プロパティデータバンク株式会社
有価証券報告書－第20期(平成31年4月1日－令和2年3月31日)

３【事業の内容】当社は、「知識の集約により顧客の業務に革命を、顧客の資産に価値向上を」をビジョンに掲げ、顧客の保有する不動産・施設の運用管理の支援をすることを目的として、不動産・施設管理のためのソフトウェアを提供しており、そのＩＴツールとして、不動産クラウド「＠プロパティ」を提供しております。当社の顧客が管理対象とする不動産・施設は、全国各所に分散立地しております。また、これらの運営管理の巧拙は、現地の管理委託先や支店等の出先機関、そして、それを統括する本部機関の間の緊密な業務連携に負うところが少なくありません。業務情報の適時な集約と共有は、近代的な不動産・施設等の運営管理に欠かせないものとなっております。「＠プロパティ」は、このような不動産・施設等の運用管理における業務効率の改善に資するためのサービスです。従来のＩＴツールは、パッケージソフトと呼ばれる形式でサービス提供され、利用者はサービスを利用するためにハードウェアを購入し、そこにソフトウェアをインストールする必要がありました。一方、クラウドサービスは、インターネット経由でサービスを提供するため、利用者によるサーバーの購入やソフトウェアのインストールは不要です。インターネットを利用できる環境を用意すれば社内・社外、国内・国外問わず、どこからでもサービスを利用することが可能です。総務省発表の「通信利用動向調査」によると、企業の業務のＩＴ化におけるクラウドサービスの利用は、2018年には58.7％と2008年に比べ43.2ポイント上昇しており、当社は、不動産を活用する企業においても同様の傾向があると考えております。当社は当分野において、クラウド黎明期よりサービスを提供し続けるなかで培った技術・サービス・顧客業務に対する知見を競争力の源泉としております。当社は、2000年10月の創業以来、不動産・施設の運用管理を支援する不動産クラウド「＠プロパティ」の提供を主力事業と位置付け、市場を開拓・拡大して参りました。当社の報告セグメントは「＠プロパティ」の提供にかかる単一セグメントですが、提供するサービスの内容に応じて、下記のとおり(1)クラウドサービス、(2)ソリューションサービスに区分しております。(1)クラウドサービスクラウドサービスは「＠プロパティ」の提供・保守メンテナンス及びユーザーサポートを主に行っております。顧客からは登録建物データ数に応じた従量課金による月額利用料及び保守サービス料を受領しており、ストック型売上計上のビジネスモデルです。従来、不動産管理分野のＩＴ化は、顧客自身がシステムを開発、購入することで、業務改善の実現を目指すものでした。それに対して、当社のサービスは、システム基盤（ソフトウェア及びハードウェア）を、当社が開発・所有し、これをインターネット経由でご利用いただくことで、顧客の業務改善を実現するものです。これにより、顧客は多大なシステム投資や開発リスクを負担することなく、ＩＴ化を実施することが可能となります。また、「＠プロパティ」は、所謂マルチテナント（※１）方式のクラウドサービスとなっており、「＠プロパティ」の全ての機能が同一のプラットフォームに実装されております。そのため、当社にてメンテナンスや機能改善等を実施いたしますので、顧客はサービス利用開始後の保守業務の負荷を軽減する事ができます。当社は、顧客の要望を掴みながら、サービスの向上を目的とした設備投資を実施できるため、利用者の増加、サービスの向上、顧客の満足度を、相乗的に向上させるスパイラルアップ型の事業構造を構築していると考えております。また、「＠プロパティ」に関連した新規クラウドサービスとして、「＠プロパティ」に蓄積されたビッグデータを最新のAI技術等によって解析することで得られる、最適賃料の算出、退去確率・空室期間・改修工事投資効果の予測等を行う「データサイエンスサービス」及び社内の知識を共有・創造・見える化するクラウドサービス「＠ナレッジ」のサービス提供を開始し、サービスラインナップを更に拡充いたしました。※１クラウドサービスにおいて、一つのシステムを複数のユーザーで共有する方式を意味しております。①「＠プロパティ」の主な機能主な機能の名称主な内容資産基本情報・資産名称、所在地、所有者等の基本的な情報を管理・物件取得価格、評価額、修繕工事履歴といったデータを蓄積・契約書等の重要書類や竣工図面、工事見積書などの技術情報を電子書庫として保管プロパティマネジメント（※１）業績管理・物件収支の予算、実績の管理・物件収支の見通しの管理・物件概要、賃貸借契約一覧、入金一覧、出金一覧、工事一覧等により構成されているレポートを出力債権債務管理・テナントへの請求及び入金情報の管理・業者への支払情報の管理賃貸・賃借管理・賃貸契約情報の管理・賃借契約情報の管理工事管理・工事の実施状況の管理・中長期工事の実施時期の管理受託・委託契約・業務受託契約の管理・業務委託契約の管理ビルマネジメント進捗管理・スケジュールを年間・月間・日次で作成し、その実施状況を管理・ビルマネジメント業務に関する収益の予算、実績の管理・スケジュール、修繕履歴一覧、クレーム一覧等により構成されているレポートを出力作業手配・テナントからの依頼・クレームや機器の修繕などの手配及びその状況の管理修繕履歴管理・空調やエレベーターなどの機器台帳の管理・機器の修繕履歴の管理エネルギー管理・CO2などのエネルギー情報の管理クレーム管理・テナントからの依頼・クレーム情報の管理ポートフォリオ総合分析・「＠プロパティ」に登録されている情報をポートフォリオとして集計・リスト集計、ランキング、グラフ化、クロス集計、履歴などさまざまな集計方法を用いて的確な情報を提供・ドリルダウン機能により、ポートフォリオ表示から詳細データに直接リンクアセットマネジメント（※２）ファンド運営・ファンド名称、投資スタイル、組入物件情報などを管理経営分析・ファンド収益の予算、実績の管理・ファンド収益の見通しの管理シミュレーション・物件取得や売却などのイベントを含むシナリオを作成し、シミュレーションを実施開示資料作成・不動産証券化協会私募ファンドガイドラインに準拠した主要報告書を出力・ファンド会計に関する貸借対照表、損益計算書、キャッシュ・フロー計算書、XBRLファイル等を出力※１プロパティマネジメントは、不動産の管理を代行する業務を意味し、主な業務は、リーシング業務、契約管理業務、入居テナントの賃料請求・回収業務、テナントからのクレーム対応や営繕対応業務といったものがあります。※２アセットマネジメントは、投資家に代わって資産の管理を行い、資産価値を向上させることを意味します。②「＠プロパティ」の顧客の利用目的や業務範囲等に応じた機能の組み合わせによる提供当社の主な顧客は、不動産投資ファンド等のアセットマネジメント事業者、資産の管理を担う不動産管理会社等のプロパティマネジメント事業者、ビルメンテナンス会社等のファシリティマネジメント事業者、不動産オーナー企業や事業を営むにあたり不動産を利用する自動車会社等のメーカー、インフラ企業等の一般事業会社及び国や地方自治体等の公共事業者であります。当社は「＠プロパティ」の機能を顧客の利用目的や業務範囲等に応じて組み合わせることで、不動産・施設等の運営・管理に関わる様々な分野・企業のニーズに対応しております。業務範囲（主な顧客）主な使用目的業務範囲に応じた機能の主な組み合わせ（エディション（※１））アセットマネジメント事業者「＠プロパティ」に蓄積している情報を確認・分析し、投資家への開示資料を作成するため、また不動産の価値向上のために使用いたします。不動産に関わる情報は、一般にプロパティマネジメント事業者が作成いたしますが、物件毎に業者が異なることにより、収集する情報の項目や粒度が異なるケースが多々あります。「＠プロパティ」を使用することによりそれらの問題が解決し、より正確な情報及び分析結果を投資家に提供することが可能です。ＡＭエディション不動産ファンド（ＳＰＣ）組成から、物件の取得／売却、運用実績・収支・出資・分配などファンド運用管理まで、アセットマネジメント業務を支援します。・資産基本情報・プロパティマネジメント・ポートフォリオ総合分析・アセットマネジメントプロパティマネジメント事業者アセットマネジメント会社に物件の収支情報等を報告するためのレポートを出力するために利用いたします。賃貸借契約、請求入金、予算・実績管理といった日々の業務で入力した情報を基に、自動で作成されるため、業務が効率的になります。ＰＭエディションオフィス／住宅、自社所有／管理受託など物件に対応した機能を提供し、マンスリーレポートを始め、プロパティマネジメント業務を支援します。・資産基本情報・プロパティマネジメント・ポートフォリオ総合分析ファシリティマネジメント（※２）事業者施設情報の一元管理及びコストの適正化のために利用いたします。管理施設の法定点検・日次点検情報、テナント等からの依頼・クレーム情報、施設の機器情報を「＠プロパティ」に登録することで、過去の類似情報を閲覧、又は他施設の類似情報を閲覧することができます。それにより、作業漏れやコストの妥当性等を確認することができます。ＦＭエディション土地・建物・設備など業務用の施設を、経営面・管理面・実務面からプロパティマネジメント業務を支援します。・資産基本情報・ビルマネジメント・ポートフォリオ総合分析一般事業会社自社で保有する事業用不動産管理や投資用不動産管理に使用いたします。国内外に散在する不動産・資産のサマリー情報・価値・リスク・収支・活用状況などの実態を可視化することにより、資産情報の共有化と資産管理の適正化を図ることができます。ＣＲＥエディション企業価値向上の観点から、オフィス・工場・店舗などの事業用不動産やテナントビルなどの投資用不動産、厚生施設など施設の有効活用を支援します。・資産基本情報・プロパティマネジメント・ビルマネジメント・ポートフォリオ総合分析公共事業者使用目的・効果は、ファシリティマネジメントと同様ですが、公共施設の場合は、より中長期の観点で施設の維持・保全のために使用いたします。ＰＲＥエディション国・地方自治体やＰＦＩ（※３）事業等、長期におよぶ公共資産の管理・運営を支援します。・資産基本情報・ビルマネジメント・ポートフォリオ総合分析※１エディションは、主な利用者ごとに顧客の利便性の観点から当社が推奨する機能の組合せたものの名称です。※２ファシリティマネジメントは、業務用不動産の資源（建物・設備・環境）を最大限に有効活用するために、経営戦略的視点から管理を行う業務を意味します。※３ＰＦＩは、公共施設等を民間の経営能力・技術力を活用し、維持管理・運営を行う公共事業の手法です。③「＠プロパティ」の導入効果、メリット当社は、顧客に対し、主に以下の導入効果及びメリットを提供するため、クラウドサービス「＠プロパティ」を提供しております。a.不動産マネジメントに関する業務の省力化及び効率化不動産管理業務で一般的に課題となる、複数のシステムを利用していることによる入力業務の重複感やシステム間の連携の難しさ等は、「＠プロパティ」を利用することにより解消が可能となります。「＠プロパティ」が不動産管理業務の機能を網羅しているため、一つの機能で入力した情報がその後に続く業務に関連する機能に自動的に連携することができます。（例：賃貸契約管理業務→請求書発行業務→入金管理業務→予実管理業務）これにより、入力の重複感やシステム連携の煩わしさを軽減することが可能となり業務の省力化及び効率化に繋がります。b.国内外全ての不動産情報の一元化「＠プロパティ」で管理している情報は、インターネットさえ利用できる環境があれば国内外で確認することができます。また、ポートフォリオ総合分析機能を利用することにより単一の不動産情報に限らず、複数の不動産情報をまとめて確認・比較・分析することができます。c.オーナーと管理会社等の関係者の情報共有化顧客の本社間の業務連携や、オーナーと管理会社等の外部委託者との業務連携にあたり、「＠プロパティ」導入前は一般的にExcelファイル、PDFファイル、あるいは紙に印刷した情報をメール、郵送、手渡し等で共有する必要がありますが、「＠プロパティ」を利用することで、同じ情報をリアルタイムに共有することができます。d.内部統制の強化支援「＠プロパティ」は、参照権限、登録権限、承認権限を設定することができます。それにより管理する情報に対し、登録者、承認者を明確にすることができるため、権限を与えられていないユーザーによる登録・承認を防止することができます。また、いつ、誰が登録・承認したかを確認することができるため、内部統制機能を強化することが可能です。e.コストの削減クラウドの特徴として、自社システム開発、パッケージソフト導入に比べてインフラコスト・開発コスト等の初期費用の削減及び運用開始後の保守・監視等のシステム維持費を削減することができます。f.バージョンアップ対応法改正・税制改正、ブラウザのバージョンアップ等、環境等の変化に合わせて、「＠プロパティ」もバージョンアップしますので、顧客はその都度カスタマイズする必要がなくなり、常に最新の状態で利用することができます。g.セキュリティ対策と危機管理当社は、「ASP・SaaS安全・信頼性に係る情報開示認定制度」（※１）の認定を取得しており、また、「＠プロパティ」に関するサーバーを設置しているデータセンターは国内３拠点で同時稼動させております。このことにより、顧客は止まらないシステムとして安定的に「＠プロパティ」を利用することができます。※１「ASP・SaaS安全・信頼性に係る情報開示認定制度」は、特定非営利活動法人ASP・SaaS・IoTクラウドコンソーシアムが、クラウドサービスの利用を考えている企業や地方公共団体などが、事業者やサービスを比較、評価、選択する際に必要な「安全・信頼性に係る情報を適切に開示し、かつ一定の要件を満たすASP・Saasサービス」を認定するものです。④「データサイエンスサービス」の特徴「＠プロパティ」に蓄積されたビックデータを最新のAI技術等によって解析し、最適な募集賃料の算出や、改修工事投資効果の予測等をお客様に提供いたします。また、この技術を応用し、不動産・地理情報等の外部情報を併せて活用することで、商業店舗売上予測サービスに展開しています。これらの「データサイエンスサービス」は、クラウドサービスとして提供しており、当社の分析によって構築した顧客の予測モデルはクラウド上で管理され、顧客は必要な時、必要な分だけ分析を依頼し、予測結果はクラウド上で確認することができます。a.募集賃料算定支援サービス個別に許可をいただいた顧客を対象に、蓄積している「＠プロパティ」の運用・管理のデータを分析し、募集賃料算出、退居確率予測、空室期間予測、改修効果予測等の新たな価値を提供いたします。これにより、顧客は、「解約が決まって募集をかけたいが賃料をいくらで設定すべきかわからない」、「募集賃料を下げて稼動を急ぎたいが、いくらに設定すべきかわからない」といった課題を解決することができます。b.商業店舗売上予測クラウドサービス「スピードアンサー」飲食・小売業など多店舗展開する顧客向けに、店舗の新規出店時の売上を予測するサービスです。「a.募集賃料算定支援サービス」は、「＠プロパティ」に蓄積しているデータを分析いたしますが、本サービスは、顧客から受領した既存店データ及び店舗周辺の商圏データなどを基に予測モデルを構築し、新規出店候補地の売上を予測したレポートをお客様にご提供いたします。「a.募集賃料算定支援サービス」と同様、最新の実績データを追加することにより、構築した売上予測モデルの精度を向上させることができます。⑤「＠ナレッジ」の特徴「＠ナレッジ」は、ファイルサーバーとナレッジマネジメントを統合してクラウドで提供するまったく新しいサービスです。社内に散在するさまざまなドキュメントを単一のプラットフォームに保管した上で付加価値の高いファイルを可視化し、ナレッジの蓄積と共有を促進することで、従業員の能力向上や組織の高度な情報活用を実現します。主な特徴は以下のとおりです。a.知識の分析・活用が簡単コンテンツを多彩な切り口でランキングできます。高評価なコンテンツ、頻繁に参照されているコンテンツ、評価の高いユーザーなどの情報が簡単に把握でき、情報の参照や活用を促します。コンテンツの利用状況の把握も容易で、これらを活用することで作業の効率化、業務の改善や業容の拡大に役立ちます。b.直感的なファイル登録と検索ファイルサーバーなどではナレッジを蓄積しても探すのが大変で活用が進みません。しかし「＠ナレッジ」ではファイルの登録や検索を直感的に行えるのが特長です。「カテゴリ」「タグ」をキーにした検索と全文検索に対応し、ほしいファイルを簡単に見つけられます。c.良質な文書がすぐにわかる一般的なファイルサーバーでは、開くまで中身がわからず、このデメリットが既存の資料を活用する妨げとなっています。「＠ナレッジ」では、概要情報やユーザーからの評価を表示させることで、良質な文書をすぐに見つけられます。d.バージョン管理が簡単ファイルサーバーでは似たようなファイルを複数人が持つことで容量圧迫や内容の混乱が起きがちです。「＠ナレッジ」では、1つのファイルにカテゴリを追加するだけだから実ファイルは１つ。バージョン管理もできます。１つのファイルを更新していくことは、コンテンツのブラッシュアップによる改善にもつながります。(2)ソリューションサービス既に「＠プロパティ」を導入している顧客、又は導入を予定している顧客に対して、クラウドサービスを基盤にした業務効率化支援を実施しながらも、個々の顧客特有のニーズに応じて、顧客の業務上の課題解決を実現するため、「＠プロパティ」に関する以下のソリューションサービスを提供しています。①初期コンサルティングサービス、データ登録代行、教育・講習会当社では、サービス導入前に、顧客の業務を把握し、よりスムーズに利用いただくために、初期コンサルティングサービスを提供しております。また、クラウドサービスを利用する際には、顧客が保有している建物情報・賃貸借契約情報など、各種データを「＠プロパティ」に登録する必要があるため、初期データ登録作業を代行し、スムーズな運用の移行ができるよう導入支援サービスを提供しております。②オプション販売オプション販売は、業務の効率や精度を高めるために、例えば、銀行から取得した入金データファイルを「＠プロパティ」に取り込む機能や顧客の会計システムに連携するためのデータを出力する機能など標準機能にはない機能を追加して提供するサービスです。③カスタマイズカスタマイズは標準機能、オプション機能でも十分対応できない、顧客固有のニーズに対応するサービスのため、システム開発受託の形で提供する新規の機能追加や既存社内システムとのデータ連携等を可能にするサービスです。［事業系統図］