大東建託株式会社
有価証券報告書－第44期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。(1)経営成績当連結会計年度における国内経済は、企業業績や雇用情勢の改善が継続し、緩やかな回復基調で推移しました。一方、欧米の政策動向による海外経済の不確実性や地政学リスクの高まりにより、依然として先行きの不透明な状況が続いております。住宅業界においては、住宅着工戸数は平成29年７月から前年同月比９ヶ月連続して減少し、平成29年度累計では前年比2.8％減少の94.6万戸となりました。当社グループが主力とする賃貸住宅分野においては、貸家着工戸数は平成29年６月から前年同月比で10ヶ月連続して減少し、平成29年度累計では前年比4.0％減少の41.0万戸となりました。今後、賃貸住宅市場は一時的な好況から、適正化に向けた安定成長に移行すると考えられます。一方で、利便性の高い、安心・快適な賃貸住宅の需要は引き続き堅調に推移するものと見込まれます。賃貸住宅を供給する企業には、入居需要に基づく健全な賃貸建物経営のノウハウに加え、入居者様の多様化するニーズに応え、ＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）等、環境に配慮した賃貸住宅の提供に取り組む必要があります。このような環境下にあって当社グループの経営成績は、売上高１兆5,570億17百万円（前連結会計年度比4.0％増）、営業利益1,263億69百万円（前連結会計年度比5.2％増）、経常利益1,315億33百万円（前連結会計年度比5.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益878億29百万円（前連結会計年度比6.9％増）を計上し、10期連続の増収増益を達成するとともに、売上・各利益の段階で過去最高を更新することができました。売上高は、前連結会計年度に比べ599億12百万円（4.0％）増加し、1兆5,570億17百万円となりました。これは主に、一括借上物件の増加等に伴い不動産事業売上高が467億46百万円（5.7％）増加したことによるものです。当連結会計年度における売上実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自平成28年４月１日至平成29年３月31日）（百万円）当連結会計年度（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）（百万円）前年同期比（％）建設事業623,910627,6310.6不動産事業824,642871,3885.7金融事業6,6957,3099.2その他41,85650,68821.1計1,497,1041,557,0174.0(注)セグメント間の取引については、相殺消去しております。売上総利益は、前連結会計年度に比べ114億58百万円（4.0％）増加し、2,970億46百万円となりました。これは主に、一括借上物件の増加及び入居率の上昇により不動産事業総利益が63億76百万円（8.8％）増加したことによるものです。販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に比べ52億51百万円（3.2％）増加し、1,706億77百万円となりました。これは主に、人員増加と業績賞与の増額等により人件費が14億17百万円増加したこと及び新基幹システムの構築等により減価償却費が15億27百万円増加したことによるものです。営業利益は、前連結会計年度に比べ62億７百万円（5.2％）増加し、1,263億69百万円となりました。これは、売上総利益が114億58百万円（4.0％）増加した一方、販売費及び一般管理費が52億51百万円（3.2％）増加したことによるものです。経常利益は、前連結会計年度に比べ70億24百万円（5.6％）増加し、1,315億33百万円となりました。これは主に、営業利益が62億７百万円（5.2％）増加したことによるものです。セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。建設事業建設事業は、豊富な受注工事高を背景とした受注工事残高を消化することにより、完成工事高が前連結会計年度比0.6％増の6,276億31百万円、営業利益は前連結会計年度比0.0％増の1,091億45百万円となりました。完成工事総利益率は、東京オリンピック・パラリンピック関連工事や労働需給逼迫の影響により労務費が上昇したこと等により、前連結会計年度比0.2ポイント減少の31.5％となりました。建物種別の完成工事高及び次期繰越工事高は、次のとおりです。建物種別完成工事高次期繰越工事高前連結会計年度(自平成28年４月１日至平成29年３月31日)当連結会計年度(自平成29年４月１日至平成30年３月31日)当連結会計年度末（平成30年３月31日）金額（百万円)構成比（％）金額（百万円)構成比（％）金額（百万円)構成比（％）居住用618,21799.1620,30798.8875,96397.8賃貸住宅615,60298.7617,93698.5872,25597.4戸建住宅2,6150.42,3710.33,7080.4事業用2,6560.43,5970.66,9050.8その他3,0360.53,7250.612,4731.4計623,910100.0627,631100.0895,343100.0(注)１．前事業年度及び当事業年度において完成工事高総額に対する割合が100分の10以上の相手先はありません。２．建物種別「その他」の次期繰越工事高には、不動産事業の営繕工事高が9,894百万円含まれております。不動産事業不動産事業は、「賃貸経営受託システム」による一括借上物件の増加に伴い、借上会社である大東建託パートナーズ株式会社の家賃収入が増加したことや「連帯保証人不要サービス」を提供しているハウスリーブ株式会社の収入拡大等により、不動産事業売上高が前連結会計年度比5.7％増の8,713億88百万円、営業利益は前連結会計年度比12.9％増の334億28百万円となりました。不動産事業の売上実績の内訳は、次のとおりです。区分前連結会計年度(自平成28年４月１日至平成29年３月31日)当連結会計年度(自平成29年４月１日至平成30年３月31日)前年同期比金額（百万円)構成比（％）金額（百万円)構成比（％）金額（百万円)増減率（％）一括借上755,00291.6798,79991.743,7965.8営繕工事26,0143.124,5672.8△1,446△5.6不動産仲介17,6522.116,9641.9△687△3.9家賃保証事業9,7021.210,9541.31,25212.9電力事業6,1190.77,3110.81,19119.5賃貸事業6,2660.86,0710.7△195△3.1その他3,8840.56,7190.82,83573.0計824,642100.0871,388100.046,7465.7主要３社の入居者斡旋件数は、お部屋探しのお客様への話題性と認知度向上を目的として、賃貸仲介ブランド『いい部屋ネット』の新しいＣＭ放映や年間プロモーションに注力した結果、前連結会計年度比5.2％増の296,018件となりました。また、平成30年３月の家賃ベース入居率（※）は、居住用で前年同月比0.3ポイント上昇の97.2％、事業用で前年同月比0.1ポイント上昇の98.4％となりました。（※）家賃ベース入居率＝１－（空室物件の借上家賃支払額／家賃総額）金融事業金融事業は、土地オーナー様、入居者様へ家賃や家財を補償する少額短期保険ハウスガード株式会社の契約数の増加等により、売上高が前連結会計年度比9.2％増の73億９百万円、営業利益は前連結会計年度比30.8％増の30億92百万円となりました。その他その他事業は、ガスパルグループのＬＰガス供給戸数の増加や、介護が必要な高齢者のためのデイサービスを提供するケアパートナー株式会社の施設利用者数の増加等により、売上高が前連結会計年度比21.1％増の506億88百万円、営業利益は前連結会計年度比52.5％増の77億89百万円となりました。受注工事高は、前連結会計年度比0.6％減の6,510億77百万円となり、平成30年３月末の受注工事残高は、前連結会計年度末比0.1％減の8,953億43百万円となりました。当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自平成28年４月１日至平成29年３月31日）（百万円）当連結会計年度（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）（百万円）前年同期比（％）建設事業居住用620,737616,216△0.7賃貸住宅617,766614,300△0.6戸建住宅2,9701,915△35.5事業用3,9114,35011.2その他3,8963,656△6.1小計628,545624,223△0.7不動産事業営繕工事26,72926,8530.5合計655,274651,077△0.6（注）当社グループでは、建設事業及び不動産事業の一部以外は受注生産を行っておりません。また、参考のため提出会社の受注工事高、完成工事高、次期繰越工事高は、次のとおりです。項目工事別前期繰越工事高（百万円）当期受注工事高（百万円）計（百万円）当期完成工事高（百万円）次期繰越工事高（百万円）前事業年度自平成28年４月１日至平成29年３月31日建築884,220628,6031,512,824623,952888,872当事業年度自平成29年４月１日至平成30年３月31日建築888,872624,2191,513,091627,627885,464(注)１．前期以前に受注した工事で、契約の変更により請負金額の増減がある場合は、当期受注工事高にその増減額を含んでおります。従って、当期完成工事高にも係る増減額が含まれております。２．次期繰越工事高は、（前期繰越工事高＋当期受注工事高－当期完成工事高）です。本項目における各事項の記載については、消費税等を除いた金額で表示しております。なお、生産実績を定義することが困難であるため、「生産の状況」は記載しておりません。(2)財政状態当連結会計年度において総資産は、前連結会計年度末に比べ615億46百万円増加し、8,429億78百万円となりました。これは主に、有形固定資産218億69百万円、完成工事未収入金等136億10百万円、投資有価証券95億２百万円、長期繰延税金資産67億30百万円、無形固定資産60億28百万円及び有価証券43億75百万円が増加した一方、金銭の信託30億円が減少したことによるものです。セグメントごとの資産は、次のとおりであります。建設事業建設事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ131億61百万円増加し、1,290億14百万円となりました。これは主に、完成工事未収入金の増加及び新基幹システムに係るソフトウェアの計上によるものです。不動産事業不動産事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ260億42百万円増加し、3,078億94百万円となりました。これは主に、新基幹システムに係るソフトウェアの計上及び一括借上修繕引当金の増加に伴う繰延税金資産の増加によるものです。金融事業金融事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ41億24百万円増加し、739億67百万円となりました。これは主に、大東ファイナンス株式会社による営業貸付金の増加によるものです。その他その他事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ247億56百万円増加し、886億97百万円となりました。これは主に、マレーシアでのヒルトンホテル取得によるものです。負債は、前連結会計年度末に比べ399億93百万円増加し、5,459億39百万円となりました。これは主に、長期借入金646億48百万円及び一括借上修繕引当金180億97百万円が増加した一方、前受金152億３百万円、1年内返済予定の長期借入金134億85百万円及び未成工事受入金74億99百万円が減少したことによるものです。純資産は、前連結会計年度末に比べ215億53百万円増加し、2,970億39百万円となりました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により878億29百万円が増加した一方、配当金の支払いにより439億64百万円及び自己株式の取得（株式給付信託による取得を含む）により279億92百万円が減少したことによるものです。以上により、自己資本比率は前連結会計年度末に比べ0.25ポイント上昇し、35.57％となりました。(3)キャッシュ・フロー当連結会計年度において現金及び現金同等物は、前連結会計年度末比135億33百万円増加し、当連結会計年度末の残高は2,137億14百万円となりました。営業活動によるキャッシュ・フローは、625億59百万円の獲得（前連結会計年度は1,240億97百万円の獲得）となりました。主な獲得要因は、税金等調整前当期純利益1,309億44百万円（前連結会計年度は税金等調整前当期純利益1,239億95百万円）、一括借上修繕引当金の増加額180億97百万円及び減価償却費104億17百万円です。一方、主な使用要因は、法人税等の支払額534億９百万円、前受金の減少額152億３百万円、売上債権の増加額134億33百万円及び未成工事受入金の減少額74億99百万円です。投資活動によるキャッシュ・フローは、229億46百万円の使用（前連結会計年度は334億７百万円の使用）となりました。主な獲得要因は、定期預金の払戻による収入520億円及び有価証券の売却及び償還による収入185億５百万円です。一方、主な使用要因は、定期預金の預入による支出370億円、有価証券の取得による支出228億84百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出132億58百万円、有形固定資産の取得による支出101億68百万円及び無形固定資産の取得による支出84億29百万円です。財務活動によるキャッシュ・フローは、253億36百万円の使用（前連結会計年度は722億86百万円の使用）となりました。主な獲得要因は、長期借入れによる収入900億円です。一方、主な使用要因は、長期借入金の返済による支出450億74百万円、配当金の支払439億64百万円及び自己株式の取得（株式給付信託による取得を含む）による支出279億92百万円です。当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、営業活動によるキャッシュ・フローにより獲得した資金及び金融機関からの借入れにより調達した資金を運転資金、投資資金並びに配当金の支払等に投入しております。（キャッシュ・フロー関連指標の推移）平成26年３月期平成27年３月期平成28年３月期平成29年３月期平成30年３月期自己資本比率（％）32.934.334.335.335.6時価ベースの自己資本比率（％）111.2150.5169.2148.8163.4キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）1.21.40.90.41.7インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）90.783.7137.5309.2194.6（注）１．自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い２．いずれも連結ベースの財務数値により算出しております。３．株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しております。４．キャッシュ・フローは連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っているすべての負債を対象としております。また利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。