明和地所株式会社
有価証券報告書－第33期(平成30年4月1日－平成31年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】経営成績等の概要(1）経営成績当連結会計年度におけるわが国経済は、自然災害の影響を受けたものの、雇用・所得環境の改善や各種政策を背景に、緩やかながらも回復基調が続きました。一方で、米中通商問題や英国のEU離脱問題などが世界経済に与える影響や、金融資本市場の動向などには留意が必要な状況にあります。当社グループの主力市場である首都圏マンション市場におきましては、金融緩和政策による低金利を下支えに底堅く推移しておりますが、販売価格の上昇を受けて一次取得者を中心としたお客様には慎重姿勢が見られました。このような環境下、当社グループにおきましては、主力商品である新築分譲マンションの売上計上予定物件の販売が想定を下回ったことに加え、契約済住戸の一部で引渡しが翌期にずれ込んだことにより、売上高、利益ともに計画を下回りました。この結果、当連結会計年度の業績は、売上高499億71百万円（前期比3.9％増）、営業利益30億4百万円（同0.4％増）、経常利益24億31百万円（同2.9％減）、親会社株主に帰属する当期純利益20億34百万円（同0.4％減）となりました。（連結）区分当期実績（百万円）前期実績（百万円）増減金額（百万円）増減率（％）売上高49,97148,1051,8653.9営業利益3,0042,991130.4経常利益2,4312,503△71△2.9親会社株主に帰属する当期純利益2,0342,042△8△0.4（個別）区分当期実績（百万円）前期実績（百万円）増減金額（百万円）増減率（％）売上高44,89941,8353,0637.3営業利益2,4242,2651587.0経常利益2,1782,123552.6当期純利益1,9741,884904.8(2）連結セグメント別の業績各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上を記載しております。①不動産販売事業不動産販売事業におきましては、新築分譲マンションの引渡戸数は前連結会計年度より減少しましたが、首都圏の物件の引渡しが中心となったことにより、一戸当たりの価格が上昇し、売上高は増加いたしました。また、売買仲介についても取扱件数・取扱高がともに増加し、売上増に寄与しました。その一方で、販売に伴う各種経費の増加により、セグメント利益は前期比減益となりました。この結果、売上高は438億2百万円（前期比4.0％増）、セグメント利益は28億41百万円（同0.6％減）となりました。売上の状況は次のとおりです。区分当期実績構成比分譲マンション（買取再販含む）戸数（戸）927売上高（百万円）43,22898.7％土地売上高（百万円）580.1％手数料等売上高（百万円）5161.2％計戸数（戸）927売上高（百万円）43,802100.0％②不動産賃貸事業不動産賃貸事業におきましては、売上高は10億34百万円（前期比1.0％増）、セグメント利益は3億96百万円（同25.9％増）となりました。③不動産管理事業不動産管理事業におきましては、売上高は48億15百万円（前期比3.3％増）、セグメント利益は5億36百万円（同0.2％減）となりました。④その他事業その他事業におきましては、住設企画販売事業を中心に、売上高は3億18百万円（前期比4.4％増）、セグメント利益は88百万円（同3.6％減）となりました。(3）キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」といいます。）の残高は238億62百万円となり、前連結会計年度末比69億69百万円増加いたしました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、45億91百万円の資金の増加（前期は1億79百万円の減少）となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益24億11百万円の計上、たな卸資産19億21百万円の増加及び仕入債務38億83百万円の増加によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、65百万円の資金の減少（前期は2億42百万円の増加）となりました。これは主として、有形固定資産の取得による支出2億90百万円、有形固定資産の売却による収入2億45百万円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは24億42百万円の資金の増加（前期は7億71百万円の増加）となりました。これは、短期借入金の純増額17億81百万円、新規プロジェクトの長期借入れによる収入159億53百万円、プロジェクトの終了等に伴う長期借入金の返済による支出145億22百万円及び配当金の支払7億46百万円によるものであります。生産、受注及び販売の実績(1）生産実績該当事項はありません。(2）契約実績当連結会計年度における不動産販売事業の契約状況は次のとおりであります。契約高契約残高数量金額（百万円）前期比（％）数量金額（百万円）前期比（％）分譲マンション(買取再販含む）戸93340,601110.7戸86736,89393.4土地㎡270.44583.4㎡－－－計戸933㎡270.4440,659105.9戸867㎡－36,89393.4（注）１．土地は、実測面積を記載しております。２．金額には消費税等は含まれておりません。(3）販売実績当連結会計年度におけるセグメントごとの販売実績は次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）前期比（％）不動産販売事業（百万円）43,802104.0不動産賃貸事業（百万円）1,034101.0不動産管理事業（百万円）4,815103.3報告セグメント計（百万円）49,652103.9その他事業（百万円）318104.4合計（百万円）49,971103.9（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．金額には消費税等は含まれておりません。財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析当連結会計年度の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末（2019年3月31日）現在において判断したものであります。(1）重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。連結財務諸表の作成にあたり、連結会計年度末日における資産・負債の報告数値及び偶発債権・債務の開示並びに連結会計年度における収入・費用の報告数値に影響を与える見積り、判断及び仮定を使用する必要があります。当社グループは、過去の実績や状況に応じ最も合理的と考えられる様々な要因に基づき、見積り及び判断を行っておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループは、重要な会計方針のうち、判断と見積りに重要な影響を及ぼすものは以下のものであると考えております。①たな卸資産評価当社グループは、通常の販売目的で保有するたな卸資産についての評価を実施し、評価額が簿価を下回った場合には評価損失を計上しております。たな卸資産の評価は、鑑定評価に基づくものの他、近隣売買事例や過去の価格推移等により行っております。②貸倒引当金当社グループは、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を貸倒引当金として計上しております。取引先の財務状況が悪化し、その支払能力が低下した場合、追加引当が必要となる可能性があります。③繰延税金資産当社グループは、企業会計上の資産又は負債の額と課税所得計算上の資産又は負債の額との間に生じる一時的な差異に係る税効果については、当該差異の解消時に適用される法定実効税率に基づいて繰延税金資産又は繰延税金負債を計上しております。当社グループが計上している繰延税金資産は、将来減算される一時差異及び繰越欠損金等によるものであります。繰延税金資産のうち、将来において回収が不確実であると考えられる部分に対しては評価性引当額を計上して繰延税金資産を減額していますが、将来の課税所得の見込み額の変化や法人税率の変動等に基づき繰延税金資産の回収可能性の評価が変更された場合、繰延税金資産の増減により法人税等調整額が増減し、純利益が増減する可能性があります。④退職給付費用当社グループは、従業員の退職給付費用及び債務を数理計算上で設定される前提条件に基づいて算出しております。これらの前提条件となる基礎率には、割引率、昇給率、退職率、死亡率、年金資産の長期期待運用収益率等が含まれ、これまでの実績及び将来の見通しを考慮して設定しておりますが、実際の基礎率との差異については数理計算上の差異額として、発生期の翌連結会計年度において一括費用処理することとしております。前提条件として使用する基礎率は、その算定の基となる統計数値等に重要な変動が生じていない限り見直しを行いません。基礎率を変更した場合、割引率の減少（増加）は、退職給付債務が増加（減少）するため、数理計算上の差異の費用処理を通じて退職給付費用を増加（減少）させる可能性があります。長期期待運用収益率の引き下げ（引き上げ）は、退職給付費用を構成する期待運用収益を減少（増加）させることになり、その結果、退職給付費用は増加（減少）することになります。⑤賞与引当金当社グループは、従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、賞与支給見込額の当連結会計年度負担額を計上しております。⑥役員賞与引当金当社は役員賞与の支出に備えて、当連結会計年度における支給見込額を計上しております。⑦役員退職慰労引当金当社及び一部の連結子会社は役員の退職慰労金の支出に備えて、内規に基づく期末要支給額の全額を計上しております。(2）当連結会計年度の経営成績の分析①売上高不動産販売事業におきまして、877戸の引渡しを行いました。また、中古マンションの買取再販については50戸の引渡しを行いました。以上の結果、売上高は499億71百万円（前期比3.9％増）となりました。②売上原価、販売費及び一般管理費売上原価は、不動産販売事業における建築コストの上昇等から、394億10百万円（前期比3.2％増）となりました。販売費及び一般管理費は75億55百万円（前期比9.3％増）となりました。③営業外損益営業外収益は、売買契約の解約に伴う違約金収入が増加したこと等から1億55百万円（前期比4.3％増）となりました。営業外費用は、主に控除対象外消費税等が増加したことから7億28百万円（前期比14.4％増）となりました。④特別損益固定資産売却益26百万円を特別利益として計上した一方で、固定資産除却損22百万円、減損損失16百万円等を特別損失として計上いたしました。以上の結果、当連結会計年度の売上高は499億71百万円（前期比3.9％増）、営業利益は30億4百万円（同0.4％増）、経常利益は24億31百万円（同2.9％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は20億34百万円（同0.4％減）となりました。(3）資本の財源及び資金の流動性についての分析当社グループの資金需要の主なものは不動産販売事業における用地仕入れであり、金融機関からの借入れにより資金調達を行っております。資金の状況につきましては、「経営成績等の概要（3）キャッシュ・フローの状況」をご参照下さい。