日本土地建物株式会社
有価証券報告書－第77期(平成29年11月1日－平成30年10月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要①経営成績等の状況当連結会計年度の世界経済は、中国の景気減速傾向や米中貿易摩擦など不確実な要素があったものの、概ね堅調に推移しました。一方、わが国経済も、西日本豪雨や相次ぐ台風の上陸、北海道胆振東部地震などの自然災害による一時的な影響があったものの、企業収益や雇用環境の改善を背景に、緩やかな回復基調が継続しています。不動産業界においては、都道府県地価調査で27年ぶりに全国平均の地価が全用途で上昇に転じるなど、都心部を中心とした地価上昇傾向が継続しています。賃貸オフィス市場では、全国的に過去最低水準の空室率が継続し、竣工前のオフィスでもテナント誘致が順調に進むなど需給バランスが引き締まった状況にあり、賃料も緩やかな上昇傾向となっています。また、住宅市場では、賃貸住宅の賃料は概ね上昇傾向となっており、新築分譲マンションでは、販売戸数は前年とほぼ同じ水準を維持しているものの、足下の契約率にはやや陰りが見えている状況です。不動産投資市場では、現在の不動産価格の上昇を好機ととらえたREIT各社が物件の入れ替えを積極化しており、物件の取得額も前年を上回る水準となっています。このような事業環境のもと、当社グループでは、平成28年に策定した「中期経営計画2019」に基づき、収益力・財務基盤の強化、新規事業領域の開拓及び建替え戦略の推進等を通じた成長戦略の実現に取り組んでいます。都市開発事業においては好調な賃貸オフィス市場を背景に市場平均を下回る空室率を維持しており、新規契約時や既存テナントの契約更改時の賃料引き上げも着実に進んでいます。また、不動産ポートフォリオの更なる改善を図るため、築古ビルの建替えや新規開発も強化しています。住宅事業においては、住宅ブランド「BAUS」について、分譲マンション「バウス横須賀中央」、「バウス朝霞根岸台」、「バウス西葛西清新町」など５物件の着工、賃貸住宅「バウスステージ南青山」、「バウスステージ広尾」の竣工・賃貸開始など事業を拡大するとともに、開発用地の取得も進展しました。不動産ソリューション事業においては、日本土地建物販売㈱の福岡支店を新たに開設し、また、CRE戦略セミナーを東京・大阪で開催するなど、一層の顧客基盤拡大とアライアンス先の拡充を図りながら、仲介・鑑定・コンサルティング等手数料収益を増強しました。資産運用事業においては、新規のファンドへの出資や証券化スキームの活用、私募リートでの物件取得など運用資産規模の拡大を推進いたしました。また、事業機会の拡大やソリューションメニューの多様化・高度化を通じた成長戦略の推進に向け、神鋼不動産㈱との包括的な業務提携に関する基本合意書を締結いたしました。この結果、当連結会計年度の営業収益は58,306百万円（前連結会計年度比11.2％減）、営業利益は14,344百万円（同6.3％増）、経常利益は15,487百万円（同1.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は10,973百万円（同41.1％減）となりました。（売上高・営業利益）当連結会計年度におけるセグメント別の業績の概況は次のとおりであります。(a)都市開発事業当セグメントにおきましては、主力である不動産賃貸収入を中心に、営業収益は42,320百万円（前連結会計年度比1.3％減）、セグメント利益（営業利益）は16,054百万円（同17.5％増）となりました。(b)住宅事業当セグメントにおきましては、「バウス本郷三丁目」及び「バウス柏」などの住宅分譲収入を計上し、営業収益は4,909百万円（前連結会計年度比59.8％減）、セグメント損失（営業損失）は480百万円（前連結会計年度はセグメント利益1,190百万円）となりました。(c)不動産ソリューション事業当セグメントにおきましては、不動産仲介手数料、鑑定評価手数料に加え、事業用不動産の転売収入などを計上し、営業収益は5,097百万円（前連結会計年度比8.8％増）、セグメント利益（営業利益）は1,237百万円（同3.5％減)となりました。(d)資産運用事業当セグメントにおきましては、私募リート「日本土地建物プライベートリート投資法人」を含むファンドからのアクイジションフィー、アセットマネジメントフィーなどを計上し、営業収益は2,323百万円（前連結会計年度比3.0％減）、セグメント利益（営業利益）は642百万円（同16.9％増）となりました。(e)その他その他では、ゴルフ場事業などにより、営業収益は4,048百万円（前連結会計年度比0.8％増）、セグメント利益（営業利益）は158百万円（同10.4％増）となりました。(営業外損益・経常利益)営業外収益は、主に持分法による投資利益及びその他の減少により5,256百万円と前連結会計年度比260百万円の減少となりました。また、営業外費用は、主にシンジケートローン手数料が増加したことにより、4,113百万円と前連結会計年度比404百万円の増加となりました。これらにより、経常利益は15,487百万円と前連結会計年度に比べ179百万円(1.2％)の増益となりました。(特別損益)特別利益は、固定資産売却益など計514百万円と前連結会計年度比6,384百万円の減少となりました。一方、特別損失は、固定資産除却損など計581百万円と前連結会計年度比197百万円の増加となりました。(親会社株主に帰属する当期純利益)税金等調整前当期純利益15,421百万円を計上し、法人税、住民税及び事業税2,535百万円、法人税等調整額1,547百万円などを計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は10,973百万円と前連結会計年度に比べ7,647百万円(41.1％)の減益となりました。②財政状態の状況(資産)総資産は、前連結会計年度末に比べ65,277百万円増加し739,691百万円となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べ11,753百万円増加し69,581百万円となりましたが、これは主として、販売用不動産及び仕掛販売用不動産が増加した一方で、販売用不動産信託受益権が減少したことによるものであります。また、固定資産は、前連結会計年度末に比べ53,524百万円増加し670,110百万円となりましたが、これは主として、投資有価証券のうち上場株式の期末評価額、土地及び建物が増加したことによるものであります。(負債)負債は、前連結会計年度末に比べ46,543百万円増加し521,023百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ22,301百万円増加し145,423百万円となりましたが、これは主として、短期借入金及び１年内返済予定の長期借入金の増加によるものであります。固定負債は、前連結会計年度末に比べ24,242百万円増加し375,599百万円となりましたが、これは主として、社債、長期借入金及び繰延税金負債の増加によるものであります。(純資産)純資産は、前連結会計年度末に比べ18,733百万円増加し218,668百万円となりました。これは主として、その他有価証券評価差額金及び利益剰余金が増加したことによるものであります。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度のキャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フロー5,871百万円（前年同期は18,384百万円）投資活動によるキャッシュ・フロー△40,292百万円（前年同期は△2,828百万円）財務活動によるキャッシュ・フロー36,540百万円（前年同期は△9,736百万円）となり、現金及び現金同等物は2,119百万円増加し、期末残高は22,783百万円(前年同期比10.3％増)となりました。(営業活動によるキャッシュ・フロー)税金等調整前当期純利益は15,421百万円（前連結会計年度比29.3％減)となり、減価償却費7,912百万円、たな卸資産の増加△16,067百万円、法人税等の支払額△2,703百万円などにより、5,871百万円の収入となりました。(投資活動によるキャッシュ・フロー)有形固定資産の取得による支出△39,595百万円、投資有価証券の取得による支出△6,008百万円、有形固定資産の売却による収入4,841百万円などにより、40,292百万円の支出となりました。(財務活動によるキャッシュ・フロー)借入金の借入・返済によるネット収入29,563百万円、社債の発行による収入10,000百万円、社債の償還による支出△1,500百万円などにより、36,540百万円の収入となりました。④生産、受注及び販売の状況a.生産実績該当事項はありません。b.受注実績当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称受注金額(百万円)前年同期比(％)受注残高(百万円)前年同期比(％)都市開発事業4,490+25.31,247+57.5住宅事業47△41.84+3,363.3合計4,537+23.81,251+58.0(注)上記金額には消費税等は含まれておりません。c.販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売金額(百万円)前年同期比(％)販売件数(戸・件)前年同期比(％)住宅事業4,800△60.1106△62.5不動産ソリューション事業1,238+205.811+120.0合計6,038△56.7117△59.7(注)１上記金額には消費税等は含まれておりません。２住宅事業の販売金額、販売戸数には、他社との共同事業によるマンション分譲等が含まれております。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。当社グループの当連結会計年度における経営成績等については、「(1)経営成績等の状況の概要①経営成績等の状況」に記載のとおりであります。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「２．事業等のリスク」に記載のとおりであります。当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、次のとおりであります。当連結会計年度末における有利子負債は434,045百万円（前連結会計年度末比38,573百万円増）となりました。長期・固定での資金調達を主とすることにより、安定した財務基盤の構築を図りつつ、調達手段の多様化を目指し、無担保普通社債にて20,000百万円の資金調達を行っております。なお、良好な資金調達環境のもと、継続して低金利での資金調達を行っており、支払利息は低下傾向にあります。なお、当連結会計年度末における財政状態については、「(1)経営成績等の状況の概要②財政状態の状況」に記載のとおりであります。