株式会社ディア・ライフ
有価証券報告書－第15期(平成30年10月1日－令和1年9月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】経営成績等の概要(1）財政状態及び経営成績当連結会計年度における我が国経済は、企業の設備投資や雇用・所得情勢が堅調に推移したことから、緩やかな景気回復傾向が続きましたが、通商政策の影響などによる世界経済の減速や中東・東アジアの不安定な情勢等が景気を下押しするリスクがあり、先行きを見通すのが困難な状況が続いております。不動産業界におきましては、世界的な金利低下傾向が進む中で、国内外の投資家による不動産投資需要は旺盛な状況が続いております。人口の流入・集中が続く三大都市圏を始め、外国人観光客が多く訪問する札幌・仙台・広島・福岡などの政令指定都市や地域など、地価上昇エリアも徐々に広がりつつあります。市場への物件の供給は低位で推移しているため、物件取得環境が激化し、期待利回りは低水準で推移しておりますが、流動性の高い状態が続いております。このような事業環境におきまして、当社は、昨年制定した今後の経営基盤の拡充と成長戦略のさらなる実践を主要テーマに掲げた「中期経営計画“GoForTheFuture2021”」の基本方針に則り、都市型マンションを中心とした不動産開発や収益不動産投資ビジネスの事業量拡大、人材サービス分野における多様化するニーズに対応しうるサービス展開の強化を進めるなど、主力事業のさらなる拡大を進めるとともに、早稲田大学発ベンチャーファンドやコワーキングスペース事業を展開するスタートアップ企業コインスペース社への出資など、新たな事業領域創出のための成長投資等を推進してまいりました。この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。a.財政状態当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末より2,243百万円増加し、25,337百万円となりました。負債合計は、前連結会計年度末より、1,469百万円増加し、12,247百万円となりました。純資産合計は、前連結会計年度末より773百万円増加し、13,089百万円となりました。なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号2018年2月16日)等を当連結会計年度の期首から適用しており、財政状態に関する説明については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値で前連結会計年度との比較を行っております。b.経営成績当連結会計年度の経営成績は、不動産開発・投資を展開するリアルエステート事業が好調に推移したことを主因に、売上は19,866百万円（前期比4.3%減）、営業利益3,333百万円（前期比16.6%増）、経常利益3,409百万円（前期比16.3％増）となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は、関係会社の株式会社パルマ株式の当社持分変動による特別利益が当連結会計年度は計上されないことにより、2,363百万円（前期比6.1%減）となりました。セグメントの概況は次のとおりであります。（リアルエステート事業）当連結会計年度におきましては、個人・不動産会社・不動産投資ファンド・総合商社など幅広い需要への物件の売却が好調に推移いたしました。その結果、「市谷甲良町（東京都新宿区）」「日本橋三越前（東京都中央区）」「戸越公園（東京都品川区）」などの自社開発の都市型マンションと、「神田岩本町（東京都千代田区）」「隅田公園（東京都台東区）」などのアセット・デザイン＆リセール（土地の開発適地化）とで合計23件を売却いたしました。さらに、立地に適した商業ビルの用途変更や管理コストの見直しなどにより収益価値を高め、「DeLCCSKAGURAZAKASIX（東京都新宿区）」「DeLCCS新宿御苑（東京都新宿区）」「DeLCCS千駄ヶ谷（東京都渋谷区）」などの東京都心部に立地する収益不動産を７棟売却いたしました。また、今後の収益源の確保も一段と積極的に進め、「市谷柳町（東京都新宿区）」「西小山（東京都目黒区）」「新御徒町（東京都台東区）」など28件の都市型マンション開発用地や、「DeLCCS山吹神楽坂（東京都新宿区）」「DeLCCS市ヶ谷（東京都新宿区）」などの９件の収益不動産の仕入を行いました。以上の結果、売上高19,515百万円（前期比0.4％減）、営業利益3,874百万円（前期比19.8％増）となりました。（セールスプロモーション事業）セールスプロモーション事業におきましては、大手不動産会社を中心に不動産業務人材の派遣・紹介の引き合いが引き続き好調であり、人件費の上昇やサービス体制の質量面の向上目的の投資などにより、事業コストは増加いたしましたが、新規開拓やバックオフィス・アフターサービス系職種等の幅広い分野のオーダーに対応でき、前期を上回る受注を獲得いたしました。以上の結果、売上高350百万円（前期比7.5％増）、営業利益48百万円（前期比20.0％減）となりました。(2）キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ2,942百万円減少し、当連結会計年度末には10,142百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果使用した資金は3,165百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が3,404百万円あった一方で、たな卸資産の増加額が4,793百万円、法人税等の支払額が879百万円あったことによるものです。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果使用した資金は114百万円となりました。これは主に、有価証券の売買による収入が60百万円あった一方で、投資有価証券の取得による支出が50百万円あったことによるものです。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果得られた資金は337百万円となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出が11,390百万円、配当金の支払いによる支出が1,119百万円、自己株式取得による支出が543百万円あった一方で、長期借入れによる収入が13,519百万円あったことによるものです。生産、受注及び販売の状況(1）生産実績当社グループは、リアルエステート事業、セールスプロモーション事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。(2）受注実績当社グループは、受注生産を行っておりませんので、受注実績の記載はしておりません。(3）販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメント当連結会計年度（自2018年10月１日至2019年９月30日）前年同期比販売高（百万円）（％）リアルエステート事業19,515△0.4セールスプロモーション事業3507.5合計19,866△4.3（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．連結子会社であった株式会社パルマは前連結会計年度において関連会社となりました。これに伴い、「アウトソーシングサービス事業」セグメントは当期より除外しております。３.最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2017年10月１日至2018年９月30日）当連結会計年度（自2018年10月１日至2019年９月30日）金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）いちごオーナーズ株式会社－－3,43317.3財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの分析は、以下のとおりであります。(1）重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。(2）経営成績の分析（売上高）当連結会計年度における売上高は、19,866百万円（前期比4.3％減）となりました。セグメント別の売上高は、リアルエステート事業につきましては、当社開発による都市型マンション、アセットデザイン＆リセール（開発適地化）や収益不動産等の売却により19,515百万円（同0.4％減）、セールスプロモーション事業につきましては、都心部における物件供給が堅調な大手不動産会社を中心に幅広い分野のオーダーに対応した結果、人材派遣案件の受注が伸長したこと等により350百万円（同7.5％増）となりました。なお、各セグメントの状況の詳細については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析経営成績等の概要(1)財政状態及び経営成績」をご覧ください。（売上原価）当連結会計年度における売上原価は15,526百万円（前期比7.0％減）となりました。これは主に、リアルエステート事業における販売用不動産の売却によるものであります。（売上総利益）以上の結果、売上総利益は、4,339百万円（前期比6.7％増）となりました。（販売費及び一般管理費）当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、1,006百万円（前期比16.6％減）となりました。主な内訳は、給料手当134百万円、役員報酬112百万円、租税公課260百万円及び支払手数料238百万円であります。（営業利益）以上の結果、営業利益は、3,333百万円（前期比16.6％増）となりました。（営業外損益）当連結会計年度における営業外収益は、209百万円（前期比2.5％減）となりました。これは主に、持分法適用会社である株式会社パルマの持分法による投資利益144百万円及び有価証券運用益57百万円によるものであります。また、営業外費用は、133百万円（前期比6.5％減）となりました。これは主に、支払利息118百万円及び長期前払費用償却10百万円によるものであります。（経常利益）以上の結果、経常利益は3,409百万円（前期比16.3％増）となりました。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度における税金等調整前当期純利益は3,404百万円（前期比6.1％減）となりました。これに法人税、住民税及び事業税や法人税等調整額を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は2,363百万円（前期比6.1％減）となりました。(3）財政状態の分析（流動資産）当連結会計年度末における流動資産の残高は、24,204百万円（前連結会計年度末比8.8％増）となりました。これは主に、開発中の物件に係る建築費用や、配当・納税等の支払いにより現金及び預金が3,251百万円減少した一方で、マンション開発用地の仕入や建築費用の計上により仕掛販売用不動産が1,950百万円、また収益不動産の仕入により販売用不動産が2,773百万円増加したことによるものです。（固定資産）当連結会計年度末における固定資産の残高は、1,132百万円（前連結会計年度末比34.5％増）となりました。これは主に、持分法適用会社である株式会社パルマの持分法投資損益を取り込んだことやコワーキングスペース事業を展開するスタートアップ企業コインスペース社への出資等で投資有価証券が175百万円、早稲田大学発ベンチャーファンドへの出資等により投資その他の資産のその他が83百万円、それぞれ増加したことによるものです。（流動負債）当連結会計年度末における流動負債の残高は、2,879百万円（前連結会計年度末比4.5％増）となりました。これは主に、工事業者への支払いにより支払手形及び買掛金が527百万円減少した一方で、マンション開発用地及び収益不動産取得のための借り入れである一年内返済予定の長期借入金が835百万円増加したことによるものです。（固定負債）当連結会計年度末における固定負債の残高は、9,368百万円（前連結会計年度末比16.8％増）となりました。これは主に、マンション開発用地及び収益不動産取得のための新規借り入れにより長期借入金が1,292百万円増加したことによるものです。（純資産）当連結会計年度末における純資産の残高は、13,089百万円（前連結会計年度末比6.3％増）となりました。剰余金の配当を1,120百万円、自己株式の取得を543百万円行いましたが、親会社株主に帰属する当期純利益を2,363百万円計上したことによるものです。この結果、自己資本比率は、51.7％となりました。(4）キャッシュ・フローの分析当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況は、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析経営成績等の概要(2）キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。(5）経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、「中期経営計画“GoForTheFuture2021”」における2021年９月期の定量目標として、連結経常利益50億円、連結ベースのROE（株主資本利益率）15％以上、ROA（総資産利益率）10％水準、自己資本比率30％以上を目標として掲げております。当連結会計年度においては、主力のリアルエステート事業において好条件での物件の売却と借入金利等のコスト抑制により売上高経常利益率が向上し、加えて、アセットデザイン＆リセールにより棚卸資産の回転率も向上したことにより、連結経常利益34億円、ROE18.6％、ROA14.1％、自己資本比率51.7％となりました。中期経営計画の内容及び進捗状況は次のとおりであります。定量目標第15期実績（2019年９月期）第16期目標（2020年９月期）第17期目標（2021年９月期）経常利益34億円40億円50億円ROE18.6％15％以上15％以上ROA14.1％10％水準10％水準自己資本比率51.7％30％以上30％以上(6）資本の財源及び資金の流動性当社グループの資金需要のうち主なものは、主力であるリアルエステート事業における開発用地や収益不動産の仕入や開発に係る建築費や設計等の業務委託料であります。これらの資金需要に対し当社では金融機関等からの長期借入による資金調達を基本としております。