三菱地所株式会社
有価証券報告書－第114期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

3【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況当年度の業績は、営業収益が1,194,049百万円で前年度に比べ68,644百万円の増収（＋6.1%）、営業利益は213,047百万円で20,551百万円の増益（＋10.7%）、経常利益は190,506百万円で20,654百万円の増益（＋12.2%）となりました。特別損益につきましては、前年度において投資有価証券売却益1,013百万円、負ののれん発生益13,505百万円、受取和解金1,966百万円の計16,484百万円を特別利益に、固定資産除却関連損4,762百万円、減損損失12,260百万円、段階取得に係る差損6,431百万円の計23,455百万円を特別損失に計上したのに対して、当年度においては、固定資産売却益12,044百万円、関係会社株式売却益1,161百万円、企業結合における交換利益1,513百万円の計14,719百万円を特別利益に、固定資産除却関連損8,259百万円、減損損失5,508百万円の計13,768百万円を特別損失に計上しております。この結果、税金等調整前当期純利益は191,457百万円となり、親会社株主に帰属する当期純利益は前年度に比べ17,762百万円増益（＋17.3%）の120,443百万円となりました。当年度の業績及び各セグメントの業績は次の通りであります。（単位：百万円）区分前年度当年度増減営業収益1,125,4051,194,04968,644営業利益192,495213,04720,551経常利益169,851190,50620,654親会社株主に帰属する当期純利益102,681120,44317,762（単位：百万円）前年度当年度営業収益営業利益又は営業損失（△）営業収益営業利益又は営業損失（△）ビル事業484,238133,570506,161147,243生活産業不動産事業88,95525,807105,81731,184住宅事業407,85019,253410,59823,860海外事業66,55626,31386,92524,147投資マネジメント事業21,3234,52022,6654,596設計監理事業19,30944521,6131,724ホテル事業33,5121,93233,138766不動産サービス事業24,2432,15725,5841,518その他の事業4,2372898,5411,048調整額△24,820△21,793△26,996△23,043合計1,125,405192,4951,194,049213,047（a）ビル事業・当年度においては、平成29年1月に竣工した「大手町パークビル」の収益が寄与したこと等により、建物賃貸収益は前年度に比べ、増収となりました。なお、当社の平成30年3月末の空室率は1.87%となっております。・この結果、当セグメントの営業収益は前年度に比べ21,923百万円増収の506,161百万円となり、営業利益は13,672百万円増益の147,243百万円となりました。・平成20年からの10年間となる「第２ステージ」では、「第１ステージ」から取り組んできた丸の内再構築の更なる「拡がり」と「深まり」を目指し、「大手町・丸の内・有楽町地区」全域にその効果を波及させる計画であります。なお、「丸の内二重橋ビル」（平成30年度竣工予定）の工事が順調に進捗しております。（単位：百万円）摘要前年度当年度貸付面積等営業収益貸付面積等営業収益建物賃貸貸付面積（所有）2,181,878㎡（転貸）1,375,544㎡合計3,557,422㎡376,531貸付面積（所有）2,290,519㎡（転貸）1,416,969㎡合計3,707,488㎡384,929ビル運営管理受託管理受託面積2,407,863㎡21,926管理受託面積2,505,792㎡23,368営繕請負工事受注件数4,463件完成件数4,348件12,552受注件数4,855件完成件数4,863件14,958地域冷暖房事業供給先オフィスビル87棟ホテル5棟地下鉄16駅舎8,280供給先オフィスビル86棟ホテル5棟地下鉄16駅舎8,281その他－64,947－74,623合計－484,238－506,161（注）1.金額は消費税等抜きで表示しております。2.営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。（b）生活産業不動産事業・当年度においては、保有する物件の売却に伴う収益を計上したこと等により、増収となりました。・この結果、当セグメントの営業収益は前年度に比べ16,862百万円増収の105,817百万円となり、営業利益は5,377百万円増益の31,184百万円となりました。（単位：百万円）摘要営業収益前年度当年度生活産業不動産88,955105,817合計88,955105,817（注）1.金額は消費税等抜きで表示しております。2.営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。（c）住宅事業・マンション事業の主な売上計上物件「ザ・パークハウス西新宿タワー60」（東京都新宿区）「ザ・パークハウス中之島タワー」（大阪府大阪市）「ザ・パークハウス京都鴨川御所東」（京都府京都市）「ザ・パークハウス千代田麹町」（東京都千代田区）「ザ・パークハウス山吹神楽坂」（東京都新宿区）・当年度においては、マンション売上計上戸数並びに1戸当たり販売単価が増加したこと等により、マンション事業は増収となりました。・一方その他事業においては、賃貸住宅物件の売却棟数が前年度に比べ減少したこと等により、減収となりました。・この結果、当セグメントの営業収益は前年度に比べ2,747百万円増収の410,598百万円となり、営業利益は4,607百万円増益の23,860百万円となりました。（単位：百万円）摘要前年度当年度販売数量等営業収益販売数量等営業収益マンション売上計上戸数3,713戸223,266売上計上戸数3,938戸254,140住宅管理業務受託受託件数333,630件48,200受託件数342,758件49,871注文住宅事業－31,562－32,735その他－104,821－73,852合計－407,850－410,598（注）1.金額は消費税等抜きで表示しております。2.営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。3.他社との共同事業物件の売上計上戸数及び金額は当社持分によっております。（d）海外事業・当年度においては、保有する物件の売却に伴う収益を計上したこと等により、増収となりました。・一方で、営業利益については、前年度に一過性の収益を計上した反動等により、減益となりました。・この結果、当セグメントの営業収益は前年度に比べ20,368百万円増収の86,925百万円となりましたが、営業利益は2,166百万円減益の24,147百万円となりました。（単位：百万円）摘要前年度当年度貸付面積等営業収益貸付面積等営業収益不動産開発・賃貸貸付面積408,268㎡管理受託面積173,119㎡60,310貸付面積443,141㎡管理受託面積173,132㎡84,834その他－6,245－2,090合計－66,556－86,925（注）1.金額は消費税等抜きで表示しております。2.営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。（e）投資マネジメント事業・当年度においては、アクイジションフィーの増加等により、増収となりました。・この結果、当セグメントの営業収益は前年度に比べ1,342百万円増収の22,665百万円となり、営業利益は75百万円増益の4,596百万円となりました。（単位：百万円）摘要営業収益前年度当年度投資マネジメント21,32322,665合計21,32322,665（注）1.金額は消費税等抜きで表示しております。2.営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。（f）設計監理事業・㈱三菱地所設計において、「丸の内二重橋ビル」（東京都千代田区）等の設計監理業務他の収益を計上しました。・当年度においては、設計監理収益は売上件数並びに1件当たりの金額が増加したことにより増収となり、内装工事収益は1件当たり金額が増加したことにより増収となりました。・この結果、当セグメントの営業収益は前年度に比べ2,303百万円増収の21,613百万円となり、営業利益は1,278百万円増益の1,724百万円となりました。（単位：百万円）摘要前年度当年度売上件数等営業収益売上件数等営業収益設計監理受注件数1,193件売上件数1,181件17,533受注件数1,186件売上件数1,223件19,400内装工事受注件数223件売上件数217件1,775受注件数204件売上件数205件2,212合計－19,309－21,613（注）1.金額は消費税等抜きで表示しております。2.営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。（g）ホテル事業・ホテル事業統括会社である㈱ロイヤルパークホテルズアンドリゾーツを中心に、「ロイヤルパークホテルズ」各ホテルの体質強化及び宿泊主体型ホテル事業の新規展開を図っております。・当年度においては、営業収益は前年度並みとなりましたが、営業利益は1,165百万円減益の766百万円となりました。（単位：百万円）摘要営業収益前年度当年度宿泊部門16,32316,187レストラン・バー部門6,7766,464宴会部門8,0448,414その他2,3672,071合計33,51233,138（注）1.金額は消費税等抜きで表示しております。2.営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。（h）不動産サービス事業・当年度においては、不動産仲介の取扱件数は減少したものの1件当たりの手数料が増加したこと等により、増収となりました。・この結果、当セグメントの営業収益は前年度に比べ1,341百万円増収の25,584百万円となりましたが、営業利益は639百万円減益の1,518百万円となりました。（単位：百万円）摘要前年度当年度売上件数等営業収益売上件数等営業収益不動産仲介取扱件数1,314件9,214取扱件数1,162件9,614その他－15,028－15,970合計－24,243－25,584（注）1.金額は消費税等抜きで表示しております。2.営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。②キャッシュ・フローの状況当年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下、「資金」）は、税金等調整前当期純利益、たな卸資産の減少、長期借入れ等による収入、有形固定資産の取得、長期借入金の返済等による支出により、前年度末に比べ43,517百万円増加し、286,859百万円となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、293,338百万円の資金の増加（前年度比＋124,810百万円）となりました。これは、税金等調整前当期純利益191,457百万円に非資金損益項目である減価償却費77,545百万円等を調整した資金の増加に、たな卸資産の減少、エクイティ出資の増加、法人税等の支払等による資金の増減を加えたものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、286,841百万円の資金の減少（前年度比＋40,451百万円）となりました。これは有形固定資産の取得等によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、37,203百万円の資金の増加（前年度比＋42,125百万円）となりました。これは長期借入れ、社債の発行等によるものであります。③生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の実績については、「①財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容平成30年3月期の業績は営業利益が2,130億円で、期初の対外公表予想値に比べて180億円の増益（＋9.3%）となり、計画を上回る成果を挙げることができました。わが国経済の緩やかな回復基調のもと、オフィスビル賃貸市場では空室率が低水準で推移し、東京都心部を中心に賃料が堅調な状態が続く中、新規ビルのリーシングの進捗や既存ビルの増額改定が計画を上回るペースで実現でき、また不動産市場の活況を着実に捉え、計画以上の物件売却益を獲得できました。平成29年度からの中期経営計画は前計画までの収益基盤強化の成果を利益として具現化する3年間と位置付けていますが、丸の内だけを取り上げても平成28年4月に竣工した「大手町フィナンシャルシティグランキューブ及び宿泊施設棟」・平成29年1月に竣工した「大手町パークビル」の利益が本格寄与したことや、平成30年に竣工予定の「丸の内二重橋ビル」・「msbTamachi田町ステーションタワーS」が計画を上回るペースでリーシングが進むなど、大型プロジェクトが順調に進捗しています。また、米国マンハッタン所在の旗艦ビル「1271AvenueoftheAmericas」の大規模改修やハイブリッド・モデル投資、新興国の開発事業を進めるなど、海外事業の拡大・進化を図りました。更に、回転型投資の展開を通じた売却益の獲得及びフィービジネスの拡大を図るべく三菱地所物流リート投資法人を上場するなど、バリューチェーンを強化しています。これらの成果が計画以上の利益を計上し、中期経営計画で掲げた計数目標を達成出来る見込みです。セグメントごとの経営成績に関しては次の通りです。ビル事業においては、新規に竣工したビルや既存ビルの賃貸利益の増加及び物件売却益の増加により、営業利益は1,472億円となり、期初の予想値よりも72億円の増益となりました。生活産業不動産事業は、三菱地所・サイモン㈱が保有・運営するプレミアムアウトレットにおいて計画を上回る売上を計上したことや、物件売却益の増加により営業利益は311億円となり、期初の予想値よりも51億円の増益となりました。住宅事業においては、分譲マンションの1戸当たりの利益が増加したこと、賃貸マンションの売却利益の増加などにより、営業利益は238億円となり、期初の予想値よりも38億円の増益となりました。海外事業においては、米国事業の物件売却益の増加などにより営業利益は241億円となり、期初の予想値よりも11億円の増益となりました。投資マネジメント事業においては、物件売却益の計上などにより、営業利益は45億円となり、期初の予想値よりも15億円の増益となりました。その他のセグメントについても、概ね計画通りに利益を計上することができました。≪セグメント別営業利益≫（単位：百万円）平成29年度期初予想値決算値増減ビル事業140,000147,2437,243生活産業不動産事業26,00031,1845,184住宅事業20,00023,8603,860海外事業23,00024,1471,147投資マネジメント事業3,0004,5961,596設計監理事業5001,7241,224ホテル事業1,500766△734不動産サービス事業1,5001,51818その他の事業01,0481,048調整額△20,500△23,043△2,543合計195,000213,04718,047当社グループは、中期的な視点から強みを活かした投資により得られる利益の拡大を通じた企業価値の向上を図るため、成長投資を推進する一方で、財務健全性の維持も重要な経営目標としており、成長に向けた事業投資を行うにあたっては、高格付けの維持を前提とした最適な資本構成を図っています。当社グループの財源については、ビル賃貸事業が主力事業であることから、引き続き長期・固定資金を主体に調達しております。今後も期間中の金利状況や、調達済有利子負債の償還期間等とのバランスも考慮しながら、調達手段に柔軟性を持たせつつ運営を行って参る所存であります。事業等のリスクに対しては、当社グループでは「三菱地所グループリスクマネジメント規定」を制定し、すべての事業活動を対象にリスクマネジメントを整備、運用しています。当社グループのリスクマネジメントを統括する機関とし「リスク・コンプライアンス委員会」を、またリスクマネジメントに関する情報の集約など、実務的な合議体として「リスク・コンプライアンス協議会」をそれぞれ位置付けるほか、取締役会の決議より任命されたリスクマネジメント担当役員を統括責任者として、ラインスタッフ部署、コーポレート部署並びにグループ各社に責任者を置き、それを推進事務局である法務・コンプライアンス部が支援する形でリスクマネジメント活動を推進しています。更に、重要な投資案件の意思決定にあたっては「経営会議」での審議の前に「投資委員会」で審議を行い、リスクの内容や対応等をチェックしています。また、緊急事態発生時の行動指針や連絡・初動体制、事業継続計画体制等についても整備、運用しています。