株式会社ラ・アトレ
有価証券報告書－第29期(平成30年1月1日－平成30年12月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要[財政状態及び経営成績の状況]ａ．新築不動産販売部門（不動産販売事業セグメント）首都圏の新築マンション市況は、不動産経済研究所の調べによると、平成30年の発売戸数は37,132戸と、前年を3.4％上回り２期連続の増加となりました。また、平成30年の各月の契約率については、好調の目安といわれる70％を上回る月は１ヶ月となり、平均では62.1％と前年比6.0ポイントダウンいたしました。ｂ．再生不動産販売部門（不動産販売事業セグメント）東日本不動産流通機構調べによる首都圏中古マンションの平成30年の成約件数は、前年比0.3％減と４年ぶりに前年を下回りましたが、３年連続で37,000件台の高水準で推移しております。また、成約物件の１㎡当たり平均単価は、前年比3.2％増と６年連続で上昇する結果となり、埼玉県・神奈川県・千葉県の前年比率が東京都区部の上昇率を上回り、首都圏全体を逓増させる傾向が窺えます。加えて、平成30年の１億円超の成約件数は、平成26年から2.3倍に増加しており、高価格帯の中古マンションの注目度の高まりが、平均単価上昇要因の１つであると思われます。これら不動産販売事業セグメントおける事業環境の中、当社は、再生不動産販売部門においては、引き続き首都圏におけるリノベーションマンションの仕入販売事業に努め、戸別リノベーションマンション販売においては、販売価格１戸１億円超のプレミアムリノベーション「100Million-Renovation」に加え、前事業年度より取扱いを開始した販売価格１戸２億円を超える「200Million-Renovation」シリーズの取扱いを拡大するとともに、ヴィンテージ１棟リノベーションマンション「ラ・アトレ御苑内藤町グランガーデン」の販売に注力いたしました。また、新築不動産販売部門においては、引き続き首都圏での収益不動産開発を進め、都市型店舗開発「Ａ＊Ｇ神宮前」の売却が４月に完了したことや土地企画販売業務「高田馬場プロジェクト」の引渡しを終えたことなどが業績に寄与するなど、デベロップメント業務を推進し、加えて、不動産管理事業においては、固定資産を保有する合同会社を譲渡するなどの保有資産のポートフォリオの積極的な入れ替えを進めました。その結果、当連結会計年度の売上高及び損益に関わる業績は以下の通りとなりました。なお、セグメント間の内部売上は除いております。セグメント別売上高の概況セグメント前連結会計年度(自平成29年１月１日至平成29年12月31日)当連結会計年度(自平成30年１月１日至平成30年12月31日)構成比前年同期比千円千円％％不動産販売事業7,680,3846,981,82390.4△9.1（新築不動産販売部門）(4,780,329)(3,202,126)41.5△33.0（再生不動産販売部門）(2,900,055)(3,779,696)49.030.3不動産管理事業部門579,589573,9727.4△1.0その他11,355164,8462.1－計8,271,3307,720,642100.0△6.7①売上高不動産事業における主な売上実績は、以下の通りとなっております。（ⅰ）新築不動産販売部門では、収益不動産「Ａ＊Ｇ神宮前」の引渡しが完了したこと、新築分譲マンション「ラ・アトレレジデンス下総中山」を19戸引渡したこと、土地企画販売業務「高田馬場プロジェクト」の引渡しが完了したこと等により、売上高3,202百万円（前年同期比33.0％減）となりました。また、セグメント利益は775百万円（同51.0％増）となりました。（ⅱ）再生不動産販売部門では、戸別リノベーション販売部門において、リノベーションマンションを66戸引渡したこと等により、売上高3,779百万円（同30.3％増）となりました。また、セグメント利益は450百万円（同15.8％増）となりました。（ⅲ）不動産管理事業部門は、管理物件の賃貸収入等により売上高573百万円（同1.0％減）となりました。また、セグメント利益は273百万円（同3.7％減）となりました。（注）セグメント利益とは、各セグメントの売上総利益から販売費用及び営業外費用を差し引いたものであります。②営業利益販売費及び一般管理費は967百万円（同11.7％増）となりました。その結果、営業利益は1,196百万円（同40.9％増）となりました。③経常利益支払利息198百万円（同10.0％減）を中心に営業外費用が274百万円（同5.2％増）となった結果、経常利益は940百万円（同53.5％増）となりました。④親会社株主に帰属する当期純利益法人税等を263百万円(同160.7％増)、法人税等調整額を52百万円（同123.3％増）計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は624百万円（同38.8％増）となりました。[キャッシュ・フローの状況]現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ513百万円の増加となり、1,906百万円となりました。当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次の通りであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益932百万円、たな卸資産の増加2,634百万円等により1,376百万円の資金支出（前連結会計年度は1,170百万円の資金支出）となりました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の取得による支出50百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による支出49百万円等により138百万円の資金支出（前連結会計年度は587百万円の資金支出）となりました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、短期借入金の純増加1,729百万円、長期借入れによる収入6,010百万円、長期借入金の返済による支出5,784百万円等により2,028百万円の資金獲得（前連結会計年度は2,251百万円の資金獲得）となりました。[生産、受注及び販売の実績]①生産実績該当事項はありません。②受注実績当連結会計年度における契約実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。ⅰ．契約高セグメントの名称契約高（千円）前年同期比（％）新築不動産販売部門5,548,438△1.9再生不動産販売部門4,949,61154.4合計10,498,04918.4（注）１本表におきまして「受注高」は「契約高」と読み替えております。２上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３契約高については、契約時点での売上計上予定金額であり、契約時から引き渡し時の間で、契約内容に変更等が発生した場合、実際の売上計上金額と差異が出る可能性があります。ⅱ．契約残高セグメントの名称契約残高（千円）前年同期比（％）新築不動産販売部門3,363,299230.7再生不動産販売部門1,590,218278.3合計4,953,518244.6（注）１上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２契約残高については、契約時点での売上計上予定金額であり、契約時から引き渡し時の間で、契約内容に変更等が発生した場合、実際の売上計上金額と差異が出る可能性があります。ⅲ．販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売高（千円）前年同期比（％）不動産販売事業6,981,823△9.1（新築不動産販売部門）（3,202,126）（△33.0）（再生不動産販売部門）（3,779,696）（30.3）不動産管理事業部門573,972△1.0その他164,846－合計7,720,642△6.7（注）１上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２セグメント間取引については、相殺消去しております。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容等経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりです。①重要な会計方針及び見積り当社の連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案して合理的に判断いたしておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容等ⅰ．財政状態[資産、負債及び純資産の状況]ａ．資産当連結会計年度末における総資産は前連結会計年度末に比べ、1,743百万円増加（前年同期比11.5％増）し、16,845百万円となりました。これは現金及び預金が513百万円増加したこと、仕掛販売用不動産が2,591百万円増加したこと、建物及び構築物（純額）が889百万円減少したこと、土地が678百万円減少したこと等によるものであります。12月にそれまで連結子会社であった合同会社周南開発及び合同会社旭川開発の持分全部を譲渡いたしましたが、連結除外による主な影響額は、現金及び預金が49百万円、建物及び構築物（純額）が826百万円、土地が707百万円の減少であります。ｂ．負債当連結会計年度末の負債合計は前連結会計年度末に比べ、1,173百万円増加（前年同期比9.4％増）し、13,648百万円となりました。これは短期借入金が1,729百万円増加したこと、前受金が626百万円増加したこと、１年内返済予定の長期借入金が824百万円減少したこと等によるものであります。合同会社周南開発及び合同会社旭川開発の連結除外による主な影響額は、長期借入金が1,455百万円、１年内返済予定の長期借入金が47百万、長期預り敷金保証金119百万円の減少であります。ｃ．純資産当連結会計年度末の純資産合計については、前連結会計年度末に比べ570百万円増加（前年同期比21.7％増）し、3,197百万円となりました。これは、親会社株主に帰属する当期純利益を624百万円計上したこと、配当の実施に伴い利益剰余金が31百万円減少したこと等が主な原因であります。ⅱ．経営成績「３「経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」(1）経営成績等の状況の概要[財政状態及び経営成績の状況]」に記載の通りであります。ⅲ．キャッシュ・フローの分析「３「経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」(1）経営成績等の状況の概要[キャッシュ・フローの状況]」に記載の通りであります。ⅳ．資本の財源及び資金の流動性について当社の事業活動に必要な資金を安定的に確保するため、内部資金の活用、金融機関からの借入等を中心に資金調達を行っており、自己資本比率等の経営上の目標指標との乖離状況等を勘案しながら、資金調達手段の最適な選択を実施しております。なお、当連結会計年度における有利子負債につきましては、「第２「事業等のリスク」⑧有利子負債への依存について」に記載のとおりであります。これら有利子負債から生じる金融コストの低減に努めつつも、金融機関からの借入は、事業セグメント毎の在庫回転期間により短期借入と長期借入に分けて調達しており、開発期間の長い不動産開発事業は長期調達を行うことで、急激な不動産マーケットの変化に対応できるよう財務体質を強化する方針を掲げております。ⅴ．セグメントごとの経営成績及び財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容についてセグメントごとの経営成績は、「３「経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」(1）経営成績等の状況の概要[財政状態及び経営成績の状況]」に記載の通りであります。セグメントごとの財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容は、以下のとおりです。①新築不動産販売部門（不動産販売事業セグメント）新築不動産販売部門は、当社の成長ドライバーとして位置付けている「都心型店舗開発」や「ホテル開発」に代表される不動産開発と新築分譲マンション販売が中心であります。当連結会計年度末の販売用不動産及び仕掛販売用不動産（以下、「たな卸資産」といいます）の残高8,510百万円及び3,953百万円の合計12,464百万円うち、当部門の残高は合計で6,334百万円となっており、前年同期比で36.4％増加しております。これは、当社の経営の基本方針や中期経営計画に基づき、「全方位型ビジネス・ポートフォリオ」による選択と集中を行い、前項記載のとおり、金融機関からの長期借入での調達に対応した不動産開発プロジェクトを進めていることによる増加であります。当連結会計年度の業績に寄与した不動産開発は、当セグメントに分類され、今後においても、引き続き成長ドライバーとして積極的に展開していく方針から、たな卸資産は増加傾向にあります。なお、当残高には、新築分譲マンション販売の仕入在庫も含まれておりますが、同商品の取扱いは継続しながらも、市場の需要動向を注視しながら、取扱いの拡大や現状維持などの方向を見極めていく所存であります。②再生不動産販売部門（不動産販売事業セグメント）再生不動産販売部門は、当社のコアビジネスの１つである中古マンションの戸別販売が中心でありますが、当連結会計年度末のたな卸資産合計12,464百万円のうち、当部門の残高は6,129百万円となっており、前年同期比で18.2％増加しております。これは、当社の取扱う戸別リノベーションマンションの販売価格がこれまでの１戸１億円前後であったものに加え、販売価格１戸２億円前後の物件を仕入れていることや、中古マンション１棟を仕入れリノベーションし、戸別に分譲販売する１棟リノベーションの取扱いを拡大していることによります。当部門は、前項記載のとおり、金融期間からの短期借入を中心に資金調達を行っており、今後においても、「100Million-Renovation」「200Million-Renovation」とシリーズ化した「プレミアムリノベーションマンション」を、市場の需要動向を見極めつつも、当社の「全方位型ビジネス・ポートフォリオ」を構成する重要な柱として積極的に展開していく所存であります。③不動産管理事業セグメント当セグメントでは、保有する管理不動産から得られる賃料収入により収益が構成されており、当連結会計年度末の貸借対照表上の有形固定資産の残高は1,226百万円と前年同期比で56.2％減少しております。当事業では、リスクの分散を目的に保有する資産の用途や地域でポートフォリオを組んでおります。当事業の展開方針は、保有する固定資産を随時見直し、優良な資産を入れ替えていくことにより、ポートフォリオの拡大や分配バランスを構築しております。当連結会計年度末の前年同期比の減少は、この見直しの過程による一時的な減少であり、今後の方針として、毎年10億円程度の資産を増加させていくことにより収益の拡大を図る計画であります。ⅵ．翌期の見通し平成31年12月期においては、中古マンション市場の動向を受け、従来の戸別リノベーションマンション販売業務に加え、販売価格帯別にシリーズ化した「100Million-Renovation」「200Million-Renovation」の販売を拡大してまいります。新築不動産販売部門においては、東京にて推進中の「Ａ＊Ｇ中目黒」、「Ａ＊Ｇ高円寺」、「Ａ＊Ｇ神宮前２」等、都市型収益不動産開発事業を進めるとともに、積極的な営業展開を行っている福岡支店においても同様に開発を推進していきます。また、不動産管理事業においては、保有する管理不動産のポートフォリオを随時見直しながらも拡大を進め、毎年10億円程度の資産を増加させていく方針です。平成30年12月末現在、たな卸資産が前年同期比26.8％増、特に仕掛販売用不動産については前年同期比190.2％増と、積極的な仕入を進めて参りました。収益不動産開発を成長ドライバーとして位置づけ、"魅力ある開発"を行うことによって収益の拡大を図ってまいります。これらの結果、平成31年12月期の連結業績につきましては、売上高15,230百万円、営業利益1,364百万円、経常利益1,100百万円、親会社株主に帰属する当期純利益763百万円を見込んでおります。