ダイビル株式会社
有価証券報告書－第146期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度のわが国経済は、政府による各種経済政策の下、企業収益や雇用・所得環境が改善し、設備投資が増加するなど、緩やかな回復基調で推移いたしました。オフィスビル業界におきましては、東京・大阪各ビジネス地区の空室率は引き続き低水準で推移し、賃料水準も緩やかな上昇傾向が継続するなど、堅調な状況が続きました。こうした状況の下で、当社グループは積極的な営業活動を展開する一方、競合ビルとの差別化を目指し、ビル管理品質向上活動を推進するなど「ダイビルならでは」のテナントサービスに努めました結果、高水準の入居状況を確保することができました。中期経営計画「“Design100”プロジェクトPhase-Ⅰ」では重点投資分野として、東京都心３区を中心とした優良なアセットへの投資、リニューアル投資による既存ビルの競争力強化およびベトナムにおける高品質オフィスビルの開発を掲げております。本計画の下、昨年11月には「（仮称）秋葉原プロジェクト」（地上11階、地下２階、延床面積約5,000㎡）の建設工事に着手いたしました。「芝ダイビル」のリニューアル工事につきましても、計画通り順調に進捗しております。ベトナムにおきましては、「サイゴン・タワー」および「コーナーストーン・ビルディング」に続く当社第３の投資として、持分法適用会社（M&amp;DSUNPTE.LTD.）への出資を経由し、共同事業者とともにオフィスビル開発プロジェクトに参画いたしました。その後、出資額を上回る価格にて本プロジェクトを売却したことにより、持分法による投資利益を計上しております。ａ財政状態当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ198百万円減少し、351,446百万円となりました。当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べ6,878百万円減少し、193,773百万円となりました。当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に6,679百万円増加し、157,673百万円となりました。ｂ経営成績当連結会計年度の経営成績は、売上高40,400百万円（前連結会計年度比2.4％増）、営業利益11,055百万円（前連結会計年度比3.4％増）、経常利益10,640百万円（前連結会計年度比9.8％増）、親会社株主に帰属する当期純利益7,260百万円（前連結会計年度比17.9％増）となりました。セグメントの業績は次のとおりであります。（a）土地建物賃貸事業「新ダイビル」の収益寄与等により、営業収益は31,146百万円と757百万円（前連結会計年度比2.5％）の増収となりました。費用面では、減価償却費が減少した一方、修繕費等の営業費用は増加し、営業利益は12,001百万円と467百万円（前連結会計年度比4.1％）の増益となりました。（b）ビル管理事業新規受託物件の受注等により、営業収益は8,844百万円と273百万円（前連結会計年度比3.2％）の増収となり、営業利益は568百万円と27百万円（前連結会計年度比5.1％）の増益となりました（c）その他工事請負高が減少したこと等により、営業収益は408百万円と81百万円（前連結会計年度比16.6％）の減収となりましたが、営業利益は196百万円と６百万円（前連結会計年度比3.2％）の増益となりました。(注)１セグメント別の業績の営業収益については、セグメント間の内部取引を含んでおりません。２「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工事請負、工事管理、不動産仲介等を含んでおります。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は4,155百万円となり、前連結会計年度末に比べて3,798百万円減少いたしました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において営業活動により得られた資金は13,957百万円となりました。税金等調整前当期純利益が増加しましたが、預り敷金及び保証金の減少および法人税等の支払額の増加等により、得られた資金は前連結会計年度に比べて1,199百万円減少いたしました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動により使用した資金は7,847百万円となりました。これは主に、有形固定資産の取得および、持分法適用会社への出資に伴う投資有価証券の取得による支出であり、使用した資金は前連結会計年度に比べて4,559百万円増加いたしました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動により使用した資金は10,131百万円となりました。これは主に、有利子負債の返済および配当金の支払いによるものであり、使用した資金は前連結会計年度に比べて507百万円増加いたしました。③営業収益の状況ａセグメントごとの営業収益当連結会計年度における営業収益をセグメントごとに示すと次のとおりであります。区分金額(百万円)前年同期比(％)土地建物賃貸事業31,2542.5ビル管理事業11,1082.8その他408△16.6小計42,7722.4消去又は全社（2,372）－合計40,4002.4(注)上記金額には、消費税等は含まれておりません。ｂ土地建物賃貸事業による営業収益営業用の建物および土地の利用状況は、次のとおりであります。（a）建物区分面積又は金額(百万円)前年同期比(％)所有総面積700,131㎡－内訳共用面積179,141㎡0.2自用面積18,820㎡1.0貸付可能面積502,169㎡△0.1内貸付面積貸室面積447,621㎡0.9駐車場面積51,276㎡－小計498,897㎡0.8転貸面積10,726㎡0.3貸付面積合計509,622㎡0.8貸室収益(総額)30,6952.6消去又は全社(107)－計30,5872.6(注)１貸室収益(総額)は、当連結会計年度中に発生した室料のほか、貸室附帯収益として借室者の負担に属する電気料、冷暖房料、清掃料等を含んでおります。２上記金額には、消費税等は含まれておりません。（b）土地区分面積又は金額(百万円)前年同期比(％)所有総面積93,878㎡0.1内訳貸付面積89㎡△85.5営業用建物敷地93,790㎡0.6土地使用権6,872㎡－面積合計100,695㎡－貸地収益(総額)17△56.5消去又は全社－－計17△56.5(注)上記金額には、消費税等は含まれておりません。（c）貸駐車場収益区分金額(百万円)前年同期比(％)駐車場賃貸収益5410.1消去又は全社－－計5410.1(注)上記金額には、消費税等は含まれておりません。ｃビル管理事業による営業収益区分金額(百万円)前年同期比(％)ビル管理7,9191.3マンション管理2,9986.8その他1907.9小計11,1082.8消去又は全社（2,264）－計8,8443.2(注)上記金額には、消費税等は含まれておりません。ｄその他による営業収益区分金額(百万円)前年同期比(％)工事請負高214△30.9工事管理料51△4.1不動産仲介収入12729.9その他1304.2小計408△16.6消去又は全社－－計408△16.6(注)上記金額には、消費税等は含まれておりません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の金額及び開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ経営成績等（a）財政状態当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ198百万円減少し351,446百万円となりました。流動資産は、現金及び預金が減少したこと等により、前連結会計年度末に比べ3,988百万円減少し6,535百万円となりました。また、固定資産は、前連結会計年度末に比べ3,790百万円増加し344,911百万円となりました。これは主として、減価償却に伴い建物及び構築物、無形固定資産が減少しましたが、持分法適用会社への出資と株価の上昇に伴い投資有価証券が増加したことによるものであります。当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末に比べ6,878百万円減少し193,773百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度に比べ5,777百万円増加し16,044百万円となりましたが、これは主として、コマーシャル・ペーパーおよびその他の流動負債が増加したことによるものであります。また、固定負債は、前連結会計年度末に比べ12,655百万円減少し177,729百万円となりましたが、これは主として、繰延税金負債は増加しましたが、長期借入金が減少したことによるものであります。なお、有利子負債の合計額は、前連結会計年度末に比べ8,130百万円減少し141,542百万円となりました。当連結会計年度末の純資産は、利益剰余金およびその他有価証券評価差額金が増加したこと等により、前連結会計年度に比べ6,679百万円増加し157,673百万円となりました。（b）経営成績（営業収益）当連結会計年度の営業収益は40,400百万円と前連結会計年度に比べ948百万円（2.4％）の増収となりました。営業収益の77.1％を占める土地建物賃貸事業セグメントは、31,146百万円と757百万円（2.5％）の増収となりました。平成30年３月末の当社の空室率は、大阪0.7％、東京0.8％、全社計0.7％であります。営業収益の21.9％を占めるビル管理事業セグメントは、新規受託物件の受注等により、8,844百万円と273百万円（3.2％）の増収となりました。営業収益の1.0％を占めるその他セグメントは、工事請負高の減少等により、408百万円と81百万円（16.6％）の減収となりました。（営業原価、販売費及び一般管理費）当連結会計年度の営業原価は、減価償却費が減少しましたが、修繕費等が増加したことにより、25,529百万円と前連結会計年度に比べ341百万円（1.4％）増加いたしました。また、営業収益に対する営業原価の比率は63.2％と前連結会計年度に比べ0.7％減少いたしました。当社グループの販売費及び一般管理費は、大部分が一般管理費に属する費用でありますが、当連結会計年度は3,814百万円と前連結会計年度に比べ245百万円（6.9％）増加いたしました。また、営業収益に対する販売費及び一般管理費の比率は9.4％と前連結会計年度に比べ0.4％増加しております。（営業利益）当連結会計年度の営業利益は11,055百万円と前連結会計年度に比べ361百万円（3.4％）の増益となりました。また、営業収益に対する営業利益の比率は27.4％と前連結会計年度に比べ0.3％増加いたしました。なお、土地建物賃貸事業セグメントの営業利益は、12,001百万円と467百万円（4.1％）の増益となりました。ビル管理事業セグメントの営業利益は568百万円と27百万円（5.1％）の増益、その他セグメントの営業利益は196百万円と６百万円（3.2％）の増益となりました。（営業外損益）営業外損益は、前連結会計年度の1,005百万円の費用（純額）から、当連結会計年度は415百万円の費用（純額）となり、費用（純額）が590百万円減少いたしました。このうち、金融収支は、主に支払利息が減少したことにより、前連結会計年度の714百万円の費用（純額）に対し、545百万円の費用（純額）と169百万円減少しました。また、金融収支以外の営業外損益は、当連結会計年度においては持分法による投資利益が389百万円が発生しました。他の営業外損益は、前連結会計年度の290百万円の費用（純額）に対し、259百万円の費用（純額）と31百万円減少しました。（経常利益）当連結会計年度の経常利益は10,640百万円と前連結会計年度に比べ951百万円（9.8％）の増益となりました。また、営業収益に対する経常利益の比率は26.3％と前連結会計年度に比べ1.8％増加いたしました。（税金等調整前当期純利益）前連結会計年度は、投資有価証券売却益25百万円、特別損失として固定資産除却損および環境対策引当金繰入額計638百万円を計上いたしましたが、当連結会計年度においては、特別損失として固定資産除却損41百万円を計上いたしました。この結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は、10,599百万円と1,523百万円（16.8％）の増益となりました。（法人税等）当連結会計年度の法人税等調整額を含めた税効果計算後の法人税等合計は、3,240百万円と前連結会計年度に比べ413百万円（14.6％）増加いたしました。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は7,260百万円と前連結会計年度に比べ1,100百万円（17.9％）の増益となりました。また、１株当たり当期純利益は、前連結会計年度の52円82銭に対し、当連結会計年度は62円25銭となりました。（c）キャッシュ・フローの状況当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「（1）経営成績の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。ｂ経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容日本経済は、政府による各種経済政策の下、企業収益や雇用・所得環境が改善し、設備投資が増加するなど、緩やかな回復基調で推移いたしました。オフィスビル業界におきましては、東京・大阪各ビジネス地区の空室率は引き続き低水準で推移し、賃料水準も緩やかな上昇傾向が継続するなど、堅調な状況が続きました。こうした中、当社グループは積極的な営業活動を展開する一方、競合ビルとの差別化を目指し、ビル管理品質向上活動を推進するなど「ダイビルならでは」のテナントサービスに努めました結果、高水準の入居状況を確保することができました。当連結会計年度においては、営業収益、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益のすべての数値において２期連続で過去最高を更新いたしました。しかしながら、今後オフィスビル業界においては、少子化進行によるオフィスワーカーの減少が懸念される一方、東京では好立地の大型ハイスペックビルの供給が続き、テナント獲得競争が一層激化するものと予想されます。また、当社グループにおいては、築年数が相当程度経過し、競争力が低下したビルについては、建替・改修を実施し、高度化した社会的ニーズへの適応を図っていくことが必要と考えます。これらの状況に対処しつつ更なる成長・進化を遂げるために、当社グループは、中期経営計画「“Design100”プロジェクトPhase-Ⅱ」（2018年度～2022年度）において、「都心大型オフィスビルの取得」「投資対象の拡充」「海外事業の推進」の３つの成長投資、「既存アセットの競争力維持・強化」「ビル管理事業の強化・拡大（ノンアセット型事業）」の２つの事業基盤強化という５つの重点施策を掲げております。また、重点施策を支えるために営業企画部・海外事業室の新設、不動産開発室の要員増強、働き方改革推進担当を設置といった組織改編、働き方改革、ICT戦略といった人材・システム戦略、財務健全性を維持し資金調達力を堅持するといった財務戦略のプラットフォームを作り、株主還元の基本方針を定め、ESGへの取組を強化していきます。ｃ流動性および資金の源泉（a）キャッシュ・フロー関連指標の推移平成26年３月期平成27年３月期平成28年３月期平成29年３月期平成30年３月期自己資本比率（％）41.038.840.642.544.4時価ベースの自己資本比率（％）39.939.931.532.440.9キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）10.713.810.89.910.1インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）8.07.99.712.111.8（注）自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い（補足）１．各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。２．株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式総数（自己株式控除後）により算出しております。３．キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。４．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。また、利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。（b）財務政策当社グループの資金需要の主なものは、新規ビルの取得、開発費及び既存ビルの改修工事代等の設備資金であります。これらの資金は、自己資金または借入により調達することとしております。このうち、借入による資金については、平成30年３月31日現在長期の借入金等（１年以内返済含む）の残高は136,542百万円で、金融機関からの借入金56,542百万円、社債80,000百万円で構成されており、この大半は固定金利であります。また、当社の事業は資金回収に長期間を要するため、返済・償還期限を比較的長めに設定しております。上記以外の運転資金は、コマーシャル・ペーパー及び金融機関からの短期借入金で調達しておりますが、コマーシャル・ペーパーについては、20,000百万円の発行枠を設定し、その範囲内で運用しております。当社グループは、健全な財政状態を維持しながらキャッシュ・フローの拡大を目指すため、有利子負債営業キャッシュ・フロー倍率及びデット・エクイティ・レシオの中長期的見通しを重視して資金調達を考えております。