株式会社コーセーアールイー
有価証券報告書－第29期(平成30年2月1日－平成31年1月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりであります。①経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境の改善が続く中で、緩やかな回復傾向が継続しておりますが、通商問題の動向が世界経済に与える影響や中国経済の先行き、海外経済の動向と政策に関する不確実要素が多く、10月には消費税の増税が予定されており、先行き不透明な状況です。当社グループが属する分譲マンション業界においては、低金利によりマンション購入意欲が下支えされているものの、土地仕入における競合激化や、人手不足に伴う建築コストの上昇や工期の長期化などの影響により、仕入・開発の進捗に支障をきたすことが懸念されます。このような事業環境のもと、当社グループは、ファミリーマンション及び資産運用型マンションの販売を継続して行うとともに、新規物件の開発に取り組みました。この結果、売上高12,150,447千円（前期比5.7％減）、営業利益1,548,680千円（前期比13.2％減）、経常利益1,544,985千円（前期比11.8％減）、親会社株主に帰属する当期純利益1,019,408千円（前期比11.7％減)となりました。セグメント別の経営成績は次のとおりであります。（ファミリーマンション販売事業）福岡市で３棟102戸（グランフォーレ大橋テラス、グランフォーレ大濠西、グランフォーレ南福岡レジデンス）、久留米市に１棟39戸（グランフォーレ諏訪野プレミアム）、鹿児島市に１棟45戸（グランフォーレ西田エムディア）を完成させ、東京都墨田区に１棟17戸（Ｊワザック押上エクセレント）を仕入れたほか、前期繰越在庫の引渡しを進め、中古物件を含み171戸（前期は156戸）を引渡しました。この結果、売上高5,106,840千円（前期比8.9％減）、セグメント利益712,847千円（前期比21.1％減）となりました。（資産運用型マンション販売事業）福岡市で５棟331戸（グランフォーレ高宮プレミア、グランフォーレ西新ヒルズ、グランフォーレ大橋プレミア、グランフォーレプライム六本松Ⅱ、グランフォーレ六本松スタイル）を完成させ、中古物件79戸を引渡し、合計322戸（前期は456戸）を引渡しました。この結果、売上高5,523,746千円（前期比17.3％減）、セグメント利益723,173千円（前期比28.0％減）となりました。（不動産賃貸管理事業）資産運用型マンション新規物件の完成等に伴い管理戸数は3,197戸（前期は2,881戸）となり、売上高375,851千円（前期比2.2％増）、セグメント利益141,006千円（前期比0.8％増）となりました。（ビルメンテナンス事業）マンション管理業、保守・点検業、工事請負業を継続して行い、売上高188,311千円（前期比17.5％増）、セグメント利益17,038千円（前期比9.5％減）となりました。（その他の事業）不動産売買の仲介業が好調に推移したほか、商業施設用地（福岡市）と建設用地の一部（熊本市）を売却し、売上高955,697千円（前期比1129.5％増）、セグメント利益252,804千円（前期比301.1％増）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末に比べ1,272,485千円増加し、3,036,117千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果使用した資金は451,957千円（前年同期は2,035,364千円の獲得）となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益1,544,985千円及びプロジェクト開発の進捗に伴う仕入債務の増加額1,380,568千円となったものの、たな卸資産の増加額2,651,607千円となったことに加え、法人税等の支払額677,638千円となったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果得られた資金は2,465,516千円（前年同期は3,248,324千円の使用）となりました。これは主として、定期預金の払戻による収入2,484,800千円となったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果使用した資金は741,074千円（前年同期は1,555,776千円の獲得）となりました。これは主として、プロジェクト開発の進捗に伴い、長期借入れによる収入3,337,000千円となったものの、長期借入金の返済による支出2,230,676千円となったことに加え、短期借入金の純減額1,482,720千円となったことによるものであります。③生産、受注及び販売の実績a.生産実績該当事項はありません。b.契約実績当連結会計年度における契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2018年２月１日至2019年１月31日)期中契約高年度末契約残高戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）ファミリーマンション販売事業1313,893,389105.46187,98013.4資産運用型マンション販売事業2864,993,11998.112228,68830.1合計4178,886,509101.218416,66919.3（注）1．上記金額には、消費税等は含まれておりません。2．不動産賃貸管理事業、ビルメンテナンス事業及びその他の事業については、事業の性質上、契約実績の表示が馴染まないため記載しておりません。3．ファミリーマンション販売事業の期中契約高及び年度末契約残高は、当社及び他１社で構成する共同企業体による契約実績があり、当社の出資割合52％にあたる金額が含まれております。c.販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2018年２月１日至2019年１月31日）戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）ファミリーマンション販売事業1715,106,84091.1資産運用型マンション販売事業3225,523,74682.7不動産賃貸管理事業375,851102.2ビルメンテナンス事業188,311117.5報告セグメント計49311,194,74987.4その他の事業955,6971,229.5合計49312,150,44794.3（注）1．セグメント間の取引については相殺消去しております。2．その他の事業は、仲介業及び土地売却が含まれております。3．ファミリーマンション販売事業の戸数及び金額には、当社及び他１社で構成する共同企業体による販売実績があり、当社の出資割合52％にあたる金額が含まれております。4．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2017年２月１日至2018年１月31日)当連結会計年度（自2018年２月１日至2019年１月31日)金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人1,850,00014.4－－5．上記金額には、消費税等は含まれておりません。（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たりましては、資産・負債の評価及び費用の認識について重要な会計方針に基づき見積り及び仮定による判断を行っております。これらの見積り数値の妥当性については、継続的に評価を行っておりますが、見積り特有の不確実性のため、実際の結果と異なる場合があります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容a.当連結会計年度の財政状態の分析当連結会計年度末の資産は、前連結会計年度末に比べ1,525,712千円増加し16,347,433千円となりました。これは主として、仕入等により現金及び預金が1,199,412千円減少したものの、プロジェクト開発の進捗に伴い販売用不動産が2,147,568千円、仕掛販売用不動産が504,560千円増加したことによるものであります。当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末に比べ、841,629千円増加し9,189,328千円となりました。これは主として、プロジェクト開発の進捗に伴い、短期借入金が1,482,720千円、１年内返済予定の長期借入金が1,955,644千円減少したものの、長期借入金が3,061,968千円、電子記録債務が1,341,468千円増加したことよるものであります。当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末に比べ684,083千円増加し7,158,105千円となりました。これは主として、利益剰余金が684,234千円増加したことによるものであります。b.当連結会計年度の経営成績の分析「３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要①経営成績の状況」に記載のとおりであります。c.経営成績に重要な影響を与える要因について「２事業等のリスク」に記載のとおりであります。d.資本の財源及び資金の流動性についての分析「３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。キャッシュ・フロー指標の推移は、次のとおりであります。2017年１月期2018年１月期2019年１月期自己資本比率（％）23.643.143.2時価ベースの自己資本比率（％）51.283.848.2キャッシュ・フロー対有利子負債比率（％）△752.5355.4△1,517.0インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）△6.913.7△3.1（注）1．各指標の算出は以下の算式を使用し、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／営業キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払い2．株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。3．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っているすべての負債を対象としております。当社グループは、販売や賃貸による資金回収を着実に実行しておりますが、業容の拡大に伴い、事業用地の取得及び建築の委託等を先行して行うため、その仕入資金及び金融機関からの調達資金が増加する見込みであります。所有している賃貸ビルの収支状況は良好であり、当社グループと金融機関との関係は良好であるものの、今後の有利子負債の増加に対しては、資金調達方法の効率化に取り組み、コスト低減を図るほか、前期（2018年１月期）に実施した公募増資等による調達資金を含め、自己資金の効率的な活用も行ってまいります。e.経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等「１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（1）経営方針⑥」の中期経営計画における計画値及び進捗状況に記載のとおりであります。