エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
有価証券報告書－第34期(平成30年4月1日－平成31年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当社グループは、当連結会計年度よりIFRSを適用しており、前連結会計年度の数値もIFRSに組み替えて比較分析を行っております。(1)経営成績等の状況の概要①財政状態および経営成績の状況当連結会計年度における賃貸オフィス市場においては、高い稼働率を維持し、賃料相場も堅調な推移が見られました。マンション分譲市場においては、販売価格の高止まりが続く中で、都心部の物件を中心に需要は堅調であったものの、郊外においては、販売が長期化する物件も見られました。こうした事業環境の中、当社グループは「中期ビジョン2018～さらなる成長をめざして～」に基づき、持続的な成長をめざして着実に事業を展開いたしました。オフィス・商業事業については、新規物件が稼働を開始し、収益に貢献するなど、堅調に推移した一方、前連結会計年度に計上した一過性の収益・利益である市街地再開発事業における補償金の反動減がありました。住宅事業においては、マンション計上戸数は増加、戸当たり平均単価も上昇いたしました。営業収益は168,042百万円（前年同期比7,388百万円増、4.6％増）、営業利益は28,664百万円（前年同期比1,746百万円減、5.7％減）、税引前利益は25,693百万円（前年同期比2,244百万円減、8.0％減）、親会社の所有者に帰属する当期利益は16,155百万円（前年同期比2,000百万円減、11.0％減）となりました。a.オフィス・商業事業当連結会計年度におけるオフィス・商業事業については、大手町プレイス（東京都千代田区）、ＵＤゆめ咲ビル（大阪府大阪市）、185DartmouthStreet（米国ボストン市）等の新規物件による収益の確保に取り組んだほか、物件売却益を計上いたしましたが、前連結会計年度に計上した一過性の収益・利益である市街地再開発事業における補償金の反動減がありました。営業収益は93,094百万円（前期比1,865百万円増、2.0％増）、営業利益は29,132百万円（前期比635百万円減、2.1％減）となりました。また、現在進行中の開発案件としては、アーバンネット内幸町ビル（東京都港区）、原宿駅前プロジェクト（東京都渋谷区）、（仮称）東桜一丁目１番地区建設事業（愛知県名古屋市）等があります。また、ホテル・リゾート事業については、新風館再開発計画（京都府京都市）、元清水小学校跡地活用計画（京都府京都市）等、取組みを強化しております。b.住宅事業当連結会計年度における住宅事業については、ウエリス新宿早稲田の森（東京都新宿区）、ウエリス千代田東神田（東京都千代田区）、ＴＨＥ千代田麹町ＴＯＷＥＲ（東京都千代田区）等が竣工し、計上戸数は1,203戸と増加、戸当たり平均単価も45百万円と上昇いたしました。営業収益は57,354百万円（前期比2,735百万円増、5.0％増）、営業利益は4,172百万円（前期比1,180百万円減、22.1％減）となりました。c.その他当連結会計年度におけるその他の事業（テナント企業向けの内装工事受託、建物管理受託等）は、プロパティマネジメントやアセットマネジメント等の業務受託収入が増加いたしました。営業収益は23,990百万円（前期比3,035百万円増、14.5％増）、営業利益は2,459百万円（前期比540百万円増、28.1％増）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、45,959百万円のキャッシュイン（前期比3,668百万円の増加）となりました。これは、税引前利益および減価償却に伴うキャッシュイン43,525百万円（前期比1,686百万円の減少）、受入敷金の増加等によりその他のキャッシュイン3,555百万円（前期比4,894百万円の増加）等があったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、29,422百万円のキャッシュアウト（前期比27,655百万円の縮小）となりました。これは、投資不動産及び有形固定資産の取得に伴うキャッシュアウト42,010百万円（前期比19,981百万円の縮小）があった一方、投資不動産及び有形固定資産の売却に伴うキャッシュイン13,895百万円（前期比9,350百万円の増加）等があったことによるものであります。（フリー・キャッシュ・フロー）フリー・キャッシュ・フローは、16,537百万円のキャッシュイン（前期14,786百万円のキャッシュアウトに比べ31,323百万円増加）となりました。（注）フリー・キャッシュ・フローの算定式は、以下のとおりであります。「フリー・キャッシュ・フロー＝（営業活動によるキャッシュ・フロー）＋（投資活動によるキャッシュ・フロー）」（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、7,826百万円のキャッシュアウト（前期12,663百万円のキャッシュインに比べ20,489百万円減少）となりました。これは、配当金によるキャッシュアウト6,582百万円（前期比656百万円の拡大）、借入債務の増加によるキャッシュイン889百万円（前期比19,659百万円の減少）等があったことによるものであります。この結果、当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ8,934百万円増加し、29,122百万円となりました。③営業収益の状況当連結会計年度におけるセグメントごとの営業収益の状況は、次のとおりであります。（単位：百万円）セグメントの名称当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）前期比（％）オフィス・商業事業93,094102.0住宅事業57,354105.0報告セグメント計150,449103.2その他23,990114.5消去△6,397―合計168,042104.6（注）１．本表の金額には、消費税等は含まれておりません。また、各セグメントの営業収益にはセグメント間の内部営業収益または振替高を含めております。２．「消去」は、各セグメント間において重複している内部営業収益または振替高を指しております。また、当社グループの主たる事業であるオフィス・商業事業および住宅事業の販売状況は、次のとおりであります。a.オフィス・商業事業オフィス・商業事業における営業収益等の状況については、以下のとおりであります。なお、各数値については連結の数値を記載しております。区分前連結会計年度当連結会計年度オフィス・商業賃貸営業収益86,524百万円88,976百万円貸付可能面積1,108,538㎡（うち、転貸93,047㎡）1,154,452㎡（うち、転貸111,539㎡）収益不動産売却営業収益――その他営業収益4,704百万円4,118百万円営業収益合計91,229百万円93,094百万円（注）１．貸付可能面積は、３月末日時点の数値であります。２．転貸による貸付可能面積には、当社および連結子会社間の契約による転貸は含まれておりません。また、当社グループの四半期ごとの空室率の状況は、以下のとおりであります。区分2018年３月2018年６月2018年９月2018年12月2019年３月都心５区1.4％0.5％0.5％0.3％0.1％全国3.4％2.7％2.7％2.5％2.4％（注）１．空室率は、各月末日時点の数値であります。２．「都心５区」とは、千代田区、中央区、港区、渋谷区および新宿区を指しております。当連結会計年度のＮＯＩについては、全国では51,494百万円（前期比1,388百万円増、2.8％増）となりました。首都圏においては、主に新規物件の竣工・取得等によりＮＯＩは増加し、32,342百万円（前期比906百万円増、2.9％増）となりました。海外を含むその他の地域においては、主に既存物件の空室解消等によりＮＯＩは増加し、19,152百万円（前期比481百万円増、2.6％増）となりました。（注）ＮＯＩ（NetOperatingIncome：純収入）：ＮＯＩの算定式は以下のとおりであります。ＮＯＩ＝不動産賃貸収入－不動産賃貸原価＋減価償却費（長期前払費用を含む）地域別・用途別のＮＯＩの状況は、以下のとおりであります。（単位：百万円）エリア区分前連結会計年度当連結会計年度合計オフィス・商業その他合計オフィス・商業その他都心５区31,43529,10777532,34230,550760首都圏(都心５区を除く)1,5521,031その他の地域18,67118,5967419,15218,952199合計50,10649,25684951,49450,534960（注）１.「都心５区」とは、千代田区、中央区、港区、渋谷区および新宿区を指しております。２.「首都圏（都心５区を除く）」とは、「都心５区」を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県および栃木県を指しております。b.住宅事業住宅事業における営業収益の状況は、以下のとおりであります。なお、各数値は連結の数値を記載しております。（単位：百万円）区分前連結会計年度当連結会計年度住宅分譲51,52455,086住宅賃貸2,1342,268その他960―営業収益合計54,61957,354住宅事業における、住宅分譲の種類別・地域別の営業収益等の状況は、以下のとおりであります。区分前連結会計年度当連結会計年度戸数・区画数営業収益（百万円）戸数・区画数営業収益（百万円）分譲マンション計上戸数首都圏76432,40477138,107その他の地域39316,36543116,603完成在庫610―621―宅地分譲等計上戸数首都圏341,049―0その他の地域8295431376完成在庫41―17―分譲マンション／宅地分譲等合計計上戸数首都圏79833,45377138,107その他の地域47517,32046216,979完成在庫651―638―住宅分譲その他計上戸数首都圏――――その他の地域1750――完成在庫――――営業収益合計―51,524―55,086（注）１．共同事業物件については、当社事業割合に応じた戸数を記載し、小数点以下は切捨てで表示しております。２．完成在庫は、各期末の数値であります。分譲マンションの完成在庫には、契約済未計上の物件が、前連結会計年度は39戸、当連結会計年度は82戸含まれており、宅地分譲等の完成在庫には、契約済未計上の物件が、前連結会計年度は６区画、当連結会計年度は12区画含まれております。３．「首都圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県および栃木県を指しております。４．当社グループは、上記のほかオーストラリアにおいても宅地分譲を行っており、前連結会計年度まで日本基準に基づき営業収益に計上しておりましたが、IFRSの導入に伴い、当連結会計年度より営業収益に含めず、持分法による投資損益に計上することといたしました。なお、前連結会計年度の計上戸数は237区画、完成在庫は187区画、当連結会計年度の計上戸数は99区画、完成在庫は147区画であります。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。①重要な会計方針および見積り当社グループの連結財務諸表は、当連結会計年度よりIFRSに準拠して作成しております。また、前連結会計年度の財務数値についても、IFRSに組み替えて比較分析をおこなっております。この連結財務諸表の作成にあたって、決算日における資産・負債の報告数値、報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りは、主に連結範囲の決定における投資先を支配しているか否かの判断、棚卸資産の正味実現可能価額および投資不動産の減損に関する見積りであり、継続して合理的に評価しております。なお、見積りおよび判断・評価については、過去実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるために実際の結果は異なる場合があります。②財政状態の分析a.連結財政状態計算書の状況（単位：百万円）前連結会計年度末当連結会計年度末増減資産合計の部997,1541,024,43827,284負債合計の部724,734736,75812,023資本合計の部272,419287,68015,261（再掲）非支配持分43,78343,87794（資産合計の状況）当連結会計年度末の資産合計は1,024,438百万円となり、前連結会計年度末比では27,284百万円増加いたしました。流動資産については、127,078百万円となり、前連結会計年度末比では5,886百万円減少いたしました。これは、主に売却目的で保有する資産が10,402百万円減少したことによるものであります。非流動資産は897,360百万円となり、前連結会計年度末比では33,170百万円増加いたしました。これは、主に新規開発物件等への投資により有形固定資産が11,956百万円、投資不動産が10,774百万円それぞれ増加したこと、金融商品の公正価値評価等により非流動資産のその他の金融資産が10,783百万円増加したことによるものであります。（負債合計の状況）当連結会計年度末の負債合計は736,758百万円となり、前連結会計年度末比では12,023百万円増加いたしました。これは、主に受入敷金の増加等により非流動負債のその他の金融負債が6,247百万円増加したこと、建設工事代金の未払金等の増加により営業債務及びその他の債務が3,201百万円増加したことによるものであります。なお、有利子負債は544,515百万円となり、前連結会計年度末比で815百万円増加しております。（資本合計の状況）当連結会計年度末の資本合計は287,680百万円となり、前連結会計年度末比では15,261百万円増加いたしました。これは、主に親会社の所有者に帰属する持分が15,167百万円増加したことによるものであります。b.連結キャッシュ・フローの状況（単位：百万円）前連結会計年度当連結会計年度増減営業活動によるキャッシュ・フロー42,29145,9593,668投資活動によるキャッシュ・フロー△57,077△29,42227,655財務活動によるキャッシュ・フロー12,663△7,826△20,489現金及び現金同等物に係る換算差額△160224384現金及び現金同等物の増減額△2,2838,93411,218現金及び現金同等物の期末残高20,18729,1228,934当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ8,934百万円増加し、29,122百万円となりました。当連結会計年度末における各キャッシュ・フローの状況につきましては、「３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」を参照願います。なお、当社においてはコマーシャル・ペーパー（短期債）並びに社債（長期債）について、㈱格付投資情報センターより以下のとおり格付けを取得しております。（2019年３月31日現在）㈱格付投資情報センターコマーシャル・ペーパーａ－１社債Ａ＋③経営成績の分析a.営業収益・営業利益当連結会計年度における営業収益は168,042百万円となり、前連結会計年度比では7,388百万円増加いたしました。営業原価は119,983百万円となり、前連結会計年度比では7,727百万円増加いたしました。この結果、営業総利益は48,059百万円となり、前連結会計年度比では338百万円減少いたしました。また、販売費及び一般管理費は20,463百万円となり、前連結会計年度比では68百万円減少いたしました。その他の営業収益は2,071百万円となり、前連結会計年度比では916百万円減少いたしました。その他の営業費用は1,870百万円となり、前連結会計年度比では649百万円増加いたしました。持分法による投資損益は867百万円となり、前連結会計年度比では88百万円増加いたしました。この結果、営業利益は28,664百万円となり、前連結会計年度比では1,746百万円減少いたしました。セグメントごとの状況は、「３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要」を参照願います。b.金融損益当連結会計年度における金融収益は232百万円となり、前連結会計年度比では794百万円減少いたしました。これは、主に有価証券売却益が802百万円減少したことによるものであります。金融費用は3,203百万円となり、前連結会計年度比では296百万円減少いたしました。これは、主に支払利息が203百万円減少したことによるものであります。以上の結果、当連結会計年度における税引前利益は25,693百万円となり、前連結会計年度比では2,244百万円減少いたしました。c.法人所得税・親会社の所有者に帰属する当期利益当連結会計年度における法人所得税は7,363百万円となり、前連結会計年度比では416百万円減少いたしました。これは、税引前利益が減少した影響等によるものであります。非支配持分に帰属する当期利益は2,174百万円となり、前連結会計年度比では172百万円増加いたしました。また、親会社の所有者に帰属する当期利益は16,155百万円となり、前連結会計年度比では2,000百万円減少いたしました。④経営成績に重要な影響を与える要因について経営成績に重要な影響を与える要因については、「２事業等のリスク」を参照願います。⑤資本の財源および資金の流動性についての分析当連結会計年度においては、設備投資や出資、棚卸資産の取得等の資金需要に対して、金融機関からの借入等により資金調達を行いました。資本の財源および資金の流動性についての分析につきましては、「３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」ならびに「３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容②財政状態の分析」を参照願います。(3)並行開示情報連結財務諸表規則（第７章及び第８章を除く。以下、「日本基準」）により作成した要約連結財務諸表、要約連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項の変更は、以下のとおりであります。なお、日本基準により作成した当連結会計年度の要約連結財務諸表については、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査を受けておりません。①要約連結貸借対照表（日本基準）（単位：百万円）前連結会計年度（2018年３月31日）当連結会計年度（2019年３月31日）資産の部流動資産122,381125,295固定資産有形固定資産818,493827,961無形固定資産25,81824,904投資その他の資産49,23054,109固定資産合計893,542906,975資産合計1,015,9241,032,271負債の部流動負債137,86699,724固定負債608,445652,632負債合計746,311752,356純資産の部株主資本220,185231,234その他の包括利益累計額3,3282,501非支配株主持分46,09846,178純資産合計269,612279,914負債純資産合計1,015,9241,032,271②要約連結損益計算書及び要約連結包括利益計算書（日本基準）要約連結損益計算書（単位：百万円）前連結会計年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）営業収益166,800169,100営業原価115,801117,014営業総利益50,99852,085販売費及び一般管理費21,03220,512営業利益29,96631,573営業外収益2,2602,527営業外費用4,7594,152経常利益27,46629,948特別利益920257特別損失7923,604税金等調整前当期純利益27,59426,600法人税等合計6,9526,722当期純利益20,64219,878非支配株主に帰属する当期純利益1,9722,189親会社株主に帰属する当期純利益18,66917,689要約連結包括利益計算書（単位：百万円）前連結会計年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）当期純利益20,64219,878その他の包括利益合計263△827包括利益20,90519,051（内訳）親会社株主に係る包括利益18,93116,861非支配株主に係る包括利益1,9742,189③要約連結株主資本等変動計算書（日本基準）前連結会計年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）（単位：百万円）株主資本その他の包括利益累計額非支配株主持分純資産合計当期首残高207,4383,06745,884256,390当期変動額合計12,74726121313,222当期末残高220,1853,32846,098269,612当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）（単位：百万円）株主資本その他の包括利益累計額非支配株主持分純資産合計当期首残高220,1853,32846,098269,612当期変動額合計11,048△8278010,301当期末残高231,2342,50146,178279,914④要約連結キャッシュ・フロー計算書（日本基準）（単位：百万円）前連結会計年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）営業活動によるキャッシュ・フロー46,27345,048投資活動によるキャッシュ・フロー△63,471△28,511財務活動によるキャッシュ・フロー14,068△7,826現金及び現金同等物に係る換算差額0224現金及び現金同等物の増減額（△は減少）△3,1288,934現金及び現金同等物の期首残高23,95420,187現金及び現金同等物の期末残高20,82529,122⑤要約連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項の変更（日本基準）前連結会計年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）該当事項はありません。当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）（会計方針の変更）（分譲事業における広告宣伝費の計上時期の変更）当連結会計年度より、分譲事業に係る広告宣伝費の計上時期について、従来の竣工引渡時から発生時に変更しております。この変更は、IFRSを適用したことを契機に、広告宣伝費の資産性や分譲事業収支の管理方法について検討した結果、広告宣伝費と営業収益の直接的な対応関係が希薄化していることを踏まえ、期間損益をより適正に表示するために行ったものであります。この結果、前連結会計年度の連結貸借対照表は、その他流動資産が2,577百万円及び利益剰余金が1,788百万円減少し、繰延税金資産が789百万円増加しております。前連結会計年度の連結損益計算書は営業利益、経常利益および税金等調整前当期純利益がそれぞれ152百万円増加しております。（国庫補助金の処理の変更）当連結会計年度より、国庫補助金の処理について、従来の積立金方式から固定資産の取得価額から控除する直接減額方式に変更しております。この変更は、IFRSを適用したことを契機に、賃貸事業収支の管理方法について検討した結果、近年はサービス付高齢者賃貸住宅の整備事業に対する補助金が増加しており、当該補助金は高齢者の居住の安定を目的とした補助金であることを踏まえ、固定資産の使用期間に渡って規則的に減価償却費を減額する方が期間損益をより適正に表示するために行ったものであります。この結果、前連結会計年度の連結貸借対照表は、建物が830百万円、繰延税金負債が245百万円及び利益剰余金が592百万円減少し、その他流動負債が7百万円増加しております。前連結会計年度の連結損益計算書は営業利益が23百万円増加し、経常利益及び税金等調整前当期純利益がそれぞれ272百万円減少しております。(4)経営成績等の状況の概要に係る主要な項目における差異に関する情報）IFRSにより作成した連結財務諸表における主要な項目と日本基準により作成した場合の連結財務諸表におけるこれらに相当する項目との差異に関する事項は、以下のとおりであります。前連結会計年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表連結財務諸表注記37IFRS初度適用」をご参照ください。当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）（表示組替）日本基準では、営業外収益、営業外費用、特別利益および特別損失に表示していた項目を、IFRSでは営業原価、その他の営業収益、その他の営業費用、金融収益および金融費用等に表示しております。