株式会社ムゲンエステート
有価証券報告書－第29期(平成30年1月1日－平成30年12月31日)

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において、当社グループが判断したものであります。（１）経営方針ムゲンエステートの社名は、当社グループの社是である“夢現（ムゲン）”「夢を現実にし、理想を追求する」に由来しており、住宅取得というお客様の夢を実現することをお手伝いしたいという想いが込められております。新築マンションと比較して割安感の強い「再生した中古マンション」の販売から発展してきた当社グループは、より多くのお客様の夢を現実にするために、一棟賃貸マンションや一棟オフィスビル等の中古の投資用不動産を中心に取扱商品の拡大を図っております。今後におきましても、社是及び企業理念を経営の基本方針として事業に取り組み、中古不動産の再生・流通を通して住宅ストック型市場の発展に貢献し、企業価値の更なる向上を目指してまいります。（社是）“夢現”夢を現実にし、理想を追求する。（企業理念）・社会の繁栄に貢献し、成長し続けていきます。・コンプライアンス経営に徹します。・ステークホルダー満足度の充実につとめます。（ＶＩＳＩＯＮ）不動産ビジネスを通して、夢のある社会の実現をはかる。（ＭＩＳＳＩＯＮ）お客様の夢の実現をお手伝いし、お客様とともに成長する。また、以下の「３つのＳ」をキーワードに、「持続的成長を担保する強固な収益基盤の確立を目指す」ことを経営基本戦略に掲げております。・Ｓｐｅｅｄ：経営のＳｐｅｅｄ向上・Ｓａｔｉｓｆａｃｔｉｏｎ：顧客のＳａｔｉｓｆａｃｔｉｏｎ（満足）を追求・Ｓｋｉｌｌ：社員のＳｋｉｌｌ向上（２）目標とする経営指標当社グループは、事業環境の変化や最近の業績動向を踏まえ、中長期に安定した成長に向けて、中期経営計画の見直しを行い、新たに2019年12月期から2021年12月期までを、より強固な経営基盤を作り上げる再整備の期間として、中期経営計画を以下のとおり策定しております。2018年12月期実績2019年12月期予想2021年12月期計画連結売上高539億円581億円630億円連結経常利益52億円43億円55億円連結自己資本比率32.9％30％以上なお、将来に関する記述は、現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、その達成を約束する趣旨のものではありません。従って、実勢の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。（３）経営環境及び経営戦略の現状と見通し今後のわが国経済の見通しにつきましては、少子高齢化等の人口構造の変化による需要の変化や消費税の増税に伴う消費マインドの低下、海外経済の先行き不透明感等の様々なリスクを内包しつつも、不動産業界を取り巻く環境は政府主導の経済対策や日銀の金融政策等を背景に引き続き堅調な状況であります。しかし、通商問題の動向による海外経済の不確実性及び金融資本市場の変動の影響等から先行きの不透明な状況に加えて、不動産市場における平均価格の高止まり及び消費者の志向の変化等の構造変化による市場の減速感に対する懸念もあります。このような事業環境の中、当社グループは、事業環境の変化や最近の業績動向を踏まえ、昨年度公表しました中期経営計画を見直し、新たに2019年12月期から2021年12月期までの期間を対象とする中期経営計画を策定しました。新たな中期経営計画では、今後の更なる成長を続けられる企業へと進化するための期間とし、経営方針を「事業基盤を支える商品づくり」「収益基盤を支えるネットワークづくり」「経営基盤を支える人材・システムづくり」と定めております。また、新たな中期経営計画で定めた計画を達成するための施策として、①事業環境や社会ニーズに対応したお客さまに喜ばれる商品の提供、②保有不動産の再生、③商品・サービスを極める、④不動産売買を極める、⑤多様なワークスタイルへの対応、⑥グループ力の更なる強化、を掲げて取り組んでまいります。（４）対処すべき課題①首都圏ドミナント戦略の推進東京圏への人口集中が想定される中、地方都市への支店展開は行わず、首都圏ドミナント戦略の推進を継続してまいります。本店、新宿支店及び横浜支店の３つの営業拠点から、首都圏１都３県の深耕・拡大を図り、首都圏の中古不動産市場における競争力を強化してまいります。②投資用不動産販売における取扱平均販売単価の上昇一棟賃貸マンションや一棟オフィスビル等の投資用不動産販売において、更なる売上高の拡大を図るため、10億円を超える物件を含め、取扱物件の大型化を推進し、平均販売単価の上昇を進めてまいります。③事業期間の維持・短縮仕入決済（売主から買主である当社への所有権移転）から売上決済（売主である当社から買主への所有権移転）までの事業期間の維持・短縮を図り、たな卸資産回転率の向上に努めてまいります。併せて、在庫滞留期間の長期化による商品評価損の計上等の在庫リスクを低減してまいります。ただし、投資用不動産における高利回り物件や長期借入で対応済みの物件に関しては、保有期間中の不動産賃料収入も考慮しながら、保有・売却の判断を適切に行ってまいります。④商品ラインナップの充実数百万円規模から10億円を超える販売価格帯の中で、一棟賃貸マンション、一棟オフィスビル等の投資用不動産から区分所有マンション、戸建等の居住用不動産まで多種多様な商品ラインナップの充実を図り、お客様の幅広い不動産購入ニーズにお応えしてまいります。⑤経営資源の最適化当社グループでは、業務拡大に伴う社内システム投資や人員増強等の経営資源の最適化を継続して実施していくことの重要性を認識しております。そのため、業務の制度・運用面からの見直しや社内管理データの共通化・一元化を推進し、効率的な業務運営の確立に努めてまいります。⑥人材の育成と確保当社グループでは、様々な経営課題克服のため、優秀な人材を確保・育成していくことが最重要課題であると認識しております。人員計画に基づく定期採用や中途採用の実施に当たっては、当社グループの企業理念に賛同し、ともに成長しようという意欲があり、行動力のある人材の確保に努めてまいります。また、社内教育・研修制度の充実を図り、社員一人ひとりの成長をサポートできる仕組みを強化してまいります。⑦コンプライアンス経営体制の強化当社グループは、コンプライアンス経営に徹することの重要性を認識し、企業理念の１つに掲げております。コンプライアンス最優先の企業経営を行うために、企業倫理を確立するとともに、法令及び社内諸規程を遵守するコンプライアンス経営の推進を強化していくことが必要であると考えております。そのため、役員及び社員等は、倫理・コンプライアンスに関する行動規範を共有するとともに、常に倫理観と社会的良識をもって行動し、社会から信頼される会社として評価され、持続的に発展するように努めてまいります。また、必要に応じた社内教育を継続して実施するとともに、監査機能の充実を図るために、内部監査部門、監査役会及び会計監査人との連携を強化してまいります。⑧リスク管理体制の強化当社グループは、リスクを事前に回避すること及び万一リスクが顕在化した場合の当社グループの被害の最小化を図ることが重要であると考えております。そのため、リスク管理規程を定め、取締役会が適切かつ迅速なリスクマネジメントを実施するとともに、総務部が平時のリスクマネジメント活動を推進しております。リスク管理体制を強化するために、リスク毎に想定される動機、原因及び背景を踏まえて、毎年リスクの洗い直しを実施してまいります。また、今後におきましても、必要に応じた社内教育を継続して実施するとともに、内部監査計画に基づく定期監査を実施してまいります。⑨財務体質及び資金調達力の強化従来の銀行借入による間接金融中心の資金調達のみならず、引き続き、直接金融を含む多様な資金調達手段を検討し、財務基盤の更なる強化及び安定化に向け、尽力してまいります。そのためにも、常に様々な角度より当社グループのおかれている状況をデータ分析したうえで、定期的に金融機関等への業況説明を行い、相互理解の促進に努めてまいります。