三菱地所株式会社
有価証券報告書－第115期(平成30年4月1日－平成31年3月31日)

3【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況当年度の業績は、営業収益が1,263,283百万円で前年度に比べ69,233百万円の増収（＋5.8%）、営業利益は229,178百万円で16,131百万円の増益（＋7.6%）、経常利益は206,587百万円で16,081百万円の増益（＋8.4%）となりました。特別損益につきましては、前年度において固定資産売却益12,044百万円、関係会社株式売却益1,161百万円、企業結合における交換利益1,513百万円の計14,719百万円を特別利益に、固定資産除却関連損8,259百万円、減損損失5,508百万円の計13,768百万円を特別損失に計上したのに対して、当年度においては、投資有価証券売却益6,072百万円、負ののれん発生益2,097百万円の計8,170百万円を特別利益に、固定資産除却関連損3,818百万円を特別損失に計上しております。この結果、税金等調整前当期純利益は210,939百万円となり、親会社株主に帰属する当期純利益は前年度に比べ14,165百万円増益（＋11.8%）の134,608百万円となりました。当年度の業績及び各セグメントの業績は次の通りであります。なお、当年度より当社の組織を一部改正したことに伴い、セグメント区分についても変更いたしました。前年度まで「生活産業不動産事業」セグメントに含めていたホテル開発事業、「ホテル事業」セグメントに含めていたホテル運営事業、並びに新規事業化に向けて検討を進めていたリゾートホテル開発事業及び空港運営事業等を、新設した「ホテル・空港事業」セグメントに移管しております。（単位：百万円）区分前年度当年度増減営業収益1,194,0491,263,28369,233営業利益213,047229,17816,131経常利益190,506206,58716,081親会社株主に帰属する当期純利益120,443134,60814,165（単位：百万円）前年度当年度営業収益営業利益又は営業損失（△）営業収益営業利益又は営業損失（△）ビル事業506,161147,243529,695147,691生活産業不動産事業97,92028,079106,18232,560住宅事業410,59823,860420,40530,428海外事業86,92524,14781,84426,927投資マネジメント事業22,6654,59649,5889,231ホテル・空港事業41,0383,13644,1712,371設計監理事業21,6131,72424,6712,021不動産サービス事業25,5841,51833,5862,603その他の事業8,5381,7848,106△196調整額△26,996△23,043△34,969△24,459合計1,194,049213,0471,263,283229,178（注）前年度の業績については、当年度より変更したセグメント区分に組替えております。（a）ビル事業・当年度においては、建物賃貸収益は2017年1月に竣工した「大手町パークビル」の収益が寄与したこと等により、前年度に比べ増収となりました。なお、当社の2019年3月末の空室率は1.81%となっております。・この結果、当セグメントの営業収益は前年度に比べ23,533百万円増収の529,695百万円となり、営業利益は448百万円増益の147,691百万円となりました。・2018年1月には当社が施行者である「東京駅前常盤橋プロジェクト（大手町二丁目常盤橋地区第一種市街地再開発事業）」A棟新築工事に着手し、2018年5月には1958年竣工の大手町ビルの大規模リノベーション工事に着手しました。・今後も「大手町・丸の内・有楽町地区」が“人・企業が可能性を感じ進化できる街”となることを目指した取り組みを進めてまいります。なお、「丸の内二重橋ビル」は工事が順調に進捗し、2018年10月に竣工を迎えております。（単位：百万円）摘要前年度当年度貸付面積等営業収益貸付面積等営業収益建物賃貸貸付面積384,929貸付面積409,643（所有）2,290,519㎡（所有）2,423,179㎡（転貸）1,416,969㎡（転貸）1,430,538㎡合計3,707,488㎡合計3,853,717㎡ビル運営管理受託管理受託面積2,505,792㎡23,368管理受託面積2,373,627㎡23,533営繕請負工事受注件数4,855件14,958受注件数4,673件19,859完成件数4,863件完成件数4,698件地域冷暖房供給先オフィスビル86棟ホテル5棟地下鉄16駅舎8,281供給先オフィスビル87棟ホテル5棟地下鉄16駅舎9,014その他－74,623－67,644合計－506,161－529,695（注）1.金額は消費税等抜きで表示しております。2.営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。（b）生活産業不動産事業・当年度においては、保有する物件の売却に伴う収益を計上したこと等により、増収となりました。・この結果、当セグメントの営業収益は前年度に比べ8,261百万円増収の106,182百万円となり、営業利益は4,480百万円増益の32,560百万円となりました。（単位：百万円）摘要営業収益前年度当年度生活産業不動産97,920106,182合計97,920106,182（注）1.金額は消費税等抜きで表示しております。2.営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。3.前年度の業績については、当年度より変更したセグメント区分に組替えております。（c）住宅事業・マンション事業の主な売上計上物件「ザ・パークハウス白金二丁目タワー」（東京都港区）「ザ・パークハウス東戸塚レジデンス」（神奈川県横浜市）「ザ・パークハウス桜坂サンリヤン」（福岡県福岡市）「ザ・パークハウスオイコス赤羽志茂」（東京都北区）「ザ・パークハウス本郷」（東京都文京区）・当年度においては、マンション売上計上戸数が前年度に比べ増加しましたが、1戸当たり販売単価が減少したこと等により、マンション事業は減収となりました。・一方その他事業においては、賃貸住宅物件の売却棟数が前年度に比べ増加したこと等により、増収となりました。・この結果、当セグメントの営業収益は前年度に比べ9,807百万円増収の420,405百万円となり、営業利益は6,567百万円増益の30,428百万円となりました。（単位：百万円）摘要前年度当年度販売数量等営業収益販売数量等営業収益マンション売上計上戸数3,938戸254,140売上計上戸数4,007戸238,924住宅管理業務受託受託件数342,758件49,871受託件数349,649件52,085注文住宅－32,735－39,143その他－73,852－90,251合計－410,598－420,405（注）1.金額は消費税等抜きで表示しております。2.営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。3.他社との共同事業物件の売上計上戸数及び金額は当社持分によっております。（d）海外事業・当年度においては、前年度に一過性の収益を計上した反動等により、減収となりました。・この結果、当セグメントの営業収益は前年度に比べ5,080百万円減収の81,844百万円となりましたが、営業利益は2,779百万円増益の26,927百万円となりました。（単位：百万円）摘要前年度当年度貸付面積等営業収益貸付面積等営業収益不動産開発・賃貸貸付面積443,141㎡84,834貸付面積472,592㎡79,857管理受託面積173,132㎡管理受託面積97,527㎡その他－2,090－1,987合計－86,925－81,844（注）1.金額は消費税等抜きで表示しております。2.営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。（e）投資マネジメント事業・当年度においては、ファンドの物件売却等により、増収となりました。・この結果、当セグメントの営業収益は前年度に比べ26,922百万円増収の49,588百万円となり、営業利益は4,634百万円増益の9,231百万円となりました。（単位：百万円）摘要営業収益前年度当年度投資マネジメント22,66549,588合計22,66549,588（注）1.金額は消費税等抜きで表示しております。2.営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。（f）ホテル・空港事業・当年度においては、㈱ロイヤルパークホテルズアンドリゾーツを中心に、「ロイヤルパークホテルズ」各ホテルの体質強化及び宿泊主体型ホテル事業の新規展開を図っており、2018年4月13日には「ザロイヤルパークホテル京都四条」が開業し、10月5日には「ザロイヤルパークホテル広島リバーサイド」が開業しました。・この結果、当セグメントの営業収益は前年度に比べ3,133百万円増収の44,171百万円となり、営業利益は764百万円減益の2,371百万円となりました。（単位：百万円）摘要営業収益前年度当年度宿泊部門16,18719,313レストラン・バー部門6,4646,429宴会部門8,4147,018その他9,97111,409合計41,03844,171（注）1.金額は消費税等抜きで表示しております。2.営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。3.前年度の業績については、当年度より変更したセグメント区分に組替えております。（g）設計監理事業・㈱三菱地所設計において、「丸の内二重橋ビル」（東京都千代田区）等の設計監理業務他の収益を計上しました。・当年度においては、設計監理収益及び内装工事収益は売上件数並びに1件当たりの金額が増加したこと等により、増収となりました。・この結果、当セグメントの営業収益は前年度に比べ3,058百万円増収の24,671百万円となり、営業利益は297百万円増益の2,021百万円となりました。（単位：百万円）摘要前年度当年度売上件数等営業収益売上件数等営業収益設計監理受注件数1,186件19,400受注件数1,366件22,151売上件数1,223件売上件数1,316件内装工事受注件数204件2,212受注件数202件2,520売上件数205件売上件数208件合計－21,613－24,671（注）1.金額は消費税等抜きで表示しております。2.営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。（h）不動産サービス事業・当年度においては、不動産仲介の取扱件数は減少したものの1件当たりの手数料が増加したこと等により、増収となりました。・この結果、当セグメントの営業収益は前年度に比べ8,001百万円増収の33,586百万円となり、営業利益は1,085百万円増益の2,603百万円となりました。（単位：百万円）摘要前年度当年度売上件数等営業収益売上件数等営業収益不動産仲介取扱件数1,162件9,614取扱件数1,129件9,871その他－15,970－23,715合計－25,584－33,586（注）1.金額は消費税等抜きで表示しております。2.営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。②キャッシュ・フローの状況当年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下、「資金」）は、税金等調整前当期純利益、たな卸資産の減少、長期借入れ等による収入、有形固定資産の取得、長期借入金の返済等による支出により、前年度末に比べ107,551百万円減少し、179,308百万円となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、345,954百万円の資金の増加（前年度比＋52,616百万円）となりました。これは、税金等調整前当期純利益210,939百万円に非資金損益項目である減価償却費80,336百万円等を調整した資金の増加に、たな卸資産の減少、法人税等の支払、預り敷金及び保証金の増加等による資金の増減を加えたものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、271,083百万円の資金の減少（前年度比＋15,757百万円）となりました。これは有形固定資産の取得等によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、192,473百万円の資金の減少（前年度比△229,677百万円）となりました。これは長期借入金の返済、社債の償還等によるものであります。③生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の実績については、「①財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりです。なお、本項における将来に関する事項は、当年度末現在において当社グループが判断したものであります。2019年3月期の業績は営業利益が2,291億円で、期初の対外公表予想値に比べて141億円の増益（＋6.6%）となり、計画を上回る成果を挙げることができました。わが国経済の緩やかな回復基調のもと、オフィスビル賃貸市場では空室率が低水準で推移し、東京都心部を中心に賃料が堅調な状態が続く中、新規ビルのリーシングの進捗や既存ビルの増額改定が計画を上回るペースで実現でき、また不動産市場の活況を着実に捉え、計画以上の物件売却益を獲得できました。2017年度からの中期経営計画は前計画までの収益基盤強化の成果を利益として具現化する3年間と位置付けていますが、2018年に竣工した「丸の内二重橋ビル」・「msbTamachi田町ステーションタワーS」の利益が寄与したことや、2019年に竣工予定の「CO・MO・REYOTSUYA(コモレ四谷)」が計画を上回るペースでリーシングが進むなど、大型プロジェクトが順調に進捗しています。また、英国ロンドンにおいて51階建ての新たなランドマークとなる「（仮称）8Bishopsgate」の開発や、ハイブリッド・モデル投資、新興国の開発事業を進めるなど、海外事業の拡大・進化を図りました。更に、回転型投資の展開を通じた売却益の獲得及びフィービジネスの拡大を図るべく、当社グループで運営するファンドやREITへの売却を推進し、バリューチェーンを強化しています。これらの成果が計画以上の利益を計上し、中期経営計画で掲げた計数目標を達成出来る見込みです。セグメントごとの経営成績に関しては次の通りです。ビル事業においては、新規に竣工したビルや既存ビルの賃貸利益の増加及び物件売却益の増加により営業利益は1,476億円となりましたが、期初の予想値からは3億円の減益となりました。生活産業不動産事業は、三菱地所・サイモン㈱が保有・運営するプレミアムアウトレットにおいて計画を上回る売上を計上したことや、物件売却益の増加により営業利益は325億円となり、期初の予想値よりも15億円の増益となりました。住宅事業においては、賃貸マンションの売却利益の増加などにより、営業利益は304億円となり、期初の予想値よりも74億円の増益となりました。海外事業においては、米国事業の物件売却益の増加などにより営業利益は269億円となり、期初の予想値よりも19億円の増益となりました。投資マネジメント事業においては、海外事業における新規ファンド組成などにより、営業利益は92億円となり、期初の予想値よりも42億円の増益となりました。その他のセグメントについても、概ね計画通りに利益を計上することができました。≪セグメント別営業利益≫（単位：百万円）2018年度期初予想値決算値増減ビル事業148,000147,691△309生活産業不動産事業31,00032,5601,560住宅事業23,00030,4287,428海外事業25,00026,9271,927投資マネジメント事業5,0009,2314,231ホテル・空港事業2,5002,371△129設計監理事業1,0002,0211,021不動産サービス事業1,5002,6031,103その他の事業500△196△696調整額△22,500△24,459△1,959合計215,000229,17814,178当社グループは、中期的な視点から強みを活かした投資により得られる利益の拡大を通じた企業価値の向上を図るため、成長投資を推進する一方で、財務健全性の維持も重要な経営目標としており、成長に向けた事業投資を行うにあたっては、高格付けの維持を前提とした最適な資本構成を図っています。当社グループの財源については、ビル賃貸事業が主力事業であることから、引き続き長期・固定資金を主体に調達しております。今後も期間中の金利状況や、調達済有利子負債の償還期間等とのバランスも考慮しながら、調達手段に柔軟性を持たせつつ運営を行って参る所存であります。事業等のリスクに対しては、当社グループでは「三菱地所グループリスクマネジメント規程」を制定し、すべての事業活動を対象にリスクマネジメントを整備、運用しています。当社グループのリスクマネジメントを統括する機関として「リスク・コンプライアンス委員会」を、またリスクマネジメントに関する情報の集約など、実務的な合議体として「リスク・コンプライアンス協議会」をそれぞれ位置付けるほか、取締役会の決議より任命されたリスクマネジメント担当役員を統括責任者として、ラインスタッフ部署、コーポレート部署並びにグループ各社に責任者を置き、それを推進事務局である法務・コンプライアンス部が支援する形でリスクマネジメント活動を推進しています。更に、重要な投資案件の意思決定にあたっては「経営会議」での審議の前に「投資委員会」で審議を行い、リスクの内容や対応等をチェックしています。また、緊急事態発生時の行動指針や連絡・初動体制、事業継続計画等についても整備、運用しています。