日本商業開発株式会社
有価証券報告書－第18期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】業績等の概要当連結会計年度におけるわが国経済は、企業収益や雇用情勢の改善が続き個人消費は持ち直すなど国内景気は緩やかな回復基調で推移した一方で、国際的に深刻化する貿易摩擦への不安や米国株式市場の下落に端を発した円高の進行などが企業の景況感を悪化させるなど、先行きの不透明感は払拭されないまま推移いたしました。また、世界経済に目を向けると景気は緩やかに回復しているものの、米国の経済政策の動向や中東ならびにアジア地域における地政学的リスクの高まりなど、先行き不透明な状況であります。不動産及び不動産金融業界におきましては、引き続き主要都市部を中心としてオフィスビルの空室率が改善し、好調なインバウンド市場を背景に商業地の需要はますます高まりを見せるなど堅調に推移いたしました。このような状況のもと、当社グループにおきましては、「JINUSHIビジネス」のさらなるマーケット拡大と機関投資家の不動産運用ニーズに応えるべく、優良案件の仕入を加速させ、平成29年１月に運用を開始いたしました日本初の底地特化型「地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」といいます。）」へ16案件を売却（売却価格16,924,000千円）し、私募リートの運用規模の拡大に努めてまいりました。この結果、当連結会計年度の売上高（は31,260,663千円（前期比17.5％増）、営業利益は3,684,048千円（同23.9％減）、経常利益は3,044,174千円（同41.2％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は1,958,092千円（同69.6％減）となりました。セグメント別の業績は次のとおりであります。①不動産投資事業（セグメント間の内部売上高を含む。）不動産投資事業におきましては、売上高は30,457,848千円（前期比20.8％増）、セグメント利益は6,275,710千円（同3.8％減）となりました。②サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業におきましては、売上高480,861千円（同14.4％増）、セグメント利益は221,467千円（同26.5％増）となりました。③企画・仲介事業企画・仲介事業におきましては、売上高21,055千円（同89.1％減）、セグメント利益19,410千円（同89.9％減）となりました。④その他事業その他事業におきましては、売上高は356,897千円（同58.1％減）、セグメント利益は273,155千円（同63.7％減）となりました。生産、受注及び販売の実績(1)生産実績当社グループは、不動産投資事業、サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業及び企画・仲介事業並びにその他事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。(2)受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。(3)販売実績当連結会計年度における各セグメントの売上高は、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）前期増減比（％）不動産投資事業（千円）30,401,84820.9サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業（千円）480,86114.4企画・仲介事業（千円）21,055△89.1その他事業(千円)356,897△58.1合計（千円）31,260,66317.5(注)１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自平成28年４月１日至平成29年３月31日）当連結会計年度（自平成29年４月１日至平成30年３月31日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）地主プライベートリート投資法人11,473,14443.117,069,04454.6興銀リース株式会社(*）4,513,96017.0－－関電不動産開発株式会社－－5,300,00017.0(*）当連結会計年度の興銀リース株式会社については、当該割合が100分の10未満のため記載を省略しております。３．上記の金額には、消費税等は含んでおりません。財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析当連結会計年度の財政状態及び経営成績の分析は以下のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末日において当社グループが判断したものであり、将来に関する事項には、不確実性を内在しており、あるいはリスクを含んでいるため、将来生ずる実際の結果と異なる可能性を含んでおりますのでご留意ください。(1)重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり、当社グループによる会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。当社グループは、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。なお、当社グループが採用する会計方針は、「第５経理の状況１．連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。(2)当社グループの財政状態に関する分析資産、負債、純資産の状況（流動資産）当連結会計年度における流動資産の残高は、地主リートを初めとする投資家への売却を促進した結果、現金及び預金が727,222千円増加するとともに、仕入を更に加速して販売用不動産が9,410,248千円増加し期末において過去最高水準となった結果、56,577,268千円（前期比22.9％増）となりました。（固定資産）当連結会計年度における固定資産の残高は、投資有価証券等が29,504千円減少した結果、10,677,469千円（同0.9％減）となりました。（流動負債）当連結会計年度における流動負債の残高は、短期借入金及び１年内返済予定の長期借入金の総額が2,938,022千円増加、販売用不動産の売却に伴う手付金の受け取りにより前受金が1,145,000千円増加した結果、9,131,338千円（同124.4％増）となりました。（固定負債）当連結会計年度における固定負債の残高は、過去最高水準の仕入を実施したことにより長期借入金が4,842,664千円増加した結果、37,819,378千円（同15.1％増）となりました。（純資産）当連結会計年度における純資産合計は、親会社株主に帰属する当期純利益1,958,092千円（同69.6％減）を計上し、20,304,021千円（同2.1％増）となり、自己資本比率は30.2％となりました。(3)当社グループの経営成績に関する分析前連結会計年度より当社がスポンサー会社となり、当社100％子会社の地主アセットマネジメント株式会社が「地主リート」の運用を開始しました。２年目にあたる当連結会計年度も「地主リート」の特長が機関投資家の皆様の不動産運用ニーズにマッチし、長期に安定的な収益を期待できる「安全な不動産投資商品」を創り出す「JINUSHIビジネス」の認知が拡がってきた結果、連結売上高は過去最高を更新し31,260,663千円（前期比17.5％増）、営業利益は3,684,048千円（同23.9％減）、経常利益は3,044,174千円（同41.2％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は1,958,092千円（同69.6％減）となりました。これら前連結会計年度に比べ減益となった主な要因は次のとおりです。①営業利益につきましては、前連結会計年度と当連結会計年度を比較し、売却案件の利益率がやや低下したことによるものです。②経常利益につきましては、前述の要因に加えまして、関係会社のニューリアルプロパティ株式会社（以下、ＮＲＰという。）の海外子会社（オーストラリア）における借入金の金利が上昇し、関係会社株式の評価損が発生したため、「持分法による投資利益」が減少（前連結会計年度870,794千円、当連結会計年度30,809千円）したことによるものです。なお、資金の流出はございません。③親会社株主に帰属する当期純利益につきましては、前述の要因に加えまして、前連結会計年度においてＮＲＰを子会社化したことに起因して、負ののれん発生益（特別利益）4,577,713千円、段階取得に係る差損（特別損失）1,787,271千円の差引き2,790,442千円の利益が生じておりましたが、当連結会計年度において当該利益の発生がなかったことによるものです。(4)当社グループのキャッシュ・フローに関する分析当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、優良案件の仕入を加速し期末において過去最高水準の販売用不動産を積み上げたこと、機関投資家の不動産運用ニーズに応え日本初の底地特化型「地主リート」へ16案件を売却（売却価格16,924,000千円）し適正な利益を得ることができたこと及び金融機関からの資金調達が引き続き順調に行うことができたことにより、前連結会計年度に比べ934,284千円増加し14,508,977千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動の結果、税金等調整前当期純利益が2,973,898千円となり、販売用不動産の売却に伴う手付金の受け取りにより前受金が1,145,000千円増加したものの、販売用不動産が9,546,942千円増加したこと等により、減少した資金が5,639,932千円（前期は2,908,136千円減少）となりました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動の結果、定期預金の払戻し等により、増加した資金が154,422千円（前期は1,136,940千円増加）となりました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動の結果、販売用不動産の売却促進により長期借入金の返済による支出は21,453,513千円となりましたが、更に一層仕入を促進したことにより短期借入金の純増加額が2,788,800千円及び長期借入れによる収入が26,232,839千円あったこと等により、増加した資金が6,412,593千円（前期は3,394,811千円増加）となりました。