株式会社東武住販
有価証券報告書－第35期(平成29年6月1日－平成30年5月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況ア）財政状態について当事業年度末における総資産は4,257,791千円となり、販売用不動産の増加等によって前事業年度末に比べ698,019千円増加しました。当事業年度末における負債合計は1,637,215千円となり、借入金等の増加によって前事業年度末に比べ364,959千円増加しました。当事業年度末における純資産合計は2,620,575千円となり、当期純利益の計上によって前事業年度末に比べ333,059千円増加しました。イ）経営成績について当事業年度におけるわが国経済は、輸出が持ち直しているうえ、企業収益が改善していることから設備投資が緩やかに拡大しております。個人消費も雇用情勢が着実に改善していることから、上向いております。わが国経済は全体として緩やかに回復の傾向にあります。当社が属する不動産業界におきましては、国土交通省の調査「主要都市の高度利用地地価動向報告」（平成30年６月公表）によれば、平成30年第１四半期（平成30年１月１日～平成30年４月１日）の主要都市・高度利用地100地区の地価動向は、平成29年第４四半期（平成29年10月１日～平成30年１月１日）に比べ、91地区が上昇しました。中古住宅の流通状況については、公益社団法人西日本不動産流通機構（西日本レインズ）に登録されている物件情報の集計結果である「市況動向データ」の直近の調査（平成30年６月公表）によると、当社の営業エリアである中国地方における平成29年６月から平成30年５月までの戸建住宅の流通件数は、前年同期間に比べて2.9％増加いたしました。九州地方における平成29年６月から平成30年５月までの戸建住宅の流通件数は、前年同期間に比べてほぼ横ばいでした。このような環境の中、当社は、平成30年２月に苅田店（福岡県京都郡苅田町）を出店する等、主力事業である不動産売買事業に注力いたしました。この結果、当事業年度の売上高は6,640,182千円（前期比8.7％増）となり、売上高の増加によって営業利益は583,298千円（同7.6％増）、経常利益は581,538千円（同8.2％増）、当期純利益は393,275千円（同3.7％増）となりました。なお、事業別の業績は、次のとおりであります。（a）不動産売買事業自社不動産売買事業については、テレビコマーシャルを一新して営業エリアで積極的に放映し、中古住宅の仕入れを強化しました。販売においては、当社のウェブサイトの不動産情報の更新頻度を高める等、集客力の向上を図りました。これらにより、自社不動産の販売件数は389件（前事業年度比20件増）となり、売上高も前事業年度を上回りました。不動産売買仲介事業については、各拠点で不動産の売買情報の収集に注力したことにより、仲介件数が前事業年度を上回って、仲介手数料は前事業年度を上回りました。これらの結果、不動産売買事業の売上高は、6,349,064千円（前期比10.6％増）となりました。また、営業利益は、売上高の増加により、857,558千円（同6.6％増）となりました。（b）不動産賃貸事業不動産賃貸仲介事業については、賃貸仲介件数の減少により賃貸仲介手数料が前事業年度を下回り、売上高は前事業年度を下回りました。不動産管理受託事業については、不動産の管理料が前事業年度並みにとどまったものの、請負工事額が前事業年度を上回ったことから、売上高は前事業年度を上回りました。自社不動産賃貸事業については、売上高は前事業年度を上回りました。これらの結果、不動産賃貸事業の売上高は、142,419千円（前期比1.9％増）となりました。また、営業利益は、売上高が増加したものの、24,158千円（同1.7％減）となりました。（c）不動産関連事業保険代理店事業については、不動産売買事業における自社不動産売買事業の販売件数が増加したことに加え、付保率が向上したことから、売上高は前事業年度を上回りました。ネットショッピング事業については、平成29年６月１日をもって事業を廃止しました。これらの結果、不動産関連事業の売上高は、60,962千円（前期比37.5％減）となりました。また、営業利益は、売上高が減少したものの、31,673千円（同245.9％増）となりました。（d）その他事業介護福祉事業については、請負工事高が前事業年度を下回ったことに加え、介護用品の販売及びレンタルの売上高が前事業年度を下回ったことから、売上高は前事業年度を下回りました。これらの結果、その他事業の売上高は、87,735千円（前期比33.9％減）となりました。また、売上高の減少により、4,512千円の営業損失（前期は営業利益4,219千円）となりました。②キャッシュ・フローの状況当事業年度における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、たな卸資産が増加したものの、税引前当期純利益581,538千円(前期比8.2％増)を計上したことに加え、短期借入金及び長期借入金の増加等により、前事業年度末に比べ8,739千円増加し、当事業年度末には337,374千円となりました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況及び増減の要因は、次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動により使用した資金は133,189千円(前期は73,153千円の使用)となりました。これは主に、税引前当期純利益581,538千円を計上したものの、たな卸資産の増加額589,176千円及び法人税等の支払額165,495千円によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動により使用した資金は77,665千円(前期は59,151千円の使用)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出61,559千円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動により獲得した資金は219,595千円(前期は41,116千円の獲得)となりました。これは主に、短期借入金の増加額230,000千円に加え、長期借入れによる収入300,000千円によるものであります。③生産、受注及び販売の状況ア）生産実績当社が営む不動産売買事業、不動産賃貸事業、不動産関連事業及びその他事業では生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載しておりません。イ）仕入実績当事業年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度(自平成29年６月１日至平成30年５月31日)仕入高(千円)前期比(％)不動産売買事業3,434,93821.5不動産賃貸事業13△79.9不動産関連事業2,099△92.5その他事業49,822△38.6合計3,486,87318.7(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．仕入が発生する不動産売買事業の自社不動産売買事業、不動産賃貸事業の不動産管理受託事業、不動産関連事業のリフォーム事業、その他事業の介護福祉事業について、仕入高を記載しております。３．不動産売買事業の仕入高は、中古住宅等の仕入が主な項目となります。当事業年度は中古住宅等を積極的に仕入れたことにより増加いたしました。４．不動産賃貸事業の仕入高は、物品販売における仕入が主な項目となります。当事業年度は物品販売の減少により大幅に減少しました。５．不動産関連事業の仕入高は、請負工事の材料仕入が主な項目となります。当事業年度はネットショッピング事業を平成29年６月１日に廃止したことにより仕入高は大幅に減少しました。６．その他事業の仕入高は、介護福祉事業の物品販売の仕入が主な項目となります。当事業年度は物品販売の減少により減少しました。ウ）受注実績不動産売買事業においては、受注販売を行っておりませんので、受注実績は記載しておりません。不動産賃貸事業の不動産管理受託事業、不動産関連事業のリフォーム事業及びその他事業の介護福祉事業において受注販売を行っておりますが、いずれも受注から売上高計上まで期間が短期であるため、「受注実績」は記載しておりません。エ）販売実績当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度(自平成29年６月１日至平成30年５月31日)売上高(千円)前期比(％)不動産売買事業6,349,06410.6不動産賃貸事業142,4191.9不動産関連事業60,962△37.5その他事業87,735△33.9合計6,640,1828.7(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。３．不動産売買事業の販売高は、中古住宅等の販売が主な項目となります。４．不動産賃貸事業の販売高は、不動産賃貸仲介手数料、不動産賃貸物件の管理料、賃貸物件の賃貸収入等が主な項目となります。５．不動産関連事業の販売高は、不動産の火災保険料の代理店手数料が主な項目となります。当事業年度はネットショッピング事業を平成29年６月１日に廃止したことにより販売高は大幅に減少しました。６．その他事業の販売高は、介護福祉事業の物品販売が主な項目となります。当事業年度は物品販売の減少により減少しました。オ）不動産売買事業の地域別販売実績当事業年度における不動産売買事業の地域別の販売実績を自社不動産売買事業と不動産売買仲介事業に分けて示すと、次のとおりであります。当事業年度(自平成29年６月１日至平成30年５月31日)売上高(千円)構成比(％)前期比(％)山口県自社不動産売買事業1,763,89127.7△1.6中不動産売買仲介事業162,1462.613.2６店舗計1,926,03830.3△0.5国その他自社不動産売買事業124,0742.0△20.9不動産売買仲介事業13,2080.2△19.8地１店舗計137,2822.2△20.8合計自社不動産売買事業1,887,96529.7△3.1方不動産売買仲介事業175,3542.89.8７店舗計2,063,32032.5△2.1福岡県自社不動産売買事業3,316,18452.217.8九不動産売買仲介事業123,1811.90.710店舗計3,439,36654.117.1州その他自社不動産売買事業834,92713.223.4不動産売買仲介事業11,4490.2△34.2地２店舗計846,37713.422.0合計自社不動産売買事業4,151,11265.418.9方不動産売買仲介事業134,6312.1△3.712店舗計4,285,74467.518.0全店自社不動産売買事業6,039,07895.111.0不動産売買仲介事業309,9864.93.5全19店舗計6,349,064100.010.6(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．自社不動産売買事業の販売高は、中古住宅等の販売が主な項目となります。３．不動産売買仲介事業の販売高は、不動産売買仲介手数料が主な項目となります。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、経営者の判断に基づく会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りが必要となります。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。詳細につきましては、「第５経理の状況１財務諸表等(1)財務諸表注記事項重要な会計方針」に記載しております。②財政状態に関する分析ア）資産当事業年度末における総資産は4,257,791千円となり、前事業年度末に比べ698,019千円増加しました。流動資産は3,690,386千円となり、前事業年度末に比べ608,325千円増加しました。これは主として、販売用不動産の増加額450,411千円及び仕掛販売用不動産等の増加額138,376千円等によるものであります。固定資産は567,405千円となり、前事業年度末に比べ89,694千円増加しました。これは主として、土地の増加額37,085千円及び長期前払費用の増加額43,024千円によるものであります。イ）負債流動負債は1,231,034千円となり、前事業年度末に比べ280,288千円増加しました。これは主として、短期借入金の増加額230,000千円に加え、買掛金の増加額50,775千円によるものであります。固定負債は406,181千円となり、前事業年度末に比べ84,671千円増加しました。これは主として、長期借入金の増加額85,406千円によるものであります。ウ）純資産純資産は2,620,575千円となり、前事業年度末に比べ333,059千円増加しました。これは主として、当期純利益の計上額393,275千円によるものであります。以上の結果、自己資本比率は、前事業年度末の64.3％から61.5％となりました。③経営成績に関する分析ア）売上高及び営業利益売上高は、自社不動産売買事業における販売件数が389件と前事業年度の369件を上回ったことから、6,640,182千円(前期比8.7％増)となりました。増加の要因としては、中古住宅等を積極的に仕入れて品ぞろえを強化したこと、販売用不動産等の情報の更新頻度を高める等、インターネットを活用して集客力を向上させたこと、平成29年４月に出店した飯塚店（福岡県飯塚市）が売上高に寄与したこと及び自社不動産の販売単価が上昇したことが挙げられます。また、販売単価も1,537万円と2,000万円以上の高額物件が増加したこと等から前事業年度を4.8％上回りました。売上総利益は、原価率の上昇から売上原価が4,595,881千円（同9.1％増）となったものの、不動産売買事業等の売上高の増加により、2,044,301千円(同7.9％増)となりました。販売費及び一般管理費は従業員の増加等により、人件費が増加したことに加え、租税公課及び広告宣伝費等が増加したことから、1,461,002千円(同8.0％増)となりました。以上の結果、営業利益は583,298千円（同7.6％増）となりました。イ）営業外損益及び経常利益営業外損益(純額)は、1,760千円の損失(前期は4,623千円の損失)となりました。これは、金利低下により支払利息が減少したうえ、前期に計上のなかった違約金収入及び助成金収入を計上したためであります。以上の結果、経常利益は581,538千円(前期比8.2％増)となりました。ウ）特別損益及び税引前当期純利益特別利益及び特別損失は、計上しておりません。以上の結果、税引前当期純利益は581,538千円(同8.2％増)となりました。エ）法人税等(法人税等調整額を含む)法人税等は、税引前当期純利益の大幅な増加により、法人税、住民税及び事業税が195,033千円と前事業年度に比べ32,917千円増加しましたが、法人税等調整額が△6,770千円と前事業年度に比べ3,050千円減少したことから、188,262千円(前期比18.9％増)となりました。オ）当期純利益以上の結果、当期純利益は393,275千円(前期比3.7％増)となりました。これにより１株当たり当期純利益金額は145.01円(同3.7％増)となりました。なお、当社は平成29年６月１日付で普通株式１株につき２株の株式分割を行いましたが、前事業年度の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり当期純利益金額を算定しております。④経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な達成・進捗状況当社は平成29年９月に第１次中期経営計画を策定し、2020年５月期を最終年度として売上高・利益計画及び指標目標値を設定いたしました。その内容は次のとおりであります。売上高・利益計悪2020年５月期目標値（a）当事業年度実績（b）進捗状況（b）÷（a）売上高（千円）7,800,0006,640,18285.1％経常利益（千円）740,000581,53878.6％税引後当期純利益（千円）500,000393,27578.7％自社不動産販売件数（件）50038977.8％指標目標値自己資本比率60％以上61.5％－ＲＯＥ（株主資本利益率）15％以上16.0％－ＤＯＥ（株主資本配当率）2.5％を維持、3.0％以上を目標2.5％－売上高・利益計画について、当事業年度の進捗状況は想定の範囲内でありました。当社は、最終年度の達成に向けて不動産売買事業を軸にして、営業員の強化及び出店エリアの拡大を進めてまいります。また、指標目標値について、当事業年度は３項目とも達成いたしました。今後もこれらの指標目標値を達成できるよう滞留在庫の抑制、販売期間の短縮等を進めてまいります。(3)キャッシュ・フローの状況の分析現金及び現金同等物は、前事業年度末に比べて8,739千円増加（前期比2.7％増）し、337,374千円となりました。当事業年度のキャッシュ・フローの状況及び増減要因につきましては、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社は積極的に中古住宅等を仕入れた結果、営業キャッシュ・フローがマイナスとなり、借入金等の財務活動によるキャッシュ・フローによって補っております。今後の対策として、当社所有の中古住宅の売買回転率の向上及び不動産売買仲介手数料の拡大を通して、営業キャッシュ・フローの改善を図ってまいります。(4)資本の財源及び資金の流動性についての分析①資金需要当社は、不動産売買事業の店舗を出店する等の資金需要に加え、収益性及び将来の転売等を視野に入れて収益物件を取得する必要があると認識しております。これらの資金の必要額は個別には大きくないものの、まとまると流動性の面で無視できないと考えます。②財源上記の資金需要に対する財源としては、利益剰余金に加え、長期・短期の借入金を活用してまいります。当社は、資金需要に応じて機動的な借り入れができるよう、金融情勢に注意を払いつつ、金融機関と良好な関係を継続してまいります。(5)経営成績に重要な影響を与える要因について①事業環境について当社の業績に影響を与える要因として景気、金利、地価、税制及び政策が挙げられますが、政府は空き家問題という観点からも良質な中古住宅の活用を図るべく、中古住宅の流通市場の整備及びリフォーム市場の活性化を促進するため、宅地建物取引業法を改正いたしました。当社は主に築年数20～40年の中古住宅を取り扱っており、これらの中古住宅をリフレッシュ・リフォームして、年収300万円前後の一次取得者にリーズナブルな価格で提供しております。これにより、中古住宅が空き家となるリスクを回避して政府の施策を支援するとともに、建て替え等による廃材の増加を抑えて、環境に優しく、また一次取得者の方にリーズナブルな価格で住宅を提供して、人に優しい事業を展開しております。また、物価上昇等によって金利が上昇した場合、ローン金利の負担増加により買主の買い控えが懸念されますが、現状においては、物価上昇率が低水準であることに加え、景気回復が緩やかであることから、いまだ金融緩和策が継続されております。一方で、アパート建設に対する過剰融資が懸念されていることから、金融政策が変化する可能性があることに加え、不測の事態により金利が上昇すれば、当社の資金調達に影響を与える可能性があります。当社は、中古住宅の仕入れの多くを借入金によって賄っているため、金利の負担増加による業績への影響を考慮し、資金調達方法の多様化を検討しております。また、中古住宅の仕入れ候補を選別する能力を一層高めるとともに販売用不動産の長期滞留を回避する必要があると考えております。②法令等について当社の主たる事業の前提となる宅地建物取引業免許の有効期間は、平成25年11月９日から５年間であり、以降も継続できるものと考えております。なお、宅地建物取引業法は平成28年度の改正（一部未施行）により、建物状況調査（インスペクション）に関する説明について重要事項説明書に記載することが義務化されることになりましたので、今後の施策への影響が考慮されます。また、不動産業界に影響を与える規制は多岐にわたり、その変更により、当社の業績が影響を受ける可能性があります。当社は、法令等の改正による規制強化の動向に注視してまいります。③その他当社は、人材の重要性に鑑み、新規学卒者及び中途入社者の採用の強化及び研修の充実を推進しておりますが、住宅販売の際に必要な資格等の問題もあり、十分な陣容に至っておりません。今後は人材の確保と従業員の離職防止を実現すべく、給与及び勤務時間等の雇用条件の改善及び福利厚生の充実を実施してまいります。また、住宅販売の資格取得の研修制度を拡充するとともに営業員向けのマニュアルを整備して、営業力の強化を図ります。