株式会社インテリックス
有価証券報告書－第24期(平成30年6月1日－令和1年5月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要①経営成績の状況当連結会計年度（2018年６月１日～2019年５月31日）におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善を背景に個人消費の拡大が緩やかに持続したものの、中国向けを中心とした外需の減速感が企業収益に影響を及ぼしてきており、景気に足踏み感がみられる状況となりました。首都圏の中古マンション市場における成約件数は、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によりますと、当期において前年同期を1.9％上回って推移しました。また、平均成約価格は、2019年１月に73ヶ月ぶりに前年同月を下回ったものの、翌２月以降は再び前年同月を上回って推移しました。当社グループでは、主たる事業であります中古マンション再生流通事業（リノヴェックスマンション事業）において、採算性を重視した仕入・販売活動に努めたことにより、販売物件当たりの粗利益率が前期の11.2％から12.8％へと改善しました。しかしながら、在庫件数が低水準で推移し販売が想定よりも伸びなかったことにより、販売件数は前期1,450件に対し18.1％減の1,187件となりました。また、その他不動産事業においては、中長期的な視点で多様な事業ポートフォリオを構築し収益の安定成長を図るため、不動産ソリューション事業分野において人員増強を図りながら業容の拡大に努めました。当該事業分野として、まず、不動産を小口化して共同で保有する資産商品を提供するアセットシェアリング事業において、当期に「アセットシェアリング京町家再生Ⅰ」（完売）と「アセットシェアリング北千住駅前」（完売）、そして、ホテル＆レジデンス「モンタン博多」を投資対象とした「アセットシェアリング博多」（一部）を組成し販売しました。次に、2017年より開始したリースバック事業においては、住み続けながら所有物件を売却できる不動産活用システム「安住売却〈あんばい〉」を提供し、テレビＣＭ等の広告媒体や大手不動産仲介会社等との連携により着実に物件取得を進めており、賃貸収入と中長期的な販売物件としての収益寄与を想定した事業展開に注力しております。これらの結果、当連結会計年度における売上高は、リノヴェックスマンションの販売件数減の影響により、369億81百万円（前期比15.0％減）となりました。一方、利益面におきましては、リノヴェックスマンション販売の利益の減少があったものの、その他不動産事業における一棟もの商業ビルの売却等が利益伸長に大きく寄与し、営業利益は16億72百万円（同7.2％増）、経常利益は13億62百万円（同8.7％増）及び親会社株主に帰属する当期純利益は8億32百万円（同3.6％増）となりました。セグメントの業績は、次のとおりであります。〔中古マンション再生流通事業（リノヴェックスマンション事業）〕当事業部門において、リノヴェックスマンションの販売件数が1,187件（前期比263件減）、平均販売価格が2,372万円（同0.1％増）となり、物件販売の売上高は281億60百万円（同18.1％減）となりました。また、マンションによる賃貸収入売上は1億79百万円（同3.3％減）、その他収入売上が15百万円（同57.1％減）となりました。これらの結果、当事業部門における売上高は283億54百万円（同18.0％減）となり、営業利益は8億77百万円（同30.3％減）となりました。〔その他不動産事業〕当事業部門における物件販売の売上高は、不動産小口化商品「アセットシェアリング京町家再生Ⅰ」「アセットシェアリング北千住駅前」「アセットシェアリング博多（一部）」の販売により16億7百万円、一棟もの物件等のその他不動産の販売により45億17百万円をそれぞれ計上し、合計で前期比11.6％減の61億25百万円となりました。また、その他不動産による賃貸収入売上は、リースバック物件の取得増加に伴い8億55百万円（前期比41.4％増）となり、その他収入売上は、同業他社や個人向けのリノベーション内装工事やホテル運営収益の増加等により16億45百万円（同19.5％増）となりました。これらの結果、当事業部門の売上高は86億26百万円（同3.2％減）となり、また、営業利益は一棟もの商業ビルの売却等が利益寄与し13億84百万円（同68.6％増）となりました。②財政状態の状況当連結会計年度末における財政状態は、資産が367億56百万円（前連結会計年度末比47億59百万円増）、負債が260億93百万円（同42億34百万円増）、純資産は106億63百万円（同5億25百万円増）となりました。（流動資産）流動資産につきましては、251億1百万円となり、前連結会計年度末の238億37百万円から12億64百万円の増加となりました。これは、主として現金及び預金が3億46百万円減少した一方で、たな卸資産が13億15百万円増加したこと等によるものであります。（固定資産）固定資産につきましては、116億54百万円となり、前連結会計年度末の81億59百万円から34億94百万円の増加となりました。これは、主として有形固定資産が34億10百万円増加したこと等によるものであります。（流動負債）流動負債につきましては、148億63百万円となり、前連結会計年度末の123億32百万円から25億31百万円の増加となりました。これは、主として短期借入金が8億6百万円、１年内返済予定の長期借入金が16億83百万円、１年内償還予定の社債が1億円、それぞれ増加したこと等によるものであります。（固定負債）固定負債につきましては、112億29百万円となり、前連結会計年度末の95億26百万円から17億3百万円の増加となりました。これは、主として長期借入金が14億83百万円、社債が1億60百万円、それぞれ増加したこと等によるものであります。（純資産）純資産につきましては、106億63百万円となり、前連結会計年度末の101億38百万円から5億25百万円の増加となりました。これは、主として利益剰余金の配当により3億3百万円の減少があった一方で、親会社株主に帰属する当期純利益を8億32百万円計上したこと等によるものであります。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ1億59百万円減少し、50億44百万円となりました。各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度の営業活動によるキャッシュ・フローは、10億97百万円の収入超過（前連結会計年度は63億65百万円の収入超過）となりました。これは主に、法人税等の支払額4億83百万円があった一方で、税金等調整前当期純利益12億32百万円を計上し、減価償却費2億49百万円、たな卸資産の減少額2億30百万円等によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度の投資活動によるキャッシュ・フローは、51億84百万円の支出超過（前連結会計年度は13億26百万円の支出超過）となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入3億50百万円、貸付金の回収による収入1億9百万円があった一方で、固定資産の取得による支出52億96百万円、定期預金の預入による支出2億82百万円、投資有価証券の取得による支出1億2百万円等によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度の財務活動によるキャッシュ・フローは、39億28百万円の収入超過（前連結会計年度は44億28百万円の支出超過）となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出49億8百万円、配当金の支払いによる支出3億1百万円、社債の償還による支出2億40百万円があった一方で、長期借入れによる収入80億75百万円、短期借入金の純増加額8億6百万円、社債の発行による収入5億円等によるものであります。④仕入及び販売の状況a．仕入実績当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。区分当連結会計年度（自2018年６月１日至2019年５月31日）セグメントの名称仕入件数前期比（％）仕入高（千円）前期比（％）中古マンション再生流通事業1,247101.519,156,18791.6その他不動産事業2463.23,463,66098.8合計1,271100.322,619,84892.7（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．その他不動産事業は、新築マンション・ビル・戸建・土地等に係る仕入高を計上しております。３．仕入高は販売用不動産本体価格を表示し、仕入仲介手数料等の付随費用は含まれておりません。ｂ．販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。区分当連結会計年度（自2018年６月１日至2019年５月31日）セグメントの名称販売件数前期比（％）販売高（千円）前期比（％）中古マンション再生流通事業物件販売1,18781.928,160,05981.9賃貸収入－－179,12296.7その他収入－－15,73742.9小計1,18781.928,354,91882.0その他不動産事業物件販売3491.96,125,17688.4賃貸収入－－855,828141.4その他収入－－1,645,297119.5小計3491.98,626,30296.8合計1,22182.136,981,22185.0（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．その他不動産事業は、新築マンション・ビル・戸建・土地・リースバック事業・不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品の販売事業・リノベーション内装の請負事業等に係る売上高を計上しております。３．当社は引渡基準により売上高を計上しております。４．当連結会計年度における中古マンション再生流通事業の販売契約実績の内訳は、次のとおりであります。なお、契約残件数は、不動産売買契約を締結したもののうち、引渡しがなされていないものであります。区分当連結会計年度（自2018年６月１日至2019年５月31日）セグメントの名称期首契約残件数期中契約件数期中引渡件数期末契約残件数中古マンション再生流通事業681,2001,18781(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社の連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第一部企業情報第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載の通りです。この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づき見積り及び判断を行っておりますが、不確実性が内在しているため、将来生じる実際の結果と異なる可能性があります。②経営成績の分析（売上高）当連結会計年度の売上高につきましては、前連結会計年度の435億7百万円から65億25百万円減少（前期比15.0％減）し、369億81百万円となりました。セグメントでみますと、中古マンション再生流通事業〔リノヴェックスマンション事業〕につきましては、当期における物件販売による売上は、販売件数が1,187件（前期比263件減）、平均販売価格が2,372万円（同0.1％増）となり、売上高は281億60百万円（同18.1％減）となりました。また、マンションによる賃貸収入売上は、1億79百万円（同3.3％減）となりました。これらの結果、当事業部門における売上高は283億54百万円（同18.0％減）となりました。その他不動産事業におきましては、不動産小口化商品「アセットシェアリング京町家再生Ⅰ」「アセットシェアリング北千住駅前」「アセットシェアリング博多（一部）」の販売により16億7百万円、一棟もの物件等のその他不動産の販売により45億17百万円をそれぞれ計上し、合計で61億25百万円（同11.6％減）となりました。また、賃貸収入売上は8億55百万円（同41.4％増）、その他収入売上は、同業他社や個人向けリノベーション内装工事やホテル運用収益の増加等により、16億45百万円（同19.5％増）となりました。これらの結果、当事業部門の売上高は86億26百万円（同3.2％減）となりました。（売上総利益）当連結会計年度の売上総利益につきましては、前連結会計年度の56億82百万円から3億69百万円増加（前期比6.5％増）し、60億51百万円となりました。また売上総利益率は、前連結会計年度の13.1％から3.3ポイント改善し16.4％となりました。これは、リノヴェックスマンション販売の粗利益率が12.8％と前期に比べ1.6ポイント改善したことに加え、一棟もの商業ビルの売却により、その他不動産事業の粗利益率が26.8％と前期に比べ8.4ポイント改善したためであります。（営業利益）当連結会計年度の営業利益につきましては、前連結会計年度の15億60百万円から1億12百万円増加（同7.2％増）し、16億72百万円となりました。これは、リースバック物件の取得に伴い、不動産取得税や登記費用が増加したことに加え、人員増強に伴う人件費の増加により、販売費及び一般管理費が、前期に比べ2億56百万円増加（同6.2％増）した一方で、売上総利益が前期より3億69百万円増加したためであります。（経常損益）当連結会計年度の経常利益につきましては、前連結会計年度の12億53百万円から1億8百万円増加し、13億62百万円となりました。これは、営業利益が前期に比べ1億12百万円増加したためであります。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益につきましては、前連結会計年度の8億2百万円から29百万円増加し8億32百万円となりました。これは、投資有価証券評価損の計上により、特別損失が前期に比べ1億33百万円増加しました一方で、経常利益が前期に比べ1億8百万円増加したことに加え法人税等合計が前期に比べ48百万円減少したためであります。③資本の財源及び資金の流動性についての分析当社の資金需要は、中古マンション再生流通事業やその他不動産事業における販売用不動産の仕入資金があります。また、設備資金としては、固定資産の改修工事や賃貸用不動産の取得資金があります。販売用不動産の仕入資金は、主に物件毎に短期借入金で調達しておりますが、機動的かつ効率的に調達するため、各金融機関と当座貸越やコミットメントラインを活用しております。また、設備資金につきましては、融資条件等を慎重に比較検討のうえ、案件毎に借入先金融機関を決定しております。なお、中長期で保有する目的の不動産購入資金は、原則として長期借入金で調達しております。（参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移2017年５月期2018年５月期2019年５月期自己資本比率（％）26.631.629.0時価ベースの自己資本比率（％）21.128.215.9キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）－3.121.8インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）－22.13.9自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い(注)１．各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。２．株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しております。３．キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しております。なお、2017年５月期は、営業キャッシュフローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは、表示しておりません。