株式会社日本エスコン
有価証券報告書－第25期(平成31年1月1日－令和1年12月31日)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。(1）会社の経営の基本方針私たちは、日々をいかに生き、どのように社会参加するべきか、そして、社会貢献を通じて、どのような果実を社会にもたらし、その結果としていかにして私たち一人一人が望む幸福を実現することができるのか。この命題に対する回答を得るために、社員相互が助け励まし合い、それぞれが目指す個性的な「自己実現」への階段を大真面目に上って行けるフィールドを提供し続けることこそが、日本エスコングループが考える経営理念であります。この経営理念の実現のため、以下の経営方針を掲げ、その具現化に向け邁進しております。①情報力、企画力、商品開発力により、不動産が持つ無限の可能性を引出し顧客に心から満足いただける新たな価値を創造する。②ＲＯＡ及びキャッシュ・フローとリスクの徹底管理を主軸とした守りに強い業務管理を行うことにより、常に先手を取った攻めのできる経営を目指す。③急速に変化する社会において迅速な対応力と機動力を維持するため、少数精鋭のプロ集団を目指す。④社内社外を問わず常に同僚（他社）を敬い、感謝し、優良な協力関係を維持、構築する。⑤コンプライアンス及びガバナンスを意識して内部監査制度を充実させるとともに、ボトムアップの風通しの良い組織形成を行う。（企業ブランディングコンセプト）IDEALtoREAL～理想を具現化し、新しい未来を創造する～ハードの開発だけではなく、そこで暮らす人たちの幸せを思い描き、暮らしそのものを開発すること、それこそが、私たちが目指すべき「ライフ・デベロッパー」であります。これまでの前例や既成概念にとらわれることなく新しい姿勢で、「新しい豊かさ」を創造し、人と人、地方と未来をつないでいくことを目指しております。不動産の持つ無限の可能性を探り、理想を具現化してまいります。(2）中長期的な会社の経営戦略及び目標とする経営指標第２次中期経営計画「IDEALtoREAL2019」については、積極的に事業を推進し、当初計画を大幅に上回る業績を達成しました。経営目標については概ね計画を達成しており、自己資本比率については未達成であるものの、中部電力との資本業務提携効果による信用力を背景に積極的な物件の仕入れを実施しております。当社グループは、次なるステージにおいてさらなる飛躍、安定的成長を目指し、2020年12月期から2022年12月期までの３ヶ年を期間とする第３次中期経営計画「IDEALtoREAL2022」を策定しました。１．基本方針－Basicpolicy－「経営の安定と、持続的成長」を軌道に乗せるとともに、ＥＳＧ推進により多様化する社会課題に的確に対応し、企業価値の最大化を目指します。２．経営戦略－CorporateStrategy－(1）経営の安定と持続的成長①事業の多様化②ストック収益基盤の確保による収益構造の安定化③中部電力グループとのシナジー効果発揮④エスコンジャパンリート投資法人の外部成長(2）ＥＳＧ推進による社会課題への対応(3）株主様への還元３．業績計画（単位：百万円）2019年12月期2020年12月期2021年12月期2022年12月期（実績）（計画）（計画）（計画）売上高72,10686,000100,000110,000営業利益12,91213,30014,00015,200４．経営目標2019年12月期（実績）2022年12月期（計画）ＲＯＥ（自己資本利益率）26.8％20.0％ＲＯＩＣ（投下資本利益率）(注)7.5％5.5％自己資本比率25.3％25.0％連結配当性向30.2％30％以上(注)ＲＯＩＣ（投下資本利益率）：税引き後営業利益／（株主資本＋有利子負債）安定性の向上に重点を置いた計画としているため自己資本比率はほぼ横ばいとし、ＲＯＥ及びＲＯＩＣは低下しますが、両指標は引き続き高い水準を維持する計画としています。５．配当政策・資本政策当社の配当政策は、第２次中期経営計画期間内は、１株当たり配当額（ＤＰＳ）を前年度の１株当たり配当額（ＤＰＳ）を下限として、原則として「減配なし、配当維持もしくは増配のみ」とする累進的配当政策を導入しております。第３次中期経営計画についても累進的配当政策の採用を継続し、安定した配当の実現とともに、将来の配当水準の透明性を高め、株主様への還元をより強化し、持続的な企業価値の向上に努めてまいります。第３次中期経営計画「IDEALtoREAL2022」連結配当性向30％以上１株当たり配当額（ＤＰＳ）累進的配当政策の採用を継続自己株式取得総還元性向を意識し、機動的に検討(3）会社の対処すべき課題企業を取り巻く経営環境は、急速な高齢化、所得の格差、人口の減少、外国人の流入、ＩoＴやＡＩなどのデジタルテクノロジーが進展し、産業の境界を超えた競争、顧客行動の変化が起こるなど、かつてない社会構造の急速な変化の中にあり、お客様の選別や評価はなお一層厳しく、競争は激化するとともに企業の存在価値を常に問われる事業環境にあります。当社グループが、このように加速度的に多様化する時代に、継続的に成長し社会貢献していくためには、これまでの前例や既成概念にとらわれることのない新しい姿勢で、優良な商品の安定供給、強固な財務基盤、安定した成長、お客様の満足を糧に確実に成長していくことを方針とし、なによりもそこに暮らす人たちの幸せを思い描き、理想を具現化し未来を創造する、暮らしそのものを開発する「ライフ・デベロッパー」を目指す必要があります。住宅開発、商業開発、物流開発、ホテル開発、海外事業、企画コンサルティング、施設運営管理、資産運用といった不動産ビジネスの多面的な展開により、常に事業の最適バランスを見据えた事業運営を図り、いかなる経済環境にも耐えうる強固な経営基盤を確立するとともに、企業価値の最大化、株主様へのさらなる還元を行うことにより、他にはないオンリーワンの企業を目指してまいります。具体的な課題としては次のとおりであります。①経営管理体制一定の利益を確保できる土地の価格には当然上限があり、適正な価格での仕入れがもっとも重要な課題の一つであります。良質な用地の仕入れを行うためには、人材の確保と育成、情報ルートの常なる拡大、迅速な判断、慎重かつ大胆な決断が必要となります。業種特性として、借入残高が大きくなる傾向にあることから、金利上昇環境においては予定した利益計画に差異の出ることも予想され、調達コストの低減、調達方法の多様化、キャッシュ・フローの改善等を強化しつつ、さらなる強固な財務基盤の構築継続が必要となります。第３次中期経営計画の達成はもとより、いかなる経済環境においても安定した経営を可能とする財務体質の強化に引き続き注力してまいります。②自社独自体制の強化当社グループは暮らしをデベロップする「ライフ・デベロッパー」の具現化に取り組んでおります。分譲マンションについては、ファミリーを中心とした実需で購入いただくお客様目線で、将来に渡り、住み心地を追求し、それぞれのプロジェクトの立地や周辺環境等により企画デザイン間取り等を考慮し、お客さまのニーズを創造するものづくりを特徴としております。不動産はひとつとして同じ形状、立地のものはございません。その形状、立地はもとより、その地域、エリアに住む方々や当社が開発する住宅等に住まわれる方々にとって、理想の住宅、理想のまち、理想の生活環境を提案、提供していくことが当社のミッションであると考え、単なる住宅という空間を創るだけではなく、より豊かな暮らしを提案する「ライフ・デベロッパー」であることを当社グループは目指しております。比較的容易に特徴を出すことのできる仕様やデザインだけではなく、土地取得段階やさらに基本設計（企画）の段階で、商品に競争力を持たせるため、お客様のニーズに合った付加価値の創造、及び収益の向上を目指し、プロジェクトの規模や供給戸数を追求するのではなく、常に最適な企画は何なのかを追求いたします。このため、プロジェクト推進に当たっては、仕入、企画、販売の担当それぞれが一連のプロジェクトとして最初から最後まで関わり主担当として完結させる事業体制をとっており、当社の強みであるこの体制を常に維持し、強化することによりいかなる事業環境においても優位性を保つことができるよう、常に危機意識を持ち事業を推進してまいります。③新規事業経済環境のいかなる変化によっても、自己保有が可能なＮＯＩ基準を設定・遵守し、案件の取得開発を実行しております。不動産開発事業については、分譲事業、商業開発事業だけにとどまらず近年においてはインバウンドニーズに応えるホテル開発事業、eコマース市場の拡大を捉えた物流開発事業、オフィス開発、街を再生させる土地区画整理事業の他、海外投資事業にも取り組んでおり、次代を見据えた事業領域の拡大を推進してまいります。不動産流動化事業については、連結子会社である株式会社エスコンアセットマネジメントにおいてＲＥＩＴの上場が実現し、商業テナント底地開発を重点的に推進するために、人員の補強等を着実に行うとともに、開発案件の情報収集並びに物件取得についても、引き続き注力してまいります。また、中部電力との資本業務提携により、エリア戦略としても拡大が見込めるとともに、同社グループとの共同事業にも着手する等、着実に事業シナジー効果がでてきており、これまで以上に多様な不動産開発事業を手掛けることが可能になると考えておりますまた、不動産を開発するだけでなく、連結子会社である株式会社エスコンプロパティにおいて、不動産の付加価値を一層高めていく、プロパティマネジメント事業にも注力するとともに、不動産の利用形態に適合するオペレーション機能を有する唯一無二の総合デベロッパーとしての地位を確立するため、連結子会社である株式会社エスコンリビングサービスにおいて、不動産オペレート事業の充実による不動産開発力の幅と奥行きの拡大を図ってまいります。