株式会社日本エスコン
有価証券報告書－第24期(平成30年1月1日－平成30年12月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況平成30年８月28日開催の取締役会決議に基づき、同日付で中部電力株式会社（以下「中部電力」といいます。）との間で資本業務提携契約（以下「資本業務提携」といいます。）を締結いたしました。当社の強みである不動産事業に係る企画・事業ノウハウ等を活かし、中部電力グループの強みであるエネルギー供給、中部圏での顧客基盤や電力事業で培った設備工事のノウハウ等を活かすことにより相乗効果を生み出すことが可能となり、両社の企業価値を最大化させることを目的としております。資本構成では、中部電力が当社の主要株主であり筆頭株主であった王厚龍氏、当社の主要株主であった株式会社天満正龍及びその他２名の株主より、当社株式22,980,000株を取得し、当社は中部電力の持分法適用関連会社となりました。また、平成31年３月１日に当社は名古屋支店を開設しており、中部電力及び中部電力グループ会社である中電不動産株式会社の持つ中部地域での圧倒的な顧客基盤の厚さと当社の不動産開発力を相互に活用し、中部地域においても首都圏、関西圏に並ぶ重点事業地域として地域の皆様に喜ばれ、地域活性化に寄与できるよう事業推進をしてまいります。当社は、中部電力との資本業務提携により以下の取組みに注力してまいります。１．街づくり、地域再生などの社会貢献性の高い事業への取組み当社が有する不動産事業にかかる企画・事業ノウハウと中部電力が有する地域の皆さまとの深いつながりを活かすことで、中部電力グループによる街づくり及び地域の皆さまへの新しいコミュニティの提供が可能となります。２．事業エリア及び不動産事業領域の相互補完による事業基盤強化及び企業価値向上中部電力グループは中部圏を中心に主に不動産賃貸事業を行っており、当社は首都圏、関西圏及び福岡の主要都市で主に分譲マンションや賃貸用不動産の販売事業を行っております。事業エリア面及び不動産事業領域面での高い補完性を最大限に活かして不動産事業を共同するほか、事業領域の拡大と事業基盤の強化に努め、企業価値の更なる向上を図ってまいります。連結子会社である株式会社エスコンアセットマネジメントが資産の運用を受託するエスコンジャパンリート投資法人（以下「本投資法人」と言います。）が発行する投資口について、株式会社東京証券取引所より、平成30年12月25日に東京証券取引所不動産投資信託市場への上場承認を得て、平成31年２月13日に上場しております。本投資法人は、四大都市圏（※）に位置する地域コミュニティに根差した「暮らし密着型」の商業施設及び商業施設の底地を主要な投資対象とする総合型Ｊ-ＲＥＩＴとなります。当社グループは、本投資法人のスポンサーとして本投資法人の収益の向上と安定的な成長を全面的に支援し、更なる成長を目指してまいります。また、中部電力は本投資法人のサポート会社となっております。※四大都市圏：首都圏、近畿圏、中京圏及び福岡圏をいい、首都圏とは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県及び群馬県を、近畿圏とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県を、中京圏とは、愛知県、静岡県、三重県及び岐阜県を、福岡圏とは福岡県をそれぞれいいます。当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善が続く中で、各種政策の効果もあって、緩やかな回復が続くことが期待できるものの、米中通商問題の動向が世界経済に与える影響、英国のＥＵ離脱問題を含む海外経済の不確実性、金融市場の変動の影響、自然災害による影響に留意する必要がある等、先行きが不透明な状況にもあります。当社グループが属する不動産業界においては、金融緩和政策による低金利等により底堅く堅調に推移しているものの、地価の上昇や土地取得競争の激化、金利上昇リスクや消費税増税等、楽観視できない状況にあります。このような事業環境のもと、平成29年12月期（前期）より始動した第２次中期経営計画「IDEALtoREAL2019」に基づき多面的な事業を積極的に展開しました。中核事業である不動産販売事業においては、収益不動産の販売等を行うとともに、分譲マンションの販売も順調に進捗いたしました。分譲事業においては当期竣工の「フィールガーデン南千里（大阪府吹田市、総戸数214戸）」、「レ・ジェイドサザンゲート豊田（東京都日野市、総戸数51戸）」、「レ・ジェイド川崎（川崎市幸区、総戸数79戸）」、「レ・ジェイド南森町（大阪市北区、総戸数29戸）」、「グランレ・ジェイド岡本（神戸市東灘区、総戸数18戸）」、「レ・ジェイド長岡京（京都府長岡京市、総戸数35戸）」は竣工完売し、「グランレ・ジェイド自由が丘（東京都目黒区、総戸数23戸）」、「レ・ジェイド中野（東京都中野区、総戸数25戸）」、「レ・ジェイドビオ船橋北習志野（千葉県船橋市、総戸数50戸）」等の分譲案件も順調に進捗しております。商業開発事業においては、奈良県大和高田市における商業施設「トナリエ大和高田」が、平成30年11月にオープンし、新たな地域のコミュニティとして、地域周辺の方々をはじめとする多くのお客様にご来場いただいております。さらに、平成30年12月には茨城県つくば市において商業施設「つくばQ’t（キュート）」及び「つくばMOG（モグ）」２商業施設を取得し、つくば駅前開発を推進して街の更なる活性化を図ってまいります。また、分譲事業の多様化の推進を図るべく、マンション建替組合の参加組合員として「レ・ジェイド樟葉（大阪府枚方市、総戸数78戸）」の建替え事業に参画し、販売を開始しております。流通・工業団地（福岡県古賀市、開発総面積約80,000坪）を造成する土地区画整理事業や、物流施設（兵庫県加東市、建物面積約13,000坪、平成31年９月完成予定）を開発する物流事業にも着手しております。さらに、インバウンドニーズを捉えたホテル開発事業にも注力しております。当期は東京、大阪、金沢、福岡において12プロジェクトの事業を推進し、大阪市中央区、東京都千代田区、石川県金沢市における８プロジェクトが開業し、新たに７プロジェクトの販売の売買契約を締結し、７プロジェクトの販売を完了しております。海外からの外国人留学生の増加を見据え、東京都杉並区において学生専用レジデンスの開発にも着手しております。このように、当連結会計年度において分譲、商業等多面的な開発予定地として、首都圏８案件、近畿圏16案件、その他地域３案件の新規事業用地及び商業施設の取得を行い、着実かつ積極的に事業を展開しております。不動産賃貸事業においては、当社が保有する商業施設等における安定的な賃料収入の確保と資産価値の向上に努めております。不動産企画仲介コンサル事業においては、当社が強みとする企画力等を活かし、業務受託、企画仲介コンサル事業等ノンアセットで利益率の高い事業として注力しております。第２次中期経営計画「IDEALtoREAL2019」における成長戦略内容について、新たに『ＥＳＧ推進による新たな価値創造と持続可能な成長の実現』という目標を掲げ、ＥＳＧ活動の強化にも取り組んでおります。その活動の一環として、当社が開発する分譲マンションについて、環境に配慮したＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）対応の取組みを開始するとともに、学校法人東京理科大学と環境設計システムにかかる共同研究を開始する等、「環境・社会・ガバナンス」の尺度から企業価値を高めてまいります。この結果、当連結会計年度の経営成績は売上高54,325百万円（前連結会計年度比21.5％増）、営業利益11,561百万円（前連結会計年度比64.2％増）、経常利益10,498百万円（前連結会計年度比75.3％増）、親会社株主に帰属する当期純利益7,226百万円（前連結会計年度比32.4％増）となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。(1）不動産販売事業不動産販売事業においては、分譲マンションの販売を推進したこと及び販売用不動産、仕掛販売用不動産の販売等を行った結果、売上高50,519百万円（前連結会計年度比22.7％増）、セグメント利益12,341百万円（前連結会計年度比54.7％増）となりました。(2）不動産賃貸事業不動産賃貸事業においては、保有する収益不動産の賃料収入の増加を含めた資産価値の向上を図るべくリーシング活動及びプロパティマネジメント事業に注力した結果、売上高3,400百万円（前連結会計年度比1.7％減）、セグメント利益2,128百万円（前連結会計年度比20.8％増）となりました。(3）不動産企画仲介コンサル事業不動産企画仲介コンサル事業においては、企画力、多面的な事業構築力を最大限に活かし、企画コンサル等の業務受託等に積極的に取り組んだ結果、売上高405百万円（前連結会計年度比321.4％増）、セグメント利益369百万円（前連結会計年度比332.3％増）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べて5,918百万円増加し16,563百万円（前連結会計年度末は10,644百万円）となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの変動要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において営業活動により減少した資金は7,123百万円（前連結会計年度は10,694百万円の資金の減少）となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益を10,445百万円計上したこと、たな卸資産の増加額が16,489百万円となったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動により増加した資金は223百万円（前連結会計年度は9,167百万円の資金の増加）となりました。これは主として預り保証金の受入・返還による純収入796百万円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動により増加した資金は12,818百万円（前連結会計年度は3,979百万円の資金の増加）となりました。これは主として、長期・短期借入金の借入れ、返済による純収入14,152百万円、配当金の支払1,237百万円及び自己株式の取得による支出131百万円によるものであります。契約及び販売の実績(1）契約実績最近２連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は、次のとおりであります。区分前連結会計年度（自平成29年１月１日至平成29年12月31日）当連結会計年度（自平成30年１月１日至平成30年12月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高物件戸数（戸）金額（百万円）物件戸数（戸）金額(百万円)物件戸数（戸）金額（百万円）物件戸数（戸）金額(百万円)中高層住宅等59725,25932914,47165529,20044518,582その他－13,389－5,135－51,051－30,757計59738,64832919,60665580,25244549,340（注）上記金額には、消費税等は含まれておりません。(2）主な販売実績最近２連結会計年度の主な販売実績は、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自平成29年１月１日至平成29年12月31日）当連結会計年度（自平成30年１月１日至平成30年12月31日）物件名物件戸数(戸)金額(百万円)物件名物件戸数(戸)金額(百万円)不動産販売事業分譲マンション47619,500分譲マンション53925,089トナリエ南千里－4,026千代田区隼町－4,600トナリエ清和台－3,290中央区北久宝寺町－3,450日本橋茅場町－2,200中央区淡路町Ⅰ－3,420札幌市中央区南７条－2,200中央区淡路町Ⅱ－3,420倉敷市老松町－2,121大阪市北区鶴野町－2,910金沢市尾山町－1,800金沢市堀川新町－2,030中央区平野町－1,650新宿区若松町31－1,968日本橋馬喰町－1,520中央区南船場Ⅲ－1,850西成区北津守－1,270渋谷区千駄ヶ谷５丁目－1,317文京区本駒込－750福岡春日－413西区川口２丁目－389その他－50福岡春日－231渋谷区千駄ヶ谷５丁目－91福岡春日７工区－46その他－81小計47641,168小計53950,519不動産賃貸事業3,4593,400不動産企画仲介コンサル事業96405合計44,724合計54,325（注）１セグメント間の取引はありません。２最近２連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自平成29年１月１日至平成29年12月31日）当連結会計年度（自平成30年１月１日至平成30年12月31日）金額(百万円)割合（％）金額(百万円)割合（％）AscendasHospitalityHonmachi特定目的会社－－10,29018.9エスコンジャパンリート投資法人7,41716.6－－合同会社アリエス5,92013.2－－３上記金額には、消費税等は含まれておりません。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたり、重要となる会計方針については「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」をご参照ください。この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮したうえで行っておりますが、結果としてこのような見積りと実績が異なる場合があります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容イ．当連結会計年度の経営成績の分析当連結会計年度の経営成績の分析については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。ロ．当連結会計年度の財政状態の分析（資産）資産については、前連結会計年度末比23,311百万円増加し、109,747百万円となりました。これは主に現金及び預金が5,930百万円、たな卸資産が16,978百万円それぞれ増加したことによるものであります。（負債）負債については、前連結会計年度末比17,385百万円増加し、82,387百万円となりました。これは主に長期・短期の借入金及び社債が14,152百万円増加したことによるものであります。（純資産）純資産については、前連結会計年度末比5,926百万円増加し、27,359百万円となりました。これは剰余金の配当1,238百万円及び自己株式の取得131百万円があったものの、親会社株主に帰属する当期純利益7,226百万円を計上したことによるものであります。ハ．経営成績に重要な影響を与える要因について「第２事業の状況２事業等のリスク」をご参照ください。ニ．資本の財源および資金の流動性についての分析（キャッシュ・フロー）「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。（資金需要）当社グループの資金需要の主なものは、販売用不動産の取得資金であります。資金調達については、物件ごとに金融機関から借入れ、借入条件を勘案し決定しております。また、当社グループが成長を続けるためには、仕入物件の確保及び財務能力の健全性が重要であると認識しており、成長資源である物件の確保、自己資本比率の上昇及び有利子負債依存度の低減により、財務能力の健全性を確保いたします。今後も成長資金として、金融機関からの借入れ等、手許資金とのバランスを考慮し、実行していきます。ホ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、平成29年12月期から平成31年12月期の３ヶ年を期間とする第２次中期経営計画『IDEALtoREAL2019』を推進しており、第２次中期経営計画の２年目である当期は、当初計画より増益となりました。また、「自己資本比率」、「ＲＯＥ（自己資本利益率）」、「ＲＯＡ（総資産利益率）」、「ＲＯＩＣ（投下資本利益率）」「ＥＰＳ（１株当たり当期純利益）」を重要な指標と位置付け、現在の施策を推し進めてまいります。なお、当連結会計年度における「自己資本比率」は24.9％、「ＲＯＥ（自己資本利益率）」は29.6％、「ＲＯＡ（総資産利益率）」は7.4％、「ＲＯＩＣ（投下資本利益率）」は10.2％、「ＥＰＳ（１株当たり当期純利益）」は105.98円となりました。