株式会社アスコット
有価証券報告書－第20期(平成29年10月1日－平成30年9月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、インバウンドの増加や日銀による低金利政策の継続を背景に、企業収益や雇用環境は堅調に推移し、穏やかな回復基調が続いております。一方で、米中貿易摩擦の拡大や、海外景気動向の不確実性を受け、先行きは不透明な状況が続いております。当社グループが属する不動産業界におきましては、首都圏における分譲マンション市場では、好不調の目安とされる契約率70％を割り込んでおり、収益不動産市場では、金融機関の融資姿勢が以前と比べると不透明な情勢となっております。また、建築費は高止まりの状況とみられ、都市部を中心に地価は上昇基調にあり、今後の不動産業界を取り巻く環境は留意が必要な状況にあります。このような事業環境の中、当社グループは、不動産開発事業において、分譲マンション２棟、小規模賃貸マンション12棟を売却し、１棟分の分譲開発用地、31棟分の小規模賃貸マンション開発用地、６棟分の賃貸マンション開発用地並びに２棟分のオフィス開発用地を取得いたしました。また不動産ソリューション事業においては、３棟の売却及び12棟の収益不動産を取得いたしました。この結果、当社グループの当連結会計年度における経営成績は、売上高10,452百万円（前連結会計年度比：2,932百万円増）、営業利益605百万円（前連結会計年度比：179百万円増）、経常利益480百万円（前連結会計年度比：72百万円増）、親会社株主に帰属する当期純利益366百万円（前連結会計年度比：33百万円増）となりました。セグメントの経営成績の概要は、以下のとおりであります。なお、各セグメントの売上高の金額は、セグメント間の内部売上高を含めない数値を記載しております。（不動産開発事業）当連結会計年度における売上高は6,901百万円（前連結会計年度比：4,209百万円増）、営業利益は804百万円（前連結会計年度比：603百万円増）となりました。当社グループの不動産開発事業は、分譲マンション開発及び小規模開発に分かれており、その売上高及び営業利益は次のとおりであります。分譲マンション開発当連結会計年度における売上高は1,910百万円（前連結会計年度比：1,910百万円増）、営業利益は125百万円（前連結会計年度：営業損失105百万円）となりました。前連結会計年度においては分譲マンションの引渡しはありませんでしたが、当連結会計年度においては、自社開発ブランドマンションの「ASCOTPARK森下」及び、共同事業マンション「ブラントン日本橋小伝馬町」の引渡しを行いました。小規模開発当連結会計年度における売上高は4,991百万円（前連結会計年度比：2,298百万円増）、営業利益は679百万円（前連結会計年度比：372百万円増）となりました。「FARE下北沢Ⅱ・Ⅲ」、「FARE清澄白河」など12棟の賃貸マンションを売却いたしました。当連結会計年度においては、前連結会計年度と比較して賃貸マンション開発物件の売却が増加しております。なお、「FARE下北沢Ⅱ・Ⅲ」は、2018年度グッドデザイン賞を受賞し、昨年の「FARE代々木上原」、一昨年の「FARE祐天寺」に続き、FAREシリーズの賃貸マンションは３年連続の受賞となりました。（不動産ソリューション事業）当連結会計年度における売上高は3,525百万円（前連結会計年度比：1,265百万円減）、営業利益は360百万円（前連結会計年度比：231百万円減）となりました。当社グループの不動産ソリューション事業は、収益不動産開発及びバリューアップ等に分かれており、その売上高及び営業利益は次のとおりであります。収益不動産開発当連結会計年度における売上高は61百万円（前連結会計年度比：０百万円増）、営業損失は７百万円（前連結会計年度：営業利益４百万円）となりました。長期保有目的の不動産からの賃貸収入を計上しております。バリューアップ当連結会計年度における売上高は3,233百万円（前連結会計年度比：1,408百万円減）、営業利益は333百万円（前連結会計年度比：251百万円減）となりました。バリューアップ物件３棟の売却を行いました。不動産コンサルティング、不動産仲介、その他当連結会計年度における売上高は229百万円（前連結会計年度比：142百万円増）、営業利益は34百万円（前連結会計年度比：31百万円増）となりました。不動産売買仲介における手数料及び不動産開発・企画におけるコンサルティング収入等を計上しております。（その他事業）当連結会計年度における売上高は24百万円（前連結会計年度比：12百万円減）、営業損失は42百万円（前連結会計年度：営業損失６百万円）となりました。②財政状態の状況1)資産当連結会計年度末の資産残高は、27,839百万円（前連結会計年度末：16,645百万円）となり、前連結会計年度末と比較して11,194百万円増加いたしました。流動資産残高は、25,962百万円（前連結会計年度末：14,751百万円）となり、前連結会計年度末と比較して11,211百万円増加いたしました。主な要因として、バリューアップ物件等の販売用不動産が9,159百万円増加したこと、仕掛販売用不動産が5,765百万円増加したこと等によります。固定資産残高は、1,813百万円（前連結会計年度末：1,792百万円）となり、前連結会計年度末と比較して20百万円増加いたしました。主な要因は事務所の内装工事等によるものであります。繰延資産残高は、63百万円（前連結会計年度末：101百万円）となり、前連結会計年度末と比較して37百万円減少いたしました。これは、第三者割当による新株式の発行及び新株予約権の発行にかかる発行費用を償却したことによります。2)負債当連結会計年度末の負債残高は、16,688百万円（前連結会計年度末：5,861百万円）となり、前連結会計年度末と比較して10,827百万円増加いたしました。流動負債残高は、5,239百万円（前連結会計年度末：4,606百万円）となり、前連結会計年度末と比較して632百万円増加いたしました。主な要因として、たな卸資産の取得に伴い１年内返済予定の長期借入金が516百万円、短期借入金が344百万円増加したこと等によります。固定負債残高は、11,449百万円（前連結会計年度末：1,254百万円）となり、前連結会計年度末と比較して10,194百万円増加いたしました。主な要因として、たな卸資産の取得に伴う借入金の増加によるものであります。3)純資産当連結会計年度末の純資産残高は、11,151百万円（前連結会計年度末：10,784百万円）となり、前連結会計年度末と比較して366百万円増加いたしました。要因として、当連結会計年度において親会社株主に帰属する当期純利益366百万円を計上したことによります。③キャッシュ・フローの状況（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、14,822百万円の支出（前連結会計年度：2,990百万円の支出）となりました。主な要因として、税金等調整前当期純利益476百万円を計上したものの、バリューアップ物件等の販売用不動産の取得等により、たな卸資産の増加額が15,094百万円となったこと等によります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、52百万円の支出（前連結会計年度：203百万円の支出）となりました。主な要因として、事務所の内装工事に伴い有形固定資産の取得による支出30百万円があったこと等によります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、11,004百万円の収入（前連結会計年度：10,492百万円の収入）となりました。主な要因として、たな卸資産の売却に伴う長期借入金の返済による支出5,775百万円があったものの、たな卸資産の取得に伴う長期借入れによる収入16,435百万円があったこと等によります。④生産、受注及び販売の実績1)生産及び受注実績当社グループの「不動産開発事業」「不動産ソリューション事業」及び「その他事業」は、生産及び受注実績を定義することが困難であるため、生産及び受注実績の記載はしておりません。2)仕入実績当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自平成29年10月１日至平成30年９月30日）金額（千円）前年同期比（％）不動産開発事業8,455,672270.5不動産ソリューション事業10,673,709232.8その他事業－－合計19,129,381248.1（注）当連結会計年度のセグメント間の取引はありません。3)販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自平成29年10月１日至平成30年９月30日）金額（千円）前年同期比（％）不動産開発事業6,901,530256.4不動産ソリューション事業3,525,74273.6その他事業24,92367.5合計10,452,196139.0（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自平成28年10月１日至平成29年９月30日）当連結会計年度（自平成29年10月１日至平成30年９月30日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）芙蓉総合リース株式会社－－2,150,00020.6株式会社ヴェリタス・インベストメント1,313,60017.5－－株式会社BonProduction820,00010.9－－３．本表の金額には、消費税等は含まれておりません。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産及び負債の報告のうち、報告期間における収入、費用の報告数値に影響を与える見積りは、主にたな卸資産の評価、有形固定資産の評価、投資有価証券の評価、貸倒引当金、繰延税金資産の回収可能性及び法人税等であり、継続して評価を行っております。なお、見積り及び判断、評価については、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。②当連結会計年度の経営成績の分析当社グループは、不動産開発事業において賃貸マンションブランドのFAREシリーズ７棟、不動産ソリューション事業においてソリューションのバリューアップ物件10棟の売却等を行いました。この結果、当社グループの当連結会計年度における経営成績は、売上高10,452百万円（前連結会計年度比：2,932百万円増）、営業利益605百万円（前連結会計年度比：179百万円増）、経常利益480百万円（前連結会計年度比：72百万円増）、親会社株主に帰属する当期純利益366百万円（前連結会計年度比：33百万円増）となりました。1)売上高当連結会計年度における売上高は10,452百万円となりました。なお、詳細につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要①経営成績の状況」をご参照下さい。2)売上原価・売上総利益当連結会計年度における売上原価は8,496百万円（前連結会計年度比：2,357百万円増）となり、売上総利益は1,955百万円（前連結会計年度比：575百万円増）となりました。前連結会計年度と比較して、不動産開発事業及び不動産ソリューション事業において、不動産の売却件数が増加しております。3)販売費及び一般管理費・営業利益当連結会計年度における販売費及び一般管理費は1,349百万円（前連結会計年度比：395百万円増）となりました。前連結会計年度と比較して、不動産の売却件数が増加したことに伴う仲介手数料並びに、控除対象外消費税及び地方消費税増加、第三者割当増資に伴う事業税資本割の増加により租税公課が増加しております。その結果、当連結会計年度の営業利益は、605百万円（前連結会計年度比：179百万円増）となりました。4)営業外損益・経常利益当連結会計年度における営業外収益は155百万円（前連結会計年度比：37百万円増）となりました。主な要因として、不動産売買契約に基づく契約違約金収入145百万円を計上したこと等によります。当連結会計年度における営業外費用は280百万円（前連結会計年度比：144百万円増）となりました。その結果、当連結会計年度の経常利益は480百万円（前連結会計年度比：72百万円増）となりました。5)特別損益・当期純利益当連結会計年度における特別損失は３百万円（前連結会計年度比：14百万円減）となりました。その結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は476百万円（前連結会計年度比：86百万円増）となり、法人税等を計上し、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は366百万円（前連結会計年度比：33百万円増）となりました。③資本の財源及び資金の流動性当社グループの主な資金需要は、開発用地の取得費及び建築費、バリューアップ物件の取得費のほか、各事業における販売費及び一般管理費等の運転資金であります。これらの資金需要に対し必要な資金を安定的に確保するため、主に金融機関からの借入により資金を調達しており、プロジェクトごとに調達金額、期間、金利等の条件を比較し金融機関を選択し、計画的に資金の調達を行っております。