株式会社ウィル
有価証券報告書－第25期(平成31年1月1日－令和1年12月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、消費増税の影響が懸念されたものの、経済対策による下支えがあり、雇用・所得環境の改善が継続するなど、景気は緩やかな回復基調で推移いたしました。一方で、米国・中国の通商政策の動向や英国のＥＵ離脱に関する協議など、海外経済の不確実性が景気の先行きを不透明な状況にし、各種経済活動に懸念が残りました。不動産関連業界におきましては、投機を目的とした不動産に対する不正融資や施工不良問題などが発生した一方で、住宅ローン金利は引き続き低位で推移しており、実需の住宅取引は安定的に推移いたしました。なお、公益社団法人近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）によりますと、当社グループの主要な営業エリアである兵庫県・大阪府における中古住宅の取扱件数は前期比2.5％増加いたしました。このような経営環境のなかで当社グループにおきましては、フィービジネスとリフォームの連携強化（収益面）と開発分譲事業の推進（事業規模の拡大）など、ワンストップ体制のシナジー最大化戦略に注力することで、持続的成長と高収益な事業基盤の実現を目指してまいりました。まず、2019年１月に藤が丘営業所を開設したことや自社サイトをはじめとしたインターネット媒体からの集客力の強化などが奏功し、住宅を購入されるお客様の来店件数が前期比8.8％増加（関西圏：同2.8％増、中部圏：81.6％増）いたしました。また、来店されたお客様へ最適なお住まいをご紹介するために、売却物件の獲得にも注力した結果、売却依頼が同24.5％増加（関西圏：15.9％増、中部圏：140.9％増）いたしました。これにより、ワンストップサービスの販売機会が増加するなど、「中古住宅×リフォーム×ＦＰ」の取扱件数も増加いたしました。また、流通店舗に集まる売却情報を活用するなど、開発物件を積極的に仕入れた結果、開発分譲事業のたな卸資産が前期末と比べて39.2％増加いたしました。これらの結果、当連結会計年度における経営成績は、売上高6,260百万円（前期比3.4％増）、営業利益658百万円（同29.7％増）、経常利益633百万円（同29.7％増）、親会社株主に帰属する当期純利益439百万円（同33.4％増）となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。なお、当連結会計年度より、報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較分析しております。流通事業におきましては、事業間シナジーの基軸として各種連携に取り組んだ結果、中古住宅の取扱件数が前期比18.6％増加したことに伴い、「中古住宅×リフォーム」の請負契約件数も同4.5％増加いたしました。また、来店成約率が同0.7ポイント改善したことや取扱単価の上昇などにより、営業利益率が同2.5ポイント向上いたしました。この結果、売上高は1,384百万円（前期比20.7％増）、営業利益は429百万円（同31.6％増）となり、売上高と営業利益の過去最高を更新いたしました。リフォーム事業におきましては、流通店舗に来店されたお客様に対して、住宅購入の検討段階から積極的にリフォームを提案する営業戦術が奏功するなど、引渡件数が前期比14.7％増加いたしました。また、営業から設計・積算、施工までの一元管理体制の強化により、営業利益率が同1.1ポイント向上いたしました。この結果、売上高は1,850百万円（前期比15.4％増）、営業利益は386百万円（同21.6％増）となり、売上高と営業利益の過去最高を更新いたしました。開発分譲事業におきましては、兵庫県宝塚市（3,943.48㎡）の戸建プロジェクトなどの物件企画や販促戦略の立案、当期計画戸数の販売・引渡しに取り組みました。また、流通店舗に集まる売却情報を活かした相対取引により、適正価格での仕入れを実現し、営業利益率が前期比0.8ポイント向上いたしました。この結果、売上高は2,773百万円（前期比14.5％減）、営業利益は162百万円（同0.8％減）となりました。賃貸事業におきましては、兵庫県宝塚市にある本社ビルに近接した駅前複合施設と立体駐車場を取得し、地域交流イベントの開催を通じて、地域社会との関係強化を図るなど、新たな土地情報の取得ルートの構築に努めました。また、老舗の料理旅館をシェアハウスにリノベーションした「ダイバーシティ甲陽園」の入居者募集に取り組みました。この結果、売上高は135百万円（前期比452.1％増）、営業利益は５百万円（同57.4％減）となりました。不動産取引派生事業におきましては、流通事業等の成約件数増加に伴い、住宅ローン事務代行の取扱件数が前期比24.0％増加したことや損害保険の代理店手数料が同22.4％増加するなど、ＦＰ業務の営業利益が同25.5％増加いたしました。また、生命保険をはじめとした各種紹介業務の注力により、顧客単価が向上し、営業利益率が同8.8ポイント向上いたしました。一方で、受託販売事業の縮小に伴い、広告制作業務の売上高が同50.1％減少いたしました。この結果、売上高は143百万円（前期比2.4％減）、営業利益は84百万円（同17.0％増）となりました。その他の事業におきましては、中古住宅・リフォーム市場の拡大を目的に、不動産業界のミドルマーケットに対して、事業戦略や人材戦略などのソリューションを提供するなど、コンサルティング業務等の売上高が前期比33.8％増加いたしました。また、大阪大学・神戸大学合格専門塾「志信館」においては、新規入塾生の募集と受験本番に向けた取り組みに注力いたしました。この結果、売上高は164百万円（前期比28.1％増）、営業利益は26百万円（同270.9％増）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ381百万円減少し、1,306百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とその要因は以下のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローにつきましては、税金等調整前当期純利益633百万円に対し、開発分譲物件の新規仕入等によりたな卸資産（販売用不動産及び未成工事支出金等）の増加993百万円、法人税等の支払額177百万円及び売上債権の増加67百万円によりそれぞれ資金が減少した一方で、減価償却費81百万円並びに未払費用の増加59百万円によりそれぞれ資金が増加したことを主な要因として、426百万円の資金減少（前期は1,042百万円の資金減少）となりました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローにつきましては、駅前複合施設と立体駐車場の取得（信託受益権）等に伴う有形固定資産の取得による支出1,379百万円を主な要因として、1,406百万円の資金減少（前期は311百万円の資金減少）となりました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローにつきましては、駅前複合施設と立体駐車場の取得（信託受益権）等に伴い長期借入れによる収入1,580百万円並びに開発物件の仕入資金等として短期借入金402百万円の資金がそれぞれ増加した一方で、長期借入金の返済による支出（１年内返済予定の長期借入金を含む）374百万円、配当金の支払額156百万円の資金がそれぞれ減少したことを主な要因として、1,452百万円の資金増加（前期は1,511百万円の資金増加）となりました。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社グループの事業形態におきましては、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。ｂ．契約実績当社グループが行っている事業のうち、流通事業及び不動産取引派生事業は、契約締結から売上計上までの期間が短く、また賃貸事業は、事業の性質上契約実績の表示がなじまないため、記載を省略しております。当連結会計年度におけるリフォーム事業の契約実績は次のとおりであります。前連結会計年度（自2018年１月１日至2018年12月31日）当連結会計年度（自2019年１月１日至2019年12月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）6731,719814597241,70975318（注）１．上記の金額には消費税等は含まれておりません。２．セグメント間の内部売上高又は振替高を含めております。当連結会計年度における開発分譲事業の契約実績は次のとおりであります。前連結会計年度（自2018年１月１日至2018年12月31日）当連結会計年度（自2019年１月１日至2019年12月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）1263,42512406992,84317476（注）１．上記の金額には消費税等は含まれておりません。２．セグメント間の内部売上高又は振替高を含めております。３．上記の数量欄及び金額欄には、建築条件付にて土地の売買契約を締結した場合においては、戸数及び契約金額を含めて記載しておりますが、当該契約に付随する建物の建築請負契約につきましては、契約金額のみ金額欄に含めております。ｃ．販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2019年１月１日至2019年12月31日）構成比（％）前年同期比（％）流通事業（百万円）1,38421.420.7リフォーム事業（百万円）1,85028.715.4開発分譲事業（百万円）2,77343.0△14.5賃貸事業（百万円）1352.1452.1不動産取引派生事業（百万円）1432.2△2.4報告セグメント計（百万円）6,28797.42.0その他（百万円）1642.628.1合計（百万円）6,452100.02.5（注）１．上記の金額には消費税等は含まれておりません。２．セグメント間の内部売上高又は振替高を含めております。３．当連結会計年度よりセグメントの区分を変更しております。４．当連結会計年度の開発分譲事業の販売実績の内訳は次のとおりであります。区分当連結会計年度（自2019年１月１日至2019年12月31日）種類物件名戸数（戸）販売高（百万円）戸建分譲プロジェクト宝塚市仁川清風台8376箕面市新稲4207川西市久代3109小計15693その他792,080合計942,773（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しております。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．財政状態（資産）当連結会計年度における資産合計は、前連結会計年度末より2,112百万円増加し、8,962百万円となりました。流動資産は、前連結会計年度末より685百万円増加し、5,467百万円となりました。主な要因といたしましては、販売用物件の取得等によりたな卸資産（販売用不動産及び未成工事支出金等）が942百万円、受取手形及び売掛金が67百万円並びにその他(流動資産)が57百万円それぞれ増加した一方で、仕入債務の支払い等により現金及び預金が381百万円減少したことによるものであります。固定資産は、前連結会計年度末より1,427百万円増加し、3,494百万円となりました。主な要因といたしましては、駅前複合施設と立体駐車場の取得（信託受益権）及び中部圏における出店用地の取得等により有形固定資産が1,352百万円、投資その他の資産が70百万円それぞれ増加したことによるものであります。（負債）当連結会計年度における負債合計は、前連結会計年度末より1,826百万円増加し、6,039百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末より638百万円増加し、3,859百万円となりました。主な要因といたしましては、販売用物件の仕入資金等として短期借入金が402百万円並びに１年内返済予定の長期借入金が107百万円、その他（流動負債）が68百万円及び未払法人税等が41百万円それぞれ増加したことによるものであります。固定負債は、前連結会計年度末より1,188百万円増加し、2,180百万円となりました。主な要因といたしましては、駅前複合施設と立体駐車場の取得（信託受益権）資金及び中部圏における出店用地の取得資金等として長期借入金が増加したことによるものであります。（純資産）当連結会計年度における純資産合計は、前連結会計年度末より286百万円増加し、2,923百万円となりました。主な要因といたしましては、親会社株主に帰属する当期純利益を439百万円計上した一方で、2018年12月期の期末配当金を153百万円実施したことによるものであります。ｂ．経営成績当連結会計年度における売上高は6,260百万円、売上総利益は1,213百万円、営業利益は658百万円、経常利益は633百万円、親会社株主に帰属する当期純利益は439百万円となりました。（売上高）当連結会計年度における売上高は、前期と比べて206百万円増加し、6,260百万円（前期比3.4％増）となりました。主な要因といたしましては、ワンストップサービスの強化戦略が奏功し、流通事業及びリフォーム事業の経営成績が堅調に推移したこと、並びに賃貸事業が増収になった結果であります。なお、詳細につきましては「（１）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。（売上総損益）当連結会計年度における売上総利益は、前期と比べて200百万円増加し、1,213百万円（前期比19.8％増）となりました。主な要因といたしましては、流通事業及びリフォーム事業の売上高増加に連動したものであります。（営業損益）当連結会計年度における営業利益は、前期と比べて150百万円増加し、658百万円（前期比29.7％増）となりました。主な要因といたしましては、更なる活動エリア拡大を見据えた人員の獲得を主な要因として、販売費及び一般管理費が前期と比べて49百万円増加し、555百万円（前期比9.8％増）となった一方で、売上部門の生産性が向上し、営業利益率が前期と比べて2.1ポイント向上したことによるものであります。（経常損益）当連結会計年度の営業外収益は、受取家賃及び受取保険金等の計上により14百万円となりました。また、営業外費用は、支払利息等の計上により40百万円となりました。以上の結果、当連結会計年度における経常利益は、前期と比べて144百万円増加し、633百万円（前期比29.7％増）となりました。（親会社株主に帰属する当期純損益）当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は、前期と比べて110百万円増加し、439百万円（前期比33.4％増）となりました。ｃ．キャッシュ・フローの状況当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況につきましては「（１）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。d．資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社グループの資金需要のうち主なものは、開発分譲事業に係る用地取得費及び土地造成費等のプロジェクト資金、賃貸事業の物件取得資金、並びに流通事業の店舗用地取得資金等であります。これらの財源は、案件ごとの状況に応じて、内部留保資金及び金融機関からの借入金等で補っております。また、当社グループは、収益性が高い事業群「フィービジネスとリフォーム」の強化戦略を推進し、安定的かつ持続的な成長に必要な内部留保資金の充実に努めることを基本方針としております。なお、重要な資本的支出の予定及びその資金の調達源等については、「第３設備の状況３設備の新設、除却等の計画（１）重要な設備の新設等」に記載のとおりであります。