日本土地建物株式会社
有価証券報告書－第78期(平成30年11月1日－平成31年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当社は2019年１月30日開催の第77期定時株主総会の決議により、事業年度を10月31日から３月31日に変更いたしました。これにより、当事業年度が変則決算となっており、当連結会計年度の経営成績等の概況における業績に関する前期比増減については記載をしておりません。①経営成績等の状況当連結会計年度のわが国経済は、企業収益や雇用環境の改善が継続していることを背景に、概ね堅調な推移となりました。不動産業界においては、地価の上昇傾向を背景に、賃貸オフィス市場では過去最低水準の空室率や緩やかな賃料上昇が継続しています。また、新築ビルにおいても高稼働で竣工するなど需給バランスも引き締まった状況が続いています。一方、住宅市場では新築マンション契約率にやや陰りが見えています。このような事業環境の下、当社グループでは、「中期経営計画2019」に基づき、収益力・財務基盤の強化、新規事業領域及び建替え戦略の推進等を通じた成長戦略の実現に取り組んでいます。都市開発事業においては、2016年10月に竣工した当社旗艦ビルである「京橋エドグラン」が、本年度を通じてほぼ満室にて安定稼働しました。また、築40年が経過した「新六本木ビル」のリノベーション工事に着手し、５階から９階をオープンイノベーションオフィス「SENQ（センク）六本木」として、本年５月にオープンしました。さらに、今後の再開発事業のための物件取得にも努めました。住宅事業においては、住宅ブランド「バウス」の分譲マンション「バウス横須賀中央」、「バウス朝霞根岸台」の２物件、分譲戸建て「バウスガーデン宮崎台」、「バウスガーデン市川国府台」の２物件の販売を開始しました。また、「ブリリアタワー八王子」（共同事業案件、当社シェア40％）の竣工・引渡しが住宅分譲収入に貢献いたしました。不動産ソリューション事業においては、CRE戦略支援の一環で企業が保有する家族寮を認可保育所に建替え、３月に竣工・引渡しをいたしました。また、一層の顧客基盤拡大とアライアンス先の拡充を図りながら、仲介・鑑定・コンサルティング等手数料収益を増強しました。資産運用事業においては、日土地アセットマネジメントが運用する私募リート「日本土地建物プライベートリート投資法人」（以下「NTPR」という）が7,000口（約76億円）の新規投資口を発行し、当社所有物件５物件を含む８物件、約86億円を取得しました。この結果、NTPRの運用資産残高は取得価格ベースで約867億円に拡大いたしました。以上の結果、当連結会計年度の営業収益は27,734百万円、営業利益は7,213百万円、経常利益は8,764百万円、親会社株主に帰属する当期純利益は10,912百万円となりました。（売上高・営業利益）当連結会計年度におけるセグメント別の業績の概況は次のとおりであります。(a)都市開発事業当セグメントにおきましては、主力である不動産賃貸収入を中心に、営業収益は18,057百万円、セグメント利益（営業利益）は8,271百万円となりました。(b)住宅事業当セグメントにおきましては、「バウス本郷三丁目」及び「ブリリアタワー八王子」などの住宅分譲収入を計上し、営業収益は5,463百万円、セグメント利益（営業利益）は11百万円となりました。(c)不動産ソリューション事業当セグメントにおきましては、不動産仲介手数料、鑑定評価・各種コンサルティング手数料に加え、事業用不動産の転売収入などを計上し、営業収益は2,021百万円、セグメント利益（営業利益）は322百万円となりました。(d)資産運用事業当セグメントにおきましては、私募リート「日本土地建物プライベートリート投資法人」を含むファンドからのアセットマネジメントフィー、アクイジションフィーなどを計上し、営業収益は937百万円、セグメント利益（営業利益）は269百万円となりました。(e)その他その他では、ゴルフ場事業などで、営業収益は1,502百万円となりましたが、設備投資などにより、セグメント損失（営業損失）は206百万円となりました。(営業外損益・経常損益)営業外収益は、受取配当金、持分法による投資利益等により3,006百万円となりました。また、営業外費用は、支払利息等により1,456百万円となりました。これらにより、経常利益は8,764百万円となりました。(特別損益)特別利益は、固定資産売却益、投資有価証券売却益により6,676百万円となりました。一方、特別損失は、固定資産除却損を計上し、52百万円となりました。(親会社株主に帰属する当期純利益)税金等調整前当期純利益15,387百万円を計上し、法人税、住民税及び事業税2,513百万円、法人税等調整額1,303百万円などを計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は10,912百万円となりました。(参考情報)当連結会計年度に対応する前年同一期間との業績比較及び事業セグメント利益の状況は以下の通りです。なお、前年同一期間の数値は、前期の決算実績を基礎として算出した参考数値であり、会計監査は受けておりません。（以下の表の計数は億円単位未満を四捨五入しております。）(単位：億円)区分(参考)前年同一期間(2017年11月～2018年３月)当連結会計年度(2018年11月～2019年３月)増減額増減率営業収益232277+46+19.6営業利益7472△2△2.3経常利益7988+8+10.7親会社株主に帰属する当期純利益60109+49+82.8(参考：前年同一期間)(単位：億円)区分都市開発事業住宅事業不動産ソリューション事業資産運用事業その他調整額連結合計営業収益16916231015△2232営業損益82△363△0△1374(当連結会計年度)(単位：億円)区分都市開発事業住宅事業不動産ソリューション事業資産運用事業その他調整額連結合計営業収益1815520915△2277営業損益83033△2△1572②財政状態の状況(資産)総資産は、前連結会計年度末に比べ20,023百万円減少し719,668百万円となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べ18,306百万円増加し87,887百万円となりましたが、これは主として、販売用不動産、現金及び預金が増加したことによるものであります。また、固定資産は、前連結会計年度末に比べ38,329百万円減少し631,780百万円となりましたが、これは主として、投資有価証券のうち上場株式の期末評価額、土地及び建物が減少したことによるものであります。(負債)負債は、前連結会計年度末に比べ17,233百万円減少し503,789百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ15,834百万円減少し129,589百万円となりましたが、これは主として、短期借入金及びコマーシャル・ペーパーが増加した一方で、１年内返済予定の長期借入金が減少したことによるものであります。固定負債は、前連結会計年度末に比べ1,399百万円減少し374,199百万円となりましたが、これは主として、長期借入金が増加した一方で、繰延税金負債が減少したことによるものであります。(純資産)純資産は、前連結会計年度末に比べ2,789百万円減少し215,878百万円となりました。これは主として、利益剰余金が増加した一方で、その他有価証券評価差額金が減少したことによるものであります。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度のキャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フロー△1,293百万円投資活動によるキャッシュ・フロー22,798百万円財務活動によるキャッシュ・フロー△14,720百万円となり、現金及び現金同等物は6,784百万円増加し、期末残高は29,568百万円となりました。(営業活動によるキャッシュ・フロー)税金等調整前当期純利益15,387百万円、減価償却費3,247百万円、たな卸資産の増加△10,770百万円、有形固定資産売却損益△3,407百万円、投資有価証券売却損益△3,268百万円を計上する一方、法人税等の支払額△1,346百万円などにより、1,293百万円の支出となりました。(投資活動によるキャッシュ・フロー)有形固定資産の売却による収入36,307百万円、有形固定資産の取得による支出△13,303百万円、投資有価証券の取得による支出△5,406百万円、投資有価証券の売却による収入6,188百万円などにより、22,798百万円の収入となりました。(財務活動によるキャッシュ・フロー)借入金の借入・返済によるネット支出△21,621百万円、コマーシャル・ペーパーの純増減額8,000百万円などにより、14,720百万円の支出となりました。④生産、受注及び販売の状況a.生産実績該当事項はありません。b.受注実績当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称受注金額(百万円)前年同期比(％)受注残高(百万円)前年同期比(％)都市開発事業608―297―住宅事業19―10―合計627―308―(注)上記金額には消費税等は含まれておりません。c.販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売金額(百万円)前年同期比(％)販売件数(戸・件)前年同期比(％)住宅事業5,340―105―不動産ソリューション事業753―3―合計6,093―108―(注)１上記金額には消費税等は含まれておりません。２住宅事業の販売金額、販売戸数には、他社との共同事業によるマンション分譲等が含まれております。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。当社グループの当連結会計年度における経営成績等については、「(1)経営成績等の状況の概要①経営成績等の状況」に記載のとおりであります。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「２事業等のリスク」に記載しております。当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、次のとおりであります。当連結会計年度末における有利子負債は420,447百万円（前連結会計年度末比13,597百万円減）となりました。期中に流動化案件の終了に伴う長期借入金の返済もありましたが、引続き長期・固定での資金調達を主とすることにより、安定した財務基盤の構築を図りつつ、調達手段の多様化を目指し、無担保普通社債にて前連結会計年度末までに20,000百万円の資金調達を行っております。なお、良好な資金調達環境のもと、継続して低金利での資金調達を行っており、支払利息は低下傾向にあります。なお、当連結会計年度末における財政状態については、「(1)経営成績等の状況の概要②財政状態の状況」に記載のとおりであります。