ウェルス・マネジメント株式会社
有価証券報告書－第20期(平成30年4月1日－平成31年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】業績等の概要(1）業績当連結会計年度(2018年４月１日～2019年３月31日)におけるわが国経済は、政府による経済・金融政策を背景に企業収益や雇用環境の改善傾向がみられ、景気は緩やかな回復基調で推移致しました。一方、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動による影響が懸念されるなど、先行は依然として不透明な状況が続いております。不動産市場におきましては、日本銀行によるマイナス金利政策を背景とする国内の投資意欲の継続、ホテル業界におきましては、新規開業や民泊事業者の増大等により競合環境は激化しており、一部で過熱感が見られているものの、2020年の東京オリンピック・パラリンピックや2025年の大阪万博へ向けさらなる訪日外国人数の増加が予想され、宿泊需要は引き続き拡大する見込みです。このような事業環境の下、当社グループでは中長期的な宿泊需要の取り込み、収益基盤の拡大を目的として、１）京都市東山区で営業中の２つのホテル会社を外部投資家との共同投資スキームで買収したこと、および共同出資を行う特別目的会社との間でアセットマネジメント契約を各々締結したこと、２）当社100%出資連結子会社の株式会社ホテルWマネジメント（以下「HWM社」）において大阪市北区所在のイビス大阪梅田が2018年11月１日に開業し、運営が始まったこと、３）かねてより外部投資家と共同で投資を検討していた大阪梅田のオフィスビルについて2018年12月に早期のエグジットを実施したことによる収益を当期に計上できたこと、４）当期に将来のJ-REIT上場の準備のためブリッジファンドを組成し、2019年２月にその第１号案件としてHWM社が運営中のイビス大阪梅田を、また2019年３月に第２号案件としてHWM社が運営中のイビススタイルズ大阪難波を、各ブリッジファンドが各々取得したことに伴う収益を当期に計上できたこと、等が当期の収益に大きく寄与し、また来期においてもHWM社において開業準備を進めてきた京都市東山区所在の京都悠洛ホテルMギャラリーが2019年4月26日に開業し運営が始まるなど、今後も引き続き堅調な業績で推移すると考えております。これらの結果、当連結会計年度における売上高は3,047,914千円（前期比33.8％減）、営業利益は745,433千円（前期比54.8％減）、経常利益は956,549千円（前期比38.3％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は2,682,827千円（前期比124.9％増）となりました。セグメントの業績におきましては、不動産金融事業の売上高は1,645,838千円（前期比52.2％減）、営業利益は1,053,168千円（前期比35.4％減）となり、ホテル運営事業の売上高は1,932,183千円（前期比9.3％増)、営業損失79,018千円（前期は103,474千円の営業利益）となりました。なお、セグメント間取引については相殺消去しておりません。(2）キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前連結会計年度末より1,076,786千円増加し、2,379,364千円となりました。当連結会計年度末における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度末における営業活動による資金の増加は、1,326,295千円（前期は1,629,592千円の資金の増加）となりました。これは主に税金等調整前当期純利益4,427,801千円の計上及び固定資産売却益△3,178,699千円が計上されたことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度末における投資活動による資金の増加は、4,938,173千円（前期は840,668千円の資金の増加）となりました。これは主に匿名組合メトロが保有するイビススタイルズ大阪難波を対象財産とする不動産信託受益権共有持分を一部売却したことによる収入7,497,000千円が計上された一方、有形固定資産の取得による支出△1,886,770千円及び合同会社りょうぜん並びに合同会社みょうほうを営業者とする匿名組合出資の取得による支出△1,231,100千円が計上されたことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度末における財務活動による資金の減少は、5,187,682千円（前期は1,545,352千円の資金の減少）となりました。これは主に、短期借入れによる収入が3,100,000千円あった一方で、短期借入金1,300,000千円及び長期借入金7,399,164千円を金融機関に返済したことによるものであります。生産、受注及び販売の実績(1）生産実績該当事項はありません。(2）受注実績該当事項はありません。(3）販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売高（千円）前年同期比（％）不動産金融事業1,115,730△60.6ホテル運営事業1,932,1839.3合計3,047,914△33.8（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．セグメント間取引を相殺消去しております。３．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2017年４月１日至2018年３月31日）当連結会計年度（自2018年４月１日至2019年３月31日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）株式会社リーガル不動産－－445,00014.6経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析・検討内容は当社グループ（当社及び連結子会社）の財務諸表に基づいて分析した内容です。文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループ（当社及び連結子会社）が判断したものであります。(1）重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。連結財務諸表の作成に際しては、連結決算日における資産・負債及び連結会計年度における収益・費用の報告数値に影響を与える会計上の見積り及び仮定設定を行う必要があり、過去の実績やそれぞれの状況に応じて合理的と考えられる仮定設定に基づいて、継続して判断・評価及び見積りを行っております。なお、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。(2）当連結会計年度の財政状態及び経営成績の分析①経営成績の分析経営成績の分析につきましては３（経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析）業績等の概要(1)業績に記載しております。②財政状態の分析（資産）当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ、524,673千円減少となりました。これは主に、当社100%出資連結子会社の合同会社二条が京都市中京区にホテル開発用地を取得した販売用不動産の増加および合同会社りょうぜんを営業者とする匿名組合並びに合同会社みょうほうを営業者とする匿名組合の出資持分を取得したことにより投資有価証券が増加した一方、匿名組合メトロが保有するイビススタイルズ大阪難波を対象財産とする不動産信託受益権共有持分を一部売却したことによる建物及び土地の減少があったためであります。（負債）負債については、前連結会計年度末に比べ、4,030,284千円減少となりました。これは主に、ホテル開発用地の取得のために合同会社二条が金融機関から借入れた短期借入金が増加した一方、匿名組合メトロが金融機関から借入れた長期借入金の返済による減少があったためであります。（純資産）純資産については、前連結会計年度末に比べ、3,505,610千円増加となりました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益2,682,827千円の計上、非支配株主持分904,571千円の計上および配当金として82,719千円を支払ったこと等によるものであります。(3）経営成績に重要な影響を与える要因について経営成績に重要な影響を与える要因につきましては２（事業等のリスク）に記載しております。(4）経営戦略の現状と見通し経営戦略の現状と見通しにつきましては１（経営方針、経営環境及び対処すべき課題等）に記載しております。(5）資本の財源及び資金の流動性についての分析当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産金融事業におけるプロジェクト向け投融資資金・運転資金、ホテル運営事業における開業・運営に必要な設備資金・運転資金、等であります。不動産金融事業におけるプロジェクト向け投融資資金・運転資金の調達は、自己資金や他の投資家との共同投資に加え、金融機関からの借入による資金調達を行っております。ホテル運営事業における開業・運営に必要な設備資金・運転資金は、自己資金をベースに必要に応じて金融機関からの借入による資金調達を行っております。(6）経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成を判断するための客観的な指標等当社グループは2019年3月期における具体的な経営上の目標を公開しておりませんでしたが、2019年3月20日に2020年3月期から2022年3月の３か年の「中期経営計画2022」を発表いたしました。「中期経営計画2022」では、１）Ｊ-REIT創設を目指すことによって資産循環型ビジネスへの転換を図り、国内有数の受託資産を獲得する２）一部上場基準を満たす基盤づくりを進めることを目標に掲げ、１）循環型ビジネスの実現による不動産金融事業の進化・拡充２）新規運営受託獲得活動の本格展開と既存ホテル運営事業の収益力強化を事業戦略として、下記の数値目標を掲げております。2019年3月期実績2020年3月期計画2021年3月期計画2020年3月期計画売上高（百万円）3,0479,00010,00014,000経常利益（百万円）9563,0003,5004,000EBITDA（百万円）(注)1,0913,5004,0004,500(注)EBITDAは利払い前・税引き前・減価償却前・その他償却前利益であります。