ケイアイスター不動産株式会社
有価証券報告書－第29期(平成30年4月1日－平成31年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用関連会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、度重なる自然災害等により一時的に景況感の悪化は見られたものの、企業収益は高水準を維持し所得も緩やかに回復するなど、依然として景気の回復基調が持続しております。一方、中国経済の減速や米中貿易摩擦等、世界経済については景気の上振れリスクよりも下振れリスクが大きいと見られ、先行きへの不透明感が続いている状況でもあります。当社グループが所属する住宅業界は、所得環境の改善や継続する住宅取得優遇税制、低金利の住宅ローンなど、引き続き住宅購入に対し追い風が続くも、投資用住宅資金の不正融資や違法建築問題等、業界に立て続けに起きるトラブルにより不動産市況への懸念が否めない状況も続いております。このような経営環境の下、当社グループは、主力事業である分譲住宅事業の成長戦略に注力を行い「豊かで楽しく快適な暮らしの創造」を経営理念に掲げ、「高品質だけど低価格」な分譲住宅の提供を引き続き行ってまいりました。また、「不動産×ＩＴ」を掲げ、居住者がより快適に過ごせる未来型住宅の実現を目指すためのＩＴ活用の研究及び各業務のシステム化を推進しております。また、財務管理を行う上で、回転期間(土地仕入れから売上までの期間)を重要視しております。第１四半期連結会計期間末時点で前連結会計年度において職人不足等により回転期間が長くなった在庫について、財務体質の改善を目的に当連結会計年度において販売を強化いたしました。これらの結果、シェア拡大戦略の加速をグループ全体で積極的に推進したことにより当連結会計年度の損益は売上高、各段階利益ともに次のとおり過去最高となりました。売上高は、販売を強化したことにより前連結会計年度と比較し39,011,686千円(60.9％)増加の103,118,889千円となりました。営業利益は、販売強化による売上総利益率の低下や、売上増加に伴う仲介手数料の増加（変動費の増加）を主な要因として販売費及び一般管理費が2,392,692千円増加となったものの、売上高の増加により前連結会計年度と比較し651,931千円(12.3％)増加の過去最高となる5,950,647千円となりました。経常利益は、金融機関からの土地取得資金の調達及び連結子会社の増加により借入金が増加したことに伴い支払利息が188,602千円増加したものの、前連結会計年度と比較し485,269千円(9.2％)増加の5,769,143千円となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度と比較し67,111千円(2.0％)増加の過去最高となる3,461,076千円となりました。なお、当連結会計年度において、50.5％の株式取得により株式会社フレスコ及び同社の子会社である株式会社おゆみ野住宅を連結子会社といたしました。また、当社の持分法適用関連会社であった株式会社建新の株式追加取得により、株式会社建新及び同社の子会社であるホーム建創株式会社ならびにユニオン測量株式会社を連結子会社といたしました。これに伴い当社グループは、当社及び連結子会社18社により構成されることとなりました。株式会社フレスコが営む事業は、土地販売、注文住宅販売及び分譲住宅販売であります。また、株式会社建新が営む事業は、分譲住宅販売、注文住宅販売、土地販売及び土木造成工事であります。報告セグメントについては、大きな変更はなく、株式会社フレスコグループと株式会社建新グループをそれぞれ単独の事業とし、「分譲住宅事業」「注文住宅事業」「中古住宅事業」「よかタウン事業」「旭ハウジング事業」「フレスコ事業」「建新事業」の７事業としております。セグメント別の業績は、次のとおりであります。ａ．分譲住宅事業分譲住宅事業につきましては、シェア拡大戦略の加速を行いました。また、「デザインのケイアイ」を標榜し住宅ローンが家賃以下となる販売価格の設定を行い、より「高品質だけど低価格」な住宅を提供することに引き続き取り組んでまいりました。また、土地の仕入れから売上までの期間を短縮することによる回転期間を重視した経営や、工期短縮や工程改善などによるコスト低減を推進するとともに、地場不動産仲介業者との関係を強化し、土地の仕入れ強化やアウトソースによる販売強化を引き続き行ってまいりました。以上の結果、販売棟数は前連結会計年度と比較し852棟増加の2,757棟(土地販売含む)となり、当事業の売上高は、前連結会計年度と比較し24,245,355千円増加の73,223,726千円となりました。セグメント利益は、在庫の早期販売に努めたことによる売上総利益率の低下と、売上増加に伴う仲介手数料の増加（変動費の増加）があったものの、295,646千円増加の5,755,919千円となりました。ｂ．注文住宅事業注文住宅事業につきましては、分譲事業強化のため人員を当事業よりシフトしたため、前連結会計年度より一般顧客向けの営業は縮小し、不動産業者向けの注文住宅「フィットプロ」の受注拡大に注力してまいりました。以上の結果、販売棟数は前連結会計年度と比較し175棟減少の108棟となり、当事業の売上高は、前連結会計年度と比較し2,357,893千円減少の1,466,040千円、セグメント利益は481,903千円減少の271,809千円となりました。ｃ．中古住宅事業中古住宅事業につきましては、市場環境を注視して、不動産業者等を通じた仕入れを厳選の上行ってまいりました。販売につきましては引き続き、リフォーム後に販売する一般中古住宅事業を中心に事業を推進しております。また、中古戸建住宅の再生事業も開始し、再生事業につきましては、子会社であるＫＥＩＡＩカイマッセ株式会社が積極的な仕入れを行っており、販売も開始しております。以上の結果、販売棟数が前連結会計年度と比較し100棟増加の137棟となり、当事業の売上高は、前連結会計年度と比較し2,359,524千円増加の3,881,809千円、セグメント利益は56,894千円増加の120,034千円となりました。ｄ．よかタウン事業同社は、福岡県を中心に分譲住宅販売、土地販売及び注文住宅販売を主要な事業として行っております。注文住宅は、自由設計型の注文住宅及び規格型注文住宅である「はなまるハウス」を主力に事業展開を行っております。また、当連結会計年度において、分譲住宅販売事業の強化に注力いたしました。以上の結果、注文住宅販売棟数は前連結会計年度と比較し２棟増加の190棟、分譲住宅販売棟数は188棟増加の300棟、土地販売区画数は41区画減少の76区画となり、当事業の売上高は前連結会計年度と比較し4,633,669千円増加の12,231,250千円、セグメント利益は535,254千円増加の1,118,805千円となりました。ｅ．旭ハウジング事業同社は、神奈川県を中心に分譲住宅販売を主要な事業として行っております。また、引き続き分譲住宅については積極的な開発を推進しております。以上の結果、分譲住宅販売棟数は前連結会計年度と比較し110棟増加の139棟(土地販売含む)となり、当事業の売上高は前連結会計年度と比較し3,232,712千円増加の4,911,837千円、セグメント利益は前連結会計年度と比較し138,875千円増加の100,304千円となりました。ｆ．フレスコ事業同社は、千葉県を中心に土地販売及び注文住宅販売を主要な事業として行っております。注文住宅は、自由設計型の注文住宅及び規格型注文住宅である「はなまるハウス」を主力に事業展開を行っております。また、今後分譲住宅の強化を推進してまいります。2018年７月より連結した結果、注文住宅販売棟数は84棟、土地販売区画数は47区画、分譲住宅販売棟数は34棟となり、当事業の売上高は3,517,092千円となりました。セグメント利益は、連結時価評価でたな卸資産が評価益となったものが売上計上されたことに伴い、売上原価が87,934千円増加したことなどにより66,067千円の利益にとどまりました。なお、当連結会計年度より連結子会社となったことにより報告セグメントに追加したため、前連結会計年度との比較分析は行っておりません。ｇ．建新事業同社は、神奈川県横須賀市を中心に分譲住宅販売、注文住宅販売、土地販売及び土木造成工事を主要な事業として行っております。特に造成工事においては、高低差の大きな土地における開発造成実績を多数有しております。また、今後分譲住宅の強化を推進してまいります。2019年１月より連結した結果、注文住宅販売棟数は48棟、土地販売区画数は31区画、分譲住宅販売棟数は21棟となり、当事業の売上高は2,624,397千円となりました。セグメント利益は、株式の取得関連費用46,214千円を販売費及び一般管理費に計上したこと、連結時価評価でたな卸資産が評価益となったものが売上計上されたことに伴い売上原価が28,510千円増加したことなどにより1,130千円の損失となりました。なお、当連結会計年度より連結子会社となったことにより報告セグメントに追加したため、前連結会計年度との比較分析は行っておりません。財政状態の分析については、次のとおりであります。（資産）当連結会計年度末における資産は、前連結会計年度と比較し21,357,623千円増加し81,416,570千円となりました。増加の主な内容は、分譲住宅事業の成長戦略に伴い用地の仕入を増加させたことを主因として販売用不動産と仕掛販売用不動産を合わせたたな卸資産が9,689,871千円（内、4,146,547千円は新規連結に伴う増加）増加、財務体質改善及び連結子会社の増加などにより現金及び預金が5,953,938千円増加（内、3,022,509千円は新規連結に伴う増加）、新規連結を主因として有形固定資産の土地が1,125,851千円増加したことなどによるものであります。（負債）当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度と比較し18,134,797千円増加し64,336,987千円となりました。増加の主な内容は、分譲用地の仕入資金及び建設資金を金融機関より資金調達を行ったことを主因として短期借入金が9,077,214千円（内、4,245,613千円は新規連結に伴う増加）増加、長期資金の確保を行ったことを主因として長期借入金が1年内返済予定の長期借入金と合わせて5,015,411千円（内、3,457,940千円は新規連結に伴う増加）増加、新規連結を主因として工事未払金が2,494,107千円増加したことなどによるものであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度と比較し3,222,826千円増加し17,079,583千円となりました。増加の主な要因は、利益剰余金が親会社株主に帰属する当期純利益で3,461,076千円増加したこと及び配当により1,110,131千円減少したこと、また新規連結などにより非支配株主持分が886,150千円増加したことなどによるものであります。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、前連結会計年度と比較し5,643,067千円増加の13,714,356千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において営業活動により得られた資金は、前連結会計年度と比較し16,489,108千円増加し、709,742千円となりました。増加の主な要因は、税金等調整前当期純利益が前連結会計年度と比較し461,483千円増加したこと、販売強化に努めたことに伴い、たな卸資産の増加額が前連結会計年度と比較して減少したことにより、たな卸資産の増減額で17,285,821千円資金のアウトフローが減少したことなどによるものです。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動により使用した資金は、309,659千円（前連結会計年度は491,708千円の獲得）となりました。主な内容は、資本業務提携に伴い投資有価証券の取得による支出が558,465千円となったこと、業務のシステム化等に伴い無形固定資産の取得による支出が414,276千円となったこと、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による収入が901,805千円となったことなどによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動により得られた資金は、前連結会計年度と比較し10,643,853千円減少の5,242,984千円となりました。減少の主な要因は、販売強化に努めたことに伴い、たな卸資産取得のための借入を抑制したことにより、短期借入金での調達額が純額で12,627,188千円減少したこと、長期資金の確保を行ったことに伴い、長期借入金での調達額が純額で1,693,361千円増加したことなどによるものであります。（参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移2017年３月期2018年３月期2019年３月期自己資本比率30.7％22.1％19.2％時価ベースの自己資本比率60.1％63.4％29.1％キャッシュ・フロー対有利子負債比率15.8倍－倍71.4倍インタレスト・カバレッジ・レシオ5.0倍－倍1.5倍（注）１．自己資本比率:自己資本／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債／営業キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ:営業キャッシュ・フロー／利息の支払額２．いずれも連結ベースの財務数値により算定しております。３．有利子負債は、貸借対照表に計上されている債務のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。４．2018年３月期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは、営業キャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当連結会計年度における生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称生産高（千円）前年同期比（％）分譲住宅事業69,973,641+25.2注文住宅事業1,642,240△57.1よかタウン事業13,040,259+79.2旭ハウジング事業5,036,825+143.3フレスコ事業2,929,463－建新事業2,283,423－合計94,905,853+37.4（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．金額は、販売価格によっております。３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。４．フレスコ事業及び建新事業は、株式会社フレスコ及び株式会社建新が連結子会社となったことに伴い当連結会計年度より報告セグメントに追加したため、前年同期比の記載はしておりません。ｂ．受注実績当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称受注高（千円）前年同期比（％）受注残高（千円）前年同期比（％）分譲住宅事業74,972,028+62.87,146,534+39.1注文住宅事業1,387,713△57.4986,977△60.8中古住宅事業3,543,271+35.8363,422+28.1よかタウン事業11,481,920+72.23,589,980+4.8旭ハウジング事業5,132,991+175.6534,697+74.0フレスコ事業3,244,424－1,861,915－建新事業1,683,371－1,357,469－合計96,162,443+67.815,396,766+35.8（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３．フレスコ事業及び建新事業は、株式会社フレスコ及び株式会社建新が連結子会社となったことに伴い当連結会計年度より報告セグメントに追加したため、前年同期比の記載はしておりません。ｃ．販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売高（千円）前年同期比（％）分譲住宅事業73,223,726+49.5注文住宅事業1,466,040△61.7中古住宅事業3,881,809+155.0よかタウン事業12,231,250+61.0旭ハウジング事業4,911,837+192.5フレスコ事業3,517,092－建新事業2,624,397－その他1,262,733+149.6合計103,118,889+60.9（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３．フレスコ事業及び建新事業は、株式会社フレスコ及び株式会社建新が連結子会社となったことに伴い当連結会計年度より報告セグメントに追加したため、前年同期比の記載はしておりません。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたり、会計方針の選択、資産・負債及び収益・費用の報告金額に影響を与える見積りを行うことが必要となります。見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に行っておりますが、その不確実性から実際の結果が見積りと異なる場合があります。当社グループが選択する重要な会計方針につきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項」に記載のとおりであります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、成長戦略に基づき売上高39,011,686千円（60.9％）増、経常利益485,269千円（9.2％）増、親会社株主に帰属する当期純利益67,111千円（2.0％）増となり順調な結果になったと認識しております。成長戦略の骨子は、分譲事業のエリア及びマーケットシェアの拡大、Ｍ＆Ａによる新規エリアへの進出及びシナジー効果による業容拡大であり計画通りに推移しているものと分析しております。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因といたしましては、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。当社グループの資本の財源については、分譲事業が土地の仕入れから開始し建築までの間、資金が先行し支出されることから他人資本での調達が不可欠となります。成長戦略を推進するに当たり他人資本（主として借入金）の増加が発生するものと分析しております。但し、土地仕入れから引渡までの回転期間を短縮することにより他人資本の増加を少なくすること等に注力しております。また、自己資本比率、有利子負債に対するＥＢＩＴＤＡ倍率、翌期の売上計画等を勘案し財務バランスを監視しております。たな卸資産に対する資金であり運転資金の需要であることから他人資本（主として借入金）での調達を基本としておりますが、財務バランス、成長角度等を勘案し、自己資本での調達も考慮してまいります。当社グループの資金の流動性については、固定性の資金は持たないことが基本方針であるため、経常支出、配当、設備投資等により支出した後に余剰した資金はすべて、分譲事業の資金に使用されております。セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。分譲住宅事業当事業は、当社グループにおける主力事業であり、成長戦略の根幹をなしております。成長戦略の骨子は、エリア及びマーケットシェアの拡大であり、経営資源の集中を行うため注文住宅事業の人員を前連結会計年度において大幅に異動いたしました。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し24,245,355千円（49.5％）増、セグメント利益は、295,646千円（5.4％）増となりました。成長戦略は順調に推移しているものと分析しております。注文住宅事業当事業は、従来一般顧客をメインに注文住宅を行っておりましたが、前連結会計年度より一般顧客向けの営業は大幅に縮小し、不動産業者向けの注文住宅「フィットプロ」の営業を中心に行っております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し2,357,893千円（△61.7％）減、セグメント利益は481,903千円（△64.0％）減となりました。売上高、セグメント利益ともに減少いたしましたが、計画通りであると分析しております。中古住宅事業当事業は、リフォーム後に販売する一般中古住宅事業を中心に行っておりますが、中古戸建住宅の再生事業も開始し積極的な仕入を行っており、販売も開始いたしました。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し2,359,524千円（155.0％）増、セグメント利益は56,894千円（90.1％）増となりました。在庫数・販売棟数ともに順調に推移していると分析しております。よかタウン事業当事業は、福岡県にて注文住宅及び規格型注文住宅を主力に事業展開を行っておりますが、分譲住宅の強化を推進しております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し4,633,669千円（61.0％）増、セグメント利益は535,254千円（91.7％）増となりました。成長戦略の骨子である分譲住宅強化の成果が現れてきており、順調に業績を伸ばしていると分析しております。旭ハウジング事業当事業は、神奈川県を中心に分譲住宅販売、土地販売等を行っており、特に分譲住宅については積極的な開発を推進しております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し3,232,712千円（192.5％）増、セグメント利益は、前連結会計年度で株式の取得関連費用48,696千円を販売費及び一般管理費に計上したこと、連結時価評価でたな卸資産が評価益となったものが売上計上されたことに伴い売上原価が8,976千円増加したことにより損失となっていたこともあり、138,875千円増となりました。成長戦略の骨子である分譲住宅強化の成果が現れてきており、順調に業績を伸ばしていると分析しております。フレスコ事業当事業は、株式会社フレスコが連結子会社となったことにより、当連結会計年度より報告セグメントに追加したもので、千葉県を中心に土地販売及び規格型注文住宅販売を主力に事業展開を行っておりますが、分譲住宅の強化を推進しております。当連結会計年度は、売上高は3,517,092千円、セグメント損益は66,067千円の利益にとどまりましたが、その利益の要因は連結時価評価で棚卸資産が評価益となったものが売上計上されたことに伴い、売上原価が87,934千円増加したことなどによるものであります。成長戦略の骨子は分譲住宅強化でありますが、当連結会計年度は土地仕入れ等に注力いたしました。成長戦略は、計画通り進捗していると分析しております。建新事業当事業は、株式会社建新が連結子会社となったことにより、当連結会計年度より報告セグメントに追加したもので、神奈川県横須賀市を中心に分譲住宅販売、注文住宅販売、土地販売及び土木造成工事を主力に事業展開を行っておりますが、分譲住宅の強化を推進しております。当連結会計年度は、売上高は2,624,397千円、セグメント損益は1,130千円の損失となりましたが、その損失の要因は株式の取得関連費用46,214千円を販売費及び一般管理費に計上したこと、連結時価評価で棚卸資産が評価益となったものが売上計上されたことに伴い売上原価が28,510千円増加したことなどによるものであり単体ベースでは利益となっております。成長戦略の骨子は分譲住宅強化でありますが、当連結会計年度は土地仕入れ等に注力いたしました。成長戦略は、計画通り進捗していると分析しております。