株式会社ムゲンエステート
有価証券報告書－第29期(平成30年1月1日－平成30年12月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要①経営成績の状況当連結会計年度（2018年１月１日～2018年12月31日）におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善が続く中、各種政策の効果もあり、緩やかな回復基調が続いております。一方、通商問題の動向による海外経済の不確実性及び金融資本市場の変動の影響等から先行きの不透明な状況に留意する必要があります。当社グループの属する不動産業界におきましては、一部金融機関による不適切な融資問題等の影響により、金融機関の融資姿勢は十分な自己資金を準備できない個人投資家に対して厳格化する動きが見られたものの、国内富裕層及び海外投資家の物件取得意欲は継続して旺盛であり、不動産市場は引き続き堅調に推移しております。中古住宅市場では、首都圏中古マンションの成約件数は緩やかな増加傾向で推移しております。一方で新築マンション成約価格が高止まりし、供給戸数の少ない状況が継続しており、成約価格が相対的に低い中古マンションへの需要が続いております。東京都心部を中心としたオフィス賃貸市場は、大量供給の影響による市況の悪化が懸念されていましたが、好調な企業業績等を背景に引き続きオフィス需要が堅調なことから、依然として空室率は低い水準で推移しています。それを受けて賃料水準も緩やかな上昇傾向が継続しています。このような事業環境の中、当社グループは主力事業である不動産売買事業において、金融機関による投資用不動産に対する投資家への融資姿勢が厳格化した影響により、上期までの販売が計画を下回り、期初の業績予想を2018年８月６日に修正いたしました。下期においては、国内富裕層及び海外投資家等の需要は引き続き旺盛であり、販売価格の見直しによる需要喚起及び販売体制強化による積極的な販売施策を行ってまいりました。以上の結果、当連結会計年度における売上高は539億31百万円（前期比15.2％減）、営業利益は59億85百万円（同16.0％減）、経常利益は52億37百万円（同19.2％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は33億56百万円（同21.5％減）となりました。（注）「投資用不動産」は、一棟賃貸マンション及び一棟オフィスビル等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分し、「居住用不動産」は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産として区分しております。セグメントの業績は、次のとおりであります。(不動産売買事業)不動産売買事業におきましては、投資用不動産の販売が302件（前期比16件減）、平均販売単価は137百万円（同16.3％減）となり、売上高414億91百万円（同20.5％減）となりました。また、居住用不動産の販売は、291件（前期比67件減）、平均販売単価は31百万円（同25.8％増）となり、売上高91億41百万円（同2.3％増）となりました。以上の結果、売上高は506億97百万円（前期比17.2％減）、セグメント利益（営業利益）は62億72百万円（同19.5％減）となりました。(賃貸その他事業)賃貸その他事業におきましては、不動産賃貸収入が31億69百万円（前期比36.8％増）となりました。以上の結果、売上高は32億34百万円（前期比37.3％増）、セグメント利益（営業利益）は11億66百万円（同28.4％増）となりました。②財政状態の状況当連結会計年度末における財政状態は、総資産667億60百万円（前連結会計年度末比12.7％増）、負債446億54百万円（同12.0％増）、純資産221億６百万円（同14.3％増）となりました。また、自己資本比率は32.9％（前連結会計年度末は32.5％）となっております。（流動資産）当連結会計年度末における流動資産の残高は、639億34百万円となり、前連結会計年度末に比べ75億94百万円増加しております。これは主として、当社の主力事業であります不動産買取再販事業において、翌期以降の販売増加準備のための仕入を積極的に展開したことによる販売用不動産の増加（前連結会計年度末比101億35百万円増）があった一方、前記に起因した現金及び預金の減少（同27億51百万円減）もあったことによります。（固定資産）当連結会計年度末における固定資産の残高は、27億89百万円となり、前連結会計年度末に比べ47百万円減少しております。これは主として、減価償却費の計上によるものであります。（流動負債）当連結会計年度末における流動負債の残高は、105億32百万円となり、前連結会計年度末に比べ27億92百万円減少しております。これは主として、居住用不動産の販売増加に起因した短期借入金の減少（前連結会計年度末比17億14百万円減）、１年内返済予定の長期借入金の減少（同７億11百万円減）、その他の流動負債の減少（同４億10百万円減）した一方、運転資金調達を目的とした１年内償還予定の社債の増加（同２億24百万円増）したことによるものであります。（固定負債）当連結会計年度末における固定負債の残高は、341億21百万円となり、前連結会計年度末に比べ75億74百万円増加しております。これは主として、投資用不動産の仕入を積極的に展開したことによる長期借入金の増加（前連結会計年度末比74億92百万円増）したことによるものであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産は、221億６百万円となり、前連結会計年度末に比べ27億65百万円増加しております。これは主として、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が33億56百万円増加した一方、剰余金の配当により６億８百万円減少したことによるものであります③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ27億90百万円減少し、91億51百万円となりました。各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度の営業活動の結果、使用した資金は、72億20百万円（前連結会計年度は、72億66百万円の獲得）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益52億43百万円、減価償却費10億14百万円による収入があった一方、たな卸資産の増加110億１百万円、法人税等の支払額20億45百万円があったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度の投資活動の結果、使用した資金は、１億４百万円（前連結会計年度は、１億24百万円の使用）となりましたこれは主に、定期預金の払戻による収入18億97百万円があったものの、定期預金の預入による支出19億36百万円、有形固定資産の取得による支出64百万円があったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度の財務活動の結果、獲得した資金は、45億34百万円（前連結会計年度は、28億62百万円の使用）となりました。これは主に、長期借入れによる収入329億96百万円、社債の発行による収入７億36百万円があったものの、長期借入金の返済による支出262億15百万円、短期借入金の返済による支出17億79百万円があったことによるものであります。④仕入及び販売の状況（生産実績）当社グループは、中古不動産の売買事業及び賃貸その他事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。（受注実績）当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。（販売実績）当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。区分当連結会計年度（自2018年１月１日至2018年12月31日）セグメントの名称販売件数前年同期比（％）販売高(百万円)前年同期比（％）不動産売買事業59387.750,69782.8賃貸その他事業－－3,234137.3合計59387.753,93184.8(注)１．セグメント間取引については相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針につきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載されているとおりであります。②経営成績の分析（売上高）当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して96億36百万円減少の539億31百万円（前連結会計年度比15.2％減）なりました。これは、不動産売買事業の売上高が105億14百万円減少の506億97百万円（同17.2％減）となったものの、賃貸その他事業が8億77百万円増加の32億34百万円（同37.3％増）となったことによるものであります。（売上原価、売上総利益）当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して80億81百万円減少の440億84百万円（前連結会計年度比15.5％減）となりました。また、売上総利益は前連結会計年度と比較して15億55百万円減少の98億47百万円（同13.6％減）となりました。なお、売上高売上総利益率は0.4ポイント上昇して18.3％（前連結会計年度は17.9％）となりました。これは、投資用不動産の仕入強化に伴い家賃収入が増加したことにより、賃貸その他事業の利益率が増加したことによるものであります。（販売費及び一般管理費、営業利益）販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して４億17百万円減少の38億62百万円（前連結会計年度比9.8％減）となりました。これは主として、投資用不動産及び居住用不動産の販売件数減少に伴い販売手数料が２億85百万円減少したほか、消費税の課税売上割合に準ずる割合の承認に伴う仕入税額控除の計算方法の変更による租税公課が１億91百万円減少したこと等によるものであります。営業利益は11億37百万円減少の59億85百万円（同16.0％減）となりました。なお、売上高営業利益率は0.1ポイント低下して11.1％（前連結会計年度は11.2％）となりました。（営業外損益、経常利益）営業外収益は、前連結会計年度と比較して11百万円増加の50百万円（前連結会計年度比28.4％増）となりました。これは主として、当連結会計年度で不動産取得税還付金12百万円発生したこと等によるものであります。営業外費用は、前連結会計年度と比較して１億14百万円増加の７億97百万円（同16.7％増）となりました。これは主として、借入金の増加に伴い支払利息が83百万円増加したこと等によるものであります。この結果、経常利益は、前連結会計年度と比較して12億41百万円減少の52億37百万円（前連結会計年度比19.2％減）となりました。なお、売上高経常利益率は0.5ポイント低下して9.7％（前連結会計年度は10.2％）となりました。（特別利益、親会社株主に帰属する当期純利益）親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度と比較して9億20百万円減少の33億56百万円（前連結会計年度比21.5％減）となりました。なお、売上高当期純利益率は0.5ポイント低下して6.2％（前連結会計年度は6.7％）となりました。