トーセイ株式会社
有価証券報告書－第70期(平成30年12月1日－令和1年11月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】「企業内容等の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」（平成31年１月31日内閣府令第３号）による改正後の「企業内容等の開示に関する内閣府令」第二号様式記載上の注意(32)の規定を当事業年度に係る有価証券報告書から適用しております。当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(1)経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容①事業環境と経営成績等の状況に関する認識当連結会計年度（2018年12月１日～2019年11月30日）における我が国経済は、緩やかな回復基調が続いています。米中貿易摩擦の長期化や消費税増税の影響による消費者マインドの低下等が懸念されていますが、雇用・所得環境の改善と各種政策に支えられ、今後も緩やかな回復が続くことが期待されています。当社グループが属する不動産業界では、2019年１～９月の上場企業等による国内不動産取引額は3.1兆円と前年同期比で２％増加しました。賃料上昇を反映して不動産価格は高水準にあるものの、依然として投資家の不動産投資意欲は旺盛であり、不動産投資市場は堅調に推移しています（民間調査機関調べ）。首都圏分譲マンション市場では、工事費の高止まりや用地取得難により供給戸数が減少し、2019年１～10月の発売戸数は21,553戸と前年同期比で17.8％減少しました。また、同期間の初月契約率も好不調の目安となる70％を下回って推移しており、月末の繰越在庫数は前年同期間の平均6,350戸を大きく上回る7,600戸となりました。一方、分譲戸建市場では、2019年１～９月の住宅着工戸数は47,000戸と前年同期比で5.1％増加となりました。高騰するマンションと比べて相対的に値ごろ感があり、堅調な需要が続いています（民間調査機関・国土交通省調べ）。東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場は好調に推移しています。2019年10月時点の平均空室率は1.63％（前年同月比0.57％の低下）と過去最低を更新し、平均賃料は22,010円/坪（同1,413円の上昇）と70か月連続で上昇しました。人材の確保や働き方改革を見据えた企業の増床・拡張移転等のニーズは依然として強く、今後も賃料の上昇傾向が続くものと見られています。また、近年オフィス・マンションに次ぐ第三のアセットとして注目されている首都圏物流施設賃貸市場では、需要の拡大を見込んだ大量供給があり、2019年10月の賃貸ストックは570万坪（前年同期比15.6％の増加）となりました。需給が逼迫する状況が続いており、空室率は2.6％と低水準に留まっています。不動産ファンド市場は、市場規模の拡大が続いています。2019年10月のJ-REITの運用資産額は18.9兆円（前年同月比1.1兆円の増加）となり、私募ファンドの運用資産額19.2兆円(2019年６月時点)と合わせた証券化市場の規模は38.1兆円まで拡大しました（民間調査機関調べ）。東京都のビジネスホテル市場では、2019年１～９月の客室稼働率は好不調の目安となる80％を各月概ね上回って推移しています。また、東京都の全施設タイプにおける延べ宿泊者数は4,950万人泊と前年同期比で９％増加しました。外国人旅行客は、自然災害や日韓関係の冷え込みの影響により一時的に減少したものの、引き続き東南アジアや欧米豪からの旅行客が伸長し、外国人延べ宿泊者数は1,850万人泊と前年同期比で16％増加、インバウンド比率は37％（前年同期比２ポイント増加）となりました（観光庁調べ）。以上の結果、当連結会計年度は、売上高60,727百万円(前連結会計年度比1.3％減)、営業利益12,690百万円(同16.7％増)、税引前利益12,090百万円(同18.9％増)、当期利益8,447百万円(同23.3％増)となりました。セグメントごとの業績は次のとおりであります。なお、当連結会計年度より報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。(不動産流動化事業)当連結会計年度は、「せいせきＣ館ビル」（東京都多摩市）、「両国トーセイビルⅠ・Ⅱ」（東京都墨田区）、「T'sgarden大島」（東京都江東区）、「センチュリー浦和MS」（埼玉県さいたま市）、「グロブナースクエアBL」（神奈川県横浜市）等53棟のバリューアップ物件の販売を行ったことに加え、Restyling事業において「ヒルトップ横濱根岸」（神奈川県横浜市）等で11戸の販売を行いました。当連結会計年度の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、賃貸マンション合わせて39棟、土地４件を取得しております。以上の結果、不動産流動化事業の売上高は31,012百万円(前連結会計年度比10.9％減)、セグメント利益は7,754百万円(前連結会計年度比14.5％増)となりました。(不動産開発事業)当連結会計年度は、需要が堅調な新築分譲マンションや戸建住宅の販売に注力いたしました。新築分譲マンションでは、「THEパームス調布マノアーガーデン」（東京都調布市）等において、163戸を販売いたしました。戸建住宅では、「THEパームスコート船橋法典」（千葉県船橋市）、「THEパームスコート三ツ池公園Ⅱ」（神奈川県横浜市）、「THEパームスコート鎌倉城廻」（神奈川県鎌倉市）等において、94戸を販売いたしました。その他、商業施設１件、新築賃貸マンション１件、土地12件を販売いたしました。当連結会計年度の仕入につきましては、ホテル開発用地３件、物流施設開発用地２件、商業施設開発用地２件、賃貸マンション開発用地３件、収益オフィスビル開発用地１件、141戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。以上の結果、不動産開発事業の売上高は14,346百万円(前連結会計年度比8.2％増)、セグメント利益は1,528百万円(前連結会計年度比2.8％増)となりました。(不動産賃貸事業)当連結会計年度は、保有する賃貸用棚卸資産39棟を売却したものの、新たに収益オフィスビル、賃貸マンション等28棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資産のリーシング活動にも注力いたしました。以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は5,944百万円(前連結会計年度比0.2％増)、セグメント利益は2,367百万円(前連結会計年度比3.5％減)となりました。(不動産ファンド・コンサルティング事業)当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）663,359百万円から、ファンドの物件売却等により215,844百万円の残高が減少したものの、新たに大型案件のアセットマネジメント業務を受託したこと等により、398,963百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は846,478百万円となりました。当該大型案件の獲得により、アセットマネジメントフィーが増加し、売上に貢献いたしました。以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は3,752百万円(前連結会計年度比25.8％増)、セグメント利益は2,365百万円(前連結会計年度比46.3％増)となりました。(注)アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。(不動産管理事業)当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努め、当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び学校等で415棟、分譲マンション及び賃貸マンションで244棟、合計659棟（前連結会計年度末比37棟増加）となりました。以上の結果、不動産管理事業の売上高は4,586百万円(前連結会計年度比14.2％増)、セグメント利益は504百万円(前連結会計年度比11.1％増)となりました。(ホテル事業)当連結会計年度は、2017年12月開業の「トーセイホテルココネ神田」の平均客室単価及び稼働率の向上に努めたことに加え、2018年12月に開業した「トーセイホテルココネ上野」が売上に貢献しました。以上の結果、ホテル事業の売上高は1,086百万円（前連結会計年度比95.5％増）、セグメント利益は99百万円(前連結会計年度比175.2％増)となりました。②経営成績等に関する分析、検討内容当連結会計年度は、連結売上高は前連結会計年度比1.3％減の60,727百万円となったものの、不動産流動化事業において利益率の高い物件の売却が進んだこと、不動産開発事業において利益率の高い大型分譲マンションの竣工・売却があったこと、不動産ファンド・コンサルティング事業において受託資産の拡大に伴う期中報酬の増加および受託ファンドの物件取得や売却に係る業務報酬が収益を底上げしたこと等により、営業利益は前連結会計年度比16.7％増の12,690百万円、税引前利益は同18.9％増の12,090百万円、当期利益は同23.3％増の8,447百万円と大きく伸長しました。利益面につきましては、進行中の中期経営計画「SeamlessGrowth2020」の最終年度の連結税前利益目標である120億円を１年間前倒しで達成しております。不動産市場の好調は継続しているものの「不動産価格の高値圏が持続する市況」の中で、いかに投資機会を見出すかが最大の課題となっております。当社は、多様な６つの事業セグメントを営むポートフォリオ経営を推進すること、また、市場の需要変化に合わせて柔軟に主力アセットタイプを変化させていくことにより、リスクの軽減を図りつつ事業機会を拡大し、持続的な成長を目指してまいります。(2)生産、受注及び販売の状況①生産実績当社グループは、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業及びホテル事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。②受注実績当社グループのうち連結子会社において受注生産を行っておりますが、グループ事業全体における重要性が低いため、受注実績の記載はしておりません。③販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度(自2018年12月１日至2019年11月30日)前連結会計年度比(％)金額(千円)不動産流動化事業31,012,030△10.9不動産開発事業14,346,3378.2不動産賃貸事業5,944,1120.2不動産ファンド・コンサルティング事業3,752,87425.8不動産管理事業4,586,09614.2ホテル事業1,086,25295.5合計60,727,704△1.3(注)１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度(自2017年12月１日至2018年11月30日)当連結会計年度(自2018年12月１日至2019年11月30日)金額(千円)割合(％)金額(千円)割合(％)トーセイ・リート投資法人9,556,65815.58,969,02814.8３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(3)財政状態当連結会計年度末における財政状態は、総資産161,894百万円(前連結会計年度末比16.7％増)、負債103,587百万円(同19.4％増)、資本58,306百万円(同12.1％増)となりました。また、親会社所有者帰属持分比率は36.0％(前連結会計年度末は37.5％)となっております。(流動資産)当連結会計年度末における流動資産の残高は、109,333百万円となり、前連結会計年度末に比べ17,234百万円増加しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産流動化事業及び不動産開発事業において、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比11,115百万円増)等によるものであります。(非流動資産)当連結会計年度末における非流動資産の残高は、52,560百万円となり、前連結会計年度末に比べ5,891百万円増加しております。これは主に、投資不動産の増加(前連結会計年度末比4,115百万円増)、その他の金融資産の増加（前連結会計年度比2,007百万円増）等によるものであります。(流動負債)当連結会計年度末における流動負債の残高は、25,054百万円となり、前連結会計年度末に比べ10,630百万円増加しております。これは主に、借入金の増加(前連結会計年度末比8,982百万円増)等によるものであります。(非流動負債)当連結会計年度末における非流動負債の残高は、78,533百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,209百万円増加しております。これは主に、借入金の増加(前連結会計年度末比5,835百万円増)等によるものであります。(資本)資本は58,306百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,284百万円増加しております。これは主に、利益剰余金の増加(前連結会計年度末比6,996百万円増)、自己株式の取得999百万円等によるものであります。(4)キャッシュ・フロー当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ5,478百万円増加し、31,998百万円となりました。(営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動により使用した資金は、3,799百万円(前連結会計年度は、7,615百万円の獲得)となりました。これは主に、税引前利益12,090百万円、不動産流動化事業及び不動産開発事業の物件仕入による棚卸資産の増加15,378百万円、法人所得税の支払額3,876百万円等によるものであります。(投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動により使用した資金は、2,133百万円(前連結会計年度比80.2％減)となりました。これは主に、その他のの金融資産の取得による支出1,811百万円、投資不動産の取得による支出344百万円等によるものであります。(財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動により獲得した資金は、11,412百万円(前連結会計年度比92.1％増)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出28,572百万円及び配当金の支払額1,455百万円、自己株式の取得による支出999百万円等があったものの、長期借入による収入41,630百万円等があったことによるものであります。キャッシュ・フロー指標のトレンド2017年11月期2018年11月期2019年11月期親会社所有者帰属持分比率(％)37.737.536.0時価ベースの親会社所有者帰属持分比率(％)43.136.039.1キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)9.59.9－インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)8.07.9－親会社所有者帰属持分比率：親会社所有者帰属持分／資産合計時価ベースの親会社所有者帰属持分比率：株式時価総額／資産合計キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い(注１)いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。(注２)株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。(注３)キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。(注４)有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。(注５)2019年11月期連結会計年度は、連結キャッシュ・フロー計算書の営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。(5)重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、IFRSに準拠して作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針及び見積りにつきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等(１)連結財務諸表連結財務諸表注記３．重要な会計方針」及び「４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」に記載されているとおりであります。(6)経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について当社グループは、「第２事業の状況１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（2）経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題」に記載のとおり、2018年11月期を初年度とする中期経営計画「SeamlessGrowth2020」（2017年12月～2020年11月）を推進しております。当該中期経営計画と当連結会計年度の実績については、以下のとおりとなっております。（中期経営計画の進捗状況）中期経営計画数値2018年11月期（当初計画）2019年11月期（当初計画）2020年11月期（当初計画）2020年11月期（2020年１月９日発表の修正後計画）連結売上高678億円834億円1,000億円803億円連結税引前利益100億円113億円120億円130億円３年平均利益成長率－－10％以上10％以上３年平均ROE－－12％以上12％以上安定事業比率（売買事業：安定事業）－－50：5060：40自己資本比率－－35％35％（注）「当初計画」は、2017年11月期に策定し、2018年１月に公表した中期経営計画「SeamlessGrowth2020」の数値となります。2018年11月期及び2019年11月期については連結売上高及び連結税引前利益のみ開示しております。当連結会計年度までの実績2018年11月期（実績）2019年11月期（実績）連結売上高615億円607億円連結税引前利益101億円120億円利益成長率12.4％18.9％ROE14.0％15.3％安定事業比率（売買事業：安定事業）56：4455：45自己資本比率37.5％36.0％（注）当連結会計年度において、連結売上高は607億円、連結税引前利益は120億円、自己資本比率は36.0％となり、最終年度における目標達成に向けて概ね順調に推移しております。なお、2018年11月期（実績）及び2019年11月期（実績）の利益成長率及びROEについては、それぞれ、単年度の実績数値で算出しております。（当連結会計年度の計画比）当連結会計年度の計画と実績は次のとおりであります。2019年11月期（当初計画）2019年11月期（修正後）（A）2019年11月期（実績）（B）計画比（B）－（A）連結売上高834億円715億円607億円△107億円連結税引前利益113億円112億円120億円＋８億円利益成長率－10.4％18.9％－ROE－14.0％15.3％－安定事業比率（売買事業：安定事業）－57：4355：45－自己資本比率－35.4％36.0％－(注)「2019年11月期（当初計画）」及び「2019年11月期（修正後）」は、それぞれ2018年１月に公表した中期経営計画「SeamlessGrowth2020」及び2019年１月に公表した連結業績予想の数値となります。なお、2019年11月期（修正後）及び2019年11月期（実績）の利益成長率及びROEは、それぞれ、単年度の計画及び実績数値で算出しております。(7)資本の財源及び資金の流動性に関する事項当社グループの事業活動における資金需要は、主に事業用建物および土地の仕入に関するものであります。当社グループはこれらの需要について、自己資金に加え、銀行借入を中心に機動性と長期安定性を重視した資金調達を実施しております。(8)経営成績等の状況の概要に係る主要な項目における差異に関する情報IFRSにより作成した連結財務諸表における主要な項目と連結財務諸表規則(第７章及び第８章を除く。)により作成した場合の連結財務諸表におけるこれらに相当する項目との差異に関する事項(退職給付債務の処理に関する事項)IFRSでは、発生した数理計算上の差異はその他の包括利益として認識し、その後リサイクルをしないことが求められています。この影響により、日本基準に比べて、退職給付費用は、前連結会計年度は847千円増加、当連結会計年度は2,562千円減少しております。(有給休暇引当金の処理に関する事項)IFRSにおいて、当社及び一部の子会社の有給休暇の見積額を債務として計上しております。この影響により、日本基準に比べて、有給休暇引当金繰入額(販売費及び一般管理費)は、前連結会計年度3,207千円、当連結会計年度5,231千円増加しております。(表示の組替)日本基準では、金融収益、費用を除くその他の営業外損益と特別損益項目は営業損益に含まれませんが、IFRSでは、これらの項目も営業損益に含まれております。