株式会社東武住販
有価証券報告書－第37期(令和1年6月1日－令和2年5月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況ア）財政状態について当事業年度末における総資産は5,437,502千円となり、たな卸資産の増加等によって前事業年度末に比べ923,941千円増加しました。当事業年度末における負債合計は2,316,725千円となり、短期借入金の増加等によって前事業年度末に比べ772,484千円増加しました。当事業年度末における純資産合計は3,120,776千円となり、当期純利益の計上によって前事業年度末に比べ151,456千円増加しました。イ）経営成績について当事業年度におけるわが国経済は、個人消費の回復基調が足踏みしていましたが、３月以降の新型コロナウイルス感染症の感染拡大を防止する施策が国内外ともに相次いで打たれたことから、一部で停滞感が残るものの、足元では医療崩壊等の最悪の事態を避けられたとして、経済活動再開に道筋が開けております。当社が属する不動産業界におきましては、国土交通省の調査「主要都市の高度利用地地価動向報告」（2020年６月公表）によれば、2020年第１四半期（2020年１月１日～2020年４月１日）の主要都市・高度利用地100地区の地価動向は、2019年第４四半期（2019年10月１日～2020年１月１日）に比べ、73地区（構成比73％）が上昇しましたが、前期までの地価上昇の勢いに落ち着いた動きがみられます。また、当社の主力事業である中古住宅の売買の状況については、公益社団法人西日本不動産流通機構（西日本レインズ）に登録されている物件情報の集計結果である「市況動向データ」の直近の調査（2020年６月公表）によると、中国地方では、2019年６月から2020年５月までの中古戸建住宅の成約件数は、前年同期間に比べて1.4％減となりました。九州地方では、2019年６月から2020年５月までの中古戸建住宅の成約件数は、前年同期間に比べて2.7％減となりました。このような環境の中、当社は、主力の不動産売買事業に注力すべく、中古住宅等の仕入強化と販売に努めてまいりましたが、期初の品ぞろえ不足に端を発した第１四半期の売上高の低迷に、営業人員の減少と新型コロナウイルス感染症拡大が追い打ちをかけました。また、利益面では、おのだサンパーク店を近隣の宇部店に統合する等、経費の節減に努めましたが、中古住宅の仕入が大幅に増加したことから、租税公課等を中心に販売費及び一般管理費が増加し、利益を圧迫しました。この結果、当事業年度の売上高は6,850,200千円（前事業年度比3.9％減）となり、売上高の減少から営業利益は412,654千円（同29.9％減）、経常利益は407,248千円（同30.9％減）、当期純利益は276,205千円（同33.0％減）となりました。なお、事業別の業績は、次のとおりであります。（a）不動産売買事業自社不動産売買事業については、中古住宅等の仕入れを積極的に行い、品ぞろえを強化したほか、2019年８月に上熊本駅店を出店いたしました。しかし、前述のとおり、営業人員が減少したことに加え、新型コロナウイルス感染症の影響によって一部では金融機関のローン審査に従来よりも時間がかかる等、契約の決済が翌期にずれ込んだことから、第１四半期の低迷を挽回するに至らず、自社不動産の販売件数は420件と、前事業年度を６件下回りました。また、平均販売単価は14,704千円と前事業年度に比べて360千円下回りました。不動産売買仲介事業については、情報ルートを拡充する等、引き続き不動産の売買情報の収集に注力いたしましたが、仲介件数が前事業年度を下回ったこと等により、仲介手数料は前事業年度を下回りました。これらの結果、不動産売買事業の売上高は、6,551,505千円（前事業年度比4.6％減）となりました。また、営業利益は、売上高の減少に加えて自社不動産売買事業において、積極的に中古住宅等を仕入れたこと等から、租税公課が増加し、773,449千円（同12.0％減）となりました。（b）不動産賃貸事業不動産賃貸仲介事業については、賃貸仲介件数の増加により賃貸仲介手数料が前事業年度を上回り、請負工事高も増加したことから、売上高は前事業年度を上回りました。不動産管理受託事業については、不動産の管理料が前事業年度を上回ったことに加え、請負工事高も大幅に増加したことから、売上高は前事業年度を上回りました。自社不動産賃貸事業については、売上高は前事業年度を上回りました。これらの結果、不動産賃貸事業の売上高は、163,196千円（前事業年度比13.1％増）となりました。また、営業利益は、売上高の増加により、32,602千円（同15.9％増）となりました。（c）不動産関連事業保険代理店事業については、不動産売買事業における自社不動産売買事業の販売件数及び売買仲介件数が減少したものの、保険料の改定により平均単価が上昇したことに加え、満期を迎えた保険契約の更新需要の取り込みに注力したことから、売上高は前事業年度を上回りました。これらの結果、不動産関連事業の売上高は、46,352千円（前事業年度比5.0％増）となりました。また、営業利益は、売上高の増加により、29,765千円（同6.8％増）となりました。（d）その他事業介護福祉事業については、介護用品のレンタル売上高及び物品販売が増加したことに加え、請負工事高も請負工事件数の増加等により大幅に増加したことから、売上高は前事業年度を上回りました。これらの結果、その他事業の売上高は、89,146千円（前事業年度比17.9％増）となりました。また、売上高の増加により、3,373千円の営業損失（前事業年度は営業損失8,364千円）と改善いたしました。②キャッシュ・フローの状況当事業年度における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、税引前当期純利益407,248千円(前事業年度比30.9％減)を計上したことに加え、短期借入金が増加したものの、積極的に自社不動産を仕入れたことにより、前事業年度末に比べ292,656千円減少し、当事業年度末には591,269千円となりました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況及び増減の要因は、次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動により使用した資金は871,083千円(前事業年度は762,462千円の獲得)となりました。これは主に、税引前当期純利益407,248千円を計上したものの、たな卸資産の増加額1,163,286千円及び法人税等の支払額178,740千円によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動により使用した資金は100,461千円(前事業年度は82,003千円の使用)となりました。これは主に、新本社屋の建設等、有形固定資産の取得による支出100,860千円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動により獲得した資金は678,888千円(前事業年度は133,906千円の使用)となりました。これは主に、長期借入金の返済による減少額263,346千円に加え、配当金の支払額81,350千円及び自己株式の取得43,098千円があったものの、短期借入金の増加額1,018,300千円によるものであります。③生産、受注及び販売の状況ア）生産実績当社が営む不動産売買事業、不動産賃貸事業、不動産関連事業及びその他事業では生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載しておりません。イ）仕入実績当事業年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度(自2019年６月１日至2020年５月31日)仕入高(千円)前事業年度比(％)不動産売買事業3,981,32421.2不動産賃貸事業－－不動産関連事業－－その他事業44,3405.3合計4,025,66421.0(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．仕入が発生する不動産売買事業の自社不動産売買事業、その他事業の介護福祉事業について、仕入高を記載しております。３．不動産売買事業の仕入高は、中古住宅等の仕入れが主な項目となります。当事業年度は中古住宅等の仕入れに注力したことにより増加いたしました。４．その他事業の仕入高は、介護福祉事業の物品販売及びリフォーム工事の仕入れが主な項目となります。当事業年度は請負工事の増加により増加しました。ウ）受注実績不動産売買事業のリフォーム事業、不動産賃貸事業の不動産管理受託事業及びその他事業の介護福祉事業において受注販売を行っておりますが、いずれも受注から売上高計上まで期間が短期であるため、「受注実績」は記載しておりません。エ）販売実績当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度(自2019年６月１日至2020年５月31日)売上高(千円)前事業年度比(％)不動産売買事業6,551,505△4.6不動産賃貸事業163,19613.1不動産関連事業46,3525.0その他事業89,14617.9合計6,850,200△3.9(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。３．不動産売買事業の販売高は、中古住宅等の販売が主な項目となります。当事業年度は、自社不動産販売件数が420件と前事業年度の426件を下回ったため、販売高が減少しました。４．不動産賃貸事業の販売高は、不動産賃貸仲介手数料、不動産賃貸物件の管理料、賃貸物件の賃貸収入及びリフォーム工事等が主な項目となります。当事業年度は、請負工事及び賃貸収入等の増加により、販売高が増加しました。５．不動産関連事業の販売高は、不動産の火災保険料の代理店手数料が主な項目となります。当事業年度は、自社不動産の販売件数が減少したものの、保険料の改定により平均単価が上昇したこと等から、販売高は増加しました。６．その他事業の販売高は、介護福祉事業の物品のレンタル収入及び販売並びにリフォーム工事が主な項目となります。当事業年度は、請負工事の増加により、販売高が増加しました。オ）不動産売買事業の地域別販売実績当事業年度における不動産売買事業の地域別の販売実績を自社不動産売買事業と不動産売買仲介事業に分けて示すと、次のとおりであります。当事業年度(自2019年６月１日至2020年５月31日)売上高(千円)構成比(％)前事業年度比(％)山口県自社不動産売買事業1,328,09720.3△29.6中不動産売買仲介事業165,7832.5△11.7７店舗計1,493,88022.8△28.0国その他自社不動産売買事業296,7264.522.3不動産売買仲介事業10,2430.214.9地１店舗計306,9704.722.1合計自社不動産売買事業1,624,82424.8△23.7方不動産売買仲介事業176,0262.7△10.5８店舗計1,800,85027.5△22.6福岡県自社不動産売買事業3,784,49957.81.6九不動産売買仲介事業126,7541.9△27.510店舗計3,911,25359.70.3州その他自社不動産売買事業814,24712.431.9不動産売買仲介事業25,1530.410.7地３店舗計839,40112.831.1合計自社不動産売買事業4,598,74670.25.9方不動産売買仲介事業151,9072.3△23.113店舗計4,750,65472.54.7全店自社不動産売買事業6,223,57195.0△3.8不動産売買仲介事業327,9345.0△16.8全21店舗計6,551,505100.0△4.6(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．自社不動産売買事業の販売高は、中古住宅等の販売が主な項目となります。３．不動産売買仲介事業の販売高は、不動産売買仲介手数料が主な項目となります。４．2019年12月に山口県のおのだサンパーク店を宇部店へ統合したため、本有価証券報告書の提出日現在、山口県の店舗は６店舗であります。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、経営者の判断に基づく会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りが必要となります。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。詳細につきましては、「第５経理の状況１財務諸表等(1)財務諸表注記事項重要な会計方針」に記載しております。②財政状態に関する分析ア）資産当事業年度末における総資産は5,437,502千円となり、前事業年度末に比べ923,941千円増加しました。流動資産は4,744,401千円となり、前事業年度末に比べ885,017千円増加しました。これは主として、積極的に自社不動産を仕入れたことにより、現金及び預金が294,652千円減少したものの、販売用不動産の増加額909,660千円及び仕掛販売用不動産等の増加額253,003千円によるものであります。固定資産は693,101千円となり、前事業年度末に比べ38,924千円増加しました。これは主として、新本社屋建設による建設仮勘定の増加額60,533千円によるものであります。イ）負債流動負債は1,743,703千円となり、前事業年度末に比べ963,415千円増加しました。これは主として、短期借入金の増加額1,018,300千円によるものであります。固定負債は573,022千円となり、前事業年度末に比べ190,930千円減少しました。これは主として、長期借入金の減少額190,795千円によるものであります。ウ）純資産純資産は3,120,776千円となり、前事業年度末に比べ151,456千円増加しました。これは主として、剰余金の配当81,358千円及び自己株式の取得額43,098千円があったものの、当期純利益の計上額276,205千円によるものであります。以上の結果、自己資本比率は、前事業年度末の65.8％から57.4％となりました。③経営成績に関する分析ア）売上高及び営業利益売上高は、自社不動産売買事業における販売件数が420件と前事業年度の426件を下回ったことから、6,850,200千円(前事業年度比3.9％減)となりました。減少の要因としては、期初の品ぞろえ不足に端を発した第１四半期の売上高の低迷や営業員が減少したことに加え、新型コロナウイルス感染症の影響によって一部では金融機関のローン審査に従来よりも時間がかかる等、契約の決済が翌期にずれ込んだことが挙げられます。また、不動産売買仲介事業においては、売買仲介件数が減少したことに加え、前期に収益物件を手掛けたこと等により不動産売買仲介手数料が大幅に増加したことの反動もあり、前期を下回りました。売上総利益は、自社不動産売買事業における原価率が改善したことにより、売上原価が4,822,065千円（同4.2％減）となったものの、売上高が減少したことから、2,028,134千円(同3.1％減)となりました。販売費及び一般管理費は、従業員の減少から人件費が0.8％減少したものの、中古住宅の仕入の増加により不動産取得税が大幅に増加して、租税公課が49.3％も増加したことから、1,615,480千円(同7.4％増)となりました。以上の結果、営業利益は412,654千円（同29.9％減）となりました。イ）営業外損益及び経常利益営業外損益(純額)は、5,405千円の損失(前事業年度は719千円の利益)となりました。これは、営業外収益が顧客の事情による違約金収入の減少により同33.1％減となったことに加え、金融機関からの借り入れが大幅に増加して、支払利息5,678千円を計上したためであります。以上の結果、経常利益は407,248千円(前事業年度比30.9％減)となりました。ウ）特別損益及び税引前当期純利益特別利益及び特別損失は、計上しておりません。以上の結果、税引前当期純利益は407,248千円(前事業年度比30.9％減)となりました。エ）法人税等(法人税等調整額を含む)法人税等は、法人税等調整額が4,105千円と前事業年度に比べ9,603千円増加したものの、売上高の減少等による税引前当期純利益の減少で、法人税、住民税及び事業税が126,938千円と前事業年度に比べ55,165千円減少したことから、131,043千円(前事業年度比25.8％減)となりました。オ）当期純利益以上の結果、当期純利益は276,205千円(前事業年度比33.0％減)となりました。そのため、2020年４月28日の自己株式の取得があったものの、１株当たり当期純利益金額は102.02円(同32.9％減)となりました。④経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な達成・進捗状況当社は2017年９月に第１次中期経営計画を策定し、2020年５月期を最終年度として売上高・利益計画及び指標目標値を設定いたしました。その後、人材不足が著しいことから、営業人員100名体制の実現が困難であるとの見通しに加え、新規参入等により競合が激しくなってきたことから仕入価格が上昇して、原価率の上昇につながったことを受けて、2019年７月12日に目標値のうち、売上高、経常利益、税引後当期純利益、自社不動産販売件数及び営業人員を修正いたしました。2020年５月期は、その最終年度でしたが、結果は以下のとおりでした。売上高・利益計画2020年５月期修正後目標値（a）当事業年度実績（b）達成率（b）÷（a）売上高（千円）7,520,0006,850,20091.1％経常利益（千円）660,000407,24861.7％税引後当期純利益（千円）450,000276,20561.4％自社不動産販売件数（件）45542092.3％営業人員（名）858094.1％指標目標値自己資本比率60％以上57.4％－ＲＯＥ（株主資本利益率）15％以上9.1％－ＤＯＥ（株主資本配当率）2.5％を維持、3.0％以上を目標2.6％－売上高が未達に終わった要因は、2019年５月期の後半から競合が増加して、2019年５月期の中古住宅の仕入が当初想定の442件を１割近く下回る406件にとどまったことから、2020年５月期の期初に自社不動産の販売用不動産が140件（他に仕掛販売用不動産142件）と品ぞろえ不足となり、2020年５月期第１四半期の売上高が前年同期を下回りました。その後、営業人員の減少と新型コロナウイルス感染症拡大が追い打ちをかける格好となり、自社不動産の販売件数が420件と目標値455件を下回ったことから、売上高の達成率は91.1％となりました。経常利益については、売上高の未達に加えて、中古住宅の仕入を強化するために広告宣伝費を積極的に投入して、テレビコマーシャルを打ったことに加え、広告宣伝の効果等により、中古住宅の仕入が大幅に増加して、不動産取得税が大幅に増加したことから、販売費及び一般管理費が想定を上回り、経常利益の達成率は61.7％に終わりました。当期純利益も経常利益と同様の理由により、達成率は61.4％に終わりました。また、指標目標値についての分析は、「１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等(2)目標とする経営指標」に記載のとおりであります。(3)キャッシュ・フローの状況の分析現金及び現金同等物は、前事業年度末に比べて292,656千円減少（前事業年度比33.1％減）し、591,269千円となりました。当事業年度のキャッシュ・フローの状況及び増減要因につきましては、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社は期初から積極的に中古住宅等を仕入れたことにより、現預金が大幅に減少し、営業キャッシュ・フローがマイナスとなりました。また、新本社屋の建設や収益物件の取得等により投資活動によるキャッシュ・フローもマイナスとなり、それらのマイナスを、短期借入金で賄ったため、財務活動によるキャッシュ・フローが大幅にプラスとなりました。今後も中古住宅等の積極的な仕入れにより、営業キャッシュ・フローがマイナスとなる可能性がありますが、当社は、自社所有の中古住宅等の売買回転率の向上を図ることにより、営業キャッシュ・フローの改善に努めてまいります。(4)資本の財源及び資金の流動性についての分析①資金需要当社は、中古住宅等の仕入れ及びリフォーム工事の費用の支払等の資金需要に加え、収益性及び将来の転売等を視野に入れて収益物件を取得する必要があると認識しております。また、現本社屋の老朽化が著しく、メンテナンス費用が年々増える見込みであることから、当社所有の駐車場跡地に新本社屋を建設することといたしました。さらに今後、不動産売買事業の店舗の出店や移転に伴う費用の支出も予想されます。これらの資金の必要額は個別には大きくないものの、まとまると流動性の面で無視できないと考えます。②財源上記の資金需要に対する財源としては、利益剰余金に加え、長期・短期の借入金を活用してまいります。当社は、資金需要の金額あるいは時期に応じて機動的な借り入れができるよう、金融情勢に注意を払いつつ、金融機関と良好な関係を継続してまいります。