日神不動産株式会社
有価証券報告書－第45期(平成30年4月1日－平成31年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）におけるわが国経済は、政府による経済政策や日銀による金融緩和政策を背景に企業業績や雇用環境に改善がみられるなど、引き続き緩やかな回復基調で推移しております。一方で米国の政策動向や新興国をはじめとする景気減速の懸念など、先行きは依然として不透明な状況にあります。不動産業界では、2018年の首都圏の分譲マンションの供給戸数は、36,641戸で2017年と同程度の水準で推移しました（不動産調査機関調べ）。建設業界においても、2018年の全国の受注高は、83兆8,098億円と2017年とほぼ同水準でした（国土交通省建設工事受注動態統計調査報告）。このような状況の中で当社グループは、2016年６月に、「マンション分譲事業」「建設事業」「不動産管理事業」「不動産証券化事業」を４本柱とする中期経営計画～NISSHINNEXTSTAGE～をスタートさせました。当連結会計年度の売上高は79,608百万円（前年同期比2.3％減）となり、期初の計画の目標には届きませんでした。売上高の減少を受け、売上総利益は13,268百万円（前年同期比2.0％減）となりました。販売費及び一般管理費が増加した結果、営業利益及び経常利益はそれぞれ6,241百万円（前年同期比7.7％減）、5,967百万円（前年同期比8.6％減）となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は4,186百万円（前年同期比11.7％減）となりました。セグメントごとの経営成績は次のとおりです。ａ．不動産事業売上高は、分譲マンションの販売が前期を上回りましたが、不動産証券化事業向けの物件の販売が減少したため、28,163百万円（前年同期比4.9％減）となりました。セグメント利益は、相対的に利益率の高い分譲マンション販売の利益の増加が、利益率の低い不動産証券化事業向けの物件の販売の利益の減少を上回ったため、1,922百万円（前年同期比28.1％増）となりました。（日神不動産株式会社の営業状況）下記の金額には、いずれも消費税等は含まれておりません。ア．分譲戸数の推移2018年３月期（2017年４月～2018年３月）2019年３月期（2018年４月～2019年３月）期間（月）４～６７～９10～12１～３４～６７～９10～12１～３戸数（戸）100157682026113851321イ．完成在庫の推移2015年３月末2016年３月末2017年３月末2018年３月末2019年３月期（2018年４月～2019年３月）６月末９月末12月末３月末パレステージ（戸）2262661666673573589デュオテージ（戸）－54492311246832その他－86148654合計2263282211039287108125ウ．未完成在庫（事業支出金）2015年３月末2016年３月末2017年３月末2018年３月末2019年３月期（2018年４月～2019年３月）６月末９月末12月末３月末事業支出金（百万円）12,88912,44610,60014,97717,93017,02318,65710,448（注）上記の金額には、消費税等は含まれていません。事業支出金は主に土地代および建築代金の一部です。2019年３月末に計上している事業支出金にかかる物件の販売計画は、売上高約25,000百万円です。ｂ．建設事業多田建設株式会社の建設受注は前期に引き続き堅調に推移し、売上高は43,989百万円（前年同期比5.8％増）となりましたが、建設コスト、労務費の増加によりセグメント利益は3,276百万円（前年同期比10.2％減）となりました。ｃ．不動産管理事業不動産管理事業は、マンションの共用部分の管理、ビル管理、賃貸物件の管理受託、これら管理業務に伴うリフォームや大規模修繕等の工事及び賃貸物件の販売を行っております。賃貸物件の開発及び販売が減少した結果、売上高は12,601百万円（前年同期比2.7％減）、セグメント利益は1,197百万円（前年同期比21.1％減）となりました。ｄ．ゴルフ場事業米国のゴルフ場２社は、前期に引き続きゴルフ場資産の全てをゴルフ場運営会社に一括してリースしていることから、ゴルフ場事業から除外しており、株式会社平川カントリークラブのみを対象としています。売上高は706百万円（前年同期比6.3％増）、セグメント利益は２百万円（前年同期９百万円の損失）となりました。ｅ．その他引き続き、米国のゴルフ場２社はゴルフ場資産を全て一括して賃貸しています。日神ファイナンス株式会社は縮小均衡を図っていることから、売上高は51百万円（前年同期比34.3％減）、セグメント損失は198百万円（前年同期101百万円の損失）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度に比べて2,067百万円増加して28,198百万円となりました。当連結会計年度末における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果増加した資金は6,320百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益6,099百万円、売上債権の減少312百万円、法人税等の支払額1,365百万円によるものです。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果使用した資金は2,814百万円となりました。これは主に定期預金の預入による支出42,873百万円、定期預金の払い戻しによる収入40,432百万円、投資有価証券の売却及び償還による収入888百万円、投資有価証券の取得による支出1,327百万円によるものです。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果使用した資金は1,440百万円となりました。これは主に借入による収入20,852百万円、借入金の返済による支出22,356百万円、社債の発行による収入1,077百万円及び配当金の支払額750百万円によるものです。③生産、受注及び販売の実績ａ．受注状況ア．不動産事業の受注状況（契約状況）セグメントの名称前連結会計年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高戸数（戸）金額（千円）戸数（戸）金額（千円）戸数（戸）金額（千円）戸数（戸）金額（千円）不動産事業（マンション販売事業）51918,780,1541054,395,89850819,687,154421,504,061（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。イ．建設事業の受注状況セグメントの名称前連結会計年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）期末受注残高（千円）期末受注残高（千円）建設事業（土木工事）1,260,876664,695（建築工事）32,962,18341,375,328合計34,223,05942,040,023（注）１他に当社グループ向け工事受注残高が前事業年度7,567,390千円、当事業年度5,705,700千円あります。２上記の金額には、消費税等は含まれておりません。ｂ．販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）金額（千円）前年同期比金額（千円）前年同期比不動産事業28,718,677△22.228,039,173△2.4建設事業39,206,6302.538,313,986△2.3不動産管理事業12,867,8039.412,524,429△2.7ゴルフ場事業663,940△0.6705,9856.3その他45,010△16.724,651△45.2合計81,502,062△7.079,608,227△2.3（注）１セグメント間の取引については相殺消去しております。２上記の金額には、消費税等は含まれておりません。なお、参考のため提出会社の営業収入の内訳は次のとおりであります。区分前事業年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）当事業年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）金額（千円）金額（千円）不動産販売事業28,685,99925,635,286不動産賃貸事業438,427332,576その他附帯事業103,217463,818合計29,227,64426,431,681（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。不動産販売事業における販売の明細は次のとおりであります。ア．不動産販売の内訳区分前事業年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）当事業年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）金額（千円）金額（千円）マンション17,931,15122,578,991土地765,000―不動産証券化事業9,847,1382,879,400その他142,709176,894合計28,685,99925,635,286（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。イ．地域別販売状況（マンション）前事業年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）当事業年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）地域名戸数（戸）金額（千円）構成比（％）戸数（戸）金額（千円）構成比（％）東京都31311,078,30261.842216,684,98873.9神奈川県2076,750,69037.61265,096,31022.6埼玉県688,9560.523797,6933.5千葉県113,2030.1－－－合計52717,931,151100.057122,578,991100.0（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成にあたり、損益または資産の状況に影響を与える見積り、判断は、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針の内、特に影響が大きいものとして、たな卸資産の評価、固定資産の減損、繰延税金資産の回収可能性、貸倒引当金、債務保証損失引当金等があります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループは、2016年６月に「マンション分譲事業」「建設事業」「不動産管理事業」「不動産証券化事業」を４本柱とする中期経営計画～NISSHINNEXTSTAGE～をスタートさせました。中期経営計画における当連結会計年度の目標は売上高82,000百万円及び経常利益5,400百万円でしたが、当期の実績はそれぞれ79,608百万円及び5,967百万円となりました。2020年３月期につきましては、売上高86,000百万円、経常利益5,800百万円を目標としており、また、総合不動産・建設業としてグループの更なる発展を目指し、以下のような施策に取り組んでおります。（マンション分譲事業）土地の価格・建設費上昇の懸念要因は残りますが、単身世帯の増加に合わせ、コンパクトタイプのデュオステージシリーズを強化し、また、ファミリータイプについても、特色のある物件の企画・販売により、供給戸数の増加を図ります。（建設事業）旺盛な建設需要は、2020年の東京オリンピックに向けて続いていくものと予想されます。当社グループにおきましても、中国・九州の地方都市の受注増加により、売上高は順調に増える見込みであります。（不動産管理事業）日神不動産株式会社の新規分譲による管理物件の増加の他、M&amp;Aにより、不動産周辺業務への進出を図ります。（不動産証券化事業）マンション分譲事業同様、地価上昇により用地の取得が難しくなっておりますが、日神不動産株式会社の住宅開発のノウハウや、マンション建設に強みを持つ多田建設株式会社の技術など、グループ会社の経営資源を生かし、優良な賃貸住宅の供給を進めてまいります。③経営成績の分析ａ．売上高連結売上高は、不動産事業セグメントにおいて売上高が減少したことから、79,608百万円（前年同期比2.3％減）となりました。ｂ．売上総利益売上高の減少を受け、売上総利益は13,268百万円（前年同期比2.0％減）となりました。ｃ．営業利益・経常利益販売費及び一般管理費が増加した結果、営業利益及び経常利益はそれぞれ6,241百万円（前年同期比7.7％減）、5,967百万円（前年同期比8.6％減）となりました。ｄ．親会社株主に帰属する当期純利益親会社株主に帰属する当期純利益は、4,186百万円（前年同期比11.7％減）となりました。④財政状態の分析ａ．総資産前連結会計年度末より3,739百万円増加し、103,708百万円（前年度末比3.7％増）となりました。この主な原因は、現金及び預金の増加4,508百万円、販売用不動産の増加835百万円、不動産事業支出金の減少1,677万円であります。ｂ．負債前連結会計年度末より95百万円増加し、48,328百万円（前年度末比0.2％増）となりました。この主な原因は、社債の増加1,002百万円、未払法人税等の増加550百万円、借入金の減少1,497百万円であります。ｃ．純資産前連結会計年度末より3,643百万円増加し、55,380百万円（前年度末比7.0％増）となりました。この主な原因は、親会社株主に帰属する四半期純利益の計上による増加4,186百万円、剰余金の配当による減少750百万円によるものであります。⑤流動性及び資金の源泉ａ．キャッシュ・フロー「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。ｂ．財務政策当社グループの中心となる、当社のマンション分譲事業は、物件ごとに土地の購入からマンションの建設、販売までを１つのプロジェクトとしております。従来から、新規プロジェクトにあわせ、主に用地購入資金を金融機関より借入しており、物件竣工時には該当する借入金を全額返済しており、金融機関との取引動向は良好に推移しております。