株式会社ＡＳＩＡＮ　ＳＴＡＲ
有価証券報告書－第40期(平成30年1月1日－平成30年12月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、政府の経済政策や極めて緩和された金融環境のもと、企業収益は高水準で推移し個人の雇用・所得環境も着実に改善を継続していることなどから、振れを伴いながらも緩やかな拡大傾向であるものと考えられます。一方で、米国のマクロ政策運営やそれが国際金融市場に及ぼす影響、英国のEU離脱交渉の展開やその影響、地政学的リスクなどにより、日本経済が影響を受けるリスクは少なくなく、景気の先行きは依然として不透明な状況が続いております。当社グループが属する不動産業界におきましては、日銀の金融緩和政策の継続等、良好な資金調達環境のもと住宅需要は底堅く推移しておりますが、事業用地取得競争の激化や建築価格の上昇など、懸念材料の残る経営環境が続いております。このような事業環境のもと、当社グループは賃貸マンションの家賃管理業務を中心とした不動産管理事業を事業領域の中心に据え、安定した事業基盤、財務基盤を構築しながら、さらなる企業価値向上のため不動産販売事業の収益拡大を目指してまいりました。その結果、当連結会計年度の業績は、売上高3,129百万円（前連結会計年度比80.8％増）、営業利益59百万円（前連結会計年度比13.9％増）、経常利益43百万円（前連結会計年度比33.8％増）、親会社株主に帰属する当期純損失73百万円（前連結会計年度は親会社株主に帰属する当期純利益２百万円）となりました。当連結会計年度におけるセグメントごとの経営成績は次のとおりであります。a.不動産販売事業レジデンス３棟の引渡しを完了したことから、売上高は1,978百万円（前連結会計年度比266.0％増）、営業利益は21百万円（前連結会計年度比155.2％増）となりました。b.不動産管理事業中国のサービスアパートメント管理事業において終了したプロジェクトがあったこと等により、売上高は433百万円（前連結会計年度比5.4％減）、営業利益は179百万円（前連結会計年度比6.5％減）となりました。c.不動産賃貸事業レジデンス３棟の売却に伴う家賃収入の減少、自社保有の駐車場における機械装置等の修繕の発生などにより、売上高は500百万円（前連結会計年度比4.7％減）、営業利益は69百万円（前連結会計年度比36.1％減）となりました。d.不動産仲介事業前期より引き続き積極的な営業活動を行ったこと等により堅調に推移し、売上高は217百万円（前連結会計年度比5.2％増）、営業利益は73百万円（前連結会計年度比16.0％増）となりました。e.その他の事業前連結会計年度において事業を廃止したため、売上高、営業利益はありません（前連結会計年度は売上高はなく、営業損失０百万円）。また、財政状態については次のとおりであります。（流動資産）当連結会計年度末の流動資産の残高は、前連結会計年度比28.5％減の2,090百万円となりました。その主な内訳は、現金及び預金1,055百万円、販売用不動産558百万円、仕掛販売用不動産330百万円であります。減少の要因といたしましては、レジデンス３棟の引渡しにより、販売用不動産が827百万円減少したことによるものであります。（固定資産）当連結会計年度末の固定資産の残高は、前連結会計年度比35.6％増の2,048百万円となりました。その主な内訳は、投資不動産1,875百万円であります。増加の要因といたしましては、新たな賃貸目的の収益不動産の購入により、投資不動産が616百万円増加したことによるものであります。（流動負債）当連結会計年度末の流動負債の残高は、前連結会計年度比2.0％増の1,103百万円となりました。その主な内訳は、短期借入金444百万円、預り金274百万円、前受金142百万円であります。（固定負債）当連結会計年度末の固定負債の残高は、前連結会計年度比18.3％減の1,027百万円となりました。その主な内訳は、長期借入金793百万円、長期預り保証金209百万円であります。減少の要因といたしましては、主として返済により長期借入金が206百万円減少したことによるものであります。（純資産）当連結会計年度末の純資産の残高は、前連結会計年度比4.2％減の2,008百万円となりました。減少の要因といたしましては、主として親会社株主に帰属する当期純損失73百万円の計上によるものであります。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、営業活動による収入が938百万円、投資活動による支出が723百万円及び財務活動による支出が189百万円となり、また現金及び現金同等物に係る換算差額が△19百万円計上されたことから、前連結会計年度末に比べ６百万円増加し、1,055百万円となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、938百万円の収入（前連結会計年度は223百万円の支出）となりました。これは主に、たな卸資産の減少821百万円によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、723百万円の支出（前連結会計年度は475百万円の支出）となりました。これは主に、投資不動産の取得による支出647百万円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、189百万円の支出（前連結会計年度は504百万円の収入）となりました。これは主に、有利子負債の返済による支出188百万円（純額）によるものであります。③生産、受注及び販売の実績a.生産実績該当事項はありません。b.契約の実績当連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。種別前連結会計年度（自平成29年１月１日至平成29年12月31日）当連結会計年度（自平成30年１月１日至平成30年12月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高数量金額（千円）数量金額（千円）数量金額（千円）数量金額（千円）マンション・戸建25戸627,9609戸162,13818戸675,4853戸127,6711棟マンション1棟607,6201棟607,6202棟656,505－－土地1件35,300－－－－－－合計－1,270,881－769,759－1,331,991－127,671（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。c.販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自平成29年１月１日至平成29年12月31日）当連結会計年度（自平成30年１月１日至平成30年12月31日）売上高（千円）売上高（千円）不動産販売事業540,6681,978,618不動産管理事業458,613433,767不動産賃貸事業525,488500,546不動産仲介事業206,360217,055その他の事業－－合計1,731,1313,129,986（注）１最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自平成29年１月１日至平成29年12月31日）当連結会計年度（自平成30年１月１日至平成30年12月31日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）A.Cast.Partner's株式会社－－609,68819.5株式会社アースウィンド－－521,44016.7２上記の金額には、消費税等は含まれておりません。（不動産販売事業）物件別販売実績前連結会計年度（自平成29年１月１日至平成29年12月31日）当連結会計年度（自平成30年１月１日至平成30年12月31日）物件名数量金額（千円）物件名数量金額（千円）（土地）（土地）横浜市1件35,303－－小計1件35,303小計－－（実需用戸建て）（実需用戸建て）横浜市9戸334,971横浜市12戸485,657その他の地域2戸69,689その他の地域－－小計11戸404,661小計12戸485,657（投資用マンション中古等)（投資用マンション中古等)横浜市6戸100,703横浜市6戸99,451－－東京都2戸35,169－－その他の地域1戸16,366小計6戸100,703小計9戸150,986（実需用マンション中古等)（実需用マンション中古等)－－横浜市2戸48,752－－東京都1戸25,571小計－－小計3戸74,323（収益マンション）（収益マンション)－－東京都3棟1,267,650小計－－小計3棟1,267,650合計－540,668合計－1,978,618（注）１上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２セグメント間の取引については相殺消去しております。地域別販売実績前連結会計年度（自平成29年１月１日至平成29年12月31日）当連結会計年度（自平成30年１月１日至平成30年12月31日）地域名金額（千円）地域名金額（千円）東京都－東京都1,328,391横浜市470,979横浜市633,860その他の地域69,689その他の地域16,366合計540,668合計1,978,618（注）１上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２セグメント間の取引については相殺消去しております。（不動産管理事業）販売実績前連結会計年度（自平成29年１月１日至平成29年12月31日）当連結会計年度（自平成30年１月１日至平成30年12月31日）458,613千円433,767千円（注）１上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２セグメント間の取引については相殺消去しております。物件形態別管理実績前連結会計年度（自平成29年１月１日至平成29年12月31日）当連結会計年度（自平成30年１月１日至平成30年12月31日）物件形態数量（戸）物件形態数量（戸）当社分譲物件3,157当社分譲物件3,002その他1,206その他1,075合計4,363合計4,077（注）物件所有者に代行して入居者募集業務、賃貸契約代行業務、家賃管理業務を行っている物件の各期末における管理戸数を記載しております。（不動産賃貸事業）前連結会計年度（自平成29年１月１日至平成29年12月31日）当連結会計年度（自平成30年１月１日至平成30年12月31日）525,488千円500,546千円（注）１上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２セグメント間の取引については相殺消去しております。（不動産仲介事業）販売実績前連結会計年度（自平成29年１月１日至平成29年12月31日）当連結会計年度（自平成30年１月１日至平成30年12月31日）206,360千円217,055千円（注）１上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２セグメント間の取引については相殺消去しております。契約形態別仲介実績前連結会計年度（自平成29年１月１日至平成29年12月31日）当連結会計年度（自平成30年１月１日至平成30年12月31日）契約形態数量（戸・件）契約形態数量（戸・件）不動産賃貸1,076不動産賃貸1,102不動産売買170不動産売買172合計1,246合計1,274（注）不動産仲介業における契約形態別の取扱戸数を記載しております。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容文中における将来に関する事項は、本有価証券報告書提出日（平成31年３月28日）現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づいて作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告金額及び偶発資産・負債の開示、並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び予測を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。②当連結会計年度の経営成績等の分析a.売上高・売上総利益当連結会計年度における売上高は、前連結会計年度比80.8％増の3,129百万円となりました。大幅な増収の主な要因は、不動産販売事業においてレジデンス３棟、戸建て12戸等の引渡しを完了し、前連結会計年度比266.0％増にあたる1,978百万円の売上を獲得したことにあります。また、当連結会計年度における売上総利益につきましては、売上高の増加により、前連結会計年度比1.0％増の525百万円となりました。売上高総利益率は、不動産販売事業の粗利率が他の事業に比して低いことから、前連結会計年度より13.3ポイント減の16.8％となりました。b.販売費及び一般管理費・営業利益当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、業容拡大を図りながらも費用の削減に努めた結果、前連結会計年度比0.5％減の465百万円となりました。この結果、営業利益は前連結会計年度比13.9％増の59百万円となりました。c.営業外損益・経常利益当連結会計年度における営業外収益は、貸倒引当金戻入額の発生が影響し、前連結会計年度から３百万円増の12百万円となりました。また、営業外費用は収益不動産の購入に係る借入金の減少により支払利息が減少する一方、為替差損が増加し、前連結会計年度より０百万円増の29百万円となりました。この結果、経常利益は前連結会計年度比33.8％増の43百万円となりました。d.特別損益・法人税等（法人税等調整額含む）・親会社株主に帰属する当期純利益当連結会計年度における特別利益は、中止になったプロジェクトに係る違約金収入が発生し、16百万円（前連結会計年度は車両の売却による４百万円）となりました。また、特別損失は、中国におけるサービスアパートメント管理事業に係るのれんの減損損失、保有株式の評価損を計上したことなどにより、110百万円（前連結会計年度は減損損失の計上などにより15百万円）となりました。この結果、税金等調整前当期純損失は50百万円（前連結会計年度税金等調整前当期純利益21百万円）となりました。また、当連結会計年度の法人税等（法人税等調整額含む）は22百万円となり、親会社株主に帰属する当期純損失は73百万円（前連結会計年度は親会社株主に帰属する当期純利益２百万円）となりました。③経営成績に重要な影響を与える要因について「２事業等のリスク」に記載のとおりであります。④経営戦略の現状と見通し当社グループは、継続的かつ安定的に成長できる事業基盤の構築を目指し、不動産管理事業等の「ストック型フィービジネス」を強化してまいりました。そして、この事業基盤を土台としてさらに大きく飛躍するために、不動産販売事業の拡大、そして、新たな収益の柱となる新規事業への取り組みを強化してまいります。（不動産販売事業）約30年間に渡り横浜で事業展開を行うことで培ったノウハウを活かし、横浜エリアを中心に新築戸建住宅の開発や投資用・居住用マンションの買取再販を行っておりますが、業容は順調に拡大しております。今後も積極的な事業展開を継続し、さらなる業容拡大を図ってまいります。また、東京都内を中心として収益不動産を積極的に取得し、建物劣化部分の修繕やバリューアップ、賃貸メニューの見直しによる賃貸稼働率の向上を図ることで物件の価値を上げ、販売してまいります。（不動産管理事業）当社グループの基幹事業であり、既に安定した収益基盤を形成しております。不動産オーナーと入居者の双方へのサービスをより一層向上させることで、同業他社との差別化を図り、管理受託戸数の増加につなげるとともに、より一層の業務効率化を実現することで収益拡大を図ります。（不動産賃貸事業）当社所有不動産の運用につきましては、賃料水準、稼働状況ともに概ね好調であるため、この状態を継続していくことに注力してまいります。また、中国における若年層向けのワンルームマンション運用についても本格稼働の状態になり、概ね良好な稼働率を維持しております。今後も賃料水準、稼働状況の向上に努めてまいります。また、将来的には、収益性の高い不動産の取得により更なる賃貸料収入の増加を図り、資産運用の規模を拡大してまいります。（不動産仲介事業）事業内容は賃貸仲介と売買仲介に大別され、賃貸仲介につきましては、賃貸管理業務の受託物件が集中するエリアにおける取引件数及びシェアの拡大を目指します。売買仲介につきましては、投資用マンションオーナーの資産の現金化や組み換え等のニーズに的確に応えるため、購入希望者への斡旋業務を速やかに行ってまいります。また、投資用不動産だけでなく、居住用不動産の売買仲介取扱件数の増加を目指してまいります。（新規事業）当社グループは、徳威グループとの事業協力を収益拡大の好機と捉え、様々な事業協力の可能性を追求し、新たな事業の取り組みを進めてまいります。⑤資本の財源及び資金の流動性についての分析a.キャッシュ・フロー当連結会計年度末におけるキャッシュ・フローの概況については、「(1)経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。b.資金需要及び資金調達当社グループの資金需要は、主に土地・中古不動産の取得費用及び戸建新築費用、中古不動産の内装・工事費用等であります。不動産販売事業拡大のため、不動産の仕入及び建築に注力してまいります。調達手段といたしましては、主に金融機関からの借入及び第三者割当による株式発行によっておりますが、社債発行による調達も検討してまいります。