株式会社三栄建築設計
有価証券報告書－第27期(令和1年9月1日－令和2年8月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、政府の経済政策や日銀による大規模な金融緩和の継続により、企業収益や雇用・所得環境の改善がみられ、経済状況も緩やかながら回復基調であったものの、新型コロナウイルス感染症の感染拡大による経済活動の停滞やサプライチェーンの分断などにより、景気が急速に悪化し、極めて厳しい経済状況となりました。海外経済につきましても、新型コロナウイルス感染症拡大の影響に加え、米中貿易摩擦、英国のEU離脱など、我が国の景気を更に下押しするリスクに留意が必要な状況にあります。メルディアグループ（以下、当社グループ）が属する不動産業界におきましては、雇用や所得環境の改善に加え、住宅ローン減税やすまい給付金、贈与税非課税措置等の各種住宅取得支援策や低金利の住宅ローンの継続により、人口密集エリアにおける実需層の住宅取得意欲は堅調に推移しておりましたが、新型コロナウイルス感染症による緊急事態宣言に伴う外出自粛、営業自粛により急激に販売活動が減速しました。しかしながら、緊急事態宣言解除後においては、当社においても戸建分譲住宅契約棟数が月次ベースで前年同月比で大幅に増加するなど、実需層の住宅取得意欲は堅調さを取り戻しております。建設業界におきましては、民間設備投資は高水準の企業収益を背景に緩やかに増加し、公共投資は関連予算の執行により底堅く推移することが見込まれ、受注環境は良好な状況が続いておりましたが、新型コロナウイルス感染症による景気減速が懸念される中で、設備投資計画の見直し、先送りなどが懸念され、先行き不透明な状況であります。また、技術労働者不足や建築資材価格の高止まりなど、依然として厳しい経営環境が続くものと思われます。このような状況のもと、当社グループは、2019年８月期を初年度として策定し2020年８月期に２年目を迎えた中期経営計画『MELDIAACTIONPLAN2021』を継続して推進し、グループ全体で収益拡大に取り組んでまいりましたが、2020年８月31日付け「業績予想の修正に関するお知らせ」にて公表いたしましたとおり、当初計画を売上高、利益ともに下回ることとなりました。主力事業である戸建分譲事業においては、新型コロナウイルス感染症の影響による緊急事態宣言のもとで、一時的にお客様との商談機会等は減少いたしましたが、新型コロナウイルスの感染防止のため、自宅で家族がそろって過ごす時間が増えたことや、テレワーク（在宅勤務）を推奨する企業が増えたことにより、マンションと比べ広い居住空間と上下隣に気兼ねなく子育てができる戸建住宅への関心が高まり、戸建住宅の在り方を見直されたお客様が増えました。当社ではこのような状況下において、「同じ家は、つくらない。」というコーポレートメッセージのもと、常日頃からお客様のライフスタイルにあわせた商品設計を追求しており、ワークスペースの設置やBBQやガーデニングなどが楽しめる広いバルコニーなど、家で楽しく過ごせるような設計を行い、お客様のニーズに応えて参りました。その結果、８月31日に当社ホームページで開示いたしました「戸建分譲住宅事業の業績動向に関するお知らせ」に記載のとおり、緊急事態宣言解除後の2020年５月以降の契約棟数は各月ともに前年同月比で大幅に増加いたしました。また、収益不動産市場においては、東京都内をはじめとする都市部を中心に、当社グループも販売用不動産として所有している物件の売却を進めました。連結子会社の株式会社ＭＡＩにおいては、東京都内を中心に販売用不動産として収益不動産の取得を、物件の収益性を検討しながら積極的に行いました。一方で、株式会社ＭＡＩが販売目的で保有している大型ホテル１棟が新型コロナウイルス感染症の影響で休館し、今後の宿泊需要回復も先行き不透明であることを鑑み、たな卸資産評価損（特別損失）を計上しております。連結子会社のシード平和株式会社では、総合建設事業の一般建築請負においては大阪市を中心に、京都府及び滋賀県などにおける営業活動に積極的に取り組み、大手デベロッパーとの関係の強化を図ったほか、既存取引先以外にも新規開拓を図り新たに大手デベロッパーとの取引を開始しました。マンション事業においては、用地仕入、建設など在庫の確保が順調に進捗しております。新型コロナウイルス感染症の影響で工事遅延などがあったものの、増収増益となりました。不動産仲介業務を主とする連結子会社の株式会社メルディアリアルティでは、当社グループの戸建分譲住宅だけでなく、他社物件の仲介を行うなど、販売力の強化に努めてまいりました。ホテルの企画・開発・運営業務を主とする連結子会社のメルディアホテルズ・マネジメント株式会社においては、首都圏及び関西圏でのホテル運営を行っておりますが、一部ホテルにおいて新型コロナウイルス感染症による緊急事態宣言下で一時休館を余儀なくされました。企業広告、販売促進、マーケティング企画業務及び広告コンサルティング業務を主とする連結子会社の株式会社メルディア・マーケティング・プロモーションにおいては、従前は外部委託していた当社グループ商品のプロモーションをグループ内で行い、自社商品に対する深い理解を基に、商品価値をより魅力的に伝える事でグループの販売活動に貢献すると共に、広告宣伝費の削減に寄与いたしました。これらの結果、当連結会計年度における売上高は114,938百万円（前期比5.0％減少）、営業利益は7,964百万円（同23.7％減少）、経常利益は7,191百万円（同23.7％減少）、親会社株主に帰属する当期純利益は4,076百万円（同32.8％減少）となりました。なお、2020年４月に、埼玉県の朝霞市・志木市・和光市・新座市を中心に東武東上線・副都心線沿線における不動産分譲事業のシェア獲得を目的に、同エリアにおいて高いシェアを持つ「マックホーム株式会社」の全株式を取得し、「マックホーム株式会社」の100％子会社である「株式会社田村工務店」と併せて当連結会計年度より連結の範囲に含めております。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。(不動産分譲事業)不動産分譲事業におきましては、当社グループの主力事業である戸建分譲販売件数は、1,696件（前期1,600件）となり、新型コロナウイルス感染症の影響で一時販売活動が停滞したものの、前期比で増加しました。分譲マンションの販売件数は、連結子会社のシード平和株式会社において、ワンルームマンション316件(前期152件)となりました。販売用アパートの販売件数は64件（前期40件）、土地売りが58件（前期25件）となりました。また、その他附帯事業として不動産販売の仲介等を行いました。これらの結果、売上高は85,298百万円(前期比7.7％増加)、売上総利益は12,082百万円(同5.8％増加)、営業利益は7,817百万円(同5.5％増加)となりました。売上高の内訳は、２階建住宅33,052百万円(737件)、３階建住宅38,875百万円(959件)、販売用アパート4,546百万円(64件)、マンション分譲4,486百万円(316件)、土地売り3,645百万円(58件)、不動産販売の仲介等その他付帯事業691百万円となっております。売上総利益率は14.2％(前期比0.3ポイント減)となりました。(不動産販売事業)販売用不動産として所有している物件の売却は15件（前期28件）、ロサンゼルス支店及び在外子会社における不動産販売３件（２件）、となりました。これらの結果、売上高は10,657百万円(前期比50.1％減少)、売上総利益は1,577百万円(同60.6％減少)、営業利益は1,041百万円(同69.2％減少)となりました。売上総利益率は14.8％(前期比4.0ポイント減)となりました。当期における売上高及び利益額が、前期と比較して大幅に減少している要因は、主に前期の不動産販売事業において売却した販売用不動産のうち１件が、特に高額かつ高利益額であり、前期の不動産販売事業の業績に大きく寄与したためであります。(不動産請負事業)不動産請負事業におきましては、法人及び個人から受注した戸建住宅請負の販売件数は176件(前期349件)となりました。前期より、法人からの分譲戸建住宅請負を主とする事業内容から、個人からの注文住宅請負を主とする事業内容にシフトしたため、前期と比較して販売件数が減少しております。一方、シード平和株式会社においては、一般建築請負において、前期に過去最高の年間建設請負受注高を達成し、当期も更なる受注拡大を目標に掲げ、大阪市を中心に、京都府及び滋賀県などにおける営業活動に積極的に取り組みました。また、主に前期までに受注した大型請負工事の施工が順調に推移し、施工高が前年同期比で大幅に増加しております。これらの結果、売上高は16,367百万円(前期比7.7％減少)、売上総利益は1,622百万円(同5.4％減少)、営業利益は926百万円(同30.2％減少)となりました。売上総利益率は9.9％(前期比0.2ポイント増)となりました。なお、前期比で売上高及び売上総利益の減少幅に比べ、営業利益がより減少しております。これは主に、不動産請負事業における注文住宅請負受注の拡大を目的とした人員採用による人件費の増加、住宅展示場の展開による地代家賃、減価償却費の増加などによるものであります。(賃貸収入事業)賃貸収入事業におきましては、テナント誘致、稼働率の向上に努め、賃貸用不動産全体の稼働率は引き続き高水準で推移しました。また、販売用不動産として所有する収益不動産が増加し、賃貸収入事業の業績に寄与しました。一方、ホテル事業において、新型コロナウイルス感染症の影響拡大に伴う臨時休館の影響で客室稼働率が悪化したことなどにより営業利益を大きく引き下げる要因となりました。これらの結果、売上高は2,614百万円(前期比3.2％減少)、売上総利益は979百万円(同18.1％減少)、営業利益は759百万円(同28.0％減少)となりました。売上総利益率は37.5％(前期比6.8ポイント減)となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における「現金及び現金同等物」（以下、「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ3,945百万円増加し、27,755百万円となりました。当連結会計年度末における各キャッシュ・フローの状況は、次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動により獲得した資金は、7,106百万円（前連結会計年度末5,514百万円の使用）となりました。主な収入要因は、税金等調整前当期純利益6,780百万円（前連結会計年度9,438百万円）を計上したこと、たな卸資産の減少2,818百万円（前連結会計年度11,221百万円の支出）などであります。主な支出要因は、法人税等の支払額2,749百万円（前連結会計年度2,978百万円）を計上したことなどであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動により使用した資金は、762百万円（前連結会計年度末4,181百万円の使用）となりました。主な収入要因は、定期預金の払戻による収入712百万円（前連結会計年度573百万円）、投資有価証券の分配による収入581百万円（前連結会計年度―百万円）などであります。主な支出要因は、有形固定資産の取得による支出498百万円（前連結会計年度750百万円）、関係会社貸付けによる支出511百万円（前連結会計年度2,331百万円）、連結範囲の変更を伴う子会社株式取得による支出708百万円（前連結会計年度―百万円）などであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動により使用した資金は、2,444百万円（前連結会計年度末6,741百万円の獲得）となりました。主な収入要因は、短期借入れによる収入54,303百万円（前連結会計年度41,160百万円）、長期借入れによる収入18,222百万円（前連結会計年度27,275百万円）、社債の発行による収入500百万円（前連結会計年度4,025百万円）などであります。主な支出要因は、短期借入金の返済による支出57,046百万円（前連結会計年度37,821百万円）、長期借入金の返済による支出16,399百万円（前連結会計年度25,358百万円）、社債の償還による支出985百万円（前連結会計年度992百万円）、配当金の支払額1,018百万円（前連結会計年度1,526百万円）などであります。(参考)キャッシュ・フロー関連指標の推移2018年８月期2019年８月期2020年８月期自己資本比率（％）32.632.432.3時価ベースの自己資本比率（％）35.023.420.3キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）――9.1インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）――11.2自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い（注１）いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。（注２）株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式を除く。）により算出しております。（注３）キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しております。（注４）有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書における利息の支払額を使用しております。（注５）2018年８月期及び2019年８月期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは営業キャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。③生産、受注及び販売の実績a.生産実績当連結会計年度の生産実績をセグメントごとに示すと、以下のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度(自2018年９月１日至2019年８月31日)当連結会計年度(自2019年９月１日至2020年８月31日)増減件数金額(千円)件数金額(千円)件数金額(千円)不動産分譲事業戸建住宅1,70173,736,9221,66670,391,171△35△3,345,750不動産分譲事業マンション1522,121,8213184,486,0571662,364,236不動産分譲事業海外開発53,716,494――△5△3,716,494不動産請負事業戸建住宅3025,521,8571405,394,890△162△126,966不動産請負事業集合住宅他209,659,5322012,821,490―3,161,957合計2,18094,756,6282,14493,093,610△36△1,663,018(注)１．金額は販売価額にて表示しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３．完成物件のみを記載しております。４．不動産販売事業の海外開発は、ロサンゼルス支店における集合住宅等の開発案件であります。５.不動産請負事業における営繕工事は、件数及び金額には含まれておりません。６．賃貸収入事業については、生産活動を伴わないため、記載しておりません。b.契約状況当連結会計年度の契約状況をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度(自2018年９月１日至2019年８月31日)当連結会計年度(自2019年９月１日至2020年８月31日)増減期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高不動産分譲事業(1)戸建住宅件数1,6721361,949267277131金額(千円)74,263,5706,016,44285,250,02311,567,03410,986,4525,550,591(2)マンション件数376292313289△63△3金額(千円)5,324,2824,130,5956,260,3435,904,881936,0611,774,286(3)海外開発件数3―――△3―金額(千円)2,495,314―――△2,495,314―不動産販売事業(4)国内短期保有件数281173△112金額(千円)21,361,43617,1296,483,581216,709△14,877,855199,579(5)海外短期保有件数2―4121金額(千円)313,320―1,173,437937,163860,116937,163(6)ホテル開発件数22――△2△2金額(千円)5,430,9965,430,996――△5,430,996△5,430,996不動産請負事業件数1911942622807186金額(千円)19,521,92120,338,77719,131,19722,849,019△390,7232,510,241合計件数2,2746252,545840271215金額(千円)128,710,84335,933,941118,298,58441,474,807△10,412,2585,540,866(注)１．金額は契約額にて表示しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３．上記の金額には、追加工事売上等及び設計受託料等が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。４．不動産分譲事業の海外開発は、ロサンゼルス支店における集合住宅等の開発案件であります。５．不動産販売事業のホテル開発は、ホテル施設の開発案件であります。６．不動産請負事業においては、営繕工事の受注金額が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。７．「期末契約残高」には、当有価証券報告書提出日現在において、解約となっている契約の件数と金額が含まれております。８．賃貸収入事業については、事業の性質上、契約状況の表示が馴染まないため記載しておりません。c.販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度(自2018年９月１日至2019年８月31日)当連結会計年度(自2019年９月１日至2020年８月31日)増減件数金額(千円)件数金額(千円)件数金額(千円)不動産分譲事業(1)戸建住宅1,66573,771,0561,81880,122,7871536,351,731(2)マンション1522,121,8213164,486,0571642,364,236(3)海外開発32,495,314――△3△2,495,314(4)その他不動産売上―526,279―689,460―163,181不動産販売事業(5)国内短期保有物件2821,361,4361510,417,989△13△10,943,447(6)海外短期保有物件2313,3203239,6271△73,693不動産請負事業34917,726,60217616,367,952△173△1,358,649賃貸収入事業1,6742,702,0852,0852,614,505411△87,579合計―121,017,916―114,938,381―△6,079,535(注)１．上記の金額には消費税等は含まれておりません。２．不動産販売事業における「（１）戸建住宅」の件数及び金額は、戸建住宅・販売用アパート・土地の販売件数及び販売価額にて表示しております。３．不動産分譲事業の「（３）海外開発」は、ロサンゼルス支店における集合住宅等の開発案件であります。４．不動産分譲事業の「（４）その他不動産売上」には、不動産販売の仲介手数料の他に、その他付帯事業における金額を含んでいるため、件数は記載しておりません。５．不動産販売事業の「（６）海外短期保有物件」は、ロサンゼルス支店における米国での短期保有物件であります。６．不動産販売事業及び不動産請負事業においては、それぞれ追加工事売上等及び設計受託料等が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。７．不動産請負事業においては、営繕工事の受注金額が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。８．賃貸収入事業における件数は、賃貸等不動産の各連結会計年度末時点での部屋数であります。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、見積りが必要な事項につきましては、合理的な基準に基づき会計上の見積りを行っております。当社は特に以下の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定が重要であると考えております。なお、新型コロナウイルス感染症の影響については、「第５経理の状況１連結財務諸表等注記事項（追加情報）新型コロナウイルス感染症の感染拡大に伴う会計上の見積りについて」に記載のとおりであります。a．販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価販売用不動産及び仕掛販売用不動産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合、たな卸資産の簿価切下げに伴う評価損を計上しております。正味売却価額の見積りについては、当連結会計年度末現在における販売見込額を算定しております。経済情勢や不動産市況の悪化等により、正味売却価額が見込以上に下落した場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において評価損の追加計上が必要となる可能性があります。b．固定資産及びのれんの減損固定資産のうち減損の兆候がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合に、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。固定資産の回収可能価額は、主として正味売却価額により測定しております。回収可能価額を正味売却価額により測定する場合の時価は、主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額及び社外の不動産鑑定業者による鑑定評価に基づいて自社で算定した金額（指標等を用いて調整を行ったものを含む）でありますが、市況の変動や前提条件に変更が生じた場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において減損損失の追加計上が必要となる可能性があります。また、のれんは、その効果の発現する期間を個別に見積り、定額法により償却を行っており、子会社の業績や事業計画等を基に検討を行っておりますが、市況の変動や前提条件に変更が生じた場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において減損損失の追加計上が必要となる可能性があります。c．投資有価証券の評価その他有価証券のうち、時価のある有価証券については時価法を、時価のない有価証券については移動平均法による原価法を採用しております。時価のない有価証券について、その実質価額が取得原価に比べ著しく下落した場合、回復の見込があると認められる場合を除き、減損処理しております。時価のない有価証券の実質価額の見積りについては、当連結会計年度末現在における回収可能見込額を算定しております。将来の市況悪化又は投資先の業績不振により、現在の帳簿価額に反映されていない損失等が発生した場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において評価損の追加計上が必要となる可能性があります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容a．財政状態の分析（資産）当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ9,007百万円増加し、136,927百万円となりました。これは主に、現金及び預金が3,421百万円増加したこと、マックホーム株式会社の全株式を取得し、同社及びその100％子会社である株式会社田村工務店を連結子会社としたことなどにより、たな卸資産（販売用不動産、仕掛販売用不動産及び未成工事支出金）が3,455百万円、のれんが966百万円それぞれ増加したことなどによります。（負債）負債は、前連結会計年度末に比べ5,770百万円増加し、90,586百万円になりました。これは主に、マックホーム株式会社の全株式を取得し、同社及びその100％子会社である株式会社田村工務店を連結子会社としたことに加え、不動産分譲事業における戸建分譲用地仕入決済資金、不動産販売事業における販売用不動産購入資金及び事業資金として調達した長期借入金（１年内返済予定の長期借入金含む）が4,549百万円増加したことなどによります。（純資産）純資産は、前連結会計年度末に比べ3,237百万円増加し46,341百万円となりました。これは主に、配当金の支払いによる利益剰余金の減少1,018百万円があったものの、親会社株主に帰属する当期純利益4,076百万円を計上したことなどにより、利益剰余金が3,058百万円増加したためであります。b．経営成績の分析経営成績の分析については、「第２．事業の状況３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。c．キャッシュ・フローの分析キャッシュ・フローの分析については、「第２．事業の状況３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フロー」をご参照ください。③経営成績に重要な影響を与える要因について「第２．事業の状況２．事業等のリスク」をご参照ください。④資本の財源及び資金の流動性についての分析当社グループの資金需要は、主に用地仕入資金、建物建築資金及び賃貸用・販売用不動産取得資金であります。当社グループは、事業活動に必要な資金を確保するため、内部資金を活用するほか、金融機関からの借入及び社債の発行等を行っております。また、資金使途に応じて最適な資金調達手法を検討し、適切なコストで安定的に資金を確保することを基本方針としております。⑤経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「第一部企業情報第２．事業の状況１．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」をご参照ください。2018年10月公表の中期経営計画で定めた目標指標に対する全事業年度の結果は次のとおりであります。なお、2020年10月27日付中期経営計画により、目標とする指標を変更しております。売上高経常利益率6.3％（目標8.0％）ＲＯＡ5.4％（目標10.0％）(注)ＲＯＡ＝経常利益／{（期首総資産＋期末総資産）／２}×100