株式会社三栄建築設計
有価証券報告書－第25期(平成29年9月1日－平成30年8月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、政府の経済政策や日銀による大規模な金融緩和を背景に、企業収益や雇用・所得環境の改善がみられ、個人消費も総じて持ち直しの動きが続いており、緩やかな回復基調で推移しました。一方、海外経済については、通商問題の動向、金融資本市場の変動の影響、中国をはじめとするアジア新興国や資源国の景気の減速懸念などに加え、北朝鮮・中東情勢の地政学的リスクなど、依然として先行き不透明な状況が続いており、わが国の景気を下押しするリスクには留意が必要な状況にあります。メルディアグループ（以下、当社グループ）が属する不動産業界におきましては、雇用や所得環境の改善に加え、住宅取得優遇税制や低金利の住宅ローンの継続が、購買者の実需を支えている状況となっており、首都圏新築戸建住宅における在庫数（公益財団法人東日本不動産流通機構の月次資料）は、前年同期比プラスで推移しております。また、当社のコアエリアである首都圏都心部においては地価の上昇傾向が続いております。建設業界におきましては、公共投資は底堅く推移し、民間設備投資は企業収益の改善などを背景に好調を維持するなど、受注環境は良好な状況となっております。しかしながら、技術労働者不足や建築資材価格の高止まりなど、依然として厳しい経営環境が続くものと思われます。このような状況のもと、当社グループは、あらゆる住宅を自社で創造する住宅総合生産企業(ハウジングデベコン)として、「同じ家は、つくらない。」というコーポレートメッセージのもと、地域ごとのお客様のニーズを十分に認識し、他社との差別化を図るべく、企画力・デザイン力を高め、より高い付加価値を提供できる家づくりに努めてまいりました。また、収益不動産市場においては、東京都内をはじめとする都市部を中心に購入需要が非常に高まっており、当社グループも販売用不動産として所有している物件の売却を進めました。連結子会社のシード平和株式会社では、不動産請負事業において、大阪市を中心に、京都府及び滋賀県などにおける営業活動に積極的に取組み、大手デベロッパーとの関係の強化を図りました。その結果、過去最高の年間建築請負受注高を更新し、前年同期比29.6％増の13,355百万円を計上しました。分譲マンション事業では、用地取得、販売業者への営業活動、建設、引渡しがいずれも好調に推移しました。さらに、不動産仲介業務を主とする連結子会社の株式会社三栄リビングパートナー（2018年10月１日に株式会社メルディアリアルティへ商号変更）では、当社グループの分譲戸建住宅だけでなく、他社物件の仲介を行うなど、販売力の強化に努めてまいりました。しかしながら、2018年９月３日公表の「業績予想の修正に関するお知らせ」に記載のとおり、不動産販売事業において、東京都中央区銀座中央通沿いの物件を含む一部大型不動産の販売が計画通りにいかず、翌期以降の販売となりました。また、一部の収益不動産の販売において大幅値引きを実施したことに加えて、当社が事業主として開発をしたファミリーマンションを、エンド顧客ではなく業者へ一括販売したことなどの理由により売上総利益率が減少しました。なお、ホテルなどの宿泊施設開発・運営・保有・管理・賃貸及び経営を行うことを目的に「メルディアホテルズ・マネジメント株式会社」を2018年７月２日に設立し、当連結会計年度より連結の範囲に含めております。これらの結果、当連結会計年度における売上高は100,642百万円(前年同期比0.1％増)、営業利益8,179百万円(同13.9％減)、経常利益7,755百万円(同15.0％減)、親会社株主に帰属する当期純利益5,182百万円(同14.2％減)となりました。また、財政状態の状況につきましては、次のとおりでります。当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度に比べ40,349百万円増加し、113,124百万円となりました。負債は、前連結会計年度末に比べ35,739百万円増加し、74,830百万円になりました。純資産は、前連結会計年度末に比べ4,610百万円増加し38,293百万円となりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。(不動産販売事業)不動産販売事業におきましては、当社グループの主力事業である戸建分譲販売件数が1,279件(前年同期1,486件）と前年同期に比べて減少しましたが、マンション分譲の販売件数が549件(同348件)となり前年同期に比べて増加しました。所有不動産の売却においては、大型不動産の割合が増したことにより売上高に寄与しましたが、一部大型不動産の販売が計画通りにいかず、翌期以降の販売となりました。さらに、一部大幅値引きを実施したことに加えて、当社が事業主として開発をしたファミリーマンションを、エンド顧客ではなく業者へ一括販売したことなどの理由により売上総利益率が減少しました。これらの結果、売上高は80,970百万円(前年同期比7.3％減)、売上総利益は12,547百万円(同11.3％減)、営業利益は8,380百万円(同12.7％減)となりました。売上高の内訳は、２階建住宅22,438百万円(552件)、３階建住宅29,569百万円(727件)、販売用アパート3,332百万円(47件)、マンション分譲7,738百万円(549件)、所有不動産の売却12,639百万円（26件）、ロサンゼルス営業所及び在外子会社における不動産販売1,079百万円（11件）、土地売り3,887百万円(27件)、不動産販売の仲介等その他付帯事業284百万円となっております。売上総利益率は15.5％(前年同期比0.7ポイント減)となりました。(不動産請負事業)不動産請負事業におきましては、法人からの受注を中心とした戸建住宅請負の引渡件数が454件(前年同期423件)となりました。連結子会社のシード平和株式会社では、大阪市を中心に、京都府及び滋賀県などにおける営業活動に積極的に取組み、大手デベロッパーとの関係の強化を図りました。その結果、年間建築請負受注高は前年同期比29.6％増の13,355百万円を計上し、過去最高の受注高を計上しました。また、建築請負受注残高も過去最高を更新し、前年同期比で36.2％増の13,238百万円となりました。一方で、資材価格や労務費の高止まりによる工事収益率の低下や熾烈な受注競争は依然として続いており利益率を圧迫する要因となっております。これらの結果、売上高は17,307百万円（前年同期比56.9％増）、売上総利益は1,819百万円(同19.1％増)、営業利益は1,370百万円(同22.6％増)となりました。売上総利益率は10.5％(前年同期比3.4ポイント減)となりました。(賃貸収入事業)賃貸収入事業におきましては、テナント誘致、稼働率の向上に努め、賃貸用不動産全体の稼働率は引き続き高水準で推移しました。しかしながら、前連結会計年度に取得した賃貸用不動産の減価償却費計上の影響で利益率が悪化しました。これらの結果、売上高は2,364百万円(前年同期比7.1％増)、売上総利益は1,089百万円(同1.2％減)、営業利益は950百万円(同5.1％減)となりました。売上総利益率は46.1％(前年同期比3.8ポイント減)となりました。②キャッシュ・フロー当連結会計年度末における「現金及び現金同等物」（以下、「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ1,459百万円増加し、26,745百万円となりました。当連結会計年度末における各キャッシュ・フローの状況は、次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動により使用した資金は、27,827百万円（前連結会計年度末12,770百万円の獲得）となりました。主な収入要因は、税金等調整前当期純利益7,900百万円（前連結会計年度9,156百万円）を計上したことなどであります。主な支出要因は、たな卸資産の増加による支出29,564百万円（前連結会計年度は、たな卸資産の減少による収入4,003百万円）、売上債権の増加による支出1,331百万円（前連結会計年度23百万円）、法人税等の支払額2,671百万円（前連結会計年度2,637百万円）を計上したことなどであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動により使用した資金は、6,799百万円（前連結会計年度末2,430百万円の使用）となりました。主な収入要因は、定期預金の払戻による収入2,527百万円（前連結会計年度132百万円）、関係会社貸付金の回収による収入823百万円（前連結会計年度―百万円）、投資有価証券の売却による収入1,222百万円（前連結会計年度―百万円）などであります。主な支出要因は、定期預金の預入による支出3,128百万円（前連結会計年度44百万円）有形固定資産の取得による支出3,877百万円（前連結会計年度1,243百万円）、関係会社貸付けによる支出852百万円（前連結会計年度344百万円）、投資有価証券の取得による支出3,531百万円（前連結会計年度991百万円）などであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動により獲得した資金は、36,078百万円(前連結会計年度末411百万円の獲得)となりました。主な収入要因は、短期借入れによる収入39,654百万円（前連結会計年度26,101百万円）、長期借入れによる収入27,356百万円（前連結会計年度11,662百万円）、新株予約権付社債の発行による収入10,000百万円（前連結会計年度―百万円）などであります。主な支出要因は、短期借入金の返済による支出29,072百万円（前連結会計年度28,640百万円）、長期借入金の返済による支出11,224百万円（前連結会計年度8,432百万円）、社債の償還による支出499百万円（前連結会計年度664百万円）、配当金の支払額933百万円（前連結会計年度700百万円）などであります。(参考)キャッシュ・フロー関連指標の推移2016年８月期2017年８月期2018年８月期自己資本比率（％）43.645.032.6時価ベースの自己資本比率（％）36.857.535.0キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）―1.9―インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）―34.1―自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い（注１）いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。（注２）株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式を除く。）により算出しております。（注３）キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しております。（注４）有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。また、利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書における利息の支払額を使用しております。（注５）2016年８月期及び2018年８月期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは営業キャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。（2）生産、受注及び販売の実績①生産実績当連結会計年度の生産実績をセグメントごとに示すと、以下のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度(自2016年９月１日至2017年８月31日)当連結会計年度(自2017年９月１日至2018年８月31日)増減件数金額(千円)件数金額(千円)件数金額(千円)不動産販売事業戸建住宅1,49262,438,6991,50162,878,663９439,964不動産販売事業マンション3956,483,8784846,467,03389△16,845不動産販売事業海外開発８1,602,167111,079,770３△522,396不動産請負事業戸建住宅4246,867,1114587,565,69134698,580不動産請負事業集合住宅他７2,825,121188,086,215115,261,093合計2,32680,216,9782,47286,077,3741465,860,396(注)１．金額は販売価額にて表示しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３．完成物件のみを記載しております。４．不動産販売事業の海外開発は、ロサンゼルス営業所における集合住宅等の開発案件であります。５.不動産請負事業における営繕工事は、件数及び金額には含まれておりません。６．賃貸収入事業については、生産活動を伴わないため、記載しておりません。②契約状況当連結会計年度の契約状況をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度(自2016年９月１日至2017年８月31日)当連結会計年度(自2017年９月１日至2018年８月31日)増減期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高不動産販売事業(１)戸建住宅件数1,585761,416130△16954金額(千円)66,829,5393,351,62761,447,6475,584,656△5,381,8912,233,028(２)マンション件数54036425368△287△296金額(千円)6,782,2013,085,8955,580,538928,134△1,201,662△2,157,760(３)国内短期保有件数27１26１△1―金額(千円)10,939,745630,66812,025,89617,1291,086,150△613,538(４)海外開発件数８―11―３―金額(千円)1,602,167―1,079,770―△522,396―(５)海外短期保有件数――――――金額(千円)――――――不動産請負事業件数500381477362△23△19金額(千円)17,633,03915,412,00421,547,89818,483,0293,914,8583,071,025合計件数2,6608222,183561△477△261金額(千円)103,786,69222,480,195101,681,75125,012,950△2,104,9412,532,754(注)１．金額は契約額にて表示しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３．上記の金額には、追加工事売上等及び設計受託料等が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。４．不動産販売事業の海外開発は、ロサンゼルス営業所における集合住宅等の開発案件であります。５．不動産請負事業においては、営繕工事の受注金額が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。６．「期末契約残高」には、当有価証券報告書提出日現在において、解約となっている契約の件数と金額が含まれております。７．賃貸収入事業については、事業の性質上、契約状況の表示が馴染まないため記載しておりません。③販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度(自2016年９月１日至2017年８月31日)当連結会計年度(自2017年９月１日至2018年８月31日)増減件数金額(千円)件数金額(千円)件数金額(千円)不動産販売事業(１)戸建住宅1,60669,190,3661,35359,228,333△253△9,962,032(２)マンション3485,824,9955497,738,2992011,913,304(３)国内短期保有物件2710,464,8182612,639,434△12,174,615(４)海外開発８1,602,167111,079,770３△522,396(５)海外短期保有物件１139,697――△1△139,697(６)その他不動産売上―112,328―284,834―172,506不動産請負事業43111,029,58947517,307,177446,277,588賃貸収入事業1,6252,208,2171,6112,364,715△14156,497合計―100,572,180―100,642,567―70,386(注)１．上記の金額には消費税等は含まれておりません。２．不動産販売事業における「（１）戸建住宅」の件数及び金額は、戸建住宅・販売用アパート・土地の販売件数及び販売価額にて表示しております。３．不動産販売事業の「（４）海外開発」は、ロサンゼルス営業所における集合住宅等の開発案件であります。４．不動産販売事業の「（５）海外短期保有物件」は、ロサンゼルス営業所における米国での短期保有物件であります。５．不動産販売事業の「（６）その他不動産売上」には、不動産販売の仲介手数料の他に、その他付帯事業における金額を含んでいるため、件数は記載しておりません。６．不動産販売事業及び不動産請負事業においては、それぞれ追加工事売上等及び設計受託料等が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。７．不動産請負事業においては、営繕工事の受注金額が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。８．賃貸収入事業における件数は、賃貸等不動産の各連結会計年度末時点での部屋数であります。（3）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、見積りが必要な事項につきましては、合理的な基準に基づき会計上の見積りを行っております。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容a．財政状態の分析（資産）当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度に比べ40,349百万円増加し、113,124百万円となりました。これは主に、現金及び預金が2,061百万円増加したこと、受取手形及び売掛金が1,331百万円増加したこと、たな卸資産（販売用不動産、仕掛販売用不動産及び未成工事支出金）が32,470百万円増加したこと、賃貸等不動産の取得などにより建物及び構築物（純額）が1,454百万円増加したことに加え、福岡県福岡市で商業施設の開発事業を行うために設立した特別目的会社（ＳＰＣ）への出資などにより投資有価証券が2,304百万円増加したためであります。（負債）負債は、前連結会計年度末に比べ35,739百万円増加し、74,830百万円になりました。これは主に、不動産販売事業における戸建分譲用地仕入決済資金、転売用不動産購入資金及び事業資金として調達した短期借入金及び長期借入金（１年内返済予定の長期借入金含む）がそれぞれ10,589百万円、16,136百万円増加したことに加え、総額10,000百万円のユーロ円建転換社債型新株予約権付社債を発行したためであります。（純資産）純資産は、前連結会計年度末に比べ4,610百万円増加し38,293百万円となりました。これは主に、配当金の支払いによる利益剰余金の減少933百万円があったものの、親会社株主に帰属する当期純利益5,182百万円を計上したことなどにより、利益剰余金が4,248百万円増加したためであります。b．経営成績の分析（売上高）売上高の分析については、「第２．事業の状況３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。（売上原価、売上総利益）当連結会計年度の売上原価につきましては、85,187百万円（前年同期比1.7％増）となりました。売上総利益につきましては、所有不動産の売却において、一部大幅値引きを実施したことに加えて、当社が事業主として開発をしたファミリーマンションを、エンド顧客ではなく業者へ一括販売したことなどの理由により不動産販売事業の売上総利益率が減少しました。また、不動産請負事業において、連結子会社のシード平和株式会社では、工事進行基準適用の大型物件の建設が順調に推移し、売上高に寄与した一方、資材価格や労務費の高止まりによる工事収益率の低下や熾烈な受注競争は依然として続いており利益率を圧迫する要因となりました。賃貸収入事業におきましては、テナント誘致、稼働率の向上に努め、賃貸用不動産全体の稼働率は引き続き高水準で推移しました。しかしながら、前連結会計年度に取得した賃貸用不動産の減価償却費計上の影響で利益率が悪化しました。その結果、15,455百万円（前年同期比7.9％減）となり、売上高に対する売上総利益率は、15.4％（前年同期比1.3ポイント減）となりました。（販売費及び一般管理費、営業利益）販売費及び一般管理費は、7,275百万円（前年同期比0.0％減）となり、売上高に対する販売費及び一般管理費率につきましては7.2％（前年同期比0.0ポイント減）となりました。この結果、営業利益は、8,179百万円（前年同期比13.9％減）となり、営業利益率につきましては、8.1％（前年同期比1.3ポイント減）となりました。（営業外損益、経常利益）当社グループの主力事業である戸建分譲用地の仕入決済資金及び転売用不動産購入資金は、主に金融機関からの借入によって調達しております。連結子会社のシード平和株式会社においては、戸建分譲用地及びマンション分譲用地の仕入決済資金だけでなく、大型請負の受注に伴う建築資金も金融機関からの借入によって調達しております。前連結会計年度末に比べて有利子負債が増加しておりますが、期中は資金使途に応じて最適な資金調達方法を検討し、適切なコストで安定的な資金確保に努めました。この結果、支払利息が394百万円（前年同期比2.2％減）、融資事務手数料が162百万円（前年同期比30.9％減）となりました。この結果、経常利益は、7,755百万円（前年同期比15.0％減）となり、売上高に対する経常利益率は7.7％（前年同期比1.4ポイント減）となっております。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度における特別利益は、賃貸用不動産の売却により36百万円、投資有価証券の売却123百万円となっております。特別損失は、閉鎖の意思決定した支店において、帳簿価額の全額を減損損失として16百万円計上しております。法人税等の金額につきましては、2,308百万円となりました。この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は5,182百万円（前年同期比14.2％減）となり、売上高に対する当期純利益率は5.1％（前年同期比0.9ポイント減）となっております。C．キャッシュ・フローの分析キャッシュ・フローの分析については、「第２．事業の状況３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フロー」をご参照ください。③経営成績に重要な影響を与える要因について「第２．事業の状況２．事業等のリスク」をご参照ください。④資本の財源及び資金の流動性についての分析当社グループの資金需要は、主に用地仕入資金、建物建築資金及び賃貸用不動産取得資金であります。当社グループは、事業活動に必要な資金を確保するため、内部資金を活用するほか、金融機関からの借入及び社債の発行等を行っております。また、資金使途に応じて最適な資金調達手法を検討し、適切なコストで安定的に資金を確保することを基本方針としております。⑤経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「第一部企業情報第２．事業の状況１．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」をご参照ください。当連結会計年度における売上高経常利益率は7.7％、ＲＯＡは8.3％となり目標に対して未達となりました。今後も中期経営計画に基づき、当該指標の向上に邁進していく所存でございます。