ロードスターキャピタル株式会社
有価証券報告書－第6期(平成29年1月1日－平成29年12月31日)

3【事業の内容】当社グループの企業集団は、当社及び連結子会社(ロードスターファンディング株式会社)の計2社で構成されており、オフィスビル等への不動産自己投資を中心に、不動産賃貸事業(以下、不動産投資事業及び不動産賃貸事業を合わせて「コーポレートファンディング事業」という。)、不動産特化型のクラウドファンディング(注1)事業、不動産仲介・コンサルティング事業、及び不動産アセットマネジメント事業を展開しております。当社グループは不動産関連事業の単一セグメントであるため、各サービス別に記載をしております。(1)コーポレートファンディング事業①不動産投資事業当社のコーポレートファンディング(不動産投資)事業は、物件本来の価値よりも割安となっている中規模オフィスビルを取得し、適正なマネジメントを行うことで付加価値を高め売却するサービスを行っております。当社の主な投資対象は、東京23区内の数億円から30億円程度の中規模オフィスビル等のうち、テナント不在で稼働率が低い物件、管理が適切に行われていない物件や借地権付建物や区分所有権者・共有者が多数のため権利関係が複雑な物件としております。理由としては、当該物件はこれらの要因により本来の適正価格よりも割安となって市場に出回っているものが多くあるにもかかわらず、中規模オフィスビルは購入希望者が少ないため、商品価値は高いが買手がついていない案件があるためです。購入希望者が少ない理由としては、不動産の取得から賃貸、及び売却に至る一連の手続に係る管理コストが必ずしも不動産の規模に比例するわけではないことから、大手不動産投資会社等は収益性の高い大規模オフィスビルを投資対象とすることが比較的多く、また、中規模以上のオフィスビルを投資対象に出来る資金力を持つ個人投資家は限定的であることによります。情報を入手した物件については、過去に数十から数百の物件の取得・管理・売却の経験を有する不動産鑑定士や宅地建物取引士により構成される当社メンバーがデューデリジェンスを行い、遵法性、投資対象の物件状況、流動性を把握するほか、購入の可能性が高い案件については外部の不動産鑑定評価業者より不動産鑑定評価を取得した上で、物件本来の価値より割安となっているものを峻別するとともに、迅速な意思決定により物件を取得しております。物件の取得後においては、物件そのものの価値を高めるための改修工事、適切なリーシング(空室のある物件に対してテナントを誘致すること)を行うことによる稼働率の上昇、及び、管理コストの低減等に努めることで、付加価値を高めてまいります。付加価値を高めた物件については最適な時期に売却していくこととなりますが、その売却の時期は、当該物件の時々の状況やマーケットの状況を鑑みて柔軟に判断しております。不動産価格は必ずしも1つではなく、購入者の判断やタイミングによって変化することがあります。例えば不動産投資ファンド等の予算消化、事業会社の自社利用、相続に絡む買い替え需要等においては高めの価格での交渉が可能な傾向にあります。このように日々刻々と変化するマーケット情報を、過去に数十から数百の案件の取得・処分の経験により得られた当社メンバーのネットワークを駆使することで収集・把握し、物件の取得時に計画した利益額を上回る等の場合は、迅速な意思決定により売却を行っております。②不動産賃貸事業当社がコーポレートファンディング(不動産投資)事業で取得したオフィスビル等については、売却が完了するまでの期間は賃貸により運用しております。不動産のマーケット価格の下落時には売却を優先せず、長期賃貸運営用に切り替える等の方針の見直しにより経営の安定化を図ってまいります。賃貸運用中は、単なる保有者としてではなく、テナントのニーズをくみ取り、管理運用に必要な追加投資(適切な修繕等)を行うことでテナントとの信頼関係を構築し、高稼働率の維持と毎期の安定利益の確保に努めております。(2)クラウドファンディング事業当社グループは『OwnersBook(オーナーズブック)』という不動産特化型のクラウドファンディングサービスを提供しております。当社がインターネット上で運営するOwnersBookは、クラウドファンディングを利用して、一口1万円からの資金で投資をはじめることを可能にした新しい資産運用サービスであります。OwnersBookでは、当社連結子会社のロードスターファンディング株式会社が個人を主とする投資家会員との間で匿名組合契約を締結し、投資家会員からの匿名組合出資金を原資として不動産を所有する法人への貸付を行っております。貸付先からは手数料を受領する他、返済や利息の支払を受け、投資家に対しては元本の返還と利息の配当をしております。また、当社は2018年1月19日付で投資運用業・電子申込型電子募集取扱業務の登録が完了し、エクイティ投資型のクラウドファンディングサービスの提供が可能となりました。同サービスではOwnersBookを通じて募集した投資家会員からの出資金を不動産のエクイティ部分に出資し、不動産の賃貸収益や売却収益をリターンとして投資家会員に還元いたします。当社は出資金の募集に際して手数料を受領するほか、アセットマネージャーとして関与する場合はアセットマネジメント報酬を得る予定です。OwnersBookを通じて出資した投資家の特徴としては、投資案件が満期償還された後でも、OwnersBookの別の投資案件へ投資するような場合が多いため、今後も幅広いタイプの不動産への投資機会を提供することで、元本の再投資を促し、投資家と継続的な関係を構築し、取引規模の拡大に努めて参ります。なお、投資家会員数と累積投資金額の推移は以下のとおりです。2014年2015年2016年2017年12月12月3月6月9月12月3月6月9月12月投資家会員数(人)564436579431,3051,7582,5513,9535,8217,635累積投資金額(百万円)332863876367371,0311,4151,8092,6773,652(注1)クラウドファンディングクラウドファンディングとは、不特定多数の人が主にインターネット経由で他の人々や組織に財源の提供や協力などを行う仕組みです。(3)その他当社は、宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業者としての現物不動産売買及び賃貸の仲介(注2)、金融商品取引法に基づく第二種金融商品取引業としての不動産信託受益権売買に係る仲介(注3)、不動産に関する固定費削減やキャッシュフローマネジメント等のアドバイスを主な内容とした不動産コンサルティング事業、及び第三者が保有する不動産(現物不動産及び不動産信託受益権)の運用につき管理・助言等を行うアセットマネジメント事業を営んでおります。(注2)宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業者としての現物不動産売買及び賃貸の仲介業として土地建物等の現物不動産の売買を行う場合、及び、現物不動産の売買や貸借をするときの仲介を行う場合には、宅地建物取引業法により規制を受け、宅地建物取引業免許が必要となります。(注3)金融商品取引法に基づく第二種金融商品取引業としての不動産信託受益権売買に係る仲介信託とは、財産権を移転する法形式をとって、財産の管理・運用・処分を他人に任せることをいいますが、土地建物の所有権が信託財産とされる場合には、①委託者(所有者)と受託者(信託銀行)の間で信託契約が締結され、②委託者が受託者(信託銀行)に土地建物の所有権を移転し、③委託者が信託受益権を取得し、④受託者(信託銀行)が土地建物の管理・運用・処分を行って土地建物から生ずる収益が、受託者から受益者に分配されます。信託財産から生み出される収益を受け取ることのできる権利を信託受益権といいますが、不動産の信託受益権は金融商品取引法により有価証券とみなされるため、不動産信託受益権の売買の仲介には金融商品取引法の規制により、第二種金融商品取引業の事前登録が必要となります。［事業系統図］