ケイアイスター不動産株式会社
有価証券報告書－第28期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用関連会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、個人消費が緩やかに回復するとともに、企業収益も好調を維持し、輸出も緩やかな増加傾向にあるなど、景気の回復が持続しております。一方、米国の輸入制限発動や、緊迫化する中東情勢等地政学リスク、人手不足の深刻化等景気の先行きへの不透明感を否めない状況でもあります。当社グループが所属する住宅業界は、分譲住宅着工数に著しい増加はないものの、雇用所得環境の改善や住宅取得優遇税制、低金利の継続など、引き続き住宅購入に対し追い風が続いております。このような経営環境の下、当社グループは、「豊かで楽しく快適な暮らしの創造」を経営理念に掲げ、「高品質だけど低価格」な分譲住宅・注文住宅の提供などに引き続き注力してまいりました。注文住宅事業については、法人向けに注力し従来の個人向け注文住宅の人員は分譲住宅事業を行う体制に変更いたしました。平成29年11月1日には、ＩＴの戦略的導入のための行動指針を制定し、次世代型不動産業を確立させ不動産テックでより良い社会の構築を図ることに注力していくことを決定いたしました。それに伴い、平成29年12月には多方面にわたるシステムの開発・提案を行っているアルファテクノロジー株式会社と資本業務提携を締結し、また、平成30年1月に住宅ローン専用アプリの開発実績のある株式会社ＭＦＳと業務提携を締結し、オンラインで住宅ローンの申込から契約、アフターサポートまで受けられるプラットフォーム「モゲチェックＰｌｕｓ」の開発に協力することにより、ＩＴ化による更なる顧客満足及び生産性向上を図ってまいります。これらの結果、当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較し12,849,598千円(25.1％)増加の64,107,202千円、営業利益は、前連結会計年度と比較し1,166,715千円(28.2％)増加の5,298,715千円、経常利益は、前連結会計年度と比較し1,286,909千円(32.2％)増加の5,283,873千円、親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度と比較し499,905千円(17.3％)増加の3,393,964千円となりました。なお、当連結会計年度において株式取得により株式会社旭ハウジング及び同社の子会社である株式会社アルスを連結子会社といたしました。また、土木造成工事、分譲住宅販売を行っている株式会社建新と資本提携を実施し、同社が実施する第三者割当増資の引受けにより、同社及び同社の子会社５社を持分法適用関連会社といたしました。これに伴い当社グループは、当社、連結子会社13社及び持分法適用関連会社６社により構成されることとなりました。株式会社旭ハウジングが営む事業は、注文住宅販売、土地販売、分譲住宅販売、リフォームなどの不動産業であります。報告セグメントについては、大きな変更はなく、株式会社旭ハウジングを単独の事業とし、「分譲住宅事業」「注文住宅事業」「中古住宅事業」「よかタウン事業」「旭ハウジング事業」の５事業としております。なお、「マンション販売事業」は、当連結会計年度に売上高等が無くなったため報告セグメントより除いております。セグメント別の業績は、次のとおりであります。a.分譲住宅事業分譲住宅事業につきましては、「デザインのケイアイ」を標榜し住宅ローンが家賃以下となる販売価格の設定を行い、より「高品質だけど低価格」な住宅を提供することに引き続き取り組んでまいりました。また、土地の仕入れから販売までの期間を短縮することによる回転率を重視した経営と、工期短縮や工程改善などによるコスト低減を推進するとともに、地場不動産仲介業者との関係を強化し、土地の仕入れ強化やアウトソースによる販売強化を引き続き行ってまいりました。なお、注文住宅事業の人員を分譲住宅事業にシフトすることによる販売強化を行ってまいりました。以上の結果、販売棟数は前連結会計年度と比較し454棟増加の1,905棟(土地販売含む)となり、当事業の売上高は、前連結会計年度と比較し10,769,981千円増加の48,978,370千円となりました。セグメント利益は、仲介手数料の増加はあったものの1,234,403千円増加の5,460,272千円となりました。b.注文住宅事業注文住宅事業につきましては、部署を新設し不動産業者向けの注文住宅「フィットプロ」の受注拡大に注力いたしました。なお、個人向け規格型注文住宅である「はなまるハウス」については、分譲住宅事業の強化を図るため人員を分譲住宅事業にシフトいたしました。以上の結果、販売棟数は前連結会計年度と比較し67棟減少の283棟となり、当事業の売上高は、前連結会計年度と比較し1,058,577千円減少の3,823,934千円、セグメント利益は172,142千円減少の753,713千円となりました。c.中古住宅事業中古住宅事業につきましては、市場環境を注視して、地場不動産業者等を通じた仕入れを厳選の上行ってまいりました。販売につきましては引き続き、リフォーム後に販売する一般中古住宅事業を中心に事業を推進しております。なお、当事業につきましては、子会社であるケイアイスターデベロップメント株式会社が行っており当連結会計年度より積極的な仕入れを行っております。また、平成30年1月には、新たな販売チャネルを確立し更なる業績拡大の実現のため、中国北京市にて海外の不動産情報を専門に取り扱うサイトを運営している北京有路前行科技発展有限公司と業務提携を締結いたしました。以上の結果、販売棟数が前連結会計年度と比較し23棟減少の37棟となり、当事業の売上高は、前連結会計年度と比較し267,859千円減少の1,522,284千円、セグメント利益は90,385千円減少の63,139千円となりました。d.よかタウン事業同社は、注文住宅及び土地の販売を主要な事業として行っております。注文住宅は、自由設計型の注文住宅及び規格型注文住宅である「はなまるハウス」を主力に事業展開を行っております。また、分譲住宅の強化を推進しております。以上の結果、注文販売棟数は前連結会計年度と比較し23棟減少の188棟、土地販売区画数は５区画減少の117区画となったものの、分譲住宅は64棟増加の112棟となり、当事業の売上高は前連結会計年度と比較し1,693,356千円増加の7,597,581千円、セグメント利益は275,455千円増加の583,551千円となりました。e.旭ハウジング事業同社は、神奈川県を中心に分譲住宅販売、土地販売、リフォームなどを主要な事業として行っております。また、分譲住宅については積極的な開発を推進しております。以上の結果、分譲住宅販売棟数が29棟(土地販売含む)となり、リフォーム事業と合わせて当事業の売上高は1,679,124千円となりました。セグメント損益は、株式の取得関連費用48,696千円を販売費及び一般管理費に計上したこと、連結時価評価でたな卸資産が評価益となったものが売上計上されたことに伴い売上原価が8,976千円増加したことなどにより38,570千円の損失となりました。なお、当連結会計年度より連結子会社となったことにより報告セグメントに追加したため、前連結会計年度との比較分析は行っておりません。財政状態の分析については、次のとおりであります。（資産）当連結会計年度末における資産は、前連結会計年度と比較し22,974,490千円増加し60,058,946千円となりました。増加の主な内容は、売上高を増加させることを目的に分譲用地の仕入れを増加させたことを主因として販売用不動産が9,993,982千円増加、仕掛販売用不動産が12,255,933千円増加したことなどによるものであります。（負債）当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度と比較し20,893,480千円増加し46,202,189千円となりました。増加の主な内容は、分譲用地の仕入れ資金及び建設資金を金融機関より調達を行ったことにより短期借入金が18,708,215千円増加したこと及び分譲住宅の建設増加に伴い工事未払金が1,602,310千円増加したことなどによるものであります。（純資産）当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度と比較し2,081,009千円増加し13,856,757千円となりました。増加の主な要因は、利益剰余金が親会社株主に帰属する当期純利益で3,393,964千円増加したこと及び配当により1,409,015千円減少したことにより純額で1,984,948千円増加したことによるものであります。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、前連結会計年度と比較し599,181千円増加の8,071,288千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において営業活動により使用した資金は、15,779,366千円となりました。前連結会計年度が1,121,808千円のキャッシュインフローであったため前連結会計年度と比較した場合16,901,174千円の減少となります。減少の主な要因は、税金等調整前当期純利益が前連結会計年度と比較し1,115,533千円増加したものの、翌連結会計年度の分譲住宅事業の売上高の増加を図る目的により、たな卸資産が増加したことにより、たな卸資産の増減額で17,537,545千円使用した資金が増加したことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動により得られた資金は、前連結会計年度と比較し438,163千円増加の491,708千円となりました。増加の主な要因は、投資有価証券の取得による支出で529,356千円減少となったものの、定期預金の払戻による収入が1,276,838千円増加となったことなどによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動により得られた資金は、前連結会計年度と比較し14,787,659千円増加の15,886,838千円となりました。増加の主な要因は、たな卸資産の購入資金を借入により調達したことに伴い、短期借入金が純増減額で10,690,646千円の調達増となったことなどによるものであります。(参考)キャッシュ・フロー関連指標の推移平成28年３月期平成29年３月期平成30年３月期自己資本比率―30.7%22.1%時価ベースの自己資本比率―60.1%63.4%キャッシュ・フロー対有利子負債比率―15.8倍―倍インタレスト・カバレッジ・レシオ―5.0倍―倍(注)１．自己資本比率:自己資本／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債／営業キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ:営業キャッシュ・フロー／利払い２．いずれも連結ベースの財務数値により算定しております。３．有利子負債は、貸借対照表に計上されている債務のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。４．当社は、平成29年３月期より連結財務諸表を作成しているため、平成28年３月期の数値については記載しておりません。また、平成30年３月期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは、営業キャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。③生産、受注及び販売の実績a.生産実績当連結会計年度における生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称生産高(千円)前年同期比(％)分譲住宅事業55,894,668+57.4注文住宅事業3,823,934△20.7よかタウン事業7,277,481+38.6旭ハウジング事業2,070,614―合計69,066,699+51.5(注)１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．金額は、販売価格によっております。３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。４．旭ハウジング事業は、株式会社旭ハウジングが連結子会社となったことに伴い当連結会計年度より報告セグメントに追加したため、前年同期比の記載はしておりません。b.受注実績当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称受注高(千円)前年同期比(％)受注残高(千円)前年同期比(％)分譲住宅事業46,047,602+18.25,136,473△17.9注文住宅事業3,260,271△26.12,515,628△34.0中古住宅事業2,609,411+59.3283,701+959.5よかタウン事業6,668,664△7.03,424,827△0.8旭ハウジング事業1,862,828―307,312―合計60,448,778+15.511,667,942△13.9(注)１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３．旭ハウジング事業は、株式会社旭ハウジングが連結子会社となったことに伴い当連結会計年度より報告セグメントに追加したため、前年同期比の記載はしておりません。c.販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称販売高(千円)前年同期比(％)分譲住宅事業48,978,370+28.2注文住宅事業3,823,934△21.7中古住宅事業1,522,284△15.0よかタウン事業7,597,581+28.7旭ハウジング事業1,679,124―その他505,906+78.9合計64,107,202+25.1(注)１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。３．旭ハウジング事業は、株式会社旭ハウジングが連結子会社となったことに伴い当連結会計年度より報告セグメントに追加したため、前年同期比の記載はしておりません。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたり、会計方針の選択、資産・負債及び収益・費用の報告金額に影響を与える見積りを行うことが必要となります。見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に行っておりますが、その不確実性から実際の結果が見積りと異なる場合があります。当社グループが選択する重要な会計方針につきましては、｛第５経理の状況１連結財務諸表等（1）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項」に記載のとおりであります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、成長戦略に基づき売上高12,849,598千円（25.1％）増、経常利益1,286,909千円（32.2％）増、親会社株主に帰属する当期純利益499,905千円（17.3％）増となり順調な結果になったと認識しております。成長戦略の骨子は、分譲事業のエリア及びマーケットシェアの拡大、Ｍ＆Ａによる新規エリアへの進出及びシナジー効果による業容拡大であり計画通りに推移しているものと分析しております。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因といたしましては、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。当社グループの資本の財源については、分譲事業が土地の仕入れから開始し建築までの間、資金が先行し支出されることから他人資本での調達が不可欠となります。成長戦略を推進するに当たり他人資本（主として借入金）の増加が発生するものと分析しております。但し、土地仕入れから引渡までの回転期間を短縮することにより他人資本の増加を少なくすること等に注力しております。また、自己資本比率、有利子負債に対するＥＢＩＴＤＡ倍率、翌期の売上計画等を勘案し財務バランスを監視しております。たな卸資産に対する資金であり運転資金の需要であることから他人資本（主として借入金）での調達を基本としておりますが、財務バランス、成長角度等を勘案し、自己資本での調達も考慮してまいります。当社グループの資金の流動性については、固定性の資金は持たないことが基本方針でありるため、経常支出、配当、設備投資等により支出した後に余剰した資金はすべて、分譲事業の資金に使用されております。セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。分譲住宅事業当事業は、当社グループにおける主力事業であり、成長戦略の根幹をなしております。成長戦略の骨子は、エリア及びマーケットシェアの拡大であり、経営資源の集中を行うため注文住宅事業の人員を当連結会計年度において大幅に異動いたしました。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し10,769,981千円（28.2％）増、セグメント利益は、1,234,403千円（29.2％）増となりました。成長戦略は順調に推移しているものと分析しております。注文住宅事業当事業は、従来一般顧客をメインに注文住宅を行っておりましたが、当連結会計年度より一般顧客向けの営業は大幅に縮小し、その人員は分譲事業にシフトいたしました。また、部署を新設し不動産業者向けの注文住宅「フィットプロ」の営業を本格的に開始いたしました。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し1,058,577千円（△21.7％）減、セグメント利益は172,142千円（△18.6％）減となりました。売上高、セグメント利益ともに減少いたしましたが、計画通りであると分析しております。中古住宅事業当事業は、分譲住宅に注力することに伴い縮小傾向にありましたが、新たな仕入れルートを確立したことにより当連結会計年度より積極的な仕入れを行っております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し267,859千円（△15.0％）減、セグメント利益は90,385千円（△58.9％）減となりました。売上高、セグメント利益ともに減少いたしましたが、在庫数・販売棟数ともに順調に推移していると分析しております。よかタウン事業当事業は福岡県にて注文住宅及び規格型注文住宅を主力に事業展開を行っておりますが、分譲住宅の強化を推進しております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し1,693,356千円（28.7％）増、セグメント利益は275,455千円（89.4％）増となりました。成長戦略の骨子である分譲住宅強化の成果が現れてきており、順調に業績を伸ばしていると分析しております。旭ハウジング事業当事業は、株式会社旭ハウジングが連結子会社となったことにより、当連結会計年度より報告セグメントに追加したもので、神奈川県を中心に分譲住宅販売、土地販売、リフォーム等を行っており、特に分譲住宅については積極的な開発を推進しております。当連結会計年度は、売上高は1,679,124千円、セグメント損益は38,570千円の損失となりましたが、損失の要因が株式の取得関連費用48,696千円を販売費及び一般管理費に計上したこと、連結時価評価でたな卸資産が評価益となったものが売上計上されたことに伴い売上原価が8,976千円増加したことなどによるものであり単体ベースでは利益となっております。成長戦略の骨子は分譲住宅強化でありますが、当連結会計年度は土地仕入れ等に注力いたしました。成長戦略は、計画通り進捗していると分析しております。