ファースト住建株式会社
有価証券報告書－第20期(平成29年11月1日－平成30年10月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当社は、当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、前連結会計年度及び前連結会計年度末との比較分析は行っておりません。(1）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況ａ．経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善が続く中で、各種政策の効果もあって、緩やかな回復基調で推移いたしました。一方、米国の金融政策の動向が為替相場や株式市場に影響を及ぼす局面があるなど、海外経済の動向や金融資本市場の変動の影響には、予断を許さない状況が続いております。不動産業界におきましては、超低金利が続く住宅ローンによる住宅需要の下支えが期待されるものの、地域による住宅需要の二極化が強まる傾向の中、良質な分譲用地の取得における競争の激化やこれに伴う用地仕入価格の上昇、建設労働者不足や建築コストの上昇など、事業環境の厳しさは続いております。このような環境の中、当社グループは、引き続きお客様に選んでいただける住宅造りに創意工夫をもって取り組むとともに、今後の事業拡大と収益基盤の強化に向けた礎を築くべく、人材の確保・育成に一層注力してまいりました。戸建事業におきまして、主力の戸建分譲では、販売棟数拡大に向けて分譲用地仕入と施工体制の強化に取り組んでまいりましたが、用地仕入の面では仕入棟数の増加などの成果が表れているものの、施工体制の強化が十分には進んでいないことで完成棟数並びに販売棟数が伸び悩む状況が続き、戸建分譲の販売棟数は1,438棟（うち、戸建1,353棟、土地分譲85区画）となりました。一方、分譲用地の仕入価格や建築コスト等の原価は上昇傾向が続いており、利益率がやや低下する要因となっておりますが、こうした状況に対応するべく販売価格帯に応じて商品戦略を明確化し徹底することで、収益性の維持に向けた取り組みを進めてまいりました。請負工事においては、不動産業者からの受注が順調に増加したことやアオイ建設株式会社の販売実績が加わったことなどによって、当連結会計年度の販売件数は113件となりました。マンション事業では、当連結会計年度には全て不動産賃貸による売上となっておりますが、賃貸用不動産の保有物件数が新規物件の完成やアオイ建設株式会社を連結子会社としたことなどで増加しており、安定的なキャッシュ・フローの獲得を進めてまいりました。また、平成31年２月竣工予定の新築分譲マンション「ファーストレジデンス須磨海浜公園」（神戸市須磨区）の販売活動も推進しております。これらの結果、当連結会計年度における経営成績は、売上高409億18百万円、営業利益38億34百万円、経常利益37億70百万円、親会社株主に帰属する当期純利益25億54百万円となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。（戸建事業）戸建事業のうち、戸建分譲では、分譲用地仕入の強化に取り組んだことで仕入棟数は増加したものの、完成棟数が伸び悩む状況が続いている影響などにより、当連結会計年度の販売棟数は1,438棟（うち、戸建1,353棟、土地分譲85区画）にとどまり、その売上高は387億38百万円となりました。請負工事におきましては、不動産業者からの受注が順調に増加したことやアオイ建設株式会社の販売実績が加わったことなどによって、販売棟数は113件（うち、注文住宅111棟、その他の請負工事２件）となり、その売上高は16億64百万円となりました。戸建事業に関するその他の売上高は、オプション工事等の紹介手数料の増加などにより１億50百万円となりました。収益性の面では、用地仕入価格や建築コストなどの原価上昇要因により、利益率がやや低下する傾向が表れているため、販売価格帯に応じた商品戦略を明確化し徹底することで、良好な収益性の維持に向けた取り組みを行っております。これらの結果、戸建事業全体の売上高は405億53百万円となり、セグメント利益は45億92百万円となりました。（その他）その他の事業セグメントのうち、マンション事業に関する売上高は全て不動産賃貸によるもので、当連結会計年度におきましては、賃貸用不動産の保有物件数が新規物件の完成やアオイ建設株式会社を連結子会社としたことなどで増加しており、マンション事業の売上高は３億59百万円となりました。特建事業においては、当連結会計年度の販売実績はありませんでした。これらの結果、その他の事業セグメント全体の売上高は３億59百万円となり、セグメント利益は１億円となりました。ｂ．財政状態の状況当連結会計年度末における総資産は473億円となりました。その主な内訳は、現金及び預金144億29百万円、販売用不動産83億71百万円、仕掛販売用不動産140億93百万円、未成工事支出金20億69百万円、建物及び構築物（純額）25億17百万円及び土地42億61百万円であります。当連結会計年度におきましては、今後の事業拡大に向けて、分譲用地仕入の強化に取り組んだ一方、施工体制については協力業者の確保が十分には進まず、工期が長期化する状況となった影響などにより、仕掛販売用不動産が増加する傾向となっております。負債合計は159億20百万円となりました。その主な内訳は、支払手形・工事未払金47億45百万円、短期借入金62億12百万円及び長期借入金25億60百万円であります。当連結会計年度から連結の範囲に含めたアオイ建設株式会社に関する当連結会計年度末の有利子負債残高は、18億14百万円となっております。また、純資産は313億79百万円となりました。その主な内訳は、資本金15億84百万円、利益剰余金301億80百万円及び自己株式△25億93百万円であります。この結果、自己資本比率は64.6％となりました。当社グループでは、今後も健全な財務体質の維持、向上に努めてまいります。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、128億48百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは32億46百万円の支出となりました。主な収入の要因は、税金等調整前当期純利益37億70百万円であり、主な支出の要因は、たな卸資産の増加額57億９百万円及び法人税等の支払額13億26百万円であります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは８億30百万円の支出となりました。主な支出の要因は、有形固定資産の取得による支出４億61百万円及び連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出３億73百万円であります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは11億48百万円の支出となりました。主な収入の要因は、長期借入れによる収入12億95百万円であり、主な支出の要因は、短期借入金の純減少額10億55百万円、長期借入金の返済による支出７億29百万円及び配当金の支払額６億24百万円であります。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当連結会計年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自平成29年11月１日至平成30年10月31日）前年同期比（％）件数金額（千円）戸建事業(1）戸建分譲1,38238,178,247－(2）請負工事1131,664,358－戸建事業計1,49539,842,606－合計1,49539,842,606－（注）１．金額は販売価格によっております。２．上記の金額には消費税等は含まれておりません。３．件数欄については、戸建分譲は棟数又は区画数、請負工事は棟数又は契約数を表示しております。ｂ．受注実績当社グループは主に見込み生産を行っており、請負工事等、一部には受注生産も行っておりますが、その多くが短期間で販売するものであるため、記載を省略しております。ｃ．販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自平成29年11月１日至平成30年10月31日）前年同期比（％）件数金額（千円）１．戸建事業(1）戸建分譲1,43838,738,029－(2）請負工事1131,664,358－(3）その他－150,805－戸建事業計－40,553,193－２．その他不動産賃貸－359,217－その他計－359,217－セグメント計－40,912,411－事業セグメントに帰属しない売上高－6,089－合計－40,918,500－（注）１．上記の金額には消費税等は含まれておりません。２．件数欄については、戸建分譲は棟数又は区画数、請負工事は棟数又は契約数を表示しております。３．戸建分譲における地域別の販売実績は、次のとおりであります。なお、地域別の分類は、物件の属する地域によって分類しております。地域件数金額（千円）前年同期比（％）埼玉県772,514,573－千葉県591,709,946－東京都26738,558－神奈川県22532,760－愛知県2456,490,080－滋賀県721,658,575－京都府1103,028,062－大阪府2567,219,267－兵庫県3408,825,797－奈良県1042,423,222－広島県721,966,013－福岡県551,631,170－合計1,43838,738,029－(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。個々の重要な会計方針及び見積りについては、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載のとおりであります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等につきましては、「(1）経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであります。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等(5）事業上及び財務上の対処すべき課題」及び「２事業等のリスク」に記載のとおりであります。当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきまして、当社グループの資金需要のうち主なものは、分譲用地の仕入資金及び収益物件の購入資金等であり、主に内部留保資金又は当座貸越計画を含む金融機関からの借入により調達しております。なお、当連結会計年度末における社債、借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は93億65百万円となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は128億48百万円となっております。経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等(3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおりであります。これらの指標に関して、当連結会計年度における実績は、売上高経常利益率9.2％、賃貸等不動産に関する資産、負債及び利益を除いた自己資本当期純利益率9.4％、棚卸資産回転率年1.4回転となっております。各利益率につきましては、土地購入費や建築コストなどが上昇傾向となっていることが、それぞれの目標水準を下回った主な要因と考えており、販売価格帯に応じた商品戦略を明確化し、原価を適切な水準にコントロールすることで、収益性の維持・向上に向けた対応を進めております。また、棚卸資産回転率につきましては、工期の長期化並びに仕掛販売用不動産の増加が主な要因となって、目標とする年３回転を下回る状況となっており、協力業者の新規開拓などの施工体制の強化に向けた取り組みや厳格な工程管理の継続によって回転率を高めてまいる所存であります。