明和地所株式会社
有価証券報告書－第32期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】業績等の概要(1）業績当連結会計年度におけるわが国経済は、金融資本市場においては不安定さが見られたものの、雇用情勢や所得環境の改善を背景に、個人消費や設備投資を中心に緩やかな回復基調が見られました。一方で、米国の通商政策や北朝鮮情勢等の海外要因により先行きは不透明な状況にあります。当社グループの主力市場である首都圏マンション市場におきましては、住宅取得時の各種優遇税制や低水準の住宅ローン金利などを下支えに需要は底堅く推移しております。しかし、販売価格の高止まりから一部のお客様には慎重な姿勢が見られ、物件の利便性等による二極化が進行しました。こうした中、現在当社が注力している都心部におけるコンパクトマンションの販売は、お客様のニーズを的確に取り込み、概ね堅調に推移いたしました。このような環境下、当社グループにおきましては、売上計上予定物件の販売が下振れしたことに加え、期末に竣工した物件の引渡しが一部翌期になったことにより、売上高、利益とも計画を下回りました。この結果、当連結会計年度の業績は、売上高481億5百万円（前期比9.5％減）、営業利益29億91百万円（同26.7％減）、経常利益25億3百万円（同29.4％減）、親会社株主に帰属する当期純利益20億42百万円（同35.5％減）となりました。（連結）区分当期実績（百万円）前期実績（百万円）増減金額（百万円）増減率（％）売上高48,10553,145△5,039△9.5営業利益2,9914,082△1,090△26.7経常利益2,5033,546△1,043△29.4親会社株主に帰属する当期純利益2,0423,166△1,123△35.5（個別）区分当期実績（百万円）前期実績（百万円）増減金額（百万円）増減率（％）売上高41,83546,160△4,324△9.4営業利益2,2653,374△1,108△32.9経常利益2,1233,133△1,009△32.2当期純利益1,8842,942△1,057△36.0(2）連結セグメント別の業績各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上を記載しております。①不動産販売事業不動産販売事業におきましては、新築分譲マンションの引渡戸数は前連結会計年度より55戸増加し895戸となりましたが、札幌・福岡エリアの物件の割合が増加し一戸当たりの価格が低下したことにより、減収減益となっております。中古マンションの買取再販につきましては、前連結会計年度と同程度の引渡しを行いました。この結果、売上高は421億12百万円（前期比10.6％減）、セグメント利益は28億59百万円（同30.0％減）となりました。売上の状況は次のとおりです。区分当期実績構成比分譲マンション（買取再販含む）戸数（戸）935売上高（百万円）40,01795.0％土地売上高（百万円）1,7034.1％手数料等売上高（百万円）3900.9％計戸数（戸）935売上高（百万円）42,112100.0％②不動産賃貸事業不動産賃貸事業におきましては、売上高は10億24百万円（前期比19.8％増）、セグメント利益は3億15百万円（同22.5％増）となりました。③不動産管理事業不動産管理事業におきましては、売上高は46億64百万円（前期比2.9％増）、セグメント利益は5億37百万円（同8.2％減）となりました。④その他事業その他事業におきましては、住設企画販売事業を中心に、売上高は3億4百万円（前期比52.2％減）、セグメント利益は91百万円（同40.5％減）となりました。(3）キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」といいます。）の残高は168億92百万円となり、前連結会計年度末比8億34百万円増加いたしました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、1億79百万円の資金の減少（前期は62億74百万円の増加）となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益24億86百万円の計上、たな卸資産18億16百万円の減少及び仕入債務が39億8百万円の減少によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、2億42百万円の資金の増加（前期は7億21百万円の減少）となりました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは7億71百万円の資金の増加（前期は14億90百万円の減少）となりました。これは主として、新規プロジェクトの長期借入れによる収入135億76百万円、プロジェクトの終了等に伴う長期借入金の返済による支出116億72百万円及び配当金の支払7億46百万円によるものであります。生産、受注及び販売の実績(1）生産実績該当事項はありません。(2）契約実績当連結会計年度における不動産販売事業の契約状況は次のとおりであります。契約高契約残高数量金額（百万円）前期比（％）数量金額（百万円）前期比（％）分譲マンション(買取再販含む）戸84136,68694.7戸86139,48292.3土地㎡788.651,70062.9㎡－－－計戸841㎡788.6538,38692.6戸861㎡－39,48292.3（注）１．土地は、実測面積を記載しております。２．金額には消費税等は含まれておりません。(3）販売実績当連結会計年度におけるセグメントごとの販売実績は次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）前期比（％）不動産販売事業（百万円）42,11289.4不動産賃貸事業（百万円）1,024119.8不動産管理事業（百万円）4,664102.9報告セグメント計（百万円）47,80191.0その他事業（百万円）30447.9合計（百万円）48,10590.5（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．金額には消費税等は含まれておりません。財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析当連結会計年度の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末（平成30年3月31日）現在において、当社グループが判断したものであります。(1）重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。連結財務諸表の作成にあたり、連結会計年度末日における資産・負債の報告数値及び偶発債権・債務の開示並びに連結会計年度における収入・費用の報告数値に影響を与える見積り、判断及び仮定を使用する必要があります。当社グループは、過去の実績や状況に応じ最も合理的と考えられる様々な要因に基づき、見積り及び判断を行っておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループは、重要な会計方針のうち、判断と見積りに重要な影響を及ぼすものは以下のものであると考えております。①たな卸資産評価当社グループは、通常の販売目的で保有するたな卸資産についての評価を実施し、評価額が簿価を下回った場合には評価損失を計上しております。たな卸資産の評価は、鑑定評価に基づくものの他、近隣売買事例や過去の価格推移等により行っております。②貸倒引当金当社グループは、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を貸倒引当金として計上しております。取引先の財務状況が悪化し、その支払能力が低下した場合、追加引当が必要となる可能性があります。③繰延税金資産当社グループは、企業会計上の資産又は負債の額と課税所得計算上の資産又は負債の額との間に生じる一時的な差異に係る税効果については、当該差異の解消時に適用される法定実効税率に基づいて繰延税金資産又は繰延税金負債を計上しております。当社グループが計上している繰延税金資産は、将来減算される一時差異及び繰越欠損金等によるものであります。繰延税金資産のうち、将来において回収が不確実であると考えられる部分に対しては評価性引当額を計上して繰延税金資産を減額していますが、将来の課税所得の見込み額の変化や法人税率の変動等に基づき繰延税金資産の回収可能性の評価が変更された場合、繰延税金資産の増減により法人税等調整額が増減し、純利益が増減する可能性があります。④退職給付費用当社グループは、従業員の退職給付費用及び債務を数理計算上で設定される前提条件に基づいて算出しております。これらの前提条件となる基礎率には、割引率、昇給率、退職率、死亡率、年金資産の長期期待運用収益率等が含まれ、これまでの実績及び将来の見通しを考慮して設定しておりますが、実際の基礎率との差異については数理計算上の差異額として、発生期の翌連結会計年度において一括費用処理することとしております。前提条件として使用する基礎率は、その算定の基となる統計数値等に重要な変動が生じていない限り見直しを行いません。基礎率を変更した場合、割引率の減少（増加）は、退職給付債務が増加（減少）するため、数理計算上の差異の費用処理を通じて退職給付費用を増加（減少）させる可能性があります。長期期待運用収益率の引き下げ（引き上げ）は、退職給付費用を構成する期待運用収益を減少（増加）させることになり、その結果、退職給付費用は増加（減少）することになります。⑤賞与引当金当社グループは、従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、賞与支給見込額の当連結会計年度負担額を計上しております。⑥役員賞与引当金当社は役員賞与の支出に備えて、当連結会計年度における支給見込額を計上しております。⑦役員退職慰労引当金当社及び一部の連結子会社は役員の退職慰労金の支出に備えて、内規に基づく期末要支給額の全額を計上しております。(2）当連結会計年度の経営成績の分析①売上高不動産販売事業におきまして、895戸の引渡しを行いました。また、中古マンションの買取再販については40戸の引渡しを行いました。以上の結果、売上高は481億5百万円（前期比9.5％減）となりました。②売上原価、販売費及び一般管理費売上原価は、不動産販売事業における建築コストの上昇等から、382億1百万円（前期比9.5％減）となりました。販売費及び一般管理費は69億13百万円（前期比0.7％増）となりました。③営業外損益営業外収益は、売買契約の解約に伴う違約金収入が増加したこと等から1億49百万円（前期比15.0％増）となりました。営業外費用は、主に支払利息が減少したことから6億37百万円（前期比4.2％減）となりました。④特別損益固定資産売却損16百万円を特別損失として計上いたしました。以上の結果、当連結会計年度の売上高は481億5百万円（前期比9.5％減）、営業利益は29億91百万円（同26.7％減）、経常利益は25億3百万円（同29.4％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は20億42百万円（同35.5％減）となりました。(3）資本の財源及び資金の流動性についての分析当社グループの資金需要の主なものは不動産販売事業における用地仕入れであり、金融機関からの借入れにより資金調達を行っております。資金の状況につきましては、「業績等の概要（3）キャッシュ・フローの状況」をご参照下さい。