霞ヶ関キャピタル株式会社
有価証券報告書－第9期(令和1年9月1日－令和2年8月31日)

３【事業の内容】当社グループは、潜在する価値を再生し価値の化学反応を促進する「価値の再生」という経営理念のもと、「環境・エコロジー」、「ライフスタイル」、「地方創生」の３つの事業領域において事業を展開しております。事業を遂行するにあたっては、３つの行動指針（社会貢献、次世代へのバトン、突破力）に基づいております。具体的な事業内容は、①不動産に関連するコンサルティング及び収益不動産の開発を行う不動産コンサルティング事業、②太陽光発電等の発電用地の取得、施設等の開発を行う自然エネルギー事業の２つで、いずれも社会的意義を有する事業であることが特徴となります。(1）不動産コンサルティング事業不動産コンサルティング事業においては、未利用や老朽化により有効活用されていない土地や建物を取得し、その不動産の持つ本来の価値を最大化させるためのプロデュースを行っております。現代日本が抱える空き家問題や、需要拡大が見込まれているインバウンド観光に伴う宿泊施設不足等、個々の物件特性に応じた最適な施策を行い、資産価値向上を図っております。①コンサルティング領域当社グループは、不動産業界に関する知見と経験を活かし、不動産コンサルティングを営んでおります。重要な社会財産である不動産を有効活用すること等、様々な投資家の多岐にわたるニーズに対応したソリューションを提供し、投資家サイドに立ったコンサルティングを行っております。不動産コンサルティングを通じて、不動産の持つ潜在的価値を実現に近付ける方法や市場から入手した不動産の情報を投資家に提供しております。また、情報の収集力や収集した情報の評価・査定力、不動産活用に係る戦略立案や、並びに当該戦略を具現化する実行力等を不動産価値の最大化に向けた付加価値の源泉として、顧客ニーズに対応しております。②収益不動産売買領域（ホテル・認可保育園）当社グループは、訪日外国人旅行者の増加により、都市部や観光地のホテル需要が高まる中、多様化する宿泊需要に対応したホテルの開発や日本が抱える社会問題の一つである待機児童や保育士不足の解消につながる認可保育園及び保育士向け住宅の開発を進めております。土地を取得し、新規に宿泊施設の開発を行うだけでなく、既存建物を取得した後、ホテル・旅館等へのコンバージョン（建物の用途変更）した物件の開発も行っております。物件については、テナント運営会社（オペレーター）と賃貸借契約を締結することにより、安定した収益を享受できる物件の開発を行っています。また、ホテル・旅館等の宿泊施設以外の既存収益物件の取得も行っており、リノベーション（主に間取り変更を伴う内装工事）業者への施工・発注、リーシング戦略に基づくリーシング業者へのリーシング業務（入居者募集業務）の依頼を行い、稼働率向上による収益改善等の付加価値を高めた上で、主に、個人富裕層又は当該個人の資産管理会社、一般事業法人、あるいは、不動産会社等に販売しております。物件購入後は、速やかにプランの実行を行うことで、販売用不動産の保有期間の短縮化を図っております。［事業系統図］（海外展開）近年の東南アジア諸国は、内需の堅調な成長に加えて外国資本の積極的な投資を背景に成長を続けていることから、当社グループは東南アジア市場に事業拡大の機会を見出しております。その一環としてタイ・インドネシアに現地法人を設立し、当社グループの事業展開方針である「成長性のある事業分野×社会的意義のある事業」に基づき、成長を続ける同国において更なる事業機会を見出しております。タイの不動産デベロッパーであるMagnoliaQualityDevelopmentCorporationが、タイ・バンコク市内の中心部において進めている分譲マンション開発プロジェクト「MulberryGroveSukhumvit」について、当社関連会社を通じて、共同事業に関する合弁契約を締結しており、海外での分譲マンション開発事業を進めております。(2）自然エネルギー事業当社グループは、太陽光発電等の施設の開発及び販売、電気事業者への売電を行っております。当社グループの自然エネルギー事業で取り扱う自然エネルギーは一般的に再生可能エネルギーと呼ばれ、永続的に利用可能な太陽光、バイオマス、風力、地熱及び水力等の総称です。①再生可能エネルギー政策の潮流再生可能エネルギーの導入は世界的なエネルギー政策の潮流であり、世界各国は再生可能エネルギーの導入に係る取り組みを推進しております。また、2015年末にはCOP21（国連気候変動枠組条約第21回締約国会議）において2020年以降の温暖化対策の国際枠組みについて合意が得られたことにより、今後も世界中で更なる再生可能エネルギーの導入が期待されております。再生可能エネルギーは、国内で調達可能なことから、資源の乏しい我が国のエネルギー自給率向上に資するとともに、温室効果ガスを排出しないことから温暖化対策に寄与するエネルギー源として近年注目されています。しかしながら、我が国における発電電力量に占める再生可能エネルギーの割合は、2017年において16.0％（水力を除くと8.1％）（出典：経済産業省・資源エネルギー庁「日本のエネルギー2018年度版」）と欧州主要国に比して遅れているのが現状です。（発電電力量に占める再生可能エネルギー比率の比較）出典：経済産業省・資源エネルギー庁「日本のエネルギー2018年度版」このような世界的エネルギー政策の潮流を受け、日本政府は国内における再生可能エネルギーの導入拡大を目的とし、固定価格買取制度（FIT）（＊１）を導入しました。また、日本政府は2015年７月に「長期エネルギー需給見通し」（以下「エネルギーミックス」という。）を公表し、現在の再生可能エネルギー発電の比率を2030年度までに22％～24％程度に高めることを目標として掲げており、再生可能エネルギー市場の発電量は次のように見込まれております。（国内再生可能エネルギー発電量（GWh／年））太陽光バイオマス風力地熱水力2013年度実績11,40017,6005,2002,60084,9002030年度政府目標74,90039,400～49,00018,20010,200～10,30093,900～98,100成長倍率約6.6倍約2.2～2.8倍約3.5倍約3.9～4.0倍約1.1～1.2倍（注）GWh（ギガ・ワット・アワー）は電力量を示す単位であり、千MWh（メガ・ワット・アワー）、百万kWh（キロ・ワット・アワー）又は十億Wh（ワット・アワー）と同じ量を意味します。出典：経済産業省・資源エネルギー庁「日本のエネルギー2015年度版」2018年７月には、第５次エネルギー基本計画が閣議決定され、「2030年のエネルギーミックスの確実な実現に全力を挙げる」こと等が政府方針とされました。②自然エネルギー発電施設の事業開発から販売について自然エネルギー事業では、再生可能エネルギー発電施設のデベロッパーとして、新しい発電施設の企画・開発・販売を行います。当社グループは自治体許認可の取得、地権者と土地賃借・売買契約の締結、金融機関等からの資金調達及びEPC事業者（＊２）との工事契約締結等を行い、再生可能エネルギー発電施設を各種投資家へ販売します。（事業開発から販売までの流れの概要と当社の役割）再生可能エネルギー発電施設の事業開発から販売までの流れは、案件の発掘、土地確保・土地権利関係の整理・発電施設の設計・許認可取得等の「権利の整理」、詳細設計・造成等の「詳細プランニング」、出資・融資両面での「資金調達」、発電施設の「工事」及び「販売」に大別されます。「販売」においては工事完成前に権利譲渡を行うこともあります。当社グループは、この再生可能エネルギー発電施設開発の一連のプロセス全般の指揮・監督を担っております。「権利の整理」において、当社グループは案件候補の事業性評価を行い、有望案件を選別します。主な評価事項は地権者・地域関係者からの同意取得の蓋然性、許認可取得の蓋然性、収益性の確保及び、事業リスクの評価です。当社グループは環境・エネルギー分野における調査・コンサルティング実績のある企業や、環境関連の人的・情報ネットワーク、各地域にネットワークを持つ各地域の親密先企業を活用して新規案件開拓に取り組んでおります。一定の事業性が認められた案件については、資金調達の蓋然性等を含めたより詳細な検証を行うと同時に地権者協議、設計・電力会社協議及び許認可取得を進めてまいります。法令や条例により環境アセスメント（＊３）の実施が定められる場合には、環境アセスメントを実施して開発を推進します。「権利の整理」が終了した案件については、開発に向けて設計・造成等の「詳細プランニング」を実施いたします。当社グループは再生可能エネルギー発電施設の立ち上げ・運営に必要な知見・プロジェクトマネジメントのノウハウ等を有する専門人材を擁しています。また、大手企業グループの系列に属さない独立系の事業者として、案件毎に多様な事業パートナーと連携して事業開発を推進しております。再生可能エネルギー発電施設の事業開発は、発電施設の立地する地域の自然環境資源を活用して行うものであり、地域社会に対する配慮及び地域環境への最大限の配慮の上で開発していくものです。法令や条例で定められた許認可や環境アセスメントの実施のみならず、地域社会との対話や貢献、地域環境への配慮を重視しながら開発を進めていくことも、当該業務における当社グループ事業開発の特徴のひとつです。発電施設の工事自体はEPC事業者に委託し、複数案件を立ち上げてきたノウハウを活かして発電施設建設の指揮・監督を行います。工事完成後は、各種投資家（上場インフラファンド等）へ販売します。なお、工事完成前に権利譲渡を行うこともあります。［開発から売却時までの事業系統図］（注）１工事完成前に権利譲渡を行うこともあります。（注）２固定価格買取制度（FIT）における事業計画認定申請に伴い、経済産業省から付与されるユーザ識別のために用いられる符号になります。③自然エネルギー売電事業について当社グループは収益性を鑑みて、太陽光発電施設を取得・整備し自社で発電した電力を、固定価格買取制度（FIT）に則り登録小売電気事業者又は一般送配電事業者に販売しております。開発した発電施設を長期に亘り所有し、当該発電施設の売電収入を「自然エネルギー事業」の売上として計上しております。売電については「電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法」（FIT法）に基づき所定の買取期間に亘り売電価格が保証されるため、「売電事業」は長期的に安定した売上が見込まれます。（＊１）固定価格買取制度（FIT）「電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法」（FIT法）に基づき、電気事業者（電気事業法上に定義された、小売電気事業、一般送配電事業、送電事業、特定送配電事業、発電事業を営む事業者の総称）が再生可能エネルギーで発電された電力を固定価格で買い取る制度です。太陽光、バイオマス、風力、地熱及び水力等により発電された電力が当該制度に基づいて電気事業者に販売され、その他販売単価は年度毎に経済産業省・資源エネルギー庁の調達価格等算定委員会において定められます。電気事業者との受給契約（売電契約）・系統連系契約（電力系統への接続契約）が締結された場合、一定期間（10kW以上太陽光・バイオマス・風力・水力：20年間、地熱：15年間）に亘り事業認定手続き等に基づき適用される固定価格での電力売買が行われます。また、2015年１月に、太陽光発電所や風力発電所等の自然変動電源による発電量が大幅に増加した場合でも電力需給バランスを保ち、電力供給の安定化を図ることを目的とし、出力抑制ルールを拡充する制度改定が行われております。出力抑制ルールに基づき、旧一般電気事業者（東京電力（現東京電力ホールディングス）・北海道電力・東北電力・北陸電力・中部電力・関西電力・中国電力・四国電力・九州電力・沖縄電力の総称）は、一定条件のもとで再生可能エネルギーを電源とする発電所による系統への送電電力の数量や質に制限を加えることができます。FIT法に基づく再生可能エネルギー電源の買取期間及び買取価格は、下記表のとおりです。（買取期間及び買取価格推移の抜粋）電源区分買取期間買取価格（１kWh当たり）(年度)201220132014201520162017201820192020太陽光(事業用)10kW以上50kW未満20年間40円36円32円29→27円24円21円18円14円13円50kw以上250kW未満12円250kW以上500kW未満入札制500kW以上2,000kW未満入札制2,000kW以上入札制風力陸上20kW未満20年間55円20円19円18円陸上20kW以上22円22→21円洋上―36円36円バイオマスメタン発酵ガス20年間39円39円間伐材由来2,000kW未満32円40円40円間伐材由来2,000kW以上32円32円一般木質10,000kW未満24円24円24円24円一般木質10,000kW以上20,000kW未満入札制入札制一般木質20,000kW以上24→21円建設資材廃棄物13円一般廃棄物その他バイオマス17円地熱15MW未満15年間40円15MW以上26円中小水力200kW未満20年間34円200kW以上1,000kW未満29円１MW以上30MW未満24円―１MW以上５MW未満27円５MW以上30MW未満24→20円20円出典：経済産業省・資源エネルギー庁ウェブサイト（注）１kW（キロ・ワット）、MW（メガ・ワット）は電力の大きさを示す単位で、MWは千kW（キロ・ワット）又は百万W（ワット）と同じ大きさを意味します。２買取価格は、各年度の期間内にFIT法に基づく要件を満たした再生可能エネルギー発電所の買取期間に亘り適用される、固定の電力買取価格（消費税抜表示）を示しております。３表示年度は各年４月から翌年３月までの期間を意味しております。４2015年度の太陽光の買取価格は2015年６月までが29円、７月以降が27円と設定されております。５2017年度の陸上風力の買取価格は2017年９月までが22円、10月以降が21円と設定されております。６2017年度のバイオマス（一般木質20,000kW以上）の買取価格は2017年９月までが24円、10月以降が21円と設定されております。７2017年度の中小水力（５MW以上30MW未満）の買取価格は2017年９月までが24円、10月以降が20円と設定されております。（＊２）EPC事業者発電施設建設において、Engineering（設計）、Procurement（調達）及びConstruction（建設）を含む一連の工程を請け負う事業者を指しています。（＊３）環境アセスメント1997年６月に制定された環境影響評価法（環境アセスメント法）は、道路、ダム、鉄道、空港、発電所等の13種類の事業において環境アセスメントの手続きを行うことを定めております。環境アセスメントにおいては、「環境の自然的構成要素の良好な状態の保持」（大気環境、水環境及び土壌環境・その他の環境）、「生物の多様性の確保及び自然環境の体系的保全」（植物、動物及び生態系）、「人と自然との豊かな触れ合い」（景観及び触れ合い活動の場）、「環境への負荷」（廃棄物及び温室効果ガス等）の中から対象事業の性質に応じて適切な環境要素が選定され、事業者自らが選定・予測・評価を行い、行政の意見を求めます。［自然エネルギー売電事業の流れ］