株式会社三栄建築設計
有価証券報告書－第26期(平成30年9月1日－令和1年8月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、政府の経済政策や日銀による大規模な金融緩和を背景に、企業収益や雇用・所得環境の改善がみられ、個人消費も総じて持ち直しの動きが続いており、緩やかな回復基調で推移いたしました。一方、海外経済については、通商問題の動向が世界経済に与える影響や、米中貿易摩擦の深刻化、海外経済の動向と政策に関する不確実性、金融資本市場の変動の影響など、依然として先行き不透明な状況が続いており、わが国の景気を下押しするリスクには留意が必要な状況にあります。メルディアグループ（以下、当社グループ）が属する不動産業界におきましては、雇用や所得環境の改善に加え、消費税引上げへの対策を含む住宅ローン減税やすまい給付金、贈与税非課税措置等の各種住宅取得支援策や低金利の住宅ローンの継続が、購買者の実需を支えている状況となっておりますが、同業他社との用地仕入や販売面における競争の激化、用地仕入価格の高止まりなど、事業環境の厳しさは続いております。また、首都圏新築戸建住宅における在庫数（公益財団法人東日本不動産流通機構の月次資料）は、前期比プラスで推移しており、依然として高い水準となっております。建設業界におきましては、設備投資は緩やかに増加し、住宅建設はおおむね横ばいとなっております。また、公共投資は弱含んでおりますが、関連予算の執行により底堅く推移することが見込まれており、受注環境は良好な状況となっております。しかしながら、技術労働者不足や建築資材価格の高止まりなど、依然として厳しい経営環境が続くものと思われます。このような状況のもと、当社グループは、2019年８月期を初年度とする中期経営計画『MELDIAACTIONPLAN2021』を策定し、グループ全体で収益拡大に取り組んでまいりました。主力事業である戸建分譲事業においては、「同じ家は、つくらない。」というコーポレートメッセージのもと、地域ごとのお客様のニーズを十分に認識し、他社との差別化を図るべく、企画力・デザイン力を高め、より高い付加価値を提供できる家づくりに努めてまいりました。また、収益不動産市場においては、東京都内をはじめとする都市部を中心に購入需要が非常に高まっており、当社グループも販売用不動産として所有している物件の売却を進めました。そのうち１件は、売上高が高額かつ利益率が高かったため、売上高及び利益に寄与いたしました。また、連結子会社の株式会社ＭＡＩにおいては、収益不動産の取得を積極的に行いました。連結子会社のシード平和株式会社では、不動産請負事業において、大阪市を中心に、京都府及び滋賀県などにおける営業活動に積極的に取組み、大手デベロッパーとの関係の強化を図ったほか、既存取引先以外にも新規開拓を図りました。その結果、前期を上回るペースで受注を獲得し、期末における建設請負受注残高は、16,573百万円となり、過去最高の年間建設請負受注高を更新しました。マンション分譲事業については、用地取得、販売業者への営業活動、建設が順調に推移いたしました。不動産仲介業務を主とする連結子会社の株式会社メルディアリアルティでは、当社グループの分譲戸建住宅だけでなく、他社物件の仲介を行うなど、販売力の強化に努めてまいりました。なお、企業広告、販売促進、マーケティング企画業務及び広告コンサルティング業務を行うことを目的に「株式会社メルディア・マーケティング・プロモーション」を2018年10月１日に設立し、第１四半期連結会計期間より連結の範囲に含めております。さらに、当社グループの注文住宅事業の受注拡大を推進することを目的に、2019年４月12日付で株式会社ウィズ・ワンから「注文住宅の請負工事に関する事業」を譲り受けております。その結果、当連結会計年度における売上高は121,017百万円（前期比20.2％増加）、営業利益は10,441百万円（同27.6％増加）、経常利益は9,431百万円（同21.6％増加）、親会社株主に帰属する当期純利益は6,068百万円（同17.1％増加）となりました。中期経営計画の初年度となる当連結会計年度においては、経営戦略の主軸としている「戸建分譲事業におけるシェア拡大」につき販売件数1,600件（前期比25.1％増加）を達成し、シェア拡大に寄与いたしました。また、不動産販売事業において、投資不動産の販売が好調であったため売上高が前期比69.3％増加いたしました。この結果、当連結会計年度の実績としましては、連結売上高は初年度経営計画比100.8％を達成いたしましたが、業容拡大のため、戸建用地仕入及び投資不動産等購入資金に対する借入が増加したため、支払利息が534百万円（前期比35.6％増加）、融資事務手数料が518百万円（同219.6％増加）と大幅に増加したこともあり、連結経常利益は初年度経営計画比5.7％減少となりました。また、財政状態の状況につきましては、次のとおりであります。当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度に比べ14,794百万円増加し、127,919百万円となりました。負債は、前連結会計年度末に比べ9,984百万円増加し、84,815百万円となりました。純資産は、前連結会計年度末に比べ4,810百万円増加し43,103百万円となりました。2020年度、2021年度におきましても、今まで以上に「お客様のため」の住宅づくりを続け、三大都市圏での戸建分譲住宅供給5,000棟を実現するため、主力事業である戸建分譲事業の拡大を軸に、周辺事業及び子会社を含めたグループ全体の拡大を目指してまいります。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。なお、当連結会計年度より、報告セグメントの区分の変更を行っております。変更の詳細は、「第５経理の状況１連結財務諸表等注記事項（セグメント情報等）セグメント情報」の「１．報告セグメントの概要」をご参照ください。(不動産分譲事業)不動産分譲事業におきましては、当社グループの主力事業である戸建分譲販売件数は、1,600件（前期1,279件）となり、前期比で大幅に増加しました。分譲マンションの販売件数は、連結子会社のシード平和株式会社において、ワンルームマンション152件(前期433件)となりました。なお、ファミリーマンションの引渡し実績はありませんでした（前期116件）。販売用アパートの販売件数は40件（前期47件）、ロサンゼルス営業所及び在外子会社における不動産販売が５件（前期11件）、土地売りが25件（前期27件）となりました。また、その他附帯事業として不動産販売の仲介等を行いました。これらの結果、売上高は79,227百万円(前期比15.9％増加)、売上総利益は11,422百万円(同7.1％増加)、営業利益は7,412百万円(同9.1％増加)となりました。売上高の内訳は、２階建住宅35,545百万円(823件)、３階建住宅32,386百万円(777件)、販売用アパート2,796百万円(40件)、マンション分譲2,121百万円(152件)、ロサンゼルス営業所及び在外子会社における不動産販売2,808百万円（５件）、土地売り3,039百万円(25件)、不動産販売の仲介等その他付帯事業528百万円となっております。売上総利益率は14.4％(前期比1.2ポイント減)となりました。(不動産販売事業)販売用不動産として所有している物件の販売は28件（前期26件）となりました。そのうち１件は、売上高が高額かつ利益率が高かったため、売上高及び利益に寄与しました。これらの結果、売上高は21,361百万円(前期比69.3％増加)、売上総利益は4,006百万円(同112.9％増加)、営業利益は3,375百万円(同112.6％増加)となりました。売上総利益率は18.8％(前期比3.9ポイント増)となりました。(不動産請負事業)不動産請負事業におきましては、前連結会計年度より、戸建分譲事業強化のため人員をシフトいたしました。当社の住宅営業部における戸建住宅請負の受注活動は、従来の不動産業者向けから一般顧客向けがメインとなっており、当社の注文住宅ブランド「SPUR（シュプール）」の受注拡大に注力してまいりました。その結果、戸建住宅請負の販売件数は327件(前期454件)と前期比で減少となりました。また、当社グループの注文住宅事業の受注拡大を推進することを目的に、2019年４月12日付で株式会社ウィズ・ワンから「注文住宅の請負工事に関する事業」を譲り受けております。シード平和株式会社においては、前事業年度からの繰越工事を中心に順調に進捗しました。また、大阪市を中心に、京都府及び滋賀県などにおける営業活動に積極的に取組みました。その結果、大手デベロッパーと新たに取引を開始し、受注を獲得したことなどにより、建設請負受注残高は前期比で25.2％増加し、過去最高の期末建設請負受注残高（16,573百万円）となりました。しかしながら、同業他社との受注価格競争は依然として激しさを増しており、利益率の低下につながっております。これらの結果、売上高は17,726百万円(前期比2.4％増加)、売上総利益は1,714百万円(同5.7％減少)、営業利益は1,326百万円(同3.2％減少)となりました。売上総利益率は9.7％(前期比0.8ポイント減)となりました。(賃貸収入事業)賃貸収入事業におきましては、テナント誘致、稼働率の向上に努め、賃貸用不動産全体の稼働率は引き続き高水準で推移しました。また、販売用不動産として所有する収益不動産が増加し、賃貸収入事業の業績に寄与しました。これらの結果、売上高は2,702百万円(前期比14.3％増加)、売上総利益は1,196百万円(同9.8％増加)、営業利益は1,054百万円(同10.9％増加)となりました。売上総利益率は44.3％(前期比1.8ポイント減)となりました。②キャッシュ・フロー当連結会計年度末における「現金及び現金同等物」（以下、「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ2,935百万円減少し、23,810百万円となりました。。当連結会計年度末における各キャッシュ・フローの状況は、次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動により使用した資金は、5,514百万円（前連結会計年度末27,827百万円の使用）となりました。主な収入要因は、税金等調整前当期純利益9,438百万円（前連結会計年度7,900百万円）を計上したことなどであります。主な支出要因は、たな卸資産の増加による支出11,221百万円（前連結会計年度29,564百万円）、売上債権の増加による支出1,732百万円（前連結会計年度1,331百万円）、法人税等の支払額2,978百万円（前連結会計年度2,671百万円）を計上したことなどであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動により使用した資金は、4,181百万円（前連結会計年度末6,799百万円の使用）となりました。主な収入要因は、定期預金の払戻による収入573百万円（前連結会計年度2,527百万円）、関係会社貸付金の回収による収入194百万円（前連結会計年度823百万円）などであります。主な支出要因は、定期預金の預入による支出1,160百万円（前連結会計年度3,128百万円）、有形固定資産の取得による支出750百万円（前連結会計年度3,877百万円）、関係会社貸付けによる支出2,331百万円（前連結会計年度852百万円）、投資有価証券の取得による支出605百万円（前連結会計年度3,531百万円）などであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動により獲得した資金は、6,741百万円（前連結会計年度末36,078百万円の獲得）となりました。主な収入要因は、短期借入れによる収入41,160百万円（前連結会計年度39,654百万円）、長期借入れによる収入27,275百万円（前連結会計年度27,356百万円）、社債の発行による収入4,025百万円（前連結会計年度789百万円）などであります。主な支出要因は、短期借入金の返済による支出37,821百万円（前連結会計年度29,072百万円）、長期借入金の返済による支出25,358百万円（前連結会計年度11,224百万円）、社債の償還による支出992百万円（前連結会計年度499百万円）、配当金の支払額1,526百万円（前連結会計年度933百万円）などであります。(参考)キャッシュ・フロー関連指標の推移2017年８月期2018年８月期2019年８月期自己資本比率（％）45.032.632.4時価ベースの自己資本比率（％）57.535.023.4キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）1.9――インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）34.1――自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い（注１）いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。（注２）株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式を除く。）により算出しております。（注３）キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しております。（注４）有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。また、利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書における利息の支払額を使用しております。（注５）2018年８月期及び2019年８月期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは営業キャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。（2）生産、受注及び販売の実績①生産実績当連結会計年度の生産実績をセグメントごとに示すと、以下のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度(自2017年９月１日至2018年８月31日)当連結会計年度(自2018年９月１日至2019年８月31日)増減件数金額(千円)件数金額(千円)件数金額(千円)不動産分譲事業戸建住宅1,50162,878,6631,70173,736,92220010,858,258不動産分譲事業マンション4846,467,0331522,121,821△332△4,345,211不動産分譲事業海外開発111,079,77053,716,494△62,636,723不動産請負事業戸建住宅4587,565,6913025,521,857△156△2,043,834不動産請負事業集合住宅他188,086,215209,659,53221,573,317合計2,47286,077,3742,18094,756,628△2928,679,253(注)１．金額は販売価額にて表示しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３．完成物件のみを記載しております。４．不動産販売事業の海外開発は、ロサンゼルス営業所における集合住宅等の開発案件であります。５.不動産請負事業における営繕工事は、件数及び金額には含まれておりません。６．賃貸収入事業については、生産活動を伴わないため、記載しておりません。②契約状況当連結会計年度の契約状況をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度(自2017年９月１日至2018年８月31日)当連結会計年度(自2018年９月１日至2019年８月31日)増減期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高不動産分譲事業(１)戸建住宅件数1,4161301,6721362566金額(千円)61,447,6475,584,65674,263,5706,016,44212,815,922431,786(２)マンション件数25368376292123224金額(千円)5,580,538928,1345,324,2824,130,595△256,2563,202,460(３)海外開発件数11―3―△8―金額(千円)1,079,770―2,495,314―1,415,543―不動産販売事業(４)国内短期保有件数26１2812―金額(千円)12,025,89617,12921,361,43617,1299,335,540―(５)海外短期保有件数――2―2―金額(千円)――313,320―313,320―(６)ホテル開発件数――2222金額(千円)――5,430,9965,430,9965,430,9965,430,996不動産請負事業件数477362191194△286△168金額(千円)21,547,89818,483,02919,521,92120,338,777△2,025,9761,855,747合計件数2,1835612,2746259164金額(千円)101,681,75125,012,950128,710,84335,933,94127,029,09110,920,991(注)１．金額は契約額にて表示しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３．上記の金額には、追加工事売上等及び設計受託料等が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。４．不動産分譲事業の海外開発は、ロサンゼルス営業所における集合住宅等の開発案件であります。５．不動産販売事業のホテル開発は、ホテル施設の開発案件であります。６．不動産請負事業においては、営繕工事の受注金額が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。７．「期末契約残高」には、当有価証券報告書提出日現在において、解約となっている契約の件数と金額が含まれております。８．賃貸収入事業については、事業の性質上、契約状況の表示が馴染まないため記載しておりません。③販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度(自2017年９月１日至2018年８月31日)当連結会計年度(自2018年９月１日至2019年８月31日)増減件数金額(千円)件数金額(千円)件数金額(千円)不動産分譲事業(１)戸建住宅1,35359,228,3331,66573,771,05631214,542,722(２)マンション5497,738,2991522,121,821△397△5,616,478(３)海外開発111,079,77032,495,314△81,415,543(４)その他不動産売上―284,834―526,279―241,444不動産販売事業(５)国内短期保有物件2612,639,4342821,361,43628,722,001(６)海外短期保有物件――2313,3202313,320不動産請負事業47517,307,17734917,726,602△126419,424賃貸収入事業1,6112,364,7151,6742,702,08563337,369合計―100,642,567―121,017,916―20,375,349(注)１．上記の金額には消費税等は含まれておりません。２．不動産販売事業における「（１）戸建住宅」の件数及び金額は、戸建住宅・販売用アパート・土地の販売件数及び販売価額にて表示しております。３．不動産販売事業の「（４）海外開発」は、ロサンゼルス営業所における集合住宅等の開発案件であります。４．不動産販売事業の「（５）海外短期保有物件」は、ロサンゼルス営業所における米国での短期保有物件であります。５．不動産販売事業の「（６）その他不動産売上」には、不動産販売の仲介手数料の他に、その他付帯事業における金額を含んでいるため、件数は記載しておりません。６．不動産販売事業及び不動産請負事業においては、それぞれ追加工事売上等及び設計受託料等が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。７．不動産請負事業においては、営繕工事の受注金額が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。８．賃貸収入事業における件数は、賃貸等不動産の各連結会計年度末時点での部屋数であります。（3）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、見積りが必要な事項につきましては、合理的な基準に基づき会計上の見積りを行っております。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容a．財政状態の分析（資産）当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ14,794百万円増加し、127,919百万円となりました。これは主に、受取手形及び売掛金が1,732百万円増加したこと、保有目的の変更などにより土地が11,498百万円増加したことに加え、ベトナムにおいて不動産事業を行うための現地法人への出資などにより投資有価証券が1,567百万円増加したためであります。（負債）負債は、前連結会計年度末に比べ9,984百万円増加し、84,815百万円になりました。これは主に、不動産分譲事業における戸建分譲用地仕入決済資金、不動産販売事業における販売用不動産購入資金及び事業資金として調達した短期借入金及び長期借入金（１年内返済予定の長期借入金含む）がそれぞれ3,315百万円、1,890百万円増加したことに加え、社債（１年内償還予定の社債含む）の発行により3,058百万円増加したためであります。（純資産）純資産は、前連結会計年度末に比べ4,810百万円増加し43,103百万円となりました。これは主に、配当金の支払いによる利益剰余金の減少1,527百万円があったものの、親会社株主に帰属する当期純利益6,068百万円を計上したことなどにより、利益剰余金が4,541百万円増加したためであります。b．経営成績の分析（売上高）売上高の分析については、「第２．事業の状況３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。（売上原価、売上総利益）当連結会計年度の売上原価につきましては、102,678百万円（前期比20.5％増加）となりました。売上総利益におきましては、当社グループの主力事業である不動産分譲事業強化のため、不動産請負事業より人員をシフトし組織体制の強化を図った事で、販売件数1,600件と前期比で大幅に増加したため、売上総利益の増加に寄与しました。不動産販売事業におきましては、当連結会計年度に売却を行った販売用不動産のうち１件が、特に売上高が高額かつ利益率が高かったため、売上総利益の増加に大きく寄与しました。その他の販売用不動産においても高利益率で売却を行ったため、不動産販売事業全体として当社グループの売上総利益の増加に寄与しました。不動産請負事業におきましては、当社において戸建住宅請負の販売件数が、327件（前期454件）と前期比で減少したことにより、売上総利益が減少しましたが、連結子会社のシード平和株式会社では、大手デベロッパーと新たに取引を開始し、受注を獲得したことなどにより、過去最高の年間建設請負受注高を更新したこともあり、売上総利益の増加に寄与しました。賃貸収入事業におきましては、テナント誘致、稼働率の向上に努め、賃貸用不動産全体の稼働率は引き続き高水準で推移しました。また、販売用不動産として所有する収益不動産が増加し、賃貸収入事業の業績に寄与しました。この結果、売上総利益は18,339百万円（前期比18.7％増加）となり、売上総利益率は15.2％（前期比0.2ポイント減）となりました。（販売費及び一般管理費、営業利益）販売費及び一般管理費は、7,898百万円と前期比8.6％増加しましたが、広告宣伝費が連結子会社の株式会社メルディア・マーケティング・プロモーションの活用及び削減努力によって前期と比べ163百万円減少したこともあり、売上高に対する販売費及び一般管理費率につきましては6.5％（前期比0.7ポイント減）となりました。この結果、営業利益は、10,441百万円（前期比27.6％増加）となり、営業利益率につきましては、8.6％（同0.5ポイント増）となりました。（営業外損益、経常利益）当社グループの主力事業である戸建分譲用地の仕入決済資金及び投資不動産購入資金は、主に金融機関からの借入によって調達しております。連結子会社のシード平和株式会社においては、戸建分譲用地及びマンション分譲用地の仕入決済資金だけでなく、大型請負の受注に伴う建築資金も金融機関からの借入によって調達しております。当連結会計年度は、更なる業容拡大のため、戸建用地仕入及び投資不動産等購入資金に対する借入が増加しました。そのため、支払利息が534百万円（前期比35.6％増加）、融資事務手数料が518百万円（同219.6％増加）となりました。この結果、営業外費用が前期に比べ563百万円増加した一方、上記記載のとおり、売上総利益及び営業利益が前期に比べ増益したことにより、経常利益は、9,431百万円（前期比21.6％増加）となり、売上高に対する経常利益率は7.8％（同0.1ポイント増）となっております。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度における特別損益は、賃貸用不動産の売却により特別利益７百万円となっております。法人税等の金額につきましては、3,021百万円となりました。この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は6,068百万円（前期比17.1％増加）となり、売上高に対する当期純利益率は5.0％（同0.1ポイント減）となっております。ｃ．キャッシュ・フローの分析キャッシュ・フローの分析については、「第２．事業の状況３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フロー」をご参照ください。③経営成績に重要な影響を与える要因について「第２．事業の状況２．事業等のリスク」をご参照ください。④資本の財源及び資金の流動性についての分析当社グループの資金需要は、主に用地仕入資金、建物建築資金及び賃貸用不動産取得資金であります。当社グループは、事業活動に必要な資金を確保するため、内部資金を活用するほか、金融機関からの借入及び社債の発行等を行っております。また、資金使途に応じて最適な資金調達手法を検討し、適切なコストで安定的に資金を確保することを基本方針としております。⑤経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「第一部企業情報第２．事業の状況１．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」をご参照ください。当連結会計年度における売上高経常利益率は7.8％、ＲＯＡは7.8％となり目標に対して未達となりました。今後も中期経営計画に基づき、当該指標の向上に邁進していく所存でございます。