株式会社コスモスイニシア
有価証券報告書－第50期(平成30年4月1日－平成31年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度のわが国経済は、海外における政治・経済情勢の不確実性及びこれに伴う景気後退のリスクが懸念されましたが、企業収益や雇用・所得環境の改善がみられ、緩やかな景気回復基調が継続しました。2018年度の不動産業界におきましては、新築マンション市場では、首都圏の発売戸数は36,641戸（前年度比0.5％減）と前年度を下回り、平均価格は5,927万円（同0.1％増）、初月契約率は62.0％（同6.8ポイント減）となり、また、近畿圏の発売戸数は20,078戸（同1.2％増）、平均価格は3,903万円（同1.5％増）、初月契約率は74.4％（同2.2ポイント減）と販売価格の高止まりによる影響もみられましたが、概ね堅調に推移しました。マンション流通市場では、首都圏の中古マンション成約件数は37,601件（同1.2％増）、近畿圏の成約件数は17,840件（同3.4％増）と前年度を上回り、成約単価・成約価格の上昇傾向が継続しました。不動産投資市場におきましては、低金利環境の長期化を背景にオフィス・ホテル・物流施設等への積極的な投資姿勢により、利回りは低水準で推移しております。このような事業環境におきまして、当社は、今後の経営基盤の強化と成長戦略のさらなる実践を主要テーマに掲げた「中期経営計画2018」の基本方針に則り、各事業において多様化するニーズに対応する商品・サービスの展開を強化するとともに、投資用不動産開発及び中古ストック再生の強化によるソリューション事業の拡大やインバウンド宿泊需要に対応した新規事業としてアパートメントホテルの開発運営を開始する等、事業ポートフォリオの変革を推進してまいりました。この結果、当連結会計年度の経営成績等は以下のとおりであります。財政状態当連結会計年度末の総資産は1,281億83百万円となり、前連結会計年度末比128億74百万円増加いたしました。当連結会計年度末の負債合計は983億44百万円となり、前連結会計年度末比88億59百万円増加いたしました。当連結会計年度末の純資産は298億39百万円となり、前連結会計年度末比40億15百万円増加いたしました。(単位：百万円)2018年３月期2019年３月期前連結会計年度末比総資産115,309128,18312,874総負債89,48498,3448,859純資産25,82429,8394,015自己資本比率（％）22.4023.270.87経営成績当連結会計年度の経営成績は、前連結会計年度と比較して、海外事業においてホテル・リゾート運営事業から撤退したことにより減収減益となった一方で、ソリューション事業及び工事事業において増収増益となったこと等により、売上高1,046億６百万円（前連結会計年度比3.7％増）、営業利益53億80百万円（同10.5％増）、経常利益50億50百万円（同15.6％増）を計上いたしました。また、海外事業撤退損失引当金戻入額５億５百万円を特別利益として計上したこと等により、親会社株主に帰属する当期純利益45億62百万円（同23.5％増）を計上いたしました。なお、中期経営計画2018（2017年３月期～2019年３月期）の経営指標との比較におきましては、計画期間累計の売上高・営業利益は計画を上回る実績となりました。(単位：百万円)2018年３月期2019年３月期前連結会計年度比連結業績予想連結業績予想比売上高100,829104,6063,776105,000△393売上総利益19,48719,134△35318,330804販売費及び一般管理費14,61813,754△86313,080674営業利益4,8695,3805105,250130経常利益4,3675,0506834,800250親会社株主に帰属する当期純利益3,6954,5628664,400162(単位：百万円)2017年３月期2018年３月期2019年３月期計画期間累計中期経営計画実績中期経営計画実績中期経営計画実績中期経営計画実績売上高90,00092,36698,000100,829105,000104,606293,000297,802営業利益3,7004,0844,4004,8695,0005,38013,10014,333報告セグメントの業績は以下のとおりであります。なお、各セグメントの売上高はセグメント間の内部売上高又は振替高を含んでおり、セグメント損益は営業損益ベースの数値であります。a.レジデンシャル事業レジデンシャル事業におきましては、新築マンションの引渡戸数が減少した一方で、新築一戸建及び中古マンションの引渡戸数が増加したことや、新築マンションの売上総利益率が前連結会計年度比2.4ポイント改善の19.1％となったこと等により、売上高386億44百万円（前連結会計年度比1.2％減）、セグメント利益11億71百万円（同2.5％増）を計上いたしました。＜レジデンシャル事業の業績＞（単位：百万円）2018年３月期2019年３月期前連結会計年度比増減率(％)売上高39,12938,644△485△1.2セグメント利益1,1421,171282.5＜売上高の内訳＞（単位：百万円）2018年３月期2019年３月期前連結会計年度比販売数量売上高販売数量売上高販売数量売上高新築マンション（戸）55824,94841420,336△144△4,611新築一戸建（区画）554,7171096,981542,264リノベーションマンション等―8,661―10,634―1,972(うち中古マンション買取再販)(戸)(214)(8,156)(234)(9,986)(20)(1,829)リテール仲介等（取扱高）13,7368029,104691△4,631△111合計―39,129―38,644―△485※新築マンションにはタウンハウス、新築一戸建には宅地分譲を含んでおります。※共同事業物件における戸数及び区画数については、事業比率に基づき計算しております。＜契約の状況＞（単位：百万円）2018年３月期2019年３月期前連結会計年度比契約数量売上高契約数量売上高契約数量売上高増減率(％)新築マンション（戸）59827,93941019,375△188△8,563△30.6新築一戸建（区画）544,7111076,738532,02743.0中古マンション（戸）1997,51623810,210392,69335.8＜売上総利益率＞2018年３月期（％）2019年３月期（％）前連結会計年度比新築マンション16.719.12.4新築一戸建16.510.1△6.3中古マンション12.513.30.8※売上総利益率の算出に際し、たな卸資産評価損は含めておりません。＜完成在庫＞（2019年３月31日現在）2018年３月期2019年３月期前連結会計年度比新築マンション（戸）完成在庫16180△81（うち未契約完成在庫）(133)(72)(△61)新築一戸建（区画）完成在庫30333（うち未契約完成在庫）(25)(30)(5)b.ソリューション事業ソリューション事業におきましては、不動産サブリースの転貸戸数が増加したことや、一棟投資用不動産の引渡棟数が増加したことに加え、「MIMARUシリーズ」のホテル運営を本格的に開始したこと等により、売上高538億65百万円（同13.0％増）、セグメント利益53億29百万円（同9.6％増）を計上いたしました。＜ソリューション事業の業績＞（単位：百万円）2018年３月期2019年３月期前連結会計年度比増減率(％)売上高47,67153,8656,19413.0セグメント利益4,8625,3294669.6＜売上高の内訳＞（単位：百万円）2018年３月期2019年３月期前連結会計年度比転貸／販売数量売上高転貸／販売数量売上高転貸／販売数量売上高不動産サブリース（戸）9,52014,50710,15815,032638525投資用不動産等―32,381―38,281―5,899（うち一棟物件）（棟）(20)(25,141)(24)(28,499)(4)(3,358)法人仲介等（取扱高）23,39778218,716551△4,680△231合計―47,671―53,865―6,194※投資用不動産等には、ホテル運営収入、賃料収入及び土地売却を含んでおります。＜売上総利益率＞2018年３月期（％）2019年３月期（％）前連結会計年度比投資用不動産等14.617.42.8※投資用不動産等のうち、一棟物件の売上総利益率となります。※売上総利益率の算出に際し、たな卸資産評価損は含めておりません。c.工事事業工事事業におきましては、オフィス改修工事の受注が増加したことや、売上総利益率が改善したこと等により、売上高116億65百万円（同12.1％増）、セグメント利益３億66百万円（同415.5％増）を計上いたしました。＜工事事業の業績＞（単位：百万円）2018年３月期2019年３月期前連結会計年度比増減率(％)売上高10,40611,6651,25912.1セグメント利益71366295415.5d.海外事業海外事業におきましては、第１四半期連結会計期間においてホテル・リゾート運営事業から撤退したことにより、売上高９億23百万円（同78.7％減）、セグメント利益32百万円（同91.1％減）を計上いたしました。＜海外事業の業績＞（単位：百万円）2018年３月期2019年３月期前連結会計年度比増減率(％)売上高4,328923△3,404△78.7セグメント利益36732△334△91.1②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は202億79百万円となりました。［前連結会計年度末は153億42百万円］（営業活動によるキャッシュ・フロー）主に税金等調整前当期純利益を54億88百万円計上した一方で、仕入債務が12億29百万円減少したことや、投資用不動産及び事業用地の取得が順調に進んだことにより、たな卸資産が196億74百万円増加したことから、150億68百万円の資金の減少となりました。［前連結会計年度は９億99百万円の減少］（投資活動によるキャッシュ・フロー）主に連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による収入が４億85百万円あったことや、貸付金の回収による収入が29億78百万円あったことから、31億45百万円の資金の増加となりました。［前連結会計年度は７億44百万円の減少］（財務活動によるキャッシュ・フロー）主に長期借入金の返済による支出が285億50百万円あった一方で、不動産特定共同事業出資受入れによる収入が81億69百万円あったことや、長期借入れによる収入が315億57百万円あったことから、169億円の資金の増加となりました。[前連結会計年度は６億73百万円の減少]（参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移項目2016年３月期2017年３月期2018年３月期2019年３月期自己資本比率(％)19.020.222.423.3時価ベースの自己資本比率(％)14.412.821.814.8キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)―50.7――インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)―2.7――※自己資本比率：自己資本÷総資産※時価ベースの自己資本比率：普通株式時価総額÷総資産※キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債÷キャッシュ・フロー※インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー÷利払い（注）１．いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。２．普通株式時価総額は、期末株価終値及び自己株式を除く期末発行済株式数より計算しております。３．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。４．キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。５．利払いは、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。※2016年３月期、2018年３月期及び2019年３月期におけるキャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオにつきましては、営業活動によるキャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。なお、当社グループにおける不動産販売事業の特性として、営業活動によるキャッシュ・フローが毎期大きく変動する可能性があります。③生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の実績については、「①財政状態及び経営成績の状況」における報告セグメントの業績に関連付けて記載しております。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて作成されています。この連結財務諸表の作成にあたっては、当連結会計年度における財務状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与えるような見積り、予測を必要としております。当社グループは、過去の実績値や状況を踏まえ合理的と判断される前提に基づき、継続的に見積り、予測を行っております。そのため実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。a.財政状態の分析（資産）当連結会計年度末の総資産は1,281億83百万円となり、前連結会計年度末比128億74百万円増加いたしました。主な増減及びその要因は以下のとおりであります。当連結会計年度末の流動資産は1,178億58百万円となり、同235億85百万円増加いたしました。これは、受取手形及び売掛金が同16億６百万円減少した一方で、現金及び預金が同49億36百万円増加したこと、投資用不動産及び事業用地の取得が順調に進んだことにより、販売用不動産が同171億80百万円増加したことや仕掛販売用不動産が同22億58百万円増加したことによるものです。また、当連結会計年度末の固定資産は103億25百万円となり、同107億11百万円減少いたしました。これは、海外事業におけるホテル・リゾート運営事業からの撤退に伴い、長期貸付金が同101億62百万円減少したことによるものです。（負債）当連結会計年度末の負債合計は983億44百万円となり、前連結会計年度末比88億59百万円増加いたしました。主な増減及びその要因は以下のとおりであります。当連結会計年度末の流動負債は585億62百万円となり、同52億２百万円増加いたしました。これは、１年内返済予定の長期借入金が同15億74百万円減少した一方で、短期借入金が同74億23百万円増加したことによるものです。また、当連結会計年度末の固定負債は397億81百万円となり、同36億56百万円増加いたしました。これは、海外事業撤退損失引当金を74億77百万円取崩した一方で、長期借入金が同60億90百万円、不動産特定共同事業出資受入金が同44億80百万円増加したことによるものです。（純資産）当連結会計年度末の純資産は298億39百万円となり、前連結会計年度末比40億15百万円増加いたしました。これは、前連結会計年度に係る株主配当金を支払った一方で、親会社株主に帰属する当期純利益45億62百万円を計上したこと等によるものです。また、当連結会計年度末の自己資本比率は、23.27％となりました。b.経営成績の分析（売上高）当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度比37億76百万円増収の1,046億６百万円となりました。主な要因は、新築マンションの引渡戸数が減少したこと等によりレジデンシャル事業において同４億85百万円の減収となった一方で、不動産サブリースの転貸戸数が増加したことや、一棟投資用不動産の引渡棟数が増加したこと等により、ソリューション事業において同61億94百万円の増収となったことによるものです。また、オフィス改修工事の受注が増加したこと等により工事事業において同12億59百万円の増収となった一方で、第１四半期連結会計期間においてホテル・リゾート運営事業から撤退したことにより海外事業において同34億４百万円の減収となりました。（営業利益）当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度比５億10百万円増益の53億80百万円となりました。主な要因は、海外事業において同３億34百万円減益となった一方で、レジデンシャル事業において新築マンションの売上総利益率が同2.4ポイント上昇したことにより同28百万円増益となったこと、ソリューション事業において増収及び投資用不動産等の売上総利益率が同2.8ポイント上昇したことにより４億66百万円増益となったこと、工事事業において売上総利益率が改善したことにより同２億95百万円増益となったことによるものです。（経常利益）当連結会計年度の経常利益は、前連結会計年度比６億83百万円増益の50億50百万円となりました。主な要因は、営業利益が同５億10百万円増益となったこと、海外不動産投資利益を２億60百万円計上したことによるものです。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度比８億66百万円増益の45億62百万円となりました。主な要因は、経常利益が同６億83百万円増益となったこと、海外事業撤退損失引当金戻入額を５億５百万円計上したことによるものです。c.キャッシュ・フローの分析キャッシュ・フローの分析については、「（１）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載しております。なお、当社グループは、これらのリスクを十分認識した上で、発生の回避、または発生した場合には、その影響を最小限にとどめるように対応する方針であります。当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、不動産の取得及び建築費の支払い等の資金需要に対して、内部留保及び金融機関からの借入等により資金調達を行っております。運転資金につきましては、主に短期借入金、不動産開発に係る資金につきましては開発期間等を考慮し、主に長期借入金にて資金調達を行っております。また、資金の流動性確保の観点から複数の金融機関との間で当座貸越契約を締結しており、グループ各社との間でキャッシュ・マネジメント・サービス（ＣＭＳ）契約を締結し、グループ資金の効率化に努めております。なお、当社の親会社であります大和ハウス工業株式会社により融資保証枠400億円が供与されております。今後につきましても、企業の成長と更なる財務の健全性確保に努めてまいります。経営方針・経営戦略、経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標等については、「中期経営計画2018」において目標とする計画期間累計の売上高及び営業利益を上回り、５期連続増収営業増益となりました。（単位：百万円）2017年３月期2018年３月期2019年３月期計画期間累計中期経営計画実績中期経営計画実績中期経営計画実績中期経営計画実績売上高90,00092,36698,000100,829105,000104,606293,000297,802営業利益3,7004,0844,4004,8695,0005,38013,10014,333当社は、新たなミッションと中長期経営方針を設定するとともに、新たなステージの第一歩となる「中期経営計画2021」（2019年５月10日付公表）を策定いたしました。2020年３月期の業績につきましては、「中期経営計画2021」の基本方針に則り、売上高1,100億円、営業利益58億円を目指してまいります。