株式会社シーアールイー
有価証券報告書－第10期(平成29年8月1日－平成30年7月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。１．財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、政府による経済対策や日本銀行の継続的な金融政策等を背景に、企業収益や雇用情勢に改善がみられ、景気は緩やかな回復基調で推移いたしました。しかしながら、米国新政権による政策運営の不確実性、東アジア地域での地政学的リスクの高まり等から依然として先行き不透明な状況が続いております。物流不動産の賃貸管理や開発、アセットマネジメントを中心に、物流不動産に関するサービス全般を事業領域とする当社グループ事業におきましては、電子商取引市場の拡大から荷主企業のロジスティクス戦略が高度化し、多頻度小口輸送等に対応できる機能性の高い物流施設の需要が堅調に続いております。大型物流施設の新規供給は活発な傾向にあるものの、物流業務を受託する３ＰＬやインターネット通販等が需要面での成長ドライバーとなっていることから、物流不動産市場は成長を続けており、新規プレイヤーの参入及び物流施設を投資対象とするJ-REITは年々増えております。このような事業環境のもと、不動産管理事業では、高稼働を維持しつつ更なる管理面積の純増と収益性の向上を目指した結果、平成30年７月末時点での管理面積は150万坪を超えました。これにより、マスターリースやプロパティマネジメントを中心としたストック収益を順調に積み上げております。物流投資事業では、「ロジスクエア守谷」及び「ロジスクエア鳥栖」をＣＲＥロジスティクスファンド投資法人へ売却し、「ロジスクエア春日部」を国内リース会社へ売却いたしました。また、他の開発プロジェクトにつきましても順次開発用地を取得し、着工してまいります。アセットマネジメント事業では、ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人が平成30年２月７日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場へ上場いたしました。本投資法人の受託資産残高の拡大によってアセットマネジメント事業を不動産管理事業に次ぐ第２のストックビジネスの柱へ成長させてまいります。平成30年５月には、ベトナムで物流施設の賃貸及び開発事業に進出しました。また、タイでは来期の稼働に向けてトランクルーム事業に着手しました。エリア展開の強化に向けて、アジア圏における事業展開を推進してまいります。この結果、当連結会計年度の業績は、売上高33,584,652千円（前年同期比17.0％減）、営業利益3,186,022千円（前年同期比38.6％減）、経常利益3,103,105千円（前年同期比37.4％減）、親会社株主に帰属する当期純利益2,103,231千円（前年同期比41.3％減）となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。①不動産管理事業不動産管理事業につきましては、マスターリース物件が前期に引き続き高い稼働率を維持したこと、管理面積が堅調に推移したことから、安定的に収益が計上されました。加えて、管理物件の工事受注及び太陽光発電設備の売却もあり、売上高は18,569,885千円（前年同期比16.2％増）、営業利益は1,724,924千円（前年同期比7.1％増）となりました。②物流投資事業物流投資事業につきましては、当社開発物件である「ロジスクエア守谷」、「ロジスクエア鳥栖」及び「ロジスクエア春日部」の売却が実現した結果、売上高は14,285,491千円（前年同期比38.4％減）、営業利益は1,837,543千円（前年同期比56.6％減）となりました。③アセットマネジメント事業アセットマネジメント事業につきましては、ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人のアセットマネジメントフィーが順調に計上されたことに加え、運用資産の取得に係るアクイジションフィー等を計上しております。一方で、前期は投資不動産を売却したことにより、売上高は778,239千円（前年同期比56.0％減）、営業利益は382,039千円（前年同期比83.7％増）となりました。２．キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、13,384,989千円となり、前連結会計年度末に比べ1,007,608千円の減少となりました。各キャッシュ・フローの状況とその要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果、2,974,334千円の資金獲得（前年同期比22.7％増）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益2,991,196千円の計上、仕入債務の増加2,467,873千円により資金が増加し、一方でたな卸資産の増加1,322,639千円、法人税等の支払額723,751千円、前渡金の増加526,628千円により資金が減少したことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果、3,807,152千円の資金使用（前年同期比363.7％増）となりました。これは主に、有価証券及び投資有価証券の取得による支出3,992,681千円により資金が減少し、一方で有価証券及び投資有価証券の売却及び償還による収入659,597千円により資金が増加したことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果、278,855千円の資金使用（前年同期比80.0％減）となりました。これは主に、長期借入れによる収入9,955,250千円により資金が増加し、一方で長期借入金の返済による支出8,516,489千円、自己株式の取得による支出959,644千円、短期借入金の返済による支出600,000千円により資金が減少したことによるものであります。３．生産、受注及び販売の実績①生産実績当社グループは、不動産管理事業、物流投資事業、アセットマネジメント事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。②受注実績当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称受注高（千円）前年同期比（％）受注残高（千円）前年同期比（％）不動産管理事業1,767,513111.696,94619.8（注）１．不動産管理事業の請負工事についてのみ記載しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。③販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自平成29年８月１日至平成30年７月31日）前年同期比（％）不動産管理事業（千円）18,450,429118.6物流投資事業（千円）14,283,38661.6アセットマネジメント事業（千円）756,13943.5その他（千円）94,697－合計（千円）33,584,65283.0（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．セグメント間の取引については相殺消去しております。３．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自平成28年８月１日至平成29年７月31日）当連結会計年度（自平成29年８月１日至平成30年７月31日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人－－9,749,86829.0興銀リース株式会社－－5,006,42714.9三井住友ファイナンス＆リース株式会社23,124,75857.1－－４．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。５．販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。１．重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。その作成には、重要な会計方針等に基づき、資産・負債の評価及び収益・費用の認識に影響を与える見積り及び判断を行っております。これらの見積り及び判断については、過去の実績や現状等を勘案し、合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。２．当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容①財政状態の分析（資産の部）当連結会計年度末における流動資産は28,212,925千円となり、前連結会計年度末に比べ1,032,435千円増加いたしました。これは主に、有価証券が2,999,824千円減少した一方、仕掛販売用不動産が2,066,566千円増加したこと、また、当期に売却した当社開発物件等の代金の入金に伴い現金及び預金が1,992,215千円増加したことによるものであります。固定資産は14,039,638千円となり、前連結会計年度末に比べ4,251,166千円増加いたしました。これは主に、投資有価証券が3,434,438千円、有形固定資産が359,517千円増加したことによるものであります。この結果、総資産は42,252,564千円となり、前連結会計年度末に比べ5,283,602千円増加いたしました。（負債の部）当連結会計年度末における流動負債は10,464,632千円となり、前連結会計年度末に比べ228,788千円増加いたしました。これは主に１年内返済予定の長期借入金が1,965,759千円、短期借入金が600,000千円減少した一方、買掛金が2,573,480千円、預り金が228,123千円増加したことによるものであります。固定負債は14,811,987千円となり、前連結会計年度末に比べ3,897,874千円増加いたしました。これは主に長期借入金が3,659,195千円増加したことによるものであります。この結果、負債合計は25,276,619千円となり、前連結会計年度末に比べ4,126,663千円増加いたしました。（純資産の部）当連結会計年度末における純資産は16,975,944千円となり、前連結会計年度末に比べ1,156,939千円増加いたしました。これは主に自己株式の取得により自己株式が954,757千円増加した一方、親会社株主に帰属する当期純利益2,103,231千円を計上したことによるものであります。②経営成績の分析（売上高）当連結会計年度の売上高は、33,584,652千円（前年同期比17.0％減）となりました。詳細については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要１．財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。（売上総利益）当連結会計年度の売上原価は27,224,453千円（前年同期比15.5％減）となりました。これは主に「ロジスクエア守谷」、「ロジスクエア鳥栖」及び「ロジスクエア春日部」の売却に係る不動産販売原価を計上したことによるものであります。この結果、当連結会計年度の売上総利益は6,360,199千円（前年同期比23.1％減）となりました。（営業利益）当連結会計年度の販売費及び一般管理費は3,174,176千円（前年同期比3.1％増）となりました。この結果、当連結会計年度の営業利益は3,186,022千円（前年同期比38.6％減）となりました。（経常利益）当連結会計年度の営業外収益は136,962千円となりました。主な内訳は、違約金収入50,776千円、持分法による投資利益48,074千円であります。また、当連結会計年度の営業外費用は219,879千円となりました。主な内訳は、支払利息128,654千円、支払手数料68,713千円であります。この結果、当連結会計年度の経常利益は3,103,105千円（前年同期比37.4％減）となりました。（税金等調整前当期純利益）当連結会計年度の特別利益は165,095千円となりました。主な内訳は、持分変動利益163,292千円であります。また、当連結会計年度の特別損失は277,004千円となりました。主な内訳は、投資有価証券評価損199,999千円、訴訟和解金70,500千円であります。この結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は2,991,196千円（前年同期比41.6％減）となりました。なお、当社グループは、2019年７月期から2021年７月期までの中期経営計画に基づく数値目標として、ROE10％以上（３年平均）を掲げております。当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は2,103,231千円、ROEは12.9％となりました。③キャッシュ・フローの分析当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要２．キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。④経営成績に重要な影響を与える要因当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２事業の状況２事業等のリスク」をご参照ください。⑤資本の財源及び資金の流動性当社グループの主な資金需要は、物流投資事業における物件の取得及び開発の資金と、不動産管理事業における設備投資の資金であります。資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入による資金調達等にて対応しております。当連結会計年度におきましては、9,955,250千円を借入により調達いたしました。結果、当連結会計年度末における有利子負債は13,047,804千円（前連結会計年度末比1,074,224千円増）となりました。また、当連結会計年度においては、株主還元及び資本効率向上等を目的に、総額954,757千円の自己株式取得を行いました。今後の資金需要におきましては、長期経営方針に基づき、ネットD/Eレシオを1.5倍から2.5倍を目安にコントロールし、借入期間の最適化と調達資金の多様化を推進してまいります。セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要１．財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。