株式会社東武住販
有価証券報告書－第34期(2016/06/01－2017/05/31)

３【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。(1)経営の基本方針及び経営環境①営業地域の拡大当社の営業エリアは広島県、山口県、福岡県、大分県及び佐賀県であります。首都圏等の三大都市圏に比べると人口が少なく、人口密度も低い地域ですが、一部の市街地を除いて、戸建て住宅が多いという特徴があります。中古の戸建て住宅は、使用状況や周辺環境により劣化の進行あるいは程度が物件ごとに大きく異なることから、中古マンションに比べてチェックポイントが多くなり、査定も難しくなります。当社は、社内で中古の戸建て住宅に関する独自のノウハウを蓄積し、各営業員の査定に活かしておりますので、競争力を維持できるものと考えております。一方で、当社の営業エリアにおける人口動態は一部の地域を除いて、いずれも減少傾向にあります。当社は、店舗を増やすことにより、そうしたマイナス要因をカバーしてまいります。当社は、営業地域の拡大の方法として、既存店舗の延長地域に新規出店（いわゆるドミナント出店）をしてまいります。今後も出店候補地域に対するマーケットリサーチを綿密に実施して、出店の可否を判断してまいります。また、店舗拡大のためには、新たな店長やスタッフが必要となるため、店長候補はじめ人材の育成及び採用にも積極的に取り組むとともに人事制度を刷新して、公正な評価と報酬への正当な反映を実現することにより、離職率を低下させ、陣容を拡大させてまいります。②仕入れの強化及び販売価格の方針当社の自社不動産売買事業においては、顧客ニーズに合った立地の中古住宅を多く仕入れることが重要であります。しかしながら、中古住宅を売却する理由は、家族構成の変化や資金事情等、様々な事情があって、秘匿性の高い場合も少なくありません。そうした情報をいち早く得ることが仕入れのポイントでもあります。そこで、各営業地域において、同業他社、金融機関、取引先等の情報ネットワークを強化するとともに直接、中古住宅の保有者からの情報を得るため、広告やＷＥＢサイトを活用する方針であります。また、当社は、中古住宅を仕入れる際に、仕入価格等をもとに販売価格を想定したうえで仕入れているため、仕入価格の見極めが当社にとって業績を大きく左右する重要な要因となります。当社では、仕入れに際して、担当者だけでなく様々な視点から意見を集めるとともに、参考資料として近隣の相場情報、取引実績及び環境等も考慮しております。今後も、地域の特性、取引実績等に関する情報をさらに蓄積して、データベースの構築と情報の共有を一層進めてまいります。③財務基盤の強化当社は、既存の営業エリアに加えて周辺地域でも積極的に中古住宅を仕入れて、品ぞろえを強化していることから、獲得した利益だけでは仕入資金を賄えないことがあります。そこで、中古住宅の仕入資金については、借入金も大いに活用しております。一方で、リーマンショック等の不測の事態は予見することが難しく、その影響も測定が困難であります。したがって、そうした不測の事態にも耐えられるだけの財務体質を構築することが必要であり、取引金融機関からの信用力向上、直接金融を含めた資金調達の多様化も検討してまいります。(2)目標とする経営指標当社は、中古住宅の仕入資金を主に金融機関からの借入に依存していることから、売上高営業利益率よりも売上高経常利益率を重視する必要があると考え、最も重要な経営指標として売上高経常利益率を重視しております。当社の主力事業である自社不動産売買事業においては、１件当たりの仕入価格及びリフォーム工事の費用が主要な原価要因であり、これらの売上原価の低減に努める方針であります。また、販売費及び一般管理費については、営業員の人件費、販売及び仕入れのための広告宣伝費が主要な費用であり、これらの費用についても、効果を見極めつつ低減に努めてまいります。これらの結果が営業利益に反映されたうえで、当社にとって資金借入に伴う利息負担も考慮する必要があることから、営業外費用を通して経常利益にも注視しております。したがって、当社は目標とする経営指標として売上高経常利益率を重視しております。なお、売上高経常利益率は、他の事業においても適用可能であり、同様に注視しております。当社の平成29年５月期の売上高経常利益率は、8.8％ですが、これを10％台へ引き上げることを目標としております。(3)対処すべき課題今後の当社を取り巻く経営環境を展望すると、当社の主力商品である中古住宅の市場につきましては、国土交通省が平成28年３月に公表した「住生活基本計画」によりますと、空き家問題への対策という観点から中古住宅市場の活性化に関する取組みが示され、平成28年６月改正の宅地建物取引業法（一部未施行）では、建物状況調査（インスペクション）の活用を促すことにより、中古住宅の信頼性向上に向けた取組みがなされる等、政府の積極的な姿勢が具体化しつつあります。こうした政府の後押しにより、今後、不動産の流通市場及び住宅リフォーム市場は拡大することが期待されております。かかる状況下で、当社が対処すべき当面の課題としては、主に次の項目が挙げられます。①営業地域の拡大当社は、現状、広域的な顧客ニーズに十分に応えられていないことが課題であると認識しております。この課題を克服するために、当社は、経営計画との連動を図りつつ既存店舗の延長地域へ新規出店するドミナント方式により、営業地域の拡大を図ります。出店に際しては、出店候補地の営業エリアに関するマーケットリサーチ、取引実績の積み重ね及び出店計画の精密化、出店作業及び事務処理の標準化、出店に必要な要員の確保及び教育にも努めております。②販売用不動産仕入の強化当社は、顧客ニーズに適合する中古住宅の在庫を一層拡充することが課題であると認識しております。この課題を克服するために、金融機関との良好な関係を維持し、中古住宅の仕入資金を確保いたします。また、当社は、地域に根ざした事業活動及び宣伝媒体による広告を通して知名度を高めるとともに、中古住宅の仕入情報の入手を網羅的かつ早期に行うため、情報ルートである地域同業者等との関係を強化いたします。また、空き家相談窓口を通して入手した空き家情報を中古住宅の仕入れに活かしてまいります。③在庫回転率の維持向上及び有利子負債の抑制当社の主力である自社不動産売買事業においては、中古住宅を仕入れて、リフレッシュ・リフォームを施した後、商品化し、最終的に販売の契約締結後に決済・引き渡します。当社は、これら一連の期間において、コストを先行的に負担しており、当該資金の一部を金融機関からの有利子負債で賄っております。また、滞留在庫が増加した場合は、有利子負債も増加し、財務体質が悪化することとなります。この課題を克服するために、当社は、保有期間の長期化している中古住宅をリストアップして、早期売却を各拠点に促し、不動産の販売サイクルを管理することにより、有利子負債の抑制に努めます。④政府の施策への対応当社は、政府が中古住宅の流通促進に向けて、市場の整備を目指していることに鑑み、中古住宅に関する情報の透明性の向上、中古住宅の評価方法の改善及び中古住宅の耐久性に関する信頼性の向上に向けた取組みをなお一層強化する必要があると考えております。よって、当社は、顧客が求める情報提供に努めるとともに、顧客の満足度のさらなる向上に繋がるような従業員教育、組織・体制作りに注力してまいります。これに関し、当社と取引いただいた顧客からのアンケートの回収に努め、顧客のご要望の把握に努めてまいります。⑤その他事業の充実当社は、その他事業（介護福祉事業）において、顧客の多様なニーズに応えようとしておりますが、まだ事業基盤がぜい弱であると認識しております。この課題を克服するために、介護福祉事業においては、高齢化社会に対応するシルバー・リフォームの提案を進めておりますが、さらに、利便性や安全性の高い関連商品や新たな取引先の開拓等も進めていくことが必要と考えております。⑥人材の確保と育成当社は、今後の事業拡大に合わせ、優秀な人材を継続的に確保し、育成することが最も重要であると認識しております。この課題を克服するために、当社は、社内教育、外部による教育の拡充に加えて業務や営業手法の標準化による社員の資質向上を図り、社員一人ひとりのレベルアップを図っております。また、福岡支社の開設等により採用活動をより積極的に行いつつ、人事制度を刷新して従業員の職場環境をさらに改善するとともに、将来の店長・課長の育成の仕組みを強化し、事業拡充に伴う組織体制の整備を進めます。あわせて、時差出勤の導入や有給休暇の取得率向上に向けたキャンペーンを実施する等して、働きやすい職場環境の維持向上を図ります。⑦コーポレート・ガバナンスの充実当社の継続的な事業の発展及び信頼性の向上のためには、コーポレート・ガバナンスの充実に取り組むことが重要であると認識しております。この課題を克服するために、当社は、強固な内部管理体制の構築とコンプライアンスの強化に取り組んできました。まず、内部管理体制については、自浄能力の向上と組織内における内部牽制のさらなる機能強化を課題と捉えております。そこで部署内でのチェックの精度を高めて自浄能力を向上させることに加え、内部監査室及び管理部による牽制的な機能を発揮することに引き続き努めております。また、社外取締役による助言及び監督や監査役による監査も当社における内部管理体制の重要な機能を果たしているところ、社外取締役及び監査役は業務執行取締役らと面談する等して情報を収集し、実効的な監督、監査に努めております。次にコンプライアンスの強化については、当社は、社内規程を随時見直すとともに、定期的な倫理・コンプライアンス研修に加えて、集合研修におけるコンプライアンスプログラムを実施しているほか、時期を捉えて、社内に通達等を行い、各事業の取引の健全性の確保、情報共有、再発防止策を実施しております。また適宜、社内啓蒙活動及び内部監査を通して、社内規程の周知徹底に努めるとともに、社外取締役、監査役及び顧問弁護士等からの指摘を基に随時、規程を見直して、内容の陳腐化を防いでおります。今後もさらなるコーポレート・ガバナンスの充実を図るべく、最善の経営体制を目指して改善してまいりたいと考えております。なお、コーポレートガバナンス・コードは、上場企業に対し、攻めのガバナンスを通して、より一層の株主重視の経営及び体制強化を促すとともに企業の進化を目指しているものであります。当社は、その趣旨に沿ってコーポレート・ガバナンスの充実とともに企業価値の向上及び株主還元の拡充に向け取り組み、実効性の高いコーポレート・ガバナンス体制の構築に努めます。