住宅市場を取り巻く環境が悪化しております。先行指標となる新設住宅着工戸数は、2020年４月が前年同月比で12.9%減となり、10カ月連続の減少となる等、弱含みでの推移となっております。このような事業環境の下、当社は新規物件の取得や保有物件の売却を進めてまいりました。この結果、当事業年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。ａ．財政状態当事業年度末の資産合計は、前事業年度末と比較して714百万円減少し、21,733百万円となりました。当事業年度末の負債合計は、前事業年度末と比較して1,534百万円減少し、17,318百万円となりました。当事業年度末の純資産合計は、前事業年度末と比較して820百万円増加し、4,414百万円となりました。ｂ．経営成績当事業年度の経営成績は、売上高23,674百万円（前年同期比31.5％増）、営業利益1,535百万円（同11.4％増）、経常利益1,095百万円（同27.0％増）、当期純利益890百万円（同21.9％増）となりました。セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。分譲開発事業は、売上高5,702百万円（同766.0％増）、セグメント利益190百万円（前年同期は222百万円の損失）となりました。賃貸開発事業は、売上高11,988百万円（同21.6％増）、セグメント利益1,785百万円（同13.3％減）となりました。バリューアップ事業は、売上高5,983百万円（同20.1％減）、セグメント利益649百万円（同6.0％減）となりました。②キャッシュ・フローの状況当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により2,007百万円増加すると共に、投資活動においても29百万円増加しました。一方、財務活動においては1,422百万円減少いたしました。この結果、資金は前事業年度末に比べて610百万円の増加となり、当事業年度末残高は2,549百万円（前事業年度末比31.5％増）となりました。③生産、受注及び販売の状況ａ．販売実績当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度（自2019年６月１日至2020年５月31日）前年同期比（％）金額（百万円）分譲開発事業5,702766.0賃貸開発事業11,98821.6バリューアップ事業5,983△20.1合計23,67431.5（注）１．最近２事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前事業年度（自2018年６月１日至2019年５月31日）当事業年度（自2019年６月１日至2020年５月31日）金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）ピーピーエフエー・ジャパン・スリー特定目的会社－－2,38110.1２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。ｂ．契約実績当事業年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度（自2019年６月１日至2020年５月31日）前年同期比（％）金額（百万円）分譲開発事業2,953△14.0賃貸開発事業13,639△10.1バリューアップ事業5,629△23.0合計22,222△14.2（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。ｃ．契約残高当事業年度末における契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度末（2020年５月31日）前年同期比（％）金額（百万円）分譲開発事業41△98.6賃貸開発事業7,91128.7バリューアップ事業297△38.6合計8,250△13.4（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定の設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果とは異なる場合があります。なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響により、不測の事態が発生した場合には、個々のプロジェクトの遂行に影響することや、これにより業績全体に影響することでたな卸資産の評価や繰延税金資産の回収可能性に関する会計上の見積りに影響を及ぼす可能性があります。②当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．経営成績等１）財政状態（流動資産）当事業年度末における流動資産は、前事業年度末と比較して762百万円減少し、21,575百万円（前年同期比3.4％減）となりました。これは主に、保有物件の売却を積極的に推進すると共に仕入れを厳選したことから、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて891百万円減少したことによるものであります。また、物件売却により、前払費用が484百万円減少したことも寄与しております。一方、物件売却を推進したことから、現金及び預金は549百万円増加しております。（固定資産）当事業年度末における固定資産は、前事業年度末と比較して48百万円増加し、158百万円（前年同期比44.2％増）となりました。これは主に、繰延税金資産が52百万円増加したことによるものであります。（流動負債）当事業年度末における流動負債は、前事業年度末と比較して1,111百万円減少し、12,474百万円（前年同期比8.2％減）となりました。これは主に、物件売却を積極的に推進したことにより、1年内返済予定の長期借入金が1,284百万円減少したことによるものであります。（固定負債）当事業年度末における固定負債は、前事業年度末と比較して423百万円減少し、4,843百万円（前年同期比8.0％減）となりました。これは主に、物件売却を積極的に推進したことにより、長期借入金が407百万円減少したことによるものであります。（純資産）当事業年度末における純資産は、前事業年度末と比較して820百万円増加し、4,414百万円（前年同期比22.8％増）となりました。これは主に、繰越利益剰余金が828百万円増加したことによるものであります。２）経営成績（売上高、売上原価、売上総利益）当事業年度の売上高は、前事業年度と比較して5,672百万円増加し、23,674百万円（前年同期比31.5％増）となりました。分譲開発事業の売上高は、前事業年度と比較して5,044百万円増加し、5,702百万円（同766.0％増）となりました。賃貸開発事業の売上高は、前事業年度と比較して2,132百万円増加し、11,988百万円（同21.6％増）となりました。バリューアップ事業の売上高は、前事業年度と比較して1,504百万円減少し、5,983百万円（同20.1％減）となりました。売上原価については、売上高の増加に加えて、地価上昇等を背景とした取得価格の上昇の影響から、前事業年度と比較して4,852百万円増加し、19,962百万円（同32.1％増）となりました。この結果、売上総利益は、前事業年度と比較して819百万円増加し、3,711百万円（同28.3％増）となりました。（販売費及び一般管理費、営業利益）販売費及び一般管理費は、前事業年度と比較して662百万円増加し、2,175百万円（前年同期比43.8％増）となりました。主な要因は、分譲開発物件の増加に伴いモデル設備費用や広告宣伝費が増加したことによるものであります。この結果、営業利益は、前事業年度と比較して157百万円増加し、1,535百万円（同11.4％増）となりました。（営業外損益、経常利益）営業外収益は、前事業年度と比較して２百万円減少し、１百万円（前年同期比64.7％減）となりました。主な要因としては、受取保険金が１百万円減少したことによるものであります。営業外費用は、前事業年度と比較して77百万円減少し、441百万円（前年同期比15.0％減）となりました。主な要因としては、保有物件の売却を積極的に推進したことに加えて、新規物件の取得を厳選したことを受けて、支払利息が47百万円減少したことや融資手数料が31百万円減少したことによるものであります。この結果、経常利益は、前事業年度と比較して232百万円増加し、1,095百万円（同27.0％増）となりました。（特別損益、当期純利益）特別利益は、前事業年度と比較して88百万円減少し、12百万円（前年同期比87.7％減）となりました。特別損失は、前事業年度と比較して24百万円減少し、０百万円（同97.8％減）となりました。この結果、当期純利益は、前事業年度と比較して159百万円増加し、890百万円（同21.9％増）となりました。３）キャッシュ・フロー当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により2,007百万円増加すると共に、投資活動においても29百万円増加しました。一方、財務活動においては1,422百万円減少いたしました。この結果、資金は前事業年度末に比べて610百万円の増加となり、当事業年度末残高は2,549百万円（前事業年度末比31.5％増）となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動により獲得した資金は、2,007百万円（前年同期は612百万円の流出）となりました。主な要因は、税引前当期純利益として1,107百万円を獲得したことに加えて、たな卸資産が892百万円減少し、さらに前払費用が477百万円減少したことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動により獲得した資金は、29百万円（前年同期は21百万円の流出）となりました。主な要因は、有形固定資産の取得により、16百万円の支出が発生したものの、定期預金の払戻しにより82百万円の収入が発生したことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動により支出した資金は、1,422百万円（前年同期は1,760百万円の獲得）となりました。主な要因は、新規物件の取得等に伴う16,112百万円の借入を実行したものの、保有物件の売却に伴う借入金の返済により17,449百万円の支出が発生したことによるものであります。ｂ．経営成績に重要な影響を与える要因についての分析当社の経営に影響を与える大きな要因としては、２．事業等のリスクに記載のとおりであります。ｃ．資本の財源及び資金の流動性当社の資金需要の主なものは、運転資金需要と販売用不動産の取得及び建築費に必要な資金等であります。運転資金については、内部資金を充当し、必要に応じて金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産の取得及び建築費等については、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。ｄ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社は、自己資本比率を重要な経営指標として位置づけており、中長期的には20～30％の水準まで向上させてゆく方針です。当事業年度末における自己資本比率は、前事業年度末と比べて4.2ポイント上昇し、19.8％となりました。収益の原資となる販売用不動産の取得については、厳選した上での取得に努めることで総資産の過度な増加を抑制すると共に、着実な利益確保により安定的に自己資本を高めてゆく所存です。ｅ．セグメント毎の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容（分譲開発事業）当事業年度の売上高は、前事業年度と比較して販売物件数が増加したことから、前年同期比5,044百万円増加し、5,702百万円（前年同期比766.0％増）となりました。セグメント利益は、190百万円（前事業年度は222百万円のセグメント損失）となりました。セグメント資産については、販売準備をしていた保有プロジェクトの売却を実施したことから、前事業年度と比較して1,997百万円減少し、1,190百万円（同62.7％減）となりました。（単位：百万円）2020年５月期2019年５月期増減率売上高5,702658766.0％セグメント利益又はセグメント損失190△222-セグメント資産1,1903,187△62.7％（賃貸開発事業）当事業年度の売上高は、竣工した物件の売却を積極的に推進したことにより、前年同期比2,132百万円増加し、11,988百万円（前年同期比21.6％増）となりました。セグメント利益については、保有プロジェクトにおける評価の見直しを実施したことから、前年同期比273百万円減少し、1,785百万円（同13.3％減）となりました。セグメント資産については、エリアや駅からの距離等を勘案の上、厳選をしつつも新規物件の取得を進めたことから、前事業年度と比較して2,138百万円増加し、14,979百万円（同16.7％増）となりました。（単位：百万円）2020年５月期2019年５月期増減率売上高11,9889,85521.6％セグメント利益1,7852,058△13.3％セグメント資産14,97912,84116.7％（バリューアップ事業）当事業年度の売上高は、新規物件の取得を抑制していたことから販売物件数も限られていたため、前年同期比1,504百万円減少し、5,983百万円（前年同期比20.1％減）となりました。セグメント利益については、利益率は上昇したものの減収効果の影響から前年同期比41百万円減少し、649百万円（同6.0％減）となりました。セグメント資産については、賃貸開発事業と同様にエリアや駅からの距離等を勘案の上、厳選したうえで新規物件の取得を進めた一方、保有物件の売却活動を積極的に推進したことから、前事業年度と比較して1,476百万円減少し、2,609百万円（同36.1％減）となりました。（単位：百万円）2020年５月期2019年５月期増減率売上高5,9837,487△20.1％セグメント利益649691△6.0％セグメント資産2,6094,086△36.1％