株式会社アーバネットコーポレーション
有価証券報告書－第23期(令和1年7月1日－令和2年6月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度における当社グループの業績は、売上高220億18百万円・営業利益24億84百万円・経常利益21億98百万円・親会社株主に帰属する当期純利益15億６百万円となり、売上高・各利益において過去最高を記録いたしました。これは、当社グループの中核事業である東京都心の投資用ワンルームマンション市場において、地価及び建築コストの高止まりによる販売原価の上昇に伴う利益率低下傾向の中、東京23区、駅10分以内という厳しい開発立地にこだわり、投資用ワンルームマンションの開発１棟販売という当社基本ビジネスモデルが、利回り低下の現状においても、政府の低金利政策の継続、将来不安を抱えた若年層の不動産投資意欲、相続税対策を目的とした富裕層による需要、企業による社宅需要、潤沢な資金を蓄えたファンド・リートにより不足する収益物件への需要が引き続き堅調であったことによるものであります。各事業内容別の業績は以下のとおりであります。なお、当社グループは投資用・分譲用マンションの開発・仕入及び販売を主体とする不動産事業の単一セグメントであるため、不動産事業内容別に記載しております。（不動産開発販売）投資用ワンルームマンション等14棟712戸、及び用地１件の売却により、不動産開発販売の売上高合計は211億52百万円（前連結会計年度比9.1％増）となりました。（不動産仕入販売）中古分譲マンションの買取再販（２戸）に加え、一括での物件（12戸）の購入・販売により、不動産仕入販売の売上高合計は４億５百万円（前連結会計年度比61.8％増）となりました。（その他）不動産仲介及び不動産賃貸業等により、その他の売上高合計は４億60百万円（前連結会計年度比4.6％増）となりました。当連結会計年度末における財政状態については、総資産が、前連結会計年度末に比べ35億32百万円増加し339億99百万円、総負債が、前連結会計年度末に比べ９億11百万円減少し211億92百万円、純資産が、前連結会計年度末に比べ44億43百万円増加し128億７百万円となりました。（流動資産）当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べ28億６百万円増加し、276億79百万円となりました。これは主として現金及び預金が36億３百万円増加する一方で、棚卸資産が８億46百万円減少したことによるものであります。（固定資産）当連結会計年度末における固定資産は、前連結会計年度末に比べ７億25百万円増加し、63億20百万円となりました。これは主として2020年６月に自社保有ホテルが竣工したことによるものであります。（流動負債）当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末に比べ10億29百万円減少し、124億79百万円となりました。これは主として堅調な売り上げにより買掛金及び前受金が減少したことによるものであります。（固定負債）当連結会計年度末における固定負債は、前連結会計年度末に比べ１億18百万円増加し、87億12百万円となりました。これは主として厳しい仕入れ環境の中でも厳選した好立地の土地購入を進めた結果、長期借入金が増加したことによるものであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べ44億43百万円増加し、128億７百万円となりました。これは主として利益剰余金の９億15百万円増加に加え、昨年12月の公募増資による20億16百万円の増加、及び本年３月に子会社で優先株式を15億円発行したことによるものであります。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動によるキャッシュ・フローと財務活動によるキャッシュ・フローがプラス、投資活動によるキャッシュ・フローがマイナスとなり、前期末比36億３百万円増の88億98百万円となりました。これは主に公募増資と子会社による優先株式発行により財務活動によるキャッシュ・フローが大幅なプラスとなり、また好調な売上計上に対し、販売利益を重視した選別的な開発用地購入により営業活動によるキャッシュ・フローがプラスとなる一方、自社保有ホテルの竣工に伴う固定資産取得により投資キャッシュ・フローがマイナスとなった結果であります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において営業活動による資金の増加は、11億43百万円（前連結会計年度は20億43百万円の増加）となりました。これは主に販売利益を重視した選別的な開発用地購入によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動による資金の減少は、８億36百万円（前連結会計年度は１億67百万円の減少）となりました。これは主に有形固定資産の取得によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動による資金の増加は、32億96百万円（前連結会計年度は８億１百万円の減少）となりました。これは主に公募増資と子会社による優先株式発行によるものであります。③生産、受注及び販売の実績a.生産実績当社グループは、不動産開発事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。b.受注の状況当社グループは、受注生産を行っておりませんので、受注状況の記載はしておりません。c.販売実績事業内容内訳当連結会計年度自2019年７月１日至2020年６月30日販売高(千円)割合(%)前年同期比(%)不動産開発販売マンション・戸建住宅の開発販売及び事業用地の仕入販売等21,152,21396.19.1不動産仕入販売中古マンションの仕入販売及び関連業務等405,3711.861.8その他不動産賃貸及び仲介業務等460,9972.14.6合計22,018,582100.09.6(注)１.金額は販売価格によっております。２.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３.不動産開発販売における主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の販売高合計に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度自2018年７月１日至2019年６月30日当連結会計年度自2019年７月１日至2020年６月30日販売高(千円)割合(%)販売高(千円)割合(%)Ｙ社2,938,37214.69,026,25541.0株式会社明和3,016,74815.04,828,82221.9株式会社アセットリード3,788,93718.91,169,8575.3Ｚ社3,924,72919.5――(注)１.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２.上記の金額には、不動産仕入販売、その他の事業の販売高は含まれておりません３.Ｙ社及びＺ社と当社の間に守秘義務契約があるため、社名の公表は控えさせていただきます。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般的に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には、会計方針の選択・適用、決算日における資産・負債の報告金額及び報告期間における収益・費用の報告金額に影響を与える見積りを必要とします。これらの見積りについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、見積り段階における正確性において、実際の結果と異なる場合があります。当社グループは、特に次の重要な会計方針及び見積りが連結財務諸表に重要な影響を及ぼす事項であると考えております。（たな卸資産の評価基準及び評価方法）主なたな卸資産であります、販売用不動産、仕掛販売用不動産及び仕掛品の評価基準及び評価方法につきましては、個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）を採用しております。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容a.売上高当連結会計年度における売上高は、2019年８月８日に開示しました業績予想を超える220億18百万円となり、２年連続で過去最高数値となりました。これは、売却先の多様化を目指すとともに、供給物件が減少する中で収益物件としての投資用ワンルームマンション需要が旺盛であったこと、及びコロナ禍において予想数値を達成するためにグループ社員一丸となって努力した結果によるものと認識いたしております。b.営業利益当連結会計年度における営業利益は、24億84百万円と、売上高に沿って同じく予想数値を上回りました。しかしながら、高騰を続ける開発用地価格や人員不足を主因とした建築価格の高止まりに加え、コロナ禍により最終顧客への不動産融資ローンについて、金融機関の出社人数の減少等による売上計上の期ずれが発生するなどの影響もあり、当社が常に最重要指標とする売上総利益率は、残念ながら前連結会計年度と同じ17.4％となりました。なお、販売費・一般管理費の圧縮により、営業利益率は前連結会計年度の10.7％から0.6ポイント向上させた11.3％としております。これは、当社がアウトソーシングを最大限に活用した少人数体制としていることによる固定費の拡大抑制経営によるものではありますが、開発用地の更なる高騰と建築費の高止まりは今後も続くものと考えられ、売上総利益率の低下傾向は、一層の営業努力が必要であると認識いたしております。c.経常利益当連結会計年度における経常利益は、21億98百万円となりました。当社は、開発プロジェクトにおける開発用地資金を金融機関からの間接金融によって賄っているため、開発プロジェクトの増加と建築工期を中心とした開発期間の長期化により、営業外費用である利息が増加いたします。現在は、政府の超低金利政策により、大きな影響は見られておりませんが、金融機関の動向については、常に情報交換を続けております。d.親会社株主に帰属する当期純利益当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は、15億６百万円となりました。これは、経常利益から法人税等合計並びに非支配株主に帰属する当期純利益を差し引いたものでありますが、前連結会計年度の法人税等合計は６億３百万円、当連結会計年度は６億81百万円でした。法人税等調整額は会計の世界に税務を入れ込む内容であり、前連結会計年度はマイナスとなり利益を増加させましたが、当連結会計年度はプラスとなり利益を減少させております。当社では利益配当金の計算に法人税等調整額の影響を省いております。なお、非支配株主に帰属する当期純利益につきましては、本年３月に子会社による優先株式を発行したことから発生したもので、当連結会計年度は10百万円が計上されております。③資本の財源及び資金の流動性a.財務戦略の基本的な考え方当社グループは、主に投資用又は分譲用のマンション開発販売事業を行うための事業計画に照らして、必要な資金を主に銀行からの長期借入により調達しております。長期借入金の返済期間は、事業計画における竣工・販売時期に対応して概ね１年半～２年であります。一時的な余資は主として安全性の高い金融資産（銀行預金）にて運用しております。b.経営資源の配分に関する考え方資金の流動性における最大の項目である現預金については、当社は過去のリーマンショックの経験から、東京23区駅10分以内という当社開発用地における土地価格の下落率を最大35％と想定し、毎月の用地購入から売買契約締結前のたな卸不動産総額の35％を確保すると共に、２年分の固定経費を保持することを目安としております。c.資金需要の主な内容当社グループの資金需要の主なものは、不動産開発事業における開発用地の取得及び建築工事代金等のプロジェクト資金であります。資金調達につきましては、各プロジェクトや物件ごとに取引金融機関より調達しており、調達コストの低減に留意しつつ、借入金並びに現預金の残高を検討材料としております。d.資金調達当社グループは、事業活動の維持及び将来の成長のために必要な資金について、安定的かつ機動的に確保することに努めております。設備投資は、内部資金及び外部資金を有効に活用して実施してまいります。当社グループは販売先の多様化を目的に、2020年６月竣工のホテルを自社保有しております。当社グループは将来の大規模な経済変動を見据え、昨年12月に20億円強の増資並びに本年３月に子会社による15億円の優先株式の発行により35億円強をグループとして調達しております。当社グループは、資金調達に際して、特定の金融機関に依存することなく、多数の金融機関と良好な関係を構築する一方で、新たな金融機関との取引開始による間接金融の拡大、エクイティ等の直接金融での資金調達を実施し、資金調達の円滑化と多様化に努めております。また、主要な取引先金融機関とは良好な取引関係を維持しており、必要な運転資金、投資資金の調達に関しては問題ないと認識しています。④経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標当社の経営方針・経営戦略並びに経営上の目標達成状況を判断する客観的な指標は売上総利益率であります。当連結会計年度の実績値は、売上高・営業利益・経常利益・親会社株主に帰属する当期純利益のいずれについても、2019年８月８日に開示いたしました決算短信における2020年６月期の連結業績予想数値を上回ることができました。当連結会計年度における予想数値に対する実績の状況を示すと、次のとおりであります。項目売上高（百万円）営業利益（百万円）経常利益（百万円）親会社株主に帰属する当期純利益（百万円）１株当たり当期純利益（円）予想数値（A）21,3802,3802,0901,45057.64実績値（B)22,0182,4842,1981,50652.66差額（B）－（A）63810410856△4.98計画比（％）（B）/（A)103.0104.4105.2103.991.4売上高が予想数値を上回った主因は、投資用ワンルームマンションの堅調な販売によるものであります。営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益が予想数値を上回った主因は、販売費及び一般管理費を抑えることができたことによるものであります。