東京建物株式会社
有価証券報告書－第201期(平成30年1月1日－平成30年12月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次の通りであります。①経営成績の状況当連結会計年度のわが国経済は、企業収益の拡大が続くなか設備投資が増加し、雇用・所得環境の改善により個人消費も持ち直しの動きが続くなど、緩やかな回復が継続しました。当不動産業界におきましては、賃貸オフィス市場については、空室率は引き続き低水準で推移し、賃料も上昇傾向が継続するなど、堅調に推移しました。分譲住宅市場については、都心エリアや利便性の高い物件等を中心に需要は堅調なものの、分譲価格が高水準で推移するなか、立地等による売れ行きの二極化傾向が一層強まっております。また、不動産投資市場については、きわめて緩和的な金融環境を背景として、激しい物件取得競争が続くなか、投資対象資産を多様化する動きが進んでおります。このような事業環境のもと、当連結会計年度における当社グループの連結業績については、ビル事業において賃貸収益が増加したこと等により、営業収益は2,733億２百万円（前期2,669億８千３百万円、前期比2.4％増）、営業利益は467億６千５百万円（前期447億５千７百万円、前期比4.5％増）と前連結会計年度比で増収増益となりました。また、金融収支の改善等により、経常利益は420億３千６百万円（前期394億１千６百万円、前期比6.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は272億７千７百万円（前期225億９千９百万円、前期比20.7％増）となりました。各セグメントの業績の概況は以下の通りであります。（a）ビル事業ビル事業におきましては、2020年完成予定の「Hareza池袋（豊島区旧庁舎跡地活用事業）」（東京都豊島区）や「東京駅前八重洲一丁目東地区市街地再開発事業」（東京都中央区）等の再開発事業を着実に推進したほか、投資家向け販売物件の拡充に向けて、都市型商業施設・ホテルに加え、新たに物流施設の開発に着手いたしました。また、八重洲を中心とした街の価値向上に向けて、スタートアップ支援施設「xBridge-Tokyo（クロスブリッジトウキョウ）」をオープンさせるとともに、お客様への「安全・安心・快適」の提供をはじめとするサービス向上等に取り組んでまいりました。当連結会計年度においては、「エンパイヤビル」（東京都中央区）、「カンデオホテルズ東京六本木」（東京都港区）の通期稼働、賃料増額改定等により収益が増加いたしました。この結果、営業収益は1,086億２千万円（前期1,034億６千２百万円、前期比5.0％増）、営業利益は333億９千万円（前期319億９千９百万円、前期比4.3％増）となりました。区分前連結会計年度当連結会計年度数量等営業収益(百万円)数量等営業収益(百万円)ビル賃貸建物賃貸面積743,551㎡67,795建物賃貸面積726,387㎡71,025(うち転貸面積98,345㎡)(うち転貸面積98,212㎡)不動産売上－－１件1,888管理受託等－35,667－35,706営業収益計－103,462－108,620営業利益－31,999－33,390（b）住宅事業住宅事業におきましては、分譲マンションブランド「Brillia（ブリリア）」の価値向上とお客様評価ＮＯ．１を目指し、「製」「販」「管」一体となって商品・サービスの向上に向けた取組みを推進するとともに、管理会社の再編により管理サービス体制の効率化等に取り組んでまいりました。当連結会計年度においては、住宅分譲で「BrilliaTowers目黒」（東京都品川区）、「Brillia大山ParkFront」（東京都板橋区）、「Brillia品川戸越Parks」（東京都品川区）、「Brillia向ヶ丘遊園」（川崎市多摩区）、「Brillia品川CanalSide」（東京都品川区）等を売上に計上いたしました。この結果、営業収益は977億３百万円（前期1,011億４千万円、前期比3.4％減）、営業利益は141億４千６百万円（前期167億３千９百万円、前期比15.5％減）となりました。区分前連結会計年度当連結会計年度数量等営業収益(百万円)数量等営業収益(百万円)住宅分譲972戸74,302989戸72,756宅地等売上－6,538－2,925住宅賃貸建物賃貸面積78,991㎡3,325建物賃貸面積80,495㎡3,830マンション管理受託管理戸数92,726戸9,939管理戸数93,206戸11,073その他－7,034－7,118営業収益計－101,140－97,703営業利益－16,739－14,146（c）アセットサービス事業アセットサービス事業におきましては、法人のお客様との関係強化による仲介事業の強化、既存の収益不動産の価値を高めて販売するアセットソリューション事業への注力、駐車場事業における新規大型物件の受注等により、更なる収益力の強化に取り組みました。当連結会計年度においては、アセットソリューション事業における物件販売が拡大するとともに、駐車場事業が堅調に推移した結果、営業収益は428億８千５百万円（前期402億２千９百万円、前期比6.6％増）、営業利益は63億６千６百万円（前期38億７百万円、前期比67.2％増）となりました。区分前連結会計年度当連結会計年度数量等営業収益(百万円)数量等営業収益(百万円)仲介969件4,0001,059件3,761アセットソリューション（注）－12,033－13,619賃貸管理等－3,624－3,996駐車場運営車室数66,227室20,571車室数68,578室21,509営業収益計－40,229－42,885営業利益－3,807－6,366（注）取得した不動産の付加価値を向上させて再販する買取再販業務を主に行っております。（d）その他リゾート事業におきましては、愛犬同伴型リゾートホテルで「レジーナリゾートびわ湖長浜」（滋賀県長浜市）等の３施設を新たに開業いたしました。クオリティライフ事業におきましては、サービス付き高齢者向け住宅等の稼働率を高めるとともに、運営サービス体制の効率化のため運営会社の合併等を行いました。また、海外事業におきましては、新たにタイ（バンコク市）において分譲マンションの開発事業に参画いたしました。当連結会計年度においては、リゾート事業の運営収益増加、シニア関連施設の稼働率上昇等が収益に寄与した結果、本セグメント全体の営業収益は240億９千２百万円（前期221億５千万円、前期比8.8％増）、営業利益は１億８千万円（前期営業損失５億８千万円）となりました。区分前連結会計年度当連結会計年度営業収益(百万円)営業収益(百万円)リゾート事業14,26414,611クオリティライフ事業4,8016,517その他3,0832,964営業収益計22,15024,092営業利益又は損失（△）△580180②財政状態の状況（資産）当連結会計年度末における資産合計は１兆4,515億８千４百万円となり、前連結会計年度末比で105億３千４百万円の増加となりました。これは、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の増加等によるものであります。（負債）当連結会計年度末における負債合計は１兆950億５百万円となり、前連結会計年度末比で73億７千５百万円の増加となりました。これは、有利子負債の増加等及び不動産特定共同事業出資受入金の減少等によるものであります。なお、有利子負債残高（リース債務除く）は8,571億１千７百万円（前期末比430億８千５百万円の増加）となっております。（純資産）当連結会計年度末における純資産合計は3,565億７千８百万円となり、前連結会計年度末比で31億５千８百万円の増加となりました。これは、利益剰余金の増加等及びその他有価証券評価差額金の減少等によるものであります。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、営業活動により197億４千８百万円増加、投資活動により635億７千７百万円減少、財務活動により344億３千８百万円増加したこと等により、前連結会計年度末比で95億２千４百万円減少し、317億２百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は以下の通りであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動による資金の増加は、197億４千８百万円（前期比339億４千４百万円増加）となりました。これは主に、たな卸資産の増加による資金の減少があった一方、税金等調整前当期純利益及び減価償却費による資金の増加があったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動による資金の減少は、635億７千７百万円（前期比９億３千１百万円増加）となりました。これは主に、固定資産の取得及び不動産特定共同事業出資金受入金の減少による資金の減少があったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における財務活動による資金の増加は、344億３千８百万円（前期比435億６千万円減少）となりました。これは主に、有利子負債の増加による資金の増加があったことによるものであります。④生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の実績については、「①経営成績の状況」における各セグメント業績に関連付けて示しております。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次の通りであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。①経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、2015年度にグループ中期経営計画「次も選ばれる東京建物グループへ」（2015～2019年度）を策定しており、最終年度である2019年度の目標として、連結営業利益500億円を掲げております。また、D/Eレシオ３倍、有利子負債／EBITDA倍率13倍を目標達成に向けた財務指標の目途としております。なお、当連結会計年度における達成状況は次の通りであります。2018年12月期実績連結営業利益467億円D/Eレシオ2.5倍有利子負債／EBITDA倍率12.7倍②経営成績の分析当連結会計年度においては、ビル事業における賃貸収益の増加に加え、金融収支の改善等により、増収増益となりました。この結果、営業収益は2,733億２百万円（前期比63億１千９百万円増加）、営業利益は467億６千５百万円（前期比20億７百万円増加）、経常利益は420億３千６百万円（前期比26億２千万円増加）、親会社株主に帰属する当期純利益は272億7千7百万円（前期比46億７千８百万円増加）となりました。各セグメントの業績概要については、「（１）経営成績等の状況の概要①経営成績の状況」に記載の通りであります。③資本の財源及び資金の流動性当社グループの資金需要は主に不動産の取得・開発資金であり、これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行等により資金調達を行っております。また、当社及び主要な連結子会社は、キャッシュマネジメントシステム（CMS）を導入することにより、各社の余剰資金を当社へ集中し、一元管理を行うことで、資金の効率化を図っております。なお、資本の財源及び資金の流動性についての分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要③キャッシュ・フローの状況」に、財政状態の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要②財政状態の状況」に記載の通りであります。