株式会社マリオン
有価証券報告書－第33期(平成30年10月1日－令和1年9月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】「企業内容等の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」（平成31年１月31日内閣府令第３号）による改正後の「企業内容等の開示に関する内閣府令」第二号様式記載上の注意(32)の規定を当事業年度に係る有価証券報告書から適用しております。(1）経営成績等の概要①経営成績当事業年度におけるわが国経済は、米中貿易摩擦、英国のEU離脱、中国やアジア新興国の経済の先行きに加え、地政学リスクの影響など、世界経済をめぐる不確実性を背景とした景気の下振れリスクを有しながらも、企業収益の改善、設備投資の持ち直しや個人消費の増加がみられるなど、緩やかな回復基調が継続いたしました。不動産業界におきましては、不祥事等を受けた不動産業界に対する金融機関の融資姿勢の厳格化が認められるものの、旺盛な不動産投資需要が継続したことや、外国人観光客の増加やオリンピックも展望したホテル・商業施設への需要増加などから、三大都市圏の商業地における地価が高止まりの状況にあります。住宅地についても、分譲マンションをはじめとする住宅需要に加え、相続対策としての不動産投資需要、日本銀行により導入されたマイナス金利付き量的・質的金融緩和継続の影響、投資利回りの相対比較を受けたJ-REITへの資金流入継続など、全体としては不動産市場への資金流入が継続する環境にあり、当社の主要業務である不動産賃貸市場においては、賃貸不動産価格の高止まりが認められ、新規賃貸不動産の投資利回りは過年度に続き低位で推移しております。当社が許可を有する不特法関連では、2017年６月２日に公布された改正不特法において、一連の取引を電磁的に完結するクラウドファンディング対応に係る改正が盛り込まれ、2017年12月１日に施行、2019年４月15日に関連施行規則の改正が実施されております。このような状況のもと、当社は保有賃貸不動産の入居率の維持向上によるストック収益を確保するとともに、償還期が近接した証券化商品の償還への対応として対象物件２件を売却したほか、神奈川県横浜市の戸建物件１件、東京都杉並区に保有する区分所有物件２件の売却を行い、保有物件の含み益の実現を行いました。新規仕入れ物件については市況を踏まえた選別的な検討を基本方針とし、当事業年度においては東京都区部の居住者向け共同住宅３棟の仕入れにとどめました。また、不特法施行規則改正日同日付にて、電磁取引を含む改正不特法に基づく金融庁長官・国土交通大臣許可を取得し、改正不特法に基づくクラウドファンディング業務運営の体制を整備いたしました。＜不動産賃貸サービス＞当事業年度における不動産賃貸サービス業務においては、利回り及び不動産市況リスクの状況を踏まえて、新規賃貸物件の取得については慎重対応を基本とし、保有物件の入居率の維持向上に注力することにより、安定収益の確保につとめました。サブリースサービス、受託物件サービスについては、証券化商品の償還に伴い売却したマリオン門前仲町物件を新規サブリース物件としたほか、前事業年度の売却物件に係わる新規のサブリース物件の安定的な稼動につとめるとともに、既存物件の入居率の維持向上につとめました。この結果、不動産賃貸サービスの当事業年度末現在の入居率は97.4％（前事業年度比0.3％増）、当事業年度の収入率は98.1％（前事業年度比2.4％減）となり、売上高として1,132百万円（前事業年度比110.6％）を計上いたしました。＜不動産証券化サービス＞当事業年度における不動産証券化サービスにおいては、2019年４月に取得した改正不特法に係る金融庁長官・国土交通大臣許可に基づき、2019年５月に、東京都荒川区西日暮里に保有するAIFLATdokanyamaを原資産とする完全電磁契約対応の証券化商品i-Bond第１回を、６月に北海道札幌市中央区に保有するマリオン桑園を原資産とする証券化商品i-Bond第２回を組成しました。また、東京都江東区門前仲町に保有するマリオン門前仲町物件を原資産とする証券化商品マリオンボンド25号及び26号、愛知県名古屋市西区に保有するマリオン城西を原資産とする証券化商品マリオンボンド31号及び32号について、市況を踏まえた物件売却による期限前償還を実施しました。この結果、不動産証券化サービスの当事業年度末の入居率は92.2％（前事業年度比1.9％減）、当事業年度の収入率は99.1％（前事業年度比1.0％減）となり、売上高として374百万円（前事業年度比82.9％）を計上いたしました。当事業年度における不動産売買においては、物件売却について、東京都江東区門前仲町に保有するマリオン門前仲町、愛知県名古屋市西区に保有するマリオン城西の証券化対象物件の他３件の売却による収益の実現を図りました。一方、新規物件については、市況を踏まえた選別的な検討にとどめた結果、新規の賃貸物件、証券化対象物件として、東京都文京区、荒川区、及び渋谷区所在の居住者向け共同住宅３棟を取得いたしました。この結果、不動産売買の売上高として1,209百万円（前事業年度比96.1％）を計上いたしました。以上の結果、当事業年度の当社の経営成績は、売上高は2,735百万円（前事業年度比0.0％減少）、営業利益は600百万円（同17.3％減少）、経常利益は321百万円（同10.5％減少）、当期純利益は221百万円（同12.0％減少）となりました。また、当事業年度末の入居率は95.6％（前事業年度比0.3％減）、当事業年度の収入率は98.3％（前事業年度比2.2％減）となりました。当社事業は、不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであるため、セグメント別の記載は行っておりません。②キャッシュ・フロー当事業年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、税引前当期純利益319百万円、たな卸資産の減少額897百万円等を計上する一方、有形固定資産の取得による支出1,760百万円、匿名組合預り金の償還による支出1,306百万円を計上したこと等により、前事業年度末に比べ285百万円減少し、当事業年度末には636百万円となりました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果獲得した資金は1,260百万円（前事業年度は1,308百万円の獲得）となりました。収入の主な内訳は、税引前当期純利益319百万円、減価償却費257百万円、たな卸資産の減少額897百万円、匿名組合損益分配額204百万円であり、支出の主な内訳は匿名組合損益の分配額（支払額）202百万円であります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果支出した資金は1,769百万円（前事業年度は122百万円の支出）となりました。支出の主な内訳は、有形固定資産の取得による支出1,760百万円、投資有価証券の取得による支出32百万円であります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果獲得した資金は223百万円（前事業年度は885百万円の支出）となりました。収入の主な内訳は、短期借入れによる収入1,450百万円、長期借入れによる収入690百万円であり、支出の主な内訳は、匿名組合預り金の償還による支出1,306百万円、短期借入金の返済による支出845百万円、長期借入金の返済による支出374百万円であります。③生産、受注及び販売の実績a.生産実績当社で行う事業は、提供する商品・サービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。b.受注実績当社は受注に基づく生産もしくは商品・サービスの提供を行っておりませんので、当該記載を省略しております。c.販売実績当事業年度の販売実績は次のとおりであります。不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであるため、事業内容別に区分した記載としております。事業内容当事業年度（自2018年10月１日至2019年９月30日）前年同期比（％）不動産賃貸サービス（千円）1,132,731110.6不動産証券化サービス（千円）374,30082.9不動産売買（千円）1,209,70596.1小計（千円）2,716,73699.4その他（千円）18,948886.9合計（千円）2,735,685100.0（注）１．不動産証券化サービスの販売実績は、証券化商品の販売等に係わる手数料の他、証券化対象賃貸不動産に係わる賃料収入等の売上実績を記載しております。２．不動産売買の販売実績は、不動産の売却によるものを別記したものであり、当事業年度については、不動産賃貸サービス対象不動産にかかるものが54,705千円、不動産証券化サービス対象不動産にかかるものが1,155,000千円であります。３．最近２事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前事業年度（自2017年10月１日至2018年９月30日）当事業年度（自2018年10月１日至2019年９月30日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）株式会社カリフォルニア－－455,00016.6ＫＳ商事株式会社1,252,04145.8－－合同会社ＮＲＴグロース15－－700,00025.6４．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。①当事業年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当社の当事業年度の財政状態及び経営成績は、以下のとおりであります。a.財政状態の分析(流動資産)当事業年度末における流動資産は3,890百万円となり、前事業年度末に比べ1,882百万円増加いたしました。これは主に、現金及び預金が289百万円減少する一方、販売用不動産が2,140百万円増加したことによるものであります。(固定資産)当事業年度末における固定資産は12,780百万円となり、前事業年度末に比べ、1,586百万円減少いたしました。これは主に、賃貸用不動産仕入による1,730百万円の増加の一方、土地建物一体としての賃貸用不動産の販売用不動産勘定への振替による3,038百万円の減少等により有形固定資産が1,541百万円減少したことによるものであります。(流動負債)当事業年度末における流動負債は1,559百万円となり、前事業年度末に比べ58百万円増加いたしました。これは主に、短期借入金が605百万円増加した一方、１年内償還予定の匿名組合預り金が505百万円減少したことによるものであります。(固定負債)当事業年度末における固定負債は11,526百万円となり、前事業年度末に比べ93百万円増加いたしました。これは主に、長期借入金が279百万円増加する一方、匿名組合預り金が180百万円減少したことによるものであります。(純資産)当事業年度末における純資産は3,584百万円となり、前事業年度末に比べ143百万円増加いたしました。これは主に、剰余金の配当による46百万円減少の一方、当期純利益の計上221百万円の増加により利益剰余金が174百万円増加したことによるものであります。b.経営成績の分析(売上高)当事業年度における売上高は2,735百万円となり、前事業年度に対し０百万円の減少（前事業年度比0.0％減）となりました。これは、主に賃料収入の増加および賃貸不動産の売却による売上高の減少によるものであります。(売上原価、売上総利益)当事業年度における売上原価は1,644百万円となり、前事業年度に対し83百万円の増加となりました。これは、主に賃貸原価及び販売用不動産関連原価が増加したことによるものであります。その結果、当事業年度の売上総利益は1,091百万円（前事業年度比84百万円減、7.2％減）となりました。(販売費及び一般管理費、営業利益)当事業年度における販売費及び一般管理費は490百万円となり、前事業年度に対し41百万円の増加となりました。これは主に、給料及び手当が25百万円、支払手数料が24百万円、減価償却費が８百万円増加する一方、役員報酬が８百万円減少したことによるものであります。その結果、当事業年度の営業利益は600百万円（前事業年度比125百万円減、17.3％減）となりました。(営業外損益、経常利益)当事業年度における営業外収益は18百万円となり、前事業年度に対し９百万円の増加となりました。これは主に、貸倒引当金戻入額が７百万円増加したことによるものであります。当事業年度における営業外費用は298百万円となり、前事業年度に対し78百万円の減少となりました。これは主に、匿名組合損益分配額が48百万円減少したことによるものであります。その結果、当事業年度の経常利益は321百万円（前事業年度比37百万円減、10.5％減）となりました。また、売上高経常利益率は11.7%（前事業年度比1.4％減）となりました。(特別損益、当期純利益)当事業年度における特別損益は１百万円の損失となり、前事業年度に対し１百万円の減少となりました。これは、減損損失を１百万円計上したことによるものであります。その結果、当事業年度の当期純利益は221百万円（前事業年度比30百万円減、12.0％減）となりました。当社の経営成績に重要な影響を与える要因といたしましては、法的規制、景気や金利の変動などの経済状況の影響など様々な要因が挙げられます。詳細につきましては、「第２事業の状況２事業等のリスク」をご参照ください。当社事業は、不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであるため、セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は行っておりません。②資本の財源及び資金の流動性キャッシュ・フローの状況につきましては、「（1）経営成績等の概要②キャッシュ・フロー」に記載のとおりです。当社の資金需要の主なものは、賃貸不動産の取得費用であり、その調達手段は主として、金融機関からの借入金及び不特法許可に基づく匿名組合預り金によっております。賃貸不動産取得費用以外の運転資金につきましては、自己資金で対応することを原則とし、一定程度の手元流動性を維持し、金融費用を低減するよう努めております。③重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。なお、個々の「重要な会計方針及び見積り」につきましては、「第５経理の状況１財務諸表等(１)財務諸表注記事項（重要な会計方針）」に記載のとおりであります。