株式会社シー・ヴイ・エス・ベイエリア
有価証券報告書－第40期(平成31年3月1日－令和2年2月29日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】１．経営成績等の概要(1)経営成績当連結会計年度における我が国経済は、企業収益や雇用環境の改善に伴い、緩やかな回復基調で推移しておりましたが、消費増税後の個人消費に力強さが見られないことに加え、新型コロナウイルス感染症の世界的な拡大による国内及び世界経済の大幅な減速が懸念されるなど、不透明感はより一層大きなものとなっております。現在当社グループが注力しているホテル業界におきましては、昨年の秋以降、外交問題により韓国からの観光客が大きく減少した一方、中国、東南アジア、欧米諸国の伸長により、訪日外国人客数は横ばい傾向が続いておりましたが、2020年１月下旬以降、新型コロナウイルス感染症の拡大を受け、外国人観光客が激減していることに加え、大規模イベントの自粛等により、国内旅行者も大きく減少するなど厳しい市場環境が続いており、宿泊需要の回復までには一定の期間を要することが見込まれております。マンション業界におきましては、これまで市場を牽引していた東京都心において、建設コストの高止まりによる、販売価格の上昇傾向が継続していることで、購入可能な世帯は富裕層や高所得者などに限られていることから、不動産各社は供給戸数に慎重な姿勢を見せており、2019年の首都圏全体の販売戸数は３年ぶりの減少に転じるなど、今後の弱含みが懸念されております。このような経営環境のもと、当社グループは、収益拡大に向け各事業における収益性の改善及び次期に開業予定であるホテル２棟の開業準備などを中心に進めてまいりました。しかしながら、当社グループの当連結会計年度における業績は、１月下旬以降の新型コロナウイルス感染症の拡大により、ホテル各施設の稼働率が苦戦したことで、営業総収入104億27百万円（対前年同期比4.5％減）、ホテル事業の売上高の減少に加え、マンションフロントサービス事業における販管費の増加などにより、営業利益37百万円（対前年同期比18.7％増）にとどまった一方、投資有価証券売却益を計上したことなどにより、経常利益１億65百万円（前年同期は28百万円の経常損失）となりました。また、新型コロナウイルス感染症の拡大を受けた緊急事態宣言の発令を踏まえ、国内宿泊需要の回復の兆しは夏以降から見られるものの一定水準までの回復は秋以降となると想定し複数のホテル施設の休業を決定したほか、外国人観光客の宿泊需要の再獲得には１年程度の時間を要すると見込んでおり、また、東京オリンピックの１年延期の決定に伴い、前期末に想定していた中長期の収益計画を達成することが困難となったことから、複数のユニット型ホテル施設などにおける固定資産５億48百万円の減損処理を行ったことで、親会社株主に帰属する当期純損失４億１百万円となりました。当社の各セグメントの業績は次のとおりであります。（ホテル事業）ホテル事業におきましては、ビジネスホテルを千葉県市川市、浦安市内に３棟、ユニット型ホテルを東京都区内に６棟を展開しております。ビジネスホテル施設におきましては、京葉線市川塩浜駅前で運営しております「ＣＶＳ・ＢＡＹＨＯＴＥＬ」及び新館におきましては、近隣の大型レジャー施設への観光客や幕張メッセへの出張などの宿泊需要の獲得に努めているほか、「ＢＡＹＨＯＴＥＬ浦安駅前」におきましては、各客室にキッチンを設けるなど、長期滞在やご家族連れのお客様を中心に需要の獲得を進めてまいりました。ユニット型ホテル施設におきましては、都心において、手頃且つ快適な宿泊サービスの提供に努めており、昨年のラグビーワールドカップ開催期間中には、欧州を中心に多くの海外からのお客様にご利用頂いただいたほか、自社ＨＰからの宿泊予約者向けに事前決済サービスを開始するなど、自社販売比率の増加による収益性改善への取り組みも進めております。また、ゲームやアニメ、舞台などのメディアコンテンツとのコラボ企画の開催にも継続して注力しており、当期は合計で16タイトルとのコラボ企画を実施するなど、新たな宿泊需要の獲得にも精力的に取り組んでおります。なお、第２四半期以降、残業や飲食後の当日予約のお客様が減少していたことに加え、政治情勢の悪化による、韓国人旅行者の減少などを受け、稼働率及び客室単価に弱含みがみられておりましたが、さらに本年の１月下旬以降、新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い、日本を訪れる外国人旅行者が激減していることに加え、大規模イベントの自粛が発生するなど、国内旅行者の需要も大きく減少した影響を受け、セグメント売上高、利益ともに減少いたしました。この結果、当連結会計年度における業績は、ホテル事業収入16億39百万円（対前年同期比2.4％減）、セグメント利益１億25百万円（対前年同期比15.6％減）となりました。（マンションフロントサービス事業）マンションフロントサービス事業におきましては、マンションコンシェルジュによる高付加価値サービスの提供を通じた、ワンランク上のマンションライフの実現に努めており、独立系の企業として業界トップシェアを有しております。また、新たな成長領域への取り組みとして、企業やシェアオフィス、公共施設での受付やコンシェルジュ業務の獲得を進めているほか、人材派遣サービスにおきましては、多言語に対応可能な人材の派遣・紹介を行うなど、より優秀な人材に注力したサービスによる競合他社との差別化を図っていくことで、取引先拡大に努めております。当連結会計年度末現在における総受注件数は、収益性を重視した運営体制構築のため、不採算物件の解約を順次進めていることで、926件となりました。この結果、当連結会計年度における業績は、マンションフロントサービス事業収入55億87百万円（対前年同期比3.3％減）、セグメント利益２億26百万円（対前年同期比30.7％減）となりました。（クリーニング事業）クリーニング事業におきましては、マンションフロントやコンビニエンス・ストア店舗、社員寮においてクリーニングサービスを提供しており、法人向けサービスとして、マンション内のゲストルームやホテルにおけるリネンサプライのほか、自社工場と商品管理センターによる、ユニフォームのクリーニングからメンテナンス、在庫管理までを一元管理するトータルサービスの拡大を進めております。今後も、販促セールの実施など需要喚起に努めるほか、グループ会社がフロントサービスを提供しているマンションなどを中心に、クリーニング品の保管サービス及びハウスクリーニングサービスなど、新たな需要の開拓を進めてまいります。なお、リネンサービスにおいて、大口受注先へのサービス提供が2019年５月末で終了したことなどにより、売上高、セグメント利益ともに前年を下回る結果となりました。この結果、当連結会計年度における業績は、クリーニング事業収入11億59百万円（対前年同期比7.2％減）、セグメント利益52百万円（対前年同期比8.7％減）となりました。（コンビニエンス・ストア事業）コンビニエンス・ストア事業におきましては、主力店舗が大規模展示場や観光施設の近隣などの特殊立地に面していることから、当社の強みである独創性を持った店舗作りを目指し、フランチャイズ本部が推進する各種施策に加え、各イベントに対応した独自仕入れ商品の販売を行うなど積極的な販売施策を進めてまいりました。なお、入居するビルの建て替えに伴い、2019年４月下旬に１店舗の閉店を実施しており、当連結会計年度末現在の店舗数は７店舗となったことで、売上高は減少した一方、店舗近隣の大規模展示場において、大型イベントが開催された際には例年以上に多くの来場者からご利用いただくなど既存店が堅調に推移したことから、セグメント利益は概ね前年と同水準となりました。この結果、当連結会計年度における業績は、コンビニエンス・ストア事業収入19億72百万円（対前年同期比9.2％減）、セグメント利益88百万円（対前年同期比7.3％増）となりました。（その他事業）その他事業といたしましては、事業用不動産の保有や賃貸管理のほか、ヘアカットサービス店舗の運営など、各種サービスの提供を行っており、前期末に東京都内の賃貸不動産を取得したことで当期から賃料収入が増加していることに加え、2019年３月中旬に不採算であったネットカフェ店舗の閉店を実施したことで、セグメント利益は伸長しております。この結果、当連結会計年度における業績は、その他事業収入２億16百万円（対前年同期比4.3％増）セグメント利益25百万円（対前年同期比190.4％増）となりました。(2)財政状態の状況（資産）当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べて７億94百万円（6.5％）減少し、113億68百万円となりました。その主な内訳は、現金及び預金が16億90百万円、有価証券が６億７百万円それぞれ減少したことなどにより流動資産が17億80百万円減少した一方、建設仮勘定が10億58百万円増加したことなどにより固定資産が９億85百万円増加したことであります。（負債）当連結会計年度末における負債総額は、前連結会計年度末に比べて２億14百万円（3.2％）減少し、64億円となりました。その主な内訳は、短期借入金が13億50百万円増加した一方、未払法人税等が14億61百万円減少したことなどにより流動負債が１億84百万円減少したことに加え、長期借入金が64百万円減少したことなどにより、固定負債が30百万円減少したことであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べて５億79百万円（10.5％）減少し、49億68百万円となりました。その主な内訳は、剰余金の配当を行ったことに加え、親会社株主に帰属する当期純損失を４億１百万円計上したことであります。(3)キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物残高は、前連結会計年度末に比べ16億90百万円(51.3％)減少し、16億５百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、17億45百万円の支出超過（前年同期は１億48百万円の支出超過）となりました。その主な内訳は、投資不動産により３億27百万円の収入があった一方、法人税等の支払により21億88百万円を支出したことによるものであります。(投資活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、10億13百万円の支出超過（前年同期は60億１百万円の収入超過）となりました。その主な内訳は、有価証券の売却により１億４百万円、有形固定資産の売却により１億81百万円それぞれ収入があった一方、有形固定資産の取得により14億58百万円、投資有価証券の取得により５億50百万円それぞれ支出したことによるものであります。(財務活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、10億68百万円の収入超過（前年同期は43億18百万円の支出超過）となりました。その主な内訳は、短期借入金の純増加額が13億50百万円、長期借入金による収入が３億60百万円あった一方、長期借入金の返済により４億93百万円を支出したことによるものであります。(4)生産、受注、販売及び仕入の実績生産、受注の実績当社グループは、小売業及びサービス業が主力事業のため、生産、受注については、該当事項はありません。販売実績当連結会計年度における売上実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2019年３月１日至2020年２月29日）前年同期比(%)金額（千円）ホテル事業1,639,74097.6マンションフロントサービス事業5,587,67596.7クリーニング事業1,159,30592.8コンビニエンス・ストア事業1,972,70890.8その他事業216,443104.3報告セグメント計10,575,87395.4調整額△148,443－合計10,427,43095.5（注）１コンビニエンス・ストア事業の売上高の減少は、当連結会計年度の期初に、コンビニエンス・ストア事業の再編を実施したことによるものです。２上記売上実績は、セグメント間の内部振替前の数値によっております。３上記金額には、消費税等は含まれておりません。当連結会計年度末現在におけるホテル施設及びコンビニエンス・ストア店舗数の状況地域別ホテル施設コンビニエンス・ストア店舗東京都６棟４店千葉県３棟３店合計９棟７店（注）１コンビニエンス・ストア店舗の減少は、当連結会計年度の期初に、コンビニエンス・ストア事業の再編を実施したことによるものです。２上記には、連結子会社である株式会社アスク及び株式会社エフ．エイ．二四の店舗は含まれておりません２．経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容(1)重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。なお、その作成には経営者の判断に基づく会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りが必要となります。この判断及び見積りに関しては過去の実績等を勘案し合理的に判断しております。しかしながら、実際の結果は、見積り特有の不確実性が伴うことから、これら見積りと異なる可能性があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項」の「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。(2)当社グループの経営に影響を与える大きな要因の分析当社グループは、経営に影響を与える大きな要因は、ホテル事業及びマンションフロントサービス事業の収益の変動であると認識しております。ホテル事業におきましては、１月下旬以降、新型コロナウイルス感染症の拡大を受け、都心における宿泊需要は大きく冷え込んでいることに加え、ビジネスホテル近隣の大型レジャー施設の休園に加え、東京オリンピックの１年延期が決定するなど、当面は厳しいマーケット環境が継続することを見込んでおり、当社グループの経営に大きな影響を与える要因となります。こうした厳しい環境下ではございますが、本年は東京港区に加え千葉県市川市で運営しております既存施設の増築棟の合計２施設のビジネスホテルの開業を予定しており、付加価値の高い施設運営を行っていくほか、これまで以上に、多様な宿泊ニーズの獲得を進めてまいります。また、当事業の強みでもあるアニメやメディアコンテンツとのコラボ企画を積極的に推進していくことで、新たな宿泊需要の取り込みを進め、マーケット環境の急激な変化に対応していけるよう努めてまいります。マンションフロントサービス事業においては、ストック型のビジネススキームであることから、ホテル事業と比較し収益の変動は限定的であると考えておりますが、900件以上もの受託物件数の運営をおこなっていることから、人材の安定的な確保及び人件費の上昇は同事業の収益に大きな影響を与える要因の一つであります。こうした要因に対処するため、不採算物件については、順次解約を進めるなど、収益性の向上に努めているほか、近年は新規のマンション竣工数に陰りが見えてきていることから、新たな成長戦略として、マンション以外の領域におけるフロントサービスの案件獲得や人材派遣サービスの拡大に努めております。(3)経営成績の分析(売上高）マンションフロントサービス事業において、不採算物件の解約を進めたことに加え、ホテル事業において、１月下旬以降の新型コロナウイルス感染症の拡大により、各施設の稼働率が苦戦したことなどにより、当社グループの売上高は前連結会計年度に比べ４億89百万円（4.5％）減少の104億27百万円となりました。(営業利益)販売費及び一般管理費は、前期に特殊要因により多額の租税公課を計上した反動に加え、コンビニエンス・ストア店舗及びネットカフェ店舗を上期に実施したことなどにより、前連結会計年度に比べ２億12百万円（5.4％）減少の37億42百万円となり、営業利益は前連結会計年度に比べ５百万円（18.7％）増加の37百万円となりました。(営業外損益及び経常損益）営業外損益は、営業外収益が投資有価証券売却益を計上したことなどにより、前連結会計年度に比べ１億47百万円（40.2％）増加の５億14百万円、営業外費用は、前連結会計年度に比べ40百万円（9.4％）減少の３億87百万円となりました。この結果、経常損益は前連結会計年度に比べ1億94百万円増加（前年同期は28百万円の経常損失）の１億65百万円となりました。(特別損益及び親会社株主に帰属する当期純損益)特別利益は、前期にコンビニエンス・ストア事業の事業分離における移転利益及び固定資産売却益を計上した反動により、前連結会計年度に比べ61億95百万円減少の67百万円、特別損失は、ユニット型ホテル及びコンビニエンス・ストア店舗等において減損損失を計上したことなどにより、前連結会計年度に比べ１億22百万円（28.2％）増加の５億54百万円となりました。この結果、税金等調整前当期純損失は３億21百万円となり、法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額を調整した結果、前連結会計年度に比べ42億２百万円悪化（前年同期は38億１百万円の親会社株主に帰属する当期純利益）の４億１百万円の親会社株主に帰属する当期純損失となりました。(4)キャッシュ・フローの分析当連結会計年度末におけるキャッシュ・フローの分析については、「第３〔経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析〕１．〔経営成績等の概要〕(3）キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。なお、当社グループのキャッシュ・フロー指標のトレンドは下記のとおりであります。2017年2月期2018年2月期2019年2月期2020年2月期自己資本比率(％)17.113.745.643.7時価ベースの自己資本比率(％)28.126.230.525.5キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)10.619.2－－インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)12.78.8－－（注）１自己資本比率：自己資本／総資産２時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産３キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／営業キャッシュ・フロー４インタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払い※各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により算出しております。※株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しております。※営業キャッシュ・フロー及び利払いは、連結キャッシュ・フロー計算書に計上されている「営業活動によるキャッシュ・フロー」及び連結損益計算書に計上されている「支払利息」を用いております。※2019年２月期及び2020年２月期は、営業キャッシュ・フローがマイナスであるため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは記載しておりません。(5)資本の財源および資金の流動性についての分析当社グループは、主な資金需要は、販売費及び一般管理費等の営業活動費のほか、ホテル施設等の新規出店のための設備投資であり、これらの資金については、自己資金のほか、必要に応じ、金融機関からの資金調達により対応しております。なお、前期に多額の当期純利益を計上したことで、自己資本比率が大幅な改善されるなど、財務の健全化が進んでおりすが、今般の新型コロナウイルス感染症拡大による業績影響を鑑み、グループ経営のさらなる安定化を図るべく手元資金を厚くすることを目的に、2020年３月に取引先金融機関より総額７億50百万円の借入を実施しており、当面の期間の事業の運転資金は確保されております。今後も安定した経営基盤に基づく収益向上を図り営業活動によるキャッシュ・フローの増加に努めてまいります。