株式会社リーガル不動産
有価証券報告書－第19期(平成30年8月1日－令和1年7月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号平成30年２月16日）等を当事業年度の期首から適用しており、財政状態の状況については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値で前事業年度との比較・分析を行っております。(経営成績等の状況の概要)当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。(1)財政状態及び経営成績の状況当事業年度におけるわが国経済は、政府・日銀による各種政策を背景として、雇用情勢や所得環境の改善による個人消費の持ち直しなど、緩やかな回復基調が続いている中、中国経済の減速や米中貿易摩擦の長期化、欧州政局不安などによる世界経済の動向と政策に関する不確実性並びに金融資本市場の変動に留意が必要な状況が続いております。この間、当社の属する不動産業界におきましては、一部の金融機関による投資用住宅資金の不適切な融資に関する問題で業界全体に対する不信感等により、今後の市場動向に関して楽観視できない状況にあります。その一方で、2020年に開催される東京オリンピック・パラリンピックや2025年に開催が決定した日本国際博覧会（大阪・関西万博）に向けた不動産市場の活性化や金融緩和策による低金利を背景に不動産投資に対する投資意欲が期待されることから、今後数年間において、不動産市場は堅調に推移するものと考えております。このような事業環境の下、財務体質の改善とさらなる発展を目指して、当社は、2018年10月23日に東京証券取引所マザーズ市場に上場するとともに、経営計画に基づき、各目標数値達成並びに総合不動産会社としての地位の確立を目指し、事業を推進してまいりました。その結果、当事業年度におきましては、売上高237億27百万円（前年同期比23.1％増）、営業利益23億18百万円（前年同期比22.9％増）、経常利益11億18百万円（前年同期比29.8％増）、当期純利益６億94百万円（前年同期比18.9％増）となりました。また、当事業年度末における財政状態については、総資産484億16百万円（前年同期比3.8％増）、負債447億66百万円（前年同期比0.0％減）、純資産36億49百万円（前年同期比100.7％増）となり、自己資本比率は7.5％となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。①不動産ソリューション事業売上高は208億６百万円（前年同期比27.4％増）、セグメント利益21億84百万円（前年同期比54.8％増）となりました。当事業セグメントは、期初に掲げた経営計画に基づき、積極的に販売用不動産の仕入及び販売活動を行いました。不動産価格が上昇基調にある中、販売用不動産の仕入に際しては、当社の目利き力やノウハウを最大限活用し、駅近物件等の希少性の高い物件の選定に注力しました。一方、販売面においては、売却時期が翌期にずれ込んだ物件も一部ありましたが、当社販売物件に対する強い引き合いから販売実績を積み重ねるとともに、売却価格が想定を上回った高収益案件等が寄与した結果、前年同期と比較して増収増益となりました。②不動産賃貸事業売上高は22億26百万円（前年同期比1.6％減）、セグメント利益９億44百万円（前年同期比9.3％減）となりました。当事業セグメントは、当社の安定的な収益基盤の指標となるセグメントであり、当社保有の収益不動産及び販売に至るまでの所有不動産からの賃貸収入を収益の柱としております。当事業年度におきましても引き続き高稼働率を維持しているものの、長期的な収益と引き合いの状況を考慮した販売用不動産の売却により、売上高、セグメント利益とも前年同期と比較して減収減益となりました。今後においては、引き続き保有不動産の高稼働率を維持するとともに、所有不動産を積み増すことにより更なる基盤強化を図ってまいります。③その他事業売上高は６億95百万円（前年同期比2.5％増）、セグメント利益29百万円（前年同期比78.2％減）となりました。主な内容としては、不動産コンサルティング事業における任意売却を中心とした不動産仲介並びに介護事業としての有料老人ホーム等の運営・管理、介護保険法に基づく介護予防支援、居宅介護支援事業を行っております。当事業セグメントの介護事業において、新たに開設した１施設が順調に推移したこと、その他の施設においても高い入居率を維持しましたが、不動産コンサルティング事業において、前年同期に利益率の高い大型スポット仲介取引が含まれていたことにより、前年同期と比較して増収減益となりました。(2)キャッシュ・フローの状況当事業年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前事業年度末と比較して13百万円増加し、４億89百万円となりました。(営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動の結果、減少した資金は19億99百万円（前事業年度は77億98百万円の減少）となりました。主な増加要因は、税引前当期純利益11億18百万円であります。主な減少要因は、たな卸資産の増加額16億17百万円及び前受金の減少額11億19百万円であります。(投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動の結果、減少した資金は２億82百万円（前事業年度は52億85百万円の減少）となりました。主な増加要因は、定期預金の払戻による収入３億69百万円であります。主な減少要因は、有形固定資産（主として賃貸用不動産）の取得による支出３億47百万円及び定期預金の預入による支出75百万円であります。(財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動の結果、増加した資金は22億96百万円（前事業年度は128億26百万円の増加）となりました。主な増加要因は、長期借入れによる収入137億78百万円及び株式の発行による収入11億23百万円であります。主な減少要因は、長期借入金の返済による支出133億76百万円であります。(生産、受注及び販売の状況)(1)生産実績当社が営む事業では、生産実績を定義することが困難であるため「生産実績」は記載しておりません。(2)受注実績当事業年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称受注高(千円)前年同期比(％)受注残高(千円)前年同期比(％)不動産ソリューション事業16,808,184＋18.9802,124△85.9不動産賃貸事業（ファシリティマネジメント事業）108,689＋27.08,544＋365.2その他事業（不動産コンサルティング事業）19,329△93.42,748△70.0合計16,936,203＋16.6813,416△85.8(注)１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(3)販売実績当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売高(千円)前年同期比(％)不動産ソリューション事業20,806,473＋27.4不動産賃貸事業2,226,344△1.6その他事業695,146＋2.5合計23,727,964＋23.1(注)１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合なお、前事業年度における株式会社日本入試センター及び当事業年度における投資法人みらいについては、総販売実績に対する割合が100分の10未満のため記載を省略しております。相手先前事業年度当事業年度販売高(千円)割合(％)販売高(千円)割合(％)投資法人みらい3,200,78216.6－－株式会社日本入試センター－－2,802,97011.8３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容)当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社の財務諸表を作成するにあたって採用している重要な会計方針は、「第５経理の状況１財務諸表等(1)財務諸表注記事項重要な会計方針」に記載のとおりであります。この財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用とともに、資産及び負債または損益の状況に影響を与える見積りを用いております。これらの見積りについては、過去の実績や現状等を勘案し、合理的に判断しておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果はこれらと異なることがあります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容(1)経営成績の分析①売上高の分析当事業年度における売上高は、237億27百万円（前年同期比23.1％増）と大幅な増収となりました。これは不動産ソリューション事業において売却時期が翌期にずれ込んだ物件も一部ありましたが、売却価格が想定を上回った高収益案件等が寄与したことが主な要因であります。以上の結果、事業セグメント別の売上高は、不動産ソリューション事業208億６百万円（前年同期比27.4％増）、不動産賃貸事業22億26百万円（前年同期比1.6％減）、その他事業６億95百万円（前年同期比2.5％増）となりました。②費用・利益の分析当事業年度の売上原価は、不動産ソリューション事業における売上増加に伴う原価の増加などにより182億99百万円（前年同期比23.1％増）、売上総利益は54億28百万円（前年同期比23.3％増）となりました。販売費及び一般管理費は、人件費の増加及び販売物件に係る支払手数料の増加などにより31億９百万円（前年同期比23.6％増）となりました。この結果、営業利益は23億18百万円（前年同期比22.9％増）となりました。営業外収益は、保険解約返戻金及び受取保険金などにより56百万円（前年同期比134.3％増）となり、営業外費用は、支払利息等の通常の金融費用などにより12億56百万円（前年同期比19.8％増）となりました。以上の結果、経常利益は11億18百万円（前年同期比29.8％増）、税効果会計適用後の法人税等負担額は４億24百万円（前年同期比56.1％増）、当期純利益は６億94百万円（前年同期比18.9％増）となりました。(2)財政状態の分析①資産当事業年度末における総資産は484億16百万円となり、前事業年度末に比べ18億16百万円増加しました。流動資産は396億46百万円となり、前事業年度末に比べ17億27百万円増加しました。これは主として、開発用不動産仕入の増加等による仕掛販売用不動産の89億54百万円増加及び不動産売却等による販売用不動産の72億66百万円減少したことによるものであります。固定資産は87億70百万円となり、前事業年度末に比べ88百万円増加しました。これは主として、新規購入や保有目的の変更による販売用不動産からの振替で土地５億５百万円及び建物２億80百万円の増加並びに保有目的の変更による販売用不動産への振替等で建物４億60百万円及び土地２億30百万円の減少したことによるものであります。②負債負債は447億66百万円となり、前事業年度末に比べ15百万円減少しました。流動負債は127億81百万円となり、前事業年度末に比べ26億14百万円減少しました。これは主として、短期借入金の８億57百万円増加及び売却に伴う販売用不動産減少による借入金返済のため、１年内返済予定の長期借入金の27億44百万円減少、販売用不動産の引渡に伴う前受金の11億19百万円減少を反映したものであります。固定負債は319億85百万円となり、前事業年度末に比べ25億99百万円増加しました。これは主として、不動産仕入に対する長期借入金の31億46百万円増加を反映したものであります。③純資産純資産は36億49百万円となり、前事業年度末に比べ18億32百万円増加しました。これは主として、上場に伴う公募による新株の発行並びに第三者割当増資により、資本金５億61百万円、資本剰余金５億61百万円の増加及び当期純利益６億94百万円を計上したためであります。自己資本比率は、前事業年度末の3.9％から7.5％と増加する結果となりました。(3)経営成績に重要な影響を与える要因当社の経営成績に重要な影響を与える要因については、「２．事業等のリスク」に記載のとおりであります。(4)経営戦略の現状と見通し当社は、一部の金融機関による投資用住宅資金の不適切な融資に関する問題で業界全体に対する不信感等、不動産市況へ悪影響を及ぼす懸念事項は諸々ありますが、2020年の東京オリンピック・パラリンピックや2025年に開催が決定した日本国際博覧会（大阪・関西万博）に向けた不動産市場の活性化、依然として旺盛なインバウンド需要並びに金融緩和政策による低金利等から、選別は明確となるものの、不動産投資に対する投資意欲は依然として活発であり、この傾向は継続するとの見通しをもっております。このような状況のもと、当社は来るべき大相続時代に向けて、東京都内を中心とした当社主力商品であります「LEGALAND」の積極開発の推進を主として関西における住宅開発についても推進していく計画であります。また、大阪における旺盛なインバウンド需要のもと、自社ホテルブランド「LEGASTA」を始めとするホテル開発、自社民泊マンションブランド「LEGALIE」を始めとする民泊事業を一層推進するとともに、東京・大阪の両拠点におけるオフィス需要に対応すべくセットアップオフィス事業等のオフィスビル開発についても推進し、更に様々なプレイヤーのナレッジを集約した協業事業を積極的に展開するなど、当社は市場環境や社会情勢に留意し、優位なポジションでの事業展開を進めていけるように努めてまいります。以上の結果、当社の2020年７月期の業績は、売上高341億63百万円（前年同期比43.9％増）、営業利益25億４百万円（前年同期比8.0％増）、経常利益11億52百万円（前年同期比3.0％増）、当期純利益７億66百万円（前年同期比10.3％増）を見込んでおります。(5)資本の財源及び資金の流動性当社の資金需要は、主として販売用不動産の仕入、建築工事費、賃貸用不動産の取得及び運転資金であります。販売用不動産の取得、建築工事費及び賃貸用不動産の取得等については、金融機関からの短期借入金及び長期借入金により調達を行っており、運転資金については、内部資金を充当し、必要に応じて金融機関からの短期借入金により調達を行っております。なお、東京証券取引所マザーズ市場上場（2018年10月23日）に伴う公募による新株発行により９億39百万円、オーバーアロットメントによる売出しに関連した第三者割当増資により１億84百万円調達いたしました。上記の調達手段に加え、今後は第三者割当増資等の直接金融による資金調達も行う予定であります。(6)経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社は経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として、安定的かつ継続的な成長を重視し、財務活動等を含んだ企業の総合的な収益力を示す経常利益を指標とし、企業価値の継続的向上を目指してまいります。また、財務基盤強化の観点から、自己資本比率も重要な経営指標として位置づけており、早期に10％以上に向上させていく方針です。当事業年度末における自己資本比率は7.5％となりました。収益の原資となる販売用不動産の取得については、厳選したうえでの取得に努めることで総資産の過度な増加を抑制するとともに、着実な利益確保により安定的に自己資本を高めてゆく所存です。各指標の推移は次のとおりであります。第17期（実績）第18期（実績）第19期（実績）第20期（計画）経常利益（千円）704,211861,6591,118,8031,152,500自己資本比率（％）3.83.97.59.4(7)経営者の問題認識と今後の方針について経営者の問題意識と今後の方針については、「第２事業の状況１．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載しております。