平和不動産株式会社
有価証券報告書－第99期(平成30年4月1日－平成31年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」といいます。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境や企業収益の改善等により景気は緩やかな回復基調が継続したものの、海外経済の動向と政策に関する不確実性の高まりや金融資本市場の変動の影響等により、先行きが懸念される不透明な状況で推移いたしました。不動産業界におきましては、賃貸オフィス市場については、景気回復を背景とした企業の移転、拡張等に伴うオフィス需要により空室率が低水準で推移し、賃料水準の上昇傾向が継続いたしました。不動産投資市場については、良好な資金調達環境を背景に積極的な物件取得は継続しており、J-REIT市場は堅調に推移いたしました。このような事業環境のもと、当社グループは、2017年度から2019年度までの中長期経営計画overthe“NEXTDECADE”フェーズⅡにおいて、日本橋兜町・茅場町再開発プロジェクトの着実な推進などにより、持続的な企業価値向上を目指して事業成長基盤を構築する期間と位置付け、事業に取り組んでまいりました。この結果、当社グループの連結業績につきましては、売上高は394億80百万円（前期比67億82百万円、20.7％増）、営業利益は93億35百万円（同97百万円、1.0％減）、経常利益は84億30百万円（同34百万円、0.4％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は、過去最高益となる61億74百万円（同８億86百万円、16.8％増）となりました。事業別の概況は、次のとおりであります。（単位：百万円）セグメントの名称前連結会計年度当連結会計年度比較売上高営業利益売上高営業利益売上高営業利益賃貸事業19,3987,56620,3117,158913△408不動産ソリューション事業11,7103,02217,4933,3985,782376その他の事業1,5881401,6742028661調整額－△1,297－△1,424－△126計32,6989,43239,4809,3356,782△97前連結会計年度及び当連結会計年度における主要な顧客ごとの売上高及び売上高に対する当該割合は、次のとおりであります。相手先前連結会計年度当連結会計年度金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）平和不動産リート投資法人4,86114.94,65811.8Ａ社－－6,14215.6Ｂ社－－5,00012.7（注）１．当該割合が100分の10未満の金額及び割合については、記載を省略しております。２．Ａ社およびＢ社との契約上守秘義務を負っているため、社名の公表は控えております。(1)賃貸事業賃貸事業のうち、ビル賃貸収益は、前期に取得した大阪御堂筋ビル（大阪府大阪市）の賃貸収益貢献及び保有資産の賃料増額改定等により、187億66百万円（前期比４億１百万円、2.2％増）となりました。この内訳は、証券取引所賃貸収益30億16百万円、一般オフィス賃貸収益128億60百万円、商業施設賃貸収益28億89百万円であります。これに賃貸資産売上高等を含めた本事業の売上高は203億11百万円（同９億13百万円、4.7％増）、営業利益は物件売却による期間利益の減少等により、71億58百万円（同４億８百万円、5.4％減）となりました。なお、当連結会計年度末における当社の賃貸用ビルの空室率は、2.45％となりましたが、これは日本橋兜町・茅場町再開発のための貸し止めを含んでおり、これを除くと1.91％であります。＜売上高の内訳＞（単位：百万円）区分前連結会計年度当連結会計年度面積（㎡）金額面積（㎡）金額土地賃貸収益賃貸面積3,380.75106賃貸面積3,380.75107ビル賃貸収益賃貸面積405,741.9418,364賃貸面積391,248.1218,766内、転貸面積452.54内、転貸面積452.54賃貸資産売上高－－－549その他－927－888計－19,398－20,311(2)不動産ソリューション事業不動産ソリューション事業のうち、マネジメントフィーは13億10百万円（前期比１億78百万円、15.7％増）、開発不動産売上高は新宿フロントタワー（東京都新宿区）持分の一部、イトーピア日本橋SAビル（東京都中央区）及び新宿フジビル２（東京都新宿区）の売却により、132億82百万円（同50億78百万円、61.9％増）となりました。これに開発不動産賃貸収益等及び仲介手数料を加えました本事業の売上高は、174億93百万円（同57億82百万円、49.4％増）、営業利益は33億98百万円（同３億76百万円、12.4％増）となりました。なお、従来たな卸資産に係る売上高及び賃貸収益等を「不動産開発収益」に含めておりましたが、明確にするため、当連結会計年度より、売上高を「開発不動産売上高」、賃貸収益等を「開発不動産賃貸収益等」としてそれぞれ表示しております。また、住宅開発に係る売上高及び賃貸収益等を「住宅開発収益」に含めておりましたが、比率が低下したことから、当連結会計年度より、売上高を「開発不動産売上高」、賃貸収益等を「開発不動産賃貸収益等」にそれぞれ含めて表示しております。＜売上高の内訳＞（単位：百万円）区分前連結会計年度当連結会計年度比較マネジメントフィー1,1321,310178開発不動産売上高8,20413,2825,078開発不動産賃貸収益等1,4201,962541仲介手数料953938△15計11,71017,4935,782(3)その他の事業その他の事業の売上高は16億74百万円（前期比86百万円、5.4％増）、営業利益は２億２百万円（同61百万円、44.0％増）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ10億74百万円減少し、117億10百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益97億円及び減価償却費47億66百万円等があった一方、たな卸資産の増加238億80百万円等により、127億80百万円の資金の減少となりました。（前期は134億82百万円の増加）（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の売却による収入134億５百万円等があった一方、有形固定資産の取得による支出178億36百万円及び無形固定資産の取得による支出42億95百万円等により、129億46百万円の資金の減少となりました。（前期は172億65百万円の減少）（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、短期借入金の増加90億円、社債の発行による収入65億円及び長期借入れによる収入329億50百万円があった一方、長期借入金の返済による支出181億48百万円及び自己株式の取得による支出26億14百万円等により、246億52百万円の資金の増加となりました。（前期は24億99百万円の減少）（参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移項目2015年３月期2016年３月期2017年３月期2018年３月期2019年３月期自己資本比率31.0％32.3％33.3％34.9％32.5％時価ベースの自己資本比率22.6％19.0％21.4％27.2％24.6％債務償還年数12.9年16.1年7.5年11.6年－年インタレスト・カバレッジ・レシオ5.9倍5.8倍14.5倍10.4倍－倍ネットD/Eレシオ1.6倍1.5倍1.4倍1.4倍1.6倍（注）１．各指標はいずれも連結ベースの財務数値を用いて、以下の計算式により算出しております。自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産債務償還年数：有利子負債／営業キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払いネットD/Eレシオ：（有利子負債－現金及び預金・有価証券）／純資産２．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている短期借入金、１年内償還予定の社債、１年内返済予定の長期借入金、社債、長期借入金であります。また、利払いは、連結損益計算書に計上されている支払利息を使用しております。３．営業キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。４．2019年３月期の債務償還年数及びインタレスト・カバレッジ・レシオは、営業キャッシュフローがマイナスであるため記載しておりません。③生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の状況については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。なお、連結財務諸表の作成にあたり、見積りが必要な事項につきましては、合理的な基準に基づき、会計上の見積りを行っております。詳細につきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載のとおりであります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容(1)財政状態の分析当連結会計年度末の資産、負債、純資産の状況は次のとおりであります。（単位：百万円）前連結会計年度末当連結会計年度末比較資産300,243335,57235,328負債195,342226,49631,153純資産104,900109,0754,174有利子負債155,786184,67228,885（資産）当連結会計年度末における資産合計は3,355億72百万円となり、前連結会計年度末比353億28百万円の増加となりました。これはASIL札幌（北海道札幌市）及び銀座同和ビル（東京都中央区）の取得等による販売用不動産235億21百万円の増加、ホテルエミシア札幌（北海道札幌市）及び栄サンシティービル（愛知県名古屋市）の取得等の資産入れ替えに伴う有形固定資産56億31百万円の増加、投資有価証券30億２百万円及び有価証券27億18百万円の増加等によるものです。（負債）当連結会計年度末における負債合計は2,264億96百万円となり、前連結会計年度末比311億53百万円の増加となりました。これは有利子負債288億85百万円及び繰延税金負債26億84百万円の増加等によるものです。（純資産）当連結会計年度末における純資産合計は1,090億75百万円となり、前連結会計年度末比41億74百万円の増加となりました。これは自己株式の取得による26億４百万円の減少があった一方、利益剰余金46億２百万円の増加及びその他有価証券評価差額金21億76百万円の増加があったことによるものです。(2)経営成績の分析当連結会計年度の経営成績については、次のとおりであります。ⅰ)売上高不動産ソリューション事業におけるたな卸資産売却の増加等により、前連結会計年度比67億82百万円の増収となりました。ⅱ)営業利益賃貸事業における物件売却による期間利益の減少等により、前連結会計年度比97百万円の減益となりました。ⅲ)経常利益営業外収益の増加等により、前連結会計年度比34百万円の増益となりました。ⅳ)親会社株主に帰属する当期純利益賃貸事業における固定資産売却益計上等により、前連結会計年度比８億86百万円の増益となりました。詳細は、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。(3)キャッシュ・フローの状況の分析当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。③資本の財源及び資金の流動性当社グループの運転資金需要のうち主なものは、たな卸資産の仕入及び賃貸事業資産の運営費用のほか、販売費及び一般管理費等の営業費用及び支払利息等の営業外費用であります。投資を目的とした資金需要は、再開発プロジェクト資金及び賃貸事業資産の取得資金等であります。当社グループは、運転資金につきましては原則自己資金（賃貸事業における収入等）を充当しておりますが、たな卸資産の仕入れ及び設備投資の際には、資金計画を勘案して、適宜、金融機関からの借入や社債の発行を行っております。なお、当連結会計年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は1,846億72百万円となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は117億10百万円となっております。