株式会社アーバネットコーポレーション
有価証券報告書－第22期(平成30年7月1日－令和1年6月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度における当社グループの業績は、売上高200億84百万円（前期比24.9％増）、営業利益21億48百万円（前期比28.7％増）、経常利益19億13百万円（前期比32.8％増）、親会社株主に帰属する当期純利益13億10百万円（前期比32.5％増）となり、当期売上高は200億円を超えるとともに、総資本300億円、現預金50億円以上という当初目標も果たすことができました。これは、当社グループの主要事業領域である東京都心の投資用ワンルームマンション市場において、地価高騰並びに建築コストの高止まりによる販売原価の上昇に伴う利益率低下傾向の中、東京23区、駅10分以内という厳しい開発立地にこだわり、投資用ワンルームマンションの開発１棟販売という当社基本ビシネスモデルが、利回り低下の現状においても、政府の低金利政策の継続、将来不安を抱えた若年層の不動産投資意欲、相続税対策を目的とした富裕層による需要、潤沢な資金を蓄えたファンド・リートにより不足する収益物件への需要がマッチしたことによるものであります。各事業内容別の業績は以下のとおりであります。なお、当社グループは投資用・分譲用マンションの開発・仕入及び販売を主体とする不動産事業の単一セグメントであるため、不動産事業内容別に記載しております。（不動産開発販売）投資用ワンルームマンション14棟650戸、アパート２棟18戸、テラスハウス１棟３戸並びに用地転売３件の売却により、売上高合計は193億92百万円（前連結会計年度比25.5％増）となりました。（不動産仕入販売）中古分譲マンションの買取再販（７戸）により、不動産仕入販売の売上高合計は２億50百万円（前連結会計年度比15.1％増）となりました。（その他）不動産仲介及び不動産賃貸業等により、その他の売上高合計は４億40百万円（前連結会計年度比5.0％増）となりました。当連結会計年度末における財政状態については、総資産が、前連結会計年度末に比べ19億39百万円増加し304億67百万円、総負債が、前連結会計年度末に比べ10億26百万円増加し221億３百万円、純資産が、前連結会計年度末に比べ９億13百万円増加し83億63百万円となりました。（流動資産）当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べ18億10百万円増加し、248億72百万円となりました。これは主として、現金及び預金が10億73百万円並びに棚卸資産が６億37百万円増加したことによるものであります。（固定資産）当連結会計年度末における固定資産は、前連結会計年度末に比べ１億28百万円増加し、55億94百万円となりました。これは主として2020年５月竣工予定のホテルの建設仮勘定が１億81百万円増加したことによるものであります。（流動負債）当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末に比べ26億65百万円増加し、135億８百万円となりました。これは主として堅調な売上げに対する用地仕入の厳しさにより、シンジケートローンを中核とする短期借入金並びに一年内返済予定の長期借入金が増加したことによるものであります。（固定負債）当連結会計年度末における固定負債は、前連結会計年度末に比べ16億39百万円減少し、85億94百万円となりました。これは主として長期借入金が16億24百万円減少したことによるものであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べ９億13百万円増加し、83億63百万円となりました。これは主として利益剰余金が９億７百万円増加したことによるものであります。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、堅調な売上げに対して、開発用地の仕入が大手不動産業者の東京一極集中回帰による狭小地への参入に加え、活発なオフィス需要並びにホテル業界の参入により、開発用地の仕入が一層厳しさを増したことに伴う営業活動によるキャッシュ・フローのプラスと、財務活動によるキャッシュ・フローのマイナスの結果として、前連結会計年度末に比べ、10億73百万円増の52億95百万円となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において営業活動による資金の増加は、20億43百万円（前連結会計年度は16億円の減少）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益の計上によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動による資金の減少は、１億67百万円（前連結会計年度は13億88百万円の減少）となりました。これは主に、有形固定資産の取得によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動による資金の減少は、８億１百万円（前連結会計年度は31億６百万円の増加）となりました。これは、堅調な売上げによる長期借入金の返済が新規開発用地の購入に伴う借入金の調達を上回ったことによるものであります。③生産、受注及び販売の実績a.生産実績当社グループは、不動産開発事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。b.受注の状況当社グループは、受注生産を行っておりませんので、受注状況の記載はしておりません。c.販売実績事業内容内訳当連結会計年度自2018年７月１日至2019年６月30日販売高(千円)割合(%)前年同期比(%)不動産開発販売マンション・戸建住宅の開発販売及び事業用地の仕入販売等19,392,94996.625.5不動産仕入販売中古マンションの仕入販売及び関連業務等250,5781.215.1その他不動産賃貸及び仲介業務等440,6002.25.0合計20,084,129100.024.9(注)１.金額は販売価格によっております。２.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３.不動産開発販売における主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の販売高合計に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度自2017年７月１日至2018年６月30日当連結会計年度自2018年７月１日至2019年６月30日販売高(千円)割合(%)販売高(千円)割合(%)Ⅹ社1,242,8487.73,924,72919.5株式会社アセットリード2,259,10414.03,788,93718.9株式会社明和2,795,76317.43,016,74815.0Ｙ社――2,938,37214.6株式会社レオパレス2,176,04713.5――Ｚ社1,827,20411.4――株式会社シーラ1,750,88210.9――(注)１.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２.上記の金額には、不動産仕入販売、その他の事業の販売高は含まれておりません３.Ｘ社、Ｙ社及びＺ社と当社の間に守秘義務契約があるため、社名の公表は控えさせていただきます。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般的に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には、会計方針の選択・適用、決算日における資産・負債の報告金額及び報告期間における収益・費用の報告金額に影響を与える見積りを必要とします。これらの見積りについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、見積り段階における正確性において、実際の結果と異なる場合があります。当社グループは、特に次の重要な会計方針及び見積りが連結財務諸表に重要な影響を及ぼす事項であると考えております。（たな卸資産の評価基準及び評価方法）主なたな卸資産であります、販売用不動産、仕掛販売用不動産及び仕掛品の評価基準及び評価方法につきましては、個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）を採用しております。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容a.売上高当連結会計年度における売上高は、2018年12月13日に開示した久しぶりの業績予想の上方修正に記載の内容を超える200億84百万円と200億円を超える過去最高数値となりました。これは、売却先の多様化を目指した結果として、供給物件が減少する中で収益物件としての投資用ワンルームマンション需要が旺盛であったことによるものと認識いたしております。b.営業利益当連結会計年度における営業利益は、21億48百万円と、売上高に沿って同じく予想数値を上回りました。しかしながら、高騰を続ける開発用地価格や人員不足を主因とした建築価格の高止まりにより、当社が常に最重要指標とする売上総利益率は、残念ながら前年の17.8％から0.4ポイント低下した17.4％となりました。これを、販売費・一般管理費の圧縮により、営業利益率を前年の10.4％から0.3ポイント向上させた10.7％としております。これは、当社がアウトソーシングを最大限に活用した少人数体制としていることによる固定費の拡大抑制経営によるものではありますが、開発用地の更なる高騰と建築費の高止まりは今後も続くものと考えられ、売上総利益率の低下傾向は、一層の営業努力が必要であると認識いたしております。c.経常利益当連結会計年度における経常利益は、19億13百万円となりました。当社は、開発プロジェクトにおける開発用地資金を金融機関からの間接金融によって賄っているため、開発プロジェクトの増加と建築工期を中心とした開発期間の長期化により、営業外費用である利息が増加いたします。現在は、政府の超低金利政策により、大きな影響は見られておりませんが、金融機関の動向については、常に情報交換を続けております。d.親会社株主に帰属する当期純利益当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は、13億10百万円となりました。これは、経常利益から法人税等を差し引いたものでありますが、前年と大きく変わったのは法人税等調整額が前年はプラスでしたが、当連結会計年度ではマイナスにふれたことが追加の要因となっております。法人税等調整額は会計の世界に税務を入れ込む内容ですので、当社では利益配当金の計算に法人税等調整額の影響を省いております。③資本の財源及び資金の流動性についての分析当社グループの資金需要の主なものは、不動産開発事業における開発用地の取得及び建築工事代金等のプロジェクト資金であります。資金調達につきましては、各プロジェクトや物件ごとに取引金融機関より調達しており、調達コストの低減に留意しつつ、借入金並びに現預金の残高を検討材料としております。また、資金の流動性における最大の項目である現預金については、当社は過去のリーマンショックの経験から、東京23区駅10分以内という当社開発用地における土地価格の下落率を最大35％と想定し、毎月の用地購入から売買契約締結前のたな卸不動産総額の35％を確保すると共に、２年分の固定経費を保持することを目安としております。④経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標当社の経営方針・経営戦略並びに経営上の目標達成状況を判断する客観的な指標は売上総利益率であります。当連結会計年度の実績値は、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益のいずれについても、2018年12月13日に開示いたしました「通期連結業績予想の修正に関するお知らせ」に記載しました上方修正数値を上回ることができました。当連結会計年度における上方修正数値に対する実績の状況を示すと、次のとおりであります。項目売上高（百万円）営業利益（百万円）経常利益（百万円）親会社株主に帰属する当期純利益（百万円）１株当たり当期純利益（円）上方修正数値（A）19,1002,0201,7401,20547.92実績値（B)20,0842,1481,9131,31052.09差額（B）－（A）9841281731054.17計画比（％）（B）/（A)105.2106.3110.0108.7108.7売上高が上方修正数値を上回った主因は、投資用ワンルームマンションの堅調な販売により、卸先の販売会社より、戸別決済による入金が見込み以上にあったためであります。営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益が上方修正数値を上回った主因は、売上原価の上昇に対し、販売費及び一般管理費を抑えることができたことによるものであります。