アーバンライフ株式会社
有価証券報告書－第49期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（1）業績等の概要①経営成績の概要当連結会計年度における我が国経済は、インバウンドの増加や、地価の上昇も相まって企業収益や雇用・所得環境が改善し、個人消費や設備投資の持ち直しが継続するなど、緩やかな回復基調で推移しました。国外においては米中経済の堅調が日本や欧州、新興国に波及し、世界経済は回復ペースを速めているものの、地政学的リスクの顕在化、今後の貿易摩擦問題など、海外経済の行方は不透明な状況にあります。当不動産業界におきましては、新築マンション市場は供給戸数、契約率ともに比較的堅調に推移しておりますが、近畿圏では平米単価は上昇し続けているものの販売価格は若干低下傾向にあります。また、中古マンション市場においても、成約件数の増加、成約価格の上昇が続いており、近畿圏の中古マンション市場規模は拡大傾向にあり、登録価格と成約価格との乖離幅は縮小しております。一方、賃貸オフィスビル市場は、大阪主要エリアでの空室率は３％台前半に改善し、オフィス需要は堅調に推移しております。このような状況のもと、当社グループは各事業において、以下のような取り組みを行いました。不動産賃貸事業においては、主力オフィスビルである東神戸センタービルの高稼働を実現し、賃貸中区分所有物件やオフィスビルを新たに取得するなど更なる賃貸収益の拡大に努めました。販売代理・仲介事業においては、大手マンションデベロッパーより阪神間にて新築分譲マンションの販売を受託し販売実績を上げました。また神戸三宮エリアの不動産売買需要の拡大に応えるため、平成29年10月に神戸三宮店をオープンいたしました。不動産管理事業においては、賃貸物件オーナー様向けに賃貸トラブルや相続対策などの各種セミナーとして賃貸オーナーズフェスタを開催し、積極的にコミュニケーションを図り、また賃貸管理サービスの品質向上に努めました。不動産販売事業においては、仲介事業における独自の情報網を活用しながら、中古物件の買取りを積極的に行い、物件特性にあわせたリフォーム・リノベーションを施し、一般的な中古マンションとの差別化を図った販売に注力いたしました。また販売物件には住宅あんしん瑕疵保険を付保し、アーバンライフ独自のアフターサービス基準を設けるなど顧客の安心に繋がる施策を講じました。不動産関連事業においては、政府の既存住宅流通・リフォーム市場の環境整備と住宅の再生を促進するという政策に沿い、グループ内のリフォーム事業を伸ばすべく、他事業との連携を図ってまいりました。その結果、当連結会計年度の売上高は31億64百万円（前期比4.4％減）、営業利益４億70百万円（前期比0.1％減）、経常利益４億４百万円（前期比0.2％減）、親会社株主に帰属する当期純利益４億99百万円（前期比50.3％増）となりました。セグメントごとの業績は次のとおりであります。〔不動産賃貸事業〕不動産賃貸事業におきましては、保有賃貸マンションの売却を進める一方で、新たに賃貸中マンションの取得に注力し、保有物件の入れ替えを図りました。これらの新規取得物件による増収があったこと、さらに東神戸センタービル（神戸市東灘区）の稼働率が過去最大となったことで前期に比し増収となりましたが、物件を新規取得したことによる管理コストの増加もあり、売上高は13億92百万円（前期比2.9％増）、営業利益は５億70百万円（前期比1.4％減）となりました。〔販売代理・仲介事業〕販売代理・仲介事業におきましては、神戸市内に営業店を新設し、人材採用による増員を行うなど、阪神間を中心とした営業力の強化を行いました。販売代理部門が販売受託した高額物件（神戸市中央区）の販売が好調であったこと、売買仲介部門では大型物件の仲介を行ったことにより取扱単価が増加したことなどから、売上高は７億82百万円（前期比27.4％増）、営業利益は１億48百万円（前期は営業利益４百万円）となりました。〔不動産管理事業〕不動産管理事業におきましては、営業努力により管理物件の入居率は安定しておりますが、人件費が増加したことなどから、売上高は２億28百万円（前期比0.0％減）、営業利益は８百万円（前期比73.7％減）となりました。〔不動産販売事業〕不動産販売事業におきましては、大型物件の売却があった前期に比して、売却戸数及び取引高が減少したこと、過年度分譲物件のアフターサービス工事費用等が発生したことなどから、売上高は５億94百万円（前期比36.5％減）、営業利益は29百万円（前期比69.5％減）となりました。〔不動産関連事業〕不動産関連事業におきましては、リフォーム工事収入が増加したものの、前期に計上されていた派遣手数料収入が発生しなかったことなどから、売上高は１億66百万円（前期比6.0％減）、営業利益は33百万円（前期比4.2％増）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ1億33百万円減少し、「資金」の当連結会計年度末残高は、11億７百万円となりました。当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動により得られた資金は、５億21百万円（前期比５億31百万円の減少）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益５億62百万円と減価償却費２億８百万円の計上、たな卸資産の増加額１億７百万円によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動により使用した資金は、17億４百万円（前期比11億63百万円の増加）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出21億62百万円、有形固定資産の売却による収入４億62百万円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動により得られた資金は、10億49百万円（前期は３億50百万円の使用）となりました。これは主に、短期借入れによる収入12億50百万円、長期借入金の返済による支出２億円によるものであります。（2）生産、受注及び販売の実績①セグメント別売上実績セグメントの名称当連結会計年度（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）金額（千円）構成比（％）前期増減率（％）不動産賃貸事業1,392,73344.02.9販売代理・仲介事業782,03524.727.4不動産管理事業228,5387.2△0.0不動産販売事業594,75018.8△36.5不動産関連事業166,5065.3△6.0合計3,164,562100.0△4.4②不動産賃貸事業の実績不動産賃貸事業における用途別の売上高の実績については以下のとおりであります。区分当連結会計年度（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）金額（千円）構成比（％）前期増減率（％）事務所・店舗718,80851.61.4住宅484,12434.85.3駐車場132,2459.53.7土地50,9733.60.0その他6,5820.5△0.8合計1,392,733100.02.9（3）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成におきましては、決算日における財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与えるような見積り、予測を必要としております。当社経営陣は、過去の実績値や現状等を勘案し合理的と判断される前提に基づき、継続的に見積り・予測を実施しておりますが、見積り・予測特有の不確実性があり、実際の結果は異なる場合があります。なお、当社グループが連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。②当連結会計年度の経営成績の分析a.売上高当連結会計年度においては、グループを挙げて中古マンション買取再販事業の拡大を推進してまいりました。この中古マンションの取得については、すぐに販売できる空き住戸と、賃貸借契約終了後に再販売を行う予定の賃貸中住戸の２種類の物件取得を積極的に行い、空き住戸については、仕入れから再販売までの期間をできるだけ短くし、回転を重視して取引件数の増加を図り、賃貸中住戸については保有利回りと再販売時の利益確保の両面を重視して保有戸数の積み上げを図りました。それにより、不動産賃貸事業は賃貸収益が拡大いたしましたが、不動産販売事業は大型物件の売却があった前期に比して件数及び取扱単価が下がった結果、当連結会計年度の売上高は、31億64百万円（前期比4.4％減）となりました。セグメント別売上高は、不動産賃貸事業13億92百万円、販売代理・仲介事業７億82百万円、不動産管理事業２億28百万円、不動産販売事業５億94百万円、不動産関連事業１億66百万円であります。詳細につきましては、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）業績等の概要①経営成績の概要」に記載しております。b.営業利益の状況売上原価は、不動産売上原価の件数及び取扱単価が減少したこと等により14億40百万円（前期比12.8％減）となりました。販売費及び一般管理費は、売上規模拡大のための人員増及び業績連動に伴う成果報酬の増加等により12億54百万円（前期比5.6％増）となりました。以上の結果、営業利益は４億70百万円（前期比0.1％減）となりました。なお、売上高営業利益率は14.9％（前期は14.2％）であります。c.経常利益の状況営業外収益は、前期は債務勘定整理益の計上がありましたが、当期は助成金収入等の計上により10百万円（前期比8.1％減）となりました。営業外費用は、前期と比し大きな変動はなく、75百万円（前期比1.0％減）となりました。以上の結果、経常利益は４億４百万円（前期比0.2％減）となりました。なお、総資産経常利益率は2.7％（前期は2.9％）であります。d.親会社株主に帰属する当期純利益の状況以上の結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、４億99百万円（前期比50.3％増）となりました。なお、自己資本利益率は18.8％（前期比3.9ポイント増）、１株当たり当期純利益は158円81銭（前期比53円17銭増）であります。③経営成績に重要な影響を与える要因について当社グループの経営成績は、不動産賃貸事業、販売代理・仲介事業、不動産管理事業及び不動産販売事業の業績に大きく依存しております。これらの事業は不動産市場動向・景気動向・金利動向・税制改正など経済情報の変化等の影響を受けやすく、事務所・マンションの賃貸稼働状況、分譲マンションの販売状況や仲介物件・管理物件取扱状況などが、経営成績に重要な影響を与えると考えられます。④当連結会計年度の財政状態の分析a.流動資産当連結会計年度末における流動資産の残高は、20億95百万円となり、前連結会計年度末に比べ４億55百万円増加いたしました。その主な要因は、販売用不動産の増加等によるものであります。b.固定資産当連結会計年度末における固定資産の残高は、137億３百万円となり、前連結会計年度末に比べ12億61百万円増加いたしました。その主な要因は、賃貸事業用不動産の取得等によるものであります。c.流動負債当連結会計年度末における流動負債の残高は、90億49百万円となり、前連結会計年度末に比べ17億33百万円増加いたしました。その主な要因は、親会社から新規借入れを行ったことに加え、金融機関からの長期借入金を短期借入金に振り替えたことによる短期借入金の増加によるものであります。d.固定負債当連結会計年度末における固定負債の残高は、38億46百万円となり、前連結会計年度末に比べ５億17百万円減少いたしました。その主な要因は、金融機関からの長期借入金を短期借入金へ振り替えたことによる長期借入金の減少等によるものであります。e.純資産当連結会計年度末における純資産の残高は、29億３百万円となり、前連結会計年度末に比べ４億99百万円増加いたしました。その主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益４億99百万円の計上によるものであります。この結果、当連結会計年度末の自己資本比率は18.4％と、前連結会計年度末から1.3ポイント増加いたしました。以上の結果、総資産は157億99百万円となり、前連結会計年度末に比べ17億16百万円増加いたしました。⑤資本の財源及び資金の流動性についての分析a.キャッシュ・フロー当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの概況につきましては、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）業績等の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。b.キャッシュ・フロー指標の推移平成28年３月期平成29年３月期平成30年３月期自己資本比率（％）14.717.118.4時価ベースの自己資本比率（％）24.422.618.9キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）18.09.721.7インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)6.214.37.1※自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い１各指標はいずれも連結ベースの財務数値により算出しております。２株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しております。３キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。４有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。また、利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。ｃ.財務政策当社グループの運転資金需要のうち主なものは、賃貸事業用不動産及び販売用不動産の購入費用、賃貸費用、販売費及び一般管理費等であります。当社グループは、事業運営上必要な流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本方針としております。短期運転資金は自己資金及び親会社からの短期借入を基本としており、長期運転資金の調達につきましては、金融機関からの長期借入を基本としております。なお、当連結会計年度末における借入金の残高は113億円となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は11億７百万円となっております。