株式会社アズ企画設計
有価証券報告書－第30期(平成30年3月1日－平成31年2月28日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①経営成績の状況当社は「空室のない元気な街を創る」という企業理念の下、入居率や賃料水準の低下等により、収益の改善が必要となった中古不動産を取得し、リノベーションやリーシング（賃貸募集活動）を実施し、収益改善による収益不動産としての資産価値を高めた上で不動産投資家へ販売するという不動産販売事業を中心に事業を展開しております。当事業年度におけるわが国経済は、引き続き好調な企業業績を背景にして、企業の設備投資や雇用、所得環境が改善しており、台風や地震などの自然災害による一時的な経済活動の落ち込みがあったものの、全体としては緩やかな回復基調が続いております。その一方で、米中貿易摩擦の影響や米国の利上げに対する懸念に加え、英国におけるEU離脱交渉の難航等、世界経済の先行きには不透明感が強まっております。当社の属する不動産業界におきましては、日銀による金融緩和政策の継続や雇用環境の改善、インバウンド需要の拡大などを背景に、堅調に推移いたしました。このような状況のもと、当社は、主力である不動産販売事業を中心に、不動産賃貸事業、不動産管理事業による安定収益基盤を強化し更なる収益機会の拡大を図ってまいりましたが、昨年に顕在化した一部金融機関による不適切な融資問題等を原因とする融資姿勢の厳格化の影響により、不動産販売事業が当初計画を下回りました。この結果、当事業年度の経営成績として、売上高は5,296,866千円（前年同期比16.9％減）、営業利益は293,345千円（同26.8％減）、経常利益は247,924千円（同29.7％減）、当期純利益は198,554千円（同27.5％減）となりました。セグメント別の経営成績は次のとおりであります。（不動産販売事業）不動産販売事業におきましては、主に中古物件を購入しリーシングやリノベーションを行い、付加価値を高めたうえで不動産投資家への販売を手掛けてまいりました。当事業年度は、レジデンス11棟、店舗付きレジデンス４棟、区分店舗２件、オフィスビル１棟、寮１棟、保養所１棟、土地１件を売却いたしました。その結果、当事業年度における売上高は4,456,885千円（前年同期比20.4％減）、セグメント利益は395,555千円（同24.2％減）となりました。（不動産賃貸事業）不動産賃貸事業におきましては、従来より安定的に収益を上げている貸しコンテナ、コインパーキング、その他オーナーより借り上げている中古不動産等に加え、東北での復興事業者向け宿泊施設としてのビジネスホテルの運営による収益の増加により、賃料収入等が増加いたしました。その結果、当事業年度における売上高は689,921千円（前年同期比4.7％増）、セグメント利益は100,429千円（同80.7％増）となりました。（不動産管理事業）不動産管理事業におきましては、既存顧客に対する管理サービスの向上に努めるとともに、安定収入を増やすべく、販売した投資用不動産の管理受託にも取り組んでまいりました。その結果、当事業年度における売上高は150,059千円（前年同期比30.3％増）、セグメント利益は33,543千円（同5.8％減）となりました。②財政状態の状況当事業年度末における財政状態は、総資産6,419,493千円（前年同期比22.1％増）、負債4,936,087千円（前年同期比10.9％増）、純資産1,483,406千円（前年同期比84.2％増）となりました。また、自己資本比率は23.1％（前事業年度末は15.3％）となっております。（流動資産）当事業年度末における流動資産の残高は4,973,875千円となり、前事業年度末に比べ1,086,199千円増加いたしました。これは主に、現金及び預金が222,700千円減少したものの、販売用不動産が1,314,143千円増加したことによるものであります。（固定資産）当事業年度末における固定資産の残高は1,445,618千円となり、前事業年度末に比べ76,106千円増加いたしました。これは主に、長期性預金が131,350千円、繰延税金資産が20,368千円増加したものの、減価償却費77,978千円を計上したことによるものであります。（流動負債）当事業年度末における流動負債の残高は1,474,751千円となり、前事業年度末に比べ1,389,519千円減少いたしました。これは主に、短期借入金が1,219,361千円減少したことによるものであります。（固定負債）当事業年度末における固定負債の残高は3,461,335千円となり、前事業年度末に比べ1,873,749千円増加いたしました。これは主に、社債が274,000千円、長期借入金が1,602,407千円増加したことによるものであります。（純資産）当事業年度末における純資産の残高は1,483,406千円となり、前事業年度末に比べ678,075千円増加いたしました。これは主に、資本金が140,608千円、資本剰余金が319,328千円増加、自己株式が19,826千円減少したことと、当期純利益を198,554千円計上したことによるものであります。③キャッシュ・フローの状況当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前事業年度末に比べ230,912千円減少し、1,751,098千円となりました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果使用した資金は1,283,981千円となりました（前年同期は292,876千円の獲得）。これは主に、税引前当期純利益239,848千円、減価償却費77,978千円が生じた一方、たな卸資産の増加額1,311,108千円、未払金の減少額162,694千円、法人税等の支払額120,017千円が生じたこと等によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果使用した資金は156,231千円となりました（前年同期は274,569千円の使用）。これは主に、定期預金の預入による支出181,400千円が生じた一方、定期預金の払戻による収入41,840千円が生じたこと等によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果得られた資金は1,209,300千円となりました（前年同期は376,633千円の獲得）。これは主に、株式発行による収入280,927千円、自己株式の処分による収入198,720千円、長期借入れによる収入2,245,000千円、社債の発行による収入439,600千円が生じた一方、短期借入金の純減少額1,219,361千円、長期借入金の返済による支出612,490千円、社債の償還による支出119,200千円が生じたこと等によるものであります。④生産、受注及び販売の実績a.生産実績当社は生産活動を行っておりませんので、該当事項はありません。b.受注実績当社は受注生産を行っておりませんので、該当事項はありません。c.販売実績当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度（自2018年３月１日至2019年２月28日）前年同期比（％）不動産販売事業（千円）4,456,88579.6不動産賃貸事業（千円）689,921104.7不動産管理事業（千円）150,059130.3合計（千円）5,296,86683.1（注）１．最近２事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前事業年度（自2017年３月１日至2018年２月28日）当事業年度（自2018年３月１日至2019年２月28日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）株式会社bigones944,98414.8947,30417.9株式会社ValuableStyle650,47210.2－－株式会社アドベンチャー646,79710.1－－個人640,45710.0－－２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。②経営成績の分析（売上高）当事業年度の売上高は、5,296,866千円（前年同期比16.9％減）となりました。これは不動産賃貸事業の売上高が31,171千円増加の689,921千円（前年同期比4.7％増）、不動産管理事業の売上高が34,922千円増加の150,059千円（前年同期比30.3％増）となったものの、不動産販売事業の売上高が1,145,251千円減少の4,456,885千円（前年同期比20.4％減）となったことによるものであります。（売上原価、売上総利益）当事業年度の売上原価は、4,243,322千円（前年同期比20.6％減）となりました。これは不動産管理事業の売上原価が20,582千円増加の81,922千円（前年同期比33.6％増）となったものの、不動産販売事業の売上原価が1,054,087千円減少の3,730,758千円（前年同期比22.0％減）、不動産賃貸事業の売上原価が68,628千円減少の430,642千円（前年同期比13.7％減）となったことによるものであります。その結果、当事業年度の売上総利益は、1,053,543千円（前年同期比2.2％増）となり、売上高に対する売上総利益の比率は前事業年度から3.7ポイント増加し19.9％となりました。（販売費及び一般管理費、営業利益）当事業年度の販売費及び一般管理費は、760,197千円（前年同期比20.7％増）となりました。これは主として、人件費や不動産の購入による控除対象外消費税額の増加、上場関連費用の発生によるものであります。その結果、当事業年度の営業利益は293,345千円（前年同期比26.8％減）となり、売上高に対する営業利益の比率は前事業年度から0.9ポイント減少し5.5％となりました。（営業外損益、経常利益）当事業年度の営業外収益は、13,551千円（前年同期比79.7％増）となりました。これは主として、会費収入、補助金収入及び受取手数料等の増加によるものであります。また、営業外費用は58,972千円（前年同期比5.7％増）となりました。これは主として、社債利息、社債発行費の増加によるものであります。その結果、当事業年度の経常利益は247,924千円（前年同期比29.7％減）となり、売上高に対する経常利益の比率は前事業年度から0.9ポイント減少し、4.7％となっております。（特別損益、当期純利益）当事業年度の特別利益は、375千円（前年同期比99.6％減少）となりました。これは前期に固定資産の売却益を計上しておりましたが、当期には発生がなかったためであります。また、当事業年度の特別損失は、8,452千円（前年同期比33.8％増）となりました。これは主として、複数の固定資産に関して減損損失が発生したことによるものであります。また、法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額をあわせた税金費用は、41,293千円（前年同期比74.1％減）となりました。その結果、当事業年度の当期純利益は198,554千円（前年同期比27.5％減）となり、売上高に対する当期純利益の比率は前事業年度から0.5ポイント減少し、3.7％となっております。③資本の財源及び資金の流動性についての分析当社の資金需要のうち主なものは、運転資金、販売用不動産購入資金、設備資金であります。運転資金は、原則として手許資金で賄っておりますが、金融機関からの総合的提案があった場合は調達を行い、手元流動性を高め緊急な販売用不動産の取得にも対応できる体制を整えております。販売用不動産購入資金は、主に金融機関からの借入れにより調達しており、物件毎の販売計画に基づいて長期借入金または短期借入金で調達しております。設備資金は、設備投資計画に基づき、案件ごとに手持ち資金で賄えるか、不足するかの検討を行います。不足が生じる場合は、長期借入金にて調達を行っております。なお、当事業年度末における借入金及び社債を含む有利子負債の残高は4,578,629千円となっております。また、当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は1,751,098千円となっております。④経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社は、経営の健全性と収益性を重視し、売上高成長率（20％以上）、営業利益率（7.4％以上）、自己資本比率（25％以上）等の指標の向上に努めてまいります。当期における各経営指標の実績につきましては、売上高成長率が前期の34.5％に対して当期△16.9％、営業利益率が前期の6.3％に対して当期5.5％、自己資本比率が前期の15.3％に対して当期23.1％となっております。今後もこれらの指標の向上に向けて、既存事業のブラッシュアップを進めつつ、新商品の開発、新規事業などにより業容の拡大、成長を目指してまいります。