アグレ都市デザイン株式会社
有価証券報告書－第10期(平成30年4月1日－平成31年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当事業年度におけるわが国経済は、大手企業を中心に企業収益や雇用情勢の改善が進むなど、景気は緩やかな回復基調で推移した一方、国内においては実質賃金の伸び悩みや物価の上昇などから個人消費は力強さを欠き、また、海外においては米中間の通商問題や中国経済の減速など、依然として景気の先行きには不透明感が漂っております。当社の属する不動産業界におきましては、低金利融資や住宅取得に係る税制優遇策の継続などにより、新築戸建住宅の成約件数が２年ぶりに前年を上回るなど(公益財団法人東日本不動産流通機構の年次資料)住宅需要は底堅く推移している一方、良質な戸建用地を巡る競争の激化や建築コストの上昇、職人の高齢化、2019年10月に控えている消費増税による消費マインドへの影響などの懸念材料が見られ、事業環境の先行きは楽観視できない状況にあります。このような事業環境のもと、当社は引き続き良質な戸建用地の取得に注力するとともに、自社設計・自社施工管理によるデザイン性・機能性に優れた戸建住宅の供給に努め、お客様に対する商品訴求力の更なる強化を目的に、自社販売手法のブラッシュアップに努めてまいりました。また、2017年４月に開設したアグレ・デザインオフィス代官山を中心に、個人のお客様からの注文住宅やリノベーション、リフォームの請負に積極的に取り組むとともに、前事業年度に引き続き、同業他社からの戸建住宅の請負にも取り組んでまいりました。しかしながら、2019年３月15日に公表いたしました「業績予想及び配当予想の修正に関するお知らせ」に記載のとおり、当社の主力事業である戸建販売事業において、景気の先行き不透明感に起因する消費マインドの低下により、特に第４四半期の販売棟数が計画に比して大きく減少したことにより、売上高は当初予想を下回る結果となり、また、戸建用地の価格高騰に起因した原価率の上昇及び完成在庫の早期販売のため価格改定や値引販売を実施したことにより、売上総利益率は前年同期の14.5％から12.9％へと低下いたしました。この結果、当事業年度の経営成績は、売上高15,713,782千円(前年同期比9.0％増)、売上総利益2,031,748千円(同3.1％減)、営業利益559,348千円(同31.6％減)、経常利益363,512千円(同47.0％減)、当期純利益245,867千円(同47.9％減)となりました。事業別の業績を示しますと、次のとおりであります。（戸建販売事業)戸建販売事業においては、自社ブランドである「アグレシオ・シリーズ」をはじめとする271棟(土地分譲37区画を含む)の引渡しにより、売上高14,705,601千円(前年同期比7.1％増)、売上総利益1,880,005千円(同5.5％減)を計上いたしました。なお、商品ラインナップ別の引渡棟数・売上高は以下のとおりであります。＜商品ラインナップ別引渡棟数・売上高＞ブランド名グレード棟数売上高(千円)前年同期比アグレシオ・シリーズ標準グレード173棟8,562,012＋22.6％エグゼ・シリーズ中～高級グレード52棟3,473,854＋1.5％イルピュアルト・シリーズ最高級グレード9棟702,126＋24.0％小計－234棟12,737,993＋16.1％土地分譲－37区画1,967,607△28.6％合計－271棟14,705,601＋7.1％(その他の事業)その他の事業においては、売上高1,008,181千円(前年同期比45.8％増)、売上総利益151,743千円(同41.0％増)を計上いたしました。a注文住宅・戸建建築請負事業、リノベーション・リフォーム事業注文住宅等の建築請負事業においては54棟(注文住宅・13棟、法人建築請負・41棟)、リノベーション・リフォーム事業においては132件(リノベーション・４件、リフォーム・128件)の引渡しにより、売上高1,003,351千円(前年同期比46.8％増)を計上いたしました。b不動産仲介・コンサルティング事業不動産仲介・コンサルティング事業においては、売上高4,829千円(前年同期比39.2％減)を計上いたしました。②キャッシュ・フローの状況当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前事業年度末に比べ251,739千円増加し、2,450,981千円となりました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度末における営業活動によるキャッシュ・フローは1,533,236千円の資金の減少(前年同期は1,183,679千円の資金の減少)となりました。これは主に、仕入債務が705,739千円増加した一方、戸建用地の仕入れが順調に推移したことにより、たな卸資産が2,316,921千円増加したことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度末における投資活動によるキャッシュ・フローは6,622千円の資金の減少(前年同期は30,180千円の資金の減少)となりました。これは主に、投資その他の資産の取得による支出7,200千円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度末における財務活動によるキャッシュ・フローは1,791,598千円の資金の増加(前年同期は1,143,807千円の資金の増加)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出が4,662,864千円あった一方、長期借入れによる収入5,416,000千円、短期借入金の純増976,200千円によるものであります。③生産、受注及び販売の実績a生産実績当事業年度(自2018年４月１日至2019年３月31日)の生産実績は次のとおりであります。なお、当社の事業セグメントは単一であるため、業務区分別に記載しております。業務区分件数(棟)生産高(千円)前年同期比(％)戸建住宅24312,931,446＋13.3土地分譲371,964,269△28.6戸建販売事業計28014,895,715＋5.2注文住宅13326,455＋21.4法人建築請負41575,661＋59.2リノベーション451,604＋179.0リフォーム12829,156＋97.5不動産仲介・コンサルティング事業－4,829△36.0その他の事業計186987,706＋47.1合計46615,883,422＋7.1(注）１．当事業年度中に完成した物件の販売価格を以て生産高としております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。b受注実績当事業年度(自2018年４月１日至2019年３月31日)の受注実績は次のとおりであります。なお、当社の事業セグメントは単一であるため、業務区分別に記載しております。業務区分期首受注高期中受注高期末受注高件数(棟)受注高(千円)件数(棟)受注高(千円)件数(棟)受注高(千円)戸建住宅4235,69423812,944,4758442,175土地分譲－－371,967,607－－戸建販売事業計4235,69427514,912,0838442,175注文住宅7239,10812232,9536133,506法人建築請負18248,78825360,281231,400リノベーション232,711661,010435,752リフォーム－－13239,836410,679不動産仲介・コンサルティング事業－1,527－3,301－－その他の事業計27522,136175697,38316211,339合計31757,83045015,609,46724653,515(注)上記の金額には、消費税等は含まれておりません。c販売実績当事業年度(自2018年４月１日至2019年３月31日)の販売実績は次のとおりであります。なお、当社の事業セグメントは単一であるため、業務区分別に記載しております。業務区分件数(棟)販売高(千円)前年同期比(％)戸建住宅23412,737,993＋16.1土地分譲371,967,607△28.6戸建販売事業計27114,705,601＋7.1注文住宅13338,555＋19.7法人建築請負41577,670＋57.2リノベーション457,969＋209.5リフォーム12829,156＋97.5不動産仲介・コンサルティング事業－4,829△36.0その他の事業計1861,008,181＋45.8合計45715,713,782＋9.0(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たり経営者の判断に基づく会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りが必要となります。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。詳細につきましては、「第５経理の状況１財務諸表等(1)財務諸表注記事項重要な会計方針」に記載しております。②当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容(売上高)当社の当事業年度における売上高は、前年同期比1,292,035千円・9.0％増の15,713,782千円となりました。これは主に、引渡し件数が前期の戸建分譲199棟・土地分譲72区画・注文住宅13棟、法人建築請負25棟、リノベーション３件、リフォーム86件の合計398件から、戸建分譲234棟・土地分譲37区画・注文住宅13件、法人建築請負41棟、リノベーション４件、リフォーム128件の合計457件へと増加したことによるものであります。なお、戸建販売事業における平均単価は、前期の55,500千円から54,400千円へ微減いたしました。(売上原価、売上総利益)売上原価は、前年同期比1,357,490千円・11.0％増の13,682,033千円となり、売上総利益は前年同期比65,454千円・3.1％減の2,031,748千円、売上総利益率は前期から1.6ポイント低下し12.9％となりました。(販売費及び一般管理費、営業利益)販売費及び一般管理費は、前年同期比193,363千円・15.1％増の1,472,400千円となりました。これは主に、販売物件数の増加により広告宣伝費が前年同期比58,492千円・26.8％増の276,765千円、業容拡大に伴う人員数(役員12名含む)の増加により、人件費が前年同期比53,398千円・9.6％増の609,817千円となったことなどによるものであります。以上の結果、営業利益は前年同期比258,817千円・31.6％減の559,348千円となり、営業利益率は前年同期比で2.1ポイント低下し3.6％となりました。(営業外損益、経常利益)営業外収益は、前年同期比2,635千円・31.7％増の10,940千円となりました。営業外費用は、前年同期比66,502千円・47.4％増の206,775千円となりました。これは主に、戸建用地の仕入れが順調に推移したことにより支払利息が前年同期比48,244千円・38.1％増の174,972千円となったことによるものであります。以上の結果、経常利益は前年同期比322,684千円・47.0％減の363,512千円となり、経常利益率は前年同期比で2.5ポイント低下し2.3％となりました。なお、特別損益の計上はありませんでした。(法人税等、当期純利益)法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額を合せた税金費用は、前年同期比96,684千円・45.1％減少し、117,645千円となりました。この結果、当期純利益は前年同期比225,999千円・47.9％減の245,867千円となりました。(財政状態)当事業年度における総資産は14,378,625千円となり、前事業年度末と比較して2,553,513千円・21.6％増加いたしました。流動資産は14,225,440千円となり、前事業年度末と比較して2,557,850千円・21.9％増加いたしました。主な増加要因は、戸建用地の仕入れが順調に推移したことにより、たな卸資産が2,316,921千円増加したことによるものであります。固定資産は153,184千円となり、前事業年度末と比較して4,336千円・2.8％の減少と、ほぼ前年並みとなりました。流動負債は9,126,811千円となり、前事業年度末に比べ2,878,833千円・46.1％増加いたしました。主な増加要因は、戸建用地の仕入れの進捗により１年内返済予定の長期借入金が1,342,794千円、短期借入金が976,200千円、供給棟数の増加に伴い工事未払金が705,739千円それぞれ増加したことによるものであります。固定負債は2,652,649千円となり、前事業年度末に比べ417,478千円・13.6％減少いたしました。これは主に、長期借入金が589,658千円減少したことによるものであります。純資産は2,599,164千円となり、前事業年度末に比べ92,158千円・3.7％増加いたしました。これは主に、前事業年度末日を基準日とする剰余金の配当156,511千円を実施した一方、当期純利益245,867千円を計上したことによるものであります。以上の結果、自己資本比率は、前事業年度末の21.2％から18.1％となりました。なお、今後の見通しにつきましては、「第２事業の状況１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。また、当社の経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。(キャッシュ・フローの分析)当事業年度末のキャッシュ・フローの状況につきましては、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」に記載のとおりであります。(資本の財源及び資金の流動性)当社の運転資金需要のうち、主なものは戸建住宅の分譲用地の取得資金のほか、土地の造成や建築等の製造原価、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要は、設備投資等によるものであります。当社は、事業運営上必要な資金の流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本としております。短期運転資金は自己資金及び金融機関からの短期借入を基本としており、長期運転資金の調達につきましては、金融機関からの長期借入を基本としております。なお、当事業年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は9,647,610千円となっております。また、当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は2,450,981千円となっております。