株式会社新日本建物
有価証券報告書－第34期(平成29年4月1日－平成30年3月31日)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況並びに経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、本有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。(1)経営成績当事業年度におけるわが国経済は、政府による継続的な経済対策や日本銀行による金融緩和策を背景に、企業業績の回復や雇用・所得情勢の改善が見られ、個人消費の持ち直しの動きが続くなど、緩やかな回復基調で推移いたしました。一方、海外経済は、欧米を中心に世界経済が牽引されたものの、今後は中国やアジア新興国等の経済の減退懸念、金融資本市場の変動、米国の保護主義的な通商政策による影響等に留意する必要があり、先行きは不透明な状況にあります。当社が属する不動産業界におきましては、良好な資金調達環境の下、相続税対策ニーズの高まりもあり、資産運用型不動産に対する投資需要は引続き底堅く推移いたしました。また、都市部の地価の上昇や建築資材の高止まりの影響等により、首都圏の新築分譲マンションの販売価格も上昇しました。さらに、ホテル、物流施設、オフィス等、住居系以外の分野においても全体的に不動産需要が底上げされている状況であります。このため、物件価格が上昇し、供給量が減少しているところから、事業用地の取得競争は一層厳しい状況が続いております。このような事業環境において、当社は将来の成長に向けて、開発用地及び収益物件等の取得を積極的に推進し、棚卸資産の積上げを図ったほか、販売を順調に進捗させ、売上高、営業利益、経常利益、当期純利益ともに前年を上回り増収、増益を達成いたしました。以上の結果、当事業年度の業績は、売上高は149億94百万円（前期比32.7％増）となり、営業利益は11億71百万円（前期比40.1％増）、経常利益は10億43百万円（前期比42.9％増）、税引前当期純利益は10億12百万円（前期比51.1％増）となりました。また、法人税、住民税及び事業税１億69百万円に繰延税金資産の計上に伴う法人税等調整額△２億32百万円を加えた税金費用は△63百万円となり、当期純利益は10億76百万円（前期比60.9％増）となりました。経営者の視点による当社の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。（売上高、売上原価、売上総利益）当事業年度における売上高は、前期比36億93百万円増加（前期比32.7％増）の149億94百万円となりました。マンション販売事業は前期比16億16百万円の減少（同40.1％減）となったものの、流動化事業及び戸建販売事業は好調に推移し、それぞれ前期比43億94百万円（同80.1％増）及び８億64百万円（同48.9％増）の増加となりました。売上原価は、前期比31億３百万円増加（同33.8％増）の122億76百万円となりました。マンション販売事業については売上高の減少に伴い前期比13億４百万円の減少（同40.0％減）となったものの、流動化事業及び戸建販売事業は売上高の増加に伴い、それぞれ前期比35億80百万円（同80.1％増）及び８億10百万円（同56.2％増）の増加となりました。売上総利益は、流動化事業の大幅な増益により、前期比５億89百万円増加（同27.7％増）の27億17百万円となりました。（販売費及び一般管理費、営業利益）販売費及び一般管理費は、人件費、販売手数料、租税公課等の増加により前期比２億53百万円増加（同19.6％増）の15億46百万円となりましたが、営業利益は前期比３億35百万円増加（同40.1％増）の11億71百万円となりました。（営業外損益、経常利益）営業外収益は、受取利息及び受取地代家賃の増加の他、受取保証料５百万円の計上により、前期比13百万円増加（同90.9％増）の29百万円となりました。また、営業外費用は支払利息（同18百万円増加、15.8％増）及びその他（プロジェクト中止に伴う損失の計上等により、同17百万円増加、773.7％増）の増加により前期比35百万円増加（同29.8％増）の１億56百万円となりましたが、経常利益は前期比３億13百万円増加（同42.9％増）の10億43百万円となりました。（特別損益、税引前当期純利益、当期純利益）特別損失に過年度消費税等22百万円、ゴルフ会員権売却損４百万円などの合計30百万円（同29百万円減少、49.0％減）を計上し、税引前当期純利益は前期比３億42百万円増加（同51.1％増）の10億12百万円となりました。また、法人税、住民税及び事業税が前期比１億68百万円増加した一方、法人税等調整額（△は利益）△２億32百万円の計上により、税金費用が前期比64百万円減少の△63百万円となり、当期純利益は前期比４億７百万円増加（同60.9％増）の10億76百万円となりました。なお、法人税等調整額の計上は、近年の業績回復及び今後の業績動向を勘案し、将来の繰延税金資産の回収可能性を慎重に検討した結果、繰延税金資産を計上したことによるものです。セグメントごとの経営成績は以下のとおりであります。（流動化事業）当事業年度は、主に東京都、神奈川県において、他デベロッパーに対する開発用地及び収益物件等の企画・販売を行ってまいりました。販売面におきましては、「宮崎台プロジェクト」（神奈川県川崎市）、「練馬プロジェクト」（東京都練馬区）、「練馬高野台プロジェクト」（東京都練馬区）、「御茶ノ水プロジェクト」（東京都千代田区）、「長原プロジェクト」（東京都大田区）、「新宿御苑プロジェクト」（東京都新宿区）をはじめとする21件（前期比５件増）の引渡しを行いました。この結果、売上高は98億82百万円（前期比80.1％増）、営業利益は14億70百万円（前期比88.5％増）となりました。（マンション販売事業）当事業年度は、東京都、埼玉県、神奈川県において、開発・販売事業を展開してまいりました。販売面におきましては、「ルネサンスシティ川口並木ザ・レジデンス」（埼玉県川口市）の販売活動を進めるとともに、「三軒茶屋プロジェクト（16戸）」（東京都世田谷区）、「押上プロジェクト（24戸）」（東京都墨田区）を一棟売却いたしました。この結果、新規４棟（前期も同数の４棟）の引渡しを開始し、販売戸数は92戸（前期比86戸減）となり、売上高は24億11百万円（前期比40.1％減）、営業利益は２億37百万円（前期比55.7％減）となりました。（戸建販売事業）当事業年度は、東京都、埼玉県、神奈川県において、戸建住宅及び資産運用型アパート等の開発・販売を行ってまいりました。販売面におきましては、「ルネタウン篠崎」（東京都江戸川区）、「ルネタウン沼袋サウステラス」（東京都中野区）、「ルネタウン北浦和」（埼玉県さいたま市）のほか、資産運用型アパートである「ルネコート北綾瀬」（東京都足立区）、「ルネコート東長崎」（東京都豊島区）など、宅地販売を含む全55棟（前期比21棟増）を販売いたしました。この結果、売上高は26億33百万円（前期比48.9％増）、営業利益は１億39百万円（前期比17.3％増）となりました。（その他）当事業年度の売上高は67百万円（前期比295.3％増）、営業利益は34百万円（前期比162.0％増）となりました。仕入、販売及び契約の実績は、次のとおりであります。①仕入実績用地仕入の実績をセグメント毎に示すと、次のとおりであります。区分当事業年度(自平成29年４月１日至平成30年３月31日)前期比(％)金額(千円)流動化事業12,005,492132.2マンション販売事業2,055,120160.7戸建販売事業854,611△1.1合計14,915,225118.6(注)金額には、消費税等は含まれておりません。②販売実績イ販売経路別販売実績不動産販売事業に関して、販売実績を販売経路別に示すと、次のとおりであります。区分販売経路当事業年度(自平成29年４月１日至平成30年３月31日)前期比(％)件数金額(千円)流動化事業開発用地等卸販売当社→デベロッパー等20件9,349,557110.5収益物件等委託販売当社→仲介業者→投資家等1件504,835△50.7附帯事業――27,68519.5小計―21件9,882,07980.1マンション販売事業自社販売当社→一般顧客――△100.0委託販売当社→販売代理会社→一般顧客52戸1,565,354―一棟売却当社→デベロッパー等40戸838,639△77.4附帯事業――7,297181.8小計―92戸2,411,292△40.1戸建販売事業自社販売当社→一般顧客21棟793,52349.6委託販売当社→仲介業者→一般顧客34棟1,835,03048.3附帯事業――5,205220.8小計―55棟2,633,75948.9その他――67,709295.3合計――14,994,84132.7(注)１．金額には、消費税等は含まれておりません。２．戸建販売事業の販売棟数及び金額には、宅地分譲に係る実績も含まれております。ロ事業区分別販売実績販売実績をセグメント毎に示すと、次のとおりであります。区分当事業年度(自平成29年４月１日至平成30年３月31日)前期比(％)主な物件名等件数金額(千円)流動化事業宮崎台1件1,306,954練馬1件1,201,493練馬高野台1件795,000御茶ノ水1件747,175その他17件5,803,770小計21件9,854,39380.3附帯事業―27,68519.5小計―27,68519.5計21件9,882,07980.1マンション販売事業ルネサンスシティ川口並木ザ・レジデンス31戸788,136三軒茶屋プロジェクト16戸532,278押上プロジェクト24戸516,827東向島プロジェクト16戸321,812その他5戸244,939小計92戸2,403,994△40.3附帯事業―7,297181.8小計―7,297181.8計92戸2,411,292△40.1戸建販売事業ルネタウン篠崎7棟292,612ルネタウン沼袋サウステラス3棟165,336ルネタウン北浦和4棟158,260ルネタウン国領3棟157,379ルネタウン武蔵小杉3棟148,805その他35棟1,706,160小計55棟2,628,55448.7附帯事業―5,205220.8小計―5,205220.8計55棟2,633,75948.9その他――67,709295.3合計――14,994,84132.7(注)１．金額には、消費税等は含まれておりません。２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合相手先前事業年度当事業年度販売高(千円)割合(％)販売高(千円)割合(％)株式会社アセットリード1,904,15616.8――一建設株式会社550,1754.91,742,09011.6３．戸建販売事業の販売棟数及び金額には、宅地分譲に係る実績も含まれております。ハ地域別販売実績不動産販売事業に関して、販売実績を地域別に示すと、次のとおりであります。区分地域当事業年度(自平成29年４月１日至平成30年３月31日)前期比(％)件数金額(千円)流動化事業東京都区内16件7,632,614神奈川県4件2,192,982その他1件28,796小計21件9,854,39380.3附帯事業―27,68519.5小計―27,68519.5計21件9,882,07980.1マンション販売事業東京都区内58戸1,526,001東京都下1戸45,954埼玉県32戸803,317神奈川県1戸28,721小計92戸2,403,994△40.3附帯事業―7,297181.8小計―7,297181.8計92戸2,411,292△40.1戸建販売事業東京都区内23棟1,348,469東京都下4棟192,158埼玉県7棟271,418神奈川県21棟817,607小計55棟2,628,55448.7附帯事業―5,205220.8小計―5,205220.8計55棟2,633,75948.9その他――67,709295.3合計――14,994,84132.7(注)１．金額には、消費税等は含まれておりません。２．戸建販売事業の販売棟数及び金額には、宅地分譲に係る実績も含まれております。③契約実績不動産販売事業における契約実績は次のとおりであります。当事業年度(自平成29年４月１日至平成30年３月31日)区分当期首残高当期増減額当期末残高件数金額(千円)件数金額(千円)件数金額(千円)流動化事業開発用地等卸販売4件2,167,00018件9,290,5572件2,108,000収益物件等委託販売――1件504,835――附帯事業―――27,685――小計4件2,167,00019件9,823,0792件2,108,000マンション販売事業自社販売――――――委託販売5戸142,32950戸1,497,6063戸74,581一棟売却24戸516,82732戸752,14316戸430,330附帯事業―――7,297――小計29戸659,15782戸2,257,04619戸504,911戸建販売事業自社販売16棟548,0005棟245,523――委託販売4棟175,29030棟1,659,740――附帯事業―――5,205――小計20棟723,29035棟1,910,469――合計―3,549,447―13,990,595―2,612,911(注)１．金額には、消費税等は含まれておりません。２．戸建販売事業の契約棟数及び金額には、宅地分譲に係る実績も含まれております。(2)財政状態（流動資産）当事業年度末における流動資産は、前期末と比べ64億91百万円増加（70.9％増）し、156億48百万円となりました。主な増加要因は、現金及び預金が８億33百万円増加（前期末比28.9％増）し、販売用不動産及び仕掛販売用不動産が合計で57億88百万円増加（前期末比100.0％増）したことによるものであります。（固定資産）当事業年度末における固定資産は、前期末と比べ４億70百万円増加（58.7％増）し、12億71百万円となりました。主な増加要因は、有形固定資産が２億86百万円増加（52.9％増）、投資有価証券が１億34百万円増加（348.7％増）したことによるものであります。（流動負債）当事業年度末における流動負債は、前期末と比べ31億99百万円増加（109.7％増）し、61億16百万円となりました。主な増加要因は、１年内返済予定の長期借入金が22億56百万円増加、短期借入金が６億83百万円増加（前期末比31.2％増）、未払法人税等が１億92百万円増加したことによるものであります。（固定負債）当事業年度末における固定負債は、前期末と比べ30億10百万円増加（88.2％増）し、64億22百万円となりました。主な増加要因は、長期借入金が29億57百万円増加（前期末比96.5％増）したことによるものであります。（純資産）当事業年度末における純資産合計は、前期末と比べ７億50百万円増加（20.6％増）し、43億85百万円となりました。主な増加要因は、自己株式の消却（２億98百万円減）及び配当（99百万円減）があった一方で、当期純利益10億76百万円の計上により、利益剰余金が増加したほか、その他有価証券評価差額金が72百万円となったことによるものであります。(3)キャッシュ・フロー当事業年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前期末に比べ８億33百万円増加し、37億14百万円となりました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、42億24百万円の資金の減少（前期は７億５百万円の減少）となりました。これは主に、税引前当期純利益10億12百万円の計上がある一方で、積極的に新規物件の取得を進め、前期末に比べ57億88百万円のたな卸資産の積み上げを図ったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、４億41百万円の資金の減少（前期は３億51百万円の減少）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出３億４百万円、長期貸付けによる支出84百万円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、54億99百万円の資金の増加（前期は11億92百万円の増加）となりました。これは主に、優先株式の取得による支出２億98百万円および配当金の支払額99百万円がある一方で、借入金が58億98百万円増加したことによるものであります。当社の資本の財源及び資金の流動性については、各種物件の仕入に必要な資金を手元現金及び金融機関等からの借入により、適時に調達する事が可能な状況となっており、事業の成長に必要な資金調達が可能と考えております。また、キャッシュ・フロー関連指標の推移につきましては、以下のとおりであります。平成28年３月期平成29年３月期平成30年３月期自己資本比率（％）40.536.525.9時価ベースの自己資本比率（％）38.042.645.8キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）―――インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）―――(注)各指標の算出方法は以下のとおりであります。なお、算出の結果、数値がマイナスとなる場合には「―」で表示しております。・自己資本比率：自己資本／総資産・時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産・キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー・インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い※株式時価総額は、自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。※キャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フローを利用しております。※有利子負債は、貸借対照表に計上されている負債のうち、利息を支払っている全ての負債を対象としております。