セントラル総合開発株式会社
有価証券報告書－第59期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当連結会計年度における当社企業グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社企業グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。(1)重要な会計方針及び見積り当社企業グループの連結財務諸表は我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。(2)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における我が国経済は、企業収益や業況判断の改善が続いており、雇用情勢も改善傾向を示しました。また、個人消費も持ち直し、景気は緩やかな回復基調で推移しております。当社企業グループの属する不動産業界におきましては、平成30年１月１日現在の公示地価において、商業地・工業地・住宅地の全国平均が３年連続で前年を上回り、加えて地方圏でも26年ぶりに上昇に転じる等、地価の値上がりが全国的に広がってきております。新築分譲マンション市場では、平成29年の年間発売戸数が前年比0.5％増の７万7,363戸と４年ぶりに増加となりました。また、全国における平均分譲価格が前年比3.9％増の4,739万円となり、過去最高値を更新いたしました。これは、全発売戸数の46.4％を占める首都圏が前年比7.6％増の5,908万円となったことで、全国平均を押し上げたものであります(㈱不動産経済研究所調査)。このような事業環境の下、当社の主たる事業であるマンション分譲事業におきましては、当初の計画どおり13物件(首都圏３物件・地方圏10物件)を竣工・引渡しいたしました。この結果、当連結会計年度の業績におきましては、売上高は前年同期より1,887百万円上回る26,951百万円(前年同期比7.5％増)、営業利益は1,114百万円(同39.4％増)、経常利益は753百万円(同75.4％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は、税効果会計の影響で530百万円(同3.7％減)となりました。(3)経営成績当連結会計年度の売上高は、前年同期と比べて1,887百万円上回る26,951百万円(前年同期比7.5％増)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売戸数の増加が主な要因であります。売上総利益は、前年同期と比べて490百万円上回る4,471百万円(前年同期比12.3％増)となりました。これは売上高で前述したとおり売上高の増加が主な要因であります。経常利益は、前年同期と比べて323百万円上回る753百万円(前年同期比75.4％増)となりました。これは販売費活動経費の増加があったものの、売上総利益の増加で補えたことが主な要因であります。親会社株主に帰属する当期純利益は、前年同期と比べて20百万円下回る530百万円(前年同期比3.7％減)となりました。これは前述のとおり経常利益の増加があったものの、前連結会計年度において行った税効果会計の影響による反動減等が主な要因であります。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。（不動産販売事業）当連結会計年度における竣工物件は下記の13物件で、予定どおりに竣工・引渡しとなりました。クレアホームズ円山＜西28丁目駅前＞(北海道札幌市中央区)クレアホームズ一番町プレステージ(宮城県仙台市青葉区)ザ・グランリバーフォート高砂(東京都葛飾区)クレアホームズ南与野駅前(埼玉県さいたま市中央区)クレアホームズ千葉ザ・フロント(千葉県千葉市中央区)クレアホームズ新町一丁目(大阪府大阪市西区)クレアホームズ上安駅前ザ・レジデンス(広島県広島市安佐南区)クレアホームズ鹿児島中央プレミアム(鹿児島県鹿児島市)クレアホームズ新町レジデンス(熊本県熊本市中央区)クレアホームズ鶴見町ザ・レジデンス(広島県広島市中区)クレアホームズ持田ザ・レジデンス(愛媛県松山市)クレアホームズ平岸南ガーデンズ(北海道札幌市豊平区)クレアホームズ山鼻行啓通(北海道札幌市中央区)この結果、売上高は23,712百万円(前年同期比7.9％増)、セグメント利益(営業利益)は1,290百万円(同27.3％増)となりました。今後とも、全国に展開する各営業拠点において、その地域特性やお客様ニーズに合致した用地取得や商品企画を行うことにより、当社の「クレア」ブランドの価値を高めてまいります。（不動産賃貸・管理事業）ビル賃貸市場におきましては、首都圏(都心５区)において、既存ビルの大型空室に成約があったことと、竣工１年未満のビルにも小規模ながら成約の動きがみられたことから、３月末時点での平均空室率は前月比0.23ポイント改善の2.80％となり、平成20年３月より10年ぶりに２％台の平均空室率となりました。また、賃料につきましても、既存ビルの３月末時点の平均賃料が前月比1.08％改善しており、緩やかな上昇傾向が続いております(三鬼商事㈱調査)。このような環境下、不動産賃貸事業におきましては、既存テナントの確保と空室の解消を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。マンション管理事業におきましては、当連結会計年度中に管理戸数592戸を加え総管理戸数10,664戸となりました。引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応すべく、専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。具体的には、設備に関するリニューアル工事のご提案、ご入居者様同士のコミュニティ形成を目的としたイベント開催についてのご提案等を行い、良好な居住空間および管理組合運営の維持に注力しております。ビル管理事業におきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めるとともに、原状復旧・入居工事や外壁修繕・屋上防水等のスポット工事の受注に注力しております。この結果、売上高は3,214百万円(前年同期比4.6％増)、セグメント利益(営業利益)は570百万円(同7.0％増)となりました。生産、受注及び販売の状況の実績は、次のとおりであります。①受注実績当社企業グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模及び受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。②販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称売上高(千円)前年同期比(％)不動産販売事業マンション23,571,633108.0その他140,57296.3計23,712,206107.9不動産賃貸・管理事業3,205,529104.6その他33,604106.4合計26,951,340107.5(注)１セグメント間取引については、相殺消去しております。２上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３参考として不動産販売事業におけるマンションの発売実績、契約実績、販売実績を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。戸数(戸)前年同期比(％)発売実績マンション657(708)93.9(94.4)契約実績マンション672(712)107.9(106.4)販売実績マンション621(696)111.1(123.8)４上記戸数は当社持分戸数であり、()は外書きでＪＶ(共同企業体)を含む100％戸数を記載しております。(4)財政状態当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ2,789百万円減少し23,994百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で受取手形及び売掛金が584百万円、たな卸資産が1,853百万円減少したことによるものであります。負債は、前連結会計年度末に比べ3,262百万円減少し18,913百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で支払手形及び買掛金が947百万円、借入金が2,738百万円減少したことによるものであります。純資産は、前連結会計年度末に比べ473百万円増加し5,080百万円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する当期純利益を530百万円計上したことによるものであります。(5)キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高(以下「資金」という。)につきましては、前連結会計年度末に比べ430百万円増加して1,693百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、売上債権、たな卸資産及びその他流動資産が減少したことによる収入があった結果獲得した資金は3,213百万円(前年同期は281百万円の使用)となりました。投資活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産賃貸・管理事業で、オフィスビルのリニューアル工事に伴い固定資産を取得したことによる支出があった結果使用した資金は３百万円(前年同期は27百万円の使用)となりました。財務活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、売上債権、たな卸資産の減少による収入があったことにより、借入金の返済による支出が増加した結果使用した資金は2,778百万円(前年同期は402百万円の獲得)となりました。当連結会計年度における当社企業グループの資本の財源及び資金の流動性については、将来の収益源となる来年度以降の土地の仕入れ等(不動産事業支出金)が順調に推移していることから、これらに対応するため資金の源泉として、自己資金及び金融機関からの借入による調達で対応しております。当社企業グループにおきましては、手許流動性と借入金との適正バランスを考えながら、グループ各社の手許流動性をチェックし、連結ベースでの資金の効率化を図っております。