ロードスターキャピタル株式会社
有価証券報告書－第7期(平成30年1月1日－平成30年12月31日)

1【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(1)経営方針当社は、「不動産とテクノロジーの融合が未来のマーケットを切り開く」という経営理念を掲げ、「不動産投資マーケットの個人への開放」と「間接金融から直接金融への移行による市場の安定化」を使命としております。当社は、役職員の豊富な経験に裏付けされた不動産に対する幅広い情報収集力と、不動産鑑定士や不動産証券化協会認定マスター等の不動産関連資格保有者の高度な物件評価能力を活かし、東京都心エリアを中心としたオフィスビル等への不動産投資を中心に、不動産アセットマネジメント業務、不動産仲介・コンサルティング業務に加え、不動産特化型クラウドファンディング業務やAIを利用したオフィス価値算定サービスを提供しております。今後も、不動産及び不動産金融に関するプロフェッショナル集団としての知見とITを駆使した事業戦略の差別化により、収益を最大化していきたいと考えております。(2)経営戦略等(コーポレートファンディング事業)①自己投資資産残高の拡大による賃料収入等の増加更なる賃料上昇が期待できる東京都心エリアの中規模オフィスビルへの投資に注力していくことで、自己投資資産残高を拡大し、賃料収入のみで会社固定費を賄える事業規模への到達を目指します。また、保有物件の付加価値を高めることで収益の拡大とノウハウの獲得を図ります。②財務基盤の強化コーポレートファンディング事業の拡大による収益の確保と安定化を図るために、市場環境に応じて効率的な財務戦略を立案し実行しております。また、自己保有物件を担保とした借入金の返済期間を原則10年から50年とする長期間のファイナンスにより、安定した財務基盤を構築いたします。(クラウドファンディング事業)①個人投資家による少額不動産投資市場の形成クラウドファンディング事業のプラットフォームであるOwnersBookは、IT技術によって投資募集業務を効率化し、一口1万円からの不動産投資を可能にしました。今後はエクイティ投資型商品を成長させることで、従来機関投資家等が独占していた不動産投資領域を、少額から始められる新たな不動産投資市場として個人投資家に開放してまいります。②多様な不動産投資商品の組成現在の不動産市場において、個人投資家の投資選択肢としては実質的にJ-REIT若しくは現物不動産への直接投資しかありませんが、それぞれ利回りや投資資金に一長一短があります。当社グループはこの問題を解決するためクラウドファンディング事業において貸付型商品とエクイティ投資型商品を提供しております。これらの商品の提供により、不動産投資市場を個人投資家に開放すると共に、従来、資金供給源が主に金融機関に限定されていた不動産投資市場に個人マネーを引き入れることで同市場の安定化へ貢献してまいります。(その他事業)①アセットマネジメント事業機会の獲得世界的には東京の不動産は魅力的なマーケットでありますため、今後も投資ニーズがある海外投資家の開拓を推進してまいります。また、海外投資家に対するアセットマネジメント事業の展開を企図し、年間数十億円程度のファンド資産残高の積み上げを目指してまいります。②コンサルティング・仲介事業による収益の確保社内に蓄積された不動産ビジネスのノウハウをコンサルティング・仲介事業に活かすべく、継続的に案件の獲得と収益の確保を目指してまいります。③AIの活用による不動産市場の効率化オフィス不動産のデータ蓄積と登録内容の充実による『AI-Checker』の精度の向上とAIに強い会社との連携等によるサービスの認知度向上を図り、不動産仲介市場への利用促進を進めてまいります。将来的には広く一般にも公開し、誰もがオフィスの適正価値を知ることができる環境を整え、不動産投資市場の活性化と健全な発展に寄与する所存です。(3)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社は、売上高と経常利益を重要な経営指標ととらえ、これらを中長期的に成長させていくことを基本的な考え方としております。また、クラウドファンディング事業の持続的な拡大を図っていくために、OwnersBookの投資家会員数及び投資案件の累積投資金額を重要な経営指標としております。(4)経営環境当社グループが属する不動産及び不動産金融業界、特にBtoBのオフィス不動産マーケットにおきましては、日本銀行の金融緩和政策が継続し、金融機関の融資姿勢に大きな変化は見られないため資金調達環境が良好であり、物件取得意欲は依然として旺盛なものとなっております。一方で、同業界は個人に対する参入障壁が高く、金融機関に依存した産業構造であるため、当社は同業界を個人に開放していくことで、新しい不動産投資市場の創出と市場の安定化を目指してまいります。(5)事業上及び財務上の対処すべき課題①経営基盤となるコーポレートファンディング事業の持続的な成長a.安定的な経営基盤の確立当社は、不動産賃貸収入で会社固定費を賄うべく不動産保有資産残高を増加させることにより、安定的な経営基盤の確立を目指しております。また、新規取得と合わせて適度に物件を入れ替えることで、投資ノウハウを社内に蓄積し、物件ごとの利益率の向上を図るとともに、事業成長促進を意識した投資ポートフォリオの運用を行ってまいります。現在の状況では、不動産市場における良好な資金調達環境や空室率の低下などから、当社がターゲットとする規模の物件取得環境は引き続き楽観できない状況が続くものと考えられますが、当社の強みであるスピーディーな意思決定と円滑な契約事務処理能力、及び当社独自のネットワークと仲介会社との連携を駆使して、取得する物件の規模を徐々に大きくしていく方針であります。b.仕入体制の強化・維持当社の主な投資領域である東京23区は限られた範囲であることから、他社との厳しい競争の中でいかに早く情報収集を行いその情報に対してスピーディーな対応ができるかが重要と考えております。当社グループでは、過去に数十から数百の物件の取得・管理・売却の経験を有する当社メンバーが、当該経験に基づきデューデリジェンスから意思決定まで迅速に行うことで対応しており、今後もこの体制を維持しつつ、優秀な人材の補充や業務にかかる知識と経験、投資ノウハウの蓄積等によって、その強化に努めてまいります。c.不動産情報の強化当社グループの強みは不動産業界における経験が豊富なメンバーが有する人的ネットワークですが、今後の継続的な成長を図るためにもさらなる情報ルートやネットワークの強化が必要不可欠であります。そのため、既存情報提供元との良好な取引関係を維持するとともに、情報ルートの多様化、強化に努め、引き続き優良な情報の確保を進める方針であります。d.付加価値の向上不動産市場においては、適切な管理運営がなされていないために割安となっている物件があります。当社ではそうした物件を取得し、物件そのものの価値を高めるための改修工事、適切なリーシングを行うことによる稼働率の上昇、及び、管理コストの低減等に努めることで、物件の付加価値を高め、更なる収益増加に積極的に努めてまいります。②不動産投資市場の個人への開放を目的としたクラウドファンディング事業等a.クラウドファンディング事業クラウドファンディング事業の対処すべき課題としては、投資家会員数と累積投資金額の拡大が挙げられます。この課題を解決するため、エンジニアの採用を強化し、システムの増強をいたしました。また、メディアへの露出やセミナーの実施を通じてクラウドファンディング市場と当社のクラウドファンディング事業のプラットフォームである『OwnersBook』の認知度の向上に力を入れております。b.AIを利用したオフィス価値算定プログラム当社は、不動産仲介会社向けに人工知能(AI)によるオフィス価値査定サービス『AI-Checker』をリリースしておりますが、精度向上のためのデータが不足しております。オフィス不動産市場は公開情報が少なく、個人投資家が参入しづらい市場と言われておりますが、今後はさらなる情報の蓄積を行うことによりサービスの精度を高め、将来的には個人投資家でもオフィスの適正価値を知ることができる環境を整えることで、不動産投資マーケットの活性化と健全な発展に寄与する所存です。③その他不動産関連サービスの継続日本の不動産に興味を持っている海外投資家は多数いるものの、海外向けに不動産情報の提供サービスを行っているのは主に大手不動産会社であり、各社の窓口も比較的少ないことから需要に供給が追いついていない状況であります。当社は、海外の投資ファンドや外資系アセットマネジメント会社に勤務経験を有するメンバーを多数擁しており、海外投資家への不動産関連サービスに強みがあるため、今後も引き続き海外投資家や海外投資家とのネットワークを多く抱える会社を取引先として、収益獲得を目指してまいります。また、アセットマネジメント以外の不動産仲介及びコンサルティング業務についても、これまでの不動産ビジネスに関する知識と経験を活かし、継続して携わってまいります。④人材の確保・育成について当社グループの持続的な発展のためには、優秀な人材の確保が必要であります。このため、優秀な人材の採用を強化することはもちろんのこと、優秀な人材の流出を防ぐために、福利厚生制度の充実等や新しい人材を育成する教育制度の整備に努めてまいります。⑤内部管理体制の強化について当社は、これからも急速な事業成長を見込んでおり、求められる会社機能も拡大していくものと考えております。各部門でコア人材となりうる高い専門性や豊富な経験を有している人材の採用活動を継続するとともに、さらなる内部管理体制の強化を図ることで、コーポレート・ガバナンスの充実により一層努めてまいります。