平和不動産株式会社
有価証券報告書－第98期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」といいます。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、政府の経済政策等により、雇用、所得環境の改善が堅調で、景気は緩やかな回復基調が継続したものの、米国政権の政策動向等を背景とした海外経済の不確実性の高まりや金融資本市場の変動の影響等により、先行きが懸念される不透明な状況で推移いたしました。こうした中、不動産業界においては、賃貸オフィス市場につきましては、景気回復を背景とした企業の移転、拡張等によるオフィス需要が旺盛であり、全国的に空室率が低水準で推移したことによる品薄感から、地方主要都市を含む多くのエリアで賃料水準の上昇傾向が継続しました。不動産投資市場につきましては、資金調達環境の改善等を背景に積極的な物件取得姿勢は継続しており、好調な不動産市況が下支えとなって底堅く推移いたしました。このような事業環境のもと、当社グループは、平成29年度から平成31年度までの中長期経営計画overthe“NEXTDECADE”フェーズⅡを策定し、日本橋兜町・茅場町再開発プロジェクトの着実な推進などにより、持続的な企業価値向上を目指して事業成長基盤を構築する期間と位置付け、事業に取り組んでおります。当社グループの連結業績につきましては、不動産ソリューション事業における前連結会計年度のたな卸資産売却の反動減等により、売上高は326億98百万円（前期比90億49百万円、21.7％減）、営業利益は94億32百万円（同２億40百万円、2.5％減）、経常利益は83億95百万円（同35百万円、0.4％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は特別損失の大幅な減少等により、過去最高益となる52億88百万円（同７億73百万円、17.1％増）となりました。各セグメントの業績の概況は、次のとおりであります。なお、平成29年６月27日付の組織変更に伴い、当連結会計年度より、従来「不動産ソリューション事業」に含めていたプロパティマネジメント業務に係る売上高、利益等を「賃貸事業」に含めております。以下の前連結会計年度の実績値については、変更後のセグメント区分に組み替えて比較しております。（単位：百万円）セグメントの名称前連結会計年度当連結会計年度比較売上高営業利益売上高営業利益売上高営業利益賃貸事業18,5966,74419,3987,566802821不動産ソリューション事業21,3454,08811,7103,022△9,634△1,065その他の事業1,8061471,588140△217△6調整額－△1,307－△1,297－9計41,7479,67332,6989,432△9,049△240前連結会計年度及び当連結会計年度における主要な顧客ごとの売上高及び売上高に対する当該割合は、次のとおりであります。相手先前連結会計年度当連結会計年度金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）平和不動産リート投資法人5,55213.34,86114.9ケネディクス・デベロップメント株式会社8,40020.1－－（注）当該割合が100分の10未満の金額及び割合については、記載を省略しております。(1)賃貸事業賃貸事業のうち、ビル賃貸収益は、前連結会計年度に取得した「兜町第６平和ビル」（東京都中央区）及び賃貸事業資産の積上げによる収益拡大を目的として当連結会計年度に取得した「大阪御堂筋ビル」（大阪府大阪市）の賃貸収益貢献等により、189億33百万円（前期比８億23百万円、4.5％増）となりました。この内訳は、証券取引所賃貸収益30億10百万円、一般オフィス賃貸収益120億８百万円、商業施設賃貸収益33億45百万円とこれに土地賃貸収益等を加えた収益であります。これに住宅賃貸収益を含めた本事業の売上高は193億98百万円（同８億２百万円、4.3％増）、営業利益は75億66百万円（同８億21百万円、12.2％増）となりました。なお、当連結会計年度末における当社の賃貸用ビルの空室率は、2.58％となりましたが、これは日本橋兜町・茅場町再開発のための貸し止めを含んでおり、これを除くと2.05％であります。＜売上高の内訳＞（単位：百万円）区分前連結会計年度当連結会計年度比較ビル賃貸収益18,10918,933823住宅賃貸収益486465△21計18,59619,398802区分前連結会計年度当連結会計年度面積（㎡）金額（百万円）面積（㎡）金額（百万円）ビル賃貸収益土地賃貸収益賃貸面積3,380.75109賃貸面積3,380.75106ビル賃貸収益賃貸面積378,734.1217,590賃貸面積405,741.9418,364内、転貸面積451.97内、転貸面積452.54その他－410－461住宅賃貸収益住宅賃貸収益賃貸面積7,890.19内、転貸面積3,014.46486賃貸面積7,890.19内、転貸面積3,014.46465計－－18,596－19,398(2)不動産ソリューション事業不動産ソリューション事業のうち、不動産開発収益は前連結会計年度における「西新橋TSビル」（東京都港区）売却の反動減等により、61億71百万円（前期比111億76百万円、64.4％減）、マネジメントフィーは11億32百万円（同10百万円、1.0％増）、住宅開発収益は「HF田端レジデンス」（東京都北区）１棟、「HF両国レジデンス」（東京都墨田区）１棟及び「エアーズガーデン新浦安」（千葉県浦安市）18戸の売上計上等により、34億53百万円（同15億98百万円、86.1％増）となりました。これに不動産仲介収益を加えました本事業の売上高は117億10百万円（同96億34百万円、45.1％減）、営業利益は30億22百万円（同10億65百万円、26.1％減）となりました。＜売上高の内訳＞（単位：百万円）区分前連結会計年度当連結会計年度比較不動産開発収益17,3486,171△11,176マネジメントフィー1,1211,13210不動産仲介収益1,020953△66住宅開発収益1,8553,4531,598計21,34511,710△9,634さらに住宅開発収益における住宅販売数量等の内容を示すと、次のとおりであります。区分前連結会計年度当連結会計年度住宅販売数量等エアーズガーデン新浦安（千葉県浦安市）37戸建物面積6,703.27㎡土地面積4,409.55㎡エアーズガーデン新浦安（千葉県浦安市）18戸建物面積3,367.16㎡土地面積2,214.99㎡（注）他社との共同事業物件における住宅販売戸数、建物面積及び土地面積は、当社持分を記載しております。(3)その他の事業その他の事業のうち、請負工事建物管理事業の収益は14億44百万円（前期比12百万円、0.8％減）となり、これにその他収益を加えました本事業の売上高は15億88百万円（同２億17百万円、12.1％減）、営業利益は１億40百万円（同６百万円、4.7％減）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ63億33百万円減少し、127億84百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益78億２百万円及び減価償却費46億61百万円等により、134億82百万円の資金の増加となりました。（前連結会計年度は209億80百万円の増加）（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、無形固定資産の取得による支出135億69百万円及び有形固定資産の取得による支出33億45百万円等により、172億65百万円の資金の減少となりました。（前連結会計年度は130億17百万円の減少）（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入れによる収入273億60百万円等があった一方、長期借入金の返済による支出265億34百万円及び短期借入金の減少22億50百万円等により、24億99百万円の資金の減少となりました。（前連結会計年度は42億22百万円の減少）（参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移項目平成26年３月期平成27年３月期平成28年３月期平成29年３月期平成30年３月期自己資本比率29.0％31.0％32.3％33.3％34.6％時価ベースの自己資本比率22.2％22.6％19.0％21.4％27.0％債務償還年数12.3年12.9年16.1年7.5年11.6年インタレスト・カバレッジ・レシオ5.6倍5.9倍5.8倍14.5倍10.4倍ネットD/Eレシオ1.7倍1.6倍1.5倍1.4倍1.4倍（注）各指標はいずれも連結ベースの財務数値を用いて、以下の計算式により算出しております。自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産債務償還年数：有利子負債／営業キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払いネットD/Eレシオ：（有利子負債－現金及び預金・有価証券）／純資産有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている短期借入金、１年内償還予定の社債、１年内返済予定の長期借入金、社債、長期借入金であります。また、利払いは、連結損益計算書に計上されている支払利息を使用しております。営業キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。③生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の状況については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。なお、連結財務諸表の作成にあたり、見積りが必要な事項につきましては、合理的な基準に基づき、会計上の見積りを行っております。詳細につきましては、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載のとおりであります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容(1)財政状態の分析当連結会計年度末の資産、負債、純資産の状況は次のとおりであります。（単位：百万円）前連結会計年度末当連結会計年度末比較資産293,025302,7959,769負債195,501197,8942,392純資産97,524104,9007,376有利子負債157,051155,786△1,264（資産）当連結会計年度末における資産合計は3,027億95百万円となり、前連結会計年度末比97億69百万円の増加となりました。これは現金及び預金63億33百万円の減少等があったものの、大阪御堂筋ビルの取得及び時価の上昇に伴う投資有価証券の増加等による固定資産167億21百万円の増加等によるものです。（負債）当連結会計年度末における負債合計は1,978億94百万円となり、前連結会計年度末比23億92百万円の増加となりました。これは有利子負債12億64百万円の減少等があったものの、繰延税金負債41億45百万円の増加等によるものです。（純資産）当連結会計年度末における純資産合計は1,049億０百万円となり、前連結会計年度末比73億76百万円の増加となりました。これは利益剰余金40億90百万円の増加及びその他有価証券評価差額金32億94百万円の増加等によるものです。(2)経営成績の分析当連結会計年度の経営成績については、次のとおりであります。ⅰ)売上高不動産ソリューション事業における前連結会計年度のたな卸資産売却の反動減等により、前連結会計年度比90億49百万円の減収となりました。ⅱ)営業利益賃貸事業における前連結会計年度及び当連結会計年度に取得したビルの利益貢献等があった一方、不動産ソリューション事業における前連結会計年度のたな卸資産売却の反動減等により、前連結会計年度比２億40百万円の減益となりました。ⅲ)経常利益金融費用の削減効果等により、前連結会計年度比35百万円の小幅な減益となりました。ⅳ)親会社株主に帰属する当期純利益特別損失の大幅な減少等により、前連結会計年度比７億73百万円の増益となりました。詳細は、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。(3)キャッシュ・フローの状況の分析当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。③資本の財源及び資金の流動性当社グループの運転資金需要のうち主なものは、たな卸資産の仕入及び賃貸事業資産の運営費用のほか、販売費及び一般管理費等の営業費用及び支払利息等の営業外費用であります。投資を目的とした資金需要は、再開発プロジェクト資金及び賃貸事業資産の取得資金等であります。当社グループは、運転資金につきましては原則自己資金（賃貸事業における収入等）を充当しておりますが、たな卸資産の仕入れ及び設備投資の際には、資金計画を勘案して、適宜、金融機関からの借入や社債の発行を行っております。なお、当連結会計年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は155,786百万円となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は12,784百万円となっております。