株式会社明豊エンタープライズ
有価証券報告書－第50期(平成29年8月1日－平成30年7月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、インバウンドの増加や、地価の上昇も相まって企業収益や雇用・所得の環境が改善し、個人消費や設備投資への持ち直しが継続するなど、緩やかな回復基調で推移しました。アジアを取り巻く地政学リスクの顕在化、欧米での金融政策変更の動き・米国による保護主義色の強い通商政策などの影響により、株価が乱高下するなど、先行き不透明な状況が続いております。このような事業環境下、当社グループは各事業セグメントにおいて、以下のような取り組みを行いました。不動産分譲事業においては、主要ブランド『MIJAS(ミハス)』事業の仕入・販売活動を積極的に行い、都心近郊におきまして20棟の引渡しを完了いたしました。また、ミハス田園調布を不動産小口化事業『M-Lots』シリーズ第１弾として販売を開始するなど、多様な商品展開により潜在的な賃貸不動産検討顧客の掘り起こしを行うなど更なる収益拡大に努めました。不動産賃貸事業においては、既存オーナー様向けに賃貸トラブルや相続税対策などの各種セミナーを開催するなど、積極的にコミュニケーションを図り、また賃貸管理サービスの品質向上に努め、高稼働率の維持・管理戸数の増加につなげることができました。不動産仲介事業においては、不動産分譲事業など他事業を含めた独自の情報網を活用し、顧客ニーズに合わせた物件紹介を行い、収益獲得に努めました。請負事業においては、当社グループによる『MIJAS(ミハス)』シリーズの設計・施工４棟の竣工、その他管理物件の特性に合わせたリフォーム・リノベーションを行い収益拡大に努めました。これらの結果、当連結会計年度における業績につきましては、売上高は144億79百万円（前連結会計年度比93.1％増）、営業利益27億46百万円（前連結会計年度比306.3％増）、経常利益26億23百万円（前連結会計年度比389.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益16億77百万円（前連結会計年度比124.4％増）となりました。セグメントの経営成績は次のとおりであります。[不動産分譲事業]不動産分譲事業においては、アパート開発事業である「MIJAS(ミハス)」シリーズ20棟の売却、京都市内において共同住宅を宿泊施設にコンバージョンするなど中古物件リニューアル再販事業として都内各所含め４棟を売却、その他宿泊施設向け開発事業用地などの売却を行いました。その結果、売上高は120億46百万円（前連結会計年度比129.4％増）、セグメント利益は26億12百万円（前連結会計年度比307.7％増）となりました。[不動産賃貸事業]不動産賃貸事業においては、グループ会社である不動産管理会社の管理事業において順調に管理戸数が増加し、プロパティーマネージメント報酬等により、売上高は20億47百万円（前連結会計年度比4.3％増）、セグメント利益は２億22百万円（前連結会計年度比45.8％増）となりました。[不動産仲介事業]不動産仲介事業においては、東京都内、京都市内の仲介報酬により売上高は22百万円（前連結会計年度比38.3％減）、セグメント利益は21百万円（前連結会計年度比43.6％減）となりました。[請負事業]請負事業につきましては、工事請負の施工及びリフォーム工事等により、売上高は３億60百万円（前連結会計年度比43.6％増）、セグメント利益は43百万円（前連結会計年度比78.7％増）となりました。[その他]その他につきましては、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、主に保険代理業等により、売上高は37百万円（前連結会計年度比22.2％増）、セグメント利益は33百万円（前連結会計年度比21.2％増）となりました。②財政状態の状況当連結会計年度末における財政状態は、総資産103億12百万円（前連結会計年度末比18億17百万円の増加）、負債60億55百万円（前連結会計年度末比６億３百万円の増加）、純資産42億57百万円（前連結会計年度末比12億13百万円の増加）となりました。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）の残高は、前連結会計年度末に比べ47百万円増加し、15億75百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。[営業活動によるキャッシュ・フロー]営業活動により得られた資金は22億96百万円（前連結会計年度は14億72百万円の支出）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益により20億45百万円増加、中国における不動産開発事業に出資をしている取引先に対する債権等の引当金が５億79百万円増加したこと等によるものであります。[投資活動によるキャッシュ・フロー]投資活動により支出した資金は、19億53百万円（前連結会計年度は４百万円の収入）となりました。これは主に、関係会社に対する新規事業用資金の貸付けにより21億30百万円減少したこと等によるものであります。[財務活動によるキャッシュ・フロー]財務活動により支出した資金は２億94百万円（前連結会計年度は19億70百万円の収入）となりました。これは主に、開発事業用用地等取得のための資金として、短期借入金及び長期借入金が合計で１億93百万円増加したものの、自己株式を取得したことにより４億67百万円減少したこと等によるものであります。④生産、受注及び販売の状況a.生産実績当社グループは、主として不動産分譲事業、不動産賃貸事業、不動産仲介事業及び請負事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。b.受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。c.販売実績当連結会計年度に販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。[連結セグメント別業績]セグメントの名称当連結会計年度（自平成29年８月１日至平成30年７月31日）金額(千円)前期比増減率(%)不動産分譲事業共同事業物件―△100.0自社単独物件12,046,754160.4小計12,046,754129.4不動産賃貸事業2,047,6815.0不動産仲介事業21,177△42.5請負事業326,37244.0その他37,11022.2合計14,479,09693.1(注)1.セグメント間取引については、相殺消去しております。2.不動産分譲事業における共同事業物件の売上高は各物件の総売上高に対し、当社グループ事業シェアに応じた当社グループの売上高であります。3.主な相手先の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。前連結会計年度当連結会計年度金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）株式会社タカラレーベン――4,562,83231.5ＣＡＳＡＢＬＡＮＣＡ合同会社――2,715,48718.8(注)上記の金額には、消費税等は含まれておりません。（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用ならびに過去の実績や合理的な方法に基づく見積りが行われ、資産・負債や収益・費用の数値に反映されております。なお、これらの見積りについては継続して評価し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積り特有の不確実性が伴うため、実際の結果と異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５経理の状況１．連結財務諸表等連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」記載しております。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する分析・検討内容a．経営成績等1）財政状態の分析（資産合計）当連結会計年度末の総資産残高は前連結会計年度末に比べ18億17百万円増加し、103億12百万円となりました。主たる要因としては、新規開発事業用地・中古マンション等再販事業物件等の取得により、たな卸資産等が合計で４億21百万円増加したこと、新規事業用資金の貸付けが19億25百万円増加したこと等によるものです。（流動資産）当連結会計年度末における流動資産の残高は、99億98百万円となり、前連結会計年度末に比べ23億92百万円増加いたしました。これは、新規事業用地の取得及び中古リニューアル再販物件の購入により、たな卸資産が合計で４億21百万円、また賃貸アパートメントブランド事業（MIJAS）の堅調な売却等により、現金及び預金が81百万円、新規事業用資金の関係会社貸付金19億25百万円それぞれ増加したこと等によるものです。（固定資産）当連結会計年度末における固定資産の残高は、３億14百万円となり、前連結会計年度末に比べ５億75百万円減少いたしました。これは、当社の中国における不動産開発事業に出資している取引先に対する債権について５億77百万円の引当金の追加を行ったこと等によるものです。（負債合計）負債の残高は前連結会計年度末に比べ６億３百万円増加し、60億55百万円となりました。主たる要因としては、物件売却等に伴う返済によって短期借入金が16億99百万円減少いたしましたが、新規開発事業用地等の取得資金として、長期借入金(１年内返済予定の長期借入金を含む。以下同様。)が18億92百万円増加したこと、未払法人税等の納税準備金が２億44百万円増加したこと等によるものです。（流動負債）当連結会計年度末における流動負債の残高は、40億89百万円となり、前連結会計年度末に比べ５億12百万円減少いたしました。これは、新規事業用地取得のための資金として新たに借入を行ったため、１年内返済予定の長期借入金が７億65百万円増加したものの、物件売却等に伴い短期借入金が16億99百万円減少したこと等によるものです。（固定負債）当連結会計年度末における固定負債の残高は、19億66百万円となり、前連結会計年度末に比べ11億15百万円増加いたしました。これは、新規事業用地購入のための資金として長期借入金が11億27百万円増加したこと等によるものです。（純資産合計）純資産は、前連結会計年度末に比べ12億13百万円増加し42億57百万円となり、自己資本比率においては5.5ポイント好転し、41.2％となりました。主たる要因としては、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により16億77百万円増加したためであります。2）経営成績の分析（売上高）詳細につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要、①経営成績の状況」及び「（1）経営成績等の状況の概要、④生産、受注及び販売の状況」をご参照ください。なお、当連結会計年度におきましては売上高が144億79百万円と前連結会計年度と比較して93.1％の増加となり、売上原価107億27百万円（前連結会計年度比81.4％増）を差し引き、売上総利益は、37億51百万円（前連結会計年度比137.2％増）となり大幅な増収・増益となりました。これは、当社グループ全体の売上高の約８割を占める不動産分譲事業セグメントにおきまして、日本有数の観光地である京都市内にて共同住宅を宿泊施設にコンバージョンした中古物件リニューアル事業、同じく宿泊施設向けの開発事業用地などの複数の大型案件の売却があり、前連結会計年度と比較し当連結会計年度の大幅な増収・増益の要因となりました。その他主力の賃貸用アパートメントブランド『MIJAS（ミハス）』シリーズについては、前連結会計年度は15棟の引渡し、当連結会計年度は20棟の引渡しが完了しており、現在進行期（平成31年７月期）においても25棟前後の引渡し見込みであるなど、特殊要因となるような大型案件は予定していないものの、主力事業の基盤は変わらず堅調に推移しております。（売上総利益）当連結会計年度の売上原価は、107億27百万円（前連結会計年度比81.4％増）となりました。この結果、売上総利益は、37億51百万円（前連結会計年度比137.2％増）となりました。（営業利益）当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、10億５百万円（前連結会計年度比11.0％増）となりました。主な増加要因は、新規事業用地の仕入及び販売活動に係る広告費用など営業活動費用等が増加したことによるものであります。この結果、売上総利益から販売費及び一般管理費を減算した営業利益は、27億46百万円（前連結会計年度比306.3％増）となりました。（経常利益）当連結会計年度の営業外損益について、営業外収益が50百万円（前連結会計年度比642.9％増）、営業外費用が１億73百万円（前連結会計年度比18.6％増）となりました。当連結会計年度の主な内容は、営業外収益が受取利息、営業外費用が支払利息であります。この結果、営業利益に営業外損益を加減算した経常利益は、26億23百万円（前連結会計年度比389.2％増）となりました。（税金等調整前当期純利益）当連結会計年度の特別損益について、特別損失として、貸倒引当金繰入額５億77百万円を計上いたしました。この結果、税金等調整前当期純利益は、20億45百万円（前連結会計年度比287.7％増）となりました。（親会社株主に帰属する当期純利益）法人税、住民税及び事業税、法人税等調整額等を計上したことにより、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、16億77百万円（前連結会計年度比124.4％増）となりました。3）キャッシュ・フローの状況の分析キャッシュ・フローの状況の分析につきましては、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。4）資本の財源および資金の流動性当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産分譲事業における事業用地等の購入費用であり、その調達手段は主として金融機関からの借入れによっております。事業用地等の購入費用以外の運転資金につきましては、自己資金で対応することを原則とし、借入れに係る費用を低減するよう努めております。金融機関による借入れにつきましては、現状は比較的低コストで調達できているものの、将来の金融環境によっては、コストを含む調達環境が大きく変動するリスクがあります。5）経営成績に重要な影響を与える要因について当社グループの経営成績等に重要な影響を与える要因につきましては、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。6）経営者の問題意識と今後の方針について当社グループの属する不動産業界においては、貸家の新設着工戸数は相続税対策需要の一巡やアパートローンの融資環境変化に伴い、３年ぶりの減少(前年度比4.0％減)となりました。わが国の賃貸住宅市場においては、空家数の増加が続いており、全国的な需要回復が難しい中で安定した入居率を確保するには、将来的にも高い入居率が見込めるエリアへの重点的な物件供給、付加価値サービスの提供による差別化戦略が求められております。当社は、企業理念である一生涯のお付き合いをいただける様、「モノ創りにこだわった、総合デベロッパー」として、不動産分譲事業におきまして、好調な投資用賃貸アパートメントブランド『MIJAS（ミハス）』事業（平成30年７月期20棟供給済）を主力事業とし、年間約25棟前後の供給を計画目標として、事業の用地仕入れ活動および販売活動を積極的に展開してまいります。更に、主力の『MIJAS（ミハス）』事業に加え、多様な顧客ニーズに対応した商品開発に取り組み、賃貸マンション開発事業、不動産小口化事業・不動産開発再生事業など、安定した収益の更なる確保を目指し事業活動を展開してまいります。また、その他の不動産賃貸事業、請負事業につきましては、今後も事業規模を拡大し、継続的かつ安定的な収益の確保を図ってまいります。