サムティ株式会社
有価証券報告書－第37期(平成29年12月1日－平成30年11月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。①経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境の改善が続く中で、政府の経済政策と日銀の金融緩和政策を背景に、企業収益が改善するなど、緩やかな回復基調が続いております。但し、中国を始めとするアジア新興国等の経済の先行き、政策に関する不確実性による影響、通商問題の動向、金融資本市場の変動の影響等について留意する必要があります。当社グループの属する不動産業界におきましては、継続する低金利環境や外国人観光客の増加などによる店舗・ホテル需要の高まり、主要都市でのオフィス空室率の低下などによる収益性の向上等を背景に、不動産需要は依然旺盛な状況が続いております。このような事業環境下におきまして、当社グループは、2016年７月に見直しを行った中長期経営計画「Challenge40」において、(1)サムティ・レジデンシャル投資法人を中心としたビジネスモデルの構築、(2)地方大都市圏における戦略的投資、(3)ホテル開発事業の展開の３点を重点戦略として掲げ、事業を積極的に推進してまいりました。そして、2018年９月には新中期経営計画「サムティ強靭化計画」を策定して、これを新たに推進しております。この結果、当連結会計年度の業績は、売上高84,274百万円（前連結会計年度比39.3％増）、営業利益14,033百万円（前連結会計年度比38.5％増）、経常利益11,635百万円（前連結会計年度比37.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益8,489百万円（前連結会計年度比49.9％増）となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。（不動産事業）不動産事業は、自社ブランド「S-RESIDENCE」シリーズ等の企画開発・販売及び収益不動産等の再生・販売を行っております。また投資用マンションの企画開発・販売を行っております。「S-RESIDENCE」シリーズとして「S-RESIDENCE御茶ノ水（東京都文京区）」、「S-RESIDENCE文京小石川（東京都文京区）」、「S-RESIDENCE新宿アーバンスタイル（東京都新宿区）」、「S-RESIDENCE新宿イースト（東京都新宿区）」、「S-RESIDENCE清澄白河（東京都江東区）」、「S-RESIDENCE押上パークサイド（東京都墨田区）」、「S-RESIDENCE錦糸町パークサイド（東京都墨田区）」、「S-RESIDENCE日本橋浜町（東京都中央区）」、「S-RESIDENCE月島（東京都中央区）」、「S-RESIDENCE蔵前（東京都台東区）」、「S-RESIDENCE練馬桜台（東京都練馬区）」、「S-RESIDENCE川崎貝塚（川崎市川崎区）」、「S-RESIDENCE松戸（千葉県松戸市）」、「S-RESIDENCE鶴舞（名古屋市中区）」、「S-RESIDENCE新大阪Luna（大阪市淀川区）」、「S-RESIDENCE新大阪Ridente（大阪市淀川区）」、「S-RESIDENCE新大阪Garden（大阪市淀川区）」、収益マンションとして「サムティフェリーチェ大通南（札幌市中央区）」、「サムティレジデンス水戸中央（茨城県水戸市）」、「サムティレジデンス湘南茅ヶ崎（神奈川県茅ケ崎市）」、「サムティ山王レジデンス（名古屋市中川区）」、「サムティ上社（名古屋市名東区）」、「サムティ神戸駅南通（神戸市兵庫区）」、「サムティシャルム博多A館・B館（福岡市博多区）」、「サムティ熊本慶徳校前（熊本市中央区）」、「コスモシティ江古田（東京都練馬区）」、「プロスペール鶴川（東京都町田市）」、「S-FORT川口並木（埼玉県川口市）」、「ディームス横濱関内（横浜市中区）」、「グリーンコート新瑞（名古屋市南区）」、「ASレジデンス津シティ（三重県津市）」、「サクシード宝ヶ池（京都市左京区）」、「シャルマンド箕面（大阪府箕面市）」、「グランドハイツ舟入（広島市中区）」、「グランエターナ大分（大分県大分市）」、「スタジオスクエア高砂町（大分県大分市）」の計37棟、ホテルアセットとして「エスペリアイン日本橋箱崎（東京都中央区）」、「エスペリアホテル博多（福岡市博多区）」、オフィスビルとして「サムティ上本町ビル（大阪市天王寺区）」、「日産南堀江ビル（大阪市西区）」、その他商業施設として「サムティ湊川公園ビル（神戸市兵庫区）」、「ピエリ守山（滋賀県守山市）」を売却いたしました。また、投資用マンションとして「サムティ大阪GRANDEAST（大阪市東成区）」、「サムティ大阪GRANDEASTⅡ（大阪市東成区）」、「サムティ大阪CITYWEST（大阪市西淀川区）」、「サムティ姫島LIBERLE（大阪市西淀川区）」、「STAGEGRANDE秋葉原（東京都台東区）」、「ジアコスモ江戸堀パークフロント（大阪市西区）」において383戸を販売いたしました。この結果、当該事業の売上高は75,138百万円（前連結会計年度比46.0％増）、営業利益は15,547百万円（前連結会計年度比46.7％増）となりました。（不動産賃貸事業）不動産賃貸事業は、マンション、オフィスビル、商業施設、ホテル等の賃貸及び管理を行っております。賃料収入の増加を図るべく、営業エリアの拡大並びに収益不動産の仕入の強化に努め、「サムティレジデンスN21（札幌市東区）」、「サムティレジデンス船橋本町（千葉県船橋市）」、「サムティレジデンス青葉台（横浜市青葉区）」、「サムティレジデンス藤が丘（横浜市青葉区）」、「サムティ上町台龍造寺（大阪市中央区）」、「サムティ福島EBIE（大阪市福島区）」、「サムティ都島KERS（大阪市都島区）」、「サムティ大今里西（大阪市東成区）」、「サムティ江坂LIBERTS（大阪府吹田市）」、「サムティ伊丹西台（兵庫県伊丹市）」、「サムティ舟入（広島市中区）」、「サムティ西新南（福岡市早良区）」、「サムティ大橋（福岡市南区）」、「サムティ箱崎東（福岡市東区）」、「サムティ新町（熊本市中央区）」、「オリオンコート（札幌市中央区）」、「アトラクト（川崎市幸区）」、「Lastella（愛知県半田市）」、「GRANDUKE新栄（名古屋市中区）」、「SANTNORE（三重県桑名市）」、「S-CREA新大阪EAST（大阪市東淀川区）」、「S-CREA御堂筋本町（大阪市中央区）」、「エクセラン若王寺（兵庫県尼崎市）」、ホテルアセットとして「SMARTHOTELkutchan（北海道虻田郡）」等を取得しました。この結果、当該事業の売上高は6,806百万円（前連結会計年度比7.8％減）、営業利益は1,907百万円（前連結会計年度比8.9％減）となりました。（その他の事業）その他の事業は、「エスペリアホテル長崎（長崎県長崎市）」、「センターホテル東京（東京都中央区）」の保有・運営及び「センターホテル大阪（大阪市中央区）」、「ホテルサンシャイン宇都宮（栃木県宇都宮市）」、「エスペリアホテル博多（福岡市博多区）」、「エスペリアイン日本橋箱崎（東京都中央区）」の運営のほか、分譲マンション管理事業及び建設・リフォーム業等を行っております。この結果、当該事業の売上高は2,329百万円（前連結会計年度比42.9％増）、営業利益は83百万円（前連結会計年度比65.7％減）となりました。②財政状態の状況（資産）当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末と比べ、3,949百万円減少し、162,500百万円となっております。このうち流動資産は9,672百万円増加し、108,230百万円となっており、固定資産は13,527百万円減少し、54,269百万円となっております。流動資産の主な増加要因は、現金及び預金が18,652百万円増加する一方で、販売用不動産が10,877百万円減少したことなどによるものであります。固定資産の主な減少要因は、投資その他の資産が1,787百万円増加する一方で、有形固定資産が15,347百万円減少したことなどによるものであります。（負債）当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末と比べ、27,027百万円減少し、100,061百万円となっております。このうち流動負債は19,403百万円減少し、19,779百万円となっており、固定負債は7,623百万円減少し、80,282百万円となっております。流動負債の主な減少要因は、未払法人税等が2,662百万円増加する一方で、支払手形及び買掛金が3,068百万円、短期借入金が10,542百万円、1年内返済予定の長期借入金が9,324百万円それぞれ減少したことなどによるものであります。固定負債の主な減少要因は、長期借入金が5,745百万円、繰延税金負債が1,319百万円それぞれ減少したことなどによるものであります。（純資産）当連結会計年度末の純資産合計は、ライツ・オファリングによる新株予約権の行使等により資本金が7,473百万円、資本剰余金が7,666百万円増加、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が8,489百万円増加する一方で、配当金の支払いにより利益剰余金が1,183百万円減少したことなどにより、前連結会計年度末と比べ23,077百万円増加し、62,438百万円となっております。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により31,828百万円増加、投資活動により744百万円減少、財務活動により11,836百万円減少した結果、前連結会計年度末と比べ、19,246百万円増加し、当連結会計年度末には44,080百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における営業活動により獲得した資金は、31,828百万円（前連結会計年度は11,583百万円の収入）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益12,492百万円、たな卸資産の減少25,404百万円、仕入債務の減少3,086百万円、法人税等の支払額3,004百万円などによるものであります。(投資活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における投資活動により使用した資金は、744百万円（前連結会計年度は25,676百万円の支出）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出20,005百万円、有形固定資産の売却による収入19,899百万円などによるものであります。(財務活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における財務活動により使用した資金は、11,836百万円（前連結会計年度は18,211百万円の収入）となりました。これは主に、短期借入れによる収入17,888百万円、短期借入金の返済による支出26,546百万円、長期借入れによる収入54,353百万円、長期借入金の返済による支出71,307百万円、株式の発行による収入14,953百万円、配当金の支払額1,183百万円などによるものであります。④生産、受注及び販売の実績a.生産実績当社グループは、不動産事業及び不動産賃貸事業を主要な事業としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。b.受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。c.販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称区分当連結会計年度(自2017年12月１日至2018年11月30日)前年同期比(％)金額(百万円)不動産事業開発流動化(「S-RESIDENCE」シリーズ等の企画開発・販売)38,948＋152.9再生流動化(既存収益不動産等の再生・販売)28,767＋21.7アセットマネジメント1,638＋327.3投資分譲(投資用マンションの企画開発・販売)5,784△52.0小計75,138＋46.0不動産賃貸事業住居(マンション)3,779△6.5オフィスビル361△41.4その他(商業施設、ホテル、駐車場、物流施設等)2,665△2.0小計6,806△7.8その他の事業2,329＋42.9合計84,274＋39.3(注)１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合相手先前連結会計年度(自2016年12月１日至2017年11月30日)当連結会計年度(自2017年12月１日至2018年11月30日)金額(百万円)割合(％)金額(百万円)割合(％)サムティ・レジデンシャル投資法人――12,77015.2ＡＰＪＮＲＰ特定目的会社10,50017.411,34013.5合同会社博多ホテルマネジメント――9,80011.6合同会社ＰＲセカンド8,57014.2――合同会社ブリッジフォース7,96813.2――(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。これらの連結財務諸表の作成にあたり、たな卸資産、租税公課、財務活動等に関して、過去の実績や取引の状況に照らし合理的と考えられる見積り及び判断を行っております。当該見積り及び判断について当社グループは継続的に評価を行っておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。②経営成績の分析（売上高）当連結会計年度における売上高につきましては、前連結会計年度の60,479百万円から23,795百万円増加（前期比39.3％増）し、84,274百万円となりました。これは主に、不動産事業における売上高が前連結会計年度の51,467百万円から23,671百万円増加（前期比46.0％増加）したことによるものであります。（売上原価）当連結会計年度における売上原価につきましては、前連結会計年度の44,733百万円から18,437百万円増加（前期比41.2％増加）し、63,170百万円となりました。これは主に、売上高の増加によるものであります。（販売費及び一般管理費）当連結会計年度における販売費及び一般管理費につきましては、前連結会計年度の5,614百万円から1,456百万円増加（前期比25.9％増）し、7,070百万円となりました。これは主に租税公課、賃借料等が増加したことによるものであります。（営業外損益）当連結会計年度における営業外収益につきましては、前連結会計年度の64百万円から13百万円減少し、50百万円となりました。当連結会計年度における営業外費用につきましては、前連結会計年度の1,734百万円から713百万円増加し、2,448百万円となりました。これは主に支払手数料の増加によるものであります。（特別損益）当連結会計年度における特別利益につきましては、前連結会計年度の405百万円から574百万円増加し、980百万円となりました。これは主に固定資産売却益の増加によるものであります。当連結会計年度における特別損失につきましては、前連結会計年度の937百万円から813百万円減少し、123百万円となりました。これは主に減損損失の減少によるものであります。③経営成績に需要な影響を与える要因について当社グループの主力事業である不動産事業においては、顧客への引渡し時期の変動、天災その他予期し得ない事態による建築工事の遅延、経済情勢の変動による業績への影響、有利子負債への依存による事業展開への影響等、経営成績に重要な影響を与える様々な要因が挙げられます。詳細につきましては、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。④資本の財源及び資金の流動性についての分析当社グループの資金需要な主なものは、不動産事業における開発用地の取得資金、建築資金及び販売用不動産の取得資金並びに不動産賃貸事業における賃貸用不動産の取得資金であり、その調達手段は主として、金融機関からの借入金によっております。運転資金につきましては、原則自己資金を充当しております。