株式会社細田工務店
有価証券報告書－第62期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況１)財政状態（資産合計）当連結会計年度の資産合計は、前連結会計年度末に比べ24億３千万円増加の175億２千２百万円（前連結会計年度末は150億９千１百万円）となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べ24億３千６百万円増加の157億１千６百万円（前連結会計年度末は132億８千万円）となりました。固定資産は、前連結会計年度末に比べ５百万円減少の18億６百万円（前連結会計年度末は18億１千１百万円）となりました。（負債合計）当連結会計年度の負債合計は、前連結会計年度末に比べ23億４千９百万円増加の117億１百万円（前連結会計年度末は93億５千２百万円）となりました。（純資産合計）当連結会計年度の純資産合計は、前連結会計年度末に比べ８千１百万円増加の58億２千万円（前連結会計年度末は57億３千９百万円）となりました。２)経営成績当連結会計年度におけるわが国経済は、政府による各種経済政策や日本銀行による低金利政策などにより企業業績が堅調に推移した結果、雇用や所得環境の改善は続き、緩やかな回復基調で推移しております。建設・不動産業界におきましては、住宅ローン金利は依然として低水準で推移をしているものの、首都圏での事業用地の取得および販売は激しい競争環境にあり、また、建築資材の高騰や物流コストの上昇等もますます深刻化し、業界を取り巻く環境は依然として厳しい状況が継続しております。このような状況のもと、当社グループは、平成29年３月期を初年度として策定しました「第二次中期経営計画」の２年目を迎え、基本方針である「市場変化に対応できる体質の構築」に則り、各種施策を推進するとともに、生産コストの低減と販売費及び一般管理費の削減にも引き続き取り組んでまいりました。その結果、当連結会計年度の売上高は190億１千９百万円（前連結会計年度比３.２％減）、営業利益は２億８千８百万円（前連結会計年度比35.５％減）、経常利益は３千３百万円（前連結会計年度比83.３％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は６千６百万円（前連結会計年度比67.８％減）となりました。セグメントの業績は次のとおりであります。（イ）建設事業建設事業におきましては、主力となる法人受注では安定的な継続受注をベースに、新規法人からの受注、アパート等の分譲住宅以外の受注や、新たに軽量鉄骨造の受注に積極的に取り組み、施工量の確保と利益率の向上に努めてまいりました。これにより、「プラウドシーズン国立四季の街」（野村不動産株式会社、東京都国分寺市）、継続現場である「ヴェレーナガーデン千葉ニュータウン中央」（大和地所レジデンス株式会社、千葉県印西市）、「アルビオコート平塚」（ミサワホーム株式会社、神奈川県平塚市）、「グランパルケ鎌ヶ谷」（日本土地建物株式会社、千葉県鎌ケ谷市）や「杉並区和泉認可保育園施設」(関電不動産開発株式会社・株式会社WITH、東京都杉並区)などの戸建分譲住宅・非分譲住宅を完成工事高に計上いたしました。個人受注につきましては、「エコサーマル(高気密・高断熱仕様)」が体感できるモデルハウスを中心とした営業展開を行い、リフォーム受注につきましては、本社並びに杉並区内４か所に展開をしている「家と暮らしの相談所」において各種セミナーの開催やイベントを実施し、お客様の需要喚起ならびに新規顧客の開拓を行ってまいりました。その結果、建設事業の売上高は81億９千７百万円（前連結会計年度比５.５％増）となり、営業利益は５千３百万円（前連結会計年度比61.１％減）となりました。（ロ）不動産事業不動産事業におきましては、事業用地の高騰と厳しい販売競争が課題の中、主力の戸建分譲事業につきましては、本社を拠点とした杉並エリアで「グローイングスクエア久我山４丁目」（東京都杉並区）、「グローイングスクエア阿佐ヶ谷FLaNE」（東京都杉並区）、多摩エリアでは「グローイングスクエア調布西つつじヶ丘」（東京都調布市）、神奈川エリアにおいては「グローイングスクエア新横浜」（神奈川県横浜市）、「グローイングスクエア青葉台」（神奈川県横浜市）などの販売を行う他、オリジナルスマートハウス「ストロングスマート」や「グローイングスクエア杉並大宮ストロングスマート」（東京都杉並区）を販売し、東北エリアにつきましては、既存団地を軸として新規の用地取得に取り組むとともに、「グローイングタウン高野原」（宮城県仙台市）、「美郷ガーデンシティ」（福島県福島市）、「グローイングスクエア古川福浦プレミアム」（宮城県大崎市）の継続分譲と、新たに「グローイングスクエア愛島台」（宮城県名取市）の分譲を開始するなど、被災された方々や住宅をご検討中のお客様に対し、質の高い住宅の供給に努めてまいりました。これらの結果、賃貸収入や販売手数料などを加えた不動産事業の売上高は、108億２千１百万円（前連結会計年度比８.９％減）となり、営業利益は５億５千２百万円（前連結会計年度比12.４％減）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における税金等調整前当期純利益は６千９百万円（前年同期比61.６％減）となり、当連結会計年度末の現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は23億１千９百万円で前年度末と比較して８億６千万円の減少となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次の通りであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果、使用した資金は35億円（前年度は22億５千４百万円の獲得）となりました。これは主に、たな卸資産を購入したことによる支出であります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果、獲得した資金は５百万円（前年度は８千７百万円の使用）となりました。これは主に、投資有価証券の売却による収入であります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果、獲得した資金は26億３千４百万円（前年度は12億３千３百万円の使用）となりました。これは主に、たな卸資産の取得に伴う借入金の増加によるものであります。③生産、受注及び販売の実績当社グループが営んでいる事業の大部分を占める建設事業及び不動産事業では、生産実績を定義することが困難であり、建設事業においては請負形態をとっているため、販売実績を示すことはできません。また、不動産事業では受注生産形態をとっておらず、生産実績及び受注実績を示すことはできません。このため、受注及び販売の状況については「①財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。なお、当社グループのうち、当社が受注及び販売の大半を占めているため、当社単独の事業の実績を次のとおり記載いたします。(1）建設事業における受注工事高及び施工高の実績(イ）受注工事高、完成工事高、繰越工事高及び施工高期別区分前期繰越工事高（百万円）当期受注工事高（百万円）合計（百万円）当期完成工事高（百万円）次期繰越工事高（百万円）第61期（自平成28年４月１日至平成29年３月31日）木造建築工事3,6394,7488,3886,0692,318その他の建築工事2841,8562,1401,676464計3,9236,60510,5287,7452,782第62期（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）木造建築工事2,3186,0768,3945,7022,691その他の建築工事4642,2682,7322,465267計2,7828,34511,1278,1682,959（注）１．前期以前に受注した工事で、契約の更改により請負金額に変更あるものについては、その増減額は当期受注工事高並びに当期完成工事高に含まれております。２．次期繰越工事高（前期繰越工事高＋当期受注工事高－当期完成工事高)であります。(ロ）完成工事高期別区分官公庁（百万円）民間（百万円）合計（百万円）第61期（自平成28年４月１日至平成29年３月31日）木造建築工事－6,0696,069その他の建築工事－1,6761,676計－7,7457,745第62期（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）木造建築工事－5,7025,702その他の建築工事－2,4652,465計－8,1688,168（注）１．完成工事高のうち主なものは、次のとおりであります。第61期請負金額２億円以上の主なもの小田急不動産株式会社小田急不動産株式会社リ－フィア南大沢第４期分譲住宅新築工事(仮称)世田谷区祖師谷５丁目プロジェクト分譲住宅新築工事第62期請負金額２億円以上の主なもの日本土地建物株式会社野村不動産株式会社グランパルケ鎌ヶ谷13期分譲住宅新築工事(仮称)国分寺市富士本１期分譲住宅新築工事２．完成工事高総額に対する割合が100分の10以上の相手先別の完成工事高及びその割合は、次のとおりであります。第61期ミサワホーム株式会社1,170百万円15.11％小田急不動産株式会社812百万円10.49％第62期該当事項はありません。(ハ）次期繰越工事高（平成30年３月31日現在）区分官公庁（百万円）民間（百万円）合計（百万円）木造建築工事－2,6912,691その他の建築工事－267267合計－2,9592,959（注）次期繰越工事高のうち請負金額２億円以上の主な法人受注は、次のとおりであります。ミサワホーム株式会社(仮称)アルビオコート検見川浜第７期分譲住宅新築工事平成30年４月引渡し済(2）不動産事業における販売の実績期別区分数量金額（百万円）第61期（自平成28年４月１日至平成29年３月31日）不動産販売高戸建住宅205棟11,410土地13,122㎡28811,698その他売上高－187計－11,886第62期（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）不動産販売高戸建住宅178棟10,106土地16,753㎡52110,627その他売上高－191計－10,819（注）１．不動産販売高のうち主なものは次のとおりであります。第61期戸建住宅グローイングスクエア杉並清水（東京都杉並区）グローイングスクエア阿佐谷北（東京都杉並区）グローイングスクエア富士見台（東京都練馬区）グローイングスクエア深大寺北町（東京都調布市）グローイングスクエア大和深見台（神奈川県大和市）グローイングスクエア相模大野（神奈川県相模原市）土地地域別面積は、茨城県5,330㎡、宮城県3,334㎡、福島県2,185㎡、千葉県1,995㎡他であります。第62期戸建住宅グローイングスクエア杉並松庵（東京都杉並区）グローイングスクエア久我山４丁目（東京都杉並区）グローイングスクエア世田谷深沢（東京都世田谷区）グローイングスクエア調布グラン・テラス（東京都調布市）グローイングスクエア新横浜（神奈川県横浜市）グローイングスクエア青葉台（神奈川県横浜市）土地地域別面積は、茨城県7,886㎡、福島県4,456㎡、宮城県3,906㎡、東京都267㎡他であります。２．その他売上高は、不動産賃貸収入、販売手数料収入等であります。(２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表はわが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成し、建設業法施行規則に準じて記載しております。その作成には経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りが必要となります。この見積りについては過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、これらの見積りと異なる場合があります。連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５経理の状況１連結財務諸表等連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。また、財政状態及び経営成績の分析に関連するリスク情報については「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載しております。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容a.経営成績等１)財政状態（資産合計）当連結会計年度の資産合計は、前連結会計年度末に比べ24億３千万円増加の175億２千２百万円（前連結会計年度末は150億９千１百万円）となりました。流動資産は157億１千６百万円（前連結会計年度末は132億８千万円）となりました。これは主に、建設事業における売上高の増加に伴い、受取手形・完成工事未収入金等が５億８千１百万円増加した一方で、未成工事支出金が９億１千８百万円減少したこと、また、事業用地購入の進捗に伴い、現金預金が８億６千万円減少し販売用不動産、仕掛販売用不動産及びたな卸材料等の合計が36億２千万円増加したことによるものであります。固定資産は18億６百万円（前連結会計年度末は18億１千１百万円）となり、前連結会計年度末と比較して５百万円の減少となりました。（負債合計）当連結会計年度の負債合計は、前連結会計年度末に比べ23億４千９百万円増加の117億１百万円（前連結会計年度末は93億５千２百万円）となりました。これは主に、事業用地購入の進捗に伴うプロジェクト資金の借入により、短期借入金及び長期借入金が合計で26億９千万円増加したことによるものであります。（純資産合計）当連結会計年度の純資産合計は、前連結会計年度末に比べ８千１百万円増加の58億２千万円（前連結会計年度末は57億３千９百万円）となりました。これは主に、利益剰余金が６千６百万円増加したことによるものであります。２)経営成績売上高は、当社の主力である戸建分譲事業において、事業スケジュールや建築工期の短縮、販売価格の見直し等各種施策を実施することで用地取得価格の高騰に対応し、より付加価値の高い商品の供給に努めてまいりましたが、一部の販売エリアにおいて需給バランスが悪化したため、一部のプロジェクトにおいては販売の遅れが発生いたしました。その結果、売上高は190億１千９百万円（前連結会計年度比３.２％減）となりました。その内訳は、建設事業で81億９千７百万円（前連結会計年度比５.５％増）、不動産事業で108億２千１百万円（前連結会計年度比８.９％減）となっております。売上原価は、首都圏での事業用地取得は依然として激しい競争環境にあり、用地取得価格の高騰、建築資材価格や流通コストの上昇の影響もありましたが、前連結会計年度に比べ売上高の減収とあわせて３.５％減の162億４千３百万円となりました。販売費及び一般管理費は、24億８千７百万円（前連結会計年度比４.７％増）となりました。主な増加要因といたしましては、事業税並びに事業用地の取得に伴う控除対象外消費税の増加により租税公課が28百万円、減価償却費が14百万円増加したことによります。その結果、営業利益は２億８千８百万円（前連結会計年度比35.５％減）となりました。営業外収益は２千１百万円（前連結会計年度は２千３百万円）となり、前連結会計年度と比較して２百万円の減少となりました。営業外費用は、２億７千５百万円（前連結会計年度は２億６千６百万円）となり、前連結会計年度に発生いたしました株式交付費２千９百万円を除きますと、３千７百万円増加しております。これは事業用地購入の進捗に伴いプロジェクト資金の借入が増えたことにより、支払利息及び支払手数料が増加したためです。その結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は６千６百万円（前連結会計年度は２億５百万円）となりました。b.経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの経営に影響を与える大きな要因としては、用地取得競争、建築コストの上昇、住宅関連政策や税制の動向、住宅ローン金利の動向などがあります。用地取得競争について、不動産事業においては、販売用不動産の仕入の成否が業績に強く影響を及ぼします。当社グループの事業エリアは今後も厳しい取得競争が行われると予想されることから、当社グループが置かれている環境は依然として厳しい状況で推移するものと認識しています。用地取得にあたっては、立地条件・面積・価格・地盤・周辺の取引状況等について綿密に調査及び検討を行うことでリスクヘッジを図るとともに、事業エリアを集中させることで情報収集の強化にも努めてまいります。建築コストの上昇について、2020年開催予定の東京オリンピックや慢性的な労務不足、為替変動などの影響により、引き続き建築コストは上昇傾向にあります。このため継続的なコストダウンプロジェクトの推進や建築工期の短縮、外国人技能実習生の活用を図るとともに、資材取引先との関係強化にも努め、一層のコスト削減の努力を行ってまいります。住宅関連政策や税制及び住宅ローン金利の動向については、不動産事業は、消費者の需要動向の影響を受ける傾向があり住宅関連政策や税制及び住宅ローン金利の動向により消費者の需要が減少した場合、当社グループの業績に大きな影響を及ぼします。2019年10月には消費税増税が予定されており、増税に伴う駆け込み需要やその反動が予想され、反動減を抑えるため政府による住宅取得にかかる景気対策も検討されております。住宅ローン金利についても依然として低水準で推移をしておりますが、先行きについては予断を許さないと考えております。これらに対し、引き続き当社グループでは「市場変化に対応できる体質の構築」を目指し、成長事業へ経営資源を再配分する事業ポートフォリオの構築や、建築コストの低減ならびに販売費及び一般管理費の低減などによるコスト構造の適正化を実施・検討してまいります。c.資本の財源及び資金の流動性１)キャッシュ・フローの状況当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。２)資金需要当社グループの事業活動における資金需要は主に運転資金需要であります。運転資金需要のうち主なものは、プロジェクト用地・物件の購入資金、材料費や労務費などの建築費になります。３)財務政策当社グループの事業活動の維持拡大に必要な運転資金につきましては、金利等の調達状況や既存借入金の返済時期、調達規模等を適宜判断し、各金融機関から資金調達を行っております。当事業年度におきましては、当期末の有利子負債残高は90億８千９百万円となっております。また、資金調達コストの低減に努めるため、建築スケジュールの管理を徹底し、販売期間も含めてプロジェクト期間の短縮・効率化を図る事で、棚卸資産回転期間を早め、早期に返済を行う事で調達コストの低減を図ってまいります。d.経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループでは、安定的な収益の確保に向けて、高品質な住宅の安定供給を可能とする企業体質への転換を図り、あわせて財務基盤の強化に努めてまいります。そのため、経営の安定性の観点から「自己資本比率」を、収益性の観点から「売上総利益率」、「売上高経常利益率」の向上を重要な経営指標としております。当連結会計年度における「自己資本比率」は33.２％（前年同期比４.８％減）であり、「売上総利益率」は、14.６％（前年同期比０.２％増）、「売上高経常利益率」は０.２％（前年同期比０.９％減）でした。事業エリアや規模、需要と供給のバランスを精査したうえで、継続的に供給を行うことで認知度の向上を図り、集客力を高め、それらの施策を実施することで事業期間を短縮し、在庫回転期間を早めることで指標ポイントの改善を図ってまいります。e.セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容１)建設事業建設事業におきましては、主力となる法人受注では安定的な継続受注をベースに、新規法人からの受注、アパート等の分譲住宅以外の受注や、新たに軽量鉄骨造の受注に積極的に取り組み、施工量の確保と利益率の向上に努めてまいりました。個人受注につきましては、「エコサーマル(高気密・高断熱仕様)」が体感できるモデルハウスを中心とした営業展開を行うとともに、本社周辺では分譲住宅のモデルハウスや竣工後の注文住宅を利用した「完成現場見学会」を開催することで、実際に当社の住宅を体感いただき、集客数や受注単価ならびに契約率の向上に努めてまいりました。リフォーム受注につきましては、本社並びに杉並区内４か所に展開をしている「家と暮らしの相談所」において各種セミナーの開催やイベントを実施し、また、「屋根外壁７０周年キャンペーン」を行うなど、地域に密着した営業展開を行うことで、お客様の需要喚起ならびに新規顧客の開拓を行ってまいりました。これらの結果、建設事業の売上高は81億９千７百万円（前連結会計年度比５.５％増）、セグメント利益は５千３百万円（前連結会計年度比61.１％減）となりました。セグメント資産は、19億1千５百万円（前連結会計年度比９.６％減）となりました。これは主に、完成工事未収入金が６億８千８百万円増加した一方で、未成工事支出金が９億１千８百万円減少したことによるものであります。２)不動産事業不動産事業におきましては、今期より取り組みを開始しております買取再販事業におきましては、物件の取得活動を推進するとともに、取得物件のリノベーション及び販売に努めてまいりました。仲介事業におきましては各種イベントへの積極的な参加や地域での情報ルートを活用し、売却希望者、購入希望者の開拓を行い、取扱案件数の増加に向けた営業を展開してまいりました。また、東北エリアにつきましては、既存団地を軸として新規の用地取得に取り組むとなど、被災された方々や住宅をご検討中のお客様に対し、質の高い住宅の供給に努めてまいりました。戸建分譲事業につきましては、事業用地の高騰と厳しい販売競争が課題の中、本社を拠点とした杉並エリア、神奈川エリアで販売を行う他、オリジナルスマートハウス「ストロングスマート」を販売するなど、事業エリアを厳選しつつ分譲事業の推進に努めてまいりました。また、用地の取得において事業エリアを厳選し継続的に供給する事で、知名度の維持・向上を図り集客数の増加や販売促進に繋げるとともに広告宣伝費の圧縮にも努めてまいりました。また、一部プロジェクトにおいては事業期間短縮計画を推進することで在庫回転率を高め、用地価格や建築費の高騰による事業リスクを抑えつつ、売上・収益の向上に取り組んでまいりました。加えて、法人提携先への紹介依頼活動や各種集客イベントの開催、当社HPのリニューアルや会員制コミュニティサークル「グローイング倶楽部」の会員数の増加に努めるなど各種施策を行ってまいりましたが、販売目標棟数を達成するには至りませんでした。これらの結果、賃貸収入や販売手数料などを加えた不動産事業の売上高は、108億２千１百万円（前連結会計年度比８.９％減）、営業利益は５億５千２百万円（前連結会計年度比12.４％減）となりました。セグメント資産は、129億７千７百万円（前連結会計年度比37.９％増）となりました。これは主に、棚卸資産の増加により販売用不動産、仕掛販売用不動産の合計が、36億１千１百万円増加したことによるものであります。