三井不動産株式会社
有価証券報告書－第106期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】業績等の概要(1)業績当連結会計年度のわが国経済は、企業収益が改善するなか、設備投資は緩やかな増加傾向が続いたほか、雇用・所得環境の改善のもと、個人消費に持ち直しの動きがみられるなど、緩やかな回復基調が続きました。しかしながら、米国の経済政策の動向や英国のＥＵ離脱問題、中国やアジア新興国等の海外における政治・経済情勢のほか、地政学リスクの高まりにより、不透明感もみられました。当不動産業界におきましては、オフィス賃貸事業については、都心部および主要地方都市において空室率は低水準で推移し、募集賃料も上昇傾向が継続しました。商業施設賃貸事業については、Ｅコマースの浸透や「コト消費」の拡大など、消費スタイルの変化が進むなか、インバウンド需要等もあり、持ち直しの動きがみられました。住宅分譲事業については、低金利での融資の継続や税制をはじめとした政策の効果などを背景に、利便性が良く付加価値の高い良質な物件に対する顧客ニーズは引き続き堅調に推移しましたが、エリア等の二極化が鮮明になるなか、販売価格上昇による影響もみられました。不動産投資事業については、Ｊリート市場では物流施設やホテルを投資対象とするＪリートが新規に上場したほか、緩和的な金融環境の中で多様な資産の取得が進み、2018年3月末時点の、Ｊリート60銘柄による資産総額は17兆円を上回りました。また、オープンエンド型私募リート25銘柄による資産総額は２兆６千億円を上回り、合計で19兆６千億円となり、着実な成長を継続しました。このような事業環境のもと、当社グループにおきましては、2020年代も成長を続ける企業であるため、「国内事業競争力の一層の強化」と「海外事業の飛躍的な成長」を柱とした中期経営計画「イノベーション2017ステージⅡ」に基づき、「顧客志向の経営」、「ビジネスモデルの革新」、「グループ経営の進化」の３つのストラテジーの実践による価値創造に取り組んでまいりました。当連結会計年度におきましては、六本木の東京ミッドタウン以来、当社が培ってきた都心型複合開発の叡智と経験を結集したプロジェクトである、「東京ミッドタウン日比谷」（東京都千代田区）を開業させるとともに、海外においては「（仮称）50ハドソンヤード」（米国ニューヨーク市）等の大型投資案件を獲得するなど、事業規模・領域の拡大を着実に推進してまいりました。さらに、働き方改革への取り組みが進むなか、多様な働き方に対応可能なサービスを提供する、法人向け多拠点型シェアオフィス「ワークスタイリング」の本格展開や、リアル店舗と共生したＥＣモールである「MitsuiShoppingPark＆mall（アンドモール）」の開業など、顧客の価値観やニーズの変化を捉え、新たな事業戦略を推進してまいりました。これらの様々な施策を通じて、国内外にて将来を見据えた投資を順調に進捗させ、財務の健全性・資本の効率性を改善しながら、営業利益、親会社株主に帰属する当期純利益ともに４期連続して最高益を更新するなど、計画を上回る大きな利益成長を達成し、次なる成長への準備を進めてまいりました。当社グループの連結業績につきましては、売上高は１兆7,511億円（前期比466億円増、2.7％増）、営業利益2,459億円（前期比132億円増、5.7％増）、経常利益2,403億円（前期比207億円増、9.4％増）となりました。これに特別損失として固定資産の減損損失80億円、固定資産除却損75億円を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は1,558億円（前期比240億円増、18.3％増）となりました。また、当連結会計年度末の総資産は６兆3,012億円となり、有利子負債残高は２兆6,046億円となりました。（注）本報告書の営業収益等は、消費税等抜きで表示しています。報告セグメント別の業績は、次のとおりです。各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。①賃貸当期（2017.4.1～2018.3.31）前期（2016.4.1～2017.3.31）増減売上高558,165536,51821,646営業利益138,338135,7742,563当期は、既存オフィスの賃料増額改定や、前期に開業したららぽーと湘南平塚の通期稼働効果、既存商業施設の売上伸長等により、セグメント全体では、前期に比べ216億円の増収、25億円の増益となりました。なお、当社の首都圏オフィス空室率（単体）は2.2％となりました。＜売上高の内訳＞当期（2017.4.1～2018.3.31）前期（2016.4.1～2017.3.31）増減オフィス307,840298,6859,154商業施設229,335221,2538,082その他20,98916,5794,410合計558,165536,51821,646・貸付面積の状況（単位：千㎡）当期前期増減（2018.3.31）（2017.3.31）オフィス所有1,7481,586161転貸1,1621,182△21商業施設所有1,5361,50927転貸58055921・期末空室率推移（％）2018/32017/32016/32015/32014/32013/32012/32011/3オフィス・商業施設(連結)2.43.12.23.23.53.32.93.5首都圏オフィス(単体)2.23.42.63.23.33.84.44.0地方オフィス(単体)2.32.33.14.14.35.36.47.6＜当期における主要な新規・通期稼働物件＞・新規稼働（当期稼働物件）１エンジェルコート英国ロンドン市2017年３月竣工オフィスＧ－ＢＡＳＥ田町東京都港区2018年１月竣工オフィス新宿Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ東京都新宿区2018年１月竣工オフィス東京ミッドタウン日比谷東京都千代田区2018年２月竣工オフィス・商業施設・通期稼働（前期稼働物件）三井アウトレットパーク台湾林口台湾新北市2016年１月開業商業施設ららぽーと湘南平塚神奈川県平塚市2016年10月開業商業施設ウォーターフロントコーポレートセンターⅢ米国ニュージャージー州2016年11月取得オフィス上智大学６号館（ソフィアタワー）東京都千代田区2017年１月竣工オフィス＜単体の賃貸事業内訳＞・全体当期前期（2017.4.1～2018.3.31）（2016.4.1～2017.3.31）売上高524,936509,532粗利益102,38399,528粗利益率（％）19.519.5・オフィス・商業施設オフィス商業施設首都圏地方合計首都圏地方合計売上高249,66421,514271,179156,53767,337223,874貸付面積（千㎡）2,3033282,6311,3606812,041棟数（棟）10430134582583空室率（％）2.22.32.21.51.21.4②分譲当期（2017.4.1～2018.3.31）前期（2016.4.1～2017.3.31）増減売上高499,607488,71010,897営業利益83,01065,28517,724当期は、国内住宅分譲は、計上戸数の減少により減収となった一方で、好調な販売状況を受けて利益率が上昇したことにより増益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等は、Ｊリートをはじめとする投資家への物件売却が伸長し、増収増益となりました。セグメント全体では、前期に比べ108億円の増収、同比177億円の増益となりました。＜売上高・営業利益の内訳＞当期（2017.4.1～2018.3.31）前期（2016.4.1～2017.3.31）増減国内住宅分譲売上高275,988315,635△39,647営業利益31,16730,605562投資家向け・海外住宅分譲等売上高223,619173,07450,545営業利益51,84334,68017,162売上高合計499,607488,71010,897営業利益合計83,01065,28517,724＜国内住宅分譲内訳＞・売上高等の内訳当期（2017.4.1～2018.3.31）前期（2016.4.1～2017.3.31）増減マンション246,989(3,707戸）277,156(5,200戸）△30,167（△1,493戸）首都圏219,800(3,098戸）247,047(4,525戸）△27,247（△1,427戸）その他27,188(609戸）30,108(675戸）△2,920（△66戸）戸建28,998(501戸）38,478(639戸）△9,479（△138戸）首都圏27,778（479戸）35,924（589戸）△8,146（△110戸）その他1,220（22戸）2,554（50戸）△1,333（△28戸）売上高合計275,988(4,208戸）315,635(5,839戸）△39,647（△1,631戸）・契約状況マンション戸建合計期首契約済み(戸)(A)3,5831063,689期中契約(戸)(B)4,3125484,860計上戸数(戸)(C)3,7075014,208期末契約済み(戸)(A)＋(B)－(C)4,1881534,341完成在庫(戸)10840148新規発売(戸)4,1255204,645（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。・期末完成在庫推移（戸）2018/32017/32016/32015/32014/32013/32012/32011/3マンション1083218883170223380638戸建406912710065572446合計148390215183235280404684・当期における主要な計上物件パークシティ中央湊ザタワー東京都中央区マンションパークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト神奈川県川崎市マンションパークホームズ板橋蓮根二番街東京都板橋区マンションパークコート三番町ヒルトップレジデンス東京都千代田区マンションファインコート武蔵小金井コリドール・ガーデン東京都小平市戸建③マネジメント当期（2017.4.1～2018.3.31）前期（2016.4.1～2017.3.31）増減売上高353,813347,6726,141営業利益48,72753,838△5,111当期は、リパーク事業（貸し駐車場事業）における管理台数の増加や、リハウス事業（個人向け仲介事業）の仲介取扱件数の増加等により、セグメント全体では、前期に比べ61億円増収したものの、前期に大型の法人向け仲介があったことの反動や、工事管理受託の減少等により、同比51億円の減益となりました。＜売上高・営業利益の内訳＞当期（2017.4.1～2018.3.31）前期（2016.4.1～2017.3.31）増減プロパティマネジメント売上高（※１）263,420259,7363,683営業利益28,91432,550△3,636仲介・アセットマネジメント等売上高90,39387,9352,457営業利益19,81321,288△1,475売上高合計353,813347,6726,141営業利益合計48,72753,838△5,111※１当期末のリパーク(貸し駐車場)管理台数の状況リパーク管理台数：226,125台（前期：210,549台）・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）当期（2017.4.1～2018.3.31）前期（2016.4.1～2017.3.31）増減取扱高件数取扱高件数取扱高件数仲介1,568,074(40,658件)1,561,167(40,167件)6,906(491件)（注）１．仲介の取扱件数・取扱高は持分法適用のリハウス関連会社を含めた三井不動産リアルティグループ全体の数値となっております。２．2018年３月期第１四半期より、売買仲介取扱件数・取扱高の算出方法を一部変更しております。なお、前期の売買仲介取扱件数・取扱高についても変更後の方法により算出しております・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）当期（2017.4.1～2018.3.31）前期（2016.4.1～2017.3.31）増減取扱高件数取扱高件数取扱高件数販売受託60,457(949件)89,551(1,468件)△29,094(△519件)④三井ホーム当期（2017.4.1～2018.3.31）前期（2016.4.1～2017.3.31）増減売上高252,180247,1954,985営業利益5,4634,907556当期は、新築事業等の売上が減少した一方、リフォーム・リニューアル事業、賃貸管理事業、および住宅関連部資材販売事業の売上の増加、ならびに新築事業における経費の減少等により、セグメント全体では、前期に比べ49億円の増収、同比５億円の増益となりました。＜売上高の内訳＞当期（2017.4.1～2018.3.31）前期（2016.4.1～2017.3.31）増減新築168,579169,246△666リフォーム・リニューアル37,19636,722474賃貸管理25,32122,8672,454住宅関連部資材販売21,08318,3592,723合計252,180247,1954,985・受注工事高内訳当期（2017.4.1～2018.3.31）前期（2016.4.1～2017.3.31）増減新築152,988151,3841,603リフォーム・リニューアル45,09441,1853,908⑤その他当期（2017.4.1～2018.3.31）前期（2016.4.1～2017.3.31）増減売上高87,34684,3203,026営業利益6,8495,994854当期は、既存のホテル・リゾート事業が堅調に推移したことや、前期に開業したホテルの通期稼働効果等があり、セグメント全体では、前期に比べ30億円の増収、同比８億円の増益となりました。＜売上高の内訳＞当期（2017.4.1～2018.3.31）前期（2016.4.1～2017.3.31）増減施設営業60,12060,348△227その他27,22623,9723,254合計87,34684,3203,026＜当期における主要な新規・通期稼働物件＞・新規稼働（当期稼働物件）ホテルザセレスティン京都祇園京都府京都市2017年９月開業ホテルホテルザセレスティン銀座東京都中央区2017年10月開業ホテル・通期稼働（前期稼働物件）三井ガーデンホテル京橋東京都中央区2016年９月開業ホテル三井ガーデンホテル名古屋プレミア愛知県名古屋市2016年９月開業ホテル(2)キャッシュ・フロー（連結）当期末における現金及び現金同等物の残高は、前期末比で478億円減少し、1,007億円となりました。◆営業活動によるキャッシュ・フロー当期は、営業活動により301億円の増加となりました。これは、税金等調整前当期純利益2,247億円や減価償却費701億円等によるものです。また、販売用不動産の取得・売却によるキャッシュ・フローは、取得による支出が売却による回収を上回り、2,173億円の減少となっております。◆投資活動によるキャッシュ・フロー当期は、投資活動により3,654億円の減少となりました。これは、有形及び無形固定資産の取得による支出3,600億円等によるものです。◆財務活動によるキャッシュ・フロー当期は、財務活動により2,891億円の増加となりました。これは、借入金の調達等によるものです。(3)生産、受注および販売の状況生産、受注および販売の状況については、「(1)業績」における報告セグメント別の業績に関連付けて示しています。（4）財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況の分析①財政状態（連結）◆資産当期末の総資産は、６兆3,012億円となり、前期末比で7,305億円増加しました。主な増減としては、販売用不動産（仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む）が1,906億円増加し、また新規投資等により有形・無形固定資産が3,511億円増加しました。なお、当期の設備投資額は4,407億円、減価償却費は701億円でした。◆負債当期末の有利子負債（短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、１年内償還予定の社債、ノンリコース１年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額）は、２兆6,046億円となり、前期末比で3,171億円増加しました。なお、資金調達の流動性補完を目的として、コミットメントラインを複数の金融機関との間で設定しており、2,800億円の未使用枠があります。また、当期末の流動比率は、前期末の192％から低下し181％となりました。◆純資産当期末の純資産合計は、２兆2,877億円となり、前期末比で2,307億円の増加となりました。これは、利益剰余金が1,121億円増加し、有価証券評価差額金が927億円増加したこと等によります。当期末の自己資本比率は35.0％と前期末の35.6％から低下し、Ｄ／Ｅレシオ（有利子負債／自己資本）は前期末の1.15倍から1.18倍に上昇しました。なお、１株当たり純資産額は、2,231.15円（前期末は2,008.47円）となりました。②経営成績（連結）当連結会計年度における経営成績については、「（1）業績」をご参照ください。③キャッシュ・フローの状況（連結）当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況については、「(2)キャッシュ・フロー（連結）」をご参照ください。