ダイビル株式会社
有価証券報告書－第148期(平成31年4月1日－令和2年3月31日)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(1)経営の基本方針当社グループは、オフィスビルの賃貸を主な事業とし、「ビルを造り、街を創り、時代を拓く」という経営理念のもと、誠実を旨に顧客重視の良質なオフィススペースを提供し、経済社会の発展に貢献するとともに、収益の向上に努め企業価値を高めていくことを目指しております。上記の理念の具現化に向け、「ミッションステートメント」、「グループメッセージ」、「グループ行動規準」を制定し、グループ社員全員が掲げる使命及び行動指針を明確にしています。(2)中長期的な経営戦略当社グループは、2018年度を初年度とする中期経営計画「“Design100”プロジェクトPhase-Ⅱ」（2018年度～2022年度）を推進中です。本中計では、当社グループの更なる飛躍に向けて、以下の施策を掲げております。●５つの重点施策（５年間投資額1,200億円）(成長投資)＜国内＞（650億円）①都心大型オフィスビルの取得②投資対象の拡充都心中小オフィス／商業ビル、地方都市＜海外＞（400億円）③海外事業の推進ベトナム事業拡大、豪州他への展開(事業基盤強化)④既存アセットの競争力維持・強化（150億円）八重洲ダイビル・御堂筋ダイビル建替推進、既存ビル大規模改修他⑤ビル管理事業の強化・拡大（ノンアセット型事業）●計画を支えるプラットフォーム(組織改編)・営業企画部、海外事業部の設置、不動産開発室の要員増強、人事部内に働き方改革推進担当を設置(人材・システム戦略)・働き方改革、ICT戦略による生産性向上と成果創出(財務戦略)・D/Eレシオ１倍近傍を維持するスタンスは継続し、低利での資金調達力を堅持●株主還元他(株主還元の基本方針)・配当性向30～35％を目安として、安定的に配当(ESGへの取り組み強化)・安全・健康・省エネの推進に向けた技術投資拡大・政策保有株式の縮減(3)目標とする経営指標上記戦略を推進する上で不可欠な物件取得機会を逸することがないよう、機動的な資金調達を可能とする一定の財務規律を維持しつつ、中長期的視点に基づくキャッシュ・フロー拡大と資産効率向上を通じ、更なる業績拡大を目指してまいります。中期経営計画におきましては以下の経営指標を目標に掲げております。2022年度2027年度ROA(営業利益／総資産)3.1％3.5％程度D/Eレシオ1.1倍1.2倍程度(4)優先的に対処すべき課題●目下の経営環境についての認識わが国経済は雇用・所得環境が改善し、緩やかな回復基調で推移してまいりましたが、通商問題を巡る海外経済の不確実性に加え、2020年初からの新型コロナウイルス感染症の世界的拡大により、先行きの不透明感が急速に高まっております。オフィスビル賃貸事業におきましては、国内における不動産価格の高騰や少子化によるオフィスワーカーの減少懸念といったかねてからの認識に加え、新型コロナウイルス感染症の影響から企業業績が悪化し、これが賃貸オフィスマーケットにおいて空室率上昇や賃料下落につながる可能性も懸念され、今後の動向を一層注視する必要があります。また、投資環境も見通しにくい状況にあり、加えて在宅勤務が急速に浸透したことからワークプレイスに対するニーズが大きく変革していくことが予想され、これまで以上に今後の環境変化やニーズの動向を見据えた的確な投資判断が求められます。加えて、少子化の進行によって当社グループにおける人材の確保がより重要な課題となっており、とりわけ高品質なビル管理やノンアセット型事業を支える現場要員の人材マーケットにおいては、労働力不足がますます顕在化しつつあります。かかる状況にはありますが、当社が今後も成長し企業価値を向上させていくためには、適切な投資を継続することが不可欠であり、現中計で掲げる各施策につき、慎重を期しつつ進めてまいります。●優先的に対処すべき課題以上のような経営環境の認識にたち、足下、新型コロナウイルス感染症が及ぼす影響を注視しつつ、中期経営計画において掲げた施策の遂行のため、以下①～⑤を特に優先的に対処すべき課題ととらえ、取り組みに注力しております。①国内における新規物件の取得当社グループの国内における保有アセットは東京・大阪に集中し、また、大半が大型のオフィス用途となっております。しかしながら東京・大阪中心部の大型オフィスビルの取得機会は限られ、また売買が行われる場合でも近年の低金利を背景に物件価格が高騰し、長期保有を前提とした当社の取得基準には合致せず、取得が困難な環境が継続しています。こうした現状を踏まえ、現中計では、規模・用途・地域について投資対象を広げることにより、投資の実現性を向上させるとともに、取得・開発した物件の収益性を最大限に高めることを重点施策の一つに据えています。本施策に則り、2019年度には「日本橋三丁目ビル」及び「ダイビルPIVOT」（札幌市）を取得するとともに、当社グループ初の全館商業ビル開発案件である「BiTOAKIBA」を竣工・稼働させました。また、大型オフィスビルのマイナーシェアでの取得など、従来とは異なる形での投資も行いました。中期経営計画の残る３年間においても、引き続きこうした対象の拡充により投資を実現してまいりたいと考えております。②海外事業の推進国内においては上記①の通り、対象を拡充することで投資実現性を高める戦略を掲げる一方で、海外においては成長都市に投資対象を見出すことによる成長戦略を描いております。アジアの成長国であるベトナムにおいては、2012年にホーチミン市中心部にて１棟、また2014年にハノイ市中心部にて１棟の計２棟、優良オフィスビルを取得のうえ運営し、これまで順調に収益を得ております。引き続きベトナムにおいて投資機会を追求する方針は変わりませんが、ベトナムにおいても過熱する不動産売買市場の下で物件取得が困難になりつつある中、対象国を豪州に広げることで投資実現性を高めていくことを考えております。豪州は、安定した成長性に加え、先進国としてのマーケットの透明性や流動性を兼ね備えており、投資対象国に加えたものです。こうした視点で優良物件の取得を模索した結果、2018年にシドニー市中心部におけるオフィスビル開発プロジェクト「275GeorgeStreet」を取得いたしました。当社グループではベトナムに続き、2019年12月より豪州にも駐在員を派遣しており、引き続き現地駐在員による情報収集に努め、優良物件取得の機会を窺いたいと考えております。③既存アセットの競争力維持・強化築年数を経たオフィスビルは、貸室内に構造壁や柱が存在するなどしてレイアウト上の制約になる他、電気容量や空調能力、OA対応等において、現代の高度なオフィスニーズを満たすことが困難になってきております。これらの課題を解決するため、御堂筋ダイビル（大阪市中央区）及び八重洲ダイビル（東京都中央区）の建替事業を推進しており、いずれも設計作業に入っております。建替プランには、最新の機能と、当社グループが長年のオフィスビル運営で培ったノウハウを設計に盛り込み、今後、長きにわたって収益に寄与する優良ビルにしたいと考えております。④ビル管理事業の強化・拡大当社グループが長年にわたって培ってきたビル管理ノウハウを一層収益化するべく、当社グループ以外のオーナーが保有する物件についてビル管理を受託する事業の強化・拡大を図っております。ビル管理事業は、設備投資を伴うことなく収益を得られるビジネス（ノンアセット型事業）であることから、資本効率性の改善にも寄与しますが、受託に際しては競合との価格競争が激しく、他方、コストの大半を占める人件費が人材確保難もあって上昇しており、厳しい収益環境にあります。当社グループは、テナントリーシングのノウハウを生かしたプロパティマネジメントの強化や、技術者を抱える設備管理会社のМ＆Ａ等により、物件オーナーから直接、建物の総合管理を受託することで利益面を含めた収益力の向上を図ります。⑤人材確保少子化の進行により、ビル運営を担う人材の確保が一層重要性を増しております。働きやすい就業環境の整備に加え、トレーニングセンターの開設など研修体制の充実に努めているほか、外国人人材の活用や人材を有するビル管理会社の買収も含め、人材確保を図ってまいります。また、経験豊富な人材を育成指導担当者に任じ、円滑な世代交代、次代の幹部社員育成を図っております。