エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
有価証券報告書－第33期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要①財政状態および経営成績の状況当連結会計年度における賃貸オフィス市場においては、高い稼働率を維持し、賃料相場も堅調な推移が見られました。マンション分譲市場においては、販売価格の高止まりが続く中で、都心部の物件を中心に需要は堅調であったものの、郊外においては、販売が長期化する物件も見られました。こうした事業環境の中、当社グループは「中期ビジョン2018～さらなる成長をめざして～」に基づき、持続的な成長をめざして着実に事業を展開いたしました。オフィス・商業事業については、既存物件のフリーレント解消に伴う寄与があったこと等により、物件売却を除く営業収益・利益は拡大いたしました。住宅事業においては、分譲マンションの計上戸数が大幅に増加するなど、概ね順調に推移いたしました。営業収益は166,800百万円（前期比21,833百万円減、11.6％減）、営業利益は29,635百万円（前期比1,757百万円減、5.6％減）となりましたが、物件売却を除くと営業収益は162,906百万円（前期比3,942百万円増、2.5％増）、営業利益は26,852百万円（前期比4,448百万円増、19.9％増）と増収増益となりました。経常利益は27,432百万円（前期比1,278百万円減、4.5％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は18,701百万円（前期比2,019百万円増、12.1％増）となりました。当連結会計年度のセグメントごとの営業収益の状況は、以下のとおりであります。なお、本文において各事業の営業収益はセグメント間の内部営業収益または振替高を含んだ数値を記載しております。a.オフィス・商業事業当連結会計年度におけるオフィス・商業事業については、ＵＤゆめ咲ビル（大阪府大阪市）、185DartmouthStreet（米国ボストン市）等の新規物件の竣工・取得等による収益の確保に取り組んだほか、品川シーズンテラス等の既存物件のフリーレント解消による収益拡大も寄与いたしました。営業収益は91,964百万円（前期比21,649百万円減、19.1％減）、営業利益は29,880百万円（前期比3,921百万円減、11.6％減）となりましたが、物件売却を除くと営業収益は89,582百万円（前期比5,638百万円増、6.7％増）、営業利益は27,912百万円（前期比3,099百万円増、12.5％増）と増収増益となりました。また、現在進行中の開発案件としては、大手町プレイス（大手町二丁目地区第一種市街地再開発事業、東京都千代田区）や新橋一丁目プロジェクト（東京都港区）、原宿駅前プロジェクト（東京都渋谷区）等があります。また、ホテル・リゾート事業については、新風館再開発計画（京都府京都市）、元清水小学校跡地活用計画（京都府京都市）等、取組みを強化しております。b.住宅事業当連結会計年度における住宅事業については、新たに竣工した物件を中心に1,157戸の引渡しを行い、計上戸数が大幅に増加いたしました。戸当たり平均単価は41百万円と上昇いたしました。シェアアウトが減少した影響もあり営業収益は59,758百万円（前期比151百万円増、0.3％増）、営業利益は4,960百万円（前期比1,892百万円増、61.7％増）となりました。c.その他当連結会計年度におけるその他の事業（テナント企業向けの内装工事受託、建物管理受託等）は、内装工事受託額の減少等により、営業収益は21,226百万円（前期比308百万円減、1.4％減）、営業利益は1,819百万円（前期比３百万円増、0.2％増）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、46,273百万円のキャッシュイン（前期比25,637百万円の減少）となりました。これは、税金等調整前当期純利益および減価償却に伴うキャッシュイン45,966百万円（前期比654百万円の増加）およびたな卸資産の減少によるキャッシュイン9,902百万円（前期比15,516百万円の減少）があった一方、法人税等の支払によるキャッシュアウト10,631百万円（前期比10,628百万円の拡大）等があったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、63,471百万円のキャッシュアウト（前期比26,760百万円の拡大）となりました。これは、有形固定資産の取得に伴うキャッシュアウト50,509百万円（前期比12,717百万円の拡大）および連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得によるキャッシュアウト10,532百万円等があったことによるものであります。（フリー・キャッシュ・フロー）フリー・キャッシュ・フローは、17,197百万円のキャッシュアウト（前期35,200百万円のキャッシュインに比べ52,397百万円減少）となりました。（注）フリー・キャッシュ・フローの算定式は、以下のとおりであります。「フリー・キャッシュ・フロー＝（営業活動によるキャッシュ・フロー）＋（投資活動によるキャッシュ・フロー）」（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、14,068百万円のキャッシュイン（前期27,345百万円のキャッシュアウトに比べ41,414百万円増加）となりました。これは、上記のフリー・キャッシュ・フロー（17,197百万円のキャッシュアウト）、長期借入金の返済（27,321百万円）、社債の償還（20,000百万円）および配当金の支払（5,925百万円）に対応するため、資金調達（長期借入金65,000百万円、短期借入金4,275百万円）を実施したことなどによるものであります。この結果、当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ3,128百万円減少し、20,825百万円となりました。③営業収益の状況当連結会計年度におけるセグメントごとの営業収益の状況は、次のとおりであります。（単位：百万円）セグメントの名称当連結会計年度（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）前期比（％）オフィス・商業事業91,96480.9住宅事業59,758100.3報告セグメント計151,72387.6その他21,22698.6消去△6,149―合計166,80088.4（注）１．本表の金額には、消費税等は含まれておりません。また、各セグメントの営業収益にはセグメント間の内部営業収益または振替高を含めております。２．「消去」は、各セグメント間において重複している内部営業収益または振替高を指しております。また、当社グループの主たる事業であるオフィス・商業事業および住宅事業の販売状況は、次のとおりであります。a.オフィス・商業事業オフィス・商業事業における営業収益等の状況については、以下のとおりであります。なお、各数値については連結の数値を記載しております。区分前連結会計年度当連結会計年度オフィス・商業賃貸営業収益83,360百万円86,236百万円貸付可能面積1,108,644㎡（うち、転貸99,126㎡）1,108,538㎡（うち、転貸93,047㎡）収益不動産売却営業収益29,669百万円2,381百万円その他営業収益583百万円3,346百万円営業収益合計113,613百万円91,964百万円（注）１．貸付可能面積は、３月末日時点の数値であります。２．転貸による貸付可能面積には、当社および連結子会社間の契約による転貸は含まれておりません。また、当社グループの四半期ごとの空室率の状況は、以下のとおりであります。区分平成29年３月平成29年６月平成29年９月平成29年12月平成30年３月都心５区3.2％2.1％2.0％1.2％1.4％全国4.1％3.6％3.3％3.3％3.4％（注）１．空室率は、各月末日時点の数値であります。２．「都心５区」とは、千代田区、中央区、港区、渋谷区および新宿区を指しております。当連結会計年度のＮＯＩについては、全国では50,189百万円（前期比2,867百万円増、6.1％増）となりました。首都圏においては、主に既存物件のフリーレント解消等によりＮＯＩは増加し、31,730百万円（前期比3,108百万円増、10.9％増）となりました。海外を含むその他の地域においては、新規物件の竣工・取得による増加があったものの、主に物件売却に伴う賃貸収益の減少によりＮＯＩは減少し、18,459百万円（前期比240百万円減、1.3％減）となりました。（注）ＮＯＩ（NetOperatingIncome：純収入）：ＮＯＩの算定式は以下のとおりであります。ＮＯＩ＝不動産賃貸収入－不動産賃貸原価＋減価償却費（長期前払費用を含む）地域別・用途別のＮＯＩの状況は、以下のとおりであります。（単位：百万円）エリア区分前連結会計年度当連結会計年度合計オフィス・商業その他合計オフィス・商業その他都心５区28,62226,96057231,73029,449775首都圏(都心５区を除く)1,0891,506その他の地域18,69918,699018,45918,38474合計47,32246,75057250,18949,340849（注）１.「都心５区」とは、千代田区、中央区、港区、渋谷区および新宿区を指しております。２.「首都圏（都心５区を除く）」とは、「都心５区」を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県および栃木県を指しております。b.住宅事業住宅事業における営業収益の状況は、以下のとおりであります。なお、各数値は連結の数値を記載しております。（単位：百万円）区分前連結会計年度当連結会計年度住宅分譲57,80355,169住宅賃貸1,8032,118その他―2,471営業収益合計59,60759,758住宅事業における、住宅分譲の種類別・地域別の営業収益等の状況は、以下のとおりであります。区分前連結会計年度当連結会計年度戸数・区画数営業収益（百万円）戸数・区画数営業収益（百万円）分譲マンション計上戸数首都圏62027,22776432,412その他の地域24125,58739316,358完成在庫498―610―宅地分譲等計上戸数首都圏732,404341,049その他の地域1692,5843374,599完成在庫304―285―分譲マンション／宅地分譲等合計計上戸数首都圏69329,63279833,461その他の地域41028,17173020,957完成在庫803―895―住宅分譲その他計上戸数首都圏――――その他の地域――1750完成在庫――――営業収益合計―57,803―55,169（注）１．共同事業物件については、当社事業割合に応じた戸数を記載し、小数点以下は切捨てで表示しております。２．完成在庫は、各期末の数値であります。分譲マンションの完成在庫には、契約済未計上の物件が、前連結会計年度は34戸、当連結会計年度は39戸含まれており、宅地分譲等の完成在庫には、契約済未計上の物件が、前連結会計年度は254区画、当連結会計年度は203区画含まれております。３．「首都圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県および栃木県を指しております。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。①重要な会計方針および見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成しております。この連結財務諸表の作成にあたって、決算日における資産・負債の報告数値、報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りは、主に繰延税金資産、貸倒引当金、退職給付引当金、固定資産グループの減損に係る回収可能価額、たな卸資産の評価に係る正味売却価額および法人税等であり、継続して合理的に評価しております。なお、見積りおよび判断・評価については、過去実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるために実際の結果は異なる場合があります。②財政状態の分析a.連結貸借対照表の状況（単位：百万円）前連結会計年度末当連結会計年度末増減資産の部1,005,8981,019,65913,761負債の部747,341747,849507純資産の部258,556271,81013,253（再掲）非支配株主持分45,88446,098213（資産の状況）当連結会計年度末の総資産は1,019,659百万円となり、前連結会計年度末比では13,761百万円増加いたしました。流動資産については、125,367百万円となり、前連結会計年度末比では12,449百万円減少いたしました。これは、主にたな卸資産が9,707百万円減少したことによるものであります。固定資産は894,292百万円となり、前連結会計年度末比では26,210百万円増加いたしました。これは、主に新規開発物件等への投資により有形固定資産が21,766百万円増加したことによるものであります。（負債の状況）当連結会計年度末の負債は747,849百万円となり、前連結会計年度末比では507百万円増加いたしました。これは、有利子負債（当連結会計年度末残高544,767百万円）が22,684百万円増加した一方、建設工事代金の未払金等の減少により「流動負債（その他）」が20,048百万円減少したことなどによるものであります。なお、現金及び現金同等物等を控除したネット有利子負債は523,781百万円となり、前連結会計年度末比で25,812百万円増加しております。（純資産の状況）当連結会計年度末の純資産は271,810百万円となり、前連結会計年度末比では13,253百万円増加いたしました。これは、主に株主資本が12,778百万円増加したことによるものであります。b.連結キャッシュ・フローの状況（単位：百万円）前連結会計年度当連結会計年度増減営業活動によるキャッシュ・フロー71,91046,273△25,637投資活動によるキャッシュ・フロー△36,710△63,471△26,760財務活動によるキャッシュ・フロー△27,34514,06841,414現金及び現金同等物の増減額7,847△3,128△10,975現金及び現金同等物の期末残高23,95420,825△3,128当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ3,128百万円減少し、20,825百万円となりました。当連結会計年度末における各キャッシュ・フローの状況につきましては、「３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」を参照願います。なお、当社においてはコマーシャル・ペーパー（短期債）並びに社債（長期債）について、㈱格付投資情報センターより以下のとおり格付けを取得しております。（平成30年３月31日現在）㈱格付投資情報センターコマーシャル・ペーパーａ－１社債Ａ＋③経営成績の分析a.営業収益・営業利益当連結会計年度における営業収益は166,800百万円となり、前連結会計年度比では21,833百万円減少いたしました。営業原価は115,978百万円となり、前連結会計年度比では21,105百万円減少いたしました。この結果、営業総利益は50,821百万円となり、前連結会計年度比では727百万円減少いたしました。また、営業利益は29,635百万円となり、前連結会計年度比では1,757百万円減少いたしました。セグメントごとの状況は、「３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要」を参照願います。b.営業外損益・経常利益当連結会計年度における営業外収益は2,555百万円となり、前連結会計年度比では854百万円減少いたしました。これは、主に持分法による投資利益が1,072百万円減少したことによるものであります。営業外費用は4,759百万円となり、前連結会計年度比では1,333百万円減少いたしました。これは、主に支払利息が400百万円減少したこと、前期に計上した貸倒引当金繰入額802百万円が減少したことによるものであります。以上の結果、当連結会計年度における経常利益は27,432百万円となり、前連結会計年度比では1,278百万円減少いたしました。c.特別損益・税金等調整前当期純利益当連結会計年度における特別利益は920百万円（前連結会計年度比895百万円増）となりました。これは、主に投資有価証券売却益802百万円（前連結会計年度比802百万円増）によるものであります。特別損失は792百万円（前連結会計年度比1,503百万円減）となりました。これは、主に固定資産除却損626百万円（前連結会計年度比1,524百万円減）によるものであります。以上の結果、当連結会計年度における税金等調整前当期純利益は27,560百万円となり、前連結会計年度比では1,120百万円増加いたしました。d.法人税等・親会社株主に帰属する当期純利益当連結会計年度における法人税等は6,886百万円となり、前連結会計年度比では1,013百万円減少いたしました。これは、税金等調整前当期純利益が増加した影響等により法人税、住民税及び事業税が269百万円増加しましたが、法人税等調整額が1,282百万円減少したことによるものであります。非支配株主に帰属する当期純利益は1,972百万円となり、前連結会計年度比では113百万円増加いたしました。また、親会社株主に帰属する当期純利益は18,701百万円となり、前連結会計年度比では2,019百万円増加いたしました。④経営成績に重要な影響を与える要因について経営成績に重要な影響を与える要因については、「２事業等のリスク」を参照願います。⑤資本の財源および資金の流動性についての分析当連結会計年度においては、設備投資や出資、たな卸資産の取得等の資金需要に対して、金融機関からの借入等により資金調達を行いました。資本の財源および資金の流動性についての分析につきましては、「３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」ならびに「３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容②財政状態の分析」を参照願います。