株式会社エスポア
有価証券報告書－第48期(平成31年3月1日－令和2年2月29日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、政府の経済政策や日銀の金融政策を背景に、緩やかな回復基調が続いておりましたが、2019年10月に実施された消費税率引き上げによる消費者マインドの低迷、さらには中国湖北省武漢市より発生した新型コロナウイルス感染症が世界各国に広がり、国内経済のみならず世界経済に与える影響が計り知れないものとなってまいりました。このような状況のもと、当社グループは開発・販売事業として宅地開発１物件及びリセール住宅１戸の販売活動ならびに賃貸・管理事業として商業施設５物件の事業活動をいたしました。売上高、営業利益及び経常利益は、主に開発・販売事業における宅地及び建売販売の不振により、前連結会計年度に対して減収減益となりました。また、親会社株主に帰属する当期純損失は、北海道苫小牧市に所有する商業施設において主要テナントの退店が決定し、当該商業施設における固定資産評価の減少分として減損損失157,917千円を計上したことから、前連結会計年度に対して大幅減益となりました。この結果、当連結会計年度の業績は、売上高1,397,053千円（前年同期比4.4％減）、営業利益132,436千円（前年同期比14.1％減）、経常利益63,040千円（前年同期比26.8％減）、親会社株主に帰属する当期純損失106,183千円（前年同期は親会社株主に帰属する当期純利益29,019千円）となりました。セグメント別経営成績は、次のとおりとなります。ａ．開発・販売事業開発・販売事業は、当社において潜在価値を引き出すことが可能な用地を取得し、物件毎に地域特性や立地環境に最適な企画を付加し、分譲マンションや商業施設の開発または宅地開発を行う「デベロップメント事業」と他のデベロッパーが開発した物件を１棟または区分所有で購入し、これを効率的・効果的な販売手法をもって再販する「リセール事業」があります。当連結会計年度は、これまでに引き続き神奈川県横須賀市（１物件）の宅地及び建売販売、ならびに前連結会計年度より着手した長野県伊那市のリセール住宅（１戸）の販売を行い、宅地１区画及びリセール住宅１戸の引渡しを行いました。この結果、売上高は45,171千円（前年同期比45.8％減）となり、セグメント損失は7,426千円（前年同期はセグメント利益974千円）となりました。ｂ．賃貸・管理事業賃貸・管理事業は、当社が所有する土地や建物等を第三者に貸し付ける賃貸事業であります。現在当社は、北海道北斗市（１物件）、北海道厚別区（１物件）、北海道苫小牧市（１物件）、神奈川県横浜市（１物件）、石川県河北郡（１物件）の５物件の商業施設を所有しており、当該施設の賃貸及び運営管理を行っております。当連結会計年度は、消費税率の引き上げや新型コロナウイルス感染症の感染拡大防止に向けた社会生活や経済活動の自粛要請に伴うテナントの休業や営業時間短縮等により、商業施設への来客数減少が顕著となりました。この結果、売上高は1,347,505千円（前年同期比2.1％減）となり、セグメント利益は314,998千円（前年同期比2.9％減）となりました。ｃ．その他「その他」区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、店舗運営事業であります。現在、当社の所有する、神奈川県横浜市（１物件）、石川県河北郡（１物件）の２物件において、株式会社ネオフリーク（連結子会社）が店舗運営事業を行っております。当連結会計年度は、石川県河北郡の物件にて、スケボーパークの営業を開始しております。この結果、売上高は4,375千円（前年同期比698.4％増）となり、セグメント損失は879千円（前年同期は613千円の損失）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は前連結会計年度末に対して94,169千円増加の233,209千円となりました。各キャッシュ・フローの状況は以下のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果、獲得した資金は310,305千円（前年同期は141,630千円の獲得）となりました。これは主に減価償却費193,968千円及び減損損失157,917千円によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果、獲得した資金は117,607千円（前年同期は134,688千円の使用）となりました。これは有形固定資産の取得による支出32,390千円及び担保預金の払戻による収入150,000千円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果、使用した資金は333,743千円（前年同期は198,779千円の使用）となりました。これは主に借入金の返済によるものであります。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社グループは、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績は記載しておりません。ｂ．受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績は記載しておりません。ｃ．販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりです。セグメントの名称当連結会計年度（自2019年３月１日至2020年２月29日）前年同期比（％）開発・販売事業（千円）45,171△45.8賃貸・管理事業（千円）1,349,314△2.0その他（千円）4,375698.4調整額（千円）△1,808－合計（千円）1,397,053△4.4（注）１．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2018年３月１日至2019年２月28日）当連結会計年度（自2019年３月１日至2020年２月29日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）株式会社トライアルカンパニー260,91417.9269,08519.2２．上記の金額には消費税等は含まれておりません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額ならびに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。②財政状態の分析（流動資産）当連結会計年度末における流動資産の残高は、前連結会計年度末に対して82,642千円減少の677,542千円となりました。主な要因は、現金及び預金の減少55,830千円及び販売用不動産の減少29,044千円であります。（固定資産）当連結会計年度末における固定資産の残高は、前連結会計年度末に対して281,062千円減少の8,414,673千円となりました。主な要因は、北海道苫小牧市内に所有する商業施設の減損損失計上による有形固定資産の減少157,917千円及び有形固定資産の減価償却による減少193,905千円であります。（流動負債）当連結会計年度末における流動負債の残高は、前連結会計年度末に対して48,875千円増加の348,953千円となりました。主な要因は、その他に含まれる１年内返済予定預り保証金の増加23,818千円及び未払消費税の増加16,676千円であります。（固定負債）当連結会計年度末における固定負債の残高は、前連結会計年度末に対して303,403千円減少の7,747,844千円となりました。主な要因は、長期借入金の返済による減少299,753千円であります。（純資産）当連結会計年度末における純資産の合計は、前連結会計年度末に対して109,177千円減少の995,418千円となりました。主な要因は、親会社株主に帰属する当期純損失の計上による減少であります。なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号2018年２月16日）等を当期連結会計年度の期首から適用しており、財政状態については遡及処理後の前連結会計年度末の数値で比較を行っております。(3)経営成績の分析（売上高、売上総利益）当連結会計年度は、開発・販売事業として、神奈川県横須賀市（１物件）の宅地及び建売販売、ならびに長野県伊那市のリセール住宅（１戸）の販売を行い、宅地１区画及びリセール住宅（１戸）を引き渡しました。また、賃貸・管理事業として、北海道内（３物件）、神奈川県横浜市（１物件）及び石川県河北郡（１物件）の商業施設合計５物件の賃貸及び運営管理を行いました。この結果、売上高は前連結会計年度に対して64,026千円減少の1,397,053千円となりました。これは主に開発・販売事業の販売不振による減少であります。売上総利益は、前連結会計年度に対して17,600千円減少の317,148千円となりました。また、売上総利益率は0.2ポイント減少の22.7％となりました。（販売費及び一般管理費）販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に対して4,136千円増加の184,711千円となりました。これは主に増減員に伴う人件費の差額によるものであります。（営業利益）営業利益は、前連結会計年度に対して21,736千円減少の132,436千円となりました。なお、従業員１人当たりの営業利益は、前連結会計年度に対して4,347千円減少の26,487千円であります。（営業外収益・費用及び経常利益）営業外収益は、前連結会計年度に対して1,966千円増加の16,358千円となりました。これは主に受取設備負担金の計上によるものであります。営業外費用は、前連結会計年度に対して3,265千円増加の85,754千円となりました。これは主に貸倒引当金繰入額の計上によるものであります。この結果、経常利益は前連結会計年度に対して23,034千円減少の63,040千円となりました。（税金等調整前当期純損失）当連結会計年度の決算におきまして、当社が北海道苫小牧市に所有する商業施設において主要テナントの退店が決定し、当該商業施設における固定資産評価の減少分として減損損失157,917千円を計上したことから、前連結会計年度に対して146,576千円減少し、税金等調整前当期純損失94,876千円となりました。（親会社株主に帰属する当期純損失）税金等調整前当期純損失から法人税等の税負担を加減算した結果、親会社株主に帰属する当期純損失は、106,183千円となりました。(4）資本の財源及び資金の流動性についての分析当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「第一部企業情報第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。（資金需要）当社グループの資金需要は、不動産の仕入及び開発工事等に要するものであり、主に金融機関等からの借入等により調達しており、当連結会計年度末現在の借入金の残高は、7,337,846千円であります。（財務政策）当社グループではバランスシートの改善として、①事業期間（短期・中期・長期）のバランスを勘案した事業資金の配分、②必要資金の最小化を図る事業スキームの構築、③特定金融機関に依存することなく個別物件ごとに融資の打診を行い、条件の良い金融機関からの借入実施することで資金調達手段の多様化の取り組むとともに自己資本を充実させ、総資産に対する有利子負債比率を低減し、健全な財務体質確立に注力しております。(5)経営成績に重要な影響を与える要因について「第一部企業情報第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。