株式会社プロスペクト
有価証券報告書－第117期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュフロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動による影響が懸念されつつも、雇用・所得環境の改善が続く中で、各種政策の効果もあり、全体としては緩やかな回復基調が続きました。首都圏分譲マンション市場におきましては、低金利や住宅支援策が継続される中、マンション用地の取得難および建築費の高止まりによる販売価格の上昇が続いており、依然として先行きが不透明な状況にあります。当社グループにおきましては、「Challenge＆Ambition」（挑戦と志し）をグループスローガンに掲げ、長期的な視点から将来の可能性を展望し、新たな価値の創造と極大化に挑戦、全てのステークホルダーにベネフィットをもたらす戦略を追求することを理念としております。その理念のもと、注文住宅事業、投資顧問業および建設業など、主力であるマンション分譲事業単一事業からの脱却を図るべく事業分野を拡大するとともに海外不動産事業、クリーンエネルギーである太陽光発電やバイオマス燃料の製造工場建設に係る共同出資等、再生可能エネルギー事業の推進により、当社グループにおける事業ポートフォリオの拡充に取り組んでおります。さらに、創立80周年を迎えた本年度は、ロンドン証券取引所に上場するPJFを子会社化したことにより、将来の更なる成長を目指すための財務基盤を飛躍的に強化することができました。この結果、当連結会計年度の財政状況及び経営成績は以下のとおりとなりました。ａ．財政状態当連結会計年度末における資産の合計は、前連結会計年度末に比べ130億28百万円増加して403億96百万円となりました。当連結会計年度末における負債の合計は、前連結会計年度末に比べ１億32百万円減少して147億46百万円となりました。当連結会計年度末における純資産の合計は、前連結会計年度末に比べ131億61百万円増加して256億50百万円となりました。ｂ．経営成績当連結会計年度における売上高は119億27百万円（前連結会計年度は141億43百万円）、営業損失は13億54百万円（前連結会計年度は43百万円）、経常損失は９億９百万円（前連結会計年度は５億16百万円の経常利益）、親会社株主に帰属する当期純利益は17億20百万円（前連結会計年度は４億88百万円）となりました。なお、当連結会計年度におきまして、PJFを子会社化したことに伴い、負ののれん発生益24億20百万円を特別利益に計上しております。セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。なお、当連結会計年度より報告セグメントの名称を変更しております。従来の「ソーラー事業」につきましては、バイオマス関連事業の開始により「再生可能エネルギー事業」に変更いたしました。名称変更のほかセグメント情報に与える影響はありません。セグメントの名称前連結会計年度平成28年４月１日から平成29年３月31日まで当連結会計年度平成29年４月１日から平成30年３月31日まで金額構成比金額構成比千円％千円％不動産販売事業マンション分譲4,103,41329.04,926,75741.3土地建物2,264,73916.0－－注文住宅1,565,89111.11,482,83712.4アセットマネジメント事業173,4551.2396,9423.3建設事業5,722,54140.54,615,44038.7再生可能エネルギー事業250,4011.8533,7134.5計14,080,44199.611,955,690100.2その他62,6290.450,1590.4セグメント間取引消去－－△78,262△0.6合計14,143,071100.011,927,587100.0(不動産販売事業マンション分譲)主に首都圏にて一般顧客向けにマンションを販売しております。当連結会計年度においては、「グローベルザ・高円寺プレミアム」（全43戸）をはじめ、「グローベルマンション」３棟、120戸を竣工いたしました（前連結会計年度は３棟、131戸の竣工）。販売状況につきましては、当連結会計年度において115戸、43億79百万円の新規契約（前連結会計年度は141戸、47億99百万円）を行うとともに、137戸を引渡し、売上高は49億26百万円、セグメント利益は６億２百万円を計上しております（前連結会計年度は115戸、41億３百万円の売上高、３億13百万円のセグメント利益）。(不動産販売事業土地建物)宅地および戸建住宅の販売ならびに建物の一棟販売等を行っております。販売状況につきましては、当連結会計年度においては、契約実績および販売実績はありません（前連結会計年度は21億39百万円の契約、22億64百万円の売上高、２億18百万円のセグメント利益）。(不動産販売事業注文住宅)山形県を主な事業エリアとして、戸建住宅の建築請負やリフォーム工事等を行っております。販売状況につきましては、当連結会計年度において58棟、16億59百万円の新規契約（前連結会計年度は40棟、12億６百万円）を行うとともに、40棟を引渡し、売上高は14億82百万円、セグメント利益は12百万円を計上しております（前連結会計年度は41棟、15億65百万円の売上高、29百万円のセグメント利益）。（リフォーム等を含む。）(アセットマネジメント事業)不動産および日本株式を対象とする有価証券の運用事業を行っております。販売状況につきましては、当連結会計年度において売上高は３億96百万円、セグメント利益は66百万円を計上しております（前連結会計年度は１億73百万円の売上高、39百万円のセグメント損失）。(建設事業)推進工事およびプレストレスト・コンクリート（ＰＣ）工事等を行っております。販売状況につきましては、当連結会計年度において売上高は46億15百万円、セグメント利益は２億61百万円を計上しております（前連結会計年度は57億22百万円の売上高、２億87百万円のセグメント利益）。(再生可能エネルギー事業)太陽光発電による電気の販売等を主な収入源とした再生可能エネルギー事業を行っております。販売状況につきましては、当連結会計年度において売上高は５億33百万円、セグメント利益は１億55百万円を計上しております（前連結会計年度は２億50百万円の売上高、73百万円のセグメント利益）。(その他)その他につきましては、不動産賃貸事業が主であり、当社が所有しているマンション等を賃貸しております。当連結会計年度において売上高は50百万円、セグメント利益は20百万円を計上しております（前連結会計年度は62百万円の売上高、28百万円のセグメント利益）。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における連結ベースの「現金及び現金同等物」（以下「資金」という。）は、106億51百万円と前連結会計年度末に比べ52億71百万円（98.0％）の増加となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動による資金は、２億79百万円の増加となりました（前連結会計年度は７億59百万円の増加）。これは、負ののれん発生益や出資金運用益を計上した一方、税金等調整前当期純利益を計上したこと等によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動による資金は、22億16百万円の増加となりました（前連結会計年度は31億65百万円の減少）。これは、太陽光発電設備等の有形固定資産の取得による支出があったものの、PJFの子会社化による収入ならびに合同会社プロスペクト山武東の売却による収入があったこと等によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動による資金は、27億77百万円の増加となりました（前連結会計年度は18億61百万円の増加）。これは、事業資金等として借入金の新規調達を行ったことや新株予約権の行使に伴う収入があったこと等によるものであります。③契約及び販売の実績当社グループの契約・販売品目は広範囲かつ多種多様であり、セグメントごとに契約規模および販売規模を金額あるいは数量で示すことが困難であります。このため、契約及び販売の実績については、「経営成績等の状況の概要」におけるセグメントの業績に関連付けて示しております。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識および分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において判断したものであります。①重要な会社方針および見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成に当たって、必要と思われる見積りは、合理的な基準に基づいて実施しております。なお、当社グループの連結財務諸表で採用する重要な方針は、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しております。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識および分析・検討内容ａ．経営成績等１）財政状態（資産合計）当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ130億28百万円増加して403億96百万円となりました。これは、PJFの連結子会社化による現金および預金ならびに有価証券の増加、再生可能エネルギー事業における設備投資に係る有形固定資産の増加等によるものであります。（負債合計）当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末に比べ１億32百万円減少して147億46百万円となりました。これは、マンション分譲事業や再生可能エネルギー事業における工事代金等の支払により買掛債務が減少したこと等によるものであります。（純資産合計）当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べ131億61百万円増加して256億50百万円となりました。これは、PJFの連結子会社化に伴う新株の発行による資本金ならびに資本剰余金の増加等によるものであります。２）経営成績（売上高）当連結会計年度の売上高は、不動産販売事業において64億９百万円（マンション分譲で49億26百万円、注文住宅で14億82百万円）、アセットマネジメント事業において３億57百万円、建設事業において45億96百万円、再生可能エネルギー事業において５億33百万円、その他において30百万円を計上し、全体では119億27百万円を計上いたしました（前連結会計年度は141億43百万円の売上高）。（営業損益）当連結会計年度の営業損益は、不動産販売事業において６億15百万円（マンション分譲で６億２百万円、注文住宅で12百万円）、アセットマネジメント事業において66百万円、建設事業において２億61百万円、再生可能エネルギー事業において１億55百万円、その他において20百万円の営業利益を計上したものの、のれんの償却額１億82百万円や報告セグメントに帰属しない一般管理費等の全社費用22億12百万円があり、全体では13億54百万円の営業損失となりました（前連結会計年度は43百万円の営業損失）。（経常損益）当連結会計年度の経常損益は、営業外収益における、貸付金等に係る受取利息３億９百万円の計上やハワイの出資プロジェクトにおける運用益７億６百万円の計上、営業外費用における、金融機関からの借入金に係る支払利息３億19百万円、外貨建て資産に係る為替差損95百万円の計上等により、９億９百万円の経常損失となりました（前連結会計年度は５億16百万円の経常利益）。（親会社株主に帰属する当期純損益）当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純損益は、特別損失における固定資産除却損１百万円の計上があったものの、特別利益に負ののれん発生益24億20百万円、子会社出資金売却益５億69百万円を計上したこと等により、17億20百万円の親会社株主に帰属する当期純利益となりました（前連結会計年度は４億88百万円の親会社株主に帰属する当期純利益）。３）キャッシュ・フローの状況の分析キャッシュ・フローの状況の分析につきましては、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況の分析(1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。ｂ．経営成績等の状況に関する認識および分析・検討内容当社は、従来のマンション分譲単独事業から、M&amp;Aによりハウスビルダー、建設業、投資顧問業、投資ファンドを子会社化することによるグループ経営に大きく舵を切ってまいりましたが、併せて本体においても海外不動産事業および再生可能エネルギー事業を展開する多角化戦略を実行してまいりました。マンション分譲事業は、当社のもともとの本業であり、良質な住まいを提供するという社会的意義の大きい事業であるとともに、経済環境によっては十分な利潤を得ることのできる事業であると考えております。しかしながら、本事業は土地などの原価を計上したまま開発に２年内外の期間を要することから、資産減少リスクを負うビジネスモデルでもあります。また、昨今の市場環境においては原価となる土地および建物関連コストが高騰しているため、相応の市場リスクが発生していることが考えられるため十分な商品準備の確保は難しい局面にあります。したがいまして、当面の間は採算確保に注視しつつ慎重に対応していく方針であります。このような当社グループを取り巻く経営環境において、引き続き収益力の強化を図るために再生可能エネルギー事業に注力しております。このうち、ソーラー発電事業については、累計10プロジェクト（45.3MW）の開発が進捗中であり、開発利益を確保するとともにキャッシュフローも当初の想定どおり着実に増額しております。また、2016年12月以降は、ロシアにおける木質ペレット（国内バイオマス発電用燃料）製造工場開発プロジェクトに着手しております。さらにロシア以外においてもバイオマス燃料の新たな供給源を求めて引き続き再生可能エネルギー事業の拡大を検討しております。ただし、これらの事業は、新規の海外事業であるため相応のリスクを包含しております。このため、各事業内容に応じて専門家の知見を得ながら慎重かつ積極的に推進する所存であります。なお、これらの事業は大規模かつ長期的プロジェクトであるため、その成果を財務諸表に反映するためにはある程度の時間を要するものと考えております。ｃ．資本の財源および資金の流動性当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産販売事業における土地仕入れ資金、建設事業における設備および運転資金、ならびに再生可能エネルギー事業におけるソーラー発電所の敷地および設備取得資金などがあります。これらの資金はLTVに幅がありますが、大部分を金融機関からの借り入れにより調達しております。一方で、今後事業の拡大を予定している海外での再生可能エネルギー事業については、新規事業ということもあり、当面の間は自己資金で事業化を推進することを想定しております。昨年７月にPJFを子会社化しましたが、これにより、当社の純資産は2018年３月期には、前年同期比ほぼ倍増の約256億円に、また自己資本比率も前年同期42.0％から65.4％と大幅に改善いたしました。これにより得ました自己資金を上記海外再生可能エネルギー事業に活用する予定でおります。その後、事業にある程度の目処が立った段階でリファイナンスすることを検討しております。このように、当社グループの自己資本を適時適切に投資することによりリターンの最大化を目指し、資本効率を追求することが当社の責務であると考えております。以上のとおり、借入による調達と自己資金により事業を遂行してまいりますが、借入につきましては、現状は比較的低コストで調達できているものの、将来の金融環境によっては、コストを含む調達環境が大きく変わるリスクがあります。そのため、エクイティ調達は引き続き最も重要な資金調達手段と考えられるため、新株の発行を含め、更なる自己資本の充実に努めつつ有益な運用を進めることが資本政策の要諦と考えております。ｄ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、資本効率の向上および有効利用が大きな使命であると考えて、「株主資本利益率（ROE）」を重要な指標として位置付けております。当連結会計年度における「株主資本利益率（ROE）」は9.1％（前年同期比4.8ポイント増加）でした。一方で「総資産経常利益率（ROA）」は△2.7％（前年同期比4.7ポイント減少）でした。これは当連結会計年度における収益構造が特別利益に偏っていることによるものであります。当社では、ソーラー発電についてはSPCを活用した開発スタイルを取っておりますが、この開発利益については会計処理上特別利益として計上することになります。こうした要因から今後もROEとROAの間にギャップが生じる可能性は大いにありますが、トータルで考えてこれら両指標の改善に取り組んでまいります。