プロパティエージェント株式会社
有価証券報告書－第15期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当事業年度におけるわが国経済は、企業収益の堅調な推移、雇用・所得環境の改善による個人消費の回復などを背景に、緩やかな回復基調が継続する状況となりました。また、北朝鮮をはじめとする地政学的リスクや足許の米国通商政策に端を発した貿易摩擦の強まりなどにより世界経済の不透明感が出ているものの、世界経済も堅調な景気拡大が続く状況となりました。不動産業界のうちマンション業界におきましては、平成29年度（平成29年4月～平成30年3月）の首都圏マンション供給戸数が1.1％アップの3万6,837戸と平成25年度以来４年ぶりの増加となり、平均価格も6.9％アップの5,921万円、㎡単価も7.9％アップの86.4万円と６年連続の上昇という状況となりました（(株)不動産経済研究所調べ）。これは、日本銀行の低金利政策を背景とした購入需要の増加や東京都心エリアでの地価の上昇、2020年東京オリンピック・パラリンピック特需による建築工事費の高騰などが主な要因であると考えられます。今後も米中貿易摩擦や米国長期金利上昇など長期金利を上下させる要因が様々にあるものの、日本銀行のイールドカーブ・コントロール政策による低金利状態が継続することが見込まれることから、不動産価格につきましては上昇幅は鈍化するものの、人口流入の続く都心エリアを中心に全体としては上昇基調を維持することが見込まれる状況にあると考えられます。このような経営環境の下、当社では「IT×都心×不動産」をキーワードに、東京都心エリアに特化した物件開発で新たな価値を創造し、お客様にこの価値を提供することに努めてまいりました。物件開発面におきましては、用地仕入の競争が激化する中、開発対象用地となる土地の所有者に対し長年東京都心エリアに集中して物件を開発してきた実績を最大限に活用した提案を行うことにより用地を取得するなど、戦略的な開発活動を展開してまいりました。また、販売面におきましては、オウンドメディア「不動産投資Times」、「住み方ラボ」、「ふじたろう」によるマーケティングを積極的に展開し、新規顧客の拡大を推進してまいりました。加えて、今後の事業領域拡大に向けた取組として、不動産投資の小口商品の開発やブロックチェーンをはじめとするIT技術の活用に関する研究など新たな取組を積極的に行ってまいりました。この結果、売上高は、19,219,862千円と前事業年度と比べ7,053,076千円（58.0％）の増収、営業利益は、1,391,896千円と前事業年度と比べ275,927千円（24.7％）の増益、経常利益は、1,128,854千円と前事業年度と比べ195,532千円（21.0％）の増益、当期純利益は、732,201千円と前事業年度と比べ148,799千円（25.5％）の増益となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。(不動産開発販売事業)不動産開発販売事業は、東京23区の都心エリアでの集中戦略を更に強化し、投資用マンションブランド「クレイシア」、居住用コンパクトマンションブランド「ヴァースクレイシア」の開発拡大を推進したことに加え、都心エリアに特化した鉄骨造アパートブランド「ソルナクレイシア」の開発・販売開始、インバウンドホステルの開発着手など事業領域の拡大に注力し、23物件の開発用地・専有物件を仕入れ、前事業年度から開発していた12物件が竣工いたしました。この結果、「クレイシア」シリーズ425戸、「ヴァースクレイシア」シリーズ62戸、その他251戸を販売し、売上高18,597,140千円（前事業年度比60.6％増）、営業利益1,293,886千円（前事業年度比24.2％増）となりました。(プロパティマネジメント事業)プロパティマネジメント事業は、自社開発物件販売後の管理契約の確実な獲得による管理物件数の増加により当事業年度末の賃貸管理戸数は2,599戸、建物管理戸数は2,456戸（59棟）となりました。また、早期での入居者確保による一部賃料収入の確保や適切なコストマネジメントの実施による生産性の向上に取り組みました。この結果、売上高622,721千円（前事業年度比6.7％増）、営業利益98,010千円（前事業年度比31.8％増）となりました。当事業年度末における流動資産は16,538,831千円となり、前事業年度末に比べ2,078,004千円増加いたしました。これは主に順調な販売進捗により販売用不動産が1,583,778千円減少した一方、自社開発物件の順調な調達、開発進行により仕掛販売用不動産が3,679,801千円増加したことによるものであります。固定資産は320,472千円となり、前事業年度末に比べ131,882千円増加いたしました。これは主に米国宅配ロボットベンチャー企業への投資により投資その他の資産が116,697千円増加したことによるものであります。この結果、総資産は16,859,304千円となり、前事業年度末に比べ2,209,886千円増加しました。当事業年度末における流動負債は6,769,543千円となり、前事業年度末に比べ766,715千円増加いたしました。これは主に建築代金の支払により買掛金が545,759千円減少した一方、自社開発物件の仕掛数拡大により１年内返済予定の長期借入金が1,138,064千円増加したことによるものであります。固定負債は6,113,473千円となり前事業年度末に比べ747,033千円増加いたしました。これは主に自社開発物件の新たな用地仕入にかかる資金を調達したことにより長期借入金が780,936千円増加したことによるものであります。この結果、負債合計は12,883,017千円となり、前事業年度末と比べ1,513,748千円増加しました。当事業年度末における純資産は3,976,287千円となり、前事業年度末に比べ696,138千円増加いたしました。これは主に当期純利益732,201千円を計上したことにより繰越利益剰余金が682,968千円増加したことによるものであります。この結果、自己資本比率は23.6％（前事業年度末22.4％）となりました。②キャッシュ・フローの状況当事業年度末における現金及び現金同等物は2,380,258千円と前事業年度末と比べ9,401千円（0.4％）の増加となりました。営業活動によるキャッシュ・フローは、積極的な用地の仕入及び開発による棚卸資産の増加に伴う支出により△1,653,959千円となったものの、前事業年度と比べ支出は310,672千円の減少となりました。投資活動によるキャッシュ・フローは、主に米国宅配ロボットベンチャー企業への投資に伴う支出により△131,315千円となり、前事業年度が収入であったのに対し当事業年度は支出となりました。財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金の返済による支出があるものの、これを上回る長期借入れによる収入があったことにより1,794,676千円となったものの、前事業年度と比べ収入は856,498千円の減少となりました。③生産、受注及び販売の状況a.生産実績該当事項はありません。b.受注実績該当事項はありません。c.販売実績販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）前年同期比（％）不動産開発販売事業738175.3％18,597,140160.6％プロパティマネジメント事業――622,721106.7％合計738175.3％19,219,862158.0％(注)上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表を作成するために重要となる当社の会計方針は、「第５経理の状況１財務諸表等(1)財務諸表注記事項重要な会計方針」に記載のとおりであります。なお、この財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りと異なる場合があります。②当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社の当事業年度の経営成績等は、東京都区部の堅調な賃料上昇と金融機関の低金利状況が継続したことなどから想定より資産運用型投資用マンションの販売価格が上昇した上に販売戸数が増加したこと、居住用コンパクトマンションの販売戸数が大幅に増加したことが主な要因となり、売上高を大幅に増加することができたと考えております。この販売戸数増加を支える人員につきましても、計画通りの採用を達成でき、加えて、育成の強化を図ったことから一人当たりの生産効率性（一人当たり販売戸数）も向上させることが出来ました。また、近年注力しているウェブマーケティングも一定の効果が現れてきており、これが一人当たりの生産効率性向上に寄与する結果となりました。そのため、販売管理費における人件費及び広告宣伝費が増加しているものの、この増加費用に見合う以上の売上高増加であったと考えております。他方で、用地仕入・開発面におきましては、より一層の都心集中戦略を強化したこともあり、事業化可能な用地情報が例年より少なく、買取競争が高まっていることから一定程度の困難は伴っているものの、将来の成長を加味した上での用地の取得、開発着手は概ね計画通り進捗しております。そのため、前事業年度と比較して、仕掛販売用不動産が増加しており、これの調達資金となる有利子負債も増加しております。当社の経営成績に重要な影響を与える要因として、長期金利の上昇及び金融機関の不動産への融資姿勢の硬直化があります。当社の商品を購入される方のほとんどが金融機関の住宅ローンを利用しております。長期金利が上昇した場合には、当社商品の投資利回りとのギャップが縮小し、資金収支が悪化することになるため、当社商品の投資利回りを上昇させて販売する、つまりは、販売価格を下げて販売することとなるため、経営成績に重要な影響を与えることとなります。また、金融機関の不動産への融資姿勢が硬直化した場合には、収支利回りに大きな影響を与えなかったとしても、当社の商品で不動産投資を取り組むことの出来るお客様の総量が減少してしまうため、経営成績に重要な影響を与えることとなります。加えて、金融機関の不動産への融資姿勢の硬直化は、当社の物件開発時の資金調達にも影響し、当社の成長のボトルネックとなる可能性があります。当社といたしましては、このような影響をヘッジするため、金融機関が融資に取り組みやすい東京23区の都心エリアに集中した用地仕入・開発をすることや業界平均より高い投資利回りや適正な賃料を想定してプロジェクト事業計画を立案すること、与信を得やすい高属性のお客様の新規獲得に注力することなどの施策を講じております。当社の資本の財源及び資金の流動性については、用地取得の競争環境が厳しくなる中で機動的な活用ができる資金水準の維持と財務の健全性を考慮した有利子負債の圧縮のバランスを適切に保つことが非常に重要であると考えております。そのため、資本の財源として、また、流動性の高い資金の確保として、成長ステージである現在は、内部留保を比較的多く行い、自己資本を増加させることで対応しております。今後につきましては、扱う物件数が増加していることや物件の竣工に偏重があることなどから、資金の流動性をより確保することが必要であるため、適切な資金計画のもと、金融機関からの機動的な運転資金の確保に向けた取引金融機関数の増加や主要取引銀行とコミットメントラインの設定を行うことを考えております。また、当社が取り組んでいる事業領域の拡大において、資金需要の少ないビジネスモデルの構築にも積極的に取り組んでいくことを考えております。セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、上記と同様の内容となるため、記載を省略しております。