フォーライフ株式会社
有価証券報告書－第19期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要①経営成績の状況当事業年度におけるわが国経済は、企業収益の回復や雇用・所得環境の改善を受け、緩やかな回復基調で推移しましたが、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響などには留意が必要な状況となっております。当社の属する住宅業界におきましては、首都圏を中心に分譲マンション価格が高止まりする中、戸建て住宅は比較的割安に購入可能であり、住宅取得支援施策や住宅ローンの低金利水準継続も相まって、需要は安定的に推移しました。一方、建設需要の増加による建築コストへの影響や、人口減少等による新設着工戸数への影響など、将来的な不安定要素も生じております。このような状況のもと、当社は自社設計・自社施工管理による高品質かつ低価格な住宅の供給をミッションに、当社の事業エリアである東京神奈川圏（神奈川県横浜市・川崎市、東京都内城南地区）において活動エリアの深耕と拡充を推進し、分譲住宅事業・注文住宅事業ともに引渡棟数は前年同期を上回りました。また、関西圏への事業拡大及び中古住宅リノベーション事業の展開を企図し、平成29年６月に京都府京都市に京都オフィスを開設しました。さらに、注文住宅事業の顧客層の拡大及び企業認知度向上の為、平成29年11月に神奈川県川崎市の武蔵小杉住宅展示場内において、当社初のモデルハウスを開設しました。加えて、今後の更なる事業拡大・成長を見込み、先行投資として営業部門を中心に人員採用を実施しました。損益面では、分譲住宅事業における販売価格の調整や前年同期に利益幅の大きい土地分譲取引があったこと等が、利益減少要因となりました。一方、上場に伴い新たに各種コストが発生しましたが、経費節減等により、販管費比率は前年と同水準となりました。これらの結果、当事業年度の売上高は8,659,451千円（前年同期比23.3％増）、営業利益は381,570千円（同33.8％減）、経常利益は372,400千円（同32.8％減）、当期純利益は257,601千円（同31.5％減）となりました。セグメントごとの業績は、次のとおりであります。（分譲住宅事業）分譲住宅事業につきましては、主要展開エリアである横浜・川崎エリアにおいては、需要が引続き堅調であり、分譲住宅の引渡棟数及び売上高は増加しましたが、完成在庫の圧縮を目的とした販売価格調整や、前年同期に利益幅の大きい土地分譲取引があったことが利益減少要因となりました。これらの結果、売上高は7,383,075千円（前年同期比16.8％増）、営業利益は769,823千円（同16.5％減）となりました。（注文住宅事業）注文住宅事業につきましては、検討客に対する提案力の向上に取り組み、受注数の増加に努めました。また、前期からの施策である営業人員の増加や渋谷店開設等により引渡棟数及び売上高は増加しました。利益面においては、モデルハウスの償却費負担や人件費が増加しましたが、増収による販管費比率の低減効果が発現し始めたことから、売上高は1,256,976千円（前年同期比81.1％増）、営業損失は9,930千円（前期は39,887千円の損失）となりました。（その他事業）その他事業につきましては、マンション（区分所有）のリノベーションによる販売や、既存住宅のリフォーム等により、売上高は19,399千円（前年同期比93.8％増）、営業損失は23,969千円（前期は4,622千円の利益）となりました。セグメントの名称売上高（千円）（前年同期比）引渡棟数（前年同期）分譲住宅事業［うち土地分譲］7,383,075（16.8％）199（156）［551,857］［△32.3％］［9］［6］注文住宅事業1,256,976（81.1％）61（34）その他19,399（93.8％）－（－）合計8,659,451（23.3％）－（－）（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．［］は、土地分譲に係る内数であります。②財政状態の状況（資産の部）当事業年度末における流動資産は3,922,131千円となり、前事業年度末に比べて782,252千円増加しました。これは主に、用地仕入及び着工件数の増加により仕掛販売用不動産が423,187千円増加、現金及び預金が432,813千円増加した一方で、販売が順調に進んだことにより販売用不動産が61,402千円減少したことによるものであります。固定資産は307,681千円となり、前事業年度末に比べて47,403千円増加しました。これは主に、モデルハウス開設に伴う有形固定資産の増加によるものであります。この結果、総資産は4,229,812千円となり、前事業年度末と比較して829,656千円増加しました。（負債の部）当事業年度末における流動負債は1,848,215千円となり、前事業年度末に比べて711,634千円増加しました。これは主に、短期借入金が676,500千円増加した一方、未払法人税等が79,056千円減少したことによるものであります。固定負債は86,275千円となり、前事業年度末に比べ59,154千円減少しました。これは主に、償還により社債が60,000千円減少したことによるものであります。この結果、負債合計は1,934,490千円となり、前事業年度末に比べて652,480千円増加しました。（純資産の部）当事業年度末における純資産合計は2,295,322千円となり、前事業年度末と比べて177,176千円増加しました。これは主に、当期純利益の計上257,601千円及び剰余金の配当79,996千円によるものであります。この結果、自己資本比率は54.3％（前事業年度末は62.3％）となりました。③キャッシュ・フローの状況当事業年度における「現金及び現金同等物」（以下「資金」という。）は、営業活動により18,509千円を使用、投資活動により66,731千円を使用しましたが、財務活動により518,054千円を獲得したことにより、前事業年度末に比べ432,813千円増加し、当事業年度末には1,431,859千円となりました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果使用した資金は、18,509千円（前年同期は641,007千円の獲得）となりました。これは主に、税引前当期純利益の計上372,400千円、仕入債務の増加123,355千円があった一方で、たな卸資産の増加258,644千円、法人税等の支払による支出210,574千円があったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果使用した資金は、66,731千円（前年同期は27,089千円の使用）となりました。これは主に、有形固定資産（主として店舗用建物設備）の取得による支出52,851千円であります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果獲得した資金は、518,054千円（前年同期は96,649千円の使用）となりました。これは主に、短期借入れによる収入2,300,000千円があった一方で、短期借入金の返済による支出1,623,500千円、配当金の支払による支出79,996千円、社債の償還による支出60,634千円があったことによるものであります。④生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社が営む分譲住宅事業及び建築請負を主体とする注文住宅事業では生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載しておりません。ｂ．受注実績当事業年度における住宅事業のうち建築請負の受注状況は次のとおりであります。セグメントの名称受注高（千円）前年同期比（％）受注残高（千円）前年同期比（％）注文住宅事業1,434,59035.71,006,19030.2（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．上記以外のセグメントについては、提供するサービスの性格上、受注状況の記載になじまないため、記載を省略しております。ｃ．販売実績当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）前年同期比（％）分譲住宅事業（千円）7,383,07516.8％注文住宅事業（千円）1,256,97681.1％その他事業（千円）19,39993.8％合計（千円）8,659,45123.3％（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。２．主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。３．直近２事業年度の分譲住宅事業における地域別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。なお、地域別の分類は、物件の属する地域によって分類しております。地域前事業年度当事業年度売上高（千円）割合（％）売上高（千円）割合（％）東京都23区324,2035.1215,4132.9神奈川県横浜市2,963,10546.93,678,60149.8神奈川県川崎市3,033,37948.03,489,05947.3合計6,320,688100.07,383,075100.0(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、重要な会計方針及び見積りにつきましては、十分検討して作成しております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し、合理的な基準により判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。②当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当事業年度の経営成績等の状況に関しましては、引渡棟数及び売上高は過去最高を更新、また、注文住宅の受注が引き続き順調に推移した一方、完成在庫圧縮等により営業利益は計画を下回る結果となりました。このような状況のもと、当社は引き続き、自社設計・自社施工管理による高品質かつ低価格な住宅の供給をミッションに、東京神奈川圏（神奈川県横浜市・川崎市、東京都内城南地区）における活動エリアの深耕と拡充を推進してまいります。また、用地仕入の厳選、事業サイクルの短縮、原価管理の徹底等、ビジネスモデルの原点に立ち返り、事業効率と収益性の向上に努めるとともに、経営資源・ノウハウを結集させ、更なる競争力強化を図ってまいります。セグメントごとの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。（分譲住宅事業）当事業年度におきましては、引渡棟数は増加しましたが、販売価格調整や前期の利益幅の大きい土地分譲減等により減益となりました。今後につきましては、高品質・低価格な分譲住宅の企画・開発に注力するとともに、品質の更なる向上と原価管理の徹底に尽力してまいります。また、東急東横線沿線を中心に、地域に密着した営業活動を展開することで、用地取得の強化や既存営業エリアの深耕を進めるとともに、周辺エリアにおいても企業認知度の向上に努めてまいります。販売物件に関しては、地域特性に合わせたプラン・価格を設定することで、完成在庫の更なる減少及び資産回転率の向上に尽力してまいります。（注文住宅事業）当事業年度におきましては、営業力強化、渋谷店出店等により、引渡棟数は増加いたしました。損益では、モデルハウス償却費や人件費が増加しましたが、増収による販管費率低減効果により、損失額が縮小しました。今後につきましては、営業人員の増加や広告宣伝の強化、平成29年11月に開設した展示場内モデルハウスを活用することで、顧客との接点強化、企業認知度及びブランド力の向上に努めてまいります。また、安心性・安全性を高めた高付加価値商品「プレシャス」の販売を強化することで、売上高の増加を図ってまいります。営業エリアに関しては、既存の神奈川県横浜市・川崎市、東京都内城南地区におけるシェア拡大に努めるとともに、東京23区全域にも順次拡大してまいります。（その他事業）当事業年度におきましては、マンションのリノベーション事業立ち上げに関わる先行投資費用の増加により営業損失となりました。今後につきましては、京都オフィスを拠点にマンション（区分所有）におけるリノベーション物件の販売を強化するとともに、既存住宅のリフォーム等も引き続き展開してまいります。③経営成績に重要な影響を与える要因当社の経営成績に重要な影響を与える要因として、法的規制、自然災害等のリスクなどがあります。なお、各々の内容については、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載しております。④資本の財源及び資金の流動性当社は、事業運営上必要な流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本方針としており、運転資金及び設備資金につきましては、内部資金または借入により資金調達することとしております。また、運転資金の効率的な調達を行うため取引銀行と当座貸越契約を締結しております。当社の運転資金需要のうち主なものは、事業用地等の取得に係るプロジェクト資金や、住宅建築に係る材料費及び外注費のほか、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要は、設備投資等によるものであります。なお、当事業年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は1,325,911千円となっております。また、当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は1,431,859千円となっております。当社は、現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案するよう努めておりますが、特に主要な事業である分譲住宅事業において、いかに立地の良い土地を適正な価格で数多く仕入れることができるかを最重要課題のひとつとしており、当社の属する不動産・住宅業界が特有なビジネス環境の変化に影響を受けやすいことを鑑みますと、事業用不動産等の取得に係るプロジェクト資金の調達を機動的かつ安定的に行う必要があると共に、事業環境変化のリスクに備えるため資金調達手段の多様化を図る必要があると認識しております。