株式会社アーバネットコーポレーション
有価証券報告書－第21期(平成29年7月1日－平成30年6月30日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①経営成績等の状況当連結会計年度の我が国経済は、企業収益が改善するなか、設備投資は緩やかな増加傾向が続いたほか、雇用・所得環境の改善のもと、個人消費に持ち直しの動きが見られるなど、緩やかな回復基調が続きました。しかしながら、米国の保護貿易主義政策による中国等との対立、英国のEU離脱問題並びに中東や北朝鮮情勢といった地政学リスクなどにより先行きの不透明感も見られました。当社グループの事業領域である首都圏のマンション市場動向につきましては、当連結会計年度の首都圏におけるマンションの新規供給戸数は前期比微増で堅調に推移し、人口流入が続く東京23区内の平均契約率も高水準を維持しております。一方、開発面では、海外投資家やオフィス並びにホテル事業者の需要が好調な東京23区内の路線価は５年連続のプラスとなり、都心のマンション用地は依然として仕入困難な環境が続いております。このような事業環境のもと、当社グループでは、過去からの事業実績に裏打ちされた信用に基づき、役職員一同、鋭意事業に取り組んでまいりました。その結果、当連結会計年度における当社グループの業績は、開発用地仕入状況並びに建設状況により売上計上物件の減少が発生したことにより前期比減収減益となりましたが、売上高16,085百万円（前期比9.6％減）、営業利益1,668百万円（前期比31.0％減）、経常利益1,440百万円（前期比33.3％減）、親会社株主に帰属する当期純利益988百万円（前期比32.5％減）と、これらの環境を読み込んだ期初業績予想をすべての面で上回る結果となりました。各事業内容別の業績は以下のとおりであります。なお、当社グループは、投資用・分譲用マンションの開発・仕入及び販売を主体とする不動産事業の単一セグメントであるため、不動産事業内容別に記載しております。（不動産開発販売）投資用ワンルームマンション11棟489戸・分譲マンション１棟51戸、アパート１棟６戸、テラスハウス２棟10戸並びに用地転売１件の売却により、不動産開発販売の売上高合計は15,448百万円（前期比10.2％減）となりました。（不動産仕入販売）買取再販（４戸）の売却により、不動産仕入販売の売上高合計は217百万円（前期比9.1％減）となりました。（その他）不動産仲介及び不動産賃貸業等により、その他の売上高合計は419百万円（前期比19.5％増）となりました。また、当連結会計年度末における財政状態の概況は次のとおりであります。（流動資産）当連結会計年度末における流動資産は、前期末に比べ3,359百万円増加し、23,068百万円となりました。これは主として販売用不動産が2,522百万円、仕掛販売用不動産が642百万円それぞれ増加したことによるものであります。（固定資産）当連結会計年度末における固定資産は、前期末に比べ1,608百万円増加し、5,459百万円となりました。これは主として建物及び構築物が127百万円、土地が1,160百万円及びリース投資資産が335百万円それぞれ増加したことによるものであります。（流動負債）当連結会計年度末における流動負債は、前期末に比べ1,648百万円増加し、10,843百万円となりました。これは主として買掛金が1,220百万円、１年内返済予定の長期借入金が958百万円それぞれ増加したことによるものであります。（固定負債）当連結会計年度末における固定負債は、前期末に比べ2,789百万円増加し、10,233百万円となりました。これは主として長期借入金が2,774百万円増加したことによるものであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産は、前期末に比べ529百万円増加し、7,450百万円となりました。これは主として利益剰余金が511百万円増加したことによるものであります。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動及び投資活動により資金が減少し、財務活動により資金が増加したことで、前期末比117百万円増の4,221百万円となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において営業活動による資金の減少は、1,600百万円（前期は1,747百万円の減少）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益の計上や、仕入債務の増加により資金が増加する一方で、たな卸資産の増加により資金が減少したことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動による資金の減少は、1,388百万円（前期は399百万円の減少）となりました。これは主に、有形固定資産の取得により資金が減少したことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動による資金の増加は、3,106百万円（前期は3,736百万円の増加）となりました。これは主に、不動産開発事業等に関する新規借入金の調達により長期借入れによる資金が増加したことによるものであります。③生産、受注及び販売の状況a.生産実績当社グループは、不動産開発事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。b.受注の状況当社グループは、受注生産を行っておりませんので、受注状況の記載はしておりません。c.販売実績事業内容内訳当連結会計年度自平成29年７月１日至平成30年６月30日販売高(千円)割合(%)前年同期比(%)不動産開発販売マンション・戸建住宅の開発販売及び事業用地の仕入販売等15,448,08096.0△10.2不動産仕入販売新築残戸物件等（他社開発物件）の仕入販売及び関連業務等217,6951.4△9.1その他不動産賃貸及び仲介業務等419,6722.619.5合計16,085,447100.0△9.6(注)１.金額は販売価格によっております。２.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３.不動産開発販売における主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の販売高合計に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度自平成28年７月１日至平成29年６月30日当連結会計年度自平成29年７月１日至平成30年６月30日販売高(千円)割合(%)販売高(千円)割合(%)株式会社明和5,390,62630.32,795,76317.4株式会社アセットリード1,121,4066.32,259,10414.0株式会社レオパレス21――2,176,04713.5Ａ社――1,827,20411.4株式会社シーラ――1,750,88210.9(注)１.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２.上記の金額には、不動産仕入販売、その他の事業の販売高は含まれておりません。３.Ａ社との間で守秘義務契約があるため、社名の公表は控えさせていただきます。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般的に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には、会計方針の選択・適用、決算日における資産・負債の報告金額及び報告期間における収益・費用の報告金額に影響を与える見積りを必要とします。これらの見積りについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性のため、実際の結果と異なる場合があります。当社グループは、特に次の重要な会計方針及び見積りが連結財務諸表に重要な影響を及ぼす事項であると考えております。（たな卸資産の評価基準及び評価方法）主なたな卸資産であります、販売用不動産、仕掛販売用不動産及び仕掛品の評価基準及び評価方法につきましては、個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）を採用しております。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容a.経営成績の分析（売上高・売上総利益）当連結会計年度における当社グループの業績は、売上高は、16,085百万円（前期比9.6％減）となりました。事業別の売上高では、不動産開発販売は、投資用ワンルームマンション11棟489戸・分譲マンション１棟51戸、アパート１棟６戸、テラスハウス２棟10戸並びに用地転売１件の売却により、売上高合計は15,448百万円（前期比10.2％減）となりました。不動産仕入販売は、買取再販（４戸）の売却により、不動産仕入販売の売上高合計は217百万円（前期比9.1％減）となりました。。その他売上高は、不動産仲介及び不動産賃貸業等により、その他の売上高合計は419百万円（前期比19.5％増）となりました。売上原価は、13,222百万円（前期比5.3％減）となり、この結果、売上総利益は、2,862百万円（前期比25.2％減）となりました。（販売費及び一般管理費・営業利益）当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、売上計上物件の減少に伴い、販売促進費、支払手数料等が減少したことにより、1,194百万円（前期比15.2％減）となりました。この結果、営業利益は、1,668百万円（前期比31.0％減）となりました。（営業外損益・経常利益）当連結会計年度における営業外収益及び営業外費用は、開発用地取得のための金融機関からの新規借入金の増加により、支払利息が181百万円（前期比3.8％増）となりました。この結果、経常利益は1,440百万円（前期比33.3％減）となりました。（特別損益・法人税等（法人税等調整額含む）・親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度における特別損益の計上はありません。法人税等は、451百万円（前期比34.8％減）となりました。この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は988百万円（前期比32.5％減）となりました。b.資本の財源及び資金の流動性についての分析当社グループの資金需要の主なものは、不動産開発事業における投資用ワンルームマンション並びに分譲用ファミリーマンション及びコンパクトマンション用地の取得、建築工事代金のプロジェクト資金及び中古物件の購入資金であります。資金調達につきましては、各プロジェクトや物件ごとに調達しており、調達コストの低減に留意しつつ、取引金融機関からの借入金を主体に調達しております。③経営方針・経営戦略等又は経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、安定的な収益を確保し、持続的な成長を図り、株主への利益還元を安定的に行うことを基本方針に株主資本利益率を重視しており、当社グループを取り巻く環境の変化に対応しながら、株主資本利益率10％以上を目標に安定的な達成を目指しております。当連結会計年度は減収減益となりましたが、株主資本利益率は13.8％と、10％以上を確保し、目標を達成することができました。日銀による超低金利政策が継続される見通しの下で、若年層の年金不安や単独所帯数の増加、都心部への人口流入といった社会情勢と相続税対策への対応策や資産運用商品として比較的リスクが小さいことなどが認知されてきたことから、投資用ワンルームマンションの市場につきましては、今後も堅調に推移するものと考えております。こうしたことから、当社グループの基軸事業である投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売につきましては、顧客ニーズに対応した付加価値の高い商品を供給することにより、収益性の維持・向上に努め、更なる事業規模の拡大に努めてまいります。マンション賃貸事業等につきましては、今後も事業規模の拡大を図り、安定的な収益の向上に努めてまいります。また、ホテル事業等の新規事業につきましては、既存ホテルを取得するなど、取り組みを開始いたしましたが、今後は当社グループ独自の展開についても検討してまいります。