株式会社ビーロット
有価証券報告書－第11期(平成30年1月1日－平成30年12月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」といいます。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況ａ．経営成績当連結会計年度におけるわが国経済は、台風や地震などの自然災害による経済活動の一時的な落ち込みから回復しつつあり、また、日本政府の各種経済政策による企業収益や雇用環境の改善などを背景に、景気は回復基調で推移いたしました。一方、世界経済は米中貿易摩擦の長期化をはじめとする不確実性の高まりにより、先行きは依然として不透明な状況にあります。当社グループが属する不動産業界におきましても、他社との取得競争激化や自然災害の懸念はあるものの、継続する緩和的な金融環境の後押しもあり、引き続き活況な状況で推移しております。このような状況のもと、当社グループは当連結会計年度の２月に東京証券取引所マザーズ市場から同取引所第一部市場へ市場変更した影響もあり、事業背景はより一層多様化し、更なる成長ステージへと進み始めました。当社の主要事業であります不動産投資開発事業を中心に、収益ビルや賃貸マンションの再生物件の一棟販売は引き続き堅調な状況で、更に当社が開発した新築不動産の売却も順調に推移いたしました。この結果、当連結会計年度の業績は、売上高は20,267,978千円（前年同期比54.7％増）、営業利益は3,307,013千円（前年同期比39.8％増）、経常利益は2,832,804千円（前年同期比41.7％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は1,960,535千円（前年同期比56.8％増）となりました。セグメントごとの経営成績は次のとおりとなりました。（不動産投資開発事業）当連結会計年度における売上高は17,208,360千円（前年同期比56.7％増）、セグメント利益は3,039,625千円（前年同期比31.2％増）となりました。（不動産コンサルティング事業）当連結会計年度における売上高は1,190,165千円（前年同期比8.8％減）、セグメント利益は282,864千円（前年同期比30.7％減）となりました。尚、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。（不動産マネジメント事業）当連結会計年度における売上高は2,021,690千円（前年同期比141.0％増）、セグメント利益は901,730千円（前年同期比103.5％増）となりました。ｂ．財政状態（資産）当連結会計年度末における総資産は前連結会計年度末に比べ5,158,946千円増加し、24,268,633千円となりました。増減の主な内訳は、販売用不動産の増加2,131,608千円及び仕掛販売用不動産の増加1,010,565千円であります。（負債）また、当連結会計年度末における負債合計は前連結会計年度末に比べ3,142,327千円増加し、18,242,852千円となりました。増減の主な内訳は、長期借入金の増加5,950,732千円であります。（純資産）また、当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ2,016,619千円増加し、6,025,781千円となりました。増減の主な内訳は、利益剰余金の増加1,810,381千円であります。これらの結果、自己資本比率は24.6％となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、前連結会計年度末に比べ1,209,086千円増加となり、6,062,693千円となりました。（単位：千円）前連結会計年度当連結会計年度増減営業活動によるキャッシュ・フロー2,532,524△1,229,274△3,761,799投資活動によるキャッシュ・フロー△861,347△189,541671,805財務活動によるキャッシュ・フロー718,6922,631,1721,912,480当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、不動産投資開発事業における販売用不動産の仕入額増加や開発不動産の竣工等により、たな卸資産が3,143,540千円増加したことで△1,229,274千円となり、前年同期と比べ3,761,799千円の収入の減少となりました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、固定資産の取得により有形固定資産が160,721千円増加したことで△189,541千円となり、前年同期と比べ671,805千円の支出の減少となりました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、短期借入れによる収入が8,067,221千円増加したことや長期借入れによる収入が6,721,486千円増加したことにより、2,631,172千円となり、前年同期と比べ1,912,480千円の収入の増加となりました。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社は、生産活動を行っていないため、該当事項はありません。ｂ．受注実績当社は、受注生産及び受注仕入を行っていないため、該当事項はありません。ｃ．販売実績１）当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2018年１月１日至2018年12月31日）前年同期比（％）不動産投資開発事業（千円）17,208,36056.7不動産コンサルティング事業（千円）1,037,927△18.7不動産マネジメント事業（千円）2,021,690141.0合計（千円）20,267,97854.7（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２）当連結会計年度のセグメントの地域別の販売実績は次のとおりであります。セグメントの名称関東圏北海道圏九州圏関西圏その他不動産投資開発事業（千円）9,383,0901,461,8485,012,1111,351,309－不動産コンサルティング事業（千円）428,02263,971105,759425,88214,291不動産マネジメント事業（千円）1,696,697228,03974,26922,683－合計（千円）11,507,8111,753,8595,192,1401,799,87414,291（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３）当連結会計年度のセグメントの物件種類別の販売実績は次のとおりであります。セグメントの名称住居事務所・店舗ホテルその他不動産投資開発事業（千円）7,399,4867,812,2611,776,880219,732不動産コンサルティング事業（千円）899,73279,0961,40757,691合計（千円）8,299,2187,891,3571,778,287277,423（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。４）最近２連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2017年１月１日至2017年12月31日）当連結会計年度（自2018年１月１日至2018年12月31日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）ナインアワーズ北新宿合同会社3,180,36224.2－－京浜急行電鉄株式会社2,099,84816.0－－株式会社大和地所1,465,20011.1－－福岡リート投資法人－－2,835,05214.0（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において当社が判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定の設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．経営成績当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して7,170,594千円増加の20,267,978千円（前年同期比54.7％増）となりました。これは主として、不動産投資開発事業の売上高が6,227,407千円増加して17,208,360千円（同56.7％増）となったことによるものであります。当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して5,770,930千円増加の14,470,935千円（前年同期比66.3％増）となり、売上総利益は1,399,663千円増加の5,797,042千円（同31.8％増）となりました。当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して458,324千円増加の2,490,029千円（前年同期比22.6％増）となりました。これは主として、人員の増加に伴い、人件費が288,771千円増加したことによるものであります。当連結会計年度の営業利益は941,338千円増加して3,307,013千円（同39.8％増）となりました。この結果は、2018年２月14日に公表いたしました当初予算を大きく上回ることが出来、毎期、当期純利益20％以上の成長を目標とする当社としては、大きく飛躍した年となりました。セグメントごとの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。（不動産投資開発事業）不動産投資開発事業におきましては、売却件数は26件（前年同期21件）となり、その内訳は、物件種類別では住宅系不動産14件（前年同期11件）、事務所・店舗ビル７件（前年同期５件）、土地２件（前年同期３件）、ホテル３件（前年同期２件）となり、地域別では関東圏11件（前年同期15件）、北海道圏９件（前年同期３件）、九州圏５件（前年同期３件）、関西圏１件（前年同期－件）となりました。2018年12月期には開発物件が５棟竣工し、そのうち３棟が新築宿泊施設としてオープンいたしました。宿泊施設はどの物件も開業時より高稼働を維持し、そのうちの１つ、沖縄県那覇市のビジネスホテル「ティサージホテル那覇」は本年売却が完了し、当社グループの業績に大きく寄与いたしました。一方、取得した物件数は24件（前年同期22件）となり、物件種類別では住宅系不動産11件（前年同期11件）、事務所・店舗ビル５件（前年同期４件）、土地１件（前年同期３件）、開発用地４件（前年同期４件）、その他３件（前年同期－件）となり、地域別では関東圏13件（前年同期８件）、北海道圏２件（前年同期７件）、九州圏５件（前年同期４件）、関西圏４件（前年同期３件）となりました。取得した物件のうち、その他とは太陽光設備２件、物流施設１件であり、当社グループでは初めての取得となります。物件種別も広げることで、今後の業容拡大を目指しております。なお、上記物件数には株式会社ライフステージ及び株式会社ヴィエント・クリエーションの販売用不動産は含めておりませんが、住宅系不動産１件の他、区分マンション４件、カプセルホテル２件を在庫として保有しております。これらの結果、当連結会計年度における売上高は17,208,360千円（前年同期比56.7％増）、セグメント利益は3,039,625千円（前年同期比31.2％増）となりました。（不動産コンサルティング事業）不動産コンサルティング事業におきましては、関東を中心に投資用不動産の売買仲介及びコンサルティング受託案件を積み重ね、成約件数は27件（前年同期29件）となりました。内訳は関東圏12件（前年同期18件）、北海道圏５件（前年同期５件）、九州圏４件（前年同期２件）、関西圏６件（前年同期４件）となります。当社が売主であります新築分譲マンション「プレージア京都山科東野」は株式会社ライフステージの受託販売中でございますが、売却が着実に進み、グループ間のシナジー効果が活きております。しかしながら、売買仲介や受託販売の引渡件数が期ずれ等で減少したことにより、売上高及び利益額が前年を下回る結果となりました。これらの結果、当連結会計年度における売上高は1,190,165千円（前年同期比8.8％減）、セグメント利益は282,864千円（前年同期比30.7％減）となりました。尚、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。（不動産マネジメント事業）不動産マネジメント事業におきましては、プロパティマネジメントでのクライアントの所有不動産の管理運営受託件数が68件（前年同期59件）に増加しました。管理運営受託のエリアの内訳は、関東圏28件（前年同期26件）、北海道圏23件（前年同期23件）、九州圏14件（前年同期８件）、関西圏３件（前年同期２件）となります。また、アセットマネジメントにおきましては、ビーロット・アセットマネジメント株式会社における受託案件数が着実に増加し、シンガポール現地法人と連携した顧客開拓が功を奏しております。更に、株式会社ティアンドケイの株式取得に伴う売上高増加の他、販売用不動産の賃料が開発物件のホテルオープンに伴い、大幅に増加となりました。これらの結果、当連結会計年度における売上高は2,021,690千円（前年同期比141.0％増）、セグメント利益は901,730千円（前年同期比103.5％増）となりました。ｂ．財政状態当連結会計年度における総資産は24,268,633千円となり、前連結会計年度と比較して5,158,946千円増加しました。このうち、流動資産は前連結会計年度と比較して4,965,236千円増加し、残高は21,726,314千円となりました。これは主として、販売用不動産及び仕掛販売用不動産が3,142,174千円増加したことによるものであります。固定資産は、前連結会計年度と比較して189,818千円増加し、残高は2,507,351千円となりました。当連結会計年度末における負債は18,242,852千円となり、前連結会計年度と比較して3,142,327千円増加しました。このうち、流動負債は6,057,701千円となり、前連結会計年度と比較して3,079,931千円減少しました。これは主として、短期借入金及び１年内返済予定の長期借入金が3,728,424千円減少したことによるものです。また、固定負債は12,185,150千円となり、前連結会計年度と比較して6,222,258千円増加しました。これは主として、長期借入金及び社債が6,202,832千円増加したことによるものであります。当社の借入金等の資金調達の方針として、流動資産である販売用不動産に対し、なるべく長期の借入金とするよう努めております。不動産市況の不測の事態にも対応できるようにするための、対策の一つであり、当連結会計年度における資産と負債の流動と固定のバランスに相違があるのは、そのような意図がございます。当連結会計年度末における純資産は6,025,781千円となり、前連結会計年度と比較して2,016,619千円増加しました。これは主として、親会社株主に帰属する当期純利益により利益剰余金が1,960,535千円増加したことによるものであります。