大栄不動産株式会社
有価証券報告書－第79期(平成30年4月1日－平成31年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】業績等の概要(1)業績当連結会計年度のわが国経済は、きわめて緩和的な金融環境や政府支出による下支えを背景に緩やかな回復を続けておりました。しかしながら世界経済の減速懸念の高まりもあり国内の景気拡大が持続できるかについては正念場を迎える状況になりつつあるように思われます。米中両国の経済・政治情勢を中心とする海外経済の不確実性は高まっており、また金融資本市場の変動の影響にも留意が必要になってきております。当不動産業界におきましては、ビル賃貸市場は、都心部において空室率は引き続き低水準で推移し、賃料も上昇が続いており堅調に推移しました。マンション分譲市場につきましては、首都圏における新規供給戸数が前年度より微減いたしました。平均価格は若干の上昇が見られ、特に都心部では依然として高水準の価格で推移しております。販売面では立地により売行きに二極化傾向が強まっております。このような事業環境の下、当社グループは、東京・埼玉を主要な営業地盤として、ビル賃貸事業、月極および時間貸駐車場事業、マンション分譲等の住宅事業、不動産の仲介を中心とした不動産営業事業、有料老人ホーム事業を展開しております。ビル賃貸事業、駐車場事業および住宅事業につきましては、事業基盤の拡大のため慎重ながらも積極的な姿勢をもって事業用資産の取得を行っております。この結果、当連結会計年度の営業収益は31,902百万円（前連結会計年度28,858百万円、前連結会計年度比10.5％増）、経常利益は4,240百万円（前連結会計年度3,938百万円、前連結会計年度比7.7％増）を計上いたしました。また、有価証券評価損等の特別損失107百万円を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は2,844百万円（前連結会計年度2,275百万円、前連結会計年度比25.0％増）となりました。セグメントごとの業績は、次のとおりであります。①ビル賃貸事業ビル賃貸事業につきましては、物件の取得等に伴い賃貸料等は増加したものの、証券化出資配当金が出資金の償還に伴う多額配当のあった前連結会計年度に比べ減少したため、営業収益は9,853百万円（前連結会計年度比77百万円減）となり、営業利益は3,834百万円（前連結会計年度比189百万円減）となりました。②駐車場事業駐車場事業につきましては、積極的な駐車場開設による収容台数の増加や料金設定等の見直しによる既存駐車場の収益改善およびキャッシュレス決済サービスの拡充による利便性の向上を図った結果、営業収益は3,073百万円（前連結会計年度比149百万円増）となり、営業利益は722百万円（前連結会計年度比68百万円増）となりました。③住宅事業住宅事業につきましては、首都圏や関西圏で竣工引渡し物件が増加した結果、営業収益は16,671百万円（前連結会計年度比3,244百万円増）となり、営業利益は1,703百万円（前連結会計年度比632百万円増）となりました。④不動産営業事業不動産営業事業につきましては、開発型案件の積極的な提案ならびに新たな情報ルートの開拓および既存情報ルートの活用強化などの営業推進を図りましたが、当連結会計年度において大型の企業誘致が減少し、また、投資用不動産の取引も減少したことから、営業収益は1,195百万円（前連結会計年度比282百万円減）となり、営業利益は345百万円（前連結会計年度比341百万円減）となりました。⑤有料老人ホーム事業有料老人ホーム事業につきましては、高齢化が進む中、多様化するお客様のニーズをより重視した受入れ体制を維持し、質の高いサービスの向上に努めた結果、営業収益は1,010百万円（前連結会計年度比41百万円増）となり、営業利益は△32百万円（前連結会計年度は△65百万円）となりました。(2)キャッシュ・フローの状況平成30年３月期平成31年３月期営業活動によるキャッシュ・フロー百万円8,432百万円13,215投資活動によるキャッシュ・フロー△8,218△6,947財務活動によるキャッシュ・フロー△9,121△793現金および現金同等物の期末残高8,74514,220当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動による収入が13,215百万円、有形固定資産の取得等の投資活動による支出が6,947百万円、借入金の返済等の財務活動による支出が793百万円あったことにより、前連結会計年度に比べ5,475百万円増加し、14,220百万円となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において営業活動による資金の増加は13,215百万円（前連結会計年度は8,432百万円増加）となりました。これは税金等調整前当期純利益4,133百万円に加え、減価償却費1,779百万円、たな卸資産および仕掛販売用不動産の減少6,693百万円等の資金増加要因があったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動による資金の減少は6,947百万円（前連結会計年度は8,218百万円減少）となりました。これは有形及び無形固定資産取得による支出5,888百万円、投資有価証券の取得による支出1,290百万円等の資金減少要因があったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動による資金の減少は793百万円（前連結会計年度は9,121百万円減少）となりました。これは借入による収入15,390百万円、コマーシャル・ペーパーの発行による収入2,300百万円等があったものの、借入金の返済による支出15,376百万円、社債およびコマーシャル・ペーパーの償還による支出2,700百万円等があったことによるものであります。生産、受注および販売の実績(1)生産および受注の実績当社グループの事業内容は不動産関連事業のため、生産については該当事項はありません。また、受注については当社グループの営業収益に対して重要な影響を及ぼしていないため、記載を省略しております。(2)販売の実績当連結会計年度における営業収益をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度前年同期比（％）ビル賃貸（百万円）9,853△0.8駐車場（百万円）3,0735.1住宅（百万円）16,67124.2不動産営業（百万円）1,195△19.1有料老人ホーム（百万円）1,0104.3報告セグメント計（百万円）31,80410.7その他（百万円）1851.6合計（百万円）31,99010.7（注）１．金額は、セグメント間取引高相殺消去前の数値によっております。２．上記金額には、消費税等は含まれておりません。財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況の分析文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号平成30年２月16日）等を当連結会計年度の期首から適用しており、財政状態については遡及処理後の前連結会計年度末の数値で比較を行っております。(1)重要な会計方針および見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債および収益・費用の報告金額および開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、第５[経理の状況]の「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載のとおりです。(2)財政状態の状況（資産）当連結会計年度末の総資産は133,560百万円となり、前連結会計年度末と比べ315百万円の増加となりました。流動資産は、前連結会計年度末と比べ2,768百万円減少し27,644百万円となりました。「現金及び預金」が5,224百万円増加したものの、住宅事業における「販売用不動産」と「仕掛販売用不動産」が6,750百万円減少したことが主な要因となっております。また、固定資産は、前連結会計年度末と比べ3,084百万円増加し105,915百万円となりました。これは主にビル賃貸事業における有形固定資産が3,136百万円増加したことが主な要因となっております。（負債）当連結会計年度末の負債は、短期借入金の減少等により前連結会計年度末と比べ955百万円減少し97,075百万円となりました。当社グループの総資産における有利子負債残高の割合等は以下のとおりであります。平成30年３月期平成31年３月期総資産額（百万円）133,244133,560有利子負債額（百万円）81,12280,626有利子負債÷総資産額（％）60.960.4（注）有利子負債は連結貸借対照表に計上された負債のうち、利息を支払っているすべての負債の合計額を記載しております。有利子負債のうち長期借入金（１年以内返済含む）が71,799百万円、社債（１年以内償還予定含む）が6,000百万円となっており、返済・償還期限が長期に設定されている資金が有利子負債の96.5％を占めております。（純資産）当連結会計年度末の純資産は36,484百万円となり、前連結会計年度末と比べ1,271百万円増加いたしました。これはその他有価証券評価差額金が1,322百万円減少したものの、利益剰余金が2,593百万円増加したこと等によるものです。この結果、当連結会計年度における自己資本比率は27.3％（前連結会計年度は26.4％）、ネットＤＥレシオ（（有利子負債－現金および預金）÷純資産額）は1.80倍（同2.03倍）、有利子負債対ＥＢＩＴＤＡ倍率は12.3倍（同12.7倍）となりました。今後とも将来を見据えた投資を行いながら財務の健全化に取り組んでまいります。(3)経営成績の状況（営業収益）当連結会計年度の営業収益は31,902百万円となり、前連結会計年度に比べ3,043百万円の増収となりました。これは住宅事業において首都圏や関西圏で竣工引渡し物件が増加したことで営業収益の増加が3,244百万円あったこと等が主な要因となっております。（営業利益・経常利益）当連結会計年度の営業利益は4,793百万円となり、前連結会計年度に比べ69百万円の増益となりました。これは、ビル賃貸事業や不動産営業事業において営業利益が減少したものの、住宅事業の営業利益が632百万円増加したこと等によるものです。当連結会計年度の経常利益は4,240百万円となり、前連結会計年度と比べ302百万円の増益となりました。（特別損益）当連結会計年度の特別損失は107百万円となりました。これは投資有価証券評価損等によるものであります。以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は2,844百万円と前連結会計年度に比べ569百万円の増加となり、1株当たり当期純利益は、前連結会計年度に比べ45.47円増加し227.20円となりました。(4)キャッシュ・フローの状況当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては、「業績等の概要」に記載のとおりです。(5)資本の財源および資金の流動性について当社グループでは、税金等調整前当期純利益および減価償却費等からなる営業キャッシュ・フロー（自己資金）と長期借入金および社債等によるファイナンス（借入金）を原資とし、事業の運営および将来の事業投資として新規ビルの取得、既存ビルの建替えを含む開発、マンション用地の仕入・マンションの建築、エクイティ投資等を行っております。当連結会計年度におきましては、ビル賃貸事業で5,468百万円、駐車場事業で360百万円、有料老人ホーム事業で28百万円の設備投資、またエクイティ出資を含む投資有価証券の取得1,290百万円等を行いました。当連結会計年度末におきましては、大宮地区の再開発事業に今後3,397百万円（令和４年３月完了予定）の投資を予定しております。当社グループでは、資金需要に対し短期資金・長期資金のバランスを考慮しながら事業運営上必要な流動性と資金の源泉を確保し安定的な財務運営に努めてまいります。