積水ハウス株式会社
有価証券報告書－第69期(平成31年2月1日－令和2年1月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という」）の状況の概要は以下のとおりです。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、企業収益は製造業を中心に弱含みが見られるものの、設備投資の増加や、雇用環境の改善等により、緩やかに回復しました。国内の住宅市場においては、戸建住宅、マンション等の分譲住宅の着工は増加したものの、金融機関の融資厳格化等により賃貸住宅の着工が大きく減少し、新設住宅着工戸数は減少しました。また、受注環境については、消費増税や自然災害の影響等により、前年を下回る傾向が続きました。当社はこのような状況の中、第４次中期経営計画（2017年度～2019年度）の最終年度として、基本方針「BEYOND2020に向けた“住”関連ビジネスの基盤づくり」の下、住宅が社会に提供できる価値を積水ハウスグループ全体で追求しながら、住宅・住宅関連ビジネスの強化及び新たな事業領域の拡大を推進しました。「健康」「つながり」「学び」で人生100年時代の幸せをアシストする「プラットフォームハウス」の開発を継続するとともに、「家が健康をつくりだす」というコンセプトを具現化する、世界初となる在宅時急性疾患早期対応ネットワーク「HED-Net」を構築しました。また、マサチューセッツ工科大学（MIT）の医工学研究所と在宅健康モニタリングについて長期にわたる共同研究を開始しました。このほか、地方創生事業「TripBase道の駅プロジェクト」についての取組みを継続し、ファーストステージとして2020年秋以降に６府県15ヵ所で開業するロードサイド型ホテルの建設にも着手しました。また、事業領域の拡大とブランド力強化のためグループ組織の改革に取り組みました。10月には鳳ホールディングス株式会社（株式会社鴻池組の持株会社）を連結子会社とし、株式会社鴻池組との連携強化と事業シナジーの創出により、さらなる成長に結び付けていくこととしました。さらに、新会社「積水ハウスノイエ株式会社」を設立し、セカンドブランドの販売体制を強化することで、戸建住宅事業の拡大を図ることとしました。また、積和不動産各社を積水ハウス不動産各社へ商号を変更しました。積水ハウスブランドに統一することにより、グループ一体となった事業推進の強化及び成長スピードの加速を目指します。このほか、重要な経営課題の１つであるESG（環境・社会・ガバナンス）についても、ESG経営のリーディングカンパニーを目指し、これに取り組みました。当連結会計年度における連結受注高は2,480,066百万円（前期比13.9％増）、連結売上高は2,415,186百万円（前期比11.8％増）となりました。利益については、連結営業利益は205,256百万円（前期比8.5％増）、連結経常利益は213,905百万円（前期比9.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は141,256百万円（前期比9.9％増）となりました。セグメント別の経営成績は次のとおりです。（戸建住宅事業）戸建住宅事業では、「住めば住むほど幸せ住まい」研究の成果と先進技術から生まれた、家族の心地よい距離感を保つ大空間リビング「ファミリースイート」の販売を推進し、足元では約半数のお客様に採用いただきました。さらに、都会の暮らしの新提案として、プライバシーの確保と自然を感じる生活を実現する鉄骨３・４階建て都市型戸建住宅「REGNUMCOURT」を発売しました。また、快適な暮らしを維持しながら省エネと創エネによりエネルギー収支ゼロを実現するネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）「グリーンファーストゼロ」の販売を推進し、2020年度目標80％を上回る採用率で進捗しました。しかしながら、受注は前期比で減少しました。当セグメントの売上高は390,995百万円（前期比9.2％増）、営業利益は45,942百万円（前期比8.7％増）となりました。（賃貸住宅事業）賃貸住宅事業では、都市部中心のエリアマーケティングを徹底するとともに、良質な物件供給等の長期安定経営につながる魅力的な賃貸住宅提案を行い、３・４階建て賃貸住宅を中心に受注拡大を図りました。また、多様な建築ニーズへの対応を図り、店舗併用住宅やホテル、保育園、医療施設といった用途への提案力を強化したことにより、非住宅分野の販売が順調に推移しました。さらに、集合住宅では難しいとされてきたZEHの推進も図りました。このような取組みにより、受注は前期比で増加しました。当セグメントの売上高は410,622百万円（前期比1.3％減）、営業利益は48,938百万円（前期比2.9％減）となりました。（リフォーム事業）リフォーム事業では、引き続きメンテナンス型リフォームから生活提案を行う提案型リフォームや省エネリノベーション等の環境型リフォームへのシフトを推進し、販売体制の強化を図りました。９月には既存住宅にもファミリースイートのコンセプトを取り入れた「ファミリースイートリノベーション」を発売しました。また、LDKエリアの断熱改修＋快適設備によるグリーンファーストリノベーション「いどころ暖熱」等の大型リフォーム提案を推進した結果、受注は前期比で増加しました。また、賃貸住宅「シャーメゾン」のオーナー様に、賃料水準や入居率の維持・向上といった長期安定経営に寄与するリフォーム提案を積極的に推進しました。当セグメントの売上高は152,729百万円（前期比8.0％増）、営業利益は23,535百万円（前期比11.5％増）となりました。（不動産フィー事業）不動産フィー事業では、積和不動産（現積水ハウス不動産）各社による賃貸住宅「シャーメゾン」の一括借り上げ及び管理受託戸数が堅調に増加するとともに、ホテルライク仕様等、高品質な賃貸住宅への入居ニーズを捉えることで高水準な入居率を維持しました。また、不動産売買の仲介事業強化を図りました。当セグメントの売上高は534,876百万円（前期比4.1％増）、営業利益は41,054百万円（前期比4.2％増）となりました。（分譲住宅事業）分譲住宅事業では、一次取得者層向けに引き続き積極的な土地の仕入れを行うとともに、イベントの開催等により販売の促進に努めました。また、年月を経るにしたがって魅力や価値が増す「経年美化」の思想を取り入れ、個々の庭や外構だけでなく「まちなみ」も一体的に計画・提案していく取り組みや、コミュニティ形成のサポート活動を通じて、次世代に受け継がれる質の高いまちづくりを推進しました。当セグメントの売上高は151,268百万円（前期比1.6％増）、営業利益は12,259百万円（前期比10.6％増）となりました。（マンション事業）マンション事業では、引続きエリア戦略の徹底と戸建住宅で培った住まいづくりのノウハウを活かしたブランド戦略を推進しました。また、平成31年度超高層ZEH‐M実証事業として採択された「（仮称）グランドメゾン上町１丁目タワー」（大阪市中央区）を着工しました。販売では、「グランドメゾン新梅田タワーTHECLUBRESIDENCE」（大阪市北区）、「グランドメゾン久屋大通」（名古屋市東区）等の販売が引続き好調に推移しました。引渡しについては、「グランドメゾン品川シーサイドの杜」（東京都品川区）、「グランドメゾン上町台ザ・タワー」（大阪市中央区）等が計画通りの進捗となりました。当セグメントの売上高は103,984百万円（前期比16.1％増）、営業利益は10,134百万円（前期比56.4％増）となりました。（都市再開発事業）都市再開発事業では、当社が開発したオフィス・商業ビル、賃貸住宅「プライムメゾン」等の当社グループ保有賃貸物件の入居率が堅調に推移しました。また、積水ハウス・リート投資法人に「赤坂ガーデンシティ」（持分の一部）等のオフィスビルや「プライムメゾン本郷」をはじめとする賃貸住宅を売却しました。当セグメントの売上高は131,920百万円（前期比23.9％減）、営業利益は17,045百万円（前期比57.8％減）となりました。（国際事業）米国では、賃貸住宅開発事業において「UnionDenver」（デンバー）、「Sofia」「TheGriffin」「TheGrace」（ともにロサンゼルス）等、計７物件の売却を行い、宅地開発事業及びWoodsideHomesCompany,LLCによる住宅販売事業についても堅調に推移しました。また、中国では、蘇州市及び太倉市のマンション販売が好調に推移しているほか、オーストラリアでは、「CentralPark」（シドニー）の商業施設の持分を売却しました。また、HomesEngland及びUrbanSplash社とパートナーシップを組み、英国の住宅市場へ参入することとしました。当セグメントの売上高は389,866百万円（前期比58.5％増）、営業利益は44,551百万円（前期比172.6％増）となりました。＜その他＞エクステリア事業では、住宅と外構との一体提案の強化に努め、地域の気候風土に調和する在来種などを庭づくりに活かす、積水ハウス独自の生態系に配慮した「５本の樹」計画を中心に、戸建住宅、賃貸住宅及びマンションにおいても、独自の庭づくり・外構の提案を積極的に行いました。なお、連結子会社化した鳳ホールディングス株式会社の10月１日以降の収益を含めています。当セグメントの売上高は148,922百万円（前期比103.9％増）、営業利益は4,229百万円となりました。なお、当社のESGに関する具体的な取り組みは次のとおりです。世界的なSRI（社会的責任投資）評価会社である「RobecoSAM（ロベコサム）社」によるサステナビリティ評価「SAMSustainabilityAward2019」の住宅建設部門で「SilverClass」に選定されました。環境面では、持続可能な社会構築のために、2008年に2050年を目標とした脱炭素宣言を行い、ZEHの普及や、事業活動で発生する温室効果ガスを削減する取り組みを継続して推進しています。これら先駆的な取り組みと積極的な情報開示の結果、環境分野で世界的に権威のある環境非営利団体CDPより最高評価である「気候変動Ａリスト」に２年連続で選定されました。また、12月には、非金融企業において国内初となる具体的な財務的影響を示した「TCFDレポート2019」を発行し、気候変動リスク対策と企業の持続的成長戦略等を開示しました。社会性向上に関しては、ダイバーシティを成長のドライバーとすべく、対象者の全てが取得している「男性社員１カ月以上の育児休業（イクメン休業）」や「異性事実婚・同性パートナー人事登録制度の新設」等、従業員がいきいきと健康に働ける制度と職場づくりを推進しました。ガバナンス面では、2018年をガバナンス改革元年と位置付け、２年間で「取締役会運営の透明化・活性化」「女性社外役員の登用」等の14項目に及ぶ具体的施策を着実に実行しました。また、取締役の任期短縮及び相談役制度の廃止の方針決定、第三者機関による取締役会の実効性評価の実施、役員報酬制度の抜本的な見直しの検討等、コーポレートガバナンス体制の一層の強化に取り組んでいます。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」といいます。）は、営業活動により363,766百万円増加し、投資活動により65,229百万円、財務活動により148,160百万円それぞれ減少し、また、連結の範囲の変更に伴う現金及び現金同等物の増加額93,981百万円を加えた結果、前連結会計年度末と比較して240,399百万円増加となり、当連結会計年度末の資金残高は583,297百万円となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果、得られた資金は363,766百万円（前期比238,678百万円資金増）となりました。税金等調整前当期純利益を211,383百万円計上したこと等により、資金の増加となりました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果、減少した資金は65,229百万円（前期比4,954百万円資金増）となりました。賃貸用不動産等、有形固定資産の取得による支出が66,622百万円（前期比12,745百万円資金減）あったこと等により、資金の減少となりました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果、減少した資金は148,160百万円（前期比117,129百万円資金減）となりました。配当金の支払額が55,077百万円（前期比545百万円資金減）あったこと等により、資金の減少となりました。③生産、受注及び販売の実績（イ）生産実績当社グループ（当社及び連結子会社）の展開する事業は多様であり、生産実績を定義することが困難であるため「生産実績」は記載していません。（ロ）受注実績当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりです。セグメントの名称受注高受注残高金額（百万円）前期比（％）金額（百万円）前期比（％）戸建住宅事業346,293△10.5184,302△19.5賃貸住宅事業435,5132.5432,2946.1リフォーム事業149,7160.927,976△9.7不動産フィー事業534,8764.1－－分譲住宅事業143,300△8.341,513△16.1マンション事業73,692△14.287,762△25.7都市再開発事業160,6459.630,613－国際事業500,886110.9222,32499.7報告セグメント計2,344,92611.71,026,7878.3その他135,14074.5381,661699.8合計2,480,06613.91,408,44841.4（注）金額には消費税等を含んでいません。（ハ）販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりです。セグメントの名称金額（百万円）前期比（％）戸建住宅事業390,9959.2賃貸住宅事業410,622△1.3リフォーム事業152,7298.0不動産フィー事業534,8764.1分譲住宅事業151,2681.6マンション事業103,98416.1都市再開発事業131,920△23.9国際事業389,86658.5報告セグメント計2,266,2648.6その他148,922103.9合計2,415,18611.8（注）１金額には消費税等を含んでいません。２主な相手先別の販売実績は、当該販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10未満であるため記載を省略しました。※第３四半期連結会計期間末に連結子会社化した鳳ホールディングス株式会社について、同社の数値を各指標の「その他」に含めて表示しています。（参考）提出会社個別の事業の受注高、売上高、繰越高の状況は次のとおりです。期別事業別の名称前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）当期売上高（百万円）次期繰越高（百万円）手持高第68期自2018年２月１日至2019年１月31日住宅請負事業669,749958,7221,628,471917,810710,660不動産事業154,069233,587387,656254,709132,947合計823,8181,192,3092,016,1281,172,519843,608第69期自2019年２月１日至2020年１月31日住宅請負事業710,660930,5311,641,192946,189695,003不動産事業132,947253,826386,774256,728130,045合計843,6081,184,3582,027,9671,202,918825,048（注）１金額には消費税等を含んでいません。２前事業年度以前に受注した工事で、契約の更改により請負金額に変更のあるものについては、その増減額を「当期受注高」並びに「当期売上高」に含めています。３損益計算書において、住宅請負事業は「完成工事高」、不動産事業は「不動産事業売上高」として表示しています。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりです。①経営成績当連結会計年度の連結売上高は、請負型ビジネス及び米国事業を中心とした国際ビジネスの伸長、ストック型ビジネスの安定的な事業拡大、また、第３四半期連結会計期間末に連結子会社化した鳳ホールディングス株式会社の売上高を計上した結果、前期比254,870百万円増加の2,415,186百万円（前期比11.8％増）となりました。連結営業利益は、物件売却が進捗した国際ビジネスの増益や、請負型ビジネス及びストック型ビジネスの増収効果が寄与し、前期比16,033百万円増加の205,256百万円（前期比8.5％増）となりました。連結経常利益は、連結営業利益及び持分法投資利益の増加等により、前期比18,715百万円増加の213,905百万円（前期比9.6％増）となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は、鳳ホールディングス株式会社の連結子会社化に伴う段階取得に係る差益等の特別利益や、減損損失等の特別損失の計上等により、前期比12,674百万円増加の141,256百万円（前期比9.9％増）となりました。（参考）連結売上高、連結営業利益をビジネスモデル及びセグメントごとに示すと、次のとおりです。売上高営業利益2019年１月期2020年１月期前期比(%)2019年１月期2020年１月期前期比(%)金額（百万円）金額（百万円）金額（百万円）金額（百万円）請負型戸建住宅事業357,944390,9959.242,25545,9428.7賃貸住宅事業416,062410,622△1.350,37648,938△2.9小計774,006801,6183.692,63294,8812.4ストック型リフォーム事業141,416152,7298.021,10923,53511.5不動産フィー事業514,035534,8764.139,40741,0544.2小計655,452687,6064.960,51664,5896.7開発型分譲住宅事業148,880151,2681.611,08812,25910.6マンション事業89,581103,98416.16,47810,13456.4都市再開発事業173,391131,920△23.940,40317,045△57.8小計411,853387,173△6.057,97039,439△32.0国際事業245,953389,86658.516,34044,551172.6その他73,050148,922103.9△444,229－消去又は全社－－－△38,192△42,434－連結2,160,3162,415,18611.8189,223205,2568.5②財政状態資産、負債及び純資産の状況当連結会計年度末における資産総額は、前連結会計年度末と比較して9.2％増の2,634,748百万円となりました。流動資産は、主に鳳ホールディングス株式会社を連結子会社化したことによる完成工事未収入金や現金預金の増加等により、1,816,005百万円と増加（前期比15.7％増）しました。固定資産は、有形固定資産の減少等により、818,742百万円と減少（前期比3.0％減）しました。負債総額は、前連結会計年度末と比較して9.2％増の1,327,897百万円となりました。流動負債は、未成工事受入金や鳳ホールディングス株式会社を連結子会社化したことによる仕入債務の増加等により、821,866百万円と増加（前期比5.2％増）しました。固定負債は、借入金の増加等により、506,030百万円と増加（前期比16.4％増）しました。純資産は、親会社株主に帰属する当期純利益を141,256百万円計上したことによる利益剰余金の増加等により1,306,850百万円と増加（前期比9.2％増）しました。③キャッシュ・フロー当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの分析については、「(1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりです。④資本の財源及び資金の流動性当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金及び不動産（たな卸資産を含む）の取得・開発をはじめとする投資資金等であり、運転資金については、自己資金の活用又は借入金、短期社債（コマーシャルペーパー）により調達し、投資資金等については、主に社債、短期借入金、長期借入金により調達しています。資金調達に際しては、これら多様な調達手段から時機に応じて最適な手段を選択することで、安定的な財源の確保及び調達コストの低減を図るほか、D/Eレシオ0.45倍以下及び債務償還年数（NetDebt/EBITDA倍率）１年以下を中期目標として財務健全性の維持に努めています。また、複数の金融機関とコミットメントライン契約及び当座貸越契約を締結することで、十分な資金の流動性を確保しています。⑤経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「第２事業の状況１．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（2）目標とする経営指標」に記載の指標及び2020年度の業績目標（連結売上高25,850億円、連結営業利益2,060億円、連結経常利益2,050億円、親会社株主に帰属する当期純利益1,370億円）です。当連結会計年度においては、2019年度の業績目標（連結売上高23,670億円、連結営業利益2,050億円、連結経常利益2,080億円、親会社株主に帰属する当期純利益1,390億円）に対し、連結売上高は24,151億円、連結営業利益は2,052億円、連結経常利益は2,139億円、親会社株主に帰属する当期純利益は1,412億円と目標を上回る結果となりました。また、ROAは8.8％、ROEは11.5％となり、ROEは目標とする10％以上を維持しています。引き続き、目標数値の達成を目指します。