野村不動産ホールディングス株式会社
有価証券報告書－第15期(平成30年4月1日－平成31年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の経営成績、財政状態及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という）の状況の概要は次のとおりであります。①経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善が続くなかで個人消費は持ち直し、人手不足を背景とした、合理化・省力化投資や老朽化に対応した維持更新投資などによる設備投資も増加し、緩やかな回復基調が続きました。一方、景気の先行きについては、通商問題の動向が世界経済に与える影響や金融資本市場の変動の影響に留意する必要があります。不動産業界においては、住宅分譲市場では、建築費の高止まりや用地取得競争の激化に伴う販売価格の上昇・供給量の低下、地域や物件の利便性による売れ行きの二極化という傾向が継続しました。賃貸オフィス市場では、拡張移転や分室の開設、館内増床などオフィスの拡張に伴う成約の動きが多く見られ、全国的に空室率の低下・賃料の上昇が続いております。不動産投資市場では、Ｊ－ＲＥＩＴにおいて、新規上場や公募増資に伴う物件取得の増加により、堅調に資産規模が拡大すると共に、好調な国内不動産市況を背景に、国際情勢の影響を受けにくく安定・安全な投資先としての評価が高まりました。このような事業環境の下、当社グループの経営成績は、売上高は668,510百万円（前連結会計年度比44,748百万円、7.2％増）、営業利益は79,162百万円（同2,502百万円、3.3％増）、経常利益は69,323百万円（同1,290百万円、1.9％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は45,873百万円（同△155百万円、0.3％減）となりました。（売上高・営業利益）部門ごとの業績の概況は、以下のとおりであります。各部門の売上高は、部門間の内部売上高、振替高を含みます。また、端数処理の関係で合計数値が合わない場合があります。当連結会計年度より、「住宅部門」に区分しておりました野村不動産リフォーム㈱について、運営管理事業と一体となった事業推進を行うため、「運営管理部門」へ区分しております。なお、2018年８月に野村不動産パートナーズ㈱を存続会社、野村不動産リフォーム㈱を消滅会社とする合併を行っております。また、前連結会計年度の数値については、変更後の部門の区分に基づいて作成しております。＜住宅部門＞当部門の売上高は362,761百万円（前連結会計年度比7,315百万円、2.1％増）、営業利益は23,180百万円（同△1,343百万円、5.5％減）と、前連結会計年度と比べ増収減益となりました。これは主に、住宅分譲事業において計上戸数が増加し販売単価が上昇した一方で、分譲住宅粗利益率に変わりがないものの、業務受託収入の減収等により、その他事業の粗利が減少したことによるものであります。マンション分譲では「プラウドシティ越中島」（東京都江東区）、「プラウドタワー東池袋」（東京都豊島区）、「オハナ相武台」（神奈川県座間市）、「プラウド白壁町」（愛知県名古屋市東区）等を、戸建分譲では「プラウドシーズン千里円山町」（大阪府吹田市）等、計5,890戸（前連結会計年度比25戸増）を売上に計上いたしました。また、当連結会計年度末における契約済未計上残高は2,996戸（前連結会計年度末比165戸増）となっており、次期計上予定戸数5,100戸に対する期首時点の契約率は49.7％となっております。なお、共同事業における戸数、売上高、契約残高については事業シェア按分で計算しております。売上高等内訳前連結会計年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）計上戸数売上高（百万円）計上戸数売上高（百万円）住宅分譲首都圏4,483戸269,6854,295戸264,695関西圏716戸34,734830戸40,719その他666戸32,399764戸36,641小計5,865戸336,8195,890戸342,055(うち戸建住宅)（607戸)(37,898)（647戸)(44,378)その他―18,626―20,705合計―355,445―362,761住宅分譲期末完成在庫数（販売中）前連結会計年度末（2018年３月31日）当連結会計年度末（2019年３月31日）首都圏145戸147戸関西圏75戸62戸その他19戸19戸合計239戸229戸(うち戸建住宅)(15戸)(35戸)住宅分譲期末完成在庫数（未販売）前連結会計年度末（2018年３月31日）当連結会計年度末（2019年３月31日）合計218戸47戸（うち戸建住宅）(11戸)(9戸)住宅分譲契約済未計上残高前連結会計年度末（2018年３月31日）当連結会計年度末（2019年３月31日）戸数契約残高（百万円）戸数契約残高（百万円）首都圏2,118戸134,0602,204戸156,292関西圏346戸17,872410戸21,694その他366戸19,011381戸22,222合計2,831戸170,9442,996戸200,209(うち戸建住宅)（53戸)(3,353)（21戸)(1,608)＜賃貸部門＞当部門の売上高は167,628百万円（前連結会計年度比32,686百万円、24.2％増）、営業利益は38,858百万円（同3,625百万円、10.3％増）と、前連結会計年度と比べ増収増益となりました。これは主に、賃貸事業における賃貸収入及び、収益不動産開発事業における物件売却収入が増加したことによるものであります。また、2019年３月に「庭のホテル東京」等を保有・運営する㈱隆文堂及び㈱ＵＨＭの全株式を取得しております。売上高内訳（単位：百万円）前連結会計年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）賃貸（オフィス）53,31253,975賃貸（商業施設）12,68613,817賃貸（その他）7,1937,946収益不動産開発（売却）43,30177,090収益不動産開発（賃貸）4,7245,031その他13,7229,766合計134,941167,628賃貸床面積前連結会計年度末（2018年３月31日）当連結会計年度末（2019年３月31日）オフィス846,338㎡784,122㎡商業施設174,666㎡169,497㎡合計1,021,004㎡953,620㎡空室率（オフィス・商業施設）前連結会計年度末（2018年３月31日）当連結会計年度末（2019年３月31日）0.7％4.7％＜資産運用部門＞当部門の売上高は9,641百万円（前連結会計年度比263百万円、2.8％増）、営業利益は5,943百万円（同31百万円、0.5％増）と、前連結会計年度と比べ増収増益となりました。また、2018年11月に英国不動産運用会社Lothbury社の75％の株式を取得したことに伴い、前連結会計年度末と比べ運用資産残高が増加しております。（単位：百万円）前連結会計年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）売上高9,3789,641運用資産残高（単位：百万円）前連結会計年度末（2018年３月31日）当連結会計年度末（2019年３月31日）ＲＥＩＴ1,209,2591,290,999私募ファンド等76,643378,477合計1,285,9031,669,476＜仲介・ＣＲＥ部門＞当部門の売上高は37,298百万円（前連結会計年度比1,595百万円、4.5％増）、営業利益は8,170百万円（同△281百万円、3.3％減）と、前連結会計年度と比べ増収減益となりました。これは主に、将来の事業量拡大を見据えて人材・店舗・システム等への投資を行ったことによるものであります。また、リテール事業において、2018年４月に「名古屋支店」（愛知県名古屋市中区）、2018年５月に「虎ノ門センター」（東京都港区）、2018年10月に「横浜元町センター」（神奈川県横浜市中区）をオープンしております。売上高内訳（単位：百万円）前連結会計年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）売買仲介31,63733,136その他4,0654,162合計35,70337,298売買仲介取扱件数・取扱高前連結会計年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）取扱件数（件）8,5618,922取扱高（百万円）800,739767,324＜運営管理部門＞当部門の売上高は107,802百万円（前連結会計年度比3,220百万円、3.1％増）、営業利益は8,067百万円（同988百万円、14.0％増）と、前連結会計年度と比べ増収増益となりました。これは主に、管理受託数増加に伴う運営管理収入の増加及び、フィットネスクラブ事業における会員数が増加したことによるものであります。また、フィットネスクラブ事業において、2018年９月に「メガロス日比谷シャンテ」（東京都千代田区）、2018年11月に「メガロスルフレ心斎橋」（大阪府大阪市中央区）をオープンしております。なお、当連結会計年度より、「住宅部門」に区分しておりました野村不動産リフォーム㈱を「運営管理部門」へ区分しております。これに伴い、前連結会計年度の数値についても変更後の区分の数値に組み替えて表示しております。また、2018年８月に野村不動産パートナーズ㈱を存続会社、野村不動産リフォーム㈱を消滅会社とする合併を行っております。売上高内訳（単位：百万円）前連結会計年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）運営管理50,38651,222受注工事31,60432,083フィットネス・シニア16,06417,025その他6,5267,469合計104,581107,802管理受託数前連結会計年度末（2018年３月31日）当連結会計年度末（2019年３月31日）ビル等管理件数（件）723732住宅管理戸数（戸）173,705177,582＜その他部門＞当部門の売上高は94百万円（前連結会計年度比△12百万円、11.7％減）、営業損失は43百万円（前連結会計年度は営業損失10百万円）となりました。（経常利益）当連結会計年度における経常利益は、営業利益が増加したこと等により69,323百万円（前連結会計年度比1,290百万円増）となりました。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は、経常利益が増加したこと及び特別損失が減少した一方で、特別利益が減少したこと等により45,873百万円（前連結会計年度比155百万円減）となりました。②財政状態の状況（資産）当連結会計年度末における総資産は、1,759,455百万円（前連結会計年度末比86,355百万円増）となりました。内訳は流動資産849,528百万円（同131,893百万円増）、固定資産909,926百万円（同45,537百万円減）となりました。これは主に、現金及び預金（同29,003百万円増）並びに、有価証券（同28,000百万円増）が増加したことによるものであります。なお、たな卸資産の残高を部門ごとにあらわすと下表のとおりであります。（単位：百万円）部門前連結会計年度末（2018年３月31日）当連結会計年度末（2019年３月31日）住宅401,030345,255賃貸187,299285,164資産運用－－仲介・ＣＲＥ－－運営管理5,0917,061その他1311調整額△437△567合計592,996636,925（負債）当連結会計年度末における総負債は1,217,893百万円（前連結会計年度末比59,776百万円増）となりました。これは主に、有利子負債（同36,200百万円増）並びに、支払手形及び買掛金（同12,230百万円増）が増加したことによるものであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産は541,562百万円（前連結会計年度末比26,579百万円増）となりました。これは主に、自己株式（同8,783百万円減）の取得を行った一方で、利益剰余金（同32,271百万円増）が増加したことによるものであります。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末から56,983百万円増加し、118,330百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は以下のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、89,964百万円の資金の増加（前連結会計年度比68,465百万円増）となりました。これは主に、法人税等の支払いがあった一方で、税金等調整前当期純利益65,407百万円の計上したこと及び、たな卸資産が減少したことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、46,699百万円の資金の減少（同4,938百万円増）となりました。これは主に、連結の範囲の変更に伴う子会社株式の取得による支出並びに、有形及び無形固定資産の取得による支出があったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、13,723百万円の資金の増加（同30,063百万円減）となりました。これは主に、自己株式の取得及び配当金の支払いがあった一方で、長期借入れによる資金調達を実施したことによるものであります。④生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の状況については、「(1)経営成績等の状況の概要①経営成績の状況」に記載のとおりであります。なお、最近２連結会計年度の主な相手別の売上高及び当該売上高の連結売上高に対する割合は以下のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）野村不動産マスターファンド投資法人－－73,52311.0％（注）１．前連結会計年度の野村不動産マスターファンド投資法人については、当該売上高の連結売上高に対する割合が100分の10未満のため記載を省略しております。２．売上高には、消費税等は含まれておりません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。当社グループの当連結会計年度における経営成績については、「(1)経営成績等の状況の概要①経営成績の状況」に記載のとおりであります。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「２．事業等のリスク」に記載のとおりであります。当社グループの財務・資本政策については、次のとおりであります。当連結会計年度末における有利子負債は914,000百万円（前連結会計年度末比36,200百万円増）となりました。今後の方針としては、中長期経営計画の実行に向け、金融環境の変化に備えながら低金利で安定的な資金調達を継続してまいります。当連結会計年度においては、株主還元及び資本効率向上等を目的に、総額4,999百万円の自己株式取得を行いました。また、2019年４月25日開催の取締役会において、取得する株主総数の上限を2,800,000株、取得金額の総額の上限を4,000百万円として、2019年４月26日から2019年10月25日までの間に、東京証券取引所における市場買付けによる方法で当社普通株式を取得する旨の自己株式取得の決議をいたしました。なお、当連結会計年度末における財政状態については、「(1)経営成績等の状況の概要②財政状態の状況」に記載のとおりであります。経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等、及び達成状況については下表のとおりであります。指標指針当連結会計年度末（2019年３月31日）ＲＯＡ５％以上4.7％ＲＯＥ10％水準8.9％自己資本比率30％水準29.9％配当性向30％程度30.5％部門ごとの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。住宅部門は、住宅分譲事業における契約スピードの回復が進みました。また、「三島駅前」及び「宇都宮駅前」での再開発事業等への参画並びにタイ「バンコク」での事業拡大等、地方中核都市や海外での開発事業に積極的に取り組んでおります。引き続き、販売スピードの更なる向上、収益性の改善、事業領域の拡大に努めてまいります。賃貸部門は、賃貸事業における賃貸収益及び、収益不動産開発事業における物件売却収入の拡大が進みました。また、2018年11月に当社グループ初の直営ホテル「NOHGAHOTELUENO」（東京都台東区）を開業しております。今後も、独自性の高い企画力と高品質な運営・サービスの提供により、継続的な収益拡大に取り組んでまいります。資産運用部門は、当社グループ運用ＲＥＩＴにおける、スポンサーパイプラインに基づく野村不動産株式会社からの物件取得に加え、2018年11月に英国不動産運用会社Lothbury社の75％の株式を取得しております。今後も引き続き、運用資産残高の拡大を図ってまいります。仲介・ＣＲＥ部門は、売買仲介における取扱件数が過去最高を更新しました。また、リテール事業において2018年４月に「名古屋支店」、ホールセール事業において2019年４月に「広島営業所」を新設する等、将来の事業量拡大を見据えた人材・店舗・システム等への投資を行っております。運営管理部門は、ビル・住宅の管理受託数、フィットネスクラブ事業における会員数の増加等により、利益成長が継続しております。今後も、マンション大規模修繕工事を中心とした受注工事拡大等により、更なる利益成長に取り組んでまいります。今後も各事業の特性を活かし、高い資産効率と利益安定性を両立するポートフォリオを構築するとともに、安定的な財務基盤を維持しつつ、持続的な収益成長を実現し、企業価値の一層の向上を追求いたします。