株式会社新日本建物
有価証券報告書－第35期(平成30年4月1日－平成31年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況並びに経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。文中における将来に関する事項は、本有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号平成30年２月16日）等を当事業年度の期首から適用しており、財政状態の状況については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値で前事業年度との比較・分析を行っております。(1)経営成績当事業年度におけるわが国経済は、政府による経済対策や日本銀行による金融緩和策を背景に企業収益の改善、個人消費の持ち直し、設備投資の増加など内需が堅調で総じて緩やかな回復基調で推移いたしました。一方、海外経済は、通商問題の動向、中国経済の先行き、欧州の政局不安や金融・資本市場の変動の影響など依然として先行き不透明な状況が続いており、わが国の景気を下押するリスクに留意が必要な状況です。当社が属する不動産業界においては、収益不動産市場では景気の回復局面と雇用・所得環境の改善とともに低い金利水準が続き、不動産に対する投資意欲は旺盛で、東京都内をはじめとする都市部で安定した投資先として賃貸住宅の需要は高まっております。また、オフィスビルなどの商業用不動産だけでなく、訪日客の増加を受けて宿泊需要に対する投資も活発化し、物流施設などへの関心も強まっております。一方、分譲住宅市場では地価の上昇や建築コストの高止まりが続く中で販売価格が上昇、交通の利便性の優れた地域を中心に住宅需要は堅調で事業用地の取得競争が一層厳しい状況が続いております。この様な事業環境において、当社は中長期的な成長に向けて東京都内を中心に開発用地や収益物件等の取得を積極的に推進し、棚卸資産の積上げ・事業ポートフォリオの多角化を図ったほか、利益を重視した販売を計画的に進捗させ増益を達成いたしました。以上の結果、当事業年度の業績は、売上高は131億22百万円（前期比12.5％減）となり、営業利益は15億91百万円（前期比35.9％増）、経常利益は13億88百万円（前期比33.1％増）、税引前当期純利益は13億54百万円（前期比33.7％増）となりました。法人税等の税金費用１億87百万円を控除した当期純利益は11億67百万円（前期比8.4％増）となりました。経営者の視点による当社の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。（売上高、売上原価、売上総利益）当事業年度における売上高は、前期比18億72百万円減少（前期比12.5％減）の131億22百万円となりました。流動化事業及び戸建販売事業は、それぞれ前期比15億46百万円（同15.6％減）及び11億８百万円（同42.1％減）の減少となりましたが、マンション販売事業は好調に推移し、前期比７億８百万円（同29.4％増）の増加となりました。売上原価は、前期比22億63百万円減少（同18.4％減）の100億13百万円となりました。流動化事業及び戸建販売事業については売上高の減少に伴い、それぞれ前期比17億57百万円（同21.8％減）及び10億22百万円（同45.4％減）の減少となったものの、マンション販売事業は売上高の増加に伴い、前期比４億82百万円（同24.7％増）の増加となりました。売上総利益は、流動化事業及びマンション販売事業の増益により、前期比３億91百万円増加（同14.4％増）の31億９百万円となりました。（販売費及び一般管理費、営業利益）販売費及び一般管理費は、人件費、広告宣伝費、租税公課等の減少により前期比29百万円減少（同1.9％減）の15億17百万円となり、営業利益は前期比４億20百万円増加（同35.9％増）の15億91百万円となりました。（営業外損益、経常利益）営業外収益は、受取利息及び受取保証料等の減少により、前期比０百万円減少（同2.0％減）の28百万円となりました。また、営業外費用は支払利息（同77百万円増加、56.7％増）の増加により前期比74百万円増加（同47.7％増）の２億31百万円となりましたが、経常利益は前期比３億45百万円増加（同33.1％増）の13億88百万円となりました。（特別損益、税引前当期純利益、当期純利益）特別利益に、主に固定資産売却益14百万円など合計15百万円を計上し、また特別損失に減損損失49百万円など合計49百万円（同19百万円増加、63.8％増）を計上した結果、税引前当期純利益は前期比３億41百万円増加（同33.7％増）の13億54百万円となりました。また、法人税、住民税及び事業税を前期比36百万円増加の２億５百万円、法人税等調整額を（△は利益）△18百万円計上により、税金費用が前期比２億50百万円増加の１億87百万円となり、当期純利益は前期比90百万円増加（同8.4％増）の11億67百万円となりました。セグメントごとの経営成績は以下のとおりであります。（流動化事業）当事業年度は、主に東京都23区内および神奈川県において、他デベロッパー向けの開発用地の販売及び収益物件の企画・販売を行ってまいりました。販売面におきましては、「横浜プロジェクト」（神奈川県横浜市）、「大門プロジェクト」（東京都港区）、「銀座プロジェクト」（東京都中央区）、「秋葉原プロジェクト」（東京都千代田区）をはじめとする12件（前期比９件減）の引渡しを行いました。この結果、売上高は83億35百万円（前期比15.6％減）と減収となりましたが、採算性を重視し取り組むプロジェクトを厳選したことで、営業利益は15億60百万円（前期比6.1％増）と増益となりました。（マンション販売事業）当事業年度は、東京都23区内および埼玉県において、仕入・開発・販売活動を展開してまいりました。販売面におきましては、「ルネサンスシティ川口並木ザ・レジデンス」（埼玉県川口市）が完売したことをはじめ、「ルネサンスコート鷺ノ宮（21戸）」（東京都中野区）、「ルネサンスコート芝公園（18戸）」（東京都港区）、「ルネサンスコート三軒茶屋Ⅱ（11戸）」（東京都世田谷区）、「ルネサンスコート原宿ザ・レジデンス（11戸）」（東京都渋谷区）を一棟売却いたしました。この結果、新規４棟を含む６プロジェクトの引渡しを行い、販売戸数は84戸（前期比８戸減）、売上高は31億19百万円（前期比29.4％増）、営業利益は４億19百万円（前期比76.6％増）と増収・増益となりました。（戸建販売事業）当事業年度は、東京都において、戸建住宅及び資産運用型アパート等の仕入・開発・販売活動を展開してまいりました。販売面におきましては、戸建住宅の「ルネタウン西永福」（東京都杉並区）、「ルネタウン板橋本町」（東京都板橋区）、資産運用型アパートの「ルネコート志村坂上」（東京都板橋区）、「ルネコート青砥」（東京都葛飾区）、「ルネコート小岩」（東京都江戸川区）など、宅地販売を含む全24棟（前期比31棟減）を販売いたしました。この結果、売上高は15億25百万円（前期比42.1％減）、営業利益は１億85百万円（前期比33.6％増）と増益となりました。（その他）当事業年度の売上高は１億41百万円（前期比109.1％増）、営業利益は79百万円（前期比132.3％増）となりました。仕入、販売及び契約の実績は、次のとおりであります。①仕入実績用地仕入の実績をセグメント毎に示すと、次のとおりであります。区分当事業年度(自2018年４月１日至2019年３月31日)前期比(％)金額(千円)流動化事業4,053,573△66.2マンション販売事業2,575,51325.3戸建販売事業531,762△37.8合計7,160,849△52.0(注)金額には、消費税等は含まれておりません。②販売実績イ販売経路別販売実績不動産販売事業に関して、販売実績を販売経路別に示すと、次のとおりであります。区分販売経路当事業年度(自2018年４月１日至2019年３月31日)前期比(％)件数金額(千円)流動化事業開発用地等卸販売当社→デベロッパー等10件4,743,809△49.3収益物件等委託販売当社→仲介業者→投資家等2件3,556,256604.4附帯事業――35,58128.5小計―12件8,335,648△15.6マンション販売事業自社販売当社→一般顧客―――委託販売当社→仲介業者→一般顧客68戸2,646,80669.1一棟売却当社→デベロッパー等16戸430,534△48.7附帯事業――42,528482.7小計―84戸3,119,86929.4戸建販売事業自社販売当社→一般顧客16棟779,440△1.8委託販売当社→仲介業者→一般顧客8棟738,333△59.8附帯事業――7,80349.9小計―24棟1,525,577△42.1その他――141,607109.1合計――13,122,702△12.5(注)１．金額には、消費税等は含まれておりません。２．戸建販売事業の販売棟数及び金額には、宅地分譲に係る実績も含まれております。ロ事業区分別販売実績販売実績をセグメント毎に示すと、次のとおりであります。区分当事業年度(自2018年４月１日至2019年３月31日)前期比(％)主な物件名等件数金額(千円)流動化事業横浜1件2,255,000大門1件1,804,196銀座1件1,301,256秋葉原1件851,188その他8件2,088,424小計12件8,300,066△15.8附帯事業―35,581小計―35,58128.5計12件8,335,648△15.6マンション販売事業ルネサンスコート原宿ザ・レジデンス11戸886,450ルネサンスコート芝公園18戸680,062ルネサンスコート鷺ノ宮21戸522,445東向島プロジェクト16戸430,534その他18戸557,848小計84戸3,077,34128.0附帯事業―42,528小計―42,528482.7計84戸3,119,86929.4戸建販売事業ルネコート志村坂上1棟153,510ルネタウン西永福2棟118,788ルネコート板橋本町1棟116,723ルネコート青砥1棟114,457ルネコート西国分寺1棟106,315その他18棟907,978小計24棟1,517,773△42.3附帯事業―7,803小計―7,80349.9計24棟1,525,577△42.1その他――141,607109.1合計――13,122,702△12.5(注)１．金額には、消費税等は含まれておりません。２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合相手先前事業年度当事業年度販売高(千円)割合(％)販売高(千円)割合(％)合同会社ＫＨＦ４――2,255,00017.1住友不動産株式会社――1,804,19613.7株式会社オープン・システムズ・テクノロジー――1,301,25610.0一建設株式会社1,742,09011.6138,1371.0３．戸建販売事業の販売棟数及び金額には、宅地分譲に係る実績も含まれております。ハ地域別販売実績不動産販売事業に関して、販売実績を地域別に示すと、次のとおりであります。区分地域当事業年度(自2018年４月１日至2019年３月31日)前期比(％)件数金額(千円)流動化事業東京都区内6件4,971,699東京都下――埼玉県――神奈川県4件2,963,162その他2件365,203小計12件8,300,066△15.8附帯事業―35,581小計―35,58128.5計12件8,335,648△15.6マンション販売事業東京都区内77戸2,898,991東京都下――埼玉県7戸178,349神奈川県――小計84戸3,077,34128.0附帯事業―42,528小計―42,528482.7計84戸3,119,86929.4戸建販売事業東京都区内23棟1,411,457東京都下1棟106,315埼玉県――神奈川県――小計24棟1,517,773△42.3附帯事業―7,803小計―7,80349.9計24棟1,525,577△42.1その他――141,607109.1合計――13,122,702△12.5(注)１．金額には、消費税等は含まれておりません。２．戸建販売事業の販売棟数及び金額には、宅地分譲に係る実績も含まれております。③契約実績不動産販売事業における契約実績は次のとおりであります。当事業年度(自2018年４月１日至2019年３月31日)区分当期首残高当期増減額当期末残高件数金額(千円)件数金額(千円)件数金額(千円)流動化事業開発用地等卸販売2件2,108,0008件2,635,809――収益物件等自社販売――3件2,449,0003件2,449,000委託販売――3件5,756,2561件2,200,000附帯事業―――35,581――小計2件2,108,00014件10,876,6484件4,649,000マンション販売事業自社販売――――――委託販売3戸74,5814戸103,768――一棟売却16戸430,33061戸2,468,661――附帯事業―――42,528――小計19戸504,91165戸2,614,957――戸建販売事業自社販売――16棟779,440――委託販売――8棟738,333――附帯事業―――7,803――小計――24棟1,525,577――合計―2,612,911―15,017,183―4,649,000(注)１．金額には、消費税等は含まれておりません。２．戸建販売事業の契約棟数及び金額には、宅地分譲に係る実績も含まれております。(2)財政状態（流動資産）当事業年度末における流動資産は、前期末と比べ18億38百万円増加（11.9％増）し、172億58百万円となりました。主な増加要因は、現金及び預金が４億76百万円増加（前期末比12.8％増）、販売用不動産及び仕掛販売用不動産が合計で13億２百万円増加（前期末比11.2％増）したことによるものであります。（固定資産）当事業年度末における固定資産は、前期末と比べ１億47百万円増加（10.0％増）し、16億20百万円となりました。主な増加要因は、関係会社長期貸付金が３億36百万円増加（前期末比425.2％増）したことによるものであります。（流動負債）当事業年度末における流動負債は、前期末と比べ17億57百万円増加（28.7％増）し、78億74百万円となりました。主な増加要因は、販売用不動産の積上げに伴い、短期借入金が２億53百万円増加（前期末比8.8％増）、１年内返済予定の長期借入金が14億16百万円増加（前期末比57.8％増）したことによるものであります。（固定負債）当事業年度末における固定負債は、前期末と比べ７億９百万円減少（11.1％減）し、56億85百万円となりました。主な減少要因は、仕掛販売用不動産の工事進捗に伴い、長期借入金が７億69百万円減少（前期末比12.8％減）したことによるものであります。（純資産）当事業年度末における純資産合計は、前期末と比べ９億36百万円増加（21.4％増）し、53億22百万円となりました。主な要因は、当期純利益で11億67百万円増加した一方で、剰余金の配当で１億99百万円、その他有価証券評価差額金で31百万円減少したことによるものであります。(3)キャッシュ・フロー当事業年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前期末に比べ４億76百万円増加し、41億91百万円となりました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、32百万円の資金の減少（前期は42億24百万円の減少）となりました。これは主に、税引前当期純利益13億54百万円の計上がある一方で、積極的に新規物件の取得を進め、前期末に比べ13億２百万円のたな卸資産の積み上げを図ったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、１億91百万円の資金の減少（前期は４億41百万円の減少）となりました。これは主に、関係会社長期貸付金による支出３億70百万円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、７億円の資金の増加（前期は54億99百万円の増加）となりました。これは主に、配当金の支払額１億99百万円がある一方で、借入金が９億１百万円増加したことによるものであります。当社の資本の財源及び資金の流動性については、各種物件の仕入に必要な資金を手元現金及び金融機関等からの借入により、適時に調達する事が可能な状況となっており、事業の成長に必要な資金調達が可能と考えております。また、キャッシュ・フロー関連指標の推移につきましては、以下のとおりであります。2017年３月期2018年３月期2019年３月期自己資本比率（％）36.526.028.2時価ベースの自己資本比率（％）42.645.833.3キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）―――インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）―――(注)各指標の算出方法は以下のとおりであります。なお、算出の結果、数値がマイナスとなる場合には「―」で表示しております。・自己資本比率：自己資本／総資産・時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産・キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー・インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い※株式時価総額は、自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。※キャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フローを利用しております。※有利子負債は、貸借対照表に計上されている負債のうち、利息を支払っている全ての負債を対象としております。