野村不動産ホールディングス株式会社
有価証券報告書－第14期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という）の状況の概要は次のとおりであります。①経営成績等の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善を背景として個人消費は緩やかに持ち直し、企業活動についても好調な企業業績や景況感の改善の中で設備投資が増加しており、全体としては緩やかに回復しました。景気の先行きについては、海外経済の不確実性や金融資本市場の動向に留意が必要であるものの、堅調な国内外経済と雇用・所得環境の改善に支えられ、緩やかな回復が続くものと思われます。不動産業界においては、住宅分譲市場では、用地取得競争の激化により供給量が低い水準となる中、首都圏を中心に販売価格の上昇が続いており、地域や物件の利便性により契約進捗に差が見られるといった二極化の傾向が強まりました。賃貸オフィス市場では、企業の業容拡大に伴う堅調なオフィス需要に支えられ、首都圏を中心に空室率は低水準を維持しており、賃料水準も緩やかな上昇が続く等、堅調な事業環境となっております。不動産投資市場では、低金利を背景に資金調達環境は良好であるものの、不動産価格が高止まりする中、投資家の物件取得需要が旺盛であることから、取得競争の激化した状況が続いております。このような事業環境の下、当社グループの経営成績は、売上高は623,762百万円（前連結会計年度比54,081百万円、9.5％増）、営業利益は76,660百万円（同△610百万円、0.8％減）、経常利益は68,033百万円（同△919百万円、1.3％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は46,029百万円（同△975百万円、2.1％減）となりました。（売上高・営業利益）部門ごとの業績の概況は、以下のとおりであります。各部門の売上高は、部門間の内部売上高、振替高を含みます。また、端数処理の関係で合計数値があわない場合があります。なお、第３四半期連結会計期間より、平成29年10月に新たに設立いたしました野村不動産ホテルズ株式会社について、賃貸事業と一体となった事業推進を行うため、「賃貸部門」へ区分しております。＜住宅部門＞当部門の売上高は358,745百万円（前連結会計年度比28,958百万円、8.8％増）、営業利益は24,516百万円（同△3,271百万円、11.8％減）と、前連結会計年度と比べ増収減益となりました。これは主に、住宅分譲事業において、計上戸数が増加した一方で、粗利益率が低下したことによるものであります。マンション分譲では「プラウドシティ武蔵野三鷹」（東京都武蔵野市）、「プラウドタワー木場公園」（東京都江東区）、「オハナ町田オークコート」（神奈川県相模原市南区）、「プラウドタワー名古屋栄」（愛知県名古屋市中区）等を、戸建分譲では「プラウドシーズン国立四季の街」（東京都国分寺市）等、計5,865戸（前連結会計年度比298戸増）を売上に計上いたしました。また、当連結会計年度末における契約済未計上残高は2,831戸（前連結会計年度末比52戸増）となっており、次期計上予定戸数6,100戸に対する期首時点の契約率は45.9％となっております。なお、共同事業における戸数、売上高、契約残高については事業シェア按分で計算しております。売上高等内訳前連結会計年度（自平成28年４月１日至平成29年３月31日）当連結会計年度（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）計上戸数売上高（百万円）計上戸数売上高（百万円）住宅分譲首都圏4,291戸250,4754,483戸269,685関西圏807戸35,890716戸34,734その他468戸22,594666戸32,399小計5,567戸308,9605,865戸336,819(うち戸建住宅)（682戸)(38,735)（607戸)(37,898)その他―20,827―21,926合計―329,787―358,745住宅分譲期末完成在庫数（販売中）前連結会計年度末（平成29年３月31日）当連結会計年度末（平成30年３月31日）首都圏187戸145戸関西圏38戸75戸その他25戸19戸合計252戸239戸(うち戸建住宅)(13戸)(15戸)住宅分譲期末完成在庫数（未販売）前連結会計年度末（平成29年３月31日）当連結会計年度末（平成30年３月31日）合計402戸218戸（うち戸建住宅）(33戸)(11戸)住宅分譲契約済未計上残高前連結会計年度末（平成29年３月31日）当連結会計年度末（平成30年３月31日）戸数契約残高（百万円）戸数契約残高（百万円）首都圏2,140戸140,1832,118戸134,060関西圏219戸13,859346戸17,872その他420戸21,851366戸19,011合計2,779戸175,8952,831戸170,944(うち戸建住宅)(111戸)(6,489)（53戸)(3,353)＜賃貸部門＞当部門の売上高は134,941百万円（前連結会計年度比19,931百万円、17.3％増）、営業利益は35,232百万円（同2,665百万円、8.2％増）と、前連結会計年度と比べ増収増益となりました。これは主に、賃貸事業において、「横浜野村ビル」（神奈川県横浜市西区）等の新規物件の寄与により賃貸収入が増加したこと、並びに収益不動産及び事業用地の売却収入が増加したことによるものであります。売上高内訳（単位：百万円）前連結会計年度（自平成28年４月１日至平成29年３月31日）当連結会計年度（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）賃貸（オフィス）51,98153,312賃貸（商業施設）11,64912,686賃貸（その他）5,9547,193収益不動産開発（売却）35,35043,301収益不動産開発（賃貸）4,0544,724その他6,01813,722合計115,009134,941賃貸床面積前連結会計年度末（平成29年３月31日）当連結会計年度末（平成30年３月31日）オフィス831,177㎡846,338㎡商業施設144,797㎡174,666㎡合計975,974㎡1,021,004㎡空室率（オフィス・商業施設）前連結会計年度末（平成29年３月31日）当連結会計年度末（平成30年３月31日）0.8％0.7％＜資産運用部門＞当部門の売上高は9,378百万円（前連結会計年度比△283百万円、2.9％減）、営業利益は5,911百万円（同△104百万円、1.7％減）と、前連結会計年度と比べ減収減益となりました。これは主に、前連結会計年度に野村不動産マスターファンド投資法人とトップリート投資法人が合併したことに伴う資産取得報酬を計上していたことによるものであります。（単位：百万円）前連結会計年度（自平成28年４月１日至平成29年３月31日）当連結会計年度（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）売上高9,6629,378運用資産残高（単位：百万円）前連結会計年度末（平成29年３月31日）当連結会計年度末（平成30年３月31日）ＲＥＩＴ1,210,5351,209,259私募ファンド等49,52976,643合計1,260,0641,285,903＜仲介・ＣＲＥ部門＞当部門の売上高は35,703百万円（前連結会計年度比883百万円、2.5％増）、営業利益は8,452百万円（同△672百万円、7.4％減）と、前連結会計年度と比べ増収減益となりました。これは主に、売買仲介における取扱件数及び取扱高が増加した一方で、新規出店等により経費が増加したことによるものであります。なお、リテール事業において、平成29年４月に「大宮センター」（埼玉県さいたま市大宮区）及び「立川センター」（東京都立川市）、平成29年10月に「旗の台センター」（東京都品川区）、「駒込センター」（東京都豊島区）及び「阿倍野センター」（大阪府大阪市阿倍野区）をオープンしております。売上高内訳（単位：百万円）前連結会計年度（自平成28年４月１日至平成29年３月31日）当連結会計年度（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）売買仲介30,28331,637その他4,5364,065合計34,82035,703売買仲介取扱件数・取扱高前連結会計年度（自平成28年４月１日至平成29年３月31日）当連結会計年度（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）取扱件数（件）8,2728,561取扱高（百万円）745,147800,739＜運営管理部門＞当部門の売上高は101,087百万円（前連結会計年度比5,322百万円、5.6％増）、営業利益は7,076百万円（同137百万円、2.0％増）と、前連結会計年度と比べ増収増益となりました。これは主に、管理受託数増加に伴う運営管理収入の増加、及びマンションの大規模修繕等の受注工事が増加したことによるものであります。なお、フィットネスクラブ事業において、平成30年３月に「メガロス24下赤塚」（東京都板橋区）等、計８店舗をオープンしております。売上高内訳（単位：百万円）前連結会計年度（自平成28年４月１日至平成29年３月31日）当連結会計年度（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）運営管理48,30150,387受注工事26,85728,339フィットネス・シニア15,52316,065その他5,0816,294合計95,764101,087管理受託数前連結会計年度末（平成29年３月31日）当連結会計年度末（平成30年３月31日）ビル等管理件数（件）702723住宅管理戸数（戸）168,999173,705＜その他部門＞当部門の売上高は107百万円（前連結会計年度比１百万円、1.3％増）、営業損失は10百万円（前連結会計年度は営業損失30百万円）となりました。（経常利益）当連結会計年度における経常利益は、営業利益が減少したこと等により68,033百万円（前連結会計年度比919百万円減）となりました。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は、特別利益が増加した一方で、経常利益が減少したこと及び特別損失が増加したこと等により46,029百万円（前連結会計年度比975百万円減）となりました。②財政状態の状況（資産）当連結会計年度末における総資産は、1,673,692百万円（前連結会計年度末比80,599百万円増）となりました。内訳は流動資産724,547百万円（同40,240百万円増）、固定資産949,145百万円（同40,358百万円増）となりました。これは主に、土地（42,878百万円増）及びたな卸資産（22,108百万円増）が増加したことによるものであります。なお、たな卸資産の残高を部門ごとにあらわすと下表のとおりであります。（単位：百万円）部門前連結会計年度末（平成29年３月31日）当連結会計年度末（平成30年３月31日）住宅403,232401,099賃貸166,997187,299資産運用－－仲介・ＣＲＥ－－運営管理9645,021その他1313調整額△319△437合計570,888592,996（負債）当連結会計年度末における総負債は1,158,710百万円（前連結会計年度末比59,429百万円増）となりました。これは主に、預り金（10,652百万円減）及び１年内償還予定社債（10,000百万円減）が減少した一方で、社債（70,000百万円増）及び長期借入金（11,700百万円増）が増加したことによるものであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産は514,982百万円（前連結会計年度末比21,169百万円増）となりました。これは主に、自己株式（10,001百万円減）の取得を行った一方で、利益剰余金（32,594百万円増）が増加したことによるものであります。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末から13,648百万円増加し、61,347百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は以下のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、21,498百万円の資金の増加（前連結会計年度比53,388百万円増）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益67,722百万円を計上した一方で、たな卸資産の増加及び法人税等の支払があったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、51,637百万円の資金の減少（同2,921百万円増）となりました。これは主に、有形及び無形固定資産の取得による支出があったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、43,787百万円の資金の増加（同32,788百万円減）となりました。これは主に、自己株式の取得及び配当金の支払いがあった一方で、長期借入れ及び社債の発行による資金調達を実施したことによるものであります。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。当社グループの当連結会計年度における経営成績等については、「(1)経営成績等の状況の概要①経営成績等の状況」に記載のとおりであります。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「２．事業等のリスク」に記載のとおりであります。当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、次のとおりであります。当連結会計年度においては、株主還元及び資本効率向上等を目的に、総額9,999百万円の自己株式取得を行いました。なお、平成31年３月期においても上限5,000百万円の自己株式取得の実施を予定しております。当連結会計年度末における有利子負債は877,800百万円（前連結会計年度末比67,700百万円増）となりました。有利子負債の長期・固定での借入を主とすることにより、安定した財務基盤の構築を図りつつ、調達手段の多様化を目指し、期限前償還条項付無担保社債（劣後特約付）にて50,000百万円の資金調達を行っております。なお、良好な資金調達環境のもと、継続して低金利での資金調達を行っており、支払利息は低下傾向にあります。なお、当連結会計年度末における財政状態については、「(1)経営成績等の状況の概要②財政状態の状況」に記載のとおりであります。経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「１．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等(2)中長期的な経営戦略」に記載のとおりであります。当連結会計年度におけるＲＯＡは4.6％、ＲＯＥは9.4％、自己資本比率は30.0％、配当性向は29.1％と、概ね中長期的な指針の水準となっております。部門ごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。住宅部門は、住宅分譲事業における契約スピードの回復が進みました。また、中国、ベトナム、フィリピンに続き、新たにタイで事業参画する等、海外での開発事業にも積極的に取り組んでおります。引き続き、販売スピードの更なる向上と収益改善の両立を図ってまいります。賃貸部門は、賃貸事業における賃貸収益及び収益不動産開発事業における売却収入の拡大が進みました。また、野村不動産ホテルズ株式会社を設立し、当社グループ自らが商品開発、サービスを提供するホテル新ブランド「ＮＯＨＧＡＨＯＴＥＬ（ノーガホテル）」を立ち上げました。今後も、大規模複合開発の着実な事業推進とリーシング及び事業ボリューム拡大による継続的な売却収益の拡大等に取り組んでまいります。資産運用部門は、野村不動産株式会社と野村不動産マスターファンド投資法人との間で10物件・取引額48,010百万円の資産入替を実施する等、戦略的資産入替によりポートフォリオの質的向上を実現しております。また、運用資産規模は順調に拡大しており、引き続きシェアの拡大を目指します。仲介・ＣＲＥ部門は、売買仲介における取扱件数及び取扱高が過去最高を更新しました。ホールセール事業においては、アジアを中心としたインバウンド投資ニーズへの対応により取扱高が着実に増加しております。また、リテール事業における店舗数の拡大やＩＣＴ活用による新サービスの提供を積極的に展開しております。運営管理部門は、ビル・住宅の管理受託数及び、野村不動産株式会社の分譲マンション「プラウド」を対象に長期保証を実現した大規模修繕工事「re:Premium（リ・プレミアム）」の提供等による受注工事が着実に増加しております。また、新規事業領域のシニア事業において、「ＯＵＫＡＳ船橋」が開業し、今後も積極的な事業展開を推進してまいります。今後も住宅部門、賃貸部門、サービス・マネジメント分野のバランスが取れたポートフォリオの構築を目指すとともに、安定的な財務基盤と高い資産効率を維持しつつ、持続的な収益成長を実現し、企業価値の一層の向上を追求いたします。