スターツコーポレーション株式会社
有価証券報告書－第46期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】業績等の概要（1）業績当連結会計年度における国内経済は、企業収益や個人消費に改善の動きが見られ、緩やかな回復基調にあるものの、米国の政策動向や東アジアにおける地政学的リスクの影響など、先行きは依然として不透明な状況が続いております。こうした中、当社企業グループにおきましては、『土地有効活用』・『不動産仲介』・『不動産管理』を基盤とした『ストックビジネス』を地域密着でさらに拡充させ、『ワンストップ』でお客様にサービスを提供するとともに、グループ各社でお取引のある法人との取引基盤の拡大も図りながら、景気に左右されない安定収益基盤づくりに努めてまいりました。このような営業活動の結果、当連結会計年度の業績は、売上高は前期比6.6％減少し1,688億70百万円となりました。営業利益におきましては、当社企業グループの安定収益基盤となります不動産管理事業における管理戸数の増加や賃貸仲介事業、売買仲介事業における仲介手数料収入が増加した等により、前期比3.8％増加の209億49百万円、経常利益におきましても、前期比2.6％増加の207億31百万円となり、親会社株主に帰属する当期純利益は、前期比0.6%増加の137億27百万円となりました。事業種類別セグメントごとの業績の概況は次のとおりであります。①建設事業建設事業におきましては、武蔵小杉（神奈川県川崎市）、三軒茶屋（東京都世田谷区）、中野（東京都中野区）、森下（東京都江東区）の各駅に営業所を新設し新規顧客の開拓を図るとともに、既存地域では創業以来の地域密着営業を継続し、資産継承及び運用のコンサルティングとして、お客様の所有地やニーズ、地域性などをふまえ、賃貸住宅・商業ビル・高齢者支援施設・ロードサイド店舗など幅広い商品による土地有効活用の提案を行っております。普及に注力しております『免震構造の建物』におきましては、コストダウンにより投資効率を向上させて賃貸住宅への導入を容易にした「高床免震」、都市部に多い狭小地での建築を可能にした「吊床免震」、高容積率地域での建物の高度利用を可能にした「低重心免震」、柱・梁のないすっきりとした居住空間と開放感あふれる大きな開口部が特徴の「モノコック免震」などの様々な技術開発を通じて、免震構造が採用可能な用途、敷地、建物のフィールドを広げてまいりました結果、累計の受注棟数は平成30年３月末では428棟(10,563戸)となりました。当連結会計年度の業績は、建築資材及び労務費の高騰が一段落した中、建築資材の集中購買や工期平準化など、引き続きコスト低減等に取り組んでまいりました結果、売上高511億59百万円（前期比2.3％増）、営業利益70億62百万円（前期比1.7％増）、受注残高は801億21百万円（前期比3.6％増）となりました。②賃貸仲介事業賃貸仲介事業におきましては、不動産管理物件数の増加に伴い、仲介手数料及び更新手数料が堅調に推移するとともに、グループの総合力を活かし、法人取引の拡大や不動産オーナーへの入居促進等のコンサルティングを推進し、人員体制の強化によってより一層の顧客ニーズに合わせたサービスの向上に努めてまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高64億52百万円（前期比7.5％増）、営業利益20億85百万円（前期比27.7％増）となりました。③売買仲介事業売買仲介事業におきましては、引き続き地域密着営業による事業用資産のコンサルティングや募集管理と合わせた購入・買換えの提案を推進し、仲介手数料及び取扱高が堅調に推移してまいりました。また、従来より注力しておりますグループの総合力を活かした法人との関係構築に努めてまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高58億52百万円（前期比7.8％増）、営業利益18億23百万円（前期比27.6％増）となりました。④不動産管理事業不動産管理事業におきましては、グループの総合力を活かした管理サポート体制が評価され、都心部での大型賃貸マンションをはじめ、新規管理物件が順調に増加し、管理手数料売上及び賃貸事業売上が堅調に推移いたしました。また賃貸住宅の外壁修繕工事やテナントビルの内装工事等、大規模営繕工事の受注増加により、メンテナンス売上も増加いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高730億76百万円（前期比8.8%増）、営業利益88億94百万円（前期比24.0％増）となりました。なお、平成30年３月末現在の不動産管理物件数は住宅617,991戸（前期比8.2％増）、駐車場146,943台（前期比4.8％増）、オフィスビル等の施設1,869件（前期比10.4％増）となっております。⑤分譲不動産事業分譲不動産事業におきましては、厳選したエリアで、より地域のニーズに合致した商品提供を継続しております。都心部や郊外エリアでの好立地（駅前・駅近）プロジェクトへの取り組みなど、将来の事業展開を踏まえ、新たに既存商品の上位ブランドとして分譲マンション「ＱＵＷＯＮ（クオン）」、分譲戸建「ＱＵＷＯＮＧＡＲＤＥＮ（クオンガーデン）」を立ち上げました。当連結会計年度の業績は、「スターツプロシード投資法人」への賃貸住宅５棟の譲渡、「ＱＵＷＯＮＧＡＲＤＥＮ（クオンガーデン）八千代緑が丘」（千葉県八千代市：総戸数48戸）等の販売引渡しにより、売上高69億81百万円（前期売上高285億89百万円）、営業損失２億99百万円（前期営業利益５億81百万円）となりました。当連結会計年度における契約残高は、免震構造の低層分譲マンション「ＱＵＷＯＮ（クオン）新浦安」（千葉県浦安市：販売戸数170戸）、千葉県流山市市有地活用事業の一環として開発しております「ＱＵＷＯＮ（クオン）流山おおたかの森」（千葉県流山市：販売戸数192戸）、共同開発事業であります「プラウド西葛西」（東京都江戸川区：販売戸数156戸）の販売が順調に進んでおり、平成30年７月に引渡予定の「アルファグランデ千桜タワー」（東京都千代田区：販売戸数185戸）と合わせまして、529戸214億48百万円となりました。⑥出版事業出版事業におきましては、書籍市場の規模が縮小するなか女性向けライフスタイル誌「オズマガジン」、「スターツ出版文庫」及び電子コミックの販売が好調に推移いたしました。また、300万人を超える会員を有する女性向けウェブサイト「オズモール」の成功報酬型送客サービス「オズのプレミアム予約」におきましては、独自基準で厳選した施設への送客実績は堅調に推移いたしましたが、予約可能施設の拡充に伴い運営体制の見直し等も行ってまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高39億15百万円（前期比9.0％増）、営業利益３億１百万円（前期比4.6％増）となりました。⑦ゆとり事業ゆとり事業におきましては、企業主導型保育所「西葛西きらきら保育園」（東京都江戸川区）・認可保育所「日暮里きらきら保育園」（東京都荒川区）・介護と保育の複合施設「スターツコミュニティケアセンター新浦安」（千葉県浦安市）等21事業所の開設に加え、既存施設の人材確保に注力してまいりました。また、「ホテルエミオン東京ベイ」（千葉県浦安市）の敷地内に新館「ホテルエミオン東京ベイエミオンスクエア」（客室数204室）をオープンいたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高151億51百万円（前期比6.4％増）、営業利益９億95百万円（前期比33.8％減）となりました。⑧コンサルティング事業コンサルティング事業におきましては、スターツプロシード投資法人の資産入替及び運用委託に係る報酬、「ピタットハウス」ネットワーク店舗の経営指導に伴う収入、不動産管理信託報酬等が着実に増加いたしました。また、生命保険代理店手数料や少額短期保険料収入も増加いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高48億99百万円（前期比18.1％増）、営業利益11億18百万円（前期比50.7％増）となりました。⑨物販事業物販事業におきましては、カードキーシステム「シャーロック」シリーズの製造・販売、コンビニエンスストアの運営を行っております。カードキーシステムにおきましては、ＩＣカード対応の商品を中心に、不動産を保有する法人や学校、病院への販売を強化してまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高13億80百万円（前期比15.2％減）、営業利益３億13百万円（前期比6.7%増）となりました。（2）キャッシュ・フロー当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末と比べて84億円の資金を使用し、384億47百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益205億４百万円、減価償却費33億67百万円、分譲不動産事業の前受金の増加等によるその他流動負債の増加26億１百万円による資金の獲得の一方で、法人税等の支払70億29百万円、分譲不動産事業のたな卸資産の増加226億56百万円、利息の支払額３億62百万円等による資金の使用により、46億68百万円の資金を使用（前連結会計年度は207億13百万円の資金を獲得）いたしました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、「新浦安ショッピングセンター」の取得、「ホテルエミオン東京ベイエミオンスクエア」、「ホテルエミオンプノンペン」の建築費用等により273億18百万円の資金を使用（前連結会計年度は89億百71万円の資金を使用）いたしました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、剰余金の配当による支出の一方で、分譲不動産事業におけるプロジェクト資金等の銀行借入により、237億９百万円の資金を獲得（前連結会計年度は73億75百万円の資金を使用）いたしました。生産、受注及び販売の実績(1）受注高、完成工事高、繰越高及び施工高建設事業の受注高、完成工事高、繰越高及び施工高は、次のとおりであります。種別前連結会計年度（自平成28年４月１日至平成29年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円）％一般住宅2,2482,0954,3442,2372,1061.0212,234賃貸住宅63,40245,825109,22739,78769,4400.751639,688その他5,5958,11113,7077,9655,7419.15208,052計71,24656,032127,27949,99077,2881.41,05849,976種別当連結会計年度（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円）％一般住宅2,1062,5354,6422,2732,3690.6142,265賃貸住宅69,44038,784108,22442,16066,0640.743542,079その他5,74112,67218,4136,72611,6872.93346,510計77,28853,992131,28151,15980,1211.078450,856（注）１．前期以前に受注したもので、契約の更新等により受注額に変更のあるものについては、当期受注高及び次期繰越高の手持高にその増減を含んでおります。２．次期繰越高の施工高は、未成工事支出金により手持高の施工高を推定したものであります。３．当期施工高には分譲不動産事業の分譲にかかる施工高は含まれておりません。４．当期受注高、完成工事高、次期繰越高、並びに当期施工高には、消費税等は含まれておりません。５．「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。（2）契約及び販売実績分譲不動産事業の契約及び販売実績は次のとおりであります。種別前連結会計年度（自平成28年４月１日至平成29年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）戸建住宅－－94549454－－マンション分譲401,8381857,147401,8391857,147賃貸住宅－－1726,2451726,245－－中古住宅－－－－－－－－土地－－－－－－－－その他－－－50－50－－合計401,83821133,8986628,5891857,147種別当連結会計年度（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）戸建住宅－－1987818834144マンション分譲1857,14734013,193－－52520,340賃貸住宅－－77,06166,00411,057中古住宅－－129129－－土地－－61841126その他－－－101－101－－合計1857,14737321,283296,98152921,448（注）上記金額には、消費税等は含まれておりません。(3）セグメント別販売実績セグメント別の販売実績につきましては、次のとおりであります。なお、各事業とも、当社の営業店舗等において最終需要者に対し直接に販売、工事請負契約の締結並びに役務の提供を行っております。セグメントの名称前連結会計年度（自平成28年４月１日至平成29年３月31日）当連結会計年度（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）金額（百万円）構成比（％）金額（百万円）構成比（％）前年同期比（％）一般住宅2,2371.22,2731.3101.6建設事業賃貸住宅39,78722.042,16025.0106.0その他7,9654.46,7264.084.4計49,99027.651,15930.3102.3賃貸仲介事業6,0013.36,4523.8107.5売買仲介事業5,4273.05,8523.5107.8不動産管理手数料7,8624.38,5855.1109.2不動産管理事業メンテナンス売上20,01911.121,86712.9109.2賃貸収入39,30521.742,62425.2108.4計67,18837.273,07643.3108.8戸建住宅4540.38340.5183.3マンション分譲1,8391.0－－－分譲不動産事業賃貸住宅26,24514.56,0043.622.9中古－－290.0－土地－－110.0－その他500.01010.1202.8計28,58915.86,9814.124.4出版事業3,5912.03,9152.3109.0ゆとり事業14,2427.915,1519.0106.4コンサルティング事業4,1482.34,8992.9118.1物販事業1,6270.91,3800.884.8合計180,807100.0168,870100.093.4（注）１．建設事業「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。２．販売実績金額には、消費税等は含まれておりません。財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）当連結会計年度の経営成績の分析当連結会計年度におきましては、売上高は1,688億70百万円（前期比6.6％減少）となりました。営業利益は当社企業グループの安定収益基盤であります不動産管理事業における管理戸数の増加や賃貸仲介事業、売買仲介事業における仲介手数料収入が増加したこと等により209億49百万円（前期比3.8％増加）、経常利益は207億31百万円（前期比2.6％増加）、親会社株主に帰属する当期純利益は137億27百万円（前期比0.6％増加）となりました。建設事業におきましては、建築資材及び労務費の高騰が一段落した中、建築資材の集中購買や工期の平準化を図るなど、引き続きコスト低減等に取り組んでまいりました結果、売上高は前期と比べまして11億69百万円増加の511億59百万円、営業利益は前期と比べまして１億16百万円増加の70億62百万円となりました。賃貸仲介事業におきましては、不動産管理物件数の増加に伴い、仲介手数料及び更新手数料が堅調に推移するとともに、グループの総合力を活かし、法人取引の拡大や不動産オーナーへの入居促進等のコンサルティングを推進し、人員体制の強化によってより一層の顧客ニーズに合わせたサービスの向上に努めてまいりました結果、売上高は、前期と比べまして４億50百万円増加の64億52百万円、営業利益は前期と比べまして４億51百万円増加の20億85百万円となりました。売買仲介事業におきましては、引き続き地域密着営業による事業用資産のコンサルティングや募集管理と合わせた購入・買換えの提案を推進し、仲介手数料及び取扱高が堅調に推移してまいりました。また、従来より注力しておりますグループの総合力を活かした法人との関係構築に努め、取引が拡大してまいりました結果、売上高は、前期と比べまして４億25百万円増加の58億52百万円、営業利益は前期と比べまして３億94百万円増加の18億23百万円となりました。不動産管理事業におきましては、グループの総合力を活かした管理サポート体制が評価され、都心部での大型賃貸マンションをはじめ、新規管理物件が順調に増加し、管理手数料売上及び賃貸事業売上が堅調に推移いたしました。また賃貸住宅の外壁修繕工事やテナントビルの内装工事等、大規模営繕工事の受注増加により、メンテナンス売上も増加いたしました結果、売上高は、前期と比べまして58億88百万円増加の730億76百万円、営業利益は前期と比べまして17億22百万円増加の88億94百万円となりました。なお、平成30年３月末現在の不動産管理物件は住宅617,991戸（前期比8.2％増加）、駐車場146,943台（前期比4.8％増加）、オフィスビル等の施設1,869件（前期比10.4％増加）となっております。ゆとり事業におきましては、介護と保育の複合施設「スターツコミュニティケアセンター新浦安」（千葉県浦安市）・企業主導型保育所「西葛西きらきら保育園」（東京都江戸川区）・認可保育所「日暮里きらきら保育園」（東京都荒川区）等21事業所の開設に加え、既存施設の人材確保に注力してまいりました。また、平成30年１月に「ホテルエミオン東京ベイ」（千葉県浦安市）の敷地内に新館「ホテルエミオン東京ベイエミオンスクエア」（客室数204室）をオープンいたしました結果、売上高は前期と比べまして９億９百万円増加の151億51百万円、営業利益は前期と比べまして５億７百万円減少の９億95百万円となりました。コンサルティング事業におきましては、コンサルティング事業におきましては、スターツプロシード投資法人の資産入替及び運用委託に係る報酬、「ピタットハウス」ネットワーク店舗の経営指導に伴う収入、不動産管理信託報酬等が着実に増加いたしました。また、生命保険代理店手数料や少額短期保険料収入も増加いたしました結果、売上高は、前期と比べまして売上高は７億50百万円増加の48億99百万円、営業利益は３億75百万円増加の11億18百万円となりました。また、不動産営業店舗「ピタットハウス」は、平成30年３月末現在で全国611店舗のネットワーク（スターツグループ店114店舗、ネットワーク店497店舗）となっております。（2）財政状態の分析当連結会計年度におきましては、主に分譲不動産事業における販売用不動産の取得等により、総資産は前連結会計年度末と比べて414億38百万円増加し2,342億52百万円となりました。負債におきましては、主に販売用不動産取得に伴う短期借入金及び長期借入金の増加等により前連結会計年度末と比べて301億59百万円増加し1,512億90百万円となりました。また、有利子負債残高は893億51百万円となっております。（3）資本の財源及び資金の流動性当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金需要と販売用不動産取得需要であります。運転資金につきましては、内部資金より充当し、不足が生じた場合は金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産取得資金につきましては、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。