株式会社シー・ヴイ・エス・ベイエリア
有価証券報告書－第39期(平成30年3月1日－平成31年2月28日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】１．経営成績等の概要(1)経営成績当連結会計年度における我が国経済は、若年人口の減少に伴う雇用環境の改善や好調な企業業績を背景に緩やかな回復基調で推移いたしました。しかしながら、国内の個人消費には力強さが見られないことに加え、米国の通商政策による貿易摩擦への懸念や中国経済減速の顕在化、さらには英国のＥＵ離脱問題など、国内外における先行きの不透明感は一層強まっております。現在、当社グループが注力しているホテル業界におきましては、昨年の訪日外国人数が初めて３千万人を突破するなど、国内全体の宿泊需要は継続して拡大している一方、東京五輪に向けて新規ホテルの開業が続いており、需要の伸長を上回る供給客室数の増加による競争環境の激化が懸念されております。また、マンション業界におきましては、2018年の全国のマンション販売戸数は微増となったものの、首都圏内のマンションにおいては建設コストの高止まりが影響し、販売に陰りが見られることに加え、マンション建設に適した用地の不足から１棟当たりの戸数が小規模な物件が増える傾向にあり、今後の弱含みが懸念されております。このような経営環境のもと、当社グループは、2018年３月１日付で株式会社ローソン及び株式会社ローソンアーバンワークスに対し、コンビニエンス・ストア事業の一部を吸収分割方式により承継し、店舗網を大幅に縮小する一方、ホテル事業の新規開業及び収益改善による事業拡大を進めたほか、マンションフロント事業においては新たな事業領域への進出に取り組んでまいりました。この結果、当社グループの当連結会計年度における業績は、コンビニエンス・ストア事業の再編による店舗数の大幅な減少を受け、全店売上高が減少したことから、営業総収入109億16百万円（対前期比62.9％減）、ホテル事業及びマンションフロントサービス事業の収益改善が進んだ一方、一般管理費において、固定資産売却益など多額の特別利益が発生したことに伴い、租税公課の負担額が一時的に増加しており、多額となる１億84百万円を計上したことから、営業利益31百万円（対前期比136.0％増）となりました。また、所有する投資不動産に係る修繕工事の一部において、前期から当期に完工時期がずれ込んでいた工事が第１四半期連結会計期間に完工したことに伴い、不動産管理費用が前期と比較し増加したことから、経常損失28百万円（前期は90百万円の経常利益）となりました。一方、コンビニエンス・ストア事業の事業分離における移転利益及び、当社が保有していた市川塩浜地区の土地の売却に伴う固定資産売却益を特別利益として計上したほか、コンビニエンス・ストア事業の大幅な縮小により、各施設が負担する本部経費が大幅に増加したことを受け、2016年に開業したユニット型ホテル施設や一部のコンビニエンス・ストア店舗などにおいて、当該固定資産の一部について減損損失を計上したことから、親会社株主に帰属する当期純利益は38億１百万円（前期は２億79百万円の親会社株主に帰属する当期純損失）となりました。当社の各セグメントの業績は次のとおりであります。なお、当連結会計年度より、「コンビニエンス・ストア事業」の会社分割に伴い、事業規模を大幅に縮小したことから、報告セグメントの表示順序を変更しております。（ホテル事業）ホテル事業におきましては、ビジネスホテルを千葉県市川市、浦安市内に３棟、ユニット型ホテルを東京都区内に６棟を展開しております。ビジネスホテル施設におきましては、市川塩浜駅前で手掛けている「ＣＶＳ・ＢＡＹＨＯＴＥＬ」２棟は、近隣の大型レジャー施設の来場者数が過去最高を更新したことなどにより、年間を通じ高稼働で推移いたしましたが、本館が開業から満10年を迎えることから、2019年１月中旬から２月末の期間に客室内のリニューアル工事を実施したことに伴い、同期間における稼働率は一時的に前年を下回って推移いたしました。なお、今後もＪＲ京葉線沿線における宿泊需要が継続的に増加していくと判断し、2020年初夏に本館の増築を予定しており、開業に向けた準備工事を進めております。また、2018年６月に浦安駅前に開業いたしました「ＢＡＹＨＯＴＥＬ浦安駅前」におきましては、各部屋にキッチンや洗濯機を完備することで、３名以上のグループや長期滞在のお客様の獲得に努めており、稼働率は計画を上回って推移いたしました。ユニット型ホテル施設におきましては、前連結会計年度より認知度のさらなる向上のため、海外ＯＴＡサイトとの提携を強化し、訪日外国人観光客の獲得を進めているほか、自社ＨＰでの宿泊予約者向けに事前決済サービスを開始するなど、多様化する決済ニーズへの対応も進めてまいりました。また、ゲームやアニメ、舞台とのコラボ企画を積極的に展開し、その取り組み内容が各種メディアや展示会で取り上げられるなど、多くの反響をいただいており、今後も宿泊の枠を超えたコト消費としての魅力の発信を続けていくことで、他社施設との差別化を進めてまいります。この結果、当連結会計年度における業績は、ホテル事業収入16億80百万円（対前期比19.5％増）、セグメント利益１億48百万円（前期はセグメント損失15百万円）となりました。（マンションフロントサービス事業）マンションフロントサービス事業におきましては、マンションコンシェルジュによる高付加価値サービスの提供を通じた、ワンランク上のマンションライフの実現に努めており、独立系の企業として業界トップシェアを有しております。また、より高品質なフロントサービス提供のため、定期的な社内研修を継続して実施しているほか、おせちなどの予約商材の獲得や住居者向けイベントの開催支援にも積極的に取り組んでまいりました。また、新たな成長領域への取り組みとして、企業やシェアオフィス、公共施設での受付やコンシェルジュ業務の獲得を進めており、関西地区において複数の公共施設内の受付業務を受託したほか、人材派遣サービスにおきましては、新たに官公庁のコールセンター業務への派遣を開始しており、今後も継続した営業活動による取引先拡大に努めてまいります。当連結会計年度末現在における、総受注件数は、収益性を重視した運営体制構築のため、不採算物件の解約を順次進めていることで、992件となりました。なお、当連結会計年度より、従来までのフロントサービス受託件数に、マンション住居者向けポータルサイト及びカーシェアリングサービス単独での導入物件数、人材派遣先企業数を加えた総受注件数に記載内容を変更しております。この結果、当連結会計年度における業績は、マンションフロントサービス事業収入57億75百万円（対前期比0.5％減）、非マンションフロントサービスの収益拡大や不採算物件の解約が進んだことで、セグメント利益３億26百万円（対前期比60.3％増）となりました。（クリーニング事業）クリーニング事業におきましては、マンションフロントやコンビニエンス・ストア店舗、社員寮においてクリーニングサービスを提供しているほか、法人向けサービスでは、マンション内のゲストルームやホテルにおけるリネンサプライに加え、自社工場と商品管理センターによる、ユニフォームのクリーニングからメンテナンス、在庫管理までを一元管理するトータルサービスの拡大を進めております。今後も、販促セールの実施など需要喚起に努めるほか、グループ会社がフロントサービスを提供している物件を中心に、クリーニング品の保管サービス及びハウスクリーニングサービスなど、新たな需要の開拓を進めてまいります。この結果、当連結会計年度における業績は、クリーニング事業収入12億48百万円（対前期比2.4％増）、セグメント利益57百万円（対前期比2.3％増）となりました。（コンビニエンス・ストア事業）コンビニエンス・ストア事業におきましては、2018年３月１日付で株式会社ローソン及び株式会社ローソンアーバンワークスに対し、コンビニエンス・ストア事業の一部を吸収分割方式により承継し、直営店８店舗での運営体制へと大幅に事業規模を縮小しております。運営を継続している８店舗におきましては、主力店舗が大規模展示場や観光施設の近隣などの特殊立地に面していることから、当社の強みである独創性を持った店舗作りの原点に立ち返り、各イベントに対応した独自仕入れ商品の販売を行ったほか、隔週で開催している社員研修においては、経営者目線での店舗運営スキルの習得に向けた教育プログラムを実施するなど、人材育成に向けた取り組みも継続して実施してまいりました。なお、同事業の大幅な店舗数の減少を受けて、全店売上高が減少したほか、一部店舗において、近隣施設が東京五輪に向けた全面改装工事のため閉鎖している影響を受け、来店客数が大きく減少しており、セグメント売上、利益ともに減少しております。この結果、当連結会計年度における業績は、コンビニエンス・ストア事業収入21億72百万円（対前期比89.6％減）、セグメント利益82百万円（対前期比63.6％減）となりました。（その他事業）その他事業といたしましては、保有もしくはコンビニエンス・ストア事業に関連した不動産賃貸管理のほか、ヘアカットサービス店舗の運営など、各種サービスの提供を行っております。ヘアカットサービスの一部店舗の運営形態を見直した影響から売上高が減少したほか、2019年２月末に購入した賃貸用不動産の取得にかかる各種費用を計上した一方、当期より都内に保有していた不動産の賃貸を新たに開始したことで賃料収入が大きく増加いたしました。なお、不採算が続いていたネットカフェ店舗につきましては、2019年３月中旬に閉店を実施しております。この結果、当連結会計年度における業績は、その他事業収入２億７百万円（対前期比3.7％減）、セグメント利益８百万円（対前期比20.0％増）となりました。(2)財政状態の状況（資産）当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べて14億27百万円（10.5％）減少し、121億92百万円となりました。その主な内訳は、現金及び預金が15億34百万円増加し、商品が４億32百万円、繰延税金資産（流動）が５億12百万円それぞれ減少したことなどにより流動資産が11億56百万円増加した一方、敷金及び保証金が６億17百万円、投資不動産が18億42百万円それぞれ減少したことなどにより固定資産が25億84百万円減少したことであります。（負債）当連結会計年度末における負債総額は、前連結会計年度末に比べて51億11百万円（43.5％）減少し、66億44百万円となりました。その主な内訳は、未払法人税等が14億16百万円増加した一方、短期借入金が35億円、預り金が20億９百万円それぞれ減少したことなどにより流動負債が45億２百万円減少し、また、長期借入金が３億54百万円、資産除去債務が２億28百万円それぞれ減少したことなどにより、固定負債が６億８百万円減少したことであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べて36億83百万円（197.5％）増加し、55億48百万円となりました。その主な内訳は、剰余金の配当を行った一方、親会社株主に帰属する当期純利益を38億１百万円計上したことであります。(3)キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物残高は、前連結会計年度末に比べ15億34百万円(87.1％)増加し、32億96百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、１億48百万円の支出超過（前年同期は３億72百万円の収入超過）となりました。その主な内訳は、税金等調整前当期純利益が58億１百万円であった一方、事業分離における移転利益が35億73百万円、固定資産売却益が26億87百万円であったことによるのものであります。(投資活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、60億１百万円の収入超過（前年同期は18億47百万円の支出超過）となりました。その主な内訳は、事業分離による収入が27億24百万円、投資不動産の売却による収入が48億44百万円であった一方、有形固定資産の取得により８億92百万円、有価証券の取得により５億円の支出があったことによるものであります。(財務活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、43億18百万円の支出超過（前年同期は11億97百万円の収入超過）となりました。その主な内訳は、長期借入金により３億円の収入があった一方、短期借入金の返済による支出が35億円、長期借入金の返済による支出が９億72百万円であったことによるものであります。(4)生産、受注、販売及び仕入の実績生産、受注の実績当社グループは、小売業及びサービス業が主力事業のため、生産、受注については、該当事項はありません。販売実績当連結会計年度における売上実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2018年３月１日至2019年２月28日）前年同期比(%)金額（千円）ホテル事業1,680,151119.5マンションフロントサービス事業5,775,90499.5クリーニング事業1,248,983102.4コンビニエンス・ストア事業2,172,52610.4その他事業207,52296.3報告セグメント計11,085,08737.5調整額△168,583－合計10,916,50337.1（注）１コンビニエンス・ストア事業の売上高の減少は、当連結会計年度の期初に、コンビニエンス・ストア事業の再編を実施したことによるものです。２上記売上実績は、セグメント間の内部振替前の数値によっております。３上記金額には、消費税等は含まれておりません。当連結会計年度末現在におけるホテル施設及びコンビニエンス・ストア店舗数の状況地域別ホテル施設コンビニエンス・ストア店舗東京都３棟４店千葉県６棟４店合計９棟８店（注）１コンビニエンス・ストア店舗の減少は、当連結会計年度の期初に、コンビニエンス・ストア事業の再編を実施したことによるものです。２上記には、連結子会社である株式会社アスク及び株式会社エフ．エイ．二四の店舗は含まれておりません２．経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容(1)重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。なお、その作成には経営者の判断に基づく会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りが必要となります。この判断及び見積りに関しては過去の実績等を勘案し合理的に判断しております。しかしながら、実際の結果は、見積り特有の不確実性が伴うことから、これら見積りと異なる可能性があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項」の「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。(2)当社グループの経営に影響を与える大きな要因の分析当社グループは、当連結会計年度の期初にこれまで主力事業であったコンビニエンス・ストア事業の一部を吸収分割方式により承継を実施したことに伴い、店舗数が大幅に縮小したことで、同事業の売上高及びセグメント利益は大きく減少いたしました。これにより、今後の当社グループの経営に影響を与える大きな要因は、新たに主力事業となったホテル事業及びマンションフロントサービス事業の収益の変動、管理本部のより一層の生産性の向上であると認識しております。ホテル事業におきましては、訪日外国人数の増加トレンドが継続するなど、今後も良好なマーケット環境が継続することを見込んでおり、売上高、セグメント利益も伸長していくことを見込んでおりますが、世界経済の減速や外交問題により訪日外国人数が減少した場合や、国内全体の宿泊需要が低下した場合には、当社グループの経営に大きな影響を与える要因となります。同事業では、ゲームやメディアコンテンツとのコラボ企画など、宿泊に新たな付加価値を創造し、安定的な顧客基盤の開拓を進めていくことで、今後のマーケット環境の急激な変化に対応していけるよう努めてまいります。マンションフロントサービス事業においては、ストック型のビジネススキームであることから、ホテル事業と比較し収益の変動は限定的であると考えておりますが、900件以上もの受託物件数の運営をおこなっていることから、人材の安定的な確保及び人件費の上昇は同事業の収益に大きな影響を与える要因の一つであります。こうした要因に対処するため、不採算物件については、順次解約を進めるなど、収益性の向上に努めているほか、近年は新規のマンション竣工数に陰りが見えてきていることから、新たな成長戦略として、マンション以外の領域におけるフロントサービスの案件獲得や人材派遣サービスの拡大に努めております。管理本部におきましては、コンビニエンス・ストア事業の縮小に伴い、当社グループ全体の従業員数も大幅に減少しているものの、上場企業として維持するために必要な費用は大きく変動しないことから、管理本部の経費の減少幅が限定的となっており、グループ全体の収益に大きな影響を与える要因の一つとなっております。引き続きグループ全体の最適化を検証し、本部機能のより一層の生産性の向上を図ってまいります。(3)経営成績の分析(売上高）ホテル事業においては、良好な市場環境及びマーケティング施策の効果により、各施設の稼働率、売上高ともに好調に推移いたしましたが、当連結会計年度の期初にコンビニエンス・ストア事業の一部を吸収分割方式による承継を実施し、店舗数が大幅に縮小したことを受け、同事業の売上高が大きく減少したことにより、当社グループの売上高は前連結会計年度に比べ184億77百万円（62.9％）減少の109億16百万円となりました。(営業利益)販売費及び一般管理費は、コンビニエンス・ストア事業の一部を吸収分割方式による承継を実施したことで、店舗数が大幅に縮小したことに伴い、前連結会計年度に比べ50億87百万円（56.3％）減少の39億55百万円となり、営業利益は前連結会計年度に比べ18百万円（136.0％）増加の31百万円となりました。(営業外損益及び経常損失）営業外損益は、営業外収益が前連結会計年度に比べ27百万円（6.9％）減少の３億67百万円、営業外費用は、所有する投資不動産の修繕工事費用の増加に伴い、前連結会計年度に比べ１億10百万円（34.7％）増加の４億27百万円となりました。この結果、前連結会計年度に比べ1億19百万円悪化（前年同期は90百万円の経常利益）の28百万円の経常損失となりました。(特別損益及び親会社株主に帰属する当期純利益)特別利益は、コンビニエンス・ストア事業の事業分離における移転利益及び固定資産売却益を計上したことで、前連結会計年度に比べ62億52百万円増加（前年同期は９百万円）の62億62百万円、特別損失は、ユニット型ホテル及びコンビニエンス・ストア店舗等において減損損失を計上したことなどにより、前連結会計年度に比べ２億98百万円（40.8％）減少の４億32百万円となりました。この結果、税金等調整前当期純利益は58億１百万円となり、法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額を調整した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は前連結会計年度に比べ40億80百万円増加（前年同期は２億79百万円の親会社株主に帰属する当期純損失）の38億１百万円となりました。(4)キャッシュ・フローの分析当連結会計年度末におけるキャッシュ・フローの分析については、「第２〔経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュフローの状況の分析〕１．〔経営成績等の概要〕(3）キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。なお、当社グループのキャッシュ・フロー指標のトレンドは下記のとおりであります。2016年2月期2017年2月期2018年2月期2019年2月期自己資本比率(％)17.217.113.745.5時価ベースの自己資本比率(％)32.428.126.230.4キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)－10.619.2－インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)－12.78.8－（注）１自己資本比率：自己資本／総資産２時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産３キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／営業キャッシュ・フロー４インタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払い※各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により算出しております。※株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しております。※営業キャッシュ・フロー及び利払いは、連結キャッシュ・フロー計算書に計上されている「営業活動によるキャッシュ・フロー」及び連結損益計算書に計上されている「支払利息」を用いております。※2016年２月期及び2019年２月期は、営業キャッシュ・フローがマイナスであるため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは記載しておりません。(5)資本の財源および資金の流動性についての分析当社グループは、主な資金需要は、販売費及び一般管理費等の営業活動費のほか、ホテル施設等の新規出店のための設備投資であり、これらの資金については、自己資金のほか、必要に応じ、金融機関からの資金調達により対応しております。なお、当連結会計年度に計上した多額の特別利益の一部にについては、短期借入金の前倒しの返済資金に充当したことで、当連結会計年度末現在において短期借入金については全額返済が完了しております。今後も安定した経営基盤に基づく収益向上を図り営業活動によるキャッシュ・フローの増加に努めてまいります。