株式会社パルマ
有価証券報告書－第52期(平成30年10月1日－令和1年9月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（1）経営成績等の状況の概要当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況セルフストレージ業界は、前事業年度から引き続き、機関投資家及び事業会社が首都圏のビル型セルフストレージへの投資を積極的に進めており、セルフストレージマーケットは、建物型セルフストレージを中心に、引き続き堅調に拡大しております。このような事業環境におきまして、当社は、セルフストレージ業界で唯一の事業者向けフルサービスのソリューションプロバイダー及び投資家向けのプロパティマネージャーとして、セルフストレージビジネスに関するさまざまなソリューションを提供してまいりました。ビジネスソリューションサービスにおきましては、セルフストレージの賃料債務保証＋ビジネス・プロセス・アウトソーシングが、当業界のプラットフォームに成長し、コールセンターは全国での運用対応体制を構築し、運用業務全体を担う運営受託業務は、首都圏を中心に確立しました。また、ＩＴソリューションサービスは、当社のＷＥＢ予約在庫管理システムが業界に普及し、オンラインをメインチャネルとしたセルフストレージの申込み・契約が一般化しました。さらに、ターンキーソリューションサービスとして、セルフストレージ施設開発のノウハウ蓄積とプロパティマネジメント業務の運用体制を構築しました。販売は順調に拡大し、前事業年度に引き続き当事業年度のサービス別の売上高として最大となっております。また投資家につきましても、海外の大手ファンド等の海外投資家が積極的にセルフストレージ物件の購入の検討をしており、個人から海外の機関投資家まで裾野が拡大してきております。以上の結果、当事業年度の売上高は4,391,823千円（前事業年度比67.8％増）、営業利益は505,181千円（同55.1％増）、経常利益は485,116千円（同50.8％増）、当期純利益は337,921千円（同50.2％増）となりました。当社は単一セグメントであるため、セグメントごとの記載はしておりません。各サービスの取組みは以下のとおりであります。（ビジネスソリューションサービス）当社主力の当サービスでは、セルフストレージ利用申込、使用料入金管理、滞納管理、滞納保証、残置物撤去、及び集客サービスの受託を行っております。2019年９月末時点での受託件数は80,768件（前事業年度比13.9％増）となりました。（ＩＴソリューションサービス）当サービスでは、セルフストレージＷＥＢ予約決済・在庫管理システム「クラリス」を軸に、セルフストレージ事業者に対して、ＡＳＰによるＩＴシステムの提供及びＩＴによる集客支援を行っております。（ターンキーソリューションサービス）当サービスでは、セルフストレージ施設の開発販売を行っております。当事業年度はセルフストレージ物件の売却を13件行いました。総資産は、前事業年度末に比べ1,315,494千円増加し、4,379,750千円となりました。主な要因はセルフストレージ施設売却及び借入金に伴う現金及び預金の増加321,094千円、仕掛販売用不動産の増加949,359千円によるものであります。負債は、前事業年度末に比べ1,003,797千円増加し、2,426,185千円となりました。主な要因はセルフストレージ施設用地等の取得に伴う、借入金の増加879,127千円によるものであります。純資産は、前事業年度末に比べ311,696千円増加し、1,953,564千円となりました。これは主に当期純利益が337,921千円計上されたことによるものであります。②キャッシュ・フローの状況当事業年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前事業年度末に比べて371,093千円増加して2,208,920千円となりました。当事業年度は、翌事業年度に販売予定のセルフストレージ開発用地の仕入れが順調に進み、たな卸資産が大きく増加した結果、営業活動によるキャッシュ・フローがマイナスとなりましたが、その用地仕入れに見合う銀行借入れが順調に進んだ結果、財務活動によるキャッシュ・フローがプラスとなり、十分な手元流動性を確保できました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果使用した資金は504,342千円（前年同期に使用した資金は281,951千円）となりました。これは主に税引前当期純利益485,102千円があった一方で、たな卸資産の増加949,359千円があったことによるものです。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果得られた資金は22,445千円（前年同期に使用した資金は93,091千円）となりました。これは主に定期預金の払戻による収入50,000千円があったことによるものです。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果得られた資金は852,990千円（前年同期に得られた資金は1,345,093千円）となりました。これは主に長期借入金の返済による支出1,048,783千円があった一方で、短期借入金の純増27,947千円、長期借入れによる収入1,899,963千円があったことによるものです。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社の事業は、セルフストレージに関連したサービスの提供であり、提供するサービスには生産に該当する事項がありませんので、生産実績に関する記載はしておりません。ｂ．受注実績当社は、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。ｃ．販売実績当事業年度の販売実績をサービス別に示すと、次のとおりであります。サービスの名称当事業年度（自2018年10月１日至2019年９月30日）前期比ビジネスソリューションサービス779,917千円9.6％ＩＴソリューションサービス24,760△20.4ターンキーソリューションサービス3,587,14691.5合計4,391,82367.8(注)１．当社の事業セグメントは、セルフストレージビジネスソリューションプロバイダ事業のみの単一セグメントであるため、サービス別の販売実績を記載しております。２．最近２事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前事業年度（自2017年10月１日至2018年９月30日）当事業年度（自2018年10月１日至2019年９月30日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社1,274,10048.72,490,00056.7芙蓉総合リース株式会社－－515,92011.8合同会社ＴＳＭ１４１294,50011.3－－（注）総販売実績に対する割合が100分の10未満の相手先については記載を省略しております。ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社は2019年４月１日に三井住友ファイナンス＆リース株式会社より社名変更しております。３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。②経営成績の分析当事業年度は、当社が開発・販売する「KeepIt」ブランドの建物型セルフストレージのプロモーションを子会社である日本パーソナルストレージ株式会社を通じ積極的に展開し、認知度の向上に努めてまいりました。また、「KeepIt」ブランドの認知度向上、及びブランディングの一環として、「ウルトラマン」で知られる株式会社円谷プロダクションとライセンス契約を行いました。今後は、新たに「ウルトランク」というブランドを「KeepIt」ブランドと併用することによって、さらなる認知度の向上とイメージの浸透を図り、業容の拡大につなげてまいります。また、前事業年度に資本提携した日本郵政グループにつきましては、双方の経営資源を活用し、シナジーの共創を目指しておりましたが、各方面への調整に想定外の時間を要し、具体的な成果には至りませんでした。本件につきましては、引き続き提案を行い、早期の協業の実現を目指してまいります。経営成績に関しましては、概ね当初予算を上回る結果となりました。具体的には、ターンキーソリューションサービスにおける開発物件販売が13物件（前期８物件）と増加したことにより、大幅な増収を達成できました。開発物件の販売が順調に進んだ要因としましては、国内機関投資家及び事業会社の建物型セルフストレージへの旺盛な需要によります。当事業年度は、このように増収となりましたが、開発物件13物件のうち８物件の竣工が期末に集中したため、売上高の計上が期末に偏る結果となりました。このような状況を踏まえて、開発物件の竣工時期の平準化を図るため、開発部門の増員を行い、物件開発の安定供給ができる体制づくりを行いました。また、売上高全体に占めるターンキーソリューションサービスの割合が80％を超え、売上総利益に占める割合もビジネスソリューションサービスと同程度の48％程度まで拡大しました。従いまして、今後はターンキーソリューションサービスの開発物件の販売の状況が、当社全体の利益に与える影響が大きくなることが見込まれます。ビジネスソリューションサービスに関しましては、前期比9.6％の増収となり今後も安定した成長が見込まれます。ITソリューションサービスに関しましては、セルフストレージ運営事業会社への在庫管理システム「クラリス」の導入が、着実に進んでおり、安定した成長が見込まれます。（売上高）当事業年度における売上高は4,391,823千円（前期比67.8％増）となりました。これはターンキーソリューションサービスにおける物件販売件数の増加及びビジネスソリューションサービスの取扱件数の増加が主な要因です。（売上総利益）当事業年度における売上原価は3,236,399千円（前期比88.8％増）となりました。これは主にターンキーソリューションサービスにおける物件の増加及びビジネスソリューションサービスの回収手数料原価によるものであります。以上の結果、売上総利益は1,155,424千円（前期比28.1％増）となりました。（営業利益）当事業年度における販売費及び一般管理費は650,242千円（前期比12.8％増）となりました。主な内訳は、給与手当169,641千円及び役員報酬69,900千円であります。以上の結果、営業利益は505,181千円（前期比55.1％増）となりました。（経常利益）当事業年度における営業外収益は1,420千円（前期比65.2％減）、営業外費用は21,485千円（同163.7％増）となりました。これは主に債権売却益1,001千円及び物件仕入に関する借入により発生した支払利息17,485千円によるものであります。以上の結果、経常利益は485,116千円（前期比50.8％増）となりました。（当期純利益）当事業年度における当期純利益は、法人税、住民税及び事業税164,859千円、法人税等調整額17,679千円を計上した結果、337,921千円（前期比50.2％増）となりました。③財政状態の分析（流動資産）当事業年度における流動資産の残高は4,200,045千円（前期比44.1％増）となりました。これは主にターンキーソリューションサービスのセルフストレージ施設売却及び借入金に伴う現金及び預金の増加321,094千円、仕掛販売用不動産の増加949,359千円によるものであります。（固定資産）当事業年度における固定資産の残高は179,704千円（前期比20.8％増）となりました。これは主に関係会社株式の取得による増加12,000千円によるものであります。（流動負債）当事業年度における流動負債の残高は2,280,365千円（前期比65.2％増）となりました。これは主に短期借入金の増加27,947千円、１年内返済予定の長期借入金の増加746,980千円によるものであります。（固定負債）当事業年度における固定負債の残高は145,820千円（前期比250.4％増）となりました。これは主に長期借入金の増加104,200千円によるものであります。（純資産）当事業年度における純資産の残高は1,953,564千円（前期比19.0％増）となりました。これは主に当期純利益が337,921千円計上されたことによるものであります。④資本の財源及び資金の流動性当社は安定した成長を遂げるため、財務基盤を強化することが必要不可欠であると認識しております。特にターンキーソリューションサービスにおける物件開発を継続的に行うには相応の現預金を保有しておく必要があります。投資資金の確保を実現するために、前事業年度には日本郵政キャピタル株式会社からの出資を受け、当事業年度は内部資金の活用、金融機関からの借入により財務基盤の強化を図ることができました。また、投資計画とリスク対応の留保分を考慮したうえで保有するべき現預金水準を設定し、手許現金と当座借越契約で補完しております。⑤経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標当社は、一定の収益性を確保し、安定的且つ効率的な成長を目指し、株主重視の経営を行ってまいります。具体的な指標として、売上高営業利益率、自己資本比率、自己資本利益率（ROE）を安定的に維持することを目標としています。当社は、収益性の観点において、売上高営業利益率10％以上を目標にしております。当事業年度はターンキーソリューションサービスの売上拡大により、それに伴う原価の割合も拡大したため、売上高営業利益率は、前事業年度の12.5％より低下し、11.5％となりました。また、安全性の観点において、自己資本比率30％以上を目標にしております。当事業年度は、ターンキーソリューションサービスにおける翌事業年度以降の開発用地の仕入れ拡大に伴い、借入金が増加した結果、自己資本比率は、前事業年度の53.6％から低下して44.6％となりました。さらに、効率性の観点において、自己資本利益率（ROE）10％以上を目標にしております。当事業年度は、資本の効率性を重視した結果、自己資本利益率（ROE）は、前事業年度を若干上回る18.8％となりました。⑥経営成績に重要な影響を与える要因について当社は「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおり、事業環境、事業内容、組織体制、法的規制等、様々なリスクが当社の経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。そのため、当社は常に市場動向に留意しつつ、内部管理体制を強化し、優秀な人材を確保・育成し、市場のニーズに合ったサービスを展開していくことにより、経営成績に重要な影響を与えるリスク要因を分散・低減し、適切な対応を行ってまいります。⑦経営者の問題意識と今後の方針について当社が今後の業容を拡大し、より良いサービスを継続的に展開していくためには、「１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載の様々な課題に対処していくことが必要であると認識しております。それらの課題に対応するために、経営者はセルフストレージ事業者のみならず、投資家、利用者等が求めるサービスやセルフストレージ市場の変化に関する情報の入手及び分析を常に行い、現在及び将来における事業環境を確認し、その課題を認識すると同時に最適な解決策を実施していく方針であります。