株式会社明豊エンタープライズ
有価証券報告書－第51期(平成30年8月1日－令和1年7月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、インバウンドの増加や、地価の上昇も相まって企業収益や雇用・所得の環境が改善し、個人消費や設備投資への持ち直しが継続するなど、緩やかな回復基調で推移しました。一方、アジアを取り巻く地政学リスクの顕在化、欧米での金融政策変更の動き・米国による保護主義色の強い通商政策などの影響により、株価が乱高下するなど、先行き不透明な状況が続いております。当社グループの属する不動産業界においては、地価の上昇基調が継続する中で、販売価格の高騰が懸念されたものの、日銀の金融緩和政策を背景に実需は底堅い動きを示しており、事業環境は概ね良好であります。このような事業環境下、当社グループは各事業セグメントにおいて、以下のような取り組みを行いました。不動産分譲事業においては、主要ブランド『MIJAS(ミハス)』事業の仕入・販売活動を積極的に行い、都心近郊におきまして22棟の引渡しを完了いたしました。また、プレミアム賃貸マンションシリーズ『ELFARO（エルファーロ）』の第１弾として「エルファーロ小竹向原」の引渡しを完了しております。更に不動産再生事業として『MEBLD.（エムイービルド）』シリーズの開発・提供など、多種多様な商品展開により潜在的な賃貸不動産検討顧客の掘り起こしを行うなど更なる収益拡大に努めました。不動産賃貸事業においては、既存オーナー様向けに賃貸トラブルや相続税対策などの各種セミナーを開催するなど、積極的にコミュニケーションを図り、また賃貸管理サービスの品質向上に努め、高稼働率の維持・管理戸数の増加につなげることができました。不動産仲介事業においては、不動産分譲事業など他事業を含めた独自の情報網を活用し、顧客ニーズに合わせた物件紹介を行い、収益獲得に努めました。請負事業においては、当社グループによる『MIJAS(ミハス)』シリーズの設計・施工６棟の竣工、その他管理物件の特性に合わせたリフォーム・リノベーションを行い収益拡大に努めました。以上の結果、当社グループの当連結会計年度における売上高は106億38百万円（前連結会計年度比26.5％減）、営業利益４億48百万円（前連結会計年度比83.7％減）、経常利益２億91百万円（前連結会計年度比88.9％減）、親会社株主に帰属する当期純利益１億38百万円（前連結会計年度比93.9％減）となりました。セグメント別の業績は、次のとおりであります。[不動産分譲事業]不動産分譲事業においては、アパート開発事業である「MIJAS(ミハス)」シリーズ22棟の売却、プレミアム賃貸マンションシリーズ「ELFARO（エルファーロ）」の第１弾を提供、また不動産再生事業「MEBLD.（エムイービルド）」など都内各所含め６棟を売却、その他開発事業用地などの売却を行いました。その結果、売上高は81億33百万円（前連結会計年度比32.5％減）、セグメント利益は３億43百万円（前連結会計年度比86.9％減）となりました。[不動産賃貸事業]不動産賃貸事業においては、グループ会社である不動産管理会社の管理事業において順調に管理戸数が増加し、プロパティーマネージメント報酬等により、売上高は22億34百万円（前連結会計年度比9.1％増）、セグメント利益は２億31百万円（前連結会計年度比4.1％増）となりました。[不動産仲介事業]不動産仲介事業においては、東京都内、山形県内の仲介報酬により売上高は26百万円（前連結会計年度比18.1％増）、セグメント利益は18百万円（前連結会計年度比13.6％減）となりました。[請負事業]請負事業につきましては、工事請負の施工及びリフォーム工事等により、売上高は２億54百万円（前連結会計年度比29.4％減）、セグメント利益は30百万円（前連結会計年度比28.9％減）となりました。[その他]その他につきましては、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、主に保険代理業等により、売上高は40百万円（前連結会計年度比10.2％増）、セグメント利益は39百万円（前連結会計年度比16.0％増）となりました。②財政状態の状況当連結会計年度末における財政状態は、総資産115億21百万円（前連結会計年度末比12億10百万円の増加）、負債73億30百万円（前連結会計年度末比12億77百万円の増加）、純資産41億90百万円（前連結会計年度末比66百万円の減少）となりました。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末に比べ41百万円増加し、16億17百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。[営業活動によるキャッシュ・フロー]営業活動により支出した資金は15億38百万円（前連結会計年度は22億96百万円の収入）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益により２億91百万円増加したものの、開発事業用地等の取得により16億49百万円減少したこと等によるものであります。[投資活動によるキャッシュ・フロー]投資活動により得られた資金は、３億71百万円（前連結会計年度は19億53百万円の支出）となりました。これは主に、関係会社に対する新規事業用資金の回収により３億75百万円増加したこと等によるものであります。[財務活動によるキャッシュ・フロー]財務活動により得られた資金は12億８百万円（前連結会計年度は２億94百万円の支出）となりました。これは主に、開発事業用用地等取得のための資金として、短期借入金及び長期借入金が合計で13億44百万円増加したことと等によるものであります。④生産、受注及び販売の状況a.生産実績当社グループは、主として不動産分譲事業、不動産賃貸事業、不動産仲介事業及び請負事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。b.受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。c.販売実績当連結会計年度に販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。[連結セグメント別業績]セグメントの名称当連結会計年度（自2018年８月１日至2019年７月31日）金額(千円)前期比増減率(%)不動産分譲事業共同事業物件――自社単独物件8,133,100△32.5小計8,133,100△32.5不動産賃貸事業2,234,2139.1不動産仲介事業26,82226.7請負事業203,146△37.8その他40,88610.2合計10,638,169△26.5(注)1.セグメント間取引については、相殺消去しております。2.不動産分譲事業における共同事業物件の売上高は各物件の総売上高に対し、当社グループ事業シェアに応じた当社グループの売上高であります。なお、当連結会計年度における売上計上はありません。3.主な相手先の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。前連結会計年度当連結会計年度金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）株式会社タカラレーベン4,562,83242.9――ＣＡＳＡＢＬＡＮＣＡ合同会社2,715,48725.5――(注)上記の金額には、消費税等は含まれておりません。（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用ならびに過去の実績や合理的な方法に基づく見積りが行われ、資産・負債や収益・費用の数値に反映されております。なお、これらの見積りについては継続して評価し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積り特有の不確実性が伴うため、実際の結果と異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５経理の状況１．連結財務諸表等連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する分析・検討内容a．経営成績等1）財政状態の分析（資産合計）当連結会計年度末の総資産残高は前連結会計年度末に比べ12億10百万円増加し、115億21百万円となりました。主たる要因としては、新規開発事業用地・中古マンション等再販事業物件等の取得により、たな卸資産等が合計で10億49百万円増加したこと等によるものです。（流動資産）当連結会計年度末における流動資産の残高は、105億13百万円となり、前連結会計年度末に比べ7億40百万円増加いたしました。これは、新規事業用地の取得及び中古リニューアル再販物件の購入により、たな卸資産等が合計で10億49百万円、また賃貸アパートメントブランド事業（MIJAS）の堅調な売却等により、現金及び預金が44百万円、それぞれ増加したこと等によるものです。（固定資産）当連結会計年度末における固定資産の残高は、10億8百万円となり、前連結会計年度末に比べ4億69百万円増加いたしました。これは、保有目的の変更により仕掛販売用不動産の一部を有形固定資産（建物172,724千円、土地428,215千円）に振り替えたこと等によるものです。（負債合計）負債の残高は前連結会計年度末に比べ12億77百万円増加し、73億30百万円となりました。主たる要因としては、未払法人税等の納税準備金が２億37百万円、物件売却等に伴う返済によって長期借入金(１年内返済予定の長期借入金を含む。)が２億36百万円ともに減少いたしましたが、新規開発事業用地等の取得資金として、短期借入金が15億80百万円増加したこと等によるものです。（流動負債）当連結会計年度末における流動負債の残高は、47億20百万円となり、前連結会計年度末に比べ6億31百万円増加いたしました。これは、新規事業用地取得のための資金として新たに借入を行ったため、短期借入金が15億80百万円増加したものの、物件売却等に伴い１年内返済予定の長期借入金が８億９百万円減少したこと等によるものです。（固定負債）当連結会計年度末における固定負債の残高は、26億10百万円となり、前連結会計年度末に比べ6億46百万円増加いたしました。これは、新規事業用地購入のための資金として長期借入金が5億73百万円増加したこと等によるものです。（純資産合計）純資産は、前連結会計年度末に比べ66百万円減少し41億90百万円となり、自己資本比率においては4.9ポイント悪化し、36.3％となりました。これは、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により１億38百万円増加したこと、配当金の支払いにより１億88百万円減少したこと等によるものです。2）経営成績の分析（売上高）詳細につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要、①経営成績の状況」及び「（1）経営成績等の状況の概要、④生産、受注及び販売の状況」をご参照ください。なお、当連結会計年度におきましては売上高が106億38百万円と前連結会計年度と比較して26.5％の減少となり、売上原価91億９百万円（前連結会計年度比15.1％減）を差し引き、売上総利益は、15億28百万円（前連結会計年度比59.3％減）となり減収・減益となりました。これは、当社グループ全体の売上高の約８割を占める不動産分譲事業セグメントにおきまして、前連結会計年度は、利益率の高い京都の大型案件の売却がありましたが、当連結会計年度においては、そのような特殊要因がなかったこと、また、建設業者の人手不足、開発事業地の近隣との調整などの事由から販売物件の竣工・引渡が大幅に遅延し、当期販売予定であった案件が時期以降にずれ込んだことが減収・減益の要因となりました。主力の賃貸用アパートメントブランド『MIJAS（ミハス）』シリーズについては、前連結会計年度は20棟の引渡し、当連結会計年度は22棟の引渡しが完了しており、現在進行期（2020年７月期）においても25棟前後の引渡し見込みであること、また、プレミアム賃貸マンション事業『ELFARO（エルファーロ）』、不動産再生事業『MEBLD.（エムイービルド）』など、多様な顧客ニーズに対応した商品開発に取り組み、主力事業の基盤は変わらず堅調に推移しております。（売上総利益）当連結会計年度の売上原価は、91億9百万円（前連結会計年度比15.1％減）となりました。この結果、売上総利益は、15億28百万円（前連結会計年度比59.3％減）となりました。（営業利益）当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、10億79百万円（前連結会計年度比7.4％増）となりました。主な増加要因は、新規事業用地の仕入及び販売活動に係る広告費用など営業活動費用等が増加したことによるものであります。この結果、売上総利益から販売費及び一般管理費を減算した営業利益は、4億48百万円（前連結会計年度比83.7％減）となりました。（経常利益）当連結会計年度の営業外損益について、営業外収益が70百万円（前連結会計年度比34.8％増）、営業外費用が2億28百万円（前連結会計年度比31.2％増）となりました。当連結会計年度の主な内容は、営業外収益が受取利息、営業外費用が支払利息であります。この結果、営業利益に営業外損益を加減算した経常利益は、2億91百万円（前連結会計年度比88.9％減）、売上高経常利益率は、15.4ポイント減少し、2.7％となりました。（税金等調整前当期純利益）税金等調整前当期純利益は、2億91百万円（前連結会計年度比88.9％減）となりました。（親会社株主に帰属する当期純利益）法人税、住民税及び事業税、法人税等調整額等を計上したことにより、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、1億38百万円（前連結会計年度比93.9％減）となりました。3）キャッシュ・フローの状況の分析キャッシュ・フローの状況の分析につきましては、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。4）資本の財源および資金の流動性当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産分譲事業における事業用地等の購入費用であり、その調達手段は主として金融機関からの借入れによっております。事業用地等の購入費用以外の運転資金につきましては、自己資金で対応することを原則とし、借入れに係る費用を低減するよう努めております。金融機関による借入れにつきましては、現状は比較的低コストで調達できているものの、将来の金融環境によっては、コストを含む調達環境が大きく変動するリスクがあります。5）経営成績に重要な影響を与える要因について当社グループの経営成績等に重要な影響を与える要因につきましては、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。6）経営者の問題意識と今後の方針について当社グループの属する不動産業界においては、地価の上昇基調が継続する中で、販売価格の高騰が懸念されたものの、日銀の金融緩和政策を背景に実需は底堅い動きを示しております。わが国の賃貸不動産市場においては、地方都市を中心として空家数の増加が続いており、全国的な需要回復が難しい中で安定した入居率を確保するには、将来的にも高い入居率が見込める都心エリアへの重点的な物件供給、また付加価値サービスの提供による差別化戦略が求められております。当社は、企業理念である一生涯のお付き合いをいただける様、「モノ創りにこだわった、総合デベロッパー」として不動産分譲事業におきまして、好調な投資用賃貸アパートメントブランド『MIJAS(ミハス)』事業（2019年７月期22棟供給済）を主力事業とし、年間約25棟前後の供給を計画目標として、事業の用地仕入れ活動および販売活動を積極的に展開してまいります。更に、主力の『MIJAS（ミハス）』事業に加え、多様な顧客ニーズに対応した商品開発に取り組み、プレミアム賃貸マンション事業『ELFARO（エルファーロ）』・不動産再生事業『MEBLD.（エムイービルド）』・不動産小口化事業など安定した収益の更なる確保を目指し事業活動を展開してまいります。また、その他の不動産賃貸事業、請負事業につきましては、今後も事業規模を拡大し、継続的かつ安定的な収益の確保を図ってまいります。