フジ住宅株式会社
有価証券報告書－第45期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、企業収益や雇用・所得環境が改善傾向にあり、個人消費や設備投資は持ち直し、景気は緩やかな回復基調で推移いたしました。不動産業界におきましては、金融緩和による資金調達環境を背景に良質な分譲用地の取得競争の激化とそれに伴う地価の上昇が続きました。また、建築コストの高止まり等により、新築分譲マンションを中心に分譲事業は厳しい事業環境となりましたが、一方で、低価格帯を中心とした中古マンションの流通市場規模が拡大し、活況を呈しました。当社グループ（当社及び連結子会社）の当連結会計年度の業績は、売上高は過去最高額となり初めて1,000億円を超えました。各段階利益においても過去最高を更新し、平成31年３月期を最終年度とする中期利益計画（４ヶ年）のうち当連結会計年度までの３ヶ年は全て達成し、好調な業績で推移いたしました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。分譲住宅セグメントにおいては、当連結会計年度の自由設計住宅の引渡戸数は前期に比べ44戸減少し728戸（前期は772戸）となりましたが、分譲マンションにおいては、和歌山市の大型マンション「シャルマンフジ和歌山駅前グランピーク」(総戸数256戸)の完成引渡しがあったため、引渡戸数は前期に比べ145戸増加し255戸（前期は110戸）となり、大幅に増加しました。その結果、当セグメントの売上高は38,102百万円（前期比14.8％増）、セグメント利益は3,467百万円（前期比43.5％増）となりました。住宅流通セグメントにおいては、当連結会計年度の中古住宅の引渡戸数は1,330戸（前期は1,516戸）、新築建売住宅の引渡戸数は23戸（前期は120戸）となり、引渡戸数は前連結会計年度より減少することとなりました。また、中古住宅の良質な物件への入替えを目的に一部の低採算物件を積極的に処分したことと粗利率の高い新築建売住宅の減少を反映して、売上高は29,352百万円（前期比10.6％減）、セグメント利益は439百万円（前期比68.0％減）となりました。土地有効活用セグメントにおいては、前連結会計年度末の個人投資家向け一棟売賃貸アパートの豊富な受注残を反映して、売上高は20,416百万円（前期比7.6％増）と増加となり、セグメント利益も2,583百万円（前期比13.6％増）と増益となりました。賃貸及び管理セグメントにおいては、主として土地有効活用事業にリンクした賃貸物件引渡しに伴い管理物件の取扱い件数が増加したことと、中古住宅アセット事業による中古賃貸管理物件の増加により、当セグメントの売上高は15,660百万円（前期比12.9％増）となり、セグメント利益は1,512百万円（前期比28.1％増）と増益となりました。注文住宅セグメントにおいては、当連結会計年度の引渡戸数は14戸（前期は23戸）となり、売上高は347百万円（前期比31.0％減）、セグメント利益は12百万円（前期比66.0％減）となりました。以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高103,880百万円（前期比4.5％増）を計上し、営業利益6,438百万円（前期比7.9％増）、経常利益6,139百万円（前期比7.3％増）、親会社株主に帰属する当期純利益4,168百万円（前期比5.6％増）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ1,785百万円の減少となり、当連結会計年度末には10,486百万円（前期比14.5％減）となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動により使用した資金は10,606百万円（前期比239.6％増）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益の計上額6,129百万円（前期比7.2％増）等による資金の増加と、たな卸資産の増加額14,288百万円（前期比65.0％増）、前受金などのその他債務の減少額1,217百万円（前期は1,785百万円の増加）及び法人税等の支払額1,686百万円（前期比8.8％減）等による資金の減少を反映したものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動により使用した資金は7,928百万円（前期比32.6％増）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出7,663百万円（前期比33.4％増）等による資金の減少と、有形固定資産の売却による収入32百万円（前期比78.8％減）等による資金の増加を反映したものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動により得られた資金は16,749百万円（前期比32.4％増）となりました。これは主に、長短借入金の純増加額17,854百万円（前期比32.5％増）等による資金の増加と、自己株式の取得による支出138百万円（前期比57.5％増）及び配当金の支払額969百万円（前期比4.2％増）等による資金の減少を反映したものであります。③販売及び契約の実績ａ．販売実績当連結会計年度及び前連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自平成28年４月１日至平成29年３月31日）当連結会計年度（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）数量金額（千円）数量金額（千円）分譲住宅自由設計住宅772戸28,750,063728戸27,364,475分譲マンション110戸2,871,284255戸8,805,809土地販売14,791㎡1,561,63311,485㎡1,932,664計882戸14,791㎡33,182,981983戸11,485㎡38,102,949住宅流通中古住宅1,516戸29,550,9231,330戸28,684,223建売住宅120戸3,278,20123戸664,127その他―380―4,075計1,636戸32,829,5041,353戸29,352,427土地有効活用賃貸住宅等建築請負51件6,040,61944件4,941,409個人投資家向け一棟売賃貸アパート104棟12,931,320116棟15,475,249計51件104棟18,971,93944件116棟20,416,659賃貸及び管理―13,872,243―15,660,800注文住宅注文住宅建築請負23戸503,31014戸347,463合計2,541戸14,791㎡51件104棟99,359,9792,350戸11,485㎡44件116棟103,880,300（注）１．最近２連結会計年度に、販売実績が総販売実績の100分の10以上の相手先はありません。２．住宅流通セグメントの「その他」は、仲介手数料収入等であります。３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。ｂ．受注契約実績当連結会計年度及び前連結会計年度におけるセグメントごとの受注契約実績は、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自平成28年４月１日至平成29年３月31日）当連結会計年度（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高数量金額（千円）数量金額（千円）数量金額（千円）数量金額（千円）分譲住宅自由設計住宅733戸27,660,607547戸20,306,602825戸31,594,927644戸24,537,054分譲マンション272戸8,687,804183戸6,409,720132戸4,535,08060戸2,138,991土地販売24,291㎡3,121,6339,500㎡1,560,0004,458㎡398,7312,473㎡26,067計1,005戸24,291㎡39,470,045730戸9,500㎡28,276,322957戸4,458㎡36,528,740704戸2,473㎡26,702,113住宅流通中古住宅1,526戸29,865,609176戸3,425,0421,322戸28,811,911168戸3,552,731建売住宅84戸2,279,96111戸286,68816戸471,9934戸94,553その他―380―－―4,075―－計1,610戸32,145,951187戸3,711,7311,338戸29,287,980172戸3,647,284土地有効活用賃貸住宅等建築請負39件4,283,582―5,466,81647件6,694,355―7,219,761個人投資家向け一棟売賃貸アパート119棟15,093,72084棟10,544,600115棟15,754,71883棟10,824,068計39件119棟19,377,30284棟16,011,41647件115棟22,449,07383棟18,043,830注文住宅注文住宅建築請負15戸385,91412戸306,50619戸466,99617戸426,039合計2,630戸24,291㎡39件119棟91,379,213929戸9,500㎡84棟48,305,9762,314戸4,458㎡47件115棟88,732,791893戸2,473㎡83棟48,819,268（注）１．期中契約高に記載された金額は、期中契約高と期中解約高を純額表示しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、現行の見積りを必要とする会計処理については、「第５［経理の状況］１［連結財務諸表等］(1）［連結財務諸表］［注記事項］（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載の通りの方法によっており、会計基準等の新設・更新や連結財務諸表に重要な影響を及ぼす事象が発生した場合は、基本的には会計処理基準に準拠する方法によることとしており、新たに見積りを必要とする場合は、蓋然性の高い見積り方法による方針としております。②財政状態の分析・検討当社グループは、適切な流動性の維持、事業活動のための資金確保及び健全なバランスシートの維持を財務方針としております。当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ20,691百万円増加して135,563百万円（前期比18.0％増）となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べ13,372百万円増加して110,680百万円（前期比13.7％増）となり、固定資産は、前連結会計年度末に比べ7,319百万円増加し、24,883百万円（前期比41.7％増）となりました。流動資産増加の主な要因は、現金及び預金の減少額1,785百万円（前期比14.5％減）及びたな卸資産の増加額15,441百万円（前期比18.6％増）等を反映したものであります。当社グループは、当連結会計年度において良質な分譲用地の選別買いを行いました。その結果、たな卸資産が前連結会計年度末に比べ増加いたしました。固定資産のうち有形固定資産は、前連結会計年度末に比べ6,675百万円増加して22,442百万円（前期比42.3％増）となりました。この増加の主な要因は、中古住宅アセット事業に係る土地・建物の取得、自社所有サービス付き高齢者向け住宅に係る土地・建物の取得に係る支出、本社設備並びに分譲住宅事業及び住宅流通事業に係る販売センター設備等による増加額8,886百万円等の増加要因並びに賃貸資産の売却、所有目的の変更及び減価償却実施による減少額1,726百万円等の減少要因を反映したものであります。無形固定資産は、前連結会計年度末に比べ119百万円増加の272百万円（前期比78.3％増）となりました。また、投資その他の資産は、前連結会計年度末に比べ523百万円増加の2,167百万円（前期比31.8％増）となりました。当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べ17,580百万円増加して100,711百万円（前期比21.1％増）となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ5,030百万円増加し34,715百万円（前期比16.9％増）となり、固定負債は、前連結会計年度末に比べ12,549百万円増加し65,996百万円（前期比23.5％増）となりました。流動負債増加の主な要因は、支払手形・工事未払金の増加額313百万円（前期比8.6％増）、未払法人税等の増加額369百万円（前期比37.8％増）及び短期借入金の増加額5,332百万円（前期比33.8％増）並びに前受金の減少額1,071百万円（前期比21.8％減）等を反映したものであります。固定負債増加の主な要因は、長期借入金の増加額12,522百万円（前期比23.5％増）を反映したものであります。当連結会計年度末の純資産の合計は、前連結会計年度末に比べ3,111百万円増加して、34,852百万円（前期比9.8％増）となりました。主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益4,168百万円の計上による資金増加要因及び配当金の支払額969百万円の資金減少要因並びに自己株式の取得による減少額138百万円及び処分による増加額36百万円等を反映したものであります。以上の結果、当連結会計年度末の自己資本比率は、前連結会計年度末の27.6％から25.7％となりました。また、１株当たり純資産額は、前連結会計年度末の883.73円から972.56円となりました。当連結会計年度末の財政状態を検討した結果、事業活動のための資金確保及び健全なバランスシートの維持という財務方針どおり、将来の収益確保に備えるための良質の分譲住宅セグメント及び土地有効活用事業における開発用不動産の取得（事業エリア拡大のための兵庫県加古川市の土地取得等）を推し進めたことによる流動資産の増加と、この増加に呼応したプロジェクトごとの資金調達での長短期借入金の増加という状況となっており、「２．事業等のリスク」に記載されております外因的リスクには晒されておりますが、概ね計画どおりの財政状態となっております。③経営成績の分析・検討当連結会計年度の連結損益計算書に重要な影響を与えた要因につき、以下にご説明いたします。ａ．売上高当連結会計年度の売上高は、過去最高額となり初めて1,000億円を超えることとなり、前連結会計年度に比べ4,520百万円増加して、103,880百万円（前期比4.5％増）を計上いたしました。分譲住宅セグメントにおいては、分譲マンションの引渡戸数が大幅に増加したことにより、前連結会計年度に比べ14.8％増加の38,102百万円となりました。住宅流通セグメントにおいては、新築建売住宅の引渡戸数が大幅に減少したことにより、売上高は前連結会計年度に比べ10.6％減少し29,352百万円となりました。土地有効活用セグメントにおいては、個人投資家向け一棟売賃貸アパートの引渡しが堅調に推移し、売上高は前連結会計年度に比べ7.6％増加し20,416百万円となりました。賃貸及び管理セグメントにおいては、土地有効活用セグメントにおける賃貸マンションの請負工事の引渡しにリンクした増加及び中古住宅アセット事業が軌道に乗ったことにより、当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度に比べ12.9％増加し15,660百万円を計上いたしました。注文住宅セグメントにおいては、売上高は、前連結会計年度に比べ31.0％減少し347百万円を計上いたしました。ｂ．営業利益当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度に比べ7.9％増（468百万円増）の6,438百万円となりました。主な要因は、営業利益率の上昇により分譲住宅セグメントに係る営業利益が前連結会計年度に比べ43.5％増加の3,467百万円となったこと、新築建売住宅の引渡戸数が大幅に減少したことで、粗利益率が下降したことにより住宅流通セグメントに係る営業利益が前連結会計年度に比べ68.0％減少の439百万円となったこと、売上高の増加により土地有効活用セグメントに係る営業利益が前連結会計年度に比べ13.6％増加の2,583百万円となったこと、賃貸及び管理セグメントに係る営業利益が前連結会計年度に比べ28.1％増加の1,512百万円となったこと、注文住宅セグメントに係る営業利益が前連結会計年度に比べ66.0％減少の12百万円となったことによるものであります。ｃ．経常利益当連結会計年度の営業外損益は、営業外収益が前連結会計年度に比べ3.1％減少し306百万円となり、営業外費用が主として分譲住宅セグメントの開発用土地購入及び住宅流通セグメントの中古住宅取得に付随する借入金に係る支払利息の増加により、前連結会計年度に比べ7.2％増加し604百万円となりました。以上の結果、営業利益に営業外収益・費用を加減算した経常利益は6,139百万円（前期比7.3％増）となり、売上高経常利益率は5.9％（前連結会計年度は5.8％）となりました。ｅ．親会社株主に帰属する当期純利益当連結会計年度の特別損失は、前連結会計年度に比べ124.7％増加し10百万円となりました。また、税金費用は、前連結会計年度に比べ10.6％増加し1,961百万円となりました。以上の結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度に比べ5.6％増益となり4,168百万円を計上いたしました。当連結会計年度の経営成績を検討した結果、分譲住宅セグメントでは、自由設計住宅と分譲マンションの販売が互いに補完しながら順調に業績を伸ばしており、土地有効活用セグメント並びに賃貸及び管理セグメントも堅調に業績向上となりましたが、住宅流通セグメントが減収減益となりました。今後、分譲住宅セグメントについては、従来からの事業エリアでは営業活動の深耕を図ることでシェアを高めると共に、兵庫県神戸市西部（明石市・加古川市方面）や和歌山県和歌山市方面への事業エリア拡大により更に収益を確保して参ります。住宅流通セグメントについては、中古住宅販売事業において、中古マンション物件が順調に仕入・販売が進んでいる一方で、中古一戸建物件の仕入が下降傾向にありますので、平成30年４月の本社アネックスビルおうち館本店の営業開始を契機に中古一戸建物件の仕入・販売の強化を図って参ります(3）資本の財源及び資金の流動性①キャッシュ・フローの状況の分析キャッシュ・フローの状況につきましては、「第２事業の状況」３-(1)-②に記載のとおりであります。②財務政策当社グループにおいては、運転資金及び中古住宅等の取得資金の効率的な調達を行うため、取引銀行と当座貸越契約及びコミットメントライン契約並びにコミット型シンジケートローン契約を締結しております。当連結会計年度において、新築戸建分譲用地取得の資金調達のため、シンジケートローン契約２件（契約締結額合計6,766百万円期末借入額合計5,910百万円）を金融機関と締結いたしました。(4）経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等の達成・進捗状況当社グループは、株主重視の経営という観点から、企業価値の向上と継続的・安定的な成長を図り、企業の経営効率を判断する指標である自己資本当期純利益率（ＲＯＥ）を重要な経営指標として位置付けており、中期利益計画（平成28年３月期～平成31年３月期）において、全期間でのＲＯＥ10％以上の達成を目指しております。平成28年３月期から当連結会計年度までの３期間においては、すべての年度でＲＯＥ10％以上を達成しており、当連結会計年度では、計画比2.53ポイント増の12.53％となりました。中期利益計画（平成28年３月期～平成31年３月期）の３年目である当連結会計年度のＲＯＥを含めた各経営指標の達成・進捗状況は以下のとおりであります。指標平成30年３月期（計画）平成30年３月期（実績）平成30年３月期（計画比）売上高96,000百万円103,880百万円7,880百万円増（8.2％増）経常利益5,200百万円6,139百万円939百万円増（18.1％増）親会社株主に帰属する当期純利益3,400百万円4,168百万円768百万円増（22.6％増）ＲＯＥ（自己資本当期純利益率）10％以上12.53％2.53ポイント増