株式会社エストラスト
有価証券報告書－第22期(平成31年3月1日－令和2年2月29日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】1.経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。（1）財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、消費税率引き上げなどの影響による振れを伴いつつも、良好な雇用・所得環境を背景に、緩やかな回復基調にありますが、米中の通商問題の動向や新型コロナウイルス感染症拡大が内外経済に与える影響など、景気動向には依然として不透明感が残る状況にあります。当社グループが属する不動産業界におきましては、住宅ローン金利の低下、住宅取得に対する税制優遇等により住宅購入が後押しされたことなどから、住宅需要は底堅く推移しております。一方で、建築コストの高騰による販売価格への影響に加え、新型コロナウイルス感染の世界的拡大によるサプライチェーン停滞の影響など、今後の事業環境については楽観視できない状況にあります。このような市場環境の中、当社の主力事業である不動産分譲事業のうち、収益に大きく寄与する分譲マンションについては、432戸の引渡が完了いたしました。山口県において展開する分譲戸建については、55戸の引渡が完了いたしました。その結果、当連結会計年度において分譲マンション及び分譲戸建の総引渡戸数は487戸（前期比37戸減）となり、売上高は減少いたしました。また、費用面において、分譲マンションの販売に伴う費用が増加した結果、販売費及び一般管理費は増加いたしました。以上の結果、当連結会計年度における売上高は15,233百万円（前期比2.7％減）、営業利益は720百万円（同49.0％減）、経常利益は562百万円（同57.2％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は385百万円（同56.7％減）を計上することとなりました。セグメントごとの経営成績を示すと次のとおりであります。(不動産分譲事業)不動産分譲事業におきましては、分譲マンション432戸(前期比31戸減)、分譲戸建55戸(同6戸減)の引渡を行いました。以上の結果、売上高は13,843百万円（前期比4.6％減）、セグメント利益は1,225百万円（同35.1％減）となりました。(不動産管理事業)不動産管理事業におきましては、当社グループの管理物件が増加し、マンション管理戸数は4,397戸（前期比486戸増）となりました。以上の結果、売上高は471百万円（前期比3.1％増）、セグメント利益は89百万円（同37.0％増）となりました。(不動産賃貸事業)不動産賃貸事業におきましては、当社グループが保有する賃貸用不動産から安定的に収益を確保いたしました。以上の結果、売上高は207百万円（前期比6.9％増）、セグメント利益は109百万円（同3.6％減）となりました。(その他)その他附帯事業として、不動産の売却等を行った結果、売上高は710百万円（前期比45.0％増）、セグメント利益は56百万円（同45.4％減）となりました。当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べて2,355百万円増加し、24,950百万円となりました。このうち流動資産は、前連結会計年度末に比べて2,318百万円増加し、22,302百万円となり、固定資産は、前連結会計年度末に比べて37百万円増加し、2,648百万円となりました。流動資産の主な増加の要因は、完成在庫の増加に伴い販売用不動産が1,994百万円、マンションプロジェクトの増加に伴い仕掛販売用不動産が303百万円増加したことによるものであります。固定資産の主な増加の要因は、繰延税金資産が43百万円増加したことによるものであります。当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べて2,242百万円増加し、18,847百万円となりました。このうち流動負債は、前連結会計年度末に比べて2,797百万円増加し、14,784百万円となり、固定負債は、前連結会計年度末に比べて554百万円減少し、4,063百万円となりました。流動負債の主な増加の要因は、完成在庫などの増加等により短期借入金が3,299百万円増加したことによるものであります。固定負債の主な増加要因は、社債が560百万円増加、主な減少の要因は、マンションプロジェクト資金返済により長期借入金が1,129百万円減少したことによるものです。当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べて112百万円増加し、6,102百万円となりました。主な増加の要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が305百万円増加したことと、自己株式の取得により自己株式が189百万円減少したことによるものであります。なお、当連結会計年度末において、自己資本比率は24.5％、１株当たり純資産額は1,028円58銭となりました。（2）キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、営業活動により2,514百万円減少、投資活動により40百万円減少、財務活動により2,509百万円増加しております。以上の結果、前連結会計年度に比べて45百万円減少し、7,256百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な原因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動による資金の減少は、2,514百万円（前連結会計年度は2,359百万円の減少)となりました。これは、税金等調整前当期純利益を566百万円計上、たな卸資産が2,297百万円増加、前受金が425百万円減少したこと等による資金の減少によります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動による資金の減少は、40百万円(前連結会計年度は304百万円の減少)となりました。これは、有形固定資産の取得による支出が32百万円あったこと等によります。（財務活動によるキャッシュフロー）当連結会計年度における財務活動による資金の増加は、2,509百万円（前連結会計年度は4,585百万円の増加）となりました。これは、短期借入金1,000百万円増加、長期借入れによる収入が8,716百万円、社債の発行による収入が698百万円、長期借入金の返済による支出が7,546百万円、自己株式の取得による支出が189百万円あったこと等によります。（3）生産、受注及び販売の実績①生産実績該当事項はありません。②契約実績当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自2018年３月１日至2019年２月28日）当連結会計年度（自2019年３月１日至2020年２月29日）前期比（％）件数契約高（百万円)件数契約高（百万円)不動産分譲事業分譲マンション40511,32552315,36035.6分譲戸建641,854521,455△21.5合計46913,18057516,81527.6(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．件数については、戸数を表示しております。３．不動産管理事業、不動産賃貸事業及びその他の事業においては、事業の性質上記載を省略しております。当連結会計年度の契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自2018年３月１日至2019年２月28日）当連結会計年度（自2019年３月１日至2020年２月29日）前期比（％）件数契約高（百万円)件数契約高（百万円)不動産分譲事業分譲マンション1935,5812848,67055.4分譲戸建6191373△61.3合計1995,7722878,74451.5(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．件数については、戸数を表示しております。３．不動産管理事業、不動産賃貸事業及びその他の事業においては、事業の性質上記載を省略しております。③販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自2018年３月１日至2019年２月28日）当連結会計年度（自2019年３月１日至2020年２月29日）前期比（％）件数販売高（百万円)件数販売高（百万円)不動産分譲事業分譲マンション46312,75543212,271△3.8分譲戸建611,762551,572△10.8不動産分譲事業計52414,51748713,843△4.6不動産管理事業－457－4713.1不動産賃貸事業－193－2076.9その他－490－71045.0合計52415,65948715,233△2.7(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．件数については、戸数を表示しております。３．セグメント間の取引については、相殺消去しております。2.経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は、これらの見積りとは異なる場合があります。この連結財務諸表の作成において採用している重要な会計方針については、第５経理の状況に記載のとおりであります。（2）当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容①売上高・売上総利益当連結会計年度における売上高は、前連結会計年度に比べて425百万円減少し、15,233百万円となりました。当連結会計年度における売上原価は、前連結会計年度に比べて37百万円増加し、12,490百万円となりました。事業用地及び建築コスト等の増加に伴い、原価率は82.0%と前連結会計年度より2.5%増加いたしました。その結果、売上総利益は、前連結会計年度に比べて463百万円減少し、2,743百万円となりました。②営業利益当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に比べて227百万円増加し、2,022百万円となりました。広告宣伝費112百万円及び支払手数料132百万円が増加したことにより、営業利益は、前連結会計年度に比べて691百万円減少し、720百万円となりました。③経常利益当連結会計年度における営業外収益は、前連結会計年度に比べて2百万円減少し、23百万円となりました。また、営業外費用は、前連結会計年度に比べて57百万円増加し、181百万円となりました。支払利息が14百万円及び貸倒引当金繰入額が43百万円増加したことにより、当連結会計年度における経常利益は、前連結会計年度に比べ750百万円減少し、562百万円となりました。④親会社株主に帰属する当期純利益当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は505百万円減少し、385百万円となりました。（3）資本の財源及び資金の流動性の分析当社グループの資金需要のうち主なものは、用地の取得資金及び建築資金等の事業資金等であります。当社グループは、事業活動に必要な資金を安定的に維持・確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関より借入金や社債によって調達しております。調達においては、金利情勢に注意を払いつつ、適切なコストで安定的に資金を確保するべく、主要取引行等とは調達枠を設けた当座貸越契約を締結する等、資金調達における流動性を補完するとともに、金融機関と良好な関係を維持継続してまいります。当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの概況については、「1.経営成績等の状況の概要（2）キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。（4）当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因について当社グループの財政状態及び経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、２事業等のリスクに記載のとおりであります。