株式会社プロパスト
有価証券報告書－第32期(平成29年6月1日－平成30年5月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は以下のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当事業年度のわが国経済は、緩やかな回復が続いています。個人消費は、持ち直しの状況にあります。商業動態統計によると、平成30年５月の小売業販売額は季節調整済み前月比で1.7％減少となったものの、トレンドとしては横ばいでの推移となっております。また、設備投資については、緩やかに増加しております。法人統計季報の平成30年１－３月期の全産業（金融業、保険業を除く）の設備投資（ソフトウェアを除く）は季節調整済みで２四半期振りに前期比横這いとなり、増加基調が途絶えましたが、全体としては緩やかに増加しております。当社が属する不動産業界においては、先行指標となる新設住宅着工戸数の季節調整済み年率換算値が、平成30年４月に前月比10.2％増となったものの、一進一退の動きが続いております。また、首都圏におけるマンション販売の初月契約率についても、単月では好不況の分かれ目となる70％を上回る月もありましたが、総じて70％を下回る水準が続いております。このような事業環境の下、当社は新規物件の取得や保有物件の売却を進めてまいりました。この結果、当事業年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。ａ．財政状態当事業年度末の資産合計は、前事業年度末と比較して5,321百万円増加し、19,471百万円となりました。当事業年度末の負債合計は、前事業年度末と比較して4,664百万円増加し、16,533百万円となりました。当事業年度末の純資産合計は、前事業年度末と比較して657百万円増加し、2,938百万円となりました。ｂ．経営成績当事業年度の経営成績は、売上高16,905百万円（前年同期比13.7％増）、営業利益1,142百万円（同1.7％減）、経常利益671百万円（同16.3％減）、当期純利益722百万円（同41.2％増）となりました。セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。分譲開発事業は、売上高5,057百万円（同12.2％減）、セグメント利益297百万円（同69.3％減）となりました。賃貸開発事業は、売上高4,760百万円（同290.7％増）、セグメント利益996百万円（同215.3％増）となりました。バリューアップ事業は、売上高6,997百万円（同10.5％減）、セグメント利益772百万円（同7.9％減）となりました。②キャッシュ・フローの状況当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により7,022百万円減少しました。一方、投資活動においては884百万円増加すると共に、財務活動においても4,782百万円増加いたしました。この結果、資金は前事業年度末に比べて1,362百万円の減少となり、当事業年度末残高は815百万円（前事業年度末比62.6％減）となりました。③生産、受注及び販売の状況(1）販売実績当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度（自平成29年６月１日至平成30年５月31日）前年同期比（％）金額（百万円）分譲開発事業5,057△12.2賃貸開発事業4,760290.7バリューアップ事業6,997△10.5その他9016.8合計16,90513.7（注）１．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は,当該割合が100分の10未満のため、記載を省略しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(2）契約実績当事業年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度（自平成29年６月１日至平成30年５月31日）前年同期比（％）金額（百万円）分譲開発事業2,061△38.1賃貸開発事業5,473528.5バリューアップ事業6,585△11.0合計14,12120.8（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(3）契約残高当事業年度末における契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度末（平成30年５月31日）前年同期比（％）金額（百万円）分譲開発事業126△95.9賃貸開発事業74457.7バリューアップ事業438△58.8合計1,308△72.3（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定の設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果とは異なる場合があります。②当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．経営成績等１）財政状態（流動資産）当事業年度末における流動資産は、前事業年度末と比較して6,279百万円増加し、19,399百万円（前年同期比47.9％増）となりました。これは、保有不動産の売却を実施する一方で、新規物件の取得を進めたことから、販売用不動産と仕掛販売用不動産が前事業年度末と比較して7,061百万円増加したことによるものであります。（固定資産）当事業年度末における固定資産は、前事業年度末と比較して957百万円減少し、72百万円（前年同期比93.0％減）となりました。これは、固定資産を売却したことにより、土地及び建物が904百万円減少したことによるものであります。（流動負債）当事業年度末における流動負債は、前事業年度末と比較して2,512百万円増加し、10,315百万円（前年同期比32.2％増）となりました。これは、賃貸開発物件の取得のために調達した長期借入金が1年以内の長期借入金として2,823百万円増加したことによるものであります。（固定負債）当事業年度末における固定負債は、前事業年度末と比較して2,152百万円増加し、6,217百万円（前年同期比52.9％増）となりました。これは、主に分譲開発物件の取得に伴い、長期借入金が2,139百万円増加したことによるものであります。（純資産）当事業年度末における純資産は、前事業年度末と比較して657百万円増加し、2,938百万円（前年同期比28.8％増）となりました。これは、主に当期純利益を722百万円計上したことによるものであります。２）経営成績（売上高、売上原価、売上総利益）当事業年度の売上高は、前事業年度と比較して2,031百万円増加し、16,905百万円（前年同期比13.7％増）となりました。分譲開発事業の売上高は、前事業年度と比較して702百万円減少し、5,057百万円（同12.2％減）となりました。賃貸開発事業の売上高は、前事業年度と比較して3,542百万円増加し、4,760百万円（同290.7％増）となりました。バリューアップ事業の売上高は、前事業年度と比較して821百万円減少し、6,997百万円（同10.5％減）となりました。売上原価については、売上高の増加に加えて、地価上昇等を背景とした取得価格の上昇の影響から、前事業年度と比較して1,883百万円増加し、14,079百万円（同15.4％増）となりました。この結果、売上総利益は、前事業年度と比較して147百万円増加し、2,826百万円（同5.5％増）となりました。（販売費及び一般管理費、営業利益）販売費及び一般管理費は、前事業年度と比較して167百万円増加し、1,683百万円（前年同期比11.1％増）となりました。主な要因は、販売に伴うモデル設備費用や広告宣伝費が増加したことによるものであります。この結果、営業利益は、前事業年度と比較して20百万円減少し、1,142百万円（同1.7％減）となりました。（営業外損益、経常利益）営業外収益は、前事業年度と比較して９百万円減少し、６百万円（前年同期比58.9％減）となりました。主な要因としては、受取利息が５百万円減少したことによるものであります。営業外費用は、前事業年度と比較して100百万円増加し、478百万円（前年同期比26.7％増）となりました。主な要因としては、新規物件の取得及び建築費のための資金調達を受けて、支払利息及び融資手数料が合わせて94百万円増加したことによるものであります。この結果、経常利益は、前事業年度と比較して130百万円減少し、671百万円（同16.3％減）となりました。（特別損益、当期純利益）特別利益は、前事業年度と比較して108百万円増加し、114百万円（前年同期比1,616.3％増）となりました。主な要因としては、固定資産の売却に伴い、固定資産売却益が107百万円増加したことによるものであります。特別損失は、前事業年度と比較して218百万円減少し、概ねゼロとなりました。この結果、当期純利益は、前事業年度と比較して210百万円増加し、722百万円（同41.2％増）となりました。３）キャッシュ・フロー当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により7,022百万円減少しました。一方、投資活動においては884百万円増加すると共に、財務活動においても4,782百万円増加いたしました。この結果、資金は前事業年度末に比べて1,362百万円の減少となり、当事業年度末残高は815百万円（前事業年度末比62.6％減）となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動により支出した資金は、7,022百万円（前年同期は1,225百万円の支出）となりました。主な要因は、税引前当期純利益として785百万円を獲得したものの、たな卸資産の増加により7,061百万円の支出が発生したことに加えて、前渡金が590百万円増加したことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動により獲得した資金は、884百万円（前年同期は1,083百万円の獲得）となりました。主な要因は、定期預金の預入により232百万円の支出が発生したものの、有形固定資産の売却により、1,011百万円の資金を獲得したことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動により獲得した資金は、4,782百万円（前年同期は1,331百万円の獲得）となりました。主な要因は、保有物件の売却に伴う借入金の返済により14,458百万円の支出が発生したものの、新規物件の取得等に伴う19,326百万円の借入を実行したことによるものであります。ｂ．経営成績に重要な影響を与える要因についての分析当社の経営に影響を与える大きな要因としては、２．事業等のリスクに記載のとおりであります。ｃ．資本の財源及び資金の流動性当社の資金需要の主なものは、運転資金需要と販売用不動産の取得及び建築費に必要な資金等であります。運転資金については、内部資金を充当し、必要に応じて金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産の取得及び建築費等については、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。ｄ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社は、自己資本比率を重要な経営指標として位置づけており、中長期的には20～30％の水準まで向上させてゆく方針です。当事業年度末における自己資本比率は、前事業年度末と比べて1.0ポイント低下し、14.7％となりました。収益の原資となる販売用不動産の取得については、厳選した上での取得に努めることで総資産の過度な増加を抑制すると共に、着実な利益確保により安定的に自己資本を高めてゆく所存です。ｅ．セグメント毎の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容（分譲開発事業）当事業年度の売上高は、前事業年度と比較して販売物件数も少なかったことから、前事業年度比702百万円減少し、5,057百万円（前年同期比12.2％減）となりました。セグメント利益は、前事業年度に寄与していた利益率の高い都心部におけるプロジェクトの利益が剥落したため、前事業年度比671百万円減少し、297百万円（同69.3％減）となりました。セグメント資産については、販売物件の引渡の進展等の影響から、前事業年度と比較して359百万円減少し、3,457百万円（同9.4％減）となりました。（百万円）平成30年５月期平成29年５月期増減率売上高5,0575,759△12.2％セグメント利益297969△69.3％セグメント資産3,4573,816△9.4％（賃貸開発事業）当事業年度の売上高は、前事業年度に着工した物件が竣工したことを受けて、売却を積極的に推進したことにより、前事業年度比3,542百万円増加し、4,760百万円（前年同期比290.7％増）となりました。セグメント利益についても、売上高増加が寄与したため前事業年度比680百万円増加し、996百万円（同215.3％増）となりました。セグメント資産については、エリアや駅からの距離等を勘案の上、厳選をしつつも新規物件の取得を進めたことから、前事業年度と比較して6,318百万円増加し、10,486百万円（同151.6％増）となりました。（百万円）平成30年５月期平成29年５月期増減率売上高4,7601,218290.7％セグメント利益996316215.3％セグメント資産10,4864,168151.6％（バリューアップ事業）当事業年度の売上高は、500百万円を越える売上高となる事業規模のプロジェクト数を意識的に抑制したこともあり、前事業年度比821百万円減少し、6,997百万円（前年同期比10.5％減）となりました。セグメント利益についても、売上高減少の影響から前事業年度比66百万円減少し、772百万円（同7.9％減）となりました。セグメント資産については、賃貸開発事業と同様にエリアや駅からの距離等を勘案の上、厳選をしつつも新規物件の取得を進めたことから、前事業年度と比較して1,519百万円増加し、4,338百万円（同53.9％増）となりました。（百万円）平成30年５月期平成29年５月期増減率売上高6,9977,818△10.5％セグメント利益772838△7.9％セグメント資産4,3382,81953.9％