株式会社日本エスコン
有価証券報告書－第25期(平成31年1月1日－令和1年12月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用関連会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、米中通商問題の動向が世界経済に与える影響や中国景気の下振れリスク、英国のＥＵ離脱問題を含む海外経済の動向、金融市場の変動の影響に留意する必要がある等、先行きが不透明な状況にあります。当社グループが属する不動産業界においては、金融緩和政策による低金利等により堅調に推移しているものの、地価の上昇や土地取得競争の激化、建築費の高止まり等、楽観視できない状況にあります。このような事業環境のもと、2017年12月期から2019年12月期の３ヶ年を期間とする第２次中期経営計画「IDEALtoREAL2019」の最終年度として、多面的な事業を積極的に展開し、業績目標については当初計画を大幅に上回り、経営目標については概ね計画を達成しております。イ．エスコンジャパンリート投資法人の成長戦略実施状況a．中電不動産株式会社とのサポート契約連結子会社である株式会社エスコンアセットマネジメント（以下「ＥＡＭ」といいます。）が資産の運用を受託するエスコンジャパンリート投資法人（以下「ＥＪＲ」といいます。）が発行する投資口について、2019年２月に東京証券取引所不動産投資信託市場へ上場しました。ＥＪＲは地域コミュニティに根差した「暮らし密着型」の商業施設及び商業施設の底地を主要な投資対象とする総合型Ｊ－ＲＥＩＴであります。当社グループはＥＪＲのスポンサーとしてＥＪＲの収益の向上と安定的な成長を全面的に支援し、さらなる成長を目指しております。ＥＪＲの成長戦略の一つとして、2019年９月に中電不動産株式会社（以下「中電不動産」といいます。）及びＥＪＲ並びにＥＡＭの３社間においてサポート契約を締結しております。サポート契約はウェアハウジング機能をはじめとする広範なサポート内容になっており、中電不動産の信用力、不動産事業のノウハウを活かし、ＥＪＲの成長はもとより、スポンサーである当社にとっても、不動産事業における中部電力グループとのシナジー効果が発揮できるものと考えております。このサポート契約に基づくＥＪＲへの譲渡を前提とした一時的な保有（ウェアハウジング）機能を利用し、当社が保有する販売用不動産（トナリエ大和高田持分50％、トナリエ栂・美木多持分50％、滋賀県近江八幡市商業底地、京都府向日市商業底地、奈良県生駒郡商業底地）を中電不動産に譲渡する売買契約を2019年11月に締結しております。ＥＪＲはすでに締結済みのスポンサーサポート会社である当社、サポート会社である中部電力株式会社（以下「中部電力」といいます。）に加え、中電不動産のサポートが加わることにより、ＥＪＲのさらなる成長に大きく資するものと期待しております。b．外部格付「Ａ－」の取得ＥＪＲは、株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）より、2019年11月に格付「Ａ－」（格付の方向性：安定的）を取得しました。当社は今後もＥＪＲのスポンサーとして、継続的且つ安定的な物件提供により、質・量の両面でＥＪＲの外部成長を支え、相互成長を図ってまいります。ロ．中部圏での事業展開2018年８月に中部電力と資本業務提携契約を締結し、中部圏を首都圏、関西圏と並ぶ重点事業エリアとして位置付け、2019年３月に名古屋支店を開設しました。2019年６月に中部圏第１号となる分譲マンション用地を名古屋市東区に取得し、同年９月にも同じく名古屋市東区に第２号となる分譲マンション用地を取得し、第１号案件については、中電不動産との共同事業を行う予定で、中部圏においての事業展開を着々と実行しております。今後も中部電力グループ各社との連携を強化しながら、中部圏での地域活性化に寄与できるよう事業を展開してまいります。ハ．「tonarieトナリエ」ブランドの地域密着型ショッピングセンターの開発及び地域の活性化堺市南区において開発した地域密着型商業施設「トナリエ栂・美木多」が2019年４月にオープンし、栂・美木多エリアで生活する皆様の「賑わい・交流」のターミナルとして、お子様からご高齢者まで多様な世代が楽しめ、日常生活を支えられる場を提供しております。また、ＪＲ宇都宮駅西口徒歩１分の立地に位置する商業施設「ララスクエア宇都宮」を固定資産として取得し、当社が手掛ける地域密着型ショッピングセンター「tonarie」ブランドの関東圏初となる「トナリエ宇都宮」として2020年２月にオープンしました。今後も引き続き地域密着型商業施設の開発を行い、地域活性化、街づくりを通じて社会に貢献してまいります。ニ．戸建事業会社２社の株式取得2019年７月に、埼玉県を基盤として戸建分譲販売を手掛けるワンズオウンハウス株式会社（現株式会社エスコンホーム）及び戸建建築工事を手掛けるライズホーム株式会社（現株式会社エスコンクラフト）の株式を取得し、それぞれ100％子会社化しました。埼玉エリアは都心のベッドタウンとして安定的な発展が展望される首都圏においても魅力的なマーケットであり、首都圏でのさらなる事業拡大にも寄与するものと考えております。ホ．海外投資事業海外での新規事業として2019年３月にハワイ不動産投資ファンドへ出資しました。同年７月にはタイにおいて子会社ESCONJAPAN（THAILAND）CO.,LTD.を設立し、バンコク中心部に近い好立地での分譲マンション総戸数474戸の共同開発プロジェクトに参画するなど、海外事業展開に着手しました。ヘ．ＥＳＧ活動の取り組み状況第２次中期経営計画「IDEALtoREAL2019」における成長戦略のひとつとして「ＥＳＧ推進による新たな価値創造と持続可能な成長の実現」を掲げており、その活動の一環として不動産セクターのＥＳＧ配慮を測る年次のベンチマーク評価、GlobalRealEstateSustainabilityBenchmark（以下「GRESB」といいます。)リアルエステイト「デベロッパー評価」に参加し、環境への配慮やサステナビリティへの取り組みについて、「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面において優れているとの高評価を受け、「GreenStar」を取得しました。また、総合スコアでの相対評価に基づく５段階評価のGRESBレーティングにおいては「２Star」の評価となりました。GRESBリアルエステイト「デベロッパー評価」において、「GreenStar」及び「２Star」の獲得は、日本の事業会社として初となります。当社はこれまでも、環境に配慮した、「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」対応のマンション開発や、東京理科大学井上研究室との環境設計基準等の共同研究に取り組んでおり、2019年９月には当社が神奈川県横浜市において手がける新築分譲マンション「レ・ジェイド大倉山」が、環境省の「平成31年度高層ZEH-M（ゼッチ・マンション）支援事業」に当社事業として初めて採択されました。さらに、ＥＳＧ活動の一環として大阪大学大学院医学系研究科杉山治夫特任教授が進める「ＷＴ１がんワクチン」の普及、及び「ＷＴ１がん予防ワクチン」の開発に係る研究に対して助成金10百万円の寄付を行いました。今後も、ＥＳＧ推進を重要な経営戦略として着実に実行し、当社の持続的成長を目指して積極的に取り組んでまいります。ト．セグメント別の事業展開a．中核事業である不動産販売事業においては、収益不動産の販売等を行うとともに、分譲マンションの販売も順調に進捗しました。分譲事業においては「グランレ・ジェイド夙川レジデンス（兵庫県西宮市、総戸数13戸）」、「レ・ジェイド池田満寿美町（大阪府池田市、総戸数35戸）」、「レ・ジェイド森ノ宮（大阪市東成区、総戸数45戸）」、「レ・ジェイド大倉山（横浜市港北区、総戸数25戸）」等の新規分譲案件を販売開始しており、「レ・ジェイド須磨海浜公園（神戸市須磨区、総戸数30戸）」、「グランレ・ジェイド高槻天神（大阪府高槻市、総戸数28戸）」、「レ・ジェイド高槻古曽部（大阪府高槻市、総戸数181戸）」、「レ・ジェイド新金岡パークフィールズ（堺市北区、総戸数204戸）」、「レ・ジェイド大津LUXE（滋賀県大津市、総戸数35戸）」は竣工完売し、来期竣工予定の「レ・ジェイド樟葉（大阪府枚方市、総戸数78戸）」、「レ・ジェイド東住吉今川緑道（大阪市東住吉区、総戸数41戸）」、「レ・ジェイド甲東園（兵庫県西宮市、総戸数49戸）」は契約完売しております。さらに、インバウンドニーズを捉えたホテル開発事業においては、大阪市中央区において開発した３プロジェクトの販売を完了しております。商業開発事業においては、茨城県つくば市において2018年12月に「つくばQ’t（キュート）」及び「つくばMOG（モグ）」を、2019年３月に「つくばクレオ」の商業施設をそれぞれ取得し、これまでの多面的な不動産開発のノウハウを活かし、地域に貢献できる３施設一体でのつくば駅前開発を推進してまいります。物流開発事業については、物流の新ブランド「ＬＯＧＩＴＲＥＳ（ロジトレス）」を立ち上げ、第１号案件である「ロジトレス東条（兵庫県加東市）」は2019年9月に完成しております。オフィス開発事業については、東京都千代田区において事業用地を取得するなど、次代を見据えた新たな事業分野への取り組みやグローバル化等、着実に事業の多様化を推進しております。b．不動産賃貸事業においては、当社が保有する商業施設における安定的な賃料収入の確保と資産価値の向上に努めております。また、滋賀県大津市において同年10月に「Oh!Me大津テラス」の商業施設を取得し、稼働中の商業施設のバリューアップ及び再開発事業を積極的に展開しております。c．不動産企画仲介コンサル事業においては、当社が強みとする企画力等を活かし、業務受託、企画仲介コンサル事業等ノンアセットで利益率の高い事業として注力しております。この結果、当連結会計年度の経営成績は売上高72,106百万円（前連結会計年度比32.7％増）、営業利益12,912百万円（前連結会計年度比11.7％増）、経常利益11,810百万円（前連結会計年度比12.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益8,155百万円（前連結会計年度比12.9％増）となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。(1）不動産販売事業不動産販売事業においては、分譲マンション及び収益不動産の販売等を行った結果、売上高66,710百万円（前連結会計年度比32.1％増）、セグメント利益13,802百万円（前連結会計年度比11.8％増）となりました。(2）不動産賃貸事業不動産賃貸事業においては、保有する収益不動産の賃料収入の増加を含めた資産価値の向上を図るべくリーシング活動及びプロパティマネジメント事業に注力した結果、売上高5,022百万円（前連結会計年度比47.7％増）、セグメント利益3,001百万円（前連結会計年度比41.0％増）となりました。(3）不動産企画仲介コンサル事業不動産企画仲介コンサル事業においては、企画力、多面的な事業構築力を最大限に活かし、企画コンサル等の業務受託等に積極的に取り組みましたが、売上高372百万円（前連結会計年度比8.2％減）、セグメント利益286百万円（前連結会計年度比22.2％減）となりました。第２次中期経営計画「IDEALtoREAL2019」については、積極的に事業を推進し、当初計画を大幅に上回る業績を達成しました。経営目標については概ね計画を達成しており、自己資本比率については未達成であるものの、中部電力との資本業務提携効果による信用力を背景に積極的な物件の仕入れを実施しております。１．GrowthActionPlan－成長戦略－(1）コア事業のさらなる強化分譲事業において、下記のとおり供給可能（2018年度までは実績）な事業用地の取得が完了しており、自社販売体制は現在32名の人員を確保し着実に体制構築が進捗しています。なお、取得用地に係る供給戸数及び売上高の実績及び見込は、以下のとおりになります。2017年度2018年度2019年度2020年度2021年度2022年度実績及び見込（戸）476539約650約760約1,200約450売上高（億円）195250約290約360約550約240(2）複数のコア事業の多様性確立による企業価値の向上分譲事業に加え、商業開発事業、ホテル開発事業において事業領域を拡大しました。新たな事業領域として物流開発事業、土地区画整理事業、海外投資事業にも着手しております。(3）不動産賃貸事業の積極展開による長期安定的なストック収益の確保商業開発事業において、地域密着型商業施設の開発を強化しました。「トナリエ大和高田」及び「トナリエ栂・美木多」を開業するとともに、新たに「つくばキュート」、「つくばモグ」及び「つくばクレオ」を取得し、街の活性化に取り組んでいきます。また、稼働中の商業施設のバリューアップ及び再開発事業についても積極的に展開しました。(4）上場ＲＥＩＴ組成によるメインスポンサーとして、良質物件の安定供給による不動産販売事業拡大エスコンジャパンリート投資法人（ＥＪＲ）が東京証券取引所不動産投資信託市場へ上場しました。中部電力及び中電不動産とのサポート契約も締結し、ＥＪＲの外部成長に向けた中部電力グループとの連携強化を図りました。また、ＥＪＲは、株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）より、2019年11月に格付「Ａ－」（格付の方向性：安定的）を取得しました。(5）不動産オペレート事業の充実による不動産開発力の幅と奥行きの拡大アセットマネジメント事業、商業施設プロパティマネジメント事業、カフェ等飲食オペレーション、マンション管理に加え、リノベーション事業にも着手しました。(6）企業ブランド力の向上「グランレ・ジェイド」ブランドの新ＴＶＣＭの公開や、人気番組のスポンサーも継続し、企業ブランド力の向上に注力しました。(7）ＥＳＧ推進による新たな価値創造と持続可能な成長の実現「レ・ジェイド大倉山」が、環境省の「平成31年度高層ZEH-M（ゼッチ・マンション）支援事業」に当社事業として初めて採択されました。また、GRESBリアルエステイト「デベロッパー評価」に参加し、日本の事業会社として初となる「GreenStar」及び「２Star」評価を獲得しました。２．業績目標（単位：百万円）2017年12月期2018年12月期2019年12月期（計画）（実績）（計画比）売上高44,72454,32574,80072,106△2,693不動産販売事業41,16850,51970,25066,710△3,539不動産賃貸事業3,4593,4004,3005,022＋722不動産企画仲介コンサル事業96405250372＋122営業利益7,04211,56112,50012,912＋412経常利益5,98810,49811,20011,810＋610３．経営目標2017年12月期2018年12月期2019年12月期（計画）（実績）（計画比）自己資本比率24.8％24.9％22.6％25.3％＋2.7％ＲＯＥ（自己資本利益率）28.1％29.6％25.9％26.8％＋0.9％ＲＯＡ（総資産利益率）6.8％7.4％6.1％6.7％＋0.6％ＲＯＩＣ（投下資本利益率）(注)8.4％10.2％6.9％7.5％＋0.6％ＥＰＳ（1株当たり当期純利益）81.77円105.98円115.10円119.17円＋4.07円(注)ＲＯＩＣ（投下資本利益率）：税引き後営業利益／（株主資本＋有利子負債）②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べて5,849百万円増加し22,413百万円（前連結会計年度末は16,563百万円）となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの変動要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において営業活動により増加した資金は122百万円（前連結会計年度は7,123百万円の資金の減少）となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益を11,803百万円計上したこと、たな卸資産の増加額が10,179百万円となったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動により減少した資金は4,770百万円（前連結会計年度は223百万円の資金の増加）となりました。これは主として投資有価証券の取得による支出1,641百万円及び固定資産の取得による支出3,295百万円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動により増加した資金は10,501百万円（前連結会計年度は12,818百万円の資金の増加）となりました。これは主として、長期・短期借入金の借入れ、返済による純収入12,793百万円、配当金の支払2,207百万円及び自己株式の取得による支出40百万円によるものであります。③契約及び販売の実績(1）契約実績最近２連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は、次のとおりであります。区分前連結会計年度（自2018年１月１日至2018年12月31日）当連結会計年度（自2019年１月１日至2019年12月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高物件戸数（戸）金額（百万円）物件戸数（戸）金額(百万円)物件戸数（戸）金額（百万円）物件戸数（戸）金額(百万円)中高層住宅等65529,20044518,58261827,48141517,533その他－51,051－30,757－33,215－25,792計65580,25244549,34061860,69641543,325（注）上記金額には、消費税等は含まれておりません。(2）主な販売実績最近２連結会計年度の主な販売実績は、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自2018年１月１日至2018年12月31日）当連結会計年度（自2019年１月１日至2019年12月31日）物件名物件戸数(戸)金額(百万円)物件名物件戸数(戸)金額(百万円)不動産販売事業分譲マンション53925,089分譲マンション64828,529千代田区隼町－4,600中央区南船場Ⅰ－6,580中央区北久宝寺町－3,450北名古屋パレマルシェ西春－4,610中央区淡路町Ⅰ－3,420福岡県古賀市玄望園－4,273中央区淡路町Ⅱ－3,420中央区淡路町Ⅲ－4,000大阪市北区鶴野町－2,910杉並区下高井戸－3,800金沢市堀川新町－2,030あすみが丘ブランニュモール－3,200新宿区若松町31－1,968ケーズデンキおゆみ野店－2,710中央区南船場Ⅲ－1,850長堀橋駅前－2,100渋谷区千駄ヶ谷５丁目－1,317千代田区三番町－2,034福岡春日－413分譲戸建－1,468その他－50神戸市西区水谷－1,430堺市大仙西Ⅱ－946西白井駅前－451福岡春日－401その他－175小計53950,519小計64866,710不動産賃貸事業3,4005,022不動産企画仲介コンサル事業405372合計54,325合計72,106（注）１セグメント間の取引はありません。２最近２連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2018年１月１日至2018年12月31日）当連結会計年度（自2019年１月１日至2019年12月31日）金額(百万円)割合（％）金額(百万円)割合（％）エスコンジャパンリート投資法人1260.214,13719.6AscendasHospitalityHonmachi特定目的会社10,29018.9－－３上記金額には、消費税等は含まれておりません。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたり、重要となる会計方針については「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」をご参照ください。この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮したうえで行っておりますが、結果としてこのような見積りと実績が異なる場合があります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容イ．当連結会計年度の経営成績の分析当連結会計年度の経営成績の分析については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。ロ．当連結会計年度の財政状態の分析（資産）資産については、前連結会計年度末比22,949百万円増加し、132,696百万円となりました。これは保有目的の変更により、仕掛販売用不動産の一部8,410百万円を建物及び構築物504百万円と土地7,905百万円に振替えておりますが、主に現金及び預金が5,912百万円、たな卸資産11,066百万円及び土地2,092百万円がそれぞれ増加したことによるものであります。（負債）負債については、前連結会計年度末比16,762百万円増加し、99,149百万円となりました。これは主に長期・短期の借入金及び社債が14,392百万円増加したことによるものであります。（純資産）純資産については、前連結会計年度末比6,187百万円増加し、33,546百万円となりました。これは剰余金の配当2,209百万円及び自己株式の取得40百万円があったものの、親会社株主に帰属する当期純利益8,155百万円を計上したことによるものであります。この結果、自己資本比率は25.3％（前連結会計年度末は24.9％）となりました。ハ．経営成績に重要な影響を与える要因について「第２事業の状況２事業等のリスク」をご参照ください。ニ．資本の財源および資金の流動性についての分析（キャッシュ・フロー）「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。（資金需要）当社グループの資金需要の主なものは、販売用不動産の取得資金であります。資金調達については、物件ごとに金融機関から借入れ、借入条件を勘案し決定しております。また、当社グループが成長を続けるためには、仕入物件の確保及び財務能力の健全性が重要であると認識しており、成長資源である物件の確保、自己資本比率の上昇及び有利子負債依存度の低減により、財務能力の健全性を確保いたします。今後も成長資金として、金融機関からの借入れ等、手許資金とのバランスを考慮し、実行していきます。ホ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、2017年12月期から2019年12月期の３ヶ年を期間とする第２次中期経営計画「IDEALtoREAL2019」の最終年度として、多面的な事業を積極的に展開し、業績目標については当初計画を大幅に上回り、経営目標については概ね計画を達成しております。また、「自己資本比率」、「ＲＯＥ（自己資本利益率）」、「ＲＯＡ（総資産利益率）」、「ＲＯＩＣ（投下資本利益率）」「ＥＰＳ（１株当たり当期純利益）」を重要な指標と位置付け、現在の施策を推し進めてまいります。なお、当連結会計年度における「自己資本比率」は25.3％、「ＲＯＥ（自己資本利益率）」は26.8％、「ＲＯＡ（総資産利益率）」は6.7％、「ＲＯＩＣ（投下資本利益率）」は7.5％、「ＥＰＳ（１株当たり当期純利益）」は119.17円となりました。