株式会社リーガル不動産
有価証券報告書－第18期(平成29年8月1日－平成30年7月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当事業年度よりマンション・ビルの修繕・原状回復工事に特化したリフォームを主な内容とするファシリティマネジメント事業をその他事業セグメントより不動産賃貸事業セグメントへ区分を変更しており、以下の前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。(業績等の概要)(1)業績当事業年度におけるわが国経済は、引き続き好調な世界経済や、政府、日銀による各種政策の効果を背景に、緩やかな回復が続きました。海外経済でも、景気回復が続くことが期待されるものの、アメリカの金融政策正常化の影響、中国を始めアジア新興国等の経済の動向による影響、金融資本市場の変動の影響等について留意する必要があります。当社の属する不動産業界におきましては、銀行による不動産業向けの新規貸し出しや融資残高が過去最高を更新する中、マイナス金利政策の影響により不動産市場への資金流入が更に加速し、市況は堅調に推移しました。また、不動産投資市場におきましても、相続税制改正や低金利政策に伴うイールドスプレッド（利回り格差）の拡大、インバウンド増加によるホテル需要の急増等により、投資対象となる不動産への期待値が高まりました。これらの影響により、取引価格や建築コストが上昇し、利回りは低下基調となりましたが、投資意欲は極めて底堅く、マンション・オフィスビル・商業店舗・ホテル・物流施設等、ほぼ全てのセクターにおいて活発な取引が継続いたしました。一方で、大都市圏における地価上昇や建築コストの高止まり等に加え、首都圏中古マンションの在庫件数も増加傾向にあり、リテール市場は活況ながらも慎重な見方が出始めており、先行きは不透明といえます。このような事業環境下におきまして、当社は、中長期経営計画に則り、総合不動産会社としての地位の確立を目指し、事業を推進してまいりました。その結果、当事業年度におきましては、売上高192億63百万円（前年同期比29.7％増）、営業利益18億85百万円（前年同期比35.4％増）、経常利益８億61百万円（前年同期比22.3％増）、当期純利益５億84百万円（前年同期比22.8％増）となりました。また、当事業年度末における財政状態については、総資産466億48百万円（前年同期比46.3％増）、負債448億30百万円（前年同期比46.2％増）、純資産18億17百万円（前年同期比48.7％増）となり、自己資本比率は前年と同じ3.8％となりました。セグメントの業績を示すと、次のとおりであります。①不動産ソリューション事業当事業セグメントは、期初に掲げた経営計画に基づき、積極的に販売用不動産の仕入及び販売活動を行いました。不動産価格が上昇基調にある中、販売用不動産の仕入に際しては、当社の目利き力やノウハウを最大限活用し、駅近物件等の希少性の高い物件の選定に注力しました。一方、販売面においては、当社販売物件の収益性に対する顧客の信頼は引き続き高く、順調に販売数を伸ばすことができました。その結果、売上高は163億22百万円（前年同期比27.2％増）、セグメント利益14億11百万円（前年同期比22.5％増）となりました。②不動産賃貸事業当事業セグメントは、当社の安定的な収益基盤の指標となるセグメントであり、当事業年度においても保有不動産残高を順調に積み上げることができ、売上高を伸ばしました。その結果、売上高は22億63百万円（前年同期比18.9％増）、セグメント利益10億41百万円（前年同期比32.1％増）となりました。③その他事業売上高は６億78百万円（前年同期比461.2％増）、セグメント利益１億36百万円（前期末のセグメント利益は７百万円）となりました。主な内容としては、不動産コンサルティング事業における任意売却を中心とした不動産仲介及び介護事業としての有料老人ホームの運営であります。(2)キャッシュ・フローの状況当事業年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前事業年度末と比較して２億58百万円減少し、４億76百万円となりました。また、当事業年度中における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動の結果、減少した資金は77億98百万円（前事業年度は51億92百万円の減少）となりました。主な増加要因は、税引前当期純利益８億55百万円及び非資金取引である減価償却費２億55百万円であります。主な減少要因は、たな卸資産の増加99億78百万円、利息の支払額８億78百万円及び法人税等の支払額２億70百万円であります。(投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動の結果、減少した資金は52億85百万円（前事業年度は45億65百万円の減少）となりました。主な減少要因は、有形固定資産（主として賃貸用不動産）の取得による支出48億95百万円であります。(財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動の結果、増加した資金は128億26百万円（前事業年度は100億82百万円の増加）となりました。主な増加要因は、長期借入れによる収入172億１百万円、短期借入金の増加16億75百万円であります。主な減少要因は、長期借入金の返済による支出60億87百万円であります。(生産、受注及び販売の状況)(1)生産実績当社が営む事業では、生産実績を定義することが困難であるため「生産実績」は記載しておりません。(2)受注実績当事業年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称受注高(千円)前年同期比(％)受注残高(千円)前年同期比(％)不動産ソリューション事業14,132,474△12.45,721,612△26.2不動産賃貸事業（ファシリティマネジメント事業）85,550△6.231,836949.3その他事業（不動産コンサルティング事業）296,146663.29,186－合計14,514,171△10.85,732,634△26.1(注)１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(3)販売実績当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度(自平成29年８月１日至平成30年７月31日)販売高(千円)前年同期比(％)不動産ソリューション事業16,322,25427.2不動産賃貸事業2,263,10318.9その他事業678,108461.2合計19,263,46729.7(注)１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前事業年度(自平成27年８月１日至平成28年７月31日)当事業年度(自平成28年８月１日至平成29年７月31日)販売高(千円)割合(％)販売高(千円)割合(％)投資法人みらい－－3,200,78216.6３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。(経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容)当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社の財務諸表を作成するにあたって採用している重要な会計方針は、「第５経理の状況１財務諸表等(1)財務諸表注記事項重要な会計方針」に記載のとおりであります。この財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用とともに、資産及び負債または損益の状況に影響を与える見積りを用いております。これらの見積りについては、過去の実績や現状等を勘案し、合理的に判断しておりますが、見積もりには不確実性が伴うため、実際の結果はこれらと異なることがあります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容(1)経営成績の分析①売上高の分析当事業年度における売上高は、192億63百万円と大幅な増収となりました。これは不動産ソリューション事業において予定通り売上高を確保したことに加え、収益不動産残高の拡充により、不動産賃貸事業において賃料収入が増加したことなどが主な要因であります。以上の結果、事業セグメント別の売上高は、不動産ソリューション事業163億22百万円、不動産賃貸事業22億63百万円、その他事業６億78百万円となりました。②費用・利益の分析当事業年度の売上原価は、不動産ソリューション事業における売上増加に伴う原価の増加などにより148億63百万円、売上総利益は43億99百万円となりました。販売費及び一般管理費は、人件費の増加及び販売物件に係る支払手数料の増加などにより、25億14百万円となりました。この結果、営業利益は18億85百万円となりました。営業外収益は、受取和解金及び保険解約返戻金などにより24百万円となり、営業外費用は、支払利息等の通常の金融費用などにより、10億48百万円となりました。以上の結果、経常利益は８億61百万円、税効果会計適用後の法人税等負担額は２億71百万円、当期純利益は５億84百万円となりました。(2)財政状態の分析①資産当事業年度末における総資産は466億48百万円となり、前事業年度末に比べ147億70百万円増加しました。流動資産は380億50百万円となり、前事業年度末に比べ143億97百万円増加しました。これは主として、不動産仕入の増加による販売用不動産の112億80百万円の増加を反映したものであります。固定資産は85億97百万円となり、前事業年度末に比べ３億73百万円増加しました。これは主として、長期保有目的の収益不動産の取得等による有形固定資産の４億61百万円の増加を反映したものであります。②負債負債は448億30百万円となり、前事業年度末に比べ141億74百万円増加しました。流動負債は153億95百万円となり、前事業年度末に比べ50億11百万円増加しました。これは主として、不動産仕入に対する短期借入金の16億75百万円の増加及び１年内返済予定の長期借入金の20億65百万円の増加を反映したものであります。固定負債は294億34百万円となり、前事業年度末に比べ91億63百万円増加しました。これは主として、不動産仕入に対する長期借入金の90億48百万円の増加を反映したものであります。③純資産純資産は18億17百万円となり、前事業年度末に比べ５億95百万円増加しました。これは主として、当期純利益５億84百万円を計上したためであります。自己資本比率は、前事業年度末の3.8％と同じ結果となりました。(3)経営成績に重要な影響を与える要因当社の経営成績に重要な影響を与える要因については、「２．事業等のリスク」に記載のとおりであります。(4)経営戦略の現状と見通し当社は不動産の開発、賃貸、分譲、リフォーム、介護サービスなど多角化を志向する総合不動産業を目指し、「不動産ソリューション事業」、「不動産賃貸事業」及び「その他事業」を展開しております。当社を取り巻く経営環境としましては、一般財団法人日本不動産研究所が公表した「第38回不動産投資家調査」の調査結果において、投資用不動産の利回り動向は、緩和的な金融環境のもと、全体として0.1％～0.3％程度の「低下」が続く結果が出ており、不動産市場の悪化を示す兆しがあります。また、平成31年10月の消費税増税についても不動産市況へ悪影響を及ぼす要因であり、今後の市場動向について油断できない見通しとなっております。しかしながら、当社では不動産市場への悪影響も鑑み、市場動向を慎重に検討しておりますが、平成32年の東京オリンピックに向けた不動産市場の活性化や、上記「第38回不動産投資家調査」において、新規投資を積極的に行うという投資家の投資意欲が根強いという調査結果を受け、今後数年間不動産市場は活発であり、この傾向は継続するとの判断のもと利益計画を策定しております。このような状況のもと、当社が展開する各事業の概要は下記のとおりであります。「不動産ソリューション事業」においては、様々なソースの物件情報から不動産を仕入れ、最適なバリューアップを施し、資産価値を高めた上で、主に個人富裕層及び資産保有を目的とした事業法人に対して、各々の顧客ニーズに則した物件を販売しております。特に当社主力商品であります「LEGALAND」は、富裕層をターゲットにした賃貸マンションシリーズとして、外観・ディテールにこだわるとともに、徹底的なコストダウンと増加する単身・少人数世帯向けの明確な仕入戦略に基づき、富裕層の投資経験にこだわらない商品開発を行っております。「不動産賃貸事業」においては、当社保有の収益不動産及び販売に至るまでの販売用不動産からの賃料収入の確保を収益の柱としております。収益物件取得時にターゲットを明確化し大都市エリア、ターミナル駅近郊といった重点エリアの物件を積極的に購入し、収益安定性に繋げております。「その他事業」においては、任意売却を中心とする不動産の調査や価格査定、権利譲渡、リーシング、入札、場合によっては当社での買い取りなど、顧客のニーズに合わせた不動産仲介サービスの提供及び有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、グループホームの設置、運営、管理、介護保険法に基づく介護予防支援、居宅介護支援を営む介護サービスを提供しております。このように、当社の事業は、土地開発、ビル、店舗、マンション開発、転売、収益物件投資等といったあらゆる不動産メニューを対象とし、総合不動産会社としての地位の確立を目指し、事業を推進してまいります。以上の結果、平成31年7月期の業績の見通しにつきましては平成30年10月23日に発表しました業績予想のとおり、売上高25,253百万円（前期比31.0％増）、営業利益2,103百万円（前期比11.5％増）、経常利益943百万円（前期比9.5％増）、当期純利益655百万円（前期比12.2％増）を見込んでおります。なお、有価証券報告書提出日現在において平成31年7月期の業績は目標の達成に向けて順調に進捗しております。(5)資本の財源及び資金の流動性当社の資金需要は、主として販売用不動産の仕入、建築工事費、賃貸用不動産の取得及び運転資金であります。運転資金については、内部資金を充当し、必要に応じて金融機関からの短期借入金により調達を行っております。また、販売用不動産の取得、建築工事費及び賃貸用不動産の取得等については、金融機関からの短期借入金及び長期借入金により調達を行っております。(6)経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社は、売上高と営業利益を重要な経営指標として位置づけており、安定的かつ継続的な成長を重視し、売上高を事業規模の拡大・成長の指標、営業利益を収益力の向上の指標として企業価値の継続的向上を目指しております。なお、財務基盤強化の観点から、自己資本比率も重要な経営指標として位置づけており、早期に10％以上に向上させてゆく方針です。当事業年度末における自己資本比率は、前事業年度末と同じ3.8％となりました。収益の原資となる販売用不動産の取得については、厳選した上での取得に努めることで総資産の過度な増加を抑制すると共に、着実な利益確保により安定的に自己資本を高めてゆく所存です。各指標の推移は次のとおりであります。第16期（実績）第17期（実績）第18期（実績）第19期（計画）売上高（千円）11,085,32914,846,02719,263,46725,253,243営業利益（千円）967,4561,392,1511,885,6482,103,100自己資本比率（％）3.53.83.87.9(7)経営者の問題認識と今後の方針について経営者の問題意識と今後の方針については、「第２事業の状況１．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載しております。