住友不動産株式会社
有価証券報告書－第86期(平成30年4月1日－平成31年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況6期連続最高業績の達成、売上高1兆円、経常利益2千億円の大台を初めて突破当連結会計年度の業績は下表の通りで、7期連続の増収と、9期連続の営業、経常増益を達成するとともに、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益のすべてにおいて6期連続で過去最高を更新しました。また、売上高は1兆円、経常利益は2千億円の大台を初めて突破しました。主要4事業すべてで過去最高業績を更新部門別では、東京のオフィスビル中心の不動産賃貸事業が引き続き好調に推移して業績を牽引したのをはじめ、主要4事業すべてで増収増益となり、売上高、営業利益ともに過去最高を更新しました。その結果、売上高は1兆132億円（前期比＋6.8％）、営業利益は2,204億円（同＋7.2％）となりました。営業外損益改善継続、経常増益に寄与受取配当金の増加などにより、営業外損益は前期比26億円の改善となり、経常増益に寄与しました。その結果、経常利益は2,042億円（前期比＋9.3％）、親会社株主に帰属する当期純利益は1,308億円（同＋9.3％）となりました。（百万円）前連結会計年度当連結会計年度増減(2017.4.1～2018.3.31)(2018.4.1～2019.3.31)売上高948,4021,013,229+64,827営業利益205,637220,419+14,781経常利益186,870204,257+17,386親会社株主に帰属する当期純利益119,731130,817+11,086部門別の営業成績は下表の通りです。（百万円）売上高前連結会計年度当連結会計年度増減(2017.4.1～2018.3.31)(2018.4.1～2019.3.31)不動産賃貸353,880381,763+27,882不動産販売311,192331,751+20,559完成工事209,355221,693+12,337不動産流通69,16872,898+3,729連結計948,4021,013,229+64,827（百万円）営業利益前連結会計年度当連結会計年度増減(2017.4.1～2018.3.31)(2018.4.1～2019.3.31)不動産賃貸139,368149,932+10,564不動産販売46,83847,115+276完成工事16,10820,407+4,298不動産流通21,45722,007+550連結計205,637220,419+14,781＜不動産賃貸事業部門＞既存ビルの賃料上昇継続、4期連続最高業績更新当社の賃貸資産の9割以上が集中する東京のオフィスビル市場では、企業の積極的な採用計画や働き方改革による環境改善などを背景に、拡張移転や既存テナントの増床など新規需要が引き続き旺盛で、空室率の低下と継続賃料の上昇傾向が継続しております。このような環境下、当連結会計年度は、「住友不動産大崎ガーデンタワー」など前期に竣工した通期稼働ビルによる業績寄与が本格化したのに加え、既存ビルの空室率改善と賃料上昇効果などにより増収増益となりました。当事業部門の売上高、営業利益はともに4期連続で過去最高を更新しました。既存ビル空室率18年ぶりの低水準、新規ビルのテナント募集順調既存ビルの空室率は2.8％（前期末4.9％）と18年ぶりに2％台に低下しました。また、「住友不動産御成門タワー」、「住友不動産渋谷タワー」など当期竣工ビルはすでに満室稼働となりましたが、「住友不動産秋葉原ファーストビル」、「住友不動産麹町ガーデンタワー」など次期以降竣工予定ビルも順次満室となっており、新規ビルのテナント募集は想定を上回るペースで順調に進捗しております。前連結会計年度末当連結会計年度末(2018.3月末)(2019.3月末)既存ビル空室率4.9%2.8%＜不動産販売事業部門＞マンション計上戸数、売上高、営業利益、過去最高分譲マンション市場では、新規物件の供給が限定的で、都心部を中心に上昇した販売価格が安定的に推移する中、消費者の購入意欲は低金利下で底堅い状況が続いております。このような環境下、当連結会計年度は、「グランドヒルズ元麻布」、「シティタワー国分寺ザ・ツイン」、「シティテラス横濱長津田」、「シティタワー東梅田パークフロント」などが引き渡しを開始、マンション、戸建、宅地の合計で5,970戸（前期比＋89戸）を販売計上しました。その結果、当事業部門の業績は、計上戸数、売上高、営業利益のすべてにおいて過去最高を更新、高水準の利益規模で9期連続の営業増益を達成しました。マンション契約順調、次期計上分の8割契約済マンションの契約戸数は5,111戸（前期比△2,244戸）となりました。次期計上予定分を含め想定を上回る契約進捗となったため期中に契約ペースを抑制した結果、新規発売が集中した前年に比べ減少しましたが、次期計上予定戸数5,300戸に対し期首時点で約80％（前年約65％）が契約済となり、次期業績目標達成に向け順調に推移しております。前連結会計年度当連結会計年度増減(2017.4.1～2018.3.31)(2018.4.1～2019.3.31)マンション契約戸数7,3555,111△2,244計上戸数5,8815,970+89マンション・戸建5,8655,948+83宅地1622+6売上高（百万円）311,192331,751+20,559マンション・戸建301,504323,297+21,792宅地・その他9,6888,454△1,233＜完成工事事業部門＞受注棟数過去最高、2割を超える増益で5年ぶりに最高益更新住宅請負市場では、持家着工戸数が前年に比べ増加したものの引き続き30万戸未満で推移する一方で、住宅リフォームは良質な住宅ストックの整備が社会的課題となっており、成長市場として需要の拡大が見込まれます。このような環境下、当連結会計年度は、「新築そっくりさん」事業、注文住宅事業ともに受注が好調に推移、それぞれ1万棟、3千棟の大台を超え、過去最高を更新しました。また、計上棟数、売上高も両事業で過去最高を更新、当事業部門の業績は、計上棟数の増加と利益率の改善により、増収増益となりました。営業利益は2割を超える増益を達成、2014年3月期以来5年ぶりに過去最高を更新しました。前連結会計年度当連結会計年度増減(2017.4.1～2018.3.31)(2018.4.1～2019.3.31)受注棟数12,34013,526+1,186新築そっくりさん9,35010,449+1,099注文住宅2,9903,077+87計上棟数11,68612,013+327新築そっくりさん8,8869,132+246注文住宅2,8002,881+81売上高（百万円）196,759209,654+12,894新築そっくりさん108,739116,195+7,455注文住宅88,01993,458+5,439＜不動産流通事業部門＞仲介件数、取扱高ともに過去最高を更新、4期連続増収増益中古住宅流通市場では、首都圏における中古マンションの成約件数が高水準で推移、平均成約価格の上昇傾向が続きました。このような環境下、当事業部門の業績は、個人の中古住宅取引を中心に仲介件数が37,643件（前期比＋1.6％）と4期連続で過去最高を更新したのに加え、都心部を中心に取扱単価が上昇したことが寄与、取扱高も1兆3,263億円と過去最高を更新しました。その結果、当事業部門の業績は、10期連続の増収と4期連続の営業増益を達成、売上高、営業利益はともに過去最高を更新しました。なお、直営仲介店舗は4店舗を新規出店、当期末時点で全国計270店舗となりました。前連結会計年度当連結会計年度増減(2017.4.1～2018.3.31)(2018.4.1～2019.3.31)仲介件数37,05837,643+585取扱高（百万円）1,257,5071,326,357+68,849取扱単価（百万円）33.935.2+1.3＜その他の事業部門＞フィットネスクラブ事業、飲食業などその他の事業は、売上高12,744百万円（前期比△133百万円）、営業利益1,527百万円（同△100百万円）を計上いたしました。＜中期経営計画の達成状況＞2016年4月よりスタートした「第七次中期経営計画」は、当期（2019年3月期）をもって終了しました。世界的な好景気に牽引され、国内の景況は年々上向き、東京のオフィスビル賃貸をはじめとする当社の事業環境は総じて良好に推移しました。計画期間中３ヵ年の累計業績は下表の通りで、売上高、営業利益、経常利益のすべてにおいて当初の目標を大幅に超過達成するとともに、単年度でも、売上高は1兆円、営業利益と経常利益はともに2千億円の大台を初めて突破し、6期連続で最高業績の更新を達成しました。第七次計画は、当初の想定を上回る利益成長を遂げ、成功裏に終了することができました。（億円）3ヵ年累計目標※(2016.4.1～2019.3.31)3ヵ年累計業績(2016.4.1～2019.3.31)差引売上高2兆7,0002兆8,868+1,868営業利益5,5006,142+642経常利益4,8005,588+788※2016年5月12日公表＜資産、負債、純資産の状況＞当連結会計年度末における総資産は5兆1,274億円（前期末比△397億円）となりました。マンション計上戸数の増加により、販売用不動産（仕掛含む）は減少しましたが、賃貸ビル投資により有形固定資産が増加しました。負債合計額は3兆9,193億円（前期末比△1,328億円）となりました。連結有利子負債が3兆3,427億円（同△1,307億円）に減少しました。純資産合計額は1兆2,081億円（前期末比＋931億円）となりました。親会社株主に帰属する当期純利益が1,308億円となり、自己資本が1兆2,081億円（同＋931億円）に増加、自己資本比率は23.6％（前期末21.6％）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度におけるキャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フロー260,057百万円（前期比＋70,124百万円）投資活動によるキャッシュ・フロー△209,212百万円（前期比＋11,322百万円）財務活動によるキャッシュ・フロー△146,058百万円（前期比△172,519百万円）となり、現金及び現金同等物は91,338百万円減少して170,707百万円となりました。＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞当期の経常利益が2,042億円となり、営業キャッシュ・フローは2,600億円の収入となりました。経常利益の増加に加え、たな卸資産の減少などにより、前期比では701億円改善しました。＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞主に賃貸事業の増強を目的として合計1,885億円の有形固定資産投資を行ったほか、共同投資事業出資預託金を差引94億円返還いたしました。その結果、投資キャッシュ・フローは2,092億円の支出となりました。＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞財務政策により柔軟性を持たせるため、1,983億円の長期借入を実施した一方で、社債償還および長期借入金返済を合計2,857億円実施したほか、短期借入金を差引357億円返済しました。その結果、財務キャッシュ・フローは1,460億円の支出となりました。③生産、受注及び販売の状況生産、受注及び販売の状況については、前掲「①財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(2019年３月31日)現在において当社グループが判断したものであります。①重要な会計方針および見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債および収益・費用の報告金額および開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、第５［経理の状況］の連結財務諸表の「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しておりますが、特に次の重要な会計方針等が連結財務諸表作成における重要な見積りの判断に大きな影響を及ぼすものと考えております。(イ)貸倒引当金の計上基準当社グループは、営業未収入金等の回収事故に対処して、一般債権については貸倒実績率法により、貸倒懸念債権等特定の債権については、個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。(ロ)退職給付に係る負債の計上基準従業員の退職給付に備えるため、当連結会計年度末における退職給付債務および年金資産の見込額に基づき計上しており、これら見込額算定の前提条件には、割引率、退職率、算定時点の年金資産額ならびに直近の統計数値に基づいて算定される死亡率などが含まれております。なお、過去勤務費用は発生した連結会計年度に一括費用処理しております。また、数理計算上の差異は、翌連結会計年度に一括費用処理する方法によっております。(ハ)繰延税金資産の回収可能性の評価当社グループは、繰延税金資産の回収可能性を評価するに際して、将来の課税所得を合理的に見積っております。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容(イ)概況当連結会計年度は、売上高は1兆円、経常利益は2千億円の大台を初めて突破し、売上高1兆132億円（前連結会計年度比＋648億円）、営業利益2,204億円（同＋147億円）、経常利益2,042億円（同＋173億円）となりました。7期連続の増収と、9期連続の営業、経常増益を達成するとともに、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益のすべてにおいて6期連続で過去最高を更新しました。(ロ)売上高および営業利益当連結会計年度は、東京のオフィスビル中心の不動産賃貸事業が、売上高、営業利益ともに4期連続で過去最高を更新し業績を牽引したのをはじめ、主要4事業すべてで増収増益を達成しました。その結果、売上高は1,013,229百万円（前連結会計年度比＋64,827百万円、同＋6.8％）、営業利益は220,419百万円（同＋14,781百万円、同＋7.2％）となりました。なお、各事業部門の詳細については、前掲「(1)経営成績等の状況の概要」をご参照下さい。(ハ)営業外損益営業外収益は、受取配当金の増加を主因として、10,697百万円（前連結会計年度比＋1,139百万円）となりました。また、営業外費用は、26,859百万円（同△1,464百万円）となりました。その結果、営業外損益は△16,162百万円（同2,604百万円の改善）となりました。(ニ)特別損益当連結会計年度は、合計86百万円（前連結会計年度比△1,026百万円）の特別利益を計上した一方、当社グループ内の資産再編に伴う減損損失など合計14,755百万円（同＋3,214百万円）の特別損失を計上しました。その結果、特別損益は、差引14,668百万円の損失（同4,241百万円の悪化）となりました。(ホ)資本の財源および資金の流動性親会社株主に帰属する当期純利益が130,817百万円となり、株主資本が前連結会計年度末比117,463百万円増加した結果、当連結会計年度末の自己資本は、1,208,116百万円（同＋93,141百万円）、自己資本比率は23.6％となりました。資金調達においては、当連結会計年度中に、1,983億円の長期借入を実施した一方で、社債償還および長期借入金返済を合計2,857億円実施したほか、短期借入金を差引357億円返済しました。また、ＳＰＣが調達するノンリコース長期借入金を差引75億円返済しました。その結果、連結有利子負債は、3,342,786百万円（前連結会計年度末比△130,725百万円）となりました。なお、当連結会計年度末において、連結有利子負債の長期比率は99％（前連結会計年度末98％）、固定金利比率は96％（同94％）となっております。引き続き安定的な財務運営に努めてまいります。