ダイビル株式会社
有価証券報告書－第147期(平成30年4月1日－平成31年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号平成30年２月16日）等を当連結会計年度の期首から適用しており、財政状態の状況については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値で前連結会計年度との比較・分析を行っております。(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度のわが国経済は、通商問題などを巡り先行きの不透明感が高まったものの、企業収益や雇用・所得環境が改善し、設備投資の増加や個人消費の持ち直しの動きが続くなど、緩やかな回復基調で推移いたしました。オフィスビル業界におきましては、底堅い需要に支えられ、東京・大阪各ビジネス地区の空室率は引き続き低水準で推移し、賃料水準も緩やかな上昇傾向が継続するなど、堅調な状況が続きました。こうした状況の下で、当社グループは積極的な営業活動を展開する一方、競合ビルとの差別化を目指し、ビル管理品質向上活動を推進するなど「ダイビルならでは」のテナントサービスに努めました結果、高水準の入居状況を確保することができました。昨年４月に策定いたしました中期経営計画「“Design100”プロジェクトPhase-Ⅱ（2018～2022年度）」では、５つの重点施策として、「都心大型ビルの取得」、「投資対象の拡充」、「海外事業の推進」、「既存アセットの競争力維持・強化」及び「ビル管理事業の強化・拡大」を掲げ、５年計画の初年度として着実に成果を上げてきております。昨年８月には、重点施策の一つである「海外事業の推進」として、ベトナムに続く第２の海外投資先として物件取得の機会を探っていた豪州において、シドニー中心地区に位置するオフィスビル開発プロジェクト「275GeorgeStreet」の取得に関する契約を、同国ゼネコン大手であるJohnHollandGroupと締結いたしました。本プロジェクト（地上15階、地下３階、貸床面積約7,200㎡）は2020年央の竣工を予定しております。また、「既存アセットの競争力維持・強化」として、本年２月には、「芝ダイビル」のリニューアル工事が計画通り完工いたしました。「投資対象の拡充」の一環として開発中の秋葉原駅至近の商業ビル「（仮称）秋葉原プロジェクト」（東京都千代田区、地上11階、地下２階、延床面積約5,000㎡）は、本年秋のグランドオープンに向けて建設工事が順調に進捗しており、テナントの決定も着実に進んでおります。当連結会計年度の経営成績につきましては、営業収益は40,637百万円と前連結会計年度に比べ237百万円（0.6％）の増収、営業利益は10,329百万円と前連結会計年度に比べ725百万円（6.6％）の減益となりました。営業外損益では、金融収支の改善と為替差損の減少がありましたが、一方で持分法による投資利益の減少もあり、経常利益は9,953百万円と前連結会計年度に比べ687百万円（6.5％）の減益となりました。特別損益につきましては、当連結会計年度は特別利益として投資有価証券売却益297百万円、特別損失として建替関連損失、固定資産除却損等計150百万円を計上しました。一方、前連結会計年度は特別損失として固定資産除却損41百万円を計上しました。この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は6,993百万円と前連結会計年度に比べ266百万円（3.7％）の減益となりました。セグメントの業績は次のとおりであります。a土地建物賃貸事業一部の既存ビルの減収等により、営業収益は30,917百万円と前連結会計年度に比べ229百万円（0.7％）の減収となりました。また、建替え予定のビルの耐用年数の変更に伴い減価償却費が増加したこと等により営業費用は増加し、営業利益は11,407百万円と前連結会計年度に比べ594百万円（5.0％）の減益となりました。bビル管理事業新規受託物件の受注等により、営業収益は9,186百万円と前連結会計年度に比べ341百万円（3.9％）の増収となりましたが、営業利益は533百万円と前連結会計年度に比べ34百万円（6.1％）の減益となりました。cその他テナント入居に伴う工事管理料及び工事請負高が増加したこと等により、営業収益は534百万円と前連結会計年度に比べ125百万円（30.7％）の増収となり、営業利益は206百万円と前連結会計年度に比べ10百万円（5.3％）の増益となりました。(注)１セグメント別の業績の営業収益については、セグメント間の内部取引を含んでおりません。２「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工事請負、工事管理、不動産仲介等を含んでおります。当連結会計年度末の財政状態につきましては、資産合計は前連結会計年度末に比べ13,463百万円増加し、364,754百万円となりました。負債合計は前連結会計年度末に比べ15,408百万円増加し、209,025百万円となりました。純資産合計は前連結会計年度末に1,944百万円減少し、155,728百万円となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は15,403百万円となり、前連結会計年度末に比べて11,247百万円増加いたしました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において営業活動により得られた資金は14,101百万円となりました。税金等調整前当期純利益及び仕入債務が減少しましたが、利息及び配当金の受取額の増加等により、得られた資金は前連結会計年度に比べて143百万円増加いたしました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動により使用した資金は12,565百万円となりました。投資有価証券の減資払戻による収入がありましたが、有形固定資産の取得による支出等により、使用した資金は前連結会計年度に比べて4,717百万円増加いたしました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動により得られた資金は9,453百万円となりました。これは主に、長期借入れによる収入と社債の発行による収入等によるものであります。なお、前連結会計年度は、有利子負債の返済等により、10,131百万円の支出でした。③営業収益の状況ａセグメントごとの営業収益当連結会計年度における営業収益をセグメントごとに示すと次のとおりであります。区分金額(百万円)前年同期比(％)土地建物賃貸事業31,029△0.7ビル管理事業11,4943.5その他53430.7小計43,0580.7消去又は全社（2,420）－合計40,6370.6(注)上記金額には、消費税等は含まれておりません。ｂ土地建物賃貸事業による営業収益営業用の建物及び土地の利用状況は、次のとおりであります。（a）建物区分面積又は金額(百万円)前年同期比(％)所有総面積701,286㎡0.2内訳共用面積179,374㎡0.1自用面積18,860㎡0.2貸付可能面積503,052㎡0.2内貸付面積貸室面積448,166㎡0.1駐車場面積51,352㎡0.1小計499,519㎡0.1転貸面積11,021㎡2.8貸付面積合計510,540㎡0.2貸室収益(総額)30,474△0.7消去又は全社(112)－計30,362△0.7(注)１貸室収益(総額)は、当連結会計年度中に発生した室料のほか、貸室附帯収益として借室者の負担に属する電気料、冷暖房料、清掃料等を含んでおります。２上記金額には、消費税等は含まれておりません。（b）土地区分面積又は金額(百万円)前年同期比(％)所有総面積94,029㎡0.2内訳貸付面積89㎡－営業用建物敷地93,940㎡0.2土地使用権6,872㎡－面積合計100,901㎡0.2貸地収益(総額)10△41.4消去又は全社－－計10△41.4(注)上記金額には、消費税等は含まれておりません。（c）貸駐車場収益区分金額(百万円)前年同期比(％)駐車場賃貸収益5440.6消去又は全社－－計5440.6(注)上記金額には、消費税等は含まれておりません。ｃビル管理事業による営業収益区分金額(百万円)前年同期比(％)ビル管理8,2003.5マンション管理3,0983.3その他1952.6小計11,4943.5消去又は全社（2,308）－計9,1863.9(注)上記金額には、消費税等は含まれておりません。ｄその他による営業収益区分金額(百万円)前年同期比(％)工事請負高33154.7工事管理料7139.0不動産仲介収入120.2その他118△9.1小計53430.7消去又は全社－－計53430.7(注)上記金額には、消費税等は含まれておりません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の金額及び開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ経営成績等（a）財政状態当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べて13,463百万円増加し、364,754百万円となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べて11,663百万円増加し、17,958百万円になりました。これは主として、現金及び預金が増加したこと等によるものであります。固定資産は、前連結会計年度末に比べ1,799百万円増加し、346,796百万円になりました。これは主として、減価償却等による建物及び構築物の減少、その他の無形固定資産の減少、減資払戻及び株価の下落等に伴う投資有価証券の減少がありましたが、土地及び建設仮勘定が増加したため、差引で増加したこと等によるものであります。当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末に比べて15,408百万円増加し、209,025百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ5,038百万円増加し、21,083百万円になりました。これは主として、コマーシャル・ペーパーは減少しましたが、１年内償還予定の社債が増加したこと等によるものであります。固定負債は、前連結会計年度末に比べて10,369百万円増加し、187,942百万円になりました。これは主として、長期借入金の増加と再評価に係る繰延税金負債が増加したこと等によるものであります。なお、有利子負債の合計額は、前連結会計年度末に比べ11,870百万円増加し153,412百万円となりました。当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末に比べ1,944百万円減少し155,728百万円となりました。これは主として、利益剰余金は増加したものの、土地再評価差額金の減少及び為替換算調整勘定の減少等によるものであります。（b）経営成績（営業収益）当連結会計年度の営業収益は40,637百万円と前連結会計年度に比べ237百万円（0.6％）の増収となりました。営業収益の76.1％を占める土地建物賃貸事業セグメントは、30,917百万円と229百万円（0.7％）の減収となりました。2019年３月末の当社の空室率（建替え予定のビルの御堂筋ダイビル・八重洲ダイビルを除く）は、大阪0.0％、東京0.6％、全社計0.2％であります。営業収益の22.6％を占めるビル管理事業セグメントは、新規受託物件の受注等により、9,186百万円と前連結会計年度に比べ341百万円（3.9％）の増収となりました。営業収益の1.3％を占めるその他セグメントは、テナント入居に伴う工事管理料及び工事請負高が増加したこと等により、534百万円と前連結会計年度に比べ125百万円（30.7％）の増収となりました。（営業原価、販売費及び一般管理費）当連結会計年度の営業原価は、建替え予定のビルの耐用年数の変更に伴い減価償却費が増加したこと等により、26,310百万円と前連結会計年度に比べ780百万円（3.1％）増加しました。また、営業収益に対する営業原価の比率は64.7％と前連結会計年度に比べ1.5％増加しました。当社グループの販売費及び一般管理費は、大部分が一般管理費に属する費用でありますが、当連結会計年度は3,997百万円と前連結会計年度に比べ182百万円（4.8％）増加しました。また、営業収益に対する販売費及び一般管理費の比率は9.8％と前連結会計年度に比べ0.4％増加しました。（営業利益）当連結会計年度の営業利益は10,329百万円と前連結会計年度に比べ725百万円（6.6％）の減益となりました。また、営業収益に対する営業利益の比率は25.4％と前連結会計年度に比べ2.0％減少しました。なお、土地建物賃貸事業セグメントの営業利益は、11,407百万円と594百万円（5.0％）の減益となりました。ビル管理事業セグメントの営業利益は533百万円と前連結会計年度に比べ34百万円（6.1％）の減益、その他セグメントの営業利益は206百万円と前連結会計年度に比べ10百万円（5.3％）の増益となりました。（営業外損益）営業外損益は、前連結会計年度の415百万円の費用（純額）から、当連結会計年度は376百万円の費用（純額）となり、費用（純額）が38百万円減少しました。このうち、金融収支は、主に受取配当金が増加したことにより、前連結会計年度の545百万円の費用（純額）に対し、493百万円の費用（純額）と52百万円減少しました。また、金融収支以外の営業外損益は、持分法による投資利益は前連結会計年度においては389百万円に対し、当連結会計年度において229百万円発生しました。他の営業外損益は、前連結会計年度の259百万円の費用（純額）に対し、112百万円の費用（純額）と146百万円減少しました。（経常利益）当連結会計年度の経常利益は9,953百万円と前連結会計年度に比べ687百万円（6.5％）の減益となりました。また、営業収益に対する経常利益の比率は24.5％と前連結会計年度に比べ1.8％減少しました。（税金等調整前当期純利益）前連結会計年度は、特別損失として固定資産除却損41百万円を計上しましたが、当連結会計年度においては、特別利益として投資有価証券売却益297百万円、特別損失として建替関連損失、固定資産除却損等150百万円を計上しました。この結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は、10,100百万円と499百万円（4.7％）の減益となりました。（法人税等）当連結会計年度の法人税等調整額を含めた税効果計算後の法人税等合計は、3,009百万円と前連結会計年度に比べ230百万円（7.1％）減少しました。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は6,993百万円と前連結会計年度に比べ266百万円（3.7％）の減益となりました。また、１株当たり当期純利益は、前連結会計年度の62円25銭に対し、当連結会計年度は59円96銭となりました。（c）キャッシュ・フローの状況当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。ｂ経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの中期経営計画「“Design100”プロジェクトPhase-Ⅱ」（2018年度～2022年度）の初年度である当連結会計年度は、オフィスビル業界におきましては、底堅い需要に支えられ、東京・大阪各ビジネス地区の空室率は引き続き低水準で推移し、賃料水準も緩やかな上昇傾向が継続するなど、堅調な状況が続きました。この中で当社グループは積極的な営業活動を展開し、営業収益約406億円、営業利益約103億円、当期純利益約70億円といずれも中期経営計画の数値計画を上回る結果となり、営業収益は６期連続で過去最高を更新致しました。また、中期経営計画においては、重点施策として「都心大型オフィスビルの取得」「投資対象の拡充」「海外事業の推進」の３つの成長投資、「既存アセットの競争力維持・強化」「ビル管理事業の強化・拡大（ノンアセット型事業）」の２つの事業基盤強化を掲げておりますが、これらについても当連結会計年度においては、「投資対象の拡充」としては当社初の全館商業ビル開発案件である「（仮称）秋葉原プロジェクト」の建設工事とテナントの決定を進め、「海外事業の推進」としては豪州シドニー中心地区に位置するオフィスビル開発プロジェクト「275GeorgeStreet」への投資を行い、「既存アセットの競争力維持・強化」としては「芝ダイビル」のリニューアル工事を予定通り完工すると共に八重洲ダイビル・御堂筋ダイビルの建替を決定しテナントとの移転交渉を進めるなど着実に取り進めることが出来ました。今後のオフィスビル業界においては、堅調な状況が続くものの、東京都心部における大型ビルの供給の継続による影響などが懸念されます。こうした中、当社グループは引き続き積極的な営業活動を展開すると共に、競合ビルとの差別化を目指し、ビル管理品質向上活動を推進するなど「ダイビルならでは」のテナントサービスに努め、引き続き高水準の入居状況の維持を図ると共に、５つの重点施策を確実に進め、中期経営計画の2022年度の目標値である営業収益460億円、営業利益130億円、当期純利益80億円、総資産営業利益率3.1％の達成に向け取り組んで参ります。また、ESGへの取り組みの一層の深化、海外事業や不動産開発要員の増強、働き方改革、ICT戦略といった人材・システム戦略、財務健全性を維持し資金調達力を堅持する財務戦略などにも引き続き取り組んで参ります。ｃ流動性及び資金の源泉（a）キャッシュ・フロー関連指標の推移2015年３月期2016年３月期2017年３月期2018年３月期2019年３月期自己資本比率（％）38.840.642.544.442.2時価ベースの自己資本比率（％）39.931.532.440.933.6キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）13.810.89.910.110.9インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）7.99.712.111.811.9（注）自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い（補足）１．各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。２．株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式総数（自己株式控除後）により算出しております。３．キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。４．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。また、利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。（b）財務政策当社グループの資金需要の主なものは、新規ビルの取得、開発費及び既存ビルの改修工事代等の設備資金であります。これらの資金は、自己資金または借入により調達することとしております。このうち、借入による資金については、2019年３月31日現在長期の借入金等（１年以内返済含む）の残高は153,412百万円で、金融機関からの借入金63,412百万円、社債90,000百万円で構成されており、この大半は固定金利であります。また、当社の事業は資金回収に長期間を要するため、返済・償還期限を比較的長めに設定しております。上記以外の運転資金は、コマーシャル・ペーパー及び金融機関からの短期借入金で調達しておりますが、コマーシャル・ペーパーについては、20,000百万円の発行枠を設定し、その範囲内で運用しております。当社グループは、健全な財政状態を維持しながらキャッシュ・フローの拡大を目指すため、有利子負債営業キャッシュ・フロー倍率及びデット・エクイティ・レシオの中長期的見通しを重視して資金調達を考えております。