株式会社ハウスドゥ
有価証券報告書－第11期(平成30年7月1日－令和1年6月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号2018年２月16日）等を当連結会計年度の期首から適用しており、財務状態については遡及処理後の前連結会計年度末の数値で比較を行っております。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、海外経済の減速の影響が懸念されたものの、きわめて緩和的な金融環境や政府支出による下支えなどを背景に、国内需要は緩やかな増加基調で推移しております。しかしながら、米国の経済政策や通商問題、消費税増税の影響など、国内外の先行き景気には留意する必要があります。当社グループの属する不動産業界におきましては、地価の上昇基調に加え、建築費高騰による販売価格への影響が懸念されたものの、雇用や所得環境の改善に加え、住宅優遇制度や日銀の金融緩和政策継続を背景に、住宅需要は堅調を維持しており、事業環境は概ね良好であります。当社グループでは、2019年６月期を最終年度とする中期経営計画において、安定的な収益確保と持続的な業容拡大のため、事業ポートフォリオにおけるストック型収益事業の比率向上を目指してまいりました。フランチャイズ事業では、不動産売買フランチャイズに加え、新たに不動産賃貸ブランドを設立したことで加盟店舗数拡大及びサービスの拡充を図り、ハウス・リースバック事業においては賃貸用不動産購入による安定収益の確保に加え、不動産ファンド及び不動産会社等への売却によるキャピタルゲイン獲得のスキーム構築により収益を拡大、金融事業における不動産担保融資に加え、金融機関との提携によるリバースモーゲージ保証事業により「不動産＋金融」の取り組みを強化してまいりました。また、従来の不動産売買事業における直営店エリアを中心とした販売用不動産の仕入強化、不動産売買仲介事業を基盤に、仲介・買取・リフォームの三位一体のスキームで事業シナジーを効かせた「住まいのワンストップサービス」は継続し、顧客ニーズに応えることに努めてまいりました。a．財政状態当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ9,765百万円増加し、40,386百万円となりました。当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べ8,188百万円増加し、29,123百万円となりました。当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,577百万円増加し、11,263百万円となりました。b．経営成績当連結会計年度の経営成績は、売上高は31,546百万円(前期比40.1％増)、営業利益は3,156百万円(同49.2％増)、経常利益は3,003百万円(同57.3％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は2,006百万円(同56.8％増)となりました。セグメントごとの経営成績を示すと、次のとおりであります。また、当連結会計年度より報告セグメントの名称及び集計方法を変更しております。詳細は、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。（2019年６月30日現在）セグメント名称売上高（百万円）内容フランチャイズ事業2,762新規加盟契約数145件、累計加盟契約数602件新規開店店舗数133店舗、累計開店店舗数497店舗ハウス・リースバック事業13,989新規取得保有物件数505件、累計保有物件数314件売却件数751件金融事業757不動産担保融資実行件数186件リバースモーゲージ保証件数129件不動産売買事業9,040取引件数401件不動産流通事業1,867仲介件数2,993件リフォーム事業3,099契約件数2,195件完工件数2,105件その他事業30（欧米流）不動産エージェント業、海外事業に係る各種費用合計31,546－（フランチャイズ事業）フランチャイズ事業におきましては、都市部の不動産業者への加盟促進とテレビ・ラジオＣＭ等による広告宣伝効果に加え、店舗数の増加により知名度やコーポレートブランド価値、信用力が向上し、加盟検討企業からの問い合わせは、順調に推移しております。仲介＋買取による収益向上を目指した「サテライト店＋家・不動産買取専門店」併設店舗のニーズに加え、不動産賃貸ブランド「ＲＥＮＴＤｏ！」への問い合わせも増加し、当連結会計年度における新規加盟契約数は145件、累計加盟契約数は602件となりました。また、スーパーバイザーの加盟店フォロー体制の強化や各種新規サービスの拡充効果もあり、当連結会計年度における新規開店店舗数は133店舗、累計開店店舗数は497店舗となりました。その結果、セグメント売上高は2,762百万円(前期比14.5％増)、セグメント利益が1,677百万円(同13.7％増)となりました。（ハウス・リースバック事業）ハウス・リースバック事業では、テレビ・ラジオＣＭをはじめとした積極的なプロモーションによる認知度向上及び信用力の向上効果で、年間13,000件を超える問い合わせにつながっております。不動産の有効活用や資産を資金化するニーズに応えたことで、当連結会計年度におきましては、新規に505件を取得し、累計保有件数314件を賃貸用不動産として運用しました。また、751件を再売買、処分及びファンド等へ売却し、キャピタルゲインによる収益拡大を図りました。その結果、セグメント売上高は13,989百万円(前期比145.0％増)、セグメント利益が2,074百万円(同163.2％増)となりました。（金融事業）金融事業では、不動産の活用により顧客の資金ニーズに対応する「不動産＋金融」を活かした取り組みとして、グループの強みである全国ネットワークの不動産査定力を活かし、不動産担保融資及びリバースモーゲージ保証を提供してまいりました。顧客のさまざまな資金ニーズへの対応及び提携金融機関の増加により、当連結会計年度におきましては186件の不動産担保融資の実行及び129件のリバースモーゲージ保証を行いました。また、一方で案件増加に向けた体制整備、人材等への先行投資を行ったことにより、販管費が増加しました。その結果、セグメント売上高は757百万円(前期比53.7％増)、セグメント利益が16百万円(同84.8％減)となりました。（不動産売買事業）不動産売買事業では、住宅ローンの超低金利が続く中、消費者の住宅購入に対するニーズは強く、直営店エリアの仲介顧客ニーズに合った物件を仕入れる方針を徹底したことで、販売用不動産在庫の販売が順調に進み、取引件数は401件（前期比9.3％増）となりました。また、取引強化に向けた広告宣伝費や売買に伴う仲介手数料が増加しました。その結果、セグメント売上高は9,040百万円(前期比1.5％増)、セグメント利益が778百万円(同5.5％減)となりました。（不動産流通事業）不動産流通事業は、不動産売買仲介事業で構成されております。不動産売買仲介事業では、ホームページ、新聞折り込み広告やテレビ・ラジオＣＭ等のメディアを利用した広告宣伝戦略、そして地域密着型のポスティング戦略を通じて集客に注力してまいりました。注力事業への人員シフトのため直営店を一店舗閉店したことにより仲介件数は2,993件（前期比2.9％減）となりましたが、住宅ローンの超低金利継続の効果により堅調に推移する実需の中、生産性の向上に努めました。その結果、セグメント売上高は1,867百万円(前期比1.9％減)、セグメント利益が491百万円(同8.0％増)となりました。（リフォーム事業）リフォーム事業では、不動産売買仲介事業との連携による中古住宅＋リフォーム受注や、住宅設備メーカー等とコラボレーションしたリフォームイベントを積極的に開催することで集客に繋げ、当連結会計年度における契約件数は2,195件(前期比3.7％増)、完工件数は2,105件(同1.9％減)となりました。その結果、セグメント売上高は3,099百万円(前期比0.3％増)、セグメント利益が309百万円(同9.0％増)となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前連結会計年度末に比べて8,750百万円増加し、12,435百万円になりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動の結果獲得した資金は、9,296百万円(前連結会計年度は2,919百万円の獲得)となりました。主な増加要因は、税金等調整前当期純利益2,854百万円の計上に加え、たな卸資産が9,370百万円減少したことによるものであります。主な減少要因は、営業貸付金が2,609百万円増加したことによるものであります。(投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動の結果使用した資金は、7,805百万円(前連結会計年度は6,368百万円の使用)となりました。主な減少要因は、有形固定資産の取得による支出7,256百万円に加え、投資有価証券の取得による支出332百万円であります。(財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動の結果獲得した資金は、7,258百万円(前連結会計年度は4,071百万円の獲得)となりました。主な増加要因は、短期借入金の純増額5,264百万円、長期借入れによる収入7,603百万円であります。主な減少要因は、長期借入金の返済による支出5,193百万円、配当金の支払額434百万円であります。③生産、受注及び販売の実績a．生産実績当社グループが営む事業では、生産実績を定義することが困難であるため「生産実績」は記載しておりません。b．受注実績当連結会計年度における不動産売買事業セグメント及びリフォーム事業セグメントの受注実績は次のとおりであります。なお、フランチャイズ事業セグメント、ハウス・リースバック事業セグメント、不動産金融事業セグメント及び不動産流通事業セグメントにおいては受注が存在していないため、記載しておりません。セグメントの名称受注高(千円)前年同期比(％)受注残高(千円)前年同期比(％)不動産売買事業73,63867.815,07416.5リフォーム事業3,255,877104.41,305,524101.7合計3,329,515103.21,320,59896.1(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．上記の金額には、中古住宅買取再生販売や建売、賃貸事業等の受注を伴わないものは含めておりません。ｃ．販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称売上高(百万円)前年同期比(％)フランチャイズ事業2,762114.5ハウス・リースバック事業13,989245.0金融事業757153.7不動産売買事業9,040101.5不動産流通事業1,86798.1リフォーム事業3,099100.3その他30－合計31,546140.1(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．セグメント間の取引を相殺消去した後の金額を記載しております。３．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、当該割合が100分の10以上の主要な相手先がいないため記載しておりません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりましては、重要な会計方針等に基づき、資産・負債の評価及び収益・費用の認識に影響を与える見積り及び判断を行っております。これらの見積り及び判断に関しましては、過去の実績及び状況等から最も合理的であると判断される前提に基づき、継続して評価を行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は見積りと異なる可能性があります。なお、当社グループの連結財務諸表において採用する重要な会計方針につきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容a．経営成績等財政状態(資産合計)当連結会計年度末における総資産は40,386百万円となり、前連結会計年度末に比べ9,765百万円の増加となりました。主な増加要因は、現金及び預金が8,750百万円、営業貸付金が2,609百万円それぞれ増加したことによるものであります。主な減少要因は、ハウス・リースバック事業における固定資産売却により、有形固定資産が2,907百万円減少したことによるものであります。(負債合計)当連結会計年度末における負債は29,123百万円となり、前連結会計年度末に比べ8,188百万円の増加となりました。主な増加要因は、短期借入金が5,201百万円、１年内返済予定の長期借入金が2,660百万円それぞれ増加したことによるものであります。主な減少要因は、長期借入金が187百万円減少したことによるものであります。(純資産合計)当連結会計年度末における純資産は11,263百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,577百万円の増加となりました。これは主として利益剰余金が、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益の計上により2,006百万円増加したこと及び配当金の支払いにより436百万円減少したことによるものであります。経営成績(売上高)当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して9,028百万円増加の31,546百万円(前連結会計年度比40.1％増)となりました。これは主として、ハウス・リースバック事業の売上高が8,279百万円、フランチャイズ事業の売上高が349百万円、金融事業の売上高が264百万円、不動産売買事業が130百万円増加したことによるものであります。(売上原価、売上総利益)当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して6,512百万円増加の20,388百万円(前連結会計年度比46.9％増)となりました。これは主として、ハウス・リースバック事業及び不動産売買事業の売上高増加に連動したものであります。以上の結果により、当連結会計年度の売上総利益は、11,157百万円(同29.1％増)となりました。(販売費及び一般管理費、営業利益)当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して1,475百万円増加の8,000百万円(前連結会計年度比22.6％増)となりました。これは主として、人件費が525百万円増加したこと、支払手数料が496百万円、控除対象外消費税の増加等により租税公課が112百万円それぞれ増加したこと、株主優待の実施及びシステム保守投資により、管理費が47百万円増加したことによるものであります。以上の結果により、当連結会計年度の営業利益は、3,156百万円(同49.2％増)となりました。(営業外収益、営業外費用、経常利益)当連結会計年度の営業外収益は、受取手数料及び保険解約返戻金等の計上により90百万円となりました。また、営業外費用は、支払利息等の計上により、244百万円となりました。以上の結果により、当連結会計年度の経常利益は、3,003百万円(前連結会計年度比57.3％増)となりました。(特別利益、特別損失、税金等調整前当期純利益)当連結会計年度の特別利益は、固定資産の売却及び新株予約権戻入益により、5百万円となりました。また、当連結会計年度の特別損失は、事務所移転に伴う固定資産除却損及び投資有価証券評価損の計上により、154百万円となりました。以上の結果により、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は前連結会計年度と比較して950百万円増加の2,854百万円(前連結会計年度比49.9％増)となりました。(親会社株主に帰属する当期純利益)当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度と比較して726百万円増加の2,006百万円(前連結会計年度比56.8％増)となりました。キャッシュ・フロー状況当連結会計年度のキャッシュ・フロー状況につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。b．経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの経営に影響を与える大きな要因としては、不動産業界の市場動向及び金融資本市場動向があります。当社グループが属する不動産業界の市場動向においては、地価の上昇基調が継続する中で、企業収益や雇用・所得環境の改善基調が維持され、その需要は緩やかに拡大しております。そのような事業環境下において、平成初頭のバブル崩壊や2008年のリーマン・ショックが引き起こした不動産価格の大幅な下落を教訓とし、固定収益の安定・拡大と適正在庫の管理を重要な経営課題と認識しております。金融資本市場動向においては、一部に利上げの動きはありますが、日銀の金融緩和政策の継続を背景に、低金利にて住宅ローンを組める環境が続いており、全体としては底堅さを増しております。c．資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社グループの資金需要のうち主なものは、ハウス・リースバック事業におけるハウス・リースバック物件の取得費用及び金融事業における営業貸付金の貸付資金であります。それらの財源は自己資本及び金融機関から調達した有利子負債であり、状況に応じて充当しております。また、当社グループは、事業運営上必要な流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本方針としております。なお、当連結会計年度末における有利子負債の残高は23,281百万円となり、現金及び現金同等物の残高は12,435百万円となっております。