サンフロンティア不動産株式会社
有価証券報告書－第19期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【事業の内容】当社グループは、当社、連結子会社13社及び持分法適用関連会社１社により構成されており、「不動産再生事業」、「不動産サービス事業」、「オペレーション事業」及び「その他事業」を行っております。当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。なお、当社グループは、当連結会計年度より報告セグメントの区分方法を変更しており、従来「その他」に含めて開示しておりました「ホテル事業」及び「スペースレンタル事業」を統合した「オペレーション事業」と、「仲介事業」及び「プロパティマネジメント事業」を統合した「不動産サービス事業」を新たな報告セグメントとしております。＜不動産再生事業＞主に、老朽化した都心オフィスビルをリノベーションし、空室率を改善することを通じて市場価値を高め、ビルオーナー様や投資家に対して適正価格で販売するリプランニング事業、ホテル開発事業、賃貸ビル事業・サブリース事業、不動産証券化事業等を行っております。(1)リプランニング事業稼働率の低い不動産やリニューアルを要する建物を購入し、エントランスや内外装をデザインし、電気、給排水、空調、エレベーター等の設備改修やＯＡ対応はもとより、屋上緑化や太陽光発電設備の設置等、環境循環型社会のニーズに合致した仕様にリノベーションを行います。そのうえでテナント募集を行い、収益性の高い不動産に再生させ、富裕層や資産家、事業法人の皆様に販売します。また、販売後もプロパティマネジメント事業での管理受託等のフォローアップを通じて、お客様と深く長いお付き合いができる関係づくりに取り組んでおります。(2)ホテル開発事業既存ホテルの再生、新規ホテルの開発またはオフィスからホテルへのコンバージョンを行った上で、日本を含むアジア富裕層の皆様に対し、収入が安定した投資商品として販売いたします。特に、当社グループが運営するホテルは、販売後、買主と長期賃貸借契約を締結し、お客様と深く長いお付き合いができる関係づくりに取り組んでまいります。(3)賃貸ビル事業・サブリース事業好立地で将来的にも価値向上が見込めるような高収益ビル等、当社の保有基準に従い物件を購入・保有、あるいは賃借し転貸する、賃貸ビル事業・サブリース事業を行っております。当社グループの賃貸仲介、プロパティマネジメント、建設ソリューション、滞納賃料保証事業等で培った総合的な不動産運営能力を活かし、高稼働率を維持し、安定的な賃料収入を確保しております。また、事業化中のリプランニング物件における売却までの期間に得る家賃収入も当事業の収益となります。(4)不動産証券化事業等私募ファンドへの出資のほか、不動産証券化事業にかかる資産管理業務その他のサービス業務を受託するアセットマネジメント事業を行っております。（主な関係会社）サンフロンティア不動産投資顧問㈱＜不動産サービス事業＞事業用不動産に特化し、都心部における仲介事業、プロパティマネジメント事業を行っております。(1)仲介事業①売買仲介事業金融機関や弁護士、サービサー（債権回収会社）等と連携し、事業用収益ビルや一棟収益マンション等の売却情報に対し、迅速に物件評価・査定を行い、購入希望者を紹介するコンサルティング型仲介事業を行っております。また、蓄積された物件情報のうち、一定要件を満たす物件はリプランニング事業の購入対象物件とするとともに、販売時には再生した物件を販売物件として顧客に紹介する業務を行っております。（主な関係会社）東京陽光不動産股份有限公司②賃貸仲介事業都心部の事業用不動産に特化し、エリアを限定した地域密着型のオフィス、店舗の賃貸仲介事業を行っております。また、当社が購入した物件にテナントを獲得し、高稼働・高収益ビルとして再生する業務を担います。ビルオーナー様とテナント双方のニーズを追求する日々の仲介業務を通して得られる潜在的なニーズをリプランニング事業にフィードバックすることも重要な役割としております。(2)プロパティマネジメント事業①プロパティマネジメント事業ビルオーナー様の経営パートナーとして、建物管理から入居者管理、アカウント業務に至るまで、総合的なプロパティマネジメントを行っております。また、リプランニング事業や仲介事業にて不動産をご購入いただいたお客様に対し、継続したサービスの提供により安心してビルを保有していただけるようにしております。②ビルメンテナンス事業清掃等の環境衛生管理業務から、警備等の保安管理業務、保守点検等の設備管理業務に至るまで、建物の総合メンテナンス業務を行っております。(主な関係会社)SFビルメンテナンス㈱＜オペレーション事業＞ホテル運営事業、スペースレンタル事業を行っております。(1)ホテル運営事業日本のおもてなしとその地域ならではの雰囲気、文化を体感していただけるサービスで「心温かいホテル」を目指す、自社ホテルブランド「日和ホテルズ＆リゾーツ」の展開を推進しているほか、M＆Aにより取得した「スカイコートホテル株式会社」では首都圏を中心にホテルを運営しております。また、旅行・航空事業を手掛ける中国春秋グループとの共同ホテルブランドである「スプリングサニーホテルズ＆リゾーツ」を運営しております。宿泊施設需要の拡大やニーズの多様化を踏まえ、不動産再生事業のノウハウを活かした用途変更により、ホステル、ゲストハウス、サービスアパートメントに再生した宿泊施設も運営しております。(主な関係会社)サンフロンティアホテルマネジメント㈱スカイコートホテル㈱サンフロンティア佐渡㈱サンフロンティアコミュニティアレンジメント㈱(2)スペースレンタル事業お客様の保有資産の有効活用のため、また都市構造の変化に対応し社会的なインフラストックの有効活用を通じて都市を活性化していくため、貸会議室・イベントスペース事業や、ＩＴサポート等の充実した付帯サービスを併せた高付加価値のレンタルオフィス事業を行っております。＜その他事業＞海外事業、滞納賃料保証事業、建設ソリューション事業等を行っております。(1)海外事業日本の富裕層の方々に対してアジアの大都市への不動産投資機会を提供し、また地元経済の発展に貢献するべく、ベトナムにおいてホテル事業や高層分譲マンションの開発を推進しているほか、インドネシアにおいて都市型分譲戸建住宅の供給にかかる事業やサービスアパートメントの所有・運営を推進しております。（主な関係会社）SUNFRONTIERVIETNAMCO.,LTD.SUNFRONTIERDANANGCO.,LTD.SUNFRONTIERINVESTMENTCO.,LTD.PT.SUNFRONTIERINDONESIAPT.SUNFRONTIERPROPERTYONE(2)滞納賃料保証事業滞納賃料保証事業は、事業用不動産のテナントの賃料支払債務をビルオーナー様に対して保証する業務であり、入居保証金という信用補填制度の経済的負担の軽減に着目したビジネスであります。テナントには、保証金を減額し、初期資金負担を軽減するとともに、信用力をバックアップし、よりハイレベルなオフィスへの入居を可能にします。また、ビルオーナー様、ファンド事業者（アセットマネジメント会社）には賃料の滞納や原状回復工事の不安や事務負担に加え、賃料を滞納したテナントとの交渉に伴う精神的負担を軽減し、賃貸事業本来の安定性の確保を提供します。（主な関係会社）SFビルサポート㈱(3)建設ソリューション事業事業用不動産等のリニューアル企画並びに修繕・改修工事等を行っております。テナントの入居・退去による内装工事、原状回復工事のほか、ビルオーナー様からの注文工事、リニューアル工事も行っております。〔事業系統図〕