東急不動産ホールディングス株式会社
有価証券報告書－第5期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況a.財政状態当期末の資産残高は2兆1,768億円で、仕掛販売用不動産や投資有価証券の増加等により前期末から合計1,096億円増加、当期末の負債残高についても1兆7,014億円、有利子負債の増加等から前期末から合計806億円増加しております。当期末の純資産残高については4,753億円、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等から利益剰余金が増加、合計290億円増加しております。b.経営成績当期の業績は、売上高8,661億円（対前期＋7.1％）、営業利益775億円（同＋5.9％）、経常利益687億円（同＋8.0％）、親会社株主に帰属する当期純利益352億円（同＋11.6％）となりました。不動産市況が堅調に推移する中、都市事業セグメントにおいて投資家向けのビル等売却収益の増加や既存物件での賃貸収益改善、前期に連結子会社となった㈱学生情報センターの寄与があったことに加え、仲介事業セグメントの好調等により増収増益となりました。（億円）前期当期比較売上高8,0858,661576営業利益73277543経常利益63668751親会社株主に帰属する当期純利益31535237有利子負債11,37912,104725＜セグメント別業績＞売上高（億円）営業利益（億円）前期当期比較前期当期比較合計8,0858,661576合計73277543都市2,4902,698208都市44950759住宅1,0851,235150住宅9776△21管理1,4861,609123管理81821仲介821993173仲介11313219ウェルネス94497026ウェルネス7658△18ハンズ972971△1ハンズ342次世代・関連496417△79次世代・関連△19△22△3全社・消去△209△233△24全社・消去△66△633イ.都市事業売上高は2,698億円（対前期＋8.3％）、営業利益は507億円（同＋13.1％）となりました。投資家向けのビル等売却収益の増加、既存物件での賃貸収益の改善に加え、住宅賃貸等において2016年11月より連結子会社となった㈱学生情報センターの寄与があったこと等から増収増益となりました。なお、空室率（オフィスビル・商業施設）は既存物件での入居が進捗したこと等から0.5％と前期末から低下、引き続き低水準を維持しております。（億円）前期当期比較売上高2,4902,698208営業利益44950759売上高内訳（億円）前期当期比較賃貸（オフィスビル）3773792賃貸（商業施設）438429△9資産運用等1,0221,07352住宅賃貸等653816163賃貸床面積・空室率（オフィスビル・商業施設）27年３月期末28年３月期末29年３月期末30年３月期末賃貸床面積（㎡）981,636975,792892,854910,774空室率2.8％0.9％2.0％0.5％主な新規開業案件用途開業時期延床面積キュープラザ二子玉川商業2017年4月3千㎡心斎橋筋二丁目ビル商業2017年11月1千㎡新橋三丁目プレイスホテル・商業2017年12月4千㎡ロ.住宅事業売上高は1,235億円（対前期＋13.8％）、営業利益は76億円（同△21.4％）となりました。投資家向け賃貸住宅や土地の一括売却の増加等により増収となりましたが、分譲マンションにおいて前期に高採算物件が計上されていたことの影響から粗利益率が低下したこと等により減益となりました。販売については引き続き堅調に推移しており、マンションの次期売上予想に対する契約済み割合は32％（同△22Ｐ）となっております。なお、当期において分譲マンションは「ブランズ横浜」（神奈川県横浜市）、「ブランズ渋谷常盤松」（東京都渋谷区）、「ブランズタワー御堂筋本町」（大阪府大阪市）、「ブランズタワー・ウェリス心斎橋ＳＯＵＴＨ」（大阪府大阪市）等を計上いたしました。（億円）前期当期比較売上高1,0851,235150営業利益9776△21売上高内訳（消去前・億円）前期当期比較マンション1,560戸9671,627戸955△12戸建238戸7671戸31△46その他－42－250208供給販売戸数前期当期完成在庫数新規供給契約戸数新規供給契約戸数29年3月期末30年3月期末マンション1,285戸1,312戸1,491戸1,394戸457戸629戸戸建116戸154戸74戸91戸15戸6戸ハ.管理事業売上高は1,609億円（対前期＋8.3％）、営業利益は82億円（同＋1.6％）となりました。㈱東急コミュニティーにおけるマンション及びビル等の管理ストック拡大による管理収益の増加に加え、リフォーム事業の強化・拡大を目的に設立された㈱東急Ｒｅ・デザインが2017年10月から営業を開始、ビル等の工事売上が増加したこと等により増収増益となりました。なお、2018年３月末のマンション管理ストックは822千戸（うち総合管理戸数520千戸）と、公営住宅等の指定管理者案件を中心に着実に拡大しております。（億円）前期当期比較売上高1,4861,609123営業利益81821売上高内訳（億円）前期当期比較マンション1,0841,11632ビル等40249391期末管理物件数27年3月期末28年3月期末29年3月期末30年3月期末マンション(戸)678,479715,660741,624822,231ビル(件)1,3601,4531,4831,500ニ.仲介事業売上高は993億円（対前期＋21.1％）、営業利益は132億円（同＋17.2％）となりました。東急リバブル㈱における売買仲介については、不動産流通市場が引き続き堅調に推移する中、新規店舗の出店やサービスメニューの拡充・強化に努め、リテール部門・ホールセール部門ともに取引件数・成約価格が上昇いたしました。売買仲介の売上増加に加え、不動産販売における買取再販事業の売上増加等により増収増益となりました。（億円）前期当期比較売上高821993173営業利益11313219売上高内訳（億円）前期当期比較売買仲介51954931販売受託2827△2不動産販売251390139その他23275ホ.ウェルネス事業売上高は970億円（対前期＋2.8％）、営業利益は58億円（同△23.1％）となりました。シニア住宅や都市型ホテルの東急ステイの新規稼働による売上増加等により増収となったものの、別荘・会員権販売において前期に別荘地の売上計上があったこと等から減益となりました。なお、新規施設として2017年７月にシニア住宅の「グランクレール世田谷中町」（東京都世田谷区）、10月に会員制リゾートホテルの「東急ハーヴェストクラブ那須Retreat」（栃木県那須郡）が開業いたしました。また、都市型ホテルの東急ステイでは、2017年11月に「東急ステイ京都両替町通」（京都府京都市）、2018年２月に「東急ステイ高輪（泉岳寺駅前）」（東京都港区）が開業いたしました。（億円）前期当期比較売上高94497026営業利益7658△18売上高内訳（億円）前期当期比較リゾート運営3543639(ゴルフ場、ハーヴェストクラブ、スキー場等)オアシス1671714(フィットネスクラブ等)シニア住宅657510東急ステイ1001066(都市型ホテル)福利厚生代行89923別荘・会員権販売4825△23その他12013817ヘ.ハンズ事業売上高は971億円（対前期△0.1％）、営業利益は４億円（同＋63.0％）となりました。㈱東急ハンズにおいて既存店の減収（同△2.5％）等により減収となったものの、費用の減少等により増益となりました。なお、新規店舗として2017年４月に「東急ハンズあまがさきキューズモール店」（兵庫県尼崎市）、９月に「東急ハンズ千葉店」（千葉県千葉市）、2018年２月「東急ハンズアトレ川崎店」（神奈川県川崎市）が開業、店舗網の充実に努めております。（億円）前期当期比較売上高972971△1営業利益342ト.次世代・関連事業売上高は417億円（対前期△15.9％）、22億円の営業損失となりました。海外事業の売上増加等があったものの、2017年10月からリフォーム事業の一部を管理事業セグメントに移管した影響等により減収減益となりました。（億円）前期当期比較売上高496417△79営業利益△19△22△3売上高内訳（億円）前期当期比較リフォーム・注文住宅354263△91造園建設1171203海外事業等243410②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は617億円となり、前連結会計年度末と比較して1億円の減少となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、たな卸資産の増加△707億円、法人税等の支払△192億円等による資金減少の一方、税金等調整前当期純利益594億円、減価償却費231億円等により、123億円の資金増加となりました。（投資活動におけるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、有価証券の取得△488億円、固定資産の取得△480億円等により、△964億円の資金減少となりました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金の返済△1,550億円、コマーシャル・ペーパーの償還△600億円、長期預り敷金保証金の返還△196億円、社債の償還△200億円等による資金減少の一方、長期借入金2,552億円、社債の発行758億円、長期預り敷金保証金の受入278億円等により、824億円の資金増加となりました。③生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の実績については、「①財政状態及び経営成績の状況」における各セグメント業績に関連付けて示しております。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社の連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第一部企業情報第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載の通りです。この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づき見積り及び判断を行っておりますが、不確実性が内在しているため、将来生じる実際の結果と異なる可能性があります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容イ.中期経営計画の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループでは、平成29年５月に中期経営計画「ValueFrontier2020Stage2中期経営計画2017-2020」（以下、「本計画」といいます。）を策定、本計画の最終年度2020年度（平成32年度）に、営業利益930億円、親会社株主に帰属する当期純利益420億円、DEレシオ2.3倍程度、EBITDA倍率（有利子負債/EBITDA）10倍水準を達成することを目標指標といたしました。当連結会計年度における営業利益は775億円、親会社株主に帰属する当期純利益352億円、DEレシオ2.6倍、EBITDA倍率11.4倍となりましたが、事業全体としては、平成31年度に開業を予定している渋谷再開発計画における工事・リーシング活動が順調に進捗するなど、本計画目標値の達成に向けて順調に推移していると判断しております。ロ.経営成績等に関する認識及び分析・検討内容当連結会計年度におけるわが国経済は、企業収益の改善が続くなかで、堅調な雇用・所得環境を背景に個人消費にも持ち直しの動きが見られるなど、緩やかな回復基調が継続いたしました。不動産業界におきましては、オフィスビル市場は、企業収益の改善を背景に、緩やかな賃料上昇が継続いたしました。不動産投資市場は、良好な資金調達環境のもとで投資家の物件取得意欲は引き続き強く、厳しい物件取得競争が続いております。また、分譲マンション市場は、立地や利便性による販売状況の二極化が見られたものの、全般的に堅調な売れ行きとなっております。そのような事業環境の中、当連結会計年度の経営成績は、売上高8,661億円（対前期＋7.1％）、営業利益775億円（同＋5.9％）、経常利益687億円（同＋8.0％）、親会社株主に帰属する当期純利益352億円（同＋11.6％）となりました。都市事業セグメントにおいて投資家向けのビル等売却収益の増加や既存物件での賃貸収益改善、平成28年10月より連結子会社となった株式会社学生情報センターの寄与があったことに加え、仲介事業セグメントの好調等により増収増益となりました。また、財政状態については、当連結会計年度末の資産残高は2兆1,768億円で、仕掛販売用不動産や投資有価証券の増加等により前連結会計年度末から合計1,096億円増加、負債残高についても1兆7,014億円、有利子負債の増加等から前連結会計年度末から合計806億円増加しております。当連結会計年度末の純資産残高については4,753億円、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等から利益剰余金が増加、合計290億円増加しております。当社グループでは、平成29年５月に策定した中期経営計画「ValueFrontier2020Stage2中期経営計画2017-2020」（以下、「本計画」といいます。）での「関与アセット拡大」および「新たな需要創出」といった基本方針のもと、事業環境の変化に対応した以下３つの成長戦略を推進しております。成長戦略①ライフスタイル提案型の街づくり成長戦略②循環型再投資事業の領域拡大成長戦略③ストックの活用強化本計画の初年度である当連結会計年度末現在において、本計画における成長戦略はおおむね計画通りに進捗していると判断しておりますが、主力事業セグメントである都市事業・住宅事業・管理事業・仲介事業における本計画の達成状況及び経営成績の状況については以下のとおりです。・都市事業セグメント本計画における成長戦略①ライフスタイル提案型の街づくり（広域渋谷圏構想）にそって、2019年度（平成31年度）に開業を予定している（仮称）南平台プロジェクト及び道玄坂一丁目駅前地区再開発計画が着実に進捗するとともに、2017年12月にはノルウェー中央銀行との共同投資事業において広域渋谷圏に所在する商業施設５物件に投資するなど関与アセットの拡大に努めました。また、成長戦略②の循環型再投資事業の領域拡大についても、太陽光発電事業などの再生エネルギー分野や物流施設といったインフラ関連への投資を進めました。以上のように、本計画での成長戦略への取り組みが進捗するとともに、当期の業績は、売上高2,698億円（対前期＋8.3％）、営業利益は507億円（同＋13.1％）、投資家向けのビル等売却収益の増加、既存物件での賃貸収益の改善等により増収増益となりました。・住宅事業セグメント住宅ブランド「BRANZ（ブランズ）」の浸透に取り組むほか、本計画における成長戦略①ライフスタイル提案型の街づくり（世代循環型の街づくり）にそって複合再開発案件などの取り組みを強化いたしました。また、成長戦略②の循環型再投資事業の領域拡大についても、平成28年10月より連結子会社となった株式会社学生情報センターとのシナジーを活かして学生レジデンス事業の展開を強化、成長戦略への取り組みが進捗いたしました。当期の業績は、売上高は1,235億円（対前期＋13.8％）、営業利益は76億円（同△21.4％）、投資家向け賃貸住宅や土地の一括売却の増加等により増収となりましたが、分譲マンションにおいて前期に高採算物件が計上されていたことの影響から粗利益率が低下したこと等により減益となりました・管理・仲介事業セグメント当社グループでは、フロー型社会からストック型社会への環境変化を捉え、お客様との接点をもとにしたストックからの事業機会を最大限に取り込むべく、成長戦略③としてストックの活用強化を掲げ、管理・仲介事業の強化を図っております。管理事業においては管理ストックの拡大を図るともに、リフォーム事業の強化・拡大を目的として平成29年10月に株式会社東急コミュニティーの子会社として新設した株式会社東急Re・デザインに株式会社東急コミュニティー及び株式会社東急ホームズのリフォーム事業の機能の一部を統合いたしました。以上の結果、当期の業績は、売上高は1,609億円（対前期＋8.3％）、営業利益は82億円（同＋1.6％）、管理ストック拡大による管理収益の増加に加え、リフォーム事業の統合等により増収増益となりました。仲介事業においては、東急リバブル株式会社において引き続き新規店舗の出店やサービスメニューの拡充・強化に努めました。当期の業績は、売上高は993億円（対前期＋21.1％）、営業利益は132億円（同＋17.2％）、売買仲介の売上増加に加え、不動産販売における買取再販事業の売上増加等により増収増益となりました。ハ.資本の財源及び資金の流動性当社グループの主要な資金需要は、都市事業セグメントにおけるオフィスビルや商業施設などの取得・開発資金やウェルネス事業セグメントにおけるリゾート施設等の取得・開発資金であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行による資金調達等にて対応していくこととしております。また、手許の運転資金につきましては、当社及び一部の連結子会社においてＣＭＳ（キャッシュ・マネジメント・サービス）を導入することにより、各社における余剰資金を当社へ集中し、一元管理を行うことで、資金効率の向上を図っております。当連結会計年度においては、オフィスビルや商業施設などの固定資産への投資や投資有価証券の取得といった投資活動によるキャッシュ・フローが964億円の資金減少となりましたが、営業活動によるキャッシュ・フロー123億円と借入金及び社債の調達といった財務活動によるキャッシュ・フロー824億円で充当し、現金等の期末残高が617億円となりました。また、来期においても都市事業セグメントにおいて渋谷再開発計画の建築工事金をはじめとしたオフィスビルや商業施設等への投資が計画されておりますが、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、借入金の調達等の財務活動によるキャッシュ・フローで対応していく予定です。