大東建託株式会社
有価証券報告書－第45期(平成30年4月1日－平成31年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりです。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものです。(1)経営成績当連結会計年度における国内経済は、引き続き企業収益や雇用環境の改善が続く中、個人消費の持ち直しや設備投資の増加により、景気は緩やかな回復基調で推移しました。一方、米中通商問題の動向や中国経済の成長鈍化、欧州経済の減速等、海外の政治及び経済動向に関する不確実性の高まりから、依然として先行きの不透明な状況が続いています。住宅業界においては、住宅着工戸数は2018年12月から前年同月比４ヶ月連続して減少し、2018年度累計では前年比0.7％増加となりました。当社グループが主力とする賃貸住宅分野においては、貸家着工戸数が７ヶ月連続して減少し、同４～３月の累計で前年同期比4.9％の減少となりました。賃貸住宅市場は一時的な好況から、適正化に向けた安定成長に移行すると考えられます。一方で、利便性の高い、安心・快適な賃貸建物の需要は引き続き堅調に推移するものと見込まれます。賃貸住宅を供給する企業には、入居需要に基づく健全な賃貸建物経営のノウハウに加え、入居者様の多様化するニーズに応え、ＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）等の環境に配慮した賃貸住宅やサービス付き高齢者向け住宅等の提供に取り組む必要があります。建設市場においては、東京オリンピック・パラリンピック関連工事の増加や建設工事従事者の減少等、建設労働者需給には依然不透明感が残ります。適正な建設工事利益の確保及び施工体制の強化や品質の確保が継続して課題となります。以上の結果、当社グループの連結業績は、売上高１兆5,911億78百万円（前期比2.2％増）、利益面では、営業利益1,270億47百万円（前期比0.5％増）、経常利益1,322億40百万円（前期比0.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益899億30百万円（前期比2.4％増）となりました。売上高は、前連結会計年度に比べ341億61百万円（2.2％）増加し、１兆5,911億78百万円となりました。これは主に、アパートローン融資の厳格化の影響等により完成工事高が178億52百万円（2.8％）減少した一方、一括借上物件の増加等に伴い不動産事業売上高が527億23百万円（6.1％）増加したことによるものです。売上総利益は、前連結会計年度に比べ10億２百万円（0.3％）減少し、2,960億44百万円となりました。これは主に、完成工事高の減少や前期に金融子会社が保有する貸付債権の売却による一時的な利益を計上した反動等により、建設事業総利益が137億45百万円（7.0％）減少したこと及び一括借上物件の増加及び入居率の上昇により不動産事業総利益が98億40百万円（12.4％）増加したことによるものです。販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に比べ16億80百万円（1.0％）減少し、1,689億96百万円となりました。これは主に、広告宣伝費が35億９百万円減少したこと、新基幹システムの開発費用やソフトウェア減価償却費が19億１百万円増加したことによるものです。この結果、営業利益は、前連結会計年度に比べ６億78百万円（0.5％）増加し、1,270億47百万円、経常利益は、前連結会計年度に比べ７億６百万円（0.5％）増加し、1,322億40百万円となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりです。①建設事業建設事業は、豊富な受注工事高を背景とした受注工事残高を消化することにより、完成工事高が6,097億78百万円（前期比2.8％減）となりました。完成工事総利益率は、資材費の高騰等の影響により、30.1％（前期比1.4ポイント減少）となりました。建物種別の完成工事高及び次期繰越工事高は、次のとおりです。建物種別完成工事高次期繰越工事高前連結会計年度(自2017年４月１日至2018年３月31日)当連結会計年度(自2018年４月１日至2019年３月31日)当連結会計年度末（2019年３月31日）金額（百万円)構成比（％）金額（百万円)構成比（％）金額（百万円)構成比（％）居住用620,30798.8600,27298.5862,84896.5賃貸住宅617,93698.5597,54798.0859,18696.1戸建住宅2,3710.32,7240.53,6610.4事業用3,5970.63,3150.59,7771.1その他3,7250.66,1901.021,5992.4計627,631100.0609,778100.0894,225100.0(注)１．前事業年度及び当事業年度において完成工事高総額に対する割合が100分の10以上の相手先はありません。２．建物種別「その他」の次期繰越工事高には、不動産事業の営繕工事高が14,274百万円含まれています。②不動産事業不動産事業は、「賃貸経営受託システム」による一括借上物件の増加に伴い、借上会社である大東建託パートナーズ株式会社の家賃収入が増加したことや「連帯保証人不要サービス」を提供しているハウスリーブ株式会社の収入拡大等により、不動産事業売上高が9,241億12百万円（前期比6.1％増）となり、営業利益は440億70百万円（前期比31.8％増）となりました。不動産事業の売上実績の内訳は、次のとおりです。区分前連結会計年度(自2017年４月１日至2018年３月31日)当連結会計年度(自2018年４月１日至2019年３月31日)前期比金額（百万円)構成比（％）金額（百万円)構成比（％）金額（百万円)増減率（％）一括借上798,79991.7843,53791.344,7375.6営繕工事24,5672.826,6122.92,0448.3不動産仲介16,9641.919,0482.02,08412.3家賃保証事業10,9541.313,0071.42,05218.7電力事業7,3110.87,3060.8△4△0.1賃貸事業6,0710.76,4010.73295.4その他6,7190.88,1990.91,48022.0計871,388100.0924,112100.052,7236.1入居者斡旋件数（注１）は、お部屋探しのお客様への話題性と認知度向上を目的として、賃貸仲介ブランド『いい部屋ネット』の新しいＣＭ放映や年間プロモーションを実施した結果、323,124件（前期比9.2％増）となりました。また、2019年３月の家賃ベース入居率（注２）は、居住用で97.4％（前年同月比0.2ポイント上昇）、事業用で98.8％（前年同月比0.4ポイント上昇）となりました。(注)１．大東建託パートナーズ㈱、大東建託リーシング㈱の合計件数（他社管理物件含む）２．家賃ベース入居率＝１－(空室物件の借上家賃支払額／家賃総額)③金融事業金融事業は、土地オーナー様、入居者様へ家賃や家財を補償する少額短期保険ハウスガード株式会社の契約数の増加等により、売上高が前連結会計年度比9.1％増の79億72百万円、営業利益は前連結会計年度比9.8％増の33億95百万円となりました。④その他その他事業は、ガスパルグループのＬＰガス等供給戸数の増加や、介護及び保育施設を運営するケアパートナー株式会社の施設利用者数の増加、ヒルトンホテル取得によるマレーシアにおけるホテル事業の拡大、大東エナジー株式会社の事業縮小等により、売上高が前連結会計年度比2.7％減の493億14百万円、営業利益は前連結会計年度比13.0％増の87億98百万円となりました。受注工事高は、6,352億73百万円（前期比2.4％減）となり、2019年３月末の受注工事残高は、8,942億25百万円（前期比0.1％減）となりました。セグメントごとの受注実績は、次のとおりです。セグメントの名称前連結会計年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）（百万円）当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）（百万円）前期比（％）建設事業居住用616,216587,156△4.7賃貸住宅614,300584,478△4.9戸建住宅1,9152,67839.8事業用4,3506,18842.2その他3,65610,936199.1小計624,223604,281△3.2不動産事業営繕工事26,85330,99215.4合計651,077635,273△2.4（注）当社グループでは、建設事業及び不動産事業の一部以外は受注生産を行っていません。また、参考のため提出会社の受注工事高、完成工事高、次期繰越工事高は、次のとおりです。項目工事別前期繰越工事高（百万円）当期受注工事高（百万円）計（百万円）当期完成工事高（百万円）次期繰越工事高（百万円）前事業年度自2017年４月１日至2018年３月31日建築888,872624,2191,513,091627,627885,464当事業年度自2018年４月１日至2019年３月31日建築885,464604,9021,490,366610,468879,898(注)１．前期以前に受注した工事で、契約の変更により請負金額の増減がある場合は、当期受注工事高にその増減額を含んでいます。従って、当期完成工事高にも係る増減額が含まれています。２．次期繰越工事高は、（前期繰越工事高＋当期受注工事高－当期完成工事高）です。本項目における各事項の記載については、消費税等を除いた金額で表示しています。なお、生産実績を定義することが困難であるため、「生産の状況」は記載していません。(2)財政状態当連結会計年度において総資産は、前期末比167億94百万円増加の8,597億72百万円となりました。これは主に、営業貸付金289億96百万円、有形固定資産187億11百万円、完成工事未収入金等154億16百万円、繰延税金資産100億41百万円が増加した一方、現金預金581億円が減少したことによるものです。セグメントごとの資産は、次のとおりです。①建設事業建設事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ56億39百万円増加し、1,346億53百万円となりました。これは主に、完成工事未収入金の増加及び現預金の減少によるものです。②不動産事業不動産事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ95億２百万円増加し、3,173億96百万円となりました。これは主に、一括借上修繕引当金の増加に伴う繰延税金資産の増加によるものです。③金融事業金融事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ290億38百万円増加し、1,030億５百万円となりました。これは主に、大東ファイナンス株式会社による営業貸付金の増加によるものです。④その他その他事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ181億49百万円増加し、1,068億46百万円となりました。これは主に、事業領域拡大のための土地取得によるものです。負債は、前期末比115億34百万円増加の5,574億73百万円となりました。これは主に、一括借上修繕引当金192億29百万円が増加した一方、１年内返済予定の長期借入金107億73百万円が減少したことによるものです。純資産は、前期末比52億59百万円増加の3,022億98百万円となりました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により899億30百万円が増加した一方、配当金の支払いにより450億44百万円及び自己株式の取得により409億34百万円減少したことによるものです。この結果、自己資本比率は前期末比0.3ポイント減少して35.3％となりました。(3)キャッシュ・フロー当連結会計年度において現金及び現金同等物は、前連結会計年度末比261億円減少し、当連結会計年度末の残高は1,876億14百万円となりました。営業活動によるキャッシュ・フローは、719億82百万円の獲得（前連結会計年度は625億59百万円の獲得）となりました。主な獲得要因は、税金等調整前当期純利益の計上1,323億42百万円（前連結会計年度は税金等調整前当期純利益1,309億44百万円）、一括借上修繕引当金の増加192億29百万円及び減価償却費125億12百万円です。一方、主な使用要因は、法人税等の支払額507億35百万円、営業貸付金の増加額289億98百万円及び売上債権の増加額152億75百万円です。投資活動によるキャッシュ・フローは、82百万円の獲得（前連結会計年度は229億46百万円の使用）となりました。主な獲得要因は、定期預金の払戻による収入820億円及び有価証券の売却及び償還による収入219億85百万円です。一方、主な使用要因は、定期預金の預入による支出470億円、有形固定資産の取得による支出248億35百万円、投資有価証券の取得による支出108億44百万円、無形固定資産の取得による支出100億88百万円及び有価証券の取得による支出91億円です。財務活動によるキャッシュ・フローは、976億70百万円の使用（前連結会計年度は253億36百万円の使用）となりました。主な獲得要因は、長期借入れによる収入171億円です。一方、主な使用要因は、配当金の支払450億44百万円、自己株式の取得による支出409億34百万円及び長期借入金の返済による支出304億16百万円です。当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、営業活動によるキャッシュ・フローにより獲得した資金及び金融機関からの借入れにより調達した資金を運転資金、投資資金並びに配当金の支払等に投入しています。（キャッシュ・フロー関連指標の推移）2015年３月期2016年３月期2017年３月期2018年３月期2019年３月期自己資本比率（％）34.334.335.335.635.3時価ベースの自己資本比率（％）150.5169.2148.8163.4130.1キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）1.40.90.41.71.3インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）83.7137.5309.2194.6315.0（注）１．自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い２．いずれも連結ベースの財務数値により算出しています。３．株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しています。４．キャッシュ・フローは連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しています。５．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っているすべての負債を対象としています。また利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しています。