日本駐車場開発株式会社
有価証券報告書－第28期(平成30年8月1日－令和1年7月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要①経営成績の状況当連結会計年度における当社グループを取り巻く環境は、以下のとおりでした。当連結会計年度における我が国の経済は、企業業績の回復や、雇用・所得環境に改善が見られるなど、緩やかに回復しました。しかし、景気の先行きについては、米中間の通商問題や英国のEU離脱の行方など海外経済に関する不確実性が高まっており、注意が必要な状況となっています。当社グループが属する不動産業界は、好調な企業業績を背景に、企業の本社機能の統合や業績拡大による拡張・移転の動きが堅調に推移し、オフィスビルの空室率は低い水準で横ばいとなりました。また、レジャー・観光業界は、訪日外国人旅行客数が過去最高の水準で推移しました。このような事業環境の中、当社グループは「ハッピートライアングル」の経営理念のもと、駐車場事業、スキー場事業及びテーマパーク事業の主力事業において、深刻化する人手不足の中、積極的な人材採用と育成により組織体制を強化し、更なる事業規模の拡大に注力すると共に、顧客需要を捉えた商品・サービスの開発等により、事業の改善に取り組みました。以上の結果、当連結会計年度の売上高は、海外駐車場事業において大型商業施設駐車場の獲得が順調に進んだこと等により、過去最高の24,381百万円（前期比7.1％増）となりました。営業利益は、国内駐車場事業における、積極的な月極契約の獲得や需要に応じた料金の適正化、有人オペレーションを活かした販売促進等による収益性の改善が奏功し、過去最高の4,157百万円（前期比17.7％増）となりました。経常利益は4,152百万円（前期比15.0％増）となり、親会社株主に帰属する当期純利益は2,823百万円（前期比27.7％増）となりました。セグメントの業績は次のとおりです。各セグメントの業績数値にはセグメント間の内部取引高を含んでいます。(駐車場事業)駐車場事業全体では、国内駐車場事業の安定的な成長（売上高前期比3.2％増）と海外駐車場事業の飛躍的な成長（売上高前期比22.5％増）により当社グループの成長を大きく牽引しました。国内駐車場事業においては、不稼働駐車場の収益化需要と駐車場におけるサービス・安全性向上への需要は引き続き堅調に推移しました。このような状況の中、生産性の向上を目的として、採算性の低い時間貸し併用直営物件において、有人オペレーションを活かした積極的な販売促進や、需要に応じた料金の適正化等により既存運営物件の収益性改善の取り組みが順調に推移しました。また、ホスピタリティ溢れる駐車場オペレーションを強みとして、三越日本橋本店のバレーサービスや、当社初の病院での運営となる大阪回生病院の駐車場（運営台数80台）運営などの新規物件を受注しました。これらの結果、国内の運営物件数は1,191物件、運営総台数は43,543台となりました。海外駐車場事業においては、当社グループが進出しているタイ・中国・韓国・インドネシア・台湾において、駐車場の供給不足の問題や、駐車場の利便性・サービスの質に対する不満等に対して、当社の強みである不稼働駐車場の収益化や高品質な駐車場運営サービスへの需要は依然として高い水準にあります。このような状況の中、各国において、営業人員の拡充により組織体制を強化し、安全性・サービス・収益性の改善を行うと共に、新規物件の獲得に注力しました。バンコク（タイ）では、総合ディスカウントストア「ドン・キホーテ」のタイ初出店となる「DONKIMALLTHONGLOR」等の大型商業施設駐車場の獲得が順調に進みました。これらの結果、海外の運営物件数は59物件、運営総台数は17,080台、各国において前期比で増益となり、海外駐車場事業は、増収増益となりました。以上の結果、駐車場事業の売上高は過去最高の13,896百万円（前期比5.0％増）、営業利益は3,331百万円（前期比14.4％増）となりました。(スキー場事業)当ウィンターシーズンは寒気の流入が遅く、想定より遅れての営業開始となりましたが、数年来進めている人工降雪能力を向上させる投資が効果を奏し、また、１月と４月にはまとまった自然降雪に恵まれ、２月から４月の３か月の合計ではグループ全体で前年を上回る来場がありました。訪日外国人に関しまして、オーストラリア、ニュージーランド地域からHAKUBAVALLEYエリアへの来場数は安定しており、これに加えアジア地域からの来場者が増加いたしました。特に、グループや家族連れが目立ちました。HAKUBAVALLEYエリアのなかでは白馬岩岳スノーフィールド、栂池高原スキー場への来場者数が前年比大きく伸びており、これらを含む当社グループの主要な４スキー場への来場者総数は、228千人（前期比8.8％増）となりました。これらの結果、当ウィンターシーズンのスキー場別来場者数は1,691千人（前期比1.6％増）となりました。当グリーンシーズンの全体の来場者数は、昨年秋にオープンしたHAKUBAVALLEY白馬岩岳マウンテンリゾートのテラス事業（HAKUBAMOUNTAINHARBOR）により過去最高となりました。また、2015年にオープンし４期目のグリーンシーズンとなった北志賀竜王の雲海の見られるテラスSORAterrace、岐阜県のめいほう高原では、手ぶらでアメリカンスタイルのバーベキューを楽しんでいただけるよう施設をリニューアルする等、各地で営業にも注力しております。これらの結果、グリーンシーズンの来場者は472千人（前期比5.4％増）となりました。以上の結果、スキー場事業の売上高は6,628百万円（前期比3.2％増）、営業利益は629百万円（前期比0.8％増）となりました。(テーマパーク事業)テーマパーク事業においては、北関東最大級の規模を誇る遊園地「那須ハイランドパーク」において、「わんこはかぞく。」をテーマに、家族が愛犬と楽しめる日本一のリゾートを目指し経営に取り組んでおります。当期においては、前期に続き世界初の自立二足歩行恐竜を体感できる「DINO-A-LIVE」を開催するとともに、アメリカから初来日となるサーカスや、キッズに大人気のガールズグループ「Girls2」のスペシャルライブなど、イベントの開催に注力いたしました。さらに、園内の魅力を高めるため、全国の遊園地で人気の高い「ぐるり森」やミッションクリア型ホラーアトラクション「狭狂しい家」など７つの新たなアトラクションを導入いたしました。そして、開園40周年記念として那須エリア全体の集客を図るために、近隣ホテルの宿泊客に入園無料キャンペーンを行うなど地域一体となった集客を行うとともに、ＧＷ、夏休み期間中にイルミネーションを中心とした夜間営業を開始するなど、集客に努めた結果、入園者数が好調に増加して、来場者数は564千人（前期比22.3％増）となりました。以上の結果、テーマパーク事業の売上高は3,342百万円（前期比18.0％増）、営業利益は603百万円（前期比10.1％増）となりました。②財政状態の状況当連結会計年度末における資産は、前連結会計年度末と比べて1,265百万円増加し、24,637百万円となりました。主な要因は、投資有価証券が売却等により480百万円減少したものの、駐車場の取得やスキー場・テーマパークの設備の更新等により有形固定資産が1,552百万円増加したこと等によるものです。当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末と比べて344百万円増加し、12,723百万円となりました。主な要因は、長期預り保証金89百万円、未払金が77百万円、未払法人税等が68百万円増加したこと等によるものです。当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末と比べて921百万円増加し11,913百万円となりました。主な要因は、1,349百万円の配当及び994百万円の自己株式取得を行ったものの、親会社株主に帰属する当期純利益を2,823百万円計上したこと等によるものです。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ73百万円増加し、10,612百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動の結果得られた資金は4,182百万円（前期は2,946百万円の収入）となりました。これは主に法人税等の支払額1,006百万円があったものの、税金等調整前当期純利益3,942百万円、減価償却費904百万円を計上したこと等によるものです。(投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動の結果支出した資金は1,753百万円（前期は2,850百万円の支出）となりました。これは主に投資有価証券の売却による収入429百万円があったものの、有形固定資産の取得による支出2,221百万円があったこと等によるものです。(財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動の結果支出した資金は2,351百万円（前期は2,786百万円の支出）となりました。これは主に配当金の支払額1,349百万円、自己株式の取得による支出994百万円があったこと等によるものです。④生産、受注及び販売の実績(1）生産実績該当事項はありません。(2）受注実績当社は一般の不特定多数の顧客を相手とするサービス業であり、該当事項はありません。(3）販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2018年８月１日至2019年７月31日）前期比（％）駐車場事業（百万円）13,877,735105.0スキー場事業（百万円）6,599,588103.3テーマパーク事業（百万円）3,337,609118.0その他事業（百万円）566,666169.2合計24,381,599107.1（注）１当社は一般の不特定多数の顧客を相手とするサービス業であります。２上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３上記の金額は、セグメント間取引を相殺消去しております。４当連結会計年度における駐車場事業の地域別、事業別売上高、地域別物件数、台数及び契約率を主たる地域別に示すと、次のとおりであります。国内・海外駐車場事業の地域別、事業別売上高単位：百万円東日本関東東海近畿西日本国内計2018年７月期直営6533,7937062,2779368,368マネジメント2331,3273276751932,756その他774096025973881合計9655,5311,0943,2121,20312,0062019年７月期直営6543,8736812,3449618,516マネジメント2441,3763207121792,833その他9948653324761,040合計9975,7371,0543,3821,21712,390前期比直営100.1%102.1%96.4%102.9%102.7%101.8%マネジメント104.5%103.7%97.9%105.6%92.9%102.8%その他127.4%118.8%88.0%125.2%104.0%118.1%合計103.4%103.7%96.4%105.3%101.2%103.2%タイ中国韓国インドネシア台湾海外計総合計2018年７月期直営627421672008599,227マネジメント51925811-2673,024その他947-0-101983合計7272412263201,22913,2362019年７月期直営7384232827191,1579,673マネジメント271682212-2313,064その他1133-0-1171,158合計87921435040191,50513,896前期比直営117.6%100.0%195.4%138.6%2,141.0%134.6%104.8%マネジメント489.0%87.7%38.9%106.9%-86.3%101.3%その他120.1%54.4%-91.1%-115.4%117.8%合計120.8%88.9%155.0%126.5%2,141.0%122.5%105.0%国内・海外駐車場事業の地域別物件数、台数及び契約率（月極専用直営物件）東日本関東東海近畿西日本国内計2018年７月期物件数(件)6350380204122972借上台数(台)1,0048,5591,1703,4991,91216,144貸付台数(台)9647,8281,1193,3971,77715,085契約率96.0%91.5%95.6%97.1%92.9%93.4%2019年７月期物件数(件)6350670217124980借上台数(台)9598,5181,0303,6601,95816,125貸付台数(台)9258,1819963,5621,79315,457契約率96.5%96.0%96.7%97.3%91.6%95.9%前期比物件数100.0%100.6%87.5%106.4%101.6%100.8%借上台数95.5%99.5%88.0%104.6%102.4%99.9%貸付台数96.0%104.5%89.0%104.9%100.9%102.5%タイ中国韓国インドネシア台湾海外計総合計2018年７月期物件数(件)15111-18990借上台数(台)3901532117-55416,698貸付台数(台)381332117-53315,618契約率97.7%20.0%100.0%100.0%-96.2%93.5%2019年７月期物件数(件)18-12-211,001借上台数(台)451-32197-68016,805貸付台数(台)451-32133-61616,073契約率100.0%-100.0%67.5%-90.6%95.6%前期比物件数120.0%-100.0%200.0%-116.7%101.1%借上台数115.6%-100.0%168.4%-122.7%100.6%貸付台数118.4%-100.0%113.7%-115.6%102.9%（時間貸し併用直営物件）東日本関東東海近畿西日本国内計2018年７月期物件数(件)1431144016115借上台数(台)1,8062,1902,5981,9141,0609,5682019年７月期物件数(件)1630144016116借上台数(台)1,8362,1142,6242,0821,0379,693前期比物件数114.3%96.8%100.0%100.0%100.0%100.9%借上台数101.7%96.5%101.0%108.8%97.8%101.3%タイ中国韓国インドネシア台湾海外計総合計2018年７月期物件数(件)1227-122137借上台数(台)7,293242859-598,45318,0212019年７月期物件数(件)142121231147借上台数(台)7,7202422,68882514111,61621,309前期比物件数116.7%100.0%171.4%-200.0%140.9%107.3%借上台数105.9%100.0%312.9%-239.0%137.4%118.2%（時間貸しマネジメント物件）東日本関東東海近畿西日本国内計2018年７月期物件数(件)13381321994管理台数(台)1,8929,3072,0083,68396117,8512019年７月期物件数(件)133913201095管理台数(台)1,8929,1612,0083,66999517,725前期比物件数100.0%102.6%100.0%95.2%111.1%101.1%管理台数100.0%98.4%100.0%99.6%103.5%99.3%タイ中国韓国インドネシア台湾海外計総合計2018年７月期物件数(件)1421-8102管理台数(台)2502,709298560-3,81721,6682019年７月期物件数(件)2311-7102管理台数(台)1,8062,32098560-4,78422,509前期比物件数200.0%75.0%50.0%100.0%-87.5%100.0%管理台数722.4%85.6%32.9%100.0%-125.3%103.9%（合計）東日本関東東海近畿西日本国内計2018年７月期物件数(件)905721072651471,181総台数(台)4,70220,0565,7769,0963,93343,5632019年７月期物件数(件)92575972771501,191総台数(台)4,68719,7935,6629,4113,99043,543前期比物件数102.2%100.5%90.7%104.5%102.0%100.8%総台数99.7%98.7%98.0%103.5%101.4%100.0%タイ中国韓国インドネシア台湾海外計総合計2018年７月期物件数(件)2871021481,229総台数(台)7,9332,9661,1896775912,82456,3872019年７月期物件数(件)3451442591,250総台数(台)9,9772,5622,8181,58214117,08060,623前期比物件数121.4%71.4%140.0%200.0%200.0%122.9%101.7%総台数125.8%86.4%237.0%233.7%239.0%133.2%107.5%※『借上台数』・・当社グループと駐車場オーナーとの間で賃貸借契約を締結している台数『貸付台数』・・月極専用直営物件において、当社グループと駐車場ユーザーとの間で賃貸借契約を締結している台数『契約率』・・月極専用直営物件において『貸付台数』を『借上台数』で除した比率『管理台数』・・時間貸しマネジメント物件の総収容台数『総台数』・・『借上台数』＋『管理台数』≪駐車場付マンスリーレンタカー設置台数≫2018年７月末2019年７月末前期比駐車場付マンスリーレンタカー設置台数(台)201245121.9%≪グリーンシーズン：夏季事業施設別来場者数≫（単位：千人）夏季事業施設名2018年７月末累計2019年７月末累計前期比HAKUBAVALLEY国際山岳リゾート白馬八方尾根1059388.9%HAKUBAVALLEY白馬岩岳マウンテンビュー3491263.6%HAKUBAVALLEYネイチャーワールド栂池高原8185104.8%竜王マウンテンパーク1129888.3%金剛山ロープウェイ412254.9%計375392104.6%■その他の施設における来場者数（単位：千人）会社名2018年７月末累計2019年７月末累計前期比㈱鹿島槍1212103.3%川場リゾート㈱等3440118.2%めいほう高原開発㈱2425104.3%信越索道メンテナンス㈱1174.5%計7279109.9%(注)１．索道を稼働した施設における来場者数については、リフト券の販売数に基づいて記載しております。索道とは、ゴンドラ、ロープウェイ及びリフトを指します。2019年３月15日より金剛山ロープウェイ（運営受託）は施設を所有する自治体の指示により運休しています。２．その他の施設における来場者数において、㈱鹿島槍は、HAKUBAVALLEY鹿島槍スポーツヴィレッジの来場者及びグリーンシーズンでのスノーボードトレーニング施設の来場者の合計を記載しております。川場リゾート㈱等は、主に川場リゾート㈱のサバイバルゲーム場、スケートボードパーク施設の来場者及びおにぎり店の来場者（レジ通過者数）を含めております。めいほう高原開発㈱は、主におにぎり店の来場者（レジ通過者数）、キャンプ施設及び体験型企画旅行の来場者の合計を記載しております。信越索道メンテナンス㈱は、金剛山ロープウェイに併設する施設の宿泊者数を記載しております。≪ウインターシーズン：スキー場別来場者数≫（単位：千人）運営スキー場2018年７月末累計2019年７月末累計前期比HAKUBAVALLEY白馬八方尾根スキー場40939696.9%HAKUBAVALLEY白馬岩岳スノーフィールド12111998.7%HAKUBAVALLEY栂池高原スキー場271285105.1%HAKUBAVALLEY鹿島槍スキー場9393100.6%竜王スキーパーク202222110.1%川場スキー場134146108.8%めいほうスキー場186188101.1%菅平高原スノーリゾート24723997.1%計1,6641,691101.6%■その他の施設における来場者数（単位：千人）会社名2018年７月末累計2019年７月末累計前期比川場リゾート㈱等910115.5%めいほう高原開発㈱3389.1%金剛山ロープウェイ241976.3%信越索道メンテナンス㈱0089.9%計383387.3%(注)１．スキー場の来場者数については、リフト券の販売数に基づいて記載しております。２．その他の施設における来場者数において、川場リゾート㈱及びめいほう高原開発㈱は、主におにぎり店の来場者（レジ通過者数）の合計を記載しております。信越索道メンテナンス㈱は、金剛山ロープウェイに併設する施設の宿泊者数を記載しております。2019年３月15日より金剛山ロープウェイ（運営受託）は施設を所有する自治体の指示により運休しております。≪テーマパーク事業の来場者数≫（単位：千人）施設名2018年７月末累計2019年７月末累計前期比那須ハイランドパーク447544121.7%NOZARU1319139.7%計461564122.3%（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたり、資産および負債または損益の状況に影響を与える会計上の見積りは、過去の実績等の連結財務諸表作成時に入手可能な情報に基づき合理的に判断しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表作成にあたって採用している重要な会計方針は、「第５経理の状況１連結財務諸表等（1）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載のとおりであります。②経営成績等の分析当連結会計年度における当社グループの売上高は前期比7.1％増の24,381百万円となりました。その要因について、セグメント毎に分析すると以下のとおりとなります。（駐車場事業）駐車場事業の売上高は前期比5.0％増の13,896百万円となりました。主な要因は、国内においては、生産性の向上を目的として、採算性の低い時間貸し併用直営物件において、有人オペレーションを活かした積極的な販売促進や、需要に応じた料金の適正化等により既存運営物件の収益性改善の取り組みが順調に推移したこと、海外においては、不稼働駐車場の収益化や駐車場運営サービス向上への需要が堅調に推移する中、特にタイにおいて、大型商業施設駐車場の獲得が順調に進んだこと等であります。（スキー場事業）スキー場事業の売上高は前期比3.2％増の6,628百万円となりました。主な要因は、数年来進めてきた人工降雪能力向上の施策が奏功したことに加えて、訪日外国人に関して、オーストラリア、ニュージーランド地域からHAKUBAVALLEYエリアへの来場数は安定し、これに加えアジア地域からの来場者が増加してきたこと、グリーンシーズン全体の来場者数が、昨年秋にオープンしたHAKUBAVALLEY白馬岩岳マウンテンリゾートのテラス事業（HAKUBAMOUNTAINHARBOR）により過去最高となったこと等であります。（テーマパーク事業）テーマパーク事業の売上高は、前期比18.0％増の3,342百万円となりました。主な要因は、園内の魅力を高めるため、全国の遊園地で人気の高い「ぐるり森」やミッションクリア型ホラーアトラクション「狭狂しい家」など７つの新たなアトラクションを導入したことが奏功し、那須ハイランドパークの来場者数が増加したこと等であります。当連結会計年度において、当社グループの営業利益は前期比17.7％増の4,157百万円となり、営業利益率は15.5％から17.1％へと1.6ポイント改善しました。主な要因は、駐車場事業において、国内及び海外既存運営物件の収益性改善が進んだこと、スキー場事業においては、ウィンターシーズン、グリーンシーズンの来場者増加による売上増加に加えて、固定費の削減が進んだこと、テーマパーク事業においては、那須ハイランドパークの来場者数増加による売上増加したこと等により、当社グループの売上総利益率は前期44.5％から44.6％へと0.1ポイント改善し、販売費及び一般管理費が前期比1.8％増の6,714百万円となったことを吸収し、収益性改善が進んだこと等であります。③資本の財源及び資金の流動性当社グループにおける運転資金需要の内、主なものは、各セグメントにおける仕入や運営人件費、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要は、主に設備投資やM&amp;Aにおける取得費用等であります。当社グループは、事業運営上必要な流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本方針とし、資金の源泉は、営業活動によるキャッシュ・フロー及び金融機関からの借入による資金調達であります。④経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、高い収益性をもって成長し続けることを目標としており、成長性、収益性、健全性、効率性のバランスを重視し、安定的且つ効率的な高成長を目指すとともに、株主重視の経営を行ってまいります。具体的な指標として、営業利益成長率、売上高営業利益率、売上高経常利益率、自己資本比率、自己資本当期純利益率（ROE）を高水準で維持することを目標としています。当連結会計年度を含む直近３連結会計年度の指標の推移は以下のとおりです。（単位：％）2017年７月期2018年７月期2019年７月期目標値営業利益成長率55.115.217.7－売上高営業利益率14.015.517.125.0売上高経常利益率14.615.917.025.0自己資本比率32.536.337.040.0自己資本当期純利益率（ROE）31.027.232.130.0なお、営業利益成長率の過去３年平均は28.1％、過去５年平均は12.2％となっております。営業利益成長率については、当社グループの事業特性上、M&amp;A等により大幅に変動する可能性があり、明確な目標値を定めておりませんが、現在の水準の維持向上に努めてまいります。また、その他の指標についても達成すべく、各セグメントにおける収益性及び資本効率の改善に取り組んでまいります。