株式会社プロパスト
有価証券報告書－第33期(平成30年6月1日－令和1年5月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当事業年度のわが国経済は、緩やかな回復基調を続けております。個人消費は、消費マインドが弱含んでいるものの、雇用や所得環境の改善を背景に持ち直しの状況にあります。需要と供給の両面の動向を捉えた消費総合指数は４月が前月比1.7％増となる等、緩やかな回復基調にあります。また、設備投資については、緩やかに増加しております。法人企業統計季報の2019年１－３月期の全産業（金融業、保険業を除く）の設備投資（ソフトウェアを除く）は季節調整済で前期比1.1％増加となり、２四半期連続で増加しております。当社が属する不動産業界においては、先行指標となる新設住宅着工戸数の季節調整済年率換算値が、2019年４月に前年同月比で5.7％減となったものの、概ね横ばいでの推移となっております。また、首都圏におけるマンション販売の初月契約率についても、単月では好不況の分かれ目となる70％を上回る月もありましたが、総じて70％を下回る水準が続いております。このような事業環境の下、当社は新規物件の取得や保有物件の売却を進めてまいりました。この結果、当事業年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。ａ．財政状態当事業年度末の資産合計は、前事業年度末と比較して2,975百万円増加し、22,447百万円となりました。当事業年度末の負債合計は、前事業年度末と比較して2,320百万円増加し、18,853百万円となりました。当事業年度末の純資産合計は、前事業年度末と比較して655百万円増加し、3,593百万円となりました。ｂ．経営成績当事業年度の経営成績は、売上高18,002百万円（前年同期比6.5％増）、営業利益1,378百万円（同20.7％増）、経常利益862百万円（同28.6％増）、当期純利益730百万円（同1.2％増）となりました。セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。分譲開発事業は、売上高658百万円（同87.0％減）、セグメント損失222百万円（前年同期は297百万円の利益）となりました。賃貸開発事業は、売上高9,855百万円（同107.0％増）、セグメント利益2,058百万円（同106.6％増）となりました。バリューアップ事業は、売上高7,487百万円（同7.0％増）、セグメント利益691百万円（同10.5％減）となりました。②キャッシュ・フローの状況当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により601百万円減少すると共に、投資活動においても32百万円減少しました。一方、財務活動においては1,760百万円増加いたしました。この結果、資金は前事業年度末に比べて1,123百万円の増加となり、当事業年度末残高は1,939百万円（前事業年度末比137.9％増）となりました。③生産、受注及び販売の状況ａ．販売実績当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度（自2018年６月１日至2019年５月31日）前年同期比（％）金額（百万円）分譲開発事業658△87.0賃貸開発事業9,855107.0バリューアップ事業7,4877.0その他－△100.0合計18,0026.5（注）１．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は,当該割合が100分の10未満のため、記載を省略しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。ｂ．契約実績当事業年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度（自2018年６月１日至2019年５月31日）前年同期比（％）金額（百万円）分譲開発事業3,43466.6賃貸開発事業15,165177.0バリューアップ事業7,31211.0合計25,91283.5（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。ｃ．契約残高当事業年度末における契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度末（2019年５月31日）前年同期比（％）金額（百万円）分譲開発事業2,9022,197.2賃貸開発事業6,145726.0バリューアップ事業48410.5合計9,531628.5（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定の設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果とは異なる場合があります。②当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．経営成績等１）財政状態（流動資産）当事業年度末における流動資産は、前事業年度末と比較して2,938百万円増加し、22,337百万円（前年同期比15.1％増）となりました。これは、主に保有不動産の売却を実施する一方で、新規物件の取得を進めたことから、販売用不動産と仕掛販売用不動産が前事業年度末と比較して1,205百万円増加したことによるものであります。（固定資産）当事業年度末における固定資産は、前事業年度末と比較して37百万円増加し、109百万円（前年同期比51.6％増）となりました。これは、主に固定資産を購入したことにより、有形固定資産が13百万円増加したことや敷金の差入れにより投資その他の資産に含まれる敷金が15百万円増加したことによるものであります。（流動負債）当事業年度末における流動負債は、前事業年度末と比較して3,271百万円増加し、13,586百万円（前年同期比31.7％増）となりました。これは、主に賃貸開発物件の取得のために調達した長期借入金が1年内返済予定の長期借入金として2,961百万円増加したことによるものであります。（固定負債）当事業年度末における固定負債は、前事業年度末と比較して950百万円減少し、5,266百万円（前年同期比15.3％減）となりました。これは、主に在庫物件の売却に伴う返済により、長期借入金が880百万円減少したことによるものであります。（純資産）当事業年度末における純資産は、前事業年度末と比較して655百万円増加し、3,593百万円（前年同期比22.3％増）となりました。これは、主に当期純利益を730百万円計上したことによるものであります。２）経営成績（売上高、売上原価、売上総利益）当事業年度の売上高は、前事業年度と比較して1,096百万円増加し、18,002百万円（前年同期比6.5％増）となりました。分譲開発事業の売上高は、前事業年度と比較して4,398百万円減少し、658百万円（同87.0％減）となりました。賃貸開発事業の売上高は、前事業年度と比較して5,095百万円増加し、9,855百万円（同107.0％増）となりました。バリューアップ事業の売上高は、前事業年度と比較して490百万円増加し、7,487百万円（同7.0％増）となりました。売上原価については、売上高の増加に加えて、地価上昇等を背景とした取得価格の上昇の影響から、前事業年度と比較して1,030百万円増加し、15,109百万円（同7.3％増）となりました。この結果、売上総利益は、前事業年度と比較して66百万円増加し、2,892百万円（同2.3％増）となりました。（販売費及び一般管理費、営業利益）販売費及び一般管理費は、前事業年度と比較して170百万円減少し、1,513百万円（前年同期比10.1％減）となりました。主な要因は、販売に伴うモデル設備費用や広告宣伝費が減少したことによるものであります。この結果、営業利益は、前事業年度と比較して236百万円増加し、1,378百万円（同20.7％増）となりました。（営業外損益、経常利益）営業外収益は、前事業年度と比較して３百万円減少し、３百万円（前年同期比51.7％減）となりました。主な要因としては、受取利息が３百万円減少したことによるものであります。営業外費用は、前事業年度と比較して40百万円増加し、519百万円（前年同期比8.5％増）となりました。主な要因としては、新規物件の取得及び建築費のための資金調達を受けて、支払利息が58百万円増加したことや融資手数料が14百万円減少したことによるものであります。この結果、経常利益は、前事業年度と比較して191百万円増加し、862百万円（同28.6％増）となりました。（特別損益、当期純利益）特別利益は、前事業年度と比較して13百万円減少し、101百万円（前年同期比11.7％減）となりました。特別損失は、前事業年度と比較して24百万円増加し、25百万円（前年同期は０百万円）となりました。この結果、当期純利益は、前事業年度と比較して８百万円増加し、730百万円（同1.2％増）となりました。３）キャッシュ・フロー当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により601百万円減少すると共に、投資活動においても32百万円減少しました。一方、財務活動においては1,760百万円増加いたしました。この結果、資金は前事業年度末に比べて1,123百万円の増加となり、当事業年度末残高は1,939百万円（前事業年度末比137.9％増）となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動により支出した資金は、601百万円（前年同期は7,022百万円の支出）となりました。主な要因は、税引前当期純利益として939百万円を獲得したものの、たな卸資産が1,208百万円増加したことに加えて、前払費用が394百万円増加したことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動により支出した資金は、32百万円（前年同期は884百万円の獲得）となりました。主な要因は、有形固定資産の取得により、13百万円の支出が発生したことに加えて、敷金の差入により15百万円の支出が発生したことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動により獲得した資金は、1,760百万円（前年同期は4,782百万円の獲得）となりました。主な要因は、保有物件の売却に伴う借入金の返済により14,853百万円の支出が発生したものの、新規物件の取得等に伴う16,694百万円の借入を実行したことによるものであります。ｂ．経営成績に重要な影響を与える要因についての分析当社の経営に影響を与える大きな要因としては、２．事業等のリスクに記載のとおりであります。ｃ．資本の財源及び資金の流動性当社の資金需要の主なものは、運転資金需要と販売用不動産の取得及び建築費に必要な資金等であります。運転資金については、内部資金を充当し、必要に応じて金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産の取得及び建築費等については、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。ｄ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社は、自己資本比率を重要な経営指標として位置づけており、中長期的には20～30％の水準まで向上させてゆく方針です。当事業年度末における自己資本比率は、前事業年度末と比べて0.9ポイント上昇し、15.6％となりました。収益の原資となる販売用不動産の取得については、厳選した上での取得に努めることで総資産の過度な増加を抑制すると共に、着実な利益確保により安定的に自己資本を高めてゆく所存です。ｅ．セグメント毎の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容（分譲開発事業）当事業年度の売上高は、前事業年度と比較して販売物件数が少なかったことから、前事業年度比4,398百万円減少し、658百万円（前年同期比87.0％減）となりました。セグメント利益又はセグメント損失は、当事業年度は販売物件が限られており、さらに保有プロジェクトの評価の見直しを実施したため、セグメント損失222百万円（前事業年度は297百万円のセグメント利益）となりました。セグメント資産については、保有プロジェクトの評価の見直し等の影響から、前事業年度と比較して162百万円減少し、3,187百万円（同4.8％減）となりました。（単位：百万円）2019年５月期2018年５月期増減率売上高6585,057△87.0％セグメント利益又はセグメント損失△222297－セグメント資産3,1873,350△4.8％（賃貸開発事業）当事業年度の売上高は、前事業年度に着工した物件が竣工したことを受けて、売却を積極的に推進したことにより、前事業年度比5,095百万円増加し、9,855百万円（前年同期比107.0％増）となりました。セグメント利益についても、売上高増加が寄与したため前事業年度比1,062百万円増加し、2,058百万円（同106.6％増）となりました。セグメント資産については、エリアや駅からの距離等を勘案の上、厳選をしつつも新規物件の取得を進めたことから、前事業年度と比較して2,247百万円増加し、12,841百万円（同21.2％増）となりました。（単位：百万円）2019年５月期2018年５月期増減率売上高9,8554,760107.0％セグメント利益2,058996106.6％セグメント資産12,84110,59321.2％（バリューアップ事業）当事業年度の売上高は、400百万円を越える売上高となる事業規模のプロジェクト数を意識的に増やしたこともあり、前事業年度比490百万円増加し、7,487百万円（前年同期比7.0％増）となりました。セグメント利益については、利益率減少の影響から前事業年度比80百万円減少し、691百万円（同10.5％減）となりました。セグメント資産については、賃貸開発事業と同様にエリアや駅からの距離等を勘案の上、厳選をし新規物件の取得を進めたものの売却を積極的に推進したことことから、前事業年度と比較して252百万円減少し、4,086百万円（同5.8％減）となりました。（単位：百万円）2019年５月期2018年５月期増減率売上高7,4876,9977.0％セグメント利益691772△10.5％セグメント資産4,0864,338△5.8％