株式会社日本エスコン
有価証券報告書－第24期(平成30年1月1日－平成30年12月31日)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。(1）会社の経営の基本方針私たちは、日々をいかに生き、どのように社会参加するべきか、そして、社会貢献を通じて、どのような果実を社会にもたらし、その結果としていかにして私たち一人一人が望む幸福を実現することができるのか。この命題に対する回答を得るために、社員相互が助け励まし合い、それぞれが目指す個性的な『自己実現』への階段を大真面目に上って行けるフィールドを提供し続けることこそが、日本エスコングループが考える経営理念であります。この経営理念の実現のため、以下の経営方針を掲げ、その具現化に向け邁進しております。①情報力、企画力、商品開発力により、不動産が持つ無限の可能性を引出し顧客に心から満足いただける新たな価値を創造する。②ＲＯＡ及びキャッシュ・フローとリスクの徹底管理を主軸とした守りに強い業務管理を行うことにより、常に先手を取った攻めのできる経営を目指す。③急速に変化する社会において迅速な対応力と機動力を維持するため、少数精鋭のプロ集団を目指す。④社内社外を問わず常に同僚（他社）を敬い、感謝し、優良な協力関係を維持、構築する。⑤コンプライアンス及びガバナンスを意識して内部監査制度を充実させるとともに、ボトムアップの風通しの良い組織形成を行う。（企業ブランディングコンセプト）IDEALtoREAL～理想を具現化し、新しい未来を創造する～ハードの開発だけではなく、そこで暮らす人たちの幸せを思い描き、暮らしそのものを開発すること、それこそが、私たちが目指すべき「ライフ・デベロッパー」であります。これまでの前例や既成概念にとらわれることなく新しい姿勢で、「新しい豊かさ」を創造し、人と人、地方と未来をつないでいくことを目指しております。不動産の持つ無限の可能性を探り、理想を具現化してまいります。(2）中長期的な会社の経営戦略及び目標とする経営指標このような環境下、当社グループは、次なるステージへのチャレンジとして、平成29年12月期から平成31年12月期の３ヶ年を期間とする第２次中期経営計画『IDEALtoREAL2019』を推進しております。１．基本方針『IDEALtoREAL2019』理想を具現化し新しい未来を創造します。お客様第一主義の基本理念を踏襲し、暮らしそのものを開発する「ライフ・デベロッパー」としての使命を確実に果たし、社会に必要とされる企業として、引き続き進化・成長してまいります。（CorporateStrategy－経営戦略－）(1）企業価値の最大化と株主様への還元(2）いかなる経済環境にも耐えうる強固な経営基盤の確立(3）継続的かつ安定的な成長のための事業の多様性確立(4）企業規模（量）の拡大ではなく、強固な事業基盤（質）の構築(5）企業の社会的責任を遂行し、株主様への還元のみならず、あらゆるステークホルダー、社会への還元２．GrowthActionPlan－成長戦略－(1）コア事業の更なる強化コア事業であるマンション分譲事業において、単に分譲戸数を拡大するのではなく、年間500～600戸を安定供給していきます。第２次中期経営計画の最終年度である平成31年12月期には、分譲マンションの販売を自社販売体制に完全に移行し、お客様の更なる信頼を獲得し従来の販売体制で外部流出していた販売経費を内部に取り込み利益率の向上を図ります。(2）複数のコア事業の多様性確立による企業価値の向上マンション分譲事業をメインのコア事業にしながら、商業開発事業、ホテル開発事業を新たなコア事業として確立していきます。さらに、不動産関連事業の多様化を図り、コア事業の複数化により幾重にも事業機会を捉えることができる総合デベロッパーを目指します。(3）不動産賃貸事業の積極展開による長期安定的なストック収益の確保不動産賃貸事業の積極的な展開により、事業の多様化による商品としての不動産価格変動リスクの軽減を図り、長期安定した賃貸収益を産む良質な資産を保有し、経営の更なる安定性の向上を目指します。具体的には、第２次中期経営計画の最終年度である平成31年12月期には、一般管理費を賃貸収入で完全にカバーできる賃貸資産を保有、又は開発着手を目指します。(4）上場ＲＥＩＴ組成によるメインスポンサーとして、良質物件の安定供給による不動産販売事業拡大平成28年８月に設立した投資法人を早期に東京証券取引所への上場を実現し、ＲＥＩＴの外部成長戦略のメインスポンサーとして、商業施設の底地を中心に良質な物件を安定的に供給し、ＲＥＩＴの持続的成長を支えながら、当社不動産販売事業を拡大していきます。(5）不動産オペレート事業の充実による不動産開発力の幅と奥行きの拡大不動産を開発するだけではなく、不動産の利用形態に適合するオペレーション機能を有する唯一無二の総合デベロッパーを目指します。具体的にはアセットマネジメント事業、商業施設等のプロパティマネジメント事業に加え、ホテル運営、カフェ等飲食店舗運営、マンション管理事業、リノベーション事業等に当社グループ各社で積極的に取組み、不動産の持つ価値を最大限に引き出します。(6）企業ブランド力の向上積極的な広報戦略を実行し、企業ブランド力を向上してまいります。分譲マンション「レ・ジェイド」の質の向上を徹底的に追求し、お客様から圧倒的な信頼と支持を得ることで、商品ブランドの認知度を向上いたします。(7）ＥＳＧ推進による新たな価値創造と持続可能な成長の実現日本エスコンは、お客様第一主義を基本理念とし、さらに「環境・社会・ガバナンス」の尺度から、企業価値を高めてまいります。また、まちづくりを通じて、時代とともに変化する価値に対応し、社会を取り巻く課題に、暮らしを創造するライフ・デベロッパーとして取り組んでいきます。３．経営目標平成29年12月期平成30年12月期平成31年12月期（実績）（実績）（計画）自己資本比率24.8％24.9％22.6％ＲＯＥ（自己資本利益率）28.1％29.6％25.9％ＲＯＡ（総資産利益率）6.8％7.4％6.1％ＲＯＩＣ（投下資本利益率）(注)8.4％10.2％6.9％ＥＰＳ（１株当たり当期純利益）81.77円105.98円115.10円(注)ＲＯＩＣ（投下資本利益率）：税引き後営業利益／（株主資本＋有利子負債）４．業績目標（単位：百万円）平成29年12月期平成30年12月期平成31年12月期（実績）（計画）（実績）（計画比）（計画）売上高44,72455,70054,325△1,37474,800不動産販売事業41,16852,60050,519△2,08070,250不動産賃貸事業3,4592,9003,400＋5004,300不動産企画仲介コンサル事業96200405＋205250営業利益7,0429,90011,561＋1,66112,500経常利益5,9888,70010,498＋1,79811,200(3）会社の対処すべき課題企業を取り巻く経営環境は、急速な高齢化、所得の格差、人口の減少、外国人の流入、インターネットにより広がる情報格差など、かつてない社会構造の急速な変化の中にあり、お客様の選別や評価はなお一層厳しく、競争は激化するとともに企業の存在価値を常に問われる事業環境にあります。当社グループが、このように加速度的に多様化する時代に、継続的に成長し社会貢献していくためには、これまでの前例や既成概念にとらわれることのない新しい姿勢で、優良な商品の安定供給、強固な財務基盤、安定した成長、お客様の満足を糧に確実に成長していくことを方針とし、なによりもそこに暮らす人たちの幸せを思い描き、理想を具現化し未来を創造する、暮らしそのものを開発する「ライフ・デベロッパー」を目指す必要があります。住宅開発、商業開発、ホテル開発、企画コンサルティング、施設運営管理、資産運用といった不動産ビジネスの多面的な展開により、常に事業の最適バランスを見据えた事業運営を図り、いかなる経済環境にも耐えうる強固な経営基盤を確立するとともに、企業価値の最大化、株主様への更なる還元を行うことにより、他にはないオンリーワンの企業を目指してまいります。具体的な課題としては次のとおりであります。①経営管理体制一定の利益を確保できる土地の価格には当然上限があり、適正な価格での仕入れがもっとも重要な課題の一つであります。良質な用地の仕入れを行うためには、人材の確保と育成、情報ルートの常なる拡大、迅速な判断、慎重かつ大胆な決断が必要となります。業種特性として、借入残高が大きくなる傾向にあることから、金利上昇環境においては予定した利益計画に差異の出ることも予想され、調達コストの低減、調達方法の多様化、キャッシュ・フローの改善等を強化しつつ、更なる強固な財務基盤の構築継続が必要となります。第２次中期経営計画の達成はもとより、いかなる経済環境においても安定した経営を可能とする財務体質の強化に引き続き注力してまいります。②自社独自体制の強化当社グループは暮らしをデベロップする「ライフ・デベロッパー」の具現化に取り組んでいます。分譲マンションについては、ファミリーを中心とした実需で購入いただくお客様目線で、将来に渡り、住み心地を追求し、それぞれのプロジェクトの立地や周辺環境等により企画デザイン間取り等を考慮し、お客さまのニーズを創造するものづくりを特徴としております。不動産はひとつとして同じ形状、立地のものはございません。その形状、立地はもとより、その地域、エリアに住む方々や当社が開発する住宅等に住まわれる方々にとって、理想の住宅、理想のまち、理想の生活環境を提案、提供していくことが当社のミッションであると考え、単なる住宅という空間を創るだけではなく、より豊かな暮らしを提案する「ライフ・デベロッパー」であることを当社グループは目指しております。比較的容易に特徴を出すことのできる仕様やデザインだけではなく、土地取得段階やさらに基本設計（企画）の段階で、商品に競争力を持たせるため、お客様のニーズに合った付加価値の創造、及び収益の向上を目指し、プロジェクトの規模や供給戸数を追求するのではなく、常に最適な企画は何なのかを追求いたします。このため、プロジェクト推進に当たっては、仕入、企画、販売の担当それぞれが一連のプロジェクトとして最初から最後まで関わり主担当として完結させる事業体制をとっており、当社の強みであるこの体制を常に維持し、強化することによりいかなる事業環境においても優位性を保つことができるよう、常に危機意識を持ち事業を推進してまいります。③新規事業経済環境のいかなる変化によっても、自己保有が可能なＮＯＩ基準を設定・遵守し、案件の取得開発を実行しております。不動産開発事業については、分譲開発、商業開発だけにとどまらず近年においてはインバウンドニーズを捉えたホテル開発、eコマース市場の拡大を捉えた物流開発、街を再生させる土地区画整理事業にも取り組んでおり、次代を見据えた事業の多様化を目指してまいります。不動産流動化事業については、連結子会社である株式会社エスコンアセットマネジメントにおいて平成31年２月13日にＲＥＩＴが上場したことに伴い、商業テナント底地開発を重点的に推進するために、人員の補強等を着実に行うとともに、開発案件の情報収集並びに物件取得についても、引き続き注力してまいります。また、中部電力株式会社との資本業務提携により、エリア戦略としても拡大が見込めるとともに、同社グループとの共同事業等、これまで以上に多様な不動産開発事業を手掛けることが可能になると考えております。また、不動産を開発するだけでなく、不動産の利用形態に適合するオペレーション機能を有する唯一無二の総合デベロッパーとしての地位を確立するため、連結子会社である株式会社エスコンリビングサービスにおいて、不動産オペレート事業の充実による不動産開発力の幅と奥行きの拡大を図ってまいります。