森ビル株式会社
有価証券報告書－第60期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(１)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用関連会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善を背景に個人消費が緩やかに増加し、企業収益や業況感が改善基調を維持するなかで設備投資が増加傾向を続けるなど、緩やかな回復基調で推移しました。このような環境下で、賃貸オフィスビル市場は、企業の業容拡大、雇用者数の拡大、また拡張移転や立地改善などを背景に都心５区（基準階面積100坪以上）の空室率が低水準で推移し、賃料相場も緩やかな上昇が継続しました。高級賃貸住宅市場においては、堅調な需要から３Ａエリア（赤坂・六本木、麻布・広尾、青山・原宿エリア）の稼働率は92％台と高稼働を維持し、稼働賃料単価も上昇傾向が続きました。このような事業環境のもと、当社におきましては、物件売却収入の減少などから、当連結会計年度の営業収益は前期比△3.4％の249,793百万円となりましたが、営業利益はオフィス・住宅等の賃貸事業が極めて高い稼働率と単価で推移したことに加え、訪日外国人数の増加等を背景にホテルの稼働率・単価が上昇したことや、「GINZASIX」の開業、15周年を迎えて引き続き堅調な「六本木ヒルズ」の集客効果などにより、同+7.2％の63,104百万円となり、経常利益も同様の理由から、同+13.9％の57,097百万円となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は再開発事業推進に伴う一過性の費用がなくなったことから、同+46.3％の40,219百万円となりました。次に財政状態ですが、当連結会計年度の総資産は、前連結会計年度に比べ99,236百万円増加し、1,987,814百万円となりました。流動資産は、販売用不動産の売却や借入金の増加により現金及び預金が増加したことから、71,710百万円増加しました。固定資産は、「（仮称）虎ノ門ヒルズビジネスタワー」などの再開発事業への投資等から、27,525百万円増加しました。当連結会計年度の負債は、長期借入金の増加等により、前連結会計年度に比べ60,046百万円増加し、1,488,989百万円となりました。当連結会計年度の純資産は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上や為替換算調整勘定の増加等により、前連結会計年度に比べ39,189百万円増加し、498,825百万円となりました。セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。a.賃貸当連結会計年度においては、オフィス・住宅が高稼働を維持したことや、「GINZASIX」の開業や15周年を迎えて引き続き堅調な「六本木ヒルズ」の集客効果などから、当セグメントの営業収益は155,273百万円と前連結会計年度と比べ2,371百万円増収となり、営業利益は2,316百万円増の39,056百万円となりました。〈営業収益の内訳〉（単位:百万円）摘要前連結会計年度当連結会計年度賃貸管理事業収益(注)１108,642112,878運営受託事業収益17,96918,392請負工事事業収益(注)２13,64410,630地域冷暖房事業・電気供給事業収益(注)３4,7505,066その他事業収益7,8958,306合計152,902155,273（注)１貸付面積及び貸付戸数摘要前連結会計年度当連結会計年度(オフィス・店舗)貸付面積所有面積554,405.33㎡537,654.82㎡転貸面積196,969.98㎡199,902.78㎡計751,375.31㎡737,557.60㎡(住宅)貸付戸数所有戸数1,477戸1,441戸転貸戸数522戸540戸計1,999戸1,981戸（注)２請負工事件数摘要前連結会計年度当連結会計年度受注件数781件878件完成件数790件870件（注)３地域冷暖房・電気供給先摘要前連結会計年度当連結会計年度オフィスビル10棟11棟住宅５棟５棟ホテル２棟２棟地下鉄１駅舎１駅舎その他２棟２棟b.分譲当連結会計年度においては、「虎ノ門ヒルズレジデンス」などの住宅分譲が好調に推移したものの、ビル売却の減少により、当セグメントの営業収益は44,999百万円と前連結会計年度と比べ12,182百万円減収となり、営業利益は2,374百万円減の24,104百万円となりました。c.施設営業当連結会計年度においては、訪日外国人数の増加等を背景に「グランドハイアット東京」や「アンダーズ東京」が高稼働を維持したことにより、当セグメントの営業収益は29,368百万円と前連結会計年度と比べ1,097百万円増収となり、営業利益は563百万円増の2,320百万円となりました。〈営業収益の内訳〉（単位:百万円）摘要前連結会計年度当連結会計年度ホテル事業収益20,83421,602会員制クラブ事業収益5,3085,611ゴルフ事業収益2,1282,154合計28,27029,368d.海外当連結会計年度においては、前期に一部連結子会社の決算月を変更した影響により、当セグメントの営業収益は26,646百万円と前連結会計年度に比べ1,948百万円減収となりましたが、「上海環球金融中心」が高稼働で推移したことから、営業利益は1,787百万円増の8,445百万円となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物は税金等調整前当期純利益、減価償却費、有形及び無形固定資産の取得等により、386,592百万円（前連結会計年度比+121,863百万円）となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益等により、88,246百万円の収入（前連結会計年度比+971百万円）となりました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、有形及び無形固定資産の取得等により、5,435百万円の支出（前連結会計年度比+131,160百万円）となりました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、社債の発行や長期借入金の増加等により、38,264百万円の収入（前連結会計年度比△20,903百万円）となりました。③生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の実績については「(１)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」におけるセグメントごとの経営成績に関連付けて記載しております。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、連結会計年度末における資産・負債並びに連結会計年度の収益・費用の数値に影響を与える見積り及び判断が行われています。これらの見積り及び判断については、継続して評価し、必要に応じて見直しを行っていますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果はこれらと異なることがあります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５経理の状況」の連結財務諸表の「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、物件売却収入の減少などから減収となりましたが、堅調な不動産市況を受け好調に推移したオフィス・住宅等の賃貸事業が業績を牽引し、営業利益・経常利益は増益となり、また、再開発事業推進に伴う一過性の費用がなくなったことから親会社株主に帰属する当期純利益は増益となりました。進行する再開発プロジェクトに向け資金調達を実行する一方、利益の積み立てにより自己資本比率を増加することで、引き続き安定的な財政状態を維持しております。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因として、不動産市況動向、各種法制・税制等の変更、海外の経済情勢及び政治体制並びに為替変動、有利子負債に係る金利環境、自然災害や天災による保有資産の毀損等が考えられます。当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、六本木から新橋・虎ノ門にわたる一帯の戦略エリアにおいて、仕掛かり中の都市再開発プロジェクトへの投資がプロジェクトの進行により発生するため、営業キャッシュ・フローの積立、社債の発行及び借入の実行並びにビル売却等の調達手段を用いて、柔軟かつ安定的に資金調達を行っております。経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、国内外の仕掛かり中の都市再開発・都市開発プロジェクトを順調に推進し、また、エリア全体の価値の向上に寄与するタウンマネジメント及びエリアマネジメントの取り組みを推進することにより、快適で豊かな都市をつくり、育むことを継続的に実現し、グループ全体の価値を向上させることを図っております。さらに、中長期的に安定した成長を可能とする堅固な財務基盤を維持するために、利益の積立により自己資本比率を一定の水準に維持しております。セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。賃貸賃貸は、オフィス・住宅が高稼働を維持したことから増収増益となりました。分譲分譲は、ビル売却の減少により減収減益となりました。施設営業施設営業は、「グランドハイアット東京」や「アンダーズ東京」が高稼働・高単価を維持したことにより増収増益となりました。海外海外は、前連結会計年度に一部の連結子会社において決算月を変更した影響により減収となりましたが、「上海環球金融中心」が高稼働で推移したことから増益となりました。