株式会社コスモスイニシア
有価証券報告書－第49期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度のわが国経済は、米国の政治経済動向や朝鮮半島情勢等の先行きが懸念されましたが、雇用状況や企業業績の改善等により緩やかな景気回復基調が継続しました。平成29年の不動産業界におきましては、新築マンション市場では、首都圏の発売戸数は35,898戸（前年比0.4％増）と４年ぶりに前年を上回り、平均価格は首都圏全エリアにて上昇し5,908万円（同7.6％増）、初月契約率は68.1％（同0.7ポイント減）となりました。また、近畿圏の発売戸数は19,560戸（同4.7％増）となり、平均価格は3,836万円（同2.1％減）、初月契約率は76.1％（同4.2ポイント増）と堅調に推移いたしました。マンション流通市場では、首都圏の中古マンション成約件数は37,329件（同0.4％増）と前年に続き過去最高を更新、成約単価・成約価格も５年連続の上昇となりました。また、近畿圏の成約件数は、ほぼ前年並の17,201件（同0.2％増）、成約単価・成約価格の上昇傾向が継続いたしました。不動産投資市場におきましては、取引価格が上昇し、利回りは低下基調となりましたが、良好な資金調達環境の継続を背景に、オフィス・住宅のほか、ホテル・物流・ヘルスケア施設などへの投資意欲は底堅く推移いたしました。このような事業環境におきまして、当社は、今後の経営基盤の強化と成長戦略のさらなる実践を主要テーマに掲げた「中期経営計画2018」の基本方針に則り、各事業への取り組みを推進してまいりました。この結果、当連結会計年度の経営成績等は以下のとおりであります。財政状態当連結会計年度末の総資産は1,153億９百万円となり、前連結会計年度末比51億16百万円増加いたしました。当連結会計年度末の負債合計は894億84百万円となり、前連結会計年度末比15億35百万円増加いたしました。当連結会計年度末の純資産は258億24百万円となり、前連結会計年度末比35億80百万円増加いたしました。（単位：百万円）平成29年３月期平成30年３月期前連結会計年度末比総資産110,193115,3095,116総負債87,94989,4841,535純資産22,24325,8243,580自己資本比率（％）20.222.42.2経営成績当連結会計年度の経営成績は、前連結会計年度と比較して、レジデンシャル事業及び工事事業において減収減益となった一方で、ソリューション事業及び海外事業において増収増益となったこと等により、売上高1,008億29百万円（前連結会計年度比9.2％増）、営業利益48億69百万円（同19.2％増）、経常利益43億67百万円（同25.4％増）、親会社株主に帰属する当期純利益36億95百万円（同21.9％増）を計上し、連結業績予想を上回る実績となりました。（単位：百万円）平成29年３月期平成30年３月期前連結会計年度比連結業績予想連結業績予想比売上高92,366100,8298,46398,0002,829売上総利益18,51619,48797019,300187販売費及び一般管理費14,43214,61818514,900△281営業利益4,0844,8697854,400469経常利益3,4824,3678853,900467親会社株主に帰属する当期純利益3,0303,6956643,300395報告セグメントの業績は以下のとおりであります。なお、各セグメントの売上高はセグメント間の内部売上高又は振替高を含んでおり、セグメント損益は営業損益ベースの数値であります。a.レジデンシャル事業レジデンシャル事業におきましては、新築マンションの引渡戸数が前連結会計年度比186戸減少したこと等により、売上高391億29百万円（前連結会計年度比21.6％減）、セグメント利益11億42百万円（同46.3％減）を計上いたしました。＜レジデンシャル事業の業績＞（単位：百万円）平成29年３月期平成30年３月期前連結会計年度比増減率(％)売上高49,88439,129△10,755△21.6セグメント利益2,1281,142△985△46.3＜売上高の内訳＞（単位：百万円）平成29年３月期平成30年３月期前連結会計年度比販売数量売上高販売数量売上高販売数量売上高新築マンション（戸）74433,26655824,948△186△8,318新築一戸建（区画）684,817554,717△13△100リノベーションマンション等―11,030―8,661―△2,369(うち中古マンション買取再販)(戸)(317)(10,477)(214)(8,156)(△103)(△2,320)リテール仲介等（取扱高）18,30076913,736802△4,56432合計―49,884―39,129―△10,755※新築マンションにはタウンハウス、新築一戸建には宅地分譲を含んでおります。※共同事業物件における戸数及び区画数については、事業比率に基づき計算しております。＜契約の状況＞（単位：百万円）平成29年３月期平成30年３月期前連結会計年度比契約数量売上高契約数量売上高契約数量売上高増減率(％)新築マンション（戸）62927,71459827,939△312250.8新築一戸建（区画）714,999544,711△17△288△5.8中古マンション（戸）32610,9171997,516△127△3,401△31.2＜売上総利益率＞平成29年３月期（％）平成30年３月期（％）前連結会計年度比新築マンション19.316.7△2.6新築一戸建11.816.54.7中古マンション10.012.52.5※売上総利益率の算出に際し、たな卸資産評価損は含めておりません。＜完成在庫＞（平成30年３月31日現在）平成29年３月期平成30年３月期前連結会計年度比新築マンション（戸）完成在庫14416117（うち未契約完成在庫）(128)(133)(5)新築一戸建（区画）完成在庫24306（うち未契約完成在庫）(19)(25)(6)b.ソリューション事業ソリューション事業におきましては、マンションのサブリースにおける空室率が前連結会計年度比0.4ポイント改善の2.5％となり、投資用不動産等の引渡棟数が増加したこと等により、売上高476億71百万円（同67.3％増）、セグメント利益48億62百万円（同73.7％増）を計上いたしました。＜ソリューション事業の業績＞（単位：百万円）平成29年３月期平成30年３月期前連結会計年度比増減率(％)売上高28,50247,67119,16867.3セグメント利益2,7994,8622,06273.7＜売上高の内訳＞（単位：百万円）平成29年３月期平成30年３月期前連結会計年度比転貸／販売数量売上高転貸／販売数量売上高転貸／販売数量売上高不動産サブリース（戸）9,35213,8499,52014,507168657投資用不動産等―14,087―32,381―18,294（うち一棟物件）（棟）(15)(11,078)(20)(25,141)(5)(14,063)法人仲介等（取扱高）20,38456523,3977823,012216合計―28,502―47,671―19,168※投資用不動産等には、ホテル運営収入、賃料収入及び土地売却を含んでおります。＜売上総利益率＞平成29年３月期（％）平成30年３月期（％）前連結会計年度比投資用不動産等13.314.61.3※投資用不動産等のうち、一棟物件の売上総利益率となります。c.工事事業工事事業におきましては、オフィス改修工事の受注が減少したこと、売上総利益率が低下したこと等により、売上高104億６百万円（同5.0％減）、セグメント利益71百万円（同80.3％減）を計上いたしました。＜工事事業の業績＞（単位：百万円）平成29年３月期平成30年３月期前連結会計年度比増減率(％)売上高10,95310,406△547△5.0セグメント利益36071△289△80.3d.海外事業海外事業におきましては、オーストラリアにおけるホテル・リゾート運営事業の業績が概ね順調に推移したこと等により、売上高43億28百万円（同7.3％増）、セグメント利益３億67百万円（同20.0％増）を計上いたしました。＜海外事業の業績＞（単位：百万円）平成29年３月期平成30年３月期前連結会計年度比増減率(％)売上高4,0324,3282957.3セグメント利益3053676120.0②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は153億42百万円となりました。［前連結会計年度末は177億30百万円］（営業活動によるキャッシュ・フロー）主に税金等調整前当期純利益を43億40百万円計上した一方で、たな卸資産の増加が40億18百万円あったこと、売上債権の増加が15億43百万円あったことから、９億99百万円の資金の減少となりました。［前連結会計年度は11億44百万円の増加］（投資活動によるキャッシュ・フロー）主に有形固定資産の取得による支出が２億62百万円あったこと、投資有価証券の取得による支出が４億73百万円あったことから、７億44百万円の資金の減少となりました。［前連結会計年度は４億50百万円の減少］（財務活動によるキャッシュ・フロー）主に不動産特定共同事業出資受入金の純減額が４億円となったこと、配当金の支払が２億36百万円あったことから、６億73百万円の資金の減少となりました。[前連結会計年度は38億92百万円の増加]（参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移項目平成27年３月期平成28年３月期平成29年３月期平成30年３月期自己資本比率(％)19.219.020.222.4時価ベースの自己資本比率(％)24.914.412.821.8キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)――50.7―インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)――2.7―※自己資本比率：自己資本÷総資産※時価ベースの自己資本比率：普通株式時価総額÷総資産※キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債÷キャッシュ・フロー※インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー÷利払い（注）１．いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。２．普通株式時価総額は、期末株価終値及び自己株式を除く期末発行済株式数より計算しております。３．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。４．キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。５．利払いは、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。※平成27年３月期、平成28年３月期及び平成30年３月期におけるキャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオにつきましては、営業活動によるキャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。③生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の実績については、「①財政状態及び経営成績の状況」における報告セグメントの業績に関連付けて記載しております。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて作成されています。この連結財務諸表の作成にあたっては、当連結会計年度における財務状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与えるような見積り、予測を必要としております。当社グループは、過去の実績値や状況を踏まえ合理的と判断される前提に基づき、継続的に見積り、予測を行っております。そのため実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。a.財政状態の分析（資産）当連結会計年度末の総資産は1,153億９百万円となり、前連結会計年度末比51億16百万円増加いたしました。主な増減及びその要因は以下のとおりであります。当連結会計年度末の流動資産は958億43百万円となり、同34億19百万円増加いたしました。これは、現金及び預金が同23億87百万円減少した一方で、受取手形及び売掛金が同15億54百万円増加したこと、投資用不動産の取得が進んだことにより販売用不動産が同47億56百万円増加したことによるものです。また、当連結会計年度末の固定資産は194億66百万円となり、同16億96百万円増加いたしました。これは、投資有価証券が同４億53百万円、投資その他の資産のその他（主に長期差入保証金）が同８億65百万円増加したことによるものです。（負債）当連結会計年度末の負債合計は894億84百万円となり、前連結会計年度末比15億35百万円増加いたしました。主な増減及びその要因は以下のとおりであります。当連結会計年度末の流動負債は533億59百万円となり、同15億66百万円減少いたしました。これは、流動負債のその他（主に前受金）が同６億37百万円増加した一方で、短期借入金が同15億76百万円、１年内返済予定の長期借入金が同５億78百万円減少したことによるものです。また、当連結会計年度末の固定負債は361億25百万円となり、同31億２百万円増加いたしました。これは、長期借入金が同24億８百万円増加したことによるものです。（純資産）当連結会計年度末の純資産は258億24百万円となり、前連結会計年度末比35億80百万円増加いたしました。これは、前連結会計年度に係る株主配当金を支払った一方で、親会社株主に帰属する当期純利益36億95百万円を計上したことなどによるものです。また、当連結会計年度末の自己資本比率は、22.40％となりました。b.経営成績の分析（売上高）当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度比84億63百万円増収の1,008億29百万円となりました。主な要因は、新築マンション及び中古マンションの引渡戸数が減少したこと等によりレジデンシャル事業において同107億55百万円の減収となった一方で、マンションのサブリースにおける空室率が前連結会計年度比0.4ポイント改善の2.5％となったことや、投資用不動産等の引渡棟数が増加したことにより、ソリューション事業において同191億68百万円の増収となったことによるものです。また、オフィス改修工事の受注が減少したこと等により工事事業において同５億47百万円の減収となった一方で、オーストラリアにおけるホテル・リゾート運営事業の業績が概ね順調に推移したことにより海外事業において同２億95百万円の増収となりました。（営業利益）当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度比７億85百万円増益の48億69百万円となりました。主な要因は、レジデンシャル事業における減収及び新築マンションの売上総利益率が同2.6ポイント低下したことにより同９億85百万円減益となったことや、工事事業において売上総利益率が低下したことにより同２億89百万円減益となった一方で、ソリューション事業における増収及び投資用不動産等の売上総利益率が同1.3ポイント上昇したことにより同20億62百万円増益となったことによるものです。（経常利益）当連結会計年度の経常利益は、前連結会計年度比８億85百万円増益の43億67百万円となりました。主な要因は、営業利益が同７億85百万円増益となったことに加え、借入金利の低下により支払利息が同52百万円減少する等、営業外損益が同１億円改善したことによるものです。（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度比６億64百万円増益の36億95百万円となりました。主な要因は、経常利益が同８億85百万円増益となった一方で、法人税、住民税及び事業税の負担が同２億29百万円増加したことによるものです。c.キャッシュ・フローの分析キャッシュ・フローの分析については、「（１）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、「第２事業の状況２．事業等のリスク」に記載しております。なお、当社グループは、これらのリスクを十分認識した上で、発生の回避、または発生した場合には、その影響を最小限にとどめるように対応する方針であります。当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、不動産の取得及び建築費の支払い等の資金需要に対して、内部留保及び金融機関からの借入等により資金調達を行っております。運転資金につきましては、主に短期借入金、不動産開発に係る資金につきましては開発期間等を考慮し、主に長期借入金にて資金調達を行っております。また、資金の流動性確保の観点から複数の金融機関との間で当座貸越契約を締結しており、グループ各社との間でキャッシュ・マネジメント・サービス（ＣＭＳ）契約を締結し、グループ資金の効率化に努めております。なお、当社の親会社であります大和ハウス工業株式会社により融資保証枠400億円が供与されております。今後につきましても、企業の成長と更なる財務の健全性確保に努めてまいります。経営方針・経営戦略、経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標等については、当連結会計年度の経営成績が、「中期経営計画2018」において目標とする売上高及び営業利益を上回り、４期連続増収増益となりました。引き続き、「中期経営計画2018」の基本方針に則り、各事業への取り組みを推進し、同計画の最終年度であります平成31年３月期の業績につきましては、目標利益を上方修正し、売上高1,050億円、営業利益52億50百万円を見通しております。「中期経営計画2018」において目標とする経営指標は以下のとおりであり、同計画を上回る見通しであります。（単位：百万円）平成29年３月期平成30年３月期平成31年３月期中期経営計画期間累計中期経営計画実績中期経営計画実績中期経営計画今回見通し中期経営計画今回見通し売上高90,00092,36698,000100,829105,000105,000293,000298,195営業利益3,7004,0844,4004,8695,0005,25013,10014,203（注）平成30年３月期の中期経営計画は、平成29年５月10日付公表の業績予想となります。