日本商業開発株式会社
有価証券報告書－第19期(平成30年4月1日－平成31年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりであります。a.財政状態当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ32,346,197千円増加し、99,597,389千円となりました。当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べ31,038,358千円増加し、77,985,528千円となりました。当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,307,839千円増加し、21,611,860千円となりました。b.経営成績当連結会計年度におけるわが国経済は、企業収益や雇用・所得環境の改善が続き、個人消費は持ち直すなど景気は緩やかな回復基調で推移いたしました。一方で、通商問題の動向が世界経済に与える影響や政策に関する不確実性、金融資本市場の変動の影響に留意が必要な状況であり、景気の先行きは依然として不透明な状況が続いております。なお、不動産及び不動産金融業界におきましては、好調な企業収益を背景に、引き続き主要都市部を中心としてオフィスビルの空室率は低水準を維持し、好調なインバウンド市場を背景に商業地の需要はますます高まりを見せるなど堅調に推移いたしました。このような状況のもと、当社グループにおきましては、「JINUSHIビジネス」のさらなるマーケット拡大と機関投資家からの不動産運用ニーズに応えるべく、案件の仕入を加速させ、2017年１月に運用を開始いたしました底地特化型リート「地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」といいます。）」へ2019年１月11日に11案件を売却（売却価格15,354,000千円）し、「地主リート」の資産規模の拡大に努めてまいりました。これにより当連結会計年度末の「地主リート」の資産規模は510億円を超え、2021年３月期に1,000億円以上という規模に向けて順調に成長しております。また、「JINUSHIビジネス」の海外（米国）展開につきましては、第１号案件としてロサンゼルストーランスにおいて、転用可能性が高い好立地物件を取得しスタートしております。この結果、当連結会計年度の売上高は39,834,330千円（前期比27.4％増）、営業利益は4,446,826千円（同20.7％増）、経常利益は4,327,524千円（同42.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は2,684,996千円（同37.1％増）となりました。セグメント別の業績は次のとおりであります。不動産投資事業（セグメント間の内部売上高を含む。）当連結会計年度も優良案件の仕入れを順調に拡大させ、「地主リート」をはじめとする投資家へ案件を売却し、安全な不動産投資商品を提供してまいりました。また、当連結会計年度中におきまして、一層の「JINUSHIビジネス」の東京圏仕入拡大に伴う人員増加に対応するため、東京支店を移転しました。さらに、「JINUSHIビジネス」の海外（米国）展開につきましては、ロサンゼルス及びシカゴにおいて、転用可能性が高い好立地物件を取得し、米国版「JINUSHIビジネス」をスタートしました。この結果、不動産投資事業におきましては、売上高は38,718,993千円（前期比27.1％増）、セグメント利益は7,258,864千円（同15.7％増）となりました。サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業「地主リート」の資産規模拡大により、資産管理フィーが増加し、固定収益の拡大に貢献しました。この結果、サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業におきましては、売上高555,744千円（同15.6％増）、セグメント利益は303,686千円（同37.1％増）となりました。企画・仲介事業大型の仲介業務を行い、手数料収入を獲得しました。この結果、企画・仲介事業におきましては、売上高195,498千円（同828.5％増）、セグメント利益195,456千円（同906.9％増）となりました。その他事業当連結会計年度も子会社を通じて海外ＰＦＩ事業を行いました。この結果、その他事業におきましては、売上高は406,093千円（同13.8％増）、セグメント利益は295,633千円（同8.2％増）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、優良案件の仕入を加速し、期末において過去最高水準の販売用不動産を積み上げたこと、機関投資家の不動産運用ニーズに応えるべく底地特化型リート「地主リート」へ11案件を売却（売却価格15,354,000千円）し、適正な利益を得ることができたこと及び金融機関からの資金調達が引き続き順調に行うことができたことにより、前連結会計年度に比べ4,347,842千円増加し18,856,819千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動の結果、税金等調整前当期純利益が3,831,424千円となり、たな卸資産が28,831,479千円増加したこと等により減少した資金が28,020,748千円（前期は5,639,932千円減少）となりました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動の結果、有形固定資産の取得ならびに敷金及び保証金の差入による支出と、投資有価証券の売却による収入等により、減少した資金は7,143千円（前期は154,422千円増加）となりました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における財務活動の結果、販売用不動産の売却促進により長期借入金の返済による支出は29,953,189千円となりましたが、一方で新規販売用不動産の仕入を加速したことにより短期借入金の純増加額が1,639,000千円及び長期借入れによる収入が61,618,157千円あったこと等により、増加した資金が32,511,541千円（前期は6,412,593千円増加）となりました。③生産、受注及び販売の実績a.生産実績当社グループは、不動産投資事業、サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業及び企画・仲介事業並びにその他事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。b.受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。c.販売実績当連結会計年度における各セグメントの売上高は、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）前期増減比（％）不動産投資事業（千円）38,676,99327.2サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業（千円）555,74415.6企画・仲介事業（千円）195,498828.5その他事業(千円)406,09313.8合計（千円）39,834,33027.4(注)１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）地主プライベートリート投資法人17,069,04454.615,585,48239.1関電不動産開発株式会社5,300,00017.0－－合同会社つくしインベストメント－－6,250,00015.7３．上記の金額には、消費税等は含んでおりません。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり、当社グループによる会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。当社グループは、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。なお、当社グループが採用する会計方針は、「第５経理の状況１．連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。②当連結会計年度の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。財政状態の分析（資産）当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ32,346,197千円増加の99,597,389千円となりました。これは主に「地主リート」をはじめとする投資家への案件売却を促進した結果、現金及び預金が4,334,842千円増加し、新規案件の仕入を加速させたことに伴い販売用不動産の残高が28,466,661千円増加したことによります。（負債）負債は、前連結会計年度末に比べ31,038,358千円増加の77,985,528千円となりました。これは主に案件の取得に伴う借入金の総額が32,700,271千円増加したことによります。（純資産）純資産は、前連結会計年度末に比べ1,307,839千円増加の21,611,860千円となりました。これは主に親会社株主に帰属する当期純利益2,684,996千円を計上したこと及び剰余金の配当982,578千円を実施したことによります。なお、当連結会計年度末の自己資本比率は21.7％となりました。経営成績の分析（売上高）当連結会計年度における売上高は、前連結会計年度に比べ8,573,666千円増加し、39,834,330千円（前期比27.4％増）となりました。これは主に、①第１四半期連結会計期間に不動産投資事業の東京都港区案件、神戸市中央区案件、福岡県古賀市案件等の売却が進んだことによること、及び②販売用不動産の仕入が順調に拡大している中、「地主リート」及び「地主リート」以外の事業会社等へ新規仕入案件を追加売却したことによるものです。セグメント別の売上高については、「（１）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」に記載しております。（売上総利益）当連結会計年度における売上総利益は、前連結会計年度に比べ1,313,964千円増加し、8,172,200千円（同19.2％増）となりました。また、売上高総利益率は、前連結会計年度に比べ1.4ポイント減少し、20.5％となりました。（営業利益）当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、「JINUSHIビジネス」拡大に伴い、人員を増加したことによる人件費の増及び東京支店移転に係る費用の発生等により、前連結会計年度に比べ551,186千円増加し、3,725,373千円（同17.4％増）となりました。以上の結果、当連結会計年度の営業利益は前連結会計年度に比べ762,778千円増加し、4,446,826千円（同20.7％増）となりました。（経常利益）当連結会計年度における営業外収益は、子会社において持分法による投資利益が増加したこと等により、前連結会計年度に比べ473,625千円増加し、702,758千円（同206.7％増）となりました。営業外費用は、前連結会計年度に比べ46,946千円減少し、822,061千円（同5.4％減）となりました。以上の結果、経常利益は、前連結会計年度に比べ1,283,349千円増加し、4,327,524千円（同42.2％増）となりました。また、経常利益率は、前連結会計年度に比べ1.2ポイント増加し、10.9％となりました。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度における特別利益は、333,040千円（前連結会計年度における特別利益の計上はありません。）となりました。特別損失は、前連結会計年度に比べ758,864千円増加し、829,140千円（前期は70,275千円）となりました。以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度に比べ726,904千円増加し、2,684,996千円（同37.1％増）となりました。キャッシュ・フローの分析当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきましては、次のとおりであります。当社グループは、当連結会計年度におきましても、新規販売用不動産を取得するために自己資金を戦略的に活用するとともに、複数の有力金融機関から総額80,409,077千円の借入を実施いたしました。なお、資金の機動的かつ安定的な調達のため、当連結会計年度末時点におきまして、金融機関２行との間で総額5,700,000千円のコミットメントライン契約を締結していることに加え、金融機関４行との間で総額22,000,000千円の借入金枠設定契約を締結しております。特に2018年12月には、株式会社三井住友銀行をアレンジャーとし、同行初のスキームとなる大口資金枠の範囲内で複数案件の借入を可能とする、総額20,000,000千円のシンジケートローン契約を締結いたしました。これは、当社グループがこれまで推進してきた「JINUSHIビジネス」がリスクを極小化したビジネスモデルであると、同行をはじめとする国内の複数の有力金融機関に認知いただいたからこそ実現したものであり、本邦内においても稀有なファイナンススキームです。これらの各種資金調達スキームにより、多種多様な不動産投資案件の中から厳選しつつも、その金額規模に関わらず、機動的かつ戦略的に案件の取得を行っていくことが可能となっております。以上の結果、当連結会計年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は73,762,349千円となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は18,856,819千円となっております。経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、次のとおりであります。2019年３月期の達成・進捗状況は以下のとおりです。売上高は計画比7,334,330千円増（22.6％増）となりました。これは主に、販売用不動産の仕入が順調に拡大し、「地主リート」及び「地主リート」以外の事業会社等へ、新規仕入案件を追加で売却したことによります。同様の理由から、経常利益は計画比1,087,524千円増（33.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は計画比524,996千円増（24.3％増）となりました。売上高総利益率は計画比0.5ポイント増の、20.5％、経常利益率は計画比0.9ポイント増の、10.9％、ＲＯＥは計画比2.4ポイント増の、12.8％となりました。指標2019年３月期（計画）2019年３月期（実績）2019年３月期（計画比）売上高32,500,000千円39,834,330千円7,334,330千円増（22.6％増）経常利益3,240,000千円4,327,524千円1,087,524千円増（33.6％増）親会社株主に帰属する当期純利益2,160,000千円2,684,996千円524,996千円増（24.3％増）売上高総利益率20.0％20.5％－経常利益率10.0％10.9％－ＲＯＥ（自己資本利益率）10.4％12.8％－セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。