株式会社シーアールイー
有価証券報告書－第12期(令和1年8月1日－令和2年7月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。１．財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、企業収益や雇用環境に改善が見られ、景気は緩やかな回復基調が続いておりました。しかしながら、消費税の増税、米中通商問題に加え、新型コロナウイルス感染症の世界的な広がりから先行き不透明な状況にあります。経済活動は徐々に再開されておりますが、新型コロナウイルス感染症の影響が引き続き見られ、景気は極めて厳しい状況にあります。しかしながら、政府による新型コロナウイルス感染症に係る緊急事態宣言発令中も社会インフラとして物流サービスは維持されました。また、各自治体からの外出自粛要請を背景に、eコマースの利用が広がりを見せ、今後もオンライン消費の拡大や在庫拡大による物流施設需要の増加は期待されております。このような事業環境のもと、不動産管理事業では、物流インフラプラットフォームの新たなサービスラインアップとして、低温物流市場への冷蔵・冷凍車両のリース・レンタル事業を開始いたしました。また、経営効率化及び不動産管理事業のより一層のサービス向上のため、2018年12月に連結子会社化しました株式会社ロジコムを2020年８月1日で合併するための体制を構築いたしました。物流投資事業では、関西圏で初めて取り組んだ物流施設が竣工し、テナントの誘致も完了いたしました。今後も首都圏以外での物流施設の開発を推進させ、ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の受託資産残高の拡大に貢献し、同投資法人からの運用報酬によるストック収益を積み上げてまいります。アセットマネジメント事業では、不動産管理事業が保有する物流不動産を投資対象としたクラウドファンディング事業を開始いたしました。非上場の不動産投資商品を少額から投資することができ、幅広い投資家に対して投資機会を提供できる環境が整うことになりました。また、電子商取引市場の拡大のみならず、オムニチャネルに対応した物流ネットワークの構築、物流施設内の効率化や省人化、物流トラックドライバーの人手不足と働き方改革等、物流を取り巻く環境は大きく変化しております。当社の事業ビジョン“世界の人とモノをつなぐ物流インフラプラットフォームとしてNO.１企業グループ”に基づき、アライアンス先企業との協業を中心に、従来の物流不動産に関わるトータルサービスの提供のみならず、物流に関する様々なサービスを提供し、今後もこれらの変化に対応してまいります。当連結会計年度の事業活動の結果、売上高41,194,446千円（前年同期比72.1％増）、営業利益4,228,747千円（前年同期比156.1％増）、経常利益4,049,201千円（前年同期比193.0％増）、親会社株主に帰属する当期純利益2,611,737千円（前年同期比274.9％増）となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。①不動産管理事業不動産管理事業につきましては、高稼働を維持しつつ収益性の向上を目指した結果、2020年７月末時点での管理面積は約162万坪となりました。マスターリース物件が前期に引き続き高い稼働率を維持したこと、管理面積が堅調に推移したことから、安定的に収益が計上されました。加えて、当社開発物件であるロジスクエア各物件へのリーシング及び2018年12月に連結子会社化しました株式会社ロジコムの業績が寄与したことから、売上高は23,060,160千円（前年同期比7.0％増）、営業利益は2,163,844千円（前年同期比22.6％増）となりました。②物流投資事業物流投資事業につきましては、当社開発物件である「ロジスクエア千歳」、「ロジスクエア上尾」及び「ロジスクエア三芳」をＣＲＥロジスティクスファンド投資法人へ売却いたしました。好調な物流不動産投資市場に加え、適切なコンストラクション・マネジメントによる開発費用の削減の結果、売上高は17,646,131千円（前年同期は1,602,073千円の売上高）、営業利益は2,521,378千円（前年同期は207,103千円の営業利益）となりました。③アセットマネジメント事業アセットマネジメント事業につきましては、ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人が2020年１月と2020年７月の２回の公募増資及び資産取得を行ったことにより、2020年７月末時点での受託資産残高は91,583百万円となりました。これにより、アセットマネジメントフィー等が順調に計上されたことに加え、運用資産の取得に係るアクイジションフィー等を計上した結果、売上高は971,536千円（前年同期比23.3％増）、営業利益は503,775千円（前年同期比23.9％増）となりました。２．キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、14,466,126千円となり、前連結会計年度末と比べ5,433,177千円増加となりました。各キャッシュ・フローの状況とその要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果、7,725,107千円の資金獲得（前年同期は13,350,157千円の資金使用）となりました。これは主に、たな卸資産の増加4,568,726千円、前渡金の増加3,318,930千円により資金が減少し、一方で仕入債務の増加9,871,887千円、税金等調整前当期純利益4,035,915千円の計上により資金が増加したことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果、471,902千円の資金使用（前年同期比69.1％減）となりました。これは主に、有価証券及び投資有価証券の売却及び償還による収入970,037千円により資金が増加し、一方で有形固定資産の取得による支出768,473千円、有価証券及び投資有価証券の取得による支出433,871千円、無形固定資産の取得による支出132,578千円により資金が減少したことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果、1,820,073千円の資金使用（前年同期は10,522,587千円の資金獲得）となりました。これは主に、長期借入れによる収入8,296,852千円により資金が増加し、一方で長期借入金の返済による支出10,511,260千円により資金が減少したことによるものであります。３．生産、受注及び販売の実績①生産実績当社グループは、不動産管理事業、物流投資事業、アセットマネジメント事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。②受注実績当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称受注高（千円）前年同期比（％）受注残高（千円）前年同期比（％）不動産管理事業1,206,59158.9159,16420.3（注）１．不動産管理事業の請負工事についてのみ記載しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。③販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2019年８月１日至2020年７月31日）前年同期比（％）不動産管理事業（千円）22,563,4374.8物流投資事業（千円）17,645,2301,002.8アセットマネジメント事業（千円）966,71223.3その他（千円）19,066△5.4合計（千円）41,194,44672.1（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．セグメント間の取引については相殺消去しております。３．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2018年８月１日至2019年７月31日）当連結会計年度（自2019年８月１日至2020年７月31日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人－－18,520,89545.0４．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。５．販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。１．重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。その作成には、重要な会計方針等に基づき、資産・負債の評価及び収益・費用の認識に影響を与える見積り及び判断を行っております。これらの見積り及び判断については、過去の実績や現状等を勘案し、合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。連結財務諸表の作成に用いた会計上の見積り及び仮定のうち、特に重要なものは以下の通りです。①棚卸資産の評価販売目的で保有する棚卸資産は、収益性の低下等により期末における正味売却価額が取得原価よりも下落している場合には、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額としております。正味売却価額の算定に当たっては、リーシング状況、市場環境、建設コストの動向等を総合的に勘案しておりますが、これらの前提条件や仮定に変更が生じ、正味売却価額が減少することとなった場合には、評価損計上の処理が追加で必要となる可能性があります。②固定資産の評価減損が生じている可能性を示す事象（減損の兆候）がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額がこれらの帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。回収可能価額には正味売却価額と使用価値のいずれか高い方を用いており、使用価値については、将来キャッシュ・フローを現在価値に割り引いて算出しております。将来キャッシュ・フローの算定に当たっては、リーシング状況、市場環境等を総合的に勘案しております。当該資産又は資産グループが属する事業の経営環境の著しい変化や収益状況の悪化等により、これらの前提条件や仮定に変更が生じ、回収可能価額が減少することとなった場合には、減損損失損計上の処理が追加で必要となる可能性があります。③出資当社グループは、事業推進のうえで発生する協力関係の維持または強化、および事業機会の創出のために必要と判断される企業の株式を保有しております。時価のある有価証券については、期末における時価が取得原価に比べ50％以上下落した場合には合理的な反証のない限り、回復する見込みがないものとして減損処理を行い、30％から50％程度下落した場合には、回復可能性等を考慮して必要と認められた額について減損処理を行っております。他方、時価のない有価証券については、実質価額が取得価額と比べて50％以上下落したものについては「著しく下落した」ものとし、回復可能性が十分な根拠により裏付けられる場合を除き減損処理を行っております。時価のない有価証券の回復可能性については、主に発行会社の事業計画を基に見積りを行っておりますが、当該発行会社の経営環境の著しい変化や経済状況の悪化等により、これらの前提条件や仮定に変更が生じ、回収可能価額が減少することとなった場合には、減損損失損計上の処理が追加で必要となる可能性があります。④新型コロナウイルス感染症の感染拡大に伴う会計上の見積り当社グループでは、新型コロナウイルス感染症拡大による影響は、翌年度も続くものの、当社グループが属する物流不動産市場に与える影響は限定的であると考えております。そのため、棚卸資産の評価、固定資産の評価、出資の見積り項目に影響が及ぶ可能性があるものの、その影響は限定的であると仮定し、会計上の見積りを行っております。しかしながら、新型コロナウイルス感染症拡大による影響は不確定要素が多く、翌連結会計年度の当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を及ぼす可能性があります。２．当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容①財政状態の分析（資産の部）当連結会計年度末における流動資産は49,324,066千円となり、前連結会計年度末に比べ13,078,720千円増加いたしました。これは主に仕掛販売用不動産が5,954,034千円減少した一方、販売用不動産が10,464,370千円、当期に売却した当社開発物件の代金の入金等に伴い現金及び預金が5,433,177千円、前渡金が3,318,930千円増加したことによるものであります。固定資産は20,818,877千円となり、前連結会計年度末に比べ2,351,859千円増加いたしました。これは主に長期前払費用が900,236千円、有形固定資産が657,164千円、投資有価証券が502,375千円、敷金及び保証金が488,652千円増加したことによるものであります。この結果、総資産は70,142,943千円となり、前連結会計年度末に比べ15,430,580千円増加いたしました。（負債の部）当連結会計年度末における流動負債は28,038,929千円となり、前連結会計年度末に比べ19,268,616千円増加いたしました。これは主に買掛金が10,076,325千円、１年内返済予定の長期借入金が6,150,739千円、未払法人税等が1,169,296千円、預り金が1,033,676千円増加したことによるものであります。固定負債は22,099,930千円となり、前連結会計年度末に比べ6,296,878千円減少いたしました。これは主に受入敷金保証金が618,014千円増加した一方、長期借入金が7,209,999千円減少したことによるものであります。この結果、負債合計は50,138,860千円となり、前連結会計年度末に比べ12,971,738千円増加いたしました。（純資産の部）当連結会計年度末の純資産は20,004,083千円となり、前連結会計年度末に比べ2,458,842千円増加いたしました。配当金の支払いが527,109千円あったものの、親会社株主に帰属する当期純利益2,611,737千円を計上したことに伴い利益剰余金が2,084,627千円増加したこと、その他有価証券評価差額金が662,414千円増加したことによるものであります。②経営成績の分析（売上高）当連結会計年度の売上高は、41,194,446千円（前年同期比72.1％増）となりました。詳細については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要１．財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。（売上総利益）当連結会計年度の売上原価は、32,722,525千円（前年同期比74.4％増）となりました。これは主に物流投資事業における不動産販売原価等を計上したことによるものであります。この結果、当連結会計年度の売上総利益は8,471,920千円（前年同期比63.5％増）となりました。（営業利益）当連結会計年度の販売費及び一般管理費は4,243,173千円（前年同期比20.1％増）となりました。これは主に事業規模の拡大に伴う人員増加により人件費等が増加したことによるものであります。この結果、当連結会計年度の営業利益は4,228,747千円（前年同期比156.1％増）となりました。（経常利益）当連結会計年度の営業外収益は196,556千円となりました。主な内訳は、持分法による投資利益112,917千円、違約金収入67,437千円、受取利息4,370千円であります。また、当連結会計年度の営業外費用は376,102千円となりました。主な内訳は、支払利息208,499千円、支払手数料90,584千円、撤去費用60,000千円であります。この結果、当連結会計年度の経常利益は4,049,201千円（前年同期比193.0％増）となりました。（税金等調整前当期純利益）当連結会計年度の特別利益は162,461千円となりました。主な内訳は、投資有価証券売却益162,460千円であります。また、当連結会計年度の特別損失は174,831千円となりました。主な内訳は、投資有価証券評価損93,880千円、減損損失75,005千円であります。さらに、匿名組合損益分配額915千円を計上した結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は4,035,915千円（前年同期比198.9％増）となりました。なお、当社グループは、2019年７月期から2021年７月期までの中期経営計画に基づく数値目標として、ROE10％以上（３年平均）を掲げております。当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は2,611,737千円（前年同期比274.9％増）、ROEは13.9％となりました。③キャッシュ・フローの分析当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要２．キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。④経営成績に重要な影響を与える要因当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２事業の状況２事業等のリスク」をご参照ください。⑤資本の財源及び資金の流動性当社グループの主な資金需要は、物流投資事業における物件の取得及び開発の資金と、不動産管理事業における設備投資の資金であります。資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入による資金調達等にて対応しております。当連結会計年度におきましては、10,896,852千円を借入により調達いたしました。結果、当連結会計年度末における有利子負債は24,771,390千円（前連結会計年度末比112,313千円減）となりました。なお、当連結会計年度末後に、新株式発行、第三者割当増資、自己株式の処分等により、手取概算額合計3,095,391千円を資金調達いたしましたが、これにつきましては、物流投資事業において開発する販売用物流施設への建設費用等の一部に充当する予定であります。今後の資金需要におきましては、長期経営方針に基づき、ネットD/Eレシオを1.5倍から2.5倍を目安にコントロールし、借入期間の最適化と調達資金の多様化を推進してまいります。セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要１．財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。