株式会社エストラスト
有価証券報告書－第21期(平成30年3月1日－平成31年2月28日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境において改善が続く中で、景気は緩やかな回復基調で推移しております。しかしながら、通商問題の動向や海外経済に関する不確実性が高まっており、景気動向には依然として不透明感が残る状況にあります。当社グループが属する不動産業界におきましては、住宅ローン金利の低下、住宅取得に対する税制優遇等により住宅購入が後押しされたことなどから、住宅需要は底堅く推移しております。一方で、建築コストの高騰が販売価格に大きく影響しており、今後の事業環境については楽観視できない状況にあります。このような市場環境の中、当社の主力事業である不動産分譲事業のうち、収益に大きく寄与する分譲マンションについては、463戸の引渡が完了いたしました。山口県において展開する分譲戸建については、61戸の引渡が完了いたしました。その結果、当連結会計年度において分譲マンション及び分譲戸建の総引渡戸数は524戸（前期比47戸増）となった結果、売上高は増加いたしました。以上の結果、当連結会計年度における売上高は15,659百万円（前期比12.5％増）、営業利益は1,411百万円（同21.6％増）、経常利益は1,312百万円（同25.7％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は891百万円（同23.8％増）を計上することとなりました。セグメントの業績を示すと次のとおりであります。(不動産分譲事業)不動産分譲事業におきましては、分譲マンション463戸(前期比43戸増)、分譲戸建61戸(同４戸増)の引渡を行いました。以上の結果、売上高は14,517百万円（前期比16.8％増）、セグメント利益は1,888百万円（同22.7％増）となりました。(不動産管理事業)不動産管理事業におきましては、当社グループの管理物件が増加し、マンション管理戸数は3,911戸（前期比465戸増）となりました。以上の結果、売上高は457百万円（前期比10.1％増）、セグメント利益は64百万円（同0.6％増）となりました。(不動産賃貸事業）不動産賃貸事業におきましては、当社グループが保有する賃貸用不動産から安定的に収益を確保いたしました。以上の結果、売上高は193百万円（前期比3.3％減）、セグメント利益は113百万円（同3.6％増）となりました。(その他)その他附帯事業として、収益不動産の売却等により、売上高は490百万円（前期比44.3％減）、セグメント利益は103百万円（同28.7％減）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、営業活動により2,359百万円減少、投資活動により304百万円減少、財務活動により4,585百万円増加しております。以上の結果、前連結会計年度に比べて1,921百万円増加し、7,302百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な原因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動による資金の減少は、2,359百万円（前連結会計年度は922百万円の増加）となりました。これは、税金等調整前当期純利益を1,316百万円計上、仕入債務が575百万円増加、前受金495百万円増加したこと等による資金の増加、たな卸資産が4,514百万円増加したこと等による資金の減少によります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動による資金の減少は、304百万円(前連結会計年度は70百万円の減少)となりました。これは、有形固定資産の取得による支出が321百万円あったこと等によります。（財務活動によるキャッシュフロー）当連結会計年度における財務活動による資金の増加は、4,585百万円（前連結会計年度は981百万円の減少）となりました。これは、短期借入金1,935百万円増加、長期借入れによる収入が7,908百万円、長期借入金の返済による支出が4,987百万円あったこと等によります。③生産、受注及び販売の実績(1)生産実績該当事項はありません。(2)契約実績当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自平成29年３月１日至平成30年２月28日）当連結会計年度（自平成30年３月１日至平成31年２月28日）前期比（％）件数契約高（百万円)件数契約高（百万円)不動産分譲事業分譲マンション42511,48140511,325△1.4分譲戸建551,566641,85418.4その他41731631263.7合計48413,22147013,8114.5(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．件数については、戸数を表示しております。３．不動産管理事業、不動産賃貸事業及びその他の事業においては、事業の性質上記載を省略しております。当連結会計年度の契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自平成29年３月１日至平成30年２月28日）当連結会計年度（自平成30年３月１日至平成31年２月28日）前期比（％）件数契約高（百万円)件数契約高（百万円)不動産分譲事業分譲マンション2517,0111935,581△20.4分譲戸建398619194.4その他－－1631－合計2547,1092006,403△9.9(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．件数については、戸数を表示しております。３．不動産管理事業、不動産賃貸事業及びその他の事業においては、事業の性質上記載を省略しております。(3)販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自平成29年３月１日至平成30年２月28日）当連結会計年度（自平成30年３月１日至平成31年２月28日）前期比（％）件数販売高（百万円)件数販売高（百万円)不動産分譲事業分譲マンション42010,63146312,75520.0分譲戸建571,623611,7628.5その他4173－－－不動産分譲事業計48112,42852414,51716.8不動産管理事業－415－45710.1不動産賃貸事業－200－193△3.3その他－879－490△44.3合計48113,92352415,65912.5(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．件数については、戸数を表示しております。３．セグメント間の取引については、相殺消去しております。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は、これらの見積りとは異なる場合があります。この連結財務諸表の作成において採用している重要な会計方針については、「第５経理の状況」に記載しております。②財務状態の分析(資産）当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べて6,730百万円増加し、22,595百万円となりました。このうち流動資産は、前連結会計年度末に比べて6,442百万円増加し、20,030百万円となり、固定資産は、前連結会計年度末に比べて287百万円増加し、2,564百万円となりました。流動資産の主な増加の要因は、マンション販売等による入金により、現金及び預金が1,921百万円増加し、また、完成在庫の増加に伴い販売用不動産が1,204百万円、マンションプロジェクトの増加に伴い仕掛販売用不動産が3,290百万円増加したことによるものであります。固定資産の主な増加の要因は、福岡販売事務所の拡充などにより建物及び構築物が58百万円及び土地が235百万円増加したことによるものであります。（負債）当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べて5,915百万円増加し、16,605百万円となりました。このうち流動負債は、前連結会計年度末に比べて3,936百万円増加し、11,986百万円となり、固定負債は、前連結会計年度末に比べて1,978百万円増加し、4,618百万円となりました。流動負債の主な増加の要因は、マンション建設代金等の増加に伴い支払手形及び買掛金が575百万円増加、事業用地の増加等により短期借入金が2,800百万円増加したことによるものであります。固定負債の主な増加要因は、マンション建設資金等の増加により長期借入金が2,054百万円増加したことによるものであり、主な減少の要因は、償還により社債が80百万円減少したことによるものであります。（純資産）当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べて815百万円増加し、5,989百万円となりました。主な増加の要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が817百万円増加したことによるものであります。③経営成績の分析（売上高）当連結会計年度における売上高は、前連結会計年度に比べて1,735百万円増加し、15,659百万円となりました。セグメントの概況については、「第３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュフローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要」に記載しております。（売上原価）当連結会計年度における売上原価は、前連結会計年度に比べて1,247百万円増加し、12,452百万円となりました。主な増加の要因は売上高増加に伴うものでありますが、原価率は79.5%と前連結会計年度より1.0%減少いたしました。（販売費及び一般管理費）当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に比べて236百万円増加し、1,795百万円となりました。主な増加の要因は、マンションプロジェクトの増加に伴い広告宣伝費76百万円及びモデルルーム費63百万円増加いたしました。（営業外損益）当連結会計年度における営業外収益は、前連結会計年度に比べて違約金収入が8百万円増加したこと等により、25百万円となりました。また、営業外費用は、借入金が増加している中、西部瓦斯グループ化により与信力が向上し、支払利息が4百万円減少いたしました。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度における税金等調整前当期純利益は、269百万円増加し、1,316百万円となりました。これに法人税等を計上した結果、当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は171百万円増加し、891百万円となりました。④キャッシュ・フローの状況の分析各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因については、「第３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュフローの分析②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。また、当社グループの資金需要のうち主なものは、用地の取得資金及び建築資金等の事業資金等であります。当社グループは、事業活動に必要な資金を安定的に維持・確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関より借入金や社債によって調達しており、金利情勢に注意を払いつつ、適切なコストで安定的に資金を確保することとしております。なお、主要取引行等とは調達枠を設けた当座貸越契約を締結する等、資金調達における流動性を補完するとともに、金融機関と良好な関係を維持継続してまいります。⑤経営成績に重要な影響を与える要因について当社グループの不動産分譲事業におきましては、各種不動産関連法規、景気動向、金利動向及び住宅税制やその他の税制等の影響を受けやすいため、関連法規の改正、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、税制改正、事業用地の価格変動等が発生した場合には、消費者の購入動向が鈍化する等、当社グループの経営成績に重要な影響を及ぼす可能性があります。⑥経営者の問題意識と今後の方針経営者の問題意識につきましては、「第２事業の状況１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。また、今後の方針につきましては、今までファミリータイプのマンションを中心として事業規模を拡大してまいりましたが、これからは、住宅・商業をはじめ複合施設開発への挑戦など、街づくりを広く担う、新たな不動産事業への参入をはかってまいります。