セントラル総合開発株式会社
有価証券報告書－第61期(平成31年4月1日－令和2年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当連結会計年度における当社企業グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社企業グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。(1)経営成績等の状況の概況当連結会計年度における我が国経済は、通商問題等による海外経済減速の動きから製造業を中心に弱さがあったものの、雇用情勢の改善が続き景気は緩やかに回復をしておりましたが、新型コロナウイルス感染症の影響により、足下で大幅に下押しされており厳しい状況にあります。当社企業グループの属する不動産業界におきましては、2020年１月１日時点の公示地価において、商業地・工業地・住宅地の全用途での全国平均が５年連続で上昇しております。また、３大都市圏や札幌、仙台、広島、福岡の４市を除くその他地方圏においても全用途の平均が28年ぶりに上昇に転じる等、地価上昇の動きが全国に広がっております。新築分譲マンション市場では、2019年１月～12月に全国で発売されたマンションの平均分譲価格が前年より0.6％上昇の4,787万円と３年連続で過去最高値を更新しました。また、１平方メートル当たりの単価も７年連続で上昇しており、分譲価格の高止まり状態が依然として続いております。一方、全国における発売戸数は、前年比12.0％減の７万660戸と３年ぶりの減少となりました(㈱不動産経済研究所調査)。これは、分譲価格が高水準で推移する中、「消費者の動きをみて各社が新規発売戸数を絞り込んでいる」ことが主な要因であるといわれております。なお、新型コロナウイルス感染症の長期化如何では、今後の不動産マーケットへの影響も避けられないものと考えており、お客様動向等の情報収集に逐次努めてまいります。このような事業環境の下、当社の主たる事業である分譲マンション事業におきましては、当初の計画どおり10物件(首都圏３物件・地方圏７物件)を竣工・引渡しいたしました。この結果、当連結会計年度の業績におきましては、売上高は前年同期より5,568百万円下回る24,110百万円(前年同期比18.8％減)、営業利益は1,679百万円(同27.1％増)、経常利益は1,468百万円(同41.9％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は980百万円(同33.3％増)と年度当初の業績予想を上回る結果となりました。これは、これまで行ってまいりました実需をターゲットとした物件ごとの手作りによる商品開発や、コンパクトシティ化の動きに合わせた地方中核都市での開発に注力する等の諸施策が奏功したことと、分譲マンション販売等の経費も抑制できたことが寄与したものであります。(2)経営成績当連結会計年度の売上高は、前年同期と比べて5,568百万円下回る24,110百万円(前年同期比18.8％減)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売戸数の減少及び前連結会計年度に販売した小規模マンション用地分の反動減が主な要因であります。売上総利益は、前年同期と比べて130百万円下回る4,601百万円(前年同期比2.8％減)となりました。これは売上高で前述したとおり売上高の減少が主な要因であります。経常利益は、前年同期と比べて433百万円上回る1,468百万円(前年同期比41.9％増)となりました。これは売上総利益が減少したものの、不動産販売事業においてマンションの販売が順調に進捗したことにより販売活動経費を抑制できたことが主な要因であります。親会社株主に帰属する当期純利益は、前年同期と比べて244百万円上回る980百万円(前年同期比33.3％増)となりました。これは税金費用の増加があったものの、前述したとおり経常利益の増加で補えたことが主な要因であります。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。（不動産販売事業）当連結会計年度における竣工物件は下記の10物件で、予定どおりに竣工・引渡しとなりました。クレアホームズ幕張駅前(千葉県千葉市花見川区)クレアホームズ琴似パークサイド(北海道札幌市西区)クレアホームズ武蔵浦和プレミアフォート(埼玉県さいたま市南区)クレアホームズ保土ヶ谷(神奈川県横浜市保土ヶ谷区)クレアホームズ道後湯之町ザ・プレミアム(愛媛県松山市)クレアホームズ上之園杜の邸(鹿児島県鹿児島市)クレアホームズ山鼻テラス(北海道札幌市中央区)クレアホームズ鶴見緑地公園(大阪府大阪市鶴見区)クレアホームズ仙台荒井駅前(宮城県仙台市若林区)クレアホームズ高知ザ・ステーションフロント(高知県高知市)この結果、売上高は20,791百万円(前年同期比21.5％減)、セグメント利益(営業利益)は2,054百万円(同22.3％増)となりました。今後とも、全国に展開する各営業拠点において、地域特性やお客様ニーズに合致した用地取得や商品企画を行うことにより、当社の「クレア」ブランドの価値を高めてまいります。（不動産賃貸・管理事業）ビル賃貸市場におきましては、首都圏(都心５区)の３月末時点での平均空室率は1.50％と前月比0.01ポイント上昇したものの引き続き１％台をキープしております。また、賃料につきましては、既存ビルの平均賃料が38ヶ月連続で前月を上回っており、緩やかな上昇が続いております(三鬼商事㈱調査)。このような環境下、既存テナントの確保と空室の早期解消を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。マンション管理事業におきましては、当連結会計年度中に管理戸数506戸を加え、総管理戸数11,591戸となりました。引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応するべく、専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。具体的には、共用部分および専有部分の設備に関するリニューアル工事のご提案、災害発生時におけるご入居者様同士のコミュニケーションツールのご提案等を行い、良好な居住空間および管理組合運営の維持に注力しております。ビル管理事業におきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めるとともに、原状復旧・入居工事や空調設備・受電設備改修等のスポット工事の受注に注力しております。この結果、売上高は3,281百万円(前年同期比3.7％増)、セグメント利益(営業利益)は443百万円(同6.6％増)となりました。生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。①受注実績当社企業グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模及び受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。②販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称売上高(千円)前年同期比(％)不動産販売事業マンション20,739,32181.9その他52,2344.5計20,791,55678.5不動産賃貸・管理事業3,273,428103.7その他45,762115.6合計24,110,74881.2(注)１セグメント間取引については、相殺消去しております。２上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３参考として不動産販売事業におけるマンションの発売実績、契約実績、販売実績を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。戸数(戸)前年同期比(％)発売実績マンション621(659)94.3(97.5)契約実績マンション545(586)76.2(79.5)販売実績マンション535(550)84.1(83.0)４上記戸数は当社持分戸数であり、()は外書きでＪＶ(共同企業体)を含む100％戸数を記載しております。(3)財政状態当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ2,582百万円増加し24,809百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で分譲マンションの事業用地仕入れが順調に進捗したことによりたな卸資産が2,766百万円増加したことによるものであります。負債は、前連結会計年度末に比べ1,670百万円増加し18,150百万円となりました。これは、主に借入金が1,595百万円増加したことによるものであります。純資産は、前連結会計年度末に比べ911百万円増加し6,658百万円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する当期純利益を980百万円計上したことによるものであります。(4)キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高(以下「資金」という。)につきましては、前連結会計年度末に比べ650百万円減少して1,660百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、たな卸資産が増加したことによる支出があった結果使用した資金は1,747百万円(前年同期は3,220百万円の獲得)となりました。投資活動によるキャッシュ・フローは、主に賃貸マンションの新規計画により土地等を取得したことによる支出があった結果使用した資金は420百万円(前年同期は52百万円の使用)となりました。財務活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、たな卸資産の増加による支出を借入れによって賄った結果獲得した資金は1,517百万円(前年同期は2,551百万円の使用)となりました。当連結会計年度における当社企業グループの資本の財源及び資金の流動性については、将来の収益源となる来年度以降の土地の仕入れ等(不動産事業支出金)が順調に推移していることから、これらに対応するため資金の源泉として、自己資金及び金融機関からの借入による調達で対応しております。当社企業グループにおきましては、手許流動性と借入金との適正バランスを考えながら、グループ各社の手許流動性をチェックし、連結ベースでの資金の効率化を図っております。(5)重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社企業グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。また、新型コロナウイルス感染症の影響による工事遅延リスクや販売ペースの鈍化の発生を考慮した見積りや仮定を用い、繰延税金資産の回収可能性等の会計上の見積りを行っております。