香陵住販株式会社
有価証券報告書－第38期(平成30年10月1日－令和1年9月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、企業業績や雇用情勢の改善が継続し、緩やかな回復基調で推移しました。一方で、新興国の経済動向、金融資本市場の変動に加え、米中貿易摩擦や米国政策運営の不透明感の継続など、世界経済の不確実性は高く、また、消費税増税の影響など、国内外の先行き景気には留意する必要があります。当社グループが属する不動産業界におきましては、賃貸市場は、企業の活発な人事異動や雇用の安定化による求人倍率の上昇により需要は安定しております。販売市場は、低金利が継続する住宅ローン等で下支えされていることから、総じて安定的に推移しております。また、長らく高騰していた建築費が落ち着きを取り戻し、当社の自社企画投資用不動産の安定的な商品化が再開されつつあります。その一方で、2020年に開催される東京オリンピック・パラリンピックに向けた不動産市場の活性化や金融緩和策による低金利を背景に不動産に対する投資意欲が期待されますが、これらのイベントの終了が節目となり景気後退するものと予測しております。当社グループにおいては、2019年３月１日に株式会社ＫＡＳＵＭＩＣの株式を取得し連結子会社化したことにより、空白エリアであった、茨城県土浦市、牛久市、千葉県柏市への店舗の拡充と茨城県つくば市における４店舗体制の確立により、人口増加エリアへの更なるサービス網の充実が可能となりました。また、株式会社ＫＡＳＵＭＩＣの管理戸数約3,000戸が加わり、グループ全体の管理戸数が18,060戸となったことで安定収益基盤が強化され、グループ化した株式会社ＫＡＳＵＭＩＣとのシナジー効果により、物件情報の収集、仲介件数の拡大、管理物件の入居率向上及び管理戸数の更なる拡大が可能になると考えております。この結果、売上高6,248,170千円(前年同期比17.3％増)、営業利益577,998千円(同7.0％増)、経常利益562,969千円(同11.5％増)、親会社株主に帰属する当期純利益371,011千円(同13.4％増)となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。不動産流通事業不動産売上高においては、レーガベーネ南町(茨城県水戸市)、レーガベーネみどりの南Ｗ（茨城県つくば市）、レーガベーネ勝田中央(茨城県ひたちなか市)等の自社企画投資用不動産の販売に加え、土地を中心に戸建、区分所有建物、中型投資用物件の仕入れ、販売が順調に推移致しました。また、仲介事業収益については、売買、賃貸仲介ともに、反響数、成約数ともに順調に推移し前期の売上を上回る形となっております。これらの結果、不動産流通事業の売上高は4,189,110千円(前年同期比19.1％増)、営業利益は483,789千円(同20.9％増)となりました。不動産管理事業不動産管理事業については、当社の安定的な収益基盤であり、自社不動産及び借上げの賃料収入は、入居率の向上と新規獲得により、予算を上回っております。コインパーキングは、年間の新規オープン計画台数には到達したものの、コインランドリーが新規オープン計画数に届かずコイン関連全体では若干予算を下回る結果となりました。また、賃貸管理戸数が18,060戸となったことから、管理事業収益については前期売上を大きく上回る結果となりました。その他、太陽光売電収益については順調に推移しております。これらの結果、不動産管理事業の売上高は2,059,060千円(前年同期比13.8％増)、営業利益は634,666千円(同11.3％増)となりました。当連結会計年度末における総資産は9,209,206千円となり、販売用不動産の増加によって前連結会計年度末に比べて1,139,623千円増加致しました。当連結会計年度末における負債合計は6,284,050千円となり、借入金等の増加によって前連結会計年度末に比べて863,422千円増加致しました。当連結会計年度末における純資産合計額は2,925,155千円となり、前連結会計年度末に比べて276,201千円増加致しました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の期末残高は、前連結会計年度末に比べて251,835千円減少し、621,975千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況及び増減の要因は、次のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動により獲得した資金は325,968千円(前期は25,910千円の支出)となりました。これは主に、たな卸資産の増加352,435千円、法人税等の支払170,834千円があるものの、税金等調整前当期純利益550,437千円及び減価償却費266,488千円の計上によるものであります。(投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動により使用した資金は532,731千円(前期は320,891千円の支出)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出344,351千円及び株式会社ＫＡＳＵＭＩＣの株式取得による支出101,354千円によるものであります。(財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動により支出した資金は45,072千円(前期は793,479千円の収入)となりました。これは主に、配当金の支払額68,930千円によるものであります。③生産、受注及び販売の実績a.生産実績該当事項はありません。b.仕入実績当連結会計年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称仕入高(千円)前年同期比(％)不動産流通事業1,144,010＋67.6合計1,144,010＋67.6(注)１.不動産管理事業の仕入実績については金額的重要性が乏しいため記載を省略しております。２．金額は、仕入価格によっております。３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。４.主な増加要因としては、50,000千円以上の大型案件(４物件で362,183千円）によるものであります。c.受注実績不動産流通事業においては、受注販売を行っておりませんので、受注実績は記載しておりません。不動産管理事業の修繕及びリフォームについて受注を行っておりますが、いずれも受注から売上高計上まで期間が短期であるため、受注実績は省略しております。d.販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売高(千円)前年同期比(％)不動産流通事業4,189,110＋19.1不動産管理事業2,059,060＋13.8合計6,248,170＋17.3(注)１．セグメント間取引については相殺消去しております。２.主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合相手先前連結会計年度当連結会計年度金額(千円）割合(％)金額(千円)割合(％)スターツデベロップメント株式会社－－771,91412.4３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりましては、財政状態及び経営成績に影響を与える会計上の見積りを行う必要があります。当社グループはこの見積りを行うにあたり、過去の実績等を勘案して合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。当社グループが連結財務諸表の作成に際して採用している重要な会計方針につきましては、「第５経理の状況１．連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ.売上高の分析当連結会計年度における売上高は、6,248,170千円（前年同期比17.3％増）と大幅な増収となりました。これは不動産流通事業における不動産売上高が、大型自社企画投資用不動産の売却により前年を大きく上回ったことが要因であります。以上の結果、事業セグメント別の売上高は、不動産流通事業4,189,110千円（前年同期比19.1％増）、不動産管理事業2,059,060千円（前年同期比13.8％増）となりました。ｂ.売上原価、売上総利益の分析当連結会計年度における売上原価は、3,446,322千円（前年同期比21.2％増）となりました。これは不動産流通事業の売上原価が503,459千円増加の2,422,966千円（前年同期比26.2％増）、不動産管理事業の売上原価が100,470千円増加の1,023,355千円（前年同期比10.9％増）となったことによるものであります。その結果、当連結会計年度における売上総利益は、2,801,848千円（前年同期比12.7％増）となりました。ｃ.販売費及び一般管理費、営業利益の分析当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、2,223,849千円（前年同期比14.3％増）となりました。これは主として当社及び株式会社ＫＡＳＵＭＩＣの連結子会社化による人件費の増加、控除対象外消費税の増加によるものであります。その結果、当連結会計年度における営業利益は、577,998千円（前年同期比7.0％増）となりました。ｄ.営業外損益、経常利益の分析当連結会計年度における営業外収益は、20,174千円（前年同期比85.7％増）となりました。これは主として受取保険金の増加によるものであります。また、営業外費用は35,204千円（前年同期比24.0％減）となりました。これは主として株式交付費用、上場関連費用が発生しなかったことによるものであります。その結果、当連結会計年度における経常利益は、562,969千円（前年同期比11.5％増）となりました。ｅ.特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益の分析当連結会計年度において、特別利益の発生はありませんでした。また、特別損失は12,532千円（前年同期比20.5％減）となりました。これは主としてコインパーキング舗装工事等の減損損失が発生したことによるものであります。また、法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額をあわせた税金費用は、179,426千円（前年同期比10.8％増）となりました。その結果、当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は、371,011千円（前年同期比13.4％増）となりました。③資本の財源及び資金の流動性についての分析当社の資金需要のうち主なものは、運転資金、販売用不動産購入資金、自社企画投資用不動産プロジェクト資金、設備資金であります。運転資金は、基本的に手許資金で賄っております。販売用不動産購入資金は、小型物件については手許資金、大型物件については、物件毎の販売計画に基づいて金融機関からの長期借入金または短期借入金で調達しております。自社企画投資用不動産プロジェクト資金は、物件毎の企画書に基づいて金融機関からの長期借入金または短期借入金で調達しております。設備資金は、設備投資計画に基づき手許資金で賄っております。なお、当連結会計年度末における有利子負債の残高は、3,890,148千円となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、621,975千円となりました。④経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、安定的かつ継続的な成長を重視し、経常利益率９％以上、自己資本利益率10％以上、自己資本比率30％以上、年間管理戸数増加目標1,000戸としております。当期における実績につきましては、経常利益率9.0％、自己資本利益率13.3％、自己資本比率31.8％、年間管理戸数3,914戸増加となっております。今後も、ストックビジネスの強化を進め、安定収益をより強固なものにしつつ、新規事業等により業容の拡大、成長を目指してまいります。